報告是一種重要的溝通工具,能夠幫助他人更好地理解和評估我們的工作。報告的結尾應當總結主要觀點,強調重要結論,并提出建議或展望未來。以下是一些已經發(fā)布過的報告實例,希望能夠對您的報告寫作有所啟發(fā)。
房地產調查報告摘要篇一
從7月21到8月8日,我在嘉興南湖皮件廠會計部進行了為期三周的實習調查。先前對會計電算化知識的不了解,經過這幾周的努力,漸漸的從不知到知之,再從知之到甚之。此次我所調查的范圍是財務部的會計電算化內容,從而我在此找到了我的調查目標。會計電算化技術的應用,將廣大財會人員從繁重的手工操作中解放出來,有時間和精力參與企業(yè)的管理與決策,為企業(yè)管理當局、投資者與債權人提供較為準確、及時的財務信息。我本著客觀、求實的原則,采取了與人面談等一系列必要的方法,對公司會計部的電算化進行了調查。雖然這次調查只有三個星期但將為我大學的學習計劃和未來的發(fā)展目標奠定了堅實的基礎。
一、對南湖皮件廠會計部進行調查的目的
此次調查主要是了解會計內部的運行及操作。在南湖皮件廠的實習中我是跟隨師傅了解會計電算化內容以及自己學著操作電算化的內容。
(一)了解會計部運用電算化的重要性
1、運用電算化能夠提高會計現代化管理思想,從而使得會計會計工作標準化,規(guī)范化,科學化,提高會計工作的效率和質量。
2、電算化可以加快信息傳遞,提高會計的反饋與控制能力。與此同時就可以提高企業(yè)現代化經營管理水平,改善經營管理,提高經濟效益,使企業(yè)獲得更多的利潤。
(二)學習如何運用電算化
在整個調查過程中,會計師傅有很多是在電腦上完成的,我也有在一旁學習,有時也會試試自己填制憑證。填制憑證最主要的是要細心,電算化和手寫一樣都會出錯,因此做憑證時一定要仔細,這樣才不會出錯,不然寫錯了就要刪去還要重新填寫。
二、嘉興市南湖皮件廠的基本情況
嘉興市南湖皮件廠坐落于嘉興市南湖經濟園區(qū),成立于1997年,月產值約70萬,成本約43萬元。它是一家私營企業(yè),屬于加工制造業(yè),占地面積1200平方米。它雖然不大,但是里面的規(guī)劃卻是井然有序的。它生產的是皮件,而這里的皮件與海寧的皮衣,皮手套不同,這里生產的主要是皮夾、皮帶等一些小商品。工廠中分了幾個部門,分別是人事部、財務部、采購部、銷售部、設計部,還有兩個車間(制造車間、包裝車間),一個倉庫,總經辦兩名。企業(yè)規(guī)模不是很大,員工人數共有82人,注冊資金有50萬元人民幣。企業(yè)流程如下,首先采購部采購原材料及其包裝材料,材料包括輔助材料:帽釘、皮帶頭、鈕釘、徽標、卡、盒、標簽、條碼等;主材料:水牛皮。之后進入制造車間,第一,切割牛皮;第二,壓鑄皮件;第三,安裝輔助材料。最后包裝。簡單流程為材料入庫-----各部領用材料------入庫產品------出庫------送貨。這里所生產的皮件的銷售地點是海寧皮件城。年收入約為。財務部實行電算化方式記錄完成日常的經濟活動。
三、會計電算化調查的范圍
為期三星期在南湖皮件廠的會計部實訓,主要的是了解關于電算化的內容,在此主要研究的范圍是:在旁觀看師傅如何操作電算化;學習如何填制會計憑證。整個調查范圍就在本企業(yè)的會計部,調查的主要內容是會計電算化。
四、對嘉興市南湖皮件廠會計電算化調查的方法
在整個實訓調查過程中,我與會計師傅及出納進行面對面的學習。通過近距離地接觸會計電算化操作,讓我了解到了要正確的操作電算化首先要好好掌握基礎會計及中級財務會計。只有先學好這些才能正確填寫會計憑證以及做好其他的會計工作。在這里可以直接問會計師傅不懂的問題,師傅也會很認真為你講解會計實踐操作的知識。
五、嘉興市南湖皮件廠會計電算化中存在的問題
(一)操作電算化人員的業(yè)務素質偏低
南湖皮件廠中只有一名會計師傅及一員出納,大多的事情都由會計師傅所完成。據了解會計師傅是大專畢業(yè),出納是中專畢業(yè)的,相對來說他們的專業(yè)知識是不完全的。并且會計師傅只經過短期的培訓,對軟件的認識存有局限性,他們一般只能按照固定的模式機械的操作財務軟件,卻不能靈活運用軟件所提供的各項功能。
(二)運用電算化處理賬務程序不夠規(guī)范。
在皮件廠中會計師傅年紀跟我相差很大,他做的賬務處理跟我們現在的有一些出路,但是電算化中的數據輸入、業(yè)務處理及有關制度制訂方面都必須規(guī)范化、標準化,才能使會計信息系統(tǒng)順利進行。但由于受觀念、技術等多方面因素影響,現有工作流程大都仍在舊的體制、機制和管理模式基礎上進行,因而出現了工作流程與實際業(yè)務需要相沖突的矛盾,使會計電算化系統(tǒng)不能很好地發(fā)揮作用。另外,在會計電算化的實際實施過程中也還存在著一些不規(guī)范的行為,導致管理上的漏洞,嚴重制約著會計電算化水平的提高以及造成會計信息失真。
房地產調查報告摘要篇二
近年來,在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位,富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下,全縣城鎮(zhèn)建設步伐不斷加大,房地產業(yè)由小到大,從弱到強,不斷發(fā)展塣大。在保持市場供需總量平、供求結構基本合理,房地產價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下,全縣房地產市場呈現快速運行的良好態(tài)勢,房地產開發(fā)投資,開發(fā)項目施工、竣工面積,商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前,我縣具有房地產開發(fā)資質的企業(yè)已有17家,“十五”期間房地產開發(fā)投資累計完成63億元,建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處,開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產業(yè)的迅速發(fā)展,大大提高了居民的居住生活水平,為我縣經濟增長注入了新的活力。
目前我縣房地產業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期,各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面,已建和待建樓房以磚混結構為主,框架結構樓房所占比重逐漸上升樓盤品質不斷提升,居住環(huán)境日益改善。xx年以來,在房地產市場供需兩旺的同時,我縣房地產開發(fā)樓盤的品質得到了不斷提升,購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面,主要以100平方米以上的大面積樓房為主,90100平方米的小戶型銷售情況良好但數量較少,僅占年度開發(fā)量的25%左右。
總體看,xx年我縣房地產需求增長速度將低于xx年,房地產供求形勢進一步改善,房地產價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來,隨著國家抑制房地產非合理需求的力度加強,增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大,我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生,他們成為購房的主力軍同時,個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主,投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康,一個重要標志是看市場化程度如何特別是個人購房比例以及投資性購房的比例。xx年,從購房者購房的動機來看,我縣城區(qū)購房者中,購房用于自己居住的比例達到93%,以投資為目的占7%,而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%,說明我縣整個房地產市場并未出現大量投機者,整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。
預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲,漲幅經歷了xx年爆發(fā)性增長之后,將趨向平穩(wěn),全年增長速度預計將小于xx年水平。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2,同比上漲65%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加,以及商品房配套設施,環(huán)境建設檔次提高等因素的影響,xx年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平,但市場供給與需求同步增長,商品房價格與商品住房價值基本相符,價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產市場總體上沒有呈現“泡沫”,并且還具有相當的發(fā)展空間。
xx年全縣房地產開發(fā)完成投資205億元,比上年增長198%。房地產開發(fā)投資占全縣全社會固定資產投資比重達到517%,拉動全縣固定資產投資增長45個百分點對gdp增長的貢獻率達到87%,拉動全縣gdp增長12個百分點。房地產業(yè)已經逐步發(fā)展成為我縣國民經濟的重要支柱產業(yè)。同時房地產業(yè)為地方政府開辟了財源,每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。xx年,房地產銷售收入13億元,按拉動消費系數14計算,拉動其他消費額182億元,兩項累計達到312億元。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個。
二房地產市場發(fā)展存在的主要問題。
1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大,中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成,嚴重供不應求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快,而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅,廣大低收入群體只能望樓興嘆,希望能多推出經濟適用房以及小戶型樓房,以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產市場監(jiān)管力度不夠。房地產市場信息系統(tǒng),包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項目立項、土地出讓、開發(fā)經營許可、規(guī)劃許可、建設許可、開發(fā)建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業(yè)涉及的十多個稅種,由國稅、地稅、財政分別征收,計稅方式復雜,征管難度大。建立房地產信息系統(tǒng),一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況,增加透明度,為政府和有關部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據,有利于調控市場,規(guī)范交易行為,實現房地產市場監(jiān)督科學化二是以房地產交易中心為平臺,以房地產信息為依托,實現信息共享,通過部門配合、環(huán)節(jié)控制,推動房地產稅收征管精細化管理,達到“先繳稅、后辦證”的要求,以促進稅收征管科學化。我縣的房地產信息系統(tǒng)還沒有建立,相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成,不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析,同時也造出市場信息不對稱、透明度不高,不利于合理引導房地產投資和消費。
3、城鄉(xiāng)房屋權屬登記管理工作需要加強。由于房產管理體制不理順,導致產權、產籍多頭管理,市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產分治。按照建設部建房1997173號文和省建設廳魯建房發(fā)1997239號文《關于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權屬證書的通知》要求,一個縣只能有一個發(fā)證機關,并且所頒發(fā)的房產證必須是經建設部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制。縣城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產,特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè),因無法辦理全國統(tǒng)一的房產證,所以不能辦理房產抵押貸款、過戶等手續(xù),不利于企業(yè)和社會經濟的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮,損害了群眾利益,還造成了國家稅費的流失。
4、部分開發(fā)商重視商品房建設,輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低,配套不完善,開發(fā)項目整體功能差,造成消費者使用不方便,也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用房等這些基礎配套設施多數小區(qū)沒有或根本達不到設計要求。
5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中,除還建本村居民和本單位職工住房外,還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋,駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建,并將多建的住房違規(guī)出售,這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產稅費流失和不公平的市場競爭,對商品房市場帶來很大沖擊也導致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權和上市交易流通,影響了房地產市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定。
1、引導普通商品房建設,推行安居工程經濟適用房和廉租房,調整住房供應結構。經濟適用住房是指土地由國家劃撥,各種稅費減半征收,出售價格實行政府定價,按保本微利原則確定,主要面向社會上的中低收入家庭出售,是具有保障性質的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經濟適用住房。xx年11月,由縣房管局牽頭,統(tǒng)計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示,我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業(yè)人員的約占97%,低保家庭無房戶約為三分之一,有住房的用戶,平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一,且大多住房設施不全。所以,實施經濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求,是政府義不容辭的責任。另國辦發(fā)【xx】37號文件已經要求,自xx年6月1日起,凡新審批、新開工的.商品住房建設,套型建筑面積在90平方米以下的住房含經濟適用房面積所占比重,必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。
3、嚴格控制機關企事單位自建住房。為滿足職工住房需求,通過市場改善住房條件,臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[**]43號文中規(guī)定:“從1999年1月1日起,停止單位自行建設住房,需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買?!濒斦l(fā)[xx]22號文件中再一次規(guī)定:“從意見下發(fā)之日起xx、3、22,各級黨政機關和事業(yè)單位一律停止單位建房,鼓勵機關、企事業(yè)單位職工投資置業(yè),通過市場改善住房條件?!弊罱ㄔO部、監(jiān)察部、國土資源部聯合下發(fā)的建住房[xx]196號《關于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調,“自本通知下發(fā)之日起,一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響,以任何名義、任何方式搞集資合作建房,超標準為本單位職工牟取住房利益?!币虼耍瑱C關單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房,找市場”的觀念,杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現象。
4、加強農村房屋權屬登記工作,建立城鄉(xiāng)一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產證,以維護正常的房地產市場秩序。
5、提升產業(yè)的整體水平和實力。行業(yè)內要樹立現代的房地產經營理念,整體提升我縣房地產企業(yè)的綜合實力和水平,這是促進我縣房地產業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產企業(yè)的“母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優(yōu)等方式,盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè),提高企業(yè)整體素質,增強生存與發(fā)展能力,提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產企業(yè)要盡快適應市場需求變化,實施精品帶動戰(zhàn)略,提高信譽,建立品牌,擴大市場三是要注重物業(yè)管理,充分利用房地產開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應”,實現房地產開發(fā)與物業(yè)管理互促互動。四是要注重企業(yè)誠信和經濟倫理。倡導房地產開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案,樹立起經濟倫理觀念,在發(fā)展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態(tài),盡可能地為消費者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產品。
6、各部門加強協調溝通,做好拆遷工作。近年來,城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關系到加快發(fā)展經濟、造福于民的好事,但在實際工作中,由于牽扯到各個方面的利害關系,特別是拆遷人、被拆遷人的經濟利益問題,拆遷工作變得十分復雜,并出現了一些新問題,新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現,有的房產已拆除,但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關手續(xù),導致一宗土地出現兩套房產證,權屬上容易產生糾紛,不利于房產檔案的管理,至使有關問題難以及時妥善解決。根據國務院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定,計劃、規(guī)劃、土地等有關部門應當按照各自職責,協同做好城市房屋拆遷管理工作,使上述問題得以妥善解決。
7、加快房地產交易大廳建設,強化市場監(jiān)管。我局在已建成房地產交易中心的基礎上,決定整改再進步,效率再提高,建立真正意義上的“一站式”服務大廳,每科室都有一名工作人員進駐大廳,群眾進一個門,領一份表,就可辦妥所有手續(xù)。同時,在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介、年度開發(fā)量、樓盤介紹、聯系電話等宣傳圖板,形成了一個“房產小超市”,既方便了人民群眾,又宣傳了開發(fā)公司,可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進行之中。
房地產調查報告摘要篇三
優(yōu)越的地理環(huán)境,濃厚的商業(yè)氛圍,舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業(yè)的發(fā)展的主要特質。從20**年起至今,xx商品房價格一直呈現穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,xx已成為武漢高檔房產的主要聚集區(qū)域,同時,也成為優(yōu)勢地產竟相博弈之地??傮w而言,xx房地產無論從產品定位還是創(chuàng)新程度,都趨向于中高端。
xx年以后,隨著大量外埠資本注資xx,該區(qū)域房地產格局呈現出新變化。一方面,房產的整合概念不斷增強,如永清片區(qū)的新天地項目,集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產開發(fā)不再以某類物業(yè)為主,而是深化為產業(yè)概念,地產對城市的影響力進一步增強。另一方面,頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來,武漢的房產高端消費都受到了產品的極大制約,項目品質的均等性使xx的房地產業(yè)不能滿足細分市場的要求。20**年后,這一局面被打破,xx濱江地產及商業(yè)地產呈現出積極的發(fā)展態(tài)勢。20**年,xx房地產進入了歷年來最火爆的一年。
目前,xx房地產呈現出住宅、商業(yè)并進的格局,物業(yè)形態(tài)上以高層為主,投資型物業(yè)不斷涌現。在國家宏觀調控措施的影響之下,房地產項目的消化速度雖然有所放緩,但價格仍然穩(wěn)步上升。
二、xx商品住宅發(fā)展特征
產品特征:xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價格特征:xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右,均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區(qū)域。
供求特征:全市商品房銷售項目中,xx區(qū)域占據了39.54%,xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費者特征:包括公務員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。
產品定位:中高端產品為主,中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征:濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。
三、20**年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析
(1)商品住宅價格與銷量分析
xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內,房地產開發(fā)量居xx市前列,同其它區(qū)域相比,其價格一直呈現出上升狀態(tài),20**年(1—6月份),xx住宅均價達到5894.43元/平方米,與去年同期相比,價格增長了39.57%。另一方面,受國家宏觀調控政策影響,在進入20**年以后,商品住宅的銷量出現一定程度的下降,20**年(1—6月份),xx住宅銷量為8950套,與去年同期相比,減少了51.32%。
從上表可以看出,xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個xx市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調還是相一致的,而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看,高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū),中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
xx中心區(qū)作為xx市的一個開發(fā)熱點,住宅開發(fā)力度較大,目前區(qū)域可售樓盤套數在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的,相信隨著該區(qū)經濟不斷的縱身發(fā)展,房地產業(yè)會在其中充當越來越重要的角色。
同時,該區(qū)域交通日益通暢,市政配套逐步成熟,東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果,這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。
(2)xx商品住宅市場供求關系
1、20**年(1—6月份)xx商品住房市場總容量約為45000套,1—6月總供給13299套,市場總銷量為8950套,總體供銷比為1.49:1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少
為避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動,xx市在xx年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮。20**年(1-6月份),全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,同比下降28.94%。
同時,國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大,也直接導致了購房需求的減少。據億房網今年(1-6月份)的網絡調查數據和對90多個樓盤的調研數據顯示,已擁有一套住房,進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%,其中,包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求,因而受外部環(huán)境的影響較大,成為住房市場中可伸縮性的需求。
xx作為武漢房產投資的主要區(qū)域,投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高
億房研究中心的20**年最新調研數據顯示,潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響,使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
如下圖所示:5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上,7000元/平方米以上產品的銷量逐步上升。
房地產調查報告摘要篇四
從調查所涉及的范圍看,20個居民以居住樓房為主,87.7%的家庭住房為無電梯式樓房,只有3.7%的家庭住在有電梯的商品房里,還有8.2%住在平房,另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入,目前居民住房私有化比例已達59.3%,超過半數;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數在40-80平方米之間。
據調查,五年內準備購房的人占調查城市總體的21.9%,其中以經濟適用房和商品房為主,預購面積在70-150平方米之間,可承受價格以每平方米1000-20xx元為主體,輔之以每平方米500-1000元及20xx-3000元的價格。購房資金將主要來源于家庭儲蓄,政府及銀行貸款也占據一定比例。
數據顯示,調查總體中59.3%的家庭擁有住房產權,住房面積在20-80平方米不等,多為2、3或4口之家,其中以居住面積在50-80平方米所占比例為最高,20-50平方米居住面積位居其次。還有小部分家庭或個人從單位或私人處租房。那么,是不是只有這一小部分的租房者才是長沙房產預購對象呢?調查結果顯示并不盡然。調查顯示,在已擁有產權房的家庭中,23.3%預計在五年內購房,20.1%預計明年購房,商品房及經濟適用房仍占預購主導地位。
調查顯示,無產權房家庭主要希望購買80平方米以下的房子,屬一期置業(yè),為解決生活問題;而已擁有產權房的家庭則希望購買更大的房子,屬二期置業(yè),為改善生活質量。
有產權房家庭計劃5年內購房的比例遠遠高于計劃1年或2年內購房的比例,尤其是對大面積住房的購買。
假設擁有房產權的預購者為一總體,調查顯示,其中家庭月收入在20xx至2500元之間的比例最高,達16.5%;6000元以上的高薪家庭比例最校從總體家庭月收入狀況來看,我們就不難理解他們對房子售價的期望值所在。希望房價在1000-20xx元的比例最高,為30.4%;500-1000元的占22.3%;20xx-3000元的占21.6%;希望房價在6000元以上的不足1%。
以上數據顯示,巨大的人口基數和迅猛的經濟發(fā)展態(tài)勢使長沙房地產業(yè)具有驚人的潛力,但當前樓市價格的居高不下與不斷增長的房屋物業(yè)需求之間出現了斷層。如果商家能順應市場,對價格、服務及其他相關要素加以調整,相信房地產的前景非常樂觀。但值得注意的是,在這些擁有房產權的預購者中,有69.1%希望使用家庭存款來購房,31.4%希望政府貸款,16.1%打算向銀行貸款??磥?,傳統(tǒng)的消費觀念顯然不利于消費的良性增長。
數據顯示,25-34歲的人占購房人群的36%,位居傍首,而35-44歲的人群比例為20.3%,位居第二??傮w購房人群以中學以上學歷為主流,半數以上為全職工作者,重點分布于貿易、制造業(yè)、政府機關及教育文化領域,以制造業(yè)職工、中級技術人員、商業(yè)/服務業(yè)職員/公司中級經理居多,輔之以其他行業(yè)人士,月薪在1000-20xx元范圍內為主體購房者。
目前,中國的家庭結構以三口之家或四口之家為主,購房計劃多數定位在商品房及經濟適用房,分別占預購比例的42.7%和39.2%;預購面積在70-150平方米不等,以80-100平方米的需求量最高。而主要房屋預購者的家庭月收入在1000-4000元間。另外,調查發(fā)現,收入越高越傾向于購買商品房??梢哉f,他們將是未來幾年房地產市場內的一支生力軍。
房地產業(yè)區(qū)域性差異很大,但房價與區(qū)域性平均收益的比例卻基本類似。
從長沙居民對房價的期望值曲線上來看,期望值與市場價差距甚遠。目前國內的經濟發(fā)展現狀決定了恩格爾系數(指居民家庭花費在食品和日常家庭用品上的費用占家庭總收入的比例)還比較高,這更加大了工薪階層購房的難度。
另外,市民的傳統(tǒng)觀念是量入為出,還不習慣去花將來的錢,加之銀行貸款手續(xù)目前還稍嫌繁雜,擔保條件較苛刻,還款制度不夠完善,更阻礙了人們消費觀念的盡快更新。從總體購房人群中預購房屋的資金來源上看,希望使用家庭存款的占68.6%,希望政府貸款的占31.1%,希望銀行貸款的占15.5%,希望向親戚朋友借的占12.2%。近七成的家庭可望用自有資金買房,近三成的人希望得到政府資助,只有一成半的人愿望辦理銀行貸款,可見,銀行貸款制度亟待完善,以幫助人們改變固有消費觀念,刺激消費增長,達到商家與消費者雙贏的效果。
目前,從預購房者的人群結構來看,商業(yè)、服務業(yè)一般職工占預購總體的11.5%,居第二位,而這其中60.1%的預購者介于21-35歲之間;制造業(yè)職工占預購總體的12.8%,居首位,這其中46.5%的預購者介于21-35歲之間;而中級公司經理介于21-35歲的.預購比例也超過了60%。由此可見,市場的重心在年輕一族。這一組人群中,63.6%為已婚,其中介于21-35歲的占43.7%,介于36-45歲的占30.4%;34.7%的獨身,其中66.1%介于21-35歲之間,僅有1.4%介于36-45歲之間。從預購房者的年齡結構、職業(yè)特征及婚姻狀況看,已婚的中、初級工作者構成預購主體,而年輕的單身族也是這一購房群體中不可或缺的一個重要部分。
應該說,21-45歲之間的人群對購房最有興趣,他們希望的房屋類型仍然是經濟適用房和商品房,面積介于50-150平方米之間,最好單價在3000元以下,愿望花3000-4000元/平方米購房的也占有一定的比例。這一預期和市場價格的差距低于調查總體對房價的預期與真正市場行情的差距。
調查總體對每平方米的價格預期如下:每平方米500-1000元的占22.9%,1000-20xx元的占32%,20xx-3000元的占19.6%,而6000元以上的僅占1.3%??梢钥闯觯瑖藢Ψ績r的承受能力與實際的市場情況大相徑庭。
調查還顯示,消費者已逐漸將目光投向新的視點,比如:環(huán)保問題、居住環(huán)境(包括人文環(huán)境、地理環(huán)境、教育投入、文化氛圍)等,這些都直接影響著消費者購房的決策。
目前環(huán)保已成為一種全球化的概念,購房者對居住地的環(huán)境要求日益提高。認為城市環(huán)境污染太嚴重的占調查總體的60.9%,看來,爭勸綠色”生存環(huán)境已成為大多數都市人的夢想。相比較而言,郊區(qū)的物業(yè)價格比市區(qū)要便宜很多,“綠色”程度也大大好于市區(qū),且有些文化小區(qū)的人文環(huán)境也很好,城市則因為交通網絡的不夠完善、私家車普及率偏低、交通過分擁擠等,造成許多居民渴望以低廉價格求得“綠色”生存環(huán)境的愿望無法實現。
房地產調查報告摘要篇五
甘犁,1987年獲得清華大學經濟與管理學院學士學位,1998年獲得加州大學伯克利分校經濟學博士及統(tǒng)計學碩士學位。甘犁長期從事應用微觀經濟學和計量經濟學等領域的研究,師從20xx年諾貝爾經濟學獎獲得者丹尼爾·麥克法登教授,獲加州大學伯克利分校經濟學博士學位,曾任教于美國德州大學奧斯汀分校,現任美國得克薩斯農工大學經濟系教授,以及美國國民經濟研究局研究員。他同時也是西南財經大學國際化戰(zhàn)略引進的海外人才,被特聘為該校經濟與管理研究院院長、經濟學院院長及中國家庭金融調查與研究中心主任。
《中國家庭金融調查報告》從20xx年開始實施,我們于20xx年5月份在北京做了發(fā)布,之后在網上產生了比較大的影響,有很多質疑。數據收集最關鍵的一點是隨機和抽樣。雖然樣本量只有8438戶,但是如果真正做到了隨機,誤差率降得非常快。
我們的調查非常復雜,有很多的信息。簡單說有人口特征與就業(yè)、資產與負債、非金融資產、金融資產。在金融資產方面的數據非常詳盡,我們是中國第一家對中國家庭資產進行詳盡描述的調查機構。我們派遣了343位訪員,32支隊伍。之前我們還派了41支隊伍,242人次建立抽樣框。人民銀行和我們進行合作,帶我們的訪員到社區(qū),通過政府的支持來做。全國的總體拒訪率只有11.6%,這是世界上最低的拒訪率之一。我們現在做的抽樣實施過程很獨特,現在在做季度的電話回訪,我們能夠把握住中國家庭層面最及時的信息。
數據有了之后,我們做了簡單分析,得出了以下主要的結論。
首先看看中國家庭收入的均值和中位數。全國家庭的均值是51569元,城市是7萬元,農村是2萬元左右。均值和中數位的差別非常大。全國家庭的中位數是17510元,所謂“中位數”,就是有一半的家庭年收入超過了17510元,而另外一半的家庭年收入低于這個數字。這與均值的概念是完全不一樣的,大家通常錯誤地理解了均值的概念,認為這是普通老百姓收入的平均概念,不是這樣。在中國因為分配收入極度的不均,均值實際上反映了非常有限的家庭狀況。
在全國有25%的家庭年收入低于5000元(大多數在農村),如果你的家庭年收入達到了56萬元,那么你就算是中國最有錢的1%家庭。你家庭年收入達到172000元,就進入了中國排名前列的5%家庭。所以我們并沒有說中國家庭很有錢。
另外,與所有的財富報告得到的數據不一樣,我們算出來的數據是有150萬的家庭年可支配收入超過100萬元,這個數字并不高,全中國只有150萬,比例很低。
中國前10%的家庭在全國家庭總收入當中占的比例是57%,美國這方面的稅前數據只有44.7%.你會看到中國收入最高的10%的家庭平均儲蓄率為60.6%.而收入最高的5%的家庭平均儲蓄率為69%.他們的儲蓄金額占當年國家總儲蓄的75%,所以說有75%的儲蓄貨幣都是由這10%的家庭儲蓄。中國的高儲蓄率問題是這些人儲蓄造成的。20年的促進內需沒有效果,原因就是中國的收入不均越來越厲害,這樣的情況導致了我們促進消費沒有效果,必須提高低收入家庭的收入,才會降低儲蓄率,減少中美貿易之間的不平衡。
中國家庭總資產平均達到247萬元,大家感覺“被平均”了。我反復講過,城市戶口家庭中位數只有40萬元。換句話說,有50%的城市戶口家庭總資產,包括房產在內的資產加起來低于40萬元,只有50%的家庭高于40萬元。正如順口溜所說———“前村有個張千萬,后村九個窮光蛋。結果大家一平均,人人都是張百萬”。這個平均數并不代表社會,而是代表總量,只有中位數才是對這個社會普通老百姓的描述。
從資產的角度來講,分布到底是怎樣的?只有14.3%的家庭資產超過了平均數。
中國現在的經濟狀況很差,怎么改變?我認為現在是有辦法的。中國上一次的4萬億投資與美國7870億美元的刺激經濟政策應該顛倒過來。當時美國使用刺激經濟的政策主要把這些錢用來減稅,給老百姓提高失業(yè)救濟的年限,主要是做轉移支付,政府把錢轉移到老百姓身上。中國主要是建鐵路、公路、地鐵,在做基建。
例如農村的醫(yī)療保險制度賠付的比例非常低,我們也有這方面的數據。賠付的平均比例只有不到20%,如果把農村醫(yī)療賠付比例提高到城市的賠付比例,就會對農村的消費支出有很大的促進作用。
中國和美國的家庭資產比較。20xx年,美國的國內生產總值是15.1萬億美元,中國只有美國的一半。美國凈資產有57.1萬億美元,而20xx年比20xx年還要高,這是因為金融危機之后,美國的房產和金融資產價值縮水很厲害,下降了15%.而中國在20xx年時,全國家庭總資產是69萬億美元,比美國高21%.差別在房產上。美國家庭的房產只占總資產的32%,而中國家庭是71%.我們的金融資產占比很低,只有5%,而美國是38%.而房產的價值變化很快,很容易垮下來。
中國人住房擁有率平均達到89.68%,大家覺得“被平均”了。城市的住房擁有率是85.4%,農村是92%.東部低一點,中部、西部高一些。我們當時在上海、北京、深圳這三個一線城市做了城市家庭自有住房擁有率和年齡關系的調查,發(fā)現35歲以下人群的住房擁有率只有60%,35-45歲有81%.
