合同的法律效果通常是雙方都要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)。合同的格式應(yīng)統(tǒng)一規(guī)范，條款應(yīng)按照邏輯順序進(jìn)行排列。以下是一些合同樣本，僅供參考，希望對(duì)大家起到一定的幫助和指導(dǎo)作用。
房屋預(yù)約合同的效力篇一
一、房屋贈(zèng)與合同的效力如何?
房屋贈(zèng)與合同只要是雙方真實(shí)意思表示就有法律效力。
《合同法》第一百八十五條贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同。
但需要注意的是，即使贈(zèng)與合同有效，如果不辦理過戶手續(xù)，房屋所有權(quán)是沒有轉(zhuǎn)移的。而且贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。
二、房屋贈(zèng)與的注意事項(xiàng)：
房產(chǎn)贈(zèng)與人必須具有真實(shí)的意思表示，并且必須對(duì)其所贈(zèng)房產(chǎn)擁有所有權(quán)。雖然取得贈(zèng)與公證書可以迅速辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但應(yīng)注意幾個(gè)事項(xiàng)：
1、贈(zèng)與是無償?shù)姆尚袨?，法律后果不同于有償?shù)霓D(zhuǎn)讓行為;
3、一般的贈(zèng)與行為贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與，但是經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同除外，也就是說經(jīng)過公證的贈(zèng)與行為一般不能撤銷。
三、房屋贈(zèng)與合同范本
贈(zèng)與人：____________
受贈(zèng)人：____________
贈(zèng)與人將其房屋贈(zèng)與受贈(zèng)人，經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，簽訂本合同，以明確雙方的權(quán)利義務(wù)。
第一條贈(zèng)與房屋狀況
房屋坐落____________
房屋規(guī)格____________
房屋面積____________
備注：該房屋已于年月日出租給____________(姓名)使用。
第二條受贈(zèng)人的義務(wù)
受贈(zèng)人取得贈(zèng)與房屋所有權(quán)，不得解除與____________的租賃合同，除非____________主動(dòng)提出終止租賃合同。
第三條贈(zèng)與房屋的交付
贈(zèng)與人與受贈(zèng)人于年月日共同到房地產(chǎn)部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
第四條合同的變更與終止
贈(zèng)與房屋尚未交付時(shí)，贈(zèng)與人經(jīng)濟(jì)狀況顯著惡化，可以變更或終止合同。但可以適當(dāng)賠償受贈(zèng)人因相信贈(zèng)與人贈(zèng)與行為而造成的經(jīng)濟(jì)損失。
第五條贈(zèng)與的撤消
受贈(zèng)人有下列情形之一的，贈(zèng)與人可以撤消贈(zèng)與：
(1)受贈(zèng)人不履行贈(zèng)與合同約定義務(wù)的。
(2)嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人的近親屬的。
第六條爭(zhēng)議的解決方式
一切與本合同有關(guān)的糾紛，首先由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決。協(xié)商不成，任何一方可以向____________仲裁庭申請(qǐng)仲裁。
第七條合同的補(bǔ)充
本合同如有未盡事宜，一律按照《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)合同雙方協(xié)商一致，作出補(bǔ)充規(guī)定，補(bǔ)充規(guī)定與本合同具有同等效力。
第八條本合同正本一式兩份，雙方各執(zhí)一份。
贈(zèng)與人：____________
受贈(zèng)人：____________
簽訂時(shí)間：________年____月____日
簽訂地點(diǎn)：____________
房屋預(yù)約合同的效力篇二
一、房屋贈(zèng)與合同的效力如何？
房屋贈(zèng)與合同只要是雙方真實(shí)意思表示就有法律效力。
《合同法》第一百八十五條贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同。
但需要注意的是，即使贈(zèng)與合同有效，如果不辦理過戶手續(xù)，房屋所有權(quán)是沒有轉(zhuǎn)移的。而且贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。
二、房屋贈(zèng)與的注意事項(xiàng)：
房產(chǎn)贈(zèng)與人必須具有真實(shí)的意思表示，并且必須對(duì)其所贈(zèng)房產(chǎn)擁有所有權(quán)。雖然取得贈(zèng)與公證書可以迅速辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但應(yīng)注意幾個(gè)事項(xiàng)：
1、贈(zèng)與是無償?shù)姆尚袨?，法律后果不同于有償?shù)霓D(zhuǎn)讓行為;
3、一般的贈(zèng)與行為贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與，但是經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同除外，也就是說經(jīng)過公證的贈(zèng)與行為一般不能撤銷。
由于房屋贈(zèng)與是雙方行為，因此必須要雙方都同意，如果只有一方同意進(jìn)行房屋贈(zèng)與的話，那么簽訂的合同也是無效的`。同時(shí)還要注意一點(diǎn)，這里所贈(zèng)與的房屋必須是歸贈(zèng)與人所有的，否則的話就無權(quán)進(jìn)行處分。如果你對(duì)此還有疑問的話，可以來電咨詢的在線律師。
房屋預(yù)約合同的效力篇三
甲方：
乙方：______教育基金會(huì)
為弘揚(yáng)中華文化，促進(jìn)______教育事業(yè)發(fā)展，加強(qiáng)中外文化交流，甲方自愿向乙方捐贈(zèng)，經(jīng)協(xié)商雙方達(dá)成如下一致協(xié)議：
第一條甲方自愿捐贈(zèng)
現(xiàn)金：____________（人民幣/其它）（大寫）給乙方。
動(dòng)產(chǎn)：（名稱、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)值）
不動(dòng)產(chǎn)：（該不動(dòng)產(chǎn)所處的詳細(xì)位置、狀況及所有權(quán)證明）
第二條贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)用途（是/否具體指定）：
第三條贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的`交付時(shí)間、地點(diǎn)及方式：
一、交付時(shí)間：
二、交付地點(diǎn)：
三、交付方式：
1、甲方在約定期限內(nèi)將贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)及其所有權(quán)憑證交付乙方，并配合乙方依法辦理相關(guān)法律手續(xù)。
2、乙方收到甲方贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)后，應(yīng)出具合法、有效的財(cái)務(wù)接收憑證，并登記造冊(cè)，妥善管理和使用。
第四條甲方有權(quán)向乙方查詢捐贈(zèng)財(cái)產(chǎn)的使用、管理情況，并提出意見和建議。對(duì)于甲方的查詢，乙方應(yīng)當(dāng)如實(shí)答復(fù)。
第五條乙方有權(quán)按照本協(xié)議約定的用途合理使用捐贈(zèng)財(cái)產(chǎn)，但不得擅自改變捐贈(zèng)財(cái)產(chǎn)的用途。如果確需改變用途的，應(yīng)當(dāng)征得甲方的同意。
第六條乙方根據(jù)國(guó)家和______教育基金會(huì)的有關(guān)規(guī)定給予甲方相應(yīng)表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。
第七條本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方授權(quán)代表簽章之日起生效，受中華人民共和國(guó)有關(guān)法律的管轄和保護(hù)。
本協(xié)議在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下列第______種方式解決：
一、提交____________仲裁委員會(huì)仲裁；
二、依法向____________人民法院起訴。
第八條其他約定事項(xiàng)：
第九條本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)兩份。
甲方（簽名/蓋章）：乙方（蓋章）：______教育基金會(huì)
地址：地址：
法定代表人：法定代表人：
電話：電話：
簽訂時(shí)間：年月日
房屋預(yù)約合同的效力篇四
鄭聞胤
一、無審批房屋租賃合同案例。
案例：8月10日，某縣人民政府通過文件批準(zhǔn)通過某村新農(nóng)村建設(shè)總體規(guī)劃。1月出租人在該規(guī)劃區(qū)內(nèi)建造房屋，但未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或通過主管部門批準(zhǔn)建設(shè)。承租人于203月19日向出租支付了押金2萬(wàn)元。雙方簽訂了《店面租賃合同》，承租該村新區(qū)b座b07店面兩間，合同約定，房屋用于經(jīng)營(yíng)使用，租金分別為1000元，租期3年，房屋租金3個(gè)月付一次。合同簽訂后，承租人進(jìn)行裝修開店?duì)I業(yè)，也取得經(jīng)營(yíng)許可。后因經(jīng)營(yíng)不當(dāng)，雙方發(fā)生糾紛，承租人拒絕支付房屋租金。為此，承租人起訴法院要求支付拖欠租金3萬(wàn)元，押金不予返還。
二、無審批房屋合同效力問題。
本案中該訴爭(zhēng)的租賃房屋位于雖規(guī)劃區(qū)內(nèi)，但未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，且至今也未通過主管部門審批，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效”的規(guī)定，本案雙方簽訂的《店面租賃合同》應(yīng)為合同無效。
三、房屋租賃合同無效后，出租方可以向承租人主張的權(quán)利問題。
（一）出租人能否要求承租人支付租金問題。承租人拖欠的房屋租金再給付了，而是按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋使用費(fèi)。法庭必須釋明原告可以主張被告歸還租賃房屋及按照租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求。該訴求的依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定“房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持?！?BR> （二）關(guān)于承租押金是否返還問題，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；”依照上述法律規(guī)定，該案件房屋租賃押金2萬(wàn)元應(yīng)當(dāng)返還給承租人。
（三）關(guān)于合同違約金能否要求承租人承擔(dān)，無效合同自始沒有法律約束力，合同中違約條款沒有效力了，故承租人不再承擔(dān)違約責(zé)任。
四、承租人能否要求出租人賠償損失問題。
承租人將房屋從事開店經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，肯定要進(jìn)行裝修投入。因房屋裝修的賠償事宜，應(yīng)當(dāng)按照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第九條處理，該條規(guī)定“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的.，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失?！?。在這類案件中，承租人要另行起訴出租方主張權(quán)利，也可以在反訴出租方。對(duì)于裝飾物的價(jià)值舉證責(zé)任在承租人，承租方可以申請(qǐng)向司法評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)對(duì)房屋裝修的剩余價(jià)值的進(jìn)行評(píng)估。
五、因合同無效導(dǎo)致賠償責(zé)任分擔(dān)問題。
房屋租賃合同無效后，責(zé)任如何分擔(dān)問題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；()不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”在這類案件中，雙方均存在的過錯(cuò)，具體分兩種情況。（一）出租方的承租的時(shí)候沒有說明我房屋是沒有產(chǎn)權(quán)的，出租后承租方發(fā)現(xiàn)該房屋不符合承租條件后起訴法院合同無效。出租方將無審批的房屋進(jìn)行出租，存在主觀上的過錯(cuò)，是導(dǎo)致該合同無效主要原因。承租方未經(jīng)審核該房屋產(chǎn)權(quán)情況，也存在一定過錯(cuò)。這種賠償責(zé)任分擔(dān)應(yīng)當(dāng)以出租方承擔(dān)80%，承租方承擔(dān)20%為宜。
（二）承租方明知該房屋沒有審批，仍承租該房屋的責(zé)任如何分擔(dān)。筆者認(rèn)為處理這類案件，雙方均存在明顯過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)按對(duì)等責(zé)任原則平均分擔(dān)賠償責(zé)任，即各自承擔(dān)50%的責(zé)任。在本文案例中，承租方已經(jīng)就該房屋辦理了工商登記，在明知房屋沒有審批情況下，仍進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，故本案件的責(zé)任以各自承擔(dān)50%的損失為宜。
六、沒有房產(chǎn)證，房屋租賃合同仍有效情況。
如果訴爭(zhēng)房屋雖然沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證，但有建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者通過主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的房屋，這類房屋訂立的租賃合同應(yīng)當(dāng)有法律效力。這里房屋訂立的合同出租人有房屋的出租人可以進(jìn)行補(bǔ)救措施，出租人可以向相關(guān)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)補(bǔ)辦建房審批手續(xù)，在法庭辯論前，在取得審批手續(xù)后，法庭會(huì)認(rèn)定該合同有效。
結(jié)語(yǔ)
目前城市化進(jìn)程，社會(huì)上違章建房大量存在，出租和承租這類沒有審批建設(shè)的房屋，存在合同無效而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失的巨大風(fēng)險(xiǎn)。承租人在租賃房屋特別是從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的店面時(shí)候，應(yīng)當(dāng)審核出租的房屋是否有相關(guān)建房審批手續(xù)和產(chǎn)權(quán)手續(xù)，以最大程度保護(hù)自己的合法權(quán)益。
房屋預(yù)約合同的效力篇五
房屋贈(zèng)與合同是指贈(zèng)與人與受贈(zèng)人就無償轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)而達(dá)成的協(xié)議。房屋贈(zèng)與合同的效力是什么呢？下面就跟著小編一起去看看吧！
房屋贈(zèng)與合同只要是雙方真實(shí)意思表示就有法律效力。
《合同法》第一百八十五條 贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同。
但需要注意的是，即使贈(zèng)與合同有效，如果不辦理過戶手續(xù)，房屋所有權(quán)是沒有轉(zhuǎn)移的`。而且贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。
房產(chǎn)贈(zèng)與人必須具有真實(shí)的意思表示，并且必須對(duì)其所贈(zèng)房產(chǎn)擁有所有權(quán)。雖然取得贈(zèng)與公證書可以迅速辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但應(yīng)注意幾個(gè)事項(xiàng)：
1、贈(zèng)與是無償?shù)姆尚袨?，法律后果不同于有償?shù)霓D(zhuǎn)讓行為;
3、一般的贈(zèng)與行為贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與，但是經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同除外，也就是說經(jīng)過公證的贈(zèng)與行為一般不能撤銷。
贈(zèng)與人：____________
受贈(zèng)人：____________
贈(zèng)與人將其房屋贈(zèng)與受贈(zèng)人，經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，簽訂本合同，以明確雙方的權(quán)利義務(wù)。
第一條 贈(zèng)與房屋狀況
房屋坐落____________
房屋規(guī)格____________
房屋面積____________
備注：該房屋已于年月日出租給____________(姓名)使用。
第二條 受贈(zèng)人的義務(wù)
受贈(zèng)人取得贈(zèng)與房屋所有權(quán)，不得解除與____________的租賃合同，除非____________主動(dòng)提出終止租賃合同。
第三條 贈(zèng)與房屋的交付
贈(zèng)與人與受贈(zèng)人于年月日共同到房地產(chǎn)部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
第四條 合同的變更與終止
贈(zèng)與房屋尚未交付時(shí)，贈(zèng)與人經(jīng)濟(jì)狀況顯著惡化，可以變更或終止合同。但可以適當(dāng)賠償受贈(zèng)人因相信贈(zèng)與人贈(zèng)與行為而造成的經(jīng)濟(jì)損失。
第五條 贈(zèng)與的撤消
受贈(zèng)人有下列情形之一的，贈(zèng)與人可以撤消贈(zèng)與：
(1)受贈(zèng)人不履行贈(zèng)與合同約定義務(wù)的。
(2)嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人的近親屬的。
第六條 爭(zhēng)議的解決方式
一切與本合同有關(guān)的糾紛，首先由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決。協(xié)商不成，任何一方可以向____________仲裁庭申請(qǐng)仲裁。
第七條 合同的補(bǔ)充
本合同如有未盡事宜，一律按照《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)合同雙方協(xié)商一致，作出補(bǔ)充規(guī)定，補(bǔ)充規(guī)定與本合同具有同等效力。
第八條 本合同正本一式兩份，雙方各執(zhí)一份。
贈(zèng)與人：____________
受贈(zèng)人：____________
簽訂時(shí)間：________年____月____日
簽訂地點(diǎn)：____________
房屋預(yù)約合同的效力篇六
2009年2月6日，楊乙出具借條向楊甲借款80000元，借條上載明：“今借到楊甲現(xiàn)金80000。00元正，大寫捌萬(wàn)元正。利息按同期同類銀行貸款利率的3倍計(jì)算給付。借款人用楊丙的四列三間一樓一底磚混結(jié)構(gòu)平房（房權(quán)地字200900002號(hào)）作抵押。擔(dān)保人：楊丙 借款人：楊乙2009年2月6日”。借款后，未到有關(guān)機(jī)關(guān)或部門辦理抵押登記手續(xù)。楊甲后因急需資金周轉(zhuǎn)，多次向楊乙催收未果，故釀成訴訟。
本案在處理中，對(duì)借款人用第三人的房屋作抵押，借款人與擔(dān)保人均在借條上簽字，其將房屋作抵押寫入借款合同中，符合《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十八條“抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同”和第九十三條“本法所稱保證合同、抵押合同、質(zhì)押合同、定金合同可以是單獨(dú)訂立的書面合同，包括當(dāng)事人之間的具有擔(dān)保性質(zhì)的信函、傳真等，也可以是主合同中的擔(dān)保條款”的規(guī)定，系借款合同的從合同中的抵押合同。但對(duì)抵押權(quán)是否設(shè)立以及抵押合同的效力等問題存在以下四種不同意見：
第二種意見認(rèn)為，該案件中用房屋抵押的從合同已成就，因未辦理抵押登記，其抵押合同無效。楊丙在借條后擔(dān)保人處的簽名行為，視作連帶責(zé)任保證人來處理。其理由是：1、包括在借款合同中的抵押合同系三方當(dāng)事人自愿簽訂，借款合同合法并生效，根據(jù)合同法合同訂立理論，該抵押合同在三方當(dāng)事人簽字之日即已成立。2、當(dāng)事人訂立抵押合同后，未到法律規(guī)定的部門辦理抵押物登記，違反了《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》關(guān)于“當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效… …以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門”的規(guī)定，其從合同（即抵押合同）無效。抵押合同無效，楊丙在借條上的簽名擔(dān)保行為，當(dāng)然不能視其不存在，為保護(hù)當(dāng)事人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益，楊丙在借條后擔(dān)保人處的簽名行為，視作連帶責(zé)任保證人來處理。即判令楊乙、楊丙對(duì)楊甲的借款本、息共同承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
第三種意見認(rèn)為，該案件中用房屋抵押的約定系從合同，該抵押合同自當(dāng)事人簽字之日起即生效。但該抵押行為（即抵押權(quán)）并未成立。其理由是：1、根據(jù)物權(quán)法原理，以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的原因行為在設(shè)立抵押權(quán)的情形中，應(yīng)該依據(jù)物權(quán)法第一百八十四條以及合同法的相關(guān)規(guī)定來判斷，即抵押權(quán)自合法成立之時(shí)生效。本案當(dāng)事人訂立的抵押行為，違反相關(guān)法律規(guī)定而未進(jìn)行登記，其對(duì)房屋的抵押權(quán)不成立，更談不上抵押權(quán)的效力問題。2、抵押權(quán)是否成立生效，與抵押合同是否成立生效是兩碼事，兩者之間沒有必然的聯(lián)系。本案當(dāng)事人之間在自愿的基礎(chǔ)上已簽訂了抵押合同，只是沒有辦理抵押登記而已，但該抵押合同應(yīng)屬有效成立的合同。
高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第七條“主合同有效而擔(dān)保合同無效… …債權(quán)人、擔(dān)保人有過錯(cuò)的，擔(dān)保人承擔(dān)民事責(zé)任的部分，不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償部分的1/2”、第九條“擔(dān)保人因無效擔(dān)保合同向債權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任后，可以向債務(wù)人追償… …”的規(guī)定來處理。
筆者贊同第四種意見，主要原因在于：
第一、我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)定抵押采用法定公示的方式是登記主義。
我國(guó)《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定，“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)（即債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：建筑物和其他土地附著物）至第三項(xiàng)的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。”
根據(jù)物權(quán)法理論，物權(quán)的公示方式主要分為占有和登記兩種，動(dòng)產(chǎn)采用的是占有方式，由于抵押權(quán)的設(shè)立并不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的占有，則不動(dòng)產(chǎn)只能采用登記形式。
第二、我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)抵押登記采取的是登記成立主義原則。
我國(guó)根據(jù)各國(guó)通例和不動(dòng)產(chǎn)所具有的特征，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)抵押登記采取的是登記成立主義，并非登記對(duì)抗主義。依照登記成立主義原則，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)未經(jīng)登記的，不發(fā)生效力，即抵押權(quán)不生效。
第三、對(duì)抵押物進(jìn)行登記，并非抵押合同的生效條件，而只是作為不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)抵押權(quán)成立的必要要件。
對(duì)不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)定抵押進(jìn)行登記，能夠發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效果。而抵押合同的生效則只能發(fā)生債權(quán)上的效果，兩者截然不同，不能理解為抵押合同生效后抵押權(quán)就必然生效。總之，只有進(jìn)行抵押登記，才能使抵押權(quán)成立并生效。
第四、抵押合同中的抵押標(biāo)的，必須是符合法律規(guī)定的，若以法律、法規(guī)禁止流通的財(cái)產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保的，該抵押合同無效。
第五、抵押合同無效后，當(dāng)事人均無過錯(cuò)的，按照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第七條“主合同有效而擔(dān)保合同無效… …債權(quán)人、擔(dān)保人有過錯(cuò)的，擔(dān)保人承擔(dān)民事責(zé)任的部分，不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償部分的1/2”、第九條“擔(dān)保人因無效擔(dān)保合同向債權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任后，可以向債務(wù)人追償… …”的規(guī)定來處理。
房屋預(yù)約合同的效力篇七
內(nèi)容論文摘要：
一、合同效力概述：合同的概念、合同的效力及類型；
二、合同成立與生效的關(guān)系、特點(diǎn)；
三、合同有效：概念、特征及條件；
四、合同無效：無效合同的概念、特征、無效的原因、無效合同的分類；
五、效力待定的合同：概念、特征、要件及表現(xiàn)類型；
六、可撤銷合同：概念、特征及權(quán)利的行使；
七、可撤銷合同與無效合同的關(guān)系；
八、合同被確認(rèn)無效和被撤銷后的法律后果；
九、幾種特定情形下合同效力確認(rèn)的專題討論及評(píng)價(jià)論文關(guān)鍵詞：合同的成立合同的效力有效合同無效合同效力待定的合同可撤銷的合同履行不能一、合同及合同效力概述《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）第2條規(guī)定：本法所稱合同是平等的主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。《中華人民共和國(guó)民法通則》（以下簡(jiǎn)稱《民法通則》）第85條則規(guī)定：合同是當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。對(duì)比來看這兩個(gè)規(guī)定并無任何本質(zhì)的區(qū)別，只不過是《合同法》把《民法通則》的“民事關(guān)系”具體指明為“民事權(quán)利義務(wù)”而已。
根據(jù)《民法通則》中對(duì)合同的定義，有的學(xué)者認(rèn)為該“協(xié)議”一詞應(yīng)包含雙重含義：一為合同，二為合意。
