不動產(chǎn)所有權(quán)是不動產(chǎn)所有人依法對自己的不動產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。不動產(chǎn)所有權(quán)主要包括土地所有權(quán)和建筑物所有權(quán)（包括房屋所有權(quán)和建筑物區(qū)分所有權(quán)）兩種。
一、土地所有權(quán)
1、土地所有權(quán)的概念、特征
土地所有權(quán)是指以土地為權(quán)利客體的不動產(chǎn)所有權(quán)；它是土地所有人獨占性地支配其所有的土地的權(quán)利。
2、土地所有權(quán)具有如下特征：
（1）客體的特定性，即土地所有權(quán)的客體只是土地。
（2）主體的限定性。根據(jù)我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，土地所有權(quán)的主體只能是國家或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。
（3）所有權(quán)交易的禁止性。在我國任何形式的土地所有權(quán)交易，都屬于非法行為，均屬無效。
（4）權(quán)能的分離性。土地歸國家或集體所有，但國家或集體經(jīng)濟組織一般并不直接行使土地所有權(quán)，而是將土地所有權(quán)的權(quán)能授權(quán)繪社會組織或自然個行使。
就國家土地所有權(quán)而言，實行土地使用權(quán)出讓制度；就集體土地所有權(quán)而言，主要實行土地承包經(jīng)營制度和宅基地使用權(quán)制度等。
3、土地所有權(quán)的范圍-分為國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)
土地所有權(quán)的客體為土地。關(guān)于土地所有權(quán)的范圍，可以從"橫"和"縱"兩個方面理解。在橫的方面，人們可通過明確四至的方法，劃分疆界，即地界。凡地界以內(nèi)的土地，在法律上即成為獨立之物，可以作為所有權(quán)的客體。在縱的方面，土地可以分為三層，即地表；地上空間，地下地身。各國民法均：規(guī)定，土地所有權(quán)的效力及于地表；地上空間和地下地身。但這種效力范圍并不是漫無限制的，各國民法也都對此力加以一定的限制。（我國現(xiàn)行法律的明確規(guī)定僅限于，地下礦藏資源屬于國家。）
4、國家土地所有權(quán)
（1）法律規(guī)定：
憲法、民法通則、土地管理法等法律，對國家土地所有權(quán)做了明確規(guī)定。土地管理法第6條規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于全民所有即國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。
（2）范圍：
A、城市市區(qū)的土地。
a、城市市區(qū)的土地，是指直轄市、地級市、縣級市以及縣城所在鎮(zhèn)市區(qū)的土地。
b、這些土地主要不是農(nóng)業(yè)用地，而是工業(yè)、交通、文化、建筑用地及城市居民用地。
B、農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、收購為國有的土地。
C、國家依法征用的土地。
D、依法不屬于集體所有的林地、草原、荒地、灘涂及其他土地。
E、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地。
F、因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。
（3）管轄：國務(wù)院主管部門主管全國土地的統(tǒng)一管理工作，縣級以上地方人民政府土地管理部門統(tǒng)一管理本行政區(qū)域內(nèi)的土地。
（4）使用：國有土地，可以依法確定給單位或者個人使用。國有土地也可以由單位或者個人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。土地管理法第2條的規(guī)定，國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。
5、集體土地所有權(quán)
（1）集體土地所有權(quán)是由各個獨立的集體組織享有的，對其所有的土地的獨占性支配權(quán)利。根據(jù)土地管理法第8條的規(guī)定，屬于集體所有的土地，是指除法律規(guī)定屬于國家所有以外的、農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地以及宅基地、自留地。
（2）集體土地所有權(quán)的主體，即享有土地所有權(quán)的集體組織，有以下三類：
A、村農(nóng)民集體。村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織或者村民委員會具體地對土地進行經(jīng)營、管理；
