一、“已付房款”問(wèn)題的提出 隨著我國(guó)人民生活質(zhì)量的提高和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商品房買(mǎi)賣合同糾紛逐年增多。僅就成都仲裁委員會(huì)2002年和2003年受理案件的統(tǒng)計(jì)，商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件約占受理案件總數(shù)的60%，其中多數(shù)是商品房擔(dān)保貸款(按揭)合同糾紛。在商品房擔(dān)保貸款合同中雙方當(dāng)事人常約定“違約責(zé)任”按“已付房款”的百分率計(jì)算。在人民法院的人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中也多處提到按“已付房款”追究違約責(zé)任的問(wèn)題。但是對(duì)何為“已付房款”未作具體的解釋。仲裁員在審理該類案件時(shí)也是仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智，對(duì)“已付房款”的認(rèn)識(shí)和理解不盡相同，導(dǎo)致同類的案件在裁決承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)大相徑庭，在一定程度上影響了案件的質(zhì)量和案件裁決的一致性。對(duì)此雖經(jīng)多次研討仍不能形成一致性的意見(jiàn)。本文擬從理論與實(shí)踐的結(jié)合上對(duì)如何確定“已付房款”進(jìn)行研討，以就教于同行。
二、對(duì)“已付房款”的三種認(rèn)識(shí)和理解 在研討“已付房款”的概念和含義時(shí)對(duì)于一次性付款的購(gòu)房者大家的意見(jiàn)是一致的，但是對(duì)商品房擔(dān)保貸款的購(gòu)房者分期付款的，大家對(duì)“已付房款”的內(nèi)容形成以下三種意見(jiàn)，與之相適應(yīng)出現(xiàn)了三種“已付房款”的方案及計(jì)算方法。 1、第一種意見(jiàn)是“已借貸款”方案 一部分仲裁員認(rèn)為“已付房款”是購(gòu)房者已付的購(gòu)房款和購(gòu)房者向銀行的貸款之和，以此做為“已付房款”的概念和含義。這種意見(jiàn)實(shí)際上是強(qiáng)調(diào)銀行貸款，并以銀行貸款為標(biāo)準(zhǔn)，可以稱之為“已借貸款”方案。與之相適應(yīng)的計(jì)算公式為：已付房款=定金(訂金)+購(gòu)房者的首付款+購(gòu)房者的銀行貸款。 持這種意見(jiàn)的主要理由是：(1)在擔(dān)保貸款購(gòu)房中存在著房屋買(mǎi)受人與出賣人之間的房屋買(mǎi)賣合同的法律關(guān)系和房屋買(mǎi)受人與貸款銀行之間借款合同的法律關(guān)系。這兩個(gè)法律關(guān)系是性質(zhì)不同的法律關(guān)系，不能相互混淆，而“已付房款”的確定僅涉及房屋買(mǎi)受人與出賣人之間的房屋買(mǎi)賣合同的法律關(guān)系，與房屋買(mǎi)受人與貸款銀行之間借款合同的法律關(guān)系無(wú)關(guān)。既然貸款銀行已將房屋買(mǎi)受人所貸款項(xiàng)付給房屋出賣人，就應(yīng)該視為房屋買(mǎi)受人交清了房款。房屋買(mǎi)受人分期付款是付給貸款銀行的借款，與房屋出賣人無(wú)關(guān)。(2)擔(dān)保貸款是房屋出賣人的一種促銷手段。在擔(dān)保貸款買(mǎi)賣合同中還存在著房屋出賣人為房屋買(mǎi)受人向銀行的貸款進(jìn)行擔(dān)保的法律關(guān)系。