一、擔(dān)保物權(quán)的概念和特征
1、概念
擔(dān)保物權(quán)，又叫做價(jià)值權(quán)，是與用益物權(quán)相對(duì)應(yīng)的他物權(quán)，指的是為確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)定的，以直接取得或者支配特定財(cái)產(chǎn)的交換價(jià)值為內(nèi)容的權(quán)利。
2、特征
與用益物權(quán)相比擔(dān)保物權(quán)具有如下之特征：
（1）擔(dān)保物權(quán)是以支配標(biāo)的物的價(jià)值為其內(nèi)容
（2）擔(dān)保物權(quán)是以確保債務(wù)的履行為目的
（3）擔(dān)保物權(quán)具有從屬性
由于擔(dān)保物權(quán)均是以確保債務(wù)的履行為其目的，所以所有的擔(dān)保物權(quán)均從屬于其所擔(dān)保的債權(quán)。也就是說(shuō)，擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)為主權(quán)利，因此通常稱(chēng)之為主債權(quán)；而擔(dān)保物權(quán)則作為其從權(quán)利。擔(dān)保物權(quán)的從屬性體現(xiàn)在下述三個(gè)方面
A、發(fā)生上的從屬性
擔(dān)保法第五條規(guī)定： 擔(dān)保合同是主合同的從合同，主合同無(wú)效，擔(dān)保合同無(wú)效。擔(dān)保合同另有約定的，按照約定。
B、轉(zhuǎn)移上的從屬性
主債權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，擔(dān)保物權(quán)也隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移。
C、消滅上的從屬性
主債權(quán)消滅，擔(dān)保物權(quán)也相應(yīng)的消滅。
（4）不可分性
所謂擔(dān)保物權(quán)的不可分性是指擔(dān)保物權(quán)的標(biāo)的物分割、部分轉(zhuǎn)讓、部分消滅不影響擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)及整體性；反之，擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)進(jìn)行分割、部分轉(zhuǎn)讓或者消滅的也不影響擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)及其整體性。
由于不可分性非常抽象，特舉二例說(shuō)明如下：
例1：甲有三間住房用以擔(dān)保其對(duì)債權(quán)人乙的40萬(wàn)元債權(quán)，若甲將其中一間轉(zhuǎn)讓給丙所有，那么乙的抵押權(quán)不受任何影響仍然是對(duì)原有的三間住房享有抵押權(quán)，蓋擔(dān)保物權(quán)作為物權(quán)是直接支配標(biāo)的物的權(quán)利與其分割轉(zhuǎn)讓等沒(méi)有任何關(guān)系。
例2：甲有三間住房用以擔(dān)保對(duì)其債權(quán)人乙的40萬(wàn)元債權(quán)，若乙將自己債權(quán)中的20萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給丙，那么擔(dān)保物權(quán)不受任何之影響，即甲的三間住房仍然擔(dān)保乙和丙的40萬(wàn)元債權(quán)整體。
（5）物上代位性
擔(dān)保物權(quán)均具有物上代位性，所謂物上代位性乃是指擔(dān)保物權(quán)的標(biāo)的物毀損滅失的，有其他替代物的擔(dān)保物權(quán)并不消滅而是及于該替代物之上。例如，保險(xiǎn)金、損害賠償金等。
物上代位性是由擔(dān)保物權(quán)的價(jià)值權(quán)性導(dǎo)出的。由于擔(dān)保物權(quán)支配的是標(biāo)的物的價(jià)值而非其實(shí)體，所以不像所有權(quán)和用益物權(quán)那樣標(biāo)的物實(shí)體滅失的即歸于消滅，而是只要其價(jià)值沒(méi)有滅失就不會(huì)歸于消滅。
二、抵押權(quán)的概念和特征
1、概念
抵押權(quán)是指?jìng)鶛?quán)人對(duì)于債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移占有而提供擔(dān)保的不動(dòng)產(chǎn)或其他財(cái)產(chǎn)，在債權(quán)未受清償時(shí)得處分該財(cái)產(chǎn)并就其價(jià)金優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
2、抵押權(quán)的特征
（1）抵押權(quán)的標(biāo)的物是主要是債務(wù)人或第三人提供擔(dān)保的不動(dòng)產(chǎn)。但是在我國(guó)動(dòng)產(chǎn)也可以用作抵押權(quán)。
（2）抵押權(quán)不移轉(zhuǎn)標(biāo)的物占有。
標(biāo)的物仍然由抵押人占有、使用、受益。因此抵押權(quán)最能實(shí)現(xiàn)抵押人用以融資的目的，及一方面自己占有、使用受益；另一方面又用作擔(dān)保進(jìn)行融資，真正做到了物盡其用，所以被作為擔(dān)保。
（3）抵押權(quán)原則上是意定擔(dān)保物權(quán)。因此需要抵押人和抵押權(quán)人訂立抵押合同設(shè)立抵押權(quán)。
三、抵押權(quán)的設(shè)立
1、抵押合同
抵押合同必須以書(shū)面要式行為訂立。注意所有的擔(dān)保合同均要求書(shū)面要式，即除抵押合同外，質(zhì)押合同、保證合同和定金合同也都是書(shū)面要式合同。
2、流質(zhì)禁止條款
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第186條：抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。
△注意流質(zhì)禁止條款也適用于質(zhì)押合同。
3、抵押登記
（1）登記作為生效要件，不登記抵押權(quán)不成立
以建筑物或者土地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行擔(dān)保的，抵押權(quán)從登記時(shí)設(shè)立。但是需要注意的是，不登記只是抵押權(quán)不成立，不影響抵押合同的法律效力，抵押合同從成立時(shí)生效。具體包括：
A、建筑物和其他土地附著物；
B、建設(shè)用地使用權(quán)；
C、以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；
D、正在建造的建筑物。
（2）登記作為對(duì)抗要件
以動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵押的均自抵押合同生效時(shí)設(shè)立，未登記只是不得對(duì)抗善意第三人。具體包括：
A、生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；
B、正在建造的建筑物、船舶、航空器；
C、交通運(yùn)輸工具；
D、其他法律、行政法規(guī)未禁止抵押的動(dòng)產(chǎn)。 例外：
