2013物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務》臨考練習題(一)
案例
某住宅小區(qū)有4棟30層住宅樓，即將投入使用。建設單位在前期物業(yè)管理服務招標書中有關公共秩序維護的具體要求包括：小區(qū)一個門崗和一個監(jiān)控崗24小時值班;小區(qū)樓宇內走廊、樓梯間等公共部位晝夜巡視，巡視頻率為每小時一次。另外，本項目招標書已明確，建設單位為該小區(qū)提供價值20萬元的固定資產，作為該項目管理服務開辦之用。
問題：
若該小區(qū)樓宇每棟每層正常巡視時間為1分鐘，投標物業(yè)管理公司每班至少需要安排多少個巡視員方能滿足招投標書中對樓宇公共部位巡視方面的要求?(層與層之間巡視時間忽略不計，要列出計算過程)(4分)
投標物業(yè)管理公司每班至少需安排巡視員人數(shù)=4 X 30/60=2(人)。
統(tǒng)一設每月工作天數(shù)為30天，如按勞動法規(guī)定，職工平均每月的工作天數(shù)為20.83天，每月加班最多不得超過36小時，問每名員工每月最長工作時間是多少小時?小區(qū)門崗至少需要安排多少名員工?(要列出計算過程，計算結果取整數(shù))(6分)
每名員工每月最長工作時間=20. 83 X 8+36=202. 64(小時)。
假設監(jiān)控崗由8名員工運轉，而每名員工月基本工資為1500元，投標企業(yè)實行綜合計算工時制。如不考慮國家法定節(jié)日加班費;統(tǒng)一設每月工作天數(shù)為30天;按勞動法規(guī)定計算職工基本小時工資的月平均工作天數(shù)為21.75天，實行綜合計算工時制得超時加班費為職工基本小時工資的1.5倍，那么每名員工每小時超時加班工資是多少?每名員工每月超時加班工作時間是多少?每名員工月實際應得工資額是多少?(要列出計算過程，計算結果保留小數(shù)點后兩位)(12分)
每名員工每小時超時加班工資= 1 500/ (21. 75 X 8)X I. 5-12. 93(元)。
每名員工每月超時加班工作時間=(30-21. 75)X 8=66(小時)。
每名員工月實際應得工資額=1500十12. 93 X 66 =2 353. 38(元)。
若該項目前期物業(yè)服務合同期限為3年，物業(yè)服務收費中已將建設單位無償提供的開辦固定資產折舊(固定資產折舊年限為5年)計入成本，問每年固定資產折舊為多少?如前期物業(yè)管理公司合同到期后未被該小區(qū)成立的業(yè)主大會續(xù)聘，期物業(yè)管理公司如何處理建設單位為開辦無償提供的固定資產及其折舊?(3分)
每年固定資產折舊=20/5=4(萬元)。
前期物業(yè)管理公司應向建設單位移交固定資產。
1.下列哪些是物業(yè)服務企業(yè)一級資質的條件：( )。
A.注冊資本人民幣500萬元以上
B.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于20人
C.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書
D.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于80%
答案：A,C,
解析：一級資質中，物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程.管理.經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于30人;管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100%
2.對物業(yè)服務企業(yè)實施資質管理的主要原因是：( )。
A.針對當前我國物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀，有必要加強對物業(yè)服務企業(yè)的資質管理，把好市場準入關
B.針對物業(yè)服務企業(yè)的管理服務特性，有必要對物業(yè)服務企業(yè)建立市場準入和清出制度
C.針對物業(yè)管理的專業(yè)特性，需要實行企業(yè)資質審批制度
D.針對物業(yè)管理的經濟特性，需要實行企業(yè)資質審批制度
答案：A,B,C,
3.物業(yè)管理的專業(yè)化要求( )
A.物業(yè)服務企業(yè)必須具備一定的資質等級
B.物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格
C.物業(yè)服務企業(yè)有專門的管理工具設備
D.物業(yè)服務企業(yè)運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術實施專業(yè)化的管理
答案：A,B,C,D,
解析：考點“物業(yè)管理的三個基本特征之一專業(yè)化特征”。
4.下列說法正確的是( )
A.物業(yè)服務合同是業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)訂立的關于雙方在物業(yè)管理活動中的權利義務的協(xié)議
B.物業(yè)服務合同是物業(yè)管理活動產生的契約基礎
C.物業(yè)服務企業(yè)是基于物業(yè)服務合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務的