這種擔(dān)保行為是房屋出賣人為擴(kuò)大市場(chǎng)份額吸引更多的買(mǎi)房人購(gòu)買(mǎi)其房屋的一種促銷手段。擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)是房屋出賣人出售房屋的一種市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該自己承擔(dān)，不應(yīng)由房屋買(mǎi)受人承擔(dān)。(3)實(shí)際上房屋出賣人的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，最終也是由房屋買(mǎi)受人承擔(dān)的。由于在擔(dān)保貸款購(gòu)房中房屋買(mǎi)受人與貸款銀行在借款時(shí)均約定，房屋買(mǎi)受人在取得房屋的產(chǎn)權(quán)后，要用所購(gòu)買(mǎi)的房屋向貸款銀行進(jìn)行物的抵押擔(dān)保，因而房屋出賣人的擔(dān)保只是一種暫時(shí)的過(guò)渡擔(dān)保措施。 2、第二種意見(jiàn)是“已還貸款”方案 另一部分仲裁員認(rèn)為“已付房款”就是購(gòu)房者自己分期所付的房款，不包括銀行的貸款。這種意見(jiàn)把注意力集中在房屋買(mǎi)受人自己所付的房款上，以房屋買(mǎi)受人自己的實(shí)際付款為標(biāo)準(zhǔn)，可以稱之為“已還貸款”方案。與之相適應(yīng)的計(jì)算公式為：已付房款=定金(訂金)+購(gòu)房者的首付款+購(gòu)房者的分期付款。 持這種意見(jiàn)的主要理由是：(1)房屋買(mǎi)受人能夠向銀行貸款的前提是房屋出賣人進(jìn)行了擔(dān)保。房屋出賣人承擔(dān)了房屋買(mǎi)受人不能按期償還貸款的直接風(fēng)險(xiǎn)。一旦房屋買(mǎi)受人不能按期償還貸款，除房屋買(mǎi)受人承擔(dān)違約責(zé)任外，房屋出賣人要承擔(dān)連帶責(zé)任。因此，應(yīng)該以房屋買(mǎi)受人自己交的房款為標(biāo)準(zhǔn)。(2)仲裁的原理要求公平合理。由于出賣人的這種“連帶責(zé)任”，當(dāng)買(mǎi)受人不能按月還付貸款時(shí)，除了銀行直接在出賣人帳戶上“扣劃”外，甚至還包括“回購(gòu)”房屋的義務(wù)。因此，如果按照第一種意見(jiàn)，已付房款包括銀行的全部貸款，在房屋出賣人承擔(dān)連帶責(zé)任的條件下，顯然是不公平的。(3)房屋買(mǎi)受人在向銀行貸款時(shí)，貸款銀行向房屋出賣人劃款也是有條件的。有的是視房屋的開(kāi)發(fā)進(jìn)度撥付，有的是所撥付款中有10～30%作為保證金不能動(dòng)用。如果貸款銀行是根據(jù)房屋的開(kāi)發(fā)進(jìn)度撥款或撥款后其中包括保證金部分，在房屋出賣人實(shí)際未收到全部買(mǎi)受人所借貸款的情況下，而以全部貸款承擔(dān)違約責(zé)任，顯然也是沒(méi)有事實(shí)根據(jù)的。 3、第三種意見(jiàn)是筆者提出的“擔(dān)保期限”方案 這種方案，主張一般應(yīng)按照房屋出賣人的“擔(dān)保期限”為界點(diǎn)確定“已付房款”的金額。即：(1)在房屋出賣人為房屋買(mǎi)受人向銀行貸款所承諾的擔(dān)保期限內(nèi)，按“已還貸款”確定“已付房款”的金額;(2)超過(guò)房屋出賣人為房屋買(mǎi)受人向銀行貸款所承諾的擔(dān)保期限的，按“已借貸款”確定“已付房款”的金額;(3)對(duì)處理解除房屋買(mǎi)賣合同糾紛這類案件時(shí)，不論擔(dān)保期限是否已過(guò)，均按“已還貸款”確定“已付房款”的金額。提出此方案，不僅是因?yàn)椤百J款擔(dān)?！