買房養(yǎng)老、無債一身輕是很多家庭追求的目標(biāo)，在這一點上，中德文化存在很大共性。據(jù)統(tǒng)計，德國超過68%的家庭將自有房產(chǎn)視為未來養(yǎng)老的保障和投資。近幾年，歐洲低息政策激發(fā)了德國房地產(chǎn)市場的投資熱潮，導(dǎo)致德國大中型城市房價節(jié)節(jié)上漲，房源供不應(yīng)求。大選之年，德國各大政黨紛紛拋出購房補貼方案來吸引選票。下面就跟著一起來了解下詳細(xì)的內(nèi)容，歡迎閱讀！
低息貸款和相對理性的房價，吸引越來越多的中國人加入到德國的買房大軍，中國買家在德國的購房熱甚至引起德國主流媒體如《法蘭克福匯報》等的關(guān)注。誠然，無論在哪個國家，買房都屬于一項大額長期投資，但您知道嗎？在德國投資買房，僅比較房價和房貸利息等因素是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還應(yīng)該考慮以下幾個方面。
房產(chǎn)所在地
在德國，房地產(chǎn)屬于私人財產(chǎn)，與國內(nèi)不同的是，投資者買的不僅是房屋的所有權(quán)，還有土地的所有權(quán)。房地產(chǎn)擁有者需要向當(dāng)?shù)卣U納不動產(chǎn)稅，以房產(chǎn)交易合同所含的地產(chǎn)和房產(chǎn)面積作為納稅基礎(chǔ)。
雖然德國的不動產(chǎn)稅法由聯(lián)邦政府制定，但具體的不動產(chǎn)征稅稅率則由各個聯(lián)邦州政府自主決定，稅收成了各地財政的主要來源之一。比如同樣是購買100平米的房產(chǎn)，在房屋交易價格基礎(chǔ)上，購房者需要額外繳納的不動產(chǎn)稅額是不同的，拜仁州稅率最低為3.5%，北威州為6.5%。英國脫歐后最火爆的城市法蘭克福，按照黑森州的6%征收不動產(chǎn)稅。也就是說，同樣50萬歐元的房子，房產(chǎn)位置不同，買房的附加成本也不同，北威州要比拜仁州多交1.5萬歐元的不動產(chǎn)稅。
人口發(fā)展和就業(yè)機會
房租收入和房產(chǎn)升值空間是房地產(chǎn)投資者的主要收益來源。德國不同于中國，總?cè)丝诓?000萬，而且老齡化嚴(yán)重，出生率低，都是困擾德國社會多年的問題，這也是德國政府大量接收中東難民的苦衷。兩德統(tǒng)一后經(jīng)濟發(fā)展的不平衡導(dǎo)致東部人口大量向外遷徙，農(nóng)村人口向城市遷徙。因此，投資者在選擇房產(chǎn)時，不能忽視當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展動向和就業(yè)市場，這將會影響房屋未來的租金穩(wěn)定水平和房產(chǎn)再轉(zhuǎn)手等一系列問題。
房貸利率
很多人買房時側(cè)重于比較房貸利率，以此作為選擇貸款銀行的標(biāo)準(zhǔn)。其實德國是世界上為數(shù)不多的提供固定房貸利率的國家，并且沒有標(biāo)準(zhǔn)利率報價。這幾年由于歐洲央行推行的量化政策，德國房貸利率基本在2%上下浮動，各貸款機構(gòu)會根據(jù)房產(chǎn)價值、購房者收入穩(wěn)定性、自有資金比例以及貸款年限，對每個貸款申請?zhí)峁┫鄳?yīng)的利息報價。每個申請貸款者的風(fēng)險評估結(jié)果不同，其所獲得的利率都是量身定制的結(jié)果，存在參考性，而不存在可比性。德國目前的房貸利率處于歷史最低水平，甚至低于同期通貨膨脹率，相當(dāng)于無息貸款。
再融資安排
受利率影響，目前月供壓力最低的10年期房貸投資者青睞。實際上很少有家庭有能力在未來10年內(nèi)全額還清貸款。10年貸款雖然解決了燃眉之急，被忽略的往往是貸款余額再融資問題。首先，再貸款時銀行需要重新提供資金證明資料，重新審批貸款水平。其次，未來10年歐洲央行利息調(diào)整的可能性非常大。美聯(lián)儲在2017年已經(jīng)上調(diào)利率水平，那么歐洲的低息政策還能維持多久？房貸利率上調(diào)空間不是零點幾個百分點，而是幾個百分點。十年后再融資成本問題其實不容忽視。
房產(chǎn)的維修維護成本
無論是出租還是自住，房產(chǎn)擁有者都會面臨裝修、維修甚至改造等問題，購房者在做規(guī)劃時，除了首付和月供，還需要考慮房屋維修費用的儲備金，特別是購買二手房的投資者。德國勞動力成本非常高，人工成本往往會達到材料成本的2—3倍。另外，德國法律對于房東的責(zé)任有嚴(yán)格的規(guī)定，所以投資者在計算租金收益時，還需要將一定的維修維護費用納入成本預(yù)算。