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土地托管調(diào)研報告篇一
近年來，湘鄉(xiāng)市農(nóng)業(yè)經(jīng)濟取得了較快的發(fā)展，土地流轉也呈現(xiàn)出規(guī)模不斷擴大、流轉形式多樣、多種組織參與的特點。為了全面掌握全市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉工作情況，加速推進湘鄉(xiāng)市農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，湘鄉(xiāng)市統(tǒng)計局組織課題組深入全市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處及市直有關部門單位，對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉工作進行了專題調(diào)研。
湘鄉(xiāng)市位于湖南省中部，總面積20xx平方公里，人口91.5萬，下轄3鄉(xiāng)15鎮(zhèn)4個街道辦事處。共有708個行政村，8040個村民小組，農(nóng)村土地承包戶223547戶，農(nóng)村承包人口767865人，承包耕地面積為678652畝。近年來，湘鄉(xiāng)市的農(nóng)村土地流轉工作有了較好較快的發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計，全市農(nóng)村土地流轉面積近18.2萬畝。其中耕地流轉面積64734畝，占耕地總面積的9.54%，涉及農(nóng)戶5.2萬戶，占總農(nóng)戶的23.3%。承包方式以轉包、租賃、轉讓為主。
湘鄉(xiāng)市農(nóng)村土地流轉在土地的合理有效利用，推動農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟建設上，發(fā)揮了十分重要的作用。同時也帶來了農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展的一些新變化，取得了一定的成效：
1、促進了農(nóng)業(yè)結構調(diào)整和農(nóng)村土地的規(guī)?；?、集約化經(jīng)營。通過土地流轉，把零星的土地從農(nóng)民手中集中連片，進行適度規(guī)模經(jīng)營，大力發(fā)展規(guī)模特色產(chǎn)業(yè)，促進了土地、資金、技術、勞動力等生產(chǎn)要素的合理流動和優(yōu)化組合，實現(xiàn)了土地資源的充分利用。
2、推動了農(nóng)業(yè)經(jīng)營機制的創(chuàng)新。主要是通過農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)和農(nóng)民專業(yè)合作社，采用“公司+基地”、“合作社+基地”的模式，與農(nóng)民簽訂流轉合同，建立現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地。
3、提升了農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力和土地利用率。土地流轉促進了農(nóng)業(yè)機械化和農(nóng)田水利基本建設。
4、促進了農(nóng)村剩余勞動力的合理轉移。通過土地流轉，打破了一家一戶封閉式的經(jīng)營格局，使土地逐步轉向種田大戶，既提高了土地的集約化程度，又解放了大批農(nóng)業(yè)勞動力，使許多農(nóng)民可以離開土地安心外出務工經(jīng)商，轉向二、三產(chǎn)業(yè)，從而優(yōu)化了農(nóng)村勞動力就業(yè)結構，促進了農(nóng)民轉移就業(yè)。
5、增加了農(nóng)民收入。農(nóng)民通過土地流轉，既可以獲得流轉收入，還可以騰出手來從事其他工作，有的通過土地入股還能獲得一定的分紅收入，或通過就近在流轉的生產(chǎn)基地務工賺取工資收入。
1、土地流轉的行為不規(guī)范。
一是土地流轉存在隨意性和不穩(wěn)定性。許多流轉特別是農(nóng)戶之間的流轉都沒有建立穩(wěn)定的流轉關系，流轉期限短。除林地流轉期限較長以外，以轉包為主的農(nóng)戶間的耕地流轉，期限一般1—3年，有的更短。
二是流轉無合同或合同不規(guī)范。大部分地方土地流轉都沒有合同，特別是水田流轉通常用口頭協(xié)議的方式進行私下流轉，即使有合同，也存在權利義務表述不清、利益分配不規(guī)范等不完善之處，這種情況極易造成土地承包關系混亂，形成土地流轉糾紛隱患。
2、鄉(xiāng)村兩級中介組織和管理服務機構功能不健全。對于農(nóng)村土地流轉僅僅停留在一般性的引導管理上，缺乏對農(nóng)村土地流轉的有效管理和服務，農(nóng)戶自發(fā)土地流轉占相當比重。特別是在邊遠地區(qū)，多數(shù)農(nóng)戶土地流轉發(fā)生在父子、叔侄、親戚及鄰居之間，有些是被動流轉，因無力耕種，談不上精耕細作，導致土地質(zhì)量下降。
權，影響自己的利益。因此，寧可粗放經(jīng)營，甚至撂荒、棄耕，也不愿意將土地流轉出去。另外，由于湘鄉(xiāng)市就土地流轉還沒有出臺具體的指導意見和扶持政策，因此，鄉(xiāng)村基層干部沒有把土地流轉工作納入重要議事日程，去正確引導農(nóng)民依法有序流轉。
1、土地分散經(jīng)營制約著土地流轉。由于土地肥瘦不一，大塊的土地被分割成條條塊塊。劃分土地時以及后來的幾次小調(diào)整留下的種種弊端，嚴重制約著生產(chǎn)力的發(fā)展和產(chǎn)量的提高。湘鄉(xiāng)市人均耕地僅0.85畝，而且每戶的承包土地相對分散。這種土地的分散經(jīng)營，要轉為集中規(guī)模經(jīng)營，由于涉及的農(nóng)戶多，農(nóng)戶之間的思想認識不一致，嚴重制約了土地的有序流轉，影響了土地規(guī)模效益的發(fā)揮。
2、農(nóng)民缺乏社會保障制約著土地流轉。農(nóng)村土地對于農(nóng)民來說，普遍具有社會保障和就業(yè)兩大功能。這就決定了農(nóng)民把土地作為命根子來看待，不愿輕易離開土地。他們認為，有了土地，生活就有退路，即使外出打工賺不到錢還可以返鄉(xiāng)種田，心里踏實。同時，由于目前城鎮(zhèn)化水平較低，吸納農(nóng)民就業(yè)能力不足，農(nóng)村剩余勞動力向城鎮(zhèn)轉移空間有限，以及農(nóng)民自身知識技能的儲備不足，進城就業(yè)門路窄，無法在城市獲得穩(wěn)定的職業(yè)和收入，因此，農(nóng)民始終把土地作為自己的最后保障。有錢的不在乎土地流轉所得的收益，沒有錢的更惦戀土地。有的寧可粗放經(jīng)營，甚至不惜撂荒棄耕，也不愿將土地轉讓出去。另外，近年來國家將各種惠農(nóng)補貼直接發(fā)放給承包農(nóng)戶的發(fā)放方式，也挫傷了部分種糧戶的積極性。
3、效益價格低廉制約著土地流轉。雖然政策倡導土地要有償流轉，但是土地流轉的價格極低。造成這種現(xiàn)象的原因：
一是農(nóng)業(yè)比較效益低。據(jù)農(nóng)業(yè)部統(tǒng)計，全國稻谷、小麥、玉米三種糧食的畝平均成本481.1元，以來由于生產(chǎn)資料價格大幅上漲，有的甚至成倍增長，畝均成本再次增加60—80元，畝利潤僅為185.2元，按照復種指數(shù)2計算，平均畝利潤僅為370.4元。受此影響土地流轉的價格難以提高，流轉農(nóng)戶難以獲得較高的土地收益，因此選擇粗放經(jīng)營而不流轉。
二是土地流轉渠道不暢。由于缺乏信息渠道，缺乏規(guī)范統(tǒng)一的土地流轉市場，急于流轉土地的農(nóng)民只能低價或無償把土地轉讓給別人耕種。
三是農(nóng)民土地經(jīng)營流轉價格意識淡薄。土地流轉價格不像普通商品價格那樣容易確定，且目前又沒有完整的價格評估機制，從而導致農(nóng)民價格意識淡薄。
四是農(nóng)業(yè)特色產(chǎn)業(yè)少，帶動力不強，使得土地流轉規(guī)?；?jīng)營程度不高。而評價土地流轉的成效，一個重要的標志就是看農(nóng)民流轉土地后，通過經(jīng)營主體的集約化經(jīng)營，土地的產(chǎn)出效益比流轉前是不是提高了。有特色有優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)，對形成適度規(guī)模經(jīng)營有明顯的推動作用，但從調(diào)查的情況看，許多地方由于缺乏效益明顯、可持續(xù)性強的特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的有力支撐，農(nóng)用地需求相對較少，許多農(nóng)戶面臨著土地向何處流轉的困惑。
4、農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營風險大制約著土地流轉。農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營一般前期投入資金大，回籠周期長。加之缺乏配套的風險防范機制作保障，自然災害、市場波動、經(jīng)營不善等不確定因素均可導致產(chǎn)業(yè)效益降低甚至血本無歸，一旦發(fā)生這類情況就難以保障農(nóng)民的土地收益，將造成新的矛盾，影響社會穩(wěn)定。另外，水田流轉對于種糧大戶也有些現(xiàn)實問題難以解決。如糧食收割后怎么曬干處理等。因此大多數(shù)流轉經(jīng)營主體對土地流轉表現(xiàn)得很謹慎，不敢輕易接手。
土地托管調(diào)研報告篇二
近幾年來，我縣的省市重點工程項目眾多，如京珠高速、安南高速、安林高速、安楚公路拓寬、安林公路兩側綜合治理、馬氏莊園景區(qū)規(guī)劃建設等，均涉及到集體土地的征用和集體土地上房屋的拆遷，據(jù)不完全統(tǒng)計，共涉及到17個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，124個村莊，6133戶家庭，近2萬人，農(nóng)村集體土地上房屋拆遷暴露的問題越來越多，由此引起的民間糾紛、群體復議、集團訴訟和群體上訪呈上升趨勢，嚴重影響我縣社會穩(wěn)定，成為當前我縣經(jīng)濟發(fā)展不容忽視的障礙。由于因集體土地征用而產(chǎn)生的拆遷問題涉及多方主體，交織著多種法律關系，背后又摻雜著多種利益沖突，所以，政府在處理征用土地和房屋拆遷安置補償事項中，特別是政府法制機構在受理此類行政復議案件中，在依法保護房屋被拆遷人、土地被征用人的合法權益，監(jiān)督和支持行政機關依法行政，維護社會穩(wěn)定并實現(xiàn)法律效果、政治效果和社會效果的契合統(tǒng)一方面遇到了前所未有的困難。
目前，對于城市房屋拆遷有《城市房屋拆遷管理條例》進行規(guī)范，對征用拆遷農(nóng)村集體土地上房屋這種事關農(nóng)民安身立命之本的重大事項上，國家層面上的法律缺失，使得許多地方農(nóng)民的合法權益受到嚴重侵犯，激化了社會矛盾，形成了影響社會安定的不穩(wěn)定因素。
1、適用依據(jù)不完善、不健全、不確定，形成集體土地上房屋拆遷補償行為不規(guī)范。
現(xiàn)實中的集體土地上房屋拆遷適用法律依據(jù)不一，大致上有兩種情況，一是依據(jù)《土地管理法》進行，將房屋視為征用集體土地上的附著物對待，按照征地程序進行，但土地法對土地上的附著物拆遷程序和補償標準均無具體規(guī)定，可操作性差。二是參照《城市房屋拆遷條例》進行，理由是集體土地已經(jīng)被征用，土地性質(zhì)已改變?yōu)閲型恋?。這樣出現(xiàn)的問題就多種多樣，比如:被征用農(nóng)村集體土地尚未轉用，土地上的附著物和青苗未補償，用地單位卻已經(jīng)取得《國有土地使用權證》;被征用農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷因達不成補償安置協(xié)議，用地單位申請《房屋拆遷許可證》，用《城市房屋拆遷管理條例》實施房屋拆遷，房屋所有者卻以農(nóng)村集體土地征用中的房屋拆遷不是城市國有土地上房屋拆遷，不適用《城市房屋拆遷管理條例》為由抵制拆遷。以上問題突出反映了被征用農(nóng)村集體土地交付和房屋拆遷適用法律問題。在現(xiàn)實中許多地方均將被征用農(nóng)村集體土地上房屋拆遷當成城市國有土地上房屋拆遷，都用《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定的程序來調(diào)整拆遷項目，一旦遇到交地與房屋拆遷混合時，出現(xiàn)的許多問題束手無策。于是，有的地方政府派出了防暴警察，強行將土地鏟平，將房屋拆除，其效果顯然無法取信于民。
2、法定補償標準的缺失造成集體土地上房屋拆遷補償隨意性極大。
我國《土地管理法》第四十七條第二、第三款對耕地征用的補償費、安置補助費進行了規(guī)定并有具體的計算標準，但對因土地征用而引起的農(nóng)民在宅基地上自建房屋的拆遷卻沒有補償標準?，F(xiàn)實中，一般是由政府參照《城市房屋拆遷管理條例》及《細則》進行補償，由于城市國有土地上的房屋和農(nóng)村集體土地上的房屋在土地所有權性質(zhì)、所有權主體、土地管理方式以及拆遷安置對象等方面均有差異，所以，《城市房屋拆遷管理條例》并不具有直接的參照性，導致在執(zhí)行過程中，各級政府制定的補償標準隨意性很大，拆遷程序和補償標準十分混亂。如我縣先后制定了《大白線公路建設房屋拆遷補償標準》、《安林公路兩側綜合治理房屋拆遷補償標準》、《安楚公路拓寬房屋拆遷補償標準》、《馬氏莊園規(guī)劃建設房屋拆遷補償標準》。這種隨意性不但造成了補償標準不統(tǒng)一，也造成了補償標準的不合理性，因此也就不可避免地產(chǎn)生了許多糾紛，不僅極大地影響了黨和政府的聲譽，也直接影響了拆遷的進程和效率。
3、集體土地房屋拆遷主體不規(guī)范，拆遷中農(nóng)民的陳述權、申辯權、知情權受到影響。
房屋拆遷補償協(xié)議作為一種民事法律關系，應當由拆遷人和被拆遷人協(xié)商一致達成。但是由于我國《土地管理法》將集體土地上的房屋納入到了土地征用補償之中，房屋所有權主體作為被拆遷人不直接參與協(xié)商，對被拆遷人的房屋進行價格評估亦不通知被拆遷人到場，而是由拆遷人單方指定的評估機構進行評估，有關拆遷補償和安置通常是由用地單位一方說了算，加之一些地方政府為了"優(yōu)化"當?shù)赝顿Y環(huán)境，加大了行政權力的介人，被拆遷人無論是否同意都得拆，剝奪了農(nóng)民作為被拆遷人在整個拆遷過程中表達自己意愿、維護自己權益的機會，嚴重侵害了被拆遷人的權益，更不能體現(xiàn)拆遷人與被拆遷人作為法律意義上的平等主體關系。
4、對拆遷中農(nóng)民的私有財產(chǎn)權保護不夠。
農(nóng)民通過宅基地依法取得集體土地的使用權，農(nóng)民在宅基地上所建的房屋屬農(nóng)民私有財產(chǎn)是無可非議的。但在征用農(nóng)村集體土地的現(xiàn)實中，由于缺乏相應的法律規(guī)范對農(nóng)村集體土地征用補償法律關系進行明確的界定，地方政府與村組簽訂《土地征用協(xié)議書》，協(xié)議中卻將屬于農(nóng)民私有財產(chǎn)的房屋一同處分。這種協(xié)議將私產(chǎn)與公產(chǎn)混為一談，其違法性顯而易見。從法理而論，房屋作為農(nóng)民的私有財產(chǎn)，農(nóng)民是房屋所有權的主體，只能由農(nóng)民自己進行處分，所以關于集體土地上房屋拆遷的補償應從土地征用補償中分離出來。
5、房屋所有權人和第三人合法權益得不到保障。
集體土地上的房屋拆遷和城市房屋拆遷一樣，涉及很多法律關系。如拆遷居住房屋涉及的搬遷補助費、過渡期內(nèi)的臨時安置費;拆遷農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權入股聯(lián)營等形式，與其他單位、個人共同開辦的企業(yè)所有的非居住房屋，涉及的補償費問題及因拆遷造成的停產(chǎn)、停業(yè)損失及預期收益的補償問題;對利用宅基地內(nèi)自建房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營并持工商營業(yè)執(zhí)照房屋的拆遷安置問題;拆遷正在租賃的農(nóng)房時涉及的租賃法律關系等等。其中既涉及房屋所有權人的權益，同時又涉及房屋所有人以外第三人的權益。由于我國目前尚無明確的法律、法規(guī)對上述問題進行規(guī)范，相當一部分地區(qū)對上述問題比較忽視，在實際拆遷時，只將房屋作為集體土地上的附著物進行補償，并不細化區(qū)分農(nóng)村房屋的用途、性質(zhì)及相關的權利，嚴重損害了房屋所有人和第三人的合法權益。
1、加快集體土地上房屋拆遷的立法進程，建立健全房屋拆遷的法律法規(guī)。
由于至今沒有一部獨立且具可操作性的關于集體土地上房屋拆遷安置補償?shù)膰壹?大法"，導致實踐中無法可依，或回避了涉及被拆遷人權益的關鍵問題，或違法強制拆遷后將矛盾上交，其結果是引發(fā)了大量的矛盾和糾紛，甚至在有的地方出現(xiàn)了惡*事件。目前，集體土地上農(nóng)民房屋拆遷主要是土地征用和城鎮(zhèn)改造中涉及的房屋拆遷，其中更多的是征用土地時引起的房屋拆遷。目前就我省而言，所見的有關行政法規(guī)、規(guī)章的適用范圍均是關于國有土地上的城市房屋拆遷補償之規(guī)定，而對集體土地上房屋的拆遷補償尚無規(guī)定，現(xiàn)實中一直是參照城市房屋拆遷補償辦理。但國有土地和集體土地在所有權主體、性質(zhì)及管理方法等方面存在諸多差異，房屋建造成本也不同，安置的方式還不同，再加上城鄉(xiāng)居民生活條件的差別，所以說參照城市房屋拆遷補償是不妥當?shù)?，也不是合理的，致使農(nóng)村集體土地房屋拆遷在現(xiàn)實申遇到許多難以解決的問題。因此，為加快城鄉(xiāng)各項建設的發(fā)展，規(guī)范征用土地補償行為，保護當事人合法權益，盡快制定一部關于集體土地上房屋拆遷補償安置法十分必要。
2、明確公權干預之法律限制，保護集體土地上私有房屋財產(chǎn)權。
在法治社會，公權限制干預私權是必要的，但必須依法進行。在當前集體土地上的房屋拆遷中，由于法律缺位，導致政府行為缺乏法律制約，行政權力在千預私權中過大且缺乏有效的監(jiān)督機制，各級政府集規(guī)則制定者、參與者與處罰機關等多種身份于一身，農(nóng)民作為被拆遷人時應有的民事權利被限制，甚至被剝奪，所以，必須從立法上對拆遷行為加以限制。對涉及房屋拆遷的行政管理行為作出明確界定，以防止公權干預過大損害私權。政府在這種法律關系中的職責就是作好土地利用的發(fā)展規(guī)劃、作好土地利用的管理者并處于中立地位，而不能成為民事主體介入其間。
3、完善集體土地征用中房屋拆遷的補償原則、標準和程序。
在集體土地上房屋拆遷立法中，首先應當明確規(guī)定征地補償和房屋拆遷補償?shù)幕驹瓌t。對集體土地的征用應嚴格區(qū)分為基于公共利益的土地征用和出于商業(yè)開發(fā)目的的土地征用，那么因此而引起的集體土地上房屋拆遷的補償標準、原則和程序也就不同。第二，細化補償項目，制定統(tǒng)一的拆遷補償計算標準。我國《土地管理法》第四十七條對土地的征用補償規(guī)定比較明確，相應的有具體的計算標準。同理，對房屋等私產(chǎn)的征用補償也應細化補償項目并確定補償計算標準。在此基礎上，由各地按照規(guī)定的計算方法確定具體的補償金額。通過制定法定的拆遷補償計算標準，既能防止征用方克扣、壓低征用補償費用，損害農(nóng)民利益;也能防止被拆遷方漫天要價、謊報和擴大面積，非法獲利，加重國家用地負擔的事件發(fā)生。第三，規(guī)定嚴格的法律程序。政府對農(nóng)民房屋拆遷必須依照嚴格的法定程序完成，如可以參照《城市房屋拆遷管理條例》，規(guī)定財產(chǎn)評估程序、補償標準公示程序、聽證程序、強制拆遷程序等。第四，賦予農(nóng)民作為被拆遷人時的救濟主體資格，使農(nóng)民能夠通過復議或訴訟獲得救濟。第五，明確因拆遷行為損害第三人利益時，第三人獲得救濟的程序。
4、明確拆遷中各主體的權利、義務、責任，制定切實可行的拆遷安置辦法。
集體土地上房屋的拆遷，涉及到行政機關、用地單位、被征地集體 (村委會或村民小組)、被拆遷人等，其中行政機關又包括各級政府及其土地、建設、拆遷、規(guī)劃及相關部門，如交通、水利、文化、教育等。那么各主體在拆遷活動中扮演的角色需要確定、行為需要規(guī)范，特別是各主體的權利、義務、責任需要明確。對于被拆遷人的安置更為重要，不解決農(nóng)民的安置問題，老百姓就無家可歸。由于農(nóng)村居民的安置首要問題是解決宅基地，而宅基地的審批涉及到很多問題，如土地利用總體規(guī)劃、村莊建設規(guī)劃、農(nóng)用地轉建設用地審批等，需要使用耕地的，再加上與土地承包方面的矛盾，所以基層組織解決這些問題相當困難，而不解決又不行，現(xiàn)行中只有靠不規(guī)范甚至不符合規(guī)定的操作來進行，這就急需上級機關制定切實可行的辦法，使下級有法可依、有章可循，依法辦事。
土地托管調(diào)研報告篇三
作者：王軍征|來源：資源網(wǎng)
當前，在我國土地資源稀缺、供需矛盾突出的嚴峻形勢下，土地閑置已經(jīng)成為土地資源利用和管理中被廣泛關注的問題,同時也是國土資源管理部門致力于解決的重點課題之一。土地閑置不但加劇了土地市場的混亂無序和農(nóng)用地非農(nóng)化的趨勢,造成了資源和資產(chǎn)的浪費，而且嚴重阻礙了經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展，甚至還會影響貫徹落實科學發(fā)展觀、建設和諧社會的進程。因此，清理閑置土地、提高土地利用效率勢在必行。本文首先對我國的土地閑置總體情況做以簡要介紹，對引發(fā)此類問題的原因進行深入分析，并有針對性地提出一些對策建議。
按照國務院20xx年十號文件的要求，國土資源管理部門加大對房地產(chǎn)市場的清理治理整頓力度，打擊囤積土地行為，于今年3月至7月開展了全國房地產(chǎn)市場專項治理整頓，并將工作的進展情況及時向社會進行通報。同時，對發(fā)現(xiàn)的典型案件進行掛牌督辦和公開通報，以促進房地產(chǎn)市場治理整頓下一步的規(guī)范運行。
20xx年08月09日，國土資源部披露了全國1457宗閑置土地名單，閑置面積達14.66萬畝，其中，70%以上為住宅用地。20xx年8月19日，國土資源部又公布了全國違法違規(guī)土地清理的最新數(shù)據(jù)：截至今年5月底，全國共上報房地產(chǎn)違法違規(guī)用地宗數(shù)3070宗，面積約18.84萬畝，其中，閑置土地2815宗，面積16.95萬畝，分別占上報總宗數(shù)和面積的91.69%和90%。從清理數(shù)據(jù)來看，在各類房地產(chǎn)違法違規(guī)用地中，閑置土地成為房地產(chǎn)用地違法違規(guī)的主要問題。目前，土地閑置大體分為兩類，企業(yè)自身原因造成的占46%，其余54%的閑置土地主要是由政府原因造成，而因毛地出讓拆遷難、調(diào)整規(guī)劃等政府和客觀原因造成土地閑置的占六成以上。
引發(fā)土地閑置問題的原因復雜，涉及面廣，歸結有如下幾點：
（一）政府依法征收、收回的土地未能及時處理或者處理不完全造成的土地閑置。各級政府依法征收、收回土地后，由于地理位置、規(guī)劃用途、基礎設施配套、土地限制條件或土地出讓底價過高等因素，部分土地與土地開發(fā)利用計劃脫節(jié)，加上沒有政策支持，缺乏有效的制約機制，導致土地利用率較低。一是地方政府對土地利用缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，為片面追求招商引資進度，極力滿足用地單位的需求，亂鋪攤子、亂上項目、大面積占用土地，但由于論證不到位、規(guī)劃不合理，沒有考慮土地管理規(guī)定、城市規(guī)劃要求和相關法律法規(guī)及有關政策，在進行總體規(guī)劃修編后，一些既定土地原有規(guī)劃可能面臨調(diào)整，同時，一些企業(yè)著眼于自身利益而申請調(diào)整規(guī)劃，造成用地性質(zhì)或土地容積率發(fā)生變化，開發(fā)商和地方政府要進行重新協(xié)調(diào)和溝通，從而造成土地批而未建，大量土地閑置；二是土地權屬、審批流程或交易流程等環(huán)節(jié)存在糾紛，導致土地不能如期開發(fā)；三是土地的一級開發(fā)推進困難，導致規(guī)劃土地不能實現(xiàn)最后開發(fā)；四是雖然通過土地招拍掛制度向開發(fā)商轉讓了土地，但由于更大規(guī)模的基礎設施建設計劃，致使土地轉讓作廢，無法按原計劃開發(fā)；五是由于一些地區(qū)市況不好，規(guī)劃開發(fā)土地往往流拍。
（二）地方財政資金緊張。我國目前實行的分稅制對中央政府和地方政府的財政收入分配做出了向中央政府傾斜的切割，在中央財政收入急劇增加的同時，各級地方政府的財政資金急劇減少，財政資金分配制度不夠合理，使其不得不尋找其他資金來源。同時，中央政府為保證地方政府的正常運轉，不得不允許地方政府舉債，放任日趨嚴重的“土地財政”現(xiàn)象。在現(xiàn)有的財稅體制下，地方政府在財政資金運籌方面困難重重，對于土地財政的依賴性也越來越強，過度出售所掌控之中的城市土地，對于開發(fā)商的囤地行為監(jiān)管不嚴，打擊囤地的政策執(zhí)行力度不夠，對閑置土地行為未能及時處理。大量城市土地閑置，加劇了房地產(chǎn)市場的混亂，成為了中央政府與地方財政資金分配不合理所衍生出的嚴重問題。
開發(fā)商的囤地行為，對閑置土地的重視程度不夠，在監(jiān)管力度方面執(zhí)行能力偏弱，清理摸底不夠全面深入，查處力度聲勢不夠大，工作比較滯后。地方土地行政主管部門的工作透明度也不高，對于發(fā)現(xiàn)的問題以遮蓋為原則，未及時上報，導致大量閑置土地未能依法處理。土地政策執(zhí)行不到位，閑置土地處理辦法未能落實，讓囤積土地的違法成本過低，給開發(fā)商造成僥幸心理，從而形成惡性循環(huán)。由于政府違約而造成的土地閑置中，僅單方面地要求開發(fā)商完全依法、依合同而執(zhí)行合約，卻未要求政府也應嚴格地履行合約，并向因違約而給開發(fā)商造成的損失進行補償，因此，由于政府原因造成土地閑置的比例大，協(xié)商查處難度大，加之較早出讓的毛地拆遷難，導致以閑置土地為主的房地產(chǎn)違法違規(guī)用地查處結案率比較低。
（四）由國有大中型企業(yè)造成的土地閑置。隨著經(jīng)濟體制改革的逐步深化，許多國有大中型企業(yè)停產(chǎn)、停業(yè)、轉產(chǎn)或破產(chǎn)，從而造成大量土地閑置。由于企業(yè)經(jīng)營管理不善或相關部門監(jiān)管不到位，部分企業(yè)將原國家無償劃撥的國有土地長期處于閑置或低效利用狀態(tài)。某些企業(yè)原來使用國有土地的方式是無償劃撥，按照國家政策規(guī)定處置國有企業(yè)劃撥土地的出讓金應首先用于安置企業(yè)職工，但為了節(jié)省資金，對于盈利部分生產(chǎn)部門的土地和便于變現(xiàn)的土地資產(chǎn)，以作為企業(yè)職工安置的名義直接坐扣土地出讓金，將大量不便使用的土地長期擱置或長期租賃給其他單位使用，既不將閑置土地交給政府處理，也不上繳出租的土地收益；一些企業(yè)直接將房產(chǎn)轉讓，以土地所有者身份將劃撥土地直接出租，收取高額土地收益；有的企業(yè)甚至將房產(chǎn)轉讓，以土地所有者身份簽訂土地使用權有償使用合同，不僅影響了土地管理的正常秩序，而且嚴重損害了國家和購房者的利益。
（五）國有商業(yè)銀行處理不良資產(chǎn)過程中造成的土地閑置。國有商業(yè)銀行在國民經(jīng)濟發(fā)展中起的作用是不容置疑的，各個金融機構都收回了大量土地，然而在處置不良資產(chǎn)過程中，由于取得土地成本過高、變現(xiàn)損耗過大，或者看到土地有增值前景則待價而沽，或者沒有完全取得處置權利等原因，未能及時處置抵債資產(chǎn)而造成了土地閑置。還有一部分不良資產(chǎn)在金融機構和資產(chǎn)公司之間進行了資產(chǎn)轉移，由于這部分抵債資產(chǎn)往往還牽連著其他利益沖突，金融機構和資產(chǎn)公司并未履行任何過戶、更名手續(xù)，在資產(chǎn)公司又再次將其打包出售后，連同其他債權最終一起被第三方購得，當取得這部分資產(chǎn)的權利人到土地行政主管部門辦理過戶手續(xù)時，因手續(xù)不完備、權利不明確而不能辦理相應手續(xù)，土地不得不閑置。由于前些年銀行業(yè)管理不善，貸款發(fā)放程序不完善，一些企業(yè)貸款過高，銀行在收回抵押物后發(fā)現(xiàn)處置抵押物后的損耗過大，處置不如閑置，至少閑置情況下有抵押物存在可以少報損耗。還有部分地理位置好、容易變現(xiàn)的土地資產(chǎn)沒有處置，主要是由于銀行的一些高級管理人員看到了這些土地具有升值的潛力，稍遲處理會取得更高的回報，因此暫緩處置。
（六）開發(fā)商囤地現(xiàn)象嚴重。土地作為一種稀缺資產(chǎn)，具有保值和增值作用，從長遠來看是有很好的增長預期，囤積和炒賣土地比正常的開發(fā)房地產(chǎn)要周期短、利潤高，因此，開發(fā)商為抬高房價牟取暴利，將購置的土地長期閑置，囤積居奇，造成房地產(chǎn)市場長期以來的供給不足，市場中的土地投機機構的圈地、囤地造成了土地閑置。另外，部分企業(yè)由于自身資金周轉或經(jīng)濟實力發(fā)生變化，大部分資金用于繳納土地出讓金，無法消化前期土地儲備，或者隨行就市放緩開發(fā)節(jié)奏，也導致了囤地現(xiàn)象的出現(xiàn)。有的項目土地開發(fā)手續(xù)早已完善，但開發(fā)企業(yè)之間相互轉讓，造成開發(fā)時間延誤，從而造成土地閑置。
（七）拆遷難造成土地閑置。因現(xiàn)有拆遷制度的弊端導致政府部門沒有兌現(xiàn)土地出讓合同中規(guī)定的拆遷交地時間。這些土地并非“熟地”而是“生地”，開發(fā)商得地之后，還需要和住戶談判拆遷事宜。如果拆遷沒談攏，土地便要閑置。從土地角度看，是“閑置”的，但從社會角度看，并不是“閑置”的。從社會整體角度看，土地閑置當然是巨大的浪費。解決土地閑置既需要地方政府部門嚴格按照法律程序辦事，更需要從非市場原因造成的土地閑置入手去尋找根治之策。
（八）農(nóng)村土地閑置。一是村里級差排基過高，部分建房戶承受不了,造成農(nóng)轉用后土地閑置。如果適當降低級差排基，讓一部分經(jīng)濟條件比較好的建房農(nóng)戶能夠承受，那么閑置土地的矛盾就可以得到有效緩解。二是征地費過低，對比懸殊、反差強烈的農(nóng)村級差排基收費過高和征地費過低的矛盾，造成年年延續(xù)比較多的閑置土地。三是目前農(nóng)民的就業(yè)門路拓寬，收入渠道增多，生存和發(fā)展的空間更加廣闊，農(nóng)民對土地的生存依賴性逐漸降低，尤其是在工業(yè)化進程中，大量農(nóng)村富余勞動力集中向城市轉移，而其名下的土地沒有實現(xiàn)合理流轉，這些緣由導致了農(nóng)村中大量可耕土地的閑置現(xiàn)象。
（九）相關法律法規(guī)的不完善導致閑置土地處置難度大。雖然《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定了滿一年未動工開發(fā)的土地應收取閑置費，連續(xù)兩年未使用的土地無償收回，但同時又規(guī)定了因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成的動工開發(fā)延遲除外。這個規(guī)定彈性很大，許多用地項目的土地閑置在土地管理部門查處時都能找到規(guī)避處置的種種借口。而且法律法規(guī)對收回土地使用權和收取土地閑置費都沒有明確可申請法院強制執(zhí)行的條款，這就造成了閑置土地調(diào)查容易，執(zhí)行難的現(xiàn)象。
（十）制度層面法律法規(guī)缺陷。一是制度安排中土地存在著法定“剛性閑置”事實。由于現(xiàn)有法律對閑置土地處置作出了滿兩年后方可收回重新安排使用的規(guī)定，從而形成了現(xiàn)實中土地一旦閑置在時間上需兩年以上的法定“剛性閑置”的事實，不利于土地的高效利用。二是對閑置土地缺乏有效的市場引導機制。由于土地轉讓條件的法律限制性規(guī)定，土地閑置而又未達到法律轉讓條件的，土地使用者只有被動地接受繳納閑置費及收回土地的局面。三是對土地閑置的責任主體未作界定。土地開發(fā)利用過程多數(shù)是涉及出讓合同雙方權利和義務的履約過程，在現(xiàn)行法律只對閑置結果作出認定而未界定閑置責任主體的情況下，單一對使用者作出繳納閑置費或收回土地的決定，在法理上有失公平。因而在非土地使用者自身因素造成土地閑置的情況下，強制征收閑置費或收回土地顯然是無法執(zhí)行的。四是對閑置土地收回程序性未作細化規(guī)定?，F(xiàn)行土地管理法和房地產(chǎn)管理法只對收回情形作出了規(guī)定，而未明確收回閑置土地使用權的執(zhí)行程序，在依法行政前提下，程序的合法性是十分必要的。
整治土地閑置必須從改革土地制度、規(guī)范地方政府行為、健全相關法律法規(guī)及政策等多方面入手。下面就針對土地閑置問題提出以下幾點措施建議。
（一）加大土地利用監(jiān)管力度。一是加強土地利用監(jiān)管力度，對于沒能力繼續(xù)開發(fā)的用地單位，可以通過政府收購方式來完成土地一級開發(fā)，以盡早入市；對于有能力開發(fā)的企業(yè)，則應督促其加快土地開發(fā)利用進度。例如，在土地出讓合同中規(guī)定土地閑置滿兩年，依法應當無償收回。二是建立信息平臺，利用輿論監(jiān)督，相關部門嚴格落實《國土資源部關于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》，及時更新土地出讓及開發(fā)利用信息，并通過網(wǎng)絡向社會發(fā)布，利用公眾輿論的監(jiān)督力量，促進土地市場健康發(fā)展。三是加強跟蹤管理，健全建設用地動態(tài)監(jiān)管制度。充分運用在線監(jiān)測信息，建立以基層國土資源部門為主的日常督查制度，對建設項目用地開發(fā)利用全過程的檢查跟蹤，主動預防和及時查處土地閑置行為。四是建立多部門聯(lián)合監(jiān)管長效機制，加強溝通協(xié)作，構建共同責任體系，形成預防閑置土地的強大合力，同時，實行房地產(chǎn)用地開竣工申報制度，對房地產(chǎn)開發(fā)進行全程監(jiān)管。五是鑒于由于政府原因造成的土地閑置占大多數(shù)，建議建立針對政府部門的問責制度和機制。如規(guī)定，一個城市閑置多大比例的商品用地就要直接展開對當?shù)仡I導的問責；對于查處、沒收閑置土地不力的地方政府，除了給予經(jīng)濟處罰之外，還應與主要領導任免相掛鉤。閑置土地的相關政策是否能夠得到嚴格執(zhí)行，關鍵在于地方政府能否擺脫“土地財政”的痼疾，退出房地產(chǎn)利益鏈條。
（二）完善制度建設，做好統(tǒng)籌規(guī)劃。一是相關部門應加強制度建設，提高土地規(guī)劃的科學性，增強規(guī)劃的執(zhí)行力，維護其權威性。二是摸清閑置土地底數(shù)，根據(jù)城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃制定詳細的、切實可行的閑置土地處置方案，使得閑置土地早日得到利用。三是各項政策向閑置土地傾斜。處置閑置土地應該由規(guī)劃、土地、環(huán)保等部門分工協(xié)作，政府統(tǒng)一協(xié)調(diào)，各個部門在招商引資中要優(yōu)先考慮閑置土地，將商業(yè)銀行收回的土地納入到統(tǒng)一處置之中，對于使用閑置土地的企業(yè)或個人給予一定的優(yōu)惠政策，在閑置土地未處理之前停止新的占用農(nóng)用土地審批工作。
（三）加大行政執(zhí)法力度。對閑置土地的行為要依法嚴肅處理，將處理過程和結果全面公開，接受社會監(jiān)督；加強行政執(zhí)法隊伍建設，實行紀檢、監(jiān)察、審計等多部門聯(lián)合辦案，相互監(jiān)督的管理機制，確保嚴格執(zhí)法。同時，對圈占土地未達到投資要求或者不按照批準用途使用土地的，也要制定相應的處置方案。由于我國實行的是土地用途管制制度，閑置土地和不按照批準用途使用土地都屬于違法行為，應當加大對相關法律法規(guī)的宣傳力度，加強對土地使用狀況的監(jiān)督力度，防止一些用地單位以沒有閑置為名不按照批準用途使用土地。
（四）采取多項措施解決農(nóng)村土地閑置問題。一是盤活閑置的土地。對農(nóng)轉用兩年后還未安排的或無法安排的土地，在不違背國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)【20xx】28號）及“國八條”，且符合村鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的前提下，對閑置的土地進行跨村等量調(diào)劑。這樣急需建房的村的建設用地指標欠缺問題可以在一定程度上得到解決，并且村與村之間的經(jīng)濟收入不平衡、基礎設施的完善程度不同也為閑置土地等量調(diào)劑提供了客觀條件。二是辦好選址意見書，即分間落實到建房戶。為了使農(nóng)轉用后的建房用地盡快供地，規(guī)劃必須先行，即在農(nóng)轉用之前，村委會必須依據(jù)村居民點規(guī)劃實施計劃落實到建房戶，上報規(guī)劃部門辦理好選址意見書，再由建房戶先交納一部分級差排基款，用于前期征地和報批啟動資金。三是適當提高征地費。合理提高土地征用費，保證土地被征用后被征用的農(nóng)戶的生活水平不低于被征地前，并配合做好《被征地農(nóng)民基本養(yǎng)老制度》實施工作，這樣土地被征用的農(nóng)戶將得到實惠。四是進一步完善統(tǒng)一征地制度，規(guī)范征地程序，有效防止征地中損害群眾利益行為的發(fā)生。五是村鎮(zhèn)規(guī)劃必須適時調(diào)整。村鎮(zhèn)規(guī)劃必須隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展而有所調(diào)整，允許農(nóng)民有選擇跨村建房居住的權利。六是采取優(yōu)惠政策，加大加快山區(qū)村民的遷居力度和速度，讓閑置的土地發(fā)揮效用。
（五）通過金融手段減少企業(yè)囤地行為。對于開發(fā)商自身原因造成的閑置，除了收回閑置土地，取消有嚴重閑置土地行為的發(fā)展商在土地一級市場上投標的資格外，還可以通過限制貸款和融資、收取稅費等措施提高閑置土地的財務成本，從而加大開發(fā)商的財務風險、政策風險和市場風險等。國土部與銀監(jiān)會聯(lián)手清查閑置土地，通過銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款加以控制，不僅將對土地存量市場帶來明顯改善，督促開發(fā)商早日動工，政策趨緊也將給新增土地市場帶來威懾作用，開發(fā)商拿地前不得不考慮今后不能按時開發(fā)而帶來的風險。最后，國土部應聯(lián)手銀監(jiān)會、證監(jiān)會堅決貫徹執(zhí)行“對于囤地企業(yè)不得發(fā)放貸款，不得上市、再融資”的指示，遏制上市房企的囤地行為。
