一、單項選擇題(共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個選項最符合題意)
1 某商品房開發(fā)項目即將上市時適逢金融危機，該項目開發(fā)建設資金主要來自銀行借貸，為避免資金鏈斷裂的風險，此時穩(wěn)妥的定價目標宜設定為( )。
A.實現(xiàn)預期利潤
B.維護企業(yè)形象
C.維持市場占有率
D.維持營業(yè)
參考答案：D
參考解析:
房地產(chǎn)定價的目標。
2 某人用80萬元購買一套已使用了20年的住房，該住房的耐用年限為70年，當基準收益率為l0%時，假設殘值為零，則每年平均住房費用為( )萬元。
A.5.34
B.6.45
C.7.26
D.8.07
參考答案：D
參考解析:
等額分付資本回收公式。
3 工業(yè)區(qū)位理論的奠基人是( )。
A.韋伯
B.克里斯塔勒
C.杜能
D.伯吉斯
參考答案：A
參考解析:
工業(yè)區(qū)位理論的奠基人是德國經(jīng)濟學家、社會學家韋伯。
4 在房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位策略中，尋找新的尚未被占領但有潛在市場需求的位置，填補市場空缺的市場定位是( )。
A.避強定位
B.創(chuàng)新定位
C.迎頭定位
D.產(chǎn)品定位
參考答案：B
參考解析:
房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的策。
5 某人申請一筆個人住房貨款，貨款期限為10年，合同年利率為5%，采用利率調(diào)整周期為1年的可變利率抵押貨款。從10月份起，國家法定利率上調(diào)為5.5%，則借款人當年的貨款年利率為( )。
A.5%
B.5.125%
C.5.25%
D.5.5%
參考答案：A
參考解析:
浮動利率個人住房貸款的概念。
6 建設用地使用權(quán)抵押后，下列關于該土地上新增的建筑物的說法中，正確的是( )。
A.新增建筑物屬于抵押財產(chǎn)
B.在建設用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，新增建筑物應與建設用地使用權(quán)一并處分
C.新增建筑物轉(zhuǎn)讓時，建設用地使用權(quán)不隨之轉(zhuǎn)讓
D.實現(xiàn)抵押權(quán)時處分所得的價款，抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償
參考答案：B
參考解析:
抵押建設用地使用權(quán)處分的受償。
7 下列關于區(qū)位的說法中，錯誤的是( )。
A.區(qū)位是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關系
B.區(qū)位不隨時間而變化，僅由方位和距離兩個因素決定
C.地理環(huán)境變化和交通網(wǎng)絡擴張都會引起區(qū)位的變化
D.政治區(qū)位是反映某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素相互關系的區(qū)位
參考答案：B
參考解析:
區(qū)位的歷史性：地理環(huán)境的變化引起區(qū)位的歷史變遷。
8 下列原則中，不屬于物業(yè)服務收費原則的是( )。
A.合理原則
B.公開原則
C.費用與服務水平相適應原則
D.費用與支付能力相適應的原則
參考答案：D
參考解析:
物業(yè)服務收費的原則。
9 現(xiàn)有甲、乙、丙三個互斥投資方案，各方案的投資額和投資后的凈收益如下表所示，各方案的壽命期均為8年，基準收益率ie=10%。各方案凈現(xiàn)值從大到小排列正確的是( )。
A.甲>乙>丙
B.乙>丙>甲
C.乙>甲>丙
D.甲>丙>乙
參考答案：C
參考解析:
財務凈現(xiàn)值的計算。
10 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有購買三種土地進行房地產(chǎn)開發(fā)的機會，而每一個項目分別有幾個方案，但由于資金有限，需要選擇能使資金充分運用的方案，這時，企業(yè)面臨的方案選擇類型是( )
A.互斥方案
B.混合方案
C.現(xiàn)金流量相關方案
D.互補方案
參考答案：B
參考解析:
混合方案的概念。11 用成本法估價時，建筑物現(xiàn)值=( )
A.建筑物重新構(gòu)建價格—年折舊額*剩余經(jīng)濟壽命
B.建筑物重新構(gòu)建價格—年折舊額*實際經(jīng)過年數(shù)
C.建筑物重新構(gòu)建價格*成新率
D.建筑物重新構(gòu)建價格—年折舊額
參考答案：C
參考解析:
成本法的基本公式。
12 下列建設用地使用權(quán)中，不得設定抵押的是( )。
A.通過招標、拍賣、掛牌方式取得的建設用地使用權(quán)
B.通過協(xié)議出讓方式取得的建設用地使用權(quán)
C.通過轉(zhuǎn)讓方式取得的建設用地使用權(quán)
D.已依法公告列入拆遷范圍內(nèi)的房屋占用范圍內(nèi)的建設用地使用權(quán)
參考答案：D
參考解析:
建設用地使用權(quán)抵押權(quán)的設定。
13 下列項目中，可以通過劃分撥方式取得土地使用權(quán)的是( )
A.社區(qū)便民超市
B.稅務機關辦公樓
C.服務于大眾的快餐店
D.別墅
參考答案：B
參考解析:
建設用地使用權(quán)劃撥的范圍。
14 ( )是消費者群體分類的基本變量。
A.人口
B.地理
C.心理
D.行為
參考答案：A
參考解析:
房地產(chǎn)市場細分的依據(jù)。
15 征收農(nóng)民集體所有的土地，土地補償費用歸被征收土地的( )所有。
A.農(nóng)民個人
B.剩余勞動力安置單位
C.地上附著物所有人
D.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織
參考答案：D
參考解析:
征地補償和安置的步驟。
16 經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流出主要由( )和經(jīng)營成本兩大部分組成。
A.開發(fā)費用
B.土地取得成本
C.開發(fā)成本
D.固定資產(chǎn)投資
參考答案：D
參考解析:
本題考查經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流出。經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流出主要由固定資產(chǎn)投資和經(jīng)營成本兩大部分組成。
17 某房地產(chǎn)投資項目每年的現(xiàn)金流量如下表所示，基準收益率為10%，該項目的靜態(tài)投資回收期在( )之間。
單位：萬元
年份 0 1 2 3 4 5 6
現(xiàn)金流入 250 250 250 250 250
現(xiàn)金流出 500 50 30 30 30 30 30
A.第二年與第三年
B.第三年與第四年
C.第四年與第五年
D.第五年與第六年
參考答案：B
參考解析:
靜態(tài)投資回收期的計算。
18 《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會成立后30日內(nèi)必須向物業(yè)所在地的( )備案。
A.社區(qū)工作站
B.市民政部門
C.縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門
D.區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門
參考答案：D
參考解析:
業(yè)主委員會的備案。
19 以人們對住宅的知識、態(tài)度、使用或反應為依據(jù)對市場進行細分，這種細分的依據(jù)稱為( )。
A.人口細分
B.行為細分
C.地理細分
D.心理細分
參考答案：B
參考解析:
本題考查房地產(chǎn)市場細分的依據(jù)。行為參數(shù)是指人們對住宅的知識、態(tài)度、使用或反應，市場細分可依據(jù)使用時機、追求利益、購買階段等進行。
20 某套住宅的成交價格為5000元/m2，交易中的營業(yè)稅和契稅等稅費均由買方負擔。已知房地產(chǎn)交易中應由賣方繳納的營業(yè)稅等稅費為正常價格的6%，應由買方繳納的契稅等稅費為正常價格的2%。該套住宅的正常價格為( )元/m2。
A.5200.00
B.5300.00
C.5319.15
D.5400.00
參考答案：C
參考解析:
交易情況修正。
21 已知某投資項目的折現(xiàn)率為13%時，凈現(xiàn)值為1100萬元，折現(xiàn)率為14%是，凈現(xiàn)值為-980萬元，則該項目的內(nèi)部收益率為( )。
A.13.12%
B.13.30%
C.13.53%
D.13.87%
參考答案：C
參考解析:
財務內(nèi)部收益率的計算。
22 SWOT分析法所分為的四個因素是內(nèi)部優(yōu)勢因素、內(nèi)部劣勢因素、外部市場環(huán)境的機會因素和外部市場環(huán)境的( )。
A.風險因素
B.威脅因素
C.挑戰(zhàn)因素
D.幫助因素
參考答案：B
參考解析:
SWOT分析的概念。
23 下列情形中，國家不可以收回國有土地使用權(quán)的有( )。
A.因社會公共利益需要而提前收回土地使用權(quán)的
B.為實施城市規(guī)劃而提前收回土地使用權(quán)的
C.以出讓方式取得土地使用權(quán)開發(fā)房地產(chǎn)，因正常立項手續(xù)的辦理，滿兩年未動工的
D.土地使用者因破產(chǎn)而停止使用土地的
參考答案：C
參考解析:
本題考查土地使用權(quán)收回以及不可以收回的情況。出讓方式獲得土地使用權(quán)滿兩年未動工開發(fā)的，無償收回，但是因不可抗力或政府有關部門的行為或必需的前期工作造成的開發(fā)遲延除外。C中因正常辦理立項手續(xù)，即必需的前期工作造成的，所以不能收回。
24 某從事二手房租售代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)希望給廣告受體提供能隨時查詢的房地產(chǎn)詳細狀況，并及時更新房源信息，宜采用的廣告媒體是( )。
A.路牌
B.廣播
C.電視
D.網(wǎng)絡
參考答案：D
參考解析:
網(wǎng)絡廣告的優(yōu)點。
25 若投資資金是投資者進行投資的強制約束條件，則在進行方案比選時宜采用( )。
A.凈現(xiàn)值法
B.凈將來值法
C.凈年值法
D.凈現(xiàn)值率法
參考答案：D
參考解析:
凈現(xiàn)值率比較法的概念。
26 電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工作的最低保修期是( )。
A.半年
B.1年
C.2年
D.3年
參考答案：C
參考解析:
房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量保修。
27 辦理建設用地使用權(quán)抵押登記時，交驗的文件一般不包括( )。
A.抵押合同
B.抵押登記申請書
C.國有建設用地使用權(quán)出讓合同
D.國有土地使用證
參考答案：C
參考解析:
建設用地使用權(quán)抵押的登記制度。
