2013年房地產經紀人《經紀實務》第四章講義
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第四章 房地產開發(fā)
一、房地產開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。(包括：開發(fā)投資決策，取得土地，項目立項，規(guī)劃設計，土地開發(fā)，房屋建造，竣工驗收，商品房銷售，交付使用。)
特點：開民位置的固定性;開發(fā)市場的區(qū)域性;開發(fā)過程的時序性;受法規(guī)政策的影響;開民資金的巨大性;開發(fā)周期的較長性(單項開發(fā)一般需2-3年，綜合性一般需4-5年，大規(guī)模項目需10年以上);
開民投資的高風險和高回報性;開發(fā)投資的保值增值性。(保值增值性體現在：A由于土地的稀缺性，資源有限，致使土地價值不斷上升。B一塊生地開發(fā)成熟地，隨著基礎設施的建設和環(huán)境的改善會使土地的價值大幅提高。C隨著經濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，房地產需求量的增加，房產價格總體也呈上升直爭勢。D當通貨膨脹、銀行存款利率下調較低時，投資房地產具有明顯的保值增值作用。)
按開發(fā)對象分：土地開發(fā)，房屋開發(fā)，房地產綜合開發(fā)
按開發(fā)主體分：獨資開發(fā)，合資開發(fā)，合資合作和個體投資開發(fā)
按開發(fā)區(qū)域分：新區(qū)開發(fā)，舊區(qū)開發(fā)
按開發(fā)規(guī)模分：單項開發(fā)，成片開發(fā)
房地產開發(fā)的程序：投資機會的選擇，決策分析，前期工作，建設和租售四個階段。每個階段的工作內容既有所不同，又緊密聯系、相互銜接，其中有些是交叉進行的。
(例如，在項目可行性研究期間，投資融資活動就著手進行了;在工程建設初期階段，工程投資達到項目投資額的一定比例時，商品房預售就可以開始了。)
二、房地產開發(fā)企業(yè)：是以營利為目的，從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)。
按經營管理對象分：專門從事土地和城市基礎設施開發(fā);專門從事地上建筑物開發(fā)建設;進行土地和地上建筑物綜合開發(fā)。
按注冊資金來源分：外資、內資。
按企業(yè)所有制分：公有制，非公有制
按開發(fā)經營范圍分：全國性，區(qū)域性
按企業(yè)功能分：專營，兼營，項目
房地產開發(fā)企業(yè)的設立：
具備以下條件
1、有自己的名稱和組織機構，
2、有固定的場所，
3、有符合國務院規(guī)定的注冊資本，
4、有足夠的專業(yè)技術人員，5法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。
資質等級：
一級開發(fā)資質：1注冊資金不低于5000萬;
2從事房地產開發(fā)5年以上;
3近3年房屋建筑面積累計竣工30萬㎡以上;
4連續(xù)5年建筑工程質量合格率達100%;
5上一年房屋建筑施工面積大于15萬㎡以上;
6有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不得少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于20人，
持有資格證書的專職會計人員不得少于4人;
7工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人應具有相應專業(yè)中級以上技術職稱;8具有完善的質量保證體系，商品房銷售中實行了兩書制度;9未發(fā)生過重大工程質量事故。
二級開發(fā)資質：
1注冊資金不低于2000萬;
2從事房地產開發(fā)3年以上;3近3年房屋建筑面積累計竣工15萬㎡以上;
4連續(xù)
3年建筑工程質量合格率達100%;
5上一年房屋建筑施工面積大于10萬㎡以上;6有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不得少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于10人，持有資格證書的專職會計人員不得少于4人;
7工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人應具有相應專業(yè)中級以上技術職稱;