笔恰胺课葙I(mǎi)賣”的前提，而且還因?yàn)樵谏唐贩繐?dān)保貸款買(mǎi)賣合同中，房屋出賣人還須保證按時(shí)按質(zhì)交付買(mǎi)賣合同中所約定的商品房。一般情況下，當(dāng)交付房屋后，房屋買(mǎi)受人的房屋產(chǎn)權(quán)證辦理完畢，房屋出賣人的義務(wù)就基本履行完畢，房屋的買(mǎi)賣合同就終止了，房屋出賣人的擔(dān)保義務(wù)也隨之終止。剩下的就是抵押貸款合同了，只是由原來(lái)特殊的權(quán)利性抵押變?yōu)閷?shí)實(shí)在在的房地產(chǎn)抵押。因此，對(duì)“已付房款”的金額應(yīng)該根據(jù)不同的具體情況區(qū)別對(duì)待和確定。 此外，我們提出“擔(dān)保期限”的方案，還基于對(duì)商品房擔(dān)保貸款買(mǎi)賣合同中的法律關(guān)系分析以及從公平合理地處理糾紛中探究仲裁的理念。
三、商品房擔(dān)保貸款買(mǎi)賣合同中的法律關(guān)系分析? 商品房擔(dān)保貸款買(mǎi)賣合同是一種我國(guó)《合同法》分則中尚未提出的新型的無(wú)名合同，其合同結(jié)構(gòu)方式，也即是通過(guò)合同所形成的當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，是比較復(fù)雜的。多數(shù)學(xué)者認(rèn)為有三個(gè)方面的法律關(guān)系，即《商品房的買(mǎi)賣合同》、《個(gè)人購(gòu)房貸款及抵押合同》、《購(gòu)房借款擔(dān)保合同》。這三個(gè)合同同時(shí)涉及三方當(dāng)事人，存在著三個(gè)相互聯(lián)系的法律關(guān)系，一是房屋出賣人和房屋買(mǎi)受人之間買(mǎi)賣關(guān)系，二是房屋買(mǎi)受人和貸款銀行之間的借貸關(guān)系，三是房屋出賣人和貸款銀行之間的擔(dān)保關(guān)系。這三個(gè)法律關(guān)系相互聯(lián)系又相互獨(dú)立①。我們認(rèn)為在商品房擔(dān)保貸款合同中應(yīng)該存在著四個(gè)相互聯(lián)系相互獨(dú)立的法律關(guān)系。除了上述的三個(gè)法律關(guān)系外，還存在房屋買(mǎi)受人和貸款銀行之間抵押的法律關(guān)系。這種抵押法律關(guān)系不同于傳統(tǒng)的抵押法律關(guān)系，它有一個(gè)由權(quán)利(期待權(quán))抵押變?yōu)閷?shí)實(shí)在在的房地產(chǎn)抵押的轉(zhuǎn)變過(guò)程。 這四個(gè)相互獨(dú)立相互聯(lián)系的法律關(guān)系在確定“已付房款”的問(wèn)題上起著不同的作用。房屋出賣人和房屋買(mǎi)受人之間買(mǎi)賣關(guān)系是目的;房屋買(mǎi)受人和貸款銀行之間的借貸關(guān)系是手段;房屋出賣人和貸款銀行之間的擔(dān)保關(guān)系是前提與紐帶;房屋買(mǎi)受人和貸款銀行之間法律關(guān)系是還款的保障。在這四個(gè)相互獨(dú)立相互聯(lián)系的法律關(guān)系中，房屋出賣人和貸款銀行之間的擔(dān)保關(guān)系同時(shí)起著聯(lián)系其他幾個(gè)法律關(guān)系的紐帶作用。對(duì)于貸款銀行來(lái)說(shuō)在商品房擔(dān)保貸款合同之初房屋出賣人起著“人保”的作用，它是銀行同意貸款的前提和保障，只有貸款銀行確認(rèn)房屋出賣人能夠按期交付房屋，并同意給房屋買(mǎi)受人貸款之后才會(huì)簽訂其他的合同。一旦房屋出賣人交付房屋并為房屋買(mǎi)受人辦理完產(chǎn)權(quán)證，房屋出賣人和貸款銀行之間的擔(dān)保關(guān)系就終結(jié)了。之后就是房屋買(mǎi)受人和貸款銀行之間抵押還款的法律關(guān)系。