買賣合同:商品房預(yù)售合同與認(rèn)購書

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2005年2月22日北京市建設(shè)委員會和北京市工商行政管理
    局 京建交[2005]138號
    為規(guī)范商品房銷售行為,維護(hù)買賣雙方當(dāng)事人合法權(quán)益,加強(qiáng)對本市房地產(chǎn)市場的管理,北京市建設(shè)委員會和北京市工商行政管理局依據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》等法律、法規(guī)的規(guī)定,共同制定了《北京市商品房預(yù)售合同》、《北京市商品房認(rèn)購書》示范文本(以下簡稱示范文本)?,F(xiàn)就有關(guān)問題通知如下:
    一、該示范文本適用于本市行政區(qū)域內(nèi)取得商品房(經(jīng)濟(jì)適用房)預(yù)售許可證的項目,《北京市商品房認(rèn)購書》示范文本還可以適用于商品房(經(jīng)濟(jì)適用房)現(xiàn)房項目。
    二、各單位要注意收集在示范文本使用中發(fā)現(xiàn)的問題,并及時向市建委和市工商局反饋意見。
    三、示范文本自2005年3月15日正式推行使用。
    說明
    1、本合同文本為示范文本,由北京市建設(shè)委員會和北京市工商行政管理局共同制訂。
    2、簽訂前,出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房預(yù)售許可證及其他有關(guān)證書和證明文件。
    3、當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照自愿、公平及誠實信用的原則訂立合同,任何一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。雙方當(dāng)事人可以對文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同生效后,未被修改的文本打印文字視為雙方當(dāng)事人同意內(nèi)容。
    4、簽訂商品房預(yù)售合同前,買受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀合同條款,應(yīng)當(dāng)特別仔細(xì)審閱其中具有選擇性、補(bǔ)充性、填充性、修改性的內(nèi)容。
    5、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則,本合同文本中相關(guān)條款后留有空白行,供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。出賣人與買受人可以針對合同中未約定或約定不詳?shù)膬?nèi)容,根據(jù)所售項目的具體情況簽訂公平合理的補(bǔ)充協(xié)議,也可以在相關(guān)條款后的空白行中進(jìn)行補(bǔ)充約定。
    6、本合同文本「」中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容,雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定?!?」中選擇內(nèi)容,以劃√方式選定;對于實際情況未發(fā)生或雙方當(dāng)事人不作約定時,應(yīng)當(dāng)在空格部位打×,以示刪除。
    7、雙方當(dāng)事人在履行合同中發(fā)生爭議的,可以選擇向不動產(chǎn)所在地人民法院起訴,也可以選擇向仲裁委員會申請仲裁。如選擇申請仲裁的,可以向北京仲裁委員會、中國國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易仲裁委員會、外地的仲裁委員會申請。
    8、雙方當(dāng)事人可以根據(jù)實際情況決定本合同原件的份數(shù),并在簽訂合同時認(rèn)真核對,以確保各份合同內(nèi)容一致;在任何情況下,買受人都應(yīng)當(dāng)至少持有一份合同原件。
    BF——2005——0117 合同編號:
    北京市商品房認(rèn)購書
    出賣人:________________________________________
    買受人:_________________________________________
    北京市建設(shè)委員會 北京市工商行政管理局
    本認(rèn)購書不是簽訂商品房買賣合同的必經(jīng)程序,雙方經(jīng)協(xié)商一致,可以直接簽訂商品房買賣合同。認(rèn)購人以交付預(yù)付款性質(zhì)費用的方式認(rèn)購商品房的,不適用本認(rèn)購書。
    出賣人:_______________________________________________________
    通訊地址:_____________________________________________________
    郵政編碼:_____________________________________________________
    營業(yè)執(zhí)照注冊號:_______________________________________________
    企業(yè)資質(zhì)證書號:_______________________________________________
    法定代表人:____________________聯(lián)系電話:_____________________
    委托代理人:____________________聯(lián)系電話:_____________________
    委托銷售代理機(jī)構(gòu):____________________________________________
    通訊地址:_____________________________________________________
    郵政編碼:_____________________________________________________
    營業(yè)執(zhí)照注冊號:_______________________________________________
    認(rèn)購人:______________________________________________________
    「法定代表人」「負(fù)責(zé)人」:_______________國籍:__________________
    「身份證」「護(hù)照」「營業(yè)執(zhí)照注冊號」「」:________________________
    出生日期:______年______月______日,性別:_____________________
    通訊地址:_____________________________________________________
    郵政編碼:______________________聯(lián)系電話:_____________________
    「法定代理人」「委托代理人」:_____________國籍:________________
    「身份證」「護(hù)照」「」:_________________________________________
    出生日期:______年______月______日,性別:_____________________
    通訊地址:_____________________________________________________
    郵政編碼:______________________聯(lián)系電話:_____________________
    第一條 基本情況
    (一)認(rèn)購人所認(rèn)購的商品房(以下簡稱該商品房)為出賣人所開發(fā)的位于北京市_______區(qū)________項目中的第___________「幢」「座」___________「單元」「層」___________號房,朝向為:___________.
