2013年房地產(chǎn)經(jīng)紀人《經(jīng)紀實務》第五章講義
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第五章 房地產(chǎn)經(jīng)紀
一、房地產(chǎn)經(jīng)紀指房地產(chǎn)經(jīng)紀人員和機構(gòu)，為促成委托人與他人達成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)交易相關信息和專業(yè)服務并收取傭金等服務費用的行為。
房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的主要參與者：房地產(chǎn)經(jīng)紀人員、經(jīng)紀機構(gòu)、委托人、交易相對人、交易資金監(jiān)管機構(gòu)、銀行、主管部門。
房地產(chǎn)經(jīng)紀的對象：即各種類型的房地產(chǎn)。 (商業(yè)用房、寫字樓、工房)
房地產(chǎn)交易方式：買賣、互換、租賃
房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的目的：促成委托人與他人達成房地產(chǎn)交易。
房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的內(nèi)容：提供房地產(chǎn)交易相關信息，促成委托人與他人訂立交易合同，調(diào)查房地產(chǎn)狀況，代收代付相關稅費，代辦抵押貸款，代辦房地產(chǎn)登記。
房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的方式：代理，居間
房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的費用：傭金、延伸服務收費。
房地產(chǎn)經(jīng)紀的必要性：房地產(chǎn)的獨一無二、價值量大等特性，房地產(chǎn)的質(zhì)量、功能、產(chǎn)權(quán)復雜，房地產(chǎn)市場存在嚴重的信息不充分和信息不對稱，以及房地產(chǎn)交易復雜、交易雙方難以相互信任等，
使得房地產(chǎn)交易者需要專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員和機構(gòu)為其提供房地產(chǎn)交易相關信息和專業(yè)服務。
作用：提供交易信息，降低交易成本，提高交易效率，保障交易安全，維護交易秩序，優(yōu)化資源配置。
按經(jīng)紀對象分：二手房經(jīng)紀、新建房屋經(jīng)紀
按交易對象分：買賣經(jīng)經(jīng)，租賃經(jīng)紀
按經(jīng)紀服務方式分：代理業(yè)務，居間業(yè)務
按經(jīng)紀對象使用性質(zhì)分：住宅，非住宅
按經(jīng)紀服務內(nèi)容分：經(jīng)紀基本業(yè)務，經(jīng)紀延伸業(yè)務
房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理的區(qū)別：在房地產(chǎn)居間業(yè)務中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以接受一方或同時接受相對兩方委托人的委托，向一方或相對兩方委托人提供居間服務并收取服務費用，居間立場中立、公正，不偏向任何一方。
在房地產(chǎn)代理業(yè)務中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)通常只難接受一方委托人的委托，以委托人的名義，代表委托人的利益，承辦代理事務并向委托人收取服務費用。
房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)應當具備以下條件：
1、有自己的名稱和組織機構(gòu)，
2、有固定的服務場所，
3、有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費，
4、有足夠數(shù)量的專業(yè)人員，
5、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。
二、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格的種類：職業(yè)資格考試和注冊制度。
房地產(chǎn)經(jīng)紀人：指取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格，并按照規(guī)定注冊，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證書，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的專業(yè)人員。
房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理：指取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格，并按照規(guī)定注冊，取得房地產(chǎn)理注冊證書，協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀人處理房地產(chǎn)經(jīng)紀有關事和的專業(yè)人員。
房地產(chǎn)職業(yè)資格證書考試：已取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理資格并具備以下條件者，
1、取得大專學歷,工作滿6年,其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿3年;
2、取得大學本科學歷,工作滿4年,其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿2年;
3、取得雙學士學位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿1年;
4、取得碩士學位，工作滿2年，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿1年;
5、取得博士學位，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿1年。
考試科目：《房地產(chǎn)基本制度與政策》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀概論》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀實務》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀相關知識》。
申請注冊的人員必須具備以下條件：
1取得房地產(chǎn)經(jīng)幻人執(zhí)業(yè)資格證書;
2無犯罪記錄;
3身體健康，能堅持在注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人崗位上工作;
4經(jīng)所在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)考核合格。
房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊的有效期為3年。注冊有效期屆滿需要繼續(xù)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的，應于注冊期滿前3個月，按規(guī)定的程序換發(fā)新的注冊證書。
房地產(chǎn)經(jīng)紀人的權(quán)利：依法發(fā)起設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu);承擔房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)關鍵崗位;指導房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理進行各種房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務;經(jīng)所在機機構(gòu)授權(quán)訂立經(jīng)紀合同;
