地產(chǎn)廣告策劃方案（熱門20篇）

    方案不僅僅是一個計劃，它還包括實施和評估的環(huán)節(jié)，以確保達到預期的效果。方案的可行性需要建立在充分的研究和調(diào)查的基礎上。3) 現(xiàn)在，我將為您提供一些有效的方案范例，供您參考和借鑒。
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇一
    房地產(chǎn)營銷策劃是一項較為復雜的工作，涉及到的工作內(nèi)容非常廣泛，主要是通過對房地產(chǎn)項目所處的內(nèi)外環(huán)境進行詳細分析的基礎上，對房地產(chǎn)開發(fā)項目在一段時間之內(nèi)的營銷工作的具體目標、戰(zhàn)略以及具體的實施方案等進行的設計和規(guī)劃，這是房地產(chǎn)項目進行市場營銷的指導和營銷人員的工作指南，在房地產(chǎn)營銷中發(fā)揮著非常重要的作用。
    (一)營銷策劃中過于重視營銷廣告。
    當前我國房地產(chǎn)企業(yè)過于重視銷售業(yè)績，而且對于營銷廣告有著盲目的信服，在營銷預算中將過多的精力和資金都投入到廣告中，營銷策劃工作也不得不根據(jù)公司的需要進行廣告方面的策劃，但是過多的廣告盡管能夠一定程度上提高房地產(chǎn)項目的知名度，但是實際在房產(chǎn)銷售方面發(fā)揮的作用并不樂觀。
    (二)營銷策劃缺乏特色性。
    在房地產(chǎn)營銷策劃中還存在缺乏特色的問題，營銷策劃工作中重點是向消費者宣傳小區(qū)的房型、周圍環(huán)境以及物業(yè)管理服務等，這些都是籠統(tǒng)性的問題，難以滿足消費者的需要，對于房地產(chǎn)項目的銷售起到的作用并不大。這主要是由于房產(chǎn)營銷策劃工作人員沒有針對消費者的需求和消費者的心理做出較為全面的了解和分析，這種無特色的營銷策劃，消費者無法從中分辨出本項目與市場中的其他項目的不同之處，難以從中發(fā)現(xiàn)本項目的特點和優(yōu)勢，這就導致很難真正實現(xiàn)營銷的目的，對于房地產(chǎn)項目的銷量會造成一定的不良影響。
    (三)市場調(diào)研不足。
    許多房地產(chǎn)公司中的策劃部門在制定營銷策劃方案之前都沒有進行充分的前期市場調(diào)查，這也是影響其營銷策劃效果的重要因素。當前許多營銷策劃部門的工作人員往往都僅僅在小范圍的市場中做一些簡單的調(diào)查就用來當做營銷策劃的依據(jù)，甚至一些房產(chǎn)營銷策劃人員根本沒有任何的前期市場調(diào)查就將營銷策劃方案做了出來，這種以偏概全和隨意策劃的情況難以對消費者的需求和房地產(chǎn)銷售市場中的發(fā)展情況進行全面的了解，這種情況下制定出的營銷策劃必然會呈現(xiàn)出程式化和不合實際的缺點，難以滿足消費者的需求，若因此而造成錯誤的市場定位，則最終影響到房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際銷售量和企業(yè)的整體競爭力。
    房地產(chǎn)營銷策劃中的創(chuàng)新元素是非常重要的，是吸引消費者的關鍵，這種創(chuàng)新是建立在對市場需求進行詳細了解的基礎上的，只有符合消費者需要和市場需求的創(chuàng)新型的房地產(chǎn)營銷策劃才能夠吸引更多的消費者，真正實現(xiàn)房地產(chǎn)項目營銷的目的，實現(xiàn)房地產(chǎn)項目銷量的增長。但是目前多數(shù)的房地產(chǎn)營銷策劃工作中都沒有做到這一點，許多策劃部門僅僅是為了完成工作任務而策劃，他們的策劃缺乏新意，多數(shù)都是按照統(tǒng)一的模板，將其中的數(shù)據(jù)和其他信息換成本房產(chǎn)項目相關的信息，這樣降低了策劃工作的工作量，卻也降低了營銷策劃方案的質(zhì)量。這種缺乏新意的營銷策劃很難在當前房地產(chǎn)市場的激勵競爭中驚艷到消費者，在競爭中并沒有任何優(yōu)勢可言。
    (一)創(chuàng)新廣告形式。
    廣告是房地產(chǎn)營銷中不可缺少的一項重要內(nèi)容，但是在實際的營銷策劃工作中不能將市場營銷的重點都集中到廣告方面，應該多種措施并舉。而且在進行廣告策劃的過程中策劃人員要在深入分析房地產(chǎn)項目賣點的基礎上做出更有針對性的廣告創(chuàng)意，讓消費者能夠從廣告中了解到更多的與項目相關的信息，并且要保證廣告中不能出現(xiàn)虛假宣傳等，這對于房地產(chǎn)企業(yè)的品牌形象建設和房地產(chǎn)項目的市場營銷都有著重要的意義。
    (二)認清消費需求。
    房地產(chǎn)營銷策劃的最終目的就是提高房地產(chǎn)項目的銷售量，將房子賣給需要的人。衡量需要的人的關鍵就是要充分了解消費者的消費需要，這樣才能更好的進行市場定位和更科學的進行市場細分，從而針對不同需求的消費者制定出對應的營銷策劃，實現(xiàn)市場營銷的目的。
    (三)加強市場調(diào)研。
    市場調(diào)研是房地產(chǎn)企業(yè)中獲得市場信息的重要途徑，完善的營銷策劃都是建立在全面的市場調(diào)研的基礎上的，所以必須重視市場調(diào)研工作。在進行市場調(diào)研之前首先必須明確市場調(diào)研的目的和目標，并運用科學的調(diào)查方法去房地產(chǎn)市場中收集需要的資料，并將這些資料進行整理和分析進而得出科學的結論，得出房地產(chǎn)市場中的真實信息，這些都是房地產(chǎn)公司發(fā)展的重要資料，也是房地產(chǎn)營銷策劃方案制定的依據(jù)。
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇二
    康師傅方便面電視廣告1.康師傅方便面市場概況隨著人們生活節(jié)奏的不斷加快，人們的飲食生活也被深深打上了時代的烙印。因為方便面給大家提供了很大的便利，所以成為了很多人生活中不可缺少的食物組成部分。提起方便面，很多人立刻就會想到康師傅這個品牌，康師傅方便面在中國幾乎是家喻戶曉的?！翱祹煾怠彼茉炝艘粋€可愛的動畫人物圖樣，以講究健康美味的美食專家的形象在中國市場建造了“康師傅”食品王國。大學生是方便面的重要消費群體，我通過對產(chǎn)品市場的綜合調(diào)查分析，以鞏固康師傅方便面在大學生中原有的品牌形象為主要目的，做了一整套廣告策劃。
    2、產(chǎn)品分析。
    康師傅紅燒牛肉面而從視覺上看，整體包裝上較為和諧，圖像給人以口味濃香噴噴的感覺，目標人群充分的購買欲與食欲。不僅體現(xiàn)了頂新集團一貫以來對于中國消費者心態(tài)與口味充分把握，也看成康師傅從包裝上通過各種方式將將“方便面”與“紅燒牛肉面”掛鉤的又一回應。除了康師傅紅燒牛肉面精良的品質(zhì)、香濃的湯料，碗裝面和袋裝面一應俱全，更重要的是它有一個“康師傅”的名字?！怠鉃槲覀円獮橄M者提供健康營養(yǎng)的食品?！畮煾怠谌A人中有親切、責任感、專業(yè)成就的印象，這個名字有親和力。
    3、消費者分析。
    大學生生活一般都離不開方便面，而大學生一般又會在什么情況下選擇方便面呢？
    根據(jù)我們的調(diào)查得知，歸納出以下幾類大學生會選擇吃方便面：
    叼。很多大學生在家嬌生慣養(yǎng)，口味獨特，喜歡吃零食，也包括少數(shù)民族學生，吃不慣學校食堂提供的快餐，會選擇方便面。在眾多品牌及口味的方便面中，康師傅紅燒牛肉面最最能滿足大多數(shù)學生的口味需求。
    窮。大學生是典型的消費群體，經(jīng)濟水平偏低，相比較食堂提供的快餐或是其。
    他各種味道的方便面，康師傅紅燒牛肉面更實惠。
    懶。懶得去食堂吃放，整天宅在宿舍上網(wǎng)看電影玩游戲的學生。
    忙。許多忙于學習，忙于工作的同學，生活節(jié)奏快。有時錯過了吃飯時間，會選擇方便快捷的方便面。
    易于受周遭環(huán)境影響的人。這類人對于吃什么，表示無所謂的態(tài)度，但是可能會受到周圍同學的影響，選擇方便面。
    形單只影。不喜歡單獨去食堂吃飯的人，會選擇方便面。
    真的很喜歡吃方便面的人。
    說到方便面的口味，大家肯定立即想到的是“紅燒牛肉面”。自從方便面行業(yè)在口味上創(chuàng)造出紅燒牛肉的口味，經(jīng)過多年的培育，它已經(jīng)成為方便面中的一個重要品類。
    1、廣告形式：此次廣告宣傳方式采用電視廣告形式。
    2、核心策略：通過情感訴求將核心價值與消費者的情感連接，表現(xiàn)盡量融入消費者的生活中，讓他們感同身受，增加他們的認同感。
    3.創(chuàng)意點：利用我們?nèi)粘Ｉ钪胁惶赡艿漠嬅媾c康師傅方便面的完美融合，讓消費者在情感上找到心理安慰，使他們明白平日里不可能發(fā)生的事在康師傅方便面的作用下能夠做到，從而提升康師傅品牌在消費者心中的品牌形象。進而激發(fā)他們的購買欲望。
    4.系列核心價值：陪伴。
    5.傳播概念：懂你的不只是你身旁的人，陪伴你的不只是你的親人朋友。無論你有多忙，康師傅都在你身旁。
    6、具體表現(xiàn)：
    （1）學習篇。
    場景一：下課鈴聲想起，鏡頭拉近到一個學生都已散盡的教室里。
    場景二：一個學生在埋頭苦讀，手上握著一支筆在紙上沙沙寫著什么東西場景三：腳步聲想起，鏡頭拉到教室門口，一個戴著眼鏡的老師手里端著一桶冒著熱氣的桶裝康師傅方便面徐徐向?qū)W生走來。
    場景四：老師走到學生面前，拍拍他的背，并把面送到他手中，老師口中說道：餓了吧，吃完它，然后寫完這些東西就早點回去吧。
    場景五：那個學生眼里噙著淚水在吃著面。
    場景六：出現(xiàn)康師傅品牌和廣告語，懂你的不僅僅是老師，陪伴你的不僅僅是老師，無論你學習多忙，康師傅都在你身旁。
    （2）工作篇。
    場景一：鏡頭首先移到鐘的位置，時間為18：30。
    場景二：在一個職員都已散去的辦公室里有一個女雇員在埋頭工作，全然沒有注意到已經(jīng)下班了。
    場景三：鏡頭拉遠，一個西裝革履，老板模樣的中年男子向女雇員走來，手里端著一個冒著熱氣的桶裝康師傅方便面。
    場景四：老板走到雇員跟前，拍拍她的背說道：已經(jīng)下班了，吃了它，忙完就回去吧。
    場景五：女雇員感激的把面吃完。
    場景六：出現(xiàn)康師傅品牌和廣告語，懂你的不僅僅是老板，陪伴你的不僅僅是老板，無論你工作多忙，康師傅都在你身旁。
    (3)生活片。
    場景一：在漆黑的夜晚，鏡頭緩緩地向亮著一盞小燈的窗子里推進，有一個年輕男子坐在電腦旁，敲擊著鍵盤。
    場景二：鏡頭轉(zhuǎn)向房門口，有一個小女孩邁著蹣跚的步伐向男子走來，手里端著一個冒著熱氣的桶裝康師傅方便面。
    場景三：“爸爸，餓了吧，吃了它，工作完早點休息吧！”小女孩一邊把面端向男子一邊說道。
    場景四：男子把小女孩抱起來，讓她坐在他膝蓋上，然后端起面，拿起了筷子。
    場景五：出現(xiàn)康師傅品牌和廣告語，懂你的不僅僅是女兒，陪伴你的不僅僅是女兒，無論你工作多忙，康師傅都在你身旁。
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇三
    基調(diào)是指與客源定位、產(chǎn)品定位和競爭定位相符的，帶有所處地域的時尚特征，融合廣告策劃的創(chuàng)意風格，并且貫穿于房地產(chǎn)廣告設計和廣告實現(xiàn)始終的廣告表現(xiàn)的總體方針。
    (一)廣告基調(diào)根據(jù)客源定位確定。
    廣告是一種廣而告之的行為，廣告客體是我們要爭取的客戶，他們的個人情況，以及一切他們獲得信息的方法和方式，一切他們有可能獲得信息的時問和空問，都是廣告策劃中進行決策、明確廣告基調(diào)的重要依據(jù)。
    一般而言，對于已處于整個房地產(chǎn)開發(fā)建設過程后期的廣告設計而言，它的目標客源由產(chǎn)品功能和產(chǎn)品檔次確定。前者區(qū)分客戶的種類，后者區(qū)分客戶的質(zhì)量。
    (二)對產(chǎn)品的理解也是確定廣告基調(diào)的重要方面。
    產(chǎn)品的生命力在于產(chǎn)品的特色，在為客戶服務的同時，怎樣將產(chǎn)品的特色在介紹中盡可能地展現(xiàn)出來，并因此權衡廣告基調(diào)，是確定廣告基調(diào)的一個重要方面。
    (三)房地產(chǎn)競爭情況對房地產(chǎn)廣告基調(diào)產(chǎn)生影響。
    根據(jù)企業(yè)與競爭對手的對比情況，往往會有這樣兩種情況：一是以強抗強，讓別人的廣告為我宣傳。這時候，兩者的廣告基調(diào)可能類似，但這時廣告基調(diào)的產(chǎn)品基礎一定要優(yōu)于競爭對手。只有這樣，自己才不會被打倒，反而會借力使力，居于上風。二是趨強避弱，努力做到人無我有，人有我強。當面臨同樣的地區(qū)，類似的產(chǎn)品，大家的廣告基調(diào)又都是很溫馨的時候，則即將推出產(chǎn)品的基調(diào)的確定，應該是有所變化的，以突出自身的特色。
    “所要提供的商品和服務的信息”是任何一則廣告所必不可少的內(nèi)容，具體產(chǎn)品的內(nèi)容表達，總有它的主題，而這個所要表達的內(nèi)容主題，便是我們通常所說的廣告訴求點。
    (一)廣告訴求點實質(zhì)上是產(chǎn)品的比較強項。
    現(xiàn)代商品社會的競爭日趨激烈，同一個產(chǎn)品可能存在著成千上萬個競爭對手，房地產(chǎn)市場同樣也不例外。這種情況的蔓延結果，便是現(xiàn)在幾乎沒有一則房地產(chǎn)廣告是僅僅要告訴客戶“我是什么”，而是更側(cè)重于表現(xiàn)“我為什么更值得你選擇”。事實證明，廣告制作也只有這樣，客戶才能被你吸引，進一步咨詢洽談才可能進行，最終的消費行為才可能產(chǎn)生。
    (二)最強的訴求點應該與客戶的需求一致。
    房地產(chǎn)的構成因素成百上千，每個人都可能對某個方面的情況特別關注，但大家對一些最根本因素的看法則基本上是相同的，例如地點、價格和戶型。同時，因為廣告總是面對主流客源的。，所以這些共同點便成了廣告訴求的主要方向。
    最有效的訴求點是客戶最關切的地方，同時又是自身產(chǎn)品的比較強項，才能有效吸引顧客，提高廣告效果，起到促進銷售的作用。
    房地產(chǎn)廣告策略的出發(fā)點是引起消費者的注意和興趣、激發(fā)消費者的購買欲望，并最終促使消費者購買房地產(chǎn)商品，因此房地產(chǎn)廣告的設計一定要易于理解、易于記憶、易于接受。要達到上述目的，必須在房地產(chǎn)廣告創(chuàng)作上下功夫。
    房地產(chǎn)廣告設計，是由廣告內(nèi)容的結構、文字的表達以及畫面和色彩的運用等方面組成。房地產(chǎn)廣告設計技巧的運用，就是為了求得對廣告簡潔清晰、生動和完整的表達，使之成為吸引消費者購買的主要因素。
    每一個房地產(chǎn)廣告作品都有一定的風度格調(diào)，這既取決于廣告制作人的業(yè)務水平和藝術表現(xiàn)手法，也取決于特定房地產(chǎn)本身的特點，一般來說，房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作風格有以下幾種類型。
    (一)規(guī)則式風格。
    這種創(chuàng)作風格有點近乎公式化，在格調(diào)上比較正規(guī)、刻板。前幾年國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)廣告是采用這種方式，這種廣告對房地產(chǎn)名稱、地段、類型、價格、付款方式等進行平鋪直敘的介紹。比如，“__小區(qū)由__房地產(chǎn)公司開發(fā)，地處__中心地段，鄰__商業(yè)街，設施齊全，配套完善，房型一室一廳至三室一廳多種款式，精心設計，實惠價位每平方米__元起，現(xiàn)場售樓處地址__，電話__”，再加一張區(qū)域位置圖和一張房型圖，這就是規(guī)則式房地產(chǎn)廣告的基本格式。這種風格的好處是內(nèi)容具體，介紹比較全面，缺點是平淡枯燥，缺乏特色，缺少吸引力。
    (二)理性感化風格。
    這種風格被廣泛運用于房地產(chǎn)廣告的創(chuàng)作。其特點是廣告從文字表現(xiàn)力方面打動消費者的情感，通過理性的感情訴求去改變消費者態(tài)度，這要求廣告的創(chuàng)作者充分發(fā)揮語言文字天才，巧妙地述說、戲劇性地顯示、繪聲繪色地描寫其房地產(chǎn)的優(yōu)點和可能給消費者帶來的利益和好處，促使市場潛在需求變?yōu)榱⒓促徺I行動。具體地說有以下幾種。
    1.情景式廣告：常以房地產(chǎn)的真實情景創(chuàng)作廣告，使消費者有設身處地的感覺。如某城市花園的電視廣告，通過對住宅區(qū)內(nèi)各項方便的生活設施的現(xiàn)場拍攝，突出了其硬件一流的特點。
    2.誘導式廣告：直接從滿足消費心理、需求心理和購買心理來付諸廣告語言文字表達的。
    3.證言式廣告：其特點是把廣告訴求的語言文字直接以已購買者推薦的口氣來表達。
    選擇廣告媒體要考慮的主要因素包括：目標顧客的習慣——更多接觸哪種媒體；廣告內(nèi)容——需要詳細的信息資料還是一般的宣傳；費用高低——必須考慮的一個因素。
    廣告媒體大致分為印刷媒體、視聽媒體和戶外廣告等形式。
    印刷媒體信息記錄全面，具有可保存性，可多次反復閱讀，公共印刷媒體還具有可信度高、傳播面廣等特點。房地產(chǎn)企業(yè)廣告宣傳最好使用在目標市場范圍內(nèi)發(fā)行面廣的那些報紙、雜志，因為房地產(chǎn)是各行各業(yè)、各家各戶都必然涉及到的資產(chǎn)，所以不宜在過于專業(yè)化的報刊登載。在目前廣告鋪天蓋地的情況下，最好有專版，才能引起讀者的注意。此外，由于房地產(chǎn)的地域性很強，所以在一定范圍內(nèi)采用其他一些印刷方式進行宣傳也是合理可行的，如售樓書、宣傳材料等。
    視聽媒體具有主動刺激性的特征，普及面廣，但稍縱即逝，需要查閱房地產(chǎn)有關資料時，往往就無能為力了，并且費用較高，所以我們見到的房地產(chǎn)視聽廣告并不多見，通常只在對項目做一般性宣傳時應用。
    戶外廣告也是可以采取的一種方式，尤其在房地產(chǎn)所在地設置戶外廣告，有時能起到不錯的廣告效果?，F(xiàn)成廣告牌也可以說是一種特殊的戶外廣告。
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇四
    1、房地產(chǎn)品牌宣傳市場分析：
    伴隨人們對媒介廣告宣傳的認知程度的提高，傳統(tǒng)的廣告宣傳方式已不能引起人們的關注，廣告效果與商家投資力度難以成正比，這種情況一直困擾商家。精準投放，創(chuàng)意投放，經(jīng)典投放廣告逐漸被商家接受。威海先鋒廣告有限公司20xx年磨一劍，整合現(xiàn)代傳播媒介，投巨資打造現(xiàn)代傳媒新視界，大型高速立柱廣告牌、巨幅三翻廣告、超大型led電子顯示屏、移動led電子顯示屏，實現(xiàn)“天地一體，動靜結合”的震撼傳媒效果，特別適合現(xiàn)代房地產(chǎn)的品牌推廣。真正起到“四兩撥千斤”的最佳廣告宣傳效果。
    2、廣告媒介平臺介紹：
    2.1公司現(xiàn)擁有自主產(chǎn)權的高速立柱廣告位，位于威海進入煙威高速的咽喉要道，震撼、醒目、超前的廣告設計效果，成為商家品牌宣傳的絕版地段。
    (配全景高速立柱廣告圖片)。
    2.2位于金地商廈(新華書店7樓)的巨幅三面翻廣告。廣告位位置顯赫，視野開闊，位于威海經(jīng)濟與商業(yè)中心，是企業(yè)進行品牌推廣的首選。
    (配全景三面翻廣告畫面)。
    2.3：位于威海百貨大樓的大型led電子屏，是先鋒廣告有限公司又一經(jīng)典廣告?zhèn)髅狡脚_。戶外超高清全影大型led多媒體顯示屏，色彩均勻、亮麗;立體感強;可任意播放圖片文字;高清視頻影像及各種影視動畫;擁有120平方超大型視聽效果。廣告位視野開闊，醒目壯觀，覆蓋面廣;led顯示屏是目前世界上最先進戶外視頻設備?？梢暰嚯x達到1000米。該led電子屏位于市政府、區(qū)政府、振華商廈、國美、蘇寧電器、家家悅總店、大世界等大型商廈中心，是威海中心貿(mào)易區(qū)與政治經(jīng)濟活動中心;文化路、世昌大道、青島路、海濱路交匯于此，每日10萬人的車流與人流，成為企業(yè)產(chǎn)品推廣、企業(yè)品牌發(fā)布、形象宣傳的必爭之地，首選媒體，開創(chuàng)了戶外廣告?zhèn)髅降男乱暯?，真?兩撥千斤的大品牌載體。
    (配百貨大樓led全景像畫面)。
    2.4公司投資購置的大型移動led電子屏，實現(xiàn)了戶外廣告動靜結合的完美整合。該移動電子屏是各種慶典活動、廣告定點投放、新聞發(fā)布、產(chǎn)品促銷的最佳載體。同時公司也成為視覺設計傳播、展覽展示制作、各種媒介整合傳播，全程營銷策劃整合解決方案的最佳提供者。(配移動電子屏高清影像畫面與廣告策劃影像)。
    3.1根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)特點，要取得理想宣傳效果，必須有好的整體策劃推廣營銷模式。威海先鋒廣告有限公司憑借10幾年雄厚的品牌策劃推廣能力，全方位立體宣傳推介，達到客戶的最佳滿意度。
    3.2大型高速立柱廣告牌、巨幅三翻廣告、超大型led電子顯示屏、移動led電子顯示屏，實現(xiàn)“天地一體，動靜結合”，形成強大的視覺沖擊，加上震撼人心的創(chuàng)意效果，達到人們對房產(chǎn)品牌的認可，從而激發(fā)其購買欲。
    3.3高速立柱與三面翻廣告，以宣傳樓盤品牌為主，比如：唐人海灣公館，繁華之中頤養(yǎng)天年。簡單的廣告語，富有深意，人們不論行駛在高速路上，還是繁華的都市，沖擊人們眼球的就是“唐人海灣公館”，人們對這一品牌的認可，自然勾起對這一品牌的了解欲。
    3.4在投放高速立柱與三面翻廣告的同時，在威海百貨大樓led電子屏推出“唐人海灣公館高清宣傳片”，人們從動感的畫面與動聽的音樂中，真正體驗現(xiàn)代傳媒所帶來的音樂視聽，人們對品牌的認可逐步加深。
    (配位置地理圖)。
    3.4巨幅三翻廣告、超大型led電子顯示屏位于新威路、和平路、寶泉路交匯點，每天10萬人次的車流人流，兩種廣告媒體的動靜優(yōu)勢互補，使宣傳品牌以強大的沖擊視覺效果，在人們心中形成共鳴。
    {配三面翻廣告與led電子顯示屏圖片}。
    4、富有創(chuàng)意的活動策劃錦上添花：
    在以上廣告形式集中宣傳一到兩個月以后，在吸引住一大部分受眾群體后，及時推出富有創(chuàng)意的促銷活動，活動必須具有創(chuàng)新性、奇特性、針對性、磁力性，達到錦上添花。活動策劃以后，利用百貨大樓led電子顯示屏與移動led電子顯示屏，同時滾動播放。移動led顯示屏定時間、定地點、定人群播放，定點循環(huán)播放與移動循環(huán)推介兩種形式廣告宣傳，真正達到活動宣傳效果，實現(xiàn)理想客戶簽單率。(配移動led顯示屏)。
    以上為廣告投放預設方案，具體在客戶審核完以后定稿。
    一、前言。
    萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，體現(xiàn)了萊恩公司長遠的戰(zhàn)略眼光和做百年企業(yè)的雄心壯志。
    萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，使萊恩公司在有意無意之中闖入了復合型房地產(chǎn)開發(fā)這一前端領域的表現(xiàn)，或者說，萊恩公司在有意無意之間為房地產(chǎn)開發(fā)的未來成功準備了條件。
    萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，順應了當代人、當代社會對綠色生態(tài)環(huán)境的向往與呼喚，其深厚的發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖俊?BR>    萊恩田園區(qū)在開發(fā)模式上，采用了創(chuàng)新策劃在先，規(guī)劃設計在后，讓兩者相互彌補、相映生輝的做法，也是一個超前性的景區(qū)與地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新，它對萊恩公司的未來事業(yè)將產(chǎn)生深遠的影響。
    二、市場分析。
    1)市場背景。
    萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè)，現(xiàn)占地約200畝，前期果園開發(fā)已小見成效，大規(guī)模的綜合性開發(fā)即將進行。
    果園內(nèi)的果樹現(xiàn)在枇杷為主，同時準備發(fā)展一批相應的果樹，形成一個有多種水果樹的綜合性果園。
    新廠新單位的遷入，西彭鎮(zhèn)的未來人口還會大量增加。西彭鎮(zhèn)的現(xiàn)有休閑娛樂設施——特別是新潮時尚的休閑娛樂設施已經(jīng)不能滿足居民們的需要。
    重慶主城區(qū)人口已超過600萬，主城區(qū)居民的生活水平、消費能力都在不斷的提高，休閑娛樂的郊區(qū)化(由近郊逐步走向遠郊)是一個不可阻擋的大趨勢。
    2)產(chǎn)品分析。
    萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè)，現(xiàn)占地約200畝，萊恩田園區(qū)是重慶的一個具有獨特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化田園區(qū)。
    優(yōu)勢：
    一棵令人震驚和贊嘆的超級百果樹——。
    它立在萊恩田園區(qū)的大門口或中心。
    它那巨碩無比的下部(直徑不低于十米)是鋼筋水泥雕塑出來的，但外形與真樹相比，足以亂真。
    中心主要是空的，以泥土填滿，使樹根能夠直通地下(包括外露一部分);也可巧妙設計一些彎曲的樹洞，供孩子們捉迷藏。
    上部則有序地種植一批各種各樣的果樹，讓其慢慢長大，仿佛是巨樹的枝，是巨樹的天生的組成部分。
    還可為其編一個古老的神話傳說故事，讓許多游客更加深信不疑。
    果樹命名為“仙醉百果樹”，由著名書法家題字，由著名文人寫。
    一篇賦，立石碑刻于樹旁。
    這是果園獨創(chuàng)的特色景觀之一，是它的形象標志之一。
