一、單項選擇題(共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個選項最符合題意)
1、 房地產(chǎn)估價報告使用期限應(yīng)自 ( )起算。
A 、 價值時點
B 、 受理估價委托之日
C 、 評估基準日
D 、 估價報告出具日期
答案： D
解析： 估價報告使用期限也稱為估價報告應(yīng)用有效期、估價報告有效期，是指自估價報告出具日期起算，使用估價報告不得超過的時問。
2、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級分為 ( )。
A 、 一級
B 、 二級
C 、 三級
D 、 四級
答案： C
解析： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級分為三級。
3、 在房地產(chǎn)市場調(diào)研類型中，因果性調(diào)研耋要是分析問題的 ( )。
A 、 性質(zhì)
B 、 現(xiàn)狀特征
C 、 原因
D 、 發(fā)展趨勢
答案： C
解析： 因果性調(diào)研也稱為相關(guān)性調(diào)研，是指為了探測有關(guān)現(xiàn)象或市場變量之間一個因素的變動是否會引起另一個因素變動的調(diào)研活動，其目的是識別變量之間的因果關(guān)系。因果關(guān)系調(diào)研是以搜集市場變量的有關(guān)數(shù)據(jù)為主，并運用統(tǒng)計分析和邏輯推理的方法找出它們之問的相互關(guān)系，判明哪些變量是自變量，哪些是因變量，它要解決的問題是“為什么”，即找出事物變化的原因和現(xiàn)象間的相互關(guān)系，找出影響事物變化的關(guān)鍵因素。因果性調(diào)研是在描述性調(diào)研的基礎(chǔ)上，對某些問題的迸一步深化調(diào)研，是為了找出問題的關(guān)鍵并探討解決問題的辦法。
4、 在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中，項目管理的主體是項目的 ( )。
A 、 設(shè)計單位
B 、 建設(shè)單位
C 、 監(jiān)理單位
D 、 施工單位
答案： B
解析： 在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為項目的順利實現(xiàn)而實施的項目管理，設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工承包商等也分別圍繞開發(fā)項目實施項目管理。同時，建設(shè)、土地、規(guī)劃、發(fā)改委等行政主管部門也要對項目的開發(fā)建設(shè)給予必要的監(jiān)督及管理。
5、 房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的核心部分是 ( )。
A 、 調(diào)研成果
B 、 調(diào)研方法
C 、 調(diào)研條件
D 、 調(diào)研依據(jù)
答案： A
解析： 市場調(diào)研的分析論證這部分內(nèi)容是市場調(diào)研報告的核心，在對所收集的信息進行深人分析的基礎(chǔ)上，提出自己的觀點和看法，并從理論和實踐兩個層面對提出的觀點和看法進行論證。分析論證過程是市場調(diào)研報告最終結(jié)論的形成過程，因此在這一過程中要以成熟的和有針對性的理論為基礎(chǔ)，以客觀真實的信息為依據(jù)進行科學(xué)縝密的分析論證，從而得出科學(xué)的調(diào)研成果。
6、 下列房地產(chǎn)貸款中，通常采用按月等額還款方式償還的是 ( )。
A 、 個人住房貸款
B 、 房地產(chǎn)開發(fā)貸款
C 、 土地儲備貸款
D 、 保障性住房建設(shè)貸款
答案： A
解析： 按月等額還款方式適合于預(yù)期收入在未來整個貸款期間比較穩(wěn)定的借款人。
7、 房地產(chǎn)投資信托基金的英文簡稱是 ( )。
A 、 REITs
B 、 CIREA
C 、 DCF
D 、 FIRR
答案： A
解析： 房地產(chǎn)投資信托基金的英文簡稱是REITs。
8、 當各投資方案計算期不相同時，進行投資方案比選宜采用的方法是 ( )。
A 、 差額凈現(xiàn)值法
B 、 凈現(xiàn)值法
C 、 凈將來值法
D 、 年值法
答案： D
解析： 年值法是指將投資方案在計算期的收入和支出，按一定的折現(xiàn)率換算為等值年值，用以評價或選擇方案的一種方法。在對計算期不同的互斥方案進行比選時，特別是比選的方案較多時，年值法是最為簡便的方法。年值法使用的指標有凈年值和費用年值。
9、 下列關(guān)于建設(shè)用地管理原則的說法，錯誤的是 ()。
A 、 節(jié)約、合理利用每寸土地，保護耕地和提高土地利用率
B 、 強調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地的控制作用
C 、 實行建設(shè)用地有償使用
D 、 經(jīng)濟效益優(yōu)先
答案： D
解析： 經(jīng)濟效益優(yōu)先不對，應(yīng)該是社會效益、經(jīng)濟效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一。
10、 物業(yè)建設(shè)單位制定臨時管理規(guī)約的時間是在 ( )。
A 、 物業(yè)銷售之前
B 、 物業(yè)竣工之前
C 、 物業(yè)交付之前
D 、 物業(yè)綜合驗收之前
答案： A
解析： 物業(yè)管理規(guī)約是指由物業(yè)建設(shè)單位銷售之前依法制定的有關(guān)物業(yè)使用、維護、管理以及業(yè)主的共同利益、應(yīng)履行的義務(wù)等事項的約定。
11、 征收基本農(nóng)田以外的30公頃耕地，需要經(jīng) ( )批準。
A 、 國務(wù)院
B 、 省級人民政府
C 、 市級人民政府
D 、 縣級人民政府
答案： B
解析： 基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的由國務(wù)院批準，其他由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。
12、 下列措施中，在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制時，發(fā)現(xiàn)實際投資值偏離目標投資值，應(yīng)采取的糾偏措施不包括 ( )。
A 、 司法措施
B 、 組織措施
C 、 經(jīng)濟措施
D 、 技術(shù)措施
答案： A
解析： 實際投資值偏離目標投資值，就應(yīng)采取組織措施、經(jīng)濟措施、技術(shù)措施、合同措施和信息措施等糾偏措施。
13、 制定物業(yè)管理規(guī)約的主體是 ( )。
A 、 全體業(yè)主
B 、 業(yè)主委員會
C 、 社區(qū)居委會
D 、 物業(yè)建設(shè)單位
答案： A
解析： 依據(jù)管理規(guī)約的概念：制定物業(yè)管理規(guī)約的主體是全體業(yè)主。
14、 某房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房銷售代理合同，取得商品房銷售權(quán)，關(guān)于該商品房銷售代理的說法，錯誤的是( ) 。
A 、 該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與該房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)之間是單一的委托和代理關(guān)系。
B 、 該房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在任何情況下均不可將該商品房再委托分代理
C 、 在銷售代理合同期內(nèi)，無論誰售出該商品房，該房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)均可取得傭金
D 、 該房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)按照銷售額的一定比例提取銷售代理費
答案： B
解析： 銷售權(quán)代理與代理的重要區(qū)別是：代理商有銷售商品房的權(quán)利，在合同有效期內(nèi)，無論是開發(fā)企業(yè)還是代理商售出的商品房，開發(fā)企業(yè)均要向代理商支付傭金;經(jīng)開發(fā)企業(yè)同意，代理商還可以委托分代理。
15、 工業(yè)化初期，大量鄉(xiāng)村人口向城市遷移，導(dǎo)致城市人口規(guī)模不斷擴大，城市化水平迅速提高，這種現(xiàn)象為城市發(fā)展演變的 (
)階段。
A 、 絕對集中
B 、 絕對分散
C 、 相對集中
D 、 相對分散
答案： C
解析： 縱觀世界現(xiàn)代城市所經(jīng)歷的發(fā)展歷程，城市進化理淪認為，從工業(yè)化社會到后工業(yè)化社會，城市的發(fā)展演變可劃分為以下幾個階段：①“絕對集中”階段，是指在工業(yè)化初期，大量鄉(xiāng)村人口向城市遷移，導(dǎo)致城市人口規(guī)模不斷擴大，城市化水平迅速提高的時期;②“相對集中”階段;③“相對分散”階段;④“絕對分散”階段。
16、 若投資資金是強制約束條件，在進行投資方案比選時，宜采用的比選方法是 ( )。
A 、 凈現(xiàn)值比較法
B 、 凈將來值比較法
C 、 凈年值比較法
D 、 凈現(xiàn)值率比較法
答案： D
解析： 在投資資金受到強制約束的情況下，一般宜采用凈現(xiàn)值率比較法。
17、 評標委員會完成評標后，向招標人推薦的合格中標候選人不超過 ( )名。
A 、 2
B 、 3
C 、 4
D 、 5
答案： B
解析： 評標委員會完成評標后，向招標人推薦的合格中標候選人不超過3名。
18、 下列關(guān)予建設(shè)用地使用權(quán)抵押的說法，正確的是 ( )。
A 、 同一宗建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定兩個以上的抵押權(quán)
B 、 以兩宗建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為兩個抵押標的物
C 、 以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的在建工程不一并抵押
D 、 以已出租的建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，原租賃合同無效
答案： A
解析： 設(shè)定國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)應(yīng)注意的問題中指出：①兩宗以上建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定同一抵押權(quán)時，視為同一抵押標的物;②以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押;③已出租的建設(shè)用地使用權(quán)抵押時，應(yīng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效等。
19、 從房地產(chǎn)投資者的角度看，只有建設(shè)期而沒有生產(chǎn)經(jīng)營期的房地產(chǎn)投資類型是 ( )。
A 、 出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資
B 、 經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資
C 、 購買型房地產(chǎn)置業(yè)投資
D 、 租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資
答案： A
解析： 出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目對投資者來說屬于短期投資，只有建設(shè)期而沒有經(jīng)營期。
20、 下列選項中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目目標客戶的基本特征的是 ( )。
A 、 目標客戶區(qū)域特征分析
B 、 目標客戶家庭結(jié)構(gòu)分析
C 、 目標客戶年齡構(gòu)成分析
D 、 目標客戶心理情況分析
答案： D
解析： 目標客戶心理情況分析不是房地產(chǎn)開發(fā)項目目標客戶的基本特征分析?！ ?1、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇和委托房地產(chǎn)銷售代理機構(gòu)是制定房地產(chǎn)營銷 ( )策略的內(nèi)容。
A 、 公共關(guān)系
B 、 促銷
C 、 銷售渠道
D 、 價格
答案： C
解析： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇和委托房地產(chǎn)銷售代理機構(gòu)是制定房地產(chǎn)營銷銷售渠道策略的內(nèi)容。
22、 下列選頊中，不屬于房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告摘要內(nèi)容的是 ()。
A 、 項目的主要經(jīng)濟指標結(jié)果
B 、 可行性研究的結(jié)論
C 、 項目的自身情況
D 、 項目經(jīng)濟指標的測算過程
答案： D
解析： 可行性研究報告摘要內(nèi)容是：所處地區(qū)的市場情況，項目的自身情況和特點，項目的主要經(jīng)濟指標的計算結(jié)果，可行性研究的結(jié)論及建議。
23、 ( )是單位工程的組成部分，按不同的結(jié)構(gòu)部位、施工特點等，將單位工程劃分為若干個項目單元。
A 、 單項工程
B 、 子項工程
C 、 分部工程
D 、 分項工程
答案： C
解析： 分部工程是單位工程的組成部分，它將單位工程劃分為若干令項目單元。
24、 不追隨競爭對手的價格，而是根據(jù)本企業(yè)商品房的實際情況與競爭對手的差異情況來確定房地產(chǎn)價格的方法，稱為 ( )。
A 、 需求導(dǎo)向定價法
B 、 主動競爭定價法
C 、 日標利潤定價法
D 、 隨行就市定價法
答案： B
解析： 主動競爭定價法是指不追隨競爭對手的價格，而是根據(jù)本企業(yè)商品房的實際情況與競爭對手的差異情況來確定房地產(chǎn)價格的方法。實力雄厚的企業(yè)和商品房獨具特色時可以采用這種方法。
25、 同一個房地產(chǎn)投資項目由不同的投資者經(jīng)營，其經(jīng)濟效益往往不同。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資具有 ( )的特點。
A 、 投資品種多樣性
B 、 投資價值附加性
C 、 投資區(qū)域差異性
D 、 投資收益?zhèn)€別性
答案： D
解析： 即使是同一個房地產(chǎn)投資項目，也會因投資者的不同而導(dǎo)致其實際投資收益的不同。這就是投資收益的個別性。
26、 處分抵押的建設(shè)用地使用權(quán)所得金額，首先用于 ( )。
A 、 償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息
B 、 賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害
C 、 支付處分抵押建設(shè)用地使用權(quán)的費用
D 、 繳納相關(guān)稅費
答案： C
解析： 處分抵押的建設(shè)用地使用權(quán)所得金額依下列順序分配：①支付處分抵揮建設(shè)用地使用權(quán)的費用;②扣除抵押建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)繳納的稅費;⑧償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及支付違約金;④賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害;⑤剩余金額交換抵押人。