【重點(diǎn)法條】：《擔(dān)保法解釋》59、當(dāng)事人辦理抵押物登記手續(xù)時(shí)，因登記部門(mén)的原因致使其無(wú)法辦理抵押物登記，抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的，可以認(rèn)定債權(quán)人對(duì)該財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。但是，未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三人。
（3）登記具有絕對(duì)效力，登記的內(nèi)容與抵押合同的約定不一致的以登記為準(zhǔn)。
4、抵押權(quán)的標(biāo)的
在我國(guó)由于不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)均可以進(jìn)行抵押，因此是否能夠進(jìn)行抵押的標(biāo)準(zhǔn)是該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)是否可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)驗(yàn)榈盅簷?quán)最終是要將標(biāo)的物處分以其價(jià)金優(yōu)先受償。所以原則上可轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)均可抵押，不可轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)均不能進(jìn)行抵押。我國(guó)《物權(quán)法》從正反兩個(gè)方面規(guī)定了不可以抵押的財(cái)產(chǎn)和可以抵押的財(cái)產(chǎn)。
（1）不可抵押的財(cái)產(chǎn)（《物權(quán)法》第184條）
A、土地所有權(quán)。（不可流通）
B、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；（集體土地使用權(quán)不可流通）
集體所有的土地使用權(quán)不可以抵押，但是有如下兩種例外情形：
a、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)，可以抵押；（四荒用地）
b、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押,但是以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可同時(shí)抵押，但在未來(lái)仍不能改變土地使用權(quán)的性質(zhì)。
C、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施。此種情形是為了公共利益而設(shè)。但是需要注意：（非公益財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)的）
【重點(diǎn)法條】：《擔(dān)保法解釋》第53條：學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。
D、所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)。（抵押是處分行為，此種情形是由于處分權(quán)之欠缺）
E、依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)。（此種情形所有人喪失了處分權(quán)）
F、以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無(wú)效
【重點(diǎn)法條】：《擔(dān)保法解釋》第48條：以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無(wú)效。
G、當(dāng)事人以農(nóng)作物和與其尚未分離的土地使用權(quán)同時(shí)抵押的，土地使用權(quán)部分的抵押無(wú)效。但農(nóng)作物抵押有效。
【重點(diǎn)法條】：《擔(dān)保法解釋》第52條：當(dāng)事人以農(nóng)作物和與其尚未分離的土地使用權(quán)同時(shí)抵押的，土地使用權(quán)部分的抵押無(wú)效。
（2）可以抵押的財(cái)產(chǎn)
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第180條：債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附著物；
（二）建設(shè)用地使用權(quán)；
（三）以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；
（四）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通運(yùn)輸工具； 法律敎 育 網(wǎng)
（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。
對(duì)于上述《物權(quán)法》第180條所述財(cái)產(chǎn)抵押人可以分別為債權(quán)人設(shè)定抵押權(quán)，也可以將其一并抵押。依據(jù)上述規(guī)定，并非只有《物權(quán)法》第180條明確規(guī)定的財(cái)產(chǎn)才可以進(jìn)行抵押，恰恰應(yīng)當(dāng)解釋為凡是未被第《物權(quán)法》第184條（參見(jiàn)不可抵押財(cái)產(chǎn)一塊內(nèi)容）所禁止抵押的財(cái)產(chǎn)均可進(jìn)行抵押。另外還要特別注意以下幾種情況：
A、建造中的房屋、船舶、航空器，可辦理登記的（《物權(quán)法》第180條）
B、未登記的財(cái)產(chǎn)，補(bǔ)辦登記的，未登記前不得對(duì)抗第三人（《擔(dān)保法解釋》第 49 條）
C、土地使用權(quán)與地上房屋的關(guān)系（《物權(quán)法》第 182 條）
D、土地使用權(quán)與地上農(nóng)作物的關(guān)系（《擔(dān)保法解釋》第 52 條）上有，此處不贅
【重點(diǎn)法條】：《擔(dān)保法解釋》第 49 條：以尚未辦理權(quán)屬證書(shū)的財(cái)產(chǎn)抵押的，在第一審法庭辯論終結(jié)前能夠提供權(quán)利證書(shū)或者補(bǔ)辦登記手續(xù)的，可以認(rèn)定抵押有效。
當(dāng)事人未辦理抵押物登記手續(xù)的，不得對(duì)抗第三人。
《物權(quán)法》第182條：以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。
5、抵押權(quán)的范圍
如無(wú)約定：主債權(quán)，利息，違約金，損害賠償金，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用；設(shè)定前即為抵押物之從物的，效力及于從物；分屬不同所有人的，不及于從物；原則上不及于孳息；不及于土地上的新增房屋，但可將其一同拍賣(mài)（不得優(yōu)先受償）
四、抵押權(quán)當(dāng)事人的權(quán)利
1、抵押人的權(quán)利
（1）占有、使用、收益的權(quán)利
抵押人在其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押后，仍享有對(duì)抵押物進(jìn)行占有、使用和收益的權(quán)利。
（2）處分權(quán)
