本文為2014年中級經(jīng)濟(jì)師考試《中級房地產(chǎn)專業(yè)知識與實(shí)務(wù)》備考必看知識點(diǎn)，希望本文能夠幫助您更好的全面?zhèn)淇?014年經(jīng)濟(jì)師考試!!
第一章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論
第一節(jié) 區(qū)位理論
一.區(qū)位理論
(一)區(qū)位含義
區(qū)位：地球上某一事物的空間幾何位置，以及各種地理要素和人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。
區(qū)位選擇的原則
地租(占用的成本)和運(yùn)輸成本總和最小的地方
(二)區(qū)位的特征
綜合性
天文區(qū)位(自然區(qū)位)
自然地理區(qū)位(自然區(qū)位)
經(jīng)濟(jì)區(qū)位(社會區(qū)位)
文化區(qū)位(社會區(qū)位)
政治區(qū)位(社會區(qū)位)
確定性
方位
距離
層次性
大位置
小位置
地址
微位置
歷史性
(三)房地產(chǎn)區(qū)位含義
一宗房地產(chǎn)與其它房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系,包括位置交通等.
(四)區(qū)位理論概念
區(qū)位理論
研究人類的空間分布及空間中的相互關(guān)系的學(xué)說，是研究人類經(jīng)濟(jì)行為的空間區(qū)位選擇及空間區(qū)位內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)優(yōu)化組合的理論
二.農(nóng)業(yè)區(qū)位理論
(一) 杜能孤立國理論前提
①只有一個(gè)城市，且是孤立國
②運(yùn)輸工具只有馬車
③孤立國環(huán)境均質(zhì)，且與外部隔絕
④農(nóng)產(chǎn)品的運(yùn)費(fèi)、重量與產(chǎn)地到消費(fèi)市場的距離成正比
⑤經(jīng)營者以獲取經(jīng)濟(jì)收益為目的
(二)農(nóng)業(yè)區(qū)位理論主要內(nèi)容
實(shí)質(zhì): 在城市周圍農(nóng)業(yè)區(qū)位布局的原則
1.基本經(jīng)濟(jì)分析:
經(jīng)營者的利潤為P=V-(E+T)
經(jīng)營者追求利潤化
V(銷售價(jià)格)和E(生產(chǎn)成本)是常數(shù)
P+T=V-E=k
農(nóng)業(yè)經(jīng)營的產(chǎn)品和經(jīng)營方式，由市場上農(nóng)產(chǎn)品的銷售價(jià)格決定
農(nóng)產(chǎn)品的銷售成本為生產(chǎn)成本和運(yùn)輸成本之和
利潤化的辦法是將運(yùn)費(fèi)壓縮為最小
通過合理的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)布局使農(nóng)業(yè)的運(yùn)費(fèi)最低，就能實(shí)現(xiàn)利潤
2.杜能圈
自由農(nóng)作區(qū)，生產(chǎn)易腐難運(yùn)的農(nóng)產(chǎn)品 第一圈
林業(yè)區(qū) 第二圈
谷物輪作區(qū)，生產(chǎn)糧食 第三圈
草田輪作區(qū)，提供谷物與畜產(chǎn)品 第四圈
三圃農(nóng)作制區(qū) 第五圈
3. 杜能圈修正模型
河流的影響
水運(yùn)費(fèi)與陸運(yùn)費(fèi)的比較
其它城市的影響
各城市根據(jù)實(shí)力形成各自的市場范圍
三.工業(yè)區(qū)位理論
(一)工業(yè)理論假設(shè)條件
①均質(zhì)國家與地區(qū)，只考慮經(jīng)濟(jì)因素
②工業(yè)原料、燃料地點(diǎn)固定且已知
③工業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)地和范圍已知，需求量不變
④勞動(dòng)力不能流動(dòng)，價(jià)格已知，供給充裕
⑤運(yùn)費(fèi)是重量和距離的函數(shù)
⑥討論同一產(chǎn)品
(二)以運(yùn)輸成本定向的工業(yè)區(qū)位分析
工業(yè)企業(yè)應(yīng)選擇在原料和成品二者的總運(yùn)費(fèi)最小之地
工業(yè)原料分類：遍布性原料/限地性原料
原料指數(shù)=限地性原料總重量/制成品總重量
原料指數(shù)
遍布性原料 0
純原料 1
失重性原料 大于1
原料指數(shù)越大，生產(chǎn)廠應(yīng)選在離原料產(chǎn)地越近
原料指數(shù)越小，生產(chǎn)廠應(yīng)選在離市場越近
(三)勞工成本影響工業(yè)區(qū)位
追求運(yùn)輸成本與勞工成本總和的最低
