寫心得體會(huì)可以激發(fā)我們的思考和創(chuàng)新能力，提高自己的總結(jié)和歸納能力。寫心得體會(huì)時(shí)，要注意語(yǔ)言的準(zhǔn)確性和簡(jiǎn)潔性，使讀者容易理解。以下是一些經(jīng)典的心得體會(huì)范文，希望對(duì)你有所幫助。
合同糾紛案的心得體會(huì)篇一
近日我有幸作為一名實(shí)習(xí)法律助理，參與了一起合同糾紛案的旁聽。這次旁聽經(jīng)歷讓我深刻地體會(huì)到了法律的力量和合同約束的重要性。下面我將結(jié)合實(shí)際案例，通過(guò)五段式的文章來(lái)闡述我的心得體會(huì)。
首先，合同糾紛案的真實(shí)性給我留下了深刻的印象。在旁聽的庭審現(xiàn)場(chǎng)，原告和被告通過(guò)法官的詢問和律師的辯護(hù)，雙方不斷交換證據(jù)，陳述各自的情況。我看到那些關(guān)于合同內(nèi)容、合同履行情況和支付款項(xiàng)等細(xì)節(jié)的證據(jù)和文件。這種細(xì)致入微的審理程序，讓我深切地感受到法律的嚴(yán)密性和公正性。
其次，合同的簽訂和履行過(guò)程牽涉的問題復(fù)雜而繁雜。在案件審理過(guò)程中，我看到雙方的律師就合同的內(nèi)容、解釋和兌現(xiàn)存在爭(zhēng)議進(jìn)行激烈的辯論。為了證明自己的立場(chǎng)，律師們提供了大量的書面證據(jù)和口頭證言，并通過(guò)不同的法律理論進(jìn)行辯護(hù)。這讓我認(rèn)識(shí)到，合同糾紛的處理需要充分理解和解釋法律，同時(shí)還需要對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)的了解和經(jīng)驗(yàn)。遵守合同條款對(duì)于合同雙方的經(jīng)濟(jì)利益和信譽(yù)都非常重要。
然后，合同糾紛案中的調(diào)解和解決方式對(duì)當(dāng)事人和法官都具有重要意義。在案件審理過(guò)程中，我了解到法院積極推動(dòng)當(dāng)事人之間的調(diào)解和和解。在一些情況下，法官會(huì)召集雙方進(jìn)行調(diào)解談判，以期達(dá)成雙贏局面。我發(fā)現(xiàn)，當(dāng)雙方愿意相互退讓和尋求沖突解決時(shí)，法院可以為他們提供實(shí)質(zhì)性的幫助。相比于漫長(zhǎng)的訴訟程序，通過(guò)調(diào)解和和解可以更快地解決糾紛，節(jié)省當(dāng)事人的時(shí)間和精力。
此外，合同糾紛案旁聽過(guò)程中，我還觀察到法官在案件審理中依法獨(dú)立公正的原則。無(wú)論是對(duì)原告還是被告的審問，法官都保持了冷靜和客觀的態(tài)度，充分聽取雙方的陳述和論證，并針對(duì)每一條申訴進(jìn)行了詳盡的調(diào)查和研究。法官通過(guò)逐一核實(shí)和分析雙方所提供的證據(jù)和證言，綜合考慮案情和法律規(guī)定，做出了公正和合理的判決。這次庭審讓我深切感受到了司法公正的重要性。
最后，這次合同糾紛案旁聽讓我意識(shí)到法律的作用和合同的重要性。合同的簽訂是為了明確雙方的權(quán)益和義務(wù)，確保交易的公平和合法性。而當(dāng)合同糾紛發(fā)生時(shí)，法律提供了一個(gè)公正和公開的平臺(tái)，讓糾紛雙方得到公正裁決。這次旁聽經(jīng)歷使我深刻認(rèn)識(shí)到，尊重合同精神是商業(yè)活動(dòng)的基石，而法律則是維護(hù)合同權(quán)益的堅(jiān)實(shí)保障。
總之，這次合同糾紛案的旁聽讓我深刻而全面地認(rèn)識(shí)到了合同糾紛案背后的復(fù)雜性和重要性。通過(guò)調(diào)解、解決方式的探索，法官的公正裁決以及合同的重要性，我深刻認(rèn)識(shí)到了合同對(duì)于商業(yè)活動(dòng)的意義和法律對(duì)于合同糾紛的重要作用。作為一名法律從業(yè)者，我將牢記這次旁聽的經(jīng)歷，并將其作為對(duì)合同約束力和法律精神的不斷追求。
合同糾紛案的心得體會(huì)篇二
勞動(dòng)合同糾紛案件一直是我國(guó)法律實(shí)踐中常見的類型之一。作為一名法律從業(yè)者，我近期參與了一個(gè)勞動(dòng)合同糾紛案件的處理，并從中得到了一些重要的體會(huì)和教訓(xùn)。接下來(lái)，我將通過(guò)五段式的結(jié)構(gòu)，分享我的心得體會(huì)。
第一段：案件的背景和訴訟過(guò)程
這起勞動(dòng)合同糾紛案件涉及一家私營(yíng)企業(yè)與一名前員工之間的糾紛。員工主張公司違反了與他簽訂的勞動(dòng)合同，請(qǐng)求支付補(bǔ)償金。在訴訟過(guò)程中，我們律師團(tuán)隊(duì)充分準(zhǔn)備，在整理證據(jù)、起草訴狀以及代理庭審等方面都投入了大量的精力。最終，法院判決公司支付了一定數(shù)額的補(bǔ)償金，并要求公司遵守勞動(dòng)合同法的相關(guān)規(guī)定。
第二段：程序規(guī)定和法律適用的重要性
這次案件讓我深刻理解了程序規(guī)定和法律適用的重要性。在案件分析和證據(jù)收集階段，我們仔細(xì)研讀了勞動(dòng)合同法以及相關(guān)司法解釋，確保我們的訴訟請(qǐng)求符合法律規(guī)定。此外，我們也特別關(guān)注了訴訟程序的規(guī)范性，遵守了各項(xiàng)法定程序，如證據(jù)交換等。這種嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度為我們贏得了法庭的信任，使得我們的訴訟請(qǐng)求得到了認(rèn)可。
第三段：證據(jù)的重要性和強(qiáng)有力的辯護(hù)
證據(jù)是勞動(dòng)合同糾紛案件中最重要的因素之一。無(wú)論是員工提供的書面證據(jù)，還是雙方當(dāng)事人的口述證詞，都需要經(jīng)過(guò)認(rèn)真審查和分析。在本案中，我們律師團(tuán)隊(duì)通過(guò)調(diào)取公司的工資單、勞動(dòng)合同等資料，并聆聽員工的口述證詞，成功地證明了公司存在違約行為。此外，我們還指出了公司未能履行勞動(dòng)合同所規(guī)定的義務(wù)，這為我們辯護(hù)的強(qiáng)有力證據(jù)，從而使得法院判決有利于我們的當(dāng)事人。
第四段：溝通和調(diào)解的重要性
在處理勞動(dòng)合同糾紛案件時(shí)，及時(shí)的溝通和有效的調(diào)解非常重要。我們的律師團(tuán)隊(duì)與公司的代理人保持了頻繁的溝通，以尋求案件的和解機(jī)會(huì)。我們提出了合理的解決辦法，并希望雙方能夠達(dá)成一致意見。盡管在最初的溝通中沒有達(dá)成一致，但通過(guò)雙方的討論和妥協(xié)，我們最終成功地為我們的當(dāng)事人爭(zhēng)取到了一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
第五段：案件經(jīng)驗(yàn)與啟示
這次勞動(dòng)合同糾紛案件為我?guī)?lái)了許多寶貴的經(jīng)驗(yàn)和啟示。首先，我們必須深入了解和掌握勞動(dòng)合同法以及相關(guān)的司法解釋，確保我們的法律觀點(diǎn)和訴訟請(qǐng)求符合法律規(guī)定。其次，我們必須重視證據(jù)的收集和分析，以確保我們的辯護(hù)具有說(shuō)服力。此外，良好的溝通和調(diào)解能力也是成功處理勞動(dòng)合同糾紛案件的關(guān)鍵。通過(guò)傾聽雙方的意見，并保持冷靜和公正的態(tài)度，我們能更好地為我們的當(dāng)事人爭(zhēng)取到合理的權(quán)益。
綜上所述，這次勞動(dòng)合同糾紛案件讓我深刻認(rèn)識(shí)到程序規(guī)定和法律適用的重要性，證據(jù)的重要性以及溝通和調(diào)解的重要性。這些經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)將成為我未來(lái)工作中的寶貴財(cái)富，使我能夠更好地為當(dāng)事人提供有效的法律服務(wù)。同時(shí)，我也希望通過(guò)這篇文章，讓更多的人了解勞動(dòng)合同糾紛案件處理的注意事項(xiàng)，促進(jìn)社會(huì)公正和法治的實(shí)現(xiàn)。
合同糾紛案的心得體會(huì)篇三
勞動(dòng)合同糾紛案件是當(dāng)前社會(huì)中常見的民事案件之一，往往涉及到雇主與雇員之間的權(quán)益關(guān)系。作為一名法律從業(yè)者，我有幸參與處理了一起勞動(dòng)合同糾紛案件，這是一個(gè)引人深思的經(jīng)歷。在這個(gè)案件中，我深刻地認(rèn)識(shí)到了勞動(dòng)關(guān)系的復(fù)雜性，也學(xué)到了許多關(guān)于處理勞動(dòng)合同糾紛案件的寶貴經(jīng)驗(yàn)。
二、案件背景
這起勞動(dòng)合同糾紛案件涉及一家私營(yíng)企業(yè)和一名雇員之間的爭(zhēng)議。雇員辭職后向企業(yè)提出離職賠償要求，企業(yè)拒絕支付，雙方因此發(fā)生糾紛。在勞動(dòng)法律的框架下，我們需要審查雇傭合同、離職協(xié)議和相關(guān)證據(jù)，以準(zhǔn)確排查爭(zhēng)議的核心問題，并在司法程序中維護(hù)公正和平衡。我們?cè)诎讣恼麄€(gè)過(guò)程中，秉持客觀、公正、公正原則，充分尊重雙方當(dāng)事人的權(quán)益。
三、案件分析
在對(duì)案件進(jìn)行仔細(xì)分析后，我們發(fā)現(xiàn)糾紛的核心焦點(diǎn)是解雇賠償金的計(jì)算。根據(jù)國(guó)家勞動(dòng)法的規(guī)定，雇員在離職時(shí)有權(quán)獲得一定數(shù)額的解雇賠償金。然而，在這個(gè)案件中，企業(yè)主張雇員的辭職是自愿的，并不應(yīng)該支付離職賠償金。我們深入研究了勞動(dòng)法的相關(guān)法規(guī)和先例，并仔細(xì)分析了雇傭合同和離職協(xié)議的條款。最終，我們得出了結(jié)論，認(rèn)為雇員的離職并非完全自愿，其背后存在一些迫使勞動(dòng)關(guān)系終止的因素，因此他享有離職賠償金的權(quán)益。
四、案件結(jié)果
在法庭上，我們呈堂證供了相關(guān)證據(jù)和分析結(jié)果，并進(jìn)行了充分的辯論。法官對(duì)案件進(jìn)行了審理，并最終做出了裁決。根據(jù)法官的判決，雇員有權(quán)獲得一定數(shù)額的離職賠償金，并應(yīng)由企業(yè)支付。這一結(jié)果既保護(hù)了雇員的權(quán)益，又體現(xiàn)了法律的公正和公平。
五、心得體會(huì)
通過(guò)這次案件，我深刻認(rèn)識(shí)到處理勞動(dòng)合同糾紛案件的重要性和挑戰(zhàn)性。首先，我們必須充分了解勞動(dòng)法的相關(guān)法規(guī)和先例，以為我們的辯護(hù)提供有力的支持。其次，我們需要仔細(xì)審查雙方當(dāng)事人的合同和協(xié)議，并仔細(xì)分析其中的條款和細(xì)節(jié)。最重要的是，我們必須始終堅(jiān)守公正和公平的原則，在維護(hù)當(dāng)事人權(quán)益的同時(shí)，也要尊重法律的權(quán)威。
此外，這次案件還讓我意識(shí)到勞動(dòng)關(guān)系的復(fù)雜性和多樣性。勞動(dòng)合同糾紛不僅涉及到經(jīng)濟(jì)利益的分配，還關(guān)乎當(dāng)事人的尊嚴(yán)和自由。在處理這類案件時(shí)，我們需要關(guān)注當(dāng)事人的情感需求，并與他們進(jìn)行良好的溝通。只有建立了對(duì)當(dāng)事人的信任和尊重，我們才能更好地維護(hù)他們的權(quán)益。
綜上所述，處理勞動(dòng)合同糾紛案件需要全面的法律知識(shí)和敏銳的分析能力。作為法律從業(yè)者，我們應(yīng)該不斷學(xué)習(xí)和提高自己，以更好地為當(dāng)事人服務(wù)，并為社會(huì)穩(wěn)定和諧做出自己的貢獻(xiàn)。
合同糾紛案的心得體會(huì)篇四
鹿城區(qū)人民法院：
答辯人：黃香珍，女，1962年12月7日出生，漢族，身份證號(hào)330302621207362，住浙江省溫州市鹿城區(qū)龍泉巷10弄9幢201室，聯(lián)系電話0577-88500367。
管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租。而且根據(jù)合同法的意思自治原則，所以可知，答辯人黃香珍與陳意澤之間的租賃協(xié)議是有效的，他們屬于租賃合同關(guān)系。因此，答辯人對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求完全不接受，現(xiàn)提出依法處理本案的主張：答辯人與被告陳意澤之間只存在店面租賃合同關(guān)系，因此不需要為被告的經(jīng)營(yíng)行為承擔(dān)責(zé)任，其次，答辯人與被答辯人之間沒有利害關(guān)系，不具有被告主體資格，請(qǐng)求法院駁回被答辯人林永疇對(duì)答辯人黃香珍的起訴，望法院裁判時(shí)予以考慮。
證據(jù)和證據(jù)來(lái)源：
1.租賃協(xié)議書，證明答辯人與陳意澤之間是店面租賃合同關(guān)系。
2.被租賃的房屋照片，證明房屋的實(shí)際情況
3.司法鑒定機(jī)關(guān)出具的鑒定書，用于證明被答辯人所提供的收據(jù)中的簽字并非黃香珍所簽。
此致
鹿城區(qū)人民法院
答辯人：黃香珍
二〇一二年十二月七日
附項(xiàng)：
(l)本答辯狀副本x份。
(2)證物或書證xx（名稱）x件。
次承租人對(duì)租賃物造成的損失由承租人賠償，法律未規(guī)定出租人與次承租人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因此，出租人與次承租人之間不可能存在權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
4、房屋轉(zhuǎn)租不是房屋租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓。租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓是指承租人將租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，承租人退出租賃關(guān)系，而租賃關(guān)系存在于受讓人與出租人之間。而在房屋轉(zhuǎn)租中，承租人不退出租賃關(guān)系，而租賃關(guān)系存在于受讓人與出租人之間。而在房屋轉(zhuǎn)租中，承租人不退出租賃關(guān)系，仍然承擔(dān)租賃合同的權(quán)利義務(wù)，轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓在法律性質(zhì)上是不同的。
第十四條營(yíng)業(yè)執(zhí)照及其副本和臨時(shí)營(yíng)業(yè)執(zhí)照不得轉(zhuǎn)借、出賣、出租、涂改、偽造。
對(duì)個(gè)體工商戶轉(zhuǎn)借、出賣、出租、涂改營(yíng)業(yè)執(zhí)照及其副本和臨時(shí)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，沒收其非法所得，可以并處五千元以下的罰款，情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)吊銷其營(yíng)業(yè)執(zhí)照及其副本或臨時(shí)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
個(gè)體工商戶違反本條例第七條、第九條、第十條、第十一條、第十三條、第十九條的規(guī)定，由工商行政管理機(jī)關(guān)根據(jù)不同情況分別給予下列處罰：
（一）警告；
（二）罰款；
（三）沒收非法所得；
（四）責(zé)令停止?fàn)I業(yè)；
（五）扣繳或者吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
以上處罰，可以并處。
違反治安管理的，由公安機(jī)關(guān)依照有關(guān)規(guī)定處罰；觸犯刑律的，依法追究刑事責(zé)任。
合伙債務(wù)
《民法通則》第三十五條合伙的債務(wù)，由合伙人按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)清償責(zé)任。
合伙人對(duì)合伙的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，法律另有規(guī)定的除外。償還合伙債務(wù)超過(guò)自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)數(shù)額的合伙人，有權(quán)向其他合伙人追償。
第五十二條企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營(yíng)，共同經(jīng)營(yíng)、不具備法人條件的，由聯(lián)營(yíng)各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負(fù)連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任。
《民通意見》47．全體合伙人對(duì)合伙經(jīng)營(yíng)的虧損額，對(duì)外應(yīng)當(dāng)負(fù)連帶責(zé)任；對(duì)內(nèi)則應(yīng)按照協(xié)議約定的債務(wù)承擔(dān)比例或者出資比例分擔(dān)；協(xié)議未規(guī)定債務(wù)承擔(dān)比例或者出資比例的，可以按照約定的或者實(shí)際盈余分配比例承擔(dān)。但是對(duì)造成合伙經(jīng)營(yíng)虧損有過(guò)錯(cuò)的合伙人，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)程度相應(yīng)的多承擔(dān)責(zé)任。
48．只提供技術(shù)性勞務(wù)不提供資金、實(shí)物的合伙人，對(duì)于合伙經(jīng)營(yíng)的虧損額，對(duì)外也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任；對(duì)內(nèi)則應(yīng)按照協(xié)議約定的債務(wù)承擔(dān)比例或者技術(shù)性勞務(wù)折抵的出資比例承擔(dān)；協(xié)議未規(guī)定債務(wù)承擔(dān)比例或者出資比例的，可以按照約定的或者合伙人實(shí)際的盈余分配比例承擔(dān)；沒有盈余分配比例的，按照其余合伙人平均投資比例承擔(dān)。
53．合伙經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生虧損，合伙人退出合伙時(shí)未按約定分擔(dān)或者未合理分擔(dān)合伙債務(wù)的，退伙人對(duì)原合伙的債務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)清償責(zé)任；退伙人已分擔(dān)合伙債務(wù)的，對(duì)其參加合伙期間的全部債務(wù)仍負(fù)連帶責(zé)任。
《合伙企業(yè)法》第二條本法所稱合伙企業(yè)，是指依照本法在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的由各合伙人訂立合伙協(xié)議，共同出資、合伙經(jīng)營(yíng)、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)合伙企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任的營(yíng)利性組織。
第四十五條入伙的新合伙人與原合伙人享有同等權(quán)利，承擔(dān)同等責(zé)任。入伙協(xié)議另有約定的，從其約定。
入伙的新合伙人對(duì)入伙前合伙企業(yè)的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第五十四條退伙人對(duì)其退伙前已發(fā)生的合伙企業(yè)債務(wù)，與其他合伙人承擔(dān)連帶責(zé)任。
第六十三條合伙企業(yè)解散后，原合伙人對(duì)合伙企業(yè)存續(xù)期間的債務(wù)仍應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任，但債權(quán)人在五年內(nèi)未向債務(wù)人提出償債請(qǐng)求的，該責(zé)任消滅。
《律師法》第十八條律師可以設(shè)立合伙律師事務(wù)所，合伙人對(duì)該律師事務(wù)所的債務(wù)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任和連帶責(zé)任。個(gè)體工商戶營(yíng)業(yè)執(zhí)照不得轉(zhuǎn)借、出賣、出租，違反規(guī)定將沒收其非法所得，并處5000元以下罰款。個(gè)體工商戶改變字號(hào)名稱、經(jīng)營(yíng)者住所、組成形式、經(jīng)營(yíng)范圍、方式、場(chǎng)所等項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)向原登記的工商行政管理機(jī)關(guān)辦理變更登記。未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變。個(gè)人經(jīng)營(yíng)的個(gè)體工商戶改變經(jīng)營(yíng)者時(shí)，應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)登記。新的經(jīng)營(yíng)者想要延用原執(zhí)照上的字號(hào)名稱，必須等原執(zhí)照注銷滿一年后方可提起申請(qǐng)。想要盤店創(chuàng)業(yè)市民，一定要先到工商部門詢問清楚，以免在交易中受騙。
/05zjnews/system/2010/03/31/
合同糾紛案的心得體會(huì)篇五
通過(guò)旁聽合同糾紛案，我深切感受到法庭是維護(hù)公正正義的最后防線，也見證了合同是維系社會(huì)秩序的重要紐帶。在這個(gè)過(guò)程中，我不僅對(duì)法律的深?yuàn)W和復(fù)雜有了更深入的了解，還認(rèn)識(shí)到及時(shí)明確的合同條款在維護(hù)雙方權(quán)益方面的重要性。同時(shí)，我也意識(shí)到在日常生活中，我們要更加注重法律意識(shí)，遵守合同，規(guī)范自己的行為。合同糾紛案的旁聽給我留下了深刻的印象和寶貴的體會(huì)。
首先，在該案件中，我深深感受到法庭是公正的，它通過(guò)聽證雙方的陳述和調(diào)查相關(guān)證據(jù)，盡可能客觀地判斷和認(rèn)定事實(shí)真相。在旁聽的過(guò)程中，我看到法官公正的態(tài)度和細(xì)致入微的調(diào)查，他們努力維護(hù)公平正義，并以法律的精神來(lái)裁決案件。通過(guò)這個(gè)過(guò)程，我深刻認(rèn)識(shí)到了法官是法律的守護(hù)者，他們的公正與客觀是法律得以落實(shí)的基礎(chǔ)。這也告訴我們，在面對(duì)紛繁復(fù)雜的合同糾紛時(shí)，只有依法維護(hù)自己的權(quán)益，相信法律的公正才能獲得合法的維權(quán)和保護(hù)。
其次，在該案件中，我對(duì)合同的重要性有了更深入的認(rèn)識(shí)。合同是社會(huì)交往中的重要約定，對(duì)維系社會(huì)秩序起著重要作用。通過(guò)旁聽，我看到了一份份合同條款的具體內(nèi)容和重要性，同時(shí)也了解到了一些常見的合同糾紛類型，如未履行合同、違約責(zé)任等。這讓我深刻認(rèn)識(shí)到，在簽署合同之前，我們應(yīng)該仔細(xì)閱讀合同條款，確保自己的權(quán)益，在簽訂合同時(shí)要慎之又慎，不輕易許下不可實(shí)現(xiàn)的承諾，以避免合同糾紛的發(fā)生。同時(shí)，這也提醒著我們，不管是個(gè)人還是企業(yè)，在簽署合同時(shí)要明確雙方的權(quán)益義務(wù)，準(zhǔn)確明確地條款以規(guī)范交易行為，以避免后期不必要的糾紛。
再次，通過(guò)旁聽，我也認(rèn)識(shí)到了法庭對(duì)證據(jù)的重視。在該案件中，法庭通過(guò)調(diào)查收集了大量證據(jù)，包括書面證據(jù)、物證、證人證言等，以此來(lái)判定雙方是否存在違約行為。而且，法庭對(duì)證據(jù)的處理也需要嚴(yán)格遵循法律程序，以確保證據(jù)的真實(shí)性和合法性。這讓我明白到，在生活中，我們應(yīng)該重視保留和收集證據(jù)，以備將來(lái)發(fā)生糾紛時(shí)使用。同時(shí)，也要注意防范一些可能會(huì)傷害自己權(quán)益的行為，避免對(duì)方的不當(dāng)行為造成不可逆轉(zhuǎn)的損失。法庭的處理方式告訴我們，合同糾紛需要充分的證據(jù)支持，證據(jù)是維護(hù)自己權(quán)益的關(guān)鍵。
最后，通過(guò)旁聽合同糾紛案，我進(jìn)一步認(rèn)識(shí)到法律意識(shí)在生活中的重要性。無(wú)論是簽署合同還是解決合同糾紛，都需要我們具備必要的法律知識(shí)和法律意識(shí)。我們應(yīng)該主動(dòng)學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)，提高自己的法律素養(yǎng)，以免因?yàn)椴欢啥鴮?dǎo)致?lián)p失。同時(shí)，在生活中，我們也要嚴(yán)格遵守法律規(guī)定，以合法合規(guī)的方式行事。通過(guò)法庭的旁聽，我深深體會(huì)到法律對(duì)于社會(huì)的作用，也明白到自己應(yīng)該養(yǎng)成良好的法律意識(shí)，遵守法律的底線。
通過(guò)旁聽合同糾紛案，我深刻理解了法庭是維護(hù)公正正義的最后一道防線，合同是維系社會(huì)秩序的紐帶，合同糾紛需要充分的證據(jù)支持，以及法律意識(shí)的重要性。這次旁聽讓我進(jìn)一步明確了合同的重要性，以及在生活中注重法律意識(shí)的必要性。我會(huì)將這些體會(huì)和認(rèn)識(shí)運(yùn)用到日常生活中，養(yǎng)成良好的法律習(xí)慣，遵守法律規(guī)定，并努力提高自己的法律素養(yǎng)，以更好地保護(hù)自己的權(quán)益。
合同糾紛案的心得體會(huì)篇六
本所在1月3日受廣州是姚女士委托受理和廣州某某物資有限公司(負(fù)責(zé)人：汪某某)湖南某某正機(jī)械工程有限公司(負(fù)責(zé)人：楊某某)租賃合同經(jīng)濟(jì)糾紛案件起訴狀。
訴訟請(qǐng)求：
2、請(qǐng)求判令兩被告承擔(dān)本案的.全部訴訟費(fèi)和律師費(fèi)。
事實(shí)和理由：
原告擁有德馬格qtg6010自有產(chǎn)權(quán)起重機(jī)兩臺(tái)，于2012年8月31日與被告二廣州某某物資有限公司簽訂塔機(jī)出租合同，分別于3月31日。雙方約定的租金結(jié)算方式為每滿一個(gè)月(30日的當(dāng)日)支付本月的塔機(jī)租金，月租金為前5年1萬(wàn)元/月，后三年0.7萬(wàn)元/月。如被告二廣州某某公司不能按期支付原告租金，則每拖延一日應(yīng)承擔(dān)所拖欠金額1%的滯納金。后被告二廣州某某物資有限公司被被告一湖南某某正機(jī)械工程有限公司收購(gòu)合并，原被告二的有關(guān)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)和權(quán)力義務(wù)由被告一承擔(dān)。原告與二被告三方就塔機(jī)出租事宜簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，一致同意兩份塔機(jī)出租合同的承租方由被告二變更為被告一，被告二原有的權(quán)力義務(wù)均由被告一享用和承擔(dān)?，F(xiàn)兩臺(tái)塔機(jī)的租金兩被告分別支付到2012年8月31日和2012年8月5日，此后兩被告一直未再支付租金。原告為維護(hù)自身的合法權(quán)益，特訴諸法律，要求兩被告支付拖欠的租金310000元及拖欠租金的滯納金。請(qǐng)求人民法院早日依法判決為感!