B、如果村范圍內(nèi)的土地已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織所有的，可以屬于各該農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有；
C、土地如果已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，可以屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有。
二、房屋所有權(quán)
1、房屋所有權(quán)的概念
（1）概念
房屋所有權(quán)系以房屋為其標的物，它是房屋所有人獨占性地支配其所有的房屋的權(quán)利。房屋所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，可以對其所有的房屋進行占有、使用、收益、處分，并可排除他人的干涉。
（2）在我國，根據(jù)房屋坐落的位置不同，可以把房屋分為城鎮(zhèn)房屋和農(nóng)村房屋。
A、城鎮(zhèn)房屋是指坐落于城市（直轄市、地級市、縣級市）、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋；
B、農(nóng)村房屋是指坐落在農(nóng)村（包括未設(shè)建制的村鎮(zhèn)）的房屋。
2、建筑物區(qū)分所有權(quán)
（1）建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念。
所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)，指的是權(quán)利人即業(yè)主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨所有權(quán)、對共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)的結(jié)合。
（2）建筑物區(qū)分所有的要件
基于物權(quán)客體的獨立性原則，區(qū)分所有的特定部分，須具備一定的條件，才可以為建筑物區(qū)分所有的客體。這些條件有：
A、須具有構(gòu)造上的獨立性，即被區(qū)分的部分在建筑物的構(gòu)造上，可以被區(qū)分而與建筑物其他部分隔離。
B、須具有使用上的獨立性，即建筑物被區(qū)分的各部分，可以為居住、工作或其他的目的而使用。
C、須在構(gòu)造上具有共用的部分，即各專有部分人為了利用其專有部分必須利用共用部分，如一住宅樓，各單元房的住戶必須共用一個樓梯，必須共用一條通道等等。 法律 敎育 網(wǎng)
（3）建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容。
A、專有部分的單獨所有權(quán)。
專有部分是在一棟建筑物內(nèi)區(qū)分出的住宅或者商業(yè)用房等單元。該單元須具備構(gòu)造上的獨立性與使用上的獨立性。為各區(qū)分所有人單獨所有，在性質(zhì)上與一般所有權(quán)并無不同。但是，業(yè)主行使其專有部分的單獨所有權(quán)受到下列限制：
a、業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
b、業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
B、共有部分的共有權(quán)。
建筑物的共用部分為相關(guān)區(qū)分所有人所共有，均不得分割。各區(qū)分所有人對共有部分，應(yīng)按其目的加以使用。共有部分的修繕費以及其他負擔，由各區(qū)分所有人按其單獨所有的部分的面積占總面積的比例來分擔。
此種共有在性質(zhì)上應(yīng)當屬于按份共有，但是不得請求分割。轉(zhuǎn)讓專有部分的所有權(quán)必須同時轉(zhuǎn)讓共用部分的共有權(quán)，專有部分和共有部分不得分開轉(zhuǎn)讓。
a、業(yè)主共有財產(chǎn)部分
(a)道路屬于業(yè)主共有
建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。
(b)關(guān)于綠地的歸屬
(a)合同明確約定歸個人所有的屬于個人所有
(b)法律規(guī)定為屬于城鎮(zhèn)公共綠地的屬于城市所有，即國家所有
(c)其余的一律歸全體業(yè)主共有
【重點法條】：《物權(quán)法》第73條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
(c)關(guān)于車位的歸屬
(a)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
(b)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
