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房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇一
本部門(mén)共設(shè)3人，其中策劃經(jīng)理1人、策劃主管1人、內(nèi)業(yè)1人。
1、協(xié)助總經(jīng)理工作，參與公司經(jīng)營(yíng)管理決策，主持本部門(mén)日常工作；
5、負(fù)責(zé)各類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算及使用情況；
7、組織部門(mén)員工有效執(zhí)行營(yíng)銷(xiāo)推廣各項(xiàng)方案和活動(dòng)；
11、組織部門(mén)員工完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其它事宜。
1、協(xié)助部門(mén)經(jīng)理編寫(xiě)各項(xiàng)方案及推廣計(jì)劃；
2、協(xié)助部門(mén)經(jīng)理執(zhí)行各營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃；
3、協(xié)助部門(mén)經(jīng)理完成營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用計(jì)劃的制定和審核；
4、協(xié)助銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)完成各種銷(xiāo)售資料和銷(xiāo)售道具的準(zhǔn)備和提供，保持良好的銷(xiāo)售環(huán)境；
5、參與審議廣告公司提交的平面、影視廣告及公關(guān)活動(dòng)創(chuàng)意。
6、負(fù)責(zé)跟進(jìn)與廣告設(shè)計(jì)、公關(guān)活動(dòng)、新聞媒體等營(yíng)銷(xiāo)供應(yīng)商的聯(lián)系、溝通與整合；
7、負(fù)責(zé)定期匯總項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用開(kāi)支數(shù)據(jù)，編制公司營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用開(kāi)支報(bào)表；
8、配合部門(mén)經(jīng)理落實(shí)執(zhí)行公司品牌策劃及推廣工作；
11、結(jié)合項(xiàng)目周邊項(xiàng)目進(jìn)度，定期進(jìn)行行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查；
13、與有關(guān)外聯(lián)單位進(jìn)行接洽，并與合作方建立良好的合作關(guān)系；
14、協(xié)助部門(mén)經(jīng)理撰寫(xiě)商業(yè)策劃報(bào)告，實(shí)施執(zhí)行商業(yè)策劃、招商過(guò)程中的的相關(guān)活動(dòng)；
15、上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的其他臨時(shí)工作。
1、負(fù)責(zé)登記梳理部門(mén)各類(lèi)文檔及各類(lèi)合同，做到不缺失，并利于查詢(xún)；
2、負(fù)責(zé)部門(mén)內(nèi)報(bào)帳處理工作；
3、負(fù)責(zé)部門(mén)內(nèi)部辦公用品的領(lǐng)取及流程處理，為各崗位工作提供強(qiáng)有力后勤保障。
4、負(fù)責(zé)部門(mén)之間往來(lái)文件的傳送及保管；
5、配合有關(guān)崗位舉辦的各項(xiàng)會(huì)議準(zhǔn)備工作；
6、公司對(duì)外宣傳的文案編寫(xiě)及其它文案性質(zhì)工作，并協(xié)助上級(jí)完成相關(guān)的市場(chǎng)宣傳工作；
7、協(xié)助銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)完成各種銷(xiāo)售資料和銷(xiāo)售道具的準(zhǔn)備和提供。
8、其他臨時(shí)性的工作，
銷(xiāo)售部設(shè)置12人，其中銷(xiāo)售經(jīng)理1人、銷(xiāo)售主管1人、置業(yè)顧問(wèn)8人、權(quán)證主管1人、權(quán)證助理1人。
1、負(fù)責(zé)銷(xiāo)售部的全面銷(xiāo)售工作，執(zhí)行銷(xiāo)售計(jì)劃、落實(shí)銷(xiāo)售任務(wù)；
5、根據(jù)項(xiàng)目傭金制度及時(shí)提交審核銷(xiāo)售員傭金報(bào)表；
6、負(fù)責(zé)制定所推樓盤(pán)銷(xiāo)售要點(diǎn)解說(shuō)詞，并進(jìn)行對(duì)銷(xiāo)售員的培訓(xùn)；
7、主持召開(kāi)售樓部每日工作例會(huì)，總結(jié)當(dāng)天銷(xiāo)售工作，解答售樓處發(fā)生的各類(lèi)問(wèn)題；
9、負(fù)責(zé)售房預(yù)定協(xié)議、預(yù)售房合同范本的審查；
12、每周一提交上周成交客戶(hù)明細(xì)給財(cái)務(wù)部，涉及有房屋抵押積極配合財(cái)務(wù)部及時(shí)解押；
14、負(fù)責(zé)與工程部、策劃部的相關(guān)部門(mén)的'溝通，有效開(kāi)展銷(xiāo)售工作；
15、上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的臨時(shí)性的工作。
1、協(xié)助銷(xiāo)售經(jīng)理作好售樓中心的日常管理工作；
3、負(fù)責(zé)監(jiān)督置業(yè)顧問(wèn)的行為規(guī)范、客戶(hù)接待、回訪跟蹤等工作；
4、負(fù)責(zé)置業(yè)顧問(wèn)的日常銷(xiāo)售接待排序及排休工作；
5、協(xié)助置業(yè)顧問(wèn)有需要的銷(xiāo)售談判，促其成交；
6、負(fù)責(zé)銷(xiāo)售合同的初審，負(fù)責(zé)合同及附件的整理、收集及報(bào)送；
7、每天按時(shí)填寫(xiě)銷(xiāo)售日?qǐng)?bào)表，錄入來(lái)電來(lái)訪客戶(hù)資料，核對(duì)銷(xiāo)控；
8、負(fù)責(zé)辦公用品、銷(xiāo)售物料的管理，及時(shí)上報(bào)所需物資；
10、負(fù)責(zé)房款催收的同意管理；
11、完成銷(xiāo)售經(jīng)理交辦的其他工作。
置業(yè)顧問(wèn)前臺(tái)：
1、全方位熟悉所售樓盤(pán)的基本情況；
2、配合項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理工作，努力完成展銷(xiāo)、售樓現(xiàn)場(chǎng)及分部的市場(chǎng)推廣任務(wù)；
5、負(fù)責(zé)銷(xiāo)售合同的準(zhǔn)備及簽約工作；
6、負(fù)責(zé)陪同客戶(hù)去財(cái)務(wù)交付定金或房款；
10、負(fù)責(zé)每日在erp系統(tǒng)上錄入來(lái)電、來(lái)訪客戶(hù)信息及認(rèn)購(gòu)信息；
11、負(fù)責(zé)每月進(jìn)行可類(lèi)比樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)查，匯總數(shù)據(jù)；
置業(yè)顧問(wèn)后臺(tái)：
1、負(fù)責(zé)置業(yè)顧問(wèn)前臺(tái)認(rèn)購(gòu)書(shū)的審核；
3、負(fù)責(zé)每日按揭合同的審核、并收集整理相關(guān)客戶(hù)資料，報(bào)權(quán)證崗進(jìn)行按揭的辦理；
4、負(fù)責(zé)對(duì)辦理完畢合同進(jìn)行歸檔，并通知客戶(hù)領(lǐng)?。?BR> 5、負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)目到期銷(xiāo)售欠款的催繳款工作；
6、負(fù)責(zé)日常交房的工作，包括編制寄發(fā)接房通知書(shū)等；
7、負(fù)責(zé)配合權(quán)證崗進(jìn)行合同的登記備案工作；
8、負(fù)責(zé)配合權(quán)證崗進(jìn)行房產(chǎn)證辦理的資料準(zhǔn)備；
9、負(fù)責(zé)日常現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)投訴的接待；
10、負(fù)責(zé)每日在erp系統(tǒng)上進(jìn)行合同簽訂的錄入及項(xiàng)目建盤(pán)工作；
11、負(fù)責(zé)配合銷(xiāo)售崗進(jìn)行日常的現(xiàn)場(chǎng)管理工作；
12、銷(xiāo)售經(jīng)理安排的臨時(shí)性工作。
2、維護(hù)房交所、銀行、公積金管理中心的良好關(guān)系；
4、負(fù)責(zé)辦理公司各項(xiàng)目總證、客戶(hù)產(chǎn)權(quán)證、國(guó)土證手續(xù)工作；
6、協(xié)助銷(xiāo)售人員對(duì)客戶(hù)有關(guān)轉(zhuǎn)賣(mài)、權(quán)證變更疑難問(wèn)題的解釋和處理工作；
7、做好權(quán)證的統(tǒng)計(jì)報(bào)表及費(fèi)用請(qǐng)款和報(bào)銷(xiāo)手續(xù)；
8、做好每批《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》登記的記錄工作，并按月上報(bào)部門(mén)經(jīng)理；
11、嚴(yán)守公司商業(yè)秘密，如銷(xiāo)售狀況、回款情況、合同和各種證件的辦理情況等；
12、領(lǐng)導(dǎo)安排的其他臨時(shí)性工作。
1、做好項(xiàng)目新建登記管理工作，在房交所對(duì)所售樓盤(pán)資料建庫(kù)，確保所建樓盤(pán)信息與樓盤(pán)測(cè)評(píng)報(bào)告資料一致。
2、審查購(gòu)房合同聯(lián)機(jī)備案單以及審查合同完整性，收集整理按揭資料，按揭合同及時(shí)登記備案。
3、收集整理客戶(hù)辦理房產(chǎn)證資料并及時(shí)報(bào)送相關(guān)部門(mén)；
4、做好交房前期有關(guān)資料準(zhǔn)備工作，包括兩書(shū)的辦理等；
5、項(xiàng)目的銷(xiāo)售合同備案完成后組織貸款合同資料的填寫(xiě)；
6、將所有準(zhǔn)備齊全的資料報(bào)送相關(guān)銀行辦理按揭貸款；
7、與貸款行相關(guān)辦理人員協(xié)調(diào)按揭辦理流程，壓縮按揭回款周期；
8、及時(shí)報(bào)送項(xiàng)目購(gòu)房合同到房管局備案；
9、定期與房交所等相關(guān)職能部門(mén)溝通以保持部門(mén)工作的順暢；
10、做好客戶(hù)服務(wù)過(guò)程中的權(quán)證辦理、管理和檔案歸檔等工作；
11、嚴(yán)守公司商業(yè)秘密，如銷(xiāo)售狀況、回款情況、合同和各種證件的辦理情況等。
12、其他臨時(shí)性的工作。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇二
根據(jù)公司__年度深圳地區(qū)總銷(xiāo)售額1億元，銷(xiāo)量總量5萬(wàn)套的總目標(biāo)及公司__年度的渠道策略做出以下工作計(jì)劃：
一、市場(chǎng)分析。
空調(diào)市場(chǎng)連續(xù)幾年的價(jià)格戰(zhàn)逐步啟動(dòng)了。二、三級(jí)市場(chǎng)的低端需求，同時(shí)隨著城市建設(shè)和人民生活水平的不斷提高以及產(chǎn)品更新?lián)Q代時(shí)期的到來(lái)帶動(dòng)了一級(jí)市場(chǎng)的持續(xù)增長(zhǎng)幅度，從而帶動(dòng)了整體市場(chǎng)容量的擴(kuò)張。__年度內(nèi)銷(xiāo)總量達(dá)到1950萬(wàn)套，較__年度增長(zhǎng)11.4_.__年度預(yù)計(jì)可達(dá)到2500萬(wàn)-3000萬(wàn)套。根據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)顯示全球市場(chǎng)容量在5500萬(wàn)套-6000萬(wàn)套。中國(guó)市場(chǎng)容量約為3800萬(wàn)套，根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)份額容量的劃分，深圳空調(diào)市場(chǎng)的容量約為40萬(wàn)套左右，5萬(wàn)套的銷(xiāo)售目標(biāo)約占市場(chǎng)份額的13_.