A、抵押物的轉(zhuǎn)移
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第191條：抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。
B、就標(biāo)的物再次設(shè)定抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)等擔(dān)保物權(quán)。即在不動(dòng)產(chǎn)之上仍然可以設(shè)定第二、第三順序的抵押權(quán)。就動(dòng)產(chǎn)之上除了可以設(shè)定第二、第三順位的抵押權(quán)之外還可以設(shè)定動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)。
C、出租抵押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利
不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)設(shè)定了抵押權(quán)之后，抵押人仍然可以將該財(cái)產(chǎn)予以出租，但是在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)租賃合同還未到期而且會(huì)妨礙到抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)的則抵押權(quán)人可以除去該租賃合同。不過(guò)若租賃合同成立在先，設(shè)定抵押權(quán)在后，那么該租賃又是房屋租賃合同，根據(jù)《合同法》買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則，那么抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)不得除去租賃合同。
△另外要特別注意：買(mǎi)受人的滌除權(quán)及未經(jīng)抵押權(quán)人同意而出賣(mài)抵押物合同的效力？
已登記：合同無(wú)效--受讓人行使滌除權(quán)后取得所有權(quán)
未登記：合同有效--適用善意取得受讓人取得所有權(quán) 【歷年真題】2006-3-9
2、抵押權(quán)人的權(quán)利
（1）保全請(qǐng)求權(quán)
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第193條：抵押人的行為足以使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。
（2）孳息收取權(quán)
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第197條：債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外。
前款規(guī)定的孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費(fèi)用。
（3）變價(jià)優(yōu)先受償權(quán)
A、變價(jià)方式：拍賣(mài)、變賣(mài)、折價(jià)
B、行使期限：主債權(quán)訴訟時(shí)效內(nèi)
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第202條：抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)。
△注意：與司法解釋主債權(quán)訴訟時(shí)效屆滿后兩年不同
C、行使步驟：
a、雙方先協(xié)議決定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方法，該協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，在知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內(nèi)有撤銷(xiāo)權(quán)
b、達(dá)不成協(xié)議的，請(qǐng)求人民法院拍賣(mài)、變賣(mài)
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第195條：債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)該協(xié)議。
抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)。
抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣(mài)的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。
△注意：這是抵押權(quán)的核心權(quán)利，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人就抵押財(cái)產(chǎn)處分所獲得的價(jià)金優(yōu)先于沒(méi)有設(shè)立抵押權(quán)的債權(quán)人優(yōu)先受償，即只有抵押權(quán)人的債權(quán)全部獲得清償以后有余額的其他債權(quán)人才可以受償，若無(wú)余額的其他債權(quán)人即無(wú)法受償。
五、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)
1、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的要件
抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，必須具備以下要件：
（1）須抵押權(quán)有效存在。
（2）須債務(wù)已屆清償期。
（3）須債務(wù)人未清償債務(wù)
2、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方法
抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式有三種，分別是：折價(jià)、拍賣(mài)、變賣(mài)。 若當(dāng)事人就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方法無(wú)法達(dá)成協(xié)議的那么抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)通過(guò)訴訟的方式由人民法院將標(biāo)的物進(jìn)行拍賣(mài)或者變賣(mài)從而實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)。
3、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)與訴訟時(shí)效
抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)。這一規(guī)定與人民法院《擔(dān)保法解釋》的規(guī)定不同，大家特別應(yīng)當(dāng)注意。
4、清償債權(quán)
抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：
（1）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；
