2012物業(yè)管理師考試復(fù)習(xí)輔導(dǎo)資料之物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理
市場(chǎng)比較法
市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內(nèi)已發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以對(duì)照比較，從已經(jīng)發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格。
采用市場(chǎng)比較法求得的價(jià)格通常稱為比準(zhǔn)價(jià)格。
（一）市場(chǎng)比較法適用條件
1有足夠的市場(chǎng)交易實(shí)例
估價(jià)人員至少要掌握十個(gè)以上用于比較的實(shí)例。一般來(lái)說(shuō)，估價(jià)員收集的實(shí)例越多，掌握的資料越充裕，所得評(píng)估結(jié)果越理想。
2影響因素要相似
采用的比較實(shí)例與評(píng)估對(duì)象的各種影響因素要基本相似，其相關(guān)性越大，估價(jià)結(jié)果越理想。
3市場(chǎng)供求關(guān)系一致
比較對(duì)象與評(píng)估對(duì)象所處市場(chǎng)供求關(guān)系應(yīng)基本一致，具有相同的競(jìng)爭(zhēng)力。
4能明確表現(xiàn)其自身所具備的條件
評(píng)估對(duì)象與比較對(duì)象均能明確表現(xiàn)其自身具備的條件便于評(píng)估時(shí)逐項(xiàng)比較，衡量其相似程度及差異，確定修正辦法。
5資料真實(shí)可靠
對(duì)數(shù)據(jù)來(lái)源進(jìn)行檢驗(yàn)，排除不真實(shí)的資料。
（二）市場(chǎng)比較法的評(píng)估程序
1廣泛地搜集交易實(shí)例，建立信息資料庫(kù)
1）查閱政府有關(guān)部門(mén)房地產(chǎn)交易的資料，如定期或不定期公布的房地產(chǎn)市價(jià)行情、價(jià)格指數(shù)、基準(zhǔn)地價(jià)、重置價(jià)格、轉(zhuǎn)讓時(shí)申報(bào)的成交價(jià)等。
2）查閱報(bào)刊上有關(guān)物業(yè)出售、出租的廣告；
3）與出租、出售房地產(chǎn)的經(jīng)辦人員洽談；
4）參加交易坐、展示會(huì)，了解各類信息、行情；
5）同行之間互相提供；
6）向當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解。
2選擇符合一定條件的交易實(shí)例，作比較實(shí)例
1）與估價(jià)物業(yè)的用途應(yīng)相同。
2）與估價(jià)物業(yè)的建造結(jié)構(gòu)應(yīng)相同。
3）與估價(jià)物業(yè)所處的地區(qū)應(yīng)相同。
4）與估價(jià)物業(yè)的價(jià)格類型應(yīng)相同。
5）與估價(jià)物業(yè)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)接近。
6）該交易實(shí)例必須是公開(kāi)、平等、自愿的、交易雙方平等自愿、沒(méi)有私自利益關(guān)系情況下的交易。
3對(duì)比較實(shí)例的成交價(jià)格作初步加工，以建立價(jià)格比較的基礎(chǔ)
4進(jìn)行交易情況修正
5進(jìn)行交易日期修正
6進(jìn)行區(qū)域因素修正
7進(jìn)行個(gè)別因素修正
8綜合評(píng)定與調(diào)整，求得評(píng)估結(jié)果
在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的情況下，它是一種說(shuō)服力較強(qiáng)，具有現(xiàn)實(shí)性，適用范圍廣的估價(jià)方法。
市場(chǎng)比較法
市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內(nèi)已發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以對(duì)照比較，從已經(jīng)發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格。
采用市場(chǎng)比較法求得的價(jià)格通常稱為比準(zhǔn)價(jià)格。
（一）市場(chǎng)比較法適用條件
1有足夠的市場(chǎng)交易實(shí)例
估價(jià)人員至少要掌握十個(gè)以上用于比較的實(shí)例。一般來(lái)說(shuō)，估價(jià)員收集的實(shí)例越多，掌握的資料越充裕，所得評(píng)估結(jié)果越理想。
2影響因素要相似
采用的比較實(shí)例與評(píng)估對(duì)象的各種影響因素要基本相似，其相關(guān)性越大，估價(jià)結(jié)果越理想。
3市場(chǎng)供求關(guān)系一致
比較對(duì)象與評(píng)估對(duì)象所處市場(chǎng)供求關(guān)系應(yīng)基本一致，具有相同的競(jìng)爭(zhēng)力。
4能明確表現(xiàn)其自身所具備的條件
評(píng)估對(duì)象與比較對(duì)象均能明確表現(xiàn)其自身具備的條件便于評(píng)估時(shí)逐項(xiàng)比較，衡量其相似程度及差異，確定修正辦法。
5資料真實(shí)可靠
對(duì)數(shù)據(jù)來(lái)源進(jìn)行檢驗(yàn)，排除不真實(shí)的資料。
（二）市場(chǎng)比較法的評(píng)估程序
1廣泛地搜集交易實(shí)例，建立信息資料庫(kù)
1）查閱政府有關(guān)部門(mén)房地產(chǎn)交易的資料，如定期或不定期公布的房地產(chǎn)市價(jià)行情、價(jià)格指數(shù)、基準(zhǔn)地價(jià)、重置價(jià)格、轉(zhuǎn)讓時(shí)申報(bào)的成交價(jià)等。
2）查閱報(bào)刊上有關(guān)物業(yè)出售、出租的廣告；
3）與出租、出售房地產(chǎn)的經(jīng)辦人員洽談；
4）參加交易坐、展示會(huì)，了解各類信息、行情；
5）同行之間互相提供；
6）向當(dāng)事人、四鄰、經(jīng)紀(jì)人、金融機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解。
2選擇符合一定條件的交易實(shí)例，作比較實(shí)例
1）與估價(jià)物業(yè)的用途應(yīng)相同。
2）與估價(jià)物業(yè)的建造結(jié)構(gòu)應(yīng)相同。
3）與估價(jià)物業(yè)所處的地區(qū)應(yīng)相同。
4）與估價(jià)物業(yè)的價(jià)格類型應(yīng)相同。
5）與估價(jià)物業(yè)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)接近。
6）該交易實(shí)例必須是公開(kāi)、平等、自愿的、交易雙方平等自愿、沒(méi)有私自利益關(guān)系情況下的交易。
3對(duì)比較實(shí)例的成交價(jià)格作初步加工，以建立價(jià)格比較的基礎(chǔ)
4進(jìn)行交易情況修正
5進(jìn)行交易日期修正
6進(jìn)行區(qū)域因素修正
7進(jìn)行個(gè)別因素修正
8綜合評(píng)定與調(diào)整，求得評(píng)估結(jié)果
在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的情況下，它是一種說(shuō)服力較強(qiáng)，具有現(xiàn)實(shí)性，適用范圍廣的估價(jià)方法。