目前__在深圳空調(diào)市場(chǎng)的占有率約為2.8_左右，但根據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)顯示近幾年一直處于“洗牌”階段，品牌市場(chǎng)占有率將形成高度的集中化。根據(jù)公司的實(shí)力及__年度的產(chǎn)品線(xiàn)，公司__年度銷(xiāo)售目標(biāo)完全有可能實(shí)現(xiàn)。__年中國(guó)空調(diào)品牌約有400個(gè)，到__年下降到140個(gè)左右，年均淘汰率32_.到__年在格力、美的、海爾等一線(xiàn)品牌的“圍剿”下，中國(guó)空調(diào)市場(chǎng)活躍的品牌不足50個(gè)，淘汰率達(dá)60_。__年度lg受到美國(guó)指責(zé)傾銷(xiāo)；科龍遇到財(cái)務(wù)問(wèn)題，市場(chǎng)份額急劇下滑。新科、長(zhǎng)虹、奧克斯也受到企業(yè)、品牌等方面的不良影響，市場(chǎng)份額也有所下滑。日資品牌如松下、三菱等品牌在__年度受到中國(guó)人民的強(qiáng)烈抵日情緒的影響，市場(chǎng)份額下劃較大。而__空調(diào)在廣東市場(chǎng)則呈現(xiàn)出急速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。但深圳市場(chǎng)基礎(chǔ)比較薄弱，團(tuán)隊(duì)還比較年輕，品牌影響力還需要鞏固與拓展。根據(jù)以上情況做以下工作規(guī)劃。
二、工作規(guī)劃。
根據(jù)以上情況在__年度計(jì)劃主抓六項(xiàng)工作:。
1、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。
根據(jù)公司下達(dá)的年銷(xiāo)任務(wù)，月銷(xiāo)售任務(wù)。根據(jù)市場(chǎng)具體情況進(jìn)行分解。分解到每月、每周、每日。以每月、每周、每日的銷(xiāo)售目標(biāo)分解到各個(gè)系統(tǒng)及各個(gè)門(mén)店，完成各個(gè)時(shí)段的銷(xiāo)售任務(wù)。并在完成任務(wù)的基礎(chǔ)上，提高銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。主要手段是：提高團(tuán)隊(duì)素質(zhì)，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)管理，開(kāi)展各種促銷(xiāo)活動(dòng)，制定獎(jiǎng)罰制度及激勵(lì)方案（根據(jù)市場(chǎng)情況及各時(shí)間段的實(shí)際情況進(jìn)行）此項(xiàng)工作不分淡旺季時(shí)時(shí)主抓。在銷(xiāo)售旺季針對(duì)國(guó)美、蘇寧等專(zhuān)業(yè)家電系統(tǒng)實(shí)施力度較大的銷(xiāo)售促進(jìn)活動(dòng)，強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)大型終端。
2、k/a、代理商管理及關(guān)系維護(hù)。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇三
利用開(kāi)盤(pán)慶典造勢(shì)，使我們的目標(biāo)客戶(hù)群體知道、認(rèn)識(shí)本案。同時(shí)，借美食節(jié)的東風(fēng)，聚集開(kāi)盤(pán)慶典的人氣，為本案的成功啟動(dòng)埋下伏筆。
二、活動(dòng)整體按排。
1、時(shí)間：20__年6月18日上午9：58。
2、地點(diǎn)：擬定在__公園廣場(chǎng)。
3、具體按排：
(1)地方政府領(lǐng)導(dǎo)、開(kāi)發(fā)商及各界人士參加開(kāi)盤(pán)儀式。
(2)開(kāi)發(fā)商發(fā)言。
(3)開(kāi)盤(pán)剪彩儀式。
(4)開(kāi)盤(pán)慶典大型廣場(chǎng)文藝演出。
(具體事項(xiàng)包括人員按排、道具使用等代定)。
三、信息通達(dá)。
(一)美食節(jié)信息發(fā)布：
1、發(fā)布時(shí)間：
本次活動(dòng)擬在6月16日開(kāi)幕，預(yù)定媒體造勢(shì)的計(jì)劃安排在五月中旬開(kāi)始(具體時(shí)間待定)。
2、發(fā)布方式：
主要通過(guò)報(bào)紙、電視來(lái)通達(dá)本次活動(dòng)。采用硬軟兩種廣告相結(jié)合的媒體造勢(shì)方式進(jìn)行。
(二)開(kāi)盤(pán)慶典信息發(fā)布：
1、發(fā)布時(shí)間：
開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月為廣告預(yù)熱和市場(chǎng)引導(dǎo)階段。本案擬在6.18日開(kāi)盤(pán)，預(yù)定媒體造勢(shì)的計(jì)劃安排在五月中旬開(kāi)始(具體時(shí)間待定)。
2、發(fā)布方式：
略。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇四
一、市場(chǎng)調(diào)研：
1，前言-----本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；
2，市場(chǎng)分析------(1)當(dāng)前市場(chǎng)分析(開(kāi)發(fā)總量、竣工總量、積壓總量)。
(2)區(qū)域市場(chǎng)分析(銷(xiāo)售價(jià)格、成交情況)。
3，近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)。
4，競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析。
5，消費(fèi)者分析：
(1)購(gòu)買(mǎi)者地域分布；
(2)購(gòu)買(mǎi)者動(dòng)機(jī)。
(3)功能偏好(外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式)。
(4)購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)、季節(jié)性。
(5)購(gòu)買(mǎi)反應(yīng)(價(jià)格、規(guī)劃、地點(diǎn)等)。
(6)購(gòu)買(mǎi)頻度。
6，結(jié)論。
二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研。
1，地塊狀況：
(1)位置。
(2)面積。
(3)地形。
(4)地貌。
(5)性質(zhì)。
3，地塊周?chē)坝^(前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述)。
4，環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況(水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安)。
5，地塊周?chē)慕煌l件(環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通)。
6，公共配套設(shè)施(菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車(chē)站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂(lè)場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店)。
7，地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析(swot坐標(biāo)圖、綜合分析)。
三、項(xiàng)目投資分析。
1，投資環(huán)境分析。
(1)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境(銀行利息、金融政策)。
(3)目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)(價(jià)格、成本、效益)現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷(以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照)。
2，土地建筑功能選擇。
3，現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷(以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照)。
4，土地延展價(jià)值分析判斷(十種因素)。
5，成本敏感性分析。
(1)容積率。
(2)資金投入。
(3)邊際成本利潤(rùn)。
6，投入產(chǎn)出分析(1)成本與售價(jià)模擬表。
(2)股東回報(bào)率。
7，同類(lèi)項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析。
四，營(yíng)銷(xiāo)策劃。
(一)市場(chǎng)調(diào)查。
1項(xiàng)目特性分析(優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類(lèi)物業(yè)中的地位排序)。
2建筑規(guī)模與風(fēng)格。
3建筑布局和結(jié)構(gòu)(實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線(xiàn)等)。
4裝修和設(shè)備(是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊)。
5功能配置(游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè)部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等)。
6物業(yè)管理(是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等)。
7發(fā)展商背景(實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì))。
8結(jié)論和建議(哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整)。
(二)、目標(biāo)客戶(hù)分析。
1、經(jīng)濟(jì)背景。
經(jīng)濟(jì)實(shí)力。
行業(yè)特征……公司(實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理、模式、承受租金、面積、行業(yè))家庭(收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式)。
2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式。
(三)、價(jià)格定位。
1理論價(jià)格(達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo))。
2成交價(jià)格。
3租金價(jià)格。
4價(jià)格策略。
(四)、入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)。
(五)、廣告策略。
1廣告的階段性劃分。
2階段性的廣告主題。
3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)。
4廣告效果監(jiān)控。
(六)、媒介策略。
1媒介選擇。
2軟性新聞主題。
3媒介組合。
4投放頻率。
5費(fèi)用估算。
(七)、推廣費(fèi)用。
1現(xiàn)場(chǎng)包裝(營(yíng)銷(xiāo)中心、示范單位、圍板等)。
2印刷品(銷(xiāo)售文件、售樓書(shū)等)。
3媒介投放。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇五
對(duì)于房地產(chǎn)的概念，應(yīng)該從兩個(gè)方面來(lái)理解：房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，同時(shí)也是一項(xiàng)法律權(quán)利。作為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)?，F(xiàn)在，就來(lái)看看以下兩篇關(guān)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售。
吧!
