第一部分 地價(jià)理論
第一章 土地價(jià)格的概念(和去年考試大綱比較，沒(méi)有變化)
【重點(diǎn)提示】
掌握：土地價(jià)格的內(nèi)涵，土地價(jià)格的特征
熟悉：不同類型土地價(jià)格及特征
第一章 土地價(jià)格的概念
考點(diǎn)1：土地價(jià)格概念(考試大綱定義為掌握部分)
重點(diǎn)等級(jí)：☆☆☆☆☆
1.土地價(jià)格的內(nèi)涵與外延
(1)土地價(jià)格的內(nèi)涵(這句話經(jīng)?？?
土地價(jià)格實(shí)際上是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是為購(gòu)買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。換言之，土地價(jià)格高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益(地租)的高低。
案例說(shuō)明：比如某塊土地預(yù)期在未來(lái)每年的收益為50萬(wàn)元，土地收益年限為50年，資本化率為5%，則土地的價(jià)格就可以通過(guò)收益法計(jì)算出。
(2)土地價(jià)格的外延
對(duì)于土地來(lái)講，購(gòu)買土地實(shí)際上是購(gòu)買土地的權(quán)利，不同的土地權(quán)利為購(gòu)買者帶來(lái)的收益不同，因此其價(jià)格也不同，如在實(shí)際中可以表現(xiàn)為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等價(jià)格形式。
2.我國(guó)土地價(jià)格的形式
目前，我國(guó)實(shí)行土地公有制，土地價(jià)格是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的一種實(shí)現(xiàn)形式。因此，我國(guó)土地價(jià)格的含義不同于一般土地私有制國(guó)家：它是取得多年土地使用權(quán)時(shí)支付的一種代價(jià)，而不是土地所有權(quán)的價(jià)格。與土地所有權(quán)價(jià)格相比，不僅量不同，而且有質(zhì)的差別。這類似于我國(guó)香港地區(qū)的情況，它是土地所有權(quán)價(jià)格的一部分 但由于我國(guó)土地使用年期較長(zhǎng)，一般都在70年左右(主要指居住用地使用年限，商業(yè)娛樂(lè)40年，工業(yè)和綜合用地為50年)，而且在使用期間也同樣擁有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等權(quán)利，又類似于土地所有權(quán)，因此，在估價(jià)程序與方法上與土地私有制國(guó)家又是相似的。
課后習(xí)題【經(jīng)典試題】
(單選題)1.我國(guó)土地價(jià)格是( )和收益的購(gòu)買價(jià)格。
A.土地價(jià)值 B.土地所有權(quán) C.土地使用價(jià)值 D.土地權(quán)利
答案：D (2008年考試真題)
(多選題)2.土地價(jià)格是( )。
A.土地權(quán)利和收益的購(gòu)買價(jià)格 B.土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映
C.地租的資本化 D.土地自身價(jià)值的體現(xiàn)
E.土地自然價(jià)值的反映
答案：ABC
(多選題)3.我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地價(jià)格實(shí)質(zhì)上是( )。
A.無(wú)限年期的土地所有權(quán)價(jià)格 B.有限年期的土地所有權(quán)價(jià)格
C.有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格 D.完全的土地所有權(quán)價(jià)格
E.土地所有權(quán)價(jià)格的一部分
答案：CE (2009年考試真題)
(判斷題)4.土地價(jià)格是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，其價(jià)格高低取決于可以獲取的預(yù)期土地枚益(地租)的高低。( √ ) (2007年考試真題)
(判斷題)5.我國(guó)土地所有權(quán)價(jià)格與使用權(quán)價(jià)格是等價(jià)的。( × )
(判斷題)6.土地價(jià)格是地租的資本化，是土地使用權(quán)的購(gòu)買價(jià)格。( × )
(判斷題)7.地價(jià)是土地權(quán)利的價(jià)格或價(jià)值，但是，土地估價(jià)結(jié)果中可以包括地上物和其他相關(guān)權(quán)利的價(jià)值。( √ ) (2009年考試真題)
(判斷題)8.地價(jià)是指地上權(quán)利的價(jià)格，地下空間按照構(gòu)筑物進(jìn)行估價(jià)。( × ) (2009年考試真題)
(判斷題)9.我國(guó)土地價(jià)格的含義與一般土地私有制國(guó)家相同。( × )
(判斷題)10.在估價(jià)程序與方法上我國(guó)與土地私有制國(guó)家是相似的。( √ )