實(shí)踐中商品房擔(dān)保貸款買(mǎi)賣合同糾紛往往發(fā)生在房屋出賣人和房屋買(mǎi)受人之間的買(mǎi)賣關(guān)系中，其他合同關(guān)系發(fā)生糾紛的情況較少。因此，在確定“已付房款”的問(wèn)題時(shí)應(yīng)考慮糾紛發(fā)生在哪個(gè)環(huán)節(jié)，從而區(qū)別對(duì)待。 從商品房買(mǎi)賣這一法律關(guān)系本身的內(nèi)容來(lái)看，出賣人的主要義務(wù)是“交房”，買(mǎi)受人的主要義務(wù)是“給付”。這里的“交房”，應(yīng)是按時(shí)交付給買(mǎi)受人質(zhì)量合格的房屋;而這里的“給付”，則應(yīng)是交付給出賣人能夠完全自由支配的貨幣。在討論“已付房款”的確定時(shí)，我們認(rèn)為還需注意對(duì)“給付”概念的理解問(wèn)題。確切的理解應(yīng)該是：“給付”是履約的一種方式，而給付的“結(jié)果”，才真正是房屋出賣人通過(guò)房屋買(mǎi)賣欲實(shí)現(xiàn)的目的。如前所述，在出賣人為買(mǎi)受人貸款的擔(dān)保期限內(nèi)，雖然銀行的貸款在形式上已交付給出賣人，但在實(shí)際上，不僅有20%左右的保證金尚不能動(dòng)用，而且當(dāng)買(mǎi)受人不能或無(wú)力償還貸款時(shí)，要被銀行全部扣回。因此，在這兩種情況下，不能簡(jiǎn)單的說(shuō)房屋出賣人已獲得了全部給付的“結(jié)果”。
四、從公平合理地處理糾紛中探究仲裁理念 我國(guó)仲裁法第七條規(guī)定，仲裁應(yīng)當(dāng)根據(jù)事實(shí)，符合法律規(guī)定，公平合理地解決糾紛。這是仲裁制度的法定原則，也體現(xiàn)了仲裁公平合理的理念。仲裁不同于法院的審判。法院的審判體現(xiàn)的是國(guó)家權(quán)力對(duì)當(dāng)事人合同糾紛的干預(yù)，除了解決糾紛外，對(duì)于當(dāng)事人在合同糾紛中的違法行為有權(quán)進(jìn)行處罰，同時(shí)還有權(quán)追加當(dāng)事人。例如在處理商品房擔(dān)保貸款買(mǎi)賣合同糾紛中法院可以追加貸款銀行作為當(dāng)事人，一攬子解決糾紛。另外在我國(guó)《民法通則》中規(guī)定的民事制裁等都體現(xiàn)了國(guó)家權(quán)力對(duì)當(dāng)事人合同糾紛的干預(yù)。而仲裁制度究其性質(zhì)不具有國(guó)家權(quán)力的干預(yù)性，屬于市場(chǎng)活動(dòng)中的自律措施，具有民間性質(zhì)。法律沒(méi)有賦予仲裁員或仲裁機(jī)構(gòu)追加當(dāng)事人，制裁當(dāng)事人違法行為的權(quán)力。仲裁的基本原則是符合法律規(guī)定，價(jià)值取向是公平合理。它要求仲裁員或仲裁機(jī)構(gòu)公平合理的解決糾紛，補(bǔ)償當(dāng)事人受到的損失，而這些都體現(xiàn)了仲裁的理念。當(dāng)事人在訂立合同時(shí)訂立仲裁條款，實(shí)際上是當(dāng)事人用明示的方法排除國(guó)家權(quán)力對(duì)當(dāng)事人合同糾紛的干預(yù)，決定自己選擇“公正人”解決糾紛。我們?cè)谏唐贩繐?dān)保貸款買(mǎi)賣合同糾紛處理中確定“已付房款”時(shí)，提出“擔(dān)保期限”方案，正是考慮到公平合理的解決糾紛是當(dāng)事人訂立仲裁條款時(shí)所直接追求的目標(biāo)。如果解決糾紛的“公正人”不當(dāng)?shù)丶又匾环疆?dāng)事人的民事責(zé)任，使另一當(dāng)事人得到對(duì)方違約的“額外利益”，雖然有時(shí)這種加重也并不違反法律的規(guī)定，但其結(jié)果，往往與雙方當(dāng)事人訂立仲裁條款的初衷相悖，也不符合公平合理補(bǔ)償當(dāng)事人損失的仲裁理念。 