此致
廣州市天河區(qū)人民法院
合同糾紛案的心得體會(huì)篇七
《租賃合同糾紛案司法解釋》相關(guān)解讀：
核心內(nèi)容：本文是對(duì)最高院關(guān)于租賃合同糾紛的司法解釋(一)，即《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》全文的法條解讀。希望能夠幫助廣大法律快車合同法的讀者。
為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。
第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。
鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。
【解讀】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。
本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn)，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無(wú)論土地性質(zhì)為國(guó)有還是集體所有，均適用本解釋，實(shí)踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。
依照國(guó)家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用本解釋。
關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃，基本屬于完全的市場(chǎng)行為，并不存在政府補(bǔ)貼的福利和社會(huì)保障性內(nèi)容，最高院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋。
第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無(wú)效。所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時(shí)建筑管理規(guī)定的臨時(shí)建筑。
否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序，但為了促進(jìn)交易，當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，租賃合同的效力會(huì)得以補(bǔ)正。此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。
第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
【解讀】臨時(shí)建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢(shì)的客觀需要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后，在核定的臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內(nèi)，建造的供臨時(shí)使用的建筑物。
未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法，相應(yīng)的房屋租賃合同無(wú)效。對(duì)于租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效，合同其他內(nèi)容的效力不受影響。
第四條當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。
【解讀】我國(guó)城市房屋租賃實(shí)行登記備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。
若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準(zhǔn)，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無(wú)效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對(duì)方接受的情況下，視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時(shí)，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。
第五條房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。
當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無(wú)效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。
【解讀】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無(wú)效的法律后果為返回財(cái)產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無(wú)效的場(chǎng)合。參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)，屬于返還原物的范疇。合同無(wú)效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過(guò)失責(zé)任，賠償范圍限于信賴?yán)?。即合同雙方為締約進(jìn)行合理的接觸，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴，一方由于信賴而支出一定的成本，主要包括用于締約的合理費(fèi)用和準(zhǔn)備履約所支出的合理費(fèi)用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實(shí)踐中很難得到支持。
由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償?shù)臓?zhēng)議主要集中在裝飾裝修或者改建擴(kuò)建費(fèi)用上，對(duì)此，本解釋都有明確規(guī)定。
第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;
(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;
(三)合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。
【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過(guò)強(qiáng)占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列;(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán);(3)合同成立在先的，即合同成立時(shí)間在先，判斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時(shí)間，更嚴(yán)格地說(shuō)，是當(dāng)事人中最后簽字蓋章的時(shí)間。
“一房數(shù)租”時(shí)，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失。
第七條承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。
【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的;(2)承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的;(3)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的;(4)承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃，出租人有權(quán)隨時(shí)解除合同。
出租人作為房屋所有權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時(shí)，出租人有權(quán)隨時(shí)要求承租人恢復(fù)原狀，不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時(shí)，必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀，承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人方可解除合同。
實(shí)踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達(dá)承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，如果承租人對(duì)此有異議，可以起訴要求確認(rèn)合同解除無(wú)效;二是向法院起訴，請(qǐng)求解除合同。
對(duì)于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式：一是，承租人未經(jīng)出租人同意變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，同時(shí)載明如果不再此期限內(nèi)恢復(fù)原狀，合同即自動(dòng)解除。
第八條因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：
(一)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;
(二)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的;
(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。
【解讀】綜合《合同法》的相關(guān)規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的;(3)因不可規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;(4)不定期租賃，承租人有權(quán)隨時(shí)解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍有權(quán)隨時(shí)解除合同;(6)司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議導(dǎo)致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的;(9)一房數(shù)租之有效合同不能實(shí)際履行的。
在出現(xiàn)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭(zhēng)議，或者具有違反法律、行政法規(guī)(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況任何一種情形時(shí)，承租人的合同解除權(quán)并非任意的，還須具備一個(gè)必要前提，即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致“租賃房屋無(wú)法使用”。所謂“無(wú)法使用”是指無(wú)法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無(wú)法按照租賃房屋的性質(zhì)使用。
司法機(jī)關(guān)對(duì)房屋的查封，實(shí)務(wù)中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制，而且喪失了使用、管理權(quán)，權(quán)利人只有妥善保管的義務(wù);而“活封”則相反，房屋被查封后，權(quán)利人仍享有對(duì)房屋的使用、管理和收益權(quán)，僅處分權(quán)受限。實(shí)踐中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時(shí)也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。
當(dāng)租賃房屋的權(quán)屬存在爭(zhēng)議時(shí)，意味著出租人可能不是房屋的所有權(quán)人，如果出租人最終被確認(rèn)為房屋的所有權(quán)人，則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認(rèn)不是房屋的所有權(quán)人，則構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，該租賃合同屬效力待定合同。
第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。
【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費(fèi)巨大，可以認(rèn)定形成附合，例如鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達(dá)到不可分離狀態(tài)，則不能認(rèn)定形成附合，如安裝空調(diào)、電梯、太陽(yáng)能熱水器、抽油煙機(jī)等。
按照添附理論，對(duì)于未形成附合的裝飾裝修物，所有權(quán)仍歸承租人，房屋租賃無(wú)效時(shí)，由承租人拆除取回，出租人想要留用，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)對(duì)價(jià)，承租人拆除過(guò)程中造成房屋損壞的應(yīng)恢復(fù)原狀。對(duì)于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價(jià)歸承租人所有;出租人不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。
在房屋租賃合同中，承租人對(duì)租賃房屋的裝飾裝修按其性質(zhì)可分為兩類：一是經(jīng)出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后卻未表示反對(duì)，且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修，屬善意添附;二是未經(jīng)出租人同意或雖經(jīng)出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進(jìn)行的裝飾裝修，屬惡意添附。對(duì)于惡意添附，不論房屋租賃合同是否有效，原則上均不應(yīng)予以折價(jià)補(bǔ)償，裝飾裝修損失由承租人自行承擔(dān)。
裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認(rèn)無(wú)效時(shí)尚存在的實(shí)際價(jià)值，應(yīng)按承租人已使用房屋的時(shí)間予以折舊，不能按照租賃期限進(jìn)行分?jǐn)偂?BR> 實(shí)踐中，在處理無(wú)效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時(shí)，應(yīng)根據(jù)出租人的需要程度和可利用價(jià)值，結(jié)合過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，分別對(duì)待：(1)屬出租人過(guò)錯(cuò)的，由出租人補(bǔ)償承租人的裝飾裝修損失。對(duì)于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費(fèi)用、拆除費(fèi)用、恢復(fù)原狀費(fèi)用及承租人因租賃合同無(wú)效而受到的其他損失;對(duì)于形附合的，該損失是租賃合同無(wú)效時(shí)裝飾裝修物尚存在的價(jià)值，即現(xiàn)值。(2)屬承租人過(guò)錯(cuò)的，由承租人自行承擔(dān)裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無(wú)效受到的其他損失。(3)屬雙方共同過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)由雙方當(dāng)事人按過(guò)錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)裝飾裝修現(xiàn)值損失。
第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
【解讀】適用本條的前提條件有三：(1)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，即善意添附;(2)租賃期間屆滿或者合同解除，合同無(wú)效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合。
適用本條的注意事項(xiàng)：(1)承租人可以對(duì)未形成附合的裝飾裝修物進(jìn)行拆除，且不以出租人同意為必要條件;(2)承租人在拆除裝飾裝修物時(shí)，必須盡到必要的注意義務(wù)，不得對(duì)房屋造成毀損，否則應(yīng)恢復(fù)原狀或賠償損失;(3)當(dāng)事人對(duì)未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應(yīng)依照意思自治原則從其約定。
第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
【解讀】本條與第十條相對(duì)應(yīng)，規(guī)定了合同解除時(shí)，對(duì)于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則：
(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無(wú)法按照約定的租賃期限使用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價(jià)值，承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失。
(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人應(yīng)自行承擔(dān)剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應(yīng)予適當(dāng)補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值。
(3)因當(dāng)事人雙方違約導(dǎo)致合同解除，對(duì)于出租人同意利用的，將剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補(bǔ)償?shù)牟糠值氖Ｓ鄡r(jià)值，由出租人和承租人按照各自的過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān);對(duì)于出租人不同意利用的，則按剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值，由雙方按照各自的過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān)。
(4)因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е潞贤獬凑展截?zé)任原則，由雙方共同分擔(dān)，一般為平均分擔(dān)。
所謂“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值”，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內(nèi)尚存在的價(jià)值。計(jì)算殘值的方法是按照租賃期限，將裝飾裝修費(fèi)用平均分?jǐn)偅瑥亩贸龊贤獬龝r(shí)剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費(fèi)用價(jià)值。若雙方對(duì)裝飾裝修投資數(shù)額無(wú)法達(dá)成一致，可委托專門的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。
第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。
【解讀】承租人要對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，必須經(jīng)過(guò)出租人同意?！巴狻狈譃槊魇竞湍?，明示有書面、口頭、電話等表現(xiàn)形式，對(duì)此由承租人負(fù)舉證責(zé)任;如果出租人雖未對(duì)裝飾裝修事宜明示同意，但其行為已經(jīng)表明其已同意裝飾裝修的，則可直接認(rèn)定出租人對(duì)裝飾裝修已經(jīng)默示同意。
對(duì)于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人可在不損害出租人合法權(quán)益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對(duì)于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物，承租人無(wú)權(quán)要求出租人予以補(bǔ)償，出租人亦無(wú)權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。
第十三條承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
【解讀】房屋租賃合同無(wú)效、被撤銷時(shí)，出租人有權(quán)要求承租人將房屋返還并恢復(fù)原狀，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建的，其有義務(wù)將裝飾裝修物、擴(kuò)建物拆除后返還房屋給出租人，拆除過(guò)程中造成房屋損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
在房屋租賃合同解除場(chǎng)合，若因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，雖承租人未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修、擴(kuò)建行為構(gòu)成違約，但出租人的違約行為更為嚴(yán)重，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責(zé)任的抗辯;若因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，出租人不僅可依據(jù)本條要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失，同時(shí)也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同，且未對(duì)合同解除后裝飾裝修、擴(kuò)建費(fèi)用的承擔(dān)有約定的，出租人仍可要求承租人恢復(fù)原狀、賠償損失。
第十四條承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);
(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。
【解讀】所謂擴(kuò)建，是指在原有建筑基礎(chǔ)上加以擴(kuò)充的建設(shè)項(xiàng)目，一般通過(guò)加高、加層等建筑方式形成，本質(zhì)上仍屬于房屋建筑活動(dòng)，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，擴(kuò)建應(yīng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
本條所規(guī)定的“過(guò)錯(cuò)”僅指導(dǎo)致“未辦理合法建設(shè)手續(xù)”的過(guò)錯(cuò)，具體包括以下四種情況：
(1)若系單純出租人的過(guò)錯(cuò)所致，則擴(kuò)建費(fèi)用由出租人承擔(dān);
(2)若系單純承租人的過(guò)錯(cuò)所致，則由承租人承擔(dān);
(3)若系雙方過(guò)錯(cuò)所致，則由雙方按照各自的過(guò)錯(cuò)程度分別承擔(dān);
(4)若雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)，則按公平原則，由雙方分擔(dān)。
房屋租賃合同解除場(chǎng)合，經(jīng)出租人同意的擴(kuò)建費(fèi)用可做如下處理：
(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法擴(kuò)建手續(xù)，則擴(kuò)建費(fèi)用由出租人承擔(dān);若未辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由雙方按各自的過(guò)錯(cuò)程度分別承擔(dān)。
(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則出租人仍應(yīng)負(fù)擔(dān)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用，但可以承租人違約為由請(qǐng)求減少擴(kuò)建費(fèi)用的負(fù)擔(dān);若未辦理合法手續(xù)，則出租人可以承租人違約、自己并無(wú)受益等為由，主張不承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用。
(3)因雙方違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用，但可以適當(dāng)減少;若未辦理合法手續(xù)，則由雙方按照過(guò)錯(cuò)程度各自承當(dāng)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用。
(4)因不可歸責(zé)于雙方原因?qū)е潞贤獬模艮k理合法擴(kuò)建手續(xù)，則由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用，否則，由雙方按照過(guò)錯(cuò)承擔(dān)分別承擔(dān)。
關(guān)于擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用的計(jì)算，最高院主張采用工程造價(jià)費(fèi)用支出法，即以擴(kuò)建時(shí)，承租人實(shí)際支付的工程造價(jià)費(fèi)用作為擴(kuò)建費(fèi)用。
第十五條承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。
【解讀】適用本條應(yīng)注意如下幾個(gè)問題：
(1)群租，可分為自主群租和他主群租兩種，自主群租即房屋所有人將房屋出資給多個(gè)承租人，他主群租一般表現(xiàn)為房屋中介與“二房東”將房屋出租給多個(gè)承租人，后者屬于本條屬于的轉(zhuǎn)租行為。
(2)再轉(zhuǎn)租、多手轉(zhuǎn)租行為符合轉(zhuǎn)租的法律特征，應(yīng)適用本條規(guī)定。
第十六條出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
【解讀】《合同法》第224條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。為督促出租人及時(shí)行使合同解除權(quán)，維護(hù)交易的穩(wěn)定性，本條將出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在6個(gè)月內(nèi)未提出異議的，推定為出租人同意轉(zhuǎn)租。該6個(gè)月期限的性質(zhì)為除斥期間，不適用訴訟時(shí)效關(guān)于中斷與中止、延長(zhǎng)的規(guī)定。
承租人未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為，在效力上屬無(wú)效行為，出租人既可起訴要求確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，亦可行使合同解除權(quán)。出租人解除合同后，承租人喪失租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租合同也因其賴以存在的基礎(chǔ)不復(fù)存在而歸于終止，善意的次承租人(訂立轉(zhuǎn)租合同時(shí)不知道也不應(yīng)當(dāng)知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租)可以要求承租人賠償損失。
在房屋租賃合同被解除或被認(rèn)定無(wú)效情形下，都涉及房屋的返還問題，此時(shí)，案件的處理結(jié)果必然與次承租人具有法律上的利害關(guān)系，當(dāng)次承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或者擴(kuò)建，則此承租人對(duì)訴訟標(biāo)的享有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)。因此，本條規(guī)定在房屋租賃合同糾紛案件中，次承租人具有第三人的訴訟地位，既可以是具有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，也可以是無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。
承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，其向次承租人收取的租金不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。在出租人與承租人的房屋租賃法律關(guān)系中，出租人以租金為對(duì)價(jià)將租賃物交于承租人占有、使用、收益，其收益已經(jīng)確定而不能再對(duì)租賃物進(jìn)行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的變形形式，無(wú)論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到損害，故不能因?yàn)槌凶馊艘蜣D(zhuǎn)租而獲益就認(rèn)為損害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件。
第十七條因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。
【解讀】《合同法》第227條規(guī)定，承租人無(wú)正當(dāng)理由不支付或遲延支付租金的，出租人經(jīng)催告后可以解除合同。在轉(zhuǎn)租合同有效的場(chǎng)合，若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權(quán)時(shí)，次承租人可以代償請(qǐng)求權(quán)抗辯出租人的合同解除權(quán)。在轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的場(chǎng)合，如轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人同意，次承租人無(wú)代償請(qǐng)求權(quán)。
次承租人代出租人支付租金與違約金后，對(duì)承租人享有兩種權(quán)利，一是對(duì)于承租人的追償權(quán)，二是對(duì)于其支付的租金和違約金可以和轉(zhuǎn)租合同中其應(yīng)支付的租金相折抵。
房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。
【解讀】房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或者解除的情形下，承租人應(yīng)將房屋返還出租人，但實(shí)際占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租賃關(guān)系終止時(shí)，即不再擁有占有、使用租賃房屋的合法依據(jù)，從而構(gòu)成對(duì)出租人所有的租賃房屋的無(wú)權(quán)占有，出租人有權(quán)向次承租人主張返還房屋，同時(shí)，出租人亦有權(quán)向次承租人主張逾期騰期間的占有使用費(fèi)。
第十九條承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。
【解讀】《合同法》第234條規(guī)定，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。本條司法解釋將前述規(guī)定中的“共同居住”擴(kuò)大為“共同經(jīng)營(yíng)”，包括個(gè)體工商戶和個(gè)人合伙。對(duì)于承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，若承租人在租賃期間死亡(包括宣告死亡、宣告失蹤)，共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權(quán)利和義務(wù)，該共同經(jīng)營(yíng)人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成為新的承租人。
正確適用本條司法解釋，涉及到個(gè)人合伙的認(rèn)定。認(rèn)定個(gè)人合伙，首先要依據(jù)合伙協(xié)議;沒有合伙協(xié)議且未辦理工商登記手續(xù)的，只要具備合伙條件(共同出資、共同參與經(jīng)營(yíng)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益)，并有兩個(gè)以上無(wú)利害關(guān)系人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的，也可認(rèn)定為個(gè)人合伙。
第二十條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：
(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
【解讀】本條系“買賣不破租賃”及其適用例外的規(guī)定。
《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，即所謂的“買賣不破租賃”原則，若無(wú)法定或約定的除外情形，該原則即應(yīng)被適用。
抵押期間，抵押人將抵押物出租，此時(shí)在同一標(biāo)的物上抵押權(quán)與租賃權(quán)并存，抵押權(quán)更注重標(biāo)的物的交換價(jià)值，而租賃權(quán)則更注重標(biāo)的物的使用價(jià)值，二者并不沖突。但由于抵押權(quán)設(shè)定在先，因而具有優(yōu)先效力，此后成立的租賃權(quán)不得損害抵押權(quán)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)發(fā)生所有權(quán)的變動(dòng)后，受讓人不受租賃合同的約束，即先抵押后出租不適用“買賣不破租賃”原則。但先出租后抵押的房屋發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，仍應(yīng)適用“買賣不破租賃”原則。
涉及到法院依法查封的場(chǎng)合下，若查封在先，租賃在后，則法院強(qiáng)制拍賣時(shí)不適用“買賣不破租賃”;若租賃在先，查封在后，可以使用該原則。
第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
【解讀】本條規(guī)定了承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害時(shí)的救濟(jì)措施。
房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)只在租賃房屋作為買賣合同法律關(guān)系的標(biāo)的物時(shí)發(fā)生，在贈(zèng)與、互易以及因公征用等法律關(guān)系中則不得適用，亦不能主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的損害賠償請(qǐng)求權(quán)。
關(guān)于“合理期限”的認(rèn)定，《民通意見》第118條規(guī)定，“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效”，但該條目前已被廢止。最高院民一庭認(rèn)為可以參考本解釋第二十四條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，該條款規(guī)定，出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，該“15日”的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期，出租人履行通知義務(wù)必須給承租人留出必要的答復(fù)期限——15日，因此出租人最晚應(yīng)于出賣房屋前15日通知承租人，即在15日答復(fù)期之前履行通知義務(wù)。
在房屋轉(zhuǎn)租場(chǎng)合，次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在理論上存在爭(zhēng)議，但最高院民一庭認(rèn)為房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的主體應(yīng)為承租人而非次承租人，且優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害時(shí)，無(wú)權(quán)要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無(wú)效，但可以請(qǐng)求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買賣合同關(guān)系，為避免承租人濫用權(quán)利，在承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)對(duì)其課以一定的義務(wù)，如承租人主張與出租人成立買賣合同的，應(yīng)當(dāng)交付一定數(shù)額的定金或提供擔(dān)保，以使出租人信任其履行能力。
承租人雖無(wú)權(quán)以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受侵害為由要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無(wú)效，但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效，保護(hù)其履行。出租人與第三人之間合同的效力應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定判斷。承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)主張以同等條件與出租人成立買賣合同后，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)出租人履行合同，取得房屋所有權(quán)，由此第三人無(wú)法繼續(xù)履行合同的，第三人可以主張出租人承擔(dān)違約責(zé)任。
第二十二條出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。
【解讀】抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)可能會(huì)與租賃權(quán)沖突，但抵押權(quán)與承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并不沖突，不論抵押權(quán)設(shè)定在租賃合同成立之前或之后，出租人均享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
折價(jià)、變賣均屬于出租人出售房屋的行為，不管買受人是抵押權(quán)人還是其他人，出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
“同等條件”的確定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價(jià)格，該價(jià)格體現(xiàn)的是第三人與出租人的意思表示。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)約束的只是出租人對(duì)締約相對(duì)人的選擇權(quán)，而非約束出租人對(duì)房屋的處分權(quán)。房屋出賣價(jià)格的確定是出租人行使處分權(quán)的表現(xiàn)，故承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，只能按照第三人與出租人確定的同等條件，承租人對(duì)該條件不具有異議權(quán)和抗辯權(quán)。
第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
【解讀】拍賣的特質(zhì)導(dǎo)致其與承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)存在一定沖突，由于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)屬“準(zhǔn)物權(quán)”，有一定的優(yōu)先效力，在拍賣程序亦不例外?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第16條規(guī)定，“拍賣過(guò)程中，有最高價(jià)時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受，如無(wú)更高應(yīng)價(jià)，則拍歸優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人;如有更高應(yīng)價(jià)，而優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人?！贝怂^“跟價(jià)法”。
在拍賣負(fù)擔(dān)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的租賃房屋時(shí)，一般遵循如下程序：(1)拍賣通知，出租人在拍賣5日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人于拍賣日到場(chǎng)。(2)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人應(yīng)按照拍賣通知或拍賣公告的要求，與其他競(jìng)買人一樣進(jìn)行競(jìng)買登記、繳納競(jìng)買保證金，在拍賣日到場(chǎng)參加競(jìng)拍。
(3)舉牌應(yīng)價(jià)，若承租人在出現(xiàn)最高應(yīng)價(jià)時(shí)未作出以該價(jià)格購(gòu)買的意思表示，則拍賣房屋由最高應(yīng)價(jià)人購(gòu)買。
第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持：
(一)房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;
(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的;
(四)第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
【解讀】房屋共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)產(chǎn)生于共有人所有權(quán)關(guān)系之中，具有物權(quán)性質(zhì)，而承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)基于租賃關(guān)系，本質(zhì)上仍屬債權(quán)性質(zhì)，按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論，共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
家庭成員之間的房屋買賣，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關(guān)系有很大區(qū)別，故本條確認(rèn)出租人將租賃房屋出賣給近親屬的，承租人不得主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)提前通知承租人，承租人在接到通知后應(yīng)及時(shí)答復(fù)，若承租人接到通知后15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的，則喪失優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，這里強(qiáng)調(diào)“明確表示”。
《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對(duì)價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn)，即使出讓人無(wú)轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利，受讓人仍取得其所有權(quán)?！芭e重以明輕”，在第三人善意購(gòu)買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可對(duì)抗承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
第二十五條本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
【解讀】本解釋于9月1日起施行，施行前的行為引起的糾紛，在本解釋施行之后提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)適用本解釋;本解釋施行前提起的訴訟，本解釋施行后案件尚在訴訟系屬中，無(wú)論處于一審還是二審程序，均適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審的案件，在本解釋施行前提起再審程序，且于本解釋實(shí)施時(shí)仍在審理中的，應(yīng)當(dāng)適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
合同糾紛案的心得體會(huì)篇八
隨著勞動(dòng)力市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大和勞動(dòng)法規(guī)的日益完善，勞動(dòng)合同糾紛案件也逐漸增多。作為一名法律從業(yè)者，我曾參與處理多起勞動(dòng)合同糾紛案件，并從中獲得了一些寶貴的心得體會(huì)。以下將從勞動(dòng)合同的重要性、糾紛的成因、解決糾紛的途徑、預(yù)防糾紛的方法以及法律的約束力等五個(gè)方面進(jìn)行探討。
首先，勞動(dòng)合同在勞動(dòng)關(guān)系中占據(jù)著重要地位。勞動(dòng)合同是雇主與勞動(dòng)者之間建立勞動(dòng)關(guān)系的依據(jù)，具有法律效力。它規(guī)定了勞動(dòng)者的權(quán)利和義務(wù)，為勞動(dòng)者提供了保障和限制。在一起勞動(dòng)合同糾紛案件中，我深刻感受到勞動(dòng)合同的重要性。合同的完備與否直接影響了案件的處理結(jié)果。因此，為了避免糾紛的發(fā)生，勞動(dòng)雙方應(yīng)當(dāng)充分了解和遵守勞動(dòng)合同的約定，確保合同的合法性和有效性。
其次，勞動(dòng)合同糾紛案件的成因多種多樣。從我處理的案件中可以看出，糾紛的原因包括勞動(dòng)條件與報(bào)酬的爭(zhēng)議、解雇與辭退的處理不當(dāng)、勞動(dòng)時(shí)間與休假的安排不合理等。這些成因既有企業(yè)的問題，也有勞動(dòng)者的問題。對(duì)于企業(yè)而言，更加注重人力資源管理，遵守勞動(dòng)法規(guī)，保護(hù)勞動(dòng)者的合法權(quán)益是預(yù)防糾紛的關(guān)鍵。對(duì)于勞動(dòng)者而言，要提高自身法律意識(shí)，了解勞動(dòng)法規(guī)的具體規(guī)定，避免自己成為合同糾紛的一方。
第三，糾紛解決的途徑多種多樣。根據(jù)我處理案件的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)事人可以選擇訴訟、調(diào)解和仲裁等方式解決糾紛。其中，調(diào)解是一種較為常用的方式。調(diào)解不僅可以更快速地解決糾紛，減少成本和時(shí)間的損失，還可以維護(hù)勞動(dòng)關(guān)系的穩(wěn)定。然而，在實(shí)際操作中，當(dāng)事人對(duì)各種解決方式的了解并不充分。因此，加強(qiáng)對(duì)調(diào)解、仲裁等方式的宣傳和普及，提高員工的法律意識(shí)，是有效解決勞動(dòng)合同糾紛的關(guān)鍵。
第四，糾紛的預(yù)防是最佳的解決辦法。在處理勞動(dòng)合同糾紛案件時(shí)，我發(fā)現(xiàn)，糾紛的發(fā)生往往是因?yàn)楦鞣綄?duì)合同條款的理解存在偏差，或者存在合同履行的不合理要求。因此，預(yù)防合同糾紛的發(fā)生是有效維護(hù)勞動(dòng)關(guān)系的重要手段。企業(yè)應(yīng)該制定清晰明確的合同條款，盡量減少合同中的含糊不清或模糊的表述；同時(shí)，注重對(duì)勞動(dòng)者的培訓(xùn)，提高員工的法律意識(shí)和職業(yè)素養(yǎng)，避免因個(gè)人行為而引發(fā)糾紛。
最后，法律的約束力是勞動(dòng)合同糾紛案件處理的基石。法律的制定和實(shí)施，旨在保障勞動(dòng)者的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定和諧。在處理糾紛案件時(shí)，法律是依據(jù)和準(zhǔn)繩，將各方博弈的力量規(guī)范在法律框架內(nèi)，實(shí)現(xiàn)公正和公平的處理。因此，對(duì)于從事法律工作的人員而言，要嚴(yán)格遵守法律，正確解讀和適用法律規(guī)定，準(zhǔn)確處理糾紛案件。
綜上所述，勞動(dòng)合同糾紛案件處理的重點(diǎn)在于加強(qiáng)對(duì)勞動(dòng)合同的了解與理解，尊重法律的約束力，以及加強(qiáng)對(duì)調(diào)解、仲裁等解決方式的宣傳和普及。只有通過(guò)不斷完善法律法規(guī)，加強(qiáng)法律援助和救濟(jì)體系的建設(shè)，才能更好地保護(hù)勞動(dòng)者的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。
合同糾紛案的心得體會(huì)篇九
物業(yè)合同糾紛
(一)
物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，在促進(jìn)城市住宅小區(qū)管理現(xiàn)代化、專業(yè)化方面取得了矚目成績(jī)，但是由于其仍處于起步階段，相關(guān)法律制度遠(yuǎn)未健全，從而產(chǎn)生大量矛盾。由此引發(fā)的訴諸法院的案件也連續(xù)多年大幅上升，從中反映出的問題，亟待引起重視和解決。
一、物業(yè)管理糾紛一審案件基本情況及特點(diǎn)
(一)案件數(shù)量逐年上升，在房地產(chǎn)案件中所占比例逐漸增大
物業(yè)管理涉及物業(yè)的方方面面，加之相關(guān)制度的不完善，因物業(yè)管理問題向房管、物價(jià)部門的投訴一直居高不下，在主管部門協(xié)調(diào)處理不能完全解決糾紛后，當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。近年來(lái)，因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛增長(zhǎng)迅速，在房地產(chǎn)案件中所占比例也逐漸增大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年佳木斯市向陽(yáng)區(qū)法院共受理物業(yè)管理糾紛案件24件，占全部房地產(chǎn)案件的8.2%;2007年受理38件，較2006年增長(zhǎng)36.9%，占全部房地產(chǎn)案件的10.4%;截至今年6月15日，已經(jīng)受理物業(yè)合同糾紛案件27件。物業(yè)管理糾紛數(shù)量的激增與近年佳木斯地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展以及物業(yè)管理活動(dòng)頻繁深化密切相關(guān)。
(二)涉案主體與類型復(fù)雜化，已超出合同糾紛范疇
經(jīng)到期，物業(yè)管理企業(yè)無(wú)權(quán)收取物業(yè)管理費(fèi)要求退費(fèi)的案件，有業(yè)主委員會(huì)解聘物業(yè)管理企業(yè)的案件，有業(yè)主認(rèn)為公攤水電費(fèi)計(jì)算不公，要求重新計(jì)算公布的案件，有業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)具有瑕疵導(dǎo)致人身、財(cái)產(chǎn)損失要求賠償?shù)陌讣鹊?，不一而足?BR> (三)系列案件多，調(diào)解成功率低，當(dāng)事人矛盾僵持不下
部分物業(yè)管理糾紛中，物業(yè)管理企業(yè)作為原告追討物業(yè)費(fèi)案件時(shí)，經(jīng)常一次起訴即將數(shù)個(gè)乃至數(shù)十個(gè)業(yè)主列為被告，而法院為保證審判結(jié)果的同一性，會(huì)將該類案件交由同一合議庭合并審理，并同時(shí)宣判，使本已捉襟見肘的人力資源更顯緊張。同時(shí)，部分案件涉及同一小區(qū)類似情況的處理，工作稍有疏忽，極易釀成群體性事件。另外，由于該類案件，多數(shù)以物業(yè)管理企業(yè)為原告，因其害怕調(diào)解退讓后導(dǎo)致連鎖反應(yīng)，而物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾較為激烈，故物業(yè)管理糾紛案件的調(diào)解成功率相對(duì)低于其他民事案件。
(四)法律關(guān)系復(fù)雜，審理具有一定難度
物業(yè)管理法律關(guān)系涉及多方面利益主體：參與物業(yè)管理訴訟的當(dāng)事人既有業(yè)主、物業(yè)使用人或業(yè)主委員會(huì)，也有物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商，既可能涉及業(yè)主與物業(yè)使用人的關(guān)系，業(yè)主或使用人與物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)合同、侵權(quán)關(guān)系、業(yè)主或使用人與業(yè)委會(huì)之間的關(guān)系，由可能涉及開發(fā)商與物業(yè)關(guān)系前期物業(yè)管理委托關(guān)系、開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)之間物業(yè)用房配置和移交關(guān)系，此類糾紛又與我國(guó)近年來(lái)的住房制度改革及各地政策密切相關(guān)，具有一定的歷史階段性、地域性特征，而地方規(guī)范性文件效力不高，法院處理該類案件不能將之作為依據(jù)，給法律的正確適用帶來(lái)一定難度。
二、物業(yè)管理糾紛成因分析
(一)物業(yè)管理立法滯后、相關(guān)法律法規(guī)不健全，是物業(yè)管理糾紛不斷增多的根本原因 目前我國(guó)已頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》操作性不強(qiáng)，法院審判只能依據(jù)《民法通則》、《合同法》的基本原則，參照部門規(guī)章、地方法規(guī)進(jìn)行處理，而這些法規(guī)、規(guī)章又語(yǔ)焉不詳，甚或出現(xiàn)矛盾現(xiàn)象，比如對(duì)首期物業(yè)維修基金的交繳主體，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施、設(shè)備維修基金管理辦法》之間具有明顯沖突，使得法院在處理該類糾紛時(shí)缺乏明確依據(jù)，又比如業(yè)委會(huì)的訴訟主體資格問題，最高人民法院(2002)民立他字第46號(hào)復(fù)函已明確業(yè)主委員會(huì)具備訴訟主體資格，但問題是業(yè)委會(huì)并不擁有屬于自己的財(cái)產(chǎn)，難以作為被告承擔(dān)責(zé)任，這與當(dāng)事人平等的民事訴訟原則相悖，也使得相關(guān)審判工作頗為棘手，實(shí)體與程序法的不完善直接影響了法律的正確適用。
國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，實(shí)踐中，開發(fā)商根據(jù)該條規(guī)定單方面指定前期物業(yè)管理企業(yè)，而且約定的服務(wù)期限一般較長(zhǎng)，開發(fā)商享有指定物業(yè)公司、確定物業(yè)管理收費(fèi)數(shù)額的權(quán)利，卻不承擔(dān)任何義務(wù);前期物業(yè)服務(wù)合同由開發(fā)商與物業(yè)公司擬定，業(yè)主只能被動(dòng)接受。由于相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)從屬于開發(fā)商，因此在物業(yè)的接管過(guò)程中物業(yè)管理企業(yè)難以為業(yè)主把關(guān)，為日后糾紛的產(chǎn)生埋下了隱患。向陽(yáng)法院受理的物業(yè)管理糾紛有近一半是開發(fā)商遺留問題引發(fā)，比如開發(fā)商售后服務(wù)意識(shí)不足，存在配套設(shè)施不完善、房屋質(zhì)量較差等情況，導(dǎo)致業(yè)主入住后出現(xiàn)各種問題，業(yè)主在與開發(fā)商交涉未果的情況下，往往以開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)實(shí)為一體為由，把矛頭對(duì)準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)，拒絕交納相應(yīng)物業(yè)管理費(fèi)用。
(三)物業(yè)管理企業(yè)角色錯(cuò)位，服務(wù)行為不規(guī)范，是產(chǎn)生物業(yè)管理糾紛的直接原因
作為物業(yè)管理法律關(guān)系的一方，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按業(yè)主委托提供物業(yè)管理服務(wù)，并盡力維護(hù)業(yè)主權(quán)益，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間是平等的民事主體關(guān)系。但實(shí)踐中，部分物業(yè)管理企業(yè)卻將自己凌駕于業(yè)主之上，采用不正當(dāng)手段強(qiáng)制業(yè)主服從管理，無(wú)視甚至動(dòng)輒侵害業(yè)主權(quán)益，促使矛盾激化。少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)不具備相應(yīng)物業(yè)管理?xiàng)l件或資質(zhì)，相應(yīng)技術(shù)人員未持有上崗證，有的物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、成本高、經(jīng)濟(jì)效益差，服務(wù)質(zhì)量低下。
(四)業(yè)主自治組織發(fā)育不良、行為尚須規(guī)范，是物業(yè)管理糾紛增加的重要因素
國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主自治機(jī)構(gòu)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)的成立運(yùn)作作出了較為明確的規(guī)定，但從整體情況來(lái)看，業(yè)主自治組織的發(fā)育離健康、完善的標(biāo)準(zhǔn)還相差甚遠(yuǎn)，即使已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)的，也存在著經(jīng)濟(jì)關(guān)系不明確、權(quán)利義務(wù)不清、作用發(fā)揮不理想等問題，導(dǎo)致一些物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)行為不規(guī)范，業(yè)主無(wú)法有效行使物業(yè)管理的選聘權(quán)、決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)。甚至個(gè)別業(yè)委會(huì)成員不能自律，以滿足個(gè)人利益為由，要挾物業(yè)公司，從而影響了物業(yè)管理的正常進(jìn)行和大多數(shù)業(yè)主的利益。另外，業(yè)主之間就共同利益問題難以迅速達(dá)成一致，也是業(yè)主自治組織運(yùn)作不盡如人意的一大原因，在向陽(yáng)法院受理的物業(yè)管理糾紛案件中，即存在大型小區(qū)內(nèi)業(yè)主對(duì)是否續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)意見不一導(dǎo)致部分業(yè)主要求物業(yè)公司撤走、部分業(yè)主要求維持現(xiàn)狀的情況。
三、解決物業(yè)管理糾紛的對(duì)策與建議
(一)完善立法，做到有法可依
參照有關(guān)國(guó)家先進(jìn)立法例，盡快出臺(tái)《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》等法律和行政法規(guī)，對(duì)物業(yè)管理法律關(guān)系中的各種權(quán)利義務(wù)內(nèi)容作出規(guī)定，明確各民事主體的訴訟地位與救濟(jì)手段。
(二)理清開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，保證物業(yè)管理企業(yè)的選聘真正體現(xiàn)業(yè)主意志 由于開發(fā)商委托其下屬物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理的行為已經(jīng)帶來(lái)不少弊端，建議有關(guān)部門規(guī)范前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)程序，加強(qiáng)監(jiān)督管理，力保招投標(biāo)工作透明化、公正化。在條件成熟的情況下，可出臺(tái)規(guī)定，實(shí)行回避制度，限制開發(fā)商下屬物業(yè)管理企業(yè)參加該開發(fā)商的前期物業(yè)委托招標(biāo)活動(dòng)，以盡可能杜絕開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的利益聯(lián)系渠道。
(三)加大行政主管部門監(jiān)管力度，引入第三方機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行評(píng)估、監(jiān)測(cè)
與物業(yè)管理行有關(guān)的行政主管部門應(yīng)全面履行法律賦予的監(jiān)管職責(zé)，當(dāng)前主要是價(jià)格主管部門有必要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況檢查、監(jiān)督的頻率、力度。當(dāng)前，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)范圍縮小，市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)范圍擴(kuò)大，而相關(guān)法規(guī)又未規(guī)定違反指導(dǎo)價(jià)的責(zé)任后果，致使一些小區(qū)的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)遠(yuǎn)高于政府指導(dǎo)價(jià)，由此產(chǎn)生的糾紛呈爆發(fā)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。這種情況下，物價(jià)與房管部門應(yīng)及時(shí)干預(yù)，指導(dǎo)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致，以減少紛爭(zhēng)。另外，建議引入具有評(píng)估、監(jiān)測(cè)功能的第三方機(jī)構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級(jí)等進(jìn)行鑒定，保障業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，以利于物業(yè)管理市場(chǎng)的良性運(yùn)作。
監(jiān)督業(yè)主自治組織的職責(zé)，有必要建立相互之間的工作聯(lián)系機(jī)制。當(dāng)前，急需理清業(yè)主自治組織與城市居委會(huì)的關(guān)系，以盡力解決現(xiàn)在一些住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)換屆選舉不規(guī)范、誘發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素的問題。
合同糾紛案的心得體會(huì)篇十
［案情］?
原告：某省證券公司（以下簡(jiǎn)稱省公司）?
被告：某市證券公司（以下簡(jiǎn)稱市公司）?
被告：葉某?
1993年3月10日，葉某在省公司（系上交所會(huì)員）某業(yè)務(wù)部（省公司分支機(jī)構(gòu)）辦理委托買賣股票名冊(cè)登記，并開立股票帳戶和資金帳戶，委托省公司在上交所為其進(jìn)行股票買賣。至同年4月20日，葉某離開省公司某業(yè)務(wù)部，又到市公司（亦為上交所會(huì)員）開立了資金帳戶，并進(jìn)入市公司大戶室操作，交易股票。同年6月8日，葉某以先口頭申報(bào)，后填單確認(rèn)的方式，委托市公司購(gòu)進(jìn)新錦江股票2萬(wàn)股及富聯(lián)股票1萬(wàn)股，透支市公司資金832913.27元。因股市行情不好，當(dāng)日未平倉(cāng)。次日，葉某資金帳戶進(jìn)款3萬(wàn)元，沖抵后，透支余額為802913.27元。6月10日，葉某向市公司表示請(qǐng)求等待股票價(jià)格反彈，并表示可以想辦法打資金進(jìn)帳。為防止葉某將手中的股票在某他證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)賣出，套用資金，市公司要求葉某在未平倉(cāng)前不要再做股票交易，將股東卡和居民身份證交市公司保管，每天到市公司去。葉某遂將其股東卡和居民身分證交給了市公司，停止了股票交易，并天天坐在市公司，但未打入資金進(jìn)帳。8月2日，葉某未通知市公司即離開市公司轉(zhuǎn)回省公司某業(yè)務(wù)部，易地將其名下的2萬(wàn)股新錦江及1萬(wàn)股福聯(lián)股票委托賣出，凈收入522722.49元，并以此資金在省公司某業(yè)務(wù)部大戶室內(nèi)重新開始股票交易。期間，省公司未再驗(yàn)核葉某的股東卡及居民身分證。至8月9日收盤時(shí)，葉某資金帳戶結(jié)存本金74930.73元，并持有2萬(wàn)股東北華聯(lián)和1800股天橋百貨股票。8月10日，葉某又填單委托省公司買進(jìn)合成化纖股票4萬(wàn)股和哈醫(yī)藥股票2萬(wàn)股，當(dāng)日僅將2萬(wàn)股哈醫(yī)藥股票賣出，至收盤時(shí)，實(shí)際透支省公司資金461230.20元，其手中持有的.股票總價(jià)值達(dá)80余萬(wàn)元。
同日，市公司經(jīng)尋找得知葉某又在省公司某業(yè)務(wù)部做股票交易后，即派員找到葉某，葉某即將其在省公司某業(yè)務(wù)部進(jìn)行股票買賣的情況和資金透支情況告知了市公司。市公司要求葉某將其持有的股票賣出，以歸還其6月8日在市公司的透支款，葉某未允。8月11日開盤后，市公司未通知葉某，即以葉某的名義將葉某持有的4萬(wàn)股合成化纖、2萬(wàn)股東北華聯(lián)和300股天橋百貨股票強(qiáng)行賣出，實(shí)際成交金額（不含手續(xù)費(fèi)等）803700.13元。當(dāng)日下午，當(dāng)葉某填單欲賣出其原持有的股票時(shí)，發(fā)現(xiàn)委托指令無(wú)法輸入電腦，省公司即于8月12日派員到上交所查詢，才發(fā)現(xiàn)葉某名下的股票大部分已被市公司賣出。同日，省公司將葉某名下尚余的1500股天橋百貨股票賣出，收入資金21349.58元。嗣后，省公司因與市公司交涉，要求返還葉某透支購(gòu)買股票的資金未果，遂訴至人民法院，要求判令市公司和葉某償還被侵權(quán)占用的439880.63元透支款，并賠償損失。
［辦案要點(diǎn)］?正確處理本案的關(guān)鍵問題有：?