    它是時尚氣息濃郁的公園化，可以參照珊瑚公園的建筑風格;在資金許可的前提下，公園的設計建筑應敢于適度超前(至少要有鮮明的獨家特色)，不要認為遠郊的公園設計就一定比主城區(qū)的公園落后，這方面做好了，也是一個獨特的賣點，同時也能有效阻止競爭者的跟進。
    劣勢：
    對發(fā)展商來說，是挑戰(zhàn)，從規(guī)劃設計的難度，建筑容積的降低，園林景觀的增設造成的成本增加，未來物業(yè)管理服務的升級，都要求發(fā)展商投入更多的人力物力財力。
    3)競爭對手分析。
    東方半島花園是深圳布吉的一個具有獨特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化園林式社區(qū)。東方半島花園招標后，打出‘特大型低密度園林式住宅’牌子，推出了‘綠色概念’和‘環(huán)保概念’。這是附和深圳目前地產(chǎn)發(fā)展階段和消費潮流的。
    東方半島花園的園林式是一個環(huán)境系統(tǒng)概念，大到小區(qū)的外圍環(huán)境，內(nèi)部環(huán)境，地形，布局，空間，庭院的序列，主題的不同，功能的組合，景觀的效果，小到園中的一石一水，一草一木，都要納入環(huán)境系統(tǒng)進行精心設計。
    1)廣告目標。
    造市。制造銷售熱點。
    造勢。多種媒體一起上，掀起立體廣告攻勢。
    大范圍、全方位、高密度傳播售樓信息，激發(fā)購買欲望。擴大‘萊恩田園區(qū)’的知名度、識別度和美譽度。
    提升企業(yè)形象。
    一年之內(nèi)銷售量達到80%以上。
    2)廣告對象。
    好玩好動的西彭及主城區(qū)的幼兒、兒童、少年;。
    對現(xiàn)代娛樂公園情有獨鐘的西彭及周邊地區(qū)青年;。
    喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀光、休閑度假的、收入較好的主城區(qū)居民;。
    具有懷舊情結、回歸自然心愿、喜好一點農(nóng)活類勞動體驗的主城區(qū)居民;。
    樂意居住在綠色園林中的、消費水準較高的西彭及主城區(qū)居民;。
    3)廣告地區(qū)。
    在重慶這個城市及周邊地區(qū)。
    4)廣告創(chuàng)意。
    廣告主題：
    (1)每天活在水果的世界里。
    創(chuàng)意。
    選用孫悟空在花果山水漣洞的情景。利用flash動畫的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在，然后跳到萊恩田園區(qū)的畫面與此相比，有如回到了當時的時代里，最后，萊恩田園區(qū)你也每天尖在水果的世界里。
    (2)回到家，就是渡假的開始。
    創(chuàng)意。
    一個懷了7個月的孕婦對剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶，我要去渡假?！?BR>    老公：“行，馬上帶你上?！?BR>    上了車，不過多久就到了。
    他們來到了一個仿佛世外桃園的果園里，而且這里有新穎獨特的建筑樓房。孕婦看到此情此景，脫口而出：“老公，我要在這里住一輩子?!”
    老公：“沒問題?！痹袐D：“真的可以嗎?”老公：“當然，因為我早就在這為你買了一套你一定會滿意的房子?！痹袐D：“哇，你好棒呀!!!我每天都可以渡假了!!!!!!!老公：“回到家，就是渡假的開始?！蹦阆朊刻於寄芏杉賳?就到萊恩田園區(qū)。
    5)廣告實施階段。
    第一期：試銷階段(三個月)。
    行為方式----------新聞運作、廣告、
    時間----------20xx年2月1日。
    新聞運作是利用新聞媒介替我們作宣傳。這種方式近年來被明智的地產(chǎn)商所采用。新聞的力量遠遠在于廣告的影響，而且少花錢，多辦事，容易形成口碑，引起廣泛注意。
    大造聲勢。對重慶本地目標市場采用密集轟炸式的廣告宣傳，各種媒體一起上，采用多種促銷手段，造成立體廣告攻勢。以圖一舉炸開市場。
    讓受眾和消費群了解物業(yè)的基本情況，同時塑造發(fā)展商的良好公眾形象。
    在首期宣傳中，讓40%的目標客戶知道萊恩田園區(qū)，并在心目中留下深刻印象。
    以內(nèi)部認購為先聲，以優(yōu)惠的價格和條件進行首輪銷售，銷售量達到10%。
    吸引目標對象注意，誘導20%的目標顧客采取購買行動。及時總結經(jīng)驗和教訓，對第二期銷售計劃進行補充，調(diào)整和完善。第二期：擴銷階段(三個月)。
    行為方式-----------新聞、廣告、營銷。
    乘第一期廣告之余威，保持其熱度不要降下來，繼續(xù)采取寬正面立體推廣，鞏固已有成績，吸引目標受眾更多的注意，變潛在客戶為準備購買群。
    一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn)，要倍加珍惜已有的市場口碑，在園林風的大主題下，煽風點火，鼓勵和引導更多的人來買萊恩田園區(qū)。
    此時前來看房和參觀售樓處的人相應增多，此時廣告投其所好，
    不失時機地擴大市場占有率。銷售服務一定要跟上去。
    繼續(xù)吸引目標受眾，注目率已達40%左右，并形成一定之口碑。合力促進銷售，引導30%的目標顧客采取購買行為，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應。
    第三期：強銷階段(四個月)。
    行為方式-------------新聞、廣告、營銷。
    充分利用新聞的巨大效應，變廣告行為為新聞行為，讓記者和報紙的新聞版為售樓服務，評論、專訪報道、特寫等新聞手法充分加以利用。
    部分客戶進行現(xiàn)身說法，談萊恩別墅區(qū)的好處，增加可信性。市場口碑已初步建立，老客戶會引來新客戶。讓‘萊恩田園區(qū)’傳為美談，變成公眾的社會話題。
    廣告方面加大投入量，報紙電視在強度，廣度和深度上做足文章。加強管理和服務，讓售樓現(xiàn)場服務的軟功變成硬功，抓住后效應不放。
    調(diào)動新聞的一切可以調(diào)動的手法和載體，進行深入宣傳。合力吸引目標客戶，引導30%目標顧客購買。
    第四期：鞏固階段(三個月)。
    行為方式-------------營銷、廣告。
    消化剩余樓盤，基本完成銷售計劃。
    對前三期廣告運動進行檢驗，對不足之處加以彌補和改進。細水長流，滲透式的廣告行為。
    加強物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務，樹立住戶的主人公觀念。注意后效益和市場消費心理貫性。
    完善各項法律手續(xù)和文書文件，規(guī)范，科學，嚴謹?shù)乇ＷC客戶各項權益。
    四、廣告媒體策略。
    1)主體媒體。
    報紙。
    策略：
    第三，四期采用小版面;長線滲透。
    《東方日報》重慶。
    《蘋果日報》重慶。
    2)輔主媒體。
    電視。
    制作目的：塑造品牌形象。
    市場目的：造市，促銷。
    播出媒體：重慶電視臺(15秒廣告片)。
    重慶文體頻道(20秒廣告片)。
    重慶生活頻道(15秒廣告片)。
    五、廣告預算分配。
    媒體預算比例。
    t.v.4500011.7%。
    n.p.(報紙)50000055.7%。
    印刷10000020.4%。
    cf(廣告影片)5500012.0%。
    總計700000100.0%。
    各銷售季比例。
    新上市5000000015.0%。
    第一期特賣10000000030.0%。
    空檔消化期2000000010.0%。
    第二期特賣30051000045.0%。
    總計470510000100.0%。
    六、廣告效果預測。
    由于萊恩房地產(chǎn)公司的田園區(qū)選在繁忙都市人都向往的環(huán)境清幽，綠意盎然、山清水秀，遠離都市塵囂的優(yōu)雅山區(qū)以及萊恩公司設計新穎獨特，獨具現(xiàn)代與古典相結合的房屋設計加上萊恩公司全面的設計宣傳定能滿足都市人享受世外桃園般的生活而產(chǎn)生熱銷，給萊恩公司大額的利潤收入提高公司知名度，讓公司在激烈的房地產(chǎn)市場競爭中站穩(wěn)了腳根。
    第一節(jié)市場分析。
    一、婁底市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況。
    (一)20xx年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長。
    20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。
    (二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場同步增長。
    1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米。
    2、開發(fā)規(guī)模擴大，開發(fā)投資高速增長。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長87.4%,對全市國有及其它經(jīng)濟投資增長貢獻率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。
    3、企業(yè)融資能力有所增強，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構成看，利用外資資金增長最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。
    4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎上，保持高增長勢頭，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。
    5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設緊密，城市化建設促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。
    二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)。
    一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，占當年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。
    二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設的發(fā)展推動了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，存在一個項目孵出一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題，其開發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達65家，而今年來真正有開發(fā)任務的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個企業(yè)而言，開發(fā)任務在3000萬元以下有10個，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務在5000萬元以上有5個，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負債經(jīng)營為主，嚴重依賴銀行資金,有的開發(fā)項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個人按揭貸款,缺乏后續(xù)開發(fā)能力。
    三是物業(yè)管理落后，配套設施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應該成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買欲望，影響了持續(xù)開發(fā)。
    四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個人住房抵押貸款為主，國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實際投入應不低于項目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結構封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費項目多且雜，稅費負擔比例過高，影響二級房產(chǎn)市場發(fā)展，從而影響整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
    總體看來，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實和潛在需求，發(fā)展空間較大。
    市委、市政府提出加快城市化建設步伐，城市化建設需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經(jīng)驗表明：當一國人均gdp達到300-1000美元時，居民的住房需求進入加速增長期，20xx年我市的人均gdp為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達到這一標準，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設項目開發(fā)實行市場化，通過項目招標，實行市場化經(jīng)營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
    二、婁底市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計。
    “同類”定義為具有商業(yè)廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈?，F(xiàn)將婁底市漣鋼開發(fā)區(qū)，婁底市城西區(qū)及婁星區(qū)進行大體對比分析如下：
    1、漣鋼開發(fā)區(qū)。
    由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢?？傮w來說，漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
    明源大酒店：
    核心競爭力：五星級酒店標準概念。
    其周邊自然環(huán)境好;。
    用綠色和五星級酒店標準來吸引白領、外來投資者、社會成功人士等;。
    其定位為社會高薪階層。
    2、城西地帶。以新開發(fā)的項目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主。
    城西農(nóng)貿(mào)綜合市場：
    核心競爭力：婁底市、區(qū)兩級政府批準興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場。
    規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢：
    擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。
    住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。
    定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場。
    2、城區(qū)地帶。
    環(huán)球商業(yè)廣場：
    核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財富街區(qū);2.原老街批發(fā)市場，主樓統(tǒng)一經(jīng)營，超大規(guī)模優(yōu)勢。
    有功能優(yōu)勢：
    總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米。
    住房均價500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。
    定位：湘中地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財富街區(qū)。
    國貿(mào)商城：
    核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優(yōu)勢。
    三消費者分析。
    根據(jù)《婁底房地產(chǎn)市場。
    調(diào)查報告。
    》的結論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗，我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：
    4、消費者對物業(yè)管理的要求。
    物業(yè)公司應與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強溝通。
    第二節(jié)“站前廣場”項目分析。
    一、項目優(yōu)勢分析。
    1環(huán)境：坐擁婁底火車站正對面，坐享人流物流優(yōu)勢。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達首都北京。婁底火車站是一編組站，每日接發(fā)客運和貨運列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的。
    2地段：位于火車站正對面，附近樓盤以明珠商業(yè)步行街、金海商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當?shù)娜藲夂途幼≈取ＥR近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場，水果批發(fā)大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。
    3發(fā)展：據(jù)有關信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時，餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。
    物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標消費者著重考慮的主題。
    4住宅(辦公樓)設計建設：小區(qū)的設計以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術廣場，藝術、休閑與自然融為一體、相得益彰。
    6配套設施齊全，(高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術長廊等)。
    7婁底市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇。
    8本地市場樓盤不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少。
    二、項目劣勢分析。
    1)品牌號召力：婁底房地產(chǎn)市場起步較遲，開始有競爭態(tài)勢，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成。現(xiàn)在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當?shù)慕?jīng)驗，在消費者中有著不錯的口碑。定興房產(chǎn)進入房地產(chǎn)市場較晚，在這一方面并沒有太強的品牌號召力。
    2)市場承受能力：由于婁底市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當關鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。
    3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。
    三.競爭對手分析。
    第三節(jié)推廣策略界定。
    一，目標消費群界定。
    從“站前廣場”項目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點，界定“站前廣場”的目標消費群及其相關特征是：
    1目標消費者：418建材市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟能力較強的階層。
    2年齡：年齡大約在35到55歲，
    3家庭結構已進入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活要求很有質(zhì)感。
    4對家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
    5有強烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風雅，希望通過外在條件來追求文化品位。
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇五
    策劃的立足點：任何一項活動影響面的大小、終極效果的好壞，都取決于該項活動提煉的主題———能否最大限度地引起全社會各階層的重點關注。
    一、社區(qū)市場訴求定位。
    東南亞風情社區(qū)。
    開啟花都人居新時代。
    新花都、新人居。
    區(qū)位優(yōu)勢：新區(qū)商居中心地段，名校（云山中學）、名園（馬鞍山）、廣場毗鄰，周邊成熟配套。
    個性優(yōu)勢：獨特人性化居住環(huán)境、文化社區(qū)、東南亞風情。
    二、活動策劃要旨。
    五一長假，萬商促銷。要想在鋪天蓋地的廣告宣傳中脫穎而出，非要別出心裁、吸引眼球不可。
    云珠花園的社區(qū)定位明確以后，公關及活動促銷重點應放凸顯獨特區(qū)位優(yōu)勢和人性化居住環(huán)境上。
    讓更多的潛在購房者知曉、領悟、感受云珠花園的魅力優(yōu)勢并產(chǎn)生知名度、美譽度及產(chǎn)生購房安居欲望是主題策劃活動的主旨所在。
    以書畫文化藝術為活動形式（謂之形），以眾多目標消費者及有影響力傳播人物的直接參與為表現(xiàn)（謂之體），以促進樓盤美譽傳播和銷售為目的（謂之用）。
    活動策劃具體形式：以描繪人居環(huán)境為主題的書法與繪畫展覽、表演、交流藝術節(jié)（簡稱：首屆“云珠花園”書畫藝術節(jié)）。
    三、主題廣告語。
    云珠花園“描繪花都寫意人居”
    四、活動框架。
    1、時間：20__年5月1日至7日。
    2、活動地點：云珠花園現(xiàn)場及售樓部。
    3、活動內(nèi)容。
    （1）、兒童書法繪畫現(xiàn)場表演并比賽----1日。
    （2）、青少年書法繪畫現(xiàn)場表演并比賽---2日。
    （3）、花都區(qū)書法畫家現(xiàn)場表演-----------3日。
    （4）、書畫家作品點評、藝術酒會沙龍---3日。
    （5）、獲獎作品及書畫家作品展覽、銷售、捐贈------4日至7日。
    4、活動組織。
    協(xié)辦：（組織學生參與）區(qū)青少年宮。
    區(qū)一幼、圓玄幼、圓玄小學、五小、云山中學等。
    策劃承辦：祥業(yè)廣告公司（整個活動具體組織、布置、協(xié)調(diào)）。
    媒體支持：花都新聞、花都電視臺、廣播臺、《花都房地產(chǎn)》。
    5、促銷配合。
    1)參觀樣板房、派發(fā)宣傳資料。
    2)優(yōu)惠購房折扣。
    3)購房贈送書畫作品。
    4)義賣書畫作品捐贈青少年宮。
    6、經(jīng)費預算。
    1)、活動組織、策劃、資料：--------------------5800元。
    3)、禮品及紀念品、獎品------------------20__0元。
    4)、書畫家及有關嘉賓、媒體利市-------------16000元。
    總費用：63800元。
    五、我公司策劃承辦優(yōu)勢。
    1、祥業(yè)廣告與房地產(chǎn)—--房地產(chǎn)，我們最自信的舞臺！
    祥業(yè)廣告公司是大型房地產(chǎn)公司衍生的專業(yè)子公司，對房地。
    2、我們的自辦媒體：
    《花都房地產(chǎn)》，我公司受花都房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會委托承辦的區(qū)域?qū)I(yè)雜志?！锻顿Y花都》、《花都警訊》皆為我公司設計承印的專業(yè)雜志。
    3、我們對房地產(chǎn)客戶的工作方式。
    在分析市場及樓盤特點的基礎上，購建樓盤的核心定位和競爭優(yōu)勢，運用綜合的外在手段表現(xiàn)樓盤的定位、特色及優(yōu)勢，分析并劃定特定的目標消費群及其購房心理習性，采用恰當?shù)姆绞綄⑿畔⒃V求傳達給目標消費者，激發(fā)其購房欲望達成購買行為。
    4、如由我公司承辦活動，《花都房地產(chǎn)》將贈送2p專題報道及若干宣傳版面。
    5、我公司經(jīng)驗豐富、人脈深厚，可保證活動組織的各項公關，邀請有影響力人物參與，保障活動檔次及傳播效果。
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇六
    3.琴臺穎園——景觀多人一點，生活邁高一線。
    4.水榭香堤——潺潺歲月，戀戀生活。
    5.南國風華天城——思想者的風暴;比住花園更美好的家在哪里?
