最新房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)（優(yōu)質(zhì)17篇）

    10.總結(jié)是對(duì)過(guò)去所做工作效果的總體評(píng)價(jià)和總結(jié)好的總結(jié)應(yīng)該具備準(zhǔn)確性、簡(jiǎn)潔性和邏輯性，能夠清晰地傳達(dá)自己的觀點(diǎn)和體會(huì)。以下是一些寫(xiě)作經(jīng)驗(yàn)的分享，讓我們一起來(lái)學(xué)習(xí)吧。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)篇一
    感恩節(jié)回饋“送健康免費(fèi)體檢”。
    活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)。
    借活動(dòng)提升企業(yè)和項(xiàng)目的品牌形象。
    業(yè)主。
    20xx年xx月xx日8：00——16：00點(diǎn)，xx房產(chǎn)公司在xx分公司的中間聯(lián)絡(luò)下，聘請(qǐng)xx醫(yī)院副主任級(jí)別以上專(zhuān)家進(jìn)入社區(qū)，為xx業(yè)主提供了一次專(zhuān)業(yè)的“送健康免費(fèi)體檢”活動(dòng)，為廣大業(yè)主進(jìn)行了健康檢查。同時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)解答業(yè)主健康方面疑問(wèn)，給業(yè)主提供改善健康計(jì)劃的建議等，獲得業(yè)主的一致好評(píng)。
    xx房產(chǎn)公司一直以打造國(guó)際化高檔社區(qū)為己任，在對(duì)業(yè)主的服務(wù)上猛下功夫。這次活動(dòng)既充分體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主的貼心關(guān)懷，又成功地做到了“社會(huì)資源的整合與共享”。
    策略分析：
    都市緊張的工作節(jié)奏使人們更加注重居住的服務(wù)品質(zhì)，體現(xiàn)高品質(zhì)生活的“宜居、健康、生活”的住宅理念也應(yīng)運(yùn)而生，并受到市場(chǎng)的熱烈追捧。珠江帝景的這次“送健康”活動(dòng)，進(jìn)一步豐富北京珠江帝景社區(qū)的文化生活，為業(yè)主們營(yíng)造一個(gè)更加良好的健康居住氛圍，同時(shí)也樹(shù)立起合生和珠江帝景的市場(chǎng)口碑。
    xx房產(chǎn)公司————贊助經(jīng)典芭蕾《羅密歐與朱麗葉》天橋上演
    11月25日，由xx房產(chǎn)公司項(xiàng)目贊助，摩納哥蒙特卡洛芭蕾舞團(tuán)演出的“xx房產(chǎn)公司————新古典之夜”芭蕾舞《羅密歐與朱麗葉》vip專(zhuān)場(chǎng)演出在xx天橋劇場(chǎng)舉行。該活動(dòng)還推出了價(jià)值兩萬(wàn)元人民幣的天價(jià)票，即每購(gòu)買(mǎi)一張兩萬(wàn)元票的觀眾都可以將此票作為“代金券”，在“xx”購(gòu)置指定尊貴戶(hù)型時(shí)沖抵等值房款。開(kāi)發(fā)商贊助芭蕾舞這樣的高雅藝術(shù)在國(guó)內(nèi)還屬首次。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)篇二
    一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介：
    鳳凰城項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路(在建)和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi)。
    鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶(hù)型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷(xiāo)售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了。
    五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷(xiāo)售金額占一期余額的90.4%。
    二期小戶(hù)型總銷(xiāo)售金額預(yù)計(jì)2800萬(wàn)元，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計(jì)4500萬(wàn)元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)xx年5月底辦下。
    由此可見(jiàn)，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶(hù)型、現(xiàn)房大戶(hù)型和商鋪。其中二期小戶(hù)型占所有可售金額的52%，一期大戶(hù)型銷(xiāo)售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。
    二、市場(chǎng)概況及基本競(jìng)爭(zhēng)格局：
    a、東南板塊及鄭汴路商圈。
    鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線(xiàn)、東明路南段沿沿線(xiàn)、航海東路與107國(guó)道沿線(xiàn)。
    鄭汴路沿線(xiàn)主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤(pán)組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤(pán)過(guò)程中，沒(méi)有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅沒(méi)有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
    東明路南段沿線(xiàn)目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤(pán)組成。
    59、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。(詳見(jiàn)附1：鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告)。
    b、小戶(hù)型市場(chǎng)概況。
    自xx年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來(lái)，小戶(hù)型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái)。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶(hù)型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶(hù)型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶(hù)型銷(xiāo)售量的急劇下降局面。
    燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開(kāi)發(fā)，在幾乎沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下，收獲了小戶(hù)型市場(chǎng)的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提前介入了小戶(hù)型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶(hù)型的主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶(hù)型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開(kāi)發(fā)的正是此類(lèi)戶(hù)型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)。可以說(shuō)，同燕歸園的戶(hù)型配比上比較，我們沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。
    c、商鋪市場(chǎng)。
    商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來(lái)的租金多少?zèng)Q定的。目前鄭州的商鋪市場(chǎng)尚處于起步階段。鳳凰城二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端，即將建成的大賣(mài)場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì)決定二期商鋪的價(jià)格。人們對(duì)大賣(mài)場(chǎng)的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格。
    和二期商鋪有競(jìng)爭(zhēng)的主要樓盤(pán)是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
    三、項(xiàng)目swot分析。
    一)優(yōu)勢(shì)。
    1)鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢(shì)，這里是財(cái)富的俱樂(lè)部，富翁的制造廠，在這里百萬(wàn)富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤(pán)最有力的支撐。
    市場(chǎng)細(xì)分如下：
    a、高端市場(chǎng)被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤(pán)滿(mǎn)足，這一部分客戶(hù)大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費(fèi)，10年內(nèi)不會(huì)再置業(yè)。
    b、中端市場(chǎng)被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤(pán)滿(mǎn)足，屬過(guò)度消費(fèi)和終極消費(fèi)的結(jié)合。
    c、復(fù)合市場(chǎng)。鳳凰城一期是一個(gè)大眾樓盤(pán)，從價(jià)位角度劃分，屬中低檔樓盤(pán)。鳳凰城二期小戶(hù)型項(xiàng)目的目標(biāo)群，預(yù)計(jì)業(yè)主身份復(fù)雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過(guò)程中，不能拘泥于單一的推廣主線(xiàn)。
    本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層，有效需求不足。如果鳳凰城二期銷(xiāo)售象青年居易一味的向年輕時(shí)尚族訴求，我方樓盤(pán)銷(xiāo)售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)篇三
    通過(guò)一系列的活動(dòng)，讓大家更深刻地體會(huì)“感恩〞的意義，同時(shí)通過(guò)積極的方式，讓大家更樂(lè)觀地面對(duì)生活，面對(duì)人生的坎坷。當(dāng)你心存感恩，生活也將賜予你燦爛的陽(yáng)光。
    11月xx日(11月的第四個(gè)星期四為感恩節(jié))。
    學(xué)校內(nèi)。
    1、利用網(wǎng)絡(luò)和圖書(shū)館收集有關(guān)感恩節(jié)的背景知識(shí)，相關(guān)故事，歌曲征集等。
    2、購(gòu)置“黃絲帶〞，用于征集“感恩箴言〞。
    3、打印宣傳資料，評(píng)分表等。
    4、校園環(huán)境布置：橫幅、海報(bào)等。
    5、干部開(kāi)會(huì)分工，深入到各個(gè)班級(jí)，保證活動(dòng)的影響力與完整性。
    6、制定好活動(dòng)方案，時(shí)間、地點(diǎn)、負(fù)責(zé)人落實(shí)到位。
    7、《感恩的心》手語(yǔ)版演員的到位。
    8、購(gòu)置獎(jiǎng)品。
    1、在校道上鋪設(shè)感恩臺(tái)，讓學(xué)生在黃絲帶上寫(xiě)上自己的感恩話(huà)語(yǔ)，綁在樹(shù)上。形成一種獨(dú)特的校園文化。
    2、每位同學(xué)上臺(tái)說(shuō)出自己想感謝的人，和感謝的原因及事件。與別人分享成長(zhǎng)歷程。
    3、落實(shí)到實(shí)際，對(duì)自己想感恩的人說(shuō)聲：“謝謝〞，或者以其他方式感謝他們。
    4、唱一首《感恩的心》歌曲，并且學(xué)做手語(yǔ)。
    我來(lái)自偶然象一顆塵土有誰(shuí)看出我的脆弱
    我來(lái)自何方我情歸何處誰(shuí)在下一刻呼喚我
    天地雖寬這條路卻難走我看遍這人間坎坷辛苦
    我還有多少愛(ài)我還有多少淚讓蒼天知道—我不認(rèn)輸
    感恩的心感謝有你伴我一生——讓我有勇氣做我自己
    感恩的心感謝命運(yùn)花開(kāi)花落——我一樣會(huì)珍惜
    課間時(shí)候，這首歌會(huì)不斷地回響在我們的校園中，每一個(gè)同學(xué)都要會(huì)唱。同時(shí)我們利用校園在每個(gè)班級(jí)播放這首歌的手語(yǔ)版，讓同學(xué)們一邊唱一邊做手語(yǔ)，用心去感受每一段旋律，每一句歌詞。我們甚至要求同學(xué)們把這首歌教會(huì)給他們的父母親朋，教會(huì)給他們身邊的人，讓我們一起用一顆感恩的心來(lái)歌唱來(lái)生活，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)世界充滿(mǎn)了愛(ài)與希望。
    5、寫(xiě)一段祝福，將感謝銘記心中。
    寫(xiě)一段祝福是要求同學(xué)們將自己想要感謝的人或事寫(xiě)在我們統(tǒng)一發(fā)放的黃絲帶上。然后在感恩節(jié)的這一天將黃絲帶系在我們的校園中。當(dāng)一個(gè)孩子懷著一顆誠(chéng)摯的心寫(xiě)下自己的感謝之情，我想他已經(jīng)理解了我們活動(dòng)的全部意義。
    之后，我們會(huì)對(duì)同學(xué)們寫(xiě)的所有的感恩箴言進(jìn)行評(píng)比，從中挑選出“校園十佳感恩箴言〞，被選中的同學(xué)還可以獲得精美禮品一份。
    仿佛讓我們的心靈也接受了一次洗禮，我們希望每一個(gè)參與其中的人都能感受到生命的可貴，生活的美好，都能夠向你身邊的人真誠(chéng)的微笑。在水中放進(jìn)一塊小小的明礬，就能沉淀所有的渣滓;如果在我們的心中培植一種感恩的思想，那么可以沉淀許多的急躁、不安，消融許多的不滿(mǎn)、不幸。感恩惜福，四個(gè)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的字卻可以為我們帶去陽(yáng)光與愛(ài)。試試吧，生活不會(huì)欺騙你!
    (1)宣傳部通過(guò)海報(bào)的形式來(lái)宣傳這次活動(dòng)，并進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查和留言，審查并挑選優(yōu)秀的設(shè)計(jì)稿，統(tǒng)計(jì)直接參加“捏出愛(ài)的形狀，喊出你的愛(ài)，水果拼盤(pán)〞的活動(dòng)人數(shù)。同時(shí)可以通過(guò)在xxx上發(fā)帖或在各食堂前擺展臺(tái)來(lái)宣傳此次活動(dòng)。
    (2)外聯(lián)部應(yīng)與學(xué)校食堂聯(lián)系，商量借用設(shè)備與材料事宜，確保這次活動(dòng)的順利進(jìn)行。
    (3)財(cái)政部做好此次活動(dòng)的財(cái)政預(yù)算，計(jì)算所要花費(fèi)材料的費(fèi)用。
    “愛(ài)的形狀〞
    (1)活動(dòng)時(shí)間：感恩節(jié)當(dāng)天
    (2)活動(dòng)地點(diǎn)：籃球場(chǎng)
    (3)活動(dòng)人員：所挑選出的畫(huà)稿的優(yōu)秀設(shè)計(jì)者，本社團(tuán)的社員。
    (4)活動(dòng)背景：將展臺(tái)擺成“l(fā)ove〞的形狀，在籃球場(chǎng)四周粘貼優(yōu)秀設(shè)計(jì)稿，在各食堂門(mén)前擺展臺(tái)進(jìn)行活動(dòng)宣傳，同時(shí)播放“感恩的心〞襯托感恩節(jié)的氣氛。
    (5)活動(dòng)過(guò)程：畫(huà)稿的優(yōu)秀設(shè)計(jì)者按照畫(huà)稿捏出饅頭的形狀，由本社統(tǒng)一送到食堂蒸，活動(dòng)者可以將蒸好的饅頭送給老師或戀人。本社社員會(huì)將做好的饅頭送給輔導(dǎo)員。最后，評(píng)出“創(chuàng)意獎(jiǎng)〞、“愛(ài)心獎(jiǎng)〞、“浪漫獎(jiǎng)〞，給與一定的獎(jiǎng)勵(lì)。
    “愛(ài)的聲音〞“愛(ài)的顏色〞
    (1)活動(dòng)時(shí)間：感恩節(jié)當(dāng)天
    (2)活動(dòng)地點(diǎn)：大榕樹(shù)下
    (3)活動(dòng)人員：“愛(ài)的形狀〞中的優(yōu)勝者，調(diào)查問(wèn)卷中自愿參與者。
    (4)活動(dòng)背景：將問(wèn)卷中的留言寫(xiě)在卡片上，布置在大榕樹(shù)樹(shù)枝上，將活動(dòng)用桌子擺成心型環(huán)繞大榕樹(shù)旁。邀請(qǐng)樂(lè)隊(duì)在旁伴奏，渲染感恩氣氛。
    (5)活動(dòng)過(guò)程：圍繞大榕樹(shù)進(jìn)行水果拼盤(pán)比賽，同時(shí)在大榕樹(shù)下進(jìn)行喊出你的愛(ài)活動(dòng)，主要是由本社社員或留言本人對(duì)想感謝的人大聲說(shuō)出自己的愛(ài)與感恩，如果想對(duì)外地的父母表達(dá)感恩的心情，活動(dòng)人員的信件由本社團(tuán)免費(fèi)郵寄。
    在感恩節(jié)的隨后兩三天內(nèi)，繼續(xù)進(jìn)行說(shuō)出你的愛(ài)的活動(dòng)，進(jìn)行留言的回復(fù)，最后將留言卡片帶到旅游景點(diǎn)進(jìn)行感恩的許愿，做為本次活動(dòng)的圓滿(mǎn)結(jié)束。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)篇四
    現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷(xiāo)理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出“房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷(xiāo)方案”，他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷(xiāo)的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。其核心內(nèi)容包括：
    1、項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)；
    2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)；
    3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷(xiāo)；
    4、項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷(xiāo)；
    6、項(xiàng)目顧問(wèn)、銷(xiāo)售、代理的策劃營(yíng)銷(xiāo)；
    7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷(xiāo)；
    8、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷(xiāo)；
    第一章項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)。
    項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過(guò)程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過(guò)程中多下功夫，以后的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)就可以事半功倍。
    項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，還對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。
    一項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析。
    1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查。
    地理位置。
    地質(zhì)地貌狀況。
    土地面積及紅線(xiàn)圖。
    土地規(guī)劃使用性質(zhì)。
    七通一平現(xiàn)狀。
    2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查。
    地塊周邊的建筑物。
    綠化景觀。
    自然景觀。
    歷史人文景觀。
    環(huán)境污染狀況。
    3、地塊交通條件調(diào)查。
    地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃。
    項(xiàng)目的水、路、空交通狀況。
    地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀。
    4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查.購(gòu)物場(chǎng)所。
    文化教育。
    醫(yī)療衛(wèi)生。
    金融服務(wù)。
    郵政服務(wù)。
    娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng)。
    生活服務(wù)。
    娛樂(lè)休息設(shè)施。
    周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素。
    歷史人文區(qū)位影響。
    二區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷。
    1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況。
    國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值：
    第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量。
    第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量。
    第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量。
    房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量。
    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)。
    國(guó)家宏觀金融政策：
    貨幣政策。
    利率。
    房地產(chǎn)按揭政策。
    固定資產(chǎn)投資總額：
    全國(guó)及項(xiàng)目所在地。
    其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重。
    社會(huì)消費(fèi)品零售總額：
    居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。
    商品住宅價(jià)格指數(shù)。
    中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用。
    2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)。
    項(xiàng)目所在地的居民住宅形態(tài)及比重。
    政府對(duì)各類(lèi)住宅的開(kāi)發(fā)和流通方面的政策法規(guī)。
    政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)。
    短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃。
    3、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀。
    4、項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異。
    5、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)。
    6、商品住宅客戶(hù)構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)實(shí)態(tài)分析。
    各種檔次商品住宅客戶(hù)分析。
    商品住宅客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)行為分析。
    三土地swot（深層次）分析。
    1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)。
    2、項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)。
    3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)。
    4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)。
    四項(xiàng)目市場(chǎng)定位。
    1、類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研。
    類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)基本資料。
    項(xiàng)目戶(hù)型結(jié)構(gòu)詳析。
    項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷(xiāo)售資料。
    綜合評(píng)判。
    2、項(xiàng)目定位。
    市場(chǎng)定位：
    區(qū)域定位。
    主力客戶(hù)群定位。
    功能定位。
    建筑風(fēng)格定位。
    五項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析。
    1、商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析的基本方法和概念。
    商品住宅價(jià)值分析法（類(lèi)比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）：
    選擇可類(lèi)比項(xiàng)目。
    確定該類(lèi)樓盤(pán)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重。
    分析可類(lèi)比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征。
    對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類(lèi)比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值。
    根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)。
    類(lèi)比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類(lèi)比土地價(jià)值。
    a市政交通及直入交通的便利性的差異。
    b項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異。
    教育和人文景觀的差異。
    各種污染程度的差異。
    社區(qū)素質(zhì)的差異。
    c周邊市政配套便利性的差異。
    項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷。
    a建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)。
    b單體戶(hù)型設(shè)計(jì)。
    c建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)。
    d小區(qū)配套和物業(yè)管理。
    f發(fā)展商品牌和實(shí)力。
    價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素a經(jīng)濟(jì)因素。
    b政策因素。
    2、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析。
    類(lèi)比樓盤(pán)分析與評(píng)價(jià)。
    項(xiàng)目?jī)r(jià)值類(lèi)比分析：
    價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析。
    項(xiàng)目類(lèi)比價(jià)值計(jì)算。
    六項(xiàng)目定價(jià)模擬。
    1、均價(jià)的確定。
    住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類(lèi)比價(jià)值算術(shù)平均法。
    有效需求成本加價(jià)法。
    a分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍。
    b確保合理利潤(rùn)率，追加有效需求價(jià)格。
    運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)。
    2、項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬。
    商品住宅定價(jià)法：
    差異性?xún)r(jià)格系數(shù)定價(jià)法（日照采光系數(shù)、系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)）。
    各種差異性?xún)r(jià)格系數(shù)的確定：
    確定基礎(chǔ)均價(jià)。
    確定系數(shù)。
    確定幅度。
    具體單位定價(jià)模擬。
    七項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析。
    1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬。
