人生充滿了不確定性，我們需要學會適應和應對變化。總結的標題應該準確概括全文。接下來將呈現(xiàn)一些具體實例，希望能夠為您提供一些思路和參考。
房地產(chǎn)項目策劃篇一
鶴慶房地產(chǎn)項目
服務計劃書
鶴慶房地產(chǎn)項目服務計劃書
世界上沒有完全相同的項目，不同，因為條件和思想的迥異，認識初期，我們不妨先對其進行大膽解讀，以便交流。
一、項目初次解讀
一）關鍵問題
近幾年來，旅游地產(chǎn)所到之處，戰(zhàn)略眼光一觸即發(fā)，為切實的把握市場，我們愿意先從當下出發(fā)，暫且忽略區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃以及因交通發(fā)展帶來的利好前景。
本項目地處鶴慶，背山面水，且植入了一定比例的酒店項目。從區(qū)位看，由于距離鶴慶民族村仍有一定距離，因此地塊直接承載旅游接待功能外溢的機遇并不明顯；從自然資源稟賦條件看，山、水、農(nóng)田具有一定的景觀價值，但成熟度低；從規(guī)劃條件看，酒店項目即可理解為旅游地產(chǎn)項目，也可理解為住宿接待項目，可自成一體，也可統(tǒng)一營銷?？梢哉f，本項目的開發(fā)條件使得項目處在保守開發(fā)和激進開發(fā)的區(qū)間，而關鍵在于把握與旅游結合的程度，這需要首先對項目與旅游相關聯(lián)的范圍和深度進行認真的研判。
本項目將面對的客群主要有游客和購房者兩種，當購房者的某一個細分市場與游客（住宿）的需求形成最大共性，并且能滿足項目時，我們可以說我們看到了本項目發(fā)展的端倪；當這一共性能夠合理的植入項目時，我們便可以說，這就是項目的核心。反之，購房者與游客的目標客群分散，酒店與住宅之間共享性降低、單項產(chǎn)品的競爭力減弱、營銷成本增加、市場風險加大。
另外，由于項目周邊配套的原因給項目自身功能體系提出了更高的要求，而項目地塊體量不大，規(guī)劃空間有限，需要通過突出主要配套和擴大開發(fā)計劃兩個方面來進行功能彌補。一方面，可考慮在項目市場定位和功能定位的基礎上增加一定體量的配套物業(yè)；另一方面，可在定位的基礎上擴大開發(fā)計劃，提出項目周邊連片開發(fā)構想，完善項目功能、提高項目影響力、爭取發(fā)展機會。
二）特別建議
如果說房地產(chǎn)開發(fā)是一個資源整合的過程，那么開發(fā)前期的政策資源、社會資源整合就是一次給項目定性的整合，整合的成敗在于如何更好的把握項目的市場前景和找準共同發(fā)展的立足點上。毋庸置疑，旅游地產(chǎn)的開發(fā)方向擁有較強的整合能力。但旅游地產(chǎn)的開發(fā)與運作又是極其多變的，它需要在營銷上高度統(tǒng)一，又需要在結構上互為支撐，才能穩(wěn)定發(fā)展。從本項目目前的情況看，酒店項目和住宅項目的投資組合結構較好，前期策劃報告在資源整合方面的重點可放在以下幾個方面：
1、突出項目整體品牌形象
2、打造住宅品質(zhì)及回款能力
3、樹立符合項目特質(zhì)的酒店品牌
4、構建資源整合功能結構
5、展望項目發(fā)展的良好愿景
二、服務內(nèi)容
本計劃書僅對項目前期策劃委托服務進行承諾，項目規(guī)劃報批、施工圖設計、營銷推廣、銷售代理服務的具體內(nèi)容視項目進展另行擬定。
我司承諾，本項目前期策劃服務費可在雙方后續(xù)委托合同中予以抵扣。
項目前期策劃具體內(nèi)容：
1背景研究
1.1客戶戰(zhàn)略目標思考（利潤、開發(fā)周期、風險……）
1.2項目限制條件對項目發(fā)展的影響
1.2.1規(guī)劃指標限制（容積率、限高…）
1.2.2建筑風格限制（區(qū)域景觀要求、立面風格限制……）
2基礎資料研究
2.1鶴慶縣及區(qū)域宏觀背景分析
2.1.1鶴慶縣總體經(jīng)濟與區(qū)域經(jīng)濟現(xiàn)狀與趨勢分析
2.1.2鶴慶縣總體規(guī)劃與區(qū)域規(guī)劃
2.1.3鶴慶縣總體房地產(chǎn)市場與區(qū)域房地產(chǎn)市場結構化分析
2.1.4宏觀大勢對項目未來的發(fā)展的影響
2.2大理、麗江等旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀及未來發(fā)展前景研究
2.2.1旅游經(jīng)濟圈情況分析
2.2.2旅游人流及產(chǎn)品的特征分析
2.2.3已有相關項目和擬建設項目的影響分析
3類似房地產(chǎn)或旅游地產(chǎn)項目開發(fā)案例借鑒
3.1開發(fā)模式（總體定位與核心區(qū)）
3.2規(guī)劃模式（指標分配、功能構成及布局）
3.3產(chǎn)品模式（產(chǎn)品組合模式）
3.4客戶構成（客戶來源）
3.5資源利用
3.6與區(qū)域資源的價值聯(lián)動
3.7成功關鍵驅動因素
3.8對本項目的借鑒點
4本項目條件與地塊解析
4.1項目條件與地塊解析
4.1.1項目區(qū)位及區(qū)域概況
4.1.2地形地貌、對外交通、項目規(guī)模
4.1.3項目資源分析
4.1.4區(qū)域發(fā)展的機會與面臨的問題
4.2產(chǎn)品競爭性分析
4.3規(guī)劃合理性分析
4.4資源利用及劣勢回避分析
5項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略
5.1項目營銷主題確定
5.2項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略
5.3項目整體定位
5.4基于現(xiàn)有發(fā)展戰(zhàn)略的分期發(fā)展策略（企業(yè)現(xiàn)金流要求；項目形象統(tǒng)一性要求；營銷客戶群一致性要求；各期的利好安排、啟動區(qū)資源展示、昭示性、進入性……）
5.5后續(xù)連片開發(fā)項目整體構想
6項目定位細分
6.1市場定位
6.2形象定位
6.3客戶定位(本項目目標客戶分析、區(qū)域市場客戶細分、本項目客戶定位、本項目目標客戶特征、目標客戶價值取向分析)
6.4產(chǎn)品定位（本項目住宅戶型定位、酒店詳細說明、后續(xù)連片開發(fā)項目產(chǎn)品定位）
7功能分區(qū)及功能比例劃分
7.1規(guī)劃指標
7.2項目核心區(qū)的位置與規(guī)模
7.3項目的功能布局
7.4資源利用等
7.5配套設施布局（功能、風格設計……）
8項目概念設計
8.1項目概念設計說明（項目建設背景、目標和任務，設計依據(jù)，設計范圍……）
8.2總平面布置（包括項目規(guī)劃總平面圖及鳥瞰圖）
8.3各功能板塊建筑、戶型、景觀、道路、配套等規(guī)劃設計
9經(jīng)濟評價
9.1成本分析
9.2效益分析（含產(chǎn)品估價）
9.3項目資金平衡與運作
四、策劃及設計費支付方式
策劃及設計費共計：
五、主要人員安排
項目總監(jiān)：劉波
項目經(jīng)理：李丹
項目策劃負責人：李丹
項目市場調(diào)研負責人：董磊
項目規(guī)劃設計師：倪云雁……
房地產(chǎn)項目策劃篇二
7月22日，在xx省文化廳和xx市xx區(qū)政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術花會暨廣東省少兒藝術節(jié)”即將召開，在“東部旅游文化節(jié)”同時開幕的喜人背景下，xx的旅游旺季和置業(yè)高潮已經(jīng)到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍的陸續(xù)開盤，東部家居生活不斷朝著海岸新時尚升級。云深處悄悄入伙等好消息啟發(fā)人們，xx需要宣傳，xx需要更加時尚的海風吹拂。
《××周刊》，先鋒時尚為東部海岸生活沖浪領航。
同是7月22日，全球時尚生活資訊，白領精英讀本《××周刊》正式創(chuàng)刊。《××周刊》是xx市公開發(fā)行的全彩色銅版紙印刷、在深莞兩地同時發(fā)行、直投的第一張周報，經(jīng)過7月8日試刊后，受到讀者和業(yè)內(nèi)外一致好評。證明這一獨特嶄新媒體深受市場歡迎。用精美的圖片、優(yōu)美的文字、精確的策劃，《××周刊》為xx生活傳遞信息。
《××周刊》與分眾液晶電視互動，開創(chuàng)最新傳媒模式。
為了充分傳達東部海岸生活氣息，更加準確鎖定白領、金領人士置業(yè)xx，《××周刊》與名震全國的分眾傳媒機構聯(lián)手，在遍布xx、東莞的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開辟液晶電視廣告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時得到分眾傳媒贈送的滾動播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產(chǎn)生更為廣泛的傳播效果，達到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。
全景描繪xx生活，為置業(yè)東部展示立體畫卷。
1、介紹xx簡史：概括山海xx，幾年巨變。
2、描述旅游東部：處處美景處處家的環(huán)境。
3、譜寫豪宅頌歌：聆聽海、山無與倫比的天籟。
4、展示成熟配套：記錄時尚小鎮(zhèn)故事。
5、圖說東方夏威夷：動感都市的社區(qū)廣告。
全面互動，《××周刊》期待合作。
1、采訪國土局、交易中心領導介紹xx規(guī)劃與發(fā)展藍圖。
2、組織看樓專車免費服務。
3、贈送老板、總經(jīng)理專訪文章。
4、請中介公司、專家暢談置業(yè)xx的多重優(yōu)勢。
5、其他合作另行協(xié)商。
房地產(chǎn)項目策劃篇三
個性化、形象化競爭日益激烈，將成為xx市地產(chǎn)發(fā)展的潮流。物業(yè)項目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。
優(yōu)勢：
位置優(yōu)越，交通便捷。
位置優(yōu)越：處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心;徒步分鐘即可到達酒店、食府、劇院、商場、超市等社區(qū)設施一應俱全。
交通便捷：公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案。
區(qū)內(nèi)康體、娛樂、休閑設施一應俱全。
室外設施：活動廣場、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院、購物廣場、籃球場。
室內(nèi)設施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉酒廊。
小戶型。
房廳、房廳，面積——平方米之間的小戶型，以及提供菜單式裝修，對于事業(yè)有成、家庭結構簡單、時尚、享受的目標購房群極具吸引力。
不足：
環(huán)境建設缺乏吸引性景觀。
環(huán)境建設缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標購房群興趣;不利于提升花園在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶;同時也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽感。(現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求)。
物業(yè)管理缺乏特色服務。
物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標購房群的職業(yè)特點和實際需求(事業(yè)有成、時尚、享受)開展特色服務，使花園在服務方面缺乏了應有的個性和吸引力。
年齡在——歲之間經(jīng)濟富裕有投資意識或有習慣在北城生活的中老年人。
家庭構成：—口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年。
家庭構成：—口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年。
阻礙：
花園內(nèi)朝向差、無景、背陰的單位難于銷售。
區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況不景氣，銷售業(yè)績不佳。
對策：
把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發(fā)售。通過廣告炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進銷售。
商鋪經(jīng)營不景氣，銷售業(yè)績不佳，究其原因有二。
一是區(qū)內(nèi)人氣不旺，二是花園離大型購物中心太近。
故對策有二：
1、引爆住宅銷售，帶旺區(qū)內(nèi)人氣，促進商鋪的經(jīng)營和銷售;。
2、根據(jù)區(qū)內(nèi)居民的職業(yè)特點、年齡結構、心理特征、追求喜好和實際需求開展特色經(jīng)營。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。
根據(jù)物業(yè)項目的自身特點和目標購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把物業(yè)項目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
輝煌人生，超凡享受。
——花園提供的(給您的)不止是稱心滿意的住宅……。
輝煌人生。
花園的目標購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。
房地產(chǎn)項目策劃篇四
介給開發(fā)商及建筑理念等;
活動目的：
為了展示置業(yè)發(fā)展有限公司的企業(yè)風采，進一步提升樓盤的品牌形象，促進樓盤銷售，展示其“眾里尋她千百度”而終姍姍到來的“廬山真面目”，我們有幸策劃“樓盤月日開盤慶典”活動。
活動概況：
在策劃過程中，我們將通過對現(xiàn)場的巧妙布置、開盤典禮的精心籌劃，現(xiàn)場音樂會的烘托來營造隆重、熱烈、喜慶的現(xiàn)場氛圍，匯聚鼎沸人氣，傳達開盤信息，形成良好口碑，實現(xiàn)售房目的。
地點：
主辦單位：
置業(yè)發(fā)展有限公司
重慶廣告策劃有限公司
參加人員：相關領導、新聞媒體、新老客戶、工作人員
策劃目的;通過對此次開盤慶典和現(xiàn)場音樂會的構思策劃和實施，將突出樓盤開盤當天的熱烈、喜慶的氣氛和其樓盤建筑必須具有思想性的建筑理念，最大限度地刺激消費者的購買欲望，促進樓盤的銷售。
一、現(xiàn)場布置
1、背景板：
中國大學排名
2、樓盤四周：懸掛20個空飄彩球
3、廣場四周：插滿印有“置業(yè)”和“樓盤”的彩旗，預計100面(彩旗迎風招展，煞是好看，好一道壯美的彩旗圍城，掠人眼目)。
4、廣場上：首先對廣場進行功能分區(qū)，劃分為典禮區(qū)、停車區(qū)、來賓接待區(qū)、活動區(qū)及其它功能區(qū)，并用標記加以界分。然后準備足夠的宣傳資料，在典禮開始前每人一套。
二、儀式議程 、儀式開始前
儀式開始前
1、舞獅表演 中國大學排名
2、儀式開始前半小時，軍樂隊合奏《迎賓曲》、《歡樂頌》，間插威風鑼鼓豪氣沖天的表演，展現(xiàn)人景互動的都市景觀。
3、主持人：配合表演，進行sp提問、小禮品派送
4、弦樂四重奏表演——下午
儀式開始
1、司儀唱詞，介紹來賓，由禮儀小姐引領相關領導上臺。
2、總裁講話。(話畢，鼓樂齊鳴)
3、建委領導講話。(話畢，鼓樂齊鳴)
4、區(qū)領導講話。(話畢，鼓樂齊鳴)
5、相關行業(yè)領導講話。(話畢，鼓樂齊鳴)
6、剪彩儀式開始(由6名禮儀小姐手持托盤走上主席臺呈一字站開)主持人有請總裁、建委領導等5人進行剪彩。剪彩時，放五彩噴花，鼓樂齊鳴，漫天彩屑飛舞，現(xiàn)場氣氛達到高潮)。
三、活動備忘
1、電源配置。
2、禮儀小姐換裝處。
3、來賓休息處。
4、來賓停車位。
5、現(xiàn)場秩序維護。
房地產(chǎn)項目策劃篇五
房地產(chǎn)項目策劃是指根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體目標，以客觀的市場調(diào)研為基礎，優(yōu)選最佳的項目市場定位，綜合運用各種策劃手段，按一定的程序對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行創(chuàng)造性地構思，并以具有可操作性的策劃文本作為結果的活動。