考點(diǎn)2:土地價(jià)格的特征(考試大綱定義為掌握部分)（略）
考點(diǎn)3：不同類型土地價(jià)格及特征（略）
考點(diǎn)4：我國(guó)土地價(jià)格的主要類型
重點(diǎn)等級(jí)：☆☆☆☆☆
1.按管理層次劃分
地價(jià)按管理層次劃分為基準(zhǔn)地價(jià)和宗地地價(jià)兩大類。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)是“在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格”。因此，基準(zhǔn)地價(jià)是分用途的土地使用權(quán)的高出讓年限的區(qū)域平均價(jià)格，具有有限期、全域性、平均性、時(shí)效性】(2002試題)的特點(diǎn)。其作用主要是反映土地市場(chǎng)中的地價(jià)水平及其變動(dòng)趨勢(shì)，為地價(jià)管理提供依據(jù)，為國(guó)家征收土地使用稅提供依據(jù)，引導(dǎo)土地合理利用和流轉(zhuǎn)】(2002試題)。作為宏觀控制性地價(jià)，基準(zhǔn)地價(jià)是整個(gè)地價(jià)體系的基礎(chǔ)，為政府出讓、租賃、劃撥、收購(gòu)?fù)恋氐冉灰谆顒?dòng)中確定宗地地價(jià)提供參考依據(jù)。由于各城市地價(jià)構(gòu)成的差異，利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)的方法各不相同，一般情況下，下列公式反映了基準(zhǔn)地價(jià)與不同類型地價(jià)的內(nèi)涵差異：
土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)=基準(zhǔn)地價(jià)-土地取得成本-城市市政配套費(fèi)
毛地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)修正的宗地地價(jià)-宗地內(nèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)
2.按土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分
按土地權(quán)屬性質(zhì)劃分，土地價(jià)格可分為土地所有權(quán)價(jià)格和土地使用權(quán)價(jià)格。我國(guó)城市土地屬于國(guó)家所有，所有權(quán)主體是的，因此不存在城市土地所有權(quán)交易，也就不存土地所有權(quán)價(jià)格。(2007試題)。
土地使用權(quán)價(jià)格是城市土地價(jià)格的主要形式，按產(chǎn)權(quán)權(quán)能構(gòu)成可以分為出讓土地使用權(quán)價(jià)格、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格、承租土地使用權(quán)價(jià)格和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價(jià)格。
劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格-土地使用權(quán)出讓金
承租土地使用權(quán)是指在國(guó)有土地租賃中，國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者，使用者所取得的土地權(quán)利。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、抵押(2002試題)。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定，“承租土地使用權(quán)價(jià)格等于承租土地使用權(quán)合同租金與市場(chǎng)租金的差值在租期內(nèi)的資本化”。由此可見(jiàn)，承租土地使用權(quán)的價(jià)格主要由租金差額的多少來(lái)衡量。
3.按土地開(kāi)發(fā)程度劃分
根據(jù)土地的“生熟”條件，可粗略地將土地分為生地、毛地、熟地三類，土地價(jià)格相應(yīng)地有生地價(jià)格、毛地價(jià)格和熟地價(jià)格。
毛地是指政府出讓未經(jīng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)呐f城區(qū)土地，生地是指未進(jìn)行征地補(bǔ)償?shù)男聟^(qū)土地。
生地價(jià)格(2007試題)指已完成使用批準(zhǔn)手續(xù)而未進(jìn)行或部分進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套開(kāi)發(fā)和平整的正常市場(chǎng)條件下土地使用權(quán)價(jià)格。一般來(lái)說(shuō)，毛地價(jià)和生地價(jià)由出讓金和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)兩部分構(gòu)成，不包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)或征地費(fèi)。如果由開(kāi)發(fā)商自己承擔(dān)小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)任務(wù)，毛地價(jià)就只包括出讓金和城市建設(shè)配套費(fèi)中的部分項(xiàng)目，如大市政費(fèi)、四源費(fèi)等。