在當前保護18億畝耕地紅線的前提下，國家也要放松地根，加大供應，從而減少土地囤積。今年4月份，國土資源部公布了年度土地供應計劃，20xx年全國住宅用地供應面積為18.5萬公頃。從今年上半年的完成情況看，全國住房用地的實際供應量為5.6萬公頃，其中，保障性住房、棚改房和中小套型商品房用地供應量為4.2萬公頃。就此計算，上半年完成的供地數(shù)量僅占全年計劃量的三成左右。加上近幾年土地市場迅速升溫，土地價格在快速攀升的過程中也增加了囤地的利潤空間，在資本逐利的驅動下，開發(fā)商通過不斷買地——改規(guī)劃——囤地來坐等升值。因此，增加土地市場的有效供應應成為目前地產(chǎn)調(diào)控的重心之一。此外，作為土地管理部門，在審批土地時必須精打細算，避免粗放式用地，要嚴格控制建設用地增量，著力盤活土地存量，新上建設項目首先要利用存量土地，同時，制定和實施新的土地使用標準，完善相關稅制，促進土地利用集約化，防止土地閑置。
（七）加大宣傳力度，完善閑置土地相關法律法規(guī)。國土資源部和各地國土部門應當每年公布一次所有土地閑置和開發(fā)情況，將每一幅用地都置于公眾監(jiān)督之下，以借助社會和輿論的壓力來監(jiān)督和打擊開發(fā)商的囤地行為。同時，要加強對金融機構的土地政策宣傳，如對房地產(chǎn)項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年，完成土地開發(fā)面積不足1/3或投資總額不足1/4的企業(yè)，應審慎貸款和核準融資，對違法用地項目不得提供貸款和上市融資。此外，現(xiàn)行的相關法律制度建設仍不完善，對閑置土地處理的相關法律過于剛性，對閑置土地的退還機制及途徑未進行設置，缺乏完善的市場退出機制。為此，建議國土資源部加強對閑置土地處理的具體指導，出臺具體的操作實施意見，進一步明確地方相關部門在處置閑置土地過程中的職、權、責。
發(fā)商相應的補償。四是加強對保障性住房的用地監(jiān)管，明確保障性住房用地供應比例，城市規(guī)劃區(qū)工業(yè)用地改為商業(yè)性用地的，要優(yōu)先安排給安居工程建設，對原有建設用地改變用途用于商品房開發(fā)的，要從嚴審批，由政府統(tǒng)籌安排使用，要切實加強監(jiān)管，在供地時進行公告，接受社會監(jiān)督，同時，按國務院要求參與項目竣工驗收，對土地使用效果進行評估。五是公開土地招拍掛信息，包括歷史協(xié)議轉讓或已過期地塊（超過兩年期限未開發(fā)地塊）的詳細資料，如報建、實施、運作等。在實施招拍掛前，嚴格審查參與公司的有關資料、資金實力、開發(fā)計劃等，并將開發(fā)計劃列入合同條款。
（九）建立綜合檔案，強化合同管理，改革登記機制。建議對存量閑置土地逐宗登記造冊，逐個調(diào)查梳理和依法核定，進行詳細分類，建立地塊的綜合信息檔案，在充分了解閑置原因的基礎上，對多批少用、缺乏資金投入、人為圈地等不同類型采取“一地一策”的處置辦法。定期發(fā)布存量閑置土地的信息，為需轉讓的單位和用地單位提供平臺，增加交易機會，使有限的土地資源得到合理的利用，提高土地的綜合效益。同時，建議強化合同管理，嚴格項目竣工驗收和審查土地出讓合同，嚴格約定建設項目投資額、開竣工時間、規(guī)劃條件、價款、違約責任等內(nèi)容。為提高土地部門對土地監(jiān)管的效率，創(chuàng)新土地登記機制，建議改變以往一律按照土地用途頒發(fā)相對應年期土地證的做法（如經(jīng)營性用地為40年，住宅用地為70年，工業(yè)用地為50年），可以根據(jù)實際情況，對新出讓的土地頒發(fā)臨時的土地權證。臨時的土地權證的有效期可以按照合同規(guī)定的開發(fā)周期來定，一般為兩年。臨時土地權證只可以在金融機構抵押一次，這樣既讓開發(fā)企業(yè)獲得銀行貸款用以完成土地開發(fā)，又解決了開發(fā)企業(yè)數(shù)次抵押土地而不開發(fā)或延期開發(fā)的問題。臨時土地權證因有效期短，一旦需要換證，就必須接受土地部門的審核檢查。這樣將改變土地部門目前被動監(jiān)管的局面，提高監(jiān)管效率。
（十）制定優(yōu)惠措施，調(diào)整創(chuàng)新閑置土地利用方向。制定利用存量閑置土地的優(yōu)惠政策，積極鼓勵企業(yè)通過內(nèi)部挖潛，提高單位面積投資強度；積極鼓勵企業(yè)利用存量土地，采取聯(lián)營、嫁接等方式進行合資合作經(jīng)營；積極鼓勵企業(yè)建設標準廠房，用于吸納投資規(guī)模小、對廠房無特殊要求的項目，為中小企業(yè)成長提供環(huán)境，提高存量土地利用率。這樣，運用行政、法律、經(jīng)濟手段，既鼓勵提高土地利用率，又讓集約用地工作到位的土地使用者得到實惠，同時也為更好地盤活存量閑置土地奠定了堅實的基礎。
（十一）加大處置力度，建立健全閑置土地查處體系。對核準的閑置土地應加大處置力度，進行分類處理。對閑置土地不滿一年的，責令土地使用者限期按規(guī)定使用；閑置土地滿一年不滿二年的，按規(guī)定征收土地閑置費；閑置土地滿二年的，收回國有土地使用權。同時建議從擁有大量土地儲備的上市公司入手，清理其手中的閑置土地和土地資源。對土地儲備過量、開發(fā)能力不足的企業(yè)，要列入禁止拿地的“黑名單”，限期進行清理和加快開發(fā)進度。要排除各方面的干擾，賦予地方政府一定的行政權力，明確職責，對違法用地行為一查到底。另外，建議在公布閑置土地情況的同時，對閑置土地被依法處置的數(shù)量一并進行統(tǒng)計，以通過社會輿論對政府部門在處置土地閑置的問題上進行監(jiān)督。
（十二）加強政策執(zhí)行力。國家有關部門已制訂了很多相關法律法規(guī)及政策，如《中華人民共和國土地管理法》、《閑置土地處置辦法》和《關于集約節(jié)約用地的通知》等，并且凡是出臺一次關于房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策，都會明確或重申一次對閑置土地的處理措施，國土資源部也不斷對如何認定閑置土地等具體細節(jié)出臺新的措施。因此，在進一步完善相關法律法規(guī)的基礎上，應更注重對政策執(zhí)行環(huán)節(jié)的監(jiān)管，確保相關規(guī)定和制度能夠被有效執(zhí)行，從而有效遏制開發(fā)商和地方政府的不法行為。
（十三）征收地價增值稅。在加大持地成本方面，建議加快研究推行閑置土地的地價增值相關稅收政策，對由于因建設容積率增加或地價增值所產(chǎn)生的高額收益可征收高額增值稅或所得稅等，以增加開發(fā)商的持地成本，督促房產(chǎn)商盡快開工建設，有效增加市場供給。
（十四）建立統(tǒng)一土地閑置認定標準。鑒于實際操作過程中，對于閑置土地的認定、未開工的認定往往標準不一、過于主觀，建議政府應建立統(tǒng)一的土地閑置認定標準，包括責任主體和責任范圍、閑置起算時點、閑置有效計算時段、已投資數(shù)額或已開發(fā)建設面積確認以及因司法裁決而轉移的未開發(fā)利用土地的閑置情形認定等標準。未達到規(guī)定比重，即使部分開工建設也視同閑置土地依法處置，使清理閑置土地更具有可操作性。
土地托管調(diào)研報告篇四
土地是農(nóng)業(yè)發(fā)展最基本的生產(chǎn)資料，也是農(nóng)民最基本的生活保障。改革開放以來，實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制，使農(nóng)村土地的經(jīng)營權從所有權中分離出來，曾極大地促進了農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，但隨之也產(chǎn)生了一些矛盾與問題，近年來顯得尤為突出。隨著農(nóng)村改革發(fā)展的快速推進，在穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營的基礎上，以市場為導向，堅持“依法、自愿、有償”原則，鼓勵土地合理流轉，是整合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素、促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的有效途徑，是促進農(nóng)業(yè)專業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營的現(xiàn)實選擇，將有力推動我縣農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設進程。
我縣有農(nóng)業(yè)人口31、87萬人，勞動力16、73萬個，耕地總資源58、45萬畝，二輪延包時，全縣農(nóng)戶共承包土地48、66萬畝。據(jù)不完全統(tǒng)計，截止20xx月12月底，全縣登記流轉土地面積4180畝，涉及農(nóng)戶1452戶。通過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)，全縣農(nóng)村土地流轉呈現(xiàn)如下特點：
（一）流轉方式多樣化
從全縣土地流轉情況來看，轉包、轉讓、出租、入股等多種流轉方式并存。
一是轉包（含代耕滿一年的），大部分外出務工家庭采取了這種方式。即原承包戶將承包地全部或部分轉包給轉入戶，轉包條件和利益關系雙方達成口頭協(xié)議，也不經(jīng)過發(fā)包方，只是一年一定一結算。具體數(shù)據(jù)暫時無法統(tǒng)計。這種流轉期限的不固定性，容易造成轉入方的短期行為，對土地進行掠奪式經(jīng)營。
二是租賃，采取這種流轉方式全縣共登記1983畝。如李家河鄉(xiāng)青龍嘴村、干壩村，高羅鄉(xiāng)九間店村、埃山村470戶農(nóng)民將736畝土地承包經(jīng)營權出租給楚天林木公司建立貢水白柚基地；曉關鄉(xiāng)茶葉加工大戶龍維民等人在中村壩村租用土地，建立優(yōu)質(zhì)茶葉基地200畝。農(nóng)戶每年可從中獲得350—500元／畝的租金收入。采用這種流轉方式，讓轉出方收入比較穩(wěn)定，但未考慮到價格因素給收益所帶來的影響。
三是入股，登記面積1919畝。如李家河鄉(xiāng)酉源蔬菜專業(yè)合作社吸收青龍嘴村100戶農(nóng)戶400多畝土地入股，建立蔬菜基地，僅種植大頭菜一項，農(nóng)戶每畝可獲得800元純利。這種流轉方式，將農(nóng)民與企業(yè)（合作社）聯(lián)成利益共同體，農(nóng)民受益較大，但其收益受企業(yè)（合作社）的經(jīng)營狀況影響較大，農(nóng)民對此持觀望態(tài)度。
四是轉讓，登記面積274畝。如萬寨鄉(xiāng)移民通過轉讓從當?shù)剞r(nóng)戶手中獲得土地承包經(jīng)營權，從而擁有穩(wěn)定的生活來源，當?shù)剞r(nóng)戶在轉讓土地承包經(jīng)營權時，已經(jīng)有比較穩(wěn)定的非農(nóng)收入，通過轉讓土地承包經(jīng)營權后，又得到了經(jīng)濟補償用于擴大二三產(chǎn)業(yè)。通過轉讓，解決部分土地二輪延包后移民搬遷無土地耕種的問題，維護了社會穩(wěn)定。
（二）經(jīng)營模式多元化
我縣農(nóng)村土地流轉面積總體雖然較小，但蘊育出了適合本地實際情況，符合經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的一些農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營模式：
一是專業(yè)合作社經(jīng)營模式。全縣共有各類農(nóng)村專業(yè)合作社 54個 ，其中種植業(yè)專業(yè)合作社49個。如李家河鄉(xiāng)二虎寨村精品柑桔白柚專業(yè)合作社，流轉500多畝土地用于規(guī)模經(jīng)營。
二是農(nóng)業(yè)公司化經(jīng)營模式。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)圍繞建立農(nóng)產(chǎn)品原料基地，采取公司+基地+農(nóng)戶的形式組建有限責任公司和股份有限公司。如楚林白柚公司流轉土地736畝建立白柚基地，科星有限公司流轉270畝發(fā)展苗圃基地。
三是專業(yè)大戶經(jīng)營模式。全縣種植面積在50畝以上的經(jīng)營大戶50多戶，流轉面積達4000多畝（流轉面積末完全登記）。如李家河鄉(xiāng)燕子溪村農(nóng)民朱道，流轉土地80畝，用于種植柑桔。
（三）發(fā)展效果明顯化
近年來，隨著農(nóng)村勞動力向二、三產(chǎn)業(yè)轉移，農(nóng)村土地流轉規(guī)模不斷擴大，幾十、幾百畝集中成片流轉呈上升趨勢。農(nóng)村土地合理流轉，促進了土地資源的優(yōu)化配置和合理利用，提高土地產(chǎn)出率。
從調(diào)查的情況來看，業(yè)主把土地主要用于發(fā)展果園、蔬菜、藥材和農(nóng)產(chǎn)品深加工原材料生產(chǎn)基地，對發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營，推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展起到了示范作用。如李家河鄉(xiāng)二虎寨村村民譚紹榮，20xx租賃土地340畝建立白柚基地，今春遭受冰凍災害后仍然采摘白柚兩萬多個，進入豐產(chǎn)期后，年均可采摘白柚20萬個，收入可達30多萬元；種植大戶黃禹福，在椿木營鄉(xiāng)租賃土地120畝種植蔬菜，除去租地費用人工工資等成本，每畝獲純利1500元，帶動周邊農(nóng)戶200多戶，發(fā)展蔬菜2800多畝。目前，在大戶示范、基地帶動下，全縣已發(fā)展煙葉 72990 畝，茶葉 78390畝、水果 95130 畝，藥材 53280 畝，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化已初顯規(guī)模。
1、思想認識不到位，思想觀念亟待轉變。一方面，部分干部存在怕麻煩的思想，不愿意引導農(nóng)民進行土地合理流轉，對土地合理流轉的重要性和必要性認識不到位。另一方面，許多農(nóng)民對土地的所有權、承包權和經(jīng)營權三者之間的關系模糊不清，對土地流轉的相關政策了解不多，擔心因流轉而失去承包權和收益，寧可粗放經(jīng)營，也不愿輕易流轉。
2、流轉機制不完善，流轉信息不暢通。缺乏中介服務組織和土地流轉平臺，土地流轉的供求信息不能及時有效溝通，轉出方找不到轉入方，種植大戶和產(chǎn)業(yè)業(yè)主難以集中成片流轉。
3、盲目注重當前利益，隨意改變流轉土地農(nóng)業(yè)用途。有的借土地流轉之名隨意改變土地的農(nóng)業(yè)用途，基本農(nóng)田不能得到有效的保護；有的流轉耕地未能落實相應的復耕措施，掠奪式經(jīng)營方式仍然存在。
4、缺乏相應的資金政策配套，土地流轉需求動力不足。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投資量大，農(nóng)作物生產(chǎn)周期長，見效慢，當前農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營缺乏相應的資金、政策配套，難以調(diào)動生產(chǎn)大戶進行規(guī)模經(jīng)營的積極性，阻礙了土地承包經(jīng)營權流轉的步伐。
5、 轉移勞動力就業(yè)不穩(wěn)定，影響了農(nóng)村土地流轉進程。目前，土地對農(nóng)民兼有生產(chǎn)和社會保障雙重功能，當農(nóng)民非農(nóng)就業(yè)能力低時，種地仍然是農(nóng)民謀生的首選之計。即使進行流轉，期限也比較短，導致有的轉入方采取短期經(jīng)營行為，耕作、施肥、投入等不合理，難以形成適度規(guī)模化經(jīng)營和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。
（一）搞好宣傳發(fā)動，統(tǒng)一思想認識
認真學習、宣傳、貫徹黨的十七屆三中全會精神，圍繞“煙、茶、畜、果、藥、菜”六大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，堅持“依法、自愿、有償”原則，加強對土地流轉的正確引導，破除基層干部“怕找麻煩”的顧慮；加強土地流轉政策的宣傳，引導群眾轉變“自給自足”的生產(chǎn)理念，樹立“規(guī)模經(jīng)營、共同發(fā)展”的思想；加強土地流轉典型事例的宣傳，創(chuàng)造良好的輿論環(huán)境。
（二）建立服務體系，規(guī)范流轉行為
推進土地流轉，發(fā)展土地適度規(guī)模，應建立“政府搭建平臺，業(yè)主選準項目，中介搞好服務，農(nóng)民共同發(fā)展”的土地流轉體系。
1、建立健全組織領導體系。堅持以產(chǎn)業(yè)為依托，以業(yè)主為主體，發(fā)展土地流轉中介服務組織，搭建土地流轉交易平臺，做好土地流轉政策咨詢、信息發(fā)布、供求登記、土地評估等服務工作，為土地流轉提供全程服務。
2、建立健全政策支持體系。制定相應的激勵措施，在資金、技術、稅收等方面給予優(yōu)惠。一方面，引進有實力的農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、種植大戶、社會資本到我縣投資經(jīng)營，另一方面，培育本地懂技術、有管理經(jīng)營能力的種植能手承包經(jīng)營。如對連片成塊進行土地流轉和規(guī)模經(jīng)營的農(nóng)用地，建議將其優(yōu)先列入土地整理、基本農(nóng)田建設等項目中去，對經(jīng)營業(yè)主按其經(jīng)營規(guī)模的大小給予一定的獎勵扶持等，提高其規(guī)模經(jīng)營的積極性，從而推行土地產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化、集約化經(jīng)營，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。
3、建立健全監(jiān)督管理體系。首先要規(guī)范土地流轉合同文本，確保流轉雙方利益得到有效保護，不形成遺留問題，維護社會穩(wěn)定。在現(xiàn)有流轉合同的基礎上，建議將土地流轉費用以實物為參照物進行折價，可以避免因物價上漲或下跌而導致流轉雙方利益受損的現(xiàn)象出現(xiàn)；明確土地流轉后到期還地于民時，歸還的方式、面積等，解決土地流轉整理后原有土地四至界限被打亂而無法復原的問題。其次加強土地流轉后用途的監(jiān)管。相關部門要做好協(xié)調(diào)配合，對流轉后擅自改變農(nóng)用地用途的，要堅決予以打擊，保護耕地資源。三是建立健全農(nóng)村土地流轉檔案，努力做好檔案信息管理的完整、真實。
4、建立健全調(diào)解仲裁體系。流轉主體、方式、期限的多樣性，決定了土地流轉矛盾糾紛范圍具有廣泛性、糾紛主體具有多樣性、糾紛的性質(zhì)具有多元性、糾紛的原因具有復雜性的特點，要求必須有一支業(yè)務素質(zhì)較高的仲裁人員，構建出具有可操作性的土地糾紛仲裁機制，以期為化解全縣農(nóng)地流轉糾紛提供新的路徑。
5、建立健全社會保障體系。沒有土地，農(nóng)民就缺失安全感，而要讓農(nóng)民解除后顧之憂的基礎就是社會保障。對自愿進城的要在就業(yè)方面提供扶持，加強技能培訓，提高就業(yè)能力。對遷居城鎮(zhèn)，并放棄了承包地、宅基地的農(nóng)民，低收入家庭應享受城市最低生活保障；在戶籍制度上應消除城鄉(xiāng)差別，讓農(nóng)民進城后能夠享受到與城市居民同等的教育、醫(yī)療、住房、養(yǎng)老，至少能保證農(nóng)民進城的基本生活。
（三）發(fā)展合作組織，促進規(guī)模經(jīng)營
發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟組織，鼓勵農(nóng)民以土地承包經(jīng)營權、入股，提高農(nóng)民組織化程度。
一是催生新型市場主體，推進農(nóng)業(yè)標準化生產(chǎn)，發(fā)展規(guī)模經(jīng)營。
二是農(nóng)民可以通過土地入股參與分紅得到收益，并讓轉出土地的農(nóng)民成為新生產(chǎn)業(yè)主體的農(nóng)業(yè)工人，獲得土地收益與工資雙重收入。
三是可解決其外出務工時家中留守老人、留守兒童等社會問題。
（四）推進城鎮(zhèn)建設，促進勞力轉移
不斷提高城鎮(zhèn)化水平，使已轉移勞力擁有穩(wěn)定的非農(nóng)收入來源，從而實現(xiàn)農(nóng)村土地合理流轉，推進全縣農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化、集約化經(jīng)營。通過“陽光工程”等項目對農(nóng)村勞動力進行轉移培訓，提高農(nóng)村勞動力素質(zhì)，增強農(nóng)村勞動力就業(yè)層次，加速農(nóng)村勞動力轉移步伐，帶動農(nóng)村土地流轉，實現(xiàn)“人走在先，流轉在后”的目標。
土地托管調(diào)研報告篇五
行政村位于鄉(xiāng)北4公里處，轄、積善村2個自然村。全村共有291戶，822人，其中五保戶6人，低保戶104人，特困家庭5戶。全村勞力483人，其中外出務工人員285人。村領導班子3人，村dang小組5個，共有黨員53人。
全村有耕地2507畝、林地2450畝、草地2571畝。水澆地966畝，機井13眼，全部為管灌，以蔬菜、甜菜種植為主。20xx年人均收入2200元，是20xx年省級重點貧困村。
目前，該村土地經(jīng)營權流轉的主要形式為轉包和出租，均為外出務工農(nóng)戶與村留守種植農(nóng)戶之間的土地經(jīng)營權流轉，到20xx年底，全村土地經(jīng)營權流轉1880畝，占全村耕地總面積的75%，流轉土地農(nóng)戶183戶，占全村總農(nóng)戶數(shù)的63%：其中較大宗土地經(jīng)營權流轉3起，流轉土地農(nóng)戶32戶，占流轉土地農(nóng)戶17.5%，流轉土地面積320畝,占流轉耕地17%；其余為農(nóng)戶之間零星的土地經(jīng)營權流轉。
20xx年初,村支部書記組織村里種植大戶、回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)能手等人，在三家種植合作社的基礎上組建了“建鑫種植專業(yè)合作社聯(lián)社”。
合作聯(lián)社通過積極爭取縣土地綜合治理資金支持，建60平米育苗大棚10個，鋪設膜下滴管。目前共接收入社農(nóng)戶35戶，入社農(nóng)戶基本為村留守種植農(nóng)戶，共流轉土地1247畝。采取自愿入股的形式，每畝交納股金500元,合作聯(lián)社統(tǒng)籌建設育苗棚,購買化肥、農(nóng)藥等。
種植專業(yè)合作社采取集中連片種植，統(tǒng)一管理、銷售，收益分紅，風險共擔，調(diào)動了部分有想法，想致富的農(nóng)民積極性，給全村種植戶做了表率，能夠有效帶動全村經(jīng)濟發(fā)展，并增加農(nóng)民收入。合作社形式的土地的流轉，對土地進行平整和水、電、路、溝的綜合整治，以及高效農(nóng)業(yè)設施的引入，對土地的投入不斷加大。同時打破了一家一戶的經(jīng)營模式，促進該村傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)開始向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)邁進。
少數(shù)村干部對《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》理解不徹底，在流轉過程中引導不力，方法不當。農(nóng)戶對土地流轉政策不夠熟悉，思想認識不足，心存顧慮，怕土地流轉會失去承包經(jīng)營權，影響自己的利益，加上農(nóng)民的戀土情結，寧愿粗放經(jīng)營，也不愿轉出去。
農(nóng)村土地流轉還處在自發(fā)階段，各方面的利益關系缺乏調(diào)整的法律依據(jù)。政府部門要制定、完善和出臺指導土地流轉的政策性文件和農(nóng)村土地流轉管理辦法實施細則，使基層在實際操作中有規(guī)可依，有章可循。
資金短缺是制約農(nóng)村土地流轉的一大因素，金融部門要本著支持新農(nóng)村建設和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌為出發(fā)點加大信貸支持，行政“建鑫種植專業(yè)合作社聯(lián)社”現(xiàn)有7眼機井配套資金不足，需相關單位給予一定支持。
土地托管調(diào)研報告篇六
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權確權登記頒證工作，是推進農(nóng)業(yè)、農(nóng)村改革發(fā)展的基礎性工作，是綜合配套改革試點內(nèi)容的重點任務，對順利推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展具有重要意義。如何讓群眾放大土地的經(jīng)營效益，如何把農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權確立下來，是當前農(nóng)村工作面臨的新任務、新課題。中央和省、市對土地確權工作出臺了大量的政策和方案，非常及時，非常必要。我縣按照中央和省、市出臺的政策，制定了《**縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權確權登記頒證工作實施方案》，力求三年內(nèi)完成全縣農(nóng)村土地的確權頒證工作。通過一年多的努力，我局對土地確權工作有以下幾點感觸：
1、農(nóng)村土地確權是當前加快農(nóng)業(yè)發(fā)展的需要。當前，農(nóng)業(yè)產(chǎn)量已達到最高值，傳統(tǒng)模式下增產(chǎn)增收的空間越來越小，投入與產(chǎn)出越來越不成正比，如何減少投入、增加產(chǎn)出是今后農(nóng)業(yè)發(fā)展的一大問題。現(xiàn)階段，國家倡導通過農(nóng)村土地確權推進農(nóng)村土地有序流轉、發(fā)展規(guī)模經(jīng)營，為農(nóng)業(yè)的快速發(fā)展指出了一條新的道路，有效突破了制約農(nóng)業(yè)增產(chǎn)增收的瓶頸，滿足了農(nóng)業(yè)快速發(fā)展的需要。
2、農(nóng)村土地確權是實現(xiàn)農(nóng)民期盼的需要。隨著農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)民對流轉土地的前景有了進一步的認識，流轉土地的熱情有了進一步提高，農(nóng)村土地確權對實現(xiàn)農(nóng)民土地流轉的愿望提供了嚴格的法律程序上的保障。同時，農(nóng)民也希望通過確權來明確自己承包土地的權屬。
3、農(nóng)村土地確權是實現(xiàn)農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營的需要。農(nóng)業(yè)要發(fā)展，成方連片的規(guī)?；?jīng)營是重要舉措。要實現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營，就必須要將農(nóng)民手中現(xiàn)有的土地征集到一起，發(fā)展農(nóng)場式耕作。而實現(xiàn)了農(nóng)村土地經(jīng)營權的確權頒證，才能進一步促進農(nóng)村土地流轉，更好的發(fā)展規(guī)模經(jīng)營。
4、農(nóng)村土地確權是實現(xiàn)兩區(qū)同建的需要。建設新型農(nóng)村社區(qū)和新型農(nóng)業(yè)產(chǎn)區(qū)，需要土地流轉的支持；而土地流轉更離不開土地確權的強力支撐。
5、農(nóng)村土地確權是整合農(nóng)業(yè)資源的需要。整合農(nóng)業(yè)資源，擴大種植規(guī)模，有利于減少水、肥、土地的浪費，降低種植成本，有利于農(nóng)業(yè)的規(guī)模化、機械化發(fā)展。而整合農(nóng)業(yè)資源，其前提就必須要對農(nóng)村土地進行確權，對農(nóng)民的土地權益進一步明確，讓農(nóng)民積極支持土地流轉，給農(nóng)民吃一顆定心丸。
一、主要工作措施
我局作為農(nóng)口職能部門，擔負著開展農(nóng)村土地確權的重要任務。全局上下高度重視，不斷強化措施、細化責任，下大力度確保確權工作的落實：
1、加強領導，印發(fā)方案。印發(fā)了《**縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權確權登記頒證工作實施方案》，成立了領導小組，組長由縣長田理明同志擔任，農(nóng)牧局、財政局、審計局、農(nóng)委、國土資源局、政府法制辦、檔案局、信訪局、司法局等單位主管負責同志和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)長為成員。辦公室設在農(nóng)牧局，負責日常工作。
2、開展培訓，廣泛宣傳。一是召開動員會，**年11月4日在加會鎮(zhèn)與王均鄉(xiāng)分別召開了動員會；20xx年4月9日—10日在王常、馬屯、唐林、恩察4個鄉(xiāng)鎮(zhèn)召開了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權確權登記頒證動員。二是組織鄉(xiāng)村干部進行集中培訓，舉辦培訓班xx次，培訓人數(shù)600余人次。三是通過廣播、發(fā)放明白紙、墻壁大字標語等多種形式，廣泛宣傳農(nóng)村家庭承包地確權的重大意義，爭取做到家曉戶喻，發(fā)放土地確權宣傳資料5萬余份。
3、做好土地確權前期工作。農(nóng)業(yè)局購買10臺復印機，抽調(diào)20名精干力量，分成兩個小組，由兩位副局長帶隊對加會鎮(zhèn)、王均鄉(xiāng)各村原二輪承包檔案資料進行清理并對戶主身份證和家庭成員戶口頁進行復印。
4、確保規(guī)范操作。嚴格按照農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權調(diào)查規(guī)程》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權要素編碼規(guī)則》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權確權登記數(shù)據(jù)庫規(guī)范》及國家和省關于開展確權登記頒證工作的要求規(guī)范進行。認真執(zhí)行農(nóng)村土地承包法律、法規(guī)、政策，法律、法規(guī)、政策有明確規(guī)定的，堅持按照法律、法規(guī)、政策辦。法律、法規(guī)、政策尚未明確規(guī)定的，按照民主決策程序，由村組農(nóng)民集體組織成員討論決定。
5、加強督導。農(nóng)業(yè)局成立了兩個督導小組，分別負責對加會鎮(zhèn)與王均鄉(xiāng)土地確權工作的指導與督查。
總的來說，這項工作得到了群眾的支持，進展順利。
二、工作進展
通過不斷努力，我縣農(nóng)村土地確權工作取得了顯著的成績，工作進展位居全市第二：
**年土地確權：加會鎮(zhèn)與王均鄉(xiāng)土地確權已完成了前兩階段工作，進入了第三階段即清查階段工作。已將兩鄉(xiāng)鎮(zhèn)53個村二輪土地承包臺賬、承包合同、經(jīng)營權證書、土地承包方案等相關原始資料檔案進行整理，填制了發(fā)包方調(diào)查表、承包方調(diào)查表、承包地塊調(diào)查表。已制作基礎工作底圖村數(shù)53個，已開展外業(yè)村數(shù)53個，已繪制地塊分布圖村數(shù)48個，第一次公示42個村，公示確認簽字完成42個村。
20xx年土地確權：王常、馬屯、唐林、恩察4個鄉(xiāng)鎮(zhèn)現(xiàn)已完成前期準備階段工作，進入了地塊清查階段。王常鄉(xiāng)已實測16個村小地塊。
三、存在的問題
通過總結歸納，在看到成績的同時，我局也發(fā)現(xiàn)工作中存在以下問題：
1、部分村干部對確權登記工作重要性認識程度不高，工作缺乏積極性。
2、二輪土地承包原始資料缺失。部分村二輪土地承包原始資料全部丟失，還原二輪土地延包實施情況比較困難，需耗費較多人力。
3、農(nóng)村外出務工人員較多，部分農(nóng)戶舉家外出，難以聯(lián)系，給調(diào)查摸底、指界確認簽字等工作帶來很大困難。
4、人、地因素變化大，積累了大量人地關系矛盾。
四、下一步措施
為及時補正上述問題，更好的推進確權頒證工作的開展，在今后的工作中，我局將采取以下措施：
1、進一步增強鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部和村兩委干部工作責任感，利用各種形式，加強政策宣傳，發(fā)動群眾積極主動參與土地確權頒證工作。
2、嚴把質(zhì)量關，做到發(fā)包方調(diào)查表、承包方調(diào)查表、地塊調(diào)查表、地籍圖、公示表相統(tǒng)一。
3、加大糾紛調(diào)處力度，落實鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村組責任，及時調(diào)處矛盾糾紛，維護社會穩(wěn)定。
4、加大協(xié)調(diào)督導力度。強化督導檢查，穩(wěn)步推進實施，縣鄉(xiāng)各部門要密切配合，形成合力，確保我縣農(nóng)村土地確權登記頒證工作按時完成。
土地托管調(diào)研報告篇七
農(nóng)村土地股份合作制改革是當前創(chuàng)新農(nóng)村土地經(jīng)營機制的重要途徑，為促進高效農(nóng)業(yè)規(guī)?；?、農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收提供了有效的制度保障。今年以來，江都市繼續(xù)堅持“依法、自愿、有償”的原則，進一步完善運作機制，突出合作效益，強勢推進農(nóng)村土地股份合作，為全市農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展增添了新的活力。
當前，發(fā)展農(nóng)村土地股份合作社，切合農(nóng)村經(jīng)濟社會發(fā)展需求，增強了農(nóng)村土地經(jīng)營活力，促進了農(nóng)民收入穩(wěn)定持續(xù)增長。
（一）促進農(nóng)民收入持續(xù)增長
創(chuàng)新激發(fā)活力，合作提升效益，土地股份合作已經(jīng)成為促進農(nóng)民增收有力的“推進器”。
一是促進高效規(guī)模農(nóng)業(yè)發(fā)展。堅持土地股份合作與高效規(guī)模農(nóng)業(yè)發(fā)展相結合，創(chuàng)新土地流轉形式，推進土地經(jīng)營規(guī)模化、園區(qū)化，增強產(chǎn)業(yè)帶動農(nóng)民增收能力。至目前，全市農(nóng)村土地股份合作社發(fā)展到180個，入股面積達10.5萬畝，占土地流轉面積的48.5%，其中經(jīng)營高效農(nóng)業(yè)的面積占60以上%。
二是推進農(nóng)村勞動力轉移就業(yè)。農(nóng)村土地股份合作發(fā)展實現(xiàn)了農(nóng)民土地承包經(jīng)營權與使用權的分離，維護了農(nóng)民土地收益權，解決了部分農(nóng)民轉移就業(yè)的后顧之憂，推動農(nóng)民進城務工就業(yè)，同時吸納農(nóng)民到合作社務工，增加了農(nóng)民工資性收入。
三是實現(xiàn)了穩(wěn)定的合作收益。農(nóng)民以土地承包經(jīng)營權入股，實現(xiàn)了土地變資產(chǎn)、農(nóng)民成股東的轉變，土地股份合作社采取的保底分紅和二次分配辦法，為農(nóng)民股東實現(xiàn)穩(wěn)定的股權收益提供了有力的機制保障，促進了農(nóng)民收入持續(xù)穩(wěn)定增長。江都市吳橋鎮(zhèn)寶盛園土地股份專業(yè)合作社吸納732戶農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營權入股，入股面積5052畝，重點經(jīng)營高效蔬菜產(chǎn)業(yè)，畝產(chǎn)值1.6萬元,畝均效益6000元,入社農(nóng)戶比其他農(nóng)戶人均多增收1000元。
（二）農(nóng)民組織程度不斷提高
土地股份合作將分散的土地有效整合，實現(xiàn)農(nóng)民土地使用權入股經(jīng)營，提高了農(nóng)民組織化程度，提升了農(nóng)民市場主體地位。
一是強化了利益聯(lián)結機制。土地股份合作社通過整合土地資源，統(tǒng)一經(jīng)營，節(jié)省成本，追求合作經(jīng)營效益最大化,而農(nóng)民將土地使用權入股，其目的也是追求更高的經(jīng)營收益。農(nóng)民與合作組織利益趨向的一致性，是增強農(nóng)民與合作組織緊密聯(lián)結的直接動力，推進了農(nóng)民的組織化。
二是增強了市場競爭力。農(nóng)村土地股份合作社的發(fā)展，實現(xiàn)了土地分散經(jīng)營向集約、規(guī)模、高效經(jīng)營的轉變，農(nóng)民個體經(jīng)營向集體決策、統(tǒng)一經(jīng)營的轉變，增強了農(nóng)民合作組織凝聚力，提高了合作社市場競爭力。
三是提升了農(nóng)民合作意識。通過建立“三會”制度，完善民主議事、決策機制，明確界定股東權利與義務等，增強了農(nóng)民民主意識、市場意識和發(fā)展意識。
（三）農(nóng)村經(jīng)營機制活力增強
農(nóng)村土地股份合作制發(fā)展，創(chuàng)新了農(nóng)村土地流轉與經(jīng)營方式，實現(xiàn)了農(nóng)民與合作社的雙贏。
一是調(diào)動了農(nóng)民生產(chǎn)積極性。合作社與農(nóng)民的利益緊密聯(lián)結，促使農(nóng)民不斷追求合作社經(jīng)營利潤最大化，進而提高合作效益和農(nóng)民股權收益分配水平。因此，發(fā)展土地股份合作社是調(diào)動農(nóng)民生產(chǎn)經(jīng)營積極性的有效途徑。
二是提升了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營水平。合作社依托農(nóng)業(yè)特色產(chǎn)業(yè)，不斷完善“產(chǎn)業(yè)鏈”，提升農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營水平；將現(xiàn)代企業(yè)管理機制引入合作社，切實提升了合作經(jīng)營管理水平；積極包裝合作項目，多渠道爭取項目資金或其它資本投入發(fā)展，增強合作社發(fā)展實力。
三是提高了農(nóng)村土地產(chǎn)出率。土地股份合作機制規(guī)范了農(nóng)村土地流轉行為，在穩(wěn)定土地承包權的前提下用活了土地經(jīng)營權，解決了農(nóng)村土地經(jīng)營不活、發(fā)展層次較低的問題，以全新的組織形式和經(jīng)營機制大大提高了土地經(jīng)營收益。
雖然土地股份合作社發(fā)展取得了明顯成效，但也存在一些問題，主要體現(xiàn)在：
一是土地股份合作社法律地位不明確。土地股份合作社類似于股份合作制企業(yè)，但法律對農(nóng)村土地股份合作社沒有明確的界定，《農(nóng)民專業(yè)合作社法》也沒有將農(nóng)村土地股份合作社納入到合作社范疇，致使農(nóng)村土地股份合作制缺少法律支持，其發(fā)展和運行存在一定的風險。
