優(yōu)秀房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告范文（18篇）

    報(bào)告需要經(jīng)過充分的數(shù)據(jù)分析和論證，確保結(jié)論可信。報(bào)告的結(jié)構(gòu)應(yīng)該合理安排，確保邏輯清晰且條理分明。以下是小編為大家收集的報(bào)告范文，供大家參考和借鑒。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告篇一
     xxxx信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司是通過福建省房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估管理委員會(huì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)從業(yè)行為年度檢查的評(píng)估公司。
     公司擁有一批具有豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)及理論知識(shí)的注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師、高級(jí)會(huì)計(jì)師等優(yōu)秀人才。
     公司業(yè)務(wù)范圍是房地產(chǎn)評(píng)估與土地評(píng)估。
     在公司我實(shí)習(xí)崗位是助理評(píng)估人員。
     和專業(yè)評(píng)估人員到現(xiàn)場(chǎng)勘察房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)等進(jìn)行拍照和勘察，和客戶進(jìn)行交流。
     搜集相關(guān)的比較案例。
     在指導(dǎo)教師的指導(dǎo)下根據(jù)實(shí)地勘察及其結(jié)果做房地產(chǎn)評(píng)估抵押報(bào)告。
     并幫忙裝訂報(bào)告，報(bào)備等工作
     在實(shí)習(xí)中應(yīng)用的主要技能，如對(duì)房地產(chǎn)知識(shí)的熟悉，判斷其年限，結(jié)構(gòu)，區(qū)位等各方面因素。
     對(duì)xx房地產(chǎn)趨勢(shì)的了解和判斷。
     拍照的技術(shù)及與客戶如何進(jìn)行對(duì)話。
     如何有效率的完成工作。
     如何與同事相處的技能。
     實(shí)習(xí)中，開發(fā)了自己的實(shí)踐能力。
     如在一些儀器設(shè)備的使用，還有wordexcel等辦公軟件的操作。
     新學(xué)到了房地產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)知識(shí)。
     還有關(guān)于抵押貸款等內(nèi)容。
     現(xiàn)場(chǎng)勘察地形的步驟及技術(shù)。
     在短短的28的實(shí)習(xí)，我看到了自己求知及好奇的心態(tài)。
     能夠端正自己的工作態(tài)度，并認(rèn)真及時(shí)的完成工作，有吃苦耐勞的精神。
     能在指導(dǎo)教師耐心的指導(dǎo)下掌握有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的知識(shí)及實(shí)踐操作的技能，能很好的運(yùn)用辦公軟件以較高的工作效率對(duì)待工作。
     但同時(shí)發(fā)現(xiàn)了自身的不足。
     如具備的專業(yè)知識(shí)不夠。
     理論知識(shí)的欠缺、不扎實(shí)。
     沒有時(shí)刻關(guān)注身邊及其房地產(chǎn)等有關(guān)方面的訊息，信息不夠全面。
     經(jīng)驗(yàn)不足，不善于與客戶進(jìn)行溝通，達(dá)到有效的合作意向。
     對(duì)于一些問題的處理，不沉著和果斷。
     xxxx信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司的管理和業(yè)務(wù)都較為合理、規(guī)范化。
     內(nèi)部員工辦事效率高，做事積極主動(dòng)。
     高層管理人員對(duì)員工信任和支持。
     使其取得不錯(cuò)的成績(jī)及經(jīng)濟(jì)效益。
     但我覺得在業(yè)務(wù)方面如果能做到權(quán)責(zé)明確，分配得當(dāng)會(huì)更加完善的。
     從這次的實(shí)習(xí)中，認(rèn)識(shí)到了自身的不足。
     也更清楚認(rèn)識(shí)到理論與實(shí)踐相結(jié)合的重要性。
     我決定在下一個(gè)月和以后的學(xué)習(xí)生活中不斷豐富自身的業(yè)務(wù)知識(shí)和素養(yǎng)。
     努力學(xué)好專業(yè)知識(shí)，掌握職業(yè)技能。
     做到在實(shí)踐中不斷發(fā)現(xiàn)問題和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。
     注意信息的獲取方式，獲得更多有效的信息資源。
     了解市場(chǎng)行情及變化。
     爭(zhēng)取能夠更好更快的融入社會(huì)，找到自己的'工作崗位，明確工作方向。
     從而實(shí)現(xiàn)人生的價(jià)值追求。
     歲月荏苒，時(shí)光如梭，舊的一年即將過去，新的一年就要來臨。
     我來到貴公司上班已經(jīng)半年了，貴公司良好的工作環(huán)境和工作氛圍使 我受益匪淺，也使我明白好工作難求，我在公司領(lǐng)導(dǎo)及各位同事的支 持與幫助下，嚴(yán)格要求自己，按照公司的要求，基本完成了自己的本 職工作。
     在企業(yè)不斷改革的推動(dòng)下，我認(rèn)識(shí)到不被淘汰就要不斷學(xué)習(xí)， 更新理念，提高自我素質(zhì)和技術(shù)水平，以適應(yīng)新的形勢(shì)需要。
     現(xiàn)就個(gè)人半年來的工作情況做以下總結(jié)： 一、 崗位職責(zé) 我于2013 年3 月進(jìn)入公司以來，在公司技術(shù)部工作。
     在公司領(lǐng) 導(dǎo)及各位同事的幫助下，對(duì)公司各項(xiàng)規(guī)章制度和辦事流程有了清楚地 認(rèn)知，也從公司領(lǐng)導(dǎo)和其他同事身上學(xué)到了很多新的知識(shí)。
     剛進(jìn)入公司的時(shí)間里，我進(jìn)入了芹洋村拆遷評(píng)估項(xiàng)目，學(xué)習(xí)了整 體項(xiàng)目的業(yè)務(wù)流程。
     參與現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)與資料的收集、及照片處理等工作。
     在公司領(lǐng)導(dǎo)正確的指導(dǎo)和各位同事密切配合下，我能按時(shí)完成領(lǐng)導(dǎo)布 置的各項(xiàng)工作，同時(shí)參與和同事各項(xiàng)任務(wù)的交接與整合。
     在公司的這段時(shí)間，經(jīng)過上半年的工作磨練，本人在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 的處理能力已經(jīng)有一定程度的提高，但對(duì)于項(xiàng)目整體的把握度還是有 所不足，與委托方的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人溝通不夠。
     在李總助的監(jiān)督指導(dǎo)下， 各方面都有所提高，也學(xué)到了很多在課本上學(xué)不到的知識(shí)。
     二、 工作中的不足 第一，房地產(chǎn)開發(fā)這個(gè)行業(yè)對(duì)我而言是一個(gè)既熟悉又陌生的行 業(yè)，很多工作的完成都是領(lǐng)導(dǎo)安排的合理，我得以順利完成，自己對(duì) 工作的思索能力還不夠。
     第二，有些工作做的還不夠過細(xì)致，一些工作協(xié)調(diào)的不是十分 到位，以至于有些細(xì)小的問題不能當(dāng)天及時(shí)的處理完成。
     第三，自己的專業(yè)知識(shí)及理論水平還有很多的不足導(dǎo)致有些技 術(shù)上的問題不能及時(shí)的識(shí)別和改正。
     三、未來的工作計(jì)劃 在今后的工作里，自己會(huì)認(rèn)真提高工作水平，積極向上，為公司 的發(fā)展奉獻(xiàn)自己的力量。
     我想我能做到：認(rèn)真學(xué)習(xí)，維護(hù)團(tuán)隊(duì)的合作 關(guān)系，拓寬知識(shí)面。
     努力學(xué)習(xí)房地產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)專業(yè)知識(shí)和相關(guān)法律 常識(shí)。
     遵守公司內(nèi)部規(guī)章制度，維護(hù)公司利益，積極為公司創(chuàng)造更高 價(jià)值，爭(zhēng)取得更大的工作成績(jī)與平臺(tái)。
     在明年的工作中，我會(huì)繼續(xù)努 力，多向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)自己在工作中的思想和感受，及時(shí)糾正和彌補(bǔ)自身 的不足和缺陷。
     我們的工作要團(tuán)結(jié)才有力量，要合作才會(huì)成功，才能 把我們的工作推向前進(jìn)!我相信：在上級(jí)的正確領(lǐng)導(dǎo)下，我們公司會(huì) 有更美好的明天! 希望接下來能接觸更多不同的項(xiàng)目，提高自己的項(xiàng)目處理能力， 提高項(xiàng)目整體把握度，在項(xiàng)目工作過程當(dāng)中敢于與企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn) 行政策、項(xiàng)目策劃方面的交流，逐步改善與客戶之間的溝通能力，并 在與政府部門、事業(yè)單位書面往來中提升公文寫作能力。
     20xx年， 我希望能有較大進(jìn)步的體現(xiàn)。
     技術(shù)部-
     20xx年9 月15 號(hào)
    房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告篇二
    按照《甘孜州財(cái)政局關(guān)于做好20xx年預(yù)算績(jī)效管理工作的通知》（甘財(cái)績(jī)【20xx】9號(hào)要求），現(xiàn)將甘孜職業(yè)學(xué)院20xx年整體支出績(jī)效工作開展情況做以下具體匯報(bào)。
    （一）機(jī)構(gòu)組成。
    我院設(shè)立黨政管理、教學(xué)教輔機(jī)構(gòu)14個(gè),其職能職責(zé)在甘孜職業(yè)學(xué)院主要職責(zé)范圍內(nèi)自行明確。工會(huì)、團(tuán)委等群團(tuán)組織按有關(guān)章程和規(guī)定設(shè)置。
    1、黨政管理機(jī)構(gòu)
    黨政辦公室(產(chǎn)教融合辦公室)、紀(jì)檢監(jiān)察室(審計(jì)室)、 組織部(人事部)、宣傳部(統(tǒng)戰(zhàn)部)、教務(wù)處(招生就業(yè)處、研訓(xùn)處)、學(xué)生處(保衛(wèi)處)、計(jì)劃財(cái)務(wù)處(后勤基建處)。
    2、教學(xué)機(jī)構(gòu)
    旅游系、農(nóng)牧系、醫(yī)學(xué)系、文化藝術(shù)系、經(jīng)濟(jì)管理系、教育體育系。
    3、教輔機(jī)構(gòu)
    圖書信息中心(大數(shù)據(jù)中心)。
    （二）機(jī)構(gòu)職能。
    甘孜職業(yè)學(xué)院貫徹落實(shí)黨的教育方針和省州委的決策部署,在履行職責(zé)過程中堅(jiān)持黨對(duì)教育工作的集中統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。主要職責(zé)是:
    1、負(fù)責(zé)擬訂學(xué)院發(fā)展規(guī)劃,制定學(xué)科建設(shè)、學(xué)院招生和教學(xué)科研計(jì)劃等規(guī)章制度并組織實(shí)施。
    2、負(fù)責(zé)專科層次為主的職業(yè)教育。
    3、負(fù)責(zé)本院促進(jìn)高等教育事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的對(duì)外合作與交流。
    4、完成州委州政府交辦的其他工作任務(wù)。
    （三）人員概況。
    核定甘孜職業(yè)學(xué)院校級(jí)領(lǐng)導(dǎo)職數(shù)5名。其中黨委書記1名，黨委副書記、院長(zhǎng)1名,黨委副書記、紀(jì)委書記1名,副院長(zhǎng)2 名。目前在冊(cè)在編人員共計(jì)54人。
    （一）部門財(cái)政資金收入情況。
    我院20xx年財(cái)政資金收入合計(jì)4048.94萬元，其中：一般公共預(yù)算財(cái)政撥款收入4048.94萬元，占總收入的100%。
    （二）部門財(cái)政資金支出情況。
    我院20xx年財(cái)政資金支出合計(jì)3423.08萬元，其中：項(xiàng)目支出3423.08萬元，占總支出的100%。項(xiàng)目支出結(jié)轉(zhuǎn)和結(jié)余625.86萬元。
    （一）部門預(yù)算管理。
    1、部門目標(biāo)任務(wù)。在州委和州政府的堅(jiān)強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)下及省委省政府的關(guān)心支持下，我院于20xx年8月完成學(xué)院第一批高職學(xué)生的招生工作，并于9月順利開展教學(xué)教育工作。我院結(jié)合工作職能職責(zé)和實(shí)際，對(duì)20xx年預(yù)算制定進(jìn)行了認(rèn)真研究，目標(biāo)任務(wù)制定符合國(guó)家政策法規(guī)、單位職責(zé)和中長(zhǎng)期實(shí)施規(guī)劃；目標(biāo)任務(wù)明確、符合客觀實(shí)際，全面反映了部門目標(biāo)任務(wù)完成和預(yù)期效益情況，合理可行。
    2、預(yù)算編制情況。根據(jù)州財(cái)政局《關(guān)于編制20xx年度州級(jí)部門預(yù)算的通知》要求和部門預(yù)算編制口徑匯總編報(bào)了本部門預(yù)算。基本支出與項(xiàng)目支出邊界清晰明確，確保了重點(diǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)先保障，。一是嚴(yán)格執(zhí)行收入預(yù)算編制口徑，做到了應(yīng)編盡編，保證了收入預(yù)算編制的真實(shí)、完整。二是嚴(yán)格執(zhí)行支出預(yù)算“人員經(jīng)費(fèi)按標(biāo)準(zhǔn)、日常公用按定額、專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)按項(xiàng)目”的編制口徑，保證了支出預(yù)算編制準(zhǔn)確性和規(guī)范性。
    3、目標(biāo)管理情況。20xx年，我院按要求及時(shí)編制并報(bào)送部門績(jī)效，在規(guī)定時(shí)間規(guī)定范圍內(nèi)公開部門績(jī)效，做到了績(jī)效目標(biāo)科學(xué)合理、細(xì)化量化，達(dá)到了預(yù)期要實(shí)現(xiàn)的.效果。
    4、執(zhí)行管理情況。一是學(xué)院運(yùn)行保障情況。我院嚴(yán)格執(zhí)行中央八項(xiàng)規(guī)定和省、州十項(xiàng)規(guī)定，厲行節(jié)約規(guī)范使用預(yù)算資金。收入上，嚴(yán)格執(zhí)行“收支兩條線”管理制度，按規(guī)定使用非稅票據(jù)并直接繳入國(guó)庫，無隱瞞收入和其他違反國(guó)家收費(fèi)管理規(guī)定的行為。在支出管理中，認(rèn)真執(zhí)行國(guó)庫集中支付、政府采購和大額支付上會(huì)集體決策等相關(guān)財(cái)務(wù)管理制度。認(rèn)真做好每月與銀行、財(cái)政國(guó)庫科的對(duì)賬工作，加強(qiáng)動(dòng)態(tài)監(jiān)控，保障機(jī)關(guān)各項(xiàng)工作順利開展。二是“三公”經(jīng)費(fèi)預(yù)算執(zhí)行情況。我院嚴(yán)格按照中央省州的相關(guān)文件要求，嚴(yán)控“三公經(jīng)費(fèi)”支出，20xx年我院由于是新成立單位，無年初預(yù)算數(shù)，學(xué)院公務(wù)用車運(yùn)行維護(hù)費(fèi)實(shí)際支出5.69萬元，公務(wù)接待費(fèi)實(shí)際支出1.97萬元。
    5、資產(chǎn)管理情況。我院于20xx年8月完成基本建設(shè)一期工程，但由于二期未開工，未最終完成竣工驗(yàn)收，所有基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目資產(chǎn)未確權(quán)，加之國(guó)有資產(chǎn)管理制度及人員配備不完善及資產(chǎn)賬戶的未開立，所有購進(jìn)的通用設(shè)備及專業(yè)設(shè)備于20xx年系統(tǒng)的進(jìn)行清查補(bǔ)登。
    6、內(nèi)控制度管理情況。我院進(jìn)一步加強(qiáng)制度建設(shè)，完善相關(guān)財(cái)務(wù)制度，嚴(yán)格按《甘孜藏族自治州州直機(jī)關(guān)差旅費(fèi)管理辦法》和省廳相關(guān)文件精神執(zhí)行。加強(qiáng)部門預(yù)決算管理，嚴(yán)格“三公”經(jīng)費(fèi)管理，加大會(huì)議費(fèi)費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、辦公設(shè)備購置等支出控制力度，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)財(cái)務(wù)制度和規(guī)定，會(huì)計(jì)核算和資金管理等工作得到了進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范。
    （二）結(jié)果應(yīng)用情況。
    1、嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)管理制度。嚴(yán)格執(zhí)行中央和上級(jí)有關(guān)部門出臺(tái)的財(cái)經(jīng)紀(jì)律相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)控”三公經(jīng)費(fèi)”、會(huì)議費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)等支出。嚴(yán)格報(bào)賬程序，嚴(yán)把票據(jù)審核關(guān)，減少現(xiàn)金支付。認(rèn)真做好會(huì)計(jì)核算，做到賬賬相符、賬實(shí)相符。強(qiáng)化內(nèi)控建設(shè)，防范防控崗位風(fēng)險(xiǎn)，確保各項(xiàng)工作有序運(yùn)轉(zhuǎn)。
    2、加強(qiáng)政府采購管理。嚴(yán)格按照《政府采購法》和《政府采購法實(shí)施條例》等相關(guān)管理規(guī)定，根據(jù)省采購目錄和財(cái)政部門預(yù)算管理要求，編制政府采購計(jì)劃，將采購項(xiàng)目全部納入部門預(yù)算管理。采購前，各科室與機(jī)關(guān)事務(wù)管理局和財(cái)政做好等相關(guān)單位事前溝通，做好釆購政策咨詢，了解相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)范，采購中，合理選擇采購方式，確保采購流程合理合規(guī)，做好采購項(xiàng)目信息的公開公示工作，采購后，抓好采購項(xiàng)目的監(jiān)管工作，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)力求實(shí)效。
    （一）評(píng)價(jià)結(jié)論。
    根據(jù)上述情況，按照整體預(yù)算績(jī)效評(píng)價(jià)體系計(jì)算得出的分?jǐn)?shù)為80.25分。
    （二）存在問題。
    一是由于學(xué)院20xx年新建的的原因，存在部門預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度不均衡，支出進(jìn)度較為緩慢；二是受評(píng)價(jià)指標(biāo)所限，部分項(xiàng)目效果無法量化，評(píng)價(jià)結(jié)果參差不齊。
    （三）改進(jìn)建議。
    1、完善預(yù)算績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果應(yīng)用機(jī)制 。通過建立健全預(yù)算績(jī)效評(píng)價(jià)機(jī)制，可以對(duì)學(xué)院預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行較為科學(xué)的評(píng)價(jià)，進(jìn)而推動(dòng)學(xué)院預(yù)算管理工作的健康良性發(fā)展。但預(yù)算績(jī)效評(píng)價(jià)工作只能是一種管理形式，關(guān)鍵是對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果的落實(shí)，這也是全面完成預(yù)算績(jī)效評(píng)價(jià)工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。