熟地是指政府出讓的經(jīng)過(guò)“三通一平”“五通一平”或“七通一平’，用地者可以直接進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用的土地，關(guān)于熟地價(jià)的構(gòu)成，目前通行的觀點(diǎn)是：
熟地價(jià)=出讓金+城市建設(shè)配套費(fèi)+征地拆遷開(kāi)發(fā)費(fèi)
4.按地價(jià)構(gòu)成劃分
5.按交易方式劃分
按交易方式(2007試題)劃分，地價(jià)分為收購(gòu)地價(jià)、劃撥地價(jià)、出讓地價(jià)、承租地價(jià)、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、出租價(jià)格、抵押價(jià)格、入股價(jià)格。
劃撥地價(jià)、出讓地價(jià)和承租地價(jià)(國(guó)家——租戶)是土地一級(jí)市場(chǎng)中的主要地價(jià)形式，其中出讓土地價(jià)格按照交易方式的不同，可以細(xì)分為協(xié)議出讓價(jià)格、招標(biāo)出讓價(jià)格 、掛牌出讓價(jià)格、拍賣出讓價(jià)格
出租價(jià)格(土地使用者——租戶)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格、抵押價(jià)格是土地二級(jí)市場(chǎng)形成后產(chǎn)生的主要地價(jià)形式。
6.按地價(jià)形式和目的劃分
按地價(jià)形成方式和目的的不同可分為評(píng)估地價(jià)、交易地價(jià)、政策性地價(jià)、征地區(qū)片綜合價(jià)。
評(píng)估價(jià)格分為市場(chǎng)價(jià)格和公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)格是地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均價(jià)格，是大量地價(jià)成交價(jià)格的抽象結(jié)果;公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格是在公開(kāi)市場(chǎng)上可能形成的價(jià)格，也即估價(jià)師所得到的評(píng)估價(jià)格。
交易地價(jià)是指在土地市場(chǎng)上，交易雙窮所要交易的土地所達(dá)成的共同認(rèn)可的價(jià)格，是地價(jià)客觀、合理水平的真實(shí)體現(xiàn)。
政策性地價(jià)是指出于政府宏觀管理土地市場(chǎng)的需要，以市場(chǎng)地價(jià)為依據(jù)，采用一定的技術(shù)方法，按照管理目的的不同所確定的地價(jià)形式。政策性地價(jià)對(duì)土地市場(chǎng)的發(fā)展起指導(dǎo)和控制作用。我國(guó)目前的政策性地價(jià)主要有低限價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)。低限價(jià)是為了防止和限制地方政府低價(jià)出讓土地所確定的土地出讓價(jià)格低標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際出讓過(guò)程中，出讓價(jià)格不能低于這一標(biāo)準(zhǔn)，否則屬于違法，因此低限價(jià)主要用來(lái)約束土地出讓行為，有利于土地市場(chǎng)健康發(fā)展。標(biāo)定地價(jià)(2004試題)是政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗地在正常市場(chǎng)條件下，于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格，是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格，可以依據(jù)標(biāo)定地價(jià)編制地價(jià)指數(shù)，修正基準(zhǔn)地價(jià)等。其中基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)(2004試題)是我國(guó)地價(jià)體系的核心。(重要考點(diǎn))
另外，隨著征地補(bǔ)償制度的改革，征地價(jià)格也開(kāi)始出現(xiàn)，其主要形式是征地區(qū)片綜合地價(jià)。征地區(qū)片綜合地價(jià)是針對(duì)近年來(lái)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低和征地過(guò)程中土地產(chǎn)權(quán)不清等問(wèn)題，而實(shí)行按價(jià)征地的一種土地價(jià)格形式，為宏觀調(diào)控征地價(jià)格水平，在縣(市)級(jí)行政區(qū)范圍內(nèi)，按照區(qū)域內(nèi)農(nóng)用地的質(zhì)量狀況、人均耕地水平、區(qū)域位置狀況和農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等，劃分征地區(qū)片，并按照各征地區(qū)片的條件分別評(píng)估確定的區(qū)片農(nóng)用地平均征地價(jià)格。征地區(qū)片綜合地價(jià)是實(shí)行按價(jià)征地、保證征地過(guò)程中同地同價(jià)的基礎(chǔ)和依據(jù)，是確定具體地塊征地價(jià)格的基準(zhǔn)。
