【內(nèi)容導(dǎo)航】：
一、征稅范圍
二、納稅人
【所屬章節(jié)】：
本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅法二》第五章房產(chǎn)稅第二節(jié)房產(chǎn)稅的征稅范圍、納稅人和稅率的內(nèi)容。
【知識(shí)點(diǎn)】：房產(chǎn)稅的納稅人
一、征稅范圍(四大區(qū)征稅)
房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，不包括農(nóng)村。與城鎮(zhèn)土地使用稅有一樣的征稅范圍。
二、納稅人
房產(chǎn)稅以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人(受益性原則確定納稅人)。其中：
1.產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有的，由經(jīng)營(yíng)管理單位納稅;產(chǎn)權(quán)屬集體和個(gè)人所有的，由集體單位和個(gè)人納稅。
2.產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人為納稅人。
3.產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。
4.產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。
5.無(wú)租使用其他房產(chǎn)的問(wèn)題。納稅單位和個(gè)人無(wú)租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。(例如，企業(yè)使用政府機(jī)構(gòu)辦公樓辦公，企業(yè)應(yīng)交房產(chǎn)稅。)
自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外國(guó)人經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)，也應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。
新增：以人民幣以外的貨幣為記賬本位幣的外資企業(yè)及外籍個(gè)人在繳納房產(chǎn)稅時(shí)，均應(yīng)將其根據(jù)記賬本位幣計(jì)算的稅款按照繳款上月最后一日的人民幣匯率中間價(jià)折合成人民幣。
個(gè)人出租住房，應(yīng)繳納的稅種及對(duì)應(yīng)稅率如下(不考慮城建稅、教育費(fèi)附加)：
【內(nèi)容導(dǎo)航】：
1.對(duì)經(jīng)營(yíng)自用的房屋，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)
2.對(duì)于出租的房屋，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)
3.投資聯(lián)營(yíng)及融資租賃房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)
4.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)
【所屬章節(jié)】：
本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅法二》第五章房產(chǎn)稅第二節(jié)房產(chǎn)稅的征稅范圍、納稅人和稅率的內(nèi)容。
【知識(shí)點(diǎn)】：房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)
1.對(duì)經(jīng)營(yíng)自用的房屋，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)。
所謂計(jì)稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的損耗價(jià)值以后的余額。其中：
(1)房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。
(2)房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。
(3)納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。
(4)更換房屋附屬設(shè)施和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除。
(5)自2006年1月1日起，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
【新增內(nèi)容1】對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。
【新增內(nèi)容2】對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括和取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。
【案例】某工廠有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地價(jià)1萬(wàn)元，該宗土地上房屋建筑面積8000平方米，通過(guò)計(jì)算可知該工廠宗地容積率為0.4(8000/20000)，因此，計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價(jià)=8000平方米×2×1萬(wàn)元/平方米=16000萬(wàn)元。(如果建筑面積達(dá)到10000平方米以上，容積率高于0.5，則地價(jià)將全部計(jì)入房產(chǎn)原值)
【新增內(nèi)容3】產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。
對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。
(6)在確定計(jì)稅余值時(shí)，房產(chǎn)原值的具體減除比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內(nèi)自行確定。這樣規(guī)定，既有利于各地區(qū)根據(jù)本地情況，因地制宜地確定計(jì)稅余值，又有利于平衡各地稅收負(fù)擔(dān)，簡(jiǎn)化計(jì)算手續(xù)，提高征管效率。
如果納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載原值，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值。
2.對(duì)于出租的房屋，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)。
3.投資聯(lián)營(yíng)及融資租賃房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)。
(1)對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)予區(qū)別對(duì)待。
對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)的余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅;(相當(dāng)于自己經(jīng)營(yíng)房產(chǎn),經(jīng)營(yíng)好,多受益)
對(duì)以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)際是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，由出租方按租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。
【總結(jié)】以房產(chǎn)對(duì)外投資聯(lián)營(yíng)，雙方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益的：①不征營(yíng)業(yè)稅，投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的也不征營(yíng)業(yè)稅;②共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益，暫免征收土地增值稅，但是投資方或被投資方有任一方是房地產(chǎn)企業(yè)的，要繳納土地增值稅。
如果以房產(chǎn)對(duì)外投資聯(lián)營(yíng)，只享收益、不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)：①營(yíng)業(yè)稅按經(jīng)營(yíng)性租賃5%征收;②不征收土地增值稅。
(2)對(duì)融資租賃房屋的情況
融資租賃的房產(chǎn)，由承租人租賃合同約定開(kāi)始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開(kāi)始日的，由承租人自合同簽訂的次月起的規(guī)定。
4.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)
對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(yíng)(包括自營(yíng)和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營(yíng)的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計(jì)征，沒(méi)有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開(kāi)的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;出租的，依照租金收入計(jì)征。
一、征稅范圍
二、納稅人
【所屬章節(jié)】：
本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅法二》第五章房產(chǎn)稅第二節(jié)房產(chǎn)稅的征稅范圍、納稅人和稅率的內(nèi)容。
【知識(shí)點(diǎn)】：房產(chǎn)稅的納稅人