28 關于建設用地使用權(quán)贈與的說法，錯誤的是( )。
A.建設用地使用權(quán)贈與是無償行為
B.贈與人與受贈人之間需要簽訂贈與合同
C.贈與人愿意贈與，且受贈人愿意接受，贈與合同才能成立
D.贈與的建設用地使用權(quán)無須辦理相關手續(xù)
參考答案：D
參考解析:
建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式。
29 土地出讓中的招標、拍賣、掛牌出讓底價是( )確定。
A.由市、縣人民政府決定
B.土地評估事務所根據(jù)土地估價結(jié)果決定
C.由市、縣人民政府國土資源行政主管部門決定
D.由招標、拍賣、掛牌出讓的機構(gòu)確定
參考答案：C
參考解析:
本題考查招標、拍賣、掛牌出讓底價的確定主體。應該由市、縣人民政府國土資源行政主管部門確定。
30 某商品房開發(fā)項目采用成本加成法測算得出的價格是5 000元/㎡。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，80%的被調(diào)查者可接受的價格范圍是6 000—6 500元/㎡，10%的被調(diào)查者可接受的價格范圍是7 000元/㎡以上，企業(yè)決策者最終將項目的銷售價格確定為均價6 500元/㎡。該項目采用的主要定價方法是( )。
A.目標利潤定價法
B.需求導向定價法
C.競爭導向定價法
D.比較定價法
參考答案：B
參考解析:
房地產(chǎn)定價的基本方法。
31 下列關于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的說法中，錯誤的是( )。
A.土地使用權(quán)出讓是一種國家壟斷行為
B.土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度基于所有權(quán)與使用權(quán)相分離的原則
C.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的所有土地都可以直接出讓
D.土地使用權(quán)出讓年限屆滿前一年，土地使用者可以申請續(xù)期
參考答案：C
參考解析:
建設用地使用權(quán)出讓的特征。
32 不考慮房地產(chǎn)開發(fā)成本和競爭對手的價格策略和競爭反應，主要依據(jù)潛在顧客的價格承受能力來確定房地產(chǎn)價格的方法，稱為( )。
A.需求導向定價法
B.主動競爭定價法
C.目標利潤定價法
D.隨行就市定價法
參考答案：A
參考解析:
房地產(chǎn)定價的基本方法。
33 下列措施中，在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制時，發(fā)現(xiàn)實際投資值偏離目標投資值，應采取的糾偏措施不包括( )。
A.司法措施
B.組織措施
C.經(jīng)濟措施
D.技術(shù)措施
參考答案：A
參考解析:
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制的概念。
34 甲公司獲得一宗工業(yè)用地的土地使用權(quán)，土地使用年限為法定出讓年限，經(jīng)5年開發(fā)建設后，將其轉(zhuǎn)讓給乙工廠，則乙工廠獲得的土地使用權(quán)最長年限為( )年。
A.35
B.40
C.45
D.50
參考答案：C
參考解析:
建設用地使用權(quán)出讓的特征。
35 某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)建設一住宅小區(qū)，已知該項目的固定成本為3 000萬元，住宅平均售價為4 000 元/平方米，單位產(chǎn)品的可變成本為2 500 元/平方米。該公司在完成小區(qū)建設后，預計可獲利300萬元。該公司需開發(fā)的保本開發(fā)面積為( )平方米。
A.14 500
B.16 700
C.20 000
D.22 000
參考答案：C
參考解析:
盈虧平衡點的計算。
36 在房地產(chǎn)估價中，建筑物折舊=建筑物重新購建價格-( )。
A.房地產(chǎn)價格
B.建筑物開發(fā)成本
C.土地價值
D.建筑物市場價值
參考答案：D
參考解析:
建筑物折舊的求取。
37 下列建設用地使用權(quán)處置方式中，不屬于建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的是( )
A.抵押
B.出售
C.互換
D.贈與
參考答案：A
參考解析:
建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式。
38 國家因搶險、救災等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強制使用單位、個人的財產(chǎn)的行為稱為( )。
A.征收
B.拆遷
C.征用
D.安置
參考答案：C
參考解析:
本題考查征用的概念。
39 在房地產(chǎn)銷售代理的各種方式中，委托人與代理人沒有直接關系的代理方式是( )
A.多家代理
B.代理
C.共同代理
D.參與代理
參考答案：D
參考解析:
商品房銷售代理的主要形式。
40 在出讓土地使用權(quán)年限為50年的土地上，不允許的單體建設項目是( )。
A.公寓
B.寫字樓
C.工業(yè)廠房
D.酒店
參考答案：D
參考解析:
建設用地使用權(quán)出讓的特征?！?1 M公司取得了某成片土地的土地使用權(quán)，并按合同約定進行成片土地開發(fā)，若M公司要轉(zhuǎn)讓該土地的土地使用權(quán)，應滿足的條件是( )。
A.取得土地使用權(quán)兩年以后
B.完成開發(fā)投資總額的25%以上(不含土地使用權(quán)出讓金)
C.完成開發(fā)投資總額的25%以上(含土地使用權(quán)出讓金)
D.形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件
參考答案：D
參考解析:
以出讓方式取得的建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件。
42 進行房地產(chǎn)市場調(diào)研時，首先應該明確( )。
A.調(diào)研人員
B.調(diào)研計劃
C.調(diào)研目標
D.調(diào)研方案
參考答案：C
參考解析:
確定調(diào)研目標。
43 房地產(chǎn)投資風險轉(zhuǎn)移的主要形式是( )。
A.將風險損失攤銷計入成本
B.從未發(fā)生風險損失項目的收益中補償
C.與非保險業(yè)的其他人簽訂合同
D.建立內(nèi)部風險基金
參考答案：C
參考解析:
房地產(chǎn)投資風險應對的方法。
44 ( )是宅基地的所有者，擁有完全的所有權(quán)。
A.個人
B.單位
C.國家
D.農(nóng)民集體
參考答案：D
參考解析:
本題考查農(nóng)村宅基地的概念。農(nóng)民集體是宅基地的所有者，擁有完全的所有權(quán)。
45 邀請招標的承包商數(shù)量最少為( )。
A.1
B.2
C.3
D.4
參考答案：C
參考解析:
房地產(chǎn)開發(fā)項目邀請招標。
46 一般將( )稱為地租的資本化價格。
A.每月取得的地租額
B.每年取得的地租額
C.地價除以折現(xiàn)率
D.每年取得的地租額除以折現(xiàn)率
參考答案：D
參考解析:
地價公式。
47 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)建設一個由十幢住宅、一幢幼兒園和一幢物業(yè)服務中心組成的住宅小區(qū)。該住宅小區(qū)包括( )。
A.3個建設項目
B.10個單項工程
C.12個單項工程
D.12個單位工程
參考答案：C
參考解析:
房地產(chǎn)開發(fā)項目工程系統(tǒng)的構(gòu)成。
48 物業(yè)管理投標程序包括：①準備投標文件，②項目評估與風險防范，③評標，④接受招標方的資格審查，⑤獲取招標信息，⑥簽約并執(zhí)行合同，⑦收到中標通知書等主要步驟。這幾個步驟的正確順序是( )。
A.⑤→①→②→④→③→⑦→⑥
B.⑤→②→①→④→③→⑦→⑥
C.⑤→①→②→③→④→⑦→⑥
D.⑤→②→①→③→④→⑦→⑥
參考答案：B
參考解析:
物業(yè)管理招標的程序。
49 集體土地征收時，對征地補償標準有爭議的，由( )以上人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的由批準征收土地的政府裁決。
A.省級
B.市級
C.縣級
D.以上都不對
參考答案：C
參考解析:
本題考查征地補償?shù)牟襟E。對征地補償標準有爭議的，由縣級以上人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的由批準征收土地的政府裁決。
50 某人購房貸款60萬元，采用等額本金還款方式分10年償還，貸款年利率為5%，則第10個月的貸款余額是( )萬元。
A.53
B.55
C.57
D.59
參考答案：C
參考解析:
等本金還款抵押貸款的計算。
51 按城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)，城市可分為( )。
A.塊狀城市、帶狀城市、星狀城市
B.單中心城市、多中心城市
C.棋盤形城市、放射形城市
D.大城市、中等城市、小城市
參考答案：B
參考解析:
城市的分類。
52韋伯提出的原料指數(shù)是指( )。
A.貨物的絕對重量除以制成品總重量
B.限地性原料總重量除以制成品總重量
C.貨物的相對重量除以制成品總重量
D.限地性原料總重量除以貨物的絕對重量
參考答案：B
參考解析:
原料指數(shù)公式。
53 2004年3月14日，我國對( )作了修改，首次將征收和征用區(qū)分開來。
A.《中華人民共和國憲法》
B.《中華人民共和國物權(quán)法》
C.《中華人民共和國土地管理法》
D.《國有土地上房屋征收與補償條例》
參考答案：A
參考解析:
2004年3月24日，《中華人民共和國憲法》的第十條內(nèi)容被作了修改，首次將征收和征用區(qū)別開來。
54 銀行向某家庭提供了年貸款利率為6%，期限10年，按月等額償還的個人住房抵押貸款，該家庭承擔的實際年利率是( )。
A.6.14%
B.6.15%
C.6.17%
D.6.5%
參考答案：C
參考解析:
實際利率的概念。
55 可比實例成交價格×( )=可比實例正常市場價格。
A.交易情況修正系數(shù)
B.房地產(chǎn)價格指數(shù)
C.交易日期調(diào)整系數(shù)
D.房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)
參考答案：A
參考解析:
交易情況修正。
56 房地產(chǎn)市場細分中的行為細分不包括( )。
A.使用時間
B.生活方式
C.追求利益
D.購買階段
參考答案：B
參考解析:
房地產(chǎn)市場細分的依據(jù)。
57 房地產(chǎn)投資風險轉(zhuǎn)移的主要形式是( )。
A.將風險損失攤銷計入成本
B.從未發(fā)生風險損失項目的收益中補償
C.與非保險業(yè)的其他人簽訂合同
D.建立內(nèi)部風險基金
參考答案：C
參考解析:
房地產(chǎn)投資風險應對的方法。