（2）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；
（3）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。
建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的，或者依照物權(quán)法第183條規(guī)定以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押的，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。
六、抵押權(quán)的終止
出現(xiàn)下列情況之一的，抵押權(quán)即終止其效力：
1、主債權(quán)消滅。抵押權(quán)為擔(dān)保主債權(quán)而存在。如果主債權(quán)因清償、抵銷(xiāo)、免除等原因消滅時(shí)，抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)隨之消滅。
2、抵押物滅失。抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅；但因抵押物滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。
3、抵押權(quán)實(shí)行。抵押權(quán)人對(duì)于抵押物已經(jīng)實(shí)行其抵押權(quán)，無(wú)論其債權(quán)是否得到全部清償，抵押權(quán)都?xì)w于消滅。
七、特殊抵押權(quán)
1、共同抵押
共同抵押是為同一債權(quán)就數(shù)個(gè)物設(shè)定的抵押。在共同抵押中，數(shù)個(gè)物并不是本身結(jié)合而視為一物，而是在擔(dān)保同一債權(quán)的目的上互相結(jié)合擔(dān)保債權(quán)。
（1）如果限定了各個(gè)抵押物的負(fù)擔(dān)金額時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定，就各個(gè)抵押物的賣(mài)得價(jià)金分別就其負(fù)擔(dān)金額進(jìn)行清償。
（2）如果未限定各個(gè)抵押物的負(fù)擔(dān)金額的，抵押權(quán)人原則上可以任意就設(shè)定共同抵押的某個(gè)抵押物的賣(mài)得價(jià)金受償。
2、額抵押
（1）概念
額抵押是對(duì)于將來(lái)發(fā)生的債權(quán)，預(yù)先確定一的限度，設(shè)定的抵押權(quán)。一般抵押權(quán)是先有債權(quán)，然后再設(shè)定抵押權(quán)；而額抵押是為將來(lái)的債權(quán)而設(shè)定的抵押。
（2）特征
A、額抵押是為將來(lái)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保，因此額抵押在發(fā)生上突破了從屬性。
B、額抵押擔(dān)保的是一定期限內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)。
C、擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額是不特定的
D、擔(dān)保的債權(quán)具有限額
（3）額抵押的特別效力
A、額抵押所擔(dān)保的主債權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力
額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?dāng)事人另有約定的除外。
B、額抵押權(quán)的變更（不得對(duì)抗后來(lái)的抵押權(quán)）
額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，抵押權(quán)人與抵押人可以通過(guò)協(xié)議變更債權(quán)確定的期間、債權(quán)范圍以及債權(quán)額，但變更的內(nèi)容不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。
C、抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)額抵押權(quán)時(shí)，如果實(shí)際發(fā)生的債權(quán)余額高于限額的，以限額為限，超過(guò)部分不具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΓ蝗绻麑?shí)際發(fā)生的債權(quán)余額低于限額的，以實(shí)際發(fā)生的債權(quán)余額為限對(duì)抵押物優(yōu)先受償。
（4）額抵押所擔(dān)保債權(quán)的確定
額抵押所擔(dān)保的債權(quán)是不確定的將來(lái)債權(quán)，但是抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)必須將債權(quán)予以確定，額抵押的債權(quán)確定，該抵押權(quán)就與普通抵押權(quán)沒(méi)有什么本質(zhì)區(qū)別了。
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第206條：額抵押有下列情形之一的，抵押權(quán)人的債權(quán)確定：
A、約定的債權(quán)確定期間屆滿；
B、沒(méi)有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請(qǐng)求確定債權(quán)；
C、新的債權(quán)不可能發(fā)生；
D、抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押；
E、債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷(xiāo)；
F、法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。
3、財(cái)團(tuán)抵押
財(cái)團(tuán)抵押的標(biāo)的不是某一個(gè)物，也不同于共同抵押，而是將企業(yè)現(xiàn)有的財(cái)產(chǎn)包括動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)及其他權(quán)利視為一個(gè)整體，于其上成立抵押權(quán)。企業(yè)財(cái)團(tuán)是由眾多具體財(cái)產(chǎn)構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)的集合體。這個(gè)集合體有其獨(dú)立的、特殊的價(jià)值，往往高于各個(gè)財(cái)產(chǎn)單獨(dú)價(jià)值的總和。因而，以財(cái)團(tuán)為標(biāo)的，往往比單獨(dú)于各個(gè)財(cái)產(chǎn)上分別設(shè)定抵押的效益更好。這也是財(cái)團(tuán)抵押的優(yōu)勢(shì)所在。
擔(dān)保法第34條第2項(xiàng)在規(guī)定抵押物的范圍時(shí)，規(guī)定多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)可以一并抵押。這可以認(rèn)為在我國(guó)擔(dān)保法上沒(méi)有排除設(shè)定財(cái)團(tuán)抵押。
1、概念