剛性需求在中國的百分比是多少?首先是沒有住房的家庭,這個百分比達到15.3%,這里主要是指城市,不是農村。第二,例如你在深圳打工,但是在老家有房子。這部分家庭比例達到11.7%.在正常的統(tǒng)計里面,你算是有房的,因為你在老家確實有房,但是也有住房需求,這是兩回事。第三,成年后與父母住在一起,買不起房子。這在我國和全世界所有的統(tǒng)計口徑中算一個家庭,這批人的住房需求占6%.最后是目前現有的住房需求。以上加起來達到中國家庭百分比的32.9%,總數有7000萬套。
第二是新增剛性住房需求,包括新增成年人的剛性住房需求,這是指在“十二五”期間,還有農民工進城、城鎮(zhèn)化的過程,這部分住宅需要823萬套。這是根據“十一五”期間新增農民工的數目算出來的。第三是拆遷和搬遷,算下來有1200萬套,我們有詳盡的拆遷和搬遷數據,比“十一五”期間增加了10%.一部分是改善型住房需求,一部分是城市建設的需求??偣布悠饋硎?894萬套。換句話說,剛性需求數在“十二五期間”一共有一億套。這里有不足,沒有考慮老齡化導致的住房供給情況,只部分考慮到改善性住房需求。
在中國,有13%的家庭擁有兩套房子,而美國這個數據低于15%.德國等國家只有2%-3%,而中國5%的家庭有三套或更多的房子,最多達到15套。這些家庭的房屋數量相加,得出20xx年沒有出售的商品房數據是166萬套,目前在市場上的供給總數是4000萬套。這樣看起來還有5000萬套的.缺口,但是市場的生產能力是多少?大家都知道針對中國低收入家庭建設的3600萬套保障房,剩余商品房開發(fā)數量是2300萬套。這是什么概念?只需要中國的房地產行業(yè)再工作2年半時間。
這里把所有的可能性都考慮到了,只需要2年半的時間,中國的房地產就沒有事情可以做了。這說明它的規(guī)模過大。房地產行業(yè)如果從住宅需求的角度講,5年的增量是近3000萬套。所以它每年只需要生產600萬套房子,就可以基本滿足中國家庭城鎮(zhèn)化的需求、成年人的需求以及各種新增的需求。房地產長期的生產規(guī)模只需要現在的1/3,2/3的房地產商是要垮掉的,沒有那么多的需求,房子是賣不出去的。現在為什么房子還可以賣出去?因為大家有投資需求。
房屋價格太高。銀行有詳細數據,例如戶主年齡以及住房貸款總額與家庭收入的比例,30-40歲時是作為“房奴”還款壓力最大的時期,達到11-12倍。年齡大一點的人群這個比例會低一些,余額是8.59倍,這個數字在國外是2-3倍。如果是收入低的家庭,買房更困難,貸款總額是家庭年收入的32倍。
同時住房收益率很高,“名義平均收益率”達到340%.總的來看,房地產的收益情況確實很好,價格很好,已經很貴了,就形成了泡沫,沒有一個國家歷史上的泡沫是不會破滅的。
假設房產價格下跌,有很多家庭會受損失。房價在漲,首付很高。所以即使房價下降30%,中國的銀行業(yè)也不會有問題。對銀行而言,只有2.9%的房子貸款余額低于房價,會虧本。即使房價下降30%,對銀行來說,也只有2.9%的家庭是虧本的。中國的剛需已經不是很強勁了。住房的行業(yè)規(guī)模太大,應該轉型了。房產收益率很高,銀行業(yè)沒有問題。不會像美國一樣,造成全行業(yè)的次貸危機。
現在都在談房產稅,其實房產稅實施起來是非常困難的,有很多的阻礙。有一個比較好的方式是按揭稅。目前二套房的貸款利率是基準利率的1.1倍,這是用行政手段給了銀行超額利潤,沒有任何道理的。二套房的首付比例達到60%,這很健康,沒有風險,貸款利息方面可以收取10%的按揭稅。換一個說法就是銀行把這個超額利潤給了地方政府,老百姓一點損失都沒有。但是效果是相同的。這是我們的一個說法,我們也給國家寫了政策建議。
中國最富有的家庭與普通老百姓大概是什么情況?
符合什么標準才是中國最富有的家庭?城市家庭要達到414萬的資產,凈資產達到395萬,家庭收入23萬,非房產87萬,那么就會達到中國前5%的家庭標準。富裕家庭87%在城市,12%在農村。主要分布,東中西部地區(qū)差距非常大。最有錢的5%家庭中有94%在東部,只有少數在中部和西部。哪個年齡段的人最有錢呢?30-40歲、40-50歲的中年人最有錢。他們的資產構成中,金融資產并不高,前者達到4.9%,后者是8.9%.負債高一點,但不多。
他們的錢主要用來自己開公司,他們持有的住房比例比較低,工商業(yè)的比例遠遠高于其他家庭。他們的資產中有22%來源于工商業(yè)。工商業(yè)經營收入比較高,達到一半,很多都是自己開公司。他們對經濟的預期比較悲觀。認為房價上升的比例更低一點,其余家庭比例是70%,富裕家庭是50%-60%.
農村到城市的“移民”問題。我們發(fā)現國家統(tǒng)計局目前高估了農民工進城的數目。以國家統(tǒng)計局的標準,在城市常住居民當中有50%都是城鎮(zhèn)、農村戶口,這是非常不可信的。目前在城市的農民工數量近1億,遠低于國家統(tǒng)計局的1.68億。
房地產調查報告摘要篇六
優(yōu)越的地理環(huán)境,深厚的商業(yè)氛圍,舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業(yè)的發(fā)展的主要特質。從20xx年起至今,xx商品房價格始終呈現穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,xx已成為武漢高檔房產的主要聚集區(qū)域,同時,也成為優(yōu)勢地產竟相博弈之地??傮w而言,xx房地產無論從產品定位還是創(chuàng)新程度,都趨向于中高端。
xx年以后,隨著大量外埠資本注資xx,該區(qū)域房地產格局呈現出新改變。一方面,房產的整合概念不斷增加,如永清片區(qū)的新天地項目,集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產開發(fā)不再以某類物業(yè)為主,而是深化為產業(yè)概念,地產對城市的影響力進一步增加。另一方面,頂級項目拉動了高端消費勁量。長期以來,武漢的房產高端消費都受到了產品的極大制約,項目品質的均等性使xx的房地產業(yè)不能滿意細分市場的要求。20xx年后,這一局面被打破,xx濱江地產及商業(yè)地產呈現出主動的發(fā)展態(tài)勢。20xx年,xx房地產進入了歷年來最火爆的一年。目前,xx房地產呈現出住宅、商業(yè)并進的格局,物業(yè)形態(tài)上以高層為主,投資型物業(yè)不斷涌現。在國家宏觀調控措施的影響之下,房地產項目的消化速度雖然有所放緩,但價格仍舊穩(wěn)步上升。
產品特征:xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價格特征:xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右,均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。
供求特征:全市商品房銷售項目中,xx區(qū)域占據了39.54%,xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費者特征:包括、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。
產品定位:中高端產品為主,中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征:深厚的商業(yè)、消遣等都市文化特征。
(1)商品住宅價格與銷量分析。
xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及美麗的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內,房地產開發(fā)量居武漢市前列,同其它區(qū)域相比,其價格始終呈現出上升狀態(tài),20xx年(1—6月份),xx住宅均價達到5894.43元/平方米,與去年同期相比,價格增長了39.57%。另一方面,受國家宏觀調控政策影響,在進入20xx年以后,商品住宅的銷量出現肯定程度的下降,20xx年(1—6月份),xx住宅銷量為8950套,與去年同期相比,削減了51.32%。
從上表可以看出,xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調還是相一樣的,而且上漲的幅度非常平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看,高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū),中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
xx中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點,住宅開發(fā)力度較大,目前區(qū)域可售樓盤套數在45000套左右。從市場接受狀況來看也是比較志向的,信任隨著該區(qū)經濟不斷的縱身發(fā)展,房地產業(yè)會在其中充當越來越重要的角色。
同時,該區(qū)域交通日益通暢,市政配套逐步成熟,東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得主動成果,這些都將為這一帶的房價帶來肯定的升值空間。
(2)xx商品住宅市場供求關系。
1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場總容量約為45000套,1—6月總供應13299套,市場總銷量為8950套,總體供銷比為1.49:1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量削減。
為避開因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動,武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮。20xx年(1-6月份),全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,同比下降28.94%。
同時,國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大,也干脆導致了購房需求的削減。據億房網今年(1-6月份)的網絡調查數據和對90多個樓盤的調研數據顯示,已擁有一套住房,進行其次次或多次購買行為的家庭占到47.52%,其中,包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求,因而受外部環(huán)境的影響較大,成為住房市場中可伸縮性的需求。
xx作為武漢房產投資的主要區(qū)域,投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所削減。
3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高。
億房探討中心的20xx年最新調研數據顯示,潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響,使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
如下圖所示:5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上,7000元/平方米以上產品的銷量逐步上升。
xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成,依據其房地產發(fā)展特點,下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行分析:
(一)xx中心區(qū)。
20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米,較去年同期上漲2152.88元/平方米,漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套,較去年削減4630套,降幅為58.87%。從上半年xx中心區(qū)成交價格來看,1至5月呈遞增趨勢,5月達到價格高峰,為7286.34元/平方米,隨后6月價格出現小幅回落,但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說,成交方面較去年嚴峻萎縮,總體成交量還未達到去年同期水平的一半。
出現這樣的狀況,主要由兩方面因素造成,首先xx中心區(qū)商品房供應量趨于下降,與去年同期相比,新居供應量削減3成之多,制約了購房者消費;當然,更重要的緣由在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū),房價漲幅過快,甚至超過中高收入購房者的支付實力,樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前,大多數開發(fā)商選擇堅挺,僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn),這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現小幅回落。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進的。隨著武漢天地的問世,集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、消遣、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造,勢必帶領整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出,加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建,位于xx內環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,而之前,新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預料不久的將來,xx內環(huán)將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢,各大板塊功能定位不同又相互促進,將由點及面,以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展,從而促進整個xx中心區(qū)的加快建設。
xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)。
(二)古田片區(qū)。
20xx年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米,較去年同期上漲1516.4元/平方米,漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套,較去年削減2609套,降幅為68.59%。從成交價格狀況來看,盡管古田片區(qū)今年1至6月始終都是穩(wěn)中有升,但與去年同期相比,在全市各區(qū)中價格漲幅居末位,僅僅高于青山片區(qū)。另外,成交方面,古田僅成交1195套,跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,該地段離中心城區(qū)較近,周邊配套也相對完善,所以構成了古田片區(qū)目前的供應主體。正因為如此,隨著輕軌建設的降溫柔解放大道沿線開發(fā)的逐步完成,該片區(qū)供應量削減,市場關注度有所下降,再加上經濟適用房對商品房價格體系的沖擊,以至今年古田片區(qū)樓市較為寂靜。
對古田區(qū)域的整體規(guī)劃,為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,區(qū)域房地產市場后期發(fā)展看好。隨著硚口對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理,使得古田區(qū)域項目可以成片,整體開發(fā),同時,將來輕軌通車,西漢正街商圈形成,都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,為古田樓市的發(fā)展供應有力支撐。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)。
(三)二七、后湖片區(qū)。
20xx年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米,較去年同期上漲1694.93元/平方米,漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套,較去年下降42.06%。從成交價格來看,該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn),1至5月穩(wěn)中有升,6月價格略為回調。受供應量的影響,后湖地區(qū)商品房關注度下降,百步亭現代城、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依舊是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數量較前兩年大幅削減,二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現溫柔向上的走勢,部分樓盤因而加大了打折力度,高端商品房價格回落明顯。令人激昂的是,輕軌二期的正在加速建設,堤角至丹水池路段基本竣工,黃浦路段則已建設過半,交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業(yè)方面,二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,家樂福等商業(yè)巨頭已經確定落戶,將來她將輻射后湖、二七等地區(qū),彌補商業(yè)配套不足的現實問題。
二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)。
(四)東西湖片區(qū)。
20xx年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米,較去年同期上漲1431.83元/平方米,漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套,較去年增長了14.07%。從成交價格及成交套數來看,東西湖片區(qū)今年實現價量雙增,特殊是銷量,盡管只增長14個百分點,但縱觀今年全市其他的銷售狀況,該片區(qū)的表現還是令人刮目相看的。雖然整個市場氣氛的始終處于觀望心情,但從該片區(qū)個別項目的調查顯示,客戶平均接待量并沒削減多少。而來看房的客戶,許多也是因為價格相對較低,所以將買房目標選定在郊區(qū),面對高房價,有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,從目前狀況來看,東西湖盡管存在交通不便,但價格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的一般住宅產品類型,始終是本區(qū)域開發(fā)的主力產品。近4年來其供應量的遞減趨勢說明,市場環(huán)境的影響下,開發(fā)商起先注意產品結構的調整,產品重心漸漸由多層向高層和小高層轉換。
和其他區(qū)域市場多層——小高層——高層的轉換階段不同,本區(qū)域由于其自身條件限制,小高層的過渡時間不長、過渡量較少,快速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需肯定時間的市場磨合,才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看,高層物業(yè)是將來市場的主流產品。東西湖被譽為武漢的“北大門”,而金銀湖更是占據空港經濟之利,將來還將在這里修建保稅物流中心,發(fā)展物流經濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯系,加快異地置業(yè)的腳步,為下一步樓市的旺盛奠定基礎。
東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產信息網截止到20xx年6月30號。
房地產調查報告摘要篇七
引導語:調查報告一般有比較明確的意向,相關的調查取證都是針對和圍繞某一綜合性或是專題性問題展開的。所以,調查報告反映的問題集中而有深度。今天,小編為大家整理了關于2016關于房地產市場調查報告范文,歡迎閱讀與參考!
兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產業(yè)在我區(qū)經濟發(fā)展中具有重要地位和作用,房地產業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右,相關稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入,則占到36%。隨著經濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快,房地產業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期,中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產市場的調控政策,對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產業(yè)來說,政策的調整無疑會影響房地產市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產市場現狀,客觀分析政策對房地產走勢的影響,從而研究提出相應的對策建議,對保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展,具有重要意義。
今年1-6月,我區(qū)房地產業(yè)實現稅收5億元,同比增長85%;房地產開發(fā)投資完成37.3億元,其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米,銷售100萬平方米。今年以來,我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展呈現以下特點:
1、房產投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設態(tài)勢和房地產市場的走熱使得房產開發(fā)商對我區(qū)房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭,1-6月,房地產開發(fā)平均增速為42.2%,具體走勢見圖一。其中,住宅建設在房地產開發(fā)投資中的地位突出,占到房地產開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高,2-6月累計增速分別為:2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢,2-6月的增速走勢見圖二:
從商品房預售情況來看,回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預售3940套,總面積50.6萬平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài),3月份我區(qū)商品房預售出現了一次明顯下降,4月份僅售出474套,總面積6.5萬平方米,與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預售水平,每月預售385套,總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續(xù)走高
雖然今年年初開始,中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策,但年后,房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情,由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始,我區(qū)房地產價格以年均20%以上的速度快速提升,房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前,我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米,同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米,同比上升47%。
由于房地產價格持續(xù)上漲,房地產市場投機成份嚴重,中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的'重點,市也出臺了多項有關政策,加強對房地產業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市:
中央:
房地產調查報告摘要篇八
一、xx房地產市場發(fā)展現狀
優(yōu)越的地理環(huán)境,濃厚的商業(yè)氛圍,舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業(yè)的發(fā)展的主要特質。從2000年起至今,商品房價格一直呈現穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,已成為武漢高檔房產的主要聚集區(qū)域,同時,也成為優(yōu)勢地產竟相博弈之地??傮w而言,xx房地產無論從產品定位還是創(chuàng)新程度,都趨向于中高端。
xx年以后,隨著大量外埠資本注資,該區(qū)域房地產格局呈現出新變化。一方面,房產的整合概念不斷增強,如永清片區(qū)的新天地項目,集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產開發(fā)不再以某類物業(yè)為主,而是深化為產業(yè)概念,地產對城市的影響力進一步增強。另一方面,頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來,武漢的房產高端消費都受到了產品的極大制約,項目品質的均等性使房地產業(yè)不能滿足細分市場的要求。2006年后,這一局面被打破,濱江地產及商業(yè)地產呈現出積極的發(fā)展態(tài)勢。2007年,xx房地產進入了歷年來最火爆的一年。
二、商品住宅發(fā)展特征
產品特征:中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價格特征:城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右,均價在 6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。
供求特征:全市商品房銷售項目中,xx區(qū)域占據了39.54%,xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費者特征:包括公務員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。
產品定位:中高端產品為主,中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征:濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。
三、2008年(1-6月份)商品住宅供給和銷售基本分析
(1) 商品住宅價格與銷量分析
xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內,房地產開發(fā)量居武漢市前列,同其它區(qū)域相比,其價格一直呈現出上升狀態(tài),2008年(1—6月份),住宅均價達到5894.43元/平方米,與去年同期相比,價格增長了39.57%。另一方面,受國家宏觀調控政策影響,在進入2008年以后,商品住宅的銷量出現一定程度的下降,2008年(1—6月份),住宅銷量為8950套,與去年同期相比,減少了51.32%。
從上表可以看出,xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調還是相一致的,而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看,高檔樓盤主要集中在中心城區(qū),中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點,住宅開發(fā)力度較大,目前區(qū)域可售樓盤套數在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的,相信隨著該區(qū)經濟不斷的縱身發(fā)展,房地產業(yè)會在其中充當越來越重要的角色。
同時,該區(qū)域交通日益通暢,市政配套逐步成熟,東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果,這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。
(2) 商品住宅市場供求關系
1、2008年(1—6月份)商品住房市場總容量約為45000套,1—6月總供給13299套,市場總銷量為8950套,總體供銷比為1.49:1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少
為避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動,武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮。2008年(1-6月份),全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,同比下降28.94%。
同時,國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大,也直接導致了購房需求的減少。據億房網今年(1-6月份)的網絡調查數據和對90多個樓盤的調研數據顯示,已擁有一套住房,進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%,其中,包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求,因而受外部環(huán)境的影響較大,成為住房市場中可伸縮性的需求。
作為武漢房產投資的主要區(qū)域,投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購房者對中心城區(qū)的住宅偏好度高
億房研究中心的2008年最新調研數據顯示,潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響,使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
如下圖所示:5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的 65%以上,7000元/平方米以上產品的銷量逐步上升。
2008年(1-6月份)戶型供銷比例統(tǒng)計結果顯示,90平方米以下戶型供小于銷,140平方米以上戶型供大于銷,90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中,90平方米以下戶型的上市量占到總上市量的20.52%,90平方米以下戶型的銷售量占到總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現,從今年1-6月份的情況來說,xx90平方米以下戶型的上市量較大,占到全市同等戶型上市量的40.17%,90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
四、各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況
xx區(qū)目前由中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成,根據其房地產發(fā)展特點,下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行分析:
(一)中心區(qū)
2008年上半年中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米,較去年同期上漲2152.88元/平方米,漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套,較去年減少4630套,降幅為58.87%。
從上半年中心區(qū)成交價格來看,1至5月呈遞增趨勢,5月達到價格高峰,為7286.34元/平方米,隨后6月價格出現小幅回落,但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說,成交方面較去年嚴重萎縮,總體成交量還未達到去年同期水平的一半。
出現這樣的情況,主要由兩方面因素造成,首先中心區(qū)商品房供應量趨于下降,與去年同期相比,新房供應量減少3成之多,制約了購房者消費;當然,更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū),房價漲幅過快,甚至超過中高收入購房者的支付能力,樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前,大多數開發(fā)商選擇堅挺,僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn),這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現小幅回落。
發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進的。隨著武漢天地的問世,集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造,勢必帶領整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出,加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建,位于內環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,而之前,新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預計不久的將來,內環(huán)將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢,各大板塊功能定位不同又相互促進,將由點及面,以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展,從而促進整個中心區(qū)的加快建設。
中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號)
(二)古田片區(qū)
2008年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米,較去年同期上漲1516.4元/平方米,漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套,較去年減少2609套,降幅為68.59%。
從成交價格情況來看,盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升,但與去年同期相比,在全市各區(qū)中價格漲幅居末位,僅僅高于青山片區(qū)。另外,成交方面,古田僅成交1195套,跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,該地段離中心城區(qū)較近,周邊配套也相對完善,所以構成了古田片區(qū)目前的供應主體。正因為如此,隨著輕軌建設的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成,該片區(qū)供應量減少,市場關注度有所下降,再加上經濟適用房對商品房價格體系的沖擊,以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃,為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,區(qū)域房地產市場后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理,使得古田區(qū)域項目可以成片,整體開發(fā),同時,未來輕軌通車,西漢正街商圈形成,都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號)
(三)二七、后湖片區(qū)
2008年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米,較去年同期上漲1694.93元/平方米,漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套,較去年下降42.06%。
從成交價格來看,該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn),1至5月穩(wěn)中有升,6月價格略為回調。受供應量的影響,后湖地區(qū)商品房關注度下降,百步亭現代城、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數量較前兩年大幅減少,二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現溫和向上的走勢,部分樓盤因而加大了打折力度,高端商品房價格回落明顯。
令人振奮的是,輕軌二期的正在加速建設,堤角至丹水池路段基本竣工,黃浦路段則已建設過半,交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業(yè)方面,二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,家樂福等商業(yè)巨頭已經確定落戶,未來她將輻射后湖、二七等地區(qū),彌補商業(yè)配套不足的現實問題。
二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號)
(四)東西湖片區(qū)
2008年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米,較去年同期上漲1431.83元/平方米,漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套,較去年增長了14.07%。
從成交價格及成交套數來看,東西湖片區(qū)今年實現價量雙增,特別是銷量,盡管只增長14個百分點,但縱觀今年全市其他的銷售情況,該片區(qū)的表現還是令人刮目相看的。
雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒,但從該片區(qū)個別項目的調查顯示,客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶,很多也是因為價格相對較低,所以將買房目標選定在郊區(qū),面對高房價,有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,從目前情況來看,東西湖盡管存在交通不便,但價格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產品類型,一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產品。近4 年來其供應量的遞減趨勢說明,市場環(huán)境的影響下,開發(fā)商開始注重產品結構的調整,產品重心逐漸由多層向高層和小高層轉換。
和其他區(qū)域市場多層——小高層——高層的轉換階段不同,本區(qū)域由于其自身條件限制,小高層的過渡時間不長、過渡量較少,迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合,才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看,高層物業(yè)是未來市場的主流產品。
東西湖被譽為武漢的“北大門”,而金銀湖更是占據空港經濟之利,未來還將在這里修建保稅物流中心,發(fā)展物流經濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯系,加快異地置業(yè)的腳步,為下一步樓市的繁榮奠定基礎。
東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產信息網截止到2008年6月30號)
房地產調查報告摘要篇九
到6月底,全市完成固定資產投資60.74億元,同比增長30.31%。城市居民人均可支配收人3371元,比去年同期增長8.3%,城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額734.52億元,比年初增長8.69%。
房地產市場開發(fā)供應情況。
20__年上半年,西安市商品房完成投資10.20億萬元,比去年同期增長20.73%。分物業(yè)來看,各物業(yè)投資分別占商品房投資的比例為:公寓別墅類為0.69%,商服房類為18.30%,普通住宅類為61.64%,辦公樓類為19.37%;比去年同期公寓別墅類下降86.04%,商服房、普通住宅、辦公樓類分別增長117.67%、1.06%和5.4倍。
20__年上半年西安市商品房施工面積94.04萬平方米,比去年同期增長44.84%;商品房竣工面積73.37萬平方米,比去年同期增長68.40%;商品房新開工面積20.45萬平方米,比去年同期增長25.54%。
新開工面積公寓別墅類、商服房類、普通住宅類和辦公樓類占商品房新開工總面積的比例分別為:0.99%、24.73%、59.46%、14.82%,比去年同期分別增長一94.17%、195.12%、39.81%、26.58%。
從資金來源看,上半年自有資金32244萬元,占總投資額的31.61%;借貸資金48o19萬元,占總投資額的47.07%;預售資金21743萬元,占總投資額的21.32%。從所占比例與去年相比來看,自有資金所占比例上升明顯,預售資金也增長較快,借貸資金所占比例呈下降趨勢。