58 某房地產(chǎn)投資項目的初始投資額為400萬元，經(jīng)營期為5年，基準收益率為10%，凈現(xiàn)值為168.62萬元，若每年年末的凈現(xiàn)金流量相等，則每年年末的凈現(xiàn)金流量為( )萬元。
A.250
B.200
C.175
D.150
參考答案：D
參考解析:
等額分付資本回收公式。
59 根據(jù)古典地租理論，地租是農(nóng)產(chǎn)品市場價格扣除生產(chǎn)成本和( )的余額。
A.平均稅費
B.平均利潤
C.平均市值
D.平均價格
參考答案：B
參考解析:
地租公式。
60 感知風險和分析風險是( )的兩個環(huán)節(jié)。
A.風險識別
B.風險估計
C.風險評價
D.風險應對
參考答案：A
參考解析:
房地產(chǎn)投資風險識別的概念。
二、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)
61 下列關于協(xié)議出讓建設用地使用權(quán)的表述中，正確的有( )。
A.采取雙方協(xié)議出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的
B.有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%
C.協(xié)議出讓地價必須是協(xié)議出讓
D.協(xié)議出讓的不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費以及按照國家規(guī)定應該繳納的有關費用之和
E.與招標拍賣掛牌確定的原則相同
參考答案：A,B,D
參考解析:
協(xié)議出讓方式的。
62 房地產(chǎn)市場調(diào)研資料的收集的途徑主要有( )
A.交易雙方當事人
B.促成房地產(chǎn)交易行為的中介商
C.非同業(yè)間資料的交流
D.不熟悉房地產(chǎn)市場的人士
E.房地產(chǎn)開發(fā)商公開推出的各種銷售或出租廣告
參考答案：A,B,E
參考解析:
房地產(chǎn)市場調(diào)研資料搜集的途徑。
63 可以不經(jīng)過申請，經(jīng)土地征收將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的情況有( )。
A.興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)
B.農(nóng)村村民建設住宅
C.鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村公共設施建設
D.鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村公益事業(yè)建設
E.小產(chǎn)權(quán)房建設
參考答案：A,B,C,D
參考解析:
本題考查集體土地征收的申請。選項ABCD是使用集體土地而不需要依法征收的特殊情況。
64 城市空間結(jié)構(gòu)理論中代表性的理論有( )
A.多帶理論
B.同心圓理論
C.扇形理論
D.多核心理論
E.中心商務區(qū)土地利用模式
參考答案：B,C,D,E
參考解析:
城市空間結(jié)構(gòu)理論中代表性的理論。
65 以下哪些項目的物業(yè)管理必須進行招標( )。
A.新開發(fā)的住宅項目
B.新開發(fā)的非住宅項目
C.同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅項目
D.業(yè)主入住后由業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)的項目
E.新開發(fā)的商業(yè)項目
參考答案：A,C
參考解析:
本題考查物業(yè)管理招標的項目條件。必須進行招標的物業(yè)管理項目只有兩種情況，一是新開發(fā)的住宅，另一類是同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅。
66 下列主體中，能被判定具備業(yè)主身份的有( )。
A.房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人
B.房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人的法定配偶
C.尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記但已實際占有物業(yè)的合法買受人
D.房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人
E.房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人的法定配偶
參考答案：A,C,D
參考解析:
業(yè)主的概念。
67 房地產(chǎn)市場實地調(diào)研的方法有( )。
A.因果關系法
B.入戶詢問法
C.電話詢問法
D.觀察法
E.試驗法
參考答案：B,C,D,E
參考解析:
房地產(chǎn)市場實地調(diào)研的基本方法。
68 房地產(chǎn)廣告預算的方法有( )。
A.目標任務法
B.銷售百分比法
C.量入為出法
D.隨機函數(shù)法
E.競爭對等法
參考答案：A,B,C,D
參考解析:
房地產(chǎn)廣告的預算。
69 國有土地上房屋征收補償?shù)姆绞接? )。
A.貨幣補償
B.保障安置
C.異地移民安置
D.農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置
E.屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換
參考答案：A,E
參考解析:
本題考查國有土地上房屋征收的補償方式。國有土地上房屋征收補償?shù)姆绞接胸泿叛a償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種，由被征人選擇。
70 房地產(chǎn)投資項目外部環(huán)境的不確定性來源包括( )
A.政府的政策和規(guī)定的變化
B.市場環(huán)境的變化
C.通貨膨脹和信貸風險
D.資金籌措方式與來源
E.工程價款估算或結(jié)算錯誤
參考答案：A,B,C
參考解析:
房地產(chǎn)投資項目的主要不確定因素。
71 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常采用直接銷售渠道的情形有( )。
A.房地產(chǎn)市場為賣方市場，推出的商品房供不應求
B.房地產(chǎn)市場為買方市場，推出的商品房供大于求
C.商品房素質(zhì)一般，市場反應平平
D.商品房素質(zhì)特別突出，市場反應很好
E.大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，擁有一批具有房地產(chǎn)銷售專業(yè)知識和經(jīng)驗的高素質(zhì)銷售隊伍
參考答案：A,D,E
參考解析:
本題考查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常采用直接銷售渠道的情形。包括：大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，擁有一批具有房地產(chǎn)銷售專業(yè)知識和經(jīng)驗的高素質(zhì)銷售隊伍;房地產(chǎn)市場為賣方市場，推出的商品房供不應求;商品房素質(zhì)特別突出，市場反應很好。
72 采用收益法評估出的某宗房地產(chǎn)價值偏高，其原因可能有( )。
A.選取的報酬率偏低
B.預測的未來凈收益偏大
C.估計的使用期限偏短
D.估計的運營費用偏大
E.估計的空置率偏高
參考答案：A,B
參考解析:
收益法的影響因素。
73 下列工作中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目招標工作內(nèi)容的有( )。
A.發(fā)出招標公告與邀請函
B.發(fā)售招標文件
C.評標委員會向投標人介紹評標方法
D.對投標人進行資格復查
E.與承包商協(xié)商工期和付款方式
參考答案：A,B,D
參考解析:
房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招標的程序。
74 決定房地產(chǎn)需求量的一般因素有( )。
A.房地產(chǎn)的價格水平
B.消費者的收入水平
C.消費者的偏好
D.相關物品的價格水平
E.房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期
參考答案：A,B,C,E
參考解析:
75 下列關于敏感性分析的表述中，正確的有( )。
A.項目對某種不確定因素的敏感程度，可表示為該因素按一定比例變化時引起項目指標的變動幅度(通常是列表表示)
B.敏感性分析可以判定不確定因素在什么范圍內(nèi)變化能使投資項目的經(jīng)濟效益情況為;在什么范圍變化時，投資項目的經(jīng)濟效益情況最差等這類最樂觀和最悲觀的邊界條件或邊界數(shù)值
C.敏感性分析有單因素敏感性分析和多因素敏感性分析兩種
D.敏感性分析只可用于對靜態(tài)經(jīng)濟指標的分析，而不可用于對動態(tài)經(jīng)濟指標的分析
E.敏感性分析既可用于對靜態(tài)經(jīng)濟指標的分析，也可用于對動態(tài)經(jīng)濟指標的分析
參考答案：A,B,C,E
參考解析:
本題考查敏感性分析的含義。敏感性分析既可以用于靜態(tài)經(jīng)濟指標的分析，也可用于動態(tài)經(jīng)濟指標的分析，選項D有誤。
76 城市是人類社會第二次社會勞動大分工的產(chǎn)物，最早的城市是以( )為主的集市。
A.畜牧業(yè)
B.商業(yè)
C.制造業(yè)
D.手工業(yè)
E.服務業(yè)
參考答案：B,D
參考解析:
城市的產(chǎn)生和發(fā)展。
77 征收耕地的補償費由包括( )。
A.土地補償費
B.征地管理費
C.地上附著物補償費
D.青苗補償費
E.安置補償費
參考答案：A,C,D,E
參考解析:
征地補償費用標準。
78 在對互斥方案進行直接比選時，必須具備的可比條件有( CDE)。
A.被比較方案的投資額相同或相近
B.被比較方案具有相同的不確定因索
C.被比較方案的費用及效益計算口徑一致
D.被比較方案具有相同的計算期
E.被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時間單位
參考答案：C,D,E
參考解析:
對互斥方案進行比選的可比條件。
79 下列關于內(nèi)部收益率的說法中，正確的有( )。
A.當內(nèi)部收益率高于目標收益率時，投資項目是可行的
B.內(nèi)部收益率是當項目壽命期終止了時所有投資正好被回收的收益率
C.同一項目的全部投資內(nèi)部收益率一定高于資本金內(nèi)部收益率
D.內(nèi)部收益率是投資者可以接受的貸款利率
E.內(nèi)部收益率越高，投資風險就越小
參考答案：A,B,D
參考解析:
財務內(nèi)部收益率的概念。
80 下列選項中屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風險的有( )