8具有完善的質量保證體系，商品房銷售中實行了兩書制度;
9未發(fā)生過重大工程質量事故。
三級開發(fā)資質：
1注冊資金不低于800萬;
2從事房地產開發(fā)2年以上;
3房屋建筑面積累計竣工5萬㎡以上;
4連續(xù)2年建筑工程質量合格率達100%;
5有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于5人，持有資格證書的專職會計人員不得少于2人;
6工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人應具有相應專業(yè)中級以上技術職稱;
7具有完善的質量保證體系，商品房銷售中實行了兩書制度;
8未發(fā)生過重大工程質量事故。
四級開發(fā)資質：
1注冊資金不低于100萬;
2從事房地產開發(fā)1年以上;
3已竣工建筑工程質量合格率達100%;
4有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不得少于5人，持有資格證書的專職會計人員不得少于2人;
5工程技術負責人應具有相應專業(yè)中級以上職稱、財務負責人應具有相應專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員;
6商品房銷售中實行了兩書制度;
7未發(fā)生過重大工程質量事故。
三、房地產開發(fā)投資決策：開發(fā)投資機會鑒別和和項目選擇;初步要行性研究;可行性研究(房地產市場分析、項目財務評價、經濟社會評價;
四、房地的開發(fā)前期準備：在投資決策和項目立項后至建設工程開工這段時間。
1、獲取建設用地使用權。
2、征地拆遷補償安置。
3、開發(fā)場地工程勘測。(是開發(fā)建設項目得以實現的關鍵環(huán)節(jié)之一，是開發(fā)建設前期工作的重要組成部分。
內容包括：地形勘察，工程勘察，地下水勘察，地表水勘察，氣象調查。程序：承接勘察任務，搜集已有資料，現場踏勘，編制勘察綱要，出工前準備，野外調查，測繪，勘探，試驗，分析資料，編制圖紙和撰寫報告。)
4、規(guī)劃設計。(1基本要求：使用要求，環(huán)境，安全，經濟，施工，美觀。
2規(guī)劃設計主要控制性指標：建筑容積率指項目規(guī)劃建設用地范圍內總建筑面積與規(guī)劃建設用地面積的比值;建筑高度;建筑密度指規(guī)劃地塊內各類建筑基底面積占該地塊用地面積的比率;
居住人口密度指單位建設用地上容納的居住人口數，單位為“人/公頃”，即居住人口密度=建設用地內的總人口數/地塊面積×100%;綠地率;建筑后退。
3建筑設計。住宅建筑的平立面設計(合理確定層高和層數，正確設計房屋的長和寬，合理確定戶型和居住面積);住宅結構設計;住宅建筑裝修和室內設備的設計;
4規(guī)劃設計管理與審批。建設項目選址;建設用地規(guī)劃管理(核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證;臨時建設和臨時用地的管理);建設工程規(guī)劃管理(建筑管理，道路管理，管線管理審定設計方案，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證)。
5、建設工程招投標。(方式：公開招標，邀請招標，協議招標)
6、辦理開工手續(xù)。(申請施工許可證應具備條件：(用地批準，建設工程規(guī)劃許可，施工現場具備施工條件，確定施工企業(yè)，施工圖紙已審查，具體措施已落實，監(jiān)理已委托，建設資金已落實，其它規(guī)定。)
7、制定建設施工方案(施工組織與協調計劃，建材與設備供應計劃，施工圖設計方案，基礎設施配套的接洽與協商計劃，編制工程量清單和工程時間進度以及現金流量表，與承包商談判及簽約等)
8、施工現場臨時三通一平(供水，供電，臨時道路)
五、房地產開發(fā)建設。
1、施工建設管理(主體建筑，配套工程，基礎設施
)2、工程建設的進度、成本與質量管理。(主要任務：組織管理，費用管理，進度管理，質量管理，合同管理。
工程進度管理：客觀進度計劃，總進度計劃，單位工程進度計劃。工程成本控制：直接費用監(jiān)測分析，間接費用監(jiān)測分析。工程質量控制。)
3、工程建設監(jiān)理。(工程進度監(jiān)理，工程質量監(jiān)理，工程合同監(jiān)理)4、工程竣工驗收與交付使用。