27、 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，由 ()督促期限期繳納。
A 、 業(yè)主大會
B 、 業(yè)主委員會
C 、 社區(qū)居民委員會
D 、 房地產(chǎn)行政主管部門
答案： B
解析： 業(yè)主委員會對欠費業(yè)主有督促義務(wù)。
28、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤前公開推出的各種樓盤銷售廣告中的房地產(chǎn)資料，是一種 ( )資料。
A 、 準交易
B 、 已促成供求雙方交易的
C 、 成功交易完成的
D 、 正在發(fā)生交易的
答案： A
解析： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤前公開推出的各種樓盤銷售廣告中的房地產(chǎn)資料是一種準交易資料。
29、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)共同代理銷售其開發(fā)的商品房，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)之間的協(xié)調(diào)工作一般由 (
)負責。
A 、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
B 、 地方房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織
C 、 資信的一家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)
D 、 資質(zhì)等級的一家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)
答案： A
解析： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托兩家以上機構(gòu)的情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)之問協(xié)調(diào)工作由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責：
30、 在房地產(chǎn)市場營銷中常說的“金九銀十”現(xiàn)象，描述的是購房者的 ( )特征。
A 、 消費能力
B 、 消費動機
C 、 消費行為
D 、 消費結(jié)構(gòu)
答案： C
解析： 房地產(chǎn)消費行為是房地產(chǎn)消費動機在實際購買中的具體表現(xiàn)，房地產(chǎn)消費行為調(diào)研，就是對消費者購買房地產(chǎn)的模式和習(xí)慣的調(diào)研。其中包括對消費者購買房地產(chǎn)時間分布的調(diào)研，消費者在購買房地產(chǎn)的時間分布上有一定的習(xí)慣和規(guī)律。例如，房地產(chǎn)營銷中常說的“金九銀十”表明，在正常的市場狀態(tài)下，9月和10月通常是房地產(chǎn)銷售的旺季，對住房銷售來說，這種現(xiàn)象表現(xiàn)得更為明顯些。
31、 下列關(guān)于房地產(chǎn)投資方案風(fēng)險測度評價的說法，正確的是 ( )。
A 、 標準差越小的方案，風(fēng)險越大
B 、 期望值越大的方案，風(fēng)險越大
C 、 變異系數(shù)越大的方案，風(fēng)險越大
D 、 概率值越大的方案，風(fēng)險越大
答案： C
解析： 變異系數(shù)也稱為投資風(fēng)險度，等于標準差與期望值之比。用標準差來測度投資項目的風(fēng)險時，可能會出現(xiàn)一個投資成本較高，預(yù)期現(xiàn)金流量較大的方案，通常比投資成本較小的投資方案有更大的標準差，但它的風(fēng)險并不比投資方案小的風(fēng)險大，用變異系數(shù)來測定相對風(fēng)險的大小可以彌補標準差的不足。變異系數(shù)越大，方案的風(fēng)險也越大;反之，方案的風(fēng)險越小。
32、 在眾多的管理內(nèi)容和目標中，三個基本目標構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的目標體系，下列選項中不屬于三個基本目標的是 ( )。
A 、 質(zhì)量
B 、 成本
C 、 利潤
D 、 進度
答案： C
解析： 在眾多的管理內(nèi)容和目標中，成本(投資)、質(zhì)量(功能)、進度(工期)三個基本目標構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的目標體系。
33、 建筑物因房地產(chǎn)市場不景氣而造成的價值損失，屬于 ( )折舊。
A 、 功能
B 、 經(jīng)濟
C 、 物質(zhì)
D 、 快速
答案： B
解析： 在經(jīng)濟不景氣時期房地產(chǎn)的價值下降，這是一種經(jīng)濟折舊。
34、 某投資者以l00萬元購買了一店鋪，其中60萬元為銀行提供的年利率為7 %、期限為10年按年等額還款的抵押貸款。該店鋪的年租金收入為l5萬元，年經(jīng)營成本為年租金收入的韻25 %o該項投資的償債備付率是 ( )。
A 、 1.32
B 、 1.76
C 、 1.88
D 、 2 .50
答案： A
解析：
35、從工業(yè)化社會到后工業(yè)化社會，城市的發(fā)展演變可依次劃分為 ( )四個階段。
A 、 相對集中、絕對集中、相對分散、絕對分散
B 、 相對分散、相對集中、絕對集中、絕對分散
C 、 絕對集中、相對分散、相對集中、絕對分散
D 、 絕對集中、相對集中、相對分散、絕對分散
答案： D
解析：縱觀世界現(xiàn)代城市所經(jīng)歷的發(fā)展歷程，城市進化理論認為，從工業(yè)化社會到后工業(yè)化社會，城市的發(fā)展演變可劃分為以下四大階段：①“絕對集中”階段;②“相對集中”階段;③“相對分散”階段;④“絕對分散”階段。
36、 房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價的目標是評價項目的盈利能力，動態(tài)指標是 ( )。
A 、 成本利潤率
B 、 銷售利潤率
C 、 投資收益率
D 、 財務(wù)凈現(xiàn)值
答案： D
解析： 選項A、選項B和選項C屬于靜態(tài)指標。
37、 某套住宅的成交價格為5000元/平方米，交易中的營業(yè)稅和契稅等稅費均由買方負擔。已知房地產(chǎn)交易中應(yīng)由賣方繳納的營業(yè)稅等稅費為正常價格的6 %，應(yīng)由買方繳納的契稅等稅費為正常價格的2 %。該套住宅的正常價格為 ( )元平方米。
A 、 5200.OO
B 、 5300.OO
C 、 5319.15
D 、 5400.O0
答案： C
解析：
38、 城市中心商務(wù)強度指標是指 ( )。
A 、 中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和÷總建筑基底面積×100%’
B 、 中心商務(wù)用地建筑面積總和÷總建筑面積×100%
C 、 中心商務(wù)用地建筑面積總和÷總建筑基底面積×100%
D 、 中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和÷總建筑面積X 100%
答案： B
解析： 中心商務(wù)強度指標(CBII)=中心商務(wù)用地建筑面積總和÷總建筑面積×100%。
39、 等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度的土地上所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的地租是 ( )。
A 、 絕對地租
B 、 壟斷地租
C 、 級差地租I
D 、 級差地租Ⅱ
答案： C
解析： 本題考查級差地租1的概念。
40、 下列關(guān)于征收與征用區(qū)射的說法，錯誤的是 () 。
A 、 征收是為了公共利益的需要，征用是因搶險、救災(zāi)等緊急需要
B 、 征收應(yīng)當依法給予補償，征用應(yīng)當依法返還或者補償
C 、 征收不必得到財產(chǎn)所有權(quán)人同意，征用必須得到財產(chǎn)所有權(quán)人同意
D 、 征收要強制取得財產(chǎn)所有權(quán)，征用旨在獲得財產(chǎn)使用權(quán)
答案： C
解析： 征收與征用的共同之處主要有兩點：一是強制性，即都不必得到財產(chǎn)所有權(quán)人的同意;二是補償性，即都應(yīng)給予公平補償。不同點有：①適用對象不同。②前提條件不同。征收是為了國防和外交以及由政府組織實施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)、保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建等公共利益的需要，征用是因搶險、救災(zāi)等緊急需要。③所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同。征收主要是所有權(quán)的改變，是國家將集體所有或者私人所有的財產(chǎn)強制地征歸國有，不存在返還的問題;征用只是使用權(quán)的改變，是國家強制地使用集體所有或者私人所有的財產(chǎn)，被征用的財產(chǎn)使用后，應(yīng)返還被征用人。④補償內(nèi)容不同。4 1、 房地產(chǎn)估價報告可視為房地產(chǎn)估價機構(gòu)提供給委托人的 ( )。
A 、 成果
B 、 價值
C 、 評估
D 、 產(chǎn)品
答案： D
解析： 房地產(chǎn)估價報告可視為房地產(chǎn)估價機構(gòu)提供給委托人的產(chǎn)品。
42、 下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，可視為固定成本的是 ( )。
A 、 土地費用
B 、 建安費用
C 、 公建費用
D 、 銷售稅費
答案： A
解析： 開發(fā)量為變量的房地產(chǎn)開發(fā)投資項目，固定資產(chǎn)折舊、土地購置費等屬于同定成本，規(guī)劃設(shè)計費、建筑工程費、公共設(shè)施配套費等屬于變動成本。
43、 下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目工程投標擔保的說法，錯誤的是 ( )。
A 、 招標人可以要求投標人提交投標擔保
B 、 投標擔?？梢圆捎猛稑吮：蛲稑吮ＷC金的方式
C 、 投標保證金一般不得低于投標總價的2%
D 、 投標保證金不得超過50萬元
答案： C
解析： 投標保證金一般不得超過投標總價的2%。
44、 在土地總價一定的情況下，樓面地價與容積率之間的關(guān)系是 ( )。
A 、 樓面地價隨容積率的增高而降低
B 、 容積率隨樓面地價的增高而升高
C 、 樓面地價不受容積率變化的影響
D 、 容積率間接地受到樓面地價變化的影響
答案： A
解析： 在土地總價一定的情況下，樓面地價與容積率之間的關(guān)系成反比。
45、 房地產(chǎn)投資項目的動態(tài)投資回收期為自投資起始點起至 ( )等于零止的年數(shù)。
A 、 凈現(xiàn)金流量
B 、 累計凈現(xiàn)金流量
C 、 現(xiàn)金流入減去現(xiàn)金流出
D 、 凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的累計值
答案： D
解析： 房地產(chǎn)投資項目的動態(tài)投資回收期就是自投資起始點算起，凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的累計值等于零或出現(xiàn)正值的年份。
46、 下列物業(yè)管理事項中，不需要業(yè)主共同決定的事項是 ( )。
A 、 制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則
B 、 監(jiān)督管理規(guī)約的實施
C 、 選舉業(yè)主委員會
D 、 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)
答案： B
解析： 監(jiān)督管理規(guī)約的實施是業(yè)主委員會的職責。
47、 與訴訟相比，房地產(chǎn)開發(fā)項目合同爭議的調(diào)解方式不具有 ( )的特點。
A 、 國家強制保證
B 、 能較經(jīng)濟地解決糾紛
C 、 能較及時地解決糾紛
D 、 利于消除合同當事人的對立情緒
答案： A
解析： 選項B能較經(jīng)濟地解決糾紛，選項C能較及時地解決糾紛，選項D利于消除合同當事人的對立情緒，都屬于調(diào)解具有的特點。
48、 農(nóng)產(chǎn)品的銷售價格為V，生產(chǎn)成本為E，運輸成本為T ，農(nóng)業(yè)經(jīng)營利潤P可表示為 ( )。
A 、 P=V+(E+T)
B 、 P=V一(E+T)
C 、 P=V一(E一T)
D 、 P=V+(E一71)
答案： B
解析： 杜能區(qū)位理論的基本經(jīng)濟分析。杜能根據(jù)其假設(shè)前提，認為市場上農(nóng)產(chǎn)品的銷售價格決定農(nóng)業(yè)經(jīng)營的產(chǎn)品和經(jīng)營方式;農(nóng)產(chǎn)品的銷售成本為生產(chǎn)成本和運輸成本之和。因此，某個農(nóng)業(yè)經(jīng)營者是否能在單位面積土地上獲得利潤(P)，將由農(nóng)產(chǎn)品的銷售價格(V)、生產(chǎn)成本(E)和運輸成本(T)三個因素決定。它們之間的關(guān)系為：P=V-(E+T)。
49、 房地產(chǎn)經(jīng)適當營銷后，由熟悉情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額，稱為( )。
A 、 市場價值
B 、 市場價格
C 、 投資價值
D 、 現(xiàn)狀價值
答案： A
解析： 市場價值是指房地產(chǎn)經(jīng)適當營銷后，由熟悉情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。
50、 甲、乙、丙三個計算期相同的互斥方案，若有MRR( 乙一甲)>ic ，MRR(丙一乙)ic ，則各方案從優(yōu)到劣的排列順序是( ) 。
A 、 甲、乙、丙
B 、 乙、丙、甲
C 、 丙、乙、甲
D 、 乙、甲、丙
答案： B
解析：
51、 下列物業(yè)類型的前期物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的是 ( )。
A 、 新開發(fā)的寫字樓項目
B 、 新開發(fā)的住宅項目
C 、 新開發(fā)的酒店項目
D 、 新開發(fā)的大型商場項目
答案： B
解析： 根據(jù) 《物業(yè)管理條例》和 《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》，必須通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項目僅為新開發(fā)的住宅。
52、 八年前建成交付使用的某一建筑物，建筑面積為l20平/方米，單位建筑面積的重置價格為600元/平方米，年折舊額為l 440元/方米，用直線法計算該建筑物的成新率為 ( )。
A 、 81.O0 %
B 、 84 .00 %
C 、 84 .17 %
D 、 84 .80 %
答案： B
解析：
53、 若貸款年利率相同，甲按月計息，乙按季計息，丙按半年計息，年實際利率從大到小排列順序正確的是 ( )。
A 、 丙、乙、甲
B 、 乙、丙、甲
C 、 甲、乙、丙
D 、 甲、丙、乙
答案： C
解析：
54、 下列關(guān)于公共利益的說法，正確的是 ( )。
A 、 公共利益與政府利益是一致的
B 、 公共利益小于政府利益