由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價(jià)值升值和貨幣功能、能夠半品銷(xiāo)售、品質(zhì)基本不能提升、入市價(jià)格低、開(kāi)盤(pán)多、競(jìng)爭(zhēng)激烈等等。隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對(duì)于房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃，主要是圍繞消費(fèi)者的消費(fèi)行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、提升產(chǎn)品價(jià)值、營(yíng)銷(xiāo)傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費(fèi)需求或爭(zhēng)奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品(如規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的獨(dú)特性);提供一種服務(wù)模式(如管家式的物業(yè)服務(wù));倡導(dǎo)一種生活方式(如運(yùn)動(dòng)、健康、休閑、品位等);營(yíng)造一種文化等等。
一、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。
一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、概念競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)階段，企業(yè)更注重對(duì)品牌的培養(yǎng)與利用。因此應(yīng)注重對(duì)品牌的不斷強(qiáng)化，輸出品牌核心價(jià)值，進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略;同時(shí)廣告意識(shí)要超前，推廣手段整合性強(qiáng)，利用一切可以利用的傳播資源強(qiáng)化產(chǎn)品的概念。另一方面是消費(fèi)市場(chǎng)日趨理性和個(gè)性化，近年經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩，居民收入(包括預(yù)期收入)持續(xù)下降，實(shí)惠性的心理占據(jù)主導(dǎo)地位;消費(fèi)者經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的廣告浸淫，偶然性、沖動(dòng)性購(gòu)買(mǎi)行為減弱，理性購(gòu)買(mǎi)行為增強(qiáng);各種不同類(lèi)型的消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好，消費(fèi)者對(duì)商品房的選擇會(huì)更趨“個(gè)性化”，會(huì)更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤(pán)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，大型化、集約化樓盤(pán)將成為未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn);針對(duì)不同消費(fèi)者的市場(chǎng)細(xì)分趨勢(shì)日趨明朗，以滿(mǎn)足不同類(lèi)型消費(fèi)需求的消費(fèi)群;“設(shè)計(jì)時(shí)代”開(kāi)始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，對(duì)樓盤(pán)的前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)將更加重視。競(jìng)爭(zhēng)手段將會(huì)全方位、多元化，如一些大型的樓盤(pán)具備綜合的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而中小型盤(pán)就必須以其個(gè)性化和特色需求也在市場(chǎng)占據(jù)一席之地。在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，將進(jìn)一步追求境界(如歷史、人文、文化等);追求近距離(如與商務(wù)區(qū)、高效、車(chē)站等接近);追求潔凈(對(duì)光線(xiàn)、綠化、天然氣配備等);追求寧?kù)o(密度低、生態(tài)景觀臺(tái)等)等等，不僅對(duì)配套設(shè)施的需求提高，而且對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌高要求;不僅對(duì)設(shè)計(jì)有相應(yīng)要求，可能還會(huì)對(duì)社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求;不僅對(duì)樓盤(pán)的品牌有要求，可能對(duì)設(shè)計(jì)和制造過(guò)程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)進(jìn)一步白熱化的情況下，如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤(pán)的附加價(jià)值，穩(wěn)定價(jià)格、吸引客源?如何根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的理性購(gòu)買(mǎi)需求，進(jìn)一步深化自身樓盤(pán)的優(yōu)點(diǎn)，使目標(biāo)消費(fèi)群產(chǎn)生“物有所值”的感覺(jué)?如何繼續(xù)建立自己獨(dú)特的品牌個(gè)性，突破強(qiáng)勁對(duì)手的包圍，在市場(chǎng)上繼續(xù)掀起一股新的旋風(fēng)?如何適應(yīng)“個(gè)人置業(yè)時(shí)代”的新趨勢(shì)?這些都迫使開(kāi)發(fā)商需要進(jìn)行系統(tǒng)的全程營(yíng)銷(xiāo)策劃。
一是策劃為先。在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項(xiàng)目認(rèn)證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售、廣告宣傳、營(yíng)銷(xiāo)策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計(jì)口徑、銀行統(tǒng)計(jì)口徑、統(tǒng)計(jì)局、商業(yè)局、房管局、國(guó)土局、稅務(wù)局等部門(mén)的統(tǒng)計(jì)年鑒，了解和分析市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力及消費(fèi)趨勢(shì)等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對(duì)性的展開(kāi)調(diào)查，如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤(pán)情況，圍繞促銷(xiāo)策略等等。二是創(chuàng)新為贏。在整個(gè)策劃過(guò)程中均應(yīng)該進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)、整合營(yíng)銷(xiāo)、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合;在價(jià)格制定上，有效利用消費(fèi)者的心理;在宣傳和定位上，利用消費(fèi)者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷(xiāo)售、在促銷(xiāo)上合家歡禮品組合：丈夫贈(zèng)送健身禮券、妻子贈(zèng)送美容禮券、兒女贈(zèng)送少年宮課程一門(mén)、老人贈(zèng)送全面身體檢查一次等等。同時(shí)要全程為握，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全程策劃，每個(gè)環(huán)節(jié)、每道工序、每個(gè)細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。如市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷(xiāo)。
三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計(jì)、光系設(shè)計(jì)、戶(hù)型設(shè)計(jì)、布局空間設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、逃生設(shè)計(jì)等等。在差異的塑造過(guò)程中，應(yīng)在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營(yíng)利為本。
四是整合營(yíng)銷(xiāo)。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現(xiàn)人性化意識(shí)，關(guān)注企業(yè)形象、項(xiàng)目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營(yíng)銷(xiāo)方式等等，另一方面要善于整合，在定價(jià)方式、開(kāi)盤(pán)起價(jià)、價(jià)格策略、付款方式、營(yíng)銷(xiāo)主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時(shí)間、媒體選擇、賣(mài)點(diǎn)營(yíng)造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進(jìn)組合家電、組合廚房;社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計(jì)和戶(hù)型;從軟文到單葉，從電視廣告到車(chē)體、廣播和戶(hù)外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點(diǎn)。在品牌定位方面，根據(jù)消費(fèi)形態(tài)和樓盤(pán)實(shí)際情況，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體，同時(shí)要善于培育樓盤(pán)的子品牌。當(dāng)然，對(duì)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售力的實(shí)現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無(wú)法達(dá)成，實(shí)在的產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤(pán)的價(jià)值感，打動(dòng)更加理性的消費(fèi)群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。
總之，未來(lái)的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設(shè)計(jì)好，有較大的休閑活動(dòng)空間;間隔合理、實(shí)用率高、采光好、空氣流通;樓距較大，有開(kāi)敞的空間和視野;完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理;交通、購(gòu)物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。在營(yíng)銷(xiāo)傳播上：抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心態(tài)，務(wù)求直指人心，在銷(xiāo)售策略、廣告策略投其所好，促成他們購(gòu)買(mǎi)，同時(shí)根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的特性，配合產(chǎn)品的特點(diǎn)，使廣告投入針對(duì)性更強(qiáng)更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計(jì)和投放過(guò)程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為，關(guān)注其消費(fèi)形態(tài)，從而有針對(duì)性地開(kāi)展相應(yīng)地傳播和促銷(xiāo)活動(dòng)。
隨著人們對(duì)住宅要求觀念的轉(zhuǎn)變，不再僅僅是普通意義上的擁有一套簡(jiǎn)單的住房能住就可以了，現(xiàn)代人對(duì)房子的戶(hù)型、設(shè)計(jì)理念、功能等都比較關(guān)注。想要滿(mǎn)足業(yè)主們的要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就必須充分地做好前期的策劃才能吸引買(mǎi)家的眼球，同時(shí)還能幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)做出合理的定位決策，有效地控制和減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。通過(guò)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)了解到，要做好營(yíng)銷(xiāo)策劃方案，重點(diǎn)要注意以下幾方面：
四是方案的策劃一定要體現(xiàn)戰(zhàn)略定位。不能將眼光只是關(guān)注在近期或者一年，要綜合考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，人們?cè)谶x擇住房時(shí)也會(huì)考慮學(xué)校、醫(yī)院以及未來(lái)的市場(chǎng)政策，所以也要順應(yīng)時(shí)代發(fā)展;最后要保證方案可行便于操作。再遠(yuǎn)大的目標(biāo)再美好的設(shè)計(jì)也要落實(shí)到行動(dòng)上，一定要根據(jù)實(shí)際情況不斷地修改和謹(jǐn)慎地行動(dòng)，確保方案的時(shí)效性、簡(jiǎn)單性、可行性和合理性。這就是房地產(chǎn)策劃需要了解和注意的方面。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇六
【合同導(dǎo)語(yǔ)】為大家提供房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售策劃合同，如果你有這方面的寫(xiě)作需求，相信本文內(nèi)容能為你起到參考作用?，F(xiàn)今社會(huì)公眾的法律意識(shí)不斷增強(qiáng)，很多場(chǎng)合都離不了合同，它也是實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化合作的紐帶。那么大家知道合同的格式嗎以下是小編為大家整理的范文，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧。，希望對(duì)您有所幫助!
