一個(gè)成功的方案應(yīng)該具備明確的目標(biāo)、清晰的步驟和可衡量的指標(biāo)。制定方案時(shí)，我們應(yīng)該考慮可能存在的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，以及應(yīng)對(duì)的策略和措施。以下是小編為大家準(zhǔn)備的一些方案示例，希望對(duì)大家有所幫助。
房產(chǎn)銷(xiāo)售方案篇一
在房產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中，制訂出一份優(yōu)秀的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃十分重要。
一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃包括計(jì)劃概要：
1.對(duì)擬議的計(jì)劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。
2.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場(chǎng)，產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷(xiāo)渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。
3.機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析：綜合主要的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢(shì)、以及計(jì)劃必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問(wèn)題。
4.目標(biāo)：確定計(jì)劃在銷(xiāo)售量、市場(chǎng)占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo)。
5.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略：提供用于完成計(jì)劃目標(biāo)的主要市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方法。
6.行動(dòng)方案：本方案回答將要做什么？誰(shuí)去做？什么時(shí)候做？費(fèi)用多少？
7.預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表：綜述計(jì)劃預(yù)計(jì)的開(kāi)支。
8.控制：講述計(jì)劃將如何監(jiān)控。
要之后。
計(jì)劃的這個(gè)部分負(fù)責(zé)提供與市場(chǎng)、產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷(xiāo)和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。市場(chǎng)情勢(shì)
應(yīng)提供關(guān)于所服務(wù)的市場(chǎng)的資料，市場(chǎng)的規(guī)模與增長(zhǎng)取決于過(guò)去幾年的總額，并按市場(chǎng)細(xì)分與地區(qū)細(xì)分來(lái)分別列出，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購(gòu)買(mǎi)行為的趨勢(shì)。
2.產(chǎn)品情勢(shì)
應(yīng)列出過(guò)去幾年來(lái)產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷(xiāo)售量、價(jià)格、差益額和純利潤(rùn)等的資料。
3.競(jìng)爭(zhēng)情勢(shì)
主要應(yīng)辨明主要的競(jìng)爭(zhēng)者并就他們的規(guī)模、目標(biāo)、市場(chǎng)占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。
4.宏觀環(huán)境情勢(shì)
應(yīng)闡明影響房產(chǎn)未來(lái)的重要的宏觀環(huán)境趨勢(shì)，即人口的、經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的、政治法律的、社會(huì)文化的趨向。
經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)未來(lái)的因素。寫(xiě)出這些因素是為了要建議一些可采取的行動(dòng)，應(yīng)把機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關(guān)注。
2.優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析
應(yīng)找出公司的優(yōu)劣勢(shì)，與機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)相反，優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)是內(nèi)在因素，前者為外在因素，公司的優(yōu)勢(shì)是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢(shì)則是公司要改正的東西。
3.問(wèn)題分析
在這里，公司用機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)和優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析的研究結(jié)果來(lái)確定在計(jì)劃中必須強(qiáng)調(diào)的主要問(wèn)題。對(duì)這些問(wèn)題的決策將會(huì)導(dǎo)致隨后的目標(biāo)，策略與戰(zhàn)術(shù)的確立。
此時(shí)，公司已知道了問(wèn)題所在，并要作為與目標(biāo)有關(guān)的基本決策，這些目標(biāo)將指導(dǎo)隨后的策略與行動(dòng)方案的擬定。
有兩類(lèi)目標(biāo)-----財(cái)務(wù)目標(biāo)和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)需要確立。財(cái)務(wù)目標(biāo)
每個(gè)公司都會(huì)追求一定的財(cái)務(wù)目標(biāo)，企業(yè)所有者將尋求一個(gè)穩(wěn)定的長(zhǎng)期投資的蓋率，并想知道當(dāng)年可取得的利潤(rùn)。
2.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)
財(cái)務(wù)目標(biāo)必須要轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)。例如，如果公司想得180萬(wàn)元利潤(rùn)，且其目標(biāo)利潤(rùn)率為銷(xiāo)售額的10%，那么，必須確定一個(gè)銷(xiāo)售收益為1800萬(wàn)元的目標(biāo)，如果公司確定每單元售價(jià)20萬(wàn)元，則其必須售出90套房屋。
目標(biāo)的確立應(yīng)符合一定的標(biāo)準(zhǔn)
·各個(gè)目標(biāo)應(yīng)以明確且可測(cè)度的形式來(lái)陳述，并有一定的完成期限。
·各個(gè)目標(biāo)應(yīng)保持內(nèi)在的一致性。
·如果可能的話，目標(biāo)應(yīng)分層次地加以說(shuō)明，應(yīng)說(shuō)明較低的目標(biāo)是如何從較高的目標(biāo)中引申出來(lái)。
應(yīng)在此列出主要的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略綱要，或者稱之為”精心策劃的行動(dòng)”。在制定營(yíng)銷(xiāo)策略時(shí)往往會(huì)面對(duì)多種可能的選擇，每一目標(biāo)可用若干種方法來(lái)實(shí)現(xiàn)。例如，增加10%的銷(xiāo)售收益的目標(biāo)可以通過(guò)提高全部的房屋平均售價(jià)來(lái)取得，也可以通過(guò)增大房屋銷(xiāo)售量來(lái)實(shí)現(xiàn)。同樣，這些目標(biāo)的每一目標(biāo)同樣也可用多種方法取得。如促進(jìn)房屋銷(xiāo)售可通過(guò)擴(kuò)大市場(chǎng)提高市場(chǎng)占有率來(lái)獲得。對(duì)這些目標(biāo)進(jìn)行深入探討后，便可找出房屋營(yíng)銷(xiāo)的主要策略。
策略陳述書(shū)可以如下所示
目標(biāo)市場(chǎng)：高收入家庭，特別注重于男性消費(fèi)者及各公司，注重于外企。
產(chǎn)品定位：質(zhì)量高檔的外銷(xiāo)房。有商用、住家兩種。
價(jià)格：價(jià)格稍高于競(jìng)爭(zhēng)廠家。
配銷(xiāo)渠道：主要通過(guò)各大著名房產(chǎn)代理公司代理銷(xiāo)售。
服務(wù)：提供全面的物業(yè)管理。
廣告：針對(duì)市場(chǎng)定位策略的定位的目標(biāo)市場(chǎng)，開(kāi)展一個(gè)新的廣告活動(dòng)，著重宣傳高價(jià)位、高舒適的特點(diǎn)，廣告預(yù)算增加30%。
研究與開(kāi)發(fā)：增加25%的費(fèi)用以根據(jù)顧客預(yù)購(gòu)情況作及時(shí)的調(diào)整。使顧客能夠得到最大的滿足。
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)研究：增加10%的費(fèi)用來(lái)提高對(duì)消費(fèi)者選擇過(guò)程的了解，并監(jiān)視競(jìng)爭(zhēng)者的舉動(dòng)。
策略陳述書(shū)闡述的是用以達(dá)到企業(yè)目標(biāo)的主要市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推動(dòng)力。而現(xiàn)在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略的每一要素都應(yīng)經(jīng)過(guò)深思熟慮來(lái)作回答：將做什么？什么時(shí)候去做？誰(shuí)去做？將花費(fèi)多少？等等具體行動(dòng)。
房產(chǎn)銷(xiāo)售方案篇二
項(xiàng)目銷(xiāo)售階段劃分及促銷(xiāo)策略怎樣安排，項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格怎么走，如何宣傳造勢(shì)等。下面是房產(chǎn)銷(xiāo)售方案范文，歡迎參閱。
第一節(jié)：銷(xiāo)售。
策劃方案。
概述。
銷(xiāo)售策劃方案一般指項(xiàng)目銷(xiāo)售階段劃分及促銷(xiāo)策略怎樣安排，項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格怎么走，如何宣傳造勢(shì)等。
第二節(jié)：銷(xiāo)售策劃方案與項(xiàng)目策劃的區(qū)別。
簡(jiǎn)單而言，二者區(qū)別在于項(xiàng)目策劃是“綱”，銷(xiāo)售策劃方案則是“目”，“綱”舉才能“目”張。
一、項(xiàng)目銷(xiāo)售方案策劃所包涵內(nèi)容：
(二)目標(biāo)客戶分析。
經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司：家庭。
文化背景：推廣方式：媒體選擇：創(chuàng)意：表達(dá)方式：
(三)價(jià)格定位。
理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略。
(四)入市時(shí)機(jī)：入市姿態(tài)。
(五)廣告策略。
廣告的階段性劃分：階段性的廣告主題：階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)：廣告效果監(jiān)控。
(六)媒介策略。
媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算。
(七)推廣費(fèi)用。
現(xiàn)場(chǎng)包裝(營(yíng)銷(xiāo)中心：示范單位：圍板等)：印刷品(銷(xiāo)售文件：售樓書(shū)等)：媒介投放。
(一)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備。
(二)銷(xiāo)售代表培訓(xùn)。
(三)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理。
(四)房號(hào)銷(xiāo)控管理。
(四)銷(xiāo)售階段總結(jié)。
(六)客戶跟進(jìn)服務(wù)。
第三節(jié)：銷(xiāo)售策劃方案的內(nèi)容及步驟。
一、項(xiàng)目研究，即項(xiàng)目銷(xiāo)售市場(chǎng)銷(xiāo)售策劃方案及銷(xiāo)售狀況的研究，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況：購(gòu)買(mǎi)人群：接受價(jià)位：購(gòu)買(mǎi)理由等。
二、市場(chǎng)銷(xiāo)售方案調(diào)研，對(duì)所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)了解，所謂“知己知彼：百戰(zhàn)不殆”。
三、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析，針對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售策劃方案狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。
四、項(xiàng)目再定位，根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣(mài)點(diǎn)，，做項(xiàng)目市場(chǎng)銷(xiāo)售方案定位的調(diào)整。
(一)銷(xiāo)售手法的差異性。這是要與其它樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手法區(qū)別開(kāi)來(lái)，避免盲目跟隨風(fēng)。
(二)主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題。
一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說(shuō)明大主題服務(wù)的。
(三)操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷：前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng)。
六、項(xiàng)目銷(xiāo)售策略：
(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇。
理想的入市時(shí)機(jī)：我們所說(shuō)的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)銷(xiāo)售方案狀況來(lái)決定什么時(shí)候開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售方案，是賣(mài)樓花還是賣(mài)現(xiàn)樓;是建到正負(fù)零就開(kāi)始賣(mài)還是等到封頂再開(kāi)始賣(mài);是按部就班：調(diào)整完步伐后再賣(mài)還是急急忙忙：倉(cāng)促上馬;是搶在競(jìng)爭(zhēng)者前賣(mài)還是等人家賣(mài)完了再說(shuō)等等。
根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備：
1：開(kāi)發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求;。
2：你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人;。
3：你知道你的價(jià)格適合的目標(biāo)客戶;。
4：你已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn);。
5：已確定最具震撼力的優(yōu)勢(shì)并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題;。
6：已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷(xiāo)售方式;。
7：已制定出具競(jìng)爭(zhēng)力的入市價(jià)格策略;。
8：制定合理的銷(xiāo)控表;。
9：精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案;。
10：組建一支專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃;。
11：盡力完善現(xiàn)場(chǎng)氛圍;。
12：你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還在慢條斯理地等待旺市;。
13：其他外部條件也很合適。
(二)項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃。
當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷(xiāo)售目的的必要步驟。而一個(gè)可操作的完整的廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部分。推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢(shì)，充分利用時(shí)效長(zhǎng)而針對(duì)性強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)媒體資源，來(lái)實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷(xiāo)售!
(三)銷(xiāo)售部署。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃方案的階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力：彈性與節(jié)奏：步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤(pán)者的控制局面的能力，同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷(xiāo)售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是：保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致——預(yù)熱期：開(kāi)盤(pán)期：強(qiáng)銷(xiāo)期：保溫期;防范銷(xiāo)售階段性問(wèn)題——如工期：質(zhì)量：配套等;估算綜合成本及銷(xiāo)售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費(fèi)變化等。
第四節(jié)：銷(xiāo)售策劃方案的原則。
一、創(chuàng)新原則。
隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售理論越來(lái)越不適應(yīng)市場(chǎng)銷(xiāo)售方案的要求，更無(wú)法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐來(lái)看，包括折讓?zhuān)河歇?jiǎng)銷(xiāo)售：先租后買(mǎi)：降低利率等各類(lèi)措施，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈：更快速的反應(yīng)，能引起消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的注意，這為我們探討買(mǎi)方市場(chǎng)銷(xiāo)售方案條件下的營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。
二、資源整合原則。
三、系統(tǒng)原則。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是一個(gè)綜合性：系統(tǒng)性的工程，需要在先進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種營(yíng)銷(xiāo)手段：營(yíng)銷(xiāo)工具來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的兌現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)從了解時(shí)市場(chǎng)銷(xiāo)售方案：熟知市場(chǎng)銷(xiāo)售方案到推廣市場(chǎng)銷(xiāo)售方案的過(guò)程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬(wàn)別，注定房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃從單一化趨向全面化，營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵。它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場(chǎng)銷(xiāo)售方案特征和消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展要求，體現(xiàn)市場(chǎng)銷(xiāo)售方案的要求。
四、可操作性原則。
銷(xiāo)售策劃方案不能脫離社會(huì)現(xiàn)實(shí)。策劃時(shí)一定要考慮國(guó)情：民情和民風(fēng)，充分考慮操作中可能會(huì)遇到的種種困難，制定好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。與政府部門(mén)或權(quán)威部門(mén)合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。
隨著市場(chǎng)銷(xiāo)售方案競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的不斷發(fā)展，各種復(fù)雜的因素對(duì)銷(xiāo)售策劃方案的進(jìn)行都會(huì)產(chǎn)生影響，有可能銷(xiāo)售策劃方案的初始定位已經(jīng)不符合當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況，那就必須對(duì)策劃進(jìn)行重新定位。重新定位的重點(diǎn)仍然是遵循對(duì)于消費(fèi)心理和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的準(zhǔn)確把握，同時(shí)對(duì)于消費(fèi)需求以及市場(chǎng)銷(xiāo)售方案發(fā)展的趨勢(shì)都要有清晰、準(zhǔn)確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性，否則策劃定位的不斷變動(dòng)將會(huì)影響到項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn)。因此，銷(xiāo)售策劃方案定位或重新定位的原則都在于：保持穩(wěn)定，動(dòng)態(tài)調(diào)整。要做到這點(diǎn)，就要避免銷(xiāo)售策劃方案定位發(fā)生大的動(dòng)蕩，也就必須依靠專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售策劃方案指數(shù)評(píng)估體系，盡量使項(xiàng)目保持健康的銷(xiāo)售狀態(tài)。
銷(xiāo)售策劃方案一般指項(xiàng)目銷(xiāo)售階段劃分及促銷(xiāo)策略怎樣安排，項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格怎么走，如何宣傳造勢(shì)等。
第二節(jié)：銷(xiāo)售策劃方案與項(xiàng)目策劃的區(qū)別。
簡(jiǎn)單而言，二者區(qū)別在于項(xiàng)目策劃是“綱”，銷(xiāo)售策劃方案則是“目”，“綱”舉才能“目”張。
一、項(xiàng)目銷(xiāo)售方案策劃所包涵內(nèi)容：
(二)目標(biāo)客戶分析。
經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司：家庭。
文化背景：推廣方式：媒體選擇：創(chuàng)意：表達(dá)方式：
(三)價(jià)格定位。
理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略。
(四)入市時(shí)機(jī)：入市姿態(tài)。
(五)廣告策略。
廣告的階段性劃分：階段性的廣告主題：階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)：廣告效果監(jiān)控。
(六)媒介策略。
媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算。
(七)推廣費(fèi)用。
現(xiàn)場(chǎng)包裝(營(yíng)銷(xiāo)中心：示范單位：圍板等)：印刷品(銷(xiāo)售文件：售樓書(shū)等)：媒介投放。
(一)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備。
(二)銷(xiāo)售代表培訓(xùn)。
(三)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理。
(四)房號(hào)銷(xiāo)控管理。
(四)銷(xiāo)售階段總結(jié)。
(六)客戶跟進(jìn)服務(wù)。
第三節(jié)：銷(xiāo)售策劃方案的內(nèi)容及步驟。
一、項(xiàng)目研究，即項(xiàng)目銷(xiāo)售市場(chǎng)銷(xiāo)售策劃方案及銷(xiāo)售狀況的研究，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況：購(gòu)買(mǎi)人群：接受價(jià)位：購(gòu)買(mǎi)理由等。
二、市場(chǎng)銷(xiāo)售方案調(diào)研，對(duì)所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)了解，所謂“知己知彼：百戰(zhàn)不殆”。
三、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析，針對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售策劃方案狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。
四、項(xiàng)目再定位，根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣(mài)點(diǎn)，，做項(xiàng)目市場(chǎng)銷(xiāo)售方案定位的調(diào)整。
(一)銷(xiāo)售手法的差異性。這是要與其它樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手法區(qū)別開(kāi)來(lái)，避免盲目跟隨風(fēng)。
(二)主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題。
一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說(shuō)明大主題服務(wù)的。
(三)操作。
手法的連貫性。首先是操作思想不能斷：前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng)。
六、項(xiàng)目銷(xiāo)售策略：
(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇。
理想的入市時(shí)機(jī)：我們所說(shuō)的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)銷(xiāo)售方案狀況來(lái)決定什么時(shí)候開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售方案，是賣(mài)樓花還是賣(mài)現(xiàn)樓;是建到正負(fù)零就開(kāi)始賣(mài)還是等到封頂再開(kāi)始賣(mài);是按部就班：調(diào)整完步伐后再賣(mài)還是急急忙忙：倉(cāng)促上馬;是搶在競(jìng)爭(zhēng)者前賣(mài)還是等人家賣(mài)完了再說(shuō)等等。
根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備：
1：開(kāi)發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求;。
2：你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人;。
3：你知道你的價(jià)格適合的目標(biāo)客戶;。
4：你已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn);。
5：已確定最具震撼力的優(yōu)勢(shì)并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題;。
6：已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷(xiāo)售方式;。
7：已制定出具競(jìng)爭(zhēng)力的入市價(jià)格策略;。
8：制定合理的銷(xiāo)控表;。
9：精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案;。
10：組建一支專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃;。
11：盡力完善現(xiàn)場(chǎng)氛圍;。
12：你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還在慢條斯理地等待旺市;。
13：其他外部條件也很合適。
(二)項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃。
當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷(xiāo)售目的的必要步驟。而一個(gè)可操作的完整的廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部分。推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢(shì)，充分利用時(shí)效長(zhǎng)而針對(duì)性強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)媒體資源，來(lái)實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷(xiāo)售!
(三)銷(xiāo)售部署。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃方案的階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力：彈性與節(jié)奏：步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤(pán)者的控制局面的能力，同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷(xiāo)售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是：保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致——預(yù)熱期：開(kāi)盤(pán)期：強(qiáng)銷(xiāo)期：保溫期;防范銷(xiāo)售階段性問(wèn)題——如工期：質(zhì)量：配套等;估算綜合成本及銷(xiāo)售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費(fèi)變化等。
第四節(jié)：銷(xiāo)售策劃方案的原則。
一、創(chuàng)新原則。
隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房。
地產(chǎn)銷(xiāo)售理論越來(lái)越不適應(yīng)市場(chǎng)銷(xiāo)售方案的要求，更無(wú)法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐來(lái)看，包括折讓?zhuān)河歇?jiǎng)銷(xiāo)售：先租后買(mǎi)：降低利率等各類(lèi)措施，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈：更快速的反應(yīng)，能引起消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的注意，這為我們探討買(mǎi)方市場(chǎng)銷(xiāo)售方案條件下的營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。
二、資源整合原則。
整合營(yíng)銷(xiāo)是在營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)高度專(zhuān)業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過(guò)市場(chǎng)銷(xiāo)售方案渠道，圍繞具體項(xiàng)目，有多個(gè)專(zhuān)業(yè)性營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)形成多種專(zhuān)業(yè)人才互補(bǔ)型：互利型的共同組織，并由其對(duì)諸如資金、智能、品牌、社會(huì)關(guān)系等房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力，高效運(yùn)作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷(xiāo)售全過(guò)程的系統(tǒng)控制，并進(jìn)而實(shí)現(xiàn)預(yù)定營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的一種新型的：市場(chǎng)銷(xiāo)售方案化的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式，整合營(yíng)銷(xiāo)克服了一般營(yíng)銷(xiāo)模式要考慮國(guó)情：民情和民風(fēng)，充分考慮操作中可能會(huì)遇到的種種困難，制定好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。與政府部門(mén)或權(quán)威部門(mén)合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。
隨著市場(chǎng)銷(xiāo)售方案競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的不斷發(fā)展，各種復(fù)雜的因素對(duì)銷(xiāo)售策劃方案的進(jìn)行都會(huì)產(chǎn)生影響，有可能銷(xiāo)售策劃方案的初始定位已經(jīng)不符合當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況，那就必須對(duì)策劃進(jìn)行重新定位。重新定位的重點(diǎn)仍然是遵循對(duì)于消費(fèi)心理和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的準(zhǔn)確把握，同時(shí)對(duì)于消費(fèi)需求以及市場(chǎng)銷(xiāo)售方案發(fā)展的趨勢(shì)都要有清晰、準(zhǔn)確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性，否則策劃定位的不斷變動(dòng)將會(huì)影響到項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn)。因此，銷(xiāo)售策劃方案定位或重新定位的原則都在于：保持穩(wěn)定，動(dòng)態(tài)調(diào)整。要做到這點(diǎn)，就要避免銷(xiāo)售策劃方案定位發(fā)生大的動(dòng)蕩，也就必須依靠專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售策劃方案指數(shù)評(píng)估體系，盡量使項(xiàng)目保持健康的銷(xiāo)售狀態(tài)。
1、購(gòu)房抽車(chē)庫(kù)。
目的：刺激銷(xiāo)售。
思路：
活動(dòng)內(nèi)容：
選定一個(gè)活動(dòng)日期，在活動(dòng)規(guī)定期間內(nèi)購(gòu)房者，均可享受“購(gòu)房抽車(chē)庫(kù)”的活動(dòng)，里面還可以包含一些其他的驚喜禮物，吸引客戶的注意。
2、網(wǎng)上房源，一線牽。
目的：讓人感受三湖春天的現(xiàn)代氣息，“春天”的生動(dòng)形象。
目標(biāo)客戶群：年輕客戶。
思路：
網(wǎng)上沖浪、白領(lǐng)的生活、生存方式之一。在網(wǎng)上拍賣(mài)房屋，是一種新興的促銷(xiāo)方式，具較強(qiáng)的吸引力，而且到達(dá)率極高，易于人際傳播。此活動(dòng)與咸寧或嘉魚(yú)的房地產(chǎn)網(wǎng)站合作。
活動(dòng)內(nèi)容：
選取幾套朝向湖邊，景觀上佳的單位，價(jià)高者得。同時(shí)，選擇一些主流媒體進(jìn)行軟性新聞的炒作。
3、早起的風(fēng)景更動(dòng)人。
目標(biāo)：直接刺激銷(xiāo)售，聚集現(xiàn)場(chǎng)人氣。
思路：
年底售樓前，提前半個(gè)月投播廣告，從而蓄積潛在購(gòu)買(mǎi)人群。在開(kāi)售之際，按買(mǎi)家買(mǎi)樓先后給予不同折扣。
活動(dòng)內(nèi)容：
在發(fā)售之初，按購(gòu)買(mǎi)先后分別給予購(gòu)樓折扣，前10名八六折，前20名九折，前50名九二折，前100名折。(具體按成本和銷(xiāo)售走勢(shì)而定)。
4、萬(wàn)元讓利約“惠”三湖春天—買(mǎi)房送“菜單式裝修”
目的：促進(jìn)銷(xiāo)售。
思路：
能夠加快實(shí)現(xiàn)商品住宅的價(jià)值和使用價(jià)值，“毛坯房”交房后還要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的裝修、裝飾，并購(gòu)置家具家電，這就需要購(gòu)房者投入大量時(shí)間和精力，通過(guò)買(mǎi)房送裝修的活動(dòng)，減少了消費(fèi)者購(gòu)房投入的大量精力。
活動(dòng)內(nèi)容：
因?yàn)橘?gòu)房者的社會(huì)地位、文化程度以及個(gè)人氣質(zhì)等因素的不同，對(duì)室內(nèi)設(shè)計(jì)的要求和表現(xiàn)出來(lái)的個(gè)性也不盡相同。購(gòu)房者常按照自己的喜好和習(xí)慣，選擇適合于自己風(fēng)格的室內(nèi)裝飾、裝修的個(gè)性追求?！安藛问窖b修”更適合現(xiàn)在促銷(xiāo)活動(dòng)，選各不同戶型，以地段優(yōu)勢(shì)、小戶型優(yōu)勢(shì)和精裝修房?jī)?yōu)勢(shì)為主要賣(mài)點(diǎn)?；蛟诨顒?dòng)期間，以菜單式裝飾送購(gòu)房者裝飾。
5、換個(gè)角度看“春天”—攝影展。
目的：以藝術(shù)的角度打造嘉魚(yú)最美的傳世之作，樹(shù)立樓盤(pán)形象。
思路：
攝影被視為關(guān)照世界，關(guān)注生命的一種力量的方式。攝影，是藝術(shù)，同樣也是生活，用手中的每一個(gè)鏡頭記錄“三湖春天”最美麗，動(dòng)人的瞬間。
活動(dòng)內(nèi)容：
與媒體、贊助商合作，公開(kāi)征集三湖春天或三湖春天周邊景色，在廣場(chǎng)展覽一周，民眾和評(píng)委參與投票，選出優(yōu)秀攝影作品，舉行頒獎(jiǎng)儀式。
6、我和“三湖春天”有個(gè)約會(huì)，大型相親派對(duì)。
目標(biāo)：加大樓盤(pán)宣傳力度，促進(jìn)銷(xiāo)售。
思路：
眼下由于社會(huì)環(huán)境的變化，單身的人數(shù)不斷增加，孤單的單身在“三湖春天”創(chuàng)造戀愛(ài)機(jī)會(huì)，邂逅一段佳緣，不僅可以欣賞到現(xiàn)場(chǎng)版“非誠(chéng)勿擾”，單身的朋友也許可以獲遇有緣人，也為寒冬里的“三湖春天”增加了濃濃的愛(ài)意和暖意，實(shí)在值得期待。
活動(dòng)內(nèi)容：
地點(diǎn)選在廣場(chǎng)，時(shí)間為圣誕節(jié)時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)將召集多名單身青年男女，傳遞勇敢，道別單身。屆時(shí)，三湖春天將打造成最浪漫的交友約會(huì)場(chǎng)所，現(xiàn)場(chǎng)不僅有濃郁的浪漫氛圍，更有多姿多彩的互動(dòng)游戲和精彩表演。最后以“擁抱幸福，告別單身”大型集體擁抱活動(dòng)結(jié)束，參與者均有機(jī)會(huì)獲得禮品。
7、××年免息輕松供樓特惠專(zhuān)案。
目的：強(qiáng)力促進(jìn)銷(xiāo)售。
思路：
促銷(xiāo)的本質(zhì)是讓利，所以直接的過(guò)樓優(yōu)惠對(duì)買(mǎi)家是極具誘惑力的。而且××年免息的條件十分誘人。選取年底發(fā)售的時(shí)機(jī)(在樓盤(pán)推廣上，宜先蓄勢(shì)，而后“開(kāi)閘”，鑒于前期已開(kāi)始推廣，所以本次推廣需要進(jìn)行包裝，讓人感覺(jué)前期推出單位已售完，此次是推全新單位)，歲末大酬賓給現(xiàn)場(chǎng)積累人氣。
活動(dòng)內(nèi)容：
選取不同戶型單位，以××年免息按揭的方式銷(xiāo)售。在廣告宣傳上，將此信息作為單一營(yíng)銷(xiāo)點(diǎn)，以強(qiáng)勢(shì)傳播。而且列出購(gòu)樓可優(yōu)惠的具體數(shù)據(jù)，以打動(dòng)買(mǎi)家。
8、環(huán)城單車(chē)游，
目的：完善樓盤(pán)健康、綠色形象，為銷(xiāo)售助力。
思路：
現(xiàn)在越來(lái)越多的機(jī)動(dòng)車(chē)輛代替了原始的出行方式，同時(shí)也造成了很多環(huán)境問(wèn)題。人們逐漸認(rèn)識(shí)到保護(hù)環(huán)境的重要性，更綠色和更低碳的生活方式開(kāi)始得到更多人的響應(yīng)。選擇自行車(chē)出行就是人們向低碳生活邁出的的一大步。單車(chē)出游是對(duì)綠色生活、綠色時(shí)尚的再一次追尋;是對(duì)追求低碳、健康生活的響應(yīng)與擁護(hù)。活動(dòng)內(nèi)容：
此次巡游活動(dòng)時(shí)間，活動(dòng)路線按實(shí)際情況定，整個(gè)騎游過(guò)程貫穿嘉魚(yú)新、老街道核心區(qū)域。本次單車(chē)巡游活動(dòng)將宣傳低碳、健康、綠色的生活理念。將三湖春天的綠色理念傳達(dá)給民眾，塑造三湖春天的樓盤(pán)良好形象。
9、“老友計(jì)”，業(yè)主介紹有禮送。
目的：老帶新，新老客戶齊歡喜。
目標(biāo)客戶群：新老客戶。
思路：
老客戶介紹新客戶雖然是最常見(jiàn)促銷(xiāo)方法，但確是不能忽視的，老客戶是最能反映房子好壞的第一人，在新客戶眼中是最具有說(shuō)服力的，更能打動(dòng)客戶的心，說(shuō)服新客戶。
活動(dòng)內(nèi)容：
選定活動(dòng)時(shí)間內(nèi)，老客戶介紹新客戶購(gòu)房，雙方都可以享受豐厚的禮品。
10、三湖春天——家庭總動(dòng)員。
目的：和諧社區(qū)氛圍，傳達(dá)社區(qū)文化。
目標(biāo)客戶群：以老年人為中心的發(fā)散性客戶。
思路：
以“全新退休生活的領(lǐng)跑者”獨(dú)特理念，形成了濃郁的老年文化氛圍，這種社區(qū)生活吸引了退休老人及子女的關(guān)注。而業(yè)主們是最為有效的義務(wù)宣傳員，尤其是對(duì)項(xiàng)目滿意的老年業(yè)主，他們的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)豐富，社會(huì)關(guān)系深而且廣，并且還可以通過(guò)他們的子女的口碑相傳，這種營(yíng)銷(xiāo)的深層效用不可小覷。
活動(dòng)內(nèi)容:。
元旦佳節(jié)時(shí)，舉辦“元旦歡樂(lè)家庭總動(dòng)員”，邀請(qǐng)社區(qū)住戶和各家庭協(xié)老一輩表演節(jié)目，以比賽的形式宣傳三湖春天的小區(qū)文化。然后組織多種興趣俱樂(lè)部，促進(jìn)業(yè)主相互交流，營(yíng)造了一種積極向上的生活氛圍和健康愉悅的生活態(tài)度。
房產(chǎn)銷(xiāo)售方案篇三
(3)銷(xiāo)售組及策劃組相互反饋信息和加強(qiáng)了解項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)理念。
逢雙周下午。
主持：項(xiàng)目總監(jiān)。
與會(huì)人員：項(xiàng)目總監(jiān)、策劃組、
銷(xiāo)售經(jīng)理、主任；
會(huì)議紀(jì)錄：銷(xiāo)售主任。
(1)總結(jié)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略的貫徹程度；
(2)總監(jiān)作下一步工作指示及建議；
(3)收集競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和情況。
逢下月第一個(gè)下午。
主持：項(xiàng)目總監(jiān)。
與會(huì)人員：專(zhuān)案組、策劃組、
銷(xiāo)售經(jīng)理；
會(huì)議紀(jì)錄：項(xiàng)目總監(jiān)指定人選29。
房產(chǎn)銷(xiāo)售方案篇四
隨著xx月份的結(jié)束，也意味著進(jìn)入下一步的實(shí)質(zhì)性工作階段?；仡欉@一個(gè)月的工作，非常感謝公司領(lǐng)導(dǎo)和各位同事的頂力支持，使我掌握相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)?；诒救耸堑谝淮谓佑|房產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)，面臨困難和壓力較大，針對(duì)行業(yè)特點(diǎn)、現(xiàn)狀，結(jié)合本人這一個(gè)多月來(lái)對(duì)“房產(chǎn)銷(xiāo)售”的理解和感悟，特對(duì)11月份房產(chǎn)銷(xiāo)售工作制定以下計(jì)劃。
1. 全面、較深入地掌握我們“產(chǎn)品”地段優(yōu)勢(shì)并做到應(yīng)用自如。
2. 根據(jù)自己以前所了解的和從其他途徑搜索到的信息，搜集客戶信息1000個(gè)。
3. 鎖定有意向客戶30家。
4. 完成銷(xiāo)售指標(biāo)100萬(wàn)。
眾所周知，現(xiàn)代房產(chǎn)銷(xiāo)售的競(jìng)爭(zhēng)，就是服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)。服務(wù)分為售前服務(wù)、售中服務(wù)和售后服務(wù)，而我們房產(chǎn)銷(xiāo)售也是一種“服務(wù)“，所以前期工作即就是售前服務(wù)更是我們工作的重中之重。正是因?yàn)槿绱?，我的工作開(kāi)展計(jì)劃也是圍繞“售前服務(wù)”來(lái)進(jìn)行。
1.多渠道廣泛地收集客戶資料，并做初步分析后錄入，在持續(xù)的信息錄入過(guò)程中不斷地提高自己的業(yè)務(wù)知識(shí)，使自己在對(duì)房產(chǎn)銷(xiāo)售特點(diǎn)掌握的基礎(chǔ)上進(jìn)一步的深入體會(huì)，做到在客戶面前應(yīng)用自如、對(duì)答如流。
2.對(duì)有意向的客戶盡可能多地提供服務(wù)(比如根據(jù)其需要及時(shí)通
知房源和價(jià)格等信息)，目的讓客戶了解房源和價(jià)格，在此基礎(chǔ)上，與客戶進(jìn)行互動(dòng)溝通。其次給客戶一種無(wú)形的壓力，比如：房源緊張，價(jià)格要上漲等，激發(fā)其購(gòu)買(mǎi)欲望.
3.在用電話與客戶交流的過(guò)程中，實(shí)時(shí)掌握其心理動(dòng)態(tài)，并可根據(jù)這些將客戶分類(lèi)。
4.在交流的過(guò)程中，鎖定有意向的客戶，并保持不間斷的聯(lián)系溝通，在客戶對(duì)我們的“產(chǎn)品”感興趣或希望進(jìn)一步了解的情況下，可以安排面談。
5.在面談之前要做好各種充分準(zhǔn)備，做到對(duì)房源，面積，單價(jià)等了如指掌
6.對(duì)每次面談后的結(jié)果進(jìn)行總結(jié)分析，并向上級(jí)匯報(bào)，聽(tīng)取領(lǐng)導(dǎo)的看法。克服困難、調(diào)整心態(tài)、繼續(xù)戰(zhàn)斗。
7.在總結(jié)和摸索中前進(jìn)。
在一個(gè)月后，我要對(duì)該月的工作成果、計(jì)劃執(zhí)行情況做一次評(píng)估，總結(jié)得失，為下個(gè)月的工作開(kāi)展做準(zhǔn)備。
房產(chǎn)銷(xiāo)售方案篇五
方案是從目的、要求、方式、方法、進(jìn)度等都部署具體、周密，并有很強(qiáng)可操作性的計(jì)劃。那么你知道活動(dòng)方案怎么寫(xiě)嗎？下面是小編為大家?guī)?lái)的2022年房產(chǎn)銷(xiāo)售方案，希望大家能夠喜歡!
一、市場(chǎng)背景：
漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津?yàn)I海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441.5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬(wàn)。
漢沽是我國(guó)重要的化學(xué)工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門(mén)類(lèi)綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機(jī)械加工等十多個(gè)工業(yè)門(mén)類(lèi)。漢沽不僅是一個(gè)工業(yè)重地，而且還是一個(gè)魚(yú)米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名。
__所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著改革開(kāi)放的進(jìn)行及國(guó)有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。隨著漢沽新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補(bǔ)充體，使?jié)h沽成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū)，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。
二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：
由于漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展屬于初級(jí)階段，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的敏感度較高，面對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對(duì)較低，故此我們?cè)诜治龈?jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)主要針對(duì)地段、價(jià)格、產(chǎn)品三個(gè)層面進(jìn)行歸納與比較，我們將其分為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
1、在漢沽我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)呢?
2、在漢沽我們的間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?