D.物業(yè)服務合同確立了業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間被服務者和服務者的關系
答案：A,B,C,D,
解析：考點“物業(yè)管理活動的基礎是物業(yè)服務合同”
5.業(yè)主對房屋等建筑物的管理方式，主要有( )
A.是業(yè)主自己進行管理
B.業(yè)主將不同的服務內容委托給不同的專業(yè)公司
C.業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)進行管理
D.其他方式
答案：A,B,C,
解析：業(yè)主對房屋等建筑物的管理方式共有三種“自管.合作.選聘”
6.下列各項中，屬于物業(yè)管理基本內容的是( )。
A.房屋維修養(yǎng)護
B.清潔衛(wèi)生
C.安全防范
D.代收供水、供熱費用
答案：A,B,C,
解析：物業(yè)管理的基本內容包括：一是對房屋及配套的設備設施和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理;二是維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括提供清潔衛(wèi)生、安全防范、裝飾裝修等服務。
7.下列關于物業(yè)管理的表述中，正確的是( )
A.物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動
B.對于房屋等建筑物的管理，業(yè)主都應選聘物業(yè)服務企業(yè)來進行管理
C.物業(yè)服務企業(yè)是基于物業(yè)服務合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務的
D.物業(yè)管理的內容由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定
答案：A,C,D,
解析：對房屋等建筑物的管理方式包括三種，選聘物業(yè)服務企業(yè)進行管理，只是其中的一種。所以B選項是錯誤的。
8.市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件，其主要目的在于( )
A.強調業(yè)主在市場活動中的自主權
B.強調物業(yè)管理活動必須納入市場秩序，
C.為業(yè)主提供管理與服務
D.為物業(yè)管理企業(yè)提供服務
答案：A,B,
解析：市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件，主要目的在于兩點即AB。
9.《物業(yè)管理條例》調整和規(guī)范的范圍包括( )。
A.住宅物業(yè)管理
B.非住宅物業(yè)管理
C.城市
D.農村
E.業(yè)主自行管理
答案：A,B,C,D,
解析：考點“《條例》調整的范圍”
10.物業(yè)管理的基本特征包括( )
A.產業(yè)化
B.社會化
C.專業(yè)化
D.標準化
E.市場化
答案：B,C,E,
解析：考點“物業(yè)管理的三個基本特征”
1、建設部對住宅小區(qū)物業(yè)管理服務質量的具體要求中，規(guī)定北方地區(qū)居室內溫度不得( )。
A.高于16°
B.低于16°
C.高于20°
D.低于20°
2、建設部對住宅小區(qū)物業(yè)管理服務質量的具體要求中，規(guī)定新建小區(qū)公共綠地人均( )平方米以上。
A.0.5
B.1
C.2
D.3
3、建設部對住宅小區(qū)物業(yè)管理服務質量的具體要求中，規(guī)定對管理單位的評議滿意率達( )。
A.90%
B.95%
C.98%
D.100%
4、實行( )管理是指把設施的運行分為優(yōu)、良、差三個級別，對不同級別的設施運行采用不同的管理措施。
A.動態(tài)
B.靜態(tài)
C.多元化
D.狀態(tài)化
5、對于住宅小區(qū)物業(yè)實行狀態(tài)化管理是因為( )。
A.管理者的管理手段在不斷地變化
B.住宅小區(qū)的居民在不斷的變化
C.物業(yè)在使用過程中不斷地發(fā)生變化
D.物業(yè)管理企業(yè)經常發(fā)生變化
6、住宅小區(qū)人為環(huán)境的管理主要靠( )來限制或規(guī)定住宅小區(qū)居民的一些行為規(guī)范。
A.經常性監(jiān)督檢查
B.業(yè)主委員會的督促
C.廣大業(yè)主的自覺性
D.簽訂公約或管理制度
7、在新開發(fā)物業(yè)驗收之前，通常由開發(fā)商行使管理權和處置權，自設或委托一家物業(yè)管理公司介入前期物業(yè)管理工作，并簽訂( )。
A.前期物業(yè)管理服務協(xié)議書
B.前期物業(yè)委托管理合同
C.臨時物業(yè)委托管理合同
D.永久性合作協(xié)議
8、業(yè)主全面有效行使對物業(yè)的管理權是在( )以后。
A.第一個業(yè)主入住一年
B.全部業(yè)主入住
C.成立業(yè)主委員會
D.接管驗收
9、住戶手冊較為全面地反映出住戶與物業(yè)管理公司的關系，由( )編制。
A.物業(yè)管理公司B.業(yè)主委員會C.街道辦事處D.房地產行政管理部門
10、住宅小區(qū)物業(yè)管理形式是( )。
A.行政性管理
B.監(jiān)督式管理
C.協(xié)商式管理