A.通貨膨脹風險
B.市場供求風險
C.周期風險
D.資本價值風險
E.時間風險
參考答案：A,B,C
參考解析:
房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風險的內(nèi)容。
三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)
根據(jù)以下材料，回答題：
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以4000萬元競拍到一宗別墅用地的土地使用權(quán)。該地塊面積為20000m2，規(guī)劃容積率為0.5，綠地率不低于35%。預期投資利潤率為35%，銷售稅費為銷售收入的6%。產(chǎn)品定位為高檔別墅區(qū)，按規(guī)劃容積率進行產(chǎn)品設計，預計建筑安裝工程造價為建筑面積2000元/m2，小區(qū)配套及基礎設施工程和建設期間稅費為建筑面積1500元/m2，可銷售比率為95%。促銷工作的安排是：開盤前在當?shù)赝韴蟠蠓婵琼椖考磳㈤_盤的消息;開盤當日在當?shù)仉娨暸_播出開盤情況，組織足夠的置業(yè)顧問對看房人進行全程陪同和產(chǎn)品介紹，并對當日前十名下訂單的客戶贈送車庫。項目按預定計劃進行建設，在項目施工進入后期即將面市時，政府發(fā)布了關于嚴格限制別墅用地供應的通知。
81該項目的樓面地價為( )元/m2。
A.1000
B.2000
C.4000
D.4211
參考答案：C
參考解析:
發(fā)揮題。
樓面地價=地價÷建筑面積=地價÷(土地面積÷規(guī)劃容積率)=4000)元/m2。
82 采用成本導向定價法確定項目均價為( )元/m2。
A.9552
B.10771
C.11297
D.11338
參考答案：D
參考解析:
房地產(chǎn)定價的基本方法。
83 該項目涉及的促銷方式有( )。
A.公共關系
B.人員促銷
C.廣告促銷
D.營業(yè)推廣
參考答案：B,C,D
參考解析:
房地產(chǎn)促銷的方式。
84 從背景資料判斷，在一般情況下，該項目的價格走勢將( )。
A.上升
B.下降
C.無法預計
D.維持穩(wěn)定
參考答案：A
參考解析:
發(fā)揮題。由于嚴格限制別墅用地供應，別墅市場將呈現(xiàn)供不應求的局面。
根據(jù)以下材料，回答題：
某市欲征收城郊兩處居民點和部分農(nóng)田建設工業(yè)園區(qū)，該處農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案符合土地利用總體規(guī)劃?，F(xiàn)該市成立了工業(yè)園區(qū)開發(fā)管理委員會，負責管理和監(jiān)督土地的一級和二級開發(fā)。開發(fā)管理委員會通過招投標確定了甲公司作為土地一級開發(fā)承包商。
85土地行政主管部門將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補充耕地方案報人民政府批準，還應滿足的條件是( )。
A.方案符合當?shù)乜刂菩栽敿氁?guī)劃要求
B.方案符合土地利用年度計劃確定的控制指標
C.補充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃
D.補充耕地面積至少與占用面積相等
參考答案：B,C
參考解析:
本題考查農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補充耕地方案應符合的條件。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補充耕地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準：①符合土地利用總體規(guī)劃;②確屬必須占用農(nóng)用地且符合土地利用年度計劃確定的控制指標;③占用耕地的，補充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃，且面積、質(zhì)量符合規(guī)定要求;④單獨辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，必須符合單獨選址條件。
第85
86 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，同級土地行政主管部門應當在收到批件后( )日內(nèi)將批復發(fā)出。
A.3
B.5
C.7
D.10
參考答案：B
參考解析:
本題考查集體土地征收的批復時間。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，同級土地行政主管部門應當在收到批件后5日內(nèi)將批復發(fā)出。
87 該市工業(yè)園區(qū)開發(fā)管理委員會對被征地農(nóng)民可采取的安置方式有( )。
A.貨幣安置
B.農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置
C.重新?lián)駱I(yè)安置
D.安置補助費
參考答案：A,B,C
參考解析:
本題考查集體土地征收被征地農(nóng)民的安置方式。主要包括：貨幣安置、保障安置、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置、重新?lián)駱I(yè)安、入股分紅安置和異地移民安置。
88 該市征收城郊兩處居民點和部分農(nóng)田建設工業(yè)園區(qū)應采取征地和安置的步驟包括( )。
A.辦理征地補償?shù)怯?BR> B.確定征地補償標準和擬定方案
C.征地補償、安置方案組織實施
D.進行公告
參考答案：A,B,C
參考解析:
本題考查集體土地征地補償和安置的步驟。
根據(jù)以下材料，回答題
某市欲征收近郊某處居民點和部分農(nóng)田建設工業(yè)園區(qū)，該處農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案符合土地利用總體規(guī)劃?，F(xiàn)該市成立了工業(yè)園區(qū)開發(fā)管理委員會，負責管理和監(jiān)督土地的一級和二級開發(fā)。
89土地行政主管部門將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補充耕地方案報人民政府批準，還應滿足的條件是( )。
A.方案符合當?shù)乜刂菩栽敿氁?guī)劃要求
B.方案符合土地利用年度計劃確定的控制指標
C.補充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃
D.補充耕地面積至少與占用面積相等
參考答案：B,C
參考解析:
集體土地征收的批準。
90 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，同級土地行政主管部門應當在收到批件后( )日內(nèi)將批復發(fā)出。
A.3
B.5
C.7
D.10
參考答案：B
參考解析:
集體土地征收的批準。
91 對居民點實施房屋征收的具體工作有( )。
A.調(diào)查登記房屋征收范圍內(nèi)房屋情況
B.對征收房屋價值評估
C.簽訂補償協(xié)議
D.進行房屋征收的強制執(zhí)行
參考答案：A,B,C
參考解析:
國有土地上房屋征收的程序中的房屋征收實施。
92 關于房屋征收管理分工的說法中，不正確的是( )。
A.房屋征收主體是市、縣人民政府
B.房屋征收的主管部門是市、縣人民政府確定的房屋征收部門
C.房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作
D.房屋征收實施單位可以以營利為目的
參考答案：D
參考解析:
國有土地上房屋征收的管理體制。
根據(jù)以下材料，回答題
某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設的甲住宅小區(qū)已臨近竣工，該房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)布了招標公告，擬通過公開招標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)來管理該小區(qū)。
93該房地產(chǎn)開發(fā)公司可以采取的招標方式有( )。
A.公開招標
B.秘密招標
C.邀請招標
D.直接指定
參考答案：A,C
參考解析:
物業(yè)管理招投標的方式。
94 物業(yè)管理招標投標的原則有( )。
A.公開、公平、公正
B.等價有償
C.誠實信用
D.保護弱者
參考答案：A,C
參考解析:
物業(yè)管理招投標的原則。
95 該房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)布的招標公告須載明的事項不包括( )。
A.該房地產(chǎn)開發(fā)公司的名稱、地址
B.應邀招標的物業(yè)服務企業(yè)
C.獲取招標文件的辦法
D.甲住宅小區(qū)的基本情況
參考答案：B
參考解析:
物業(yè)管理招標的程序。
96 評標委員會的下列做法中，錯誤的有( )。
A.為保密起見，評標過程中不召開現(xiàn)場答辯會
B.否決所有投標
C.向招標人提交書面評標報告
D.推薦超過3名有排序的合格中標候選人
參考答案：A,D
參考解析:
物業(yè)管理招標的程序。
根據(jù)以下材料，回答題：
甲房地產(chǎn)公司欲建設一住宅項目，委托一社會調(diào)研公司進行住宅項目調(diào)研，該調(diào)查公司設定了開放式的調(diào)研問卷，進行調(diào)研工作，其問卷內(nèi)容如下
97您能想象小區(qū)綠化的好處嗎?(2)您認為精裝房的優(yōu)缺點在哪里?(3)若您買房您最看重哪一點?(4)您認為小區(qū)環(huán)境設計應該注意哪些內(nèi)容?請回答下列問題：
<1>、本案采用開放式問卷調(diào)查的優(yōu)點是( )。
A.易于記錄
B.節(jié)約時間
C.被訪者的限制少
D.調(diào)研成本低
參考答案：C
參考解析:
本題考查開放式問卷的優(yōu)點。開放式問卷中只有問題沒有備選答案，所以被調(diào)查者可以有很大的空間來回答，所以所受的約束小。
98 若要了解居民的購房意向，確定市場需求，最合適的調(diào)研方法是( )。
A.經(jīng)理詢問法
B.郵寄詢問法
C.路上攔截
D.入戶詢問
參考答案：D
參考解析:
了解購房意向，最合適的方法是入戶調(diào)查。
99 住宅市場調(diào)研中，價格分析首先要( )。
A.選出影響住宅價格的主要因素
B.判斷價格被消費者接受的程度
C.調(diào)整價格測試消費者態(tài)度
D.進行消費者特征調(diào)研
參考答案：A
參考解析:
在房地產(chǎn)價格調(diào)研中，首要內(nèi)容是分析影響房地產(chǎn)價格變化的因素，其次才是市場供求情況、價格彈性、價格策和定價方法等。
100 在確定住宅小區(qū)規(guī)劃、戶型及相關配套服務的質(zhì)量研究中( )最適用。
A.小組訪談法
B.電話詢問法
C.投射法
D.實驗法
參考答案：A
參考解析:
在調(diào)查對小區(qū)的規(guī)劃設計、戶型、配套設施等項目時，多采用小組訪談法來聽取被訪者意見。投射法和實驗法在房地產(chǎn)調(diào)研中很少運用。