房地產(chǎn)項目策劃的作用（1）能創(chuàng)造顯著的經(jīng)濟效益和社會效益（2）能為項目決策指明方向（3）能使房地產(chǎn)開發(fā)項目增強競爭力（4）能有效地整合房地產(chǎn)資源（5）預測未來市場（6）滿足購房者需求。
房地產(chǎn)項目策劃的特征（1）地域性（2）系統(tǒng)性（3）前瞻性（4）市場性（5）創(chuàng)新性（6）可操作性（7）多樣性。
房地產(chǎn)項目策劃報告的基本結構
（1）市場調(diào)研a宏觀環(huán)境調(diào)查與分析b區(qū)域環(huán)境調(diào)查與分析c微觀環(huán)境調(diào)查與分析
（2）項目定位分析a項目swot分析b客戶定位c產(chǎn)品定位d形象定位
（3）產(chǎn)品策劃a規(guī)劃布局b建筑與公共設施策劃
價f不確定性分析
（5）形象策劃a項目cis系統(tǒng)設計b項目品牌名稱設計c工地與銷售現(xiàn)場形象設計
算f廣告策劃。
房地產(chǎn)項目策劃報告編寫的注意事項（1）結合項目實際，緊扣目標主題（2）簡明扼要，突出重點（3）定性分析與定量分析相結合（4）準確分析，明確結論（5）不偏不倚，客觀公正（6）理性表達，邏輯思維（7）可執(zhí)行性。
第二章 房地產(chǎn)項目選址策劃
居住項目選址（1）市場狀況（2）地塊背景及區(qū)域規(guī)劃方向（3）自然環(huán)境（4）交通條件（5）生活配套設施（6）市政基礎設施（7）房地產(chǎn)相關政策（8）用地成本。
商業(yè)項目選址1零售商業(yè)項目（1）消費市場（2）商業(yè)環(huán)境（3）商業(yè)輻射范圍（4）潛在商業(yè)價值（5）規(guī)劃設計條件2寫字樓項目選址（1）周邊環(huán)境狀況（2）交通便捷程度。工業(yè)項目選址（1）城市規(guī)劃（2）區(qū)域位置（3）交通條件。
土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為，又稱批租，屬于房地產(chǎn)一級市場。住宅70年，工業(yè)50年（不包括采礦），科教文衛(wèi)50年，商業(yè)旅游娛樂40年，綜合其他用地50年。
土地使用權出讓的方式（1）招標出讓是指人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗恕⒎ㄈ撕推渌M織參加國有建設用地使用權投標，根據(jù)投標結果確定國有建設用地使用權人的行為。過程：a投標人在投標截止時間前將標書投入標箱b出讓人按照招標公告規(guī)定時間地點開標，并邀請所有投標人參加（少于三人應終止）c評標小組進行評標（五人以上單數(shù)）d招標人根據(jù)評標結果確定中標人（2）拍賣出讓是指人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間地點進行公開競價，根據(jù)出價結果確定國有建設用地使用權人的行為。（3）掛牌出讓是指人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果或者現(xiàn)場競價結果確定國有建設用的使用權人的行為。（4）協(xié)議出讓是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權轉讓是獲得國有土地使用權的受讓人，在投資開發(fā)經(jīng)營的基礎上，對出讓土地的在轉移，土地使用權的轉讓是土地使用者之間的橫向土地經(jīng)營行為。
土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償安置等費用之后將該幅土地交付其使用，或者將土地的使用權無償交付土地使用者使用的行為。
土地投標前的準備工作（1）密切關注土地招標信息（2）組建土地競標小組（3）進行現(xiàn)場踏勘和項目分析（4）搜集競爭者信息（5）測算土地成本，制定心理價位（6）編制投標文件及各種資料，準備參加競標。
競標土地的估價 假設開發(fā)法公式
第三章 房地產(chǎn)項目市場調(diào)查
房地產(chǎn)項目市場調(diào)查是指為實現(xiàn)房地產(chǎn)項目特定的經(jīng)營目標，運用科學的理論以及現(xiàn)代化的調(diào)查技術方法和手段，以客觀的態(tài)度，有目的，有計劃，系統(tǒng)地通過各種途徑收集有關房地產(chǎn)市場的信息資料，通過對資料的整理和分析，來正確的判斷和把握房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，從而為開發(fā)商預測房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢、制定科學決策提供可靠依據(jù)，這是房地產(chǎn)項目策劃工作的前提和基礎。
房地產(chǎn)項目市場調(diào)查的作用（1）是項目策劃者認識市場，捕捉新的市場機會的前提（2）是項目策劃者感知市場，了解消費者需求的主要手段（3）是項目策劃者了解市場、挖掘賣點、形成創(chuàng)意的必要前提（4）是項目投資機會研究，項目定位，項目規(guī)劃設計，項目營銷等一系列活動的基礎。
房地產(chǎn)項目市場調(diào)查的程序
（1）準備階段a確定調(diào)查目的b建立調(diào)查組織c初步情況分析
（2）實施階段a制定調(diào)查方案b收集資料（二手資料，一手資料）c資料的甄別與審查
（3）分析和總結階段a分析數(shù)據(jù)b編寫調(diào)查報告c總結反饋
其中，調(diào)查報告要求如下（1）客觀真實（2）簡明扼要（3）結論明確（4）制作美觀
房地產(chǎn)項目市場調(diào)查的主要內(nèi)容
1房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查
（1）宏觀環(huán)境調(diào)查a政治法律環(huán)境b宏觀經(jīng)濟環(huán)境c房地產(chǎn)市場總體運行情況d人口環(huán)
境e技術環(huán)境f對外開放程度
（2）區(qū)域環(huán)境調(diào)查a經(jīng)濟發(fā)展水平b城市發(fā)展規(guī)劃c房地產(chǎn)市場供需狀況d社會文化環(huán)
（3）微觀環(huán)境調(diào)查a用地現(xiàn)狀調(diào)查與分析b項目周邊環(huán)境調(diào)查與分析c競爭性樓盤調(diào)查
與分析
2房地產(chǎn)市場需求調(diào)查
（1）市場需求容量調(diào)查a項目所在城市人口總量、家庭數(shù)量及結構b有購房需求的人口
（2）消費者調(diào)查a消費者個人特征b消費者購買動機c消費者購買李水平
3房地長市場供給調(diào)查
（1）房地長市場供給總體調(diào)查
4房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境調(diào)查
（1）房地產(chǎn)廣告環(huán)境調(diào)查a公共傳播形式（報刊雜志互聯(lián)網(wǎng)電視廣播）b印刷品傳播形
式（海報圖冊）c戶外傳播形式（看板旗幟指示牌）
（2）房地產(chǎn)營銷中介機構調(diào)查
（3）房地產(chǎn)營銷媒體調(diào)查
房地產(chǎn)項目市場調(diào)查的方法
1訪問法（1）人員訪問（2）電話訪問（3）郵寄訪問（4）網(wǎng)上訪問
2觀察法（1）直接觀察法（2）親身經(jīng)歷發(fā)（3）痕跡觀察法（4）行為記錄法
3定性研究法（1）焦點小組座談會（2）深度訪談法（3）投影技法
4實驗法
5創(chuàng)新方法（1）主題式調(diào)查（2）論壇式調(diào)查（3）記者式調(diào)查
問卷注意問題（1）避免一般性問題（2）避免過于專業(yè)術語（3）避免含義不確切的用詞（4）避免導向性的提問（5）避免敏感性的問題（6）注意問題設置的順序。
第四章 房地產(chǎn)項目stp策劃
市場細分是指營銷者在市場調(diào)研的基礎上，從消費者需求的差別出發(fā)，以消費者的需求為立足點，根據(jù)消費者購買行為的差異性，把消費者市場劃分為具有類似性的若干不同的購買群體—子市場，使企業(yè)可以從中認定目標市場的過程和策略。
房地產(chǎn)市場細分是指營銷者通過市場調(diào)研，按照一定的標準，把房地產(chǎn)整體市場劃分成若干個消費者群的市場分類過程。
房地產(chǎn)市場細分的方法（1）地理細分（地區(qū)，地域特征，人口密度，地區(qū)自然環(huán)境，生活環(huán)境，交通環(huán)境）（2）人口細分（家庭人口，家庭生命周期，家庭代表數(shù)）（3）心里細分（生活方式，個性，購買動機）（4）行為細分（追求利益，品牌忠實度）
目標市場選擇的主要模式（1）單一目標市場化（2）多目標市場化
房地產(chǎn)項目市場定位是指在房地產(chǎn)市場調(diào)研和分析的基礎上，根據(jù)市場環(huán)境，企業(yè)資源及項目自身條件特征，選定目標市場，確定消費群體，明確項目檔次，功能和設計建造標準，是房地產(chǎn)開發(fā)的重要功能工作內(nèi)容。
房地產(chǎn)項目市場定位的主要內(nèi)容（1）客戶定位（2）產(chǎn)品定位（3）形象定位
房地產(chǎn)項目主題策劃是指開發(fā)商對擬建項目提出的一種開發(fā)概念與意圖，是一種可以為人們
切實感知到的生活方式和居住理念，體現(xiàn)了項目開發(fā)的總體指導思想。
房地產(chǎn)項目主題策劃的原則（1）創(chuàng)新新原則（2）領先性原則（3）整合性原則
第五章 房地產(chǎn)項目產(chǎn)品策劃
房地產(chǎn)產(chǎn)品凡是提供給市場的能夠滿足消費者或用戶某種需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各種無形服務均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。
房地產(chǎn)項目產(chǎn)品策劃
1規(guī)劃布局
（1）遵循原則a方便居民生活，有利組織管理b組織與居住人口規(guī)模相對應的公共活動
（2）常見形式a行列式b周邊式c混合式d自由式
2建筑類型
（1）按建筑層數(shù)劃分a低層住宅（單層住宅，獨棟別墅，聯(lián)排別墅）b多層住宅c高層
住宅
（2）按平面特點劃分a點式住宅b條式住宅
（3）按結構類型劃分a磚混結構b框架結構c框架剪力墻結構
（4）按戶內(nèi)空間布局分布a平層式住宅b錯層式住宅c復式住宅
3住宅戶型
（1）住宅功能分區(qū)原則a內(nèi)外分區(qū)b動靜分區(qū)c潔污分區(qū)
（2）住宅功能分區(qū)a私人行為空間（主臥，單人次臥，客房）b公共行為空間（起居室，客廳，餐廳，工作室，健身房，過廳）c家庭行為空間，衛(wèi)生行為空間（廚房，洗衣房，衛(wèi)生間）d交通空間，室外過渡空間（過道走廊，戶內(nèi)樓梯，陽臺，露臺）
（3）住宅功能分區(qū)的技術要點a每套住宅具有良好通風采光日照隔熱保溫隔聲等性能b
4綠地規(guī)劃與景觀規(guī)劃
（1）綠地規(guī)劃 綠地率是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠化用地總面積占居住住區(qū)用地總面
積的比例。
（2）景觀規(guī)劃a步行環(huán)境b鋪地環(huán)境c水體環(huán)境d戶外設施環(huán)境
5小區(qū)道路
（1）交通組織方式a人車分行b人車混行結合布局分行
（2）網(wǎng)路規(guī)劃原則a順而不穿，保持居住區(qū)內(nèi)居民生活的完整性和舒適b分級布置，逐
10-14，人行道2-4,）（居住小區(qū)級道路紅線寬10-14，車5-8，紅線寬于12考慮設1.5-2人行道）（居住組團級道路紅線8-10，車行道5-7，一般不設人行道）（宅間小路2.5）b其他要求（居住區(qū)道路線形有方格形曲折型風車形s型y型弧形）（一個較大規(guī)模居住區(qū)一般至少需要兩個出入口）（居住區(qū)內(nèi)主要道路與城市道路相接處交角不應小于75度）（應考慮為殘疾人設置無障礙通道，寬2.5，坡不大于2.5%）（盡端式道路不應長于120米）
6配套設施
（1）公共服務設施規(guī)劃a商業(yè)設施（菜場超市旅店飯館銀行）b教育設施（幼兒園小學
中學）c文化運動設施d醫(yī)療設施e社區(qū)管理設施
（2）市政公用設施規(guī)劃a供水系統(tǒng)b排水系統(tǒng)c供電系統(tǒng)d通信系統(tǒng)e燃氣系統(tǒng)f冷熱
供應系統(tǒng)g環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)h工程管線綜合（3）停車設置
（4）安全設置
（5）戶外場地設置
（6）服務管理設置
第六章 房地產(chǎn)項目形象策劃
房地產(chǎn)項目形象策劃是對樓盤的形象定位，開發(fā)理念，企業(yè)行為，視覺標識等各要素的規(guī)范與整合的過程，開發(fā)理念，企業(yè)行為，視覺標識等工作通過項目識別系統(tǒng)—cis來完成。房地產(chǎn)項目形象策劃目的旨在塑造項目整體形象的個別性，展示與競爭樓盤的差異性，激發(fā)消費者對項目產(chǎn)生一致的認同感，并贏得消費者的信賴和肯定，以達到促進房地產(chǎn)營銷的目的。良好的項目形象對吸引顧客擴大市場份額有極大的促進作用。
第七章 房地產(chǎn)項目投融資策劃
房地產(chǎn)開發(fā)項目融資方式（1）自有資金籌集a資本金籌集b股票籌資（2）商品房預售（3）債務資金籌集a債券籌資（企業(yè)債，公司債）b信貸資金籌集（房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)信用）
第九章 房地產(chǎn)項目市場推廣策劃
賣點是產(chǎn)品所具有，不易被競爭對手抄襲的，同時又是可以展示和能夠得到目標客戶認同的特點。
房地產(chǎn)項目推廣三個主題（1）提煉物業(yè)主題（2）提煉市場主體（3）提煉廣告主題
市場主體為主，吸引大量目標客戶群關注并產(chǎn)生共鳴（3）持銷期，以突出廣告主題為主，給人以豐富的聯(lián)想空間，在人氣聚集的配合下產(chǎn)生很好的效果（4）尾盤期，以樸素的宣傳為重點，突出項目功能性特點。
市場推廣方式（1）廣告推廣（2）人員推廣（3）活動推廣（4）客戶關系管理
營銷分期以及工作要點
（1）預熱期，在項目正式進入市場前，通過媒體宣傳引起客戶和潛在客戶注意，同時分
（2）內(nèi)部認購期，現(xiàn)已發(fā)展成營銷商檢驗市場和聚合控制人氣的重要手段。一般定價，只告訴大致價格，吸引更多人支付定金，又可試探市場反應，為后續(xù)工作提供大量真實市場依據(jù)。
（3）開盤，即項目正式銷售的開始。前期的大量工作都是為此作準備，必須做好充分準
備，形成足夠銷售勢能，保證開盤成功。開盤要集中人力物力財力，調(diào)動多種媒體宣傳，整合各種可利用資源形成有效和強勁的促銷勢頭，確保開盤成功及開盤期銷售目標的實現(xiàn)。注意推出量控制，把一般性樓盤放在前面，保證后續(xù)階段持續(xù)銷售。
（4）強銷期是開盤正式銷售后1-2月，該階段投入大量廣告宣傳和促銷活動，此時銷量
和需求量較高，因此要掌握銷售勢頭，保證充足房源，注意賣點儲備，價格調(diào)整控制幅度，控制銷售現(xiàn)場氣氛，保持熱銷場面，關鍵是建立項目的市場形象，提高項目市場認同感，維持續(xù)期銷售奠定基礎。
（5）持續(xù)期是項目進入平穩(wěn)銷售狀態(tài)，此時廣告和促銷手段趨于平緩，上門看房購房的客戶趨于穩(wěn)定，大部分房源逐步售出。持續(xù)期要根據(jù)剩余房源特征不斷的挖掘新賣點，突出個性，有針對性的進行宣傳和促銷，促使樓盤持續(xù)交易。
（6）尾盤期是項目的尾樓在該階段銷售速度下降十分明顯，一般生育的房源本身存在一
定缺陷，銷售困難，單位樓銷售額又是開發(fā)商利潤，因此尾樓常采用降價尋求新營銷方式和重新定義市場改進產(chǎn)品等方法處理。
銷售準備（1）審批資料準備（建筑用地規(guī)劃許可證，國有土地使用權證，建設工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證，商品房預售許可證，俗稱五證）（2）銷售資料準備a售樓書b折頁（包括案名，logo，宣傳語，位置圖，規(guī)劃圖，戶型圖，物業(yè)管理）（3）平面圖（戶型圖）（包括樓盤名稱，logo，宣傳語，戶型局部不同，戶型銷售面積，規(guī)劃圖，坐標，戶型優(yōu)點，所有插座電源承重墻非承重墻窗戶門，管道層層數(shù)，管道位置）（4）銷售文件（認購合同，售樓須知，價目表，房地產(chǎn)買賣合同）