D.文件化管理
答案：1.B 2.B 3.B 4.D 5.C6.D 7.A 8.C 9.A 10.D
案例
某住宅小區(qū)有4棟30層住宅樓，即將投入使用。建設單位在前期物業(yè)管理服務招標書中有關公共秩序維護的具體要求包括：小區(qū)一個門崗和一個監(jiān)控崗24小時值班;小區(qū)樓宇內走廊、樓梯間等公共部位晝夜巡視，巡視頻率為每小時一次。另外，本項目招標書已明確，建設單位為該小區(qū)提供價值20萬元的固定資產，作為該項目管理服務開辦之用。
問題：
若該小區(qū)樓宇每棟每層正常巡視時間為1分鐘，投標物業(yè)管理公司每班至少需要安排多少個巡視員方能滿足招投標書中對樓宇公共部位巡視方面的要求?(層與層之間巡視時間忽略不計，要列出計算過程)(4分)
投標物業(yè)管理公司每班至少需安排巡視員人數(shù)=4 X 30/60=2(人)。
統(tǒng)一設每月工作天數(shù)為30天，如按勞動法規(guī)定，職工平均每月的工作天數(shù)為20.83天，每月加班最多不得超過36小時，問每名員工每月最長工作時間是多少小時?小區(qū)門崗至少需要安排多少名員工?(要列出計算過程，計算結果取整數(shù))(6分)
每名員工每月最長工作時間=20. 83 X 8+36=202. 64(小時)。
假設監(jiān)控崗由8名員工運轉，而每名員工月基本工資為1500元，投標企業(yè)實行綜合計算工時制。如不考慮國家法定節(jié)日加班費;統(tǒng)一設每月工作天數(shù)為30天;按勞動法規(guī)定計算職工基本小時工資的月平均工作天數(shù)為21.75天，實行綜合計算工時制得超時加班費為職工基本小時工資的1.5倍，那么每名員工每小時超時加班工資是多少?每名員工每月超時加班工作時間是多少?每名員工月實際應得工資額是多少?(要列出計算過程，計算結果保留小數(shù)點后兩位)(12分)
每名員工每小時超時加班工資= 1 500/ (21. 75 X 8)X I. 5-12. 93(元)。
每名員工每月超時加班工作時間=(30-21. 75)X 8=66(小時)。
每名員工月實際應得工資額=1500十12. 93 X 66 =2 353. 38(元)。
若該項目前期物業(yè)服務合同期限為3年，物業(yè)服務收費中已將建設單位無償提供的開辦固定資產折舊(固定資產折舊年限為5年)計入成本，問每年固定資產折舊為多少?如前期物業(yè)管理公司合同到期后未被該小區(qū)成立的業(yè)主大會續(xù)聘，期物業(yè)管理公司如何處理建設單位為開辦無償提供的固定資產及其折舊?(3分)
每年固定資產折舊=20/5=4(萬元)。
前期物業(yè)管理公司應向建設單位移交固定資產。
1.下列哪些是物業(yè)服務企業(yè)一級資質的條件：( )。
A.注冊資本人民幣500萬元以上
B.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于20人
C.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書
D.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于80%
答案：A,C,
解析：一級資質中，物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程.管理.經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于30人;管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100%
2.對物業(yè)服務企業(yè)實施資質管理的主要原因是：( )。
A.針對當前我國物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀，有必要加強對物業(yè)服務企業(yè)的資質管理，把好市場準入關
B.針對物業(yè)服務企業(yè)的管理服務特性，有必要對物業(yè)服務企業(yè)建立市場準入和清出制度
C.針對物業(yè)管理的專業(yè)特性，需要實行企業(yè)資質審批制度
D.針對物業(yè)管理的經濟特性，需要實行企業(yè)資質審批制度
答案：A,B,C,
3.物業(yè)管理的專業(yè)化要求( )
A.物業(yè)服務企業(yè)必須具備一定的資質等級
B.物業(yè)管理從業(yè)人員必須具備一定的職業(yè)資格
C.物業(yè)服務企業(yè)有專門的管理工具設備
D.物業(yè)服務企業(yè)運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術實施專業(yè)化的管理
答案：A,B,C,D,
解析：考點“物業(yè)管理的三個基本特征之一專業(yè)化特征”。
4.下列說法正確的是( )
A.物業(yè)服務合同是業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)訂立的關于雙方在物業(yè)管理活動中的權利義務的協(xié)議
B.物業(yè)服務合同是物業(yè)管理活動產生的契約基礎
C.物業(yè)服務企業(yè)是基于物業(yè)服務合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務的