（2）。這種理解應(yīng)當(dāng)說是比較正確的。那么，當(dāng)事人各方通過訂立合同的方式來進(jìn)行交易，怎樣才能使合同（也就是當(dāng)事人之間的合意）被法律認(rèn)可和保護(hù)，不論是在法學(xué)理論上還是司法實(shí)踐中都應(yīng)著重關(guān)注的一個(gè)重要課題。由于司法解釋與法律規(guī)定之間的沖突以及司法實(shí)踐中對(duì)合同的效力在理論認(rèn)識(shí)上的不一致甚至是混亂，使得對(duì)其進(jìn)行研究更具有強(qiáng)烈的實(shí)踐指導(dǎo)意義。首先我們必須明確一個(gè)基本前提是，《合同法》的一個(gè)主要目的保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)（《合同法》第1條）。因此，《合同法》應(yīng)當(dāng)激勵(lì)交易而并不是加以限制，其顯著的表現(xiàn)就是最大限度地使一個(gè)已經(jīng)存在的合同合法有效而不是把大量的合同都認(rèn)定為無效。同時(shí)，作為私法領(lǐng)域的一類重要民事法律行為，法律應(yīng)充分保護(hù)公民的“自愿”而不必進(jìn)行過多的限制和干涉?！睹穹ㄍ▌t》第85條規(guī)定：依法成立的合同，受法律保護(hù)?！逗贤ā返?條規(guī)定：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。都具體規(guī)定了對(duì)依法成立的合同進(jìn)行法律保護(hù)。因此對(duì)合同效力的認(rèn)定就成了國(guó)家對(duì)合同的認(rèn)可、保護(hù)與干涉的具體內(nèi)容之一。根據(jù)合同法理論、《合同法》的現(xiàn)行規(guī)定及司法實(shí)踐，我們可以把合同的效力主要分為合同有效、合同無效、效力待定和可撤銷的四種效力類型，與此對(duì)應(yīng)產(chǎn)生四種效力類型的合同，本文根據(jù)不同的效力狀況進(jìn)行相應(yīng)的具體研究。二、合同的成立和生效之所以要對(duì)合同的成立與生效作出前置式的討論，乃是因?yàn)槠渲苯訕?gòu)成下文相關(guān)論述的基礎(chǔ)，具有重要的基礎(chǔ)性作用。筆者認(rèn)為，合同的成立和生效應(yīng)為兩個(gè)性質(zhì)不同的法律概念，盡管其二者具有較強(qiáng)的聯(lián)系，但是其區(qū)別也是顯而易見的，不論是在合同法理論上還是司法實(shí)踐中都有著極其重要的作用?！逗贤ā返?4條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。因此有的學(xué)者據(jù)此認(rèn)為我國(guó)《合同法》主張的是合同成立與生效的統(tǒng)一論（即合同的成立和生效同時(shí)發(fā)生），而否認(rèn)采用“分離論”（即合同的成立與生效不同）的理論。這些學(xué)者認(rèn)為“分離論”存在三個(gè)主要缺陷，其一“是把合同自由交給了當(dāng)事人，而把合同的依法與生效留給了國(guó)家去評(píng)價(jià)，當(dāng)成合同的外部因素”，其二便是“誤導(dǎo)了當(dāng)事人，它告訴當(dāng)事人，只要堅(jiān)持“合同自由”，合同即可成立，而合同是否依法和生效，則是國(guó)家的責(zé)任。”其三是“邏輯上錯(cuò)誤，合同成立，意味著當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依合同行使權(quán)利，履行義務(wù)，但它又可能無效，又怎么能約束當(dāng)事人，讓當(dāng)事人履行合同？”
（3）筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)的理由并不充分，首先，根據(jù)《合同法》第44條來看，主要包含了兩個(gè)方面的意思，其一是合同應(yīng)當(dāng)“依法”，其二便是指出了合同生效的時(shí)間。在一般情況下，如果是依法成立的合同，則其生效的'時(shí)間就是合同成立的時(shí)間。該條款盡管規(guī)定了大多數(shù)合同成立與生效時(shí)間的同一性，但并不表示合同成立與生效是完全統(tǒng)一的，在當(dāng)事人沒有約定或者約定不明時(shí)也可適用。在現(xiàn)實(shí)中，很多合同都分為合同簽訂或成立的時(shí)間，而另定一個(gè)具體時(shí)間才讓合同生效，也得到了法律的承認(rèn)和認(rèn)可。《合同法》第45條、第46條就對(duì)此作出了具體的規(guī)定。同時(shí)，該條規(guī)定也強(qiáng)調(diào)了合同成立的“依法”性，只有“依法”成立的合同，才有可能生效。這樣會(huì)促使當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)必須“依法”，怎么會(huì)誤導(dǎo)當(dāng)事人呢？其次，該書作者對(duì)“分離論”的三個(gè)缺陷也都無法成立：第一，合同自由與合法并不矛盾，合同的成立本身就是當(dāng)事人意思自治的結(jié)果，而“生效”則體現(xiàn)出了法律對(duì)其認(rèn)可和保護(hù)，這其中包含了法律對(duì)其訂立合同行為的法律評(píng)價(jià)。第二個(gè)觀點(diǎn)的擔(dān)心也是多余的，因?yàn)橹挥小耙婪ā辈庞锌赡堋吧А?，直接告訴當(dāng)事人在訂立合同時(shí)一定要“依法”，怎么會(huì)“誤導(dǎo)當(dāng)事人”？至于第三個(gè)觀點(diǎn)更是有誤，合同成立后未生效前，合同中約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系并不能受到法律的支持和保護(hù)，所以如果成立后未生效前根本就不必履行，也無法請(qǐng)求予以強(qiáng)制履行或承擔(dān)違約責(zé)任。合同如果因違法而無效，相對(duì)方只能依據(jù)締約過失等責(zé)任請(qǐng)求法律予以保護(hù)。所以，無效合同以及合同成立后生效前合同約定的權(quán)利義務(wù)根本就無法約束當(dāng)事人，哪來什么“邏輯錯(cuò)誤”呢？相反，該文作者在其隨后的論述中不僅列舉了“統(tǒng)一論”的例外情形，而且指出：“但即是規(guī)定了經(jīng)批準(zhǔn)、登記才能生效的合同，如果未經(jīng)批準(zhǔn)、登記，對(duì)該合同也不能都確認(rèn)為無效，對(duì)于其中內(nèi)容合法的合同，審判機(jī)關(guān)或仲裁機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)盡量挽救確認(rèn)其為未生效，讓當(dāng)事人補(bǔ)辦登記，批準(zhǔn)手續(xù)，補(bǔ)辦以后仍應(yīng)確認(rèn)為生效?！?BR> （4）等等。合同既然未成立，那么讓當(dāng)事人補(bǔ)辦登記、批準(zhǔn)手續(xù)的依據(jù)何在？這才是真正的自相矛盾。因此筆者認(rèn)為合同的成立與生效應(yīng)當(dāng)是性質(zhì)不同但又緊密聯(lián)系的兩個(gè)概念。而且《合同法》第45條、第46條等也規(guī)定了附條件和附期限合同才生效的情形，也證實(shí)了合同成立與生效之間所存在的差異。所以有的學(xué)者認(rèn)為“合同成立的制度主要表現(xiàn)了當(dāng)事人的意志，體現(xiàn)了合同自由原則，而合同生效制度則體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)合同關(guān)系的肯定或否定的評(píng)價(jià)，反映了國(guó)家對(duì)合同的干預(yù)”
（5）是不無道理的。至于合同成立的條件，一般認(rèn)為應(yīng)具備以下條件：1、訂約主體應(yīng)為雙方或多方當(dāng)事人；2、具備法律規(guī)定的要約與承諾這兩個(gè)階段或過程；3、對(duì)主要條款達(dá)成一致的意思表示（有些情形還需要某種形式作為載體來進(jìn)行表現(xiàn)）。此外，對(duì)于實(shí)踐性合同來說還應(yīng)把實(shí)際交付物作為成立要件。
（6）如果具備以上條件，合同就能成立。至于成立的合同是否有效，還得看其是否“依法”成立。只要是依法成立的合同，都應(yīng)有效。
房屋預(yù)約合同的效力篇八
第一條：贈(zèng)與目的
贈(zèng)與人因受贈(zèng)人無力獨(dú)自承擔(dān)購(gòu)房費(fèi)用，又因其為贈(zèng)與人獨(dú)子，為受贈(zèng)人今后更好的工作和生活，婚姻能夠和睦，更好的對(duì)贈(zèng)與人履行應(yīng)盡的贍養(yǎng)義務(wù)及共同生活，贈(zèng)與人獨(dú)資購(gòu)買本房屋，并附義務(wù)條款贈(zèng)與受贈(zèng)人。贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移和分割之前有權(quán)利撤消贈(zèng)與。
第二條：受贈(zèng)人的權(quán)利
1、贈(zèng)與人與受贈(zèng)人及其妻兒對(duì)該房屋共同享有居住權(quán)、使用權(quán);
3、受贈(zèng)人無須向贈(zèng)與人交付任何關(guān)于該房屋的費(fèi)用;
4、受贈(zèng)人接受贈(zèng)與后，該房屋今后的費(fèi)用全部由贈(zèng)與人獨(dú)自承擔(dān);
5、受贈(zèng)人對(duì)該房屋有自由裝修、合理支配的權(quán)利;
6、受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)自覺履行贍養(yǎng)贈(zèng)與人的義務(wù);
7、如贈(zèng)與人逝世，該房屋可作為遺產(chǎn)由受贈(zèng)人獨(dú)自繼承。
第三條：贈(zèng)與的撤消
受贈(zèng)人有下列情形之一的，贈(zèng)與人可以撤銷贈(zèng)與：
1、嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人的近親屬的;
2、受贈(zèng)人對(duì)贈(zèng)與人有贍養(yǎng)義務(wù)而不履行的，對(duì)贈(zèng)與人有虐待、遺棄、辱罵等行為的;
3、受贈(zèng)人不履行本附義務(wù)贈(zèng)與合同約定的義務(wù)的;
6、受贈(zèng)人拒不承擔(dān)贈(zèng)與人的治療費(fèi)、贍養(yǎng)費(fèi)的。
第四條：合同的變更
本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時(shí)，任何一方需變更本合同的，要求變更一方應(yīng)及時(shí)書面通知對(duì)方，征得對(duì)方同意后，雙方在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)(書面通知發(fā)出十天內(nèi))簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無權(quán)變更本合同，否則，由此造成對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承擔(dān)。
第五條：合同的轉(zhuǎn)讓
除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書面明確同意，均屬無效。
本贈(zèng)與合同系雙方自愿申請(qǐng)______________為其進(jìn)行見證，并系自愿簽訂。本合同一式三份，由贈(zèng)與雙方與見證人各執(zhí)一份。本合同有任何涂抹均系無效。如有糾紛，雙方可在簽訂合同管轄地起訴違約方。
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房屋預(yù)約合同的效力篇九
房屋租賃合同是指出租人提供房屋給承租人使用，承租人交付租金，并于租賃期屆滿時(shí)，將承租房屋返還給出租人的協(xié)議。房屋租賃合同的標(biāo)的物是不動(dòng)產(chǎn)房屋。根據(jù)房屋的用途不同，可分為居住用房租賃，辦公用房租賃和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房租賃等。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住房制度的改革，房屋租賃合同越來越多，因租賃合同產(chǎn)生糾紛，訴至法院的案件也越來越多，而在審判中發(fā)現(xiàn)，房屋租賃合同在房管部門登記備案的很少，不到20%.這時(shí)對(duì)合同的效力該如何認(rèn)定呢？審判實(shí)踐中存在兩種不同的觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為：未登記的房屋租賃合同屬成立未生效合同（登記生效主義），另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：未登記的房屋租賃合同屬生效合同，但沒有物權(quán)追及效力，不能對(duì)抗第三人（登記對(duì)抗主義）。
登記生效主義者認(rèn)為：國(guó)務(wù)院各部委規(guī)章是我國(guó)法律淵源。憲法第九十條和立法法第七十一條均規(guī)定了國(guó)務(wù)院各部委可以在自己權(quán)限范圍內(nèi)制定規(guī)章。我國(guó)行政訴訟法第五十三條明確規(guī)定了行政規(guī)章具有參照的效力。建設(shè)部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規(guī)定簽訂變更終止租賃合同的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地房產(chǎn)管理部門登記備案。未辦理的，缺少房屋租賃必備程序，其租賃行為應(yīng)屬無效。而《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。故未登記房屋租賃合同不是無效，而是已經(jīng)成立但未生效。
對(duì)此觀點(diǎn)筆者不敢茍同，筆者認(rèn)為應(yīng)采登記對(duì)抗主義，其理由如下：
一、行政規(guī)章雖具有參照的效力，但因法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章的效力層次不同，決定具體適用時(shí)的順序不一樣。法律是由全國(guó)人大常委會(huì)頒布的立法文件，效力最高。行政法規(guī)則指國(guó)務(wù)院法規(guī)，它不包括各個(gè)部門、各個(gè)地方所制定的紅頭文件，其效力僅次于法律。規(guī)章包括國(guó)務(wù)院部門規(guī)章和特定的地方人民政府規(guī)章，其效力又次于行政法規(guī)。在具體適用時(shí)，法律有規(guī)定的、首先適用法律規(guī)定；法律無規(guī)定的、行政法規(guī)有規(guī)定的，適用行政法規(guī)的規(guī)定，但該法規(guī)的規(guī)定必須符合法律的基本精神；法律、行政法規(guī)無規(guī)定的，規(guī)章中有相關(guān)規(guī)定的，在規(guī)章不違背法律法規(guī)的精神下可以適用，否則應(yīng)當(dāng)用法律的基本精神去理解。
二、《合同法》第四十四條明確規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。這里的行政法規(guī)是指國(guó)務(wù)院頒布的行政法規(guī)，不包括地方法規(guī)。從這一條文中我們不難看出，必須是法律、國(guó)務(wù)院行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，才從辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)后生效，否則不生效。這一條文顯然把部門規(guī)章是排斥在外，其中隱含如果部門規(guī)章規(guī)定批準(zhǔn)、登記生效的，不能參照此條規(guī)定，也不能依據(jù)規(guī)章的這一規(guī)定，確認(rèn)合同不生效的寓意。其次，這一法條還包含法律、行政法規(guī)中規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，必須是該法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，而不是倡導(dǎo)性規(guī)定，否則也不能適用該條規(guī)定確認(rèn)合同不生效?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》是法律，該法第四十四條規(guī)定：“房屋租賃出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案”，從該條文中不難看出這里的“應(yīng)當(dāng)”明顯是倡導(dǎo)性條款而不是強(qiáng)制性條款，且該條款并未將登記備案作為合同生效的條件。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》屬國(guó)務(wù)院規(guī)章，所以該《辦法》中必須備案、登記，租賃行為才合法有效的'規(guī)定，不能作為認(rèn)定合同是否生效的依據(jù)。
三、建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》中對(duì)房屋租賃合同登記、備案的規(guī)定，是行政管理行為，而不是司法行為。新合同法判定合同無效的標(biāo)準(zhǔn)比經(jīng)濟(jì)合同法嚴(yán)格的多，以鼓勵(lì)交易，充分尊重當(dāng)事人意思自治為原則。限制了無效合同的范圍，擴(kuò)大了可撤銷和效力待定合同范圍。只有法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定可作為判定合同效力的依據(jù)，地方法規(guī)和行政規(guī)章，一般不能作為判定依據(jù)。對(duì)于未上升為法律和行政法規(guī)的某些強(qiáng)制性規(guī)定，由于關(guān)系到國(guó)計(jì)民生和其他特殊需要，最高人民法院目前通常采取發(fā)布有關(guān)司法解釋的方式來解決這一特殊問題。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》是部門規(guī)章，其房屋租賃合同登記備案生效的規(guī)定，尚未被最高院司法解釋采納。故依此得出合同不生效的依據(jù)不足。該規(guī)定是為了防止一房多頭出租，加強(qiáng)房屋租賃管理的行為，登記起明示作用，產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力，所以它是行政管理行為，而不是司法行為。
四、從《合同法》的立法宗旨看，新合同法是注重鼓勵(lì)交易，保證交易安全。假設(shè)未登記房屋租賃合同成立不生效，則發(fā)生糾紛訴至法院時(shí)，法院可要求雙方去辦理登記備案手續(xù)，使合同生效?？纱藭r(shí)已發(fā)生矛盾，總有一方不愿讓合同生效，故不會(huì)去辦備案登記手續(xù)，此時(shí)租賃合同就是無效合同。根據(jù)法律規(guī)定，無效合同自始無效，處理時(shí)適用返還原則，恢復(fù)到初始狀態(tài)，這樣，不僅合同雙方的交易目的不能實(shí)現(xiàn)，還浪費(fèi)了大量人力、物力、財(cái)力，起不到保障交易安全的作用。
五、從未登記房屋租賃合同的實(shí)體處理看，也是無效按有效處理。如果一個(gè)房屋租賃合同，非因其它原因?qū)е聼o效，只是未到房管部門登記備案被視為成立未生效合同后，通常情況是不會(huì)再去補(bǔ)辦登記手續(xù)，此時(shí)合同無效，實(shí)體處理中，對(duì)實(shí)際履行部分按有效處理，而不是適用返還原則。
依據(jù)上述分析，筆者認(rèn)為未在房管部門登記、備案的房屋租賃合同屬生效合同，但不能對(duì)抗第三人的觀念更加符合法律的基本精神，符合法律的相關(guān)規(guī)定，切合實(shí)際，被大家所認(rèn)可。
房屋預(yù)約合同的效力篇十
贈(zèng)與合同的法律效力主要體現(xiàn)在贈(zèng)與人的義務(wù)。一般認(rèn)為，贈(zèng)與人有以下義務(wù)：
1.交付贈(zèng)與物的義務(wù)。贈(zèng)與人應(yīng)當(dāng)依照合同的約定，將贈(zèng)與物交付受贈(zèng)人并轉(zhuǎn)移所有權(quán)。盡管在一般情況下，贈(zèng)與人可以在交付贈(zèng)與物之前撤銷贈(zèng)與，但對(duì)具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同，贈(zèng)與人不得撤銷贈(zèng)與;并且受贈(zèng)人還可以要求贈(zèng)與人交付贈(zèng)與物。
2.擔(dān)保贈(zèng)與物瑕疵的義務(wù)。贈(zèng)與人應(yīng)當(dāng)對(duì)贈(zèng)與物的瑕疵負(fù)責(zé)。一方面，贈(zèng)與物有瑕疵的，贈(zèng)與人有義務(wù)如實(shí)告知受贈(zèng)人;另一方面，贈(zèng)與人保證贈(zèng)與物無瑕疵的，就應(yīng)當(dāng)對(duì)贈(zèng)與物的瑕疵負(fù)責(zé)，如果由此造成受贈(zèng)人損失，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
附義務(wù)的贈(zèng)與合同
《合同法》第一百九十條第一項(xiàng)規(guī)定，贈(zèng)與可以附義務(wù)。第二項(xiàng)規(guī)定，贈(zèng)與附義務(wù)的，受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)。贈(zèng)與合同一般是贈(zèng)與人單方履行將自己的合法財(cái)產(chǎn)送給受贈(zèng)人的義務(wù)，受贈(zèng)人不承擔(dān)義務(wù)而只享有獲得受贈(zèng)財(cái)物的權(quán)利。附義務(wù)的贈(zèng)與，也稱附負(fù)擔(dān)的贈(zèng)與，是指以受贈(zèng)人對(duì)贈(zèng)與人或者第三人為一定給付為條件的贈(zèng)與，也即使受贈(zèng)人接受贈(zèng)與后負(fù)擔(dān)一定義務(wù)的贈(zèng)與。附義務(wù)的贈(zèng)與不同于一般的贈(zèng)與，而屬一種特殊的贈(zèng)與。附有義務(wù)的贈(zèng)與合同中，贈(zèng)與人將自己合法所有的財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與受贈(zèng)人，是附有條件的，受贈(zèng)人在接受贈(zèng)與人贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)后，必須依法履行贈(zèng)與合同中約定的義務(wù)，這是因?yàn)樨?cái)產(chǎn)的贈(zèng)與是在受贈(zèng)接受贈(zèng)與合同中所附加的義務(wù)，贈(zèng)與合同才成立，而這部分附加的義務(wù)成為贈(zèng)與合同中的必備條款，按《合同法》第一百九十條第二項(xiàng)的規(guī)定“贈(zèng)與附義務(wù)的，受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)?！备搅x務(wù)的贈(zèng)與，受贈(zèng)人必須承擔(dān)義務(wù)，如果贈(zèng)與人所附的不是受贈(zèng)與人承擔(dān)的義務(wù)，而是為達(dá)到某一結(jié)果或目的的贈(zèng)與，則不是附義務(wù)的贈(zèng)與。其特征在于：
1.一般的贈(zèng)與，受贈(zèng)人僅享有取得贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，不承擔(dān)任何義務(wù)。而附義務(wù)的贈(zèng)與，贈(zèng)與人對(duì)其贈(zèng)與附加一定的條件，使受贈(zèng)人承擔(dān)一定的義務(wù)。
2.附義務(wù)的贈(zèng)與，其所附義務(wù)有一定限度，通常低于贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。
3.一般情況下，在贈(zèng)與人履行了贈(zèng)與義務(wù)后，才發(fā)生受贈(zèng)人義務(wù)的履行問題，但當(dāng)事人另有約定的也無不可。
4.贈(zèng)與所附義務(wù)，可以約定向贈(zèng)與人履行，也可以約定向第三人履行，還可以約定向不特定的多數(shù)人履行。
5.履行贈(zèng)與所負(fù)的義務(wù)，依照當(dāng)事人的約定，可以是作為，也可以是不作為。
6.贈(zèng)與所附義務(wù)，是贈(zèng)與合同的組成部分，而不是另外的獨(dú)立合同。
附義務(wù)的贈(zèng)與的效力
1.受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)。贈(zèng)與人向受贈(zèng)人給付贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)后，受贈(zèng)人應(yīng)依約履行其義務(wù)。受贈(zèng)人不履行的，贈(zèng)與人有權(quán)要求受贈(zèng)人履行義務(wù)或者撤銷贈(zèng)與。贈(zèng)與人撤銷贈(zèng)與的，受贈(zèng)人應(yīng)將取得的贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)返還贈(zèng)與人。
對(duì)于受贈(zèng)人應(yīng)依約履行贈(zèng)與所負(fù)義務(wù)，一些國(guó)家和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)均有規(guī)定。如德國(guó)規(guī)定，為有附負(fù)擔(dān)的贈(zèng)與的人，如已給付，得請(qǐng)求履行其負(fù)擔(dān)。受贈(zèng)人不履行負(fù)擔(dān)者，以應(yīng)將贈(zèng)與物用于履行負(fù)擔(dān)為限，贈(zèng)與人得依關(guān)于返還不當(dāng)?shù)美囊?guī)定，請(qǐng)求依雙方契約規(guī)定的解除權(quán)的要件，返還贈(zèng)與物。再如我國(guó)臺(tái)灣規(guī)定，贈(zèng)與附有負(fù)擔(dān)者，如贈(zèng)與人已為給付，而受贈(zèng)人不履行其負(fù)擔(dān)時(shí)，贈(zèng)與人得請(qǐng)求受贈(zèng)人履行其負(fù)擔(dān)，或撤銷贈(zèng)與。
2.受贈(zèng)人僅在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的價(jià)值限度內(nèi)有履行其義務(wù)的責(zé)任。贈(zèng)與本為無償合同，其目的在于使受贈(zèng)人獲益。所附義務(wù)如果超出贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，則使受贈(zèng)人蒙受不利，也與贈(zèng)與的本旨不相符合。因而如果贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)不足以抵償其所附義務(wù)的，受贈(zèng)人僅就贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的價(jià)值限度內(nèi)，有履行其義務(wù)的責(zé)任。換句話說，如果贈(zèng)與所附義務(wù)超過贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，受贈(zèng)人對(duì)超過贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)價(jià)值部分的義務(wù)沒有履行的責(zé)任。
對(duì)于受贈(zèng)人履行義務(wù)的限度，德國(guó)、我國(guó)臺(tái)灣也有所規(guī)定。德國(guó)規(guī)定，因權(quán)利的`瑕疵或贈(zèng)與物的瑕疵，致贈(zèng)與的價(jià)值明顯不足抵充因履行負(fù)擔(dān)所需的費(fèi)用者，在因瑕疵而生的不足額獲得補(bǔ)償前，受贈(zèng)人得拒絕履行負(fù)擔(dān)。受贈(zèng)人不知有瑕疵而履行負(fù)擔(dān)者，以受贈(zèng)人因履行負(fù)擔(dān)而支出的費(fèi)用超過有瑕疵的贈(zèng)與物的價(jià)值為限，受贈(zèng)人得向贈(zèng)與人請(qǐng)求償還其費(fèi)用。我國(guó)臺(tái)灣規(guī)定，附有負(fù)擔(dān)之贈(zèng)與，其贈(zèng)與不足償其負(fù)擔(dān)者，受贈(zèng)人僅于贈(zèng)與之價(jià)值限度內(nèi)，有履行其負(fù)擔(dān)之責(zé)任。
3.在附義務(wù)的贈(zèng)與中，贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)如有瑕疵，贈(zèng)與人在贈(zèng)與所附義務(wù)的限度內(nèi)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與出賣人相同的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。
【贈(zèng)與合同的法律性質(zhì)】
贈(zèng)與合同是指贈(zèng)與人把自己的財(cái)產(chǎn)無償?shù)厮徒o受贈(zèng)人，受贈(zèng)人同意接受的合同。贈(zèng)與合同可以發(fā)生在個(gè)人對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體以及個(gè)人相互之間。贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)不限于所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，如抵押權(quán)、地役權(quán)的設(shè)定，均可作為贈(zèng)與的標(biāo)的。
贈(zèng)與合同一般具有三點(diǎn)行為性質(zhì)：1、雙方行為。贈(zèng)與合同須當(dāng)事人雙方意思表示一致才能成立，如果贈(zèng)與人有贈(zèng)與的表示，但受贈(zèng)人并沒有接受的意思，則合同仍不能成立，故與饋贈(zèng)這種單方行為不同。2、諾成行為。多數(shù)國(guó)家承襲羅馬法的傳統(tǒng)，規(guī)定贈(zèng)與合同在當(dāng)事人雙方意思表示一致時(shí)即告成立，不必等待交付贈(zèng)與物，即為諾成行為。3、無償行為。原則上受贈(zèng)人并不因贈(zèng)與合同而承擔(dān)義務(wù)，故為單務(wù)合同。民法理論上，依合同成立是否以交付標(biāo)的物為要件，將合同區(qū)分為諾成性合同和實(shí)踐性合同，其中前者是合同的常態(tài)，如買賣、租賃、承攬、委托等典型合同均為諾成性合同，只需雙方當(dāng)事人意思表示一致，合同即告成立。與之相反，借貸、寄存合同在大陸法系國(guó)家如法國(guó)、德國(guó)民法典中被規(guī)定為實(shí)踐性合同，除當(dāng)事人意思表示一致外，還需交付標(biāo)的物，合同才成立。
那么，贈(zèng)與合同究竟為諾成性合同還是實(shí)踐合同呢?一種觀點(diǎn)是從保護(hù)贈(zèng)與人利益角度出發(fā)，認(rèn)為由于贈(zèng)與合同的無償性，若規(guī)定其為諾成性合同，則贈(zèng)與人一旦承諾，受贈(zèng)人即可要求交付，并得強(qiáng)制履行，這對(duì)贈(zèng)與人不公平，故應(yīng)將贈(zèng)與合同定為實(shí)踐性合同。另一種觀點(diǎn)是從保護(hù)受贈(zèng)人利益的角度出發(fā)，認(rèn)為贈(zèng)與的合意達(dá)成以后，受贈(zèng)人通常要為接受贈(zèng)與而做出必要的準(zhǔn)備，支付一定的費(fèi)用，若贈(zèng)與人承諾之后可以不交付標(biāo)的物，受贈(zèng)人會(huì)受到損失，這對(duì)受贈(zèng)人不公平，故贈(zèng)與合同宜規(guī)定為諾成性合同。