    (二)該商品房的用途為:___________,建筑面積共___________平方米,其中,套內(nèi)建筑面積___________平方米,共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e_________平方米。
    第二條 銷售依據(jù)
    「1」該商品房為預(yù)售商品房的,預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為:_____________,預(yù)售許可證號為:________________________.
    「2」該商品房為現(xiàn)房的,房屋所有權(quán)證號為:_____________,國有土地使用證號為:_____________.
    第三條 價款與付款方式
    (一)該商品房按照「套內(nèi)建筑面積」計價,單價為________元/平方米,總房價款為___________元人民幣(大寫)。
    該商品房按照「建筑面積」計價,單價為________元/平方米,總房價款為___________元人民幣(大寫)。
    該商品房按照「套」計價,總房價款為___________元人民幣(大寫)。
    (二)出賣人同意認(rèn)購人按照下列第____種方式付款:
    1、一次性付款。
    2、分期付款。
    3、貸款方式付款。
    4、其他方式。
    認(rèn)購人選擇第3種方式付款,認(rèn)購人可以首期支付購房總價款的____%,其余價款可以向__________銀行或住房公積金管理機(jī)構(gòu)借款支付。
    第四條 認(rèn)購定金
    認(rèn)購人應(yīng)當(dāng)自簽訂本認(rèn)購書之日起______日內(nèi),向出賣人支付認(rèn)購定金________元人民幣(大寫);出賣人在收取定金后,應(yīng)當(dāng)向認(rèn)購人開具收款憑證,并注明收款時間。認(rèn)購人逾期未支付認(rèn)購定金的,出賣人有權(quán)解除本認(rèn)購書,并有權(quán)將該商品房另行出賣給第三方。
    認(rèn)購人同意在支付定金之日起_____日內(nèi),與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款(本款約定的期限為協(xié)商簽約的起始時限,而非終止時限)。
    第五條 認(rèn)購人未在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同相關(guān)條款的,出賣人有權(quán)解除本認(rèn)購書。出賣人解除本認(rèn)購書的,認(rèn)購人已支付的定金不予退還,出賣人有權(quán)將該商品房另行出賣給第三方。
    第六條 認(rèn)購人在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款,但雙方未達(dá)成一致意見,自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過___日的,本認(rèn)購書自動解除;雙方也可以協(xié)商解除本認(rèn)購書。出賣人應(yīng)當(dāng)在本認(rèn)購書解除之日起___日內(nèi)將已收取的定金退還認(rèn)購人。
    第七條 出賣人在認(rèn)購人支付認(rèn)購定金之日起至本認(rèn)購書解除之日止,將該商品房另行出賣給第三方的,出賣人應(yīng)當(dāng)向認(rèn)購人雙倍返還定金。
    第八條 該商品房的買受人為「本人」「同一戶籍內(nèi)親屬」「」:__________.
    (若選擇其他的,應(yīng)在空格部位寫出買受人姓名)