市場銷售。
上半年,西安市商品房成交活躍,市場銷售繼續(xù)保持去年以來的高速增長態(tài)勢,銷售面積和銷售額比去年同期均有較大幅度的增長。1-6月商品房累計銷售面積達90.37萬平方米,比去年同期增長了52.98%。其中售給個人的79.60萬平方米,占商品房銷售總面積的88.08%,個人購房繼續(xù)呈上升趨勢,占商品房銷售的比例越來越高。上半年商品房銷售額30.28億元,比去年同期增長82.94%。
20__年8月末及9月中旬西安相繼舉辦了兩次房展會,為銷售旺季推波助瀾。9月份的商品房成交量并沒有令人失望,總共成交了670713平方米,是今年各月份銷售的最好成績,較上期上升了10.04%,較去年同期增長78.53%。普通住宅依舊獨領風騷,占到總銷售量的88.7%,較8月份所占份額上升了7.5%;商品用房較上期呈下降態(tài)勢,商品用房占到總銷售量的7.8%,較上期下跌7.7%;寫字樓占成交面積的2.9%,較上期上浮0.9%;別墅有小量交易,占總成交量的0.2%。
從市場銷售情況來看,西安商品房銷售從20__年以來的持續(xù)快速增長,加之其它相關指標也相應地呈現較好的增長趨勢,說明了隨著住房制度改革和貨幣分房政策的實施,住房的有效需求增多,一些潛在需求也浮出水面。如果西安住宅二級市場全面開放,加快公房上市步伐,使住宅的一、二級市場能得到了較好的聯動,將會為西安樓市創(chuàng)造越來越多的需求空間,商品房銷售的快速增長也相應地仍將會持續(xù)下去。
房地產調查報告摘要篇十
引言:新房成交遠高于預期,二手房20%個稅出臺,成交火爆。
20xx年第一季度新房成交量達到1194套,成交量遠高于預期,同比20xx年第一季度,成交量增漲明顯,樓盤分多期開盤的營銷手段使得開盤的去化率十分驚人。受到3月1日出臺的國五條細則——個人出售房產要嚴格按照轉讓所得的20%計征個人所得稅的影響,諸暨3月份二手房市場交易火爆,單月成交量達到了842套。(文中所有數據截至3月29日)
一、第一季度商品房住宅(新房)成交量分析
(20xx年第一季度諸暨商品房住宅成交量統(tǒng)計圖)
提要:20xx年第一季度新房成交量同比20xx年第一季度有明顯漲幅。從數據分析可以看出,諸暨房地產市場新房每月成交量都在300套以上,第一季度總成交1194套。
環(huán)比20xx年第四季度,20xx第一季度新房成交量有所回落,同比20xx年第一季度有明顯漲幅。
每年的1、2月份,春節(jié)前后,大部分房企正處于總結前一年業(yè)績、制訂新一年目標的階段,開盤、營銷節(jié)奏普遍放緩,因此這個時間段內交易量通常會相對較低,尤其20xx年年底市場總體處于高位,在此影響下今年一季度成交環(huán)比有所回落是正?,F象。
如果將今年一季度新房成交量與往年同期比較,則不難發(fā)現,今年一季度成交量相比去年成交量有大幅度的提高,與歷史同期最高水平相差無幾??偨Y來看,去年年底的市場上升行情其實仍在延續(xù)。
二、第一季度商品房住宅(新房)成交均價分析
(第一季度諸暨商品房住宅成交均價走勢圖)
提要:第一季度諸暨商品房住宅(新房)成交均價相比于20xx年有小幅度的上漲。
從1月份開始,諸暨商品房住宅(新房)成交均價在穩(wěn)步上升。環(huán)比20xx第四季度,漲幅不大。但是同比20xx年第一季度,成交均價卻有明顯漲幅,上漲幅度達到了8。6%。
事實上,20xx年樓市調控初步控制了房價快速上漲的局面。但是20xx年第一季度卻有了明顯的漲幅,因此在我們看來,整個20xx年上半年諸暨房地產市場都將維持量價齊升的格局。從存量角度看,存量雖仍處在一個相對高位,但經過20xx年的去庫存消化,存量水平已有明顯的下降,從消化周期來看,隨著庫存的減少和成交的回升,消化周期相比20xx年同期普遍出現大幅縮短。
三、第一季度諸暨二手房住宅成交及住宅出租分析
(20xx年第一季度諸暨二手房成交量走勢圖)
二手房:受到3月1日出臺的國五條細則——個人出售房產要嚴格按照轉讓所得的20%計征個人所得稅的影響,諸暨3月份二手房市場交易火爆。
20xx年第一季度諸暨二手房住宅成交1171套,同比20xx年第一季度二手房住宅成交的293套上漲了300%。20xx年第四季度諸暨二手房市場成交347套,環(huán)比20xx年第四季度成交量上漲了237%。
3月1日國五條細則出臺之后,住建部部長姜偉新在接受記者采訪時強調,“國五條”一定要嚴格執(zhí)行。他說:“執(zhí)行過程中如果有什么問題再改,但一定要嚴格執(zhí)行?!蓖ㄟ^走訪諸暨本地的中介了解到,此前執(zhí)行的個人所得稅政策分為幾類情況:普通住宅按照房屋成交價的1%計征;非普通住宅按照房屋成交價的2%計征;但自有住房如滿5年且為個人唯一住房的可免征個人所得稅。
細則出臺前的短期內,由于個稅按此差額征收,短期內會加速二手房的交易,爭取搭上政策的末班車,二手房交易將進入暫時的高峰期。
租房:每年過年前后都是房屋租賃的淡季,并且由于諸暨教育局新政的實施,進一步導致了房租租賃的減少,年后的租賃市場主要以因工作需求租賃房屋的為主。
四、第一季度諸暨房地產市場總結
20xx年1月,隨著春節(jié)的逐漸臨近,大部分房企放慢了營銷推案節(jié)奏,新增供應量環(huán)比出現大幅下滑,然而諸暨的成交量卻依然在延續(xù)去年底的“翹尾”行情,盡管環(huán)比去年第四季度的成交量有所回落,但同比卻出現了增長。3月1日國五條細則出臺之后,二手房交易進入暫時的高峰期,諸暨3月份二手房市場交易火爆。一手房市場對“國五條”反應稍顯遲鈍,新政對于我市一手房市場的影響,可能會在未來一段時間里逐步顯現。
我市存量雖仍處在一個相對高位,但經過20xx年的去庫存消化,存量水平已有明顯的下降,從消化周期來看,隨著庫存的減少和成交的回升,消化周期相比20xx年同期普遍出現大幅縮短。
總體看來,20xx年諸暨房地產市場可謂取得了開門紅。至于這波行情能延續(xù)到什么時候,我們認為,如果短期內整個房地產行業(yè)政策面能維持當前的平穩(wěn)格局,那么市場需求繼續(xù)溫和釋放應是基本上確定的。
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房地產調查報告摘要篇十一
優(yōu)越的地理環(huán)境,濃厚的商業(yè)氛圍,舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業(yè)的發(fā)展的主要特質。從2000年起至今,xx商品房價格一直呈現穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,xx已成為武漢高檔房產的主要聚集區(qū)域,同時,也成為優(yōu)勢地產竟相博弈之地??傮w而言,xx房地產無論從產品定位還是創(chuàng)新程度,都趨向于中高端。
xx年以后,隨著大量外埠資本注資xx,該區(qū)域房地產格局呈現出新變化。一方面,房產的整合概念不斷增強,如永清片區(qū)的新天地項目,集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產開發(fā)不再以某類物業(yè)為主,而是深化為產業(yè)概念,地產對城市的影響力進一步增強。另一方面,頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來,武漢的房產高端消費都受到了產品的極大制約,項目品質的均等性使xx的房地產業(yè)不能滿足細分市場的要求。2006年后,這一局面被打破,xx濱江地產及商業(yè)地產呈現出積極的發(fā)展態(tài)勢。2007年,xx房地產進入了歷年來最火爆的一年。
二、xx商品住宅發(fā)展特征
產品特征:xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價格特征:xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右,均價在 6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。
供求特征:全市商品房銷售項目中,xx區(qū)域占據了39.54%,xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費者特征:包括公務員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。
產品定位:中高端產品為主,中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征:濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。
三、2008年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析
(1)商品住宅價格與銷量分析
xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內,房地產開發(fā)量居武漢市前列,同其它區(qū)域相比,其價格一直呈現出上升狀態(tài),2008年(1—6月份),xx住宅均價達到5894.43元/平方米,與去年同期相比,價格增長了39.57%。另一方面,受國家宏觀調控政策影響,在進入2008年以后,商品住宅的銷量出現一定程度的下降,2008年(1—6月份),xx住宅銷量為8950套,與去年同期相比,減少了51.32%。
從上表可以看出,xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調還是相一致的,而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看,高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū),中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
xx中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點,住宅開發(fā)力度較大,目前區(qū)域可售樓盤套數在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的,相信隨著該區(qū)經濟不斷的縱身發(fā)展,房地產業(yè)會在其中充當越來越重要的角色。
同時,該區(qū)域交通日益通暢,市政配套逐步成熟,東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果,這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。
(2)xx商品住宅市場供求關系1、2008年(1—6月份)xx商品住房市場總容量約為45000套,1—6月總供給13299套,市場總銷量為8950套,總體供銷比為1.49:1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少
為避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動,武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮。2008年(1-6月份),全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,同比下降28.94%。
同時,國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大,也直接導致了購房需求的減少。據億房網今年(1-6月份)的網絡調查數據和對90多個樓盤的調研數據顯示,已擁有一套住房,進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%,其中,包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求,因而受外部環(huán)境的影響較大,成為住房市場中可伸縮性的需求。
xx作為武漢房產投資的主要區(qū)域,投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高
億房研究中心的2008年最新調研數據顯示,潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響,使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
如下圖所示:5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的 65%以上,7000元/平方米以上產品的銷量逐步上升。
2008年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結果顯示,90平方米以下戶型供小于銷,140平方米以上戶型供大于銷,90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中,90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%,90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現,從今年1-6月份的情況來說,xx90平方米以下戶型的上市量較大,占到全市同等戶型上市量的40.17%,90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
四、xx各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況
xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二
七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成,根據其房地產發(fā)展特點,下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行分析:
(一)xx中心區(qū)
2008年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米,較去年同期上漲2152.88元/平方米,漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套,較去年減少4630套,降幅為58.87%。
從上半年xx中心區(qū)成交價格來看,1至5月呈遞增趨勢,5月達到價格高峰,為7286.34元/平方米,隨后6月價格出現小幅回落,但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說,成交方面較去年嚴重萎縮,總體成交量還未達到去年同期水平的一半。
出現這樣的情況,主要由兩方面因素造成,首先xx中心區(qū)商品房供應量趨于下降,與去年同期相比,新房供應量減少3成之多,制約了購房者消費;當然,更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū),房價漲幅過快,甚至超過中高收入購房者的支付能力,樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前,大多數開發(fā)商選擇堅挺,僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn),這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現小幅回落。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進的。隨著武漢天地的問世,集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造,勢必帶領整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出,加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建,位于xx內環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,而之前,新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預計不久的將來,xx內環(huán)將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢,各大板塊功能定位不同又相互促進,將由點及面,以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展,從而促進整個xx中心區(qū)的加快建設。
xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號)
(二)古田片區(qū)
2008年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米,較去年同期上漲1516.4元/平方米,漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套,較去年減少2609套,降幅為68.59%。
從成交價格情況來看,盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升,但與去年同期相比,在全市各區(qū)中價格漲幅居末位,僅僅高于青山片區(qū)。另外,成交方面,古田僅成交1195套,跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,該地段離中心城區(qū)較近,周邊配套也相對完善,所以構成了古田片區(qū)目前的供應主體。正因為如此,隨著輕軌建設的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成,該片區(qū)供應量減少,市場關注度有所下降,再加上經濟適用房對商品房價格體系的沖擊,以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃,為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,區(qū)域房地產市場后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理,使得古田區(qū)域項目可以成片,整體開發(fā),同時,未來輕軌通車,西漢正街商圈形成,都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號)
(三)二
七、后湖片區(qū)
2008年上半年二
七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米,較去年同期上漲1694.93元/平方米,漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套,較去年下降42.06%。
七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現溫和向上的走勢,部分樓盤因而加大了打折力度,高端商品房價格回落明顯。
令人振奮的是,輕軌二期的正在加速建設,堤角至丹水池路段基本竣工,黃浦路段則已建設過半,交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業(yè)方面,二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,家樂福等商業(yè)巨頭已經確定落戶,未來她將輻射后湖、二七等地區(qū),彌補商業(yè)配套不足的現實問題。
二
七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號)
(四)東西湖片區(qū)
2008年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米,較去年同期上漲1431.83元/平方米,漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套,較去年增長了14.07%。
從成交價格及成交套數來看,東西湖片區(qū)今年實現價量雙增,特別是銷量,盡管只增長14個百分點,但縱觀今年全市其他的銷售情況,該片區(qū)的表現還是令人刮目相看的。
雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒,但從該片區(qū)個別項目的調查顯示,客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶,很多也是因為價格相對較低,所以將買房目標選定在郊區(qū),面對高房價,有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,從目前情況來看,東西湖盡管存在交通不便,但價格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產品類型,一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產品。近4 年來其供應量的遞減趨勢說明,市場環(huán)境的影響下,開發(fā)商開始注重產品結構的調整,產品重心逐漸由多層向高層和小高層轉換。
和其他區(qū)域市場多層——小高層——高層的轉換階段不同,本區(qū)域由于其自身條件限制,小高層的過渡時間不長、過渡量較少,迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合,才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看,高層物業(yè)是未來市場的主流產品。
東西湖被譽為武漢的“北大門”,而金銀湖更是占據空港經濟之利,未來還將在這里修建保稅物流中心,發(fā)展物流經濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯系,加快異地置業(yè)的腳步,為下一步樓市的繁榮奠定基礎。
東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產信息網截止到2008年6月30號)
房地產調查報告摘要篇十二
總體看,xx年我縣房地產需求增長速度將低于xx年,房地產供求形勢進一步改善,房地產價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來,隨著國家抑制房地產非合理需求的力度加強,增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大,我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生,他們成為購房的主力軍;同時,個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主,投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康,一個重要標志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。xx年,從購房者購房的動機來看,我縣城區(qū)購房者中,購房用于自己居住的比例達到93%,以投資為目的.占7%,而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%,說明我縣整個房地產市場并未出現大量投機者,整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。
1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大,中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成,嚴重供不應求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快,而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅,廣大低收入群體只能望樓興嘆,希望能多推出經濟適用房以及小戶型樓房,以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產市場監(jiān)管力度不夠。房地產市場信息系統(tǒng),包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項目立項、土地出讓、開發(fā)經營許可、規(guī)劃許可、建設許可、開發(fā)建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業(yè)涉及的十多個稅種,由國稅、地稅、財政分別征收,計稅方式復雜,征管難度大。建立房地產信息系統(tǒng),一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況,增加透明度,為政府和有關部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據,有利于調控市場,規(guī)范交易行為,實現房地產市場監(jiān)督科學化;二是以房地產交易中心為平臺,以房地產信息為依托,實現信息共享,通過部門配合、環(huán)節(jié)控制,推動房地產稅收征管精細化管理,達到先繳稅、后辦證的要求,以促進稅收征管科學化。我縣的房地產信息系統(tǒng)還沒有建立,相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成,不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析,同時也造出市場信息不對稱、透明度不高,不利于合理引導房地產投資和消費。
4、部分開發(fā)商重視商品房建設,輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低,配套不完善,開發(fā)項目整體功能差,造成消費者使用不方便,也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用房等這些基礎配套設施多數小區(qū)沒有或根本達不到設計要求。
5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中,除還建本村居民和本單位職工住房外,還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋,駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建,并將多建的住房違規(guī)出售,這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產稅費流失和不公平的市場競爭,對商品房市場帶來很大沖擊;也導致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權和上市交易流通,影響了房地產市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定。
房地產調查報告摘要篇十三
近年來,在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位,富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下,全縣城鎮(zhèn)建設步伐不斷加大,房地產業(yè)由小到大,從弱到強,不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理,房地產價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下,全縣房地產市場呈現快速運行的良好態(tài)勢,房地產開發(fā)投資,開發(fā)項目施工、竣工面積,商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前,我縣具有房地產開發(fā)資質的企業(yè)已有17家,“十五”期間房地產開發(fā)投資累計完成6.3億元,建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處,開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產業(yè)的迅速發(fā)展,大大提高了居民的居住生活水平,為我縣經濟增長注入了新的活力。
目前我縣房地產業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期,各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面,已建和待建樓房以磚混結構為主,框架結構樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質不斷提升,居住環(huán)境日益改善。xx年以來,在房地產市場供需兩旺的同時,我縣房地產開發(fā)樓盤的品質得到了不斷提升,購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面,主要以100平方米以上的大面積樓房為主,90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數量較少,僅占年度開發(fā)量的25%左右。
總體看,xx年我縣房地產需求增長速度將低于xx年,房地產供求形勢進一步改善,房地產價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來,隨著國家抑制房地產非合理需求的力度加強,增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大,我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生,他們成為購房的主力軍;同時,個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主,投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康,一個重要標志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。xx年,從購房者購房的動機來看,我縣城區(qū)購房者中,購房用于自己居住的比例達到93%,以投資為目的占7%,而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%,說明我縣整個房地產市場并未出現大量投機者,整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。
預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲,漲幅經歷了xx年爆發(fā)性增長之后,將趨向平穩(wěn),全年增長速度預計將小于xx年水平。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2,同比上漲6.5%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加,以及商品房配套設施,環(huán)境建設檔次提高等因素的影響,xx年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平,但市場供給與需求同步增長,商品房價格與商品住房價值基本相符,價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產市場總體上沒有呈現“泡沫”,并且還具有相當的發(fā)展空間。
xx年全縣房地產開發(fā)完成投資2.05億元,比上年增長19.8%。房地產開發(fā)投資占全縣全社會固定資產投資比重達到5.17%,拉動全縣固定資產投資增長4.5個百分點;對gdp增長的貢獻率達到8.7%,拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產業(yè)已經逐步發(fā)展成為我縣國民經濟的重要支柱產業(yè)。同時房地產業(yè)為地方政府開辟了財源,每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。xx年,房地產銷售收入1.3億元,按拉動消費系數1.4計算,拉動其他消費額1.82億元,兩項累計達到3.12億元。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個。
1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大,中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成,嚴重供不應求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快,而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅,廣大低收入群體只能望樓興嘆,希望能多推出經濟適用房以及小戶型樓房,以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產市場監(jiān)管力度不夠。房地產市場信息系統(tǒng),包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項目立項、土地出讓、開發(fā)經營許可、規(guī)劃許可、建設許可、開發(fā)建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業(yè)涉及的十多個稅種,由國稅、地稅、財政分別征收,計稅方式復雜,征管難度大。建立房地產信息系統(tǒng),一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況,增加透明度,為政府和有關部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據,有利于調控市場,規(guī)范交易行為,實現房地產市場監(jiān)督科學化;二是以房地產交易中心為平臺,以房地產信息為依托,實現信息共享,通過部門配合、環(huán)節(jié)控制,推動房地產稅收征管精細化管理,達到“先繳稅、后辦證”的要求,以促進稅收征管科學化。我縣的房地產信息系統(tǒng)還沒有建立,相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成,不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析,同時也造出市場信息不對稱、透明度不高,不利于合理引導房地產投資和消費。
3、城鄉(xiāng)房屋權屬登記管理工作需要加強。由于房產管理體制不理順,導致產權、產籍多頭管理,市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產分治。按照建設部建房173號文和省建設廳魯建房發(fā)(1997)239號文《關于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權屬證書的通知》要求,一個縣只能有一個發(fā)證機關,并且所頒發(fā)的房產證必須是經建設部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制??h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產,特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè),因無法辦理全國統(tǒng)一的房產證,所以不能辦理房產抵押貸款、過戶等手續(xù),不利于企業(yè)和社會經濟的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮,損害了群眾利益,還造成了國家稅費的流失。
4、部分開發(fā)商重視商品房建設,輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低,配套不完善,開發(fā)項目整體功能差,造成消費者使用不方便,也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用房等這些基礎配套設施多數小區(qū)沒有或根本達不到設計要求。
5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中,除還建本村居民和本單位職工住房外,還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋,駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建,并將多建的住房違規(guī)出售,這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產稅費流失和不公平的市場競爭,對商品房市場帶來很大沖擊;也導致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權和上市交易流通,影響了房地產市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定。
二、關于規(guī)范發(fā)展我縣房地產市場的幾點建議。
1、引導普通商品房建設,推行安居工程(經濟適用房和廉租房),調整住房供應結構。經濟適用住房是指土地由國家劃撥,各種稅費減半征收,出售價格實行政府定價,按保本微利原則確定,主要面向社會上的中低收入家庭出售,是具有保障性質的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經濟適用住房。xx年11月,由縣房管局牽頭,統(tǒng)計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示,我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業(yè)人員的約占97%,低保家庭無房戶約為三分之一,有住房的用戶,平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一,且大多住房設施不全。所以,實施經濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求,是政府義不容辭的責任。另國辦發(fā)【xx】37號文件已經要求,自xx年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經濟適用房)面積所占比重,必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。
3、嚴格控制機關企事單位自建住房。為滿足職工住房需求,通過市場改善住房條件,臨沭縣政府下發(fā)的沭政發(fā)[]43號文中規(guī)定:“從1月1日起,停止單位自行建設住房,需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買?!濒斦l(fā)[xx]22號文件中再一次規(guī)定:“從意見下發(fā)之日起(xx、3、22),各級黨政機關和事業(yè)單位一律停止單位建房,鼓勵機關、企事業(yè)單位職工投資置業(yè),通過市場改善住房條件?!弊罱ㄔO部、監(jiān)察部、國土資源部聯合下發(fā)的建住房[xx]196號《關于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調,“自本通知下發(fā)之日起,一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響,以任何名義、任何方式搞集資合作建房,超標準為本單位職工牟取住房利益。”因此,機關單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房,找市場”的觀念,杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現象。
4、加強農村房屋權屬登記工作,建立城鄉(xiāng)一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產證,以維護正常的房地產市場秩序。
5、提升產業(yè)的整體水平和實力。行業(yè)內要樹立現代的房地產經營理念,整體提升我縣房地產企業(yè)的綜合實力和水平,這是促進我縣房地產業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產企業(yè)的“航空(kong)母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優(yōu)等方式,盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè),提高企業(yè)整體素質,增強生存與發(fā)展能力,提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產企業(yè)要盡快適應市場需求變化,實施精品帶動戰(zhàn)略,提高信譽,建立品牌,擴大市場;三是要注重物業(yè)管理,充分利用房地產開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應”,實現房地產開發(fā)與物業(yè)管理互促互動。四是要注重企業(yè)誠信和經濟倫理。倡導房地產開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案,樹立起經濟倫理觀念,在發(fā)展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態(tài),盡可能地為消費者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產品。
6、各部門加強協調溝通,做好拆遷工作。近年來,城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關系到加快發(fā)展經濟、造福于民的好事,但在實際工作中,由于牽扯到各個方面的利害關系,特別是拆遷人、被拆遷人的經濟利益問題,拆遷工作變得十分復雜,并出現了一些新問題,新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現,有的房產已拆除,但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關手續(xù),導致一宗土地出現兩套房產證,權屬上容易產生糾紛,不利于房產檔案的管理,至使有關問題難以及時妥善解決。根據國務院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定,計劃、規(guī)劃、土地等有關部門應當按照各自職責,協同做好城市房屋拆遷管理工作,使上述問題得以妥善解決。