有學(xué)者認(rèn)為，贈(zèng)與合同應(yīng)為諾成性合同。理由是根據(jù)我國(guó)《合同法》第一百八十六條第一款規(guī)定：“贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與”。依據(jù)這一規(guī)定可以認(rèn)定我國(guó)法律將贈(zèng)與合同規(guī)定為諾成性合同，因?yàn)樵摋l款賦予贈(zèng)與人撤銷權(quán)，而撤銷權(quán)作為形成權(quán)，它須以一個(gè)已經(jīng)成立的法律關(guān)系為前提，只有在贈(zèng)與合同成立即贈(zèng)與法律關(guān)系形成以后，才會(huì)產(chǎn)生“撤銷”的問題。因此，法律賦予贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前有撤銷權(quán)，是以法律承認(rèn)此時(shí)贈(zèng)與合同關(guān)系已經(jīng)成立為前提的。我國(guó)《合同法》第一百八十六條第二款“具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同，不適用前款規(guī)定”。該規(guī)定在保護(hù)受贈(zèng)人利益的同時(shí)，兼顧了對(duì)贈(zèng)與人利益的維護(hù)，賦予贈(zèng)與人撤銷權(quán)。
另外一點(diǎn)是在行使條件上的限制。行使對(duì)象僅限于一般贈(zèng)與合同,不屬于具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)的贈(zèng)與合同和經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同或書面的贈(zèng)與合同。所謂道德義務(wù)是指依一般社會(huì)觀念,符合社會(huì)倫理道德準(zhǔn)則而承擔(dān)的義務(wù)。有時(shí)，為了協(xié)調(diào)法律與道德之間的微妙關(guān)系,使法律之規(guī)定能夠符合一般社會(huì)倫理道德準(zhǔn)則，法律將某些道德上的義務(wù)視為法律義務(wù)，即道德義務(wù)法律化。就該種贈(zèng)與而言，贈(zèng)與人在為給付前已收到了道德上的對(duì)待給付，故不得任意撤銷。此為各國(guó)民事法律的共同準(zhǔn)則，如允許贈(zèng)與人任意撤銷社會(huì)公益贈(zèng)與，這樣很不利于倡導(dǎo)扶貧濟(jì)困的社會(huì)道德風(fēng)尚，甚至方便了欺世盜名，而與贈(zèng)與本身的價(jià)值和社會(huì)目的相悖。我國(guó)法律將道德義務(wù)延伸到社會(huì)公益性的贈(zèng)與合同中,體現(xiàn)了對(duì)贈(zèng)與的道德風(fēng)尚的肯定與倡導(dǎo)。
另外，經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同和書面贈(zèng)與合同也不得任意撤銷,主要考慮到贈(zèng)與人若采取這樣兩種方式與受贈(zèng)人訂立贈(zèng)與合同,則應(yīng)當(dāng)已經(jīng)考慮周詳,若再授予贈(zèng)與人以任意撤銷權(quán),既有失合同的嚴(yán)肅性,也使受贈(zèng)人處于明顯不利地位，不利于保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。我國(guó)合同法中未規(guī)定書面贈(zèng)與合同不得任意撤銷,這一點(diǎn)為立法的不足之處，還應(yīng)當(dāng)在立法和司法實(shí)踐中不斷完善和發(fā)展。
贈(zèng)與合同
甲方(贈(zèng)與人)：_________(寫明姓名、住址)
乙方(受贈(zèng)人)：_________(寫明姓名、住址)
甲乙雙方就贈(zèng)送_________(贈(zèng)與的標(biāo)的物，如贈(zèng)與微機(jī)一臺(tái)，應(yīng)寫明“浪潮386型微機(jī)一臺(tái)”，如其他物品，也應(yīng)寫明該贈(zèng)與物是什么、在什么位置)事宜達(dá)成協(xié)議如下：
一、甲方將其所有的×××(標(biāo)的物)贈(zèng)送給乙方，其所有權(quán)證明為：(寫明證明甲方擁有所有權(quán)的證據(jù)名稱，如贈(zèng)與房屋，就應(yīng)有房產(chǎn)所有權(quán)證，贈(zèng)與微機(jī)應(yīng)有購(gòu)買該微機(jī)的發(fā)票等)
二、贈(zèng)與物的交割
(寫明交割的條件，在什么時(shí)間、什么地點(diǎn)交割，辦理什么手續(xù)等等)。
三、乙方應(yīng)在_________期限內(nèi)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移的手續(xù)逾期不辦的，視為拒絕贈(zèng)與(也可以約定其他條件)。
四、本合同自_________日起生效(可以寫自公證之日起生效)。
五、本合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份。
甲方：(簽字、蓋章)乙方：(簽字、蓋章)
年月日年月日
房屋預(yù)約合同的效力篇十一
房屋轉(zhuǎn)租合同的效力是
什么
？因?yàn)樵谵D(zhuǎn)租的時(shí)候，承租人是對(duì)不屬于自己的房屋進(jìn)行了處分，這種處分行為能否得到法律的承認(rèn)呢？也就是說轉(zhuǎn)租合同有效力嗎？下面，我們一起看看相關(guān)知識(shí)。
合同的效力是指已經(jīng)成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的一定法律拘束力。民法通則規(guī)定，民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;
(二)意思表示真實(shí);
(三)不違反法律或者社會(huì)公共利益。
民法通則的規(guī)定，基本概括了有效合同的標(biāo)準(zhǔn)。房屋轉(zhuǎn)租合同只要符合上述條件應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同有效。筆者認(rèn)為在以下幾種情況下轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效：
房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，未取得房屋出租人的`同意，但房屋出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道該房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人未作反對(duì)表示的(默示)，應(yīng)視為已經(jīng)取得了房屋出租人的同意，該房屋轉(zhuǎn)租合同有效。
我國(guó)《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，……合同繼續(xù)有效，……承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！狈课莩鲎馊嗽诓恢狼橄碌霓D(zhuǎn)租，出租人知情后可能會(huì)產(chǎn)生兩種態(tài)度，一種是同意;一種是不同意。如果出租人同意轉(zhuǎn)租，那么轉(zhuǎn)租合同有效;如果出租人不同意轉(zhuǎn)租，那么就意味著出租人有權(quán)解除出租人與承租人之間的房屋租賃合同，如果出租人解除該合同，轉(zhuǎn)租合同也就無效。因此，在房屋出租人不知情的情況下的轉(zhuǎn)租合同屬于效力待定的合同。
合同法規(guī)定,承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同,并沒有規(guī)定合同無效。因此在出租人提出解除原房屋租賃合同的情況下，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)予以解除。
房屋轉(zhuǎn)租合同并非當(dāng)然無效，同樣也不是當(dāng)然有效，這還得看原房屋出租人對(duì)轉(zhuǎn)租行為知不知情以及知情后的態(tài)度。不過，小編還是提醒各位最好不要從“二房東”手里承租房屋，以免給自己造成不必要的麻煩。
房屋預(yù)約合同的效力篇十二
(_________)_________字第_________號(hào)
茲證明_________于_________年_________月_________日來到我處，在我的面前在前面的贈(zèng)與書上簽名(或蓋章)。
__________________公證處
公證員：________(簽字)
________年_____月_____日
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房屋預(yù)約合同的效力篇十三
案例：1991年6月21日，原告羅女士及丈夫黃某與原某村農(nóng)民王某簽訂了房屋買賣契約。王某由于農(nóng)轉(zhuǎn)非欲出售其房屋，所在村社無人購(gòu)買，通過村社兩級(jí)干部執(zhí)筆，王某自愿將其位于該村的磚瓦房4間出售給擁有城鎮(zhèn)戶口的羅女士夫妻。黃某交付了3300元購(gòu)房款，王某也將鄉(xiāng)村房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證交給了羅女士夫妻。雙方簽訂的購(gòu)房協(xié)議加蓋了村公所、鄉(xiāng)人民政府的公章，而且羅女士向縣政府繳納了契稅198元，契稅憑證上現(xiàn)業(yè)主的姓名已經(jīng)變更為羅女士丈夫的名字，但未到相關(guān)部門履行過戶手續(xù)。此后，羅女士一家人一直居住在該屋。2008年6月5日，該房屋所在的土地被政府征收，羅女士一家的宅基地面臨拆遷，巨大的利益導(dǎo)致王某的家人與羅女士發(fā)生了矛盾，羅女士無法獲得拆遷補(bǔ)償款。2011年6月，羅女士起訴要求確認(rèn)合同有效。
原告羅女士認(rèn)為，1991年6月21日簽訂的購(gòu)房協(xié)議是雙方真實(shí)意思的表示，并經(jīng)過了當(dāng)時(shí)村公所及鄉(xiāng)人民政府的同意，并向縣人民政府交納了契稅，且原告已在該房居住近20余年?，F(xiàn)因該房屋涉及拆遷補(bǔ)償，被告得知后，無理要求對(duì)該房屋主張補(bǔ)償利益，被告的行為違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，損害了社會(huì)公序良俗，請(qǐng)求依法確認(rèn)房屋買賣合同有效。
被告王某認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，農(nóng)村房屋不能向城鎮(zhèn)居民出售，當(dāng)時(shí)將房屋賣給原告，僅是對(duì)房屋的處分，并沒有涉及房屋所及的宅基地使用權(quán)，本案的買賣合同因違反法律應(yīng)為無效。
評(píng)析：
民法通則第五十五條規(guī)定，民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備以下條件：行為人具有相應(yīng)的民事行為能力，意思表示真實(shí)，不違反法律或社會(huì)公共利益。本案中，簽訂合同的雙方當(dāng)事人均具有民事行為能力，主體適格。1991年王某出售房屋時(shí)，所在村社無人購(gòu)買，在征得村社干部同意且由村社干部執(zhí)筆書寫買賣合同后，才賣給城鎮(zhèn)居民羅女士，買賣協(xié)議上加蓋村公所及鄉(xiāng)人民政府的公章，就表明所在村社對(duì)羅女士取得該宅基地的使用權(quán)沒有異議，出賣行為是王某的真實(shí)意思。事后，羅女士也按照規(guī)定向縣政府繳納了契稅，并實(shí)際支付購(gòu)房款，被告王某收取購(gòu)房款后交出了房屋及權(quán)屬證書，原告羅女士在該房屋居住20年，合同早已實(shí)際履行。
1992年最高人民法院《關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復(fù)函》規(guī)定：“房屋買賣系要式法律行為。農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件，要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效?！痹搹?fù)函并未禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋。本案中，羅女士也確實(shí)繳納了契稅，且契稅票據(jù)上已將現(xiàn)戶主的名字變更，可以理解為雙方買賣行為經(jīng)過了相關(guān)部門的同意。因此，本案符合最高人民法院的復(fù)函精神。
本案應(yīng)當(dāng)適用雙方簽訂合同時(shí)的法律或政策。在1999年5月之前，我國(guó)法律沒有明確規(guī)定城市居民不得購(gòu)買農(nóng)村房屋，根據(jù)法無禁止皆自由的原則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定本案當(dāng)事人的行為沒有違反法律的禁止性規(guī)定，雙方簽訂的買賣合同有效。
2.認(rèn)定有效的社會(huì)效果利大于弊。
首先，要堅(jiān)持尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)原則。由于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛主要發(fā)生在村民和城鎮(zhèn)居民之間，這類房屋買賣行為多發(fā)生在上世紀(jì)90年代，至今時(shí)隔10年以上，大多買賣行為依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款且入住多年，甚至房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。本案中，房屋買賣發(fā)生在20年前，經(jīng)過多年的經(jīng)營(yíng)，房屋買受人對(duì)涉案房屋已具有了強(qiáng)烈的認(rèn)同感，建立了較為穩(wěn)定的社會(huì)關(guān)系。如果認(rèn)定本案無效，就會(huì)造成房屋出賣方在違規(guī)出賣房屋獲得利益后又因房屋增值、拆遷補(bǔ)償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效，無疑是違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，其直接后果是違反誠(chéng)實(shí)信用賣房者獲益，而恪守誠(chéng)實(shí)信用買房者卻蒙受損失。買房者最后雖獲得了一定的賠償卻要面臨騰房搬遷，在其居無住所的情況下，不利于社會(huì)的穩(wěn)定，甚至遭遇執(zhí)行難題，如此判決的結(jié)果是損害社會(huì)的公序良俗和誠(chéng)實(shí)信用的社會(huì)根源。
其次，注重實(shí)現(xiàn)裁判的法律效果和社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一。判決要以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。對(duì)城鎮(zhèn)居民在購(gòu)買農(nóng)村房屋后進(jìn)行了依法登記或履行了契稅手續(xù)的;對(duì)出賣方已經(jīng)轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的;對(duì)那些買賣行為發(fā)生的時(shí)間較長(zhǎng)，購(gòu)買方已經(jīng)在農(nóng)村長(zhǎng)時(shí)間居住，且房屋已經(jīng)翻蓋或者重建的，從保障當(dāng)事人居住權(quán)和穩(wěn)定社會(huì)關(guān)系的角度認(rèn)定合同有效，這樣更能為社會(huì)大眾從情感上所接受，充滿人文關(guān)懷的裁判也更能為社會(huì)所認(rèn)可。
：購(gòu)房合同、售房合同。
：購(gòu)房合同、售房合同。
房屋預(yù)約合同的效力篇十四
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿,誠(chéng)實(shí)守信，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下：
一、甲方自愿將其位于的房屋以人民幣元整的價(jià)款出售給乙方。
二、房屋的基本。
情況。
該房屋建筑面積平方米，房屋設(shè)計(jì)為三室兩廳一廚一衛(wèi)，所在第七層。房屋出售只含現(xiàn)有公共設(shè)施，今后所產(chǎn)生各項(xiàng)開戶費(fèi)用，由乙方自理。
三、屋面使用情況。
七樓屋面屬公共設(shè)施，乙方在經(jīng)甲方同意后，在不影響屋面質(zhì)量的情況下允許進(jìn)行隔熱處理，如在進(jìn)行隔熱處理時(shí)造成屋面質(zhì)量受損，則其責(zé)任由乙方全部承擔(dān)。另外如用戶要安裝加壓水桶，應(yīng)安裝在罩廳屋樓面上。
四、本合同簽訂后,甲方對(duì)該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方保證在交接時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。本合同簽訂后，甲方不得就房屋再與他人訂立《買賣合同》。
五、本合同簽訂時(shí)，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)無條件協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。所有費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
六、如果一年內(nèi)甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使,一切責(zé)任由甲方承擔(dān)。
七、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。
八、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。
本合同一式兩份,甲乙雙方各執(zhí)一份。
甲方:。
乙方:。
房屋預(yù)約合同的效力篇十五
農(nóng)村房屋買賣合同的效力如何?來看看小編給你帶來的我國(guó)農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力吧。
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，農(nóng)村社會(huì)發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)變，農(nóng)村的房屋買賣日漸增多，農(nóng)民往往將其在宅基地上建造的私有房屋出售，而購(gòu)買者主要是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員和其他集體經(jīng)濟(jì)組織的成員以及城鎮(zhèn)居民。
農(nóng)村私有房屋買賣日漸活躍，但我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)中，對(duì)農(nóng)村房屋買賣卻并沒有明確的允許或禁止性規(guī)定，也沒有明確的具有可操作性的規(guī)定，而相關(guān)的規(guī)定之間又存在矛盾沖突的情形。
從而導(dǎo)致農(nóng)村房屋買賣的合法性不確定以及農(nóng)村房屋買賣合同的效力難以認(rèn)定。
所以在面對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定的案件時(shí)，司法機(jī)關(guān)就顯得力不從心，因?yàn)闆]有明確的法律判斷標(biāo)準(zhǔn)，所以司法審判中就出現(xiàn)了類似案件不同判決、不同地方法院不同判決、上下級(jí)法院不同判決等現(xiàn)象。
而此類案件關(guān)系到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的交易安全和農(nóng)村社會(huì)的和諧穩(wěn)定。
法律的缺失導(dǎo)致的這種司法漏洞，將會(huì)嚴(yán)重威脅到司法公正、經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及社會(huì)的穩(wěn)定與和諧。
一、我國(guó)農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力現(xiàn)狀
首先，從農(nóng)民出售房屋的目的來看，主要基于以下幾種情況：
第一，融資。
房屋可以說是農(nóng)民的主要財(cái)產(chǎn)，農(nóng)民沒有太多的融資方式，當(dāng)他們遇到看病就醫(yī)、做生意、婚喪嫁娶等情況需要資金時(shí)，出售房屋是非常重要的融資方式。
第二，一戶多宅。
有的農(nóng)民因繼承等原因擁有多處房屋，但實(shí)際上并沒有那么大的住房需求，從而使房屋閑置，得不到充分利用，出售房屋自然就成為一個(gè)很好地選擇。
第三，進(jìn)城務(wù)工，現(xiàn)在大量的農(nóng)村人口進(jìn)城務(wù)工，一年中大部分都在城市生活，并不在農(nóng)村。
甚至許多人常年不回家，自然也就不需要太多的農(nóng)村住房，所以也會(huì)選擇將農(nóng)村的房屋出租或者出售。
第四，搬遷。
有的農(nóng)民離開其集體經(jīng)濟(jì)組織，到城鎮(zhèn)或其他集體經(jīng)濟(jì)組織生活，所以賣房搬遷。
(一)立法現(xiàn)狀
從買賣合同的主體劃分，通常將農(nóng)村房屋買賣合同分為以下三種類型：
1.同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間買賣農(nóng)村房屋
關(guān)于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，由于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員本身具有在該集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)宅基地的特定身份，從而不會(huì)破壞宅基地使用權(quán)的分配原則和我國(guó)的立法精神。
而相關(guān)政策和法律規(guī)定也更傾向于認(rèn)可此類房屋買賣行為。
因此，司法實(shí)務(wù)中基本形成了一致的有效認(rèn)定意見，即認(rèn)為在房屋買賣合同符合合同的一般有效要件的情況下既認(rèn)定有效。
法律依據(jù)是：
其一，農(nóng)村房屋的所有權(quán)人，對(duì)該房屋享有處分權(quán)。
其二，我國(guó)土地管理法第62條規(guī)定：“農(nóng)民可以出賣自己所有的房屋，但是出賣以后，不得再向集體申請(qǐng)宅基地。
”可推出法律允許農(nóng)民出售自己的房屋。
其三，同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，沒有改變土地的性質(zhì)和用途，一般不會(huì)損害集體組織的利益，不違背我國(guó)的政策精神。
2.不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間買賣農(nóng)村房屋
不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣缺乏相關(guān)法律規(guī)定，司法實(shí)務(wù)中也未達(dá)成一致的處理意見，一般視情況而定，大多認(rèn)定無效，少數(shù)認(rèn)定有效。
如果經(jīng)過相關(guān)部門的批準(zhǔn)和滿足一定條件下可以認(rèn)定有效。
雖然法律和政策沒有禁止農(nóng)民異地購(gòu)買農(nóng)村房屋，但是農(nóng)村房屋所依附的宅基地具有福利性，對(duì)身份有特殊要求，只有具備該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，才能對(duì)該農(nóng)村宅基地享有使用權(quán)。
如果允許將農(nóng)村房屋賣與外村村民，是可能損害到該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益的，不利于農(nóng)村的穩(wěn)定發(fā)展，與我國(guó)的政策精神相違背。
3.城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村私有房屋
城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋一般基于以下原因：
第一，解決住房問題。
當(dāng)前情況下，城市房?jī)r(jià)居高不下，城市居民承受著巨大的住房壓力，因此就有很多人選擇在鄰近城市的農(nóng)村購(gòu)買房屋居住。
第二，享受農(nóng)村生活。
在生活節(jié)奏緩慢，自然環(huán)境更好的農(nóng)村養(yǎng)老或生活也是城市居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的一個(gè)主流原因。
第三，投資。
有些城鎮(zhèn)居民是想通過購(gòu)買一定區(qū)域的農(nóng)村房屋，等待升值或者政府拆遷，從而謀取利益。
關(guān)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的買賣，雖然沒有法律法規(guī)明令禁止，只有大量的政策加以禁止，但因?yàn)檎砻髁私沟膽B(tài)度，并且根據(jù)《民法通則》第6條“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策”。
所以司法實(shí)務(wù)中一般認(rèn)定城鎮(zhèn)居民買賣農(nóng)村房屋的合同無效。
但也有不同判決，司法實(shí)踐中有一種常見情形是，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋，雙方都依約履行了合同的義務(wù)，買方已經(jīng)穩(wěn)定居住了相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。
但因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展，房屋價(jià)值上漲或面臨拆遷，賣房的農(nóng)民看到巨大的利益，而后悔自己當(dāng)初的賣房行為。
因此反悔，到法院主張當(dāng)初的買賣合同無效，想要回房屋。
此種情況下，部分法院會(huì)出于保護(hù)交易安全的立場(chǎng)認(rèn)定買賣合同有效，駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
還有一些例外情況：
三是城鎮(zhèn)居民購(gòu)買了該農(nóng)村房屋后，若該房屋經(jīng)過有關(guān)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并得到該房屋所在地農(nóng)村集體組織的同意，又辦理了相關(guān)法律手續(xù)，取得了房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的，則該買賣合同有效。
我國(guó)的政策是出于保護(hù)農(nóng)村集體土地和保障農(nóng)民基本生存條件的目的。
由于房屋與土地的依附關(guān)系，農(nóng)村房屋的買賣，勢(shì)必會(huì)影響到該房屋項(xiàng)下集體土地使用權(quán)的變動(dòng)，而在城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的買賣中這種變動(dòng)是很可能會(huì)損害農(nóng)村集體土地和農(nóng)民利益的。
(二)理論爭(zhēng)議
關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同的效力，理論界主要有以下三種觀點(diǎn)。
1.合同無效說
(1)主要根據(jù)
合同無效說主要是根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第63條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第32條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押”。
認(rèn)為，農(nóng)村房屋的買賣必然涉及到農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，農(nóng)民出賣自己房屋的同時(shí)，宅基地使用權(quán)必然隨之轉(zhuǎn)移。
而根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第63條，宅基地使用權(quán)是不允許進(jìn)行買賣的。
因此農(nóng)村房屋買賣合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，不符合合同的一般生效要件，當(dāng)然無效。
(2)一戶一宅
房屋預(yù)約合同的效力篇十六
出租人就同一租賃物同時(shí)與不同承租人簽訂租賃合同的，租賃合同均為有效，承租人均可以依據(jù)租賃合同向出租人主張合同權(quán)利。合同簽訂時(shí)間在前的承租人主張后租賃合同無效的，不予支持。
租賃合同之一已實(shí)際履行，
其他
租賃合同的承租人主張履行合同的，因履行不能而不予支持。法院在審理過程中，可以向當(dāng)事人予以釋明，允許其變更訴訟請(qǐng)求，向出租人主張除合同實(shí)際履行之外的違約責(zé)任。
2、租賃合同未經(jīng)登記，是否影響租賃合同效力?
租賃合同登記與否，不影響租賃合同效力。但未經(jīng)登記的租賃合同，不得對(duì)抗第三人。
最高人民法院《
關(guān)于
適用中華人民共和國(guó)合同法若干問題的解釋(一)》第九條就合同登記與效力之間的關(guān)系有明確的規(guī)定。因此，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條雖然規(guī)定了房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門登記備案，但該條款并沒有不辦理登記租賃合同即為無效的規(guī)定，故該條規(guī)定不能影響租賃合同的效力。
但是，考慮到租賃合同具有承租人在租賃物出賣時(shí)享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以及買賣不破租賃等較強(qiáng)效力，如果租賃合同未經(jīng)登記就具有這么強(qiáng)的效力，對(duì)于不知情的第三人會(huì)造成很大的損害，對(duì)交易
安全
造成嚴(yán)重的不利影響。因此，從平衡交易各方利益的角度看，我們傾向于未經(jīng)登記的租賃合同不具有對(duì)抗善意第三人的.效力。
3、未經(jīng)合法批準(zhǔn)建造的房屋作為租賃標(biāo)的物的，租賃合同是否有效?