    項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。
    首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。
    2、項(xiàng)目首期成本模擬。
    成本模擬表及其說(shuō)明。
    3、項(xiàng)目收益部分模擬。
    銷(xiāo)售收入模擬：
    銷(xiāo)售均價(jià)假設(shè)。
    銷(xiāo)售收入模擬表。
    利潤(rùn)模擬及說(shuō)明：
    模擬說(shuō)明。
    景觀朝向系數(shù)、戶(hù)型。
    利潤(rùn)模擬表。
    敏感性分析：
    可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響。
    銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響。
    八投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示一總體規(guī)劃。
    1、項(xiàng)目地塊概述。
    項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀。
    項(xiàng)目臨界四周狀況。
    項(xiàng)目地貌狀況。
    2、項(xiàng)目地塊情況分析。
    發(fā)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想。
    影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素。
    土地swot分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避。
    項(xiàng)目市場(chǎng)定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)。
    3、建筑空間布局。
    項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說(shuō)明。
    4、道路系統(tǒng)布局。
    地塊周邊交通環(huán)境示意：
    地塊周邊基本路網(wǎng)。
    項(xiàng)目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r。
    項(xiàng)目道路設(shè)置及其說(shuō)明：
    項(xiàng)目主要出入口設(shè)置。
    項(xiàng)目主要干道設(shè)置。
    項(xiàng)目車(chē)輛分流情況說(shuō)明。
    項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng)布置。
    5、綠化系統(tǒng)布局。
    地塊周邊景觀環(huán)境示意：
    地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述。
    項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來(lái)發(fā)展方向。
    項(xiàng)目綠化景觀系統(tǒng)分析。
    項(xiàng)目主要公共場(chǎng)所的環(huán)藝設(shè)計(jì)。
    6、公建與配套系統(tǒng)。
    項(xiàng)目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查。
    項(xiàng)目配套功能配置及安排。
    公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示：
    會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示。
    營(yíng)銷(xiāo)中心外立面設(shè)計(jì)提示。
    物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示。
    其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示。
    公共建筑平面設(shè)計(jì)提示：
    公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示。
    項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
    7、分期開(kāi)發(fā)。
    分期開(kāi)發(fā)思路首期開(kāi)發(fā)思路。
    8、分組團(tuán)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。
    二建筑風(fēng)格定位。
    1、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃。
    項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思。
    建筑色彩計(jì)劃。
    2、建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示。
    商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示：
    多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示。
    不同戶(hù)型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示。
    針對(duì)屋頂、屋檐、窗戶(hù)等外立面局部設(shè)計(jì)提示。
    其他特殊設(shè)計(jì)提示。
    商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示。
    三主力戶(hù)型選擇。
    1、項(xiàng)目所在區(qū)域同類(lèi)樓盤(pán)戶(hù)型比較。
    2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶(hù)型配置比例。
    3、主力戶(hù)型設(shè)計(jì)提示。
    一般住宅套房戶(hù)型設(shè)計(jì)提示。
    躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶(hù)型設(shè)計(jì)提示。
    別墅戶(hù)型設(shè)計(jì)提示。
    4、商業(yè)物業(yè)戶(hù)型設(shè)計(jì)提示。
    商業(yè)群樓平面設(shè)計(jì)提示。
    商場(chǎng)樓層平面設(shè)計(jì)提示。
    寫(xiě)字樓平面設(shè)計(jì)提示。
    四室內(nèi)空間布局裝修概念提示。
    1、室內(nèi)空間布局提示。
    2、公共空間主題選擇。
    3、庭院景觀提示。
    五環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示。
    1、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查和分析。
    2、項(xiàng)目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想。
    地塊已有的自然環(huán)境利用。
    項(xiàng)目人文環(huán)境的營(yíng)造。
    3、項(xiàng)目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
    組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì)。
    組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì)組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示。
    組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示。
    組團(tuán)內(nèi)宣傳專(zhuān)欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示。
    4、項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
    項(xiàng)目主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
    項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
    項(xiàng)目會(huì)所外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
    項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)示范中心沿途可營(yíng)造環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
    針對(duì)本項(xiàng)目的其他公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)。
    六公共家具概念設(shè)計(jì)提示。
    1、項(xiàng)目周邊同類(lèi)樓盤(pán)公共家具擺設(shè)。
    營(yíng)銷(xiāo)中心大堂。
    管理辦公室。
    2、本項(xiàng)目公共家具概念設(shè)計(jì)提示。
    七公共裝飾材料選擇指導(dǎo)。
    1、項(xiàng)目周邊同類(lèi)樓盤(pán)公共裝飾材料比較。
    2、本項(xiàng)目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思。
    3、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)示范單位裝修概念設(shè)計(jì)。
    客廳裝修概念設(shè)計(jì)。
    廚房裝修概念設(shè)計(jì)。
    主人房裝修概念設(shè)計(jì)。
    兒童房裝修概念設(shè)計(jì)。
    客房裝修概念設(shè)計(jì)。
    室內(nèi)其他（如陽(yáng)臺(tái)、玄關(guān)、門(mén)窗）裝修提示。
    4、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心裝修風(fēng)格提示。
    5、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示。
    多層、小高層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)提示。
    躍層、復(fù)式、躍復(fù)式裝修標(biāo)準(zhǔn)提示。
    別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示。
    八燈光設(shè)計(jì)及背景音樂(lè)指導(dǎo)。
    1、項(xiàng)目燈光設(shè)計(jì)。
    項(xiàng)目公共建筑外立面燈光設(shè)計(jì)。
    項(xiàng)目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì)。
    項(xiàng)目道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì)。
    項(xiàng)目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì)。
    2、背景音樂(lè)指導(dǎo)。
    廣場(chǎng)音樂(lè)布置。
    項(xiàng)目室內(nèi)背景音樂(lè)布置九小區(qū)未來(lái)生活方式的指導(dǎo)。
    1、項(xiàng)目建筑規(guī)劃組團(tuán)評(píng)價(jià)。
    2、營(yíng)造和引導(dǎo)未來(lái)生活方式。
    住戶(hù)特征描述。
    社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計(jì)。
    第三章項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷(xiāo)。
    房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，它貫穿于商品的開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售、服務(wù)的全過(guò)程。質(zhì)量工期是重要的流程之一，因房屋質(zhì)量、工期延誤等原因，而造成銷(xiāo)售停滯和購(gòu)樓者要求換房或退房的現(xiàn)象屢有發(fā)生。它嚴(yán)重影響發(fā)展商及項(xiàng)目的信譽(yù)度、美譽(yù)度。因此項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷(xiāo)是發(fā)展商必須樹(shù)立的觀念。
    一建筑材料選用提示。
    1、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)建筑材料選用類(lèi)比。
    2、新型建筑裝飾材料提示。
    3、建筑材料選用提示。
    二施工工藝流程指導(dǎo)。
    1、工程施工規(guī)范手冊(cè)。
    2、施工工藝特殊流程提示。
    三質(zhì)量控制。
    1、項(xiàng)目工程招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容提示。
    2、文明施工質(zhì)量管理內(nèi)容提示。
    四工期控制。
    1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度提示。
    2、施工組織與管理。
    五造價(jià)控制。
    1、建筑成本預(yù)算提示。
    2、建筑流動(dòng)資金安排提示。
    六安全管理。
    1、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理方案。
    2、安全施工條例。
    第四章項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷(xiāo)。
    項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷(xiāo)包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體戰(zhàn)略形象、社區(qū)文化形象、企業(yè)行為形象、員工形象及其項(xiàng)目視覺(jué)形象等。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目視覺(jué)形象是指房地產(chǎn)項(xiàng)目有別于其他項(xiàng)目具有良好識(shí)別功能的統(tǒng)一視覺(jué)表現(xiàn)。其核心部分包括項(xiàng)目的名稱(chēng)、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體等。要求造型設(shè)計(jì)既要富有意境，又要突出個(gè)性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運(yùn)用于項(xiàng)目形象包裝。
    其他形象（略）。
    一項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)核心部分。
    1、名稱(chēng)。
    項(xiàng)目名。
    道路名。
    建筑名。
    組團(tuán)名。
    2、標(biāo)志。
    3、標(biāo)準(zhǔn)色。
    4、標(biāo)準(zhǔn)字體。
    二延展及運(yùn)用部分。
    1、工地環(huán)境包裝視覺(jué)。
    建筑物主體。
    工地圍墻。
    主路網(wǎng)及參觀路線(xiàn)。
    環(huán)境綠化。
    2、營(yíng)銷(xiāo)中心包裝設(shè)計(jì)。
    營(yíng)銷(xiāo)中心室內(nèi)外展示設(shè)計(jì)。
    營(yíng)銷(xiāo)中心功能分區(qū)提示。
    營(yíng)銷(xiāo)中心大門(mén)橫眉設(shè)計(jì)。
    營(yíng)銷(xiāo)中心形象墻設(shè)計(jì)。
    臺(tái)面設(shè)計(jì)。
    展板設(shè)計(jì)。
    營(yíng)銷(xiāo)中心導(dǎo)視牌。
    銷(xiāo)售人員服裝設(shè)計(jì)提示。
    銷(xiāo)售用品系列設(shè)計(jì)。
    示范單位導(dǎo)視牌。
    示范單位樣板房說(shuō)明牌。
    3、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)。
    辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)。
    物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來(lái)將要進(jìn)行的營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)進(jìn)行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。是房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷(xiāo)的重頭戲，是營(yíng)銷(xiāo)策劃水平與銷(xiāo)售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作。
    一區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析。
    1、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀。
    2、項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)調(diào)查。
    項(xiàng)目概括。
    市場(chǎng)定位。
    銷(xiāo)售價(jià)格。
    銷(xiāo)售政策措施。
    廣告推廣手法。
    主要媒體應(yīng)用及投入頻率。
    公關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng)。
    其他特殊賣(mài)點(diǎn)和銷(xiāo)售手段。
    3、結(jié)論。
    二項(xiàng)目主賣(mài)點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策。
    1、項(xiàng)目主賣(mài)點(diǎn)薈萃。
    2、項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策。
    三目標(biāo)客戶(hù)群定位分析。
    1、項(xiàng)目所在地人口總量及地塊分布情況。
    2、項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和項(xiàng)目所在地人口就業(yè)情況。
    3、項(xiàng)目所在地家庭情況分析。
    家庭成員結(jié)構(gòu)。
    家庭收入情況。
    住房要求、生活習(xí)慣。
    4、項(xiàng)目客戶(hù)群定位。
    目標(biāo)市場(chǎng)：目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域范圍界定。
    市場(chǎng)調(diào)查資料匯總、研究。
    目標(biāo)市場(chǎng)特征描述.目標(biāo)客戶(hù)：目標(biāo)客戶(hù)細(xì)分。
    目標(biāo)客戶(hù)特征描述。
    目標(biāo)客戶(hù)資料。
    四價(jià)格定位及策略。
    1、項(xiàng)目單方成本。
    2、項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)。
    3、可類(lèi)比項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格。
    4、價(jià)格策略。
    定價(jià)方法。
    均價(jià)。
    付款方式和進(jìn)度。
    優(yōu)惠條款。
    樓層和方位差價(jià)。
    綜合計(jì)價(jià)公式。
    5、價(jià)格分期策略。
    內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格。
    入市價(jià)格。
    價(jià)格升幅周期。
    價(jià)格升幅比例。
    價(jià)格技術(shù)調(diào)整。
    價(jià)格變化市場(chǎng)反映及控制。
    項(xiàng)目?jī)r(jià)格、銷(xiāo)售額配比表。
    五入市時(shí)機(jī)規(guī)劃。
    1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析。
    2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場(chǎng)情況簡(jiǎn)明分析。
    3、入市時(shí)機(jī)的確定及安排。
    六廣告策略。
    1、廣告總體策略及廣告的階段性劃分。
    廣告總體策略。
    廣告的階段性劃分。
    2、廣告主題。
    3、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)。
    4、廣告效果監(jiān)控、評(píng)估、修正。
    5、入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作。
    購(gòu)房須知。
    詳細(xì)價(jià)格表。
    銷(xiāo)售控制表。
    樓書(shū)宣傳海報(bào)、折頁(yè)。
    認(rèn)購(gòu)書(shū)。
    正式合同。
    交房標(biāo)準(zhǔn)。
    物業(yè)管理內(nèi)容。
    物業(yè)管理公約。
    七媒介策略。
    1、媒體總策略及媒體選擇。
    媒體總策略。
    媒體選擇。
    媒體創(chuàng)新使用。
    2、軟性新聞主題。
    3、媒介組合4、投放頻率及規(guī)模。
    5、費(fèi)用估算。
    八推廣費(fèi)用計(jì)劃。
    1、現(xiàn)場(chǎng)包裝。
    2、印刷品。
    3、媒介投放。
    4、公關(guān)活動(dòng)。
    九公關(guān)活動(dòng)策劃和現(xiàn)場(chǎng)包裝。
    十營(yíng)銷(xiāo)推廣效果的監(jiān)控、評(píng)估、修正。
    1、效果測(cè)評(píng)形式。
    進(jìn)行性測(cè)評(píng)。
    結(jié)論性測(cè)評(píng)。
    2、實(shí)施效果測(cè)評(píng)的主要指標(biāo)。
    銷(xiāo)售收入。
    企業(yè)利潤(rùn)。
    市場(chǎng)占有率。
    品牌形象和企業(yè)形象。
    第六章項(xiàng)目顧問(wèn)、銷(xiāo)售、代理的策劃營(yíng)銷(xiāo)。
    1、銷(xiāo)售策略。
    營(yíng)銷(xiāo)思想（全面營(yíng)銷(xiāo)）：
    全過(guò)程營(yíng)銷(xiāo)。
    全員營(yíng)銷(xiāo)。
    銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)：
    專(zhuān)職售樓人員（銷(xiāo)售經(jīng)理、銷(xiāo)售代表）。
    銷(xiāo)售代理商（銷(xiāo)售顧問(wèn)）。
    時(shí)，兼職售樓員。
    銷(xiāo)售區(qū)域：緊扣目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶(hù)。
    銷(xiāo)售階段：
    內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期。
    蓄勢(shì)調(diào)整期。
    開(kāi)盤(pán)試銷(xiāo)期。
    銷(xiāo)售擴(kuò)張期。
    強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售期。
    掃尾清盤(pán)期。
    政策促銷(xiāo)。
    銷(xiāo)售活動(dòng)。
    銷(xiāo)售承諾。
    2、銷(xiāo)售過(guò)程模擬。
    銷(xiāo)售實(shí)施：
    顧客購(gòu)買(mǎi)心理分析。
    樓房情況介紹。
    簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)。
    客戶(hù)檔案記錄。
    成交情況總匯。
    正式合同公證。
    簽定正式合同。
    辦理銀行按揭。
    銷(xiāo)售合同執(zhí)行監(jiān)控。
    成交情況匯總。
    銷(xiāo)售合同執(zhí)行監(jiān)控：
    收款催款過(guò)程控制。
    按期交款的收款控制。
    延期交工的收款控制。
    入住環(huán)節(jié)控制。
    客戶(hù)檔案。
    客戶(hù)回訪與親情培養(yǎng)。
    與物業(yè)管理的交接。
    銷(xiāo)售結(jié)束：
    銷(xiāo)售資料的整理和保管。
    銷(xiāo)售人員的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定銷(xiāo)售工作中的處理個(gè)案記錄。
    銷(xiāo)售工作總結(jié)。
    三各銷(xiāo)售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)及發(fā)布實(shí)施。
    四銷(xiāo)售前資料準(zhǔn)備。
    1、批文及銷(xiāo)售資料。
    批文：
    公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
    商品房銷(xiāo)售許可證。
    樓宇說(shuō)明書(shū)：
    項(xiàng)目統(tǒng)一說(shuō)詞。
    戶(hù)型圖與會(huì)所平面圖。
    會(huì)所內(nèi)容。
    交樓標(biāo)準(zhǔn)。
    選用建筑材料。
    物管內(nèi)容。
    價(jià)格體系：
    價(jià)目表。
    付款方式。
    按揭辦理辦法。
    利率表。
    辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費(fèi)用。
    入住流程。
    入住收費(fèi)明細(xì)表。
    物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（其他標(biāo)準(zhǔn)，如球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、.合同文本：
    預(yù)定書(shū)（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)）。
    銷(xiāo)售合同標(biāo)準(zhǔn)文本。
    個(gè)人住房抵押合同。
    個(gè)人住房公積金借款合同。
    個(gè)人住房商業(yè)性借款合同。
    保險(xiǎn)合同。
    公證書(shū)。
    2、人員組建。
    銷(xiāo)售輔導(dǎo)：
    發(fā)展商銷(xiāo)售隊(duì)伍。
    a主管銷(xiāo)售副總。
    b銷(xiāo)售部經(jīng)理。
    c銷(xiāo)售主管或銷(xiāo)售控制d銷(xiāo)售代表。
    e銷(xiāo)售/事務(wù)型人員。
    f銷(xiāo)售/市場(chǎng)人員。
    g綜合處（回款小組、資料員、法律事務(wù)主管）。
    專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售公司（全國(guó)性）輔導(dǎo)發(fā)展商銷(xiāo)售工作。
    學(xué)校等）。
    a專(zhuān)職銷(xiāo)售經(jīng)理。
    b派員實(shí)地參與銷(xiāo)售。
    c項(xiàng)目經(jīng)理跟蹤項(xiàng)目總體策劃、銷(xiāo)售，提供支持，理順關(guān)系。
    專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售公司總部就項(xiàng)目銷(xiāo)售管理提供支持。
    專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售公司全國(guó)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)動(dòng)使用。
    銷(xiāo)售代理：
    發(fā)展商與專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售公司配合a負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)的副總。
    b處理法律事務(wù)人員。
    c財(cái)務(wù)人員。
    專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售公司成立項(xiàng)目銷(xiāo)售隊(duì)伍。
    a銷(xiāo)售經(jīng)理（總部派出）。
    b銷(xiāo)售代表。
    c項(xiàng)目經(jīng)理（職能上述）。
    專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售公司總部銷(xiāo)售管理及支持。
    專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售公司全國(guó)銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)動(dòng)使用。
    3、制定銷(xiāo)售工作進(jìn)度總表。
    4、銷(xiāo)售控制與銷(xiāo)售進(jìn)度模擬。
    銷(xiāo)售控制表。
    銷(xiāo)售收入預(yù)算表。
    5、銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)算表。
    總費(fèi)用預(yù)算。
    分項(xiàng)開(kāi)支：
    銷(xiāo)售人員招聘費(fèi)用。
    銷(xiāo)售人員工資。
