最新物業(yè)公共秩序管理方案(模板14篇)

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    一個好的方案可以有效解決問題,提高工作效率。在制定方案時,要考慮未來的發(fā)展和擴展。下面是一些方案制定的實操建議,希望能對大家有所幫助。
    物業(yè)公共秩序管理方案篇一
    我校全校搬遷進入大學城,使得我校的學生公寓無論是宿舍外觀還是住宿條件都比過去有了很大的提高,這同時對我們的學生宿舍管理有了新的要求,我們在經(jīng)過調(diào)研的基礎上,結(jié)合我校的實際情景,決定引入物業(yè)服務體系,使學生公寓管理由過去的單純說教向行為管理方向轉(zhuǎn)化,公寓內(nèi)的服務管理向機制化、標準化服務方向轉(zhuǎn)化,公寓管理手段向企業(yè)管理的方向轉(zhuǎn)化,故特制定《廣州大學城生活區(qū)學生公寓物業(yè)管理方案》,以下稱本方案。
    根據(jù)我校的實際情景,為了做好物業(yè)管理的示范、試點工作,故先從b1~b10公寓開始試行,待成熟后再在全校推行。
    成立學生公寓管理部,負責學生公寓內(nèi)日常工作和物業(yè)服務監(jiān)督工作。每個公寓為一個班組,由公寓宿管組長負責公寓內(nèi)日常工作。員工統(tǒng)一著裝上崗、禮貌作業(yè)、規(guī)范操作。所有員工要進取做好學生信息反饋工作,做到“誠心待人、熱心服務、耐心解釋、細心工作”。進一步制定并完善了學生公寓服務資料和標準(附件1)、公寓管理部主要崗位職責(附件2)和公寓管理部工作規(guī)程(附件3)及公寓管理部員工考核制度和實施細則(附件4),按照物業(yè)管理行業(yè)標準和規(guī)范結(jié)合我校學生公寓具體工作進行管理。
    學生公寓管理部部長:1名(由中心副主任兼任)
    學生公寓管理部物業(yè)監(jiān)理:2名(由正式職工出任)
    學生公寓宿管員:8人
    學生公寓樓內(nèi)保潔員:8人
    學生公寓場地保潔員:1人(由工作量教少的樓內(nèi)保潔員出任)
    共需外聘人員16人
    1、人員工資
    2、員工勞保、工具等費用
    3、標牌、標示、垃圾桶等費用等
    綜上所述,運行費用約為300,000.00元。
    附件1:學生公寓服務資料和服務標準
    1、房屋共用部位的維護和管理
    公寓管理處定期和冬、雨季節(jié)或天氣異常時對房屋居住情景進行檢查維修,或居住人發(fā)現(xiàn)問題及時報修。對房屋易出問題的部位,及時作出記錄備案,重點檢查。年底進行全面檢查,對共用部位及其設施設備的完損程度作出評價,制定年度維護計劃,作好檢查和維修記錄。
    2、用部位及設施設備的運行維護管理
    定期對共用部位及設施設備進行保養(yǎng)維護,保證設施設備的正常使用和運行。公寓公共設施設備完好率堅持在98%以上。正確操作和使用設施設備,無因操作使用不當而導致安全事故發(fā)生。
    3、環(huán)境衛(wèi)生服務標準
    (1)、公寓樓區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、場地及公共部位。
    標準:目視地面無雜物、無塵土、無積水、無污漬;墻面干凈整潔,無灰塵、蜘蛛網(wǎng)、無亂貼亂畫;區(qū)域內(nèi)無廢棄雜物、無亂堆亂放、無衛(wèi)生死角、無異味等。
    (2)、樓道、樓梯及公共設施設備。
    標準:樓道和樓梯潔凈、無污漬、積水;樓梯扶手、護欄、電梯門電梯內(nèi)壁無手??;門窗玻璃明凈;天花板潔凈無明顯污漬,房角和設施設備無塵土和蜘蛛網(wǎng)等。
    (3)、公寓內(nèi)的公共衛(wèi)生間。
    標準:地面墻面干凈、瓷磚無銹漬、室內(nèi)無異味、便池內(nèi)外無雜物無污漬,垃圾清理及時,設備完好無損,金屬器具無銹跡、無長流水、無堵塞、無滴漏現(xiàn)象。
    4、安防服務標準
    (1)、公寓管理接待處24小時管理服務值班,及時登記非本公寓內(nèi)來訪。
    (2)、隨時維護公寓樓周邊車輛停放秩序。
    (3)、定期對公寓內(nèi)的消防設施設備、共用電器進行巡視、檢修,保證樓內(nèi)消防設施設備、共用電器完好,消防設施設備設置明顯的提示標志。
    (4)、公寓內(nèi)嚴禁違規(guī)使用高負荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座;嚴禁隨意動用消防設施設備。
    (5)、來訪人員進行登記,晚間限時離開,嚴禁留宿。
    (6)、公寓內(nèi)無火災、失竊、觸電、斗毆、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為。
    5、維修服務標準
    (1)、24小時受理報修,一般情景下10分鐘內(nèi)維修人員到場,維修及時率100%。緊急情景隨叫隨到,確因特殊情景不能及時到場處理的,應向報修人說明情景,做好解釋工作,并盡快安排處理。維修結(jié)束后,將地面清理干凈,物品歸位。
    (2)、定期對公共照明設備系統(tǒng)進行巡查,及時更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。
    6、接待服務標準
    (1)、禮貌服務、禮貌待人。對來訪或住宿人員,及公寓居住人員熱情接待、認真受理;對提出的問題和需求進行認真耐心地解答和幫忙解決。
    (2)、認真、全面、詳細、準確地登記來訪、住宿和公寓居住人員的基本情景,并備存登記資料,以便供給服務和查詢。
    (3)、按照公寓管理規(guī)定,及時辦理入住和遷出手續(xù),保證公寓物品的及時回收,損壞處置,相關費用的收取結(jié)算.蜂巢物業(yè)管理網(wǎng)收集并整理。
    物業(yè)公共秩序管理方案篇二
    近年來,在商業(yè)中出現(xiàn)了一種新的購物場所——超市,在城市中十分火爆。這種直接、方便、快捷的購物方式,不僅倍受顧客的青睞,而且這種購物場所日益增多。筆者認為,如果將社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理引入大型超市的管理中,通過高素質(zhì)隊伍的高起點管理、高標準服務,定會給顧客創(chuàng)造更加安全、優(yōu)美、潔凈、方便的購物環(huán)境。這樣不僅可以極大地方便顧客,而且會給經(jīng)營者帶來更大的社會效益和經(jīng)濟效益。
    研究超市的物業(yè)管理,必須結(jié)合超市物業(yè)的特點,超市作為商業(yè)物業(yè),除了具有一般物業(yè)的共性外,還有其自身的特點,這些特點大體可以歸納為:
    1、直接性。真接性是指顧客在超市購買商品,不用經(jīng)過營業(yè)員來幫助選購,而由顧客直接從貨架上挑選。這樣就改變了過去由營業(yè)員對顧客的直接服務,變成了購物者在商場中自行挑選,這種購物方式的革命不僅可以極大地方便顧客,而且可以節(jié)省大量的營業(yè)人員。
    2、服務性。服務性是由超市自身的性質(zhì)決定的,這是因為超市服務行業(yè),為顧客服好務,讓顧客乘興而來,滿意而歸,即是超市的出發(fā)點,也是超市的歸宿。為了達到此目的,超市的經(jīng)營者應當盡量做到品種齊全,不僅要經(jīng)營百貨、食品、服裝,而且要經(jīng)營圖書、副食品、水產(chǎn)品等等,除不宜超市經(jīng)營的商品外,應當是應有盡有。
    3、時間性。顧客到超市購物的時間,大都集中在節(jié)假日、雙休日和晚間,而平時和白天顧客相對少些。
    4、客流量大。從目前來看,超市的客流量相當大,一般一個大型超市每天要接納數(shù)千人、上萬人、甚至更多,每逢節(jié)假日客流量更大。
    5、面積大。一般一個大型超市的建筑面積小則幾千平方米、上萬平方米,大則幾萬平方米,有的甚至更大。
    6、車輛多。一方面來超市物的顧客,有的自帶機動車或騎自行車,超市外面需要存放的車輛較多;另一方面,凡在超市內(nèi)購物者大都要用一臺購物車,這樣無論是在超市內(nèi),還是在超市外,來來往往的車輛不斷。
    根據(jù)超市物業(yè)的特點,物業(yè)管理應遵循以下原則:
    1、一切為了方便顧客的原則。設立超市的目的'就是為了方便顧客,為人民群眾創(chuàng)造方便、快捷的購物環(huán)境,因此,物業(yè)管理企業(yè)的一切工作都要圍繞方便顧客展開。這里除了超市經(jīng)營者在為顧客提供的高品種類、商品的擺放、營業(yè)時間、交款結(jié)算、包裹寄存等要方便周到外,物業(yè)管理人員,要在購物指南、車輛管理、電梯管理、空調(diào)管理等方面為顧客提供方便。
    2、刻意創(chuàng)造優(yōu)美購物環(huán)境的原則。清潔的衛(wèi)生環(huán)境,優(yōu)雅的購物環(huán)境,良好的管理秩序,周到的服務質(zhì)量,對超市來說是無形的廣告,可以吸引眾多的回頭客,這將給經(jīng)營者帶來巨大的社會效益和經(jīng)濟效益。反之,如果超市衛(wèi)生環(huán)境不好,購物環(huán)境差,管理服務不到位,即使超市具有方便顧客的諸多好處,也難以吸引顧客。因此,物業(yè)管理人員要通過完善的管理和優(yōu)質(zhì)的服務,為顧客創(chuàng)造優(yōu)美整潔、方便舒適的衛(wèi)生環(huán)境和購物環(huán)境。為了保證超市購物環(huán)境井然有序,超市工作人員在往貨架上貨時要盡量在營業(yè)前或閉店后進行,切不要在營業(yè)時間進行。
    3、確保顧客購物安全的原則。超市內(nèi)裝修多、電氣設備和線路多,如果稍有不慎就會引起火災,因此,物業(yè)管理人員除要經(jīng)常對消防設備進行檢查和維護外,要特別防止電器失火,杜絕火災事故的發(fā)生,確保顧客在超市購物的安全。同時,超市在營業(yè)中要配備相應的保安便衣人員,在超市巡邏,防止偷盜案件的發(fā)生。晚間,保安人員要堅持值班巡邏,防止偷盜案件的發(fā)生。對顧客寄存的物品要妥善保管,做到不亂、不錯、不丟失。
    超市物業(yè)管理的內(nèi)容是多方面的,物業(yè)管理人員應突出抓好以下幾點:
    1、環(huán)境衛(wèi)生管理。環(huán)境衛(wèi)生是超市物業(yè)管理的重要內(nèi)容。超市商品多,購物人員多、流動量大,每天有成千上萬的顧客來此購物,其環(huán)境衛(wèi)生的好差直接影響顧客對超市的印象,也直接反映出超市的管理水平和企業(yè)形象。因此,物業(yè)管理人員應當通過辛勤的工作,努力創(chuàng)造一流的衛(wèi)生環(huán)境。特別是要針對超市面積大、人員流動性大的特點,配足清掃保潔人員,實行分片保潔,責任到人,尤其是對于前廳、通道、樓梯、電梯、水房、洗手間等要有專人負責,實行全天保潔。對房屋立面、玻璃圍幕、走廊墻面、地面等要定期進行粉刷或清洗,使其始終保待清潔的面貌。
    2、治安保衛(wèi)消防管理。治安保衛(wèi)是超市物業(yè)管理的又一重要內(nèi)容。物業(yè)管理人員在超市營業(yè)中要確保顧客不失盜,在閉店后要保證超市的物品不被盜,這就要求物業(yè)管理人員要忠于職守,盡職盡責。杜絕一切盜竊案件的發(fā)生。同時,要做好消防管理,防火工作是超市的重中之重,一旦發(fā)生火災,后果將不堪設想。保安人員對于超市的重點部位要定時進行巡邏,發(fā)現(xiàn)問題,及時處理,確保其財產(chǎn)的安全。
    3、設備設施管理。超市的設備、設施主要有電梯、空調(diào)、供水、供電和北方城市的冬季供暖等等,如果任何一個方面出現(xiàn)問題,都將給顧客帶來不便。再如,炎熱的夏季或寒冷的冬季,空調(diào)或供暖出現(xiàn)問題,都將直接影響到經(jīng)營。因此,物業(yè)管理人員要經(jīng)常對設備設施進行維修和養(yǎng)護,保證其正常運行。
    4、車輛管理。超市是購物者聚集的地方,其車輛多,流動性又大。因此,超市的物業(yè)管理要配足車輛管理人員,對顧客的機動車和非機動車要分別停放,注意保管,做到不丟失,不損壞。此外,對于超市中為顧客配備的購物方便車,要管理有序,擺放整齊,將顧客用后的購物車要及時收集,擺放到規(guī)定的位置,防止亂堆亂放,為購物者創(chuàng)造良好的管理秩序。
    物業(yè)公共秩序管理方案篇三
    某項目位于甲縣城東,將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟中心,地理位置優(yōu)越,物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景,某小區(qū)的物業(yè)管理水準將更顯重要。