課后習(xí)題【經(jīng)典試題】
(單選題)1.《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》中明確規(guī)定：“地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押的，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按( )估價(jià)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓?！?BR> A.市場(chǎng)租金及租期
B.合同租金及租期
C.合同租金與市場(chǎng)租金的差值及租期
D.合同租金與市場(chǎng)租金的差值及相應(yīng)的土地使用權(quán)還原率
答案：C (2007試題)
(單選題)2.在評(píng)估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，要考慮出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)之間的( )對(duì)價(jià)格的影響。
A.用途差別 B.區(qū)位差剔 C.權(quán)利差別 D.使用者差別
答案：C (2002試題)
(單選題)3.某公司2004年6月在劃撥土地上剛建成一商業(yè)大樓，土地面積為4000 m2，建筑面積為6000m2，由于抵押貸款的需要擬進(jìn)行土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估。該大樓已全部出租，年租金總收益為300萬(wàn)元，出租總費(fèi)用為90萬(wàn)元，建筑物收益120萬(wàn)元，土地還原率為6%。按當(dāng)?shù)卣撸摯髽撬幫恋丶?jí)別的商業(yè)用地出讓金標(biāo)準(zhǔn)為1200元/m2。則該大樓的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A. 634 B.874 C.1020 D.1354
答案：B (2004試題)
(單選題)4.基準(zhǔn)地價(jià)是城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)的( )和公示性價(jià)格，通過(guò)定期公布，向社會(huì)提供土地市場(chǎng)的有關(guān)地價(jià)水平及其變動(dòng)趨勢(shì)。
A.宏觀性 B.微觀性 C.指導(dǎo)性 D.控制性
答案：C (2008試題)
(判斷題)5.在目前的情況下，由于征地是按照原用途補(bǔ)償，并且城市周邊實(shí)際上已經(jīng)是討價(jià)還價(jià)所形成的，所以征地區(qū)片綜合地價(jià)等于農(nóng)用地的市場(chǎng)價(jià)格。( ) 5.×(2006年考試真題)
(判斷題)6.國(guó)家規(guī)定，協(xié)議出讓地價(jià)低不低于基準(zhǔn)地價(jià)的70%，是指政府在出讓土地過(guò)程中所獲得的純收益不能低于基準(zhǔn)地價(jià)的70%。( × ) (2004年考試真題)
(判斷題)7.在承租土地使用權(quán)中，由于其是債權(quán)性質(zhì)，故承租土地使用權(quán)是無(wú)價(jià)的。( × )(2000年考試真題)
(判斷題)8.企業(yè)近日以國(guó)家出租方式取得某辦公用地使用權(quán)，約定租期10年，期內(nèi)租金不進(jìn)行調(diào)整。目前實(shí)際支付的年租金為10萬(wàn)元，如果目前同類用地市場(chǎng)的年租金為13萬(wàn)元，承租土地使用權(quán)的還原率為5%，則承租土地使用權(quán)價(jià)格為23萬(wàn)元。( √ )(2004年考試真題)
(判斷題)9.標(biāo)定地價(jià)是反映正常市場(chǎng)條件下區(qū)域平均地價(jià)的一種價(jià)格類型。( × )
(判斷題)10.國(guó)有土地租賃的承租人取得承租土地使用權(quán)后，即可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。( × )
(判斷題)11.基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)是我國(guó)地價(jià)體系的核心。( √ )(2009年考試真題)
第一章 土地價(jià)格的概念(和去年考試大綱比較，沒(méi)有變化)
【重點(diǎn)提示】
掌握：土地價(jià)格的內(nèi)涵，土地價(jià)格的特征
熟悉：不同類型土地價(jià)格及特征
第一章 土地價(jià)格的概念
考點(diǎn)1：土地價(jià)格概念(考試大綱定義為掌握部分)
重點(diǎn)等級(jí)：☆☆☆☆☆
1.土地價(jià)格的內(nèi)涵與外延
(1)土地價(jià)格的內(nèi)涵(這句話經(jīng)?？?