但是無論如何，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要，然后才能對外出售、出租。
【重點法條】：《物權(quán)法》第74條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
(d)其他歸業(yè)主共有的財產(chǎn)
(a)凡是必須由業(yè)主共同使用的部分都應(yīng)當歸業(yè)主共同所有，如樓梯、過道、建筑物的外墻等；
(b)不是必須由業(yè)主共同使用的部分可以通過業(yè)主公約、出讓合同等約定歸業(yè)主共有。
b、共有部分的處分
共有部分財產(chǎn)不能單獨轉(zhuǎn)讓、抵押、出租；業(yè)主轉(zhuǎn)讓其專有部分所有權(quán)的，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
c、業(yè)主對共有部分的權(quán)利和義務(wù)
(a)業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
(b)建筑物及其附屬設(shè)施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定?！練v年真題】：2006-3-55
C、業(yè)主的管理權(quán)。
a、業(yè)主大會與業(yè)主委員會
(a)性質(zhì)
業(yè)主大會是全體業(yè)主進行集體決策的自治性組織，全體業(yè)主均有權(quán)利參加并在業(yè)主大會上行使表決權(quán)。
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)，在業(yè)主大會閉會期間行使業(yè)主大會的部分職權(quán)和其他由業(yè)主大會授予的權(quán)利。
(b)必須由業(yè)主共同決定的事項
【重點法條】：《物權(quán)法》第74條：下列事項由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
(c)業(yè)主對于業(yè)主大會決議的撤銷訴權(quán)
【重點法條】：《物權(quán)法》第78條：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
(d)業(yè)主大會與業(yè)主委員會的排除妨害請求權(quán)
【重點法條】：《物權(quán)法》第78條：業(yè)主應(yīng)當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
b、物業(yè)管理公司的選任
(a)業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。
(b)對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。
(c)物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系
(a)物業(yè)管理機構(gòu)與業(yè)主之間是委托合同關(guān)系，因此委托合同關(guān)于委托人和受托人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系適用于業(yè)主與物業(yè)管理機構(gòu)之間。
(b)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
三、相鄰關(guān)系
1、相鄰關(guān)系的概念
（1）概念
相鄰關(guān)系是指兩個或兩個以上相互毗鄰不動產(chǎn)的所有人或使用人，在行使其不動產(chǎn)權(quán)利的過程中相互給予對方的一種便利或者對自己權(quán)利的限制，因而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
（2）特征
A、相鄰關(guān)系發(fā)生在兩個或兩個以上的不動產(chǎn)相鄰的所有人或使用人之間。相鄰人可以是公民，也可以是法人；可以是財產(chǎn)所有人如集體組織、房屋所有人，也可以是非所有人如承包經(jīng)營人、承租人。
B、相鄰關(guān)系的客體并不是財產(chǎn)本身，而是由行使所有權(quán)或使用權(quán)所引起的和鄰人有關(guān)的經(jīng)濟利益或其他利益，如噪音影響鄰人休息，對于財產(chǎn)本身的歸屬并不發(fā)生爭議。
C、相鄰關(guān)系的發(fā)生常與不動產(chǎn)的自然條件有關(guān)，即兩個或兩個以上所有人或使用人的財產(chǎn)應(yīng)當是相鄰的。
2、處理相鄰關(guān)系的原則
根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，結(jié)合我國的司法實踐，在處理相鄰關(guān)系時，應(yīng)當堅持以下原則：
（1）有利生產(chǎn)和方便生活的原則
