2013年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)》第六章講義
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第六章 房地產(chǎn)估價
一、房地產(chǎn)估價：房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)根據(jù)估價目的，遵守估價原則，按照估價程序，運(yùn)用估價方法，對估價對象在估價時點(diǎn)的特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。
房地產(chǎn)估價要素：
1、估價當(dāng)事人。估價師、估價機(jī)構(gòu)(主體)、估價委托人(對象)。
2、估價目的：一個房地產(chǎn)項目中估價委托人對估價報告的預(yù)期用途。
3、估價對象：被估價房地產(chǎn)、估價標(biāo)的
4、估價時點(diǎn)：(價值時間)一個房地產(chǎn)估價項目中由估價目的決定的需要評估的價值所對應(yīng)的時間。
5、價值類型：市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值、在用價值、清算價值和投資價值。
6、估價依據(jù)：指一個房地產(chǎn)估價項目中估價所依據(jù)的相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和標(biāo)準(zhǔn)。
7、估價假設(shè)：指一個房地產(chǎn)估價項目中估價師對那些估價所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件作出的某種假定，以及對于由估價目的決定的評估的估價對象狀況與估價對象現(xiàn)狀不同之處作出的說明。
8、估價原則：獨(dú)立、客觀、公正原則;合法原則;利用原則;估價時點(diǎn)原則;替代原則;謹(jǐn)慎原則。
9、估價程序：指完成一個房地產(chǎn)估價項目所需做的各項工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)第排列的先后次序。
獲取估價業(yè)務(wù);
受理估價委托;制定估價作業(yè)方案;搜集估價所需資料;
實(shí)地查看估價對象;
分析估價對象價值
;測算估價對象價值;
判斷估價對象價值;
撰寫估價報告;撰寫估價報告;內(nèi)部審核估價報告;交付估價報告;估價資料歸檔。
10、估價方法：采用科學(xué)的方法進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臏y算，不能單憑估價師的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行主觀判斷。市場法、成本法、收益法。
11、估價結(jié)果：指估價師通過估價活動得出的估價對象價值的專業(yè)結(jié)論。
房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實(shí)需要：
1、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要;
2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的需要
;3、房地產(chǎn)抵押貸款的需要;
4、房地產(chǎn)征收征用補(bǔ)償?shù)男枰?
5、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?還有：房地產(chǎn)分割、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)爭議調(diào)處和司法鑒定，以及企業(yè)對外投資、合資、合作，分立、改制、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、清算等經(jīng)濟(jì)行為。)
二、房地產(chǎn)價格：是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價--貨幣額、商品或其他有價物。
房地產(chǎn)價格形成的條件：具備有用性、稀缺性和有效需求。
房地產(chǎn)價格的特征：
01、房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格雙有使用代價的租金。
02、受區(qū)位影響很大。
03、實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格。
04、形成的時間通常較長。
05、房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況的影響。
房地產(chǎn)價格的構(gòu)成：
1、土地取得成本：是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所必要的支出。(取得途徑：通過市場購買取得;通過征收集體土地取得;通過城市房屋拆遷取得。)
2、開發(fā)成本：指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費(fèi)用、稅金等。(勘察設(shè)計和前期工程費(fèi);基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi);公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi);商品房建筑安裝工程費(fèi);其他工程費(fèi)。)
3、管理費(fèi)用：指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必要的費(fèi)用，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)。
4、銷售費(fèi)用：指預(yù)售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或者銷售已經(jīng)完成的房地產(chǎn)所必要的費(fèi)用。(包括廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)、樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi)、銷售人員費(fèi)用或銷售代理費(fèi)。)
5、投資利息：指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要的費(fèi)用應(yīng)計算的利息，而不僅僅是借款的利息和手續(xù)費(fèi)。
6、銷售稅費(fèi)：指預(yù)售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)由賣方繳納的稅費(fèi)。(兩稅一費(fèi)：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加。)
7、開發(fā)利潤：是由銷售收入(售價)減去各項成本、費(fèi)用和稅金后的余額。
房地產(chǎn)價格和價值的主要種類：
01、使用價值和交換價值;
02、投資價值和市場價值;
03、原始價值、賬面價值和市場價值;
04、成交價格、市場價格、市場價值和評估價值;
05、市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價;