    2、通過抓預(yù)算績(jī)效管理促進(jìn)工作開展，保障財(cái)政資金的合理、高效使用。將繼續(xù)抓好預(yù)算績(jī)效管理工作，確保各項(xiàng)工作有序開展。
    3、我院在今后的工作中進(jìn)一步重視預(yù)算編制工作，提高預(yù)算編制的精準(zhǔn)度，盡量減少結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)余資金，在財(cái)務(wù)工作中加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，定期對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)及政策的培訓(xùn)。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告篇三
    拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估
    20xx年四月八日到20xx年四月十五日
    20xx年四月十五日（趨于拆遷日）
    1、中華人民共和國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》
    2、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；
    3、評(píng)估委托書：
    4估價(jià)評(píng)估人員勘察了解的情況；
    5、房屋所有權(quán)證（新北全字00311100號(hào)）；
    6、國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《新鄉(xiāng)市城市拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)》。
    本評(píng)估報(bào)告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結(jié)合評(píng)估目的和評(píng)估物業(yè)具體情況，具體遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、最高最佳使用原則、替代原則。
    根據(jù)估價(jià)的特點(diǎn)和實(shí)際情況，本報(bào)告采用市場(chǎng)比較法和收益還原法對(duì)拆遷評(píng)估房地產(chǎn)進(jìn)行整體性評(píng)估，至于部分無證構(gòu)筑物、墻體及其占用的土地已包含在內(nèi)，未單列其價(jià)值。另外雖然在本報(bào)告中未完全采用新鄉(xiāng)市人民政府有關(guān)拆遷條例的補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)，這是因?yàn)榇疬w房屋的裝飾、裝修及層高未在指導(dǎo)價(jià)中予以考慮完全。本報(bào)告主要根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的精神進(jìn)行評(píng)估。
    本評(píng)估以掌握的有關(guān)標(biāo)的物的信息資料為依據(jù)，根據(jù)估價(jià)的目的，遵循評(píng)估程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密的測(cè)算，并結(jié)合評(píng)估目的和評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)計(jì)算拆遷評(píng)估對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的拆遷補(bǔ)償價(jià)格為：
    人民幣小寫：206247元
    大寫：貳拾萬陸仟貳佰肆拾柒元
    本報(bào)告評(píng)估時(shí)效為半年，自20xx年四月十五日起生效。隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和評(píng)估對(duì)象自身情況發(fā)生變化，評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值將發(fā)生相應(yīng)的變化，評(píng)估結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)整。
    該評(píng)估報(bào)告結(jié)果僅供拆遷部門補(bǔ)償時(shí)參考，不做其它用途。
    1、估價(jià)假設(shè)條件
    我們?cè)u(píng)估的價(jià)值是現(xiàn)時(shí)價(jià)，及在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)拆遷評(píng)估對(duì)象進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膮⒖純r(jià)格，假設(shè)：
    （1）有自愿銷售的賣主和自愿購買的買主；
    （2）該物業(yè)可以在公開市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓；
    （3）有一個(gè)適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場(chǎng)情形進(jìn)行議價(jià)；
    （4）不考慮特殊買家的額外出價(jià)。
    2、限制條件
    （1）對(duì)于房產(chǎn)的建筑面積等有關(guān)收據(jù)，均以委托方提供的房產(chǎn)證為法律依據(jù)，對(duì)于土地面積委托方未提供有關(guān)土地資料。
    （2）本報(bào)告中的拆遷補(bǔ)償價(jià)，是指估價(jià)結(jié)果專供拆遷人與補(bǔ)拆遷人協(xié)商被拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)格的房地產(chǎn)估價(jià)，不包括搬遷補(bǔ)助費(fèi)、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償價(jià)格。
    （3）未經(jīng)評(píng)估單位書面同意，本報(bào)告的全部或部分及任何相關(guān)資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，本報(bào)告的解釋權(quán)歸評(píng)估單位所有。
    1、本評(píng)估報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是人們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
    2、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。
    3、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷條例》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。
    4、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并對(duì)標(biāo)的物現(xiàn)場(chǎng)勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任。但評(píng)估人員對(duì)評(píng)估標(biāo)物的勘察限于標(biāo)的物的外觀和使用情況狀況。除非另有協(xié)議，評(píng)估人員不承擔(dān)對(duì)評(píng)估標(biāo)的物建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，和其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。
    5、沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。
    本報(bào)告評(píng)估的標(biāo)的.物為一座位于新鄉(xiāng)市勝利路xx號(hào)的房地產(chǎn)，房屋所有權(quán)屬于xxx，該人持有新鄉(xiāng)市人民政府頒發(fā)的房屋所有權(quán)證（新房權(quán)證字xxxxx號(hào)），評(píng)估的具體范圍為房屋所有權(quán)證所載的建筑物及部分與之配套的構(gòu)筑物及占用范圍內(nèi)的土地。
    2、位置座落及環(huán)境狀況
    評(píng)估標(biāo)的物座落于新鄉(xiāng)市勝利路xx號(hào)（xx號(hào)與xx交叉口），該房屋南臨xxx、北臨xx商業(yè)鋪面，門前為我市主干道勝利路，屬新鄉(xiāng)市二級(jí)區(qū)段（按原劃分區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)）該建筑后面（即東側(cè)）為住宅房，監(jiān)衛(wèi)河河道。評(píng)估房地產(chǎn)屬于正在出租的營(yíng)業(yè)性用房，地處新鄉(xiāng)市市級(jí)商業(yè)服務(wù)，房屋利用率極高，是理想的房地產(chǎn)投資、經(jīng)商場(chǎng)所。
    3、建筑物基本狀況描述
    評(píng)估標(biāo)的物為一幢二層磚混結(jié)構(gòu)建筑物。建筑時(shí)間為1981年，目前底層為出租商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，前墻粘貼古式仿磚瓷片，二層是前墻掛招牌，雙開玻璃彈簧門，一層地面鋪設(shè)花崗巖地板，墻壁貼紋布，頂層為輕鋼龍骨吊頂，后為了經(jīng)營(yíng)方便設(shè)方格木棚，門框已經(jīng)裝飾修飾，并有磨砂單開門。二層目前為商業(yè)經(jīng)營(yíng)人的住所、屬于出租，地面鋪設(shè)普通地板磚，內(nèi)墻888涂料抹平，部分粘貼壁紙，空間經(jīng)磨砂玻璃隔開，予制過梁，現(xiàn)澆頂，二層設(shè)室外樓梯，由于該建筑物曾改造過，為經(jīng)營(yíng)和使用方便，樓梯靠南及二層?xùn)|墻已經(jīng)全封閉（含頂層臨時(shí)）經(jīng)評(píng)估人的現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)及調(diào)查了解，評(píng)估房產(chǎn)北墻長(zhǎng)為8、35米，臨街前墻為6、45米，建筑總面積（產(chǎn)權(quán)證）為78、90平方米于該幢建筑物經(jīng)過二次裝修使用及維護(hù)情況較好，根據(jù)新鄉(xiāng)市人民政府《房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》之規(guī)定，房屋成新率為九成新。
    1、專業(yè)人員組織評(píng)估小組，擬定評(píng)估工作方案。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告篇四
    （一）項(xiàng)目總體情況。
    主要對(duì)河北東路鋪設(shè)草皮、種植花木擋墻加高、給水灌溉、臺(tái)階等施工及垃圾外運(yùn)。
    （二）分解下達(dá)資金預(yù)算和績(jī)效目標(biāo)情況
    項(xiàng)目總投資 797583.44萬元，用于河北東路改造，資金來源為市政府資金。
    （一）前期準(zhǔn)備。
    所有項(xiàng)目經(jīng)市政股工作人員現(xiàn)場(chǎng)查看，經(jīng)中心領(lǐng)導(dǎo)會(huì)議討論后，測(cè)量公司現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量后經(jīng)設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)圖紙，由招標(biāo)公司通過招標(biāo)的形式確定施工單位，施工完雙方驗(yàn)收工程，再經(jīng)過第三方審計(jì)公司審計(jì)。
    （二）組織過程。
    中標(biāo)公司按工程建設(shè)組織施工，聘請(qǐng)監(jiān)理公司加強(qiáng)施工監(jiān)理，每天市政股工作人員按時(shí)監(jiān)督施工過程，確保工程保質(zhì)保量完成。
    （三）分析評(píng)價(jià)。
    1.項(xiàng)目建設(shè)單位安排人員參與項(xiàng)目實(shí)施過程中的監(jiān)督、協(xié)調(diào)，才能保質(zhì)保量按期完成項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)。
    2.嚴(yán)格按規(guī)定用途使用項(xiàng)目資金，才能保證項(xiàng)目資金的?？顚Ｓ?。
    項(xiàng)目共6部分組成，測(cè)量費(fèi)3800元，設(shè)計(jì)費(fèi)28917元，編制費(fèi)3334.08元，監(jiān)理費(fèi)20000元，審計(jì)費(fèi)3126元，施工費(fèi)已支付95%701486.04元，審計(jì)過后共支付797583.44元（其中的5%36920.32元待保質(zhì)期滿支付）。項(xiàng)目資料完整，存放于市政股，此項(xiàng)目自評(píng)得分為95分，評(píng)價(jià)等級(jí)為優(yōu)秀。
    （一）項(xiàng)目資金情況分析。
    1.項(xiàng)目資金到位情況分析。
    項(xiàng)目完工后所有資金到位。
    2.項(xiàng)目資金執(zhí)行情況分析。
    根據(jù)合同、預(yù)算書和結(jié)算書及審計(jì)結(jié)算報(bào)告確定資金使用情況。
    3.項(xiàng)目資金管理情況分析。
    財(cái)政下?lián)苜Y金是?？顚Ｓ茫⒃敿?xì)的資金支出情況表。
    （二）項(xiàng)目績(jī)效指標(biāo)完成情況分析。
    1.產(chǎn)出指標(biāo)完成情況分析。
    （1）項(xiàng)目完成數(shù)量。
    項(xiàng)目已全部完工。
    （2）項(xiàng)目完成質(zhì)量。
    質(zhì)量?jī)?yōu)秀。
    （3）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度。
    保質(zhì)保量按時(shí)完成。
    （4）項(xiàng)目成本節(jié)約情況。
    項(xiàng)目費(fèi)用支付依據(jù)合同和結(jié)算審計(jì)報(bào)告。
    2.效益指標(biāo)完成情況分析。
    （1）項(xiàng)目實(shí)施的經(jīng)濟(jì)效益分析。
    項(xiàng)目實(shí)施對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的影響是綠化美化城市環(huán)境打造出怡人的、舒適、安逸的綠化景觀。
    （2）項(xiàng)目實(shí)施的社會(huì)效益分析。
    項(xiàng)目實(shí)施對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的影響是改善人們生活水平和生活環(huán)境，美化五指山市，而且還有降塵精華空氣，調(diào)節(jié)氣溫等生態(tài)效益。
    （3）項(xiàng)目實(shí)施的生態(tài)效益分析。
    項(xiàng)目實(shí)施不僅具有改善人們生活水平和生活環(huán)境，美化五指山市，從而營(yíng)造出怡人的、舒適、安逸的`景觀表現(xiàn)環(huán)境。
    （4）項(xiàng)目實(shí)施的可持續(xù)影響分析。
    該項(xiàng)目竣工結(jié)算后結(jié)清所有款項(xiàng)，保質(zhì)金7月份可支付，資金得到有效利用。
    3.滿意度指標(biāo)完成情況分析。
    滿意度100%，受到廣大市民一致好評(píng)。
    全部工作已經(jīng)完成。
    在最短時(shí)間內(nèi)完成，效率高，符合項(xiàng)目要求，依法按程序公開。
    資金安排：財(cái)政下?lián)苜Y金是?？顚Ｓ?，建立詳細(xì)的資金支出情況表。
    經(jīng)驗(yàn)：1.項(xiàng)目建設(shè)單位安排人員參與項(xiàng)目實(shí)施過程中的監(jiān)督、協(xié)調(diào)，才能保質(zhì)保量按期完成項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)。
    2.嚴(yán)格按規(guī)定用途使用項(xiàng)目資金，才能保證項(xiàng)目資金的?？顚Ｓ?。
    項(xiàng)目實(shí)施單位應(yīng)建立健全項(xiàng)目管理制度、財(cái)務(wù)管理制度并在項(xiàng)目實(shí)施過程中嚴(yán)格執(zhí)行，才能保證項(xiàng)目管理科學(xué)、有序、規(guī)范，才能保證項(xiàng)目資金?？顚Ｓ?。
    及時(shí)督促施工方進(jìn)行維護(hù)。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告篇五
    1、項(xiàng)目名稱
    2、項(xiàng)目建設(shè)單位及其概況介紹（重點(diǎn)介紹企業(yè)發(fā)展歷程、企業(yè)榮譽(yù)、企業(yè)業(yè)績(jī)等）
    3、項(xiàng)目建設(shè)緣由及初期構(gòu)想（盡量提供）
    4、地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀（同類型項(xiàng)目的市場(chǎng)狀況）（盡量提供）
    5、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)、占地面積、土地權(quán)屬關(guān)系
    6、項(xiàng)目征地拆遷方案及實(shí)施狀況
    7、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)圖（總平面圖、典型樓層平面圖、立面圖、剖面圖等）
    8、項(xiàng)目總投資及資金來源
    9、項(xiàng)目銷售方案（銷售人員配置、銷售面積、銷售進(jìn)度）、銷售價(jià)格
    10、自營(yíng)部分請(qǐng)說明自營(yíng)收入、自營(yíng)成本核算等數(shù)據(jù)。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告篇六
    （一）企業(yè)概況
    xx制藥廠隸屬于xx省醫(yī)藥管理局，是xx省醫(yī)藥工業(yè)重點(diǎn)企業(yè)之一。該廠位于xx市西郊，全廠占地面積xx萬平方米，建筑面積xx萬平方米，現(xiàn)有固定資產(chǎn)原值xxx萬元，凈值xxx萬元。有七個(gè)生產(chǎn)車間，一個(gè)輔助車間?，F(xiàn)有職工1890人，其中各類專業(yè)技術(shù)人員491人，占職工總數(shù)的26％，技術(shù)力量雄厚。為了開發(fā)新產(chǎn)品，使企業(yè)更具競(jìng)爭(zhēng)力，他們還建立了一個(gè)具有較先進(jìn)的儀器設(shè)備的藥物研究所，并與十幾家科研單位、大專院校建立了科研協(xié)作關(guān)系。該廠近年來有了較大發(fā)展，目前生產(chǎn)的品種有片劑、針劑、栓劑、抗生素原料藥、琥乙紅霉素等100多個(gè)品種和規(guī)格，19xx年產(chǎn)值已達(dá)xxx萬元，比上年提高10．2％，實(shí)現(xiàn)利稅xx萬元，比上年增長(zhǎng)119％。產(chǎn)品品種、產(chǎn)值、產(chǎn)量、銷售收入等八項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)歷史最好水平，是省效益十佳單位之一。預(yù)計(jì)今年的利稅總額將達(dá)到xxx萬元。該廠目前有六種產(chǎn)品被評(píng)為省優(yōu)產(chǎn)品，產(chǎn)品已行銷全國(guó)28個(gè)省、市、自治區(qū)，并有部分出口。企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債情況見下表。表格（略）。
    （二）項(xiàng)目概況
    xx制藥廠發(fā)展抗生素新品種項(xiàng)目的主要品種為克菌靈原料藥，并利用原有針劑車間加工針劑?？司`主要用于各種敏感菌所致的各種感染，如肺炎、支氣管炎等。其優(yōu)點(diǎn)是療效高、用量小、分布廣、在體內(nèi)維持時(shí)間長(zhǎng)、無交叉耐藥性、毒性低、副作用小。該藥屬國(guó)內(nèi)新開發(fā)產(chǎn)品，具有較強(qiáng)的生命力。19xx年x月x日，xx省醫(yī)藥管理局以x藥計(jì)字第x號(hào)文批復(fù)了“關(guān)于對(duì)xx制藥廠發(fā)展抗生素新品種項(xiàng)目建設(shè)書”的報(bào)告（見附件）。19xx年x月x日以x藥計(jì)字第x號(hào)文批復(fù)了由xx市經(jīng)委主持審查并通過的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。目前，正在進(jìn)行擴(kuò)建設(shè)計(jì)工作。該項(xiàng)目的規(guī)模為年產(chǎn)克菌靈原料藥10噸，自用4噸，加工針劑3000萬支。項(xiàng)目主要內(nèi)容包括：土建工程總建筑面積xxxm2，構(gòu)筑物及設(shè)備基礎(chǔ)xxx，設(shè)備總計(jì)xxx臺(tái)。該項(xiàng)目總投資為xxx萬元，其中基本建設(shè)投資、x萬元。貸款利息xxx萬元，流動(dòng)資金xxx萬元，項(xiàng)目屬擴(kuò)建性質(zhì)，工期1年。