綜上所述我們可以看到，無(wú)論是從對(duì)商品房擔(dān)保貸款買(mǎi)賣合同所涉及的四個(gè)相對(duì)獨(dú)立又相互聯(lián)系的法律關(guān)系的分析，還是從公平合理地處理糾紛的仲裁價(jià)值取向上探究，對(duì)“已付房款”的確定都應(yīng)根據(jù)不同的具體情況區(qū)別對(duì)待：即在擔(dān)保期限內(nèi)應(yīng)采用“已還貸款”確定，超過(guò)擔(dān)保期限后則應(yīng)采用按“已借貸款”確定，而當(dāng)房屋買(mǎi)賣合同依法解除時(shí)，據(jù)實(shí)計(jì)算比較恰當(dāng)。
二、對(duì)“已付房款”的三種認(rèn)識(shí)和理解 在研討“已付房款”的概念和含義時(shí)對(duì)于一次性付款的購(gòu)房者大家的意見(jiàn)是一致的，但是對(duì)商品房擔(dān)保貸款的購(gòu)房者分期付款的，大家對(duì)“已付房款”的內(nèi)容形成以下三種意見(jiàn)，與之相適應(yīng)出現(xiàn)了三種“已付房款”的方案及計(jì)算方法。 1、第一種意見(jiàn)是“已借貸款”方案 一部分仲裁員認(rèn)為“已付房款”是購(gòu)房者已付的購(gòu)房款和購(gòu)房者向銀行的貸款之和，以此做為“已付房款”的概念和含義。這種意見(jiàn)實(shí)際上是強(qiáng)調(diào)銀行貸款，并以銀行貸款為標(biāo)準(zhǔn)，可以稱之為“已借貸款”方案。與之相適應(yīng)的計(jì)算公式為：已付房款=定金(訂金)+購(gòu)房者的首付款+購(gòu)房者的銀行貸款。 持這種意見(jiàn)的主要理由是：(1)在擔(dān)保貸款購(gòu)房中存在著房屋買(mǎi)受人與出賣人之間的房屋買(mǎi)賣合同的法律關(guān)系和房屋買(mǎi)受人與貸款銀行之間借款合同的法律關(guān)系。這兩個(gè)法律關(guān)系是性質(zhì)不同的法律關(guān)系，不能相互混淆，而“已付房款”的確定僅涉及房屋買(mǎi)受人與出賣人之間的房屋買(mǎi)賣合同的法律關(guān)系，與房屋買(mǎi)受人與貸款銀行之間借款合同的法律關(guān)系無(wú)關(guān)。既然貸款銀行已將房屋買(mǎi)受人所貸款項(xiàng)付給房屋出賣人，就應(yīng)該視為房屋買(mǎi)受人交清了房款。房屋買(mǎi)受人分期付款是付給貸款銀行的借款，與房屋出賣人無(wú)關(guān)。(2)擔(dān)保貸款是房屋出賣人的一種促銷手段。在擔(dān)保貸款買(mǎi)賣合同中還存在著房屋出賣人為房屋買(mǎi)受人向銀行的貸款進(jìn)行擔(dān)保的法律關(guān)系。這種擔(dān)保行為是房屋出賣人為擴(kuò)大市場(chǎng)份額吸引更多的買(mǎi)房人購(gòu)買(mǎi)其房屋的一種促銷手段。擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)是房屋出賣人出售房屋的一種市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該自己承擔(dān)，不應(yīng)由房屋買(mǎi)受人承擔(dān)。(3)實(shí)際上房屋出賣人的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，最終也是由房屋買(mǎi)受人承擔(dān)的。