06、基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格;
07、土地價格、建筑物價格和房地價格
;08、總價格、單位價格和樓面地價;
09、實(shí)際價格和名義價格;
010、現(xiàn)房價格和期房價格
;011、起價、標(biāo)價、成交價和均價;
012、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價。
房地產(chǎn)價格的主要影響因素：
1、人口因素。01、人口數(shù)量：房地產(chǎn)價格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù)量增加時，對房地產(chǎn)的需求就會增加，房地產(chǎn)價格也就會上漲，而當(dāng)人口數(shù)量減少時，對房地產(chǎn)的需求就會減少，房地產(chǎn)價格也就會下落。
02、人口素質(zhì)：人類社會隨著文明發(fā)達(dá)、文化進(jìn)步，公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍，同時對居住環(huán)境也必然辦求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格升高。
03、家庭人口規(guī)模：指全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)。
2、居民收入因素：居民收入的真正增加，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需要的空間會擴(kuò)大，從而會增加對房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。
3、物價因素
4、利率因素：利率上升，房地產(chǎn)價格會下降;利率下降，房地產(chǎn)價格會上升。
5、房地產(chǎn)稅收國素：增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，從而會推動房地產(chǎn)價格上升，相反會使房地產(chǎn)價格下降。
6、城市規(guī)劃因素
7、交通管制因素。
三、房地產(chǎn)估價原則：獨(dú)立、客觀、公正原則(基本原則);合法原則;使用原則;估價時點(diǎn)原則;替代原則(普適技術(shù)原則);謹(jǐn)慎原則(特殊原則)。
四、房地產(chǎn)估價程序：指完成一個房地產(chǎn)估價項目需要做的各項工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后次序。
基本程序：
01、獲取估價業(yè)務(wù);
02、受理估價委托;
03、擬定估價作業(yè)方案(擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法;
擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道;
預(yù)計所需要的時間、人力、經(jīng)費(fèi);估價作業(yè)步驟和時間進(jìn)度安排。);
04、搜集估價所需資料;
05、實(shí)地查看估價對象;
06、分析估價對象及房地產(chǎn)市場;
07、選定估價方法進(jìn)行測算;
08、確定估價結(jié)果;
09、撰寫估價報告(組成：封面，目錄，致委托人函，注冊房地產(chǎn)估價師聲明，估價的假設(shè)和限制條件，估價結(jié)果報告，估價技術(shù)報告，附件。);
010、審核估價報告;
011、出具估價報告;
012、估價資料歸檔。
房地產(chǎn)估價程序的作用：規(guī)范估價行為;避免估價疏漏;保障估價質(zhì)量;提高估價效率。
五、房地產(chǎn)估價的方法：
1、市場法也稱比較法、市場比較法、交易實(shí)例比較法，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似的房產(chǎn)，然后將它們與估價對象進(jìn)行比較，對它們的實(shí)際成交價格進(jìn)行適當(dāng)處理來求取估價對象價值的方法。
市場法的本質(zhì)：是以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。
理論依據(jù)：是房地產(chǎn)價格形成的替代原理，即“同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格?！?BR> 適用的對象：住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地等數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)的價值。
操作步驟：搜集交易實(shí)例;選取可比實(shí)例;對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚?求取比準(zhǔn)價格。
2、成本法：是求取估價對象在估價時點(diǎn)的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減折舊來求取估價對象價值的方法。(也可以說是以房地產(chǎn)價格的各個構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價值的方法，
即先把房地產(chǎn)價格分成它的各個組成部分，然后分別求取各個組成部分，再將各個組成部分相加。)
本質(zhì)：是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。
理論依據(jù)：是生產(chǎn)費(fèi)用價值論――商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。(從賣方的角度看：賣方愿意接受的不能低于他為開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價，如果低于該代價，他就會虧本;
從買方的角度看，是買方愿意支付的價格不能高于他預(yù)計重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所必要的支出，如果高于該支出，他還不如自己開發(fā)。
估價對象：新開發(fā)的房地產(chǎn);舊的房地產(chǎn);即在建工程;計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。
操作步驟：搜集房地產(chǎn)價格構(gòu)成等資料;測算重新購建價格;測算建筑物折舊;求取積算價格。
3、收益法：也稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。
本質(zhì)：以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。(從收益法的觀點(diǎn)看，房地產(chǎn)的價值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值的高低主要取決于
01、未來凈收益的大小――未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價值就越高，反之越低。
02、獲得凈收益期限的長短――獲得凈收益期限越長，房地產(chǎn)的價值越高，反之越低。