7、加快房地產交易大廳建設,強化市場監(jiān)管。我局在已建成房地產交易中心的基礎上,決定整改再進步,效率再提高,建立真正意義上的“一站式”服務大廳,每科室都有一名工作人員進駐大廳,群眾進一個門,領一份表,就可辦妥所有手續(xù)。同時,在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介、年度開發(fā)量、樓盤介紹、聯系電話等宣傳圖板,形成了一個“房產小超市”,既方便了人民群眾,又宣傳了開發(fā)公司,可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進行之中。
優(yōu)越的地理環(huán)境,濃厚的商業(yè)氛圍,舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業(yè)的發(fā)展的主要特質。從起至今,xx商品房價格一直呈現穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,xx已成為武漢高檔房產的主要聚集區(qū)域,同時,也成為優(yōu)勢地產竟相博弈之地。總體而言,xx房地產無論從產品定位還是創(chuàng)新程度,都趨向于中高端。
xx年以后,隨著大量外埠資本注資xx,該區(qū)域房地產格局呈現出新變化。一方面,房產的整合概念不斷增強,如永清片區(qū)的新天地項目,集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產開發(fā)不再以某類物業(yè)為主,而是深化為產業(yè)概念,地產對城市的影響力進一步增強。另一方面,頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來,武漢的房產高端消費都受到了產品的極大制約,項目品質的均等性使xx的房地產業(yè)不能滿足細分市場的要求。后,這一局面被打破,xx濱江地產及商業(yè)地產呈現出積極的發(fā)展態(tài)勢。,xx房地產進入了歷年來最火爆的一年。
目前,xx房地產呈現出住宅、商業(yè)并進的格局,物業(yè)形態(tài)上以高層為主,投資型物業(yè)不斷涌現。在國家宏觀調控措施的影響之下,房地產項目的消化速度雖然有所放緩,但價格仍然穩(wěn)步上升。
二、xx商品住宅發(fā)展特征。
產品特征:xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價格特征:xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右,均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。
供求特征:全市商品房銷售項目中,xx區(qū)域占據了39.54%,xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費者特征:包括公務員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。
產品定位:中高端產品為主,中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征:濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。
三、(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析。
(1)商品住宅價格與銷量分析。
xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內,房地產開發(fā)量居武漢市前列,同其它區(qū)域相比,其價格一直呈現出上升狀態(tài),20(1-6月份),xx住宅均價達到5894.43元/平方米,與去年同期相比,價格增長了39.57%。另一方面,受國家宏觀調控政策影響,在進入年以后,商品住宅的銷量出現一定程度的下降,2008年(1-6月份),xx住宅銷量為8950套,與去年同期相比,減少了51.32%。
從上表可以看出,xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調還是相一致的,而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看,高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū),中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
xx中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點,住宅開發(fā)力度較大,目前區(qū)域可售樓盤套數在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的,相信隨著該區(qū)經濟不斷的縱身發(fā)展,房地產業(yè)會在其中充當越來越重要的角色。
同時,該區(qū)域交通日益通暢,市政配套逐步成熟,東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果,這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。
(2)xx商品住宅市場供求關系。
1、2008年(1-6月份)xx商品住房市場總容量約為45000套,1-6月總供給13299套,市場總銷量為8950套,總體供銷比為1.49:1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少。
為避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動,武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮。2008年(1-6月份),全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,同比下降28.94%。
同時,國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大,也直接導致了購房需求的減少。據億房網今年(1-6月份)的網絡調查數據和對90多個樓盤的調研數據顯示,已擁有一套住房,進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%,其中,包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求,因而受外部環(huán)境的影響較大,成為住房市場中可伸縮性的需求。
xx作為武漢房產投資的主要區(qū)域,投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高。
億房研究中心的2008年最新調研數據顯示,潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響,使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
2008年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結果顯示,90平方米以下戶型供小于銷,140平方米以上戶型供大于銷,90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中,90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%,90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現,從今年1-6月份的情況來說,xx90平方米以下戶型的上市量較大,占到全市同等戶型上市量的40.17%,90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
四、xx各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況。
xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成,根據其房地產發(fā)展特點,下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行分析:。
(一)xx中心區(qū)。
2008年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米,較去年同期上漲2152.88元/平方米,漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套,較去年減少4630套,降幅為58.87%。
從上半年xx中心區(qū)成交價格來看,1至5月呈遞增趨勢,5月達到價格高峰,為7286.34元/平方米,隨后6月價格出現小幅回落,但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說,成交方面較去年嚴重萎縮,總體成交量還未達到去年同期水平的一半。
出現這樣的情況,主要由兩方面因素造成,首先xx中心區(qū)商品房供應量趨于下降,與去年同期相比,新房供應量減少3成之多,制約了購房者消費;當然,更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū),房價漲幅過快,甚至超過中高收入購房者的支付能力,樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前,大多數開發(fā)商選擇堅挺,僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn),這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現小幅回落。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進的。隨著武漢天地的問世,集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造,勢必帶領整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出,加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建,位于xx內環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,而之前,新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預計不久的將來,xx內環(huán)將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢,各大板塊功能定位不同又相互促進,將由點及面,以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展,從而促進整個xx中心區(qū)的加快建設。
xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號)。
(二)古田片區(qū)。
2008年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米,較去年同期上漲1516.4元/平方米,漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套,較去年減少2609套,降幅為68.59%。
從成交價格情況來看,盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升,但與去年同期相比,在全市各區(qū)中價格漲幅居末位,僅僅高于青山片區(qū)。另外,成交方面,古田僅成交1195套,跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,該地段離中心城區(qū)較近,周邊配套也相對完善,所以構成了古田片區(qū)目前的供應主體。正因為如此,隨著輕軌建設的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成,該片區(qū)供應量減少,市場關注度有所下降,再加上經濟適用房對商品房價格體系的沖擊,以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃,為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,區(qū)域房地產市場后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理,使得古田區(qū)域項目可以成片,整體開發(fā),同時,未來輕軌通車,西漢正街商圈形成,都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號)。
(三)二七、后湖片區(qū)。
2008年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米,較去年同期上漲1694.93元/平方米,漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套,較去年下降42.06%。
從成交價格來看,該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn),1至5月穩(wěn)中有升,6月價格略為回調。受供應量的影響,后湖地區(qū)商品房關注度下降,百步亭現代城、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數量較前兩年大幅減少,二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現溫和向上的走勢,部分樓盤因而加大了打折力度,高端商品房價格回落明顯。
令人振奮的是,輕軌二期的正在加速建設,堤角至丹水池路段基本竣工,黃浦路段則已建設過半,交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業(yè)方面,二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,家樂福等商業(yè)巨頭已經確定落戶,未來她將輻射后湖、二七等地區(qū),彌補商業(yè)配套不足的現實問題。
二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號)。
(四)東西湖片區(qū)。
2008年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米,較去年同期上漲1431.83元/平方米,漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套,較去年增長了14.07%。
從成交價格及成交套數來看,東西湖片區(qū)今年實現價量雙增,特別是銷量,盡管只增長14個百分點,但縱觀今年全市其他的銷售情況,該片區(qū)的表現還是令人刮目相看的。
雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒,但從該片區(qū)個別項目的調查顯示,客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶,很多也是因為價格相對較低,所以將買房目標選定在郊區(qū),面對高房價,有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,從目前情況來看,東西湖盡管存在交通不便,但價格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產品類型,一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產品。近4年來其供應量的遞減趨勢說明,市場環(huán)境的影響下,開發(fā)商開始注重產品結構的調整,產品重心逐漸由多層向高層和小高層轉換。
和其他區(qū)域市場多層--小高層--高層的轉換階段不同,本區(qū)域由于其自身條件限制,小高層的過渡時間不長、過渡量較少,迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合,才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看,高層物業(yè)是未來市場的主流產品。
東西湖被譽為武漢的“北大門”,而金銀湖更是占據空港經濟之利,未來還將在這里修建保稅物流中心,發(fā)展物流經濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯系,加快異地置業(yè)的腳步,為下一步樓市的繁榮奠定基礎。
一、背景介紹。
從至今,房地產行業(yè)經歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢,企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進。據不完全統(tǒng)計,xx市目前的房地產開發(fā)企業(yè)近千家,有項目企業(yè)預計300余個。單拿xx為例,房地產企業(yè)已達428家,開發(fā)項目120余個,我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產業(yè)這幾年的發(fā)展。20稅收收入0.9億,年截止11月份,已增到12億,房地產行業(yè)已占地方稅收收入50%以上??梢哉f,房地產行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產業(yè),該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況。
縱觀2017年-2017年xx市房地產走勢,我們發(fā)現,在經歷了“控制房價過快上漲”“抑制房價過快上漲”“遏制部分城市房價過快上漲”的過程中,xx市的房價一直打著政府宏觀調控政策的擦邊球,受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會上,關于對財稅體制的改革,集體土地使用權的變化,以及房地產稅的開征及推廣,這些政府宏觀調控政策的實施都會對房價產生一定影響。
我們辯證地得出結論,對普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升,而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降。
二、影響房價的變動因素。
1、房價組成要素:
土地成本越大,這部分成本都會轉稼到消費者頭上。隨著改革力度加大,中央對財稅體制的改革,土地財政的現象會逐步改善,那么關乎國計民生的普通住宅的供應將會增大,也就是說未來房地產市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉變,根據經濟學中需求供給函數的變化,供給增多,則同樣的均衡量下,均衡價格下降,因此這是對房價的重要影響因素。
配上圖:需求供給曲線。
稅金及費用:2017年房地產企業(yè)的稅負率7%左右,目前的稅負率近13%。拿目前銷售不錯的首開房地產來說,當年的銷售收入過1.2億/80套,新增稅負就要達到600萬,平均每套房多承擔稅負7.5萬,平均每平米房價增加535元。
房產稅的開征現狀:對從價的按房產的1.2%征收,從租按照12%,但對國家機關企事業(yè)單位以及的房產免稅,對個人的非營業(yè)用房產免稅。
三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產稅,但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業(yè)用房產我們認為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價,所以我們認為普通住宅會按照市場供求關系確定價格,從趨勢來看應該是上升的。
對于非普通住宅,利潤空間較大。我們做過調查,恒實平陽的房產銷售收入70%來自于商鋪及寫字間,開盤時4萬/平米,目前已升至6萬/平米。隨著房產稅的開征,投資者會轉向別的投資市場,導致市場上房屋供大于求房價會下跌。拿星河灣來說,開盤時一房難求2萬/平米,到目前已降至1.8萬/平米,該處房產代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢。
其中,國民經濟發(fā)展水平、居民收入水平,隨著經濟社會的發(fā)展,這兩項都是逐年遞增,這些因素會影響房地產市場的總體供求,特別是影響需求。通常來講,一個地區(qū)的經濟發(fā)展水平越高、經濟增長越快、產業(yè)結構越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高,財政收入越多、金融形勢越好,房地產市場需求就越大,房價總體水平也越高。反之,房價總體水平越低。從中國的情況來看,改革開放20多年后的今天與改革初相比,房價有了巨幅增長,就是源于全國的經濟發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經濟因素方面的迅猛發(fā)展。
三、政府的調控政策。
三中全會提出,要讓市場在資源配臵中起決定性作用,那么政府的調控政策就是保障,不能主導,真正將資源推向市場,與國際接軌體制改革的深化程度稅制的設臵房地產稅的開征規(guī)范性文件的出臺國五條細則中未提及征收二手房交易20%的個稅問題。隨著市國五條細則的出臺,太原樓市開始趨于明朗化,接下來一段時間成交量可能會有所上升;但也有相關人士反映:市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業(yè),加大了(銷)預售證等相關證件的審評力度,這在一定程度上將導致部分有合法證件的房價正再一次漲價。
四、房地產公司如何確定未來的經營戰(zhàn)略。
一線城市由于經歷了幾輪調控的洗禮,開發(fā)商相對比較理性,通過降價來促進銷售已經成為一種常態(tài),那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價,吸引消費者,達到銷售目標。
對于二線城市來說,對于普通住宅的銷售,如正規(guī)、知名房地產商,如首開等,房價緩中有升,對于高檔房,如星河灣,房產商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。
一、背景介紹。
從20至今,房地產行業(yè)經歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢,企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進。據不完全統(tǒng)計,xx市目前的房地產開發(fā)企業(yè)近千家,有項目企業(yè)預計300余個。單拿xx為例,房地產企業(yè)已達428家,開發(fā)項目120余個,我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產業(yè)這幾年的發(fā)展。年稅收收入0.9億,截止11月份,已增到12億,房地產行業(yè)已占地方稅收收入50%以上??梢哉f,房地產行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產業(yè),該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況。
縱觀2007年-20xx市房地產走勢,我們發(fā)現,在經歷了“控制房價過快上漲”“抑制房價過快上漲”“遏制部分城市房價過快上漲”的過程中,xx市的房價一直打著政府宏觀調控政策的擦邊球,受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會上,關于對財稅體制的改革,集體土地使用權的變化,以及房地產稅的開征及推廣,這些政府宏觀調控政策的實施都會對房價產生一定影響。
我們辯證地得出結論,對普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升,而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降。
二、影響房價的變動因素。
1、房價組成要素:
土地成本越大,這部分成本都會轉稼到消費者頭上。隨著改革力度加大,中央對財稅體制的改革,土地財政的現象會逐步改善,那么關乎國計民生的普通住宅的供應將會增大,也就是說未來房地產市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉變,根據經濟學中需求供給函數的變化,供給增多,則同樣的均衡量下,均衡價格下降,因此這是對房價的重要影響因素。
配上圖:需求供給曲線。
稅金及費用:2007年房地產企業(yè)的稅負率7%左右,目前的稅負率近13%。拿目前銷售不錯的首開房地產來說,當年的銷售收入過1.2億/80套,新增稅負就要達到600萬,平均每套房多承擔稅負7.5萬,平均每平米房價增加535元。
房產稅的開征現狀:對從價的按房產的1.2%征收,從租按照12%,但對國家機關企事業(yè)單位以及的房產免稅,對個人的非營業(yè)用房產免稅。
三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產稅,但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業(yè)用房產我們認為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價,所以我們認為普通住宅會按照市場供求關系確定價格,從趨勢來看應該是上升的。
對于非普通住宅,利潤空間較大。我們做過調查,恒實平陽的房產銷售收入70%來自于商鋪及寫字間,開盤時4萬/平米,目前已升至6萬/平米。隨著房產稅的開征,投資者會轉向別的投資市場,導致市場上房屋供大于求房價會下跌。拿星河灣來說,開盤時一房難求2萬/平米,到目前已降至1.8萬/平米,該處房產代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢。
其中,國民經濟發(fā)展水平、居民收入水平,隨著經濟社會的發(fā)展,這兩項都是逐年遞增,這些因素會影響房地產市場的總體供求,特別是影響需求。通常來講,一個地區(qū)的經濟發(fā)展水平越高、經濟增長越快、產業(yè)結構越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高,財政收入越多、金融形勢越好,房地產市場需求就越大,房價總體水平也越高。反之,房價總體水平越低。從中國的情況來看,改革開放20多年后的今天與改革初相比,房價有了巨幅增長,就是源于全國的經濟發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經濟因素方面的迅猛發(fā)展。
三、政府的調控政策。
三中全會提出,要讓市場在資源配臵中起決定性作用,那么政府的調控政策就是保障,不能主導,真正將資源推向市場,與國際接軌體制改革的深化程度稅制的設臵房地產稅的開征規(guī)范性文件的出臺國五條細則中未提及征收二手房交易20%的個稅問題。隨著市國五條細則的出臺,太原樓市開始趨于明朗化,接下來一段時間成交量可能會有所上升;但也有相關人士反映:市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業(yè),加大了(銷)預售證等相關證件的審評力度,這在一定程度上將導致部分有合法證件的房價正再一次漲價。
四、房地產公司如何確定未來的經營戰(zhàn)略。
一線城市由于經歷了幾輪調控的洗禮,開發(fā)商相對比較理性,通過降價來促進銷售已經成為一種常態(tài),那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價,吸引消費者,達到銷售目標。
對于二線城市來說,對于普通住宅的銷售,如正規(guī)、知名房地產商,如首開等,房價緩中有升,對于高檔房,如星河灣,房產商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。
“兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產業(yè)在我區(qū)經濟發(fā)展中具有重要地位和作用,房地產業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右,相關稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入,則占到36%。隨著經濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快,房地產業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期,中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產市場的調控政策,對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產業(yè)來說,政策的調整無疑會影響房地產市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產市場現狀,客觀分析政策對房地產走勢的影響,從而研究提出相應的對策建議,對保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展,具有重要意義。
今年1-6月,我區(qū)房地產業(yè)實現稅收5億元,同比增長85%;房地產開發(fā)投資完成37.3億元,其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米,銷售100萬平方米。今年以來,我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展呈現以下特點:
1、房產投資保持較高增速。
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設態(tài)勢和房地產市場的走熱使得房產開發(fā)商對我區(qū)房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭,1-6月,房地產開發(fā)平均增速為42.2%,具體走勢見圖一。其中,住宅建設在房地產開發(fā)投資中的地位突出,占到房地產開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高,2-6月累計增速分別為:2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯。
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢,2-6月的增速走勢見圖二:
從商品房預售情況來看,回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預售3940套,總面積50.6萬平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài),3月份我區(qū)商品房預售出現了一次明顯下降,4月份僅售出474套,總面積6.5萬平方米,與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預售水平,每月預售385套,總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續(xù)走高。
雖然今年年初開始,中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策,但年后,房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情,由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始,我區(qū)房地產價格以年均20%以上的速度快速提升,房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前,我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米,同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米,同比上升47%。
由于房地產價格持續(xù)上漲,房地產市場投機成份嚴重,中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點,市也出臺了多項有關政策,加強對房地產業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市:
中央:。
——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》,規(guī)定各地要根據房地產市場變化情況,適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方,適當提高居住用地在土地供應中的比例,著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
——房貸利率調整。3月16日,央行出臺了調整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策,規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū),可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,并實行住房貸款下限管理,將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發(fā)文,規(guī)定xx年6月1日后,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅,同時規(guī)定凡在xx年6月1日以后購買非普通住房的,按3%全額征收契稅。
——房地產發(fā)展目標調整。xx年市《政府工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。
——房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作,于2月18日推出“網上二手房”試運轉,增強房地產信息的透明度,并出重拳打擊違規(guī)炒作房產的企業(yè)。
——房地產供應結構調整。大力調整供應結構,加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。xx年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看,宏觀政策的調整將對我區(qū)的房地產投資建設帶來直接影響,從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業(yè)增加值等主要經濟目標的完成;同時,平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重,房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮,我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展將出現一定程度的“緩剎車”效應。
但從長期看,宏觀政策調整必將有效剔除我區(qū)房地產市場中的投機因素,達到抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的,有利于我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展,主要將起到以下幾方面的作用:
——合理控制房地產投資開發(fā)量。通過調整房貸利率、稅收政策,減少房地產市場中的投機成分,顯露市場真實需求量,合理引導房地產投資開發(fā)量。同時,通過嚴格土地供應,有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量,調整房地產供應結構,滿足普通老百姓的住房需求,有效緩解房地產業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩(wěn)房地產價格??紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應,我區(qū)房地產價格仍將繼續(xù)走高,但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價,使其漲幅趨于穩(wěn)定。
總的來說,由于我區(qū)房地產市場發(fā)展基數相對較低,近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設的歷史性機遇,從長遠來看,我區(qū)房地產市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產調控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段,走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展,當前要注意以下幾點。
1、加強房地產價格監(jiān)測工作。
建立起科學有效的房價監(jiān)測和預警體系,加強對房地產市場的調控,維護房地產市場價格秩序,促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格,新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作,將出讓土地面積、房地產開發(fā)投資額,新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率,市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現價格異常波動,及時提出預警建議。
2、加強房地產項目的跟蹤管理工作。
建立房地產項目的跟蹤聯系網絡,及時反饋項目的進展情況,以便發(fā)現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發(fā)項目,并按照統(tǒng)一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權,同時,嚴格對房地產企業(yè)有關用地、立項、規(guī)劃、建設和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產項目的市場準入關,嚴格審查房地產開發(fā)企業(yè)的資質條件,對抽逃注冊資本金、項目資本金,無證或超范圍從事房地產開發(fā)經營的行為,要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產開發(fā)。
結合我區(qū)經濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設總體規(guī)劃來開發(fā)房地產,根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發(fā)計劃,合理預留開發(fā)空間,以達到通過城市規(guī)劃來引導房地產開發(fā),帶動經濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產市場的監(jiān)控,通過房地產市場的信息透明化,培育和發(fā)揮房地產行業(yè)協會的作用,引導房地產企業(yè)掌握市場狀況,根據市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。
4、合理引導住房主體需求。
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求,市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設,同時加大廉租房的建設力度。我區(qū)要以此為契機,積極引導商品房開發(fā)向普通住宅建設傾斜,改善住宅供應,完善住宅功能,提高住宅質量。同時,結合我區(qū)開發(fā)建設和城市化進程實際,引導居民對住房的理性消費,推動主體需求的合理化。
房地產調查報告摘要篇十四
近些年來,出現全國性的房地產過熱現象,房地產的價格不斷攀升。國家政府對此事高度重視,20xx年以來針對房地產過熱、房價過高現象,出臺了一系的宏觀調控政策,希望有效的抑制房價的上漲,特別是近期新國八條的出臺進一步顯示了國家在調控房價上的堅定決心,以此我們此次針對鄭州市本地區(qū)的房地產需求現狀、消費者的居住現狀及購房定位情況所進行問卷調查,便是根據房地產開發(fā)經營與管理這門課理論知識的學習,為了加強對學科的理解和方法的應用,從而對該地區(qū)的房地產現狀有更深入的了解。
果后采用excel表對數據進行錄入和處理,并經過嚴格的復核,以圖表形式具體反映出目前鄭州房地產市場方面的情況。
1.居住條件分析
我們可以看出,在消費者的居住條件中,出租房和商品房所占比例較大,均占40%;其次是福利房占14%,然后為經濟適用房占6%。由此我們可以得出,鄭州市消費者居住條件以出租房和自購商品房為主,而經濟適用房較少,從而說明鄭州市住房保障體系不完善,有待進一步加強。
2.家庭收入分析
從以上數據我們可以看出,鄭州市消費者家庭月總收入主要集中到20xx-4000元范圍內,占到被調查者的50%;其次是4000-6000元范圍,占到23.53%;排到第三位的是20xx元以下,占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消費者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費者家庭月總收入水平仍然偏低,故消費者購房需求不旺,也即居民收入水平與購房能力有直接的關系,因此在進行房地產開發(fā)定價時務必要考慮消費者實際家庭收入水平。
3.住房面積分析
