王某等11位購房業(yè)主(以下簡稱購房業(yè)主)與被申請人長沙A科技實業(yè)有限公司(以下簡稱A科技)發(fā)生商品房買賣合同糾紛，向長沙仲裁委員會提起仲裁。
申請人訴稱：2005年11月4日到2006年4月26日，購房業(yè)主分別與被申請人A科技簽訂了《商品房買賣合同》(隨后雙方分別簽訂了合同補充協(xié)議)，購買了被申請人開發(fā)的商品房，合同對房屋的交付期限、產(chǎn)權(quán)登記及其相應(yīng)的違約責任作了詳細約定。合同簽訂后，購房業(yè)主按約定向A科技付清了購房款。然而A科技未按合同約定向購房業(yè)主交付商品房，到申請仲裁之日止仍未依約將辦理權(quán)屬登記需要由A科技提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，導致購房業(yè)主無法取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，其行為已構(gòu)成嚴重違約，請求裁決：1、被申請人向申請人支付逾期備案違約金(數(shù)額根據(jù)合同具體規(guī)定計算);2 、被申請人支付逾期交房違約金及自該截止日至涉案房屋竣工驗收備案日止的違約金(數(shù)額根據(jù)合同具體規(guī)定計算);3、被申請人承擔本案全部仲裁費用。
被申請人辯稱：A科技逾期交房屬實，其原因是國家建設(shè)行政部門對房地產(chǎn)項目采取了一系列強制性標準，增加變更了部分設(shè)施，同時規(guī)定要進行分戶驗收后才能進行綜合驗收，直接導致延長了交房時間，而且項目出現(xiàn)虧損，無力支付違約金。且合同約定的違約金過高，已超過貸款利率兩倍多，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款的規(guī)定，依法可以適當減少。另外，交房日期應(yīng)為按揭貸款到賬之日，不能以申請人首付款之日作為計算違約金的起始日。對申請人申請支付逾期*違約金，被申請人無異議，但被申請人目前確實非常困難，如承擔了逾期*違約金，可能會影響被申請人*的積極性，希望申請人撤回該申請暫不作處理。
仲裁庭查明以下事實：申請人與被申請人從2005年11月4日到2006年4月26日分別簽訂《商品房買賣合同》，合同約定：申請人購買被申請人開發(fā)建設(shè)的商品房，并就首付與銀行按揭進行明確約定;被申請人應(yīng)當在約定的時間將“驗收合格”的商品房交付申請人使用。如遇下列特殊原因，除雙方同意解除合同或變更合同外，被申請人可據(jù)實予以延期：1、遭遇不可抗力，且被申請人在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知申請人的;2、申請人未能按時交款或辦理相關(guān)手續(xù)等情況。被申請人逾期交房的違約責任為：1、逾期不超過60日，自合同約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，被申請人按日向申請人支付已交房價款萬分之三的違約金，合同繼續(xù)履行;2、逾期超過60日后，申請人有權(quán)解除合同。申請人解除合同的，被申請人應(yīng)當自申請人解除合同通知到達之日起30內(nèi)退還全部已付款，并按申請人累計已付款的3%向申請人支付違約金。申請人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，被申請人按日向申請人支付已交房價款萬分之五的違約金。合同還約定：被申請人應(yīng)當在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由被申請人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，如因被申請人的責任，申請人不能在360日內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，被申請人按已付房價款的2%向申請人支付違約金。合同約定發(fā)生爭議時提交長沙仲裁委員會仲裁。隨后，購房業(yè)主與A科技分別簽訂了合同補充協(xié)議約定：選擇分期付款的買受人應(yīng)在銀行審批通過并撥付按揭款后方能辦理房屋交接手續(xù)。合同及補充協(xié)議簽訂后，申請人按合同約定支付了購房首付款，并申請辦理銀行按揭貸款手續(xù)，在發(fā)放銀行貸款后，被申請人未能交房。延遲直至2006年8月31日(對購房業(yè)主而言延期3-5個月)，A科技的商品房基本具備交付使用條件，大部分業(yè)主才陸續(xù)辦理了房屋交接手續(xù)，但被申請人尚未將辦理權(quán)屬登記需要由被申請人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，致使申請人無法取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書。雙方多次協(xié)商未果，遂依照約定申請仲裁。經(jīng)仲裁庭依法主持調(diào)解，雙方當事人未能達成一致意見。
本案爭議焦點是：一、被申請人逾期交房是否屬于不可抗力情形;二、違約金約定是否過高;三、關(guān)于違約金計算的起始日認定。