03、獲得凈收益的可靠性――獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低。
適用對象：有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)的價值。(例如：住宅、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場等)
步驟：搜集并驗(yàn)證可用于預(yù)測估價對象未來凈收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料;預(yù)測估價對象的未來凈收益;求取報酬率;選用適宜的收益法公式計算收益價格。
4、假設(shè)開發(fā)法：也稱剩余法、預(yù)期開發(fā)法、開發(fā)法，是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將估價對象開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法
本質(zhì)：是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。
假設(shè)開發(fā)法的基本思想用下列模擬一個房地產(chǎn)開發(fā)商思想活動：
假如我是一個房地產(chǎn)開發(fā)商，同時有一塊房地產(chǎn)開發(fā)用地，為了取得這塊土地，我首先要他細(xì)分析這塊土地的內(nèi)外部狀況和條件，
例如位置、四至、面積、形狀、地形、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃設(shè)計條件、交通條件、周圍環(huán)境景觀等。根據(jù)土地的內(nèi)外部狀和條件，
我知道了這塊土地在城市規(guī)劃允許的范圍內(nèi)最適宜做何種用途、建筑規(guī)模多大、什么檔次，
例如，是建住宅，還是建寫字樓或商場、酒店等。在做了這些調(diào)研工作這后，我要預(yù)測這個建筑物假如建成后連同土地一起出售，將會賣到多高的價錢;
為了建造這個建筑物將需要多少支出，包括開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用，以及投資利息(我投入的資金要么是自有資金，要么是從銀行貸款或其他融資渠道獲得的，但都要計算利息。
這也是基于要會成本的考慮);此外，我不能忘記在交易中要繳納有關(guān)稅費(fèi)(包括在購買該土地時作為買方所需要繳納的契稅等稅費(fèi)和出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)時作為賣方所需要繳納的營業(yè)稅)及要獲得開發(fā)利潤。
預(yù)測了這些之后，我便知道了愿意為這塊土地支付的價格是多少。它等于預(yù)測的未來開發(fā)完成后的價值，減去各種開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等之后所剩的數(shù)額。
由此可看出，假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)的房地產(chǎn)價值的成本法的“倒算法”。
適用對象：具有開發(fā)或者再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價值、在建工程、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊的房地產(chǎn)。
步驟：調(diào)查了解待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況;選擇的開發(fā)利用方式;估算開發(fā)經(jīng)營期;預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值;預(yù)測開發(fā)所必要的支出及應(yīng)獲得的正常利潤;進(jìn)行具體，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。
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第六章 房地產(chǎn)估價
一、房地產(chǎn)估價：房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)根據(jù)估價目的，遵守估價原則，按照估價程序，運(yùn)用估價方法，對估價對象在估價時點(diǎn)的特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。
房地產(chǎn)估價要素：
1、估價當(dāng)事人。估價師、估價機(jī)構(gòu)(主體)、估價委托人(對象)。
2、估價目的：一個房地產(chǎn)項目中估價委托人對估價報告的預(yù)期用途。
3、估價對象：被估價房地產(chǎn)、估價標(biāo)的
4、估價時點(diǎn)：(價值時間)一個房地產(chǎn)估價項目中由估價目的決定的需要評估的價值所對應(yīng)的時間。
5、價值類型：市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值、在用價值、清算價值和投資價值。
6、估價依據(jù)：指一個房地產(chǎn)估價項目中估價所依據(jù)的相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和標(biāo)準(zhǔn)。
7、估價假設(shè)：指一個房地產(chǎn)估價項目中估價師對那些估價所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件作出的某種假定，以及對于由估價目的決定的評估的估價對象狀況與估價對象現(xiàn)狀不同之處作出的說明。
8、估價原則：獨(dú)立、客觀、公正原則;合法原則;利用原則;估價時點(diǎn)原則;替代原則;謹(jǐn)慎原則。
9、估價程序：指完成一個房地產(chǎn)估價項目所需做的各項工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)第排列的先后次序。
獲取估價業(yè)務(wù);
受理估價委托;制定估價作業(yè)方案;搜集估價所需資料;
實(shí)地查看估價對象;
分析估價對象價值
;測算估價對象價值;
判斷估價對象價值;
撰寫估價報告;撰寫估價報告;內(nèi)部審核估價報告;交付估價報告;估價資料歸檔。
10、估價方法：采用科學(xué)的方法進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臏y算，不能單憑估價師的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行主觀判斷。市場法、成本法、收益法。
11、估價結(jié)果：指估價師通過估價活動得出的估價對象價值的專業(yè)結(jié)論。
房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實(shí)需要：
1、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要;
2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的需要
;3、房地產(chǎn)抵押貸款的需要;
4、房地產(chǎn)征收征用補(bǔ)償?shù)男枰?
