【學員問題】什么是商品房預售監(jiān)管？
【解答】（1）嚴格商品住房預售許可管理。各地要結(jié)合當?shù)貙嶋H，合理確定商品住房項目預售許可的最低規(guī)模和工程形象進度要求，預售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。住房供應不足的地區(qū)，要建立商品住房預售許可綠色通道，提高行政辦事效率，支持具備預售條件的商品住房項目盡快辦理預售許可。
（2）強化商品住房預售方案管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照商品住房預售方案銷售商品住房。預售方案應當包括項目基本情況、建設進度安排、預售房屋套數(shù)、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體范圍、預售價格及變動幅度、預售資金監(jiān)管落實情況、住房質(zhì)量責任承擔主體和承擔方式、住房能源消耗指標和節(jié)能措施等。預售方案中主要內(nèi)容發(fā)生變更的，應當報主管部門備案并公示。
（3）完善預售資金監(jiān)管機制。開發(fā)企業(yè)預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設。各地要加快完善商品住房預售資金監(jiān)管制度。尚未建立監(jiān)管制度的地方，要加快制定本地區(qū)商品住房預售資金監(jiān)管辦法。商品住房預售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構(gòu)負責監(jiān)管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。
（4）嚴格預售商品住房退房管理。商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。各地要規(guī)范商品住房預訂行為，對可售房源預訂次數(shù)做出限制規(guī)定。購房人預訂商品住房后，未在規(guī)定時間內(nèi)簽訂預售合同的，預訂應予以解除，解除的房源應當公開銷售。已簽訂商品住房買賣合同并網(wǎng)上備案、經(jīng)雙方協(xié)商一致需解除合同的，雙方應遞交申請并說明理由，所退房源應當公開銷售。
預售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應當依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應當予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。
【解答】（1）嚴格商品住房預售許可管理。各地要結(jié)合當?shù)貙嶋H，合理確定商品住房項目預售許可的最低規(guī)模和工程形象進度要求，預售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。住房供應不足的地區(qū)，要建立商品住房預售許可綠色通道，提高行政辦事效率，支持具備預售條件的商品住房項目盡快辦理預售許可。
（2）強化商品住房預售方案管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照商品住房預售方案銷售商品住房。預售方案應當包括項目基本情況、建設進度安排、預售房屋套數(shù)、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體范圍、預售價格及變動幅度、預售資金監(jiān)管落實情況、住房質(zhì)量責任承擔主體和承擔方式、住房能源消耗指標和節(jié)能措施等。預售方案中主要內(nèi)容發(fā)生變更的，應當報主管部門備案并公示。
（3）完善預售資金監(jiān)管機制。開發(fā)企業(yè)預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設。各地要加快完善商品住房預售資金監(jiān)管制度。尚未建立監(jiān)管制度的地方，要加快制定本地區(qū)商品住房預售資金監(jiān)管辦法。商品住房預售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機構(gòu)負責監(jiān)管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。
（4）嚴格預售商品住房退房管理。商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。各地要規(guī)范商品住房預訂行為，對可售房源預訂次數(shù)做出限制規(guī)定。購房人預訂商品住房后，未在規(guī)定時間內(nèi)簽訂預售合同的，預訂應予以解除，解除的房源應當公開銷售。已簽訂商品住房買賣合同并網(wǎng)上備案、經(jīng)雙方協(xié)商一致需解除合同的，雙方應遞交申請并說明理由，所退房源應當公開銷售。
預售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應當依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應當予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。