二、契稅
契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。
銷售不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中：
銷售方營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、所得稅
購(gòu)買方印花稅、契稅
【例題·多選題】某房地產(chǎn)公司銷售一套別墅，房地產(chǎn)公司應(yīng)繳納的稅收有( )。
A.營(yíng)業(yè)稅
B.增值稅
C.城市維護(hù)建設(shè)稅
D.消費(fèi)稅
E.契稅
【正確答案】AC
【答案解析】房地產(chǎn)公司銷售別墅，房地產(chǎn)公司應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅和城市維護(hù)建設(shè)稅。
(一)契稅的納稅人和征稅范圍
1.納稅人(掌握)
境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人
2.征稅范圍(掌握)
契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。
具體包括：國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、房屋贈(zèng)與、房屋交換等。
(1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓
(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
包括以出售、贈(zèng)與、交換或者其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個(gè)人的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。
2.征稅范圍(掌握)
(3)房屋買賣
下列情況，視同買賣房屋：
①以房屋抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋——由產(chǎn)權(quán)承受人按房屋現(xiàn)值繳納契稅
②以房產(chǎn)作為投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓——由產(chǎn)權(quán)承受方按投資房產(chǎn)價(jià)值或房產(chǎn)買價(jià)繳納契稅
以自有房屋作股權(quán)投入本人經(jīng)營(yíng)企業(yè)，免納契稅
③買房拆料或翻建新房，應(yīng)照章征收契稅
2.征稅范圍(掌握)
(4)房屋贈(zèng)與——受贈(zèng)人按規(guī)定繳納契稅
以獲獎(jiǎng)方式取得房屋產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)照章繳納契稅
(5)房屋交換
房屋產(chǎn)權(quán)交換，雙方交換價(jià)值相等，免納契稅;
價(jià)值不相等的，按超出部分由支付差價(jià)方繳納契稅。
(6)企業(yè)改革中有關(guān)契稅政策
(7)房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策
①對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按規(guī)定征收契稅;對(duì)于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，不征收契稅。
②采取分期付款方式購(gòu)買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅。
③承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅;與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。
【例題·多選題】(2007年)契稅的征稅范圍包括( )。
A.國(guó)有土地使用權(quán)出讓
B.以房屋抵債
C.農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移
D.房屋買賣
E.以房產(chǎn)作為投資
【正確答案】ABDE
【答案解析】農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓不屬于契稅的征收范圍。
(二)契稅的稅率(熟悉)
幅度比例稅率：3～5%
(三)契稅的計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算(掌握)
情形計(jì)稅依據(jù)
土地使用權(quán)出售、房屋買賣計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格
土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定
土地使用權(quán)交換、房屋交換所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額
出讓國(guó)有土地使用權(quán)的承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益
已購(gòu)公有住房經(jīng)補(bǔ)交土地出讓金和其他出讓費(fèi)用成為完全產(chǎn)權(quán)住房的，免征土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的契稅
通過(guò)“招、拍、掛”程序承受土地使用權(quán)的按土地成交總價(jià)款計(jì)征契稅，其中土地前期開(kāi)發(fā)成本不得扣除
【例題·單選題】(2008年)下列關(guān)于契稅計(jì)稅依據(jù)的說(shuō)法中，正確的是( )。
A.士地使用權(quán)出售的以評(píng)估價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)
B.土地使用權(quán)贈(zèng)與的以市場(chǎng)價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)
C.土地使用權(quán)交換的以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)
D.出讓國(guó)有土地使用權(quán)的以重置價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)
【正確答案】B
【答案解析】土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。
2.應(yīng)納稅額的計(jì)算
應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率
【例題1·單選題】(2009年)某公司2008年發(fā)生兩筆互換房產(chǎn)業(yè)務(wù)，并已辦理了相關(guān)手續(xù)。其中，第一筆業(yè)務(wù)換出的房產(chǎn)價(jià)值500萬(wàn)元，換進(jìn)的房產(chǎn)價(jià)值800萬(wàn)元，并向?qū)Ψ街Ц恫铑~300萬(wàn)元;第二筆業(yè)務(wù)換出的房產(chǎn)價(jià)值600萬(wàn)元，換進(jìn)的房產(chǎn)價(jià)值300萬(wàn)元，并收取差額300萬(wàn)元。已知當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的契稅稅率為3%，該公司上述兩筆互換房產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)繳納契稅( )萬(wàn)元。
A.0
B.9
C.18
D.33
【正確答案】B
【答案解析】應(yīng)納契稅=300×3%=9萬(wàn)元。房屋交換，價(jià)值不相等的，按超出部分由支付差價(jià)方繳納契稅。