在漢沽市場(chǎng)中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達(dá)花園定為間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，具體原因我們分列如下：
綠地人家的產(chǎn)品規(guī)劃屬純南方模式，不能與本地居住習(xí)慣相對(duì)接;而濱河小區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃雖與本地居住習(xí)慣相符，但其產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)水平與第壹城相比較仍不在同一層面，要落后與第壹城。而富達(dá)花園的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，仍初級(jí)產(chǎn)品形態(tài);綠地、濱河及富達(dá)的銷(xiāo)售均價(jià)與第壹城相差500元左右，故此在目標(biāo)人群層面，不與第壹城形成直接競(jìng)爭(zhēng)。
三、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息：
1、項(xiàng)目名稱規(guī)劃面積銷(xiāo)售均價(jià)基本情況。
綠地人家27萬(wàn)平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷(xiāo)售單價(jià)較低，一期開(kāi)發(fā)面積7萬(wàn)平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計(jì)較為南方化，銷(xiāo)售樓層以一、二、三、六層為主。
濱河小區(qū)12萬(wàn)平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無(wú)會(huì)所，鄰近薊運(yùn)河及烈士陵園，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，戶型面積控制較好，并帶簡(jiǎn)單裝修。
井田·藍(lán)月灣6萬(wàn)平方米20__l型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價(jià)格、配套與第壹城相近。
分析：從已銷(xiāo)售的戶型比來(lái)看，其中兩室占了絕對(duì)的比例，即便是頂層的兩室也由于價(jià)位較低得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，所以我們有理由說(shuō)，漢沽市場(chǎng)的主要需求在兩室，對(duì)于一室戶型的銷(xiāo)售由于存量較大，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。在兩室的銷(xiāo)售當(dāng)中主要以a、b、e戶型為主導(dǎo)，是典型的經(jīng)典戶型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費(fèi)價(jià)格在18萬(wàn)左右。
2、樓棟售出率分析。
在我們項(xiàng)目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費(fèi)出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷(xiāo)售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售控制的原因，一方面也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷(xiāo)售情況也為項(xiàng)目后期景觀節(jié)點(diǎn)釋放后的銷(xiāo)售，提供有力的產(chǎn)品支持。
四、已購(gòu)客戶分析。
1、付款方式分析。
分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說(shuō)明當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者在消費(fèi)能力上雖有一定的問(wèn)題，但他們具有相當(dāng)穩(wěn)定和充足的還款能力，且在消費(fèi)意識(shí)上較為超前，這當(dāng)然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。
2、年齡結(jié)構(gòu)分析。
分析：我們從已購(gòu)客戶的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主，他們對(duì)新事物的接受能力較強(qiáng)，具有一定的購(gòu)買(mǎi)力及資金支配能力，相應(yīng)對(duì)生活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個(gè)問(wèn)題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當(dāng)中還有更多的需求，比如：子女的教育問(wèn)題、娛樂(lè)問(wèn)題、收入及職業(yè)狀況問(wèn)題等。由于漢沽當(dāng)?shù)厝罕妼?duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況的擔(dān)憂，更多反映出的是對(duì)子女教育的關(guān)注較多。
3、行業(yè)分析(略)。
分析：從已購(gòu)客戶的行業(yè)特征來(lái)看，大部分的已購(gòu)客戶集中在企、事業(yè)單位及個(gè)體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對(duì)較優(yōu)厚。而這樣的客戶在漢沽當(dāng)?shù)氐臄?shù)量較多，為我們提供了較好的市場(chǎng)承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標(biāo)。
4、居住區(qū)域分析。
分析：從項(xiàng)目已購(gòu)客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費(fèi)對(duì)象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。
五、產(chǎn)品前期市場(chǎng)推廣簡(jiǎn)要分析。
__在前期的媒介宣傳過(guò)程中，主要是對(duì)漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶型進(jìn)行了市場(chǎng)傳達(dá)。其項(xiàng)目的促銷(xiāo)活動(dòng)，主要是結(jié)合項(xiàng)目的工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了一些老客戶的維系活動(dòng)。
在我們對(duì)宣傳及活動(dòng)的分析當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個(gè)方面的問(wèn)題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯(cuò)位，也即宣傳內(nèi)容的針對(duì)性不強(qiáng);二是在各宣傳節(jié)點(diǎn)上的訴求不能成為體系，缺乏對(duì)項(xiàng)目主題的支撐;三是宣傳中對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值宣泄不足。
六、分析總結(jié)。
我們?cè)谇懊鎸?duì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、產(chǎn)品及客戶進(jìn)行了一個(gè)簡(jiǎn)要的分析，通過(guò)分析我們得出我們對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品及市場(chǎng)中的消費(fèi)者的理解，我們?cè)诿魇救缦拢?BR> 市場(chǎng)：在漢沽的房地產(chǎn)市場(chǎng)中充斥著大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，單從供應(yīng)量上來(lái)講已基本上可以滿足市場(chǎng)現(xiàn)有的消費(fèi)需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場(chǎng)，并為市場(chǎng)帶來(lái)新的產(chǎn)品，這樣我們就可以說(shuō)20__年的漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)，將快速成長(zhǎng)為供大于求的買(mǎi)方市場(chǎng)。對(duì)于在市場(chǎng)中的各個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，漢沽將是一個(gè)各項(xiàng)目進(jìn)行快速掠奪的市場(chǎng)。
我們從目前所了解到的市場(chǎng)中各項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況來(lái)看，雖然漢沽已經(jīng)進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)，雖然各項(xiàng)目都已經(jīng)在市場(chǎng)中得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的差異較大(包括產(chǎn)品及價(jià)格)，但是卻沒(méi)能有一個(gè)項(xiàng)目成為市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn)，成為市場(chǎng)銷(xiāo)售的領(lǐng)跑者，成為市場(chǎng)中殺傷力的項(xiàng)目。
在這樣的市場(chǎng)情況下，一方面給我們留下了一個(gè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，一方面也讓我們反思我們近一年來(lái)所做工作的欠缺及未來(lái)工作中的跟進(jìn)措施。如果我們能夠在未來(lái)的工作中，及時(shí)總結(jié)我們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，及時(shí)調(diào)整我們的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，及時(shí)登上市場(chǎng)領(lǐng)軍者的寶座，我們的項(xiàng)目明天將會(huì)異常光明。
產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)中，我們不能說(shuō)我們的產(chǎn)品規(guī)模是的，不能單就一個(gè)方面說(shuō)我們的產(chǎn)品是的，但我們可以說(shuō)我們產(chǎn)品的從整體上來(lái)說(shuō)是的，雖然我們銷(xiāo)售價(jià)格高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但這個(gè)價(jià)格是與其價(jià)值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷(xiāo)售中即可看出。
雖然目前市場(chǎng)上普遍認(rèn)為我們的價(jià)格高，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因?yàn)槲覀儧](méi)能在項(xiàng)目的前一階段銷(xiāo)售過(guò)程中讓市場(chǎng)認(rèn)清我們產(chǎn)品的價(jià)值而已，只要我們能讓消費(fèi)者實(shí)際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價(jià)值，我們的銷(xiāo)售必然會(huì)放量，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。
消費(fèi)者：在漢沽當(dāng)?shù)氐南M(fèi)市場(chǎng)中，主要以工薪收入階層為主，這是由當(dāng)?shù)叵鄬?duì)單一的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對(duì)穩(wěn)定，這為他們購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。
同時(shí)由于他們受教育程度相對(duì)較高，這樣對(duì)新鮮事物的接受能力也相對(duì)于一般消費(fèi)者要強(qiáng)，因此也就說(shuō)明他們是我們的目標(biāo)消費(fèi)群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。
一、策劃緣起。
東部旅游節(jié)日在即，全城熱銷(xiāo)海岸生活。
7月22日，在____省文化廳和____市鹽田區(qū)政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術(shù)花會(huì)暨_(dá)___省少兒藝術(shù)節(jié)”即將召開(kāi)，在“東部旅游文化節(jié)”同時(shí)開(kāi)幕的喜人背景下，鹽田的旅游旺季和置業(yè)高潮已經(jīng)到來(lái)。隨著萬(wàn)科東海岸和心海伽藍(lán)的陸續(xù)開(kāi)盤(pán)，東部家居生活不斷朝著海岸新時(shí)尚升級(jí)。____深處悄悄入伙等好消息啟發(fā)人們，鹽田需要宣傳，鹽田需要更加時(shí)尚的海風(fēng)吹拂。
二、合作優(yōu)勢(shì)。
《__周刊》，先鋒時(shí)尚為東部海岸生活沖浪領(lǐng)航。
同是7月22日，全球時(shí)尚生活資訊，白領(lǐng)精英讀本《__周刊》正式創(chuàng)刊?！禵_周刊》是____市公開(kāi)發(fā)行的全彩色銅版紙印刷、在____兩地同時(shí)發(fā)行、直投的第一張周報(bào)，經(jīng)過(guò)7月8日試刊后，受到讀者和業(yè)內(nèi)外一致好評(píng)。證明這一獨(dú)特嶄新媒體深受市場(chǎng)歡迎。用精美的圖片、優(yōu)美的文字、精確的策劃，《__周刊》為鹽田生活傳遞信息。
三、媒體互動(dòng)。
《__周刊》與分眾液晶電視互動(dòng)，開(kāi)創(chuàng)最新傳媒模式。
為了充分傳達(dá)東部海岸生活氣息，更加準(zhǔn)確鎖定白領(lǐng)、金領(lǐng)人士置業(yè)鹽田，《__周刊》與名震全國(guó)的分眾傳媒機(jī)構(gòu)聯(lián)手，在遍布____、東莞的高檔寫(xiě)字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開(kāi)辟液晶電視廣告。凡在《__周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時(shí)得到分眾傳媒贈(zèng)送的滾動(dòng)播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產(chǎn)生更為廣泛的傳播效果，達(dá)到其它任何媒體無(wú)法做到的事半功倍之效。
四、報(bào)道方法。
全景描繪鹽田生活，為置業(yè)東部展示立體畫(huà)卷。
1、介紹鹽田簡(jiǎn)史：概括山海鹽田，幾年巨變。
五、其他配合。
全面互動(dòng)，《__周刊》期待合作。
1、采訪國(guó)土局、交易中心領(lǐng)導(dǎo)介紹鹽田規(guī)劃與發(fā)展藍(lán)圖。
2、組織看樓專(zhuān)車(chē)免費(fèi)服務(wù)。
3、贈(zèng)送老板、總經(jīng)理專(zhuān)訪文章。
4、請(qǐng)中介公司、專(zhuān)家暢談置業(yè)鹽田的多重優(yōu)勢(shì)。
5、其他合作另行協(xié)商。
一、活動(dòng)目的。
1、促進(jìn)開(kāi)盤(pán)成交客戶合同簽訂;。
2、提升開(kāi)盤(pán)售樓部現(xiàn)場(chǎng)人氣;。
3、促進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)成交，制造凱悅城的聲音，及快速去化房源。
二、活動(dòng)時(shí)間。
20__年9月份(具體時(shí)間待定)。
三、活動(dòng)地點(diǎn)。
凱悅城售樓中心。
四、活動(dòng)前準(zhǔn)備。
1、置業(yè)顧問(wèn)電話邀約時(shí)間：20__年9月份。
2、電器的購(gòu)買(mǎi)。
時(shí)間：20__年8月30日。
3、抽獎(jiǎng)券制作到位時(shí)間：20__年9月初。
4、水果糕點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)布置到位。
時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前一天。
五、活動(dòng)內(nèi)容。
邀請(qǐng)凱悅城開(kāi)盤(pán)，購(gòu)房簽約客戶，將在售樓中心內(nèi)部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)“砸金蛋得家電”活動(dòng)，由項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)本次活動(dòng)類(lèi)容進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹，并傳遞前期購(gòu)房客戶，老帶新活動(dòng)政策，本次活動(dòng)抽獎(jiǎng)由當(dāng)天購(gòu)房客戶現(xiàn)場(chǎng)抽取，產(chǎn)生以下獎(jiǎng)勵(lì)：
一等獎(jiǎng)：筆記本電腦(2名)。
二等獎(jiǎng)：海爾冰箱(4臺(tái))。
100元x90臺(tái)=9000元。
費(fèi)用預(yù)估：33000元。
三等獎(jiǎng)：海爾洗衣機(jī)(6名)四等獎(jiǎng)：微波爐(10名)。
五等獎(jiǎng)：榨汁機(jī)或電飯煲或加濕器(90名)。
六、活動(dòng)流程。
新客戶到達(dá)售樓中心——進(jìn)入簽到區(qū)簽到——拿排號(hào)單或序號(hào)——客戶集中到門(mén)外——現(xiàn)場(chǎng)維持開(kāi)盤(pán)前客戶情緒，待開(kāi)盤(pán)開(kāi)始，由銷(xiāo)售帶客戶購(gòu)房，已簽訂購(gòu)房認(rèn)購(gòu)的客戶——由銷(xiāo)售帶客戶進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)砸蛋區(qū)——由客戶砸蛋獲取獎(jiǎng)券——銷(xiāo)售帶客戶去領(lǐng)獎(jiǎng)去等級(jí)(需帶認(rèn)購(gòu)和客戶身份證)——核對(duì)后領(lǐng)取獎(jiǎng)品——銷(xiāo)售讓客戶從后門(mén)離開(kāi)。
(置業(yè)顧問(wèn)全程接待，并一對(duì)一介紹，促進(jìn)成交幾率，深入挖掘潛在客戶群)。
七、活動(dòng)費(fèi)用。
1、抽獎(jiǎng)券數(shù)量：100張。
抽獎(jiǎng)箱：1個(gè)費(fèi)用：100元。
2、聘請(qǐng)婚慶公司費(fèi)用：2500元。
3、水果糕點(diǎn)費(fèi)用：1000元。
4、預(yù)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)布置費(fèi)用：費(fèi)用：500元。
5、小禮品購(gòu)置費(fèi)：毛絨玩具等20__元。
6、不可預(yù)計(jì)支出費(fèi)用：費(fèi)用：900元。
7、家電費(fèi)用：33000元。
一、活動(dòng)目的：
通過(guò)“辭舊歲。送愛(ài)心”主題公益活動(dòng)，把新老業(yè)主邀約到九座花園，維系客戶感情，講解項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài)，爭(zhēng)取老業(yè)主轉(zhuǎn)介;邀約陌電新客戶，了解項(xiàng)目，促成意向成交。
二、活動(dòng)內(nèi)容：
置業(yè)顧問(wèn)通知前期老業(yè)主和陌電客戶，于規(guī)定時(shí)間來(lái)九座花園參加太白。
印象組織的“辭舊歲。送愛(ài)心”公益活動(dòng)。
在分類(lèi)客戶送來(lái)的愛(ài)心物品后，送客戶新年小禮包。帶老業(yè)主參觀產(chǎn)品推薦室，將項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài);對(duì)陌電客戶進(jìn)行產(chǎn)品推薦。
拍照留影，評(píng)選笑容做太白印象的“愛(ài)心形象大使”。
三、活動(dòng)時(shí)間及地點(diǎn)：
略
四、邀約客戶：
為了確保數(shù)量的客戶到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，邀約分兩次進(jìn)行;第一次邀約時(shí)間為：20__年12月28日星期五，短信提前通知所有已成交客戶和陌電客戶活動(dòng)時(shí)間及地點(diǎn)。第二次邀約時(shí)間為20__年12月30日星期日，電話邀約客戶下午2點(diǎn)參加。
陌電客戶邀約說(shuō)辭：__x先生/女士，我是太白印象的置業(yè)顧問(wèn)小x，昨天給你發(fā)的信息收到了吧?是這樣的，我們和西安愛(ài)心聯(lián)盟組織的捐獻(xiàn)舊衣物獻(xiàn)愛(ài)心活動(dòng)，今天下午兩點(diǎn)舉行，誠(chéng)邀你參加，你肯定是一個(gè)有愛(ài)心的人，我和您預(yù)約一下下午的時(shí)間。
一、前言。
本案是市政府繼華苑、麗苑之后的又一重點(diǎn)、大型居民生活區(qū)，整體以“全國(guó)的生態(tài)居住區(qū)”為統(tǒng)一的、主要的訴求點(diǎn)。一期工程擁有6塊大小與規(guī)劃均不同土地范圍，去除商業(yè)用地和沒(méi)有水域面積的地塊以外，本案最主要的競(jìng)品項(xiàng)目為3號(hào)地華夏梅江芳水園。
二、推廣策劃原則。
本案藍(lán)水園在推廣策劃過(guò)程中我們的指導(dǎo)思想是“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”，這種體現(xiàn)了片區(qū)或區(qū)域經(jīng)濟(jì)思維神韻的做法，將隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供前所未有的廣闊空間。我們理解的房地產(chǎn)推廣策劃是，不局限于某一個(gè)時(shí)期某一個(gè)樓盤(pán)的成功與否，而是放眼于一個(gè)小區(qū)樓盤(pán)發(fā)展到大的綜合社區(qū)，從單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目到不同產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源整合，甚至期望能夠帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)版塊的開(kāi)發(fā)和興旺。
我們理解并提出“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”的泛地產(chǎn)理論，說(shuō)到底是一種思維方式的變革。是在房地產(chǎn)大盤(pán)化、郊區(qū)化、復(fù)合化的摸索中總結(jié)出來(lái)的。
從微觀上講，如果是100畝的小盤(pán)子，靠一、兩個(gè)賣(mài)點(diǎn)就夠了。但如果是1000畝的大盤(pán)子怎么辦?小盤(pán)是獨(dú)奏曲，大盤(pán)是交響樂(lè)。它必須有一個(gè)主題和靈魂。因此，必須上升到泛地產(chǎn)的高度，來(lái)整合各種可以利用的資源。
從中觀層面說(shuō)，今天的地產(chǎn)必將跳出單一地產(chǎn)的格局，也就是我們常說(shuō)的復(fù)合型地產(chǎn)。
從宏觀上講，但凡人類(lèi)活動(dòng)、居住的建筑環(huán)境合空間，都可以納入泛地產(chǎn)的范疇，包括城市的規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)區(qū)域的開(kāi)發(fā)。
在對(duì)藍(lán)水園推廣策劃的考慮上，我們力求作到以上各點(diǎn)，宣傳新穎、獨(dú)到，能夠充分涵蓋本案的特色與特點(diǎn)，創(chuàng)造今后項(xiàng)目正式運(yùn)作、營(yíng)銷(xiāo)通暢的生命力。
三、具體影響梅江藍(lán)水園推廣的六大因素。
藍(lán)水園的具體推廣受項(xiàng)目規(guī)劃、價(jià)格策略、廣告策略、銷(xiāo)售執(zhí)行、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政經(jīng)環(huán)境這六大因素的左右。其中，項(xiàng)目規(guī)劃、價(jià)格策略、廣告策略和銷(xiāo)售執(zhí)行這四個(gè)因素應(yīng)當(dāng)是屬于我們能夠控制的營(yíng)銷(xiāo)組合的范疇，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政經(jīng)環(huán)境則是我們所不可控制的微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境。
我們的任務(wù)就是知道應(yīng)該在哪里，應(yīng)該怎么去適當(dāng)安排營(yíng)銷(xiāo)組合合理的項(xiàng)目規(guī)劃、周密的價(jià)格策略、有效的廣告策略和徹底的銷(xiāo)售執(zhí)行，使之與不可控制的環(huán)境因素市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政經(jīng)環(huán)境相適應(yīng)。其實(shí)這就是藍(lán)水園推廣能否成功的秘訣所在。
整個(gè)推廣過(guò)程類(lèi)似一個(gè)完整的戰(zhàn)役。它的第一步是市場(chǎng)調(diào)研，如同戰(zhàn)前的敵情偵察，是一切推廣行為的決策基礎(chǔ);第二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過(guò)程，對(duì)具體操作而言，就是從項(xiàng)目規(guī)劃策略、價(jià)格策略、廣告策略和銷(xiāo)售策略這四個(gè)可控制方面來(lái)入手策劃;第三部是策劃執(zhí)行，其中的廣告攻勢(shì)，只等于開(kāi)戰(zhàn)后的飛機(jī)轟炸和炮火支援，而銷(xiāo)售執(zhí)行就如同士兵的沖鋒陷陣和實(shí)地占領(lǐng)。三個(gè)步驟相互配合，一氣呵成，才能完成既定的銷(xiāo)售目標(biāo)。
四、主要競(jìng)品物業(yè)——芳水園情況簡(jiǎn)介。
1、芳水園開(kāi)發(fā)商介紹。
華夏經(jīng)濟(jì)房建設(shè)發(fā)展公司是國(guó)有一級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)，以建設(shè)社會(huì)保障性質(zhì)解困、安居住宅為主。組建7年來(lái)，運(yùn)用十幾億資金開(kāi)發(fā)了十多片近百萬(wàn)平方米住宅小區(qū)，其中95年開(kāi)發(fā)建設(shè)的福東北里榮獲全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱號(hào)，97年建設(shè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的華苑安華里、居華里，同時(shí)獲得全國(guó)住宅試點(diǎn)小區(qū)綜合金牌和五個(gè)單項(xiàng)一等獎(jiǎng)，評(píng)為國(guó)家安居工程優(yōu)秀住宅小區(qū)，榮獲中國(guó)建設(shè)工程獎(jiǎng)級(jí)——魯班獎(jiǎng)。公司先后獲得“天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)20強(qiáng)企業(yè)”、“天津市優(yōu)秀獎(jiǎng)”、“天津市危改信得過(guò)企業(yè)”、“建行信用aa_業(yè)”等多項(xiàng)榮譽(yù)。
2、梅江3號(hào)地——芳水園簡(jiǎn)介。
芳水園的7個(gè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：
1疏密有序的園林格局;。
2綠地、水面合理分布，宛在水中央;。
3家庭垃圾預(yù)處理，分類(lèi)袋裝，分類(lèi)收集;。
4建立中水利用系統(tǒng)，充分利用水資源;。
5熱電廠供熱，減少污染;。
6提高住宅高科技含量，做到二步節(jié)能;。
7健全安全防范及信息管理。
3、芳水園廣告運(yùn)作。
目前由獨(dú)立個(gè)人工作室代理設(shè)計(jì)、發(fā)布。
五、藍(lán)水園客戶定位策略。
一藍(lán)水園的目標(biāo)客戶群為“新中產(chǎn)階級(jí)”
1、時(shí)代造就的"新中產(chǎn)階級(jí)"。
曾幾何時(shí)，在"允許一部分人先富起來(lái)"的。
口號(hào)。
聲中，經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日趨活躍，人們不在沉迷于"今宵酒醒何處?"的感覺(jué)，發(fā)出了"再也不能這樣過(guò)"的吶喊。身體的成長(zhǎng)需要日久天長(zhǎng)，而觀念的更新轉(zhuǎn)換只是瞬間之事。大氣候與小氣候的成熟，一大批不甘寂寞的有識(shí)之士，擺脫了束縛，通過(guò)自身的努力拼搏，向著一個(gè)新的行列前行，那就是有絕對(duì)中國(guó)特色的——"新中產(chǎn)階級(jí)"。他們除了養(yǎng)車(chē)，購(gòu)買(mǎi)豪宅之外，還要有足夠的時(shí)間和經(jīng)濟(jì)去追求其固有的高品質(zhì)的生活。追求精致的生活品味這便是新中產(chǎn)階級(jí)的又一大特點(diǎn)。
主，流通公司，非金融機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，三資企業(yè)，還有證券經(jīng)營(yíng)者，特種行業(yè)主，以及策劃公司，文化產(chǎn)業(yè)等。這些行業(yè)經(jīng)營(yíng)起來(lái)主要運(yùn)用的是知識(shí)與頭腦，所以知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的特征就由此體現(xiàn)出來(lái)。
2、“新中產(chǎn)階級(jí)”特征。
生活都是靠自己努力奮斗而得到的。
他們具有強(qiáng)烈的自信心，相信自己所做的絕對(duì)能成功，便是他們的信條。生活講究，追求品味，但也不輕易消費(fèi)，有時(shí)甚至還不愿向外公開(kāi)自己的財(cái)產(chǎn)也是他們的特征之一。同時(shí)，敢于投資，將所得的錢(qián)用于擴(kuò)大再生產(chǎn)，以期獲得更多的利潤(rùn)。
性高，獲利較大的項(xiàng)目。追求成功，追求財(cái)富的腳步永不停止，更是"新中產(chǎn)階級(jí)"的顯著特點(diǎn)。
房產(chǎn)銷(xiāo)售方案篇六
線上宣傳吸引網(wǎng)友關(guān)注，提升項(xiàng)目認(rèn)知度、美譽(yù)度；暖場(chǎng)活動(dòng)吸引網(wǎng)友駐留項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)感；為項(xiàng)目蓄客，促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售。
濃情中秋齊聚一堂多彩龍灣感謝有你——聯(lián)投龍灣中秋節(jié)活動(dòng)。
活動(dòng)時(shí)間：20xx年9月6日——9月8日。
黑暗料理月餅君駕到，主辦方將在活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)展示各種新奇月餅，例如香辣牛肉月。
餅、韭菜月餅等，到場(chǎng)來(lái)賓可以現(xiàn)場(chǎng)品嘗，同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)還會(huì)準(zhǔn)備一個(gè)受大家歡迎的五仁月餅、雙黃蓮蓉月餅等供來(lái)賓品嘗。
猜燈謎贏燈籠。
在聯(lián)投龍灣項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心長(zhǎng)廊舉辦猜燈謎活動(dòng)，將燈謎做成彩色紙條帖在繩子上安置在項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心長(zhǎng)廊，每個(gè)燈謎都設(shè)置編號(hào)，來(lái)訪嘉賓進(jìn)行猜燈謎活動(dòng)，嘉賓到負(fù)責(zé)人處將編號(hào)以及答案告知負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)人揭曉謎底，并進(jìn)行謎語(yǔ)統(tǒng)計(jì)，猜對(duì)5個(gè)燈謎的網(wǎng)友，可以獲得精美燈籠一個(gè)。(每個(gè)網(wǎng)友只能限領(lǐng)一個(gè)獎(jiǎng)品)謎語(yǔ)示例：
no.002。
no.001。
一把刀，順?biāo)?，有眼睛，沒(méi)眉毛(打一動(dòng)物名)。
平日不思，中秋想你。有方有圓，又甜又蜜(打一日常用品)。
業(yè)主生日會(huì)。
在聯(lián)投龍灣營(yíng)銷(xiāo)中心為業(yè)主舉辦生日party，新老業(yè)主齊聚一堂共同品蛋糕，唱生日歌、許生日愿望，使當(dāng)天生日的業(yè)主在聯(lián)投龍灣度過(guò)一個(gè)特別的生日會(huì)。
入場(chǎng)簽到。
業(yè)主憑身份證到項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心登記領(lǐng)取活動(dòng)參與券。趣味游戲。
游戲一：猜燈謎。
主持人將燈謎游戲帶入業(yè)主生日會(huì)活動(dòng)，主持人念出謎語(yǔ)，最先回答正確的業(yè)主獲得精美禮品一個(gè)。
游戲二：馬蘭花開(kāi)游戲規(guī)則：
1、主持人一人，站在場(chǎng)地中央；
3、游戲開(kāi)始，大家圍著主持人走圓圈隊(duì)列，一起邊走邊念“馬蘭花，馬蘭花，風(fēng)吹雨打都不怕，請(qǐng)問(wèn)要開(kāi)幾朵花？”主持人說(shuō)：“5朵”。那大家就趕快任意5個(gè)人抱在一起，出現(xiàn)沒(méi)有辦法抱一起的，就出局。剩下的人，繼續(xù)玩。4、最后剩下的2個(gè)人，可以給予獎(jiǎng)勵(lì)。
5、主持人一定要根據(jù)人數(shù)喊出比較妥當(dāng)?shù)臄?shù)字，避免一次性出局太多人。比如，一共17人，比較合適的就是喊出4朵花，這樣就出局一個(gè)人，如果喊出6朵花，那么就一下出局5個(gè)人，那么就很快會(huì)結(jié)束游戲了。
6、很重要的，主持人要提醒，玩游戲的人，要抱緊哦，小心人被搶?zhuān)∩湛駳g。
主辦方將在參與活動(dòng)的業(yè)主中抽取幸運(yùn)業(yè)主獲得精美禮品一份，活動(dòng)分為一二三等獎(jiǎng)。
四、活動(dòng)流程。
五、物料清單。
六、人員安排。
thankyou。
房產(chǎn)銷(xiāo)售方案篇七
電商兇猛。冷不防，“雙11”的風(fēng)暴也刮到了房地產(chǎn)界。
假如比之于人，地產(chǎn)商的形象應(yīng)當(dāng)是一位中年土豪叔，財(cái)大氣粗，心思深沉，不過(guò)有那么一點(diǎn)兒老土，手機(jī)還用著“按鍵”系。對(duì)花樣翻新、小打小鬧的電商，地產(chǎn)商從骨子里是看不起的。地產(chǎn)界以往只有“黃金周”的傳統(tǒng)，買(mǎi)房子需要三姑八婆齊齊參與，是看一遍兩遍三四遍還下不了決心的大事，在網(wǎng)上點(diǎn)一點(diǎn)便購(gòu)房始終是不現(xiàn)實(shí)的。因此，盡管這兩年，“剁手季”的收成令人眼紅，地產(chǎn)商也只是蹺腳在看熱鬧，并沒(méi)有太多跟進(jìn)的欲望。
不過(guò)，今年形勢(shì)變了。叔也徹底告別了“按鍵時(shí)代”，拿起了時(shí)髦的電子配置，滿口是時(shí)尚的網(wǎng)絡(luò)語(yǔ)言，到哪兒都擺出最in的架勢(shì)來(lái)。地產(chǎn)商也有模有樣地傍上了“雙11”，看大象跳舞，看叔唱“小蘋(píng)果”，成了今年“雙11”樓市的大看點(diǎn)。
其實(shí)，好事者細(xì)細(xì)考究起來(lái)，在樓市的“雙11”中，所謂的線上、線下區(qū)別并不大，你在網(wǎng)上能“秒殺”的折扣，到樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)基本也會(huì)有的。然而，對(duì)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，“雙11”簡(jiǎn)直就是猴子派來(lái)的救兵，簡(jiǎn)直就是瞌睡遇到了枕頭?！半p11”來(lái)得不早不晚恰恰好。所以，今年地產(chǎn)商對(duì)于“雙11”的投入與熱愛(ài)，不會(huì)比電商少，只會(huì)更多。
說(shuō)起來(lái)都是淚啊，房地產(chǎn)的天亮得太晚!廣州市國(guó)土房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前三個(gè)季度，廣州月均成交量比去年同期下降24.3%，創(chuàng)下自2007年以來(lái)同期新低。在拍了十個(gè)月的烏蠅之后(粵語(yǔ)，指今年前十個(gè)月銷(xiāo)售不暢)，終于盼到了天明。9月30日，房貸新政如久旱甘霖，大大提振樓市信心。
在剛剛過(guò)去的10月份，全國(guó)42個(gè)城市的成交量環(huán)比增長(zhǎng)12.6%，創(chuàng)下今年內(nèi)的最高水平。一線城市成交量全線上漲，廣州成交面積增幅最大，為58%。讀完這一系列數(shù)據(jù)，筆者突然想起一個(gè)讓人昏昏欲睡的午后，某別墅盤(pán)操盤(pán)手百感交集地感慨：“今年前六個(gè)月，一套房都賣(mài)不出去，愁得頭發(fā)都白了。9月份后，突然賣(mài)出了幾億元?！惫P者清楚地記得，該操盤(pán)手說(shuō)完，眼眶微微紅了。
總之，過(guò)去的十個(gè)月，日子多難過(guò)，誰(shuí)熬誰(shuí)知道。巨大的業(yè)績(jī)壓力與庫(kù)存壓力，讓地產(chǎn)商在收成見(jiàn)好轉(zhuǎn)的10月份后，必須選擇繼續(xù)“裸奔”。光棍節(jié)“脫光”的祈禱，在地產(chǎn)商面前變成“光盤(pán)”的熱切期盼。
今年“雙11”，中年土豪叔開(kāi)唱“小蘋(píng)果”，很有噱頭，也頗具誠(chéng)意，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這一場(chǎng)盛宴，還是很值得圍觀的。
巨大的業(yè)績(jī)壓力與庫(kù)存壓力，讓地產(chǎn)商在收成見(jiàn)好轉(zhuǎn)的10月份后，必須選擇繼續(xù)“裸奔”。光棍節(jié)“脫光”的祈禱，在地產(chǎn)商面前變成“光盤(pán)”的熱切期盼。
房產(chǎn)銷(xiāo)售方案篇八
銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)是房地產(chǎn)公司的一張“臉”，是公司先于產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行的展示，專(zhuān)業(yè)的素質(zhì)優(yōu)越的服務(wù)是吸引市場(chǎng)的基礎(chǔ)。對(duì)銷(xiāo)售人員加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)及服務(wù)培訓(xùn)是建設(shè)一個(gè)優(yōu)秀的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)必經(jīng)的途徑。以下是房產(chǎn)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)建設(shè)方案，歡迎閱覽!
高效的房產(chǎn)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，是在遵守《商品房銷(xiāo)售規(guī)范》的基礎(chǔ)上，在開(kāi)發(fā)商或代理商限定的時(shí)間內(nèi)，完成或超額完成指定項(xiàng)目的銷(xiāo)售工作的一定數(shù)量的員工集合。
1、強(qiáng)有力的執(zhí)行力。必須要做到上傳下達(dá)，使銷(xiāo)售計(jì)劃、營(yíng)銷(xiāo)策略得到很好的執(zhí)行。
2、適當(dāng)、清晰的目標(biāo)和相關(guān)的專(zhuān)業(yè)技能。要制定適當(dāng)和清晰的團(tuán)隊(duì)銷(xiāo)售目標(biāo)和個(gè)人銷(xiāo)售目標(biāo)，并把這些目標(biāo)與個(gè)人激勵(lì)機(jī)制掛鉤。銷(xiāo)售人員應(yīng)該熟悉房產(chǎn)相關(guān)知識(shí)，擅長(zhǎng)房產(chǎn)銷(xiāo)售，最重要的是要有團(tuán)隊(duì)意識(shí)，相互之間能夠良好的合作，完成任務(wù)。
3、良好的溝通能力和相互信任。良好的溝通能力是一個(gè)銷(xiāo)售人員必不可少的，這包括外部溝通和內(nèi)部溝通。外部溝通主要是跟客戶的良好溝通，內(nèi)部溝通包括同事間的溝通和跟上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)間的溝通。相互信任則是員工對(duì)公司的信任，對(duì)產(chǎn)品的信任，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)的信任和同事之間彼此品行和能力的相互信任。
4、恰當(dāng)?shù)念I(lǐng)導(dǎo)和內(nèi)外部的支持。優(yōu)秀的銷(xiāo)售管理者在團(tuán)隊(duì)中往往是擔(dān)任教練和后盾的角色，他們對(duì)團(tuán)隊(duì)提供指導(dǎo)和支持，并不試圖去控制它。
1、人才的多元化、組合化，以實(shí)現(xiàn)技能的互補(bǔ)。房產(chǎn)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)要有效的運(yùn)作，需要幾種不同技能類(lèi)型的成員。第一、要有技術(shù)專(zhuān)程，熟悉房地產(chǎn)相關(guān)法律、知識(shí)，擅長(zhǎng)銷(xiāo)售的人員，作為介紹組。第二、要有高效的溝通技巧，要善于聆聽(tīng)、反饋、解決客戶疑問(wèn)，作為洽談組。第三、迎賓組，年輕，相貌端莊，代表公司形象。第四、有解決問(wèn)題和決策的能力，能夠發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并提出自己的建議，作為主管人員。
2、薪酬福利、績(jī)效考核
一般認(rèn)為，薪酬福利就是底薪和提成，績(jī)效考核就是任務(wù)的完成與否。其實(shí)這只是其中的一方面。
(1)、在薪酬福利中，薪和利主要指物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，也就是底薪和提成。酬和福指精神方面的獎(jiǎng)勵(lì)，包括公司對(duì)員工的認(rèn)可，上級(jí)同事給予的關(guān)懷和認(rèn)可，晉升的機(jī)會(huì)，對(duì)企業(yè)文化的認(rèn)可等等，從而形成很強(qiáng)的凝聚力。
(2)、績(jī)效考核，績(jī)是指工作過(guò)程，效是指工作結(jié)果，考是檢驗(yàn)，核是檢查、核實(shí)、反饋和修改。這其中并不是單純看完成任務(wù)與否的結(jié)果，(如甲接待了100個(gè)客戶成交了10套，乙接待了50個(gè)客戶也成交了10套。結(jié)果一樣，但過(guò)程不一樣)也要看過(guò)程?？己说臅r(shí)候，除了檢查核實(shí)以外，還要反饋和修改。
3、房產(chǎn)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)與精神支持——團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)。
包括個(gè)人培訓(xùn)和整體培訓(xùn)。個(gè)人培訓(xùn)包括銷(xiāo)售人員的心理素質(zhì)培訓(xùn)和潛能培訓(xùn)，專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)和銷(xiāo)售技巧培訓(xùn)。整體培訓(xùn)注重團(tuán)隊(duì)的工作協(xié)調(diào)性和相互信任感的培養(yǎng)，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)的凝聚力。
5、加強(qiáng)對(duì)團(tuán)隊(duì)銷(xiāo)售工作的追蹤。公司要建立一系列表格表單。如要求銷(xiāo)售人員填寫(xiě)《日銷(xiāo)售報(bào)表》、《日客戶接待表》。銷(xiāo)售主管則要填寫(xiě)《周銷(xiāo)售報(bào)表》、《周客戶情況統(tǒng)計(jì)表》、《周客戶情況統(tǒng)計(jì)分析表》等。僅通過(guò)報(bào)表、報(bào)單、報(bào)告來(lái)追蹤銷(xiāo)售情況還不夠，還要定期進(jìn)行電話或面對(duì)面的溝通，了解銷(xiāo)售人員的思想動(dòng)態(tài)變化，了解銷(xiāo)售人員業(yè)績(jī)未能達(dá)成的深層次原因，以便制定解決問(wèn)題的應(yīng)對(duì)措施。
該項(xiàng)目在西南財(cái)經(jīng)大學(xué)附近，可充分利用高校資源，招聘一批剛畢業(yè)或大四實(shí)習(xí)的學(xué)生，他們雖然沒(méi)有工作經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)知識(shí)，但是年輕，有活力有激情，有闖勁。工作經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)知識(shí)可以通過(guò)一段時(shí)間的培訓(xùn)和實(shí)踐來(lái)實(shí)現(xiàn)。
房產(chǎn)銷(xiāo)售方案篇九
一、方案背景：
二、方案目的：
打造品牌特色欄目，逐步確立自己的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)，探索創(chuàng)新發(fā)展思路。
三、詳細(xì)方案：
2、欄目詳情：
欄目名稱：樓市巡捕模仿樓市刺客，目的意義一樣，捕捉樓盤(pán)最新消息，尋找樓盤(pán)不足之處，捕捉房產(chǎn)交易問(wèn)題，尋找物業(yè)中介“損招”。第一時(shí)間，客觀，簡(jiǎn)單，真實(shí)的對(duì)樓房做出評(píng)價(jià)，為購(gòu)房提供指導(dǎo)。
子欄目：踩盤(pán)先鋒：提供最新看房團(tuán)信息，房產(chǎn)圈小道消息（目的是吸引受眾）。
防不勝房：容易上當(dāng)之處，購(gòu)房技巧。
窩窩訪談（俺說(shuō)俺家，吾房吾談）：采訪業(yè)主，提高互動(dòng)性，參與性，建立受眾資料庫(kù)。
樓“語(yǔ)”點(diǎn)點(diǎn)通：房產(chǎn)基本知識(shí)學(xué)習(xí)。
附注：
房產(chǎn)銷(xiāo)售方案篇十
銷(xiāo)售策劃方案一般指項(xiàng)目銷(xiāo)售階段劃分及促銷(xiāo)策略怎樣安排，項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格怎么走，如何宣傳造勢(shì)等。
第二節(jié)：銷(xiāo)售策劃方案與項(xiàng)目策劃的區(qū)別
簡(jiǎn)單而言，二者區(qū)別在于項(xiàng)目策劃是“綱”，銷(xiāo)售策劃方案則是“目”，“綱”舉才能“目”張。
一、項(xiàng)目銷(xiāo)售方案策劃所包涵內(nèi)容：
（一）市場(chǎng)銷(xiāo)售方案調(diào)查
（二）目標(biāo)客戶分析
經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司：家庭
文化背景：推廣方式：媒體選擇：創(chuàng)意：表達(dá)方式：
（三）價(jià)格定位
理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略
（四）入市時(shí)機(jī)：入市姿態(tài)
（五）廣告策略
廣告的階段性劃分：階段性的廣告主題：階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)：廣告效果監(jiān)控
（六）媒介策略
媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算
（七）推廣費(fèi)用
現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷(xiāo)中心：示范單位：圍板等）：印刷品（銷(xiāo)售文件：售樓書(shū)等）：媒介投放
二、銷(xiāo)售策劃方案所包涵內(nèi)容：
（一）銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備
（二）銷(xiāo)售代表培訓(xùn)
（三）銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理
（四）房號(hào)銷(xiāo)控管理
（四）銷(xiāo)售階段總結(jié)
（五）銷(xiāo)售廣告評(píng)估
（六）客戶跟進(jìn)服務(wù)
（七）階段性營(yíng)銷(xiāo)方案調(diào)整
第三節(jié)：銷(xiāo)售策劃方案的內(nèi)容及步驟
一、項(xiàng)目研究，即項(xiàng)目銷(xiāo)售市場(chǎng)銷(xiāo)售策劃方案及銷(xiāo)售狀況的研究，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況：購(gòu)買(mǎi)人群：接受價(jià)位：購(gòu)買(mǎi)理由等。
二、市場(chǎng)銷(xiāo)售方案調(diào)研，對(duì)所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)了解，所謂“知己知彼：百戰(zhàn)不殆”。
三、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析，針對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售策劃方案狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。
四、項(xiàng)目再定位，根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣(mài)點(diǎn)，根據(jù)市場(chǎng)銷(xiāo)售需求，做項(xiàng)目市場(chǎng)銷(xiāo)售方案定位的調(diào)整。
五、項(xiàng)目銷(xiāo)售策劃方案思路：
（一）銷(xiāo)售手法的差異性。這是要與其它樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手法區(qū)別開(kāi)來(lái)，避免盲目跟隨風(fēng)。
（二）主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題。
一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說(shuō)明大主題服務(wù)的。
（三）操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷：前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng)。
六、項(xiàng)目銷(xiāo)售策略：
（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇
理想的入市時(shí)機(jī)：我們所說(shuō)的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)銷(xiāo)售方案狀況來(lái)決定什么時(shí)候開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售方案，是賣(mài)樓花還是賣(mài)現(xiàn)樓；是建到正負(fù)零就開(kāi)始賣(mài)還是等到封頂再開(kāi)始賣(mài)；是按部就班：調(diào)整完步伐后再賣(mài)還是急急忙忙：倉(cāng)促上馬；是搶在競(jìng)爭(zhēng)者前賣(mài)還是等人家賣(mài)完了再說(shuō)等等。
根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備：
1：開(kāi)發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求；
2：你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人；
3：你知道你的價(jià)格適合的目標(biāo)客戶；
4：你已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn)；
5：已確定最具震撼力的優(yōu)勢(shì)并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題；
6：已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷(xiāo)售方式；
7：已制定出具競(jìng)爭(zhēng)力的入市價(jià)格策略；
8：制定合理的銷(xiāo)控表；
9：精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案；
10：組建一支專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃；
11：盡力完善現(xiàn)場(chǎng)氛圍；
12：你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還在慢條斯理地等待旺市；
13：其他外部條件也很合適。
（二）項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃
當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷(xiāo)售目的的必要步驟。而一個(gè)可操作的完整的廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部分。推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢(shì)，充分利用時(shí)效長(zhǎng)而針對(duì)性強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)媒體資源，來(lái)實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷(xiāo)售！
（三）銷(xiāo)售部署
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃方案的階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力：彈性與節(jié)奏：步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤(pán)者的控制局面的能力，同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷(xiāo)售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是：保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致——預(yù)熱期：開(kāi)盤(pán)期：強(qiáng)銷(xiāo)期：保溫期；防范銷(xiāo)售階段性問(wèn)題——如工期：質(zhì)量：配套等；估算綜合成本及銷(xiāo)售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費(fèi)變化等。
第四節(jié)：銷(xiāo)售策劃方案的原則
一、創(chuàng)新原則
隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售理論越來(lái)越不適應(yīng)市場(chǎng)銷(xiāo)售方案的要求，更無(wú)法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐來(lái)看，包括折讓?zhuān)河歇?jiǎng)銷(xiāo)售：先租后買(mǎi)：降低利率等各類(lèi)措施，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈：更快速的反應(yīng)，能引起消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的注意，這為我們探討買(mǎi)方市場(chǎng)銷(xiāo)售方案條件下的營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。
二、資源整合原則