甲方：
乙方：
甲、乙雙方本著平等互利、友好協(xié)商的原則，就甲方委托乙方負(fù)責(zé)甲方開(kāi)發(fā)的位于的項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱(chēng)本項(xiàng)目)的獨(dú)家策劃代理工作，特訂立以下合同條款：
第一部分委托策劃代理工作方式：
甲方委托乙方負(fù)責(zé)本項(xiàng)目前期策劃、營(yíng)銷(xiāo)策劃、廣告策劃、銷(xiāo)售代理等工作。
第二部分委托策劃代理工作期限。
委托期限由本合同簽訂生效之日起至本項(xiàng)目交付使用后個(gè)月止。
第三部分委托策劃代理工作范圍。
甲方委托乙方策劃代理之部分為本合同約定的全部商鋪、住宅等可銷(xiāo)售物業(yè)，可銷(xiāo)售面積約為平方米。
第四部分甲方的責(zé)任與權(quán)利。
一、甲方向乙方提供本項(xiàng)目所有相關(guān)證明文件及策劃代理過(guò)程中所需的資料，并確保一切資料的及時(shí)性、有效性、合法性和準(zhǔn)確性。
二、甲方負(fù)責(zé)本項(xiàng)目策劃代理過(guò)程中營(yíng)銷(xiāo)推廣所需費(fèi)用，其中包括但不限于文本中所列部分：
(一)各種廣告推廣、銷(xiāo)售道具、建筑景觀及戶(hù)型效果圖及有關(guān)銷(xiāo)售資料的制作、派發(fā)及發(fā)布等費(fèi)用。
(二)各類(lèi)公關(guān)活動(dòng)所需的展示場(chǎng)地(包括售樓部、展示會(huì)等)及有關(guān)設(shè)備的租用、布置、水電費(fèi)、電話(huà)費(fèi)等費(fèi)用，以及視項(xiàng)目需要赴外地進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)所需的費(fèi)用。
(三)廣告制作費(fèi)：本項(xiàng)目的廣告制作由甲方直接與制作公司簽署合同，由甲方直接向制作方付款。
(四)廣告發(fā)布費(fèi)：本項(xiàng)目的廣告發(fā)布由甲方與媒體單位直接簽署發(fā)布合同，由甲方直接向發(fā)布方付款。
三、全案廣告推廣費(fèi)用控制在本項(xiàng)目可銷(xiāo)售總額的%左右，分期投入。詳細(xì)廣告計(jì)劃及費(fèi)用由乙方分階段提交，在征得甲方確認(rèn)后執(zhí)行。
四、甲方負(fù)責(zé)收取購(gòu)房人的定金、購(gòu)房款，負(fù)責(zé)合同的登記備案、銀行按揭審批手續(xù)及辦理產(chǎn)權(quán)。
五、甲方應(yīng)按時(shí)向乙方支付本合同約定的策劃代理費(fèi)。
六、甲方有權(quán)對(duì)乙方的策劃代理活動(dòng)進(jìn)行全程監(jiān)控，對(duì)策劃案享有獨(dú)家使用權(quán)。
七、若乙方違約或不能按時(shí)完成本項(xiàng)目的策劃代理工作，甲方有權(quán)按約終止合同。
第五部分乙方的責(zé)任與權(quán)利。
乙方按項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展進(jìn)行相關(guān)的策劃代理工作，其中包括但不限于文本中所列部分或視項(xiàng)目。
實(shí)際情況進(jìn)行增減：
一、前期策劃。
(一)市場(chǎng)調(diào)研。
1、(某地區(qū))房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析。
2、(某地區(qū))主要路段商業(yè)狀況。
3、消費(fèi)型商業(yè)業(yè)態(tài)分析。
4、現(xiàn)有商城營(yíng)運(yùn)現(xiàn)狀分析。
5、典型業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析。
6、住宅市場(chǎng)情況。
7、潛在客戶(hù)市場(chǎng)調(diào)查分析。
(二)項(xiàng)目定位。
1、項(xiàng)目所在地塊的優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)點(diǎn)與威脅點(diǎn)分析。
2、項(xiàng)目產(chǎn)品定位。
3、項(xiàng)目概念定位。
4、目標(biāo)客戶(hù)市場(chǎng)定位。
5、項(xiàng)目定價(jià)范圍建議。
(三)產(chǎn)品優(yōu)化建議。
1、參與項(xiàng)目總平規(guī)劃討論。
2、參與建筑風(fēng)格方案討論及建議。
3、參與戶(hù)型平面方案討論及建議。
4、參與配套設(shè)施方案討論及建議。
(三)入市時(shí)機(jī)選擇;。
(五)價(jià)格定位及策略;。
三、廣告策劃。
(一)項(xiàng)目推廣。
口號(hào)。
(三)整體廣告計(jì)劃。
(四)廣告預(yù)算及媒體組合。
1、項(xiàng)目基本形象設(shè)計(jì)：
(1)標(biāo)志。
(2)標(biāo)準(zhǔn)字。
(3)標(biāo)準(zhǔn)色彩。
(4)標(biāo)準(zhǔn)組合。
2、項(xiàng)目標(biāo)志形象應(yīng)用設(shè)計(jì)：
(1)內(nèi)部應(yīng)用：名片、信封、信簽、識(shí)別卡、文件袋、賀卡、水杯、手提袋;。
(2)銷(xiāo)售中心：裝修建議及展板設(shè)計(jì);。
(3)戶(hù)外應(yīng)用：工地圍墻、引導(dǎo)旗、車(chē)體、廣告牌等。
(六)傳播工具的創(chuàng)意與設(shè)計(jì)：
1、樓書(shū)創(chuàng)作(創(chuàng)意、文案、設(shè)計(jì))。
2、折頁(yè)及海報(bào)創(chuàng)作(創(chuàng)意、文案、設(shè)計(jì))。
3、報(bào)廣創(chuàng)作(創(chuàng)意、文案、設(shè)計(jì))。
4、廣播、電視稿文案等。
四、銷(xiāo)售代理。
(一)建立銷(xiāo)售隊(duì)伍，依合同授權(quán)范圍內(nèi)執(zhí)行銷(xiāo)售行為;。
(二)銷(xiāo)售文件及管理文件的制訂;。
(三)銷(xiāo)售道具使用;。
(四)銷(xiāo)售人員培訓(xùn);。
(五)制訂銷(xiāo)控計(jì)劃;。
(六)銷(xiāo)售執(zhí)行的內(nèi)部協(xié)調(diào)程序;。
(七)客戶(hù)資源庫(kù)的建立;。
(八)售后服務(wù)機(jī)制建立;。
(九)定期報(bào)送各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)報(bào)表。
五、乙方針對(duì)本項(xiàng)目成立項(xiàng)目組，并實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。項(xiàng)目各階段策劃、計(jì)劃、文案、創(chuàng)意由乙方本部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目經(jīng)理主持本項(xiàng)目具體運(yùn)作和計(jì)劃實(shí)施。項(xiàng)目組人員構(gòu)成：項(xiàng)目經(jīng)理名、策劃名、文案名、平面設(shè)計(jì)名、現(xiàn)場(chǎng)主管名、文檔管理專(zhuān)員名、置業(yè)顧問(wèn)名。除策劃、文案、平面設(shè)計(jì)外，其他人員長(zhǎng)駐項(xiàng)目所在地，并根據(jù)項(xiàng)目需要，適時(shí)不定期另行派遣人員到協(xié)助工作。乙方自行負(fù)責(zé)項(xiàng)目組的辦公費(fèi)用及其人員工資等各項(xiàng)開(kāi)支。
六、乙方應(yīng)向甲方提供每月的銷(xiāo)售情況統(tǒng)計(jì)分析。
七、乙方獨(dú)家享有本項(xiàng)目的“”策劃代理的署名權(quán)。
八、乙方有權(quán)按本合同約定如期向甲方收取策劃代理費(fèi)。
第六部分本項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的基本條件。
甲方取得本項(xiàng)目的預(yù)售許可證及相關(guān)法律文件，且整體銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作已完成。
第七部分策劃代理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及支付方式。
一、策劃代理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
甲方同意乙方按本項(xiàng)目商鋪、住宅等可銷(xiāo)售總額的百分之(%)收取策劃代理費(fèi)。成交金額以客戶(hù)簽訂的《商品房。
》上的金額為準(zhǔn)。除物業(yè)管理用房外，其它任何形式的銷(xiāo)售成交都列入計(jì)算策劃代理費(fèi)的金額。
二、策劃代理費(fèi)計(jì)算及提取方式。
(一)在本合同簽訂后，甲方同意在每月日先按人民幣元/月的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)付給乙方，直至本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)正式銷(xiāo)售當(dāng)月止，期間所產(chǎn)生的預(yù)付款從乙方第一期所提取的策劃代理費(fèi)中扣除。
(二)本項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售后，乙方策劃代理費(fèi)按月結(jié)算。在購(gòu)房者與甲方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并支付定金，即視為乙方銷(xiāo)售代理成功，并計(jì)入銷(xiāo)售目標(biāo)考核業(yè)績(jī)。在甲方收到購(gòu)房者支付的首期購(gòu)房款(不低于合同總額的%)時(shí)，即可進(jìn)行策劃代理費(fèi)的結(jié)算，其結(jié)算金額按《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》總價(jià)金額進(jìn)行計(jì)算。
(三)乙方總體銷(xiāo)售目標(biāo)是本項(xiàng)目可銷(xiāo)售面積(不含層商鋪)的%以上，策劃代理費(fèi)的提取比例與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)掛鉤：
1、乙方銷(xiāo)售目標(biāo)表(按可售面積計(jì)算，不含層商鋪)：
階段時(shí)間銷(xiāo)售目標(biāo)。