    銷(xiāo)售提成/銷(xiāo)售輔導(dǎo)顧問(wèn)費(fèi)。
    銷(xiāo)售人員服裝費(fèi)。
    銷(xiāo)售中心運(yùn)營(yíng)辦公費(fèi)用。
    銷(xiāo)售人員差旅費(fèi)用。
    銷(xiāo)售人員業(yè)務(wù)費(fèi)用。
    臨時(shí)雇用銷(xiāo)售人員工作費(fèi)用。
    邊際費(fèi)用：
    銷(xiāo)售優(yōu)惠打折。
    銷(xiāo)售公關(guān)費(fèi)用。
    6、財(cái)務(wù)策略。
    信貸：
    選擇適當(dāng)銀行。
    控制貸款規(guī)模、周期。
    合理選擇質(zhì)押資產(chǎn)銀企關(guān)系塑造。
    信貸與按揭互動(dòng)操作。
    付款方式：
    多種付款選擇。
    優(yōu)惠幅度及折頭比例科學(xué)化。
    付款方式優(yōu)缺點(diǎn)分析。
    付款方式引導(dǎo)。
    付款方式變通。
    按揭：
    明晰項(xiàng)目按揭資料。
    盡可能擴(kuò)大年限至30年。
    按揭比例。
    首期款比例科學(xué)化及相關(guān)策略。
    按揭銀行選擇藝術(shù)。
    保險(xiǎn)公司及條約。
    公證處及條約。
    按揭各項(xiàng)費(fèi)用控制。
    合伙股東：
    實(shí)收資本注入。
    關(guān)聯(lián)公司操作。
    股東分配。
    換股操作。
    資本運(yùn)營(yíng)。
    7、商業(yè)合作關(guān)系。
    雙方關(guān)系：
    發(fā)展商與策劃商。
    發(fā)展商與設(shè)計(jì)院。
    發(fā)展商與承建商。
    發(fā)展商與承銷(xiāo)商。
    發(fā)展商與廣告商。
    發(fā)展商與物業(yè)管理商。
    發(fā)展商與銀行（融資單位）。
    三方關(guān)系：
    發(fā)展商、策劃商、設(shè)計(jì)院。
    發(fā)展商、策劃商、承銷(xiāo)商。
    發(fā)展商、策劃商、廣告商。
    發(fā)展商、策劃商、物業(yè)管理商。
    發(fā)展商、策劃商、銀行（融資單位）。
    多方關(guān)系：
    發(fā)展商、策劃商、其他合作方。
    8、工作協(xié)調(diào)配合.甲方主要負(fù)責(zé)人：
    與策劃代理商確定合作事宜，簽署合同。
    完善能有效工作的組織架構(gòu)和人員配備分權(quán)銷(xiāo)售部門(mén)，并明確其責(zé)任。
    全員營(yíng)銷(xiāo)的發(fā)動(dòng)和組織。
    直接合作人：合同洽談。
    銷(xiāo)售策劃工作成果分塊落實(shí)、跟蹤。
    信息反饋。
    催辦銷(xiāo)售策劃代理費(fèi)劃撥。
    工作效果總結(jié)。
    財(cái)務(wù)部：
    參與重大營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。
    銷(xiāo)售管理工作，配合催收房款。
    配合銷(xiāo)售部核算價(jià)格，參與制定價(jià)格策略。
    及時(shí)辦理劃撥銷(xiāo)售策劃代理費(fèi)。
    工程部：
    工程進(jìn)度與銷(xiāo)售進(jìn)度的匹配。
    嚴(yán)把工程質(zhì)量。
    文明施工?？刂片F(xiàn)場(chǎng)形象。
    銷(xiāo)售活動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)配合.物業(yè)管理公司：
    工程驗(yàn)收與工地形象維護(hù)。
    人員形象。
    銷(xiāo)售文件配合銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)的管理。
    軍體操練。
    保安員與售樓員的工作銜接、默契配合五銷(xiāo)售培訓(xùn)。
    1、銷(xiāo)售部人員培訓(xùn)-公司背景及項(xiàng)目知識(shí)、詳細(xì)介紹公司情況：公司背景、公眾形象、公司目標(biāo)（項(xiàng)目推廣目標(biāo)和公司發(fā)展目標(biāo)）。
    銷(xiāo)售人員的行為準(zhǔn)則、內(nèi)部分工、工作流程、個(gè)人收入目標(biāo)。
    物業(yè)詳情：
    項(xiàng)目規(guī)模、定位、設(shè)施、買(mǎi)賣(mài)條件。
    物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件。
    該區(qū)域的城市發(fā)展計(jì)劃，宏觀及微觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)物業(yè)的影響情況。
    項(xiàng)目特點(diǎn)。
    a項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括景觀、立面、建筑組團(tuán)、容積率、綠化率等。
    c項(xiàng)目的優(yōu)劣分析。
    d項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略，包括價(jià)格、付款方式、策略定位、銷(xiāo)售目標(biāo)、推廣手段。
    競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣分析及對(duì)策。
    業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程：
    國(guó)家及地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費(fèi)規(guī)定。
    房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)、建筑常識(shí)。
    a術(shù)語(yǔ)、常識(shí)的理解。
    b建筑識(shí)圖。
    c計(jì)算戶(hù)型面積。
    心理學(xué)基礎(chǔ)。
    銀行按揭知識(shí)，涉及房地產(chǎn)交易的費(fèi)用。
    國(guó)家、地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢(shì)。
    公司制度、架構(gòu)和財(cái)務(wù)制度。
    銷(xiāo)售技巧：售樓過(guò)程中的洽談技巧。
    a如何以問(wèn)題套答案。
    b詢(xún)問(wèn)客戶(hù)的需求、經(jīng)濟(jì)情況、期望等。
    c掌握買(mǎi)家心理。
    d恰當(dāng)使用電話(huà)的方法。
    展銷(xiāo)會(huì)場(chǎng)氣氛把握技巧。
    a客戶(hù)心理分析。
    b銷(xiāo)售員接待客戶(hù)技巧。
    推銷(xiāo)技巧。
    語(yǔ)言技巧。
    身體語(yǔ)言技巧。
    簽定買(mǎi)賣(mài)合同的程序：售樓部簽約程序。
    a辦理按揭及計(jì)算。
    b入住程序及費(fèi)用。
    c合同說(shuō)明。
    d其他法律文件。
    e所需填寫(xiě)的各類(lèi)表格。
    展銷(xiāo)會(huì)簽訂合同的技巧和方法。
    a訂金的靈活處理。
    b客戶(hù)跟蹤。
    物業(yè)管理課程：
    物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
    管理規(guī)則。
    公共契約。
    銷(xiāo)售模擬：
    以實(shí)際樓盤(pán)為例進(jìn)行實(shí)習(xí)，運(yùn)用所學(xué)的全部方法技巧完成一個(gè)交易。
    利用項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)接待中心、樣板房模擬銷(xiāo)售過(guò)程。
    及時(shí)講評(píng)、總結(jié)、必要時(shí)再次實(shí)習(xí)模擬。
    實(shí)地參觀他人展銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)。
    2、銷(xiāo)售手冊(cè).批文：
    公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
    商品房銷(xiāo)售許可證。
    樓宇說(shuō)明書(shū)：
    項(xiàng)目統(tǒng)一說(shuō)詞。
    戶(hù)型圖與會(huì)所平面圖。
    會(huì)所內(nèi)容。
    交樓標(biāo)準(zhǔn)。
    選用建筑材料。
    物管內(nèi)容。
    價(jià)格體系：
    價(jià)目表。
    付款方式。
    按揭辦理辦法。
    利率表。
    辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費(fèi)用。
    入住流程。
    入住收費(fèi)明細(xì)表。
    物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（其他標(biāo)準(zhǔn)，.合同文本：
    預(yù)定書(shū)（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)）。
    銷(xiāo)售合同標(biāo)準(zhǔn)文本。
    個(gè)人住房抵押合同。
    個(gè)人住房公積金借款合同。
    個(gè)人住房商業(yè)性借款合同。
    如球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、學(xué)校等）。
    保險(xiǎn)合同。
    公證書(shū)。
    3、客戶(hù)管理系統(tǒng)。
    電話(huà)接聽(tīng)登記表。
    新客戶(hù)表。
    老客戶(hù)表。
    客戶(hù)訪談?dòng)涗洷怼?BR>    銷(xiāo)售日統(tǒng)計(jì)表。
    銷(xiāo)售周報(bào)表。
    銷(xiāo)售月報(bào)表。
    已成交客戶(hù)檔案表。
    應(yīng)收帳款控制表。
    保留樓盤(pán)控制表。
    4、銷(xiāo)售作業(yè)指導(dǎo)書(shū)。
    職業(yè)素質(zhì)準(zhǔn)則：
    職業(yè)精神。
    職業(yè)信條。
    職業(yè)特征。
    銷(xiāo)售基礎(chǔ)知識(shí)與技巧：業(yè)務(wù)的階段性。
    業(yè)務(wù)的特殊性。
    業(yè)務(wù)的技巧。
    項(xiàng)目概括：
    項(xiàng)目基本情況。
    優(yōu)勢(shì)點(diǎn)祈求。
    阻力點(diǎn)剖析。
    升值潛力空間。
    銷(xiāo)售部管理架構(gòu)：
    職能。
    人員設(shè)置與分工。
    待遇。
    六銷(xiāo)售組織與日常管理。
    1、組織與激勵(lì)。
    銷(xiāo)售部組織架構(gòu)：
    主管銷(xiāo)售副總。
    銷(xiāo)售部經(jīng)理。
    銷(xiāo)售主管。
    銷(xiāo)售控制。
    廣告、促銷(xiāo)主管。
    銷(xiāo)售處、銷(xiāo)售代表、事務(wù)人員、市場(chǎng)人員。
    綜合處成員（回款小組、資料員、法律事務(wù)主管）。
    入住辦成員。
    財(cái)務(wù)人員（配合）。
    銷(xiāo)售人員基本要求：職業(yè)道德、基本素質(zhì)、禮儀儀表要求。
    專(zhuān)業(yè)知識(shí)要求。
    心理素質(zhì)要求。
    服務(wù)規(guī)范要求。
    a語(yǔ)言規(guī)范。
    b來(lái)電接聽(tīng)。
    c顧客來(lái)函。
    d來(lái)訪接待。
    e顧客回訪。
    f促銷(xiāo)環(huán)節(jié)。
    g銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)接待方式及必備要素。
    職責(zé)說(shuō)明：
    銷(xiāo)售部各崗位職務(wù)說(shuō)明書(shū)。
    銷(xiāo)售部各崗位工作職責(zé)。
    考核、激勵(lì)措施：銷(xiāo)售人員業(yè)績(jī)考核辦法。
    提成制度。
    銷(xiāo)售業(yè)績(jī)管理系統(tǒng)。
    a銷(xiāo)售記錄表b客戶(hù)到訪記錄表。
    c連續(xù)接待記錄。
    d客戶(hù)檔案。
    2、工作流程。
    銷(xiāo)售工作五個(gè)方面的內(nèi)容：
    制定并實(shí)施階段性銷(xiāo)售目標(biāo)及資金回收目標(biāo)。
    建立一個(gè)鮮明的發(fā)展商形象。
    制定并實(shí)施合理的價(jià)格政策。
    實(shí)施規(guī)范的銷(xiāo)售操作與管理。
    保證不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力。
    銷(xiāo)售工作的三個(gè)階段：預(yù)備階段。
    操作階段。
    完成階段（總結(jié)）。
    銷(xiāo)售部的工作職責(zé)（工作流程）：
    市場(chǎng)調(diào)查-目標(biāo)市場(chǎng)、價(jià)格依據(jù)。
    批件申辦-面積計(jì)算、預(yù)售許可。
    資料制作-樓盤(pán)價(jià)格、合約文件。
    宣傳推廣-廣告策劃、促銷(xiāo)實(shí)施。
    銷(xiāo)售操作-簽約履行、樓款回收。
    成交匯總-回款復(fù)審、糾紛處理。
    客戶(hù)入住-入住通知、管理移交。
    產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移-分戶(hù)匯總、轉(zhuǎn)移完成項(xiàng)目總結(jié)-業(yè)務(wù)總結(jié)、客戶(hù)親情。
    銷(xiāo)售業(yè)務(wù)流程（個(gè)案）：
    公司宣傳推廣挖掘潛在客戶(hù)。
    銷(xiāo)售代表多次接待，銷(xiāo)售主管支持。
    客戶(hù)簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)付訂金。
    客戶(hù)正式簽約。
    客戶(hù)付款。
    辦理入住手續(xù)。
    資料匯總并跟蹤服務(wù)，以客戶(hù)帶客戶(hù)。
    3、規(guī)則制度概念提示。
    合同管理：公司銷(xiāo)售合同管理規(guī)劃。
    簽定預(yù)定書(shū)的必要程序。
    示范單位管理辦法。
    銷(xiāo)售人員管理制度：
    考勤辦法。
    值班紀(jì)律管理制度。
    客戶(hù)接待制度。
    業(yè)務(wù)水平需求及考核。
    銷(xiāo)售部職業(yè)規(guī)范。
    第七章項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷(xiāo)。
    房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷(xiāo)的同時(shí)，積極倡導(dǎo)和推介房地產(chǎn)全程物業(yè)管理。房地產(chǎn)物業(yè)管理不僅是項(xiàng)目品質(zhì)和銷(xiāo)售的有力保證，它更是品牌項(xiàng)目的重要支持。
    一項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程所需物業(yè)管理資料。
    1、樓宇質(zhì)量保證書(shū)。
    2、樓宇使用說(shuō)明書(shū)。
    3、業(yè)主公約。
    4、用戶(hù)手冊(cè)。
    5、樓宇交收流程。
    6、入伙通知書(shū)。
    7、入伙手續(xù)書(shū)。
    8、收樓書(shū)。
    9、承諾書(shū)。
    10、業(yè)主/用戶(hù)聯(lián)系表。
    11、遺漏工程使用鑰匙授權(quán)書(shū)。
    12、遺漏工程和水、電、汽表底數(shù)記錄表。
    13、裝修手冊(cè)和裝修申請(qǐng)表。
    二物業(yè)管理內(nèi)容策劃。
    1、工程、設(shè)計(jì)、管理的提前介入。
    2、保潔服務(wù)。
    3、綠化養(yǎng)護(hù)。
    4、安全及交通管理。
    5、三車(chē)及場(chǎng)地管理。
    6、設(shè)備養(yǎng)護(hù)。
    7、房屋及公用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)。
    8、房屋事務(wù)管理。
    9、檔案及數(shù)據(jù)的管理。
    10、智能化的服務(wù)。
    11、家政服務(wù)。
    12、多種經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的開(kāi)通。
    13、與業(yè)主的日常溝通。
    14、社區(qū)文化服務(wù)。
    三物業(yè)管理組織及人員架構(gòu)。
    1、物業(yè)公司人力資源的管理，包括招聘、培訓(xùn)、考核、調(diào)配、述職、工資、福利、晉級(jí)等。
    在經(jīng)營(yíng)范圍允許下。
    結(jié)合不同的工作重點(diǎn)。
    把質(zhì)量責(zé)任作為各環(huán)節(jié)的重點(diǎn)。
    遵循職責(zé)分明、線(xiàn)條清晰、信息暢通和高效的原則。
    各崗位的人員設(shè)置應(yīng)遵循精簡(jiǎn)、高效的原則。
    四物業(yè)管理培訓(xùn)。
    1、在物業(yè)交付使用前，培訓(xùn)內(nèi)容：
    為員工提供公司架構(gòu)、人員制度及管理職責(zé)的了解。
    提供物業(yè)管理的理論基礎(chǔ)。
    物業(yè)及物業(yè)管理的的概念。
    建筑物種類(lèi)及管理。
    物業(yè)管理在國(guó)內(nèi)的發(fā)展。
    業(yè)主公約、公共面積及用戶(hù)權(quán)責(zé)。
    裝修管理。
    綠化管理。
    管理人員的操守及工作態(tài)度。
    房屋設(shè)備的構(gòu)成及維修。
    財(cái)務(wù)管理。
    物業(yè)管理法規(guī)。
    人事管理制度。
    探討一些常見(jiàn)個(gè)案。
    2、在物業(yè)交付使用后，培訓(xùn)內(nèi)容：
    現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際操作。
    對(duì)公司早期工作進(jìn)行一次鑒定。
    各部門(mén)的管理、工作程序及規(guī)章制度。
    五物業(yè)管理規(guī)章制度。
    1、員工守則。
    2、崗位職責(zé)及工作流程。
    3、財(cái)務(wù)制度。
    4、采購(gòu)及招標(biāo)程序。
    5、員工考核標(biāo)準(zhǔn)。
    6、業(yè)主委員會(huì)章程。
    7、各配套功能管理規(guī)定。
    8、文件管理規(guī)定。
    9、辦公設(shè)備使用制度。
    10、值班管理制度。
    11、消防責(zé)任制。
    12、消防管理規(guī)定。
    13、對(duì)外服務(wù)工作管理規(guī)定。
    14、裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書(shū)。
    15、停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定。
    16、非機(jī)動(dòng)車(chē)管理規(guī)定。
    17、出租屋及暫住人員管理規(guī)定。
    18、進(jìn)?。ㄗ猓﹨f(xié)議書(shū)。
    19、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定。
    六物業(yè)管理操作規(guī)程。
    1、樓宇本體維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。
    2、綠化園林養(yǎng)護(hù)規(guī)程。
    3、消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用規(guī)程。
    4、供配電設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)規(guī)程。
    5、機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。
    6、動(dòng)力設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。
    7、停車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫(kù)操作規(guī)程。
    8、停車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫(kù)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。
    9、會(huì)所設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)及操作規(guī)程。
    10、給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程。
    11、公共部位保養(yǎng)保潔操作規(guī)程。
    12、保安設(shè)備操作及維護(hù)規(guī)程。
    13、照明系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程。
    14、通風(fēng)系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程。
    15、管理處內(nèi)部運(yùn)作管理規(guī)程。
    16、租賃管理工作規(guī)程操作及維護(hù)規(guī)程。
    七物業(yè)管理的成本費(fèi)用。
    1、管理員工支出。
    薪金及福利。
    招聘和培訓(xùn)。
    膳食及住宿。
    2、維護(hù)及保養(yǎng)。
    照明及通風(fēng)系統(tǒng)。
    機(jī)電設(shè)備。
    動(dòng)力設(shè)備。
    保安及消防設(shè)備。
    給排水設(shè)備。
    公共設(shè)備設(shè)施。
    園藝綠化。
    工具及器材。
    冷暖系統(tǒng)。
    雜項(xiàng)維修。
    3、公共費(fèi)用.公共電費(fèi)。
    公共水費(fèi)。
    排污費(fèi)。
    垃圾費(fèi)。
    滅蟲(chóng)。
    4、行政費(fèi)用。
    辦公室支出。
    公關(guān)費(fèi)用。
    電話(huà)通訊費(fèi)用。
    差旅費(fèi)。
    5、保險(xiǎn)費(fèi)。
    6、其他。
    節(jié)日燈飾。
    審計(jì)費(fèi)用。
    雜項(xiàng)支出。
    7、管理者酬金。
    8、營(yíng)業(yè)稅。
    9、預(yù)留項(xiàng)目維修基金。
    物業(yè)管理原則上自負(fù)盈虧。
    八物業(yè)管理iso9002提示。
    1、質(zhì)量手冊(cè)。
    2、程序文件。
    3、工作規(guī)程。
    4、質(zhì)量記錄表格。
    5、行政管理制度。
    6、人力資源管理制度。
    第八章項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷(xiāo)。
    二次策劃營(yíng)銷(xiāo)是指發(fā)展商已成功地開(kāi)發(fā)一兩個(gè)項(xiàng)目，或是一個(gè)大型項(xiàng)目已完成部分組團(tuán)，在社會(huì)上已形成一定的知名度和影響力，發(fā)展商致力于進(jìn)一步提升形象和整體競(jìng)爭(zhēng)力。也可以說(shuō)是二次創(chuàng)業(yè)。發(fā)展商通過(guò)全面策劃營(yíng)銷(xiāo)來(lái)提升項(xiàng)目品牌，進(jìn)而促進(jìn)發(fā)展商的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。
    一全面策劃營(yíng)銷(xiāo)。
    1、全過(guò)程策劃營(yíng)銷(xiāo)。
    項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo)；
    項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo)；項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷(xiāo)；
    項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷(xiāo)；
    項(xiàng)目顧問(wèn)、銷(xiāo)售、代理的策劃營(yíng)銷(xiāo)；
    項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷(xiāo)；
    項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷(xiāo)；
    2、全員營(yíng)銷(xiāo)。
    營(yíng)銷(xiāo)手段的整體性。
    營(yíng)銷(xiāo)主體的整體性。
    公司應(yīng)以營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)為核心，各個(gè)部門(mén)統(tǒng)一以市場(chǎng)為中心，以顧客為導(dǎo)向，參與整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的分析、規(guī)劃、執(zhí)行、和控制，為買(mǎi)家創(chuàng)造最大的價(jià)值。
    二品牌戰(zhàn)略提示。
    1、品牌塑造。
    了解產(chǎn)業(yè)環(huán)境，確認(rèn)自身的強(qiáng)弱點(diǎn)，決定核心競(jìng)爭(zhēng)力。
    形成企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)。
    擁有一套完整的企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)。
    全方位推廣企業(yè)形象和品牌形象。
    2、品牌維護(hù)。
    品牌管理系統(tǒng)。
    建立品牌評(píng)估系統(tǒng)。
    持續(xù)一致的投資品牌。
    3、品牌提升。
    持續(xù)不斷地深度開(kāi)發(fā)品牌產(chǎn)品。
    深化品牌內(nèi)涵。
    不斷強(qiáng)化品牌的正向擴(kuò)張力。
    三發(fā)展商可持續(xù)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略提示。
    1、人力資源科學(xué)配置。
    要甄選出公司所需的合格人才。
    為促進(jìn)履行職責(zé)而不斷培訓(xùn)員工。
    創(chuàng)造良好的工作環(huán)境。
    創(chuàng)造能力的激發(fā)。
    績(jī)效評(píng)估和獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。
    2、產(chǎn)業(yè)化道路策略。
    提高住宅產(chǎn)品的技術(shù)附加值，盡快轉(zhuǎn)變?yōu)榧夹g(shù)密集型產(chǎn)業(yè)。
    將住宅產(chǎn)業(yè)多個(gè)外延型發(fā)展轉(zhuǎn)為集約型的內(nèi)涵式發(fā)展深化住宅產(chǎn)業(yè)化鏈條的協(xié)調(diào)性。
    3、專(zhuān)業(yè)化道路策略。
    提高建筑與結(jié)構(gòu)技術(shù)體系。
    節(jié)能及新能源開(kāi)發(fā)利用。
    住宅管線(xiàn)技術(shù)體系。
    建立廚房、衛(wèi)生間的基本功能空間配置的整合技術(shù)。
    提高住宅環(huán)境及其保障技術(shù)體系。
    住宅智能化技術(shù)體系。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)篇五
    時(shí)間一溜煙兒的走了，工作已經(jīng)告一段落了，我們的工作又將迎來(lái)新的階段，又有了新的目標(biāo)，讓我們對(duì)今后的工作做個(gè)策劃吧。相信寫(xiě)策劃書(shū)是一個(gè)讓許多人都頭痛的問(wèn)題，以下是小編為大家整理的鄭州某房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)，希望能夠幫助到大家。
    本房地產(chǎn)項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路(在建)和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi)。
    本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶(hù)型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷(xiāo)售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售，但沒(méi)有為開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒(méi)有樹(shù)立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成本房地產(chǎn)下一期小戶(hù)型開(kāi)發(fā)和小高層開(kāi)發(fā)的品牌障礙。
    現(xiàn)在，一期多層尚有37套的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷(xiāo)售額850萬(wàn)元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷(xiāo)售金額占一期余額的90.4%。
    二期小戶(hù)型總銷(xiāo)售金額預(yù)計(jì)2800萬(wàn)元，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計(jì)4500萬(wàn)元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)20xx年5月底辦下。