如工廠遷移引起的原料和制成品運(yùn)費(fèi)的增加，小于節(jié)省的勞動(dòng)力費(fèi)用，則會遷移
勞工成本指數(shù)：每單位產(chǎn)品的平均工資成本
勞工系數(shù)=勞工成本指數(shù)/需運(yùn)輸?shù)目傊亓?BR> 勞工系數(shù)越大，則工廠越需要遷向勞動(dòng)力成本低的地方
(四)集聚與分散因素影響工業(yè)區(qū)位
集聚因素
生產(chǎn)或技術(shù)集聚，又稱純集聚
①規(guī)模擴(kuò)大
②分工合作
社會集聚，又稱“偶然集聚”
①交通資源
②額外利潤
分散因素
四.中心地理論
(一)基本概念
中心地
指區(qū)域內(nèi)向其周圍地域提供各種貨物和服務(wù)的中心城市或中心居民點(diǎn)
中心性
一個(gè)中心對周圍地區(qū)的影響程度
需求門檻
中心地能維持供應(yīng)某種商品和勞務(wù)所需的最低購買力和服務(wù)水平
商品銷售范圍
消費(fèi)者為獲取商品和服務(wù)所希望通達(dá)的最遠(yuǎn)路程，或指中心地提供商品和勞務(wù)的銷售距離和服務(wù)半徑
(二)克里斯塔勒的中心地理論
1.假設(shè)條件
①均質(zhì)平原與無差異性的居民
②交通費(fèi)用與距離成正比
③廠商和消費(fèi)者均為經(jīng)濟(jì)人
④貨物可自由流動(dòng)
2.六邊形市場區(qū)
各廠商的銷售范圍為圓形
新廠商的自由進(jìn)入，使各廠商的銷售范圍越來越小，直到需求門檻為止
各廠商的圓形范圍重疊區(qū)域，以無差別線劃分給不同的廠商
形成六邊形的市場區(qū)域
3.市場等級序列
高級商服中心，提供高中低級商品和服務(wù)
中級商服中心，提供中低級商品和服務(wù)
低級商服中心，提供低級商品和服務(wù)
需求門檻和服務(wù)范圍由高到低，由大到小
五.城市空間結(jié)構(gòu)理論
(一)同心圓理論
城市各功能用地以中心區(qū)為核心，自內(nèi)向外環(huán)狀擴(kuò)展
中心商業(yè)區(qū)
過渡地帶
工人住宅區(qū)
高收入階層住宅區(qū)
通勤人士住宅區(qū)
修正為星狀環(huán)形模式
(二)扇形理論
各類城市用地趨向于沿主要交通線路和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發(fā)展
(三)多核心理論
一個(gè)城市內(nèi)會出現(xiàn)多個(gè)商業(yè)中心，其中一個(gè)主要商業(yè)區(qū)為城市核心，其余為次核心，并且隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，新的極核中心隨之產(chǎn)生
多核理論基于地租地價(jià)理論，支付租金能力高的產(chǎn)業(yè)位于城市中心
形成城市多中心的因素
活動(dòng)的相互依賴性
活動(dòng)互補(bǔ)互利，自然集聚
交通原因排斥與自己的集結(jié)
高地價(jià)、高房租排斥較低品質(zhì)使用
(四)中心商務(wù)區(qū)土地利用模式
CBD土地利用空間結(jié)構(gòu)
零售業(yè)集中區(qū)
多層建筑集中區(qū)
辦公區(qū)
商服活動(dòng)區(qū) 第二節(jié) 供求理論
一、 房地產(chǎn)需求
(一) 房地產(chǎn)需求的含義
概念
房地產(chǎn)需求
人們需要并愿意購買的商品及其數(shù)量
有效需求
消費(fèi)者有購買的意愿
能承受并支付起價(jià)格
需求的經(jīng)濟(jì)學(xué)概念
指在一定時(shí)間內(nèi)，一定價(jià)格水平下和一定市場上所有消費(fèi)者對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量
(二)決定房地產(chǎn)需求量的因素(五因素)
1房地產(chǎn)價(jià)格水平
2消費(fèi)者的收入水平
3消費(fèi)者的偏好
4相關(guān)物品的價(jià)格水平
5消費(fèi)者對未來的預(yù)期
(三)房地產(chǎn)需求曲線
一般商品的需求量與價(jià)格呈逆相關(guān)關(guān)系
價(jià)格上升，需求減少
價(jià)格下降，需求增加
二、房地產(chǎn)供給
(一)房地產(chǎn)供給的含義
條件
房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者愿意供給
房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者有能力供給
潛在供給量=存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量
(二)決定房地產(chǎn)供給量的因素(四因素)
1房地產(chǎn)價(jià)格水平
2房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本