    xx制藥廠擴(kuò)建年產(chǎn)10噸克菌靈項(xiàng)目的建設(shè)必要性，主要體現(xiàn)在：
    （一）增加抗生素生產(chǎn)，滿足社會(huì)需求；…………（略）
    （二）替代進(jìn)口，增加出口，有利于節(jié)匯創(chuàng)匯……………（略）
    （三）我省醫(yī)藥工業(yè)雖具有比較雄厚的基礎(chǔ)，但分布不均勻，北部地區(qū)相對(duì)比較薄弱，該項(xiàng)目的建成投產(chǎn)將為北部地區(qū)抗生素生產(chǎn)基地的形成創(chuàng)造必要條件。另外，xx市是我省的貧困地區(qū)，該項(xiàng)目的按時(shí)投產(chǎn)將實(shí)現(xiàn)每年xxx萬元的利潤(rùn)，為改變xx地區(qū)貧困落后的`現(xiàn)狀，改變地方財(cái)政困難局面做出貢獻(xiàn)。
    以上幾點(diǎn)可以說明，xx藥廠擴(kuò)建年產(chǎn)10萬噸克菌靈項(xiàng)目，無論從宏觀還是從微觀上講，都是十分必要的。
    （一）建設(shè)位置的選擇廠區(qū)南側(cè)現(xiàn)有土地40畝，土質(zhì)為風(fēng)化殘積碎石類土，地下水位－15米，屬于本廠長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃用地范圍，已經(jīng)得到市城建規(guī)劃部門的承認(rèn)，選定為本次擴(kuò)建用地。
    （二）交通運(yùn)輸該廠位于xx市西郊。西銅高速公路、西延鐵路都在本市通過，交通方便。目前全廠有載重車xx輛，各種倉庫面積xxx平方米，儲(chǔ)運(yùn)能力較強(qiáng)，可以滿足擴(kuò)建的需要。
    （三）供水該廠主要依靠市自來水公司供水，廠里現(xiàn)有水庫2800立方米，日供水能力可達(dá)7500噸，日回收利用循環(huán)水3000噸，有兩眼備用井，日供水量可達(dá)4000噸，能保證生產(chǎn)用水。
    （四）供熱市熱電廠和制藥廠早在19xx年就達(dá)成年供氣協(xié)議。
    19xx年1月起，開始正常對(duì)該廠供氣，氣壓穩(wěn)定，非常有利于抗生素生產(chǎn)。市熱電廠“九五”期間將增加新機(jī)組，供熱能力增加時(shí)，還可向藥廠增供氣12噸／時(shí)。
    （五）供電該廠現(xiàn)有變壓器容量為4100kva，正常運(yùn)行的變壓器二臺(tái)為1250kva，一臺(tái)1600kva作為備用。電源通過老城變電所（東干線）和西郊變電所（鐵西線）高壓線路對(duì)藥廠新建變電站所供電，形成實(shí)質(zhì)性的雙電源供電，新建的變電所為該廠主要變電所，應(yīng)具備6萬度／日的供電能力。由雙電源來的高壓線，經(jīng)新變電所高壓計(jì)量后，分為四部分使用，一路送老變電所，一路備用，一路經(jīng)新變電所降壓后給新車間送電，一路直送空壓機(jī)站。
    （六）環(huán)境保護(hù)該項(xiàng)目在生產(chǎn)過程中會(huì)產(chǎn)生一定量的廢氣、廢渣、廢水以及由空氣壓縮機(jī)產(chǎn)生的振動(dòng)和噪聲，因此該廠決定投入一部分資金用于治理“三廢”，達(dá)到環(huán)境保護(hù)要求。廢氣，…………一般采用施風(fēng)分離器分出水分后，由車間高處排向大氣。廢渣，從廢渣性質(zhì)來看，可做飼料，因此擬投資建一個(gè)飼料加工廠，廢渣量在8～10噸／日。廢水，擬采取深井爆氣處理，保證水污染物排放濃度符合陜q1647－83標(biāo)準(zhǔn)要求。對(duì)振動(dòng)及噪聲較大的空氣壓縮機(jī)、高速離心機(jī)等適當(dāng)采用減震消音裝置，使周圍居民不致有因振動(dòng)及噪聲引起不適感覺。
    評(píng)價(jià)意見
    如前所述，上述品種是日本最先研制成功并推向市場(chǎng)的。我國(guó)于19xx年研制開發(fā)成功，經(jīng)山東、上海等國(guó)內(nèi)六家企業(yè)的工業(yè)性生產(chǎn)實(shí)踐或中試，證明該品種所采用的生產(chǎn)工藝路線是可行的，選擇的工藝條件是合理的，國(guó)內(nèi)中小型抗生素企業(yè)是可以掌握的，具備了工業(yè)化生產(chǎn)的必要條件。同時(shí)，工業(yè)性生產(chǎn)實(shí)踐和中試結(jié)果還證明，該品種的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如發(fā)酵單位、收率、染菌率、單位成本等均已達(dá)到科研單位技術(shù)轉(zhuǎn)讓條款中有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。我們認(rèn)為，xx制藥廠根據(jù)大量調(diào)研資料提出的生產(chǎn)工藝條件完整，設(shè)備附合工藝條件的要求，擺布合理，設(shè)備選取保證了兼顧先進(jìn)性、合理性、經(jīng)濟(jì)性的原則。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告篇七
    一、總
    論
    項(xiàng)目名稱：活性白土項(xiàng)目
    建設(shè)規(guī)模：占地15000㎡。
    建設(shè)內(nèi)容： 生產(chǎn)用房和配套設(shè)施建設(shè)，建筑面積約8000平方米。
    注冊(cè)資金：300萬元
    投資總額：500萬元
    項(xiàng)目法人單位：金昌市坤鼎礦業(yè)有限責(zé)任公司
    公司法人代表：王亞茹
    聯(lián)系地址：金昌市北京路
    1.1建設(shè)單位基本情況
    本項(xiàng)目由金昌市坤鼎礦業(yè)有限責(zé)任公司作為項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)實(shí)施。金昌市坤鼎礦業(yè)有限責(zé)任公司從外引進(jìn)技術(shù)、招商進(jìn)資500萬元。
    1.2可行性研究報(bào)告編制依據(jù)
    編制可行性研究報(bào)告的主要依據(jù)如下：
    2、《南京市城市總體規(guī)劃（1991—2010年）》，南京市規(guī)劃局編；
    3、《南京市沿江開發(fā)總體規(guī)劃》（征求意見稿），南京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)編；
    4、南京雨花經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)投資指南；
    1.3項(xiàng)目提出的理由
    本項(xiàng)目是集生產(chǎn)、加工、銷售為一體的高新技術(shù)、高附加值產(chǎn)業(yè)，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，也符合雨花經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃。
    1.4項(xiàng)目概況
    1.4.1擬建地點(diǎn)
    該項(xiàng)目位于南京雨花經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，園區(qū)地處長(zhǎng)江之濱、205國(guó)道、寧馬高速橫貫?zāi)媳?，距南京市十公里，距南京繞城公路、三橋、寧蕪公路、板橋汽渡均在兩公里以內(nèi)。規(guī)劃中的滬寧高速鐵路以及江底隧道將與江北沿江開發(fā)區(qū)相連，所有交通設(shè)施建成后該地區(qū)將形成為一個(gè)水陸交通暢通、四通八達(dá)的大區(qū)域。
    1.4.2建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模
    項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積約24畝，目前場(chǎng)地內(nèi)的“七通一平”已基本完成。項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容為生產(chǎn)用房及配套設(shè)施。擬建生產(chǎn)用房12100平方米，辦公及附屬配套設(shè)施900平方米，總建筑面積13000平方米。
    1.4.3項(xiàng)目總投資及效益情況
    （1）本項(xiàng)目注冊(cè)資金為1000萬元。
    （2）本項(xiàng)目總投資6000萬元，其中固定資產(chǎn)投資總額為4500萬元，流動(dòng)資金總額1500萬元。
    （3）資金來源：部分來源于企業(yè)自有,部分貸款。
    （4）該項(xiàng)目總投資為6000萬元。2006年試生產(chǎn)，產(chǎn)值25000萬元,利稅2680萬元,稅收1565萬元；2007年生產(chǎn)產(chǎn)值25000萬元,利稅2680萬元,稅收1565萬元；2008年正式投產(chǎn),產(chǎn)值50000萬元,利稅5380萬元,稅收3150萬元。該項(xiàng)目投資利稅率為50.65%，投資利潤(rùn)率為34％，投資回收期3.1年。
    1.4.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）
    52% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=5.85%）（稅前）
    13276.4萬元
    靜態(tài)投資回收期（稅前）
    2.8年
    動(dòng)態(tài)投資回收期（稅前）
    2.9年
    財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）
    35% 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=5.5%）（稅后）
    9667.4萬元
    靜態(tài)投資回收期（稅后）
    3年
    動(dòng)態(tài)投資回收期（稅后）
    3.1年
    投資利潤(rùn)率
    34% 投資利稅率
    50.65% 1.4.5 項(xiàng)目綜合研究結(jié)論
    本項(xiàng)目建設(shè)是符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的高附加值環(huán)保型產(chǎn)業(yè)，符合“低能耗、無污染、高附加值”的特點(diǎn)，投資回收期短，是省市鼓勵(lì)和支持發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。項(xiàng)目技術(shù)達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平，批量生產(chǎn)后具有廣闊的市場(chǎng)前景。項(xiàng)目建設(shè)對(duì)加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，促進(jìn)我市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，培育有條件的企業(yè)進(jìn)入國(guó)際資本市場(chǎng)是非常必要。
    二、項(xiàng)目建設(shè)必要性
    2.1建設(shè)的必要性：
    1、該項(xiàng)目屬高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，是省市重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)之一。
    2、項(xiàng)目建設(shè)符合雨花臺(tái)區(qū)的建設(shè)思路和雨花開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃。
    3、項(xiàng)目建設(shè)是企業(yè)自身發(fā)展的需要。
    4、項(xiàng)目建設(shè)對(duì)改善周圍環(huán)境和提升開發(fā)區(qū)整體形象具有重要作用。
    三、項(xiàng)目背景
    3.1南京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀
    南京是中國(guó)七大古都之一，有“江南佳麗地，金陵帝王都”的美譽(yù)。自公元229年東吳建都南京始，南京曾十次成為首都，留下了燦爛的歷史文物遺存，是中國(guó)著名的歷史文化名城，在海內(nèi)外享有較高的知名度。今天的南京，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份江蘇省的省會(huì)，華東地區(qū)的中心城市之一，在全國(guó)宏觀生產(chǎn)力布局中居于重要地位。南京總面積6597平方公里，占江蘇省的6.4%。下轄11區(qū)2縣，全市總?cè)丝?40萬，其中戶籍人口563萬。南京是中國(guó)重要的綜合性工業(yè)生產(chǎn)基地，華東地區(qū)重要的交通、通訊樞紐，長(zhǎng)江流域重要的商品集散地，全國(guó)四大科研教育中心城市，在華東地區(qū)及長(zhǎng)江流域具有重要地位，形成了四大優(yōu)勢(shì)，具體表現(xiàn)在：
    南京是華東地區(qū)唯一的鐵路、公路、水運(yùn)、航空和管道五種運(yùn)輸方式齊全的綜合性交通樞紐。南京港是遠(yuǎn)東內(nèi)河第一大港；津浦、滬寧、寧銅3條鐵路干線在這里交匯，成為連接華中、華東、華北的重要鐵路樞紐；南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)是現(xiàn)代化的大型國(guó)際航空港；以滬寧、寧合、寧馬、寧連高速公路為骨架的對(duì)外公路四通八達(dá)，市區(qū)道路形成“經(jīng)五緯八”路網(wǎng)；南京是中國(guó)八大通訊樞紐城市之一，是中國(guó)第一個(gè)實(shí)現(xiàn)程控化的省會(huì)城市，各種現(xiàn)代化通信方式齊全。目前南京已經(jīng)形成功能齊全、協(xié)調(diào)互補(bǔ)的現(xiàn)代化綜合通訊運(yùn)輸體系。多種通訊運(yùn)輸方式綜合利用和協(xié)調(diào)發(fā)展是世界各國(guó)的共同趨勢(shì)，南京市將充分利用不同通訊運(yùn)輸方式之間的合作分工和協(xié)作，來促進(jìn)現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展。通過規(guī)劃，未來南京市將形成“十一線兩環(huán)六通道”的高速公路網(wǎng)、“十線匯集”的華東鐵路樞紐、國(guó)內(nèi)最大的現(xiàn)代化內(nèi)河港、華東第二大國(guó)際航空港以及魯寧和沿海兩條輸油管道。
    （3）產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì) 南京是中國(guó)東部地區(qū)重要的綜合性工業(yè)基地，與周邊城市相比一個(gè)明顯的比較優(yōu)勢(shì)就是地方主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)突出，目前全市已形成以石油化工、車輛制造、電子信息等三大支柱產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、以生物醫(yī)藥、機(jī)械裝備、鋼鐵冶煉、食品加工、紡織服裝及新型建材六個(gè)行業(yè)為重點(diǎn)，擁有36個(gè)工業(yè)行業(yè)、200多個(gè)工業(yè)門類、2000多個(gè)大類產(chǎn)品的綜合性工業(yè)體系。電子工業(yè)、石化工業(yè)生產(chǎn)規(guī)模均居中國(guó)城市第二位。南京市以強(qiáng)化第一產(chǎn)業(yè)、優(yōu)化第二產(chǎn)業(yè)、大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主積極進(jìn)行了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，經(jīng)過多年的發(fā)展演變，其一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例已由1978年的12.5:67.5:20.0，調(diào)整為2004年的4.1:51:44.9.2004年，南京市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，總量實(shí)現(xiàn)歷史性突破。全年生產(chǎn)總值為1910億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)17.3%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值70億元，增長(zhǎng)5.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1005億元，增長(zhǎng)20.7%第三產(chǎn)業(yè)增加值835億元，增長(zhǎng)14.9%，全市人均生產(chǎn)總值27283元，比上年增長(zhǎng)13.1%。財(cái)政收入403.65億元，比上年同口徑增長(zhǎng)27.6%；工業(yè)增加值達(dá)到659.4億元，比上年增長(zhǎng)18.4%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1200億元，比上年增長(zhǎng)26%；全年新培育高新技術(shù)企業(yè)110家，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)銷售收入604.98億元。南京目前共吸引70多個(gè)國(guó)家（地區(qū)）7203個(gè)項(xiàng)目來寧投資。2004年合同利用外資45.2億美元，比上年增長(zhǎng)12.6%，外商直接投資25.7億美元，比上年增長(zhǎng)27.2%。除國(guó)家各專業(yè)銀行以外，全國(guó)性或地區(qū)性商業(yè)銀行紛紛落戶南京，目前擁有銀行營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)1000多家，商業(yè)設(shè)施逐步完善，初步形成了大商業(yè)、大流通、大市場(chǎng)的格局，現(xiàn)已擁有各類商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)7萬多個(gè)，各類市場(chǎng)550多個(gè)，成為長(zhǎng)江流域金融、商貿(mào)、流通四大中心之一。
    （4）人才和科研優(yōu)勢(shì) 南京教育、科研水平僅次于北京、上海居全國(guó)第三位。目前擁有各類高等院校37年（不含部隊(duì)院校），以南京大學(xué)、東南大學(xué)為首的一批高校的科研實(shí)力在全國(guó)名列前茅。有各類科研機(jī)構(gòu)742家，其中國(guó)骨干一流研究中心和實(shí)驗(yàn)室100多家，包括國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室18個(gè)，國(guó)家專業(yè)實(shí)驗(yàn)室5個(gè)，國(guó)家工程技術(shù)研究中心7個(gè)。每年申報(bào)重大科技成果800多項(xiàng)，專利申請(qǐng)量1300多件。擁有兩院院士65人，各類科研技術(shù)人員60萬人，在校大學(xué)生31.66萬人，每年向社會(huì)輸送10萬名大學(xué)畢業(yè)生，為南京建設(shè)與發(fā)展提供了豐富的人才資源。目前，南京科技人才優(yōu)勢(shì)已經(jīng)成為吸引外商投資、吸引國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀人才的重要條件。
    3.2雨花臺(tái)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀
    雨花臺(tái)區(qū)座落在六朝古都南京的西南郊，地理坐標(biāo)為東經(jīng)118o，北緯32o，是金陵的“南大門”。氣候?qū)俦眮啛釢駶?rùn)氣候，四季分明，日照充足，無霜期230天，年平均氣溫15.3℃，年平均降水量1033毫米。面積近134平方公里，轄7個(gè)街道辦事處和雨花經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，人口18.5萬。雨花臺(tái)區(qū)氣候宜人，土地肥沃，風(fēng)景秀麗，故名雨花臺(tái)；在金陵四十八景之中，雨花臺(tái)區(qū)占有十景。著名的雨花臺(tái)烈士陵園、菊花臺(tái)、龍泉寺、渤泥國(guó)王墓、將軍山位于本區(qū)境內(nèi)。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)健全，水、陸、空交通發(fā)達(dá)，投資環(huán)境十分優(yōu)越。區(qū)政府距市中心僅3公里，距長(zhǎng)江最大的內(nèi)河外貿(mào)港——新生圩港8公里，距新建的祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)10公里；北依浩蕩長(zhǎng)江，南有秦淮新河；寧蕪鐵路穿區(qū)而過；寧蕪、寧丹、寧溧、寧馬、繞城、中山南路、新機(jī)場(chǎng)路、緯八路、緯九路等十條干道貫穿全境；南京地鐵總站、長(zhǎng)江三橋、賽虹橋立交已全部竣工、規(guī)劃中的火車南站也即將開工,建設(shè)中的京滬高速鐵路穿越我區(qū)。全區(qū)水、電、氣管網(wǎng)發(fā)達(dá)，供應(yīng)充足，通村通廠，使用便捷。近年來，雨花臺(tái)區(qū)以“郊區(qū)城市化，經(jīng)濟(jì)效益化”作為戰(zhàn)略取向，在農(nóng)業(yè)、工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)、城市建設(shè)和社會(huì)事業(yè)上有了長(zhǎng)足的發(fā)展。2004年，全區(qū)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值64.13億元，財(cái)政收入8.58億元。工業(yè)經(jīng)濟(jì)是雨花臺(tái)區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。全區(qū)擁有雨花經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、鐵心橋生態(tài)科技創(chuàng)業(yè)園、寧南高科技研發(fā)區(qū)等園區(qū)。形成了鋼鐵、汽車制造、能源、科技研發(fā)四大支柱產(chǎn)業(yè)，其中鋼鐵年產(chǎn)1200萬噸，汽車年產(chǎn)6萬輛。經(jīng)過多年的改制，目前全區(qū)工業(yè)企業(yè)主要以民營(yíng)和三資企業(yè)為主，重點(diǎn)企業(yè)主要有：中興通訊南京研發(fā)中心、春蘭汽車制造公司等。雨花臺(tái)區(qū)還十分注重加強(qiáng)軟環(huán)境建設(shè)，雨花臺(tái)區(qū)今年提出了“二次創(chuàng)業(yè)”的口號(hào)，區(qū)委、區(qū)政府確定了新的工作重心，就是一切工作以營(yíng)造環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)，塑造“服務(wù)型”政府形象，為企業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)集聚創(chuàng)造最佳的發(fā)展環(huán)境。制定出臺(tái)了重點(diǎn)企業(yè)實(shí)行重點(diǎn)保護(hù)、重點(diǎn)服務(wù)的政策，每年排出重點(diǎn)納稅企業(yè)，實(shí)行掛牌保護(hù)。在招商引資上雨花臺(tái)區(qū)組建了以專職招商隊(duì)伍、招商顧問和經(jīng)紀(jì)人為主的三個(gè)層次的招商圈，出臺(tái)了招商引資獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)項(xiàng)目引薦人進(jìn)行重獎(jiǎng)。同時(shí)雨花臺(tái)區(qū)加快審批制度改革，成立了“一站式”服務(wù)的招商中心和企業(yè)服務(wù)中心，增強(qiáng)項(xiàng)目審批的透明度，提高辦事效率，進(jìn)一步營(yíng)造“親商、安商、富商”的良好氛圍。
    3.3南京雨花經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀
    雨花經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)辦于2000年，位居南京主城西南部，面積28平方公里。北起秦淮新河，南至梅山，東起寧蕪公路，西至長(zhǎng)江，與南京新城----河西新區(qū)緊密相連，是南京距主城最近的開發(fā)區(qū)。規(guī)劃人口35萬，面積60平方公里的板橋新城建設(shè)，為雨花經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的發(fā)展提供了新的契機(jī)。開發(fā)區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，交通十分便捷。南京長(zhǎng)江三橋、南京公路一環(huán)、二環(huán)、寧馬高速公路、寧蕪公路、寧蕪鐵路、以及即將開工建設(shè)的京滬高速鐵路穿區(qū)而過。是南京對(duì)外通往皖北、皖南、蘇北等地區(qū)的重要門戶。開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)布局合理，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)突出。是南京河西新區(qū)、板橋新城重要的產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地，華東地區(qū)乃至全國(guó)重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地、物流基地。開發(fā)區(qū)重點(diǎn)建設(shè)三大園區(qū)： 工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)，建設(shè)汽車制造、鋼鐵冶金、電力能源、綜合加工四大產(chǎn)業(yè)基地； 現(xiàn)代物流園區(qū)，引進(jìn)以信息技術(shù)為平臺(tái)，集“商品交易、產(chǎn)品配送、多式聯(lián)運(yùn)、現(xiàn)代倉儲(chǔ)”于一體的現(xiàn)代綜合性物流企業(yè)；人居森林區(qū)，崇尚自然，以人為本，開發(fā)建設(shè)以旅游度假、休閑娛樂、高檔居住為主題的城市生態(tài)公園。開發(fā)區(qū)崇尚“科技、開放、親商”的開發(fā)理念，注重營(yíng)造投資環(huán)境，已建成一期８平方公里七通一平的基礎(chǔ)設(shè)施。區(qū)內(nèi)已經(jīng)建成和即將建成的蘇源熱電廠、梅山煤氣、寶鋼梅山鋼鐵等大型基礎(chǔ)材料基地，為入園項(xiàng)目提供廉價(jià)的電、氣和鋼鐵。雨花經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)將是雨花臺(tái)區(qū)最主要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和對(duì)外開放窗口。
    3.4 項(xiàng)目背景
    本項(xiàng)目依托雨花經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，建設(shè)一個(gè)以不銹鋼制品為主的生產(chǎn)、加工、銷售企業(yè)。企業(yè)建成后滿足相關(guān)行業(yè)不斷增加的需求，同時(shí)也使企業(yè)在發(fā)展水平和生產(chǎn)規(guī)模上走上一個(gè)飛躍發(fā)展的新平臺(tái),該項(xiàng)目即是在此背景下提出的。
    四、市場(chǎng)分析
    4.1市場(chǎng)預(yù)測(cè)
    本項(xiàng)目建成后主要是不銹鋼制品的生產(chǎn)、加工、銷售。主要包括以下幾個(gè)方面：
    一、各種不銹鋼面板，包括磨砂、鏡面、鈦金、各式花紋面等多系列多個(gè)品種。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)精巧、工藝先進(jìn)、功能齊全、價(jià)格合理、裝潢考究；產(chǎn)品既吸取國(guó)際先進(jìn)設(shè)計(jì)理念，又符合中國(guó)傳統(tǒng)審美要求，廣泛應(yīng)用于建筑、裝飾、食品、醫(yī)藥、化工等多種行業(yè)。
    二、各種規(guī)格的不銹鋼板材開平，公司自主開發(fā)、研制了具有行業(yè)領(lǐng)先水平的新工藝、新設(shè)備，對(duì)原材料進(jìn)行特殊結(jié)構(gòu)加工，能夠滿足各種行業(yè)的不同特殊需求。建成投產(chǎn)后是南京市唯一一家具有此生產(chǎn)能力的企業(yè)。
    該項(xiàng)目可行性研究依據(jù)主要是以市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果為主，結(jié)合國(guó)家和地方的產(chǎn)業(yè)政策，全面深刻地研究該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景、經(jīng)濟(jì)效益和與之相關(guān)的一系列問題。
    五、建設(shè)規(guī)模
    5.1 建設(shè)規(guī)模
    項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積約24畝，目前場(chǎng)地內(nèi)的“七通一平”已基本完成。項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容為生產(chǎn)用房及配套設(shè)施，擬建生產(chǎn)用房、配套設(shè)施13000平方米。
    1、征用土地：24畝
    240萬元
    2、生產(chǎn)用房、配套設(shè)施：
    2460萬
    (1)生產(chǎn)用房12100平方米
    1210萬元
    （2）辦公及生活、附屬用房900平方米
    90萬
    （3）道路、綠化及其它
    1160萬元
    3、設(shè)備：
    1800萬
    4、流動(dòng)資金 ：
    1500萬
    合計(jì)：6000萬
    六、項(xiàng)目選址
    6.1建設(shè)地區(qū)的選擇
    該項(xiàng)目廠址的選擇符合行業(yè)布局和國(guó)土開發(fā)整治規(guī)劃，地處原料資源豐富、交通發(fā)達(dá)和具有良好投資環(huán)境和公共政策的雨花經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。該園區(qū)占地面積12平方公里，是以高科技產(chǎn)業(yè)為主，集工業(yè)、商貿(mào)、倉儲(chǔ)、碼頭運(yùn)輸為一體的功能完備、設(shè)施齊全的工業(yè)園區(qū)，是南京西部重點(diǎn)工業(yè)園區(qū)。該工業(yè)園區(qū)在繞城公路以外，擺脫了城區(qū)規(guī)劃的制約，又緊連市區(qū)，保持著近郊區(qū)位的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)具有與其它開發(fā)區(qū)同等優(yōu)惠的招商政策，并提供“一站式”的前期服務(wù)。園區(qū)內(nèi)土地平坦，基礎(chǔ)設(shè)施條件較好。一期已啟動(dòng)面積6000畝，已完成基礎(chǔ)設(shè)施投入數(shù)億元，建有日供水能力2萬噸的自來水廠一座，35千伏的變電所兩座，總長(zhǎng)10多公里的水泥干道兩條，4萬門程控直撥電話已開通使用。選擇在該園區(qū)內(nèi)興建該項(xiàng)目，在行業(yè)政策上是正確的、技術(shù)上是可行的、經(jīng)濟(jì)上是合理的。
    6.2廠址選擇
    結(jié)合該項(xiàng)目的生產(chǎn)工藝，綜合考慮各方面的因素，根據(jù)園區(qū)的規(guī)劃要求和企業(yè)自身的特點(diǎn)，經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)勘察，公司決定在雨花經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)征用24畝土地用于興建該項(xiàng)目的生產(chǎn)基地。該地塊地勢(shì)平坦，只需要稍加平整就可以進(jìn)場(chǎng)施工，沒有要拆遷的房屋和其他建筑設(shè)施，四周均為其他企業(yè)的預(yù)留用地，周圍道路已開通，用水、用電設(shè)施正在鋪設(shè)中。該地塊土地購置費(fèi)用經(jīng)濟(jì)合算，無拆遷、場(chǎng)地整治（進(jìn)場(chǎng)前由開發(fā)區(qū)負(fù)責(zé)七通一平）、青苗補(bǔ)償以及土方處理等費(fèi)用。無須另外興建取水、防洪、排污設(shè)施。
    七、工程建設(shè)方案
    7.1項(xiàng)目工程建設(shè)方案與項(xiàng)目建設(shè)形象進(jìn)度
    根據(jù)該項(xiàng)目的投資計(jì)劃，初步計(jì)劃在2006年3月完成一期6000平方米生產(chǎn)及配套設(shè)施建設(shè)，2006年8月完成二期7000平方米生產(chǎn)及配套設(shè)施建設(shè)，項(xiàng)目具體計(jì)劃時(shí)間見下表：
    項(xiàng)目名稱 計(jì)劃開始時(shí)間 計(jì)劃結(jié)束時(shí)間 備注
    立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告及批復(fù) / /
    可行性研究報(bào)告書及批復(fù) 2005年9月初 2005年10月初
    總平面布置方案 2005年10月初 2005年10月中旬
    場(chǎng)地地質(zhì)勘察，建筑施工圖設(shè)計(jì) 2005年10月中旬2005年11月中旬
    一期建設(shè)施工 2005年11月中旬2006年3月底 一期完工
    二期建設(shè)施工 2006年4月 2006年8月底 二期完工
    7.2 項(xiàng)目組成
    7.3總平面布置及布置原則
    根據(jù)用地規(guī)劃的要求和生產(chǎn)工藝、廠內(nèi)外交通運(yùn)輸?shù)惹闆r，按場(chǎng)地的自然條件、生產(chǎn)要求與功能以及行業(yè)、專業(yè)的設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行安排，并考慮用地少、施工費(fèi)用節(jié)約等要求，讓總平面布置達(dá)到工藝流程（生產(chǎn)程序）順暢、原材料與各種物料的流送線路最短、貨流人流分道、生產(chǎn)調(diào)度方便?？偲矫娌贾眠€考慮到了企業(yè)今后發(fā)展的方向、與外界的交通聯(lián)系線路等外部因素，整個(gè)項(xiàng)目總平面布置如下圖：
    7.4占地面積分析
    遵循保護(hù)、開發(fā)土地資源、合理利用土地的方針，盡量少占耕地，根據(jù)該項(xiàng)目生產(chǎn)需要，估算占地面積如下表：
    7.6給排水工程
    7.6.1給水系統(tǒng):
    水源來自市政給水管網(wǎng)。從室外環(huán)狀給水管的不同方向引入二根管徑k200的進(jìn)水管。生活、生產(chǎn)用水量約545ⅱ13／d，生活、生產(chǎn)給水接自一根給水引入管并設(shè)水表計(jì)量每幢單體的給水引入管設(shè)水表計(jì)量。廠房、辦公樓生活、生產(chǎn)給水利用市政壓力直接供給。
    生活間淋浴熱水采用分散布置的容積式電熱水器供應(yīng)，容積式電熱水器就近設(shè)于生活間旁。茶水間設(shè)電開水爐供應(yīng)開水。
    7.6.2排水系統(tǒng)
    本項(xiàng)目估計(jì)用電量為650kw（生產(chǎn)、生活）,擬在場(chǎng)地西北角設(shè)置10kv變電所，由開發(fā)區(qū)電網(wǎng)引入。
    7.8弱電工程：
    7.8.1通信系統(tǒng)
    本工程建立完備的通信系統(tǒng)。擬在辦公樓設(shè)置通信機(jī)房，由市電信局，引入通信電纜和光纜，在樓內(nèi)設(shè)一套數(shù)字程控電話交換機(jī)。在辦公室、科研樓、廠房、輔助用房等處設(shè)置電話終端。
    7.8.2計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)
    建立支持?jǐn)?shù)字化信息管理系統(tǒng)的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，擬在辦公樓設(shè)置計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)中心。在辦公室、廠房等處設(shè)置計(jì)算機(jī)終端，以滿足業(yè)務(wù)、管理需要及實(shí)現(xiàn)辦公自動(dòng)化系統(tǒng)的功能。
    7.8.3綜合布線系統(tǒng)
    本工程建立支持語音通信、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與多媒體傳輸?shù)木C合布線系統(tǒng)。綜合布線建筑群子系統(tǒng)傳輸線纜采用多模光纜及電話電纜；垂直布線采用多模光纜和非屏蔽大對(duì)數(shù)銅纜；水平布線均采用超五類四對(duì)非屏蔽對(duì)絞電纜。設(shè)備總機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)總配線架，辦公樓每層設(shè)樓層配線架。廠房每單元預(yù)留20對(duì)通局話纜和八路四芯光纜到每層的配線箱。電話和數(shù)據(jù)終端均采用rj45型模塊。
    7.8.4有線電視系統(tǒng)
    有線電視信號(hào)由市有線電視臺(tái)引入，同時(shí)，設(shè)置衛(wèi)星接收天線，用于接收相應(yīng)的電視節(jié)目。采用雙向網(wǎng)絡(luò)傳輸技術(shù)，以分配分支方式設(shè)計(jì)。在辦公室、科研樓、廠房等處設(shè)置有線電視終端。
    7.8.5安全防范系統(tǒng)
    7.8.5.1保安監(jiān)視系統(tǒng)
    為加強(qiáng)基地的安全保衛(wèi)和管理，在基地及各主要出入口、重要房間及電梯轎廂等處安裝攝像機(jī)進(jìn)行監(jiān)控。
    7.8.5.2防盜報(bào)警系統(tǒng)
    在電梯廳、樓梯、走廊等場(chǎng)所設(shè)置巡更記錄點(diǎn)，通過保安人員不定時(shí)的巡更以保證基地安全。
    7.8.5.4門禁—卡通管理系統(tǒng)
    在主要出入口、重要房間、機(jī)房等處設(shè)置門禁系統(tǒng)，采用非接觸式智能卡，只有持有已授權(quán)智能卡的人員才能打開相應(yīng)的電子門鎖。智能卡同時(shí)具有餐飲管理、考勤管理的功能，形成一卡通管理系統(tǒng)。
    7.8.5.5公共廣播系統(tǒng)
    本工程火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)保護(hù)等級(jí)為二級(jí)，設(shè)置一套控制中心火
    房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告篇八
    本市是一座伴隨國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)而逐步發(fā)展壯大的工業(yè)城市，以鋼鐵、稀土聞名，是國(guó)家和省重要的能源、原材料、稀土、新型煤化工和裝備制造基地。進(jìn)入工業(yè)化后期，城市的服務(wù)功能發(fā)展滯后逐漸突出：如老城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施老化嚴(yán)重，發(fā)展趨于飽和，交通基礎(chǔ)設(shè)施管理和建設(shè)滯后，城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃；部分城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)缺乏規(guī)劃和管理，布局凌亂；經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、工業(yè)占主導(dǎo)地位導(dǎo)致的城區(qū)用地空間不足，也已經(jīng)成為制約本市建設(shè)宜居城市的一個(gè)瓶頸，總體上，本市的城市服務(wù)功能和綜合承載能力有待提升。
    為完善城市功能、培育城市新的增長(zhǎng)點(diǎn)、全面提升城市綜合實(shí)力，實(shí)現(xiàn)把本市建成我國(guó)中西部地區(qū)中心城市的奮斗目標(biāo)，20xx年利用新一輪城市總體規(guī)劃編制的契機(jī)，本市委、市政府確定規(guī)劃布局新的中心區(qū)。新市區(qū)正式被定位為集政務(wù)、商務(wù)、金融、會(huì)展、體育、教育、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、高端住宅、休閑等功能為一體的城市中心區(qū)。
    在新市區(qū)規(guī)劃建設(shè)過程中，本市研究編制了《本市新市區(qū)地下空間開發(fā)利用專項(xiàng)規(guī)劃》，推進(jìn)新市中心區(qū)建設(shè)用地多功能開發(fā)、地上地下立體綜合開發(fā)利用，指導(dǎo)新市區(qū)地下空間的開發(fā)利用高水平、規(guī)范化推進(jìn)。根據(jù)規(guī)劃，本項(xiàng)目位于新市中心區(qū)地下空間發(fā)展主軸上，是新市中心區(qū)地下空間的節(jié)點(diǎn)之一，承擔(dān)著進(jìn)一步完善城市功能、提升新市區(qū)整體形象的任務(wù)。本項(xiàng)目地面擬建成為綠地廣場(chǎng)，地下一層空間可用于商業(yè)使用，地下二層作人防車庫，以加強(qiáng)區(qū)域公共服務(wù)供給，改善區(qū)域停車配套，本項(xiàng)目是在以上背景下提出的。
    1、加強(qiáng)地下空間綜合開發(fā)利用的需要隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展、城鎮(zhèn)化加快，土地已成為了公認(rèn)的稀缺資源，地下空間利用是優(yōu)化國(guó)土資源配置、提高土地資源利用效率的`必然選擇；而科技進(jìn)步也使得我國(guó)地下空間開發(fā)的時(shí)機(jī)日益成熟。