第一階段項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后天內(nèi)可售面積的%。
第二階段項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂天內(nèi)可售面積的%。
第三階段項(xiàng)目交付使用后天內(nèi)可售面積的%。
2、乙方策劃代理費(fèi)的提取比例：
階段完成的銷(xiāo)售面積比例提取比例。
第一階段可售面積的%前已結(jié)算策劃代理傭金的%。
第二階段可售面積的%已結(jié)算策劃代理傭金的%。
第三階段可售面積的%以上已結(jié)算策劃代理傭金的%。
(四)層商業(yè)部分不列入銷(xiāo)售目標(biāo)考核，甲方按實(shí)際銷(xiāo)售合同金額的%向乙方支付策劃代理費(fèi)。
(五)策劃代理費(fèi)付款時(shí)間：策劃代理費(fèi)每月結(jié)算一次。在每月的日，雙方結(jié)算當(dāng)月的款項(xiàng)，在次月的日前雙方予以確認(rèn)，在確認(rèn)結(jié)算單后日內(nèi)，甲方向乙方支付應(yīng)付策劃代理費(fèi)。
(六)若已交定金的客戶(hù)違約，其定金由甲方?jīng)]收，甲方應(yīng)將沒(méi)收總額的%作為乙方該次的策劃代理費(fèi)(同時(shí)不重復(fù)計(jì)算該次成交的按%提取的策劃代理傭金)。
三、溢價(jià)款(不含層部分)的結(jié)算、分成比例、提取時(shí)間的約定。
(一)甲方根據(jù)乙方提供的定價(jià)策略所制定的各期銷(xiāo)售底價(jià)表，經(jīng)甲、乙雙方確認(rèn)后未經(jīng)對(duì)方同意不得更改，并作為計(jì)算溢價(jià)款的依據(jù)。
(二)本項(xiàng)目之成交金額須在雙方確認(rèn)的銷(xiāo)售底價(jià)以上。若因特殊情況，甲方認(rèn)可以低于底價(jià)出售，可視為底價(jià)銷(xiāo)售，統(tǒng)計(jì)溢價(jià)部分時(shí)的銷(xiāo)售金額以底價(jià)計(jì)算。
(三)本項(xiàng)目實(shí)際成交總額超出雙方確認(rèn)的以銷(xiāo)售底價(jià)表計(jì)算的總額部分(合同期滿(mǎn)或終止時(shí)未售部分的單元以底價(jià)表金額視為實(shí)際成交金額)視為溢價(jià)。
(四)本項(xiàng)目之溢價(jià)部分，甲、乙雙方按比例分配。
(五)溢價(jià)款的結(jié)算及支付時(shí)間：在本合同期滿(mǎn)或終止的個(gè)工作日內(nèi)，雙方進(jìn)行溢價(jià)款的結(jié)算，在結(jié)算后的個(gè)工作日內(nèi)甲方將乙方應(yīng)得溢價(jià)款一次性支付給乙方。
第八部分雙方工作原則。
一、甲、乙雙方已確認(rèn)的策劃代理計(jì)劃，在執(zhí)行過(guò)程中任何一方在未征得對(duì)方的許可下不。
得變更，否則產(chǎn)生的責(zé)任由變更方負(fù)責(zé)。若需修改已確認(rèn)的文件，需事先征得對(duì)方同意，并以書(shū)面形式確認(rèn)。
二、甲方指定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為，乙方指定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為。甲、乙雙方指令性文件均需項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字，雙方負(fù)責(zé)人對(duì)遞交的文件負(fù)責(zé)。雙方項(xiàng)目負(fù)責(zé)人若有更改，需以書(shū)面形式通知對(duì)方。
三、乙方分階段向甲方提交“項(xiàng)目。
工作計(jì)劃。
”，“項(xiàng)目工作計(jì)劃”將確定每一階段的執(zhí)行項(xiàng)目計(jì)劃。甲方在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)對(duì)乙方提交之“項(xiàng)目工作計(jì)劃”進(jìn)行核準(zhǔn)確認(rèn)，并由本項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字后送交乙方。乙方依據(jù)甲方負(fù)責(zé)人簽署的“項(xiàng)目工作計(jì)劃”開(kāi)展工作。
四、在委托期限內(nèi)，甲、乙雙方收到對(duì)方提供的意見(jiàn)及文件時(shí)，應(yīng)在要求期限內(nèi)就對(duì)方意見(jiàn)做出答復(fù)。若因?qū)Ψ轿茨茉谝?guī)定日期內(nèi)提交書(shū)面答復(fù)，致使本項(xiàng)目工作產(chǎn)生延誤，并造成實(shí)際損失，由責(zé)任方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
五、甲、乙雙方對(duì)本項(xiàng)目的策劃代理方案均負(fù)有對(duì)外保密責(zé)任。
第九部分違約責(zé)任及合同終止。
一、雙方按本合同約定享受權(quán)利與承擔(dān)義務(wù)，任何一方違約均要承擔(dān)違約責(zé)任。
二、若甲方未按規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量及交房日期將房屋交付使用，由此引起的法律責(zé)任由甲方自行承擔(dān)，與乙方無(wú)關(guān)。
三、如因甲方與發(fā)布、制作單位產(chǎn)生糾紛而導(dǎo)致媒體發(fā)布及廣告工具制作不能按計(jì)劃完成，乙方不承擔(dān)違約責(zé)任。
四、甲方在本合同期限內(nèi)，不得委托其它公司或個(gè)人從事本項(xiàng)目的策劃代理活動(dòng)。
五、若因甲方原因?qū)е乱曳讲邉澊砉ぷ鳠o(wú)法進(jìn)行或完成，甲方應(yīng)一次性支付人民幣元給乙方作為補(bǔ)償金。若因乙方違約而導(dǎo)致本合同提前終止，乙方也一次性支付人民幣元給甲方作為補(bǔ)償金。
六、甲方應(yīng)如期按本合同規(guī)定的方式及時(shí)間付款，若甲方延期支付策劃費(fèi)用超過(guò)個(gè)工作日，甲方應(yīng)按應(yīng)付款額的每日萬(wàn)分之的違約金支付給乙方。
七、在策劃代理期間，若乙方連續(xù)兩期未能完成預(yù)定的銷(xiāo)售目標(biāo)，甲方有權(quán)終止合同。
八、由于乙方在策劃過(guò)程中因自身原因引起外界糾紛概由乙方負(fù)責(zé)。
九、合同期限內(nèi)，乙方享有獨(dú)占、排它的本項(xiàng)目廣告媒體上的策劃代理署名權(quán)。非經(jīng)甲、乙雙方許可，其它任何個(gè)人或單位不得冠以“策劃代理”等有關(guān)或同類(lèi)字樣。
十、委托期的延續(xù)或終止在委托期限完結(jié)前天內(nèi)決定。
第十部分其他事宜。
一、在條件成熟時(shí)，本項(xiàng)目的總平圖、建材設(shè)備及配套設(shè)施表、工程進(jìn)度表、銷(xiāo)售底價(jià)表由雙方加蓋公章，作為本合同的附件。
二、爭(zhēng)議的解決方式。
本合同發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)由雙方協(xié)商解決。若協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可向合同標(biāo)的物所在地法院提請(qǐng)?jiān)V訟解決。
三、本合同正文共8頁(yè)，壹式肆份，雙方各執(zhí)貳份。其他未盡事宜另行協(xié)商，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具備同等法律效力。
合同簽署：
甲方：乙方：
代表人簽章：代表人簽章：
簽約日期：簽約日期：
通訊地址：通訊地址：
聯(lián)系電話(huà)：聯(lián)系電話(huà)：
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇七
第一篇：分析篇。
一、市場(chǎng)背景：
漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津?yàn)I海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441.5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬(wàn)。漢沽是我國(guó)重要的化學(xué)工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門(mén)類(lèi)綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機(jī)械加工等十多個(gè)工業(yè)門(mén)類(lèi)。漢沽不僅是一個(gè)工業(yè)重地，而且還是一個(gè)魚(yú)米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名。
所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著改革開(kāi)放的進(jìn)行及國(guó)有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。隨著漢沽新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補(bǔ)充體，使?jié)h沽成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū)，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。
二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：
由于漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展屬于初級(jí)階段，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的敏感度較高，面對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對(duì)較低，故此我們?cè)诜治龈?jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)主要針對(duì)地段、價(jià)格、產(chǎn)品三個(gè)層面進(jìn)行歸納與比較，我們將其分為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
1.在漢沽我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)呢?