1 某商品房開發(fā)項目即將上市時適逢金融危機，該項目開發(fā)建設資金主要來自銀行借貸，為避免資金鏈斷裂的風險，此時穩(wěn)妥的定價目標宜設定為( )。
A.實現(xiàn)預期利潤
B.維護企業(yè)形象
C.維持市場占有率
D.維持營業(yè)
參考答案：D
參考解析:
房地產(chǎn)定價的目標。
2 某人用80萬元購買一套已使用了20年的住房，該住房的耐用年限為70年，當基準收益率為l0%時，假設殘值為零，則每年平均住房費用為( )萬元。
A.5.34
B.6.45
C.7.26
D.8.07
參考答案：D
參考解析:
等額分付資本回收公式。
3 工業(yè)區(qū)位理論的奠基人是( )。
A.韋伯
B.克里斯塔勒
C.杜能
D.伯吉斯
參考答案：A
參考解析:
工業(yè)區(qū)位理論的奠基人是德國經(jīng)濟學家、社會學家韋伯。
4 在房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位策略中，尋找新的尚未被占領但有潛在市場需求的位置，填補市場空缺的市場定位是( )。
A.避強定位
B.創(chuàng)新定位
C.迎頭定位
D.產(chǎn)品定位
參考答案：B
參考解析:
房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的策。
5 某人申請一筆個人住房貨款，貨款期限為10年，合同年利率為5%，采用利率調(diào)整周期為1年的可變利率抵押貨款。從10月份起，國家法定利率上調(diào)為5.5%，則借款人當年的貨款年利率為( )。
A.5%
B.5.125%
C.5.25%
D.5.5%
參考答案：A
參考解析:
浮動利率個人住房貸款的概念。
6 建設用地使用權(quán)抵押后，下列關于該土地上新增的建筑物的說法中，正確的是( )。
A.新增建筑物屬于抵押財產(chǎn)
B.在建設用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，新增建筑物應與建設用地使用權(quán)一并處分
C.新增建筑物轉(zhuǎn)讓時，建設用地使用權(quán)不隨之轉(zhuǎn)讓
D.實現(xiàn)抵押權(quán)時處分所得的價款，抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償
參考答案：B
參考解析:
抵押建設用地使用權(quán)處分的受償。
7 下列關于區(qū)位的說法中，錯誤的是( )。
A.區(qū)位是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關系
B.區(qū)位不隨時間而變化，僅由方位和距離兩個因素決定
C.地理環(huán)境變化和交通網(wǎng)絡擴張都會引起區(qū)位的變化
D.政治區(qū)位是反映某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素相互關系的區(qū)位
參考答案：B
參考解析:
區(qū)位的歷史性：地理環(huán)境的變化引起區(qū)位的歷史變遷。
8 下列原則中，不屬于物業(yè)服務收費原則的是( )。
A.合理原則
B.公開原則
C.費用與服務水平相適應原則
D.費用與支付能力相適應的原則
參考答案：D
參考解析:
物業(yè)服務收費的原則。
9 現(xiàn)有甲、乙、丙三個互斥投資方案，各方案的投資額和投資后的凈收益如下表所示，各方案的壽命期均為8年，基準收益率ie=10%。各方案凈現(xiàn)值從大到小排列正確的是( )。
A.甲>乙>丙
B.乙>丙>甲
C.乙>甲>丙
D.甲>丙>乙
參考答案：C
參考解析:
財務凈現(xiàn)值的計算。
10 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有購買三種土地進行房地產(chǎn)開發(fā)的機會，而每一個項目分別有幾個方案，但由于資金有限，需要選擇能使資金充分運用的方案，這時，企業(yè)面臨的方案選擇類型是( )
A.互斥方案
B.混合方案
C.現(xiàn)金流量相關方案
D.互補方案
參考答案：B
參考解析:
混合方案的概念。11 用成本法估價時，建筑物現(xiàn)值=( )
A.建筑物重新構(gòu)建價格—年折舊額*剩余經(jīng)濟壽命
B.建筑物重新構(gòu)建價格—年折舊額*實際經(jīng)過年數(shù)
C.建筑物重新構(gòu)建價格*成新率
D.建筑物重新構(gòu)建價格—年折舊額
參考答案：C
參考解析:
成本法的基本公式。
12 下列建設用地使用權(quán)中，不得設定抵押的是( )。
A.通過招標、拍賣、掛牌方式取得的建設用地使用權(quán)
B.通過協(xié)議出讓方式取得的建設用地使用權(quán)
C.通過轉(zhuǎn)讓方式取得的建設用地使用權(quán)
D.已依法公告列入拆遷范圍內(nèi)的房屋占用范圍內(nèi)的建設用地使用權(quán)
參考答案：D
參考解析:
建設用地使用權(quán)抵押權(quán)的設定。
13 下列項目中，可以通過劃分撥方式取得土地使用權(quán)的是( )
A.社區(qū)便民超市
B.稅務機關辦公樓
C.服務于大眾的快餐店
D.別墅
參考答案：B
參考解析:
建設用地使用權(quán)劃撥的范圍。
14 ( )是消費者群體分類的基本變量。
A.人口
B.地理
C.心理
D.行為
參考答案：A
參考解析:
房地產(chǎn)市場細分的依據(jù)。
15 征收農(nóng)民集體所有的土地，土地補償費用歸被征收土地的( )所有。
A.農(nóng)民個人
B.剩余勞動力安置單位
C.地上附著物所有人
D.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織
參考答案：D
參考解析:
征地補償和安置的步驟。
16 經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流出主要由( )和經(jīng)營成本兩大部分組成。
A.開發(fā)費用
B.土地取得成本
C.開發(fā)成本
D.固定資產(chǎn)投資
參考答案：D
參考解析:
本題考查經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流出。經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流出主要由固定資產(chǎn)投資和經(jīng)營成本兩大部分組成。
17 某房地產(chǎn)投資項目每年的現(xiàn)金流量如下表所示，基準收益率為10%，該項目的靜態(tài)投資回收期在( )之間。
單位：萬元
年份 0 1 2 3 4 5 6
現(xiàn)金流入 250 250 250 250 250
現(xiàn)金流出 500 50 30 30 30 30 30
A.第二年與第三年
B.第三年與第四年
C.第四年與第五年
D.第五年與第六年
參考答案：B
參考解析:
靜態(tài)投資回收期的計算。
18 《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主委員會成立后30日內(nèi)必須向物業(yè)所在地的( )備案。
A.社區(qū)工作站
B.市民政部門
C.縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門
D.區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門
參考答案：D
參考解析:
業(yè)主委員會的備案。
19 以人們對住宅的知識、態(tài)度、使用或反應為依據(jù)對市場進行細分，這種細分的依據(jù)稱為( )。
A.人口細分
B.行為細分
C.地理細分
D.心理細分
參考答案：B
參考解析:
本題考查房地產(chǎn)市場細分的依據(jù)。行為參數(shù)是指人們對住宅的知識、態(tài)度、使用或反應，市場細分可依據(jù)使用時機、追求利益、購買階段等進行。
20 某套住宅的成交價格為5000元/m2，交易中的營業(yè)稅和契稅等稅費均由買方負擔。已知房地產(chǎn)交易中應由賣方繳納的營業(yè)稅等稅費為正常價格的6%，應由買方繳納的契稅等稅費為正常價格的2%。該套住宅的正常價格為( )元/m2。
A.5200.00
B.5300.00
C.5319.15
D.5400.00
參考答案：C
參考解析:
交易情況修正。
21 已知某投資項目的折現(xiàn)率為13%時，凈現(xiàn)值為1100萬元，折現(xiàn)率為14%是，凈現(xiàn)值為-980萬元，則該項目的內(nèi)部收益率為( )。
A.13.12%
B.13.30%
C.13.53%
D.13.87%
參考答案：C
參考解析:
財務內(nèi)部收益率的計算。
22 SWOT分析法所分為的四個因素是內(nèi)部優(yōu)勢因素、內(nèi)部劣勢因素、外部市場環(huán)境的機會因素和外部市場環(huán)境的( )。
A.風險因素
B.威脅因素
C.挑戰(zhàn)因素
D.幫助因素
參考答案：B
參考解析:
SWOT分析的概念。
23 下列情形中，國家不可以收回國有土地使用權(quán)的有( )。
A.因社會公共利益需要而提前收回土地使用權(quán)的
B.為實施城市規(guī)劃而提前收回土地使用權(quán)的
C.以出讓方式取得土地使用權(quán)開發(fā)房地產(chǎn)，因正常立項手續(xù)的辦理，滿兩年未動工的
D.土地使用者因破產(chǎn)而停止使用土地的
參考答案：C
參考解析:
本題考查土地使用權(quán)收回以及不可以收回的情況。出讓方式獲得土地使用權(quán)滿兩年未動工開發(fā)的，無償收回，但是因不可抗力或政府有關部門的行為或必需的前期工作造成的開發(fā)遲延除外。C中因正常辦理立項手續(xù)，即必需的前期工作造成的，所以不能收回。
24 某從事二手房租售代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)希望給廣告受體提供能隨時查詢的房地產(chǎn)詳細狀況，并及時更新房源信息，宜采用的廣告媒體是( )。
A.路牌
B.廣播
C.電視
D.網(wǎng)絡
參考答案：D
參考解析:
網(wǎng)絡廣告的優(yōu)點。
25 若投資資金是投資者進行投資的強制約束條件，則在進行方案比選時宜采用( )。
A.凈現(xiàn)值法
B.凈將來值法
C.凈年值法
D.凈現(xiàn)值率法
參考答案：D
參考解析:
凈現(xiàn)值率比較法的概念。
26 電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工作的最低保修期是( )。
A.半年
B.1年
C.2年
D.3年
參考答案：C
參考解析:
房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量保修。
27 辦理建設用地使用權(quán)抵押登記時，交驗的文件一般不包括( )。
A.抵押合同
B.抵押登記申請書
C.國有建設用地使用權(quán)出讓合同
D.國有土地使用證
參考答案：C
參考解析:
建設用地使用權(quán)抵押的登記制度。
28 關于建設用地使用權(quán)贈與的說法，錯誤的是( )。