    “十二五”時(shí)期，我國(guó)城市地下空間開發(fā)利用進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段。城市地下空間建設(shè)量顯著增長(zhǎng)，年均增速達(dá)到20%以上，約60%的現(xiàn)狀地下空間為“十二五”時(shí)期建設(shè)完成。地下空間的開發(fā)形態(tài)和功能也從單一走向復(fù)合：從人防工程拓展到交通、市政、商服、倉儲(chǔ)等多種類型，由小規(guī)模單一功能的地下工程發(fā)展為集商業(yè)、娛樂、休閑、交通、停車等功能于一體的地下城市空間，綜合效益十分顯著。
    “十三五”期間我國(guó)將迎來城市地下空間開發(fā)利用的高潮，《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》明確要求“強(qiáng)化土地節(jié)約集約利用”，有序推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)和低丘緩坡土地開發(fā)利用，推進(jìn)建設(shè)用地多功能開發(fā)、地上地下立體綜合開發(fā)利用。
    住建部出臺(tái)《城市地下空間開發(fā)利用“十三五”規(guī)劃》，確立了地下空間開發(fā)利用“生態(tài)優(yōu)先，公共利益優(yōu)先，保障公共安全”等基本原則，要求應(yīng)當(dāng)“優(yōu)先安排市政基礎(chǔ)設(shè)施、地下交通、人民防空工程、應(yīng)急防災(zāi)設(shè)施，并兼顧城市運(yùn)行最優(yōu)化和相鄰空間發(fā)展的需要”?！兑?guī)劃》預(yù)計(jì)“十三五”時(shí)期城市地下空間開發(fā)利用還將有相當(dāng)大的規(guī)模。在地下空間政策利好下，各地地下空間開發(fā)將迎來高潮，并通過規(guī)劃和制度建設(shè)走向規(guī)范化。
    雖然近年來隨著本市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，土地集約利用水平已有較大提高，但在重工業(yè)仍占主導(dǎo)地位的情況下，總體上用地仍較為粗放。因此，新市中心區(qū)作為未來本市的中心地帶、行政中心所在地，面對(duì)地方經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展，用地剛需和指標(biāo)剛性約束的雙重壓力下，其建設(shè)發(fā)展有必要高度重視促進(jìn)土地利用由外延向內(nèi)涵挖潛的轉(zhuǎn)變。
    項(xiàng)目地面為綠地廣場(chǎng)，地下為商業(yè)及人防車庫，綠化廣場(chǎng)從地下向地面延伸，在集約用地的基礎(chǔ)上增加城市綠化覆蓋率，打造優(yōu)美的立體景觀。同時(shí)地下停車庫既解決了停車問題，又避免了地面景觀的破壞和土地的浪費(fèi)；此外地下一層的商業(yè)，為周邊行政與商務(wù)辦公提供了必要的城市服務(wù)配套因此本項(xiàng)目的建設(shè)是新市中心區(qū)充分利用城市地下空間，促進(jìn)城市服務(wù)功能完善的積極舉措。
    2、充分開發(fā)利用人防戰(zhàn)備資源的需要宜居城市建設(shè)是一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)而又重要的工作。根據(jù)中國(guó)《宜居城市科學(xué)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（20xx），宜居城市的主要評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)包括：社會(huì)文明、經(jīng)濟(jì)富裕、環(huán)境優(yōu)美、資源承載、生活便宜、公共安全六個(gè)方面，一個(gè)宜居城市離不開安全的環(huán)境，人民安居樂業(yè)也離不開人防工程的保護(hù)。
    本項(xiàng)目擬于地下二層建設(shè)人防設(shè)施，用于彌補(bǔ)周邊人防設(shè)施的短缺，進(jìn)一步完善新市中心的人防設(shè)施布局，成為本市應(yīng)急管理體系不可缺少的組成部分，因此項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)于建設(shè)安全城市、支撐本市建設(shè)宜居城市十分有必要。
    平戰(zhàn)結(jié)合是我國(guó)人防建設(shè)的一項(xiàng)基本方針，在以和平為主旋律的當(dāng)今社會(huì)，人防工程的作用已經(jīng)從過去“防空洞”的單一概念向合理利用地下空間而過渡，在強(qiáng)調(diào)“有備無患”的同時(shí)，還要做到“有備有用”。根據(jù)第六次全國(guó)人民防空會(huì)議精神，要全面開發(fā)利用人防戰(zhàn)備資源，最大限度地利用人防工程開發(fā)地下倉儲(chǔ)、餐飲、購物等產(chǎn)業(yè)，為人民群眾提供更多的休閑娛樂、體育鍛煉、停車等公共服務(wù)場(chǎng)所。
    本項(xiàng)目按照“平戰(zhàn)結(jié)合”的原則，擬將地下空間以“停車+商業(yè)+綠地”的模式進(jìn)行開發(fā)利用，大大提高人防設(shè)施在和平時(shí)期的使用效率，隨著本市城市化進(jìn)程的加快與土地資源的日益緊缺，本工程充分挖掘人防設(shè)施的社會(huì)服務(wù)功能，使人防設(shè)施真正成為提供公共服務(wù)、方便群眾生活的民生工程，對(duì)于本市宜居城市的建設(shè)意義重大。
    3、改善城市停車配套的需要。新市中心定位為集政務(wù)、商務(wù)、金融、會(huì)展、體育、教育、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、高端住宅、休閑等功能為一體的城市中心區(qū)，又位于新城、舊城的交界處，未來將導(dǎo)入大批的居住、通勤、休閑、商務(wù)人群，從而衍生出大量停車需求。
    4、集政務(wù)、商務(wù)、金融、會(huì)展、文化休閑、高檔居住、總部經(jīng)濟(jì)等為一體，未來將釋放大量的消費(fèi)需求。新市中心區(qū)作為新建區(qū)，應(yīng)高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，商業(yè)配套方面，應(yīng)在本市現(xiàn)狀商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)上，進(jìn)一步促進(jìn)商業(yè)業(yè)態(tài)升級(jí),滿足體驗(yàn)式、互動(dòng)式、娛樂性等的商業(yè)發(fā)展形勢(shì)。
    本項(xiàng)目擬打造一個(gè)多功能體驗(yàn)式商業(yè)區(qū)，特色業(yè)態(tài)包括餐飲體驗(yàn)、城市超市、親子樂園、休閑健身、藝術(shù)廊及城市舞臺(tái)等，不僅滿足周邊商務(wù)、辦公的配套商業(yè)需求，同時(shí)也為周邊居民的周末休閑提供必要的商業(yè)配套，提升休閑、娛樂體驗(yàn)，助推新市中心區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)升級(jí)。
    本項(xiàng)目將建設(shè)一座地下停車場(chǎng)，向社會(huì)集中提供車位850個(gè)；緩解未來周邊群體的私家車停車問題。此外，本項(xiàng)目積極引入新能源車、城市智能公共單車、app導(dǎo)航、路引等智能化服務(wù)，構(gòu)建智慧化綠色停車系統(tǒng)，有助于為新市中心宜居配套區(qū)打造一個(gè)高效、便捷、智能、示范的地下停車環(huán)境，其地上空間可作為休閑廣場(chǎng)對(duì)市民開放，大大提高辦公、商務(wù)、商業(yè)、居住等的出行品質(zhì)，合理有效的整合了城市資源同時(shí)也體現(xiàn)了本項(xiàng)目的公益性。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告篇九
    你們好！首先，請(qǐng)?jiān)试S我代表xxx建筑有限公司，有幸在此與各位交流安全生產(chǎn)管理工作經(jīng)驗(yàn)，表示衷心地感謝。下面就我公司項(xiàng)目安全生產(chǎn)管理工作做一簡(jiǎn)要匯報(bào)，如有不妥，請(qǐng)批評(píng)指正。我公司于20xx年底承接的xx市xx區(qū)xx村城中村改造項(xiàng)目（銘城）xx工程，由五棟單體工程和大底盤連體地下車庫組成，地下1層，地上33層，總建筑面積約15萬平米。從開工至今200余天，項(xiàng)目部安全形勢(shì)穩(wěn)定，未發(fā)生一起輕傷以上安全事故。在市、區(qū)、街辦組織的檢查中的受到一致好評(píng)。
    今年以來，xx村城改項(xiàng)目在市、區(qū)兩級(jí)城改部門的正確指導(dǎo)下，努力學(xué)習(xí)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指示精神，在各項(xiàng)安全生產(chǎn)大檢查和隱患排查以及“兩打擊一整治”活動(dòng)、“打非治違”、市安委會(huì)檢查等專項(xiàng)活動(dòng)中積極配合，制定項(xiàng)目整改方案，從施工現(xiàn)場(chǎng)、生活區(qū)、辦公區(qū)等方面入手，自查自糾，徹底排查安全隱患，確保生產(chǎn)安全。
    工程自開工時(shí)，項(xiàng)目部建立以項(xiàng)目經(jīng)理為組長(zhǎng)的安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組。按規(guī)定設(shè)立了3名專職安全員，勞務(wù)公司設(shè)立2名專職安全員，各班組設(shè)立兼職安全員，按照與區(qū)辦簽訂的目標(biāo)責(zé)任書的'要求，層層簽定了安全生產(chǎn)責(zé)任制，落實(shí)到人。形成了橫向到邊，縱向到底的安全管理網(wǎng)絡(luò)。制定嚴(yán)格的安全檢查制度，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行全方位檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)整改，堅(jiān)決杜絕不安全因素的存在。
    1、始終堅(jiān)持“安全第一，預(yù)防為主”的方針。嚴(yán)格按照《建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)》（jgj59-20xx）制定安全措施計(jì)劃，始終把安全工作放在首位，各班組嚴(yán)格按照各項(xiàng)安全制度與措施進(jìn)行交底、自檢、教育。針對(duì)工作實(shí)際情況及時(shí)制定安全防護(hù)措施，保證了安全防護(hù)措施及時(shí)到位。
    2、加強(qiáng)職工安全教育，提高員工安全意識(shí)。項(xiàng)目部各班組充分利用班前會(huì)開展安全教育活動(dòng)，在員工中樹立“我的安全我負(fù)責(zé)，同事的安全我有責(zé)，企業(yè)的安全我盡責(zé)”的思想。確保職工做到不違章作業(yè)，管理人員不違章指揮。嚴(yán)格按照安全操作規(guī)程，在作業(yè)中真正做到“三不”傷害。
    3、安全檢查：項(xiàng)目部堅(jiān)持每天巡視、每周檢查，公司對(duì)項(xiàng)目部實(shí)行每月定期檢查和復(fù)查。設(shè)立監(jiān)控室，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)管和檢查，對(duì)檢查發(fā)現(xiàn)的安全隱患制定整改措施并立即組織整改，做到“定人、定時(shí)、定措施”及時(shí)整改。
    4、場(chǎng)地分片劃分責(zé)任區(qū)，定期整理。操作面做到工完料凈，及時(shí)清理，材料堆放整齊并標(biāo)識(shí)。以保證操作環(huán)境的安全文明。
    5、現(xiàn)場(chǎng)防火：現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立消防區(qū)域，消防器材配備齊全，落實(shí)消防責(zé)任制和責(zé)任人。
    1、安全責(zé)任重于泰山。為確保生產(chǎn)安全，項(xiàng)目部嚴(yán)格按照《建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)》（jgj59-20xx）的要求執(zhí)行。對(duì)危險(xiǎn)性較大的部位進(jìn)行監(jiān)控與跟蹤。并編制針對(duì)性的專項(xiàng)安全施工方案。
    2、公司對(duì)外腳手架、高層建筑消防、施工臨時(shí)用電、塔吊等重大危險(xiǎn)源部位舉行了專門的安全知識(shí)講座，提高管理人員及員工的安全防護(hù)意識(shí)。
    3、制定安全生產(chǎn)應(yīng)急救援預(yù)案，定期開展應(yīng)急演練。提高管理人員與員工對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)急應(yīng)變能力。
    總之，該工程自開工以來，通過公司及項(xiàng)目部管理人員的共同努力，收到了明顯的效果，沒有發(fā)生任何安全事故。但我們清醒地認(rèn)識(shí)到我們的安全生產(chǎn)管理工作距《建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)》（jgj59-20xx）要求還甚遠(yuǎn)。
    在今后的工作中，我們一定努力做到防微杜漸，警鐘長(zhǎng)鳴，防患于未然，把安全隱患消除在萌芽狀態(tài)之中。到目前為止，雖然安全管理工作邁開了第一步，我們還須在各位領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷和各兄弟單位的幫助下，一如既往，真抓實(shí)干，讓安全管理工作更上一個(gè)臺(tái)階，為安全達(dá)標(biāo)和創(chuàng)建改造建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量安全管理示范工地而繼續(xù)努力！
    謝謝大家！
    房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告篇十
    房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估的基本內(nèi)容主要包括借款企業(yè)財(cái)務(wù)及資信評(píng)價(jià)、項(xiàng)目評(píng)價(jià)、項(xiàng)目投資估算與資金籌措評(píng)價(jià)、項(xiàng)目市場(chǎng)與銷售前景分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè)算與償債能力分析、貸款擔(dān)保評(píng)價(jià)，銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)分析等。評(píng)估的重點(diǎn)和難點(diǎn)則主要有以下幾個(gè)方面：
    項(xiàng)目資本金是項(xiàng)目融資的基本保障，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款項(xiàng)目資本金的比例原則上要求不低于35%(部分銀行規(guī)定商業(yè)用房項(xiàng)目資本金比例不低于40%)。項(xiàng)目資本金屬于非負(fù)債性質(zhì)的資金，嚴(yán)格界定的項(xiàng)目資本金不應(yīng)突破企業(yè)"所有者權(quán)益"(央行121號(hào)文件規(guī)定)，對(duì)新設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司而言，其"實(shí)收資本"即項(xiàng)目資本金，對(duì)仍用原公司開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司而言，其只能為"所有者權(quán)益"中可以使用到該項(xiàng)目的現(xiàn)金部分。
    新設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，其"注冊(cè)資本"通常不高，一般為800萬元或2000萬元，而目前規(guī)模稍大的房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資均在億元以上，顯然對(duì)項(xiàng)目資本金不得低于總投資35%的要求難以達(dá)到，在實(shí)際操作中，新設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司多是接受股東的資金進(jìn)行開發(fā)，往往僅以取得“土地使用權(quán)”的費(fèi)用計(jì)，投入項(xiàng)目的資金即基本達(dá)到和超過總投資35%的比例。
    項(xiàng)目公司和股東互為獨(dú)立法人，其資金往來應(yīng)為負(fù)債性質(zhì)，但對(duì)于民營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)具有特殊性，母公司和項(xiàng)目公司的董事長(zhǎng)常為同一人(或股東基本相同)，資金也為其統(tǒng)籌操縱，在此意義，上股東投資款可理解為項(xiàng)目資本金。在項(xiàng)目評(píng)估中，可以用項(xiàng)目實(shí)際投入資金為依據(jù)，對(duì)子公司、母公司的股東實(shí)質(zhì)上為一體的，將股東投入資金視同為項(xiàng)目資本金，而將關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)的兩個(gè)公司之間的往來資金認(rèn)定為負(fù)債性質(zhì)。
    對(duì)存量房地產(chǎn)項(xiàng)目公司項(xiàng)目資本金的界定，首先要把握其在建的所有項(xiàng)目，并按照項(xiàng)目總投資和已投入資金測(cè)算出其它項(xiàng)目所占用的自有資金;其次，要遵循長(zhǎng)期負(fù)債與長(zhǎng)期資產(chǎn)匹配的財(cái)務(wù)原理，剔除“固定資產(chǎn)”和“長(zhǎng)期投資”等長(zhǎng)期資金的占用，并按照謹(jǐn)慎性原則對(duì)“應(yīng)收賬款”中賬齡較長(zhǎng)、收回希望渺茫的非有效資產(chǎn)予以剔除，但與此同時(shí)，對(duì)于開發(fā)商其它項(xiàng)目待銷售房屋的預(yù)期利潤(rùn)、且可用本項(xiàng)目開發(fā)的.資金部分，亦可視情況將之認(rèn)定為項(xiàng)目資本金。存量房地產(chǎn)項(xiàng)目公司可使用于貸款項(xiàng)目的資本金最高不超過下面公式的測(cè)算：
    由于央行要求在項(xiàng)目“四證”齊全、項(xiàng)目資本金到位后才能發(fā)放開發(fā)貸款，而地塊越大，項(xiàng)目總投資越多，對(duì)項(xiàng)目資本金要求也越高，為規(guī)避此規(guī)定，在項(xiàng)目評(píng)估中常存在將項(xiàng)目人為分期不良現(xiàn)象。房地產(chǎn)項(xiàng)目多為滾動(dòng)開發(fā)，其常用項(xiàng)目前期開發(fā)樓宇的銷售回籠款投入到后期樓宇的建設(shè)中，使資金鏈得以銜接，故人為分期既不合理，也易導(dǎo)致信貸資金監(jiān)管困難。
    建議：一是根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃和進(jìn)度，考察項(xiàng)目是否為分期開發(fā)，分期的依據(jù)可參考“工程規(guī)劃許可證”和“施工許可證”上所批建房屋的情況，在同一或相鄰時(shí)間內(nèi)所批建的房屋不能認(rèn)為是分期開發(fā);二是在項(xiàng)目總投資、房屋開發(fā)面積等方面加以規(guī)定，必須達(dá)到合理的下限指標(biāo)，對(duì)中小型項(xiàng)目禁止分期;三是對(duì)辦理同一“土地使用權(quán)證書”地塊上的開發(fā)項(xiàng)目審慎分期，堅(jiān)決杜絕人為分期。
    根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款在“四證”齊全后才能發(fā)放，由于項(xiàng)目貸款內(nèi)部運(yùn)作周期較長(zhǎng)，貸款發(fā)放時(shí)項(xiàng)目常已取得“預(yù)售許可證”，而在當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)需求較旺的情況下，項(xiàng)目所開發(fā)房屋銷售收入在預(yù)銷售以后的短斯內(nèi)就可能集中實(shí)現(xiàn)，如果現(xiàn)金回流即要求開發(fā)商還貸，那么貸款期間僅為取得“四證”日期到“預(yù)售銷許可證”頒發(fā)之后的較短時(shí)間，銀行出于自身效益的考慮，通常不太愿意收回貸款，而根據(jù)金融監(jiān)管規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款在償清前，不允許將本項(xiàng)目銷售回籠款項(xiàng)挪作它用，使銀行和企業(yè)均面臨兩難選擇。