未經(jīng)合法批準(zhǔn)建造的房屋，因其標(biāo)的物具有違法性，該租賃合同應(yīng)為無效。如被行政部門確定為違章建筑的或所建造的房屋沒有合法審批手續(xù)的等。
房屋預(yù)約合同的效力篇十七
房屋贈(zèng)與合同是指贈(zèng)與人與受贈(zèng)人就無償轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)而達(dá)成的協(xié)議。房屋贈(zèng)與合同的效力如何？請(qǐng)看下文詳解：
房屋贈(zèng)與合同只要是雙方真實(shí)意思表示就有法律效力。
《合同法》第一百八十五條 贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同。
但需要注意的是，即使贈(zèng)與合同有效，如果不辦理過戶手續(xù)，房屋所有權(quán)是沒有轉(zhuǎn)移的。而且贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。
房產(chǎn)贈(zèng)與人必須具有真實(shí)的意思表示，并且必須對(duì)其所贈(zèng)房產(chǎn)擁有所有權(quán)。雖然取得贈(zèng)與公證書可以迅速辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但應(yīng)注意幾個(gè)事項(xiàng)：
1、贈(zèng)與是無償?shù)姆尚袨椋珊蠊煌谟袃數(shù)霓D(zhuǎn)讓行為;
3、一般的贈(zèng)與行為贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與，但是經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同除外，也就是說經(jīng)過公證的贈(zèng)與行為一般不能撤銷。
本協(xié)議由以下雙方當(dāng)事人在_________簽訂：
甲方：_________
住所：_________
身份證號(hào)：_________
乙方：_________
住所：_________
身份證號(hào)：_________
為明確雙方本次贈(zèng)與房屋行為的權(quán)利義務(wù)，甲乙雙方本著誠(chéng)實(shí)信用的原則，并根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，制訂本協(xié)議，以資共同遵守。
第一條 甲方?jīng)Q定將位于_________區(qū)_________街_________樓_________層_________號(hào)的房屋一套，建筑面積_________平方米無償贈(zèng)與給乙方;乙方同意接受此贈(zèng)與。
第二條 甲方保證其對(duì)上述房屋擁有所有權(quán)。
第三條 甲方保證本次贈(zèng)與并無任何惡意，而且已將其所知的一切包括瑕疵在內(nèi)的注意事項(xiàng)告知乙方(但甲方不保證本次贈(zèng)與物完全無瑕疵)，否則，愿意對(duì)因此給乙方造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
第四條 應(yīng)甲方的`要求，乙方保證將房屋不用于違法(或雙方約定的其他事項(xiàng))等事項(xiàng)。
第五條 乙方違反第四條的約定，甲方有權(quán)收回上述房屋。
第六條 在本協(xié)議生效后，甲方應(yīng)在_________日內(nèi)向乙方移交上述房屋;并應(yīng)在_________日內(nèi)協(xié)助乙方到有關(guān)房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)變更登記的手續(xù)。
第七條 乙方無須向甲方支付任何費(fèi)用，但與移交上述房屋有關(guān)的費(fèi)用包括到有關(guān)房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)手續(xù)的費(fèi)用以及有關(guān)契稅應(yīng)由乙方負(fù)擔(dān)。
第八條 違反本協(xié)議的約定為違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
第九條 違約方應(yīng)向?qū)Ψ劫r償一切損失。
第十條 本協(xié)議一式兩份，雙方各持一份，具有同等法律效力。
第十一條 本協(xié)議在雙方簽字后生效。
甲方：(簽字)_________ 乙方(簽字)_________
附件
房產(chǎn)贈(zèng)與公證書
(_________)_________字第_________號(hào)
茲證明_________于_________年_________月_________日來到我處，在我的面前在前面的贈(zèng)與書上簽名(或蓋章)
_________公證處
公證員：_________(簽字)
_________年_________月_________日
房屋預(yù)約合同的效力篇十八
原告：______________，男，_____族，19__________年_____月_____日生，住_____市_____區(qū)_____區(qū)_____號(hào)樓_____單元_____號(hào)。電話_____________.
被告：______________，女，_____族，19__________年_____月_____日生，住_____市_____區(qū)_____街_____號(hào)院_____號(hào)樓_____號(hào)。電話_____________.
訴訟請(qǐng)求
2、本案的訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
事實(shí)與理由
原告_______________、被告_______________系_______________的子女，_______________系被告_______________的父親。20__________年_____月__________日_______________立下遺囑，其自愿將位于__________市__________區(qū)_______________區(qū)_____號(hào)樓_____單元_____號(hào)，面積為__________平方米的房屋在_______________去世后由原告繼承，該遺囑于立遺囑當(dāng)天經(jīng)河南省__________市__________區(qū)公證處公證。20__________年_____月_____日_______________去世，原、被告因繼承發(fā)生爭(zhēng)議，為維護(hù)原告的合法權(quán)益，現(xiàn)依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第__________條之規(guī)定，依法提起訴訟，懇請(qǐng)依法判決。
此致
__________市__________區(qū)人民法院
具狀人：_________________
_____年_____月_____日
房屋預(yù)約合同的效力篇十九
隨著法律法規(guī)不斷完善，人們?cè)桨l(fā)重視合同，越來越多事情需要用到合同，簽訂合同也是非常有必要的行為。那么我們擬定合同的時(shí)候需要注意什么問題呢？以下是小編精心整理的簽訂房屋買賣合同，實(shí)為借款擔(dān)保，合同效力如何認(rèn)定?，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
民間借貸糾紛中，借款人與出借人簽訂房屋買賣合同用來?yè)?dān)保借款的情形越來越多。出借人為保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，與借款人訂立借款合同的同時(shí)，另簽訂一份房屋買賣合同，如果借款人不能按期償還借款本息的，出借人要求履行房屋買賣合同，以獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，有的甚至在訂立借款合同的同時(shí)即辦理房屋過戶手續(xù)，將房屋過戶給出借人。
這種名義上是房屋買賣，實(shí)際卻是為借款提供擔(dān)保的合同，當(dāng)出借人未獲得清償時(shí)，其因此取得的房屋能否受到法律的保護(hù)？下面筆者就通過一則相關(guān)的實(shí)務(wù)案例進(jìn)行分析解讀。
20xx年12月12日，姜某虹向崔某麗借款15萬(wàn)，同日雙方簽訂房屋買賣合同，約定姜某虹以15萬(wàn)元的價(jià)格將涉案房屋出售給崔某麗，并辦理了產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)。20xx年1月24日崔某麗與熊某偉（系姜某虹之夫）簽訂的房屋租賃合同中約定，熊某偉在租此房期間有權(quán)隨時(shí)贖回此房屋，金額為貳拾萬(wàn)元整。
此后，姜某虹一直未履行還款義務(wù)，且房屋亦一直由熊某偉、姜某虹占有，崔某麗將該房屋轉(zhuǎn)讓給王某宇，現(xiàn)在王某宇訴請(qǐng)熊某偉、姜某虹騰房并交還房屋，本案成訴。
法院審理認(rèn)為：通過庭審查明，姜某虹與崔某麗之間存在民間借貸關(guān)系，姜某虹與崔某麗以簽訂房屋買賣合同方式作為民間借貸合同的擔(dān)保，并將涉案房屋登記過戶到崔某麗名下，該行為構(gòu)成讓與擔(dān)保，雙方之間的房屋買賣合同不具有真實(shí)的意思表示，應(yīng)為無效合同。
崔某麗將案涉房屋出售給王某宇構(gòu)成無權(quán)處分，王某宇在庭審中陳述，其購(gòu)買案涉房屋時(shí)并未進(jìn)房屋看房，只是在外面看了一下，購(gòu)買涉案房屋只是覺得17萬(wàn)元價(jià)格便宜。王某宇的陳述不符合現(xiàn)實(shí)中真實(shí)買賣房屋的常理。
王某宇在支付房款前才知道崔某麗將房屋租賃給了熊某偉，當(dāng)時(shí)看了租賃合同，因房屋租賃已到期，才購(gòu)買的案涉房屋。但經(jīng)法院審理查明，20xx年1月24日崔某麗與熊某偉簽訂的房屋租賃合同中約定，熊某偉在租此房期間有權(quán)隨時(shí)贖回此房屋，金額為貳拾萬(wàn)元整。王某宇認(rèn)可已看過房屋租賃合同，應(yīng)當(dāng)知道涉案房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議。
綜合以上事實(shí)，不能認(rèn)定王某宇在購(gòu)買涉案房屋時(shí)構(gòu)成善意，王某宇雖交付房屋價(jià)款并辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書，但不符合《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定的善意取得要件。王某宇訴請(qǐng)熊某偉、姜某虹騰房并交還房屋請(qǐng)示不予支持。
綜上，法院判決：駁回王某宇的訴訟請(qǐng)求。
該案中，法院認(rèn)定崔某麗將涉案房屋出售給王某宇構(gòu)成無權(quán)處分，這也從根本上否定了崔某麗與姜某虹為擔(dān)保借款所訂立的房屋買賣合同的效力。
意思表示真實(shí)是民事法律行為生效的要件之一，該案中崔某麗與姜某虹雖然名義上簽訂了房屋買賣合同并辦理了過戶手續(xù)，實(shí)際是為借款提供擔(dān)保。雙方?jīng)]有房屋買賣的真實(shí)合意，雙方真實(shí)的`合意是訂立借款合同，以房屋買賣的名義辦理過戶登記，為借款提供擔(dān)保，學(xué)理上把這種行為稱之為讓與擔(dān)保。物權(quán)法第58條第六項(xiàng)（民法典第146條）明確規(guī)定，以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效。
如果在擔(dān)保合同中提前約定，債務(wù)履行期屆滿，債權(quán)人未清償?shù)模瑩?dān)保財(cái)產(chǎn)直接歸債權(quán)人所有的，這種行為是擔(dān)保合同中的流押或流質(zhì)條款，物權(quán)法第186條、211條（民法典401條、411條）對(duì)進(jìn)行了明確規(guī)定，屬于無效行為。同理讓與擔(dān)保中，簽訂主合同時(shí)即轉(zhuǎn)移擔(dān)保物的所有權(quán)，這種行為更應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。
在司法實(shí)踐中，也有人認(rèn)為以房屋買賣的名義，作為借款合同的擔(dān)保，是一種普遍的做法，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定讓與擔(dān)保的法律效力。但是，這種說法明顯存在法律障礙，物權(quán)法定原則是物權(quán)法的重要原則之一，創(chuàng)設(shè)何種物權(quán)由法律明確規(guī)定。用房屋為借款合同作抵押擔(dān)保，可以用抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，創(chuàng)設(shè)這種讓與擔(dān)保物權(quán)，違反物權(quán)法定原則，并且這種擔(dān)保無法進(jìn)行公示，易損害其他人的合法權(quán)利。
在本案中，催某麗可以向法院起訴，要求姜某虹清償借款，而王某宇和催某麗之間的房屋買賣合同，已被法院認(rèn)定催某麗對(duì)該房屋無處分權(quán)，王某宇不構(gòu)成善意取得，王某宇可以主張退還購(gòu)房款及承擔(dān)違約金、賠償損失等等訴訟請(qǐng)求。
文章中引用的案例是為了更好的解讀法律知識(shí)，作者已對(duì)案例內(nèi)容進(jìn)行了相應(yīng)的整理、匯編和刪減，案例中的法律觀點(diǎn)僅供學(xué)習(xí)交流所用。
房屋預(yù)約合同的效力篇二十
出租方姓名：身份證號(hào)：（簡(jiǎn)稱甲方）承租方姓名：身份證號(hào)：（簡(jiǎn)稱乙方）。
甲方擁有平方米面積住房，位于。甲方將該房出租給乙方使用，在簽訂本協(xié)議時(shí)，甲方向乙方出示該房及本人的有關(guān)合法手續(xù)。
經(jīng)甲、乙雙方共同協(xié)商達(dá)成以下協(xié)議：
租房從年月日起至年月日止，有效期為。該房出租的使用性質(zhì)為用房，月租金為元，繳租方式為支付，計(jì)人民幣（大寫）元，押金元。
一、以后應(yīng)在付款期末前30天支付。
二、乙方接到住房后，乙方無權(quán)將該房屋轉(zhuǎn)租他人，并不得擅自改變使用性。
質(zhì)，更不能擅自改變房屋結(jié)構(gòu)用途，如有損壞應(yīng)及時(shí)維修，否則照價(jià)賠償。
三、在本協(xié)議期內(nèi)，甲方不得干涉乙方的合法居住權(quán)，不得收回房屋或轉(zhuǎn)租。
他人，并不得提高房租或終止協(xié)議。
四、乙方必須按時(shí)交納房租，否則甲方有權(quán)采取措施收回房屋，由此造成的損失乙方承擔(dān)。
五、乙方必須遵守本小區(qū)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)規(guī)章制度，按時(shí)交納水、電、收。
視、話等費(fèi)用，乙方的民事糾紛均自行負(fù)責(zé)。
六、若乙方在本協(xié)議期滿后繼續(xù)租用此房，應(yīng)提前一個(gè)月與甲方商議。
七、甲、乙雙方在協(xié)議期內(nèi)，應(yīng)本著相互平等，相互尊重的原則，若乙方提。
前退房須提前1個(gè)月告知甲方。
八、本協(xié)議一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，從簽字之日起生效，到期自行作廢。
備注：房屋設(shè)施。甲方簽字：乙方簽字：
聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：
房屋預(yù)約合同的效力篇二十一
買受方(以下簡(jiǎn)稱乙方)：
丙方(駱駝街道辦事處)：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)和政府有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)過平等協(xié)商，自愿就房屋、土地買賣事項(xiàng)一致同意，訂立合同條款如下，以資共同遵守。
第一條：1、甲方自愿將坐落在東靠馬路，南靠大馬路，西靠東港粉末，北靠教堂圍墻自愿就無證房屋、土地有償轉(zhuǎn)讓給乙方。
2、出具界址圖(紅線圖)及區(qū)府街道集體資產(chǎn)，同意買賣復(fù)印文件。
3、允許因地制宜建設(shè)改造，因歷史遺留問題，如果有土地出讓政策可以辦理，望街道給予支持幫助解決土地出讓。
第二條：
雙方協(xié)議商定房屋及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款共計(jì)220萬(wàn)元整，乙方已與20xx年11月25日支付壹拾萬(wàn)元定金，雙方同意與本協(xié)議簽訂之日乙方再支付給甲方購(gòu)房款伍拾萬(wàn)元，剩余所欠協(xié)議簽訂后乙方同意于20xx年1月10日前支付給甲方壹佰柒拾萬(wàn)元，甲方收到款項(xiàng)后應(yīng)當(dāng)出具收據(jù)。
第三條：乙方如未按照約定時(shí)間支付所欠的相應(yīng)款項(xiàng)，甲方有權(quán)解除合同，對(duì)乙方已交款項(xiàng)可不予退還，如一方違約，賠償給另一方總金額的兩倍。
第四條：甲方應(yīng)自本契約簽訂之日起天內(nèi)將上述房屋、土地交付給乙方，房屋交付后，原村里出租的房屋按合同期滿結(jié)束，該房屋的管理權(quán)和使用權(quán)由乙方負(fù)責(zé)。
第五條：協(xié)議簽訂后，在乙方?jīng)]有交納完全部購(gòu)房款期間，甲方不得將合同交給乙方，再次期間，乙方在交付完全部購(gòu)房款后，在得到甲方確認(rèn)后，由該合同交付給乙方。
第六條：甲、乙雙方買賣中所交的稅款，按國(guó)家政策規(guī)定，各方自負(fù)。
第七條：此合同未達(dá)事宜，雙方友好協(xié)商解決，如解決不成可想當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。
第八條：經(jīng)雙方當(dāng)事人簽字或捺印后即具有法律效力。
第九條：本合同一式三份，甲乙丙各執(zhí)一份，雙方簽字后生效。甲方：乙方：丙方：年月日購(gòu)銷合同甲方：
乙方：
給甲乙雙方共同友好協(xié)商，特訂立以下鋁合金。
材料。
購(gòu)銷合同。
一、甲方因業(yè)務(wù)發(fā)展需要，向乙方購(gòu)買鋁合金，具體如下：1、鋁合金材料每噸2萬(wàn)5千元，材料44噸，共計(jì)110萬(wàn)元。
二、質(zhì)量要求以及提貨運(yùn)輸方式，乙方鋁合金必須符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求，乙方負(fù)責(zé)運(yùn)輸?shù)郊追綇S方內(nèi)(20xx年11月29日前供貨完畢)。
三、付款方式：合同簽訂后甲方向乙方付定金10萬(wàn)元整，貨到全部付清。
房屋預(yù)約合同的效力篇二十二
附件1：
編號(hào)：ps12sfzl201306。
出租方（甲方）：
地址：
《房屋租賃許可證》編號(hào)：
《房地產(chǎn)證》或其他屬證明編號(hào)：
聯(lián)系人：電話：傳真：
承租方（乙方）：
地址：
營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：
聯(lián)系人：電話：傳真：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，甲乙雙方本著平等、自愿、互利的原則，就甲方享有所有權(quán)或合法使用權(quán)的房屋租賃給乙方等有關(guān)事宜，經(jīng)協(xié)商一致，簽訂本合同，以茲共同遵守。
第一章租賃房屋基本情況。
第一條甲方將座落于出租給乙方做使用。建筑面積共計(jì)平方米，使用面積平方米。上述指標(biāo)，最終以政府相關(guān)部門對(duì)本項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收后的備案數(shù)據(jù)為準(zhǔn)；如相關(guān)指標(biāo)變化，不影響本合同各項(xiàng)條款的履行。
第二條甲方免費(fèi)提供位臵用于乙方樹立門楣、廣告標(biāo)識(shí)等，若物業(yè)或第三方對(duì)此有異議,由甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理，如果產(chǎn)生費(fèi)用，由甲方承擔(dān)。甲方提供空調(diào)外機(jī)掛放位臵為。同時(shí)甲方積極配合乙方完成空調(diào)及標(biāo)識(shí)安裝過程中的溝通工作。
第三條甲方需在簽約時(shí)向乙方提供與原件核對(duì)一致的土地證、房屋產(chǎn)權(quán)證（尚未辦理產(chǎn)權(quán)證的應(yīng)提供五證：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》或房屋竣工驗(yàn)收資料）、消防驗(yàn)收合格意見書和房屋平面圖等復(fù)印件。
第四條甲方對(duì)該房屋的消防等公用部分的設(shè)施設(shè)備予以安裝到位，并保證設(shè)備、設(shè)施及安裝符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，可安全使用。
第五條甲方向乙方提供。
第二章租賃期限及租金。
第六條乙方租用出租房屋的租賃合同期限時(shí)間為：年月，到期時(shí)間為：月日，乙方的租金起付日為月日。
第七條甲方提供（即乙方于租金起付之日前免費(fèi)使用該房屋進(jìn)行自費(fèi)裝修），免租期時(shí)間為年月日至月日。
第八條出租房屋合同期內(nèi)租賃費(fèi)用（包含租賃相關(guān)稅費(fèi)）為。詳細(xì)如下：
第十條甲方賬戶信息如下：
開戶行:帳戶名:銀行賬號(hào):。
以上帳號(hào)如有變動(dòng)，甲方需在變更后3日內(nèi)書面方式通知乙方，并經(jīng)乙方確認(rèn)，否則由此造成的損失由甲方承擔(dān)。
第十一條乙方物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和支付方式。第十二條乙方使用水電費(fèi)按實(shí)際發(fā)生量，并根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行支付，支付方式為。
第三章雙方權(quán)利與義務(wù)。
第十三條甲方的權(quán)利和義務(wù)。
1.甲方應(yīng)于2013年1月1日前將出租房屋交付乙方使用，并制作房屋交接清單。如系甲方原因?qū)е逻t于上述時(shí)間交付出租房屋，乙方有權(quán)順延房屋租賃期限并延期支付房租費(fèi)。
2.甲方應(yīng)按本合同約定時(shí)間交付該房屋及附屬設(shè)施給乙方使用，甲方提供出租房屋的水電容量須足夠保證乙方經(jīng)營(yíng)辦公需要,房屋的水電表、進(jìn)戶線、開戶等基本配臵由甲方完善，甲方保證水電路接口安裝配臵至租賃房屋。
3.甲方保證出租房屋符合國(guó)家有關(guān)消防安全規(guī)定，如甲方出租房屋達(dá)不到消防安全規(guī)范要求的，乙方有權(quán)解除合同，甲方承擔(dān)因此產(chǎn)生的全部法律責(zé)任和后果。
4.甲方保證任何第三方不得在房屋租賃期內(nèi)向乙方主張房屋相關(guān)權(quán)利，如因第三方主張房產(chǎn)權(quán)利等原因而給乙方造成損失的，甲方負(fù)責(zé)賠償乙方全部損失，且乙方有權(quán)解除合同。
5.甲方對(duì)乙方在房屋內(nèi)合法守章的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)不得進(jìn)行干涉妨礙，不管雙方發(fā)生何種糾紛，甲方均不得以任何理由和形式阻擾乙方的正常經(jīng)營(yíng)，否則視為甲方根本違約，乙方有權(quán)解除合同，由此造成的損失由甲方全部承擔(dān)。
6.甲方保證租賃房屋的正常使用，修繕房屋及消防設(shè)施是甲方的義務(wù)。因甲方房屋質(zhì)量及結(jié)構(gòu)原因引起的漏水、滲水、開裂及管道等問題或出租房屋的內(nèi)部設(shè)施設(shè)備發(fā)生妨礙安全、正常使用的損壞或故障時(shí)，乙方應(yīng)及時(shí)通知甲方并采取有效措施；甲方應(yīng)于接到乙方通知后15日內(nèi)進(jìn)行維修完畢；乙方無法通知甲方或甲方拒不維修的，乙方可代為維修。維修費(fèi)用（包括乙方代為維修）由甲方承擔(dān)，甲方不主動(dòng)承擔(dān)的，乙方可以在租金中直接扣除。上述問題造成乙方或第三方損失的，由甲方承擔(dān)賠償責(zé)任。
因乙方使用不當(dāng)或不合理使用，出租房屋及其內(nèi)的設(shè)施出現(xiàn)損壞或發(fā)生故障，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)及時(shí)維修或賠償。
7.如系第三方原因?qū)е乱曳绞褂玫某鲎夥课莸牟晒?、通道及消防設(shè)備損失，甲方應(yīng)積極配合解決。
8.租賃合同備案條款：
第十四條、乙方的權(quán)利和義務(wù)。
1．租賃期間，乙方必須嚴(yán)格遵守國(guó)家法律、法規(guī)及物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，不做有損甲方利益的事情。
2．本合同有效期內(nèi)，乙方可在不影響房屋結(jié)構(gòu)安全的情況下，根據(jù)自身需要對(duì)房屋進(jìn)行相關(guān)改造裝修。
3．乙方在租賃期間內(nèi)自行轉(zhuǎn)租該房屋。
4.乙方在房屋裝修及經(jīng)營(yíng)期間所涉及到的裝修垃圾、污水、油煙等污染物，須由乙方妥善解決，保證房屋的干凈整潔及相鄰公共區(qū)域的干凈整潔。
5.合同終止時(shí)，乙方應(yīng)按時(shí)騰空交回房屋，同時(shí)結(jié)清應(yīng)當(dāng)由乙方承擔(dān)的各項(xiàng)費(fèi)用。
6.本合同有效期內(nèi)，甲方需轉(zhuǎn)讓出租房屋的部分或全部的，應(yīng)提前書面通知乙方。乙方在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。出租房屋轉(zhuǎn)讓他人的，甲方應(yīng)保證受讓人繼續(xù)履行本合同。
第四章違約責(zé)任。
第十五條發(fā)生不可抗力或意外事件致使本合同無法履行的，合同自動(dòng)終止。
租金按照實(shí)際使用時(shí)間計(jì)算，不足整月的按天數(shù)計(jì)算，多退少補(bǔ)。
第十六條乙方無正當(dāng)理由延遲交付租金1個(gè)月以上，甲方有權(quán)單方解除本合同，拖欠租金按中國(guó)人民銀行同期存款利率收取違約金。
第十七條有下列情形之一，乙方有權(quán)解除本合同，由此造成乙方損失的，甲方應(yīng)向乙方賠償：
（一）甲方延遲交付出租房屋1。
（二）甲方違反本合同的約定，使乙方無法繼續(xù)使用出租房屋的；
乙方因上述理由解除合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知甲方，及時(shí)遷離出租房屋，甲方應(yīng)退還多收的預(yù)交款項(xiàng)，并需賠償乙方的損失。
第十八條租賃期間，甲方非因第十六條的原因提前收回房屋解除合同的，甲方需退還乙方剩余租期的租金，并賠償乙方裝修費(fèi)用，尋找新辦公或營(yíng)業(yè)場(chǎng)地的成本支出以及更換辦公或營(yíng)業(yè)場(chǎng)地導(dǎo)致的營(yíng)業(yè)損失等一切經(jīng)濟(jì)損失。
第十九條租賃期間，乙方非因第十七條的原因提前解除合同的，甲方無需退還已交租金且無需補(bǔ)償乙方裝修費(fèi)用。
第五章其他事項(xiàng)。
第二十條本合同有效期屆滿，乙方需繼續(xù)租用出租房屋的，應(yīng)于有效期屆滿之日前1個(gè)月向甲方提出續(xù)租要求；甲方需將出租房屋繼續(xù)出租的，在同等條件下，乙方對(duì)出租房屋有優(yōu)先承租權(quán)。甲、乙雙方就續(xù)租達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)重新訂立合同。第二十一條本合同終止后，乙方應(yīng)于終止后15日內(nèi)遷離出租房屋并將其返還甲方。
第二十二條如出現(xiàn)本合同約定的單方可解除本合同的情形時(shí)，有解除權(quán)的一方的書面通知到達(dá)對(duì)方時(shí)本合同即告解除。第二十三條甲、乙雙方就本合同簽訂及履行過程中如發(fā)生爭(zhēng)議,應(yīng)通過協(xié)商解決；協(xié)商解決不成的，可提請(qǐng)房屋所在地人民法院起訴。
第二十四條本合同一式21具有同等法律效力。本合同自簽字蓋章之日起生效。
（以下無正文）。
甲方（簽章）：乙方（簽章）。
法定代表人或授權(quán)代表：法定代表人或授權(quán)代表：
聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：
房屋預(yù)約合同的效力篇一
一、房屋贈(zèng)與合同的效力如何?