2.在漢沽我們的間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?
在漢沽市場(chǎng)中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達(dá)花園定為間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，具體原因我們分列如下：
綠地、濱河及富達(dá)的銷(xiāo)售均價(jià)與第壹城相差500元左右，故此在目標(biāo)人群層面，不與第壹城形成直接競(jìng)爭(zhēng)。
三、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息：
項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)劃面積銷(xiāo)售均價(jià)基本情況。
綠地人家27萬(wàn)平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷(xiāo)售單價(jià)較低，一期開(kāi)發(fā)面積7萬(wàn)平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶(hù)型設(shè)計(jì)較為南方化，銷(xiāo)售樓層以一、二、三、六層為主。
濱河小區(qū)12萬(wàn)平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無(wú)會(huì)所，鄰近薊運(yùn)河及烈士陵園，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，戶(hù)型面積控制較好，并帶簡(jiǎn)單裝修。
井田·藍(lán)月灣6萬(wàn)平方米2050l型地塊，與第壹城一路之隔，戶(hù)型、價(jià)格、配套與第壹城相近。
分析：從已銷(xiāo)售的戶(hù)型比來(lái)看，其中兩室占了絕對(duì)的比例，即便是頂層的兩室也由于價(jià)位較低得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，所以我們有理由說(shuō)，漢沽市場(chǎng)的主要需求在兩室，對(duì)于一室戶(hù)型的銷(xiāo)售由于存量較大，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。在兩室的銷(xiāo)售當(dāng)中主要以a、b、e戶(hù)型為主導(dǎo)，是典型的經(jīng)典戶(hù)型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶(hù)的主流消費(fèi)價(jià)格在18萬(wàn)左右。
3.樓棟售出率分析。
分析：在我們項(xiàng)目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費(fèi)出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷(xiāo)售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售控制的原因，一方面也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷(xiāo)售情況也為項(xiàng)目后期景觀節(jié)點(diǎn)釋放后的銷(xiāo)售，提供有力的產(chǎn)品支持。
4.已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價(jià)格區(qū)間分析：
四、已購(gòu)客戶(hù)分析。
1.付款方式分析：
分析：我們從已成交的客戶(hù)付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說(shuō)明當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者在消費(fèi)能力上雖有一定的問(wèn)題，但他們具有相當(dāng)穩(wěn)定和充足的還款能力，且在消費(fèi)意識(shí)上較為超前，這當(dāng)然也與客戶(hù)的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。
2.年齡結(jié)構(gòu)分析：
分析：我們從已購(gòu)客戶(hù)的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶(hù)以中年人為主，他們對(duì)新事物的接受能力較強(qiáng)，具有一定的購(gòu)買(mǎi)力及資金支配能力，相應(yīng)對(duì)生活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶(hù)的年齡層次分析中還可以得出另外一個(gè)問(wèn)題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當(dāng)中還有更多的需求，比如：子女的教育問(wèn)題、娛樂(lè)問(wèn)題、收入及職業(yè)狀況問(wèn)題等。由于漢沽當(dāng)?shù)厝罕妼?duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況的擔(dān)憂(yōu)，更多反映出的是對(duì)子女教育的關(guān)注較多。
3.行業(yè)分析：
行業(yè)累計(jì)銷(xiāo)售套數(shù)累計(jì)百分比。
天化5830.05%。
石化52.59%。
個(gè)體及私營(yíng)3618.65%。
銀行94.66%。
學(xué)校94.66%。
醫(yī)院52.59%。
鹽場(chǎng)63.11%。
稅務(wù)52.59%。
規(guī)劃局21.04%。
保險(xiǎn)21.04%。
其它5629.02%。
總計(jì)193。
分析：從已購(gòu)客戶(hù)的行業(yè)特征來(lái)看，大部分的已購(gòu)客戶(hù)集中在企、事業(yè)單位及個(gè)體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對(duì)較優(yōu)厚。而這樣的客戶(hù)在漢沽當(dāng)?shù)氐臄?shù)量較多，為我們提供了較好的市場(chǎng)承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標(biāo)。
4.居住區(qū)域分析：
分析：從項(xiàng)目已購(gòu)客戶(hù)現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費(fèi)對(duì)象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。
五、產(chǎn)品前期市場(chǎng)推廣簡(jiǎn)要分析：
在前期的媒介宣傳過(guò)程中，主要是對(duì)漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶(hù)型進(jìn)行了市場(chǎng)傳達(dá)。其項(xiàng)目的促銷(xiāo)活動(dòng)，主要是結(jié)合項(xiàng)目的工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了一些老客戶(hù)的維系活動(dòng)。
在我們對(duì)宣傳及活動(dòng)的分析當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個(gè)方面的問(wèn)題。一是宣傳主題與客戶(hù)需求上的錯(cuò)位，也即宣傳內(nèi)容的針對(duì)性不強(qiáng);二是在各宣傳節(jié)點(diǎn)上的訴求不能成為體系，缺乏對(duì)項(xiàng)目主題的支撐;三是宣傳中對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值宣泄不足。
六、分析|總結(jié)：
1.對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品、消費(fèi)者的總結(jié)：
我們?cè)谇懊鎸?duì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、產(chǎn)品及客戶(hù)進(jìn)行了一個(gè)簡(jiǎn)要的分析，通過(guò)分析我們得出我們對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品及市場(chǎng)中的消費(fèi)者的理解，我們?cè)诿魇救缦拢?BR> 市場(chǎng)：在漢沽的房地產(chǎn)市場(chǎng)中充斥著大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，單從供應(yīng)量上來(lái)講已基本上可以滿(mǎn)足市場(chǎng)現(xiàn)有的消費(fèi)需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場(chǎng)，并為市場(chǎng)帶來(lái)新的產(chǎn)品，這樣我們就可以說(shuō)20xx年的漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)，將快速成長(zhǎng)為供大于求的買(mǎi)方市場(chǎng)。對(duì)于在市場(chǎng)中的各個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，漢沽將是一個(gè)各項(xiàng)目進(jìn)行快速掠奪的市場(chǎng)。
我們從目前所了解到的市場(chǎng)中各項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況來(lái)看，雖然漢沽已經(jīng)進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)，雖然各項(xiàng)目都已經(jīng)在市場(chǎng)中得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的差異較大(包括產(chǎn)品及價(jià)格)，但是卻沒(méi)能有一個(gè)項(xiàng)目成為市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn)，成為市場(chǎng)銷(xiāo)售的領(lǐng)跑者，成為市場(chǎng)中殺傷力的項(xiàng)目。在這樣的市場(chǎng)情況下，一方面給我們留下了一個(gè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，一方面也讓我們反思我們近一年來(lái)所做工作的欠缺及未來(lái)工作中的跟進(jìn)措施。如果我們能夠在未來(lái)的工作中，及時(shí)總結(jié)我們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，及時(shí)調(diào)整我們的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，及時(shí)登上市場(chǎng)領(lǐng)軍者的寶座，我們的項(xiàng)目明天將會(huì)異常光明。