    商業(yè)銀行首先要提高運(yùn)作效率，評(píng)估可先行介入，力爭(zhēng)在項(xiàng)目“四證”取得時(shí)貸款即可發(fā)放。其次，分類指導(dǎo)，根據(jù)不同項(xiàng)目特點(diǎn)制定差異化貸款期限策略。再次，對(duì)于項(xiàng)目銷售款項(xiàng)在貸款償還前使用，可根據(jù)實(shí)際情況靈活把握，在貸款償還確有保障前提下，允許其適度運(yùn)用。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)極為重要，要通過對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本、租售收入、投資期限、租售期限等因素綜合測(cè)算，得到項(xiàng)目總投資利潤(rùn)率、自有資金利潤(rùn)率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、項(xiàng)目投資回收期等靜態(tài)和動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并對(duì)項(xiàng)目還款能力進(jìn)行分析，測(cè)算貸款償還期，同時(shí)要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析，并根據(jù)對(duì)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)影響程度，確定租售收入、租售成本、開發(fā)周期等敏感性因素進(jìn)行敏感性分析。對(duì)于開發(fā)周期較長(zhǎng)的大型項(xiàng)目，按照上述財(cái)務(wù)指標(biāo)體系進(jìn)行全面評(píng)價(jià)，可直接采用利潤(rùn)總額、投資利潤(rùn)率等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行分析。
    首先確立合理抵押值。以競(jìng)拍方式取得、且在一定取得期限以內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，按土地實(shí)際取得成本作為抵押值;以取得時(shí)間較長(zhǎng)、土地價(jià)值上漲幅度較大土地使用權(quán)抵押的，按土地使用權(quán)評(píng)估值作為抵押值;以在建工程抵押，扣除施工單位墊資、預(yù)售房款等相關(guān)費(fèi)用后，確定抵押物價(jià)值。
    因此，要想采取適當(dāng)?shù)盅罕嚷?，開發(fā)周期較長(zhǎng)、項(xiàng)目銷售前景不定性較大的土地使用權(quán)，在抵押率上嚴(yán)格控制。再次做好抵押擔(dān)保的銜接，確保抵押足值有效。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告篇十一
    1、本估價(jià)報(bào)告中的市場(chǎng)價(jià)值，是指估價(jià)對(duì)象在采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)并假設(shè)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下最可能形成的客觀合理價(jià)值。所謂公開市場(chǎng)，是指一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)，在該市場(chǎng)上交易各方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，他們并且都掌握了必要的市場(chǎng)信息，有比較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)。此外，市場(chǎng)交易條件公開并不具有排它性，即所有市場(chǎng)主體都可以平等自由地參與交易并同時(shí)滿足以下條件：
    (1)自愿銷售的賣方及自愿購買的買方;
    (2)有一段合理的洽談交易時(shí)間，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場(chǎng)情形進(jìn)行議價(jià);
    (3)在此期間物業(yè)價(jià)值將保持穩(wěn)定;
    (4)該物業(yè)可以在公開市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓;
    (5)不考慮特殊買家的額外出價(jià)。
    2、對(duì)于估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)，以委托方提供的房地產(chǎn)證記載為依據(jù)，我們并未到有關(guān)主管部門對(duì)房地產(chǎn)證登記內(nèi)容的'真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，由委托方保證其產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。
    3、估價(jià)對(duì)象的土地面積、建筑面積等有關(guān)數(shù)據(jù)，均以委托方提供的房地產(chǎn)證記載為準(zhǔn)，我們未進(jìn)行專業(yè)測(cè)量，無理由懷疑記載數(shù)據(jù)與實(shí)際數(shù)據(jù)不符。
    4、對(duì)于估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)我們僅作一般性勘察，未對(duì)其進(jìn)行結(jié)構(gòu)測(cè)試，不能確定其結(jié)構(gòu)是否存在內(nèi)部安全隱患。此次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)是安全的。
    6、本報(bào)告中的估價(jià)值為估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)、在市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)及滿足估價(jià)的假設(shè)和限制、并假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利的條件下的市場(chǎng)價(jià)值，不包含該房產(chǎn)買賣時(shí)發(fā)生的各項(xiàng)稅費(fèi)。
    7、估價(jià)對(duì)象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)設(shè)定為完成實(shí)地查勘之日。
    二、需要特殊說明的事項(xiàng)
    1、本報(bào)告中市場(chǎng)趨勢(shì)分析等專業(yè)意見，是估價(jià)人員根據(jù)具體情況和估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)狀況分析推斷、預(yù)測(cè)得出，僅供委托方參考，其結(jié)論受估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)、能力的限制及一定程度主觀因素影響，特提請(qǐng)報(bào)告使用人注意。
    2、委托方提供的房地產(chǎn)證等資料是本次估價(jià)所需的重要依據(jù)，估價(jià)人員已對(duì)其給予了必要的關(guān)注。該資料的真實(shí)性、合法性和完整性均由委托方負(fù)責(zé)，對(duì)由此而引起的后果及相關(guān)責(zé)任，我公司不承擔(dān)任何責(zé)任。
    3、如無特別說明，本估價(jià)報(bào)告中所使用的貨幣均為人民幣。
    4、本次評(píng)估是基于上述假設(shè)和限制條件成立的，如以上假設(shè)和限制條件發(fā)生變化，本報(bào)告結(jié)果必須作相應(yīng)調(diào)整。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告篇十二
    樓資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書摘要
    長(zhǎng)春光華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司接受李先生的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)則，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，對(duì)以6月19日為評(píng)估基準(zhǔn)日，以擬出售吉林省長(zhǎng)春市新開河小區(qū)2棟401室提供參考價(jià)值為目的所及的資產(chǎn)進(jìn)行了核實(shí)。采用成本法進(jìn)行評(píng)估，其評(píng)估結(jié)果如下：
    資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為人民幣：60元。
    以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，欲了解評(píng)估目的的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀評(píng)估報(bào)告書全面。
    法定代表人：張宏偉
    項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：吳秀華項(xiàng)目參加人：張舒新
    鄧菲
    項(xiàng)目審核人：張舒新
    房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告篇十三
    房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估報(bào)告【1】
    目錄
    致委托方函
    評(píng)估人聲明
    評(píng)估的假設(shè)和限制條件
    房產(chǎn)評(píng)估結(jié)果報(bào)告
    一、委托評(píng)估方
    二、受托評(píng)估方
    三、評(píng)估對(duì)象概況
    四、評(píng)估目的
    五、評(píng)估時(shí)點(diǎn)
    六、價(jià)值定義
    七、評(píng)估依據(jù)
    八、評(píng)估原則
    九、評(píng)估方法
    十、區(qū)域因素修正
    十一、個(gè)別因素修正
    十二、評(píng)估結(jié)果
    十三、評(píng)估人員
    十四、評(píng)估作業(yè)日期
    十五、評(píng)估報(bào)告應(yīng)用的有效期
    致委托方函
    xxxxxxxxx：
    承蒙委托，對(duì)位于的沙坪壩楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)俊峰龍鳳云洲處房產(chǎn)租賃價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價(jià)格參考依據(jù)。
    評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估目的，遵循評(píng)估原則，按照評(píng)估工作程序，利用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并詳細(xì)考慮了影響房產(chǎn)租賃價(jià)格的各項(xiàng)因素，確定評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)20xx年1月1日的評(píng)估結(jié)果如下：
    一、評(píng)估對(duì)象
    評(píng)估對(duì)象為坐落于沙坪壩楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)俊峰龍鳳云洲，評(píng)估對(duì)象土地使用權(quán)類型為出讓，證載用途為商品房，本次評(píng)估評(píng)估對(duì)象1個(gè),實(shí)例2個(gè)。
    在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，評(píng)估對(duì)象未設(shè)抵押、典當(dāng)、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利。
    二、評(píng)估時(shí)點(diǎn)
    20xx年1月1日
    三、估評(píng)目的
    為居住目的的房產(chǎn)租賃供價(jià)格參考依據(jù)。
    四、評(píng)估結(jié)果
    評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估目的，遵循評(píng)估原則，按照評(píng)估工作程序，利用科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并考慮了影響房產(chǎn)租賃價(jià)值的各項(xiàng)因素，確定評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)20xx年1月1日的價(jià)值結(jié)果為：
    房產(chǎn)租金：光華陽光水城-人民幣895元整
    華宇西城麗景-人民幣1048元整
    俊峰龍鳳云洲-人民幣1081元整
    大寫：光華陽光水城-人民幣捌佰玖拾伍圓整
    華宇西城麗景-人民幣壹仟零肆拾捌圓整
    俊峰龍鳳云洲-人民幣壹千零捌拾壹圓整
    評(píng)估結(jié)果匯總表
    房產(chǎn)名稱
    租金(元/月)
    光華陽光水城
    895元/月
    華宇西城麗景
    1048元/月
    俊峰龍鳳云洲
    1081元/月
    投行三班房產(chǎn)租賃評(píng)估組
    二〇**年一月一日
    評(píng)
    估人聲明
    我們鄭重聲明：
    1、我們?cè)诒驹u(píng)估報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。
    2、本評(píng)估報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本評(píng)估報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
    3、我們與本評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。
    5、評(píng)估人員王靖森、李亞洲、楚倩、胡瓊丹、冉夢(mèng)娜、王屹鳳已對(duì)本評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，對(duì)其建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施的完好程度進(jìn)行了評(píng)估，但建筑物及相關(guān)設(shè)備的質(zhì)量狀況最終應(yīng)以有相關(guān)資質(zhì)機(jī)構(gòu)的鑒定結(jié)果為準(zhǔn)。
    6、本報(bào)告評(píng)估結(jié)果僅作為委托方在本次評(píng)估目的下使用，不得做其他用途。
    未經(jīng)本評(píng)估機(jī)構(gòu)書面同意,本報(bào)告的全部或任何一部分均不得向委托方、報(bào)告使用者、報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。
    參加本次評(píng)估的評(píng)估人簽名：
    姓名簽字
    估價(jià)的假設(shè)和限制條件
    1、由于本次評(píng)估是為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價(jià)格參考依據(jù)的，因此以保持現(xiàn)狀為評(píng)估前提。
    2、本報(bào)告評(píng)估出的房產(chǎn)租賃價(jià)值，僅為本報(bào)告設(shè)定的'評(píng)估目的服務(wù)，不得用于其它交易。
    本次評(píng)估采用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)租賃價(jià)值。
    3、報(bào)告評(píng)估出的房地產(chǎn)租賃價(jià)值，不涉及獨(dú)立于建筑物的設(shè)施和設(shè)備等(該類設(shè)備的有無，不影響建筑物的正常使用)。
    4、房產(chǎn)估價(jià)結(jié)果具有很強(qiáng)的時(shí)效性，在一定條件下得出的結(jié)果只能適用于特定時(shí)期。
    本次報(bào)告評(píng)估出的房產(chǎn)租賃價(jià)值，為評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。
    隨著時(shí)間的推移和房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，評(píng)估對(duì)象的價(jià)格或者價(jià)值可能發(fā)生很大的變化，則本估價(jià)報(bào)告需做出相應(yīng)的調(diào)整，甚至重新評(píng)估。
    6、自出具報(bào)告之日起，本報(bào)告的有效期為壹年。
    房產(chǎn)租賃評(píng)估結(jié)果報(bào)告
    一、委托評(píng)估方
    二、受托評(píng)估方
    投行三班評(píng)估小組
    三、評(píng)估對(duì)象
    概況(包括實(shí)例房產(chǎn))
    1、房產(chǎn)位置
    2、房產(chǎn)現(xiàn)狀
    根據(jù)委托方介紹及評(píng)估人員實(shí)地勘查，估價(jià)對(duì)象建筑物為鋼筋混凝土樓房，
    建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備及現(xiàn)狀使用情況如下：
    建筑物詳細(xì)列表
    房產(chǎn)名稱
    光華陽光水城
    華宇西城麗景
    俊峰龍鳳云洲
    性質(zhì)
    商品房
    商品房
    商品房
    戶型
    一室一衛(wèi)
    兩室一廳一衛(wèi)
    兩室兩廳兩衛(wèi)
    租金
    850元/月
    1100元/月
    1200元/月
    交通條件
    209楊家坪——井口(中級(jí)車)、210菜園壩——白公館(中級(jí)車)、215朝天門——雙碑、265朝天門——雙碑(中級(jí)車)、227沙坪壩——井口半邊街、221土灣——雙碑嘉陵廠、237西南醫(yī)院——井口、467磁器口——大坪九坑子、501朝天門——北碚、708沙坪壩——井口、821烈士墓——龍溪鎮(zhèn)電子校、805重慶大學(xué)——嘉陵廠堆金村(中級(jí)車)、808磁器口——南坪融僑半島(中級(jí)車)、801烈士墓——渝北區(qū)一碗水(中級(jí)車)
    ，與沙區(qū)最繁華的商業(yè)中心——三峽廣場(chǎng)相距不過3分鐘車程
    公交車228267881821808209途經(jīng)
    周邊環(huán)境
    陽光水城位于沙坪壩區(qū)“北部新城”的中心區(qū)，重大科技園之內(nèi)，臨近嘉陵江，西北部是著名的歌樂山風(fēng)景區(qū)，地理位置得天獨(dú)厚，總建筑面積40萬平方米，是沙區(qū)目前規(guī)模最大的山水園林高尚社區(qū)。
    鄰近沙坪壩公園和歌樂山
    小區(qū)的景觀規(guī)劃即體現(xiàn)了人與自然的完美融合，綠化率高達(dá)43.89%，水系占到20%。
    主體為一個(gè)20000平方米的超寬中庭景觀，安排一軸、二池、三林、四廣場(chǎng)，中央水系分為兩部分，一個(gè)近千平的游泳池，可暢游、可嬉戲，更是一道稀有的水景，延坡地向下，水系被分隔，水流變小成溪，形成疊水延伸至低處，生活于此愜意舒適。
    增一分則太肥、減一分則太瘦，經(jīng)過對(duì)市場(chǎng)的細(xì)心研究和對(duì)人們生活習(xí)慣的調(diào)查，俊峰龍鳳云洲的戶型設(shè)計(jì)本著實(shí)用、舒適、健康的原則進(jìn)行設(shè)計(jì)，從50平到120平，戶戶經(jīng)典，從簡(jiǎn)潔的一房到舒適的功能型三房滿足不同家庭結(jié)構(gòu)的客戶需求，房型格局方正實(shí)用，戶型幾乎沒有浪費(fèi)，每一平方米都有它的空間定位。
    戶戶觀景，無視線死角，享受20000方豪景中庭，從此視野無界限。
    盡可能將功能做細(xì)、做足，在細(xì)節(jié)處出彩。
    地理位置
    沙坪壩區(qū)楊公橋附近
    楊梨路20號(hào)(原重慶燈泡廠原址)
    該房位于楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)
    商業(yè)區(qū)繁華程度
    鄰近三峽廣場(chǎng)步行街(只有幾分鐘的車程)
    購物：國(guó)美電器立洋百貨王府井百貨
    餐飲：兩江雙椒雞兩江風(fēng)情火鍋君之薇和喜火鍋
    基礎(chǔ)設(shè)施
    教育條件：重慶大學(xué)西南政法大學(xué)重師，醫(yī)院：西南醫(yī)院愛德華醫(yī)院重大a區(qū)校醫(yī)院
    銀行：招商銀行農(nóng)業(yè)銀行工商銀行
    評(píng)估對(duì)象土地開發(fā)程度宗地外“七通”(即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃?xì)?，宗地內(nèi)“五通”(即：通路、通電、通上水、通下水、通信)。
    四、評(píng)估目的
    為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價(jià)格參考依據(jù)
    五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
    20xx年1月1日
    六、價(jià)值定義
    本次評(píng)估采用的是公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估結(jié)果中的房產(chǎn)租賃價(jià)值是指評(píng)估對(duì)象于評(píng)估時(shí)點(diǎn)20xx年1月1日的宗地開發(fā)程度為宗地外“七通”(即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃?xì)?，宗地內(nèi)“五通”(即：通路、通電、通上水、通下水、通信)條件下的租賃市場(chǎng)價(jià)值。