    二、目標。
    三、組織。
    物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè),當前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此,物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用,降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。
    四、人事。
    人事設置原則:一人多崗,不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區(qū)交付時設計)。
    序號崗位人數(shù)主要職責備注。
    1經(jīng)理1在董事會領導下,全面負責經(jīng)營等。
    2經(jīng)營部主任1具體經(jīng)營事務、人事等。
    3辦事員3文書、財務、勞資、后勤等。財會要持證。
    4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費、維保服務等。
    5安全護衛(wèi)員7門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。
    6水電工1公共區(qū)域水電設施維護、水電維修服務等。
    7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等。
    員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓,骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結(jié)構(gòu)培訓。培訓率100%。
    五、經(jīng)營預測。
    a)經(jīng)營收入:19.14萬元(年度,以下省略)。
    應收12.6萬元。
    30000*12*0.35=126000(元)。
    預計收入11.34萬元(收繳率90%)。
    l維修服務費:0.5萬元。
    l特約服務:5.8萬元。
    l其他收入:1.5萬元。
    b)支出:20.25萬元。
    l人員工資福利:14萬元。
    l辦公費用:2.5萬元(辦公、安全護衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等)。
    l維修保養(yǎng)費用:1.5萬元。
    l稅金:1.05萬元。
    l不可預見費用:1.2萬元。
    c)潤虧:-1.11萬元。
    d)物業(yè)接管期間。
    前期投入:10萬元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛(wèi)用品、綠化等)。
    e)公共性服務費構(gòu)成測算:21.962萬元/年,0.61元/月*m2。
    (1)員工的工資和按規(guī)定提取的福利費。
    序號崗位人數(shù)工資標準工資合計。
    1經(jīng)理112001200。
    2經(jīng)營部主任1800800。
    3辦事員36001800。
    5安全護衛(wèi)員75003500。
    6水電工1700700。
    7保潔員2400800。
    工資總額合計9600。
    工資總額合計:9600元/月;115200元/年。
    福利:115200*23%=26496(元/年)。
    合計:14..17萬元/年。
    (2)公用設施設備維修及保養(yǎng)費:1.5萬元。
    (4)清潔衛(wèi)生費:2人*12月*80元/月*人=0.192萬元。
    (5)安全護衛(wèi)費:7人*200元/年*人=0.14萬元。
    (6)辦公費:按管理人員工資總額25%計算。
    5.52萬元*25%=1.38萬元。
    (7)固定資產(chǎn)折舊費:按10%計算即1萬元。
    (8)稅費:按營收5.5%繳納即1.052萬元。
    (9)保險費:暫不投保。
    (10)合理利潤:按營收8%計算1.36萬元。
    但為減輕業(yè)主負擔,我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務,嚴控經(jīng)營成本等多項措施增加收入,減少支出,從而降低公共性服務費價格,擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務費價格指導價格為0.35元/月*m2。
    a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收(無驗收權(quán),僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議)。
    b)物業(yè)接管驗收。
    l既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收,也應站在業(yè)主的立場上,對物業(yè)進行嚴格的驗收,以維護業(yè)主的合法權(quán)益。
    l是物業(yè)通過竣工驗收后,對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗收;。
    l供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設備設施能正常使用;。
    l房屋幢、戶編號已經(jīng)有關部門確認;。
    l接管小組按《圖紙資料移交清單》,技術資料進行對照檢查,發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術資料有缺漏的,應以書面形式上報開發(fā)商,請求給予協(xié)助解決。
    l接管小組按《設備移交清單》,對各類設備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進行對照檢查,發(fā)現(xiàn)接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的,應以書面形式上報開發(fā)商,請求給予協(xié)助解決。
    l接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查,并將檢查記錄在冊,對發(fā)現(xiàn)的問題應及時督促有關單位迅速解決。
    l在保修期內(nèi),因施工、安裝、設備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題,公司應查明原因,及時上報開發(fā)商,請求盡快解決。
    l抄水、電、氣表的底數(shù),記錄備案。
    l接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題,應明確記錄在案,約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修,直至完全合格。
    l接管驗收符合要求后,物業(yè)管理企業(yè)應簽署驗收合格憑證,簽發(fā)接管文件。
    l當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件,辦理了必要的手續(xù)以后,整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。
    七、入伙。
    1、準備工作。
    l垃圾清運:增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等。
    l樓道燈:改用節(jié)能燈(如:溫感、聲控或角摸式等)。
    l分步購置辦公、護衛(wèi)、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等;。
    l制定入住流程;。
    l印刷入住表格;。
    2、協(xié)調(diào)工作。
    l與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作,保證住戶入住后的水、電、氣等的供應。
    l代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜,爭取現(xiàn)場放號,方便業(yè)主。
    l與學校、派出所和居委會聯(lián)系,了解小孩轉(zhuǎn)學和遷移戶口的手續(xù)辦理細節(jié),以及有關聯(lián)系電話,入住時公告。
    3、入伙現(xiàn)場。
    入伙準備、協(xié)調(diào)工作到位后,要部署入伙現(xiàn)場,彩旗、橫幅、花卉、背景音樂,安全護衛(wèi)立崗、巡更,迎接業(yè)主入伙。
    舉行入伙儀式:邀請政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩,造聲勢。
    注意事項:避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。
    4、業(yè)主、使用權(quán)人入住程序。
    發(fā)函辦入伙手續(xù)。
    簽約。
    5、辦理入伙手續(xù)程序。
    已繳款票據(jù)入伙手續(xù)書、身份證、購房合同。
    確認業(yè)主身份繳清代墊代繳費用、裝修保證金。
    建筑垃圾清運費、物管費,蓋章。
    業(yè)主簽署。
    向業(yè)主辦理手續(xù)。
    業(yè)主在收樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進行裝修,但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進行。其有關規(guī)定包括:國家建設部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。根據(jù)上述規(guī)定,業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記,包括填寫業(yè)主裝修申請表、領取《裝修管理規(guī)定》,根據(jù)約定在申請表上簽字,繳納裝修管理押金及保證金,經(jīng)批準后方可動工。業(yè)主在裝修完成以后,物業(yè)管理企業(yè)應組織驗收,合格后即退還裝修押金及保證金。
    業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時,需如實填寫裝修施工內(nèi)容,并注明委托施工單位及進場人數(shù),業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應在申請書上簽字蓋章。
    九、物業(yè)檔案的建立。
    物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設開發(fā)成果的記錄,是以后實施物業(yè)管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù),也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一。現(xiàn)代建筑工程隨著科學技術的發(fā)展和使用需求的提高,樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多,越來越復雜,越來越高科技化和專業(yè)化,因此一旦發(fā)生故障,物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。收集的關鍵是盡可能完整,時間上講是指從規(guī)劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料;從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面,從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境,整理的重點是去偽存真、留下有用的,歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行科學地分類與保存,利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。