二是少數(shù)土地股份合作社效益不夠明顯。目前，部分合作社將土地以內(nèi)股外租型方式承租給農(nóng)業(yè)種植大戶，只收取固定的承租金，合作社再將承租金按照股份分配給各股東，這種經(jīng)營模式并沒有直接從市場經(jīng)營層面來帶動農(nóng)戶發(fā)展，難以體現(xiàn)股份合作機制的優(yōu)越性。
三是運作機制不夠完善。少數(shù)合作社在運轉機制上還不夠規(guī)范；合作收益分配辦法比較單一，缺乏績效和激勵分配機制，“二次分配”制度不夠健全。
針對這些問題，仍需進一步按照“有序、規(guī)范、高效”的要求，積極探索，敢于創(chuàng)新，加大農(nóng)村土地股份合作發(fā)展力度，努力促進農(nóng)民收入持續(xù)增長。
(一)推動農(nóng)村土地經(jīng)營機制創(chuàng)新
在現(xiàn)行的農(nóng)村土地制度下，進一步穩(wěn)定和完善農(nóng)民家庭承包經(jīng)營機制，增強農(nóng)民對土地的處置權能，切實提高農(nóng)民市場主體地位。
其一，堅持農(nóng)村基本經(jīng)營制度“長久不變”。黨的十七屆三中全會審議通過的《關于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》中指出，“賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營權，現(xiàn)有土地承包關系保持穩(wěn)定不變”。這一表述不僅表明了農(nóng)民現(xiàn)有的土地承包經(jīng)營權保持穩(wěn)定，而且土地承包關系長久不變。一方面，繼續(xù)堅持農(nóng)村土地集體所有。農(nóng)村土地集體所有、家庭承包經(jīng)營制度具有極強的適應性和生命力,是適合我國國情的一項農(nóng)村基本經(jīng)營制度，目前乃至今后一段時間,既不能改變農(nóng)地集體所有的性質(zhì),更不能改變家庭經(jīng)營的組織形式，要在穩(wěn)定和完善農(nóng)村土地承包關系長久不變的前提下，進一步發(fā)揮農(nóng)民的土地社會保障功能，在此基礎上，推進農(nóng)村土地法律和制度建設，加快實現(xiàn)農(nóng)民土地使用權長期化、物權化、市場化、資本化,加速農(nóng)村土地使用權立法保護進程，用法律形式真正肯定并賦予農(nóng)民長期而有保障的土地使用權。另一方面，堅持“依法自愿有償”原則。推進土地股份合作的首要前提是穩(wěn)定農(nóng)民土地承包經(jīng)營權。農(nóng)民是否愿意流轉，以何種方式流轉，以及流轉期限等，都要尊重農(nóng)民意愿，不能以行政措施強制推動，以免發(fā)生矛盾糾紛，造成農(nóng)村基層社會不穩(wěn)定。
其二，擴大農(nóng)民的土地處置權。農(nóng)民的土地處置權能缺失，造成了農(nóng)地征用制度不公平、農(nóng)民土地權益得不到保護等現(xiàn)象。因此，新農(nóng)村建設進程中，要提高農(nóng)民的市場主體地位，必須要增強農(nóng)民的土地處置權能。一方面，要賦予農(nóng)民實質(zhì)性的土地處置權。在有效保護農(nóng)民土地承包經(jīng)營權的前提下，通過擴大農(nóng)民的土地處置權，讓土地經(jīng)營活起來，充分體現(xiàn)土地的資本功能，使農(nóng)民享有對土地的占有、使用和收益權，享有包括使用權繼承、有償轉讓、轉包、入股、聯(lián)合經(jīng)營、抵押等權利在內(nèi)的較充分的處置權，從而使農(nóng)民的土地承包權成為具有實質(zhì)意義的包含使用權、轉讓權、繼承權和抵押權于一體的土地財產(chǎn)權。另一方面，建立完善的處置權配套制度。放開土地處置權能會不會導致農(nóng)地私有化、土地兼并、農(nóng)民失地而流離失所？這些都需要有一套完善的配套制度，使農(nóng)民的土地處置權在充分實現(xiàn)社會保障功能的前提下穩(wěn)步實施。
其三，提高農(nóng)村土地市場地位。當前，農(nóng)地不具有與國有土地平等的產(chǎn)權地位，被征用時所得補償僅僅按照土地的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)價值進行補償，與國有土地市場的價格相去甚遠，農(nóng)民實際上得不到應有的補償收益。十七屆三中全會審議通過的《決定》中指出，要“完善征地補償制度，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，對依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場、以公開規(guī)范的方式轉讓土地使用權，在符合規(guī)劃的前提下，與國有土地享有平等權益”。這為逐步提高農(nóng)地市場地位作了突破性的規(guī)定，在這一基礎上，繼續(xù)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地市場，要確立起集體土地與國有土地平等的市場地位，在集體土地轉變成國有土地并進入市場買賣時，建立公正、平等的財產(chǎn)權利制度，確保農(nóng)地市場價值和農(nóng)村集體以及農(nóng)民收益。
（二）規(guī)范農(nóng)村土地流轉機制
當前，農(nóng)村土地資源市場化配置機制尚未形成，土地流轉形式主要以集體組織推動、農(nóng)戶間自愿或中介組織帶動等為主，通過市場帶動的形式較少，由此產(chǎn)生的問題是土地資源達不到最優(yōu)利用狀態(tài)。因此，推動農(nóng)地市場化運作，有序推進農(nóng)村土地流轉，是提高農(nóng)村土地利用效率，優(yōu)化農(nóng)地資源配置，推進土地股份合作，發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的重要措施。
其一，完善農(nóng)地市場化運作機制。規(guī)范農(nóng)地流轉行為，健全農(nóng)地市場運行機制，要堅持“自愿、公平、效率”原則。首先，堅持流轉自愿原則。這是促進農(nóng)地市場健康運行的基本要求，是保護農(nóng)民利益的必要前提，是《土地承包法》的要義所在。其次，土地流轉價格要遵從市場需求定價，體現(xiàn)市場公平性。按照市場的運行規(guī)則和需求來合理定位土地流轉價格，切實保護農(nóng)民土地權益不受損。第三，要以土地適度規(guī)模經(jīng)營為導向，提高土地利用效率。充分發(fā)揮市場機制的導向作用，引導土地向農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營集中，促進農(nóng)地資源優(yōu)化配置，提高農(nóng)地經(jīng)營效率。第四，建立土地流轉收益遞增機制。目前，許多地區(qū)土地流轉價格一般是一定幾年不變，缺乏農(nóng)地流轉收益遞增機制，在規(guī)范、有序推進土地流轉的同時，應當完善土地流轉收益分配機制，構建起土地收益遞增長效機制，充分實現(xiàn)農(nóng)民的土地權益。
其二，構建土地資源信息管理平臺。農(nóng)村土地資源信息化管理是推進農(nóng)村土地資源優(yōu)化配置的有效手段，為規(guī)范農(nóng)村土地資源管理、加快推動農(nóng)業(yè)結構調(diào)整提供了便捷、有效的信息服務平臺。當前，要注重以下幾個方面:一是全面核實農(nóng)村土地資源信息。針對地區(qū)實際，對本地的土地承包面積、承包主體、土地經(jīng)營現(xiàn)狀、土地經(jīng)營趨勢等作一詳實調(diào)查和梳理，將這些信息分區(qū)域、分層次、分期限、分用途進行匯總，統(tǒng)一錄入信息管理系統(tǒng)，以便及時了解本地的土地資源詳實信息，掌握土地資源現(xiàn)狀，為推動土地規(guī)模經(jīng)營、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)提供第一手基礎資料。二是實施土地資源信息動態(tài)管理。建立信息平臺，注重反映土地資源利用的動態(tài)情況，充分反映承包農(nóng)戶土地經(jīng)營的現(xiàn)狀、流轉意愿、擬采取何種方式流轉土地等信息，為土地經(jīng)營主體提供有效的信息。三是強化土地資源績效管理。充分發(fā)揮土地資源信息管理平臺對農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權的合法保護作用，為農(nóng)民的土地承包現(xiàn)狀以及變動情況提供佐證，有效防止他方非法調(diào)整農(nóng)地、侵害農(nóng)民土地承包權益的行為，這也是進行農(nóng)地資源績效管理的基本要求。土地資源信息管理平臺要充分體現(xiàn)出農(nóng)地利用的最優(yōu)方式、區(qū)域優(yōu)勢條件狀況，以及土地利用投入狀況等，以此為經(jīng)營主體從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的決策提供依據(jù)。
(三)提高合作效益，增加農(nóng)民土地收益
合作是前提，效益是核心，增強農(nóng)村土地股份合作內(nèi)生發(fā)展活力，提高合作經(jīng)營效益，實現(xiàn)農(nóng)民土地收益持續(xù)穩(wěn)定增長，是發(fā)展土地股份合作的基本動力。
其一，注重“三個結合”，提升經(jīng)營效益。一是注重與特色產(chǎn)業(yè)相結合，培大育強農(nóng)業(yè)特色，推進品牌經(jīng)營，提高品牌效益。農(nóng)業(yè)比重較大的地區(qū)運作土地股份合作制缺乏豐厚的外部利潤條件，因此，要充分挖掘內(nèi)部效益，重點要選好經(jīng)營項目，要結合地方優(yōu)勢、特色產(chǎn)業(yè)，突出農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)特色化。二是注重土地股份合作與高效規(guī)模農(nóng)業(yè)發(fā)展相結合，推進土地適度規(guī)模經(jīng)營，擴大規(guī)模效應。過于分散和規(guī)模過大都不利于經(jīng)濟效益的提高，要依據(jù)地區(qū)條件和特點，把握規(guī)模經(jīng)營尺度，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營效益最大化。三是注重與農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)發(fā)展相結合，發(fā)揮龍頭企業(yè)帶動作用，提升農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營水平。充分吸引和利用外部強勢資本投入農(nóng)業(yè)，提升農(nóng)業(yè)項目化建設水平，有效推進現(xiàn)代高效農(nóng)業(yè)發(fā)展。
其二，創(chuàng)新合作方式，提升合作效益。內(nèi)股外租型是土地股份合作最簡單的形式之一，要逐步推進租賃型經(jīng)營向參股經(jīng)營、合作經(jīng)營或自主經(jīng)營等形式轉變，切實增強土地股份合作內(nèi)生活力，構建起穩(wěn)定的農(nóng)民股權收益增長機制。
（四）規(guī)范運作機制，提升合作經(jīng)營層次
堅持量質(zhì)并舉，完善土地股份合作運行機制，努力提升土地合作經(jīng)營層次。
首先，健全“三會”制度，增強合作社領導帶動力。一要建立健全股東代表大會、理事會、監(jiān)事會相互協(xié)調(diào)、相互監(jiān)督、相互制約的管理機制。二要加快培育合作組織領頭人，增強引領合作組織發(fā)展能力。合作組織的關鍵在于效益，而效益只有通過市場經(jīng)營才能實現(xiàn)，如果一個合作組織建立起來不能真正面向市場、走市場經(jīng)營道路，則合作組織如同虛設，因此，發(fā)展合作組織必須要大力培育好的領頭人，重點要加強其駕馭市場的能力培養(yǎng)，增強合作組織核心動力，引領合作組織健康發(fā)展。
其次，推進法人登記，明確市場地位。與工商等部門協(xié)調(diào)，創(chuàng)新登記辦法，推進以農(nóng)民專業(yè)合作社法人性質(zhì)進行工商注冊登記，明確土地股份合作社法人地位，增強合作社市場競爭力。
第三，完善財務管理制度，確保合作社規(guī)范運行。按照政策要求，推進土地股份合作社內(nèi)部財務單獨建帳，規(guī)范會計核算，有條件的合作社可根據(jù)實際需要設置會計機構，或委托鎮(zhèn)經(jīng)管站代理記帳、核算，提高合作社財務管理水平。結合村務公開、財務公開，推進合作社財務公開，提高合作社運行透明度，確保規(guī)范運行。
第四，加大初次分配，健全再分配機制。收益權是股東的基本權利之一，如何實現(xiàn)股權收益最大化是合作社經(jīng)營的重要目標。在提高農(nóng)民股東保底分配額度的基礎上，逐步建立健全多形式、多環(huán)節(jié)的利潤再分配方式，加大“二次分配”比重，切實增加農(nóng)民土地資產(chǎn)性收入。
土地托管調(diào)研報告篇八
3、加大宣傳力度，增強憂患意識。
地的責任意識和危機意識，進一步提高保護耕地和節(jié)約集約利用土地的自覺性。
4.完善服務體系與監(jiān)督管理機制。對于查處的典型違法案件通過新聞媒體和政府門戶網(wǎng)站向社會公開曝光，起到查處一案、教育一片、震懾一方的作用。使干部、群眾深刻理解耕地保護基本國策和加強宏觀調(diào)控，促進可持續(xù)發(fā)展的重大意義，增強政府領導和基層干部依法用地和守土有責的意識，引導其樹依法依規(guī)用地觀念，竭力營造全社會保護耕地、保護資源的良好氛圍。
五、未來展望：
農(nóng)村土地利用正如日出之陽，煥發(fā)著勃勃生機?？粗斚罗r(nóng)村發(fā)展已有的成就，我們的心中便多了一份提速發(fā)展的
勇氣
和底氣，多了一份勇往直前的信心和信念。相信在黨的正確領導下，在科學的規(guī)劃下，農(nóng)村土地利用一定會向規(guī)范化發(fā)展，進一步縮小城鄉(xiāng)差距，推動我們的農(nóng)村發(fā)展成理想的社會主義新農(nóng)村，走向更美好的未來！
隨著社會的發(fā)展和人們不斷提高的物質(zhì)文化需求，社會主義新農(nóng)村建設越來越受到人們的普遍關注這也成為社會主義現(xiàn)代化建設中一項長期而艱巨的任務。其中農(nóng)村土地資源利用成為新農(nóng)村建設的重要內(nèi)容，農(nóng)村土地資源的合理有序可持續(xù)利用成為新農(nóng)村建設中的重中之重。
當前農(nóng)村土地利用存在的問題：
1.較多耕地使用不規(guī)范情況
目前，由于我國實行土地承包30年不變，廣大農(nóng)村現(xiàn)存的農(nóng)用地管理模式，基本上是按照土地下戶時農(nóng)戶、人口的分配土地訂立承包合同，明確30年不變的。這一做法對土地資源的合理利用帶來了很多弊病。一則村里的人口變動使土地多寡現(xiàn)象凸顯，土地分配有失公平。二是一些人看重眼前利益，隨意改變土地使用類型，在耕地上建房、種樹，嚴重蠶食了有限的耕地。
2.粗放經(jīng)營，耕地閑置
由于耕地面積較少，僅僅靠農(nóng)作物收成無法維持
生活
，多數(shù)居民選擇了外出務工，有的甚至舉家外出。農(nóng)田便讓給
其他
人種，這樣一戶種著多戶的地，粗放經(jīng)營，廣種薄收，或者干脆不種，造成農(nóng)田荒蕪，嚴重威脅了土地資源的可持續(xù)發(fā)展。
3.土地缺乏有效整合，農(nóng)作物種植的選擇有待優(yōu)化
耕地的零碎給農(nóng)戶的管理帶了諸多的不便，又不宜采用大規(guī)模機械化生產(chǎn)，使勞動力的生產(chǎn)率下降，同時也嚴重制約了土地的有效利用。其次，在農(nóng)作物種植方面，往往是農(nóng)戶想種
什么
就種什么，缺乏正確的方法指導，也造成耕地的生產(chǎn)率下降。
4.建設用地缺乏規(guī)劃，土地利用率低
居民點分散建設，布局零亂，占用土地面積大。甚至出現(xiàn)個別農(nóng)戶住宅任意建設，村民建房沒有統(tǒng)一規(guī)劃，個別人只顧自己方便，缺乏整體和全局性，土地糾紛不斷。特別是近幾年隨著經(jīng)濟建設的加快，出現(xiàn)了“馬路經(jīng)濟”，公路建設到哪，房子建到哪，埋下了
安全
隱患，也占用了大量土地。另外，村民住房建設標準差、亂。村民建房一戶一樣，沒有統(tǒng)一設計，統(tǒng)一標準，靠農(nóng)村“建筑師”自行建設，住房大小不一，高低不同，致使新建住房達不到應該達到的美觀和質(zhì)量要求。此外，基礎設施水平低。村內(nèi)道路不成網(wǎng)，高低不平，給排水無要求，下
雨
天污水滿街。“死胡同太多”，房前屋后空間大，浪費土地，公益設施配套嚴重不足，雨天滿身泥，晴天滿身土，降低了居住環(huán)境水平。
對應方案：
(一)農(nóng)用地管理方面
1.責任到戶，保證質(zhì)量。按農(nóng)產(chǎn)承包合同，逐戶核準承包土地面積，明確土地質(zhì)量。對少數(shù)種地過多、廣種薄收粗放經(jīng)營戶給予適當調(diào)整。
2.合理規(guī)劃，嚴格管理。要以科學合理的態(tài)度，按照土地管理要控制總量、合理布局、節(jié)約用地、保護耕地的原則，重新對鄉(xiāng)村土地利用規(guī)劃進行修訂完善。農(nóng)用地尤其是基本農(nóng)田經(jīng)過確定之后，嚴格按照各級簽訂的責任狀，層層負責，年年檢查，嚴格監(jiān)督，嚴厲查處。
3.劃塊經(jīng)營，集約管理。在國家政策及法律法規(guī)允許的情況下，多方籌措，在遵循公平公正的原則下，將土地劃塊經(jīng)營，發(fā)展集約型農(nóng)業(yè)。
4.優(yōu)化土地用途，提高土地使用率。由村委會或政府部門統(tǒng)一規(guī)劃，專家論證，選擇適宜的農(nóng)作物進行耕種，以獲取更高的經(jīng)濟效益。
5.合理分類，優(yōu)化配置。對耕種良田要加強管理，確保優(yōu)種優(yōu)收。對邊遠荒蕪土地或還林還草，或栽種經(jīng)濟作物，如建設果園、藥材基地等。
(二)建設用地方面
1.制定科學的用地標準
根據(jù)法律法規(guī)確定適宜的村莊人均建設用地標準，把人均建設用地標準作為約束性指標，并根據(jù)不同地區(qū)土地資源和群眾的生產(chǎn)生活習慣，制定出公平合理的建設規(guī)劃，既要合理充分利用土地資源，又要保證居民的住房質(zhì)量和生產(chǎn)生活需求。
2.合理安排規(guī)劃建設用地
在現(xiàn)有房屋的基礎之上，規(guī)劃引導，盡最大可能保證村莊的街道暢通，杜絕“死胡同”。在征求居民意見的前提下，盡量統(tǒng)一房屋建設，營造良好的村容村貌。
3.基礎設施的建設和維護
4.盤活建設用地資源
一是要按照一戶一宅的原則，妥善解決好農(nóng)戶住新房閑舊屋的問題。二是要處理好國家、集體單位在農(nóng)村閑置的土地。三是要搞好無人村舊宅基地復墾和荒蕪土地復耕、利用。
5.加強執(zhí)法力度，優(yōu)化土地管理
加強執(zhí)法監(jiān)督力度，嚴懲越權批地現(xiàn)實非法占地的問題，對非法占地用地地人或單位要從嚴從重嚴肅處理，確保土地資源的合理有序可持續(xù)利用。另外還要積極推進土地市場建設，依法規(guī)范土地市場秩序，堅持做到依法批地，依法用地，加強土地執(zhí)法監(jiān)察工作，強化土地信訪工作，維護好群眾利益和農(nóng)村穩(wěn)定，大力開展宣傳活動，為建設社會主義新農(nóng)村營造良好的輿-論氛圍。
在此基礎上，政府部門和村委會也應協(xié)調(diào)好建設用地和農(nóng)業(yè)用地的關系，努力緩解土地資源緊張的局面。
參考文獻：
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2、中國農(nóng)村土地制度現(xiàn)狀及改革前景 李昌平
3、中國農(nóng)村土地制度變革的回顧和展望 張曉山
4、中國土地科學——制度缺陷與耕地保護 吳次芳譚永忠
土地托管調(diào)研報告篇九
土地問題是農(nóng)民最大的民生問題，是農(nóng)村發(fā)展的第一要務。依法推進農(nóng)村土地確權頒證，保持土地承包經(jīng)營權長久不變，既能推動土地要素市場化，也能充分實現(xiàn)土地的資產(chǎn)要素價值，有利于推動農(nóng)村改革，更好地保障農(nóng)民群眾的合法權益，促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。
一、****土地承包經(jīng)營現(xiàn)狀
****作為全縣的農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)，轄13個行政村137個村民小組，現(xiàn)有人口30267人，其中農(nóng)業(yè)人口28773人。1998年，****在一輪承包期限到期后全面開展了二輪土地承包經(jīng)營工作，各村實行“動帳不動地，大穩(wěn)定，小調(diào)整”的政策，簽訂了承包期限為30年的土地二輪承包合同，發(fā)放了土地承包經(jīng)營權證書，穩(wěn)定了土地承包關系。1998年實行二輪農(nóng)村土地承包經(jīng)營時，涉及7063戶、27935人，耕地面積111509畝，其中：承包耕地104437畝、農(nóng)戶自留地69畝、機動地283畝、四荒地6720畝，發(fā)放土地承包權證7063本，簽訂承包合同7063份。二輪農(nóng)村土地承包經(jīng)營工作完成后，賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營權，現(xiàn)有土地承包關系保持穩(wěn)定，給農(nóng)民吃下了“定心丸”，消除了農(nóng)民的后顧之憂，充分調(diào)動了廣大農(nóng)民的生產(chǎn)積極性。
二、存在的問題
從當前****的情況看，農(nóng)村土地承包總體形勢是好的，農(nóng)民群眾是滿意的，但由于歷史原因及各村實際情況的差異，在實際運行過程中暴露出了一些不容忽視的矛盾和問題。
一是一、二輪農(nóng)村土地承包時，承包期限相對較短，基礎工?
作不扎實，導致后期管理問題突出。從****對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權確權頒證工作的前期調(diào)研情況看，部分村社承包合同管理不規(guī)范，承包地塊面積不實，土地四至不清，空間位臵不明，登記表述不準，導致農(nóng)村承包土地糾紛突出，調(diào)解難度增大。
二是部分農(nóng)民擔心承包期滿后，會重新調(diào)整土地，在提高承包地地力方面不愿下太大功夫，投工投勞投資建設農(nóng)田水利基礎設施、發(fā)展高效節(jié)水農(nóng)業(yè)的積極性不高。同時，僅剩的13年承包期限，也讓投資者顧慮，直接影響到全鎮(zhèn)農(nóng)村土地集約化經(jīng)營和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整。目前，****家庭農(nóng)場主主要通過承包村農(nóng)林場這樣的集體土地進行經(jīng)營，鮮有租賃大戶戶承包土地開展農(nóng)田基礎設施建設的情況。
三是實施農(nóng)村二輪土地承包后，國家長期堅持“增人不增地、減人不減地”、土地承包關系30年不變的政策，部分農(nóng)戶由于家庭人口增加，“人多地少”矛盾比較突出。同時，部分農(nóng)戶因為缺乏從業(yè)技能，外出務工和從事二、三產(chǎn)業(yè)的機會少，增加家庭收入的難度大。
三、對策及建議
新形勢下農(nóng)村土地承包經(jīng)營權長久不變的政策，使農(nóng)村有了穩(wěn)定的基石，有利于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展，有利于農(nóng)業(yè)增收、農(nóng)民增效。
時，通過確權登記頒證，利用現(xiàn)代科技，將農(nóng)戶承包數(shù)據(jù)和資料實現(xiàn)信息化管理，既能打消農(nóng)民將承包土地流轉后產(chǎn)生歸屬糾紛的擔憂，又為解決土地承包經(jīng)營糾紛提供最清晰、最原始的重要數(shù)據(jù)，為化解農(nóng)村的這些矛盾提供最有效、最堅實的基礎。
二是要著力提高農(nóng)村土地規(guī)?；?jīng)營水平。以土地承包經(jīng)營權確權頒證工作為契機，在土地承包經(jīng)營權長久不變的前提下，探索解決農(nóng)戶承包地“細碎化”問題，通過土地流轉等形式，使分散經(jīng)營的土地向適度規(guī)模經(jīng)營轉變，穩(wěn)定規(guī)模經(jīng)營主體的經(jīng)營預期，既有利于高效節(jié)水灌溉項目的實施，推動高效節(jié)水農(nóng)業(yè)的發(fā)展，又可以有效促進農(nóng)業(yè)規(guī)?；a(chǎn)和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，提高農(nóng)業(yè)
專業(yè)
合作組織化程度和農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)效益。
三是要積極發(fā)展勞務經(jīng)濟。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權確權頒證，賦予了農(nóng)民更多的權利，也使部分農(nóng)戶通過流轉等形式擺脫土地，外出務工。在這樣的背景下，就要加強勞務輸出信息的推介和農(nóng)村富余勞動力實用技術培訓服務，拓寬農(nóng)村富余勞動力就業(yè)渠道，積極發(fā)展勞務經(jīng)濟，增加農(nóng)戶的家庭收入。
一、調(diào)查背景：
經(jīng)歷了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的飛速發(fā)展之后，從20世紀90年代初開始，我國農(nóng)村、農(nóng)業(yè)和農(nóng)民開始慢慢地被拋在快速工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化發(fā)展的后面，與此相關的征地補償問題、農(nóng)地流轉問題、農(nóng)地轉非農(nóng)用地問題、人地關系矛盾問題、農(nóng)地兼具生產(chǎn)要素和社會保障作用的雙重功能問題、農(nóng)地拋荒問題等一一擺在經(jīng)濟社會發(fā)展面前。
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土地托管調(diào)研報告篇十
在穩(wěn)定農(nóng)村土地延包30年不變的前提下，積極穩(wěn)妥地搞好農(nóng)用土地流轉，是實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)模效益以及增加農(nóng)民收入的有效途徑。為貫徹落實黨的十七屆三中全會確定的農(nóng)村土地政策，及時了解我縣農(nóng)用土地資源流轉現(xiàn)狀，探索科學合理的流轉機制，縣委農(nóng)工委、縣農(nóng)經(jīng)中心組成聯(lián)合調(diào)查小組，采取發(fā)放調(diào)查表與實地調(diào)研相結合的方式，對全縣農(nóng)村土地流轉情況進行了調(diào)查，現(xiàn)將有關情況報告如下：
據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，全縣25.63萬畝耕地中，目前土地實際流轉面積達6410畝，占耕地總面積的2.5%，涉及農(nóng)戶9640戶，占承包農(nóng)戶總數(shù)（97000戶）的9.9%。從分布情況看，新集鎮(zhèn)、羅家屯鎮(zhèn)、興城鎮(zhèn)、三屯營鎮(zhèn)等土地連片集中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)流轉規(guī)模較大，其中，新集鎮(zhèn)土地流轉面積達1694畝。土地流轉主要采取形式互換、出租、轉包、入股。其中有7592戶農(nóng)戶采用互換形式流轉土地3010畝，分別占流轉涉及農(nóng)戶和流轉面積的78.8%和47%；有1756戶農(nóng)戶采用出租形式流轉土地2776畝，分別占流轉涉及農(nóng)戶和流轉面積的18.2%和43.3%；有243戶農(nóng)戶采用轉包形式流轉土地519畝土地，分別占流轉涉及農(nóng)戶和流轉面積的2.5%和8.1%；有243戶農(nóng)戶采用轉包形式流轉土地519畝土地，分別占流轉涉及農(nóng)戶和流轉面積的2.5%和8.1%；49戶農(nóng)戶采用入股形式流轉土地105畝，分別占流轉涉及農(nóng)戶和流轉面積的0.5%和1.6%。合同管理情況：據(jù)統(tǒng)計，全縣農(nóng)村土地流轉應簽合同9640份，其中：有流轉合同并經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)部門鑒證的2150份，占22.3%；有合同未經(jīng)鑒證的1523份，占15.8%；無合同或僅有口頭協(xié)議的5967份，占61.9%。通過實施土地流轉，促進了農(nóng)業(yè)規(guī)模化、集約化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，為加快我縣現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展打下堅實基礎。一是促進了新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展。祥瑞花卉合作社成立后，為集中連片發(fā)展花卉生產(chǎn)，流轉土地600畝，種植百合、劍蘭等花卉。目前，全縣花卉栽培面積達到2320畝，年可產(chǎn)鮮切花3000多萬只。漢兒莊、新莊子等鄉(xiāng)鎮(zhèn)為發(fā)展食用菌產(chǎn)業(yè)，流轉土地570余畝，全縣以栗蘑為主的食用菌栽培達到2240萬棒，年產(chǎn)鮮菇600萬公斤。二是推動了一批農(nóng)業(yè)重點項目實施。通過土地流轉，解決了農(nóng)業(yè)重點項目用地問題，5500畝現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)、八面峰生態(tài)觀光采摘、青山綠水野豬養(yǎng)殖等重點農(nóng)業(yè)項目順利推進。三是促進了農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。祥瑞花卉合作社以入社成員每年每畝土地800元轉包費入股，再吸收入社社員打工，年底分紅返利的方式，社員一年平均在一畝土地上獲得綜合收益9000元。喜峰口生態(tài)種植合作社，與社員簽訂土地租賃合同，并回收入社社員產(chǎn)品，按照綠色、有機、無公害的要求大力發(fā)展小雜糧種植，流轉的土地純收入比入社前增加了600元。
土地流轉的特點：1、自發(fā)為主。多數(shù)都是由承包戶之間自行協(xié)商進行，全縣承包戶自發(fā)流轉的土地面積達5880畝，占流轉總面積的7%；2、本村為主。絕大部分都是在本村范圍內(nèi)進行流轉。全縣在本村范圍內(nèi)流轉的.土地面積為4359畝，占流轉總面積的%；3、短期為主。土地流轉中，互換、轉包的期限多數(shù)都在5年以下且不固定，出租的期限一般都在5－10年左右。
存在問題：一是土地流轉規(guī)模小。全縣流轉的土地面積只占耕地總面積的2.5%。以農(nóng)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)的南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)為例，如新集鎮(zhèn)，土地流轉面積為1694畝，占耕地面積的6.1%，涉及農(nóng)戶1733戶，占總農(nóng)戶的27.6%；新莊子鄉(xiāng)土地流轉面積為378畝，占耕地面積的5.7%，涉及農(nóng)戶172戶，占總農(nóng)戶的9.1%。我縣土地流轉還處在初級階段；二是土地流轉程序不規(guī)范。從已發(fā)生的土地流轉情況看，61.9%的土地流轉只是口頭協(xié)議，并未履行任何手續(xù)，只有22.3%簽訂流轉合同并經(jīng)過鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)部門鑒證。由于缺乏有組織的監(jiān)督管理，手續(xù)不完備，時間一長，難免產(chǎn)生各種糾紛；三是多數(shù)土地流轉效益不高。由于我縣土地流轉形式多以互換為主，大部分流轉土地仍以散戶經(jīng)營傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)為主，經(jīng)營粗放，從土地上獲得的收益較低，農(nóng)民缺乏土地流轉的積極性；四是耕地流失偶有發(fā)生。部分農(nóng)民以出租方式把自己的承包地租給選廠用于建尾礦庫，一般采取每年結算的方式，還有部分村民的土地以出租方式被用來建市場等商業(yè)開發(fā)，全縣以出租方式租出土地1800多畝，涉及農(nóng)戶830多戶。這些出租方式租出去的土地，大部分無法恢復成耕地，改變了土地的農(nóng)業(yè)用途，農(nóng)田面積不可避免地在減少。原因分析：一是農(nóng)民對土地流轉的認識不夠。長期受傳統(tǒng)的種植模式的影響，部分農(nóng)民對土地的依賴性較強，習慣于耕種自己的一畝三分地，視之為“保命田”，認為“手中有田，心中不慌”。加之其他就業(yè)門路不多，即使種糧效益很低，也不愿意放棄土地。另外，部分村干部甚至一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部對土地使用權流轉的重要意義認識不足，片面認為“延包三十年，農(nóng)民有自主權，流轉不流轉，不用干部管”，對實施土地合理流轉缺乏正確引導和組織。這些片面認識在一定程度上阻礙了土地流轉的進程。二是受自然地理環(huán)境的制約。在北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)一些自然村較為明顯，這些村以山地為主，土地分散在溝溝岔岔，零散細碎，不易實現(xiàn)流轉。相比之下南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地比較集中，容易進行土地流轉。三是小城鎮(zhèn)吸納農(nóng)村剩余勞動力的能力不夠。我縣農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達，不能轉移較多的農(nóng)村剩余勞動力，小城鎮(zhèn)建設水平不高，不能吸納更多的人到城鎮(zhèn)生活就業(yè)。四是缺乏善于經(jīng)營土地的能人。鐵礦開發(fā)見效快，效益好，吸引大部分能人把精力用在鐵礦開發(fā)上，而經(jīng)營農(nóng)業(yè)項目見效慢，風險大，人們往往不愿意在這方面投資，也是土地流轉較慢的一個原因。五是農(nóng)村社會保障體系不健全。由于目前農(nóng)民醫(yī)療、養(yǎng)老等社會保障體系尚不完備，因此農(nóng)民普遍把土地作為最基本的生活保障來看待，對于流轉土地存在后顧之憂。因此盡管沒有能力經(jīng)營好承包地,獲取最大的收益，但寧肯粗放經(jīng)營,也不愿將土地流轉出去。
一是加大土地法律政策的宣傳力度。要采取多種形式，廣泛宣傳《農(nóng)村土地承包法》、十七屆三中全會《關于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》等政策法規(guī)，提高廣大農(nóng)民的土地法律政策水平，充分調(diào)動廣大農(nóng)民參與土地流轉的積極性和主動性。
二是制定鼓勵土地流轉的政策措施。探索建立土地流轉扶持基金,對于全部轉出土地的農(nóng)戶給予一定的補助,扶持其進城務工創(chuàng)業(yè);對于引導農(nóng)戶流轉土地較多、增收效果顯著的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村給予適當獎勵;對于通過采取土地流轉合作方式集中農(nóng)戶土地進行規(guī)模經(jīng)營,并能切實帶動農(nóng)戶增加收入的龍頭企業(yè)和種養(yǎng)大戶給予扶持，從資金、項目、技術指導等方面給予傾斜。
三是加強農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化建設。著力培養(yǎng)一批善經(jīng)營、會管理的農(nóng)村經(jīng)營大戶，培養(yǎng)和扶持種田能手，提高土地經(jīng)營效益。大力發(fā)展農(nóng)村個體、私營經(jīng)濟，興辦農(nóng)業(yè)企業(yè)，實行產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，農(nóng)民可入股分紅，也可進企業(yè)當雇員拿工資，增加農(nóng)民就業(yè)崗位；加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營龍頭企業(yè)建設，積極發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作社及其它中介組織，學習借鑒羅家屯鎮(zhèn)奔騰花卉有限責任公司、青楊樹食用菌專業(yè)合作社等經(jīng)驗作法，進一步搞活土地流轉，同時積極加強土地流轉試點，總結成功經(jīng)驗，推動農(nóng)村土地適度規(guī)模經(jīng)營。
四是鼓勵農(nóng)民向小城鎮(zhèn)聚攏。小城鎮(zhèn)是農(nóng)村剩余勞動力的主要集散地，加快小城鎮(zhèn)建設，可以促進農(nóng)村人口、生產(chǎn)要素向中心城鎮(zhèn)集聚，促進農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高農(nóng)村人口的城鎮(zhèn)化水平，為廣大農(nóng)村勞動力轉移提供更多的就業(yè)崗位，降低農(nóng)民對土地的依賴程度。加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程，大力發(fā)展城鎮(zhèn)二、三產(chǎn)業(yè)，發(fā)展勞動密集型的農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)，以吸納更多的農(nóng)村剩余勞動力，減少農(nóng)業(yè)人口。實施“走出去”戰(zhàn)略，鼓勵農(nóng)民外出務工、經(jīng)商，加速農(nóng)村勞動力有序轉移，促進農(nóng)村土地的流轉。
五是探索農(nóng)村居民適度集中居住。隨著農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)戶建房數(shù)量逐漸增多，由于受山區(qū)自然條件的限制，單家獨戶分散居住，居住地和承包地都比較零散。因此要探索農(nóng)村房屋建設統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)籌考慮，加強農(nóng)村宅基地統(tǒng)批統(tǒng)建，將新建和改造的房屋向居民點集中，原有宅基地還田，改變土地零星、分散的狀況，為土地集中連片產(chǎn)業(yè)化規(guī)模經(jīng)營創(chuàng)造條件。