整合營(yíng)銷(xiāo)是在營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)高度專(zhuān)業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過(guò)市場(chǎng)銷(xiāo)售方案渠道，圍繞具體項(xiàng)目，有多個(gè)專(zhuān)業(yè)性營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)形成多種專(zhuān)業(yè)人才互補(bǔ)型：互利型的共同組織，并由其對(duì)諸如資金、智能、品牌、社會(huì)關(guān)系等房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力，高效運(yùn)作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷(xiāo)售全過(guò)程的系統(tǒng)控制，并進(jìn)而實(shí)現(xiàn)預(yù)定營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的一種新型的：市場(chǎng)銷(xiāo)售方案化的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式，整合營(yíng)銷(xiāo)克服了一般營(yíng)銷(xiāo)模式"中間強(qiáng)、兩頭弱"的缺陷，同時(shí)避免了策劃商與銷(xiāo)售代理商之間各自為政、互不協(xié)調(diào)的局面。整合營(yíng)銷(xiāo)圍繞具體項(xiàng)目進(jìn)行資源整合，提高房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部專(zhuān)業(yè)化分工與協(xié)作，其優(yōu)勢(shì)在于、智能互補(bǔ)、利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。
三、系統(tǒng)原則
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是一個(gè)綜合性：系統(tǒng)性的工程，需要在先進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種營(yíng)銷(xiāo)手段：營(yíng)銷(xiāo)工具來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的兌現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)從了解時(shí)市場(chǎng)銷(xiāo)售方案：熟知市場(chǎng)銷(xiāo)售方案到推廣市場(chǎng)銷(xiāo)售方案的過(guò)程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬(wàn)別，注定房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃從單一化趨向全面化，營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵。它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場(chǎng)銷(xiāo)售方案特征和消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展要求，體現(xiàn)市場(chǎng)銷(xiāo)售方案的要求。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)首先應(yīng)從產(chǎn)品做起，從提高樓盤(pán)綜合素質(zhì)做起，從滿足消費(fèi)者的需求做起。區(qū)域細(xì)分：客戶細(xì)分：功能細(xì)分愈趨深入，人本主義思想開(kāi)始體現(xiàn)。重視綠化：增加智能化設(shè)施：集中供熱和供飲用水：建設(shè)底層架空：錯(cuò)層：大采光凸出窗臺(tái)：陽(yáng)光客廳：可移動(dòng)透光屋頂：自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：架設(shè)空中走廊：提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)：營(yíng)造知識(shí)家園……可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場(chǎng)銷(xiāo)售方案需求發(fā)展趨勢(shì)的"賣(mài)點(diǎn)"一經(jīng)發(fā)布，就能掀起新一輪的熱銷(xiāo)。創(chuàng)新大大豐富了營(yíng)銷(xiāo)策劃的內(nèi)涵，也進(jìn)一步證實(shí)、在買(mǎi)方市場(chǎng)銷(xiāo)售方案下，只有以人的需求為本，深入市場(chǎng)銷(xiāo)售方案：把握市場(chǎng)銷(xiāo)售方案，制定切實(shí)可行的營(yíng)銷(xiāo)方案，才有在激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的希望。
四、可操作性原則
銷(xiāo)售策劃方案不能脫離社會(huì)現(xiàn)實(shí)。策劃時(shí)一定要考慮國(guó)情：民情和民風(fēng)，充分考慮操作中可能會(huì)遇到的種種困難，制定好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。與政府部門(mén)或權(quán)威部門(mén)合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。
第五節(jié)：檢驗(yàn)銷(xiāo)售策劃方案的成果
隨著市場(chǎng)銷(xiāo)售方案競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的不斷發(fā)展，各種復(fù)雜的因素對(duì)銷(xiāo)售策劃方案的進(jìn)行都會(huì)產(chǎn)生影響，有可能銷(xiāo)售策劃方案的初始定位已經(jīng)不符合當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況，那就必須對(duì)策劃進(jìn)行重新定位。重新定位的重點(diǎn)仍然是遵循對(duì)于消費(fèi)心理和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的準(zhǔn)確把握，同時(shí)對(duì)于消費(fèi)需求以及市場(chǎng)銷(xiāo)售方案發(fā)展的趨勢(shì)都要有清晰、準(zhǔn)確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性，否則策劃定位的不斷變動(dòng)將會(huì)影響到項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn)。因此，銷(xiāo)售策劃方案定位或重新定位的原則都在于：保持穩(wěn)定，動(dòng)態(tài)調(diào)整。要做到這點(diǎn)，就要避免銷(xiāo)售策劃方案定位發(fā)生大的動(dòng)蕩，也就必須依靠專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售策劃方案指數(shù)評(píng)估體系，盡量使項(xiàng)目保持健康的銷(xiāo)售狀態(tài)。
最近的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了銷(xiāo)售受阻的情況，在這種情勢(shì)之下更應(yīng)該做一個(gè)商業(yè)計(jì)劃書(shū)，做到有計(jì)劃的有步驟的將樓盤(pán)銷(xiāo)售掉。
由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價(jià)值升值和貨幣功能、能夠半品銷(xiāo)售、品質(zhì)基本不能提升、入市價(jià)格低、開(kāi)盤(pán)多、競(jìng)爭(zhēng)激烈等等。
隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對(duì)于房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃，主要是圍繞消費(fèi)者的消費(fèi)行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、提升產(chǎn)品價(jià)值、營(yíng)銷(xiāo)傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費(fèi)需求或爭(zhēng)奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的獨(dú)特性）；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導(dǎo)一種生活方式（如運(yùn)動(dòng)、健康、休閑、品位等）；營(yíng)造一種文化等等。
房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃
一是策劃為先。在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項(xiàng)目認(rèn)證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售、廣告宣傳、營(yíng)銷(xiāo)策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計(jì)口徑、銀行統(tǒng)計(jì)口徑、統(tǒng)計(jì)局、商業(yè)局、房管局、國(guó)土局、稅務(wù)局等部門(mén)的統(tǒng)計(jì)年鑒，了解和分析市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力及消費(fèi)趨勢(shì)等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對(duì)性的展開(kāi)調(diào)查，如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤(pán)情況，圍繞促銷(xiāo)策略等等。
二是創(chuàng)新為贏。在整個(gè)策劃過(guò)程中均應(yīng)該進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、整合營(yíng)銷(xiāo)、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合；在價(jià)格制定上，有效利用消費(fèi)者的心理；在宣傳和定位上，利用消費(fèi)者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷(xiāo)售、在促銷(xiāo)上合家歡禮品組合：丈夫贈(zèng)送健身禮券、妻子贈(zèng)送美容禮券、兒女贈(zèng)送少年宮課程一門(mén)、老人贈(zèng)送全面身體檢查一次等等。同時(shí)要全程為握，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全程策劃，每個(gè)環(huán)節(jié)、每道工序、每個(gè)細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。如市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷(xiāo)。
三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計(jì)、光系設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、布局空間設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、逃生設(shè)計(jì)等等。在差異的塑造過(guò)程中，應(yīng)在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營(yíng)利為本。
四是整合營(yíng)銷(xiāo)。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現(xiàn)人性化意識(shí)，關(guān)注企業(yè)形象、項(xiàng)目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營(yíng)銷(xiāo)方式等等，另一方面要善于整合，在定價(jià)方式、開(kāi)盤(pán)起價(jià)、價(jià)格策略、付款方式、營(yíng)銷(xiāo)主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時(shí)間、媒體選擇、賣(mài)點(diǎn)營(yíng)造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進(jìn)組合家電、組合廚房；社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計(jì)和戶型；從軟文到單葉，從電視廣告到車(chē)體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點(diǎn)。在品牌定位方面，根據(jù)消費(fèi)形態(tài)和樓盤(pán)實(shí)際情況，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體，同時(shí)要善于培育樓盤(pán)的子品牌。當(dāng)然，對(duì)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售力的實(shí)現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無(wú)法達(dá)成，實(shí)在的產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤(pán)的價(jià)值感，打動(dòng)更加理性的消費(fèi)群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。
特點(diǎn)，使廣告投入針對(duì)性更強(qiáng)更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計(jì)和投放過(guò)程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為，關(guān)注其消費(fèi)形態(tài)，從而有針對(duì)性地開(kāi)展相應(yīng)地傳播和促銷(xiāo)活動(dòng)。
一、市場(chǎng)背景：
漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津?yàn)I海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441.5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬(wàn)。漢沽是我國(guó)重要的化學(xué)工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門(mén)類(lèi)綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機(jī)械加工等十多個(gè)工業(yè)門(mén)類(lèi)。漢沽不僅是一個(gè)工業(yè)重地，而且還是一個(gè)魚(yú)米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名。
xx所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著改革開(kāi)放的進(jìn)行及國(guó)有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。隨著漢沽新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補(bǔ)充體，使?jié)h沽成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū)，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。
二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：
由于漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展屬于初級(jí)階段，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的敏感度較高，面對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對(duì)較低，故此我們?cè)诜治龈?jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)主要針對(duì)地段、價(jià)格、產(chǎn)品三個(gè)層面進(jìn)行歸納與比較，我們將其分為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
1.在漢沽我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)呢？
2.在漢沽我們的間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？
在漢沽市場(chǎng)中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達(dá)花園定為間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，具體原因我們分列如下：
綠地、濱河及富達(dá)的銷(xiāo)售均價(jià)與第壹城相差500元左右，故此在目標(biāo)人群層面，不與第壹城形成直接競(jìng)爭(zhēng)。
三、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息：
項(xiàng)目名稱 規(guī)劃面積 銷(xiāo)售均價(jià) 基本情況
綠地人家27萬(wàn)平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷(xiāo)售單價(jià)較低，一期開(kāi)發(fā)面積7萬(wàn)平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計(jì)較為南方化，銷(xiāo)售樓層以一、二、三、六層為主。
濱河小區(qū) 12萬(wàn)平方米 1584 社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無(wú)會(huì)所，鄰近薊運(yùn)河及烈士陵園，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，戶型面積控制較好，并帶簡(jiǎn)單裝修。
井田·藍(lán)月灣 6萬(wàn)平方米 2050 l型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價(jià)格、配套與第壹城相近。
分析：從已銷(xiāo)售的戶型比來(lái)看，其中兩室占了絕對(duì)的比例，即便是頂層的兩室也由于價(jià)位較低得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，所以我們有理由說(shuō)，漢沽市場(chǎng)的主要需求在兩室，對(duì)于一室戶型的銷(xiāo)售由于存量較大，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。在兩室的銷(xiāo)售當(dāng)中主要以a、b、e戶型為主導(dǎo)，是典型的經(jīng)典戶型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費(fèi)價(jià)格在18萬(wàn)左右。
3.樓棟售出率分析
分析：在我們項(xiàng)目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費(fèi)出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷(xiāo)售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售控制的原因，一方面也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷(xiāo)售情況也為項(xiàng)目后期景觀節(jié)點(diǎn)釋放后的銷(xiāo)售，提供有力的產(chǎn)品支持。
4.已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價(jià)格區(qū)間分析：
四、已購(gòu)客戶分析
1.付款方式分析：
分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說(shuō)明當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者在消費(fèi)能力上雖有一定的問(wèn)題，但他們具有相當(dāng)穩(wěn)定和充足的還款能力，且在消費(fèi)意識(shí)上較為超前，這當(dāng)然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。
2.年齡結(jié)構(gòu)分析：
分析：我們從已購(gòu)客戶的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主，他們對(duì)新事物的接受能力較強(qiáng)，具有一定的購(gòu)買(mǎi)力及資金支配能力，相應(yīng)對(duì)生活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個(gè)問(wèn)題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當(dāng)中還有更多的需求，比如：子女的教育問(wèn)題、娛樂(lè)問(wèn)題、收入及職業(yè)狀況問(wèn)題等。由于漢沽當(dāng)?shù)厝罕妼?duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況的擔(dān)憂，更多反映出的是對(duì)子女教育的關(guān)注較多。
3.行業(yè)分析：
行業(yè) 累計(jì)銷(xiāo)售套數(shù) 累計(jì)百分比
天化 58 30.05%
石化 5 2.59%
個(gè)體及私營(yíng) 36 18.65%
銀行 9 4.66%
學(xué)校 9 4.66%
醫(yī)院 5 2.59%
鹽場(chǎng) 6 3.11%
稅務(wù) 5 2.59%
規(guī)劃局 2 1.04%
保險(xiǎn) 2 1.04%
其它 56 29.02%
總計(jì) 193
分析：從已購(gòu)客戶的行業(yè)特征來(lái)看，大部分的已購(gòu)客戶集中在企、事業(yè)單位及個(gè)體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對(duì)較優(yōu)厚。而這樣的客戶在漢沽當(dāng)?shù)氐臄?shù)量較多，為我們提供了較好的市場(chǎng)承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標(biāo)。
4.居住區(qū)域分析：
分析：從項(xiàng)目已購(gòu)客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費(fèi)對(duì)象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。
五、產(chǎn)品前期市場(chǎng)推廣簡(jiǎn)要分析：
xx在前期的媒介宣傳過(guò)程中，主要是對(duì)漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶型進(jìn)行了市場(chǎng)傳達(dá)。其項(xiàng)目的促銷(xiāo)活動(dòng)，主要是結(jié)合項(xiàng)目的工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了一些老客戶的維系活動(dòng)。
在我們對(duì)宣傳及活動(dòng)的分析當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個(gè)方面的問(wèn)題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯(cuò)位，也即宣傳內(nèi)容的針對(duì)性不強(qiáng)；二是在各宣傳節(jié)點(diǎn)上的訴求不能成為體系，缺乏對(duì)項(xiàng)目主題的支撐；三是宣傳中對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值宣泄不足。
六、分析|總結(jié)：
1. 對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品、消費(fèi)者的總結(jié)：
我們?cè)谇懊鎸?duì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、產(chǎn)品及客戶進(jìn)行了一個(gè)簡(jiǎn)要的分析，通過(guò)分析我們得出我們對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品及市場(chǎng)中的消費(fèi)者的理解，我們?cè)诿魇救缦拢?BR> 市場(chǎng)：在漢沽的房地產(chǎn)市場(chǎng)中充斥著大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，單從供應(yīng)量上來(lái)講已基本上可以滿足市場(chǎng)現(xiàn)有的消費(fèi)需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場(chǎng)，并為市場(chǎng)帶來(lái)新的產(chǎn)品，這樣我們就可以說(shuō)2004年的漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)，將快速成長(zhǎng)為供大于求的買(mǎi)方市場(chǎng)。對(duì)于在市場(chǎng)中的各個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，漢沽將是一個(gè)各項(xiàng)目進(jìn)行快速掠奪的市場(chǎng)。
我們從目前所了解到的市場(chǎng)中各項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況來(lái)看，雖然漢沽已經(jīng)進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)，雖然各項(xiàng)目都已經(jīng)在市場(chǎng)中得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的差異較大（包括產(chǎn)品及價(jià)格），但是卻沒(méi)能有一個(gè)項(xiàng)目成為市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn)，成為市場(chǎng)銷(xiāo)售的領(lǐng)跑者，成為市場(chǎng)中最具殺傷力的項(xiàng)目。在這樣的市場(chǎng)情況下，一方面給我們留下了一個(gè)絕佳的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，一方面也讓我們反思我們近一年來(lái)所做工作的欠缺及未來(lái)工作中的跟進(jìn)措施。如果我們能夠在未來(lái)的工作中，及時(shí)總結(jié)我們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，及時(shí)調(diào)整我們的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，及時(shí)登上市場(chǎng)領(lǐng)軍者的寶座，我們的項(xiàng)目明天將會(huì)異常光明。
產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)中，我們不能說(shuō)我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的，不能單就一個(gè)方面說(shuō)我們的產(chǎn)品是最好的，但我們可以說(shuō)我們產(chǎn)品的從整體上來(lái)說(shuō)是最好的，雖然我們銷(xiāo)售價(jià)格高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但這個(gè)價(jià)格是與其價(jià)值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷(xiāo)售中即可看出。雖然目前市場(chǎng)上普遍認(rèn)為我們的價(jià)格高，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因?yàn)槲覀儧](méi)能在項(xiàng)目的前一階段銷(xiāo)售過(guò)程中讓市場(chǎng)認(rèn)清我們產(chǎn)品的價(jià)值而已，只要我們能讓消費(fèi)者實(shí)際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價(jià)值，我們的銷(xiāo)售必然會(huì)放量，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。
消費(fèi)者：在漢沽當(dāng)?shù)氐南M(fèi)市場(chǎng)中，主要以工薪收入階層為主，這是由當(dāng)?shù)叵鄬?duì)單一的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對(duì)穩(wěn)定，這為他們購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。同時(shí)由于他們受教育程度相對(duì)較高，這樣對(duì)新鮮事物的接受能力也相對(duì)于一般消費(fèi)者要強(qiáng)，因此也就說(shuō)明他們是我們的目標(biāo)消費(fèi)群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。
房產(chǎn)銷(xiāo)售方案篇十一
針對(duì)****據(jù)業(yè)務(wù)地面渠道營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目的落地，公司新進(jìn)人員日漸增多。同時(shí)，在整個(gè)項(xiàng)目的摸索前行階段，為了讓甲方對(duì)我們的員工持高度認(rèn)可態(tài)度，培訓(xùn)工作尤顯重要。通過(guò)制定公司培訓(xùn)計(jì)劃，培養(yǎng)員工敬業(yè)心態(tài)，養(yǎng)成良好的職業(yè)素質(zhì)，讓員工對(duì)自己的工作有高度認(rèn)同感，提升公司一線督導(dǎo)人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)及與綜合素質(zhì)，這也是培訓(xùn)計(jì)劃方案編制的出發(fā)點(diǎn)。
一、培訓(xùn)基礎(chǔ)
二、培訓(xùn)目標(biāo)：
1、新進(jìn)員工了解公司的基本情況，明確自己的職能范圍與工作職責(zé)。
2、通過(guò)對(duì)聯(lián)通數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)地面渠道營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目的詮釋及分解，讓新進(jìn)員工對(duì)工作范圍與職責(zé)有一個(gè)基本認(rèn)識(shí)，為日后工作中的行為標(biāo)準(zhǔn)打下基礎(chǔ)。
3、提升新進(jìn)員工溝通能力與行業(yè)理解。
三、培訓(xùn)方法：
1、結(jié)合公司休假考勤辦法，讓員工對(duì)公司的基本考勤規(guī)章制度有一定的了解。
2、結(jié)合《商務(wù)禮儀》、《溝通技巧》等ppt形式提升員工基本素質(zhì)與職業(yè)技能
3、提問(wèn)形式，充分發(fā)揮員工的主觀能動(dòng)性
4、答辯形式，檢驗(yàn)培訓(xùn)效果和員工的理解能力；
5、結(jié)合個(gè)人對(duì)電信增值行業(yè)的理解與認(rèn)識(shí)培訓(xùn)新進(jìn)員工掌握與運(yùn)營(yíng)商打交道的方法與技巧。
四、培訓(xùn)內(nèi)容：
1、公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，崗位職責(zé)。例如行政管理制度、部門(mén)崗位制度等；
2、《聯(lián)通數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)地面渠道營(yíng)銷(xiāo)》項(xiàng)目目前的發(fā)展規(guī)劃及方向；
3、《商務(wù)禮儀》
4、《有效溝通》
5、我們的員工應(yīng)具備什么樣的素質(zhì)來(lái)適應(yīng)運(yùn)營(yíng)商合作的要求與標(biāo)準(zhǔn)。
6、銷(xiāo)售推廣技巧、銷(xiāo)售推廣方法、銷(xiāo)售、推廣、督導(dǎo)、流程、經(jīng)典案例；
8、團(tuán)隊(duì)建設(shè)的重要性及團(tuán)隊(duì)精神發(fā)揮的作用；
9、績(jī)效考核及傭金獎(jiǎng)勵(lì)制度
五、培訓(xùn)思想
4、鞏固培訓(xùn)效果，提高人員素質(zhì)，問(wèn)題的解決不能單單靠一兩場(chǎng)的培訓(xùn)，還需要大家的親身實(shí)踐與工作中的摸索，以積極向上的心態(tài)，將培訓(xùn)工作的實(shí)質(zhì)效果最大化，使培訓(xùn)更快樂(lè)，工作更有效。
六、注意事項(xiàng)
2、培訓(xùn)重視程度：培訓(xùn)參與人員完成情況進(jìn)行考評(píng)，并計(jì)入績(jī)效分?jǐn)?shù)；
4、培訓(xùn)對(duì)公司帶來(lái)的影響及回報(bào)；
房產(chǎn)銷(xiāo)售方案篇十二
金鉑爾、金鋼柱（復(fù)合肥/復(fù)混肥）是美國(guó)金鉑爾集團(tuán)河南金鉑爾生物科技有限公司推出的兩大復(fù)合肥品牌，屬目前國(guó)內(nèi)外頂尖級(jí)復(fù)合肥/復(fù)混肥生產(chǎn)工藝，引領(lǐng)當(dāng)今國(guó)內(nèi)復(fù)合肥/復(fù)混肥產(chǎn)業(yè)微生物菌肥的最新潮流和發(fā)展方向。銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)遍布全國(guó)，產(chǎn)品質(zhì)量深受老百姓的歡迎和認(rèn)可，20xx年為進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，公司決定大力推廣銷(xiāo)售，具體政策如下：
大型集團(tuán)企業(yè)、政府招商引資企業(yè)、國(guó)家化工500強(qiáng)企業(yè)、產(chǎn)品質(zhì)量穩(wěn)定，解除經(jīng)銷(xiāo)商后顧之憂。
1、凡玉米季節(jié)銷(xiāo)售量在10噸以上30噸以下的，獎(jiǎng)勵(lì)自行車(chē)一輛或者電磁爐一個(gè)；
2、凡玉米季節(jié)銷(xiāo)售量在31噸以上50噸以下的，獎(jiǎng)勵(lì)電視機(jī)一臺(tái)或者洗衣機(jī)一臺(tái)；
3、凡玉米季節(jié)銷(xiāo)售量在50噸以上的，獎(jiǎng)勵(lì)手機(jī)一部或者平板電腦一臺(tái)。
經(jīng)銷(xiāo)商必須嚴(yán)格遵守市場(chǎng)統(tǒng)一零售價(jià)銷(xiāo)售，在20xx年7月15日無(wú)欠款的經(jīng)銷(xiāo)商符合條件全部獎(jiǎng)勵(lì)！
河南金鉑爾生物科技有公司。
20xx年3月1日。
房產(chǎn)銷(xiāo)售方案篇十三
活動(dòng)方式：凡20xx年中秋節(jié)當(dāng)日在ktv消費(fèi)顧客不論消費(fèi)多少均贈(zèng)送中秋月餅一份以顧客人數(shù)進(jìn)行計(jì)算。
當(dāng)日所有每個(gè)包房消費(fèi)個(gè)顧客以包房計(jì)算贈(zèng)送花燈一個(gè)顧客可以在上邊寫(xiě)上自己的愿望并懸掛在ktv。
活動(dòng)當(dāng)日在消費(fèi)的顧客可以參與猜謎活動(dòng)。猜中的顧客均可贈(zèng)送紀(jì)念品一份
注：再中秋佳節(jié)當(dāng)日在ktv各處懸掛各種樣式花燈增加節(jié)日氣憤并在花等上張貼各種謎語(yǔ)。
活動(dòng)準(zhǔn)備及投入預(yù)算：
煙灰缸或酒杯100個(gè)酒水促銷(xiāo)贈(zèng)品
噴繪宣傳海報(bào)2張20.00元/張
報(bào)紙平面廣告宣傳可以作為選擇項(xiàng)目?jī)r(jià)格在1000元左2天
燈籠100個(gè)元/個(gè)
執(zhí)行部門(mén)：
企劃部門(mén)負(fù)責(zé)所須店內(nèi)宣傳品及媒體宣傳品的設(shè)計(jì)工作
注：9月12日前完成各項(xiàng)設(shè)計(jì)工作及謎語(yǔ)的選擇并提交給主管經(jīng)理審核
財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)整體預(yù)算開(kāi)支及活動(dòng)后的收入情況進(jìn)行整體評(píng)估。
注：9月10日前完成預(yù)算審核
采購(gòu)及倉(cāng)庫(kù)管理部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)相關(guān)所須物品進(jìn)行支持。
注：企劃部門(mén)協(xié)助采購(gòu)部門(mén)在9月15前完成采購(gòu)工作。
ktv主管及服務(wù)人員負(fù)責(zé)具體活動(dòng)內(nèi)容執(zhí)行。
注：ktv管理部門(mén)在9月17前完成對(duì)員工的培訓(xùn)工作。
工程部門(mén)負(fù)責(zé)電力等相關(guān)的支持工作
注：在9月18日當(dāng)天完成燈籠的懸掛
備注：
本計(jì)劃屬于公司的商業(yè)機(jī)密任何人不得外泄。
計(jì)劃必須在主管經(jīng)理簽字批準(zhǔn)的情況執(zhí)行ktv中秋節(jié)活動(dòng)方案。
在活動(dòng)期間發(fā)生任何突發(fā)情況ktv主管負(fù)責(zé)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行處理。
4.相關(guān)部門(mén)可以根據(jù)實(shí)際情況要求更改計(jì)劃內(nèi)容或推遲。
房產(chǎn)銷(xiāo)售方案篇十四
對(duì)于零售價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定的成品油零售行業(yè)，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的余地較小，增加加油站效益的主要途徑是提高銷(xiāo)量，以銷(xiāo)量保銷(xiāo)售、保效益。在中國(guó)石油與中國(guó)石化這樣的大型石油公司，加油站沒(méi)有價(jià)格決定權(quán)，因此，提高加油站單站銷(xiāo)量，就是增加效益。
加油站單站銷(xiāo)量是衡量一座加油站經(jīng)營(yíng)管理水平的主要指標(biāo)。單站銷(xiāo)量直接反映加油站在其所在區(qū)域市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)能力和市場(chǎng)占有情況，進(jìn)而反映加油站的綜合管理水平。
據(jù)測(cè)算，對(duì)于中國(guó)石油這樣的大型石油公司，所屬加油站單站日銷(xiāo)量平均每提高0.5噸，就相當(dāng)于中國(guó)石油零售企業(yè)增加了近1600座加油站，并可大幅度降低加油站的噸油費(fèi)用。因此，重視加油站的單站銷(xiāo)量指標(biāo)，并將其作為衡量和考核加油站及上級(jí)管理部門(mén)零售工作的重要依據(jù)，對(duì)于轉(zhuǎn)變觀念，提高經(jīng)營(yíng)管理者對(duì)“得終端者得效益，得終端者得天下”的認(rèn)識(shí)，最終提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)濟(jì)效益具有重要意義。
成品油零售企業(yè)應(yīng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以效益為中心，通過(guò)重視和提高單站銷(xiāo)量，全面提高成品油零售比例，增加利潤(rùn)空間，降低營(yíng)銷(xiāo)成本和噸油費(fèi)用，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和盈利能力，逐步擴(kuò)大市場(chǎng)占有份額。
加油站的網(wǎng)絡(luò)開(kāi)發(fā)、新站投運(yùn)只能從外延上推動(dòng)零售量的增長(zhǎng)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、新網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)日益困難的情況下，提高企業(yè)整體銷(xiāo)量，必須堅(jiān)持以內(nèi)涵擴(kuò)張為主，以提高單站銷(xiāo)量為主。
提高加油站單站銷(xiāo)量的途徑主要包括以下幾個(gè)方面：
1.高效率的管理機(jī)制和管理模式是提高單站日銷(xiāo)量的前提。
(1)樹(shù)立“管理是推動(dòng)加油站應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，提高經(jīng)營(yíng)成果的重要基礎(chǔ)性工作”的管理觀。完善和優(yōu)化加油站管理機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化加油站管理部門(mén)和加油站管理人員的經(jīng)營(yíng)管理職能，優(yōu)化崗位結(jié)構(gòu)和簡(jiǎn)化管理層次，打破地域界限，區(qū)域公司逐步實(shí)行扁平化管理，理順管理流程，研究和制定合理的油品配送路徑，防止工作程序中的矛盾沖突，規(guī)范營(yíng)銷(xiāo)行為。
(2)培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)人才，選聘事業(yè)心強(qiáng)、作風(fēng)正、懂管理、善經(jīng)營(yíng)的人員當(dāng)站長(zhǎng)，提高加油站管理水平，分清責(zé)、權(quán)、利，形成有序、高效的加油站管理體系，建立經(jīng)營(yíng)靈活、管理規(guī)范、宏觀與微觀相結(jié)合、適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需要的新型營(yíng)銷(xiāo)機(jī)制。
(3)加油站管理部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)零售工作的協(xié)調(diào)，為加油站提供有力的支持。業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、勞資等部門(mén)不斷改善對(duì)加油站的指、協(xié)調(diào)和服務(wù)，處理好零售、配送、批發(fā)、銷(xiāo)量、利潤(rùn)、費(fèi)用和分配等方面之間的關(guān)系，以優(yōu)先考慮零售增量和創(chuàng)利為前提，真正確立零售在經(jīng)營(yíng)工作中的首要地位。
2.目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)研和細(xì)分是提高加油站單站銷(xiāo)量的重要環(huán)節(jié)。
加油的管理者必須清楚地了解所在區(qū)域的目標(biāo)市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，知己知彼，百戰(zhàn)不殆，必須清楚所處區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和發(fā)展規(guī)劃。了解油品消費(fèi)情況及其成長(zhǎng)性、市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)狀況和主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手必須清楚加油站的位置類(lèi)型、站前的道路和車(chē)流、服務(wù)半徑以及半徑范圍內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況。
(1)市場(chǎng)細(xì)分。
根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告，區(qū)分高效市場(chǎng)與低效市場(chǎng)，強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)與弱勢(shì)市場(chǎng)，價(jià)格敏感市場(chǎng)與不敏感市場(chǎng)。
在高效市場(chǎng)、強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)區(qū)域，加油站的工作重點(diǎn)是穩(wěn)定市場(chǎng)秩序，確保價(jià)格到位率和零售利潤(rùn)。在低效市場(chǎng)、弱勢(shì)市場(chǎng)區(qū)域，采取積極的營(yíng)銷(xiāo)策略，逐步提高零售市場(chǎng)份額。
在價(jià)格敏感市場(chǎng)區(qū)域，靈活運(yùn)用“量?jī)r(jià)關(guān)系”，把握量?jī)r(jià)互動(dòng)，按照“零售保效益、批發(fā)穩(wěn)價(jià)格、配送搶市場(chǎng)”的思路和“力保市場(chǎng)占有、貫徹量?jī)r(jià)互動(dòng)、加強(qiáng)終端控制、把握效益優(yōu)先”的原則，細(xì)分市場(chǎng)、細(xì)分用戶，尋找量?jī)r(jià)互動(dòng)的最佳結(jié)合點(diǎn)，在提高單站銷(xiāo)量的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)零售效益最大化。
各加油站都要進(jìn)行經(jīng)常性的量?jī)r(jià)平衡關(guān)系分析，根據(jù)其地理環(huán)境位置、網(wǎng)點(diǎn)布局、區(qū)域內(nèi)油品需求等情況，確定加油量的正常變化范圍。當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生變化，加油量變化超出正常范圍時(shí)，需要及時(shí)分析原因，制定對(duì)策。加油站應(yīng)在實(shí)踐中摸索經(jīng)驗(yàn)，建立和完善單站量?jī)r(jià)預(yù)警體系。
(2)油站分類(lèi)。
研究不同類(lèi)型加油站特點(diǎn)，制定差異化的管理模式。
一類(lèi)站是效益站，重點(diǎn)是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。
二類(lèi)站是銷(xiāo)量站，重點(diǎn)是實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)量的最大化。
三類(lèi)站是潛力站，重點(diǎn)是挖潛增效，填補(bǔ)銷(xiāo)量增長(zhǎng)空間，并逐步轉(zhuǎn)化為效益站和銷(xiāo)量站。
四類(lèi)站是虧損站，重點(diǎn)是扭虧保平。對(duì)于長(zhǎng)期虧損的銷(xiāo)量低的加油站，采取費(fèi)用或銷(xiāo)量包干的內(nèi)部承包、模擬利潤(rùn)考核等機(jī)制激活加油站。對(duì)于先天不足、扭虧無(wú)望的加油站，堅(jiān)決關(guān)閉。
中國(guó)石油實(shí)施的加油站達(dá)標(biāo)創(chuàng)星活動(dòng)也是促進(jìn)加油站不斷提高銷(xiāo)量的重要途徑。
(3)客戶分群。
根據(jù)加油站營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)，把客戶分為流動(dòng)客戶、固定客戶、機(jī)構(gòu)客戶，實(shí)行差異化管理。加油站管理者要做好客戶細(xì)分在了解顧客的現(xiàn)時(shí)需求的同時(shí)發(fā)掘其潛在需求，有針對(duì)性滿足顧客的需求。
對(duì)于流動(dòng)客戶，主要通過(guò)改善站容站貌和加大品牌形象的宣傳，提高進(jìn)站率和回頭率，并通過(guò)進(jìn)一步的優(yōu)質(zhì)服務(wù)轉(zhuǎn)化為固定客戶。
對(duì)于機(jī)構(gòu)客戶，要制定客戶開(kāi)發(fā)計(jì)劃，采取有效的措施以良好的服務(wù)降低其價(jià)格的敏感度，如參與政府機(jī)關(guān)的油品采購(gòu)、大型工程的用油招標(biāo)等。
3.終端銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)的規(guī)模效應(yīng)和品牌優(yōu)勢(shì)是提高單站銷(xiāo)量的保障。
目前很多區(qū)域銷(xiāo)售公司所屬加油站在經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略上并沒(méi)有制定和形成統(tǒng)一銷(xiāo)售策略，零敲碎打，各自為戰(zhàn)，企業(yè)的品牌、網(wǎng)絡(luò)、質(zhì)量、資金等優(yōu)勢(shì)得不到充分發(fā)揮，加油站的所謂營(yíng)銷(xiāo)方案往往囿于降價(jià)、折扣、讓利的圈子。
(1)在中國(guó)石油逐步完成了零售網(wǎng)絡(luò)的規(guī)模擴(kuò)張之后，各加油站“單打一”銷(xiāo)售方式僅僅是市場(chǎng)化進(jìn)程中的短期行為，在油品同質(zhì)化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，品牌策略是營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)中的重要手段，而“中國(guó)石油”終端銷(xiāo)售的規(guī)模效應(yīng)和品牌優(yōu)勢(shì)將帶動(dòng)中國(guó)石油加油站整體銷(xiāo)量的逐步提高，樹(shù)立和捍衛(wèi)“中國(guó)石油”品牌形象將有助于更新成品油零售的商務(wù)運(yùn)作，成品油銷(xiāo)售終端加油站將實(shí)現(xiàn)自我展示，在外部聯(lián)系、零售環(huán)境、用戶關(guān)系、標(biāo)志、色彩、形象等多方面與企業(yè)的精神內(nèi)涵相結(jié)合。
(2)從培育企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā)，充分認(rèn)識(shí)到強(qiáng)勢(shì)品牌對(duì)核心客戶群的強(qiáng)大吸引力，并結(jié)合實(shí)際情況，執(zhí)行區(qū)域市場(chǎng)的統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)策略，進(jìn)一步降低營(yíng)銷(xiāo)成本，規(guī)范營(yíng)銷(xiāo)行為，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)。
(3)培育和宣傳品牌是一項(xiàng)長(zhǎng)期投資，通過(guò)科學(xué)分析、定位和策劃、培養(yǎng)客戶對(duì)品牌的忠誠(chéng)度，依靠樹(shù)立強(qiáng)勢(shì)品牌，確立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
4.“親情化和專(zhuān)業(yè)化服務(wù)”是提高加油站單站銷(xiāo)量的關(guān)鍵。
樹(shù)立“加油站是零售服務(wù)行業(yè)，服務(wù)是最好的促銷(xiāo)手段的營(yíng)銷(xiāo)觀”。
以市場(chǎng)為導(dǎo)向，樹(shù)立以客戶為中心的價(jià)值觀，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)增加商品的附加值，努力實(shí)現(xiàn)加油站從商品經(jīng)營(yíng)型向營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)型轉(zhuǎn)變，為顧客提供“親情化”和“專(zhuān)業(yè)化”服務(wù)，提高“四率”即：
(1)車(chē)輛進(jìn)站率。
加油站不僅僅在站容站貌上美化、綠化、硬化，還要營(yíng)造一種調(diào)動(dòng)人的需求的氛圍，賞心悅目的便利店、寬敞明亮的加油島、整潔的洗手間、颯爽英姿的加油員、笑容可掬的“迎候”、專(zhuān)業(yè)、快速、規(guī)范的加油操作，感人的熱情服務(wù)場(chǎng)面和富有現(xiàn)代氣息的銷(xiāo)售環(huán)境，都能夠喚起人們的購(gòu)買(mǎi)欲望，吸引更多的加油車(chē)輛。
(2)油箱加滿率。
恰如其分地運(yùn)用加油服務(wù)操作程序中的“十三步曲”變“您好，加多少?”為“您好，加滿嗎?”，發(fā)揮加油員積極性和靈活性，以周到的洗車(chē)、送水、問(wèn)寒問(wèn)暖用語(yǔ)、汽車(chē)維修咨詢等專(zhuān)業(yè)的星級(jí)服務(wù)營(yíng)造一種優(yōu)美、舒適的消費(fèi)氛圍。
(3)顧客回頭率。
專(zhuān)業(yè)、熱情的星級(jí)化服務(wù)是贏得顧客口碑的重要途徑。通過(guò)不斷創(chuàng)新、使顧客感受到“意想不到”的超值服務(wù)，既是留住老顧客的紐帶，也是吸引新顧客的招牌。因此不斷站在顧客的角度研究顧客心理和改善營(yíng)銷(xiāo)思維，讓顧客也成為自覺(jué)為加油站的良好服務(wù)義務(wù)宣傳的“載體”，對(duì)加油站的銷(xiāo)量增加將起到事半功倍的作用。
(4)顧客滿意率。
加油站星級(jí)服務(wù)的最終目的是達(dá)到“一切讓您滿意”，而實(shí)現(xiàn)“一切讓您滿意”的途徑是“一切讓我來(lái)做”。加油站針對(duì)不同顧客可以選擇和堅(jiān)持一站一策、一人一策的個(gè)性化服務(wù)，延伸服務(wù)，無(wú)論是“奔馳”還是“摩托車(chē)”，一視同仁，讓每一位顧客都得到滿意的多元化的服務(wù)。
5.變“坐商”為“行商”是提高加油站單站銷(xiāo)量的重要營(yíng)銷(xiāo)手段。
(1)加油站在所在區(qū)域內(nèi)，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)情況和流動(dòng)客戶、固定客戶的需求，深入研究和創(chuàng)新。在營(yíng)銷(xiāo)時(shí)間和空間上根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)的目標(biāo)市場(chǎng)與客戶定位做到有針對(duì)性。
(2)一座加油站就是一個(gè)銷(xiāo)售代表，每位員工都是油品推銷(xiāo)員。采取“走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)”和科學(xué)的推銷(xiāo)步驟、零售推銷(xiāo)方法，逐步用活和完善客戶檔案、客戶拜訪計(jì)劃，擴(kuò)大銷(xiāo)售量，有條件的加油站可以配小型流動(dòng)送油車(chē)，對(duì)賓館、飯店、建筑工地等實(shí)行電話預(yù)定送油上門(mén)服務(wù)，變待客加油為流動(dòng)送油。在銷(xiāo)售油品的同時(shí)銷(xiāo)售服務(wù)、宣傳品牌，既拉近了與顧客之間的距離，又可大幅提高加油站的單站銷(xiāo)量。
“好酒不怕巷子深”已成古訓(xùn)。在品牌化時(shí)代，加油站經(jīng)營(yíng)管理者必須學(xué)會(huì)善于在不同場(chǎng)合向更多的顧客推銷(xiāo)自己的商品和服務(wù)。
6.合理的考核基數(shù)將激勵(lì)和促進(jìn)區(qū)域公司努力提高加油站單站銷(xiāo)量。
加油站單站銷(xiāo)量是衡量成品油銷(xiāo)售企業(yè)終端銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)管理水平的重要考核指標(biāo)。
(1)各級(jí)加油站管理部門(mén)應(yīng)根據(jù)加油站所處的地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、消費(fèi)水平、車(chē)流量等具體情況制定合理的加油站單站銷(xiāo)量的考核基數(shù)，挖掘合理、切實(shí)的加油站銷(xiāo)量潛力和銷(xiāo)量上升空間。
(2)在績(jī)效考核中實(shí)行突出效率優(yōu)先原則的薪酬機(jī)制。即以銷(xiāo)售業(yè)績(jī)、加油站單站銷(xiāo)量、個(gè)人貢獻(xiàn)為核心、建立對(duì)內(nèi)有競(jìng)爭(zhēng)力、對(duì)外有吸引力、個(gè)人收入與企業(yè)績(jī)效互動(dòng)的、全新的薪酬管理體系。提高加油站所屬分公司、加油站管理部門(mén)和加油站管理者對(duì)零售的重視程度和努力提高所屬加油站單站銷(xiāo)量的積極性。
(3)分配政策向零售業(yè)務(wù)傾斜。在工資總額基數(shù)和零售計(jì)劃難以改變的情況下，應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到“效益就在加油站的重要性”在工資分配上由其他崗位向加油站傾斜，激勵(lì)加油站和員工發(fā)揮潛能和智慧。
(4)對(duì)前期投資成本高、費(fèi)用相對(duì)較大、銷(xiāo)量低的加油站試行“噸油費(fèi)用包干”管理機(jī)制或模擬利潤(rùn)考核機(jī)制。找準(zhǔn)切入點(diǎn)，制定科學(xué)合理有效的包干方案，把個(gè)人利益和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)掛鉤，激勵(lì)經(jīng)營(yíng)者在規(guī)范管理的同時(shí)一心一意搞好加油站銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)單站銷(xiāo)量遞增。
在加油站營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際工作中，存在以下誤區(qū)：
(1)為提高銷(xiāo)量大打價(jià)格戰(zhàn)。由于成品油的同質(zhì)性，價(jià)格就成為影響銷(xiāo)量彈性的重要手段。許多加油站為提高銷(xiāo)量，急功近利，在價(jià)格上做文章，而忽視服務(wù)與管理等內(nèi)功建設(shè)。