    由此可見(jiàn)，目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶(hù)型、現(xiàn)房大戶(hù)型和商鋪。其中二期小戶(hù)型占所有可售金額的52%，一期大戶(hù)型銷(xiāo)售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。
    a、東南板塊及鄭汴路商圈。
    鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線(xiàn)、東明路南段沿沿線(xiàn)、航海東路與107國(guó)道沿線(xiàn)。
    鄭汴路沿線(xiàn)主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤(pán)組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤(pán)過(guò)程中，沒(méi)有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅沒(méi)有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
    東明路南段沿線(xiàn)目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤(pán)組成。
    航海東路與107國(guó)道沿線(xiàn)是20xx年以來(lái)的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤(pán)。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶(hù)型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，其它幾乎所有的樓盤(pán)都和本房地產(chǎn)一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。(詳見(jiàn)附1：鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告)
    b、小戶(hù)型市場(chǎng)概況。
    自20xx年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來(lái)，小戶(hù)型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái)。尤其是20xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶(hù)型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶(hù)型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶(hù)型銷(xiāo)售量的急劇下降局面。
    燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開(kāi)發(fā)，在幾乎沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下，收獲了小戶(hù)型市場(chǎng)的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提前介入了小戶(hù)型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶(hù)型的主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶(hù)型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開(kāi)發(fā)的正是此類(lèi)戶(hù)型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)?？梢哉f(shuō)，同燕歸園的戶(hù)型配比上比較，我們沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。
    (小戶(hù)型市場(chǎng)詳見(jiàn)附2：鄭州市小戶(hù)型的調(diào)查報(bào)告)
    c、商鋪市場(chǎng)
    商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來(lái)的租金多少?zèng)Q定的。目前鄭州的商鋪市場(chǎng)尚處于起步階段。本房地產(chǎn)二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端，即將建成的大賣(mài)場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì)決定二期商鋪的價(jià)格。人們對(duì)大賣(mài)場(chǎng)的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格。
    和二期商鋪有競(jìng)爭(zhēng)的主要樓盤(pán)是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
    一)優(yōu)勢(shì)
    1)鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢(shì)，這里是財(cái)富的`俱樂(lè)部，富翁的制造廠，在這里百萬(wàn)富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤(pán)最有力的支撐。
    市場(chǎng)細(xì)分如下：
    a、高端市場(chǎng)被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤(pán)滿(mǎn)足，這一部分客戶(hù)大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費(fèi)，20xx年內(nèi)不會(huì)再置業(yè)。
    b、中端市場(chǎng)被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤(pán)滿(mǎn)足，屬過(guò)度消費(fèi)和終極消費(fèi)的結(jié)合。
    c、復(fù)合市常本房地產(chǎn)一期是一個(gè)大眾樓盤(pán)，從價(jià)位角度劃分，屬中低檔樓盤(pán)。本房地產(chǎn)二期小戶(hù)型項(xiàng)目的目標(biāo)群，預(yù)計(jì)業(yè)主身份復(fù)雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過(guò)程中，不能拘泥于單一的推廣主線(xiàn)。
    本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層，有效需求不足。如果本房地產(chǎn)二期銷(xiāo)售象青年居易一味的向年輕時(shí)尚族訴求，我方樓盤(pán)銷(xiāo)售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面。(詳見(jiàn)鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告)
    鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
    調(diào)查目的：了解鄭汴路市場(chǎng)的整體收入水平和消費(fèi)者對(duì)小戶(hù)型的認(rèn)知和接受程度(本房地產(chǎn)購(gòu)房消費(fèi)支撐力度)
    調(diào)查方法：分層隨機(jī)抽樣(不同年齡層)和分塊隨機(jī)抽樣
    調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界
    調(diào)查時(shí)間：20xx.4.14
    鄭州，銀基批發(fā)市場(chǎng)和鄭汴路建材市場(chǎng)是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬(wàn)計(jì)的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣將對(duì)房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。
    20xx.4.14，動(dòng)力公司市場(chǎng)部走訪了鄭汴路建材市場(chǎng)，對(duì)小戶(hù)型的市場(chǎng)消化力做了調(diào)查，而這些建材市場(chǎng)的小老板們對(duì)此漠不關(guān)心，或拒不作答，說(shuō)明消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)敏感度不夠。消費(fèi)疲軟，市場(chǎng)敏感度不高，純小戶(hù)型在鄭汴路這塊市場(chǎng)前景嚴(yán)峻。
    對(duì)建材市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)：
    1、大部分員工租房住，潛在客戶(hù)存在;市場(chǎng)潛量比較大，但需要推廣的成本較高
    2、大部分員工來(lái)自外地或郊縣，收入水平偏低，消費(fèi)力不足
    3、小戶(hù)型需求彈性非常大，對(duì)價(jià)格非常敏感
    5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買(mǎi)房子的話(huà)，更喜歡一步到位
    6、商鋪為上下兩層，一般下面做門(mén)面，上面做倉(cāng)庫(kù)和員工宿舍
    7、附近都市村莊較多，租務(wù)市場(chǎng)一般80—150元/月
    8、作為首次購(gòu)買(mǎi)者，最重要的還是價(jià)格
    9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安逸、清凈
    10、相當(dāng)一部分是河南總代理，無(wú)須過(guò)多的現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售
    13、對(duì)60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場(chǎng)動(dòng)力
    14、本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好
    15、外地商人對(duì)鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿(mǎn)信心
    鄭汴路建材市場(chǎng)蘊(yùn)涵了較大的市場(chǎng)潛力，隨著鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)和鄭汴路大賣(mài)場(chǎng)的形成，鄭汴路升值的前景就會(huì)更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項(xiàng)目的運(yùn)作的好壞，“注意力經(jīng)濟(jì)”的時(shí)代，抓住了消費(fèi)者的眼球，侵占了客戶(hù)的意念，就意味著成功！
    2)鄭汴路板塊高檔樓盤(pán)云集，已經(jīng)同未來(lái)大道板塊一樣，成為身份、財(cái)富的象征。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念，實(shí)現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。
    3)正在形成的“大賣(mài)潮商務(wù)區(qū)能直接帶動(dòng)本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣(mài)潮的附屬配套。該局面一旦形成，銷(xiāo)售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面。
    4)本房地產(chǎn)項(xiàng)目二期有巨大的升值空間與既得便利
    a、107國(guó)道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財(cái)富中轉(zhuǎn)站。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動(dòng)機(jī)”的本質(zhì)地位。鄭汴路商圈早已成為百萬(wàn)富翁的制造廠。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢(shì)，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤(pán)風(fēng)光占盡，而我方樓盤(pán)以“中原地產(chǎn)大低震”的角色，不僅沒(méi)有收獲天然的地段優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問(wèn)題必須在二期項(xiàng)目得到扭轉(zhuǎn)。
    b、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。
    鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來(lái)一次前所未有的商機(jī)。而本房地產(chǎn)項(xiàng)目恰恰位于這一板塊的中心。
    二)劣勢(shì)
    1)、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標(biāo)群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進(jìn)入尾盤(pán)階段，可售資源僅850萬(wàn)元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。
    目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶(hù)型并非市場(chǎng)的主力所在，由于總價(jià)原因，總面積在150以上的多層戶(hù)型五樓以上是最難賣(mài)的戶(hù)型。并且此類(lèi)房源還要和周?chē)鹕耆A、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤(pán)相競(jìng)爭(zhēng)。尤其是850萬(wàn)元的大戶(hù)型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期(通常小戶(hù)型帶不動(dòng)100平米以上的大戶(hù)型)，不能全力以赴主打現(xiàn)有房源(總房源有限，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)銷(xiāo)資源總量較少)，也不能先做二期樹(shù)品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對(duì)營(yíng)銷(xiāo)工作是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。
    2)本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠(yuǎn)，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過(guò)嘈雜的市場(chǎng)，很難形成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤(pán)感覺(jué)，有“只是兩棟臨街樓”的印象。
    3)本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設(shè)施，很難形成高檔樓盤(pán)形象。
    4)與二期相比，一期樓盤(pán)素質(zhì)高、售價(jià)低，形成本房地產(chǎn)二期銷(xiāo)售心理價(jià)位抗性。
    5)非現(xiàn)房，不符合商戶(hù)即買(mǎi)即住的消費(fèi)心理。
    6)非獨(dú)立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶(hù)想改變天天吃大排擋的愿望不符。
    三)、機(jī)會(huì)
    1)商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶(hù)另謀居所，導(dǎo)致租房市場(chǎng)更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶(hù)商戶(hù)，2萬(wàn)人的龐大消費(fèi)群體將突顯本房地產(chǎn)二期的投資價(jià)值。因勢(shì)利導(dǎo)，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產(chǎn)二期主力客源。
    3)鄭汴路各市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，大鱷級(jí)商戶(hù)正在形成，這些商戶(hù)為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開(kāi)始為他們購(gòu)置總價(jià)較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶(hù)們無(wú)嚴(yán)格意義上下班的生活工作需求，而本房地產(chǎn)二期恰恰符合商戶(hù)們的這一需求。
    4)大賣(mài)潮的整合，將對(duì)大鱷形成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務(wù)配套。
    a)小戶(hù)型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶(hù)對(duì)居住環(huán)境要求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化。
    b)本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價(jià)低，置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)校由于鄭汴路商圈租房市場(chǎng)火爆，且本樓盤(pán)有“大賣(mài)潮作依托，購(gòu)房、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不可能貶值，也比較容易轉(zhuǎn)手或出租，這非常符合外地商人置業(yè)心理。
    c)本房地產(chǎn)二期應(yīng)該說(shuō)具有充足的客戶(hù)資源，消費(fèi)的中堅(jiān)力量是建材市場(chǎng)中的商戶(hù)，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報(bào)紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節(jié)約大量的推廣成本。
    d)小戶(hù)型現(xiàn)房階段戶(hù)型劣勢(shì)一覽無(wú)余，故期房從另一方面說(shuō)是一種優(yōu)勢(shì)。
    e)以大賣(mài)場(chǎng)做依托，誘導(dǎo)鄭州房東投資市場(chǎng)，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷(xiāo)售的中堅(jiān)力量。
    f)鄭東新區(qū)建成需歷時(shí)20年之久，總投資20xx億元，其中一期總投資156億元，在5年內(nèi)完成。這將給鄭汴路巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
    四)威脅
    1)行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)
    i.周邊樓盤(pán)云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶(hù)分流，競(jìng)爭(zhēng)激烈。
    ii.鄭州小戶(hù)型市場(chǎng)正趨飽和，過(guò)量的小戶(hù)型的投放勢(shì)必導(dǎo)致更加過(guò)量的樓盤(pán)優(yōu)勝劣汰。
    建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶(hù)型投入市常本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，爭(zhēng)取占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)篇六
    項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷(xiāo)包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體戰(zhàn)略形象、社區(qū)文化形象、企業(yè)行為形象、員工形象及其項(xiàng)目視覺(jué)形象等。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目視覺(jué)形象是指房地產(chǎn)項(xiàng)目有別于其它項(xiàng)目具有良好識(shí)別功能的統(tǒng)一視覺(jué)表現(xiàn)。其核心部分包括項(xiàng)目的名稱(chēng)、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體等。要求造型設(shè)計(jì)既要富有意境，又要突出個(gè)性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運(yùn)用于項(xiàng)目形象包裝。
    其它形象（略）。
    一項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)核心部分。
    1、名稱(chēng)。
    項(xiàng)目名。
    道路名。
    建筑名。
    組團(tuán)名。
    2、標(biāo)志。
    3、標(biāo)準(zhǔn)色。
    4、標(biāo)準(zhǔn)字體。
    二延展及運(yùn)用部分。
    1、工地環(huán)境包裝視覺(jué)。
    建筑物主體。
    工地圍墻。
    主路網(wǎng)及參觀路線(xiàn)。
    環(huán)境綠化。
    2、營(yíng)銷(xiāo)中心包裝設(shè)計(jì)。
    營(yíng)銷(xiāo)中心室內(nèi)外展示設(shè)計(jì)。
    營(yíng)銷(xiāo)中心功能分區(qū)提示。
    營(yíng)銷(xiāo)中心大門(mén)橫眉設(shè)計(jì)。
    營(yíng)銷(xiāo)中心形象墻設(shè)計(jì)。
    臺(tái)面設(shè)計(jì)。
    展板設(shè)計(jì)。
    營(yíng)銷(xiāo)中心導(dǎo)視牌。
    銷(xiāo)售人員服裝設(shè)計(jì)提示。
    銷(xiāo)售用品系列設(shè)計(jì)。
    示范單位導(dǎo)視牌。
    示范單位樣板房說(shuō)明牌。
    3、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì).辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì).物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)篇七
    第二、vis系統(tǒng)的建立。
    階段b：價(jià)格策略。
    第一、定價(jià)策略。
    1、定價(jià)目標(biāo)：加速銷(xiāo)售速度、提高銷(xiāo)售率、以利資金周轉(zhuǎn)等。
    2、定價(jià)的衡量因素：建造成本、建筑物產(chǎn)品特色、正常利潤(rùn)、市場(chǎng)價(jià)格導(dǎo)向、附近市場(chǎng)行情和競(jìng)爭(zhēng)狀況等。
    3、價(jià)格策略：著重于市場(chǎng)導(dǎo)向。
    4、定價(jià)原則：地理位置、景觀、房型規(guī)劃、樓層、朝向等因素。
    5、定價(jià)方針和付款方式：付款一般以工程進(jìn)度分期付款；優(yōu)惠折扣；面積小、平面布局差訂出最低價(jià)等。
    第二、差價(jià)策略。
    第三、入市價(jià)格策略。
    階段c：廣告策略。
    階段d：媒介策略。
    階段e：活動(dòng)策略。
    步驟2：制定市場(chǎng)進(jìn)入方案。
    階段a：營(yíng)銷(xiāo)思路的體現(xiàn)。
    第一、客戶(hù)群的再清晰化。
    第二、主要賣(mài)點(diǎn)的展示。
    第一、營(yíng)銷(xiāo)方式建議。
    第二、公關(guān)活動(dòng)策劃。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)篇八
    為了提高策劃書(shū)撰寫(xiě)的準(zhǔn)確性與科學(xué)性，應(yīng)首先把握其編制的幾個(gè)主要原則：
    （一）邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)中的問(wèn)題，按照邏輯性思維的構(gòu)思來(lái)編制策劃書(shū)。首先是設(shè)定情況，交代策劃背景，分析房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，再把策劃中心全盤(pán)托出，其次進(jìn)行具體策劃內(nèi)容詳細(xì)闡述；三是明確提出解決問(wèn)題的對(duì)策。
    （二）簡(jiǎn)潔樸實(shí)原則：要注意突出重點(diǎn)，抓住企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)中所要解決的核心問(wèn)題，深入分析，提出可行性的相應(yīng)對(duì)策，針對(duì)性強(qiáng)，具有實(shí)際cao作指導(dǎo)意義。
    （三可cao作性原則：編制的策劃書(shū)是要用于指導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，其指導(dǎo)性涉及營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中中的每個(gè)人的工作及各還擊關(guān)系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創(chuàng)意再好也無(wú)任何價(jià)值，不易于cao作也必然要耗費(fèi)大量人、財(cái)、物，管理復(fù)雜顯效低。
    （四）創(chuàng)意新穎原則：要求策劃的“點(diǎn)子”（創(chuàng)意）新、內(nèi)容新、表現(xiàn)手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書(shū)的核心內(nèi)容。
    策劃書(shū)按道理沒(méi)有一成不變的格式，它依附于產(chǎn)品或營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的不同要求，在策劃的內(nèi)容與編制格式上也有變化。但是從營(yíng)銷(xiāo)策劃活動(dòng)一般規(guī)律來(lái)看，其中有些要素是相同的。
    因此，我們可以等同探討營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)的一些基本內(nèi)容及編制格式，
    封面：
    策劃書(shū)的封面可提供以下信息：策劃書(shū)的名稱(chēng)；客戶(hù)名稱(chēng)；策劃完成日期及本策劃適用時(shí)間段。因?yàn)闋I(yíng)銷(xiāo)策劃具有一定的時(shí)間性，不同時(shí)間段上市場(chǎng)的狀況不同，營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行效果也不一樣。
    策劃書(shū)正文部分主要包括：
    （一）策劃目的。
    要對(duì)本營(yíng)銷(xiāo)策劃所要達(dá)到的目標(biāo)，宗旨樹(shù)立明確的觀點(diǎn)，作為執(zhí)行本策劃的動(dòng)力或2強(qiáng)調(diào)執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想，協(xié)調(diào)行動(dòng)，共同努力保證策劃高質(zhì)量的完成。
    企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)上存在的問(wèn)題紛繁多樣，但概而言之，也無(wú)非六個(gè)方面：
    初步房地產(chǎn)業(yè)，缺乏實(shí)際cao作經(jīng)驗(yàn)。尚無(wú)一套系統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)方略，因而需要根據(jù)市場(chǎng)特點(diǎn)、項(xiàng)目特點(diǎn)策劃出一套營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。
    某地產(chǎn)項(xiàng)目改變功能和用途，原有的營(yíng)銷(xiāo)案已不適應(yīng)新的形勢(shì)，因而需要重新設(shè)計(jì)新的營(yíng)銷(xiāo)方案。
    企業(yè)改革經(jīng)營(yíng)方向，需要相應(yīng)地調(diào)整行銷(xiāo)策略。
    發(fā)展商原營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施方案嚴(yán)重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷(xiāo)計(jì)劃。
    房地產(chǎn)市場(chǎng)行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷(xiāo)案已不適應(yīng)變化后的市場(chǎng)。
    發(fā)展商在總的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施方案下，需在不同的時(shí)段，根據(jù)市場(chǎng)的特征和行情變化，設(shè)計(jì)新的階段性方案。
    一般的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)文案中，對(duì)策劃書(shū)的目的說(shuō)的非常具體，都會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似如下前言：承蒙某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的信任，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場(chǎng)的前期營(yíng)銷(xiāo)策劃。我們通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位，又抽調(diào)出大批市場(chǎng)調(diào)研人員深入市場(chǎng)，針對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了全面的市場(chǎng)調(diào)研，從而說(shuō)明某某城市廣場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)對(duì)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)、近期利益及對(duì)長(zhǎng)期系列影響的重要性，要求公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目小組、各環(huán)節(jié)部門(mén)達(dá)成共識(shí)，完成任務(wù)，這一部分使得整個(gè)方案的目標(biāo)方向非常明確、突出。
