一、建設(shè)用地使用權(quán)的概念和特征
1、概念
建設(shè)用地使用權(quán)是因建筑建筑物或其他工作物而對國家所有的非農(nóng)業(yè)用地進(jìn)行占有、使用、收益的用益物權(quán)。
2、特征
（1）建設(shè)用地使用權(quán)是使用他人土地的權(quán)利。
（2）建設(shè)用地使用權(quán)是存在于國家所有之土地之上的物權(quán)。
（3）建設(shè)用地使用權(quán)是以建筑建筑物或其他工作物為目的的權(quán)利。
（4）建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人可以對土地進(jìn)行占有、使用和收益，并且可以將該土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押等處分行為。
二、建設(shè)用地使用權(quán)的產(chǎn)生和期限
建設(shè)用地使用權(quán)作為一種用益物權(quán)，則用益物權(quán)的一般取得原因(如轉(zhuǎn)讓、繼承等)，自然也適用于建設(shè)用地使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)取的初次取得有如下兩種方式：
1、劃撥
（1）概念
土地劃撥，是土地使用人只需按照一定程序提出申請，經(jīng)主管機關(guān)批準(zhǔn)即可取得土地使用權(quán)，而不必向土地所有人交付租金及其他費用。
（2）類型
嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。
【重點法條】：《土地管理法》第54條：建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：
（一）國家機關(guān)用地和軍事用地；
（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；
（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；
（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
2、出讓
（1）概念
土地使用權(quán)出讓是國家以土地所有人身份將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
（2）方式
土地使用權(quán)出讓主要有三種方式，即：協(xié)議、招標(biāo)和拍賣。
【重點法條】：《物權(quán)法》第137條第2款：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。
（3）簽訂土地出讓合同
【重點法條】：《物權(quán)法》第138條：采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。
建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同一般包括下列條款：
（一）當(dāng)事人的名稱和住所；
（二）土地界址、面積等；
（三）建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間；
（四）土地用途；
（五）使用期限；
（六）出讓金等費用及其支付方式；
（七）解決爭議的方法。
（4）登記
建設(shè)用地使用權(quán)從登記時設(shè)立。
3、轉(zhuǎn)讓：地隨房走，房隨地走，一并處分
三、建設(shè)用地使用權(quán)的期限
1、以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)沒有期限的限制。
2、以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)有期限的限制，其期限為：
（1）居住用地70年；
（2）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；
（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；
（4）綜合或者其他用地50年。
（5）工業(yè)用地50年；
每一塊土地的實際使用年限，在年限內(nèi)，由出讓方和受讓方雙方商定。
△大家在記憶的時候只需記住70年、40年的情形，其余均為50年。
3、期限屆滿時的續(xù)期
（1）住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。
（2）非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。也就是說對于非住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期，地上建筑物的歸屬等物權(quán)法并沒有予以規(guī)范，而是將其留給了《土地管理法》等其他法律加以解決。
四、建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容
1、建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)
（1）權(quán)利
A、占有土地的權(quán)利
任何用益物權(quán)都是以占有為前提的物權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)也不例外。建設(shè)用地使用權(quán)人對于土地的占有屬于有權(quán)占有，同時也適用占有的法律保護(hù)。
B、使用土地權(quán)利
建設(shè)用地使用權(quán)人可以依照法律規(guī)定和出讓合同約定的用途對建設(shè)用地進(jìn)行以建造和保有建筑物、構(gòu)造物以及其他工作設(shè)施為目的而進(jìn)行使用和收益。
C、處分土地使用權(quán)的權(quán)利，包括：
a、轉(zhuǎn)讓
轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：必須投資達(dá)到25％；簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；在剩余期限范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓；將地上建筑物、附著物一并轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)從進(jìn)行轉(zhuǎn)讓登記時發(fā)生轉(zhuǎn)讓的效力。
b、抵押
c、出租，但必須投資達(dá)到25％
D、從事與建筑建筑物有關(guān)的附屬行為
（2）義務(wù)
A、合理使用土地的義務(wù)
建設(shè)用地使用權(quán)人必須按照出讓合同規(guī)定的方式加以利用，未經(jīng)有關(guān)主管機關(guān)許可不得改變土地用途，否則國家可以無償收回土地使用權(quán)。
B、不得閑置土地的義務(wù)
1年內(nèi)未開發(fā)的收取不高于土地出讓金20％的閑置金；連續(xù)兩年閑置土地的無償收回土地。
以及在建設(shè)用地使用權(quán)消滅時恢復(fù)土地原狀。
2、空間使用權(quán)
建設(shè)用地使用權(quán)可以建立在地表、地上和地下。建立在土地上方或者地下一定空間的建設(shè)用地使用權(quán)即為建設(shè)用地空間使用權(quán)。
一國有土地之上可以同時分別設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)、地上空間權(quán)和地下空間權(quán)。后設(shè)立的空間使用權(quán)不得妨害已經(jīng)設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)或者空間使用權(quán)。
3、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)
【重點法條】：《物權(quán)法》第151條：集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。
該條規(guī)定為集體土地設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)并進(jìn)入流通領(lǐng)域提供了可能性，但是民事主體還不能僅僅依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定而設(shè)立集體土地的建設(shè)用地使用權(quán)，其具體設(shè)立需要依據(jù)以后修改的《土地管理法》或者其他法律規(guī)定。