一、征稅范圍(四大區(qū)征稅)
房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，不包括農(nóng)村。與城鎮(zhèn)土地使用稅有一樣的征稅范圍。
二、納稅人
房產(chǎn)稅以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人(受益性原則確定納稅人)。其中：
1.產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有的，由經(jīng)營(yíng)管理單位納稅;產(chǎn)權(quán)屬集體和個(gè)人所有的，由集體單位和個(gè)人納稅。
2.產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人為納稅人。
3.產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。
4.產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。
5.無(wú)租使用其他房產(chǎn)的問(wèn)題。納稅單位和個(gè)人無(wú)租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。(例如，企業(yè)使用政府機(jī)構(gòu)辦公樓辦公，企業(yè)應(yīng)交房產(chǎn)稅。)
自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外國(guó)人經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)，也應(yīng)繳納房產(chǎn)稅。
新增：以人民幣以外的貨幣為記賬本位幣的外資企業(yè)及外籍個(gè)人在繳納房產(chǎn)稅時(shí)，均應(yīng)將其根據(jù)記賬本位幣計(jì)算的稅款按照繳款上月最后一日的人民幣匯率中間價(jià)折合成人民幣。
【內(nèi)容導(dǎo)航】：
(一)從價(jià)計(jì)稅
(二)從租計(jì)稅
【所屬章節(jié)】：
本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅法二》第五章房產(chǎn)稅第二節(jié)房產(chǎn)稅的征稅范圍、納稅人和稅率的內(nèi)容。
【知識(shí)點(diǎn)】：房產(chǎn)稅的稅率
(一)從價(jià)計(jì)稅：1.2%
(二)從租計(jì)稅：12%
1.從2008年3月1日起，對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
2.對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。
|
稅種 |
稅率 |
|
房產(chǎn)稅 |
4% |
|
營(yíng)業(yè)稅 |
3%稅率減半（1.5%） |
|
個(gè)人所得稅 |
10% |
【內(nèi)容導(dǎo)航】：
1.對(duì)經(jīng)營(yíng)自用的房屋，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)
2.對(duì)于出租的房屋，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)
3.投資聯(lián)營(yíng)及融資租賃房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)
4.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)
【所屬章節(jié)】：
本知識(shí)點(diǎn)屬于《稅法二》第五章房產(chǎn)稅第二節(jié)房產(chǎn)稅的征稅范圍、納稅人和稅率的內(nèi)容。
【知識(shí)點(diǎn)】：房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)
1.對(duì)經(jīng)營(yíng)自用的房屋，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)。
所謂計(jì)稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的損耗價(jià)值以后的余額。其中：
(1)房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。
(2)房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。
(3)納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。
(4)更換房屋附屬設(shè)施和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除。
(5)自2006年1月1日起，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
【新增內(nèi)容1】對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。
【新增內(nèi)容2】對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括和取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。
【案例】某工廠有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地價(jià)1萬(wàn)元，該宗土地上房屋建筑面積8000平方米，通過(guò)計(jì)算可知該工廠宗地容積率為0.4(8000/20000)，因此，計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價(jià)=8000平方米×2×1萬(wàn)元/平方米=16000萬(wàn)元。(如果建筑面積達(dá)到10000平方米以上，容積率高于0.5，則地價(jià)將全部計(jì)入房產(chǎn)原值)
【新增內(nèi)容3】產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。
對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。
(6)在確定計(jì)稅余值時(shí)，房產(chǎn)原值的具體減除比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內(nèi)自行確定。這樣規(guī)定，既有利于各地區(qū)根據(jù)本地情況，因地制宜地確定計(jì)稅余值，又有利于平衡各地稅收負(fù)擔(dān)，簡(jiǎn)化計(jì)算手續(xù)，提高征管效率。
如果納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載原值，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值。
2.對(duì)于出租的房屋，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)。
3.投資聯(lián)營(yíng)及融資租賃房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)。
(1)對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)予區(qū)別對(duì)待。
對(duì)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)的余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅;(相當(dāng)于自己經(jīng)營(yíng)房產(chǎn),經(jīng)營(yíng)好,多受益)
對(duì)以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)際是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，由出租方按租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。
【總結(jié)】以房產(chǎn)對(duì)外投資聯(lián)營(yíng)，雙方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益的：①不征營(yíng)業(yè)稅，投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的也不征營(yíng)業(yè)稅;②共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益，暫免征收土地增值稅，但是投資方或被投資方有任一方是房地產(chǎn)企業(yè)的，要繳納土地增值稅。
如果以房產(chǎn)對(duì)外投資聯(lián)營(yíng)，只享收益、不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)：①營(yíng)業(yè)稅按經(jīng)營(yíng)性租賃5%征收;②不征收土地增值稅。
(2)對(duì)融資租賃房屋的情況
融資租賃的房產(chǎn)，由承租人租賃合同約定開(kāi)始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開(kāi)始日的，由承租人自合同簽訂的次月起的規(guī)定。
4.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)
對(duì)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(yíng)(包括自營(yíng)和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營(yíng)的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計(jì)征，沒(méi)有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開(kāi)的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;出租的，依照租金收入計(jì)征。