仲裁庭認為：雙方當事人簽訂的《商品房買賣合同》及《合同補充協(xié)議》是雙方真實意思表示，為違反法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合同合法有效，雙方當事人均應(yīng)嚴格依法履行。因被申請人在申請仲裁之時尚未將辦理權(quán)屬登記需要由其提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，致使申請人無法在合同約定的時間內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，故申請人要求被申請人支付逾期備案違約金的仲裁請求，符合合同約定及法律規(guī)定，仲裁庭依法予以支持。被申請人辯稱的逾期交房的情形不屬于《中華人民共和國合同法》地一百一十七條規(guī)定的“不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況”，故被申請人以“國家建設(shè)行政部門對房地產(chǎn)項目采取了一系列強制性標準，增加變更了部分設(shè)施，同時規(guī)定要進行分戶驗收后才能進行綜合驗收，直接導致延長了交房時間，而且項目出現(xiàn)虧損，無力支付違約金”的抗辯理由，仲裁庭不予采信。被申請人認為合同約定的違約金過高，已超過申請人應(yīng)承擔的貸款利率兩倍多，依法可適當減少的抗辯理由，不符合合同雙方約定，仲裁庭亦不予采信。被申請人應(yīng)按雙方合同及補充協(xié)議約定，承擔逾期交房的違約責任。根據(jù)實際情況，大部分業(yè)主從2006年8月3起陸續(xù)辦理了房屋交接手續(xù)，故認定逾期交房的違約金從2006年4月1日起至2006年8月31日止，以各購房業(yè)主的總房價款為基數(shù)，按合同約定的每日萬分之五計算。
據(jù)此長沙仲裁委員會于2008年10月15日裁決如下：
一、被申請人A科技應(yīng)于裁決書送達之日起十日內(nèi)向申請人購房業(yè)主分別支付逾期備案違約金及逾期交房違約金(數(shù)額根據(jù)各合同的具體規(guī)定計算)。
二、仲裁費用主要由被申請人承擔(具體由每份仲裁裁決書確定)。
本裁決為終審裁決。
歐陽律師團評析： 在商品房買賣合同糾紛仲裁案件中，爭議主要集中在出賣人逾期交房、逾期辦理房產(chǎn)證、房屋質(zhì)量等問題。為了有效防范此類糾紛的產(chǎn)生，購房者主要可以通過以下方面予以避免：1、在合同中明確逾期交付的法律責任，選擇信譽比較好的開發(fā)商;2、明確逾期*的法律責任;3、在合同中明確約定退房條款，若無約定，可根據(jù)相關(guān)法律進行解決。需要注意的是在實際中通常是以約定違約金的形式來確定法律責任，因此，對違約金的比例約定，應(yīng)盡量保持在合理的范圍內(nèi)，以保證其操作的實現(xiàn)。購房者如果在簽訂商品房買賣合同時做到這幾點，以后即使發(fā)生爭議，獲得勝訴的可能性也比較大。
申請人訴稱：2005年11月4日到2006年4月26日，購房業(yè)主分別與被申請人A科技簽訂了《商品房買賣合同》(隨后雙方分別簽訂了合同補充協(xié)議)，購買了被申請人開發(fā)的商品房，合同對房屋的交付期限、產(chǎn)權(quán)登記及其相應(yīng)的違約責任作了詳細約定。合同簽訂后，購房業(yè)主按約定向A科技付清了購房款。然而A科技未按合同約定向購房業(yè)主交付商品房，到申請仲裁之日止仍未依約將辦理權(quán)屬登記需要由A科技提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，導致購房業(yè)主無法取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，其行為已構(gòu)成嚴重違約，請求裁決：1、被申請人向申請人支付逾期備案違約金(數(shù)額根據(jù)合同具體規(guī)定計算);2 、被申請人支付逾期交房違約金及自該截止日至涉案房屋竣工驗收備案日止的違約金(數(shù)額根據(jù)合同具體規(guī)定計算);3、被申請人承擔本案全部仲裁費用。
被申請人辯稱：A科技逾期交房屬實，其原因是國家建設(shè)行政部門對房地產(chǎn)項目采取了一系列強制性標準，增加變更了部分設(shè)施，同時規(guī)定要進行分戶驗收后才能進行綜合驗收，直接導致延長了交房時間，而且項目出現(xiàn)虧損，無力支付違約金。且合同約定的違約金過高，已超過貸款利率兩倍多，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款的規(guī)定，依法可以適當減少。另外，交房日期應(yīng)為按揭貸款到賬之日，不能以申請人首付款之日作為計算違約金的起始日。對申請人申請支付逾期*違約金，被申請人無異議，但被申請人目前確實非常困難，如承擔了逾期*違約金，可能會影響被申請人*的積極性，希望申請人撤回該申請暫不作處理。