    第九條 其他約定
    _______________________________________________________________.
    第十條 本認(rèn)購書經(jīng)雙方簽字蓋章后生效,雙方簽訂的商品房買賣合同生效后本認(rèn)購書自行終止。本認(rèn)購書終止后,認(rèn)購定金應(yīng)當(dāng)「返還認(rèn)購人」「抵作商品房價款」。
    第十一條 本認(rèn)購書未盡事項,可簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
    第十二條 本認(rèn)購書一式兩份,雙方各執(zhí)一份,兩份具有同等法律效力。
    出賣人(簽章): 認(rèn)購人(簽章):
    「法定代表人」: 「法定代表人」:
    「委托代理人」(簽章): 「負(fù)責(zé)人」:
    「委托銷售代理機(jī)構(gòu)」(簽章): 「委托代理人」(簽章):
    簽訂時間:___年___月___日 簽訂時間:___年___月___日
    簽訂地點: 簽訂地點:
    北京市商品房預(yù)售合同
    出賣人:_________________________________________________________
    通訊地址:________________________________________________________
    郵政編碼:________________________________________________________
    營業(yè)執(zhí)照注冊號:__________________________________________________
    企業(yè)資質(zhì)證書號:__________________________________________________
    法定代表人:____________________聯(lián)系電話:________________________
    委托代理人:____________________聯(lián)系電話:________________________
    委托銷售代理機(jī)構(gòu):_______________________________________________
    通訊地址:________________________________________________________
    郵政編碼:________________________________________________________
    營業(yè)執(zhí)照注冊號:__________________________________________________
    買受人:___________________________________________________________
    「法定代表人」「負(fù)責(zé)人」:__________________國籍:___________________
    「身份證」「護(hù)照」「營業(yè)執(zhí)照注冊號」「」:____________________________
    出生日期:______年______月______日,性別:_________________________
    通訊地址:_________________________________________________________
    郵政編碼:______________________聯(lián)系電話:_________________________
    「法定代理人」「委托代理人」:_________________國籍:______________
    「身份證」「護(hù)照」「」:_____________________________________________
    出生日期:______年______月______日,性別:_________________________
    通訊地址:_________________________________________________________
    郵政編碼:______________________聯(lián)系電話:_________________________
    根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,出賣人和買受人在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就商品房預(yù)售事宜達(dá)成如下協(xié)議:
    第一條項目建設(shè)依據(jù)
    出賣人以「出讓」「轉(zhuǎn)讓」「劃撥」方式取得座落于___________地塊的國有土地使用權(quán)。該地塊「國有土地使用證號」「城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書號」為:______________________________,土地使用權(quán)面積為:___________,買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房)所在土地用途為:___________,土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日止。
    出賣人經(jīng)批準(zhǔn),在上述地塊上建設(shè)的商品房「地名核準(zhǔn)名稱」「暫定名」為:_________,建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為:___________,建筑工程施工許可證號為:___________,建設(shè)工程施工合同約定的開工日期為:______________,建設(shè)工程施工合同約定的竣工日期為:___________________.
    第二條預(yù)售依據(jù)
    該商品房已由_____________批準(zhǔn)預(yù)售,預(yù)售許可證號為:___________.
    第三條基本情況
    該商品房所在樓棟的主體建筑結(jié)構(gòu)為:_____________,建筑層數(shù)為:__________層,其中地上___________層,地下___________層。
    該商品房為第一條規(guī)定項目中的第___________「幢」「座」_________「單元」「層」___________號,該房號為「審定編號」「暫定編號」,最終以公安行政管理部門審核的房號為準(zhǔn),該商品房平面圖及在整個樓棟中的位置圖見附件一。
    該商品房的用途為「普通住宅」「經(jīng)濟(jì)適用住房」「公寓」「別墅」「辦公」「商業(yè)」「」:________;「層高」「凈高」為:________米,「坡屋頂凈高」最低為:________米,為:_______米。該商品房朝向為:_______________.有______個陽臺,其中________個陽臺為封閉式,________個陽臺為非封閉式。
    出賣人委托預(yù)測該商品房面積的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)是______________,其預(yù)測建筑面積共___________平方米,其中,套內(nèi)建筑面積___________平方米,共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e___________平方米。有關(guān)共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明見附件二。
    簽訂本合同時該商品房所在樓棟的建設(shè)工程進(jìn)度狀況為_______________.(如:正負(fù)零、地下一層···地上五層、···結(jié)構(gòu)封頂)
    本條所稱層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。
    第四條抵押情況
    與該商品房有關(guān)的抵押情況為:___________.
    1、該商品房所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)及在建工程均未設(shè)定抵押;
    2、該商品房所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)已經(jīng)設(shè)定抵押,抵押權(quán)人為:____________,抵押登記部門為:______________________,抵押登記日期為:_____________.