擔(dān)保物權(quán)，又叫做價(jià)值權(quán)，是與用益物權(quán)相對(duì)應(yīng)的他物權(quán)，指的是為確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)定的，以直接取得或者支配特定財(cái)產(chǎn)的交換價(jià)值為內(nèi)容的權(quán)利。
2、特征
與用益物權(quán)相比擔(dān)保物權(quán)具有如下之特征：
（1）擔(dān)保物權(quán)是以支配標(biāo)的物的價(jià)值為其內(nèi)容
（2）擔(dān)保物權(quán)是以確保債務(wù)的履行為目的
（3）擔(dān)保物權(quán)具有從屬性
由于擔(dān)保物權(quán)均是以確保債務(wù)的履行為其目的，所以所有的擔(dān)保物權(quán)均從屬于其所擔(dān)保的債權(quán)。也就是說(shuō)，擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)為主權(quán)利，因此通常稱(chēng)之為主債權(quán)；而擔(dān)保物權(quán)則作為其從權(quán)利。擔(dān)保物權(quán)的從屬性體現(xiàn)在下述三個(gè)方面
A、發(fā)生上的從屬性
擔(dān)保法第五條規(guī)定： 擔(dān)保合同是主合同的從合同，主合同無(wú)效，擔(dān)保合同無(wú)效。擔(dān)保合同另有約定的，按照約定。
B、轉(zhuǎn)移上的從屬性
主債權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，擔(dān)保物權(quán)也隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移。
C、消滅上的從屬性
主債權(quán)消滅，擔(dān)保物權(quán)也相應(yīng)的消滅。
（4）不可分性
所謂擔(dān)保物權(quán)的不可分性是指擔(dān)保物權(quán)的標(biāo)的物分割、部分轉(zhuǎn)讓、部分消滅不影響擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)及整體性；反之，擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)進(jìn)行分割、部分轉(zhuǎn)讓或者消滅的也不影響擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)及其整體性。
由于不可分性非常抽象，特舉二例說(shuō)明如下：
例1：甲有三間住房用以擔(dān)保其對(duì)債權(quán)人乙的40萬(wàn)元債權(quán)，若甲將其中一間轉(zhuǎn)讓給丙所有，那么乙的抵押權(quán)不受任何影響仍然是對(duì)原有的三間住房享有抵押權(quán)，蓋擔(dān)保物權(quán)作為物權(quán)是直接支配標(biāo)的物的權(quán)利與其分割轉(zhuǎn)讓等沒(méi)有任何關(guān)系。
例2：甲有三間住房用以擔(dān)保對(duì)其債權(quán)人乙的40萬(wàn)元債權(quán)，若乙將自己債權(quán)中的20萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給丙，那么擔(dān)保物權(quán)不受任何之影響，即甲的三間住房仍然擔(dān)保乙和丙的40萬(wàn)元債權(quán)整體。
（5）物上代位性
擔(dān)保物權(quán)均具有物上代位性，所謂物上代位性乃是指擔(dān)保物權(quán)的標(biāo)的物毀損滅失的，有其他替代物的擔(dān)保物權(quán)并不消滅而是及于該替代物之上。例如，保險(xiǎn)金、損害賠償金等。
物上代位性是由擔(dān)保物權(quán)的價(jià)值權(quán)性導(dǎo)出的。由于擔(dān)保物權(quán)支配的是標(biāo)的物的價(jià)值而非其實(shí)體，所以不像所有權(quán)和用益物權(quán)那樣標(biāo)的物實(shí)體滅失的即歸于消滅，而是只要其價(jià)值沒(méi)有滅失就不會(huì)歸于消滅。
二、抵押權(quán)的概念和特征
1、概念
抵押權(quán)是指?jìng)鶛?quán)人對(duì)于債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移占有而提供擔(dān)保的不動(dòng)產(chǎn)或其他財(cái)產(chǎn)，在債權(quán)未受清償時(shí)得處分該財(cái)產(chǎn)并就其價(jià)金優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
2、抵押權(quán)的特征
（1）抵押權(quán)的標(biāo)的物是主要是債務(wù)人或第三人提供擔(dān)保的不動(dòng)產(chǎn)。但是在我國(guó)動(dòng)產(chǎn)也可以用作抵押權(quán)。
（2）抵押權(quán)不移轉(zhuǎn)標(biāo)的物占有。
標(biāo)的物仍然由抵押人占有、使用、受益。因此抵押權(quán)最能實(shí)現(xiàn)抵押人用以融資的目的，及一方面自己占有、使用受益；另一方面又用作擔(dān)保進(jìn)行融資，真正做到了物盡其用，所以被作為擔(dān)保。
（3）抵押權(quán)原則上是意定擔(dān)保物權(quán)。因此需要抵押人和抵押權(quán)人訂立抵押合同設(shè)立抵押權(quán)。
三、抵押權(quán)的設(shè)立
1、抵押合同
抵押合同必須以書(shū)面要式行為訂立。注意所有的擔(dān)保合同均要求書(shū)面要式，即除抵押合同外，質(zhì)押合同、保證合同和定金合同也都是書(shū)面要式合同。
2、流質(zhì)禁止條款
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第186條：抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。
△注意流質(zhì)禁止條款也適用于質(zhì)押合同。
3、抵押登記
（1）登記作為生效要件，不登記抵押權(quán)不成立
以建筑物或者土地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行擔(dān)保的，抵押權(quán)從登記時(shí)設(shè)立。但是需要注意的是，不登記只是抵押權(quán)不成立，不影響抵押合同的法律效力，抵押合同從成立時(shí)生效。具體包括：
A、建筑物和其他土地附著物；
B、建設(shè)用地使用權(quán)；
C、以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；
D、正在建造的建筑物。
（2）登記作為對(duì)抗要件
以動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵押的均自抵押合同生效時(shí)設(shè)立，未登記只是不得對(duì)抗善意第三人。具體包括：
A、生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；
B、正在建造的建筑物、船舶、航空器；
C、交通運(yùn)輸工具；
D、其他法律、行政法規(guī)未禁止抵押的動(dòng)產(chǎn)。 例外：