    七、評(píng)估依據(jù)
    1、有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程
    (1)《中華人民共和國(guó)土地管理法》;
    (2)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》;
    (3)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》;
    (4)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。
    2、受托評(píng)估方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查獲得的資料。
    八、評(píng)估原則
    1、合法原則
    房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提。
    本報(bào)告遵守這一原則。
    2、替代原則
    具有相同使用價(jià)值、有替代可能的房產(chǎn)之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致，因此，在房產(chǎn)評(píng)估中，可以通過對(duì)房產(chǎn)各個(gè)條件的比較來評(píng)估租賃價(jià)格。
    3、最高最佳使用原則
    房產(chǎn)評(píng)估要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。
    本報(bào)告是為委托評(píng)估方為居住目的的房產(chǎn)租賃交易提供價(jià)格參考依據(jù)，因此以保持現(xiàn)狀為前提。
    4、評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則
    房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性和時(shí)效性，它是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，在不同的時(shí)點(diǎn)上，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。
    本報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2022年5月2日。
    九、評(píng)估方法
    房產(chǎn)評(píng)估中常用的估價(jià)方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、重置成本法、基準(zhǔn)地價(jià)法等，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及掌握的市場(chǎng)資料，在遵循有關(guān)法規(guī)、政策和評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過評(píng)估人員的實(shí)地查勘和認(rèn)真分析，本次估價(jià)采用市場(chǎng)比較法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，最后經(jīng)過綜合測(cè)算確定估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值。
    運(yùn)用市場(chǎng)比較法法求取估價(jià)對(duì)象房產(chǎn)租賃價(jià)值，是依據(jù)替代原理將待估房產(chǎn)與類似的房產(chǎn)在近期的租賃交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過對(duì)比租賃交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素等的修正得出待估房產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的租賃價(jià)值。
    十、區(qū)域因素修正
    區(qū)域因素比較表
    區(qū)域因素
    實(shí)例一
    實(shí)例二
    評(píng)估對(duì)象
    性質(zhì)
    相同(100/100)
    房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告篇十四
    二、估價(jià)目的:拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估
    三、估價(jià)日期:二0xx年四月八日到二00二年四月十五日
    四、估價(jià)時(shí)間:二0xx年四月十五日(趨于拆遷日)
    五、估價(jià)依據(jù)
    1.中華人民共和國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》
    2.中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》;
    3.評(píng)估委托書:
    4估價(jià)評(píng)估人員勘察了解的情況;
    5.房屋所有權(quán)證(新北全字00311100號(hào));
    6.國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《新鄉(xiāng)市城市拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)》。
    六、估價(jià)原則:本評(píng)估報(bào)告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結(jié)合評(píng)估目的和評(píng)估物業(yè)具體情況，具體遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、最高最佳使用原則、替代原則。
    七、估價(jià)方法:根據(jù)估價(jià)的特點(diǎn)和實(shí)際情況，本報(bào)告采用市場(chǎng)比較法和收益還原法對(duì)拆遷評(píng)估房地產(chǎn)進(jìn)行整體性評(píng)估，至于部分無證構(gòu)筑物、墻體及其占用的土地已包含在內(nèi)，未單列其價(jià)值。另外雖然在本報(bào)告中未完全采用新鄉(xiāng)市人民政府有關(guān)拆遷條例的補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)，這是因?yàn)榇疬w房屋的裝飾、裝修及層高未在指導(dǎo)價(jià)中予以考慮完全。本報(bào)告主要根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的精神進(jìn)行評(píng)估。
    八、估價(jià)結(jié)果
    本評(píng)估以掌握的有關(guān)標(biāo)的物的信息資料為依據(jù)，根據(jù)估價(jià)的目的，遵循評(píng)估程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密的測(cè)算，并結(jié)合評(píng)估目的和評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)計(jì)算拆遷評(píng)估對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的拆遷補(bǔ)償價(jià)格為:
    人民幣小寫:206247元
    大寫:貳拾萬陸仟貳佰肆拾柒元
    九、評(píng)估價(jià)格有效期
    本報(bào)告評(píng)估時(shí)效為半年，自二0xx年四月十五日起生效。隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和評(píng)估對(duì)象自身情況發(fā)生變化，評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值將發(fā)生相應(yīng)的變化，評(píng)估結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)整。
    十、評(píng)估價(jià)格應(yīng)用范圍
    該評(píng)估報(bào)告結(jié)果僅供拆遷部門補(bǔ)償時(shí)參考，不做其它用途。
    十一、估價(jià)的假設(shè)和限制條件
    1.估價(jià)假設(shè)條件
    我們?cè)u(píng)估的價(jià)值是現(xiàn)時(shí)價(jià)，及在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)拆遷評(píng)估對(duì)象進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膮⒖純r(jià)格，假設(shè):
    (1)有自愿銷售的賣主和自愿購買的買主;
    (2)該物業(yè)可以在公開市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓;
    (3)有一個(gè)適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場(chǎng)情形進(jìn)行議價(jià);
    (4)不考慮特殊買家的額外出價(jià)。
    2.限制條件
    房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告篇十五
    隧道方面：今年以來我合同段對(duì)隧道進(jìn)行了全面的質(zhì)量及安全整頓，達(dá)到了安全生產(chǎn)的要求，同時(shí)加強(qiáng)了進(jìn)場(chǎng)道路的維修工作，確保了隧道材料的運(yùn)輸?shù)缆吠〞?，保證了隧道的正常施工。勐連1號(hào)隧道及鹿山村隧道今年以來累計(jì)完成了初支903米（包括換拱段落），仰拱及填充667米、二襯596米（包括換拱段落）。
    路基方面：路基工程及涵洞工程，由于下雨影響，進(jìn)展較為緩慢，但經(jīng)過努力，我合同段累計(jì)完成挖方88.7萬方，填方30萬方，完成合同段內(nèi)全部的特殊路基處置，完成邊坡防護(hù)工程5142m2，完成攔砂壩及排水工程8196m3，完成擋護(hù)工程924m3，完成了涵洞、通道3座及蓋板安裝，同時(shí)完成了樁基擋墻18棵樁基的澆筑。
    橋梁工程方面：由于下雨影響材料運(yùn)輸，橋梁施工進(jìn)展緩慢，目前正在進(jìn)行樁基、臺(tái)帽及承臺(tái)的施工。
    （一）今年以來的安全生產(chǎn)是隨雨季施工的特點(diǎn)展開的：
    1、在隧道的安全施工中，我段施工的勐連一號(hào)隧道全長(zhǎng)通過全風(fēng)化、強(qiáng)風(fēng)化及弱風(fēng)化花崗巖區(qū)，巖石破碎，且通過兩系地質(zhì)破碎帶，地下水豐富，有突然坍塌和涌水的可能，給施工安全帶來了不少的困難，特別是隧道出口端地質(zhì)更差，在施工中出現(xiàn)過整體下沉的情況。針對(duì)以上安全施工的不利因素，項(xiàng)目部及時(shí)加強(qiáng)了安全防護(hù)措施：
    （1）立即將出現(xiàn)的不利情況報(bào)告指揮部、監(jiān)理、設(shè)計(jì)等上級(jí)單位。
    （2）及時(shí)組織人員24小時(shí)值班觀察。
    （3）組織測(cè)量工每半小時(shí)進(jìn)行一次測(cè)量，時(shí)刻監(jiān)控下沉的情況。
    （4）在原設(shè)計(jì)的安全技術(shù)基礎(chǔ)上，加大鋼材的數(shù)量，縮小開挖距離，隨挖隨支護(hù)隨二襯，為搶仰拱、二襯的時(shí)間，由三臺(tái)開挖變?yōu)槲迮_(tái)開挖。
    （5）加強(qiáng)對(duì)隧道各設(shè)備的安全防護(hù)，首先對(duì)電線電路進(jìn)行檢查，安裝了漏電保護(hù)器，對(duì)施工臺(tái)車安裝了低壓電源、變壓器、反光安全警示膜、安全網(wǎng)等。
    （6）加強(qiáng)上崗前安全教育培訓(xùn)，進(jìn)洞施工人員上班前由工班長(zhǎng)帶領(lǐng)先到值班室登記，再進(jìn)行掛牌上崗，出洞進(jìn)行自行翻牌等安全措施，提高了施工人員安全意識(shí)也保證了施工的順利進(jìn)行。
    （二）在雨季施工中加大了對(duì)高邊坡、棄土場(chǎng)、涵洞及民工駐地的安全檢查和安全隱患的監(jiān)控排除。對(duì)化核樹一、二號(hào)大橋、k30+000棄土場(chǎng)、民工駐地等實(shí)行專人值班，實(shí)行24小時(shí)巡查監(jiān)控。由于雨水大，有的邊坡沖涮嚴(yán)重，經(jīng)值班人員報(bào)告，項(xiàng)目部及時(shí)組織搶修、覆蓋等安全措施，防止了出現(xiàn)大的安全隱患和影響周邊農(nóng)田的事故發(fā)生。
    （三）加大對(duì)施工道路的搶修和保養(yǎng)。項(xiàng)目部組織了一個(gè)由路基二隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)為領(lǐng)導(dǎo)的40多人進(jìn)行施工道路搶修保養(yǎng)的施工隊(duì)伍，配備挖掘機(jī)一臺(tái)、裝載機(jī)兩臺(tái)、壓路機(jī)一臺(tái)、裝載汽車多臺(tái)。及時(shí)搶修被雨水沖塌的路基邊坡，大雨天組織人員排水巡察，發(fā)現(xiàn)險(xiǎn)情及時(shí)報(bào)告，組織搶修，從而保證了行車安全。
    （四）強(qiáng)化安全防護(hù)措施保證孔樁的安全施工。挖孔樁施工環(huán)境比較困難，加之有的民工安全意識(shí)不強(qiáng)，施工中不安裝電動(dòng)升降機(jī)，未系安全帶，未設(shè)置作業(yè)平臺(tái)。項(xiàng)目部采取培訓(xùn)教育，向他們講解安全的重要性及安全知識(shí)，并要求強(qiáng)化執(zhí)行挖孔樁的安全施工防護(hù)措施：
    （1）安裝了電動(dòng)提升架
    （2）孔口高出地面30公分，并設(shè)置作業(yè)平臺(tái)
    （3）上下人員必須系安全帶，挖好一孔蓋好一孔，每個(gè)橋臺(tái)都要有警示標(biāo)志。通過一段的跟蹤監(jiān)控，各項(xiàng)安全施工順利實(shí)施。
    （五）在爆炸物品的管理使用上，遵照中華人民共和國(guó)公安部關(guān)于爆炸物品的保管、運(yùn)輸、使用的規(guī)定。首先我們制定了一套嚴(yán)格的管理制度和審批、領(lǐng)取、使用制度。從保管上做到：爆炸物品由專人看管防護(hù)，24小時(shí)值班，專人領(lǐng)取，按計(jì)劃申請(qǐng)，項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)、專職安全負(fù)責(zé)人審批，由物資部門控量開單，施工現(xiàn)場(chǎng)專職工程技術(shù)人員簽認(rèn)監(jiān)管，工班負(fù)責(zé)人簽字等一系列程序，從而保證了施工生產(chǎn)的安全。
    （六）對(duì)民工駐地經(jīng)常進(jìn)行不定期的檢查，特別是在雨季，派專職人員對(duì)民工駐地進(jìn)行24小時(shí)值班，防止出現(xiàn)塌方造成重大安全事故的發(fā)生。不定期對(duì)民工駐地生活用電進(jìn)行檢查，確保用電安全，防止發(fā)生觸電、火災(zāi)等安全事故。對(duì)民工進(jìn)行安全知識(shí)教育和安全演練、民工駐地配發(fā)消防滅火器等措施，進(jìn)一步促進(jìn)施工生產(chǎn)安全。
    （七）、加大安全生產(chǎn)費(fèi)用的投入，對(duì)安全隱患及時(shí)處理，對(duì)重大危險(xiǎn)源進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控防護(hù)，加強(qiáng)對(duì)施工安全費(fèi)用管理和使用，做到?？顚Ｓ茫M(jìn)一步促進(jìn)施工安全和文明施工。
    項(xiàng)目部安全領(lǐng)導(dǎo)小組堅(jiān)持每月對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行三次全面細(xì)致安全大檢查，專職安全員每天對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安全巡察，在檢查中查“安全第一”的思想，查單位領(lǐng)導(dǎo)對(duì)安全工作重視情況，查規(guī)章制度落實(shí)情況，查設(shè)備使用情況，查現(xiàn)場(chǎng)安全管理資料，查安全防護(hù)和隱患整改情況，并每天堅(jiān)持進(jìn)行安全檢查記錄。對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的施工安全隱患及時(shí)下達(dá)整改通知書，責(zé)令限期整改，對(duì)安全隱患較大的部位，采取專職安全員值班制度。對(duì)檢查情況實(shí)行安全獎(jiǎng)懲制度，評(píng)選出安全先進(jìn)班和安全先進(jìn)個(gè)人，實(shí)行現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)制度，直接發(fā)放到一線工人手里。對(duì)“三違”人員及施工隊(duì)進(jìn)行教育罰款、開除等獎(jiǎng)懲措施。較好地促進(jìn)了一線工人的安全生產(chǎn)積極性。
    我項(xiàng)目部將繼續(xù)高度重視安全生產(chǎn)工作，全標(biāo)段以貫徹落實(shí)《安全生產(chǎn)法》和《云南省安全生產(chǎn)條例》為主線，結(jié)合指揮部安全管理“三個(gè)辦法”和安全局“123411工程”開展情況的相關(guān)內(nèi)容，進(jìn)一步強(qiáng)化安全生產(chǎn)管理工作、建立健全的安全生產(chǎn)體制、提高對(duì)事故的預(yù)防及控制能力、提高公司員工及民工的安全防范意識(shí)，采取以下措施：
    （1）由于今年雨水多，氣候變化無常，我們一定要保持高度警惕，堅(jiān)持領(lǐng)導(dǎo)值班制度和安全隱患監(jiān)控。發(fā)現(xiàn)險(xiǎn)情，做到及時(shí)搶險(xiǎn)排患。
    （2）加大安全防護(hù)物資的準(zhǔn)備，機(jī)械設(shè)備的準(zhǔn)備，做到有備無患。
    （3）加強(qiáng)水溝、管道的排水措施，盡量減少災(zāi)情的發(fā)生。
    （4）進(jìn)一步加強(qiáng)各工點(diǎn)、危險(xiǎn)源的安全警示標(biāo)志、標(biāo)牌，時(shí)刻提示人們注意安全施工。
    （5）加大對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)管理，提倡文明施工。
    （6）加強(qiáng)對(duì)高空作業(yè)管理，確保安全施工。
    （7）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)安全責(zé)任制，堅(jiān)持每月召開一至兩次的全體施工人員安全會(huì)議。
    （8）積極組織各種安全預(yù)案的演練，提高職工、民工的安全防范意識(shí)和防范技能。
    （9）堅(jiān)持獎(jiǎng)懲制度，嚴(yán)肅勞動(dòng)紀(jì)律。對(duì)安全生產(chǎn)工作有成績(jī)的給予獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)目無紀(jì)律，造成事故嚴(yán)重后果的按規(guī)定嚴(yán)肅處理。
    （10）圍繞安全生產(chǎn)目標(biāo)，全體職工、各工作崗位嚴(yán)格按照簽定的安全生產(chǎn)責(zé)任狀，落實(shí)安全生產(chǎn)崗位責(zé)任制，確保安全生產(chǎn)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告篇十六
    xx市紡織工業(yè)集團(tuán)公司：
    本所接受貴公司的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則，按照科學(xué)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)為本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓而涉及的xx經(jīng)濟(jì)特區(qū)xx房地產(chǎn)開發(fā)公司的整體資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了評(píng)估工作。本所評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序,對(duì)委托評(píng)估的資產(chǎn)和負(fù)債實(shí)施了實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)委估資產(chǎn)和負(fù)債的7月9日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格作出了公允反映?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：
    一、委托方與資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介
    (一)資產(chǎn)占有方概況：