銷售現(xiàn)場準備（1）銷售中心（2）樣板房（3）項目模型（4）其他
第十章 房地產(chǎn)項目廣告策劃
廣告策劃原則（1）時代性（2）創(chuàng)新性（3）實用性（4）階段性（5）全局性
房地產(chǎn)項目廣告常見類型（1）促銷廣告（2）形象廣告（3）觀念廣告（4）公關廣告
廣告策劃主要工作（1）市場分析（客戶分析，個案分析，競爭對手分析）（2）廣告目標的確定（3）媒體發(fā)布計劃（報紙，雜志，廣播電視，戶外廣告，售點廣告，直郵廣告，傳單海報廣告，互聯(lián)網(wǎng)傳媒廣告）
房地產(chǎn)項目策劃篇六
本次房地產(chǎn)開盤活動初定時間為12月25日。在xx項目的推廣，xx花園在市場上已經(jīng)具有一定的知名度，通過媒體推廣和銷售接待，客戶群對項目的了解已經(jīng)趨于成熟，同時根據(jù)項目銷售情況統(tǒng)計說明，項目的已放號客戶群中準客戶所占比例較大，預計到開盤前夕，項目放號量將會持續(xù)增加，因此開盤活動的市場背景條件應該說是比較成熟的，同時通過一段時間的推廣，項目也已到了必須開盤的時候，再推遲勢必會造成客戶的流失。
房地產(chǎn)開盤活動緊緊圍繞銷售為中心，通過一系列的包裝等工作，在開盤后兩天內(nèi)爭取達到30~40%的成交率，同時將xx花園的市場知名度和美譽度擴大化，為一期項目的銷售成功和今后二期的推廣、銷售打下堅實的基礎。
20xx年12月25日
xx花園項目銷售中心現(xiàn)場
強調(diào)氛圍、突出品位、提升檔次、有條不紊、圓滿成功
1)通過開盤當天在周邊及現(xiàn)場的包裝和慶典活動，給項目渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現(xiàn)項目的開盤盛典。
2)通過在售房部現(xiàn)場的.包裝和水酒供應，工作人員的細微服務來突出表現(xiàn)項目的品位和檔次，讓到來的客戶都能從現(xiàn)場感受到一種尊貴感和榮譽感。
3)通過合理的區(qū)域劃分，有效的活動流程安排，現(xiàn)場工作人員工作職責的合理分配以及對客戶關于選房、購房流程的講解和傳達，有條不紊地對開盤當天的現(xiàn)場人流人群進行有效合理的控制，以使整個項目現(xiàn)場感覺有次序、有、層次，整個項目現(xiàn)場有條不紊。
4)通過一系列的工作輔助，最重要的是在銷售過程中抓住客戶心理，充分利用好銷控掌握的方法，以置業(yè)顧問來積極調(diào)動購房者的迫切心態(tài)，以使之達到成交，簽定相關合約。
1)現(xiàn)場布置
a在售樓部立柱前根據(jù)場地尺寸搭建半米高上下舞臺一個，后設背景板(雙面)，舞臺兩邊用花籃裝飾。附設一個用鮮花包扎的講臺，以作嘉賓發(fā)言及領導致辭用，整個舞臺主要用做剪彩以及主持、發(fā)言用途。
b售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設彩虹門一個，汽柱兩個分別立在彩虹門兩端。鞭炮氣球8串，花籃若干，禮炮18門，舞臺下用花扁、花架裝飾，售樓部入口設紅色地毯，售樓部前廣場設空飄若干。
c舞臺前設坐椅兩排，20個位置左右，供嘉賓及領導使用。
2)外圍道路布置
a塔南路兩側按排號活動期間方案設計，插上彩旗。
b項目工地臨塔南路一側安置空飄若干。
c在塔南路進入售樓部路口處設空飄兩個，以達到吸引人流，車流，指引來賓，宣傳開盤的作用。
3)售樓部分區(qū)布置及其他布置
a售樓部內(nèi)部分為4個區(qū)域
a、選房區(qū)：主要用做通知到的放號客戶在該區(qū)域通過銷售人員的二次講解和價格預算，進行選房，確定房號，并簽署相關協(xié)議。
b、簽約區(qū)：主要用做已經(jīng)選好房的客戶在該區(qū)域簽定認購書、繳納房款定金，履行相關手續(xù)。
c、展示區(qū)：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型，索取資料，戶型圖，在選房前有個心理準備。
d、休息區(qū)：原洽談區(qū)位置，主要用作客戶逛累了之后臨時休息用。注：選房區(qū)與簽約區(qū)設在同一區(qū)域，意向性劃分。
b其他區(qū)域
a、活動區(qū)：售樓部門口廣場，用作開盤活動、剪彩等，同時作主要的包裝區(qū)域。
b、休閑區(qū)：用作舞獅表演及客戶觀賞表演的區(qū)域。
4)新客戶排號臺：設在售樓部入口右側，立柱之后，用作新客戶臨時排號之用，同時也用作臨時室外咨詢臺之用。
房地產(chǎn)項目策劃篇七
二、房地產(chǎn)全程營銷策劃
一是策劃為先。在整個項目開發(fā)過程中，從思維上應該策劃在先，包括項目認證、風險評估、資金渠道、市場定位、規(guī)劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應的市場調(diào)查的基礎上，調(diào)查既可以是一手的資料(material)，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計口徑、銀行統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務局等部門的統(tǒng)計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。
二是創(chuàng)新為贏。在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設計、整合營銷、廣告宣傳、公關活動、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合;在價格制定上，有效利用消費者的心理;在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。如關注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個環(huán)節(jié)、每道工序、每個細節(jié)都相當重要。如市場調(diào)研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。
三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，在房地產(chǎn)策劃過程中，應在不同層面塑造差異，如建筑風格、外立面、風系設計、光系設計、戶型設計、布局空間設計、功能設計、智能化設計、逃生設計等等。在差異的塑造過程中，應在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮，因為企業(yè)的目的是營利為本。
四是整合營銷。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)或經(jīng)營中要體現(xiàn)人性化意識，關注企業(yè)形象、項目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應該組合和整合。如引進組合家電、組合廚房;社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設計和戶型;從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點。在品牌定位方面，根據(jù)消費形態(tài)和樓盤實際情況，尋找相應的目標消費群體，同時要善于培育樓盤的子品牌。當然，對于房地產(chǎn)銷售力的實現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產(chǎn)品和價格才是實現(xiàn)銷售力的關鍵所在，因此應輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。
總之，未來的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關注：如園林設計好，有較大的休閑活動空間;間隔合理、實用率高、采光好、空氣流通;樓距較大，有開敞的空間和視野;完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理;交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。在營銷傳播上：抓住目標消費者的心態(tài)，務求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據(jù)目標消費群的特性，配合產(chǎn)品的特點，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文、公關和不同形式的廣告，在設計和投放過程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標消費群體的消費心理和行為，關注其消費形態(tài)，從而有針對性地開展相應地傳播和促銷活動。
房地產(chǎn)項目策劃篇八
20__年9月27日(中秋節(jié))18:00—21:00
二、活動地點
名城中心廣場
三、活動主題
主題釋義:該主題將開發(fā)商與中秋有機地結合起來,同時渲染出一種家的溫馨氛圍,暗喻進入正是回到了家.
四、活動目的
1、為業(yè)主與開發(fā)商之間搭建近距離溝通的平臺
2、樹立開發(fā)商企業(yè)形象和進一步宣傳樓盤
3、深度挖掘潛再消費群體
五、活動預計參與人數(shù)
中秋晚會:600人
中秋筵宴:400人
合計:1000人
六、活動宣傳語
^v^今晚回家吃飯嗎?“
活動宣傳語釋義:中秋佳節(jié)作為中國一個傳統(tǒng)節(jié)日,有道是:“每逢佳節(jié)倍思親^v^,佳節(jié)都是家人団聚的時候,故活動宣傳語以一種親人的問詢來觸發(fā)本次活動,這句話也更能引起大眾的共鳴,同時也暗喻本次活動將為全部與會者以家的溫馨感覺.
七、活動方案及創(chuàng)意構思
活動前的推廣措施:
2、制作并隨機贈送本次活動文化宣傳衫若干;
3、制作^v^名城^v^字樣的中秋印入場卷(造型可參考月餅造型);
以上活動的目的旨在達到強化活動宣傳效果和彰顯開發(fā)商人姓化的經(jīng)營理念.
房地產(chǎn)項目策劃篇九
一、名詞解釋：（每小題4分，共24分）
1、成本導向定價法
2、垂直價差
3、主題策劃（廣義）
4、復合策劃
5、理解價值定價
6、軟質(zhì)景觀
二、填空題：（每空1分，共8分）
1、策劃學的本質(zhì)涵義是，揭示個人、組織創(chuàng)造性地組合運用一切可以利用的（）三大基本要素，從而掌握行動的主導權，達支預期目標的規(guī)律的學問。
2、房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇三種目標市場市場覆蓋策略,既無差異性營銷策略、差異性營銷策略以及（）。
3、利達房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)一普通住宅，預計該項目的盈虧平衡銷售量為20000平方米，每平方建筑面積的變動成本為1000元，假設開發(fā)期的固定成本為1億元，試運用盈虧平衡法計算該開發(fā)項目的單位銷售價格（）。
4、消費者的購房動機，根據(jù)理性程度的差異可以劃分為理智動機和情感動機。老王經(jīng)過多盤比較，決定還是購買萬科四季花城的樓盤，因為該樓盤不僅品質(zhì)過硬、配套齊全，其價格也比較合理等等。請問他的購買動機屬于（）。
5、房地產(chǎn)市場細分的變量包括人口因素、地理因素、行為因素和心理因素，其中萬科地產(chǎn)公司根據(jù)客戶消費頻率的高低和對萬科公司貢獻的大小，將客戶會員分為金卡用戶、銀卡用戶、藍卡用戶。請問這一市場細分的變量是（）。
6、人的居住行為由四大部分組成：他們分別是基本行為、家務行為、文化行為和（）。
7、住宅區(qū)規(guī)劃設計遵循的三大原則是社區(qū)發(fā)展原則、生態(tài)優(yōu)化原則和（）。
8、某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一總建筑面積為20萬平方米的小區(qū)，估計未來在市場上可實現(xiàn)銷售16萬平方米，其總投資額為5億元，企業(yè)的目標收益率為投資利潤率20%，問該小區(qū)的單位售價是（）。
三、不定項選擇題（每題給出若干個選項,選項中有一個或一個以上的答案是正確的，多選、少選或不選均不得分每題中至少有一項是正確的，每小題1分，共20分）。
1.以下哪幾項屬于經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研（）。
a、產(chǎn)業(yè)政策b、區(qū)域經(jīng)濟結構c、消費水平d、城市規(guī)則e、銀行貨款
2、可行性研究是項目立項、審批（）的依據(jù)。
a、審核
b、投資
c、決策
d、開發(fā)商與有關部門簽訂協(xié)議合同
3、以下哪幾項屬于政策環(huán)境調(diào)研（）。
a、金融政策b、土地政策c、住房政策
d、貸款政策e、人口政策f、財政政策
4、策劃的基本方法包括（）。
a、創(chuàng)意策劃 b、全程策劃 c、整合策劃 d、精神價值附加策劃
5、依照調(diào)查方式的不同，將市場調(diào)查分為（）。
a、詢問調(diào)查法b、深度訪談法c、觀察調(diào)查法d、試驗調(diào)查法e、統(tǒng)計分析法
6、土地出讓方式主要包括（）。
a、拍賣b、掛牌c、協(xié)議d、招標e、行政劃撥
7、品牌策劃推廣的五種方法（）。
a、筑巢引鳳法b、盆景示范法c、借花獻佛法
d、馬良神筆法e、巨量廣告法f、戰(zhàn)略目標法
8、品牌提升要注意（）。
a、軟性推廣工程b、公關活動工程c、賣場包裝工程
d、口碑工程e、公關危機工程f、廣告策劃工程
9、房地產(chǎn)商品價格的組成包括以下部分（）。
a、土地費用及其前期費用b、管理費用
c、銷費費用配套費用d、建安成本e、利潤
10．一個完整的房地產(chǎn)營銷計劃應包括（）。
11、下列屬于成本導向定價方法的有（）。
a、成本加成定價法b、隨行就市法c、直接競爭定價法
d、理解價值定價法e、目標收益定價法f、盈虧平衡定價法
12、項目市場定位的內(nèi)容具體包括（）。
a、功能定位b、環(huán)境定位c、戶型定位
d、文化定位e、價格定位f、主題概念定位
13、我國房地產(chǎn)策劃經(jīng)歷了以下哪些階段（）。
a、個人策劃b、單一策劃c、綜合策劃d、復合策劃e、整合策劃
14、土地價值研判分析需要從哪些方面進行分析（）。
a、地理位置b、周邊景觀
c、環(huán)境、污染d、市政配套設施
e、鄰近樓盤素質(zhì)
15、競爭者調(diào)研具體包括（）。
a、樓盤質(zhì)量成本情況的調(diào)研；b、開發(fā)歷史、現(xiàn)狀及趨勢的調(diào)研；
16、戶型設計的基本原則（）。
a、實用性原則；b、安全性原則c、舒適性
d、地域性原則e、彈性原則f、高檔原則
17、國內(nèi)某房地產(chǎn)開發(fā)公司對其新設計開發(fā)的loft戶型住宅制定了上市策劃方案。經(jīng)過市場調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)，當?shù)豯oft住宅市場現(xiàn)實的競爭較小。在定價上，該公司考慮到新產(chǎn)品在市場暫時沒有替代品，價位相對較高。請問這一公司的定價策略是（）。
a、高價撇脂策略；b、中價策略c、低價滲透策略
d、心理定價策略e、差別定價策略f、過程定價策略
18、房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容包括（）。
a、市場環(huán)境調(diào)研；b、消費者調(diào)研；c、周邊競爭樓盤調(diào)研；
d、競爭對手調(diào)研；e、項目自身研究
19、影響房地產(chǎn)價格策劃的因素包括（）。
a、成本因素b、競爭因素c、產(chǎn)品差異
d、政府的宏觀調(diào)控作用e、項目周邊環(huán)境因素f、消費者的心理預期
20、房地產(chǎn)項目營銷控制的內(nèi)容主要有（）。
a、成本控制b、年度計劃控制c、贏利性控制d、戰(zhàn)略控制
四、簡答題：（每小題6分，共24分）
1、簡述房地產(chǎn)市場的特點。
2、從事房地產(chǎn)中介業(yè)務的人員必須具備的條件主要有哪些？
3、簡述房地產(chǎn)市場壽命周期及其各階段的營銷策略？
4、簡述房地產(chǎn)項目管理的特點。
五、論述題（12分）
1.要進行主題策劃，需要尋找主題概念的源頭，請問可以從哪些方面尋找主題概
念的來源?