要求委托人提供與交易有關的資料;有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令;執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務并獲得合理報酬。
房地產(chǎn)經(jīng)紀人的義務：
遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定、職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)規(guī)則;
不得同時受聘于兩個或兩個以上機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務;
保障委托人的權(quán)益;
為委托人保守商業(yè)秘密;按受行政主管部門的監(jiān)督和檢查;接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務水平。
三、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)：指具備足夠數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員等條件，依法設立并到工商登記機關所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的專業(yè)服務機構(gòu)。
按業(yè)務類型分為：以租售代理、居間業(yè)務為重點的實業(yè)型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu);以房地產(chǎn)營銷策劃、投資咨詢業(yè)務為重點的顧問型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu);管理型房地主經(jīng)紀機構(gòu);全面發(fā)展的綜合性房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)。
四、房地產(chǎn)交易：以房地產(chǎn)為對象的交易。
特點：實物不發(fā)生空間位移;交易活動主要在區(qū)域市場內(nèi)進行;交易存在多層次性;買賣和租賃方式并存;二手房市場和新房市場同樣發(fā)達;對中介服務依賴程度高;與金融的關聯(lián)性大;受法規(guī)政策約束強。
1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者共他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。(房地產(chǎn)權(quán)利人是指房屋所有人和建設用地使用權(quán)人)。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件：
以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓城市房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：取得土地使用權(quán)證;完成開發(fā)投資總額的25%以上;轉(zhuǎn)讓時房屋已經(jīng)建成的，應當持有房屋所有權(quán)證書。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，按照國務院的規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。
不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)：
以出讓方式取得的未辦理土地使用權(quán)證的;司法機關和行政機關依法裁定、查封的房地產(chǎn);
依法收回土地使用權(quán)的;共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;權(quán)屬有爭議的;
未依法登記領取權(quán)屬證書的;法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
2、新建商品房銷售包括新建商品房預售和新建商品房現(xiàn)售。
預售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，由買受人支付定金或者房價款的行為。
新建商品房買賣的基本流程：
預購人尋找中意樓盤;
預購人查詢該樓盤的基本情況;
與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預售合同;
辦理預售合同備案手續(xù);商品房竣工后，辦理初始登記，交付房屋;
與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂房屋交接書;
辦理交易過戶、登記領取房產(chǎn)證書手續(xù)。
新建商品房預售條件：取得土地使用權(quán)證;持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;工程建設總投資25%以上，并以確定施工進度和竣工交付日期;取得商品房預售許可證明。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預售許可應提交證件：
商品房預售許可申請表;
開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書;
土地使用權(quán)證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證;
工程建設總投資比例符合規(guī)定條件的證明;
工程施工合同及關于施工進度說明;商品房預售方案。
預售許可證辦理的程序：受理，審核，許可，公示。
現(xiàn)售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，由買受人支付房價款的行為。
商品房現(xiàn)售的條件：
現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有法人營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書;
取得土地使用權(quán)證書;
持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
已通過竣工驗收;
拆遷安置已經(jīng)落實;配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件;
物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。
商品房買賣合同應當明確的主要內(nèi)容：
1當事人名稱或者姓名和住所;
2商品房基本狀況;
3商品房的銷售方式;
4商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;
5交付使用條件及日期;
6裝飾、設備標準承諾;
7配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權(quán)益、責任;
8公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;
9面積差異的處理方式;
10辦理產(chǎn)權(quán)登記有關事宜;
11解決爭議的方法;12違約責任;13雙方約定的其他事項;
3、二手房買賣：指房屋所有權(quán)人將其房屋依法通過買賣轉(zhuǎn)讓給他人的行為。
流程：購房人或賣房人通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)等渠道尋找交易對象;買賣雙方簽訂房屋買賣合同;辦理交易過戶登記。
4、房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法取得土地使用權(quán)以后，經(jīng)過一定的投入和開發(fā)建設活動，達到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件但尚未完成全部建設任務時，將房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓給他人繼續(xù)開發(fā)建設的行為。
轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)性要件：轉(zhuǎn)讓人和受讓人都應當具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，但受讓方并非為經(jīng)營開發(fā)的，受讓人可不受經(jīng)營資格的限制;轉(zhuǎn)讓的項目依法得到批準，并且達到轉(zhuǎn)讓條件;轉(zhuǎn)讓合同合法有效。
房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓應提交下列材料到建設行政主管部門辦理備案登記：
01、轉(zhuǎn)讓申請表;
02、轉(zhuǎn)讓方和受讓方各自的申請轉(zhuǎn)、受讓的文件;
03、項目立項;
04、建設工程選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證;
05、原土地使用權(quán)出讓合同及國有土地使用權(quán)證;
06、已進行投資開發(fā)的證明條件;07、規(guī)劃設計總平面圖;
08、涉及房屋拆遷的，需提供拆遷安置情況說明;
09、受讓方的上資產(chǎn)負債表、損益表，同時還需提供銀行的資信證明;
010、雙方的開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證;
011、雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同;
012、受讓方對轉(zhuǎn)讓項目后的工程建設進度計劃和管理方案，及資金落實證明;
013、雙方已辦理土地使用權(quán)變理登記手續(xù)的證明;
014、其他需要提供的材料。
房屋租賃：指房屋所有權(quán)人作為出租人將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
特點：轉(zhuǎn)移的權(quán)利不同;價值實現(xiàn)形式不同;資產(chǎn)形態(tài)轉(zhuǎn)化的時間不同。
有下列情形的房屋不得出租：
01、未取得房屋所有權(quán)證。
02、司法機關裁定、查封的房屋。
03、共有房屋未經(jīng)共有人同意的。
04、權(quán)屬有爭議的。
05、屬違法建筑的。
06、不符合安全標準的。
07、已抵押，未經(jīng)抵押人同意的。
08、不符合主管部門有關規(guī)定的。
09、法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
房地產(chǎn)抵押：指債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔保，當債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以該房地產(chǎn)折價或拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。
五、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務流程：
1、二手房經(jīng)紀業(yè)務流程：
搜集房源、客源信息;
接待顧客;
簽訂委托合同;
房源與客源信息配對;
實地查看房屋;
商議交易價格;
協(xié)助訂立交易合同;協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶;
提供延伸服務;結(jié)算房地產(chǎn)經(jīng)紀服務費及其他相關費用;售后服務。
2、新建商品房樓盤代理為務流程：
搜集銷售代理項目信息;
制定營銷策劃方案;
簽訂銷售代理合同;
完善項目營銷策劃方案;
準備銷售;
開始銷售;持續(xù)銷售;尾盤銷售;結(jié)算傭金及其他有關費用。
3、新建商品房銷售業(yè)務流程：
接待顧客;
帶看現(xiàn)場;
購買洽談;
協(xié)助訂立商品房買賣合同;
協(xié)助結(jié)算成交價款和辦理抵押貸款;
售后服務
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第五章 房地產(chǎn)經(jīng)紀
一、房地產(chǎn)經(jīng)紀指房地產(chǎn)經(jīng)紀人員和機構(gòu)，為促成委托人與他人達成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)交易相關信息和專業(yè)服務并收取傭金等服務費用的行為。
房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的主要參與者：房地產(chǎn)經(jīng)紀人員、經(jīng)紀機構(gòu)、委托人、交易相對人、交易資金監(jiān)管機構(gòu)、銀行、主管部門。
房地產(chǎn)經(jīng)紀的對象：即各種類型的房地產(chǎn)。 (商業(yè)用房、寫字樓、工房)
房地產(chǎn)交易方式：買賣、互換、租賃
房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的目的：促成委托人與他人達成房地產(chǎn)交易。
房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的內(nèi)容：提供房地產(chǎn)交易相關信息，促成委托人與他人訂立交易合同，調(diào)查房地產(chǎn)狀況，代收代付相關稅費，代辦抵押貸款，代辦房地產(chǎn)登記。
房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的方式：代理，居間
房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的費用：傭金、延伸服務收費。
房地產(chǎn)經(jīng)紀的必要性：房地產(chǎn)的獨一無二、價值量大等特性，房地產(chǎn)的質(zhì)量、功能、產(chǎn)權(quán)復雜，房地產(chǎn)市場存在嚴重的信息不充分和信息不對稱，以及房地產(chǎn)交易復雜、交易雙方難以相互信任等，
使得房地產(chǎn)交易者需要專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員和機構(gòu)為其提供房地產(chǎn)交易相關信息和專業(yè)服務。
作用：提供交易信息，降低交易成本，提高交易效率，保障交易安全，維護交易秩序，優(yōu)化資源配置。
按經(jīng)紀對象分：二手房經(jīng)紀、新建房屋經(jīng)紀
按交易對象分：買賣經(jīng)經(jīng)，租賃經(jīng)紀
按經(jīng)紀服務方式分：代理業(yè)務，居間業(yè)務
按經(jīng)紀對象使用性質(zhì)分：住宅，非住宅
按經(jīng)紀服務內(nèi)容分：經(jīng)紀基本業(yè)務，經(jīng)紀延伸業(yè)務
房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理的區(qū)別：在房地產(chǎn)居間業(yè)務中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以接受一方或同時接受相對兩方委托人的委托，向一方或相對兩方委托人提供居間服務并收取服務費用，居間立場中立、公正，不偏向任何一方。
在房地產(chǎn)代理業(yè)務中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)通常只難接受一方委托人的委托，以委托人的名義，代表委托人的利益，承辦代理事務并向委托人收取服務費用。
房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)應當具備以下條件：
1、有自己的名稱和組織機構(gòu)，
2、有固定的服務場所，
3、有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費，
4、有足夠數(shù)量的專業(yè)人員，
5、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。