由于在擔(dān)保貸款購(gòu)房中房屋買(mǎi)受人與貸款銀行在借款時(shí)均約定，房屋買(mǎi)受人在取得房屋的產(chǎn)權(quán)后，要用所購(gòu)買(mǎi)的房屋向貸款銀行進(jìn)行物的抵押擔(dān)保，因而房屋出賣人的擔(dān)保只是一種暫時(shí)的過(guò)渡擔(dān)保措施。 2、第二種意見(jiàn)是“已還貸款”方案 另一部分仲裁員認(rèn)為“已付房款”就是購(gòu)房者自己分期所付的房款，不包括銀行的貸款。這種意見(jiàn)把注意力集中在房屋買(mǎi)受人自己所付的房款上，以房屋買(mǎi)受人自己的實(shí)際付款為標(biāo)準(zhǔn)，可以稱之為“已還貸款”方案。與之相適應(yīng)的計(jì)算公式為：已付房款=定金(訂金)+購(gòu)房者的首付款+購(gòu)房者的分期付款。 持這種意見(jiàn)的主要理由是：(1)房屋買(mǎi)受人能夠向銀行貸款的前提是房屋出賣人進(jìn)行了擔(dān)保。房屋出賣人承擔(dān)了房屋買(mǎi)受人不能按期償還貸款的直接風(fēng)險(xiǎn)。一旦房屋買(mǎi)受人不能按期償還貸款，除房屋買(mǎi)受人承擔(dān)違約責(zé)任外，房屋出賣人要承擔(dān)連帶責(zé)任。因此，應(yīng)該以房屋買(mǎi)受人自己交的房款為標(biāo)準(zhǔn)。(2)仲裁的原理要求公平合理。由于出賣人的這種“連帶責(zé)任”，當(dāng)買(mǎi)受人不能按月還付貸款時(shí)，除了銀行直接在出賣人帳戶上“扣劃”外，甚至還包括“回購(gòu)”房屋的義務(wù)。因此，如果按照第一種意見(jiàn)，已付房款包括銀行的全部貸款，在房屋出賣人承擔(dān)連帶責(zé)任的條件下，顯然是不公平的。(3)房屋買(mǎi)受人在向銀行貸款時(shí)，貸款銀行向房屋出賣人劃款也是有條件的。有的是視房屋的開(kāi)發(fā)進(jìn)度撥付，有的是所撥付款中有10～30%作為保證金不能動(dòng)用。如果貸款銀行是根據(jù)房屋的開(kāi)發(fā)進(jìn)度撥款或撥款后其中包括保證金部分，在房屋出賣人實(shí)際未收到全部買(mǎi)受人所借貸款的情況下，而以全部貸款承擔(dān)違約責(zé)任，顯然也是沒(méi)有事實(shí)根據(jù)的。 3、第三種意見(jiàn)是筆者提出的“擔(dān)保期限”方案 這種方案，主張一般應(yīng)按照房屋出賣人的“擔(dān)保期限”為界點(diǎn)確定“已付房款”的金額。即：(1)在房屋出賣人為房屋買(mǎi)受人向銀行貸款所承諾的擔(dān)保期限內(nèi)，按“已還貸款”確定“已付房款”的金額;(2)超過(guò)房屋出賣人為房屋買(mǎi)受人向銀行貸款所承諾的擔(dān)保期限的，按“已借貸款”確定“已付房款”的金額;(3)對(duì)處理解除房屋買(mǎi)賣合同糾紛這類案件時(shí)，不論擔(dān)保期限是否已過(guò)，均按“已還貸款”確定“已付房款”的金額。提出此方案，不僅是因?yàn)椤百J款擔(dān)?！笔恰胺课葙I(mǎi)賣”的前提，而且還因?yàn)樵谏唐贩繐?dān)保貸款買(mǎi)賣合同中，房屋出賣人還須保證按時(shí)按質(zhì)交付買(mǎi)賣合同中所約定的商品房。一般情況下，當(dāng)交付房屋后，房屋買(mǎi)受人的房屋產(chǎn)權(quán)證辦理完畢，房屋出賣人的義務(wù)就基本履行完畢，房屋的買(mǎi)賣合同就終止了，房屋出賣人的擔(dān)保義務(wù)也隨之終止。剩下的就是抵押貸款合同了，只是由原來(lái)特殊的權(quán)利性抵押變?yōu)閷?shí)實(shí)在在的房地產(chǎn)抵押。因此，對(duì)“已付房款”的金額應(yīng)該根據(jù)不同的具體情況區(qū)別對(duì)待和確定。 此外，我們提出“擔(dān)保期限”的方案，還基于對(duì)商品房擔(dān)保貸款買(mǎi)賣合同中的法律關(guān)系分析以及從公平合理地處理糾紛中探究仲裁的理念。