    6.澎湖高級公寓——尊崇生活，完美呈現(xiàn)。
    7.麗島花園——裝飾城市的風景。
    8.銀河灣——一個放飛心情的港灣。
    9.世紀廣場——世紀廣場改變辦公時代;5a智能純寫字樓，執(zhí)掌中南資本核心。
    10.青青美廬——庭院濃蔭街坊情。
    11.青青美廬(商鋪)——一鋪養(yǎng)三代，在武漢最具升值潛力的新城門戶栽種搖錢樹。
    12.徐東銷品茂——全新生活全新體驗;消費和娛樂真正“一站式”
    13.泰和中央公寓——黃金沌口小戶型樓王百變?nèi)芡顿Y有理。
    14.獅城名居——高知社區(qū)高雅人群高尚生活。
    15.名都花園——鳥語花香純水岸。
    16.學雅芳鄰——書香地，文化家。
    17.南國明珠——都市人的心靈居所。
    將本文的word文檔下載到電腦，方便收藏和打印。
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇七
    一__市房地產(chǎn)市場基本狀況。
    二__市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計。
    三消費者分析。
    第二節(jié)“__”項目分析。
    一項目優(yōu)勢分析。
    二項目劣勢分析。
    三競爭對手分析。
    四項目價格策略分析。
    五核心價值分析。
    第三節(jié)推廣策略界定。
    一目標消費群體界定。
    二賣點界定。
    第四節(jié)廣告策略。
    一廣告宣傳目的。
    二總體策略。
    三廣告主題。
    四要樹立的形象。
    五分期廣告的整合策略。
    第五節(jié)營銷活動推薦。
    一營銷渠道及人員促銷建設。
    二營銷公關活動推薦。
    第六節(jié)媒體策略。
    一媒體目標。
    二目標受眾。
    三媒介策略。
    四媒介分析及選取。
    五廣告預算及分配。
    第七節(jié)方案說明。
    前言。
    任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“__”帶給一個準確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導。在對本地市場現(xiàn)狀進行了深入細致的了解和研究分析的前提下，找出“__”項目的資源問題與機會，以到達或超出“__”的原定銷售計劃，并為鴻宇房地產(chǎn)塑造品牌。
    一、__市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況。
    1、_x_屬于四線城市，房地產(chǎn)市場雖不是很成熟，但是有融城的完美前景；有高速有效的物流體系；又據(jù)東西南北交通要塞；處中南最大服裝批發(fā)市場；有大批大型國有企業(yè)。這意味著x_的誘人的市場和低廉的勞動力市場。所以，各大商家紛紛進入x_。房地產(chǎn)更是有超多外資搶入，行業(yè)的競爭日益激烈，競爭的層次不斷升級。從2000年以前的消費住房以經(jīng)濟適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費，房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟，房地產(chǎn)開發(fā)公司實力不斷上升，到達初步的產(chǎn)業(yè)化水平。即房地產(chǎn)大戰(zhàn)既將打開。x_市內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商約100家，經(jīng)過幾年的市場競爭，房地產(chǎn)項目投資開發(fā)規(guī)模不斷擴大，開發(fā)形式全面化，多樣化。到2001年為止，房地產(chǎn)項目投資到達82118萬元，住房項目方面的投資到達43628萬元。2001年當年房地產(chǎn)項目竣工面積為83萬平方米，住宅竣工面積為80萬平方米，商品房銷售面積為40萬平方米，商品房銷售總額為37723萬元。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)證明，2001年以來批準預售和銷售的總面積為24904。47平方米，住房銷售均價由2001年初的824元/平方米上升至2002年初的1002元/平方米，升幅達21。6%。
    2、現(xiàn)有品牌樓盤的基本狀況，現(xiàn)有名的樓盤西區(qū)有湘銀房產(chǎn)、保利房產(chǎn)等；南區(qū)有慶云山莊、湘江四季花園、南星小區(qū)等；北有響石嶺廣場圈等。但是由于市場不是很成熟，他們有這樣或那樣的缺點。具體表此刻以下這些方面：a、定位及推廣都不是很規(guī)范，抱著賣出去就是目的心理。忽視樓盤品牌的建設，忽視樓盤內(nèi)涵的建設，導致后繼開發(fā)力不足。b、有的沒有服務的概念。這又表此刻銷后服務差勁，物業(yè)管理不規(guī)范，有的業(yè)主不是享受服務而是受氣，造成開發(fā)商與業(yè)主的對立，小區(qū)的基本建設搞不上去。c、小區(qū)規(guī)化與自然融和概念不足，人為景觀痕跡太重。
    3、政府引導監(jiān)管不夠，銷售手段不合理，收費不合理，手續(xù)不合理，還有的不合法。
    二、__市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計。
    “同類”定義為具有小高層，別墅等的住宅小區(qū)?，F(xiàn)將__市河西，河東小區(qū)進行大體比較分析如下：
    1、河西地帶。
    由于河西為新開發(fā)城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢。總體來說，河西地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
    湘銀：
    核心競爭力：二十一世紀購房新概念。
    擁有很高的品牌效應；
    其周邊環(huán)境好；
    用綠色的生活時尚來吸引高級白領、外國投資者、社會成功人士，市場銷售反應良好；
    其定位為社會高薪階層。
    濱江一村：
    小區(qū)面積大；
    鄰近湘江；
    周邊環(huán)境好；
    2、河東地帶。包括河東整個地塊北有石峰區(qū)，南有蘆淞區(qū)及東部的荷塘區(qū)。
    天鵝花園：
    核心競爭力：真、善、美。
    屬于自然水生態(tài)屋村、綠化面積廣：
    擁有900畝的面積，其中400畝水面。
    區(qū)內(nèi)有水生游玩系統(tǒng)。
    映荷園：
    核心競爭力：演繹精彩生活塑造經(jīng)典小區(qū)。
    屬未來商業(yè)地帶。
    周邊交通發(fā)展趨勢大。
    房屋設計理念突出。
    銀座大廈：
    近臨中心廣場，一醫(yī)院；
    只是一個連體樓、屬小高層，沒有自身小區(qū)；
    周邊自然環(huán)境不是很好；
    但它屬預置房產(chǎn)其房屋多數(shù)為企業(yè)或近處金融高層管理人員所預購。
    慶云山莊：
    核心競爭力：離塵不離城。
    品牌知名度高；
    周邊環(huán)境綠色條件好；
    擁有98畝的綠色自然地帶；
    其發(fā)展迅速，塑造了良好綠色生活理念在消費者心中構成良好的品牌。其新近開發(fā)的“紫南閣”，定位較高，目標群是中高薪階層。
    湘江四季花園：
    核心競爭力：山水之傍，尊貴之居，人文大家。
    交通便利。
    環(huán)境幽雅。
    小區(qū)為12層左右的帶電小高層，設計時尚。
    為江山置業(yè)這一實力雄厚的開發(fā)商的大手筆。
    價格定在1800左右。
    三消費者分析。
    根據(jù)《__房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》及《__市鴻宇房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》的結論，我們得出消費者購房心理和對住宅要求如下：
    5、消費者對物業(yè)管理的要求。
    b、物業(yè)公司應與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強溝通。
    第二節(jié)“__”項目分析。
    一、項目優(yōu)勢分析。
    1環(huán)境：坐擁兩山，環(huán)境幽雅，鬧中取靜，擁有天然的巨大綠地覆蓋，高達60%，山中成片天然古木是__現(xiàn)有樓盤中絕無僅有的。
    2地段：位于__市南部蘆淞區(qū)，附近樓盤以慶云山莊為主，經(jīng)慶云山莊多年的開發(fā)，該地區(qū)已聚集相當?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶，電腦城，家具城，水果批發(fā)大市場，更有眾多服裝批發(fā)市場，離目標消費群工作地近。
    3價格：由于地價較底，節(jié)省了巨大成本。房價有回旋余地。并有銀行房貸支持，按揭買房，減輕了買房壓力。價格完全具有比較優(yōu)勢。消費者買房不是一時沖動，而是完全比較后行為，這一點應是本案拉動銷售的最大著力點。
    4物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，貼合本案的定位主題。二十四小時保安，全封閉式管理。因為__的安全環(huán)境及以前某樓盤的事故的原因，所以安全是__市民關心的大要素，更是目標消費者著重思考的主題。
    5小區(qū)設計建設：小區(qū)的設計以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術廣場，藝術、休閑與自然融為一體、相得益彰。
    6小區(qū)配套設施齊全，有游泳池、高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術長廊等。
    7偏離工業(yè)區(qū)：遠離工業(yè)污染區(qū)，噪音低，空氣好。
    二、項目劣勢分析。
    1交通：顯然交通是本案最大的瓶頸，雖有24、25、28、29、43路?？浚巧袩o直達的公交。道路條件差，而交通又是思考買房的很大要素，如何解決交通問題是我們面臨的主要問題。能夠思考與市政府合作開通幾路專線。
    2樓盤外環(huán)境：本小區(qū)外部的大環(huán)境不是很好，房屋雜亂，市政建設差。沒有大型購物，休閑場所。缺乏相應的教育設施，醫(yī)療設施，娛樂設施。
    3物業(yè)管理：不是湘銀的物管，品牌力度不夠。
    4房屋設計：房屋種類較多，有6層、帶電小高層、別墅，層次不一，面向復雜。
    三。競爭對手分析。
    根據(jù)樓盤的位置和樓盤的定位，我們把慶云山莊和湘江四季花園作為競爭對手，狀況如下：
    慶云山莊。
    優(yōu)勢：
    （1）地處蘆凇區(qū)建設南路延伸地段，靠近__繁華商業(yè)區(qū)，無工業(yè)廢氣污染，附近有高中、市級醫(yī)院，購物環(huán)境和文衛(wèi)設施齊全，方便居民生活。
    （2）屬于__市蘆淞區(qū)。由于目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都緊盯天元開發(fā)區(qū)，蘆淞區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)明顯不如天元區(qū)。該區(qū)屬本地商業(yè)旺地，聚集了數(shù)量龐大的外來經(jīng)營戶（尤以廣東、福建人士居多），加上蘆淞區(qū)的“本地人士”，這一區(qū)域的樓盤對這部分消費者有很大的吸引力，同時由于臨近__縣，也有利于吸引__縣收入高的消費者購房。
    （3）價格低。以758元——1088元每平方米的價格售房，相對__地區(qū)其他同類型樓盤而言，價格優(yōu)勢相當明顯。
    （4）交通便利。有專門的公交路線，并且公交車經(jīng)過火車站、中心廣場、一醫(yī)院等繁華地段，方便購物及就醫(yī)。
    劣勢：
    （1）小區(qū)規(guī)劃不夠整齊劃一，樓型外觀設計不夠新穎，無法對潛在客戶產(chǎn)生強大的視覺沖擊力，進而產(chǎn)生強烈的購買欲望。
    （2）小區(qū)內(nèi)配套服務設施不足，不能滿足眾多用戶需求。
    （3）低價位商品房，檔次不高，不能吸引經(jīng)濟潛力強的成功人士入住，不利于整個小區(qū)形象的提高。
    湘江四季花園。
    優(yōu)勢：1)項目資金雄厚，有資金可做必要的周轉(zhuǎn)，以應付市場變化。
    2)整體項目規(guī)劃在__尚屬首例。相比其它競爭項目，無論在住宅檔次、小區(qū)設計、投資資金等，都處于明顯優(yōu)勢。
    3)__市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選取。
    4)本地市場樓盤眾多，但大盤太少，具有文化底蘊的大盤更少，真正好處上的山水概念樓盤更是絕無僅有。
    劣勢：
    1)品牌號召力：__房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年的競爭，優(yōu)勝劣汰。此刻以湘銀、中房、中大、聯(lián)誼、協(xié)力為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過幾年的房地產(chǎn)操作，已積累了相當?shù)慕?jīng)驗，已構成了房地產(chǎn)市場上的強勢品牌。在消費者中有著不錯的口碑。江山置業(yè)進入房地產(chǎn)市場較晚，在這一方面并沒有太強的品牌號召力。
    2)市場承受潛力：由于__市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當關鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。
    3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。
    四項目價格策略分析。
    1樓盤定位能夠是“__文化藝術之都”，但價格應定位是“中等偏上”。
    2高開低走，保證品牌支撐，預留樓盤銷售力。視銷售進度讓價應是本案的基本策略。
    3確定“高開”的基礎價格時，除思考南區(qū)數(shù)大樓盤的售價，亦應思考樓盤定位價。根據(jù)湘江四季花園的1800元/平方米，慶云山莊的800-900元/平方米的定價，以及對手和自身的優(yōu)劣勢，本小區(qū)1300元/平方米的基礎價格基本合理。
    五核心價值分析。
    1“__”核心定位是“都市文化藝術之都”。營造文化藝術概念。打品位牌，人文概念具體化?！癬_”是__市有藝術修養(yǎng)的，有文化品位的人，向往藝術文化的人的部落。
    2“勞動者光榮”，有錢是一種價值，是一種潛力。有錢不外顯，購買品位是一舉兩得的好事，“__”正是這樣的載體。
    4“家在身旁”，勞累后不是匆匆奔向遠遠的家。家就在身旁，“__”毗臨的電腦城，手機大市場，家具城，水果批發(fā)大市場，眾多服裝批發(fā)市場的人氣家園。階級居住區(qū)概念是本案的核心價值之一。
    第三節(jié)推廣策略界定。
    一，目標消費群界定。
    從“__”項目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結合中高檔住宅的銷售特點，界定“__”的目標消費群及其相關特征是：
    1目標消費者：蘆凇區(qū)服裝市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，南區(qū)附近購房者；以及自身具有文化藝術氣質(zhì)的經(jīng)濟潛力較強的階層。
    2年齡：年齡大約在35到55歲，
    3家庭結構已進入中年期，人口簡單，居住空間之娛樂性與休閑性較大。
    4對住宅小區(qū)有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
    5有強烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，文化程度相對較底，但喜歡附庸風雅，期望透過外在條件來追求文化品位。
    二，賣點界定。
    1項目本身的生活理念：
    （1）家在身旁，與工作地臨近。
    （2）自然入室，獨一無二天然山地樹林綠地。
    （3）社區(qū)內(nèi)寧靜安祥、幽雅恬靜的生活氛圍。
    （4）保安設施齊備，安全起居。
    2“文化藝術”的設計理念。
    （1）藝術就在生活中，雕塑、園藝構筑小區(qū)。
    （2）談藝術不要出門，會所定期藝術展覽。
    （3）品位包圍生活，文化名人與我們同在。
    --第四節(jié)廣告策略。
    一廣告宣傳目的。
    2。樹立項目本身底蘊深厚的形象，與其它南區(qū)樓盤沒有品牌內(nèi)涵相區(qū)別；
    3。把“__”塑造成品質(zhì)卓越的東南區(qū)第一樓盤；
    4。促進樓盤銷售，為其成為“__十佳樓盤”帶給動力。
    二總體策略。
    4、要體現(xiàn)周到細致，處處為業(yè)主著想的專業(yè)理念。
    三要樹立的形象。
    1、藝術、文化、有品位、能體現(xiàn)成就感；
    2、不僅僅是家，更是休身養(yǎng)性、渡假，處處體現(xiàn)出對品質(zhì)的追求，對業(yè)主的尊重。
    3、精品物業(yè)，安全第一樓盤。
    四分期廣告的整合策略。
    引導試銷期：廣告原則是-------給信息。
    既透過活動與立體廣告媒介網(wǎng)告知廣大市民，個性是目標消費者，以“藝術文化”為定位設計目的的“__”正在建設，即將推出。按“小城有大事”的標準來炒作。轉(zhuǎn)移公眾對期他樓盤的注意力。構成對“__”的期盼心理。并可作內(nèi)部銷售，引導目標客戶對樓盤的態(tài)度與看法。
    公開發(fā)售期：廣告原則------------給感覺。
    以活動與廣告塑造項目的文化品位，完成形象沉淀。透過公關及促銷活動，使公眾對項目構成新的認知，為樓盤發(fā)銷積蓄形象資源。加深和鞏固公眾的注意集中度，制造“火熱”事件。開發(fā)潛在消費者。
    公開發(fā)售中期：廣告原則---------給實體。
    透過對“__”項目的賣點細節(jié)的挖掘和渲染，進一步突顯發(fā)展商“為業(yè)主創(chuàng)造價值”的服務觀念和專業(yè)、超前的操作程序，給予公眾“卓越文化品位，家在身旁”的靜品絕版印象，構成物超所值的感覺。
    五廣告主題及口號。
    廣告主題：自然、藝術、享受。
    理由：