3 房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)水平
4房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期
(三)房地產(chǎn)供給曲線
價(jià)格上升，供給增加
價(jià)格下降，供給減少
三、房地產(chǎn)均衡價(jià)格
均衡價(jià)格的形成
均衡價(jià)格是指商品的需求價(jià)格與供給價(jià)格相一致時(shí)的價(jià)格
均衡價(jià)格的變動(dòng)
供給不變時(shí)
需求增加，則價(jià)格上漲
需求減少，則價(jià)格下跌
需求不變時(shí)
供給增加，則價(jià)格下降
供給減少，則價(jià)格上漲
四、房地產(chǎn)供求與價(jià)格關(guān)系的特殊性
全國房地產(chǎn)總的供求狀況
本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況
全國同類房地產(chǎn)的供求狀況
本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況 第三節(jié) 地租地價(jià)理論
一、 地租和地價(jià)概念
(一) 地租概念
地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)向土地使用者讓渡土地使用權(quán)時(shí)索取的超額利潤
(二)地價(jià)概念
地價(jià)是土地所有者向土地需求者讓渡所有權(quán)時(shí)獲得的一次性貨幣收入
二、地租產(chǎn)生和發(fā)展
地租的產(chǎn)生和發(fā)展
三、級差地租，絕對地租和壟斷地租
(一)級差地租
級差地租I
肥沃程度
位置
級差地租II
同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)
(二)絕對地租
由于土地的所有權(quán)使耕種最劣等的地也需支付的租金
土地所有者憑借對土地所有權(quán)的壟斷所取得
【例題·單選題】【2006年真題】在同一塊土地上連續(xù)追加投資，由于每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租是( )。
A.級差地租I
B.級差地租Ⅱ
C.絕對地租
D.壟斷地租
【答案】B
(三)壟斷地租
由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租
條件
土地私有權(quán)壟斷
某些土地具有特殊的自然條件
四、地租與地價(jià)的關(guān)系
地租是地價(jià)的基礎(chǔ)
地價(jià)是地租的資本化
永久租期土地，地租與地價(jià)的關(guān)系為：P=R/i
【例題1·單選題】【2008年真題】地價(jià)是( )的資本化
A.利潤
B.年產(chǎn)值
C.成本
D.地租
【答案】D
第四節(jié) 城市化理論
一、城市及其產(chǎn)生和發(fā)展
(一)城市的概念
概念：城市是以非農(nóng)業(yè)和非農(nóng)業(yè)人口聚集為主要特征的居民點(diǎn)，是國家或一定地域的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心
(二)城市與鄉(xiāng)村的區(qū)別
【例題·多選題】【2007年真題】與鄉(xiāng)村相比，現(xiàn)代城市的特性體現(xiàn)在( )。
A.以工業(yè)人口為主
B.以非農(nóng)業(yè)人口為主
C.人口密度大
D.一定地域的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心
E.犯罪率低
【答案】BCD
(三)城市的分類(5+3+2)
城市職能分類五方法
一般描述
統(tǒng)計(jì)描述
統(tǒng)計(jì)分析
城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)研究
多變量分析
城市職能三要素
專業(yè)化部門
職能強(qiáng)度
職能規(guī)模
根據(jù)城市職能三要素分類
具有綜合職能城市
以某種職能為主的城市
城市的分類體系◆
(四) 城市的產(chǎn)生與發(fā)展(四大階段)
【例題·單選題】【2009年真題】城市進(jìn)化理論把城市的發(fā)展演變劃分為四大階段，依次為( )。
A.絕對集中、相對集中、相對分散、絕對分散
B.相對集中、絕對集中、相對分散、絕對分散
C.絕對集中、相對集中、絕對分散、相對分散
D.相對集中、絕對集中，絕對分散、相對分散
【答案】A
二、城市化和逆城市化
(一)城市化的含義
城市化是：
人口和生活方式的變化
產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及空間的集聚