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第四章 房地產開發(fā)
一、房地產開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。(包括：開發(fā)投資決策，取得土地，項目立項，規(guī)劃設計，土地開發(fā)，房屋建造，竣工驗收，商品房銷售，交付使用。)
特點：開民位置的固定性;開發(fā)市場的區(qū)域性;開發(fā)過程的時序性;受法規(guī)政策的影響;開民資金的巨大性;開發(fā)周期的較長性(單項開發(fā)一般需2-3年，綜合性一般需4-5年，大規(guī)模項目需10年以上);
開民投資的高風險和高回報性;開發(fā)投資的保值增值性。(保值增值性體現在：A由于土地的稀缺性，資源有限，致使土地價值不斷上升。B一塊生地開發(fā)成熟地，隨著基礎設施的建設和環(huán)境的改善會使土地的價值大幅提高。C隨著經濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，房地產需求量的增加，房產價格總體也呈上升直爭勢。D當通貨膨脹、銀行存款利率下調較低時，投資房地產具有明顯的保值增值作用。)
按開發(fā)對象分：土地開發(fā)，房屋開發(fā)，房地產綜合開發(fā)
按開發(fā)主體分：獨資開發(fā)，合資開發(fā)，合資合作和個體投資開發(fā)
按開發(fā)區(qū)域分：新區(qū)開發(fā)，舊區(qū)開發(fā)
按開發(fā)規(guī)模分：單項開發(fā)，成片開發(fā)
房地產開發(fā)的程序：投資機會的選擇，決策分析，前期工作，建設和租售四個階段。每個階段的工作內容既有所不同，又緊密聯系、相互銜接，其中有些是交叉進行的。
(例如，在項目可行性研究期間，投資融資活動就著手進行了;在工程建設初期階段，工程投資達到項目投資額的一定比例時，商品房預售就可以開始了。)
二、房地產開發(fā)企業(yè)：是以營利為目的，從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)。
按經營管理對象分：專門從事土地和城市基礎設施開發(fā);專門從事地上建筑物開發(fā)建設;進行土地和地上建筑物綜合開發(fā)。
按注冊資金來源分：外資、內資。
按企業(yè)所有制分：公有制，非公有制
按開發(fā)經營范圍分：全國性，區(qū)域性
按企業(yè)功能分：專營，兼營，項目
房地產開發(fā)企業(yè)的設立：
具備以下條件
1、有自己的名稱和組織機構，
2、有固定的場所，
3、有符合國務院規(guī)定的注冊資本，
4、有足夠的專業(yè)技術人員，5法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。
資質等級：
一級開發(fā)資質：1注冊資金不低于5000萬;
2從事房地產開發(fā)5年以上;
3近3年房屋建筑面積累計竣工30萬㎡以上;
4連續(xù)5年建筑工程質量合格率達100%;
5上一年房屋建筑施工面積大于15萬㎡以上;
6有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不得少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于20人，
持有資格證書的專職會計人員不得少于4人;
7工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人應具有相應專業(yè)中級以上技術職稱;8具有完善的質量保證體系，商品房銷售中實行了兩書制度;9未發(fā)生過重大工程質量事故。
二級開發(fā)資質：
1注冊資金不低于2000萬;
2從事房地產開發(fā)3年以上;3近3年房屋建筑面積累計竣工15萬㎡以上;
4連續(xù)
3年建筑工程質量合格率達100%;
5上一年房屋建筑施工面積大于10萬㎡以上;6有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不得少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于10人，持有資格證書的專職會計人員不得少于4人;
7工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人應具有相應專業(yè)中級以上技術職稱;