    十、日常管理。
    (一)房屋管理運作一覽表。
    工作內(nèi)容核對業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監(jiān)督走訪回訪熟悉收費財務。
    (二)綠化管理。
    工作項目澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補苗。
    (三)房屋及公用設施維修、養(yǎng)護運作一覽表。
    工作內(nèi)容裝修審查、監(jiān)督巡視清理室內(nèi)維修室外維修及養(yǎng)護。
    道路停車場天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈。
    工作內(nèi)容定崗檢查流動檢查學習與訓練。
    (四)安全護衛(wèi)、停車管理。
    (五)保潔管理。
    工作項目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運消殺滅鼠、蟑螂。
    程序5:00~7:00地面清掃;7:00~8:00清運垃圾;8:00~10:30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13:30~15:00清運垃圾;15:00~16:00地面清掃保潔。
    物業(yè)公共秩序管理方案篇四
    為了貫徹執(zhí)行《重慶市物業(yè)管理條例》,規(guī)范我辦物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,改善社區(qū)居民的生活和工作環(huán)境,現(xiàn)結(jié)合我辦實際,制定物業(yè)管理工作實施方案。
    組長:張勁松(牌樓街道辦事處主任)
    副組長:張成兵(牌樓街道辦事處副主任)
    成員:幸坤權(quán)(牌樓辦事處社區(qū)服務中心主任)
    駱霞(牌樓街道辦事處城管科科長)
    陳守元(印盒石社區(qū)主任)
    陳聯(lián)國(觀音巖社區(qū)主任)
    黃東方(萬安社區(qū)主任)
    潘中英(太平社區(qū)主任)
    王明(石峰村主任)
    葉平(大河溝社區(qū)主任)
    周君(搭馬橋社區(qū)主任)
    何永鳳(袁家墩社區(qū)主任)
    何小燕(牌樓社區(qū)主任)
    領導小組下設辦公室在社區(qū)服務中心,幸坤權(quán)兼任辦公室主任。主要職責:負責指導各社區(qū)居委會劃分物業(yè)管理小區(qū),抓好試點,協(xié)調(diào)幫忙社區(qū)居委會解決有關問題,各社區(qū)要成立社區(qū)服務站,作為社區(qū)基層的物業(yè)管理協(xié)調(diào)機構(gòu)。
    1、小區(qū)根據(jù)需要與合理原則,全辦城建規(guī)劃為176個物業(yè)管理小區(qū),(其中基礎條件較好的居民區(qū)(一類小區(qū))xx個;單位型居住區(qū)(二類小區(qū))個;目前,各方面尚不具備條件的小區(qū)(三類小區(qū))個。
    印盒石社區(qū)17個,其中一類小區(qū)1個,二類小區(qū)12個,三類小區(qū)4個。
    觀音巖社區(qū)19個,其中一類小區(qū)4個,二類小區(qū)5個,三類小區(qū)10個。
    萬安社區(qū)31個,其中一類小區(qū)2個,二類小區(qū)8個,三類小區(qū)21個。
    石峰村1個,其中一類小區(qū)個,二類小區(qū)個,三類小區(qū)1個。
    太平社區(qū)30個,其中一類小區(qū)5個,二類小區(qū)9個,三類小區(qū)16個。
    大河溝社區(qū)20個,其中一類小區(qū)3個,二類小區(qū)3個,三類小區(qū)4個。
    搭馬橋社區(qū)29個,其中一類小區(qū)個,二類小區(qū)8個,三類小區(qū)21個。
    袁家墩社區(qū)21個,其中一類小區(qū)4個,二類小區(qū)6個,三類小區(qū)11個。
    牌樓社區(qū)8個,其中一類小區(qū)2個,二類小區(qū)4個,三類小區(qū)2個。
    2、工作目標。社區(qū)物業(yè)管理工作是城市管理工作的重要基礎,直接關系到居民的切利益和社會的穩(wěn)定與發(fā)展,加強社區(qū)物業(yè)管理有利于提高城市管理水平和改善居住環(huán)境,并且對于我區(qū)創(chuàng)立國家衛(wèi)生城市、禮貌城市和一流人居環(huán)境具有重要意義。我辦物業(yè)管理工作的目標是:加大物業(yè)管理工作的宣傳力度,讓社區(qū)居民充分認識到物業(yè)管理工作的重要意義,取得理解和支持;在轄區(qū)物業(yè)管理小區(qū)逐個召開業(yè)主大會,成立業(yè)主委員會,力爭在20xx年底,逐步實現(xiàn)規(guī)范化的物業(yè)管理,以全面提升城市管理水平。
    1、制定方案(20xx年8月1日——8月30日。組織街、居工作人員對社區(qū)居民住宅進行摸底調(diào)查,研究討論,在征求有關單位和社區(qū)居民意見的基礎上,劃定物業(yè)管理小區(qū)、制定社區(qū)物業(yè)管理實施方案。
    2、宣傳部署(20xx年9月1日——9月30日)。對社區(qū)物業(yè)管理工作動員部署。運用墻報、黑板報、專欄等形式加大物業(yè)管理工作的宣傳力度,使社區(qū)居民充分認識實行物業(yè)管理工作的必要性和意義,以及給群眾帶來的切身利益。
    3、抓好試點(20xx年10月1日——10月30日)。確定大河溝社區(qū)、牌樓社區(qū)、太平社區(qū)為物業(yè)管理的試點社區(qū)。
    4、總結(jié)推廣(20xx年11月1日——11月30日)??偨Y(jié)試點工作經(jīng)驗在各社區(qū)加以推廣,試點中的問題和不足之處加以修正和改善,在具體實施過程中搞好分類督促指導,推進(重慶市物業(yè)管理條例)在我辦的全面落實。
    1、物業(yè)管理領導小組每月召開一次會議,學習上級有關文件和會議精神,分析進度,查擺問題,研究部署階段性工作等。
    2、建立街、居二級目標管理職責制。街道和社區(qū)居委會主要領導是落實物業(yè)管理的第一職責人,對社區(qū)物業(yè)管理工作做到親自規(guī)劃部署,經(jīng)常了解情景,進取協(xié)調(diào)解決問題,確保全辦物業(yè)管理工作有有步驟地推進。
    3、強化考評,嚴肅紀律。街道將定期或不定期地對各社區(qū)居委會對推進物業(yè)管理工作的情景進行督促檢查和評比,對物管工作落實好的社區(qū)和表現(xiàn)突出的個人,年終進行表彰。對群眾反映強烈,不認真宣傳條例,不主動劃定物業(yè)管理區(qū)域,不進取支持業(yè)主成立業(yè)主委員會或配合有關部門推進物業(yè)管理工作的單位,要及時督導,責令限期改正,典型的要予以通報批評或組織處理。
    物業(yè)公共秩序管理方案篇五
    為進一步加強物業(yè)管理工作,提高物業(yè)管理水平和服務質(zhì)量,改善人們?nèi)罕姷纳詈凸ぷ鳝h(huán)境,建立物業(yè)管理長效機制,根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和《大連市實施〈物業(yè)管理條例〉辦法》等有關規(guī)定,結(jié)合我區(qū)的實際情景,制定以下實施方案。
    按照“重心下移、屬地管理、條保塊管、綜合協(xié)調(diào)”的原則,在我區(qū)率先構(gòu)建與現(xiàn)代城市管理相適應的物業(yè)管理新體制。明確街道辦事處和社區(qū)居委會在住宅區(qū)管理中的主體地位,充分發(fā)揮社區(qū)基層組織與業(yè)主自治組織的作用,各職能部門履行各自職責范圍內(nèi)的工作,建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督、協(xié)調(diào)、考核工作體系和工作機制,實現(xiàn)社區(qū)建設與物業(yè)管理相互促進、共同發(fā)展。
    (一)房管部門是物業(yè)管理的行業(yè)主管部門,負責監(jiān)督、指導物業(yè)管理工作
    1、擬定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展目標及工作思路,制定相關配套措施;
    3、落實物業(yè)管理項目的招投標制度,組織物業(yè)管理行業(yè)的檢查、考核和人員培訓工作;
    4、監(jiān)管物業(yè)服務企業(yè),規(guī)范物業(yè)管理服務行為,調(diào)處物業(yè)管理重大糾紛案件。
    (二)街道辦事處負責具體實施轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和監(jiān)督管理工作
    3、負責將住宅區(qū)物業(yè)管理作為社區(qū)居委會重要工作之一,融入社區(qū)綜合管理;
    4、協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的投訴和信訪工作;
    5、物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后,業(yè)主大會尚未選聘出物業(yè)服務企業(yè)的,由街道辦事處負責協(xié)調(diào)城建部門委托經(jīng)核準的生活垃圾經(jīng)營性處置單位負責環(huán)境衛(wèi)生工作,物業(yè)公用設施設備、場地需要維修養(yǎng)護的,組織利益相關的業(yè)主按照規(guī)定使用專項維修資金維修,沒有專項維修資金或者專項維修資金不足的,組織利益相關的業(yè)主自籌。
    (三)社區(qū)居委會在街道辦事處的領導下,協(xié)調(diào)業(yè)主委員會,配合物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。
    協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動,組織業(yè)主委員會制定管理公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,協(xié)調(diào)業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間的關系,規(guī)范物業(yè)服務行為。
    街道辦明確分管領導,根據(jù)轄區(qū)規(guī)模和工作量配備落實相應的管理人員和工作經(jīng)費并指定村委會代行社區(qū)居委會職責,待街道和社區(qū)組織機構(gòu)建設完善全面落實此項工作。
    (四)公安、經(jīng)發(fā)、財政、規(guī)劃、城建、社管、執(zhí)法、工商、環(huán)保、技術監(jiān)督等各職能部門各司其職,做好以下工作:
    3、財政局負責物業(yè)管理工作必要的財政資金的配套落實;
    4、規(guī)劃局負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑外立面、搭建、開挖地坪的審批、監(jiān)管;
    5、城建局負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)市政、綠化等建設期的監(jiān)管;
    7、執(zhí)法局負責行使對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綜合執(zhí)法職能;
    10、技術監(jiān)督局負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)特種設備的檢驗和監(jiān)督管理。
    建立管委會領導分管、會議決策、部門協(xié)調(diào)抓落實的物業(yè)管理運行機制和快速反應機制。聯(lián)席會議成員單位由街道辦事處、社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位及各相關職能部門的代表組成。街道辦事處為聯(lián)席會議召集人。
    (一)聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)下列事項
    1、業(yè)主委員會和有關部門不依法履行職責的情景;