從以上數據我們可以看出,在消費者的住房面積中,80-100平方米所占比例較大,為54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%。由此我們可以看出,消費者對住房面積的要求主要為80-100平方米,開發(fā)商在設計住宅面積時,應把重心放在該面積范圍內。
4.居民信息獲得途徑
從以上數據我們可以看出,消費者獲得房地產信息的途徑有報紙、朋友/親人傳播、戶外廣告、電視、中介機構、網絡、專業(yè)雜志、房展會、其他,各占比例依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我們可以看出,開發(fā)商在進行宣傳時可以著重利用報紙和戶外廣告,并且要注重服務水平和房產質量,使該房產在消費者的人際關系網中得到大力推廣。
5.居民購房計劃分析
從以上數據我們可以看出,消費者計劃在3-5年內購房的占
40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均為2.86%。由此我們可以看出,大多數消費者的購買能力和購買積極性不高,開發(fā)商應提高消費者的購買積極性。
6.居民購房目的分析
以上數據我們可以看出,消費者的購房目的84%為自住;10%為
出租;6%為升值轉賣。由此我們可以得出,大多數消費者購房是為自己和家人居住,靠出租和轉賣等投資手段來獲取利潤所占比例較小。
7.居民能承受房價分析
由以上數據我們可以很明顯的看出,19%的人能接受3000元/平米一下,54%的人能接受3000-5000元/平米,19%的人能接受5000-8000元/平米,7%的人能接受8000-10000元/平米,2%的人能接受10000元/平米以上。由此可見絕大多數人還是中等收入水平,能接受的房價還是在5000元/平米一下,而現實房價由于各種原因一直居高不下,讓普通居民無法接受。
8.居民購房面積分析
從以上數據我們可以看出,消費者對房屋面積的要求大多數為80-100m3,占45.71%;100-130m3占28.57%;130m3占20%;50-80m3占5.71%;50m3為0。由此我們可以看出,大多數消費者對房屋面積的要求為80-100m3,開發(fā)商在設計房屋時應適當增大該類房屋的數量。
9.居民購房付款方式分析
選擇分期付款方式的購房者占63%,選擇銀行付款的購房者占20%,選擇一次性付清的購房者占17%,選擇公積金貸款的購房者占3%。
10.居民對購房配套設施的要求分析
從以上數據我們可以看出,消費者購房時最關注的生活配套設施是學校教育資源、超市及菜場,各占到被調查者的69%;其次是醫(yī)療衛(wèi)生設施和綠地廣場,各占到66%;排到第三位的是休閑場所,占51%;然后依次是商業(yè)步行街,占23%;餐飲場所和停車場占8%。由此我們可以得出,學校教育資源、超市及菜場是消費者最注重的生活配套設施,開發(fā)商在開發(fā)一定要注意地段的選擇。
11.居民對建筑風格要求的分析
從調查分析看,選擇歐式風格的購房者的比例占33.33%,選擇現代簡潔式風格的購房者的比例占25%,選擇中西結合購房者的比例占22.22%,選擇中式風格的購房者的比例將近占20%。
12.居民對未來兩年鄭州房價的分析
從以上數據我們可以看出,開發(fā)商與購房者的主要矛盾是開發(fā)商定價過高,占40%;其次是面積縮水,占22%;開發(fā)商的誠信問題占17%;質量縮水占16%;合同不平等占5%。由此我們可以看出,開發(fā)商緩解與購房者矛盾的最直接手段是降低房價,并且還要提高房屋質量和開發(fā)商的誠信。
就目前居民的住房條件來看,居民家庭月收入水平低,住房面積小是當前主要存在的問題;對于未來有購房計劃的居民來說,大多數人只會為家人居住而購房,很少的人會擁有多余的資金來進行房地產的投資,而且所能接受的房價在5000/平米以下的居多,大家未來的購房需要也在100平米左右,滿足家庭居住即可;針對鄭州市未來幾年的房價水平,多數認為會有上漲空間,但仍有部分人反映,如果房價繼續(xù)上漲,居民無法支付房款,房價或許有下降的可能。從長遠來看,如果越來越多的人買不起房子,甚至租不起房子。
增加保障房和經濟適用房的數量,保證低收入居民的住房需求。
房地產調查報告摘要篇一
從7月21到8月8日,我在嘉興南湖皮件廠會計部進行了為期三周的實習調查。先前對會計電算化知識的不了解,經過這幾周的努力,漸漸的從不知到知之,再從知之到甚之。此次我所調查的范圍是財務部的會計電算化內容,從而我在此找到了我的調查目標。會計電算化技術的應用,將廣大財會人員從繁重的手工操作中解放出來,有時間和精力參與企業(yè)的管理與決策,為企業(yè)管理當局、投資者與債權人提供較為準確、及時的財務信息。我本著客觀、求實的原則,采取了與人面談等一系列必要的方法,對公司會計部的電算化進行了調查。雖然這次調查只有三個星期但將為我大學的學習計劃和未來的發(fā)展目標奠定了堅實的基礎。
一、對南湖皮件廠會計部進行調查的目的
此次調查主要是了解會計內部的運行及操作。在南湖皮件廠的實習中我是跟隨師傅了解會計電算化內容以及自己學著操作電算化的內容。
(一)了解會計部運用電算化的重要性
1、運用電算化能夠提高會計現代化管理思想,從而使得會計會計工作標準化,規(guī)范化,科學化,提高會計工作的效率和質量。
2、電算化可以加快信息傳遞,提高會計的反饋與控制能力。與此同時就可以提高企業(yè)現代化經營管理水平,改善經營管理,提高經濟效益,使企業(yè)獲得更多的利潤。
(二)學習如何運用電算化
在整個調查過程中,會計師傅有很多是在電腦上完成的,我也有在一旁學習,有時也會試試自己填制憑證。填制憑證最主要的是要細心,電算化和手寫一樣都會出錯,因此做憑證時一定要仔細,這樣才不會出錯,不然寫錯了就要刪去還要重新填寫。
二、嘉興市南湖皮件廠的基本情況
嘉興市南湖皮件廠坐落于嘉興市南湖經濟園區(qū),成立于1997年,月產值約70萬,成本約43萬元。它是一家私營企業(yè),屬于加工制造業(yè),占地面積1200平方米。它雖然不大,但是里面的規(guī)劃卻是井然有序的。它生產的是皮件,而這里的皮件與海寧的皮衣,皮手套不同,這里生產的主要是皮夾、皮帶等一些小商品。工廠中分了幾個部門,分別是人事部、財務部、采購部、銷售部、設計部,還有兩個車間(制造車間、包裝車間),一個倉庫,總經辦兩名。企業(yè)規(guī)模不是很大,員工人數共有82人,注冊資金有50萬元人民幣。企業(yè)流程如下,首先采購部采購原材料及其包裝材料,材料包括輔助材料:帽釘、皮帶頭、鈕釘、徽標、卡、盒、標簽、條碼等;主材料:水牛皮。之后進入制造車間,第一,切割牛皮;第二,壓鑄皮件;第三,安裝輔助材料。最后包裝。簡單流程為材料入庫-----各部領用材料------入庫產品------出庫------送貨。這里所生產的皮件的銷售地點是海寧皮件城。年收入約為。財務部實行電算化方式記錄完成日常的經濟活動。
三、會計電算化調查的范圍
為期三星期在南湖皮件廠的會計部實訓,主要的是了解關于電算化的內容,在此主要研究的范圍是:在旁觀看師傅如何操作電算化;學習如何填制會計憑證。整個調查范圍就在本企業(yè)的會計部,調查的主要內容是會計電算化。
四、對嘉興市南湖皮件廠會計電算化調查的方法
在整個實訓調查過程中,我與會計師傅及出納進行面對面的學習。通過近距離地接觸會計電算化操作,讓我了解到了要正確的操作電算化首先要好好掌握基礎會計及中級財務會計。只有先學好這些才能正確填寫會計憑證以及做好其他的會計工作。在這里可以直接問會計師傅不懂的問題,師傅也會很認真為你講解會計實踐操作的知識。
五、嘉興市南湖皮件廠會計電算化中存在的問題
(一)操作電算化人員的業(yè)務素質偏低
南湖皮件廠中只有一名會計師傅及一員出納,大多的事情都由會計師傅所完成。據了解會計師傅是大專畢業(yè),出納是中專畢業(yè)的,相對來說他們的專業(yè)知識是不完全的。并且會計師傅只經過短期的培訓,對軟件的認識存有局限性,他們一般只能按照固定的模式機械的操作財務軟件,卻不能靈活運用軟件所提供的各項功能。
(二)運用電算化處理賬務程序不夠規(guī)范。
在皮件廠中會計師傅年紀跟我相差很大,他做的賬務處理跟我們現在的有一些出路,但是電算化中的數據輸入、業(yè)務處理及有關制度制訂方面都必須規(guī)范化、標準化,才能使會計信息系統(tǒng)順利進行。但由于受觀念、技術等多方面因素影響,現有工作流程大都仍在舊的體制、機制和管理模式基礎上進行,因而出現了工作流程與實際業(yè)務需要相沖突的矛盾,使會計電算化系統(tǒng)不能很好地發(fā)揮作用。另外,在會計電算化的實際實施過程中也還存在著一些不規(guī)范的行為,導致管理上的漏洞,嚴重制約著會計電算化水平的提高以及造成會計信息失真。
房地產調查報告摘要篇二
近年來,在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位,富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下,全縣城鎮(zhèn)建設步伐不斷加大,房地產業(yè)由小到大,從弱到強,不斷發(fā)展塣大。在保持市場供需總量平、供求結構基本合理,房地產價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下,全縣房地產市場呈現快速運行的良好態(tài)勢,房地產開發(fā)投資,開發(fā)項目施工、竣工面積,商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前,我縣具有房地產開發(fā)資質的企業(yè)已有17家,“十五”期間房地產開發(fā)投資累計完成63億元,建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處,開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產業(yè)的迅速發(fā)展,大大提高了居民的居住生活水平,為我縣經濟增長注入了新的活力。
目前我縣房地產業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期,各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面,已建和待建樓房以磚混結構為主,框架結構樓房所占比重逐漸上升樓盤品質不斷提升,居住環(huán)境日益改善。xx年以來,在房地產市場供需兩旺的同時,我縣房地產開發(fā)樓盤的品質得到了不斷提升,購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面,主要以100平方米以上的大面積樓房為主,90100平方米的小戶型銷售情況良好但數量較少,僅占年度開發(fā)量的25%左右。
總體看,xx年我縣房地產需求增長速度將低于xx年,房地產供求形勢進一步改善,房地產價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來,隨著國家抑制房地產非合理需求的力度加強,增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大,我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生,他們成為購房的主力軍同時,個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主,投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康,一個重要標志是看市場化程度如何特別是個人購房比例以及投資性購房的比例。xx年,從購房者購房的動機來看,我縣城區(qū)購房者中,購房用于自己居住的比例達到93%,以投資為目的占7%,而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%,說明我縣整個房地產市場并未出現大量投機者,整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。
預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲,漲幅經歷了xx年爆發(fā)性增長之后,將趨向平穩(wěn),全年增長速度預計將小于xx年水平。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2,同比上漲65%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加,以及商品房配套設施,環(huán)境建設檔次提高等因素的影響,xx年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平,但市場供給與需求同步增長,商品房價格與商品住房價值基本相符,價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產市場總體上沒有呈現“泡沫”,并且還具有相當的發(fā)展空間。
xx年全縣房地產開發(fā)完成投資205億元,比上年增長198%。房地產開發(fā)投資占全縣全社會固定資產投資比重達到517%,拉動全縣固定資產投資增長45個百分點對gdp增長的貢獻率達到87%,拉動全縣gdp增長12個百分點。房地產業(yè)已經逐步發(fā)展成為我縣國民經濟的重要支柱產業(yè)。同時房地產業(yè)為地方政府開辟了財源,每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。xx年,房地產銷售收入13億元,按拉動消費系數14計算,拉動其他消費額182億元,兩項累計達到312億元。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個。
二房地產市場發(fā)展存在的主要問題。
1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大,中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成,嚴重供不應求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快,而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅,廣大低收入群體只能望樓興嘆,希望能多推出經濟適用房以及小戶型樓房,以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產市場監(jiān)管力度不夠。房地產市場信息系統(tǒng),包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項目立項、土地出讓、開發(fā)經營許可、規(guī)劃許可、建設許可、開發(fā)建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業(yè)涉及的十多個稅種,由國稅、地稅、財政分別征收,計稅方式復雜,征管難度大。建立房地產信息系統(tǒng),一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況,增加透明度,為政府和有關部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據,有利于調控市場,規(guī)范交易行為,實現房地產市場監(jiān)督科學化二是以房地產交易中心為平臺,以房地產信息為依托,實現信息共享,通過部門配合、環(huán)節(jié)控制,推動房地產稅收征管精細化管理,達到“先繳稅、后辦證”的要求,以促進稅收征管科學化。我縣的房地產信息系統(tǒng)還沒有建立,相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成,不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析,同時也造出市場信息不對稱、透明度不高,不利于合理引導房地產投資和消費。
3、城鄉(xiāng)房屋權屬登記管理工作需要加強。由于房產管理體制不理順,導致產權、產籍多頭管理,市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產分治。按照建設部建房1997173號文和省建設廳魯建房發(fā)1997239號文《關于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權屬證書的通知》要求,一個縣只能有一個發(fā)證機關,并且所頒發(fā)的房產證必須是經建設部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制。縣城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產,特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè),因無法辦理全國統(tǒng)一的房產證,所以不能辦理房產抵押貸款、過戶等手續(xù),不利于企業(yè)和社會經濟的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮,損害了群眾利益,還造成了國家稅費的流失。
4、部分開發(fā)商重視商品房建設,輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低,配套不完善,開發(fā)項目整體功能差,造成消費者使用不方便,也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用房等這些基礎配套設施多數小區(qū)沒有或根本達不到設計要求。
5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中,除還建本村居民和本單位職工住房外,還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋,駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建,并將多建的住房違規(guī)出售,這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產稅費流失和不公平的市場競爭,對商品房市場帶來很大沖擊也導致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權和上市交易流通,影響了房地產市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定。
1、引導普通商品房建設,推行安居工程經濟適用房和廉租房,調整住房供應結構。經濟適用住房是指土地由國家劃撥,各種稅費減半征收,出售價格實行政府定價,按保本微利原則確定,主要面向社會上的中低收入家庭出售,是具有保障性質的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經濟適用住房。xx年11月,由縣房管局牽頭,統(tǒng)計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示,我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業(yè)人員的約占97%,低保家庭無房戶約為三分之一,有住房的用戶,平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一,且大多住房設施不全。所以,實施經濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求,是政府義不容辭的責任。另國辦發(fā)【xx】37號文件已經要求,自xx年6月1日起,凡新審批、新開工的.商品住房建設,套型建筑面積在90平方米以下的住房含經濟適用房面積所占比重,必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。
3、嚴格控制機關企事單位自建住房。為滿足職工住房需求,通過市場改善住房條件,臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[**]43號文中規(guī)定:“從1999年1月1日起,停止單位自行建設住房,需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買?!濒斦l(fā)[xx]22號文件中再一次規(guī)定:“從意見下發(fā)之日起xx、3、22,各級黨政機關和事業(yè)單位一律停止單位建房,鼓勵機關、企事業(yè)單位職工投資置業(yè),通過市場改善住房條件?!弊罱ㄔO部、監(jiān)察部、國土資源部聯合下發(fā)的建住房[xx]196號《關于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調,“自本通知下發(fā)之日起,一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響,以任何名義、任何方式搞集資合作建房,超標準為本單位職工牟取住房利益?!币虼耍瑱C關單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房,找市場”的觀念,杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現象。
4、加強農村房屋權屬登記工作,建立城鄉(xiāng)一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產證,以維護正常的房地產市場秩序。
5、提升產業(yè)的整體水平和實力。行業(yè)內要樹立現代的房地產經營理念,整體提升我縣房地產企業(yè)的綜合實力和水平,這是促進我縣房地產業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產企業(yè)的“母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優(yōu)等方式,盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè),提高企業(yè)整體素質,增強生存與發(fā)展能力,提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產企業(yè)要盡快適應市場需求變化,實施精品帶動戰(zhàn)略,提高信譽,建立品牌,擴大市場三是要注重物業(yè)管理,充分利用房地產開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應”,實現房地產開發(fā)與物業(yè)管理互促互動。四是要注重企業(yè)誠信和經濟倫理。倡導房地產開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案,樹立起經濟倫理觀念,在發(fā)展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態(tài),盡可能地為消費者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產品。
6、各部門加強協調溝通,做好拆遷工作。近年來,城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關系到加快發(fā)展經濟、造福于民的好事,但在實際工作中,由于牽扯到各個方面的利害關系,特別是拆遷人、被拆遷人的經濟利益問題,拆遷工作變得十分復雜,并出現了一些新問題,新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現,有的房產已拆除,但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關手續(xù),導致一宗土地出現兩套房產證,權屬上容易產生糾紛,不利于房產檔案的管理,至使有關問題難以及時妥善解決。根據國務院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定,計劃、規(guī)劃、土地等有關部門應當按照各自職責,協同做好城市房屋拆遷管理工作,使上述問題得以妥善解決。
7、加快房地產交易大廳建設,強化市場監(jiān)管。我局在已建成房地產交易中心的基礎上,決定整改再進步,效率再提高,建立真正意義上的“一站式”服務大廳,每科室都有一名工作人員進駐大廳,群眾進一個門,領一份表,就可辦妥所有手續(xù)。同時,在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介、年度開發(fā)量、樓盤介紹、聯系電話等宣傳圖板,形成了一個“房產小超市”,既方便了人民群眾,又宣傳了開發(fā)公司,可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進行之中。
房地產調查報告摘要篇三
優(yōu)越的地理環(huán)境,濃厚的商業(yè)氛圍,舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業(yè)的發(fā)展的主要特質。從20**年起至今,xx商品房價格一直呈現穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,xx已成為武漢高檔房產的主要聚集區(qū)域,同時,也成為優(yōu)勢地產竟相博弈之地??傮w而言,xx房地產無論從產品定位還是創(chuàng)新程度,都趨向于中高端。
xx年以后,隨著大量外埠資本注資xx,該區(qū)域房地產格局呈現出新變化。一方面,房產的整合概念不斷增強,如永清片區(qū)的新天地項目,集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產開發(fā)不再以某類物業(yè)為主,而是深化為產業(yè)概念,地產對城市的影響力進一步增強。另一方面,頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來,武漢的房產高端消費都受到了產品的極大制約,項目品質的均等性使xx的房地產業(yè)不能滿足細分市場的要求。20**年后,這一局面被打破,xx濱江地產及商業(yè)地產呈現出積極的發(fā)展態(tài)勢。20**年,xx房地產進入了歷年來最火爆的一年。
目前,xx房地產呈現出住宅、商業(yè)并進的格局,物業(yè)形態(tài)上以高層為主,投資型物業(yè)不斷涌現。在國家宏觀調控措施的影響之下,房地產項目的消化速度雖然有所放緩,但價格仍然穩(wěn)步上升。
二、xx商品住宅發(fā)展特征
產品特征:xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價格特征:xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右,均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區(qū)域。
供求特征:全市商品房銷售項目中,xx區(qū)域占據了39.54%,xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費者特征:包括公務員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。
產品定位:中高端產品為主,中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征:濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。
三、20**年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析
(1)商品住宅價格與銷量分析
xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內,房地產開發(fā)量居xx市前列,同其它區(qū)域相比,其價格一直呈現出上升狀態(tài),20**年(1—6月份),xx住宅均價達到5894.43元/平方米,與去年同期相比,價格增長了39.57%。另一方面,受國家宏觀調控政策影響,在進入20**年以后,商品住宅的銷量出現一定程度的下降,20**年(1—6月份),xx住宅銷量為8950套,與去年同期相比,減少了51.32%。
從上表可以看出,xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個xx市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調還是相一致的,而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看,高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū),中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
xx中心區(qū)作為xx市的一個開發(fā)熱點,住宅開發(fā)力度較大,目前區(qū)域可售樓盤套數在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的,相信隨著該區(qū)經濟不斷的縱身發(fā)展,房地產業(yè)會在其中充當越來越重要的角色。
同時,該區(qū)域交通日益通暢,市政配套逐步成熟,東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果,這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。
(2)xx商品住宅市場供求關系
1、20**年(1—6月份)xx商品住房市場總容量約為45000套,1—6月總供給13299套,市場總銷量為8950套,總體供銷比為1.49:1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少
為避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動,xx市在xx年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮。20**年(1-6月份),全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,同比下降28.94%。
同時,國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大,也直接導致了購房需求的減少。據億房網今年(1-6月份)的網絡調查數據和對90多個樓盤的調研數據顯示,已擁有一套住房,進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%,其中,包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求,因而受外部環(huán)境的影響較大,成為住房市場中可伸縮性的需求。
xx作為武漢房產投資的主要區(qū)域,投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高
億房研究中心的20**年最新調研數據顯示,潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響,使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
如下圖所示:5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上,7000元/平方米以上產品的銷量逐步上升。
房地產調查報告摘要篇四
從調查所涉及的范圍看,20個居民以居住樓房為主,87.7%的家庭住房為無電梯式樓房,只有3.7%的家庭住在有電梯的商品房里,還有8.2%住在平房,另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入,目前居民住房私有化比例已達59.3%,超過半數;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數在40-80平方米之間。
據調查,五年內準備購房的人占調查城市總體的21.9%,其中以經濟適用房和商品房為主,預購面積在70-150平方米之間,可承受價格以每平方米1000-20xx元為主體,輔之以每平方米500-1000元及20xx-3000元的價格。購房資金將主要來源于家庭儲蓄,政府及銀行貸款也占據一定比例。
數據顯示,調查總體中59.3%的家庭擁有住房產權,住房面積在20-80平方米不等,多為2、3或4口之家,其中以居住面積在50-80平方米所占比例為最高,20-50平方米居住面積位居其次。還有小部分家庭或個人從單位或私人處租房。那么,是不是只有這一小部分的租房者才是長沙房產預購對象呢?調查結果顯示并不盡然。調查顯示,在已擁有產權房的家庭中,23.3%預計在五年內購房,20.1%預計明年購房,商品房及經濟適用房仍占預購主導地位。
調查顯示,無產權房家庭主要希望購買80平方米以下的房子,屬一期置業(yè),為解決生活問題;而已擁有產權房的家庭則希望購買更大的房子,屬二期置業(yè),為改善生活質量。
有產權房家庭計劃5年內購房的比例遠遠高于計劃1年或2年內購房的比例,尤其是對大面積住房的購買。
假設擁有房產權的預購者為一總體,調查顯示,其中家庭月收入在20xx至2500元之間的比例最高,達16.5%;6000元以上的高薪家庭比例最校從總體家庭月收入狀況來看,我們就不難理解他們對房子售價的期望值所在。希望房價在1000-20xx元的比例最高,為30.4%;500-1000元的占22.3%;20xx-3000元的占21.6%;希望房價在6000元以上的不足1%。
以上數據顯示,巨大的人口基數和迅猛的經濟發(fā)展態(tài)勢使長沙房地產業(yè)具有驚人的潛力,但當前樓市價格的居高不下與不斷增長的房屋物業(yè)需求之間出現了斷層。如果商家能順應市場,對價格、服務及其他相關要素加以調整,相信房地產的前景非常樂觀。但值得注意的是,在這些擁有房產權的預購者中,有69.1%希望使用家庭存款來購房,31.4%希望政府貸款,16.1%打算向銀行貸款??磥?,傳統(tǒng)的消費觀念顯然不利于消費的良性增長。
數據顯示,25-34歲的人占購房人群的36%,位居傍首,而35-44歲的人群比例為20.3%,位居第二??傮w購房人群以中學以上學歷為主流,半數以上為全職工作者,重點分布于貿易、制造業(yè)、政府機關及教育文化領域,以制造業(yè)職工、中級技術人員、商業(yè)/服務業(yè)職員/公司中級經理居多,輔之以其他行業(yè)人士,月薪在1000-20xx元范圍內為主體購房者。
目前,中國的家庭結構以三口之家或四口之家為主,購房計劃多數定位在商品房及經濟適用房,分別占預購比例的42.7%和39.2%;預購面積在70-150平方米不等,以80-100平方米的需求量最高。而主要房屋預購者的家庭月收入在1000-4000元間。另外,調查發(fā)現,收入越高越傾向于購買商品房??梢哉f,他們將是未來幾年房地產市場內的一支生力軍。
房地產業(yè)區(qū)域性差異很大,但房價與區(qū)域性平均收益的比例卻基本類似。
從長沙居民對房價的期望值曲線上來看,期望值與市場價差距甚遠。目前國內的經濟發(fā)展現狀決定了恩格爾系數(指居民家庭花費在食品和日常家庭用品上的費用占家庭總收入的比例)還比較高,這更加大了工薪階層購房的難度。
另外,市民的傳統(tǒng)觀念是量入為出,還不習慣去花將來的錢,加之銀行貸款手續(xù)目前還稍嫌繁雜,擔保條件較苛刻,還款制度不夠完善,更阻礙了人們消費觀念的盡快更新。從總體購房人群中預購房屋的資金來源上看,希望使用家庭存款的占68.6%,希望政府貸款的占31.1%,希望銀行貸款的占15.5%,希望向親戚朋友借的占12.2%。近七成的家庭可望用自有資金買房,近三成的人希望得到政府資助,只有一成半的人愿望辦理銀行貸款,可見,銀行貸款制度亟待完善,以幫助人們改變固有消費觀念,刺激消費增長,達到商家與消費者雙贏的效果。
目前,從預購房者的人群結構來看,商業(yè)、服務業(yè)一般職工占預購總體的11.5%,居第二位,而這其中60.1%的預購者介于21-35歲之間;制造業(yè)職工占預購總體的12.8%,居首位,這其中46.5%的預購者介于21-35歲之間;而中級公司經理介于21-35歲的.預購比例也超過了60%。由此可見,市場的重心在年輕一族。這一組人群中,63.6%為已婚,其中介于21-35歲的占43.7%,介于36-45歲的占30.4%;34.7%的獨身,其中66.1%介于21-35歲之間,僅有1.4%介于36-45歲之間。從預購房者的年齡結構、職業(yè)特征及婚姻狀況看,已婚的中、初級工作者構成預購主體,而年輕的單身族也是這一購房群體中不可或缺的一個重要部分。
應該說,21-45歲之間的人群對購房最有興趣,他們希望的房屋類型仍然是經濟適用房和商品房,面積介于50-150平方米之間,最好單價在3000元以下,愿望花3000-4000元/平方米購房的也占有一定的比例。這一預期和市場價格的差距低于調查總體對房價的預期與真正市場行情的差距。
調查總體對每平方米的價格預期如下:每平方米500-1000元的占22.9%,1000-20xx元的占32%,20xx-3000元的占19.6%,而6000元以上的僅占1.3%??梢钥闯觯瑖藢Ψ績r的承受能力與實際的市場情況大相徑庭。
調查還顯示,消費者已逐漸將目光投向新的視點,比如:環(huán)保問題、居住環(huán)境(包括人文環(huán)境、地理環(huán)境、教育投入、文化氛圍)等,這些都直接影響著消費者購房的決策。
目前環(huán)保已成為一種全球化的概念,購房者對居住地的環(huán)境要求日益提高。認為城市環(huán)境污染太嚴重的占調查總體的60.9%,看來,爭勸綠色”生存環(huán)境已成為大多數都市人的夢想。相比較而言,郊區(qū)的物業(yè)價格比市區(qū)要便宜很多,“綠色”程度也大大好于市區(qū),且有些文化小區(qū)的人文環(huán)境也很好,城市則因為交通網絡的不夠完善、私家車普及率偏低、交通過分擁擠等,造成許多居民渴望以低廉價格求得“綠色”生存環(huán)境的愿望無法實現。
房地產調查報告摘要篇五
甘犁,1987年獲得清華大學經濟與管理學院學士學位,1998年獲得加州大學伯克利分校經濟學博士及統(tǒng)計學碩士學位。甘犁長期從事應用微觀經濟學和計量經濟學等領域的研究,師從20xx年諾貝爾經濟學獎獲得者丹尼爾·麥克法登教授,獲加州大學伯克利分校經濟學博士學位,曾任教于美國德州大學奧斯汀分校,現任美國得克薩斯農工大學經濟系教授,以及美國國民經濟研究局研究員。他同時也是西南財經大學國際化戰(zhàn)略引進的海外人才,被特聘為該校經濟與管理研究院院長、經濟學院院長及中國家庭金融調查與研究中心主任。
《中國家庭金融調查報告》從20xx年開始實施,我們于20xx年5月份在北京做了發(fā)布,之后在網上產生了比較大的影響,有很多質疑。數據收集最關鍵的一點是隨機和抽樣。雖然樣本量只有8438戶,但是如果真正做到了隨機,誤差率降得非常快。
我們的調查非常復雜,有很多的信息。簡單說有人口特征與就業(yè)、資產與負債、非金融資產、金融資產。在金融資產方面的數據非常詳盡,我們是中國第一家對中國家庭資產進行詳盡描述的調查機構。我們派遣了343位訪員,32支隊伍。之前我們還派了41支隊伍,242人次建立抽樣框。人民銀行和我們進行合作,帶我們的訪員到社區(qū),通過政府的支持來做。全國的總體拒訪率只有11.6%,這是世界上最低的拒訪率之一。我們現在做的抽樣實施過程很獨特,現在在做季度的電話回訪,我們能夠把握住中國家庭層面最及時的信息。
數據有了之后,我們做了簡單分析,得出了以下主要的結論。
首先看看中國家庭收入的均值和中位數。全國家庭的均值是51569元,城市是7萬元,農村是2萬元左右。均值和中數位的差別非常大。全國家庭的中位數是17510元,所謂“中位數”,就是有一半的家庭年收入超過了17510元,而另外一半的家庭年收入低于這個數字。這與均值的概念是完全不一樣的,大家通常錯誤地理解了均值的概念,認為這是普通老百姓收入的平均概念,不是這樣。在中國因為分配收入極度的不均,均值實際上反映了非常有限的家庭狀況。
在全國有25%的家庭年收入低于5000元(大多數在農村),如果你的家庭年收入達到了56萬元,那么你就算是中國最有錢的1%家庭。你家庭年收入達到172000元,就進入了中國排名前列的5%家庭。所以我們并沒有說中國家庭很有錢。
另外,與所有的財富報告得到的數據不一樣,我們算出來的數據是有150萬的家庭年可支配收入超過100萬元,這個數字并不高,全中國只有150萬,比例很低。
中國前10%的家庭在全國家庭總收入當中占的比例是57%,美國這方面的稅前數據只有44.7%.你會看到中國收入最高的10%的家庭平均儲蓄率為60.6%.而收入最高的5%的家庭平均儲蓄率為69%.他們的儲蓄金額占當年國家總儲蓄的75%,所以說有75%的儲蓄貨幣都是由這10%的家庭儲蓄。中國的高儲蓄率問題是這些人儲蓄造成的。20年的促進內需沒有效果,原因就是中國的收入不均越來越厲害,這樣的情況導致了我們促進消費沒有效果,必須提高低收入家庭的收入,才會降低儲蓄率,減少中美貿易之間的不平衡。
中國家庭總資產平均達到247萬元,大家感覺“被平均”了。我反復講過,城市戶口家庭中位數只有40萬元。換句話說,有50%的城市戶口家庭總資產,包括房產在內的資產加起來低于40萬元,只有50%的家庭高于40萬元。正如順口溜所說———“前村有個張千萬,后村九個窮光蛋。結果大家一平均,人人都是張百萬”。這個平均數并不代表社會,而是代表總量,只有中位數才是對這個社會普通老百姓的描述。
從資產的角度來講,分布到底是怎樣的?只有14.3%的家庭資產超過了平均數。
中國現在的經濟狀況很差,怎么改變?我認為現在是有辦法的。中國上一次的4萬億投資與美國7870億美元的刺激經濟政策應該顛倒過來。當時美國使用刺激經濟的政策主要把這些錢用來減稅,給老百姓提高失業(yè)救濟的年限,主要是做轉移支付,政府把錢轉移到老百姓身上。中國主要是建鐵路、公路、地鐵,在做基建。
例如農村的醫(yī)療保險制度賠付的比例非常低,我們也有這方面的數據。賠付的平均比例只有不到20%,如果把農村醫(yī)療賠付比例提高到城市的賠付比例,就會對農村的消費支出有很大的促進作用。
中國和美國的家庭資產比較。20xx年,美國的國內生產總值是15.1萬億美元,中國只有美國的一半。美國凈資產有57.1萬億美元,而20xx年比20xx年還要高,這是因為金融危機之后,美國的房產和金融資產價值縮水很厲害,下降了15%.而中國在20xx年時,全國家庭總資產是69萬億美元,比美國高21%.差別在房產上。美國家庭的房產只占總資產的32%,而中國家庭是71%.我們的金融資產占比很低,只有5%,而美國是38%.而房產的價值變化很快,很容易垮下來。
中國人住房擁有率平均達到89.68%,大家覺得“被平均”了。城市的住房擁有率是85.4%,農村是92%.東部低一點,中部、西部高一些。我們當時在上海、北京、深圳這三個一線城市做了城市家庭自有住房擁有率和年齡關系的調查,發(fā)現35歲以下人群的住房擁有率只有60%,35-45歲有81%.