六、案例分析（12分）
廣州“光大花園”是一個占地30公頃，總建筑面積35萬平方米的大型樓盤。在樓盤策劃之初，怎么獲取項目的主題概念呢？為此，策劃小組通過兩大方面來進行分析：一是問卷調(diào)查，內(nèi)容是市民在目前的生活環(huán)境下最重視什么？反饋回答是“身體健康”。二是對項目進行分析，找出項目現(xiàn)狀最有價值的方面。經(jīng)過深入的了解，項目地塊最有價值、可以大做文章的是幾十顆50多年的大榕樹。策劃人通過思想碰撞，“身體健康”與“生態(tài)環(huán)境”有關；而項目中“生態(tài)環(huán)境”最有特點的是幾十顆50多年的大榕樹。于是“大榕樹下，健康人家”
應運而生，榕樹風景成為光大花園發(fā)揮的絕佳題材。
思考分析：廣州光大花園“大榕樹下，健康人家”的策劃主題是如何獲取的？
房地產(chǎn)項目策劃篇十
委托方(甲方)：
受托方(乙方)：
根據(jù)《中華人民共和國廣告法》、《中華人民共和國合同法》及國家有關法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、等價有償、公平、誠實信用的`基礎上，經(jīng)友好協(xié)商，就甲方委托乙方對其開發(fā)的位于洞口縣洞口賓館3號樓項目進行前期打包策劃推廣事宜，達成一致意見，特簽訂本合同，以資信守。
第一條服務范圍
甲方委托乙方為其開發(fā)的洞口賓館3號樓項目進行前期策劃推廣服務，負責該項目前期的策劃、創(chuàng)意、設計等事宜。
第二條服務內(nèi)容
(一)具體服務范圍：
第一部分：整體策劃——
1、vi設計(logo/色值/標準/應用規(guī)范/中英文規(guī)范/排字
組合/立體雕塑效果)
2、階段策劃推廣方案
3、深度市場調(diào)研報告
4、銷售執(zhí)行建議方案。
第二部分：售樓處包裝——
1、接待臺背板
2、logo墻
3、資料架
4、玻璃窗吊簾式旗幅
1、大幅海報(折頁)
2、戶型圖
3、樓書
4、名片
1、擎天柱
2、道旗
3、圍檔
(二)免費贈送服務范圍：
露臺平面
戶型圖
工裝建議
銷控表
銷售表格
業(yè)績表
客戶簽約號卡
客戶禮品包裝
第三條合同總價款及付款方式
總服務費用商定為55萬元人民幣，本合同簽訂后七天內(nèi)，支付10%，乙方人員進場時，支付20%。甲方使用乙方各種方案和計劃書時，支付50%。余款在合同終止前一個月一次性付清。
第四條廣告運作規(guī)則
1.為使雙方有效溝通、提高工作效率，乙方就甲方委托的項目成立專案小組，并提供專案小組名單給甲方。乙方只對甲方負責，甲方需指定專人負責與乙方合作、接洽。
2.甲、乙雙方共同根據(jù)銷售情況及甲方營銷策略、傳播策略和思路制定宣傳推廣的工作計劃，確定工作階段、完成時間。
3.在服務的實施過程中，甲方有權對總體策劃方案進行調(diào)整，乙方應協(xié)助確定并調(diào)整。
第五條雙方責任及權利
(一)甲方責任及權利
1.甲方對乙方提交的方案有提出修改和調(diào)整的權利，設計方案甲方需尊重乙方意見。
2.在甲方支付本合同或分項項目相應的費用后，設計作品之知識產(chǎn)權歸甲方所有，并有權要求乙方及時提供電子文件及樣稿。
3.雙方合作期間，甲方應積極配合乙方，及時提供乙方所需的各類圖片和文字資料，并應對上述資料的合法性、真實性、準確性和完整性負責，如因甲方提供的資料而引起法律糾紛，其相關的一切責任由甲方負責。
4.甲方有權對乙方提交的策劃思路、廣告方案和乙方所提交的工作文件及時以書面形式提出修改意見和建議，甲乙雙方達成一致后據(jù)此進行修改、調(diào)整，直至甲方簽字或以電子郵件認可方可定稿。
5.甲方應按照本合同的規(guī)定及時付款，以保證項目的正常進行。
(二)乙方責任及權利
1.乙方應盡職盡責為甲方服務，按時、按質(zhì)、按量完成甲方委托的各項策劃、設計等業(yè)務，乙方應為甲方的相關資料保密。
2.乙方應指定專人組成項目工作小組，經(jīng)甲方確認后開展工作。
3.乙方應按時完成甲方下達的工作任務，乙方將設計方案交甲方并經(jīng)甲方負責人簽字或以電子郵件確認后視為該項工作完結。若甲方對該方案提出異議，乙方應于甲方提出后盡快進行組織雙方領導進行討論、修改、調(diào)整，直至甲方簽字或以電子郵件認可方能定稿。
4.乙方應主動提前向甲方索要設計工作中所需的各類資料，并在本合同終止時，將上述資料及時歸還甲方。
5.乙方對最終發(fā)布廣告擁有正文署名權。
6.乙方在經(jīng)甲方書面同意后可用其設計之作品參與公益、專業(yè)、行業(yè)或媒介所組織的競賽評比活動、出版發(fā)表。
7.乙方對未被甲方采用的方案有權收回并作為它用。
8.乙方應按月向甲方提供合同期間的詳細工作計劃和時間安排表，并經(jīng)甲方確認后執(zhí)行。
第六條違約責任
1.除不可抗力的自然及社會原因外，甲乙雙方應嚴格遵守本合同的條款，否則，違約方須承擔違約責任。
2.非因乙方原因，甲方未能在約定時間內(nèi)提供乙方設計工作所需的各類資料，或未能在約定時間內(nèi)對乙方提出的策略、創(chuàng)意、設計方案簽字認可，乙方完成工作時間可相應順延。
3.由于甲方違約造成本合同不能履行，則乙方有權向甲方發(fā)出解除本合同的書面通知，該通知自送達甲方時生效。
第七條轉讓條款
未經(jīng)合同另一方書面同意，任何一方不得全部或部分轉讓其在本合同項下的權利和義務。否則，守約方有權終止本合同并要求違約方支付合同總價款雙倍的違約金。
第八條合同終止和解除
有下列情形之一的，合同權利義務終止：
1.本合同因已按約定履行完畢而自然終止;
2.本合同經(jīng)各方協(xié)商一致而終止;
第九條保密條款
1.未經(jīng)合同另一方書面同意，任何一方對本合同和各方相互提供的資料、信息(包括但不限于商業(yè)秘密、技術資料、圖紙、數(shù)據(jù)、以及與業(yè)務有關的客戶的信息及其它信息等)負保密責任，并不得向任何人披露上述資料和信息，但正常履行本合同項下義務的除外。
2.任何一方泄密導致合同另一方遭受損失的，泄密方應按合同總價款的30%向合同其它方支付違約金，違約金不足以賠償合同其它方損失的，應按合同其它方的實際損失賠償。
3.本保密條款具有獨立性，不受本合同的終止或解除的影響。
第十條不可抗力條款
由于不能預見、不能避免和不能克服的自然原因或社會原因，致使本合同不能履行或者不能完全履行時，遇到上述不可抗力事件的一方，應立即書面通知合同其它方，并應在不可抗力事件發(fā)生后十五天內(nèi)，向合同其它方提供經(jīng)不可抗力事件發(fā)生地區(qū)公證機構出具的證明合同不能履行或需要延期履行、部分履行的有效證明文件。
由合同各方按事件對履行合同影響的程度協(xié)商決定是否解除合同、或者部分免除履行合同的責任、或者延期履行合同。
第十一條解決爭議的辦法
凡因執(zhí)行本合同或與本合同有關的一切爭議，雙方應通過友好協(xié)商解決。如協(xié)商不能解決，任何一方均可向****市地方人民法院提起訴訟。
第十二條其它
1.本合同在甲、乙雙方簽署后即生效，雙方履行完本合同的職責后，本合同即自行終止。
2.本合同未盡事宜，雙方可簽訂補充協(xié)議作為附件，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。
3.本合同一式份，甲乙雙方各執(zhí)份，每份均具同等法律效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
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房地產(chǎn)項目策劃篇十一
本程序適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作。在xx開發(fā)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)工程項目的前期工作執(zhí)行《經(jīng)濟經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)規(guī)劃設計管理規(guī)定》有關規(guī)定。
3.1項目部下設前期辦負責辦理房地產(chǎn)開發(fā)工程項目的前期工作。項目部不設置專門機構的，要指定專人辦理房地產(chǎn)開發(fā)工程項目的前期工作。
房地產(chǎn)前期工作計劃
3.3項目部通過招標選擇設計單位、地質(zhì)勘測單位、工程總承包單位、監(jiān)理公司等供方，與供方草簽經(jīng)濟合同；經(jīng)濟合同經(jīng)集團公司復核并正式訂立后開展有關業(yè)務。
4.1項目部組織擬定《工程項目進度計劃》并報公司批準。
4.2項目部負責起草公司向投資控股有限公司（以下簡稱控股公司）關于房地產(chǎn)開發(fā)工程項目的立項申請請示公文，并取得控股公司的《立項批復》。
4.3項目部申請辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目土地準許使用的相關手續(xù)。依據(jù)《土地出讓合同》辦理《建設用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》。
4.4項目部持房地產(chǎn)開發(fā)項目《立項批復》等批件及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，到政府規(guī)劃部門申請辦理規(guī)劃要點、詳規(guī)設計條件等批文。
4.5項目部委托設計部門進行正式規(guī)劃設計，提供工程項目建筑平、立、剖面規(guī)劃設計圖，上報政府規(guī)劃部門審定并獲得《規(guī)劃設計成果通知書》。
4.6項目部申請辦理消防、人防、大小配套、教育、環(huán)保、等政府有關部門初步審核意見或證明并上報政府規(guī)劃部門。
4.8項目部起草項目擴大初步設計審查申請報告上報政府規(guī)劃部門審查，取得工程項目擴大初步設計審核批復文件。
4.9項目部按照政府建設行政主管部門要求，持房地產(chǎn)開發(fā)項目政府批復、批件及其他證明材料，到政府建設行政主管部門申報《年度投資計劃》、辦理報建備案手續(xù)，直至獲取《建設工程規(guī)劃許可證》。
4.10擴大初步設計審核批復后，設計院完成施工圖設計及工程結構計算，到政府建設行政主管部門申請辦理圖紙審查批準手續(xù)，獲得《施工圖紙審查批準書》。
4.11項目部持《年度投資計劃》及工程項目班子組成人員資格證明，到市建委辦理《建筑管理機構資格認證書》。
4.12項目部組織參與《勘測合同》、《設計合同》、《土地出讓合同》、《大小配套合同》及其他前期合同的談判和草簽。項目部按政府規(guī)定辦理屬于政府配套工程所需手續(xù)。
4.13項目部按照招標程序選定中標監(jiān)理單位、施工總承包單位并草簽經(jīng)濟合同；經(jīng)濟合同經(jīng)公司復核正式訂立后開展有關業(yè)務。
4.14項目部持監(jiān)理公司和施工單位的中標通知書，連同《監(jiān)理合同》、《施工合同》到政府建設工程質(zhì)量監(jiān)督部門辦理質(zhì)量監(jiān)督備案手續(xù)。
4.15項目部持《年度投資計劃》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《墻改基金證明》、《施工圖紙審查批準書》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》、《建設單位資格證書》、《質(zhì)量監(jiān)督備案》、《中標通知書》、《監(jiān)理合同》、《勘察設計合同》、《施工合同》等報建備案手續(xù)到政府建設行政主管部門辦理《施工許可證》。
4.16項目部在工程項目前期工作結束后，將所有政府批件、證件原件由項目部綜合辦集中保管。工程項目竣工移交后，項目部填寫《工程項目竣工文件移交單》向房地產(chǎn)事業(yè)部辦理所有政府批件、證件原件的移交手續(xù)。
房地產(chǎn)項目策劃篇十二
a、 東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
航海東路與107國道沿線是xx年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關系。(詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報告)
b、 小戶型市場概況。
自xx年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。
房地產(chǎn)項目策劃篇十三
1，前言-----本次市調(diào)的背景、動機、運用手段、目的等；
2，市場分析：
（1）當前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）。
（2）區(qū)域市場分析（銷售價格、成交情況）。
3，近期房地產(chǎn)的有關政策、法規(guī)、金融形勢。
4，競爭個案項目調(diào)查與分析。
5，消費者分析：
（1）購買者地域分布；
（2）購買者動機。
（3）功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式）。
（4）購買時機、季節(jié)性。
（5）購買反應（價格、規(guī)劃、地點等）。
（6）購買頻度。
6，結論。
1，地塊狀況：
（1）位置。
（2）面積。
（3）地形。
（4）地貌。
（5）性質(zhì)。
2，地塊本身的優(yōu)劣勢。
3，地塊周圍景觀（前后左右，遠近景，人文景觀，綜述）4，環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）。
5，地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）。
6，公共配套設施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）。
7，地塊地理條件的強弱勢分析（swot坐標圖、綜合分析）。
1，投資環(huán)境分析。
（1）當前經(jīng)濟環(huán)境（銀行利息、金融政策、開。
（3）目標城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢（價格、成本、效益）現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）。
2，土地建筑功能選擇（見下圖表）。
3，現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）。
4，土地延展價值分析判斷（十種因素）。
5，成本敏感性分析（1）容積率。
（2）資金投入。
（3）邊際成本利潤。
6，投入產(chǎn)出分析。
（1）成本與售價模擬表。
（2）股東回報率。
7，同類項目成敗的市場因素分析。
1項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）2建筑規(guī)模與風格。
3建筑布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）。
4裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）。
5功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）。
6物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內(nèi)容等）。
7發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)）。
8結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整）。
1、經(jīng)濟背景。
經(jīng)濟實力、行業(yè)特征：公司（實力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）。
家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）。
2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式.
1理論價格（達到銷售目標）。
2成交價格。
3租金價格。
4價格策略。
1廣告的階段性劃分。
2階段性的廣告主題。
3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)。
4廣告效果監(jiān)控。
1媒介選擇。
2軟性新聞主題。
房地產(chǎn)項目策劃篇十四
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通過對潤業(yè)苑項目的初步分析，我們感到這將是一個可塑性非常強的項目，通過專業(yè)的營銷和策劃操作，它不但可體現(xiàn)出開發(fā)商的實力和形象，更應在小高層市場上獨樹一幟。
我司經(jīng)過長時間的市場調(diào)研，根據(jù)市場所反映出來的背景，結合自身所積累的經(jīng)驗，提出切合市場銷售的建議供貴司參考。
如能有幸成為貴司的合作伙伴，屆時將根據(jù)具體資料提供一套系統(tǒng)的極具可行性的營銷策劃報告，以饗貴司慧眼。
眾成偉業(yè)房地產(chǎn)營銷管理有限公司
目錄
一、市場背景
二、項目分析
三、項目定位
四、客源定位
五、產(chǎn)品建議
六、推案策略
七、廣告策略
八、銷售執(zhí)行
九、公司簡介
十、合作模式
一、市場背景
濟南房產(chǎn)市場日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢，在市場發(fā)展的過程中，我司認為可分為兩個階段，每個階段市場構成要素的特征，簡析如下：
(一)九九年之前，被動銷售的暴利階段：
客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時市場選擇范圍小，客戶購買存在一定盲目性。
開發(fā)商特征：政府對開發(fā)公司的實力要求不嚴，開發(fā)商實力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴重，不重視客源心理及市場發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識，對專業(yè)銷售機構極度排斥。
項目特征：產(chǎn)品形式單一(多層為主)，缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征(集中在千佛山周邊)。
銷售特征：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價偏高，且無有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹立。