二、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格的種類：職業(yè)資格考試和注冊制度。
房地產(chǎn)經(jīng)紀人：指取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格，并按照規(guī)定注冊，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人注冊證書，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的專業(yè)人員。
房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理：指取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格，并按照規(guī)定注冊，取得房地產(chǎn)理注冊證書，協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀人處理房地產(chǎn)經(jīng)紀有關事和的專業(yè)人員。
房地產(chǎn)職業(yè)資格證書考試：已取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理資格并具備以下條件者，
1、取得大專學歷,工作滿6年,其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿3年;
2、取得大學本科學歷,工作滿4年,其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿2年;
3、取得雙學士學位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿1年;
4、取得碩士學位，工作滿2年，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿1年;
5、取得博士學位，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿1年。
考試科目：《房地產(chǎn)基本制度與政策》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀概論》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀實務》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀相關知識》。
申請注冊的人員必須具備以下條件：
1取得房地產(chǎn)經(jīng)幻人執(zhí)業(yè)資格證書;
2無犯罪記錄;
3身體健康，能堅持在注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人崗位上工作;
4經(jīng)所在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)考核合格。
房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊的有效期為3年。注冊有效期屆滿需要繼續(xù)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的，應于注冊期滿前3個月，按規(guī)定的程序換發(fā)新的注冊證書。
房地產(chǎn)經(jīng)紀人的權(quán)利：依法發(fā)起設立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu);承擔房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)關鍵崗位;指導房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理進行各種房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務;經(jīng)所在機機構(gòu)授權(quán)訂立經(jīng)紀合同;
要求委托人提供與交易有關的資料;有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令;執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務并獲得合理報酬。
房地產(chǎn)經(jīng)紀人的義務：
遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定、職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)規(guī)則;
不得同時受聘于兩個或兩個以上機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務;
保障委托人的權(quán)益;
為委托人保守商業(yè)秘密;按受行政主管部門的監(jiān)督和檢查;接受職業(yè)繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務水平。
三、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)：指具備足夠數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員等條件，依法設立并到工商登記機關所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的專業(yè)服務機構(gòu)。
按業(yè)務類型分為：以租售代理、居間業(yè)務為重點的實業(yè)型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu);以房地產(chǎn)營銷策劃、投資咨詢業(yè)務為重點的顧問型房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu);管理型房地主經(jīng)紀機構(gòu);全面發(fā)展的綜合性房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)。
四、房地產(chǎn)交易：以房地產(chǎn)為對象的交易。
特點：實物不發(fā)生空間位移;交易活動主要在區(qū)域市場內(nèi)進行;交易存在多層次性;買賣和租賃方式并存;二手房市場和新房市場同樣發(fā)達;對中介服務依賴程度高;與金融的關聯(lián)性大;受法規(guī)政策約束強。
1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者共他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。(房地產(chǎn)權(quán)利人是指房屋所有人和建設用地使用權(quán)人)。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件：
以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓城市房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：取得土地使用權(quán)證;完成開發(fā)投資總額的25%以上;轉(zhuǎn)讓時房屋已經(jīng)建成的，應當持有房屋所有權(quán)證書。
以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，按照國務院的規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。
不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)：
以出讓方式取得的未辦理土地使用權(quán)證的;司法機關和行政機關依法裁定、查封的房地產(chǎn);
依法收回土地使用權(quán)的;共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;權(quán)屬有爭議的;
未依法登記領取權(quán)屬證書的;法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