也正由于成品油的同質(zhì)性，價(jià)格戰(zhàn)的最終結(jié)果將使整個(gè)行業(yè)價(jià)格下滑和利潤(rùn)率下降，中國(guó)彩電行業(yè)的價(jià)格戰(zhàn)已成前車(chē)之鑒。國(guó)內(nèi)彩電生產(chǎn)商不注重技術(shù)創(chuàng)新，片面追求市場(chǎng)占有率，大家都不約而同舉起降價(jià)大旗，導(dǎo)致全行業(yè)虧損。與之相反，國(guó)外彩電生產(chǎn)企業(yè)則通過(guò)技術(shù)創(chuàng)新與新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)在中國(guó)市場(chǎng)大肆賺取超額利潤(rùn)，棋高一著。
(2)很多加油站管理部門(mén)應(yīng)付于日常的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和與地方職能部門(mén)的協(xié)調(diào)等工作，對(duì)加油站統(tǒng)一的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃認(rèn)識(shí)不足，沒(méi)有形成終端銷(xiāo)售市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合策略。
營(yíng)銷(xiāo)策劃對(duì)于多數(shù)區(qū)域銷(xiāo)售公司還是新課題。由于沒(méi)有設(shè)置專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策劃部門(mén)和崗位，加油站對(duì)市場(chǎng)信號(hào)的敏感性差，對(duì)于集政治、文化、經(jīng)濟(jì)、情感等因素于一身的顧客群體缺乏理性和深層次的洞悉，導(dǎo)致區(qū)域公司制定的銷(xiāo)售方案與市場(chǎng)經(jīng)常脫節(jié)。
(3)一些區(qū)域公司在計(jì)算利潤(rùn)時(shí)執(zhí)行的固定毛利空間僅僅對(duì)降低加油站經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)起到一定作用，但不利于加油站最終走向市場(chǎng)化，不能真實(shí)反映加油站的經(jīng)營(yíng)管理水平。應(yīng)在執(zhí)行國(guó)家限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，理順零售價(jià)格體系，強(qiáng)化抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，切實(shí)提高加油站的銷(xiāo)量和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
(4)加油站零售價(jià)格由上級(jí)公司統(tǒng)一掌握，在不能通盤(pán)了解和掌握不同地域的實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)的情況下，不能找出既有利于增量又有利于促銷(xiāo)的價(jià)格“臨界點(diǎn)”價(jià)格或高或低，導(dǎo)致銷(xiāo)售中量?jī)r(jià)不能互動(dòng)，價(jià)格高銷(xiāo)售不暢，價(jià)格低有量無(wú)利，使經(jīng)營(yíng)陷于進(jìn)退兩難的境地。特別在資源過(guò)剩，市場(chǎng)疲軟的情況下，出現(xiàn)“批零倒掛”的怪現(xiàn)象，影響了企業(yè)的效益。
(5)目前的噸油含量工資因地理環(huán)境不同系數(shù)也不同為確保加油員的最低工資，銷(xiāo)量20多噸與銷(xiāo)量4、5噸的加油站相比，員工平均工資差距小，而大站的工作量卻是小站的5、6倍，不可避免地挫傷了部分員工的積極性，加油站增量增效的潛能沒(méi)有充分挖掘出來(lái)。
(6)加油站在促銷(xiāo)上，因考慮噸油費(fèi)用而壓縮開(kāi)支。與批發(fā)業(yè)務(wù)人員相比，有些加油站在推銷(xiāo)油品、拉回頭客方面沒(méi)有開(kāi)支權(quán)限，開(kāi)展有獎(jiǎng)銷(xiāo)售所需獎(jiǎng)品沒(méi)有包括在費(fèi)用預(yù)算開(kāi)支內(nèi)，有的加油站僅靠擠出一點(diǎn)辦公用品的費(fèi)用用于有獎(jiǎng)銷(xiāo)售，無(wú)異于杯水車(chē)薪，結(jié)果在有限的市場(chǎng)容量中，市場(chǎng)占有份額增長(zhǎng)緩慢。
(7)人工成本控制過(guò)死。按加油站人員定編的要求，大站定編人員相對(duì)較少，在加油高峰期人員顯得捉襟見(jiàn)肘，有的客戶因等候時(shí)間長(zhǎng)而離去，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，每天平均每站客戶流失10個(gè)左右。
(8)品牌不僅僅是一個(gè)標(biāo)志，品牌是企業(yè)實(shí)現(xiàn)差別化營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)鍵。
中國(guó)很多加油站沒(méi)有學(xué)會(huì)利用自己的品牌。盡管開(kāi)展了規(guī)范化服務(wù)、推廣高清潔汽油、各種各樣的有獎(jiǎng)促銷(xiāo)等活動(dòng)，但從根本上說(shuō)對(duì)銷(xiāo)量的看重往往超過(guò)對(duì)品牌的建設(shè)和應(yīng)用，企業(yè)內(nèi)部沒(méi)有一套完整的品牌營(yíng)銷(xiāo)體系，往往把品牌的宣傳和維護(hù)理解為狂轟亂炸式廣告，致使客戶在加油站加油的動(dòng)機(jī)依然停留在價(jià)格的高低上面。
(9)重“開(kāi)發(fā)”輕“管理”，加油站網(wǎng)絡(luò)開(kāi)發(fā)與加油站管理嚴(yán)重脫節(jié)。網(wǎng)絡(luò)開(kāi)發(fā)階段的加油站可研銷(xiāo)量與加油站投運(yùn)后的實(shí)際銷(xiāo)量差距較大，原因是“開(kāi)發(fā)”與“管理”脫節(jié)嚴(yán)重，加油站接收、投運(yùn)后，遺留隱患和問(wèn)題都需加油站經(jīng)營(yíng)管理者來(lái)解決和處理，在人財(cái)物等多方面耗費(fèi)大量時(shí)間和精力，致使正常的營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作難以實(shí)施，得過(guò)且過(guò)，一些區(qū)域公司的加油站數(shù)量增加，單站銷(xiāo)量反而降低。
(10)一些區(qū)域公司加油站管理者把更多精力放在了銷(xiāo)量大、出成績(jī)、地理位置優(yōu)越、規(guī)模較大的加油站上，低銷(xiāo)量、規(guī)模小的加油站成為“無(wú)人管的孩子”，服務(wù)水平停留在原始階段，銷(xiāo)量低，服務(wù)方式單一、服務(wù)水平差，沒(méi)有因地制宜地采取切實(shí)可行的營(yíng)銷(xiāo)方式和方法。形成銷(xiāo)量低——服務(wù)水平差——銷(xiāo)量低——費(fèi)用高的惡性循環(huán)，致使加油站管理部門(mén)不再對(duì)加油站進(jìn)行人才、資金、硬件、軟件服務(wù)等方面的投入，成為區(qū)域公司提高單站銷(xiāo)量的瓶頸。
房產(chǎn)銷(xiāo)售方案篇十五
在公司銷(xiāo)售培訓(xùn)會(huì)上，針對(duì)今年上半年，公司升降機(jī)的銷(xiāo)售情況和升降機(jī)銷(xiāo)售人員的管理工作，市場(chǎng)部組織了"注重銷(xiāo)售管理細(xì)節(jié)"的培訓(xùn)。
可能大家對(duì)"銷(xiāo)售管理"都能理解，但不一定能理解"銷(xiāo)售管理細(xì)節(jié)"。所謂"銷(xiāo)售管理細(xì)節(jié)"就是指在銷(xiāo)售管理過(guò)程中經(jīng)常被忽視的，但卻對(duì)我們的銷(xiāo)售結(jié)果影響重大的一些"節(jié)點(diǎn)"的管理。尤其是我們升降機(jī)的銷(xiāo)售工作，往往銷(xiāo)售中"細(xì)節(jié)"起決定性作用。作為一個(gè)銷(xiāo)售主管，如何引導(dǎo)、培養(yǎng)、幫助自己的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)建立起注重細(xì)節(jié)銷(xiāo)售的良好習(xí)慣對(duì)公司意義重大。因?yàn)橐粋€(gè)好的銷(xiāo)售主管在公司的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)中起到承上啟下的作用。承上，是能夠清晰的了解公司的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略和可利用的資源以及公司的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)等；啟下，是能夠非常熟悉自己的團(tuán)隊(duì)，可以通過(guò)一系列方式方法指導(dǎo)下屬不斷成長(zhǎng)、成熟，最終完成公司的各項(xiàng)銷(xiāo)售指標(biāo)。
作為銷(xiāo)售主管，如果能做到讓自己的團(tuán)隊(duì)成員養(yǎng)成良好的銷(xiāo)售習(xí)慣，首先，自己必須是一個(gè)非常注重細(xì)節(jié)銷(xiāo)售、管理的人。根據(jù)目前升降機(jī)行業(yè)特點(diǎn)來(lái)分析，升降機(jī)行業(yè)的銷(xiāo)售主管在細(xì)節(jié)方面應(yīng)注重4個(gè)方面。
第一個(gè)細(xì)節(jié)：升降機(jī)升降平臺(tái)銷(xiāo)售過(guò)程管理。尤其是我們主打大類(lèi)產(chǎn)品：固定式升降平臺(tái)、移動(dòng)式升降平臺(tái)、固定、移動(dòng)登車(chē)橋等產(chǎn)品的銷(xiāo)售，銷(xiāo)售工作前必須先做好準(zhǔn)備工作。如：我們的目標(biāo)市場(chǎng)、目標(biāo)客戶分析、拜訪前的準(zhǔn)備、可能出現(xiàn)的問(wèn)題處理、行程時(shí)間、路線安排等。工作中的各個(gè)環(huán)節(jié)。如：時(shí)間安排、談判中的問(wèn)題處理、產(chǎn)品方案的擬定、銷(xiāo)售中的方式方法等。工作后的總結(jié)：得與失的總結(jié)、思考等。升降機(jī)的銷(xiāo)售過(guò)程管理的目標(biāo)是更清楚下屬在工作中到底做什么、如何做等。只有過(guò)程正確，才能有良好的結(jié)果。
第二個(gè)細(xì)節(jié)：工作習(xí)慣的管理。咱們的主管要想辦法，讓團(tuán)隊(duì)的銷(xiāo)售人員養(yǎng)成良好的工作習(xí)慣。如：一天內(nèi)有規(guī)律的作息習(xí)慣、談判過(guò)程中傾聽(tīng)的習(xí)慣、每天進(jìn)行記錄和思考總結(jié)的習(xí)慣等。良好的工作習(xí)慣能夠使銷(xiāo)售人員在升降機(jī)銷(xiāo)售工作安排中井井有條，大大提高升降機(jī)的銷(xiāo)售效率和效益。
第三個(gè)細(xì)節(jié)：團(tuán)隊(duì)協(xié)作和銷(xiāo)售例會(huì)管理。主管的目標(biāo)是促使團(tuán)隊(duì)形成良好的團(tuán)隊(duì)協(xié)助精神，尤其是咱們升降設(shè)備行業(yè)，團(tuán)隊(duì)成員間的良好合作、協(xié)調(diào)、團(tuán)隊(duì)明星的塑造、協(xié)助的方式方法都很重要。還有就是正確引導(dǎo)咱們的銷(xiāo)售人員積極、準(zhǔn)時(shí)參加參與公司組織的關(guān)于升降機(jī)、升降平臺(tái)、登車(chē)橋等產(chǎn)品的銷(xiāo)售例會(huì)，如何從例會(huì)中獲取有效的、有針對(duì)性的指導(dǎo)，如何把會(huì)議中好的推廣經(jīng)驗(yàn)和銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)在工作中應(yīng)用。
第四個(gè)細(xì)節(jié)：?jiǎn)T工情緒管理。平時(shí)要多注重觀察團(tuán)隊(duì)成員的情緒波動(dòng)，對(duì)那些產(chǎn)生消極心態(tài)的隊(duì)員及時(shí)心理輔導(dǎo)，及時(shí)排除其消極心態(tài)。對(duì)于銷(xiāo)售中遇到的障礙，如工作技能、問(wèn)題處理困境、隊(duì)員個(gè)人及家庭突發(fā)事件等等，一定要及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)提供幫助，以確保隊(duì)員能始終保持旺盛的工作積極性。
升降機(jī)的行業(yè)特點(diǎn)決定了其銷(xiāo)售工作管理中"細(xì)節(jié)"的重要性，所以，作為從事升降機(jī)、升降設(shè)備銷(xiāo)售的主管來(lái)說(shuō)，管理并不是簡(jiǎn)單的說(shuō)教和權(quán)力的行使，更重要的是通過(guò)細(xì)致的工作發(fā)現(xiàn)可能影響員工績(jī)效的各種問(wèn)題，并通過(guò)行動(dòng)來(lái)解決問(wèn)題，做到"能管理、有方法、可行動(dòng)、愿追隨"。
房產(chǎn)銷(xiāo)售方案篇十六
原因很簡(jiǎn)單，金錢(qián)所起到的激勵(lì)作用具有短時(shí)性，激勵(lì)的效果會(huì)在現(xiàn)金被導(dǎo)購(gòu)花掉之后非常短的時(shí)間內(nèi)很快被遺忘。而我們所希望的激勵(lì)應(yīng)是長(zhǎng)期性的。事實(shí)上，一些非現(xiàn)金的手段卻能有效激勵(lì)員工，并使之成為長(zhǎng)期推動(dòng)賣(mài)場(chǎng)業(yè)績(jī)的催化劑。
什么是人才最基本的感性需求？我認(rèn)為是認(rèn)可。其實(shí)在導(dǎo)購(gòu)?fù)瓿蓸I(yè)績(jī)指標(biāo)時(shí)，最需要得到的便是主管對(duì)其工作的肯定。這種認(rèn)可就是對(duì)其工作成績(jī)的最大肯定，我們發(fā)現(xiàn)導(dǎo)購(gòu)在每天辛勤的工作中總是聽(tīng)到這樣那樣否定的聲音，心理學(xué)告訴我們?nèi)耸怯斜徽J(rèn)同需求的。然后在實(shí)踐中，我們發(fā)現(xiàn)認(rèn)可卻是最易被老板忽視的激勵(lì)方法，大多數(shù)的老板并沒(méi)有對(duì)導(dǎo)購(gòu)的成績(jī)給予足夠認(rèn)可，到時(shí)每當(dāng)導(dǎo)購(gòu)出現(xiàn)錯(cuò)誤時(shí)不忘責(zé)備。當(dāng)然認(rèn)可也是一把雙刃劍，如果用得太多，價(jià)值將會(huì)減少，導(dǎo)購(gòu)會(huì)變得輕浮自大，但如果使用恰當(dāng)，其激勵(lì)的效果是相當(dāng)顯著的。如果認(rèn)可是來(lái)自于更高一層的主管時(shí)，對(duì)導(dǎo)購(gòu)的激勵(lì)作用會(huì)上升幾個(gè)等級(jí)。采用的方法可以諸如送一份感謝信給導(dǎo)購(gòu)，或是一次意外的與老總午餐的認(rèn)可對(duì)話。
夢(mèng)想為何重要？1928年紅軍宣言“你想翻身嗎？你想發(fā)財(cái)嗎？你想睡地主的小老婆嗎？跟我走吧”；就是一樣一句帶有夢(mèng)想的話，共產(chǎn)主義在中國(guó)創(chuàng)造了一個(gè)神話。其實(shí)絕大多數(shù)導(dǎo)購(gòu)都有這樣一個(gè)普遍的想法“只要我頭上有個(gè)店長(zhǎng)，我就沒(méi)有上升的空間”，正因?yàn)樗麄儧](méi)有夢(mèng)想看不到希望，于是產(chǎn)生了每天得過(guò)且過(guò)的行為。其實(shí)，錯(cuò)不全在導(dǎo)購(gòu)，如果企業(yè)能夠給導(dǎo)購(gòu)規(guī)劃明確的職業(yè)生涯，讓他們看到清晰地希望和夢(mèng)想，我相信那多數(shù)導(dǎo)購(gòu)還是愿意付出全部的努力的；其實(shí)導(dǎo)購(gòu)也是希望了解自己的潛力是什么，他們所在的企業(yè)能有哪些成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，他們可以在今后的工作中達(dá)到什么樣的成就。在激勵(lì)導(dǎo)購(gòu)的重要因素中，導(dǎo)購(gòu)的職業(yè)生涯問(wèn)題經(jīng)常被遺忘。在一些成功的服裝企業(yè)組織內(nèi)部為員工設(shè)計(jì)職業(yè)生涯可以起到非常明顯的激勵(lì)效應(yīng)。如果內(nèi)部出現(xiàn)職缺時(shí)總是最先想到內(nèi)部員工，將會(huì)給每一名導(dǎo)購(gòu)傳遞積極的信號(hào)：我在這個(gè)公司是有發(fā)展的。人才總是會(huì)留在有前景的公司之中，當(dāng)企業(yè)有進(jìn)一步的發(fā)展規(guī)劃，或者每當(dāng)獲得一定的成就時(shí)，千萬(wàn)不要吝嗇宣傳給你的一線員工，“畫(huà)餅”有的時(shí)候是需要的，告訴他們你所在的是最棒的企業(yè)，告訴他們你能給他們帶來(lái)夢(mèng)想——“你想致富嗎？你想成功嗎？你想從導(dǎo)購(gòu)成長(zhǎng)為老板嗎？跟著我好好干吧”。
常言道：樹(shù)要皮，人要臉。幾乎所有的人都有面子需求，導(dǎo)購(gòu)能否感覺(jué)自己在老板眼中被關(guān)注是其工作態(tài)度和員工士氣的關(guān)鍵因素。組織在使用各種工作頭銜時(shí)，要有創(chuàng)意一些，除了通常組織結(jié)構(gòu)中的必要頭銜也可以增加一些臨時(shí)性的頭銜，例如：星巴克使用精致的小徽章來(lái)激勵(lì)表現(xiàn)出色的員工，肯德基定期聘選優(yōu)秀員工，采用輪換組長(zhǎng)機(jī)制增加每個(gè)導(dǎo)購(gòu)參與管理的可能性。頭銜是在成就一種榮譽(yù)感，榮譽(yù)產(chǎn)生積極的態(tài)度，而積極的態(tài)度則是高效工作的推動(dòng)力。
環(huán)境影響人，人又反作用于環(huán)境；一個(gè)和諧積極向上的團(tuán)隊(duì)，可以無(wú)形地推動(dòng)激勵(lì)每一個(gè)一線員工。創(chuàng)造團(tuán)隊(duì)交流的機(jī)會(huì)，共同感悟，將團(tuán)隊(duì)業(yè)績(jī)榮辱與個(gè)人榮辱對(duì)應(yīng)起來(lái)，就可以創(chuàng)造一個(gè)以團(tuán)隊(duì)為導(dǎo)向的一線隊(duì)伍。此外，也可以將團(tuán)隊(duì)活動(dòng)以及工作情景拍成照片，張貼懸掛在很顯眼的位置。使導(dǎo)購(gòu)將自己視為團(tuán)隊(duì)的一部分，當(dāng)預(yù)算允許的條件下進(jìn)行不定期的聚會(huì)與團(tuán)隊(duì)活動(dòng)可以增強(qiáng)凝聚力，同時(shí)反過(guò)來(lái)也有助于增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)精神，而這樣做最終會(huì)對(duì)工作環(huán)境產(chǎn)生影響，營(yíng)造一個(gè)積極向上的工作氛圍。如中秋節(jié)前夕的晚會(huì)、元旦前的野餐、重陽(yáng)節(jié)的爬山、三八前的出游、夏日的拓展、導(dǎo)購(gòu)的生日聚餐等。這些美好的回憶會(huì)讓員工感受到團(tuán)隊(duì)的溫馨以促進(jìn)團(tuán)隊(duì)感情。此外，在工作中，盡量設(shè)定以團(tuán)隊(duì)驅(qū)動(dòng)力為導(dǎo)向的目標(biāo)。讓導(dǎo)購(gòu)依賴團(tuán)隊(duì)，也讓團(tuán)隊(duì)信賴每一個(gè)導(dǎo)購(gòu)。
現(xiàn)在商場(chǎng)活動(dòng)繁多，導(dǎo)購(gòu)節(jié)假日加班頻率也日趨頻繁，然而當(dāng)你的員工在為你創(chuàng)造節(jié)假日的高額銷(xiāo)售的同時(shí)，卻要面對(duì)極大的家庭壓力；一次到2、3點(diǎn)的加班，很可能造成一場(chǎng)家庭夫妻爭(zhēng)吵的導(dǎo)火線，幫助導(dǎo)購(gòu)安撫其家庭，獲得其家人的支持，解決其后顧之后，其實(shí)可以極大地激發(fā)其積極的工作動(dòng)能，同時(shí)也能讓導(dǎo)購(gòu)體會(huì)到企業(yè)物質(zhì)關(guān)系背后的人情味，減少其流動(dòng)性。例如：每年給導(dǎo)購(gòu)的家屬寫(xiě)一封感謝信；不定期地進(jìn)行家訪，告知其家屬導(dǎo)購(gòu)日常優(yōu)異的表現(xiàn)，并送上些生活常用品等。
為爭(zhēng)取一年里一兩天的假期，導(dǎo)購(gòu)會(huì)像爭(zhēng)取現(xiàn)金的獎(jiǎng)勵(lì)一樣努力工作。在許多情況下，員工在假期與現(xiàn)金的抉擇中，往往會(huì)選擇前者，而適當(dāng)?shù)募倨谟帜軒椭鷮?dǎo)購(gòu)調(diào)整其身心狀態(tài)，并提高其之后的工作狀態(tài)。當(dāng)然在假期的設(shè)計(jì)竟可能與銷(xiāo)售高峰與旺季錯(cuò)開(kāi)，以便將其對(duì)業(yè)績(jī)的損失控制在最小的范圍內(nèi) 。
在組織中對(duì)于那些較有能力以及愿意接受額外責(zé)任的導(dǎo)購(gòu)，可以賦予額外的責(zé)任。有的人以責(zé)任為榮，當(dāng)賦予責(zé)任時(shí)，其會(huì)感覺(jué)到特殊性，起到一定的激勵(lì)效果。例如：帶其參加總公司的定貨會(huì)，讓她參與整個(gè)定貨抉擇的過(guò)程，這本身就是對(duì)于導(dǎo)購(gòu)極大的肯定與激勵(lì)。
組織內(nèi)部的主題競(jìng)賽不僅可以促進(jìn)導(dǎo)購(gòu)績(jī)效的上升，更重要的是，這種方法有助于保持一種積極向上的環(huán)境，對(duì)減少員工的人事變動(dòng)率效果非常明顯。一般來(lái)說(shuō)，可將各個(gè)大型節(jié)日促銷(xiāo)活動(dòng)作為一些競(jìng)賽的主題。給予競(jìng)賽相對(duì)有難度的目標(biāo)和非?？陀^的回報(bào)，將有助于提升競(jìng)賽的刺激性與導(dǎo)購(gòu)的主觀能動(dòng)性。
房產(chǎn)銷(xiāo)售方案篇十七
將銷(xiāo)售部的整體工作分為保障、拓展和內(nèi)控三個(gè)功能線條，其中：
1、保障線條：其主要職能是維護(hù)接待好現(xiàn)有的客源，跟進(jìn)直接到酒店預(yù)訂和各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)交的團(tuán)體預(yù)訂及后續(xù)接待服務(wù)，確保完成部門(mén)銷(xiāo)售任務(wù)，保障酒店總體收入指標(biāo)3800萬(wàn)元能夠順利完成。
2、拓展線條：其主要職能是宣傳酒店、推銷(xiāo)酒店產(chǎn)品，為酒店開(kāi)發(fā)新的客源，以助于拓展更廣更大的市場(chǎng)份額，推動(dòng)酒店向4000萬(wàn)元的奮斗目標(biāo)靠近。
3、內(nèi)控線條：其主要職能是錄入和建立客戶檔案資料，規(guī)范銷(xiāo)售合同和訂訂單管理，協(xié)調(diào)處理好保障和拓展線條的關(guān)系，達(dá)到部門(mén)業(yè)務(wù)順利推進(jìn)之管理目標(biāo)。
(一)保障線條
1、工資福利
保障線條的銷(xiāo)售人員按酒店主管級(jí)定薪定福利，具體參照酒店薪酬福利政策執(zhí)行。
2、客源界定
(2)直接通過(guò)預(yù)訂部或客人直接上門(mén)預(yù)訂的團(tuán)體客源，劃歸保障線條負(fù)責(zé);
(3)公司及酒店各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)介紹的團(tuán)體客源，劃歸保障線條負(fù)責(zé)。
3、任務(wù)指標(biāo)
酒店根據(jù)經(jīng)營(yíng)的季節(jié)性和歷史數(shù)據(jù)下達(dá)銷(xiāo)售部的全年銷(xiāo)售任務(wù)，銷(xiāo)售部再根據(jù)崗位及人員實(shí)際情況將銷(xiāo)售任務(wù)內(nèi)部分解，具體如下：
單位：萬(wàn)元
小計(jì) 部門(mén)
銷(xiāo)售a 銷(xiāo)售b 銷(xiāo)售c 銷(xiāo)售d 銷(xiāo)售e
備注：以上銷(xiāo)售任務(wù)指標(biāo)包含客房房租和會(huì)議室場(chǎng)租收入
4、獎(jiǎng)懲辦法
(1)當(dāng)部門(mén)沒(méi)有完成酒店下達(dá)的總銷(xiāo)售任務(wù)指標(biāo)時(shí)，銷(xiāo)售人員均不享有業(yè)績(jī)提成;
(2)當(dāng)部門(mén)完成酒店下達(dá)的總銷(xiāo)售任務(wù)指標(biāo)時(shí)，對(duì)銷(xiāo)售人員按以下辦法實(shí)施獎(jiǎng)懲：
a、超額完成個(gè)人銷(xiāo)售任務(wù)指標(biāo)的，按超額部分的2.5%提取業(yè)績(jī)提成;
b、完成個(gè)人銷(xiāo)售任務(wù)指標(biāo)98%—100%的，銷(xiāo)售人員不獎(jiǎng)不罰;
(4)業(yè)績(jī)提成發(fā)放程序：每月5日前，銷(xiāo)售部根據(jù)上月的銷(xiāo)售實(shí)際回款制作提成支付審批表，報(bào)財(cái)務(wù)部審核、總經(jīng)理及管理公司審批后發(fā)放。
(二)拓展線條
除保障線條的限定客源外，新組建市場(chǎng)拓展組負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)新客源。拓展線條銷(xiāo)售人員的激勵(lì)方案如下：
1、工資福利
按深圳市最低工資標(biāo)準(zhǔn)定薪，酒店只提供免費(fèi)食宿及繳納社會(huì)保險(xiǎn)，無(wú)其他福利待遇。
2、任務(wù)指標(biāo)
銷(xiāo)售人員統(tǒng)一每月承擔(dān)10萬(wàn)元的保底銷(xiāo)售任務(wù)(含客房房租、會(huì)議室租金及餐飲收入)，其工資與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)掛勾。
3、獎(jiǎng)懲辦法
(4)業(yè)績(jī)提成發(fā)放程序：每月5日前，銷(xiāo)售部根據(jù)上月的銷(xiāo)售實(shí)際回款制作提成支付審批表，報(bào)財(cái)務(wù)部審核、總經(jīng)理及管理公司審批后發(fā)放。
5、其他
拓展線條銷(xiāo)售人員開(kāi)發(fā)的新客戶，以首次來(lái)店消費(fèi)之日起，一年后自動(dòng)成為酒店老客戶，由保障線條負(fù)責(zé)維護(hù)接待。
(三)內(nèi)控線條
內(nèi)控線條一般由部門(mén)經(jīng)理、經(jīng)理助理等崗位組成，根據(jù)工作職責(zé)和性質(zhì)的不同，對(duì)內(nèi)控線條的人員主要從工作績(jī)效方面來(lái)進(jìn)行考核，其激勵(lì)來(lái)源于酒店利潤(rùn)獎(jiǎng)金及部門(mén)基金。
為了開(kāi)僻更廣的客源渠道，提高酒店餐飲等配套項(xiàng)目的收入，特別針對(duì)銷(xiāo)售人員推出以下激勵(lì)措施：
3、會(huì)員卡銷(xiāo)售提成：按會(huì)員卡充值額的4%提取獎(jiǎng)勵(lì)。 四、附則
2、本考核辦法自20xx年8月1日起執(zhí)行，與之相抵觸的文件按本辦法實(shí)施;
3、本考核辦法為試行版本
房產(chǎn)銷(xiāo)售方案篇十八
a公司是一家經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)信息的中介服務(wù)公司，該公司擁有10多年房屋租賃、買(mǎi)賣(mài)經(jīng)驗(yàn)，全國(guó)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)近萬(wàn)人。公司銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)遍布全國(guó)，客戶銷(xiāo)售模式為典型的直銷(xiāo)模式，公司向銷(xiāo)售人員提供豐富的房源信息，銷(xiāo)售人員面對(duì)終端客戶進(jìn)行一對(duì)多的跟蹤服務(wù)。
2.銷(xiāo)售工作特點(diǎn)
工作時(shí)間自由，單獨(dú)行動(dòng)較多。工作業(yè)績(jī)可時(shí)時(shí)進(jìn)行監(jiān)控，銷(xiāo)售工作難度小，銷(xiāo)售人員流動(dòng)性強(qiáng)。
3.銷(xiāo)售人員特點(diǎn)
銷(xiāo)售人員兩極分化嚴(yán)重，接近20%的銷(xiāo)售人員促成了80%的業(yè)務(wù)達(dá)成。銷(xiāo)售從業(yè)人員平均年齡在22.8歲，教育層次集中在中專(zhuān)和大專(zhuān)學(xué)歷，平均工作年限在3年以下。有近1/3的銷(xiāo)售人員為應(yīng)屆畢業(yè)生，專(zhuān)業(yè)無(wú)集中性。
4.銷(xiāo)售人員需求分析
初級(jí)銷(xiāo)售人員，他們處于職業(yè)發(fā)展的探索期，剛開(kāi)始從事銷(xiāo)售工作，工作熱情高，但缺乏銷(xiāo)售技能和專(zhuān)業(yè)知識(shí)。他們通常期望生活具有最基本的保障，同時(shí)希望通過(guò)自己的努力獲得更多的激勵(lì)。
高級(jí)銷(xiāo)售人員，他們處于職業(yè)發(fā)展的維持期，有3至5年的工作經(jīng)驗(yàn)，工作熱情達(dá)到頂峰，并能夠相對(duì)保持，有時(shí)也會(huì)有所下降。他們的生活基本物質(zhì)條件已經(jīng)滿足，他們中的一部分希望在職業(yè)發(fā)展的道路上獲得晉升，從事管理工作，另一部分銷(xiāo)售人員則希望獲得更多的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。
5.薪酬激勵(lì)方案
分析了a公司的業(yè)務(wù)特征和銷(xiāo)售人員需求，我們制定了激勵(lì)銷(xiāo)售個(gè)體的薪酬激勵(lì)方案?！颁N(xiāo)售人員收入=基本工資+(當(dāng)期銷(xiāo)售額一銷(xiāo)售定額)×提成率”或“個(gè)人收入=基本工資+(當(dāng)期銷(xiāo)售額一銷(xiāo)售定額)×毛利率×提成率“。以租賃業(yè)務(wù)為例，剛?cè)肼毜匿N(xiāo)售人員，公司要求按照薪酬方案一執(zhí)行。初級(jí)以上銷(xiāo)售人員可根據(jù)自身需要選擇方案二或方案三。詳見(jiàn)表1。(注：文中涉及薪酬方面的數(shù)據(jù)均為舉例，不代表真實(shí)數(shù)據(jù)，無(wú)參考性)
在薪酬激勵(lì)方面，銷(xiāo)售人員擁有激勵(lì)方案的選擇權(quán)。同時(shí)，公司對(duì)銷(xiāo)售人員的業(yè)績(jī)完成情況也進(jìn)行比較嚴(yán)格的約束。正常經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，銷(xiāo)售人員的銷(xiāo)售額連續(xù)三個(gè)月達(dá)不到銷(xiāo)售目標(biāo)，將從銷(xiāo)售人員崗位變成銷(xiāo)售秘書(shū)崗位。
6.輔助激勵(lì)方案
初級(jí)銷(xiāo)售人員，公司提供每周一次的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)培訓(xùn)，銷(xiāo)售人員可以把平時(shí)銷(xiāo)售工作中遇到的問(wèn)題帶到培訓(xùn)會(huì)議中，由資深銷(xiāo)售人員給予工作的幫助，使他們較快地具有獨(dú)立工作的能力。
高級(jí)銷(xiāo)售人員，是公司的中堅(jiān)力量。公司幫助他們減輕工作壓力，提供更多的晉升機(jī)會(huì)，提供高水平專(zhuān)業(yè)或管理培訓(xùn)，在保持原有薪酬福利水平下，適當(dāng)考慮長(zhǎng)期激勵(lì)。
b公司是一家中日合資整車(chē)制造企業(yè)。企業(yè)致力于中方汽車(chē)品牌中高級(jí)商務(wù)用車(chē)及延伸商品事業(yè)的發(fā)展，同時(shí)作為日資某汽車(chē)品牌在中國(guó)事業(yè)的主要擔(dān)當(dāng)者。
2.銷(xiāo)售工作特點(diǎn)
全國(guó)各地開(kāi)設(shè)銷(xiāo)售辦事處，主要銷(xiāo)售管理人員由總部派出，銷(xiāo)售業(yè)務(wù)人員基本本地化。銷(xiāo)售人員的工作主要以辦事處為中心，開(kāi)拓及維護(hù)周邊汽車(chē)經(jīng)銷(xiāo)商網(wǎng)絡(luò)，培訓(xùn)、協(xié)助經(jīng)銷(xiāo)商銷(xiāo)售人員達(dá)成銷(xiāo)售任務(wù)。銷(xiāo)售工作具有明顯的團(tuán)隊(duì)性，公司下達(dá)銷(xiāo)售任務(wù)均以辦事處為單位。
3.銷(xiāo)售人員特點(diǎn)
超過(guò)七成的銷(xiāo)售人員具有5年以上本公司汽車(chē)銷(xiāo)售工作經(jīng)驗(yàn)，司齡超過(guò)10年。多數(shù)銷(xiāo)售人員來(lái)自于公司制造一線的生產(chǎn)管理人員，他們對(duì)公司各型汽車(chē)的構(gòu)造、性能、特點(diǎn)都能夠做到如數(shù)家珍，汽車(chē)專(zhuān)業(yè)知識(shí)扎實(shí)。多數(shù)銷(xiāo)售人員雖僅擁有中專(zhuān)和大專(zhuān)學(xué)歷，但管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富，具有很強(qiáng)的溝通、協(xié)調(diào)能力。
4.銷(xiāo)售人員需求分析
辦事處主任：他們是公司的元老，擁有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，物質(zhì)回報(bào)也達(dá)到了較好的程度，希望獲得更多的退出回報(bào)。他們常年派駐到異地工作，很少與家人團(tuán)聚，期望更多假期或總部辦公時(shí)間。
業(yè)務(wù)員：他們具有5年左右的銷(xiāo)售工作經(jīng)驗(yàn)，能夠較獨(dú)立地完成渠道銷(xiāo)售工作。但他們對(duì)經(jīng)濟(jì)回報(bào)期望也逐步升高，他們不自然地與一線汽車(chē)品牌的渠道銷(xiāo)售人員收入進(jìn)行比較，有時(shí)心理會(huì)有很大落差，他們渴望公司給予銷(xiāo)售人員更多的激勵(lì)傾斜。
5.薪酬激勵(lì)方案
銷(xiāo)售人員薪酬=基本工資+業(yè)績(jī)獎(jiǎng)金+年底超額完成獎(jiǎng)。
辦事處主任薪酬采用平衡計(jì)分卡的模式，將個(gè)人浮動(dòng)薪酬中的主要部分與銷(xiāo)售任務(wù)達(dá)成率(65%)、銷(xiāo)售利潤(rùn)達(dá)成率(20%)、應(yīng)收賬款回收率(10%)、網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)率(5%)等指標(biāo)掛鉤。
辦事處主任薪酬=基本工資(制度薪酬的60%)+季度業(yè)績(jī)獎(jiǎng)金(以制度薪酬的30%為基數(shù))+年度業(yè)績(jī)獎(jiǎng)金(以制度薪酬的10%為基數(shù))。
業(yè)務(wù)員浮動(dòng)薪酬中的主要部分與銷(xiāo)售任務(wù)達(dá)成和利潤(rùn)達(dá)成掛鉤。
業(yè)務(wù)員薪酬=基本工資(制度薪酬的50%)+月度業(yè)績(jī)獎(jiǎng)金(40%)+年度業(yè)績(jī)獎(jiǎng)金(以制度薪酬的10%為基數(shù))。
6.薪酬激勵(lì)方案的優(yōu)點(diǎn)
(2)對(duì)于一線業(yè)務(wù)人員引入更具競(jìng)爭(zhēng)性的考核機(jī)制，多銷(xiāo)多得，當(dāng)月多銷(xiāo)當(dāng)月多得;
(3)引入利潤(rùn)指標(biāo)(因素)，引導(dǎo)銷(xiāo)售人員對(duì)高利潤(rùn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售;
(5)提高超額獎(jiǎng)勵(lì)門(mén)檻，并將最終超額獎(jiǎng)勵(lì)的發(fā)放與公司總體任務(wù)達(dá)成掛鉤，既便于公司控制成本實(shí)現(xiàn)承諾，又使得銷(xiāo)售人員能夠在現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)上獲得合理的回報(bào)。
三混合銷(xiāo)售模式下的激勵(lì)政策
c公司是一家創(chuàng)立于日本的跨國(guó)企業(yè)，是在日本成立的第一家通信設(shè)備企業(yè)。120多年以來(lái)，c公司已經(jīng)從在日本最早生產(chǎn)電話機(jī)，發(fā)展成為一家在全球范圍內(nèi)研究、生產(chǎn)和銷(xiāo)售打印機(jī)與傳真機(jī)、網(wǎng)絡(luò)與通信、安全與識(shí)別認(rèn)證、寬帶與多媒體、半導(dǎo)體與電子元器件、atm機(jī)等產(chǎn)品和解決方案的著名企業(yè)。目前，c企業(yè)在亞洲、歐洲、美洲、大洋洲的120多個(gè)國(guó)家和地區(qū)開(kāi)展業(yè)務(wù)，為多種領(lǐng)域提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品與解決方案。
2.銷(xiāo)售工作特點(diǎn)
c公司產(chǎn)品在市場(chǎng)上已進(jìn)入行業(yè)三甲，每年的銷(xiāo)售額增長(zhǎng)速度平緩。銷(xiāo)售模式以渠道銷(xiāo)售為主，大客戶直銷(xiāo)方式為輔。憑借品牌影響力、優(yōu)秀的產(chǎn)品性能及優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)，c公司在選擇代理商方面，擁有較多的主動(dòng)權(quán)。大客戶主要集中在各省、市稅務(wù)部門(mén)，大型集團(tuán)企業(yè)等。
3.銷(xiāo)售人員特點(diǎn)
c公司的銷(xiāo)售人員要求教育背景為大學(xué)本科以上的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、機(jī)電類(lèi)或相關(guān)專(zhuān)業(yè)，掌握英語(yǔ)和日語(yǔ)兩門(mén)外語(yǔ)，在it外設(shè)產(chǎn)品行業(yè)具有3年以上的銷(xiāo)售或銷(xiāo)售管理經(jīng)驗(yàn)。不到30人的銷(xiāo)售隊(duì)伍，完成年度170萬(wàn)臺(tái)產(chǎn)品的銷(xiāo)售。平均每人掌握近百家一、二級(jí)銷(xiāo)售代理商，是典型的精英銷(xiāo)售。
5.銷(xiāo)售人員需求分析
每個(gè)銷(xiāo)售人員不僅是一位超強(qiáng)的銷(xiāo)售人員，在某種意義上講，他們?yōu)榭蛻袅可矶ㄖ苾r(jià)值創(chuàng)造的模式，向客戶傳遞一種成功理念。他們不以銷(xiāo)售人員自居，追求一種更大業(yè)務(wù)范圍的銷(xiāo)售管理方面的提升。他們希望成為業(yè)界的傳道士，引領(lǐng)行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
6.薪酬激勵(lì)方案
c公司全球品牌和產(chǎn)品質(zhì)量贏得了終端客戶的高度認(rèn)可，這兩個(gè)因素是達(dá)成銷(xiāo)售的關(guān)鍵成功因素。c公司的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)整體素質(zhì)較高，具有高度的銷(xiāo)售能動(dòng)性。因行業(yè)特性，銷(xiāo)售中存在形式銷(xiāo)售和實(shí)際銷(xiāo)售的事實(shí)差距。這里講的形式銷(xiāo)售是公司庫(kù)存減少，但產(chǎn)品并未完成終端客戶的銷(xiāo)售。在大客戶營(yíng)銷(xiāo)中同樣存在這樣的問(wèn)題，如政府采購(gòu)，采購(gòu)部門(mén)是省稅務(wù)部門(mén)，而使用方是地級(jí)稅務(wù)部門(mén)，達(dá)成的產(chǎn)品合同數(shù)量與實(shí)際銷(xiāo)售數(shù)量一般不一致。因此核算實(shí)際銷(xiāo)售的周期往往較長(zhǎng)，以年度計(jì)算。
具體辦法：銷(xiāo)售人員根據(jù)上一年度個(gè)人銷(xiāo)售任務(wù)達(dá)成(財(cái)務(wù)到賬為準(zhǔn))占全公司銷(xiāo)售任務(wù)達(dá)成比例，劃分銷(xiāo)售等級(jí)。每年銷(xiāo)售人員根據(jù)業(yè)績(jī)達(dá)成情況，動(dòng)態(tài)定級(jí)。
房產(chǎn)銷(xiāo)售方案篇一
在房產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中，制訂出一份優(yōu)秀的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃十分重要。
一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃包括計(jì)劃概要：
1.對(duì)擬議的計(jì)劃給予扼要的綜述，以便管理部分快速瀏覽。
2.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場(chǎng)，產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷(xiāo)渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。
3.機(jī)會(huì)與問(wèn)題分析：綜合主要的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢(shì)、以及計(jì)劃必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問(wèn)題。
4.目標(biāo)：確定計(jì)劃在銷(xiāo)售量、市場(chǎng)占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo)。
5.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略：提供用于完成計(jì)劃目標(biāo)的主要市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方法。
6.行動(dòng)方案：本方案回答將要做什么？誰(shuí)去做？什么時(shí)候做？費(fèi)用多少？
7.預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表：綜述計(jì)劃預(yù)計(jì)的開(kāi)支。
8.控制：講述計(jì)劃將如何監(jiān)控。
要之后。
計(jì)劃的這個(gè)部分負(fù)責(zé)提供與市場(chǎng)、產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷(xiāo)和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。市場(chǎng)情勢(shì)
應(yīng)提供關(guān)于所服務(wù)的市場(chǎng)的資料，市場(chǎng)的規(guī)模與增長(zhǎng)取決于過(guò)去幾年的總額，并按市場(chǎng)細(xì)分與地區(qū)細(xì)分來(lái)分別列出，而且還應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購(gòu)買(mǎi)行為的趨勢(shì)。
2.產(chǎn)品情勢(shì)
應(yīng)列出過(guò)去幾年來(lái)產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷(xiāo)售量、價(jià)格、差益額和純利潤(rùn)等的資料。
3.競(jìng)爭(zhēng)情勢(shì)
主要應(yīng)辨明主要的競(jìng)爭(zhēng)者并就他們的規(guī)模、目標(biāo)、市場(chǎng)占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。
4.宏觀環(huán)境情勢(shì)
應(yīng)闡明影響房產(chǎn)未來(lái)的重要的宏觀環(huán)境趨勢(shì)，即人口的、經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的、政治法律的、社會(huì)文化的趨向。
經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)未來(lái)的因素。寫(xiě)出這些因素是為了要建議一些可采取的行動(dòng)，應(yīng)把機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關(guān)注。
2.優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析
應(yīng)找出公司的優(yōu)劣勢(shì)，與機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)相反，優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)是內(nèi)在因素，前者為外在因素，公司的優(yōu)勢(shì)是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢(shì)則是公司要改正的東西。
3.問(wèn)題分析
在這里，公司用機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)和優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析的研究結(jié)果來(lái)確定在計(jì)劃中必須強(qiáng)調(diào)的主要問(wèn)題。對(duì)這些問(wèn)題的決策將會(huì)導(dǎo)致隨后的目標(biāo)，策略與戰(zhàn)術(shù)的確立。
此時(shí)，公司已知道了問(wèn)題所在，并要作為與目標(biāo)有關(guān)的基本決策，這些目標(biāo)將指導(dǎo)隨后的策略與行動(dòng)方案的擬定。
有兩類(lèi)目標(biāo)-----財(cái)務(wù)目標(biāo)和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)需要確立。財(cái)務(wù)目標(biāo)
每個(gè)公司都會(huì)追求一定的財(cái)務(wù)目標(biāo)，企業(yè)所有者將尋求一個(gè)穩(wěn)定的長(zhǎng)期投資的蓋率，并想知道當(dāng)年可取得的利潤(rùn)。
2.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)
財(cái)務(wù)目標(biāo)必須要轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)。例如，如果公司想得180萬(wàn)元利潤(rùn)，且其目標(biāo)利潤(rùn)率為銷(xiāo)售額的10%，那么，必須確定一個(gè)銷(xiāo)售收益為1800萬(wàn)元的目標(biāo)，如果公司確定每單元售價(jià)20萬(wàn)元，則其必須售出90套房屋。
目標(biāo)的確立應(yīng)符合一定的標(biāo)準(zhǔn)
·各個(gè)目標(biāo)應(yīng)以明確且可測(cè)度的形式來(lái)陳述，并有一定的完成期限。
·各個(gè)目標(biāo)應(yīng)保持內(nèi)在的一致性。
·如果可能的話，目標(biāo)應(yīng)分層次地加以說(shuō)明，應(yīng)說(shuō)明較低的目標(biāo)是如何從較高的目標(biāo)中引申出來(lái)。
應(yīng)在此列出主要的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略綱要，或者稱之為”精心策劃的行動(dòng)”。在制定營(yíng)銷(xiāo)策略時(shí)往往會(huì)面對(duì)多種可能的選擇，每一目標(biāo)可用若干種方法來(lái)實(shí)現(xiàn)。例如，增加10%的銷(xiāo)售收益的目標(biāo)可以通過(guò)提高全部的房屋平均售價(jià)來(lái)取得，也可以通過(guò)增大房屋銷(xiāo)售量來(lái)實(shí)現(xiàn)。同樣，這些目標(biāo)的每一目標(biāo)同樣也可用多種方法取得。如促進(jìn)房屋銷(xiāo)售可通過(guò)擴(kuò)大市場(chǎng)提高市場(chǎng)占有率來(lái)獲得。對(duì)這些目標(biāo)進(jìn)行深入探討后，便可找出房屋營(yíng)銷(xiāo)的主要策略。
策略陳述書(shū)可以如下所示
目標(biāo)市場(chǎng)：高收入家庭，特別注重于男性消費(fèi)者及各公司，注重于外企。
產(chǎn)品定位：質(zhì)量高檔的外銷(xiāo)房。有商用、住家兩種。
價(jià)格：價(jià)格稍高于競(jìng)爭(zhēng)廠家。
配銷(xiāo)渠道：主要通過(guò)各大著名房產(chǎn)代理公司代理銷(xiāo)售。
服務(wù)：提供全面的物業(yè)管理。
廣告：針對(duì)市場(chǎng)定位策略的定位的目標(biāo)市場(chǎng)，開(kāi)展一個(gè)新的廣告活動(dòng)，著重宣傳高價(jià)位、高舒適的特點(diǎn)，廣告預(yù)算增加30%。
研究與開(kāi)發(fā)：增加25%的費(fèi)用以根據(jù)顧客預(yù)購(gòu)情況作及時(shí)的調(diào)整。使顧客能夠得到最大的滿足。
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)研究：增加10%的費(fèi)用來(lái)提高對(duì)消費(fèi)者選擇過(guò)程的了解，并監(jiān)視競(jìng)爭(zhēng)者的舉動(dòng)。
策略陳述書(shū)闡述的是用以達(dá)到企業(yè)目標(biāo)的主要市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推動(dòng)力。而現(xiàn)在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略的每一要素都應(yīng)經(jīng)過(guò)深思熟慮來(lái)作回答：將做什么？什么時(shí)候去做？誰(shuí)去做？將花費(fèi)多少？等等具體行動(dòng)。
房產(chǎn)銷(xiāo)售方案篇二
項(xiàng)目銷(xiāo)售階段劃分及促銷(xiāo)策略怎樣安排，項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格怎么走，如何宣傳造勢(shì)等。下面是房產(chǎn)銷(xiāo)售方案范文，歡迎參閱。
第一節(jié)：銷(xiāo)售。
策劃方案。
概述。
銷(xiāo)售策劃方案一般指項(xiàng)目銷(xiāo)售階段劃分及促銷(xiāo)策略怎樣安排，項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格怎么走，如何宣傳造勢(shì)等。
第二節(jié)：銷(xiāo)售策劃方案與項(xiàng)目策劃的區(qū)別。
簡(jiǎn)單而言，二者區(qū)別在于項(xiàng)目策劃是“綱”，銷(xiāo)售策劃方案則是“目”，“綱”舉才能“目”張。
一、項(xiàng)目銷(xiāo)售方案策劃所包涵內(nèi)容：
(二)目標(biāo)客戶分析。
經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司：家庭。
文化背景：推廣方式：媒體選擇：創(chuàng)意：表達(dá)方式：
(三)價(jià)格定位。
理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略。
(四)入市時(shí)機(jī)：入市姿態(tài)。
(五)廣告策略。
廣告的階段性劃分：階段性的廣告主題：階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)：廣告效果監(jiān)控。
(六)媒介策略。
媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算。
(七)推廣費(fèi)用。
現(xiàn)場(chǎng)包裝(營(yíng)銷(xiāo)中心：示范單位：圍板等)：印刷品(銷(xiāo)售文件：售樓書(shū)等)：媒介投放。
(一)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備。
(二)銷(xiāo)售代表培訓(xùn)。
(三)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理。
(四)房號(hào)銷(xiāo)控管理。
(四)銷(xiāo)售階段總結(jié)。
(六)客戶跟進(jìn)服務(wù)。
第三節(jié)：銷(xiāo)售策劃方案的內(nèi)容及步驟。
一、項(xiàng)目研究，即項(xiàng)目銷(xiāo)售市場(chǎng)銷(xiāo)售策劃方案及銷(xiāo)售狀況的研究，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況：購(gòu)買(mǎi)人群：接受價(jià)位：購(gòu)買(mǎi)理由等。
二、市場(chǎng)銷(xiāo)售方案調(diào)研，對(duì)所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)了解，所謂“知己知彼：百戰(zhàn)不殆”。
三、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析，針對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售策劃方案狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。
四、項(xiàng)目再定位，根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣(mài)點(diǎn)，，做項(xiàng)目市場(chǎng)銷(xiāo)售方案定位的調(diào)整。
(一)銷(xiāo)售手法的差異性。這是要與其它樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手法區(qū)別開(kāi)來(lái)，避免盲目跟隨風(fēng)。
(二)主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題。
一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說(shuō)明大主題服務(wù)的。
(三)操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷：前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng)。
六、項(xiàng)目銷(xiāo)售策略：
(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇。
理想的入市時(shí)機(jī)：我們所說(shuō)的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)銷(xiāo)售方案狀況來(lái)決定什么時(shí)候開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售方案，是賣(mài)樓花還是賣(mài)現(xiàn)樓;是建到正負(fù)零就開(kāi)始賣(mài)還是等到封頂再開(kāi)始賣(mài);是按部就班：調(diào)整完步伐后再賣(mài)還是急急忙忙：倉(cāng)促上馬;是搶在競(jìng)爭(zhēng)者前賣(mài)還是等人家賣(mài)完了再說(shuō)等等。
根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備：
1：開(kāi)發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求;。
2：你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人;。
3：你知道你的價(jià)格適合的目標(biāo)客戶;。
4：你已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn);。
5：已確定最具震撼力的優(yōu)勢(shì)并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題;。
6：已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷(xiāo)售方式;。
7：已制定出具競(jìng)爭(zhēng)力的入市價(jià)格策略;。
8：制定合理的銷(xiāo)控表;。
9：精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案;。
10：組建一支專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃;。
11：盡力完善現(xiàn)場(chǎng)氛圍;。
12：你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還在慢條斯理地等待旺市;。
13：其他外部條件也很合適。
(二)項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃。
當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷(xiāo)售目的的必要步驟。而一個(gè)可操作的完整的廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部分。推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢(shì)，充分利用時(shí)效長(zhǎng)而針對(duì)性強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)媒體資源，來(lái)實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷(xiāo)售!