(二)xx年以后，振蕩中走向規(guī)范的過渡階段
客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨于理性此時散戶消費逐漸成為市場主力。
開發(fā)商特征：迫于競爭的壓力，開發(fā)商主動尋求新的開發(fā)理念，對營銷策劃理念逐漸接受，同時專業(yè)銷售人才帶來的先進理念也影響了開發(fā)商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強，大量實力雄厚、理念先進的外地開發(fā)企業(yè)著眼于濟南房產(chǎn)市場的良好發(fā)展前景，進而紛紛搶占濟南市常同時由于政府對土地資源進行統(tǒng)一管理，地價開始上升，而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤趨于合理，此時一部分資金實力弱、管理不完善、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴峻考驗。
項目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市場認可，高層也占領一定市場份額。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。
銷售特色：價格趨于合理，市場出現(xiàn)整合態(tài)勢，營銷理念隨專業(yè)銷售機構的介入逐步為市場接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。
在上述市場背景下，客戶、市場及開發(fā)商幾個方面都發(fā)生了較大變化：
1、客戶需求的變化
能承受價格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉變。
能承受4000元/m2以上的客戶，相對前兩種客戶來說已有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時對開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重。
2、市場環(huán)境的變化：
地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。
產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場所接受。
其中：
小高層發(fā)展分三個階段：
(1)以九九年開發(fā)的小高層社區(qū)泉景x四季花園為標志，小高層做為新的開發(fā)理念進入濟南市場，并引入了南方先進的營銷模式并進行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊，前期銷售達到良好的效果。
(2)以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點式小高層的大規(guī)模開發(fā)為標志，小高層市場進入激烈競爭階段，此時開發(fā)商追求高容積率、高利潤率，導致小高層價位偏高，并且點式小高層的建筑弊端逐漸暴露，因此點式小高層呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的勢態(tài)。
(3)市場以客源的選擇為導向，再次轉向社區(qū)化的板式小高層方向發(fā)展，并且日益呈現(xiàn)出規(guī)?；?、品牌化的特征，此時的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。
3、開發(fā)商的變化趨勢
開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉變，并逐步建立了品牌觀念，具備了較強的競爭意識。
營銷方面：競爭的激烈?guī)恿虽N售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式，到今天的炒理念、規(guī)模、品牌，并且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準備工作，要熟悉當?shù)厍闆r并與之結合，了解客戶心態(tài)。
二、項目分析
1、基本情況：
本案位于濟南市解放路東首，西臨濟南市的cid(科技商務中心區(qū))山大路，這是市政府的重點項目，它的興起必定會輻射到周邊，從而拉動區(qū)域經(jīng)濟的繁榮。東臨高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，眾多知名國際國內(nèi)大公司投資于此，本案正處于這兩個發(fā)展區(qū)域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。
2、區(qū)域消費能力分析：
經(jīng)濟水平：
整體消費群體主力仍為比較注重生活質(zhì)量的中高階層，社會層次也以機關工作人員為主。
隨著周邊生活設施的不斷完善和齊全，該區(qū)域將集中成為高檔樓盤的`聚集之地。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費群體和范圍，成為跨區(qū)域消費的一塊熱土。
3、客源定位：
由于本案屬中高檔樓盤，受價格限制，客源面相對狹窄，根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析：
(一)本地客源：
此類客源為本案客源之基礎，且為先期客源之主力，我司認為主要有以下類型：
私營業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟基礎，事業(yè)相對穩(wěn)定，有廣泛的社交關系，并且有足夠的休閑時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。對地段及相應升值潛力較為注重。
政府官員：此類人士具有較高的社會地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更為私密、高檔的生活空間。此類人群對檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。
高級白領：此類客戶具有高學歷、高收入的特點，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價值。這部分客源對社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關心。
年青成功人士：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會地位起點高，追求現(xiàn)代的上流生活。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。
小結：本地客源大多為二次或三次置業(yè)，且以標準戶型為主要需求。
房地產(chǎn)項目策劃篇一
鶴慶房地產(chǎn)項目
服務計劃書
鶴慶房地產(chǎn)項目服務計劃書
世界上沒有完全相同的項目，不同，因為條件和思想的迥異，認識初期，我們不妨先對其進行大膽解讀，以便交流。
一、項目初次解讀
一）關鍵問題
近幾年來，旅游地產(chǎn)所到之處，戰(zhàn)略眼光一觸即發(fā)，為切實的把握市場，我們愿意先從當下出發(fā)，暫且忽略區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃以及因交通發(fā)展帶來的利好前景。
本項目地處鶴慶，背山面水，且植入了一定比例的酒店項目。從區(qū)位看，由于距離鶴慶民族村仍有一定距離，因此地塊直接承載旅游接待功能外溢的機遇并不明顯；從自然資源稟賦條件看，山、水、農(nóng)田具有一定的景觀價值，但成熟度低；從規(guī)劃條件看，酒店項目即可理解為旅游地產(chǎn)項目，也可理解為住宿接待項目，可自成一體，也可統(tǒng)一營銷?？梢哉f，本項目的開發(fā)條件使得項目處在保守開發(fā)和激進開發(fā)的區(qū)間，而關鍵在于把握與旅游結合的程度，這需要首先對項目與旅游相關聯(lián)的范圍和深度進行認真的研判。
本項目將面對的客群主要有游客和購房者兩種，當購房者的某一個細分市場與游客（住宿）的需求形成最大共性，并且能滿足項目時，我們可以說我們看到了本項目發(fā)展的端倪；當這一共性能夠合理的植入項目時，我們便可以說，這就是項目的核心。反之，購房者與游客的目標客群分散，酒店與住宅之間共享性降低、單項產(chǎn)品的競爭力減弱、營銷成本增加、市場風險加大。
另外，由于項目周邊配套的原因給項目自身功能體系提出了更高的要求，而項目地塊體量不大，規(guī)劃空間有限，需要通過突出主要配套和擴大開發(fā)計劃兩個方面來進行功能彌補。一方面，可考慮在項目市場定位和功能定位的基礎上增加一定體量的配套物業(yè)；另一方面，可在定位的基礎上擴大開發(fā)計劃，提出項目周邊連片開發(fā)構想，完善項目功能、提高項目影響力、爭取發(fā)展機會。
二）特別建議
如果說房地產(chǎn)開發(fā)是一個資源整合的過程，那么開發(fā)前期的政策資源、社會資源整合就是一次給項目定性的整合，整合的成敗在于如何更好的把握項目的市場前景和找準共同發(fā)展的立足點上。毋庸置疑，旅游地產(chǎn)的開發(fā)方向擁有較強的整合能力。但旅游地產(chǎn)的開發(fā)與運作又是極其多變的，它需要在營銷上高度統(tǒng)一，又需要在結構上互為支撐，才能穩(wěn)定發(fā)展。從本項目目前的情況看，酒店項目和住宅項目的投資組合結構較好，前期策劃報告在資源整合方面的重點可放在以下幾個方面：
1、突出項目整體品牌形象
2、打造住宅品質(zhì)及回款能力
3、樹立符合項目特質(zhì)的酒店品牌
4、構建資源整合功能結構
5、展望項目發(fā)展的良好愿景
二、服務內(nèi)容
本計劃書僅對項目前期策劃委托服務進行承諾，項目規(guī)劃報批、施工圖設計、營銷推廣、銷售代理服務的具體內(nèi)容視項目進展另行擬定。
我司承諾，本項目前期策劃服務費可在雙方后續(xù)委托合同中予以抵扣。
項目前期策劃具體內(nèi)容：
1背景研究
1.1客戶戰(zhàn)略目標思考（利潤、開發(fā)周期、風險……）
1.2項目限制條件對項目發(fā)展的影響
1.2.1規(guī)劃指標限制（容積率、限高…）
1.2.2建筑風格限制（區(qū)域景觀要求、立面風格限制……）
2基礎資料研究
2.1鶴慶縣及區(qū)域宏觀背景分析
2.1.1鶴慶縣總體經(jīng)濟與區(qū)域經(jīng)濟現(xiàn)狀與趨勢分析
2.1.2鶴慶縣總體規(guī)劃與區(qū)域規(guī)劃
2.1.3鶴慶縣總體房地產(chǎn)市場與區(qū)域房地產(chǎn)市場結構化分析
2.1.4宏觀大勢對項目未來的發(fā)展的影響
2.2大理、麗江等旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀及未來發(fā)展前景研究
2.2.1旅游經(jīng)濟圈情況分析
2.2.2旅游人流及產(chǎn)品的特征分析
2.2.3已有相關項目和擬建設項目的影響分析
3類似房地產(chǎn)或旅游地產(chǎn)項目開發(fā)案例借鑒
3.1開發(fā)模式（總體定位與核心區(qū)）
3.2規(guī)劃模式（指標分配、功能構成及布局）
3.3產(chǎn)品模式（產(chǎn)品組合模式）
3.4客戶構成（客戶來源）
3.5資源利用
3.6與區(qū)域資源的價值聯(lián)動
3.7成功關鍵驅動因素
3.8對本項目的借鑒點
4本項目條件與地塊解析
4.1項目條件與地塊解析
4.1.1項目區(qū)位及區(qū)域概況
4.1.2地形地貌、對外交通、項目規(guī)模
4.1.3項目資源分析
4.1.4區(qū)域發(fā)展的機會與面臨的問題
4.2產(chǎn)品競爭性分析
4.3規(guī)劃合理性分析
4.4資源利用及劣勢回避分析
5項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略
5.1項目營銷主題確定
5.2項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略
5.3項目整體定位
5.4基于現(xiàn)有發(fā)展戰(zhàn)略的分期發(fā)展策略（企業(yè)現(xiàn)金流要求；項目形象統(tǒng)一性要求；營銷客戶群一致性要求；各期的利好安排、啟動區(qū)資源展示、昭示性、進入性……）
5.5后續(xù)連片開發(fā)項目整體構想
6項目定位細分
6.1市場定位
6.2形象定位
6.3客戶定位(本項目目標客戶分析、區(qū)域市場客戶細分、本項目客戶定位、本項目目標客戶特征、目標客戶價值取向分析)
6.4產(chǎn)品定位（本項目住宅戶型定位、酒店詳細說明、后續(xù)連片開發(fā)項目產(chǎn)品定位）
7功能分區(qū)及功能比例劃分
7.1規(guī)劃指標
7.2項目核心區(qū)的位置與規(guī)模
7.3項目的功能布局
7.4資源利用等
7.5配套設施布局（功能、風格設計……）
8項目概念設計
8.1項目概念設計說明（項目建設背景、目標和任務，設計依據(jù)，設計范圍……）
8.2總平面布置（包括項目規(guī)劃總平面圖及鳥瞰圖）
8.3各功能板塊建筑、戶型、景觀、道路、配套等規(guī)劃設計
9經(jīng)濟評價
9.1成本分析
9.2效益分析（含產(chǎn)品估價）
9.3項目資金平衡與運作
四、策劃及設計費支付方式
策劃及設計費共計：
五、主要人員安排
項目總監(jiān)：劉波
項目經(jīng)理：李丹
項目策劃負責人：李丹
項目市場調(diào)研負責人：董磊
項目規(guī)劃設計師：倪云雁……
房地產(chǎn)項目策劃篇二
7月22日，在xx省文化廳和xx市xx區(qū)政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術花會暨廣東省少兒藝術節(jié)”即將召開，在“東部旅游文化節(jié)”同時開幕的喜人背景下，xx的旅游旺季和置業(yè)高潮已經(jīng)到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍的陸續(xù)開盤，東部家居生活不斷朝著海岸新時尚升級。云深處悄悄入伙等好消息啟發(fā)人們，xx需要宣傳，xx需要更加時尚的海風吹拂。
《××周刊》，先鋒時尚為東部海岸生活沖浪領航。
同是7月22日，全球時尚生活資訊，白領精英讀本《××周刊》正式創(chuàng)刊。《××周刊》是xx市公開發(fā)行的全彩色銅版紙印刷、在深莞兩地同時發(fā)行、直投的第一張周報，經(jīng)過7月8日試刊后，受到讀者和業(yè)內(nèi)外一致好評。證明這一獨特嶄新媒體深受市場歡迎。用精美的圖片、優(yōu)美的文字、精確的策劃，《××周刊》為xx生活傳遞信息。
《××周刊》與分眾液晶電視互動，開創(chuàng)最新傳媒模式。
為了充分傳達東部海岸生活氣息，更加準確鎖定白領、金領人士置業(yè)xx，《××周刊》與名震全國的分眾傳媒機構聯(lián)手，在遍布xx、東莞的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開辟液晶電視廣告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時得到分眾傳媒贈送的滾動播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產(chǎn)生更為廣泛的傳播效果，達到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。
全景描繪xx生活，為置業(yè)東部展示立體畫卷。
1、介紹xx簡史：概括山海xx，幾年巨變。
2、描述旅游東部：處處美景處處家的環(huán)境。
3、譜寫豪宅頌歌：聆聽海、山無與倫比的天籟。
4、展示成熟配套：記錄時尚小鎮(zhèn)故事。
5、圖說東方夏威夷：動感都市的社區(qū)廣告。
全面互動，《××周刊》期待合作。
1、采訪國土局、交易中心領導介紹xx規(guī)劃與發(fā)展藍圖。
2、組織看樓專車免費服務。
3、贈送老板、總經(jīng)理專訪文章。
4、請中介公司、專家暢談置業(yè)xx的多重優(yōu)勢。
5、其他合作另行協(xié)商。
房地產(chǎn)項目策劃篇三
個性化、形象化競爭日益激烈，將成為xx市地產(chǎn)發(fā)展的潮流。物業(yè)項目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。
優(yōu)勢：
位置優(yōu)越，交通便捷。
位置優(yōu)越：處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心;徒步分鐘即可到達酒店、食府、劇院、商場、超市等社區(qū)設施一應俱全。
交通便捷：公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案。
區(qū)內(nèi)康體、娛樂、休閑設施一應俱全。
室外設施：活動廣場、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院、購物廣場、籃球場。
室內(nèi)設施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉酒廊。
小戶型。
房廳、房廳，面積——平方米之間的小戶型，以及提供菜單式裝修，對于事業(yè)有成、家庭結構簡單、時尚、享受的目標購房群極具吸引力。
不足：
環(huán)境建設缺乏吸引性景觀。
環(huán)境建設缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標購房群興趣;不利于提升花園在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶;同時也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽感。(現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求)。
物業(yè)管理缺乏特色服務。
物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標購房群的職業(yè)特點和實際需求(事業(yè)有成、時尚、享受)開展特色服務，使花園在服務方面缺乏了應有的個性和吸引力。
年齡在——歲之間經(jīng)濟富裕有投資意識或有習慣在北城生活的中老年人。
家庭構成：—口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年。
家庭構成：—口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年。
阻礙：