【重點(diǎn)法條】：《擔(dān)保法解釋》59、當(dāng)事人辦理抵押物登記手續(xù)時(shí)，因登記部門(mén)的原因致使其無(wú)法辦理抵押物登記，抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的，可以認(rèn)定債權(quán)人對(duì)該財(cái)產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。但是，未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三人。
（3）登記具有絕對(duì)效力，登記的內(nèi)容與抵押合同的約定不一致的以登記為準(zhǔn)。
4、抵押權(quán)的標(biāo)的
在我國(guó)由于不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)均可以進(jìn)行抵押，因此是否能夠進(jìn)行抵押的標(biāo)準(zhǔn)是該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)是否可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)驗(yàn)榈盅簷?quán)最終是要將標(biāo)的物處分以其價(jià)金優(yōu)先受償。所以原則上可轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)均可抵押，不可轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)均不能進(jìn)行抵押。我國(guó)《物權(quán)法》從正反兩個(gè)方面規(guī)定了不可以抵押的財(cái)產(chǎn)和可以抵押的財(cái)產(chǎn)。
（1）不可抵押的財(cái)產(chǎn)（《物權(quán)法》第184條）
A、土地所有權(quán)。（不可流通）
B、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；（集體土地使用權(quán)不可流通）
集體所有的土地使用權(quán)不可以抵押，但是有如下兩種例外情形：
a、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)，可以抵押；（四荒用地）
b、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押,但是以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)可同時(shí)抵押，但在未來(lái)仍不能改變土地使用權(quán)的性質(zhì)。
C、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施。此種情形是為了公共利益而設(shè)。但是需要注意：（非公益財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)的）
【重點(diǎn)法條】：《擔(dān)保法解釋》第53條：學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。
D、所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)。（抵押是處分行為，此種情形是由于處分權(quán)之欠缺）
E、依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)。（此種情形所有人喪失了處分權(quán)）
F、以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無(wú)效
【重點(diǎn)法條】：《擔(dān)保法解釋》第48條：以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無(wú)效。
G、當(dāng)事人以農(nóng)作物和與其尚未分離的土地使用權(quán)同時(shí)抵押的，土地使用權(quán)部分的抵押無(wú)效。但農(nóng)作物抵押有效。
【重點(diǎn)法條】：《擔(dān)保法解釋》第52條：當(dāng)事人以農(nóng)作物和與其尚未分離的土地使用權(quán)同時(shí)抵押的，土地使用權(quán)部分的抵押無(wú)效。
（2）可以抵押的財(cái)產(chǎn)
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第180條：債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附著物；
（二）建設(shè)用地使用權(quán)；
（三）以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；
（四）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通運(yùn)輸工具； 法律敎 育 網(wǎng)
（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。
抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押。
對(duì)于上述《物權(quán)法》第180條所述財(cái)產(chǎn)抵押人可以分別為債權(quán)人設(shè)定抵押權(quán)，也可以將其一并抵押。依據(jù)上述規(guī)定，并非只有《物權(quán)法》第180條明確規(guī)定的財(cái)產(chǎn)才可以進(jìn)行抵押，恰恰應(yīng)當(dāng)解釋為凡是未被第《物權(quán)法》第184條（參見(jiàn)不可抵押財(cái)產(chǎn)一塊內(nèi)容）所禁止抵押的財(cái)產(chǎn)均可進(jìn)行抵押。另外還要特別注意以下幾種情況：
A、建造中的房屋、船舶、航空器，可辦理登記的（《物權(quán)法》第180條）
B、未登記的財(cái)產(chǎn)，補(bǔ)辦登記的，未登記前不得對(duì)抗第三人（《擔(dān)保法解釋》第 49 條）
C、土地使用權(quán)與地上房屋的關(guān)系（《物權(quán)法》第 182 條）
D、土地使用權(quán)與地上農(nóng)作物的關(guān)系（《擔(dān)保法解釋》第 52 條）上有，此處不贅
【重點(diǎn)法條】：《擔(dān)保法解釋》第 49 條：以尚未辦理權(quán)屬證書(shū)的財(cái)產(chǎn)抵押的，在第一審法庭辯論終結(jié)前能夠提供權(quán)利證書(shū)或者補(bǔ)辦登記手續(xù)的，可以認(rèn)定抵押有效。
當(dāng)事人未辦理抵押物登記手續(xù)的，不得對(duì)抗第三人。
《物權(quán)法》第182條：以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。
5、抵押權(quán)的范圍
如無(wú)約定：主債權(quán)，利息，違約金，損害賠償金，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用；設(shè)定前即為抵押物之從物的，效力及于從物；分屬不同所有人的，不及于從物；原則上不及于孳息；不及于土地上的新增房屋，但可將其一同拍賣(mài)（不得優(yōu)先受償）
四、抵押權(quán)當(dāng)事人的權(quán)利
1、抵押人的權(quán)利
（1）占有、使用、收益的權(quán)利
抵押人在其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押后，仍享有對(duì)抵押物進(jìn)行占有、使用和收益的權(quán)利。