房屋贈(zèng)與合同只要是雙方真實(shí)意思表示就有法律效力。
《合同法》第一百八十五條贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同。
但需要注意的是，即使贈(zèng)與合同有效，如果不辦理過戶手續(xù)，房屋所有權(quán)是沒有轉(zhuǎn)移的。而且贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。
二、房屋贈(zèng)與的注意事項(xiàng)：
房產(chǎn)贈(zèng)與人必須具有真實(shí)的意思表示，并且必須對(duì)其所贈(zèng)房產(chǎn)擁有所有權(quán)。雖然取得贈(zèng)與公證書可以迅速辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但應(yīng)注意幾個(gè)事項(xiàng)：
1、贈(zèng)與是無償?shù)姆尚袨?，法律后果不同于有償?shù)霓D(zhuǎn)讓行為;
3、一般的贈(zèng)與行為贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與，但是經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同除外，也就是說經(jīng)過公證的贈(zèng)與行為一般不能撤銷。
三、房屋贈(zèng)與合同范本
贈(zèng)與人：____________
受贈(zèng)人：____________
贈(zèng)與人將其房屋贈(zèng)與受贈(zèng)人，經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，簽訂本合同，以明確雙方的權(quán)利義務(wù)。
第一條贈(zèng)與房屋狀況
房屋坐落____________
房屋規(guī)格____________
房屋面積____________
備注：該房屋已于年月日出租給____________(姓名)使用。
第二條受贈(zèng)人的義務(wù)
受贈(zèng)人取得贈(zèng)與房屋所有權(quán)，不得解除與____________的租賃合同，除非____________主動(dòng)提出終止租賃合同。
第三條贈(zèng)與房屋的交付
贈(zèng)與人與受贈(zèng)人于年月日共同到房地產(chǎn)部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
第四條合同的變更與終止
贈(zèng)與房屋尚未交付時(shí)，贈(zèng)與人經(jīng)濟(jì)狀況顯著惡化，可以變更或終止合同。但可以適當(dāng)賠償受贈(zèng)人因相信贈(zèng)與人贈(zèng)與行為而造成的經(jīng)濟(jì)損失。
第五條贈(zèng)與的撤消
受贈(zèng)人有下列情形之一的，贈(zèng)與人可以撤消贈(zèng)與：
(1)受贈(zèng)人不履行贈(zèng)與合同約定義務(wù)的。
(2)嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人的近親屬的。
第六條爭(zhēng)議的解決方式
一切與本合同有關(guān)的糾紛，首先由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決。協(xié)商不成，任何一方可以向____________仲裁庭申請(qǐng)仲裁。
第七條合同的補(bǔ)充
本合同如有未盡事宜，一律按照《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)合同雙方協(xié)商一致，作出補(bǔ)充規(guī)定，補(bǔ)充規(guī)定與本合同具有同等效力。
第八條本合同正本一式兩份，雙方各執(zhí)一份。
贈(zèng)與人：____________
受贈(zèng)人：____________
簽訂時(shí)間：________年____月____日
簽訂地點(diǎn)：____________
房屋預(yù)約合同的效力篇二
一、房屋贈(zèng)與合同的效力如何？
房屋贈(zèng)與合同只要是雙方真實(shí)意思表示就有法律效力。
《合同法》第一百八十五條贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同。
但需要注意的是，即使贈(zèng)與合同有效，如果不辦理過戶手續(xù)，房屋所有權(quán)是沒有轉(zhuǎn)移的。而且贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。
二、房屋贈(zèng)與的注意事項(xiàng)：
房產(chǎn)贈(zèng)與人必須具有真實(shí)的意思表示，并且必須對(duì)其所贈(zèng)房產(chǎn)擁有所有權(quán)。雖然取得贈(zèng)與公證書可以迅速辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但應(yīng)注意幾個(gè)事項(xiàng)：
1、贈(zèng)與是無償?shù)姆尚袨?，法律后果不同于有償?shù)霓D(zhuǎn)讓行為;
3、一般的贈(zèng)與行為贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與，但是經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同除外，也就是說經(jīng)過公證的贈(zèng)與行為一般不能撤銷。
由于房屋贈(zèng)與是雙方行為，因此必須要雙方都同意，如果只有一方同意進(jìn)行房屋贈(zèng)與的話，那么簽訂的合同也是無效的`。同時(shí)還要注意一點(diǎn)，這里所贈(zèng)與的房屋必須是歸贈(zèng)與人所有的，否則的話就無權(quán)進(jìn)行處分。如果你對(duì)此還有疑問的話，可以來電咨詢的在線律師。
房屋預(yù)約合同的效力篇三
甲方：
乙方：______教育基金會(huì)
為弘揚(yáng)中華文化，促進(jìn)______教育事業(yè)發(fā)展，加強(qiáng)中外文化交流，甲方自愿向乙方捐贈(zèng)，經(jīng)協(xié)商雙方達(dá)成如下一致協(xié)議：
第一條甲方自愿捐贈(zèng)
現(xiàn)金：____________（人民幣/其它）（大寫）給乙方。
動(dòng)產(chǎn)：（名稱、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)值）
不動(dòng)產(chǎn)：（該不動(dòng)產(chǎn)所處的詳細(xì)位置、狀況及所有權(quán)證明）
第二條贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)用途（是/否具體指定）：
第三條贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的`交付時(shí)間、地點(diǎn)及方式：
一、交付時(shí)間：
二、交付地點(diǎn)：
三、交付方式：
1、甲方在約定期限內(nèi)將贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)及其所有權(quán)憑證交付乙方，并配合乙方依法辦理相關(guān)法律手續(xù)。
2、乙方收到甲方贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)后，應(yīng)出具合法、有效的財(cái)務(wù)接收憑證，并登記造冊(cè)，妥善管理和使用。
第四條甲方有權(quán)向乙方查詢捐贈(zèng)財(cái)產(chǎn)的使用、管理情況，并提出意見和建議。對(duì)于甲方的查詢，乙方應(yīng)當(dāng)如實(shí)答復(fù)。
第五條乙方有權(quán)按照本協(xié)議約定的用途合理使用捐贈(zèng)財(cái)產(chǎn)，但不得擅自改變捐贈(zèng)財(cái)產(chǎn)的用途。如果確需改變用途的，應(yīng)當(dāng)征得甲方的同意。
第六條乙方根據(jù)國(guó)家和______教育基金會(huì)的有關(guān)規(guī)定給予甲方相應(yīng)表彰和獎(jiǎng)勵(lì)。
第七條本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方授權(quán)代表簽章之日起生效，受中華人民共和國(guó)有關(guān)法律的管轄和保護(hù)。
本協(xié)議在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下列第______種方式解決：
一、提交____________仲裁委員會(huì)仲裁；
二、依法向____________人民法院起訴。
第八條其他約定事項(xiàng)：
第九條本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)兩份。
甲方（簽名/蓋章）：乙方（蓋章）：______教育基金會(huì)
地址：地址：
法定代表人：法定代表人：
電話：電話：
簽訂時(shí)間：年月日
房屋預(yù)約合同的效力篇四
鄭聞胤
一、無審批房屋租賃合同案例。
案例：8月10日，某縣人民政府通過文件批準(zhǔn)通過某村新農(nóng)村建設(shè)總體規(guī)劃。1月出租人在該規(guī)劃區(qū)內(nèi)建造房屋，但未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或通過主管部門批準(zhǔn)建設(shè)。承租人于203月19日向出租支付了押金2萬(wàn)元。雙方簽訂了《店面租賃合同》，承租該村新區(qū)b座b07店面兩間，合同約定，房屋用于經(jīng)營(yíng)使用，租金分別為1000元，租期3年，房屋租金3個(gè)月付一次。合同簽訂后，承租人進(jìn)行裝修開店?duì)I業(yè)，也取得經(jīng)營(yíng)許可。后因經(jīng)營(yíng)不當(dāng)，雙方發(fā)生糾紛，承租人拒絕支付房屋租金。為此，承租人起訴法院要求支付拖欠租金3萬(wàn)元，押金不予返還。
二、無審批房屋合同效力問題。
本案中該訴爭(zhēng)的租賃房屋位于雖規(guī)劃區(qū)內(nèi)，但未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，且至今也未通過主管部門審批，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效”的規(guī)定，本案雙方簽訂的《店面租賃合同》應(yīng)為合同無效。
三、房屋租賃合同無效后，出租方可以向承租人主張的權(quán)利問題。
（一）出租人能否要求承租人支付租金問題。承租人拖欠的房屋租金再給付了，而是按照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋使用費(fèi)。法庭必須釋明原告可以主張被告歸還租賃房屋及按照租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求。該訴求的依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定“房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持?！?BR> （二）關(guān)于承租押金是否返還問題，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；”依照上述法律規(guī)定，該案件房屋租賃押金2萬(wàn)元應(yīng)當(dāng)返還給承租人。
（三）關(guān)于合同違約金能否要求承租人承擔(dān)，無效合同自始沒有法律約束力，合同中違約條款沒有效力了，故承租人不再承擔(dān)違約責(zé)任。
四、承租人能否要求出租人賠償損失問題。
承租人將房屋從事開店經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，肯定要進(jìn)行裝修投入。因房屋裝修的賠償事宜，應(yīng)當(dāng)按照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第九條處理，該條規(guī)定“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的.，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失?！?。在這類案件中，承租人要另行起訴出租方主張權(quán)利，也可以在反訴出租方。對(duì)于裝飾物的價(jià)值舉證責(zé)任在承租人，承租方可以申請(qǐng)向司法評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)對(duì)房屋裝修的剩余價(jià)值的進(jìn)行評(píng)估。
五、因合同無效導(dǎo)致賠償責(zé)任分擔(dān)問題。
房屋租賃合同無效后，責(zé)任如何分擔(dān)問題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；()不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”在這類案件中，雙方均存在的過錯(cuò)，具體分兩種情況。（一）出租方的承租的時(shí)候沒有說明我房屋是沒有產(chǎn)權(quán)的，出租后承租方發(fā)現(xiàn)該房屋不符合承租條件后起訴法院合同無效。出租方將無審批的房屋進(jìn)行出租，存在主觀上的過錯(cuò)，是導(dǎo)致該合同無效主要原因。承租方未經(jīng)審核該房屋產(chǎn)權(quán)情況，也存在一定過錯(cuò)。這種賠償責(zé)任分擔(dān)應(yīng)當(dāng)以出租方承擔(dān)80%，承租方承擔(dān)20%為宜。
（二）承租方明知該房屋沒有審批，仍承租該房屋的責(zé)任如何分擔(dān)。筆者認(rèn)為處理這類案件，雙方均存在明顯過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)按對(duì)等責(zé)任原則平均分擔(dān)賠償責(zé)任，即各自承擔(dān)50%的責(zé)任。在本文案例中，承租方已經(jīng)就該房屋辦理了工商登記，在明知房屋沒有審批情況下，仍進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，故本案件的責(zé)任以各自承擔(dān)50%的損失為宜。
六、沒有房產(chǎn)證，房屋租賃合同仍有效情況。
如果訴爭(zhēng)房屋雖然沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證，但有建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者通過主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的房屋，這類房屋訂立的租賃合同應(yīng)當(dāng)有法律效力。這里房屋訂立的合同出租人有房屋的出租人可以進(jìn)行補(bǔ)救措施，出租人可以向相關(guān)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)補(bǔ)辦建房審批手續(xù)，在法庭辯論前，在取得審批手續(xù)后，法庭會(huì)認(rèn)定該合同有效。
結(jié)語(yǔ)
目前城市化進(jìn)程，社會(huì)上違章建房大量存在，出租和承租這類沒有審批建設(shè)的房屋，存在合同無效而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失的巨大風(fēng)險(xiǎn)。承租人在租賃房屋特別是從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的店面時(shí)候，應(yīng)當(dāng)審核出租的房屋是否有相關(guān)建房審批手續(xù)和產(chǎn)權(quán)手續(xù)，以最大程度保護(hù)自己的合法權(quán)益。
房屋預(yù)約合同的效力篇五
房屋贈(zèng)與合同是指贈(zèng)與人與受贈(zèng)人就無償轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)而達(dá)成的協(xié)議。房屋贈(zèng)與合同的效力是什么呢？下面就跟著小編一起去看看吧！
房屋贈(zèng)與合同只要是雙方真實(shí)意思表示就有法律效力。
《合同法》第一百八十五條 贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同。
但需要注意的是，即使贈(zèng)與合同有效，如果不辦理過戶手續(xù)，房屋所有權(quán)是沒有轉(zhuǎn)移的`。而且贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。
房產(chǎn)贈(zèng)與人必須具有真實(shí)的意思表示，并且必須對(duì)其所贈(zèng)房產(chǎn)擁有所有權(quán)。雖然取得贈(zèng)與公證書可以迅速辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但應(yīng)注意幾個(gè)事項(xiàng)：
1、贈(zèng)與是無償?shù)姆尚袨?，法律后果不同于有償?shù)霓D(zhuǎn)讓行為;
3、一般的贈(zèng)與行為贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與，但是經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同除外，也就是說經(jīng)過公證的贈(zèng)與行為一般不能撤銷。
贈(zèng)與人：____________
受贈(zèng)人：____________
贈(zèng)與人將其房屋贈(zèng)與受贈(zèng)人，經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，簽訂本合同，以明確雙方的權(quán)利義務(wù)。
第一條 贈(zèng)與房屋狀況
房屋坐落____________
房屋規(guī)格____________
房屋面積____________
備注：該房屋已于年月日出租給____________(姓名)使用。
第二條 受贈(zèng)人的義務(wù)
受贈(zèng)人取得贈(zèng)與房屋所有權(quán)，不得解除與____________的租賃合同，除非____________主動(dòng)提出終止租賃合同。
第三條 贈(zèng)與房屋的交付
贈(zèng)與人與受贈(zèng)人于年月日共同到房地產(chǎn)部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
第四條 合同的變更與終止
贈(zèng)與房屋尚未交付時(shí)，贈(zèng)與人經(jīng)濟(jì)狀況顯著惡化，可以變更或終止合同。但可以適當(dāng)賠償受贈(zèng)人因相信贈(zèng)與人贈(zèng)與行為而造成的經(jīng)濟(jì)損失。
第五條 贈(zèng)與的撤消
受贈(zèng)人有下列情形之一的，贈(zèng)與人可以撤消贈(zèng)與：
(1)受贈(zèng)人不履行贈(zèng)與合同約定義務(wù)的。
(2)嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人的近親屬的。
第六條 爭(zhēng)議的解決方式
一切與本合同有關(guān)的糾紛，首先由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決。協(xié)商不成，任何一方可以向____________仲裁庭申請(qǐng)仲裁。
第七條 合同的補(bǔ)充
本合同如有未盡事宜，一律按照《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)合同雙方協(xié)商一致，作出補(bǔ)充規(guī)定，補(bǔ)充規(guī)定與本合同具有同等效力。
第八條 本合同正本一式兩份，雙方各執(zhí)一份。
贈(zèng)與人：____________
受贈(zèng)人：____________
簽訂時(shí)間：________年____月____日
簽訂地點(diǎn)：____________
房屋預(yù)約合同的效力篇六
2009年2月6日，楊乙出具借條向楊甲借款80000元，借條上載明：“今借到楊甲現(xiàn)金80000。00元正，大寫捌萬(wàn)元正。利息按同期同類銀行貸款利率的3倍計(jì)算給付。借款人用楊丙的四列三間一樓一底磚混結(jié)構(gòu)平房（房權(quán)地字200900002號(hào)）作抵押。擔(dān)保人：楊丙 借款人：楊乙2009年2月6日”。借款后，未到有關(guān)機(jī)關(guān)或部門辦理抵押登記手續(xù)。楊甲后因急需資金周轉(zhuǎn)，多次向楊乙催收未果，故釀成訴訟。
本案在處理中，對(duì)借款人用第三人的房屋作抵押，借款人與擔(dān)保人均在借條上簽字，其將房屋作抵押寫入借款合同中，符合《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十八條“抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同”和第九十三條“本法所稱保證合同、抵押合同、質(zhì)押合同、定金合同可以是單獨(dú)訂立的書面合同，包括當(dāng)事人之間的具有擔(dān)保性質(zhì)的信函、傳真等，也可以是主合同中的擔(dān)保條款”的規(guī)定，系借款合同的從合同中的抵押合同。但對(duì)抵押權(quán)是否設(shè)立以及抵押合同的效力等問題存在以下四種不同意見：
第二種意見認(rèn)為，該案件中用房屋抵押的從合同已成就，因未辦理抵押登記，其抵押合同無效。楊丙在借條后擔(dān)保人處的簽名行為，視作連帶責(zé)任保證人來處理。其理由是：1、包括在借款合同中的抵押合同系三方當(dāng)事人自愿簽訂，借款合同合法并生效，根據(jù)合同法合同訂立理論，該抵押合同在三方當(dāng)事人簽字之日即已成立。2、當(dāng)事人訂立抵押合同后，未到法律規(guī)定的部門辦理抵押物登記，違反了《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》關(guān)于“當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效… …以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門”的規(guī)定，其從合同（即抵押合同）無效。抵押合同無效，楊丙在借條上的簽名擔(dān)保行為，當(dāng)然不能視其不存在，為保護(hù)當(dāng)事人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益，楊丙在借條后擔(dān)保人處的簽名行為，視作連帶責(zé)任保證人來處理。即判令楊乙、楊丙對(duì)楊甲的借款本、息共同承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
第三種意見認(rèn)為，該案件中用房屋抵押的約定系從合同，該抵押合同自當(dāng)事人簽字之日起即生效。但該抵押行為（即抵押權(quán)）并未成立。其理由是：1、根據(jù)物權(quán)法原理，以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的原因行為在設(shè)立抵押權(quán)的情形中，應(yīng)該依據(jù)物權(quán)法第一百八十四條以及合同法的相關(guān)規(guī)定來判斷，即抵押權(quán)自合法成立之時(shí)生效。本案當(dāng)事人訂立的抵押行為，違反相關(guān)法律規(guī)定而未進(jìn)行登記，其對(duì)房屋的抵押權(quán)不成立，更談不上抵押權(quán)的效力問題。2、抵押權(quán)是否成立生效，與抵押合同是否成立生效是兩碼事，兩者之間沒有必然的聯(lián)系。本案當(dāng)事人之間在自愿的基礎(chǔ)上已簽訂了抵押合同，只是沒有辦理抵押登記而已，但該抵押合同應(yīng)屬有效成立的合同。
高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第七條“主合同有效而擔(dān)保合同無效… …債權(quán)人、擔(dān)保人有過錯(cuò)的，擔(dān)保人承擔(dān)民事責(zé)任的部分，不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償部分的1/2”、第九條“擔(dān)保人因無效擔(dān)保合同向債權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任后，可以向債務(wù)人追償… …”的規(guī)定來處理。
筆者贊同第四種意見，主要原因在于：
第一、我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)定抵押采用法定公示的方式是登記主義。
我國(guó)《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定，“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)（即債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：建筑物和其他土地附著物）至第三項(xiàng)的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。”
根據(jù)物權(quán)法理論，物權(quán)的公示方式主要分為占有和登記兩種，動(dòng)產(chǎn)采用的是占有方式，由于抵押權(quán)的設(shè)立并不轉(zhuǎn)移抵押財(cái)產(chǎn)的占有，則不動(dòng)產(chǎn)只能采用登記形式。
第二、我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)抵押登記采取的是登記成立主義原則。
我國(guó)根據(jù)各國(guó)通例和不動(dòng)產(chǎn)所具有的特征，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)抵押登記采取的是登記成立主義，并非登記對(duì)抗主義。依照登記成立主義原則，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)未經(jīng)登記的，不發(fā)生效力，即抵押權(quán)不生效。
第三、對(duì)抵押物進(jìn)行登記，并非抵押合同的生效條件，而只是作為不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)抵押權(quán)成立的必要要件。
對(duì)不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)定抵押進(jìn)行登記，能夠發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效果。而抵押合同的生效則只能發(fā)生債權(quán)上的效果，兩者截然不同，不能理解為抵押合同生效后抵押權(quán)就必然生效。總之，只有進(jìn)行抵押登記，才能使抵押權(quán)成立并生效。
第四、抵押合同中的抵押標(biāo)的，必須是符合法律規(guī)定的，若以法律、法規(guī)禁止流通的財(cái)產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保的，該抵押合同無效。
第五、抵押合同無效后，當(dāng)事人均無過錯(cuò)的，按照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第七條“主合同有效而擔(dān)保合同無效… …債權(quán)人、擔(dān)保人有過錯(cuò)的，擔(dān)保人承擔(dān)民事責(zé)任的部分，不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償部分的1/2”、第九條“擔(dān)保人因無效擔(dān)保合同向債權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任后，可以向債務(wù)人追償… …”的規(guī)定來處理。
房屋預(yù)約合同的效力篇七
內(nèi)容論文摘要：
一、合同效力概述：合同的概念、合同的效力及類型；
二、合同成立與生效的關(guān)系、特點(diǎn)；
三、合同有效：概念、特征及條件；
四、合同無效：無效合同的概念、特征、無效的原因、無效合同的分類；
五、效力待定的合同：概念、特征、要件及表現(xiàn)類型；
六、可撤銷合同：概念、特征及權(quán)利的行使；
七、可撤銷合同與無效合同的關(guān)系；
八、合同被確認(rèn)無效和被撤銷后的法律后果；
九、幾種特定情形下合同效力確認(rèn)的專題討論及評(píng)價(jià)論文關(guān)鍵詞：合同的成立合同的效力有效合同無效合同效力待定的合同可撤銷的合同履行不能一、合同及合同效力概述《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）第2條規(guī)定：本法所稱合同是平等的主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。《中華人民共和國(guó)民法通則》（以下簡(jiǎn)稱《民法通則》）第85條則規(guī)定：合同是當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。對(duì)比來看這兩個(gè)規(guī)定并無任何本質(zhì)的區(qū)別，只不過是《合同法》把《民法通則》的“民事關(guān)系”具體指明為“民事權(quán)利義務(wù)”而已。
根據(jù)《民法通則》中對(duì)合同的定義，有的學(xué)者認(rèn)為該“協(xié)議”一詞應(yīng)包含雙重含義：一為合同，二為合意。