[1][2]
合同糾紛案的心得體會(huì)篇十一
中華人民共和國(guó)最高人民法院民事判決書
民終字第83號(hào)2000)
上訴人(原審被告)：北京華普國(guó)際大廈有限公司，上訴人(原審被告)：北京華普國(guó)際大廈有限公司，住所地北京市朝)：北京華普國(guó)際大廈有限公司法定代表人：翦英海，董事長(zhǎng)。陽(yáng)區(qū)朝外大街19號(hào)。法定代表人：翦英海，董事長(zhǎng)。
委托代理人：董葭，北京市元正律師事務(wù)所律師。委托代理人：董葭，北京市元正律師事務(wù)所律師。
委托代理人：周宇峰，北京市元正律師事務(wù)所律師。委托代理人：周宇峰，北京市元正律師事務(wù)所律師。
上訴人(原審被告)：北京華普科技企業(yè)有限公司，上訴人(原審被告)：北京華普科技企業(yè)有限公司，住所地北京市朝)：北京華普科技企業(yè)有限公司陽(yáng)區(qū)朝外大街19號(hào)華普國(guó)際大廈l7層。
法定代表人：翦英海，董事長(zhǎng)。法定代表人：翦英海，董事長(zhǎng)。
委托代理人;周曉，中兆律師事務(wù)所律師。委托代理人;周曉，中兆律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審原告)：北京住總集團(tuán)有限責(zé)任公司，被上訴人(原審原告)：北京住總集團(tuán)有限責(zé)任公司，住所地北京市)：北京住總集團(tuán)有限責(zé)任公司朝陽(yáng)區(qū)吉祥里208樓。
法定代表人：郝有詩(shī)，董事長(zhǎng)。法定代表人：郝有詩(shī)，董事長(zhǎng)。
委托代理人：張巍，北京市威宇律師事務(wù)所律師。委托代理人：張巍，北京市威宇律師事務(wù)所律師。
委托代理人：胡治家，北京市威宇律師事務(wù)所律師。委托代理人：胡治家，北京市威宇律師事務(wù)所律師。
上訴人北京華普國(guó)際大廈有限公司〈以下簡(jiǎn)稱華普國(guó)際〉、北京華普上訴人北京華普國(guó)際大廈有限公司〈以下簡(jiǎn)稱華普國(guó)際〉、北京華普〉、科技企業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱華普科技)為與被上訴人北京住總集團(tuán)科技企業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱華普科技)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱住總公司)追索工程款糾紛一案，有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱住總公司)追索工程款糾紛一案，不服北京市高級(jí)人民法院()號(hào)民事判決判決，市高級(jí)人民法院(1999)高民初字第187號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。
公司在合作合同上加蓋了公章。公司在合作合同上加蓋了公章。
1993年2月20日，住總公司開發(fā)都與華普科技簽訂補(bǔ)充合作合同〉《〈合作合同〉》(以下簡(jiǎn)稱補(bǔ)充合同)，雙方對(duì)華普科技分期支付資金重新作了約定，以下簡(jiǎn)稱補(bǔ)充合同)，雙方對(duì)華普科技分期支付資金重新作了約定，)，雙方對(duì)華普科技分期支付資金重新作了約定華普科技保證按期履行，支付罰金。華普科技保證按期履行，若違約每日按逾期金額的1%支付罰金。其中第三條還約定，因房?jī)r(jià)上漲、設(shè)計(jì)變更、層高增加、建材價(jià)格調(diào)增等第三條還約定，因房?jī)r(jià)上漲、設(shè)計(jì)變更、層高增加、情況，致使成本增加，華普科技理解費(fèi)用增加，情況，致使成本增加，華普科技理解費(fèi)用增加，原則上同意合理調(diào)增投資(額度雙方另議)。投資(額度雙方另議)。
住總公司開發(fā)部與華普國(guó)際簽訂了《關(guān)于全部投入，華普國(guó)際同意作為合作條件入資，并將該投資作為住總公司在合資公司中的注冊(cè)資本及投資額，件入資，并將該投資作為住總公司在合資公司中的注冊(cè)資本及投資額，不再向合資公司出資。不再向合資公司出資。3、華普大廈工程項(xiàng)目已由住總公司開發(fā)部項(xiàng)目轉(zhuǎn)為合資項(xiàng)目，該項(xiàng)目土地出讓金的交納由華普科技和吉安公司負(fù)責(zé)。轉(zhuǎn)為合資項(xiàng)目，該項(xiàng)目土地出讓金的交納由華普科技和吉安公司負(fù)責(zé)。
年底開工，月竣工，華普大廈項(xiàng)目工程自l993年底開工，年6月竣工，根據(jù)北京市朝日作出的《陽(yáng)區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站1996年9月20日作出的《工程質(zhì)量竣工核定證書》，大廈建成后的實(shí)際建筑面積為72，平方米。定證書》，大廈建成后的實(shí)際建筑面積為72，375平方米。自1992年》，23，萬(wàn)元;9月至1995年11月，華普科技共向住總公司支付工程款23，萬(wàn)元;818由華普國(guó)際向住總公司支付工程款自1996年3月至同年7月，由華普國(guó)際向住總公司支付工程款2，150萬(wàn)元。萬(wàn)元。
1996年7月31日，住總公司開發(fā)部與華普科技簽訂《元，集團(tuán)代為向住總公司開發(fā)部支付工程及材料款1，730萬(wàn)元，共計(jì)4，萬(wàn)元。500萬(wàn)元。
1996年10月10日，華普國(guó)際召開董事會(huì)通過(guò)決議，要求公司各股東華普國(guó)際召開董事會(huì)通過(guò)決議，迅速執(zhí)行各股東方之間簽訂的結(jié)算協(xié)議、迅速執(zhí)行各股東方之間簽訂的結(jié)算協(xié)議、加速辦理協(xié)議要求的有關(guān)事之間簽訂的結(jié)算協(xié)議華普科技與住總公司開發(fā)部簽訂《宜。同年11月13日.華普科技與住總公司開發(fā)部簽訂《保證還款合13，萬(wàn)元，同》，雙方確認(rèn)，華普科技尚欠付住總公司開發(fā)都13，288萬(wàn)元，華》，雙方確認(rèn)，雙方確認(rèn)普科技以其購(gòu)買的華普大廈中的部分外銷商品房作為還款的保證。普科技以其購(gòu)買的華普大廈中的部分外銷商品房作為還款的保證。由于華普大廈尚未交付使用，華普科技尚未取得上述外銷商品房的所有于華普大廈尚未交付使用，權(quán)，該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)未在北京市房管局登記備案。該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)未在北京市房管局登記備案。
7月日住總公司就大廈項(xiàng)目所作的概算，21，9日住總公司就大廈項(xiàng)目所作的概算，華普大廈建筑安裝費(fèi)應(yīng)為21，501，萬(wàn)元，萬(wàn)元。501，97萬(wàn)元，要求住總公司返還多付出的8，766.03萬(wàn)元。
13，萬(wàn)元，日內(nèi)給付住總公司工程款13，288萬(wàn)元，由華普科技承擔(dān)給付的連帶責(zé)任。(二華普國(guó)際于本判決生效后三十日內(nèi)給付住總公司以13，責(zé)任。(二)華普國(guó)際于本判決生效后三十日內(nèi)給付住總公司以13，。(日起至付清之日止的利息，288萬(wàn)元為本金計(jì)算的自年8月1日起至付清之日止的利息，上述利息按照中國(guó)人民銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算，述利息按照中國(guó)人民銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算，華普科技承擔(dān)給付的連帶責(zé)任。(三駁回住總公司的其他訴訟請(qǐng)求。(四給付的連帶責(zé)任。(三)駁回住總公司的其他訴訟請(qǐng)求。(四)駁回。(。(華普國(guó)際的反訴請(qǐng)求。869，華普國(guó)際的反訴請(qǐng)求。案件受理費(fèi)869，645元，由華普國(guó)際和華普科萬(wàn)元，69.448，311.技各負(fù)擔(dān)40萬(wàn)元，由住總公司負(fù)擔(dān)69.645元;反訴費(fèi)448，311.5元，由華普國(guó)際負(fù)擔(dān)。由華普國(guó)際負(fù)擔(dān)。
公司與華普科技間的合作合同因合資合同的簽訂而失效;訴稱：住總公司與華普科技間的合作合同因合資合同的簽訂而失效;一審判決認(rèn)定住總公司與華普國(guó)際簽訂的項(xiàng)目合同確認(rèn)了住總公司與華普科技合作合同的效力，有悖于法律的規(guī)定，華普科技合作合同的效力，有悖于法律的規(guī)定，認(rèn)定華普國(guó)際對(duì)住總公司與華普科技結(jié)算協(xié)議予以認(rèn)同，是導(dǎo)致判決錯(cuò)誤的根本原因;公司與華普科技結(jié)算協(xié)議予以認(rèn)同，是導(dǎo)致判決錯(cuò)誤的根本原因;一審判決因華普科技是華普國(guó)際的控股公司，審判決因華普科技是華普國(guó)際的控股公司，其應(yīng)承擔(dān)給負(fù)的連帶責(zé)任違反了公司法的規(guī)定;華普大廈工程款應(yīng)據(jù)實(shí)結(jié)算;請(qǐng)求住總公司退違反了公司法的規(guī)定;華普大廈工程款應(yīng)據(jù)實(shí)結(jié)算;還華普國(guó)際多付的工程款。還華普國(guó)際多付的工程款。
普國(guó)際的股東，面臨不簽該協(xié)議，住總公司即不交付大廈的威脅;普國(guó)際的股東，面臨不簽該協(xié)議，住總公司即不交付大廈的威脅;一審判決華普科技承擔(dān)連帶責(zé)任缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。審判決華普科技承擔(dān)連帶責(zé)任缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。
華普國(guó)際提交了一份筑安裝協(xié)議，15，萬(wàn)元，的建筑安裝協(xié)議，工程款應(yīng)為15，000萬(wàn)元，華普國(guó)際應(yīng)按此支付工程款，住總應(yīng)返還華普國(guó)際多付的工程款20，656萬(wàn)元。后又提出，程款，20，萬(wàn)元。后又提出，結(jié)算協(xié)議中因建筑標(biāo)準(zhǔn)提高，結(jié)算協(xié)議中因建筑標(biāo)準(zhǔn)提高，華普國(guó)際應(yīng)向住總公司支付3，909萬(wàn)元的約定，違反國(guó)家的定額標(biāo)準(zhǔn)，屬無(wú)效條款;電貼、的約定，違反國(guó)家的定額標(biāo)準(zhǔn)，屬無(wú)效條款;電貼、電權(quán)調(diào)增費(fèi)的余款應(yīng)由華普國(guó)際直接支付給電力部門，華普國(guó)際代住總公司交付了300款應(yīng)由華普國(guó)際直接支付給電力部門，華普國(guó)際代住總公司交付了萬(wàn)元的電貼費(fèi);21，926，002.萬(wàn)元的電貼費(fèi);華普國(guó)際自付設(shè)備款21，926，002.02元(其中包括結(jié)算協(xié)議前和結(jié)算協(xié)議后發(fā)生的)購(gòu)買國(guó)產(chǎn)電梯、空調(diào)、潔具等，未結(jié)算協(xié)議前和結(jié)算協(xié)議后發(fā)生的)購(gòu)買國(guó)產(chǎn)電梯、空調(diào)、潔具等，計(jì)入結(jié)算范圍，應(yīng)包含在綜合造價(jià)中，由住總公司負(fù)擔(dān)。計(jì)入結(jié)算范圍，應(yīng)包含在綜合造價(jià)中，由住總公司負(fù)擔(dān)。
開發(fā)后全面負(fù)責(zé)和主持大廈工程方面的具體事務(wù)，其承擔(dān)工程款支付的連帶責(zé)任不違反公司法或合資企業(yè)法的有關(guān)規(guī)定;程款支付的連帶責(zé)任不違反公司法或合資企業(yè)法的有關(guān)規(guī)定;華普科技作為本案的被告有事實(shí)和法律依據(jù)。技作為本案的被告有事實(shí)和法律依據(jù)。
結(jié)算協(xié)議簽訂前的，結(jié)算協(xié)議訂立時(shí)已予考慮，結(jié)算協(xié)議簽訂前的，結(jié)算協(xié)議訂立時(shí)已予考慮，在結(jié)算協(xié)議訂立五年后，華普國(guó)際提出設(shè)備款的問題，不但超出了訴訟時(shí)效，而且違反雙華普國(guó)際提出設(shè)備款的問題，不但超出了訴訟時(shí)效，方的約定;結(jié)算協(xié)議訂立后發(fā)生的款項(xiàng)，均與住總公司無(wú)關(guān)。方的約定;結(jié)算協(xié)議訂立后發(fā)生的款項(xiàng)，均與住總公司無(wú)關(guān)。
當(dāng)事人雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)認(rèn)定為有效。意思表示，應(yīng)認(rèn)定為有效。合作合同和補(bǔ)充合同雖然是華普科技與住總公司簽訂的，但華普國(guó)際成立后，總公司簽訂的，但華普國(guó)際成立后，華普大廈項(xiàng)目轉(zhuǎn)為華普國(guó)際的開發(fā)項(xiàng)目，在華普國(guó)際與住總公司開發(fā)部簽訂的項(xiàng)目合同中，發(fā)項(xiàng)目，在華普國(guó)際與住總公司開發(fā)部簽訂的項(xiàng)目合同中，明確約定根據(jù)住總公司與華普科技簽訂的合作合同、補(bǔ)充合同及有關(guān)文件，根據(jù)住總公司與華普科技簽訂的合作合同、補(bǔ)充合同及有關(guān)文件，在項(xiàng)目建設(shè)期間以及合資合同執(zhí)行過(guò)程中，華普國(guó)際對(duì)上述合作合同及項(xiàng)目建設(shè)期間以及合資合同執(zhí)行過(guò)程中，補(bǔ)充合同和有關(guān)文件確認(rèn)有效，補(bǔ)充合同和有關(guān)文件確認(rèn)有效，由此說(shuō)明華普國(guó)際作為華普大廈項(xiàng)目的所有人確認(rèn)了合作合同中關(guān)于華普大廈工程具體建設(shè)條款的效力，的所有人確認(rèn)了合作合同中關(guān)于華普大廈工程具體建設(shè)條款的效力，并承接了合作合同中華普大廈工程建設(shè)中的權(quán)利義務(wù)，并承接了合作合同中華普大廈工程建設(shè)中的權(quán)利義務(wù)，華普國(guó)際由此與住總公司形成了建筑工程發(fā)承包關(guān)系，與住總公司形成了建筑工程發(fā)承包關(guān)系，住總公司成為華普大廈工程發(fā)承包關(guān)系的承包人，而華普國(guó)際成為華普大廈工程的發(fā)包人，進(jìn)而應(yīng)是華普大的承包人，而華普國(guó)際成為華普大廈工程的發(fā)包人，廈工程的付款人，廈工程的付款人，華普國(guó)際主張住總公司開發(fā)部與華普科技間的合作合同因合資合同的簽訂而失效，沒有依據(jù)。合同因合資合同的簽訂而失效，沒有依據(jù)。
而有效，華普國(guó)際應(yīng)按結(jié)算協(xié)議的約定住總公司支付尚欠的工程款，并支付相應(yīng)的利息;算協(xié)議的約定住總公司支付尚欠的工程款，并支付相應(yīng)的利息;華普科技與華普國(guó)際主張結(jié)算協(xié)議是在受脅迫的情況下簽訂的，應(yīng)當(dāng)無(wú)效，科技與華普國(guó)際主張結(jié)算協(xié)議是在受脅迫的情況下簽訂的，應(yīng)當(dāng)無(wú)效，沒有證據(jù)，不予支持。華普國(guó)際上訴主張華普大廈工程應(yīng)據(jù)實(shí)結(jié)算，沒有證據(jù)，不予支持。華普國(guó)際上訴主張華普大廈工程應(yīng)據(jù)實(shí)結(jié)算，不符合結(jié)算協(xié)議的約定;一審判決對(duì)其反訴主張予以駁回，是適當(dāng)?shù)?。不符合結(jié)算協(xié)議的約定;一審判決對(duì)其反訴主張予以駁回，是適當(dāng)?shù)摹?BR> 華普科技與住總公司簽訂的相關(guān)協(xié)議均事后經(jīng)華普國(guó)際確認(rèn)，華普科技與住總公司簽訂的相關(guān)協(xié)議均事后經(jīng)華普國(guó)際確認(rèn)，作為合同約定權(quán)利義務(wù)的承接者及華普大廈項(xiàng)目的所有人，華普國(guó)際應(yīng)是完同約定權(quán)利義務(wù)的承接者及華普大廈項(xiàng)目的所有人，有人全的付款義務(wù)人;全的付款義務(wù)人;一審判決以華普科技簽署了與工程有關(guān)的合同及結(jié)算協(xié)議，是協(xié)議約定的付款人，且該公司是華普國(guó)際的控股公司為由，算協(xié)議，是協(xié)議約定的付款人，且該公司是華普國(guó)際的控股公司為由，判決對(duì)華普國(guó)際支付工程款的義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，判決對(duì)華普國(guó)際支付工程款的義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予改正。但華普科技與本案存在著密切的聯(lián)系，是本案適格的應(yīng)予改正。但華普科技與本案存在著密切的聯(lián)系，被告。被告。
華普國(guó)際關(guān)于結(jié)算協(xié)議的約定顯失公平，華普國(guó)際關(guān)于結(jié)算協(xié)議的約定顯失公平，有關(guān)條款應(yīng)予調(diào)整或撤銷的日二審期間提出的，請(qǐng)求是在2000年12月1日二審期間提出的，即使認(rèn)定其一審反訴已包含此意思表示，該請(qǐng)求也早已超出法律規(guī)定的期限;包含此意思表示，該請(qǐng)求也早已超出法律規(guī)定的期限;根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見〈法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見〈試可變更或者可撤銷的民事行為，行〉》第73條與住總公司入股華普國(guó)際18%的股份是兩個(gè)完全不同的概念，本案不存在重復(fù)計(jì)算的問題。依據(jù)合資合同，住總公全不同的概念，本案不存在重復(fù)計(jì)算的問題。依據(jù)合資合同，18%的股份，住總公司據(jù)此應(yīng)投入多少股本金，司在華普國(guó)際占有18%的股份，住總公司據(jù)此應(yīng)投入多少股本金，是合資合同所涉及的問題，不屬本案審理范圍。合資合同所涉及的問題，不屬本案審理范圍。
華普大廈項(xiàng)目最初是由北京市朝陽(yáng)區(qū)人民政府作為危改項(xiàng)目交由住總?cè)A普大廈項(xiàng)目最初是由北京市朝陽(yáng)區(qū)人民政府作為危改項(xiàng)目交由住總公司開發(fā)建設(shè)的，改為華普國(guó)際的項(xiàng)目后，公司開發(fā)建設(shè)的，改為華普國(guó)際的項(xiàng)目后，華普國(guó)際與政府簽訂了土地出讓合同，由其向政府繳納土地出讓金。地出讓合同，由其向政府繳納土地出讓金。由此應(yīng)該認(rèn)定應(yīng)履行向國(guó)家繳納土地出讓金義務(wù)的是華普國(guó)際。華普國(guó)際繳納的土地出讓金，家繳納土地出讓金義務(wù)的是華普國(guó)際。華普國(guó)際繳納的土地出讓金，合資公司內(nèi)各股東間如何負(fù)擔(dān)，是合資公司內(nèi)部的事情，與本案無(wú)關(guān)。合資公司內(nèi)各股東間如何負(fù)擔(dān)，是合資公司內(nèi)部的事情，與本案無(wú)關(guān)。
證不予認(rèn)可，000kva，62.證不予認(rèn)可，認(rèn)為華普大廈的實(shí)際用電量是5，000kva，僅占62.5%，但均沒有提供證據(jù)。華普國(guó)際向法院提交的付款明細(xì)表明其支付的300但均沒有提供證據(jù)。萬(wàn)元電貼費(fèi)，已經(jīng)在華普國(guó)際支付的工程款中沖抵。萬(wàn)元電貼費(fèi)，已經(jīng)在華普國(guó)際支付的工程款中沖抵。
關(guān)于華普國(guó)際提出自付設(shè)備款應(yīng)包
含在綜合造價(jià)中的主張，關(guān)于華普國(guó)際提出自付設(shè)備款應(yīng)包含在綜合造價(jià)中的主張，結(jié)算協(xié)議包含在綜合造價(jià)中的主張簽訂前發(fā)生的設(shè)備款，屬于變更結(jié)算協(xié)議的內(nèi)容，本院不予支持;結(jié)簽訂前發(fā)生的設(shè)備款，屬于變更結(jié)算協(xié)議的內(nèi)容，本院不予支持;算協(xié)議簽訂后發(fā)生的設(shè)備款，不屬本案審理范圍，算協(xié)議簽訂后發(fā)生的設(shè)備款，不屬本案審理范圍，華普國(guó)際可依法另尋途徑解決。尋途徑解決。
雙方根據(jù)合作合同所確定的投資比例，雙方根據(jù)合作合同所確定的投資比例，在結(jié)算協(xié)議中對(duì)各自應(yīng)承擔(dān)的工程款進(jìn)行了結(jié)算，其中包括了工程總款、差額補(bǔ)償、工程款進(jìn)行了結(jié)算，其中包括了工程總款、差額補(bǔ)償、政府稅費(fèi)等整個(gè)華普大廈的費(fèi)用，而非僅指建筑安裝費(fèi)用，個(gè)華普大廈的費(fèi)用，而非僅指建筑安裝費(fèi)用，住總公司依據(jù)結(jié)算協(xié)議起訴追索工程款，也是針對(duì)整個(gè)華普大廈工程而言;起訴追索工程款，也是針對(duì)整個(gè)華普大廈工程而言;華普國(guó)際與住總公司之間是建筑承包關(guān)系，公司之間是建筑承包關(guān)系，住總公司與住總?cè)局g是工程分包關(guān)系，兩者是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，應(yīng)依據(jù)各自間的合同進(jìn)行認(rèn)定和處兩者是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，應(yīng)依據(jù)各自間的合同進(jìn)行認(rèn)定和處理。華普國(guó)際依據(jù)住總公司與住宅三公司間的合同，主張華普國(guó)際多華普國(guó)際依據(jù)住總公司與住宅三公司間的合同，付工程款，住總公司應(yīng)予退還，本院不予支持。付工程款，住總公司應(yīng)予退還，本院不予支持。
據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
變更北京市高級(jí)人民法院(1999)二、變更北京市高級(jí)人民法院(1999)高民初字第187號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)為：一項(xiàng)、第二項(xiàng)為：華普國(guó)際于本判決生效之日起三十日內(nèi)給付住總公13，司工程款13，萬(wàn)元及按中國(guó)人民銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率自1997288日起計(jì)算的利息。年8月1日起計(jì)算的利息。
一審、二審案件受理費(fèi)共計(jì)1，739，290元，由華普國(guó)際承擔(dān)l，217，一審、739，217，521，896，503元，住總公司承擔(dān)521，787元;反訴案件受理費(fèi)共計(jì)896，623元由華普國(guó)際負(fù)擔(dān)。元由華普國(guó)際負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。本判決為終審判決。
審判長(zhǎng)劉竹梅
審判員張章
審判員于曉白
合同糾紛案的心得體會(huì)篇十二
乙方：_______________________
為甲方與__________糾紛一案，甲方委托乙方進(jìn)行代理。經(jīng)雙方協(xié)商，訂立下列條款，共同遵照履行：
一、乙方接受甲方的委托，指派__________律師為甲方在訴訟(包括仲裁、非訴訟調(diào)解等)中的__________訴訟代理人，甲方應(yīng)向受委托的律師出具授權(quán)委托書，寫明委托權(quán)限和委托期限。
二、乙方律師必須認(rèn)真負(fù)責(zé)維護(hù)甲方合法權(quán)益，并及時(shí)辦理、按時(shí)出庭，不得延誤或推諉。
三、甲方必須真實(shí)地向律師陳述案情，提供相關(guān)證據(jù)。乙方接受委托后，發(fā)現(xiàn)甲方捏造事實(shí)，弄虛作假，有權(quán)終止代理，依約所收費(fèi)用不予退還。
四、如乙方無(wú)故終止履行合同，代理費(fèi)全部退還甲方;如甲方無(wú)故終止合同，代理費(fèi)不予退還。
五、甲方委托乙方律師代理權(quán)限見授權(quán)委托書。
七、甲方涉案性質(zhì)屬__________，爭(zhēng)議標(biāo)的為__________元。
八、根據(jù)國(guó)家司法部、財(cái)政部、物價(jià)局聯(lián)合頒發(fā)的《律師業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，結(jié)合本案的難易程度，經(jīng)雙方協(xié)商同意，甲方向乙方交納代理費(fèi)__________元整。
另，甲方應(yīng)向乙方支付函電、通訊、交通、資料、調(diào)查等項(xiàng)費(fèi)用計(jì)人民幣_(tái)_________元整。
九、本合同有效期限，應(yīng)自本合同簽訂之日起到本案止(包括判決、調(diào)解、仲裁，案外和解及撤銷訴訟)。
十、如一方要求變更合同條款，需再行簽訂書面協(xié)議，未達(dá)成書面協(xié)議前，依原合同執(zhí)行。任何一方違約，按應(yīng)收代理費(fèi)的.____%承擔(dān)違約責(zé)任。甲方委托乙方辦理的案件進(jìn)入訴訟程序(以立案為準(zhǔn))，甲方提出終止代理合同的，代理費(fèi)一律不予退還。
十一、本合同一式三份，甲、乙雙方各持一份，代理律師一份，各份具有同等法律效力。
十二、本合同發(fā)生爭(zhēng)議，由乙方所在地人民法院管轄。
十三、本合同經(jīng)雙方簽字或蓋章后生效。
甲方：______________乙方：___________________
住所地：____________住所地：_________________
法定代表人：________法定代表人：_____________
代理律師：__________
電話：______________電話：___________________
合同糾紛案的心得體會(huì)篇十三
出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
解讀《租賃合同糾紛案司法解釋》
核心內(nèi)容：本文是對(duì)最高院關(guān)于租賃合同糾紛的司法解釋(一)，即《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》全文的法條解讀。希望能夠幫助廣大法律快車合同法的讀者。
為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。
第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。
鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。
【解讀】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。
本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn)，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無(wú)論土地性質(zhì)為國(guó)有還是集體所有，均適用本解釋，實(shí)踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。
依照國(guó)家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用本解釋。
關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃，基本屬于完全的市場(chǎng)行為，并不存在政府補(bǔ)貼的福利和社會(huì)保障性內(nèi)容，最高院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋。
第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無(wú)效。所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時(shí)建筑管理規(guī)定的臨時(shí)建筑。
否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序，但為了促進(jìn)交易，當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，租賃合同的效力會(huì)得以補(bǔ)正。此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。
第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
【解讀】臨時(shí)建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢(shì)的客觀需要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后，在核定的臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內(nèi)，建造的供臨時(shí)使用的建筑物。
未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法，相應(yīng)的房屋租賃合同無(wú)效。對(duì)于租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效，合同其他內(nèi)容的效力不受影響。
第四條當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。
【解讀】我國(guó)城市房屋租賃實(shí)行登記備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。
若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準(zhǔn)，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無(wú)效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對(duì)方接受的情況下，視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時(shí)，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。
第五條房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。
當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無(wú)效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。
【解讀】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無(wú)效的法律后果為返回財(cái)產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無(wú)效的場(chǎng)合。參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)，屬于返還原物的范疇。合同無(wú)效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過(guò)失責(zé)任，賠償范圍限于信賴?yán)?。即合同雙方為締約進(jìn)行合理的接觸，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴，一方由于信賴而支出一定的成本，主要包括用于締約的合理費(fèi)用和準(zhǔn)備履約所支出的合理費(fèi)用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實(shí)踐中很難得到支持。
由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償?shù)臓?zhēng)議主要集中在裝飾裝修或者改建擴(kuò)建費(fèi)用上，對(duì)此，本解釋都有明確規(guī)定。
第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;
(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;
(三)合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。
【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過(guò)強(qiáng)占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列;(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán);(3)合同成立在先的，即合同成立時(shí)間在先，判斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時(shí)間，更嚴(yán)格地說(shuō)，是當(dāng)事人中最后簽字蓋章的時(shí)間。
“一房數(shù)租”時(shí)，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失。
第七條承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。
【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的;(2)承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的;(3)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的;(4)承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃，出租人有權(quán)隨時(shí)解除合同。
出租人作為房屋所有權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時(shí)，出租人有權(quán)隨時(shí)要求承租人恢復(fù)原狀，不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時(shí)，必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀，承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人方可解除合同。
實(shí)踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達(dá)承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，如果承租人對(duì)此有異議，可以起訴要求確認(rèn)合同解除無(wú)效;二是向法院起訴，請(qǐng)求解除合同。
對(duì)于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式：一是，承租人未經(jīng)出租人同意變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，同時(shí)載明如果不再此期限內(nèi)恢復(fù)原狀，合同即自動(dòng)解除。
第八條因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：
(一)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;
(二)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的;
(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。
【解讀】綜合《合同法》的相關(guān)規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的;(3)因不可規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;(4)不定期租賃，承租人有權(quán)隨時(shí)解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍有權(quán)隨時(shí)解除合同;(6)司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議導(dǎo)致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的;(9)一房數(shù)租之有效合同不能實(shí)際履行的。
在出現(xiàn)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭(zhēng)議，或者具有違反法律、行政法規(guī)(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況任何一種情形時(shí)，承租人的合同解除權(quán)并非任意的，還須具備一個(gè)必要前提，即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致“租賃房屋無(wú)法使用”。所謂“無(wú)法使用”是指無(wú)法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無(wú)法按照租賃房屋的性質(zhì)使用。
司法機(jī)關(guān)對(duì)房屋的查封，實(shí)務(wù)中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制，而且喪失了使用、管理權(quán)，權(quán)利人只有妥善保管的義務(wù);而“活封”則相反，房屋被查封后，權(quán)利人仍享有對(duì)房屋的使用、管理和收益權(quán)，僅處分權(quán)受限。實(shí)踐中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時(shí)也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。
當(dāng)租賃房屋的權(quán)屬存在爭(zhēng)議時(shí)，意味著出租人可能不是房屋的所有權(quán)人，如果出租人最終被確認(rèn)為房屋的所有權(quán)人，則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認(rèn)不是房屋的所有權(quán)人，則構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，該租賃合同屬效力待定合同。
第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。
【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費(fèi)巨大，可以認(rèn)定形成附合，例如鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達(dá)到不可分離狀態(tài)，則不能認(rèn)定形成附合，如安裝空調(diào)、電梯、太陽(yáng)能熱水器、抽油煙機(jī)等。
按照添附理論，對(duì)于未形成附合的裝飾裝修物，所有權(quán)仍歸承租人，房屋租賃無(wú)效時(shí)，由承租人拆除取回，出租人想要留用，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)對(duì)價(jià)，承租人拆除過(guò)程中造成房屋損壞的應(yīng)恢復(fù)原狀。對(duì)于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價(jià)歸承租人所有;出租人不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。
在房屋租賃合同中，承租人對(duì)租賃房屋的裝飾裝修按其性質(zhì)可分為兩類：一是經(jīng)出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后卻未表示反對(duì)，且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修，屬善意添附;二是未經(jīng)出租人同意或雖經(jīng)出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進(jìn)行的裝飾裝修，屬惡意添附。對(duì)于惡意添附，不論房屋租賃合同是否有效，原則上均不應(yīng)予以折價(jià)補(bǔ)償，裝飾裝修損失由承租人自行承擔(dān)。
裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認(rèn)無(wú)效時(shí)尚存在的實(shí)際價(jià)值，應(yīng)按承租人已使用房屋的時(shí)間予以折舊，不能按照租賃期限進(jìn)行分?jǐn)偂?BR> 實(shí)踐中，在處理無(wú)效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時(shí)，應(yīng)根據(jù)出租人的需要程度和可利用價(jià)值，結(jié)合過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，分別對(duì)待：(1)屬出租人過(guò)錯(cuò)的，由出租人補(bǔ)償承租人的裝飾裝修損失。對(duì)于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費(fèi)用、拆除費(fèi)用、恢復(fù)原狀費(fèi)用及承租人因租賃合同無(wú)效而受到的其他損失;對(duì)于形附合的，該損失是租賃合同無(wú)效時(shí)裝飾裝修物尚存在的價(jià)值，即現(xiàn)值。(2)屬承租人過(guò)錯(cuò)的，由承租人自行承擔(dān)裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無(wú)效受到的其他損失。(3)屬雙方共同過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)由雙方當(dāng)事人按過(guò)錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)裝飾裝修現(xiàn)值損失。
第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
【解讀】適用本條的前提條件有三：(1)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，即善意添附;(2)租賃期間屆滿或者合同解除，合同無(wú)效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合。
適用本條的注意事項(xiàng)：(1)承租人可以對(duì)未形成附合的裝飾裝修物進(jìn)行拆除，且不以出租人同意為必要條件;(2)承租人在拆除裝飾裝修物時(shí)，必須盡到必要的注意義務(wù)，不得對(duì)房屋造成毀損，否則應(yīng)恢復(fù)原狀或賠償損失;(3)當(dāng)事人對(duì)未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應(yīng)依照意思自治原則從其約定。
第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
【解讀】本條與第十條相對(duì)應(yīng)，規(guī)定了合同解除時(shí)，對(duì)于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則：
(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無(wú)法按照約定的租賃期限使用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價(jià)值，承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失。
(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人應(yīng)自行承擔(dān)剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應(yīng)予適當(dāng)補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值。
(3)因當(dāng)事人雙方違約導(dǎo)致合同解除，對(duì)于出租人同意利用的，將剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補(bǔ)償?shù)牟糠值氖Ｓ鄡r(jià)值，由出租人和承租人按照各自的過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān);對(duì)于出租人不同意利用的，則按剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值，由雙方按照各自的過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān)。
(4)因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е潞贤獬?，按照公平?zé)任原則，由雙方共同分擔(dān)，一般為平均分擔(dān)。
所謂“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值”，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內(nèi)尚存在的價(jià)值。計(jì)算殘值的方法是按照租賃期限，將裝飾裝修費(fèi)用平均分?jǐn)?，從而得出合同解除時(shí)剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費(fèi)用價(jià)值。若雙方對(duì)裝飾裝修投資數(shù)額無(wú)法達(dá)成一致，可委托專門的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。
第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。
【解讀】承租人要對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，必須經(jīng)過(guò)出租人同意?！巴狻狈譃槊魇竞湍荆魇居袝妗⒖陬^、電話等表現(xiàn)形式，對(duì)此由承租人負(fù)舉證責(zé)任;如果出租人雖未對(duì)裝飾裝修事宜明示同意，但其行為已經(jīng)表明其已同意裝飾裝修的，則可直接認(rèn)定出租人對(duì)裝飾裝修已經(jīng)默示同意。
對(duì)于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人可在不損害出租人合法權(quán)益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對(duì)于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物，承租人無(wú)權(quán)要求出租人予以補(bǔ)償，出租人亦無(wú)權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。