    （1）自然：既代表了現(xiàn)代人的追求潮流，又在各眾多樓盤中訴求的人造綠色、景觀中脫穎而出，“__”的草地，數(shù)木是天然的，還貼合樓盤在工業(yè)城市中無污染區(qū)的優(yōu)越位置。使有“自然”能使買主有超越時髦，舒適和諧的、廣闊自如的空間的感覺。
    （2）藝術：藝術是高品質(zhì)的象征，擁有文化藝術才是真正的品位。藝術又體現(xiàn)了人成功后的一種高級、高尚的愉悅享受，正是藝術給了業(yè)主的優(yōu)越感、滿足感。
    （3）享受：不是人人都能在競爭的社會中有一份快樂的享受，正是因為成功，才能擁有享受，這能給予業(yè)主一種成熟、自豪的感覺。并且，享受亦道出了物業(yè)周到、安全服務的放心。
    廣告口號：“__”都市藝術家園。
    理由：
    （1）“都市藝術家園”既是對“__”從設計理念到硬件設施等綜合素質(zhì)的定位確認，又是對業(yè)主的內(nèi)心需求的直接表達。
    （2）“都市藝術家園”具有超前的韻味，超越了競爭對手眾說一詞的空洞無物的“人文”概念炒作，與“__”的形象定位十分契合。
    （3）廣告口號與廣告主題一脈相承，有利于相互照應。
    （4）“都市藝術家園”更進一步核心化了項目訴求，有利于訴求的目標性。
    廣告創(chuàng)意原則：創(chuàng)意原則務必充分體現(xiàn)廣告?zhèn)鞑ブ黝}，即藝術、自然、享受。電視、報紙、廣播、戶外、車體的視聽設計要大膽前衛(wèi)，不落俗套，以突出表現(xiàn)藝術性。樓書、直郵手冊等設計要充分體現(xiàn)樓盤的本質(zhì)屬性（幽雅的自然環(huán)境，高品質(zhì)的物業(yè)管理）。
    第五節(jié)營銷活動推薦。
    一營銷渠道及人員促銷建設。
    1，營銷渠道的建設十分重要，應建設雙點兩線銷售渠道，“雙點”指開發(fā)商和潛在購房者，“兩線”指銷售明線和暗線。明線銷售是指傳統(tǒng)的銷售方式，透過建設售樓部，成立電話銷售熱線，設置樣板房，參加房交會等方式公開發(fā)售。暗線銷售是指從現(xiàn)代體驗營銷中裂變出來的一種銷售方式，以點帶面，依靠口頭傳播。如在目標消費者聚集的會所開展無形廣告銷售。
    2，人員培訓與管理：建設一支高效、優(yōu)質(zhì)的售樓隊伍，售樓人員隊伍的思想意識務必是前衛(wèi)的、開放的、務實的，在與顧客接觸時，他們承擔了樓盤的第一形象，他們務必能體現(xiàn)項目的定位，有修養(yǎng)、有風度、有氣質(zhì)。務實是指務必熟練懂得房屋交易的合法合理程序，業(yè)務務必準確到位，交易動作語言標準化。以充分體現(xiàn)開發(fā)商的規(guī)范與成熟，獲得潛在客戶的信任與好評。嚴禁有任何損害樓盤形象的舉止言行。
    二營銷公關活動推薦。
    一、“__”奠基典禮暨“我心中的小區(qū)有獎征名、征文”活動。
    1、策劃用意：高格調(diào)以引起一鳴驚人，廣滲透以引起十分關注。借典禮邀請政界名人，目標消費群領軍人物，著名藝術家參與。給項目的定位打好頭陣。征集樓名與樓文是以引起市民個性是目標消費者的深度相關性，擴大客戶量，提高購買率。
    2、活動資料。
    （1）典禮，發(fā)布會。(2)藝術家做秀。(3)設立征名征文點，發(fā)放意見卡。(4)“我心中的小區(qū)有獎征名、征文”活動揭曉。(5)新聞發(fā)布會及頒獎晚會。
    3、活動實施：時光：樓盤開工期間及樓盤預售期間。地點：典禮在小區(qū)現(xiàn)場、發(fā)布及晚會在國賓大酒店。
    二、系列藝術展覽活動。
    1，策劃用意：藝術展覽活動是對樓盤的定位的最大支撐。透過藝術展以聯(lián)絡客戶和藝術家，明星的關系，以客戶的自我品質(zhì)有由外到內(nèi)的升華。在客戶中樹立良好的形象為熱銷打好基礎，為迅速收盤做好前奏。
    2，活動安排：a，大型藝術雕塑落戶小區(qū)儀式；b，書畫藝術家的展覽；c，文人墨客的講座研討互動會；d，明星才藝表演會。
    3，活動參與人員：每次活動的參與人務必目標消費群所認可的知名人士，各路相關媒體記者，目標消費群代表，后期活動時的業(yè)主代表，各發(fā)展商，地產(chǎn)經(jīng)紀人士。
    三、贈房活動。
    1，策劃用意：制造爆炸新聞事件，以迅速提高樓盤及發(fā)展商的知名度和美譽度。由發(fā)展商帶給一套現(xiàn)房贈送給某著名人士，策動新聞，便于樓盤的軟文炒作，以構成目標消費者對樓盤的定位及價值的高度認可。
    2，活動實施：在公開發(fā)售后熱售前進行，著名人士擬請__市的院士某人，__市市長，__籍的國內(nèi)著名人士，湖南電視臺某明星。贈送儀式的規(guī)格要高，后繼討論（軟文、座談會）要有良性導向。
    第六節(jié)媒體策略。
    一、媒體目標。
    1，在公眾心目中樹立樓盤的品牌形象；
    2，提高發(fā)展商在公眾心目中的知名度和美譽度；
    3，力求“__”銷售順利，并能引起銷售高潮；
    4，使小區(qū)構成良好的口碑效應。
    二、目標受眾。
    小區(qū)附近的蘆凇區(qū)服裝市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，西單車庫出口廣告位，通訊市場業(yè)主，南區(qū)附近購房者；以及自身具有文化藝術氣質(zhì)的經(jīng)濟潛力較強的階層；內(nèi)心向往文化藝術的白領或政府部門人士。
    年齡：35——55歲左右。
    主要特質(zhì)：注重生活品質(zhì)，有文化品位（或期望有高的文化品位）；
    有必須的經(jīng)濟基礎，但是又比較講究物有所值；
    事業(yè)有成，期望獲得別人的稱贊，有種事業(yè)有成的豪情；
    工作環(huán)境相對嘈雜，接觸人員多，內(nèi)心向往一種幽雅恬靜的家園生活。
    媒體接觸習慣——有固有的收視、閱讀習慣。
    2，閱讀以《__日報》、《__晚報》和《瀟湘晨報》為主；
    3，收聽廣播以在坐車（打的）時居多，或駕駛私家車時，多為消磨時光，被動收聽。
    三、媒介策略。
    1，銷售準備期。
    所有制作類的設計和制作、工地圍墻和戶外看板等銷售工作的準備。
    2，引導試銷期。
    （1）以報紙廣告為主，預告樓盤進行內(nèi)部認購的日期及作前期形象宣傳；
    （3）針對既有的目標客戶和潛在客戶寄發(fā)dm廣告。
    3，公開強銷期。
    （3）適當使用戶外媒體，以持續(xù)宣傳的持久性；
    （4）定期檢討既定的媒介策略和組合，根據(jù)客戶的反映以及競爭對手的做法，即時調(diào)整與更換我們的媒介組合。
    4，銷售沖刺期。
    （2）媒體新聞炒作，作銷售輔助。
    四、媒體分析及選取。
    1、平面媒體。
    （1）《瀟湘晨報》，《__日報》《__晚報》是__影響較大的報紙媒體。閱讀率高，讀者層次廣泛。推薦作為此次宣傳的主要平面媒體。同時，《__日報》的房地產(chǎn)?？上鄳斗?，該?？瘜τ跐撛谫彿空邅碚f閱讀率很高。
    （2）《湖南日報》《三湘都市報》《__日報》的商業(yè)廣告氣息比較低，權威性更大，讀者信度高。推薦作為此次宣傳的軟性新聞的媒體。
    2、電視媒體。
    湖南經(jīng)視，__電視臺新聞綜合頻道，它們在__地區(qū)影響大，收視率高。能將信息更形象、生動地傳達至目標消費者。推薦贊助湖南經(jīng)視某一專題欄目，在__電視臺新聞綜合頻道投放廣告宣傳片。時光應是開盤前后一個月，時段是在晚8點左右。
    3、戶外媒體。
    戶外媒體在__的這種規(guī)模不大、人口流向集中的城市具有巨大的影響。推薦從動工到封盤在施工外圍樹立3d效果圖，開盤前一個月在中心廣場，金三角大市場，北區(qū)主干道，南區(qū)摩托車大市場樹立大型戶外廣告牌。車體廣告選取28路，1路，2路。另外，在開盤當天，推薦使用“氣艇”這種新型的媒體。同時，南大門和中心廣場地下通道的電子屏幕也可適當投放，給予輔助。
    4、廣播媒體。
    __交通頻道覆蓋面廣，影響大。雖然針對性差，但成本底。故推薦作為長期、高容量信息投放方式。
    5、樓書，dm手冊，企業(yè)形象畫冊，宣傳單，海報，樣品屋，接待中心。
    這些廣告載體對細節(jié)要求高。推薦信息資料要準確道位。
    第五、廣告預算及分配。
    （1）廣告總額應是總銷售額的5%左右?！癬_”的建筑面積為s平米，均價為r元，廣告預算為s_r_5%。其中，80%為計劃廣告投人，20%為機動費用。
    （2）媒體費用為計劃廣告投人總額60%，包括報紙50%，電視30%，戶外10%，廣播5%，車體5%。
    （3）表現(xiàn)制作類為計劃廣告投人總額6%。
    (4)sp活動及公關計劃廣告投人總額為30%。
    （5）禮品制作為計劃廣告投人總額4%。
    第七節(jié)方案說明。
    1，在進行促銷、公關活動時媒體投放務必相互照應，以確保每次活動都能到達相關目的，人員協(xié)調(diào)務必準確，要設立活動負責人。每次活動都要有媒介負責人，能夠保證相關信息的及時有利的報道、宣傳。
    2，至于交通及道路建設問題，開發(fā)商務必說服政府，與政府合作，由政府出面，開發(fā)商承擔一部分費用共同來解決道路改造問題，同時務必申請開通專線公交。
    3，小區(qū)外居安環(huán)境及市容環(huán)境建設，開發(fā)商必須要有看的見手段，讓目標消費者相信小區(qū)是安全可靠的，與街區(qū)合作，搞好市容環(huán)境衛(wèi)生。
    4，價格是一種隨市場變化的東西，“高開低走”只是一種預見性想法，價格就應視開盤后銷售環(huán)境來定，遇高走高，遇低走低。
    5，“暗線銷售”十分重要，在房地產(chǎn)市場不成熟的狀況下，從操作過程和手法來說，真正的“商品化房”還是不多見。所以務必全面建設暗線銷售通路。
    二、附（廣告腳本）。
    1、電視廣告文字腳本示例。
    廣告主題：家在身旁，突出“__”距目標消費群工作地之近。
    畫面1：兩老板從某市場下班回家配音：無。
    畫面2：兩人走到門外路旁配音：公眾場合喧囂、嘈雜聲。
    畫面3：公交車開過來，車擁擠不堪配音：嘈雜聲。
    畫面4：兩人中一人要不顧一切的擠上配音：嘈雜聲節(jié)奏加快。
    公交，另一人優(yōu)雅的看著，微笑。
    （特寫）。
    畫面5：車上的人擠的變形配音：金屬刺耳聲，
    畫面6：沒有上車的人出此刻“__”
    小區(qū)門口，美麗的妻子和可愛的配音：輕快溫柔的聲音。
    兒子在迎接他。
    畫面7：虛化畫面，打出“__-配音：美麗的聲音讀出文字。
    家在身旁”
    2，廣播廣告文字腳本示例。
    廣告主題：“__”是藝術之都。
    一陣流暢的鋼琴聲。
    一個女孩：“哎，聽說著名鋼琴家__要來__演出耶！”
    一個男孩：“是啊，聽說票很難買到，我真想去看看！”
    兩個人同時嘆息。
    開門聲，一個男人的聲音：“兩個怎樣了，不開心嗎？走，我?guī)銈內(nèi)タ翠撉傺葑鄷　?BR>    兩個人同時問：“你有票？”
    男人笑著說：“當然啦，我剛買了“__”的房子，演奏會就在__舉行，我是在家享受藝術??！
    標準廣告語：“__”都市的藝術家園！
    3，報紙（戶外）廣告示例。
    廣告主題：體現(xiàn)“__”的天然古木之多和環(huán)境的優(yōu)雅恬靜。
    畫面構成：以小區(qū)實際的茂林為主體畫面，畫面應簡潔，但要有沖擊力；
    外加小區(qū)名，發(fā)展商名，及電話號碼！
    廣告語：__，沒有“開封”的自然之綠！
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇八
    房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中處于先導地位,已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。下面是有20xx房地產(chǎn)廣告。
    歡迎參閱。
    一、前言。
    萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，體現(xiàn)了萊恩公司長遠的戰(zhàn)略眼光和做百年企業(yè)的雄心壯志。
    萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，使萊恩公司在有意無意之中闖入了復合型房地產(chǎn)開發(fā)這一前端領域的表現(xiàn)，或者說，萊恩公司在有意無意之間為房地產(chǎn)開發(fā)的未來成功準備了條件。
    萊恩田園區(qū)的出現(xiàn)，順應了當代人、當代社會對綠色生態(tài)環(huán)境的向往與呼喚，其深厚的發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖俊?BR>    萊恩田園區(qū)在開發(fā)模式上，采用了創(chuàng)新策劃在先，規(guī)劃設計在后，讓兩者相互彌補、相映生輝的做法，也是一個超前性的景區(qū)與地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新，它對萊恩公司的未來事業(yè)將產(chǎn)生深遠的影響。
    二、市場分析。
    1)市場背景。
    萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè)，現(xiàn)占地約200畝，前期果園開發(fā)已小見成效，大規(guī)模的綜合性開發(fā)即將進行。
    果園內(nèi)的果樹現(xiàn)在枇杷為主，同時準備發(fā)展一批相應的果樹，形成一個有多種水果樹的綜合性果園。
    在歷史上，西彭鎮(zhèn)是有栽種水果的悠久歷史的，萬畝紅桔的壯觀至今仍為人津津樂道。如今，西彭鎮(zhèn)政府又提出了建立萬畝伏淡季水果的發(fā)展戰(zhàn)略構想，為金果園的可持續(xù)性發(fā)展提供了強有力的支撐。
    現(xiàn)在，西彭鎮(zhèn)已有常住人口約五萬，隨著渝西經(jīng)濟走廊的建設和新廠新單位的遷入，西彭鎮(zhèn)的未來人口還會大量增加。西彭鎮(zhèn)的現(xiàn)有休閑娛樂設施——特別是新潮時尚的休閑娛樂設施已經(jīng)不能滿足居民們的需要。
    重慶主城區(qū)人口已超過600萬，主城區(qū)居民的生活水平、消費能力都在不斷的提高，休閑娛樂的郊區(qū)化(由近郊逐步走向遠郊)是一個不可阻擋的大趨勢。
    2)產(chǎn)品分析。
    萊恩田園區(qū)位于重慶九龍坡區(qū)西彭鎮(zhèn)一側(cè)，現(xiàn)占地約200畝，萊恩田園區(qū)是重慶的一個具有獨特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化田園區(qū)。
    優(yōu)勢：
    一棵令人震驚和贊嘆的超級百果樹——。
    它立在萊恩田園區(qū)的大門口或中心。
    它那巨碩無比的下部(直徑不低于十米)是鋼筋水泥雕塑出來的，但外形與真樹相比，足以亂真。
    中心主要是空的，以泥土填滿，使樹根能夠直通地下(包括外露一部分);也可巧妙設計一些彎曲的樹洞，供孩子們捉迷藏。
    上部則有序地種植一批各種各樣的果樹，讓其慢慢長大，仿佛是巨樹的枝，是巨樹的天生的組成部分。
    還可為其編一個古老的神話傳說故事，讓許多游客更加深信不疑。
    果樹命名為“仙醉百果樹”，由著名書法家題字，由著名文人寫一篇賦，立石碑刻于樹旁。
    這是果園獨創(chuàng)的特色景觀之一，是它的形象標志之一。
    它是時尚氣息濃郁的公園化，可以參照珊瑚公園的建筑風格;。
    在資金許可的前提下，公園的設計建筑應敢于適度超前(至少要有鮮明的獨家特色)，不要認為遠郊的公園設計就一定比主城區(qū)的公園落后，這方面做好了，也是一個獨特的賣點，同時也能有效阻止競爭者的跟進。
    劣勢：
    對發(fā)展商來說，是挑戰(zhàn)，從規(guī)劃設計的難度，建筑容積的降低，園林景觀的增設造成的成本增加，未來物業(yè)管理服務的升級，都要求發(fā)展商投入更多的人力物力財力。
    3)競爭對手分析。
    東方半島花園是深圳布吉的一個具有獨特地理位置和優(yōu)越自然環(huán)境的、大型生態(tài)綠化園林式社區(qū)。東方半島花園招標后，打出‘特大型低密度園林式住宅’牌子，推出了‘綠色概念’和‘環(huán)保概念’。這是附和深圳目前地產(chǎn)發(fā)展階段和消費潮流的。
    東方半島花園的園林式是一個環(huán)境系統(tǒng)概念，大到小區(qū)的外圍環(huán)境，內(nèi)部環(huán)境，地形，布局，空間，庭院的序列，主題的不同，功能的組合，景觀的效果，小到園中的一石一水，一草一木，都要納入環(huán)境系統(tǒng)進行精心設計。
    三、廣告戰(zhàn)略。
    1)廣告目標。
    造市。制造銷售熱點。
    造勢。多種媒體一起上，掀起立體廣告攻勢。
    大范圍、全方位、高密度傳播售樓信息，激發(fā)購買欲望。
    擴大‘萊恩田園區(qū)’的知名度、識別度和美譽度。
    提升企業(yè)形象。
    一年之內(nèi)銷售量達到80%以上。
    好玩好動的西彭及主城區(qū)的幼兒、兒童、少年;。
    對現(xiàn)代娛樂公園情有獨鐘的西彭及周邊地區(qū)青年;。
    喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀光、休閑度假的、收入較好的主城區(qū)居民;。
    喜歡在大自然的環(huán)境中賞花、品茶、垂釣、養(yǎng)鳥的西彭中老年人;。
    喜愛周末公園休閑、通俗文化演出、節(jié)日游園活動的西彭及周邊地區(qū)居民;。
    具有懷舊情結、回歸自然心愿、喜好一點農(nóng)活類勞動體驗的主城區(qū)居民;。
    樂意居住在綠色園林中的、消費水準較高的西彭及主城區(qū)居民;。
    3)廣告地區(qū)。
    在重慶這個城市及周邊地區(qū)。
    4)廣告創(chuàng)意。
    廣告主題：
    (1)每天活在水果的世界里。
    創(chuàng)意。
    選用孫悟空在花果山水漣洞的情景。利用flash動畫的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在，然后跳到萊恩田園區(qū)的畫面與此相比，有如回到了當時的時代里，最后，萊恩田園區(qū)你也每天尖在水果的世界里。
    (2)回到家，就是渡假的開始。
    創(chuàng)意。
    一個懷了7個月的孕婦對剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶，我要去渡假?！?BR>    老公：“行，馬上帶你上。”
    上了車，不過多久就到了。
    他們來到了一個仿佛世外桃園的果園里，而且這里有新穎獨特的建筑樓房。孕婦看到此情此景，脫口而出：“老公，我要在這里住一輩子?!”