六是完善農(nóng)村社會保障體系。加大對農(nóng)村社會保障的財政投入力度,探索建立農(nóng)村人口養(yǎng)老保險制度,完善失地農(nóng)民養(yǎng)老保險機制，進一步擴大新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度覆蓋范圍,促進最低生活保障體系向農(nóng)村延伸,讓農(nóng)民放心地流轉土地。
土地托管調(diào)研報告篇十一
xxx為魯北農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)，傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)運營模式在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中占主導地位。農(nóng)村土地家庭承包經(jīng)營為當前農(nóng)戶主要的土地經(jīng)營管理機制，農(nóng)村的經(jīng)濟發(fā)展不斷推進合村并居和城鄉(xiāng)一體化進程。當前，我國農(nóng)村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)已進入結構調(diào)整新階段，以家庭為單位的經(jīng)營載體受小規(guī)模生產(chǎn)以大鎮(zhèn)場需求為導向的影響尤為突出。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉是社會生產(chǎn)力發(fā)展到一定階段的必然要求，實踐證明，不斷深化科學發(fā)展觀，全力開展土地流轉工作，是有效解放農(nóng)村剩余勞動力，更好地為建設社會主義新農(nóng)村服務的有利手段。積極探索土地使用權流轉是尊重鎮(zhèn)場規(guī)律，按照效益優(yōu)先原則，在穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營制度基礎上，不斷創(chuàng)新土地經(jīng)營管理機制，也是農(nóng)業(yè)發(fā)展的客觀要求。
通過深入細致的對我鎮(zhèn)的土地流轉工作的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)在土地流轉方面還存在一些實際性問題，現(xiàn)將情況報告如下：
畝，農(nóng)業(yè)人口人均耕地1.59畝。全鎮(zhèn)66個行政村都開展完善了二輪農(nóng)村土地承包工作，我鎮(zhèn)自20xx年至今簽訂家庭承包經(jīng)營合同13592份。近年來，我鎮(zhèn)進一步促進產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，圍繞支柱產(chǎn)業(yè)推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉，目前，全鎮(zhèn)共流轉土地面積6117畝，主要是以轉包和轉讓兩種方式進行流轉，其中以轉包方式進行流轉的土地面積為4517畝，以轉讓方式進行流轉的土地面積為700畝，以出租方式進行流轉的土地面積為300畝，流轉面積占耕地總面積的8%，涉及農(nóng)戶1087戶。
目前，xxx農(nóng)村土地流轉的特點主要有一下幾個方面。
1、流轉形式多樣。具體有轉包、租賃、轉讓等流轉形式。
2、經(jīng)營范圍多樣。土地流轉經(jīng)營范圍已從二輪承包之初以種植糧油為主，逐步擴大到水產(chǎn)養(yǎng)殖、花卉苗木、畜禽養(yǎng)殖、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)（包含休閑觀光農(nóng)業(yè)）示范區(qū)等等。
3、承包經(jīng)營主體多樣。有農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、工商企業(yè)主及種糧承包大戶等。
4、土地流轉率有增長趨勢。近年來，我鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉市場活躍度不斷加強,大部分的農(nóng)村土地依然處于靜止的無流動狀態(tài)。
5、流轉效益明顯提升。通過土地使用權的流轉，全鎮(zhèn)
實現(xiàn)了土地利用的合理配臵，不僅涌現(xiàn)了大量的農(nóng)業(yè)種養(yǎng)大戶，增強了我鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的市場競爭力，而且使全鎮(zhèn)的土地集約化經(jīng)營和農(nóng)業(yè)的規(guī)?；l(fā)展水平有了顯著的提高，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構日趨優(yōu)化。同時，土地的流轉使大量的農(nóng)村勞動力從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中轉移出來，及時地補充了全縣工業(yè)及三產(chǎn)對勞動力的需求，農(nóng)村現(xiàn)代化的進程明顯加快。
6、遵循“依法、自愿、有償”的原則，流轉雙方實現(xiàn)“雙贏”。絕大部分農(nóng)民反映在土地流轉過程中，遵循了“依法、自愿、有償”的原則，政府行政干預的影響較小，實現(xiàn)了流入流出“雙贏”的結果，農(nóng)民基本滿意。
1、新建落成農(nóng)民服務大廳，開設土地流轉服務窗口，對流轉雙方提供統(tǒng)一合
同范本，組織供需雙方談判，指導簽訂流轉合同等工作，為供需雙方搭建流轉橋梁；
4、對發(fā)生土地流轉以后進行設施農(nóng)業(yè)建設的，優(yōu)先享受各項設施農(nóng)業(yè)扶持政策；
（一）土地流轉行為不規(guī)范。農(nóng)戶之間的土地流轉，多通過私下口頭協(xié)議，將土地流轉給鄰居或親屬，沒有簽訂合同，導致承包費兌現(xiàn)難而引發(fā)糾紛,難以解決。目前我鎮(zhèn)存在著這種農(nóng)戶間口頭約定流轉土地的現(xiàn)象。
（二）對土地流轉各項法律制度的宣傳還不到位。有一部分老百姓舊習慣根深蒂固，承包土地流轉困難，在外出務工、經(jīng)商的農(nóng)民中，有的對土地眷戀還很深，寧愿造成土地荒蕪也舍不得將土地流轉出去。
（三）耕地規(guī)模經(jīng)營面積小，農(nóng)業(yè)資源配臵效率不高。由于責任制初期，大多數(shù)地方承包土地是按照高、中、低產(chǎn)田分類平均發(fā)包給農(nóng)戶的，導致面積不大塊地多，難以成片，不利整治耕作，制約了種植業(yè)結構調(diào)整，也影響了規(guī)模經(jīng)營農(nóng)戶的收入。
（四）對土地流轉的認識程度不高。部分村干部甚至個別機關干部對農(nóng)村土地流轉工作的重要性認識不足，重視不夠，認為土地流轉是農(nóng)戶自己的事，應由農(nóng)戶和業(yè)主自由協(xié)商，對之采取聽之任之的態(tài)度，疏于管理。
（五）部分流轉土地難以恢復。土地流轉后,部分土地
用于基礎設施建設用地,如修建的圈舍、倉庫、路及房屋等永久性公益設施難以恢復。
（一）提高認識，加大宣傳。土地流轉是農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整的重要內(nèi)容，是實現(xiàn)規(guī)模農(nóng)業(yè)、效益農(nóng)業(yè)、推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的前提和基礎。建立正常的農(nóng)村土地次序不僅有利于農(nóng)村社會的穩(wěn)定，而且影響到農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程，要大力宣傳《農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理辦法》以及中共中央《關于做好農(nóng)戶承包地使用權流轉工作的通知》精神以及相關的政策、法規(guī)，教育廣大農(nóng)民和基層干部知法、懂法、用法。
（二）強化土地流轉隊伍建設。由于開展土地流轉工作的工作人員，對土地流轉認識程度不一，對各方面政策了解還不夠透徹，也會導致土地流轉工作進行困難，所以建議對涉及土地流轉的工作人員進行專門培訓，增強熟練業(yè)務知識，使土地流轉工作能夠順利進行。
（三）要認真解決土地糾紛。土地糾紛是農(nóng)民土地流轉后的遺留問題，如果解決不到位，勢必影響農(nóng)民的積極性，從而影響整個土地流轉工作。如何規(guī)范土地流轉手續(xù)，規(guī)范土地流轉過程為當前的主要任務。
減少和避免土地流轉糾紛，造成不必要的社會資源浪費。
（五）建立建全“失地農(nóng)民”的培訓機制，提高“失地農(nóng)民”的技術水平和生存本領。從調(diào)研中可以看出，許多失地農(nóng)民外出務工仍然是停留在原始的出賣勞動力的水平上，因此提高他們的勞動技能迫在眉睫，政府要加強對這部分人員勞動技能培訓工作，讓他們真正從農(nóng)民中分離出來，從事第二或第三產(chǎn)業(yè)，讓他們“失地”后能走出去、站得穩(wěn)、能增收，能致富。這對促進二、三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展都具有較大的現(xiàn)實意義。
（六）加強流轉土地流向的引導管理。從調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，大部分流轉土地的開發(fā)利用具有隨意性、開放性、孤立性特點。如何有效聯(lián)系流轉土地業(yè)主，從而正確引導、規(guī)范流轉土地的開發(fā)建設是一項重要問題。我建議，全鎮(zhèn)要統(tǒng)籌安排，充分發(fā)揮政府的導向作用，不斷加強土地業(yè)主的信息溝通，不斷引領全鎮(zhèn)群眾向生產(chǎn)資料集約化、科學化、規(guī)?；斑M，不斷調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構向規(guī)模農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)、現(xiàn)在科學技術集中農(nóng)業(yè)轉變，最終實現(xiàn)“以地養(yǎng)民、以地富民”的長遠可持續(xù)發(fā)展目標。
用權的流轉，保障農(nóng)村土地資源的合理利用，規(guī)范農(nóng)村土地利益關系。20xx年我鎮(zhèn)新建落成了農(nóng)民服務大廳，專門開設農(nóng)村土地流轉服務窗口，無償為當?shù)剞r(nóng)村的土地流轉提供政策指導、業(yè)務咨詢、協(xié)調(diào)服務和監(jiān)督管理，以進一步完善全鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉市場，努力實現(xiàn)農(nóng)村土地流轉市場化。我相信，在新農(nóng)村建設的大好形勢下，隨著各項生產(chǎn)結構的不斷調(diào)整，人民群眾的生活水平將會得到更大的提高。
《關于農(nóng)村集體土地流轉問題的法律思考》
調(diào)查報告
學生姓名：指導老師：周勇
近年來隨著我國改革開放的不斷深化和市場經(jīng)濟的日趨完善，農(nóng)業(yè)、農(nóng)民、農(nóng)村問題十分突出的擺在了社會發(fā)展的前沿，“三農(nóng)”問題已經(jīng)不僅是一個經(jīng)濟問題，更是一個重大的政治和社會問題。黨的十六屆五中全會提出，要按照“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風文明、村容整潔、管理民主”的要求，建設社會主義新農(nóng)村，這是黨中央統(tǒng)攬全局、著眼長遠、與時俱進作出的重大決策，是一項惠及億萬農(nóng)民、關系國家長治久安的戰(zhàn)略舉措，也是我國在當前社會主義現(xiàn)代化建設的關鍵時期必須擔負和完成的一項重要使命。
土地流轉工作是一項巨大的工程，工作政策性強、影響面廣，既關系到農(nóng)村經(jīng)濟的健康持續(xù)發(fā)展，又關系到農(nóng)民的切身利益和農(nóng)村社會穩(wěn)定，最終也影響到我國的新農(nóng)村建設的整體進程。在現(xiàn)行土地制度下，土地承載著農(nóng)民經(jīng)濟收入、滿足就業(yè)、家庭養(yǎng)老、社會保障等多種功能，是農(nóng)民賴以生存的基礎。
新農(nóng)村、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構高速、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化根本目標就是農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和農(nóng)民的增收致富，農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展決定性因素就是農(nóng)村土地問題，解決農(nóng)村土地流轉中的問題，加快農(nóng)村土地的流轉，有利于解決農(nóng)村人地矛盾和耕地拋荒問題,有效改善土地資源配置效率,激活農(nóng)業(yè)剩余勞動力的轉移,保持農(nóng)村土地承包關系的長期穩(wěn)定；有利于提高土地利用率,促進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結構調(diào)整和穩(wěn)定農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；有利于進一步推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營,為農(nóng)業(yè)規(guī)?；?、集約化、高效化經(jīng)營提供廣闊空間，加快農(nóng)業(yè)發(fā)展,并促進農(nóng)民增收。
1、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地補償標準過低
償標準應當為每畝10萬元至15萬元，并主張園地和耕地應當同價補償。
2、按農(nóng)戶家庭現(xiàn)有生產(chǎn)性用地數(shù)量為基數(shù)計價的土地補償方式不合理調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當?shù)剞r(nóng)村從1981年左右實施家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制時進行分地至今，再沒有進行過第二次分地，而1981年至今新出生的人口已有兩代人，他們名下沒有任何承包地。以d村為例，1990年至今新增人口已達1200人。也就是說，當?shù)剞r(nóng)村是三代人共用一代人的承包地作為生活之資。需要指出的是，本地農(nóng)村耕地數(shù)量是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地中數(shù)量最少的，人均僅1畝左右，而具有幾乎同樣生產(chǎn)性功能的園地數(shù)量則是耕地數(shù)量的2倍以上，但園地的補償標準僅為耕地的23.29％。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，與內(nèi)地農(nóng)村相比，當?shù)剞r(nóng)民家庭平均人口數(shù)量較大，往往是三代人生活在一起，這從側面反映了當?shù)赝恋刭Y源有限的現(xiàn)實狀況。此外，當?shù)剞r(nóng)民群眾出外打工的人數(shù)很少，絕大部分農(nóng)民長年在本村進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。不僅如此，本地農(nóng)村每年農(nóng)忙時還從內(nèi)地省區(qū)吸引5萬名左右的農(nóng)村青壯年勞動力來做短工，短工的日平均工資達到每天60元以上。因此，本地的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地盡管數(shù)量有限，但年平均使用率和年平均效益水平很高，否則無法實現(xiàn)三代人依靠一代人分得的承包土地生活的要求。據(jù)調(diào)研統(tǒng)計，本地1981年以后出生的農(nóng)戶子女的平均學歷為初中，有限的受教育文化水平和非農(nóng)業(yè)工作技能水平對其實現(xiàn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)再就業(yè)造成現(xiàn)實困難?；谝陨峡紤]，大多數(shù)農(nóng)民群眾和不少村組干部提出應當按照現(xiàn)有人頭數(shù)量進行征地補償。
3、征地補償政策執(zhí)行不公平
計算結果分析《國土資源部關于印發(fā)〈關于完善征地補償安置制度的指導意見〉的通知》（國土資發(fā)［20xx］238號）文件指出：“確定土地補償費和安置補助費的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)，應按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則”。前文對a市現(xiàn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地補償標準的驗證性分析表明，現(xiàn)行標準不能滿足國家征地補償政策要求的保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則，必須進行改革。而科學測算新的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地的補償標準，則要以保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低為基本原則，同時要考慮保障被征地農(nóng)民群眾的長遠生計的問題。
當前土地流轉中，主觀上是思想認識方面的問題，客觀上流轉制度、機制和市場不完善、農(nóng)民的得益無法得到最大程度上的保障，解決此問題，認為應從服務引導入手，進一步完善服務體系，健全農(nóng)民保障機制，探索創(chuàng)新土地流轉模式。完善土地流轉工作不容忽視，以下建議供參考：
要在干部群眾中多形式，多渠道地宣傳貫徹《土地承包法》，和中央、省、市有關農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉的一系列文件精神，通過政策宣傳和細致的思想解釋，讓每一個農(nóng)民了解農(nóng)村土地流轉政策，消除農(nóng)民的懼變心理，增強農(nóng)民群眾的法律意識和參與意識。要充分認識規(guī)范土地流轉，可以有效地解決農(nóng)村人口變化引發(fā)的土地調(diào)整的需求。更為重要的是用市場手段和機制取代和制止行政手段任意調(diào)整土地的做法，從根本上解決人地矛盾，使農(nóng)村土地關系的穩(wěn)定由政策、法律強制逐步過渡為農(nóng)民的習慣。同時，又要充分認識到規(guī)范土地流轉是—個經(jīng)常性工作，把規(guī)范土地流轉工作納入經(jīng)常化、規(guī)范化軌道。
鄉(xiāng)村一級要從過去“管”、“要”向服務引導轉變，認真搞好謀劃。
（二）規(guī)范建制抓流轉。引導簽訂規(guī)范的土地流轉合同，是避免土地糾紛，確保土地流轉健康有序發(fā)展的重要保證。今后凡涉及到土地流轉的農(nóng)戶，在土地所有權性質(zhì)不變的前提下都要依法引導簽訂規(guī)范的土地流轉書面合同，建檔保管，以解決農(nóng)戶土地流轉的后顧之憂，建立穩(wěn)定的流轉關系，促進有序流轉。
服務多樣的要求加快農(nóng)村城市化建設進程，為農(nóng)村勞動力轉移提供更大就業(yè)空間。
首先，規(guī)范土地流轉基本操作規(guī)程，實行程序化操作。在鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)綜合服務站的指導下，受理農(nóng)民委托土地流轉申請書，發(fā)布土地流轉信息，召集農(nóng)戶自主流轉見面，對達成協(xié)議的農(nóng)民，指導和幫助按要求簽訂合同。
其次，建立土地租金評估制度。目前，土地使用權的租金多是流轉雙方自由協(xié)商或基層組織協(xié)調(diào)確定，缺乏科學評估依據(jù)。建議建立農(nóng)用土地評估機構，以土地流轉前的評估作為確定租金的依據(jù)；土地流轉后的評估，主要是監(jiān)督土地使用情況，防止土地肥力、地力被破壞。
再次，建立土地流轉合同管理制度。流轉雙方要在平等互利的基礎上，簽訂書面土地流轉合同，明確流轉的形式、數(shù)量、期限、條件和雙方的權利、責任、義務；涉及承包土地田塊變動的，要及時辦理承包權證變更手續(xù)；有條件的，還可到公證部門辦理公證手續(xù)。農(nóng)村基層組織和承包合同管理部門要加強對流轉合同的審查、監(jiān)督，對合同的登記、立卷、歸檔，要形成制度化和規(guī)范化的管理。
四、制定配套措施，完善法律政策，為土地合理流轉提供堅強的政策支持和法律保障。
（一）制定鼓勵土地流轉的相關優(yōu)惠政策。
在優(yōu)惠的對象上實行雙向優(yōu)惠，既鼓勵土地轉出方，又鼓勵土地轉入方；在優(yōu)惠的內(nèi)容上實行綜合優(yōu)惠，不光在經(jīng)濟上優(yōu)惠，在流轉方享受集體公益事業(yè)服務方面都給予適當照顧；在優(yōu)惠的手段上實行配套優(yōu)惠，包括在資金、技術、稅費等方面給予適當支持：在優(yōu)惠的取向上實行重點優(yōu)惠。即對“四荒”開發(fā)性經(jīng)營項目、具有技術推廣價值和市場發(fā)展前景的特色種養(yǎng)項目以及實行集約化、規(guī)模化經(jīng)營的項目進行重點扶持。
（二）深化農(nóng)村社會管理體制配套改革。
大力培育農(nóng)村勞動力市場，加快農(nóng)村勞動力轉移，為農(nóng)村土地流轉創(chuàng)造條件。加大農(nóng)村戶籍制度改革力度，改變農(nóng)民的“戀土”觀念、為農(nóng)民“退一進二闖三”創(chuàng)造條件，減少農(nóng)民對土地的直接依賴。加快建立健全適合農(nóng)村特點的社會就業(yè)、養(yǎng)老保險、合作醫(yī)療等社會保障體系，消除農(nóng)民離土的后顧之憂。
（三）完善法律。
通過立法，進一步明確農(nóng)民的土地產(chǎn)權；明確允許農(nóng)民擁有土地的抵押權；開拓有關農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營的保險業(yè)務等。
土地托管調(diào)研報告篇十二
農(nóng)村土地流轉是指農(nóng)村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權，堅持農(nóng)戶自愿的原則將經(jīng)營權(土地使用權)轉讓給其他農(nóng)戶或其他經(jīng)濟組織，并經(jīng)過鄉(xiāng)級土地管理部門備案，簽訂流轉合同的行為，土地流轉是家庭承包經(jīng)營制度的發(fā)展，是農(nóng)村土地規(guī)?；?jīng)營的客觀要求。近年來，我縣農(nóng)村土地流轉對解決農(nóng)村土地閑置、耕地拋荒、農(nóng)民專業(yè)合作社和家庭農(nóng)場發(fā)展有積極貢獻。
一、**縣土地流轉現(xiàn)狀
(一)流轉速度加快，漸具規(guī)模。自19xx年農(nóng)村土地二輪承包以來，我縣土地承包經(jīng)營權流轉速度呈逐年遞增之勢，流轉的土地面積不斷擴大，參與農(nóng)戶不斷增多。至20xx年，家庭承包流轉總面積12.88萬畝，比上年增加2.61萬畝、增長25.4%，比20xx年增加6.40萬畝，增長98.8%;流轉總面積占承包耕地總面積的比重為18.5%，比上年提高3.7個百分點，比20xx年提高9.2個百分點;參與流轉的農(nóng)戶1.51萬戶，比年年增長24.8%，比20xx年增長91.3%;參與流轉的農(nóng)戶占家庭承包經(jīng)營總農(nóng)戶的比重為14.8%，比上年提高2.9個百分點，比20xx年提高10個百分點。
(二)流轉類型多樣，比例不均。按照不同的標準，可將土地承包經(jīng)營權流轉行為分為各種不同的類型。1、以流轉主體為標準，可分為農(nóng)戶與村委會之間的流轉和農(nóng)戶與農(nóng)戶之間的流轉。其中以農(nóng)戶與農(nóng)戶之間的流轉為主，農(nóng)戶之間的流轉面積為10.81萬畝，占總流轉面積的83.9%;流入合作社的面積0.96萬畝，占總流轉面積的7.5%，流入企業(yè)、大戶或其他的面積1.11萬畝，占總流轉面積的8.6%;2、以流轉對象為標準，可分為責任田承包經(jīng)營權流轉、機動田承包經(jīng)營權流轉和三荒地承包經(jīng)營權流轉。其中以責任田承包經(jīng)營權流轉為主，約占總流轉面積的90.0%;3、以流轉方式為標準，可分為轉包、出租、互換、轉讓、股份合作及其他形式流轉。20xx年我縣轉包流轉面積5.37萬畝，比上年增加1.47萬畝，增長38.0%;轉讓流轉面積1.19萬畝，比上年減少0.04萬畝，下降3.6%;互換流轉面積1.69萬畝，比上年減少0.41萬畝，下降19.4%;出租流轉面積4.21萬畝，比上年增加2.07萬畝，增長96.7%;股份合作及其他形式流轉面積0.42萬畝，比上年減少0.25萬畝，下降37.3%。其中以轉包為主，約占總流轉面積的41.7%。轉包中又以外出打工或經(jīng)商農(nóng)戶，將土地轉包給親友或本村其他農(nóng)戶居多。此外，還有農(nóng)戶將土地轉包給種植、養(yǎng)殖大戶以及集體向農(nóng)戶反租轉包等形式;4、以流轉規(guī)模為標準：一是流轉規(guī)模過千畝的，現(xiàn)有3個，分別是三岔河**領辦的湘北蔬菜合作社流轉面積0.24萬畝，主要種植各類蔬菜;安障鄉(xiāng)**領辦的裕民糧食種植合作社流轉面積0.17萬畝，主要種植水稻;安宏鄉(xiāng)劉少華領辦的華泰水稻種植合作社流轉面積0.10萬畝，主要種植水稻。二是流轉規(guī)模在200-1000畝之間的，現(xiàn)有14戶，流轉面積0.80萬畝，主要集中在安豐、安康、安昌、安垱、安凝、焦圻等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，以水稻、蔬菜、葡萄種植為主。三是流轉規(guī)模在100-200畝之間的，現(xiàn)有41戶，流轉面積0.76萬畝，全縣每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有，其中較多的有官垱、安豐、安昌和安宏等鄉(xiāng)鎮(zhèn)。四是其他流轉屬于小規(guī)模流轉，戶數(shù)多，基數(shù)大，達10萬畝。
(三)大戶發(fā)展良好，具有一定引領作用。流轉大戶具有市場信息靈、銷售渠道穩(wěn)的優(yōu)勢，生產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)高量、適銷對路的農(nóng)產(chǎn)品，從而提高產(chǎn)品銷售價格，收入增加、效益增長，對土地流轉注入正能量。如三岔河鎮(zhèn)羅洲村湘北蔬菜合作社，于20xx年12月成立，注冊資金162.32萬元，注冊社員160名，流轉面積2350畝，其中20xx年合作社租賃三岔河鎮(zhèn)的羅洲、三多、春美、長明、合家垸、天保6個村的土地1239.5畝，涉及農(nóng)戶135戶。土地租賃期限1-3年，租賃價格為每年每畝200-300元。135個出租戶簽訂合同的有75戶，60個出租戶屬于口頭約定，時間一年一定。合作社主要生產(chǎn)無公害蔬菜，另外種植少量的水稻和高粱。20xx年-20xx年，合作社年經(jīng)營收入1088萬元，凈利潤55萬元左右，由于收入高、效益好，輻射帶動三岔河鎮(zhèn)20xx戶農(nóng)戶種植蔬菜1.08萬畝，每畝產(chǎn)值達0.45萬元。
二、當前農(nóng)村土地流轉存在的突出問題
(一)土地流轉行為不規(guī)范。目前土地流轉大多是農(nóng)戶間自發(fā)進行的，比如無力或不愿經(jīng)營承包地的農(nóng)戶，經(jīng)自行協(xié)商臨時把承包地交由別人(大多是親友、鄰居或同村村民)代耕代種，原承包合同關系不變，時間、條件一般由雙方口頭約定。20xx年，我縣簽訂流轉合同的耕地流轉面積為5.10萬畝，占總流轉面積的39.6%，沒有簽訂土地流轉合同的占60.4%，其中，既無書面協(xié)議又無口頭約定的約占10%;而經(jīng)過鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)承包合同管理機關登記、備案或簽證及公證機關公證后流轉的土地更少。有的即便雙方簽訂了書面協(xié)議，但也存在手續(xù)不規(guī)范條款不完備等問題，對雙方的權利義務及違約責任沒有明確的規(guī)定，一旦出現(xiàn)糾紛無法追究責任，而且缺少土地承包經(jīng)營權流轉價格評估機構，對于農(nóng)村流轉地價的評定缺乏科學合理的標準，導致農(nóng)地轉讓的隨意性和無序性。
(二)土地流轉期限過短。目前我縣土地流轉的期限90%以上是一至兩年，三年以上的少，五年以上的更少，有些即便是簽訂幾年以上的流轉協(xié)議，協(xié)議上規(guī)定了流轉期限，但由于土地流轉金大多是一年一付，有的農(nóng)戶看到流轉大戶效益好，就隨時終止流轉協(xié)議，有的大戶由于管理或技術或市場原因當年出現(xiàn)虧損付不出土地流轉金，農(nóng)戶隨即就終止了流轉協(xié)議，因此土地流轉不穩(wěn)定，期限短，不利于土地流轉后農(nóng)業(yè)的長遠規(guī)模發(fā)展。
(三)土地流轉中農(nóng)民的利益缺乏保障。一是土地流轉缺乏對農(nóng)民利益的保護機制。在土地流轉前，缺乏對種植大戶和企業(yè)業(yè)主農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力的資格審查與評估的市場。無論是政府推動還是自發(fā)進行的土地流轉，對承租方農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力的資格都沒有進行嚴格審查，更沒有讓承租方交納經(jīng)營風險保證金。在土地流轉后，流轉業(yè)主一旦經(jīng)營上出現(xiàn)失誤，無法履約，常常給參與流轉的農(nóng)戶造成巨大的經(jīng)濟損失，而且沒有有效的補償辦法，風險由農(nóng)民和政府承擔。二是農(nóng)民的流轉收益缺乏增長機制。在流轉合同的約定上，農(nóng)民土地流轉收益一般是一定不變，流轉期間不再調(diào)整租金，流轉收益沒有隨經(jīng)濟的不斷發(fā)展得到相應增長。
(四)土地流轉市場機制及社會化服務體系不完善。一方面，當前農(nóng)村土地流轉市場化運作機制還沒有完全建立，尚未形成統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉市場，流轉中介組織較少，流轉信息傳播渠道不暢，土地供需失衡，影響了生產(chǎn)要素的合理流動和優(yōu)化配置，限制了土地流轉區(qū)域范圍，制約了農(nóng)村土地流轉的有序進行。另一方面，目前針對土地流轉尚未建立完善的資產(chǎn)評估機構、委托代理機構、法律咨詢機構、土地投資機構、土地保險機構等，制約了土地交易市場的發(fā)育及土地承包經(jīng)營權流轉的健康、有序進行。
(五)土地流轉管理不健全。目前對土地流轉的管理，從上到下的農(nóng)業(yè)行政部門沒有具體的實施細則，在流轉程序、流轉手段、流轉檔案管理等方面缺乏統(tǒng)一規(guī)定，土地流轉主管部門雖然制定有規(guī)范的操作規(guī)程和土地流轉合同文書格式，但缺乏完整的政策體系，缺乏現(xiàn)代化的工作手段，糾紛隱患較多。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)機構管理體制不順，職責不明，流轉行為無人監(jiān)管，流轉糾紛無人受理，農(nóng)民的合法權益受到損害。
三、影響農(nóng)村土地流轉的原因分析
(一)政府角色定位不明晰。政府的指導是幫助集體土地健康、有序流轉的保障。目前部分基層政府和部門角色定位不準，認識錯位，普遍把經(jīng)營權流轉當成流轉主體的經(jīng)濟行為，對不利的流轉模式不能做到限制和終止，同時沒有科學制定流轉后農(nóng)民出路的規(guī)劃，對可能出現(xiàn)的問題沒有做好應急處理預案，提供服務，化解矛盾。因此政府應在尊重農(nóng)民意愿的基礎上積極引導，搞好規(guī)劃、提高服務，在集體土地流轉中做好服務員、裁判員的角色。
(二)農(nóng)民流轉意愿不強烈。分析當前的土地流轉現(xiàn)狀，存在農(nóng)民流轉意愿不強烈的現(xiàn)象。究其原因如下：首先，農(nóng)村社會保障體系不健全，失地農(nóng)民缺乏生存保障。對于絕大多數(shù)農(nóng)民來講，主要還是依靠土地收入解決看病、上學、養(yǎng)老等問題,普遍把土地作為最基本的生活保障,“有些農(nóng)民即使轉移到了二、三產(chǎn)業(yè)，由于失業(yè)的風險和收入的不確定性，他們?nèi)园淹恋刈鳛樽詈蟮耐寺罚瑢幙洗址沤?jīng)營，甚至不惜拋荒棄耕，也不愿意轉移出讓”。其次，農(nóng)民轉移就業(yè)空間小?！巴恋亓鬓D的速度應該與工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位增加的速度與城市基礎設施容納的程度相適應”，當前，城鎮(zhèn)化速度慢與城鎮(zhèn)吸納農(nóng)村剩余勞動力能力不足導致農(nóng)民轉移就業(yè)不暢，不愿放棄土地。第三，部分土地轉出收益吸引力不大，尤其是一系列惠農(nóng)政策的出臺和新農(nóng)村建設的實施提高了農(nóng)民對土地價值的預期，致使流轉意愿不強烈。
(三)土地流轉后資金與技術支持不足。土地流轉后，要實現(xiàn)規(guī)?；a(chǎn)、集約化經(jīng)營，必須進行資金投入和技術支持。經(jīng)營者開發(fā)資金匱乏，是制約土地流轉的重要原因。一些經(jīng)營者大面積承包土地后從事高效農(nóng)業(yè)開發(fā)，后續(xù)發(fā)展中需要較大的資金投入。
(四)土地分戶經(jīng)營的分散性、隨意性與土地流轉的計劃性、規(guī)模性之間存在矛盾。土地流轉的目的是優(yōu)化資源配置，實現(xiàn)土地規(guī)?；?、集約化效益，而第二輪土地延包實行的是“耕者皆有田”政策，不僅土地分戶經(jīng)營，而且農(nóng)戶在這種嚴重分散的土地上還要種植從糧食到飼料、蔬菜等幾乎家庭所需的全部作物，這就進一步加重了土地的分散程度，形成了分散、細碎、小規(guī)模的土地經(jīng)營方式，難以實現(xiàn)土地成片集中流轉。而且業(yè)主在實施土地規(guī)模流轉時，往往因為一戶或幾戶承包戶沒有談妥，而使土地規(guī)?；鬓D難產(chǎn)，制約了規(guī)模經(jīng)濟的發(fā)展，阻礙了土地的規(guī)?；?jīng)營。
四、推進農(nóng)村土地流轉健康進行的對策思考
(一)建立土地流轉機構，加強服務機能。土地承包經(jīng)營權流轉，要因地制宜，切實把握“適度”兩個字。首先，必須始終堅持依法自愿有償?shù)牧鬓D原則，不能盲目跟風推進，以行政手段推行農(nóng)村土地流轉。對于政府和村級組織來說，只能是進行政策導向，創(chuàng)造發(fā)展環(huán)境，加強服務管理。其次，要把握規(guī)模的“適度”。因此鄉(xiāng)鎮(zhèn)要成立農(nóng)村土地流轉服務站，配備人員，明確職責，切實制定有效的措施，搞好政策宣傳，積極引導村、社及農(nóng)民群眾在自愿、有償?shù)那疤嵯麻_展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權的流轉工作，認真解決農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉工作中的新情況、新問題。
(二)積極培育規(guī)范化的土地流轉市場。推進土地流轉，就要積極培育土地流轉市場，建立嚴格、規(guī)范的配套制度和措施。一是健全農(nóng)地流轉服務平臺，建立農(nóng)地流轉信息庫，開展信息咨詢、評估、協(xié)辦手續(xù)等服務;二是建立農(nóng)地流轉信息網(wǎng)絡，使廣大農(nóng)戶和有意投資農(nóng)業(yè)的經(jīng)營者能及時、準確獲取可靠信息，溝通市場供需雙方的相互聯(lián)系，切實解決農(nóng)地流轉信息不暢、配置不佳的問題;三是建立科學的土地流轉價格形成和指導機制?！案鶕?jù)市場供求、宏觀經(jīng)濟運行狀況和土地受讓方的投資變化，在研究受讓方承受能力的情況下，適時進行流轉價格的調(diào)整，以便更好地反映土地的動態(tài)價值變化”，從而建立健全農(nóng)民流轉收益增長機制，保障農(nóng)民收益能隨經(jīng)濟的不斷發(fā)展得到相應增長。
(三)深入強化土地流轉的規(guī)范化管理。一是要處理好土地流轉促進農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)與保護基本農(nóng)田的關系，處理好土地開發(fā)與保護群眾權益的關系。把各種流轉方式納入規(guī)范化管理，確保交易雙方權利和義務明晰;二是要切實做好農(nóng)地確權、登記、頒證工作，明確農(nóng)戶在農(nóng)地轉讓中的主體地位，禁止村級組織代替農(nóng)戶或超越農(nóng)戶對外簽訂流轉合同，依法保障農(nóng)戶對承包土地的占有、使用、收益等權利;三是要制定規(guī)范的土地流轉程序，提供規(guī)范格式的土地流轉合同文本，實行流轉合同登記備案制度，確保土地流轉規(guī)范有序;四是要加強宣傳和監(jiān)督，杜絕土地流轉過程中隨意改變土地農(nóng)業(yè)用途的現(xiàn)象。
(四)加快發(fā)展多種形式的土地流轉規(guī)模經(jīng)營主體。要有效地加快土地流轉，關鍵是要創(chuàng)新能促進農(nóng)村生產(chǎn)力解放和提高的規(guī)模經(jīng)營主體。首先，大力培育以家庭農(nóng)場和新型農(nóng)民專業(yè)合作社為主的規(guī)模經(jīng)營主體，努力形成“規(guī)?；彝ソ?jīng)營+農(nóng)民專業(yè)合作社”的新型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營體制;其次，加快構建服務“三農(nóng)”的金融平臺，積極探索信貸支農(nóng)的重點，適度降低支農(nóng)信貸利率。
(五)建立健全土地流轉的配套保障機制。土地流轉的健康進行有賴于農(nóng)村配套保障機制的完善。農(nóng)業(yè)是高風險低收益的產(chǎn)業(yè)，不僅要受自然生物因素的影響，還要受社會經(jīng)濟因素的影響。
