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考點：成本逼近法的應用
1、應用成本逼近法應注意的問題
1 (1)土地取得費和土地開發(fā)費均應是評估期日的重置費用;
2 (2)各項費用的取費標準應有足夠的依據和充分的分析;
3 (3)評估結果一般作為投入成本價格分析，慎用于市場交易價格。
2、成本比較法例題估價步驟：
1 (1)計算土地取得費
2 (2)計算土地開發(fā)費
3 (3)計算投資利息
4 (4)計算開發(fā)利潤
5 (5)計算土地增殖收益
6 (6)計算土地價格(注意一般算出的為無限年期土地使用權價格)
7 (7)進行出讓比率、年期等各項修正
8 (8)計算土地單價和總價格3、常見難點與問題
9 (1)新增建設用地有償使用費計算問題該費為中央或省級政府向市、縣級政府收取的平均土地純收益，實際上屬于土地收益在各級政府間分配的一種方式，在成本逼近法中不能算入土地取得費中，雖然地方政府可能還是將成本轉嫁給企業(yè)，但計算時還是需要按照規(guī)定來。
10 (2)利息計算錯誤，特別注意開發(fā)費以基礎設施配套費標準計算
11 (3)年期修正錯誤
12 (4)注意單位的轉換以及總價和單價的計算單位的轉換方法：萬元/畝轉化為元/平方米(直接乘15)，萬元/平方公里轉化為元/平方米(直接乘100)， 1 公頃=15 畝=10000 平方米平方米換算市畝： 1 平方米=0.0015 畝
一、簡答題: 1、請思考，聽完第十講后完成該題并參照答案。某開發(fā)區(qū)土地總面積5000 畝，已完成“七通一平”建設，公共設施和基礎設施占地1000 畝。完成土地開發(fā)后需要評估出讓土地的底價，出讓土地使用年限為50 年。據測算，該開發(fā)區(qū)所在地征地費為15 萬元/畝;土地開發(fā)費為10 萬元/畝，土地開發(fā)周期為2 年，第一年投資額占40% ，各年內均勻投入，貸款季利率為2%;要求土地開發(fā)投資回報率和土地增值收益率均為20% ，土地還原率確定為8%。請評估該開發(fā)區(qū)出讓土地的底價。
考點：市場比較法計算題解析
(一)審題1、明確題目要求。兩個要求：編制地價指數表和計算宗地在評估時點的單位土地面積價格。2、明確地價指數變化情況、容積率修正系數、土地還原率及其他資料。3、明確比較基準，以待估宗地為基準。
(二)方法選擇與解題思路1、方法選擇根據題目提供的資料，適用市場比較法。2、解題思路第一步：根據地價增長情況編制地價指數表第二步：計算土地使用權年期修正指數
公式為：年期修正系數K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]
其中：r—土地還原率，M—待估宗地使用權年限N—比較案例宗地使用權年限第三步：根據所確定的各因素條件指數，分別對5 個交易案例進行因素修正，得到5 個比準價格第四步：采用適當方法處理這5 個比準價格，得出待估宗地單位面積價格
(三)公式與計算步驟1、適用公式(同上題，但多了年期修正，少了位置和形狀修正)2、計算步驟
1 (1)選擇計算方法
2 (2)編制該城市住宅地價指數表(每月增長1 個百分點，非遞增)
3 (3)計算土地使用權年期修正指數土地還原率為7%，年期修正指數計算有兩種處理方法：第一種，以住宅用地法定年期(70 年)的指數為基值100 。50 年期修正指數為100×[1-1/(1+7%)50]/ [1-1/(1+7%)70]=97.46 第二種，以無限年期住宅用地價格指數為100 。
N 年期修正指數為100×[1-1/(1+7%)N]
1 (4)確定容積率修正系數
2 (5)確定區(qū)域因素和個別因素條件指數，注意比較基準
3 (6)比較修正各交易案例價格
4 (7)采用算術平均法計算待估宗地單位土地面積價格(四)解題過程中應注意問題1、必須清楚寫出各計算步驟及計算公式。2、兩種土地使用權年期修正指數計算方法得出的最后結果完全相同。3、計算區(qū)域因素和個別因素條件指數時，一定要注意題目中關于待估宗地與比較案例之間
比較關系的說明。4、在所有修正指數確定后，計算各比較案例的比準價格時，要寫清楚計算公式，明確哪個修正指數在分子，哪個在分母。5、最終評估結果一般采用簡單算術平均法求得，一般要說明理由。
(一)審題1、審清題目，確定解題方法2、明確地價指數及地價隨容積率的變化是增長還是遞增3、明確各因素比較基準
(二)解題方法與思路方法選擇：從題目中給出的條件看，應該采用市場比較法基本思路：第一步，根據地價增長情況及容積率與地價的關系，編制地價指數表和容
積率修正系數表;第二步，計算土地使用權年期修正指數;第三步，確定區(qū)域因素和個別因素條件指數;第四步，對5 個交易案例分別進行各項因素修正求得比準價格;第五步，用適當平均方法對這5 個比準價格進行處理，得出待估宗地價格。
(三)公式與計算步驟
1、適用公式待估宗地價格=比較案例宗地價格×交易形式修正×交易期日修正×年期修正×容積率修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正
2、計算步驟
1 (1)選擇計算方法：適用市場比較法
2 (2)編制該城市地價指數表(注意：地價指數是以2002 年1 月為100 ，以后平均每月遞增1 個百分點)
