甲企業(yè)為某地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)，稅務(wù)局要求甲企業(yè)對其開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。
1、甲企業(yè)支付土地價(jià)款12000萬元，契稅按照4%繳納。
2、甲企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成本為7000萬元，其中：非銀行機(jī)構(gòu)借款利息支出800萬元。
3、銷售面積占可售面積的90%，確認(rèn)銷售收入36000萬元，不包括用于回遷安置占可售面積10%的房屋。
4、甲企業(yè)已經(jīng)按照預(yù)征率的3%繳納土地增值稅1080萬元。甲委托某稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行土地增值稅清算鑒證，并出具鑒證報(bào)告。
開發(fā)費(fèi)用扣除率為10%。
問題一：稅務(wù)局要求甲企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算是否符合規(guī)定。
稅務(wù)局要求甲企業(yè)進(jìn)行土增清算符合規(guī)定。符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;
2.取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;
4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
問題二：計(jì)算甲企業(yè)的開發(fā)成本。
土地價(jià)款=12000*1.04=12480萬元
開發(fā)成本=7000-800+36000/0.9*0.1*1.04=10306萬元
問題三、計(jì)算甲企業(yè)應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和地方附加。
甲企業(yè)應(yīng)繳納的營業(yè)稅=36000/0.9*0.05=2000萬元
甲企業(yè)應(yīng)繳納城建稅、教育費(fèi)附加=2000*(0.07+0.03)=200萬元
甲企業(yè)應(yīng)繳納地方附加=2000*0.02=40萬元
甲企業(yè)應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和地方附加=2240萬元
問題四、甲企業(yè)應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅
收入總額=36000/0.9=40000萬元
土地價(jià)款=12000*1.04=12480萬元
開發(fā)成本=7000-800+36000/0.9*0.1*1.04=10306萬元
稅金及附加=2200萬元
開發(fā)費(fèi)用=(12480+10306)*0.1=2278.6萬元
加扣除20%=(12480+10306)*0.2=4557.2萬元
扣除項(xiàng)目合計(jì)=12480+10306+2278.6+4557.2=29621.8萬元
增值額=10378.2萬元
增值率=10378.2/29621.8=35%
適用30%的稅率
應(yīng)繳納的土地增值稅=10378.2*0.3=3113.46萬元
應(yīng)補(bǔ)繳=3113.46-1080=2033.46萬元
思路就是這樣的，回遷房應(yīng)視同銷售，增加收入的同時(shí)，要增加成本，并且增加契稅的計(jì)稅依據(jù)，繳納契稅。