【例題2·單選題】(2011年)居民甲將一套價(jià)值100萬(wàn)元的住房與居民乙進(jìn)行交換，并支付給居民乙差價(jià)款20萬(wàn)元，當(dāng)?shù)匾?guī)定的契稅稅率為3%，居民甲需要繳納契稅( )萬(wàn)元。中華會(huì)計(jì)網(wǎng)校
A.0
B.0.6
C.3
D.3.6
【正確答案】B
【答案解析】本題考查契稅的征稅范圍。房屋所有權(quán)交換，房屋交換價(jià)值不相等的，按照超出部分由支付差價(jià)方繳納契稅。居民甲需要繳納契稅=20×3%=0.6(萬(wàn)元)。
(四)契稅的減免(熟悉)
1.契稅減免的基本規(guī)定
(1)國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅;
(2)城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第購(gòu)買公有住房的，免征契稅;
(3)因不可抗力喪失住房而重新購(gòu)買住房的，酌情減免;
(4)土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級(jí)人民政府確定是否減免;
(5)承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅;
(6)經(jīng)外交部確認(rèn)，依照我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定以及我國(guó)締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定，應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。中華會(huì)計(jì)網(wǎng)校
2.財(cái)政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項(xiàng)目
(1)對(duì)拆遷居民因拆遷重新購(gòu)置住房的，對(duì)購(gòu)買成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過(guò)拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過(guò)部分征收契稅;
(2)對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭住房的，減按1%稅率征收契稅;
(3)婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。
【例題1·單選題】(2008年)下列情況中應(yīng)征收契稅的是( )。
A.企業(yè)破產(chǎn)清算期間，債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地房屋產(chǎn)權(quán)以抵債
B.企業(yè)改制成職工持股的股份有限公司且承受原企業(yè)土地
C.買房拆料或翻建新房
D.房屋產(chǎn)權(quán)交換，且交換價(jià)值相等
【正確答案】C
【答案解析】買房拆料或翻建新房應(yīng)照章征收契稅。中華會(huì)計(jì)網(wǎng)校
【例題2·單選題】(2012年)居民甲由于原有住房拆遷獲得拆遷款60萬(wàn)元，后又重新購(gòu)買一套新住房，房?jī)r(jià)為80萬(wàn)元，下列說(shuō)法中，正確的是( )。(當(dāng)?shù)仄醵惗惵蕿?%)
A.居民甲不需繳納契稅
B.居民甲應(yīng)繳納契稅1.8萬(wàn)元
C.居民甲應(yīng)繳納契稅2.4萬(wàn)元
D.居民甲應(yīng)繳納契稅0.6萬(wàn)元
【正確答案】D
【答案解析】本題考查契稅的計(jì)算。獲得拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅。成交價(jià)格超過(guò)拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過(guò)部分征收契稅，居民甲需繳納契稅=(80-60)×3%=0.6(萬(wàn)元)。
契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。
銷售不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中：
銷售方營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、所得稅
購(gòu)買方印花稅、契稅
【例題·多選題】某房地產(chǎn)公司銷售一套別墅，房地產(chǎn)公司應(yīng)繳納的稅收有( )。
A.營(yíng)業(yè)稅
B.增值稅
C.城市維護(hù)建設(shè)稅
D.消費(fèi)稅
E.契稅
【正確答案】AC
【答案解析】房地產(chǎn)公司銷售別墅，房地產(chǎn)公司應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅和城市維護(hù)建設(shè)稅。
(一)契稅的納稅人和征稅范圍
1.納稅人(掌握)
境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人
2.征稅范圍(掌握)
契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。
具體包括：國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、房屋贈(zèng)與、房屋交換等。
(1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓
(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
包括以出售、贈(zèng)與、交換或者其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個(gè)人的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。
2.征稅范圍(掌握)
(3)房屋買賣
下列情況，視同買賣房屋：
①以房屋抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋——由產(chǎn)權(quán)承受人按房屋現(xiàn)值繳納契稅
②以房產(chǎn)作為投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓——由產(chǎn)權(quán)承受方按投資房產(chǎn)價(jià)值或房產(chǎn)買價(jià)繳納契稅
以自有房屋作股權(quán)投入本人經(jīng)營(yíng)企業(yè)，免納契稅
③買房拆料或翻建新房，應(yīng)照章征收契稅
2.征稅范圍(掌握)
(4)房屋贈(zèng)與——受贈(zèng)人按規(guī)定繳納契稅
以獲獎(jiǎng)方式取得房屋產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)照章繳納契稅
(5)房屋交換
房屋產(chǎn)權(quán)交換，雙方交換價(jià)值相等，免納契稅;
價(jià)值不相等的，按超出部分由支付差價(jià)方繳納契稅。
(6)企業(yè)改革中有關(guān)契稅政策
(7)房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策
①對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按規(guī)定征收契稅;對(duì)于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，不征收契稅。
②采取分期付款方式購(gòu)買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅。
③承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅;與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。
【例題·多選題】(2007年)契稅的征稅范圍包括( )。