（2）處分權(quán)
A、抵押物的轉(zhuǎn)移
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第191條：抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。
B、就標(biāo)的物再次設(shè)定抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)等擔(dān)保物權(quán)。即在不動(dòng)產(chǎn)之上仍然可以設(shè)定第二、第三順序的抵押權(quán)。就動(dòng)產(chǎn)之上除了可以設(shè)定第二、第三順位的抵押權(quán)之外還可以設(shè)定動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)。
C、出租抵押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利
不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)設(shè)定了抵押權(quán)之后，抵押人仍然可以將該財(cái)產(chǎn)予以出租，但是在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)租賃合同還未到期而且會(huì)妨礙到抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)的則抵押權(quán)人可以除去該租賃合同。不過(guò)若租賃合同成立在先，設(shè)定抵押權(quán)在后，那么該租賃又是房屋租賃合同，根據(jù)《合同法》買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則，那么抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)不得除去租賃合同。
△另外要特別注意：買(mǎi)受人的滌除權(quán)及未經(jīng)抵押權(quán)人同意而出賣(mài)抵押物合同的效力？
已登記：合同無(wú)效--受讓人行使滌除權(quán)后取得所有權(quán)
未登記：合同有效--適用善意取得受讓人取得所有權(quán) 【歷年真題】2006-3-9
2、抵押權(quán)人的權(quán)利
（1）保全請(qǐng)求權(quán)
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第193條：抵押人的行為足以使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。
（2）孳息收取權(quán)
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第197條：債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外。
前款規(guī)定的孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費(fèi)用。
（3）變價(jià)優(yōu)先受償權(quán)
A、變價(jià)方式：拍賣(mài)、變賣(mài)、折價(jià)
B、行使期限：主債權(quán)訴訟時(shí)效內(nèi)
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第202條：抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)。
△注意：與司法解釋主債權(quán)訴訟時(shí)效屆滿后兩年不同
C、行使步驟：
a、雙方先協(xié)議決定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方法，該協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，在知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內(nèi)有撤銷(xiāo)權(quán)
b、達(dá)不成協(xié)議的，請(qǐng)求人民法院拍賣(mài)、變賣(mài)
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第195條：債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)該協(xié)議。
抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)。
抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣(mài)的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。
△注意：這是抵押權(quán)的核心權(quán)利，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人就抵押財(cái)產(chǎn)處分所獲得的價(jià)金優(yōu)先于沒(méi)有設(shè)立抵押權(quán)的債權(quán)人優(yōu)先受償，即只有抵押權(quán)人的債權(quán)全部獲得清償以后有余額的其他債權(quán)人才可以受償，若無(wú)余額的其他債權(quán)人即無(wú)法受償。
五、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)
1、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的要件
抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，必須具備以下要件：
（1）須抵押權(quán)有效存在。
（2）須債務(wù)已屆清償期。
（3）須債務(wù)人未清償債務(wù)
2、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方法
抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式有三種，分別是：折價(jià)、拍賣(mài)、變賣(mài)。 若當(dāng)事人就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方法無(wú)法達(dá)成協(xié)議的那么抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)通過(guò)訴訟的方式由人民法院將標(biāo)的物進(jìn)行拍賣(mài)或者變賣(mài)從而實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)。
3、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)與訴訟時(shí)效
抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)。這一規(guī)定與人民法院《擔(dān)保法解釋》的規(guī)定不同，大家特別應(yīng)當(dāng)注意。
4、清償債權(quán)
抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：
（1）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；