有利生產(chǎn)和方便生活的原則是指相鄰一方為實現(xiàn)正常的生產(chǎn)生活活動，不得不請求另一方給予方便時，另一方應(yīng)當給予方便。
（2）團結(jié)互助和公平合理的原則
團結(jié)互助和公平合理的原則是指在相鄰關(guān)系中，相鄰各方在獲得便利時，也應(yīng)當承擔一定的義務(wù)，對受到損失的相鄰方，按照公平合理的原則給予適當?shù)难a償。
（3）尊重歷史和習慣的原則
相鄰關(guān)系基于不動產(chǎn)的特殊性，并非一朝一夕就形成的。因此，在處理相鄰關(guān)系時，必須尊重歷史和習慣。這是各國處理相鄰關(guān)系普遍遵循的原則。
3、幾種主要的相鄰關(guān)系
（1）相鄰土地使用關(guān)系。
相鄰一方的建筑物或土地，處于鄰人的土地包圍之中，非經(jīng)過鄰人的土地不能到達公用通道，或雖有其他通道但需要較高的費用或十分不便的，可以通過鄰人的土地以到達公用通道。但通行人在選擇道路時，應(yīng)當選擇最必要、損失最少的路線：如只需小道即可，就不得開辟大道；能夠在荒地上開辟道路，就不得在耕地上開辟。通行人還應(yīng)對因通行給鄰地造成的損害予以賠償。
歷形成的通道，土地的所有人或使用人無權(quán)任意堵塞或改道，以免妨礙鄰人通行。如果確實需要改道，應(yīng)取得鄰人的同意。
（2）相鄰防險、排污關(guān)系。----因不可量物產(chǎn)生的相鄰關(guān)系
相鄰一方在開挖土地（如打水井、挖地窯、筑水渠、修糞池等）、建筑施工（如蓋高樓、修圍墻）時，不得使鄰地的地基發(fā)生動搖，不得使鄰地的建筑物受到危害；相鄰一方的建筑物有傾倒的危險，威脅鄰人的生命、財產(chǎn)安全，相鄰一方應(yīng)當采取預(yù)防措施，如加固、拆除；相鄰一方堆放易燃、易爆、劇毒、放射、惡臭物品時，應(yīng)當與鄰地建筑物保持一定距離，或者采取預(yù)防措施和安全裝置。相鄰他方在對方未盡此義務(wù)的情況下，有權(quán)要求排除妨害、賠償損失。
相鄰人，尤其是化工企業(yè)、事業(yè)單位，在生產(chǎn)、研究過程中，排放廢氣、廢水、廢渣，不得超過國家規(guī)定的排放標準。相鄰他方對超標排放，有權(quán)要求相鄰人排除妨害，即按國家規(guī)定的排放標準排放、治理，而且對造成的損害還有權(quán)要求賠償。
（3）相鄰用水、流水、截水、排水關(guān)系。
相鄰人應(yīng)當保持水的自然流向；在需要改變流向并影響相鄰他方用水時，應(yīng)征得他方的同意，并對由此造成的損失給予適當補償。為了灌溉土地，需要提高上游的水位、建筑水壩，必須附著于對岸時，對岸的土地所有人或使用人應(yīng)當允許；如果對岸的土地所有人或使用人也使用水壩及其他設(shè)施時，應(yīng)按受益的大小，分擔費用。
水流經(jīng)過地的所有人或使用人都可以使用流水，但應(yīng)當共同協(xié)商、合理分配使用。如果來自高地段的自然流水，常為低地段的所有人或使用人使用，即使高地段所有人或使用人也需要此水，也不得全部堵截，斷絕低地段的用水，以免給低地的所有人或使用人造成損失。低地的所有人或使用人應(yīng)當允許高地的自然流水流經(jīng)其地，不得擅自筑壩堵截，影響高地段的排水。
相鄰一方在為房屋設(shè)置管、槽或其他裝置時，不得使房屋雨水直接注瀉于鄰人建筑物上或土地上。
（4）相鄰管線安設(shè)關(guān)系。
相鄰人因埋設(shè)管道如油管、水管、煤氣管，架設(shè)線路如輸電線路、通訊線路，需要經(jīng)過他方的土地時，他方應(yīng)當允許。但相鄰方應(yīng)當選擇損害最小的地點及方法安設(shè)。相鄰人還應(yīng)對所占土地及施工造成的損失給予補償，并于事后清理現(xiàn)場。
（5）相鄰光照、通風、音響、震動關(guān)系。
相鄰人在建造建筑物時，應(yīng)當與鄰人的建筑物留有一定的距離，以免影響鄰人建筑物的通風、采光和日照。
相鄰各方應(yīng)當注意環(huán)境清潔、舒適，講究精神文明，不得以高音、噪音、喧囂、震動等妨礙鄰人的工作、生活和休息。否則，鄰人有權(quán)請求停止侵害。
（6）相鄰竹木歸屬關(guān)系。
相鄰地界上的竹木、分界墻、分界溝等，如果所有權(quán)無法確定時，推定為相鄰雙方共有財產(chǎn)，其權(quán)利義務(wù)適用按份共有的原則。
對于相鄰他方土地的竹木根枝超越地界，并影響自己對土地的使用，如妨礙自己土地的莊稼采光，相鄰人有權(quán)請求相鄰他方除去越界的竹木根枝。如果他方經(jīng)過請求不予除去，相鄰人可以自行除去。當然，越界竹木根枝如對相鄰人的財產(chǎn)使用并無影響，則相鄰人無權(quán)請求除去。
（7）因不可量物產(chǎn)生的相鄰關(guān)系
《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)?！绢}例】（00.卷二.多.46）
不動產(chǎn)權(quán)利人因上述用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應(yīng)當盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當給予賠償。