    老公：“沒問題?！痹袐D：“真的可以嗎?”老公：“當然，因為我早就在這為你買了一套你一定會滿意的房子?！痹袐D：“哇，你好棒呀!!!我每天都可以渡假了!!!!!!!”老公：“回到家，就是渡假的開始?！蹦阆朊刻於寄芏杉賳?就到萊恩田園區(qū)。
    5)廣告實施階段。
    第一期：試銷階段(三個月)。
    行為方式----------新聞運作、廣告、
    時間----------20xx年2月1日。
    新聞運作是利用新聞媒介替我們作宣傳。這種方式近年來被明智的地產(chǎn)商所采用。新聞的力量遠遠在于廣告的影響，而且少花錢，多辦事，容易形成口碑，引起廣泛注意。
    讓受眾和消費群了解物業(yè)的基本情況，同時塑造發(fā)展商的良好公眾形象。
    在首期宣傳中，讓40%的目標客戶知道萊恩田園區(qū)，并在心目中留下深刻印象。
    以內(nèi)部認購為先聲，以優(yōu)惠的價格和條件進行首輪銷售，銷售量達到10%。
    吸引目標對象注意，誘導20%的目標顧客采取購買行動。
    及時總結經(jīng)驗和教訓，對第二期銷售計劃進行補充，調(diào)整和完善。
    第二期：擴銷階段(三個月)。
    行為方式-----------新聞、廣告、營銷。
    乘第一期廣告之余威，保持其熱度不要降下來，繼續(xù)采取寬正面立體推廣，鞏固已有成績，吸引目標受眾更多的注意，變潛在客戶為準備購買群。
    一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn)，要倍加珍惜已有的市場口碑，在園林風的大主題下，煽風點火，鼓勵和引導更多的人來買萊恩田園區(qū)。
    此時前來看房和參觀售樓處的人相應增多，此時廣告投其所好，不失時機地擴大市場占有率。銷售服務一定要跟上去。
    繼續(xù)吸引目標受眾，注目率已達40%左右，并形成一定之口碑。
    合力促進銷售，引導30%的目標顧客采取購買行為，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應。
    第三期：強銷階段(四個月)。
    行為方式-------------新聞、廣告、營銷。
    充分利用新聞的巨大效應，變廣告行為為新聞行為，讓記者和報紙的新聞版為售樓服務，評論、專訪報道、特寫等新聞手法充分加以利用。
    部分客戶進行現(xiàn)身說法，談萊恩別墅區(qū)的好處，增加可信性。
    市場口碑已初步建立，老客戶會引來新客戶。讓‘萊恩田園區(qū)’傳為美談，變成公眾的社會話題。
    廣告方面加大投入量，報紙電視在強度，廣度和深度上做足文章。
    加強管理和服務，讓售樓現(xiàn)場服務的軟功變成硬功，抓住后效應不放。
    調(diào)動新聞的一切可以調(diào)動的手法和載體，進行深入宣傳。
    合力吸引目標客戶，引導30%目標顧客購買。
    第四期：鞏固階段(三個月)。
    行為方式-------------營銷、廣告。
    消化剩余樓盤，基本完成銷售計劃。
    對前三期廣告運動進行檢驗，對不足之處加以彌補和改進。
    細水長流，滲透式的廣告行為。
    加強物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務，樹立住戶的主人公觀念。
    注意后效益和市場消費心理貫性。
    完善各項法律手續(xù)和文書文件，規(guī)范，科學，嚴謹?shù)乇ＷC客戶各項權益。
    前言。
    任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場”提供一個準確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導。在對婁底房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進行了深入細致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場”項目的資源問題與機會，以達到或超出“站前廣場”原定銷售計劃，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。
    第一節(jié)市場分析。
    一、婁底市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況。
    (一)20xx年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長。
    20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。
    (二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場同步增長。
    1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米。
    2、開發(fā)規(guī)模擴大，開發(fā)投資高速增長。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長87.4%,對全市國有及其它經(jīng)濟投資增長貢獻率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。
    3、企業(yè)融資能力有所增強，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構成看，利用外資資金增長最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。
    4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎上，保持高增長勢頭，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。
    5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設緊密，城市化建設促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。
    二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)。
    一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，占當年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。
    二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設的發(fā)展推動了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，存在一個項目孵出一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題，其開發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達65家，而今年來真正有開發(fā)任務的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個企業(yè)而言，開發(fā)任務在3000萬元以下有10個，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務在5000萬元以上有5個，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負債經(jīng)營為主，嚴重依賴銀行資金,有的開發(fā)項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個人按揭貸款,缺乏后續(xù)開發(fā)能力。
    三是物業(yè)管理落后，配套設施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應該成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買欲望，影響了持續(xù)開發(fā)。
    四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個人住房抵押貸款為主，國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實際投入應不低于項目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結構封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費項目多且雜，稅費負擔比例過高，影響二級房產(chǎn)市場發(fā)展，從而影響整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
    總體看來，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實和潛在需求，發(fā)展空間較大。
    市委、市政府提出加快城市化建設步伐，城市化建設需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經(jīng)驗表明：當一國人均gdp達到300-1000美元時，居民的住房需求進入加速增長期，20xx年我市的人均gdp為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達到這一標準，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設項目開發(fā)實行市場化，通過項目招標，實行市場化經(jīng)營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
    二、婁底市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計。
    “同類”定義為具有商業(yè)廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈?，F(xiàn)將婁底市漣鋼開發(fā)區(qū)，婁底市城西區(qū)及婁星區(qū)進行大體對比分析如下：
    1、漣鋼開發(fā)區(qū)。
    由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢?？傮w來說，漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
    明源大酒店：
    核心競爭力：五星級酒店標準概念。
    其周邊自然環(huán)境好;。
    用綠色和五星級酒店標準來吸引白領、外來投資者、社會成功人士等;。
    其定位為社會高薪階層。
    2、城西地帶。以新開發(fā)的項目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主。
    城西農(nóng)貿(mào)綜合市場：
    核心競爭力：婁底市、區(qū)兩級政府批準興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場。
    規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢：
    擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。
    住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。
    定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場。
    2、城區(qū)地帶。
    環(huán)球商業(yè)廣場：
    核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財富街區(qū);2.原老街批發(fā)市場，主樓統(tǒng)一經(jīng)營，超大規(guī)模優(yōu)勢。
    有功能優(yōu)勢：
    總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米。
    住房均價500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。
    定位：湘中地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財富街區(qū)。
    國貿(mào)商城：
    核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優(yōu)勢。
    三消費者分析。
    根據(jù)《婁底房地產(chǎn)市場。
    調(diào)查報告。
    》的結論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗，我們得出消費者購房心理和對住宅(辦公樓)要求如下：
    4、消費者對物業(yè)管理的要求。
    b、物業(yè)公司應與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強溝通。
    第二節(jié)“站前廣場”項目分析。
    一、項目優(yōu)勢分析。
    1環(huán)境：坐擁婁底火車站正對面，坐享人流物流優(yōu)勢。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達首都北京。婁底火車站是一編組站，每日接發(fā)客運和貨運列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的。
    2地段：位于火車站正對面，附近樓盤以明珠商業(yè)步行街、金海商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場，水果批發(fā)大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。
    3發(fā)展：據(jù)有關信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時，餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。
    物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標消費者著重考慮的主題。
    4住宅(辦公樓)設計建設：小區(qū)的設計以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術廣場，藝術、休閑與自然融為一體、相得益彰。
    6配套設施齊全，(高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術長廊等)。
    7婁底市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇。
    8本地市場樓盤不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少。
    二、項目劣勢分析。
    1)品牌號召力：婁底房地產(chǎn)市場起步較遲，開始有競爭態(tài)勢，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成?，F(xiàn)在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當?shù)慕?jīng)驗，在消費者中有著不錯的口碑。定興房產(chǎn)進入房地產(chǎn)市場較晚，在這一方面并沒有太強的品牌號召力。
    2)市場承受能力：由于婁底市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當關鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。
    3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。
    三.競爭對手分析。
    第三節(jié)推廣策略界定。
    一，目標消費群界定。
    從“站前廣場”項目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點，界定“站前廣場”的目標消費群及其相關特征是：
    1目標消費者：418建材市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟能力較強的階層。
    2年齡：年齡大約在35到55歲，
    3家庭結構已進入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活要求很有質(zhì)感。
    4對家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
    5有強烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風雅，希望通過外在條件來追求文化品位。
    策劃的立足點：任何一項活動影響面的大小、終極效果的好壞，都取決于該項活動提煉的主題———能否最大限度地引起全社會各階層的重點關注。
    一、社區(qū)市場訴求定位。
    東南亞風情社區(qū)。
    開啟花都人居新時代。
    新花都、新人居。
    區(qū)位優(yōu)勢：新區(qū)商居中心地段，名校(云山中學)、名園(馬鞍山)、廣場毗鄰，周邊成熟配套。
    個性優(yōu)勢：獨特人性化居住環(huán)境、文化社區(qū)、東南亞風情。
    二、活動策劃要旨。
    五一長假，萬商促銷。要想在鋪天蓋地的廣告宣傳中脫穎而出，非要別出心裁、吸引眼球不可。
    云珠花園的社區(qū)定位明確以后，公關及活動促銷重點應放凸顯獨特區(qū)位優(yōu)勢和人性化居住環(huán)境上。
    讓更多的潛在購房者知曉、領悟、感受云珠花園的魅力優(yōu)勢并產(chǎn)生知名度、美譽度及產(chǎn)生購房安居欲望是主題策劃活動的主旨所在。
    以書畫文化藝術為活動形式(謂之形)，以眾多目標消費者及有影響力傳播人物的直接參與為表現(xiàn)(謂之體)，以促進樓盤美譽傳播和銷售為目的(謂之用)。
    活動策劃具體形式：以描繪人居環(huán)境為主題的書法與繪畫展覽、表演、交流藝術節(jié)(簡稱：首屆“云珠花園”書畫藝術節(jié))。
    三、主題廣告語。
    云珠花園“描繪花都寫意人居”
    四、活動框架。
    1、時間：20xx年5月1日至7日。
    2、活動地點：云珠花園現(xiàn)場及售樓部。
    3、活動內(nèi)容。
    (1)、兒童書法繪畫現(xiàn)場表演并比賽----1日。
    (2)、青少年書法繪畫現(xiàn)場表演并比賽---2日。
    (3)、花都區(qū)書法畫家現(xiàn)場表演-----------3日。
    (4)、書畫家作品點評、藝術酒會沙龍---3日。
    (5)、獲獎作品及書畫家作品展覽、銷售、捐贈------4日至7日。
    4、活動組織。
    協(xié)辦：(組織學生參與)區(qū)青少年宮。
    區(qū)一幼、圓玄幼、圓玄小學、五小、云山中學等。
    策劃承辦：祥業(yè)廣告公司(整個活動具體組織、布置、協(xié)調(diào))。
    媒體支持：花都新聞、花都電視臺、廣播臺、《花都房地產(chǎn)》。
    5、促銷配合。
    1)參觀樣板房、派發(fā)宣傳資料。
    2)優(yōu)惠購房折扣。
    3)購房贈送書畫作品。
    4)義賣書畫作品捐贈青少年宮。
    6、經(jīng)費預算。
    1)、活動組織、策劃、資料：--------------------5800元。
    3)、禮品及紀念品、獎品------------------20xx0元。
    4)、書畫家及有關嘉賓、媒體利市-------------16000元。
    總費用：63800元。
    五、我公司策劃承辦優(yōu)勢。
    1、祥業(yè)廣告與房地產(chǎn)—--房地產(chǎn)，我們最自信的舞臺!
    祥業(yè)廣告公司是大型房地產(chǎn)公司衍生的專業(yè)子公司，對房地。
    2、我們的自辦媒體：
    《花都房地產(chǎn)》，我公司受花都房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會委托承辦的區(qū)域?qū)I(yè)雜志?！锻顿Y花都》、《花都警訊》皆為我公司設計承印的專業(yè)雜志。
    3、我們對房地產(chǎn)客戶的工作方式。
    在分析市場及樓盤特點的基礎上，購建樓盤的核心定位和競爭優(yōu)勢，運用綜合的外在手段表現(xiàn)樓盤的定位、特色及優(yōu)勢，分析并劃定特定的目標消費群及其購房心理習性，采用恰當?shù)姆绞綄⑿畔⒃V求傳達給目標消費者，激發(fā)其購房欲望達成購買行為。
    4、如由我公司承辦活動，《花都房地產(chǎn)》將贈送2p專題報道及若干宣傳版面。
    5、我公司經(jīng)驗豐富、人脈深厚，可保證活動組織的各項公關，邀請有影響力人物參與，保障活動檔次及傳播效果。
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇九
    2、浪漫滿屋，幸福七夕。
    每年農(nóng)歷七月初七這一天是我國漢族的傳統(tǒng)節(jié)日七夕節(jié)。因為此日活動的主要參與者是少女，而節(jié)日活動的內(nèi)容又是以乞巧為主，故而人們稱這天為“乞巧節(jié)”或“少女節(jié)”、“女兒節(jié)”。七夕節(jié)是我國傳統(tǒng)節(jié)日中浪漫色彩的一個節(jié)日，也是過去姑娘們最為重視的日子。
    人們傳說在七夕的夜晚，抬頭可以看到牛郎織女的銀河相會，或在瓜果架下可偷聽到兩人在天上相會時的。脈脈情話。女孩們在這個充滿浪漫氣息的晚上，對著天空的朗朗明月，擺上時令瓜果，朝天祭拜，乞求天上的仙女能賦予她們聰慧的心靈和靈巧的雙手，讓自己的針織女工技法嫻熟，更乞求愛情婚姻的姻緣巧配。
    1、營造浪漫的節(jié)日氣氛，增加客戶對企業(yè)的認同。
    2、真誠回饋客戶，同時挖掘潛在客戶，提升顧客的品牌忠誠度。
    3、提升x地產(chǎn)的知名度，營造良好的企業(yè)形象。
    4、與東莞美容機構合作，讓新老客戶享受浪漫的同時，體驗健康美麗。
    1、七夕佳節(jié)，節(jié)日購房大優(yōu)惠。
    2、搭建鮮花拱門，搭配粉色地毯，地毯上撒滿玫瑰花瓣，地毯兩側(cè)有落地鮮花，讓前來參與活動的新老顧客感受“鵲橋幽會”的浪漫氛圍。
    3、與東莞美容機構-伊麗莎白美容機構合作，為到場的講授美麗健康的秘訣。
    4、活動簽到時，每位女性朋友將獲得一束美麗的玫瑰花，及由伊麗莎白美容機構提供的美容體驗券一張。
    5、現(xiàn)場好禮送不停，凡參與活動的每對情侶、夫妻，將獲得一張抽獎券，有機會抽取大獎。
    6、現(xiàn)場精彩互動小游戲，為現(xiàn)場情侶、夫妻提供一次愛的體驗，見證愛的默契。
    7、小提琴暖場，營造溫馨浪漫氛圍。
    活動時間：20xx年8月23日。
    活動地點：x地產(chǎn)售樓部。
    邀約人數(shù)：100人左右。
