推動(dòng)房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量
（一）影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素
房地產(chǎn)市場發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的依存程度不斷增長。影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素有：社會(huì)因素，包括傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理、社會(huì)福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等因素；經(jīng)濟(jì)因素，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、家庭收入水平及分布、物價(jià)水平、工資及就業(yè)水平、房價(jià)租金比等；政策因素，包括房地產(chǎn)供給政策、住房分配和消費(fèi)政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策等。
（二）影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量
隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的逐步推進(jìn)和信息技術(shù)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，其中影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量包括：
1.金融業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在作為產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)時(shí)，金融資本供給方的決策會(huì)直接影響房地產(chǎn)市場的價(jià)格，進(jìn)而影響市場供給及人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格租金水平的預(yù)期，從而導(dǎo)致市場空置情況及實(shí)際價(jià)格、租金水平的變化。
2.信息、通信技術(shù)水平的提高。信息、通信技術(shù)水平的提高和交通條件的根本改善，會(huì)縮短不同物業(yè)之間的相對(duì)距離，推動(dòng)不同地域消費(fèi)品的交流，減少勞動(dòng)力成本和時(shí)間費(fèi)用。這無疑會(huì)改變?nèi)藗児逃械奈飿I(yè)區(qū)位觀念，增加對(duì)不同位置物業(yè)的選擇機(jī)會(huì)，促進(jìn)不同地區(qū)間的資本流動(dòng)。
3.生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變。第三產(chǎn)業(yè)的壯大、勞動(dòng)密集型向資金技術(shù)密集型的轉(zhuǎn)變、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、居家辦公模式的出現(xiàn)等，促使人們工作和生活居住模式及觀念的轉(zhuǎn)變。
4.人文環(huán)境的變化。社會(huì)老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得對(duì)住宅的認(rèn)識(shí)產(chǎn)生了巨大變化，老年人住宅、第二住宅和季節(jié)性住宅等概念應(yīng)運(yùn)而生。
5.自然環(huán)境的變化。城市環(huán)境污染、低收入人口大量涌人城市所產(chǎn)生的社會(huì)問題等導(dǎo)致住宅郊區(qū)化；環(huán)境問題和社會(huì)問題的解決、土地資源的約束，使城區(qū)內(nèi)住宅重新受到青睞。
6.政治制度的變遷。住房問題的社會(huì)政治性特征，使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領(lǐng)中的重要內(nèi)容，而住房制度的改革，無疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的影響（如1998年進(jìn)行的停止住房實(shí)物分配、實(shí)行住房分配貨幣化改革，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展）。土地使用制度改革，同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的影響力。
一、房地產(chǎn)市場的需求
從前面的敘述中我們已經(jīng)知道，需求曲線是一條具有負(fù)斜率的向右下方傾斜的曲線，如圖5-1所示。如果其他條件不變，某種商品或服務(wù)的價(jià)格下降時(shí)，其需求數(shù)量就會(huì)上升，反之價(jià)格上升需求就會(huì)下降，即對(duì)某種商品或服務(wù)的需求數(shù)量與該商品或服務(wù)的價(jià)格呈逆相關(guān)關(guān)系。這里我們強(qiáng)調(diào)“其他條件不變”，因?yàn)樾枨髷?shù)量不完全由價(jià)格決定。
二、房地產(chǎn)市場的供給
就像價(jià)格和需求數(shù)量之間存在相關(guān)關(guān)系一樣，價(jià)格與供給數(shù)量之間也存在著一定的相關(guān)關(guān)系。由于價(jià)格上升或降低會(huì)導(dǎo)致供給數(shù)量的增加或減少，所以供給曲線是一條由左向右上方傾斜的一條曲線（圖5-2）。因此，供給的基本法則為：當(dāng)其他條件不變時(shí)，較高的商品價(jià)格會(huì)使可供銷售的商品數(shù)量增加，較低的商品價(jià)格會(huì)使可供銷售的商品數(shù)量減少。供給數(shù)量與價(jià)格的關(guān)系正好和需求數(shù)量與價(jià)格的關(guān)系相反，為正相關(guān)關(guān)系。這也很容易理解，因?yàn)閷?duì)于供給者來說，較高的市場價(jià)格能增加其在市場上所獲取的利潤。例如中國1993年的房地產(chǎn)市場上，由于房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量迅速膨脹和可供銷售的商品房數(shù)量迅速增長。然而，由于房地產(chǎn)開發(fā)過程中所投入的資金、土地、建筑材料和管理人員能力等資源的約束，開發(fā)商的機(jī)會(huì)成本增加，其所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也在不斷地加大。
三、房地產(chǎn)市場的機(jī)制
房地產(chǎn)市場的運(yùn)作機(jī)制，在很大程度上取決于整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)體制。世界各國的經(jīng)濟(jì)體制有兩個(gè)極端，一種是自由市場經(jīng)濟(jì)，另一種是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，還有許多國家的經(jīng)濟(jì)體制均介于兩者之間。我國目前發(fā)展的是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)，在這種經(jīng)濟(jì)體制下，作為市場經(jīng)濟(jì)核心的價(jià)格機(jī)制對(duì)市場起著主要的調(diào)節(jié)作用，但作為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特征的國家宏觀調(diào)控仍然對(duì)市場產(chǎn)生著重要的影響。隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，價(jià)格機(jī)制的作用在逐漸增強(qiáng)。