    （二）、分析當(dāng)前的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境狀況。
    對(duì)同類(lèi)樓盤(pán)及住宅產(chǎn)品市場(chǎng)狀況、競(jìng)爭(zhēng)狀況、樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格及宏觀環(huán)境要有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。它是為制定相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策略，采取正確的營(yíng)銷(xiāo)策略提供依據(jù)，“知己知彼方能百戰(zhàn)百勝”，因?yàn)檫@一部分需要策劃者對(duì)市場(chǎng)比較了解，這部分主要分析：
    1、當(dāng)前市場(chǎng)狀況及市場(chǎng)前景分析。
    房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概述；
    區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析；
    樓盤(pán)的市場(chǎng)性、現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)及潛在市場(chǎng)狀況；
    市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況，樓盤(pán)目前處于市場(chǎng)生命周期的哪一階段上。對(duì)于不同市場(chǎng)階段上的樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)側(cè)重點(diǎn)如何，相應(yīng)營(yíng)銷(xiāo)策略效果如何，需求變化對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)的影響。
    目標(biāo)客戶(hù)群體對(duì)樓盤(pán)的接受性，這一內(nèi)容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)展的前景。
    2、對(duì)樓市影響因素進(jìn)行分析。
    主要是對(duì)影響樓盤(pán)銷(xiāo)售的不可控因素進(jìn)行分析；如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟(jì)條件，如置業(yè)者收入水平，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，消費(fèi)心理及文化層次等，對(duì)一些商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策劃還應(yīng)考慮周邊地區(qū)人口分布狀況，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢(shì)。
    （三）市場(chǎng)機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析。
    所謂的營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施方案，就是對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)的把握和策略的運(yùn)用，因此分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)，就成了營(yíng)銷(xiāo)策劃的關(guān)鍵，只要找準(zhǔn)了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，策劃就成功了一半。
    1、針對(duì)項(xiàng)目目前營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀進(jìn)行問(wèn)題分析，一般營(yíng)銷(xiāo)中存在的具體問(wèn)題，表現(xiàn)為多方面：發(fā)展商知名度不高，項(xiàng)目地段不佳，形象不佳影響產(chǎn)品銷(xiāo)售。
    項(xiàng)目整體規(guī)劃欠佳，功能不全，被客戶(hù)冷落；
    項(xiàng)目包裝太差，提不起目標(biāo)客戶(hù)群體的購(gòu)買(mǎi)興趣；
    樓盤(pán)價(jià)格定位不當(dāng)；
    目標(biāo)客戶(hù)群體定位缺乏科學(xué)性，使銷(xiāo)售渠道不暢；
    促銷(xiāo)方式不佳，客戶(hù)不了解樓盤(pán)；
    廣告投入太少，難以啟動(dòng)市場(chǎng)；
    銷(xiāo)售人員服務(wù)質(zhì)量不高，客戶(hù)有不滿(mǎn)情緒；
    售后服務(wù)缺乏保證，客戶(hù)購(gòu)房后的顧慮多等都可以是營(yíng)銷(xiāo)中存在的問(wèn)題。
    2、針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)分析優(yōu)秀、劣勢(shì)。從問(wèn)題中找劣勢(shì)予以克服，從優(yōu)勢(shì)中找機(jī)會(huì)，發(fā)掘其市場(chǎng)潛力。分析各目標(biāo)市場(chǎng)或目標(biāo)客戶(hù)群熱點(diǎn)，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)不同的消費(fèi)需求盡量予以滿(mǎn)足，抓住主要目標(biāo)客戶(hù)群作為營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)，找出與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差距，把握利用好市場(chǎng)機(jī)會(huì)。
    營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)是在前面目的任務(wù)基礎(chǔ)上公司所要實(shí)現(xiàn)的具體目標(biāo)，即營(yíng)銷(xiāo)策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)達(dá)到：總銷(xiāo)售率為%，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售日期為xx天。
    1、營(yíng)銷(xiāo)宗旨。
    一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面：
    以強(qiáng)有力的廣告宣傳攻勢(shì)順利拓展市場(chǎng)，為產(chǎn)品正確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營(yíng)銷(xiāo)策略。
    以樓盤(pán)主要目標(biāo)客戶(hù)群體為銷(xiāo)售重點(diǎn)。
    建立起暢通的銷(xiāo)售渠道，不斷拓展銷(xiāo)售區(qū)域。
    2、競(jìng)爭(zhēng)策略。
    通過(guò)前面房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)與問(wèn)題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4p組合，達(dá)到最佳效果。
    1）項(xiàng)目定位：產(chǎn)品市場(chǎng)定位的關(guān)鍵主要在顧客心目中尋找一個(gè)空位，使樓盤(pán)迅速啟動(dòng)市場(chǎng)。
    2）功能定位：功能定位涉及到定位產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)于劣。一般來(lái)說(shuō)，功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎，是十分具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和生命力的。樓盤(pán)功能定位科學(xué)，即為進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售提供了有力的保證。
    3）樓盤(pán)品牌：要形成一定知名度、美譽(yù)度，樹(shù)立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌，必須有強(qiáng)烈的創(chuàng)造意識(shí)。
    4）樓盤(pán)包裝：樓盤(pán)作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場(chǎng)銷(xiāo)售的產(chǎn)品一樣，十分重要，包裝作為樓盤(pán)給目標(biāo)客戶(hù)群體的第一印象，需要能迎合置業(yè)者質(zhì)量滿(mǎn)意的包裝策略。
    5）價(jià)格策略：這里強(qiáng)調(diào)幾個(gè)普通性原則；
    銷(xiāo)售當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境；
    周邊樓盤(pán)的質(zhì)量及銷(xiāo)售狀況；
    樓盤(pán)自身的客觀條件；
    銷(xiāo)售戰(zhàn)略及銷(xiāo)售進(jìn)度安排；
    發(fā)展商的成本及營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)；
    以成本為基礎(chǔ)，以同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的同類(lèi)樓盤(pán)價(jià)格為參考，使樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格更具競(jìng)爭(zhēng)力，若發(fā)展商以樓盤(pán)價(jià)格為銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)的則更應(yīng)注重價(jià)格策略的制定。
    3、銷(xiāo)售渠道。項(xiàng)目目前銷(xiāo)售渠道狀況如何對(duì)銷(xiāo)售渠道的拓展有何計(jì)劃，采取一些實(shí)惠政策鼓勵(lì)銷(xiāo)售代理商的銷(xiāo)售積極性或制定適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)政策。
    4、廣告宣傳計(jì)劃。
    （1）、原則。
    服從公司整體營(yíng)銷(xiāo)宣傳策略，樹(shù)立樓盤(pán)形象，同時(shí)塑造企業(yè)品牌形象。
    強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目品牌形象的個(gè)性化，要求在廣告訴求中統(tǒng)一廣告風(fēng)格，在一定推廣階段應(yīng)推出一致的廣告宣傳。
    強(qiáng)調(diào)選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時(shí)，注重抓宣傳效果好的方式。
    不定期地配合階段性的促銷(xiāo)活動(dòng)，掌握適當(dāng)時(shí)機(jī)，及時(shí)、靈活的進(jìn)行。
    （2）、廣告目標(biāo)。
    建立并樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象。
    明確提出將項(xiàng)目包裝成何種效果。
    有力促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售。
    （3）、廣告方式。
    全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強(qiáng)使?jié)B透。
    （4）、廣告風(fēng)格。
    自始至終將樓盤(pán)推廣語(yǔ)、logo等貫穿樓盤(pán)銷(xiāo)售推廣過(guò)程中；
    重點(diǎn)突出項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)；
    注重積累發(fā)展商及樓盤(pán)品牌，凸顯豐厚的文化底蘊(yùn)；
    強(qiáng)調(diào)廣告風(fēng)格以平實(shí)、自然、以情動(dòng)人為主，其它為輔。
    （5）、賣(mài)點(diǎn)整合。
    項(xiàng)目適合炒作的概念。
    樓盤(pán)所具有的各種功能，各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)，包括片區(qū)地理位置，交通狀況、教育環(huán)境、商業(yè)氛圍、智能化物業(yè)管理等綜合賣(mài)點(diǎn)。
    （6）實(shí)施步驟可按以下方式進(jìn)行：
    策劃期內(nèi)前期推出產(chǎn)品形象廣告。
    各銷(xiāo)售時(shí)段廣告。如銷(xiāo)售籌備期、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期、公開(kāi)發(fā)售期、鞏固期（入伙期）。
    節(jié)假日、重大活動(dòng)前推出促銷(xiāo)廣告。
    把握時(shí)機(jī)進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)，接觸消費(fèi)者。
    積極利用新聞媒體，善于創(chuàng)造利用新聞時(shí)間提高樓盤(pán)知名度。
    5、具體行動(dòng)方案。
    根據(jù)策劃期內(nèi)各時(shí)間段特點(diǎn)，推出各項(xiàng)具體行動(dòng)方案。行動(dòng)方案要細(xì)致、周密、cao作性強(qiáng)有不失靈活性。還要考慮費(fèi)用支出，一切量力而行，盡量以最低的費(fèi)用取得良好的效果為原則。尤其應(yīng)該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季的營(yíng)銷(xiāo)側(cè)重點(diǎn)，抓住旺季營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)。
    房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)、買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、土地出讓、轉(zhuǎn)讓等營(yíng)銷(xiāo)，都是商品經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，必須按照市場(chǎng)規(guī)律、經(jīng)濟(jì)原則實(shí)行等價(jià)交換。掌握房地產(chǎn)產(chǎn)品的定價(jià)方法，靈活運(yùn)用各種定價(jià)的策略是開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的主要手段。在這里將主要介紹房地產(chǎn)定價(jià)方法、定價(jià)比例和價(jià)格調(diào)整策略。
    1、房地產(chǎn)定價(jià)方法。
    一棟樓宇、小區(qū)的銷(xiāo)售往往是一個(gè)時(shí)期的或跨年度的。而消費(fèi)市場(chǎng)變化莫測(cè)，樓宇的定價(jià)要能被市場(chǎng)接受，需要一定的超前意識(shí)和科學(xué)預(yù)測(cè)，可以說(shuō)定價(jià)部分是藝術(shù)，部分是科學(xué)。影響價(jià)格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤(pán)素質(zhì)、顧客承受的價(jià)格、同類(lèi)樓宇的競(jìng)爭(zhēng)因素等。產(chǎn)品的可變成本是定價(jià)的下限，上限是顧客所愿意支付的價(jià)格。市場(chǎng)中消費(fèi)者總想以適中的價(jià)格獲得最高的價(jià)值，因此不應(yīng)把價(jià)格和價(jià)值混為一談。定價(jià)之后，運(yùn)行中可以做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整，否則會(huì)帶來(lái)非常惡劣的影響。從定價(jià)來(lái)講，主要有幾個(gè)方法：
    (1)市場(chǎng)比較法。將勘估房地產(chǎn)與相應(yīng)市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)的交易案例直接比較，對(duì)形成的差異作適當(dāng)調(diào)整或修正，以求取勘估房地產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)。
    (2)成本法。以開(kāi)發(fā)或建造估計(jì)對(duì)象房地產(chǎn)或類(lèi)似房地產(chǎn)需要的各項(xiàng)必需費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。
    (3)收益法。將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期（通常為年）的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。
    當(dāng)然，無(wú)論哪種定價(jià)方法，均應(yīng)隨行就市，最大限度地獲取市場(chǎng)份額。在弄清方法之后，具體執(zhí)行有低價(jià)、高價(jià)、內(nèi)部?jī)r(jià)、一口價(jià)、優(yōu)惠價(jià)等戰(zhàn)略。開(kāi)發(fā)商采用低價(jià)戰(zhàn)略時(shí)，入市會(huì)比較輕松，容易進(jìn)入，能較快地啟動(dòng)市場(chǎng)；而采用高價(jià)策略則標(biāo)榜出物業(yè)的出類(lèi)拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等，可用高價(jià)吸引高消費(fèi)者入市，但不是盲目漫天要價(jià)，要物有所值。
    2、定價(jià)比例。
    用戶(hù)選擇購(gòu)房不僅受樓層的影響，房子所處兩個(gè)主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價(jià)的因素之一，即朝向系數(shù)。一般來(lái)說(shuō)，江景、街景等給人以視覺(jué)上的享受，朝向系數(shù)大，為8－10％左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向系數(shù)亦低，為3－5％之間，樓盤(pán)的南、北兩個(gè)方位，如無(wú)景觀差別，一般南面售價(jià)高于北面。有的樓盤(pán)，因其朝向系數(shù)不合理，好的樓層和好的朝向全部賣(mài)光，剩下的全部都是不好賣(mài)的，使樓盤(pán)出現(xiàn)滯銷(xiāo)狀態(tài)。
    商鋪的定價(jià)，由于一般顧客購(gòu)物習(xí)慣在首層，因此首層商鋪定價(jià)一般是住宅平均價(jià)的三倍以上。車(chē)位的每平方米定價(jià)一般相當(dāng)于住宅的50％。
    3、價(jià)格調(diào)整策略。
    房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整策略可以分為直接的價(jià)格調(diào)整、優(yōu)惠折扣兩方面內(nèi)容。
    優(yōu)惠折扣是指在限定的時(shí)間范圍內(nèi)，配合整體促銷(xiāo)活動(dòng)計(jì)劃，通過(guò)贈(zèng)送、折讓等方式對(duì)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)行為進(jìn)行直接刺激的一種方法。優(yōu)惠折扣通常會(huì)活躍銷(xiāo)售氣氛，進(jìn)行銷(xiāo)售調(diào)劑，但更多的時(shí)候是拋開(kāi)價(jià)格體系的直接讓利行為。優(yōu)惠折扣和付款方式一樣，有多種多樣的形式，譬如一個(gè)星期內(nèi)的現(xiàn)實(shí)折扣；買(mǎi)房送空調(diào)、送冰箱，或者送書(shū)房、送儲(chǔ)藏室，購(gòu)房抽獎(jiǎng)活動(dòng)等等。優(yōu)惠折扣要做得好，首先要讓客戶(hù)確實(shí)感受到是在讓利，而不是一種花哨的促銷(xiāo)噱頭。同時(shí)，優(yōu)惠折扣所讓的利應(yīng)該切合客戶(hù)的實(shí)際需要，是他們所能希望的方式，只有這樣才便于促進(jìn)銷(xiāo)售。再者，不要與其他競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)惠折扣相類(lèi)似，優(yōu)惠折扣在形式上的繽紛多彩為開(kāi)發(fā)商標(biāo)新立異提供了可能。
    目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道策略可以大致分為企業(yè)直接推銷(xiāo)p委托代理推銷(xiāo)以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)p房地產(chǎn)超市等。
    企業(yè)直接推銷(xiāo)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)自己的營(yíng)銷(xiāo)人員直接推銷(xiāo)其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為，也稱(chēng)為直銷(xiāo)或自銷(xiāo)。直接推銷(xiāo)的優(yōu)勢(shì)在于它可以幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托代理推銷(xiāo)的費(fèi)用（相當(dāng)于售價(jià)的1.5%~3.0%），但推銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)的不足和推銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)的缺乏也是這種銷(xiāo)售渠道的致命缺陷。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于起步階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制尚不健全，必需的人才與管理經(jīng)驗(yàn)還有待于積累發(fā)掘。所以目前它還是我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的主要渠道，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的將來(lái)，它依然會(huì)占據(jù)重要位置。
    委托代理推銷(xiāo)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)代理推銷(xiāo)商來(lái)推銷(xiāo)其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為。所謂房地產(chǎn)代理推銷(xiāo)商，是指接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的委托，尋找消費(fèi)者，介紹房地產(chǎn)，提供咨詢(xún)，促成房地產(chǎn)成效的中間商。委托代理商可以分為企業(yè)代理商和個(gè)人代理商，前者是指由多人組成的具備法人資格的代理機(jī)構(gòu)，后者是指中介代理的個(gè)人，即經(jīng)紀(jì)人。
    網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)是信息時(shí)代和電子商務(wù)的發(fā)展的產(chǎn)物，目前它也運(yùn)用到了房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)上，目前國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站，如搜房網(wǎng)p中房網(wǎng)等，它們?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者提供了全新的信息溝通渠道；同時(shí)，許多房地產(chǎn)商也利用internet網(wǎng)絡(luò)資源，進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)。20xx年9月，上?！扒嘀堋被▓@推出了全國(guó)第一本電子樓書(shū)，標(biāo)志著網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)又增加了新的手法?，F(xiàn)在不少開(kāi)發(fā)商都在互聯(lián)網(wǎng)上注冊(cè)了自己的網(wǎng)站，為企業(yè)和產(chǎn)品進(jìn)行宣傳和推廣。通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)雙向式交流，可以打破地域限制，進(jìn)行遠(yuǎn)程信息傳播，面廣量大，其營(yíng)銷(xiāo)內(nèi)容詳實(shí)生動(dòng)、圖文并茂，可以全方位地展示房地產(chǎn)品的外形和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，同時(shí)還可以進(jìn)行室內(nèi)裝飾和家具布置的模擬，為潛在購(gòu)房者提供了諸多方便。隨著電子商務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上一種具有相當(dāng)潛力和發(fā)展空間的營(yíng)銷(xiāo)策略。
    房地產(chǎn)超市營(yíng)銷(xiāo)是最近在浙江p上海等地出現(xiàn)的一種全新的營(yíng)銷(xiāo)渠道。它的出現(xiàn)表明我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售開(kāi)始告別傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商自產(chǎn)自銷(xiāo)的單一模式，進(jìn)入一個(gè)以超市為顯著特征的商品零售時(shí)期。有專(zhuān)家認(rèn)為，房地產(chǎn)超市是我國(guó)樓市營(yíng)銷(xiāo)理念p方式的一次改革和突破，為解決當(dāng)前商品房銷(xiāo)售困難帶來(lái)了新的思路和轉(zhuǎn)機(jī)。
    房地產(chǎn)促銷(xiāo)策略，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了推動(dòng)房地產(chǎn)租售而面向消費(fèi)者或用戶(hù)傳遞房地產(chǎn)產(chǎn)品信息的一系列宣傳、說(shuō)服活動(dòng)。通過(guò)這些活動(dòng)幫助消費(fèi)者認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)與功能，激發(fā)其消費(fèi)欲望，促進(jìn)其購(gòu)買(mǎi)行為，以達(dá)到擴(kuò)大銷(xiāo)售的目的。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)促銷(xiāo)略主要可以分為廣告促銷(xiāo)、人員促銷(xiāo)、公共關(guān)系、營(yíng)業(yè)推廣。
    1p廣告。
    廣告是向人們介紹商品信息，輸送某種觀念的一種公開(kāi)的宣傳形式。房地產(chǎn)廣告的突出特點(diǎn)是廣告期短、頻率高、費(fèi)用大。
    房地產(chǎn)廣告的訴求重點(diǎn)有：地段優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)、交通便捷優(yōu)勢(shì)、學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)、社區(qū)生活質(zhì)量、開(kāi)發(fā)公司的社會(huì)聲譽(yù)等。
    根據(jù)樓盤(pán)不同的類(lèi)型、租售范圍以及廣告費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)選擇適當(dāng)?shù)膹V告類(lèi)型和廣告策略，從而達(dá)到最大的宣傳效果。
    2、營(yíng)業(yè)推廣。
    營(yíng)業(yè)推廣是為了在一個(gè)較大的目標(biāo)市場(chǎng)上，刺激需求，擴(kuò)大銷(xiāo)售，而采取的鼓勵(lì)購(gòu)買(mǎi)的各種措施。多用于一定時(shí)期、一定任務(wù)的短期的特別推銷(xiāo)。營(yíng)業(yè)推廣刺激需求的效果十分明顯且費(fèi)用較少。
    開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)開(kāi)展大規(guī)模的住房知識(shí)普及活動(dòng)，向廣大消費(fèi)者介紹房屋建筑選擇標(biāo)準(zhǔn)、住宅裝修知識(shí)、住房貸款方法和程序以及商品房購(gòu)置手續(xù)和政府相關(guān)稅費(fèi)，在增加消費(fèi)者房地產(chǎn)知識(shí)的同時(shí)，也可以增加消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商的認(rèn)同感。另外開(kāi)發(fā)商還可以舉行開(kāi)盤(pán)或認(rèn)購(gòu)儀式、項(xiàng)目研討會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)、尋找明星代言人、舉辦文化與休閑活動(dòng)、業(yè)主聯(lián)誼會(huì)等，這些活動(dòng)可以極大地提高房地產(chǎn)企業(yè)的知名度，從而使企業(yè)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不斷上升。目前在重慶等地每年都要舉辦的房地產(chǎn)交易會(huì)也是開(kāi)發(fā)商展示自身實(shí)力的舞臺(tái)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，每次房交會(huì)上，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都會(huì)有一個(gè)不凡的成交量。
    3、人員促銷(xiāo)。
    房地產(chǎn)人員促銷(xiāo)是指房地產(chǎn)促銷(xiāo)人員根據(jù)掌握到的客戶(hù)信息，向目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)者介紹開(kāi)發(fā)商及其房地產(chǎn)的情況，促成買(mǎi)賣(mài)成交的活動(dòng)。人員促銷(xiāo)的優(yōu)點(diǎn)在于：目標(biāo)客戶(hù)明確，促銷(xiāo)力量集中，成交率高；與客戶(hù)面談，有利于聯(lián)絡(luò)與密切同客戶(hù)的感情，有利于信息反饋，有利于了解同行業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)和營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)向。
