1.凈收益每年不變的公式中關(guān)于A的計(jì)算
①“過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法”。調(diào)查求取估價(jià)對(duì)象過去若干年的凈收益，然后將其簡單算術(shù)平均數(shù)作為A.②“未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法”。調(diào)查預(yù)測估價(jià)對(duì)象未來若干年的凈收益，然后將其簡單算術(shù)平均數(shù)作為A.③“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”。調(diào)查預(yù)測估價(jià)對(duì)象未來若干年的凈收益，然后利用報(bào)酬資本化法公式演變出的等式來求取A(可視為一種加權(quán)算術(shù)平均數(shù))
2.收益年限的確定
收益期限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起自預(yù)期未來可以獲取收益的時(shí)間。應(yīng)根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)剩余期限來確定。可以歸納為：
1)兩者同時(shí)結(jié)束。
2)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束(在這種情況下，房地產(chǎn)的價(jià)值=建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值+建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。而建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值=整個(gè)剩余期限的土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值一以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為期限的土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值)
3)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束(分出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期。不可續(xù)期的房地產(chǎn)價(jià)值=以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限的房地產(chǎn)價(jià)值+土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的建筑物的殘余價(jià)值折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值;對(duì)于出讓合同約定不可續(xù)期的，這種情況比較少見)
①“過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法”。調(diào)查求取估價(jià)對(duì)象過去若干年的凈收益，然后將其簡單算術(shù)平均數(shù)作為A.②“未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法”。調(diào)查預(yù)測估價(jià)對(duì)象未來若干年的凈收益，然后將其簡單算術(shù)平均數(shù)作為A.③“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”。調(diào)查預(yù)測估價(jià)對(duì)象未來若干年的凈收益，然后利用報(bào)酬資本化法公式演變出的等式來求取A(可視為一種加權(quán)算術(shù)平均數(shù))
2.收益年限的確定
收益期限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起自預(yù)期未來可以獲取收益的時(shí)間。應(yīng)根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)剩余期限來確定。可以歸納為：
1)兩者同時(shí)結(jié)束。
2)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束(在這種情況下，房地產(chǎn)的價(jià)值=建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值+建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。而建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值=整個(gè)剩余期限的土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值一以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為期限的土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值)
3)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束(分出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期。不可續(xù)期的房地產(chǎn)價(jià)值=以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限的房地產(chǎn)價(jià)值+土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的建筑物的殘余價(jià)值折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值;對(duì)于出讓合同約定不可續(xù)期的，這種情況比較少見)