    2、物業(yè)服務企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題;
    3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件;
    4、物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合;
    5、物業(yè)管理區(qū)域劃定后的調(diào)整;
    8、需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項。
    (二)聯(lián)席會議議事議程
    5、街道辦事處負責議定事項的督促、落實,并將最終落實情景以簡報形式發(fā)至各參會單位。
    (一)開展前期物業(yè)管理招投標,實現(xiàn)建管分離
    在實施物業(yè)企業(yè)備案的基礎上,全面推行前期物業(yè)管理招投標制度,推進房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營。經(jīng)過公開、公平的市場競爭,實現(xiàn)雙向選擇、優(yōu)勝劣汰,提高物業(yè)行業(yè)整體素質(zhì)。關于物業(yè)管理招投標及前期物業(yè)管理的相關規(guī)定,由房管部門另行制定。
    (二)制定貼合我區(qū)實際的物業(yè)服務費收費指導標準
    由經(jīng)發(fā)局牽頭,國土、城建、街道辦等單位參與,按照市場規(guī)律,經(jīng)過市場調(diào)研,必要時舉行聽證會,制定出貼合我區(qū)實際的物業(yè)服務費收費指導標準。對物業(yè)服務各單項平均成本價格每年根據(jù)物價指數(shù)、勞動力成本增長指數(shù)等進行客觀、科學的調(diào)整,定期向社會公開發(fā)布,建立質(zhì)價相符的收費機制。
    (三)全面貫徹執(zhí)行交接驗收制度
    為減少建設單位的開發(fā)遺留問題,降低物業(yè)服務企業(yè)的管理服務風險,維護業(yè)主的共同財產(chǎn)權(quán)益,要嚴格落實《大連市房屋建筑工程竣工驗收備案管理暫行辦法》(大政發(fā)〔20xx〕70號)及我區(qū)有關規(guī)定,有效化解物業(yè)管理的矛盾糾紛,構(gòu)建和諧互信的物業(yè)管理關系。
    成立長興島臨港工業(yè)區(qū)物業(yè)管理工作領導小組,組長由分管城建的副主任擔任,下設辦公室,辦公室主任由房管部門主要負責人擔任,辦公室負責物業(yè)管理的日常指導工作,加強對《實施方案》貫徹情景的調(diào)查研究,及時協(xié)調(diào)解決工作中存在的問題,不斷完善管理措施。
    物業(yè)公共秩序管理方案篇六
    根據(jù)所提示數(shù)字,管理面積約為14.5萬平方米,其中,高層建筑約占總數(shù)的50%,其余為小高層建筑或別墅區(qū)。小區(qū)包含變電站、換熱站、二次加壓水泵房、以及電梯、電子監(jiān)控系統(tǒng)等大型公共設備,其設備數(shù)量不詳。住宅約10萬平米,綠化面積約1.7萬平米,地下車庫約2.9萬平米,其中涵蓋25部電梯、217個車庫、264個車位等。
    根據(jù)上述數(shù)字顯示,做出對該項目的物業(yè)管理方案如下:
    1、管理機構(gòu)設置及人員配置
    根據(jù)管理服務的總體設想及小區(qū)的特點,本著“以人為本、服務至上、精干高效、以崗定人”的原則建立物業(yè)管理機構(gòu),管理實行項目經(jīng)理負責制。該項目設項目經(jīng)理1人和客戶服務部(以下簡稱客服部)、維修部、安防部、環(huán)境部等四個職能部門,共需配置約39人。每個部室分別設立一個主管,協(xié)助項目經(jīng)理完成小區(qū)日常的各專項服務工作。并制定個部門主管及員工的崗位責任書(附后),在公司檢查時,可依照崗位責任書內(nèi)容進行對員工的bi行為規(guī)范和工作質(zhì)量進行檢查。員工薪酬待遇和假期福利等由物業(yè)公司辦公室根據(jù)本公司薪酬制度決定。
    至于服務人員的服務標準要求,如客服部的維修處理及時率、回訪率,維修部的維修及時率、設備設施完好率,安防部對項目的巡查頻次以及環(huán)境部對園區(qū)的打掃頻次和標準,則依照公司所提供的服務等級為準。
    1.1客服部
    根據(jù)管理面積和國際質(zhì)量體系標準,客服部安排5名管理人員。其中包括:客服主管一名,主要負責項目客服部的日常管理工作,檢查客服人員的日常行為規(guī)范、服務質(zhì)量及工作完成情況,處理客戶的投訴和下屬員工的績效評定及培訓,并參與小區(qū)各項費用的收取工作。
    接待員1名,負責項目部服務電話的接聽、記錄、維修任務傳達和客戶滿意度回訪工作以及顧客花名冊的管理、更新工作。
    收費員(財務)1名,負責項目物業(yè)費、水電費的收取,并控制有償服務費的收繳和管理工作,對所收取款項應在當日做好相關記錄后,交總公司財務室保管。并負責相關票據(jù)和收費臺賬的管理工作。(如有水電表查抄工作,可委托維修部門協(xié)助完成)
    庫房管理員1名,負責項目所需物資的采購報表,出入庫管理和辦公設備的管理工作。
    行政文員1名,負責項目日常文件的打印、申報以及對外相關部門的溝通協(xié)調(diào)工作。
    四名員工相輔相成,協(xié)作溝通,在完成本職工作的前提下,分別分配相應的收費任務,以便收費工作更順利的開展。各項工作做到日產(chǎn)日清、及時記錄、及時回訪,并生成電子文檔,以便日后查找。
    1.2維修部
    根據(jù)本項目實際情況和按照國際質(zhì)量體系標準,維修部共設維修人員6-8名(如有高壓配電室則設值班人員2名,24小時輪流值班,并負責項目大型電力設施的維修保養(yǎng)工作),其中設:主管1名,主要負責管理本部門員工處理本部門日常報修、日常設備巡檢、維護保養(yǎng)和下屬員工的培訓及績效評定工作。
    其余5人分別為電工2名、水暖工2名、電梯維護人員1名(如電梯維保由專業(yè)維修公司分包,則可省去該職務人員),分別負責項目的水電暖日常維修和電梯維保工作。為擴大項目的服務范圍,分別對5名維修人員培訓學習物業(yè)相關的其他技能,例如單元對講系統(tǒng)維修、土建維修、門窗維修等,使維修人員能夠全方位發(fā)展。員工薪酬以績效考核制制定,以激勵員工的工作積極性。每天設一名維修人員夜間值班,負責項目夜間報修工作的處理和小區(qū)照明系統(tǒng)的檢查與維修工作,做好值班記錄。
    負責轄區(qū)內(nèi)大型設備設施的春秋季檢修工作,每年的4月和10月對小區(qū)內(nèi)的大型公共設施(如:配電箱、水泵房、給排水系統(tǒng)等)進行常規(guī)性檢查,確保設備設施的完好運行(春秋季設備設施維保計劃需根據(jù)實際另行擬定)。
    負責轄區(qū)內(nèi)重大節(jié)日期間,社區(qū)文化活動的協(xié)助實施工作。如節(jié)日期間的園區(qū)布置及維保工作等。
    1.3安防部
    根據(jù)項目實際情況,安防部設安防人員13名,以8小時三班倒
    的制度負責項目24小時安全防范工作。其中包擴:安防部主管1名,主要負責管理本部門員工,處理本部門日常事務,并負責對下屬員工的bi行為規(guī)范和工作的檢查,下屬員工的培訓及績效評定工作。
    門崗3名,主要負責小區(qū)車輛及人員的出入管理和外來人員的檢查工作,對出入小區(qū)的車輛進行檢查登記,如有物品出入時,應在接到客服部的物品放行憑證后方可放行。
    巡邏崗6名,分別負責高層區(qū)、小高層區(qū)和地下車庫區(qū)的安全防范和車輛疏導工作。
    電子監(jiān)控室3人,以8小時3班倒制度負責24小時電子監(jiān)控系統(tǒng)的監(jiān)視,協(xié)助安防人員管理小區(qū)安防工作,力爭在第一時間發(fā)現(xiàn)安全隱患,以便及時排除。并負責項目部各部門員工的工作監(jiān)督。
    1.4環(huán)境部
    根據(jù)項目的實際情況,環(huán)境部設服務人員12名,負責項目所轄區(qū)域的保潔、綠化等工作,其中包括:環(huán)境主管1名,主要負責管理本部門員工處理本部門日常事務和下屬員工的工作檢查、培訓及績效評定工作。
    室內(nèi)保潔員5名,9棟高層安排3名,6棟多層安排2名,負責項目樓宇內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生打掃及電梯打掃和腳墊的更換工作。
    室外保潔員3名,負責項目樓宇外的環(huán)境衛(wèi)生打掃工作,包括項目水系的衛(wèi)生維護工作。
    綠化工3名,負責項目區(qū)域內(nèi)的花草樹木養(yǎng)護、修補、澆水、防寒等工作。
    服務標準則根據(jù)項目物業(yè)服務等級而定。
    1、常見突發(fā)事件的處理
    1.1火災突發(fā)事件處理
    1.2水浸突發(fā)事件處理
    1.3電梯困人突發(fā)事件處理
    1.4未知停電事件處理
    1.5暴力突發(fā)事件處理
    1.6盜竊以及其他犯罪活動處理
    以上各種突發(fā)事件均根據(jù)小區(qū)的實際情況制定詳細的突發(fā)事件處理流程,防范于未然,確保項目的公共安全。
    2、社區(qū)文化的開展
    服務中心結(jié)合項目的實際情況,以“健康、求知、情趣、文娛、公益”為導向,開展豐富多彩的社區(qū)文化活動,營造小區(qū)特有的文化氛圍。主要為重大節(jié)日的園區(qū)裝飾及宣傳,有必要的情況下可開展相應的公益娛樂活動,例如由業(yè)主參加的節(jié)日聯(lián)歡會、組織社區(qū)老年或兒童出行等,以增進物業(yè)與業(yè)主的友好關系,促進物業(yè)公司的發(fā)展。
    物業(yè)公共秩序管理方案篇七
    1、物業(yè)地域范圍開闊,封閉性交強。
    3、購置物業(yè)用途復雜,有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等;
    4、物業(yè)管理為混合式管理,即有河道及市政道路的管理,又有客戶私有設施及服務的管理。
    1、推薦在保潔管理方面實行兩個分開,即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主帶給的保潔工作相分開。因為,河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會性質(zhì)的工作,其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標準及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主帶給保潔服務的要求不同,分開管理有利于降低物業(yè)管理成本,必要時能夠透過物業(yè)公司將該部分工作對外進行分包處理。
    2、突出物業(yè)管理的兩個體系,即突發(fā)事件的應急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務體系。
    2、對市政道路的保潔;
    3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔(主要集中在季節(jié)更替時,如刮風導致的塵土積累或落葉);
    4、24小時水電維修;
    5、對業(yè)主生活垃圾的定時清運;
    6、對水、電、燃氣等設備日常的保養(yǎng)與維護;
    7、項目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護;
    8、業(yè)主能源費用的代收代繳;
    9、定期花木殺蟲及滅鼠;
    10、暫住證等社區(qū)性證明u》
    11、業(yè)主院落檔案的管理。
    1、管家的服務,是指由管家負責,帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人帶給盡可能完善的服務,針對玉河項目提出的管家式服務,應理解為透過物業(yè)管家的努力為業(yè)主帶給盡可能多的服務,隨時解決業(yè)主提出的關于生活、出行等方面的需求。
