買房養(yǎng)老、無債一身輕是很多家庭追求的目標，在這一點上，中德文化存在很大共性。據統(tǒng)計，德國超過68%的家庭將自有房產視為未來養(yǎng)老的保障和投資。近幾年，歐洲低息政策激發(fā)了德國房地產市場的投資熱潮，導致德國大中型城市房價節(jié)節(jié)上漲，房源供不應求。大選之年，德國各大政黨紛紛拋出購房補貼方案來吸引選票。下面就跟著一起來了解下詳細的內容，歡迎閱讀！
低息貸款和相對理性的房價，吸引越來越多的中國人加入到德國的買房大軍，中國買家在德國的購房熱甚至引起德國主流媒體如《法蘭克福匯報》等的關注。誠然，無論在哪個國家，買房都屬于一項大額長期投資，但您知道嗎？在德國投資買房，僅比較房價和房貸利息等因素是遠遠不夠的，還應該考慮以下幾個方面。
房產所在地
在德國，房地產屬于私人財產，與國內不同的是，投資者買的不僅是房屋的所有權，還有土地的所有權。房地產擁有者需要向當地政府繳納不動產稅，以房產交易合同所含的地產和房產面積作為納稅基礎。
雖然德國的不動產稅法由聯(lián)邦政府制定，但具體的不動產征稅稅率則由各個聯(lián)邦州政府自主決定，稅收成了各地財政的主要來源之一。比如同樣是購買100平米的房產，在房屋交易價格基礎上，購房者需要額外繳納的不動產稅額是不同的，拜仁州稅率最低為3.5%，北威州為6.5%。英國脫歐后最火爆的城市法蘭克福，按照黑森州的6%征收不動產稅。也就是說，同樣50萬歐元的房子，房產位置不同，買房的附加成本也不同，北威州要比拜仁州多交1.5萬歐元的不動產稅。
人口發(fā)展和就業(yè)機會
房租收入和房產升值空間是房地產投資者的主要收益來源。德國不同于中國，總人口才8000萬，而且老齡化嚴重，出生率低，都是困擾德國社會多年的問題，這也是德國政府大量接收中東難民的苦衷。兩德統(tǒng)一后經濟發(fā)展的不平衡導致東部人口大量向外遷徙，農村人口向城市遷徙。因此，投資者在選擇房產時，不能忽視當地的經濟發(fā)展動向和就業(yè)市場，這將會影響房屋未來的租金穩(wěn)定水平和房產再轉手等一系列問題。
房貸利率
很多人買房時側重于比較房貸利率，以此作為選擇貸款銀行的標準。其實德國是世界上為數不多的提供固定房貸利率的國家，并且沒有標準利率報價。這幾年由于歐洲央行推行的量化政策，德國房貸利率基本在2%上下浮動，各貸款機構會根據房產價值、購房者收入穩(wěn)定性、自有資金比例以及貸款年限，對每個貸款申請?zhí)峁┫鄳睦髢r。每個申請貸款者的風險評估結果不同，其所獲得的利率都是量身定制的結果，存在參考性，而不存在可比性。德國目前的房貸利率處于歷史最低水平，甚至低于同期通貨膨脹率，相當于無息貸款。
再融資安排
受利率影響，目前月供壓力最低的10年期房貸投資者青睞。實際上很少有家庭有能力在未來10年內全額還清貸款。10年貸款雖然解決了燃眉之急，被忽略的往往是貸款余額再融資問題。首先，再貸款時銀行需要重新提供資金證明資料，重新審批貸款水平。其次，未來10年歐洲央行利息調整的可能性非常大。美聯(lián)儲在2017年已經上調利率水平，那么歐洲的低息政策還能維持多久？房貸利率上調空間不是零點幾個百分點，而是幾個百分點。十年后再融資成本問題其實不容忽視。
房產的維修維護成本
無論是出租還是自住，房產擁有者都會面臨裝修、維修甚至改造等問題，購房者在做規(guī)劃時，除了首付和月供，還需要考慮房屋維修費用的儲備金，特別是購買二手房的投資者。德國勞動力成本非常高，人工成本往往會達到材料成本的2—3倍。另外，德國法律對于房東的責任有嚴格的規(guī)定，所以投資者在計算租金收益時，還需要將一定的維修維護費用納入成本預算。