A.建設用地使用權(quán)贈與是無償行為
B.贈與人與受贈人之間需要簽訂贈與合同
C.贈與人愿意贈與，且受贈人愿意接受，贈與合同才能成立
D.贈與的建設用地使用權(quán)無須辦理相關手續(xù)
參考答案：D
參考解析:
建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式。
29 土地出讓中的招標、拍賣、掛牌出讓底價是( )確定。
A.由市、縣人民政府決定
B.土地評估事務所根據(jù)土地估價結(jié)果決定
C.由市、縣人民政府國土資源行政主管部門決定
D.由招標、拍賣、掛牌出讓的機構(gòu)確定
參考答案：C
參考解析:
本題考查招標、拍賣、掛牌出讓底價的確定主體。應該由市、縣人民政府國土資源行政主管部門確定。
30 某商品房開發(fā)項目采用成本加成法測算得出的價格是5 000元/㎡。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，80%的被調(diào)查者可接受的價格范圍是6 000—6 500元/㎡，10%的被調(diào)查者可接受的價格范圍是7 000元/㎡以上，企業(yè)決策者最終將項目的銷售價格確定為均價6 500元/㎡。該項目采用的主要定價方法是( )。
A.目標利潤定價法
B.需求導向定價法
C.競爭導向定價法
D.比較定價法
參考答案：B
參考解析:
房地產(chǎn)定價的基本方法。
31 下列關于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的說法中，錯誤的是( )。
A.土地使用權(quán)出讓是一種國家壟斷行為
B.土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度基于所有權(quán)與使用權(quán)相分離的原則
C.城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的所有土地都可以直接出讓
D.土地使用權(quán)出讓年限屆滿前一年，土地使用者可以申請續(xù)期
參考答案：C
參考解析:
建設用地使用權(quán)出讓的特征。
32 不考慮房地產(chǎn)開發(fā)成本和競爭對手的價格策略和競爭反應，主要依據(jù)潛在顧客的價格承受能力來確定房地產(chǎn)價格的方法，稱為( )。
A.需求導向定價法
B.主動競爭定價法
C.目標利潤定價法
D.隨行就市定價法
參考答案：A
參考解析:
房地產(chǎn)定價的基本方法。
33 下列措施中，在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制時，發(fā)現(xiàn)實際投資值偏離目標投資值，應采取的糾偏措施不包括( )。
A.司法措施
B.組織措施
C.經(jīng)濟措施
D.技術(shù)措施
參考答案：A
參考解析:
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制的概念。
34 甲公司獲得一宗工業(yè)用地的土地使用權(quán)，土地使用年限為法定出讓年限，經(jīng)5年開發(fā)建設后，將其轉(zhuǎn)讓給乙工廠，則乙工廠獲得的土地使用權(quán)最長年限為( )年。
A.35
B.40
C.45
D.50
參考答案：C
參考解析:
建設用地使用權(quán)出讓的特征。
35 某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)建設一住宅小區(qū)，已知該項目的固定成本為3 000萬元，住宅平均售價為4 000 元/平方米，單位產(chǎn)品的可變成本為2 500 元/平方米。該公司在完成小區(qū)建設后，預計可獲利300萬元。該公司需開發(fā)的保本開發(fā)面積為( )平方米。
A.14 500
B.16 700
C.20 000
D.22 000
參考答案：C
參考解析:
盈虧平衡點的計算。
36 在房地產(chǎn)估價中，建筑物折舊=建筑物重新購建價格-( )。
A.房地產(chǎn)價格
B.建筑物開發(fā)成本
C.土地價值
D.建筑物市場價值
參考答案：D
參考解析:
建筑物折舊的求取。
37 下列建設用地使用權(quán)處置方式中，不屬于建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的是( )
A.抵押
B.出售
C.互換
D.贈與
參考答案：A
參考解析:
建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式。
38 國家因搶險、救災等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強制使用單位、個人的財產(chǎn)的行為稱為( )。
A.征收
B.拆遷
C.征用
D.安置
參考答案：C
參考解析:
本題考查征用的概念。
39 在房地產(chǎn)銷售代理的各種方式中，委托人與代理人沒有直接關系的代理方式是( )
A.多家代理
B.代理
C.共同代理
D.參與代理
參考答案：D
參考解析:
商品房銷售代理的主要形式。
40 在出讓土地使用權(quán)年限為50年的土地上，不允許的單體建設項目是( )。
A.公寓
B.寫字樓
C.工業(yè)廠房
D.酒店
參考答案：D
參考解析:
建設用地使用權(quán)出讓的特征?！?1 M公司取得了某成片土地的土地使用權(quán)，并按合同約定進行成片土地開發(fā)，若M公司要轉(zhuǎn)讓該土地的土地使用權(quán)，應滿足的條件是( )。
A.取得土地使用權(quán)兩年以后
B.完成開發(fā)投資總額的25%以上(不含土地使用權(quán)出讓金)
C.完成開發(fā)投資總額的25%以上(含土地使用權(quán)出讓金)
D.形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件
參考答案：D
參考解析:
以出讓方式取得的建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件。
42 進行房地產(chǎn)市場調(diào)研時，首先應該明確( )。
A.調(diào)研人員
B.調(diào)研計劃
C.調(diào)研目標
D.調(diào)研方案
參考答案：C
參考解析:
確定調(diào)研目標。
43 房地產(chǎn)投資風險轉(zhuǎn)移的主要形式是( )。
A.將風險損失攤銷計入成本
B.從未發(fā)生風險損失項目的收益中補償
C.與非保險業(yè)的其他人簽訂合同
D.建立內(nèi)部風險基金
參考答案：C
參考解析:
房地產(chǎn)投資風險應對的方法。
44 ( )是宅基地的所有者，擁有完全的所有權(quán)。
A.個人
B.單位
C.國家
D.農(nóng)民集體
參考答案：D
參考解析:
本題考查農(nóng)村宅基地的概念。農(nóng)民集體是宅基地的所有者，擁有完全的所有權(quán)。
45 邀請招標的承包商數(shù)量最少為( )。
A.1
B.2
C.3
D.4
參考答案：C
參考解析:
房地產(chǎn)開發(fā)項目邀請招標。
46 一般將( )稱為地租的資本化價格。
A.每月取得的地租額
B.每年取得的地租額
C.地價除以折現(xiàn)率
D.每年取得的地租額除以折現(xiàn)率
參考答案：D
參考解析:
地價公式。
47 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)建設一個由十幢住宅、一幢幼兒園和一幢物業(yè)服務中心組成的住宅小區(qū)。該住宅小區(qū)包括( )。
A.3個建設項目
B.10個單項工程
C.12個單項工程
D.12個單位工程
參考答案：C
參考解析:
房地產(chǎn)開發(fā)項目工程系統(tǒng)的構(gòu)成。
48 物業(yè)管理投標程序包括：①準備投標文件，②項目評估與風險防范，③評標，④接受招標方的資格審查，⑤獲取招標信息，⑥簽約并執(zhí)行合同，⑦收到中標通知書等主要步驟。這幾個步驟的正確順序是( )。
A.⑤→①→②→④→③→⑦→⑥
B.⑤→②→①→④→③→⑦→⑥
C.⑤→①→②→③→④→⑦→⑥
D.⑤→②→①→③→④→⑦→⑥
參考答案：B
參考解析:
物業(yè)管理招標的程序。
49 集體土地征收時，對征地補償標準有爭議的，由( )以上人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的由批準征收土地的政府裁決。
A.省級
B.市級
C.縣級
D.以上都不對
參考答案：C
參考解析:
本題考查征地補償?shù)牟襟E。對征地補償標準有爭議的，由縣級以上人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的由批準征收土地的政府裁決。
50 某人購房貸款60萬元，采用等額本金還款方式分10年償還，貸款年利率為5%，則第10個月的貸款余額是( )萬元。
A.53
B.55
C.57
D.59
參考答案：C
參考解析:
等本金還款抵押貸款的計算。
51 按城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)，城市可分為( )。
A.塊狀城市、帶狀城市、星狀城市
B.單中心城市、多中心城市
C.棋盤形城市、放射形城市
D.大城市、中等城市、小城市
參考答案：B
參考解析:
城市的分類。
52韋伯提出的原料指數(shù)是指( )。
A.貨物的絕對重量除以制成品總重量
B.限地性原料總重量除以制成品總重量
C.貨物的相對重量除以制成品總重量
D.限地性原料總重量除以貨物的絕對重量
參考答案：B
參考解析:
原料指數(shù)公式。
53 2004年3月14日，我國對( )作了修改，首次將征收和征用區(qū)分開來。
A.《中華人民共和國憲法》
B.《中華人民共和國物權(quán)法》
C.《中華人民共和國土地管理法》
D.《國有土地上房屋征收與補償條例》
參考答案：A
參考解析:
2004年3月24日，《中華人民共和國憲法》的第十條內(nèi)容被作了修改，首次將征收和征用區(qū)別開來。
54 銀行向某家庭提供了年貸款利率為6%，期限10年，按月等額償還的個人住房抵押貸款，該家庭承擔的實際年利率是( )。
A.6.14%
B.6.15%
C.6.17%
D.6.5%
參考答案：C
參考解析:
實際利率的概念。
55 可比實例成交價格×( )=可比實例正常市場價格。
A.交易情況修正系數(shù)
B.房地產(chǎn)價格指數(shù)
C.交易日期調(diào)整系數(shù)
D.房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)
參考答案：A
參考解析:
交易情況修正。
56 房地產(chǎn)市場細分中的行為細分不包括( )。
A.使用時間
B.生活方式
C.追求利益
D.購買階段
參考答案：B
參考解析:
房地產(chǎn)市場細分的依據(jù)。
57 房地產(chǎn)投資風險轉(zhuǎn)移的主要形式是( )。
A.將風險損失攤銷計入成本
B.從未發(fā)生風險損失項目的收益中補償
C.與非保險業(yè)的其他人簽訂合同
D.建立內(nèi)部風險基金
參考答案：C
參考解析:
房地產(chǎn)投資風險應對的方法。