    邀約對象：(情侶、夫妻)老客戶、潛在客戶、伊麗莎白vip客戶等。
    活動形式：健康美麗養(yǎng)生座談會+現(xiàn)場互動+節(jié)日優(yōu)惠促銷。
    簽到：
    1、來賓簽到，贈送鮮花，領取資料2、走鵲橋，合影留念。
    亮點1：走鵲橋，營造溫咖啡馨浪漫的氛圍。
    亮點2：小提琴暖場，用音樂渲染氣氛，增添節(jié)日元素茶水點心供應。
    2、水吧提供足夠數(shù)額的茶水點心，包括奶茶、咖啡、蒸餾水、汽水、曲奇餅等。
    主持人開場白：
    2、小提琴表演，拉奏優(yōu)美、溫馨、扣人心弦的曲子，渲染氛圍第一輪抽獎。
    3、抽取三等獎，調(diào)動客戶的積極性，為健康美麗講座奠定感情基礎健康美麗座談會。
    4、有伊麗莎白美容機構講師主講，跟到場的來賓，尤其是女性講授健康美麗的秘訣。
    互動游戲：
    1、心有靈犀大比拼互動游戲。
    2、肢體模仿秀。
    抽獎：
    1、分一、二、三等獎，各項獎品待定。
    2、第一輪抽出三等獎，最后一輪抽獎同時抽取一等獎、二等獎。
    xx。
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇十
    隨著中國經(jīng)濟進入新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)從過去的黃金年代轉(zhuǎn)入白銀時代，房地產(chǎn)行業(yè)對人才的需求發(fā)生了變化，行業(yè)的人才競爭也愈加激烈。營銷策劃作為房地產(chǎn)行業(yè)重要的就業(yè)崗位，對白銀時代的房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中獲勝發(fā)揮著重要的作用，營銷策劃崗位也成為房地產(chǎn)熱門投遞崗位之一（根據(jù)20xx年智聯(lián)招聘關于房地產(chǎn)行業(yè)大學就業(yè)報告顯示，營銷崗占比11.4%）?！胺康禺a(chǎn)營銷策劃”課程主要向房地產(chǎn)營銷類崗位輸送人才，其人才培養(yǎng)方式需要適應房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，滿足房產(chǎn)企業(yè)的實際需求，因此需要從人才培養(yǎng)目標、教學設計、教學內(nèi)容、教學方式及考核方式上對其進行改革，以提高畢業(yè)生的職業(yè)競爭力。
    1.1人才培養(yǎng)目標。
    根據(jù)房地產(chǎn)營銷策劃崗位素質(zhì)技能需求確定“房地產(chǎn)營銷策劃”課程的人才培養(yǎng)目標及職業(yè)發(fā)展規(guī)劃。本課程的人才培養(yǎng)目標從知識、能力和素質(zhì)三個維度出發(fā)：知識目標是使學生能系統(tǒng)掌握房地產(chǎn)營銷策劃的知識體系；能力目標是使學生能根據(jù)房地產(chǎn)營銷策劃師的職業(yè)標準，運用房地產(chǎn)營銷策劃知識，從事房地產(chǎn)項目營銷策劃工作；素質(zhì)目標是使學生無論在任何企業(yè)做任何項目，均能展現(xiàn)強烈的成功欲望、堅定的事業(yè)信念、樂觀向上的人生觀念、吃苦耐勞的精神、自強不息的人格特征、活躍創(chuàng)新的思維、團隊協(xié)作的能力和受人敬佩的職業(yè)道德。本課程面向的主要崗位是房地產(chǎn)營銷策劃師，其職業(yè)發(fā)展規(guī)劃見圖1。
    1.2課程構建目標。
    “房地產(chǎn)營銷策劃”課程圍繞人才培養(yǎng)目標，以工作過程為導向構建課程架構，以工作任務為引導促進課程內(nèi)容建設，夯實理論基礎，突出職業(yè)素質(zhì)和實踐能力的培養(yǎng)，以房地產(chǎn)營銷崗位素質(zhì)技能需求為標準，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)營銷代理公司培養(yǎng)“會做人，會做事，會合作”的高素質(zhì)、高技能的創(chuàng)新型營銷應用人才。其具體目標如下：（1）建立以“知識+實踐能力+職業(yè)素質(zhì)”為主體的人才培養(yǎng)目標；（2）構建以職業(yè)需求為導向的特色鮮明的課程教學內(nèi)容；（3）以夯實理論基礎為目的的理論課程教學建設；（4）與現(xiàn)代新技術新方法相結合的'課程教學方式創(chuàng)新；（5）建立科學的、客觀的課程考核體系；（6）培養(yǎng)雙能性（理論性+實踐性）任課教師；（7）建立產(chǎn)教融合式課程教學模式。
    “房地產(chǎn)營銷策劃”課程堅持“從實踐中來，到實踐中去”的基本思想，在點上強調(diào)理論知識的掌握，在線上促進知識的銜接，在面上突出知識在實踐中的運用，從崗位職能需求分析、師資隊伍建設、校企合作和教學質(zhì)量監(jiān)督體系建設四個方面出發(fā)，在教學內(nèi)容、教學條件、教學方式、考核方式上展開應用型改革，從“點、線、面”三個層級培養(yǎng)房地產(chǎn)營銷人才，同時提高期望從事房地產(chǎn)營銷工作的學生的個人職業(yè)發(fā)展?jié)撃埽ㄒ妶D2）。
    3.1優(yōu)化師資隊伍，突出理論與實踐并重。
    教師全方位觸及學術、實踐和政策領域，同時肩負著教育教學工作。教師的素養(yǎng)很大程度上決定了一門課程的優(yōu)劣。“房地產(chǎn)營銷策劃”人才培養(yǎng)目標的實現(xiàn)離不開教師的自身質(zhì)素。因此，在教師隊伍的建設上，一是注重培養(yǎng)既有扎實的理論知識，又有豐富的實踐經(jīng)驗的雙能型教量，如通過參加學術會議、開展教學研究等方式強化課程專業(yè)技能，通過到企業(yè)掛職兼職、帶領學生參加專業(yè)競賽的方式在實踐上提高崗位實操能力。二是引入雙師型教師，即企業(yè)營銷策劃類工作者走進課堂，如參與課程建設、站上講堂、指導實踐作業(yè)等方式幫助學生提高實踐水平。雙能雙師型教師的培養(yǎng)兼顧理論與實踐，對高素質(zhì)、高技能的創(chuàng)新型營銷應用人才的培養(yǎng)發(fā)揮關鍵作用。
    3.2分層設計課程內(nèi)容，深挖學生潛能。
    為增加職業(yè)崗位與課程教學的相關性，“房地產(chǎn)營銷策劃”課程對教學內(nèi)容進行模塊化，結合各模塊的工作要求，將模塊任務化，實現(xiàn)知識結構的細分，將問題層次化、邏輯化，從簡單到復雜，逐層加深，有利于教師查遺補漏，挖掘?qū)W生潛能。教學內(nèi)容模塊化是以房地產(chǎn)營銷策劃崗位的工作流程為主線優(yōu)化的，如圖3。在教學模塊的基礎上，為突出理論知識與職業(yè)崗位能力的相關性，讓學生在實踐活動中掌握基礎理論知識，提高學生的就業(yè)能力，從課程四大模塊出發(fā)，依據(jù)職業(yè)崗位的工作任務邏輯關系，使課程教學內(nèi)容任務化，以激發(fā)學生的學習動力，使學生主動地積極地構建知識以解決實際問題，培養(yǎng)了學生的實踐性、創(chuàng)造性和操作性，見表1。同時，為了加深學生對營銷崗位的工作內(nèi)容的體會，幫助學生在掌握基礎知識的同時提升實踐動手能力，課程設計了項目情景模擬，包括課內(nèi)項目和課外項目。課內(nèi)項目以案例導入的形式幫助學生掌握營銷策劃理論知識，一般選擇1個典型項目；課外項目則要求學生將理論知識用于實踐，進行項目營銷策劃的實操，學生以小組形式自主選擇合適的項目。課內(nèi)項目與課外項目均結合課程模塊，按教學任務要求完成。
    3.3優(yōu)化實踐教學條件，為教學提質(zhì)增效。
    實踐教學條件是保障人才培養(yǎng)目標的關鍵。實踐教學條件的優(yōu)化可以從教學材料與教學環(huán)境的建設兩個方面著手。在教學材料方面，除了基本的課程教材外，任課教師隊伍還可以建設基于課程任務的實驗教材，制作重難點知識的微課，編制參考書目，編撰課程精彩案例集錦等來豐富教學材料，提升教學效果。在教學環(huán)境建設方面，實踐教學可以從校內(nèi)外兩個方向開展，同時結合軟硬件設施設備。校內(nèi)實踐環(huán)境建設在軟件建設上一是雙師能雙師型教師，二是現(xiàn)代化信息工具的建設，如app自學系統(tǒng)的開發(fā)、視頻二維碼（教學視頻如微課、案例教學等）、營銷模擬軟件系統(tǒng)等：在硬件建設上則著重于實踐空間、實踐硬件配備如電腦、多媒體、基礎網(wǎng)絡等方面來滿足實踐需求。校外實踐環(huán)境建設在軟件建設上一是網(wǎng)絡海量資源的共享，二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或營銷咨詢代理公司的項目資源分享；在硬件建設上則側(cè)重于實踐基地的建設。
    3.4建設崗位能力全面考核體系，提升崗位勝任力。
    考核不是教學的目的，只是檢驗教學效果、促進教學的工具?！胺康禺a(chǎn)營銷策劃”課程考核由過程考核和期末考核兩部分組成，強調(diào)學習的過程性、崗位勝任力的全面性和考核的標準性。過程考核體現(xiàn)考核常態(tài)化，注重學生在平時的學習過程，主要以從課堂表現(xiàn)、階段任務質(zhì)量兩個方面展開的教師評價主，輔以小組組長評價和學生互評。崗位勝任力的全面性則是從畢業(yè)崗位的工作內(nèi)容要點出發(fā)，平衡課程考核分值比重。考核的標準性是對階段任務和終極考核的評定實行指標量化，最大限度增加考核的公平公正性。課程考核標準見表2。
    為適應新常態(tài)下的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的人才需求，“房地產(chǎn)營銷策劃”課程通過三維立體人才培養(yǎng)模式的智慧教育，增加了課程與房地產(chǎn)營銷崗位的對接性。在具體教學中，將教學內(nèi)容模塊化，教學工作任務化，并采用多種形式的教學手段，通過全方位的崗位能力考核體系，讓學生在實踐中掌握知識，提升學生的從業(yè)競爭力，實現(xiàn)直接上崗目標。
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇十一
    房屋建筑可以給人留下非常深刻的第一印象，其風格類型如果能夠符合客戶的喜好，那幺營銷成果也就會更加突出。在進行風格方面的營銷設計時，營銷人員可以針對不同的客戶人群推薦相應的建筑風格。比如從現(xiàn)今我國的文化潮流階層構成來看，大多數(shù)中年客戶更喜歡歐洲西式建筑，一些愛好中國風的年輕人卻熱衷中式田園風格建筑，這需要在設計方案中進行區(qū)分。
    2、環(huán)境上的設計。
    這里所指的環(huán)境主要為除房屋主體建筑以外部分的環(huán)境，包括了綠化帶、小樹林、水景、亭臺等，這類環(huán)境因素可以為一個房地產(chǎn)區(qū)域內(nèi)帶來良好的景觀生成作用，從而讓客戶從內(nèi)心深處感受到愉悅。在環(huán)境方面，營銷設計方案可以抓住當代客戶對青山綠水的需求，重點介紹環(huán)境中的生態(tài)部分，同時也突出表現(xiàn)環(huán)境中的一些名貴花鳥、魚水，讓客戶感受到更加強烈的自然氣息、藝術氣息以及高貴氣息。
    3、戶型上的設計。
    在房地產(chǎn)營銷過程中，戶型往往是客戶最為關心的問題，因為戶型直接決定了住戶日常的生活類型以及生活需求。對于不同的客戶，需對應不同的戶型，比如中年客戶可能一家人口較多，對活動空間也要求較大，就需要通風、光照良好的大戶型。另外，一些客戶可能本身的活動比較不便，這樣就比較適合臥室與衛(wèi)生間距離較近的戶型，從而方便日常生活。
    4、物業(yè)上的設計。
    物業(yè)屬于房地產(chǎn)營銷中的“售后服務”部分，物業(yè)的服務質(zhì)量對客戶產(chǎn)生的感受影響極其深遠。特別是近年來，房地產(chǎn)行業(yè)非常熱門，客戶更為關心物業(yè)的質(zhì)量，因此營銷方案就需要從多個方面設計物業(yè)的特點，使客戶能夠較為直觀地感受到物業(yè)服務的水平。比如物業(yè)服務工作的效率、物業(yè)服務的態(tài)度、物業(yè)服務人員的構成以及物業(yè)服務的亮點等，均是可以在物業(yè)設計上突出的特色，多管齊下，讓客戶對物業(yè)放心。
    在方案設計完成之后，營銷人員就需要遵循詳細的設計方案實施具體的營銷工作。在一般情況下，營銷方案的踐行需要嚴格按照設計中所涉及到的內(nèi)容，這樣更能夠讓營銷工作具有科學性與條理性，保證營銷質(zhì)量。特別是對于一些設計質(zhì)量非常高的營銷方案來說，只有充分踐行，才能夠體現(xiàn)出方案中的優(yōu)點，為營銷工作帶來獨特的優(yōu)勢。通常營銷人員只要能夠遵循設計方案中的基本原則以及內(nèi)容，那幺營銷質(zhì)量的“最低標準”則可以得到保證。
    2、注意適當調(diào)整營銷方案。
    房地產(chǎn)的營銷工作因市場行情的波動而瞬息萬變，很有可能前一段時間較為適用的營銷方案，到了現(xiàn)在就不再適用了。對于這種情況，在營銷策劃方案的踐行過程中，需要及時反饋到設計階段，對營銷方案進行設計調(diào)整，使其能夠跟上市場變化的節(jié)奏。特別是在一些大型的樓盤營銷中，客戶人群跨度大、戶型風格差別大，更需要在實際踐行中根據(jù)具體情況調(diào)整更多類型的營銷方案。比如說針對于年輕客戶的營銷方案，在指導針對于老年年客戶的營銷工作時可能就不再適用，如果依照固有的營銷方案，那幺很有可能使得營銷工作產(chǎn)生負面效應，甚至給客戶留下不良印象。
    3、注意豐富營銷措施。
    房地產(chǎn)的營銷工作是一門高深的學問，依據(jù)設計方案踐行工作或者根據(jù)工作反饋調(diào)整方案，僅僅是營銷工作的最基本內(nèi)容，在此基礎上，房地產(chǎn)開發(fā)商要提升營銷工作質(zhì)量，還需要進一步豐富營銷措施，實現(xiàn)營銷手段的多元化。多樣化的營銷措施在目前的許多地方得到了較為成功的應用，比如建立針對客戶的溝通渠道，讓客戶能夠方便通過網(wǎng)絡、電話、短信等方式提出意見，以便于找出營銷工作中存在的不足。另外，也可以加入針對于每一個客戶的人性化關懷，比如在對客戶來說具有重大意義的日子，為客戶送上營銷組精心準備的禮物，這樣可以最有效地讓客戶感受到溫暖，提升營銷質(zhì)量的效果十分顯著。
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇十二
    1、建立健全了財務各項會計核算賬簿，對成本費用明細進行合理有效的分類，使成本費用核算口徑一致。
    2、建立和完善各項報銷單據(jù)，為加強內(nèi)部管理做好前期工作。
    3、設置了資金計劃表格及辦法，為公司規(guī)范化管理、統(tǒng)籌及高效地運用資金、提高運營績效，鋪下了良好的基礎。
    公司實行“資金計劃管理”，說明公司決策層對財務管理工作的重視，為使各部門管理人員充分地認識資金計劃的重要性，財務親自擬定了各項具體實施細則，同時在財務部例會上對全體財務人員提出做好基礎工作的同時要提高管理及服務意識，要求財務人員在思想上要高度重視資金計劃管理，按月做好資金計劃的匯總與分析工作并及時上報公司決策層。
    4、根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性結合公司管理要求對開發(fā)成本、期間費用的會計二級、三級明細科目進行梳理，并對明細科目統(tǒng)一核算口徑，保證數(shù)據(jù)歸集及分析對比前后的一致。
    5、對財務報表體系的完善、對公司財務報表的格式及其內(nèi)容進行再調(diào)整、增加了各項內(nèi)部管理報表和財務分析報告，充分反映公司整體項目運營績效情況、細致反映公司資金往來及成本費用等具體指標變動。
    其目的，一是要符合財務管理的要求;二是要滿足管理層對項目運營情況的了解和分析。
    6、為了使會計核算工作規(guī)范化，從基礎工作、會計核算、日常管理三方面落實標準化。
    從小處著手，對財務檔案進行系統(tǒng)化管理、科學分類歸檔、專人保管，對會計憑證要求及時裝訂、整潔整齊。
    7、財務知識的培訓，通過納稅----及----稅務事務所的培訓與交流，提高全體財務人員對新的稅務政策和知識的了解和掌握。
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇十三
    活動日期：
    20__年4月8日——20__年5月1日。
    活動主題：
    購房__x五一送旅游。
    活動目的和意義：
    1、五一這個季節(jié)大家喜歡出游，所以做一些戶外活動也比擬符合傳統(tǒng)習慣。同時，三天的假期，不少人沒想好去哪里、做什么，這個時候如果我們能做一些有特色的活動，或者是給點小恩小惠，送點小禮品，很容易吸引客戶到售樓部來。所以，節(jié)日的促銷活動不可少，小禮品或者折扣等都是這個時候的常用手法。另外，節(jié)日促銷，是做情感營銷的好時機，這個時候組織老客戶和現(xiàn)在成交的客戶一起旅游，會很自然，容易贏得客戶的好感，宣揚本工程，擴大影響力度，得到口碑效應。
    2、利用五一旅游活動，升華情感營銷，情感營銷就是人與人之間的關心，真情的流露，并沒有以產(chǎn)品銷售為目的而最終到達銷售產(chǎn)品的目的的營銷。情感營銷是一種以銷售人員受人歡送的人格魅力以及對未來消費習慣的把握上來影響自己身邊的人，以自身來引導消費的一種營銷方式。情感營銷相似于溝通營銷，也相似與口碑營銷，我認為情感營銷是溝通營銷與口碑營銷的共同體，是兩者的結合，合二為一。情感營銷是以后營銷學的大勢所趨。
    3、抓住五一假期時間，來訪客戶即贈送小禮品，老客戶介紹新客戶送物業(yè)費，成交客戶參加五一旅游活動，襯托案場促進銷活動。
    4、五一旅游活動結合樓盤抽獎活動，給予客戶大折扣、大優(yōu)惠、送旅游、抽大獎，不斷提升我們案場人氣，情感營銷加上sp配合、假客戶等，促使客戶快速成交。
    五一旅游活動路線：供參考(一日游不含午餐二日游是全含)。
    1、龍?zhí)洞髰{谷一日游168元/人。
    2、六羊山一日游128元/人。
    3、龍?zhí)洞髰{谷+皇城相府二日游388。
    4、云臺山二日游398元。
    5、萬仙山+郭亮村二日游298。
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇十四
    二__市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計。
    三消費者分析。
    第二節(jié)“__”項目分析。
    一項目優(yōu)勢分析。
    二項目劣勢分析。
    三競爭對手分析。
    四項目價格策略分析。
    五核心價值分析。
    第三節(jié)推廣策略界定。
    一目標消費群體界定。
    二賣點界定。
    一廣告宣傳目的。
    二總體策略。
    三廣告主題。
    四要樹立的形象。
    五分期廣告的整合策略。
    第五節(jié)營銷活動推薦。
    一營銷渠道及人員促銷建設。
    二營銷公關活動推薦。
    第六節(jié)媒體策略。
    一媒體目標。
    二目標受眾。
    三媒介策略。
    四媒介分析及選取。
    第七節(jié)方案說明。
    前言。
    任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“__”帶給一個準確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導。在對本地市場現(xiàn)狀進行了深入細致的了解和研究分析的前提下，找出“__”項目的資源問題與機會，以到達或超出“__”的原定銷售計劃，并為鴻宇房地產(chǎn)塑造品牌。
    一、__市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況。
    1、_x_屬于四線城市，房地產(chǎn)市場雖不是很成熟，但是有融城的完美前景;有高速有效的物流體系;又據(jù)東西南北交通要塞;處中南最大服裝批發(fā)市場;有大批大型國有企業(yè)。這意味著x_的誘人的市場和低廉的勞動力市場。所以，各大商家紛紛進入x_。房地產(chǎn)更是有超多外資搶入，行業(yè)的競爭日益激烈，競爭的層次不斷升級。從20__年以前的消費住房以經(jīng)濟適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費，房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟，房地產(chǎn)開發(fā)公司實力不斷上升，到達初步的產(chǎn)業(yè)化水平。即房地產(chǎn)大戰(zhàn)既將打開。x_市內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商約100家，經(jīng)過幾年的市場競爭，房地產(chǎn)項目投資開發(fā)規(guī)模不斷擴大，開發(fā)形式全面化，多樣化。到20__年為止，房地產(chǎn)項目投資到達82118萬元，住房項目方面的投資到達43628萬元。20__年當年房地產(chǎn)項目竣工面積為83萬平方米，住宅竣工面積為80萬平方米，商品房銷售面積為40萬平方米，商品房銷售總額為37723萬元。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)證明，20__年以來批準預售和銷售的總面積為24904。47平方米，住房銷售均價由20__年初的824元/平方米上升至20__年初的1002元/平方米，升幅達21。6%。
    2、現(xiàn)有品牌樓盤的基本狀況，現(xiàn)有名的樓盤西區(qū)有湘銀房產(chǎn)、保利房產(chǎn)等;南區(qū)有慶云山莊、湘江四季花園、南星小區(qū)等;北有響石嶺廣場圈等。但是由于市場不是很成熟，他們有這樣或那樣的缺點。具體表此刻以下這些方面：a、定位及推廣都不是很規(guī)范，抱著賣出去就是目的心理。忽視樓盤品牌的建設，忽視樓盤內(nèi)涵的建設，導致后繼開發(fā)力不足。b、有的沒有服務的概念。這又表此刻銷后服務差勁，物業(yè)管理不規(guī)范，有的業(yè)主不是享受服務而是受氣，造成開發(fā)商與業(yè)主的對立，小區(qū)的基本建設搞不上去。c、小區(qū)規(guī)化與自然融和概念不足，人為景觀痕跡太重。
    3、政府引導監(jiān)管不夠，銷售手段不合理，收費不合理，手續(xù)不合理，還有的不合法。
    二、__市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計。
    “同類”定義為具有小高層，別墅等的住宅小區(qū)?，F(xiàn)將__市河西，河東小區(qū)進行大體比較分析如下：
    1、河西地帶。
    由于河西為新開發(fā)城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢?？傮w來說，河西地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
    湘銀：
    核心競爭力：二十一世紀購房新概念。
    擁有很高的品牌效應;。
    其周邊環(huán)境好;。
    用綠色的生活時尚來吸引高級白領、外國投資者、社會成功人士，市場銷售反應良好;。
    其定位為社會高薪階層。
    濱江一村：
    小區(qū)面積大;。
    鄰近湘江;。
    周邊環(huán)境好;。
    2、河東地帶。包括河東整個地塊北有石峰區(qū)，南有蘆淞區(qū)及東部的荷塘區(qū)。
    天鵝花園：
    核心競爭力：真、善、美。
    屬于自然水生態(tài)屋村、綠化面積廣：
    擁有900畝的面積，其中400畝水面。
    區(qū)內(nèi)有水生游玩系統(tǒng)。