    2、管家式的服務推薦由2至3人24小時專職負責三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務要求,業(yè)主有需求只針對所負責管家提出,由該管家負責盡可能的.解決業(yè)主提出的問題;任何針對業(yè)主的服務均需由物業(yè)管家陪同。這樣,業(yè)主提出的要求有專人負責,,避免了處理問題相互推托的狀況提高解決問題的效率,同時對業(yè)主的各種服務也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI陪同,增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。
    3、管家式服務的資料:
    a、業(yè)主訂購報刊的派送(報紙需經(jīng)過熨燙,免費)
    b、帶領工作人員完成業(yè)主提出的家政服務要求(付費)
    室內(nèi)清潔
    搬家、搬物
    地板、地毯的清潔養(yǎng)護
    代收洗、補、燙衣物
    室內(nèi)插花、裝飾
    代購日常生活用品
    車輛清洗服務
    家庭看護管理
    寵物看護管理
    c、為業(yè)主帶給車輛接、送服務(付費并需要提前預約)
    1、保衛(wèi)部門日常工作資料:
    24小時固定安全崗位的值勤
    24小時流動崗位的安全及消防巡視
    車輛停放的安全管理
    特殊時間段道路車流、人流的疏導管理
    2、保衛(wèi)部門的設施設備:
    中央控制室
    與中控室連接的門禁對講系統(tǒng)
    設像監(jiān)視系統(tǒng)
    電子巡更系統(tǒng)
    業(yè)主院落重點部位(廚房)設置煙感報警系統(tǒng)
    停車管理系統(tǒng)(如有大規(guī)模公共停車位需要管理)
    安防器材(對講機、滅火器、警棍等)
    3、保衛(wèi)部門帶給的委托性特約服務:
    禮儀性保衛(wèi)
    短途護衛(wèi)(主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛(wèi))
    (以上兩種服務帶給時需要有物業(yè)管家陪同并屬付費項目)
    業(yè)主物業(yè)的安全性是本項目物業(yè)管理的關鍵所在,除帶給一般保衛(wèi)方式外,還應建立聯(lián)動體系,保證在突發(fā)事件發(fā)生時及時控制事態(tài)發(fā)展,將業(yè)主的損失降低。應急處理體系流程如下:
    1、遇有突發(fā)事件,業(yè)主透過門禁對講系統(tǒng)向中央控制室報警(或直接找物業(yè)管家);
    3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報現(xiàn)場狀況;
    4、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對現(xiàn)場狀況的匯報決定是否報警(110、119、120、999等)
    物業(yè)公共秩序管理方案篇八
    會,同時也為物管中心的平穩(wěn)轉(zhuǎn)制打下良好的基礎。
    本著科學、務實的態(tài)度,為避免機構(gòu)臃腫給管理帶來的不便,根據(jù)物管中心后勤服務項目的范圍及針對的服務對象和對外經(jīng)營的情況,現(xiàn)將物管中心機構(gòu)設置為三部一室,即辦公室、工程部、綜合部、經(jīng)營發(fā)展部和旅行社。
    1.辦公室
    管理范圍:公文處理、人事管理、安全保衛(wèi)及園區(qū)交通管理、駕駛員管理、分部各部門的協(xié)調(diào)工作。
    2.工程部
    管理范圍:分部辦公樓的工程維修工作、分部家屬區(qū)的工程維修工作及綠化管養(yǎng)、維護工作、新迎小區(qū)和云津市場住宅區(qū)的工程維修工作、分部住宅區(qū)域衛(wèi)生工作。
    3.綜合部
    管理范圍:分部辦公樓衛(wèi)生、收發(fā)及會議室管理工作、分部中餐管理工作、物管中心財務管理工作、醫(yī)務室管理工作。
    4.經(jīng)營發(fā)展部
    管理范圍:鋪面出租、招待所管理、文化用品經(jīng)營部管理、其它經(jīng)營項目。
    5.旅行社
    管理范圍:旅行社日常管理及經(jīng)營業(yè)務。
    1、辦公室:主管1名、駕駛員1名、保安管理員兼駕駛員1名
    2、綜合部:主管1名、會計1名、出納1名、醫(yī)務室人員1名
    3、經(jīng)營發(fā)展部:主管1名、招待所人員1名、文化用品經(jīng)營部人員1名
    4、工程部:主管1名、工程人員1名
    5、旅行社:主管1名
    1、符合應聘條件的園部及分部工作人員。
    2、競聘條件(參與競聘人員年齡均要求在45歲以下,不含45歲)
    (一)辦公室:
    (1)辦公室主管:年齡45歲以下,身體健康,大專以上學歷,具有較長時間的辦公室工作經(jīng)歷,溝通、協(xié)調(diào)能力強,具有較強的文字功底和公文處理能力。
    (2)駕駛員:年齡45歲以下,身體健康,大專以上學歷,持有駕駛b照,具有5年以上駕齡,熟悉汽車維修和護理,吃苦耐勞,能適應經(jīng)常出差。
    (3)保安管理員兼駕駛員:年齡45歲以下,身體健康,大專以上學歷,具有5年以上的相關工作經(jīng)驗,熟悉保衛(wèi)安全業(yè)務,熟悉內(nèi)保及安全消防業(yè)務,溝通、協(xié)調(diào)能力強,工作責任心強。
    (二)綜合部
    (1)主管:年齡45歲以下,身體健康,大專以上學歷,溝通、協(xié)調(diào)能力強,具有一定的財務知識及管理能力,熟悉一定的醫(yī)務知識,持有會計資格證,工作責任心強。
    (2)會計:年齡45歲以下,身體健康,大專以上學歷,具有 5年以上的從業(yè)經(jīng)驗,持有會計資格證,動手能力強。業(yè)務突出者,條件可適當放寬。
    (3)出納:年齡45歲以下,身體健康,大專以上學歷,具有從事該行業(yè)的相關資格證書,從業(yè)經(jīng)驗5年以上,實作能力強。業(yè)務突出者,條件可適當放寬。
    (4)醫(yī)務室人員:年齡45歲以下,身體健康,大專以上學歷,熟悉一般的藥物知識及醫(yī)務知識,具有5年以上的工作經(jīng)驗,持有從事該行業(yè)的相關資格證,工作責任心強,動手能力強。
    (三)經(jīng)營發(fā)展部
    (1)主管:年齡45歲以下,身體健康,大專以上學歷,熟悉對外經(jīng)營業(yè)務,協(xié)調(diào)、溝通能力強,具有一定的人際關系網(wǎng),能根據(jù)市場的變化調(diào)整經(jīng)營方針和經(jīng)營思路,進行有效的項目管理和經(jīng)營。業(yè)務能力強者,條件可適當放寬。
    (2)招待所管理員:年齡45歲以下,身體健康,熟悉接待業(yè)務,具有一定的管理能力,溝通、協(xié)調(diào)能力強。
    (3)文化經(jīng)營部人員:年齡45歲以下,身體健康,大專以上學歷,具有一定的零售商品銷售能力及管理能力,溝通、協(xié)調(diào)能力強。
    (四)工程部
    (1)主管:年齡45歲以下,大專以上學歷,身體健康,具有10年以上的工作經(jīng)驗,具有相關的從業(yè)資格證,工作責任心強,業(yè)務能力突出者,條件可適當放寬。
    (2)工程管理人員:年齡45歲以下,身體健康,大專以上學歷,具有10年以上的工作經(jīng)驗,動手能力強,工作責任心強。
    (五)旅行社主管:年齡45歲以下,身體健康,大專以上學歷,熟悉旅行社業(yè)務,具有較強的管理能力,熟悉旅游行業(yè)的有關規(guī)定,具有相關的從業(yè)資格證。溝通、協(xié)調(diào)能力強,工作責任心強。
    以上欲參與競聘的人員在了解競聘崗位要求、細則后,請于三日內(nèi)按擬競聘崗位寫出擬職計劃書,通過物業(yè)中心評議后確定崗位。
    物業(yè)公共秩序管理方案篇九
    一、 概述 某項目位于甲縣城東,將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟中心,地理位置優(yōu)越,物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景,某小區(qū)的物業(yè)管理水準將更顯重要。
    二、目標 貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構(gòu)思,引進大都市物業(yè)管理理念,通過優(yōu)良的服務將某小區(qū)管理成都市居住區(qū),讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大,力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌, 三、組織 物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè),當前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此,物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用,降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。
    反饋 運行機制 組織結(jié)構(gòu)圖 經(jīng)營環(huán)境圖 四、 人事 人事設置原則:一人多崗,不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區(qū)交付時設計)。
    序號 崗位 人數(shù) 主要職責 備注 1 經(jīng)理 1 在董事會領導下,全面負責經(jīng)營等。
    2 經(jīng)營部主任 1 具體經(jīng)營事務、人事等。
    3 辦事員 3 文書、財務、勞資、后勤等。
    財會要持證 4 物業(yè)管理員 1 具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費、維保服務等。
    5 安全護衛(wèi)員 7 門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。
    6 水電工 1 公共區(qū)域水電設施維護、水電維修服務等。
    7 保潔員 2 公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等。
    員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓,骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結(jié)構(gòu)培訓。培訓率100%。
    物業(yè)公共秩序管理方案篇十
    為了節(jié)省制作前期物業(yè)管理方案的時間,依照原有的樣板做出相應的方面是比較有效的方法。
    1、在業(yè)主接房中要用心宣傳禮貌和諧小區(qū)建設要求和建設部《室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》,告知業(yè)主禁止高空拋物及防火常識。
    2、直接負責高層物業(yè)管理的各項工作。
    3、負責防盜門、防火門、管道井、梯間玻璃等公共設施設備的同常巡視和維護工作。
    4、負責公共防火及鑰匙管理,保證特殊狀況的快速使用,領導裝修管理員做好業(yè)主前期的裝修管理工作。
    5、領導電梯管理員對電梯使用管理,負責電梯、消防設施等特種設備的檢查和維護工作。對屋面進行管理,除正常設備檢查維護維修需要,嚴禁上人。
    負責高層治安秩序維護工作以及治安秩序維護人員的管理。
    6、做好高層外環(huán)境(衛(wèi)生)及各類裝飾裝修材料出售的管理,廣告張貼、懸掛要有序,出售商品擺放整齊、統(tǒng)一。
    7、負責接待業(yè)主的各類投訴,并與開發(fā)公司等相關單位用心協(xié)調(diào)聯(lián)系解決。
    8、做好突發(fā)事件預案,發(fā)生突發(fā)事件時要及時啟動預案,防止重大事故發(fā)生,協(xié)助處理各類突發(fā)事件。
    1、每一天定時檢查電梯的運行狀況,并做好記錄。裝修期間每小時記錄一次(正常使用后,每2小時記錄一次),發(fā)現(xiàn)問題,及時告知管理員。
    2、公共鑰匙要有借有還,借出要簽字,做好業(yè)主和外部人員鑰匙的借用記錄。
    3、發(fā)現(xiàn)違章使用電梯、亂倒垃圾、損壞公共設施的行為,透過對講系統(tǒng)及時記錄并制止,并進行勸說。