土地價(jià)格實(shí)際上是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，是為購(gòu)買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，即地租的資本化。換言之，土地價(jià)格高低取決于可以獲取的預(yù)期土地收益(地租)的高低。
案例說(shuō)明：比如某塊土地預(yù)期在未來(lái)每年的收益為50萬(wàn)元，土地收益年限為50年，資本化率為5%，則土地的價(jià)格就可以通過(guò)收益法計(jì)算出。
(2)土地價(jià)格的外延
對(duì)于土地來(lái)講，購(gòu)買土地實(shí)際上是購(gòu)買土地的權(quán)利，不同的土地權(quán)利為購(gòu)買者帶來(lái)的收益不同，因此其價(jià)格也不同，如在實(shí)際中可以表現(xiàn)為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等價(jià)格形式。
2.我國(guó)土地價(jià)格的形式
目前，我國(guó)實(shí)行土地公有制，土地價(jià)格是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提，性支付的多年地租的現(xiàn)值總和，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的一種實(shí)現(xiàn)形式。因此，我國(guó)土地價(jià)格的含義不同于一般土地私有制國(guó)家：它是取得多年土地使用權(quán)時(shí)支付的一種代價(jià)，而不是土地所有權(quán)的價(jià)格。與土地所有權(quán)價(jià)格相比，不僅量不同，而且有質(zhì)的差別。這類似于我國(guó)香港地區(qū)的情況，它是土地所有權(quán)價(jià)格的一部分 但由于我國(guó)土地使用年期較長(zhǎng)，一般都在70年左右(主要指居住用地使用年限，商業(yè)娛樂(lè)40年，工業(yè)和綜合用地為50年)，而且在使用期間也同樣擁有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等權(quán)利，又類似于土地所有權(quán)，因此，在估價(jià)程序與方法上與土地私有制國(guó)家又是相似的。
課后習(xí)題【經(jīng)典試題】
(單選題)1.我國(guó)土地價(jià)格是( )和收益的購(gòu)買價(jià)格。
A.土地價(jià)值 B.土地所有權(quán) C.土地使用價(jià)值 D.土地權(quán)利
答案：D (2008年考試真題)
(多選題)2.土地價(jià)格是( )。
A.土地權(quán)利和收益的購(gòu)買價(jià)格 B.土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映
C.地租的資本化 D.土地自身價(jià)值的體現(xiàn)
E.土地自然價(jià)值的反映
答案：ABC
(多選題)3.我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地價(jià)格實(shí)質(zhì)上是( )。
A.無(wú)限年期的土地所有權(quán)價(jià)格 B.有限年期的土地所有權(quán)價(jià)格
C.有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格 D.完全的土地所有權(quán)價(jià)格
E.土地所有權(quán)價(jià)格的一部分
答案：CE (2009年考試真題)
(判斷題)4.土地價(jià)格是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映，其價(jià)格高低取決于可以獲取的預(yù)期土地枚益(地租)的高低。( √ ) (2007年考試真題)
(判斷題)5.我國(guó)土地所有權(quán)價(jià)格與使用權(quán)價(jià)格是等價(jià)的。( × )
(判斷題)6.土地價(jià)格是地租的資本化，是土地使用權(quán)的購(gòu)買價(jià)格。( × )
(判斷題)7.地價(jià)是土地權(quán)利的價(jià)格或價(jià)值，但是，土地估價(jià)結(jié)果中可以包括地上物和其他相關(guān)權(quán)利的價(jià)值。( √ ) (2009年考試真題)
(判斷題)8.地價(jià)是指地上權(quán)利的價(jià)格，地下空間按照構(gòu)筑物進(jìn)行估價(jià)。( × ) (2009年考試真題)
(判斷題)9.我國(guó)土地價(jià)格的含義與一般土地私有制國(guó)家相同。( × )
(判斷題)10.在估價(jià)程序與方法上我國(guó)與土地私有制國(guó)家是相似的。( √ )
考點(diǎn)2:土地價(jià)格的特征(考試大綱定義為掌握部分)（略）
考點(diǎn)3：不同類型土地價(jià)格及特征（略）
考點(diǎn)4：我國(guó)土地價(jià)格的主要類型