仲裁庭查明以下事實：申請人與被申請人從2005年11月4日到2006年4月26日分別簽訂《商品房買賣合同》，合同約定：申請人購買被申請人開發(fā)建設(shè)的商品房，并就首付與銀行按揭進行明確約定;被申請人應(yīng)當在約定的時間將“驗收合格”的商品房交付申請人使用。如遇下列特殊原因，除雙方同意解除合同或變更合同外，被申請人可據(jù)實予以延期：1、遭遇不可抗力，且被申請人在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知申請人的;2、申請人未能按時交款或辦理相關(guān)手續(xù)等情況。被申請人逾期交房的違約責任為：1、逾期不超過60日，自合同約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，被申請人按日向申請人支付已交房價款萬分之三的違約金，合同繼續(xù)履行;2、逾期超過60日后，申請人有權(quán)解除合同。申請人解除合同的，被申請人應(yīng)當自申請人解除合同通知到達之日起30內(nèi)退還全部已付款，并按申請人累計已付款的3%向申請人支付違約金。申請人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同約定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，被申請人按日向申請人支付已交房價款萬分之五的違約金。合同還約定：被申請人應(yīng)當在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由被申請人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，如因被申請人的責任，申請人不能在360日內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，被申請人按已付房價款的2%向申請人支付違約金。合同約定發(fā)生爭議時提交長沙仲裁委員會仲裁。隨后，購房業(yè)主與A科技分別簽訂了合同補充協(xié)議約定：選擇分期付款的買受人應(yīng)在銀行審批通過并撥付按揭款后方能辦理房屋交接手續(xù)。合同及補充協(xié)議簽訂后，申請人按合同約定支付了購房首付款，并申請辦理銀行按揭貸款手續(xù)，在發(fā)放銀行貸款后，被申請人未能交房。延遲直至2006年8月31日(對購房業(yè)主而言延期3-5個月)，A科技的商品房基本具備交付使用條件，大部分業(yè)主才陸續(xù)辦理了房屋交接手續(xù)，但被申請人尚未將辦理權(quán)屬登記需要由被申請人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，致使申請人無法取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書。雙方多次協(xié)商未果，遂依照約定申請仲裁。經(jīng)仲裁庭依法主持調(diào)解，雙方當事人未能達成一致意見。
本案爭議焦點是：一、被申請人逾期交房是否屬于不可抗力情形;二、違約金約定是否過高;三、關(guān)于違約金計算的起始日認定。
仲裁庭認為：雙方當事人簽訂的《商品房買賣合同》及《合同補充協(xié)議》是雙方真實意思表示，為違反法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合同合法有效，雙方當事人均應(yīng)嚴格依法履行。因被申請人在申請仲裁之時尚未將辦理權(quán)屬登記需要由其提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，致使申請人無法在合同約定的時間內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，故申請人要求被申請人支付逾期備案違約金的仲裁請求，符合合同約定及法律規(guī)定，仲裁庭依法予以支持。被申請人辯稱的逾期交房的情形不屬于《中華人民共和國合同法》地一百一十七條規(guī)定的“不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況”，故被申請人以“國家建設(shè)行政部門對房地產(chǎn)項目采取了一系列強制性標準，增加變更了部分設(shè)施，同時規(guī)定要進行分戶驗收后才能進行綜合驗收，直接導致延長了交房時間，而且項目出現(xiàn)虧損，無力支付違約金”的抗辯理由，仲裁庭不予采信。被申請人認為合同約定的違約金過高，已超過申請人應(yīng)承擔的貸款利率兩倍多，依法可適當減少的抗辯理由，不符合合同雙方約定，仲裁庭亦不予采信。被申請人應(yīng)按雙方合同及補充協(xié)議約定，承擔逾期交房的違約責任。根據(jù)實際情況，大部分業(yè)主從2006年8月3起陸續(xù)辦理了房屋交接手續(xù)，故認定逾期交房的違約金從2006年4月1日起至2006年8月31日止，以各購房業(yè)主的總房價款為基數(shù)，按合同約定的每日萬分之五計算。
據(jù)此長沙仲裁委員會于2008年10月15日裁決如下：
一、被申請人A科技應(yīng)于裁決書送達之日起十日內(nèi)向申請人購房業(yè)主分別支付逾期備案違約金及逾期交房違約金(數(shù)額根據(jù)各合同的具體規(guī)定計算)。
二、仲裁費用主要由被申請人承擔(具體由每份仲裁裁決書確定)。
本裁決為終審裁決。
歐陽律師團評析： 在商品房買賣合同糾紛仲裁案件中，爭議主要集中在出賣人逾期交房、逾期辦理房產(chǎn)證、房屋質(zhì)量等問題。為了有效防范此類糾紛的產(chǎn)生，購房者主要可以通過以下方面予以避免：1、在合同中明確逾期交付的法律責任，選擇信譽比較好的開發(fā)商;2、明確逾期*的法律責任;3、在合同中明確約定退房條款，若無約定，可根據(jù)相關(guān)法律進行解決。需要注意的是在實際中通常是以約定違約金的形式來確定法律責任，因此，對違約金的比例約定，應(yīng)盡量保持在合理的范圍內(nèi)，以保證其操作的實現(xiàn)。購房者如果在簽訂商品房買賣合同時做到這幾點，以后即使發(fā)生爭議，獲得勝訴的可能性也比較大。