城市規(guī)模的擴(kuò)大與擴(kuò)展
城市數(shù)量增多形成城市體系
(二)城市化的進(jìn)程
城市化階段 城市化水平 城市化速度
初級階段 較低 較慢
加速階段 很快
飽和階段（后期階段） 很高 減速
(三) 城市化的度量
城市化度量指標(biāo)
城市化水平(城市化率L)
城市化率計(jì)算方法
一個(gè)區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘陌俜直?BR> L越大，表明城市化水平越高
【例題·單選題】【2008年真題】某省的總?cè)丝跒?000萬人，其中城鎮(zhèn)人口為2250萬人，則該省的城鎮(zhèn)化率為( )。
A.30%
B.45%
C.50%
D.55%
【答案】B
【解析】一個(gè)區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘陌俜直?BR> 2250/5000=45%
(四)城市化引起的變化
引起城市體系的性質(zhì)的變化
引起城市形態(tài)的變化
引起城市生態(tài)的轉(zhuǎn)變
引起城市性態(tài)的變化
(五)城市化與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系
城市化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在相輔相成的關(guān)系
經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推動(dòng)了城市化的進(jìn)程
城市化反過來又推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展
(六)逆城市化
逆城市化
大都市區(qū)的人口向較小的都市乃至鄉(xiāng)村地區(qū)流動(dòng)的分散化過程
是一種暫時(shí)的調(diào)整，而不是一種長久的變化
再城市化
城市衰退之后的復(fù)興，衰退的城市恢復(fù)了增長
三、 郊區(qū)化
(一)郊區(qū)化概念
指區(qū)域城市化水平達(dá)到一定程度(70%～80%)，市區(qū)發(fā)展速度變得緩和平衡，城市人口、就業(yè)崗位和服務(wù)業(yè)由市區(qū)向外遷移的一種分散化過程。
實(shí)質(zhì)：一個(gè)城市內(nèi)部由市區(qū)向郊區(qū)的分散
郊區(qū)城鎮(zhèn)化
是指城市郊區(qū)的鄉(xiāng)村地域向城鎮(zhèn)地域轉(zhuǎn)化的過程。
實(shí)質(zhì)：代表了鄉(xiāng)村與城鎮(zhèn)的向心集聚
(二)發(fā)達(dá)國家的郊區(qū)化
郊區(qū)化前的外遷
沿鐵路外遷
沿電車線外遷
汽車郊區(qū)化時(shí)期(1920~1950)
普遍郊區(qū)化時(shí)期(1950~1980)
城市功能逐步完善時(shí)期(80年代)
形成邊緣新城階段(90年代以來)
(三)中國的郊區(qū)化
大城市中心區(qū)人口絕對量下降作為中國城市郊區(qū)化的標(biāo)志(1982年)表現(xiàn)：
人口郊區(qū)化
工業(yè)郊區(qū)化
外來人口郊區(qū)集聚
郊區(qū)化形成機(jī)制(7大機(jī)制)
計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化，人口流動(dòng)的限制性因素減弱
是城市發(fā)展的必然階段
城市土地有償使用制度觸發(fā)了郊區(qū)化發(fā)生的機(jī)制
郊區(qū)新區(qū)開發(fā)與老區(qū)舊城改造的合力推進(jìn)了郊區(qū)化
交通通信設(shè)施的改善提供了條件
城市規(guī)劃與管理政策的強(qiáng)制與引導(dǎo)
第一章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論
第一節(jié) 區(qū)位理論
一.區(qū)位理論
(一)區(qū)位含義
區(qū)位：地球上某一事物的空間幾何位置，以及各種地理要素和人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。
區(qū)位選擇的原則
地租(占用的成本)和運(yùn)輸成本總和最小的地方
(二)區(qū)位的特征
綜合性
天文區(qū)位(自然區(qū)位)
自然地理區(qū)位(自然區(qū)位)
經(jīng)濟(jì)區(qū)位(社會區(qū)位)
文化區(qū)位(社會區(qū)位)
政治區(qū)位(社會區(qū)位)
確定性
方位
距離
層次性
大位置
小位置
地址
微位置
歷史性
(三)房地產(chǎn)區(qū)位含義
一宗房地產(chǎn)與其它房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系,包括位置交通等.