    3、該商品房在建工程已經(jīng)設(shè)定抵押,抵押權(quán)人為:_________,抵押登記部門為:______________________,抵押登記日期為:______________________.(2和3可以同時選擇)
    ______________________________________________________________.
    抵押權(quán)人同意該商品房預(yù)售的證明及關(guān)于抵押的相關(guān)約定見附件三。
    第五條計價方式與價款
    該商品房為住宅的,出賣人與買受人約定按照下列第1種方式計算該商品房價款。其中,該商品房為經(jīng)濟(jì)適用住房的,出賣人與買受人約定同時按照下列第1種方式和第2種方式分別計算該商品房價款。
    該商品房為非住宅的,出賣人與買受人約定按照下列第_______種方式計算該商品房價款。
    1、按照套內(nèi)建筑面積計算,該商品房單價每平方米______元人民幣,總金額_____仟_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾_____元人民幣整(大寫)。
    2、按照建筑面積計算,該商品房單價為每平方米__________元人民幣,總金額_____仟_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾_____元人民幣整(大寫)。
    3、按照套(單元)計算,該商品房總價款為_____仟_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰____拾______元人民幣整(大寫)。
    4、其他約定。見附件四
    本條所稱建筑面積,是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積,包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等,且具備有上蓋,結(jié)構(gòu)牢固,層高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。
    所稱套內(nèi)建筑面積,是指成套商品房(單元房)的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。
    第六條付款方式及期限
    買受人采取下列第____種方式付款。
    1、一次性付款。
    2、分期付款。
    3、貸款方式付款。買受人可以首期支付購房總價款的_____%,其余價款可以向___________銀行或住房公積金管理機(jī)構(gòu)借款支付。
    4、其他方式。
    具體付款方式及期限的約定見附件五。
    第七條出賣人保證該商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛,因出賣人原因造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的,由出賣人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
    ________________________________________________________.
    第八條規(guī)劃變更的約定
    出賣人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設(shè)商品房,不得擅自變更。
    出賣人確需變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定條件的,應(yīng)當(dāng)書面征得受影響的買受人同意,并取得規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)。因規(guī)劃變更給買受人的權(quán)益造成損失的,出賣人應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。
    第九條設(shè)計變更的約定
    (一)經(jīng)規(guī)劃行政主管部門委托的設(shè)計審查單位批準(zhǔn),建筑工程施工圖設(shè)計文件的下列設(shè)計變更影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的,出賣人應(yīng)當(dāng)在設(shè)計審查單位批準(zhǔn)變更之日起10日內(nèi),書面通知買受人。
    1、該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向;
    2、供熱、采暖方式;
    3、_______________________________________________________;
    4、_______________________________________________________;
    5、_______________________________________________________.
    出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的,買受人有權(quán)退房。
    (二)買受人應(yīng)當(dāng)在通知送達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人逾期未予以書面答復(fù)的,視同接受變更。
    (三)買受人退房的,出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起____日內(nèi)退還買受人已付房款,并按照____________利率付給利息。買受人不退房的,應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
    _______________________________________________________________.
    第十條逾期付款責(zé)任
    買受人未按照約定的時間付款的,按照下列第______種方式處理:
    1、按照逾期時間,分別處理((1)和(2)不作累加)
    (1)逾期在_____日之內(nèi),自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實際支付應(yīng)付款之日止,買受人按日計算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之_____的違約金,并于實際支付應(yīng)付款之日起_____日內(nèi)向出賣人支付違約金,合同繼續(xù)履行。
    (2)逾期超過_____日(該日期應(yīng)當(dāng)與第(1)項中的日期相同)后,出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的,買受人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起_____日內(nèi)按照累計的逾期應(yīng)付款的_____%向出賣人支付違約金,并由出賣人退還買受人全部已付款。買受人愿意繼續(xù)履行合同的,經(jīng)出賣人同意后,合同繼續(xù)履行,自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實際支付應(yīng)付款之日止,買受人按日計算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之_____(該比率應(yīng)當(dāng)不小于第(1)項中的比率)的違約金,并于實際支付應(yīng)付款之日起_____日內(nèi)向出賣人支付違約金。
    本條所稱逾期應(yīng)付款是指依照第六條約定的到期應(yīng)付款與該期實際已付款的差額;采取分期付款的,按照相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實際已付款的差額確定。
    2、___________________________________________________________.