    4、如遇突發(fā)緊急事件,及時告知領導,并采取力所能及的措施。(如電梯進水故障、業(yè)主家中跑水等)
    5、如遇業(yè)主搬運物品,告知業(yè)主注意事項,監(jiān)督業(yè)主對樓道單元門、電梯的使用狀況,直到搬運結(jié)束,如有損壞及時告知管理員。
    6、每一天對樓道消防防盜門、樓道消防箱、安全出口燈,消防報警器進行檢查,并做好記錄。時間為上班后、下班前各一次。
    7、不與業(yè)主發(fā)生爭執(zhí),處理問題要注重語氣和態(tài)度,無法處理時及時告知管理員。
    物業(yè)公共秩序管理方案篇十一
    物業(yè)驗收、接管前的`工作
    1) 成立驗收、接管小組:
    由××物業(yè)管理有限公司在接管物業(yè)竣工前組織、經(jīng)營、管理、工程、保安和清潔等部門有關人員前往現(xiàn)場,對驗收、接管工作中所涉及問題等進行考察。在此基礎上,提交公司董事會或總經(jīng)理辦公會議討論確認,并制定驗收、接管工作方案,在公司領導下成立接管驗收小組。
    2) 有關專業(yè)人員提前進駐小區(qū):
    提前派出工程技術專業(yè)人員進駐現(xiàn)場,與地盤的工作人員一起,參與機電設備的安裝調(diào)試,了解整個物業(yè)內(nèi)所裝備的設備設施,熟悉各類設備的構(gòu)造原理、性能,熟悉水、電、氣管道線路的鋪設位置及走向等,為下一步實物驗收、資料移交等工作做準備。
    物業(yè)驗收、接管中的工作
    1) 組成聯(lián)合交接小組,商定交接注意事項和交接日期:
    管理處驗收、接管小組主動與開發(fā)商和承建單位聯(lián)系,協(xié)商物業(yè)交接問題,及時將協(xié)商情況匯報給總公司。由開發(fā)商、承建單位和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合交接小組,制定驗收方案,統(tǒng)一驗收標準,商定交接注意事項和交接日期。
    2) 印制驗收、接管工作表格:
    物業(yè)公司對所接收的建筑物、設備設施,要分別列項印制驗收記錄表格。主要有:物業(yè)接管驗收移交工程資料清單,公用機電設備驗收單,公用建筑、小型設施驗收單,公用機電設備驗收單,室外給排水驗收單,綠化驗收單,單元建筑接管驗收記錄表,單元室內(nèi)電氣設施接管驗收記錄,單元室內(nèi)給排水接管驗收記錄表等。
    3) 全面驗收、交接:
    驗收時須有開發(fā)商、承建單位和物業(yè)公司三方共同參加,逐項進行驗收,填寫記錄單,每份驗收記錄單上均須有三方人員的簽名,驗收記錄單一式三份,三方各執(zhí)一份。對驗收合格的項目,列出清單,進行交接,交接雙方在清單上簽字;對不合格的項目,注明存在的問題,提交地盤和施工單位,限期整改,整改項目須經(jīng)復驗,合格后方可接收,物業(yè)公司將接收清單交管理處保存。開發(fā)商、承建單位把小區(qū)的各項資料(包括產(chǎn)權(quán)資料,技術資料,政府驗收合格證明,水、電、氣供應合同等)全數(shù)移交管理處,雙方注意做好移交工作的相關登記、簽字手續(xù)。
    物業(yè)驗收、接管后的工作:
    1) 已接收項目的管理:
    管理處從接收簽字起,即組織人力對建筑物和機電設備進行保護,防止被盜和破壞,同時,組織人員對已接收項目進行清潔和環(huán)境整理。認真清點、檢查、復核室內(nèi)和小區(qū)的各種設施設備及有關物品,發(fā)現(xiàn)問題及時登記、反映、整改。
    2) 入伙時業(yè)主及物業(yè)使用人收樓驗收:
    管理處與開發(fā)商在入伙接待處聯(lián)合辦公,實行一條龍服務。先由開發(fā)商為業(yè)主及物業(yè)使用人辦清購樓手續(xù),再由管理處收取入伙費用,并安排專人陪同業(yè)主及物業(yè)使用人視察房屋、驗收設施設備,辦好交接手續(xù)、交付鑰匙,對業(yè)主及物業(yè)使用人提出的房屋質(zhì)量方面的問題,逐項記錄在《接管驗收記錄》四聯(lián)單上(承建商、緹香名苑管理處、業(yè)主及物業(yè)使用人、開發(fā)商各一份),并負責與承建商聯(lián)系,限期修好,保證業(yè)主及物業(yè)使用人按時入住。
    3) 歸檔小區(qū)各種資料:
    建筑施工圖紙、隱蔽工程資料 、各種交工驗收證書復印件、各種設備使用說明書、合格證書復印件等。
    4) 擬定小區(qū)設施中不完善方面的改進計劃,并與有關方面聯(lián)系實施。 各項工作執(zhí)行企業(yè)的質(zhì)量方針和目標,以及iso9000質(zhì)量管理體系標準,為物業(yè)使用人創(chuàng)造安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活環(huán)境。
    五、物資裝備
    物資裝備以滿足現(xiàn)代化管理需要為目的,以確保管理服務質(zhì)量為根本,以為機關工作人員提供文明、舒適的辦公、生活環(huán)境為追求,結(jié)合實際情況擬定。
    (一)管理用房
    1.辦公用房安排
    管理處前期辦公安排。關于前期維修間和倉庫位置,根據(jù)現(xiàn)場情況臨時協(xié)商解決。
    2.宿舍與食堂安排
    前期保安及工程技術人員宿舍在辦公大樓臨時解決,綜合服務樓交付使用后,管理骨干和保安員等住宿由管理處統(tǒng)一解決,在某某市聘用的非保安員工盡量自行解決住宿問題。前期員工就餐問題擬與快餐公司協(xié)調(diào)解決。綜合服務樓建成后統(tǒng)一在正規(guī)食堂就餐。
    二、業(yè)主入住管理方案
    住戶入住期間的管理方案,包括入住儀式、辦理有關手續(xù)、便民服務、為住戶排憂解難的措施。一旦我司中標,我司將立即組織資深專家組為某某小區(qū)提供全面的前期服務,結(jié)合物業(yè)管理角度在項目規(guī)劃、設計、施工、驗收等階段提供合理化建議,為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎,同時為進入實操階段做好充分的準備工作:
    (一) 入伙(?。┕芾矸桨?BR>    1.做出入伙方案。主要包括:
    (1)做出明顯的指引標識;
    (2)入伙車輛的引導工作;
    (3)保安的安全保衛(wèi)工作;
    (4)入伙期的日常保清工作;
    (5)辦公家具的包裝物及雜物的及時收拾工作;
    (6)協(xié)助物品的搬運及擺放工作;
    (7)小區(qū)內(nèi)搬運小車及搬運工具的配備準備工作;
    (8)水電工的供水、供電的保障工作;
    (9)歡迎入伙的準備工作;
    (10)確定入伙時間。
    2.每個房間的通電、通水檢查和最后一次清潔開荒
    在入伙的前一個星期,由工程部主管帶領水電維修人員,對供電供水情況進行每個房間的仔細檢查,以確定入伙后水電暢通。
    在入伙的前一個星期,在水電維修人員檢查后的房間,進行最后一次的清潔開荒,然后關閉門窗,鎖好房門。
    3.掛彩旗等迎接準備工作
    在入伙的前二天,我們根據(jù)事先的準備安排,做好入伙歡迎工作。
    (1)在小區(qū)現(xiàn)場的主要出入口掛職出橫幅標語;
    (2)在南北方向的兩個門口設置充氣拱門;
    (3)在小區(qū)的四周設立彩旗;
    (4)在建筑物的周圍懸掛氣球等。
    4.現(xiàn)場的保障及配合
    按照《入伙方案》中的相關內(nèi)容,入伙的當天和入伙階段,切實做好現(xiàn)場的保障和配合工作,以使業(yè)戶方便、快捷、安全、省時、省力地順利地入住。
    提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時應帶的文件資料及準備工作,以免辦理手續(xù)時徒勞往返。
    為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時,應程序順暢,手續(xù)完善,票據(jù)正規(guī)。即時完成入伙注記。受理代辦服務手續(xù)齊全、收費合理、守時守約、保證質(zhì)量。
    5、業(yè)主入伙流程
    1)業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后,簽訂售房合同并開出入伙通知書。
    2)憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。
    3)物業(yè)管理公司在審核資料無誤后,向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務情況、收費情況;代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。
    4若業(yè)主驗房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題,經(jīng)確認,填寫返修表送交發(fā)展商,管理處應協(xié)助發(fā)展商對房屋進行整改后,請業(yè)主再次驗房。
    5)如需二次裝修的,需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。
    6)業(yè)戶入伙流程圖如圖所示。
    2、租賃住戶入住流程
    1)簽訂《租賃意向書》,并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。
    2)簽訂《租賃合同書》。合同應附有《管理公約》等有關附件。
    3)由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶到現(xiàn)場驗收房屋,如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問題的,由物業(yè)管理公司通知工程隊整改。
    4)整改后或驗收房屋沒問題,業(yè)戶就同物業(yè)管理公司簽驗收單,并從物業(yè)管理公司領取房屋鑰匙。
    5)交付押金和首期租金。
    6)如需二次裝修的,需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。
    物業(yè)公共秩序管理方案篇十二
    為鞏固我鎮(zhèn)開展全國文明城市創(chuàng)建成果,做好xx年全國城市文明程度指數(shù)測評迎檢準備工作,大力開展我鎮(zhèn)各物業(yè)管理小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整治工作,進一步加強我鎮(zhèn)物業(yè)管理工作,經(jīng)研究制定具體工作實施方案如下:
    一、健全組織,加強領導
    為加強小區(qū)物業(yè)管理整治的組織領導工作,成立銀塘鎮(zhèn)小區(qū)物業(yè)管理整治工作領導小組,具體組成人員名單如下:
    組長:
    副組長:
    成員
    二、工作目標
    實施項目(小區(qū))的服務企業(yè)應嚴格按照物業(yè)法律政策法規(guī)和有關管理文件的規(guī)定和要求,以及對照該項目委托服務的合同約定,認真實施該項目(小區(qū))的各項管理和服務工作,全面開展小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生綜合整治工作,做到依法依規(guī)管理、誠信履約、合理收費、規(guī)范服務,按時間要求達到創(chuàng)建文明城市的整治目標。
    全面開展整治工作,切實改變小區(qū)“臟、亂、差”的面貌,積極推進小區(qū)籌建業(yè)主委員會工作,通過大力整治小區(qū)環(huán)境,落實并引進物業(yè)管理單位,建立健全各項長效管理制度,達到整治和創(chuàng)建文明城區(qū)的目標,努力營造優(yōu)美、舒適、溫馨的人居環(huán)境。
    三、工作重點
    (一)小區(qū)共用設施設備管理。
    1、排水、排污管道通暢。如:明溝疏通與加蓋,化糞池清掏,下水道疏通,窨井蓋無破損、管網(wǎng)修繕基本完好。
    2、室外道路平整、整潔、無破損,基本完好,不影響行人和車輛通行。
    3、供水、供電設備設施保持衛(wèi)生,維護到位,運行正常。如路燈、樓道燈、電梯等公共設備配置基本完好,有應急處理方案。
    (二)小區(qū)車輛、安全防范管理。
    1、小區(qū)基本實行封閉式管理。