剛性需求在中國的百分比是多少?首先是沒有住房的家庭,這個百分比達到15.3%,這里主要是指城市,不是農村。第二,例如你在深圳打工,但是在老家有房子。這部分家庭比例達到11.7%.在正常的統(tǒng)計里面,你算是有房的,因為你在老家確實有房,但是也有住房需求,這是兩回事。第三,成年后與父母住在一起,買不起房子。這在我國和全世界所有的統(tǒng)計口徑中算一個家庭,這批人的住房需求占6%.最后是目前現有的住房需求。以上加起來達到中國家庭百分比的32.9%,總數有7000萬套。
第二是新增剛性住房需求,包括新增成年人的剛性住房需求,這是指在“十二五”期間,還有農民工進城、城鎮(zhèn)化的過程,這部分住宅需要823萬套。這是根據“十一五”期間新增農民工的數目算出來的。第三是拆遷和搬遷,算下來有1200萬套,我們有詳盡的拆遷和搬遷數據,比“十一五”期間增加了10%.一部分是改善型住房需求,一部分是城市建設的需求??偣布悠饋硎?894萬套。換句話說,剛性需求數在“十二五期間”一共有一億套。這里有不足,沒有考慮老齡化導致的住房供給情況,只部分考慮到改善性住房需求。
在中國,有13%的家庭擁有兩套房子,而美國這個數據低于15%.德國等國家只有2%-3%,而中國5%的家庭有三套或更多的房子,最多達到15套。這些家庭的房屋數量相加,得出20xx年沒有出售的商品房數據是166萬套,目前在市場上的供給總數是4000萬套。這樣看起來還有5000萬套的.缺口,但是市場的生產能力是多少?大家都知道針對中國低收入家庭建設的3600萬套保障房,剩余商品房開發(fā)數量是2300萬套。這是什么概念?只需要中國的房地產行業(yè)再工作2年半時間。
這里把所有的可能性都考慮到了,只需要2年半的時間,中國的房地產就沒有事情可以做了。這說明它的規(guī)模過大。房地產行業(yè)如果從住宅需求的角度講,5年的增量是近3000萬套。所以它每年只需要生產600萬套房子,就可以基本滿足中國家庭城鎮(zhèn)化的需求、成年人的需求以及各種新增的需求。房地產長期的生產規(guī)模只需要現在的1/3,2/3的房地產商是要垮掉的,沒有那么多的需求,房子是賣不出去的。現在為什么房子還可以賣出去?因為大家有投資需求。
房屋價格太高。銀行有詳細數據,例如戶主年齡以及住房貸款總額與家庭收入的比例,30-40歲時是作為“房奴”還款壓力最大的時期,達到11-12倍。年齡大一點的人群這個比例會低一些,余額是8.59倍,這個數字在國外是2-3倍。如果是收入低的家庭,買房更困難,貸款總額是家庭年收入的32倍。
同時住房收益率很高,“名義平均收益率”達到340%.總的來看,房地產的收益情況確實很好,價格很好,已經很貴了,就形成了泡沫,沒有一個國家歷史上的泡沫是不會破滅的。
假設房產價格下跌,有很多家庭會受損失。房價在漲,首付很高。所以即使房價下降30%,中國的銀行業(yè)也不會有問題。對銀行而言,只有2.9%的房子貸款余額低于房價,會虧本。即使房價下降30%,對銀行來說,也只有2.9%的家庭是虧本的。中國的剛需已經不是很強勁了。住房的行業(yè)規(guī)模太大,應該轉型了。房產收益率很高,銀行業(yè)沒有問題。不會像美國一樣,造成全行業(yè)的次貸危機。
現在都在談房產稅,其實房產稅實施起來是非常困難的,有很多的阻礙。有一個比較好的方式是按揭稅。目前二套房的貸款利率是基準利率的1.1倍,這是用行政手段給了銀行超額利潤,沒有任何道理的。二套房的首付比例達到60%,這很健康,沒有風險,貸款利息方面可以收取10%的按揭稅。換一個說法就是銀行把這個超額利潤給了地方政府,老百姓一點損失都沒有。但是效果是相同的。這是我們的一個說法,我們也給國家寫了政策建議。
中國最富有的家庭與普通老百姓大概是什么情況?
符合什么標準才是中國最富有的家庭?城市家庭要達到414萬的資產,凈資產達到395萬,家庭收入23萬,非房產87萬,那么就會達到中國前5%的家庭標準。富裕家庭87%在城市,12%在農村。主要分布,東中西部地區(qū)差距非常大。最有錢的5%家庭中有94%在東部,只有少數在中部和西部。哪個年齡段的人最有錢呢?30-40歲、40-50歲的中年人最有錢。他們的資產構成中,金融資產并不高,前者達到4.9%,后者是8.9%.負債高一點,但不多。
他們的錢主要用來自己開公司,他們持有的住房比例比較低,工商業(yè)的比例遠遠高于其他家庭。他們的資產中有22%來源于工商業(yè)。工商業(yè)經營收入比較高,達到一半,很多都是自己開公司。他們對經濟的預期比較悲觀。認為房價上升的比例更低一點,其余家庭比例是70%,富裕家庭是50%-60%.
農村到城市的“移民”問題。我們發(fā)現國家統(tǒng)計局目前高估了農民工進城的數目。以國家統(tǒng)計局的標準,在城市常住居民當中有50%都是城鎮(zhèn)、農村戶口,這是非常不可信的。目前在城市的農民工數量近1億,遠低于國家統(tǒng)計局的1.68億。
房地產調查報告摘要篇六
優(yōu)越的地理環(huán)境,深厚的商業(yè)氛圍,舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業(yè)的發(fā)展的主要特質。從20xx年起至今,xx商品房價格始終呈現穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,xx已成為武漢高檔房產的主要聚集區(qū)域,同時,也成為優(yōu)勢地產竟相博弈之地??傮w而言,xx房地產無論從產品定位還是創(chuàng)新程度,都趨向于中高端。
xx年以后,隨著大量外埠資本注資xx,該區(qū)域房地產格局呈現出新改變。一方面,房產的整合概念不斷增加,如永清片區(qū)的新天地項目,集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產開發(fā)不再以某類物業(yè)為主,而是深化為產業(yè)概念,地產對城市的影響力進一步增加。另一方面,頂級項目拉動了高端消費勁量。長期以來,武漢的房產高端消費都受到了產品的極大制約,項目品質的均等性使xx的房地產業(yè)不能滿意細分市場的要求。20xx年后,這一局面被打破,xx濱江地產及商業(yè)地產呈現出主動的發(fā)展態(tài)勢。20xx年,xx房地產進入了歷年來最火爆的一年。目前,xx房地產呈現出住宅、商業(yè)并進的格局,物業(yè)形態(tài)上以高層為主,投資型物業(yè)不斷涌現。在國家宏觀調控措施的影響之下,房地產項目的消化速度雖然有所放緩,但價格仍舊穩(wěn)步上升。
產品特征:xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價格特征:xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右,均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。
供求特征:全市商品房銷售項目中,xx區(qū)域占據了39.54%,xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費者特征:包括、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。
產品定位:中高端產品為主,中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征:深厚的商業(yè)、消遣等都市文化特征。
(1)商品住宅價格與銷量分析。
xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及美麗的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內,房地產開發(fā)量居武漢市前列,同其它區(qū)域相比,其價格始終呈現出上升狀態(tài),20xx年(1—6月份),xx住宅均價達到5894.43元/平方米,與去年同期相比,價格增長了39.57%。另一方面,受國家宏觀調控政策影響,在進入20xx年以后,商品住宅的銷量出現肯定程度的下降,20xx年(1—6月份),xx住宅銷量為8950套,與去年同期相比,削減了51.32%。
從上表可以看出,xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調還是相一樣的,而且上漲的幅度非常平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看,高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū),中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
xx中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點,住宅開發(fā)力度較大,目前區(qū)域可售樓盤套數在45000套左右。從市場接受狀況來看也是比較志向的,信任隨著該區(qū)經濟不斷的縱身發(fā)展,房地產業(yè)會在其中充當越來越重要的角色。
同時,該區(qū)域交通日益通暢,市政配套逐步成熟,東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得主動成果,這些都將為這一帶的房價帶來肯定的升值空間。
(2)xx商品住宅市場供求關系。
1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場總容量約為45000套,1—6月總供應13299套,市場總銷量為8950套,總體供銷比為1.49:1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量削減。
為避開因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動,武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮。20xx年(1-6月份),全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,同比下降28.94%。
同時,國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大,也干脆導致了購房需求的削減。據億房網今年(1-6月份)的網絡調查數據和對90多個樓盤的調研數據顯示,已擁有一套住房,進行其次次或多次購買行為的家庭占到47.52%,其中,包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求,因而受外部環(huán)境的影響較大,成為住房市場中可伸縮性的需求。
xx作為武漢房產投資的主要區(qū)域,投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所削減。
3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高。
億房探討中心的20xx年最新調研數據顯示,潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響,使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
如下圖所示:5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上,7000元/平方米以上產品的銷量逐步上升。
xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成,依據其房地產發(fā)展特點,下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行分析:
(一)xx中心區(qū)。
20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米,較去年同期上漲2152.88元/平方米,漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套,較去年削減4630套,降幅為58.87%。從上半年xx中心區(qū)成交價格來看,1至5月呈遞增趨勢,5月達到價格高峰,為7286.34元/平方米,隨后6月價格出現小幅回落,但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說,成交方面較去年嚴峻萎縮,總體成交量還未達到去年同期水平的一半。
出現這樣的狀況,主要由兩方面因素造成,首先xx中心區(qū)商品房供應量趨于下降,與去年同期相比,新居供應量削減3成之多,制約了購房者消費;當然,更重要的緣由在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū),房價漲幅過快,甚至超過中高收入購房者的支付實力,樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前,大多數開發(fā)商選擇堅挺,僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn),這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現小幅回落。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進的。隨著武漢天地的問世,集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、消遣、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造,勢必帶領整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出,加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建,位于xx內環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,而之前,新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預料不久的將來,xx內環(huán)將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢,各大板塊功能定位不同又相互促進,將由點及面,以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展,從而促進整個xx中心區(qū)的加快建設。
xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)。
(二)古田片區(qū)。
20xx年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米,較去年同期上漲1516.4元/平方米,漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套,較去年削減2609套,降幅為68.59%。從成交價格狀況來看,盡管古田片區(qū)今年1至6月始終都是穩(wěn)中有升,但與去年同期相比,在全市各區(qū)中價格漲幅居末位,僅僅高于青山片區(qū)。另外,成交方面,古田僅成交1195套,跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,該地段離中心城區(qū)較近,周邊配套也相對完善,所以構成了古田片區(qū)目前的供應主體。正因為如此,隨著輕軌建設的降溫柔解放大道沿線開發(fā)的逐步完成,該片區(qū)供應量削減,市場關注度有所下降,再加上經濟適用房對商品房價格體系的沖擊,以至今年古田片區(qū)樓市較為寂靜。
對古田區(qū)域的整體規(guī)劃,為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,區(qū)域房地產市場后期發(fā)展看好。隨著硚口對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理,使得古田區(qū)域項目可以成片,整體開發(fā),同時,將來輕軌通車,西漢正街商圈形成,都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,為古田樓市的發(fā)展供應有力支撐。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)。
(三)二七、后湖片區(qū)。
20xx年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米,較去年同期上漲1694.93元/平方米,漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套,較去年下降42.06%。從成交價格來看,該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn),1至5月穩(wěn)中有升,6月價格略為回調。受供應量的影響,后湖地區(qū)商品房關注度下降,百步亭現代城、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依舊是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數量較前兩年大幅削減,二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現溫柔向上的走勢,部分樓盤因而加大了打折力度,高端商品房價格回落明顯。令人激昂的是,輕軌二期的正在加速建設,堤角至丹水池路段基本竣工,黃浦路段則已建設過半,交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業(yè)方面,二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,家樂福等商業(yè)巨頭已經確定落戶,將來她將輻射后湖、二七等地區(qū),彌補商業(yè)配套不足的現實問題。
二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)。
(四)東西湖片區(qū)。
20xx年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米,較去年同期上漲1431.83元/平方米,漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套,較去年增長了14.07%。從成交價格及成交套數來看,東西湖片區(qū)今年實現價量雙增,特殊是銷量,盡管只增長14個百分點,但縱觀今年全市其他的銷售狀況,該片區(qū)的表現還是令人刮目相看的。雖然整個市場氣氛的始終處于觀望心情,但從該片區(qū)個別項目的調查顯示,客戶平均接待量并沒削減多少。而來看房的客戶,許多也是因為價格相對較低,所以將買房目標選定在郊區(qū),面對高房價,有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,從目前狀況來看,東西湖盡管存在交通不便,但價格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的一般住宅產品類型,始終是本區(qū)域開發(fā)的主力產品。近4年來其供應量的遞減趨勢說明,市場環(huán)境的影響下,開發(fā)商起先注意產品結構的調整,產品重心漸漸由多層向高層和小高層轉換。
和其他區(qū)域市場多層——小高層——高層的轉換階段不同,本區(qū)域由于其自身條件限制,小高層的過渡時間不長、過渡量較少,快速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需肯定時間的市場磨合,才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看,高層物業(yè)是將來市場的主流產品。東西湖被譽為武漢的“北大門”,而金銀湖更是占據空港經濟之利,將來還將在這里修建保稅物流中心,發(fā)展物流經濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯系,加快異地置業(yè)的腳步,為下一步樓市的旺盛奠定基礎。
東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產信息網截止到20xx年6月30號。
房地產調查報告摘要篇七
引導語:調查報告一般有比較明確的意向,相關的調查取證都是針對和圍繞某一綜合性或是專題性問題展開的。所以,調查報告反映的問題集中而有深度。今天,小編為大家整理了關于2016關于房地產市場調查報告范文,歡迎閱讀與參考!
兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產業(yè)在我區(qū)經濟發(fā)展中具有重要地位和作用,房地產業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右,相關稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入,則占到36%。隨著經濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快,房地產業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期,中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產市場的調控政策,對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產業(yè)來說,政策的調整無疑會影響房地產市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產市場現狀,客觀分析政策對房地產走勢的影響,從而研究提出相應的對策建議,對保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展,具有重要意義。
今年1-6月,我區(qū)房地產業(yè)實現稅收5億元,同比增長85%;房地產開發(fā)投資完成37.3億元,其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米,銷售100萬平方米。今年以來,我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展呈現以下特點:
1、房產投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設態(tài)勢和房地產市場的走熱使得房產開發(fā)商對我區(qū)房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭,1-6月,房地產開發(fā)平均增速為42.2%,具體走勢見圖一。其中,住宅建設在房地產開發(fā)投資中的地位突出,占到房地產開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高,2-6月累計增速分別為:2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢,2-6月的增速走勢見圖二:
從商品房預售情況來看,回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預售3940套,總面積50.6萬平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài),3月份我區(qū)商品房預售出現了一次明顯下降,4月份僅售出474套,總面積6.5萬平方米,與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預售水平,每月預售385套,總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續(xù)走高
雖然今年年初開始,中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策,但年后,房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情,由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始,我區(qū)房地產價格以年均20%以上的速度快速提升,房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前,我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米,同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米,同比上升47%。
由于房地產價格持續(xù)上漲,房地產市場投機成份嚴重,中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的'重點,市也出臺了多項有關政策,加強對房地產業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市:
中央:
房地產調查報告摘要篇八
一、xx房地產市場發(fā)展現狀
優(yōu)越的地理環(huán)境,濃厚的商業(yè)氛圍,舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業(yè)的發(fā)展的主要特質。從2000年起至今,商品房價格一直呈現穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,已成為武漢高檔房產的主要聚集區(qū)域,同時,也成為優(yōu)勢地產竟相博弈之地??傮w而言,xx房地產無論從產品定位還是創(chuàng)新程度,都趨向于中高端。
xx年以后,隨著大量外埠資本注資,該區(qū)域房地產格局呈現出新變化。一方面,房產的整合概念不斷增強,如永清片區(qū)的新天地項目,集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產開發(fā)不再以某類物業(yè)為主,而是深化為產業(yè)概念,地產對城市的影響力進一步增強。另一方面,頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來,武漢的房產高端消費都受到了產品的極大制約,項目品質的均等性使房地產業(yè)不能滿足細分市場的要求。2006年后,這一局面被打破,濱江地產及商業(yè)地產呈現出積極的發(fā)展態(tài)勢。2007年,xx房地產進入了歷年來最火爆的一年。
二、商品住宅發(fā)展特征
產品特征:中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價格特征:城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右,均價在 6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。
供求特征:全市商品房銷售項目中,xx區(qū)域占據了39.54%,xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費者特征:包括公務員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。
產品定位:中高端產品為主,中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征:濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。
三、2008年(1-6月份)商品住宅供給和銷售基本分析
(1) 商品住宅價格與銷量分析
xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內,房地產開發(fā)量居武漢市前列,同其它區(qū)域相比,其價格一直呈現出上升狀態(tài),2008年(1—6月份),住宅均價達到5894.43元/平方米,與去年同期相比,價格增長了39.57%。另一方面,受國家宏觀調控政策影響,在進入2008年以后,商品住宅的銷量出現一定程度的下降,2008年(1—6月份),住宅銷量為8950套,與去年同期相比,減少了51.32%。
從上表可以看出,xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調還是相一致的,而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看,高檔樓盤主要集中在中心城區(qū),中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點,住宅開發(fā)力度較大,目前區(qū)域可售樓盤套數在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的,相信隨著該區(qū)經濟不斷的縱身發(fā)展,房地產業(yè)會在其中充當越來越重要的角色。
同時,該區(qū)域交通日益通暢,市政配套逐步成熟,東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果,這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。
(2) 商品住宅市場供求關系
1、2008年(1—6月份)商品住房市場總容量約為45000套,1—6月總供給13299套,市場總銷量為8950套,總體供銷比為1.49:1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少
為避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動,武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮。2008年(1-6月份),全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,同比下降28.94%。
同時,國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大,也直接導致了購房需求的減少。據億房網今年(1-6月份)的網絡調查數據和對90多個樓盤的調研數據顯示,已擁有一套住房,進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%,其中,包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求,因而受外部環(huán)境的影響較大,成為住房市場中可伸縮性的需求。
作為武漢房產投資的主要區(qū)域,投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購房者對中心城區(qū)的住宅偏好度高
億房研究中心的2008年最新調研數據顯示,潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響,使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
如下圖所示:5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的 65%以上,7000元/平方米以上產品的銷量逐步上升。
2008年(1-6月份)戶型供銷比例統(tǒng)計結果顯示,90平方米以下戶型供小于銷,140平方米以上戶型供大于銷,90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中,90平方米以下戶型的上市量占到總上市量的20.52%,90平方米以下戶型的銷售量占到總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現,從今年1-6月份的情況來說,xx90平方米以下戶型的上市量較大,占到全市同等戶型上市量的40.17%,90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
四、各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況
xx區(qū)目前由中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成,根據其房地產發(fā)展特點,下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行分析:
(一)中心區(qū)
2008年上半年中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米,較去年同期上漲2152.88元/平方米,漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套,較去年減少4630套,降幅為58.87%。
從上半年中心區(qū)成交價格來看,1至5月呈遞增趨勢,5月達到價格高峰,為7286.34元/平方米,隨后6月價格出現小幅回落,但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說,成交方面較去年嚴重萎縮,總體成交量還未達到去年同期水平的一半。
出現這樣的情況,主要由兩方面因素造成,首先中心區(qū)商品房供應量趨于下降,與去年同期相比,新房供應量減少3成之多,制約了購房者消費;當然,更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū),房價漲幅過快,甚至超過中高收入購房者的支付能力,樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前,大多數開發(fā)商選擇堅挺,僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn),這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現小幅回落。
發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進的。隨著武漢天地的問世,集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造,勢必帶領整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出,加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建,位于內環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,而之前,新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預計不久的將來,內環(huán)將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢,各大板塊功能定位不同又相互促進,將由點及面,以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展,從而促進整個中心區(qū)的加快建設。
中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號)
(二)古田片區(qū)
2008年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米,較去年同期上漲1516.4元/平方米,漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套,較去年減少2609套,降幅為68.59%。
從成交價格情況來看,盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升,但與去年同期相比,在全市各區(qū)中價格漲幅居末位,僅僅高于青山片區(qū)。另外,成交方面,古田僅成交1195套,跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,該地段離中心城區(qū)較近,周邊配套也相對完善,所以構成了古田片區(qū)目前的供應主體。正因為如此,隨著輕軌建設的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成,該片區(qū)供應量減少,市場關注度有所下降,再加上經濟適用房對商品房價格體系的沖擊,以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃,為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,區(qū)域房地產市場后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理,使得古田區(qū)域項目可以成片,整體開發(fā),同時,未來輕軌通車,西漢正街商圈形成,都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號)
(三)二七、后湖片區(qū)
2008年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米,較去年同期上漲1694.93元/平方米,漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套,較去年下降42.06%。
從成交價格來看,該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn),1至5月穩(wěn)中有升,6月價格略為回調。受供應量的影響,后湖地區(qū)商品房關注度下降,百步亭現代城、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數量較前兩年大幅減少,二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現溫和向上的走勢,部分樓盤因而加大了打折力度,高端商品房價格回落明顯。
令人振奮的是,輕軌二期的正在加速建設,堤角至丹水池路段基本竣工,黃浦路段則已建設過半,交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業(yè)方面,二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,家樂福等商業(yè)巨頭已經確定落戶,未來她將輻射后湖、二七等地區(qū),彌補商業(yè)配套不足的現實問題。
二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號)
(四)東西湖片區(qū)
2008年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米,較去年同期上漲1431.83元/平方米,漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套,較去年增長了14.07%。
從成交價格及成交套數來看,東西湖片區(qū)今年實現價量雙增,特別是銷量,盡管只增長14個百分點,但縱觀今年全市其他的銷售情況,該片區(qū)的表現還是令人刮目相看的。
雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒,但從該片區(qū)個別項目的調查顯示,客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶,很多也是因為價格相對較低,所以將買房目標選定在郊區(qū),面對高房價,有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,從目前情況來看,東西湖盡管存在交通不便,但價格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產品類型,一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產品。近4 年來其供應量的遞減趨勢說明,市場環(huán)境的影響下,開發(fā)商開始注重產品結構的調整,產品重心逐漸由多層向高層和小高層轉換。
和其他區(qū)域市場多層——小高層——高層的轉換階段不同,本區(qū)域由于其自身條件限制,小高層的過渡時間不長、過渡量較少,迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合,才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看,高層物業(yè)是未來市場的主流產品。
東西湖被譽為武漢的“北大門”,而金銀湖更是占據空港經濟之利,未來還將在這里修建保稅物流中心,發(fā)展物流經濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯系,加快異地置業(yè)的腳步,為下一步樓市的繁榮奠定基礎。
東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產信息網截止到2008年6月30號)
房地產調查報告摘要篇九
到6月底,全市完成固定資產投資60.74億元,同比增長30.31%。城市居民人均可支配收人3371元,比去年同期增長8.3%,城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額734.52億元,比年初增長8.69%。
房地產市場開發(fā)供應情況。
20__年上半年,西安市商品房完成投資10.20億萬元,比去年同期增長20.73%。分物業(yè)來看,各物業(yè)投資分別占商品房投資的比例為:公寓別墅類為0.69%,商服房類為18.30%,普通住宅類為61.64%,辦公樓類為19.37%;比去年同期公寓別墅類下降86.04%,商服房、普通住宅、辦公樓類分別增長117.67%、1.06%和5.4倍。
20__年上半年西安市商品房施工面積94.04萬平方米,比去年同期增長44.84%;商品房竣工面積73.37萬平方米,比去年同期增長68.40%;商品房新開工面積20.45萬平方米,比去年同期增長25.54%。
新開工面積公寓別墅類、商服房類、普通住宅類和辦公樓類占商品房新開工總面積的比例分別為:0.99%、24.73%、59.46%、14.82%,比去年同期分別增長一94.17%、195.12%、39.81%、26.58%。
從資金來源看,上半年自有資金32244萬元,占總投資額的31.61%;借貸資金48o19萬元,占總投資額的47.07%;預售資金21743萬元,占總投資額的21.32%。從所占比例與去年相比來看,自有資金所占比例上升明顯,預售資金也增長較快,借貸資金所占比例呈下降趨勢。
市場銷售。
上半年,西安市商品房成交活躍,市場銷售繼續(xù)保持去年以來的高速增長態(tài)勢,銷售面積和銷售額比去年同期均有較大幅度的增長。1-6月商品房累計銷售面積達90.37萬平方米,比去年同期增長了52.98%。其中售給個人的79.60萬平方米,占商品房銷售總面積的88.08%,個人購房繼續(xù)呈上升趨勢,占商品房銷售的比例越來越高。上半年商品房銷售額30.28億元,比去年同期增長82.94%。
20__年8月末及9月中旬西安相繼舉辦了兩次房展會,為銷售旺季推波助瀾。9月份的商品房成交量并沒有令人失望,總共成交了670713平方米,是今年各月份銷售的最好成績,較上期上升了10.04%,較去年同期增長78.53%。普通住宅依舊獨領風騷,占到總銷售量的88.7%,較8月份所占份額上升了7.5%;商品用房較上期呈下降態(tài)勢,商品用房占到總銷售量的7.8%,較上期下跌7.7%;寫字樓占成交面積的2.9%,較上期上浮0.9%;別墅有小量交易,占總成交量的0.2%。
從市場銷售情況來看,西安商品房銷售從20__年以來的持續(xù)快速增長,加之其它相關指標也相應地呈現較好的增長趨勢,說明了隨著住房制度改革和貨幣分房政策的實施,住房的有效需求增多,一些潛在需求也浮出水面。如果西安住宅二級市場全面開放,加快公房上市步伐,使住宅的一、二級市場能得到了較好的聯動,將會為西安樓市創(chuàng)造越來越多的需求空間,商品房銷售的快速增長也相應地仍將會持續(xù)下去。