第十三條承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
【解讀】房屋租賃合同無(wú)效、被撤銷時(shí)，出租人有權(quán)要求承租人將房屋返還并恢復(fù)原狀，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建的，其有義務(wù)將裝飾裝修物、擴(kuò)建物拆除后返還房屋給出租人，拆除過(guò)程中造成房屋損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
在房屋租賃合同解除場(chǎng)合，若因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，雖承租人未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修、擴(kuò)建行為構(gòu)成違約，但出租人的違約行為更為嚴(yán)重，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責(zé)任的抗辯;若因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，出租人不僅可依據(jù)本條要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失，同時(shí)也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同，且未對(duì)合同解除后裝飾裝修、擴(kuò)建費(fèi)用的承擔(dān)有約定的，出租人仍可要求承租人恢復(fù)原狀、賠償損失。
第十四條承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);
(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。
【解讀】所謂擴(kuò)建，是指在原有建筑基礎(chǔ)上加以擴(kuò)充的建設(shè)項(xiàng)目，一般通過(guò)加高、加層等建筑方式形成，本質(zhì)上仍屬于房屋建筑活動(dòng)，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，擴(kuò)建應(yīng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
本條所規(guī)定的“過(guò)錯(cuò)”僅指導(dǎo)致“未辦理合法建設(shè)手續(xù)”的過(guò)錯(cuò)，具體包括以下四種情況：
(3)若系雙方過(guò)錯(cuò)所致，則由雙方按照各自的過(guò)錯(cuò)程度分別承擔(dān);
(4)若雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)，則按公平原則，由雙方分擔(dān)。
房屋租賃合同解除場(chǎng)合，經(jīng)出租人同意的擴(kuò)建費(fèi)用可做如下處理：
(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法擴(kuò)建手續(xù)，則擴(kuò)建費(fèi)用由出租人承擔(dān);若未辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由雙方按各自的過(guò)錯(cuò)程度分別承擔(dān)。
(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則出租人仍應(yīng)負(fù)擔(dān)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用，但可以承租人違約為由請(qǐng)求減少擴(kuò)建費(fèi)用的負(fù)擔(dān);若未辦理合法手續(xù)，則出租人可以承租人違約、自己并無(wú)受益等為由，主張不承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用。
(3)因雙方違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用，但可以適當(dāng)減少;若未辦理合法手續(xù)，則由雙方按照過(guò)錯(cuò)程度各自承當(dāng)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用。
(4)因不可歸責(zé)于雙方原因?qū)е潞贤獬?，若辦理合法擴(kuò)建手續(xù)，則由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用，否則，由雙方按照過(guò)錯(cuò)承擔(dān)分別承擔(dān)。
關(guān)于擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用的計(jì)算，最高院主張采用工程造價(jià)費(fèi)用支出法，即以擴(kuò)建時(shí)，承租人實(shí)際支付的工程造價(jià)費(fèi)用作為擴(kuò)建費(fèi)用。
合同糾紛案的心得體會(huì)篇十四
本文系真實(shí)案例，為北京市第二中級(jí)人民法院唐延明先生為本刊特別提供
一、基本案情
4月28日，賈某委托被上訴人某營(yíng)業(yè)部作為有價(jià)證券買賣的受托人在某營(yíng)業(yè)部提供的委托買賣有價(jià)證券承諾書上簽字。該承諾書載明：本人自愿接受《業(yè)務(wù)條款》的全部?jī)?nèi)容，且將該條款歸入并成為本承諾書的一部分?！稑I(yè)務(wù)條款》載明：凡使用密碼進(jìn)行的一切交易均是有效委托，由此產(chǎn)生的一切損失由客戶自負(fù)。同日某營(yíng)業(yè)部為賈某開立了委托買賣證券資金專用帳戶，賈某遂開始委托其丈夫杜某在某營(yíng)業(yè)部為大、中專戶提供的交易場(chǎng)所里下達(dá)委托交易指令，買賣股票。9月18日杜某查詢得知209月12日，有人從某營(yíng)業(yè)部提供的專戶室兩臺(tái)電腦自助委托終端下達(dá)委托交易指令，將股東姓名為賈某的12000股愛建股份（600643）和10000股華東醫(yī)藥（0963），并于當(dāng)日分兩次買入17000股銀廣夏（0557）。賈某以某營(yíng)業(yè)部對(duì)其股票被盜賣盜買及不能使其及時(shí)減少損失負(fù)有責(zé)任為由訴至法院，要求某營(yíng)業(yè)部返還12000股愛建股份和10000股華東醫(yī)藥及自被倒賣之日起至返還之日期間發(fā)生的紅利和送股；賠償資金45231.72元及其被盜賣之日起至返還之日期間發(fā)生的利息；賠償手續(xù)費(fèi)2532.29元、印花稅2894.03元及過(guò)戶費(fèi)12元；支付精神賠償金80000元。
二、判決要旨
原審法院認(rèn)為，證券公司接受投資者及客戶的申請(qǐng)，為客戶開立委托買賣證券資金帳戶，就與客戶之間建立了行紀(jì)合同關(guān)系。在此關(guān)系中證券公司的主要義務(wù)是為客戶提供行紀(jì)服務(wù)。行紀(jì)服務(wù)是證券公司接受客戶委托，以自己的名義為客戶在證券交易市場(chǎng)進(jìn)行有價(jià)證券的買賣并為客戶提供相關(guān)的服務(wù)。證券公司與客戶建立行紀(jì)合同關(guān)系后，客戶的每一筆交易都是經(jīng)過(guò)客戶自己下達(dá)委托交易指令，證券公司接受委托并驗(yàn)明身份、驗(yàn)證資金和證券后，使用自己的交易席位，將客戶委托的內(nèi)容傳達(dá)至交易所，經(jīng)集合競(jìng)價(jià)完成。這一程序的啟動(dòng)，是客戶的委托交易指令。本案所涉股票買賣的委托交易指令下達(dá)形式是駐留委托。賈某為排除本案所涉以駐留委托形式下達(dá)委托交易指令進(jìn)行買賣股票的自為行為，提交、出示了她自己與其丈夫單位的證明，這一證據(jù)不能采信，理由是這一證據(jù)的內(nèi)容忽略了細(xì)節(jié)，用書面形式表達(dá)言詞內(nèi)容證據(jù)的細(xì)節(jié)往往是此類證據(jù)的核心。
由于我國(guó)目前尚無(wú)能從事軟件安全鑒定的部門，在這種狀態(tài)下，僅憑客戶的懷疑，沒有科學(xué)的結(jié)論為基礎(chǔ)支持就推定計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)不安全是不當(dāng)?shù)?，這種推斷，既不令人信服，也不利于證券市場(chǎng)的正常運(yùn)行，因此，對(duì)賈某要求某營(yíng)業(yè)部電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)不安全應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的主張不予支持。對(duì)于賈某主張的是盜賣盜買，因其不能排除自身因密碼失竊發(fā)生的盜賣盜買股票的可能，又不能進(jìn)一步提出證據(jù)，不予支持。賈某主張的某營(yíng)業(yè)部未盡到管理職責(zé)導(dǎo)致股票被盜買盜賣也未能提供充分的證據(jù)，不予支持。同時(shí)，對(duì)于賈的交易情況，某營(yíng)業(yè)部也沒有通知的義務(wù)。賈某關(guān)于《業(yè)務(wù)條款》?quot;凡使用密碼交易產(chǎn)生的一切損失由客戶自負(fù)“是加重客戶責(zé)任的格式條款應(yīng)無(wú)效的主張也不能成立。綜上所述，原審法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條第一款、第二款的規(guī)定，判決：駁回賈某的訴訟請(qǐng)求。
二審法院（北京市第二中級(jí)人民法院）經(jīng)審理查明，原審法院查明事實(shí)屬實(shí)，雙方當(dāng)事人亦無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。二審法院認(rèn)為，在股票交易過(guò)程中，股票委托交易指令均由客戶下達(dá)，而客戶自行設(shè)置的密碼是客戶進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)從事股票委托交易指令下達(dá)的身份證明，也是電腦自動(dòng)識(shí)別客戶的依據(jù)。使用該密碼交易所產(chǎn)生的后果由客戶承擔(dān)，妥善保管密碼、防止密碼失密是客戶的基本義務(wù)和責(zé)任。因此，賈某與某營(yíng)業(yè)部之間簽訂的委托買賣有價(jià)證券承諾書中約定凡使用密碼進(jìn)行的一切交易均是有效委托，由此產(chǎn)生的一切損失由客戶自負(fù)的有關(guān)條款并未加重或擴(kuò)大客戶責(zé)任。雖然某營(yíng)業(yè)部認(rèn)可賈某和其丈夫杜某當(dāng)天未在某營(yíng)業(yè)部專戶室現(xiàn)場(chǎng)，也認(rèn)可下達(dá)委托交易指令的電腦自助委托終端不是賈某通常使用的電腦終端，但僅能證明賈某和其丈夫杜某沒有親自操作下達(dá)委托指令，不能排除賈某委托其他代理人進(jìn)行操作或因賈某自身原因?qū)е旅艽a失密的可能，現(xiàn)賈某無(wú)證據(jù)證明本案股票交易的委托指令是某營(yíng)業(yè)部竊取其密碼或利用自身技術(shù)服務(wù)優(yōu)勢(shì)所為，也不能向法庭提供因某營(yíng)業(yè)部電腦交易系統(tǒng)不安全或管理不善致使他人侵入系統(tǒng)或破解其交易密碼進(jìn)行涉案股票買賣的相應(yīng)證據(jù)。因此，賈某要求某營(yíng)業(yè)部承擔(dān)其股票被盜賣盜買的民事賠償責(zé)任，缺乏證據(jù)，本院不予支持。綜上，賈某的上訴主張，均不成立。原審判決處理正確，應(yīng)予維持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。
三、本案審判中需要研究的主要問題
1、賈某與某營(yíng)業(yè)部之間的主要權(quán)利義務(wù)關(guān)系是什么？
2、《業(yè)務(wù)條款》的規(guī)定是否系擴(kuò)大賈責(zé)任的格式條款，是否有效？
3、本案的舉證責(zé)任如何分擔(dān)？
4、賈是否完成了舉證責(zé)任？
四、法理評(píng)析
（一）賈某與某營(yíng)業(yè)部之間的主要權(quán)利義務(wù)關(guān)系
賈某簽訂的作為承諾書組成部分的《業(yè)務(wù)條款》載明：凡使用密碼進(jìn)行的一切交易均是有效委托，由此產(chǎn)生的一切損失由客戶自負(fù)。賈某認(rèn)為該條款是某營(yíng)業(yè)部加重客戶責(zé)任的格式條款，根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定屬于無(wú)效條款。判斷該條款是否有效的關(guān)鍵是看該條款的規(guī)定是否加重了客戶的責(zé)任。加重客戶責(zé)任是不應(yīng)由客戶承擔(dān)的義務(wù)強(qiáng)加在客戶身上或?qū)⒖蛻舻牧x務(wù)擴(kuò)大化。證券公司與客戶建立行紀(jì)合同關(guān)系后，客戶的每一筆交易都是經(jīng)過(guò)客戶自己下達(dá)委托交易指令，證券公司接受委托并驗(yàn)明身份、驗(yàn)證資金和證券后，使用自己的交易席位，將客戶委托的內(nèi)容傳達(dá)至交易所，經(jīng)集合競(jìng)價(jià)完成。這一程序的啟動(dòng)，是客戶的委托交易指令。目前我國(guó)委托交易指令下達(dá)的形式有當(dāng)面委托、電話委托、傳真委托、函電委托、自助委托等多種。本案所涉股票買賣的委托交易指令下達(dá)形式是駐留委托。駐留委托是客戶或客戶的委托代理人，在證券公司提供的交易場(chǎng)所或?qū)羰以O(shè)置的電腦自助委托終端，用客戶本人資金帳號(hào)和客戶自己設(shè)定的交易密碼下達(dá)委托交易指令的一種自助委托形式。證券公司對(duì)于以自助委托方式下達(dá)委托交易指令的報(bào)盤、交易采用無(wú)形交易席位進(jìn)行。無(wú)形交易席位是證券公司的電腦系統(tǒng)與證券交易
所相聯(lián)網(wǎng)而無(wú)須駐場(chǎng)交易員，客戶委托交易指令下達(dá)后的身份確認(rèn)、驗(yàn)審資金、證券、報(bào)盤都是由電腦完成。電腦對(duì)客戶身份確認(rèn)的依據(jù)是客戶交易的密碼和資金帳號(hào)，客戶下達(dá)的委托交易指令在電腦審查確認(rèn)后，由前置終端處理機(jī)和通信網(wǎng)絡(luò)自動(dòng)傳送到交易所主機(jī)進(jìn)行集合競(jìng)價(jià)。駐留委托的交易指令下達(dá)形式?jīng)Q定了客戶自行設(shè)置的密碼是客戶進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)從事股票委托交易指令下達(dá)的身份證明，也是電腦自動(dòng)識(shí)別客戶的依據(jù)。使用該密碼交易所產(chǎn)生的后果由客戶承擔(dān)是這一交易指令下達(dá)方式的基本要求。眾所周知，客戶自行設(shè)置的密碼是客戶進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)從事委托交易指令下達(dá)的身份證明，也是電腦自動(dòng)識(shí)別客戶的根據(jù)。正因如此，使用密碼交易的后果由客戶承擔(dān)是客戶不容置疑的最基本的義務(wù)。這一義務(wù)既無(wú)強(qiáng)加也無(wú)擴(kuò)大。履行這一義務(wù)，不僅是客戶進(jìn)入證券交易市場(chǎng)，使用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)下達(dá)委托交易指令從事委托交易的前提，也是證券交易市場(chǎng)的交易規(guī)則，更是科技高度發(fā)展，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)普遍應(yīng)用時(shí)代證券市場(chǎng)安全運(yùn)行的保障。因此，賈某與某營(yíng)業(yè)部之間簽訂的委托買賣有價(jià)證券承諾書中約定的.凡使用密碼進(jìn)行的一切交易均是有效委托，由此產(chǎn)生的一切損失由客戶自負(fù)的有關(guān)條款并未加重客戶的責(zé)任，而是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，因此，賈某的主張?jiān)摋l款無(wú)效不能成立。駐留委托的方式?jīng)Q定了賈某提出?quot;某營(yíng)業(yè)部未經(jīng)其指令賣出其帳戶上的股票屬無(wú)權(quán)代理行為，違反了保護(hù)其帳戶資金及證券安全的法定義務(wù)”的上訴理由難以成立。
（三）本案的舉證責(zé)任分擔(dān)問題
賈某認(rèn)為本案所涉交易是在被上訴人某營(yíng)業(yè)部提供的場(chǎng)地、并利用被上訴人提供的交易系統(tǒng)和交易方式進(jìn)行的，被上訴人作為服務(wù)提供者，應(yīng)擁有完整和準(zhǔn)確的服務(wù)記錄。法院應(yīng)當(dāng)要求被上訴人承擔(dān)證明本案交易是否是上訴人所為的舉證責(zé)任。在通常情況下，我國(guó)民事訴訟采取“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的原則，只有在最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》若干問題的意見第74規(guī)定的情形和最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第4條規(guī)定的情形下才適用舉證責(zé)任倒置的原則。由于本案情形并不屬于法律規(guī)定的情形，因此，關(guān)于舉證責(zé)任的分擔(dān)應(yīng)適用“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的原則，故賈某和某營(yíng)業(yè)部必須就自己的主張?zhí)峁┫鄳?yīng)的證據(jù)。本案賈某試圖追究某營(yíng)業(yè)部的侵權(quán)責(zé)任，根據(jù)我國(guó)民法理論，承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的條件是：侵權(quán)行為的存在、行為人主觀上有過(guò)錯(cuò)、損害事實(shí)的存在、侵權(quán)行為與損害的發(fā)生具有因果關(guān)系，這四個(gè)要件可謂卻一不可。按照“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的原則，賈某必須就以上四方面提供充分的證據(jù)，才能使自己的主張獲得法院的支持。在本案中，賈某提交的證據(jù)包括股東帳戶卡、與某營(yíng)業(yè)部簽訂的指定交易協(xié)議書、9月18日打印的歷史委托明細(xì)查詢表、交割單、資金對(duì)帳單、單位出具的賈某夫婦年9月12日上班的證明以及裴泰宏和初狀的證人證言。賈某單位出具的證明可以表明其夫婦二人在發(fā)生銀廣夏盜買盜賣的當(dāng)天均不在現(xiàn)場(chǎng)，但是，這個(gè)證據(jù)的證明力非常有限，它只能證明賈某夫婦沒有親自操作下達(dá)委托指令，單憑股票查詢單、交割單、資金對(duì)帳單只能證明股票買賣的事實(shí)，只能證明賈某財(cái)產(chǎn)受到損失，只能證明損害事實(shí)的存在。而造成損失的可能性有多種，一是賈某夫婦委托其他代理人進(jìn)行操作；二是賈某因自身原因?qū)е旅艽a失密；三是某營(yíng)業(yè)部違規(guī)操作，盜買盜賣股票；四是其他投資者利用交易軟件存在的問題破譯密碼進(jìn)行操作。由于賈某提供的證據(jù)職能證明沒有親自進(jìn)行涉案股票的買賣，但是，無(wú)法排除其委托他人進(jìn)行操作或因其自身原因?qū)е旅艽a失密的可能，同時(shí)，也無(wú)證據(jù)證明本案股票交易的委托指令是某營(yíng)業(yè)部竊取其密碼或利用自身技術(shù)服務(wù)優(yōu)勢(shì)所為，也不能提供因某營(yíng)業(yè)部電腦交易系統(tǒng)不安全或管理不善使他人侵入系統(tǒng)或破解其密碼進(jìn)行涉案股票買賣的相應(yīng)證據(jù)。因此，賈某盡管蒙受了損失，卻不能證明侵權(quán)行為的存在。由于難以完成證明侵權(quán)行為存在的舉證責(zé)任，賈某追究某營(yíng)業(yè)部侵權(quán)責(zé)任已經(jīng)失去了基礎(chǔ)；關(guān)于某營(yíng)業(yè)部存在主觀過(guò)錯(cuò)一項(xiàng)，賈某指出“因某營(yíng)業(yè)部作為證券公司管理混亂，不僅未履行保證投資者帳戶內(nèi)資金、股票安全，提供投資者一個(gè)安全防范嚴(yán)密、管理措施完善的金融交易場(chǎng)所的義務(wù)，未按中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)要求配備管理人員，對(duì)內(nèi)部局域網(wǎng)信息點(diǎn)無(wú)安全防護(hù)措施，給內(nèi)部或外部人員進(jìn)行惡意交易提供條件”。但是其并未就其主張?zhí)峁┠碃I(yíng)業(yè)部沒有盡到應(yīng)盡的管理義務(wù)，提供正常的交易環(huán)境的證據(jù)，所以，很難認(rèn)定某營(yíng)業(yè)部主觀上存在過(guò)錯(cuò)；至于侵權(quán)行為與損害的發(fā)生具有因果關(guān)系，賈某強(qiáng)調(diào)某營(yíng)業(yè)部管理混亂以及沒有在事后盡到通知的義務(wù)。這種說(shuō)法難以成立。再次，管理責(zé)任與賈某的股票在采取駐留委托方式買賣而發(fā)生的損失之間不存在因果關(guān)系，交易密碼通過(guò)軟件系統(tǒng)是不能取得的。因?yàn)?，管理人員不足并不必然導(dǎo)致專戶室以外的人進(jìn)入專戶室進(jìn)行交易。更重要是，即使外人進(jìn)入專戶室，使用電腦自助委托終端下達(dá)委托交易指令，也需知道客戶的資金帳號(hào)和交易密碼，客戶的交易密碼和資金帳號(hào)沒有失密，外人即使進(jìn)入專戶室也無(wú)法下達(dá)委托交易指令。上述兩點(diǎn)足以說(shuō)明，賈某主張某營(yíng)業(yè)部管理混亂與其受到損害之間具有因果關(guān)系證據(jù)不充分。關(guān)于某營(yíng)業(yè)部未盡通知義務(wù)導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大一說(shuō)，而證券公司在客戶股票交易發(fā)生異常沒有約定和法定的通知義務(wù)，因此，不必為此承擔(dān)責(zé)任。而且，事實(shí)上，銀廣夏在復(fù)牌后連續(xù)跌停，該股票的持有者根本無(wú)法賣出，即使某營(yíng)業(yè)部通知了賈某，也難以減少損失?？梢哉f(shuō)，承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的四個(gè)要件中賈某僅僅證明了損害事實(shí)的存在，在“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的舉證責(zé)任分擔(dān)原則下，這樣的舉證是遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到勝訴要求的。賈某只是對(duì)本案的發(fā)生作出一番推測(cè)，提出了種種可能性，但是，并沒有提供充分的證據(jù)，因此，賈某沒有完成相應(yīng)的舉證責(zé)任，只能承擔(dān)舉證不力的后果。
作者：唐延明.北京市第二中級(jí)人民法院
來(lái)源：同達(dá)律師事務(wù)所
合同糾紛案的心得體會(huì)篇十五
范某某于9月23日向佛山市勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)提出仲裁申請(qǐng)，該委于同年9月28日立案受理。佛山市勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)經(jīng)審查認(rèn)為，該勞動(dòng)合同爭(zhēng)議糾紛不屬其管轄，并作出佛勞仲案字[]第220號(hào)仲裁決定書，決定撤銷立案，不予受理。范某某于月4日向佛山市禪城區(qū)勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)提出仲裁申請(qǐng)，該委已立案受理，案號(hào)為佛禪勞仲案字[2005]第213號(hào)。在佛山市禪城區(qū)勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)作出裁決前，范某某又于2005年11月10日以郵寄方式向原審法院申請(qǐng)立案受理。2005年11月15日，原審法院受理了本案，范某某于同日向佛山市禪城區(qū)勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)提出撤訴申請(qǐng)書，并獲批準(zhǔn)撤訴。
原審法院認(rèn)為：本案屬勞動(dòng)合同糾紛，根據(jù)《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》第七十九條規(guī)定的精神，勞動(dòng)爭(zhēng)議案件經(jīng)勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)仲裁是提起訴訟的必經(jīng)程序，范某某未經(jīng)勞動(dòng)仲裁裁決，即向法院起訴不符合法律規(guī)定，對(duì)范某某的起訴應(yīng)予以駁回，因此作出駁回范某某起訴的民事裁定。
合同糾紛案的心得體會(huì)篇十六
上訴人（一審原告）：
住址：
被上訴人（一審被告）：xx建設(shè)發(fā)展有限公司
法定代表人：
住所：xx市xx路號(hào)xx大廈層
上訴人因與被上訴人商品房購(gòu)銷合同糾紛一案，不服xx市xx區(qū)人民法院20年月日（20）*民初字第號(hào)民事判決書，現(xiàn)提出上訴。
上訴請(qǐng)求
1、改判支持上訴人的全部訴訟請(qǐng)求。
2、判令被上訴人承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。
事實(shí)與理由
一、一審判決未予認(rèn)定被上訴人的違約行為，系屬認(rèn)定事實(shí)不清。
依據(jù)雙方簽署的商品房購(gòu)銷合同，被上訴人負(fù)有辦理房屋權(quán)屬登記的義務(wù)。但是，被上訴人委托不具備資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪，并將成果提交不動(dòng)產(chǎn)登記主管機(jī)構(gòu)，此后因相關(guān)爭(zhēng)議接連發(fā)生了一系列的訴訟，直到20年月日才由有權(quán)行政機(jī)關(guān)審核并通過(guò)20年月日的測(cè)繪成果。最終測(cè)繪成果表明，被上訴人原委托機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪所取得的成果有誤，訴爭(zhēng)房產(chǎn)實(shí)際建筑面積少于原登記建筑面積。
被上訴人未能審慎審查受托測(cè)繪機(jī)構(gòu)的資質(zhì)，無(wú)視委托不具備資質(zhì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪可能導(dǎo)致測(cè)繪成果有誤的后果，其錯(cuò)誤行為有悖于誠(chéng)實(shí)信用原則，已經(jīng)違反了商品房購(gòu)銷合同中所規(guī)定的辦理房屋權(quán)屬登記義務(wù)。一審判決未予認(rèn)定該違約行為，系屬認(rèn)定事實(shí)不清。
二、一審判決未判令自上訴人支付購(gòu)房款之日起算利息損失，系屬適用法律錯(cuò)誤。
首先，如前所述，被上訴人存在不委托有資質(zhì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪的違約行為。依據(jù)商品房購(gòu)銷合同所確定的辦證期限，被上訴人本應(yīng)至遲在此期限之前提交合法有效測(cè)繪資料以充分履行辦證義務(wù)。
其次，已如一審判決所認(rèn)定，據(jù)合法有效測(cè)繪成果，上訴人所購(gòu)訴爭(zhēng)房產(chǎn)實(shí)際建筑面積少于原購(gòu)房面積，并多支付了購(gòu)房款。相應(yīng)地，自支付購(gòu)房款之日起，上訴人便因多支付的購(gòu)房款而遭受利息損失。
上訴人認(rèn)為：正是被上訴人的違約行為，才最終導(dǎo)致了上訴人遭受利息損失，因此，依據(jù)合同法第107條等有關(guān)規(guī)定，被上訴人應(yīng)賠償上述利息損失。一審判決適用法律錯(cuò)誤。至少，一審法院應(yīng)當(dāng)判令被上訴人賠償自辦證期限屆滿之日起的.上訴人利息損失。
三、一審判決認(rèn)為被上訴人承擔(dān)上訴人契稅損失依據(jù)不足，系屬適用法律錯(cuò)誤。
契稅損失確系被上訴人之違約行為造成，自應(yīng)負(fù)相應(yīng)之法律責(zé)任。上訴人維權(quán)的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)有多種，有權(quán)選擇行使其中之一，向稅務(wù)部門主張退賠的可能性的存在不導(dǎo)致被上訴人違約責(zé)任的豁免，上訴人主張權(quán)利也不以稅務(wù)部門不予退賠為前提條件，而且，被上訴人承擔(dān)賠償責(zé)任后，也可基于有關(guān)判決及賠償?shù)氖聦?shí)向稅務(wù)部門辦理退稅。上訴人依據(jù)合同法第107條等有關(guān)規(guī)定主張契稅損失及相應(yīng)利息損失的法律依據(jù)充分。
一審判決忽視了上訴人主張的是契稅損失賠償而非超額征收契稅的返還，直接以稅收單位并非被上訴人為由認(rèn)定上訴人之訴訟請(qǐng)求沒有依據(jù)，顯然混淆了上訴人與稅務(wù)部門的稅收征管法律關(guān)系與訴爭(zhēng)雙方之間的合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系這兩個(gè)不同的法律關(guān)系。上訴人依據(jù)合同關(guān)系主張損害賠償并無(wú)不妥。
總之，一審判決未能認(rèn)定被上訴人存在的違約行為，未能判令被上訴人賠償上訴人的購(gòu)房款利息損失、契稅損失及相應(yīng)的利息損失，認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律錯(cuò)誤。上訴人為此向貴院提起上訴，請(qǐng)應(yīng)予改判支持上訴人的一審全部訴訟請(qǐng)求。
此致
xx市中級(jí)人民法院
上訴人：
20年月日
【商品房購(gòu)銷合同糾紛案的上訴狀范文】
合同糾紛案的心得體會(huì)篇十七
上訴人（一審原告）：
住址：
被上訴人（一審被告）：xx建設(shè)發(fā)展有限公司
法定代表人：
住所：xx市xx路號(hào)xx大廈層
上訴人因與被上訴人商品房購(gòu)銷合同糾紛一案，不服xx市xx區(qū)人民法院20年月日（20）*民初字第號(hào)民事判決書，現(xiàn)提出上訴。
上訴請(qǐng)求
1、改判支持上訴人的全部訴訟請(qǐng)求。
2、判令被上訴人承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。
事實(shí)與理由
一、一審判決未予認(rèn)定被上訴人的違約行為，系屬認(rèn)定事實(shí)不清。
依據(jù)雙方簽署的商品房購(gòu)銷合同，被上訴人負(fù)有辦理房屋權(quán)屬登記的義務(wù)。但是，被上訴人委托不具備資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪，并將成果提交不動(dòng)產(chǎn)登記主管機(jī)構(gòu)，此后因相關(guān)爭(zhēng)議接連發(fā)生了一系列的訴訟，直到20年月日才由有權(quán)行政機(jī)關(guān)審核并通過(guò)20年月日的.測(cè)繪成果。最終測(cè)繪成果表明，被上訴人原委托機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪所取得的成果有誤，訴爭(zhēng)房產(chǎn)實(shí)際建筑面積少于原登記建筑面積。
被上訴人未能審慎審查受托測(cè)繪機(jī)構(gòu)的資質(zhì)，無(wú)視委托不具備資質(zhì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪可能導(dǎo)致測(cè)繪成果有誤的后果，其錯(cuò)誤行為有悖于誠(chéng)實(shí)信用原則，已經(jīng)違反了商品房購(gòu)銷合同中所規(guī)定的辦理房屋權(quán)屬登記義務(wù)。一審判決未予認(rèn)定該違約行為，系屬認(rèn)定事實(shí)不清。
二、一審判決未判令自上訴人支付購(gòu)房款之日起算利息損失，系屬適用法律錯(cuò)誤。
首先，如前所述，被上訴人存在不委托有資質(zhì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪的違約行為。依據(jù)商品房購(gòu)銷合同所確定的辦證期限，被上訴人本應(yīng)至遲在此期限之前提交合法有效測(cè)繪資料以充分履行辦證義務(wù)。
其次，已如一審判決所認(rèn)定，據(jù)合法有效測(cè)繪成果，上訴人所購(gòu)訴爭(zhēng)房產(chǎn)實(shí)際建筑面積少于原購(gòu)房面積，并多支付了購(gòu)房款。相應(yīng)地，自支付購(gòu)房款之日起，上訴人便因多支付的購(gòu)房款而遭受利息損失。
上訴人認(rèn)為：正是被上訴人的違約行為，才最終導(dǎo)致了上訴人遭受利息損失，因此，依據(jù)合同法第107條等有關(guān)規(guī)定，被上訴人應(yīng)賠償上述利息損失。一審判決適用法律錯(cuò)誤。至少，一審法院應(yīng)當(dāng)判令被上訴人賠償自辦證期限屆滿之日起的上訴人利息損失。
三、一審判決認(rèn)為被上訴人承擔(dān)上訴人契稅損失依據(jù)不足，系屬適用法律錯(cuò)誤。
契稅損失確系被上訴人之違約行為造成，自應(yīng)負(fù)相應(yīng)之法律責(zé)任。上訴人維權(quán)的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)有多種，有權(quán)選擇行使其中之一，向稅務(wù)部門主張退賠的可能性的存在不導(dǎo)致被上訴人違約責(zé)任的豁免，上訴人主張權(quán)利也不以稅務(wù)部門不予退賠為前提條件，而且，被上訴人承擔(dān)賠償責(zé)任后，也可基于有關(guān)判決及賠償?shù)氖聦?shí)向稅務(wù)部門辦理退稅。上訴人依據(jù)合同法第107條等有關(guān)規(guī)定主張契稅損失及相應(yīng)利息損失的法律依據(jù)充分。
一審判決忽視了上訴人主張的是契稅損失賠償而非超額征收契稅的返還，直接以稅收單位并非被上訴人為由認(rèn)定上訴人之訴訟請(qǐng)求沒有依據(jù)，顯然混淆了上訴人與稅務(wù)部門的稅收征管法律關(guān)系與訴爭(zhēng)雙方之間的合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系這兩個(gè)不同的法律關(guān)系。上訴人依據(jù)合同關(guān)系主張損害賠償并無(wú)不妥。
總之，一審判決未能認(rèn)定被上訴人存在的違約行為，未能判令被上訴人賠償上訴人的購(gòu)房款利息損失、契稅損失及相應(yīng)的利息損失，認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律錯(cuò)誤。上訴人為此向貴院提起上訴，請(qǐng)應(yīng)予改判支持上訴人的一審全部訴訟請(qǐng)求。
此致
xx市中級(jí)人民法院
上訴人：
20年月日
合同糾紛案的心得體會(huì)篇十八
答辯人因與原告__房屋租賃合同糾紛一案，提出如下答辯意見：
一、答辯人不是原告房屋的承租人，原告的起訴主體錯(cuò)誤，應(yīng)予駁回。
1、12月1日，原告與__公司簽訂《房地產(chǎn)租賃合同》，合同期限自月1日至12月1日。簽約雙方于年12月12日辦理了備案登記。__公司在租賃原告的房屋后，將公司注冊(cè)地址遷移到該房屋內(nèi)，并在該房屋內(nèi)開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。(見證據(jù)《房地產(chǎn)租賃合同》、營(yíng)業(yè)執(zhí)照)合同期滿后，__公司繼續(xù)使用原告出租的房屋，并繼續(xù)向原告支付租金，原告在開具給__公司的收據(jù)上，交款人寫的也是“__公司”。由此可以說(shuō)明，原告出租房屋的承租人是__公司，原告與__公司之間存在租賃關(guān)系。(見證據(jù)〈收款收據(jù)〉)
2、被告是__公司的法定代表人，有權(quán)代表__公司對(duì)外簽訂合同。原告與__公司簽訂的《房屋租賃合同》，就是被告代表__公司與原告簽訂的，該合同的實(shí)際承租人是__公司。理由如下：
a、原被告簽訂合同時(shí)，原告與__公司的房屋租賃合同仍在有效期內(nèi)，雙方?jīng)]有辦理任何解除合同的手續(xù)，原告也沒有將房屋從__公司手中收回來(lái)，并交給被告本人。
b、原告是__公司的法定代表人，代表__公司與原告簽訂了第一份租賃合同。這第二份合同也是代表__公司與原告簽訂。
c、原告證據(jù)《委托書》、《欠租款單》和《解除合同的結(jié)算單》可以證實(shí)，原告明知承租房屋的是__公司。
d、原告自208月至207月，都是向__公司開具《收款收據(jù)》收取租金，從來(lái)就沒有向被告?zhèn)€人開具收款收據(jù)，也沒有向被告?zhèn)€人要過(guò)租金。
e、原告此前與此后開出的租金收據(jù)，均是開給__公司的，但因原告至今仍扣押__公司的保險(xiǎn)柜等辦公用品，這些收據(jù)都被原告扣押，無(wú)法當(dāng)庭舉證。
房屋的實(shí)際承租人。如果原告堅(jiān)持認(rèn)為2006年11月16日簽訂的《房屋租賃合同》，是原告與被告?zhèn)€人簽訂的話，則該合同是一份沒有實(shí)際履行的合同，該合同對(duì)實(shí)際承租人__公司沒有任何約束力。
三、被告作為承租人的`法定代表人，愿意在這里說(shuō)明__公司與原告之間租金結(jié)算的有關(guān)事宜：
a、被告自始至終都是代表__公司承租原告的房屋。被告本人沒有私下租賃原告房屋的需要，也沒有私下使用原告的房屋。
物品，受到嚴(yán)重?fù)p失。該損失__公司將另案與原告解決。原告換鎖對(duì)本案產(chǎn)生的最直接后果就是，被告要用的證據(jù)被原告控制，無(wú)法及時(shí)在本案中舉證。原告換鎖的事實(shí)有__可以作證，證人現(xiàn)已在法庭外等候，請(qǐng)求法庭在質(zhì)證階段傳喚作證。
c、由于原告在6月23日不讓__公司使用出租房屋，__公司應(yīng)付給原告的租金應(yīng)該計(jì)算至206月23日?？紤]其他情況，被告在此代表__公司表態(tài)，同意結(jié)算到6月底，即按__公司出具給原告的《欠租款單》上的金額結(jié)算，應(yīng)付原告租金為18600元。
d、由于原告在接受了__公司的《欠租款單》，同意在月底收取欠付的租金后，又提前單方收回房屋，扣押物品，原告無(wú)權(quán)沒收__公司的保證定金。且根據(jù)原告與__公司簽訂的第二份房屋租賃合同，__公司交給原告的是租賃定金，而不是保證定金。原告無(wú)權(quán)沒收__公司的租賃定金。__公司結(jié)算租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)扣除已交的8400元租賃定金。
合同糾紛案的心得體會(huì)篇十九
案情：
原告(反訴被告)訴稱并辯稱：2000年4月28日，我方與旅游公司簽訂了“租車協(xié)議書”，約定我方租11輛汽車給對(duì)方。簽約后，對(duì)方付了17.3萬(wàn)元，余款承諾5月5日前付清。我方同意對(duì)方在未付清余款的情況下執(zhí)行協(xié)議。我方準(zhǔn)時(shí)提供租用車輛。5月14日，我方到對(duì)方處索取余款，對(duì)方交給我方現(xiàn)金3.7萬(wàn)元及投訴信、醫(yī)療費(fèi)收據(jù)，被我方拒絕。后對(duì)方以乘車途中因司機(jī)急剎車使一女乘客的手骨折及司機(jī)煽動(dòng)客人為由拒付。我方已按合同約定完成全部義務(wù)。車輛在運(yùn)行中乘客擅自走動(dòng)導(dǎo)致扭傷，后果自負(fù)。對(duì)方以種種借口拒付是違約行為。請(qǐng)求判令對(duì)方支付所欠的租車款4.3萬(wàn)元及違約金1萬(wàn)元。
被告(反訴原告)辯稱并反訴稱：按雙方簽訂的“租車協(xié)議書”約定，對(duì)方必須準(zhǔn)時(shí)提供租用車，確保行車安全，合同約定5月1日晚上12時(shí)到達(dá)海口，可是由于租用的6號(hào)車出故障，致使車隊(duì)于次日凌晨5時(shí)才到達(dá)?？?。而10號(hào)車在高速行駛而前方又無(wú)障礙的情況下緊急剎車，導(dǎo)致一名導(dǎo)游右臂骨折，另有7人也有不同程度的碰傷。在三亞市由于1號(hào)車駕駛員在索要回扣等無(wú)理要求沒滿足的情況下，煽動(dòng)游客不按原定計(jì)劃去購(gòu)物點(diǎn)購(gòu)物，并將旅游團(tuán)帶至不在計(jì)劃之內(nèi)的景點(diǎn)。致使我方的合作方三門峽神州旅行社拒付尚欠我方的23846元的團(tuán)費(fèi)。現(xiàn)我方要求對(duì)方雙倍返還定金2萬(wàn)元，承擔(dān)導(dǎo)游的醫(yī)療費(fèi)920元，2262元的門票及23846元。
事實(shí)：
?？谑姓駯|區(qū)人民法院經(jīng)公開審理查明：旅游公司與汽運(yùn)公司于2000年4月28日簽訂“租車協(xié)議書”一份，約定旅游公司向汽運(yùn)公司租用11輛空調(diào)大巴車，每輛2.3萬(wàn)元;汽運(yùn)公司保證車輛行駛安全。簽訂協(xié)議時(shí)，旅游公司先付1萬(wàn)元定金，余款于4月30日上午11時(shí)起交清，否則沒收定金，取消租車協(xié)議;汽運(yùn)公司于5月1日12時(shí)10分在廣西北?；疖囌窘诱?，于晚上12時(shí)前到達(dá)?？?，租車時(shí)間至5月5日;汽運(yùn)公司必須遵守協(xié)議，必須配合旅游公司的安排，不得遲到，不得無(wú)理取鬧，如有違反，雙杯返還定金。簽約后，旅游公司于4月29日交1萬(wàn)元的定金和8萬(wàn)元租車費(fèi)。因旅游公司未按時(shí)付清全部款項(xiàng)，故致函汽運(yùn)公司稱，因“五一”放假，所余之款于5月5日付清。汽運(yùn)公司在從北海至?？诘男谐讨校蛞惠v車發(fā)生故障，致使整個(gè)團(tuán)隊(duì)不能按約定的時(shí)間到達(dá)?？?。另有一輛車在行駛中急剎車，致使一名導(dǎo)游郭某受傷。行程結(jié)束后，汽運(yùn)公司于5月16日要求旅游公司付清余款，旅游公司只付3.7萬(wàn)元，同時(shí)交投訴信一份、醫(yī)療費(fèi)單據(jù)給汽運(yùn)公司，汽運(yùn)公司表示拒絕。5月25日汽運(yùn)公司再次要求旅游公司付清余款4.3萬(wàn)元未果的情況下，向本院起訴。在開庭審理過(guò)程中，旅游公司認(rèn)為不付余款給汽運(yùn)公司是因其在履行合同過(guò)程中有違約行為，造成三門峽旅行社拒付尚欠該公司團(tuán)費(fèi)23846元。
判案：
?？谑姓駯|區(qū)人民法院認(rèn)為：原被告雙方簽訂的“租車協(xié)議書“是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，除協(xié)議中的“甲方在旅游購(gòu)物點(diǎn)的停車費(fèi)和購(gòu)物回扣均歸乙方所有”違反有關(guān)規(guī)定無(wú)效外，其余內(nèi)容均合法。簽約后，旅游公司致函汽運(yùn)公司稱5月5日付清余款，而汽運(yùn)公司對(duì)此表示同意。在履行合同的過(guò)程中，汽運(yùn)公司未按約定時(shí)間抵達(dá)?？诩霸斐捎慰蛽p傷，屬違約行為，旅游公司亦沒有按約定的時(shí)間，即5月5日付清余款，其行為同樣違約。因此，旅游公司亦無(wú)權(quán)要求雙倍返還定金。所付之定金應(yīng)折抵租車款。因汽運(yùn)公司的違約造成旅游公司的損失大于約定的定金，故其要求汽運(yùn)公司因違約行為，造成三門峽旅行社拒付團(tuán)費(fèi)23846元和醫(yī)療費(fèi)920元，共計(jì)24766元的損失的請(qǐng)求，予以支持。旅游公司請(qǐng)求汽運(yùn)公司賠償不按要求所去景點(diǎn)而增加支出2262的費(fèi)用，不予支持。
解說(shuō)：
1、本案表面看起來(lái)是一起汽車租用合同糾紛，其實(shí)是一起旅客運(yùn)輸合同糾紛。本案原告汽運(yùn)公司與被告簽訂了一份“租車協(xié)議”，約定被告租用原告的汽車按規(guī)定的路線運(yùn)送客人，司機(jī)由原告所派，原告必須保證在指定的時(shí)間內(nèi)將被告的乘客運(yùn)送到指定的地點(diǎn)，因此，雙方之間是一種旅客運(yùn)輸合同關(guān)系。
2、本案雙方簽訂合同以后，該運(yùn)輸合同是否成立了呢?從我國(guó)有關(guān)運(yùn)輸合同的法律、法規(guī)來(lái)看，一般都規(guī)定運(yùn)輸合同經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致即告成立，運(yùn)輸行業(yè)一般也認(rèn)為運(yùn)輸合同經(jīng)協(xié)商一致即告成立，并不要求支付運(yùn)費(fèi)或購(gòu)買客票為條件，因此，從有利于保證運(yùn)輸和行業(yè)的正常秩序，保護(hù)合同雙方的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，一般都將運(yùn)輸合同視為諾成性合同。合同當(dāng)然成立。
3、根據(jù)運(yùn)輸合同的有關(guān)規(guī)定，被告應(yīng)向原告支付運(yùn)輸費(fèi)用，原告應(yīng)當(dāng)按照約定的運(yùn)輸路線將旅客運(yùn)到約定地點(diǎn)，但未能在約定的時(shí)間內(nèi)到達(dá)指定地點(diǎn)。給被告造成了損失;另外原告在運(yùn)輸途中發(fā)生緊急剎車導(dǎo)致旅客受傷事件，未能為旅客提供安全保障的義務(wù)，違反了旅客運(yùn)輸合同的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。而本案被告在原告已經(jīng)履行完畢運(yùn)輸旅客的義務(wù)后拖欠部分運(yùn)輸費(fèi)用也是沒有道理的，其行為同樣違約。法院正確認(rèn)定和劃分了原告和被告各自的責(zé)任，做出了合情合理的判決。
合同糾紛案的心得體會(huì)篇二十
被告：某輕工業(yè)供銷公司（下稱供銷公司）?
被告：某油脂化學(xué)廠（下稱化學(xué)廠）?
1992年5月23日，經(jīng)中國(guó)人民銀行某省分行發(fā)文正式批準(zhǔn)，被告供銷公司向社會(huì)發(fā)行融資債券6000萬(wàn)元，年息9.027%，期限一年，時(shí)間從1992年5月30日至1993年5月30日，由證券公司包銷，雙方簽訂了包銷合同，包銷合同由化學(xué)廠提供擔(dān)保。合同簽訂后，原告證券公司按期將6000萬(wàn)元人民幣劃至供銷公司指定的帳戶，將融資債券對(duì)外銷售。合同期滿后，供銷公司沒有兌付全部本金，利息部分只付了270萬(wàn)元，尚欠原告本金及利息6334.32萬(wàn)元。證券公司訴至法院，請(qǐng)求判令被告償還到期本息，并承擔(dān)違約責(zé)任。?法院認(rèn)為，被告供銷公司與原告證券公司簽訂的關(guān)于融資債券協(xié)議書，經(jīng)中國(guó)人民銀行省分行批準(zhǔn)，根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的《企業(yè)債券管理暫行條例》第4條的規(guī)定，協(xié)議合法有效。供銷公司沒有按協(xié)議規(guī)定償付到期的全部本息，違反了上述《條例》第8條關(guān)于“債券持有人有權(quán)按期取得利息、收回本金”的'規(guī)定。依照《民法通則》第112條第2款的規(guī)定，供銷公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，按協(xié)議書約定，在原利率基礎(chǔ)上加罰10%.被告化學(xué)廠擔(dān)保合同意思表示明確，擔(dān)保合法有效，應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
［案例來(lái)源：《最高人民法院公報(bào)》1995年第1期］?