    2、消防設備設施基本完好,安防人員認真負責,實行24小時值班及巡邏制度。
    3、小區(qū)機動車及非機動車車輛有序停放管理。
    (三)小區(qū)衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護管理。
    1、環(huán)衛(wèi)設施較完備。小區(qū)定點設置垃圾桶,配有保潔人員實行日常保潔工作。
    2、無擅自占用公共部位堆放雜物、衛(wèi)生保潔無死角的現(xiàn)象。
    3、小區(qū)綠化養(yǎng)護做到日常及時修剪,無違章破壞和占用綠地圈養(yǎng)家禽等行為,犬類管理妥善。
    四、工作時間
    各社區(qū)以及各相關物業(yè)管理服務企業(yè)要嚴格按照開發(fā)區(qū)管委會工作部署以及本工作實施方案精神,精心組織力量,按照整體計劃和實施步驟,集中時間,全力以赴,全面完成區(qū)域范圍內(nèi)的各項環(huán)境衛(wèi)生整治工作。
    五、工作要求
    (一)高度重視,形成合力。
    各社區(qū)、各物業(yè)服務企業(yè)要統(tǒng)一思想,提高認識,把我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整治工作與全國城市文明程度指數(shù)測評迎檢工作緊密結(jié)合,強化對整治工作的組織領導,精心安排,形成合力,明確責任、任務和目標要求,確保整治工作的組織實施和管理到位。
    (二)嚴格考核,確保成效。
    鎮(zhèn)文教衛(wèi)辦、鎮(zhèn)建設辦要牽頭組織物業(yè)管理公司及社區(qū)居委會,全力抓好有物業(yè)管理小區(qū)開展環(huán)境衛(wèi)生整治活動情況的專項檢查和評議活動,對整個活動進行嚴格的跟蹤落實,確保整治工作取得實效。
    物業(yè)公共秩序管理方案篇十三
    物業(yè)管理處全體員工
    1. 全面理解物業(yè)管理服務概念,完善服務意識;
    2. 充分掌握大廈管理模式,提高工作質(zhì)量;
    3. 熟悉大廈各種設備、設施的功能,降低事故率;
    4. 掌握各類崗位職責、管理手冊;
    5. 通過全面階段性的職業(yè)培訓,提高員工的工作素質(zhì)。
    新員工到職第一周集中培訓;
    員工內(nèi)部培訓涵蓋面廣,內(nèi)容繁多,大致分為:
    1. 公司企業(yè)文化;
    2. 人事管理規(guī)章制度;
    3. 財務管理規(guī)章制度;
    4. 工程管理;
    5. 清潔管理;
    6. 保安管理;
    7. 客戶服務;
    8. 消防管理;
    9. 意外事件處理;
    10. 英語培訓;
    11. 特殊工種將另行增加專業(yè)培訓課程。
    培訓工作總體由人事部負責,由各部門預先填寫培訓計劃表、并每次培訓前一周提交培訓申請表,人事行政主管跟進配合安排培訓進度、培訓人員、培訓材料、培訓考核等。
    專業(yè)人員集中授課,由業(yè)務部門統(tǒng)一出卷考核。
    培訓結(jié)果將直接與員工評定掛鉤,作為員工通過試用期的參考依據(jù)。
    此培訓安排將作為大廈前期籌備員工培訓的綱要性文件,大廈投入運行后根據(jù)實際操作情況,對培訓內(nèi)容及方式作適當調(diào)整及相應的補充。
    基層員工總的來說,對物業(yè)管理服務的認識尚欠了解,專業(yè)服務意識有待提高。針對此等情況,擬通過進行有步驟、有計劃的系統(tǒng)培訓,提高其職業(yè)素養(yǎng),使大廈投入運行時即可保證較高之服務水準。
    a. 共同培訓內(nèi)容-由培訓主管負責主講
    1. 公司的企業(yè)文化、宗旨及工作方針;
    2. 公司組織架構(gòu)及各主要負責人;
    3. 各相關部門工作關系介紹;
    4. 公司人事制度,員工手冊、管理手冊;
    5. 公司基本之財務政策;
    6. 基本培訓手冊內(nèi)容;
    b. 各崗位培訓內(nèi)容-由各部門負責推薦主管級以上員工主講
    (一) 工程部
    1. 工程部管理手冊;
    2. 各類工作制度;
    3. 各類崗位職責;
    4. 各類工作表式;
    5. 各設備、設施位置;
    6. 各機房規(guī)章制度;
    7. 各機房鑰匙領用及移交制度;
    8. 交接班制度;
    9. 對講機使用及呼叫規(guī)范;
    10. 報修單操作流程;
    11. 緊急情況處理流程;
    12. 各機電設備/設施的維修保養(yǎng)計劃;
    13. 安全操作守則;
    14. 設備臺帳、設備運行記錄、設備檢修記錄;
    15. 備品備件申領制度;
    16. 對外服務禮儀及溝通技巧;
    17. 節(jié)能意識培訓;
    (二) 保安部
    1. 保安部管理手冊;
    2. 各類工作制度;
    3. 各類崗位職責;
    4. 各類工作表式;
    5. 各保安設備、設施位置;
    6. 公共地區(qū)各通道鑰匙領用及移交制度;
    7. 交接班制度;
    8. 巡檢路線圖、巡檢流程;
    9. 對講機使用及呼叫規(guī)范;
    10. 各類保安工具的使用;
    12. 保安計劃的制訂及實施;
    13. 突發(fā)事件處理流程;
    14. 對外服務禮儀及溝通技巧;
    15. 外來施工人員管理;
    (三) 清潔部
    1. 清潔部管理手冊;
    2. 各類工作制度;
    3. 各類崗位職責;
    4. 各類工作表式;
    5. 交接班制度;
    6. 各類公共區(qū)域的清潔要求;
    7. 各類設備/設施的清潔流程;
    8. 清潔器械/工具的使用要求;
    9. 清潔劑的使用要求;
    10. 各類清潔用品的申領制度;
    11. 突發(fā)事件處理流程;
    12. 對外服務禮儀及溝通技巧;
    13. 節(jié)約能源意識;
    14. 綠化園藝常識;
    (四) 管理部
    1. 管理部管理手冊
    2. 各類工作制度;
    3. 各類崗位職責;
    4. 各類工作表式;
    5. 交接班制度;
    6. 對外服務禮儀及溝通技巧;
    7. 客戶投訴處理流程;
    8. 客戶入伙流程;
    9. 裝修管理規(guī)程;
    10. 客戶相關服務手續(xù)辦理;
    11. 緊急事件處理流程;
    12. 英語培訓;
    (五) 財務部
    1. 財務部管理手冊;
    2. 公司各類財務制度;
    3. 各類財務表式;
    4. 各類財務法律、法規(guī);
    5. 各類付款/報銷流程;
    6. 控制財務成本;
    (六) 人事部
    1. 人事部管理手冊;
    2. 公司各類人事制度;
    3. 各類人事表式;
    4. 各類人事法律、法規(guī);
    5. 員工招聘、培訓、賞懲、晉升、解聘等考核流程;
    6. 控制員工數(shù)量及用工成本;
    1. 服務意識;
    2. 管理藝術;
    3. 行業(yè)理念;
    4. 團隊合作能力;
    5. 與其他部門的協(xié)調(diào)能力;
    6. 與各供應商及政府機關的溝通合作能力;
    7. 語言表達及文字寫字能力。
    物業(yè)公共秩序管理方案篇十四
    以國家《物業(yè)管理條例》為依據(jù),以沈陽市城市管理工作會議精神為指導,以落實《關于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點,以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務水平為宗旨,進一步加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作,推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
    (一)目標:
    1、有效解決開發(fā)遺留問題,年底前整改率達到90%;對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時維修,維修及時率達到90%。
    2、新建住宅小區(qū)推行招投標率達到100%;20xx年新進入市場的樓盤,在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
    3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè),要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。
    4、強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓,物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率達到100%,并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。
    5、大力推行物業(yè)管理,年底前對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)物業(yè)化率達到100%。
    6、加強業(yè)主自治自律行為,具備條件的住宅小區(qū)年底前要達到80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
    (二)范圍:對全市實行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進行排查。根據(jù)排查結(jié)果,進行清理整頓,進一步規(guī)范物業(yè)管理行為。
    (一)完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》及相關配套法規(guī)、規(guī)章,結(jié)合我市物業(yè)管理實際情況,通過調(diào)研,同時借鑒國內(nèi)先進城市取得的成功經(jīng)驗,盡快頒布實施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》,依法加強我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
    (二)全力解決開發(fā)建設遺留問題。開發(fā)建設單位作為行為主體要切實承擔起責任,按照規(guī)劃設計和施工標準,對住宅小區(qū)存在的問題從新進行完善,建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關部門,按照各部門職責,落實到責任單位,做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發(fā)建設遺留問題的住宅小區(qū),逐個建立整改檔案,制定整改措施,整改合格后再行消號。特別是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修,年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人,維修及時率確保在90%以上。同時,有關部門要抓緊制定相應的規(guī)定和措施,明確住宅區(qū)的交付使用制度,杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設遺留問題。
    (三)加大對物業(yè)市場的監(jiān)管力度,規(guī)范物業(yè)管理行為。
    一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導,全面推行前期物業(yè)管理招投標機制,創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境,促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招投標辦法》,及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業(yè)管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區(qū)實行招投標制度,建筑面積在5萬平方米以上的(含5萬平方米)的新建住宅區(qū),必須采取公開招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè),建筑面積5萬米以下的新建住宅區(qū)在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。同時,鼓勵業(yè)主大會采用招投標的方式依法選聘物業(yè)管理企業(yè)。并且,及時簽訂《(前期)物業(yè)服務合同》和《業(yè)主(臨時)公約》,對于新建住宅小區(qū)要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。