花園內(nèi)朝向差、無景、背陰的單位難于銷售。
區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況不景氣，銷售業(yè)績不佳。
對策：
把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發(fā)售。通過廣告炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進銷售。
商鋪經(jīng)營不景氣，銷售業(yè)績不佳，究其原因有二。
一是區(qū)內(nèi)人氣不旺，二是花園離大型購物中心太近。
故對策有二：
1、引爆住宅銷售，帶旺區(qū)內(nèi)人氣，促進商鋪的經(jīng)營和銷售;。
2、根據(jù)區(qū)內(nèi)居民的職業(yè)特點、年齡結構、心理特征、追求喜好和實際需求開展特色經(jīng)營。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。
根據(jù)物業(yè)項目的自身特點和目標購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把物業(yè)項目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
輝煌人生，超凡享受。
——花園提供的(給您的)不止是稱心滿意的住宅……。
輝煌人生。
花園的目標購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。
房地產(chǎn)項目策劃篇四
介給開發(fā)商及建筑理念等;
活動目的：
為了展示置業(yè)發(fā)展有限公司的企業(yè)風采，進一步提升樓盤的品牌形象，促進樓盤銷售，展示其“眾里尋她千百度”而終姍姍到來的“廬山真面目”，我們有幸策劃“樓盤月日開盤慶典”活動。
活動概況：
在策劃過程中，我們將通過對現(xiàn)場的巧妙布置、開盤典禮的精心籌劃，現(xiàn)場音樂會的烘托來營造隆重、熱烈、喜慶的現(xiàn)場氛圍，匯聚鼎沸人氣，傳達開盤信息，形成良好口碑，實現(xiàn)售房目的。
地點：
主辦單位：
置業(yè)發(fā)展有限公司
重慶廣告策劃有限公司
參加人員：相關領導、新聞媒體、新老客戶、工作人員
策劃目的;通過對此次開盤慶典和現(xiàn)場音樂會的構思策劃和實施，將突出樓盤開盤當天的熱烈、喜慶的氣氛和其樓盤建筑必須具有思想性的建筑理念，最大限度地刺激消費者的購買欲望，促進樓盤的銷售。
一、現(xiàn)場布置
1、背景板：
中國大學排名
2、樓盤四周：懸掛20個空飄彩球
3、廣場四周：插滿印有“置業(yè)”和“樓盤”的彩旗，預計100面(彩旗迎風招展，煞是好看，好一道壯美的彩旗圍城，掠人眼目)。
4、廣場上：首先對廣場進行功能分區(qū)，劃分為典禮區(qū)、停車區(qū)、來賓接待區(qū)、活動區(qū)及其它功能區(qū)，并用標記加以界分。然后準備足夠的宣傳資料，在典禮開始前每人一套。
二、儀式議程 、儀式開始前
儀式開始前
1、舞獅表演 中國大學排名
2、儀式開始前半小時，軍樂隊合奏《迎賓曲》、《歡樂頌》，間插威風鑼鼓豪氣沖天的表演，展現(xiàn)人景互動的都市景觀。
3、主持人：配合表演，進行sp提問、小禮品派送
4、弦樂四重奏表演——下午
儀式開始
1、司儀唱詞，介紹來賓，由禮儀小姐引領相關領導上臺。
2、總裁講話。(話畢，鼓樂齊鳴)
3、建委領導講話。(話畢，鼓樂齊鳴)
4、區(qū)領導講話。(話畢，鼓樂齊鳴)
5、相關行業(yè)領導講話。(話畢，鼓樂齊鳴)
6、剪彩儀式開始(由6名禮儀小姐手持托盤走上主席臺呈一字站開)主持人有請總裁、建委領導等5人進行剪彩。剪彩時，放五彩噴花，鼓樂齊鳴，漫天彩屑飛舞，現(xiàn)場氣氛達到高潮)。
三、活動備忘
1、電源配置。
2、禮儀小姐換裝處。
3、來賓休息處。
4、來賓停車位。
5、現(xiàn)場秩序維護。
房地產(chǎn)項目策劃篇五
房地產(chǎn)項目策劃是指根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體目標，以客觀的市場調(diào)研為基礎，優(yōu)選最佳的項目市場定位，綜合運用各種策劃手段，按一定的程序對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行創(chuàng)造性地構思，并以具有可操作性的策劃文本作為結果的活動。
房地產(chǎn)項目策劃的作用（1）能創(chuàng)造顯著的經(jīng)濟效益和社會效益（2）能為項目決策指明方向（3）能使房地產(chǎn)開發(fā)項目增強競爭力（4）能有效地整合房地產(chǎn)資源（5）預測未來市場（6）滿足購房者需求。
房地產(chǎn)項目策劃的特征（1）地域性（2）系統(tǒng)性（3）前瞻性（4）市場性（5）創(chuàng)新性（6）可操作性（7）多樣性。
房地產(chǎn)項目策劃報告的基本結構
（1）市場調(diào)研a宏觀環(huán)境調(diào)查與分析b區(qū)域環(huán)境調(diào)查與分析c微觀環(huán)境調(diào)查與分析
（2）項目定位分析a項目swot分析b客戶定位c產(chǎn)品定位d形象定位
（3）產(chǎn)品策劃a規(guī)劃布局b建筑與公共設施策劃
價f不確定性分析
（5）形象策劃a項目cis系統(tǒng)設計b項目品牌名稱設計c工地與銷售現(xiàn)場形象設計
算f廣告策劃。
房地產(chǎn)項目策劃報告編寫的注意事項（1）結合項目實際，緊扣目標主題（2）簡明扼要，突出重點（3）定性分析與定量分析相結合（4）準確分析，明確結論（5）不偏不倚，客觀公正（6）理性表達，邏輯思維（7）可執(zhí)行性。
第二章 房地產(chǎn)項目選址策劃
居住項目選址（1）市場狀況（2）地塊背景及區(qū)域規(guī)劃方向（3）自然環(huán)境（4）交通條件（5）生活配套設施（6）市政基礎設施（7）房地產(chǎn)相關政策（8）用地成本。
商業(yè)項目選址1零售商業(yè)項目（1）消費市場（2）商業(yè)環(huán)境（3）商業(yè)輻射范圍（4）潛在商業(yè)價值（5）規(guī)劃設計條件2寫字樓項目選址（1）周邊環(huán)境狀況（2）交通便捷程度。工業(yè)項目選址（1）城市規(guī)劃（2）區(qū)域位置（3）交通條件。
土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為，又稱批租，屬于房地產(chǎn)一級市場。住宅70年，工業(yè)50年（不包括采礦），科教文衛(wèi)50年，商業(yè)旅游娛樂40年，綜合其他用地50年。
土地使用權出讓的方式（1）招標出讓是指人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗恕⒎ㄈ撕推渌M織參加國有建設用地使用權投標，根據(jù)投標結果確定國有建設用地使用權人的行為。過程：a投標人在投標截止時間前將標書投入標箱b出讓人按照招標公告規(guī)定時間地點開標，并邀請所有投標人參加（少于三人應終止）c評標小組進行評標（五人以上單數(shù)）d招標人根據(jù)評標結果確定中標人（2）拍賣出讓是指人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間地點進行公開競價，根據(jù)出價結果確定國有建設用地使用權人的行為。（3）掛牌出讓是指人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果或者現(xiàn)場競價結果確定國有建設用的使用權人的行為。（4）協(xié)議出讓是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權轉讓是獲得國有土地使用權的受讓人，在投資開發(fā)經(jīng)營的基礎上，對出讓土地的在轉移，土地使用權的轉讓是土地使用者之間的橫向土地經(jīng)營行為。
土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償安置等費用之后將該幅土地交付其使用，或者將土地的使用權無償交付土地使用者使用的行為。
土地投標前的準備工作（1）密切關注土地招標信息（2）組建土地競標小組（3）進行現(xiàn)場踏勘和項目分析（4）搜集競爭者信息（5）測算土地成本，制定心理價位（6）編制投標文件及各種資料，準備參加競標。
競標土地的估價 假設開發(fā)法公式
第三章 房地產(chǎn)項目市場調(diào)查
房地產(chǎn)項目市場調(diào)查是指為實現(xiàn)房地產(chǎn)項目特定的經(jīng)營目標，運用科學的理論以及現(xiàn)代化的調(diào)查技術方法和手段，以客觀的態(tài)度，有目的，有計劃，系統(tǒng)地通過各種途徑收集有關房地產(chǎn)市場的信息資料，通過對資料的整理和分析，來正確的判斷和把握房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，從而為開發(fā)商預測房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢、制定科學決策提供可靠依據(jù)，這是房地產(chǎn)項目策劃工作的前提和基礎。
房地產(chǎn)項目市場調(diào)查的作用（1）是項目策劃者認識市場，捕捉新的市場機會的前提（2）是項目策劃者感知市場，了解消費者需求的主要手段（3）是項目策劃者了解市場、挖掘賣點、形成創(chuàng)意的必要前提（4）是項目投資機會研究，項目定位，項目規(guī)劃設計，項目營銷等一系列活動的基礎。
房地產(chǎn)項目市場調(diào)查的程序
（1）準備階段a確定調(diào)查目的b建立調(diào)查組織c初步情況分析
（2）實施階段a制定調(diào)查方案b收集資料（二手資料，一手資料）c資料的甄別與審查
（3）分析和總結階段a分析數(shù)據(jù)b編寫調(diào)查報告c總結反饋
其中，調(diào)查報告要求如下（1）客觀真實（2）簡明扼要（3）結論明確（4）制作美觀
房地產(chǎn)項目市場調(diào)查的主要內(nèi)容
1房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查
（1）宏觀環(huán)境調(diào)查a政治法律環(huán)境b宏觀經(jīng)濟環(huán)境c房地產(chǎn)市場總體運行情況d人口環(huán)
境e技術環(huán)境f對外開放程度
（2）區(qū)域環(huán)境調(diào)查a經(jīng)濟發(fā)展水平b城市發(fā)展規(guī)劃c房地產(chǎn)市場供需狀況d社會文化環(huán)
（3）微觀環(huán)境調(diào)查a用地現(xiàn)狀調(diào)查與分析b項目周邊環(huán)境調(diào)查與分析c競爭性樓盤調(diào)查
與分析
2房地產(chǎn)市場需求調(diào)查
（1）市場需求容量調(diào)查a項目所在城市人口總量、家庭數(shù)量及結構b有購房需求的人口
（2）消費者調(diào)查a消費者個人特征b消費者購買動機c消費者購買李水平
3房地長市場供給調(diào)查
（1）房地長市場供給總體調(diào)查
4房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境調(diào)查
（1）房地產(chǎn)廣告環(huán)境調(diào)查a公共傳播形式（報刊雜志互聯(lián)網(wǎng)電視廣播）b印刷品傳播形
式（海報圖冊）c戶外傳播形式（看板旗幟指示牌）
（2）房地產(chǎn)營銷中介機構調(diào)查
（3）房地產(chǎn)營銷媒體調(diào)查
房地產(chǎn)項目市場調(diào)查的方法
1訪問法（1）人員訪問（2）電話訪問（3）郵寄訪問（4）網(wǎng)上訪問
2觀察法（1）直接觀察法（2）親身經(jīng)歷發(fā)（3）痕跡觀察法（4）行為記錄法
3定性研究法（1）焦點小組座談會（2）深度訪談法（3）投影技法
4實驗法
5創(chuàng)新方法（1）主題式調(diào)查（2）論壇式調(diào)查（3）記者式調(diào)查
問卷注意問題（1）避免一般性問題（2）避免過于專業(yè)術語（3）避免含義不確切的用詞（4）避免導向性的提問（5）避免敏感性的問題（6）注意問題設置的順序。
第四章 房地產(chǎn)項目stp策劃
市場細分是指營銷者在市場調(diào)研的基礎上，從消費者需求的差別出發(fā)，以消費者的需求為立足點，根據(jù)消費者購買行為的差異性，把消費者市場劃分為具有類似性的若干不同的購買群體—子市場，使企業(yè)可以從中認定目標市場的過程和策略。
房地產(chǎn)市場細分是指營銷者通過市場調(diào)研，按照一定的標準，把房地產(chǎn)整體市場劃分成若干個消費者群的市場分類過程。
房地產(chǎn)市場細分的方法（1）地理細分（地區(qū)，地域特征，人口密度，地區(qū)自然環(huán)境，生活環(huán)境，交通環(huán)境）（2）人口細分（家庭人口，家庭生命周期，家庭代表數(shù)）（3）心里細分（生活方式，個性，購買動機）（4）行為細分（追求利益，品牌忠實度）
目標市場選擇的主要模式（1）單一目標市場化（2）多目標市場化
房地產(chǎn)項目市場定位是指在房地產(chǎn)市場調(diào)研和分析的基礎上，根據(jù)市場環(huán)境，企業(yè)資源及項目自身條件特征，選定目標市場，確定消費群體，明確項目檔次，功能和設計建造標準，是房地產(chǎn)開發(fā)的重要功能工作內(nèi)容。
房地產(chǎn)項目市場定位的主要內(nèi)容（1）客戶定位（2）產(chǎn)品定位（3）形象定位
房地產(chǎn)項目主題策劃是指開發(fā)商對擬建項目提出的一種開發(fā)概念與意圖，是一種可以為人們
切實感知到的生活方式和居住理念，體現(xiàn)了項目開發(fā)的總體指導思想。
房地產(chǎn)項目主題策劃的原則（1）創(chuàng)新新原則（2）領先性原則（3）整合性原則
第五章 房地產(chǎn)項目產(chǎn)品策劃
房地產(chǎn)產(chǎn)品凡是提供給市場的能夠滿足消費者或用戶某種需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各種無形服務均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。
房地產(chǎn)項目產(chǎn)品策劃
1規(guī)劃布局
（1）遵循原則a方便居民生活，有利組織管理b組織與居住人口規(guī)模相對應的公共活動
（2）常見形式a行列式b周邊式c混合式d自由式
2建筑類型
（1）按建筑層數(shù)劃分a低層住宅（單層住宅，獨棟別墅，聯(lián)排別墅）b多層住宅c高層
住宅
（2）按平面特點劃分a點式住宅b條式住宅
（3）按結構類型劃分a磚混結構b框架結構c框架剪力墻結構
（4）按戶內(nèi)空間布局分布a平層式住宅b錯層式住宅c復式住宅
3住宅戶型
（1）住宅功能分區(qū)原則a內(nèi)外分區(qū)b動靜分區(qū)c潔污分區(qū)
（2）住宅功能分區(qū)a私人行為空間（主臥，單人次臥，客房）b公共行為空間（起居室，客廳，餐廳，工作室，健身房，過廳）c家庭行為空間，衛(wèi)生行為空間（廚房，洗衣房，衛(wèi)生間）d交通空間，室外過渡空間（過道走廊，戶內(nèi)樓梯，陽臺，露臺）
（3）住宅功能分區(qū)的技術要點a每套住宅具有良好通風采光日照隔熱保溫隔聲等性能b
4綠地規(guī)劃與景觀規(guī)劃
（1）綠地規(guī)劃 綠地率是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠化用地總面積占居住住區(qū)用地總面
積的比例。
（2）景觀規(guī)劃a步行環(huán)境b鋪地環(huán)境c水體環(huán)境d戶外設施環(huán)境
5小區(qū)道路
（1）交通組織方式a人車分行b人車混行結合布局分行
（2）網(wǎng)路規(guī)劃原則a順而不穿，保持居住區(qū)內(nèi)居民生活的完整性和舒適b分級布置，逐
10-14，人行道2-4,）（居住小區(qū)級道路紅線寬10-14，車5-8，紅線寬于12考慮設1.5-2人行道）（居住組團級道路紅線8-10，車行道5-7，一般不設人行道）（宅間小路2.5）b其他要求（居住區(qū)道路線形有方格形曲折型風車形s型y型弧形）（一個較大規(guī)模居住區(qū)一般至少需要兩個出入口）（居住區(qū)內(nèi)主要道路與城市道路相接處交角不應小于75度）（應考慮為殘疾人設置無障礙通道，寬2.5，坡不大于2.5%）（盡端式道路不應長于120米）
6配套設施
（1）公共服務設施規(guī)劃a商業(yè)設施（菜場超市旅店飯館銀行）b教育設施（幼兒園小學
中學）c文化運動設施d醫(yī)療設施e社區(qū)管理設施
（2）市政公用設施規(guī)劃a供水系統(tǒng)b排水系統(tǒng)c供電系統(tǒng)d通信系統(tǒng)e燃氣系統(tǒng)f冷熱
供應系統(tǒng)g環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)h工程管線綜合（3）停車設置
（4）安全設置
（5）戶外場地設置
（6）服務管理設置
第六章 房地產(chǎn)項目形象策劃
房地產(chǎn)項目形象策劃是對樓盤的形象定位，開發(fā)理念，企業(yè)行為，視覺標識等各要素的規(guī)范與整合的過程，開發(fā)理念，企業(yè)行為，視覺標識等工作通過項目識別系統(tǒng)—cis來完成。房地產(chǎn)項目形象策劃目的旨在塑造項目整體形象的個別性，展示與競爭樓盤的差異性，激發(fā)消費者對項目產(chǎn)生一致的認同感，并贏得消費者的信賴和肯定，以達到促進房地產(chǎn)營銷的目的。良好的項目形象對吸引顧客擴大市場份額有極大的促進作用。
第七章 房地產(chǎn)項目投融資策劃
房地產(chǎn)開發(fā)項目融資方式（1）自有資金籌集a資本金籌集b股票籌資（2）商品房預售（3）債務資金籌集a債券籌資（企業(yè)債，公司債）b信貸資金籌集（房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)信用）
第九章 房地產(chǎn)項目市場推廣策劃
賣點是產(chǎn)品所具有，不易被競爭對手抄襲的，同時又是可以展示和能夠得到目標客戶認同的特點。
房地產(chǎn)項目推廣三個主題（1）提煉物業(yè)主題（2）提煉市場主體（3）提煉廣告主題
市場主體為主，吸引大量目標客戶群關注并產(chǎn)生共鳴（3）持銷期，以突出廣告主題為主，給人以豐富的聯(lián)想空間，在人氣聚集的配合下產(chǎn)生很好的效果（4）尾盤期，以樸素的宣傳為重點，突出項目功能性特點。
市場推廣方式（1）廣告推廣（2）人員推廣（3）活動推廣（4）客戶關系管理
營銷分期以及工作要點