2、新建商品房銷售包括新建商品房預售和新建商品房現(xiàn)售。
預售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，由買受人支付定金或者房價款的行為。
新建商品房買賣的基本流程：
預購人尋找中意樓盤;
預購人查詢該樓盤的基本情況;
與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預售合同;
辦理預售合同備案手續(xù);商品房竣工后，辦理初始登記，交付房屋;
與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂房屋交接書;
辦理交易過戶、登記領取房產(chǎn)證書手續(xù)。
新建商品房預售條件：取得土地使用權(quán)證;持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;工程建設總投資25%以上，并以確定施工進度和竣工交付日期;取得商品房預售許可證明。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預售許可應提交證件：
商品房預售許可申請表;
開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書;
土地使用權(quán)證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證;
工程建設總投資比例符合規(guī)定條件的證明;
工程施工合同及關于施工進度說明;商品房預售方案。
預售許可證辦理的程序：受理，審核，許可，公示。
現(xiàn)售：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，由買受人支付房價款的行為。
商品房現(xiàn)售的條件：
現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有法人營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書;
取得土地使用權(quán)證書;
持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
已通過竣工驗收;
拆遷安置已經(jīng)落實;配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件;
物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。
商品房買賣合同應當明確的主要內(nèi)容：
1當事人名稱或者姓名和住所;
2商品房基本狀況;
3商品房的銷售方式;
4商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;
5交付使用條件及日期;
6裝飾、設備標準承諾;
7配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權(quán)益、責任;
8公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;
9面積差異的處理方式;
10辦理產(chǎn)權(quán)登記有關事宜;
11解決爭議的方法;12違約責任;13雙方約定的其他事項;
3、二手房買賣：指房屋所有權(quán)人將其房屋依法通過買賣轉(zhuǎn)讓給他人的行為。
流程：購房人或賣房人通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)等渠道尋找交易對象;買賣雙方簽訂房屋買賣合同;辦理交易過戶登記。
4、房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法取得土地使用權(quán)以后，經(jīng)過一定的投入和開發(fā)建設活動，達到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件但尚未完成全部建設任務時，將房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓給他人繼續(xù)開發(fā)建設的行為。
轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)性要件：轉(zhuǎn)讓人和受讓人都應當具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，但受讓方并非為經(jīng)營開發(fā)的，受讓人可不受經(jīng)營資格的限制;轉(zhuǎn)讓的項目依法得到批準，并且達到轉(zhuǎn)讓條件;轉(zhuǎn)讓合同合法有效。
房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓應提交下列材料到建設行政主管部門辦理備案登記：
01、轉(zhuǎn)讓申請表;
02、轉(zhuǎn)讓方和受讓方各自的申請轉(zhuǎn)、受讓的文件;
03、項目立項;
04、建設工程選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證;
05、原土地使用權(quán)出讓合同及國有土地使用權(quán)證;
06、已進行投資開發(fā)的證明條件;07、規(guī)劃設計總平面圖;
08、涉及房屋拆遷的，需提供拆遷安置情況說明;
09、受讓方的上資產(chǎn)負債表、損益表，同時還需提供銀行的資信證明;
010、雙方的開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證;
011、雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同;
012、受讓方對轉(zhuǎn)讓項目后的工程建設進度計劃和管理方案，及資金落實證明;
013、雙方已辦理土地使用權(quán)變理登記手續(xù)的證明;
014、其他需要提供的材料。
房屋租賃：指房屋所有權(quán)人作為出租人將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
特點：轉(zhuǎn)移的權(quán)利不同;價值實現(xiàn)形式不同;資產(chǎn)形態(tài)轉(zhuǎn)化的時間不同。
有下列情形的房屋不得出租：
01、未取得房屋所有權(quán)證。
02、司法機關裁定、查封的房屋。
03、共有房屋未經(jīng)共有人同意的。
04、權(quán)屬有爭議的。
05、屬違法建筑的。
06、不符合安全標準的。
07、已抵押，未經(jīng)抵押人同意的。
08、不符合主管部門有關規(guī)定的。
09、法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
房地產(chǎn)抵押：指債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔保，當債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以該房地產(chǎn)折價或拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。
五、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務流程：
1、二手房經(jīng)紀業(yè)務流程：
搜集房源、客源信息;
接待顧客;
簽訂委托合同;
房源與客源信息配對;
實地查看房屋;
商議交易價格;
協(xié)助訂立交易合同;協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶;
提供延伸服務;結(jié)算房地產(chǎn)經(jīng)紀服務費及其他相關費用;售后服務。
2、新建商品房樓盤代理為務流程：
搜集銷售代理項目信息;
制定營銷策劃方案;
簽訂銷售代理合同;
完善項目營銷策劃方案;
準備銷售;
開始銷售;持續(xù)銷售;尾盤銷售;結(jié)算傭金及其他有關費用。
3、新建商品房銷售業(yè)務流程：
接待顧客;
帶看現(xiàn)場;
購買洽談;
協(xié)助訂立商品房買賣合同;
協(xié)助結(jié)算成交價款和辦理抵押貸款;
售后服務