C 、 公共利益不同予政府利益
D 、 公共利益的主體是政府
答案： C
解析： 公共利益不同于國家利益或政府利益。國家利益或政府利益與公共利益在某種程度上會呈現(xiàn)出重合狀態(tài)。國家或政府的職能包含著實現(xiàn)對一定公共事務(wù)的管理，例如發(fā)展教育、促進科技進步、合理開發(fā)和利用能源、增加社會財富等，這種管理也是全體公民所必需的。此時，公共利益與國家利益或政府利益是一致的，國家利益或政府利益屬于公共利益范疇。政府代表國家行使公共權(quán)力，執(zhí)行公共職能，管理公共事務(wù)，政府作為獨立的利益主體其利益的存在是客觀且顯而易見的。政府本身并不絕對代表公共利益，在公共利益之外，政府還有其自身的利益。處理不當時，政府的自身利益和社會公共利益存在著差異甚至沖突。
55、 以出讓方式取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地，滿 ( )年未動工開發(fā)的，政府可以無償收回建設(shè)用地使用權(quán)。
A 、 0.5
B 、 1
C 、 2
D 、 3
答案： C
解析： 以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)，滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回建設(shè)用地使用權(quán);但是，因不可抗力或者政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。
56、 收農(nóng)民集體所有的土地，土地補償費用歸 ( )所有。
A 、 農(nóng)民個人
B 、 剩余勞動力安置單位
C 、 地上附著物所有人
D 、 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織
答案： D
解析： 征收農(nóng)民集體所有的土地，土地補償費用歸被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有。
57、 在物業(yè)管理招投標活動中，招標人不得違反規(guī)定拒絕與中標人簽訂合同，這體現(xiàn)了物業(yè)管理招投標的 ( )。
A 、 公開原則
B 、 公平原則
C 、 公正原則
D 、 誠實信用原則
答案： D
解析： 在物業(yè)管理招投標活動中，招標人不得違反規(guī)定拒絕與中標人簽訂合同，這體現(xiàn)了物業(yè)管理招投標的誠實信用原則。
58、 下列選項中，不屬于房地產(chǎn)市場調(diào)研特點的是 ( )。
A 、 系統(tǒng)性
B 、 目的性
C 、 跟蹤性
D 、 多樣性
答案： D
解析： 房地產(chǎn)市場調(diào)研的特點，除具有市場調(diào)研的一般特點外，還具有系統(tǒng)性、連續(xù)性、跟蹤性、目的性和客觀性。
59、 房地產(chǎn)估價的收益法主要是根據(jù)房地產(chǎn) ( )求取房地產(chǎn)的價值。
A 、 過去的經(jīng)濟效益
B 、 當前的收益水平
C 、 未來的總收入
D 、 未來的凈收益
答案： D
解析： 從收益法的觀點看，房地產(chǎn)的價值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和。
60、 城市郊區(qū)的鄉(xiāng)村地域向城鎮(zhèn)地域轉(zhuǎn)化的過程，稱為 ( )。
A 、 郊區(qū)城鎮(zhèn)化
B 、 逆城鎮(zhèn)化
C 、 過度城鎮(zhèn)化
D 、 再城鎮(zhèn)化
答案： A
解析： “郊區(qū)城鎮(zhèn)化”是指城市郊區(qū)的鄉(xiāng)村地域向城鎮(zhèn)地域轉(zhuǎn)化的過程，這種郊區(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展的動力包括來自向心的、離心的以及本土的各種力量?！《⒍囗椷x擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0..5分)
61、 下列選項中，可以通過劃撥取得土地使用權(quán)的有 ( )。
A 、 軍事演習(xí)場
B 、 公用衛(wèi)生間
C 、 民用加油站
D 、 勞教所
E 、 經(jīng)營性養(yǎng)老院
答案： A,B,D
解析： 國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍有：①國家機關(guān)用地和軍事用地;②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;③國家重點扶持的能源、交通水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
62、 包干制下的物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成包括 ( )。
A 、 物業(yè)服務(wù)成本
B 、 法定稅費
C 、 物業(yè)服務(wù)支出
D 、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤
E 、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金
答案： A,B,D
解析： 選項C和選項E屬于酬金制下物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成。
63、 菜宗收益性房地產(chǎn)的評估價值偏高，其原因有 ( )。
A 、 收入估計過高
B 、 空置率估計過低
C 、 空置率估計過高
D 、 運營費用估計過大
E 、 收益期限估計過長
答案： A,B,E
解析： 選項D運營費用屬于凈收益的求取。
64、城市空間結(jié)構(gòu)是人們在城市發(fā)展過程中對土地利用的結(jié)果，是土地利用方式、利用程度和利用效果的總和，其代表性理論有 ( )。
A 、 多核心理論
B 、 扇形理論
C 、 級差地租理論
D 、 中心商務(wù)區(qū)土地利用模式
E 、 同心圓理論
答案： A,B,D,E
解析：級差地租理論屬于地租地價理論。
65、 下列房地產(chǎn)市場指標中，屬于反映房地產(chǎn)市場供給狀況指標的有( )。
A 、 新竣工量
B 、 房屋成交量
C 、 空置量
D 、 商品房吸納量
E 、 房屋施工面積
答案： A,C,E
解析： 房地產(chǎn)市場供給的狀況，需要通過對一系列指標的統(tǒng)計來進行分析，在市場調(diào)研中涉及的房地產(chǎn)市場供給指標主要有新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開工面積、平均建設(shè)周期、竣工房屋價值等。
66、 在國有土地上房屋征收中，被征收人在規(guī)定時間內(nèi)未協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的，可由房屋征收部門 ( )決定。
A 、 自行
B 、 報請市、縣級人民政府
C 、 組織被征收人投票
D 、 采取搖號隨機
E 、 采取抽簽隨機
答案： C,D,E
解析： 房地產(chǎn)評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。
67、 房地產(chǎn)開發(fā)項目主題策劃包括 ( )。
A 、 項目品牌名稱設(shè)計
B 、 規(guī)劃方案設(shè)計
C 、 項目景觀設(shè)計
D 、 售樓中心形象設(shè)計
E 、 項目導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計
答案： A,D,E
解析： 房地產(chǎn)開發(fā)項目主題策劃包括：①品牌名稱設(shè)計;②中心形象設(shè)計;③導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計。
68、 房地產(chǎn)市場研判的具體作用，可從 ( )等層淡考慮。
A 、 把握市場機會
B 、 發(fā)掘市場潛力
C 、 功能定位
D 、 識別市場風(fēng)險
E 、 項目區(qū)位定位
答案： A,B,D
解析： 市場研判的具體作用主要有：①把握市場機會;②發(fā)掘市場潛力;③識別市場風(fēng)險。
69、 根據(jù) 《中華人民共和國廣告法》等法律法規(guī)，下列關(guān)于房地產(chǎn)廣告內(nèi)容的說法，正確的有 ( )。
A 、 不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容
B 、 不得含有廣告主能夠為人住者辦理戶口、升學(xué)等事項的承諾
C 、 對價格有表示的，應(yīng)清楚表示為實際銷售價格并明示價格有效期限
D 、 表現(xiàn)項目位置，應(yīng)以該項目到達某一具體參照物所需時間來表示距離
E 、 使用建筑設(shè)計效果圖或模型照片的，可不在廣告中注明
答案： A,B,C
解析： 選項D表現(xiàn)項目位置，不得以所需時間來表示距離;選項E使用建筑設(shè)計效果圖或模型照片的，應(yīng)在廣告中注明。
70、 下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的說法，正確的有 ( )。
A 、 物業(yè)服務(wù)合同是有名合同
B 、 物業(yè)服務(wù)合同是無償合同
C 、 物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同
D 、 物業(yè)服務(wù)合同是要式合同
E 、 物業(yè)服務(wù)合同是集體合同
答案： C,D,E
解析： 物業(yè)服務(wù)合同的特征：①物業(yè)服務(wù)合同屬于無名合同;②物業(yè)服務(wù)合同既是諾成合同，又是要式合同;③物業(yè)服務(wù)合同既是雙務(wù)合同，又是有償合同;④物業(yè)服務(wù)合同屬于勞務(wù)合同;⑤物業(yè)服務(wù)合同通常屬于集體合同;⑥物業(yè)服務(wù)合同受到較多的國家干預(yù)。
71、 我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)有 ( )。
A 、 房產(chǎn)原值
B 、 房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值
C 、 房產(chǎn)市場價格
D 、 房產(chǎn)租金收入
E 、 房產(chǎn)評估值
答案： B,D
解析： 我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)有房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值、房產(chǎn)租金收入。
72、住宅小區(qū)業(yè)主委員會的職責有 ( )。
A 、 召集業(yè)主大會會議
B 、 監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同
C 、 選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)
D 、 監(jiān)督管理規(guī)約的實施
E 、 業(yè)主大會賦予的其他職責
答案： A,B,D,E
解析：業(yè)主委員會的職責是：①執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;②召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況;③與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;④及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;⑤監(jiān)督管理規(guī)約的實施;⑥督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用;⑦組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;⑧調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;⑨業(yè)主大會賦予的其他職責。
73、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行營銷渠道比較和決策時，應(yīng)考慮的因素有 ( )。
A 、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策者自身的能力和水平
B 、 房地產(chǎn)開發(fā)企監(jiān)自身的實力和發(fā)展戰(zhàn)略
C 、 房地產(chǎn)市場的供求狀況
D 、 潛在目標客戶的學(xué)術(shù)水平和欣賞能力
E 、 可供選擇的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的數(shù)量和水平
答案： B,C,E
解析： 房地產(chǎn)銷售渠道選擇的的影響因素主要包括：①房地產(chǎn)市場的供求狀況;②可供選擇的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的數(shù)量和水平;③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的實力和發(fā)展戰(zhàn)略。
74、 城市化進程中的各種量變和質(zhì)變會引起 ( )變化。
A 、 城市體系屬性
B 、 城市形態(tài)
C 、 城市生態(tài)
D 、 城市居民生活方式
E 、 城市人口性別
答案： A,B,C,D
解析： 城市化進程中的各種量變和質(zhì)變會引起城市體系屬性和動態(tài)特征的變化、城市形態(tài)的變化、城市生態(tài)的變化、城市性態(tài)的變化。
75、國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式有 ( )。
A 、 出售
B 、 出讓
C 、 互換
D 、 租賃
E 、 贈與
答案： A,C,E
解析：選項B出讓和選項D租賃屬于建設(shè)用地的取得方式。
76、 在房地產(chǎn)市場預(yù)測方法中，專家意見法的優(yōu)煮有 ( )。
A 、 集思廣益
B 、 避免偏見
C 、 修正自己的判斷
D 、 步驟簡單
E 、 易受他人意見的影響
答案： A,B,C
解析： 在房地產(chǎn)市場預(yù)測方法中，專家意見法的優(yōu)點有集思廣益、避免偏見、修正自己的判斷。
77、影響房地產(chǎn)需求量的因素主要有 ( )。
A 、 房地產(chǎn)的價格水平
B 、 房地產(chǎn)開發(fā)的技術(shù)水平
C 、 消費者的收入水平
D 、 消費者的偏好
E 、 房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期
答案： A,C,D
解析：影響房地產(chǎn)需求量的因素主要有：①房地產(chǎn)的價格水平;②消費者的收入水平;③消費者的偏好;④有關(guān)物品的價格水平;⑤消費者對未來預(yù)期。
78、 房地產(chǎn)開發(fā)合同通常包括的內(nèi)容有 ( )。
A 、 合同當事人
B 、 標的、數(shù)量、質(zhì)量
C 、 價款或酬金
D 、 合同期限、履行地點、違約責任
E 、 設(shè)備
答案： A,B,C,D
解析： 設(shè)備應(yīng)屬標的內(nèi)容，不應(yīng)單列。
79、 依據(jù)行為因素的市場細分有 ( )。
A 、 生活方式
B 、 購買時機
C 、 購買次數(shù)
D 、 購買動機
E 、 追求利益
答案： B,C,D
解析： 依據(jù)行為因素的市場細分主要有購買時機、購買次數(shù)和購買動機等。
80、 下列關(guān)國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押的說法，正確的有 ( )。