    映荷園：
    核心競爭力：演繹精彩生活塑造經(jīng)典小區(qū)。
    屬未來商業(yè)地帶。
    周邊交通發(fā)展趨勢大。
    房屋設計理念突出。
    銀座大廈：
    近臨中心廣場，一醫(yī)院;。
    只是一個連體樓、屬小高層，沒有自身小區(qū);。
    周邊自然環(huán)境不是很好;。
    但它屬預置房產(chǎn)其房屋多數(shù)為企業(yè)或近處金融高層管理人員所預購。
    慶云山莊：
    核心競爭力：離塵不離城。
    品牌知名度高;。
    周邊環(huán)境綠色條件好;。
    擁有98畝的綠色自然地帶;。
    其發(fā)展迅速，塑造了良好綠色生活理念在消費者心中構成良好的品牌。其新近開發(fā)的“紫南閣”，定位較高，目標群是中高薪階層。
    湘江四季花園：
    核心競爭力：山水之傍，尊貴之居，人文大家。
    交通便利。
    環(huán)境幽雅。
    小區(qū)為12層左右的帶電小高層，設計時尚。
    為江山置業(yè)這一實力雄厚的開發(fā)商的大手筆。
    價格定在1800左右。
    三消費者分析。
    根據(jù)《__房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》及《__市鴻宇房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》的結論，我們得出消費者購房心理和對住宅要求如下：
    5、消費者對物業(yè)管理的要求。
    b、物業(yè)公司應與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強溝通。
    第二節(jié)“__”項目分析。
    一、項目優(yōu)勢分析。
    1環(huán)境：坐擁兩山，環(huán)境幽雅，鬧中取靜，擁有天然的巨大綠地覆蓋，高達60%，山中成片天然古木是__現(xiàn)有樓盤中絕無僅有的。
    2地段：位于__市南部蘆淞區(qū)，附近樓盤以慶云山莊為主，經(jīng)慶云山莊多年的開發(fā)，該地區(qū)已聚集相當?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶，電腦城，家具城，水果批發(fā)大市場，更有眾多服裝批發(fā)市場，離目標消費群工作地近。
    3價格：由于地價較底，節(jié)省了巨大成本。房價有回旋余地。并有銀行房貸支持，按揭買房，減輕了買房壓力。價格完全具有比較優(yōu)勢。消費者買房不是一時沖動，而是完全比較后行為，這一點應是本案拉動銷售的最大著力點。
    4物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，貼合本案的定位主題。二十四小時保安，全封閉式管理。因為__的安全環(huán)境及以前某樓盤的事故的原因，所以安全是__市民關心的大要素，更是目標消費者著重思考的主題。
    5小區(qū)設計建設：小區(qū)的設計以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術廣場，藝術、休閑與自然融為一體、相得益彰。
    6小區(qū)配套設施齊全，有游泳池、高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術長廊等。
    7偏離工業(yè)區(qū)：遠離工業(yè)污染區(qū)，噪音低，空氣好。
    二、項目劣勢分析。
    1交通：顯然交通是本案最大的瓶頸，雖有24、25、28、29、43路停靠，但是尚無直達的公交。道路條件差，而交通又是思考買房的很大要素，如何解決交通問題是我們面臨的主要問題。能夠思考與市政府合作開通幾路專線。
    2樓盤外環(huán)境：本小區(qū)外部的大環(huán)境不是很好，房屋雜亂，市政建設差。沒有大型購物，休閑場所。缺乏相應的教育設施，醫(yī)療設施，娛樂設施。
    3物業(yè)管理：不是湘銀的物管，品牌力度不夠。
    4房屋設計：房屋種類較多，有6層、帶電小高層、別墅，層次不一，面向復雜。
    三。競爭對手分析。
    根據(jù)樓盤的位置和樓盤的定位，我們把慶云山莊和湘江四季花園作為競爭對手，狀況如下：
    慶云山莊。
    優(yōu)勢：
    (1)地處蘆凇區(qū)建設南路延伸地段，靠近__繁華商業(yè)區(qū)，無工業(yè)廢氣污染，附近有高中、市級醫(yī)院，購物環(huán)境和文衛(wèi)設施齊全，方便居民生活。
    (2)屬于__市蘆淞區(qū)。由于目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都緊盯天元開發(fā)區(qū)，蘆淞區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)明顯不如天元區(qū)。該區(qū)屬本地商業(yè)旺地，聚集了數(shù)量龐大的外來經(jīng)營戶(尤以廣東、福建人士居多)，加上蘆淞區(qū)的“本地人士”，這一區(qū)域的樓盤對這部分消費者有很大的吸引力，同時由于臨近__縣，也有利于吸引__縣收入高的消費者購房。
    (3)價格低。以758元——1088元每平方米的價格售房，相對__地區(qū)其他同類型樓盤而言，價格優(yōu)勢相當明顯。
    (4)交通便利。有專門的公交路線，并且公交車經(jīng)過火車站、中心廣場、一醫(yī)院等繁華地段，方便購物及就醫(yī)。
    劣勢：
    (1)小區(qū)規(guī)劃不夠整齊劃一，樓型外觀設計不夠新穎，無法對潛在客戶產(chǎn)生強大的視覺沖擊力，進而產(chǎn)生強烈的購買欲望。
    (2)小區(qū)內(nèi)配套服務設施不足，不能滿足眾多用戶需求。
    (3)低價位商品房，檔次不高，不能吸引經(jīng)濟潛力強的成功人士入住，不利于整個小區(qū)形象的提高。
    湘江四季花園。
    優(yōu)勢：1)項目資金雄厚，有資金可做必要的周轉(zhuǎn)，以應付市場變化。
    2)整體項目規(guī)劃在__尚屬首例。相比其它競爭項目，無論在住宅檔次、小區(qū)設計、投資資金等，都處于明顯優(yōu)勢。
    3)__市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選取。
    4)本地市場樓盤眾多，但大盤太少，具有文化底蘊的大盤更少，真正好處上的山水概念樓盤更是絕無僅有。
    劣勢：
    1)品牌號召力：__房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年的競爭，優(yōu)勝劣汰。此刻以湘銀、中房、中大、聯(lián)誼、協(xié)力為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過幾年的房地產(chǎn)操作，已積累了相當?shù)慕?jīng)驗，已構成了房地產(chǎn)市場上的強勢品牌。在消費者中有著不錯的口碑。江山置業(yè)進入房地產(chǎn)市場較晚，在這一方面并沒有太強的品牌號召力。
    2)市場承受潛力：由于__市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當關鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。
    3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。
    四項目價格策略分析。
    1樓盤定位能夠是“__文化藝術之都”，但價格應定位是“中等偏上”。
    2高開低走，保證品牌支撐，預留樓盤銷售力。視銷售進度讓價應是本案的基本策略。
    3確定“高開”的基礎價格時，除思考南區(qū)數(shù)大樓盤的售價，亦應思考樓盤定位價。根據(jù)湘江四季花園的1800元/平方米，慶云山莊的800-900元/平方米的定價，以及對手和自身的優(yōu)劣勢，本小區(qū)1300元/平方米的基礎價格基本合理。
    五核心價值分析。
    1“__”核心定位是“都市文化藝術之都”。營造文化藝術概念。打品位牌，人文概念具體化。“__”是__市有藝術修養(yǎng)的，有文化品位的人，向往藝術文化的人的部落。
    2“勞動者光榮”，有錢是一種價值，是一種潛力。有錢不外顯，購買品位是一舉兩得的好事，“__”正是這樣的載體。
    4“家在身旁”，勞累后不是匆匆奔向遠遠的家。家就在身旁，“__”毗臨的電腦城，手機大市場，家具城，水果批發(fā)大市場，眾多服裝批發(fā)市場的人氣家園。階級居住區(qū)概念是本案的核心價值之一。
    第三節(jié)推廣策略界定。
    一，目標消費群界定。
    從“__”項目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結合中高檔住宅的銷售特點，界定“__”的目標消費群及其相關特征是：
    1目標消費者：蘆凇區(qū)服裝市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，南區(qū)附近購房者;以及自身具有文化藝術氣質(zhì)的經(jīng)濟潛力較強的階層。
    2年齡：年齡大約在35到55歲，
    3家庭結構已進入中年期，人口簡單，居住空間之娛樂性與休閑性較大。
    4對住宅小區(qū)有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
    5有強烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，文化程度相對較底，但喜歡附庸風雅，期望透過外在條件來追求文化品位。
    二，賣點界定。
    1項目本身的生活理念：
    (1)家在身旁，與工作地臨近。
    (2)自然入室，獨一無二天然山地樹林綠地。
    (3)社區(qū)內(nèi)寧靜安祥、幽雅恬靜的生活氛圍。
    (4)保安設施齊備，安全起居。
    2“文化藝術”的設計理念。
    (1)藝術就在生活中，雕塑、園藝構筑小區(qū)。
    (2)談藝術不要出門，會所定期藝術展覽。
    (3)品位包圍生活，文化名人與我們同在。
    --第四節(jié)廣告策略。
    一廣告宣傳目的。
    2。樹立項目本身底蘊深厚的形象，與其它南區(qū)樓盤沒有品牌內(nèi)涵相區(qū)別;。
    3。把“__”塑造成品質(zhì)卓越的東南區(qū)第一樓盤;。
    4。促進樓盤銷售，為其成為“__十佳樓盤”帶給動力。
    二總體策略。
    4、要體現(xiàn)周到細致，處處為業(yè)主著想的專業(yè)理念。
    三要樹立的形象。
    1、藝術、文化、有品位、能體現(xiàn)成就感;。
    2、不僅僅是家，更是休身養(yǎng)性、渡假，處處體現(xiàn)出對品質(zhì)的追求，對業(yè)主的尊重。
    3、精品物業(yè)，安全第一樓盤。
    四分期廣告的整合策略。
    引導試銷期：廣告原則是-------給信息。
    既透過活動與立體廣告媒介網(wǎng)告知廣大市民，個性是目標消費者，以“藝術文化”為定位設計目的的“__”正在建設，即將推出。按“小城有大事”的標準來炒作。轉(zhuǎn)移公眾對期他樓盤的注意力。構成對“__”的期盼心理。并可作內(nèi)部銷售，引導目標客戶對樓盤的態(tài)度與看法。
    公開發(fā)售期：廣告原則------------給感覺。
    以活動與廣告塑造項目的文化品位，完成形象沉淀。透過公關及促銷活動，使公眾對項目構成新的認知，為樓盤發(fā)銷積蓄形象資源。加深和鞏固公眾的注意集中度，制造“火熱”事件。開發(fā)潛在消費者。
    公開發(fā)售中期：廣告原則---------給實體。
    透過對“__”項目的賣點細節(jié)的挖掘和渲染，進一步突顯發(fā)展商“為業(yè)主創(chuàng)造價值”的服務觀念和專業(yè)、超前的操作程序，給予公眾“卓越文化品位，家在身旁”的靜品絕版印象，構成物超所值的感覺。
    五廣告主題及口號。
    廣告主題：自然、藝術、享受。
    理由：
    (1)自然：既代表了現(xiàn)代人的追求潮流，又在各眾多樓盤中訴求的人造綠色、景觀中脫穎而出，“__”的草地，數(shù)木是天然的，還貼合樓盤在工業(yè)城市中無污染區(qū)的優(yōu)越位置。使有“自然”能使買主有超越時髦，舒適和諧的、廣闊自如的空間的感覺。
    (2)藝術：藝術是高品質(zhì)的象征，擁有文化藝術才是真正的品位。藝術又體現(xiàn)了人成功后的一種高級、高尚的愉悅享受，正是藝術給了業(yè)主的優(yōu)越感、滿足感。
    (3)享受：不是人人都能在競爭的社會中有一份快樂的享受，正是因為成功，才能擁有享受，這能給予業(yè)主一種成熟、自豪的感覺。并且，享受亦道出了物業(yè)周到、安全服務的放心。
    廣告口號：“__”都市藝術家園。
    理由：
    (1)“都市藝術家園”既是對“__”從設計理念到硬件設施等綜合素質(zhì)的定位確認，又是對業(yè)主的內(nèi)心需求的直接表達。
    (2)“都市藝術家園”具有超前的韻味，超越了競爭對手眾說一詞的空洞無物的“人文”概念炒作，與“__”的形象定位十分契合。
    (3)廣告口號與廣告主題一脈相承，有利于相互照應。
    (4)“都市藝術家園”更進一步核心化了項目訴求，有利于訴求的目標性。
    廣告創(chuàng)意原則：創(chuàng)意原則務必充分體現(xiàn)廣告?zhèn)鞑ブ黝}，即藝術、自然、享受。電視、報紙、廣播、戶外、車體的視聽設計要大膽前衛(wèi)，不落俗套，以突出表現(xiàn)藝術性。樓書、直郵手冊等設計要充分體現(xiàn)樓盤的本質(zhì)屬性(幽雅的自然環(huán)境，高品質(zhì)的物業(yè)管理)。
    第五節(jié)營銷活動推薦。
    一營銷渠道及人員促銷建設。
    1，營銷渠道的建設十分重要，應建設雙點兩線銷售渠道，“雙點”指開發(fā)商和潛在購房者，“兩線”指銷售明線和暗線。明線銷售是指傳統(tǒng)的銷售方式，透過建設售樓部，成立電話銷售熱線，設置樣板房，參加房交會等方式公開發(fā)售。暗線銷售是指從現(xiàn)代體驗營銷中裂變出來的一種銷售方式，以點帶面，依靠口頭傳播。如在目標消費者聚集的會所開展無形廣告銷售。
    2，人員培訓與管理：建設一支高效、優(yōu)質(zhì)的售樓隊伍，售樓人員隊伍的思想意識務必是前衛(wèi)的、開放的、務實的，在與顧客接觸時，他們承擔了樓盤的第一形象，他們務必能體現(xiàn)項目的定位，有修養(yǎng)、有風度、有氣質(zhì)。務實是指務必熟練懂得房屋交易的合法合理程序，業(yè)務務必準確到位，交易動作語言標準化。以充分體現(xiàn)開發(fā)商的規(guī)范與成熟，獲得潛在客戶的信任與好評。嚴禁有任何損害樓盤形象的舉止言行。
    二營銷公關活動推薦。
    一、“__”奠基典禮暨“我心中的小區(qū)有獎征名、征文”活動。
    1、策劃用意：高格調(diào)以引起一鳴驚人，廣滲透以引起十分關注。借典禮邀請政界名人，目標消費群領軍人物，著名藝術家參與。給項目的定位打好頭陣。征集樓名與樓文是以引起市民個性是目標消費者的深度相關性，擴大客戶量，提高購買率。
    2、活動資料。
    (1)典禮，發(fā)布會。(2)藝術家做秀。(3)設立征名征文點，發(fā)放意見卡。(4)“我心中的小區(qū)有獎征名、征文”活動揭曉。(5)新聞發(fā)布會及頒獎晚會。
    3、活動實施：時光：樓盤開工期間及樓盤預售期間。地點：典禮在小區(qū)現(xiàn)場、發(fā)布及晚會在國賓大酒店。
    二、系列藝術展覽活動。
    1，策劃用意：藝術展覽活動是對樓盤的定位的最大支撐。透過藝術展以聯(lián)絡客戶和藝術家，明星的關系，以客戶的自我品質(zhì)有由外到內(nèi)的升華。在客戶中樹立良好的形象為熱銷打好基礎，為迅速收盤做好前奏。
    2，活動安排：a，大型藝術雕塑落戶小區(qū)儀式;b，書畫藝術家的展覽;c，文人墨客的講座研討互動會;d，明星才藝表演會。
    3，活動參與人員：每次活動的參與人務必目標消費群所認可的知名人士，各路相關媒體記者，目標消費群代表，后期活動時的業(yè)主代表，各發(fā)展商，地產(chǎn)經(jīng)紀人士。
    三、贈房活動。
    1，策劃用意：制造爆炸新聞事件，以迅速提高樓盤及發(fā)展商的知名度和美譽度。由發(fā)展商帶給一套現(xiàn)房贈送給某著名人士，策動新聞，便于樓盤的軟文炒作，以構成目標消費者對樓盤的定位及價值的高度認可。
    2，活動實施：在公開發(fā)售后熱售前進行，著名人士擬請__市的院士某人，__市市長，__籍的國內(nèi)著名人士，湖南電視臺某明星。贈送儀式的規(guī)格要高，后繼討論(軟文、座談會)要有良性導向。
    第六節(jié)媒體策略。
    一、媒體目標。
    1，在公眾心目中樹立樓盤的品牌形象;。
    2，提高發(fā)展商在公眾心目中的知名度和美譽度;。
    3，力求“__”銷售順利，并能引起銷售高潮;。
    4，使小區(qū)構成良好的口碑效應。
    二、目標受眾。
    小區(qū)附近的蘆凇區(qū)服裝市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，西單車庫出口廣告位，通訊市場業(yè)主，南區(qū)附近購房者;以及自身具有文化藝術氣質(zhì)的經(jīng)濟潛力較強的階層;內(nèi)心向往文化藝術的白領或政府部門人士。
    年齡：35——55歲左右。
    主要特質(zhì)：注重生活品質(zhì)，有文化品位(或期望有高的文化品位);。
    有必須的經(jīng)濟基礎，但是又比較講究物有所值;。
    事業(yè)有成，期望獲得別人的稱贊，有種事業(yè)有成的豪情;。
    工作環(huán)境相對嘈雜，接觸人員多，內(nèi)心向往一種幽雅恬靜的家園生活。
    媒體接觸習慣——有固有的收視、閱讀習慣。
    2，閱讀以《__日報》、《__晚報》和《瀟湘晨報》為主;。
    3，收聽廣播以在坐車(打的)時居多，或駕駛私家車時，多為消磨時光，被動收聽。
    三、媒介策略。
    1，銷售準備期。
    所有制作類的設計和制作、工地圍墻和戶外看板等銷售工作的準備。
    2，引導試銷期。
    (1)以報紙廣告為主，預告樓盤進行內(nèi)部認購的日期及作前期形象宣傳;
    (3)針對既有的目標客戶和潛在客戶寄發(fā)dm廣告。
    3，公開強銷期。
    (3)適當使用戶外媒體，以持續(xù)宣傳的持久性;。
    (4)定期檢討既定的媒介策略和組合，根據(jù)客戶的反映以及競爭對手的做法，即時調(diào)整與更換我們的媒介組合。
    4，銷售沖刺期。
    (2)媒體新聞炒作，作銷售輔助。
    四、媒體分析及選取。
    1、平面媒體。
    (1)《瀟湘晨報》，《__日報》《__晚報》是__影響較大的報紙媒體。閱讀率高，讀者層次廣泛。推薦作為此次宣傳的主要平面媒體。同時，《__日報》的房地產(chǎn)?？上鄳斗牛搶？瘜τ跐撛谫彿空邅碚f閱讀率很高。
    (2)《湖南日報》《三湘都市報》《__日報》的商業(yè)廣告氣息比較低，權威性更大，讀者信度高。推薦作為此次宣傳的軟性新聞的媒體。
    2、電視媒體。
    湖南經(jīng)視，__電視臺新聞綜合頻道，它們在__地區(qū)影響大，收視率高。能將信息更形象、生動地傳達至目標消費者。推薦贊助湖南經(jīng)視某一專題欄目，在__電視臺新聞綜合頻道投放廣告宣傳片。時光應是開盤前后一個月，時段是在晚8點左右。
    3、戶外媒體。
    戶外媒體在__的這種規(guī)模不大、人口流向集中的城市具有巨大的影響。推薦從動工到封盤在施工外圍樹立3d效果圖，開盤前一個月在中心廣場，金三角大市場，北區(qū)主干道，南區(qū)摩托車大市場樹立大型戶外廣告牌。車體廣告選取28路，1路，2路。另外，在開盤當天，推薦使用“氣艇”這種新型的媒體。同時，南大門和中心廣場地下通道的電子屏幕也可適當投放，給予輔助。
    4、廣播媒體。
    __交通頻道覆蓋面廣，影響大。雖然針對性差，但成本底。故推薦作為長期、高容量信息投放方式。
    5、樓書，dm手冊，企業(yè)形象畫冊，宣傳單，海報，樣品屋，接待中心。
    這些廣告載體對細節(jié)要求高。推薦信息資料要準確道位。
    第五、廣告預算及分配。
    (1)廣告總額應是總銷售額的5%左右?！癬_”的建筑面積為s平米，均價為r元，廣告預算為s_r_5%。其中，80%為計劃廣告投人，20%為機動費用。
    (2)媒體費用為計劃廣告投人總額60%，包括報紙50%，電視30%，戶外10%，廣播5%，車體5%。
    (3)表現(xiàn)制作類為計劃廣告投人總額6%。
    (4)sp活動及公關計劃廣告投人總額為30%。
    (5)禮品制作為計劃廣告投人總額4%。
    第七節(jié)方案說明。
    1，在進行促銷、公關活動時媒體投放務必相互照應，以確保每次活動都能到達相關目的，人員協(xié)調(diào)務必準確，要設立活動負責人。每次活動都要有媒介負責人，能夠保證相關信息的及時有利的報道、宣傳。
    2，至于交通及道路建設問題，開發(fā)商務必說服政府，與政府合作，由政府出面，開發(fā)商承擔一部分費用共同來解決道路改造問題，同時務必申請開通專線公交。
    3，小區(qū)外居安環(huán)境及市容環(huán)境建設，開發(fā)商必須要有看的見手段，讓目標消費者相信小區(qū)是安全可靠的，與街區(qū)合作，搞好市容環(huán)境衛(wèi)生。
    4，價格是一種隨市場變化的東西，“高開低走”只是一種預見性想法，價格就應視開盤后銷售環(huán)境來定，遇高走高，遇低走低。
    5，“暗線銷售”十分重要，在房地產(chǎn)市場不成熟的狀況下，從操作過程和手法來說，真正的“商品化房”還是不多見。所以務必全面建設暗線銷售通路。
    二、附(廣告腳本)。
    1、電視廣告文字腳本示例。
    廣告主題：家在身旁，突出“__”距目標消費群工作地之近。
    畫面1：兩老板從某市場下班回家配音：無。
    畫面2：兩人走到門外路旁配音：公眾場合喧囂、嘈雜聲。
    畫面3：公交車開過來，車擁擠不堪配音：嘈雜聲。
    畫面4：兩人中一人要不顧一切的擠上配音：嘈雜聲節(jié)奏加快。
    公交，另一人優(yōu)雅的看著，微笑。
    (特寫)。
    畫面5：車上的人擠的變形配音：金屬刺耳聲，
    畫面6：沒有上車的人出此刻“__”
    小區(qū)門口，美麗的妻子和可愛的配音：輕快溫柔的聲音。
    兒子在迎接他。
    畫面7：虛化畫面，打出“__-配音：美麗的聲音讀出文字。
    家在身旁”
    2，廣播廣告文字腳本示例。
    廣告主題：“__”是藝術之都。
    一陣流暢的鋼琴聲。
    一個女孩：“哎，聽說著名鋼琴家__要來__演出耶!”
    一個男孩：“是啊，聽說票很難買到，我真想去看看!”
    兩個人同時嘆息。
    開門聲，一個男人的聲音：“兩個怎樣了，不開心嗎?走，我?guī)銈內(nèi)タ翠撉傺葑鄷?”
    兩個人同時問：“你有票?”
    男人笑著說：“當然啦，我剛買了“__”的房子，演奏會就在__舉行，我是在家享受藝術啊!
    標準廣告語：“__”都市的藝術家園!
    3，報紙(戶外)廣告示例。
    廣告主題：體現(xiàn)“__”的天然古木之多和環(huán)境的優(yōu)雅恬靜。
    畫面構成：以小區(qū)實際的茂林為主體畫面，畫面應簡潔，但要有沖擊力;。
    外加小區(qū)名，發(fā)展商名，及電話號碼!
    廣告語：__，沒有“開封”的自然之綠!