58 某房地產(chǎn)投資項目的初始投資額為400萬元，經(jīng)營期為5年，基準收益率為10%，凈現(xiàn)值為168.62萬元，若每年年末的凈現(xiàn)金流量相等，則每年年末的凈現(xiàn)金流量為( )萬元。
A.250
B.200
C.175
D.150
參考答案：D
參考解析:
等額分付資本回收公式。
59 根據(jù)古典地租理論，地租是農(nóng)產(chǎn)品市場價格扣除生產(chǎn)成本和( )的余額。
A.平均稅費
B.平均利潤
C.平均市值
D.平均價格
參考答案：B
參考解析:
地租公式。
60 感知風險和分析風險是( )的兩個環(huán)節(jié)。
A.風險識別
B.風險估計
C.風險評價
D.風險應對
參考答案：A
參考解析:
房地產(chǎn)投資風險識別的概念。
二、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)
61 下列關于協(xié)議出讓建設用地使用權(quán)的表述中，正確的有( )。
A.采取雙方協(xié)議出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的
B.有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%
C.協(xié)議出讓地價必須是協(xié)議出讓
D.協(xié)議出讓的不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費以及按照國家規(guī)定應該繳納的有關費用之和
E.與招標拍賣掛牌確定的原則相同
參考答案：A,B,D
參考解析:
協(xié)議出讓方式的。
62 房地產(chǎn)市場調(diào)研資料的收集的途徑主要有( )
A.交易雙方當事人
B.促成房地產(chǎn)交易行為的中介商
C.非同業(yè)間資料的交流
D.不熟悉房地產(chǎn)市場的人士
E.房地產(chǎn)開發(fā)商公開推出的各種銷售或出租廣告
參考答案：A,B,E
參考解析:
房地產(chǎn)市場調(diào)研資料搜集的途徑。
63 可以不經(jīng)過申請，經(jīng)土地征收將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的情況有( )。
A.興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)
B.農(nóng)村村民建設住宅
C.鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村公共設施建設
D.鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村公益事業(yè)建設
E.小產(chǎn)權(quán)房建設
參考答案：A,B,C,D
參考解析:
本題考查集體土地征收的申請。選項ABCD是使用集體土地而不需要依法征收的特殊情況。
64 城市空間結(jié)構(gòu)理論中代表性的理論有( )
A.多帶理論
B.同心圓理論
C.扇形理論
D.多核心理論
E.中心商務區(qū)土地利用模式
參考答案：B,C,D,E
參考解析:
城市空間結(jié)構(gòu)理論中代表性的理論。
65 以下哪些項目的物業(yè)管理必須進行招標( )。
A.新開發(fā)的住宅項目
B.新開發(fā)的非住宅項目
C.同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅項目
D.業(yè)主入住后由業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)的項目
E.新開發(fā)的商業(yè)項目
參考答案：A,C
參考解析:
本題考查物業(yè)管理招標的項目條件。必須進行招標的物業(yè)管理項目只有兩種情況，一是新開發(fā)的住宅，另一類是同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅。
66 下列主體中，能被判定具備業(yè)主身份的有( )。
A.房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人
B.房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人的法定配偶
C.尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記但已實際占有物業(yè)的合法買受人
D.房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人
E.房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人的法定配偶
參考答案：A,C,D
參考解析:
業(yè)主的概念。
67 房地產(chǎn)市場實地調(diào)研的方法有( )。
A.因果關系法
B.入戶詢問法
C.電話詢問法
D.觀察法
E.試驗法
參考答案：B,C,D,E
參考解析:
房地產(chǎn)市場實地調(diào)研的基本方法。
68 房地產(chǎn)廣告預算的方法有( )。
A.目標任務法
B.銷售百分比法
C.量入為出法
D.隨機函數(shù)法
E.競爭對等法
參考答案：A,B,C,D
參考解析:
房地產(chǎn)廣告的預算。
69 國有土地上房屋征收補償?shù)姆绞接? )。
A.貨幣補償
B.保障安置
C.異地移民安置
D.農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置
E.屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換
參考答案：A,E
參考解析:
本題考查國有土地上房屋征收的補償方式。國有土地上房屋征收補償?shù)姆绞接胸泿叛a償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種，由被征人選擇。
70 房地產(chǎn)投資項目外部環(huán)境的不確定性來源包括( )
A.政府的政策和規(guī)定的變化
B.市場環(huán)境的變化
C.通貨膨脹和信貸風險
D.資金籌措方式與來源
E.工程價款估算或結(jié)算錯誤
參考答案：A,B,C
參考解析:
房地產(chǎn)投資項目的主要不確定因素。
71 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常采用直接銷售渠道的情形有( )。
A.房地產(chǎn)市場為賣方市場，推出的商品房供不應求
B.房地產(chǎn)市場為買方市場，推出的商品房供大于求
C.商品房素質(zhì)一般，市場反應平平
D.商品房素質(zhì)特別突出，市場反應很好
E.大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，擁有一批具有房地產(chǎn)銷售專業(yè)知識和經(jīng)驗的高素質(zhì)銷售隊伍
參考答案：A,D,E
參考解析:
本題考查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常采用直接銷售渠道的情形。包括：大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，擁有一批具有房地產(chǎn)銷售專業(yè)知識和經(jīng)驗的高素質(zhì)銷售隊伍;房地產(chǎn)市場為賣方市場，推出的商品房供不應求;商品房素質(zhì)特別突出，市場反應很好。
72 采用收益法評估出的某宗房地產(chǎn)價值偏高，其原因可能有( )。
A.選取的報酬率偏低
B.預測的未來凈收益偏大
C.估計的使用期限偏短
D.估計的運營費用偏大
E.估計的空置率偏高
參考答案：A,B
參考解析:
收益法的影響因素。
73 下列工作中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目招標工作內(nèi)容的有( )。
A.發(fā)出招標公告與邀請函
B.發(fā)售招標文件
C.評標委員會向投標人介紹評標方法
D.對投標人進行資格復查
E.與承包商協(xié)商工期和付款方式
參考答案：A,B,D
參考解析:
房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招標的程序。
74 決定房地產(chǎn)需求量的一般因素有( )。
A.房地產(chǎn)的價格水平
B.消費者的收入水平
C.消費者的偏好
D.相關物品的價格水平
E.房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期
參考答案：A,B,C,E
參考解析:
75 下列關于敏感性分析的表述中，正確的有( )。
A.項目對某種不確定因素的敏感程度，可表示為該因素按一定比例變化時引起項目指標的變動幅度(通常是列表表示)
B.敏感性分析可以判定不確定因素在什么范圍內(nèi)變化能使投資項目的經(jīng)濟效益情況為;在什么范圍變化時，投資項目的經(jīng)濟效益情況最差等這類最樂觀和最悲觀的邊界條件或邊界數(shù)值
C.敏感性分析有單因素敏感性分析和多因素敏感性分析兩種
D.敏感性分析只可用于對靜態(tài)經(jīng)濟指標的分析，而不可用于對動態(tài)經(jīng)濟指標的分析
E.敏感性分析既可用于對靜態(tài)經(jīng)濟指標的分析，也可用于對動態(tài)經(jīng)濟指標的分析
參考答案：A,B,C,E
參考解析:
本題考查敏感性分析的含義。敏感性分析既可以用于靜態(tài)經(jīng)濟指標的分析，也可用于動態(tài)經(jīng)濟指標的分析，選項D有誤。
76 城市是人類社會第二次社會勞動大分工的產(chǎn)物，最早的城市是以( )為主的集市。
A.畜牧業(yè)
B.商業(yè)
C.制造業(yè)
D.手工業(yè)
E.服務業(yè)
參考答案：B,D
參考解析:
城市的產(chǎn)生和發(fā)展。
77 征收耕地的補償費由包括( )。
A.土地補償費
B.征地管理費
C.地上附著物補償費
D.青苗補償費
E.安置補償費
參考答案：A,C,D,E
參考解析:
征地補償費用標準。
78 在對互斥方案進行直接比選時，必須具備的可比條件有( CDE)。
A.被比較方案的投資額相同或相近
B.被比較方案具有相同的不確定因索
C.被比較方案的費用及效益計算口徑一致
D.被比較方案具有相同的計算期
E.被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時間單位
參考答案：C,D,E
參考解析:
對互斥方案進行比選的可比條件。
79 下列關于內(nèi)部收益率的說法中，正確的有( )。
A.當內(nèi)部收益率高于目標收益率時，投資項目是可行的
B.內(nèi)部收益率是當項目壽命期終止了時所有投資正好被回收的收益率
C.同一項目的全部投資內(nèi)部收益率一定高于資本金內(nèi)部收益率
D.內(nèi)部收益率是投資者可以接受的貸款利率
E.內(nèi)部收益率越高，投資風險就越小
參考答案：A,B,D
參考解析:
財務內(nèi)部收益率的概念。
80 下列選項中屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風險的有( )
A.通貨膨脹風險
B.市場供求風險
C.周期風險
D.資本價值風險