    資產(chǎn)占有單位企業(yè)名稱:xx經(jīng)濟(jì)特區(qū)xx房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱xx公司)
    住所:xx市xxxx工業(yè)區(qū)華廈
    法人代表:xxx
    成立日期:1992年10月14日
    注冊(cè)資本:萬元人民幣
    經(jīng)營(yíng)范圍:主營(yíng)：房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)
    兼營(yíng)：建筑材料、化工產(chǎn)品、針織品、紡織品
    xx公司經(jīng)珠海市人民政府辦公室珠府辦復(fù)[1992]338號(hào)文批準(zhǔn)成立，為珠海市市屬國(guó)有企業(yè)(工商注冊(cè)登記為集體企業(yè))，取得珠海市工商局頒發(fā)的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照4404001003147號(hào)。
    (二)資產(chǎn)評(píng)估委托方：xx市紡織工業(yè)集團(tuán)公司
    二、評(píng)估目的
    本次資產(chǎn)評(píng)估是為了滿足委托方股權(quán)轉(zhuǎn)讓需要，為其所對(duì)應(yīng)的行為提供價(jià)值參考。
    三、評(píng)估對(duì)象及范圍
    (一)評(píng)估對(duì)象：xx公司的整體資產(chǎn)。
    (二)具體資產(chǎn)、負(fù)債范圍：
    具體資產(chǎn)只一項(xiàng)，為位于珠海市香洲前山北、梅華西路北側(cè)11292.00平方米的土地使用權(quán);負(fù)債為零。
    納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)及負(fù)債是與委托評(píng)估確定的范圍一致的。
    四、評(píng)估基準(zhǔn)日
    本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日是207月9日。
    評(píng)估基準(zhǔn)日的選取是應(yīng)委托方要求確定的.。
    本次評(píng)估所采用的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
    五、評(píng)估原則
    本次資產(chǎn)評(píng)估遵循獨(dú)立、客觀、科學(xué)的工作原則;遵循產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)原則;遵循資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)、替代和公開市場(chǎng)等操作性原則;遵循謹(jǐn)慎原則。
    六、評(píng)估依據(jù)
    (一)行為依據(jù)
    1、委托方與我所共同簽訂的《資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書》。
    (二)法規(guī)依據(jù)
    1、《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(國(guó)務(wù)院第91號(hào)令);
    2、《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》(國(guó)資辦發(fā)(1992)36號(hào));
    3、《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(試行)》(中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)“中評(píng)協(xié)[]03號(hào))
    4、《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》(財(cái)政部財(cái)評(píng)字[]91號(hào))
    5、《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》(財(cái)政部令第4號(hào));
    6、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》(財(cái)政部令第5號(hào));
    7、有關(guān)部門制定的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)。
    (三)產(chǎn)權(quán)依據(jù)
    1、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》;
    2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
    (四)取價(jià)依據(jù)
    1、《珠海市工程造價(jià)信息》、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息;
    2、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查、核實(shí)資料;
    3、國(guó)家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料;
    4、有關(guān)詢價(jià)資料。
    七、評(píng)估方法
    本次求取企業(yè)整體資產(chǎn)價(jià)值，評(píng)估師選取單項(xiàng)加和法進(jìn)行評(píng)估。因企業(yè)資產(chǎn)只有一項(xiàng)，且無負(fù)債，企業(yè)整體資產(chǎn)價(jià)值即為無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)的價(jià)值。具體評(píng)估方法為：對(duì)于土地使用權(quán)采用假設(shè)開發(fā)法及成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。
    八、評(píng)估過程
    房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告篇十七
    致委托方函
    估價(jià)假設(shè)和限制條件
    估價(jià)結(jié)果報(bào)告
    估價(jià)技術(shù)報(bào)告
    附件
    致委托方函
    xx大職院：
    特此
    函告
    xx齊房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司
    法人代表：
    二〇xx年四月二十六日
    估價(jià)的假設(shè)和限制條件
    一、估價(jià)的假設(shè)條件
    1、以估價(jià)對(duì)象合法取得房屋所有權(quán)證及國(guó)有土地使用證，并以合法用途為假設(shè)前提。
    2、本報(bào)告以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)處于良好狀態(tài)，達(dá)到委托方所提供的使用功能為假設(shè)前提。
    3、本次估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)值是在委托房屋及附屬設(shè)施未設(shè)立任何的抵押、擔(dān)保的假設(shè)條件下成立。
    二、本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件
    1、估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對(duì)象的質(zhì)量及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)估價(jià)對(duì)象估價(jià)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接使用本估價(jià)結(jié)論。
    2、本估價(jià)結(jié)果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。
    3、本次估價(jià)未考慮特殊交易方式對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。
    4、本次估價(jià)是基于估價(jià)對(duì)象的管理及國(guó)家、地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策穩(wěn)定的前提進(jìn)行的。敬請(qǐng)相關(guān)方面在運(yùn)用本估價(jià)報(bào)告時(shí)注意此點(diǎn)，特此提示。
    5、本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象證載建筑面積：145.9㎡為準(zhǔn)，不考慮房屋所有權(quán)人后期加建的部分價(jià)值。
    6、本估價(jià)報(bào)告有效期自出具報(bào)告之日起為一年，如超過此期限使用，報(bào)告應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整或重新估價(jià)。
    本估價(jià)機(jī)構(gòu)提請(qǐng)估價(jià)報(bào)告使用方注意閱讀報(bào)告中的《估價(jià)的假設(shè)和限制條件》
    房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告篇十八
    我市自推行部門預(yù)算改革、零基預(yù)算改革以來，預(yù)算管理水平不斷提高，但仍存在預(yù)算申報(bào)不實(shí)、標(biāo)準(zhǔn)化程度較低、資金使用效益不高等問題。全面實(shí)施預(yù)算評(píng)審和事前評(píng)估，是進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)預(yù)算管理、應(yīng)對(duì)財(cái)政緊平衡態(tài)勢(shì)，強(qiáng)化重大事項(xiàng)財(cái)力保障、提高財(cái)政資金使用效益的重要手段。
    當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，建立完善預(yù)算評(píng)審和事前評(píng)估機(jī)制的總體思路：一是全面推行預(yù)算評(píng)審和事前評(píng)估，將預(yù)算評(píng)審和事前評(píng)估實(shí)質(zhì)性嵌入部門預(yù)算編制流程，使其成為預(yù)算編制的必要環(huán)節(jié)，提高預(yù)算編制的真實(shí)性、合理性和準(zhǔn)確性。二是對(duì)接全過程預(yù)算績(jī)效管理，預(yù)算評(píng)審結(jié)果直接服務(wù)于預(yù)算績(jī)效管理，同時(shí)績(jī)效目標(biāo)編制、績(jī)效運(yùn)行監(jiān)控和績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果應(yīng)用又指導(dǎo)預(yù)算評(píng)審，共同為提高財(cái)政資金使用效益服務(wù)。三是逐步建立項(xiàng)目支出標(biāo)準(zhǔn)體系和預(yù)算績(jī)效管理指標(biāo)體系，以預(yù)算評(píng)審和事前評(píng)估為切入點(diǎn)，根據(jù)支出政策、項(xiàng)目要素及成本、財(cái)力水平等，逐步構(gòu)建不同行業(yè)、分類分檔的預(yù)算項(xiàng)目支出標(biāo)準(zhǔn)體系和預(yù)算績(jī)效管理指標(biāo)體系。通過上述工作的開展，促進(jìn)形成預(yù)算編制、執(zhí)行、監(jiān)管、績(jī)效評(píng)價(jià)相互銜接相互制約的工作機(jī)制。
    （一）理順預(yù)算評(píng)審和事前評(píng)估職責(zé)
    市財(cái)政局負(fù)責(zé)預(yù)算評(píng)審和事前評(píng)估組織管理工作，制定預(yù)算評(píng)審和事前評(píng)估管理制度，提出加強(qiáng)預(yù)算評(píng)審和事前評(píng)估工作的政策措施，組織實(shí)施重點(diǎn)項(xiàng)目評(píng)審評(píng)估，并根據(jù)重點(diǎn)項(xiàng)目評(píng)審評(píng)估結(jié)果安排預(yù)算。各部門負(fù)責(zé)制定本部門項(xiàng)目支出預(yù)算評(píng)審和事前評(píng)估管理制度，組織實(shí)施本部門項(xiàng)目支出預(yù)算自評(píng)和事前評(píng)估，配合市財(cái)政局做好重點(diǎn)項(xiàng)目評(píng)審評(píng)估，對(duì)項(xiàng)目基礎(chǔ)信息、相關(guān)資料和評(píng)審評(píng)估結(jié)果的真實(shí)性、完整性、合理性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。
    （二）明確預(yù)算評(píng)審和事前評(píng)估范圍
    預(yù)算評(píng)審和事前評(píng)估的范圍為預(yù)算管理一體化系統(tǒng)中擬納入年度預(yù)算安排的項(xiàng)目，包括部門預(yù)算和轉(zhuǎn)移支付預(yù)算。其中，按照《天津市市級(jí)財(cái)政支出事前績(jī)效評(píng)估管理暫行辦法》（津財(cái)績(jī)效〔20xx〕19號(hào)）有關(guān)規(guī)定需開展事前績(jī)效評(píng)估的項(xiàng)目，出具部門事前績(jī)效評(píng)估報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱評(píng)估報(bào)告），無需另行開展預(yù)算評(píng)審。已有明確定額標(biāo)準(zhǔn)、已簽訂合同明確付款金額（包括債券付息）項(xiàng)目不納入評(píng)審范圍。對(duì)于市級(jí)政府投資項(xiàng)目、市級(jí)政務(wù)信息化項(xiàng)目，要以相關(guān)審批部門的批復(fù)文件為基礎(chǔ)材料，編制自評(píng)報(bào)告。對(duì)于500萬元以上項(xiàng)目，以及500萬元以下具有可比性、代表性的項(xiàng)目，市財(cái)政局將結(jié)合實(shí)際情況選擇部分項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)評(píng)審和財(cái)政事前績(jī)效評(píng)估。
    （三）規(guī)范預(yù)算評(píng)審和事前評(píng)估流程
    各部門擬納入下一年度預(yù)算安排的項(xiàng)目，除有明確定額標(biāo)準(zhǔn)、已簽訂合同明確付款金額（包括債券付息）項(xiàng)目外，均需于10月中旬前出具預(yù)算評(píng)審自評(píng)報(bào)告或事前評(píng)估報(bào)告，無報(bào)告的一律不納入預(yù)算。市財(cái)政局業(yè)務(wù)處負(fù)責(zé)部門預(yù)算評(píng)審自評(píng)報(bào)告和事前評(píng)估報(bào)告的審核，且部門在預(yù)算管理一體化系統(tǒng)中將審核后的報(bào)告留檔。預(yù)算評(píng)審和事前評(píng)估形式包括部門內(nèi)部集體評(píng)議、專家論證評(píng)議、聘請(qǐng)第三方評(píng)議，或者部門間交叉評(píng)議。對(duì)市財(cái)政局重點(diǎn)評(píng)審評(píng)估項(xiàng)目，由市財(cái)政局業(yè)務(wù)處提出重點(diǎn)評(píng)審評(píng)估建議，預(yù)算處、預(yù)算績(jī)效處審核匯總后統(tǒng)一委托財(cái)政投資業(yè)務(wù)中心進(jìn)行重點(diǎn)評(píng)審評(píng)估。財(cái)政投資業(yè)務(wù)中心提出具體評(píng)審評(píng)估意見，作為審核安排預(yù)算的重要依據(jù)。
    （四）統(tǒng)一預(yù)算評(píng)審和事前評(píng)估內(nèi)容
    預(yù)算評(píng)審報(bào)告包括項(xiàng)目實(shí)施必要性、項(xiàng)目方案可行性、項(xiàng)目籌資合規(guī)性和資金規(guī)模合理性四部分（見附件1）。其中，項(xiàng)目實(shí)施必要性至少包括項(xiàng)目概述、項(xiàng)目立項(xiàng)依據(jù)、項(xiàng)目績(jī)效目標(biāo)和項(xiàng)目績(jī)效指標(biāo)等；項(xiàng)目方案可行性至少包括項(xiàng)目實(shí)施具體計(jì)劃、項(xiàng)目執(zhí)行必備條件評(píng)估和執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等；項(xiàng)目籌資合規(guī)性至少包括是否新增隱性債務(wù)、是否以政府購買服務(wù)名義違規(guī)融資、專項(xiàng)債券資金平衡方案、是否存在其他違規(guī)融資問題等；資金規(guī)模合理性要按照“現(xiàn)金流”管理理念，依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度科學(xué)預(yù)測(cè)分年度、分月支出計(jì)劃，將資金規(guī)模拆分為實(shí)物工作量和單價(jià)，并與市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行比對(duì)。其中，科研項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)無需拆分，只需預(yù)測(cè)分年度、分月支出計(jì)劃即可。
    事前評(píng)估主要從立項(xiàng)必要性、投入經(jīng)濟(jì)性、績(jī)效目標(biāo)合理性、實(shí)施方案可行性、籌資合規(guī)性五方面開展評(píng)估（見附件2）。其中，立項(xiàng)必要性主要評(píng)估項(xiàng)目立項(xiàng)依據(jù)是否充分，與現(xiàn)有政策是否重疊交叉等；投入經(jīng)濟(jì)性主要評(píng)估項(xiàng)目測(cè)算是否準(zhǔn)確合理，投入產(chǎn)出是否匹配，投入成本是否合理等；績(jī)效目標(biāo)合理性主要評(píng)估項(xiàng)目績(jī)效目標(biāo)指標(biāo)設(shè)定是否明確等；實(shí)施方案可行性主要評(píng)估項(xiàng)目實(shí)施方案是否合理，基礎(chǔ)保障條件是否具備，項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)人員是否健全等；籌資合規(guī)性主要評(píng)估項(xiàng)目資金來源渠道是否符合規(guī)定，事權(quán)與支出責(zé)任是否匹配等。各部門完成事前評(píng)估后要形成評(píng)估結(jié)果，包括發(fā)現(xiàn)問題和改進(jìn)情況以及評(píng)估結(jié)論。
    （五）實(shí)施項(xiàng)目位次排序
    部門要按照以下原則對(duì)所有擬納入預(yù)算項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一排序（見附件5），并報(bào)送市財(cái)政局對(duì)口業(yè)務(wù)處：一是保障其他運(yùn)轉(zhuǎn)類項(xiàng)目，主要是大型公用設(shè)施、大型專用設(shè)備、專業(yè)信息系統(tǒng)等運(yùn)行維護(hù)支出。二是保障基本民生項(xiàng)目，嚴(yán)格對(duì)照《關(guān)于印發(fā)20xx年縣級(jí)基本財(cái)力保障測(cè)算范圍和標(biāo)準(zhǔn)的通知》（財(cái)預(yù)便〔20xx〕98號(hào)）或以后年度出臺(tái)的基本民生目錄進(jìn)行保障。三是保障政府債券還息項(xiàng)目。四是重點(diǎn)保障特定目標(biāo)類項(xiàng)目中已由黨中央、國(guó)務(wù)院以及市委、市政府明確議定的項(xiàng)目。五是對(duì)其他特定目標(biāo)類項(xiàng)目，按照輕重緩急原則排序，兩個(gè)不同項(xiàng)目不得處于同一排位。同時(shí)，要標(biāo)明項(xiàng)目是否開展預(yù)算評(píng)審或事前評(píng)估，確保實(shí)現(xiàn)應(yīng)評(píng)盡評(píng)。
    （六）強(qiáng)化預(yù)算評(píng)審和事前評(píng)估結(jié)果應(yīng)用
    所有納入預(yù)算評(píng)審范圍的項(xiàng)目，各部門要根據(jù)評(píng)審意見確定項(xiàng)目支出預(yù)算是否安排，申報(bào)預(yù)算額度原則上不能高于評(píng)審建議數(shù)。開展事前評(píng)估的項(xiàng)目，評(píng)估結(jié)論為“建議予以安排”的，可以申報(bào)項(xiàng)目支出預(yù)算，申報(bào)預(yù)算額度原則上不能高于評(píng)估建議數(shù)。對(duì)前期資料嚴(yán)重不足，不具備評(píng)審評(píng)估條件的項(xiàng)目，原則上不得通過預(yù)算評(píng)審和事前評(píng)估,不得安排預(yù)算。建立基于預(yù)算評(píng)審和事前評(píng)估的約束機(jī)制，對(duì)申報(bào)不實(shí)、重點(diǎn)評(píng)審評(píng)估核減率較高的部門，按一定比例扣減該部門公用經(jīng)費(fèi)預(yù)算。