3 (4)交易形式修正系數，題目已給定
考點：成本逼近法的應用
1、應用成本逼近法應注意的問題
1 (1)土地取得費和土地開發(fā)費均應是評估期日的重置費用;
2 (2)各項費用的取費標準應有足夠的依據和充分的分析;
3 (3)評估結果一般作為投入成本價格分析，慎用于市場交易價格。
2、成本比較法例題估價步驟：
1 (1)計算土地取得費
2 (2)計算土地開發(fā)費
3 (3)計算投資利息
4 (4)計算開發(fā)利潤
5 (5)計算土地增殖收益
6 (6)計算土地價格(注意一般算出的為無限年期土地使用權價格)
7 (7)進行出讓比率、年期等各項修正
8 (8)計算土地單價和總價格3、常見難點與問題
9 (1)新增建設用地有償使用費計算問題該費為中央或省級政府向市、縣級政府收取的平均土地純收益，實際上屬于土地收益在各級政府間分配的一種方式，在成本逼近法中不能算入土地取得費中，雖然地方政府可能還是將成本轉嫁給企業(yè)，但計算時還是需要按照規(guī)定來。
10 (2)利息計算錯誤，特別注意開發(fā)費以基礎設施配套費標準計算
11 (3)年期修正錯誤
12 (4)注意單位的轉換以及總價和單價的計算單位的轉換方法：萬元/畝轉化為元/平方米(直接乘15)，萬元/平方公里轉化為元/平方米(直接乘100)， 1 公頃=15 畝=10000 平方米平方米換算市畝： 1 平方米=0.0015 畝
一、簡答題: 1、請思考，聽完第十講后完成該題并參照答案。某開發(fā)區(qū)土地總面積5000 畝，已完成“七通一平”建設，公共設施和基礎設施占地1000 畝。完成土地開發(fā)后需要評估出讓土地的底價，出讓土地使用年限為50 年。據測算，該開發(fā)區(qū)所在地征地費為15 萬元/畝;土地開發(fā)費為10 萬元/畝，土地開發(fā)周期為2 年，第一年投資額占40% ，各年內均勻投入，貸款季利率為2%;要求土地開發(fā)投資回報率和土地增值收益率均為20% ，土地還原率確定為8%。請評估該開發(fā)區(qū)出讓土地的底價。
考點：市場比較法計算題解析
(一)審題1、明確題目要求。兩個要求：編制地價指數表和計算宗地在評估時點的單位土地面積價格。2、明確地價指數變化情況、容積率修正系數、土地還原率及其他資料。3、明確比較基準，以待估宗地為基準。
(二)方法選擇與解題思路1、方法選擇根據題目提供的資料，適用市場比較法。2、解題思路第一步：根據地價增長情況編制地價指數表第二步：計算土地使用權年期修正指數
公式為：年期修正系數K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]
其中：r—土地還原率，M—待估宗地使用權年限N—比較案例宗地使用權年限第三步：根據所確定的各因素條件指數，分別對5 個交易案例進行因素修正，得到5 個比準價格第四步：采用適當方法處理這5 個比準價格，得出待估宗地單位面積價格
(三)公式與計算步驟1、適用公式(同上題，但多了年期修正，少了位置和形狀修正)2、計算步驟
1 (1)選擇計算方法
2 (2)編制該城市住宅地價指數表(每月增長1 個百分點，非遞增)
3 (3)計算土地使用權年期修正指數土地還原率為7%，年期修正指數計算有兩種處理方法：第一種，以住宅用地法定年期(70 年)的指數為基值100 。50 年期修正指數為100×[1-1/(1+7%)50]/ [1-1/(1+7%)70]=97.46 第二種，以無限年期住宅用地價格指數為100 。
N 年期修正指數為100×[1-1/(1+7%)N]
1 (4)確定容積率修正系數
2 (5)確定區(qū)域因素和個別因素條件指數，注意比較基準
3 (6)比較修正各交易案例價格
4 (7)采用算術平均法計算待估宗地單位土地面積價格(四)解題過程中應注意問題1、必須清楚寫出各計算步驟及計算公式。2、兩種土地使用權年期修正指數計算方法得出的最后結果完全相同。3、計算區(qū)域因素和個別因素條件指數時，一定要注意題目中關于待估宗地與比較案例之間
比較關系的說明。4、在所有修正指數確定后，計算各比較案例的比準價格時，要寫清楚計算公式，明確哪個修正指數在分子，哪個在分母。5、最終評估結果一般采用簡單算術平均法求得，一般要說明理由。
(一)審題1、審清題目，確定解題方法2、明確地價指數及地價隨容積率的變化是增長還是遞增3、明確各因素比較基準
(二)解題方法與思路方法選擇：從題目中給出的條件看，應該采用市場比較法基本思路：第一步，根據地價增長情況及容積率與地價的關系，編制地價指數表和容
積率修正系數表;第二步，計算土地使用權年期修正指數;第三步，確定區(qū)域因素和個別因素條件指數;第四步，對5 個交易案例分別進行各項因素修正求得比準價格;第五步，用適當平均方法對這5 個比準價格進行處理，得出待估宗地價格。
(三)公式與計算步驟
1、適用公式待估宗地價格=比較案例宗地價格×交易形式修正×交易期日修正×年期修正×容積率修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正
2、計算步驟
1 (1)選擇計算方法：適用市場比較法
2 (2)編制該城市地價指數表(注意：地價指數是以2002 年1 月為100 ，以后平均每月遞增1 個百分點)
3 (4)交易形式修正系數，題目已給定