一、土地所有權(quán)
1、土地所有權(quán)的概念、特征
土地所有權(quán)是指以土地為權(quán)利客體的不動產(chǎn)所有權(quán)；它是土地所有人獨占性地支配其所有的土地的權(quán)利。
2、土地所有權(quán)具有如下特征：
（1）客體的特定性，即土地所有權(quán)的客體只是土地。
（2）主體的限定性。根據(jù)我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，土地所有權(quán)的主體只能是國家或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。
（3）所有權(quán)交易的禁止性。在我國任何形式的土地所有權(quán)交易，都屬于非法行為，均屬無效。
（4）權(quán)能的分離性。土地歸國家或集體所有，但國家或集體經(jīng)濟組織一般并不直接行使土地所有權(quán)，而是將土地所有權(quán)的權(quán)能授權(quán)繪社會組織或自然個行使。
就國家土地所有權(quán)而言，實行土地使用權(quán)出讓制度；就集體土地所有權(quán)而言，主要實行土地承包經(jīng)營制度和宅基地使用權(quán)制度等。
3、土地所有權(quán)的范圍-分為國家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)
土地所有權(quán)的客體為土地。關(guān)于土地所有權(quán)的范圍，可以從"橫"和"縱"兩個方面理解。在橫的方面，人們可通過明確四至的方法，劃分疆界，即地界。凡地界以內(nèi)的土地，在法律上即成為獨立之物，可以作為所有權(quán)的客體。在縱的方面，土地可以分為三層，即地表；地上空間，地下地身。各國民法均：規(guī)定，土地所有權(quán)的效力及于地表；地上空間和地下地身。但這種效力范圍并不是漫無限制的，各國民法也都對此力加以一定的限制。（我國現(xiàn)行法律的明確規(guī)定僅限于，地下礦藏資源屬于國家。）
4、國家土地所有權(quán)
（1）法律規(guī)定：
憲法、民法通則、土地管理法等法律，對國家土地所有權(quán)做了明確規(guī)定。土地管理法第6條規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于全民所有即國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。
（2）范圍：
A、城市市區(qū)的土地。
a、城市市區(qū)的土地，是指直轄市、地級市、縣級市以及縣城所在鎮(zhèn)市區(qū)的土地。
b、這些土地主要不是農(nóng)業(yè)用地，而是工業(yè)、交通、文化、建筑用地及城市居民用地。
B、農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、收購為國有的土地。
C、國家依法征用的土地。
D、依法不屬于集體所有的林地、草原、荒地、灘涂及其他土地。
E、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地。
F、因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。
（3）管轄：國務(wù)院主管部門主管全國土地的統(tǒng)一管理工作，縣級以上地方人民政府土地管理部門統(tǒng)一管理本行政區(qū)域內(nèi)的土地。
（4）使用：國有土地，可以依法確定給單位或者個人使用。國有土地也可以由單位或者個人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。土地管理法第2條的規(guī)定，國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。
5、集體土地所有權(quán)
（1）集體土地所有權(quán)是由各個獨立的集體組織享有的，對其所有的土地的獨占性支配權(quán)利。根據(jù)土地管理法第8條的規(guī)定，屬于集體所有的土地，是指除法律規(guī)定屬于國家所有以外的、農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地以及宅基地、自留地。
（2）集體土地所有權(quán)的主體，即享有土地所有權(quán)的集體組織，有以下三類：
A、村農(nóng)民集體。村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社等農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織或者村民委員會具體地對土地進行經(jīng)營、管理；