A 、 同一宗建設(shè)用地不得設(shè)定兩個以上抵押權(quán)
B 、 兩寨以上建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定同一抵押權(quán)時，視為同一抵押標的物
C 、 以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押
D 、 以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押
E 、 權(quán)屬存在爭議的住宅可以抵押
答案： B,C,D
解析： 設(shè)定國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)應(yīng)注意的問題：①同一宗建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況告訴抵押權(quán)人。②兩宗以上建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定同一抵押權(quán)時，視為同一抵押標的物。③以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。④以共有房地產(chǎn)抵押，必須經(jīng)由其他共有人書面同意。⑤已出租的建設(shè)用地使用權(quán)抵押時，應(yīng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。⑥設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)抵押時，抵押當事人可以協(xié)商議定抵押建設(shè)用地使用權(quán)的價值，也可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行評估。⑦抵押權(quán)人在征得抵押人同意后，可以用抵押人的名義為抵押的土地使用權(quán)投保，保險費由抵押人承擔，在抵押期間，抵押權(quán)人應(yīng)為保險受償?shù)牡谝皇軆斎?。⑧有?jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)作抵押的，所擔保債務(wù)的履行期限不應(yīng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限，以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔保債務(wù)的履行期限不得超過出讓合同規(guī)定的使用年限減去已使用年限后的剩余年限。⑨正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立， 三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0..5分)
81、 (二)
根據(jù)以下資料，回答下列問題：
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬建一幢自用辦公樓，預(yù)計工程造價為2000;0-元，準備采用邀請招標方式選擇承包商，并在招標文件中要求投標人提交投標保證金。此外，為了評標.5-作的需要，擬組建由7人組成的評標委員會，其中該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總工程師、總經(jīng)濟師各l名，招標代理機構(gòu)代表1名，其余4人是從專家名冊中隨機抽取的專家。
該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準備采用邀請招標方式的原因可能為 ( )。
A 、 節(jié)約招標費用
B 、 選擇最有競爭力的承包商
C 、 減少風(fēng)險
D 、 節(jié)省招標時間
答案： A,C,D
解析：與公開招標相比，邀請招標的優(yōu)點是簡化了招標程序，可節(jié)約招標費用和節(jié)省招標時間，減少了一定的風(fēng)險。邀請招標的缺點是招標競爭的激烈程度不夠，有可能漏掉某些有競爭力的承包商。
82、 該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為降低自己承擔的工程量風(fēng)險和通貨膨脹風(fēng)險，宜選擇 ( )。
A 、 總價合同
B 、 單價合同
C 、 成本加固定額酬金合同
D 、 成本加比例酬金合同
答案： A
解析： 總價合同需要投標人按招標文件的要求，對房地產(chǎn)開發(fā)項目報一個總價，合同履行后，工程款的結(jié)算以總價作為依據(jù)。在整個合同執(zhí)行期間，工程量的風(fēng)險、物價上漲的風(fēng)險由承包商承擔。它適用于工程規(guī)模小、工期短和風(fēng)險不大的房地產(chǎn)開發(fā)項目，所以應(yīng)當選擇總價合同。
83、 該項目的投標保證金為 ( )萬元。
A 、 40
B 、 60
C 、 80
D 、 100
答案： A
解析： 招標人可以在招標文件中要求投標人提交投標擔保。投標擔?？梢圆捎猛稑吮：蛘咄稑吮ＷC金的方式。投標保證金可以使用支票、銀行匯票等，一般不得超過投標總價的2%，不得超過50萬元。所以，2000×2%=40(萬元)。
84、 擬組建的評標委員會組成存在的問題勢 ( )。
A 、 評標委員會成員總數(shù)7人，未達到法定人數(shù)
B 、 評標委員會成員中有該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總經(jīng)濟師
C 、 評標委員會成員中有招標代理機構(gòu)代表
D 、 評標委員會成員中專家人數(shù)未達到法定比例
答案： D
解析： 評標委員會由招標人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家組成，成員人數(shù)為5人以上的單數(shù)，其中招標人、招標代理機構(gòu)以外的技術(shù)、經(jīng)濟等方面專家不得少于成員總數(shù)的2 /3。評標委員會的專家成員，應(yīng)由招標人從建設(shè)行政主管部門確定的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。該評標委員會中招標人、招標代理機構(gòu)以外的技術(shù)、經(jīng)濟等方面專家少于成員總數(shù)的2 /3。
85、 (二)
根據(jù)以下資料，回答下列問題：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對其開發(fā)的某商品住宅進行定價之前，對項目開發(fā)成本和項目所在區(qū)域內(nèi)的同類項目分別進行了測算和調(diào)研，得知該項目可租售面積的單位開發(fā)成本為6510元/平方米，四個代表性項目的售價范圍為8900～9100元/平方米。在此基礎(chǔ)上，制定了下
列價格策略：
( 1)項目總體均價按照成本定價法確定，并參考市場價格，預(yù)期成本利潤率取25 %，銷售稅費率取9 %。
(2)對于一次性付款的買家，給予總價5 %的優(yōu)惠;對于一次性購買兩套以上住宅的買家，給予總價3 %的優(yōu)惠。
(3)開盤后第一個月，若銷售量未達到開盤量30 %的預(yù)期目標，則考慮適當加大價格優(yōu)惠力葭。
下列關(guān)于該商品住宅定價之前調(diào)研工作的說法，正確的是 ( )。
A 、 進行的調(diào)研為次級調(diào)研
B 、 調(diào)研方法是重點調(diào)查
C 、 調(diào)研對象選擇采用的方法是隨機抽樣法
D 、 調(diào)研內(nèi)容包括競爭項目調(diào)查
答案： B,D
解析：關(guān)于該商品住宅定價之前調(diào)研方法是重點調(diào)查，調(diào)研內(nèi)容包括競爭項目調(diào)查。房地產(chǎn)對項目開發(fā)成本和項目所在區(qū)域內(nèi)的同類項目分別進行了測算和調(diào)研屬于重點調(diào)研。競爭對手調(diào)研主要包括競爭企業(yè)和競爭產(chǎn)品兩個方面，對所在區(qū)域內(nèi)的同類項目調(diào)研屬于競爭對手調(diào)研。
86、 按照成本定價法計算，項目總體均價為 ( )元/平方米。
A 、 8900
B 、 8942
C 、 8971
D 、 9000
答案： B
解析：
87、 制定的具體價格折扣策略為 ( )。
A 、 關(guān)系折扣
B 、 中間商折扣
C 、 現(xiàn)金折扣
D 、 數(shù)量折扣
答案： C,D
解析： 折扣定價策略的概念。對于一次性付款的買家，給予總價5%的優(yōu)惠，這是現(xiàn)金折扣;對于一次性購買兩套以上住宅的買家，給予總價3%的優(yōu)惠，這是數(shù)量折扣。
88、 若開盤后第一個月未能達到預(yù)期銷售目標，可采取的具體方法為( )。
A 、 降低首付款比例，相應(yīng)提高最后一次付款比例
B 、 分期付款時問往后推延一個月，各次付款比例不變
C 、 提高分期付款中間付款的比例，降低最后一次付款的比例
D 、 取消分期付款策略，推行一次性付款
答案： A,B
解析： 可采取的具體方法為：付款時段的調(diào)整及付款比例的調(diào)整。
89、(二)
根據(jù)以下資料，回答下列問題：
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)4000萬元競拍到一宗別墅用地的土地使用權(quán)。該地塊面積為20000平方米，規(guī)劃容積率為0.5，綠地率不低于35% ，預(yù)期投資利潤率為35% ，銷售稅費為銷售收入的6% 。產(chǎn)品定位為高檔別墅區(qū)，按規(guī)劃容積率進行產(chǎn)品設(shè)計，預(yù)計建筑安裝工程造價為建筑面積2000元/平方夫，小區(qū)配套及基礎(chǔ)設(shè)施工程和建設(shè)期間稅費為建筑面積1500元/平方米，可銷售比率為95% 。促銷工作的安排是：開盤前在當?shù)赝韴蟠蠓婵琼椖考磳㈤_盤的消息;開盤當日在當?shù)仉娨暸_播出開盤情況，組織足夠的置業(yè)顧問對看房人進行全程陪同和產(chǎn)品介紹，并對當日前十名下訂單的客戶贈送車庫。項目按預(yù)定計劃進行建設(shè)，在項目施工進入后期即將面市時，政府發(fā)布了關(guān)于嚴格限制別墅用第供應(yīng)的通知。
該項目的樓面地價為 ( )元/平方米。
A 、 1002
B 、 2000
C 、 4000
D 、 4211
答案： C
解析：建筑面積=該地塊面積×容積率=20000×0.5=10000(平方米)，該項目的樓面地價為4000÷10000=0.4(萬元/平方米)=4000(元/平方米)。
90、 采用成本導(dǎo)向定價法確定項目均價為 ( )元/平方米。
A 、 9552
B 、 10771
C 、 11297
D 、 11338
答案： D
解析： 本題考查采用成本導(dǎo)向定價法確定項目均價的計算。
91、 該項目涉及的促銷方式有 ( )。
A 、 公共關(guān)系
B 、 人員促銷
C 、 廣告促銷
D 、 營業(yè)推廣
答案： B,C,D
解析： 開盤前在當?shù)赝韴蟠蠓婵琼椖考磳㈤_盤的消息;開盤當日在當?shù)仉娨暸_播出開盤情況屬于廣告促銷，組織足夠的置業(yè)顧問產(chǎn)品介紹屬于人員促銷，并對當日前十名下訂單的客戶贈送車庫屬于營業(yè)推廣。
92、 從背景資料判斷，在一般情況下.該項目的價格走勢將 ( )。
A 、 上升
B 、 下降
C 、 無法預(yù)計
D 、 維持穩(wěn)定
答案： A
解析： 政府發(fā)布了關(guān)于嚴格限制別墅用地供應(yīng)的通知，意為土地緊缺，價格故上升。
93、 (三)
根據(jù)以下資料，回答下列問題：
某商品住宅在建工程，土地總面積為l5000平方米，容積率為2 .5，已正常開發(fā)建設(shè)18個月。同類商品住宅開發(fā)項目的建設(shè)期為24個月相似商品住宅的市場價格為8000元/平方米。
該商品住宅在建工程的后續(xù)建設(shè)期為 ( )個月。
A 、 6
B 、 18
C 、 24
D 、 42
答案： A
解析：同類商品住宅項目建設(shè)期為24個月，已正常開發(fā)18個月，因此后續(xù)建設(shè)期為6個月。
94、該房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)完成后的價值為 ( )億元。
A 、 1.2
B 、 2 .0
C 、 3.0
D 、 3.2
答案： C
解析：建筑面積S=15000×2.5=37500(平方米)，則價值為37500×8000=3(億元)。
95、按假設(shè)開發(fā)法計算時，該商品住宅在建工程后續(xù)開發(fā)的必要支出包括 ( )。
A 、 土地取得成本
B 、 續(xù)建成本
C 、 銷售稅費
D 、 取得該在建工程的稅費
答案： B,C,D
解析：用假設(shè)開發(fā)法求在建工程價值的公式為：在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建成本-管理費用-銷售費用一投資利息-銷售稅費-續(xù)建投資利潤-取得在建工程的稅費，由該計算公式可以看出，不包含土地取得成本。
96、該商品住宅在建工程的價值等于開發(fā)完成后的價值減去 ( )。
A 、 征地拆迂費用
B 、 開發(fā)的必要支出
C 、 商品往宅建筑安裝工程費
D 、 后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得剩潤
答案： A
解析：同樣根據(jù)計算公式：在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-續(xù)建投資利潤-取得在建工程的稅費，可以簡述為開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。
97、(三)
根據(jù)以下資料，回答下列問題：
某套住宅的建筑面積為100平方米，套內(nèi)建筑面積為80平方米，買賣雙方議定的單價為6000元/平方米，但該單價的內(nèi)涵、交易稅費負擔和付款方式尚未議定。已知當?shù)卦擃愖≌灰字?，賣方和買方應(yīng)繳納的稅費分別為成交價格的7 %和4 %，年折現(xiàn)率為6 %。
下列交易條件中，對賣方有利的為 ( )。
A 、 按套內(nèi)建筑面積計價
B 、 交易稅費均由買方負擔
C 、 交易稅費由買賣雙方各自負擔
D 、 房價款分期支付
答案： B
解析：營業(yè)稅、土地增值稅本應(yīng)由賣方繳納，協(xié)議由買方繳納;交易手續(xù)費本應(yīng)由買賣雙方各負擔一部分，卻協(xié)議由其中某一方全部負擔。這種交易稅費讓一方全部負擔，則另一方會有利。
98、 下列交易條件中，對買方有利的為 ( )。
A 、 按套內(nèi)建筑面積計價
B 、 交易稅費均由賣方負擔
C 、 房價款在成交時一次性付清
D 、 房價款分期支付
答案： A,B,D
解析： 已經(jīng)議定單價，因此按照套內(nèi)建筑面積對買方有利;同上一道題，交易稅費南賣方負擔對買方是有利的;房價一次付清不需額外增加利息，對買方有利。
99、若按套內(nèi)建筑面積計價，交易稅費均由買方負擔，房價款在成交時一次性付清，;則賣方出售|該套住宅的實得金額為 ( )萬元。
A 、 44.64
B 、 48.00
C 、 53.28
D 、 60.00
答案： B
解析：交易稅費均由買方負擔，所以賣方直接得到的金額為6000×80=480000=48(萬元)。
100、 若按建筑面積計價，交易稅費均由賣方負擔，房價款在成交時支付一半，余款于第一年年末付清，則賣方出售該套住宅實得金額的現(xiàn)值為 ( )萬元。
A 、 51.70
B 、 51.89
C 、 53.44
D 、 60.00
答案： A
解析： 成交價格為6000×100=600000=60(萬元)，年初30萬元，年末30萬元應(yīng)折現(xiàn)，交易稅費為11%×60=6.6(萬元)，因此賣方實得金額為30+30÷1.06-6.6≈51.70(萬元)。