A.國(guó)有土地使用權(quán)出讓
B.以房屋抵債
C.農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移
D.房屋買賣
E.以房產(chǎn)作為投資
【正確答案】ABDE
【答案解析】農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓不屬于契稅的征收范圍。
(二)契稅的稅率(熟悉)
幅度比例稅率：3～5%
(三)契稅的計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算(掌握)
情形計(jì)稅依據(jù)
土地使用權(quán)出售、房屋買賣計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格
土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定
土地使用權(quán)交換、房屋交換所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額
出讓國(guó)有土地使用權(quán)的承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益
已購(gòu)公有住房經(jīng)補(bǔ)交土地出讓金和其他出讓費(fèi)用成為完全產(chǎn)權(quán)住房的，免征土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的契稅
通過(guò)“招、拍、掛”程序承受土地使用權(quán)的按土地成交總價(jià)款計(jì)征契稅，其中土地前期開(kāi)發(fā)成本不得扣除
【例題·單選題】(2008年)下列關(guān)于契稅計(jì)稅依據(jù)的說(shuō)法中，正確的是( )。
A.士地使用權(quán)出售的以評(píng)估價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)
B.土地使用權(quán)贈(zèng)與的以市場(chǎng)價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)
C.土地使用權(quán)交換的以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)
D.出讓國(guó)有土地使用權(quán)的以重置價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)
【正確答案】B
【答案解析】土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。
2.應(yīng)納稅額的計(jì)算
應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率
【例題1·單選題】(2009年)某公司2008年發(fā)生兩筆互換房產(chǎn)業(yè)務(wù)，并已辦理了相關(guān)手續(xù)。其中，第一筆業(yè)務(wù)換出的房產(chǎn)價(jià)值500萬(wàn)元，換進(jìn)的房產(chǎn)價(jià)值800萬(wàn)元，并向?qū)Ψ街Ц恫铑~300萬(wàn)元;第二筆業(yè)務(wù)換出的房產(chǎn)價(jià)值600萬(wàn)元，換進(jìn)的房產(chǎn)價(jià)值300萬(wàn)元，并收取差額300萬(wàn)元。已知當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的契稅稅率為3%，該公司上述兩筆互換房產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)繳納契稅( )萬(wàn)元。
A.0
B.9
C.18
D.33
【正確答案】B
【答案解析】應(yīng)納契稅=300×3%=9萬(wàn)元。房屋交換，價(jià)值不相等的，按超出部分由支付差價(jià)方繳納契稅。
【例題2·單選題】(2011年)居民甲將一套價(jià)值100萬(wàn)元的住房與居民乙進(jìn)行交換，并支付給居民乙差價(jià)款20萬(wàn)元，當(dāng)?shù)匾?guī)定的契稅稅率為3%，居民甲需要繳納契稅( )萬(wàn)元。中華會(huì)計(jì)網(wǎng)校
A.0
B.0.6
C.3
D.3.6
【正確答案】B
【答案解析】本題考查契稅的征稅范圍。房屋所有權(quán)交換，房屋交換價(jià)值不相等的，按照超出部分由支付差價(jià)方繳納契稅。居民甲需要繳納契稅=20×3%=0.6(萬(wàn)元)。
(四)契稅的減免(熟悉)
1.契稅減免的基本規(guī)定
(1)國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅;
(2)城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第購(gòu)買公有住房的，免征契稅;
(3)因不可抗力喪失住房而重新購(gòu)買住房的，酌情減免;
(4)土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級(jí)人民政府確定是否減免;
(5)承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅;
(6)經(jīng)外交部確認(rèn)，依照我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定以及我國(guó)締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定，應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。中華會(huì)計(jì)網(wǎng)校
2.財(cái)政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項(xiàng)目
(1)對(duì)拆遷居民因拆遷重新購(gòu)置住房的，對(duì)購(gòu)買成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過(guò)拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過(guò)部分征收契稅;
(2)對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭住房的，減按1%稅率征收契稅;
(3)婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。
【例題1·單選題】(2008年)下列情況中應(yīng)征收契稅的是( )。
A.企業(yè)破產(chǎn)清算期間，債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地房屋產(chǎn)權(quán)以抵債
B.企業(yè)改制成職工持股的股份有限公司且承受原企業(yè)土地
C.買房拆料或翻建新房
D.房屋產(chǎn)權(quán)交換，且交換價(jià)值相等
【正確答案】C
【答案解析】買房拆料或翻建新房應(yīng)照章征收契稅。中華會(huì)計(jì)網(wǎng)校
【例題2·單選題】(2012年)居民甲由于原有住房拆遷獲得拆遷款60萬(wàn)元，后又重新購(gòu)買一套新住房，房?jī)r(jià)為80萬(wàn)元，下列說(shuō)法中，正確的是( )。(當(dāng)?shù)仄醵惗惵蕿?%)
A.居民甲不需繳納契稅
B.居民甲應(yīng)繳納契稅1.8萬(wàn)元
C.居民甲應(yīng)繳納契稅2.4萬(wàn)元
D.居民甲應(yīng)繳納契稅0.6萬(wàn)元
【正確答案】D
【答案解析】本題考查契稅的計(jì)算。獲得拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅。成交價(jià)格超過(guò)拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過(guò)部分征收契稅，居民甲需繳納契稅=(80-60)×3%=0.6(萬(wàn)元)。