    當(dāng)然，人員促銷(xiāo)方式對(duì)促銷(xiāo)人員的素質(zhì)要求比較高。促銷(xiāo)人員一般必須具備以下條件和素質(zhì)：具有豐富的房地產(chǎn)知識(shí)和合理的知識(shí)結(jié)構(gòu)；及時(shí)掌握正確的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息；具有良好的經(jīng)營(yíng)理念和業(yè)務(wù)素質(zhì)。
    促銷(xiāo)人員在日常工作中，要注意對(duì)商圈內(nèi)的所有顧客的詳細(xì)資料包括地址、姓名、電話(huà)號(hào)碼等建檔，以便隨時(shí)跟蹤。
    4、公共關(guān)系。
    房地產(chǎn)公共關(guān)系促銷(xiāo)活動(dòng)包括：爭(zhēng)取對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有利的宣傳報(bào)道，協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與有關(guān)各界公眾建立和保持良好的關(guān)系，建立和保持良好的企業(yè)形象以及消除和處理對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不利的謠言、傳聞和事件。公共關(guān)系的內(nèi)容主要可以包括：
    制造噱頭和危機(jī)公關(guān)。
    人為制造新聞點(diǎn)，引得媒體爭(zhēng)相報(bào)道，享受無(wú)償廣告。這其中也包括危機(jī)公關(guān)。針對(duì)當(dāng)前屢屢發(fā)生的入住糾紛問(wèn)題，如處理得當(dāng)，或許可在眾多消費(fèi)者與媒體的關(guān)注下，以坦誠(chéng)的態(tài)度重樹(shù)項(xiàng)目良好形象，化不利為有利。
    建立與各方面的良好關(guān)系。
    開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)重視消費(fèi)者導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)通過(guò)企業(yè)與消費(fèi)者的雙向溝通，建立長(zhǎng)久的穩(wěn)定的對(duì)應(yīng)關(guān)系，在市場(chǎng)上樹(shù)立企業(yè)和品牌的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。商品和品牌的價(jià)值是最難以替代的，這與消費(fèi)者的認(rèn)可程度緊密相關(guān)。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)完全從消費(fèi)者的角度安排經(jīng)營(yíng)策略，充分研究消費(fèi)者需求，努力加強(qiáng)與消費(fèi)者的溝通，注意關(guān)系營(yíng)造。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商還要注意與地方政府、金融機(jī)構(gòu)和其它社會(huì)組織的合作，更要注意開(kāi)發(fā)商之間的合作，特別是后者的合作尤為重要。
    四p結(jié)束語(yǔ)。
    綜上所述，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略大致可以分為以上幾個(gè)方面內(nèi)容。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)對(duì)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的諸多方面都起著重要的作用，由于目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正步入一個(gè)嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)儼然成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要組成部分，它對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言都具有極其重要的現(xiàn)實(shí)意義。
    中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)(李峰)房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)與其調(diào)價(jià)策略從性質(zhì)上講，并不屬于同一概念。準(zhǔn)確、合理的價(jià)格調(diào)整策略，是優(yōu)秀銷(xiāo)售工作的基礎(chǔ)和前提，調(diào)價(jià)策略來(lái)源于房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位，而最終服務(wù)于銷(xiāo)售策略。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格調(diào)整策略，是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目整體定價(jià)確定的前提下，在銷(xiāo)售過(guò)程中，采取何種策略，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目及市場(chǎng)的發(fā)展情況，引導(dǎo)價(jià)格發(fā)展走勢(shì)的價(jià)格方案。在不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的各項(xiàng)素質(zhì)差異很大，加之市場(chǎng)狀況不同，每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)根據(jù)自己的特點(diǎn)采取不同的價(jià)格調(diào)整策略，以引導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的正確發(fā)展。概括來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)價(jià)策略分為以下四種：一、高開(kāi)低走在房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合素質(zhì)高，而市場(chǎng)狀況不好，競(jìng)爭(zhēng)又較為激烈的情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目往往采取突出房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)秀品質(zhì)，高報(bào)價(jià)樹(shù)立房地產(chǎn)項(xiàng)目形象和知名度，而實(shí)際以較低成交價(jià)格爭(zhēng)客戶(hù)和市場(chǎng)份額的“高開(kāi)低走”的策略。當(dāng)然，如果市場(chǎng)狀況好，競(jìng)爭(zhēng)不激烈，而且項(xiàng)目自身規(guī)模又不大的情況下，項(xiàng)目完全可以采取突出房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)秀品質(zhì)，大規(guī)模營(yíng)造房地產(chǎn)項(xiàng)目形象和知名度，高價(jià)報(bào)盤(pán)，高價(jià)成交，在短期內(nèi)迅速獲得市場(chǎng)認(rèn)同的，與前一種狀況完全相反的“高開(kāi)高走”策略。
    二、低開(kāi)高走在房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合素質(zhì)較高，但初期優(yōu)勢(shì)不明顯，而市場(chǎng)狀況不好或市場(chǎng)發(fā)展趨向不明朗的情況下，為取得市場(chǎng)認(rèn)同，房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)采取低價(jià)入市，根據(jù)銷(xiāo)售工作的開(kāi)展，視具體情況適時(shí)調(diào)價(jià)的“低開(kāi)高走”策略，根據(jù)銷(xiāo)售進(jìn)展的好壞，決定價(jià)格的提升。當(dāng)然，如果項(xiàng)目的確綜合素質(zhì)較低，市場(chǎng)認(rèn)同感差，且市場(chǎng)狀況不好競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目一般只能采取低報(bào)價(jià)，低價(jià)成交，以?xún)r(jià)格取勝的“低開(kāi)低走”策略。
    三、平穩(wěn)推進(jìn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目素質(zhì)一般，規(guī)模較大，各樓座素質(zhì)差距較小，而市場(chǎng)狀況很好的情況下，有些項(xiàng)目也采取“平穩(wěn)推進(jìn)”的策略，報(bào)價(jià)符合房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際成交價(jià)，價(jià)格提升較為平穩(wěn)，給客戶(hù)以放心的心理滿(mǎn)足，最終追求較好的市場(chǎng)業(yè)績(jī)。
    四、波浪螺旋“平穩(wěn)推進(jìn)”的調(diào)價(jià)策略是一種較為理想的調(diào)價(jià)策略，在現(xiàn)實(shí)中很難維系。實(shí)踐證明，很多項(xiàng)目其中的各樓座素質(zhì)因?yàn)槲恢?、景觀、交通等因素的影響而差ss較大，而且市場(chǎng)狀況的好與壞在很多的情況下也是很難判斷的。所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目素質(zhì)一般，規(guī)模較大，而市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)不很明朗的情況下，多數(shù)項(xiàng)目采取的是“波浪螺旋”的調(diào)價(jià)策略。這種調(diào)價(jià)方式是一種結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)而調(diào)整價(jià)格發(fā)生同步的周期性波動(dòng)策略。調(diào)價(jià)周期以房地產(chǎn)市場(chǎng)周期、項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度和最終利潤(rùn)的回收作為判斷標(biāo)準(zhǔn)；同時(shí)，可根據(jù)工程進(jìn)度及銷(xiāo)售情況，對(duì)提價(jià)幅度及周期進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化調(diào)整；此外，應(yīng)考慮不同樓座在銷(xiāo)售速度上的差異，分別調(diào)整提價(jià)幅度，避免“一刀切”的做法。并最終給整個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作帶來(lái)了快速銷(xiāo)售速度和良好的業(yè)績(jī)。
    誠(chéng)然，房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)價(jià)策略方式并不是完全孤立的，會(huì)出現(xiàn)幾種策略共用的情況。也不會(huì)在銷(xiāo)售工作開(kāi)展之初一經(jīng)確定便一成不變，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)變化情況隨時(shí)予以調(diào)整，以爭(zhēng)取獲得最佳的銷(xiāo)售成果。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)篇九
    崗位職責(zé):
    1、負(fù)責(zé)市場(chǎng)信息收集與分析,根據(jù)需要撰寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告;
    3、編制廣告推廣計(jì)劃及傳播方案,負(fù)責(zé)媒體選擇及成本預(yù)算控制,對(duì)各種營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)進(jìn)行策劃、執(zhí)行及管控。
    任職要求:
    1、統(tǒng)招全日制本科或以上學(xué)歷,房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、廣告學(xué)等相關(guān)專(zhuān)業(yè);
    4、具備良好的公關(guān)能力及媒體關(guān)系維護(hù)能力和一定的文字功底。
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    房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)篇十
    從廣義來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)策劃分為以下三個(gè)內(nèi)容。如果以下工作全部由房地產(chǎn)策劃公司執(zhí)行就叫做房地產(chǎn)全程策劃。根據(jù)需要開(kāi)發(fā)商可以選擇不同的菜單。
    一，項(xiàng)目的前期定位策劃：即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，包括市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析等。
    二，項(xiàng)目的推廣整合策劃：包括項(xiàng)目的vi設(shè)計(jì)，項(xiàng)目推廣期、促銷(xiāo)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、收盤(pán)期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計(jì)和各種促銷(xiāo)活動(dòng)的策劃方案等等。
    三，項(xiàng)目的銷(xiāo)售招商策劃：包括售樓人員培訓(xùn)，銷(xiāo)售手冊(cè)的編制，分階段銷(xiāo)售價(jià)格的確定等;項(xiàng)目的商業(yè)部分還要進(jìn)行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃。
    全程策劃核心流程
    現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷(xiāo)理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出“房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷(xiāo)方案”，他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷(xiāo)的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。其核心內(nèi)容包括：
    1、項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷(xiāo);
    2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷(xiāo);
    3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷(xiāo);
    4、項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷(xiāo);
    5、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃;
    6、項(xiàng)目顧問(wèn)、銷(xiāo)售、代理的策劃營(yíng)銷(xiāo);
    7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷(xiāo);
    8、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷(xiāo);
    房地產(chǎn)策劃人的六個(gè)職能
    從策劃師所擔(dān)負(fù)的職責(zé)角度考慮的話(huà)，我們認(rèn)為至少有六個(gè)方面的職能。
    醫(yī)生的職能
    就好像醫(yī)生為了對(duì)癥下藥，選擇最佳醫(yī)療方法，必須對(duì)患者進(jìn)行仔細(xì)檢查，通過(guò)對(duì)各種診斷結(jié)果、化驗(yàn)報(bào)告進(jìn)行綜合分析，最后得出正確的診斷結(jié)論。
    房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托，對(duì)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的診斷分析，在了解了項(xiàng)目所在地的區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入、周邊房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況、區(qū)域人文地理環(huán)境、生活習(xí)性等信息后，針對(duì)“建什么”?“怎么建”?“賣(mài)給誰(shuí)”?等要素，提出項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)定位，畫(huà)出概念規(guī)劃圖。而住宅對(duì)居住者的健康有很大關(guān)系，房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)既要從市場(chǎng)有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當(dāng)?shù)貫轫?xiàng)目進(jìn)行人性化的定位。
    法律顧問(wèn)職能
    為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家和地方政府頒布了各種與房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的法律制度和法規(guī)條文，還有一些僅靠法律法規(guī)解決不了的問(wèn)題，如項(xiàng)目對(duì)周邊居住環(huán)境的影響(施工噪音、陽(yáng)光遮蓋等)，土地代征、國(guó)際政治風(fēng)云、國(guó)家對(duì)外關(guān)系以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、或類(lèi)似奧運(yùn)、wto、西部開(kāi)發(fā)等對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響情況、甚至城市規(guī)劃、區(qū)域建筑物高度、道路寬度限制……等，必須以法律法規(guī)為準(zhǔn)繩或合理避規(guī)、或進(jìn)行調(diào)解、或遵照?qǐng)?zhí)行。而這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不完全掌握。
    財(cái)務(wù)專(zhuān)家職能
    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擁有資金，但房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)可以告訴你如何更有效的運(yùn)用資金，房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)是站在開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)上，為開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃，并要保證項(xiàng)目在未來(lái)暢銷(xiāo)，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過(guò)降低成本，而是通過(guò)資金的合理分配——將資金投在能使項(xiàng)目增值的創(chuàng)意設(shè)計(jì)上。
    導(dǎo)演的職能
    房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與設(shè)計(jì)單位、施工單位、銷(xiāo)售公司、廣告代理商、物業(yè)管理公司的橋梁和紐帶，其職責(zé)就是通過(guò)上述企業(yè)的協(xié)調(diào)配合，將項(xiàng)目的概念定位演繹成功。
    船長(zhǎng)的職能
    認(rèn)為房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)的工作只是出主意的人也有很多，實(shí)際上，當(dāng)項(xiàng)目的概念定位成為設(shè)計(jì)圖、施工圖后，其重要工作就是在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)理，如果把設(shè)計(jì)圖看作海圖的話(huà)，就是要嚴(yán)格按照海圖航線(xiàn)航行，局部變動(dòng)必須征的船長(zhǎng)同意，只有這樣才能保證項(xiàng)目概念定位準(zhǔn)確實(shí)施。
    環(huán)境問(wèn)題專(zhuān)家
    這里所謂的環(huán)境問(wèn)題不是地球變暖、酸雨增加的“大環(huán)境”問(wèn)題，而是居住小區(qū)的環(huán)境美化、社區(qū)景觀與周邊街道環(huán)境、自然環(huán)境的協(xié)調(diào)的“小環(huán)境”問(wèn)題，同時(shí)居住區(qū)的人性化，也往往是通過(guò)居住區(qū)景觀的可入性得以體現(xiàn)。而居住區(qū)景觀構(gòu)成將極大的影響項(xiàng)目的未來(lái)銷(xiāo)售，而景觀風(fēng)格定位及如何實(shí)現(xiàn)則取決于房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)。
    可見(jiàn)，房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)是通才型人才，同時(shí)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全程策劃也不是一個(gè)或幾個(gè)房地產(chǎn)策劃師或咨詢(xún)顧問(wèn)就可以完成，而十?dāng)?shù)個(gè)甚至數(shù)十個(gè)專(zhuān)家組成的群體才能夠完成。
    房地產(chǎn)策劃師國(guó)家職業(yè)資格
    房地產(chǎn)策劃師是指從事房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研、方案策劃、投融管理、產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理等工作的策劃人員。從事的主要工作內(nèi)容包括：房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研和咨詢(xún)策劃;整合設(shè)計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)、廣告、服務(wù)等資源，制定策劃方案;房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)工作;房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)工作。
    3月31日，勞動(dòng)和社會(huì)保障部正式向社會(huì)發(fā)布了以“房地產(chǎn)策劃師”為主的第三批10個(gè)新職業(yè)，引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注和高度重視，規(guī)范新職業(yè)的相關(guān)工作也正在緊鑼密鼓進(jìn)行中。此批發(fā)布的新職業(yè)是2月勞動(dòng)和社會(huì)保障部組織專(zhuān)家對(duì)新申報(bào)的職業(yè)活動(dòng)進(jìn)行審核，并通過(guò)社會(huì)公示程序廣泛征求了有關(guān)方面的意見(jiàn)，最終評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)的。
    房地產(chǎn)策劃師職業(yè)的確立，不僅可以培養(yǎng)大批專(zhuān)業(yè)人才，解決房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)人才的迫切需求;而且可以擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)途徑，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù)、高速發(fā)展，對(duì)加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，一支全新的房地產(chǎn)策劃隊(duì)伍正在產(chǎn)生并迅速成長(zhǎng)，預(yù)計(jì)5年后，我國(guó)將會(huì)有幾十萬(wàn)乃至上百萬(wàn)人員走上從事房地產(chǎn)策劃師的崗位。
    12月15日，由中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)主辦、房教中國(guó)網(wǎng)承辦的“首屆中國(guó)房地產(chǎn)策劃師年會(huì)”在北京大學(xué)隆重舉行。此次大會(huì)作為中國(guó)房地產(chǎn)策劃師第一次全國(guó)性的行業(yè)聚會(huì)，是國(guó)家推行房地產(chǎn)策劃師職業(yè)資格認(rèn)證制度以來(lái)的首次年會(huì)。標(biāo)志著“房地產(chǎn)策劃師”這一中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進(jìn)一步朝著職業(yè)化、規(guī)范化方向邁進(jìn)，也標(biāo)志著“房地產(chǎn)策劃師”這一中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)群體進(jìn)一步朝著職業(yè)化、規(guī)范化方向邁進(jìn)。而中國(guó)房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會(huì)的成立，將建立起房地產(chǎn)策劃師的思想領(lǐng)地和精神家園，充分展示中國(guó)房地產(chǎn)策劃人的智慧和風(fēng)采，進(jìn)一步推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)策劃業(yè)及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范、健康發(fā)展。
    房地產(chǎn)策劃的地位和作用
    地位
    第一、房地產(chǎn)策劃在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代屬于智力產(chǎn)業(yè)，能為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。二十一世紀(jì)是知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，知識(shí)經(jīng)濟(jì)的一大特征是智力、智慧產(chǎn)業(yè)將得到進(jìn)一步發(fā)展，社會(huì)所需的知識(shí)比任何時(shí)代要豐富得多。成功的房地產(chǎn)企業(yè)，其價(jià)值越來(lái)越取決于他們的從策略面與左右面上取得生產(chǎn)、分配及應(yīng)用知識(shí)的能力。這種能力，就是思想、智力、方略等。智能與財(cái)富結(jié)合在一起，還會(huì)爆發(fā)出巨大的能量。
    第二、房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)企業(yè)充當(dāng)智囊團(tuán)、思想庫(kù)，是企業(yè)決策者的親密助手。主要表現(xiàn)在：首先，房地產(chǎn)策劃是接觸面大、實(shí)踐廣泛。從項(xiàng)目選址直到物業(yè)服務(wù)的每個(gè)環(huán)節(jié)，策劃活動(dòng)都參與其中。其次，房地產(chǎn)策劃的案例精彩、手段多。在房地產(chǎn)策劃的每個(gè)成功案例中，都有不少精彩絕妙的概念、理念、創(chuàng)意和手段。第三，房地產(chǎn)策劃的思想活躍、理論很豐富。由于眾多策劃人努力實(shí)踐，勤奮耕耘，在創(chuàng)造許多精彩的項(xiàng)目典范和營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)典的同時(shí)，還梳理出不少閃光的策劃概念、思想和總結(jié)出富有創(chuàng)見(jiàn)的策劃理論。這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。
    作用
    第一、房地產(chǎn)策劃能使企業(yè)決策準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)偏差。房地產(chǎn)策劃是在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研后形成的，它是策劃人不斷地面對(duì)市場(chǎng)而總結(jié)出來(lái)的智慧結(jié)晶。因此，它可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家決策更為準(zhǔn)確，避免項(xiàng)目在運(yùn)作中出現(xiàn)的偏差。
    第二、房地產(chǎn)策劃能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)重新“洗牌”，概念不斷創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)模式不斷突破，一個(gè)個(gè)近千畝的大樓盤(pán)相繼出現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，決定者大有“四面楚歌”的感慨。在這種情況下，房地產(chǎn)策劃就更能發(fā)揮它的特長(zhǎng)，增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力，贏得主動(dòng)地位。
    第三、能探索解決企業(yè)管理問(wèn)題，增強(qiáng)企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。房地產(chǎn)企業(yè)要贏得市場(chǎng)，商品房要賣(mài)得出去，重點(diǎn)是管理創(chuàng)新。策劃人幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，就是遵循科學(xué)的策劃程序，從尋求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的問(wèn)題入手，探索解決管理問(wèn)題的有效途徑。