E.時間風險
參考答案：A,B,C
參考解析:
房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風險的內(nèi)容。
三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)
根據(jù)以下材料，回答題：
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以4000萬元競拍到一宗別墅用地的土地使用權(quán)。該地塊面積為20000m2，規(guī)劃容積率為0.5，綠地率不低于35%。預期投資利潤率為35%，銷售稅費為銷售收入的6%。產(chǎn)品定位為高檔別墅區(qū)，按規(guī)劃容積率進行產(chǎn)品設計，預計建筑安裝工程造價為建筑面積2000元/m2，小區(qū)配套及基礎設施工程和建設期間稅費為建筑面積1500元/m2，可銷售比率為95%。促銷工作的安排是：開盤前在當?shù)赝韴蟠蠓婵琼椖考磳㈤_盤的消息;開盤當日在當?shù)仉娨暸_播出開盤情況，組織足夠的置業(yè)顧問對看房人進行全程陪同和產(chǎn)品介紹，并對當日前十名下訂單的客戶贈送車庫。項目按預定計劃進行建設，在項目施工進入后期即將面市時，政府發(fā)布了關于嚴格限制別墅用地供應的通知。
81該項目的樓面地價為( )元/m2。
A.1000
B.2000
C.4000
D.4211
參考答案：C
參考解析:
發(fā)揮題。
樓面地價=地價÷建筑面積=地價÷(土地面積÷規(guī)劃容積率)=4000)元/m2。
82 采用成本導向定價法確定項目均價為( )元/m2。
A.9552
B.10771
C.11297
D.11338
參考答案：D
參考解析:
房地產(chǎn)定價的基本方法。
83 該項目涉及的促銷方式有( )。
A.公共關系
B.人員促銷
C.廣告促銷
D.營業(yè)推廣
參考答案：B,C,D
參考解析:
房地產(chǎn)促銷的方式。
84 從背景資料判斷，在一般情況下，該項目的價格走勢將( )。
A.上升
B.下降
C.無法預計
D.維持穩(wěn)定
參考答案：A
參考解析:
發(fā)揮題。由于嚴格限制別墅用地供應，別墅市場將呈現(xiàn)供不應求的局面。
根據(jù)以下材料，回答題：
某市欲征收城郊兩處居民點和部分農(nóng)田建設工業(yè)園區(qū)，該處農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案符合土地利用總體規(guī)劃?，F(xiàn)該市成立了工業(yè)園區(qū)開發(fā)管理委員會，負責管理和監(jiān)督土地的一級和二級開發(fā)。開發(fā)管理委員會通過招投標確定了甲公司作為土地一級開發(fā)承包商。
85土地行政主管部門將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補充耕地方案報人民政府批準，還應滿足的條件是( )。
A.方案符合當?shù)乜刂菩栽敿氁?guī)劃要求
B.方案符合土地利用年度計劃確定的控制指標
C.補充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃
D.補充耕地面積至少與占用面積相等
參考答案：B,C
參考解析:
本題考查農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補充耕地方案應符合的條件。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補充耕地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準：①符合土地利用總體規(guī)劃;②確屬必須占用農(nóng)用地且符合土地利用年度計劃確定的控制指標;③占用耕地的，補充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃，且面積、質(zhì)量符合規(guī)定要求;④單獨辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，必須符合單獨選址條件。
第85
86 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，同級土地行政主管部門應當在收到批件后( )日內(nèi)將批復發(fā)出。
A.3
B.5
C.7
D.10
參考答案：B
參考解析:
本題考查集體土地征收的批復時間。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，同級土地行政主管部門應當在收到批件后5日內(nèi)將批復發(fā)出。
87 該市工業(yè)園區(qū)開發(fā)管理委員會對被征地農(nóng)民可采取的安置方式有( )。
A.貨幣安置
B.農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置
C.重新?lián)駱I(yè)安置
D.安置補助費
參考答案：A,B,C
參考解析:
本題考查集體土地征收被征地農(nóng)民的安置方式。主要包括：貨幣安置、保障安置、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置、重新?lián)駱I(yè)安、入股分紅安置和異地移民安置。
88 該市征收城郊兩處居民點和部分農(nóng)田建設工業(yè)園區(qū)應采取征地和安置的步驟包括( )。
A.辦理征地補償?shù)怯?BR> B.確定征地補償標準和擬定方案
C.征地補償、安置方案組織實施
D.進行公告
參考答案：A,B,C
參考解析:
本題考查集體土地征地補償和安置的步驟。
根據(jù)以下材料，回答題
某市欲征收近郊某處居民點和部分農(nóng)田建設工業(yè)園區(qū)，該處農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案符合土地利用總體規(guī)劃?，F(xiàn)該市成立了工業(yè)園區(qū)開發(fā)管理委員會，負責管理和監(jiān)督土地的一級和二級開發(fā)。
89土地行政主管部門將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補充耕地方案報人民政府批準，還應滿足的條件是( )。
A.方案符合當?shù)乜刂菩栽敿氁?guī)劃要求
B.方案符合土地利用年度計劃確定的控制指標
C.補充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃
D.補充耕地面積至少與占用面積相等
參考答案：B,C
參考解析:
集體土地征收的批準。
90 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，同級土地行政主管部門應當在收到批件后( )日內(nèi)將批復發(fā)出。
A.3
B.5
C.7
D.10
參考答案：B
參考解析:
集體土地征收的批準。
91 對居民點實施房屋征收的具體工作有( )。
A.調(diào)查登記房屋征收范圍內(nèi)房屋情況
B.對征收房屋價值評估
C.簽訂補償協(xié)議
D.進行房屋征收的強制執(zhí)行
參考答案：A,B,C
參考解析:
國有土地上房屋征收的程序中的房屋征收實施。
92 關于房屋征收管理分工的說法中，不正確的是( )。
A.房屋征收主體是市、縣人民政府
B.房屋征收的主管部門是市、縣人民政府確定的房屋征收部門
C.房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作
D.房屋征收實施單位可以以營利為目的
參考答案：D
參考解析:
國有土地上房屋征收的管理體制。
根據(jù)以下材料，回答題
某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設的甲住宅小區(qū)已臨近竣工，該房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)布了招標公告，擬通過公開招標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)來管理該小區(qū)。
93該房地產(chǎn)開發(fā)公司可以采取的招標方式有( )。
A.公開招標
B.秘密招標
C.邀請招標
D.直接指定
參考答案：A,C
參考解析:
物業(yè)管理招投標的方式。
94 物業(yè)管理招標投標的原則有( )。
A.公開、公平、公正
B.等價有償
C.誠實信用
D.保護弱者
參考答案：A,C
參考解析:
物業(yè)管理招投標的原則。
95 該房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)布的招標公告須載明的事項不包括( )。
A.該房地產(chǎn)開發(fā)公司的名稱、地址
B.應邀招標的物業(yè)服務企業(yè)
C.獲取招標文件的辦法
D.甲住宅小區(qū)的基本情況
參考答案：B
參考解析:
物業(yè)管理招標的程序。
96 評標委員會的下列做法中，錯誤的有( )。
A.為保密起見，評標過程中不召開現(xiàn)場答辯會
B.否決所有投標
C.向招標人提交書面評標報告
D.推薦超過3名有排序的合格中標候選人
參考答案：A,D
參考解析:
物業(yè)管理招標的程序。
根據(jù)以下材料，回答題：
甲房地產(chǎn)公司欲建設一住宅項目，委托一社會調(diào)研公司進行住宅項目調(diào)研，該調(diào)查公司設定了開放式的調(diào)研問卷，進行調(diào)研工作，其問卷內(nèi)容如下
97您能想象小區(qū)綠化的好處嗎?(2)您認為精裝房的優(yōu)缺點在哪里?(3)若您買房您最看重哪一點?(4)您認為小區(qū)環(huán)境設計應該注意哪些內(nèi)容?請回答下列問題：
<1>、本案采用開放式問卷調(diào)查的優(yōu)點是( )。
A.易于記錄
B.節(jié)約時間
C.被訪者的限制少
D.調(diào)研成本低
參考答案：C
參考解析:
本題考查開放式問卷的優(yōu)點。開放式問卷中只有問題沒有備選答案，所以被調(diào)查者可以有很大的空間來回答，所以所受的約束小。
98 若要了解居民的購房意向，確定市場需求，最合適的調(diào)研方法是( )。
A.經(jīng)理詢問法
B.郵寄詢問法
C.路上攔截
D.入戶詢問
參考答案：D
參考解析:
了解購房意向，最合適的方法是入戶調(diào)查。
99 住宅市場調(diào)研中，價格分析首先要( )。
A.選出影響住宅價格的主要因素
B.判斷價格被消費者接受的程度
C.調(diào)整價格測試消費者態(tài)度
D.進行消費者特征調(diào)研
參考答案：A
參考解析:
在房地產(chǎn)價格調(diào)研中，首要內(nèi)容是分析影響房地產(chǎn)價格變化的因素，其次才是市場供求情況、價格彈性、價格策和定價方法等。
100 在確定住宅小區(qū)規(guī)劃、戶型及相關配套服務的質(zhì)量研究中( )最適用。
A.小組訪談法
B.電話詢問法
C.投射法
D.實驗法
參考答案：A
參考解析:
在調(diào)查對小區(qū)的規(guī)劃設計、戶型、配套設施等項目時，多采用小組訪談法來聽取被訪者意見。投射法和實驗法在房地產(chǎn)調(diào)研中很少運用。