(三)銷(xiāo)售部署。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃方案的階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力：彈性與節(jié)奏：步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤(pán)者的控制局面的能力，同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷(xiāo)售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是：保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致——預(yù)熱期：開(kāi)盤(pán)期：強(qiáng)銷(xiāo)期：保溫期;防范銷(xiāo)售階段性問(wèn)題——如工期：質(zhì)量：配套等;估算綜合成本及銷(xiāo)售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費(fèi)變化等。
第四節(jié)：銷(xiāo)售策劃方案的原則。
一、創(chuàng)新原則。
隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售理論越來(lái)越不適應(yīng)市場(chǎng)銷(xiāo)售方案的要求，更無(wú)法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐來(lái)看，包括折讓?zhuān)河歇?jiǎng)銷(xiāo)售：先租后買(mǎi)：降低利率等各類(lèi)措施，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈：更快速的反應(yīng)，能引起消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的注意，這為我們探討買(mǎi)方市場(chǎng)銷(xiāo)售方案條件下的營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。
二、資源整合原則。
三、系統(tǒng)原則。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是一個(gè)綜合性：系統(tǒng)性的工程，需要在先進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種營(yíng)銷(xiāo)手段：營(yíng)銷(xiāo)工具來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的兌現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)從了解時(shí)市場(chǎng)銷(xiāo)售方案：熟知市場(chǎng)銷(xiāo)售方案到推廣市場(chǎng)銷(xiāo)售方案的過(guò)程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬(wàn)別，注定房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃從單一化趨向全面化，營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵。它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場(chǎng)銷(xiāo)售方案特征和消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展要求，體現(xiàn)市場(chǎng)銷(xiāo)售方案的要求。
四、可操作性原則。
銷(xiāo)售策劃方案不能脫離社會(huì)現(xiàn)實(shí)。策劃時(shí)一定要考慮國(guó)情：民情和民風(fēng)，充分考慮操作中可能會(huì)遇到的種種困難，制定好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。與政府部門(mén)或權(quán)威部門(mén)合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。
隨著市場(chǎng)銷(xiāo)售方案競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的不斷發(fā)展，各種復(fù)雜的因素對(duì)銷(xiāo)售策劃方案的進(jìn)行都會(huì)產(chǎn)生影響，有可能銷(xiāo)售策劃方案的初始定位已經(jīng)不符合當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況，那就必須對(duì)策劃進(jìn)行重新定位。重新定位的重點(diǎn)仍然是遵循對(duì)于消費(fèi)心理和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的準(zhǔn)確把握，同時(shí)對(duì)于消費(fèi)需求以及市場(chǎng)銷(xiāo)售方案發(fā)展的趨勢(shì)都要有清晰、準(zhǔn)確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性，否則策劃定位的不斷變動(dòng)將會(huì)影響到項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn)。因此，銷(xiāo)售策劃方案定位或重新定位的原則都在于：保持穩(wěn)定，動(dòng)態(tài)調(diào)整。要做到這點(diǎn)，就要避免銷(xiāo)售策劃方案定位發(fā)生大的動(dòng)蕩，也就必須依靠專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售策劃方案指數(shù)評(píng)估體系，盡量使項(xiàng)目保持健康的銷(xiāo)售狀態(tài)。
銷(xiāo)售策劃方案一般指項(xiàng)目銷(xiāo)售階段劃分及促銷(xiāo)策略怎樣安排，項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格怎么走，如何宣傳造勢(shì)等。
第二節(jié)：銷(xiāo)售策劃方案與項(xiàng)目策劃的區(qū)別。
簡(jiǎn)單而言，二者區(qū)別在于項(xiàng)目策劃是“綱”，銷(xiāo)售策劃方案則是“目”，“綱”舉才能“目”張。
一、項(xiàng)目銷(xiāo)售方案策劃所包涵內(nèi)容：
(二)目標(biāo)客戶分析。
經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司：家庭。
文化背景：推廣方式：媒體選擇：創(chuàng)意：表達(dá)方式：
(三)價(jià)格定位。
理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略。
(四)入市時(shí)機(jī)：入市姿態(tài)。
(五)廣告策略。
廣告的階段性劃分：階段性的廣告主題：階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)：廣告效果監(jiān)控。
(六)媒介策略。
媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算。
(七)推廣費(fèi)用。
現(xiàn)場(chǎng)包裝(營(yíng)銷(xiāo)中心：示范單位：圍板等)：印刷品(銷(xiāo)售文件：售樓書(shū)等)：媒介投放。
(一)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備。
(二)銷(xiāo)售代表培訓(xùn)。
(三)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理。
(四)房號(hào)銷(xiāo)控管理。
(四)銷(xiāo)售階段總結(jié)。
(六)客戶跟進(jìn)服務(wù)。
第三節(jié)：銷(xiāo)售策劃方案的內(nèi)容及步驟。
一、項(xiàng)目研究，即項(xiàng)目銷(xiāo)售市場(chǎng)銷(xiāo)售策劃方案及銷(xiāo)售狀況的研究，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況：購(gòu)買(mǎi)人群：接受價(jià)位：購(gòu)買(mǎi)理由等。
二、市場(chǎng)銷(xiāo)售方案調(diào)研，對(duì)所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)了解，所謂“知己知彼：百戰(zhàn)不殆”。
三、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析，針對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售策劃方案狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。
四、項(xiàng)目再定位，根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣(mài)點(diǎn)，，做項(xiàng)目市場(chǎng)銷(xiāo)售方案定位的調(diào)整。
(一)銷(xiāo)售手法的差異性。這是要與其它樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手法區(qū)別開(kāi)來(lái)，避免盲目跟隨風(fēng)。
(二)主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題。
一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說(shuō)明大主題服務(wù)的。
(三)操作。
手法的連貫性。首先是操作思想不能斷：前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng)。
六、項(xiàng)目銷(xiāo)售策略：
(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇。
理想的入市時(shí)機(jī)：我們所說(shuō)的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)銷(xiāo)售方案狀況來(lái)決定什么時(shí)候開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售方案，是賣(mài)樓花還是賣(mài)現(xiàn)樓;是建到正負(fù)零就開(kāi)始賣(mài)還是等到封頂再開(kāi)始賣(mài);是按部就班：調(diào)整完步伐后再賣(mài)還是急急忙忙：倉(cāng)促上馬;是搶在競(jìng)爭(zhēng)者前賣(mài)還是等人家賣(mài)完了再說(shuō)等等。
根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備：
1：開(kāi)發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求;。
2：你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人;。
3：你知道你的價(jià)格適合的目標(biāo)客戶;。
4：你已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn);。
5：已確定最具震撼力的優(yōu)勢(shì)并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題;。
6：已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷(xiāo)售方式;。
7：已制定出具競(jìng)爭(zhēng)力的入市價(jià)格策略;。
8：制定合理的銷(xiāo)控表;。
9：精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案;。
10：組建一支專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃;。
11：盡力完善現(xiàn)場(chǎng)氛圍;。
12：你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還在慢條斯理地等待旺市;。
13：其他外部條件也很合適。
(二)項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃。
當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷(xiāo)售目的的必要步驟。而一個(gè)可操作的完整的廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部分。推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢(shì)，充分利用時(shí)效長(zhǎng)而針對(duì)性強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)媒體資源，來(lái)實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷(xiāo)售!
(三)銷(xiāo)售部署。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃方案的階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力：彈性與節(jié)奏：步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤(pán)者的控制局面的能力，同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷(xiāo)售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是：保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致——預(yù)熱期：開(kāi)盤(pán)期：強(qiáng)銷(xiāo)期：保溫期;防范銷(xiāo)售階段性問(wèn)題——如工期：質(zhì)量：配套等;估算綜合成本及銷(xiāo)售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費(fèi)變化等。
第四節(jié)：銷(xiāo)售策劃方案的原則。
一、創(chuàng)新原則。
隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房。
地產(chǎn)銷(xiāo)售理論越來(lái)越不適應(yīng)市場(chǎng)銷(xiāo)售方案的要求，更無(wú)法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐來(lái)看，包括折讓?zhuān)河歇?jiǎng)銷(xiāo)售：先租后買(mǎi)：降低利率等各類(lèi)措施，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈：更快速的反應(yīng)，能引起消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的注意，這為我們探討買(mǎi)方市場(chǎng)銷(xiāo)售方案條件下的營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。
二、資源整合原則。
整合營(yíng)銷(xiāo)是在營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)高度專(zhuān)業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過(guò)市場(chǎng)銷(xiāo)售方案渠道，圍繞具體項(xiàng)目，有多個(gè)專(zhuān)業(yè)性營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)形成多種專(zhuān)業(yè)人才互補(bǔ)型：互利型的共同組織，并由其對(duì)諸如資金、智能、品牌、社會(huì)關(guān)系等房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力，高效運(yùn)作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷(xiāo)售全過(guò)程的系統(tǒng)控制，并進(jìn)而實(shí)現(xiàn)預(yù)定營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的一種新型的：市場(chǎng)銷(xiāo)售方案化的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式，整合營(yíng)銷(xiāo)克服了一般營(yíng)銷(xiāo)模式要考慮國(guó)情：民情和民風(fēng)，充分考慮操作中可能會(huì)遇到的種種困難，制定好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。與政府部門(mén)或權(quán)威部門(mén)合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。
隨著市場(chǎng)銷(xiāo)售方案競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的不斷發(fā)展，各種復(fù)雜的因素對(duì)銷(xiāo)售策劃方案的進(jìn)行都會(huì)產(chǎn)生影響，有可能銷(xiāo)售策劃方案的初始定位已經(jīng)不符合當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況，那就必須對(duì)策劃進(jìn)行重新定位。重新定位的重點(diǎn)仍然是遵循對(duì)于消費(fèi)心理和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的準(zhǔn)確把握，同時(shí)對(duì)于消費(fèi)需求以及市場(chǎng)銷(xiāo)售方案發(fā)展的趨勢(shì)都要有清晰、準(zhǔn)確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性，否則策劃定位的不斷變動(dòng)將會(huì)影響到項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn)。因此，銷(xiāo)售策劃方案定位或重新定位的原則都在于：保持穩(wěn)定，動(dòng)態(tài)調(diào)整。要做到這點(diǎn)，就要避免銷(xiāo)售策劃方案定位發(fā)生大的動(dòng)蕩，也就必須依靠專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售策劃方案指數(shù)評(píng)估體系，盡量使項(xiàng)目保持健康的銷(xiāo)售狀態(tài)。
1、購(gòu)房抽車(chē)庫(kù)。
目的：刺激銷(xiāo)售。
思路：
活動(dòng)內(nèi)容：
選定一個(gè)活動(dòng)日期，在活動(dòng)規(guī)定期間內(nèi)購(gòu)房者，均可享受“購(gòu)房抽車(chē)庫(kù)”的活動(dòng)，里面還可以包含一些其他的驚喜禮物，吸引客戶的注意。
2、網(wǎng)上房源，一線牽。
目的：讓人感受三湖春天的現(xiàn)代氣息，“春天”的生動(dòng)形象。
目標(biāo)客戶群：年輕客戶。
思路：
網(wǎng)上沖浪、白領(lǐng)的生活、生存方式之一。在網(wǎng)上拍賣(mài)房屋，是一種新興的促銷(xiāo)方式，具較強(qiáng)的吸引力，而且到達(dá)率極高，易于人際傳播。此活動(dòng)與咸寧或嘉魚(yú)的房地產(chǎn)網(wǎng)站合作。
活動(dòng)內(nèi)容：
選取幾套朝向湖邊，景觀上佳的單位，價(jià)高者得。同時(shí)，選擇一些主流媒體進(jìn)行軟性新聞的炒作。
3、早起的風(fēng)景更動(dòng)人。
目標(biāo)：直接刺激銷(xiāo)售，聚集現(xiàn)場(chǎng)人氣。
思路：
年底售樓前，提前半個(gè)月投播廣告，從而蓄積潛在購(gòu)買(mǎi)人群。在開(kāi)售之際，按買(mǎi)家買(mǎi)樓先后給予不同折扣。
活動(dòng)內(nèi)容：
在發(fā)售之初，按購(gòu)買(mǎi)先后分別給予購(gòu)樓折扣，前10名八六折，前20名九折，前50名九二折，前100名折。(具體按成本和銷(xiāo)售走勢(shì)而定)。
4、萬(wàn)元讓利約“惠”三湖春天—買(mǎi)房送“菜單式裝修”
目的：促進(jìn)銷(xiāo)售。
思路：
能夠加快實(shí)現(xiàn)商品住宅的價(jià)值和使用價(jià)值，“毛坯房”交房后還要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的裝修、裝飾，并購(gòu)置家具家電，這就需要購(gòu)房者投入大量時(shí)間和精力，通過(guò)買(mǎi)房送裝修的活動(dòng)，減少了消費(fèi)者購(gòu)房投入的大量精力。
活動(dòng)內(nèi)容：
因?yàn)橘?gòu)房者的社會(huì)地位、文化程度以及個(gè)人氣質(zhì)等因素的不同，對(duì)室內(nèi)設(shè)計(jì)的要求和表現(xiàn)出來(lái)的個(gè)性也不盡相同。購(gòu)房者常按照自己的喜好和習(xí)慣，選擇適合于自己風(fēng)格的室內(nèi)裝飾、裝修的個(gè)性追求?！安藛问窖b修”更適合現(xiàn)在促銷(xiāo)活動(dòng)，選各不同戶型，以地段優(yōu)勢(shì)、小戶型優(yōu)勢(shì)和精裝修房?jī)?yōu)勢(shì)為主要賣(mài)點(diǎn)?；蛟诨顒?dòng)期間，以菜單式裝飾送購(gòu)房者裝飾。
5、換個(gè)角度看“春天”—攝影展。
目的：以藝術(shù)的角度打造嘉魚(yú)最美的傳世之作，樹(shù)立樓盤(pán)形象。
思路：
攝影被視為關(guān)照世界，關(guān)注生命的一種力量的方式。攝影，是藝術(shù)，同樣也是生活，用手中的每一個(gè)鏡頭記錄“三湖春天”最美麗，動(dòng)人的瞬間。
活動(dòng)內(nèi)容：
與媒體、贊助商合作，公開(kāi)征集三湖春天或三湖春天周邊景色，在廣場(chǎng)展覽一周，民眾和評(píng)委參與投票，選出優(yōu)秀攝影作品，舉行頒獎(jiǎng)儀式。
6、我和“三湖春天”有個(gè)約會(huì)，大型相親派對(duì)。
目標(biāo)：加大樓盤(pán)宣傳力度，促進(jìn)銷(xiāo)售。
思路：
眼下由于社會(huì)環(huán)境的變化，單身的人數(shù)不斷增加，孤單的單身在“三湖春天”創(chuàng)造戀愛(ài)機(jī)會(huì)，邂逅一段佳緣，不僅可以欣賞到現(xiàn)場(chǎng)版“非誠(chéng)勿擾”，單身的朋友也許可以獲遇有緣人，也為寒冬里的“三湖春天”增加了濃濃的愛(ài)意和暖意，實(shí)在值得期待。
活動(dòng)內(nèi)容：
地點(diǎn)選在廣場(chǎng)，時(shí)間為圣誕節(jié)時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)將召集多名單身青年男女，傳遞勇敢，道別單身。屆時(shí)，三湖春天將打造成最浪漫的交友約會(huì)場(chǎng)所，現(xiàn)場(chǎng)不僅有濃郁的浪漫氛圍，更有多姿多彩的互動(dòng)游戲和精彩表演。最后以“擁抱幸福，告別單身”大型集體擁抱活動(dòng)結(jié)束，參與者均有機(jī)會(huì)獲得禮品。
7、××年免息輕松供樓特惠專(zhuān)案。
目的：強(qiáng)力促進(jìn)銷(xiāo)售。
思路：
促銷(xiāo)的本質(zhì)是讓利，所以直接的過(guò)樓優(yōu)惠對(duì)買(mǎi)家是極具誘惑力的。而且××年免息的條件十分誘人。選取年底發(fā)售的時(shí)機(jī)(在樓盤(pán)推廣上，宜先蓄勢(shì)，而后“開(kāi)閘”，鑒于前期已開(kāi)始推廣，所以本次推廣需要進(jìn)行包裝，讓人感覺(jué)前期推出單位已售完，此次是推全新單位)，歲末大酬賓給現(xiàn)場(chǎng)積累人氣。
活動(dòng)內(nèi)容：
選取不同戶型單位，以××年免息按揭的方式銷(xiāo)售。在廣告宣傳上，將此信息作為單一營(yíng)銷(xiāo)點(diǎn)，以強(qiáng)勢(shì)傳播。而且列出購(gòu)樓可優(yōu)惠的具體數(shù)據(jù)，以打動(dòng)買(mǎi)家。
8、環(huán)城單車(chē)游，
目的：完善樓盤(pán)健康、綠色形象，為銷(xiāo)售助力。
思路：
現(xiàn)在越來(lái)越多的機(jī)動(dòng)車(chē)輛代替了原始的出行方式，同時(shí)也造成了很多環(huán)境問(wèn)題。人們逐漸認(rèn)識(shí)到保護(hù)環(huán)境的重要性，更綠色和更低碳的生活方式開(kāi)始得到更多人的響應(yīng)。選擇自行車(chē)出行就是人們向低碳生活邁出的的一大步。單車(chē)出游是對(duì)綠色生活、綠色時(shí)尚的再一次追尋;是對(duì)追求低碳、健康生活的響應(yīng)與擁護(hù)。活動(dòng)內(nèi)容：
此次巡游活動(dòng)時(shí)間，活動(dòng)路線按實(shí)際情況定，整個(gè)騎游過(guò)程貫穿嘉魚(yú)新、老街道核心區(qū)域。本次單車(chē)巡游活動(dòng)將宣傳低碳、健康、綠色的生活理念。將三湖春天的綠色理念傳達(dá)給民眾，塑造三湖春天的樓盤(pán)良好形象。
9、“老友計(jì)”，業(yè)主介紹有禮送。
目的：老帶新，新老客戶齊歡喜。
目標(biāo)客戶群：新老客戶。
思路：
老客戶介紹新客戶雖然是最常見(jiàn)促銷(xiāo)方法，但確是不能忽視的，老客戶是最能反映房子好壞的第一人，在新客戶眼中是最具有說(shuō)服力的，更能打動(dòng)客戶的心，說(shuō)服新客戶。
活動(dòng)內(nèi)容：
選定活動(dòng)時(shí)間內(nèi)，老客戶介紹新客戶購(gòu)房，雙方都可以享受豐厚的禮品。
10、三湖春天——家庭總動(dòng)員。
目的：和諧社區(qū)氛圍，傳達(dá)社區(qū)文化。
目標(biāo)客戶群：以老年人為中心的發(fā)散性客戶。
思路：
以“全新退休生活的領(lǐng)跑者”獨(dú)特理念，形成了濃郁的老年文化氛圍，這種社區(qū)生活吸引了退休老人及子女的關(guān)注。而業(yè)主們是最為有效的義務(wù)宣傳員，尤其是對(duì)項(xiàng)目滿意的老年業(yè)主，他們的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)豐富，社會(huì)關(guān)系深而且廣，并且還可以通過(guò)他們的子女的口碑相傳，這種營(yíng)銷(xiāo)的深層效用不可小覷。
活動(dòng)內(nèi)容:。
元旦佳節(jié)時(shí)，舉辦“元旦歡樂(lè)家庭總動(dòng)員”，邀請(qǐng)社區(qū)住戶和各家庭協(xié)老一輩表演節(jié)目，以比賽的形式宣傳三湖春天的小區(qū)文化。然后組織多種興趣俱樂(lè)部，促進(jìn)業(yè)主相互交流，營(yíng)造了一種積極向上的生活氛圍和健康愉悅的生活態(tài)度。
房產(chǎn)銷(xiāo)售方案篇三
(3)銷(xiāo)售組及策劃組相互反饋信息和加強(qiáng)了解項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)理念。
逢雙周下午。
主持：項(xiàng)目總監(jiān)。
與會(huì)人員：項(xiàng)目總監(jiān)、策劃組、
銷(xiāo)售經(jīng)理、主任；
會(huì)議紀(jì)錄：銷(xiāo)售主任。
(1)總結(jié)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略的貫徹程度；
(2)總監(jiān)作下一步工作指示及建議；
(3)收集競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和情況。
逢下月第一個(gè)下午。
主持：項(xiàng)目總監(jiān)。
與會(huì)人員：專(zhuān)案組、策劃組、
銷(xiāo)售經(jīng)理；
會(huì)議紀(jì)錄：項(xiàng)目總監(jiān)指定人選29。
房產(chǎn)銷(xiāo)售方案篇四
隨著xx月份的結(jié)束，也意味著進(jìn)入下一步的實(shí)質(zhì)性工作階段?；仡欉@一個(gè)月的工作，非常感謝公司領(lǐng)導(dǎo)和各位同事的頂力支持，使我掌握相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)?；诒救耸堑谝淮谓佑|房產(chǎn)銷(xiāo)售行業(yè)，面臨困難和壓力較大，針對(duì)行業(yè)特點(diǎn)、現(xiàn)狀，結(jié)合本人這一個(gè)多月來(lái)對(duì)“房產(chǎn)銷(xiāo)售”的理解和感悟，特對(duì)11月份房產(chǎn)銷(xiāo)售工作制定以下計(jì)劃。
1. 全面、較深入地掌握我們“產(chǎn)品”地段優(yōu)勢(shì)并做到應(yīng)用自如。
2. 根據(jù)自己以前所了解的和從其他途徑搜索到的信息，搜集客戶信息1000個(gè)。
3. 鎖定有意向客戶30家。
4. 完成銷(xiāo)售指標(biāo)100萬(wàn)。
眾所周知，現(xiàn)代房產(chǎn)銷(xiāo)售的競(jìng)爭(zhēng)，就是服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)。服務(wù)分為售前服務(wù)、售中服務(wù)和售后服務(wù)，而我們房產(chǎn)銷(xiāo)售也是一種“服務(wù)“，所以前期工作即就是售前服務(wù)更是我們工作的重中之重。正是因?yàn)槿绱?，我的工作開(kāi)展計(jì)劃也是圍繞“售前服務(wù)”來(lái)進(jìn)行。
1.多渠道廣泛地收集客戶資料，并做初步分析后錄入，在持續(xù)的信息錄入過(guò)程中不斷地提高自己的業(yè)務(wù)知識(shí)，使自己在對(duì)房產(chǎn)銷(xiāo)售特點(diǎn)掌握的基礎(chǔ)上進(jìn)一步的深入體會(huì)，做到在客戶面前應(yīng)用自如、對(duì)答如流。
2.對(duì)有意向的客戶盡可能多地提供服務(wù)(比如根據(jù)其需要及時(shí)通
知房源和價(jià)格等信息)，目的讓客戶了解房源和價(jià)格，在此基礎(chǔ)上，與客戶進(jìn)行互動(dòng)溝通。其次給客戶一種無(wú)形的壓力，比如：房源緊張，價(jià)格要上漲等，激發(fā)其購(gòu)買(mǎi)欲望.
3.在用電話與客戶交流的過(guò)程中，實(shí)時(shí)掌握其心理動(dòng)態(tài)，并可根據(jù)這些將客戶分類(lèi)。
4.在交流的過(guò)程中，鎖定有意向的客戶，并保持不間斷的聯(lián)系溝通，在客戶對(duì)我們的“產(chǎn)品”感興趣或希望進(jìn)一步了解的情況下，可以安排面談。
5.在面談之前要做好各種充分準(zhǔn)備，做到對(duì)房源，面積，單價(jià)等了如指掌
6.對(duì)每次面談后的結(jié)果進(jìn)行總結(jié)分析，并向上級(jí)匯報(bào)，聽(tīng)取領(lǐng)導(dǎo)的看法。克服困難、調(diào)整心態(tài)、繼續(xù)戰(zhàn)斗。
7.在總結(jié)和摸索中前進(jìn)。
在一個(gè)月后，我要對(duì)該月的工作成果、計(jì)劃執(zhí)行情況做一次評(píng)估，總結(jié)得失，為下個(gè)月的工作開(kāi)展做準(zhǔn)備。
房產(chǎn)銷(xiāo)售方案篇五
方案是從目的、要求、方式、方法、進(jìn)度等都部署具體、周密，并有很強(qiáng)可操作性的計(jì)劃。那么你知道活動(dòng)方案怎么寫(xiě)嗎？下面是小編為大家?guī)?lái)的2022年房產(chǎn)銷(xiāo)售方案，希望大家能夠喜歡!
一、市場(chǎng)背景：
漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津?yàn)I海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441.5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬(wàn)。
漢沽是我國(guó)重要的化學(xué)工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門(mén)類(lèi)綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機(jī)械加工等十多個(gè)工業(yè)門(mén)類(lèi)。漢沽不僅是一個(gè)工業(yè)重地，而且還是一個(gè)魚(yú)米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名。
__所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著改革開(kāi)放的進(jìn)行及國(guó)有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。隨著漢沽新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補(bǔ)充體，使?jié)h沽成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū)，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。
二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：
由于漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展屬于初級(jí)階段，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的敏感度較高，面對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對(duì)較低，故此我們?cè)诜治龈?jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)主要針對(duì)地段、價(jià)格、產(chǎn)品三個(gè)層面進(jìn)行歸納與比較，我們將其分為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
1、在漢沽我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)呢?
2、在漢沽我們的間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?