    第四、能有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，使之形成優(yōu)勢(shì)。要開(kāi)發(fā)好一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要調(diào)動(dòng)很多資源協(xié)調(diào)發(fā)展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會(huì)資源等。這些資源在房地產(chǎn)策劃還沒(méi)參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒(méi)有中心的。房地產(chǎn)策劃參與到各種資源中去，理清它們的關(guān)系，分析他們的功能，幫助它們團(tuán)結(jié)一起，圍繞中心，形成共同的目標(biāo)。
    此外，房地產(chǎn)策劃還有預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)，滿(mǎn)足居民居住具體要求等作用。
    前言
    在商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣(mài)得好，前期的營(yíng)銷(xiāo)策劃必不可少，而且必須做到位。
    ××商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
    ××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場(chǎng)旁，是××地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。項(xiàng)目總投資約1800萬(wàn)元。
    經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)可操作性分析，從營(yíng)銷(xiāo)策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷(xiāo)組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷(xiāo)售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
    一、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總體策略
    營(yíng)銷(xiāo)總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
    二、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針
    根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷(xiāo)策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
    1.樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。
    2.倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。
    3.提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
    4.啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確。
    5.醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
    三、銷(xiāo)售目標(biāo)及目標(biāo)分解
    1.銷(xiāo)售(招商)目標(biāo)
    2.銷(xiāo)售目標(biāo)分解
    四、營(yíng)銷(xiāo)階段計(jì)劃
    根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷(xiāo)工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
    五、項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格
    為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷(xiāo)策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷(xiāo)推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
    (一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)
    1.入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備，在205月份房交會(huì)期間開(kāi)盤(pán)(或年9月)，可以抓住2008年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮;在國(guó)慶節(jié)、2008年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷(xiāo)售高潮。
    2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
    (二)價(jià)格定位及價(jià)格策略
    1.價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
    2.價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為3580元/平方米，其中起價(jià)為3328元/平方米，最高價(jià)為4000元/平方米。
    3.價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升)，均價(jià)為3380元/m2，尾盤(pán)銷(xiāo)售變相略降。
    六、宣傳策略及媒介組合
    (一)宣傳策略主題
    1.個(gè)性特色：“××商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
    2.區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
    3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
    (二)宣傳媒介組合
    1.開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。
    2.開(kāi)盤(pán)后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶(hù)外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
    3.開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng)、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)篇十一
    目前，隨著微信用戶(hù)的激增，各行各業(yè)都看到了微信營(yíng)銷(xiāo)的潛力，紛紛試水微信營(yíng)銷(xiāo)，房地產(chǎn)行業(yè)亦是其中之一。但是，很多房地產(chǎn)商或者廣告代運(yùn)營(yíng)商在單純的給廣告海報(bào)加個(gè)二維碼，給用戶(hù)大量推送樓盤(pán)廣告后，發(fā)現(xiàn)效果微乎其微，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有別人微信營(yíng)銷(xiāo)房地產(chǎn)的那樣熱火朝天。為什么聽(tīng)見(jiàn)很多人說(shuō)，看見(jiàn)很多企業(yè)在做，可是自己怎么就用不好呢?其實(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)微信營(yíng)銷(xiāo)來(lái)說(shuō)，沒(méi)有規(guī)劃和下點(diǎn)心思的嘗試，這種簡(jiǎn)單的模仿效果不佳是在意料之中的。對(duì)于房地產(chǎn)微信營(yíng)銷(xiāo)方案策劃者來(lái)說(shuō)，首先需要了解房地產(chǎn)的行業(yè)背景，其次是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)狀況，緊接著才是企業(yè)實(shí)施微信的目的與預(yù)期。只有初步的做好這些，才能制定相應(yīng)的房地產(chǎn)微信營(yíng)銷(xiāo)方案。
    先對(duì)房地產(chǎn)微信營(yíng)銷(xiāo)做一個(gè)分析:
    1、房地產(chǎn)是一個(gè)非常需要廣告投入的行業(yè)，比如戶(hù)外廣告、電視廣告、報(bào)紙報(bào)告等等，因此，面對(duì)對(duì)于國(guó)內(nèi)超過(guò)4億的微信用戶(hù)，房地產(chǎn)瞄準(zhǔn)于微信營(yíng)銷(xiāo)是完全正確的。
    2、區(qū)域不同和實(shí)力存在差距的房地產(chǎn)企業(yè)，加上自身的定位差異，應(yīng)用微信時(shí)肯定是會(huì)有不同的方式。做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和做住宅項(xiàng)目?jī)烧咧贫ㄎ⑿艩I(yíng)銷(xiāo)時(shí)，明顯有極大的差異，前者前者更加適合運(yùn)用微信來(lái)做持久的營(yíng)銷(xiāo)，而后者更多的是做一次性的推銷(xiāo)。
    3、分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的用戶(hù)需求，制定相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策略。
    住宅項(xiàng)目微信營(yíng)銷(xiāo)案例:
    在住宅項(xiàng)目微信營(yíng)銷(xiāo)上，比較有特色的當(dāng)屬?lài)?guó)內(nèi)最大的第三方微信公眾服務(wù)平臺(tái)微盟weimob為深圳碧桂園樓盤(pán)所做的微信營(yíng)銷(xiāo)案例。
    1、掃一掃微信二維碼感受看房互動(dòng)新體驗(yàn)
    微盟weimob讓十里銀灘處處都融入了微信二維碼元素，讓手機(jī)用戶(hù)隨時(shí)可掃一掃關(guān)注十里銀灘的官方微信，并通過(guò)微信平臺(tái)實(shí)現(xiàn)獲取項(xiàng)目信息、領(lǐng)取禮品、參與抽獎(jiǎng)、現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)等功能。本次來(lái)參與活動(dòng)的眾多客戶(hù)均反映，通過(guò)微信參與看房團(tuán)活動(dòng)，更加方便、快捷，且操作簡(jiǎn)單，讓人體驗(yàn)到科技的時(shí)尚感和新鮮感。
    2、全國(guó)首家微信房產(chǎn)平臺(tái)引領(lǐng)營(yíng)銷(xiāo)新技術(shù)潮流
    ??微盟weimob平臺(tái)通過(guò)讓碧桂園十里銀灘通過(guò)微信房產(chǎn)平臺(tái)組織看房團(tuán)活動(dòng)，讓更多人通過(guò)手機(jī)微信的微生活會(huì)員卡平臺(tái)就可以關(guān)注碧桂園十里銀灘的最新動(dòng)態(tài)，了解十里銀灘項(xiàng)目環(huán)境、產(chǎn)品、交通、配套等全方位的信息，并可以隨時(shí)參與進(jìn)十里銀灘舉辦的會(huì)員活動(dòng)當(dāng)中來(lái)。方便、簡(jiǎn)單、快捷、清晰，如同獨(dú)家定制碧桂園十里銀灘簡(jiǎn)報(bào)一樣，最新資訊隨時(shí)唾手可得，此舉正體現(xiàn)了十里銀灘的房產(chǎn)資訊不再拘泥于電視、平媒、網(wǎng)媒、廣播、戶(hù)外等媒體，逐步向手機(jī)媒體傳播發(fā)展，趕上時(shí)代新潮流。
    碧桂園十里銀灘是深圳的一家地產(chǎn)企業(yè)旗下的樓盤(pán)，通過(guò)微盟weimob360全景型展示，從視覺(jué)上震撼客戶(hù)的心靈;加上微盟會(huì)員卡功能與客戶(hù)的實(shí)景照片互動(dòng)，讓原本嚴(yán)肅的樓盤(pán)介紹變得有趣生動(dòng)，加深了客戶(hù)的印象，贏得了客戶(hù)的信賴(lài)，自4月份以來(lái)，通過(guò)微盟平臺(tái)有20%的預(yù)約來(lái)自微信。
    可以說(shuō)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，微信營(yíng)銷(xiāo)還是極具效果的。但是，如何把握就需要對(duì)于微信營(yíng)銷(xiāo)策劃有更好、更專(zhuān)業(yè)的把握。當(dāng)然，上述案例介紹，并不是讓大家做房地產(chǎn)微信營(yíng)銷(xiāo)就模仿碧桂園十里銀灘的做法。因?yàn)閯e人的創(chuàng)意、別人的策劃對(duì)于他人來(lái)說(shuō)可能效果出眾，但是對(duì)于自己的企業(yè)可能就是噩夢(mèng)。做房地產(chǎn)微信營(yíng)銷(xiāo)，核心還是在于根據(jù)客戶(hù)的特點(diǎn)，靈活制定營(yíng)銷(xiāo)方案。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)篇十二
    各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同事：
    大家好！
    在《xxxx年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售top200排行榜》看到xxxx公司赫然在榜,我倍感驚喜但并不意外。當(dāng)看著自己所效勞的公司在業(yè)績(jī)上蒸蒸日上，在規(guī)模增速上持續(xù)上升，我倍感榮幸。在剛舉辦的公司年度經(jīng)營(yíng)會(huì)上，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)公司的戰(zhàn)略精準(zhǔn)定位，對(duì)公司的發(fā)展明確方向，使我感觸良多。會(huì)后，我深刻的去理解公司的經(jīng)營(yíng)需求，從而去調(diào)整自己的營(yíng)銷(xiāo)思路和公司同步發(fā)展。為了貫徹集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)年度報(bào)告精神，xx公司營(yíng)銷(xiāo)部制定了針對(duì)性的行動(dòng)計(jì)劃和措施。
    公司目前正處于擴(kuò)張的快速發(fā)展期，高周轉(zhuǎn)、規(guī)?；瘧?zhàn)略的突破時(shí)期?？熹N(xiāo)多銷(xiāo)起到了決定性的作用。對(duì)于長(zhǎng)期的'發(fā)展來(lái)說(shuō)，也有助于建立一個(gè)有體系、有執(zhí)行力、為目標(biāo)負(fù)責(zé)的營(yíng)銷(xiāo)鐵軍。
    1、合理制定計(jì)劃，嚴(yán)格計(jì)劃實(shí)施，在營(yíng)銷(xiāo)工作的計(jì)劃的設(shè)定上，突出重點(diǎn)工作內(nèi)容，并明確工作成果的關(guān)門(mén)時(shí)間。在過(guò)程中，對(duì)于人員因素造成的計(jì)劃工作延誤，營(yíng)銷(xiāo)部?jī)?nèi)部建立懲罰機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)行，結(jié)合月度和季度考評(píng)，直接與績(jī)效掛鉤。
    2、在每月、每周工作計(jì)劃總結(jié)時(shí)，重點(diǎn)分析和研究未完成或成果未達(dá)標(biāo)的原因，制定下一步工作的改進(jìn)措施，及時(shí)調(diào)整工作辦法，逐漸形成良性循環(huán)。
    市場(chǎng)的變數(shù)越來(lái)越快，也可能會(huì)越來(lái)越難，在新的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境里，營(yíng)銷(xiāo)管理和營(yíng)銷(xiāo)人都要拼內(nèi)功。只有高效的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)才適合公司的快速發(fā)展。
    “大營(yíng)銷(xiāo)”，就是要求營(yíng)銷(xiāo)線(xiàn)深入?yún)⑴c到“投、融、管、退”各個(gè)環(huán)節(jié)，和運(yùn)營(yíng)高度協(xié)同。領(lǐng)導(dǎo)在講話(huà)中也提到，營(yíng)銷(xiāo)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)都要介入，并且多次重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)拿對(duì)地，定為準(zhǔn)。我覺(jué)得我們營(yíng)銷(xiāo)不僅是要完成銷(xiāo)售目標(biāo)，還要能夠做到充分發(fā)揮營(yíng)銷(xiāo)前置的作用，積極介入投資規(guī)劃、可研，提高拿地準(zhǔn)確度和定位準(zhǔn)確度。而且還要從財(cái)務(wù)角度思考，合理安排銷(xiāo)售計(jì)劃，保證現(xiàn)金流快速回正，持續(xù)關(guān)注流速表現(xiàn)，重點(diǎn)關(guān)注在途回款的過(guò)程。充分和運(yùn)營(yíng)、項(xiàng)目部聯(lián)動(dòng)，保證及時(shí)供貨，產(chǎn)銷(xiāo)匹配、品質(zhì)兌現(xiàn)，讓整個(gè)公司能夠保持很高的市場(chǎng)靈敏度，不錯(cuò)過(guò)窗口期?？偟膩?lái)說(shuō)，就是營(yíng)銷(xiāo)條線(xiàn)要站在公司經(jīng)營(yíng)層面上思考問(wèn)題，和公司其他條線(xiàn)一起推動(dòng)戰(zhàn)略目標(biāo)落地。就類(lèi)似于一個(gè)前驅(qū)、一個(gè)后驅(qū)，“大營(yíng)銷(xiāo)+大運(yùn)營(yíng)”，就把兩驅(qū)車(chē)變成了四驅(qū)車(chē)，整個(gè)公司這輛車(chē)，引擎系統(tǒng)就上了一個(gè)檔次，戰(zhàn)略達(dá)成才能更有保證。
    調(diào)整推盤(pán)節(jié)奏，精準(zhǔn)踩上每個(gè)銷(xiāo)售熱點(diǎn)；對(duì)于尾盤(pán)項(xiàng)目各業(yè)態(tài)的去化，通過(guò)對(duì)現(xiàn)金流的測(cè)算、流速的保障、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估分析，以此三點(diǎn)為原則，去整合好的資源合作，采取不同的銷(xiāo)售模式保障快速去化和回款。
    “想得明白、做得堅(jiān)決“，作為營(yíng)銷(xiāo)人，對(duì)指標(biāo)、對(duì)公司經(jīng)營(yíng)、公司戰(zhàn)略要想得明白，對(duì)計(jì)劃、對(duì)措施要做得堅(jiān)決。營(yíng)銷(xiāo)是一場(chǎng)戰(zhàn)役，沒(méi)有硝煙，卻關(guān)乎生死，但我們不懼，營(yíng)銷(xiāo)人是一名戰(zhàn)士，為了指標(biāo)，我們勇往直前。根扎深了，樹(shù)就會(huì)長(zhǎng)大，溶液濃稠了，肯定就會(huì)結(jié)晶！我們將目標(biāo)堅(jiān)定，步伐鏗鏘、使命必達(dá)。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)篇十三
    階段a：品牌策略
    第一、命名方案
    第二、vis系統(tǒng)的建立
    階段b：價(jià)格策略
    第一、定價(jià)策略。
    1、定價(jià)目標(biāo)：加速銷(xiāo)售速度、提高銷(xiāo)售率、以利資金周轉(zhuǎn)等。
    2、定價(jià)的衡量因素：建造成本、建筑物產(chǎn)品特色、正常利潤(rùn)、市場(chǎng)價(jià)格導(dǎo)向、附近市場(chǎng)行情和競(jìng)爭(zhēng)狀況等。
    3、價(jià)格策略：著重于市場(chǎng)導(dǎo)向。
    4、定價(jià)原則：地理位置、景觀、房型規(guī)劃、樓層、朝向等因素。
    5、定價(jià)方針和付款方式：付款一般以工程進(jìn)度分期付款；優(yōu)惠折扣；面積小、平面布局差訂出最低價(jià)等。
    第二、差價(jià)策略。
    第三、入市價(jià)格策略。
    階段c：廣告策略
    階段d：媒介策略
    階段e：活動(dòng)策略
    步驟2：制定市場(chǎng)進(jìn)入方案
    階段a：營(yíng)銷(xiāo)思路的體現(xiàn)
    第一、客戶(hù)群的再清晰化。
    第二、主要賣(mài)點(diǎn)的展示。
    階段b：營(yíng)銷(xiāo)策略
    第一、營(yíng)銷(xiāo)方式建議。
    第二、公關(guān)活動(dòng)策劃。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)篇十四
    3、促進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)成交，制造凱悅城的聲音，及快速去化房源。
    20xx年9月份(具體時(shí)間待定)。
    凱悅城售樓中心。
    1、置業(yè)顧問(wèn)電話(huà)邀約時(shí)間:20xx年9月份。
    2、電器的.購(gòu)買(mǎi)。
    時(shí)間:20xx年8月30日。
    3、抽獎(jiǎng)券制作到位時(shí)間:20xx年9月初。
    4、水果糕點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)布置到位時(shí)間:開(kāi)盤(pán)前一天。
    邀請(qǐng)凱悅城開(kāi)盤(pán)，購(gòu)房簽約客戶(hù)，將在售樓中心內(nèi)部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)“砸金蛋得家電”活動(dòng)，由項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)本次活動(dòng)類(lèi)容進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹，并傳遞前期購(gòu)房客戶(hù)，老帶新活動(dòng)政策，本次活動(dòng)抽獎(jiǎng)由當(dāng)天購(gòu)房客戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)抽取，產(chǎn)生以下獎(jiǎng)勵(lì):一等獎(jiǎng):筆記本電腦(2名)二等獎(jiǎng):海爾冰箱(4臺(tái))。
    100元xx90臺(tái)=9000元。
    費(fèi)用預(yù)估:33000元。
    三等獎(jiǎng):海爾洗衣機(jī)(6名)四等獎(jiǎng):微波爐(10名)。
    五等獎(jiǎng):榨汁機(jī)或電飯煲或加濕器(90名)。
    新客戶(hù)到達(dá)售樓中心——進(jìn)入簽到區(qū)簽到——拿排號(hào)單或序號(hào)——客戶(hù)集中到門(mén)外——現(xiàn)場(chǎng)維持開(kāi)盤(pán)前客戶(hù)情緒，待開(kāi)盤(pán)開(kāi)始，由銷(xiāo)售帶客戶(hù)購(gòu)房，已簽訂購(gòu)房認(rèn)購(gòu)的客戶(hù)——由銷(xiāo)售帶客戶(hù)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)砸蛋區(qū)——由客戶(hù)砸蛋獲取獎(jiǎng)券——銷(xiāo)售帶客戶(hù)去領(lǐng)獎(jiǎng)去等級(jí)(需帶認(rèn)購(gòu)和客戶(hù)身份證)——核對(duì)后xx——銷(xiāo)售讓客戶(hù)從xx離開(kāi)。
    (置業(yè)顧問(wèn)全程接待，并一對(duì)一介紹，促進(jìn)成交幾率，深入挖掘潛在客戶(hù)群)。
    1、抽獎(jiǎng)券數(shù)量:100張。
    抽獎(jiǎng)箱:1個(gè)費(fèi)用:100元。
    2、聘請(qǐng)婚慶公司。
    費(fèi)用:2500元。
    3、水果糕點(diǎn)。
    費(fèi)用:1000元。
    4、預(yù)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)布置費(fèi)用:費(fèi)用:500元。
    5、小禮品購(gòu)置費(fèi):毛絨玩具等20xx元。
    6、不可預(yù)計(jì)支出費(fèi)用:費(fèi)用:900元。
    7、家電費(fèi)用。
    費(fèi)用:33000元。
    費(fèi)用合計(jì):40000元。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)篇十五
    在房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃中，要用市場(chǎng)調(diào)研來(lái)了解客戶(hù)，用樓盤(pán)規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)瞄準(zhǔn)客戶(hù)，用營(yíng)銷(xiāo)來(lái)吸引客戶(hù)，用銷(xiāo)售來(lái)留住客戶(hù)，用服務(wù)感化客戶(hù)。這就需要一個(gè)規(guī)范的操作流程與運(yùn)作工具。
    全程營(yíng)銷(xiāo)的的流程可分為宏觀和微觀兩個(gè)部分。宏觀的營(yíng)銷(xiāo)流程是將整個(gè)流程分為四個(gè)板塊：前期開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、工程管理、經(jīng)營(yíng)管理。微觀策劃流程可分為八大環(huán)節(jié)：市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研、項(xiàng)目投資分析、營(yíng)銷(xiāo)策劃、概念設(shè)計(jì)、識(shí)別系統(tǒng)、公共關(guān)系、售后服務(wù)。
    一、市場(chǎng)調(diào)研。
    1、本次市場(chǎng)調(diào)研的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；
    2、市場(chǎng)分析。
    （1）當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析（開(kāi)發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）（2）區(qū)域市場(chǎng)成本分析（銷(xiāo)售價(jià)格、成交情況）。
    3、近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)。
    4、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析。
    5、消費(fèi)者分析：
    （1）購(gòu)買(mǎi)者地域分布（2）購(gòu)買(mǎi)者動(dòng)機(jī)。
    （3）功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式）。
    （4）購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)、季節(jié)性。
    （5）購(gòu)買(mǎi)反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、發(fā)展、投資等）（6）購(gòu)買(mǎi)頻度。
    6、結(jié)論。
    二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研。
    1、地塊狀況：位置、面積、地形、地貌、性質(zhì)。
    2、地塊本身的優(yōu)劣勢(shì)。
    3、地塊周?chē)坝^（前后左右，遠(yuǎn)近景觀，人文景觀，綜述）。
    4、環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安）。
    5、地塊周?chē)慕煌l件（環(huán)鄰的公共交通條件、地鐵的直達(dá)交通）。
    6、公共配套設(shè)施：（菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車(chē)站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂(lè)場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店等）。
    7、地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析（swot坐標(biāo)圖、綜合分析）。
    三、項(xiàng)目投資分析。
    1、投資環(huán)境分析。
    （1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、區(qū)域產(chǎn)業(yè)等）（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)。
    （3）目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)（價(jià)格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照）。
    2、土地建筑功能選擇。
    3、現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照）。
    4、土地延展價(jià)值分析判斷（十種因素）。
    5、成本敏感性分析：容積率、資金投入、邊際成本利潤(rùn)。
    6、投入產(chǎn)出分析：成本與售價(jià)模擬表、成本與期望值概算。
    7、同類(lèi)項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析。
    （一）市場(chǎng)調(diào)查。
    1、項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類(lèi)物業(yè)中的地位排序）。
    2、建筑規(guī)模與風(fēng)格。
    3、建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線(xiàn)等）。
    4、裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊等）。
    5、功能配套（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè)部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）。
    6、物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）。
    7、發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)等）。
    8、結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）。
    （二）目標(biāo)客戶(hù)分析。