（1）預熱期，在項目正式進入市場前，通過媒體宣傳引起客戶和潛在客戶注意，同時分
（2）內(nèi)部認購期，現(xiàn)已發(fā)展成營銷商檢驗市場和聚合控制人氣的重要手段。一般定價，只告訴大致價格，吸引更多人支付定金，又可試探市場反應，為后續(xù)工作提供大量真實市場依據(jù)。
（3）開盤，即項目正式銷售的開始。前期的大量工作都是為此作準備，必須做好充分準
備，形成足夠銷售勢能，保證開盤成功。開盤要集中人力物力財力，調(diào)動多種媒體宣傳，整合各種可利用資源形成有效和強勁的促銷勢頭，確保開盤成功及開盤期銷售目標的實現(xiàn)。注意推出量控制，把一般性樓盤放在前面，保證后續(xù)階段持續(xù)銷售。
（4）強銷期是開盤正式銷售后1-2月，該階段投入大量廣告宣傳和促銷活動，此時銷量
和需求量較高，因此要掌握銷售勢頭，保證充足房源，注意賣點儲備，價格調(diào)整控制幅度，控制銷售現(xiàn)場氣氛，保持熱銷場面，關鍵是建立項目的市場形象，提高項目市場認同感，維持續(xù)期銷售奠定基礎。
（5）持續(xù)期是項目進入平穩(wěn)銷售狀態(tài)，此時廣告和促銷手段趨于平緩，上門看房購房的客戶趨于穩(wěn)定，大部分房源逐步售出。持續(xù)期要根據(jù)剩余房源特征不斷的挖掘新賣點，突出個性，有針對性的進行宣傳和促銷，促使樓盤持續(xù)交易。
（6）尾盤期是項目的尾樓在該階段銷售速度下降十分明顯，一般生育的房源本身存在一
定缺陷，銷售困難，單位樓銷售額又是開發(fā)商利潤，因此尾樓常采用降價尋求新營銷方式和重新定義市場改進產(chǎn)品等方法處理。
銷售準備（1）審批資料準備（建筑用地規(guī)劃許可證，國有土地使用權證，建設工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證，商品房預售許可證，俗稱五證）（2）銷售資料準備a售樓書b折頁（包括案名，logo，宣傳語，位置圖，規(guī)劃圖，戶型圖，物業(yè)管理）（3）平面圖（戶型圖）（包括樓盤名稱，logo，宣傳語，戶型局部不同，戶型銷售面積，規(guī)劃圖，坐標，戶型優(yōu)點，所有插座電源承重墻非承重墻窗戶門，管道層層數(shù)，管道位置）（4）銷售文件（認購合同，售樓須知，價目表，房地產(chǎn)買賣合同）
銷售現(xiàn)場準備（1）銷售中心（2）樣板房（3）項目模型（4）其他
第十章 房地產(chǎn)項目廣告策劃
廣告策劃原則（1）時代性（2）創(chuàng)新性（3）實用性（4）階段性（5）全局性
房地產(chǎn)項目廣告常見類型（1）促銷廣告（2）形象廣告（3）觀念廣告（4）公關廣告
廣告策劃主要工作（1）市場分析（客戶分析，個案分析，競爭對手分析）（2）廣告目標的確定（3）媒體發(fā)布計劃（報紙，雜志，廣播電視，戶外廣告，售點廣告，直郵廣告，傳單海報廣告，互聯(lián)網(wǎng)傳媒廣告）
房地產(chǎn)項目策劃篇六
本次房地產(chǎn)開盤活動初定時間為12月25日。在xx項目的推廣，xx花園在市場上已經(jīng)具有一定的知名度，通過媒體推廣和銷售接待，客戶群對項目的了解已經(jīng)趨于成熟，同時根據(jù)項目銷售情況統(tǒng)計說明，項目的已放號客戶群中準客戶所占比例較大，預計到開盤前夕，項目放號量將會持續(xù)增加，因此開盤活動的市場背景條件應該說是比較成熟的，同時通過一段時間的推廣，項目也已到了必須開盤的時候，再推遲勢必會造成客戶的流失。
房地產(chǎn)開盤活動緊緊圍繞銷售為中心，通過一系列的包裝等工作，在開盤后兩天內(nèi)爭取達到30~40%的成交率，同時將xx花園的市場知名度和美譽度擴大化，為一期項目的銷售成功和今后二期的推廣、銷售打下堅實的基礎。
20xx年12月25日
xx花園項目銷售中心現(xiàn)場
強調(diào)氛圍、突出品位、提升檔次、有條不紊、圓滿成功
1)通過開盤當天在周邊及現(xiàn)場的包裝和慶典活動，給項目渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現(xiàn)項目的開盤盛典。
2)通過在售房部現(xiàn)場的.包裝和水酒供應，工作人員的細微服務來突出表現(xiàn)項目的品位和檔次，讓到來的客戶都能從現(xiàn)場感受到一種尊貴感和榮譽感。
3)通過合理的區(qū)域劃分，有效的活動流程安排，現(xiàn)場工作人員工作職責的合理分配以及對客戶關于選房、購房流程的講解和傳達，有條不紊地對開盤當天的現(xiàn)場人流人群進行有效合理的控制，以使整個項目現(xiàn)場感覺有次序、有、層次，整個項目現(xiàn)場有條不紊。
4)通過一系列的工作輔助，最重要的是在銷售過程中抓住客戶心理，充分利用好銷控掌握的方法，以置業(yè)顧問來積極調(diào)動購房者的迫切心態(tài)，以使之達到成交，簽定相關合約。
1)現(xiàn)場布置
a在售樓部立柱前根據(jù)場地尺寸搭建半米高上下舞臺一個，后設背景板(雙面)，舞臺兩邊用花籃裝飾。附設一個用鮮花包扎的講臺，以作嘉賓發(fā)言及領導致辭用，整個舞臺主要用做剪彩以及主持、發(fā)言用途。
b售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設彩虹門一個，汽柱兩個分別立在彩虹門兩端。鞭炮氣球8串，花籃若干，禮炮18門，舞臺下用花扁、花架裝飾，售樓部入口設紅色地毯，售樓部前廣場設空飄若干。
c舞臺前設坐椅兩排，20個位置左右，供嘉賓及領導使用。
2)外圍道路布置
a塔南路兩側按排號活動期間方案設計，插上彩旗。
b項目工地臨塔南路一側安置空飄若干。
c在塔南路進入售樓部路口處設空飄兩個，以達到吸引人流，車流，指引來賓，宣傳開盤的作用。
3)售樓部分區(qū)布置及其他布置
a售樓部內(nèi)部分為4個區(qū)域
a、選房區(qū)：主要用做通知到的放號客戶在該區(qū)域通過銷售人員的二次講解和價格預算，進行選房，確定房號，并簽署相關協(xié)議。
b、簽約區(qū)：主要用做已經(jīng)選好房的客戶在該區(qū)域簽定認購書、繳納房款定金，履行相關手續(xù)。
c、展示區(qū)：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型，索取資料，戶型圖，在選房前有個心理準備。
d、休息區(qū)：原洽談區(qū)位置，主要用作客戶逛累了之后臨時休息用。注：選房區(qū)與簽約區(qū)設在同一區(qū)域，意向性劃分。
b其他區(qū)域
a、活動區(qū)：售樓部門口廣場，用作開盤活動、剪彩等，同時作主要的包裝區(qū)域。
b、休閑區(qū)：用作舞獅表演及客戶觀賞表演的區(qū)域。
4)新客戶排號臺：設在售樓部入口右側，立柱之后，用作新客戶臨時排號之用，同時也用作臨時室外咨詢臺之用。
房地產(chǎn)項目策劃篇七
二、房地產(chǎn)全程營銷策劃
一是策劃為先。在整個項目開發(fā)過程中，從思維上應該策劃在先，包括項目認證、風險評估、資金渠道、市場定位、規(guī)劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應的市場調(diào)查的基礎上，調(diào)查既可以是一手的資料(material)，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計口徑、銀行統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務局等部門的統(tǒng)計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。
二是創(chuàng)新為贏。在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設計、整合營銷、廣告宣傳、公關活動、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合;在價格制定上，有效利用消費者的心理;在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。如關注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個環(huán)節(jié)、每道工序、每個細節(jié)都相當重要。如市場調(diào)研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。
三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，在房地產(chǎn)策劃過程中，應在不同層面塑造差異，如建筑風格、外立面、風系設計、光系設計、戶型設計、布局空間設計、功能設計、智能化設計、逃生設計等等。在差異的塑造過程中，應在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮，因為企業(yè)的目的是營利為本。
四是整合營銷。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)或經(jīng)營中要體現(xiàn)人性化意識，關注企業(yè)形象、項目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應該組合和整合。如引進組合家電、組合廚房;社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設計和戶型;從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點。在品牌定位方面，根據(jù)消費形態(tài)和樓盤實際情況，尋找相應的目標消費群體，同時要善于培育樓盤的子品牌。當然，對于房地產(chǎn)銷售力的實現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無法達成，實在的產(chǎn)品和價格才是實現(xiàn)銷售力的關鍵所在，因此應輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。
總之，未來的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關注：如園林設計好，有較大的休閑活動空間;間隔合理、實用率高、采光好、空氣流通;樓距較大，有開敞的空間和視野;完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理;交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。在營銷傳播上：抓住目標消費者的心態(tài)，務求直指人心，在銷售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買，同時根據(jù)目標消費群的特性，配合產(chǎn)品的特點，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文、公關和不同形式的廣告，在設計和投放過程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標消費群體的消費心理和行為，關注其消費形態(tài)，從而有針對性地開展相應地傳播和促銷活動。
房地產(chǎn)項目策劃篇八
20__年9月27日(中秋節(jié))18:00—21:00
二、活動地點
名城中心廣場
三、活動主題
主題釋義:該主題將開發(fā)商與中秋有機地結合起來,同時渲染出一種家的溫馨氛圍,暗喻進入正是回到了家.
四、活動目的
1、為業(yè)主與開發(fā)商之間搭建近距離溝通的平臺
2、樹立開發(fā)商企業(yè)形象和進一步宣傳樓盤
3、深度挖掘潛再消費群體
五、活動預計參與人數(shù)
中秋晚會:600人
中秋筵宴:400人
合計:1000人
六、活動宣傳語
^v^今晚回家吃飯嗎?“
活動宣傳語釋義:中秋佳節(jié)作為中國一個傳統(tǒng)節(jié)日,有道是:“每逢佳節(jié)倍思親^v^,佳節(jié)都是家人団聚的時候,故活動宣傳語以一種親人的問詢來觸發(fā)本次活動,這句話也更能引起大眾的共鳴,同時也暗喻本次活動將為全部與會者以家的溫馨感覺.
七、活動方案及創(chuàng)意構思
活動前的推廣措施:
2、制作并隨機贈送本次活動文化宣傳衫若干;
3、制作^v^名城^v^字樣的中秋印入場卷(造型可參考月餅造型);
以上活動的目的旨在達到強化活動宣傳效果和彰顯開發(fā)商人姓化的經(jīng)營理念.
房地產(chǎn)項目策劃篇九
一、名詞解釋：（每小題4分，共24分）
1、成本導向定價法
2、垂直價差
3、主題策劃（廣義）
4、復合策劃
5、理解價值定價
6、軟質(zhì)景觀
二、填空題：（每空1分，共8分）
1、策劃學的本質(zhì)涵義是，揭示個人、組織創(chuàng)造性地組合運用一切可以利用的（）三大基本要素，從而掌握行動的主導權，達支預期目標的規(guī)律的學問。
2、房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇三種目標市場市場覆蓋策略,既無差異性營銷策略、差異性營銷策略以及（）。
3、利達房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)一普通住宅，預計該項目的盈虧平衡銷售量為20000平方米，每平方建筑面積的變動成本為1000元，假設開發(fā)期的固定成本為1億元，試運用盈虧平衡法計算該開發(fā)項目的單位銷售價格（）。
4、消費者的購房動機，根據(jù)理性程度的差異可以劃分為理智動機和情感動機。老王經(jīng)過多盤比較，決定還是購買萬科四季花城的樓盤，因為該樓盤不僅品質(zhì)過硬、配套齊全，其價格也比較合理等等。請問他的購買動機屬于（）。
5、房地產(chǎn)市場細分的變量包括人口因素、地理因素、行為因素和心理因素，其中萬科地產(chǎn)公司根據(jù)客戶消費頻率的高低和對萬科公司貢獻的大小，將客戶會員分為金卡用戶、銀卡用戶、藍卡用戶。請問這一市場細分的變量是（）。
6、人的居住行為由四大部分組成：他們分別是基本行為、家務行為、文化行為和（）。
7、住宅區(qū)規(guī)劃設計遵循的三大原則是社區(qū)發(fā)展原則、生態(tài)優(yōu)化原則和（）。
8、某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一總建筑面積為20萬平方米的小區(qū)，估計未來在市場上可實現(xiàn)銷售16萬平方米，其總投資額為5億元，企業(yè)的目標收益率為投資利潤率20%，問該小區(qū)的單位售價是（）。
三、不定項選擇題（每題給出若干個選項,選項中有一個或一個以上的答案是正確的，多選、少選或不選均不得分每題中至少有一項是正確的，每小題1分，共20分）。
1.以下哪幾項屬于經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研（）。
a、產(chǎn)業(yè)政策b、區(qū)域經(jīng)濟結構c、消費水平d、城市規(guī)則e、銀行貨款
2、可行性研究是項目立項、審批（）的依據(jù)。
a、審核
b、投資
c、決策
d、開發(fā)商與有關部門簽訂協(xié)議合同
3、以下哪幾項屬于政策環(huán)境調(diào)研（）。
a、金融政策b、土地政策c、住房政策
d、貸款政策e、人口政策f、財政政策
4、策劃的基本方法包括（）。
a、創(chuàng)意策劃 b、全程策劃 c、整合策劃 d、精神價值附加策劃
5、依照調(diào)查方式的不同，將市場調(diào)查分為（）。
a、詢問調(diào)查法b、深度訪談法c、觀察調(diào)查法d、試驗調(diào)查法e、統(tǒng)計分析法
6、土地出讓方式主要包括（）。
a、拍賣b、掛牌c、協(xié)議d、招標e、行政劃撥
7、品牌策劃推廣的五種方法（）。
a、筑巢引鳳法b、盆景示范法c、借花獻佛法
d、馬良神筆法e、巨量廣告法f、戰(zhàn)略目標法
8、品牌提升要注意（）。
a、軟性推廣工程b、公關活動工程c、賣場包裝工程
d、口碑工程e、公關危機工程f、廣告策劃工程
9、房地產(chǎn)商品價格的組成包括以下部分（）。
a、土地費用及其前期費用b、管理費用
c、銷費費用配套費用d、建安成本e、利潤
10．一個完整的房地產(chǎn)營銷計劃應包括（）。
11、下列屬于成本導向定價方法的有（）。
a、成本加成定價法b、隨行就市法c、直接競爭定價法
d、理解價值定價法e、目標收益定價法f、盈虧平衡定價法
12、項目市場定位的內(nèi)容具體包括（）。
a、功能定位b、環(huán)境定位c、戶型定位
d、文化定位e、價格定位f、主題概念定位
13、我國房地產(chǎn)策劃經(jīng)歷了以下哪些階段（）。
a、個人策劃b、單一策劃c、綜合策劃d、復合策劃e、整合策劃
14、土地價值研判分析需要從哪些方面進行分析（）。
a、地理位置b、周邊景觀
c、環(huán)境、污染d、市政配套設施
e、鄰近樓盤素質(zhì)
15、競爭者調(diào)研具體包括（）。
a、樓盤質(zhì)量成本情況的調(diào)研；b、開發(fā)歷史、現(xiàn)狀及趨勢的調(diào)研；
16、戶型設計的基本原則（）。
a、實用性原則；b、安全性原則c、舒適性
d、地域性原則e、彈性原則f、高檔原則
17、國內(nèi)某房地產(chǎn)開發(fā)公司對其新設計開發(fā)的loft戶型住宅制定了上市策劃方案。經(jīng)過市場調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)，當?shù)豯oft住宅市場現(xiàn)實的競爭較小。在定價上，該公司考慮到新產(chǎn)品在市場暫時沒有替代品，價位相對較高。請問這一公司的定價策略是（）。
a、高價撇脂策略；b、中價策略c、低價滲透策略
d、心理定價策略e、差別定價策略f、過程定價策略
18、房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容包括（）。
a、市場環(huán)境調(diào)研；b、消費者調(diào)研；c、周邊競爭樓盤調(diào)研；
d、競爭對手調(diào)研；e、項目自身研究
19、影響房地產(chǎn)價格策劃的因素包括（）。
a、成本因素b、競爭因素c、產(chǎn)品差異
d、政府的宏觀調(diào)控作用e、項目周邊環(huán)境因素f、消費者的心理預期
20、房地產(chǎn)項目營銷控制的內(nèi)容主要有（）。
a、成本控制b、年度計劃控制c、贏利性控制d、戰(zhàn)略控制
四、簡答題：（每小題6分，共24分）
1、簡述房地產(chǎn)市場的特點。
2、從事房地產(chǎn)中介業(yè)務的人員必須具備的條件主要有哪些？
3、簡述房地產(chǎn)市場壽命周期及其各階段的營銷策略？
4、簡述房地產(chǎn)項目管理的特點。
五、論述題（12分）
1.要進行主題策劃，需要尋找主題概念的源頭，請問可以從哪些方面尋找主題概
念的來源?
