第二節(jié) 所有權(quán)
一、所有權(quán)概述
(一)所有權(quán)的概念與特征
所有權(quán)，是指所有人依法對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
(1)所有權(quán)是完全物權(quán)。
(2)所有權(quán)是自物權(quán)。
(3)所有權(quán)有恒久性。
(4)所有權(quán)最能體現(xiàn)物權(quán)的絕對排他性。
(二)所有權(quán)的內(nèi)容
主要有：①占有權(quán)能;②使用權(quán)能;③收益權(quán)能;④處分權(quán)能;⑤排除他人干涉的權(quán)能。
(三)所有權(quán)的意義
(1)所有權(quán)是一切政治權(quán)利的基礎(chǔ)。
(2)所有權(quán)是其他一切財(cái)產(chǎn)制度的基礎(chǔ)。
二、國家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán)
(一)國家所有權(quán)
1.概念與特征
國家所有權(quán)，是指以國家的名義享有的所有權(quán)。我國的國家所有權(quán)的特征如下：①主體的性和統(tǒng)一性;②客體的廣泛性;③取得方式的特殊性。
2.國家所有權(quán)的行使
除法律另有規(guī)定外，國有財(cái)產(chǎn)由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)。
3.物權(quán)法中的征收制度
征收的條件。第一，征收應(yīng)該是為了公共利益的需要。第二，征收需依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序。第三，征收的客體僅限于集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動產(chǎn)。
(二)集體所有權(quán)
集體所有權(quán)是指勞動群眾集體對其財(cái)產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。集體所有權(quán)的特征是：①主體的多元性;②客體的相對廣泛性;③行使主體和方式的多樣性。
(三)私人所有權(quán)
三、所有權(quán)的取得和消滅
(一)所有權(quán)的取得
1.非依法律行為而取得
①先占;②生產(chǎn)勞動;③收取孳息;④添附，主要有混合、附合和加工三種情形;⑤繼承;⑥拾得;⑦善意取得。
善意取得應(yīng)具備如下條件：第一，出讓人須為無處分權(quán)人。第二，受讓人受讓該財(cái)產(chǎn)時(shí)是善意的。第三，受讓財(cái)產(chǎn)是以合理的價(jià)格有償取得的。第四，轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
法律禁止或限制流轉(zhuǎn)的物，如爆炸物、槍支彈藥、麻醉品、毒品等不適用善意取得;贓物、遺失物、埋藏物、隱藏物、漂流物等不適用于善意取得，但第三人如果是從出賣同類物品的公共市場上買得的除外。
2.依法律行為而取得
依法律行為而取得所有權(quán)通常是指通過買賣、贈與、互易等法律行為而取得所有權(quán)。
(二)所有權(quán)的消滅
(1)所有權(quán)客體滅失。
(2)所有權(quán)主體消滅。
(3)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓。
(4)所有權(quán)的拋棄。
(5)所有權(quán)被依法強(qiáng)制消滅。
四、建筑物區(qū)分所有權(quán)
(一)建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念
建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指多數(shù)人共同居住在一個(gè)建筑物之內(nèi)，而每一個(gè)人對其專有部分享有專有所有權(quán)，并就專有部分以外的共有部分享有共有所有權(quán)和共同管理的權(quán)利。
(二)專有所有權(quán)
專有所有權(quán)的概念和特征：
專有所有權(quán)又稱專有權(quán)，是指區(qū)分所有權(quán)人對專有部分享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
(1)專有所有權(quán)的行使，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
(2)專有所有權(quán)不得與共有權(quán)和共同管理權(quán)分離移轉(zhuǎn)或設(shè)定負(fù)擔(dān)。
(3)專有所有權(quán)人不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，擅自將住宅用房改變?yōu)榻?jīng)營性用房。
(三)共有所有權(quán)
共有所有權(quán)又稱共有權(quán)，是指區(qū)分所有權(quán)人對建筑物整體安全所享有的權(quán)利，和他們對于自己專有部分以外的共有部分共同享有的權(quán)利。共有所有權(quán)可分為全體業(yè)主共有所有權(quán)和部分業(yè)主的部分共有權(quán)。
五、相鄰關(guān)系
(一)相鄰關(guān)系的概念
相鄰關(guān)系，是指不動產(chǎn)的相鄰各方在行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，因相互間依法應(yīng)當(dāng)給予方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
(二)幾種主要的相鄰關(guān)系
主要有：①相鄰用水、排水關(guān)系;②相鄰?fù)恋氐耐ㄐ?、使用關(guān)系;③相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照關(guān)系;④相鄰排污關(guān)系;⑤相鄰防險(xiǎn)關(guān)系。
(三)處理相鄰關(guān)系的原則
(1)不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人，應(yīng)當(dāng)按照有生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理相鄰關(guān)系。
(2)不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)相互尊重合法權(quán)益，不得妨害他人對其所有或使用的不動產(chǎn)的權(quán)益。
六、共有
(一)共有的概念
共有，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的主體就同一不動產(chǎn)或動產(chǎn)共同享有所有權(quán)。
(二)共有的特征
包括：①共有的主體是兩個(gè)或兩個(gè)以上的公民或法人;②共有的客體即共有物是特定;③共有人平等地或按一定的份額對共有物享有所有權(quán);④共有不是一種獨(dú)立的所有權(quán)類型，而是一個(gè)所有權(quán)同時(shí)歸多個(gè)權(quán)利主體享有的權(quán)屬狀態(tài)。
(三)共有種類
共有可區(qū)分為按份共有和共同共有。按份共有，又稱分別共有，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的主體按照各自應(yīng)有的份額對共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的一種共有關(guān)系。
共同共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的主體，根據(jù)某種共同關(guān)系而對某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。