B、如果村范圍內(nèi)的土地已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織所有的，可以屬于各該農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有；
C、土地如果已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，可以屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有。
二、房屋所有權(quán)
1、房屋所有權(quán)的概念
（1）概念
房屋所有權(quán)系以房屋為其標的物，它是房屋所有人獨占性地支配其所有的房屋的權(quán)利。房屋所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，可以對其所有的房屋進行占有、使用、收益、處分，并可排除他人的干涉。
（2）在我國，根據(jù)房屋坐落的位置不同，可以把房屋分為城鎮(zhèn)房屋和農(nóng)村房屋。
A、城鎮(zhèn)房屋是指坐落于城市（直轄市、地級市、縣級市）、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋；
B、農(nóng)村房屋是指坐落在農(nóng)村（包括未設(shè)建制的村鎮(zhèn)）的房屋。
2、建筑物區(qū)分所有權(quán)
（1）建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念。
所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)，指的是權(quán)利人即業(yè)主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨所有權(quán)、對共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)的結(jié)合。
（2）建筑物區(qū)分所有的要件
基于物權(quán)客體的獨立性原則，區(qū)分所有的特定部分，須具備一定的條件，才可以為建筑物區(qū)分所有的客體。這些條件有：
A、須具有構(gòu)造上的獨立性，即被區(qū)分的部分在建筑物的構(gòu)造上，可以被區(qū)分而與建筑物其他部分隔離。
B、須具有使用上的獨立性，即建筑物被區(qū)分的各部分，可以為居住、工作或其他的目的而使用。
C、須在構(gòu)造上具有共用的部分，即各專有部分人為了利用其專有部分必須利用共用部分，如一住宅樓，各單元房的住戶必須共用一個樓梯，必須共用一條通道等等。 法律 敎育 網(wǎng)
（3）建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容。
A、專有部分的單獨所有權(quán)。
專有部分是在一棟建筑物內(nèi)區(qū)分出的住宅或者商業(yè)用房等單元。該單元須具備構(gòu)造上的獨立性與使用上的獨立性。為各區(qū)分所有人單獨所有，在性質(zhì)上與一般所有權(quán)并無不同。但是，業(yè)主行使其專有部分的單獨所有權(quán)受到下列限制：
a、業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
b、業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
B、共有部分的共有權(quán)。
建筑物的共用部分為相關(guān)區(qū)分所有人所共有，均不得分割。各區(qū)分所有人對共有部分，應(yīng)按其目的加以使用。共有部分的修繕費以及其他負擔，由各區(qū)分所有人按其單獨所有的部分的面積占總面積的比例來分擔。
此種共有在性質(zhì)上應(yīng)當屬于按份共有，但是不得請求分割。轉(zhuǎn)讓專有部分的所有權(quán)必須同時轉(zhuǎn)讓共用部分的共有權(quán)，專有部分和共有部分不得分開轉(zhuǎn)讓。
a、業(yè)主共有財產(chǎn)部分
(a)道路屬于業(yè)主共有
建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。
(b)關(guān)于綠地的歸屬
(a)合同明確約定歸個人所有的屬于個人所有
(b)法律規(guī)定為屬于城鎮(zhèn)公共綠地的屬于城市所有，即國家所有
(c)其余的一律歸全體業(yè)主共有
【重點法條】：《物權(quán)法》第73條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
(c)關(guān)于車位的歸屬
(a)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
(b)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
但是無論如何，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要，然后才能對外出售、出租。