5、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?還有：房地產(chǎn)分割、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)爭議調(diào)處和司法鑒定，以及企業(yè)對外投資、合資、合作，分立、改制、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、清算等經(jīng)濟(jì)行為。)
二、房地產(chǎn)價格：是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價--貨幣額、商品或其他有價物。
房地產(chǎn)價格形成的條件：具備有用性、稀缺性和有效需求。
房地產(chǎn)價格的特征：
01、房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格雙有使用代價的租金。
02、受區(qū)位影響很大。
03、實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格。
04、形成的時間通常較長。
05、房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況的影響。
房地產(chǎn)價格的構(gòu)成：
1、土地取得成本：是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所必要的支出。(取得途徑：通過市場購買取得;通過征收集體土地取得;通過城市房屋拆遷取得。)
2、開發(fā)成本：指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費(fèi)用、稅金等。(勘察設(shè)計和前期工程費(fèi);基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi);公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi);商品房建筑安裝工程費(fèi);其他工程費(fèi)。)
3、管理費(fèi)用：指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必要的費(fèi)用，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)。
4、銷售費(fèi)用：指預(yù)售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或者銷售已經(jīng)完成的房地產(chǎn)所必要的費(fèi)用。(包括廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)、樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi)、銷售人員費(fèi)用或銷售代理費(fèi)。)
5、投資利息：指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要的費(fèi)用應(yīng)計算的利息，而不僅僅是借款的利息和手續(xù)費(fèi)。
6、銷售稅費(fèi)：指預(yù)售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)由賣方繳納的稅費(fèi)。(兩稅一費(fèi)：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加。)
7、開發(fā)利潤：是由銷售收入(售價)減去各項成本、費(fèi)用和稅金后的余額。
房地產(chǎn)價格和價值的主要種類：
01、使用價值和交換價值;
02、投資價值和市場價值;
03、原始價值、賬面價值和市場價值;
04、成交價格、市場價格、市場價值和評估價值;
05、市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價;
06、基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格;
07、土地價格、建筑物價格和房地價格
;08、總價格、單位價格和樓面地價;
09、實(shí)際價格和名義價格;
010、現(xiàn)房價格和期房價格
;011、起價、標(biāo)價、成交價和均價;
012、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價。
房地產(chǎn)價格的主要影響因素：
1、人口因素。01、人口數(shù)量：房地產(chǎn)價格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù)量增加時，對房地產(chǎn)的需求就會增加，房地產(chǎn)價格也就會上漲，而當(dāng)人口數(shù)量減少時，對房地產(chǎn)的需求就會減少，房地產(chǎn)價格也就會下落。
02、人口素質(zhì)：人類社會隨著文明發(fā)達(dá)、文化進(jìn)步，公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍，同時對居住環(huán)境也必然辦求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格升高。
03、家庭人口規(guī)模：指全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)。
2、居民收入因素：居民收入的真正增加，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需要的空間會擴(kuò)大，從而會增加對房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。
3、物價因素
4、利率因素：利率上升，房地產(chǎn)價格會下降;利率下降，房地產(chǎn)價格會上升。
5、房地產(chǎn)稅收國素：增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，從而會推動房地產(chǎn)價格上升，相反會使房地產(chǎn)價格下降。
6、城市規(guī)劃因素
7、交通管制因素。
三、房地產(chǎn)估價原則：獨(dú)立、客觀、公正原則(基本原則);合法原則;使用原則;估價時點(diǎn)原則;替代原則(普適技術(shù)原則);謹(jǐn)慎原則(特殊原則)。
四、房地產(chǎn)估價程序：指完成一個房地產(chǎn)估價項目需要做的各項工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后次序。
基本程序：
01、獲取估價業(yè)務(wù);
02、受理估價委托;
03、擬定估價作業(yè)方案(擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法;
擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道;
預(yù)計所需要的時間、人力、經(jīng)費(fèi);估價作業(yè)步驟和時間進(jìn)度安排。);
04、搜集估價所需資料;
05、實(shí)地查看估價對象;
06、分析估價對象及房地產(chǎn)市場;
07、選定估價方法進(jìn)行測算;
08、確定估價結(jié)果;
09、撰寫估價報告(組成：封面，目錄，致委托人函，注冊房地產(chǎn)估價師聲明，估價的假設(shè)和限制條件，估價結(jié)果報告，估價技術(shù)報告，附件。);
010、審核估價報告;
011、出具估價報告;
012、估價資料歸檔。