8具有完善的質量保證體系，商品房銷售中實行了兩書制度;
9未發(fā)生過重大工程質量事故。
三級開發(fā)資質：
1注冊資金不低于800萬;
2從事房地產開發(fā)2年以上;
3房屋建筑面積累計竣工5萬㎡以上;
4連續(xù)2年建筑工程質量合格率達100%;
5有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于5人，持有資格證書的專職會計人員不得少于2人;
6工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人應具有相應專業(yè)中級以上技術職稱;
7具有完善的質量保證體系，商品房銷售中實行了兩書制度;
8未發(fā)生過重大工程質量事故。
四級開發(fā)資質：
1注冊資金不低于100萬;
2從事房地產開發(fā)1年以上;
3已竣工建筑工程質量合格率達100%;
4有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不得少于5人，持有資格證書的專職會計人員不得少于2人;
5工程技術負責人應具有相應專業(yè)中級以上職稱、財務負責人應具有相應專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員;
6商品房銷售中實行了兩書制度;
7未發(fā)生過重大工程質量事故。
三、房地產開發(fā)投資決策：開發(fā)投資機會鑒別和和項目選擇;初步要行性研究;可行性研究(房地產市場分析、項目財務評價、經濟社會評價;
四、房地的開發(fā)前期準備：在投資決策和項目立項后至建設工程開工這段時間。
1、獲取建設用地使用權。
2、征地拆遷補償安置。
3、開發(fā)場地工程勘測。(是開發(fā)建設項目得以實現的關鍵環(huán)節(jié)之一，是開發(fā)建設前期工作的重要組成部分。
內容包括：地形勘察，工程勘察，地下水勘察，地表水勘察，氣象調查。程序：承接勘察任務，搜集已有資料，現場踏勘，編制勘察綱要，出工前準備，野外調查，測繪，勘探，試驗，分析資料，編制圖紙和撰寫報告。)
4、規(guī)劃設計。(1基本要求：使用要求，環(huán)境，安全，經濟，施工，美觀。
2規(guī)劃設計主要控制性指標：建筑容積率指項目規(guī)劃建設用地范圍內總建筑面積與規(guī)劃建設用地面積的比值;建筑高度;建筑密度指規(guī)劃地塊內各類建筑基底面積占該地塊用地面積的比率;
居住人口密度指單位建設用地上容納的居住人口數，單位為“人/公頃”，即居住人口密度=建設用地內的總人口數/地塊面積×100%;綠地率;建筑后退。
3建筑設計。住宅建筑的平立面設計(合理確定層高和層數，正確設計房屋的長和寬，合理確定戶型和居住面積);住宅結構設計;住宅建筑裝修和室內設備的設計;
4規(guī)劃設計管理與審批。建設項目選址;建設用地規(guī)劃管理(核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證;臨時建設和臨時用地的管理);建設工程規(guī)劃管理(建筑管理，道路管理，管線管理審定設計方案，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證)。
5、建設工程招投標。(方式：公開招標，邀請招標，協議招標)
6、辦理開工手續(xù)。(申請施工許可證應具備條件：(用地批準，建設工程規(guī)劃許可，施工現場具備施工條件，確定施工企業(yè)，施工圖紙已審查，具體措施已落實，監(jiān)理已委托，建設資金已落實，其它規(guī)定。)
7、制定建設施工方案(施工組織與協調計劃，建材與設備供應計劃，施工圖設計方案，基礎設施配套的接洽與協商計劃，編制工程量清單和工程時間進度以及現金流量表，與承包商談判及簽約等)
8、施工現場臨時三通一平(供水，供電，臨時道路)
五、房地產開發(fā)建設。
1、施工建設管理(主體建筑，配套工程，基礎設施
)2、工程建設的進度、成本與質量管理。(主要任務：組織管理，費用管理，進度管理，質量管理，合同管理。
工程進度管理：客觀進度計劃，總進度計劃，單位工程進度計劃。工程成本控制：直接費用監(jiān)測分析，間接費用監(jiān)測分析。工程質量控制。)
3、工程建設監(jiān)理。(工程進度監(jiān)理，工程質量監(jiān)理，工程合同監(jiān)理)4、工程竣工驗收與交付使用。