土地托管調(diào)研報告篇一
近年來，湘鄉(xiāng)市農(nóng)業(yè)經(jīng)濟取得了較快的發(fā)展，土地流轉也呈現(xiàn)出規(guī)模不斷擴大、流轉形式多樣、多種組織參與的特點。為了全面掌握全市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉工作情況，加速推進湘鄉(xiāng)市農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，湘鄉(xiāng)市統(tǒng)計局組織課題組深入全市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處及市直有關部門單位，對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉工作進行了專題調(diào)研。
湘鄉(xiāng)市位于湖南省中部，總面積20xx平方公里，人口91.5萬，下轄3鄉(xiāng)15鎮(zhèn)4個街道辦事處。共有708個行政村，8040個村民小組，農(nóng)村土地承包戶223547戶，農(nóng)村承包人口767865人，承包耕地面積為678652畝。近年來，湘鄉(xiāng)市的農(nóng)村土地流轉工作有了較好較快的發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計，全市農(nóng)村土地流轉面積近18.2萬畝。其中耕地流轉面積64734畝，占耕地總面積的9.54%，涉及農(nóng)戶5.2萬戶，占總農(nóng)戶的23.3%。承包方式以轉包、租賃、轉讓為主。
湘鄉(xiāng)市農(nóng)村土地流轉在土地的合理有效利用，推動農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟建設上，發(fā)揮了十分重要的作用。同時也帶來了農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展的一些新變化，取得了一定的成效：
1、促進了農(nóng)業(yè)結構調(diào)整和農(nóng)村土地的規(guī)?；?、集約化經(jīng)營。通過土地流轉，把零星的土地從農(nóng)民手中集中連片，進行適度規(guī)模經(jīng)營，大力發(fā)展規(guī)模特色產(chǎn)業(yè)，促進了土地、資金、技術、勞動力等生產(chǎn)要素的合理流動和優(yōu)化組合，實現(xiàn)了土地資源的充分利用。
2、推動了農(nóng)業(yè)經(jīng)營機制的創(chuàng)新。主要是通過農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)和農(nóng)民專業(yè)合作社，采用“公司+基地”、“合作社+基地”的模式，與農(nóng)民簽訂流轉合同，建立現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地。
3、提升了農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力和土地利用率。土地流轉促進了農(nóng)業(yè)機械化和農(nóng)田水利基本建設。
4、促進了農(nóng)村剩余勞動力的合理轉移。通過土地流轉，打破了一家一戶封閉式的經(jīng)營格局，使土地逐步轉向種田大戶，既提高了土地的集約化程度，又解放了大批農(nóng)業(yè)勞動力，使許多農(nóng)民可以離開土地安心外出務工經(jīng)商，轉向二、三產(chǎn)業(yè)，從而優(yōu)化了農(nóng)村勞動力就業(yè)結構，促進了農(nóng)民轉移就業(yè)。
5、增加了農(nóng)民收入。農(nóng)民通過土地流轉，既可以獲得流轉收入，還可以騰出手來從事其他工作，有的通過土地入股還能獲得一定的分紅收入，或通過就近在流轉的生產(chǎn)基地務工賺取工資收入。
1、土地流轉的行為不規(guī)范。
一是土地流轉存在隨意性和不穩(wěn)定性。許多流轉特別是農(nóng)戶之間的流轉都沒有建立穩(wěn)定的流轉關系，流轉期限短。除林地流轉期限較長以外，以轉包為主的農(nóng)戶間的耕地流轉，期限一般1—3年，有的更短。
二是流轉無合同或合同不規(guī)范。大部分地方土地流轉都沒有合同，特別是水田流轉通常用口頭協(xié)議的方式進行私下流轉，即使有合同，也存在權利義務表述不清、利益分配不規(guī)范等不完善之處，這種情況極易造成土地承包關系混亂，形成土地流轉糾紛隱患。
2、鄉(xiāng)村兩級中介組織和管理服務機構功能不健全。對于農(nóng)村土地流轉僅僅停留在一般性的引導管理上，缺乏對農(nóng)村土地流轉的有效管理和服務，農(nóng)戶自發(fā)土地流轉占相當比重。特別是在邊遠地區(qū)，多數(shù)農(nóng)戶土地流轉發(fā)生在父子、叔侄、親戚及鄰居之間，有些是被動流轉，因無力耕種，談不上精耕細作，導致土地質(zhì)量下降。
權，影響自己的利益。因此，寧可粗放經(jīng)營，甚至撂荒、棄耕，也不愿意將土地流轉出去。另外，由于湘鄉(xiāng)市就土地流轉還沒有出臺具體的指導意見和扶持政策，因此，鄉(xiāng)村基層干部沒有把土地流轉工作納入重要議事日程，去正確引導農(nóng)民依法有序流轉。
1、土地分散經(jīng)營制約著土地流轉。由于土地肥瘦不一，大塊的土地被分割成條條塊塊。劃分土地時以及后來的幾次小調(diào)整留下的種種弊端，嚴重制約著生產(chǎn)力的發(fā)展和產(chǎn)量的提高。湘鄉(xiāng)市人均耕地僅0.85畝，而且每戶的承包土地相對分散。這種土地的分散經(jīng)營，要轉為集中規(guī)模經(jīng)營，由于涉及的農(nóng)戶多，農(nóng)戶之間的思想認識不一致，嚴重制約了土地的有序流轉，影響了土地規(guī)模效益的發(fā)揮。
2、農(nóng)民缺乏社會保障制約著土地流轉。農(nóng)村土地對于農(nóng)民來說，普遍具有社會保障和就業(yè)兩大功能。這就決定了農(nóng)民把土地作為命根子來看待，不愿輕易離開土地。他們認為，有了土地，生活就有退路，即使外出打工賺不到錢還可以返鄉(xiāng)種田，心里踏實。同時，由于目前城鎮(zhèn)化水平較低，吸納農(nóng)民就業(yè)能力不足，農(nóng)村剩余勞動力向城鎮(zhèn)轉移空間有限，以及農(nóng)民自身知識技能的儲備不足，進城就業(yè)門路窄，無法在城市獲得穩(wěn)定的職業(yè)和收入，因此，農(nóng)民始終把土地作為自己的最后保障。有錢的不在乎土地流轉所得的收益，沒有錢的更惦戀土地。有的寧可粗放經(jīng)營，甚至不惜撂荒棄耕，也不愿將土地轉讓出去。另外，近年來國家將各種惠農(nóng)補貼直接發(fā)放給承包農(nóng)戶的發(fā)放方式，也挫傷了部分種糧戶的積極性。
3、效益價格低廉制約著土地流轉。雖然政策倡導土地要有償流轉，但是土地流轉的價格極低。造成這種現(xiàn)象的原因：
一是農(nóng)業(yè)比較效益低。據(jù)農(nóng)業(yè)部統(tǒng)計，全國稻谷、小麥、玉米三種糧食的畝平均成本481.1元，以來由于生產(chǎn)資料價格大幅上漲，有的甚至成倍增長，畝均成本再次增加60—80元，畝利潤僅為185.2元，按照復種指數(shù)2計算，平均畝利潤僅為370.4元。受此影響土地流轉的價格難以提高，流轉農(nóng)戶難以獲得較高的土地收益，因此選擇粗放經(jīng)營而不流轉。
二是土地流轉渠道不暢。由于缺乏信息渠道，缺乏規(guī)范統(tǒng)一的土地流轉市場，急于流轉土地的農(nóng)民只能低價或無償把土地轉讓給別人耕種。
三是農(nóng)民土地經(jīng)營流轉價格意識淡薄。土地流轉價格不像普通商品價格那樣容易確定，且目前又沒有完整的價格評估機制，從而導致農(nóng)民價格意識淡薄。
四是農(nóng)業(yè)特色產(chǎn)業(yè)少，帶動力不強，使得土地流轉規(guī)?；?jīng)營程度不高。而評價土地流轉的成效，一個重要的標志就是看農(nóng)民流轉土地后，通過經(jīng)營主體的集約化經(jīng)營，土地的產(chǎn)出效益比流轉前是不是提高了。有特色有優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)，對形成適度規(guī)模經(jīng)營有明顯的推動作用，但從調(diào)查的情況看，許多地方由于缺乏效益明顯、可持續(xù)性強的特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的有力支撐，農(nóng)用地需求相對較少，許多農(nóng)戶面臨著土地向何處流轉的困惑。
4、農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營風險大制約著土地流轉。農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營一般前期投入資金大，回籠周期長。加之缺乏配套的風險防范機制作保障，自然災害、市場波動、經(jīng)營不善等不確定因素均可導致產(chǎn)業(yè)效益降低甚至血本無歸，一旦發(fā)生這類情況就難以保障農(nóng)民的土地收益，將造成新的矛盾，影響社會穩(wěn)定。另外，水田流轉對于種糧大戶也有些現(xiàn)實問題難以解決。如糧食收割后怎么曬干處理等。因此大多數(shù)流轉經(jīng)營主體對土地流轉表現(xiàn)得很謹慎，不敢輕易接手。
土地托管調(diào)研報告篇二
近幾年來，我縣的省市重點工程項目眾多，如京珠高速、安南高速、安林高速、安楚公路拓寬、安林公路兩側綜合治理、馬氏莊園景區(qū)規(guī)劃建設等，均涉及到集體土地的征用和集體土地上房屋的拆遷，據(jù)不完全統(tǒng)計，共涉及到17個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，124個村莊，6133戶家庭，近2萬人，農(nóng)村集體土地上房屋拆遷暴露的問題越來越多，由此引起的民間糾紛、群體復議、集團訴訟和群體上訪呈上升趨勢，嚴重影響我縣社會穩(wěn)定，成為當前我縣經(jīng)濟發(fā)展不容忽視的障礙。由于因集體土地征用而產(chǎn)生的拆遷問題涉及多方主體，交織著多種法律關系，背后又摻雜著多種利益沖突，所以，政府在處理征用土地和房屋拆遷安置補償事項中，特別是政府法制機構在受理此類行政復議案件中，在依法保護房屋被拆遷人、土地被征用人的合法權益，監(jiān)督和支持行政機關依法行政，維護社會穩(wěn)定并實現(xiàn)法律效果、政治效果和社會效果的契合統(tǒng)一方面遇到了前所未有的困難。
目前，對于城市房屋拆遷有《城市房屋拆遷管理條例》進行規(guī)范，對征用拆遷農(nóng)村集體土地上房屋這種事關農(nóng)民安身立命之本的重大事項上，國家層面上的法律缺失，使得許多地方農(nóng)民的合法權益受到嚴重侵犯，激化了社會矛盾，形成了影響社會安定的不穩(wěn)定因素。
1、適用依據(jù)不完善、不健全、不確定，形成集體土地上房屋拆遷補償行為不規(guī)范。
現(xiàn)實中的集體土地上房屋拆遷適用法律依據(jù)不一，大致上有兩種情況，一是依據(jù)《土地管理法》進行，將房屋視為征用集體土地上的附著物對待，按照征地程序進行，但土地法對土地上的附著物拆遷程序和補償標準均無具體規(guī)定，可操作性差。二是參照《城市房屋拆遷條例》進行，理由是集體土地已經(jīng)被征用，土地性質(zhì)已改變?yōu)閲型恋?。這樣出現(xiàn)的問題就多種多樣，比如:被征用農(nóng)村集體土地尚未轉用，土地上的附著物和青苗未補償，用地單位卻已經(jīng)取得《國有土地使用權證》;被征用農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷因達不成補償安置協(xié)議，用地單位申請《房屋拆遷許可證》，用《城市房屋拆遷管理條例》實施房屋拆遷，房屋所有者卻以農(nóng)村集體土地征用中的房屋拆遷不是城市國有土地上房屋拆遷，不適用《城市房屋拆遷管理條例》為由抵制拆遷。以上問題突出反映了被征用農(nóng)村集體土地交付和房屋拆遷適用法律問題。在現(xiàn)實中許多地方均將被征用農(nóng)村集體土地上房屋拆遷當成城市國有土地上房屋拆遷，都用《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定的程序來調(diào)整拆遷項目，一旦遇到交地與房屋拆遷混合時，出現(xiàn)的許多問題束手無策。于是，有的地方政府派出了防暴警察，強行將土地鏟平，將房屋拆除，其效果顯然無法取信于民。
2、法定補償標準的缺失造成集體土地上房屋拆遷補償隨意性極大。
我國《土地管理法》第四十七條第二、第三款對耕地征用的補償費、安置補助費進行了規(guī)定并有具體的計算標準，但對因土地征用而引起的農(nóng)民在宅基地上自建房屋的拆遷卻沒有補償標準?，F(xiàn)實中，一般是由政府參照《城市房屋拆遷管理條例》及《細則》進行補償，由于城市國有土地上的房屋和農(nóng)村集體土地上的房屋在土地所有權性質(zhì)、所有權主體、土地管理方式以及拆遷安置對象等方面均有差異，所以，《城市房屋拆遷管理條例》并不具有直接的參照性，導致在執(zhí)行過程中，各級政府制定的補償標準隨意性很大，拆遷程序和補償標準十分混亂。如我縣先后制定了《大白線公路建設房屋拆遷補償標準》、《安林公路兩側綜合治理房屋拆遷補償標準》、《安楚公路拓寬房屋拆遷補償標準》、《馬氏莊園規(guī)劃建設房屋拆遷補償標準》。這種隨意性不但造成了補償標準不統(tǒng)一，也造成了補償標準的不合理性，因此也就不可避免地產(chǎn)生了許多糾紛，不僅極大地影響了黨和政府的聲譽，也直接影響了拆遷的進程和效率。
3、集體土地房屋拆遷主體不規(guī)范，拆遷中農(nóng)民的陳述權、申辯權、知情權受到影響。
房屋拆遷補償協(xié)議作為一種民事法律關系，應當由拆遷人和被拆遷人協(xié)商一致達成。但是由于我國《土地管理法》將集體土地上的房屋納入到了土地征用補償之中，房屋所有權主體作為被拆遷人不直接參與協(xié)商，對被拆遷人的房屋進行價格評估亦不通知被拆遷人到場，而是由拆遷人單方指定的評估機構進行評估，有關拆遷補償和安置通常是由用地單位一方說了算，加之一些地方政府為了"優(yōu)化"當?shù)赝顿Y環(huán)境，加大了行政權力的介人，被拆遷人無論是否同意都得拆，剝奪了農(nóng)民作為被拆遷人在整個拆遷過程中表達自己意愿、維護自己權益的機會，嚴重侵害了被拆遷人的權益，更不能體現(xiàn)拆遷人與被拆遷人作為法律意義上的平等主體關系。
4、對拆遷中農(nóng)民的私有財產(chǎn)權保護不夠。
農(nóng)民通過宅基地依法取得集體土地的使用權，農(nóng)民在宅基地上所建的房屋屬農(nóng)民私有財產(chǎn)是無可非議的。但在征用農(nóng)村集體土地的現(xiàn)實中，由于缺乏相應的法律規(guī)范對農(nóng)村集體土地征用補償法律關系進行明確的界定，地方政府與村組簽訂《土地征用協(xié)議書》，協(xié)議中卻將屬于農(nóng)民私有財產(chǎn)的房屋一同處分。這種協(xié)議將私產(chǎn)與公產(chǎn)混為一談，其違法性顯而易見。從法理而論，房屋作為農(nóng)民的私有財產(chǎn)，農(nóng)民是房屋所有權的主體，只能由農(nóng)民自己進行處分，所以關于集體土地上房屋拆遷的補償應從土地征用補償中分離出來。
5、房屋所有權人和第三人合法權益得不到保障。
集體土地上的房屋拆遷和城市房屋拆遷一樣，涉及很多法律關系。如拆遷居住房屋涉及的搬遷補助費、過渡期內(nèi)的臨時安置費;拆遷農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權入股聯(lián)營等形式，與其他單位、個人共同開辦的企業(yè)所有的非居住房屋，涉及的補償費問題及因拆遷造成的停產(chǎn)、停業(yè)損失及預期收益的補償問題;對利用宅基地內(nèi)自建房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營并持工商營業(yè)執(zhí)照房屋的拆遷安置問題;拆遷正在租賃的農(nóng)房時涉及的租賃法律關系等等。其中既涉及房屋所有權人的權益，同時又涉及房屋所有人以外第三人的權益。由于我國目前尚無明確的法律、法規(guī)對上述問題進行規(guī)范，相當一部分地區(qū)對上述問題比較忽視，在實際拆遷時，只將房屋作為集體土地上的附著物進行補償，并不細化區(qū)分農(nóng)村房屋的用途、性質(zhì)及相關的權利，嚴重損害了房屋所有人和第三人的合法權益。
1、加快集體土地上房屋拆遷的立法進程，建立健全房屋拆遷的法律法規(guī)。
由于至今沒有一部獨立且具可操作性的關于集體土地上房屋拆遷安置補償?shù)膰壹?大法"，導致實踐中無法可依，或回避了涉及被拆遷人權益的關鍵問題，或違法強制拆遷后將矛盾上交，其結果是引發(fā)了大量的矛盾和糾紛，甚至在有的地方出現(xiàn)了惡*事件。目前，集體土地上農(nóng)民房屋拆遷主要是土地征用和城鎮(zhèn)改造中涉及的房屋拆遷，其中更多的是征用土地時引起的房屋拆遷。目前就我省而言，所見的有關行政法規(guī)、規(guī)章的適用范圍均是關于國有土地上的城市房屋拆遷補償之規(guī)定，而對集體土地上房屋的拆遷補償尚無規(guī)定，現(xiàn)實中一直是參照城市房屋拆遷補償辦理。但國有土地和集體土地在所有權主體、性質(zhì)及管理方法等方面存在諸多差異，房屋建造成本也不同，安置的方式還不同，再加上城鄉(xiāng)居民生活條件的差別，所以說參照城市房屋拆遷補償是不妥當?shù)?，也不是合理的，致使農(nóng)村集體土地房屋拆遷在現(xiàn)實申遇到許多難以解決的問題。因此，為加快城鄉(xiāng)各項建設的發(fā)展，規(guī)范征用土地補償行為，保護當事人合法權益，盡快制定一部關于集體土地上房屋拆遷補償安置法十分必要。
2、明確公權干預之法律限制，保護集體土地上私有房屋財產(chǎn)權。
在法治社會，公權限制干預私權是必要的，但必須依法進行。在當前集體土地上的房屋拆遷中，由于法律缺位，導致政府行為缺乏法律制約，行政權力在千預私權中過大且缺乏有效的監(jiān)督機制，各級政府集規(guī)則制定者、參與者與處罰機關等多種身份于一身，農(nóng)民作為被拆遷人時應有的民事權利被限制，甚至被剝奪，所以，必須從立法上對拆遷行為加以限制。對涉及房屋拆遷的行政管理行為作出明確界定，以防止公權干預過大損害私權。政府在這種法律關系中的職責就是作好土地利用的發(fā)展規(guī)劃、作好土地利用的管理者并處于中立地位，而不能成為民事主體介入其間。
3、完善集體土地征用中房屋拆遷的補償原則、標準和程序。
在集體土地上房屋拆遷立法中，首先應當明確規(guī)定征地補償和房屋拆遷補償?shù)幕驹瓌t。對集體土地的征用應嚴格區(qū)分為基于公共利益的土地征用和出于商業(yè)開發(fā)目的的土地征用，那么因此而引起的集體土地上房屋拆遷的補償標準、原則和程序也就不同。第二，細化補償項目，制定統(tǒng)一的拆遷補償計算標準。我國《土地管理法》第四十七條對土地的征用補償規(guī)定比較明確，相應的有具體的計算標準。同理，對房屋等私產(chǎn)的征用補償也應細化補償項目并確定補償計算標準。在此基礎上，由各地按照規(guī)定的計算方法確定具體的補償金額。通過制定法定的拆遷補償計算標準，既能防止征用方克扣、壓低征用補償費用，損害農(nóng)民利益;也能防止被拆遷方漫天要價、謊報和擴大面積，非法獲利，加重國家用地負擔的事件發(fā)生。第三，規(guī)定嚴格的法律程序。政府對農(nóng)民房屋拆遷必須依照嚴格的法定程序完成，如可以參照《城市房屋拆遷管理條例》，規(guī)定財產(chǎn)評估程序、補償標準公示程序、聽證程序、強制拆遷程序等。第四，賦予農(nóng)民作為被拆遷人時的救濟主體資格，使農(nóng)民能夠通過復議或訴訟獲得救濟。第五，明確因拆遷行為損害第三人利益時，第三人獲得救濟的程序。
4、明確拆遷中各主體的權利、義務、責任，制定切實可行的拆遷安置辦法。
集體土地上房屋的拆遷，涉及到行政機關、用地單位、被征地集體 (村委會或村民小組)、被拆遷人等，其中行政機關又包括各級政府及其土地、建設、拆遷、規(guī)劃及相關部門，如交通、水利、文化、教育等。那么各主體在拆遷活動中扮演的角色需要確定、行為需要規(guī)范，特別是各主體的權利、義務、責任需要明確。對于被拆遷人的安置更為重要，不解決農(nóng)民的安置問題，老百姓就無家可歸。由于農(nóng)村居民的安置首要問題是解決宅基地，而宅基地的審批涉及到很多問題，如土地利用總體規(guī)劃、村莊建設規(guī)劃、農(nóng)用地轉建設用地審批等，需要使用耕地的，再加上與土地承包方面的矛盾，所以基層組織解決這些問題相當困難，而不解決又不行，現(xiàn)行中只有靠不規(guī)范甚至不符合規(guī)定的操作來進行，這就急需上級機關制定切實可行的辦法，使下級有法可依、有章可循，依法辦事。
土地托管調(diào)研報告篇三
作者：王軍征|來源：資源網(wǎng)
當前，在我國土地資源稀缺、供需矛盾突出的嚴峻形勢下，土地閑置已經(jīng)成為土地資源利用和管理中被廣泛關注的問題,同時也是國土資源管理部門致力于解決的重點課題之一。土地閑置不但加劇了土地市場的混亂無序和農(nóng)用地非農(nóng)化的趨勢,造成了資源和資產(chǎn)的浪費，而且嚴重阻礙了經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展，甚至還會影響貫徹落實科學發(fā)展觀、建設和諧社會的進程。因此，清理閑置土地、提高土地利用效率勢在必行。本文首先對我國的土地閑置總體情況做以簡要介紹，對引發(fā)此類問題的原因進行深入分析，并有針對性地提出一些對策建議。
按照國務院20xx年十號文件的要求，國土資源管理部門加大對房地產(chǎn)市場的清理治理整頓力度，打擊囤積土地行為，于今年3月至7月開展了全國房地產(chǎn)市場專項治理整頓，并將工作的進展情況及時向社會進行通報。同時，對發(fā)現(xiàn)的典型案件進行掛牌督辦和公開通報，以促進房地產(chǎn)市場治理整頓下一步的規(guī)范運行。
20xx年08月09日，國土資源部披露了全國1457宗閑置土地名單，閑置面積達14.66萬畝，其中，70%以上為住宅用地。20xx年8月19日，國土資源部又公布了全國違法違規(guī)土地清理的最新數(shù)據(jù)：截至今年5月底，全國共上報房地產(chǎn)違法違規(guī)用地宗數(shù)3070宗，面積約18.84萬畝，其中，閑置土地2815宗，面積16.95萬畝，分別占上報總宗數(shù)和面積的91.69%和90%。從清理數(shù)據(jù)來看，在各類房地產(chǎn)違法違規(guī)用地中，閑置土地成為房地產(chǎn)用地違法違規(guī)的主要問題。目前，土地閑置大體分為兩類，企業(yè)自身原因造成的占46%，其余54%的閑置土地主要是由政府原因造成，而因毛地出讓拆遷難、調(diào)整規(guī)劃等政府和客觀原因造成土地閑置的占六成以上。
引發(fā)土地閑置問題的原因復雜，涉及面廣，歸結有如下幾點：
（一）政府依法征收、收回的土地未能及時處理或者處理不完全造成的土地閑置。各級政府依法征收、收回土地后，由于地理位置、規(guī)劃用途、基礎設施配套、土地限制條件或土地出讓底價過高等因素，部分土地與土地開發(fā)利用計劃脫節(jié)，加上沒有政策支持，缺乏有效的制約機制，導致土地利用率較低。一是地方政府對土地利用缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，為片面追求招商引資進度，極力滿足用地單位的需求，亂鋪攤子、亂上項目、大面積占用土地，但由于論證不到位、規(guī)劃不合理，沒有考慮土地管理規(guī)定、城市規(guī)劃要求和相關法律法規(guī)及有關政策，在進行總體規(guī)劃修編后，一些既定土地原有規(guī)劃可能面臨調(diào)整，同時，一些企業(yè)著眼于自身利益而申請調(diào)整規(guī)劃，造成用地性質(zhì)或土地容積率發(fā)生變化，開發(fā)商和地方政府要進行重新協(xié)調(diào)和溝通，從而造成土地批而未建，大量土地閑置；二是土地權屬、審批流程或交易流程等環(huán)節(jié)存在糾紛，導致土地不能如期開發(fā)；三是土地的一級開發(fā)推進困難，導致規(guī)劃土地不能實現(xiàn)最后開發(fā)；四是雖然通過土地招拍掛制度向開發(fā)商轉讓了土地，但由于更大規(guī)模的基礎設施建設計劃，致使土地轉讓作廢，無法按原計劃開發(fā)；五是由于一些地區(qū)市況不好，規(guī)劃開發(fā)土地往往流拍。
（二）地方財政資金緊張。我國目前實行的分稅制對中央政府和地方政府的財政收入分配做出了向中央政府傾斜的切割，在中央財政收入急劇增加的同時，各級地方政府的財政資金急劇減少，財政資金分配制度不夠合理，使其不得不尋找其他資金來源。同時，中央政府為保證地方政府的正常運轉，不得不允許地方政府舉債，放任日趨嚴重的“土地財政”現(xiàn)象。在現(xiàn)有的財稅體制下，地方政府在財政資金運籌方面困難重重，對于土地財政的依賴性也越來越強，過度出售所掌控之中的城市土地，對于開發(fā)商的囤地行為監(jiān)管不嚴，打擊囤地的政策執(zhí)行力度不夠，對閑置土地行為未能及時處理。大量城市土地閑置，加劇了房地產(chǎn)市場的混亂，成為了中央政府與地方財政資金分配不合理所衍生出的嚴重問題。
開發(fā)商的囤地行為，對閑置土地的重視程度不夠，在監(jiān)管力度方面執(zhí)行能力偏弱，清理摸底不夠全面深入，查處力度聲勢不夠大，工作比較滯后。地方土地行政主管部門的工作透明度也不高，對于發(fā)現(xiàn)的問題以遮蓋為原則，未及時上報，導致大量閑置土地未能依法處理。土地政策執(zhí)行不到位，閑置土地處理辦法未能落實，讓囤積土地的違法成本過低，給開發(fā)商造成僥幸心理，從而形成惡性循環(huán)。由于政府違約而造成的土地閑置中，僅單方面地要求開發(fā)商完全依法、依合同而執(zhí)行合約，卻未要求政府也應嚴格地履行合約，并向因違約而給開發(fā)商造成的損失進行補償，因此，由于政府原因造成土地閑置的比例大，協(xié)商查處難度大，加之較早出讓的毛地拆遷難，導致以閑置土地為主的房地產(chǎn)違法違規(guī)用地查處結案率比較低。
（四）由國有大中型企業(yè)造成的土地閑置。隨著經(jīng)濟體制改革的逐步深化，許多國有大中型企業(yè)停產(chǎn)、停業(yè)、轉產(chǎn)或破產(chǎn)，從而造成大量土地閑置。由于企業(yè)經(jīng)營管理不善或相關部門監(jiān)管不到位，部分企業(yè)將原國家無償劃撥的國有土地長期處于閑置或低效利用狀態(tài)。某些企業(yè)原來使用國有土地的方式是無償劃撥，按照國家政策規(guī)定處置國有企業(yè)劃撥土地的出讓金應首先用于安置企業(yè)職工，但為了節(jié)省資金，對于盈利部分生產(chǎn)部門的土地和便于變現(xiàn)的土地資產(chǎn)，以作為企業(yè)職工安置的名義直接坐扣土地出讓金，將大量不便使用的土地長期擱置或長期租賃給其他單位使用，既不將閑置土地交給政府處理，也不上繳出租的土地收益；一些企業(yè)直接將房產(chǎn)轉讓，以土地所有者身份將劃撥土地直接出租，收取高額土地收益；有的企業(yè)甚至將房產(chǎn)轉讓，以土地所有者身份簽訂土地使用權有償使用合同，不僅影響了土地管理的正常秩序，而且嚴重損害了國家和購房者的利益。
（五）國有商業(yè)銀行處理不良資產(chǎn)過程中造成的土地閑置。國有商業(yè)銀行在國民經(jīng)濟發(fā)展中起的作用是不容置疑的，各個金融機構都收回了大量土地，然而在處置不良資產(chǎn)過程中，由于取得土地成本過高、變現(xiàn)損耗過大，或者看到土地有增值前景則待價而沽，或者沒有完全取得處置權利等原因，未能及時處置抵債資產(chǎn)而造成了土地閑置。還有一部分不良資產(chǎn)在金融機構和資產(chǎn)公司之間進行了資產(chǎn)轉移，由于這部分抵債資產(chǎn)往往還牽連著其他利益沖突，金融機構和資產(chǎn)公司并未履行任何過戶、更名手續(xù)，在資產(chǎn)公司又再次將其打包出售后，連同其他債權最終一起被第三方購得，當取得這部分資產(chǎn)的權利人到土地行政主管部門辦理過戶手續(xù)時，因手續(xù)不完備、權利不明確而不能辦理相應手續(xù)，土地不得不閑置。由于前些年銀行業(yè)管理不善，貸款發(fā)放程序不完善，一些企業(yè)貸款過高，銀行在收回抵押物后發(fā)現(xiàn)處置抵押物后的損耗過大，處置不如閑置，至少閑置情況下有抵押物存在可以少報損耗。還有部分地理位置好、容易變現(xiàn)的土地資產(chǎn)沒有處置，主要是由于銀行的一些高級管理人員看到了這些土地具有升值的潛力，稍遲處理會取得更高的回報，因此暫緩處置。
（六）開發(fā)商囤地現(xiàn)象嚴重。土地作為一種稀缺資產(chǎn)，具有保值和增值作用，從長遠來看是有很好的增長預期，囤積和炒賣土地比正常的開發(fā)房地產(chǎn)要周期短、利潤高，因此，開發(fā)商為抬高房價牟取暴利，將購置的土地長期閑置，囤積居奇，造成房地產(chǎn)市場長期以來的供給不足，市場中的土地投機機構的圈地、囤地造成了土地閑置。另外，部分企業(yè)由于自身資金周轉或經(jīng)濟實力發(fā)生變化，大部分資金用于繳納土地出讓金，無法消化前期土地儲備，或者隨行就市放緩開發(fā)節(jié)奏，也導致了囤地現(xiàn)象的出現(xiàn)。有的項目土地開發(fā)手續(xù)早已完善，但開發(fā)企業(yè)之間相互轉讓，造成開發(fā)時間延誤，從而造成土地閑置。
（七）拆遷難造成土地閑置。因現(xiàn)有拆遷制度的弊端導致政府部門沒有兌現(xiàn)土地出讓合同中規(guī)定的拆遷交地時間。這些土地并非“熟地”而是“生地”，開發(fā)商得地之后，還需要和住戶談判拆遷事宜。如果拆遷沒談攏，土地便要閑置。從土地角度看，是“閑置”的，但從社會角度看，并不是“閑置”的。從社會整體角度看，土地閑置當然是巨大的浪費。解決土地閑置既需要地方政府部門嚴格按照法律程序辦事，更需要從非市場原因造成的土地閑置入手去尋找根治之策。
（八）農(nóng)村土地閑置。一是村里級差排基過高，部分建房戶承受不了,造成農(nóng)轉用后土地閑置。如果適當降低級差排基，讓一部分經(jīng)濟條件比較好的建房農(nóng)戶能夠承受，那么閑置土地的矛盾就可以得到有效緩解。二是征地費過低，對比懸殊、反差強烈的農(nóng)村級差排基收費過高和征地費過低的矛盾，造成年年延續(xù)比較多的閑置土地。三是目前農(nóng)民的就業(yè)門路拓寬，收入渠道增多，生存和發(fā)展的空間更加廣闊，農(nóng)民對土地的生存依賴性逐漸降低，尤其是在工業(yè)化進程中，大量農(nóng)村富余勞動力集中向城市轉移，而其名下的土地沒有實現(xiàn)合理流轉，這些緣由導致了農(nóng)村中大量可耕土地的閑置現(xiàn)象。
（九）相關法律法規(guī)的不完善導致閑置土地處置難度大。雖然《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定了滿一年未動工開發(fā)的土地應收取閑置費，連續(xù)兩年未使用的土地無償收回，但同時又規(guī)定了因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成的動工開發(fā)延遲除外。這個規(guī)定彈性很大，許多用地項目的土地閑置在土地管理部門查處時都能找到規(guī)避處置的種種借口。而且法律法規(guī)對收回土地使用權和收取土地閑置費都沒有明確可申請法院強制執(zhí)行的條款，這就造成了閑置土地調(diào)查容易，執(zhí)行難的現(xiàn)象。
（十）制度層面法律法規(guī)缺陷。一是制度安排中土地存在著法定“剛性閑置”事實。由于現(xiàn)有法律對閑置土地處置作出了滿兩年后方可收回重新安排使用的規(guī)定，從而形成了現(xiàn)實中土地一旦閑置在時間上需兩年以上的法定“剛性閑置”的事實，不利于土地的高效利用。二是對閑置土地缺乏有效的市場引導機制。由于土地轉讓條件的法律限制性規(guī)定，土地閑置而又未達到法律轉讓條件的，土地使用者只有被動地接受繳納閑置費及收回土地的局面。三是對土地閑置的責任主體未作界定。土地開發(fā)利用過程多數(shù)是涉及出讓合同雙方權利和義務的履約過程，在現(xiàn)行法律只對閑置結果作出認定而未界定閑置責任主體的情況下，單一對使用者作出繳納閑置費或收回土地的決定，在法理上有失公平。因而在非土地使用者自身因素造成土地閑置的情況下，強制征收閑置費或收回土地顯然是無法執(zhí)行的。四是對閑置土地收回程序性未作細化規(guī)定?，F(xiàn)行土地管理法和房地產(chǎn)管理法只對收回情形作出了規(guī)定，而未明確收回閑置土地使用權的執(zhí)行程序，在依法行政前提下，程序的合法性是十分必要的。
整治土地閑置必須從改革土地制度、規(guī)范地方政府行為、健全相關法律法規(guī)及政策等多方面入手。下面就針對土地閑置問題提出以下幾點措施建議。
（一）加大土地利用監(jiān)管力度。一是加強土地利用監(jiān)管力度，對于沒能力繼續(xù)開發(fā)的用地單位，可以通過政府收購方式來完成土地一級開發(fā)，以盡早入市；對于有能力開發(fā)的企業(yè)，則應督促其加快土地開發(fā)利用進度。例如，在土地出讓合同中規(guī)定土地閑置滿兩年，依法應當無償收回。二是建立信息平臺，利用輿論監(jiān)督，相關部門嚴格落實《國土資源部關于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》，及時更新土地出讓及開發(fā)利用信息，并通過網(wǎng)絡向社會發(fā)布，利用公眾輿論的監(jiān)督力量，促進土地市場健康發(fā)展。三是加強跟蹤管理，健全建設用地動態(tài)監(jiān)管制度。充分運用在線監(jiān)測信息，建立以基層國土資源部門為主的日常督查制度，對建設項目用地開發(fā)利用全過程的檢查跟蹤，主動預防和及時查處土地閑置行為。四是建立多部門聯(lián)合監(jiān)管長效機制，加強溝通協(xié)作，構建共同責任體系，形成預防閑置土地的強大合力，同時，實行房地產(chǎn)用地開竣工申報制度，對房地產(chǎn)開發(fā)進行全程監(jiān)管。五是鑒于由于政府原因造成的土地閑置占大多數(shù)，建議建立針對政府部門的問責制度和機制。如規(guī)定，一個城市閑置多大比例的商品用地就要直接展開對當?shù)仡I導的問責；對于查處、沒收閑置土地不力的地方政府，除了給予經(jīng)濟處罰之外，還應與主要領導任免相掛鉤。閑置土地的相關政策是否能夠得到嚴格執(zhí)行，關鍵在于地方政府能否擺脫“土地財政”的痼疾，退出房地產(chǎn)利益鏈條。
（二）完善制度建設，做好統(tǒng)籌規(guī)劃。一是相關部門應加強制度建設，提高土地規(guī)劃的科學性，增強規(guī)劃的執(zhí)行力，維護其權威性。二是摸清閑置土地底數(shù)，根據(jù)城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃制定詳細的、切實可行的閑置土地處置方案，使得閑置土地早日得到利用。三是各項政策向閑置土地傾斜。處置閑置土地應該由規(guī)劃、土地、環(huán)保等部門分工協(xié)作，政府統(tǒng)一協(xié)調(diào)，各個部門在招商引資中要優(yōu)先考慮閑置土地，將商業(yè)銀行收回的土地納入到統(tǒng)一處置之中，對于使用閑置土地的企業(yè)或個人給予一定的優(yōu)惠政策，在閑置土地未處理之前停止新的占用農(nóng)用土地審批工作。
（三）加大行政執(zhí)法力度。對閑置土地的行為要依法嚴肅處理，將處理過程和結果全面公開，接受社會監(jiān)督；加強行政執(zhí)法隊伍建設，實行紀檢、監(jiān)察、審計等多部門聯(lián)合辦案，相互監(jiān)督的管理機制，確保嚴格執(zhí)法。同時，對圈占土地未達到投資要求或者不按照批準用途使用土地的，也要制定相應的處置方案。由于我國實行的是土地用途管制制度，閑置土地和不按照批準用途使用土地都屬于違法行為，應當加大對相關法律法規(guī)的宣傳力度，加強對土地使用狀況的監(jiān)督力度，防止一些用地單位以沒有閑置為名不按照批準用途使用土地。
（四）采取多項措施解決農(nóng)村土地閑置問題。一是盤活閑置的土地。對農(nóng)轉用兩年后還未安排的或無法安排的土地，在不違背國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)【20xx】28號）及“國八條”，且符合村鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的前提下，對閑置的土地進行跨村等量調(diào)劑。這樣急需建房的村的建設用地指標欠缺問題可以在一定程度上得到解決，并且村與村之間的經(jīng)濟收入不平衡、基礎設施的完善程度不同也為閑置土地等量調(diào)劑提供了客觀條件。二是辦好選址意見書，即分間落實到建房戶。為了使農(nóng)轉用后的建房用地盡快供地，規(guī)劃必須先行，即在農(nóng)轉用之前，村委會必須依據(jù)村居民點規(guī)劃實施計劃落實到建房戶，上報規(guī)劃部門辦理好選址意見書，再由建房戶先交納一部分級差排基款，用于前期征地和報批啟動資金。三是適當提高征地費。合理提高土地征用費，保證土地被征用后被征用的農(nóng)戶的生活水平不低于被征地前，并配合做好《被征地農(nóng)民基本養(yǎng)老制度》實施工作，這樣土地被征用的農(nóng)戶將得到實惠。四是進一步完善統(tǒng)一征地制度，規(guī)范征地程序，有效防止征地中損害群眾利益行為的發(fā)生。五是村鎮(zhèn)規(guī)劃必須適時調(diào)整。村鎮(zhèn)規(guī)劃必須隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展而有所調(diào)整，允許農(nóng)民有選擇跨村建房居住的權利。六是采取優(yōu)惠政策，加大加快山區(qū)村民的遷居力度和速度，讓閑置的土地發(fā)揮效用。
（五）通過金融手段減少企業(yè)囤地行為。對于開發(fā)商自身原因造成的閑置，除了收回閑置土地，取消有嚴重閑置土地行為的發(fā)展商在土地一級市場上投標的資格外，還可以通過限制貸款和融資、收取稅費等措施提高閑置土地的財務成本，從而加大開發(fā)商的財務風險、政策風險和市場風險等。國土部與銀監(jiān)會聯(lián)手清查閑置土地，通過銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款加以控制，不僅將對土地存量市場帶來明顯改善，督促開發(fā)商早日動工，政策趨緊也將給新增土地市場帶來威懾作用，開發(fā)商拿地前不得不考慮今后不能按時開發(fā)而帶來的風險。最后，國土部應聯(lián)手銀監(jiān)會、證監(jiān)會堅決貫徹執(zhí)行“對于囤地企業(yè)不得發(fā)放貸款，不得上市、再融資”的指示，遏制上市房企的囤地行為。