1、 房地產(chǎn)估價報告使用期限應(yīng)自 ( )起算。
A 、 價值時點
B 、 受理估價委托之日
C 、 評估基準日
D 、 估價報告出具日期
答案： D
解析： 估價報告使用期限也稱為估價報告應(yīng)用有效期、估價報告有效期，是指自估價報告出具日期起算，使用估價報告不得超過的時問。
2、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級分為 ( )。
A 、 一級
B 、 二級
C 、 三級
D 、 四級
答案： C
解析： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級分為三級。
3、 在房地產(chǎn)市場調(diào)研類型中，因果性調(diào)研耋要是分析問題的 ( )。
A 、 性質(zhì)
B 、 現(xiàn)狀特征
C 、 原因
D 、 發(fā)展趨勢
答案： C
解析： 因果性調(diào)研也稱為相關(guān)性調(diào)研，是指為了探測有關(guān)現(xiàn)象或市場變量之間一個因素的變動是否會引起另一個因素變動的調(diào)研活動，其目的是識別變量之間的因果關(guān)系。因果關(guān)系調(diào)研是以搜集市場變量的有關(guān)數(shù)據(jù)為主，并運用統(tǒng)計分析和邏輯推理的方法找出它們之問的相互關(guān)系，判明哪些變量是自變量，哪些是因變量，它要解決的問題是“為什么”，即找出事物變化的原因和現(xiàn)象間的相互關(guān)系，找出影響事物變化的關(guān)鍵因素。因果性調(diào)研是在描述性調(diào)研的基礎(chǔ)上，對某些問題的迸一步深化調(diào)研，是為了找出問題的關(guān)鍵并探討解決問題的辦法。
4、 在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中，項目管理的主體是項目的 ( )。
A 、 設(shè)計單位
B 、 建設(shè)單位
C 、 監(jiān)理單位
D 、 施工單位
答案： B
解析： 在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為項目的順利實現(xiàn)而實施的項目管理，設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工承包商等也分別圍繞開發(fā)項目實施項目管理。同時，建設(shè)、土地、規(guī)劃、發(fā)改委等行政主管部門也要對項目的開發(fā)建設(shè)給予必要的監(jiān)督及管理。
5、 房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的核心部分是 ( )。
A 、 調(diào)研成果
B 、 調(diào)研方法
C 、 調(diào)研條件
D 、 調(diào)研依據(jù)
答案： A
解析： 市場調(diào)研的分析論證這部分內(nèi)容是市場調(diào)研報告的核心，在對所收集的信息進行深人分析的基礎(chǔ)上，提出自己的觀點和看法，并從理論和實踐兩個層面對提出的觀點和看法進行論證。分析論證過程是市場調(diào)研報告最終結(jié)論的形成過程，因此在這一過程中要以成熟的和有針對性的理論為基礎(chǔ)，以客觀真實的信息為依據(jù)進行科學(xué)縝密的分析論證，從而得出科學(xué)的調(diào)研成果。
6、 下列房地產(chǎn)貸款中，通常采用按月等額還款方式償還的是 ( )。
A 、 個人住房貸款
B 、 房地產(chǎn)開發(fā)貸款
C 、 土地儲備貸款
D 、 保障性住房建設(shè)貸款
答案： A
解析： 按月等額還款方式適合于預(yù)期收入在未來整個貸款期間比較穩(wěn)定的借款人。
7、 房地產(chǎn)投資信托基金的英文簡稱是 ( )。
A 、 REITs
B 、 CIREA
C 、 DCF
D 、 FIRR
答案： A
解析： 房地產(chǎn)投資信托基金的英文簡稱是REITs。
8、 當各投資方案計算期不相同時，進行投資方案比選宜采用的方法是 ( )。
A 、 差額凈現(xiàn)值法
B 、 凈現(xiàn)值法
C 、 凈將來值法
D 、 年值法
答案： D
解析： 年值法是指將投資方案在計算期的收入和支出，按一定的折現(xiàn)率換算為等值年值，用以評價或選擇方案的一種方法。在對計算期不同的互斥方案進行比選時，特別是比選的方案較多時，年值法是最為簡便的方法。年值法使用的指標有凈年值和費用年值。
9、 下列關(guān)于建設(shè)用地管理原則的說法，錯誤的是 ()。
A 、 節(jié)約、合理利用每寸土地，保護耕地和提高土地利用率
B 、 強調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對建設(shè)用地的控制作用
C 、 實行建設(shè)用地有償使用
D 、 經(jīng)濟效益優(yōu)先
答案： D
解析： 經(jīng)濟效益優(yōu)先不對，應(yīng)該是社會效益、經(jīng)濟效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一。
10、 物業(yè)建設(shè)單位制定臨時管理規(guī)約的時間是在 ( )。
A 、 物業(yè)銷售之前
B 、 物業(yè)竣工之前
C 、 物業(yè)交付之前
D 、 物業(yè)綜合驗收之前
答案： A
解析： 物業(yè)管理規(guī)約是指由物業(yè)建設(shè)單位銷售之前依法制定的有關(guān)物業(yè)使用、維護、管理以及業(yè)主的共同利益、應(yīng)履行的義務(wù)等事項的約定。
11、 征收基本農(nóng)田以外的30公頃耕地，需要經(jīng) ( )批準。
A 、 國務(wù)院
B 、 省級人民政府
C 、 市級人民政府
D 、 縣級人民政府
答案： B
解析： 基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的由國務(wù)院批準，其他由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。
12、 下列措施中，在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制時，發(fā)現(xiàn)實際投資值偏離目標投資值，應(yīng)采取的糾偏措施不包括 ( )。
A 、 司法措施
B 、 組織措施
C 、 經(jīng)濟措施
D 、 技術(shù)措施
答案： A
解析： 實際投資值偏離目標投資值，就應(yīng)采取組織措施、經(jīng)濟措施、技術(shù)措施、合同措施和信息措施等糾偏措施。
13、 制定物業(yè)管理規(guī)約的主體是 ( )。
A 、 全體業(yè)主
B 、 業(yè)主委員會
C 、 社區(qū)居委會
D 、 物業(yè)建設(shè)單位
答案： A
解析： 依據(jù)管理規(guī)約的概念：制定物業(yè)管理規(guī)約的主體是全體業(yè)主。
14、 某房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房銷售代理合同，取得商品房銷售權(quán)，關(guān)于該商品房銷售代理的說法，錯誤的是( ) 。
A 、 該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與該房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)之間是單一的委托和代理關(guān)系。
B 、 該房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在任何情況下均不可將該商品房再委托分代理
C 、 在銷售代理合同期內(nèi)，無論誰售出該商品房，該房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)均可取得傭金
D 、 該房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)按照銷售額的一定比例提取銷售代理費
答案： B
解析： 銷售權(quán)代理與代理的重要區(qū)別是：代理商有銷售商品房的權(quán)利，在合同有效期內(nèi)，無論是開發(fā)企業(yè)還是代理商售出的商品房，開發(fā)企業(yè)均要向代理商支付傭金;經(jīng)開發(fā)企業(yè)同意，代理商還可以委托分代理。
15、 工業(yè)化初期，大量鄉(xiāng)村人口向城市遷移，導(dǎo)致城市人口規(guī)模不斷擴大，城市化水平迅速提高，這種現(xiàn)象為城市發(fā)展演變的 (
)階段。
A 、 絕對集中
B 、 絕對分散
C 、 相對集中
D 、 相對分散
答案： C
解析： 縱觀世界現(xiàn)代城市所經(jīng)歷的發(fā)展歷程，城市進化理淪認為，從工業(yè)化社會到后工業(yè)化社會，城市的發(fā)展演變可劃分為以下幾個階段：①“絕對集中”階段，是指在工業(yè)化初期，大量鄉(xiāng)村人口向城市遷移，導(dǎo)致城市人口規(guī)模不斷擴大，城市化水平迅速提高的時期;②“相對集中”階段;③“相對分散”階段;④“絕對分散”階段。
16、 若投資資金是強制約束條件，在進行投資方案比選時，宜采用的比選方法是 ( )。
A 、 凈現(xiàn)值比較法
B 、 凈將來值比較法
C 、 凈年值比較法
D 、 凈現(xiàn)值率比較法
答案： D
解析： 在投資資金受到強制約束的情況下，一般宜采用凈現(xiàn)值率比較法。
17、 評標委員會完成評標后，向招標人推薦的合格中標候選人不超過 ( )名。
A 、 2
B 、 3
C 、 4
D 、 5
答案： B
解析： 評標委員會完成評標后，向招標人推薦的合格中標候選人不超過3名。
18、 下列關(guān)予建設(shè)用地使用權(quán)抵押的說法，正確的是 ( )。
A 、 同一宗建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定兩個以上的抵押權(quán)
B 、 以兩宗建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定同一抵押權(quán)的，視為兩個抵押標的物
C 、 以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的在建工程不一并抵押
D 、 以已出租的建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，原租賃合同無效
答案： A
解析： 設(shè)定國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)應(yīng)注意的問題中指出：①兩宗以上建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定同一抵押權(quán)時，視為同一抵押標的物;②以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押;③已出租的建設(shè)用地使用權(quán)抵押時，應(yīng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效等。
19、 從房地產(chǎn)投資者的角度看，只有建設(shè)期而沒有生產(chǎn)經(jīng)營期的房地產(chǎn)投資類型是 ( )。
A 、 出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資
B 、 經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資
C 、 購買型房地產(chǎn)置業(yè)投資
D 、 租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資
答案： A
解析： 出售型房地產(chǎn)開發(fā)項目對投資者來說屬于短期投資，只有建設(shè)期而沒有經(jīng)營期。
20、 下列選項中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目目標客戶的基本特征的是 ( )。
A 、 目標客戶區(qū)域特征分析
B 、 目標客戶家庭結(jié)構(gòu)分析
C 、 目標客戶年齡構(gòu)成分析
D 、 目標客戶心理情況分析
答案： D
解析： 目標客戶心理情況分析不是房地產(chǎn)開發(fā)項目目標客戶的基本特征分析?！ ?1、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇和委托房地產(chǎn)銷售代理機構(gòu)是制定房地產(chǎn)營銷 ( )策略的內(nèi)容。
A 、 公共關(guān)系
B 、 促銷
C 、 銷售渠道
D 、 價格
答案： C
解析： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇和委托房地產(chǎn)銷售代理機構(gòu)是制定房地產(chǎn)營銷銷售渠道策略的內(nèi)容。
22、 下列選頊中，不屬于房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告摘要內(nèi)容的是 ()。
A 、 項目的主要經(jīng)濟指標結(jié)果
B 、 可行性研究的結(jié)論
C 、 項目的自身情況
D 、 項目經(jīng)濟指標的測算過程
答案： D
解析： 可行性研究報告摘要內(nèi)容是：所處地區(qū)的市場情況，項目的自身情況和特點，項目的主要經(jīng)濟指標的計算結(jié)果，可行性研究的結(jié)論及建議。
23、 ( )是單位工程的組成部分，按不同的結(jié)構(gòu)部位、施工特點等，將單位工程劃分為若干個項目單元。
A 、 單項工程
B 、 子項工程
C 、 分部工程
D 、 分項工程
答案： C
解析： 分部工程是單位工程的組成部分，它將單位工程劃分為若干令項目單元。
24、 不追隨競爭對手的價格，而是根據(jù)本企業(yè)商品房的實際情況與競爭對手的差異情況來確定房地產(chǎn)價格的方法，稱為 ( )。
A 、 需求導(dǎo)向定價法
B 、 主動競爭定價法
C 、 日標利潤定價法
D 、 隨行就市定價法
答案： B
解析： 主動競爭定價法是指不追隨競爭對手的價格，而是根據(jù)本企業(yè)商品房的實際情況與競爭對手的差異情況來確定房地產(chǎn)價格的方法。實力雄厚的企業(yè)和商品房獨具特色時可以采用這種方法。
25、 同一個房地產(chǎn)投資項目由不同的投資者經(jīng)營，其經(jīng)濟效益往往不同。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資具有 ( )的特點。
A 、 投資品種多樣性
B 、 投資價值附加性
C 、 投資區(qū)域差異性
D 、 投資收益?zhèn)€別性
答案： D
解析： 即使是同一個房地產(chǎn)投資項目，也會因投資者的不同而導(dǎo)致其實際投資收益的不同。這就是投資收益的個別性。
26、 處分抵押的建設(shè)用地使用權(quán)所得金額，首先用于 ( )。
A 、 償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息
B 、 賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害
C 、 支付處分抵押建設(shè)用地使用權(quán)的費用
D 、 繳納相關(guān)稅費
答案： C
解析： 處分抵押的建設(shè)用地使用權(quán)所得金額依下列順序分配：①支付處分抵揮建設(shè)用地使用權(quán)的費用;②扣除抵押建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)繳納的稅費;⑧償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及支付違約金;④賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害;⑤剩余金額交換抵押人。