（2）。這種理解應(yīng)當(dāng)說是比較正確的。那么，當(dāng)事人各方通過訂立合同的方式來進(jìn)行交易，怎樣才能使合同（也就是當(dāng)事人之間的合意）被法律認(rèn)可和保護(hù)，不論是在法學(xué)理論上還是司法實(shí)踐中都應(yīng)著重關(guān)注的一個(gè)重要課題。由于司法解釋與法律規(guī)定之間的沖突以及司法實(shí)踐中對(duì)合同的效力在理論認(rèn)識(shí)上的不一致甚至是混亂，使得對(duì)其進(jìn)行研究更具有強(qiáng)烈的實(shí)踐指導(dǎo)意義。首先我們必須明確一個(gè)基本前提是，《合同法》的一個(gè)主要目的保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，促進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)（《合同法》第1條）。因此，《合同法》應(yīng)當(dāng)激勵(lì)交易而并不是加以限制，其顯著的表現(xiàn)就是最大限度地使一個(gè)已經(jīng)存在的合同合法有效而不是把大量的合同都認(rèn)定為無效。同時(shí)，作為私法領(lǐng)域的一類重要民事法律行為，法律應(yīng)充分保護(hù)公民的“自愿”而不必進(jìn)行過多的限制和干涉?！睹穹ㄍ▌t》第85條規(guī)定：依法成立的合同，受法律保護(hù)?！逗贤ā返?條規(guī)定：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。都具體規(guī)定了對(duì)依法成立的合同進(jìn)行法律保護(hù)。因此對(duì)合同效力的認(rèn)定就成了國(guó)家對(duì)合同的認(rèn)可、保護(hù)與干涉的具體內(nèi)容之一。根據(jù)合同法理論、《合同法》的現(xiàn)行規(guī)定及司法實(shí)踐，我們可以把合同的效力主要分為合同有效、合同無效、效力待定和可撤銷的四種效力類型，與此對(duì)應(yīng)產(chǎn)生四種效力類型的合同，本文根據(jù)不同的效力狀況進(jìn)行相應(yīng)的具體研究。二、合同的成立和生效之所以要對(duì)合同的成立與生效作出前置式的討論，乃是因?yàn)槠渲苯訕?gòu)成下文相關(guān)論述的基礎(chǔ)，具有重要的基礎(chǔ)性作用。筆者認(rèn)為，合同的成立和生效應(yīng)為兩個(gè)性質(zhì)不同的法律概念，盡管其二者具有較強(qiáng)的聯(lián)系，但是其區(qū)別也是顯而易見的，不論是在合同法理論上還是司法實(shí)踐中都有著極其重要的作用?！逗贤ā返?4條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。因此有的學(xué)者據(jù)此認(rèn)為我國(guó)《合同法》主張的是合同成立與生效的統(tǒng)一論（即合同的成立和生效同時(shí)發(fā)生），而否認(rèn)采用“分離論”（即合同的成立與生效不同）的理論。這些學(xué)者認(rèn)為“分離論”存在三個(gè)主要缺陷，其一“是把合同自由交給了當(dāng)事人，而把合同的依法與生效留給了國(guó)家去評(píng)價(jià)，當(dāng)成合同的外部因素”，其二便是“誤導(dǎo)了當(dāng)事人，它告訴當(dāng)事人，只要堅(jiān)持“合同自由”，合同即可成立，而合同是否依法和生效，則是國(guó)家的責(zé)任。”其三是“邏輯上錯(cuò)誤，合同成立，意味著當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依合同行使權(quán)利，履行義務(wù)，但它又可能無效，又怎么能約束當(dāng)事人，讓當(dāng)事人履行合同？”
（3）筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)的理由并不充分，首先，根據(jù)《合同法》第44條來看，主要包含了兩個(gè)方面的意思，其一是合同應(yīng)當(dāng)“依法”，其二便是指出了合同生效的時(shí)間。在一般情況下，如果是依法成立的合同，則其生效的'時(shí)間就是合同成立的時(shí)間。該條款盡管規(guī)定了大多數(shù)合同成立與生效時(shí)間的同一性，但并不表示合同成立與生效是完全統(tǒng)一的，在當(dāng)事人沒有約定或者約定不明時(shí)也可適用。在現(xiàn)實(shí)中，很多合同都分為合同簽訂或成立的時(shí)間，而另定一個(gè)具體時(shí)間才讓合同生效，也得到了法律的承認(rèn)和認(rèn)可。《合同法》第45條、第46條就對(duì)此作出了具體的規(guī)定。同時(shí)，該條規(guī)定也強(qiáng)調(diào)了合同成立的“依法”性，只有“依法”成立的合同，才有可能生效。這樣會(huì)促使當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)必須“依法”，怎么會(huì)誤導(dǎo)當(dāng)事人呢？其次，該書作者對(duì)“分離論”的三個(gè)缺陷也都無法成立：第一，合同自由與合法并不矛盾，合同的成立本身就是當(dāng)事人意思自治的結(jié)果，而“生效”則體現(xiàn)出了法律對(duì)其認(rèn)可和保護(hù)，這其中包含了法律對(duì)其訂立合同行為的法律評(píng)價(jià)。第二個(gè)觀點(diǎn)的擔(dān)心也是多余的，因?yàn)橹挥小耙婪ā辈庞锌赡堋吧А?，直接告訴當(dāng)事人在訂立合同時(shí)一定要“依法”，怎么會(huì)“誤導(dǎo)當(dāng)事人”？至于第三個(gè)觀點(diǎn)更是有誤，合同成立后未生效前，合同中約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系并不能受到法律的支持和保護(hù)，所以如果成立后未生效前根本就不必履行，也無法請(qǐng)求予以強(qiáng)制履行或承擔(dān)違約責(zé)任。合同如果因違法而無效，相對(duì)方只能依據(jù)締約過失等責(zé)任請(qǐng)求法律予以保護(hù)。所以，無效合同以及合同成立后生效前合同約定的權(quán)利義務(wù)根本就無法約束當(dāng)事人，哪來什么“邏輯錯(cuò)誤”呢？相反，該文作者在其隨后的論述中不僅列舉了“統(tǒng)一論”的例外情形，而且指出：“但即是規(guī)定了經(jīng)批準(zhǔn)、登記才能生效的合同，如果未經(jīng)批準(zhǔn)、登記，對(duì)該合同也不能都確認(rèn)為無效，對(duì)于其中內(nèi)容合法的合同，審判機(jī)關(guān)或仲裁機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)盡量挽救確認(rèn)其為未生效，讓當(dāng)事人補(bǔ)辦登記，批準(zhǔn)手續(xù)，補(bǔ)辦以后仍應(yīng)確認(rèn)為生效?！?BR> （4）等等。合同既然未成立，那么讓當(dāng)事人補(bǔ)辦登記、批準(zhǔn)手續(xù)的依據(jù)何在？這才是真正的自相矛盾。因此筆者認(rèn)為合同的成立與生效應(yīng)當(dāng)是性質(zhì)不同但又緊密聯(lián)系的兩個(gè)概念。而且《合同法》第45條、第46條等也規(guī)定了附條件和附期限合同才生效的情形，也證實(shí)了合同成立與生效之間所存在的差異。所以有的學(xué)者認(rèn)為“合同成立的制度主要表現(xiàn)了當(dāng)事人的意志，體現(xiàn)了合同自由原則，而合同生效制度則體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)合同關(guān)系的肯定或否定的評(píng)價(jià)，反映了國(guó)家對(duì)合同的干預(yù)”
（5）是不無道理的。至于合同成立的條件，一般認(rèn)為應(yīng)具備以下條件：1、訂約主體應(yīng)為雙方或多方當(dāng)事人；2、具備法律規(guī)定的要約與承諾這兩個(gè)階段或過程；3、對(duì)主要條款達(dá)成一致的意思表示（有些情形還需要某種形式作為載體來進(jìn)行表現(xiàn)）。此外，對(duì)于實(shí)踐性合同來說還應(yīng)把實(shí)際交付物作為成立要件。
（6）如果具備以上條件，合同就能成立。至于成立的合同是否有效，還得看其是否“依法”成立。只要是依法成立的合同，都應(yīng)有效。
房屋預(yù)約合同的效力篇八
第一條：贈(zèng)與目的
贈(zèng)與人因受贈(zèng)人無力獨(dú)自承擔(dān)購(gòu)房費(fèi)用，又因其為贈(zèng)與人獨(dú)子，為受贈(zèng)人今后更好的工作和生活，婚姻能夠和睦，更好的對(duì)贈(zèng)與人履行應(yīng)盡的贍養(yǎng)義務(wù)及共同生活，贈(zèng)與人獨(dú)資購(gòu)買本房屋，并附義務(wù)條款贈(zèng)與受贈(zèng)人。贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移和分割之前有權(quán)利撤消贈(zèng)與。
第二條：受贈(zèng)人的權(quán)利
1、贈(zèng)與人與受贈(zèng)人及其妻兒對(duì)該房屋共同享有居住權(quán)、使用權(quán);
3、受贈(zèng)人無須向贈(zèng)與人交付任何關(guān)于該房屋的費(fèi)用;
4、受贈(zèng)人接受贈(zèng)與后，該房屋今后的費(fèi)用全部由贈(zèng)與人獨(dú)自承擔(dān);
5、受贈(zèng)人對(duì)該房屋有自由裝修、合理支配的權(quán)利;
6、受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)自覺履行贍養(yǎng)贈(zèng)與人的義務(wù);
7、如贈(zèng)與人逝世，該房屋可作為遺產(chǎn)由受贈(zèng)人獨(dú)自繼承。
第三條：贈(zèng)與的撤消
受贈(zèng)人有下列情形之一的，贈(zèng)與人可以撤銷贈(zèng)與：
1、嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人的近親屬的;
2、受贈(zèng)人對(duì)贈(zèng)與人有贍養(yǎng)義務(wù)而不履行的，對(duì)贈(zèng)與人有虐待、遺棄、辱罵等行為的;
3、受贈(zèng)人不履行本附義務(wù)贈(zèng)與合同約定的義務(wù)的;
6、受贈(zèng)人拒不承擔(dān)贈(zèng)與人的治療費(fèi)、贍養(yǎng)費(fèi)的。
第四條：合同的變更
本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時(shí)，任何一方需變更本合同的，要求變更一方應(yīng)及時(shí)書面通知對(duì)方，征得對(duì)方同意后，雙方在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)(書面通知發(fā)出十天內(nèi))簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無權(quán)變更本合同，否則，由此造成對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承擔(dān)。
第五條：合同的轉(zhuǎn)讓
除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書面明確同意，均屬無效。
本贈(zèng)與合同系雙方自愿申請(qǐng)______________為其進(jìn)行見證，并系自愿簽訂。本合同一式三份，由贈(zèng)與雙方與見證人各執(zhí)一份。本合同有任何涂抹均系無效。如有糾紛，雙方可在簽訂合同管轄地起訴違約方。
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房屋預(yù)約合同的效力篇九
房屋租賃合同是指出租人提供房屋給承租人使用，承租人交付租金，并于租賃期屆滿時(shí)，將承租房屋返還給出租人的協(xié)議。房屋租賃合同的標(biāo)的物是不動(dòng)產(chǎn)房屋。根據(jù)房屋的用途不同，可分為居住用房租賃，辦公用房租賃和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房租賃等。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住房制度的改革，房屋租賃合同越來越多，因租賃合同產(chǎn)生糾紛，訴至法院的案件也越來越多，而在審判中發(fā)現(xiàn)，房屋租賃合同在房管部門登記備案的很少，不到20%.這時(shí)對(duì)合同的效力該如何認(rèn)定呢？審判實(shí)踐中存在兩種不同的觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為：未登記的房屋租賃合同屬成立未生效合同（登記生效主義），另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：未登記的房屋租賃合同屬生效合同，但沒有物權(quán)追及效力，不能對(duì)抗第三人（登記對(duì)抗主義）。
登記生效主義者認(rèn)為：國(guó)務(wù)院各部委規(guī)章是我國(guó)法律淵源。憲法第九十條和立法法第七十一條均規(guī)定了國(guó)務(wù)院各部委可以在自己權(quán)限范圍內(nèi)制定規(guī)章。我國(guó)行政訴訟法第五十三條明確規(guī)定了行政規(guī)章具有參照的效力。建設(shè)部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規(guī)定簽訂變更終止租賃合同的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地房產(chǎn)管理部門登記備案。未辦理的，缺少房屋租賃必備程序，其租賃行為應(yīng)屬無效。而《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。故未登記房屋租賃合同不是無效，而是已經(jīng)成立但未生效。
對(duì)此觀點(diǎn)筆者不敢茍同，筆者認(rèn)為應(yīng)采登記對(duì)抗主義，其理由如下：
一、行政規(guī)章雖具有參照的效力，但因法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章的效力層次不同，決定具體適用時(shí)的順序不一樣。法律是由全國(guó)人大常委會(huì)頒布的立法文件，效力最高。行政法規(guī)則指國(guó)務(wù)院法規(guī)，它不包括各個(gè)部門、各個(gè)地方所制定的紅頭文件，其效力僅次于法律。規(guī)章包括國(guó)務(wù)院部門規(guī)章和特定的地方人民政府規(guī)章，其效力又次于行政法規(guī)。在具體適用時(shí)，法律有規(guī)定的、首先適用法律規(guī)定；法律無規(guī)定的、行政法規(guī)有規(guī)定的，適用行政法規(guī)的規(guī)定，但該法規(guī)的規(guī)定必須符合法律的基本精神；法律、行政法規(guī)無規(guī)定的，規(guī)章中有相關(guān)規(guī)定的，在規(guī)章不違背法律法規(guī)的精神下可以適用，否則應(yīng)當(dāng)用法律的基本精神去理解。
二、《合同法》第四十四條明確規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。這里的行政法規(guī)是指國(guó)務(wù)院頒布的行政法規(guī)，不包括地方法規(guī)。從這一條文中我們不難看出，必須是法律、國(guó)務(wù)院行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，才從辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)后生效，否則不生效。這一條文顯然把部門規(guī)章是排斥在外，其中隱含如果部門規(guī)章規(guī)定批準(zhǔn)、登記生效的，不能參照此條規(guī)定，也不能依據(jù)規(guī)章的這一規(guī)定，確認(rèn)合同不生效的寓意。其次，這一法條還包含法律、行政法規(guī)中規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)生效的，必須是該法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，而不是倡導(dǎo)性規(guī)定，否則也不能適用該條規(guī)定確認(rèn)合同不生效?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》是法律，該法第四十四條規(guī)定：“房屋租賃出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案”，從該條文中不難看出這里的“應(yīng)當(dāng)”明顯是倡導(dǎo)性條款而不是強(qiáng)制性條款，且該條款并未將登記備案作為合同生效的條件。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》屬國(guó)務(wù)院規(guī)章，所以該《辦法》中必須備案、登記，租賃行為才合法有效的'規(guī)定，不能作為認(rèn)定合同是否生效的依據(jù)。
三、建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》中對(duì)房屋租賃合同登記、備案的規(guī)定，是行政管理行為，而不是司法行為。新合同法判定合同無效的標(biāo)準(zhǔn)比經(jīng)濟(jì)合同法嚴(yán)格的多，以鼓勵(lì)交易，充分尊重當(dāng)事人意思自治為原則。限制了無效合同的范圍，擴(kuò)大了可撤銷和效力待定合同范圍。只有法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定可作為判定合同效力的依據(jù)，地方法規(guī)和行政規(guī)章，一般不能作為判定依據(jù)。對(duì)于未上升為法律和行政法規(guī)的某些強(qiáng)制性規(guī)定，由于關(guān)系到國(guó)計(jì)民生和其他特殊需要，最高人民法院目前通常采取發(fā)布有關(guān)司法解釋的方式來解決這一特殊問題。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》是部門規(guī)章，其房屋租賃合同登記備案生效的規(guī)定，尚未被最高院司法解釋采納。故依此得出合同不生效的依據(jù)不足。該規(guī)定是為了防止一房多頭出租，加強(qiáng)房屋租賃管理的行為，登記起明示作用，產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力，所以它是行政管理行為，而不是司法行為。
四、從《合同法》的立法宗旨看，新合同法是注重鼓勵(lì)交易，保證交易安全。假設(shè)未登記房屋租賃合同成立不生效，則發(fā)生糾紛訴至法院時(shí)，法院可要求雙方去辦理登記備案手續(xù)，使合同生效?？纱藭r(shí)已發(fā)生矛盾，總有一方不愿讓合同生效，故不會(huì)去辦備案登記手續(xù)，此時(shí)租賃合同就是無效合同。根據(jù)法律規(guī)定，無效合同自始無效，處理時(shí)適用返還原則，恢復(fù)到初始狀態(tài)，這樣，不僅合同雙方的交易目的不能實(shí)現(xiàn)，還浪費(fèi)了大量人力、物力、財(cái)力，起不到保障交易安全的作用。
五、從未登記房屋租賃合同的實(shí)體處理看，也是無效按有效處理。如果一個(gè)房屋租賃合同，非因其它原因?qū)е聼o效，只是未到房管部門登記備案被視為成立未生效合同后，通常情況是不會(huì)再去補(bǔ)辦登記手續(xù)，此時(shí)合同無效，實(shí)體處理中，對(duì)實(shí)際履行部分按有效處理，而不是適用返還原則。
依據(jù)上述分析，筆者認(rèn)為未在房管部門登記、備案的房屋租賃合同屬生效合同，但不能對(duì)抗第三人的觀念更加符合法律的基本精神，符合法律的相關(guān)規(guī)定，切合實(shí)際，被大家所認(rèn)可。
房屋預(yù)約合同的效力篇十
贈(zèng)與合同的法律效力主要體現(xiàn)在贈(zèng)與人的義務(wù)。一般認(rèn)為，贈(zèng)與人有以下義務(wù)：
1.交付贈(zèng)與物的義務(wù)。贈(zèng)與人應(yīng)當(dāng)依照合同的約定，將贈(zèng)與物交付受贈(zèng)人并轉(zhuǎn)移所有權(quán)。盡管在一般情況下，贈(zèng)與人可以在交付贈(zèng)與物之前撤銷贈(zèng)與，但對(duì)具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同，贈(zèng)與人不得撤銷贈(zèng)與;并且受贈(zèng)人還可以要求贈(zèng)與人交付贈(zèng)與物。
2.擔(dān)保贈(zèng)與物瑕疵的義務(wù)。贈(zèng)與人應(yīng)當(dāng)對(duì)贈(zèng)與物的瑕疵負(fù)責(zé)。一方面，贈(zèng)與物有瑕疵的，贈(zèng)與人有義務(wù)如實(shí)告知受贈(zèng)人;另一方面，贈(zèng)與人保證贈(zèng)與物無瑕疵的，就應(yīng)當(dāng)對(duì)贈(zèng)與物的瑕疵負(fù)責(zé)，如果由此造成受贈(zèng)人損失，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
附義務(wù)的贈(zèng)與合同
《合同法》第一百九十條第一項(xiàng)規(guī)定，贈(zèng)與可以附義務(wù)。第二項(xiàng)規(guī)定，贈(zèng)與附義務(wù)的，受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)。贈(zèng)與合同一般是贈(zèng)與人單方履行將自己的合法財(cái)產(chǎn)送給受贈(zèng)人的義務(wù)，受贈(zèng)人不承擔(dān)義務(wù)而只享有獲得受贈(zèng)財(cái)物的權(quán)利。附義務(wù)的贈(zèng)與，也稱附負(fù)擔(dān)的贈(zèng)與，是指以受贈(zèng)人對(duì)贈(zèng)與人或者第三人為一定給付為條件的贈(zèng)與，也即使受贈(zèng)人接受贈(zèng)與后負(fù)擔(dān)一定義務(wù)的贈(zèng)與。附義務(wù)的贈(zèng)與不同于一般的贈(zèng)與，而屬一種特殊的贈(zèng)與。附有義務(wù)的贈(zèng)與合同中，贈(zèng)與人將自己合法所有的財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與受贈(zèng)人，是附有條件的，受贈(zèng)人在接受贈(zèng)與人贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)后，必須依法履行贈(zèng)與合同中約定的義務(wù)，這是因?yàn)樨?cái)產(chǎn)的贈(zèng)與是在受贈(zèng)接受贈(zèng)與合同中所附加的義務(wù)，贈(zèng)與合同才成立，而這部分附加的義務(wù)成為贈(zèng)與合同中的必備條款，按《合同法》第一百九十條第二項(xiàng)的規(guī)定“贈(zèng)與附義務(wù)的，受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)?！备搅x務(wù)的贈(zèng)與，受贈(zèng)人必須承擔(dān)義務(wù)，如果贈(zèng)與人所附的不是受贈(zèng)與人承擔(dān)的義務(wù)，而是為達(dá)到某一結(jié)果或目的的贈(zèng)與，則不是附義務(wù)的贈(zèng)與。其特征在于：
1.一般的贈(zèng)與，受贈(zèng)人僅享有取得贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，不承擔(dān)任何義務(wù)。而附義務(wù)的贈(zèng)與，贈(zèng)與人對(duì)其贈(zèng)與附加一定的條件，使受贈(zèng)人承擔(dān)一定的義務(wù)。
2.附義務(wù)的贈(zèng)與，其所附義務(wù)有一定限度，通常低于贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。
3.一般情況下，在贈(zèng)與人履行了贈(zèng)與義務(wù)后，才發(fā)生受贈(zèng)人義務(wù)的履行問題，但當(dāng)事人另有約定的也無不可。
4.贈(zèng)與所附義務(wù)，可以約定向贈(zèng)與人履行，也可以約定向第三人履行，還可以約定向不特定的多數(shù)人履行。
5.履行贈(zèng)與所負(fù)的義務(wù)，依照當(dāng)事人的約定，可以是作為，也可以是不作為。
6.贈(zèng)與所附義務(wù)，是贈(zèng)與合同的組成部分，而不是另外的獨(dú)立合同。
附義務(wù)的贈(zèng)與的效力
1.受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)。贈(zèng)與人向受贈(zèng)人給付贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)后，受贈(zèng)人應(yīng)依約履行其義務(wù)。受贈(zèng)人不履行的，贈(zèng)與人有權(quán)要求受贈(zèng)人履行義務(wù)或者撤銷贈(zèng)與。贈(zèng)與人撤銷贈(zèng)與的，受贈(zèng)人應(yīng)將取得的贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)返還贈(zèng)與人。
對(duì)于受贈(zèng)人應(yīng)依約履行贈(zèng)與所負(fù)義務(wù)，一些國(guó)家和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)均有規(guī)定。如德國(guó)規(guī)定，為有附負(fù)擔(dān)的贈(zèng)與的人，如已給付，得請(qǐng)求履行其負(fù)擔(dān)。受贈(zèng)人不履行負(fù)擔(dān)者，以應(yīng)將贈(zèng)與物用于履行負(fù)擔(dān)為限，贈(zèng)與人得依關(guān)于返還不當(dāng)?shù)美囊?guī)定，請(qǐng)求依雙方契約規(guī)定的解除權(quán)的要件，返還贈(zèng)與物。再如我國(guó)臺(tái)灣規(guī)定，贈(zèng)與附有負(fù)擔(dān)者，如贈(zèng)與人已為給付，而受贈(zèng)人不履行其負(fù)擔(dān)時(shí)，贈(zèng)與人得請(qǐng)求受贈(zèng)人履行其負(fù)擔(dān)，或撤銷贈(zèng)與。
2.受贈(zèng)人僅在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的價(jià)值限度內(nèi)有履行其義務(wù)的責(zé)任。贈(zèng)與本為無償合同，其目的在于使受贈(zèng)人獲益。所附義務(wù)如果超出贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，則使受贈(zèng)人蒙受不利，也與贈(zèng)與的本旨不相符合。因而如果贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)不足以抵償其所附義務(wù)的，受贈(zèng)人僅就贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的價(jià)值限度內(nèi)，有履行其義務(wù)的責(zé)任。換句話說，如果贈(zèng)與所附義務(wù)超過贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，受贈(zèng)人對(duì)超過贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)價(jià)值部分的義務(wù)沒有履行的責(zé)任。
對(duì)于受贈(zèng)人履行義務(wù)的限度，德國(guó)、我國(guó)臺(tái)灣也有所規(guī)定。德國(guó)規(guī)定，因權(quán)利的`瑕疵或贈(zèng)與物的瑕疵，致贈(zèng)與的價(jià)值明顯不足抵充因履行負(fù)擔(dān)所需的費(fèi)用者，在因瑕疵而生的不足額獲得補(bǔ)償前，受贈(zèng)人得拒絕履行負(fù)擔(dān)。受贈(zèng)人不知有瑕疵而履行負(fù)擔(dān)者，以受贈(zèng)人因履行負(fù)擔(dān)而支出的費(fèi)用超過有瑕疵的贈(zèng)與物的價(jià)值為限，受贈(zèng)人得向贈(zèng)與人請(qǐng)求償還其費(fèi)用。我國(guó)臺(tái)灣規(guī)定，附有負(fù)擔(dān)之贈(zèng)與，其贈(zèng)與不足償其負(fù)擔(dān)者，受贈(zèng)人僅于贈(zèng)與之價(jià)值限度內(nèi)，有履行其負(fù)擔(dān)之責(zé)任。
3.在附義務(wù)的贈(zèng)與中，贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)如有瑕疵，贈(zèng)與人在贈(zèng)與所附義務(wù)的限度內(nèi)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與出賣人相同的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。
【贈(zèng)與合同的法律性質(zhì)】
贈(zèng)與合同是指贈(zèng)與人把自己的財(cái)產(chǎn)無償?shù)厮徒o受贈(zèng)人，受贈(zèng)人同意接受的合同。贈(zèng)與合同可以發(fā)生在個(gè)人對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體以及個(gè)人相互之間。贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)不限于所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，如抵押權(quán)、地役權(quán)的設(shè)定，均可作為贈(zèng)與的標(biāo)的。
贈(zèng)與合同一般具有三點(diǎn)行為性質(zhì)：1、雙方行為。贈(zèng)與合同須當(dāng)事人雙方意思表示一致才能成立，如果贈(zèng)與人有贈(zèng)與的表示，但受贈(zèng)人并沒有接受的意思，則合同仍不能成立，故與饋贈(zèng)這種單方行為不同。2、諾成行為。多數(shù)國(guó)家承襲羅馬法的傳統(tǒng)，規(guī)定贈(zèng)與合同在當(dāng)事人雙方意思表示一致時(shí)即告成立，不必等待交付贈(zèng)與物，即為諾成行為。3、無償行為。原則上受贈(zèng)人并不因贈(zèng)與合同而承擔(dān)義務(wù)，故為單務(wù)合同。民法理論上，依合同成立是否以交付標(biāo)的物為要件，將合同區(qū)分為諾成性合同和實(shí)踐性合同，其中前者是合同的常態(tài)，如買賣、租賃、承攬、委托等典型合同均為諾成性合同，只需雙方當(dāng)事人意思表示一致，合同即告成立。與之相反，借貸、寄存合同在大陸法系國(guó)家如法國(guó)、德國(guó)民法典中被規(guī)定為實(shí)踐性合同，除當(dāng)事人意思表示一致外，還需交付標(biāo)的物，合同才成立。
那么，贈(zèng)與合同究竟為諾成性合同還是實(shí)踐合同呢?一種觀點(diǎn)是從保護(hù)贈(zèng)與人利益角度出發(fā)，認(rèn)為由于贈(zèng)與合同的無償性，若規(guī)定其為諾成性合同，則贈(zèng)與人一旦承諾，受贈(zèng)人即可要求交付，并得強(qiáng)制履行，這對(duì)贈(zèng)與人不公平，故應(yīng)將贈(zèng)與合同定為實(shí)踐性合同。另一種觀點(diǎn)是從保護(hù)受贈(zèng)人利益的角度出發(fā)，認(rèn)為贈(zèng)與的合意達(dá)成以后，受贈(zèng)人通常要為接受贈(zèng)與而做出必要的準(zhǔn)備，支付一定的費(fèi)用，若贈(zèng)與人承諾之后可以不交付標(biāo)的物，受贈(zèng)人會(huì)受到損失，這對(duì)受贈(zèng)人不公平，故贈(zèng)與合同宜規(guī)定為諾成性合同。