房地產調查報告摘要篇十
引言:新房成交遠高于預期,二手房20%個稅出臺,成交火爆。
20xx年第一季度新房成交量達到1194套,成交量遠高于預期,同比20xx年第一季度,成交量增漲明顯,樓盤分多期開盤的營銷手段使得開盤的去化率十分驚人。受到3月1日出臺的國五條細則——個人出售房產要嚴格按照轉讓所得的20%計征個人所得稅的影響,諸暨3月份二手房市場交易火爆,單月成交量達到了842套。(文中所有數據截至3月29日)
一、第一季度商品房住宅(新房)成交量分析
(20xx年第一季度諸暨商品房住宅成交量統(tǒng)計圖)
提要:20xx年第一季度新房成交量同比20xx年第一季度有明顯漲幅。從數據分析可以看出,諸暨房地產市場新房每月成交量都在300套以上,第一季度總成交1194套。
環(huán)比20xx年第四季度,20xx第一季度新房成交量有所回落,同比20xx年第一季度有明顯漲幅。
每年的1、2月份,春節(jié)前后,大部分房企正處于總結前一年業(yè)績、制訂新一年目標的階段,開盤、營銷節(jié)奏普遍放緩,因此這個時間段內交易量通常會相對較低,尤其20xx年年底市場總體處于高位,在此影響下今年一季度成交環(huán)比有所回落是正?,F象。
如果將今年一季度新房成交量與往年同期比較,則不難發(fā)現,今年一季度成交量相比去年成交量有大幅度的提高,與歷史同期最高水平相差無幾??偨Y來看,去年年底的市場上升行情其實仍在延續(xù)。
二、第一季度商品房住宅(新房)成交均價分析
(第一季度諸暨商品房住宅成交均價走勢圖)
提要:第一季度諸暨商品房住宅(新房)成交均價相比于20xx年有小幅度的上漲。
從1月份開始,諸暨商品房住宅(新房)成交均價在穩(wěn)步上升。環(huán)比20xx第四季度,漲幅不大。但是同比20xx年第一季度,成交均價卻有明顯漲幅,上漲幅度達到了8。6%。
事實上,20xx年樓市調控初步控制了房價快速上漲的局面。但是20xx年第一季度卻有了明顯的漲幅,因此在我們看來,整個20xx年上半年諸暨房地產市場都將維持量價齊升的格局。從存量角度看,存量雖仍處在一個相對高位,但經過20xx年的去庫存消化,存量水平已有明顯的下降,從消化周期來看,隨著庫存的減少和成交的回升,消化周期相比20xx年同期普遍出現大幅縮短。
三、第一季度諸暨二手房住宅成交及住宅出租分析
(20xx年第一季度諸暨二手房成交量走勢圖)
二手房:受到3月1日出臺的國五條細則——個人出售房產要嚴格按照轉讓所得的20%計征個人所得稅的影響,諸暨3月份二手房市場交易火爆。
20xx年第一季度諸暨二手房住宅成交1171套,同比20xx年第一季度二手房住宅成交的293套上漲了300%。20xx年第四季度諸暨二手房市場成交347套,環(huán)比20xx年第四季度成交量上漲了237%。
3月1日國五條細則出臺之后,住建部部長姜偉新在接受記者采訪時強調,“國五條”一定要嚴格執(zhí)行。他說:“執(zhí)行過程中如果有什么問題再改,但一定要嚴格執(zhí)行?!蓖ㄟ^走訪諸暨本地的中介了解到,此前執(zhí)行的個人所得稅政策分為幾類情況:普通住宅按照房屋成交價的1%計征;非普通住宅按照房屋成交價的2%計征;但自有住房如滿5年且為個人唯一住房的可免征個人所得稅。
細則出臺前的短期內,由于個稅按此差額征收,短期內會加速二手房的交易,爭取搭上政策的末班車,二手房交易將進入暫時的高峰期。
租房:每年過年前后都是房屋租賃的淡季,并且由于諸暨教育局新政的實施,進一步導致了房租租賃的減少,年后的租賃市場主要以因工作需求租賃房屋的為主。
四、第一季度諸暨房地產市場總結
20xx年1月,隨著春節(jié)的逐漸臨近,大部分房企放慢了營銷推案節(jié)奏,新增供應量環(huán)比出現大幅下滑,然而諸暨的成交量卻依然在延續(xù)去年底的“翹尾”行情,盡管環(huán)比去年第四季度的成交量有所回落,但同比卻出現了增長。3月1日國五條細則出臺之后,二手房交易進入暫時的高峰期,諸暨3月份二手房市場交易火爆。一手房市場對“國五條”反應稍顯遲鈍,新政對于我市一手房市場的影響,可能會在未來一段時間里逐步顯現。
我市存量雖仍處在一個相對高位,但經過20xx年的去庫存消化,存量水平已有明顯的下降,從消化周期來看,隨著庫存的減少和成交的回升,消化周期相比20xx年同期普遍出現大幅縮短。
總體看來,20xx年諸暨房地產市場可謂取得了開門紅。至于這波行情能延續(xù)到什么時候,我們認為,如果短期內整個房地產行業(yè)政策面能維持當前的平穩(wěn)格局,那么市場需求繼續(xù)溫和釋放應是基本上確定的。
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房地產調查報告摘要篇十一
優(yōu)越的地理環(huán)境,濃厚的商業(yè)氛圍,舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業(yè)的發(fā)展的主要特質。從2000年起至今,xx商品房價格一直呈現穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,xx已成為武漢高檔房產的主要聚集區(qū)域,同時,也成為優(yōu)勢地產竟相博弈之地??傮w而言,xx房地產無論從產品定位還是創(chuàng)新程度,都趨向于中高端。
xx年以后,隨著大量外埠資本注資xx,該區(qū)域房地產格局呈現出新變化。一方面,房產的整合概念不斷增強,如永清片區(qū)的新天地項目,集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產開發(fā)不再以某類物業(yè)為主,而是深化為產業(yè)概念,地產對城市的影響力進一步增強。另一方面,頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來,武漢的房產高端消費都受到了產品的極大制約,項目品質的均等性使xx的房地產業(yè)不能滿足細分市場的要求。2006年后,這一局面被打破,xx濱江地產及商業(yè)地產呈現出積極的發(fā)展態(tài)勢。2007年,xx房地產進入了歷年來最火爆的一年。
二、xx商品住宅發(fā)展特征
產品特征:xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價格特征:xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右,均價在 6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。
供求特征:全市商品房銷售項目中,xx區(qū)域占據了39.54%,xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費者特征:包括公務員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。
產品定位:中高端產品為主,中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征:濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。
三、2008年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析
(1)商品住宅價格與銷量分析
xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內,房地產開發(fā)量居武漢市前列,同其它區(qū)域相比,其價格一直呈現出上升狀態(tài),2008年(1—6月份),xx住宅均價達到5894.43元/平方米,與去年同期相比,價格增長了39.57%。另一方面,受國家宏觀調控政策影響,在進入2008年以后,商品住宅的銷量出現一定程度的下降,2008年(1—6月份),xx住宅銷量為8950套,與去年同期相比,減少了51.32%。
從上表可以看出,xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調還是相一致的,而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看,高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū),中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
xx中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點,住宅開發(fā)力度較大,目前區(qū)域可售樓盤套數在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的,相信隨著該區(qū)經濟不斷的縱身發(fā)展,房地產業(yè)會在其中充當越來越重要的角色。
同時,該區(qū)域交通日益通暢,市政配套逐步成熟,東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果,這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。
(2)xx商品住宅市場供求關系1、2008年(1—6月份)xx商品住房市場總容量約為45000套,1—6月總供給13299套,市場總銷量為8950套,總體供銷比為1.49:1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少
為避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動,武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮。2008年(1-6月份),全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,同比下降28.94%。
同時,國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大,也直接導致了購房需求的減少。據億房網今年(1-6月份)的網絡調查數據和對90多個樓盤的調研數據顯示,已擁有一套住房,進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%,其中,包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求,因而受外部環(huán)境的影響較大,成為住房市場中可伸縮性的需求。
xx作為武漢房產投資的主要區(qū)域,投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高
億房研究中心的2008年最新調研數據顯示,潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響,使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
如下圖所示:5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的 65%以上,7000元/平方米以上產品的銷量逐步上升。
2008年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結果顯示,90平方米以下戶型供小于銷,140平方米以上戶型供大于銷,90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中,90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%,90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現,從今年1-6月份的情況來說,xx90平方米以下戶型的上市量較大,占到全市同等戶型上市量的40.17%,90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
四、xx各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況
xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二
七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成,根據其房地產發(fā)展特點,下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行分析:
(一)xx中心區(qū)
2008年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米,較去年同期上漲2152.88元/平方米,漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套,較去年減少4630套,降幅為58.87%。
從上半年xx中心區(qū)成交價格來看,1至5月呈遞增趨勢,5月達到價格高峰,為7286.34元/平方米,隨后6月價格出現小幅回落,但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說,成交方面較去年嚴重萎縮,總體成交量還未達到去年同期水平的一半。
出現這樣的情況,主要由兩方面因素造成,首先xx中心區(qū)商品房供應量趨于下降,與去年同期相比,新房供應量減少3成之多,制約了購房者消費;當然,更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū),房價漲幅過快,甚至超過中高收入購房者的支付能力,樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前,大多數開發(fā)商選擇堅挺,僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn),這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現小幅回落。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進的。隨著武漢天地的問世,集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造,勢必帶領整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出,加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建,位于xx內環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,而之前,新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預計不久的將來,xx內環(huán)將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢,各大板塊功能定位不同又相互促進,將由點及面,以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展,從而促進整個xx中心區(qū)的加快建設。
xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號)
(二)古田片區(qū)
2008年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米,較去年同期上漲1516.4元/平方米,漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套,較去年減少2609套,降幅為68.59%。
從成交價格情況來看,盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升,但與去年同期相比,在全市各區(qū)中價格漲幅居末位,僅僅高于青山片區(qū)。另外,成交方面,古田僅成交1195套,跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,該地段離中心城區(qū)較近,周邊配套也相對完善,所以構成了古田片區(qū)目前的供應主體。正因為如此,隨著輕軌建設的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成,該片區(qū)供應量減少,市場關注度有所下降,再加上經濟適用房對商品房價格體系的沖擊,以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃,為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,區(qū)域房地產市場后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理,使得古田區(qū)域項目可以成片,整體開發(fā),同時,未來輕軌通車,西漢正街商圈形成,都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號)
(三)二
七、后湖片區(qū)
2008年上半年二
七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米,較去年同期上漲1694.93元/平方米,漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套,較去年下降42.06%。
七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現溫和向上的走勢,部分樓盤因而加大了打折力度,高端商品房價格回落明顯。
令人振奮的是,輕軌二期的正在加速建設,堤角至丹水池路段基本竣工,黃浦路段則已建設過半,交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業(yè)方面,二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,家樂福等商業(yè)巨頭已經確定落戶,未來她將輻射后湖、二七等地區(qū),彌補商業(yè)配套不足的現實問題。
二
七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號)
(四)東西湖片區(qū)
2008年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米,較去年同期上漲1431.83元/平方米,漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套,較去年增長了14.07%。
從成交價格及成交套數來看,東西湖片區(qū)今年實現價量雙增,特別是銷量,盡管只增長14個百分點,但縱觀今年全市其他的銷售情況,該片區(qū)的表現還是令人刮目相看的。
雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒,但從該片區(qū)個別項目的調查顯示,客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶,很多也是因為價格相對較低,所以將買房目標選定在郊區(qū),面對高房價,有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,從目前情況來看,東西湖盡管存在交通不便,但價格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產品類型,一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產品。近4 年來其供應量的遞減趨勢說明,市場環(huán)境的影響下,開發(fā)商開始注重產品結構的調整,產品重心逐漸由多層向高層和小高層轉換。
和其他區(qū)域市場多層——小高層——高層的轉換階段不同,本區(qū)域由于其自身條件限制,小高層的過渡時間不長、過渡量較少,迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合,才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看,高層物業(yè)是未來市場的主流產品。
東西湖被譽為武漢的“北大門”,而金銀湖更是占據空港經濟之利,未來還將在這里修建保稅物流中心,發(fā)展物流經濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯系,加快異地置業(yè)的腳步,為下一步樓市的繁榮奠定基礎。
東西湖片區(qū)主要在售樓盤信息(武漢市房地產信息網截止到2008年6月30號)
房地產調查報告摘要篇十二
總體看,xx年我縣房地產需求增長速度將低于xx年,房地產供求形勢進一步改善,房地產價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來,隨著國家抑制房地產非合理需求的力度加強,增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大,我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生,他們成為購房的主力軍;同時,個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主,投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康,一個重要標志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。xx年,從購房者購房的動機來看,我縣城區(qū)購房者中,購房用于自己居住的比例達到93%,以投資為目的.占7%,而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%,說明我縣整個房地產市場并未出現大量投機者,整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。
1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大,中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成,嚴重供不應求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快,而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅,廣大低收入群體只能望樓興嘆,希望能多推出經濟適用房以及小戶型樓房,以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產市場監(jiān)管力度不夠。房地產市場信息系統(tǒng),包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項目立項、土地出讓、開發(fā)經營許可、規(guī)劃許可、建設許可、開發(fā)建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業(yè)涉及的十多個稅種,由國稅、地稅、財政分別征收,計稅方式復雜,征管難度大。建立房地產信息系統(tǒng),一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況,增加透明度,為政府和有關部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據,有利于調控市場,規(guī)范交易行為,實現房地產市場監(jiān)督科學化;二是以房地產交易中心為平臺,以房地產信息為依托,實現信息共享,通過部門配合、環(huán)節(jié)控制,推動房地產稅收征管精細化管理,達到先繳稅、后辦證的要求,以促進稅收征管科學化。我縣的房地產信息系統(tǒng)還沒有建立,相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成,不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析,同時也造出市場信息不對稱、透明度不高,不利于合理引導房地產投資和消費。
4、部分開發(fā)商重視商品房建設,輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低,配套不完善,開發(fā)項目整體功能差,造成消費者使用不方便,也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用房等這些基礎配套設施多數小區(qū)沒有或根本達不到設計要求。
5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中,除還建本村居民和本單位職工住房外,還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋,駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建,并將多建的住房違規(guī)出售,這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產稅費流失和不公平的市場競爭,對商品房市場帶來很大沖擊;也導致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權和上市交易流通,影響了房地產市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定。
房地產調查報告摘要篇十三
近年來,在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位,富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下,全縣城鎮(zhèn)建設步伐不斷加大,房地產業(yè)由小到大,從弱到強,不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理,房地產價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下,全縣房地產市場呈現快速運行的良好態(tài)勢,房地產開發(fā)投資,開發(fā)項目施工、竣工面積,商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前,我縣具有房地產開發(fā)資質的企業(yè)已有17家,“十五”期間房地產開發(fā)投資累計完成6.3億元,建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處,開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產業(yè)的迅速發(fā)展,大大提高了居民的居住生活水平,為我縣經濟增長注入了新的活力。
目前我縣房地產業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期,各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面,已建和待建樓房以磚混結構為主,框架結構樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質不斷提升,居住環(huán)境日益改善。xx年以來,在房地產市場供需兩旺的同時,我縣房地產開發(fā)樓盤的品質得到了不斷提升,購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面,主要以100平方米以上的大面積樓房為主,90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數量較少,僅占年度開發(fā)量的25%左右。
總體看,xx年我縣房地產需求增長速度將低于xx年,房地產供求形勢進一步改善,房地產價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來,隨著國家抑制房地產非合理需求的力度加強,增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大,我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生,他們成為購房的主力軍;同時,個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主,投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康,一個重要標志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。xx年,從購房者購房的動機來看,我縣城區(qū)購房者中,購房用于自己居住的比例達到93%,以投資為目的占7%,而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%,說明我縣整個房地產市場并未出現大量投機者,整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。
預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲,漲幅經歷了xx年爆發(fā)性增長之后,將趨向平穩(wěn),全年增長速度預計將小于xx年水平。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2,同比上漲6.5%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加,以及商品房配套設施,環(huán)境建設檔次提高等因素的影響,xx年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平,但市場供給與需求同步增長,商品房價格與商品住房價值基本相符,價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產市場總體上沒有呈現“泡沫”,并且還具有相當的發(fā)展空間。
xx年全縣房地產開發(fā)完成投資2.05億元,比上年增長19.8%。房地產開發(fā)投資占全縣全社會固定資產投資比重達到5.17%,拉動全縣固定資產投資增長4.5個百分點;對gdp增長的貢獻率達到8.7%,拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產業(yè)已經逐步發(fā)展成為我縣國民經濟的重要支柱產業(yè)。同時房地產業(yè)為地方政府開辟了財源,每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。xx年,房地產銷售收入1.3億元,按拉動消費系數1.4計算,拉動其他消費額1.82億元,兩項累計達到3.12億元。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個。
1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大,中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成,嚴重供不應求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快,而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅,廣大低收入群體只能望樓興嘆,希望能多推出經濟適用房以及小戶型樓房,以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產市場監(jiān)管力度不夠。房地產市場信息系統(tǒng),包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項目立項、土地出讓、開發(fā)經營許可、規(guī)劃許可、建設許可、開發(fā)建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業(yè)涉及的十多個稅種,由國稅、地稅、財政分別征收,計稅方式復雜,征管難度大。建立房地產信息系統(tǒng),一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況,增加透明度,為政府和有關部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據,有利于調控市場,規(guī)范交易行為,實現房地產市場監(jiān)督科學化;二是以房地產交易中心為平臺,以房地產信息為依托,實現信息共享,通過部門配合、環(huán)節(jié)控制,推動房地產稅收征管精細化管理,達到“先繳稅、后辦證”的要求,以促進稅收征管科學化。我縣的房地產信息系統(tǒng)還沒有建立,相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成,不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析,同時也造出市場信息不對稱、透明度不高,不利于合理引導房地產投資和消費。
3、城鄉(xiāng)房屋權屬登記管理工作需要加強。由于房產管理體制不理順,導致產權、產籍多頭管理,市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產分治。按照建設部建房173號文和省建設廳魯建房發(fā)(1997)239號文《關于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權屬證書的通知》要求,一個縣只能有一個發(fā)證機關,并且所頒發(fā)的房產證必須是經建設部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制??h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產,特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè),因無法辦理全國統(tǒng)一的房產證,所以不能辦理房產抵押貸款、過戶等手續(xù),不利于企業(yè)和社會經濟的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮,損害了群眾利益,還造成了國家稅費的流失。
4、部分開發(fā)商重視商品房建設,輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低,配套不完善,開發(fā)項目整體功能差,造成消費者使用不方便,也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用房等這些基礎配套設施多數小區(qū)沒有或根本達不到設計要求。
5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中,除還建本村居民和本單位職工住房外,還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋,駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建,并將多建的住房違規(guī)出售,這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產稅費流失和不公平的市場競爭,對商品房市場帶來很大沖擊;也導致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權和上市交易流通,影響了房地產市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定。
二、關于規(guī)范發(fā)展我縣房地產市場的幾點建議。
1、引導普通商品房建設,推行安居工程(經濟適用房和廉租房),調整住房供應結構。經濟適用住房是指土地由國家劃撥,各種稅費減半征收,出售價格實行政府定價,按保本微利原則確定,主要面向社會上的中低收入家庭出售,是具有保障性質的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經濟適用住房。xx年11月,由縣房管局牽頭,統(tǒng)計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示,我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業(yè)人員的約占97%,低保家庭無房戶約為三分之一,有住房的用戶,平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一,且大多住房設施不全。所以,實施經濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求,是政府義不容辭的責任。另國辦發(fā)【xx】37號文件已經要求,自xx年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經濟適用房)面積所占比重,必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。
3、嚴格控制機關企事單位自建住房。為滿足職工住房需求,通過市場改善住房條件,臨沭縣政府下發(fā)的沭政發(fā)[]43號文中規(guī)定:“從1月1日起,停止單位自行建設住房,需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買?!濒斦l(fā)[xx]22號文件中再一次規(guī)定:“從意見下發(fā)之日起(xx、3、22),各級黨政機關和事業(yè)單位一律停止單位建房,鼓勵機關、企事業(yè)單位職工投資置業(yè),通過市場改善住房條件?!弊罱ㄔO部、監(jiān)察部、國土資源部聯合下發(fā)的建住房[xx]196號《關于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調,“自本通知下發(fā)之日起,一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響,以任何名義、任何方式搞集資合作建房,超標準為本單位職工牟取住房利益。”因此,機關單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房,找市場”的觀念,杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現象。
4、加強農村房屋權屬登記工作,建立城鄉(xiāng)一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產證,以維護正常的房地產市場秩序。
5、提升產業(yè)的整體水平和實力。行業(yè)內要樹立現代的房地產經營理念,整體提升我縣房地產企業(yè)的綜合實力和水平,這是促進我縣房地產業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產企業(yè)的“航空(kong)母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優(yōu)等方式,盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè),提高企業(yè)整體素質,增強生存與發(fā)展能力,提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產企業(yè)要盡快適應市場需求變化,實施精品帶動戰(zhàn)略,提高信譽,建立品牌,擴大市場;三是要注重物業(yè)管理,充分利用房地產開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應”,實現房地產開發(fā)與物業(yè)管理互促互動。四是要注重企業(yè)誠信和經濟倫理。倡導房地產開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案,樹立起經濟倫理觀念,在發(fā)展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態(tài),盡可能地為消費者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產品。
6、各部門加強協調溝通,做好拆遷工作。近年來,城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關系到加快發(fā)展經濟、造福于民的好事,但在實際工作中,由于牽扯到各個方面的利害關系,特別是拆遷人、被拆遷人的經濟利益問題,拆遷工作變得十分復雜,并出現了一些新問題,新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現,有的房產已拆除,但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關手續(xù),導致一宗土地出現兩套房產證,權屬上容易產生糾紛,不利于房產檔案的管理,至使有關問題難以及時妥善解決。根據國務院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定,計劃、規(guī)劃、土地等有關部門應當按照各自職責,協同做好城市房屋拆遷管理工作,使上述問題得以妥善解決。
7、加快房地產交易大廳建設,強化市場監(jiān)管。我局在已建成房地產交易中心的基礎上,決定整改再進步,效率再提高,建立真正意義上的“一站式”服務大廳,每科室都有一名工作人員進駐大廳,群眾進一個門,領一份表,就可辦妥所有手續(xù)。同時,在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介、年度開發(fā)量、樓盤介紹、聯系電話等宣傳圖板,形成了一個“房產小超市”,既方便了人民群眾,又宣傳了開發(fā)公司,可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進行之中。
優(yōu)越的地理環(huán)境,濃厚的商業(yè)氛圍,舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業(yè)的發(fā)展的主要特質。從起至今,xx商品房價格一直呈現穩(wěn)步上漲的態(tài)勢,xx已成為武漢高檔房產的主要聚集區(qū)域,同時,也成為優(yōu)勢地產竟相博弈之地。總體而言,xx房地產無論從產品定位還是創(chuàng)新程度,都趨向于中高端。
xx年以后,隨著大量外埠資本注資xx,該區(qū)域房地產格局呈現出新變化。一方面,房產的整合概念不斷增強,如永清片區(qū)的新天地項目,集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業(yè)業(yè)態(tài)于一體。房地產開發(fā)不再以某類物業(yè)為主,而是深化為產業(yè)概念,地產對城市的影響力進一步增強。另一方面,頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來,武漢的房產高端消費都受到了產品的極大制約,項目品質的均等性使xx的房地產業(yè)不能滿足細分市場的要求。后,這一局面被打破,xx濱江地產及商業(yè)地產呈現出積極的發(fā)展態(tài)勢。,xx房地產進入了歷年來最火爆的一年。
目前,xx房地產呈現出住宅、商業(yè)并進的格局,物業(yè)形態(tài)上以高層為主,投資型物業(yè)不斷涌現。在國家宏觀調控措施的影響之下,房地產項目的消化速度雖然有所放緩,但價格仍然穩(wěn)步上升。
二、xx商品住宅發(fā)展特征。
產品特征:xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高檔公寓為主;城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價格特征:xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右,均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。