(四)區(qū)位理論概念
區(qū)位理論
研究人類的空間分布及空間中的相互關(guān)系的學(xué)說，是研究人類經(jīng)濟(jì)行為的空間區(qū)位選擇及空間區(qū)位內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)優(yōu)化組合的理論
二.農(nóng)業(yè)區(qū)位理論
(一) 杜能孤立國理論前提
①只有一個(gè)城市，且是孤立國
②運(yùn)輸工具只有馬車
③孤立國環(huán)境均質(zhì)，且與外部隔絕
④農(nóng)產(chǎn)品的運(yùn)費(fèi)、重量與產(chǎn)地到消費(fèi)市場的距離成正比
⑤經(jīng)營者以獲取經(jīng)濟(jì)收益為目的
(二)農(nóng)業(yè)區(qū)位理論主要內(nèi)容
實(shí)質(zhì): 在城市周圍農(nóng)業(yè)區(qū)位布局的原則
1.基本經(jīng)濟(jì)分析:
經(jīng)營者的利潤為P=V-(E+T)
經(jīng)營者追求利潤化
V(銷售價(jià)格)和E(生產(chǎn)成本)是常數(shù)
P+T=V-E=k
農(nóng)業(yè)經(jīng)營的產(chǎn)品和經(jīng)營方式，由市場上農(nóng)產(chǎn)品的銷售價(jià)格決定
農(nóng)產(chǎn)品的銷售成本為生產(chǎn)成本和運(yùn)輸成本之和
利潤化的辦法是將運(yùn)費(fèi)壓縮為最小
通過合理的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)布局使農(nóng)業(yè)的運(yùn)費(fèi)最低，就能實(shí)現(xiàn)利潤
2.杜能圈
自由農(nóng)作區(qū)，生產(chǎn)易腐難運(yùn)的農(nóng)產(chǎn)品 第一圈
林業(yè)區(qū) 第二圈
谷物輪作區(qū)，生產(chǎn)糧食 第三圈
草田輪作區(qū)，提供谷物與畜產(chǎn)品 第四圈
三圃農(nóng)作制區(qū) 第五圈
3. 杜能圈修正模型
河流的影響
水運(yùn)費(fèi)與陸運(yùn)費(fèi)的比較
其它城市的影響
各城市根據(jù)實(shí)力形成各自的市場范圍
三.工業(yè)區(qū)位理論
(一)工業(yè)理論假設(shè)條件
①均質(zhì)國家與地區(qū)，只考慮經(jīng)濟(jì)因素
②工業(yè)原料、燃料地點(diǎn)固定且已知
③工業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)地和范圍已知，需求量不變
④勞動(dòng)力不能流動(dòng)，價(jià)格已知，供給充裕
⑤運(yùn)費(fèi)是重量和距離的函數(shù)
⑥討論同一產(chǎn)品
(二)以運(yùn)輸成本定向的工業(yè)區(qū)位分析
工業(yè)企業(yè)應(yīng)選擇在原料和成品二者的總運(yùn)費(fèi)最小之地
工業(yè)原料分類：遍布性原料/限地性原料
原料指數(shù)=限地性原料總重量/制成品總重量
原料指數(shù)
遍布性原料 0
純原料 1
失重性原料 大于1
原料指數(shù)越大，生產(chǎn)廠應(yīng)選在離原料產(chǎn)地越近
原料指數(shù)越小，生產(chǎn)廠應(yīng)選在離市場越近
(三)勞工成本影響工業(yè)區(qū)位
追求運(yùn)輸成本與勞工成本總和的最低
如工廠遷移引起的原料和制成品運(yùn)費(fèi)的增加，小于節(jié)省的勞動(dòng)力費(fèi)用，則會遷移
勞工成本指數(shù)：每單位產(chǎn)品的平均工資成本
勞工系數(shù)=勞工成本指數(shù)/需運(yùn)輸?shù)目傊亓?BR> 勞工系數(shù)越大，則工廠越需要遷向勞動(dòng)力成本低的地方
(四)集聚與分散因素影響工業(yè)區(qū)位
集聚因素
生產(chǎn)或技術(shù)集聚，又稱純集聚
①規(guī)模擴(kuò)大
②分工合作
社會集聚，又稱“偶然集聚”
①交通資源
②額外利潤
分散因素
四.中心地理論
(一)基本概念
中心地
指區(qū)域內(nèi)向其周圍地域提供各種貨物和服務(wù)的中心城市或中心居民點(diǎn)
中心性
一個(gè)中心對周圍地區(qū)的影響程度
需求門檻
中心地能維持供應(yīng)某種商品和勞務(wù)所需的最低購買力和服務(wù)水平
商品銷售范圍
消費(fèi)者為獲取商品和服務(wù)所希望通達(dá)的最遠(yuǎn)路程，或指中心地提供商品和勞務(wù)的銷售距離和服務(wù)半徑
(二)克里斯塔勒的中心地理論
1.假設(shè)條件
①均質(zhì)平原與無差異性的居民
②交通費(fèi)用與距離成正比
③廠商和消費(fèi)者均為經(jīng)濟(jì)人
④貨物可自由流動(dòng)
2.六邊形市場區(qū)
各廠商的銷售范圍為圓形
新廠商的自由進(jìn)入，使各廠商的銷售范圍越來越小，直到需求門檻為止