【重點法條】：《物權(quán)法》第74條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
(d)其他歸業(yè)主共有的財產(chǎn)
(a)凡是必須由業(yè)主共同使用的部分都應(yīng)當歸業(yè)主共同所有，如樓梯、過道、建筑物的外墻等；
(b)不是必須由業(yè)主共同使用的部分可以通過業(yè)主公約、出讓合同等約定歸業(yè)主共有。
b、共有部分的處分
共有部分財產(chǎn)不能單獨轉(zhuǎn)讓、抵押、出租；業(yè)主轉(zhuǎn)讓其專有部分所有權(quán)的，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。
c、業(yè)主對共有部分的權(quán)利和義務(wù)
(a)業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
(b)建筑物及其附屬設(shè)施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定?！練v年真題】：2006-3-55
C、業(yè)主的管理權(quán)。
a、業(yè)主大會與業(yè)主委員會
(a)性質(zhì)
業(yè)主大會是全體業(yè)主進行集體決策的自治性組織，全體業(yè)主均有權(quán)利參加并在業(yè)主大會上行使表決權(quán)。
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)，在業(yè)主大會閉會期間行使業(yè)主大會的部分職權(quán)和其他由業(yè)主大會授予的權(quán)利。
(b)必須由業(yè)主共同決定的事項
【重點法條】：《物權(quán)法》第74條：下列事項由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
(c)業(yè)主對于業(yè)主大會決議的撤銷訴權(quán)
【重點法條】：《物權(quán)法》第78條：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
(d)業(yè)主大會與業(yè)主委員會的排除妨害請求權(quán)
【重點法條】：《物權(quán)法》第78條：業(yè)主應(yīng)當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
b、物業(yè)管理公司的選任
(a)業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。
(b)對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。
(c)物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系
(a)物業(yè)管理機構(gòu)與業(yè)主之間是委托合同關(guān)系，因此委托合同關(guān)于委托人和受托人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系適用于業(yè)主與物業(yè)管理機構(gòu)之間。
(b)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
三、相鄰關(guān)系
1、相鄰關(guān)系的概念
（1）概念
相鄰關(guān)系是指兩個或兩個以上相互毗鄰不動產(chǎn)的所有人或使用人，在行使其不動產(chǎn)權(quán)利的過程中相互給予對方的一種便利或者對自己權(quán)利的限制，因而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
（2）特征
A、相鄰關(guān)系發(fā)生在兩個或兩個以上的不動產(chǎn)相鄰的所有人或使用人之間。相鄰人可以是公民，也可以是法人；可以是財產(chǎn)所有人如集體組織、房屋所有人，也可以是非所有人如承包經(jīng)營人、承租人。
B、相鄰關(guān)系的客體并不是財產(chǎn)本身，而是由行使所有權(quán)或使用權(quán)所引起的和鄰人有關(guān)的經(jīng)濟利益或其他利益，如噪音影響鄰人休息，對于財產(chǎn)本身的歸屬并不發(fā)生爭議。
C、相鄰關(guān)系的發(fā)生常與不動產(chǎn)的自然條件有關(guān)，即兩個或兩個以上所有人或使用人的財產(chǎn)應(yīng)當是相鄰的。
2、處理相鄰關(guān)系的原則
根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，結(jié)合我國的司法實踐，在處理相鄰關(guān)系時，應(yīng)當堅持以下原則：
（1）有利生產(chǎn)和方便生活的原則
有利生產(chǎn)和方便生活的原則是指相鄰一方為實現(xiàn)正常的生產(chǎn)生活活動，不得不請求另一方給予方便時，另一方應(yīng)當給予方便。