有學(xué)者認(rèn)為，贈(zèng)與合同應(yīng)為諾成性合同。理由是根據(jù)我國(guó)《合同法》第一百八十六條第一款規(guī)定：“贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與”。依據(jù)這一規(guī)定可以認(rèn)定我國(guó)法律將贈(zèng)與合同規(guī)定為諾成性合同，因?yàn)樵摋l款賦予贈(zèng)與人撤銷權(quán)，而撤銷權(quán)作為形成權(quán)，它須以一個(gè)已經(jīng)成立的法律關(guān)系為前提，只有在贈(zèng)與合同成立即贈(zèng)與法律關(guān)系形成以后，才會(huì)產(chǎn)生“撤銷”的問題。因此，法律賦予贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前有撤銷權(quán)，是以法律承認(rèn)此時(shí)贈(zèng)與合同關(guān)系已經(jīng)成立為前提的。我國(guó)《合同法》第一百八十六條第二款“具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同，不適用前款規(guī)定”。該規(guī)定在保護(hù)受贈(zèng)人利益的同時(shí)，兼顧了對(duì)贈(zèng)與人利益的維護(hù)，賦予贈(zèng)與人撤銷權(quán)。
另外一點(diǎn)是在行使條件上的限制。行使對(duì)象僅限于一般贈(zèng)與合同,不屬于具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)的贈(zèng)與合同和經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同或書面的贈(zèng)與合同。所謂道德義務(wù)是指依一般社會(huì)觀念,符合社會(huì)倫理道德準(zhǔn)則而承擔(dān)的義務(wù)。有時(shí)，為了協(xié)調(diào)法律與道德之間的微妙關(guān)系,使法律之規(guī)定能夠符合一般社會(huì)倫理道德準(zhǔn)則，法律將某些道德上的義務(wù)視為法律義務(wù)，即道德義務(wù)法律化。就該種贈(zèng)與而言，贈(zèng)與人在為給付前已收到了道德上的對(duì)待給付，故不得任意撤銷。此為各國(guó)民事法律的共同準(zhǔn)則，如允許贈(zèng)與人任意撤銷社會(huì)公益贈(zèng)與，這樣很不利于倡導(dǎo)扶貧濟(jì)困的社會(huì)道德風(fēng)尚，甚至方便了欺世盜名，而與贈(zèng)與本身的價(jià)值和社會(huì)目的相悖。我國(guó)法律將道德義務(wù)延伸到社會(huì)公益性的贈(zèng)與合同中,體現(xiàn)了對(duì)贈(zèng)與的道德風(fēng)尚的肯定與倡導(dǎo)。
另外，經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同和書面贈(zèng)與合同也不得任意撤銷,主要考慮到贈(zèng)與人若采取這樣兩種方式與受贈(zèng)人訂立贈(zèng)與合同,則應(yīng)當(dāng)已經(jīng)考慮周詳,若再授予贈(zèng)與人以任意撤銷權(quán),既有失合同的嚴(yán)肅性,也使受贈(zèng)人處于明顯不利地位，不利于保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。我國(guó)合同法中未規(guī)定書面贈(zèng)與合同不得任意撤銷,這一點(diǎn)為立法的不足之處，還應(yīng)當(dāng)在立法和司法實(shí)踐中不斷完善和發(fā)展。
贈(zèng)與合同
甲方(贈(zèng)與人)：_________(寫明姓名、住址)
乙方(受贈(zèng)人)：_________(寫明姓名、住址)
甲乙雙方就贈(zèng)送_________(贈(zèng)與的標(biāo)的物，如贈(zèng)與微機(jī)一臺(tái)，應(yīng)寫明“浪潮386型微機(jī)一臺(tái)”，如其他物品，也應(yīng)寫明該贈(zèng)與物是什么、在什么位置)事宜達(dá)成協(xié)議如下：
一、甲方將其所有的×××(標(biāo)的物)贈(zèng)送給乙方，其所有權(quán)證明為：(寫明證明甲方擁有所有權(quán)的證據(jù)名稱，如贈(zèng)與房屋，就應(yīng)有房產(chǎn)所有權(quán)證，贈(zèng)與微機(jī)應(yīng)有購(gòu)買該微機(jī)的發(fā)票等)
二、贈(zèng)與物的交割
(寫明交割的條件，在什么時(shí)間、什么地點(diǎn)交割，辦理什么手續(xù)等等)。
三、乙方應(yīng)在_________期限內(nèi)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移的手續(xù)逾期不辦的，視為拒絕贈(zèng)與(也可以約定其他條件)。
四、本合同自_________日起生效(可以寫自公證之日起生效)。
五、本合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份。
甲方：(簽字、蓋章)乙方：(簽字、蓋章)
年月日年月日
房屋預(yù)約合同的效力篇十一
房屋轉(zhuǎn)租合同的效力是
什么
？因?yàn)樵谵D(zhuǎn)租的時(shí)候，承租人是對(duì)不屬于自己的房屋進(jìn)行了處分，這種處分行為能否得到法律的承認(rèn)呢？也就是說轉(zhuǎn)租合同有效力嗎？下面，我們一起看看相關(guān)知識(shí)。
合同的效力是指已經(jīng)成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的一定法律拘束力。民法通則規(guī)定，民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;
(二)意思表示真實(shí);
(三)不違反法律或者社會(huì)公共利益。
民法通則的規(guī)定，基本概括了有效合同的標(biāo)準(zhǔn)。房屋轉(zhuǎn)租合同只要符合上述條件應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同有效。筆者認(rèn)為在以下幾種情況下轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效：
房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，未取得房屋出租人的`同意，但房屋出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道該房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人未作反對(duì)表示的(默示)，應(yīng)視為已經(jīng)取得了房屋出租人的同意，該房屋轉(zhuǎn)租合同有效。
我國(guó)《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，……合同繼續(xù)有效，……承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！狈课莩鲎馊嗽诓恢狼橄碌霓D(zhuǎn)租，出租人知情后可能會(huì)產(chǎn)生兩種態(tài)度，一種是同意;一種是不同意。如果出租人同意轉(zhuǎn)租，那么轉(zhuǎn)租合同有效;如果出租人不同意轉(zhuǎn)租，那么就意味著出租人有權(quán)解除出租人與承租人之間的房屋租賃合同，如果出租人解除該合同，轉(zhuǎn)租合同也就無效。因此，在房屋出租人不知情的情況下的轉(zhuǎn)租合同屬于效力待定的合同。
合同法規(guī)定,承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同,并沒有規(guī)定合同無效。因此在出租人提出解除原房屋租賃合同的情況下，轉(zhuǎn)租合同應(yīng)予以解除。
房屋轉(zhuǎn)租合同并非當(dāng)然無效，同樣也不是當(dāng)然有效，這還得看原房屋出租人對(duì)轉(zhuǎn)租行為知不知情以及知情后的態(tài)度。不過，小編還是提醒各位最好不要從“二房東”手里承租房屋，以免給自己造成不必要的麻煩。
房屋預(yù)約合同的效力篇十二
(_________)_________字第_________號(hào)
茲證明_________于_________年_________月_________日來到我處，在我的面前在前面的贈(zèng)與書上簽名(或蓋章)。
__________________公證處
公證員：________(簽字)
________年_____月_____日
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房屋預(yù)約合同的效力篇十三
案例：1991年6月21日，原告羅女士及丈夫黃某與原某村農(nóng)民王某簽訂了房屋買賣契約。王某由于農(nóng)轉(zhuǎn)非欲出售其房屋，所在村社無人購(gòu)買，通過村社兩級(jí)干部執(zhí)筆，王某自愿將其位于該村的磚瓦房4間出售給擁有城鎮(zhèn)戶口的羅女士夫妻。黃某交付了3300元購(gòu)房款，王某也將鄉(xiāng)村房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證交給了羅女士夫妻。雙方簽訂的購(gòu)房協(xié)議加蓋了村公所、鄉(xiāng)人民政府的公章，而且羅女士向縣政府繳納了契稅198元，契稅憑證上現(xiàn)業(yè)主的姓名已經(jīng)變更為羅女士丈夫的名字，但未到相關(guān)部門履行過戶手續(xù)。此后，羅女士一家人一直居住在該屋。2008年6月5日，該房屋所在的土地被政府征收，羅女士一家的宅基地面臨拆遷，巨大的利益導(dǎo)致王某的家人與羅女士發(fā)生了矛盾，羅女士無法獲得拆遷補(bǔ)償款。2011年6月，羅女士起訴要求確認(rèn)合同有效。
原告羅女士認(rèn)為，1991年6月21日簽訂的購(gòu)房協(xié)議是雙方真實(shí)意思的表示，并經(jīng)過了當(dāng)時(shí)村公所及鄉(xiāng)人民政府的同意，并向縣人民政府交納了契稅，且原告已在該房居住近20余年?，F(xiàn)因該房屋涉及拆遷補(bǔ)償，被告得知后，無理要求對(duì)該房屋主張補(bǔ)償利益，被告的行為違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，損害了社會(huì)公序良俗，請(qǐng)求依法確認(rèn)房屋買賣合同有效。
被告王某認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，農(nóng)村房屋不能向城鎮(zhèn)居民出售，當(dāng)時(shí)將房屋賣給原告，僅是對(duì)房屋的處分，并沒有涉及房屋所及的宅基地使用權(quán)，本案的買賣合同因違反法律應(yīng)為無效。
評(píng)析：
民法通則第五十五條規(guī)定，民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備以下條件：行為人具有相應(yīng)的民事行為能力，意思表示真實(shí)，不違反法律或社會(huì)公共利益。本案中，簽訂合同的雙方當(dāng)事人均具有民事行為能力，主體適格。1991年王某出售房屋時(shí)，所在村社無人購(gòu)買，在征得村社干部同意且由村社干部執(zhí)筆書寫買賣合同后，才賣給城鎮(zhèn)居民羅女士，買賣協(xié)議上加蓋村公所及鄉(xiāng)人民政府的公章，就表明所在村社對(duì)羅女士取得該宅基地的使用權(quán)沒有異議，出賣行為是王某的真實(shí)意思。事后，羅女士也按照規(guī)定向縣政府繳納了契稅，并實(shí)際支付購(gòu)房款，被告王某收取購(gòu)房款后交出了房屋及權(quán)屬證書，原告羅女士在該房屋居住20年，合同早已實(shí)際履行。
1992年最高人民法院《關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復(fù)函》規(guī)定：“房屋買賣系要式法律行為。農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件，要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效?！痹搹?fù)函并未禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋。本案中，羅女士也確實(shí)繳納了契稅，且契稅票據(jù)上已將現(xiàn)戶主的名字變更，可以理解為雙方買賣行為經(jīng)過了相關(guān)部門的同意。因此，本案符合最高人民法院的復(fù)函精神。
本案應(yīng)當(dāng)適用雙方簽訂合同時(shí)的法律或政策。在1999年5月之前，我國(guó)法律沒有明確規(guī)定城市居民不得購(gòu)買農(nóng)村房屋，根據(jù)法無禁止皆自由的原則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定本案當(dāng)事人的行為沒有違反法律的禁止性規(guī)定，雙方簽訂的買賣合同有效。
2.認(rèn)定有效的社會(huì)效果利大于弊。
首先，要堅(jiān)持尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)原則。由于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛主要發(fā)生在村民和城鎮(zhèn)居民之間，這類房屋買賣行為多發(fā)生在上世紀(jì)90年代，至今時(shí)隔10年以上，大多買賣行為依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款且入住多年，甚至房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。本案中，房屋買賣發(fā)生在20年前，經(jīng)過多年的經(jīng)營(yíng)，房屋買受人對(duì)涉案房屋已具有了強(qiáng)烈的認(rèn)同感，建立了較為穩(wěn)定的社會(huì)關(guān)系。如果認(rèn)定本案無效，就會(huì)造成房屋出賣方在違規(guī)出賣房屋獲得利益后又因房屋增值、拆遷補(bǔ)償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效，無疑是違反了誠(chéng)實(shí)信用原則，其直接后果是違反誠(chéng)實(shí)信用賣房者獲益，而恪守誠(chéng)實(shí)信用買房者卻蒙受損失。買房者最后雖獲得了一定的賠償卻要面臨騰房搬遷，在其居無住所的情況下，不利于社會(huì)的穩(wěn)定，甚至遭遇執(zhí)行難題，如此判決的結(jié)果是損害社會(huì)的公序良俗和誠(chéng)實(shí)信用的社會(huì)根源。
其次，注重實(shí)現(xiàn)裁判的法律效果和社會(huì)效果的有機(jī)統(tǒng)一。判決要以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。對(duì)城鎮(zhèn)居民在購(gòu)買農(nóng)村房屋后進(jìn)行了依法登記或履行了契稅手續(xù)的;對(duì)出賣方已經(jīng)轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的;對(duì)那些買賣行為發(fā)生的時(shí)間較長(zhǎng)，購(gòu)買方已經(jīng)在農(nóng)村長(zhǎng)時(shí)間居住，且房屋已經(jīng)翻蓋或者重建的，從保障當(dāng)事人居住權(quán)和穩(wěn)定社會(huì)關(guān)系的角度認(rèn)定合同有效，這樣更能為社會(huì)大眾從情感上所接受，充滿人文關(guān)懷的裁判也更能為社會(huì)所認(rèn)可。
：購(gòu)房合同、售房合同。
：購(gòu)房合同、售房合同。
房屋預(yù)約合同的效力篇十四
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿,誠(chéng)實(shí)守信，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下：
一、甲方自愿將其位于的房屋以人民幣元整的價(jià)款出售給乙方。
二、房屋的基本。
情況。
該房屋建筑面積平方米，房屋設(shè)計(jì)為三室兩廳一廚一衛(wèi)，所在第七層。房屋出售只含現(xiàn)有公共設(shè)施，今后所產(chǎn)生各項(xiàng)開戶費(fèi)用，由乙方自理。
三、屋面使用情況。
七樓屋面屬公共設(shè)施，乙方在經(jīng)甲方同意后，在不影響屋面質(zhì)量的情況下允許進(jìn)行隔熱處理，如在進(jìn)行隔熱處理時(shí)造成屋面質(zhì)量受損，則其責(zé)任由乙方全部承擔(dān)。另外如用戶要安裝加壓水桶，應(yīng)安裝在罩廳屋樓面上。
四、本合同簽訂后,甲方對(duì)該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方保證在交接時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。本合同簽訂后，甲方不得就房屋再與他人訂立《買賣合同》。
五、本合同簽訂時(shí)，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)無條件協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。所有費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
六、如果一年內(nèi)甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使,一切責(zé)任由甲方承擔(dān)。
七、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。
八、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。
本合同一式兩份,甲乙雙方各執(zhí)一份。
甲方:。
乙方:。
房屋預(yù)約合同的效力篇十五
農(nóng)村房屋買賣合同的效力如何?來看看小編給你帶來的我國(guó)農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力吧。
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，農(nóng)村社會(huì)發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)變，農(nóng)村的房屋買賣日漸增多，農(nóng)民往往將其在宅基地上建造的私有房屋出售，而購(gòu)買者主要是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員和其他集體經(jīng)濟(jì)組織的成員以及城鎮(zhèn)居民。
農(nóng)村私有房屋買賣日漸活躍，但我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)中，對(duì)農(nóng)村房屋買賣卻并沒有明確的允許或禁止性規(guī)定，也沒有明確的具有可操作性的規(guī)定，而相關(guān)的規(guī)定之間又存在矛盾沖突的情形。
從而導(dǎo)致農(nóng)村房屋買賣的合法性不確定以及農(nóng)村房屋買賣合同的效力難以認(rèn)定。
所以在面對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定的案件時(shí)，司法機(jī)關(guān)就顯得力不從心，因?yàn)闆]有明確的法律判斷標(biāo)準(zhǔn)，所以司法審判中就出現(xiàn)了類似案件不同判決、不同地方法院不同判決、上下級(jí)法院不同判決等現(xiàn)象。
而此類案件關(guān)系到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的交易安全和農(nóng)村社會(huì)的和諧穩(wěn)定。
法律的缺失導(dǎo)致的這種司法漏洞，將會(huì)嚴(yán)重威脅到司法公正、經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及社會(huì)的穩(wěn)定與和諧。
一、我國(guó)農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力現(xiàn)狀
首先，從農(nóng)民出售房屋的目的來看，主要基于以下幾種情況：
第一，融資。
房屋可以說是農(nóng)民的主要財(cái)產(chǎn)，農(nóng)民沒有太多的融資方式，當(dāng)他們遇到看病就醫(yī)、做生意、婚喪嫁娶等情況需要資金時(shí)，出售房屋是非常重要的融資方式。
第二，一戶多宅。
有的農(nóng)民因繼承等原因擁有多處房屋，但實(shí)際上并沒有那么大的住房需求，從而使房屋閑置，得不到充分利用，出售房屋自然就成為一個(gè)很好地選擇。
第三，進(jìn)城務(wù)工，現(xiàn)在大量的農(nóng)村人口進(jìn)城務(wù)工，一年中大部分都在城市生活，并不在農(nóng)村。
甚至許多人常年不回家，自然也就不需要太多的農(nóng)村住房，所以也會(huì)選擇將農(nóng)村的房屋出租或者出售。
第四，搬遷。
有的農(nóng)民離開其集體經(jīng)濟(jì)組織，到城鎮(zhèn)或其他集體經(jīng)濟(jì)組織生活，所以賣房搬遷。
(一)立法現(xiàn)狀
從買賣合同的主體劃分，通常將農(nóng)村房屋買賣合同分為以下三種類型：
1.同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間買賣農(nóng)村房屋
關(guān)于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，由于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員本身具有在該集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)宅基地的特定身份，從而不會(huì)破壞宅基地使用權(quán)的分配原則和我國(guó)的立法精神。
而相關(guān)政策和法律規(guī)定也更傾向于認(rèn)可此類房屋買賣行為。
因此，司法實(shí)務(wù)中基本形成了一致的有效認(rèn)定意見，即認(rèn)為在房屋買賣合同符合合同的一般有效要件的情況下既認(rèn)定有效。
法律依據(jù)是：
其一，農(nóng)村房屋的所有權(quán)人，對(duì)該房屋享有處分權(quán)。
其二，我國(guó)土地管理法第62條規(guī)定：“農(nóng)民可以出賣自己所有的房屋，但是出賣以后，不得再向集體申請(qǐng)宅基地。
”可推出法律允許農(nóng)民出售自己的房屋。
其三，同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，沒有改變土地的性質(zhì)和用途，一般不會(huì)損害集體組織的利益，不違背我國(guó)的政策精神。
2.不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間買賣農(nóng)村房屋
不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣缺乏相關(guān)法律規(guī)定，司法實(shí)務(wù)中也未達(dá)成一致的處理意見，一般視情況而定，大多認(rèn)定無效，少數(shù)認(rèn)定有效。
如果經(jīng)過相關(guān)部門的批準(zhǔn)和滿足一定條件下可以認(rèn)定有效。
雖然法律和政策沒有禁止農(nóng)民異地購(gòu)買農(nóng)村房屋，但是農(nóng)村房屋所依附的宅基地具有福利性，對(duì)身份有特殊要求，只有具備該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，才能對(duì)該農(nóng)村宅基地享有使用權(quán)。
如果允許將農(nóng)村房屋賣與外村村民，是可能損害到該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益的，不利于農(nóng)村的穩(wěn)定發(fā)展，與我國(guó)的政策精神相違背。
3.城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村私有房屋
城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋一般基于以下原因：
第一，解決住房問題。
當(dāng)前情況下，城市房?jī)r(jià)居高不下，城市居民承受著巨大的住房壓力，因此就有很多人選擇在鄰近城市的農(nóng)村購(gòu)買房屋居住。
第二，享受農(nóng)村生活。
在生活節(jié)奏緩慢，自然環(huán)境更好的農(nóng)村養(yǎng)老或生活也是城市居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的一個(gè)主流原因。
第三，投資。
有些城鎮(zhèn)居民是想通過購(gòu)買一定區(qū)域的農(nóng)村房屋，等待升值或者政府拆遷，從而謀取利益。
關(guān)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的買賣，雖然沒有法律法規(guī)明令禁止，只有大量的政策加以禁止，但因?yàn)檎砻髁私沟膽B(tài)度，并且根據(jù)《民法通則》第6條“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策”。
所以司法實(shí)務(wù)中一般認(rèn)定城鎮(zhèn)居民買賣農(nóng)村房屋的合同無效。
但也有不同判決，司法實(shí)踐中有一種常見情形是，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋，雙方都依約履行了合同的義務(wù)，買方已經(jīng)穩(wěn)定居住了相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。
但因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展，房屋價(jià)值上漲或面臨拆遷，賣房的農(nóng)民看到巨大的利益，而后悔自己當(dāng)初的賣房行為。
因此反悔，到法院主張當(dāng)初的買賣合同無效，想要回房屋。
此種情況下，部分法院會(huì)出于保護(hù)交易安全的立場(chǎng)認(rèn)定買賣合同有效，駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
還有一些例外情況：
三是城鎮(zhèn)居民購(gòu)買了該農(nóng)村房屋后，若該房屋經(jīng)過有關(guān)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，并得到該房屋所在地農(nóng)村集體組織的同意，又辦理了相關(guān)法律手續(xù)，取得了房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的，則該買賣合同有效。
我國(guó)的政策是出于保護(hù)農(nóng)村集體土地和保障農(nóng)民基本生存條件的目的。
由于房屋與土地的依附關(guān)系，農(nóng)村房屋的買賣，勢(shì)必會(huì)影響到該房屋項(xiàng)下集體土地使用權(quán)的變動(dòng)，而在城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的買賣中這種變動(dòng)是很可能會(huì)損害農(nóng)村集體土地和農(nóng)民利益的。
(二)理論爭(zhēng)議
關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同的效力，理論界主要有以下三種觀點(diǎn)。
1.合同無效說
(1)主要根據(jù)
合同無效說主要是根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第63條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第32條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押”。
認(rèn)為，農(nóng)村房屋的買賣必然涉及到農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，農(nóng)民出賣自己房屋的同時(shí)，宅基地使用權(quán)必然隨之轉(zhuǎn)移。
而根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第63條，宅基地使用權(quán)是不允許進(jìn)行買賣的。
因此農(nóng)村房屋買賣合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，不符合合同的一般生效要件，當(dāng)然無效。
(2)一戶一宅
房屋預(yù)約合同的效力篇十六
出租人就同一租賃物同時(shí)與不同承租人簽訂租賃合同的，租賃合同均為有效，承租人均可以依據(jù)租賃合同向出租人主張合同權(quán)利。合同簽訂時(shí)間在前的承租人主張后租賃合同無效的，不予支持。
租賃合同之一已實(shí)際履行，
其他
租賃合同的承租人主張履行合同的，因履行不能而不予支持。法院在審理過程中，可以向當(dāng)事人予以釋明，允許其變更訴訟請(qǐng)求，向出租人主張除合同實(shí)際履行之外的違約責(zé)任。
2、租賃合同未經(jīng)登記，是否影響租賃合同效力?
租賃合同登記與否，不影響租賃合同效力。但未經(jīng)登記的租賃合同，不得對(duì)抗第三人。
最高人民法院《
關(guān)于
適用中華人民共和國(guó)合同法若干問題的解釋(一)》第九條就合同登記與效力之間的關(guān)系有明確的規(guī)定。因此，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條雖然規(guī)定了房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門登記備案，但該條款并沒有不辦理登記租賃合同即為無效的規(guī)定，故該條規(guī)定不能影響租賃合同的效力。
但是，考慮到租賃合同具有承租人在租賃物出賣時(shí)享有的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以及買賣不破租賃等較強(qiáng)效力，如果租賃合同未經(jīng)登記就具有這么強(qiáng)的效力，對(duì)于不知情的第三人會(huì)造成很大的損害，對(duì)交易
安全
造成嚴(yán)重的不利影響。因此，從平衡交易各方利益的角度看，我們傾向于未經(jīng)登記的租賃合同不具有對(duì)抗善意第三人的.效力。
3、未經(jīng)合法批準(zhǔn)建造的房屋作為租賃標(biāo)的物的，租賃合同是否有效?