各廠商的圓形范圍重疊區(qū)域，以無差別線劃分給不同的廠商
形成六邊形的市場區(qū)域
3.市場等級序列
高級商服中心，提供高中低級商品和服務(wù)
中級商服中心，提供中低級商品和服務(wù)
低級商服中心，提供低級商品和服務(wù)
需求門檻和服務(wù)范圍由高到低，由大到小
五.城市空間結(jié)構(gòu)理論
(一)同心圓理論
城市各功能用地以中心區(qū)為核心，自內(nèi)向外環(huán)狀擴(kuò)展
中心商業(yè)區(qū)
過渡地帶
工人住宅區(qū)
高收入階層住宅區(qū)
通勤人士住宅區(qū)
修正為星狀環(huán)形模式
(二)扇形理論
各類城市用地趨向于沿主要交通線路和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發(fā)展
(三)多核心理論
一個(gè)城市內(nèi)會出現(xiàn)多個(gè)商業(yè)中心，其中一個(gè)主要商業(yè)區(qū)為城市核心，其余為次核心，并且隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，新的極核中心隨之產(chǎn)生
多核理論基于地租地價(jià)理論，支付租金能力高的產(chǎn)業(yè)位于城市中心
形成城市多中心的因素
活動(dòng)的相互依賴性
活動(dòng)互補(bǔ)互利，自然集聚
交通原因排斥與自己的集結(jié)
高地價(jià)、高房租排斥較低品質(zhì)使用
(四)中心商務(wù)區(qū)土地利用模式
CBD土地利用空間結(jié)構(gòu)
零售業(yè)集中區(qū)
多層建筑集中區(qū)
辦公區(qū)
商服活動(dòng)區(qū) 第二節(jié) 供求理論
一、 房地產(chǎn)需求
(一) 房地產(chǎn)需求的含義
概念
房地產(chǎn)需求
人們需要并愿意購買的商品及其數(shù)量
有效需求
消費(fèi)者有購買的意愿
能承受并支付起價(jià)格
需求的經(jīng)濟(jì)學(xué)概念
指在一定時(shí)間內(nèi)，一定價(jià)格水平下和一定市場上所有消費(fèi)者對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購買的數(shù)量
(二)決定房地產(chǎn)需求量的因素(五因素)
1房地產(chǎn)價(jià)格水平
2消費(fèi)者的收入水平
3消費(fèi)者的偏好
4相關(guān)物品的價(jià)格水平
5消費(fèi)者對未來的預(yù)期
(三)房地產(chǎn)需求曲線
一般商品的需求量與價(jià)格呈逆相關(guān)關(guān)系
價(jià)格上升，需求減少
價(jià)格下降，需求增加
二、房地產(chǎn)供給
(一)房地產(chǎn)供給的含義
條件
房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者愿意供給
房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者有能力供給
潛在供給量=存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量
(二)決定房地產(chǎn)供給量的因素(四因素)
1房地產(chǎn)價(jià)格水平
2房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本
3 房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)水平
4房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期
(三)房地產(chǎn)供給曲線
價(jià)格上升，供給增加
價(jià)格下降，供給減少
三、房地產(chǎn)均衡價(jià)格
均衡價(jià)格的形成
均衡價(jià)格是指商品的需求價(jià)格與供給價(jià)格相一致時(shí)的價(jià)格
均衡價(jià)格的變動(dòng)
供給不變時(shí)
需求增加，則價(jià)格上漲
需求減少，則價(jià)格下跌
需求不變時(shí)
供給增加，則價(jià)格下降
供給減少，則價(jià)格上漲
四、房地產(chǎn)供求與價(jià)格關(guān)系的特殊性
全國房地產(chǎn)總的供求狀況
本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況
全國同類房地產(chǎn)的供求狀況
本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況 第三節(jié) 地租地價(jià)理論
一、 地租和地價(jià)概念
(一) 地租概念
地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)向土地使用者讓渡土地使用權(quán)時(shí)索取的超額利潤
(二)地價(jià)概念