27、 業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的，由 ()督促期限期繳納。
A 、 業(yè)主大會
B 、 業(yè)主委員會
C 、 社區(qū)居民委員會
D 、 房地產(chǎn)行政主管部門
答案： B
解析： 業(yè)主委員會對欠費業(yè)主有督促義務(wù)。
28、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤前公開推出的各種樓盤銷售廣告中的房地產(chǎn)資料，是一種 ( )資料。
A 、 準交易
B 、 已促成供求雙方交易的
C 、 成功交易完成的
D 、 正在發(fā)生交易的
答案： A
解析： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤前公開推出的各種樓盤銷售廣告中的房地產(chǎn)資料是一種準交易資料。
29、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)共同代理銷售其開發(fā)的商品房，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)之間的協(xié)調(diào)工作一般由 (
)負責。
A 、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
B 、 地方房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織
C 、 資信的一家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)
D 、 資質(zhì)等級的一家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)
答案： A
解析： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托兩家以上機構(gòu)的情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)之問協(xié)調(diào)工作由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責：
30、 在房地產(chǎn)市場營銷中常說的“金九銀十”現(xiàn)象，描述的是購房者的 ( )特征。
A 、 消費能力
B 、 消費動機
C 、 消費行為
D 、 消費結(jié)構(gòu)
答案： C
解析： 房地產(chǎn)消費行為是房地產(chǎn)消費動機在實際購買中的具體表現(xiàn)，房地產(chǎn)消費行為調(diào)研，就是對消費者購買房地產(chǎn)的模式和習(xí)慣的調(diào)研。其中包括對消費者購買房地產(chǎn)時間分布的調(diào)研，消費者在購買房地產(chǎn)的時間分布上有一定的習(xí)慣和規(guī)律。例如，房地產(chǎn)營銷中常說的“金九銀十”表明，在正常的市場狀態(tài)下，9月和10月通常是房地產(chǎn)銷售的旺季，對住房銷售來說，這種現(xiàn)象表現(xiàn)得更為明顯些。
31、 下列關(guān)于房地產(chǎn)投資方案風(fēng)險測度評價的說法，正確的是 ( )。
A 、 標準差越小的方案，風(fēng)險越大
B 、 期望值越大的方案，風(fēng)險越大
C 、 變異系數(shù)越大的方案，風(fēng)險越大
D 、 概率值越大的方案，風(fēng)險越大
答案： C
解析： 變異系數(shù)也稱為投資風(fēng)險度，等于標準差與期望值之比。用標準差來測度投資項目的風(fēng)險時，可能會出現(xiàn)一個投資成本較高，預(yù)期現(xiàn)金流量較大的方案，通常比投資成本較小的投資方案有更大的標準差，但它的風(fēng)險并不比投資方案小的風(fēng)險大，用變異系數(shù)來測定相對風(fēng)險的大小可以彌補標準差的不足。變異系數(shù)越大，方案的風(fēng)險也越大;反之，方案的風(fēng)險越小。
32、 在眾多的管理內(nèi)容和目標中，三個基本目標構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的目標體系，下列選項中不屬于三個基本目標的是 ( )。
A 、 質(zhì)量
B 、 成本
C 、 利潤
D 、 進度
答案： C
解析： 在眾多的管理內(nèi)容和目標中，成本(投資)、質(zhì)量(功能)、進度(工期)三個基本目標構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的目標體系。
33、 建筑物因房地產(chǎn)市場不景氣而造成的價值損失，屬于 ( )折舊。
A 、 功能
B 、 經(jīng)濟
C 、 物質(zhì)
D 、 快速
答案： B
解析： 在經(jīng)濟不景氣時期房地產(chǎn)的價值下降，這是一種經(jīng)濟折舊。
34、 某投資者以l00萬元購買了一店鋪，其中60萬元為銀行提供的年利率為7 %、期限為10年按年等額還款的抵押貸款。該店鋪的年租金收入為l5萬元，年經(jīng)營成本為年租金收入的韻25 %o該項投資的償債備付率是 ( )。
A 、 1.32
B 、 1.76
C 、 1.88
D 、 2 .50
答案： A
解析：
35、從工業(yè)化社會到后工業(yè)化社會，城市的發(fā)展演變可依次劃分為 ( )四個階段。
A 、 相對集中、絕對集中、相對分散、絕對分散
B 、 相對分散、相對集中、絕對集中、絕對分散
C 、 絕對集中、相對分散、相對集中、絕對分散
D 、 絕對集中、相對集中、相對分散、絕對分散
答案： D
解析：縱觀世界現(xiàn)代城市所經(jīng)歷的發(fā)展歷程，城市進化理論認為，從工業(yè)化社會到后工業(yè)化社會，城市的發(fā)展演變可劃分為以下四大階段：①“絕對集中”階段;②“相對集中”階段;③“相對分散”階段;④“絕對分散”階段。
36、 房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價的目標是評價項目的盈利能力，動態(tài)指標是 ( )。
A 、 成本利潤率
B 、 銷售利潤率
C 、 投資收益率
D 、 財務(wù)凈現(xiàn)值
答案： D
解析： 選項A、選項B和選項C屬于靜態(tài)指標。
37、 某套住宅的成交價格為5000元/平方米，交易中的營業(yè)稅和契稅等稅費均由買方負擔。已知房地產(chǎn)交易中應(yīng)由賣方繳納的營業(yè)稅等稅費為正常價格的6 %，應(yīng)由買方繳納的契稅等稅費為正常價格的2 %。該套住宅的正常價格為 ( )元平方米。
A 、 5200.OO
B 、 5300.OO
C 、 5319.15
D 、 5400.O0
答案： C
解析：
38、 城市中心商務(wù)強度指標是指 ( )。
A 、 中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和÷總建筑基底面積×100%’
B 、 中心商務(wù)用地建筑面積總和÷總建筑面積×100%
C 、 中心商務(wù)用地建筑面積總和÷總建筑基底面積×100%
D 、 中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和÷總建筑面積X 100%
答案： B
解析： 中心商務(wù)強度指標(CBII)=中心商務(wù)用地建筑面積總和÷總建筑面積×100%。
39、 等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度的土地上所產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的地租是 ( )。
A 、 絕對地租
B 、 壟斷地租
C 、 級差地租I
D 、 級差地租Ⅱ
答案： C
解析： 本題考查級差地租1的概念。
40、 下列關(guān)于征收與征用區(qū)射的說法，錯誤的是 () 。
A 、 征收是為了公共利益的需要，征用是因搶險、救災(zāi)等緊急需要
B 、 征收應(yīng)當依法給予補償，征用應(yīng)當依法返還或者補償
C 、 征收不必得到財產(chǎn)所有權(quán)人同意，征用必須得到財產(chǎn)所有權(quán)人同意
D 、 征收要強制取得財產(chǎn)所有權(quán)，征用旨在獲得財產(chǎn)使用權(quán)
答案： C
解析： 征收與征用的共同之處主要有兩點：一是強制性，即都不必得到財產(chǎn)所有權(quán)人的同意;二是補償性，即都應(yīng)給予公平補償。不同點有：①適用對象不同。②前提條件不同。征收是為了國防和外交以及由政府組織實施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)、保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建等公共利益的需要，征用是因搶險、救災(zāi)等緊急需要。③所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同。征收主要是所有權(quán)的改變，是國家將集體所有或者私人所有的財產(chǎn)強制地征歸國有，不存在返還的問題;征用只是使用權(quán)的改變，是國家強制地使用集體所有或者私人所有的財產(chǎn)，被征用的財產(chǎn)使用后，應(yīng)返還被征用人。④補償內(nèi)容不同。4 1、 房地產(chǎn)估價報告可視為房地產(chǎn)估價機構(gòu)提供給委托人的 ( )。
A 、 成果
B 、 價值
C 、 評估
D 、 產(chǎn)品
答案： D
解析： 房地產(chǎn)估價報告可視為房地產(chǎn)估價機構(gòu)提供給委托人的產(chǎn)品。
42、 下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，可視為固定成本的是 ( )。
A 、 土地費用
B 、 建安費用
C 、 公建費用
D 、 銷售稅費
答案： A
解析： 開發(fā)量為變量的房地產(chǎn)開發(fā)投資項目，固定資產(chǎn)折舊、土地購置費等屬于同定成本，規(guī)劃設(shè)計費、建筑工程費、公共設(shè)施配套費等屬于變動成本。
43、 下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目工程投標擔保的說法，錯誤的是 ( )。
A 、 招標人可以要求投標人提交投標擔保
B 、 投標擔?？梢圆捎猛稑吮：蛲稑吮ＷC金的方式
C 、 投標保證金一般不得低于投標總價的2%
D 、 投標保證金不得超過50萬元
答案： C
解析： 投標保證金一般不得超過投標總價的2%。
44、 在土地總價一定的情況下，樓面地價與容積率之間的關(guān)系是 ( )。
A 、 樓面地價隨容積率的增高而降低
B 、 容積率隨樓面地價的增高而升高
C 、 樓面地價不受容積率變化的影響
D 、 容積率間接地受到樓面地價變化的影響
答案： A
解析： 在土地總價一定的情況下，樓面地價與容積率之間的關(guān)系成反比。
45、 房地產(chǎn)投資項目的動態(tài)投資回收期為自投資起始點起至 ( )等于零止的年數(shù)。
A 、 凈現(xiàn)金流量
B 、 累計凈現(xiàn)金流量
C 、 現(xiàn)金流入減去現(xiàn)金流出
D 、 凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的累計值
答案： D
解析： 房地產(chǎn)投資項目的動態(tài)投資回收期就是自投資起始點算起，凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)值的累計值等于零或出現(xiàn)正值的年份。
46、 下列物業(yè)管理事項中，不需要業(yè)主共同決定的事項是 ( )。
A 、 制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則
B 、 監(jiān)督管理規(guī)約的實施
C 、 選舉業(yè)主委員會
D 、 選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)
答案： B
解析： 監(jiān)督管理規(guī)約的實施是業(yè)主委員會的職責。
47、 與訴訟相比，房地產(chǎn)開發(fā)項目合同爭議的調(diào)解方式不具有 ( )的特點。
A 、 國家強制保證
B 、 能較經(jīng)濟地解決糾紛
C 、 能較及時地解決糾紛
D 、 利于消除合同當事人的對立情緒
答案： A
解析： 選項B能較經(jīng)濟地解決糾紛，選項C能較及時地解決糾紛，選項D利于消除合同當事人的對立情緒，都屬于調(diào)解具有的特點。
48、 農(nóng)產(chǎn)品的銷售價格為V，生產(chǎn)成本為E，運輸成本為T ，農(nóng)業(yè)經(jīng)營利潤P可表示為 ( )。
A 、 P=V+(E+T)
B 、 P=V一(E+T)
C 、 P=V一(E一T)
D 、 P=V+(E一71)
答案： B
解析： 杜能區(qū)位理論的基本經(jīng)濟分析。杜能根據(jù)其假設(shè)前提，認為市場上農(nóng)產(chǎn)品的銷售價格決定農(nóng)業(yè)經(jīng)營的產(chǎn)品和經(jīng)營方式;農(nóng)產(chǎn)品的銷售成本為生產(chǎn)成本和運輸成本之和。因此，某個農(nóng)業(yè)經(jīng)營者是否能在單位面積土地上獲得利潤(P)，將由農(nóng)產(chǎn)品的銷售價格(V)、生產(chǎn)成本(E)和運輸成本(T)三個因素決定。它們之間的關(guān)系為：P=V-(E+T)。
49、 房地產(chǎn)經(jīng)適當營銷后，由熟悉情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額，稱為( )。
A 、 市場價值
B 、 市場價格
C 、 投資價值
D 、 現(xiàn)狀價值
答案： A
解析： 市場價值是指房地產(chǎn)經(jīng)適當營銷后，由熟悉情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。
50、 甲、乙、丙三個計算期相同的互斥方案，若有MRR( 乙一甲)>ic ，MRR(丙一乙)ic ，則各方案從優(yōu)到劣的排列順序是( ) 。
A 、 甲、乙、丙
B 、 乙、丙、甲
C 、 丙、乙、甲
D 、 乙、甲、丙
答案： B
解析：
51、 下列物業(yè)類型的前期物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的是 ( )。
A 、 新開發(fā)的寫字樓項目
B 、 新開發(fā)的住宅項目
C 、 新開發(fā)的酒店項目
D 、 新開發(fā)的大型商場項目
答案： B
解析： 根據(jù) 《物業(yè)管理條例》和 《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》，必須通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項目僅為新開發(fā)的住宅。
52、 八年前建成交付使用的某一建筑物，建筑面積為l20平/方米，單位建筑面積的重置價格為600元/平方米，年折舊額為l 440元/方米，用直線法計算該建筑物的成新率為 ( )。
A 、 81.O0 %
B 、 84 .00 %
C 、 84 .17 %
D 、 84 .80 %
答案： B
解析：
53、 若貸款年利率相同，甲按月計息，乙按季計息，丙按半年計息，年實際利率從大到小排列順序正確的是 ( )。
A 、 丙、乙、甲
B 、 乙、丙、甲
C 、 甲、乙、丙
D 、 甲、丙、乙
答案： C
解析：
54、 下列關(guān)于公共利益的說法，正確的是 ( )。
A 、 公共利益與政府利益是一致的
B 、 公共利益小于政府利益
C 、 公共利益不同予政府利益
D 、 公共利益的主體是政府
答案： C