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇十五
    買賣點精要：
    記憶點+利益點：
    關口居住，全市工作——金泓·__城。
    深圳西岸第一城——金泓·__城。
    西岸世界第一城——金泓·__城。
    中心生活方式——金泓·__城。
    深圳西岸岸標——金泓·__城。
    支持點+利益點：
    __城門——交匯深南、寶安大道兩條，新安地鐵一站——交通中心。
    __城區(qū)——寶安南山兩區(qū)，扼守深圳東西兩岸門戶——地理中心。
    __城“市”——寶城新區(qū)，鎮(zhèn)守海濱城商業(yè)圈東門，商場、商業(yè)街——商業(yè)中心。
    __城內(nèi)——生態(tài)環(huán)境、生態(tài)設施、大型會所、休閑花園，外接購物公園——休閑中心。
    __城外——公立學?！逃行摹?BR>    __城內(nèi)外——籃球場、網(wǎng)球場設施，外接寶安體育館——體育運動中心。
    __城一期——18棟高樓，一次性推出。
    __城全期——52萬平方米人文新城。
    __城園林設計——加拿大奧雅園境師事務所。
    __城策劃代理——世聯(lián)地產(chǎn)顧問(深圳)有限公司。
    溝通點+利益點：
    前期：出錢賺名聲。應用“首戰(zhàn)必勝”理論，提高認籌率和封籌率。
    體育溝通——u18亞洲女子籃球錦標賽等冠名活動。
    音樂溝通——鋼琴天才、女子十二樂坊等活動組織。
    名人溝通——政要、學者、作家、影視家、體育、音樂、模特等活動組織。
    中期：服務賺收入。
    裝修裝飾溝通——滿堂紅、名雕等活動組織。
    建材樣板溝通——金六福門、燈飾品等活動組織。
    后期：整合賺升值。應用“地房雙生態(tài)環(huán)境理論”，以房外環(huán)境成型、封頂、現(xiàn)樓、入伙率、溝通活動等為籌碼，提高房產(chǎn)價值。
    問題：
    大環(huán)境問題：
    公交問題：在深南大道上建立一個金泓__城站。
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇十六
    造市。制造銷售熱點。
    造勢。多種媒體一齊上，掀起立體廣告攻勢。
    大范圍、全方位、高密度傳播售樓信息，激發(fā)購買欲望。
    擴大‘xx田園區(qū)’的知名度、識別度和美譽度。
    提升企業(yè)形象。
    一年之內(nèi)銷售量到達80%以上。
    好玩好動的西彭及主城區(qū)的幼兒、兒童、少年。
    對現(xiàn)代娛樂公園情有獨鐘的西彭及周邊地區(qū)青年。
    喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀光、休閑度假的、收入較好的主城區(qū)居民。
    喜歡在大自然的環(huán)境中賞花、品茶、垂釣、養(yǎng)鳥的西彭中老年人。
    喜愛周末公園休閑、通俗文化演出、節(jié)日游園活動的西彭及周邊地區(qū)居民。
    具有懷舊情結、回歸自然心愿、喜好一點農(nóng)活類勞動體驗的主城區(qū)居民。
    樂意居住在綠色園林中的、消費水準較高的西彭及主城區(qū)居民。
    在重慶這個城市及周邊地區(qū)。
    廣告主題：
    （1）每一天活在水果的世界里。
    創(chuàng)意。
    選用孫悟空在花果山水漣洞的情景。利用flash動畫的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在，然后跳到xx田園區(qū)的畫面與此相比，有如回到了當時的時代里，最后，xx田園區(qū)你也每一天尖在水果的世界里。
    （2）回到家，就是渡假的開始。
    創(chuàng)意。
    一個懷了7個月的孕婦對剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶，我要去渡假?！?BR>    老公：“行，立刻帶你上?！?BR>    上了車，但是多久就到了。
    他們來到了一個仿佛世外桃園的果園里，而且那里有新穎獨特的建筑樓房。孕婦看到此情此景，脫口而出：“老公，我要在那里住一輩子？！”
    老公：“沒問題?！痹袐D：“真的能夠嗎？”老公：“當然，因為我早就在這為你買了一套你必須會滿意的房子?！痹袐D：“哇，你好棒呀！??！我每一天都能夠渡假了！”老公：“回到家，就是渡假的開始?！蹦阆朊恳惶於寄芏杉賳?？就到xx田園區(qū)。
    第一期：試銷階段（三個月）。
    行為方式：新聞運作、廣告。
    時間：20xx年2月1日。
    新聞運作是利用新聞媒介替我們作宣傳。這種方式近年來被明智的地產(chǎn)商所采用。新聞的力量遠遠在于廣告的影響，而且少花錢，多辦事，容易構成口碑，引起廣泛注意。
    大造聲勢。對重慶本地目標市場采用密集轟炸式的廣告宣傳，各種媒體一齊上，采用多種促銷手段，造成立體廣告攻勢。
    讓受眾和消費群了解物業(yè)的基本狀況，同時塑造發(fā)展商的良好公眾形象。
    在首期宣傳中，讓40%的目標客戶明白xx田園區(qū)，并在心目中留下深刻印象。
    以內(nèi)部認購為先聲，以優(yōu)惠的價格和條件進行首輪銷售，銷售量到達10%。
    吸引目標對象注意，誘導20%的目標顧客采取購買行動。
    及時總結經(jīng)驗和教訓，對第二期銷售計劃進行補充，調(diào)整和完善。
    第二期：擴銷階段（三個月）。
    行為方式：新聞、廣告、營銷。
    乘第一期廣告之余威，持續(xù)其熱度不要降下來，繼續(xù)采取寬正面立體推廣，鞏固已有成績，吸引目標受眾更多的注意，變潛在客戶為準備購買群。
    一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn)，要倍加珍惜已有的市場口碑，在園林風的大主題下，煽風點火，鼓勵和引導更多的人來買xx田園區(qū)。
    此時前來看房和參觀售樓處的人相應增多，此時廣告投其所好，不失時機地擴大市場占有率。銷售服務必須要跟上去。
    繼續(xù)吸引目標受眾，注目率已達40%左右，并構成必須之口碑。
    合力促進銷售，引導30%的目標顧客采取購買行為，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應。
    第三期：強銷階段（四個月）。
    行為方式：新聞、廣告、營銷。
    充分利用新聞的巨大效應，變廣告行為為新聞行為，讓記者和報紙的新聞版為售樓服務，評論、專訪報道、特寫等新聞手法充分加以利用。
    部分客戶進行現(xiàn)身說法，談xx別墅區(qū)的好處，增加可信性。
    市場口碑已初步建立，老客戶會引來新客戶。讓‘xx田園區(qū)’傳為美談，變成公眾的社會話題。
    廣告方面加大投入量，報紙電視在強度，廣度和深度上做足文章。
    加強管理和服務，讓售樓現(xiàn)場服務的軟功變成硬功，抓住后效應不放。
    調(diào)動新聞的一切能夠調(diào)動的手法和載體，進行深入宣傳。
    合力吸引目標客戶，引導30%目標顧客購買。
    第四期：鞏固階段（三個月）。
    行為方式：營銷、廣告。
    消化剩余樓盤，基本完成銷售計劃。
    對前三期廣告運動進行檢驗，對不足之處加以彌補和改善。
    細水長流，滲透式的廣告行為。
    加強物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務，樹立住戶的主人公觀念。
    注意后效益和市場消費心理貫性。
    完善各項法律手續(xù)和文書文件，規(guī)范，科學，嚴謹?shù)乇ＷC客戶各項權益。
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇十七
    任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“xx”帶給一個準確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導。在對本地市場現(xiàn)狀進行了深入細致的了解和研究分析的前提下，找出“xx”項目的資源問題與機會，以到達或超出“xx”的原定銷售計劃，并為鴻宇房地產(chǎn)塑造品牌。
    1、xx市屬于四線城市，房地產(chǎn)市場雖不是很成熟，但是有融城的完美前景；有高速有效的物流體系；又據(jù)東西南北交通要塞；處中南最大服裝批發(fā)市場；有大批大型國有企業(yè)。這意味著xx的誘人的市場和低廉的勞動力市場。所以，各大商家紛紛進入xx。房地產(chǎn)更是有超多外資搶入，行業(yè)的競爭日益激烈，競爭的層次不斷升級。從20xx年以前的消費住房以經(jīng)濟適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費，房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟，房地產(chǎn)開發(fā)公司實力不斷上升，到達初步的產(chǎn)業(yè)化水平。即房地產(chǎn)大戰(zhàn)既將打開。xx市內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商約100家，經(jīng)過幾年的市場競爭，房地產(chǎn)項目投資開發(fā)規(guī)模不斷擴大，開發(fā)形式全面化，多樣化。到20xx年為止，房地產(chǎn)項目投資到達82118萬元，住房項目方面的投資到達43628萬元。20xx年當年房地產(chǎn)項目竣工面積為83萬平方米，住宅竣工面積為80萬平方米，商品房銷售面積為40萬平方米，商品房銷售總額為37723萬元。最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)證明，20xx年以來批準預售和銷售的總面積為24904.47平方米，住房銷售均價由20xx年初的824元/平方米上升至20xx年初的1002元/平方米，升幅達21.6%。
    2、現(xiàn)有品牌樓盤的基本狀況，現(xiàn)有名的樓盤西區(qū)有湘銀房產(chǎn)、保利房產(chǎn)等；南區(qū)有慶云山莊、湘江四季花園、南星小區(qū)等；北有響石嶺廣場圈等。但是由于市場不是很成熟，他們有這樣或那樣的缺點。具體表此刻以下這些方面：
    a、定位及推廣都不是很規(guī)范，抱著賣出去就是目的心理。忽視樓盤品牌的建設，忽視樓盤內(nèi)涵的建設，導致后繼開發(fā)力不足。
    b、有的沒有服務的概念。這又表此刻銷后服務差勁，物業(yè)管理不規(guī)范，有的業(yè)主不是享受服務而是受氣，造成開發(fā)商與業(yè)主的對立，小區(qū)的基本建設搞不上去。c、小區(qū)規(guī)化與自然融和概念不足，人為景觀痕跡太重。
    3、政府引導監(jiān)管不夠，銷售手段不合理，收費不合理，手續(xù)不合理，還有的不合法。
    “同類”定義為具有小高層，別墅等的住宅小區(qū)?，F(xiàn)將xx市河西，河東小區(qū)進行大體比較分析如下：
    1、河西地帶。
    由于河西為新開發(fā)城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢?？傮w來說，河西地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
    湘銀：
    核心競爭力：二十一世紀購房新概念。
    擁有很高的品牌效應。
    其周邊環(huán)境好。
    用綠色的生活時尚來吸引高級白領、外國投資者、社會成功人士，市場銷售反應良好。
    其定位為社會高薪階層。
    濱江一村。
    小區(qū)面積大。
    鄰近湘江。
    周邊環(huán)境好。
    2、河東地帶。包括河東整個地塊北有石峰區(qū)，南有蘆淞區(qū)及東部的荷塘區(qū)。
    天鵝花園：
    核心競爭力：真、善、美。
    屬于自然水生態(tài)屋村、綠化面積廣。
    擁有900畝的面積，其中400畝水面。
    區(qū)內(nèi)有水生游玩系統(tǒng)。
    映荷園：
    核心競爭力：演繹精彩生活塑造經(jīng)典小區(qū)。
    屬未來商業(yè)地帶。
    周邊交通發(fā)展趨勢大。
    房屋設計理念突出。
    銀座大廈：
    近臨中心廣場，一醫(yī)院。
    只是一個連體樓、屬小高層，沒有自身小區(qū)。
    周邊自然環(huán)境不是很好。
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇十八
    造市。制造銷售熱點。
    造勢。多種媒體一齊上，掀起立體廣告攻勢。
    大范圍、全方位、高密度傳播售樓信息，激發(fā)購買欲望。
    擴大‘__田園區(qū)’的知名度、識別度和美譽度。
    提升企業(yè)形象。
    一年之內(nèi)銷售量到達80%以上。
    好玩好動的西彭及主城區(qū)的幼兒、兒童、少年;。
    對現(xiàn)代娛樂公園情有獨鐘的西彭及周邊地區(qū)青年;。
    喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀光、休閑度假的、收入較好的主城區(qū)居民;。
    喜歡在大自然的環(huán)境中賞花、品茶、垂釣、養(yǎng)鳥的西彭中老年人;。
    喜愛周末公園休閑、通俗文化演出、節(jié)日游園活動的西彭及周邊地區(qū)居民;。
    具有懷舊情結、回歸自然心愿、喜好一點農(nóng)活類勞動體驗的主城區(qū)居民;。
    樂意居住在綠色園林中的、消費水準較高的西彭及主城區(qū)居民;。
    3)廣告地區(qū)。
    在重慶這個城市及周邊地區(qū)。
    廣告主題：
    (1)每一天活在水果的世界里。
    創(chuàng)意。
    選用孫悟空在花果山水漣洞的情景。利用flash動畫的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在，然后跳到__田園區(qū)的畫面與此相比，有如回到了當時的時代里，最后，__田園區(qū)你也每一天尖在水果的世界里。
    (2)回到家，就是渡假的開始。
    創(chuàng)意。
    一個懷了7個月的孕婦對剛下班回家的老公：“老公我在家里好悶，我要去渡假?！?BR>    老公：“行，立刻帶你上。”
    上了車，但是多久就到了。[由整理]他們來到了一個仿佛世外桃園的果園里，而且那里有新穎獨特的建筑樓房。孕婦看到此情此景，脫口而出：“老公，我要在那里住一輩子?!”
    老公：“沒問題?！痹袐D：“真的能夠嗎?”老公：“當然，因為我早就在這為你買了一套你必須會滿意的房子?！痹袐D：“哇，你好棒呀!!!我每一天都能夠渡假了!!!!!!!”老公：“回到家，就是渡假的開始。”你想每一天都能渡假嗎?就到__田園區(qū)。
    第一期：試銷階段(三個月)。
    行為方式----------新聞運作、廣告、
    時間----------20__年2月1日。
    新聞運作是利用新聞媒介替我們作宣傳。這種方式近年來被明智的地產(chǎn)商所采用。新聞的力量遠遠在于廣告的影響，而且少花錢，多辦事，容易構成口碑，引起廣泛注意。
    讓受眾和消費群了解物業(yè)的基本狀況，同時塑造發(fā)展商的良好公眾形象。
    在首期宣傳中，讓40%的目標客戶明白__田園區(qū)，并在心目中留下深刻印象。
    以內(nèi)部認購為先聲，以優(yōu)惠的價格和條件進行首輪銷售，銷售量到達10%。
    吸引目標對象注意，誘導20%的目標顧客采取購買行動。
    及時總結經(jīng)驗和教訓，對第二期銷售計劃進行補充，調(diào)整和完善。
    第二期：擴銷階段(三個月)。
    行為方式-----------新聞、廣告、營銷。
    乘第一期廣告之余威，持續(xù)其熱度不要降下來，繼續(xù)采取寬正面立體推廣，鞏固已有成績，吸引目標受眾更多的注意，變潛在客戶為準備購買群。
    一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn)，要倍加珍惜已有的市場口碑，在園林風的大主題下，煽風點火，鼓勵和引導更多的人來買__田園區(qū)。
    此時前來看房和參觀售樓處的人相應增多，此時廣告投其所好，不失時機地擴大市場占有率。銷售服務必須要跟上去。
    繼續(xù)吸引目標受眾，注目率已達40%左右，并構成必須之口碑。
    合力促進銷售，引導30%的目標顧客采取購買行為，并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應。
    第三期：強銷階段(四個月)。
    行為方式-------------新聞、廣告、營銷。
    充分利用新聞的巨大效應，變廣告行為為新聞行為，讓記者和報紙的新聞版為售樓服務，評論、專訪報道、特寫等新聞手法充分加以利用。
    部分客戶進行現(xiàn)身說法，談__別墅區(qū)的好處，增加可信性。
    市場口碑已初步建立，老客戶會引來新客戶。讓‘__田園區(qū)’傳為美談，變成公眾的社會話題。
    廣告方面加大投入量，報紙電視在強度，廣度和深度上做足文章。
    加強管理和服務，讓售樓現(xiàn)場服務的軟功變成硬功，抓住后效應不放。
    調(diào)動新聞的一切能夠調(diào)動的手法和載體，進行深入宣傳。
    合力吸引目標客戶，引導30%目標顧客購買。
    第四期：鞏固階段(三個月)。
    行為方式-------------營銷、廣告。
    消化剩余樓盤，基本完成銷售計劃。
    對前三期廣告運動進行檢驗，對不足之處加以彌補和改善。
    細水長流，滲透式的廣告行為。
    加強物業(yè)管理，貫徹始終的良好服務，樹立住戶的主人公觀念。
    注意后效益和市場消費心理貫性。
    完善各項法律手續(xù)和文書文件，規(guī)范，科學，嚴謹?shù)乇ＷC客戶各項權益。
    地產(chǎn)廣告策劃方案篇十九
    做市。制造和銷售熱點。
    建立動力。多種媒體聯(lián)手，掀起立體廣告攻勢。
    廣泛、全方位、高密度傳播銷售信息，激發(fā)購買欲望。
    擴大天元公園的知名度、知名度和聲譽。
    提升企業(yè)形象。
    一年內(nèi)銷售額達到80%以上。
    為喜鵬，趣味活潑，主城區(qū)的兒童、兒童、青少年。
    喜鵬及周邊地區(qū)的年輕人。
    喜歡現(xiàn)代娛樂公園，喜歡旅游、觀光，郊外綠園環(huán)境休閑度假收入較好的主城區(qū)居民。
    喜歡在自然環(huán)境中賞花、品茶、養(yǎng)魚、養(yǎng)鳥。
    喜歡周末公園休閑的西彭中老年人，大眾文化表演和節(jié)慶花園活動。
    西彭及周邊地區(qū)的居民有懷舊情結，渴望回歸自然。喜歡一點農(nóng)業(yè)勞動經(jīng)驗的主城區(qū)居民。
    愿意住在西彭及主城區(qū)居民。
    綠色園林消費水平高。
    3）廣告區(qū)。
    位于重慶及其周邊地區(qū)。
    廣告主題：
    （1）每天生活在水果世界。
    創(chuàng)意：
    選擇連棟花果洞孫悟空的場景。使用flash動畫展示孫悟空在那里的無憂無慮，然后跳到xx天元公園的圖片。相比之下，這就像回到了那個時代。最后，你每天都在xx天元區(qū)的水果世界。
    （2）家是假期的開始。
    創(chuàng)造力：
    上了車，但不會太久。
    他們來到一個看起來像天堂的果園，那里有新奇獨特的建筑?？吹竭@一點，孕婦脫口而出：“我知道了，我知道了?！保徽煞?，我想在那里生活一輩子；沒問題，孕婦；你真的能嗎；當然，因為我很久以前在這里給你買了一套房子，你一定對“孕婦”很滿意；哇，你太棒了！??！我可以每天去度假。丈夫：“我可以每天去度假。”當你回家的時候，這是你假期的開始“你想每天休假嗎？去xx天公園就行了。
    第一階段：試銷階段（三個月）。
    行為模式——新聞運營、廣告。
    時間：20xx年2月1日。
    新聞運營就是利用新聞媒體為我們宣傳。近年來，明智的房地產(chǎn)開發(fā)商采用了這種方法。新聞的力量遠遠不受廣告的影響，通過少花錢多做，很容易形成口碑，吸引廣泛關注。
    創(chuàng)造動力。重慶本地的目標市場受到廣告的猛烈轟炸，各種媒體聯(lián)手，采取多種促銷手段，形成立體廣告攻勢。為了一舉炸毀市場，讓觀眾和消費群體了解房產(chǎn)的基本情況，塑造開發(fā)商良好的公眾形象。
    在第一階段的宣傳中，40%的目標客戶了解xx天園，印象深刻。
    以內(nèi)部認購為第一步，以優(yōu)惠價格和條件進行首輪銷售，銷量達到10%。
    吸引目標客戶的注意力，并引導20%的目標客戶采取購買行動。
    及時總結經(jīng)驗教訓，補充、調(diào)整和完善二期銷售計劃。
    第二階段：銷售擴張階段（三個月）。
    行為模式——新聞、廣告和營銷。
    利用第一階段廣告的剩余力量，繼續(xù)普及，繼續(xù)廣泛積極立體推廣，鞏固現(xiàn)有成果，吸引更多目標受眾的注意力，將潛在客戶轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)成的買家。
    第一階段的承諾已經(jīng)實現(xiàn)。我們應該珍惜現(xiàn)有的市場聲譽，在花園式主題下煽風點火，鼓勵和引導更多的人購買xx天公園。
    此時，前來看房和參觀銷售辦事處的人數(shù)相應增加。此時，廣告最符合其利益，抓住機遇擴大市場份額。銷售服務必須跟上。
    持續(xù)吸引目標受眾，關注率已達到40%左右，構成必要的口碑。
    共同推動銷售，引導30%的目標客戶采取購買行為，繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應。
    第三階段：強勢銷售階段（四個月）。
    行為模式——新聞、廣告和營銷。
    充分利用新聞的巨大作用，將廣告行為轉(zhuǎn)變?yōu)樾侣勑袨?，讓記者和報紙新聞頁面服務于銷售，充分利用評論等新聞技巧，獨家采訪報道和特寫鏡頭。
    一些客戶談論xx別墅區(qū)的好處，增加可信度。
    市場信譽已初步建立，老客戶將吸引新客戶。讓天元公園成為一個流行的社會話題。
    增加廣告投資，報紙和電視在強度、廣度和深度方面做得足夠多。
    加強管理和服務，把現(xiàn)場服務的軟性工作變成硬性工作，把握崗位效應。
    調(diào)動一切新聞手段和載體進行深度宣傳。
    合力吸引目標客戶，引導30%的目標客戶購買。
    第四階段：整合階段（三個月）。
    行為模式——營銷和廣告。
    消化剩余房地產(chǎn)，基本完成銷售計劃。
    檢查前三次廣告活動，以彌補和改進不足。
    一種長期的、深入的廣告行為。
    加強物業(yè)管理，始終如一做好服務，樹立居民主角的理念。
    注意崗位效益與市場消費心理的一致性。
    完善各項法律程序和文件，規(guī)范、科學、嚴謹?shù)乇Ｕ峡蛻魴嘁妗?BR>    地產(chǎn)廣告策劃方案篇二十
    (一)20xx年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長。
    20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。
    （二）房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場同步增長。
    1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%；土地開發(fā)投資1250萬元，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米。
    2、開發(fā)規(guī)模擴大，開發(fā)投資高速增長。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長87.4%，對全市國有及其它經(jīng)濟投資增長貢獻率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。
    3、企業(yè)融資能力有所增強，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構成看，利用外資資金增長最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元，增長3.8倍；利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。
    4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎上，保持高增長勢頭，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。
    5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設緊密，城市化建設促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。
    一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達1.1萬平方米（其中住宅空置0.61萬平方米），占當年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。
    二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設的發(fā)展推動了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，存在一個項目孵出一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題，其開發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達65家，而今年來真正有開發(fā)任務的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個企業(yè)而言，開發(fā)任務在3000萬元以下有10個，占總數(shù)的50%；開發(fā)任務在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數(shù)的25%；開發(fā)任務在5000萬元以上有5個，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負債經(jīng)營為主，嚴重依賴銀行資金，有的開發(fā)項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個人按揭貸款，缺乏后續(xù)開發(fā)能力。
    三是物業(yè)管理落后，配套設施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應該成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買欲望，影響了持續(xù)開發(fā)。
    四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個人住房抵押貸款為主，國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須"取得國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證及開工證"等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實際投入應不低于項目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結構封頂，才可以放貸；還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴大；再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費項目多且雜，稅費負擔比例過高，影響二級房產(chǎn)市場發(fā)展，從而影響整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
    總體看來，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實和潛在需求，發(fā)展空間較大。
    市委、市政府提出加快城市化建設步伐，城市化建設需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上；國際經(jīng)驗表明：當一國人均gdp達到300-1000美元時，居民的住房需求進入加速增長期，20xx年我市的人均gdp為5208元（651美元），是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時期；目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國家"十五"規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達到這一標準，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年xx市城建投資公司成立，xx城市建設項目開發(fā)實行市場化，通過項目招標，實行市場化經(jīng)營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金"瓶頸"，使城建坐上了"特快列車"，加速了xx市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
    "同類"定義為具有商業(yè)廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈?，F(xiàn)將xx市漣鋼開發(fā)區(qū)，xx市城西區(qū)及婁星區(qū)進行大體對比分析如下：
    1、漣鋼開發(fā)區(qū)。
    由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢?？傮w來說，漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
    明源大酒店：
    核心競爭力：五星級酒店標準概念。
    其周邊自然環(huán)境好；
    用綠色和五星級酒店標準來吸引白領、外來投資者、社會成功人士等；
    其定位為社會高薪階層。
    2、城西地帶。以新開發(fā)的項目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主。
    城西農(nóng)貿(mào)綜合市場：
    核心競爭力：xx市、區(qū)兩級政府批準興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場。
    規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢：
    擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。
    住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。
    定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場。
    2、城區(qū)地帶。
    環(huán)球商業(yè)廣場：
    核心競爭力：
    1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財富街區(qū)；
    2.原老街批發(fā)市場，主樓統(tǒng)一經(jīng)營，超大規(guī)模優(yōu)勢。
    有功能優(yōu)勢：
    總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米。
    住房均價500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。
    定位：湘中地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財富街區(qū)。
    國貿(mào)商城：
    核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優(yōu)勢。
    根據(jù)《xx房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》的結論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗，我們得出消費者購房心理和對住宅（辦公樓）要求如下：
    4、消費者對物業(yè)管理的要求。
    5、物業(yè)公司應與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強溝通。
    第二節(jié)"站前廣場"項目分析。
    1環(huán)境：坐擁xx火車站正對面，坐享人流物流優(yōu)勢。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達首都北京。xx火車站是一編組站，每日接發(fā)客運和貨運列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的。
    2地段：位于火車站正對面，附近樓盤以明珠商業(yè)步行街、金海商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場，水果批發(fā)大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。
    3發(fā)展：據(jù)有關信息xx火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時，餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。
    物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標消費者著重考慮的主題。
    4住宅（辦公樓）設計建設：小區(qū)的設計以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術廣場，藝術、休閑與自然融為一體、相得益彰。
    6配套設施齊全，（高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術長廊等）。
    7xx市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇。
    8本地市場樓盤不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少。
    1)品牌號召力：xx房地產(chǎn)市場起步較遲，開始有競爭態(tài)勢，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成。現(xiàn)在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當?shù)慕?jīng)驗，在消費者中有著不錯的口碑。定興房產(chǎn)進入房地產(chǎn)市場較晚，在這一方面并沒有太強的品牌號召力。
    2)市場承受能力：由于xx市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當關鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。
    3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。
    第三節(jié)推廣策略界定。
    從"站前廣場"項目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結合中高檔住宅（賓館、寫字樓）的銷售特點，界定"站前廣場"的目標消費群及其相關特征是：
    1目標消費者：418建材市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者；以及自身具有經(jīng)濟能力較強的階層。
    2年齡：年齡大約在35到55歲，
    3家庭結構已進入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活要求很有質(zhì)感。
    4對家庭（辦公）環(huán)境有著高檔次的要求，有"物有所值"的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有"物有所值"。
    5有強烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風雅，希望通過外在條件來追求文化品位。