三、商品房擔(dān)保貸款買(mǎi)賣合同中的法律關(guān)系分析? 商品房擔(dān)保貸款買(mǎi)賣合同是一種我國(guó)《合同法》分則中尚未提出的新型的無(wú)名合同，其合同結(jié)構(gòu)方式，也即是通過(guò)合同所形成的當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，是比較復(fù)雜的。多數(shù)學(xué)者認(rèn)為有三個(gè)方面的法律關(guān)系，即《商品房的買(mǎi)賣合同》、《個(gè)人購(gòu)房貸款及抵押合同》、《購(gòu)房借款擔(dān)保合同》。這三個(gè)合同同時(shí)涉及三方當(dāng)事人，存在著三個(gè)相互聯(lián)系的法律關(guān)系，一是房屋出賣人和房屋買(mǎi)受人之間買(mǎi)賣關(guān)系，二是房屋買(mǎi)受人和貸款銀行之間的借貸關(guān)系，三是房屋出賣人和貸款銀行之間的擔(dān)保關(guān)系。這三個(gè)法律關(guān)系相互聯(lián)系又相互獨(dú)立①。我們認(rèn)為在商品房擔(dān)保貸款合同中應(yīng)該存在著四個(gè)相互聯(lián)系相互獨(dú)立的法律關(guān)系。除了上述的三個(gè)法律關(guān)系外，還存在房屋買(mǎi)受人和貸款銀行之間抵押的法律關(guān)系。這種抵押法律關(guān)系不同于傳統(tǒng)的抵押法律關(guān)系，它有一個(gè)由權(quán)利(期待權(quán))抵押變?yōu)閷?shí)實(shí)在在的房地產(chǎn)抵押的轉(zhuǎn)變過(guò)程。 這四個(gè)相互獨(dú)立相互聯(lián)系的法律關(guān)系在確定“已付房款”的問(wèn)題上起著不同的作用。房屋出賣人和房屋買(mǎi)受人之間買(mǎi)賣關(guān)系是目的;房屋買(mǎi)受人和貸款銀行之間的借貸關(guān)系是手段;房屋出賣人和貸款銀行之間的擔(dān)保關(guān)系是前提與紐帶;房屋買(mǎi)受人和貸款銀行之間法律關(guān)系是還款的保障。在這四個(gè)相互獨(dú)立相互聯(lián)系的法律關(guān)系中，房屋出賣人和貸款銀行之間的擔(dān)保關(guān)系同時(shí)起著聯(lián)系其他幾個(gè)法律關(guān)系的紐帶作用。對(duì)于貸款銀行來(lái)說(shuō)在商品房擔(dān)保貸款合同之初房屋出賣人起著“人保”的作用，它是銀行同意貸款的前提和保障，只有貸款銀行確認(rèn)房屋出賣人能夠按期交付房屋，并同意給房屋買(mǎi)受人貸款之后才會(huì)簽訂其他的合同。一旦房屋出賣人交付房屋并為房屋買(mǎi)受人辦理完產(chǎn)權(quán)證，房屋出賣人和貸款銀行之間的擔(dān)保關(guān)系就終結(jié)了。之后就是房屋買(mǎi)受人和貸款銀行之間抵押還款的法律關(guān)系。實(shí)踐中商品房擔(dān)保貸款買(mǎi)賣合同糾紛往往發(fā)生在房屋出賣人和房屋買(mǎi)受人之間的買(mǎi)賣關(guān)系中，其他合同關(guān)系發(fā)生糾紛的情況較少。因此，在確定“已付房款”的問(wèn)題時(shí)應(yīng)考慮糾紛發(fā)生在哪個(gè)環(huán)節(jié)，從而區(qū)別對(duì)待。 從商品房買(mǎi)賣這一法律關(guān)系本身的內(nèi)容來(lái)看，出賣人的主要義務(wù)是“交房”，買(mǎi)受人的主要義務(wù)是“給付”。這里的“交房”，應(yīng)是按時(shí)交付給買(mǎi)受人質(zhì)量合格的房屋;而這里的“給付”，則應(yīng)是交付給出賣人能夠完全自由支配的貨幣。