在當前保護18億畝耕地紅線的前提下，國家也要放松地根，加大供應，從而減少土地囤積。今年4月份，國土資源部公布了年度土地供應計劃，20xx年全國住宅用地供應面積為18.5萬公頃。從今年上半年的完成情況看，全國住房用地的實際供應量為5.6萬公頃，其中，保障性住房、棚改房和中小套型商品房用地供應量為4.2萬公頃。就此計算，上半年完成的供地數(shù)量僅占全年計劃量的三成左右。加上近幾年土地市場迅速升溫，土地價格在快速攀升的過程中也增加了囤地的利潤空間，在資本逐利的驅動下，開發(fā)商通過不斷買地——改規(guī)劃——囤地來坐等升值。因此，增加土地市場的有效供應應成為目前地產(chǎn)調(diào)控的重心之一。此外，作為土地管理部門，在審批土地時必須精打細算，避免粗放式用地，要嚴格控制建設用地增量，著力盤活土地存量，新上建設項目首先要利用存量土地，同時，制定和實施新的土地使用標準，完善相關稅制，促進土地利用集約化，防止土地閑置。
（七）加大宣傳力度，完善閑置土地相關法律法規(guī)。國土資源部和各地國土部門應當每年公布一次所有土地閑置和開發(fā)情況，將每一幅用地都置于公眾監(jiān)督之下，以借助社會和輿論的壓力來監(jiān)督和打擊開發(fā)商的囤地行為。同時，要加強對金融機構的土地政策宣傳，如對房地產(chǎn)項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年，完成土地開發(fā)面積不足1/3或投資總額不足1/4的企業(yè)，應審慎貸款和核準融資，對違法用地項目不得提供貸款和上市融資。此外，現(xiàn)行的相關法律制度建設仍不完善，對閑置土地處理的相關法律過于剛性，對閑置土地的退還機制及途徑未進行設置，缺乏完善的市場退出機制。為此，建議國土資源部加強對閑置土地處理的具體指導，出臺具體的操作實施意見，進一步明確地方相關部門在處置閑置土地過程中的職、權、責。
發(fā)商相應的補償。四是加強對保障性住房的用地監(jiān)管，明確保障性住房用地供應比例，城市規(guī)劃區(qū)工業(yè)用地改為商業(yè)性用地的，要優(yōu)先安排給安居工程建設，對原有建設用地改變用途用于商品房開發(fā)的，要從嚴審批，由政府統(tǒng)籌安排使用，要切實加強監(jiān)管，在供地時進行公告，接受社會監(jiān)督，同時，按國務院要求參與項目竣工驗收，對土地使用效果進行評估。五是公開土地招拍掛信息，包括歷史協(xié)議轉讓或已過期地塊（超過兩年期限未開發(fā)地塊）的詳細資料，如報建、實施、運作等。在實施招拍掛前，嚴格審查參與公司的有關資料、資金實力、開發(fā)計劃等，并將開發(fā)計劃列入合同條款。
（九）建立綜合檔案，強化合同管理，改革登記機制。建議對存量閑置土地逐宗登記造冊，逐個調(diào)查梳理和依法核定，進行詳細分類，建立地塊的綜合信息檔案，在充分了解閑置原因的基礎上，對多批少用、缺乏資金投入、人為圈地等不同類型采取“一地一策”的處置辦法。定期發(fā)布存量閑置土地的信息，為需轉讓的單位和用地單位提供平臺，增加交易機會，使有限的土地資源得到合理的利用，提高土地的綜合效益。同時，建議強化合同管理，嚴格項目竣工驗收和審查土地出讓合同，嚴格約定建設項目投資額、開竣工時間、規(guī)劃條件、價款、違約責任等內(nèi)容。為提高土地部門對土地監(jiān)管的效率，創(chuàng)新土地登記機制，建議改變以往一律按照土地用途頒發(fā)相對應年期土地證的做法（如經(jīng)營性用地為40年，住宅用地為70年，工業(yè)用地為50年），可以根據(jù)實際情況，對新出讓的土地頒發(fā)臨時的土地權證。臨時的土地權證的有效期可以按照合同規(guī)定的開發(fā)周期來定，一般為兩年。臨時土地權證只可以在金融機構抵押一次，這樣既讓開發(fā)企業(yè)獲得銀行貸款用以完成土地開發(fā)，又解決了開發(fā)企業(yè)數(shù)次抵押土地而不開發(fā)或延期開發(fā)的問題。臨時土地權證因有效期短，一旦需要換證，就必須接受土地部門的審核檢查。這樣將改變土地部門目前被動監(jiān)管的局面，提高監(jiān)管效率。
（十）制定優(yōu)惠措施，調(diào)整創(chuàng)新閑置土地利用方向。制定利用存量閑置土地的優(yōu)惠政策，積極鼓勵企業(yè)通過內(nèi)部挖潛，提高單位面積投資強度；積極鼓勵企業(yè)利用存量土地，采取聯(lián)營、嫁接等方式進行合資合作經(jīng)營；積極鼓勵企業(yè)建設標準廠房，用于吸納投資規(guī)模小、對廠房無特殊要求的項目，為中小企業(yè)成長提供環(huán)境，提高存量土地利用率。這樣，運用行政、法律、經(jīng)濟手段，既鼓勵提高土地利用率，又讓集約用地工作到位的土地使用者得到實惠，同時也為更好地盤活存量閑置土地奠定了堅實的基礎。
（十一）加大處置力度，建立健全閑置土地查處體系。對核準的閑置土地應加大處置力度，進行分類處理。對閑置土地不滿一年的，責令土地使用者限期按規(guī)定使用；閑置土地滿一年不滿二年的，按規(guī)定征收土地閑置費；閑置土地滿二年的，收回國有土地使用權。同時建議從擁有大量土地儲備的上市公司入手，清理其手中的閑置土地和土地資源。對土地儲備過量、開發(fā)能力不足的企業(yè)，要列入禁止拿地的“黑名單”，限期進行清理和加快開發(fā)進度。要排除各方面的干擾，賦予地方政府一定的行政權力，明確職責，對違法用地行為一查到底。另外，建議在公布閑置土地情況的同時，對閑置土地被依法處置的數(shù)量一并進行統(tǒng)計，以通過社會輿論對政府部門在處置土地閑置的問題上進行監(jiān)督。
（十二）加強政策執(zhí)行力。國家有關部門已制訂了很多相關法律法規(guī)及政策，如《中華人民共和國土地管理法》、《閑置土地處置辦法》和《關于集約節(jié)約用地的通知》等，并且凡是出臺一次關于房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策，都會明確或重申一次對閑置土地的處理措施，國土資源部也不斷對如何認定閑置土地等具體細節(jié)出臺新的措施。因此，在進一步完善相關法律法規(guī)的基礎上，應更注重對政策執(zhí)行環(huán)節(jié)的監(jiān)管，確保相關規(guī)定和制度能夠被有效執(zhí)行，從而有效遏制開發(fā)商和地方政府的不法行為。
（十三）征收地價增值稅。在加大持地成本方面，建議加快研究推行閑置土地的地價增值相關稅收政策，對由于因建設容積率增加或地價增值所產(chǎn)生的高額收益可征收高額增值稅或所得稅等，以增加開發(fā)商的持地成本，督促房產(chǎn)商盡快開工建設，有效增加市場供給。
（十四）建立統(tǒng)一土地閑置認定標準。鑒于實際操作過程中，對于閑置土地的認定、未開工的認定往往標準不一、過于主觀，建議政府應建立統(tǒng)一的土地閑置認定標準，包括責任主體和責任范圍、閑置起算時點、閑置有效計算時段、已投資數(shù)額或已開發(fā)建設面積確認以及因司法裁決而轉移的未開發(fā)利用土地的閑置情形認定等標準。未達到規(guī)定比重，即使部分開工建設也視同閑置土地依法處置，使清理閑置土地更具有可操作性。
土地托管調(diào)研報告篇四
土地是農(nóng)業(yè)發(fā)展最基本的生產(chǎn)資料，也是農(nóng)民最基本的生活保障。改革開放以來，實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制，使農(nóng)村土地的經(jīng)營權從所有權中分離出來，曾極大地促進了農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，但隨之也產(chǎn)生了一些矛盾與問題，近年來顯得尤為突出。隨著農(nóng)村改革發(fā)展的快速推進，在穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營的基礎上，以市場為導向，堅持“依法、自愿、有償”原則，鼓勵土地合理流轉，是整合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素、促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的有效途徑，是促進農(nóng)業(yè)專業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營的現(xiàn)實選擇，將有力推動我縣農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設進程。
我縣有農(nóng)業(yè)人口31、87萬人，勞動力16、73萬個，耕地總資源58、45萬畝，二輪延包時，全縣農(nóng)戶共承包土地48、66萬畝。據(jù)不完全統(tǒng)計，截止20xx月12月底，全縣登記流轉土地面積4180畝，涉及農(nóng)戶1452戶。通過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)，全縣農(nóng)村土地流轉呈現(xiàn)如下特點：
（一）流轉方式多樣化
從全縣土地流轉情況來看，轉包、轉讓、出租、入股等多種流轉方式并存。
一是轉包（含代耕滿一年的），大部分外出務工家庭采取了這種方式。即原承包戶將承包地全部或部分轉包給轉入戶，轉包條件和利益關系雙方達成口頭協(xié)議，也不經(jīng)過發(fā)包方，只是一年一定一結算。具體數(shù)據(jù)暫時無法統(tǒng)計。這種流轉期限的不固定性，容易造成轉入方的短期行為，對土地進行掠奪式經(jīng)營。
二是租賃，采取這種流轉方式全縣共登記1983畝。如李家河鄉(xiāng)青龍嘴村、干壩村，高羅鄉(xiāng)九間店村、埃山村470戶農(nóng)民將736畝土地承包經(jīng)營權出租給楚天林木公司建立貢水白柚基地；曉關鄉(xiāng)茶葉加工大戶龍維民等人在中村壩村租用土地，建立優(yōu)質(zhì)茶葉基地200畝。農(nóng)戶每年可從中獲得350—500元／畝的租金收入。采用這種流轉方式，讓轉出方收入比較穩(wěn)定，但未考慮到價格因素給收益所帶來的影響。
三是入股，登記面積1919畝。如李家河鄉(xiāng)酉源蔬菜專業(yè)合作社吸收青龍嘴村100戶農(nóng)戶400多畝土地入股，建立蔬菜基地，僅種植大頭菜一項，農(nóng)戶每畝可獲得800元純利。這種流轉方式，將農(nóng)民與企業(yè)（合作社）聯(lián)成利益共同體，農(nóng)民受益較大，但其收益受企業(yè)（合作社）的經(jīng)營狀況影響較大，農(nóng)民對此持觀望態(tài)度。
四是轉讓，登記面積274畝。如萬寨鄉(xiāng)移民通過轉讓從當?shù)剞r(nóng)戶手中獲得土地承包經(jīng)營權，從而擁有穩(wěn)定的生活來源，當?shù)剞r(nóng)戶在轉讓土地承包經(jīng)營權時，已經(jīng)有比較穩(wěn)定的非農(nóng)收入，通過轉讓土地承包經(jīng)營權后，又得到了經(jīng)濟補償用于擴大二三產(chǎn)業(yè)。通過轉讓，解決部分土地二輪延包后移民搬遷無土地耕種的問題，維護了社會穩(wěn)定。
（二）經(jīng)營模式多元化
我縣農(nóng)村土地流轉面積總體雖然較小，但蘊育出了適合本地實際情況，符合經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的一些農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營模式：
一是專業(yè)合作社經(jīng)營模式。全縣共有各類農(nóng)村專業(yè)合作社 54個 ，其中種植業(yè)專業(yè)合作社49個。如李家河鄉(xiāng)二虎寨村精品柑桔白柚專業(yè)合作社，流轉500多畝土地用于規(guī)模經(jīng)營。
二是農(nóng)業(yè)公司化經(jīng)營模式。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)圍繞建立農(nóng)產(chǎn)品原料基地，采取公司+基地+農(nóng)戶的形式組建有限責任公司和股份有限公司。如楚林白柚公司流轉土地736畝建立白柚基地，科星有限公司流轉270畝發(fā)展苗圃基地。
三是專業(yè)大戶經(jīng)營模式。全縣種植面積在50畝以上的經(jīng)營大戶50多戶，流轉面積達4000多畝（流轉面積末完全登記）。如李家河鄉(xiāng)燕子溪村農(nóng)民朱道，流轉土地80畝，用于種植柑桔。
（三）發(fā)展效果明顯化
近年來，隨著農(nóng)村勞動力向二、三產(chǎn)業(yè)轉移，農(nóng)村土地流轉規(guī)模不斷擴大，幾十、幾百畝集中成片流轉呈上升趨勢。農(nóng)村土地合理流轉，促進了土地資源的優(yōu)化配置和合理利用，提高土地產(chǎn)出率。
從調(diào)查的情況來看，業(yè)主把土地主要用于發(fā)展果園、蔬菜、藥材和農(nóng)產(chǎn)品深加工原材料生產(chǎn)基地，對發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營，推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展起到了示范作用。如李家河鄉(xiāng)二虎寨村村民譚紹榮，20xx租賃土地340畝建立白柚基地，今春遭受冰凍災害后仍然采摘白柚兩萬多個，進入豐產(chǎn)期后，年均可采摘白柚20萬個，收入可達30多萬元；種植大戶黃禹福，在椿木營鄉(xiāng)租賃土地120畝種植蔬菜，除去租地費用人工工資等成本，每畝獲純利1500元，帶動周邊農(nóng)戶200多戶，發(fā)展蔬菜2800多畝。目前，在大戶示范、基地帶動下，全縣已發(fā)展煙葉 72990 畝，茶葉 78390畝、水果 95130 畝，藥材 53280 畝，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化已初顯規(guī)模。
1、思想認識不到位，思想觀念亟待轉變。一方面，部分干部存在怕麻煩的思想，不愿意引導農(nóng)民進行土地合理流轉，對土地合理流轉的重要性和必要性認識不到位。另一方面，許多農(nóng)民對土地的所有權、承包權和經(jīng)營權三者之間的關系模糊不清，對土地流轉的相關政策了解不多，擔心因流轉而失去承包權和收益，寧可粗放經(jīng)營，也不愿輕易流轉。
2、流轉機制不完善，流轉信息不暢通。缺乏中介服務組織和土地流轉平臺，土地流轉的供求信息不能及時有效溝通，轉出方找不到轉入方，種植大戶和產(chǎn)業(yè)業(yè)主難以集中成片流轉。
3、盲目注重當前利益，隨意改變流轉土地農(nóng)業(yè)用途。有的借土地流轉之名隨意改變土地的農(nóng)業(yè)用途，基本農(nóng)田不能得到有效的保護；有的流轉耕地未能落實相應的復耕措施，掠奪式經(jīng)營方式仍然存在。
4、缺乏相應的資金政策配套，土地流轉需求動力不足。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投資量大，農(nóng)作物生產(chǎn)周期長，見效慢，當前農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營缺乏相應的資金、政策配套，難以調(diào)動生產(chǎn)大戶進行規(guī)模經(jīng)營的積極性，阻礙了土地承包經(jīng)營權流轉的步伐。
5、 轉移勞動力就業(yè)不穩(wěn)定，影響了農(nóng)村土地流轉進程。目前，土地對農(nóng)民兼有生產(chǎn)和社會保障雙重功能，當農(nóng)民非農(nóng)就業(yè)能力低時，種地仍然是農(nóng)民謀生的首選之計。即使進行流轉，期限也比較短，導致有的轉入方采取短期經(jīng)營行為，耕作、施肥、投入等不合理，難以形成適度規(guī)模化經(jīng)營和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。
（一）搞好宣傳發(fā)動，統(tǒng)一思想認識
認真學習、宣傳、貫徹黨的十七屆三中全會精神，圍繞“煙、茶、畜、果、藥、菜”六大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，堅持“依法、自愿、有償”原則，加強對土地流轉的正確引導，破除基層干部“怕找麻煩”的顧慮；加強土地流轉政策的宣傳，引導群眾轉變“自給自足”的生產(chǎn)理念，樹立“規(guī)模經(jīng)營、共同發(fā)展”的思想；加強土地流轉典型事例的宣傳，創(chuàng)造良好的輿論環(huán)境。
（二）建立服務體系，規(guī)范流轉行為
推進土地流轉，發(fā)展土地適度規(guī)模，應建立“政府搭建平臺，業(yè)主選準項目，中介搞好服務，農(nóng)民共同發(fā)展”的土地流轉體系。
1、建立健全組織領導體系。堅持以產(chǎn)業(yè)為依托，以業(yè)主為主體，發(fā)展土地流轉中介服務組織，搭建土地流轉交易平臺，做好土地流轉政策咨詢、信息發(fā)布、供求登記、土地評估等服務工作，為土地流轉提供全程服務。
2、建立健全政策支持體系。制定相應的激勵措施，在資金、技術、稅收等方面給予優(yōu)惠。一方面，引進有實力的農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、種植大戶、社會資本到我縣投資經(jīng)營，另一方面，培育本地懂技術、有管理經(jīng)營能力的種植能手承包經(jīng)營。如對連片成塊進行土地流轉和規(guī)模經(jīng)營的農(nóng)用地，建議將其優(yōu)先列入土地整理、基本農(nóng)田建設等項目中去，對經(jīng)營業(yè)主按其經(jīng)營規(guī)模的大小給予一定的獎勵扶持等，提高其規(guī)模經(jīng)營的積極性，從而推行土地產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化、集約化經(jīng)營，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。
3、建立健全監(jiān)督管理體系。首先要規(guī)范土地流轉合同文本，確保流轉雙方利益得到有效保護，不形成遺留問題，維護社會穩(wěn)定。在現(xiàn)有流轉合同的基礎上，建議將土地流轉費用以實物為參照物進行折價，可以避免因物價上漲或下跌而導致流轉雙方利益受損的現(xiàn)象出現(xiàn)；明確土地流轉后到期還地于民時，歸還的方式、面積等，解決土地流轉整理后原有土地四至界限被打亂而無法復原的問題。其次加強土地流轉后用途的監(jiān)管。相關部門要做好協(xié)調(diào)配合，對流轉后擅自改變農(nóng)用地用途的，要堅決予以打擊，保護耕地資源。三是建立健全農(nóng)村土地流轉檔案，努力做好檔案信息管理的完整、真實。
4、建立健全調(diào)解仲裁體系。流轉主體、方式、期限的多樣性，決定了土地流轉矛盾糾紛范圍具有廣泛性、糾紛主體具有多樣性、糾紛的性質(zhì)具有多元性、糾紛的原因具有復雜性的特點，要求必須有一支業(yè)務素質(zhì)較高的仲裁人員，構建出具有可操作性的土地糾紛仲裁機制，以期為化解全縣農(nóng)地流轉糾紛提供新的路徑。
5、建立健全社會保障體系。沒有土地，農(nóng)民就缺失安全感，而要讓農(nóng)民解除后顧之憂的基礎就是社會保障。對自愿進城的要在就業(yè)方面提供扶持，加強技能培訓，提高就業(yè)能力。對遷居城鎮(zhèn)，并放棄了承包地、宅基地的農(nóng)民，低收入家庭應享受城市最低生活保障；在戶籍制度上應消除城鄉(xiāng)差別，讓農(nóng)民進城后能夠享受到與城市居民同等的教育、醫(yī)療、住房、養(yǎng)老，至少能保證農(nóng)民進城的基本生活。
（三）發(fā)展合作組織，促進規(guī)模經(jīng)營
發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟組織，鼓勵農(nóng)民以土地承包經(jīng)營權、入股，提高農(nóng)民組織化程度。
一是催生新型市場主體，推進農(nóng)業(yè)標準化生產(chǎn)，發(fā)展規(guī)模經(jīng)營。
二是農(nóng)民可以通過土地入股參與分紅得到收益，并讓轉出土地的農(nóng)民成為新生產(chǎn)業(yè)主體的農(nóng)業(yè)工人，獲得土地收益與工資雙重收入。
三是可解決其外出務工時家中留守老人、留守兒童等社會問題。
（四）推進城鎮(zhèn)建設，促進勞力轉移
不斷提高城鎮(zhèn)化水平，使已轉移勞力擁有穩(wěn)定的非農(nóng)收入來源，從而實現(xiàn)農(nóng)村土地合理流轉，推進全縣農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化、集約化經(jīng)營。通過“陽光工程”等項目對農(nóng)村勞動力進行轉移培訓，提高農(nóng)村勞動力素質(zhì)，增強農(nóng)村勞動力就業(yè)層次，加速農(nóng)村勞動力轉移步伐，帶動農(nóng)村土地流轉，實現(xiàn)“人走在先，流轉在后”的目標。
土地托管調(diào)研報告篇五
行政村位于鄉(xiāng)北4公里處，轄、積善村2個自然村。全村共有291戶，822人，其中五保戶6人，低保戶104人，特困家庭5戶。全村勞力483人，其中外出務工人員285人。村領導班子3人，村dang小組5個，共有黨員53人。
全村有耕地2507畝、林地2450畝、草地2571畝。水澆地966畝，機井13眼，全部為管灌，以蔬菜、甜菜種植為主。20xx年人均收入2200元，是20xx年省級重點貧困村。
目前，該村土地經(jīng)營權流轉的主要形式為轉包和出租，均為外出務工農(nóng)戶與村留守種植農(nóng)戶之間的土地經(jīng)營權流轉，到20xx年底，全村土地經(jīng)營權流轉1880畝，占全村耕地總面積的75%，流轉土地農(nóng)戶183戶，占全村總農(nóng)戶數(shù)的63%：其中較大宗土地經(jīng)營權流轉3起，流轉土地農(nóng)戶32戶，占流轉土地農(nóng)戶17.5%，流轉土地面積320畝,占流轉耕地17%；其余為農(nóng)戶之間零星的土地經(jīng)營權流轉。
20xx年初,村支部書記組織村里種植大戶、回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)能手等人，在三家種植合作社的基礎上組建了“建鑫種植專業(yè)合作社聯(lián)社”。
合作聯(lián)社通過積極爭取縣土地綜合治理資金支持，建60平米育苗大棚10個，鋪設膜下滴管。目前共接收入社農(nóng)戶35戶，入社農(nóng)戶基本為村留守種植農(nóng)戶，共流轉土地1247畝。采取自愿入股的形式，每畝交納股金500元,合作聯(lián)社統(tǒng)籌建設育苗棚,購買化肥、農(nóng)藥等。
種植專業(yè)合作社采取集中連片種植，統(tǒng)一管理、銷售，收益分紅，風險共擔，調(diào)動了部分有想法，想致富的農(nóng)民積極性，給全村種植戶做了表率，能夠有效帶動全村經(jīng)濟發(fā)展，并增加農(nóng)民收入。合作社形式的土地的流轉，對土地進行平整和水、電、路、溝的綜合整治，以及高效農(nóng)業(yè)設施的引入，對土地的投入不斷加大。同時打破了一家一戶的經(jīng)營模式，促進該村傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)開始向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)邁進。
少數(shù)村干部對《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》理解不徹底，在流轉過程中引導不力，方法不當。農(nóng)戶對土地流轉政策不夠熟悉，思想認識不足，心存顧慮，怕土地流轉會失去承包經(jīng)營權，影響自己的利益，加上農(nóng)民的戀土情結，寧愿粗放經(jīng)營，也不愿轉出去。
農(nóng)村土地流轉還處在自發(fā)階段，各方面的利益關系缺乏調(diào)整的法律依據(jù)。政府部門要制定、完善和出臺指導土地流轉的政策性文件和農(nóng)村土地流轉管理辦法實施細則，使基層在實際操作中有規(guī)可依，有章可循。
資金短缺是制約農(nóng)村土地流轉的一大因素，金融部門要本著支持新農(nóng)村建設和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌為出發(fā)點加大信貸支持，行政“建鑫種植專業(yè)合作社聯(lián)社”現(xiàn)有7眼機井配套資金不足，需相關單位給予一定支持。
土地托管調(diào)研報告篇六
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權確權登記頒證工作，是推進農(nóng)業(yè)、農(nóng)村改革發(fā)展的基礎性工作，是綜合配套改革試點內(nèi)容的重點任務，對順利推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展具有重要意義。如何讓群眾放大土地的經(jīng)營效益，如何把農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權確立下來，是當前農(nóng)村工作面臨的新任務、新課題。中央和省、市對土地確權工作出臺了大量的政策和方案，非常及時，非常必要。我縣按照中央和省、市出臺的政策，制定了《**縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權確權登記頒證工作實施方案》，力求三年內(nèi)完成全縣農(nóng)村土地的確權頒證工作。通過一年多的努力，我局對土地確權工作有以下幾點感觸：
1、農(nóng)村土地確權是當前加快農(nóng)業(yè)發(fā)展的需要。當前，農(nóng)業(yè)產(chǎn)量已達到最高值，傳統(tǒng)模式下增產(chǎn)增收的空間越來越小，投入與產(chǎn)出越來越不成正比，如何減少投入、增加產(chǎn)出是今后農(nóng)業(yè)發(fā)展的一大問題。現(xiàn)階段，國家倡導通過農(nóng)村土地確權推進農(nóng)村土地有序流轉、發(fā)展規(guī)模經(jīng)營，為農(nóng)業(yè)的快速發(fā)展指出了一條新的道路，有效突破了制約農(nóng)業(yè)增產(chǎn)增收的瓶頸，滿足了農(nóng)業(yè)快速發(fā)展的需要。
2、農(nóng)村土地確權是實現(xiàn)農(nóng)民期盼的需要。隨著農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)民對流轉土地的前景有了進一步的認識，流轉土地的熱情有了進一步提高，農(nóng)村土地確權對實現(xiàn)農(nóng)民土地流轉的愿望提供了嚴格的法律程序上的保障。同時，農(nóng)民也希望通過確權來明確自己承包土地的權屬。
3、農(nóng)村土地確權是實現(xiàn)農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營的需要。農(nóng)業(yè)要發(fā)展，成方連片的規(guī)?；?jīng)營是重要舉措。要實現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營，就必須要將農(nóng)民手中現(xiàn)有的土地征集到一起，發(fā)展農(nóng)場式耕作。而實現(xiàn)了農(nóng)村土地經(jīng)營權的確權頒證，才能進一步促進農(nóng)村土地流轉，更好的發(fā)展規(guī)模經(jīng)營。
4、農(nóng)村土地確權是實現(xiàn)兩區(qū)同建的需要。建設新型農(nóng)村社區(qū)和新型農(nóng)業(yè)產(chǎn)區(qū)，需要土地流轉的支持；而土地流轉更離不開土地確權的強力支撐。
5、農(nóng)村土地確權是整合農(nóng)業(yè)資源的需要。整合農(nóng)業(yè)資源，擴大種植規(guī)模，有利于減少水、肥、土地的浪費，降低種植成本，有利于農(nóng)業(yè)的規(guī)模化、機械化發(fā)展。而整合農(nóng)業(yè)資源，其前提就必須要對農(nóng)村土地進行確權，對農(nóng)民的土地權益進一步明確，讓農(nóng)民積極支持土地流轉，給農(nóng)民吃一顆定心丸。
一、主要工作措施
我局作為農(nóng)口職能部門，擔負著開展農(nóng)村土地確權的重要任務。全局上下高度重視，不斷強化措施、細化責任，下大力度確保確權工作的落實：
1、加強領導，印發(fā)方案。印發(fā)了《**縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權確權登記頒證工作實施方案》，成立了領導小組，組長由縣長田理明同志擔任，農(nóng)牧局、財政局、審計局、農(nóng)委、國土資源局、政府法制辦、檔案局、信訪局、司法局等單位主管負責同志和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)長為成員。辦公室設在農(nóng)牧局，負責日常工作。
2、開展培訓，廣泛宣傳。一是召開動員會，**年11月4日在加會鎮(zhèn)與王均鄉(xiāng)分別召開了動員會；20xx年4月9日—10日在王常、馬屯、唐林、恩察4個鄉(xiāng)鎮(zhèn)召開了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權確權登記頒證動員。二是組織鄉(xiāng)村干部進行集中培訓，舉辦培訓班xx次，培訓人數(shù)600余人次。三是通過廣播、發(fā)放明白紙、墻壁大字標語等多種形式，廣泛宣傳農(nóng)村家庭承包地確權的重大意義，爭取做到家曉戶喻，發(fā)放土地確權宣傳資料5萬余份。
3、做好土地確權前期工作。農(nóng)業(yè)局購買10臺復印機，抽調(diào)20名精干力量，分成兩個小組，由兩位副局長帶隊對加會鎮(zhèn)、王均鄉(xiāng)各村原二輪承包檔案資料進行清理并對戶主身份證和家庭成員戶口頁進行復印。
4、確保規(guī)范操作。嚴格按照農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權調(diào)查規(guī)程》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權要素編碼規(guī)則》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權確權登記數(shù)據(jù)庫規(guī)范》及國家和省關于開展確權登記頒證工作的要求規(guī)范進行。認真執(zhí)行農(nóng)村土地承包法律、法規(guī)、政策，法律、法規(guī)、政策有明確規(guī)定的，堅持按照法律、法規(guī)、政策辦。法律、法規(guī)、政策尚未明確規(guī)定的，按照民主決策程序，由村組農(nóng)民集體組織成員討論決定。
5、加強督導。農(nóng)業(yè)局成立了兩個督導小組，分別負責對加會鎮(zhèn)與王均鄉(xiāng)土地確權工作的指導與督查。
總的來說，這項工作得到了群眾的支持，進展順利。
二、工作進展
通過不斷努力，我縣農(nóng)村土地確權工作取得了顯著的成績，工作進展位居全市第二：
**年土地確權：加會鎮(zhèn)與王均鄉(xiāng)土地確權已完成了前兩階段工作，進入了第三階段即清查階段工作。已將兩鄉(xiāng)鎮(zhèn)53個村二輪土地承包臺賬、承包合同、經(jīng)營權證書、土地承包方案等相關原始資料檔案進行整理，填制了發(fā)包方調(diào)查表、承包方調(diào)查表、承包地塊調(diào)查表。已制作基礎工作底圖村數(shù)53個，已開展外業(yè)村數(shù)53個，已繪制地塊分布圖村數(shù)48個，第一次公示42個村，公示確認簽字完成42個村。
20xx年土地確權：王常、馬屯、唐林、恩察4個鄉(xiāng)鎮(zhèn)現(xiàn)已完成前期準備階段工作，進入了地塊清查階段。王常鄉(xiāng)已實測16個村小地塊。
三、存在的問題
通過總結歸納，在看到成績的同時，我局也發(fā)現(xiàn)工作中存在以下問題：
1、部分村干部對確權登記工作重要性認識程度不高，工作缺乏積極性。
2、二輪土地承包原始資料缺失。部分村二輪土地承包原始資料全部丟失，還原二輪土地延包實施情況比較困難，需耗費較多人力。
3、農(nóng)村外出務工人員較多，部分農(nóng)戶舉家外出，難以聯(lián)系，給調(diào)查摸底、指界確認簽字等工作帶來很大困難。
4、人、地因素變化大，積累了大量人地關系矛盾。
四、下一步措施
為及時補正上述問題，更好的推進確權頒證工作的開展，在今后的工作中，我局將采取以下措施：
1、進一步增強鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部和村兩委干部工作責任感，利用各種形式，加強政策宣傳，發(fā)動群眾積極主動參與土地確權頒證工作。
2、嚴把質(zhì)量關，做到發(fā)包方調(diào)查表、承包方調(diào)查表、地塊調(diào)查表、地籍圖、公示表相統(tǒng)一。
3、加大糾紛調(diào)處力度，落實鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村組責任，及時調(diào)處矛盾糾紛，維護社會穩(wěn)定。
4、加大協(xié)調(diào)督導力度。強化督導檢查，穩(wěn)步推進實施，縣鄉(xiāng)各部門要密切配合，形成合力，確保我縣農(nóng)村土地確權登記頒證工作按時完成。
土地托管調(diào)研報告篇七
農(nóng)村土地股份合作制改革是當前創(chuàng)新農(nóng)村土地經(jīng)營機制的重要途徑，為促進高效農(nóng)業(yè)規(guī)?；?、農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收提供了有效的制度保障。今年以來，江都市繼續(xù)堅持“依法、自愿、有償”的原則，進一步完善運作機制，突出合作效益，強勢推進農(nóng)村土地股份合作，為全市農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展增添了新的活力。
當前，發(fā)展農(nóng)村土地股份合作社，切合農(nóng)村經(jīng)濟社會發(fā)展需求，增強了農(nóng)村土地經(jīng)營活力，促進了農(nóng)民收入穩(wěn)定持續(xù)增長。
（一）促進農(nóng)民收入持續(xù)增長
創(chuàng)新激發(fā)活力，合作提升效益，土地股份合作已經(jīng)成為促進農(nóng)民增收有力的“推進器”。
一是促進高效規(guī)模農(nóng)業(yè)發(fā)展。堅持土地股份合作與高效規(guī)模農(nóng)業(yè)發(fā)展相結合，創(chuàng)新土地流轉形式，推進土地經(jīng)營規(guī)模化、園區(qū)化，增強產(chǎn)業(yè)帶動農(nóng)民增收能力。至目前，全市農(nóng)村土地股份合作社發(fā)展到180個，入股面積達10.5萬畝，占土地流轉面積的48.5%，其中經(jīng)營高效農(nóng)業(yè)的面積占60以上%。
二是推進農(nóng)村勞動力轉移就業(yè)。農(nóng)村土地股份合作發(fā)展實現(xiàn)了農(nóng)民土地承包經(jīng)營權與使用權的分離，維護了農(nóng)民土地收益權，解決了部分農(nóng)民轉移就業(yè)的后顧之憂，推動農(nóng)民進城務工就業(yè)，同時吸納農(nóng)民到合作社務工，增加了農(nóng)民工資性收入。
三是實現(xiàn)了穩(wěn)定的合作收益。農(nóng)民以土地承包經(jīng)營權入股，實現(xiàn)了土地變資產(chǎn)、農(nóng)民成股東的轉變，土地股份合作社采取的保底分紅和二次分配辦法，為農(nóng)民股東實現(xiàn)穩(wěn)定的股權收益提供了有力的機制保障，促進了農(nóng)民收入持續(xù)穩(wěn)定增長。江都市吳橋鎮(zhèn)寶盛園土地股份專業(yè)合作社吸納732戶農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營權入股，入股面積5052畝，重點經(jīng)營高效蔬菜產(chǎn)業(yè)，畝產(chǎn)值1.6萬元,畝均效益6000元,入社農(nóng)戶比其他農(nóng)戶人均多增收1000元。
（二）農(nóng)民組織程度不斷提高
土地股份合作將分散的土地有效整合，實現(xiàn)農(nóng)民土地使用權入股經(jīng)營，提高了農(nóng)民組織化程度，提升了農(nóng)民市場主體地位。
一是強化了利益聯(lián)結機制。土地股份合作社通過整合土地資源，統(tǒng)一經(jīng)營，節(jié)省成本，追求合作經(jīng)營效益最大化,而農(nóng)民將土地使用權入股，其目的也是追求更高的經(jīng)營收益。農(nóng)民與合作組織利益趨向的一致性，是增強農(nóng)民與合作組織緊密聯(lián)結的直接動力，推進了農(nóng)民的組織化。
二是增強了市場競爭力。農(nóng)村土地股份合作社的發(fā)展，實現(xiàn)了土地分散經(jīng)營向集約、規(guī)模、高效經(jīng)營的轉變，農(nóng)民個體經(jīng)營向集體決策、統(tǒng)一經(jīng)營的轉變，增強了農(nóng)民合作組織凝聚力，提高了合作社市場競爭力。
三是提升了農(nóng)民合作意識。通過建立“三會”制度，完善民主議事、決策機制，明確界定股東權利與義務等，增強了農(nóng)民民主意識、市場意識和發(fā)展意識。
（三）農(nóng)村經(jīng)營機制活力增強
農(nóng)村土地股份合作制發(fā)展，創(chuàng)新了農(nóng)村土地流轉與經(jīng)營方式，實現(xiàn)了農(nóng)民與合作社的雙贏。
一是調(diào)動了農(nóng)民生產(chǎn)積極性。合作社與農(nóng)民的利益緊密聯(lián)結，促使農(nóng)民不斷追求合作社經(jīng)營利潤最大化，進而提高合作效益和農(nóng)民股權收益分配水平。因此，發(fā)展土地股份合作社是調(diào)動農(nóng)民生產(chǎn)經(jīng)營積極性的有效途徑。
二是提升了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營水平。合作社依托農(nóng)業(yè)特色產(chǎn)業(yè)，不斷完善“產(chǎn)業(yè)鏈”，提升農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營水平；將現(xiàn)代企業(yè)管理機制引入合作社，切實提升了合作經(jīng)營管理水平；積極包裝合作項目，多渠道爭取項目資金或其它資本投入發(fā)展，增強合作社發(fā)展實力。
三是提高了農(nóng)村土地產(chǎn)出率。土地股份合作機制規(guī)范了農(nóng)村土地流轉行為，在穩(wěn)定土地承包權的前提下用活了土地經(jīng)營權，解決了農(nóng)村土地經(jīng)營不活、發(fā)展層次較低的問題，以全新的組織形式和經(jīng)營機制大大提高了土地經(jīng)營收益。
雖然土地股份合作社發(fā)展取得了明顯成效，但也存在一些問題，主要體現(xiàn)在：
一是土地股份合作社法律地位不明確。土地股份合作社類似于股份合作制企業(yè)，但法律對農(nóng)村土地股份合作社沒有明確的界定，《農(nóng)民專業(yè)合作社法》也沒有將農(nóng)村土地股份合作社納入到合作社范疇，致使農(nóng)村土地股份合作制缺少法律支持，其發(fā)展和運行存在一定的風險。