［辦案要點(diǎn)］?這是一起融資債券糾紛案。正確辦理此類案件的關(guān)鍵是要分清證券公司和供銷公司的法律關(guān)系，實(shí)際上，證券公司和供銷公司間存在緊密相聯(lián)的兩種法律關(guān)系。
一是證券包銷法律關(guān)系。證券包銷是指證券承銷商以銷售為目的，將證券發(fā)行人發(fā)行的證券全部或部分購(gòu)進(jìn)再行銷售，或在銷售期限屆滿時(shí)將其承銷未售出的證券自行認(rèn)購(gòu)。
二是因證券公司持有供銷公司債券而形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。企業(yè)債券是企業(yè)向投資者出具的、約定在一定時(shí)期內(nèi)還本付息的有價(jià)證券，它是一種債務(wù)憑證，債券的持有者為債權(quán)人，債券發(fā)行者為債務(wù)人。本案證券公司履行了其與供銷公司間的包銷合同后，持有了供銷公司發(fā)行的債券，自然證券公司就成了供銷公司的債權(quán)人，在債券到期時(shí)，證券公司有權(quán)要求供銷公司還本付息，如果逾其不還，供銷公司還應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
合同糾紛案的心得體會(huì)篇一
近日我有幸作為一名實(shí)習(xí)法律助理，參與了一起合同糾紛案的旁聽。這次旁聽經(jīng)歷讓我深刻地體會(huì)到了法律的力量和合同約束的重要性。下面我將結(jié)合實(shí)際案例，通過(guò)五段式的文章來(lái)闡述我的心得體會(huì)。
首先，合同糾紛案的真實(shí)性給我留下了深刻的印象。在旁聽的庭審現(xiàn)場(chǎng)，原告和被告通過(guò)法官的詢問和律師的辯護(hù)，雙方不斷交換證據(jù)，陳述各自的情況。我看到那些關(guān)于合同內(nèi)容、合同履行情況和支付款項(xiàng)等細(xì)節(jié)的證據(jù)和文件。這種細(xì)致入微的審理程序，讓我深切地感受到法律的嚴(yán)密性和公正性。
其次，合同的簽訂和履行過(guò)程牽涉的問題復(fù)雜而繁雜。在案件審理過(guò)程中，我看到雙方的律師就合同的內(nèi)容、解釋和兌現(xiàn)存在爭(zhēng)議進(jìn)行激烈的辯論。為了證明自己的立場(chǎng)，律師們提供了大量的書面證據(jù)和口頭證言，并通過(guò)不同的法律理論進(jìn)行辯護(hù)。這讓我認(rèn)識(shí)到，合同糾紛的處理需要充分理解和解釋法律，同時(shí)還需要對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)的了解和經(jīng)驗(yàn)。遵守合同條款對(duì)于合同雙方的經(jīng)濟(jì)利益和信譽(yù)都非常重要。
然后，合同糾紛案中的調(diào)解和解決方式對(duì)當(dāng)事人和法官都具有重要意義。在案件審理過(guò)程中，我了解到法院積極推動(dòng)當(dāng)事人之間的調(diào)解和和解。在一些情況下，法官會(huì)召集雙方進(jìn)行調(diào)解談判，以期達(dá)成雙贏局面。我發(fā)現(xiàn)，當(dāng)雙方愿意相互退讓和尋求沖突解決時(shí)，法院可以為他們提供實(shí)質(zhì)性的幫助。相比于漫長(zhǎng)的訴訟程序，通過(guò)調(diào)解和和解可以更快地解決糾紛，節(jié)省當(dāng)事人的時(shí)間和精力。
此外，合同糾紛案旁聽過(guò)程中，我還觀察到法官在案件審理中依法獨(dú)立公正的原則。無(wú)論是對(duì)原告還是被告的審問，法官都保持了冷靜和客觀的態(tài)度，充分聽取雙方的陳述和論證，并針對(duì)每一條申訴進(jìn)行了詳盡的調(diào)查和研究。法官通過(guò)逐一核實(shí)和分析雙方所提供的證據(jù)和證言，綜合考慮案情和法律規(guī)定，做出了公正和合理的判決。這次庭審讓我深切感受到了司法公正的重要性。
最后，這次合同糾紛案旁聽讓我意識(shí)到法律的作用和合同的重要性。合同的簽訂是為了明確雙方的權(quán)益和義務(wù)，確保交易的公平和合法性。而當(dāng)合同糾紛發(fā)生時(shí)，法律提供了一個(gè)公正和公開的平臺(tái)，讓糾紛雙方得到公正裁決。這次旁聽經(jīng)歷使我深刻認(rèn)識(shí)到，尊重合同精神是商業(yè)活動(dòng)的基石，而法律則是維護(hù)合同權(quán)益的堅(jiān)實(shí)保障。
總之，這次合同糾紛案的旁聽讓我深刻而全面地認(rèn)識(shí)到了合同糾紛案背后的復(fù)雜性和重要性。通過(guò)調(diào)解、解決方式的探索，法官的公正裁決以及合同的重要性，我深刻認(rèn)識(shí)到了合同對(duì)于商業(yè)活動(dòng)的意義和法律對(duì)于合同糾紛的重要作用。作為一名法律從業(yè)者，我將牢記這次旁聽的經(jīng)歷，并將其作為對(duì)合同約束力和法律精神的不斷追求。
合同糾紛案的心得體會(huì)篇二
勞動(dòng)合同糾紛案件一直是我國(guó)法律實(shí)踐中常見的類型之一。作為一名法律從業(yè)者，我近期參與了一個(gè)勞動(dòng)合同糾紛案件的處理，并從中得到了一些重要的體會(huì)和教訓(xùn)。接下來(lái)，我將通過(guò)五段式的結(jié)構(gòu)，分享我的心得體會(huì)。
第一段：案件的背景和訴訟過(guò)程
這起勞動(dòng)合同糾紛案件涉及一家私營(yíng)企業(yè)與一名前員工之間的糾紛。員工主張公司違反了與他簽訂的勞動(dòng)合同，請(qǐng)求支付補(bǔ)償金。在訴訟過(guò)程中，我們律師團(tuán)隊(duì)充分準(zhǔn)備，在整理證據(jù)、起草訴狀以及代理庭審等方面都投入了大量的精力。最終，法院判決公司支付了一定數(shù)額的補(bǔ)償金，并要求公司遵守勞動(dòng)合同法的相關(guān)規(guī)定。
第二段：程序規(guī)定和法律適用的重要性
這次案件讓我深刻理解了程序規(guī)定和法律適用的重要性。在案件分析和證據(jù)收集階段，我們仔細(xì)研讀了勞動(dòng)合同法以及相關(guān)司法解釋，確保我們的訴訟請(qǐng)求符合法律規(guī)定。此外，我們也特別關(guān)注了訴訟程序的規(guī)范性，遵守了各項(xiàng)法定程序，如證據(jù)交換等。這種嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度為我們贏得了法庭的信任，使得我們的訴訟請(qǐng)求得到了認(rèn)可。
第三段：證據(jù)的重要性和強(qiáng)有力的辯護(hù)
證據(jù)是勞動(dòng)合同糾紛案件中最重要的因素之一。無(wú)論是員工提供的書面證據(jù)，還是雙方當(dāng)事人的口述證詞，都需要經(jīng)過(guò)認(rèn)真審查和分析。在本案中，我們律師團(tuán)隊(duì)通過(guò)調(diào)取公司的工資單、勞動(dòng)合同等資料，并聆聽員工的口述證詞，成功地證明了公司存在違約行為。此外，我們還指出了公司未能履行勞動(dòng)合同所規(guī)定的義務(wù)，這為我們辯護(hù)的強(qiáng)有力證據(jù)，從而使得法院判決有利于我們的當(dāng)事人。
第四段：溝通和調(diào)解的重要性
在處理勞動(dòng)合同糾紛案件時(shí)，及時(shí)的溝通和有效的調(diào)解非常重要。我們的律師團(tuán)隊(duì)與公司的代理人保持了頻繁的溝通，以尋求案件的和解機(jī)會(huì)。我們提出了合理的解決辦法，并希望雙方能夠達(dá)成一致意見。盡管在最初的溝通中沒有達(dá)成一致，但通過(guò)雙方的討論和妥協(xié)，我們最終成功地為我們的當(dāng)事人爭(zhēng)取到了一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
第五段：案件經(jīng)驗(yàn)與啟示
這次勞動(dòng)合同糾紛案件為我?guī)?lái)了許多寶貴的經(jīng)驗(yàn)和啟示。首先，我們必須深入了解和掌握勞動(dòng)合同法以及相關(guān)的司法解釋，確保我們的法律觀點(diǎn)和訴訟請(qǐng)求符合法律規(guī)定。其次，我們必須重視證據(jù)的收集和分析，以確保我們的辯護(hù)具有說(shuō)服力。此外，良好的溝通和調(diào)解能力也是成功處理勞動(dòng)合同糾紛案件的關(guān)鍵。通過(guò)傾聽雙方的意見，并保持冷靜和公正的態(tài)度，我們能更好地為我們的當(dāng)事人爭(zhēng)取到合理的權(quán)益。
綜上所述，這次勞動(dòng)合同糾紛案件讓我深刻認(rèn)識(shí)到程序規(guī)定和法律適用的重要性，證據(jù)的重要性以及溝通和調(diào)解的重要性。這些經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)將成為我未來(lái)工作中的寶貴財(cái)富，使我能夠更好地為當(dāng)事人提供有效的法律服務(wù)。同時(shí)，我也希望通過(guò)這篇文章，讓更多的人了解勞動(dòng)合同糾紛案件處理的注意事項(xiàng)，促進(jìn)社會(huì)公正和法治的實(shí)現(xiàn)。
合同糾紛案的心得體會(huì)篇三
勞動(dòng)合同糾紛案件是當(dāng)前社會(huì)中常見的民事案件之一，往往涉及到雇主與雇員之間的權(quán)益關(guān)系。作為一名法律從業(yè)者，我有幸參與處理了一起勞動(dòng)合同糾紛案件，這是一個(gè)引人深思的經(jīng)歷。在這個(gè)案件中，我深刻地認(rèn)識(shí)到了勞動(dòng)關(guān)系的復(fù)雜性，也學(xué)到了許多關(guān)于處理勞動(dòng)合同糾紛案件的寶貴經(jīng)驗(yàn)。
二、案件背景
這起勞動(dòng)合同糾紛案件涉及一家私營(yíng)企業(yè)和一名雇員之間的爭(zhēng)議。雇員辭職后向企業(yè)提出離職賠償要求，企業(yè)拒絕支付，雙方因此發(fā)生糾紛。在勞動(dòng)法律的框架下，我們需要審查雇傭合同、離職協(xié)議和相關(guān)證據(jù)，以準(zhǔn)確排查爭(zhēng)議的核心問題，并在司法程序中維護(hù)公正和平衡。我們?cè)诎讣恼麄€(gè)過(guò)程中，秉持客觀、公正、公正原則，充分尊重雙方當(dāng)事人的權(quán)益。
三、案件分析
在對(duì)案件進(jìn)行仔細(xì)分析后，我們發(fā)現(xiàn)糾紛的核心焦點(diǎn)是解雇賠償金的計(jì)算。根據(jù)國(guó)家勞動(dòng)法的規(guī)定，雇員在離職時(shí)有權(quán)獲得一定數(shù)額的解雇賠償金。然而，在這個(gè)案件中，企業(yè)主張雇員的辭職是自愿的，并不應(yīng)該支付離職賠償金。我們深入研究了勞動(dòng)法的相關(guān)法規(guī)和先例，并仔細(xì)分析了雇傭合同和離職協(xié)議的條款。最終，我們得出了結(jié)論，認(rèn)為雇員的離職并非完全自愿，其背后存在一些迫使勞動(dòng)關(guān)系終止的因素，因此他享有離職賠償金的權(quán)益。
四、案件結(jié)果
在法庭上，我們呈堂證供了相關(guān)證據(jù)和分析結(jié)果，并進(jìn)行了充分的辯論。法官對(duì)案件進(jìn)行了審理，并最終做出了裁決。根據(jù)法官的判決，雇員有權(quán)獲得一定數(shù)額的離職賠償金，并應(yīng)由企業(yè)支付。這一結(jié)果既保護(hù)了雇員的權(quán)益，又體現(xiàn)了法律的公正和公平。
五、心得體會(huì)
通過(guò)這次案件，我深刻認(rèn)識(shí)到處理勞動(dòng)合同糾紛案件的重要性和挑戰(zhàn)性。首先，我們必須充分了解勞動(dòng)法的相關(guān)法規(guī)和先例，以為我們的辯護(hù)提供有力的支持。其次，我們需要仔細(xì)審查雙方當(dāng)事人的合同和協(xié)議，并仔細(xì)分析其中的條款和細(xì)節(jié)。最重要的是，我們必須始終堅(jiān)守公正和公平的原則，在維護(hù)當(dāng)事人權(quán)益的同時(shí)，也要尊重法律的權(quán)威。
此外，這次案件還讓我意識(shí)到勞動(dòng)關(guān)系的復(fù)雜性和多樣性。勞動(dòng)合同糾紛不僅涉及到經(jīng)濟(jì)利益的分配，還關(guān)乎當(dāng)事人的尊嚴(yán)和自由。在處理這類案件時(shí)，我們需要關(guān)注當(dāng)事人的情感需求，并與他們進(jìn)行良好的溝通。只有建立了對(duì)當(dāng)事人的信任和尊重，我們才能更好地維護(hù)他們的權(quán)益。
綜上所述，處理勞動(dòng)合同糾紛案件需要全面的法律知識(shí)和敏銳的分析能力。作為法律從業(yè)者，我們應(yīng)該不斷學(xué)習(xí)和提高自己，以更好地為當(dāng)事人服務(wù)，并為社會(huì)穩(wěn)定和諧做出自己的貢獻(xiàn)。
合同糾紛案的心得體會(huì)篇四
鹿城區(qū)人民法院：
答辯人：黃香珍，女，1962年12月7日出生，漢族，身份證號(hào)330302621207362，住浙江省溫州市鹿城區(qū)龍泉巷10弄9幢201室，聯(lián)系電話0577-88500367。
管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租。而且根據(jù)合同法的意思自治原則，所以可知，答辯人黃香珍與陳意澤之間的租賃協(xié)議是有效的，他們屬于租賃合同關(guān)系。因此，答辯人對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求完全不接受，現(xiàn)提出依法處理本案的主張：答辯人與被告陳意澤之間只存在店面租賃合同關(guān)系，因此不需要為被告的經(jīng)營(yíng)行為承擔(dān)責(zé)任，其次，答辯人與被答辯人之間沒有利害關(guān)系，不具有被告主體資格，請(qǐng)求法院駁回被答辯人林永疇對(duì)答辯人黃香珍的起訴，望法院裁判時(shí)予以考慮。
證據(jù)和證據(jù)來(lái)源：
1.租賃協(xié)議書，證明答辯人與陳意澤之間是店面租賃合同關(guān)系。
2.被租賃的房屋照片，證明房屋的實(shí)際情況
3.司法鑒定機(jī)關(guān)出具的鑒定書，用于證明被答辯人所提供的收據(jù)中的簽字并非黃香珍所簽。
此致
鹿城區(qū)人民法院
答辯人：黃香珍
二〇一二年十二月七日
附項(xiàng)：
(l)本答辯狀副本x份。
(2)證物或書證xx（名稱）x件。
次承租人對(duì)租賃物造成的損失由承租人賠償，法律未規(guī)定出租人與次承租人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。因此，出租人與次承租人之間不可能存在權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
4、房屋轉(zhuǎn)租不是房屋租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓。租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓是指承租人將租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，承租人退出租賃關(guān)系，而租賃關(guān)系存在于受讓人與出租人之間。而在房屋轉(zhuǎn)租中，承租人不退出租賃關(guān)系，而租賃關(guān)系存在于受讓人與出租人之間。而在房屋轉(zhuǎn)租中，承租人不退出租賃關(guān)系，仍然承擔(dān)租賃合同的權(quán)利義務(wù)，轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓在法律性質(zhì)上是不同的。
第十四條營(yíng)業(yè)執(zhí)照及其副本和臨時(shí)營(yíng)業(yè)執(zhí)照不得轉(zhuǎn)借、出賣、出租、涂改、偽造。
對(duì)個(gè)體工商戶轉(zhuǎn)借、出賣、出租、涂改營(yíng)業(yè)執(zhí)照及其副本和臨時(shí)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的，沒收其非法所得，可以并處五千元以下的罰款，情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)吊銷其營(yíng)業(yè)執(zhí)照及其副本或臨時(shí)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
個(gè)體工商戶違反本條例第七條、第九條、第十條、第十一條、第十三條、第十九條的規(guī)定，由工商行政管理機(jī)關(guān)根據(jù)不同情況分別給予下列處罰：
（一）警告；
（二）罰款；
（三）沒收非法所得；
（四）責(zé)令停止?fàn)I業(yè)；
（五）扣繳或者吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
以上處罰，可以并處。
違反治安管理的，由公安機(jī)關(guān)依照有關(guān)規(guī)定處罰；觸犯刑律的，依法追究刑事責(zé)任。
合伙債務(wù)
《民法通則》第三十五條合伙的債務(wù)，由合伙人按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)清償責(zé)任。
合伙人對(duì)合伙的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，法律另有規(guī)定的除外。償還合伙債務(wù)超過(guò)自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)數(shù)額的合伙人，有權(quán)向其他合伙人追償。
第五十二條企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營(yíng)，共同經(jīng)營(yíng)、不具備法人條件的，由聯(lián)營(yíng)各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負(fù)連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任。
《民通意見》47．全體合伙人對(duì)合伙經(jīng)營(yíng)的虧損額，對(duì)外應(yīng)當(dāng)負(fù)連帶責(zé)任；對(duì)內(nèi)則應(yīng)按照協(xié)議約定的債務(wù)承擔(dān)比例或者出資比例分擔(dān)；協(xié)議未規(guī)定債務(wù)承擔(dān)比例或者出資比例的，可以按照約定的或者實(shí)際盈余分配比例承擔(dān)。但是對(duì)造成合伙經(jīng)營(yíng)虧損有過(guò)錯(cuò)的合伙人，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)程度相應(yīng)的多承擔(dān)責(zé)任。
48．只提供技術(shù)性勞務(wù)不提供資金、實(shí)物的合伙人，對(duì)于合伙經(jīng)營(yíng)的虧損額，對(duì)外也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任；對(duì)內(nèi)則應(yīng)按照協(xié)議約定的債務(wù)承擔(dān)比例或者技術(shù)性勞務(wù)折抵的出資比例承擔(dān)；協(xié)議未規(guī)定債務(wù)承擔(dān)比例或者出資比例的，可以按照約定的或者合伙人實(shí)際的盈余分配比例承擔(dān)；沒有盈余分配比例的，按照其余合伙人平均投資比例承擔(dān)。
53．合伙經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生虧損，合伙人退出合伙時(shí)未按約定分擔(dān)或者未合理分擔(dān)合伙債務(wù)的，退伙人對(duì)原合伙的債務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)清償責(zé)任；退伙人已分擔(dān)合伙債務(wù)的，對(duì)其參加合伙期間的全部債務(wù)仍負(fù)連帶責(zé)任。
《合伙企業(yè)法》第二條本法所稱合伙企業(yè)，是指依照本法在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的由各合伙人訂立合伙協(xié)議，共同出資、合伙經(jīng)營(yíng)、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)合伙企業(yè)債務(wù)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任的營(yíng)利性組織。
第四十五條入伙的新合伙人與原合伙人享有同等權(quán)利，承擔(dān)同等責(zé)任。入伙協(xié)議另有約定的，從其約定。
入伙的新合伙人對(duì)入伙前合伙企業(yè)的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第五十四條退伙人對(duì)其退伙前已發(fā)生的合伙企業(yè)債務(wù)，與其他合伙人承擔(dān)連帶責(zé)任。
第六十三條合伙企業(yè)解散后，原合伙人對(duì)合伙企業(yè)存續(xù)期間的債務(wù)仍應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任，但債權(quán)人在五年內(nèi)未向債務(wù)人提出償債請(qǐng)求的，該責(zé)任消滅。
《律師法》第十八條律師可以設(shè)立合伙律師事務(wù)所，合伙人對(duì)該律師事務(wù)所的債務(wù)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任和連帶責(zé)任。個(gè)體工商戶營(yíng)業(yè)執(zhí)照不得轉(zhuǎn)借、出賣、出租，違反規(guī)定將沒收其非法所得，并處5000元以下罰款。個(gè)體工商戶改變字號(hào)名稱、經(jīng)營(yíng)者住所、組成形式、經(jīng)營(yíng)范圍、方式、場(chǎng)所等項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)向原登記的工商行政管理機(jī)關(guān)辦理變更登記。未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變。個(gè)人經(jīng)營(yíng)的個(gè)體工商戶改變經(jīng)營(yíng)者時(shí)，應(yīng)當(dāng)重新申請(qǐng)登記。新的經(jīng)營(yíng)者想要延用原執(zhí)照上的字號(hào)名稱，必須等原執(zhí)照注銷滿一年后方可提起申請(qǐng)。想要盤店創(chuàng)業(yè)市民，一定要先到工商部門詢問清楚，以免在交易中受騙。
/05zjnews/system/2010/03/31/
合同糾紛案的心得體會(huì)篇五
通過(guò)旁聽合同糾紛案，我深切感受到法庭是維護(hù)公正正義的最后防線，也見證了合同是維系社會(huì)秩序的重要紐帶。在這個(gè)過(guò)程中，我不僅對(duì)法律的深?yuàn)W和復(fù)雜有了更深入的了解，還認(rèn)識(shí)到及時(shí)明確的合同條款在維護(hù)雙方權(quán)益方面的重要性。同時(shí)，我也意識(shí)到在日常生活中，我們要更加注重法律意識(shí)，遵守合同，規(guī)范自己的行為。合同糾紛案的旁聽給我留下了深刻的印象和寶貴的體會(huì)。
首先，在該案件中，我深深感受到法庭是公正的，它通過(guò)聽證雙方的陳述和調(diào)查相關(guān)證據(jù)，盡可能客觀地判斷和認(rèn)定事實(shí)真相。在旁聽的過(guò)程中，我看到法官公正的態(tài)度和細(xì)致入微的調(diào)查，他們努力維護(hù)公平正義，并以法律的精神來(lái)裁決案件。通過(guò)這個(gè)過(guò)程，我深刻認(rèn)識(shí)到了法官是法律的守護(hù)者，他們的公正與客觀是法律得以落實(shí)的基礎(chǔ)。這也告訴我們，在面對(duì)紛繁復(fù)雜的合同糾紛時(shí)，只有依法維護(hù)自己的權(quán)益，相信法律的公正才能獲得合法的維權(quán)和保護(hù)。
其次，在該案件中，我對(duì)合同的重要性有了更深入的認(rèn)識(shí)。合同是社會(huì)交往中的重要約定，對(duì)維系社會(huì)秩序起著重要作用。通過(guò)旁聽，我看到了一份份合同條款的具體內(nèi)容和重要性，同時(shí)也了解到了一些常見的合同糾紛類型，如未履行合同、違約責(zé)任等。這讓我深刻認(rèn)識(shí)到，在簽署合同之前，我們應(yīng)該仔細(xì)閱讀合同條款，確保自己的權(quán)益，在簽訂合同時(shí)要慎之又慎，不輕易許下不可實(shí)現(xiàn)的承諾，以避免合同糾紛的發(fā)生。同時(shí)，這也提醒著我們，不管是個(gè)人還是企業(yè)，在簽署合同時(shí)要明確雙方的權(quán)益義務(wù)，準(zhǔn)確明確地條款以規(guī)范交易行為，以避免后期不必要的糾紛。
再次，通過(guò)旁聽，我也認(rèn)識(shí)到了法庭對(duì)證據(jù)的重視。在該案件中，法庭通過(guò)調(diào)查收集了大量證據(jù)，包括書面證據(jù)、物證、證人證言等，以此來(lái)判定雙方是否存在違約行為。而且，法庭對(duì)證據(jù)的處理也需要嚴(yán)格遵循法律程序，以確保證據(jù)的真實(shí)性和合法性。這讓我明白到，在生活中，我們應(yīng)該重視保留和收集證據(jù)，以備將來(lái)發(fā)生糾紛時(shí)使用。同時(shí)，也要注意防范一些可能會(huì)傷害自己權(quán)益的行為，避免對(duì)方的不當(dāng)行為造成不可逆轉(zhuǎn)的損失。法庭的處理方式告訴我們，合同糾紛需要充分的證據(jù)支持，證據(jù)是維護(hù)自己權(quán)益的關(guān)鍵。
最后，通過(guò)旁聽合同糾紛案，我進(jìn)一步認(rèn)識(shí)到法律意識(shí)在生活中的重要性。無(wú)論是簽署合同還是解決合同糾紛，都需要我們具備必要的法律知識(shí)和法律意識(shí)。我們應(yīng)該主動(dòng)學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)，提高自己的法律素養(yǎng)，以免因?yàn)椴欢啥鴮?dǎo)致?lián)p失。同時(shí)，在生活中，我們也要嚴(yán)格遵守法律規(guī)定，以合法合規(guī)的方式行事。通過(guò)法庭的旁聽，我深深體會(huì)到法律對(duì)于社會(huì)的作用，也明白到自己應(yīng)該養(yǎng)成良好的法律意識(shí)，遵守法律的底線。
通過(guò)旁聽合同糾紛案，我深刻理解了法庭是維護(hù)公正正義的最后一道防線，合同是維系社會(huì)秩序的紐帶，合同糾紛需要充分的證據(jù)支持，以及法律意識(shí)的重要性。這次旁聽讓我進(jìn)一步明確了合同的重要性，以及在生活中注重法律意識(shí)的必要性。我會(huì)將這些體會(huì)和認(rèn)識(shí)運(yùn)用到日常生活中，養(yǎng)成良好的法律習(xí)慣，遵守法律規(guī)定，并努力提高自己的法律素養(yǎng)，以更好地保護(hù)自己的權(quán)益。
合同糾紛案的心得體會(huì)篇六
本所在1月3日受廣州是姚女士委托受理和廣州某某物資有限公司(負(fù)責(zé)人：汪某某)湖南某某正機(jī)械工程有限公司(負(fù)責(zé)人：楊某某)租賃合同經(jīng)濟(jì)糾紛案件起訴狀。
訴訟請(qǐng)求：
2、請(qǐng)求判令兩被告承擔(dān)本案的.全部訴訟費(fèi)和律師費(fèi)。
事實(shí)和理由：
原告擁有德馬格qtg6010自有產(chǎn)權(quán)起重機(jī)兩臺(tái)，于2012年8月31日與被告二廣州某某物資有限公司簽訂塔機(jī)出租合同，分別于3月31日。雙方約定的租金結(jié)算方式為每滿一個(gè)月(30日的當(dāng)日)支付本月的塔機(jī)租金，月租金為前5年1萬(wàn)元/月，后三年0.7萬(wàn)元/月。如被告二廣州某某公司不能按期支付原告租金，則每拖延一日應(yīng)承擔(dān)所拖欠金額1%的滯納金。后被告二廣州某某物資有限公司被被告一湖南某某正機(jī)械工程有限公司收購(gòu)合并，原被告二的有關(guān)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)和權(quán)力義務(wù)由被告一承擔(dān)。原告與二被告三方就塔機(jī)出租事宜簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，一致同意兩份塔機(jī)出租合同的承租方由被告二變更為被告一，被告二原有的權(quán)力義務(wù)均由被告一享用和承擔(dān)?，F(xiàn)兩臺(tái)塔機(jī)的租金兩被告分別支付到2012年8月31日和2012年8月5日，此后兩被告一直未再支付租金。原告為維護(hù)自身的合法權(quán)益，特訴諸法律，要求兩被告支付拖欠的租金310000元及拖欠租金的滯納金。請(qǐng)求人民法院早日依法判決為感!