重點(diǎn)等級(jí)：☆☆☆☆☆
1.按管理層次劃分
地價(jià)按管理層次劃分為基準(zhǔn)地價(jià)和宗地地價(jià)兩大類。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)是“在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一估價(jià)期日上法定高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格”。因此，基準(zhǔn)地價(jià)是分用途的土地使用權(quán)的高出讓年限的區(qū)域平均價(jià)格，具有有限期、全域性、平均性、時(shí)效性】(2002試題)的特點(diǎn)。其作用主要是反映土地市場(chǎng)中的地價(jià)水平及其變動(dòng)趨勢(shì)，為地價(jià)管理提供依據(jù)，為國(guó)家征收土地使用稅提供依據(jù)，引導(dǎo)土地合理利用和流轉(zhuǎn)】(2002試題)。作為宏觀控制性地價(jià)，基準(zhǔn)地價(jià)是整個(gè)地價(jià)體系的基礎(chǔ)，為政府出讓、租賃、劃撥、收購(gòu)?fù)恋氐冉灰谆顒?dòng)中確定宗地地價(jià)提供參考依據(jù)。由于各城市地價(jià)構(gòu)成的差異，利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地地價(jià)的方法各不相同，一般情況下，下列公式反映了基準(zhǔn)地價(jià)與不同類型地價(jià)的內(nèi)涵差異：
土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)=基準(zhǔn)地價(jià)-土地取得成本-城市市政配套費(fèi)
毛地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)修正的宗地地價(jià)-宗地內(nèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)
2.按土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分
按土地權(quán)屬性質(zhì)劃分，土地價(jià)格可分為土地所有權(quán)價(jià)格和土地使用權(quán)價(jià)格。我國(guó)城市土地屬于國(guó)家所有，所有權(quán)主體是的，因此不存在城市土地所有權(quán)交易，也就不存土地所有權(quán)價(jià)格。(2007試題)。
土地使用權(quán)價(jià)格是城市土地價(jià)格的主要形式，按產(chǎn)權(quán)權(quán)能構(gòu)成可以分為出讓土地使用權(quán)價(jià)格、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格、承租土地使用權(quán)價(jià)格和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價(jià)格。
劃撥土地使用權(quán)價(jià)格=出讓土地使用權(quán)價(jià)格-土地使用權(quán)出讓金
承租土地使用權(quán)是指在國(guó)有土地租賃中，國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者，使用者所取得的土地權(quán)利。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、抵押(2002試題)。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定，“承租土地使用權(quán)價(jià)格等于承租土地使用權(quán)合同租金與市場(chǎng)租金的差值在租期內(nèi)的資本化”。由此可見(jiàn)，承租土地使用權(quán)的價(jià)格主要由租金差額的多少來(lái)衡量。
3.按土地開(kāi)發(fā)程度劃分
根據(jù)土地的“生熟”條件，可粗略地將土地分為生地、毛地、熟地三類，土地價(jià)格相應(yīng)地有生地價(jià)格、毛地價(jià)格和熟地價(jià)格。
毛地是指政府出讓未經(jīng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)呐f城區(qū)土地，生地是指未進(jìn)行征地補(bǔ)償?shù)男聟^(qū)土地。
生地價(jià)格(2007試題)指已完成使用批準(zhǔn)手續(xù)而未進(jìn)行或部分進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套開(kāi)發(fā)和平整的正常市場(chǎng)條件下土地使用權(quán)價(jià)格。一般來(lái)說(shuō)，毛地價(jià)和生地價(jià)由出讓金和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)兩部分構(gòu)成，不包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)或征地費(fèi)。如果由開(kāi)發(fā)商自己承擔(dān)小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)任務(wù)，毛地價(jià)就只包括出讓金和城市建設(shè)配套費(fèi)中的部分項(xiàng)目，如大市政費(fèi)、四源費(fèi)等。