    二是嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。在我市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)管理企業(yè),要按照國家《物業(yè)管理條例》的要求依法取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》,并遵照建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定,按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級,承接物業(yè)管理項目。同時,加強物業(yè)管理企業(yè)的'年檢和資質(zhì)評定,出現(xiàn)違規(guī)違諾等行為的要予以警告,限期整改,情節(jié)嚴重的取消其物業(yè)管理資質(zhì)。
    三是強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓,提高物業(yè)管理水平。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入、退出機制,監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員以及物業(yè)管理企業(yè)履行《物業(yè)服務合同》情況,對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目經(jīng)理,實行實名誠信考評制度,如物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)項目經(jīng)理出現(xiàn)違法、違規(guī)、違諾現(xiàn)象,依據(jù)情節(jié)的嚴重程度,扣除相應的分數(shù),年終進行綜合考評,考評結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件,報房產(chǎn)行政主管部門,并在沈陽房產(chǎn)信息網(wǎng)予以公布。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標準提供質(zhì)價相符的服務,提高管理服務水平。同時,加強對物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓,與建設部培訓中心聯(lián)合,繼續(xù)對我市物業(yè)管理從業(yè)人員進行培訓,達到從業(yè)人員要持證上崗。特別是要對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理以及項目經(jīng)理(物業(yè)管理處主任)進行培訓,在取得建設部《物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書》的基礎上,市房產(chǎn)行政主管部門與中國物業(yè)協(xié)會聯(lián)合進行上崗培訓制度,經(jīng)過實務操作培訓,考試合格的頒發(fā)中物協(xié)《物業(yè)管理實務操作專業(yè)崗位證書》,不合格的取消其上崗資格。
    四是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會,積極引導業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務。根據(jù)國家和建設部的有關文件,結(jié)合我市實際,爭取年底前出臺《關于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導意見》,明確各部門職責,充分調(diào)動街道、社區(qū)的積極性,依據(jù)《條例》依法成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會,使這項關系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作,更具規(guī)范性、操作性。引導業(yè)主大會,在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上,按照合法程序選舉熱心公益事業(yè)、責任心強、有一定組織能力的業(yè)主進入業(yè)主委員會。規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為,促進業(yè)主自律和民主決策,切實維護自身的合法權(quán)益。
    (四)建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責明確責任體系。對于具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū),要明確由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理,爭取年底前物業(yè)化率達到100%;對于尚不具備物業(yè)管理條件的住宅區(qū),要確定管理單位,實行專項服務,待具備條件后,推行物業(yè)管理。逐步形成以社區(qū)為主,專業(yè)管理和業(yè)主自治管理相結(jié)合的新型管理體制。各涉及物業(yè)管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任,為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。
    (五)采取多種形式,加大對物業(yè)管理方面法規(guī)的宣傳工作。制定具體的宣傳方案,分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業(yè)管理條例》及相關配套文件,引起社會各界物業(yè)管理的重視,讓廣大業(yè)主不斷了解物業(yè)管理的政策法規(guī),引導全社會樹立正確的消費觀念,促進社會的和諧。
    為使這項工作落到實處,市政府成立領導小組。
    組長:邢凱
    副組長:王鐵
    成員單位:市房產(chǎn)局、建委、規(guī)劃局、公安局、行政執(zhí)法局、民政局、各區(qū)政府。
    領導小組辦公室設在市房產(chǎn)局,負責日常的組織協(xié)調(diào)。各區(qū)政府也要成立相應的組織機構(gòu),抓好具體的組織實施。
    規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程,要堅持“條塊結(jié)合、區(qū)域負責”的原則,市領導小組全面負責此項工作的監(jiān)督、指導;市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查;各區(qū)政府要針對物業(yè)管理存在的問題負責此項工作的具體實施;各相關部門按照職責分工,密切配合各區(qū)政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工,落實責任,相互配合,加強檢查驗收,切實提高我市的物業(yè)管理水平。
    市房產(chǎn)局為全市住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門,具體負責全市物業(yè)管理工作的指導、監(jiān)督,并會同相關部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作,如:物業(yè)管理立法、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查、業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、物業(yè)管理工作的調(diào)研和宣傳等工作。
    市建委、規(guī)劃局為開發(fā)、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區(qū)前期規(guī)劃時,要規(guī)劃建設必要的物業(yè)管理服務用房等相關配套設施,以方便后期的物業(yè)管理工作;二是嚴格按照規(guī)劃對住宅小區(qū)進行竣工驗收,不按規(guī)劃建設的住宅小區(qū),不能予以驗收,并限期整改;三是對開發(fā)建設遺留問題,要制定整改工作方案,積極組織整改,達到合格標準。
    市行政執(zhí)法局、公安局負責對物業(yè)管理行為的查處工作,使物業(yè)管理活動更加規(guī)范,促進物業(yè)管理水平的提高。
    各區(qū)政府為物業(yè)管理工作的責任主體,要針對目前物業(yè)管理工作存在的問題,制定具體的整改工作方案,積極配合市政府相關部門,加大管理力度,認真組織整改,使問題得到及時有效的解決。
    依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理是一項長期工作,為確保完成本方案確定的工作內(nèi)容,今年要分三個階段進行實施。
    (一)排查階段(20xx年5月10日至5月31日)
    由市領導小組牽頭,建委、規(guī)劃、房產(chǎn)、公安、行政執(zhí)法等相關部門配合,各區(qū)政府組織實施,對開發(fā)建設遺留問題、物業(yè)管理和住宅小區(qū)存在的問題進行一次拉網(wǎng)式排查,并進行登記造冊,建立管理檔案。
    (二)整改完善階段(20xx年6月1日至10月31日)
    各區(qū)政府對排查中出現(xiàn)的各類問題進行認真分析,查找根源,制定相應的整改措施,報市領導小組審查,審查合格后,方可按責任分工認真組織整改。
    (三)驗收階段(20xx年11月1日至11月15日)
    領導小組成員單位按照工作內(nèi)容和標準,集中時間,認真組織,對整改后的物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)逐個進行審核,確保達標。
    (一)提高認識,明確責任。各級領導要把加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作當作重要工作來抓,實行“一把手”負責制,層層落實責任。建立市、區(qū)、街道、社區(qū)職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任,切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細、抓實、抓出成效。
    (二)密切配合,抓好整改。市政府相關部門和各區(qū)政府要上下聯(lián)動,密切配合,針對物業(yè)管理存在的問題,制定切實可行的整改措施,認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的,有關部門要按照相關規(guī)定進行查處,確保全部達標。
    (三)加強宣傳,營造氛圍。要結(jié)合開展“貫徹《物業(yè)管理條例》,整頓規(guī)范物業(yè)管理市場”活動,大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關規(guī)章制度,使廣大居民了解物業(yè)管理的有關政策和權(quán)利義務,進一步增強參與意識和維權(quán)意識,樹立正確的消費觀念,使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。
    (四)強化管理,鞏固成果。市政府相關部門和各區(qū)政府要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分,分工負責,強化管理。特別是對存在問題進行整改后,要進一步明確管理單位和管理責任,避免類似問題的再次發(fā)生,切實維護廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定。