此致
廣州市天河區(qū)人民法院
合同糾紛案的心得體會(huì)篇七
《租賃合同糾紛案司法解釋》相關(guān)解讀：
核心內(nèi)容：本文是對(duì)最高院關(guān)于租賃合同糾紛的司法解釋(一)，即《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》全文的法條解讀。希望能夠幫助廣大法律快車合同法的讀者。
為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。
第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。
鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。
【解讀】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。
本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn)，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無(wú)論土地性質(zhì)為國(guó)有還是集體所有，均適用本解釋，實(shí)踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。
依照國(guó)家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用本解釋。
關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃，基本屬于完全的市場(chǎng)行為，并不存在政府補(bǔ)貼的福利和社會(huì)保障性內(nèi)容，最高院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋。
第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無(wú)效。所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時(shí)建筑管理規(guī)定的臨時(shí)建筑。
否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序，但為了促進(jìn)交易，當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，租賃合同的效力會(huì)得以補(bǔ)正。此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。
第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
【解讀】臨時(shí)建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢(shì)的客觀需要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后，在核定的臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內(nèi)，建造的供臨時(shí)使用的建筑物。
未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法，相應(yīng)的房屋租賃合同無(wú)效。對(duì)于租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效，合同其他內(nèi)容的效力不受影響。
第四條當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。
【解讀】我國(guó)城市房屋租賃實(shí)行登記備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。
若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準(zhǔn)，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無(wú)效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對(duì)方接受的情況下，視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時(shí)，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。
第五條房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。
當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無(wú)效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。
【解讀】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無(wú)效的法律后果為返回財(cái)產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無(wú)效的場(chǎng)合。參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)，屬于返還原物的范疇。合同無(wú)效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過(guò)失責(zé)任，賠償范圍限于信賴?yán)?。即合同雙方為締約進(jìn)行合理的接觸，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴，一方由于信賴而支出一定的成本，主要包括用于締約的合理費(fèi)用和準(zhǔn)備履約所支出的合理費(fèi)用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實(shí)踐中很難得到支持。
由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償?shù)臓?zhēng)議主要集中在裝飾裝修或者改建擴(kuò)建費(fèi)用上，對(duì)此，本解釋都有明確規(guī)定。
第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;
(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;
(三)合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。
【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過(guò)強(qiáng)占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列;(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán);(3)合同成立在先的，即合同成立時(shí)間在先，判斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時(shí)間，更嚴(yán)格地說(shuō)，是當(dāng)事人中最后簽字蓋章的時(shí)間。
“一房數(shù)租”時(shí)，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失。
第七條承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。
【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的;(2)承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的;(3)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的;(4)承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃，出租人有權(quán)隨時(shí)解除合同。
出租人作為房屋所有權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時(shí)，出租人有權(quán)隨時(shí)要求承租人恢復(fù)原狀，不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時(shí)，必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀，承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人方可解除合同。
實(shí)踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達(dá)承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，如果承租人對(duì)此有異議，可以起訴要求確認(rèn)合同解除無(wú)效;二是向法院起訴，請(qǐng)求解除合同。
對(duì)于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式：一是，承租人未經(jīng)出租人同意變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，同時(shí)載明如果不再此期限內(nèi)恢復(fù)原狀，合同即自動(dòng)解除。
第八條因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：
(一)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;
(二)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的;
(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。
【解讀】綜合《合同法》的相關(guān)規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的;(3)因不可規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;(4)不定期租賃，承租人有權(quán)隨時(shí)解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍有權(quán)隨時(shí)解除合同;(6)司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議導(dǎo)致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的;(9)一房數(shù)租之有效合同不能實(shí)際履行的。
在出現(xiàn)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭(zhēng)議，或者具有違反法律、行政法規(guī)(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況任何一種情形時(shí)，承租人的合同解除權(quán)并非任意的，還須具備一個(gè)必要前提，即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致“租賃房屋無(wú)法使用”。所謂“無(wú)法使用”是指無(wú)法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無(wú)法按照租賃房屋的性質(zhì)使用。
司法機(jī)關(guān)對(duì)房屋的查封，實(shí)務(wù)中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制，而且喪失了使用、管理權(quán)，權(quán)利人只有妥善保管的義務(wù);而“活封”則相反，房屋被查封后，權(quán)利人仍享有對(duì)房屋的使用、管理和收益權(quán)，僅處分權(quán)受限。實(shí)踐中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時(shí)也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。
當(dāng)租賃房屋的權(quán)屬存在爭(zhēng)議時(shí)，意味著出租人可能不是房屋的所有權(quán)人，如果出租人最終被確認(rèn)為房屋的所有權(quán)人，則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認(rèn)不是房屋的所有權(quán)人，則構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，該租賃合同屬效力待定合同。
第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。
【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費(fèi)巨大，可以認(rèn)定形成附合，例如鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達(dá)到不可分離狀態(tài)，則不能認(rèn)定形成附合，如安裝空調(diào)、電梯、太陽(yáng)能熱水器、抽油煙機(jī)等。
按照添附理論，對(duì)于未形成附合的裝飾裝修物，所有權(quán)仍歸承租人，房屋租賃無(wú)效時(shí)，由承租人拆除取回，出租人想要留用，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)對(duì)價(jià)，承租人拆除過(guò)程中造成房屋損壞的應(yīng)恢復(fù)原狀。對(duì)于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價(jià)歸承租人所有;出租人不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。
在房屋租賃合同中，承租人對(duì)租賃房屋的裝飾裝修按其性質(zhì)可分為兩類：一是經(jīng)出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后卻未表示反對(duì)，且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修，屬善意添附;二是未經(jīng)出租人同意或雖經(jīng)出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進(jìn)行的裝飾裝修，屬惡意添附。對(duì)于惡意添附，不論房屋租賃合同是否有效，原則上均不應(yīng)予以折價(jià)補(bǔ)償，裝飾裝修損失由承租人自行承擔(dān)。
裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認(rèn)無(wú)效時(shí)尚存在的實(shí)際價(jià)值，應(yīng)按承租人已使用房屋的時(shí)間予以折舊，不能按照租賃期限進(jìn)行分?jǐn)偂?BR> 實(shí)踐中，在處理無(wú)效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時(shí)，應(yīng)根據(jù)出租人的需要程度和可利用價(jià)值，結(jié)合過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，分別對(duì)待：(1)屬出租人過(guò)錯(cuò)的，由出租人補(bǔ)償承租人的裝飾裝修損失。對(duì)于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費(fèi)用、拆除費(fèi)用、恢復(fù)原狀費(fèi)用及承租人因租賃合同無(wú)效而受到的其他損失;對(duì)于形附合的，該損失是租賃合同無(wú)效時(shí)裝飾裝修物尚存在的價(jià)值，即現(xiàn)值。(2)屬承租人過(guò)錯(cuò)的，由承租人自行承擔(dān)裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無(wú)效受到的其他損失。(3)屬雙方共同過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)由雙方當(dāng)事人按過(guò)錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)裝飾裝修現(xiàn)值損失。
第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
【解讀】適用本條的前提條件有三：(1)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，即善意添附;(2)租賃期間屆滿或者合同解除，合同無(wú)效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合。
適用本條的注意事項(xiàng)：(1)承租人可以對(duì)未形成附合的裝飾裝修物進(jìn)行拆除，且不以出租人同意為必要條件;(2)承租人在拆除裝飾裝修物時(shí)，必須盡到必要的注意義務(wù)，不得對(duì)房屋造成毀損，否則應(yīng)恢復(fù)原狀或賠償損失;(3)當(dāng)事人對(duì)未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應(yīng)依照意思自治原則從其約定。
第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
【解讀】本條與第十條相對(duì)應(yīng)，規(guī)定了合同解除時(shí)，對(duì)于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則：
(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無(wú)法按照約定的租賃期限使用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價(jià)值，承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失。
(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人應(yīng)自行承擔(dān)剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應(yīng)予適當(dāng)補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值。
(3)因當(dāng)事人雙方違約導(dǎo)致合同解除，對(duì)于出租人同意利用的，將剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補(bǔ)償?shù)牟糠值氖Ｓ鄡r(jià)值，由出租人和承租人按照各自的過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān);對(duì)于出租人不同意利用的，則按剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值，由雙方按照各自的過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān)。
(4)因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е潞贤獬凑展截?zé)任原則，由雙方共同分擔(dān)，一般為平均分擔(dān)。
所謂“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值”，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內(nèi)尚存在的價(jià)值。計(jì)算殘值的方法是按照租賃期限，將裝飾裝修費(fèi)用平均分?jǐn)偅瑥亩贸龊贤獬龝r(shí)剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費(fèi)用價(jià)值。若雙方對(duì)裝飾裝修投資數(shù)額無(wú)法達(dá)成一致，可委托專門的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。
第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。
【解讀】承租人要對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，必須經(jīng)過(guò)出租人同意?！巴狻狈譃槊魇竞湍?，明示有書面、口頭、電話等表現(xiàn)形式，對(duì)此由承租人負(fù)舉證責(zé)任;如果出租人雖未對(duì)裝飾裝修事宜明示同意，但其行為已經(jīng)表明其已同意裝飾裝修的，則可直接認(rèn)定出租人對(duì)裝飾裝修已經(jīng)默示同意。
對(duì)于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人可在不損害出租人合法權(quán)益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對(duì)于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物，承租人無(wú)權(quán)要求出租人予以補(bǔ)償，出租人亦無(wú)權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。
第十三條承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
【解讀】房屋租賃合同無(wú)效、被撤銷時(shí)，出租人有權(quán)要求承租人將房屋返還并恢復(fù)原狀，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建的，其有義務(wù)將裝飾裝修物、擴(kuò)建物拆除后返還房屋給出租人，拆除過(guò)程中造成房屋損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
在房屋租賃合同解除場(chǎng)合，若因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，雖承租人未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修、擴(kuò)建行為構(gòu)成違約，但出租人的違約行為更為嚴(yán)重，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責(zé)任的抗辯;若因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，出租人不僅可依據(jù)本條要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失，同時(shí)也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同，且未對(duì)合同解除后裝飾裝修、擴(kuò)建費(fèi)用的承擔(dān)有約定的，出租人仍可要求承租人恢復(fù)原狀、賠償損失。
第十四條承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);
(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。
【解讀】所謂擴(kuò)建，是指在原有建筑基礎(chǔ)上加以擴(kuò)充的建設(shè)項(xiàng)目，一般通過(guò)加高、加層等建筑方式形成，本質(zhì)上仍屬于房屋建筑活動(dòng)，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，擴(kuò)建應(yīng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
本條所規(guī)定的“過(guò)錯(cuò)”僅指導(dǎo)致“未辦理合法建設(shè)手續(xù)”的過(guò)錯(cuò)，具體包括以下四種情況：
(1)若系單純出租人的過(guò)錯(cuò)所致，則擴(kuò)建費(fèi)用由出租人承擔(dān);
(2)若系單純承租人的過(guò)錯(cuò)所致，則由承租人承擔(dān);
(3)若系雙方過(guò)錯(cuò)所致，則由雙方按照各自的過(guò)錯(cuò)程度分別承擔(dān);
(4)若雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)，則按公平原則，由雙方分擔(dān)。
房屋租賃合同解除場(chǎng)合，經(jīng)出租人同意的擴(kuò)建費(fèi)用可做如下處理：
(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法擴(kuò)建手續(xù)，則擴(kuò)建費(fèi)用由出租人承擔(dān);若未辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由雙方按各自的過(guò)錯(cuò)程度分別承擔(dān)。
(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則出租人仍應(yīng)負(fù)擔(dān)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用，但可以承租人違約為由請(qǐng)求減少擴(kuò)建費(fèi)用的負(fù)擔(dān);若未辦理合法手續(xù)，則出租人可以承租人違約、自己并無(wú)受益等為由，主張不承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用。
(3)因雙方違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用，但可以適當(dāng)減少;若未辦理合法手續(xù)，則由雙方按照過(guò)錯(cuò)程度各自承當(dāng)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用。
(4)因不可歸責(zé)于雙方原因?qū)е潞贤獬模艮k理合法擴(kuò)建手續(xù)，則由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用，否則，由雙方按照過(guò)錯(cuò)承擔(dān)分別承擔(dān)。
關(guān)于擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用的計(jì)算，最高院主張采用工程造價(jià)費(fèi)用支出法，即以擴(kuò)建時(shí)，承租人實(shí)際支付的工程造價(jià)費(fèi)用作為擴(kuò)建費(fèi)用。
第十五條承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。
【解讀】適用本條應(yīng)注意如下幾個(gè)問題：
(1)群租，可分為自主群租和他主群租兩種，自主群租即房屋所有人將房屋出資給多個(gè)承租人，他主群租一般表現(xiàn)為房屋中介與“二房東”將房屋出租給多個(gè)承租人，后者屬于本條屬于的轉(zhuǎn)租行為。
(2)再轉(zhuǎn)租、多手轉(zhuǎn)租行為符合轉(zhuǎn)租的法律特征，應(yīng)適用本條規(guī)定。
第十六條出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
【解讀】《合同法》第224條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。為督促出租人及時(shí)行使合同解除權(quán)，維護(hù)交易的穩(wěn)定性，本條將出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在6個(gè)月內(nèi)未提出異議的，推定為出租人同意轉(zhuǎn)租。該6個(gè)月期限的性質(zhì)為除斥期間，不適用訴訟時(shí)效關(guān)于中斷與中止、延長(zhǎng)的規(guī)定。
承租人未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為，在效力上屬無(wú)效行為，出租人既可起訴要求確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，亦可行使合同解除權(quán)。出租人解除合同后，承租人喪失租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租合同也因其賴以存在的基礎(chǔ)不復(fù)存在而歸于終止，善意的次承租人(訂立轉(zhuǎn)租合同時(shí)不知道也不應(yīng)當(dāng)知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租)可以要求承租人賠償損失。
在房屋租賃合同被解除或被認(rèn)定無(wú)效情形下，都涉及房屋的返還問題，此時(shí)，案件的處理結(jié)果必然與次承租人具有法律上的利害關(guān)系，當(dāng)次承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或者擴(kuò)建，則此承租人對(duì)訴訟標(biāo)的享有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)。因此，本條規(guī)定在房屋租賃合同糾紛案件中，次承租人具有第三人的訴訟地位，既可以是具有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，也可以是無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。
承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，其向次承租人收取的租金不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。在出租人與承租人的房屋租賃法律關(guān)系中，出租人以租金為對(duì)價(jià)將租賃物交于承租人占有、使用、收益，其收益已經(jīng)確定而不能再對(duì)租賃物進(jìn)行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的變形形式，無(wú)論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到損害，故不能因?yàn)槌凶馊艘蜣D(zhuǎn)租而獲益就認(rèn)為損害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件。
第十七條因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。
【解讀】《合同法》第227條規(guī)定，承租人無(wú)正當(dāng)理由不支付或遲延支付租金的，出租人經(jīng)催告后可以解除合同。在轉(zhuǎn)租合同有效的場(chǎng)合，若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權(quán)時(shí)，次承租人可以代償請(qǐng)求權(quán)抗辯出租人的合同解除權(quán)。在轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的場(chǎng)合，如轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人同意，次承租人無(wú)代償請(qǐng)求權(quán)。
次承租人代出租人支付租金與違約金后，對(duì)承租人享有兩種權(quán)利，一是對(duì)于承租人的追償權(quán)，二是對(duì)于其支付的租金和違約金可以和轉(zhuǎn)租合同中其應(yīng)支付的租金相折抵。
房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。
【解讀】房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或者解除的情形下，承租人應(yīng)將房屋返還出租人，但實(shí)際占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租賃關(guān)系終止時(shí)，即不再擁有占有、使用租賃房屋的合法依據(jù)，從而構(gòu)成對(duì)出租人所有的租賃房屋的無(wú)權(quán)占有，出租人有權(quán)向次承租人主張返還房屋，同時(shí)，出租人亦有權(quán)向次承租人主張逾期騰期間的占有使用費(fèi)。
第十九條承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。
【解讀】《合同法》第234條規(guī)定，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。本條司法解釋將前述規(guī)定中的“共同居住”擴(kuò)大為“共同經(jīng)營(yíng)”，包括個(gè)體工商戶和個(gè)人合伙。對(duì)于承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，若承租人在租賃期間死亡(包括宣告死亡、宣告失蹤)，共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權(quán)利和義務(wù)，該共同經(jīng)營(yíng)人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成為新的承租人。
正確適用本條司法解釋，涉及到個(gè)人合伙的認(rèn)定。認(rèn)定個(gè)人合伙，首先要依據(jù)合伙協(xié)議;沒有合伙協(xié)議且未辦理工商登記手續(xù)的，只要具備合伙條件(共同出資、共同參與經(jīng)營(yíng)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益)，并有兩個(gè)以上無(wú)利害關(guān)系人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的，也可認(rèn)定為個(gè)人合伙。
第二十條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：
(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
【解讀】本條系“買賣不破租賃”及其適用例外的規(guī)定。
《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，即所謂的“買賣不破租賃”原則，若無(wú)法定或約定的除外情形，該原則即應(yīng)被適用。
抵押期間，抵押人將抵押物出租，此時(shí)在同一標(biāo)的物上抵押權(quán)與租賃權(quán)并存，抵押權(quán)更注重標(biāo)的物的交換價(jià)值，而租賃權(quán)則更注重標(biāo)的物的使用價(jià)值，二者并不沖突。但由于抵押權(quán)設(shè)定在先，因而具有優(yōu)先效力，此后成立的租賃權(quán)不得損害抵押權(quán)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)發(fā)生所有權(quán)的變動(dòng)后，受讓人不受租賃合同的約束，即先抵押后出租不適用“買賣不破租賃”原則。但先出租后抵押的房屋發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，仍應(yīng)適用“買賣不破租賃”原則。
涉及到法院依法查封的場(chǎng)合下，若查封在先，租賃在后，則法院強(qiáng)制拍賣時(shí)不適用“買賣不破租賃”;若租賃在先，查封在后，可以使用該原則。
第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
【解讀】本條規(guī)定了承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害時(shí)的救濟(jì)措施。
房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)只在租賃房屋作為買賣合同法律關(guān)系的標(biāo)的物時(shí)發(fā)生，在贈(zèng)與、互易以及因公征用等法律關(guān)系中則不得適用，亦不能主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的損害賠償請(qǐng)求權(quán)。
關(guān)于“合理期限”的認(rèn)定，《民通意見》第118條規(guī)定，“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無(wú)效”，但該條目前已被廢止。最高院民一庭認(rèn)為可以參考本解釋第二十四條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，該條款規(guī)定，出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，該“15日”的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期，出租人履行通知義務(wù)必須給承租人留出必要的答復(fù)期限——15日，因此出租人最晚應(yīng)于出賣房屋前15日通知承租人，即在15日答復(fù)期之前履行通知義務(wù)。
在房屋轉(zhuǎn)租場(chǎng)合，次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在理論上存在爭(zhēng)議，但最高院民一庭認(rèn)為房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的主體應(yīng)為承租人而非次承租人，且優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害時(shí)，無(wú)權(quán)要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無(wú)效，但可以請(qǐng)求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買賣合同關(guān)系，為避免承租人濫用權(quán)利，在承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)對(duì)其課以一定的義務(wù)，如承租人主張與出租人成立買賣合同的，應(yīng)當(dāng)交付一定數(shù)額的定金或提供擔(dān)保，以使出租人信任其履行能力。
承租人雖無(wú)權(quán)以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受侵害為由要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無(wú)效，但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效，保護(hù)其履行。出租人與第三人之間合同的效力應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定判斷。承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)主張以同等條件與出租人成立買賣合同后，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)出租人履行合同，取得房屋所有權(quán)，由此第三人無(wú)法繼續(xù)履行合同的，第三人可以主張出租人承擔(dān)違約責(zé)任。
第二十二條出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。
【解讀】抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)可能會(huì)與租賃權(quán)沖突，但抵押權(quán)與承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并不沖突，不論抵押權(quán)設(shè)定在租賃合同成立之前或之后，出租人均享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
折價(jià)、變賣均屬于出租人出售房屋的行為，不管買受人是抵押權(quán)人還是其他人，出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
“同等條件”的確定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價(jià)格，該價(jià)格體現(xiàn)的是第三人與出租人的意思表示。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)約束的只是出租人對(duì)締約相對(duì)人的選擇權(quán)，而非約束出租人對(duì)房屋的處分權(quán)。房屋出賣價(jià)格的確定是出租人行使處分權(quán)的表現(xiàn)，故承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，只能按照第三人與出租人確定的同等條件，承租人對(duì)該條件不具有異議權(quán)和抗辯權(quán)。
第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
【解讀】拍賣的特質(zhì)導(dǎo)致其與承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)存在一定沖突，由于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)屬“準(zhǔn)物權(quán)”，有一定的優(yōu)先效力，在拍賣程序亦不例外?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第16條規(guī)定，“拍賣過(guò)程中，有最高價(jià)時(shí)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受，如無(wú)更高應(yīng)價(jià)，則拍歸優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人;如有更高應(yīng)價(jià)，而優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人?！贝怂^“跟價(jià)法”。
在拍賣負(fù)擔(dān)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的租賃房屋時(shí)，一般遵循如下程序：(1)拍賣通知，出租人在拍賣5日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人于拍賣日到場(chǎng)。(2)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人應(yīng)按照拍賣通知或拍賣公告的要求，與其他競(jìng)買人一樣進(jìn)行競(jìng)買登記、繳納競(jìng)買保證金，在拍賣日到場(chǎng)參加競(jìng)拍。
(3)舉牌應(yīng)價(jià)，若承租人在出現(xiàn)最高應(yīng)價(jià)時(shí)未作出以該價(jià)格購(gòu)買的意思表示，則拍賣房屋由最高應(yīng)價(jià)人購(gòu)買。
第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋的，人民法院不予支持：
(一)房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;
(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的;
(四)第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
【解讀】房屋共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)產(chǎn)生于共有人所有權(quán)關(guān)系之中，具有物權(quán)性質(zhì)，而承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)基于租賃關(guān)系，本質(zhì)上仍屬債權(quán)性質(zhì)，按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論，共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
家庭成員之間的房屋買賣，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關(guān)系有很大區(qū)別，故本條確認(rèn)出租人將租賃房屋出賣給近親屬的，承租人不得主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)提前通知承租人，承租人在接到通知后應(yīng)及時(shí)答復(fù)，若承租人接到通知后15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的，則喪失優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，這里強(qiáng)調(diào)“明確表示”。
《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對(duì)價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn)，即使出讓人無(wú)轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利，受讓人仍取得其所有權(quán)?！芭e重以明輕”，在第三人善意購(gòu)買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可對(duì)抗承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
第二十五條本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
【解讀】本解釋于9月1日起施行，施行前的行為引起的糾紛，在本解釋施行之后提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)適用本解釋;本解釋施行前提起的訴訟，本解釋施行后案件尚在訴訟系屬中，無(wú)論處于一審還是二審程序，均適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審的案件，在本解釋施行前提起再審程序，且于本解釋實(shí)施時(shí)仍在審理中的，應(yīng)當(dāng)適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
合同糾紛案的心得體會(huì)篇八
隨著勞動(dòng)力市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大和勞動(dòng)法規(guī)的日益完善，勞動(dòng)合同糾紛案件也逐漸增多。作為一名法律從業(yè)者，我曾參與處理多起勞動(dòng)合同糾紛案件，并從中獲得了一些寶貴的心得體會(huì)。以下將從勞動(dòng)合同的重要性、糾紛的成因、解決糾紛的途徑、預(yù)防糾紛的方法以及法律的約束力等五個(gè)方面進(jìn)行探討。
首先，勞動(dòng)合同在勞動(dòng)關(guān)系中占據(jù)著重要地位。勞動(dòng)合同是雇主與勞動(dòng)者之間建立勞動(dòng)關(guān)系的依據(jù)，具有法律效力。它規(guī)定了勞動(dòng)者的權(quán)利和義務(wù)，為勞動(dòng)者提供了保障和限制。在一起勞動(dòng)合同糾紛案件中，我深刻感受到勞動(dòng)合同的重要性。合同的完備與否直接影響了案件的處理結(jié)果。因此，為了避免糾紛的發(fā)生，勞動(dòng)雙方應(yīng)當(dāng)充分了解和遵守勞動(dòng)合同的約定，確保合同的合法性和有效性。
其次，勞動(dòng)合同糾紛案件的成因多種多樣。從我處理的案件中可以看出，糾紛的原因包括勞動(dòng)條件與報(bào)酬的爭(zhēng)議、解雇與辭退的處理不當(dāng)、勞動(dòng)時(shí)間與休假的安排不合理等。這些成因既有企業(yè)的問題，也有勞動(dòng)者的問題。對(duì)于企業(yè)而言，更加注重人力資源管理，遵守勞動(dòng)法規(guī)，保護(hù)勞動(dòng)者的合法權(quán)益是預(yù)防糾紛的關(guān)鍵。對(duì)于勞動(dòng)者而言，要提高自身法律意識(shí)，了解勞動(dòng)法規(guī)的具體規(guī)定，避免自己成為合同糾紛的一方。
第三，糾紛解決的途徑多種多樣。根據(jù)我處理案件的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)事人可以選擇訴訟、調(diào)解和仲裁等方式解決糾紛。其中，調(diào)解是一種較為常用的方式。調(diào)解不僅可以更快速地解決糾紛，減少成本和時(shí)間的損失，還可以維護(hù)勞動(dòng)關(guān)系的穩(wěn)定。然而，在實(shí)際操作中，當(dāng)事人對(duì)各種解決方式的了解并不充分。因此，加強(qiáng)對(duì)調(diào)解、仲裁等方式的宣傳和普及，提高員工的法律意識(shí)，是有效解決勞動(dòng)合同糾紛的關(guān)鍵。
第四，糾紛的預(yù)防是最佳的解決辦法。在處理勞動(dòng)合同糾紛案件時(shí)，我發(fā)現(xiàn)，糾紛的發(fā)生往往是因?yàn)楦鞣綄?duì)合同條款的理解存在偏差，或者存在合同履行的不合理要求。因此，預(yù)防合同糾紛的發(fā)生是有效維護(hù)勞動(dòng)關(guān)系的重要手段。企業(yè)應(yīng)該制定清晰明確的合同條款，盡量減少合同中的含糊不清或模糊的表述；同時(shí)，注重對(duì)勞動(dòng)者的培訓(xùn)，提高員工的法律意識(shí)和職業(yè)素養(yǎng)，避免因個(gè)人行為而引發(fā)糾紛。
最后，法律的約束力是勞動(dòng)合同糾紛案件處理的基石。法律的制定和實(shí)施，旨在保障勞動(dòng)者的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定和諧。在處理糾紛案件時(shí)，法律是依據(jù)和準(zhǔn)繩，將各方博弈的力量規(guī)范在法律框架內(nèi)，實(shí)現(xiàn)公正和公平的處理。因此，對(duì)于從事法律工作的人員而言，要嚴(yán)格遵守法律，正確解讀和適用法律規(guī)定，準(zhǔn)確處理糾紛案件。
綜上所述，勞動(dòng)合同糾紛案件處理的重點(diǎn)在于加強(qiáng)對(duì)勞動(dòng)合同的了解與理解，尊重法律的約束力，以及加強(qiáng)對(duì)調(diào)解、仲裁等解決方式的宣傳和普及。只有通過(guò)不斷完善法律法規(guī)，加強(qiáng)法律援助和救濟(jì)體系的建設(shè)，才能更好地保護(hù)勞動(dòng)者的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。
合同糾紛案的心得體會(huì)篇九
物業(yè)合同糾紛
(一)
物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，在促進(jìn)城市住宅小區(qū)管理現(xiàn)代化、專業(yè)化方面取得了矚目成績(jī)，但是由于其仍處于起步階段，相關(guān)法律制度遠(yuǎn)未健全，從而產(chǎn)生大量矛盾。由此引發(fā)的訴諸法院的案件也連續(xù)多年大幅上升，從中反映出的問題，亟待引起重視和解決。
一、物業(yè)管理糾紛一審案件基本情況及特點(diǎn)
(一)案件數(shù)量逐年上升，在房地產(chǎn)案件中所占比例逐漸增大
物業(yè)管理涉及物業(yè)的方方面面，加之相關(guān)制度的不完善，因物業(yè)管理問題向房管、物價(jià)部門的投訴一直居高不下，在主管部門協(xié)調(diào)處理不能完全解決糾紛后，當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。近年來(lái)，因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛增長(zhǎng)迅速，在房地產(chǎn)案件中所占比例也逐漸增大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年佳木斯市向陽(yáng)區(qū)法院共受理物業(yè)管理糾紛案件24件，占全部房地產(chǎn)案件的8.2%;2007年受理38件，較2006年增長(zhǎng)36.9%，占全部房地產(chǎn)案件的10.4%;截至今年6月15日，已經(jīng)受理物業(yè)合同糾紛案件27件。物業(yè)管理糾紛數(shù)量的激增與近年佳木斯地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展以及物業(yè)管理活動(dòng)頻繁深化密切相關(guān)。
(二)涉案主體與類型復(fù)雜化，已超出合同糾紛范疇
經(jīng)到期，物業(yè)管理企業(yè)無(wú)權(quán)收取物業(yè)管理費(fèi)要求退費(fèi)的案件，有業(yè)主委員會(huì)解聘物業(yè)管理企業(yè)的案件，有業(yè)主認(rèn)為公攤水電費(fèi)計(jì)算不公，要求重新計(jì)算公布的案件，有業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)具有瑕疵導(dǎo)致人身、財(cái)產(chǎn)損失要求賠償?shù)陌讣鹊?，不一而足?BR> (三)系列案件多，調(diào)解成功率低，當(dāng)事人矛盾僵持不下
部分物業(yè)管理糾紛中，物業(yè)管理企業(yè)作為原告追討物業(yè)費(fèi)案件時(shí)，經(jīng)常一次起訴即將數(shù)個(gè)乃至數(shù)十個(gè)業(yè)主列為被告，而法院為保證審判結(jié)果的同一性，會(huì)將該類案件交由同一合議庭合并審理，并同時(shí)宣判，使本已捉襟見肘的人力資源更顯緊張。同時(shí)，部分案件涉及同一小區(qū)類似情況的處理，工作稍有疏忽，極易釀成群體性事件。另外，由于該類案件，多數(shù)以物業(yè)管理企業(yè)為原告，因其害怕調(diào)解退讓后導(dǎo)致連鎖反應(yīng)，而物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾較為激烈，故物業(yè)管理糾紛案件的調(diào)解成功率相對(duì)低于其他民事案件。
(四)法律關(guān)系復(fù)雜，審理具有一定難度
物業(yè)管理法律關(guān)系涉及多方面利益主體：參與物業(yè)管理訴訟的當(dāng)事人既有業(yè)主、物業(yè)使用人或業(yè)主委員會(huì)，也有物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商，既可能涉及業(yè)主與物業(yè)使用人的關(guān)系，業(yè)主或使用人與物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)合同、侵權(quán)關(guān)系、業(yè)主或使用人與業(yè)委會(huì)之間的關(guān)系，由可能涉及開發(fā)商與物業(yè)關(guān)系前期物業(yè)管理委托關(guān)系、開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)之間物業(yè)用房配置和移交關(guān)系，此類糾紛又與我國(guó)近年來(lái)的住房制度改革及各地政策密切相關(guān)，具有一定的歷史階段性、地域性特征，而地方規(guī)范性文件效力不高，法院處理該類案件不能將之作為依據(jù)，給法律的正確適用帶來(lái)一定難度。
二、物業(yè)管理糾紛成因分析
(一)物業(yè)管理立法滯后、相關(guān)法律法規(guī)不健全，是物業(yè)管理糾紛不斷增多的根本原因 目前我國(guó)已頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》操作性不強(qiáng)，法院審判只能依據(jù)《民法通則》、《合同法》的基本原則，參照部門規(guī)章、地方法規(guī)進(jìn)行處理，而這些法規(guī)、規(guī)章又語(yǔ)焉不詳，甚或出現(xiàn)矛盾現(xiàn)象，比如對(duì)首期物業(yè)維修基金的交繳主體，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施、設(shè)備維修基金管理辦法》之間具有明顯沖突，使得法院在處理該類糾紛時(shí)缺乏明確依據(jù)，又比如業(yè)委會(huì)的訴訟主體資格問題，最高人民法院(2002)民立他字第46號(hào)復(fù)函已明確業(yè)主委員會(huì)具備訴訟主體資格，但問題是業(yè)委會(huì)并不擁有屬于自己的財(cái)產(chǎn)，難以作為被告承擔(dān)責(zé)任，這與當(dāng)事人平等的民事訴訟原則相悖，也使得相關(guān)審判工作頗為棘手，實(shí)體與程序法的不完善直接影響了法律的正確適用。
國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，實(shí)踐中，開發(fā)商根據(jù)該條規(guī)定單方面指定前期物業(yè)管理企業(yè)，而且約定的服務(wù)期限一般較長(zhǎng)，開發(fā)商享有指定物業(yè)公司、確定物業(yè)管理收費(fèi)數(shù)額的權(quán)利，卻不承擔(dān)任何義務(wù);前期物業(yè)服務(wù)合同由開發(fā)商與物業(yè)公司擬定，業(yè)主只能被動(dòng)接受。由于相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)從屬于開發(fā)商，因此在物業(yè)的接管過(guò)程中物業(yè)管理企業(yè)難以為業(yè)主把關(guān)，為日后糾紛的產(chǎn)生埋下了隱患。向陽(yáng)法院受理的物業(yè)管理糾紛有近一半是開發(fā)商遺留問題引發(fā)，比如開發(fā)商售后服務(wù)意識(shí)不足，存在配套設(shè)施不完善、房屋質(zhì)量較差等情況，導(dǎo)致業(yè)主入住后出現(xiàn)各種問題，業(yè)主在與開發(fā)商交涉未果的情況下，往往以開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)實(shí)為一體為由，把矛頭對(duì)準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)，拒絕交納相應(yīng)物業(yè)管理費(fèi)用。
(三)物業(yè)管理企業(yè)角色錯(cuò)位，服務(wù)行為不規(guī)范，是產(chǎn)生物業(yè)管理糾紛的直接原因
作為物業(yè)管理法律關(guān)系的一方，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按業(yè)主委托提供物業(yè)管理服務(wù)，并盡力維護(hù)業(yè)主權(quán)益，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間是平等的民事主體關(guān)系。但實(shí)踐中，部分物業(yè)管理企業(yè)卻將自己凌駕于業(yè)主之上，采用不正當(dāng)手段強(qiáng)制業(yè)主服從管理，無(wú)視甚至動(dòng)輒侵害業(yè)主權(quán)益，促使矛盾激化。少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)不具備相應(yīng)物業(yè)管理?xiàng)l件或資質(zhì)，相應(yīng)技術(shù)人員未持有上崗證，有的物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、成本高、經(jīng)濟(jì)效益差，服務(wù)質(zhì)量低下。
(四)業(yè)主自治組織發(fā)育不良、行為尚須規(guī)范，是物業(yè)管理糾紛增加的重要因素
國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主自治機(jī)構(gòu)業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)的成立運(yùn)作作出了較為明確的規(guī)定，但從整體情況來(lái)看，業(yè)主自治組織的發(fā)育離健康、完善的標(biāo)準(zhǔn)還相差甚遠(yuǎn)，即使已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)的，也存在著經(jīng)濟(jì)關(guān)系不明確、權(quán)利義務(wù)不清、作用發(fā)揮不理想等問題，導(dǎo)致一些物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)行為不規(guī)范，業(yè)主無(wú)法有效行使物業(yè)管理的選聘權(quán)、決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)。甚至個(gè)別業(yè)委會(huì)成員不能自律，以滿足個(gè)人利益為由，要挾物業(yè)公司，從而影響了物業(yè)管理的正常進(jìn)行和大多數(shù)業(yè)主的利益。另外，業(yè)主之間就共同利益問題難以迅速達(dá)成一致，也是業(yè)主自治組織運(yùn)作不盡如人意的一大原因，在向陽(yáng)法院受理的物業(yè)管理糾紛案件中，即存在大型小區(qū)內(nèi)業(yè)主對(duì)是否續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)意見不一導(dǎo)致部分業(yè)主要求物業(yè)公司撤走、部分業(yè)主要求維持現(xiàn)狀的情況。
三、解決物業(yè)管理糾紛的對(duì)策與建議
(一)完善立法，做到有法可依
參照有關(guān)國(guó)家先進(jìn)立法例，盡快出臺(tái)《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》等法律和行政法規(guī)，對(duì)物業(yè)管理法律關(guān)系中的各種權(quán)利義務(wù)內(nèi)容作出規(guī)定，明確各民事主體的訴訟地位與救濟(jì)手段。
(二)理清開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，保證物業(yè)管理企業(yè)的選聘真正體現(xiàn)業(yè)主意志 由于開發(fā)商委托其下屬物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理的行為已經(jīng)帶來(lái)不少弊端，建議有關(guān)部門規(guī)范前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)程序，加強(qiáng)監(jiān)督管理，力保招投標(biāo)工作透明化、公正化。在條件成熟的情況下，可出臺(tái)規(guī)定，實(shí)行回避制度，限制開發(fā)商下屬物業(yè)管理企業(yè)參加該開發(fā)商的前期物業(yè)委托招標(biāo)活動(dòng)，以盡可能杜絕開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的利益聯(lián)系渠道。
(三)加大行政主管部門監(jiān)管力度，引入第三方機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行評(píng)估、監(jiān)測(cè)
與物業(yè)管理行有關(guān)的行政主管部門應(yīng)全面履行法律賦予的監(jiān)管職責(zé)，當(dāng)前主要是價(jià)格主管部門有必要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況檢查、監(jiān)督的頻率、力度。當(dāng)前，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)范圍縮小，市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)范圍擴(kuò)大，而相關(guān)法規(guī)又未規(guī)定違反指導(dǎo)價(jià)的責(zé)任后果，致使一些小區(qū)的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)遠(yuǎn)高于政府指導(dǎo)價(jià)，由此產(chǎn)生的糾紛呈爆發(fā)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。這種情況下，物價(jià)與房管部門應(yīng)及時(shí)干預(yù)，指導(dǎo)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致，以減少紛爭(zhēng)。另外，建議引入具有評(píng)估、監(jiān)測(cè)功能的第三方機(jī)構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級(jí)等進(jìn)行鑒定，保障業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，以利于物業(yè)管理市場(chǎng)的良性運(yùn)作。
監(jiān)督業(yè)主自治組織的職責(zé)，有必要建立相互之間的工作聯(lián)系機(jī)制。當(dāng)前，急需理清業(yè)主自治組織與城市居委會(huì)的關(guān)系，以盡力解決現(xiàn)在一些住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)換屆選舉不規(guī)范、誘發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素的問題。
合同糾紛案的心得體會(huì)篇十
［案情］?
原告：某省證券公司（以下簡(jiǎn)稱省公司）?
被告：某市證券公司（以下簡(jiǎn)稱市公司）?
被告：葉某?
1993年3月10日，葉某在省公司（系上交所會(huì)員）某業(yè)務(wù)部（省公司分支機(jī)構(gòu)）辦理委托買賣股票名冊(cè)登記，并開立股票帳戶和資金帳戶，委托省公司在上交所為其進(jìn)行股票買賣。至同年4月20日，葉某離開省公司某業(yè)務(wù)部，又到市公司（亦為上交所會(huì)員）開立了資金帳戶，并進(jìn)入市公司大戶室操作，交易股票。同年6月8日，葉某以先口頭申報(bào)，后填單確認(rèn)的方式，委托市公司購(gòu)進(jìn)新錦江股票2萬(wàn)股及富聯(lián)股票1萬(wàn)股，透支市公司資金832913.27元。因股市行情不好，當(dāng)日未平倉(cāng)。次日，葉某資金帳戶進(jìn)款3萬(wàn)元，沖抵后，透支余額為802913.27元。6月10日，葉某向市公司表示請(qǐng)求等待股票價(jià)格反彈，并表示可以想辦法打資金進(jìn)帳。為防止葉某將手中的股票在某他證券經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)賣出，套用資金，市公司要求葉某在未平倉(cāng)前不要再做股票交易，將股東卡和居民身份證交市公司保管，每天到市公司去。葉某遂將其股東卡和居民身分證交給了市公司，停止了股票交易，并天天坐在市公司，但未打入資金進(jìn)帳。8月2日，葉某未通知市公司即離開市公司轉(zhuǎn)回省公司某業(yè)務(wù)部，易地將其名下的2萬(wàn)股新錦江及1萬(wàn)股福聯(lián)股票委托賣出，凈收入522722.49元，并以此資金在省公司某業(yè)務(wù)部大戶室內(nèi)重新開始股票交易。期間，省公司未再驗(yàn)核葉某的股東卡及居民身分證。至8月9日收盤時(shí)，葉某資金帳戶結(jié)存本金74930.73元，并持有2萬(wàn)股東北華聯(lián)和1800股天橋百貨股票。8月10日，葉某又填單委托省公司買進(jìn)合成化纖股票4萬(wàn)股和哈醫(yī)藥股票2萬(wàn)股，當(dāng)日僅將2萬(wàn)股哈醫(yī)藥股票賣出，至收盤時(shí)，實(shí)際透支省公司資金461230.20元，其手中持有的.股票總價(jià)值達(dá)80余萬(wàn)元。
同日，市公司經(jīng)尋找得知葉某又在省公司某業(yè)務(wù)部做股票交易后，即派員找到葉某，葉某即將其在省公司某業(yè)務(wù)部進(jìn)行股票買賣的情況和資金透支情況告知了市公司。市公司要求葉某將其持有的股票賣出，以歸還其6月8日在市公司的透支款，葉某未允。8月11日開盤后，市公司未通知葉某，即以葉某的名義將葉某持有的4萬(wàn)股合成化纖、2萬(wàn)股東北華聯(lián)和300股天橋百貨股票強(qiáng)行賣出，實(shí)際成交金額（不含手續(xù)費(fèi)等）803700.13元。當(dāng)日下午，當(dāng)葉某填單欲賣出其原持有的股票時(shí)，發(fā)現(xiàn)委托指令無(wú)法輸入電腦，省公司即于8月12日派員到上交所查詢，才發(fā)現(xiàn)葉某名下的股票大部分已被市公司賣出。同日，省公司將葉某名下尚余的1500股天橋百貨股票賣出，收入資金21349.58元。嗣后，省公司因與市公司交涉，要求返還葉某透支購(gòu)買股票的資金未果，遂訴至人民法院，要求判令市公司和葉某償還被侵權(quán)占用的439880.63元透支款，并賠償損失。
［辦案要點(diǎn)］?正確處理本案的關(guān)鍵問題有：?
