2019年房地產(chǎn)估價師考試備考正在進行中，為了方便考生及時有效的備考，那么，為您精心整理了2019年房地產(chǎn)估價師《案例分析》考點解析：工業(yè)房地產(chǎn)估價，歡迎大家的參考。如想獲取更多房地產(chǎn)估價師考試的模擬題及備考資料，請關(guān)注的更新。
【工業(yè)房地產(chǎn)估價】
(一)工業(yè)房地產(chǎn)及其的特點
1.涉及的行業(yè)多
2.非標準廠房多，建筑工程造價相差大
3.要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價
4.廠房易受腐蝕的影響
(二)影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要因素
1.影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位狀況
(1)交通條件。
(2)基礎(chǔ)設(shè)施。
(3)地理位置。
2.影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的實物狀況
(1)用地面積與形狀。
(2)地質(zhì)和水文條件。
(3)房地產(chǎn)用途。在進行工業(yè)房地產(chǎn)抵押、清算、兼并等目的的估價時，由于房地產(chǎn)的用途可能發(fā)生改變，因此要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用于其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。
(三)工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法
1.成本法。采用成本法。標準廠房較容易確定統(tǒng)一的重置價格，從而可以制定當?shù)亟y(tǒng)一重置價格標準，非標準廠房的重置價格的確定則有兩個主要途徑：一是參考工業(yè)建筑預(yù)算價格計算;二是利用標準廠房的重置價格標準，對跨度、柱距、凈空高度等諸多影響廠房價格的因素進行價格的增加或減少的修正。
2.市場法。工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類房地產(chǎn)的交易案例，特別是非標準廠房，更是不易在同一供需圈內(nèi)找到符合條件的比較案例，所以一般不具備采用市場法估價的條件。但在一些新興工業(yè)地區(qū)，往往有較多的標準廠房，這些標準廠房的租售案例通常較多，可以采用市場法進行估價。
3.收益法。如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出屬于工業(yè)房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法進行估價，但這種剝離通常有一定的難度，特別是難以準確區(qū)分廠房和設(shè)備各自產(chǎn)生的收益。
(四)工業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理
工業(yè)房地產(chǎn)一般采用成本法進行估價，再利用成本法估價時，往往將土地、地上建筑物進行分別估價，然后再將兩部分的價格合并處理。土地的估價通常采用基準地價系數(shù)修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地價評估時，應(yīng)注意所采用基準地價應(yīng)為當?shù)卣诠嫉幕鶞实貎r，對于有土地使用權(quán)年期限制的，應(yīng)考慮對地價進行年限修正。對建筑物估價時，應(yīng)根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途、跨度、柱距、梁底標高、樓面荷載等因素，利用當?shù)亟ㄔO(shè)定額管理站公布的最新工業(yè)建筑造價標準來確定估價對象的工程造價。
【工業(yè)房地產(chǎn)估價】
(一)工業(yè)房地產(chǎn)及其的特點
1.涉及的行業(yè)多
2.非標準廠房多，建筑工程造價相差大
3.要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價
4.廠房易受腐蝕的影響
(二)影響工業(yè)房地產(chǎn)價值的主要因素
1.影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位狀況
(1)交通條件。
(2)基礎(chǔ)設(shè)施。
(3)地理位置。
2.影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的實物狀況
(1)用地面積與形狀。
(2)地質(zhì)和水文條件。
(3)房地產(chǎn)用途。在進行工業(yè)房地產(chǎn)抵押、清算、兼并等目的的估價時，由于房地產(chǎn)的用途可能發(fā)生改變，因此要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用于其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。
(三)工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法
1.成本法。采用成本法。標準廠房較容易確定統(tǒng)一的重置價格，從而可以制定當?shù)亟y(tǒng)一重置價格標準，非標準廠房的重置價格的確定則有兩個主要途徑：一是參考工業(yè)建筑預(yù)算價格計算;二是利用標準廠房的重置價格標準，對跨度、柱距、凈空高度等諸多影響廠房價格的因素進行價格的增加或減少的修正。
2.市場法。工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類房地產(chǎn)的交易案例，特別是非標準廠房，更是不易在同一供需圈內(nèi)找到符合條件的比較案例，所以一般不具備采用市場法估價的條件。但在一些新興工業(yè)地區(qū)，往往有較多的標準廠房，這些標準廠房的租售案例通常較多，可以采用市場法進行估價。
3.收益法。如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出屬于工業(yè)房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法進行估價，但這種剝離通常有一定的難度，特別是難以準確區(qū)分廠房和設(shè)備各自產(chǎn)生的收益。
(四)工業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理
工業(yè)房地產(chǎn)一般采用成本法進行估價，再利用成本法估價時，往往將土地、地上建筑物進行分別估價，然后再將兩部分的價格合并處理。土地的估價通常采用基準地價系數(shù)修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地價評估時，應(yīng)注意所采用基準地價應(yīng)為當?shù)卣诠嫉幕鶞实貎r，對于有土地使用權(quán)年期限制的，應(yīng)考慮對地價進行年限修正。對建筑物估價時，應(yīng)根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途、跨度、柱距、梁底標高、樓面荷載等因素，利用當?shù)亟ㄔO(shè)定額管理站公布的最新工業(yè)建筑造價標準來確定估價對象的工程造價。