二是少數(shù)土地股份合作社效益不夠明顯。目前，部分合作社將土地以內(nèi)股外租型方式承租給農(nóng)業(yè)種植大戶，只收取固定的承租金，合作社再將承租金按照股份分配給各股東，這種經(jīng)營模式并沒有直接從市場經(jīng)營層面來帶動農(nóng)戶發(fā)展，難以體現(xiàn)股份合作機制的優(yōu)越性。
三是運作機制不夠完善。少數(shù)合作社在運轉機制上還不夠規(guī)范；合作收益分配辦法比較單一，缺乏績效和激勵分配機制，“二次分配”制度不夠健全。
針對這些問題，仍需進一步按照“有序、規(guī)范、高效”的要求，積極探索，敢于創(chuàng)新，加大農(nóng)村土地股份合作發(fā)展力度，努力促進農(nóng)民收入持續(xù)增長。
(一)推動農(nóng)村土地經(jīng)營機制創(chuàng)新
在現(xiàn)行的農(nóng)村土地制度下，進一步穩(wěn)定和完善農(nóng)民家庭承包經(jīng)營機制，增強農(nóng)民對土地的處置權能，切實提高農(nóng)民市場主體地位。
其一，堅持農(nóng)村基本經(jīng)營制度“長久不變”。黨的十七屆三中全會審議通過的《關于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》中指出，“賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營權，現(xiàn)有土地承包關系保持穩(wěn)定不變”。這一表述不僅表明了農(nóng)民現(xiàn)有的土地承包經(jīng)營權保持穩(wěn)定，而且土地承包關系長久不變。一方面，繼續(xù)堅持農(nóng)村土地集體所有。農(nóng)村土地集體所有、家庭承包經(jīng)營制度具有極強的適應性和生命力,是適合我國國情的一項農(nóng)村基本經(jīng)營制度，目前乃至今后一段時間,既不能改變農(nóng)地集體所有的性質(zhì),更不能改變家庭經(jīng)營的組織形式，要在穩(wěn)定和完善農(nóng)村土地承包關系長久不變的前提下，進一步發(fā)揮農(nóng)民的土地社會保障功能，在此基礎上，推進農(nóng)村土地法律和制度建設，加快實現(xiàn)農(nóng)民土地使用權長期化、物權化、市場化、資本化,加速農(nóng)村土地使用權立法保護進程，用法律形式真正肯定并賦予農(nóng)民長期而有保障的土地使用權。另一方面，堅持“依法自愿有償”原則。推進土地股份合作的首要前提是穩(wěn)定農(nóng)民土地承包經(jīng)營權。農(nóng)民是否愿意流轉，以何種方式流轉，以及流轉期限等，都要尊重農(nóng)民意愿，不能以行政措施強制推動，以免發(fā)生矛盾糾紛，造成農(nóng)村基層社會不穩(wěn)定。
其二，擴大農(nóng)民的土地處置權。農(nóng)民的土地處置權能缺失，造成了農(nóng)地征用制度不公平、農(nóng)民土地權益得不到保護等現(xiàn)象。因此，新農(nóng)村建設進程中，要提高農(nóng)民的市場主體地位，必須要增強農(nóng)民的土地處置權能。一方面，要賦予農(nóng)民實質(zhì)性的土地處置權。在有效保護農(nóng)民土地承包經(jīng)營權的前提下，通過擴大農(nóng)民的土地處置權，讓土地經(jīng)營活起來，充分體現(xiàn)土地的資本功能，使農(nóng)民享有對土地的占有、使用和收益權，享有包括使用權繼承、有償轉讓、轉包、入股、聯(lián)合經(jīng)營、抵押等權利在內(nèi)的較充分的處置權，從而使農(nóng)民的土地承包權成為具有實質(zhì)意義的包含使用權、轉讓權、繼承權和抵押權于一體的土地財產(chǎn)權。另一方面，建立完善的處置權配套制度。放開土地處置權能會不會導致農(nóng)地私有化、土地兼并、農(nóng)民失地而流離失所？這些都需要有一套完善的配套制度，使農(nóng)民的土地處置權在充分實現(xiàn)社會保障功能的前提下穩(wěn)步實施。
其三，提高農(nóng)村土地市場地位。當前，農(nóng)地不具有與國有土地平等的產(chǎn)權地位，被征用時所得補償僅僅按照土地的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)價值進行補償，與國有土地市場的價格相去甚遠，農(nóng)民實際上得不到應有的補償收益。十七屆三中全會審議通過的《決定》中指出，要“完善征地補償制度，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，對依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場、以公開規(guī)范的方式轉讓土地使用權，在符合規(guī)劃的前提下，與國有土地享有平等權益”。這為逐步提高農(nóng)地市場地位作了突破性的規(guī)定，在這一基礎上，繼續(xù)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地市場，要確立起集體土地與國有土地平等的市場地位，在集體土地轉變成國有土地并進入市場買賣時，建立公正、平等的財產(chǎn)權利制度，確保農(nóng)地市場價值和農(nóng)村集體以及農(nóng)民收益。
（二）規(guī)范農(nóng)村土地流轉機制
當前，農(nóng)村土地資源市場化配置機制尚未形成，土地流轉形式主要以集體組織推動、農(nóng)戶間自愿或中介組織帶動等為主，通過市場帶動的形式較少，由此產(chǎn)生的問題是土地資源達不到最優(yōu)利用狀態(tài)。因此，推動農(nóng)地市場化運作，有序推進農(nóng)村土地流轉，是提高農(nóng)村土地利用效率，優(yōu)化農(nóng)地資源配置，推進土地股份合作，發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的重要措施。
其一，完善農(nóng)地市場化運作機制。規(guī)范農(nóng)地流轉行為，健全農(nóng)地市場運行機制，要堅持“自愿、公平、效率”原則。首先，堅持流轉自愿原則。這是促進農(nóng)地市場健康運行的基本要求，是保護農(nóng)民利益的必要前提，是《土地承包法》的要義所在。其次，土地流轉價格要遵從市場需求定價，體現(xiàn)市場公平性。按照市場的運行規(guī)則和需求來合理定位土地流轉價格，切實保護農(nóng)民土地權益不受損。第三，要以土地適度規(guī)模經(jīng)營為導向，提高土地利用效率。充分發(fā)揮市場機制的導向作用，引導土地向農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營集中，促進農(nóng)地資源優(yōu)化配置，提高農(nóng)地經(jīng)營效率。第四，建立土地流轉收益遞增機制。目前，許多地區(qū)土地流轉價格一般是一定幾年不變，缺乏農(nóng)地流轉收益遞增機制，在規(guī)范、有序推進土地流轉的同時，應當完善土地流轉收益分配機制，構建起土地收益遞增長效機制，充分實現(xiàn)農(nóng)民的土地權益。
其二，構建土地資源信息管理平臺。農(nóng)村土地資源信息化管理是推進農(nóng)村土地資源優(yōu)化配置的有效手段，為規(guī)范農(nóng)村土地資源管理、加快推動農(nóng)業(yè)結構調(diào)整提供了便捷、有效的信息服務平臺。當前，要注重以下幾個方面:一是全面核實農(nóng)村土地資源信息。針對地區(qū)實際，對本地的土地承包面積、承包主體、土地經(jīng)營現(xiàn)狀、土地經(jīng)營趨勢等作一詳實調(diào)查和梳理，將這些信息分區(qū)域、分層次、分期限、分用途進行匯總，統(tǒng)一錄入信息管理系統(tǒng)，以便及時了解本地的土地資源詳實信息，掌握土地資源現(xiàn)狀，為推動土地規(guī)模經(jīng)營、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)提供第一手基礎資料。二是實施土地資源信息動態(tài)管理。建立信息平臺，注重反映土地資源利用的動態(tài)情況，充分反映承包農(nóng)戶土地經(jīng)營的現(xiàn)狀、流轉意愿、擬采取何種方式流轉土地等信息，為土地經(jīng)營主體提供有效的信息。三是強化土地資源績效管理。充分發(fā)揮土地資源信息管理平臺對農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權的合法保護作用，為農(nóng)民的土地承包現(xiàn)狀以及變動情況提供佐證，有效防止他方非法調(diào)整農(nóng)地、侵害農(nóng)民土地承包權益的行為，這也是進行農(nóng)地資源績效管理的基本要求。土地資源信息管理平臺要充分體現(xiàn)出農(nóng)地利用的最優(yōu)方式、區(qū)域優(yōu)勢條件狀況，以及土地利用投入狀況等，以此為經(jīng)營主體從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的決策提供依據(jù)。
(三)提高合作效益，增加農(nóng)民土地收益
合作是前提，效益是核心，增強農(nóng)村土地股份合作內(nèi)生發(fā)展活力，提高合作經(jīng)營效益，實現(xiàn)農(nóng)民土地收益持續(xù)穩(wěn)定增長，是發(fā)展土地股份合作的基本動力。
其一，注重“三個結合”，提升經(jīng)營效益。一是注重與特色產(chǎn)業(yè)相結合，培大育強農(nóng)業(yè)特色，推進品牌經(jīng)營，提高品牌效益。農(nóng)業(yè)比重較大的地區(qū)運作土地股份合作制缺乏豐厚的外部利潤條件，因此，要充分挖掘內(nèi)部效益，重點要選好經(jīng)營項目，要結合地方優(yōu)勢、特色產(chǎn)業(yè)，突出農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)特色化。二是注重土地股份合作與高效規(guī)模農(nóng)業(yè)發(fā)展相結合，推進土地適度規(guī)模經(jīng)營，擴大規(guī)模效應。過于分散和規(guī)模過大都不利于經(jīng)濟效益的提高，要依據(jù)地區(qū)條件和特點，把握規(guī)模經(jīng)營尺度，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營效益最大化。三是注重與農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)發(fā)展相結合，發(fā)揮龍頭企業(yè)帶動作用，提升農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營水平。充分吸引和利用外部強勢資本投入農(nóng)業(yè)，提升農(nóng)業(yè)項目化建設水平，有效推進現(xiàn)代高效農(nóng)業(yè)發(fā)展。
其二，創(chuàng)新合作方式，提升合作效益。內(nèi)股外租型是土地股份合作最簡單的形式之一，要逐步推進租賃型經(jīng)營向參股經(jīng)營、合作經(jīng)營或自主經(jīng)營等形式轉變，切實增強土地股份合作內(nèi)生活力，構建起穩(wěn)定的農(nóng)民股權收益增長機制。
（四）規(guī)范運作機制，提升合作經(jīng)營層次
堅持量質(zhì)并舉，完善土地股份合作運行機制，努力提升土地合作經(jīng)營層次。
首先，健全“三會”制度，增強合作社領導帶動力。一要建立健全股東代表大會、理事會、監(jiān)事會相互協(xié)調(diào)、相互監(jiān)督、相互制約的管理機制。二要加快培育合作組織領頭人，增強引領合作組織發(fā)展能力。合作組織的關鍵在于效益，而效益只有通過市場經(jīng)營才能實現(xiàn)，如果一個合作組織建立起來不能真正面向市場、走市場經(jīng)營道路，則合作組織如同虛設，因此，發(fā)展合作組織必須要大力培育好的領頭人，重點要加強其駕馭市場的能力培養(yǎng)，增強合作組織核心動力，引領合作組織健康發(fā)展。
其次，推進法人登記，明確市場地位。與工商等部門協(xié)調(diào)，創(chuàng)新登記辦法，推進以農(nóng)民專業(yè)合作社法人性質(zhì)進行工商注冊登記，明確土地股份合作社法人地位，增強合作社市場競爭力。
第三，完善財務管理制度，確保合作社規(guī)范運行。按照政策要求，推進土地股份合作社內(nèi)部財務單獨建帳，規(guī)范會計核算，有條件的合作社可根據(jù)實際需要設置會計機構，或委托鎮(zhèn)經(jīng)管站代理記帳、核算，提高合作社財務管理水平。結合村務公開、財務公開，推進合作社財務公開，提高合作社運行透明度，確保規(guī)范運行。
第四，加大初次分配，健全再分配機制。收益權是股東的基本權利之一，如何實現(xiàn)股權收益最大化是合作社經(jīng)營的重要目標。在提高農(nóng)民股東保底分配額度的基礎上，逐步建立健全多形式、多環(huán)節(jié)的利潤再分配方式，加大“二次分配”比重，切實增加農(nóng)民土地資產(chǎn)性收入。
土地托管調(diào)研報告篇八
3、加大宣傳力度，增強憂患意識。
地的責任意識和危機意識，進一步提高保護耕地和節(jié)約集約利用土地的自覺性。
4.完善服務體系與監(jiān)督管理機制。對于查處的典型違法案件通過新聞媒體和政府門戶網(wǎng)站向社會公開曝光，起到查處一案、教育一片、震懾一方的作用。使干部、群眾深刻理解耕地保護基本國策和加強宏觀調(diào)控，促進可持續(xù)發(fā)展的重大意義，增強政府領導和基層干部依法用地和守土有責的意識，引導其樹依法依規(guī)用地觀念，竭力營造全社會保護耕地、保護資源的良好氛圍。
五、未來展望：
農(nóng)村土地利用正如日出之陽，煥發(fā)著勃勃生機?？粗斚罗r(nóng)村發(fā)展已有的成就，我們的心中便多了一份提速發(fā)展的
勇氣
和底氣，多了一份勇往直前的信心和信念。相信在黨的正確領導下，在科學的規(guī)劃下，農(nóng)村土地利用一定會向規(guī)范化發(fā)展，進一步縮小城鄉(xiāng)差距，推動我們的農(nóng)村發(fā)展成理想的社會主義新農(nóng)村，走向更美好的未來！
隨著社會的發(fā)展和人們不斷提高的物質(zhì)文化需求，社會主義新農(nóng)村建設越來越受到人們的普遍關注這也成為社會主義現(xiàn)代化建設中一項長期而艱巨的任務。其中農(nóng)村土地資源利用成為新農(nóng)村建設的重要內(nèi)容，農(nóng)村土地資源的合理有序可持續(xù)利用成為新農(nóng)村建設中的重中之重。
當前農(nóng)村土地利用存在的問題：
1.較多耕地使用不規(guī)范情況
目前，由于我國實行土地承包30年不變，廣大農(nóng)村現(xiàn)存的農(nóng)用地管理模式，基本上是按照土地下戶時農(nóng)戶、人口的分配土地訂立承包合同，明確30年不變的。這一做法對土地資源的合理利用帶來了很多弊病。一則村里的人口變動使土地多寡現(xiàn)象凸顯，土地分配有失公平。二是一些人看重眼前利益，隨意改變土地使用類型，在耕地上建房、種樹，嚴重蠶食了有限的耕地。
2.粗放經(jīng)營，耕地閑置
由于耕地面積較少，僅僅靠農(nóng)作物收成無法維持
生活
，多數(shù)居民選擇了外出務工，有的甚至舉家外出。農(nóng)田便讓給
其他
人種，這樣一戶種著多戶的地，粗放經(jīng)營，廣種薄收，或者干脆不種，造成農(nóng)田荒蕪，嚴重威脅了土地資源的可持續(xù)發(fā)展。
3.土地缺乏有效整合，農(nóng)作物種植的選擇有待優(yōu)化
耕地的零碎給農(nóng)戶的管理帶了諸多的不便，又不宜采用大規(guī)模機械化生產(chǎn)，使勞動力的生產(chǎn)率下降，同時也嚴重制約了土地的有效利用。其次，在農(nóng)作物種植方面，往往是農(nóng)戶想種
什么
就種什么，缺乏正確的方法指導，也造成耕地的生產(chǎn)率下降。
4.建設用地缺乏規(guī)劃，土地利用率低
居民點分散建設，布局零亂，占用土地面積大。甚至出現(xiàn)個別農(nóng)戶住宅任意建設，村民建房沒有統(tǒng)一規(guī)劃，個別人只顧自己方便，缺乏整體和全局性，土地糾紛不斷。特別是近幾年隨著經(jīng)濟建設的加快，出現(xiàn)了“馬路經(jīng)濟”，公路建設到哪，房子建到哪，埋下了
安全
隱患，也占用了大量土地。另外，村民住房建設標準差、亂。村民建房一戶一樣，沒有統(tǒng)一設計，統(tǒng)一標準，靠農(nóng)村“建筑師”自行建設，住房大小不一，高低不同，致使新建住房達不到應該達到的美觀和質(zhì)量要求。此外，基礎設施水平低。村內(nèi)道路不成網(wǎng)，高低不平，給排水無要求，下
雨
天污水滿街。“死胡同太多”，房前屋后空間大，浪費土地，公益設施配套嚴重不足，雨天滿身泥，晴天滿身土，降低了居住環(huán)境水平。
對應方案：
(一)農(nóng)用地管理方面
1.責任到戶，保證質(zhì)量。按農(nóng)產(chǎn)承包合同，逐戶核準承包土地面積，明確土地質(zhì)量。對少數(shù)種地過多、廣種薄收粗放經(jīng)營戶給予適當調(diào)整。
2.合理規(guī)劃，嚴格管理。要以科學合理的態(tài)度，按照土地管理要控制總量、合理布局、節(jié)約用地、保護耕地的原則，重新對鄉(xiāng)村土地利用規(guī)劃進行修訂完善。農(nóng)用地尤其是基本農(nóng)田經(jīng)過確定之后，嚴格按照各級簽訂的責任狀，層層負責，年年檢查，嚴格監(jiān)督，嚴厲查處。
3.劃塊經(jīng)營，集約管理。在國家政策及法律法規(guī)允許的情況下，多方籌措，在遵循公平公正的原則下，將土地劃塊經(jīng)營，發(fā)展集約型農(nóng)業(yè)。
4.優(yōu)化土地用途，提高土地使用率。由村委會或政府部門統(tǒng)一規(guī)劃，專家論證，選擇適宜的農(nóng)作物進行耕種，以獲取更高的經(jīng)濟效益。
5.合理分類，優(yōu)化配置。對耕種良田要加強管理，確保優(yōu)種優(yōu)收。對邊遠荒蕪土地或還林還草，或栽種經(jīng)濟作物，如建設果園、藥材基地等。
(二)建設用地方面
1.制定科學的用地標準
根據(jù)法律法規(guī)確定適宜的村莊人均建設用地標準，把人均建設用地標準作為約束性指標，并根據(jù)不同地區(qū)土地資源和群眾的生產(chǎn)生活習慣，制定出公平合理的建設規(guī)劃，既要合理充分利用土地資源，又要保證居民的住房質(zhì)量和生產(chǎn)生活需求。
2.合理安排規(guī)劃建設用地
在現(xiàn)有房屋的基礎之上，規(guī)劃引導，盡最大可能保證村莊的街道暢通，杜絕“死胡同”。在征求居民意見的前提下，盡量統(tǒng)一房屋建設，營造良好的村容村貌。
3.基礎設施的建設和維護
4.盤活建設用地資源
一是要按照一戶一宅的原則，妥善解決好農(nóng)戶住新房閑舊屋的問題。二是要處理好國家、集體單位在農(nóng)村閑置的土地。三是要搞好無人村舊宅基地復墾和荒蕪土地復耕、利用。
5.加強執(zhí)法力度，優(yōu)化土地管理
加強執(zhí)法監(jiān)督力度，嚴懲越權批地現(xiàn)實非法占地的問題，對非法占地用地地人或單位要從嚴從重嚴肅處理，確保土地資源的合理有序可持續(xù)利用。另外還要積極推進土地市場建設，依法規(guī)范土地市場秩序，堅持做到依法批地，依法用地，加強土地執(zhí)法監(jiān)察工作，強化土地信訪工作，維護好群眾利益和農(nóng)村穩(wěn)定，大力開展宣傳活動，為建設社會主義新農(nóng)村營造良好的輿-論氛圍。
在此基礎上，政府部門和村委會也應協(xié)調(diào)好建設用地和農(nóng)業(yè)用地的關系，努力緩解土地資源緊張的局面。
參考文獻：
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3、中國農(nóng)村土地制度變革的回顧和展望 張曉山
4、中國土地科學——制度缺陷與耕地保護 吳次芳譚永忠
土地托管調(diào)研報告篇九
土地問題是農(nóng)民最大的民生問題，是農(nóng)村發(fā)展的第一要務。依法推進農(nóng)村土地確權頒證，保持土地承包經(jīng)營權長久不變，既能推動土地要素市場化，也能充分實現(xiàn)土地的資產(chǎn)要素價值，有利于推動農(nóng)村改革，更好地保障農(nóng)民群眾的合法權益，促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。
一、****土地承包經(jīng)營現(xiàn)狀
****作為全縣的農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)，轄13個行政村137個村民小組，現(xiàn)有人口30267人，其中農(nóng)業(yè)人口28773人。1998年，****在一輪承包期限到期后全面開展了二輪土地承包經(jīng)營工作，各村實行“動帳不動地，大穩(wěn)定，小調(diào)整”的政策，簽訂了承包期限為30年的土地二輪承包合同，發(fā)放了土地承包經(jīng)營權證書，穩(wěn)定了土地承包關系。1998年實行二輪農(nóng)村土地承包經(jīng)營時，涉及7063戶、27935人，耕地面積111509畝，其中：承包耕地104437畝、農(nóng)戶自留地69畝、機動地283畝、四荒地6720畝，發(fā)放土地承包權證7063本，簽訂承包合同7063份。二輪農(nóng)村土地承包經(jīng)營工作完成后，賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營權，現(xiàn)有土地承包關系保持穩(wěn)定，給農(nóng)民吃下了“定心丸”，消除了農(nóng)民的后顧之憂，充分調(diào)動了廣大農(nóng)民的生產(chǎn)積極性。
二、存在的問題
從當前****的情況看，農(nóng)村土地承包總體形勢是好的，農(nóng)民群眾是滿意的，但由于歷史原因及各村實際情況的差異，在實際運行過程中暴露出了一些不容忽視的矛盾和問題。
一是一、二輪農(nóng)村土地承包時，承包期限相對較短，基礎工?
作不扎實，導致后期管理問題突出。從****對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權確權頒證工作的前期調(diào)研情況看，部分村社承包合同管理不規(guī)范，承包地塊面積不實，土地四至不清，空間位臵不明，登記表述不準，導致農(nóng)村承包土地糾紛突出，調(diào)解難度增大。
二是部分農(nóng)民擔心承包期滿后，會重新調(diào)整土地，在提高承包地地力方面不愿下太大功夫，投工投勞投資建設農(nóng)田水利基礎設施、發(fā)展高效節(jié)水農(nóng)業(yè)的積極性不高。同時，僅剩的13年承包期限，也讓投資者顧慮，直接影響到全鎮(zhèn)農(nóng)村土地集約化經(jīng)營和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構的調(diào)整。目前，****家庭農(nóng)場主主要通過承包村農(nóng)林場這樣的集體土地進行經(jīng)營，鮮有租賃大戶戶承包土地開展農(nóng)田基礎設施建設的情況。
三是實施農(nóng)村二輪土地承包后，國家長期堅持“增人不增地、減人不減地”、土地承包關系30年不變的政策，部分農(nóng)戶由于家庭人口增加，“人多地少”矛盾比較突出。同時，部分農(nóng)戶因為缺乏從業(yè)技能，外出務工和從事二、三產(chǎn)業(yè)的機會少，增加家庭收入的難度大。
三、對策及建議
新形勢下農(nóng)村土地承包經(jīng)營權長久不變的政策，使農(nóng)村有了穩(wěn)定的基石，有利于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展，有利于農(nóng)業(yè)增收、農(nóng)民增效。
時，通過確權登記頒證，利用現(xiàn)代科技，將農(nóng)戶承包數(shù)據(jù)和資料實現(xiàn)信息化管理，既能打消農(nóng)民將承包土地流轉后產(chǎn)生歸屬糾紛的擔憂，又為解決土地承包經(jīng)營糾紛提供最清晰、最原始的重要數(shù)據(jù)，為化解農(nóng)村的這些矛盾提供最有效、最堅實的基礎。
二是要著力提高農(nóng)村土地規(guī)?；?jīng)營水平。以土地承包經(jīng)營權確權頒證工作為契機，在土地承包經(jīng)營權長久不變的前提下，探索解決農(nóng)戶承包地“細碎化”問題，通過土地流轉等形式，使分散經(jīng)營的土地向適度規(guī)模經(jīng)營轉變，穩(wěn)定規(guī)模經(jīng)營主體的經(jīng)營預期，既有利于高效節(jié)水灌溉項目的實施，推動高效節(jié)水農(nóng)業(yè)的發(fā)展，又可以有效促進農(nóng)業(yè)規(guī)?；a(chǎn)和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，提高農(nóng)業(yè)
專業(yè)
合作組織化程度和農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)效益。
三是要積極發(fā)展勞務經(jīng)濟。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權確權頒證，賦予了農(nóng)民更多的權利，也使部分農(nóng)戶通過流轉等形式擺脫土地，外出務工。在這樣的背景下，就要加強勞務輸出信息的推介和農(nóng)村富余勞動力實用技術培訓服務，拓寬農(nóng)村富余勞動力就業(yè)渠道，積極發(fā)展勞務經(jīng)濟，增加農(nóng)戶的家庭收入。
一、調(diào)查背景：
經(jīng)歷了農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的飛速發(fā)展之后，從20世紀90年代初開始，我國農(nóng)村、農(nóng)業(yè)和農(nóng)民開始慢慢地被拋在快速工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化發(fā)展的后面，與此相關的征地補償問題、農(nóng)地流轉問題、農(nóng)地轉非農(nóng)用地問題、人地關系矛盾問題、農(nóng)地兼具生產(chǎn)要素和社會保障作用的雙重功能問題、農(nóng)地拋荒問題等一一擺在經(jīng)濟社會發(fā)展面前。
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土地托管調(diào)研報告篇十
在穩(wěn)定農(nóng)村土地延包30年不變的前提下，積極穩(wěn)妥地搞好農(nóng)用土地流轉，是實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)模效益以及增加農(nóng)民收入的有效途徑。為貫徹落實黨的十七屆三中全會確定的農(nóng)村土地政策，及時了解我縣農(nóng)用土地資源流轉現(xiàn)狀，探索科學合理的流轉機制，縣委農(nóng)工委、縣農(nóng)經(jīng)中心組成聯(lián)合調(diào)查小組，采取發(fā)放調(diào)查表與實地調(diào)研相結合的方式，對全縣農(nóng)村土地流轉情況進行了調(diào)查，現(xiàn)將有關情況報告如下：
據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，全縣25.63萬畝耕地中，目前土地實際流轉面積達6410畝，占耕地總面積的2.5%，涉及農(nóng)戶9640戶，占承包農(nóng)戶總數(shù)（97000戶）的9.9%。從分布情況看，新集鎮(zhèn)、羅家屯鎮(zhèn)、興城鎮(zhèn)、三屯營鎮(zhèn)等土地連片集中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)流轉規(guī)模較大，其中，新集鎮(zhèn)土地流轉面積達1694畝。土地流轉主要采取形式互換、出租、轉包、入股。其中有7592戶農(nóng)戶采用互換形式流轉土地3010畝，分別占流轉涉及農(nóng)戶和流轉面積的78.8%和47%；有1756戶農(nóng)戶采用出租形式流轉土地2776畝，分別占流轉涉及農(nóng)戶和流轉面積的18.2%和43.3%；有243戶農(nóng)戶采用轉包形式流轉土地519畝土地，分別占流轉涉及農(nóng)戶和流轉面積的2.5%和8.1%；有243戶農(nóng)戶采用轉包形式流轉土地519畝土地，分別占流轉涉及農(nóng)戶和流轉面積的2.5%和8.1%；49戶農(nóng)戶采用入股形式流轉土地105畝，分別占流轉涉及農(nóng)戶和流轉面積的0.5%和1.6%。合同管理情況：據(jù)統(tǒng)計，全縣農(nóng)村土地流轉應簽合同9640份，其中：有流轉合同并經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)部門鑒證的2150份，占22.3%；有合同未經(jīng)鑒證的1523份，占15.8%；無合同或僅有口頭協(xié)議的5967份，占61.9%。通過實施土地流轉，促進了農(nóng)業(yè)規(guī)模化、集約化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，為加快我縣現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展打下堅實基礎。一是促進了新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展。祥瑞花卉合作社成立后，為集中連片發(fā)展花卉生產(chǎn)，流轉土地600畝，種植百合、劍蘭等花卉。目前，全縣花卉栽培面積達到2320畝，年可產(chǎn)鮮切花3000多萬只。漢兒莊、新莊子等鄉(xiāng)鎮(zhèn)為發(fā)展食用菌產(chǎn)業(yè)，流轉土地570余畝，全縣以栗蘑為主的食用菌栽培達到2240萬棒，年產(chǎn)鮮菇600萬公斤。二是推動了一批農(nóng)業(yè)重點項目實施。通過土地流轉，解決了農(nóng)業(yè)重點項目用地問題，5500畝現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)、八面峰生態(tài)觀光采摘、青山綠水野豬養(yǎng)殖等重點農(nóng)業(yè)項目順利推進。三是促進了農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。祥瑞花卉合作社以入社成員每年每畝土地800元轉包費入股，再吸收入社社員打工，年底分紅返利的方式，社員一年平均在一畝土地上獲得綜合收益9000元。喜峰口生態(tài)種植合作社，與社員簽訂土地租賃合同，并回收入社社員產(chǎn)品，按照綠色、有機、無公害的要求大力發(fā)展小雜糧種植，流轉的土地純收入比入社前增加了600元。
土地流轉的特點：1、自發(fā)為主。多數(shù)都是由承包戶之間自行協(xié)商進行，全縣承包戶自發(fā)流轉的土地面積達5880畝，占流轉總面積的7%；2、本村為主。絕大部分都是在本村范圍內(nèi)進行流轉。全縣在本村范圍內(nèi)流轉的.土地面積為4359畝，占流轉總面積的%；3、短期為主。土地流轉中，互換、轉包的期限多數(shù)都在5年以下且不固定，出租的期限一般都在5－10年左右。
存在問題：一是土地流轉規(guī)模小。全縣流轉的土地面積只占耕地總面積的2.5%。以農(nóng)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)的南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)為例，如新集鎮(zhèn)，土地流轉面積為1694畝，占耕地面積的6.1%，涉及農(nóng)戶1733戶，占總農(nóng)戶的27.6%；新莊子鄉(xiāng)土地流轉面積為378畝，占耕地面積的5.7%，涉及農(nóng)戶172戶，占總農(nóng)戶的9.1%。我縣土地流轉還處在初級階段；二是土地流轉程序不規(guī)范。從已發(fā)生的土地流轉情況看，61.9%的土地流轉只是口頭協(xié)議，并未履行任何手續(xù)，只有22.3%簽訂流轉合同并經(jīng)過鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)部門鑒證。由于缺乏有組織的監(jiān)督管理，手續(xù)不完備，時間一長，難免產(chǎn)生各種糾紛；三是多數(shù)土地流轉效益不高。由于我縣土地流轉形式多以互換為主，大部分流轉土地仍以散戶經(jīng)營傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)為主，經(jīng)營粗放，從土地上獲得的收益較低，農(nóng)民缺乏土地流轉的積極性；四是耕地流失偶有發(fā)生。部分農(nóng)民以出租方式把自己的承包地租給選廠用于建尾礦庫，一般采取每年結算的方式，還有部分村民的土地以出租方式被用來建市場等商業(yè)開發(fā)，全縣以出租方式租出土地1800多畝，涉及農(nóng)戶830多戶。這些出租方式租出去的土地，大部分無法恢復成耕地，改變了土地的農(nóng)業(yè)用途，農(nóng)田面積不可避免地在減少。原因分析：一是農(nóng)民對土地流轉的認識不夠。長期受傳統(tǒng)的種植模式的影響，部分農(nóng)民對土地的依賴性較強，習慣于耕種自己的一畝三分地，視之為“保命田”，認為“手中有田，心中不慌”。加之其他就業(yè)門路不多，即使種糧效益很低，也不愿意放棄土地。另外，部分村干部甚至一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部對土地使用權流轉的重要意義認識不足，片面認為“延包三十年，農(nóng)民有自主權，流轉不流轉，不用干部管”，對實施土地合理流轉缺乏正確引導和組織。這些片面認識在一定程度上阻礙了土地流轉的進程。二是受自然地理環(huán)境的制約。在北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)一些自然村較為明顯，這些村以山地為主，土地分散在溝溝岔岔，零散細碎，不易實現(xiàn)流轉。相比之下南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地比較集中，容易進行土地流轉。三是小城鎮(zhèn)吸納農(nóng)村剩余勞動力的能力不夠。我縣農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達，不能轉移較多的農(nóng)村剩余勞動力，小城鎮(zhèn)建設水平不高，不能吸納更多的人到城鎮(zhèn)生活就業(yè)。四是缺乏善于經(jīng)營土地的能人。鐵礦開發(fā)見效快，效益好，吸引大部分能人把精力用在鐵礦開發(fā)上，而經(jīng)營農(nóng)業(yè)項目見效慢，風險大，人們往往不愿意在這方面投資，也是土地流轉較慢的一個原因。五是農(nóng)村社會保障體系不健全。由于目前農(nóng)民醫(yī)療、養(yǎng)老等社會保障體系尚不完備，因此農(nóng)民普遍把土地作為最基本的生活保障來看待，對于流轉土地存在后顧之憂。因此盡管沒有能力經(jīng)營好承包地,獲取最大的收益，但寧肯粗放經(jīng)營,也不愿將土地流轉出去。
一是加大土地法律政策的宣傳力度。要采取多種形式，廣泛宣傳《農(nóng)村土地承包法》、十七屆三中全會《關于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》等政策法規(guī)，提高廣大農(nóng)民的土地法律政策水平，充分調(diào)動廣大農(nóng)民參與土地流轉的積極性和主動性。
二是制定鼓勵土地流轉的政策措施。探索建立土地流轉扶持基金,對于全部轉出土地的農(nóng)戶給予一定的補助,扶持其進城務工創(chuàng)業(yè);對于引導農(nóng)戶流轉土地較多、增收效果顯著的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村給予適當獎勵;對于通過采取土地流轉合作方式集中農(nóng)戶土地進行規(guī)模經(jīng)營,并能切實帶動農(nóng)戶增加收入的龍頭企業(yè)和種養(yǎng)大戶給予扶持，從資金、項目、技術指導等方面給予傾斜。
三是加強農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化建設。著力培養(yǎng)一批善經(jīng)營、會管理的農(nóng)村經(jīng)營大戶，培養(yǎng)和扶持種田能手，提高土地經(jīng)營效益。大力發(fā)展農(nóng)村個體、私營經(jīng)濟，興辦農(nóng)業(yè)企業(yè)，實行產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，農(nóng)民可入股分紅，也可進企業(yè)當雇員拿工資，增加農(nóng)民就業(yè)崗位；加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營龍頭企業(yè)建設，積極發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作社及其它中介組織，學習借鑒羅家屯鎮(zhèn)奔騰花卉有限責任公司、青楊樹食用菌專業(yè)合作社等經(jīng)驗作法，進一步搞活土地流轉，同時積極加強土地流轉試點，總結成功經(jīng)驗，推動農(nóng)村土地適度規(guī)模經(jīng)營。
四是鼓勵農(nóng)民向小城鎮(zhèn)聚攏。小城鎮(zhèn)是農(nóng)村剩余勞動力的主要集散地，加快小城鎮(zhèn)建設，可以促進農(nóng)村人口、生產(chǎn)要素向中心城鎮(zhèn)集聚，促進農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高農(nóng)村人口的城鎮(zhèn)化水平，為廣大農(nóng)村勞動力轉移提供更多的就業(yè)崗位，降低農(nóng)民對土地的依賴程度。加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程，大力發(fā)展城鎮(zhèn)二、三產(chǎn)業(yè)，發(fā)展勞動密集型的農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)，以吸納更多的農(nóng)村剩余勞動力，減少農(nóng)業(yè)人口。實施“走出去”戰(zhàn)略，鼓勵農(nóng)民外出務工、經(jīng)商，加速農(nóng)村勞動力有序轉移，促進農(nóng)村土地的流轉。
五是探索農(nóng)村居民適度集中居住。隨著農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)戶建房數(shù)量逐漸增多，由于受山區(qū)自然條件的限制，單家獨戶分散居住，居住地和承包地都比較零散。因此要探索農(nóng)村房屋建設統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)籌考慮，加強農(nóng)村宅基地統(tǒng)批統(tǒng)建，將新建和改造的房屋向居民點集中，原有宅基地還田，改變土地零星、分散的狀況，為土地集中連片產(chǎn)業(yè)化規(guī)模經(jīng)營創(chuàng)造條件。