[1][2]
合同糾紛案的心得體會(huì)篇十一
中華人民共和國(guó)最高人民法院民事判決書
民終字第83號(hào)2000)
上訴人(原審被告)：北京華普國(guó)際大廈有限公司，上訴人(原審被告)：北京華普國(guó)際大廈有限公司，住所地北京市朝)：北京華普國(guó)際大廈有限公司法定代表人：翦英海，董事長(zhǎng)。陽(yáng)區(qū)朝外大街19號(hào)。法定代表人：翦英海，董事長(zhǎng)。
委托代理人：董葭，北京市元正律師事務(wù)所律師。委托代理人：董葭，北京市元正律師事務(wù)所律師。
委托代理人：周宇峰，北京市元正律師事務(wù)所律師。委托代理人：周宇峰，北京市元正律師事務(wù)所律師。
上訴人(原審被告)：北京華普科技企業(yè)有限公司，上訴人(原審被告)：北京華普科技企業(yè)有限公司，住所地北京市朝)：北京華普科技企業(yè)有限公司陽(yáng)區(qū)朝外大街19號(hào)華普國(guó)際大廈l7層。
法定代表人：翦英海，董事長(zhǎng)。法定代表人：翦英海，董事長(zhǎng)。
委托代理人;周曉，中兆律師事務(wù)所律師。委托代理人;周曉，中兆律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審原告)：北京住總集團(tuán)有限責(zé)任公司，被上訴人(原審原告)：北京住總集團(tuán)有限責(zé)任公司，住所地北京市)：北京住總集團(tuán)有限責(zé)任公司朝陽(yáng)區(qū)吉祥里208樓。
法定代表人：郝有詩(shī)，董事長(zhǎng)。法定代表人：郝有詩(shī)，董事長(zhǎng)。
委托代理人：張巍，北京市威宇律師事務(wù)所律師。委托代理人：張巍，北京市威宇律師事務(wù)所律師。
委托代理人：胡治家，北京市威宇律師事務(wù)所律師。委托代理人：胡治家，北京市威宇律師事務(wù)所律師。
上訴人北京華普國(guó)際大廈有限公司〈以下簡(jiǎn)稱華普國(guó)際〉、北京華普上訴人北京華普國(guó)際大廈有限公司〈以下簡(jiǎn)稱華普國(guó)際〉、北京華普〉、科技企業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱華普科技)為與被上訴人北京住總集團(tuán)科技企業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱華普科技)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱住總公司)追索工程款糾紛一案，有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱住總公司)追索工程款糾紛一案，不服北京市高級(jí)人民法院()號(hào)民事判決判決，市高級(jí)人民法院(1999)高民初字第187號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。
公司在合作合同上加蓋了公章。公司在合作合同上加蓋了公章。
1993年2月20日，住總公司開發(fā)都與華普科技簽訂補(bǔ)充合作合同〉《〈合作合同〉》(以下簡(jiǎn)稱補(bǔ)充合同)，雙方對(duì)華普科技分期支付資金重新作了約定，以下簡(jiǎn)稱補(bǔ)充合同)，雙方對(duì)華普科技分期支付資金重新作了約定，)，雙方對(duì)華普科技分期支付資金重新作了約定華普科技保證按期履行，支付罰金。華普科技保證按期履行，若違約每日按逾期金額的1%支付罰金。其中第三條還約定，因房?jī)r(jià)上漲、設(shè)計(jì)變更、層高增加、建材價(jià)格調(diào)增等第三條還約定，因房?jī)r(jià)上漲、設(shè)計(jì)變更、層高增加、情況，致使成本增加，華普科技理解費(fèi)用增加，情況，致使成本增加，華普科技理解費(fèi)用增加，原則上同意合理調(diào)增投資(額度雙方另議)。投資(額度雙方另議)。
住總公司開發(fā)部與華普國(guó)際簽訂了《關(guān)于全部投入，華普國(guó)際同意作為合作條件入資，并將該投資作為住總公司在合資公司中的注冊(cè)資本及投資額，件入資，并將該投資作為住總公司在合資公司中的注冊(cè)資本及投資額，不再向合資公司出資。不再向合資公司出資。3、華普大廈工程項(xiàng)目已由住總公司開發(fā)部項(xiàng)目轉(zhuǎn)為合資項(xiàng)目，該項(xiàng)目土地出讓金的交納由華普科技和吉安公司負(fù)責(zé)。轉(zhuǎn)為合資項(xiàng)目，該項(xiàng)目土地出讓金的交納由華普科技和吉安公司負(fù)責(zé)。
年底開工，月竣工，華普大廈項(xiàng)目工程自l993年底開工，年6月竣工，根據(jù)北京市朝日作出的《陽(yáng)區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站1996年9月20日作出的《工程質(zhì)量竣工核定證書》，大廈建成后的實(shí)際建筑面積為72，平方米。定證書》，大廈建成后的實(shí)際建筑面積為72，375平方米。自1992年》，23，萬(wàn)元;9月至1995年11月，華普科技共向住總公司支付工程款23，萬(wàn)元;818由華普國(guó)際向住總公司支付工程款自1996年3月至同年7月，由華普國(guó)際向住總公司支付工程款2，150萬(wàn)元。萬(wàn)元。
1996年7月31日，住總公司開發(fā)部與華普科技簽訂《元，集團(tuán)代為向住總公司開發(fā)部支付工程及材料款1，730萬(wàn)元，共計(jì)4，萬(wàn)元。500萬(wàn)元。
1996年10月10日，華普國(guó)際召開董事會(huì)通過(guò)決議，要求公司各股東華普國(guó)際召開董事會(huì)通過(guò)決議，迅速執(zhí)行各股東方之間簽訂的結(jié)算協(xié)議、迅速執(zhí)行各股東方之間簽訂的結(jié)算協(xié)議、加速辦理協(xié)議要求的有關(guān)事之間簽訂的結(jié)算協(xié)議華普科技與住總公司開發(fā)部簽訂《宜。同年11月13日.華普科技與住總公司開發(fā)部簽訂《保證還款合13，萬(wàn)元，同》，雙方確認(rèn)，華普科技尚欠付住總公司開發(fā)都13，288萬(wàn)元，華》，雙方確認(rèn)，雙方確認(rèn)普科技以其購(gòu)買的華普大廈中的部分外銷商品房作為還款的保證。普科技以其購(gòu)買的華普大廈中的部分外銷商品房作為還款的保證。由于華普大廈尚未交付使用，華普科技尚未取得上述外銷商品房的所有于華普大廈尚未交付使用，權(quán)，該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)未在北京市房管局登記備案。該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)未在北京市房管局登記備案。
7月日住總公司就大廈項(xiàng)目所作的概算，21，9日住總公司就大廈項(xiàng)目所作的概算，華普大廈建筑安裝費(fèi)應(yīng)為21，501，萬(wàn)元，萬(wàn)元。501，97萬(wàn)元，要求住總公司返還多付出的8，766.03萬(wàn)元。
13，萬(wàn)元，日內(nèi)給付住總公司工程款13，288萬(wàn)元，由華普科技承擔(dān)給付的連帶責(zé)任。(二華普國(guó)際于本判決生效后三十日內(nèi)給付住總公司以13，責(zé)任。(二)華普國(guó)際于本判決生效后三十日內(nèi)給付住總公司以13，。(日起至付清之日止的利息，288萬(wàn)元為本金計(jì)算的自年8月1日起至付清之日止的利息，上述利息按照中國(guó)人民銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算，述利息按照中國(guó)人民銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率計(jì)算，華普科技承擔(dān)給付的連帶責(zé)任。(三駁回住總公司的其他訴訟請(qǐng)求。(四給付的連帶責(zé)任。(三)駁回住總公司的其他訴訟請(qǐng)求。(四)駁回。(。(華普國(guó)際的反訴請(qǐng)求。869，華普國(guó)際的反訴請(qǐng)求。案件受理費(fèi)869，645元，由華普國(guó)際和華普科萬(wàn)元，69.448，311.技各負(fù)擔(dān)40萬(wàn)元，由住總公司負(fù)擔(dān)69.645元;反訴費(fèi)448，311.5元，由華普國(guó)際負(fù)擔(dān)。由華普國(guó)際負(fù)擔(dān)。
公司與華普科技間的合作合同因合資合同的簽訂而失效;訴稱：住總公司與華普科技間的合作合同因合資合同的簽訂而失效;一審判決認(rèn)定住總公司與華普國(guó)際簽訂的項(xiàng)目合同確認(rèn)了住總公司與華普科技合作合同的效力，有悖于法律的規(guī)定，華普科技合作合同的效力，有悖于法律的規(guī)定，認(rèn)定華普國(guó)際對(duì)住總公司與華普科技結(jié)算協(xié)議予以認(rèn)同，是導(dǎo)致判決錯(cuò)誤的根本原因;公司與華普科技結(jié)算協(xié)議予以認(rèn)同，是導(dǎo)致判決錯(cuò)誤的根本原因;一審判決因華普科技是華普國(guó)際的控股公司，審判決因華普科技是華普國(guó)際的控股公司，其應(yīng)承擔(dān)給負(fù)的連帶責(zé)任違反了公司法的規(guī)定;華普大廈工程款應(yīng)據(jù)實(shí)結(jié)算;請(qǐng)求住總公司退違反了公司法的規(guī)定;華普大廈工程款應(yīng)據(jù)實(shí)結(jié)算;還華普國(guó)際多付的工程款。還華普國(guó)際多付的工程款。
普國(guó)際的股東，面臨不簽該協(xié)議，住總公司即不交付大廈的威脅;普國(guó)際的股東，面臨不簽該協(xié)議，住總公司即不交付大廈的威脅;一審判決華普科技承擔(dān)連帶責(zé)任缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。審判決華普科技承擔(dān)連帶責(zé)任缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。
華普國(guó)際提交了一份筑安裝協(xié)議，15，萬(wàn)元，的建筑安裝協(xié)議，工程款應(yīng)為15，000萬(wàn)元，華普國(guó)際應(yīng)按此支付工程款，住總應(yīng)返還華普國(guó)際多付的工程款20，656萬(wàn)元。后又提出，程款，20，萬(wàn)元。后又提出，結(jié)算協(xié)議中因建筑標(biāo)準(zhǔn)提高，結(jié)算協(xié)議中因建筑標(biāo)準(zhǔn)提高，華普國(guó)際應(yīng)向住總公司支付3，909萬(wàn)元的約定，違反國(guó)家的定額標(biāo)準(zhǔn)，屬無(wú)效條款;電貼、的約定，違反國(guó)家的定額標(biāo)準(zhǔn)，屬無(wú)效條款;電貼、電權(quán)調(diào)增費(fèi)的余款應(yīng)由華普國(guó)際直接支付給電力部門，華普國(guó)際代住總公司交付了300款應(yīng)由華普國(guó)際直接支付給電力部門，華普國(guó)際代住總公司交付了萬(wàn)元的電貼費(fèi);21，926，002.萬(wàn)元的電貼費(fèi);華普國(guó)際自付設(shè)備款21，926，002.02元(其中包括結(jié)算協(xié)議前和結(jié)算協(xié)議后發(fā)生的)購(gòu)買國(guó)產(chǎn)電梯、空調(diào)、潔具等，未結(jié)算協(xié)議前和結(jié)算協(xié)議后發(fā)生的)購(gòu)買國(guó)產(chǎn)電梯、空調(diào)、潔具等，計(jì)入結(jié)算范圍，應(yīng)包含在綜合造價(jià)中，由住總公司負(fù)擔(dān)。計(jì)入結(jié)算范圍，應(yīng)包含在綜合造價(jià)中，由住總公司負(fù)擔(dān)。
開發(fā)后全面負(fù)責(zé)和主持大廈工程方面的具體事務(wù)，其承擔(dān)工程款支付的連帶責(zé)任不違反公司法或合資企業(yè)法的有關(guān)規(guī)定;程款支付的連帶責(zé)任不違反公司法或合資企業(yè)法的有關(guān)規(guī)定;華普科技作為本案的被告有事實(shí)和法律依據(jù)。技作為本案的被告有事實(shí)和法律依據(jù)。
結(jié)算協(xié)議簽訂前的，結(jié)算協(xié)議訂立時(shí)已予考慮，結(jié)算協(xié)議簽訂前的，結(jié)算協(xié)議訂立時(shí)已予考慮，在結(jié)算協(xié)議訂立五年后，華普國(guó)際提出設(shè)備款的問題，不但超出了訴訟時(shí)效，而且違反雙華普國(guó)際提出設(shè)備款的問題，不但超出了訴訟時(shí)效，方的約定;結(jié)算協(xié)議訂立后發(fā)生的款項(xiàng)，均與住總公司無(wú)關(guān)。方的約定;結(jié)算協(xié)議訂立后發(fā)生的款項(xiàng)，均與住總公司無(wú)關(guān)。
當(dāng)事人雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)認(rèn)定為有效。意思表示，應(yīng)認(rèn)定為有效。合作合同和補(bǔ)充合同雖然是華普科技與住總公司簽訂的，但華普國(guó)際成立后，總公司簽訂的，但華普國(guó)際成立后，華普大廈項(xiàng)目轉(zhuǎn)為華普國(guó)際的開發(fā)項(xiàng)目，在華普國(guó)際與住總公司開發(fā)部簽訂的項(xiàng)目合同中，發(fā)項(xiàng)目，在華普國(guó)際與住總公司開發(fā)部簽訂的項(xiàng)目合同中，明確約定根據(jù)住總公司與華普科技簽訂的合作合同、補(bǔ)充合同及有關(guān)文件，根據(jù)住總公司與華普科技簽訂的合作合同、補(bǔ)充合同及有關(guān)文件，在項(xiàng)目建設(shè)期間以及合資合同執(zhí)行過(guò)程中，華普國(guó)際對(duì)上述合作合同及項(xiàng)目建設(shè)期間以及合資合同執(zhí)行過(guò)程中，補(bǔ)充合同和有關(guān)文件確認(rèn)有效，補(bǔ)充合同和有關(guān)文件確認(rèn)有效，由此說(shuō)明華普國(guó)際作為華普大廈項(xiàng)目的所有人確認(rèn)了合作合同中關(guān)于華普大廈工程具體建設(shè)條款的效力，的所有人確認(rèn)了合作合同中關(guān)于華普大廈工程具體建設(shè)條款的效力，并承接了合作合同中華普大廈工程建設(shè)中的權(quán)利義務(wù)，并承接了合作合同中華普大廈工程建設(shè)中的權(quán)利義務(wù)，華普國(guó)際由此與住總公司形成了建筑工程發(fā)承包關(guān)系，與住總公司形成了建筑工程發(fā)承包關(guān)系，住總公司成為華普大廈工程發(fā)承包關(guān)系的承包人，而華普國(guó)際成為華普大廈工程的發(fā)包人，進(jìn)而應(yīng)是華普大的承包人，而華普國(guó)際成為華普大廈工程的發(fā)包人，廈工程的付款人，廈工程的付款人，華普國(guó)際主張住總公司開發(fā)部與華普科技間的合作合同因合資合同的簽訂而失效，沒有依據(jù)。合同因合資合同的簽訂而失效，沒有依據(jù)。
而有效，華普國(guó)際應(yīng)按結(jié)算協(xié)議的約定住總公司支付尚欠的工程款，并支付相應(yīng)的利息;算協(xié)議的約定住總公司支付尚欠的工程款，并支付相應(yīng)的利息;華普科技與華普國(guó)際主張結(jié)算協(xié)議是在受脅迫的情況下簽訂的，應(yīng)當(dāng)無(wú)效，科技與華普國(guó)際主張結(jié)算協(xié)議是在受脅迫的情況下簽訂的，應(yīng)當(dāng)無(wú)效，沒有證據(jù)，不予支持。華普國(guó)際上訴主張華普大廈工程應(yīng)據(jù)實(shí)結(jié)算，沒有證據(jù)，不予支持。華普國(guó)際上訴主張華普大廈工程應(yīng)據(jù)實(shí)結(jié)算，不符合結(jié)算協(xié)議的約定;一審判決對(duì)其反訴主張予以駁回，是適當(dāng)?shù)?。不符合結(jié)算協(xié)議的約定;一審判決對(duì)其反訴主張予以駁回，是適當(dāng)?shù)摹?BR> 華普科技與住總公司簽訂的相關(guān)協(xié)議均事后經(jīng)華普國(guó)際確認(rèn)，華普科技與住總公司簽訂的相關(guān)協(xié)議均事后經(jīng)華普國(guó)際確認(rèn)，作為合同約定權(quán)利義務(wù)的承接者及華普大廈項(xiàng)目的所有人，華普國(guó)際應(yīng)是完同約定權(quán)利義務(wù)的承接者及華普大廈項(xiàng)目的所有人，有人全的付款義務(wù)人;全的付款義務(wù)人;一審判決以華普科技簽署了與工程有關(guān)的合同及結(jié)算協(xié)議，是協(xié)議約定的付款人，且該公司是華普國(guó)際的控股公司為由，算協(xié)議，是協(xié)議約定的付款人，且該公司是華普國(guó)際的控股公司為由，判決對(duì)華普國(guó)際支付工程款的義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，判決對(duì)華普國(guó)際支付工程款的義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予改正。但華普科技與本案存在著密切的聯(lián)系，是本案適格的應(yīng)予改正。但華普科技與本案存在著密切的聯(lián)系，被告。被告。
華普國(guó)際關(guān)于結(jié)算協(xié)議的約定顯失公平，華普國(guó)際關(guān)于結(jié)算協(xié)議的約定顯失公平，有關(guān)條款應(yīng)予調(diào)整或撤銷的日二審期間提出的，請(qǐng)求是在2000年12月1日二審期間提出的，即使認(rèn)定其一審反訴已包含此意思表示，該請(qǐng)求也早已超出法律規(guī)定的期限;包含此意思表示，該請(qǐng)求也早已超出法律規(guī)定的期限;根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見〈法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見〈試可變更或者可撤銷的民事行為，行〉》第73條與住總公司入股華普國(guó)際18%的股份是兩個(gè)完全不同的概念，本案不存在重復(fù)計(jì)算的問題。依據(jù)合資合同，住總公全不同的概念，本案不存在重復(fù)計(jì)算的問題。依據(jù)合資合同，18%的股份，住總公司據(jù)此應(yīng)投入多少股本金，司在華普國(guó)際占有18%的股份，住總公司據(jù)此應(yīng)投入多少股本金，是合資合同所涉及的問題，不屬本案審理范圍。合資合同所涉及的問題，不屬本案審理范圍。
華普大廈項(xiàng)目最初是由北京市朝陽(yáng)區(qū)人民政府作為危改項(xiàng)目交由住總?cè)A普大廈項(xiàng)目最初是由北京市朝陽(yáng)區(qū)人民政府作為危改項(xiàng)目交由住總公司開發(fā)建設(shè)的，改為華普國(guó)際的項(xiàng)目后，公司開發(fā)建設(shè)的，改為華普國(guó)際的項(xiàng)目后，華普國(guó)際與政府簽訂了土地出讓合同，由其向政府繳納土地出讓金。地出讓合同，由其向政府繳納土地出讓金。由此應(yīng)該認(rèn)定應(yīng)履行向國(guó)家繳納土地出讓金義務(wù)的是華普國(guó)際。華普國(guó)際繳納的土地出讓金，家繳納土地出讓金義務(wù)的是華普國(guó)際。華普國(guó)際繳納的土地出讓金，合資公司內(nèi)各股東間如何負(fù)擔(dān)，是合資公司內(nèi)部的事情，與本案無(wú)關(guān)。合資公司內(nèi)各股東間如何負(fù)擔(dān)，是合資公司內(nèi)部的事情，與本案無(wú)關(guān)。
證不予認(rèn)可，000kva，62.證不予認(rèn)可，認(rèn)為華普大廈的實(shí)際用電量是5，000kva，僅占62.5%，但均沒有提供證據(jù)。華普國(guó)際向法院提交的付款明細(xì)表明其支付的300但均沒有提供證據(jù)。萬(wàn)元電貼費(fèi)，已經(jīng)在華普國(guó)際支付的工程款中沖抵。萬(wàn)元電貼費(fèi)，已經(jīng)在華普國(guó)際支付的工程款中沖抵。
關(guān)于華普國(guó)際提出自付設(shè)備款應(yīng)包
含在綜合造價(jià)中的主張，關(guān)于華普國(guó)際提出自付設(shè)備款應(yīng)包含在綜合造價(jià)中的主張，結(jié)算協(xié)議包含在綜合造價(jià)中的主張簽訂前發(fā)生的設(shè)備款，屬于變更結(jié)算協(xié)議的內(nèi)容，本院不予支持;結(jié)簽訂前發(fā)生的設(shè)備款，屬于變更結(jié)算協(xié)議的內(nèi)容，本院不予支持;算協(xié)議簽訂后發(fā)生的設(shè)備款，不屬本案審理范圍，算協(xié)議簽訂后發(fā)生的設(shè)備款，不屬本案審理范圍，華普國(guó)際可依法另尋途徑解決。尋途徑解決。
雙方根據(jù)合作合同所確定的投資比例，雙方根據(jù)合作合同所確定的投資比例，在結(jié)算協(xié)議中對(duì)各自應(yīng)承擔(dān)的工程款進(jìn)行了結(jié)算，其中包括了工程總款、差額補(bǔ)償、工程款進(jìn)行了結(jié)算，其中包括了工程總款、差額補(bǔ)償、政府稅費(fèi)等整個(gè)華普大廈的費(fèi)用，而非僅指建筑安裝費(fèi)用，個(gè)華普大廈的費(fèi)用，而非僅指建筑安裝費(fèi)用，住總公司依據(jù)結(jié)算協(xié)議起訴追索工程款，也是針對(duì)整個(gè)華普大廈工程而言;起訴追索工程款，也是針對(duì)整個(gè)華普大廈工程而言;華普國(guó)際與住總公司之間是建筑承包關(guān)系，公司之間是建筑承包關(guān)系，住總公司與住總?cè)局g是工程分包關(guān)系，兩者是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，應(yīng)依據(jù)各自間的合同進(jìn)行認(rèn)定和處兩者是兩個(gè)不同的法律關(guān)系，應(yīng)依據(jù)各自間的合同進(jìn)行認(rèn)定和處理。華普國(guó)際依據(jù)住總公司與住宅三公司間的合同，主張華普國(guó)際多華普國(guó)際依據(jù)住總公司與住宅三公司間的合同，付工程款，住總公司應(yīng)予退還，本院不予支持。付工程款，住總公司應(yīng)予退還，本院不予支持。
據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(二)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
變更北京市高級(jí)人民法院(1999)二、變更北京市高級(jí)人民法院(1999)高民初字第187號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)為：一項(xiàng)、第二項(xiàng)為：華普國(guó)際于本判決生效之日起三十日內(nèi)給付住總公13，司工程款13，萬(wàn)元及按中國(guó)人民銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率自1997288日起計(jì)算的利息。年8月1日起計(jì)算的利息。
一審、二審案件受理費(fèi)共計(jì)1，739，290元，由華普國(guó)際承擔(dān)l，217，一審、739，217，521，896，503元，住總公司承擔(dān)521，787元;反訴案件受理費(fèi)共計(jì)896，623元由華普國(guó)際負(fù)擔(dān)。元由華普國(guó)際負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。本判決為終審判決。
審判長(zhǎng)劉竹梅
審判員張章
審判員于曉白
合同糾紛案的心得體會(huì)篇十二
乙方：_______________________
為甲方與__________糾紛一案，甲方委托乙方進(jìn)行代理。經(jīng)雙方協(xié)商，訂立下列條款，共同遵照履行：
一、乙方接受甲方的委托，指派__________律師為甲方在訴訟(包括仲裁、非訴訟調(diào)解等)中的__________訴訟代理人，甲方應(yīng)向受委托的律師出具授權(quán)委托書，寫明委托權(quán)限和委托期限。
二、乙方律師必須認(rèn)真負(fù)責(zé)維護(hù)甲方合法權(quán)益，并及時(shí)辦理、按時(shí)出庭，不得延誤或推諉。
三、甲方必須真實(shí)地向律師陳述案情，提供相關(guān)證據(jù)。乙方接受委托后，發(fā)現(xiàn)甲方捏造事實(shí)，弄虛作假，有權(quán)終止代理，依約所收費(fèi)用不予退還。
四、如乙方無(wú)故終止履行合同，代理費(fèi)全部退還甲方;如甲方無(wú)故終止合同，代理費(fèi)不予退還。
五、甲方委托乙方律師代理權(quán)限見授權(quán)委托書。
七、甲方涉案性質(zhì)屬__________，爭(zhēng)議標(biāo)的為__________元。
八、根據(jù)國(guó)家司法部、財(cái)政部、物價(jià)局聯(lián)合頒發(fā)的《律師業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，結(jié)合本案的難易程度，經(jīng)雙方協(xié)商同意，甲方向乙方交納代理費(fèi)__________元整。
另，甲方應(yīng)向乙方支付函電、通訊、交通、資料、調(diào)查等項(xiàng)費(fèi)用計(jì)人民幣_(tái)_________元整。
九、本合同有效期限，應(yīng)自本合同簽訂之日起到本案止(包括判決、調(diào)解、仲裁，案外和解及撤銷訴訟)。
十、如一方要求變更合同條款，需再行簽訂書面協(xié)議，未達(dá)成書面協(xié)議前，依原合同執(zhí)行。任何一方違約，按應(yīng)收代理費(fèi)的.____%承擔(dān)違約責(zé)任。甲方委托乙方辦理的案件進(jìn)入訴訟程序(以立案為準(zhǔn))，甲方提出終止代理合同的，代理費(fèi)一律不予退還。
十一、本合同一式三份，甲、乙雙方各持一份，代理律師一份，各份具有同等法律效力。
十二、本合同發(fā)生爭(zhēng)議，由乙方所在地人民法院管轄。
十三、本合同經(jīng)雙方簽字或蓋章后生效。
甲方：______________乙方：___________________
住所地：____________住所地：_________________
法定代表人：________法定代表人：_____________
代理律師：__________
電話：______________電話：___________________
合同糾紛案的心得體會(huì)篇十三
出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
解讀《租賃合同糾紛案司法解釋》
核心內(nèi)容：本文是對(duì)最高院關(guān)于租賃合同糾紛的司法解釋(一)，即《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》全文的法條解讀。希望能夠幫助廣大法律快車合同法的讀者。
為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。
第一條本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。
鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。
【解讀】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。
本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn)，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無(wú)論土地性質(zhì)為國(guó)有還是集體所有，均適用本解釋，實(shí)踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。
依照國(guó)家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用本解釋。
關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃，基本屬于完全的市場(chǎng)行為，并不存在政府補(bǔ)貼的福利和社會(huì)保障性內(nèi)容，最高院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋。
第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無(wú)效。所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時(shí)建筑管理規(guī)定的臨時(shí)建筑。
否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序，但為了促進(jìn)交易，當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，租賃合同的效力會(huì)得以補(bǔ)正。此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。
第三條出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
【解讀】臨時(shí)建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢(shì)的客觀需要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后，在核定的臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內(nèi)，建造的供臨時(shí)使用的建筑物。
未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法，相應(yīng)的房屋租賃合同無(wú)效。對(duì)于租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效，合同其他內(nèi)容的效力不受影響。
第四條當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。
當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。
【解讀】我國(guó)城市房屋租賃實(shí)行登記備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。
若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準(zhǔn)，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無(wú)效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對(duì)方接受的情況下，視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時(shí)，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。
第五條房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。
當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無(wú)效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。
【解讀】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無(wú)效的法律后果為返回財(cái)產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無(wú)效的場(chǎng)合。參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)，屬于返還原物的范疇。合同無(wú)效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過(guò)失責(zé)任，賠償范圍限于信賴?yán)?。即合同雙方為締約進(jìn)行合理的接觸，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴，一方由于信賴而支出一定的成本，主要包括用于締約的合理費(fèi)用和準(zhǔn)備履約所支出的合理費(fèi)用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實(shí)踐中很難得到支持。
由于房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償?shù)臓?zhēng)議主要集中在裝飾裝修或者改建擴(kuò)建費(fèi)用上，對(duì)此，本解釋都有明確規(guī)定。
第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;
(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;
(三)合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。
【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過(guò)強(qiáng)占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不在此列;(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán);(3)合同成立在先的，即合同成立時(shí)間在先，判斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時(shí)間，更嚴(yán)格地說(shuō)，是當(dāng)事人中最后簽字蓋章的時(shí)間。
“一房數(shù)租”時(shí)，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失。
第七條承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。
【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的;(2)承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的;(3)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的;(4)承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃，出租人有權(quán)隨時(shí)解除合同。
出租人作為房屋所有權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時(shí)，出租人有權(quán)隨時(shí)要求承租人恢復(fù)原狀，不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時(shí)，必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀，承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人方可解除合同。
實(shí)踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達(dá)承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，如果承租人對(duì)此有異議，可以起訴要求確認(rèn)合同解除無(wú)效;二是向法院起訴，請(qǐng)求解除合同。
對(duì)于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式：一是，承租人未經(jīng)出租人同意變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，同時(shí)載明如果不再此期限內(nèi)恢復(fù)原狀，合同即自動(dòng)解除。
第八條因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：
(一)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;
(二)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的;
(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。
【解讀】綜合《合同法》的相關(guān)規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的;(3)因不可規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;(4)不定期租賃，承租人有權(quán)隨時(shí)解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍有權(quán)隨時(shí)解除合同;(6)司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議導(dǎo)致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的;(9)一房數(shù)租之有效合同不能實(shí)際履行的。
在出現(xiàn)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭(zhēng)議，或者具有違反法律、行政法規(guī)(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況任何一種情形時(shí)，承租人的合同解除權(quán)并非任意的，還須具備一個(gè)必要前提，即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致“租賃房屋無(wú)法使用”。所謂“無(wú)法使用”是指無(wú)法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無(wú)法按照租賃房屋的性質(zhì)使用。
司法機(jī)關(guān)對(duì)房屋的查封，實(shí)務(wù)中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制，而且喪失了使用、管理權(quán)，權(quán)利人只有妥善保管的義務(wù);而“活封”則相反，房屋被查封后，權(quán)利人仍享有對(duì)房屋的使用、管理和收益權(quán)，僅處分權(quán)受限。實(shí)踐中，租賃房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時(shí)也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。
當(dāng)租賃房屋的權(quán)屬存在爭(zhēng)議時(shí)，意味著出租人可能不是房屋的所有權(quán)人，如果出租人最終被確認(rèn)為房屋的所有權(quán)人，則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認(rèn)不是房屋的所有權(quán)人，則構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，該租賃合同屬效力待定合同。
第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。
【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的，非毀損不可分離或者雖可分離但花費(fèi)巨大，可以認(rèn)定形成附合，例如鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達(dá)到不可分離狀態(tài)，則不能認(rèn)定形成附合，如安裝空調(diào)、電梯、太陽(yáng)能熱水器、抽油煙機(jī)等。
按照添附理論，對(duì)于未形成附合的裝飾裝修物，所有權(quán)仍歸承租人，房屋租賃無(wú)效時(shí)，由承租人拆除取回，出租人想要留用，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)對(duì)價(jià)，承租人拆除過(guò)程中造成房屋損壞的應(yīng)恢復(fù)原狀。對(duì)于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價(jià)歸承租人所有;出租人不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。
在房屋租賃合同中，承租人對(duì)租賃房屋的裝飾裝修按其性質(zhì)可分為兩類：一是經(jīng)出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后卻未表示反對(duì)，且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修，屬善意添附;二是未經(jīng)出租人同意或雖經(jīng)出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進(jìn)行的裝飾裝修，屬惡意添附。對(duì)于惡意添附，不論房屋租賃合同是否有效，原則上均不應(yīng)予以折價(jià)補(bǔ)償，裝飾裝修損失由承租人自行承擔(dān)。
裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認(rèn)無(wú)效時(shí)尚存在的實(shí)際價(jià)值，應(yīng)按承租人已使用房屋的時(shí)間予以折舊，不能按照租賃期限進(jìn)行分?jǐn)偂?BR> 實(shí)踐中，在處理無(wú)效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時(shí)，應(yīng)根據(jù)出租人的需要程度和可利用價(jià)值，結(jié)合過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，分別對(duì)待：(1)屬出租人過(guò)錯(cuò)的，由出租人補(bǔ)償承租人的裝飾裝修損失。對(duì)于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費(fèi)用、拆除費(fèi)用、恢復(fù)原狀費(fèi)用及承租人因租賃合同無(wú)效而受到的其他損失;對(duì)于形附合的，該損失是租賃合同無(wú)效時(shí)裝飾裝修物尚存在的價(jià)值，即現(xiàn)值。(2)屬承租人過(guò)錯(cuò)的，由承租人自行承擔(dān)裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無(wú)效受到的其他損失。(3)屬雙方共同過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)由雙方當(dāng)事人按過(guò)錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)裝飾裝修現(xiàn)值損失。
第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
【解讀】適用本條的前提條件有三：(1)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，即善意添附;(2)租賃期間屆滿或者合同解除，合同無(wú)效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合。
適用本條的注意事項(xiàng)：(1)承租人可以對(duì)未形成附合的裝飾裝修物進(jìn)行拆除，且不以出租人同意為必要條件;(2)承租人在拆除裝飾裝修物時(shí)，必須盡到必要的注意義務(wù)，不得對(duì)房屋造成毀損，否則應(yīng)恢復(fù)原狀或賠償損失;(3)當(dāng)事人對(duì)未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應(yīng)依照意思自治原則從其約定。
第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
【解讀】本條與第十條相對(duì)應(yīng)，規(guī)定了合同解除時(shí)，對(duì)于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則：
(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無(wú)法按照約定的租賃期限使用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價(jià)值，承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失。
(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人應(yīng)自行承擔(dān)剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應(yīng)予適當(dāng)補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值。
(3)因當(dāng)事人雙方違約導(dǎo)致合同解除，對(duì)于出租人同意利用的，將剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補(bǔ)償?shù)牟糠值氖Ｓ鄡r(jià)值，由出租人和承租人按照各自的過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān);對(duì)于出租人不同意利用的，則按剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值，由雙方按照各自的過(guò)錯(cuò)程度分擔(dān)。
(4)因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е潞贤獬?，按照公平?zé)任原則，由雙方共同分擔(dān)，一般為平均分擔(dān)。
所謂“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值”，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內(nèi)尚存在的價(jià)值。計(jì)算殘值的方法是按照租賃期限，將裝飾裝修費(fèi)用平均分?jǐn)?，從而得出合同解除時(shí)剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費(fèi)用價(jià)值。若雙方對(duì)裝飾裝修投資數(shù)額無(wú)法達(dá)成一致，可委托專門的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。
第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。
【解讀】承租人要對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，必須經(jīng)過(guò)出租人同意?！巴狻狈譃槊魇竞湍荆魇居袝妗⒖陬^、電話等表現(xiàn)形式，對(duì)此由承租人負(fù)舉證責(zé)任;如果出租人雖未對(duì)裝飾裝修事宜明示同意，但其行為已經(jīng)表明其已同意裝飾裝修的，則可直接認(rèn)定出租人對(duì)裝飾裝修已經(jīng)默示同意。
對(duì)于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人可在不損害出租人合法權(quán)益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對(duì)于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物，承租人無(wú)權(quán)要求出租人予以補(bǔ)償，出租人亦無(wú)權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。
第十三條承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
【解讀】房屋租賃合同無(wú)效、被撤銷時(shí)，出租人有權(quán)要求承租人將房屋返還并恢復(fù)原狀，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建的，其有義務(wù)將裝飾裝修物、擴(kuò)建物拆除后返還房屋給出租人，拆除過(guò)程中造成房屋損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