在漢沽市場(chǎng)中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達(dá)花園定為間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，具體原因我們分列如下：
綠地人家的產(chǎn)品規(guī)劃屬純南方模式，不能與本地居住習(xí)慣相對(duì)接;而濱河小區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃雖與本地居住習(xí)慣相符，但其產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)水平與第壹城相比較仍不在同一層面，要落后與第壹城。而富達(dá)花園的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，仍初級(jí)產(chǎn)品形態(tài);綠地、濱河及富達(dá)的銷(xiāo)售均價(jià)與第壹城相差500元左右，故此在目標(biāo)人群層面，不與第壹城形成直接競(jìng)爭(zhēng)。
三、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息：
1、項(xiàng)目名稱規(guī)劃面積銷(xiāo)售均價(jià)基本情況。
綠地人家27萬(wàn)平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷(xiāo)售單價(jià)較低，一期開(kāi)發(fā)面積7萬(wàn)平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計(jì)較為南方化，銷(xiāo)售樓層以一、二、三、六層為主。
濱河小區(qū)12萬(wàn)平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無(wú)會(huì)所，鄰近薊運(yùn)河及烈士陵園，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，戶型面積控制較好，并帶簡(jiǎn)單裝修。
井田·藍(lán)月灣6萬(wàn)平方米20__l型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價(jià)格、配套與第壹城相近。
分析：從已銷(xiāo)售的戶型比來(lái)看，其中兩室占了絕對(duì)的比例，即便是頂層的兩室也由于價(jià)位較低得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，所以我們有理由說(shuō)，漢沽市場(chǎng)的主要需求在兩室，對(duì)于一室戶型的銷(xiāo)售由于存量較大，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。在兩室的銷(xiāo)售當(dāng)中主要以a、b、e戶型為主導(dǎo)，是典型的經(jīng)典戶型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費(fèi)價(jià)格在18萬(wàn)左右。
2、樓棟售出率分析。
在我們項(xiàng)目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費(fèi)出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷(xiāo)售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售控制的原因，一方面也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷(xiāo)售情況也為項(xiàng)目后期景觀節(jié)點(diǎn)釋放后的銷(xiāo)售，提供有力的產(chǎn)品支持。
四、已購(gòu)客戶分析。
1、付款方式分析。
分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說(shuō)明當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者在消費(fèi)能力上雖有一定的問(wèn)題，但他們具有相當(dāng)穩(wěn)定和充足的還款能力，且在消費(fèi)意識(shí)上較為超前，這當(dāng)然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。
2、年齡結(jié)構(gòu)分析。
分析：我們從已購(gòu)客戶的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主，他們對(duì)新事物的接受能力較強(qiáng)，具有一定的購(gòu)買(mǎi)力及資金支配能力，相應(yīng)對(duì)生活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個(gè)問(wèn)題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當(dāng)中還有更多的需求，比如：子女的教育問(wèn)題、娛樂(lè)問(wèn)題、收入及職業(yè)狀況問(wèn)題等。由于漢沽當(dāng)?shù)厝罕妼?duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況的擔(dān)憂，更多反映出的是對(duì)子女教育的關(guān)注較多。
3、行業(yè)分析(略)。
分析：從已購(gòu)客戶的行業(yè)特征來(lái)看，大部分的已購(gòu)客戶集中在企、事業(yè)單位及個(gè)體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對(duì)較優(yōu)厚。而這樣的客戶在漢沽當(dāng)?shù)氐臄?shù)量較多，為我們提供了較好的市場(chǎng)承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標(biāo)。
4、居住區(qū)域分析。
分析：從項(xiàng)目已購(gòu)客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費(fèi)對(duì)象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。
五、產(chǎn)品前期市場(chǎng)推廣簡(jiǎn)要分析。
__在前期的媒介宣傳過(guò)程中，主要是對(duì)漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶型進(jìn)行了市場(chǎng)傳達(dá)。其項(xiàng)目的促銷(xiāo)活動(dòng)，主要是結(jié)合項(xiàng)目的工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了一些老客戶的維系活動(dòng)。
在我們對(duì)宣傳及活動(dòng)的分析當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個(gè)方面的問(wèn)題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯(cuò)位，也即宣傳內(nèi)容的針對(duì)性不強(qiáng);二是在各宣傳節(jié)點(diǎn)上的訴求不能成為體系，缺乏對(duì)項(xiàng)目主題的支撐;三是宣傳中對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值宣泄不足。
六、分析總結(jié)。
我們?cè)谇懊鎸?duì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、產(chǎn)品及客戶進(jìn)行了一個(gè)簡(jiǎn)要的分析，通過(guò)分析我們得出我們對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品及市場(chǎng)中的消費(fèi)者的理解，我們?cè)诿魇救缦拢?BR> 市場(chǎng)：在漢沽的房地產(chǎn)市場(chǎng)中充斥著大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，單從供應(yīng)量上來(lái)講已基本上可以滿足市場(chǎng)現(xiàn)有的消費(fèi)需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場(chǎng)，并為市場(chǎng)帶來(lái)新的產(chǎn)品，這樣我們就可以說(shuō)20__年的漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)，將快速成長(zhǎng)為供大于求的買(mǎi)方市場(chǎng)。對(duì)于在市場(chǎng)中的各個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，漢沽將是一個(gè)各項(xiàng)目進(jìn)行快速掠奪的市場(chǎng)。
我們從目前所了解到的市場(chǎng)中各項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況來(lái)看，雖然漢沽已經(jīng)進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)，雖然各項(xiàng)目都已經(jīng)在市場(chǎng)中得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的差異較大(包括產(chǎn)品及價(jià)格)，但是卻沒(méi)能有一個(gè)項(xiàng)目成為市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn)，成為市場(chǎng)銷(xiāo)售的領(lǐng)跑者，成為市場(chǎng)中殺傷力的項(xiàng)目。
在這樣的市場(chǎng)情況下，一方面給我們留下了一個(gè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，一方面也讓我們反思我們近一年來(lái)所做工作的欠缺及未來(lái)工作中的跟進(jìn)措施。如果我們能夠在未來(lái)的工作中，及時(shí)總結(jié)我們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，及時(shí)調(diào)整我們的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，及時(shí)登上市場(chǎng)領(lǐng)軍者的寶座，我們的項(xiàng)目明天將會(huì)異常光明。
產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)中，我們不能說(shuō)我們的產(chǎn)品規(guī)模是的，不能單就一個(gè)方面說(shuō)我們的產(chǎn)品是的，但我們可以說(shuō)我們產(chǎn)品的從整體上來(lái)說(shuō)是的，雖然我們銷(xiāo)售價(jià)格高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但這個(gè)價(jià)格是與其價(jià)值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷(xiāo)售中即可看出。
雖然目前市場(chǎng)上普遍認(rèn)為我們的價(jià)格高，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因?yàn)槲覀儧](méi)能在項(xiàng)目的前一階段銷(xiāo)售過(guò)程中讓市場(chǎng)認(rèn)清我們產(chǎn)品的價(jià)值而已，只要我們能讓消費(fèi)者實(shí)際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價(jià)值，我們的銷(xiāo)售必然會(huì)放量，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。
消費(fèi)者：在漢沽當(dāng)?shù)氐南M(fèi)市場(chǎng)中，主要以工薪收入階層為主，這是由當(dāng)?shù)叵鄬?duì)單一的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對(duì)穩(wěn)定，這為他們購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。
同時(shí)由于他們受教育程度相對(duì)較高，這樣對(duì)新鮮事物的接受能力也相對(duì)于一般消費(fèi)者要強(qiáng)，因此也就說(shuō)明他們是我們的目標(biāo)消費(fèi)群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。
一、策劃緣起。
東部旅游節(jié)日在即，全城熱銷(xiāo)海岸生活。
7月22日，在____省文化廳和____市鹽田區(qū)政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術(shù)花會(huì)暨_(dá)___省少兒藝術(shù)節(jié)”即將召開(kāi)，在“東部旅游文化節(jié)”同時(shí)開(kāi)幕的喜人背景下，鹽田的旅游旺季和置業(yè)高潮已經(jīng)到來(lái)。隨著萬(wàn)科東海岸和心海伽藍(lán)的陸續(xù)開(kāi)盤(pán)，東部家居生活不斷朝著海岸新時(shí)尚升級(jí)。____深處悄悄入伙等好消息啟發(fā)人們，鹽田需要宣傳，鹽田需要更加時(shí)尚的海風(fēng)吹拂。
二、合作優(yōu)勢(shì)。
《__周刊》，先鋒時(shí)尚為東部海岸生活沖浪領(lǐng)航。
同是7月22日，全球時(shí)尚生活資訊，白領(lǐng)精英讀本《__周刊》正式創(chuàng)刊?！禵_周刊》是____市公開(kāi)發(fā)行的全彩色銅版紙印刷、在____兩地同時(shí)發(fā)行、直投的第一張周報(bào)，經(jīng)過(guò)7月8日試刊后，受到讀者和業(yè)內(nèi)外一致好評(píng)。證明這一獨(dú)特嶄新媒體深受市場(chǎng)歡迎。用精美的圖片、優(yōu)美的文字、精確的策劃，《__周刊》為鹽田生活傳遞信息。
三、媒體互動(dòng)。
《__周刊》與分眾液晶電視互動(dòng)，開(kāi)創(chuàng)最新傳媒模式。
為了充分傳達(dá)東部海岸生活氣息，更加準(zhǔn)確鎖定白領(lǐng)、金領(lǐng)人士置業(yè)鹽田，《__周刊》與名震全國(guó)的分眾傳媒機(jī)構(gòu)聯(lián)手，在遍布____、東莞的高檔寫(xiě)字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開(kāi)辟液晶電視廣告。凡在《__周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時(shí)得到分眾傳媒贈(zèng)送的滾動(dòng)播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產(chǎn)生更為廣泛的傳播效果，達(dá)到其它任何媒體無(wú)法做到的事半功倍之效。
四、報(bào)道方法。
全景描繪鹽田生活，為置業(yè)東部展示立體畫(huà)卷。
1、介紹鹽田簡(jiǎn)史：概括山海鹽田，幾年巨變。
五、其他配合。
全面互動(dòng)，《__周刊》期待合作。
1、采訪國(guó)土局、交易中心領(lǐng)導(dǎo)介紹鹽田規(guī)劃與發(fā)展藍(lán)圖。
2、組織看樓專(zhuān)車(chē)免費(fèi)服務(wù)。
3、贈(zèng)送老板、總經(jīng)理專(zhuān)訪文章。
4、請(qǐng)中介公司、專(zhuān)家暢談置業(yè)鹽田的多重優(yōu)勢(shì)。
5、其他合作另行協(xié)商。
一、活動(dòng)目的。
1、促進(jìn)開(kāi)盤(pán)成交客戶合同簽訂;。
2、提升開(kāi)盤(pán)售樓部現(xiàn)場(chǎng)人氣;。
3、促進(jìn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)成交，制造凱悅城的聲音，及快速去化房源。
二、活動(dòng)時(shí)間。
20__年9月份(具體時(shí)間待定)。
三、活動(dòng)地點(diǎn)。
凱悅城售樓中心。
四、活動(dòng)前準(zhǔn)備。
1、置業(yè)顧問(wèn)電話邀約時(shí)間：20__年9月份。
2、電器的購(gòu)買(mǎi)。
時(shí)間：20__年8月30日。
3、抽獎(jiǎng)券制作到位時(shí)間：20__年9月初。
4、水果糕點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)布置到位。
時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前一天。
五、活動(dòng)內(nèi)容。
邀請(qǐng)凱悅城開(kāi)盤(pán)，購(gòu)房簽約客戶，將在售樓中心內(nèi)部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)“砸金蛋得家電”活動(dòng)，由項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)本次活動(dòng)類(lèi)容進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹，并傳遞前期購(gòu)房客戶，老帶新活動(dòng)政策，本次活動(dòng)抽獎(jiǎng)由當(dāng)天購(gòu)房客戶現(xiàn)場(chǎng)抽取，產(chǎn)生以下獎(jiǎng)勵(lì)：
一等獎(jiǎng)：筆記本電腦(2名)。
二等獎(jiǎng)：海爾冰箱(4臺(tái))。
100元x90臺(tái)=9000元。
費(fèi)用預(yù)估：33000元。
三等獎(jiǎng)：海爾洗衣機(jī)(6名)四等獎(jiǎng)：微波爐(10名)。
五等獎(jiǎng)：榨汁機(jī)或電飯煲或加濕器(90名)。
六、活動(dòng)流程。
新客戶到達(dá)售樓中心——進(jìn)入簽到區(qū)簽到——拿排號(hào)單或序號(hào)——客戶集中到門(mén)外——現(xiàn)場(chǎng)維持開(kāi)盤(pán)前客戶情緒，待開(kāi)盤(pán)開(kāi)始，由銷(xiāo)售帶客戶購(gòu)房，已簽訂購(gòu)房認(rèn)購(gòu)的客戶——由銷(xiāo)售帶客戶進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)砸蛋區(qū)——由客戶砸蛋獲取獎(jiǎng)券——銷(xiāo)售帶客戶去領(lǐng)獎(jiǎng)去等級(jí)(需帶認(rèn)購(gòu)和客戶身份證)——核對(duì)后領(lǐng)取獎(jiǎng)品——銷(xiāo)售讓客戶從后門(mén)離開(kāi)。
(置業(yè)顧問(wèn)全程接待，并一對(duì)一介紹，促進(jìn)成交幾率，深入挖掘潛在客戶群)。
七、活動(dòng)費(fèi)用。
1、抽獎(jiǎng)券數(shù)量：100張。
抽獎(jiǎng)箱：1個(gè)費(fèi)用：100元。
2、聘請(qǐng)婚慶公司費(fèi)用：2500元。
3、水果糕點(diǎn)費(fèi)用：1000元。
4、預(yù)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)布置費(fèi)用：費(fèi)用：500元。
5、小禮品購(gòu)置費(fèi)：毛絨玩具等20__元。
6、不可預(yù)計(jì)支出費(fèi)用：費(fèi)用：900元。
7、家電費(fèi)用：33000元。
一、活動(dòng)目的：
通過(guò)“辭舊歲。送愛(ài)心”主題公益活動(dòng)，把新老業(yè)主邀約到九座花園，維系客戶感情，講解項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài)，爭(zhēng)取老業(yè)主轉(zhuǎn)介;邀約陌電新客戶，了解項(xiàng)目，促成意向成交。
二、活動(dòng)內(nèi)容：
置業(yè)顧問(wèn)通知前期老業(yè)主和陌電客戶，于規(guī)定時(shí)間來(lái)九座花園參加太白。
印象組織的“辭舊歲。送愛(ài)心”公益活動(dòng)。
在分類(lèi)客戶送來(lái)的愛(ài)心物品后，送客戶新年小禮包。帶老業(yè)主參觀產(chǎn)品推薦室，將項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài);對(duì)陌電客戶進(jìn)行產(chǎn)品推薦。
拍照留影，評(píng)選笑容做太白印象的“愛(ài)心形象大使”。
三、活動(dòng)時(shí)間及地點(diǎn)：
略
四、邀約客戶：
為了確保數(shù)量的客戶到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，邀約分兩次進(jìn)行;第一次邀約時(shí)間為：20__年12月28日星期五，短信提前通知所有已成交客戶和陌電客戶活動(dòng)時(shí)間及地點(diǎn)。第二次邀約時(shí)間為20__年12月30日星期日，電話邀約客戶下午2點(diǎn)參加。
陌電客戶邀約說(shuō)辭：__x先生/女士，我是太白印象的置業(yè)顧問(wèn)小x，昨天給你發(fā)的信息收到了吧?是這樣的，我們和西安愛(ài)心聯(lián)盟組織的捐獻(xiàn)舊衣物獻(xiàn)愛(ài)心活動(dòng)，今天下午兩點(diǎn)舉行，誠(chéng)邀你參加，你肯定是一個(gè)有愛(ài)心的人，我和您預(yù)約一下下午的時(shí)間。
一、前言。
本案是市政府繼華苑、麗苑之后的又一重點(diǎn)、大型居民生活區(qū)，整體以“全國(guó)的生態(tài)居住區(qū)”為統(tǒng)一的、主要的訴求點(diǎn)。一期工程擁有6塊大小與規(guī)劃均不同土地范圍，去除商業(yè)用地和沒(méi)有水域面積的地塊以外，本案最主要的競(jìng)品項(xiàng)目為3號(hào)地華夏梅江芳水園。
二、推廣策劃原則。
本案藍(lán)水園在推廣策劃過(guò)程中我們的指導(dǎo)思想是“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”，這種體現(xiàn)了片區(qū)或區(qū)域經(jīng)濟(jì)思維神韻的做法，將隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供前所未有的廣闊空間。我們理解的房地產(chǎn)推廣策劃是，不局限于某一個(gè)時(shí)期某一個(gè)樓盤(pán)的成功與否，而是放眼于一個(gè)小區(qū)樓盤(pán)發(fā)展到大的綜合社區(qū)，從單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目到不同產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資源整合，甚至期望能夠帶動(dòng)一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)版塊的開(kāi)發(fā)和興旺。
我們理解并提出“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”的泛地產(chǎn)理論，說(shuō)到底是一種思維方式的變革。是在房地產(chǎn)大盤(pán)化、郊區(qū)化、復(fù)合化的摸索中總結(jié)出來(lái)的。
從微觀上講，如果是100畝的小盤(pán)子，靠一、兩個(gè)賣(mài)點(diǎn)就夠了。但如果是1000畝的大盤(pán)子怎么辦?小盤(pán)是獨(dú)奏曲，大盤(pán)是交響樂(lè)。它必須有一個(gè)主題和靈魂。因此，必須上升到泛地產(chǎn)的高度，來(lái)整合各種可以利用的資源。
從中觀層面說(shuō)，今天的地產(chǎn)必將跳出單一地產(chǎn)的格局，也就是我們常說(shuō)的復(fù)合型地產(chǎn)。
從宏觀上講，但凡人類(lèi)活動(dòng)、居住的建筑環(huán)境合空間，都可以納入泛地產(chǎn)的范疇，包括城市的規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)區(qū)域的開(kāi)發(fā)。
在對(duì)藍(lán)水園推廣策劃的考慮上，我們力求作到以上各點(diǎn)，宣傳新穎、獨(dú)到，能夠充分涵蓋本案的特色與特點(diǎn)，創(chuàng)造今后項(xiàng)目正式運(yùn)作、營(yíng)銷(xiāo)通暢的生命力。
三、具體影響梅江藍(lán)水園推廣的六大因素。
藍(lán)水園的具體推廣受項(xiàng)目規(guī)劃、價(jià)格策略、廣告策略、銷(xiāo)售執(zhí)行、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政經(jīng)環(huán)境這六大因素的左右。其中，項(xiàng)目規(guī)劃、價(jià)格策略、廣告策略和銷(xiāo)售執(zhí)行這四個(gè)因素應(yīng)當(dāng)是屬于我們能夠控制的營(yíng)銷(xiāo)組合的范疇，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政經(jīng)環(huán)境則是我們所不可控制的微觀環(huán)境和宏觀環(huán)境。
我們的任務(wù)就是知道應(yīng)該在哪里，應(yīng)該怎么去適當(dāng)安排營(yíng)銷(xiāo)組合合理的項(xiàng)目規(guī)劃、周密的價(jià)格策略、有效的廣告策略和徹底的銷(xiāo)售執(zhí)行，使之與不可控制的環(huán)境因素市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和政經(jīng)環(huán)境相適應(yīng)。其實(shí)這就是藍(lán)水園推廣能否成功的秘訣所在。
整個(gè)推廣過(guò)程類(lèi)似一個(gè)完整的戰(zhàn)役。它的第一步是市場(chǎng)調(diào)研，如同戰(zhàn)前的敵情偵察，是一切推廣行為的決策基礎(chǔ);第二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過(guò)程，對(duì)具體操作而言，就是從項(xiàng)目規(guī)劃策略、價(jià)格策略、廣告策略和銷(xiāo)售策略這四個(gè)可控制方面來(lái)入手策劃;第三部是策劃執(zhí)行，其中的廣告攻勢(shì)，只等于開(kāi)戰(zhàn)后的飛機(jī)轟炸和炮火支援，而銷(xiāo)售執(zhí)行就如同士兵的沖鋒陷陣和實(shí)地占領(lǐng)。三個(gè)步驟相互配合，一氣呵成，才能完成既定的銷(xiāo)售目標(biāo)。
四、主要競(jìng)品物業(yè)——芳水園情況簡(jiǎn)介。
1、芳水園開(kāi)發(fā)商介紹。
華夏經(jīng)濟(jì)房建設(shè)發(fā)展公司是國(guó)有一級(jí)資質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)，以建設(shè)社會(huì)保障性質(zhì)解困、安居住宅為主。組建7年來(lái)，運(yùn)用十幾億資金開(kāi)發(fā)了十多片近百萬(wàn)平方米住宅小區(qū)，其中95年開(kāi)發(fā)建設(shè)的福東北里榮獲全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)稱號(hào)，97年建設(shè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的華苑安華里、居華里，同時(shí)獲得全國(guó)住宅試點(diǎn)小區(qū)綜合金牌和五個(gè)單項(xiàng)一等獎(jiǎng)，評(píng)為國(guó)家安居工程優(yōu)秀住宅小區(qū)，榮獲中國(guó)建設(shè)工程獎(jiǎng)級(jí)——魯班獎(jiǎng)。公司先后獲得“天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)20強(qiáng)企業(yè)”、“天津市優(yōu)秀獎(jiǎng)”、“天津市危改信得過(guò)企業(yè)”、“建行信用aa_業(yè)”等多項(xiàng)榮譽(yù)。
2、梅江3號(hào)地——芳水園簡(jiǎn)介。
芳水園的7個(gè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：
1疏密有序的園林格局;。
2綠地、水面合理分布，宛在水中央;。
3家庭垃圾預(yù)處理，分類(lèi)袋裝，分類(lèi)收集;。
4建立中水利用系統(tǒng)，充分利用水資源;。
5熱電廠供熱，減少污染;。
6提高住宅高科技含量，做到二步節(jié)能;。
7健全安全防范及信息管理。
3、芳水園廣告運(yùn)作。
目前由獨(dú)立個(gè)人工作室代理設(shè)計(jì)、發(fā)布。
五、藍(lán)水園客戶定位策略。
一藍(lán)水園的目標(biāo)客戶群為“新中產(chǎn)階級(jí)”
1、時(shí)代造就的"新中產(chǎn)階級(jí)"。
曾幾何時(shí)，在"允許一部分人先富起來(lái)"的。
口號(hào)。
聲中，經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日趨活躍，人們不在沉迷于"今宵酒醒何處?"的感覺(jué)，發(fā)出了"再也不能這樣過(guò)"的吶喊。身體的成長(zhǎng)需要日久天長(zhǎng)，而觀念的更新轉(zhuǎn)換只是瞬間之事。大氣候與小氣候的成熟，一大批不甘寂寞的有識(shí)之士，擺脫了束縛，通過(guò)自身的努力拼搏，向著一個(gè)新的行列前行，那就是有絕對(duì)中國(guó)特色的——"新中產(chǎn)階級(jí)"。他們除了養(yǎng)車(chē)，購(gòu)買(mǎi)豪宅之外，還要有足夠的時(shí)間和經(jīng)濟(jì)去追求其固有的高品質(zhì)的生活。追求精致的生活品味這便是新中產(chǎn)階級(jí)的又一大特點(diǎn)。
主，流通公司，非金融機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，三資企業(yè)，還有證券經(jīng)營(yíng)者，特種行業(yè)主，以及策劃公司，文化產(chǎn)業(yè)等。這些行業(yè)經(jīng)營(yíng)起來(lái)主要運(yùn)用的是知識(shí)與頭腦，所以知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的特征就由此體現(xiàn)出來(lái)。
2、“新中產(chǎn)階級(jí)”特征。
生活都是靠自己努力奮斗而得到的。
他們具有強(qiáng)烈的自信心，相信自己所做的絕對(duì)能成功，便是他們的信條。生活講究，追求品味，但也不輕易消費(fèi)，有時(shí)甚至還不愿向外公開(kāi)自己的財(cái)產(chǎn)也是他們的特征之一。同時(shí)，敢于投資，將所得的錢(qián)用于擴(kuò)大再生產(chǎn)，以期獲得更多的利潤(rùn)。
性高，獲利較大的項(xiàng)目。追求成功，追求財(cái)富的腳步永不停止，更是"新中產(chǎn)階級(jí)"的顯著特點(diǎn)。
房產(chǎn)銷(xiāo)售方案篇六
線上宣傳吸引網(wǎng)友關(guān)注，提升項(xiàng)目認(rèn)知度、美譽(yù)度；暖場(chǎng)活動(dòng)吸引網(wǎng)友駐留項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)感；為項(xiàng)目蓄客，促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售。
濃情中秋齊聚一堂多彩龍灣感謝有你——聯(lián)投龍灣中秋節(jié)活動(dòng)。
活動(dòng)時(shí)間：20xx年9月6日——9月8日。
黑暗料理月餅君駕到，主辦方將在活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)展示各種新奇月餅，例如香辣牛肉月。
餅、韭菜月餅等，到場(chǎng)來(lái)賓可以現(xiàn)場(chǎng)品嘗，同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)還會(huì)準(zhǔn)備一個(gè)受大家歡迎的五仁月餅、雙黃蓮蓉月餅等供來(lái)賓品嘗。
猜燈謎贏燈籠。
在聯(lián)投龍灣項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心長(zhǎng)廊舉辦猜燈謎活動(dòng)，將燈謎做成彩色紙條帖在繩子上安置在項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心長(zhǎng)廊，每個(gè)燈謎都設(shè)置編號(hào)，來(lái)訪嘉賓進(jìn)行猜燈謎活動(dòng)，嘉賓到負(fù)責(zé)人處將編號(hào)以及答案告知負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)人揭曉謎底，并進(jìn)行謎語(yǔ)統(tǒng)計(jì)，猜對(duì)5個(gè)燈謎的網(wǎng)友，可以獲得精美燈籠一個(gè)。(每個(gè)網(wǎng)友只能限領(lǐng)一個(gè)獎(jiǎng)品)謎語(yǔ)示例：
no.002。
no.001。
一把刀，順?biāo)?，有眼睛，沒(méi)眉毛(打一動(dòng)物名)。
平日不思，中秋想你。有方有圓，又甜又蜜(打一日常用品)。
業(yè)主生日會(huì)。
在聯(lián)投龍灣營(yíng)銷(xiāo)中心為業(yè)主舉辦生日party，新老業(yè)主齊聚一堂共同品蛋糕，唱生日歌、許生日愿望，使當(dāng)天生日的業(yè)主在聯(lián)投龍灣度過(guò)一個(gè)特別的生日會(huì)。
入場(chǎng)簽到。
業(yè)主憑身份證到項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心登記領(lǐng)取活動(dòng)參與券。趣味游戲。
游戲一：猜燈謎。
主持人將燈謎游戲帶入業(yè)主生日會(huì)活動(dòng)，主持人念出謎語(yǔ)，最先回答正確的業(yè)主獲得精美禮品一個(gè)。
游戲二：馬蘭花開(kāi)游戲規(guī)則：
1、主持人一人，站在場(chǎng)地中央；
3、游戲開(kāi)始，大家圍著主持人走圓圈隊(duì)列，一起邊走邊念“馬蘭花，馬蘭花，風(fēng)吹雨打都不怕，請(qǐng)問(wèn)要開(kāi)幾朵花？”主持人說(shuō)：“5朵”。那大家就趕快任意5個(gè)人抱在一起，出現(xiàn)沒(méi)有辦法抱一起的，就出局。剩下的人，繼續(xù)玩。4、最后剩下的2個(gè)人，可以給予獎(jiǎng)勵(lì)。
5、主持人一定要根據(jù)人數(shù)喊出比較妥當(dāng)?shù)臄?shù)字，避免一次性出局太多人。比如，一共17人，比較合適的就是喊出4朵花，這樣就出局一個(gè)人，如果喊出6朵花，那么就一下出局5個(gè)人，那么就很快會(huì)結(jié)束游戲了。
6、很重要的，主持人要提醒，玩游戲的人，要抱緊哦，小心人被搶?zhuān)∩湛駳g。
主辦方將在參與活動(dòng)的業(yè)主中抽取幸運(yùn)業(yè)主獲得精美禮品一份，活動(dòng)分為一二三等獎(jiǎng)。
四、活動(dòng)流程。
五、物料清單。
六、人員安排。
thankyou。
房產(chǎn)銷(xiāo)售方案篇七
電商兇猛。冷不防，“雙11”的風(fēng)暴也刮到了房地產(chǎn)界。
假如比之于人，地產(chǎn)商的形象應(yīng)當(dāng)是一位中年土豪叔，財(cái)大氣粗，心思深沉，不過(guò)有那么一點(diǎn)兒老土，手機(jī)還用著“按鍵”系。對(duì)花樣翻新、小打小鬧的電商，地產(chǎn)商從骨子里是看不起的。地產(chǎn)界以往只有“黃金周”的傳統(tǒng)，買(mǎi)房子需要三姑八婆齊齊參與，是看一遍兩遍三四遍還下不了決心的大事，在網(wǎng)上點(diǎn)一點(diǎn)便購(gòu)房始終是不現(xiàn)實(shí)的。因此，盡管這兩年，“剁手季”的收成令人眼紅，地產(chǎn)商也只是蹺腳在看熱鬧，并沒(méi)有太多跟進(jìn)的欲望。
不過(guò)，今年形勢(shì)變了。叔也徹底告別了“按鍵時(shí)代”，拿起了時(shí)髦的電子配置，滿口是時(shí)尚的網(wǎng)絡(luò)語(yǔ)言，到哪兒都擺出最in的架勢(shì)來(lái)。地產(chǎn)商也有模有樣地傍上了“雙11”，看大象跳舞，看叔唱“小蘋(píng)果”，成了今年“雙11”樓市的大看點(diǎn)。
其實(shí)，好事者細(xì)細(xì)考究起來(lái)，在樓市的“雙11”中，所謂的線上、線下區(qū)別并不大，你在網(wǎng)上能“秒殺”的折扣，到樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)基本也會(huì)有的。然而，對(duì)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，“雙11”簡(jiǎn)直就是猴子派來(lái)的救兵，簡(jiǎn)直就是瞌睡遇到了枕頭?！半p11”來(lái)得不早不晚恰恰好。所以，今年地產(chǎn)商對(duì)于“雙11”的投入與熱愛(ài)，不會(huì)比電商少，只會(huì)更多。
說(shuō)起來(lái)都是淚啊，房地產(chǎn)的天亮得太晚!廣州市國(guó)土房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前三個(gè)季度，廣州月均成交量比去年同期下降24.3%，創(chuàng)下自2007年以來(lái)同期新低。在拍了十個(gè)月的烏蠅之后(粵語(yǔ)，指今年前十個(gè)月銷(xiāo)售不暢)，終于盼到了天明。9月30日，房貸新政如久旱甘霖，大大提振樓市信心。
在剛剛過(guò)去的10月份，全國(guó)42個(gè)城市的成交量環(huán)比增長(zhǎng)12.6%，創(chuàng)下今年內(nèi)的最高水平。一線城市成交量全線上漲，廣州成交面積增幅最大，為58%。讀完這一系列數(shù)據(jù)，筆者突然想起一個(gè)讓人昏昏欲睡的午后，某別墅盤(pán)操盤(pán)手百感交集地感慨：“今年前六個(gè)月，一套房都賣(mài)不出去，愁得頭發(fā)都白了。9月份后，突然賣(mài)出了幾億元?！惫P者清楚地記得，該操盤(pán)手說(shuō)完，眼眶微微紅了。
總之，過(guò)去的十個(gè)月，日子多難過(guò)，誰(shuí)熬誰(shuí)知道。巨大的業(yè)績(jī)壓力與庫(kù)存壓力，讓地產(chǎn)商在收成見(jiàn)好轉(zhuǎn)的10月份后，必須選擇繼續(xù)“裸奔”。光棍節(jié)“脫光”的祈禱，在地產(chǎn)商面前變成“光盤(pán)”的熱切期盼。
今年“雙11”，中年土豪叔開(kāi)唱“小蘋(píng)果”，很有噱頭，也頗具誠(chéng)意，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這一場(chǎng)盛宴，還是很值得圍觀的。
巨大的業(yè)績(jī)壓力與庫(kù)存壓力，讓地產(chǎn)商在收成見(jiàn)好轉(zhuǎn)的10月份后，必須選擇繼續(xù)“裸奔”。光棍節(jié)“脫光”的祈禱，在地產(chǎn)商面前變成“光盤(pán)”的熱切期盼。
房產(chǎn)銷(xiāo)售方案篇八
銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)是房地產(chǎn)公司的一張“臉”，是公司先于產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行的展示，專(zhuān)業(yè)的素質(zhì)優(yōu)越的服務(wù)是吸引市場(chǎng)的基礎(chǔ)。對(duì)銷(xiāo)售人員加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)及服務(wù)培訓(xùn)是建設(shè)一個(gè)優(yōu)秀的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)必經(jīng)的途徑。以下是房產(chǎn)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)建設(shè)方案，歡迎閱覽!
高效的房產(chǎn)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，是在遵守《商品房銷(xiāo)售規(guī)范》的基礎(chǔ)上，在開(kāi)發(fā)商或代理商限定的時(shí)間內(nèi)，完成或超額完成指定項(xiàng)目的銷(xiāo)售工作的一定數(shù)量的員工集合。
1、強(qiáng)有力的執(zhí)行力。必須要做到上傳下達(dá)，使銷(xiāo)售計(jì)劃、營(yíng)銷(xiāo)策略得到很好的執(zhí)行。
2、適當(dāng)、清晰的目標(biāo)和相關(guān)的專(zhuān)業(yè)技能。要制定適當(dāng)和清晰的團(tuán)隊(duì)銷(xiāo)售目標(biāo)和個(gè)人銷(xiāo)售目標(biāo)，并把這些目標(biāo)與個(gè)人激勵(lì)機(jī)制掛鉤。銷(xiāo)售人員應(yīng)該熟悉房產(chǎn)相關(guān)知識(shí)，擅長(zhǎng)房產(chǎn)銷(xiāo)售，最重要的是要有團(tuán)隊(duì)意識(shí)，相互之間能夠良好的合作，完成任務(wù)。
3、良好的溝通能力和相互信任。良好的溝通能力是一個(gè)銷(xiāo)售人員必不可少的，這包括外部溝通和內(nèi)部溝通。外部溝通主要是跟客戶的良好溝通，內(nèi)部溝通包括同事間的溝通和跟上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)間的溝通。相互信任則是員工對(duì)公司的信任，對(duì)產(chǎn)品的信任，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)的信任和同事之間彼此品行和能力的相互信任。
4、恰當(dāng)?shù)念I(lǐng)導(dǎo)和內(nèi)外部的支持。優(yōu)秀的銷(xiāo)售管理者在團(tuán)隊(duì)中往往是擔(dān)任教練和后盾的角色，他們對(duì)團(tuán)隊(duì)提供指導(dǎo)和支持，并不試圖去控制它。
1、人才的多元化、組合化，以實(shí)現(xiàn)技能的互補(bǔ)。房產(chǎn)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)要有效的運(yùn)作，需要幾種不同技能類(lèi)型的成員。第一、要有技術(shù)專(zhuān)程，熟悉房地產(chǎn)相關(guān)法律、知識(shí)，擅長(zhǎng)銷(xiāo)售的人員，作為介紹組。第二、要有高效的溝通技巧，要善于聆聽(tīng)、反饋、解決客戶疑問(wèn)，作為洽談組。第三、迎賓組，年輕，相貌端莊，代表公司形象。第四、有解決問(wèn)題和決策的能力，能夠發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并提出自己的建議，作為主管人員。
2、薪酬福利、績(jī)效考核
一般認(rèn)為，薪酬福利就是底薪和提成，績(jī)效考核就是任務(wù)的完成與否。其實(shí)這只是其中的一方面。
(1)、在薪酬福利中，薪和利主要指物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，也就是底薪和提成。酬和福指精神方面的獎(jiǎng)勵(lì)，包括公司對(duì)員工的認(rèn)可，上級(jí)同事給予的關(guān)懷和認(rèn)可，晉升的機(jī)會(huì)，對(duì)企業(yè)文化的認(rèn)可等等，從而形成很強(qiáng)的凝聚力。
(2)、績(jī)效考核，績(jī)是指工作過(guò)程，效是指工作結(jié)果，考是檢驗(yàn)，核是檢查、核實(shí)、反饋和修改。這其中并不是單純看完成任務(wù)與否的結(jié)果，(如甲接待了100個(gè)客戶成交了10套，乙接待了50個(gè)客戶也成交了10套。結(jié)果一樣，但過(guò)程不一樣)也要看過(guò)程?？己说臅r(shí)候，除了檢查核實(shí)以外，還要反饋和修改。
3、房產(chǎn)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)與精神支持——團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)。
包括個(gè)人培訓(xùn)和整體培訓(xùn)。個(gè)人培訓(xùn)包括銷(xiāo)售人員的心理素質(zhì)培訓(xùn)和潛能培訓(xùn)，專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)和銷(xiāo)售技巧培訓(xùn)。整體培訓(xùn)注重團(tuán)隊(duì)的工作協(xié)調(diào)性和相互信任感的培養(yǎng)，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)的凝聚力。
5、加強(qiáng)對(duì)團(tuán)隊(duì)銷(xiāo)售工作的追蹤。公司要建立一系列表格表單。如要求銷(xiāo)售人員填寫(xiě)《日銷(xiāo)售報(bào)表》、《日客戶接待表》。銷(xiāo)售主管則要填寫(xiě)《周銷(xiāo)售報(bào)表》、《周客戶情況統(tǒng)計(jì)表》、《周客戶情況統(tǒng)計(jì)分析表》等。僅通過(guò)報(bào)表、報(bào)單、報(bào)告來(lái)追蹤銷(xiāo)售情況還不夠，還要定期進(jìn)行電話或面對(duì)面的溝通，了解銷(xiāo)售人員的思想動(dòng)態(tài)變化，了解銷(xiāo)售人員業(yè)績(jī)未能達(dá)成的深層次原因，以便制定解決問(wèn)題的應(yīng)對(duì)措施。
該項(xiàng)目在西南財(cái)經(jīng)大學(xué)附近，可充分利用高校資源，招聘一批剛畢業(yè)或大四實(shí)習(xí)的學(xué)生，他們雖然沒(méi)有工作經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)知識(shí)，但是年輕，有活力有激情，有闖勁。工作經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)知識(shí)可以通過(guò)一段時(shí)間的培訓(xùn)和實(shí)踐來(lái)實(shí)現(xiàn)。
房產(chǎn)銷(xiāo)售方案篇九
一、方案背景：
二、方案目的：
打造品牌特色欄目，逐步確立自己的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)，探索創(chuàng)新發(fā)展思路。
三、詳細(xì)方案：
2、欄目詳情：
欄目名稱：樓市巡捕模仿樓市刺客，目的意義一樣，捕捉樓盤(pán)最新消息，尋找樓盤(pán)不足之處，捕捉房產(chǎn)交易問(wèn)題，尋找物業(yè)中介“損招”。第一時(shí)間，客觀，簡(jiǎn)單，真實(shí)的對(duì)樓房做出評(píng)價(jià)，為購(gòu)房提供指導(dǎo)。
子欄目：踩盤(pán)先鋒：提供最新看房團(tuán)信息，房產(chǎn)圈小道消息（目的是吸引受眾）。
防不勝房：容易上當(dāng)之處，購(gòu)房技巧。
窩窩訪談（俺說(shuō)俺家，吾房吾談）：采訪業(yè)主，提高互動(dòng)性，參與性，建立受眾資料庫(kù)。
樓“語(yǔ)”點(diǎn)點(diǎn)通：房產(chǎn)基本知識(shí)學(xué)習(xí)。
附注：
房產(chǎn)銷(xiāo)售方案篇十
銷(xiāo)售策劃方案一般指項(xiàng)目銷(xiāo)售階段劃分及促銷(xiāo)策略怎樣安排，項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格怎么走，如何宣傳造勢(shì)等。
第二節(jié)：銷(xiāo)售策劃方案與項(xiàng)目策劃的區(qū)別
簡(jiǎn)單而言，二者區(qū)別在于項(xiàng)目策劃是“綱”，銷(xiāo)售策劃方案則是“目”，“綱”舉才能“目”張。
一、項(xiàng)目銷(xiāo)售方案策劃所包涵內(nèi)容：
（一）市場(chǎng)銷(xiāo)售方案調(diào)查
（二）目標(biāo)客戶分析
經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司：家庭
文化背景：推廣方式：媒體選擇：創(chuàng)意：表達(dá)方式：
（三）價(jià)格定位
理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略
（四）入市時(shí)機(jī)：入市姿態(tài)
（五）廣告策略
廣告的階段性劃分：階段性的廣告主題：階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)：廣告效果監(jiān)控
（六）媒介策略
媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算
（七）推廣費(fèi)用
現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷(xiāo)中心：示范單位：圍板等）：印刷品（銷(xiāo)售文件：售樓書(shū)等）：媒介投放
二、銷(xiāo)售策劃方案所包涵內(nèi)容：
（一）銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備
（二）銷(xiāo)售代表培訓(xùn)
（三）銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理
（四）房號(hào)銷(xiāo)控管理
（四）銷(xiāo)售階段總結(jié)
（五）銷(xiāo)售廣告評(píng)估
（六）客戶跟進(jìn)服務(wù)
（七）階段性營(yíng)銷(xiāo)方案調(diào)整
第三節(jié)：銷(xiāo)售策劃方案的內(nèi)容及步驟
一、項(xiàng)目研究，即項(xiàng)目銷(xiāo)售市場(chǎng)銷(xiāo)售策劃方案及銷(xiāo)售狀況的研究，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況：購(gòu)買(mǎi)人群：接受價(jià)位：購(gòu)買(mǎi)理由等。
二、市場(chǎng)銷(xiāo)售方案調(diào)研，對(duì)所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)了解，所謂“知己知彼：百戰(zhàn)不殆”。
三、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析，針對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售策劃方案狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。
四、項(xiàng)目再定位，根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣(mài)點(diǎn)，根據(jù)市場(chǎng)銷(xiāo)售需求，做項(xiàng)目市場(chǎng)銷(xiāo)售方案定位的調(diào)整。
五、項(xiàng)目銷(xiāo)售策劃方案思路：
（一）銷(xiāo)售手法的差異性。這是要與其它樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手法區(qū)別開(kāi)來(lái)，避免盲目跟隨風(fēng)。
（二）主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題。
一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說(shuō)明大主題服務(wù)的。
（三）操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷：前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng)。
六、項(xiàng)目銷(xiāo)售策略：
（一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇
理想的入市時(shí)機(jī)：我們所說(shuō)的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)銷(xiāo)售方案狀況來(lái)決定什么時(shí)候開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售方案，是賣(mài)樓花還是賣(mài)現(xiàn)樓；是建到正負(fù)零就開(kāi)始賣(mài)還是等到封頂再開(kāi)始賣(mài)；是按部就班：調(diào)整完步伐后再賣(mài)還是急急忙忙：倉(cāng)促上馬；是搶在競(jìng)爭(zhēng)者前賣(mài)還是等人家賣(mài)完了再說(shuō)等等。
根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備：
1：開(kāi)發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求；
2：你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶是哪些人；
3：你知道你的價(jià)格適合的目標(biāo)客戶；
4：你已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn)；
5：已確定最具震撼力的優(yōu)勢(shì)并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題；
6：已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷(xiāo)售方式；
7：已制定出具競(jìng)爭(zhēng)力的入市價(jià)格策略；
8：制定合理的銷(xiāo)控表；
9：精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案；
10：組建一支專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃；
11：盡力完善現(xiàn)場(chǎng)氛圍；
12：你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還在慢條斯理地等待旺市；
13：其他外部條件也很合適。
（二）項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃
當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷(xiāo)售目的的必要步驟。而一個(gè)可操作的完整的廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部分。推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢(shì)，充分利用時(shí)效長(zhǎng)而針對(duì)性強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)媒體資源，來(lái)實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶成本，一切為了銷(xiāo)售！
（三）銷(xiāo)售部署
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃方案的階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力：彈性與節(jié)奏：步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤(pán)者的控制局面的能力，同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷(xiāo)售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是：保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致——預(yù)熱期：開(kāi)盤(pán)期：強(qiáng)銷(xiāo)期：保溫期；防范銷(xiāo)售階段性問(wèn)題——如工期：質(zhì)量：配套等；估算綜合成本及銷(xiāo)售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費(fèi)變化等。
第四節(jié)：銷(xiāo)售策劃方案的原則
一、創(chuàng)新原則
隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售理論越來(lái)越不適應(yīng)市場(chǎng)銷(xiāo)售方案的要求，更無(wú)法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐來(lái)看，包括折讓?zhuān)河歇?jiǎng)銷(xiāo)售：先租后買(mǎi)：降低利率等各類(lèi)措施，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈：更快速的反應(yīng)，能引起消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的注意，這為我們探討買(mǎi)方市場(chǎng)銷(xiāo)售方案條件下的營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。
二、資源整合原則
整合營(yíng)銷(xiāo)是在營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)高度專(zhuān)業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過(guò)市場(chǎng)銷(xiāo)售方案渠道，圍繞具體項(xiàng)目，有多個(gè)專(zhuān)業(yè)性營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)形成多種專(zhuān)業(yè)人才互補(bǔ)型：互利型的共同組織，并由其對(duì)諸如資金、智能、品牌、社會(huì)關(guān)系等房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力，高效運(yùn)作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷(xiāo)售全過(guò)程的系統(tǒng)控制，并進(jìn)而實(shí)現(xiàn)預(yù)定營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的一種新型的：市場(chǎng)銷(xiāo)售方案化的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式，整合營(yíng)銷(xiāo)克服了一般營(yíng)銷(xiāo)模式"中間強(qiáng)、兩頭弱"的缺陷，同時(shí)避免了策劃商與銷(xiāo)售代理商之間各自為政、互不協(xié)調(diào)的局面。整合營(yíng)銷(xiāo)圍繞具體項(xiàng)目進(jìn)行資源整合，提高房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部專(zhuān)業(yè)化分工與協(xié)作，其優(yōu)勢(shì)在于、智能互補(bǔ)、利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。
三、系統(tǒng)原則
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是一個(gè)綜合性：系統(tǒng)性的工程，需要在先進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種營(yíng)銷(xiāo)手段：營(yíng)銷(xiāo)工具來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的兌現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)從了解時(shí)市場(chǎng)銷(xiāo)售方案：熟知市場(chǎng)銷(xiāo)售方案到推廣市場(chǎng)銷(xiāo)售方案的過(guò)程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬(wàn)別，注定房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃從單一化趨向全面化，營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵。它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場(chǎng)銷(xiāo)售方案特征和消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展要求，體現(xiàn)市場(chǎng)銷(xiāo)售方案的要求。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)首先應(yīng)從產(chǎn)品做起，從提高樓盤(pán)綜合素質(zhì)做起，從滿足消費(fèi)者的需求做起。區(qū)域細(xì)分：客戶細(xì)分：功能細(xì)分愈趨深入，人本主義思想開(kāi)始體現(xiàn)。重視綠化：增加智能化設(shè)施：集中供熱和供飲用水：建設(shè)底層架空：錯(cuò)層：大采光凸出窗臺(tái)：陽(yáng)光客廳：可移動(dòng)透光屋頂：自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：架設(shè)空中走廊：提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)：營(yíng)造知識(shí)家園……可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場(chǎng)銷(xiāo)售方案需求發(fā)展趨勢(shì)的"賣(mài)點(diǎn)"一經(jīng)發(fā)布，就能掀起新一輪的熱銷(xiāo)。創(chuàng)新大大豐富了營(yíng)銷(xiāo)策劃的內(nèi)涵，也進(jìn)一步證實(shí)、在買(mǎi)方市場(chǎng)銷(xiāo)售方案下，只有以人的需求為本，深入市場(chǎng)銷(xiāo)售方案：把握市場(chǎng)銷(xiāo)售方案，制定切實(shí)可行的營(yíng)銷(xiāo)方案，才有在激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的希望。
四、可操作性原則
銷(xiāo)售策劃方案不能脫離社會(huì)現(xiàn)實(shí)。策劃時(shí)一定要考慮國(guó)情：民情和民風(fēng)，充分考慮操作中可能會(huì)遇到的種種困難，制定好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。與政府部門(mén)或權(quán)威部門(mén)合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。
第五節(jié)：檢驗(yàn)銷(xiāo)售策劃方案的成果
隨著市場(chǎng)銷(xiāo)售方案競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的不斷發(fā)展，各種復(fù)雜的因素對(duì)銷(xiāo)售策劃方案的進(jìn)行都會(huì)產(chǎn)生影響，有可能銷(xiāo)售策劃方案的初始定位已經(jīng)不符合當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況，那就必須對(duì)策劃進(jìn)行重新定位。重新定位的重點(diǎn)仍然是遵循對(duì)于消費(fèi)心理和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的準(zhǔn)確把握，同時(shí)對(duì)于消費(fèi)需求以及市場(chǎng)銷(xiāo)售方案發(fā)展的趨勢(shì)都要有清晰、準(zhǔn)確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性，否則策劃定位的不斷變動(dòng)將會(huì)影響到項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn)。因此，銷(xiāo)售策劃方案定位或重新定位的原則都在于：保持穩(wěn)定，動(dòng)態(tài)調(diào)整。要做到這點(diǎn)，就要避免銷(xiāo)售策劃方案定位發(fā)生大的動(dòng)蕩，也就必須依靠專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售策劃方案指數(shù)評(píng)估體系，盡量使項(xiàng)目保持健康的銷(xiāo)售狀態(tài)。
最近的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了銷(xiāo)售受阻的情況，在這種情勢(shì)之下更應(yīng)該做一個(gè)商業(yè)計(jì)劃書(shū)，做到有計(jì)劃的有步驟的將樓盤(pán)銷(xiāo)售掉。
由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價(jià)值升值和貨幣功能、能夠半品銷(xiāo)售、品質(zhì)基本不能提升、入市價(jià)格低、開(kāi)盤(pán)多、競(jìng)爭(zhēng)激烈等等。
隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對(duì)于房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃，主要是圍繞消費(fèi)者的消費(fèi)行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、提升產(chǎn)品價(jià)值、營(yíng)銷(xiāo)傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費(fèi)需求或爭(zhēng)奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的獨(dú)特性）；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導(dǎo)一種生活方式（如運(yùn)動(dòng)、健康、休閑、品位等）；營(yíng)造一種文化等等。
房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃
一是策劃為先。在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項(xiàng)目認(rèn)證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售、廣告宣傳、營(yíng)銷(xiāo)策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計(jì)口徑、銀行統(tǒng)計(jì)口徑、統(tǒng)計(jì)局、商業(yè)局、房管局、國(guó)土局、稅務(wù)局等部門(mén)的統(tǒng)計(jì)年鑒，了解和分析市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力及消費(fèi)趨勢(shì)等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對(duì)性的展開(kāi)調(diào)查，如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤(pán)情況，圍繞促銷(xiāo)策略等等。
二是創(chuàng)新為贏。在整個(gè)策劃過(guò)程中均應(yīng)該進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、整合營(yíng)銷(xiāo)、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合；在價(jià)格制定上，有效利用消費(fèi)者的心理；在宣傳和定位上，利用消費(fèi)者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷(xiāo)售、在促銷(xiāo)上合家歡禮品組合：丈夫贈(zèng)送健身禮券、妻子贈(zèng)送美容禮券、兒女贈(zèng)送少年宮課程一門(mén)、老人贈(zèng)送全面身體檢查一次等等。同時(shí)要全程為握，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全程策劃，每個(gè)環(huán)節(jié)、每道工序、每個(gè)細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。如市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷(xiāo)。
三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計(jì)、光系設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、布局空間設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、逃生設(shè)計(jì)等等。在差異的塑造過(guò)程中，應(yīng)在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營(yíng)利為本。
四是整合營(yíng)銷(xiāo)。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現(xiàn)人性化意識(shí)，關(guān)注企業(yè)形象、項(xiàng)目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營(yíng)銷(xiāo)方式等等，另一方面要善于整合，在定價(jià)方式、開(kāi)盤(pán)起價(jià)、價(jià)格策略、付款方式、營(yíng)銷(xiāo)主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時(shí)間、媒體選擇、賣(mài)點(diǎn)營(yíng)造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進(jìn)組合家電、組合廚房；社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計(jì)和戶型；從軟文到單葉，從電視廣告到車(chē)體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點(diǎn)。在品牌定位方面，根據(jù)消費(fèi)形態(tài)和樓盤(pán)實(shí)際情況，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體，同時(shí)要善于培育樓盤(pán)的子品牌。當(dāng)然，對(duì)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售力的實(shí)現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無(wú)法達(dá)成，實(shí)在的產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤(pán)的價(jià)值感，打動(dòng)更加理性的消費(fèi)群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。
特點(diǎn)，使廣告投入針對(duì)性更強(qiáng)更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計(jì)和投放過(guò)程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為，關(guān)注其消費(fèi)形態(tài)，從而有針對(duì)性地開(kāi)展相應(yīng)地傳播和促銷(xiāo)活動(dòng)。
一、市場(chǎng)背景：
漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津?yàn)I海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441.5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬(wàn)。漢沽是我國(guó)重要的化學(xué)工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門(mén)類(lèi)綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機(jī)械加工等十多個(gè)工業(yè)門(mén)類(lèi)。漢沽不僅是一個(gè)工業(yè)重地，而且還是一個(gè)魚(yú)米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名。
xx所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著改革開(kāi)放的進(jìn)行及國(guó)有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。隨著漢沽新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補(bǔ)充體，使?jié)h沽成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū)，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。
二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：
由于漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展屬于初級(jí)階段，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的敏感度較高，面對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對(duì)較低，故此我們?cè)诜治龈?jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)主要針對(duì)地段、價(jià)格、產(chǎn)品三個(gè)層面進(jìn)行歸納與比較，我們將其分為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
1.在漢沽我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)呢？
2.在漢沽我們的間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？
在漢沽市場(chǎng)中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達(dá)花園定為間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，具體原因我們分列如下：
綠地、濱河及富達(dá)的銷(xiāo)售均價(jià)與第壹城相差500元左右，故此在目標(biāo)人群層面，不與第壹城形成直接競(jìng)爭(zhēng)。
三、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息：
項(xiàng)目名稱 規(guī)劃面積 銷(xiāo)售均價(jià) 基本情況
綠地人家27萬(wàn)平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷(xiāo)售單價(jià)較低，一期開(kāi)發(fā)面積7萬(wàn)平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計(jì)較為南方化，銷(xiāo)售樓層以一、二、三、六層為主。
濱河小區(qū) 12萬(wàn)平方米 1584 社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無(wú)會(huì)所，鄰近薊運(yùn)河及烈士陵園，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，戶型面積控制較好，并帶簡(jiǎn)單裝修。
井田·藍(lán)月灣 6萬(wàn)平方米 2050 l型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價(jià)格、配套與第壹城相近。
分析：從已銷(xiāo)售的戶型比來(lái)看，其中兩室占了絕對(duì)的比例，即便是頂層的兩室也由于價(jià)位較低得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，所以我們有理由說(shuō)，漢沽市場(chǎng)的主要需求在兩室，對(duì)于一室戶型的銷(xiāo)售由于存量較大，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。在兩室的銷(xiāo)售當(dāng)中主要以a、b、e戶型為主導(dǎo)，是典型的經(jīng)典戶型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費(fèi)價(jià)格在18萬(wàn)左右。
3.樓棟售出率分析
分析：在我們項(xiàng)目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費(fèi)出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷(xiāo)售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售控制的原因，一方面也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷(xiāo)售情況也為項(xiàng)目后期景觀節(jié)點(diǎn)釋放后的銷(xiāo)售，提供有力的產(chǎn)品支持。
4.已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價(jià)格區(qū)間分析：
四、已購(gòu)客戶分析
1.付款方式分析：
分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說(shuō)明當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者在消費(fèi)能力上雖有一定的問(wèn)題，但他們具有相當(dāng)穩(wěn)定和充足的還款能力，且在消費(fèi)意識(shí)上較為超前，這當(dāng)然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。
2.年齡結(jié)構(gòu)分析：
分析：我們從已購(gòu)客戶的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主，他們對(duì)新事物的接受能力較強(qiáng)，具有一定的購(gòu)買(mǎi)力及資金支配能力，相應(yīng)對(duì)生活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個(gè)問(wèn)題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當(dāng)中還有更多的需求，比如：子女的教育問(wèn)題、娛樂(lè)問(wèn)題、收入及職業(yè)狀況問(wèn)題等。由于漢沽當(dāng)?shù)厝罕妼?duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況的擔(dān)憂，更多反映出的是對(duì)子女教育的關(guān)注較多。
3.行業(yè)分析：
行業(yè) 累計(jì)銷(xiāo)售套數(shù) 累計(jì)百分比
天化 58 30.05%
石化 5 2.59%
個(gè)體及私營(yíng) 36 18.65%
銀行 9 4.66%
學(xué)校 9 4.66%
醫(yī)院 5 2.59%
鹽場(chǎng) 6 3.11%
稅務(wù) 5 2.59%
規(guī)劃局 2 1.04%
保險(xiǎn) 2 1.04%
其它 56 29.02%
總計(jì) 193
分析：從已購(gòu)客戶的行業(yè)特征來(lái)看，大部分的已購(gòu)客戶集中在企、事業(yè)單位及個(gè)體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對(duì)較優(yōu)厚。而這樣的客戶在漢沽當(dāng)?shù)氐臄?shù)量較多，為我們提供了較好的市場(chǎng)承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標(biāo)。
4.居住區(qū)域分析：
分析：從項(xiàng)目已購(gòu)客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費(fèi)對(duì)象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。
五、產(chǎn)品前期市場(chǎng)推廣簡(jiǎn)要分析：
xx在前期的媒介宣傳過(guò)程中，主要是對(duì)漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶型進(jìn)行了市場(chǎng)傳達(dá)。其項(xiàng)目的促銷(xiāo)活動(dòng)，主要是結(jié)合項(xiàng)目的工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了一些老客戶的維系活動(dòng)。
在我們對(duì)宣傳及活動(dòng)的分析當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個(gè)方面的問(wèn)題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯(cuò)位，也即宣傳內(nèi)容的針對(duì)性不強(qiáng)；二是在各宣傳節(jié)點(diǎn)上的訴求不能成為體系，缺乏對(duì)項(xiàng)目主題的支撐；三是宣傳中對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值宣泄不足。
六、分析|總結(jié)：
1. 對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品、消費(fèi)者的總結(jié)：
我們?cè)谇懊鎸?duì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、產(chǎn)品及客戶進(jìn)行了一個(gè)簡(jiǎn)要的分析，通過(guò)分析我們得出我們對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品及市場(chǎng)中的消費(fèi)者的理解，我們?cè)诿魇救缦拢?BR> 市場(chǎng)：在漢沽的房地產(chǎn)市場(chǎng)中充斥著大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，單從供應(yīng)量上來(lái)講已基本上可以滿足市場(chǎng)現(xiàn)有的消費(fèi)需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場(chǎng)，并為市場(chǎng)帶來(lái)新的產(chǎn)品，這樣我們就可以說(shuō)2004年的漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)，將快速成長(zhǎng)為供大于求的買(mǎi)方市場(chǎng)。對(duì)于在市場(chǎng)中的各個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，漢沽將是一個(gè)各項(xiàng)目進(jìn)行快速掠奪的市場(chǎng)。
我們從目前所了解到的市場(chǎng)中各項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況來(lái)看，雖然漢沽已經(jīng)進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)，雖然各項(xiàng)目都已經(jīng)在市場(chǎng)中得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的差異較大（包括產(chǎn)品及價(jià)格），但是卻沒(méi)能有一個(gè)項(xiàng)目成為市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn)，成為市場(chǎng)銷(xiāo)售的領(lǐng)跑者，成為市場(chǎng)中最具殺傷力的項(xiàng)目。在這樣的市場(chǎng)情況下，一方面給我們留下了一個(gè)絕佳的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，一方面也讓我們反思我們近一年來(lái)所做工作的欠缺及未來(lái)工作中的跟進(jìn)措施。如果我們能夠在未來(lái)的工作中，及時(shí)總結(jié)我們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，及時(shí)調(diào)整我們的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，及時(shí)登上市場(chǎng)領(lǐng)軍者的寶座，我們的項(xiàng)目明天將會(huì)異常光明。
產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)中，我們不能說(shuō)我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的，不能單就一個(gè)方面說(shuō)我們的產(chǎn)品是最好的，但我們可以說(shuō)我們產(chǎn)品的從整體上來(lái)說(shuō)是最好的，雖然我們銷(xiāo)售價(jià)格高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但這個(gè)價(jià)格是與其價(jià)值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷(xiāo)售中即可看出。雖然目前市場(chǎng)上普遍認(rèn)為我們的價(jià)格高，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因?yàn)槲覀儧](méi)能在項(xiàng)目的前一階段銷(xiāo)售過(guò)程中讓市場(chǎng)認(rèn)清我們產(chǎn)品的價(jià)值而已，只要我們能讓消費(fèi)者實(shí)際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價(jià)值，我們的銷(xiāo)售必然會(huì)放量，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。
消費(fèi)者：在漢沽當(dāng)?shù)氐南M(fèi)市場(chǎng)中，主要以工薪收入階層為主，這是由當(dāng)?shù)叵鄬?duì)單一的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對(duì)穩(wěn)定，這為他們購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。同時(shí)由于他們受教育程度相對(duì)較高，這樣對(duì)新鮮事物的接受能力也相對(duì)于一般消費(fèi)者要強(qiáng)，因此也就說(shuō)明他們是我們的目標(biāo)消費(fèi)群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。
房產(chǎn)銷(xiāo)售方案篇十一
針對(duì)****據(jù)業(yè)務(wù)地面渠道營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目的落地，公司新進(jìn)人員日漸增多。同時(shí)，在整個(gè)項(xiàng)目的摸索前行階段，為了讓甲方對(duì)我們的員工持高度認(rèn)可態(tài)度，培訓(xùn)工作尤顯重要。通過(guò)制定公司培訓(xùn)計(jì)劃，培養(yǎng)員工敬業(yè)心態(tài)，養(yǎng)成良好的職業(yè)素質(zhì)，讓員工對(duì)自己的工作有高度認(rèn)同感，提升公司一線督導(dǎo)人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)及與綜合素質(zhì)，這也是培訓(xùn)計(jì)劃方案編制的出發(fā)點(diǎn)。
一、培訓(xùn)基礎(chǔ)
二、培訓(xùn)目標(biāo)：
1、新進(jìn)員工了解公司的基本情況，明確自己的職能范圍與工作職責(zé)。
2、通過(guò)對(duì)聯(lián)通數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)地面渠道營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)目的詮釋及分解，讓新進(jìn)員工對(duì)工作范圍與職責(zé)有一個(gè)基本認(rèn)識(shí)，為日后工作中的行為標(biāo)準(zhǔn)打下基礎(chǔ)。
3、提升新進(jìn)員工溝通能力與行業(yè)理解。
三、培訓(xùn)方法：
1、結(jié)合公司休假考勤辦法，讓員工對(duì)公司的基本考勤規(guī)章制度有一定的了解。
2、結(jié)合《商務(wù)禮儀》、《溝通技巧》等ppt形式提升員工基本素質(zhì)與職業(yè)技能
3、提問(wèn)形式，充分發(fā)揮員工的主觀能動(dòng)性
4、答辯形式，檢驗(yàn)培訓(xùn)效果和員工的理解能力；
5、結(jié)合個(gè)人對(duì)電信增值行業(yè)的理解與認(rèn)識(shí)培訓(xùn)新進(jìn)員工掌握與運(yùn)營(yíng)商打交道的方法與技巧。
四、培訓(xùn)內(nèi)容：
1、公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，崗位職責(zé)。例如行政管理制度、部門(mén)崗位制度等；
2、《聯(lián)通數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)地面渠道營(yíng)銷(xiāo)》項(xiàng)目目前的發(fā)展規(guī)劃及方向；
3、《商務(wù)禮儀》
4、《有效溝通》
5、我們的員工應(yīng)具備什么樣的素質(zhì)來(lái)適應(yīng)運(yùn)營(yíng)商合作的要求與標(biāo)準(zhǔn)。
6、銷(xiāo)售推廣技巧、銷(xiāo)售推廣方法、銷(xiāo)售、推廣、督導(dǎo)、流程、經(jīng)典案例；
8、團(tuán)隊(duì)建設(shè)的重要性及團(tuán)隊(duì)精神發(fā)揮的作用；
9、績(jī)效考核及傭金獎(jiǎng)勵(lì)制度
五、培訓(xùn)思想
4、鞏固培訓(xùn)效果，提高人員素質(zhì)，問(wèn)題的解決不能單單靠一兩場(chǎng)的培訓(xùn)，還需要大家的親身實(shí)踐與工作中的摸索，以積極向上的心態(tài)，將培訓(xùn)工作的實(shí)質(zhì)效果最大化，使培訓(xùn)更快樂(lè)，工作更有效。
六、注意事項(xiàng)
2、培訓(xùn)重視程度：培訓(xùn)參與人員完成情況進(jìn)行考評(píng)，并計(jì)入績(jī)效分?jǐn)?shù)；
4、培訓(xùn)對(duì)公司帶來(lái)的影響及回報(bào)；
房產(chǎn)銷(xiāo)售方案篇十二
金鉑爾、金鋼柱（復(fù)合肥/復(fù)混肥）是美國(guó)金鉑爾集團(tuán)河南金鉑爾生物科技有限公司推出的兩大復(fù)合肥品牌，屬目前國(guó)內(nèi)外頂尖級(jí)復(fù)合肥/復(fù)混肥生產(chǎn)工藝，引領(lǐng)當(dāng)今國(guó)內(nèi)復(fù)合肥/復(fù)混肥產(chǎn)業(yè)微生物菌肥的最新潮流和發(fā)展方向。銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)遍布全國(guó)，產(chǎn)品質(zhì)量深受老百姓的歡迎和認(rèn)可，20xx年為進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，公司決定大力推廣銷(xiāo)售，具體政策如下：
大型集團(tuán)企業(yè)、政府招商引資企業(yè)、國(guó)家化工500強(qiáng)企業(yè)、產(chǎn)品質(zhì)量穩(wěn)定，解除經(jīng)銷(xiāo)商后顧之憂。
1、凡玉米季節(jié)銷(xiāo)售量在10噸以上30噸以下的，獎(jiǎng)勵(lì)自行車(chē)一輛或者電磁爐一個(gè)；
2、凡玉米季節(jié)銷(xiāo)售量在31噸以上50噸以下的，獎(jiǎng)勵(lì)電視機(jī)一臺(tái)或者洗衣機(jī)一臺(tái)；
3、凡玉米季節(jié)銷(xiāo)售量在50噸以上的，獎(jiǎng)勵(lì)手機(jī)一部或者平板電腦一臺(tái)。
經(jīng)銷(xiāo)商必須嚴(yán)格遵守市場(chǎng)統(tǒng)一零售價(jià)銷(xiāo)售，在20xx年7月15日無(wú)欠款的經(jīng)銷(xiāo)商符合條件全部獎(jiǎng)勵(lì)！
河南金鉑爾生物科技有公司。
20xx年3月1日。
房產(chǎn)銷(xiāo)售方案篇十三
活動(dòng)方式：凡20xx年中秋節(jié)當(dāng)日在ktv消費(fèi)顧客不論消費(fèi)多少均贈(zèng)送中秋月餅一份以顧客人數(shù)進(jìn)行計(jì)算。
當(dāng)日所有每個(gè)包房消費(fèi)個(gè)顧客以包房計(jì)算贈(zèng)送花燈一個(gè)顧客可以在上邊寫(xiě)上自己的愿望并懸掛在ktv。
活動(dòng)當(dāng)日在消費(fèi)的顧客可以參與猜謎活動(dòng)。猜中的顧客均可贈(zèng)送紀(jì)念品一份
注：再中秋佳節(jié)當(dāng)日在ktv各處懸掛各種樣式花燈增加節(jié)日氣憤并在花等上張貼各種謎語(yǔ)。
活動(dòng)準(zhǔn)備及投入預(yù)算：
煙灰缸或酒杯100個(gè)酒水促銷(xiāo)贈(zèng)品
噴繪宣傳海報(bào)2張20.00元/張
報(bào)紙平面廣告宣傳可以作為選擇項(xiàng)目?jī)r(jià)格在1000元左2天
燈籠100個(gè)元/個(gè)
執(zhí)行部門(mén)：
企劃部門(mén)負(fù)責(zé)所須店內(nèi)宣傳品及媒體宣傳品的設(shè)計(jì)工作
注：9月12日前完成各項(xiàng)設(shè)計(jì)工作及謎語(yǔ)的選擇并提交給主管經(jīng)理審核
財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)整體預(yù)算開(kāi)支及活動(dòng)后的收入情況進(jìn)行整體評(píng)估。
注：9月10日前完成預(yù)算審核
采購(gòu)及倉(cāng)庫(kù)管理部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)相關(guān)所須物品進(jìn)行支持。
注：企劃部門(mén)協(xié)助采購(gòu)部門(mén)在9月15前完成采購(gòu)工作。
ktv主管及服務(wù)人員負(fù)責(zé)具體活動(dòng)內(nèi)容執(zhí)行。
注：ktv管理部門(mén)在9月17前完成對(duì)員工的培訓(xùn)工作。
工程部門(mén)負(fù)責(zé)電力等相關(guān)的支持工作
注：在9月18日當(dāng)天完成燈籠的懸掛
備注：
本計(jì)劃屬于公司的商業(yè)機(jī)密任何人不得外泄。
計(jì)劃必須在主管經(jīng)理簽字批準(zhǔn)的情況執(zhí)行ktv中秋節(jié)活動(dòng)方案。
在活動(dòng)期間發(fā)生任何突發(fā)情況ktv主管負(fù)責(zé)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行處理。
4.相關(guān)部門(mén)可以根據(jù)實(shí)際情況要求更改計(jì)劃內(nèi)容或推遲。
房產(chǎn)銷(xiāo)售方案篇十四
對(duì)于零售價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定的成品油零售行業(yè)，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的余地較小，增加加油站效益的主要途徑是提高銷(xiāo)量，以銷(xiāo)量保銷(xiāo)售、保效益。在中國(guó)石油與中國(guó)石化這樣的大型石油公司，加油站沒(méi)有價(jià)格決定權(quán)，因此，提高加油站單站銷(xiāo)量，就是增加效益。
加油站單站銷(xiāo)量是衡量一座加油站經(jīng)營(yíng)管理水平的主要指標(biāo)。單站銷(xiāo)量直接反映加油站在其所在區(qū)域市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)能力和市場(chǎng)占有情況，進(jìn)而反映加油站的綜合管理水平。
據(jù)測(cè)算，對(duì)于中國(guó)石油這樣的大型石油公司，所屬加油站單站日銷(xiāo)量平均每提高0.5噸，就相當(dāng)于中國(guó)石油零售企業(yè)增加了近1600座加油站，并可大幅度降低加油站的噸油費(fèi)用。因此，重視加油站的單站銷(xiāo)量指標(biāo)，并將其作為衡量和考核加油站及上級(jí)管理部門(mén)零售工作的重要依據(jù)，對(duì)于轉(zhuǎn)變觀念，提高經(jīng)營(yíng)管理者對(duì)“得終端者得效益，得終端者得天下”的認(rèn)識(shí)，最終提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)濟(jì)效益具有重要意義。
成品油零售企業(yè)應(yīng)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以效益為中心，通過(guò)重視和提高單站銷(xiāo)量，全面提高成品油零售比例，增加利潤(rùn)空間，降低營(yíng)銷(xiāo)成本和噸油費(fèi)用，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和盈利能力，逐步擴(kuò)大市場(chǎng)占有份額。
加油站的網(wǎng)絡(luò)開(kāi)發(fā)、新站投運(yùn)只能從外延上推動(dòng)零售量的增長(zhǎng)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、新網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)日益困難的情況下，提高企業(yè)整體銷(xiāo)量，必須堅(jiān)持以內(nèi)涵擴(kuò)張為主，以提高單站銷(xiāo)量為主。
提高加油站單站銷(xiāo)量的途徑主要包括以下幾個(gè)方面：
1.高效率的管理機(jī)制和管理模式是提高單站日銷(xiāo)量的前提。
(1)樹(shù)立“管理是推動(dòng)加油站應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，提高經(jīng)營(yíng)成果的重要基礎(chǔ)性工作”的管理觀。完善和優(yōu)化加油站管理機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化加油站管理部門(mén)和加油站管理人員的經(jīng)營(yíng)管理職能，優(yōu)化崗位結(jié)構(gòu)和簡(jiǎn)化管理層次，打破地域界限，區(qū)域公司逐步實(shí)行扁平化管理，理順管理流程，研究和制定合理的油品配送路徑，防止工作程序中的矛盾沖突，規(guī)范營(yíng)銷(xiāo)行為。
(2)培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)人才，選聘事業(yè)心強(qiáng)、作風(fēng)正、懂管理、善經(jīng)營(yíng)的人員當(dāng)站長(zhǎng)，提高加油站管理水平，分清責(zé)、權(quán)、利，形成有序、高效的加油站管理體系，建立經(jīng)營(yíng)靈活、管理規(guī)范、宏觀與微觀相結(jié)合、適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需要的新型營(yíng)銷(xiāo)機(jī)制。
(3)加油站管理部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)零售工作的協(xié)調(diào)，為加油站提供有力的支持。業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、勞資等部門(mén)不斷改善對(duì)加油站的指、協(xié)調(diào)和服務(wù)，處理好零售、配送、批發(fā)、銷(xiāo)量、利潤(rùn)、費(fèi)用和分配等方面之間的關(guān)系，以優(yōu)先考慮零售增量和創(chuàng)利為前提，真正確立零售在經(jīng)營(yíng)工作中的首要地位。
2.目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)研和細(xì)分是提高加油站單站銷(xiāo)量的重要環(huán)節(jié)。
加油的管理者必須清楚地了解所在區(qū)域的目標(biāo)市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，知己知彼，百戰(zhàn)不殆，必須清楚所處區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和發(fā)展規(guī)劃。了解油品消費(fèi)情況及其成長(zhǎng)性、市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)狀況和主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手必須清楚加油站的位置類(lèi)型、站前的道路和車(chē)流、服務(wù)半徑以及半徑范圍內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況。
(1)市場(chǎng)細(xì)分。
根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告，區(qū)分高效市場(chǎng)與低效市場(chǎng)，強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)與弱勢(shì)市場(chǎng)，價(jià)格敏感市場(chǎng)與不敏感市場(chǎng)。
在高效市場(chǎng)、強(qiáng)勢(shì)市場(chǎng)區(qū)域，加油站的工作重點(diǎn)是穩(wěn)定市場(chǎng)秩序，確保價(jià)格到位率和零售利潤(rùn)。在低效市場(chǎng)、弱勢(shì)市場(chǎng)區(qū)域，采取積極的營(yíng)銷(xiāo)策略，逐步提高零售市場(chǎng)份額。
在價(jià)格敏感市場(chǎng)區(qū)域，靈活運(yùn)用“量?jī)r(jià)關(guān)系”，把握量?jī)r(jià)互動(dòng)，按照“零售保效益、批發(fā)穩(wěn)價(jià)格、配送搶市場(chǎng)”的思路和“力保市場(chǎng)占有、貫徹量?jī)r(jià)互動(dòng)、加強(qiáng)終端控制、把握效益優(yōu)先”的原則，細(xì)分市場(chǎng)、細(xì)分用戶，尋找量?jī)r(jià)互動(dòng)的最佳結(jié)合點(diǎn)，在提高單站銷(xiāo)量的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)零售效益最大化。
各加油站都要進(jìn)行經(jīng)常性的量?jī)r(jià)平衡關(guān)系分析，根據(jù)其地理環(huán)境位置、網(wǎng)點(diǎn)布局、區(qū)域內(nèi)油品需求等情況，確定加油量的正常變化范圍。當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生變化，加油量變化超出正常范圍時(shí)，需要及時(shí)分析原因，制定對(duì)策。加油站應(yīng)在實(shí)踐中摸索經(jīng)驗(yàn)，建立和完善單站量?jī)r(jià)預(yù)警體系。