未經(jīng)合法批準(zhǔn)建造的房屋，因其標(biāo)的物具有違法性，該租賃合同應(yīng)為無效。如被行政部門確定為違章建筑的或所建造的房屋沒有合法審批手續(xù)的等。
房屋預(yù)約合同的效力篇十七
房屋贈(zèng)與合同是指贈(zèng)與人與受贈(zèng)人就無償轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)而達(dá)成的協(xié)議。房屋贈(zèng)與合同的效力如何？請(qǐng)看下文詳解：
房屋贈(zèng)與合同只要是雙方真實(shí)意思表示就有法律效力。
《合同法》第一百八十五條 贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同。
但需要注意的是，即使贈(zèng)與合同有效，如果不辦理過戶手續(xù)，房屋所有權(quán)是沒有轉(zhuǎn)移的。而且贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。
房產(chǎn)贈(zèng)與人必須具有真實(shí)的意思表示，并且必須對(duì)其所贈(zèng)房產(chǎn)擁有所有權(quán)。雖然取得贈(zèng)與公證書可以迅速辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，但應(yīng)注意幾個(gè)事項(xiàng)：
1、贈(zèng)與是無償?shù)姆尚袨椋珊蠊煌谟袃數(shù)霓D(zhuǎn)讓行為;
3、一般的贈(zèng)與行為贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與，但是經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同除外，也就是說經(jīng)過公證的贈(zèng)與行為一般不能撤銷。
本協(xié)議由以下雙方當(dāng)事人在_________簽訂：
甲方：_________
住所：_________
身份證號(hào)：_________
乙方：_________
住所：_________
身份證號(hào)：_________
為明確雙方本次贈(zèng)與房屋行為的權(quán)利義務(wù)，甲乙雙方本著誠(chéng)實(shí)信用的原則，并根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，制訂本協(xié)議，以資共同遵守。
第一條 甲方?jīng)Q定將位于_________區(qū)_________街_________樓_________層_________號(hào)的房屋一套，建筑面積_________平方米無償贈(zèng)與給乙方;乙方同意接受此贈(zèng)與。
第二條 甲方保證其對(duì)上述房屋擁有所有權(quán)。
第三條 甲方保證本次贈(zèng)與并無任何惡意，而且已將其所知的一切包括瑕疵在內(nèi)的注意事項(xiàng)告知乙方(但甲方不保證本次贈(zèng)與物完全無瑕疵)，否則，愿意對(duì)因此給乙方造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
第四條 應(yīng)甲方的`要求，乙方保證將房屋不用于違法(或雙方約定的其他事項(xiàng))等事項(xiàng)。
第五條 乙方違反第四條的約定，甲方有權(quán)收回上述房屋。
第六條 在本協(xié)議生效后，甲方應(yīng)在_________日內(nèi)向乙方移交上述房屋;并應(yīng)在_________日內(nèi)協(xié)助乙方到有關(guān)房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)變更登記的手續(xù)。
第七條 乙方無須向甲方支付任何費(fèi)用，但與移交上述房屋有關(guān)的費(fèi)用包括到有關(guān)房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)手續(xù)的費(fèi)用以及有關(guān)契稅應(yīng)由乙方負(fù)擔(dān)。
第八條 違反本協(xié)議的約定為違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
第九條 違約方應(yīng)向?qū)Ψ劫r償一切損失。
第十條 本協(xié)議一式兩份，雙方各持一份，具有同等法律效力。
第十一條 本協(xié)議在雙方簽字后生效。
甲方：(簽字)_________ 乙方(簽字)_________
附件
房產(chǎn)贈(zèng)與公證書
(_________)_________字第_________號(hào)
茲證明_________于_________年_________月_________日來到我處，在我的面前在前面的贈(zèng)與書上簽名(或蓋章)
_________公證處
公證員：_________(簽字)
_________年_________月_________日
房屋預(yù)約合同的效力篇十八
原告：______________，男，_____族，19__________年_____月_____日生，住_____市_____區(qū)_____區(qū)_____號(hào)樓_____單元_____號(hào)。電話_____________.
被告：______________，女，_____族，19__________年_____月_____日生，住_____市_____區(qū)_____街_____號(hào)院_____號(hào)樓_____號(hào)。電話_____________.
訴訟請(qǐng)求
2、本案的訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
事實(shí)與理由
原告_______________、被告_______________系_______________的子女，_______________系被告_______________的父親。20__________年_____月__________日_______________立下遺囑，其自愿將位于__________市__________區(qū)_______________區(qū)_____號(hào)樓_____單元_____號(hào)，面積為__________平方米的房屋在_______________去世后由原告繼承，該遺囑于立遺囑當(dāng)天經(jīng)河南省__________市__________區(qū)公證處公證。20__________年_____月_____日_______________去世，原、被告因繼承發(fā)生爭(zhēng)議，為維護(hù)原告的合法權(quán)益，現(xiàn)依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第__________條之規(guī)定，依法提起訴訟，懇請(qǐng)依法判決。
此致
__________市__________區(qū)人民法院
具狀人：_________________
_____年_____月_____日
房屋預(yù)約合同的效力篇十九
隨著法律法規(guī)不斷完善，人們?cè)桨l(fā)重視合同，越來越多事情需要用到合同，簽訂合同也是非常有必要的行為。那么我們擬定合同的時(shí)候需要注意什么問題呢？以下是小編精心整理的簽訂房屋買賣合同，實(shí)為借款擔(dān)保，合同效力如何認(rèn)定?，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
民間借貸糾紛中，借款人與出借人簽訂房屋買賣合同用來?yè)?dān)保借款的情形越來越多。出借人為保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，與借款人訂立借款合同的同時(shí)，另簽訂一份房屋買賣合同，如果借款人不能按期償還借款本息的，出借人要求履行房屋買賣合同，以獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，有的甚至在訂立借款合同的同時(shí)即辦理房屋過戶手續(xù)，將房屋過戶給出借人。
這種名義上是房屋買賣，實(shí)際卻是為借款提供擔(dān)保的合同，當(dāng)出借人未獲得清償時(shí)，其因此取得的房屋能否受到法律的保護(hù)？下面筆者就通過一則相關(guān)的實(shí)務(wù)案例進(jìn)行分析解讀。
20xx年12月12日，姜某虹向崔某麗借款15萬(wàn)，同日雙方簽訂房屋買賣合同，約定姜某虹以15萬(wàn)元的價(jià)格將涉案房屋出售給崔某麗，并辦理了產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)。20xx年1月24日崔某麗與熊某偉（系姜某虹之夫）簽訂的房屋租賃合同中約定，熊某偉在租此房期間有權(quán)隨時(shí)贖回此房屋，金額為貳拾萬(wàn)元整。
此后，姜某虹一直未履行還款義務(wù)，且房屋亦一直由熊某偉、姜某虹占有，崔某麗將該房屋轉(zhuǎn)讓給王某宇，現(xiàn)在王某宇訴請(qǐng)熊某偉、姜某虹騰房并交還房屋，本案成訴。
法院審理認(rèn)為：通過庭審查明，姜某虹與崔某麗之間存在民間借貸關(guān)系，姜某虹與崔某麗以簽訂房屋買賣合同方式作為民間借貸合同的擔(dān)保，并將涉案房屋登記過戶到崔某麗名下，該行為構(gòu)成讓與擔(dān)保，雙方之間的房屋買賣合同不具有真實(shí)的意思表示，應(yīng)為無效合同。
崔某麗將案涉房屋出售給王某宇構(gòu)成無權(quán)處分，王某宇在庭審中陳述，其購(gòu)買案涉房屋時(shí)并未進(jìn)房屋看房，只是在外面看了一下，購(gòu)買涉案房屋只是覺得17萬(wàn)元價(jià)格便宜。王某宇的陳述不符合現(xiàn)實(shí)中真實(shí)買賣房屋的常理。
王某宇在支付房款前才知道崔某麗將房屋租賃給了熊某偉，當(dāng)時(shí)看了租賃合同，因房屋租賃已到期，才購(gòu)買的案涉房屋。但經(jīng)法院審理查明，20xx年1月24日崔某麗與熊某偉簽訂的房屋租賃合同中約定，熊某偉在租此房期間有權(quán)隨時(shí)贖回此房屋，金額為貳拾萬(wàn)元整。王某宇認(rèn)可已看過房屋租賃合同，應(yīng)當(dāng)知道涉案房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議。
綜合以上事實(shí)，不能認(rèn)定王某宇在購(gòu)買涉案房屋時(shí)構(gòu)成善意，王某宇雖交付房屋價(jià)款并辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書，但不符合《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定的善意取得要件。王某宇訴請(qǐng)熊某偉、姜某虹騰房并交還房屋請(qǐng)示不予支持。
綜上，法院判決：駁回王某宇的訴訟請(qǐng)求。
該案中，法院認(rèn)定崔某麗將涉案房屋出售給王某宇構(gòu)成無權(quán)處分，這也從根本上否定了崔某麗與姜某虹為擔(dān)保借款所訂立的房屋買賣合同的效力。
意思表示真實(shí)是民事法律行為生效的要件之一，該案中崔某麗與姜某虹雖然名義上簽訂了房屋買賣合同并辦理了過戶手續(xù)，實(shí)際是為借款提供擔(dān)保。雙方?jīng)]有房屋買賣的真實(shí)合意，雙方真實(shí)的`合意是訂立借款合同，以房屋買賣的名義辦理過戶登記，為借款提供擔(dān)保，學(xué)理上把這種行為稱之為讓與擔(dān)保。物權(quán)法第58條第六項(xiàng)（民法典第146條）明確規(guī)定，以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效。
如果在擔(dān)保合同中提前約定，債務(wù)履行期屆滿，債權(quán)人未清償?shù)模瑩?dān)保財(cái)產(chǎn)直接歸債權(quán)人所有的，這種行為是擔(dān)保合同中的流押或流質(zhì)條款，物權(quán)法第186條、211條（民法典401條、411條）對(duì)進(jìn)行了明確規(guī)定，屬于無效行為。同理讓與擔(dān)保中，簽訂主合同時(shí)即轉(zhuǎn)移擔(dān)保物的所有權(quán)，這種行為更應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。
在司法實(shí)踐中，也有人認(rèn)為以房屋買賣的名義，作為借款合同的擔(dān)保，是一種普遍的做法，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定讓與擔(dān)保的法律效力。但是，這種說法明顯存在法律障礙，物權(quán)法定原則是物權(quán)法的重要原則之一，創(chuàng)設(shè)何種物權(quán)由法律明確規(guī)定。用房屋為借款合同作抵押擔(dān)保，可以用抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，創(chuàng)設(shè)這種讓與擔(dān)保物權(quán)，違反物權(quán)法定原則，并且這種擔(dān)保無法進(jìn)行公示，易損害其他人的合法權(quán)利。
在本案中，催某麗可以向法院起訴，要求姜某虹清償借款，而王某宇和催某麗之間的房屋買賣合同，已被法院認(rèn)定催某麗對(duì)該房屋無處分權(quán)，王某宇不構(gòu)成善意取得，王某宇可以主張退還購(gòu)房款及承擔(dān)違約金、賠償損失等等訴訟請(qǐng)求。
文章中引用的案例是為了更好的解讀法律知識(shí)，作者已對(duì)案例內(nèi)容進(jìn)行了相應(yīng)的整理、匯編和刪減，案例中的法律觀點(diǎn)僅供學(xué)習(xí)交流所用。
房屋預(yù)約合同的效力篇二十
出租方姓名：身份證號(hào)：（簡(jiǎn)稱甲方）承租方姓名：身份證號(hào)：（簡(jiǎn)稱乙方）。
甲方擁有平方米面積住房，位于。甲方將該房出租給乙方使用，在簽訂本協(xié)議時(shí)，甲方向乙方出示該房及本人的有關(guān)合法手續(xù)。
經(jīng)甲、乙雙方共同協(xié)商達(dá)成以下協(xié)議：
租房從年月日起至年月日止，有效期為。該房出租的使用性質(zhì)為用房，月租金為元，繳租方式為支付，計(jì)人民幣（大寫）元，押金元。
一、以后應(yīng)在付款期末前30天支付。
二、乙方接到住房后，乙方無權(quán)將該房屋轉(zhuǎn)租他人，并不得擅自改變使用性。
質(zhì)，更不能擅自改變房屋結(jié)構(gòu)用途，如有損壞應(yīng)及時(shí)維修，否則照價(jià)賠償。
三、在本協(xié)議期內(nèi)，甲方不得干涉乙方的合法居住權(quán)，不得收回房屋或轉(zhuǎn)租。
他人，并不得提高房租或終止協(xié)議。
四、乙方必須按時(shí)交納房租，否則甲方有權(quán)采取措施收回房屋，由此造成的損失乙方承擔(dān)。
五、乙方必須遵守本小區(qū)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)規(guī)章制度，按時(shí)交納水、電、收。
視、話等費(fèi)用，乙方的民事糾紛均自行負(fù)責(zé)。
六、若乙方在本協(xié)議期滿后繼續(xù)租用此房，應(yīng)提前一個(gè)月與甲方商議。
七、甲、乙雙方在協(xié)議期內(nèi)，應(yīng)本著相互平等，相互尊重的原則，若乙方提。
前退房須提前1個(gè)月告知甲方。
八、本協(xié)議一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，從簽字之日起生效，到期自行作廢。
備注：房屋設(shè)施。甲方簽字：乙方簽字：
聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：
房屋預(yù)約合同的效力篇二十一
買受方(以下簡(jiǎn)稱乙方)：
丙方(駱駝街道辦事處)：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)和政府有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)過平等協(xié)商，自愿就房屋、土地買賣事項(xiàng)一致同意，訂立合同條款如下，以資共同遵守。
第一條：1、甲方自愿將坐落在東靠馬路，南靠大馬路，西靠東港粉末，北靠教堂圍墻自愿就無證房屋、土地有償轉(zhuǎn)讓給乙方。
2、出具界址圖(紅線圖)及區(qū)府街道集體資產(chǎn)，同意買賣復(fù)印文件。
3、允許因地制宜建設(shè)改造，因歷史遺留問題，如果有土地出讓政策可以辦理，望街道給予支持幫助解決土地出讓。
第二條：
雙方協(xié)議商定房屋及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款共計(jì)220萬(wàn)元整，乙方已與20xx年11月25日支付壹拾萬(wàn)元定金，雙方同意與本協(xié)議簽訂之日乙方再支付給甲方購(gòu)房款伍拾萬(wàn)元，剩余所欠協(xié)議簽訂后乙方同意于20xx年1月10日前支付給甲方壹佰柒拾萬(wàn)元，甲方收到款項(xiàng)后應(yīng)當(dāng)出具收據(jù)。
第三條：乙方如未按照約定時(shí)間支付所欠的相應(yīng)款項(xiàng)，甲方有權(quán)解除合同，對(duì)乙方已交款項(xiàng)可不予退還，如一方違約，賠償給另一方總金額的兩倍。
第四條：甲方應(yīng)自本契約簽訂之日起天內(nèi)將上述房屋、土地交付給乙方，房屋交付后，原村里出租的房屋按合同期滿結(jié)束，該房屋的管理權(quán)和使用權(quán)由乙方負(fù)責(zé)。
第五條：協(xié)議簽訂后，在乙方?jīng)]有交納完全部購(gòu)房款期間，甲方不得將合同交給乙方，再次期間，乙方在交付完全部購(gòu)房款后，在得到甲方確認(rèn)后，由該合同交付給乙方。
第六條：甲、乙雙方買賣中所交的稅款，按國(guó)家政策規(guī)定，各方自負(fù)。
第七條：此合同未達(dá)事宜，雙方友好協(xié)商解決，如解決不成可想當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。
第八條：經(jīng)雙方當(dāng)事人簽字或捺印后即具有法律效力。
第九條：本合同一式三份，甲乙丙各執(zhí)一份，雙方簽字后生效。甲方：乙方：丙方：年月日購(gòu)銷合同甲方：
乙方：
給甲乙雙方共同友好協(xié)商，特訂立以下鋁合金。
材料。
購(gòu)銷合同。
一、甲方因業(yè)務(wù)發(fā)展需要，向乙方購(gòu)買鋁合金，具體如下：1、鋁合金材料每噸2萬(wàn)5千元，材料44噸，共計(jì)110萬(wàn)元。
二、質(zhì)量要求以及提貨運(yùn)輸方式，乙方鋁合金必須符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)要求，乙方負(fù)責(zé)運(yùn)輸?shù)郊追綇S方內(nèi)(20xx年11月29日前供貨完畢)。
三、付款方式：合同簽訂后甲方向乙方付定金10萬(wàn)元整，貨到全部付清。
房屋預(yù)約合同的效力篇二十二
附件1：
編號(hào)：ps12sfzl201306。
出租方（甲方）：
地址：
《房屋租賃許可證》編號(hào)：
《房地產(chǎn)證》或其他屬證明編號(hào)：
聯(lián)系人：電話：傳真：
承租方（乙方）：
地址：
營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：
聯(lián)系人：電話：傳真：
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，甲乙雙方本著平等、自愿、互利的原則，就甲方享有所有權(quán)或合法使用權(quán)的房屋租賃給乙方等有關(guān)事宜，經(jīng)協(xié)商一致，簽訂本合同，以茲共同遵守。
第一章租賃房屋基本情況。
第一條甲方將座落于出租給乙方做使用。建筑面積共計(jì)平方米，使用面積平方米。上述指標(biāo)，最終以政府相關(guān)部門對(duì)本項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收后的備案數(shù)據(jù)為準(zhǔn)；如相關(guān)指標(biāo)變化，不影響本合同各項(xiàng)條款的履行。
第二條甲方免費(fèi)提供位臵用于乙方樹立門楣、廣告標(biāo)識(shí)等，若物業(yè)或第三方對(duì)此有異議,由甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理，如果產(chǎn)生費(fèi)用，由甲方承擔(dān)。甲方提供空調(diào)外機(jī)掛放位臵為。同時(shí)甲方積極配合乙方完成空調(diào)及標(biāo)識(shí)安裝過程中的溝通工作。
第三條甲方需在簽約時(shí)向乙方提供與原件核對(duì)一致的土地證、房屋產(chǎn)權(quán)證（尚未辦理產(chǎn)權(quán)證的應(yīng)提供五證：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》或房屋竣工驗(yàn)收資料）、消防驗(yàn)收合格意見書和房屋平面圖等復(fù)印件。
第四條甲方對(duì)該房屋的消防等公用部分的設(shè)施設(shè)備予以安裝到位，并保證設(shè)備、設(shè)施及安裝符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，可安全使用。
第五條甲方向乙方提供。
第二章租賃期限及租金。
第六條乙方租用出租房屋的租賃合同期限時(shí)間為：年月，到期時(shí)間為：月日，乙方的租金起付日為月日。
第七條甲方提供（即乙方于租金起付之日前免費(fèi)使用該房屋進(jìn)行自費(fèi)裝修），免租期時(shí)間為年月日至月日。
第八條出租房屋合同期內(nèi)租賃費(fèi)用（包含租賃相關(guān)稅費(fèi)）為。詳細(xì)如下：
第十條甲方賬戶信息如下：
開戶行:帳戶名:銀行賬號(hào):。
以上帳號(hào)如有變動(dòng)，甲方需在變更后3日內(nèi)書面方式通知乙方，并經(jīng)乙方確認(rèn)，否則由此造成的損失由甲方承擔(dān)。
第十一條乙方物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和支付方式。第十二條乙方使用水電費(fèi)按實(shí)際發(fā)生量，并根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行支付，支付方式為。
第三章雙方權(quán)利與義務(wù)。
第十三條甲方的權(quán)利和義務(wù)。
1.甲方應(yīng)于2013年1月1日前將出租房屋交付乙方使用，并制作房屋交接清單。如系甲方原因?qū)е逻t于上述時(shí)間交付出租房屋，乙方有權(quán)順延房屋租賃期限并延期支付房租費(fèi)。
2.甲方應(yīng)按本合同約定時(shí)間交付該房屋及附屬設(shè)施給乙方使用，甲方提供出租房屋的水電容量須足夠保證乙方經(jīng)營(yíng)辦公需要,房屋的水電表、進(jìn)戶線、開戶等基本配臵由甲方完善，甲方保證水電路接口安裝配臵至租賃房屋。
3.甲方保證出租房屋符合國(guó)家有關(guān)消防安全規(guī)定，如甲方出租房屋達(dá)不到消防安全規(guī)范要求的，乙方有權(quán)解除合同，甲方承擔(dān)因此產(chǎn)生的全部法律責(zé)任和后果。
4.甲方保證任何第三方不得在房屋租賃期內(nèi)向乙方主張房屋相關(guān)權(quán)利，如因第三方主張房產(chǎn)權(quán)利等原因而給乙方造成損失的，甲方負(fù)責(zé)賠償乙方全部損失，且乙方有權(quán)解除合同。
5.甲方對(duì)乙方在房屋內(nèi)合法守章的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)不得進(jìn)行干涉妨礙，不管雙方發(fā)生何種糾紛，甲方均不得以任何理由和形式阻擾乙方的正常經(jīng)營(yíng)，否則視為甲方根本違約，乙方有權(quán)解除合同，由此造成的損失由甲方全部承擔(dān)。
6.甲方保證租賃房屋的正常使用，修繕房屋及消防設(shè)施是甲方的義務(wù)。因甲方房屋質(zhì)量及結(jié)構(gòu)原因引起的漏水、滲水、開裂及管道等問題或出租房屋的內(nèi)部設(shè)施設(shè)備發(fā)生妨礙安全、正常使用的損壞或故障時(shí)，乙方應(yīng)及時(shí)通知甲方并采取有效措施；甲方應(yīng)于接到乙方通知后15日內(nèi)進(jìn)行維修完畢；乙方無法通知甲方或甲方拒不維修的，乙方可代為維修。維修費(fèi)用（包括乙方代為維修）由甲方承擔(dān)，甲方不主動(dòng)承擔(dān)的，乙方可以在租金中直接扣除。上述問題造成乙方或第三方損失的，由甲方承擔(dān)賠償責(zé)任。
因乙方使用不當(dāng)或不合理使用，出租房屋及其內(nèi)的設(shè)施出現(xiàn)損壞或發(fā)生故障，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)及時(shí)維修或賠償。
7.如系第三方原因?qū)е乱曳绞褂玫某鲎夥课莸牟晒?、通道及消防設(shè)備損失，甲方應(yīng)積極配合解決。
8.租賃合同備案條款：
第十四條、乙方的權(quán)利和義務(wù)。
1．租賃期間，乙方必須嚴(yán)格遵守國(guó)家法律、法規(guī)及物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，不做有損甲方利益的事情。
2．本合同有效期內(nèi)，乙方可在不影響房屋結(jié)構(gòu)安全的情況下，根據(jù)自身需要對(duì)房屋進(jìn)行相關(guān)改造裝修。
3．乙方在租賃期間內(nèi)自行轉(zhuǎn)租該房屋。
4.乙方在房屋裝修及經(jīng)營(yíng)期間所涉及到的裝修垃圾、污水、油煙等污染物，須由乙方妥善解決，保證房屋的干凈整潔及相鄰公共區(qū)域的干凈整潔。
5.合同終止時(shí)，乙方應(yīng)按時(shí)騰空交回房屋，同時(shí)結(jié)清應(yīng)當(dāng)由乙方承擔(dān)的各項(xiàng)費(fèi)用。
6.本合同有效期內(nèi)，甲方需轉(zhuǎn)讓出租房屋的部分或全部的，應(yīng)提前書面通知乙方。乙方在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。出租房屋轉(zhuǎn)讓他人的，甲方應(yīng)保證受讓人繼續(xù)履行本合同。
第四章違約責(zé)任。
第十五條發(fā)生不可抗力或意外事件致使本合同無法履行的，合同自動(dòng)終止。
租金按照實(shí)際使用時(shí)間計(jì)算，不足整月的按天數(shù)計(jì)算，多退少補(bǔ)。
第十六條乙方無正當(dāng)理由延遲交付租金1個(gè)月以上，甲方有權(quán)單方解除本合同，拖欠租金按中國(guó)人民銀行同期存款利率收取違約金。
第十七條有下列情形之一，乙方有權(quán)解除本合同，由此造成乙方損失的，甲方應(yīng)向乙方賠償：
（一）甲方延遲交付出租房屋1。
（二）甲方違反本合同的約定，使乙方無法繼續(xù)使用出租房屋的；
乙方因上述理由解除合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面通知甲方，及時(shí)遷離出租房屋，甲方應(yīng)退還多收的預(yù)交款項(xiàng)，并需賠償乙方的損失。
第十八條租賃期間，甲方非因第十六條的原因提前收回房屋解除合同的，甲方需退還乙方剩余租期的租金，并賠償乙方裝修費(fèi)用，尋找新辦公或營(yíng)業(yè)場(chǎng)地的成本支出以及更換辦公或營(yíng)業(yè)場(chǎng)地導(dǎo)致的營(yíng)業(yè)損失等一切經(jīng)濟(jì)損失。
第十九條租賃期間，乙方非因第十七條的原因提前解除合同的，甲方無需退還已交租金且無需補(bǔ)償乙方裝修費(fèi)用。
第五章其他事項(xiàng)。
第二十條本合同有效期屆滿，乙方需繼續(xù)租用出租房屋的，應(yīng)于有效期屆滿之日前1個(gè)月向甲方提出續(xù)租要求；甲方需將出租房屋繼續(xù)出租的，在同等條件下，乙方對(duì)出租房屋有優(yōu)先承租權(quán)。甲、乙雙方就續(xù)租達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)重新訂立合同。第二十一條本合同終止后，乙方應(yīng)于終止后15日內(nèi)遷離出租房屋并將其返還甲方。
第二十二條如出現(xiàn)本合同約定的單方可解除本合同的情形時(shí)，有解除權(quán)的一方的書面通知到達(dá)對(duì)方時(shí)本合同即告解除。第二十三條甲、乙雙方就本合同簽訂及履行過程中如發(fā)生爭(zhēng)議,應(yīng)通過協(xié)商解決；協(xié)商解決不成的，可提請(qǐng)房屋所在地人民法院起訴。
第二十四條本合同一式21具有同等法律效力。本合同自簽字蓋章之日起生效。
（以下無正文）。
甲方（簽章）：乙方（簽章）。
法定代表人或授權(quán)代表：法定代表人或授權(quán)代表：
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