在房屋租賃合同解除場(chǎng)合，若因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，雖承租人未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修、擴(kuò)建行為構(gòu)成違約，但出租人的違約行為更為嚴(yán)重，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責(zé)任的抗辯;若因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，出租人不僅可依據(jù)本條要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失，同時(shí)也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同，且未對(duì)合同解除后裝飾裝修、擴(kuò)建費(fèi)用的承擔(dān)有約定的，出租人仍可要求承租人恢復(fù)原狀、賠償損失。
第十四條承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);
(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。
【解讀】所謂擴(kuò)建，是指在原有建筑基礎(chǔ)上加以擴(kuò)充的建設(shè)項(xiàng)目，一般通過(guò)加高、加層等建筑方式形成，本質(zhì)上仍屬于房屋建筑活動(dòng)，按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，擴(kuò)建應(yīng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
本條所規(guī)定的“過(guò)錯(cuò)”僅指導(dǎo)致“未辦理合法建設(shè)手續(xù)”的過(guò)錯(cuò)，具體包括以下四種情況：
(3)若系雙方過(guò)錯(cuò)所致，則由雙方按照各自的過(guò)錯(cuò)程度分別承擔(dān);
(4)若雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)，則按公平原則，由雙方分擔(dān)。
房屋租賃合同解除場(chǎng)合，經(jīng)出租人同意的擴(kuò)建費(fèi)用可做如下處理：
(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法擴(kuò)建手續(xù)，則擴(kuò)建費(fèi)用由出租人承擔(dān);若未辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由雙方按各自的過(guò)錯(cuò)程度分別承擔(dān)。
(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則出租人仍應(yīng)負(fù)擔(dān)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用，但可以承租人違約為由請(qǐng)求減少擴(kuò)建費(fèi)用的負(fù)擔(dān);若未辦理合法手續(xù)，則出租人可以承租人違約、自己并無(wú)受益等為由，主張不承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用。
(3)因雙方違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用，但可以適當(dāng)減少;若未辦理合法手續(xù)，則由雙方按照過(guò)錯(cuò)程度各自承當(dāng)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用。
(4)因不可歸責(zé)于雙方原因?qū)е潞贤獬?，若辦理合法擴(kuò)建手續(xù)，則由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用，否則，由雙方按照過(guò)錯(cuò)承擔(dān)分別承擔(dān)。
關(guān)于擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用的計(jì)算，最高院主張采用工程造價(jià)費(fèi)用支出法，即以擴(kuò)建時(shí)，承租人實(shí)際支付的工程造價(jià)費(fèi)用作為擴(kuò)建費(fèi)用。
合同糾紛案的心得體會(huì)篇十四
本文系真實(shí)案例，為北京市第二中級(jí)人民法院唐延明先生為本刊特別提供
一、基本案情
4月28日，賈某委托被上訴人某營(yíng)業(yè)部作為有價(jià)證券買賣的受托人在某營(yíng)業(yè)部提供的委托買賣有價(jià)證券承諾書上簽字。該承諾書載明：本人自愿接受《業(yè)務(wù)條款》的全部?jī)?nèi)容，且將該條款歸入并成為本承諾書的一部分?！稑I(yè)務(wù)條款》載明：凡使用密碼進(jìn)行的一切交易均是有效委托，由此產(chǎn)生的一切損失由客戶自負(fù)。同日某營(yíng)業(yè)部為賈某開立了委托買賣證券資金專用帳戶，賈某遂開始委托其丈夫杜某在某營(yíng)業(yè)部為大、中專戶提供的交易場(chǎng)所里下達(dá)委托交易指令，買賣股票。9月18日杜某查詢得知209月12日，有人從某營(yíng)業(yè)部提供的專戶室兩臺(tái)電腦自助委托終端下達(dá)委托交易指令，將股東姓名為賈某的12000股愛建股份（600643）和10000股華東醫(yī)藥（0963），并于當(dāng)日分兩次買入17000股銀廣夏（0557）。賈某以某營(yíng)業(yè)部對(duì)其股票被盜賣盜買及不能使其及時(shí)減少損失負(fù)有責(zé)任為由訴至法院，要求某營(yíng)業(yè)部返還12000股愛建股份和10000股華東醫(yī)藥及自被倒賣之日起至返還之日期間發(fā)生的紅利和送股；賠償資金45231.72元及其被盜賣之日起至返還之日期間發(fā)生的利息；賠償手續(xù)費(fèi)2532.29元、印花稅2894.03元及過(guò)戶費(fèi)12元；支付精神賠償金80000元。
二、判決要旨
原審法院認(rèn)為，證券公司接受投資者及客戶的申請(qǐng)，為客戶開立委托買賣證券資金帳戶，就與客戶之間建立了行紀(jì)合同關(guān)系。在此關(guān)系中證券公司的主要義務(wù)是為客戶提供行紀(jì)服務(wù)。行紀(jì)服務(wù)是證券公司接受客戶委托，以自己的名義為客戶在證券交易市場(chǎng)進(jìn)行有價(jià)證券的買賣并為客戶提供相關(guān)的服務(wù)。證券公司與客戶建立行紀(jì)合同關(guān)系后，客戶的每一筆交易都是經(jīng)過(guò)客戶自己下達(dá)委托交易指令，證券公司接受委托并驗(yàn)明身份、驗(yàn)證資金和證券后，使用自己的交易席位，將客戶委托的內(nèi)容傳達(dá)至交易所，經(jīng)集合競(jìng)價(jià)完成。這一程序的啟動(dòng)，是客戶的委托交易指令。本案所涉股票買賣的委托交易指令下達(dá)形式是駐留委托。賈某為排除本案所涉以駐留委托形式下達(dá)委托交易指令進(jìn)行買賣股票的自為行為，提交、出示了她自己與其丈夫單位的證明，這一證據(jù)不能采信，理由是這一證據(jù)的內(nèi)容忽略了細(xì)節(jié)，用書面形式表達(dá)言詞內(nèi)容證據(jù)的細(xì)節(jié)往往是此類證據(jù)的核心。
由于我國(guó)目前尚無(wú)能從事軟件安全鑒定的部門，在這種狀態(tài)下，僅憑客戶的懷疑，沒有科學(xué)的結(jié)論為基礎(chǔ)支持就推定計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)不安全是不當(dāng)?shù)?，這種推斷，既不令人信服，也不利于證券市場(chǎng)的正常運(yùn)行，因此，對(duì)賈某要求某營(yíng)業(yè)部電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)不安全應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的主張不予支持。對(duì)于賈某主張的是盜賣盜買，因其不能排除自身因密碼失竊發(fā)生的盜賣盜買股票的可能，又不能進(jìn)一步提出證據(jù)，不予支持。賈某主張的某營(yíng)業(yè)部未盡到管理職責(zé)導(dǎo)致股票被盜買盜賣也未能提供充分的證據(jù)，不予支持。同時(shí)，對(duì)于賈的交易情況，某營(yíng)業(yè)部也沒有通知的義務(wù)。賈某關(guān)于《業(yè)務(wù)條款》?quot;凡使用密碼交易產(chǎn)生的一切損失由客戶自負(fù)“是加重客戶責(zé)任的格式條款應(yīng)無(wú)效的主張也不能成立。綜上所述，原審法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條第一款、第二款的規(guī)定，判決：駁回賈某的訴訟請(qǐng)求。
二審法院（北京市第二中級(jí)人民法院）經(jīng)審理查明，原審法院查明事實(shí)屬實(shí)，雙方當(dāng)事人亦無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。二審法院認(rèn)為，在股票交易過(guò)程中，股票委托交易指令均由客戶下達(dá)，而客戶自行設(shè)置的密碼是客戶進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)從事股票委托交易指令下達(dá)的身份證明，也是電腦自動(dòng)識(shí)別客戶的依據(jù)。使用該密碼交易所產(chǎn)生的后果由客戶承擔(dān)，妥善保管密碼、防止密碼失密是客戶的基本義務(wù)和責(zé)任。因此，賈某與某營(yíng)業(yè)部之間簽訂的委托買賣有價(jià)證券承諾書中約定凡使用密碼進(jìn)行的一切交易均是有效委托，由此產(chǎn)生的一切損失由客戶自負(fù)的有關(guān)條款并未加重或擴(kuò)大客戶責(zé)任。雖然某營(yíng)業(yè)部認(rèn)可賈某和其丈夫杜某當(dāng)天未在某營(yíng)業(yè)部專戶室現(xiàn)場(chǎng)，也認(rèn)可下達(dá)委托交易指令的電腦自助委托終端不是賈某通常使用的電腦終端，但僅能證明賈某和其丈夫杜某沒有親自操作下達(dá)委托指令，不能排除賈某委托其他代理人進(jìn)行操作或因賈某自身原因?qū)е旅艽a失密的可能，現(xiàn)賈某無(wú)證據(jù)證明本案股票交易的委托指令是某營(yíng)業(yè)部竊取其密碼或利用自身技術(shù)服務(wù)優(yōu)勢(shì)所為，也不能向法庭提供因某營(yíng)業(yè)部電腦交易系統(tǒng)不安全或管理不善致使他人侵入系統(tǒng)或破解其交易密碼進(jìn)行涉案股票買賣的相應(yīng)證據(jù)。因此，賈某要求某營(yíng)業(yè)部承擔(dān)其股票被盜賣盜買的民事賠償責(zé)任，缺乏證據(jù)，本院不予支持。綜上，賈某的上訴主張，均不成立。原審判決處理正確，應(yīng)予維持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。
三、本案審判中需要研究的主要問題
1、賈某與某營(yíng)業(yè)部之間的主要權(quán)利義務(wù)關(guān)系是什么？
2、《業(yè)務(wù)條款》的規(guī)定是否系擴(kuò)大賈責(zé)任的格式條款，是否有效？
3、本案的舉證責(zé)任如何分擔(dān)？
4、賈是否完成了舉證責(zé)任？
四、法理評(píng)析
（一）賈某與某營(yíng)業(yè)部之間的主要權(quán)利義務(wù)關(guān)系
賈某簽訂的作為承諾書組成部分的《業(yè)務(wù)條款》載明：凡使用密碼進(jìn)行的一切交易均是有效委托，由此產(chǎn)生的一切損失由客戶自負(fù)。賈某認(rèn)為該條款是某營(yíng)業(yè)部加重客戶責(zé)任的格式條款，根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定屬于無(wú)效條款。判斷該條款是否有效的關(guān)鍵是看該條款的規(guī)定是否加重了客戶的責(zé)任。加重客戶責(zé)任是不應(yīng)由客戶承擔(dān)的義務(wù)強(qiáng)加在客戶身上或?qū)⒖蛻舻牧x務(wù)擴(kuò)大化。證券公司與客戶建立行紀(jì)合同關(guān)系后，客戶的每一筆交易都是經(jīng)過(guò)客戶自己下達(dá)委托交易指令，證券公司接受委托并驗(yàn)明身份、驗(yàn)證資金和證券后，使用自己的交易席位，將客戶委托的內(nèi)容傳達(dá)至交易所，經(jīng)集合競(jìng)價(jià)完成。這一程序的啟動(dòng)，是客戶的委托交易指令。目前我國(guó)委托交易指令下達(dá)的形式有當(dāng)面委托、電話委托、傳真委托、函電委托、自助委托等多種。本案所涉股票買賣的委托交易指令下達(dá)形式是駐留委托。駐留委托是客戶或客戶的委托代理人，在證券公司提供的交易場(chǎng)所或?qū)羰以O(shè)置的電腦自助委托終端，用客戶本人資金帳號(hào)和客戶自己設(shè)定的交易密碼下達(dá)委托交易指令的一種自助委托形式。證券公司對(duì)于以自助委托方式下達(dá)委托交易指令的報(bào)盤、交易采用無(wú)形交易席位進(jìn)行。無(wú)形交易席位是證券公司的電腦系統(tǒng)與證券交易
所相聯(lián)網(wǎng)而無(wú)須駐場(chǎng)交易員，客戶委托交易指令下達(dá)后的身份確認(rèn)、驗(yàn)審資金、證券、報(bào)盤都是由電腦完成。電腦對(duì)客戶身份確認(rèn)的依據(jù)是客戶交易的密碼和資金帳號(hào)，客戶下達(dá)的委托交易指令在電腦審查確認(rèn)后，由前置終端處理機(jī)和通信網(wǎng)絡(luò)自動(dòng)傳送到交易所主機(jī)進(jìn)行集合競(jìng)價(jià)。駐留委托的交易指令下達(dá)形式?jīng)Q定了客戶自行設(shè)置的密碼是客戶進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)從事股票委托交易指令下達(dá)的身份證明，也是電腦自動(dòng)識(shí)別客戶的依據(jù)。使用該密碼交易所產(chǎn)生的后果由客戶承擔(dān)是這一交易指令下達(dá)方式的基本要求。眾所周知，客戶自行設(shè)置的密碼是客戶進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)從事委托交易指令下達(dá)的身份證明，也是電腦自動(dòng)識(shí)別客戶的根據(jù)。正因如此，使用密碼交易的后果由客戶承擔(dān)是客戶不容置疑的最基本的義務(wù)。這一義務(wù)既無(wú)強(qiáng)加也無(wú)擴(kuò)大。履行這一義務(wù)，不僅是客戶進(jìn)入證券交易市場(chǎng)，使用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)下達(dá)委托交易指令從事委托交易的前提，也是證券交易市場(chǎng)的交易規(guī)則，更是科技高度發(fā)展，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)普遍應(yīng)用時(shí)代證券市場(chǎng)安全運(yùn)行的保障。因此，賈某與某營(yíng)業(yè)部之間簽訂的委托買賣有價(jià)證券承諾書中約定的.凡使用密碼進(jìn)行的一切交易均是有效委托，由此產(chǎn)生的一切損失由客戶自負(fù)的有關(guān)條款并未加重客戶的責(zé)任，而是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，因此，賈某的主張?jiān)摋l款無(wú)效不能成立。駐留委托的方式?jīng)Q定了賈某提出?quot;某營(yíng)業(yè)部未經(jīng)其指令賣出其帳戶上的股票屬無(wú)權(quán)代理行為，違反了保護(hù)其帳戶資金及證券安全的法定義務(wù)”的上訴理由難以成立。
（三）本案的舉證責(zé)任分擔(dān)問題
賈某認(rèn)為本案所涉交易是在被上訴人某營(yíng)業(yè)部提供的場(chǎng)地、并利用被上訴人提供的交易系統(tǒng)和交易方式進(jìn)行的，被上訴人作為服務(wù)提供者，應(yīng)擁有完整和準(zhǔn)確的服務(wù)記錄。法院應(yīng)當(dāng)要求被上訴人承擔(dān)證明本案交易是否是上訴人所為的舉證責(zé)任。在通常情況下，我國(guó)民事訴訟采取“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的原則，只有在最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》若干問題的意見第74規(guī)定的情形和最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第4條規(guī)定的情形下才適用舉證責(zé)任倒置的原則。由于本案情形并不屬于法律規(guī)定的情形，因此，關(guān)于舉證責(zé)任的分擔(dān)應(yīng)適用“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的原則，故賈某和某營(yíng)業(yè)部必須就自己的主張?zhí)峁┫鄳?yīng)的證據(jù)。本案賈某試圖追究某營(yíng)業(yè)部的侵權(quán)責(zé)任，根據(jù)我國(guó)民法理論，承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的條件是：侵權(quán)行為的存在、行為人主觀上有過(guò)錯(cuò)、損害事實(shí)的存在、侵權(quán)行為與損害的發(fā)生具有因果關(guān)系，這四個(gè)要件可謂卻一不可。按照“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的原則，賈某必須就以上四方面提供充分的證據(jù)，才能使自己的主張獲得法院的支持。在本案中，賈某提交的證據(jù)包括股東帳戶卡、與某營(yíng)業(yè)部簽訂的指定交易協(xié)議書、9月18日打印的歷史委托明細(xì)查詢表、交割單、資金對(duì)帳單、單位出具的賈某夫婦年9月12日上班的證明以及裴泰宏和初狀的證人證言。賈某單位出具的證明可以表明其夫婦二人在發(fā)生銀廣夏盜買盜賣的當(dāng)天均不在現(xiàn)場(chǎng)，但是，這個(gè)證據(jù)的證明力非常有限，它只能證明賈某夫婦沒有親自操作下達(dá)委托指令，單憑股票查詢單、交割單、資金對(duì)帳單只能證明股票買賣的事實(shí)，只能證明賈某財(cái)產(chǎn)受到損失，只能證明損害事實(shí)的存在。而造成損失的可能性有多種，一是賈某夫婦委托其他代理人進(jìn)行操作；二是賈某因自身原因?qū)е旅艽a失密；三是某營(yíng)業(yè)部違規(guī)操作，盜買盜賣股票；四是其他投資者利用交易軟件存在的問題破譯密碼進(jìn)行操作。由于賈某提供的證據(jù)職能證明沒有親自進(jìn)行涉案股票的買賣，但是，無(wú)法排除其委托他人進(jìn)行操作或因其自身原因?qū)е旅艽a失密的可能，同時(shí)，也無(wú)證據(jù)證明本案股票交易的委托指令是某營(yíng)業(yè)部竊取其密碼或利用自身技術(shù)服務(wù)優(yōu)勢(shì)所為，也不能提供因某營(yíng)業(yè)部電腦交易系統(tǒng)不安全或管理不善使他人侵入系統(tǒng)或破解其密碼進(jìn)行涉案股票買賣的相應(yīng)證據(jù)。因此，賈某盡管蒙受了損失，卻不能證明侵權(quán)行為的存在。由于難以完成證明侵權(quán)行為存在的舉證責(zé)任，賈某追究某營(yíng)業(yè)部侵權(quán)責(zé)任已經(jīng)失去了基礎(chǔ)；關(guān)于某營(yíng)業(yè)部存在主觀過(guò)錯(cuò)一項(xiàng)，賈某指出“因某營(yíng)業(yè)部作為證券公司管理混亂，不僅未履行保證投資者帳戶內(nèi)資金、股票安全，提供投資者一個(gè)安全防范嚴(yán)密、管理措施完善的金融交易場(chǎng)所的義務(wù)，未按中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)要求配備管理人員，對(duì)內(nèi)部局域網(wǎng)信息點(diǎn)無(wú)安全防護(hù)措施，給內(nèi)部或外部人員進(jìn)行惡意交易提供條件”。但是其并未就其主張?zhí)峁┠碃I(yíng)業(yè)部沒有盡到應(yīng)盡的管理義務(wù)，提供正常的交易環(huán)境的證據(jù)，所以，很難認(rèn)定某營(yíng)業(yè)部主觀上存在過(guò)錯(cuò)；至于侵權(quán)行為與損害的發(fā)生具有因果關(guān)系，賈某強(qiáng)調(diào)某營(yíng)業(yè)部管理混亂以及沒有在事后盡到通知的義務(wù)。這種說(shuō)法難以成立。再次，管理責(zé)任與賈某的股票在采取駐留委托方式買賣而發(fā)生的損失之間不存在因果關(guān)系，交易密碼通過(guò)軟件系統(tǒng)是不能取得的。因?yàn)?，管理人員不足并不必然導(dǎo)致專戶室以外的人進(jìn)入專戶室進(jìn)行交易。更重要是，即使外人進(jìn)入專戶室，使用電腦自助委托終端下達(dá)委托交易指令，也需知道客戶的資金帳號(hào)和交易密碼，客戶的交易密碼和資金帳號(hào)沒有失密，外人即使進(jìn)入專戶室也無(wú)法下達(dá)委托交易指令。上述兩點(diǎn)足以說(shuō)明，賈某主張某營(yíng)業(yè)部管理混亂與其受到損害之間具有因果關(guān)系證據(jù)不充分。關(guān)于某營(yíng)業(yè)部未盡通知義務(wù)導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大一說(shuō)，而證券公司在客戶股票交易發(fā)生異常沒有約定和法定的通知義務(wù)，因此，不必為此承擔(dān)責(zé)任。而且，事實(shí)上，銀廣夏在復(fù)牌后連續(xù)跌停，該股票的持有者根本無(wú)法賣出，即使某營(yíng)業(yè)部通知了賈某，也難以減少損失?？梢哉f(shuō)，承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的四個(gè)要件中賈某僅僅證明了損害事實(shí)的存在，在“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的舉證責(zé)任分擔(dān)原則下，這樣的舉證是遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到勝訴要求的。賈某只是對(duì)本案的發(fā)生作出一番推測(cè)，提出了種種可能性，但是，并沒有提供充分的證據(jù)，因此，賈某沒有完成相應(yīng)的舉證責(zé)任，只能承擔(dān)舉證不力的后果。
作者：唐延明.北京市第二中級(jí)人民法院
來(lái)源：同達(dá)律師事務(wù)所
合同糾紛案的心得體會(huì)篇十五
范某某于9月23日向佛山市勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)提出仲裁申請(qǐng)，該委于同年9月28日立案受理。佛山市勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)經(jīng)審查認(rèn)為，該勞動(dòng)合同爭(zhēng)議糾紛不屬其管轄，并作出佛勞仲案字[]第220號(hào)仲裁決定書，決定撤銷立案，不予受理。范某某于月4日向佛山市禪城區(qū)勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)提出仲裁申請(qǐng)，該委已立案受理，案號(hào)為佛禪勞仲案字[2005]第213號(hào)。在佛山市禪城區(qū)勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)作出裁決前，范某某又于2005年11月10日以郵寄方式向原審法院申請(qǐng)立案受理。2005年11月15日，原審法院受理了本案，范某某于同日向佛山市禪城區(qū)勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)提出撤訴申請(qǐng)書，并獲批準(zhǔn)撤訴。
原審法院認(rèn)為：本案屬勞動(dòng)合同糾紛，根據(jù)《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》第七十九條規(guī)定的精神，勞動(dòng)爭(zhēng)議案件經(jīng)勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)仲裁是提起訴訟的必經(jīng)程序，范某某未經(jīng)勞動(dòng)仲裁裁決，即向法院起訴不符合法律規(guī)定，對(duì)范某某的起訴應(yīng)予以駁回，因此作出駁回范某某起訴的民事裁定。
合同糾紛案的心得體會(huì)篇十六
上訴人（一審原告）：
住址：
被上訴人（一審被告）：xx建設(shè)發(fā)展有限公司
法定代表人：
住所：xx市xx路號(hào)xx大廈層
上訴人因與被上訴人商品房購(gòu)銷合同糾紛一案，不服xx市xx區(qū)人民法院20年月日（20）*民初字第號(hào)民事判決書，現(xiàn)提出上訴。
上訴請(qǐng)求
1、改判支持上訴人的全部訴訟請(qǐng)求。
2、判令被上訴人承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。
事實(shí)與理由
一、一審判決未予認(rèn)定被上訴人的違約行為，系屬認(rèn)定事實(shí)不清。
依據(jù)雙方簽署的商品房購(gòu)銷合同，被上訴人負(fù)有辦理房屋權(quán)屬登記的義務(wù)。但是，被上訴人委托不具備資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪，并將成果提交不動(dòng)產(chǎn)登記主管機(jī)構(gòu)，此后因相關(guān)爭(zhēng)議接連發(fā)生了一系列的訴訟，直到20年月日才由有權(quán)行政機(jī)關(guān)審核并通過(guò)20年月日的測(cè)繪成果。最終測(cè)繪成果表明，被上訴人原委托機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪所取得的成果有誤，訴爭(zhēng)房產(chǎn)實(shí)際建筑面積少于原登記建筑面積。
被上訴人未能審慎審查受托測(cè)繪機(jī)構(gòu)的資質(zhì)，無(wú)視委托不具備資質(zhì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪可能導(dǎo)致測(cè)繪成果有誤的后果，其錯(cuò)誤行為有悖于誠(chéng)實(shí)信用原則，已經(jīng)違反了商品房購(gòu)銷合同中所規(guī)定的辦理房屋權(quán)屬登記義務(wù)。一審判決未予認(rèn)定該違約行為，系屬認(rèn)定事實(shí)不清。
二、一審判決未判令自上訴人支付購(gòu)房款之日起算利息損失，系屬適用法律錯(cuò)誤。
首先，如前所述，被上訴人存在不委托有資質(zhì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪的違約行為。依據(jù)商品房購(gòu)銷合同所確定的辦證期限，被上訴人本應(yīng)至遲在此期限之前提交合法有效測(cè)繪資料以充分履行辦證義務(wù)。
其次，已如一審判決所認(rèn)定，據(jù)合法有效測(cè)繪成果，上訴人所購(gòu)訴爭(zhēng)房產(chǎn)實(shí)際建筑面積少于原購(gòu)房面積，并多支付了購(gòu)房款。相應(yīng)地，自支付購(gòu)房款之日起，上訴人便因多支付的購(gòu)房款而遭受利息損失。
上訴人認(rèn)為：正是被上訴人的違約行為，才最終導(dǎo)致了上訴人遭受利息損失，因此，依據(jù)合同法第107條等有關(guān)規(guī)定，被上訴人應(yīng)賠償上述利息損失。一審判決適用法律錯(cuò)誤。至少，一審法院應(yīng)當(dāng)判令被上訴人賠償自辦證期限屆滿之日起的.上訴人利息損失。
三、一審判決認(rèn)為被上訴人承擔(dān)上訴人契稅損失依據(jù)不足，系屬適用法律錯(cuò)誤。
契稅損失確系被上訴人之違約行為造成，自應(yīng)負(fù)相應(yīng)之法律責(zé)任。上訴人維權(quán)的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)有多種，有權(quán)選擇行使其中之一，向稅務(wù)部門主張退賠的可能性的存在不導(dǎo)致被上訴人違約責(zé)任的豁免，上訴人主張權(quán)利也不以稅務(wù)部門不予退賠為前提條件，而且，被上訴人承擔(dān)賠償責(zé)任后，也可基于有關(guān)判決及賠償?shù)氖聦?shí)向稅務(wù)部門辦理退稅。上訴人依據(jù)合同法第107條等有關(guān)規(guī)定主張契稅損失及相應(yīng)利息損失的法律依據(jù)充分。
一審判決忽視了上訴人主張的是契稅損失賠償而非超額征收契稅的返還，直接以稅收單位并非被上訴人為由認(rèn)定上訴人之訴訟請(qǐng)求沒有依據(jù)，顯然混淆了上訴人與稅務(wù)部門的稅收征管法律關(guān)系與訴爭(zhēng)雙方之間的合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系這兩個(gè)不同的法律關(guān)系。上訴人依據(jù)合同關(guān)系主張損害賠償并無(wú)不妥。
總之，一審判決未能認(rèn)定被上訴人存在的違約行為，未能判令被上訴人賠償上訴人的購(gòu)房款利息損失、契稅損失及相應(yīng)的利息損失，認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律錯(cuò)誤。上訴人為此向貴院提起上訴，請(qǐng)應(yīng)予改判支持上訴人的一審全部訴訟請(qǐng)求。
此致
xx市中級(jí)人民法院
上訴人：
20年月日
【商品房購(gòu)銷合同糾紛案的上訴狀范文】
合同糾紛案的心得體會(huì)篇十七
上訴人（一審原告）：
住址：
被上訴人（一審被告）：xx建設(shè)發(fā)展有限公司
法定代表人：
住所：xx市xx路號(hào)xx大廈層
上訴人因與被上訴人商品房購(gòu)銷合同糾紛一案，不服xx市xx區(qū)人民法院20年月日（20）*民初字第號(hào)民事判決書，現(xiàn)提出上訴。
上訴請(qǐng)求
1、改判支持上訴人的全部訴訟請(qǐng)求。
2、判令被上訴人承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。
事實(shí)與理由
一、一審判決未予認(rèn)定被上訴人的違約行為，系屬認(rèn)定事實(shí)不清。
依據(jù)雙方簽署的商品房購(gòu)銷合同，被上訴人負(fù)有辦理房屋權(quán)屬登記的義務(wù)。但是，被上訴人委托不具備資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪，并將成果提交不動(dòng)產(chǎn)登記主管機(jī)構(gòu)，此后因相關(guān)爭(zhēng)議接連發(fā)生了一系列的訴訟，直到20年月日才由有權(quán)行政機(jī)關(guān)審核并通過(guò)20年月日的.測(cè)繪成果。最終測(cè)繪成果表明，被上訴人原委托機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪所取得的成果有誤，訴爭(zhēng)房產(chǎn)實(shí)際建筑面積少于原登記建筑面積。
被上訴人未能審慎審查受托測(cè)繪機(jī)構(gòu)的資質(zhì)，無(wú)視委托不具備資質(zhì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪可能導(dǎo)致測(cè)繪成果有誤的后果，其錯(cuò)誤行為有悖于誠(chéng)實(shí)信用原則，已經(jīng)違反了商品房購(gòu)銷合同中所規(guī)定的辦理房屋權(quán)屬登記義務(wù)。一審判決未予認(rèn)定該違約行為，系屬認(rèn)定事實(shí)不清。
二、一審判決未判令自上訴人支付購(gòu)房款之日起算利息損失，系屬適用法律錯(cuò)誤。
首先，如前所述，被上訴人存在不委托有資質(zhì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪的違約行為。依據(jù)商品房購(gòu)銷合同所確定的辦證期限，被上訴人本應(yīng)至遲在此期限之前提交合法有效測(cè)繪資料以充分履行辦證義務(wù)。
其次，已如一審判決所認(rèn)定，據(jù)合法有效測(cè)繪成果，上訴人所購(gòu)訴爭(zhēng)房產(chǎn)實(shí)際建筑面積少于原購(gòu)房面積，并多支付了購(gòu)房款。相應(yīng)地，自支付購(gòu)房款之日起，上訴人便因多支付的購(gòu)房款而遭受利息損失。
上訴人認(rèn)為：正是被上訴人的違約行為，才最終導(dǎo)致了上訴人遭受利息損失，因此，依據(jù)合同法第107條等有關(guān)規(guī)定，被上訴人應(yīng)賠償上述利息損失。一審判決適用法律錯(cuò)誤。至少，一審法院應(yīng)當(dāng)判令被上訴人賠償自辦證期限屆滿之日起的上訴人利息損失。
三、一審判決認(rèn)為被上訴人承擔(dān)上訴人契稅損失依據(jù)不足，系屬適用法律錯(cuò)誤。
契稅損失確系被上訴人之違約行為造成，自應(yīng)負(fù)相應(yīng)之法律責(zé)任。上訴人維權(quán)的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)有多種，有權(quán)選擇行使其中之一，向稅務(wù)部門主張退賠的可能性的存在不導(dǎo)致被上訴人違約責(zé)任的豁免，上訴人主張權(quán)利也不以稅務(wù)部門不予退賠為前提條件，而且，被上訴人承擔(dān)賠償責(zé)任后，也可基于有關(guān)判決及賠償?shù)氖聦?shí)向稅務(wù)部門辦理退稅。上訴人依據(jù)合同法第107條等有關(guān)規(guī)定主張契稅損失及相應(yīng)利息損失的法律依據(jù)充分。
一審判決忽視了上訴人主張的是契稅損失賠償而非超額征收契稅的返還，直接以稅收單位并非被上訴人為由認(rèn)定上訴人之訴訟請(qǐng)求沒有依據(jù)，顯然混淆了上訴人與稅務(wù)部門的稅收征管法律關(guān)系與訴爭(zhēng)雙方之間的合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系這兩個(gè)不同的法律關(guān)系。上訴人依據(jù)合同關(guān)系主張損害賠償并無(wú)不妥。
總之，一審判決未能認(rèn)定被上訴人存在的違約行為，未能判令被上訴人賠償上訴人的購(gòu)房款利息損失、契稅損失及相應(yīng)的利息損失，認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律錯(cuò)誤。上訴人為此向貴院提起上訴，請(qǐng)應(yīng)予改判支持上訴人的一審全部訴訟請(qǐng)求。
此致
xx市中級(jí)人民法院
上訴人：
20年月日
合同糾紛案的心得體會(huì)篇十八
答辯人因與原告__房屋租賃合同糾紛一案，提出如下答辯意見：
一、答辯人不是原告房屋的承租人，原告的起訴主體錯(cuò)誤，應(yīng)予駁回。
1、12月1日，原告與__公司簽訂《房地產(chǎn)租賃合同》，合同期限自月1日至12月1日。簽約雙方于年12月12日辦理了備案登記。__公司在租賃原告的房屋后，將公司注冊(cè)地址遷移到該房屋內(nèi)，并在該房屋內(nèi)開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。(見證據(jù)《房地產(chǎn)租賃合同》、營(yíng)業(yè)執(zhí)照)合同期滿后，__公司繼續(xù)使用原告出租的房屋，并繼續(xù)向原告支付租金，原告在開具給__公司的收據(jù)上，交款人寫的也是“__公司”。由此可以說(shuō)明，原告出租房屋的承租人是__公司，原告與__公司之間存在租賃關(guān)系。(見證據(jù)〈收款收據(jù)〉)
2、被告是__公司的法定代表人，有權(quán)代表__公司對(duì)外簽訂合同。原告與__公司簽訂的《房屋租賃合同》，就是被告代表__公司與原告簽訂的，該合同的實(shí)際承租人是__公司。理由如下：
a、原被告簽訂合同時(shí)，原告與__公司的房屋租賃合同仍在有效期內(nèi)，雙方?jīng)]有辦理任何解除合同的手續(xù)，原告也沒有將房屋從__公司手中收回來(lái)，并交給被告本人。
b、原告是__公司的法定代表人，代表__公司與原告簽訂了第一份租賃合同。這第二份合同也是代表__公司與原告簽訂。
c、原告證據(jù)《委托書》、《欠租款單》和《解除合同的結(jié)算單》可以證實(shí)，原告明知承租房屋的是__公司。
d、原告自208月至207月，都是向__公司開具《收款收據(jù)》收取租金，從來(lái)就沒有向被告?zhèn)€人開具收款收據(jù)，也沒有向被告?zhèn)€人要過(guò)租金。
e、原告此前與此后開出的租金收據(jù)，均是開給__公司的，但因原告至今仍扣押__公司的保險(xiǎn)柜等辦公用品，這些收據(jù)都被原告扣押，無(wú)法當(dāng)庭舉證。
房屋的實(shí)際承租人。如果原告堅(jiān)持認(rèn)為2006年11月16日簽訂的《房屋租賃合同》，是原告與被告?zhèn)€人簽訂的話，則該合同是一份沒有實(shí)際履行的合同，該合同對(duì)實(shí)際承租人__公司沒有任何約束力。
三、被告作為承租人的`法定代表人，愿意在這里說(shuō)明__公司與原告之間租金結(jié)算的有關(guān)事宜：
a、被告自始至終都是代表__公司承租原告的房屋。被告本人沒有私下租賃原告房屋的需要，也沒有私下使用原告的房屋。
物品，受到嚴(yán)重?fù)p失。該損失__公司將另案與原告解決。原告換鎖對(duì)本案產(chǎn)生的最直接后果就是，被告要用的證據(jù)被原告控制，無(wú)法及時(shí)在本案中舉證。原告換鎖的事實(shí)有__可以作證，證人現(xiàn)已在法庭外等候，請(qǐng)求法庭在質(zhì)證階段傳喚作證。
c、由于原告在6月23日不讓__公司使用出租房屋，__公司應(yīng)付給原告的租金應(yīng)該計(jì)算至206月23日?？紤]其他情況，被告在此代表__公司表態(tài)，同意結(jié)算到6月底，即按__公司出具給原告的《欠租款單》上的金額結(jié)算，應(yīng)付原告租金為18600元。
d、由于原告在接受了__公司的《欠租款單》，同意在月底收取欠付的租金后，又提前單方收回房屋，扣押物品，原告無(wú)權(quán)沒收__公司的保證定金。且根據(jù)原告與__公司簽訂的第二份房屋租賃合同，__公司交給原告的是租賃定金，而不是保證定金。原告無(wú)權(quán)沒收__公司的租賃定金。__公司結(jié)算租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)扣除已交的8400元租賃定金。
合同糾紛案的心得體會(huì)篇十九
案情：
原告(反訴被告)訴稱并辯稱：2000年4月28日，我方與旅游公司簽訂了“租車協(xié)議書”，約定我方租11輛汽車給對(duì)方。簽約后，對(duì)方付了17.3萬(wàn)元，余款承諾5月5日前付清。我方同意對(duì)方在未付清余款的情況下執(zhí)行協(xié)議。我方準(zhǔn)時(shí)提供租用車輛。5月14日，我方到對(duì)方處索取余款，對(duì)方交給我方現(xiàn)金3.7萬(wàn)元及投訴信、醫(yī)療費(fèi)收據(jù)，被我方拒絕。后對(duì)方以乘車途中因司機(jī)急剎車使一女乘客的手骨折及司機(jī)煽動(dòng)客人為由拒付。我方已按合同約定完成全部義務(wù)。車輛在運(yùn)行中乘客擅自走動(dòng)導(dǎo)致扭傷，后果自負(fù)。對(duì)方以種種借口拒付是違約行為。請(qǐng)求判令對(duì)方支付所欠的租車款4.3萬(wàn)元及違約金1萬(wàn)元。
被告(反訴原告)辯稱并反訴稱：按雙方簽訂的“租車協(xié)議書”約定，對(duì)方必須準(zhǔn)時(shí)提供租用車，確保行車安全，合同約定5月1日晚上12時(shí)到達(dá)海口，可是由于租用的6號(hào)車出故障，致使車隊(duì)于次日凌晨5時(shí)才到達(dá)?？?。而10號(hào)車在高速行駛而前方又無(wú)障礙的情況下緊急剎車，導(dǎo)致一名導(dǎo)游右臂骨折，另有7人也有不同程度的碰傷。在三亞市由于1號(hào)車駕駛員在索要回扣等無(wú)理要求沒滿足的情況下，煽動(dòng)游客不按原定計(jì)劃去購(gòu)物點(diǎn)購(gòu)物，并將旅游團(tuán)帶至不在計(jì)劃之內(nèi)的景點(diǎn)。致使我方的合作方三門峽神州旅行社拒付尚欠我方的23846元的團(tuán)費(fèi)。現(xiàn)我方要求對(duì)方雙倍返還定金2萬(wàn)元，承擔(dān)導(dǎo)游的醫(yī)療費(fèi)920元，2262元的門票及23846元。
事實(shí)：
?？谑姓駯|區(qū)人民法院經(jīng)公開審理查明：旅游公司與汽運(yùn)公司于2000年4月28日簽訂“租車協(xié)議書”一份，約定旅游公司向汽運(yùn)公司租用11輛空調(diào)大巴車，每輛2.3萬(wàn)元;汽運(yùn)公司保證車輛行駛安全。簽訂協(xié)議時(shí)，旅游公司先付1萬(wàn)元定金，余款于4月30日上午11時(shí)起交清，否則沒收定金，取消租車協(xié)議;汽運(yùn)公司于5月1日12時(shí)10分在廣西北?；疖囌窘诱?，于晚上12時(shí)前到達(dá)?？?，租車時(shí)間至5月5日;汽運(yùn)公司必須遵守協(xié)議，必須配合旅游公司的安排，不得遲到，不得無(wú)理取鬧，如有違反，雙杯返還定金。簽約后，旅游公司于4月29日交1萬(wàn)元的定金和8萬(wàn)元租車費(fèi)。因旅游公司未按時(shí)付清全部款項(xiàng)，故致函汽運(yùn)公司稱，因“五一”放假，所余之款于5月5日付清。汽運(yùn)公司在從北海至?？诘男谐讨校蛞惠v車發(fā)生故障，致使整個(gè)團(tuán)隊(duì)不能按約定的時(shí)間到達(dá)?？?。另有一輛車在行駛中急剎車，致使一名導(dǎo)游郭某受傷。行程結(jié)束后，汽運(yùn)公司于5月16日要求旅游公司付清余款，旅游公司只付3.7萬(wàn)元，同時(shí)交投訴信一份、醫(yī)療費(fèi)單據(jù)給汽運(yùn)公司，汽運(yùn)公司表示拒絕。5月25日汽運(yùn)公司再次要求旅游公司付清余款4.3萬(wàn)元未果的情況下，向本院起訴。在開庭審理過(guò)程中，旅游公司認(rèn)為不付余款給汽運(yùn)公司是因其在履行合同過(guò)程中有違約行為，造成三門峽旅行社拒付尚欠該公司團(tuán)費(fèi)23846元。
判案：
?？谑姓駯|區(qū)人民法院認(rèn)為：原被告雙方簽訂的“租車協(xié)議書“是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，除協(xié)議中的“甲方在旅游購(gòu)物點(diǎn)的停車費(fèi)和購(gòu)物回扣均歸乙方所有”違反有關(guān)規(guī)定無(wú)效外，其余內(nèi)容均合法。簽約后，旅游公司致函汽運(yùn)公司稱5月5日付清余款，而汽運(yùn)公司對(duì)此表示同意。在履行合同的過(guò)程中，汽運(yùn)公司未按約定時(shí)間抵達(dá)?？诩霸斐捎慰蛽p傷，屬違約行為，旅游公司亦沒有按約定的時(shí)間，即5月5日付清余款，其行為同樣違約。因此，旅游公司亦無(wú)權(quán)要求雙倍返還定金。所付之定金應(yīng)折抵租車款。因汽運(yùn)公司的違約造成旅游公司的損失大于約定的定金，故其要求汽運(yùn)公司因違約行為，造成三門峽旅行社拒付團(tuán)費(fèi)23846元和醫(yī)療費(fèi)920元，共計(jì)24766元的損失的請(qǐng)求，予以支持。旅游公司請(qǐng)求汽運(yùn)公司賠償不按要求所去景點(diǎn)而增加支出2262的費(fèi)用，不予支持。
解說(shuō)：
1、本案表面看起來(lái)是一起汽車租用合同糾紛，其實(shí)是一起旅客運(yùn)輸合同糾紛。本案原告汽運(yùn)公司與被告簽訂了一份“租車協(xié)議”，約定被告租用原告的汽車按規(guī)定的路線運(yùn)送客人，司機(jī)由原告所派，原告必須保證在指定的時(shí)間內(nèi)將被告的乘客運(yùn)送到指定的地點(diǎn)，因此，雙方之間是一種旅客運(yùn)輸合同關(guān)系。
2、本案雙方簽訂合同以后，該運(yùn)輸合同是否成立了呢?從我國(guó)有關(guān)運(yùn)輸合同的法律、法規(guī)來(lái)看，一般都規(guī)定運(yùn)輸合同經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致即告成立，運(yùn)輸行業(yè)一般也認(rèn)為運(yùn)輸合同經(jīng)協(xié)商一致即告成立，并不要求支付運(yùn)費(fèi)或購(gòu)買客票為條件，因此，從有利于保證運(yùn)輸和行業(yè)的正常秩序，保護(hù)合同雙方的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，一般都將運(yùn)輸合同視為諾成性合同。合同當(dāng)然成立。
3、根據(jù)運(yùn)輸合同的有關(guān)規(guī)定，被告應(yīng)向原告支付運(yùn)輸費(fèi)用，原告應(yīng)當(dāng)按照約定的運(yùn)輸路線將旅客運(yùn)到約定地點(diǎn)，但未能在約定的時(shí)間內(nèi)到達(dá)指定地點(diǎn)。給被告造成了損失;另外原告在運(yùn)輸途中發(fā)生緊急剎車導(dǎo)致旅客受傷事件，未能為旅客提供安全保障的義務(wù)，違反了旅客運(yùn)輸合同的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。而本案被告在原告已經(jīng)履行完畢運(yùn)輸旅客的義務(wù)后拖欠部分運(yùn)輸費(fèi)用也是沒有道理的，其行為同樣違約。法院正確認(rèn)定和劃分了原告和被告各自的責(zé)任，做出了合情合理的判決。
合同糾紛案的心得體會(huì)篇二十
被告：某輕工業(yè)供銷公司（下稱供銷公司）?
被告：某油脂化學(xué)廠（下稱化學(xué)廠）?
1992年5月23日，經(jīng)中國(guó)人民銀行某省分行發(fā)文正式批準(zhǔn)，被告供銷公司向社會(huì)發(fā)行融資債券6000萬(wàn)元，年息9.027%，期限一年，時(shí)間從1992年5月30日至1993年5月30日，由證券公司包銷，雙方簽訂了包銷合同，包銷合同由化學(xué)廠提供擔(dān)保。合同簽訂后，原告證券公司按期將6000萬(wàn)元人民幣劃至供銷公司指定的帳戶，將融資債券對(duì)外銷售。合同期滿后，供銷公司沒有兌付全部本金，利息部分只付了270萬(wàn)元，尚欠原告本金及利息6334.32萬(wàn)元。證券公司訴至法院，請(qǐng)求判令被告償還到期本息，并承擔(dān)違約責(zé)任。?法院認(rèn)為，被告供銷公司與原告證券公司簽訂的關(guān)于融資債券協(xié)議書，經(jīng)中國(guó)人民銀行省分行批準(zhǔn)，根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的《企業(yè)債券管理暫行條例》第4條的規(guī)定，協(xié)議合法有效。供銷公司沒有按協(xié)議規(guī)定償付到期的全部本息，違反了上述《條例》第8條關(guān)于“債券持有人有權(quán)按期取得利息、收回本金”的'規(guī)定。依照《民法通則》第112條第2款的規(guī)定，供銷公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，按協(xié)議書約定，在原利率基礎(chǔ)上加罰10%.被告化學(xué)廠擔(dān)保合同意思表示明確，擔(dān)保合法有效，應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
［案例來(lái)源：《最高人民法院公報(bào)》1995年第1期］?
［辦案要點(diǎn)］?這是一起融資債券糾紛案。正確辦理此類案件的關(guān)鍵是要分清證券公司和供銷公司的法律關(guān)系，實(shí)際上，證券公司和供銷公司間存在緊密相聯(lián)的兩種法律關(guān)系。
一是證券包銷法律關(guān)系。證券包銷是指證券承銷商以銷售為目的，將證券發(fā)行人發(fā)行的證券全部或部分購(gòu)進(jìn)再行銷售，或在銷售期限屆滿時(shí)將其承銷未售出的證券自行認(rèn)購(gòu)。
二是因證券公司持有供銷公司債券而形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。企業(yè)債券是企業(yè)向投資者出具的、約定在一定時(shí)期內(nèi)還本付息的有價(jià)證券，它是一種債務(wù)憑證，債券的持有者為債權(quán)人，債券發(fā)行者為債務(wù)人。本案證券公司履行了其與供銷公司間的包銷合同后，持有了供銷公司發(fā)行的債券，自然證券公司就成了供銷公司的債權(quán)人，在債券到期時(shí)，證券公司有權(quán)要求供銷公司還本付息，如果逾其不還，供銷公司還應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。