    1、經(jīng)濟(jì)背景（1）經(jīng)濟(jì)實(shí)力（2）行業(yè)特征（公司實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理、模式、承受力、面積、行業(yè)等）（3）家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）。
    2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式。
    （三）價(jià)格定位。
    1、理論價(jià)格（達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)）。
    2、成交價(jià)格。
    3、租金價(jià)格。
    4、價(jià)格策略。
    （四）入市時(shí)機(jī)、銷(xiāo)售周期。
    1、預(yù)售推廣、排號(hào)登記。
    2、開(kāi)盤(pán)設(shè)計(jì)。
    3、銷(xiāo)售周期。
    4、銷(xiāo)售比例。
    （五）廣告策略。
    1、廣告的階段性劃分。
    2、階段性的廣告主題。
    3、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)。
    4、廣告效果監(jiān)控。
    （六）媒介策略。
    1、媒介選擇。
    2、軟性新聞主題。
    3、媒介組合。
    4、投放頻率。
    5、費(fèi)用估算。
    （七）推廣費(fèi)用。
    1、現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷(xiāo)中心、示范單位、圍板等）。
    2、印刷品（銷(xiāo)售文件、售樓書(shū)、宣傳單頁(yè)等）。
    3、媒介投放。
    4、其他費(fèi)用等。
    五、概念設(shè)計(jì)。
    1、小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織。
    2、小區(qū)容積率的敏感性分析。
    3、小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車(chē)流）。
    4、小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會(huì)所、購(gòu)物等）。
    5、小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運(yùn)用示意。
    6、小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意。
    7、小區(qū)戶(hù)型比例的搭配關(guān)系。
    8、小區(qū)經(jīng)典戶(hù)型的功能判斷及面積劃分。
    9、小區(qū)環(huán)境綠化概念原則。
    10、小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意。
    11、小區(qū)文化提煉。
    六、識(shí)別系統(tǒng)。
    （一）核心部分。
    名稱(chēng)、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體。
    （二）運(yùn)用部分。
    1、現(xiàn)場(chǎng)：工地圍板、彩旗、掛旗、歡迎牌。
    2、營(yíng)銷(xiāo)中心：形象墻、門(mén)楣標(biāo)牌、指示牌、展板規(guī)范、胸卡、工作牌、臺(tái)面標(biāo)牌。
    3、工地辦公室：經(jīng)理辦公室、工程部、保安部、財(cái)務(wù)部。
    4、功能標(biāo)牌：請(qǐng)勿吸煙、防火、防電危險(xiǎn)、配電房、火警119、消防通道、監(jiān)控室。
    七、公共關(guān)系。
    1、公共關(guān)系目的與意義。
    2、公共關(guān)系方式、內(nèi)容。
    3、公共關(guān)系策劃與推廣。
    八、售后服務(wù)。
    1、售后服務(wù)。
    2、物業(yè)服務(wù)。
    3、招商租賃。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)篇十六
    (一)20xx年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅增長(zhǎng)。
    20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)16457萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)87.4%，是近年來(lái)增長(zhǎng)較快的。
    (二)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)的三個(gè)組成要素即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地、資金、市場(chǎng)同步增長(zhǎng)。
    1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積10.88萬(wàn)平方米，土地購(gòu)置費(fèi)3057萬(wàn)元，分別比去年同期增長(zhǎng)14.5%和19.9%;土地開(kāi)發(fā)投資1250萬(wàn)元，已完成土地開(kāi)發(fā)面積9.7萬(wàn)平方米。
    2、開(kāi)發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬(wàn)平方米，比去年同期增加18萬(wàn)平方米，本年新開(kāi)工面積13.3萬(wàn)平方米，比去年同期增加7.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)145%。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資16457萬(wàn)元，比去年同期增加7674萬(wàn)元，增長(zhǎng)87.4%，對(duì)全市國(guó)有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬(wàn)元，增長(zhǎng)1.2倍，辦公樓房完成投資542萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.9倍。
    3、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng)，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共到位資金22266萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)2.6倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長(zhǎng)最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬(wàn)元，增長(zhǎng)3.8倍;利用外資資金1050萬(wàn)元，增長(zhǎng)69倍，其他資金8004萬(wàn)元，增長(zhǎng)2.5倍。
    4、住房銷(xiāo)售高速增長(zhǎng)。今年全市商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售，在去年增長(zhǎng)27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長(zhǎng)勢(shì)頭，20xx年1-8月份全市共銷(xiāo)售現(xiàn)房1.79萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)82.7%，其中住宅銷(xiāo)售1.72萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)1.2倍。
    5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的20家企業(yè)中，xx區(qū)內(nèi)集中了14家，xx縣3家，xx縣2家，xx市1家。
    一是商品房空置面積增加。
    今年1-8月份全市商品房竣工面積超過(guò)商品房銷(xiāo)售面積0.6萬(wàn)平方米，商品房空置面積達(dá)1.1萬(wàn)平方米(其中住宅空置0.61萬(wàn)平方米)，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增長(zhǎng)63.6%。從商品房空置時(shí)間來(lái)看，空置時(shí)間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長(zhǎng)，比上年提高4.4個(gè)百分點(diǎn)，空置房增多占用了企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生不利的影響。
    二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開(kāi)發(fā)能力低，競(jìng)爭(zhēng)力差。
    近幾年來(lái)城市化建設(shè)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的發(fā)展，存在一個(gè)項(xiàng)目孵出一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的問(wèn)題，其開(kāi)發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家，而今年來(lái)真正有開(kāi)發(fā)任務(wù)的.僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開(kāi)發(fā)工作量的20個(gè)企業(yè)而言，開(kāi)發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以下有10個(gè)，占總數(shù)的50%；開(kāi)發(fā)任務(wù)在3000萬(wàn)元以上5000萬(wàn)元以下有5個(gè)，占總數(shù)的25%；開(kāi)發(fā)任務(wù)在5000萬(wàn)元以上有5個(gè)，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營(yíng)為主，嚴(yán)重依賴(lài)銀行資金，有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開(kāi)發(fā)、后期靠個(gè)人按揭貸款，缺乏后續(xù)開(kāi)發(fā)能力。
    三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全。
    房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)應(yīng)該成龍配套，我市盡管有成片開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)，但大多數(shù)是開(kāi)放式、松散型的賣(mài)完房就走人的開(kāi)發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開(kāi)發(fā)的住房沒(méi)有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問(wèn)題都不能妥善解決，抑制了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望，影響了持續(xù)開(kāi)發(fā)。
    四是外部因素制約。
    銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開(kāi)發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個(gè)人住房抵押貸款為主，國(guó)家對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款必須“取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開(kāi)工證”等四證，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得這四證，實(shí)際投入應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的30%，個(gè)人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項(xiàng)目要求項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸；還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)大；再有就是二級(jí)市場(chǎng)放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費(fèi)項(xiàng)目多且雜，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過(guò)高，影響二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
    總體看來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求，發(fā)展空間較大。
    市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個(gè)百分點(diǎn)，若每年全市城市化率提高一個(gè)百分點(diǎn)，至少增加住宅需求84萬(wàn)平方米以上;國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)一國(guó)人均gdp達(dá)到300-1000美元時(shí)，居民的住房需求進(jìn)入加速增長(zhǎng)期，20xx年我市的人均gdp為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時(shí)期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國(guó)家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，需求住宅在208萬(wàn)平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)行市場(chǎng)化，通過(guò)項(xiàng)目招標(biāo)，實(shí)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，推行以地生財(cái)、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車(chē)”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
    “同類(lèi)”定義為具有商業(yè)廣場(chǎng)、寫(xiě)字樓、賓館等的商用大廈。現(xiàn)將xx市xx開(kāi)發(fā)區(qū)，xx市xx區(qū)及xx區(qū)進(jìn)行大體對(duì)比分析如下：
    1、xx開(kāi)發(fā)區(qū)。
    由于漣鋼為新開(kāi)發(fā)城區(qū)，在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)?？傮w來(lái)說(shuō)，xx開(kāi)發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣(mài)自然環(huán)境。
    xx大酒店：
    核心競(jìng)爭(zhēng)力：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)概念
    其周邊自然環(huán)境好;
    用綠色和五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)來(lái)吸引白領(lǐng)、外來(lái)投資者、社會(huì)成功人士等;
    其定位為社會(huì)高薪階層。
    2、xx地帶。以新開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)為主。
    xx農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)：
    核心競(jìng)爭(zhēng)力：xx市、區(qū)兩級(jí)政府批準(zhǔn)興建的xx區(qū)唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。
    規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢(shì)：
    擁有15畝的面積，其中有320個(gè)攤位，2480平方米生活超市，108個(gè)鋪面，1200平方米倉(cāng)庫(kù)，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車(chē)位。
    住房均價(jià)718元每平方米。門(mén)面2580元至4380元每平方米。
    定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉(cāng)儲(chǔ)、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。
    2、xx城區(qū)地帶。
    xx商業(yè)廣場(chǎng)：
    核心競(jìng)爭(zhēng)力：
    1：八萬(wàn)平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財(cái)富街區(qū);
    2.原xx批發(fā)市場(chǎng)，主樓統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，超大規(guī)模優(yōu)勢(shì)。
    有功能優(yōu)勢(shì)：
    總建筑面積面積8萬(wàn)多平方米，門(mén)面主力面積30多平方米
    住房均價(jià)500多元每平方米。門(mén)面20xx元至11000元每平方米。
    定位：xx地區(qū)經(jīng)營(yíng)規(guī)模大型化、經(jīng)營(yíng)手段現(xiàn)代化、經(jīng)營(yíng)環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財(cái)富街區(qū)。
    xx商城：
    核心競(jìng)爭(zhēng)力：位于火車(chē)站正對(duì)面，有地位優(yōu)勢(shì)。
    根據(jù)《xx房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，我們得出消費(fèi)者購(gòu)房心理和對(duì)住宅(辦公樓)要求如下：
    4、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求
    b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶(hù)增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。
    第二節(jié)“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目分析
    1環(huán)境：坐擁xx火車(chē)站正對(duì)面，坐享人流物流優(yōu)勢(shì)。xx、xx鐵路在這里呈十字交匯，東至xx、xx，南至xx、xx、西去xx、xx，北達(dá)首都。xx火車(chē)站是一編組站，每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車(chē)200多對(duì)，是長(zhǎng)江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤(pán)中少有的。
    2地段：位于火車(chē)站正對(duì)面，附近樓盤(pán)以xx商業(yè)步行街、xx商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車(chē)站批發(fā)市場(chǎng)，水果批發(fā)大市場(chǎng)，形成較高具影響力的火車(chē)站商圈。
    3發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息xx火車(chē)站四年后有五六趟火車(chē)從這里始發(fā)，火車(chē)站周邊的土地、建筑物升值在即，同時(shí)，餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。
    物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題。
    4住宅(辦公樓)設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場(chǎng)，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。
    5配套設(shè)施齊全，(高檔會(huì)所、銀行、超市、停車(chē)場(chǎng)、幼兒園、親子樂(lè)園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、藝術(shù)長(zhǎng)廊等)。
    6婁底市消費(fèi)市場(chǎng)樓價(jià)有上升趨勢(shì)，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選擇。
    7本地市場(chǎng)樓盤(pán)不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫(xiě)字樓更少。
    1)品牌號(hào)召力：xx房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較遲，開(kāi)始有競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開(kāi)始形成?，F(xiàn)在以xx、xx為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚，在這一方面并沒(méi)有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力。
    2)市場(chǎng)承受能力：由于xx市消費(fèi)偏低，市場(chǎng)上如此高檔的樓盤(pán)還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過(guò)來(lái)，是相當(dāng)關(guān)鍵的問(wèn)題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。
    3)競(jìng)爭(zhēng)因素：由于近年來(lái)許多開(kāi)發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開(kāi)發(fā)，低價(jià)銷(xiāo)售，造成價(jià)格波動(dòng)及銷(xiāo)售困難。
    第三節(jié)推廣策略界定
    從“站前廣場(chǎng)”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅(賓館、寫(xiě)字樓)的銷(xiāo)售特點(diǎn)，界定“站前廣場(chǎng)”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是：
    1目標(biāo)消費(fèi)者：418建材市場(chǎng)業(yè)主，果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主，電腦大市場(chǎng)業(yè)主，通訊市場(chǎng)業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。
    2年齡：年齡大約在35到55歲。
    3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，居住空間之娛樂(lè)性與休閑性較大，對(duì)生活要求很有質(zhì)感。
    4對(duì)家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費(fèi)心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
    5有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過(guò)外在條件來(lái)追求文化品位。
    房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)篇十七
    鳳凰城項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路(在建)和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi)。
    銷(xiāo)售，但沒(méi)有為開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒(méi)有樹(shù)立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無(wú)意中形成鳳凰城下一期小戶(hù)型開(kāi)發(fā)和小高層開(kāi)發(fā)的品牌障礙。
    現(xiàn)在，一期多層尚有37準(zhǔn)現(xiàn)房，銷(xiāo)售額850萬(wàn)元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷(xiāo)售金額占一期余額的90.4%。
    二期小戶(hù)型總銷(xiāo)售金額預(yù)計(jì)2800萬(wàn)元，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計(jì)4500萬(wàn)元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)xx年5月底辦下。
    由此可見(jiàn)，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶(hù)型、現(xiàn)房大戶(hù)型和商鋪。其中二期小戶(hù)型占所有可售金額的52%，一期大戶(hù)型銷(xiāo)售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。
    a、東南板塊及鄭汴路商圈。
    鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線(xiàn)、東明路南段沿沿線(xiàn)、航海東路與107國(guó)道沿線(xiàn)。
    鄭汴路沿線(xiàn)主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤(pán)組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤(pán)過(guò)程中，沒(méi)有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅沒(méi)有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
    東明路南段沿線(xiàn)目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤(pán)組成。
    航海東路與107國(guó)道沿線(xiàn)是xx年以來(lái)的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤(pán)。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶(hù)型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，其它幾乎所有的樓盤(pán)都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。(詳見(jiàn)附1：鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告)
    b、小戶(hù)型市場(chǎng)概況。
    自xx年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來(lái)，小戶(hù)型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái)。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶(hù)型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶(hù)型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶(hù)型銷(xiāo)售量的急劇下降局面。燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開(kāi)發(fā)，在幾乎沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下，收獲了小戶(hù)型市場(chǎng)的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提前介入了小戶(hù)型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶(hù)型的主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶(hù)型和100平米的三室兩廳。這與我們的'市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開(kāi)發(fā)的正是此類(lèi)戶(hù)型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)。可以說(shuō)，同燕歸園的戶(hù)型配比上比較，我們沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。
    c、商鋪市場(chǎng)
    商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來(lái)的租金多少?zèng)Q定的。目前鄭州的商鋪市場(chǎng)尚處于起步階段。鳳凰城二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端，即將建成的大賣(mài)場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì)決定二期商鋪的價(jià)格。人們對(duì)大賣(mài)場(chǎng)的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格。和二期商鋪有競(jìng)爭(zhēng)的主要樓盤(pán)是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
    小眾媒體：短信+電視飛播字幕+點(diǎn)對(duì)點(diǎn)派單
    銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)：條幅+x展架
    直效媒體：住房公積金至函（從3月24日開(kāi)始投放分二到三批次投放，約一周到兩周時(shí)間）