（一）影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素
房地產(chǎn)市場發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的依存程度不斷增長。影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素有：社會(huì)因素，包括傳統(tǒng)觀念及消費(fèi)心理、社會(huì)福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等因素；經(jīng)濟(jì)因素，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、家庭收入水平及分布、物價(jià)水平、工資及就業(yè)水平、房價(jià)租金比等；政策因素，包括房地產(chǎn)供給政策、住房分配和消費(fèi)政策、房地產(chǎn)金融政策、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策等。
（二）影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量
隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的逐步推進(jìn)和信息技術(shù)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，其中影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量包括：
1.金融業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在作為產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)時(shí)，金融資本供給方的決策會(huì)直接影響房地產(chǎn)市場的價(jià)格，進(jìn)而影響市場供給及人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格租金水平的預(yù)期，從而導(dǎo)致市場空置情況及實(shí)際價(jià)格、租金水平的變化。
2.信息、通信技術(shù)水平的提高。信息、通信技術(shù)水平的提高和交通條件的根本改善，會(huì)縮短不同物業(yè)之間的相對(duì)距離，推動(dòng)不同地域消費(fèi)品的交流，減少勞動(dòng)力成本和時(shí)間費(fèi)用。這無疑會(huì)改變?nèi)藗児逃械奈飿I(yè)區(qū)位觀念，增加對(duì)不同位置物業(yè)的選擇機(jī)會(huì)，促進(jìn)不同地區(qū)間的資本流動(dòng)。
3.生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變。第三產(chǎn)業(yè)的壯大、勞動(dòng)密集型向資金技術(shù)密集型的轉(zhuǎn)變、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、居家辦公模式的出現(xiàn)等，促使人們工作和生活居住模式及觀念的轉(zhuǎn)變。
4.人文環(huán)境的變化。社會(huì)老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得對(duì)住宅的認(rèn)識(shí)產(chǎn)生了巨大變化，老年人住宅、第二住宅和季節(jié)性住宅等概念應(yīng)運(yùn)而生。
5.自然環(huán)境的變化。城市環(huán)境污染、低收入人口大量涌人城市所產(chǎn)生的社會(huì)問題等導(dǎo)致住宅郊區(qū)化；環(huán)境問題和社會(huì)問題的解決、土地資源的約束，使城區(qū)內(nèi)住宅重新受到青睞。
6.政治制度的變遷。住房問題的社會(huì)政治性特征，使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領(lǐng)中的重要內(nèi)容，而住房制度的改革，無疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的影響（如1998年進(jìn)行的停止住房實(shí)物分配、實(shí)行住房分配貨幣化改革，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展）。土地使用制度改革，同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的影響力。
一、房地產(chǎn)市場的需求
從前面的敘述中我們已經(jīng)知道，需求曲線是一條具有負(fù)斜率的向右下方傾斜的曲線，如圖5-1所示。如果其他條件不變，某種商品或服務(wù)的價(jià)格下降時(shí)，其需求數(shù)量就會(huì)上升，反之價(jià)格上升需求就會(huì)下降，即對(duì)某種商品或服務(wù)的需求數(shù)量與該商品或服務(wù)的價(jià)格呈逆相關(guān)關(guān)系。這里我們強(qiáng)調(diào)“其他條件不變”，因?yàn)樾枨髷?shù)量不完全由價(jià)格決定。
二、房地產(chǎn)市場的供給
就像價(jià)格和需求數(shù)量之間存在相關(guān)關(guān)系一樣，價(jià)格與供給數(shù)量之間也存在著一定的相關(guān)關(guān)系。由于價(jià)格上升或降低會(huì)導(dǎo)致供給數(shù)量的增加或減少，所以供給曲線是一條由左向右上方傾斜的一條曲線（圖5-2）。因此，供給的基本法則為：當(dāng)其他條件不變時(shí)，較高的商品價(jià)格會(huì)使可供銷售的商品數(shù)量增加，較低的商品價(jià)格會(huì)使可供銷售的商品數(shù)量減少。供給數(shù)量與價(jià)格的關(guān)系正好和需求數(shù)量與價(jià)格的關(guān)系相反，為正相關(guān)關(guān)系。這也很容易理解，因?yàn)閷?duì)于供給者來說，較高的市場價(jià)格能增加其在市場上所獲取的利潤。例如中國1993年的房地產(chǎn)市場上，由于房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量迅速膨脹和可供銷售的商品房數(shù)量迅速增長。然而，由于房地產(chǎn)開發(fā)過程中所投入的資金、土地、建筑材料和管理人員能力等資源的約束，開發(fā)商的機(jī)會(huì)成本增加，其所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也在不斷地加大。
三、房地產(chǎn)市場的機(jī)制
房地產(chǎn)市場的運(yùn)作機(jī)制，在很大程度上取決于整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)體制。世界各國的經(jīng)濟(jì)體制有兩個(gè)極端，一種是自由市場經(jīng)濟(jì)，另一種是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，還有許多國家的經(jīng)濟(jì)體制均介于兩者之間。我國目前發(fā)展的是社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)，在這種經(jīng)濟(jì)體制下，作為市場經(jīng)濟(jì)核心的價(jià)格機(jī)制對(duì)市場起著主要的調(diào)節(jié)作用，但作為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)特征的國家宏觀調(diào)控仍然對(duì)市場產(chǎn)生著重要的影響。隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，價(jià)格機(jī)制的作用在逐漸增強(qiáng)。