地價(jià)是土地所有者向土地需求者讓渡所有權(quán)時(shí)獲得的一次性貨幣收入
二、地租產(chǎn)生和發(fā)展
地租的產(chǎn)生和發(fā)展
|
地租 |
主要形式 |
|
奴隸制地租 |
勞役地租 |
|
封建制地租 |
前期以實(shí)物為主，后期出現(xiàn)了貨幣地租 |
|
資本主義地租 |
貨幣地租 |
|
社會主義地租 |
仍然存在地租 |
(一)級差地租
級差地租I
肥沃程度
位置
級差地租II
同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)
(二)絕對地租
由于土地的所有權(quán)使耕種最劣等的地也需支付的租金
土地所有者憑借對土地所有權(quán)的壟斷所取得
【例題·單選題】【2006年真題】在同一塊土地上連續(xù)追加投資，由于每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租是( )。
A.級差地租I
B.級差地租Ⅱ
C.絕對地租
D.壟斷地租
【答案】B
(三)壟斷地租
由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租
條件
土地私有權(quán)壟斷
某些土地具有特殊的自然條件
四、地租與地價(jià)的關(guān)系
地租是地價(jià)的基礎(chǔ)
地價(jià)是地租的資本化
永久租期土地，地租與地價(jià)的關(guān)系為：P=R/i
【例題1·單選題】【2008年真題】地價(jià)是( )的資本化
A.利潤
B.年產(chǎn)值
C.成本
D.地租
【答案】D
第四節(jié) 城市化理論
一、城市及其產(chǎn)生和發(fā)展
(一)城市的概念
概念：城市是以非農(nóng)業(yè)和非農(nóng)業(yè)人口聚集為主要特征的居民點(diǎn)，是國家或一定地域的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心
(二)城市與鄉(xiāng)村的區(qū)別
|
區(qū)別項(xiàng)目 |
城市 |
鄉(xiāng)村 |
| 人口職業(yè)構(gòu)成 | 以非農(nóng)人口集聚為主 | 是農(nóng)業(yè)人口集聚為主 |
| 人口與建筑規(guī)模與密度 | 大 | 小 |
| 空間形態(tài)和物質(zhì)構(gòu)成 | 用地類型多樣，基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施完備 | 用地類型單一，基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施相對薄弱 |
| 職能類型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) | 是政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心與各種產(chǎn)業(yè)集聚地 | 職能單一 |
【例題·多選題】【2007年真題】與鄉(xiāng)村相比，現(xiàn)代城市的特性體現(xiàn)在( )。
A.以工業(yè)人口為主
B.以非農(nóng)業(yè)人口為主
C.人口密度大
D.一定地域的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心
E.犯罪率低
【答案】BCD
(三)城市的分類(5+3+2)
城市職能分類五方法
一般描述
統(tǒng)計(jì)描述
統(tǒng)計(jì)分析
城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)研究
多變量分析
城市職能三要素
專業(yè)化部門
職能強(qiáng)度
職能規(guī)模
根據(jù)城市職能三要素分類
具有綜合職能城市
以某種職能為主的城市
城市的分類體系◆
|
序號 |
分類標(biāo)準(zhǔn) |
||
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1 |
城市人口規(guī)模 |
特大城市 大城市 中等城市 小城市 |
>100萬 50萬～100萬 20萬～50萬 <20萬 |
|
2 |
城市行政級別 |
直轄市 地級市 縣級市 建制鎮(zhèn) |
|
|
3 |
城市地理位置 |
南方城市與北方城市 沿海城市和內(nèi)陸城市 邊境城市和內(nèi)地城市 |
|
|
4 |
城市地形地貌 |
平原城市\(zhòng)山地城市\(zhòng)高原城市 丘陵城市\(zhòng)盆地城市\(zhòng)河谷城市 |
|
|
5 |
城市平面幾何形狀 |
塊狀城市\(zhòng)帶狀城市\(zhòng)星狀城市 |
|
|
6 |
城市內(nèi)部結(jié)構(gòu) |
單中心城市 多中心城市 |
|
|
7 |
城市道路格局 |
棋盤形城市\(zhòng)放射形城市\(zhòng)不規(guī)則形城市 |