產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)中，我們不能說(shuō)我們的產(chǎn)品規(guī)模是的，不能單就一個(gè)方面說(shuō)我們的產(chǎn)品是的，但我們可以說(shuō)我們產(chǎn)品的從整體上來(lái)說(shuō)是的，雖然我們銷(xiāo)售價(jià)格高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但這個(gè)價(jià)格是與其價(jià)值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷(xiāo)售中即可看出。雖然目前市場(chǎng)上普遍認(rèn)為我們的價(jià)格高，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因?yàn)槲覀儧](méi)能在項(xiàng)目的前一階段銷(xiāo)售過(guò)程中讓市場(chǎng)認(rèn)清我們產(chǎn)品的價(jià)值而已，只要我們能讓消費(fèi)者實(shí)際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價(jià)值，我們的銷(xiāo)售必然會(huì)放量，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。
消費(fèi)者：在漢沽當(dāng)?shù)氐南M(fèi)市場(chǎng)中，主要以工薪收入階層為主，這是由當(dāng)?shù)叵鄬?duì)單一的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對(duì)穩(wěn)定，這為他們購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。同時(shí)由于他們受教育程度相對(duì)較高，這樣對(duì)新鮮事物的接受能力也相對(duì)于一般消費(fèi)者要強(qiáng)，因此也就說(shuō)明他們是我們的目標(biāo)消費(fèi)群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。
篇二。
一、時(shí)間:年月日上午。
二、地點(diǎn):售樓中心現(xiàn)場(chǎng)。
三、人員:工作人員、客戶(hù)、禮儀、主持人、貴賓等。
四、擬邀貴賓:市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、市建委、市房地產(chǎn)管理局領(lǐng)導(dǎo)、市建筑、規(guī)劃設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)人等。
五、擬邀媒體:電視臺(tái)、xx日?qǐng)?bào)、新聞臺(tái)等。
六、預(yù)定目標(biāo):對(duì)外傳達(dá)開(kāi)盤(pán)典禮的信息，顯示企業(yè)實(shí)力，擴(kuò)大社會(huì)知名度和美譽(yù)度，體現(xiàn)完美前景，促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售，與此同時(shí)進(jìn)行企業(yè)社會(huì)公關(guān)，樹(shù)立xx地區(qū)*房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司用心良好的社會(huì)形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T(mén)、客戶(hù)及供應(yīng)商的關(guān)系。
七、會(huì)場(chǎng)布置:。
1、主席臺(tái)區(qū):主席臺(tái)區(qū)也就是剪彩區(qū)設(shè)在售樓中心南邊，主席臺(tái)中間為主持人及貴賓講話(huà)用的立式麥克風(fēng)，臺(tái)面鋪有紅色地毯，背景墻為噴繪畫(huà)面，主題為“開(kāi)盤(pán)慶典儀式”。
2、簽到處:來(lái)賓簽到處設(shè)置在主席臺(tái)北側(cè)。簽到處配有禮儀小姐。簽到處設(shè)置簽到處指示牌。
3、禮品發(fā)放區(qū):屆時(shí)也可將簽到處的桌子作為禮品發(fā)放桌。
4、貴賓休息區(qū):可放在售樓中心現(xiàn)場(chǎng)，設(shè)置沙發(fā)、茶幾飲料、水果、濕毛巾，擺放精美插花作為點(diǎn)綴。
八、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)要點(diǎn):。
1、室內(nèi)外表現(xiàn)。
1)彩旗(彩條)。
2)在售樓處大門(mén)外道路兩旁懸掛，掛在沿街燈柱上，用以烘托熱烈的銷(xiāo)售氣氛。
盆景花卉。
在售樓處大廳的各個(gè)角落，分別擺設(shè)，以增加視覺(jué)美感、清新空氣和烘托親切氛圍。
3)氣拱門(mén)、氣球。
在工地現(xiàn)場(chǎng)、市區(qū)主干道布置大型氣拱門(mén)、熱氣球、道旗，借以營(yíng)造項(xiàng)目熱烈的開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)氣氛。
2、現(xiàn)場(chǎng)表演活動(dòng)資料:。
1)軍樂(lè)隊(duì):用于演奏振奮人心的樂(lè)曲，作為背景音樂(lè)貫穿開(kāi)盤(pán)慶典儀式的始終。
2)腰鼓隊(duì):在現(xiàn)場(chǎng)安排一支由20人組成的腰鼓隊(duì)，用于迎賓和送賓，增添喜慶歡樂(lè)的氣氛。
3)舞獅活動(dòng):在儀式過(guò)程中穿插舞獅活動(dòng)表演，預(yù)示著完美的發(fā)展前景。
3、開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)活動(dòng)配合:。
以“1000元當(dāng)10000元，不買(mǎi)房也能夠簡(jiǎn)單賺一把”為活動(dòng)宣傳主題，吸引客戶(hù)踴躍購(gòu)房，構(gòu)成讓利于客戶(hù)、開(kāi)盤(pán)即旺銷(xiāo)的良好公眾形象。
活動(dòng)文案如下:。
為酬謝首批客戶(hù)，開(kāi)發(fā)商特斥資80萬(wàn)元，于9月30日現(xiàn)場(chǎng)發(fā)售購(gòu)房vip卡100張，并免費(fèi)贈(zèng)送抽獎(jiǎng)卡100張。購(gòu)房vip卡每張卡統(tǒng)一售價(jià)1000元，卡面值分別為5000元、7000元、10000元三種，持卡人在購(gòu)房時(shí)可沖抵與vip卡同等金額的房款，購(gòu)房vip卡系無(wú)記名卡，可自由轉(zhuǎn)讓。
抽獎(jiǎng)卡獎(jiǎng)品設(shè)置為購(gòu)房券5000元10名，購(gòu)房券3000元20名、物管費(fèi)1000元30名，均可沖抵房款，品牌電飯煲20個(gè)，品牌電熨斗20個(gè)，中獎(jiǎng)率100%，抽獎(jiǎng)卡依現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)順序免費(fèi)贈(zèng)送。贈(zèng)完為止，以上酬賓活動(dòng)由xx市公證處全程公證。
現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)?wèi)?yīng)遵守先后順序，按現(xiàn)場(chǎng)指定的起止點(diǎn)方向排隊(duì)，9月30日早上6:00開(kāi)始理解排隊(duì)。
本公司將于20xx年9月30日上午8:00開(kāi)始發(fā)送“排號(hào)出入卡”。
獲得“排號(hào)出入卡”后，每十人一組依次進(jìn)入營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)辦理登記、交費(fèi)取卡手續(xù)。
“購(gòu)房vip卡”在購(gòu)房?jī)稉Q時(shí)，務(wù)必與購(gòu)卡收據(jù)一并出示，方為有效。
活動(dòng)規(guī)定:參與者務(wù)必年滿(mǎn)18歲以上，具有完全民事行為潛力，持有效身份證明的中國(guó)公民、華僑、港澳臺(tái)同胞或外國(guó)公民(每人限購(gòu)、取卡一張)。
購(gòu)房vip卡售出不退，購(gòu)房時(shí)沖抵購(gòu)房款;不購(gòu)房或超過(guò)購(gòu)房時(shí)間期限此卡作廢，不予兌換。能夠自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓價(jià)格自定。
購(gòu)房vip卡在購(gòu)房時(shí)憑卡面金額沖抵同等金額房款，每套房?jī)H限使用一張卡。
本次活動(dòng)對(duì)團(tuán)購(gòu)客戶(hù)無(wú)效。
4、籌備工作:。
1)擬定與會(huì)人員。于月日向與會(huì)領(lǐng)導(dǎo)發(fā)出。
請(qǐng)柬。
2)提前準(zhǔn)備好請(qǐng)柬，并確認(rèn)來(lái)否回執(zhí)。
3)提前5天向氣象局獲取當(dāng)日的天氣狀況資料。
4)落實(shí)管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。
5)提前6天落實(shí)指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。
6)做好活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的禮品、禮品袋。
7)提前8天辦理氣球、活動(dòng)場(chǎng)地、氣拱門(mén)所需的審批。
5、來(lái)賓身份識(shí)別:來(lái)賓到場(chǎng)后，禮儀小姐為來(lái)賓佩帶胸花。貴賓由禮儀小姐指引或公司領(lǐng)導(dǎo)陪同前往貴賓休息區(qū)。
6、人員安排:。
1)預(yù)設(shè)禮儀小姐10名，入口處4名，簽到處2名，會(huì)場(chǎng)區(qū)4名禮儀小姐要求統(tǒng)一著禮服。
2)工作人員15名;。
3)公司工作人員30名;。
九、儀式流程:。
11:00客戶(hù)簽約，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售活動(dòng)正式展開(kāi)。
十、媒體計(jì)劃:。
1、報(bào)紙廣告。
27日、28日、30日在《xx日?qǐng)?bào)》第x版刊登整版廣告，告知開(kāi)盤(pán)的信息。
2、電視廣告。
電視臺(tái)錄制開(kāi)盤(pán)錄像，制成vcd，作為開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的資料。并由電視臺(tái)制作新聞，報(bào)道整個(gè)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的狀況，進(jìn)一步擴(kuò)大宣傳。
3、電臺(tái)廣告。
在開(kāi)盤(pán)前后兩個(gè)月播出開(kāi)盤(pán)的信息。
4、印刷品廣告。
樓書(shū)、海報(bào)已印制完畢，采取派員發(fā)放與夾報(bào)相結(jié)合的方式。
十一、廣告預(yù)算。
1.《xx日?qǐng)?bào)》27、28、30日整版x元。
2.電視臺(tái)錄制開(kāi)盤(pán)錄像及新聞報(bào)道x元。
3.電臺(tái)廣告宣傳x元。
4、開(kāi)盤(pán)儀式場(chǎng)地戶(hù)外廣告管理處審批x元。
5、禮儀公司各項(xiàng)費(fèi)用x元。
(含舞臺(tái)、音響、舞獅隊(duì)、腰鼓隊(duì)、軍樂(lè)隊(duì)、禮儀小姐及主持人酬金)。
6.氣球(開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)及市區(qū)主干道)x元。
7.鮮花盆景租賃x元。
共計(jì)x元。
貴州演藝策劃傳媒有限公司。
貴州演藝策劃傳媒有限公司業(yè)務(wù)范圍:。
1.專(zhuān)業(yè)文藝演出:大型演唱會(huì)、文藝晚會(huì)、電視綜藝節(jié)目制作。
2.各式商務(wù)演出:公司晚會(huì)、會(huì)議演出、新年聯(lián)誼活動(dòng)。
3.新聞發(fā)布會(huì)、時(shí)裝展示會(huì)、產(chǎn)品推介會(huì)及商務(wù)促銷(xiāo)露演。