（2）團結(jié)互助和公平合理的原則
團結(jié)互助和公平合理的原則是指在相鄰關(guān)系中，相鄰各方在獲得便利時，也應(yīng)當承擔一定的義務(wù)，對受到損失的相鄰方，按照公平合理的原則給予適當?shù)难a償。
（3）尊重歷史和習慣的原則
相鄰關(guān)系基于不動產(chǎn)的特殊性，并非一朝一夕就形成的。因此，在處理相鄰關(guān)系時，必須尊重歷史和習慣。這是各國處理相鄰關(guān)系普遍遵循的原則。
3、幾種主要的相鄰關(guān)系
（1）相鄰土地使用關(guān)系。
相鄰一方的建筑物或土地，處于鄰人的土地包圍之中，非經(jīng)過鄰人的土地不能到達公用通道，或雖有其他通道但需要較高的費用或十分不便的，可以通過鄰人的土地以到達公用通道。但通行人在選擇道路時，應(yīng)當選擇最必要、損失最少的路線：如只需小道即可，就不得開辟大道；能夠在荒地上開辟道路，就不得在耕地上開辟。通行人還應(yīng)對因通行給鄰地造成的損害予以賠償。
歷形成的通道，土地的所有人或使用人無權(quán)任意堵塞或改道，以免妨礙鄰人通行。如果確實需要改道，應(yīng)取得鄰人的同意。
（2）相鄰防險、排污關(guān)系。----因不可量物產(chǎn)生的相鄰關(guān)系
相鄰一方在開挖土地（如打水井、挖地窯、筑水渠、修糞池等）、建筑施工（如蓋高樓、修圍墻）時，不得使鄰地的地基發(fā)生動搖，不得使鄰地的建筑物受到危害；相鄰一方的建筑物有傾倒的危險，威脅鄰人的生命、財產(chǎn)安全，相鄰一方應(yīng)當采取預(yù)防措施，如加固、拆除；相鄰一方堆放易燃、易爆、劇毒、放射、惡臭物品時，應(yīng)當與鄰地建筑物保持一定距離，或者采取預(yù)防措施和安全裝置。相鄰他方在對方未盡此義務(wù)的情況下，有權(quán)要求排除妨害、賠償損失。
相鄰人，尤其是化工企業(yè)、事業(yè)單位，在生產(chǎn)、研究過程中，排放廢氣、廢水、廢渣，不得超過國家規(guī)定的排放標準。相鄰他方對超標排放，有權(quán)要求相鄰人排除妨害，即按國家規(guī)定的排放標準排放、治理，而且對造成的損害還有權(quán)要求賠償。
（3）相鄰用水、流水、截水、排水關(guān)系。
相鄰人應(yīng)當保持水的自然流向；在需要改變流向并影響相鄰他方用水時，應(yīng)征得他方的同意，并對由此造成的損失給予適當補償。為了灌溉土地，需要提高上游的水位、建筑水壩，必須附著于對岸時，對岸的土地所有人或使用人應(yīng)當允許；如果對岸的土地所有人或使用人也使用水壩及其他設(shè)施時，應(yīng)按受益的大小，分擔費用。
水流經(jīng)過地的所有人或使用人都可以使用流水，但應(yīng)當共同協(xié)商、合理分配使用。如果來自高地段的自然流水，常為低地段的所有人或使用人使用，即使高地段所有人或使用人也需要此水，也不得全部堵截，斷絕低地段的用水，以免給低地的所有人或使用人造成損失。低地的所有人或使用人應(yīng)當允許高地的自然流水流經(jīng)其地，不得擅自筑壩堵截，影響高地段的排水。
相鄰一方在為房屋設(shè)置管、槽或其他裝置時，不得使房屋雨水直接注瀉于鄰人建筑物上或土地上。
（4）相鄰管線安設(shè)關(guān)系。
相鄰人因埋設(shè)管道如油管、水管、煤氣管，架設(shè)線路如輸電線路、通訊線路，需要經(jīng)過他方的土地時，他方應(yīng)當允許。但相鄰方應(yīng)當選擇損害最小的地點及方法安設(shè)。相鄰人還應(yīng)對所占土地及施工造成的損失給予補償，并于事后清理現(xiàn)場。
（5）相鄰光照、通風、音響、震動關(guān)系。
相鄰人在建造建筑物時，應(yīng)當與鄰人的建筑物留有一定的距離，以免影響鄰人建筑物的通風、采光和日照。
相鄰各方應(yīng)當注意環(huán)境清潔、舒適，講究精神文明，不得以高音、噪音、喧囂、震動等妨礙鄰人的工作、生活和休息。否則，鄰人有權(quán)請求停止侵害。
（6）相鄰竹木歸屬關(guān)系。
相鄰地界上的竹木、分界墻、分界溝等，如果所有權(quán)無法確定時，推定為相鄰雙方共有財產(chǎn)，其權(quán)利義務(wù)適用按份共有的原則。
對于相鄰他方土地的竹木根枝超越地界，并影響自己對土地的使用，如妨礙自己土地的莊稼采光，相鄰人有權(quán)請求相鄰他方除去越界的竹木根枝。如果他方經(jīng)過請求不予除去，相鄰人可以自行除去。當然，越界竹木根枝如對相鄰人的財產(chǎn)使用并無影響，則相鄰人無權(quán)請求除去。
（7）因不可量物產(chǎn)生的相鄰關(guān)系
《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)?！绢}例】（00.卷二.多.46）
不動產(chǎn)權(quán)利人因上述用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應(yīng)當盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當給予賠償。