(四) 城市的產(chǎn)生與發(fā)展(四大階段)
|
序號 |
城市發(fā)展階段 |
對應(yīng)工業(yè)化時(shí)期 |
城市化水平 |
備注 |
|
1 |
絕對集中階段 |
工業(yè)化初期 |
城市化水平提高階段 |
發(fā)展中國家 |
|
2 |
相對集中階段 |
工業(yè)化成熟期 |
城市化高速發(fā)展階段 |
|
|
3 |
相對分散階段 |
后工業(yè)化初期 |
郊區(qū)化前兆 |
|
|
4 |
絕對分散階段 |
后工業(yè)化成熟期 |
郊區(qū)化 |
西方發(fā)達(dá)國家 |
【例題·單選題】【2009年真題】城市進(jìn)化理論把城市的發(fā)展演變劃分為四大階段，依次為( )。
A.絕對集中、相對集中、相對分散、絕對分散
B.相對集中、絕對集中、相對分散、絕對分散
C.絕對集中、相對集中、絕對分散、相對分散
D.相對集中、絕對集中，絕對分散、相對分散
【答案】A
二、城市化和逆城市化
(一)城市化的含義
城市化是：
人口和生活方式的變化
產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及空間的集聚
城市規(guī)模的擴(kuò)大與擴(kuò)展
城市數(shù)量增多形成城市體系
(二)城市化的進(jìn)程
城市化階段 城市化水平 城市化速度
初級階段 較低 較慢
加速階段 很快
飽和階段（后期階段） 很高 減速
(三) 城市化的度量
城市化度量指標(biāo)
城市化水平(城市化率L)
城市化率計(jì)算方法
一個(gè)區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘陌俜直?BR> L越大，表明城市化水平越高
【例題·單選題】【2008年真題】某省的總?cè)丝跒?000萬人，其中城鎮(zhèn)人口為2250萬人，則該省的城鎮(zhèn)化率為( )。
A.30%
B.45%
C.50%
D.55%
【答案】B
【解析】一個(gè)區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘陌俜直?BR> 2250/5000=45%
(四)城市化引起的變化
引起城市體系的性質(zhì)的變化
引起城市形態(tài)的變化
引起城市生態(tài)的轉(zhuǎn)變
引起城市性態(tài)的變化
(五)城市化與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系
城市化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在相輔相成的關(guān)系
經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推動(dòng)了城市化的進(jìn)程
城市化反過來又推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展
(六)逆城市化
逆城市化
大都市區(qū)的人口向較小的都市乃至鄉(xiāng)村地區(qū)流動(dòng)的分散化過程
是一種暫時(shí)的調(diào)整，而不是一種長久的變化
再城市化
城市衰退之后的復(fù)興，衰退的城市恢復(fù)了增長
三、 郊區(qū)化
(一)郊區(qū)化概念
指區(qū)域城市化水平達(dá)到一定程度(70%～80%)，市區(qū)發(fā)展速度變得緩和平衡，城市人口、就業(yè)崗位和服務(wù)業(yè)由市區(qū)向外遷移的一種分散化過程。
實(shí)質(zhì)：一個(gè)城市內(nèi)部由市區(qū)向郊區(qū)的分散
郊區(qū)城鎮(zhèn)化
是指城市郊區(qū)的鄉(xiāng)村地域向城鎮(zhèn)地域轉(zhuǎn)化的過程。
實(shí)質(zhì)：代表了鄉(xiāng)村與城鎮(zhèn)的向心集聚
(二)發(fā)達(dá)國家的郊區(qū)化
郊區(qū)化前的外遷
沿鐵路外遷
沿電車線外遷
汽車郊區(qū)化時(shí)期(1920~1950)
普遍郊區(qū)化時(shí)期(1950~1980)
城市功能逐步完善時(shí)期(80年代)
形成邊緣新城階段(90年代以來)
(三)中國的郊區(qū)化
大城市中心區(qū)人口絕對量下降作為中國城市郊區(qū)化的標(biāo)志(1982年)表現(xiàn)：
人口郊區(qū)化
工業(yè)郊區(qū)化
外來人口郊區(qū)集聚
郊區(qū)化形成機(jī)制(7大機(jī)制)
計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化，人口流動(dòng)的限制性因素減弱
是城市發(fā)展的必然階段
城市土地有償使用制度觸發(fā)了郊區(qū)化發(fā)生的機(jī)制
郊區(qū)新區(qū)開發(fā)與老區(qū)舊城改造的合力推進(jìn)了郊區(qū)化
交通通信設(shè)施的改善提供了條件
城市規(guī)劃與管理政策的強(qiáng)制與引導(dǎo)