房地產(chǎn)估價程序的作用：規(guī)范估價行為;避免估價疏漏;保障估價質(zhì)量;提高估價效率。
五、房地產(chǎn)估價的方法：
1、市場法也稱比較法、市場比較法、交易實(shí)例比較法，是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似的房產(chǎn)，然后將它們與估價對象進(jìn)行比較，對它們的實(shí)際成交價格進(jìn)行適當(dāng)處理來求取估價對象價值的方法。
市場法的本質(zhì)：是以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。
理論依據(jù)：是房地產(chǎn)價格形成的替代原理，即“同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格?！?BR> 適用的對象：住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地等數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)的價值。
操作步驟：搜集交易實(shí)例;選取可比實(shí)例;對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚?求取比準(zhǔn)價格。
2、成本法：是求取估價對象在估價時點(diǎn)的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減折舊來求取估價對象價值的方法。(也可以說是以房地產(chǎn)價格的各個構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價值的方法，
即先把房地產(chǎn)價格分成它的各個組成部分，然后分別求取各個組成部分，再將各個組成部分相加。)
本質(zhì)：是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。
理論依據(jù)：是生產(chǎn)費(fèi)用價值論――商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。(從賣方的角度看：賣方愿意接受的不能低于他為開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價，如果低于該代價，他就會虧本;
從買方的角度看，是買方愿意支付的價格不能高于他預(yù)計重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所必要的支出，如果高于該支出，他還不如自己開發(fā)。
估價對象：新開發(fā)的房地產(chǎn);舊的房地產(chǎn);即在建工程;計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。
操作步驟：搜集房地產(chǎn)價格構(gòu)成等資料;測算重新購建價格;測算建筑物折舊;求取積算價格。
3、收益法：也稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。
本質(zhì)：以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。(從收益法的觀點(diǎn)看，房地產(chǎn)的價值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值的高低主要取決于
01、未來凈收益的大小――未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價值就越高，反之越低。
02、獲得凈收益期限的長短――獲得凈收益期限越長，房地產(chǎn)的價值越高，反之越低。
03、獲得凈收益的可靠性――獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低。
適用對象：有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)的價值。(例如：住宅、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場等)
步驟：搜集并驗(yàn)證可用于預(yù)測估價對象未來凈收益的有關(guān)數(shù)據(jù)資料;預(yù)測估價對象的未來凈收益;求取報酬率;選用適宜的收益法公式計算收益價格。
4、假設(shè)開發(fā)法：也稱剩余法、預(yù)期開發(fā)法、開發(fā)法，是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將估價對象開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法
本質(zhì)：是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。
假設(shè)開發(fā)法的基本思想用下列模擬一個房地產(chǎn)開發(fā)商思想活動：
假如我是一個房地產(chǎn)開發(fā)商，同時有一塊房地產(chǎn)開發(fā)用地，為了取得這塊土地，我首先要他細(xì)分析這塊土地的內(nèi)外部狀況和條件，
例如位置、四至、面積、形狀、地形、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃設(shè)計條件、交通條件、周圍環(huán)境景觀等。根據(jù)土地的內(nèi)外部狀和條件，
我知道了這塊土地在城市規(guī)劃允許的范圍內(nèi)最適宜做何種用途、建筑規(guī)模多大、什么檔次，
例如，是建住宅，還是建寫字樓或商場、酒店等。在做了這些調(diào)研工作這后，我要預(yù)測這個建筑物假如建成后連同土地一起出售，將會賣到多高的價錢;
為了建造這個建筑物將需要多少支出，包括開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用，以及投資利息(我投入的資金要么是自有資金，要么是從銀行貸款或其他融資渠道獲得的，但都要計算利息。
這也是基于要會成本的考慮);此外，我不能忘記在交易中要繳納有關(guān)稅費(fèi)(包括在購買該土地時作為買方所需要繳納的契稅等稅費(fèi)和出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)時作為賣方所需要繳納的營業(yè)稅)及要獲得開發(fā)利潤。
預(yù)測了這些之后，我便知道了愿意為這塊土地支付的價格是多少。它等于預(yù)測的未來開發(fā)完成后的價值，減去各種開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等之后所剩的數(shù)額。
由此可看出，假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)的房地產(chǎn)價值的成本法的“倒算法”。
適用對象：具有開發(fā)或者再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價值、在建工程、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊的房地產(chǎn)。
步驟：調(diào)查了解待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況;選擇的開發(fā)利用方式;估算開發(fā)經(jīng)營期;預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值;預(yù)測開發(fā)所必要的支出及應(yīng)獲得的正常利潤;進(jìn)行具體，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。