D.物業(yè)服務合同確立了業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間被服務者和服務者的關系
答案：A,B,C,D,
解析：考點“物業(yè)管理活動的基礎是物業(yè)服務合同”
5.業(yè)主對房屋等建筑物的管理方式，主要有( )
A.是業(yè)主自己進行管理
B.業(yè)主將不同的服務內容委托給不同的專業(yè)公司
C.業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)進行管理
D.其他方式
答案：A,B,C,
解析：業(yè)主對房屋等建筑物的管理方式共有三種“自管.合作.選聘”
6.下列各項中，屬于物業(yè)管理基本內容的是( )。
A.房屋維修養(yǎng)護
B.清潔衛(wèi)生
C.安全防范
D.代收供水、供熱費用
答案：A,B,C,
解析：物業(yè)管理的基本內容包括：一是對房屋及配套的設備設施和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理;二是維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括提供清潔衛(wèi)生、安全防范、裝飾裝修等服務。
7.下列關于物業(yè)管理的表述中，正確的是( )
A.物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動
B.對于房屋等建筑物的管理，業(yè)主都應選聘物業(yè)服務企業(yè)來進行管理
C.物業(yè)服務企業(yè)是基于物業(yè)服務合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務的
D.物業(yè)管理的內容由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定
答案：A,C,D,
解析：對房屋等建筑物的管理方式包括三種，選聘物業(yè)服務企業(yè)進行管理，只是其中的一種。所以B選項是錯誤的。
8.市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件，其主要目的在于( )
A.強調業(yè)主在市場活動中的自主權
B.強調物業(yè)管理活動必須納入市場秩序，
C.為業(yè)主提供管理與服務
D.為物業(yè)管理企業(yè)提供服務
答案：A,B,
解析：市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件，主要目的在于兩點即AB。
9.《物業(yè)管理條例》調整和規(guī)范的范圍包括( )。
A.住宅物業(yè)管理
B.非住宅物業(yè)管理
C.城市
D.農村
E.業(yè)主自行管理
答案：A,B,C,D,
解析：考點“《條例》調整的范圍”
10.物業(yè)管理的基本特征包括( )
A.產業(yè)化
B.社會化
C.專業(yè)化
D.標準化
E.市場化
答案：B,C,E,
解析：考點“物業(yè)管理的三個基本特征”
1、建設部對住宅小區(qū)物業(yè)管理服務質量的具體要求中，規(guī)定北方地區(qū)居室內溫度不得( )。
A.高于16°
B.低于16°
C.高于20°
D.低于20°
2、建設部對住宅小區(qū)物業(yè)管理服務質量的具體要求中，規(guī)定新建小區(qū)公共綠地人均( )平方米以上。
A.0.5
B.1
C.2
D.3
3、建設部對住宅小區(qū)物業(yè)管理服務質量的具體要求中，規(guī)定對管理單位的評議滿意率達( )。
A.90%
B.95%
C.98%
D.100%
4、實行( )管理是指把設施的運行分為優(yōu)、良、差三個級別，對不同級別的設施運行采用不同的管理措施。
A.動態(tài)
B.靜態(tài)
C.多元化
D.狀態(tài)化
5、對于住宅小區(qū)物業(yè)實行狀態(tài)化管理是因為( )。
A.管理者的管理手段在不斷地變化
B.住宅小區(qū)的居民在不斷的變化
C.物業(yè)在使用過程中不斷地發(fā)生變化
D.物業(yè)管理企業(yè)經常發(fā)生變化
6、住宅小區(qū)人為環(huán)境的管理主要靠( )來限制或規(guī)定住宅小區(qū)居民的一些行為規(guī)范。
A.經常性監(jiān)督檢查
B.業(yè)主委員會的督促
C.廣大業(yè)主的自覺性
D.簽訂公約或管理制度
7、在新開發(fā)物業(yè)驗收之前，通常由開發(fā)商行使管理權和處置權，自設或委托一家物業(yè)管理公司介入前期物業(yè)管理工作，并簽訂( )。
A.前期物業(yè)管理服務協(xié)議書
B.前期物業(yè)委托管理合同
C.臨時物業(yè)委托管理合同
D.永久性合作協(xié)議
8、業(yè)主全面有效行使對物業(yè)的管理權是在( )以后。
A.第一個業(yè)主入住一年
B.全部業(yè)主入住
C.成立業(yè)主委員會
D.接管驗收
9、住戶手冊較為全面地反映出住戶與物業(yè)管理公司的關系，由( )編制。
A.物業(yè)管理公司B.業(yè)主委員會C.街道辦事處D.房地產行政管理部門
10、住宅小區(qū)物業(yè)管理形式是( )。
A.行政性管理
B.監(jiān)督式管理
C.協(xié)商式管理
D.文件化管理
答案：1.B 2.B 3.B 4.D 5.C6.D 7.A 8.C 9.A 10.D