熟地是指政府出讓的經(jīng)過(guò)“三通一平”“五通一平”或“七通一平’，用地者可以直接進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用的土地，關(guān)于熟地價(jià)的構(gòu)成，目前通行的觀點(diǎn)是：
熟地價(jià)=出讓金+城市建設(shè)配套費(fèi)+征地拆遷開(kāi)發(fā)費(fèi)
4.按地價(jià)構(gòu)成劃分
5.按交易方式劃分
按交易方式(2007試題)劃分，地價(jià)分為收購(gòu)地價(jià)、劃撥地價(jià)、出讓地價(jià)、承租地價(jià)、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、出租價(jià)格、抵押價(jià)格、入股價(jià)格。
劃撥地價(jià)、出讓地價(jià)和承租地價(jià)(國(guó)家——租戶)是土地一級(jí)市場(chǎng)中的主要地價(jià)形式，其中出讓土地價(jià)格按照交易方式的不同，可以細(xì)分為協(xié)議出讓價(jià)格、招標(biāo)出讓價(jià)格 、掛牌出讓價(jià)格、拍賣出讓價(jià)格
出租價(jià)格(土地使用者——租戶)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格、抵押價(jià)格是土地二級(jí)市場(chǎng)形成后產(chǎn)生的主要地價(jià)形式。
6.按地價(jià)形式和目的劃分
按地價(jià)形成方式和目的的不同可分為評(píng)估地價(jià)、交易地價(jià)、政策性地價(jià)、征地區(qū)片綜合價(jià)。
評(píng)估價(jià)格分為市場(chǎng)價(jià)格和公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)格是地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均價(jià)格，是大量地價(jià)成交價(jià)格的抽象結(jié)果;公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格是在公開(kāi)市場(chǎng)上可能形成的價(jià)格，也即估價(jià)師所得到的評(píng)估價(jià)格。
交易地價(jià)是指在土地市場(chǎng)上，交易雙窮所要交易的土地所達(dá)成的共同認(rèn)可的價(jià)格，是地價(jià)客觀、合理水平的真實(shí)體現(xiàn)。
政策性地價(jià)是指出于政府宏觀管理土地市場(chǎng)的需要，以市場(chǎng)地價(jià)為依據(jù)，采用一定的技術(shù)方法，按照管理目的的不同所確定的地價(jià)形式。政策性地價(jià)對(duì)土地市場(chǎng)的發(fā)展起指導(dǎo)和控制作用。我國(guó)目前的政策性地價(jià)主要有低限價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)。低限價(jià)是為了防止和限制地方政府低價(jià)出讓土地所確定的土地出讓價(jià)格低標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)際出讓過(guò)程中，出讓價(jià)格不能低于這一標(biāo)準(zhǔn)，否則屬于違法，因此低限價(jià)主要用來(lái)約束土地出讓行為，有利于土地市場(chǎng)健康發(fā)展。標(biāo)定地價(jià)(2004試題)是政府根據(jù)管理需要，評(píng)估的某一宗地在正常市場(chǎng)條件下，于某一估價(jià)期日的土地使用權(quán)價(jià)格，是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格，可以依據(jù)標(biāo)定地價(jià)編制地價(jià)指數(shù)，修正基準(zhǔn)地價(jià)等。其中基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)(2004試題)是我國(guó)地價(jià)體系的核心。(重要考點(diǎn))
