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【知識(shí)點(diǎn)】土地增值稅稅率
土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率。
【建議】記憶土地增值稅的稅率表。
二、應(yīng)稅收入的確定
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。從形式上看包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
非貨幣收入要折合貨幣金額計(jì)入收入總額。
三、扣除項(xiàng)目的確定
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)
包括地價(jià)款和取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。
(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本(適用新建房轉(zhuǎn)讓)
包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)(包含耕地占用稅)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。
(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用(適用新建房轉(zhuǎn)讓)
1.納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：
允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+[(一)+(二)]×5%以內(nèi)
上述利息高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。超期利息、超標(biāo)利息及罰息不得扣除。
2.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的(包含全部使用自有資金的無(wú)借款的情況)：
允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=[(一)+(二)]×10%以內(nèi)
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述1、2項(xiàng)所述兩種辦法。
4.土地增值稅清算時(shí),已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出,應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。
試題練習(xí)：【單選題】某生產(chǎn)企業(yè)2015年銷售一棟8年前建造的辦公樓，取得銷售收入1200萬(wàn)元。該辦公樓原值700萬(wàn)元，已計(jì)提折舊 400萬(wàn)元。經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，該辦公樓的重置成本為1400萬(wàn)元，成新度折扣率為五成，銷售時(shí)繳納各種稅費(fèi)共計(jì)72萬(wàn)元。該生產(chǎn)企業(yè)銷售辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅( )。
A. 128.4萬(wàn)元
B. 132.6萬(wàn)元
C. 146.8萬(wàn)元
D. 171.2萬(wàn)元
【答案】B
【解析】本題考查的是土地增值稅的計(jì)算，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。就本題來(lái)講，評(píng)估價(jià)格=重置成本×成新度折扣率，扣除項(xiàng)目合計(jì)=1400×50%+72=772(萬(wàn)元)，增值額=1200-772=428(萬(wàn)元)，增值率=428÷772×100%=55.44%>50%，適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%。應(yīng)納土地增值稅=428×40%-772×5%=132.6(萬(wàn)元)，所以本題選B。