不定項選擇題
1.下列屬于土地使用管制的事項有( )。
A.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通
B.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施
C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0
D.甲乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路
E.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)
2.某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。銀行貸款年利率為5.58%。則下列說法中正確的有( )。
A.該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格
B.該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元
C.該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元
D.該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元
E.該房地產(chǎn)不存在名義價格
3.公開市場價值是指下列交易條件下最可能實現(xiàn)的價格( )。
A.賣方和買方掌握必要的市場信息
B.賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象
C.買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價
D.賣方和買方追求各自利益的化
E.賣方和買方急于完成交易
4根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)( )時，便為使用。
A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)
B.達到規(guī)模遞增
C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)
D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)
E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合
5市場法中實物狀況比較和調(diào)整的內(nèi)容包括( )。
A.環(huán)境
B.地形地勢
C.外部配套設(shè)施
D.內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度
E.裝飾裝修
6.在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負(fù)擔(dān)狀況時，房地產(chǎn)正常的成交價格等于( )。
A.賣方實際得到的價格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率)
B.賣方實際得到的價格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費
C.買方實際付出的價格-應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費
D.應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費/應(yīng)由賣方繳納的稅費比率
E.買方實際付出的價格/(1-應(yīng)由買方繳納的稅費比率)
7.下列關(guān)于重新購建價格的說法中，正確的有( )。
A.重新購建價格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出
B.重新購建價格是在估價時點的價格
C.重新購建價格是客觀的價格
D.建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格
E.土地的重新購建價格是法定出讓年限狀況下的價格
8.在運用成本法時最主要的有( )。
A.區(qū)分計劃成本和實際成本
B.區(qū)分實際成本和客觀成本
C.結(jié)合實際成本來確定評估價值
D.結(jié)合實際開發(fā)利潤來確定評估價值
E.結(jié)合市場供求分析來確定評估價值
9.建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟折舊的有( )。
A.功能落后 B.功能缺乏
C.環(huán)境污染 D.交通擁擠
E.正常使用的磨損
10.根據(jù)凈收益求取的不同，收益法可分為( )。
A.直接資本化法 B.投資法
C.收益乘數(shù)法 D.利潤法
E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法
答案：1.A.C.E2.D.E.3.A.D.4.A.C.5.B.D.E.6.A.B.D.7.A.B.C.D.8.B.E.9.C.E.10.A.E.
11.甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于1999年，假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2004年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則( )。
A.甲大于乙
B.甲小于乙
C.甲等于乙
D.難以判斷
12.抵押貸款剩余技術(shù)是已知自有資金數(shù)量求取抵押貸款金額或價值的剩余技術(shù)，它適合于對已設(shè)定特定抵押的房地產(chǎn)進行估價。( )
A.對
B.錯
13.在市場法估價種，用于作為比較的可比實例的房地產(chǎn)價格可以用單價也可以用總價來進行如實比較，而并不是一定要化為單價。( )
A.對
B.錯
14.用成本法估價房地產(chǎn)時，房屋現(xiàn)值=( )。
A.房屋重置價格-房屋年折舊額
B.房屋重置價×房屋成新度
C.房屋重置價格-年折舊額×耐用年限
D.房屋重置價格-年折舊額×尚可使用年限
15.建筑物的物質(zhì)折舊包括( )。
A.功能衰退
B.正常使用的磨損
C.環(huán)境惡化
D.意外的破壞損毀
16.房地產(chǎn)的交易類型有( )。
A.土地使用權(quán)協(xié)議出讓
B.一般買賣
C.租賃
D.征用
17.市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得98分，則個別因素修正系數(shù)為( )。
A.1.05
B.0.98
C.0.95
D.1.03
18.房屋拆遷管理費以城市拆遷規(guī)模大小，按照不超過房屋拆遷補償?shù)陌仓觅M用的0.3%～0.5%收取。具體收費標(biāo)準(zhǔn)，由各省、自治區(qū)、直轄市物價、財政部門制定。( )
A.對
B.錯
19.某市于2005年對市中心一平房區(qū)進行改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補償指導(dǎo)價格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒有變動;2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達到2000元/m2，房地產(chǎn)市場交易價格為6000元/m2，重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預(yù)計為 9000元/m2，則最合理的拆遷補償價格應(yīng)以( )元/m2為基礎(chǔ)進行修正。
A.4000
B.5000
C.6000
D.9000
20.為評估出公平合理的價值，估價人員應(yīng)當(dāng)遵循( )。
A.具有良好的職業(yè)道德
B.假設(shè)各方當(dāng)事人都是理性的、精明的
C.“換位思考”
D.以專家的身份反復(fù)、精細的權(quán)衡評估價值
答案：11.B 12.B 13.B 14.B 15.BD 16.ABC 17.C 18.B 19.D 20.ABCD