供求特征:全市商品房銷售項目中,xx區(qū)域占據了39.54%,xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。
消費者特征:包括公務員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來人員等。
產品定位:中高端產品為主,中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征:濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。
三、(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析。
(1)商品住宅價格與銷量分析。
xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內,房地產開發(fā)量居武漢市前列,同其它區(qū)域相比,其價格一直呈現出上升狀態(tài),20(1-6月份),xx住宅均價達到5894.43元/平方米,與去年同期相比,價格增長了39.57%。另一方面,受國家宏觀調控政策影響,在進入年以后,商品住宅的銷量出現一定程度的下降,2008年(1-6月份),xx住宅銷量為8950套,與去年同期相比,減少了51.32%。
從上表可以看出,xx區(qū)的住宅物業(yè)平均價格同整個武漢市的總體住宅物業(yè)平均價格的漲落步調還是相一致的,而且上漲的幅度十分平穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看,高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū),中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。
xx中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱點,住宅開發(fā)力度較大,目前區(qū)域可售樓盤套數在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的,相信隨著該區(qū)經濟不斷的縱身發(fā)展,房地產業(yè)會在其中充當越來越重要的角色。
同時,該區(qū)域交通日益通暢,市政配套逐步成熟,東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作取得積極成果,這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。
(2)xx商品住宅市場供求關系。
1、2008年(1-6月份)xx商品住房市場總容量約為45000套,1-6月總供給13299套,市場總銷量為8950套,總體供銷比為1.49:1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少。
為避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動,武漢市在xx年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮。2008年(1-6月份),全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米,同比下降28.94%。
同時,國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大,也直接導致了購房需求的減少。據億房網今年(1-6月份)的網絡調查數據和對90多個樓盤的調研數據顯示,已擁有一套住房,進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%,其中,包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求,因而受外部環(huán)境的影響較大,成為住房市場中可伸縮性的需求。
xx作為武漢房產投資的主要區(qū)域,投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。
3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高。
億房研究中心的2008年最新調研數據顯示,潛在消費者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)。但受到該區(qū)域高房價的影響,使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。
2008年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計結果顯示,90平方米以下戶型供小于銷,140平方米以上戶型供大于銷,90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中,90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%,90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現,從今年1-6月份的情況來說,xx90平方米以下戶型的上市量較大,占到全市同等戶型上市量的40.17%,90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。
四、xx各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況。
xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成,根據其房地產發(fā)展特點,下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行分析:。
(一)xx中心區(qū)。
2008年上半年xx中心區(qū)成交均價為6875.42元/平方米,較去年同期上漲2152.88元/平方米,漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套,較去年減少4630套,降幅為58.87%。
從上半年xx中心區(qū)成交價格來看,1至5月呈遞增趨勢,5月達到價格高峰,為7286.34元/平方米,隨后6月價格出現小幅回落,但每平方米價格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價格來說,成交方面較去年嚴重萎縮,總體成交量還未達到去年同期水平的一半。
出現這樣的情況,主要由兩方面因素造成,首先xx中心區(qū)商品房供應量趨于下降,與去年同期相比,新房供應量減少3成之多,制約了購房者消費;當然,更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區(qū),房價漲幅過快,甚至超過中高收入購房者的支付能力,樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場面前,大多數開發(fā)商選擇堅挺,僅有少部分尾盤項目打起價格戰(zhàn),這也就造成了6月該片區(qū)的價格出現小幅回落。
xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進的。隨著武漢天地的問世,集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造,勢必帶領整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出,加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建,位于xx內環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力,而之前,新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預計不久的將來,xx內環(huán)將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢,各大板塊功能定位不同又相互促進,將由點及面,以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展,從而促進整個xx中心區(qū)的加快建設。
xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號)。
(二)古田片區(qū)。
2008年上半年古田片區(qū)成交均價為5217.82元/平方米,較去年同期上漲1516.4元/平方米,漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套,較去年減少2609套,降幅為68.59%。
從成交價格情況來看,盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升,但與去年同期相比,在全市各區(qū)中價格漲幅居末位,僅僅高于青山片區(qū)。另外,成交方面,古田僅成交1195套,跌幅居全市之首。
從該區(qū)域樓盤地理位置的分布來看,活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線,該地段離中心城區(qū)較近,周邊配套也相對完善,所以構成了古田片區(qū)目前的供應主體。正因為如此,隨著輕軌建設的降溫和解放大道沿線開發(fā)的逐步完成,該片區(qū)供應量減少,市場關注度有所下降,再加上經濟適用房對商品房價格體系的沖擊,以至今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。
政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃,為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境,區(qū)域房地產市場后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置工業(yè)用地進行處理,使得古田區(qū)域項目可以成片,整體開發(fā),同時,未來輕軌通車,西漢正街商圈形成,都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境,為古田樓市的發(fā)展提供有力支撐。
古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號)。
(三)二七、后湖片區(qū)。
2008年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價為5186.25元/平方米,較去年同期上漲1694.93元/平方米,漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套,較去年下降42.06%。
從成交價格來看,該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn),1至5月穩(wěn)中有升,6月價格略為回調。受供應量的影響,后湖地區(qū)商品房關注度下降,百步亭現代城、香利國庭等項目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數量較前兩年大幅減少,二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現溫和向上的走勢,部分樓盤因而加大了打折力度,高端商品房價格回落明顯。
令人振奮的是,輕軌二期的正在加速建設,堤角至丹水池路段基本竣工,黃浦路段則已建設過半,交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業(yè)方面,二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中,家樂福等商業(yè)巨頭已經確定落戶,未來她將輻射后湖、二七等地區(qū),彌補商業(yè)配套不足的現實問題。
二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到2008年6月30號)。
(四)東西湖片區(qū)。
2008年上半年東西湖片區(qū)成交均價為4708.77元/平方米,較去年同期上漲1431.83元/平方米,漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套,較去年增長了14.07%。
從成交價格及成交套數來看,東西湖片區(qū)今年實現價量雙增,特別是銷量,盡管只增長14個百分點,但縱觀今年全市其他的銷售情況,該片區(qū)的表現還是令人刮目相看的。
雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒,但從該片區(qū)個別項目的調查顯示,客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶,很多也是因為價格相對較低,所以將買房目標選定在郊區(qū),面對高房價,有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區(qū)盤,從目前情況來看,東西湖盡管存在交通不便,但價格低、環(huán)境好彌補了部分缺失。
多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產品類型,一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產品。近4年來其供應量的遞減趨勢說明,市場環(huán)境的影響下,開發(fā)商開始注重產品結構的調整,產品重心逐漸由多層向高層和小高層轉換。
和其他區(qū)域市場多層--小高層--高層的轉換階段不同,本區(qū)域由于其自身條件限制,小高層的過渡時間不長、過渡量較少,迅速邁入了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時間的市場磨合,才能逐步為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看,高層物業(yè)是未來市場的主流產品。
東西湖被譽為武漢的“北大門”,而金銀湖更是占據空港經濟之利,未來還將在這里修建保稅物流中心,發(fā)展物流經濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯系,加快異地置業(yè)的腳步,為下一步樓市的繁榮奠定基礎。
一、背景介紹。
從至今,房地產行業(yè)經歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢,企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進。據不完全統(tǒng)計,xx市目前的房地產開發(fā)企業(yè)近千家,有項目企業(yè)預計300余個。單拿xx為例,房地產企業(yè)已達428家,開發(fā)項目120余個,我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產業(yè)這幾年的發(fā)展。20稅收收入0.9億,年截止11月份,已增到12億,房地產行業(yè)已占地方稅收收入50%以上??梢哉f,房地產行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產業(yè),該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況。
縱觀2017年-2017年xx市房地產走勢,我們發(fā)現,在經歷了“控制房價過快上漲”“抑制房價過快上漲”“遏制部分城市房價過快上漲”的過程中,xx市的房價一直打著政府宏觀調控政策的擦邊球,受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會上,關于對財稅體制的改革,集體土地使用權的變化,以及房地產稅的開征及推廣,這些政府宏觀調控政策的實施都會對房價產生一定影響。
我們辯證地得出結論,對普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升,而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降。
二、影響房價的變動因素。
1、房價組成要素:
土地成本越大,這部分成本都會轉稼到消費者頭上。隨著改革力度加大,中央對財稅體制的改革,土地財政的現象會逐步改善,那么關乎國計民生的普通住宅的供應將會增大,也就是說未來房地產市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉變,根據經濟學中需求供給函數的變化,供給增多,則同樣的均衡量下,均衡價格下降,因此這是對房價的重要影響因素。
配上圖:需求供給曲線。
稅金及費用:2017年房地產企業(yè)的稅負率7%左右,目前的稅負率近13%。拿目前銷售不錯的首開房地產來說,當年的銷售收入過1.2億/80套,新增稅負就要達到600萬,平均每套房多承擔稅負7.5萬,平均每平米房價增加535元。
房產稅的開征現狀:對從價的按房產的1.2%征收,從租按照12%,但對國家機關企事業(yè)單位以及的房產免稅,對個人的非營業(yè)用房產免稅。
三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產稅,但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業(yè)用房產我們認為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價,所以我們認為普通住宅會按照市場供求關系確定價格,從趨勢來看應該是上升的。
對于非普通住宅,利潤空間較大。我們做過調查,恒實平陽的房產銷售收入70%來自于商鋪及寫字間,開盤時4萬/平米,目前已升至6萬/平米。隨著房產稅的開征,投資者會轉向別的投資市場,導致市場上房屋供大于求房價會下跌。拿星河灣來說,開盤時一房難求2萬/平米,到目前已降至1.8萬/平米,該處房產代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢。
其中,國民經濟發(fā)展水平、居民收入水平,隨著經濟社會的發(fā)展,這兩項都是逐年遞增,這些因素會影響房地產市場的總體供求,特別是影響需求。通常來講,一個地區(qū)的經濟發(fā)展水平越高、經濟增長越快、產業(yè)結構越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高,財政收入越多、金融形勢越好,房地產市場需求就越大,房價總體水平也越高。反之,房價總體水平越低。從中國的情況來看,改革開放20多年后的今天與改革初相比,房價有了巨幅增長,就是源于全國的經濟發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經濟因素方面的迅猛發(fā)展。
三、政府的調控政策。
三中全會提出,要讓市場在資源配臵中起決定性作用,那么政府的調控政策就是保障,不能主導,真正將資源推向市場,與國際接軌體制改革的深化程度稅制的設臵房地產稅的開征規(guī)范性文件的出臺國五條細則中未提及征收二手房交易20%的個稅問題。隨著市國五條細則的出臺,太原樓市開始趨于明朗化,接下來一段時間成交量可能會有所上升;但也有相關人士反映:市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業(yè),加大了(銷)預售證等相關證件的審評力度,這在一定程度上將導致部分有合法證件的房價正再一次漲價。
四、房地產公司如何確定未來的經營戰(zhàn)略。
一線城市由于經歷了幾輪調控的洗禮,開發(fā)商相對比較理性,通過降價來促進銷售已經成為一種常態(tài),那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價,吸引消費者,達到銷售目標。
對于二線城市來說,對于普通住宅的銷售,如正規(guī)、知名房地產商,如首開等,房價緩中有升,對于高檔房,如星河灣,房產商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。
一、背景介紹。
從20至今,房地產行業(yè)經歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢,企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進。據不完全統(tǒng)計,xx市目前的房地產開發(fā)企業(yè)近千家,有項目企業(yè)預計300余個。單拿xx為例,房地產企業(yè)已達428家,開發(fā)項目120余個,我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產業(yè)這幾年的發(fā)展。年稅收收入0.9億,截止11月份,已增到12億,房地產行業(yè)已占地方稅收收入50%以上??梢哉f,房地產行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產業(yè),該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況。
縱觀2007年-20xx市房地產走勢,我們發(fā)現,在經歷了“控制房價過快上漲”“抑制房價過快上漲”“遏制部分城市房價過快上漲”的過程中,xx市的房價一直打著政府宏觀調控政策的擦邊球,受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會上,關于對財稅體制的改革,集體土地使用權的變化,以及房地產稅的開征及推廣,這些政府宏觀調控政策的實施都會對房價產生一定影響。
我們辯證地得出結論,對普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升,而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降。
二、影響房價的變動因素。
1、房價組成要素:
土地成本越大,這部分成本都會轉稼到消費者頭上。隨著改革力度加大,中央對財稅體制的改革,土地財政的現象會逐步改善,那么關乎國計民生的普通住宅的供應將會增大,也就是說未來房地產市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉變,根據經濟學中需求供給函數的變化,供給增多,則同樣的均衡量下,均衡價格下降,因此這是對房價的重要影響因素。
配上圖:需求供給曲線。
稅金及費用:2007年房地產企業(yè)的稅負率7%左右,目前的稅負率近13%。拿目前銷售不錯的首開房地產來說,當年的銷售收入過1.2億/80套,新增稅負就要達到600萬,平均每套房多承擔稅負7.5萬,平均每平米房價增加535元。
房產稅的開征現狀:對從價的按房產的1.2%征收,從租按照12%,但對國家機關企事業(yè)單位以及的房產免稅,對個人的非營業(yè)用房產免稅。
三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產稅,但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業(yè)用房產我們認為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價,所以我們認為普通住宅會按照市場供求關系確定價格,從趨勢來看應該是上升的。
對于非普通住宅,利潤空間較大。我們做過調查,恒實平陽的房產銷售收入70%來自于商鋪及寫字間,開盤時4萬/平米,目前已升至6萬/平米。隨著房產稅的開征,投資者會轉向別的投資市場,導致市場上房屋供大于求房價會下跌。拿星河灣來說,開盤時一房難求2萬/平米,到目前已降至1.8萬/平米,該處房產代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢。
其中,國民經濟發(fā)展水平、居民收入水平,隨著經濟社會的發(fā)展,這兩項都是逐年遞增,這些因素會影響房地產市場的總體供求,特別是影響需求。通常來講,一個地區(qū)的經濟發(fā)展水平越高、經濟增長越快、產業(yè)結構越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高,財政收入越多、金融形勢越好,房地產市場需求就越大,房價總體水平也越高。反之,房價總體水平越低。從中國的情況來看,改革開放20多年后的今天與改革初相比,房價有了巨幅增長,就是源于全國的經濟發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經濟因素方面的迅猛發(fā)展。
三、政府的調控政策。
三中全會提出,要讓市場在資源配臵中起決定性作用,那么政府的調控政策就是保障,不能主導,真正將資源推向市場,與國際接軌體制改革的深化程度稅制的設臵房地產稅的開征規(guī)范性文件的出臺國五條細則中未提及征收二手房交易20%的個稅問題。隨著市國五條細則的出臺,太原樓市開始趨于明朗化,接下來一段時間成交量可能會有所上升;但也有相關人士反映:市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業(yè),加大了(銷)預售證等相關證件的審評力度,這在一定程度上將導致部分有合法證件的房價正再一次漲價。
四、房地產公司如何確定未來的經營戰(zhàn)略。
一線城市由于經歷了幾輪調控的洗禮,開發(fā)商相對比較理性,通過降價來促進銷售已經成為一種常態(tài),那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價,吸引消費者,達到銷售目標。
對于二線城市來說,對于普通住宅的銷售,如正規(guī)、知名房地產商,如首開等,房價緩中有升,對于高檔房,如星河灣,房產商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。
“兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產業(yè)在我區(qū)經濟發(fā)展中具有重要地位和作用,房地產業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右,相關稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入,則占到36%。隨著經濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快,房地產業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期,中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產市場的調控政策,對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產業(yè)來說,政策的調整無疑會影響房地產市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產市場現狀,客觀分析政策對房地產走勢的影響,從而研究提出相應的對策建議,對保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展,具有重要意義。
今年1-6月,我區(qū)房地產業(yè)實現稅收5億元,同比增長85%;房地產開發(fā)投資完成37.3億元,其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米,銷售100萬平方米。今年以來,我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展呈現以下特點:
1、房產投資保持較高增速。
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設態(tài)勢和房地產市場的走熱使得房產開發(fā)商對我區(qū)房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭,1-6月,房地產開發(fā)平均增速為42.2%,具體走勢見圖一。其中,住宅建設在房地產開發(fā)投資中的地位突出,占到房地產開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高,2-6月累計增速分別為:2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯。
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢,2-6月的增速走勢見圖二:
從商品房預售情況來看,回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預售3940套,總面積50.6萬平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài),3月份我區(qū)商品房預售出現了一次明顯下降,4月份僅售出474套,總面積6.5萬平方米,與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預售水平,每月預售385套,總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續(xù)走高。
雖然今年年初開始,中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策,但年后,房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情,由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始,我區(qū)房地產價格以年均20%以上的速度快速提升,房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前,我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米,同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米,同比上升47%。
由于房地產價格持續(xù)上漲,房地產市場投機成份嚴重,中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點,市也出臺了多項有關政策,加強對房地產業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市:
中央:。
——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》,規(guī)定各地要根據房地產市場變化情況,適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方,適當提高居住用地在土地供應中的比例,著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
——房貸利率調整。3月16日,央行出臺了調整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策,規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū),可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,并實行住房貸款下限管理,將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發(fā)文,規(guī)定xx年6月1日后,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅,同時規(guī)定凡在xx年6月1日以后購買非普通住房的,按3%全額征收契稅。
——房地產發(fā)展目標調整。xx年市《政府工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。
——房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作,于2月18日推出“網上二手房”試運轉,增強房地產信息的透明度,并出重拳打擊違規(guī)炒作房產的企業(yè)。
——房地產供應結構調整。大力調整供應結構,加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。xx年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看,宏觀政策的調整將對我區(qū)的房地產投資建設帶來直接影響,從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業(yè)增加值等主要經濟目標的完成;同時,平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重,房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮,我區(qū)房地產業(yè)發(fā)展將出現一定程度的“緩剎車”效應。
但從長期看,宏觀政策調整必將有效剔除我區(qū)房地產市場中的投機因素,達到抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的,有利于我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展,主要將起到以下幾方面的作用:
——合理控制房地產投資開發(fā)量。通過調整房貸利率、稅收政策,減少房地產市場中的投機成分,顯露市場真實需求量,合理引導房地產投資開發(fā)量。同時,通過嚴格土地供應,有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量,調整房地產供應結構,滿足普通老百姓的住房需求,有效緩解房地產業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩(wěn)房地產價格??紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應,我區(qū)房地產價格仍將繼續(xù)走高,但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價,使其漲幅趨于穩(wěn)定。
總的來說,由于我區(qū)房地產市場發(fā)展基數相對較低,近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設的歷史性機遇,從長遠來看,我區(qū)房地產市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產調控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段,走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展,當前要注意以下幾點。
1、加強房地產價格監(jiān)測工作。
建立起科學有效的房價監(jiān)測和預警體系,加強對房地產市場的調控,維護房地產市場價格秩序,促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格,新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作,將出讓土地面積、房地產開發(fā)投資額,新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率,市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現價格異常波動,及時提出預警建議。
2、加強房地產項目的跟蹤管理工作。
建立房地產項目的跟蹤聯系網絡,及時反饋項目的進展情況,以便發(fā)現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業(yè)根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發(fā)項目,并按照統(tǒng)一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權,同時,嚴格對房地產企業(yè)有關用地、立項、規(guī)劃、建設和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產項目的市場準入關,嚴格審查房地產開發(fā)企業(yè)的資質條件,對抽逃注冊資本金、項目資本金,無證或超范圍從事房地產開發(fā)經營的行為,要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產開發(fā)。
結合我區(qū)經濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設總體規(guī)劃來開發(fā)房地產,根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發(fā)計劃,合理預留開發(fā)空間,以達到通過城市規(guī)劃來引導房地產開發(fā),帶動經濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產市場的監(jiān)控,通過房地產市場的信息透明化,培育和發(fā)揮房地產行業(yè)協會的作用,引導房地產企業(yè)掌握市場狀況,根據市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。
4、合理引導住房主體需求。
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求,市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設,同時加大廉租房的建設力度。我區(qū)要以此為契機,積極引導商品房開發(fā)向普通住宅建設傾斜,改善住宅供應,完善住宅功能,提高住宅質量。同時,結合我區(qū)開發(fā)建設和城市化進程實際,引導居民對住房的理性消費,推動主體需求的合理化。
房地產調查報告摘要篇十四
近些年來,出現全國性的房地產過熱現象,房地產的價格不斷攀升。國家政府對此事高度重視,20xx年以來針對房地產過熱、房價過高現象,出臺了一系的宏觀調控政策,希望有效的抑制房價的上漲,特別是近期新國八條的出臺進一步顯示了國家在調控房價上的堅定決心,以此我們此次針對鄭州市本地區(qū)的房地產需求現狀、消費者的居住現狀及購房定位情況所進行問卷調查,便是根據房地產開發(fā)經營與管理這門課理論知識的學習,為了加強對學科的理解和方法的應用,從而對該地區(qū)的房地產現狀有更深入的了解。
果后采用excel表對數據進行錄入和處理,并經過嚴格的復核,以圖表形式具體反映出目前鄭州房地產市場方面的情況。
1.居住條件分析
我們可以看出,在消費者的居住條件中,出租房和商品房所占比例較大,均占40%;其次是福利房占14%,然后為經濟適用房占6%。由此我們可以得出,鄭州市消費者居住條件以出租房和自購商品房為主,而經濟適用房較少,從而說明鄭州市住房保障體系不完善,有待進一步加強。
2.家庭收入分析
從以上數據我們可以看出,鄭州市消費者家庭月總收入主要集中到20xx-4000元范圍內,占到被調查者的50%;其次是4000-6000元范圍,占到23.53%;排到第三位的是20xx元以下,占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消費者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費者家庭月總收入水平仍然偏低,故消費者購房需求不旺,也即居民收入水平與購房能力有直接的關系,因此在進行房地產開發(fā)定價時務必要考慮消費者實際家庭收入水平。
3.住房面積分析
從以上數據我們可以看出,在消費者的住房面積中,80-100平方米所占比例較大,為54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%。由此我們可以看出,消費者對住房面積的要求主要為80-100平方米,開發(fā)商在設計住宅面積時,應把重心放在該面積范圍內。
4.居民信息獲得途徑
從以上數據我們可以看出,消費者獲得房地產信息的途徑有報紙、朋友/親人傳播、戶外廣告、電視、中介機構、網絡、專業(yè)雜志、房展會、其他,各占比例依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我們可以看出,開發(fā)商在進行宣傳時可以著重利用報紙和戶外廣告,并且要注重服務水平和房產質量,使該房產在消費者的人際關系網中得到大力推廣。
5.居民購房計劃分析
從以上數據我們可以看出,消費者計劃在3-5年內購房的占
40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均為2.86%。由此我們可以看出,大多數消費者的購買能力和購買積極性不高,開發(fā)商應提高消費者的購買積極性。
6.居民購房目的分析
以上數據我們可以看出,消費者的購房目的84%為自住;10%為
出租;6%為升值轉賣。由此我們可以得出,大多數消費者購房是為自己和家人居住,靠出租和轉賣等投資手段來獲取利潤所占比例較小。
7.居民能承受房價分析
由以上數據我們可以很明顯的看出,19%的人能接受3000元/平米一下,54%的人能接受3000-5000元/平米,19%的人能接受5000-8000元/平米,7%的人能接受8000-10000元/平米,2%的人能接受10000元/平米以上。由此可見絕大多數人還是中等收入水平,能接受的房價還是在5000元/平米一下,而現實房價由于各種原因一直居高不下,讓普通居民無法接受。
8.居民購房面積分析
從以上數據我們可以看出,消費者對房屋面積的要求大多數為80-100m3,占45.71%;100-130m3占28.57%;130m3占20%;50-80m3占5.71%;50m3為0。由此我們可以看出,大多數消費者對房屋面積的要求為80-100m3,開發(fā)商在設計房屋時應適當增大該類房屋的數量。
9.居民購房付款方式分析
選擇分期付款方式的購房者占63%,選擇銀行付款的購房者占20%,選擇一次性付清的購房者占17%,選擇公積金貸款的購房者占3%。
10.居民對購房配套設施的要求分析
從以上數據我們可以看出,消費者購房時最關注的生活配套設施是學校教育資源、超市及菜場,各占到被調查者的69%;其次是醫(yī)療衛(wèi)生設施和綠地廣場,各占到66%;排到第三位的是休閑場所,占51%;然后依次是商業(yè)步行街,占23%;餐飲場所和停車場占8%。由此我們可以得出,學校教育資源、超市及菜場是消費者最注重的生活配套設施,開發(fā)商在開發(fā)一定要注意地段的選擇。
11.居民對建筑風格要求的分析
從調查分析看,選擇歐式風格的購房者的比例占33.33%,選擇現代簡潔式風格的購房者的比例占25%,選擇中西結合購房者的比例占22.22%,選擇中式風格的購房者的比例將近占20%。
12.居民對未來兩年鄭州房價的分析
從以上數據我們可以看出,開發(fā)商與購房者的主要矛盾是開發(fā)商定價過高,占40%;其次是面積縮水,占22%;開發(fā)商的誠信問題占17%;質量縮水占16%;合同不平等占5%。由此我們可以看出,開發(fā)商緩解與購房者矛盾的最直接手段是降低房價,并且還要提高房屋質量和開發(fā)商的誠信。
就目前居民的住房條件來看,居民家庭月收入水平低,住房面積小是當前主要存在的問題;對于未來有購房計劃的居民來說,大多數人只會為家人居住而購房,很少的人會擁有多余的資金來進行房地產的投資,而且所能接受的房價在5000/平米以下的居多,大家未來的購房需要也在100平米左右,滿足家庭居住即可;針對鄭州市未來幾年的房價水平,多數認為會有上漲空間,但仍有部分人反映,如果房價繼續(xù)上漲,居民無法支付房款,房價或許有下降的可能。從長遠來看,如果越來越多的人買不起房子,甚至租不起房子。
增加保障房和經濟適用房的數量,保證低收入居民的住房需求。