解析： 公共利益不同于國家利益或政府利益。國家利益或政府利益與公共利益在某種程度上會呈現(xiàn)出重合狀態(tài)。國家或政府的職能包含著實現(xiàn)對一定公共事務(wù)的管理，例如發(fā)展教育、促進科技進步、合理開發(fā)和利用能源、增加社會財富等，這種管理也是全體公民所必需的。此時，公共利益與國家利益或政府利益是一致的，國家利益或政府利益屬于公共利益范疇。政府代表國家行使公共權(quán)力，執(zhí)行公共職能，管理公共事務(wù)，政府作為獨立的利益主體其利益的存在是客觀且顯而易見的。政府本身并不絕對代表公共利益，在公共利益之外，政府還有其自身的利益。處理不當時，政府的自身利益和社會公共利益存在著差異甚至沖突。
55、 以出讓方式取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地，滿 ( )年未動工開發(fā)的，政府可以無償收回建設(shè)用地使用權(quán)。
A 、 0.5
B 、 1
C 、 2
D 、 3
答案： C
解析： 以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)，滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回建設(shè)用地使用權(quán);但是，因不可抗力或者政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。
56、 收農(nóng)民集體所有的土地，土地補償費用歸 ( )所有。
A 、 農(nóng)民個人
B 、 剩余勞動力安置單位
C 、 地上附著物所有人
D 、 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織
答案： D
解析： 征收農(nóng)民集體所有的土地，土地補償費用歸被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有。
57、 在物業(yè)管理招投標活動中，招標人不得違反規(guī)定拒絕與中標人簽訂合同，這體現(xiàn)了物業(yè)管理招投標的 ( )。
A 、 公開原則
B 、 公平原則
C 、 公正原則
D 、 誠實信用原則
答案： D
解析： 在物業(yè)管理招投標活動中，招標人不得違反規(guī)定拒絕與中標人簽訂合同，這體現(xiàn)了物業(yè)管理招投標的誠實信用原則。
58、 下列選項中，不屬于房地產(chǎn)市場調(diào)研特點的是 ( )。
A 、 系統(tǒng)性
B 、 目的性
C 、 跟蹤性
D 、 多樣性
答案： D
解析： 房地產(chǎn)市場調(diào)研的特點，除具有市場調(diào)研的一般特點外，還具有系統(tǒng)性、連續(xù)性、跟蹤性、目的性和客觀性。
59、 房地產(chǎn)估價的收益法主要是根據(jù)房地產(chǎn) ( )求取房地產(chǎn)的價值。
A 、 過去的經(jīng)濟效益
B 、 當前的收益水平
C 、 未來的總收入
D 、 未來的凈收益
答案： D
解析： 從收益法的觀點看，房地產(chǎn)的價值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和。
60、 城市郊區(qū)的鄉(xiāng)村地域向城鎮(zhèn)地域轉(zhuǎn)化的過程，稱為 ( )。
A 、 郊區(qū)城鎮(zhèn)化
B 、 逆城鎮(zhèn)化
C 、 過度城鎮(zhèn)化
D 、 再城鎮(zhèn)化
答案： A
解析： “郊區(qū)城鎮(zhèn)化”是指城市郊區(qū)的鄉(xiāng)村地域向城鎮(zhèn)地域轉(zhuǎn)化的過程，這種郊區(qū)城鎮(zhèn)化發(fā)展的動力包括來自向心的、離心的以及本土的各種力量?！《⒍囗椷x擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0..5分)
61、 下列選項中，可以通過劃撥取得土地使用權(quán)的有 ( )。
A 、 軍事演習(xí)場
B 、 公用衛(wèi)生間
C 、 民用加油站
D 、 勞教所
E 、 經(jīng)營性養(yǎng)老院
答案： A,B,D
解析： 國有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的范圍有：①國家機關(guān)用地和軍事用地;②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;③國家重點扶持的能源、交通水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
62、 包干制下的物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成包括 ( )。
A 、 物業(yè)服務(wù)成本
B 、 法定稅費
C 、 物業(yè)服務(wù)支出
D 、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤
E 、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金
答案： A,B,D
解析： 選項C和選項E屬于酬金制下物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成。
63、 菜宗收益性房地產(chǎn)的評估價值偏高，其原因有 ( )。
A 、 收入估計過高
B 、 空置率估計過低
C 、 空置率估計過高
D 、 運營費用估計過大
E 、 收益期限估計過長
答案： A,B,E
解析： 選項D運營費用屬于凈收益的求取。
64、城市空間結(jié)構(gòu)是人們在城市發(fā)展過程中對土地利用的結(jié)果，是土地利用方式、利用程度和利用效果的總和，其代表性理論有 ( )。
A 、 多核心理論
B 、 扇形理論
C 、 級差地租理論
D 、 中心商務(wù)區(qū)土地利用模式
E 、 同心圓理論
答案： A,B,D,E
解析：級差地租理論屬于地租地價理論。
65、 下列房地產(chǎn)市場指標中，屬于反映房地產(chǎn)市場供給狀況指標的有( )。
A 、 新竣工量
B 、 房屋成交量
C 、 空置量
D 、 商品房吸納量
E 、 房屋施工面積
答案： A,C,E
解析： 房地產(chǎn)市場供給的狀況，需要通過對一系列指標的統(tǒng)計來進行分析，在市場調(diào)研中涉及的房地產(chǎn)市場供給指標主要有新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開工面積、平均建設(shè)周期、竣工房屋價值等。
66、 在國有土地上房屋征收中，被征收人在規(guī)定時間內(nèi)未協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的，可由房屋征收部門 ( )決定。
A 、 自行
B 、 報請市、縣級人民政府
C 、 組織被征收人投票
D 、 采取搖號隨機
E 、 采取抽簽隨機
答案： C,D,E
解析： 房地產(chǎn)評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。
67、 房地產(chǎn)開發(fā)項目主題策劃包括 ( )。
A 、 項目品牌名稱設(shè)計
B 、 規(guī)劃方案設(shè)計
C 、 項目景觀設(shè)計
D 、 售樓中心形象設(shè)計
E 、 項目導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計
答案： A,D,E
解析： 房地產(chǎn)開發(fā)項目主題策劃包括：①品牌名稱設(shè)計;②中心形象設(shè)計;③導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計。
68、 房地產(chǎn)市場研判的具體作用，可從 ( )等層淡考慮。
A 、 把握市場機會
B 、 發(fā)掘市場潛力
C 、 功能定位
D 、 識別市場風(fēng)險
E 、 項目區(qū)位定位
答案： A,B,D
解析： 市場研判的具體作用主要有：①把握市場機會;②發(fā)掘市場潛力;③識別市場風(fēng)險。
69、 根據(jù) 《中華人民共和國廣告法》等法律法規(guī)，下列關(guān)于房地產(chǎn)廣告內(nèi)容的說法，正確的有 ( )。
A 、 不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容
B 、 不得含有廣告主能夠為人住者辦理戶口、升學(xué)等事項的承諾
C 、 對價格有表示的，應(yīng)清楚表示為實際銷售價格并明示價格有效期限
D 、 表現(xiàn)項目位置，應(yīng)以該項目到達某一具體參照物所需時間來表示距離
E 、 使用建筑設(shè)計效果圖或模型照片的，可不在廣告中注明
答案： A,B,C
解析： 選項D表現(xiàn)項目位置，不得以所需時間來表示距離;選項E使用建筑設(shè)計效果圖或模型照片的，應(yīng)在廣告中注明。
70、 下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的說法，正確的有 ( )。
A 、 物業(yè)服務(wù)合同是有名合同
B 、 物業(yè)服務(wù)合同是無償合同
C 、 物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同
D 、 物業(yè)服務(wù)合同是要式合同
E 、 物業(yè)服務(wù)合同是集體合同
答案： C,D,E
解析： 物業(yè)服務(wù)合同的特征：①物業(yè)服務(wù)合同屬于無名合同;②物業(yè)服務(wù)合同既是諾成合同，又是要式合同;③物業(yè)服務(wù)合同既是雙務(wù)合同，又是有償合同;④物業(yè)服務(wù)合同屬于勞務(wù)合同;⑤物業(yè)服務(wù)合同通常屬于集體合同;⑥物業(yè)服務(wù)合同受到較多的國家干預(yù)。
71、 我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)有 ( )。
A 、 房產(chǎn)原值
B 、 房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值
C 、 房產(chǎn)市場價格
D 、 房產(chǎn)租金收入
E 、 房產(chǎn)評估值
答案： B,D
解析： 我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)有房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值、房產(chǎn)租金收入。
72、住宅小區(qū)業(yè)主委員會的職責有 ( )。
A 、 召集業(yè)主大會會議
B 、 監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同
C 、 選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)
D 、 監(jiān)督管理規(guī)約的實施
E 、 業(yè)主大會賦予的其他職責
答案： A,B,D,E
解析：業(yè)主委員會的職責是：①執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;②召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況;③與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;④及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;⑤監(jiān)督管理規(guī)約的實施;⑥督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用;⑦組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;⑧調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;⑨業(yè)主大會賦予的其他職責。
73、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行營銷渠道比較和決策時，應(yīng)考慮的因素有 ( )。
A 、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策者自身的能力和水平
B 、 房地產(chǎn)開發(fā)企監(jiān)自身的實力和發(fā)展戰(zhàn)略
C 、 房地產(chǎn)市場的供求狀況
D 、 潛在目標客戶的學(xué)術(shù)水平和欣賞能力
E 、 可供選擇的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的數(shù)量和水平
答案： B,C,E
解析： 房地產(chǎn)銷售渠道選擇的的影響因素主要包括：①房地產(chǎn)市場的供求狀況;②可供選擇的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的數(shù)量和水平;③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的實力和發(fā)展戰(zhàn)略。
74、 城市化進程中的各種量變和質(zhì)變會引起 ( )變化。
A 、 城市體系屬性
B 、 城市形態(tài)
C 、 城市生態(tài)
D 、 城市居民生活方式
E 、 城市人口性別
答案： A,B,C,D
解析： 城市化進程中的各種量變和質(zhì)變會引起城市體系屬性和動態(tài)特征的變化、城市形態(tài)的變化、城市生態(tài)的變化、城市性態(tài)的變化。
75、國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式有 ( )。
A 、 出售
B 、 出讓
C 、 互換
D 、 租賃
E 、 贈與
答案： A,C,E
解析：選項B出讓和選項D租賃屬于建設(shè)用地的取得方式。
76、 在房地產(chǎn)市場預(yù)測方法中，專家意見法的優(yōu)煮有 ( )。
A 、 集思廣益
B 、 避免偏見
C 、 修正自己的判斷
D 、 步驟簡單
E 、 易受他人意見的影響
答案： A,B,C
解析： 在房地產(chǎn)市場預(yù)測方法中，專家意見法的優(yōu)點有集思廣益、避免偏見、修正自己的判斷。
77、影響房地產(chǎn)需求量的因素主要有 ( )。
A 、 房地產(chǎn)的價格水平
B 、 房地產(chǎn)開發(fā)的技術(shù)水平
C 、 消費者的收入水平
D 、 消費者的偏好
E 、 房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期
答案： A,C,D
解析：影響房地產(chǎn)需求量的因素主要有：①房地產(chǎn)的價格水平;②消費者的收入水平;③消費者的偏好;④有關(guān)物品的價格水平;⑤消費者對未來預(yù)期。
78、 房地產(chǎn)開發(fā)合同通常包括的內(nèi)容有 ( )。
A 、 合同當事人
B 、 標的、數(shù)量、質(zhì)量
C 、 價款或酬金
D 、 合同期限、履行地點、違約責任
E 、 設(shè)備
答案： A,B,C,D
解析： 設(shè)備應(yīng)屬標的內(nèi)容，不應(yīng)單列。
79、 依據(jù)行為因素的市場細分有 ( )。
A 、 生活方式
B 、 購買時機
C 、 購買次數(shù)
D 、 購買動機
E 、 追求利益
答案： B,C,D
解析： 依據(jù)行為因素的市場細分主要有購買時機、購買次數(shù)和購買動機等。
80、 下列關(guān)國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押的說法，正確的有 ( )。
A 、 同一宗建設(shè)用地不得設(shè)定兩個以上抵押權(quán)
B 、 兩寨以上建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定同一抵押權(quán)時，視為同一抵押標的物