在討論“已付房款”的確定時(shí)，我們認(rèn)為還需注意對(duì)“給付”概念的理解問(wèn)題。確切的理解應(yīng)該是：“給付”是履約的一種方式，而給付的“結(jié)果”，才真正是房屋出賣人通過(guò)房屋買(mǎi)賣欲實(shí)現(xiàn)的目的。如前所述，在出賣人為買(mǎi)受人貸款的擔(dān)保期限內(nèi)，雖然銀行的貸款在形式上已交付給出賣人，但在實(shí)際上，不僅有20%左右的保證金尚不能動(dòng)用，而且當(dāng)買(mǎi)受人不能或無(wú)力償還貸款時(shí)，要被銀行全部扣回。因此，在這兩種情況下，不能簡(jiǎn)單的說(shuō)房屋出賣人已獲得了全部給付的“結(jié)果”。
四、從公平合理地處理糾紛中探究仲裁理念 我國(guó)仲裁法第七條規(guī)定，仲裁應(yīng)當(dāng)根據(jù)事實(shí)，符合法律規(guī)定，公平合理地解決糾紛。這是仲裁制度的法定原則，也體現(xiàn)了仲裁公平合理的理念。仲裁不同于法院的審判。法院的審判體現(xiàn)的是國(guó)家權(quán)力對(duì)當(dāng)事人合同糾紛的干預(yù)，除了解決糾紛外，對(duì)于當(dāng)事人在合同糾紛中的違法行為有權(quán)進(jìn)行處罰，同時(shí)還有權(quán)追加當(dāng)事人。例如在處理商品房擔(dān)保貸款買(mǎi)賣合同糾紛中法院可以追加貸款銀行作為當(dāng)事人，一攬子解決糾紛。另外在我國(guó)《民法通則》中規(guī)定的民事制裁等都體現(xiàn)了國(guó)家權(quán)力對(duì)當(dāng)事人合同糾紛的干預(yù)。而仲裁制度究其性質(zhì)不具有國(guó)家權(quán)力的干預(yù)性，屬于市場(chǎng)活動(dòng)中的自律措施，具有民間性質(zhì)。法律沒(méi)有賦予仲裁員或仲裁機(jī)構(gòu)追加當(dāng)事人，制裁當(dāng)事人違法行為的權(quán)力。仲裁的基本原則是符合法律規(guī)定，價(jià)值取向是公平合理。它要求仲裁員或仲裁機(jī)構(gòu)公平合理的解決糾紛，補(bǔ)償當(dāng)事人受到的損失，而這些都體現(xiàn)了仲裁的理念。當(dāng)事人在訂立合同時(shí)訂立仲裁條款，實(shí)際上是當(dāng)事人用明示的方法排除國(guó)家權(quán)力對(duì)當(dāng)事人合同糾紛的干預(yù)，決定自己選擇“公正人”解決糾紛。我們?cè)谏唐贩繐?dān)保貸款買(mǎi)賣合同糾紛處理中確定“已付房款”時(shí)，提出“擔(dān)保期限”方案，正是考慮到公平合理的解決糾紛是當(dāng)事人訂立仲裁條款時(shí)所直接追求的目標(biāo)。如果解決糾紛的“公正人”不當(dāng)?shù)丶又匾环疆?dāng)事人的民事責(zé)任，使另一當(dāng)事人得到對(duì)方違約的“額外利益”，雖然有時(shí)這種加重也并不違反法律的規(guī)定，但其結(jié)果，往往與雙方當(dāng)事人訂立仲裁條款的初衷相悖，也不符合公平合理補(bǔ)償當(dāng)事人損失的仲裁理念。 綜上所述我們可以看到，無(wú)論是從對(duì)商品房擔(dān)保貸款買(mǎi)賣合同所涉及的四個(gè)相對(duì)獨(dú)立又相互聯(lián)系的法律關(guān)系的分析，還是從公平合理地處理糾紛的仲裁價(jià)值取向上探究，對(duì)“已付房款”的確定都應(yīng)根據(jù)不同的具體情況區(qū)別對(duì)待：即在擔(dān)保期限內(nèi)應(yīng)采用“已還貸款”確定，超過(guò)擔(dān)保期限后則應(yīng)采用按“已借貸款”確定，而當(dāng)房屋買(mǎi)賣合同依法解除時(shí)，據(jù)實(shí)計(jì)算比較恰當(dāng)。