1.下列屬于土地使用管制的事項有( )。
A.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通
B.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施
C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0
D.甲乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路
E.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)
2.某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。銀行貸款年利率為5.58%。則下列說法中正確的有( )。
A.該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格
B.該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元
C.該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元
D.該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元
E.該房地產(chǎn)不存在名義價格
3.公開市場價值是指下列交易條件下最可能實現(xiàn)的價格( )。
A.賣方和買方掌握必要的市場信息
B.賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象
C.買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價
D.賣方和買方追求各自利益的化
E.賣方和買方急于完成交易
4根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)( )時，便為使用。
A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)
B.達到規(guī)模遞增
C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)
D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)
E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合
5市場法中實物狀況比較和調(diào)整的內(nèi)容包括( )。
A.環(huán)境
B.地形地勢
C.外部配套設(shè)施
D.內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度
E.裝飾裝修
6.在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負(fù)擔(dān)狀況時，房地產(chǎn)正常的成交價格等于( )。
A.賣方實際得到的價格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率)
B.賣方實際得到的價格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費
C.買方實際付出的價格-應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費
D.應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費/應(yīng)由賣方繳納的稅費比率
E.買方實際付出的價格/(1-應(yīng)由買方繳納的稅費比率)
7.下列關(guān)于重新購建價格的說法中，正確的有( )。
A.重新購建價格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出
B.重新購建價格是在估價時點的價格
C.重新購建價格是客觀的價格
D.建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格
E.土地的重新購建價格是法定出讓年限狀況下的價格
8.在運用成本法時最主要的有( )。
A.區(qū)分計劃成本和實際成本
B.區(qū)分實際成本和客觀成本
C.結(jié)合實際成本來確定評估價值
D.結(jié)合實際開發(fā)利潤來確定評估價值
E.結(jié)合市場供求分析來確定評估價值
9.建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟折舊的有( )。
A.功能落后 B.功能缺乏
C.環(huán)境污染 D.交通擁擠
E.正常使用的磨損
10.根據(jù)凈收益求取的不同，收益法可分為( )。
A.直接資本化法 B.投資法
C.收益乘數(shù)法 D.利潤法
E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法
答案：1.A.C.E2.D.E.3.A.D.4.A.C.5.B.D.E.6.A.B.D.7.A.B.C.D.8.B.E.9.C.E.10.A.E.
11.甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于1999年，假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2004年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則( )。
A.甲大于乙
B.甲小于乙
C.甲等于乙
D.難以判斷
12.抵押貸款剩余技術(shù)是已知自有資金數(shù)量求取抵押貸款金額或價值的剩余技術(shù)，它適合于對已設(shè)定特定抵押的房地產(chǎn)進行估價。( )
A.對
B.錯
13.在市場法估價種，用于作為比較的可比實例的房地產(chǎn)價格可以用單價也可以用總價來進行如實比較，而并不是一定要化為單價。( )
A.對
B.錯
14.用成本法估價房地產(chǎn)時，房屋現(xiàn)值=( )。
A.房屋重置價格-房屋年折舊額
B.房屋重置價×房屋成新度
C.房屋重置價格-年折舊額×耐用年限
D.房屋重置價格-年折舊額×尚可使用年限
15.建筑物的物質(zhì)折舊包括( )。
A.功能衰退
B.正常使用的磨損
C.環(huán)境惡化
D.意外的破壞損毀
16.房地產(chǎn)的交易類型有( )。
A.土地使用權(quán)協(xié)議出讓
B.一般買賣
C.租賃
D.征用
17.市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得98分，則個別因素修正系數(shù)為( )。
A.1.05
B.0.98
C.0.95
D.1.03
18.房屋拆遷管理費以城市拆遷規(guī)模大小，按照不超過房屋拆遷補償?shù)陌仓觅M用的0.3%～0.5%收取。具體收費標(biāo)準(zhǔn)，由各省、自治區(qū)、直轄市物價、財政部門制定。( )
A.對
B.錯
19.某市于2005年對市中心一平房區(qū)進行改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補償指導(dǎo)價格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒有變動;2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達到2000元/m2，房地產(chǎn)市場交易價格為6000元/m2，重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預(yù)計為 9000元/m2，則最合理的拆遷補償價格應(yīng)以( )元/m2為基礎(chǔ)進行修正。
A.4000
B.5000
C.6000
D.9000
20.為評估出公平合理的價值，估價人員應(yīng)當(dāng)遵循( )。
A.具有良好的職業(yè)道德
B.假設(shè)各方當(dāng)事人都是理性的、精明的
C.“換位思考”
D.以專家的身份反復(fù)、精細的權(quán)衡評估價值
答案：11.B 12.B 13.B 14.B 15.BD 16.ABC 17.C 18.B 19.D 20.ABCD