另外，隨著征地補(bǔ)償制度的改革，征地價(jià)格也開(kāi)始出現(xiàn)，其主要形式是征地區(qū)片綜合地價(jià)。征地區(qū)片綜合地價(jià)是針對(duì)近年來(lái)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低和征地過(guò)程中土地產(chǎn)權(quán)不清等問(wèn)題，而實(shí)行按價(jià)征地的一種土地價(jià)格形式，為宏觀調(diào)控征地價(jià)格水平，在縣(市)級(jí)行政區(qū)范圍內(nèi)，按照區(qū)域內(nèi)農(nóng)用地的質(zhì)量狀況、人均耕地水平、區(qū)域位置狀況和農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等，劃分征地區(qū)片，并按照各征地區(qū)片的條件分別評(píng)估確定的區(qū)片農(nóng)用地平均征地價(jià)格。征地區(qū)片綜合地價(jià)是實(shí)行按價(jià)征地、保證征地過(guò)程中同地同價(jià)的基礎(chǔ)和依據(jù)，是確定具體地塊征地價(jià)格的基準(zhǔn)。
課后習(xí)題【經(jīng)典試題】
(單選題)1.《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》中明確規(guī)定：“地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押的，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按( )估價(jià)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓?！?BR> A.市場(chǎng)租金及租期
B.合同租金及租期
C.合同租金與市場(chǎng)租金的差值及租期
D.合同租金與市場(chǎng)租金的差值及相應(yīng)的土地使用權(quán)還原率
答案：C (2007試題)
(單選題)2.在評(píng)估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，要考慮出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)之間的( )對(duì)價(jià)格的影響。
A.用途差別 B.區(qū)位差剔 C.權(quán)利差別 D.使用者差別
答案：C (2002試題)
(單選題)3.某公司2004年6月在劃撥土地上剛建成一商業(yè)大樓，土地面積為4000 m2，建筑面積為6000m2，由于抵押貸款的需要擬進(jìn)行土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估。該大樓已全部出租，年租金總收益為300萬(wàn)元，出租總費(fèi)用為90萬(wàn)元，建筑物收益120萬(wàn)元，土地還原率為6%。按當(dāng)?shù)卣撸摯髽撬幫恋丶?jí)別的商業(yè)用地出讓金標(biāo)準(zhǔn)為1200元/m2。則該大樓的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A. 634 B.874 C.1020 D.1354
答案：B (2004試題)
(單選題)4.基準(zhǔn)地價(jià)是城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)的( )和公示性價(jià)格，通過(guò)定期公布，向社會(huì)提供土地市場(chǎng)的有關(guān)地價(jià)水平及其變動(dòng)趨勢(shì)。
A.宏觀性 B.微觀性 C.指導(dǎo)性 D.控制性
答案：C (2008試題)
(判斷題)5.在目前的情況下，由于征地是按照原用途補(bǔ)償，并且城市周邊實(shí)際上已經(jīng)是討價(jià)還價(jià)所形成的，所以征地區(qū)片綜合地價(jià)等于農(nóng)用地的市場(chǎng)價(jià)格。( ) 5.×(2006年考試真題)
(判斷題)6.國(guó)家規(guī)定，協(xié)議出讓地價(jià)低不低于基準(zhǔn)地價(jià)的70%，是指政府在出讓土地過(guò)程中所獲得的純收益不能低于基準(zhǔn)地價(jià)的70%。( × ) (2004年考試真題)
(判斷題)7.在承租土地使用權(quán)中，由于其是債權(quán)性質(zhì)，故承租土地使用權(quán)是無(wú)價(jià)的。( × )(2000年考試真題)
(判斷題)8.企業(yè)近日以國(guó)家出租方式取得某辦公用地使用權(quán)，約定租期10年，期內(nèi)租金不進(jìn)行調(diào)整。目前實(shí)際支付的年租金為10萬(wàn)元，如果目前同類用地市場(chǎng)的年租金為13萬(wàn)元，承租土地使用權(quán)的還原率為5%，則承租土地使用權(quán)價(jià)格為23萬(wàn)元。( √ )(2004年考試真題)
(判斷題)9.標(biāo)定地價(jià)是反映正常市場(chǎng)條件下區(qū)域平均地價(jià)的一種價(jià)格類型。( × )
(判斷題)10.國(guó)有土地租賃的承租人取得承租土地使用權(quán)后，即可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。( × )
(判斷題)11.基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)是我國(guó)地價(jià)體系的核心。( √ )(2009年考試真題)