C 、 以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押
D 、 以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押
E 、 權(quán)屬存在爭議的住宅可以抵押
答案： B,C,D
解析： 設(shè)定國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)應(yīng)注意的問題：①同一宗建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定兩個以上抵押權(quán)的，抵押人應(yīng)將已經(jīng)設(shè)定過的抵押情況告訴抵押權(quán)人。②兩宗以上建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定同一抵押權(quán)時，視為同一抵押標的物。③以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。④以共有房地產(chǎn)抵押，必須經(jīng)由其他共有人書面同意。⑤已出租的建設(shè)用地使用權(quán)抵押時，應(yīng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。⑥設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)抵押時，抵押當事人可以協(xié)商議定抵押建設(shè)用地使用權(quán)的價值，也可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行評估。⑦抵押權(quán)人在征得抵押人同意后，可以用抵押人的名義為抵押的土地使用權(quán)投保，保險費由抵押人承擔，在抵押期間，抵押權(quán)人應(yīng)為保險受償?shù)牡谝皇軆斎?。⑧有?jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)作抵押的，所擔保債務(wù)的履行期限不應(yīng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限，以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔保債務(wù)的履行期限不得超過出讓合同規(guī)定的使用年限減去已使用年限后的剩余年限。⑨正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立， 三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0..5分)
81、 (二)
根據(jù)以下資料，回答下列問題：
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬建一幢自用辦公樓，預(yù)計工程造價為2000;0-元，準備采用邀請招標方式選擇承包商，并在招標文件中要求投標人提交投標保證金。此外，為了評標.5-作的需要，擬組建由7人組成的評標委員會，其中該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總工程師、總經(jīng)濟師各l名，招標代理機構(gòu)代表1名，其余4人是從專家名冊中隨機抽取的專家。
該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準備采用邀請招標方式的原因可能為 ( )。
A 、 節(jié)約招標費用
B 、 選擇最有競爭力的承包商
C 、 減少風(fēng)險
D 、 節(jié)省招標時間
答案： A,C,D
解析：與公開招標相比，邀請招標的優(yōu)點是簡化了招標程序，可節(jié)約招標費用和節(jié)省招標時間，減少了一定的風(fēng)險。邀請招標的缺點是招標競爭的激烈程度不夠，有可能漏掉某些有競爭力的承包商。
82、 該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為降低自己承擔的工程量風(fēng)險和通貨膨脹風(fēng)險，宜選擇 ( )。
A 、 總價合同
B 、 單價合同
C 、 成本加固定額酬金合同
D 、 成本加比例酬金合同
答案： A
解析： 總價合同需要投標人按招標文件的要求，對房地產(chǎn)開發(fā)項目報一個總價，合同履行后，工程款的結(jié)算以總價作為依據(jù)。在整個合同執(zhí)行期間，工程量的風(fēng)險、物價上漲的風(fēng)險由承包商承擔。它適用于工程規(guī)模小、工期短和風(fēng)險不大的房地產(chǎn)開發(fā)項目，所以應(yīng)當選擇總價合同。
83、 該項目的投標保證金為 ( )萬元。
A 、 40
B 、 60
C 、 80
D 、 100
答案： A
解析： 招標人可以在招標文件中要求投標人提交投標擔保。投標擔?？梢圆捎猛稑吮：蛘咄稑吮ＷC金的方式。投標保證金可以使用支票、銀行匯票等，一般不得超過投標總價的2%，不得超過50萬元。所以，2000×2%=40(萬元)。
84、 擬組建的評標委員會組成存在的問題勢 ( )。
A 、 評標委員會成員總數(shù)7人，未達到法定人數(shù)
B 、 評標委員會成員中有該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總經(jīng)濟師
C 、 評標委員會成員中有招標代理機構(gòu)代表
D 、 評標委員會成員中專家人數(shù)未達到法定比例
答案： D
解析： 評標委員會由招標人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家組成，成員人數(shù)為5人以上的單數(shù)，其中招標人、招標代理機構(gòu)以外的技術(shù)、經(jīng)濟等方面專家不得少于成員總數(shù)的2 /3。評標委員會的專家成員，應(yīng)由招標人從建設(shè)行政主管部門確定的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。該評標委員會中招標人、招標代理機構(gòu)以外的技術(shù)、經(jīng)濟等方面專家少于成員總數(shù)的2 /3。
85、 (二)
根據(jù)以下資料，回答下列問題：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對其開發(fā)的某商品住宅進行定價之前，對項目開發(fā)成本和項目所在區(qū)域內(nèi)的同類項目分別進行了測算和調(diào)研，得知該項目可租售面積的單位開發(fā)成本為6510元/平方米，四個代表性項目的售價范圍為8900～9100元/平方米。在此基礎(chǔ)上，制定了下
列價格策略：
( 1)項目總體均價按照成本定價法確定，并參考市場價格，預(yù)期成本利潤率取25 %，銷售稅費率取9 %。
(2)對于一次性付款的買家，給予總價5 %的優(yōu)惠;對于一次性購買兩套以上住宅的買家，給予總價3 %的優(yōu)惠。
(3)開盤后第一個月，若銷售量未達到開盤量30 %的預(yù)期目標，則考慮適當加大價格優(yōu)惠力葭。
下列關(guān)于該商品住宅定價之前調(diào)研工作的說法，正確的是 ( )。
A 、 進行的調(diào)研為次級調(diào)研
B 、 調(diào)研方法是重點調(diào)查
C 、 調(diào)研對象選擇采用的方法是隨機抽樣法
D 、 調(diào)研內(nèi)容包括競爭項目調(diào)查
答案： B,D
解析：關(guān)于該商品住宅定價之前調(diào)研方法是重點調(diào)查，調(diào)研內(nèi)容包括競爭項目調(diào)查。房地產(chǎn)對項目開發(fā)成本和項目所在區(qū)域內(nèi)的同類項目分別進行了測算和調(diào)研屬于重點調(diào)研。競爭對手調(diào)研主要包括競爭企業(yè)和競爭產(chǎn)品兩個方面，對所在區(qū)域內(nèi)的同類項目調(diào)研屬于競爭對手調(diào)研。
86、 按照成本定價法計算，項目總體均價為 ( )元/平方米。
A 、 8900
B 、 8942
C 、 8971
D 、 9000
答案： B
解析：
87、 制定的具體價格折扣策略為 ( )。
A 、 關(guān)系折扣
B 、 中間商折扣
C 、 現(xiàn)金折扣
D 、 數(shù)量折扣
答案： C,D
解析： 折扣定價策略的概念。對于一次性付款的買家，給予總價5%的優(yōu)惠，這是現(xiàn)金折扣;對于一次性購買兩套以上住宅的買家，給予總價3%的優(yōu)惠，這是數(shù)量折扣。
88、 若開盤后第一個月未能達到預(yù)期銷售目標，可采取的具體方法為( )。
A 、 降低首付款比例，相應(yīng)提高最后一次付款比例
B 、 分期付款時問往后推延一個月，各次付款比例不變
C 、 提高分期付款中間付款的比例，降低最后一次付款的比例
D 、 取消分期付款策略，推行一次性付款
答案： A,B
解析： 可采取的具體方法為：付款時段的調(diào)整及付款比例的調(diào)整。
89、(二)
根據(jù)以下資料，回答下列問題：
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)4000萬元競拍到一宗別墅用地的土地使用權(quán)。該地塊面積為20000平方米，規(guī)劃容積率為0.5，綠地率不低于35% ，預(yù)期投資利潤率為35% ，銷售稅費為銷售收入的6% 。產(chǎn)品定位為高檔別墅區(qū)，按規(guī)劃容積率進行產(chǎn)品設(shè)計，預(yù)計建筑安裝工程造價為建筑面積2000元/平方夫，小區(qū)配套及基礎(chǔ)設(shè)施工程和建設(shè)期間稅費為建筑面積1500元/平方米，可銷售比率為95% 。促銷工作的安排是：開盤前在當?shù)赝韴蟠蠓婵琼椖考磳㈤_盤的消息;開盤當日在當?shù)仉娨暸_播出開盤情況，組織足夠的置業(yè)顧問對看房人進行全程陪同和產(chǎn)品介紹，并對當日前十名下訂單的客戶贈送車庫。項目按預(yù)定計劃進行建設(shè)，在項目施工進入后期即將面市時，政府發(fā)布了關(guān)于嚴格限制別墅用第供應(yīng)的通知。
該項目的樓面地價為 ( )元/平方米。
A 、 1002
B 、 2000
C 、 4000
D 、 4211
答案： C
解析：建筑面積=該地塊面積×容積率=20000×0.5=10000(平方米)，該項目的樓面地價為4000÷10000=0.4(萬元/平方米)=4000(元/平方米)。
90、 采用成本導(dǎo)向定價法確定項目均價為 ( )元/平方米。
A 、 9552
B 、 10771
C 、 11297
D 、 11338
答案： D
解析： 本題考查采用成本導(dǎo)向定價法確定項目均價的計算。
91、 該項目涉及的促銷方式有 ( )。
A 、 公共關(guān)系
B 、 人員促銷
C 、 廣告促銷
D 、 營業(yè)推廣
答案： B,C,D
解析： 開盤前在當?shù)赝韴蟠蠓婵琼椖考磳㈤_盤的消息;開盤當日在當?shù)仉娨暸_播出開盤情況屬于廣告促銷，組織足夠的置業(yè)顧問產(chǎn)品介紹屬于人員促銷，并對當日前十名下訂單的客戶贈送車庫屬于營業(yè)推廣。
92、 從背景資料判斷，在一般情況下.該項目的價格走勢將 ( )。
A 、 上升
B 、 下降
C 、 無法預(yù)計
D 、 維持穩(wěn)定
答案： A
解析： 政府發(fā)布了關(guān)于嚴格限制別墅用地供應(yīng)的通知，意為土地緊缺，價格故上升。
93、 (三)
根據(jù)以下資料，回答下列問題：
某商品住宅在建工程，土地總面積為l5000平方米，容積率為2 .5，已正常開發(fā)建設(shè)18個月。同類商品住宅開發(fā)項目的建設(shè)期為24個月相似商品住宅的市場價格為8000元/平方米。
該商品住宅在建工程的后續(xù)建設(shè)期為 ( )個月。
A 、 6
B 、 18
C 、 24
D 、 42
答案： A
解析：同類商品住宅項目建設(shè)期為24個月，已正常開發(fā)18個月，因此后續(xù)建設(shè)期為6個月。
94、該房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)完成后的價值為 ( )億元。
A 、 1.2
B 、 2 .0
C 、 3.0
D 、 3.2
答案： C
解析：建筑面積S=15000×2.5=37500(平方米)，則價值為37500×8000=3(億元)。
95、按假設(shè)開發(fā)法計算時，該商品住宅在建工程后續(xù)開發(fā)的必要支出包括 ( )。
A 、 土地取得成本
B 、 續(xù)建成本
C 、 銷售稅費
D 、 取得該在建工程的稅費
答案： B,C,D
解析：用假設(shè)開發(fā)法求在建工程價值的公式為：在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建成本-管理費用-銷售費用一投資利息-銷售稅費-續(xù)建投資利潤-取得在建工程的稅費，由該計算公式可以看出，不包含土地取得成本。
96、該商品住宅在建工程的價值等于開發(fā)完成后的價值減去 ( )。
A 、 征地拆迂費用
B 、 開發(fā)的必要支出
C 、 商品往宅建筑安裝工程費
D 、 后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得剩潤
答案： A
解析：同樣根據(jù)計算公式：在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值-續(xù)建成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-續(xù)建投資利潤-取得在建工程的稅費，可以簡述為開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。
97、(三)
根據(jù)以下資料，回答下列問題：
某套住宅的建筑面積為100平方米，套內(nèi)建筑面積為80平方米，買賣雙方議定的單價為6000元/平方米，但該單價的內(nèi)涵、交易稅費負擔和付款方式尚未議定。已知當?shù)卦擃愖≌灰字?，賣方和買方應(yīng)繳納的稅費分別為成交價格的7 %和4 %，年折現(xiàn)率為6 %。
下列交易條件中，對賣方有利的為 ( )。
A 、 按套內(nèi)建筑面積計價
B 、 交易稅費均由買方負擔
C 、 交易稅費由買賣雙方各自負擔
D 、 房價款分期支付
答案： B
解析：營業(yè)稅、土地增值稅本應(yīng)由賣方繳納，協(xié)議由買方繳納;交易手續(xù)費本應(yīng)由買賣雙方各負擔一部分，卻協(xié)議由其中某一方全部負擔。這種交易稅費讓一方全部負擔，則另一方會有利。
98、 下列交易條件中，對買方有利的為 ( )。
A 、 按套內(nèi)建筑面積計價
B 、 交易稅費均由賣方負擔
C 、 房價款在成交時一次性付清
D 、 房價款分期支付
答案： A,B,D
解析： 已經(jīng)議定單價，因此按照套內(nèi)建筑面積對買方有利;同上一道題，交易稅費南賣方負擔對買方是有利的;房價一次付清不需額外增加利息，對買方有利。
99、若按套內(nèi)建筑面積計價，交易稅費均由買方負擔，房價款在成交時一次性付清，;則賣方出售|該套住宅的實得金額為 ( )萬元。
A 、 44.64
B 、 48.00
C 、 53.28
D 、 60.00
答案： B
解析：交易稅費均由買方負擔，所以賣方直接得到的金額為6000×80=480000=48(萬元)。
100、 若按建筑面積計價，交易稅費均由賣方負擔，房價款在成交時支付一半，余款于第一年年末付清，則賣方出售該套住宅實得金額的現(xiàn)值為 ( )萬元。
A 、 51.70
B 、 51.89
C 、 53.44
D 、 60.00
答案： A
解析： 成交價格為6000×100=600000=60(萬元)，年初30萬元，年末30萬元應(yīng)折現(xiàn)，交易稅費為11%×60=6.6(萬元)，因此賣方實得金額為30+30÷1.06-6.6≈51.70(萬元)。