(2)油站分類(lèi)。
研究不同類(lèi)型加油站特點(diǎn)，制定差異化的管理模式。
一類(lèi)站是效益站，重點(diǎn)是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。
二類(lèi)站是銷(xiāo)量站，重點(diǎn)是實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)量的最大化。
三類(lèi)站是潛力站，重點(diǎn)是挖潛增效，填補(bǔ)銷(xiāo)量增長(zhǎng)空間，并逐步轉(zhuǎn)化為效益站和銷(xiāo)量站。
四類(lèi)站是虧損站，重點(diǎn)是扭虧保平。對(duì)于長(zhǎng)期虧損的銷(xiāo)量低的加油站，采取費(fèi)用或銷(xiāo)量包干的內(nèi)部承包、模擬利潤(rùn)考核等機(jī)制激活加油站。對(duì)于先天不足、扭虧無(wú)望的加油站，堅(jiān)決關(guān)閉。
中國(guó)石油實(shí)施的加油站達(dá)標(biāo)創(chuàng)星活動(dòng)也是促進(jìn)加油站不斷提高銷(xiāo)量的重要途徑。
(3)客戶分群。
根據(jù)加油站營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn)，把客戶分為流動(dòng)客戶、固定客戶、機(jī)構(gòu)客戶，實(shí)行差異化管理。加油站管理者要做好客戶細(xì)分在了解顧客的現(xiàn)時(shí)需求的同時(shí)發(fā)掘其潛在需求，有針對(duì)性滿足顧客的需求。
對(duì)于流動(dòng)客戶，主要通過(guò)改善站容站貌和加大品牌形象的宣傳，提高進(jìn)站率和回頭率，并通過(guò)進(jìn)一步的優(yōu)質(zhì)服務(wù)轉(zhuǎn)化為固定客戶。
對(duì)于機(jī)構(gòu)客戶，要制定客戶開(kāi)發(fā)計(jì)劃，采取有效的措施以良好的服務(wù)降低其價(jià)格的敏感度，如參與政府機(jī)關(guān)的油品采購(gòu)、大型工程的用油招標(biāo)等。
3.終端銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)的規(guī)模效應(yīng)和品牌優(yōu)勢(shì)是提高單站銷(xiāo)量的保障。
目前很多區(qū)域銷(xiāo)售公司所屬加油站在經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略上并沒(méi)有制定和形成統(tǒng)一銷(xiāo)售策略，零敲碎打，各自為戰(zhàn)，企業(yè)的品牌、網(wǎng)絡(luò)、質(zhì)量、資金等優(yōu)勢(shì)得不到充分發(fā)揮，加油站的所謂營(yíng)銷(xiāo)方案往往囿于降價(jià)、折扣、讓利的圈子。
(1)在中國(guó)石油逐步完成了零售網(wǎng)絡(luò)的規(guī)模擴(kuò)張之后，各加油站“單打一”銷(xiāo)售方式僅僅是市場(chǎng)化進(jìn)程中的短期行為，在油品同質(zhì)化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，品牌策略是營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)中的重要手段，而“中國(guó)石油”終端銷(xiāo)售的規(guī)模效應(yīng)和品牌優(yōu)勢(shì)將帶動(dòng)中國(guó)石油加油站整體銷(xiāo)量的逐步提高，樹(shù)立和捍衛(wèi)“中國(guó)石油”品牌形象將有助于更新成品油零售的商務(wù)運(yùn)作，成品油銷(xiāo)售終端加油站將實(shí)現(xiàn)自我展示，在外部聯(lián)系、零售環(huán)境、用戶關(guān)系、標(biāo)志、色彩、形象等多方面與企業(yè)的精神內(nèi)涵相結(jié)合。
(2)從培育企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā)，充分認(rèn)識(shí)到強(qiáng)勢(shì)品牌對(duì)核心客戶群的強(qiáng)大吸引力，并結(jié)合實(shí)際情況，執(zhí)行區(qū)域市場(chǎng)的統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)策略，進(jìn)一步降低營(yíng)銷(xiāo)成本，規(guī)范營(yíng)銷(xiāo)行為，實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)。
(3)培育和宣傳品牌是一項(xiàng)長(zhǎng)期投資，通過(guò)科學(xué)分析、定位和策劃、培養(yǎng)客戶對(duì)品牌的忠誠(chéng)度，依靠樹(shù)立強(qiáng)勢(shì)品牌，確立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
4.“親情化和專(zhuān)業(yè)化服務(wù)”是提高加油站單站銷(xiāo)量的關(guān)鍵。
樹(shù)立“加油站是零售服務(wù)行業(yè)，服務(wù)是最好的促銷(xiāo)手段的營(yíng)銷(xiāo)觀”。
以市場(chǎng)為導(dǎo)向，樹(shù)立以客戶為中心的價(jià)值觀，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)增加商品的附加值，努力實(shí)現(xiàn)加油站從商品經(jīng)營(yíng)型向營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)型轉(zhuǎn)變，為顧客提供“親情化”和“專(zhuān)業(yè)化”服務(wù)，提高“四率”即：
(1)車(chē)輛進(jìn)站率。
加油站不僅僅在站容站貌上美化、綠化、硬化，還要營(yíng)造一種調(diào)動(dòng)人的需求的氛圍，賞心悅目的便利店、寬敞明亮的加油島、整潔的洗手間、颯爽英姿的加油員、笑容可掬的“迎候”、專(zhuān)業(yè)、快速、規(guī)范的加油操作，感人的熱情服務(wù)場(chǎng)面和富有現(xiàn)代氣息的銷(xiāo)售環(huán)境，都能夠喚起人們的購(gòu)買(mǎi)欲望，吸引更多的加油車(chē)輛。
(2)油箱加滿率。
恰如其分地運(yùn)用加油服務(wù)操作程序中的“十三步曲”變“您好，加多少?”為“您好，加滿嗎?”，發(fā)揮加油員積極性和靈活性，以周到的洗車(chē)、送水、問(wèn)寒問(wèn)暖用語(yǔ)、汽車(chē)維修咨詢等專(zhuān)業(yè)的星級(jí)服務(wù)營(yíng)造一種優(yōu)美、舒適的消費(fèi)氛圍。
(3)顧客回頭率。
專(zhuān)業(yè)、熱情的星級(jí)化服務(wù)是贏得顧客口碑的重要途徑。通過(guò)不斷創(chuàng)新、使顧客感受到“意想不到”的超值服務(wù)，既是留住老顧客的紐帶，也是吸引新顧客的招牌。因此不斷站在顧客的角度研究顧客心理和改善營(yíng)銷(xiāo)思維，讓顧客也成為自覺(jué)為加油站的良好服務(wù)義務(wù)宣傳的“載體”，對(duì)加油站的銷(xiāo)量增加將起到事半功倍的作用。
(4)顧客滿意率。
加油站星級(jí)服務(wù)的最終目的是達(dá)到“一切讓您滿意”，而實(shí)現(xiàn)“一切讓您滿意”的途徑是“一切讓我來(lái)做”。加油站針對(duì)不同顧客可以選擇和堅(jiān)持一站一策、一人一策的個(gè)性化服務(wù)，延伸服務(wù)，無(wú)論是“奔馳”還是“摩托車(chē)”，一視同仁，讓每一位顧客都得到滿意的多元化的服務(wù)。
5.變“坐商”為“行商”是提高加油站單站銷(xiāo)量的重要營(yíng)銷(xiāo)手段。
(1)加油站在所在區(qū)域內(nèi)，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)情況和流動(dòng)客戶、固定客戶的需求，深入研究和創(chuàng)新。在營(yíng)銷(xiāo)時(shí)間和空間上根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)的目標(biāo)市場(chǎng)與客戶定位做到有針對(duì)性。
(2)一座加油站就是一個(gè)銷(xiāo)售代表，每位員工都是油品推銷(xiāo)員。采取“走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)”和科學(xué)的推銷(xiāo)步驟、零售推銷(xiāo)方法，逐步用活和完善客戶檔案、客戶拜訪計(jì)劃，擴(kuò)大銷(xiāo)售量，有條件的加油站可以配小型流動(dòng)送油車(chē)，對(duì)賓館、飯店、建筑工地等實(shí)行電話預(yù)定送油上門(mén)服務(wù)，變待客加油為流動(dòng)送油。在銷(xiāo)售油品的同時(shí)銷(xiāo)售服務(wù)、宣傳品牌，既拉近了與顧客之間的距離，又可大幅提高加油站的單站銷(xiāo)量。
“好酒不怕巷子深”已成古訓(xùn)。在品牌化時(shí)代，加油站經(jīng)營(yíng)管理者必須學(xué)會(huì)善于在不同場(chǎng)合向更多的顧客推銷(xiāo)自己的商品和服務(wù)。
6.合理的考核基數(shù)將激勵(lì)和促進(jìn)區(qū)域公司努力提高加油站單站銷(xiāo)量。
加油站單站銷(xiāo)量是衡量成品油銷(xiāo)售企業(yè)終端銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)管理水平的重要考核指標(biāo)。
(1)各級(jí)加油站管理部門(mén)應(yīng)根據(jù)加油站所處的地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、消費(fèi)水平、車(chē)流量等具體情況制定合理的加油站單站銷(xiāo)量的考核基數(shù)，挖掘合理、切實(shí)的加油站銷(xiāo)量潛力和銷(xiāo)量上升空間。
(2)在績(jī)效考核中實(shí)行突出效率優(yōu)先原則的薪酬機(jī)制。即以銷(xiāo)售業(yè)績(jī)、加油站單站銷(xiāo)量、個(gè)人貢獻(xiàn)為核心、建立對(duì)內(nèi)有競(jìng)爭(zhēng)力、對(duì)外有吸引力、個(gè)人收入與企業(yè)績(jī)效互動(dòng)的、全新的薪酬管理體系。提高加油站所屬分公司、加油站管理部門(mén)和加油站管理者對(duì)零售的重視程度和努力提高所屬加油站單站銷(xiāo)量的積極性。
(3)分配政策向零售業(yè)務(wù)傾斜。在工資總額基數(shù)和零售計(jì)劃難以改變的情況下，應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到“效益就在加油站的重要性”在工資分配上由其他崗位向加油站傾斜，激勵(lì)加油站和員工發(fā)揮潛能和智慧。
(4)對(duì)前期投資成本高、費(fèi)用相對(duì)較大、銷(xiāo)量低的加油站試行“噸油費(fèi)用包干”管理機(jī)制或模擬利潤(rùn)考核機(jī)制。找準(zhǔn)切入點(diǎn)，制定科學(xué)合理有效的包干方案，把個(gè)人利益和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)掛鉤，激勵(lì)經(jīng)營(yíng)者在規(guī)范管理的同時(shí)一心一意搞好加油站銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)單站銷(xiāo)量遞增。
在加油站營(yíng)銷(xiāo)實(shí)際工作中，存在以下誤區(qū)：
(1)為提高銷(xiāo)量大打價(jià)格戰(zhàn)。由于成品油的同質(zhì)性，價(jià)格就成為影響銷(xiāo)量彈性的重要手段。許多加油站為提高銷(xiāo)量，急功近利，在價(jià)格上做文章，而忽視服務(wù)與管理等內(nèi)功建設(shè)。
也正由于成品油的同質(zhì)性，價(jià)格戰(zhàn)的最終結(jié)果將使整個(gè)行業(yè)價(jià)格下滑和利潤(rùn)率下降，中國(guó)彩電行業(yè)的價(jià)格戰(zhàn)已成前車(chē)之鑒。國(guó)內(nèi)彩電生產(chǎn)商不注重技術(shù)創(chuàng)新，片面追求市場(chǎng)占有率，大家都不約而同舉起降價(jià)大旗，導(dǎo)致全行業(yè)虧損。與之相反，國(guó)外彩電生產(chǎn)企業(yè)則通過(guò)技術(shù)創(chuàng)新與新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)在中國(guó)市場(chǎng)大肆賺取超額利潤(rùn)，棋高一著。
(2)很多加油站管理部門(mén)應(yīng)付于日常的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和與地方職能部門(mén)的協(xié)調(diào)等工作，對(duì)加油站統(tǒng)一的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃認(rèn)識(shí)不足，沒(méi)有形成終端銷(xiāo)售市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合策略。
營(yíng)銷(xiāo)策劃對(duì)于多數(shù)區(qū)域銷(xiāo)售公司還是新課題。由于沒(méi)有設(shè)置專(zhuān)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策劃部門(mén)和崗位，加油站對(duì)市場(chǎng)信號(hào)的敏感性差，對(duì)于集政治、文化、經(jīng)濟(jì)、情感等因素于一身的顧客群體缺乏理性和深層次的洞悉，導(dǎo)致區(qū)域公司制定的銷(xiāo)售方案與市場(chǎng)經(jīng)常脫節(jié)。
(3)一些區(qū)域公司在計(jì)算利潤(rùn)時(shí)執(zhí)行的固定毛利空間僅僅對(duì)降低加油站經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)起到一定作用，但不利于加油站最終走向市場(chǎng)化，不能真實(shí)反映加油站的經(jīng)營(yíng)管理水平。應(yīng)在執(zhí)行國(guó)家限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，理順零售價(jià)格體系，強(qiáng)化抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，切實(shí)提高加油站的銷(xiāo)量和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
(4)加油站零售價(jià)格由上級(jí)公司統(tǒng)一掌握，在不能通盤(pán)了解和掌握不同地域的實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)的情況下，不能找出既有利于增量又有利于促銷(xiāo)的價(jià)格“臨界點(diǎn)”價(jià)格或高或低，導(dǎo)致銷(xiāo)售中量?jī)r(jià)不能互動(dòng)，價(jià)格高銷(xiāo)售不暢，價(jià)格低有量無(wú)利，使經(jīng)營(yíng)陷于進(jìn)退兩難的境地。特別在資源過(guò)剩，市場(chǎng)疲軟的情況下，出現(xiàn)“批零倒掛”的怪現(xiàn)象，影響了企業(yè)的效益。
(5)目前的噸油含量工資因地理環(huán)境不同系數(shù)也不同為確保加油員的最低工資，銷(xiāo)量20多噸與銷(xiāo)量4、5噸的加油站相比，員工平均工資差距小，而大站的工作量卻是小站的5、6倍，不可避免地挫傷了部分員工的積極性，加油站增量增效的潛能沒(méi)有充分挖掘出來(lái)。
(6)加油站在促銷(xiāo)上，因考慮噸油費(fèi)用而壓縮開(kāi)支。與批發(fā)業(yè)務(wù)人員相比，有些加油站在推銷(xiāo)油品、拉回頭客方面沒(méi)有開(kāi)支權(quán)限，開(kāi)展有獎(jiǎng)銷(xiāo)售所需獎(jiǎng)品沒(méi)有包括在費(fèi)用預(yù)算開(kāi)支內(nèi)，有的加油站僅靠擠出一點(diǎn)辦公用品的費(fèi)用用于有獎(jiǎng)銷(xiāo)售，無(wú)異于杯水車(chē)薪，結(jié)果在有限的市場(chǎng)容量中，市場(chǎng)占有份額增長(zhǎng)緩慢。
(7)人工成本控制過(guò)死。按加油站人員定編的要求，大站定編人員相對(duì)較少，在加油高峰期人員顯得捉襟見(jiàn)肘，有的客戶因等候時(shí)間長(zhǎng)而離去，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，每天平均每站客戶流失10個(gè)左右。
(8)品牌不僅僅是一個(gè)標(biāo)志，品牌是企業(yè)實(shí)現(xiàn)差別化營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)鍵。
中國(guó)很多加油站沒(méi)有學(xué)會(huì)利用自己的品牌。盡管開(kāi)展了規(guī)范化服務(wù)、推廣高清潔汽油、各種各樣的有獎(jiǎng)促銷(xiāo)等活動(dòng)，但從根本上說(shuō)對(duì)銷(xiāo)量的看重往往超過(guò)對(duì)品牌的建設(shè)和應(yīng)用，企業(yè)內(nèi)部沒(méi)有一套完整的品牌營(yíng)銷(xiāo)體系，往往把品牌的宣傳和維護(hù)理解為狂轟亂炸式廣告，致使客戶在加油站加油的動(dòng)機(jī)依然停留在價(jià)格的高低上面。
(9)重“開(kāi)發(fā)”輕“管理”，加油站網(wǎng)絡(luò)開(kāi)發(fā)與加油站管理嚴(yán)重脫節(jié)。網(wǎng)絡(luò)開(kāi)發(fā)階段的加油站可研銷(xiāo)量與加油站投運(yùn)后的實(shí)際銷(xiāo)量差距較大，原因是“開(kāi)發(fā)”與“管理”脫節(jié)嚴(yán)重，加油站接收、投運(yùn)后，遺留隱患和問(wèn)題都需加油站經(jīng)營(yíng)管理者來(lái)解決和處理，在人財(cái)物等多方面耗費(fèi)大量時(shí)間和精力，致使正常的營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作難以實(shí)施，得過(guò)且過(guò)，一些區(qū)域公司的加油站數(shù)量增加，單站銷(xiāo)量反而降低。
(10)一些區(qū)域公司加油站管理者把更多精力放在了銷(xiāo)量大、出成績(jī)、地理位置優(yōu)越、規(guī)模較大的加油站上，低銷(xiāo)量、規(guī)模小的加油站成為“無(wú)人管的孩子”，服務(wù)水平停留在原始階段，銷(xiāo)量低，服務(wù)方式單一、服務(wù)水平差，沒(méi)有因地制宜地采取切實(shí)可行的營(yíng)銷(xiāo)方式和方法。形成銷(xiāo)量低——服務(wù)水平差——銷(xiāo)量低——費(fèi)用高的惡性循環(huán)，致使加油站管理部門(mén)不再對(duì)加油站進(jìn)行人才、資金、硬件、軟件服務(wù)等方面的投入，成為區(qū)域公司提高單站銷(xiāo)量的瓶頸。
房產(chǎn)銷(xiāo)售方案篇十五
在公司銷(xiāo)售培訓(xùn)會(huì)上，針對(duì)今年上半年，公司升降機(jī)的銷(xiāo)售情況和升降機(jī)銷(xiāo)售人員的管理工作，市場(chǎng)部組織了"注重銷(xiāo)售管理細(xì)節(jié)"的培訓(xùn)。
可能大家對(duì)"銷(xiāo)售管理"都能理解，但不一定能理解"銷(xiāo)售管理細(xì)節(jié)"。所謂"銷(xiāo)售管理細(xì)節(jié)"就是指在銷(xiāo)售管理過(guò)程中經(jīng)常被忽視的，但卻對(duì)我們的銷(xiāo)售結(jié)果影響重大的一些"節(jié)點(diǎn)"的管理。尤其是我們升降機(jī)的銷(xiāo)售工作，往往銷(xiāo)售中"細(xì)節(jié)"起決定性作用。作為一個(gè)銷(xiāo)售主管，如何引導(dǎo)、培養(yǎng)、幫助自己的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)建立起注重細(xì)節(jié)銷(xiāo)售的良好習(xí)慣對(duì)公司意義重大。因?yàn)橐粋€(gè)好的銷(xiāo)售主管在公司的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)中起到承上啟下的作用。承上，是能夠清晰的了解公司的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略和可利用的資源以及公司的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)等；啟下，是能夠非常熟悉自己的團(tuán)隊(duì)，可以通過(guò)一系列方式方法指導(dǎo)下屬不斷成長(zhǎng)、成熟，最終完成公司的各項(xiàng)銷(xiāo)售指標(biāo)。
作為銷(xiāo)售主管，如果能做到讓自己的團(tuán)隊(duì)成員養(yǎng)成良好的銷(xiāo)售習(xí)慣，首先，自己必須是一個(gè)非常注重細(xì)節(jié)銷(xiāo)售、管理的人。根據(jù)目前升降機(jī)行業(yè)特點(diǎn)來(lái)分析，升降機(jī)行業(yè)的銷(xiāo)售主管在細(xì)節(jié)方面應(yīng)注重4個(gè)方面。
第一個(gè)細(xì)節(jié)：升降機(jī)升降平臺(tái)銷(xiāo)售過(guò)程管理。尤其是我們主打大類(lèi)產(chǎn)品：固定式升降平臺(tái)、移動(dòng)式升降平臺(tái)、固定、移動(dòng)登車(chē)橋等產(chǎn)品的銷(xiāo)售，銷(xiāo)售工作前必須先做好準(zhǔn)備工作。如：我們的目標(biāo)市場(chǎng)、目標(biāo)客戶分析、拜訪前的準(zhǔn)備、可能出現(xiàn)的問(wèn)題處理、行程時(shí)間、路線安排等。工作中的各個(gè)環(huán)節(jié)。如：時(shí)間安排、談判中的問(wèn)題處理、產(chǎn)品方案的擬定、銷(xiāo)售中的方式方法等。工作后的總結(jié)：得與失的總結(jié)、思考等。升降機(jī)的銷(xiāo)售過(guò)程管理的目標(biāo)是更清楚下屬在工作中到底做什么、如何做等。只有過(guò)程正確，才能有良好的結(jié)果。
第二個(gè)細(xì)節(jié)：工作習(xí)慣的管理。咱們的主管要想辦法，讓團(tuán)隊(duì)的銷(xiāo)售人員養(yǎng)成良好的工作習(xí)慣。如：一天內(nèi)有規(guī)律的作息習(xí)慣、談判過(guò)程中傾聽(tīng)的習(xí)慣、每天進(jìn)行記錄和思考總結(jié)的習(xí)慣等。良好的工作習(xí)慣能夠使銷(xiāo)售人員在升降機(jī)銷(xiāo)售工作安排中井井有條，大大提高升降機(jī)的銷(xiāo)售效率和效益。
第三個(gè)細(xì)節(jié)：團(tuán)隊(duì)協(xié)作和銷(xiāo)售例會(huì)管理。主管的目標(biāo)是促使團(tuán)隊(duì)形成良好的團(tuán)隊(duì)協(xié)助精神，尤其是咱們升降設(shè)備行業(yè)，團(tuán)隊(duì)成員間的良好合作、協(xié)調(diào)、團(tuán)隊(duì)明星的塑造、協(xié)助的方式方法都很重要。還有就是正確引導(dǎo)咱們的銷(xiāo)售人員積極、準(zhǔn)時(shí)參加參與公司組織的關(guān)于升降機(jī)、升降平臺(tái)、登車(chē)橋等產(chǎn)品的銷(xiāo)售例會(huì)，如何從例會(huì)中獲取有效的、有針對(duì)性的指導(dǎo)，如何把會(huì)議中好的推廣經(jīng)驗(yàn)和銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)在工作中應(yīng)用。
第四個(gè)細(xì)節(jié)：?jiǎn)T工情緒管理。平時(shí)要多注重觀察團(tuán)隊(duì)成員的情緒波動(dòng)，對(duì)那些產(chǎn)生消極心態(tài)的隊(duì)員及時(shí)心理輔導(dǎo)，及時(shí)排除其消極心態(tài)。對(duì)于銷(xiāo)售中遇到的障礙，如工作技能、問(wèn)題處理困境、隊(duì)員個(gè)人及家庭突發(fā)事件等等，一定要及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)提供幫助，以確保隊(duì)員能始終保持旺盛的工作積極性。
升降機(jī)的行業(yè)特點(diǎn)決定了其銷(xiāo)售工作管理中"細(xì)節(jié)"的重要性，所以，作為從事升降機(jī)、升降設(shè)備銷(xiāo)售的主管來(lái)說(shuō)，管理并不是簡(jiǎn)單的說(shuō)教和權(quán)力的行使，更重要的是通過(guò)細(xì)致的工作發(fā)現(xiàn)可能影響員工績(jī)效的各種問(wèn)題，并通過(guò)行動(dòng)來(lái)解決問(wèn)題，做到"能管理、有方法、可行動(dòng)、愿追隨"。
房產(chǎn)銷(xiāo)售方案篇十六
原因很簡(jiǎn)單，金錢(qián)所起到的激勵(lì)作用具有短時(shí)性，激勵(lì)的效果會(huì)在現(xiàn)金被導(dǎo)購(gòu)花掉之后非常短的時(shí)間內(nèi)很快被遺忘。而我們所希望的激勵(lì)應(yīng)是長(zhǎng)期性的。事實(shí)上，一些非現(xiàn)金的手段卻能有效激勵(lì)員工，并使之成為長(zhǎng)期推動(dòng)賣(mài)場(chǎng)業(yè)績(jī)的催化劑。
什么是人才最基本的感性需求？我認(rèn)為是認(rèn)可。其實(shí)在導(dǎo)購(gòu)?fù)瓿蓸I(yè)績(jī)指標(biāo)時(shí)，最需要得到的便是主管對(duì)其工作的肯定。這種認(rèn)可就是對(duì)其工作成績(jī)的最大肯定，我們發(fā)現(xiàn)導(dǎo)購(gòu)在每天辛勤的工作中總是聽(tīng)到這樣那樣否定的聲音，心理學(xué)告訴我們?nèi)耸怯斜徽J(rèn)同需求的。然后在實(shí)踐中，我們發(fā)現(xiàn)認(rèn)可卻是最易被老板忽視的激勵(lì)方法，大多數(shù)的老板并沒(méi)有對(duì)導(dǎo)購(gòu)的成績(jī)給予足夠認(rèn)可，到時(shí)每當(dāng)導(dǎo)購(gòu)出現(xiàn)錯(cuò)誤時(shí)不忘責(zé)備。當(dāng)然認(rèn)可也是一把雙刃劍，如果用得太多，價(jià)值將會(huì)減少，導(dǎo)購(gòu)會(huì)變得輕浮自大，但如果使用恰當(dāng)，其激勵(lì)的效果是相當(dāng)顯著的。如果認(rèn)可是來(lái)自于更高一層的主管時(shí)，對(duì)導(dǎo)購(gòu)的激勵(lì)作用會(huì)上升幾個(gè)等級(jí)。采用的方法可以諸如送一份感謝信給導(dǎo)購(gòu)，或是一次意外的與老總午餐的認(rèn)可對(duì)話。
夢(mèng)想為何重要？1928年紅軍宣言“你想翻身嗎？你想發(fā)財(cái)嗎？你想睡地主的小老婆嗎？跟我走吧”；就是一樣一句帶有夢(mèng)想的話，共產(chǎn)主義在中國(guó)創(chuàng)造了一個(gè)神話。其實(shí)絕大多數(shù)導(dǎo)購(gòu)都有這樣一個(gè)普遍的想法“只要我頭上有個(gè)店長(zhǎng)，我就沒(méi)有上升的空間”，正因?yàn)樗麄儧](méi)有夢(mèng)想看不到希望，于是產(chǎn)生了每天得過(guò)且過(guò)的行為。其實(shí)，錯(cuò)不全在導(dǎo)購(gòu)，如果企業(yè)能夠給導(dǎo)購(gòu)規(guī)劃明確的職業(yè)生涯，讓他們看到清晰地希望和夢(mèng)想，我相信那多數(shù)導(dǎo)購(gòu)還是愿意付出全部的努力的；其實(shí)導(dǎo)購(gòu)也是希望了解自己的潛力是什么，他們所在的企業(yè)能有哪些成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，他們可以在今后的工作中達(dá)到什么樣的成就。在激勵(lì)導(dǎo)購(gòu)的重要因素中，導(dǎo)購(gòu)的職業(yè)生涯問(wèn)題經(jīng)常被遺忘。在一些成功的服裝企業(yè)組織內(nèi)部為員工設(shè)計(jì)職業(yè)生涯可以起到非常明顯的激勵(lì)效應(yīng)。如果內(nèi)部出現(xiàn)職缺時(shí)總是最先想到內(nèi)部員工，將會(huì)給每一名導(dǎo)購(gòu)傳遞積極的信號(hào)：我在這個(gè)公司是有發(fā)展的。人才總是會(huì)留在有前景的公司之中，當(dāng)企業(yè)有進(jìn)一步的發(fā)展規(guī)劃，或者每當(dāng)獲得一定的成就時(shí)，千萬(wàn)不要吝嗇宣傳給你的一線員工，“畫(huà)餅”有的時(shí)候是需要的，告訴他們你所在的是最棒的企業(yè)，告訴他們你能給他們帶來(lái)夢(mèng)想——“你想致富嗎？你想成功嗎？你想從導(dǎo)購(gòu)成長(zhǎng)為老板嗎？跟著我好好干吧”。
常言道：樹(shù)要皮，人要臉。幾乎所有的人都有面子需求，導(dǎo)購(gòu)能否感覺(jué)自己在老板眼中被關(guān)注是其工作態(tài)度和員工士氣的關(guān)鍵因素。組織在使用各種工作頭銜時(shí)，要有創(chuàng)意一些，除了通常組織結(jié)構(gòu)中的必要頭銜也可以增加一些臨時(shí)性的頭銜，例如：星巴克使用精致的小徽章來(lái)激勵(lì)表現(xiàn)出色的員工，肯德基定期聘選優(yōu)秀員工，采用輪換組長(zhǎng)機(jī)制增加每個(gè)導(dǎo)購(gòu)參與管理的可能性。頭銜是在成就一種榮譽(yù)感，榮譽(yù)產(chǎn)生積極的態(tài)度，而積極的態(tài)度則是高效工作的推動(dòng)力。
環(huán)境影響人，人又反作用于環(huán)境；一個(gè)和諧積極向上的團(tuán)隊(duì)，可以無(wú)形地推動(dòng)激勵(lì)每一個(gè)一線員工。創(chuàng)造團(tuán)隊(duì)交流的機(jī)會(huì)，共同感悟，將團(tuán)隊(duì)業(yè)績(jī)榮辱與個(gè)人榮辱對(duì)應(yīng)起來(lái)，就可以創(chuàng)造一個(gè)以團(tuán)隊(duì)為導(dǎo)向的一線隊(duì)伍。此外，也可以將團(tuán)隊(duì)活動(dòng)以及工作情景拍成照片，張貼懸掛在很顯眼的位置。使導(dǎo)購(gòu)將自己視為團(tuán)隊(duì)的一部分，當(dāng)預(yù)算允許的條件下進(jìn)行不定期的聚會(huì)與團(tuán)隊(duì)活動(dòng)可以增強(qiáng)凝聚力，同時(shí)反過(guò)來(lái)也有助于增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)精神，而這樣做最終會(huì)對(duì)工作環(huán)境產(chǎn)生影響，營(yíng)造一個(gè)積極向上的工作氛圍。如中秋節(jié)前夕的晚會(huì)、元旦前的野餐、重陽(yáng)節(jié)的爬山、三八前的出游、夏日的拓展、導(dǎo)購(gòu)的生日聚餐等。這些美好的回憶會(huì)讓員工感受到團(tuán)隊(duì)的溫馨以促進(jìn)團(tuán)隊(duì)感情。此外，在工作中，盡量設(shè)定以團(tuán)隊(duì)驅(qū)動(dòng)力為導(dǎo)向的目標(biāo)。讓導(dǎo)購(gòu)依賴團(tuán)隊(duì)，也讓團(tuán)隊(duì)信賴每一個(gè)導(dǎo)購(gòu)。
現(xiàn)在商場(chǎng)活動(dòng)繁多，導(dǎo)購(gòu)節(jié)假日加班頻率也日趨頻繁，然而當(dāng)你的員工在為你創(chuàng)造節(jié)假日的高額銷(xiāo)售的同時(shí)，卻要面對(duì)極大的家庭壓力；一次到2、3點(diǎn)的加班，很可能造成一場(chǎng)家庭夫妻爭(zhēng)吵的導(dǎo)火線，幫助導(dǎo)購(gòu)安撫其家庭，獲得其家人的支持，解決其后顧之后，其實(shí)可以極大地激發(fā)其積極的工作動(dòng)能，同時(shí)也能讓導(dǎo)購(gòu)體會(huì)到企業(yè)物質(zhì)關(guān)系背后的人情味，減少其流動(dòng)性。例如：每年給導(dǎo)購(gòu)的家屬寫(xiě)一封感謝信；不定期地進(jìn)行家訪，告知其家屬導(dǎo)購(gòu)日常優(yōu)異的表現(xiàn)，并送上些生活常用品等。
為爭(zhēng)取一年里一兩天的假期，導(dǎo)購(gòu)會(huì)像爭(zhēng)取現(xiàn)金的獎(jiǎng)勵(lì)一樣努力工作。在許多情況下，員工在假期與現(xiàn)金的抉擇中，往往會(huì)選擇前者，而適當(dāng)?shù)募倨谟帜軒椭鷮?dǎo)購(gòu)調(diào)整其身心狀態(tài)，并提高其之后的工作狀態(tài)。當(dāng)然在假期的設(shè)計(jì)竟可能與銷(xiāo)售高峰與旺季錯(cuò)開(kāi)，以便將其對(duì)業(yè)績(jī)的損失控制在最小的范圍內(nèi) 。
在組織中對(duì)于那些較有能力以及愿意接受額外責(zé)任的導(dǎo)購(gòu)，可以賦予額外的責(zé)任。有的人以責(zé)任為榮，當(dāng)賦予責(zé)任時(shí)，其會(huì)感覺(jué)到特殊性，起到一定的激勵(lì)效果。例如：帶其參加總公司的定貨會(huì)，讓她參與整個(gè)定貨抉擇的過(guò)程，這本身就是對(duì)于導(dǎo)購(gòu)極大的肯定與激勵(lì)。
組織內(nèi)部的主題競(jìng)賽不僅可以促進(jìn)導(dǎo)購(gòu)績(jī)效的上升，更重要的是，這種方法有助于保持一種積極向上的環(huán)境，對(duì)減少員工的人事變動(dòng)率效果非常明顯。一般來(lái)說(shuō)，可將各個(gè)大型節(jié)日促銷(xiāo)活動(dòng)作為一些競(jìng)賽的主題。給予競(jìng)賽相對(duì)有難度的目標(biāo)和非?？陀^的回報(bào)，將有助于提升競(jìng)賽的刺激性與導(dǎo)購(gòu)的主觀能動(dòng)性。
房產(chǎn)銷(xiāo)售方案篇十七
將銷(xiāo)售部的整體工作分為保障、拓展和內(nèi)控三個(gè)功能線條，其中：
1、保障線條：其主要職能是維護(hù)接待好現(xiàn)有的客源，跟進(jìn)直接到酒店預(yù)訂和各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)交的團(tuán)體預(yù)訂及后續(xù)接待服務(wù)，確保完成部門(mén)銷(xiāo)售任務(wù)，保障酒店總體收入指標(biāo)3800萬(wàn)元能夠順利完成。
2、拓展線條：其主要職能是宣傳酒店、推銷(xiāo)酒店產(chǎn)品，為酒店開(kāi)發(fā)新的客源，以助于拓展更廣更大的市場(chǎng)份額，推動(dòng)酒店向4000萬(wàn)元的奮斗目標(biāo)靠近。
3、內(nèi)控線條：其主要職能是錄入和建立客戶檔案資料，規(guī)范銷(xiāo)售合同和訂訂單管理，協(xié)調(diào)處理好保障和拓展線條的關(guān)系，達(dá)到部門(mén)業(yè)務(wù)順利推進(jìn)之管理目標(biāo)。
(一)保障線條
1、工資福利
保障線條的銷(xiāo)售人員按酒店主管級(jí)定薪定福利，具體參照酒店薪酬福利政策執(zhí)行。
2、客源界定
(2)直接通過(guò)預(yù)訂部或客人直接上門(mén)預(yù)訂的團(tuán)體客源，劃歸保障線條負(fù)責(zé);
(3)公司及酒店各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)介紹的團(tuán)體客源，劃歸保障線條負(fù)責(zé)。
3、任務(wù)指標(biāo)
酒店根據(jù)經(jīng)營(yíng)的季節(jié)性和歷史數(shù)據(jù)下達(dá)銷(xiāo)售部的全年銷(xiāo)售任務(wù)，銷(xiāo)售部再根據(jù)崗位及人員實(shí)際情況將銷(xiāo)售任務(wù)內(nèi)部分解，具體如下：
單位：萬(wàn)元
小計(jì) 部門(mén)
銷(xiāo)售a 銷(xiāo)售b 銷(xiāo)售c 銷(xiāo)售d 銷(xiāo)售e
備注：以上銷(xiāo)售任務(wù)指標(biāo)包含客房房租和會(huì)議室場(chǎng)租收入
4、獎(jiǎng)懲辦法
(1)當(dāng)部門(mén)沒(méi)有完成酒店下達(dá)的總銷(xiāo)售任務(wù)指標(biāo)時(shí)，銷(xiāo)售人員均不享有業(yè)績(jī)提成;
(2)當(dāng)部門(mén)完成酒店下達(dá)的總銷(xiāo)售任務(wù)指標(biāo)時(shí)，對(duì)銷(xiāo)售人員按以下辦法實(shí)施獎(jiǎng)懲：
a、超額完成個(gè)人銷(xiāo)售任務(wù)指標(biāo)的，按超額部分的2.5%提取業(yè)績(jī)提成;
b、完成個(gè)人銷(xiāo)售任務(wù)指標(biāo)98%—100%的，銷(xiāo)售人員不獎(jiǎng)不罰;
(4)業(yè)績(jī)提成發(fā)放程序：每月5日前，銷(xiāo)售部根據(jù)上月的銷(xiāo)售實(shí)際回款制作提成支付審批表，報(bào)財(cái)務(wù)部審核、總經(jīng)理及管理公司審批后發(fā)放。
(二)拓展線條
除保障線條的限定客源外，新組建市場(chǎng)拓展組負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)新客源。拓展線條銷(xiāo)售人員的激勵(lì)方案如下：
1、工資福利
按深圳市最低工資標(biāo)準(zhǔn)定薪，酒店只提供免費(fèi)食宿及繳納社會(huì)保險(xiǎn)，無(wú)其他福利待遇。
2、任務(wù)指標(biāo)
銷(xiāo)售人員統(tǒng)一每月承擔(dān)10萬(wàn)元的保底銷(xiāo)售任務(wù)(含客房房租、會(huì)議室租金及餐飲收入)，其工資與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)掛勾。
3、獎(jiǎng)懲辦法
(4)業(yè)績(jī)提成發(fā)放程序：每月5日前，銷(xiāo)售部根據(jù)上月的銷(xiāo)售實(shí)際回款制作提成支付審批表，報(bào)財(cái)務(wù)部審核、總經(jīng)理及管理公司審批后發(fā)放。
5、其他
拓展線條銷(xiāo)售人員開(kāi)發(fā)的新客戶，以首次來(lái)店消費(fèi)之日起，一年后自動(dòng)成為酒店老客戶，由保障線條負(fù)責(zé)維護(hù)接待。
(三)內(nèi)控線條
內(nèi)控線條一般由部門(mén)經(jīng)理、經(jīng)理助理等崗位組成，根據(jù)工作職責(zé)和性質(zhì)的不同，對(duì)內(nèi)控線條的人員主要從工作績(jī)效方面來(lái)進(jìn)行考核，其激勵(lì)來(lái)源于酒店利潤(rùn)獎(jiǎng)金及部門(mén)基金。
為了開(kāi)僻更廣的客源渠道，提高酒店餐飲等配套項(xiàng)目的收入，特別針對(duì)銷(xiāo)售人員推出以下激勵(lì)措施：
3、會(huì)員卡銷(xiāo)售提成：按會(huì)員卡充值額的4%提取獎(jiǎng)勵(lì)。 四、附則
2、本考核辦法自20xx年8月1日起執(zhí)行，與之相抵觸的文件按本辦法實(shí)施;
3、本考核辦法為試行版本
房產(chǎn)銷(xiāo)售方案篇十八
a公司是一家經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)信息的中介服務(wù)公司，該公司擁有10多年房屋租賃、買(mǎi)賣(mài)經(jīng)驗(yàn)，全國(guó)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)近萬(wàn)人。公司銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)遍布全國(guó)，客戶銷(xiāo)售模式為典型的直銷(xiāo)模式，公司向銷(xiāo)售人員提供豐富的房源信息，銷(xiāo)售人員面對(duì)終端客戶進(jìn)行一對(duì)多的跟蹤服務(wù)。
2.銷(xiāo)售工作特點(diǎn)
工作時(shí)間自由，單獨(dú)行動(dòng)較多。工作業(yè)績(jī)可時(shí)時(shí)進(jìn)行監(jiān)控，銷(xiāo)售工作難度小，銷(xiāo)售人員流動(dòng)性強(qiáng)。
3.銷(xiāo)售人員特點(diǎn)
銷(xiāo)售人員兩極分化嚴(yán)重，接近20%的銷(xiāo)售人員促成了80%的業(yè)務(wù)達(dá)成。銷(xiāo)售從業(yè)人員平均年齡在22.8歲，教育層次集中在中專(zhuān)和大專(zhuān)學(xué)歷，平均工作年限在3年以下。有近1/3的銷(xiāo)售人員為應(yīng)屆畢業(yè)生，專(zhuān)業(yè)無(wú)集中性。
4.銷(xiāo)售人員需求分析
初級(jí)銷(xiāo)售人員，他們處于職業(yè)發(fā)展的探索期，剛開(kāi)始從事銷(xiāo)售工作，工作熱情高，但缺乏銷(xiāo)售技能和專(zhuān)業(yè)知識(shí)。他們通常期望生活具有最基本的保障，同時(shí)希望通過(guò)自己的努力獲得更多的激勵(lì)。
高級(jí)銷(xiāo)售人員，他們處于職業(yè)發(fā)展的維持期，有3至5年的工作經(jīng)驗(yàn)，工作熱情達(dá)到頂峰，并能夠相對(duì)保持，有時(shí)也會(huì)有所下降。他們的生活基本物質(zhì)條件已經(jīng)滿足，他們中的一部分希望在職業(yè)發(fā)展的道路上獲得晉升，從事管理工作，另一部分銷(xiāo)售人員則希望獲得更多的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。
5.薪酬激勵(lì)方案
分析了a公司的業(yè)務(wù)特征和銷(xiāo)售人員需求，我們制定了激勵(lì)銷(xiāo)售個(gè)體的薪酬激勵(lì)方案?！颁N(xiāo)售人員收入=基本工資+(當(dāng)期銷(xiāo)售額一銷(xiāo)售定額)×提成率”或“個(gè)人收入=基本工資+(當(dāng)期銷(xiāo)售額一銷(xiāo)售定額)×毛利率×提成率“。以租賃業(yè)務(wù)為例，剛?cè)肼毜匿N(xiāo)售人員，公司要求按照薪酬方案一執(zhí)行。初級(jí)以上銷(xiāo)售人員可根據(jù)自身需要選擇方案二或方案三。詳見(jiàn)表1。(注：文中涉及薪酬方面的數(shù)據(jù)均為舉例，不代表真實(shí)數(shù)據(jù)，無(wú)參考性)
在薪酬激勵(lì)方面，銷(xiāo)售人員擁有激勵(lì)方案的選擇權(quán)。同時(shí)，公司對(duì)銷(xiāo)售人員的業(yè)績(jī)完成情況也進(jìn)行比較嚴(yán)格的約束。正常經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，銷(xiāo)售人員的銷(xiāo)售額連續(xù)三個(gè)月達(dá)不到銷(xiāo)售目標(biāo)，將從銷(xiāo)售人員崗位變成銷(xiāo)售秘書(shū)崗位。
6.輔助激勵(lì)方案
初級(jí)銷(xiāo)售人員，公司提供每周一次的銷(xiāo)售業(yè)務(wù)培訓(xùn)，銷(xiāo)售人員可以把平時(shí)銷(xiāo)售工作中遇到的問(wèn)題帶到培訓(xùn)會(huì)議中，由資深銷(xiāo)售人員給予工作的幫助，使他們較快地具有獨(dú)立工作的能力。
高級(jí)銷(xiāo)售人員，是公司的中堅(jiān)力量。公司幫助他們減輕工作壓力，提供更多的晉升機(jī)會(huì)，提供高水平專(zhuān)業(yè)或管理培訓(xùn)，在保持原有薪酬福利水平下，適當(dāng)考慮長(zhǎng)期激勵(lì)。
b公司是一家中日合資整車(chē)制造企業(yè)。企業(yè)致力于中方汽車(chē)品牌中高級(jí)商務(wù)用車(chē)及延伸商品事業(yè)的發(fā)展，同時(shí)作為日資某汽車(chē)品牌在中國(guó)事業(yè)的主要擔(dān)當(dāng)者。
2.銷(xiāo)售工作特點(diǎn)
全國(guó)各地開(kāi)設(shè)銷(xiāo)售辦事處，主要銷(xiāo)售管理人員由總部派出，銷(xiāo)售業(yè)務(wù)人員基本本地化。銷(xiāo)售人員的工作主要以辦事處為中心，開(kāi)拓及維護(hù)周邊汽車(chē)經(jīng)銷(xiāo)商網(wǎng)絡(luò)，培訓(xùn)、協(xié)助經(jīng)銷(xiāo)商銷(xiāo)售人員達(dá)成銷(xiāo)售任務(wù)。銷(xiāo)售工作具有明顯的團(tuán)隊(duì)性，公司下達(dá)銷(xiāo)售任務(wù)均以辦事處為單位。
3.銷(xiāo)售人員特點(diǎn)
超過(guò)七成的銷(xiāo)售人員具有5年以上本公司汽車(chē)銷(xiāo)售工作經(jīng)驗(yàn)，司齡超過(guò)10年。多數(shù)銷(xiāo)售人員來(lái)自于公司制造一線的生產(chǎn)管理人員，他們對(duì)公司各型汽車(chē)的構(gòu)造、性能、特點(diǎn)都能夠做到如數(shù)家珍，汽車(chē)專(zhuān)業(yè)知識(shí)扎實(shí)。多數(shù)銷(xiāo)售人員雖僅擁有中專(zhuān)和大專(zhuān)學(xué)歷，但管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富，具有很強(qiáng)的溝通、協(xié)調(diào)能力。
4.銷(xiāo)售人員需求分析
辦事處主任：他們是公司的元老，擁有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，物質(zhì)回報(bào)也達(dá)到了較好的程度，希望獲得更多的退出回報(bào)。他們常年派駐到異地工作，很少與家人團(tuán)聚，期望更多假期或總部辦公時(shí)間。
業(yè)務(wù)員：他們具有5年左右的銷(xiāo)售工作經(jīng)驗(yàn)，能夠較獨(dú)立地完成渠道銷(xiāo)售工作。但他們對(duì)經(jīng)濟(jì)回報(bào)期望也逐步升高，他們不自然地與一線汽車(chē)品牌的渠道銷(xiāo)售人員收入進(jìn)行比較，有時(shí)心理會(huì)有很大落差，他們渴望公司給予銷(xiāo)售人員更多的激勵(lì)傾斜。
5.薪酬激勵(lì)方案
銷(xiāo)售人員薪酬=基本工資+業(yè)績(jī)獎(jiǎng)金+年底超額完成獎(jiǎng)。
辦事處主任薪酬采用平衡計(jì)分卡的模式，將個(gè)人浮動(dòng)薪酬中的主要部分與銷(xiāo)售任務(wù)達(dá)成率(65%)、銷(xiāo)售利潤(rùn)達(dá)成率(20%)、應(yīng)收賬款回收率(10%)、網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)率(5%)等指標(biāo)掛鉤。
辦事處主任薪酬=基本工資(制度薪酬的60%)+季度業(yè)績(jī)獎(jiǎng)金(以制度薪酬的30%為基數(shù))+年度業(yè)績(jī)獎(jiǎng)金(以制度薪酬的10%為基數(shù))。
業(yè)務(wù)員浮動(dòng)薪酬中的主要部分與銷(xiāo)售任務(wù)達(dá)成和利潤(rùn)達(dá)成掛鉤。
業(yè)務(wù)員薪酬=基本工資(制度薪酬的50%)+月度業(yè)績(jī)獎(jiǎng)金(40%)+年度業(yè)績(jī)獎(jiǎng)金(以制度薪酬的10%為基數(shù))。
6.薪酬激勵(lì)方案的優(yōu)點(diǎn)
(2)對(duì)于一線業(yè)務(wù)人員引入更具競(jìng)爭(zhēng)性的考核機(jī)制，多銷(xiāo)多得，當(dāng)月多銷(xiāo)當(dāng)月多得;
(3)引入利潤(rùn)指標(biāo)(因素)，引導(dǎo)銷(xiāo)售人員對(duì)高利潤(rùn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售;
(5)提高超額獎(jiǎng)勵(lì)門(mén)檻，并將最終超額獎(jiǎng)勵(lì)的發(fā)放與公司總體任務(wù)達(dá)成掛鉤，既便于公司控制成本實(shí)現(xiàn)承諾，又使得銷(xiāo)售人員能夠在現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)上獲得合理的回報(bào)。
三混合銷(xiāo)售模式下的激勵(lì)政策
c公司是一家創(chuàng)立于日本的跨國(guó)企業(yè)，是在日本成立的第一家通信設(shè)備企業(yè)。120多年以來(lái)，c公司已經(jīng)從在日本最早生產(chǎn)電話機(jī)，發(fā)展成為一家在全球范圍內(nèi)研究、生產(chǎn)和銷(xiāo)售打印機(jī)與傳真機(jī)、網(wǎng)絡(luò)與通信、安全與識(shí)別認(rèn)證、寬帶與多媒體、半導(dǎo)體與電子元器件、atm機(jī)等產(chǎn)品和解決方案的著名企業(yè)。目前，c企業(yè)在亞洲、歐洲、美洲、大洋洲的120多個(gè)國(guó)家和地區(qū)開(kāi)展業(yè)務(wù)，為多種領(lǐng)域提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品與解決方案。
2.銷(xiāo)售工作特點(diǎn)
c公司產(chǎn)品在市場(chǎng)上已進(jìn)入行業(yè)三甲，每年的銷(xiāo)售額增長(zhǎng)速度平緩。銷(xiāo)售模式以渠道銷(xiāo)售為主，大客戶直銷(xiāo)方式為輔。憑借品牌影響力、優(yōu)秀的產(chǎn)品性能及優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)，c公司在選擇代理商方面，擁有較多的主動(dòng)權(quán)。大客戶主要集中在各省、市稅務(wù)部門(mén)，大型集團(tuán)企業(yè)等。
3.銷(xiāo)售人員特點(diǎn)
c公司的銷(xiāo)售人員要求教育背景為大學(xué)本科以上的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、機(jī)電類(lèi)或相關(guān)專(zhuān)業(yè)，掌握英語(yǔ)和日語(yǔ)兩門(mén)外語(yǔ)，在it外設(shè)產(chǎn)品行業(yè)具有3年以上的銷(xiāo)售或銷(xiāo)售管理經(jīng)驗(yàn)。不到30人的銷(xiāo)售隊(duì)伍，完成年度170萬(wàn)臺(tái)產(chǎn)品的銷(xiāo)售。平均每人掌握近百家一、二級(jí)銷(xiāo)售代理商，是典型的精英銷(xiāo)售。
5.銷(xiāo)售人員需求分析
每個(gè)銷(xiāo)售人員不僅是一位超強(qiáng)的銷(xiāo)售人員，在某種意義上講，他們?yōu)榭蛻袅可矶ㄖ苾r(jià)值創(chuàng)造的模式，向客戶傳遞一種成功理念。他們不以銷(xiāo)售人員自居，追求一種更大業(yè)務(wù)范圍的銷(xiāo)售管理方面的提升。他們希望成為業(yè)界的傳道士，引領(lǐng)行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
6.薪酬激勵(lì)方案
c公司全球品牌和產(chǎn)品質(zhì)量贏得了終端客戶的高度認(rèn)可，這兩個(gè)因素是達(dá)成銷(xiāo)售的關(guān)鍵成功因素。c公司的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)整體素質(zhì)較高，具有高度的銷(xiāo)售能動(dòng)性。因行業(yè)特性，銷(xiāo)售中存在形式銷(xiāo)售和實(shí)際銷(xiāo)售的事實(shí)差距。這里講的形式銷(xiāo)售是公司庫(kù)存減少，但產(chǎn)品并未完成終端客戶的銷(xiāo)售。在大客戶營(yíng)銷(xiāo)中同樣存在這樣的問(wèn)題，如政府采購(gòu)，采購(gòu)部門(mén)是省稅務(wù)部門(mén)，而使用方是地級(jí)稅務(wù)部門(mén)，達(dá)成的產(chǎn)品合同數(shù)量與實(shí)際銷(xiāo)售數(shù)量一般不一致。因此核算實(shí)際銷(xiāo)售的周期往往較長(zhǎng)，以年度計(jì)算。
具體辦法：銷(xiāo)售人員根據(jù)上一年度個(gè)人銷(xiāo)售任務(wù)達(dá)成(財(cái)務(wù)到賬為準(zhǔn))占全公司銷(xiāo)售任務(wù)達(dá)成比例，劃分銷(xiāo)售等級(jí)。每年銷(xiāo)售人員根據(jù)業(yè)績(jī)達(dá)成情況，動(dòng)態(tài)定級(jí)。