（2）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；
（3）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。
建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的，或者依照物權(quán)法第183條規(guī)定以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押的，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。
六、抵押權(quán)的終止
出現(xiàn)下列情況之一的，抵押權(quán)即終止其效力：
1、主債權(quán)消滅。抵押權(quán)為擔(dān)保主債權(quán)而存在。如果主債權(quán)因清償、抵銷(xiāo)、免除等原因消滅時(shí)，抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)隨之消滅。
2、抵押物滅失。抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅；但因抵押物滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。
3、抵押權(quán)實(shí)行。抵押權(quán)人對(duì)于抵押物已經(jīng)實(shí)行其抵押權(quán)，無(wú)論其債權(quán)是否得到全部清償，抵押權(quán)都?xì)w于消滅。
七、特殊抵押權(quán)
1、共同抵押
共同抵押是為同一債權(quán)就數(shù)個(gè)物設(shè)定的抵押。在共同抵押中，數(shù)個(gè)物并不是本身結(jié)合而視為一物，而是在擔(dān)保同一債權(quán)的目的上互相結(jié)合擔(dān)保債權(quán)。
（1）如果限定了各個(gè)抵押物的負(fù)擔(dān)金額時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定，就各個(gè)抵押物的賣(mài)得價(jià)金分別就其負(fù)擔(dān)金額進(jìn)行清償。
（2）如果未限定各個(gè)抵押物的負(fù)擔(dān)金額的，抵押權(quán)人原則上可以任意就設(shè)定共同抵押的某個(gè)抵押物的賣(mài)得價(jià)金受償。
2、額抵押
（1）概念
額抵押是對(duì)于將來(lái)發(fā)生的債權(quán)，預(yù)先確定一的限度，設(shè)定的抵押權(quán)。一般抵押權(quán)是先有債權(quán)，然后再設(shè)定抵押權(quán)；而額抵押是為將來(lái)的債權(quán)而設(shè)定的抵押。
（2）特征
A、額抵押是為將來(lái)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保，因此額抵押在發(fā)生上突破了從屬性。
B、額抵押擔(dān)保的是一定期限內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)。
C、擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額是不特定的
D、擔(dān)保的債權(quán)具有限額
（3）額抵押的特別效力
A、額抵押所擔(dān)保的主債權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力
額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?dāng)事人另有約定的除外。
B、額抵押權(quán)的變更（不得對(duì)抗后來(lái)的抵押權(quán)）
額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定前，抵押權(quán)人與抵押人可以通過(guò)協(xié)議變更債權(quán)確定的期間、債權(quán)范圍以及債權(quán)額，但變更的內(nèi)容不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。
C、抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)額抵押權(quán)時(shí)，如果實(shí)際發(fā)生的債權(quán)余額高于限額的，以限額為限，超過(guò)部分不具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΓ蝗绻麑?shí)際發(fā)生的債權(quán)余額低于限額的，以實(shí)際發(fā)生的債權(quán)余額為限對(duì)抵押物優(yōu)先受償。
（4）額抵押所擔(dān)保債權(quán)的確定
額抵押所擔(dān)保的債權(quán)是不確定的將來(lái)債權(quán)，但是抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)必須將債權(quán)予以確定，額抵押的債權(quán)確定，該抵押權(quán)就與普通抵押權(quán)沒(méi)有什么本質(zhì)區(qū)別了。
【重點(diǎn)法條】：《物權(quán)法》第206條：額抵押有下列情形之一的，抵押權(quán)人的債權(quán)確定：
A、約定的債權(quán)確定期間屆滿；
B、沒(méi)有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，抵押權(quán)人或者抵押人自額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請(qǐng)求確定債權(quán)；
C、新的債權(quán)不可能發(fā)生；
D、抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押；
E、債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷(xiāo)；
F、法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。
3、財(cái)團(tuán)抵押
財(cái)團(tuán)抵押的標(biāo)的不是某一個(gè)物，也不同于共同抵押，而是將企業(yè)現(xiàn)有的財(cái)產(chǎn)包括動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)及其他權(quán)利視為一個(gè)整體，于其上成立抵押權(quán)。企業(yè)財(cái)團(tuán)是由眾多具體財(cái)產(chǎn)構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)的集合體。這個(gè)集合體有其獨(dú)立的、特殊的價(jià)值，往往高于各個(gè)財(cái)產(chǎn)單獨(dú)價(jià)值的總和。因而，以財(cái)團(tuán)為標(biāo)的，往往比單獨(dú)于各個(gè)財(cái)產(chǎn)上分別設(shè)定抵押的效益更好。這也是財(cái)團(tuán)抵押的優(yōu)勢(shì)所在。
擔(dān)保法第34條第2項(xiàng)在規(guī)定抵押物的范圍時(shí)，規(guī)定多項(xiàng)財(cái)產(chǎn)可以一并抵押。這可以認(rèn)為在我國(guó)擔(dān)保法上沒(méi)有排除設(shè)定財(cái)團(tuán)抵押。