六是完善農(nóng)村社會保障體系。加大對農(nóng)村社會保障的財政投入力度,探索建立農(nóng)村人口養(yǎng)老保險制度,完善失地農(nóng)民養(yǎng)老保險機制，進一步擴大新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度覆蓋范圍,促進最低生活保障體系向農(nóng)村延伸,讓農(nóng)民放心地流轉土地。
土地托管調(diào)研報告篇十一
xxx為魯北農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)，傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)運營模式在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中占主導地位。農(nóng)村土地家庭承包經(jīng)營為當前農(nóng)戶主要的土地經(jīng)營管理機制，農(nóng)村的經(jīng)濟發(fā)展不斷推進合村并居和城鄉(xiāng)一體化進程。當前，我國農(nóng)村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)已進入結構調(diào)整新階段，以家庭為單位的經(jīng)營載體受小規(guī)模生產(chǎn)以大鎮(zhèn)場需求為導向的影響尤為突出。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉是社會生產(chǎn)力發(fā)展到一定階段的必然要求，實踐證明，不斷深化科學發(fā)展觀，全力開展土地流轉工作，是有效解放農(nóng)村剩余勞動力，更好地為建設社會主義新農(nóng)村服務的有利手段。積極探索土地使用權流轉是尊重鎮(zhèn)場規(guī)律，按照效益優(yōu)先原則，在穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營制度基礎上，不斷創(chuàng)新土地經(jīng)營管理機制，也是農(nóng)業(yè)發(fā)展的客觀要求。
通過深入細致的對我鎮(zhèn)的土地流轉工作的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)在土地流轉方面還存在一些實際性問題，現(xiàn)將情況報告如下：
畝，農(nóng)業(yè)人口人均耕地1.59畝。全鎮(zhèn)66個行政村都開展完善了二輪農(nóng)村土地承包工作，我鎮(zhèn)自20xx年至今簽訂家庭承包經(jīng)營合同13592份。近年來，我鎮(zhèn)進一步促進產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，圍繞支柱產(chǎn)業(yè)推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉，目前，全鎮(zhèn)共流轉土地面積6117畝，主要是以轉包和轉讓兩種方式進行流轉，其中以轉包方式進行流轉的土地面積為4517畝，以轉讓方式進行流轉的土地面積為700畝，以出租方式進行流轉的土地面積為300畝，流轉面積占耕地總面積的8%，涉及農(nóng)戶1087戶。
目前，xxx農(nóng)村土地流轉的特點主要有一下幾個方面。
1、流轉形式多樣。具體有轉包、租賃、轉讓等流轉形式。
2、經(jīng)營范圍多樣。土地流轉經(jīng)營范圍已從二輪承包之初以種植糧油為主，逐步擴大到水產(chǎn)養(yǎng)殖、花卉苗木、畜禽養(yǎng)殖、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)（包含休閑觀光農(nóng)業(yè)）示范區(qū)等等。
3、承包經(jīng)營主體多樣。有農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、工商企業(yè)主及種糧承包大戶等。
4、土地流轉率有增長趨勢。近年來，我鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉市場活躍度不斷加強,大部分的農(nóng)村土地依然處于靜止的無流動狀態(tài)。
5、流轉效益明顯提升。通過土地使用權的流轉，全鎮(zhèn)
實現(xiàn)了土地利用的合理配臵，不僅涌現(xiàn)了大量的農(nóng)業(yè)種養(yǎng)大戶，增強了我鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的市場競爭力，而且使全鎮(zhèn)的土地集約化經(jīng)營和農(nóng)業(yè)的規(guī)?；l(fā)展水平有了顯著的提高，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構日趨優(yōu)化。同時，土地的流轉使大量的農(nóng)村勞動力從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中轉移出來，及時地補充了全縣工業(yè)及三產(chǎn)對勞動力的需求，農(nóng)村現(xiàn)代化的進程明顯加快。
6、遵循“依法、自愿、有償”的原則，流轉雙方實現(xiàn)“雙贏”。絕大部分農(nóng)民反映在土地流轉過程中，遵循了“依法、自愿、有償”的原則，政府行政干預的影響較小，實現(xiàn)了流入流出“雙贏”的結果，農(nóng)民基本滿意。
1、新建落成農(nóng)民服務大廳，開設土地流轉服務窗口，對流轉雙方提供統(tǒng)一合
同范本，組織供需雙方談判，指導簽訂流轉合同等工作，為供需雙方搭建流轉橋梁；
4、對發(fā)生土地流轉以后進行設施農(nóng)業(yè)建設的，優(yōu)先享受各項設施農(nóng)業(yè)扶持政策；
（一）土地流轉行為不規(guī)范。農(nóng)戶之間的土地流轉，多通過私下口頭協(xié)議，將土地流轉給鄰居或親屬，沒有簽訂合同，導致承包費兌現(xiàn)難而引發(fā)糾紛,難以解決。目前我鎮(zhèn)存在著這種農(nóng)戶間口頭約定流轉土地的現(xiàn)象。
（二）對土地流轉各項法律制度的宣傳還不到位。有一部分老百姓舊習慣根深蒂固，承包土地流轉困難，在外出務工、經(jīng)商的農(nóng)民中，有的對土地眷戀還很深，寧愿造成土地荒蕪也舍不得將土地流轉出去。
（三）耕地規(guī)模經(jīng)營面積小，農(nóng)業(yè)資源配臵效率不高。由于責任制初期，大多數(shù)地方承包土地是按照高、中、低產(chǎn)田分類平均發(fā)包給農(nóng)戶的，導致面積不大塊地多，難以成片，不利整治耕作，制約了種植業(yè)結構調(diào)整，也影響了規(guī)模經(jīng)營農(nóng)戶的收入。
（四）對土地流轉的認識程度不高。部分村干部甚至個別機關干部對農(nóng)村土地流轉工作的重要性認識不足，重視不夠，認為土地流轉是農(nóng)戶自己的事，應由農(nóng)戶和業(yè)主自由協(xié)商，對之采取聽之任之的態(tài)度，疏于管理。
（五）部分流轉土地難以恢復。土地流轉后,部分土地
用于基礎設施建設用地,如修建的圈舍、倉庫、路及房屋等永久性公益設施難以恢復。
（一）提高認識，加大宣傳。土地流轉是農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整的重要內(nèi)容，是實現(xiàn)規(guī)模農(nóng)業(yè)、效益農(nóng)業(yè)、推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的前提和基礎。建立正常的農(nóng)村土地次序不僅有利于農(nóng)村社會的穩(wěn)定，而且影響到農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程，要大力宣傳《農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理辦法》以及中共中央《關于做好農(nóng)戶承包地使用權流轉工作的通知》精神以及相關的政策、法規(guī)，教育廣大農(nóng)民和基層干部知法、懂法、用法。
（二）強化土地流轉隊伍建設。由于開展土地流轉工作的工作人員，對土地流轉認識程度不一，對各方面政策了解還不夠透徹，也會導致土地流轉工作進行困難，所以建議對涉及土地流轉的工作人員進行專門培訓，增強熟練業(yè)務知識，使土地流轉工作能夠順利進行。
（三）要認真解決土地糾紛。土地糾紛是農(nóng)民土地流轉后的遺留問題，如果解決不到位，勢必影響農(nóng)民的積極性，從而影響整個土地流轉工作。如何規(guī)范土地流轉手續(xù)，規(guī)范土地流轉過程為當前的主要任務。
減少和避免土地流轉糾紛，造成不必要的社會資源浪費。
（五）建立建全“失地農(nóng)民”的培訓機制，提高“失地農(nóng)民”的技術水平和生存本領。從調(diào)研中可以看出，許多失地農(nóng)民外出務工仍然是停留在原始的出賣勞動力的水平上，因此提高他們的勞動技能迫在眉睫，政府要加強對這部分人員勞動技能培訓工作，讓他們真正從農(nóng)民中分離出來，從事第二或第三產(chǎn)業(yè)，讓他們“失地”后能走出去、站得穩(wěn)、能增收，能致富。這對促進二、三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展都具有較大的現(xiàn)實意義。
（六）加強流轉土地流向的引導管理。從調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，大部分流轉土地的開發(fā)利用具有隨意性、開放性、孤立性特點。如何有效聯(lián)系流轉土地業(yè)主，從而正確引導、規(guī)范流轉土地的開發(fā)建設是一項重要問題。我建議，全鎮(zhèn)要統(tǒng)籌安排，充分發(fā)揮政府的導向作用，不斷加強土地業(yè)主的信息溝通，不斷引領全鎮(zhèn)群眾向生產(chǎn)資料集約化、科學化、規(guī)?；斑M，不斷調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構向規(guī)模農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)、現(xiàn)在科學技術集中農(nóng)業(yè)轉變，最終實現(xiàn)“以地養(yǎng)民、以地富民”的長遠可持續(xù)發(fā)展目標。
用權的流轉，保障農(nóng)村土地資源的合理利用，規(guī)范農(nóng)村土地利益關系。20xx年我鎮(zhèn)新建落成了農(nóng)民服務大廳，專門開設農(nóng)村土地流轉服務窗口，無償為當?shù)剞r(nóng)村的土地流轉提供政策指導、業(yè)務咨詢、協(xié)調(diào)服務和監(jiān)督管理，以進一步完善全鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉市場，努力實現(xiàn)農(nóng)村土地流轉市場化。我相信，在新農(nóng)村建設的大好形勢下，隨著各項生產(chǎn)結構的不斷調(diào)整，人民群眾的生活水平將會得到更大的提高。
《關于農(nóng)村集體土地流轉問題的法律思考》
調(diào)查報告
學生姓名：指導老師：周勇
近年來隨著我國改革開放的不斷深化和市場經(jīng)濟的日趨完善，農(nóng)業(yè)、農(nóng)民、農(nóng)村問題十分突出的擺在了社會發(fā)展的前沿，“三農(nóng)”問題已經(jīng)不僅是一個經(jīng)濟問題，更是一個重大的政治和社會問題。黨的十六屆五中全會提出，要按照“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風文明、村容整潔、管理民主”的要求，建設社會主義新農(nóng)村，這是黨中央統(tǒng)攬全局、著眼長遠、與時俱進作出的重大決策，是一項惠及億萬農(nóng)民、關系國家長治久安的戰(zhàn)略舉措，也是我國在當前社會主義現(xiàn)代化建設的關鍵時期必須擔負和完成的一項重要使命。
土地流轉工作是一項巨大的工程，工作政策性強、影響面廣，既關系到農(nóng)村經(jīng)濟的健康持續(xù)發(fā)展，又關系到農(nóng)民的切身利益和農(nóng)村社會穩(wěn)定，最終也影響到我國的新農(nóng)村建設的整體進程。在現(xiàn)行土地制度下，土地承載著農(nóng)民經(jīng)濟收入、滿足就業(yè)、家庭養(yǎng)老、社會保障等多種功能，是農(nóng)民賴以生存的基礎。
新農(nóng)村、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構高速、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化根本目標就是農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和農(nóng)民的增收致富，農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展決定性因素就是農(nóng)村土地問題，解決農(nóng)村土地流轉中的問題，加快農(nóng)村土地的流轉，有利于解決農(nóng)村人地矛盾和耕地拋荒問題,有效改善土地資源配置效率,激活農(nóng)業(yè)剩余勞動力的轉移,保持農(nóng)村土地承包關系的長期穩(wěn)定；有利于提高土地利用率,促進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結構調(diào)整和穩(wěn)定農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；有利于進一步推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營,為農(nóng)業(yè)規(guī)?；?、集約化、高效化經(jīng)營提供廣闊空間，加快農(nóng)業(yè)發(fā)展,并促進農(nóng)民增收。
1、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地補償標準過低
償標準應當為每畝10萬元至15萬元，并主張園地和耕地應當同價補償。
2、按農(nóng)戶家庭現(xiàn)有生產(chǎn)性用地數(shù)量為基數(shù)計價的土地補償方式不合理調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當?shù)剞r(nóng)村從1981年左右實施家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制時進行分地至今，再沒有進行過第二次分地，而1981年至今新出生的人口已有兩代人，他們名下沒有任何承包地。以d村為例，1990年至今新增人口已達1200人。也就是說，當?shù)剞r(nóng)村是三代人共用一代人的承包地作為生活之資。需要指出的是，本地農(nóng)村耕地數(shù)量是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地中數(shù)量最少的，人均僅1畝左右，而具有幾乎同樣生產(chǎn)性功能的園地數(shù)量則是耕地數(shù)量的2倍以上，但園地的補償標準僅為耕地的23.29％。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，與內(nèi)地農(nóng)村相比，當?shù)剞r(nóng)民家庭平均人口數(shù)量較大，往往是三代人生活在一起，這從側面反映了當?shù)赝恋刭Y源有限的現(xiàn)實狀況。此外，當?shù)剞r(nóng)民群眾出外打工的人數(shù)很少，絕大部分農(nóng)民長年在本村進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。不僅如此，本地農(nóng)村每年農(nóng)忙時還從內(nèi)地省區(qū)吸引5萬名左右的農(nóng)村青壯年勞動力來做短工，短工的日平均工資達到每天60元以上。因此，本地的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地盡管數(shù)量有限，但年平均使用率和年平均效益水平很高，否則無法實現(xiàn)三代人依靠一代人分得的承包土地生活的要求。據(jù)調(diào)研統(tǒng)計，本地1981年以后出生的農(nóng)戶子女的平均學歷為初中，有限的受教育文化水平和非農(nóng)業(yè)工作技能水平對其實現(xiàn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)再就業(yè)造成現(xiàn)實困難?；谝陨峡紤]，大多數(shù)農(nóng)民群眾和不少村組干部提出應當按照現(xiàn)有人頭數(shù)量進行征地補償。
3、征地補償政策執(zhí)行不公平
計算結果分析《國土資源部關于印發(fā)〈關于完善征地補償安置制度的指導意見〉的通知》（國土資發(fā)［20xx］238號）文件指出：“確定土地補償費和安置補助費的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)，應按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則”。前文對a市現(xiàn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地補償標準的驗證性分析表明，現(xiàn)行標準不能滿足國家征地補償政策要求的保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則，必須進行改革。而科學測算新的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地的補償標準，則要以保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低為基本原則，同時要考慮保障被征地農(nóng)民群眾的長遠生計的問題。
當前土地流轉中，主觀上是思想認識方面的問題，客觀上流轉制度、機制和市場不完善、農(nóng)民的得益無法得到最大程度上的保障，解決此問題，認為應從服務引導入手，進一步完善服務體系，健全農(nóng)民保障機制，探索創(chuàng)新土地流轉模式。完善土地流轉工作不容忽視，以下建議供參考：
要在干部群眾中多形式，多渠道地宣傳貫徹《土地承包法》，和中央、省、市有關農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉的一系列文件精神，通過政策宣傳和細致的思想解釋，讓每一個農(nóng)民了解農(nóng)村土地流轉政策，消除農(nóng)民的懼變心理，增強農(nóng)民群眾的法律意識和參與意識。要充分認識規(guī)范土地流轉，可以有效地解決農(nóng)村人口變化引發(fā)的土地調(diào)整的需求。更為重要的是用市場手段和機制取代和制止行政手段任意調(diào)整土地的做法，從根本上解決人地矛盾，使農(nóng)村土地關系的穩(wěn)定由政策、法律強制逐步過渡為農(nóng)民的習慣。同時，又要充分認識到規(guī)范土地流轉是—個經(jīng)常性工作，把規(guī)范土地流轉工作納入經(jīng)常化、規(guī)范化軌道。
鄉(xiāng)村一級要從過去“管”、“要”向服務引導轉變，認真搞好謀劃。
（二）規(guī)范建制抓流轉。引導簽訂規(guī)范的土地流轉合同，是避免土地糾紛，確保土地流轉健康有序發(fā)展的重要保證。今后凡涉及到土地流轉的農(nóng)戶，在土地所有權性質(zhì)不變的前提下都要依法引導簽訂規(guī)范的土地流轉書面合同，建檔保管，以解決農(nóng)戶土地流轉的后顧之憂，建立穩(wěn)定的流轉關系，促進有序流轉。
服務多樣的要求加快農(nóng)村城市化建設進程，為農(nóng)村勞動力轉移提供更大就業(yè)空間。
首先，規(guī)范土地流轉基本操作規(guī)程，實行程序化操作。在鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)綜合服務站的指導下，受理農(nóng)民委托土地流轉申請書，發(fā)布土地流轉信息，召集農(nóng)戶自主流轉見面，對達成協(xié)議的農(nóng)民，指導和幫助按要求簽訂合同。
其次，建立土地租金評估制度。目前，土地使用權的租金多是流轉雙方自由協(xié)商或基層組織協(xié)調(diào)確定，缺乏科學評估依據(jù)。建議建立農(nóng)用土地評估機構，以土地流轉前的評估作為確定租金的依據(jù)；土地流轉后的評估，主要是監(jiān)督土地使用情況，防止土地肥力、地力被破壞。
再次，建立土地流轉合同管理制度。流轉雙方要在平等互利的基礎上，簽訂書面土地流轉合同，明確流轉的形式、數(shù)量、期限、條件和雙方的權利、責任、義務；涉及承包土地田塊變動的，要及時辦理承包權證變更手續(xù)；有條件的，還可到公證部門辦理公證手續(xù)。農(nóng)村基層組織和承包合同管理部門要加強對流轉合同的審查、監(jiān)督，對合同的登記、立卷、歸檔，要形成制度化和規(guī)范化的管理。
四、制定配套措施，完善法律政策，為土地合理流轉提供堅強的政策支持和法律保障。
（一）制定鼓勵土地流轉的相關優(yōu)惠政策。
在優(yōu)惠的對象上實行雙向優(yōu)惠，既鼓勵土地轉出方，又鼓勵土地轉入方；在優(yōu)惠的內(nèi)容上實行綜合優(yōu)惠，不光在經(jīng)濟上優(yōu)惠，在流轉方享受集體公益事業(yè)服務方面都給予適當照顧；在優(yōu)惠的手段上實行配套優(yōu)惠，包括在資金、技術、稅費等方面給予適當支持：在優(yōu)惠的取向上實行重點優(yōu)惠。即對“四荒”開發(fā)性經(jīng)營項目、具有技術推廣價值和市場發(fā)展前景的特色種養(yǎng)項目以及實行集約化、規(guī)模化經(jīng)營的項目進行重點扶持。
（二）深化農(nóng)村社會管理體制配套改革。
大力培育農(nóng)村勞動力市場，加快農(nóng)村勞動力轉移，為農(nóng)村土地流轉創(chuàng)造條件。加大農(nóng)村戶籍制度改革力度，改變農(nóng)民的“戀土”觀念、為農(nóng)民“退一進二闖三”創(chuàng)造條件，減少農(nóng)民對土地的直接依賴。加快建立健全適合農(nóng)村特點的社會就業(yè)、養(yǎng)老保險、合作醫(yī)療等社會保障體系，消除農(nóng)民離土的后顧之憂。
（三）完善法律。
通過立法，進一步明確農(nóng)民的土地產(chǎn)權；明確允許農(nóng)民擁有土地的抵押權；開拓有關農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營的保險業(yè)務等。
土地托管調(diào)研報告篇十二
農(nóng)村土地流轉是指農(nóng)村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權，堅持農(nóng)戶自愿的原則將經(jīng)營權(土地使用權)轉讓給其他農(nóng)戶或其他經(jīng)濟組織，并經(jīng)過鄉(xiāng)級土地管理部門備案，簽訂流轉合同的行為，土地流轉是家庭承包經(jīng)營制度的發(fā)展，是農(nóng)村土地規(guī)?；?jīng)營的客觀要求。近年來，我縣農(nóng)村土地流轉對解決農(nóng)村土地閑置、耕地拋荒、農(nóng)民專業(yè)合作社和家庭農(nóng)場發(fā)展有積極貢獻。
一、**縣土地流轉現(xiàn)狀
(一)流轉速度加快，漸具規(guī)模。自19xx年農(nóng)村土地二輪承包以來，我縣土地承包經(jīng)營權流轉速度呈逐年遞增之勢，流轉的土地面積不斷擴大，參與農(nóng)戶不斷增多。至20xx年，家庭承包流轉總面積12.88萬畝，比上年增加2.61萬畝、增長25.4%，比20xx年增加6.40萬畝，增長98.8%;流轉總面積占承包耕地總面積的比重為18.5%，比上年提高3.7個百分點，比20xx年提高9.2個百分點;參與流轉的農(nóng)戶1.51萬戶，比年年增長24.8%，比20xx年增長91.3%;參與流轉的農(nóng)戶占家庭承包經(jīng)營總農(nóng)戶的比重為14.8%，比上年提高2.9個百分點，比20xx年提高10個百分點。
(二)流轉類型多樣，比例不均。按照不同的標準，可將土地承包經(jīng)營權流轉行為分為各種不同的類型。1、以流轉主體為標準，可分為農(nóng)戶與村委會之間的流轉和農(nóng)戶與農(nóng)戶之間的流轉。其中以農(nóng)戶與農(nóng)戶之間的流轉為主，農(nóng)戶之間的流轉面積為10.81萬畝，占總流轉面積的83.9%;流入合作社的面積0.96萬畝，占總流轉面積的7.5%，流入企業(yè)、大戶或其他的面積1.11萬畝，占總流轉面積的8.6%;2、以流轉對象為標準，可分為責任田承包經(jīng)營權流轉、機動田承包經(jīng)營權流轉和三荒地承包經(jīng)營權流轉。其中以責任田承包經(jīng)營權流轉為主，約占總流轉面積的90.0%;3、以流轉方式為標準，可分為轉包、出租、互換、轉讓、股份合作及其他形式流轉。20xx年我縣轉包流轉面積5.37萬畝，比上年增加1.47萬畝，增長38.0%;轉讓流轉面積1.19萬畝，比上年減少0.04萬畝，下降3.6%;互換流轉面積1.69萬畝，比上年減少0.41萬畝，下降19.4%;出租流轉面積4.21萬畝，比上年增加2.07萬畝，增長96.7%;股份合作及其他形式流轉面積0.42萬畝，比上年減少0.25萬畝，下降37.3%。其中以轉包為主，約占總流轉面積的41.7%。轉包中又以外出打工或經(jīng)商農(nóng)戶，將土地轉包給親友或本村其他農(nóng)戶居多。此外，還有農(nóng)戶將土地轉包給種植、養(yǎng)殖大戶以及集體向農(nóng)戶反租轉包等形式;4、以流轉規(guī)模為標準：一是流轉規(guī)模過千畝的，現(xiàn)有3個，分別是三岔河**領辦的湘北蔬菜合作社流轉面積0.24萬畝，主要種植各類蔬菜;安障鄉(xiāng)**領辦的裕民糧食種植合作社流轉面積0.17萬畝，主要種植水稻;安宏鄉(xiāng)劉少華領辦的華泰水稻種植合作社流轉面積0.10萬畝，主要種植水稻。二是流轉規(guī)模在200-1000畝之間的，現(xiàn)有14戶，流轉面積0.80萬畝，主要集中在安豐、安康、安昌、安垱、安凝、焦圻等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，以水稻、蔬菜、葡萄種植為主。三是流轉規(guī)模在100-200畝之間的，現(xiàn)有41戶，流轉面積0.76萬畝，全縣每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有，其中較多的有官垱、安豐、安昌和安宏等鄉(xiāng)鎮(zhèn)。四是其他流轉屬于小規(guī)模流轉，戶數(shù)多，基數(shù)大，達10萬畝。
(三)大戶發(fā)展良好，具有一定引領作用。流轉大戶具有市場信息靈、銷售渠道穩(wěn)的優(yōu)勢，生產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)高量、適銷對路的農(nóng)產(chǎn)品，從而提高產(chǎn)品銷售價格，收入增加、效益增長，對土地流轉注入正能量。如三岔河鎮(zhèn)羅洲村湘北蔬菜合作社，于20xx年12月成立，注冊資金162.32萬元，注冊社員160名，流轉面積2350畝，其中20xx年合作社租賃三岔河鎮(zhèn)的羅洲、三多、春美、長明、合家垸、天保6個村的土地1239.5畝，涉及農(nóng)戶135戶。土地租賃期限1-3年，租賃價格為每年每畝200-300元。135個出租戶簽訂合同的有75戶，60個出租戶屬于口頭約定，時間一年一定。合作社主要生產(chǎn)無公害蔬菜，另外種植少量的水稻和高粱。20xx年-20xx年，合作社年經(jīng)營收入1088萬元，凈利潤55萬元左右，由于收入高、效益好，輻射帶動三岔河鎮(zhèn)20xx戶農(nóng)戶種植蔬菜1.08萬畝，每畝產(chǎn)值達0.45萬元。
二、當前農(nóng)村土地流轉存在的突出問題
(一)土地流轉行為不規(guī)范。目前土地流轉大多是農(nóng)戶間自發(fā)進行的，比如無力或不愿經(jīng)營承包地的農(nóng)戶，經(jīng)自行協(xié)商臨時把承包地交由別人(大多是親友、鄰居或同村村民)代耕代種，原承包合同關系不變，時間、條件一般由雙方口頭約定。20xx年，我縣簽訂流轉合同的耕地流轉面積為5.10萬畝，占總流轉面積的39.6%，沒有簽訂土地流轉合同的占60.4%，其中，既無書面協(xié)議又無口頭約定的約占10%;而經(jīng)過鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)承包合同管理機關登記、備案或簽證及公證機關公證后流轉的土地更少。有的即便雙方簽訂了書面協(xié)議，但也存在手續(xù)不規(guī)范條款不完備等問題，對雙方的權利義務及違約責任沒有明確的規(guī)定，一旦出現(xiàn)糾紛無法追究責任，而且缺少土地承包經(jīng)營權流轉價格評估機構，對于農(nóng)村流轉地價的評定缺乏科學合理的標準，導致農(nóng)地轉讓的隨意性和無序性。
(二)土地流轉期限過短。目前我縣土地流轉的期限90%以上是一至兩年，三年以上的少，五年以上的更少，有些即便是簽訂幾年以上的流轉協(xié)議，協(xié)議上規(guī)定了流轉期限，但由于土地流轉金大多是一年一付，有的農(nóng)戶看到流轉大戶效益好，就隨時終止流轉協(xié)議，有的大戶由于管理或技術或市場原因當年出現(xiàn)虧損付不出土地流轉金，農(nóng)戶隨即就終止了流轉協(xié)議，因此土地流轉不穩(wěn)定，期限短，不利于土地流轉后農(nóng)業(yè)的長遠規(guī)模發(fā)展。
(三)土地流轉中農(nóng)民的利益缺乏保障。一是土地流轉缺乏對農(nóng)民利益的保護機制。在土地流轉前，缺乏對種植大戶和企業(yè)業(yè)主農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力的資格審查與評估的市場。無論是政府推動還是自發(fā)進行的土地流轉，對承租方農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力的資格都沒有進行嚴格審查，更沒有讓承租方交納經(jīng)營風險保證金。在土地流轉后，流轉業(yè)主一旦經(jīng)營上出現(xiàn)失誤，無法履約，常常給參與流轉的農(nóng)戶造成巨大的經(jīng)濟損失，而且沒有有效的補償辦法，風險由農(nóng)民和政府承擔。二是農(nóng)民的流轉收益缺乏增長機制。在流轉合同的約定上，農(nóng)民土地流轉收益一般是一定不變，流轉期間不再調(diào)整租金，流轉收益沒有隨經(jīng)濟的不斷發(fā)展得到相應增長。
(四)土地流轉市場機制及社會化服務體系不完善。一方面，當前農(nóng)村土地流轉市場化運作機制還沒有完全建立，尚未形成統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉市場，流轉中介組織較少，流轉信息傳播渠道不暢，土地供需失衡，影響了生產(chǎn)要素的合理流動和優(yōu)化配置，限制了土地流轉區(qū)域范圍，制約了農(nóng)村土地流轉的有序進行。另一方面，目前針對土地流轉尚未建立完善的資產(chǎn)評估機構、委托代理機構、法律咨詢機構、土地投資機構、土地保險機構等，制約了土地交易市場的發(fā)育及土地承包經(jīng)營權流轉的健康、有序進行。
(五)土地流轉管理不健全。目前對土地流轉的管理，從上到下的農(nóng)業(yè)行政部門沒有具體的實施細則，在流轉程序、流轉手段、流轉檔案管理等方面缺乏統(tǒng)一規(guī)定，土地流轉主管部門雖然制定有規(guī)范的操作規(guī)程和土地流轉合同文書格式，但缺乏完整的政策體系，缺乏現(xiàn)代化的工作手段，糾紛隱患較多。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)機構管理體制不順，職責不明，流轉行為無人監(jiān)管，流轉糾紛無人受理，農(nóng)民的合法權益受到損害。
三、影響農(nóng)村土地流轉的原因分析
(一)政府角色定位不明晰。政府的指導是幫助集體土地健康、有序流轉的保障。目前部分基層政府和部門角色定位不準，認識錯位，普遍把經(jīng)營權流轉當成流轉主體的經(jīng)濟行為，對不利的流轉模式不能做到限制和終止，同時沒有科學制定流轉后農(nóng)民出路的規(guī)劃，對可能出現(xiàn)的問題沒有做好應急處理預案，提供服務，化解矛盾。因此政府應在尊重農(nóng)民意愿的基礎上積極引導，搞好規(guī)劃、提高服務，在集體土地流轉中做好服務員、裁判員的角色。
(二)農(nóng)民流轉意愿不強烈。分析當前的土地流轉現(xiàn)狀，存在農(nóng)民流轉意愿不強烈的現(xiàn)象。究其原因如下：首先，農(nóng)村社會保障體系不健全，失地農(nóng)民缺乏生存保障。對于絕大多數(shù)農(nóng)民來講，主要還是依靠土地收入解決看病、上學、養(yǎng)老等問題,普遍把土地作為最基本的生活保障,“有些農(nóng)民即使轉移到了二、三產(chǎn)業(yè)，由于失業(yè)的風險和收入的不確定性，他們?nèi)园淹恋刈鳛樽詈蟮耐寺罚瑢幙洗址沤?jīng)營，甚至不惜拋荒棄耕，也不愿意轉移出讓”。其次，農(nóng)民轉移就業(yè)空間小?！巴恋亓鬓D的速度應該與工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位增加的速度與城市基礎設施容納的程度相適應”，當前，城鎮(zhèn)化速度慢與城鎮(zhèn)吸納農(nóng)村剩余勞動力能力不足導致農(nóng)民轉移就業(yè)不暢，不愿放棄土地。第三，部分土地轉出收益吸引力不大，尤其是一系列惠農(nóng)政策的出臺和新農(nóng)村建設的實施提高了農(nóng)民對土地價值的預期，致使流轉意愿不強烈。
(三)土地流轉后資金與技術支持不足。土地流轉后，要實現(xiàn)規(guī)?；a(chǎn)、集約化經(jīng)營，必須進行資金投入和技術支持。經(jīng)營者開發(fā)資金匱乏，是制約土地流轉的重要原因。一些經(jīng)營者大面積承包土地后從事高效農(nóng)業(yè)開發(fā)，后續(xù)發(fā)展中需要較大的資金投入。
(四)土地分戶經(jīng)營的分散性、隨意性與土地流轉的計劃性、規(guī)模性之間存在矛盾。土地流轉的目的是優(yōu)化資源配置，實現(xiàn)土地規(guī)?；?、集約化效益，而第二輪土地延包實行的是“耕者皆有田”政策，不僅土地分戶經(jīng)營，而且農(nóng)戶在這種嚴重分散的土地上還要種植從糧食到飼料、蔬菜等幾乎家庭所需的全部作物，這就進一步加重了土地的分散程度，形成了分散、細碎、小規(guī)模的土地經(jīng)營方式，難以實現(xiàn)土地成片集中流轉。而且業(yè)主在實施土地規(guī)模流轉時，往往因為一戶或幾戶承包戶沒有談妥，而使土地規(guī)?；鬓D難產(chǎn)，制約了規(guī)模經(jīng)濟的發(fā)展，阻礙了土地的規(guī)?；?jīng)營。
四、推進農(nóng)村土地流轉健康進行的對策思考
(一)建立土地流轉機構，加強服務機能。土地承包經(jīng)營權流轉，要因地制宜，切實把握“適度”兩個字。首先，必須始終堅持依法自愿有償?shù)牧鬓D原則，不能盲目跟風推進，以行政手段推行農(nóng)村土地流轉。對于政府和村級組織來說，只能是進行政策導向，創(chuàng)造發(fā)展環(huán)境，加強服務管理。其次，要把握規(guī)模的“適度”。因此鄉(xiāng)鎮(zhèn)要成立農(nóng)村土地流轉服務站，配備人員，明確職責，切實制定有效的措施，搞好政策宣傳，積極引導村、社及農(nóng)民群眾在自愿、有償?shù)那疤嵯麻_展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權的流轉工作，認真解決農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉工作中的新情況、新問題。
(二)積極培育規(guī)范化的土地流轉市場。推進土地流轉，就要積極培育土地流轉市場，建立嚴格、規(guī)范的配套制度和措施。一是健全農(nóng)地流轉服務平臺，建立農(nóng)地流轉信息庫，開展信息咨詢、評估、協(xié)辦手續(xù)等服務;二是建立農(nóng)地流轉信息網(wǎng)絡，使廣大農(nóng)戶和有意投資農(nóng)業(yè)的經(jīng)營者能及時、準確獲取可靠信息，溝通市場供需雙方的相互聯(lián)系，切實解決農(nóng)地流轉信息不暢、配置不佳的問題;三是建立科學的土地流轉價格形成和指導機制?！案鶕?jù)市場供求、宏觀經(jīng)濟運行狀況和土地受讓方的投資變化，在研究受讓方承受能力的情況下，適時進行流轉價格的調(diào)整，以便更好地反映土地的動態(tài)價值變化”，從而建立健全農(nóng)民流轉收益增長機制，保障農(nóng)民收益能隨經(jīng)濟的不斷發(fā)展得到相應增長。
(三)深入強化土地流轉的規(guī)范化管理。一是要處理好土地流轉促進農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)與保護基本農(nóng)田的關系，處理好土地開發(fā)與保護群眾權益的關系。把各種流轉方式納入規(guī)范化管理，確保交易雙方權利和義務明晰;二是要切實做好農(nóng)地確權、登記、頒證工作，明確農(nóng)戶在農(nóng)地轉讓中的主體地位，禁止村級組織代替農(nóng)戶或超越農(nóng)戶對外簽訂流轉合同，依法保障農(nóng)戶對承包土地的占有、使用、收益等權利;三是要制定規(guī)范的土地流轉程序，提供規(guī)范格式的土地流轉合同文本，實行流轉合同登記備案制度，確保土地流轉規(guī)范有序;四是要加強宣傳和監(jiān)督，杜絕土地流轉過程中隨意改變土地農(nóng)業(yè)用途的現(xiàn)象。
(四)加快發(fā)展多種形式的土地流轉規(guī)模經(jīng)營主體。要有效地加快土地流轉，關鍵是要創(chuàng)新能促進農(nóng)村生產(chǎn)力解放和提高的規(guī)模經(jīng)營主體。首先，大力培育以家庭農(nóng)場和新型農(nóng)民專業(yè)合作社為主的規(guī)模經(jīng)營主體，努力形成“規(guī)?；彝ソ?jīng)營+農(nóng)民專業(yè)合作社”的新型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營體制;其次，加快構建服務“三農(nóng)”的金融平臺，積極探索信貸支農(nóng)的重點，適度降低支農(nóng)信貸利率。
(五)建立健全土地流轉的配套保障機制。土地流轉的健康進行有賴于農(nóng)村配套保障機制的完善。農(nóng)業(yè)是高風險低收益的產(chǎn)業(yè)，不僅要受自然生物因素的影響，還要受社會經(jīng)濟因素的影響。