六、案例分析（12分）
廣州“光大花園”是一個占地30公頃，總建筑面積35萬平方米的大型樓盤。在樓盤策劃之初，怎么獲取項目的主題概念呢？為此，策劃小組通過兩大方面來進行分析：一是問卷調(diào)查，內(nèi)容是市民在目前的生活環(huán)境下最重視什么？反饋回答是“身體健康”。二是對項目進行分析，找出項目現(xiàn)狀最有價值的方面。經(jīng)過深入的了解，項目地塊最有價值、可以大做文章的是幾十顆50多年的大榕樹。策劃人通過思想碰撞，“身體健康”與“生態(tài)環(huán)境”有關；而項目中“生態(tài)環(huán)境”最有特點的是幾十顆50多年的大榕樹。于是“大榕樹下，健康人家”
應運而生，榕樹風景成為光大花園發(fā)揮的絕佳題材。
思考分析：廣州光大花園“大榕樹下，健康人家”的策劃主題是如何獲取的？
房地產(chǎn)項目策劃篇十
委托方(甲方)：
受托方(乙方)：
根據(jù)《中華人民共和國廣告法》、《中華人民共和國合同法》及國家有關法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、等價有償、公平、誠實信用的`基礎上，經(jīng)友好協(xié)商，就甲方委托乙方對其開發(fā)的位于洞口縣洞口賓館3號樓項目進行前期打包策劃推廣事宜，達成一致意見，特簽訂本合同，以資信守。
第一條服務范圍
甲方委托乙方為其開發(fā)的洞口賓館3號樓項目進行前期策劃推廣服務，負責該項目前期的策劃、創(chuàng)意、設計等事宜。
第二條服務內(nèi)容
(一)具體服務范圍：
第一部分：整體策劃——
1、vi設計(logo/色值/標準/應用規(guī)范/中英文規(guī)范/排字
組合/立體雕塑效果)
2、階段策劃推廣方案
3、深度市場調(diào)研報告
4、銷售執(zhí)行建議方案。
第二部分：售樓處包裝——
1、接待臺背板
2、logo墻
3、資料架
4、玻璃窗吊簾式旗幅
1、大幅海報(折頁)
2、戶型圖
3、樓書
4、名片
1、擎天柱
2、道旗
3、圍檔
(二)免費贈送服務范圍：
露臺平面
戶型圖
工裝建議
銷控表
銷售表格
業(yè)績表
客戶簽約號卡
客戶禮品包裝
第三條合同總價款及付款方式
總服務費用商定為55萬元人民幣，本合同簽訂后七天內(nèi)，支付10%，乙方人員進場時，支付20%。甲方使用乙方各種方案和計劃書時，支付50%。余款在合同終止前一個月一次性付清。
第四條廣告運作規(guī)則
1.為使雙方有效溝通、提高工作效率，乙方就甲方委托的項目成立專案小組，并提供專案小組名單給甲方。乙方只對甲方負責，甲方需指定專人負責與乙方合作、接洽。
2.甲、乙雙方共同根據(jù)銷售情況及甲方營銷策略、傳播策略和思路制定宣傳推廣的工作計劃，確定工作階段、完成時間。
3.在服務的實施過程中，甲方有權對總體策劃方案進行調(diào)整，乙方應協(xié)助確定并調(diào)整。
第五條雙方責任及權利
(一)甲方責任及權利
1.甲方對乙方提交的方案有提出修改和調(diào)整的權利，設計方案甲方需尊重乙方意見。
2.在甲方支付本合同或分項項目相應的費用后，設計作品之知識產(chǎn)權歸甲方所有，并有權要求乙方及時提供電子文件及樣稿。
3.雙方合作期間，甲方應積極配合乙方，及時提供乙方所需的各類圖片和文字資料，并應對上述資料的合法性、真實性、準確性和完整性負責，如因甲方提供的資料而引起法律糾紛，其相關的一切責任由甲方負責。
4.甲方有權對乙方提交的策劃思路、廣告方案和乙方所提交的工作文件及時以書面形式提出修改意見和建議，甲乙雙方達成一致后據(jù)此進行修改、調(diào)整，直至甲方簽字或以電子郵件認可方可定稿。
5.甲方應按照本合同的規(guī)定及時付款，以保證項目的正常進行。
(二)乙方責任及權利
1.乙方應盡職盡責為甲方服務，按時、按質(zhì)、按量完成甲方委托的各項策劃、設計等業(yè)務，乙方應為甲方的相關資料保密。
2.乙方應指定專人組成項目工作小組，經(jīng)甲方確認后開展工作。
3.乙方應按時完成甲方下達的工作任務，乙方將設計方案交甲方并經(jīng)甲方負責人簽字或以電子郵件確認后視為該項工作完結。若甲方對該方案提出異議，乙方應于甲方提出后盡快進行組織雙方領導進行討論、修改、調(diào)整，直至甲方簽字或以電子郵件認可方能定稿。
4.乙方應主動提前向甲方索要設計工作中所需的各類資料，并在本合同終止時，將上述資料及時歸還甲方。
5.乙方對最終發(fā)布廣告擁有正文署名權。
6.乙方在經(jīng)甲方書面同意后可用其設計之作品參與公益、專業(yè)、行業(yè)或媒介所組織的競賽評比活動、出版發(fā)表。
7.乙方對未被甲方采用的方案有權收回并作為它用。
8.乙方應按月向甲方提供合同期間的詳細工作計劃和時間安排表，并經(jīng)甲方確認后執(zhí)行。
第六條違約責任
1.除不可抗力的自然及社會原因外，甲乙雙方應嚴格遵守本合同的條款，否則，違約方須承擔違約責任。
2.非因乙方原因，甲方未能在約定時間內(nèi)提供乙方設計工作所需的各類資料，或未能在約定時間內(nèi)對乙方提出的策略、創(chuàng)意、設計方案簽字認可，乙方完成工作時間可相應順延。
3.由于甲方違約造成本合同不能履行，則乙方有權向甲方發(fā)出解除本合同的書面通知，該通知自送達甲方時生效。
第七條轉讓條款
未經(jīng)合同另一方書面同意，任何一方不得全部或部分轉讓其在本合同項下的權利和義務。否則，守約方有權終止本合同并要求違約方支付合同總價款雙倍的違約金。
第八條合同終止和解除
有下列情形之一的，合同權利義務終止：
1.本合同因已按約定履行完畢而自然終止;
2.本合同經(jīng)各方協(xié)商一致而終止;
第九條保密條款
1.未經(jīng)合同另一方書面同意，任何一方對本合同和各方相互提供的資料、信息(包括但不限于商業(yè)秘密、技術資料、圖紙、數(shù)據(jù)、以及與業(yè)務有關的客戶的信息及其它信息等)負保密責任，并不得向任何人披露上述資料和信息，但正常履行本合同項下義務的除外。
2.任何一方泄密導致合同另一方遭受損失的，泄密方應按合同總價款的30%向合同其它方支付違約金，違約金不足以賠償合同其它方損失的，應按合同其它方的實際損失賠償。
3.本保密條款具有獨立性，不受本合同的終止或解除的影響。
第十條不可抗力條款
由于不能預見、不能避免和不能克服的自然原因或社會原因，致使本合同不能履行或者不能完全履行時，遇到上述不可抗力事件的一方，應立即書面通知合同其它方，并應在不可抗力事件發(fā)生后十五天內(nèi)，向合同其它方提供經(jīng)不可抗力事件發(fā)生地區(qū)公證機構出具的證明合同不能履行或需要延期履行、部分履行的有效證明文件。
由合同各方按事件對履行合同影響的程度協(xié)商決定是否解除合同、或者部分免除履行合同的責任、或者延期履行合同。
第十一條解決爭議的辦法
凡因執(zhí)行本合同或與本合同有關的一切爭議，雙方應通過友好協(xié)商解決。如協(xié)商不能解決，任何一方均可向****市地方人民法院提起訴訟。
第十二條其它
1.本合同在甲、乙雙方簽署后即生效，雙方履行完本合同的職責后，本合同即自行終止。
2.本合同未盡事宜，雙方可簽訂補充協(xié)議作為附件，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。
3.本合同一式份，甲乙雙方各執(zhí)份，每份均具同等法律效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
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房地產(chǎn)項目策劃篇十一
本程序適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作。在xx開發(fā)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)工程項目的前期工作執(zhí)行《經(jīng)濟經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)規(guī)劃設計管理規(guī)定》有關規(guī)定。
3.1項目部下設前期辦負責辦理房地產(chǎn)開發(fā)工程項目的前期工作。項目部不設置專門機構的，要指定專人辦理房地產(chǎn)開發(fā)工程項目的前期工作。
房地產(chǎn)前期工作計劃
3.3項目部通過招標選擇設計單位、地質(zhì)勘測單位、工程總承包單位、監(jiān)理公司等供方，與供方草簽經(jīng)濟合同；經(jīng)濟合同經(jīng)集團公司復核并正式訂立后開展有關業(yè)務。
4.1項目部組織擬定《工程項目進度計劃》并報公司批準。
4.2項目部負責起草公司向投資控股有限公司（以下簡稱控股公司）關于房地產(chǎn)開發(fā)工程項目的立項申請請示公文，并取得控股公司的《立項批復》。
4.3項目部申請辦理房地產(chǎn)開發(fā)項目土地準許使用的相關手續(xù)。依據(jù)《土地出讓合同》辦理《建設用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》。
4.4項目部持房地產(chǎn)開發(fā)項目《立項批復》等批件及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，到政府規(guī)劃部門申請辦理規(guī)劃要點、詳規(guī)設計條件等批文。
4.5項目部委托設計部門進行正式規(guī)劃設計，提供工程項目建筑平、立、剖面規(guī)劃設計圖，上報政府規(guī)劃部門審定并獲得《規(guī)劃設計成果通知書》。
4.6項目部申請辦理消防、人防、大小配套、教育、環(huán)保、等政府有關部門初步審核意見或證明并上報政府規(guī)劃部門。
4.8項目部起草項目擴大初步設計審查申請報告上報政府規(guī)劃部門審查，取得工程項目擴大初步設計審核批復文件。
4.9項目部按照政府建設行政主管部門要求，持房地產(chǎn)開發(fā)項目政府批復、批件及其他證明材料，到政府建設行政主管部門申報《年度投資計劃》、辦理報建備案手續(xù)，直至獲取《建設工程規(guī)劃許可證》。
4.10擴大初步設計審核批復后，設計院完成施工圖設計及工程結構計算，到政府建設行政主管部門申請辦理圖紙審查批準手續(xù)，獲得《施工圖紙審查批準書》。
4.11項目部持《年度投資計劃》及工程項目班子組成人員資格證明，到市建委辦理《建筑管理機構資格認證書》。
4.12項目部組織參與《勘測合同》、《設計合同》、《土地出讓合同》、《大小配套合同》及其他前期合同的談判和草簽。項目部按政府規(guī)定辦理屬于政府配套工程所需手續(xù)。
4.13項目部按照招標程序選定中標監(jiān)理單位、施工總承包單位并草簽經(jīng)濟合同；經(jīng)濟合同經(jīng)公司復核正式訂立后開展有關業(yè)務。
4.14項目部持監(jiān)理公司和施工單位的中標通知書，連同《監(jiān)理合同》、《施工合同》到政府建設工程質(zhì)量監(jiān)督部門辦理質(zhì)量監(jiān)督備案手續(xù)。
4.15項目部持《年度投資計劃》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《墻改基金證明》、《施工圖紙審查批準書》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》、《建設單位資格證書》、《質(zhì)量監(jiān)督備案》、《中標通知書》、《監(jiān)理合同》、《勘察設計合同》、《施工合同》等報建備案手續(xù)到政府建設行政主管部門辦理《施工許可證》。
4.16項目部在工程項目前期工作結束后，將所有政府批件、證件原件由項目部綜合辦集中保管。工程項目竣工移交后，項目部填寫《工程項目竣工文件移交單》向房地產(chǎn)事業(yè)部辦理所有政府批件、證件原件的移交手續(xù)。
房地產(chǎn)項目策劃篇十二
a、 東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
航海東路與107國道沿線是xx年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關系。(詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報告)
b、 小戶型市場概況。
自xx年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。
房地產(chǎn)項目策劃篇十三
1，前言-----本次市調(diào)的背景、動機、運用手段、目的等；
2，市場分析：
（1）當前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）。
（2）區(qū)域市場分析（銷售價格、成交情況）。
3，近期房地產(chǎn)的有關政策、法規(guī)、金融形勢。
4，競爭個案項目調(diào)查與分析。
5，消費者分析：
（1）購買者地域分布；
（2）購買者動機。
（3）功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式）。
（4）購買時機、季節(jié)性。
（5）購買反應（價格、規(guī)劃、地點等）。
（6）購買頻度。
6，結論。
1，地塊狀況：
（1）位置。
（2）面積。
（3）地形。
（4）地貌。
（5）性質(zhì)。
2，地塊本身的優(yōu)劣勢。
3，地塊周圍景觀（前后左右，遠近景，人文景觀，綜述）4，環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）。
5，地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）。
6，公共配套設施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒店）。
7，地塊地理條件的強弱勢分析（swot坐標圖、綜合分析）。
1，投資環(huán)境分析。
（1）當前經(jīng)濟環(huán)境（銀行利息、金融政策、開。
（3）目標城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢（價格、成本、效益）現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）。
2，土地建筑功能選擇（見下圖表）。
3，現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）。
4，土地延展價值分析判斷（十種因素）。
5，成本敏感性分析（1）容積率。
（2）資金投入。
（3）邊際成本利潤。
6，投入產(chǎn)出分析。
（1）成本與售價模擬表。
（2）股東回報率。
7，同類項目成敗的市場因素分析。
1項目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）2建筑規(guī)模與風格。
3建筑布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）。
4裝修和設備（是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）。
5功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）。
6物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內(nèi)容等）。
7發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)）。
8結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整）。
1、經(jīng)濟背景。
經(jīng)濟實力、行業(yè)特征：公司（實力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）。
家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）。
2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式.
1理論價格（達到銷售目標）。
2成交價格。
3租金價格。
4價格策略。
1廣告的階段性劃分。
2階段性的廣告主題。
3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)。
4廣告效果監(jiān)控。
1媒介選擇。
2軟性新聞主題。
房地產(chǎn)項目策劃篇十四
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通過對潤業(yè)苑項目的初步分析，我們感到這將是一個可塑性非常強的項目，通過專業(yè)的營銷和策劃操作，它不但可體現(xiàn)出開發(fā)商的實力和形象，更應在小高層市場上獨樹一幟。
我司經(jīng)過長時間的市場調(diào)研，根據(jù)市場所反映出來的背景，結合自身所積累的經(jīng)驗，提出切合市場銷售的建議供貴司參考。
如能有幸成為貴司的合作伙伴，屆時將根據(jù)具體資料提供一套系統(tǒng)的極具可行性的營銷策劃報告，以饗貴司慧眼。
眾成偉業(yè)房地產(chǎn)營銷管理有限公司
目錄
一、市場背景
二、項目分析
三、項目定位
四、客源定位
五、產(chǎn)品建議
六、推案策略
七、廣告策略
八、銷售執(zhí)行
九、公司簡介
十、合作模式
一、市場背景
濟南房產(chǎn)市場日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢，在市場發(fā)展的過程中，我司認為可分為兩個階段，每個階段市場構成要素的特征，簡析如下：
(一)九九年之前，被動銷售的暴利階段：
客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時市場選擇范圍小，客戶購買存在一定盲目性。
開發(fā)商特征：政府對開發(fā)公司的實力要求不嚴，開發(fā)商實力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴重，不重視客源心理及市場發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識，對專業(yè)銷售機構極度排斥。
項目特征：產(chǎn)品形式單一(多層為主)，缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征(集中在千佛山周邊)。
銷售特征：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價偏高，且無有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹立。
(二)xx年以后，振蕩中走向規(guī)范的過渡階段
客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨于理性此時散戶消費逐漸成為市場主力。
開發(fā)商特征：迫于競爭的壓力，開發(fā)商主動尋求新的開發(fā)理念，對營銷策劃理念逐漸接受，同時專業(yè)銷售人才帶來的先進理念也影響了開發(fā)商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強，大量實力雄厚、理念先進的外地開發(fā)企業(yè)著眼于濟南房產(chǎn)市場的良好發(fā)展前景，進而紛紛搶占濟南市常同時由于政府對土地資源進行統(tǒng)一管理，地價開始上升，而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤趨于合理，此時一部分資金實力弱、管理不完善、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴峻考驗。
項目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市場認可，高層也占領一定市場份額。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。
銷售特色：價格趨于合理，市場出現(xiàn)整合態(tài)勢，營銷理念隨專業(yè)銷售機構的介入逐步為市場接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。
在上述市場背景下，客戶、市場及開發(fā)商幾個方面都發(fā)生了較大變化：
1、客戶需求的變化
能承受價格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉變。
能承受4000元/m2以上的客戶，相對前兩種客戶來說已有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時對開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重。
2、市場環(huán)境的變化：
地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。
產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場所接受。
其中：
小高層發(fā)展分三個階段：
(1)以九九年開發(fā)的小高層社區(qū)泉景x四季花園為標志，小高層做為新的開發(fā)理念進入濟南市場，并引入了南方先進的營銷模式并進行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊，前期銷售達到良好的效果。
(2)以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點式小高層的大規(guī)模開發(fā)為標志，小高層市場進入激烈競爭階段，此時開發(fā)商追求高容積率、高利潤率，導致小高層價位偏高，并且點式小高層的建筑弊端逐漸暴露，因此點式小高層呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的勢態(tài)。
(3)市場以客源的選擇為導向，再次轉向社區(qū)化的板式小高層方向發(fā)展，并且日益呈現(xiàn)出規(guī)?；?、品牌化的特征，此時的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。
3、開發(fā)商的變化趨勢
開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉變，并逐步建立了品牌觀念，具備了較強的競爭意識。
營銷方面：競爭的激烈?guī)恿虽N售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式，到今天的炒理念、規(guī)模、品牌，并且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準備工作，要熟悉當?shù)厍闆r并與之結合，了解客戶心態(tài)。
二、項目分析
1、基本情況：
本案位于濟南市解放路東首，西臨濟南市的cid(科技商務中心區(qū))山大路，這是市政府的重點項目，它的興起必定會輻射到周邊，從而拉動區(qū)域經(jīng)濟的繁榮。東臨高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，眾多知名國際國內(nèi)大公司投資于此，本案正處于這兩個發(fā)展區(qū)域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。
2、區(qū)域消費能力分析：
經(jīng)濟水平：
整體消費群體主力仍為比較注重生活質(zhì)量的中高階層，社會層次也以機關工作人員為主。
隨著周邊生活設施的不斷完善和齊全，該區(qū)域將集中成為高檔樓盤的`聚集之地。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費群體和范圍，成為跨區(qū)域消費的一塊熱土。
3、客源定位：
由于本案屬中高檔樓盤，受價格限制，客源面相對狹窄，根據(jù)客源所處的區(qū)域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析：
(一)本地客源：
此類客源為本案客源之基礎，且為先期客源之主力，我司認為主要有以下類型：
私營業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟基礎，事業(yè)相對穩(wěn)定，有廣泛的社交關系，并且有足夠的休閑時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。對地段及相應升值潛力較為注重。
政府官員：此類人士具有較高的社會地位、穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更為私密、高檔的生活空間。此類人群對檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。
高級白領：此類客戶具有高學歷、高收入的特點，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價值。這部分客源對社區(qū)檔次、配套、知名度等較為關心。
年青成功人士：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會地位起點高，追求現(xiàn)代的上流生活。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。
小結：本地客源大多為二次或三次置業(yè)，且以標準戶型為主要需求。