一、所有權(quán)概述
(一)所有權(quán)的概念與特征
所有權(quán)，是指所有人依法對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
(1)所有權(quán)是完全物權(quán)。
(2)所有權(quán)是自物權(quán)。
(3)所有權(quán)有恒久性。
(4)所有權(quán)最能體現(xiàn)物權(quán)的絕對排他性。
(二)所有權(quán)的內(nèi)容
主要有：①占有權(quán)能;②使用權(quán)能;③收益權(quán)能;④處分權(quán)能;⑤排除他人干涉的權(quán)能。
(三)所有權(quán)的意義
(1)所有權(quán)是一切政治權(quán)利的基礎(chǔ)。
(2)所有權(quán)是其他一切財(cái)產(chǎn)制度的基礎(chǔ)。
二、國家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán)
(一)國家所有權(quán)
1.概念與特征
國家所有權(quán)，是指以國家的名義享有的所有權(quán)。我國的國家所有權(quán)的特征如下：①主體的性和統(tǒng)一性;②客體的廣泛性;③取得方式的特殊性。
2.國家所有權(quán)的行使
除法律另有規(guī)定外，國有財(cái)產(chǎn)由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)。
3.物權(quán)法中的征收制度
征收的條件。第一，征收應(yīng)該是為了公共利益的需要。第二，征收需依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序。第三，征收的客體僅限于集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動產(chǎn)。
(二)集體所有權(quán)
集體所有權(quán)是指勞動群眾集體對其財(cái)產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。集體所有權(quán)的特征是：①主體的多元性;②客體的相對廣泛性;③行使主體和方式的多樣性。
(三)私人所有權(quán)
三、所有權(quán)的取得和消滅
(一)所有權(quán)的取得
1.非依法律行為而取得
①先占;②生產(chǎn)勞動;③收取孳息;④添附，主要有混合、附合和加工三種情形;⑤繼承;⑥拾得;⑦善意取得。
善意取得應(yīng)具備如下條件：第一，出讓人須為無處分權(quán)人。第二，受讓人受讓該財(cái)產(chǎn)時(shí)是善意的。第三，受讓財(cái)產(chǎn)是以合理的價(jià)格有償取得的。第四，轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
法律禁止或限制流轉(zhuǎn)的物，如爆炸物、槍支彈藥、麻醉品、毒品等不適用善意取得;贓物、遺失物、埋藏物、隱藏物、漂流物等不適用于善意取得，但第三人如果是從出賣同類物品的公共市場上買得的除外。
2.依法律行為而取得
依法律行為而取得所有權(quán)通常是指通過買賣、贈與、互易等法律行為而取得所有權(quán)。
(二)所有權(quán)的消滅
(1)所有權(quán)客體滅失。
(2)所有權(quán)主體消滅。
(3)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓。
(4)所有權(quán)的拋棄。
(5)所有權(quán)被依法強(qiáng)制消滅。
四、建筑物區(qū)分所有權(quán)
(一)建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念
建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指多數(shù)人共同居住在一個(gè)建筑物之內(nèi)，而每一個(gè)人對其專有部分享有專有所有權(quán)，并就專有部分以外的共有部分享有共有所有權(quán)和共同管理的權(quán)利。
(二)專有所有權(quán)
專有所有權(quán)的概念和特征：
專有所有權(quán)又稱專有權(quán)，是指區(qū)分所有權(quán)人對專有部分享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
(1)專有所有權(quán)的行使，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
(2)專有所有權(quán)不得與共有權(quán)和共同管理權(quán)分離移轉(zhuǎn)或設(shè)定負(fù)擔(dān)。
(3)專有所有權(quán)人不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，擅自將住宅用房改變?yōu)榻?jīng)營性用房。
(三)共有所有權(quán)
共有所有權(quán)又稱共有權(quán)，是指區(qū)分所有權(quán)人對建筑物整體安全所享有的權(quán)利，和他們對于自己專有部分以外的共有部分共同享有的權(quán)利。共有所有權(quán)可分為全體業(yè)主共有所有權(quán)和部分業(yè)主的部分共有權(quán)。
五、相鄰關(guān)系
(一)相鄰關(guān)系的概念
相鄰關(guān)系，是指不動產(chǎn)的相鄰各方在行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，因相互間依法應(yīng)當(dāng)給予方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
(二)幾種主要的相鄰關(guān)系
主要有：①相鄰用水、排水關(guān)系;②相鄰?fù)恋氐耐ㄐ?、使用關(guān)系;③相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照關(guān)系;④相鄰排污關(guān)系;⑤相鄰防險(xiǎn)關(guān)系。
(三)處理相鄰關(guān)系的原則
(1)不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人，應(yīng)當(dāng)按照有生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理相鄰關(guān)系。
(2)不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)相互尊重合法權(quán)益，不得妨害他人對其所有或使用的不動產(chǎn)的權(quán)益。
六、共有
(一)共有的概念
共有，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的主體就同一不動產(chǎn)或動產(chǎn)共同享有所有權(quán)。
(二)共有的特征
包括：①共有的主體是兩個(gè)或兩個(gè)以上的公民或法人;②共有的客體即共有物是特定;③共有人平等地或按一定的份額對共有物享有所有權(quán);④共有不是一種獨(dú)立的所有權(quán)類型，而是一個(gè)所有權(quán)同時(shí)歸多個(gè)權(quán)利主體享有的權(quán)屬狀態(tài)。
(三)共有種類
共有可區(qū)分為按份共有和共同共有。按份共有，又稱分別共有，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的主體按照各自應(yīng)有的份額對共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的一種共有關(guān)系。
共同共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的主體，根據(jù)某種共同關(guān)系而對某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。