1、概念
建設(shè)用地使用權(quán)是因建筑建筑物或其他工作物而對國家所有的非農(nóng)業(yè)用地進(jìn)行占有、使用、收益的用益物權(quán)。
2、特征
（1）建設(shè)用地使用權(quán)是使用他人土地的權(quán)利。
（2）建設(shè)用地使用權(quán)是存在于國家所有之土地之上的物權(quán)。
（3）建設(shè)用地使用權(quán)是以建筑建筑物或其他工作物為目的的權(quán)利。
（4）建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人可以對土地進(jìn)行占有、使用和收益，并且可以將該土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押等處分行為。
二、建設(shè)用地使用權(quán)的產(chǎn)生和期限
建設(shè)用地使用權(quán)作為一種用益物權(quán)，則用益物權(quán)的一般取得原因(如轉(zhuǎn)讓、繼承等)，自然也適用于建設(shè)用地使用權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)取的初次取得有如下兩種方式：
1、劃撥
（1）概念
土地劃撥，是土地使用人只需按照一定程序提出申請，經(jīng)主管機關(guān)批準(zhǔn)即可取得土地使用權(quán)，而不必向土地所有人交付租金及其他費用。
（2）類型
嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。
【重點法條】：《土地管理法》第54條：建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：
（一）國家機關(guān)用地和軍事用地；
（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；
（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；
（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
2、出讓
（1）概念
土地使用權(quán)出讓是國家以土地所有人身份將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
（2）方式
土地使用權(quán)出讓主要有三種方式，即：協(xié)議、招標(biāo)和拍賣。
【重點法條】：《物權(quán)法》第137條第2款：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。
（3）簽訂土地出讓合同
【重點法條】：《物權(quán)法》第138條：采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。
建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同一般包括下列條款：
（一）當(dāng)事人的名稱和住所；
（二）土地界址、面積等；
（三）建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間；
（四）土地用途；
（五）使用期限；
（六）出讓金等費用及其支付方式；
（七）解決爭議的方法。
（4）登記
建設(shè)用地使用權(quán)從登記時設(shè)立。
3、轉(zhuǎn)讓：地隨房走，房隨地走，一并處分
三、建設(shè)用地使用權(quán)的期限
1、以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)沒有期限的限制。
2、以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)有期限的限制，其期限為：
（1）居住用地70年；
（2）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；
（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；
（4）綜合或者其他用地50年。
（5）工業(yè)用地50年；
每一塊土地的實際使用年限，在年限內(nèi)，由出讓方和受讓方雙方商定。
△大家在記憶的時候只需記住70年、40年的情形，其余均為50年。
3、期限屆滿時的續(xù)期
（1）住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。
（2）非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。也就是說對于非住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期，地上建筑物的歸屬等物權(quán)法并沒有予以規(guī)范，而是將其留給了《土地管理法》等其他法律加以解決。
四、建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容
1、建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)
（1）權(quán)利
A、占有土地的權(quán)利
任何用益物權(quán)都是以占有為前提的物權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)也不例外。建設(shè)用地使用權(quán)人對于土地的占有屬于有權(quán)占有，同時也適用占有的法律保護(hù)。
B、使用土地權(quán)利
建設(shè)用地使用權(quán)人可以依照法律規(guī)定和出讓合同約定的用途對建設(shè)用地進(jìn)行以建造和保有建筑物、構(gòu)造物以及其他工作設(shè)施為目的而進(jìn)行使用和收益。
C、處分土地使用權(quán)的權(quán)利，包括：
a、轉(zhuǎn)讓
轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：必須投資達(dá)到25％；簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；在剩余期限范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓；將地上建筑物、附著物一并轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)從進(jìn)行轉(zhuǎn)讓登記時發(fā)生轉(zhuǎn)讓的效力。
b、抵押
c、出租，但必須投資達(dá)到25％
D、從事與建筑建筑物有關(guān)的附屬行為
（2）義務(wù)
A、合理使用土地的義務(wù)
建設(shè)用地使用權(quán)人必須按照出讓合同規(guī)定的方式加以利用，未經(jīng)有關(guān)主管機關(guān)許可不得改變土地用途，否則國家可以無償收回土地使用權(quán)。
B、不得閑置土地的義務(wù)
1年內(nèi)未開發(fā)的收取不高于土地出讓金20％的閑置金；連續(xù)兩年閑置土地的無償收回土地。
以及在建設(shè)用地使用權(quán)消滅時恢復(fù)土地原狀。
2、空間使用權(quán)
建設(shè)用地使用權(quán)可以建立在地表、地上和地下。建立在土地上方或者地下一定空間的建設(shè)用地使用權(quán)即為建設(shè)用地空間使用權(quán)。
一國有土地之上可以同時分別設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)、地上空間權(quán)和地下空間權(quán)。后設(shè)立的空間使用權(quán)不得妨害已經(jīng)設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)或者空間使用權(quán)。
3、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)
【重點法條】：《物權(quán)法》第151條：集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。
該條規(guī)定為集體土地設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)并進(jìn)入流通領(lǐng)域提供了可能性，但是民事主體還不能僅僅依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定而設(shè)立集體土地的建設(shè)用地使用權(quán)，其具體設(shè)立需要依據(jù)以后修改的《土地管理法》或者其他法律規(guī)定。