4.各種會(huì)議服務(wù)、展覽展示。
5.禮儀慶典:開(kāi)業(yè)慶典、周年慶典、開(kāi)工奠基剪彩儀式及剪彩儀式等。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇八
個(gè)性化、形象化競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，將成為太原市地產(chǎn)發(fā)展的潮流。物業(yè)項(xiàng)目要取得優(yōu)異的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，就必須把握時(shí)機(jī)，盡竭利用自身的個(gè)性資本和雄渾的勢(shì)力，把自身打造成極富個(gè)性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤(pán)。
二、項(xiàng)目物業(yè)概述(略)。
三、項(xiàng)目物業(yè)的優(yōu)勢(shì)與不足。
優(yōu)勢(shì)：
1、位置優(yōu)越，交通便捷。
位置優(yōu)越：處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心;徒步3分鐘即可到達(dá)酒店、食府、劇院、商場(chǎng)、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全。
交通便捷：公共交通比較便捷，有三趟公交線(xiàn)路途徑本案。
2、區(qū)內(nèi)康體、娛樂(lè)、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全。
室外設(shè)施：活動(dòng)廣場(chǎng)、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院、購(gòu)物廣場(chǎng)、籃球場(chǎng)。
室內(nèi)設(shè)施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉ok酒廊。
3、小戶(hù)型。
2房2廳、3房2廳，面積68.79——106.92平方米之間的小戶(hù)型，以及提供菜單式裝修，對(duì)于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、時(shí)尚、享受的目標(biāo)購(gòu)房群極具吸引力。
不足：
1、環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀。
環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標(biāo)購(gòu)房群興趣;不利于提升hs花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度和造成記憶;同時(shí)也不利于滿(mǎn)足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。(現(xiàn)代住宅不僅要滿(mǎn)足居住的需要，還要滿(mǎn)足居住者特殊的心理需求)。
2、物業(yè)管理缺乏特色服務(wù)。
物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標(biāo)購(gòu)房群的職業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際需求(事業(yè)有成、時(shí)尚、享受)開(kāi)展特色服務(wù)，使hs花園在服務(wù)方面缺乏了應(yīng)有的個(gè)性和吸引力。
四、目標(biāo)購(gòu)房群。
1、年齡在35——60歲之間經(jīng)濟(jì)富裕有投資意識(shí)或有習(xí)慣在北城生活的中老年人。
家庭構(gòu)成：1—3口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年。
家庭構(gòu)成：1—3口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年。
五、項(xiàng)目物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)阻礙及對(duì)策。
阻礙：
1、hs花園內(nèi)朝向差、無(wú)景、背陰的單位難于銷(xiāo)售。
2、區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)狀況不景氣，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳。
對(duì)策：
1、把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無(wú)景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價(jià)單位適時(shí)限量發(fā)售。通過(guò)廣告炒作、整體形象和價(jià)格之間的落差以及增值贈(zèng)送來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售。
2、商鋪經(jīng)營(yíng)不景氣，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳，究其原因有二。
一是區(qū)內(nèi)人氣不旺，二是hs花園離大型購(gòu)物中心太近。
故對(duì)策有二：
一、引爆住宅銷(xiāo)售，帶旺區(qū)內(nèi)人氣，促進(jìn)商鋪的經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售;。
二、根據(jù)區(qū)內(nèi)居民的職業(yè)特點(diǎn)、年齡結(jié)構(gòu)、心理特征、追求喜好和實(shí)際需求開(kāi)展特色經(jīng)營(yíng)。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。
六、形象定位。
根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)和目標(biāo)購(gòu)房群特殊的身份、社會(huì)地位和所處的人生階段，我們把物業(yè)項(xiàng)目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
主體廣告語(yǔ)：
輝煌人生，超凡享受。
——hs花園提供的(給您的)不止是稱(chēng)心滿(mǎn)意的住宅……。
輝煌人生。
hs花園的目標(biāo)購(gòu)房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。
超凡享受：
享受入住方便。
享受交通便捷。
享受特別服務(wù)。
享受都市繁華。
享受榮譽(yù)。
七、兩點(diǎn)整體建議。
1、建hs廣場(chǎng)和寓意噴泉。
針對(duì)hs花園缺乏吸引性景觀一點(diǎn)，建議在二期工程中建hs廣場(chǎng)和寓意噴泉。為北城區(qū)增一別致夜景，給項(xiàng)目周邊居民添一處夜來(lái)休閑、散步散心的好去處。
試想：當(dāng)夜幕降臨的時(shí)候，沿一路走來(lái)。遠(yuǎn)遠(yuǎn)的看到hs廣場(chǎng)上燈火一閃一閃的跳動(dòng)著“輝煌人生，超凡享受”的字幕。近處聽(tīng)著“嘩嘩嘩”的水聲。走進(jìn)廣場(chǎng)，或立于水邊，或坐于石墩，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。
如此一來(lái)，一方面能夠增加hs花園的吸引性，提高h(yuǎn)s花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度、和記憶度;另一方面也有利于贏得目標(biāo)購(gòu)房群的認(rèn)同，滿(mǎn)足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。
2、物業(yè)管理方面提供特色家政服務(wù)。
hs花園的目標(biāo)購(gòu)房群大部分是事業(yè)有成的中青年，他們通常沒(méi)有太多時(shí)間料理家務(wù)、清掃居所、照看孩子。故hs花園在物業(yè)管理方面可以根據(jù)居民的實(shí)際需要提供____送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鐘點(diǎn)家教等特色家政服務(wù)。一方面切實(shí)解決住戶(hù)的實(shí)際問(wèn)題，另一方面有利于增強(qiáng)hs花園對(duì)目標(biāo)購(gòu)房群的吸引力。
八、廣告宣傳。
hs花園的廣告宣傳要達(dá)到以下三個(gè)目的：
1、盡竭傳達(dá)hs花園的優(yōu)勢(shì)與賣(mài)點(diǎn);。
2、盡快樹(shù)立起hs花園“輝煌人生，超凡享受”的物業(yè)形象;。
3、直接促進(jìn)hs花園的銷(xiāo)售。
基于以上三個(gè)目的和太原房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來(lái)的廣告情況。我們建議把錦繡花園的廣告宣傳分為兩個(gè)階段，即廣告切入期和廣告發(fā)展期。
在廣告切入期主要通過(guò)報(bào)紙軟文章和報(bào)紙硬廣告形式盡竭傳達(dá)hs花園的優(yōu)勢(shì)與賣(mài)點(diǎn);。
在廣告發(fā)展期，一方面利用密集的報(bào)紙、電視、電臺(tái)等媒體廣告、車(chē)身、路牌、建筑物、燈柱等戶(hù)外廣告以及開(kāi)展各種公共活動(dòng)打造hs花園“輝煌人生，超凡享受”的形象;另一方面利用各種促銷(xiāo)活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)pop直接促進(jìn)樓盤(pán)的銷(xiāo)售。
廣告切入期(1——2個(gè)月)。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇九
一、活動(dòng)時(shí)間：
9月1日至9月10日(后邊緊接著中秋、國(guó)慶活動(dòng))。
二、活動(dòng)對(duì)象：
教師，以及持教師證客戶(hù);。
三、活動(dòng)方式：
主推26#樓，大幅優(yōu)惠，強(qiáng)力促銷(xiāo)。
四、活動(dòng)內(nèi)容：
1、看房送禮：
凡持教師證到售房部看房者，每天前十位送小禮品。價(jià)值在5—10元之間。總數(shù)控制在50個(gè)左右。
2、26樓大幅優(yōu)惠：
整體推出26，為“園丁樓”，凡持教師證購(gòu)買(mǎi)26#樓者，一次性?xún)?yōu)惠8888元，分期、按揭優(yōu)惠6888元。
3、額外優(yōu)惠：
凡教師認(rèn)購(gòu)本案任何一套房源，根據(jù)教師工齡，額外再優(yōu)惠工齡年數(shù)×100元的優(yōu)惠(工齡需要學(xué)校開(kāi)具證明)。
4、旅游促銷(xiāo)：
在活動(dòng)期間，凡持教師證購(gòu)房者均送“西峽中原第一漂”旅游，九月十日教師節(jié)當(dāng)天組團(tuán)成行。放棄者充抵200元房款。
一般說(shuō)服客戶(hù)放棄旅游，充抵房款，等于教師再額外優(yōu)惠200元。
五、宣傳手段。
1、派單。
8月30日，31日兩天一般為學(xué)生報(bào)道日期，針對(duì)學(xué)校高強(qiáng)度派單。三萬(wàn)份單頁(yè)。
單頁(yè)設(shè)計(jì)框架：以第二十三個(gè)教師節(jié)尊師重教、回饋社會(huì)為切入點(diǎn)，以教師購(gòu)房四重驚喜優(yōu)惠為賣(mài)點(diǎn)，以針對(duì)教師推出整棟“教師公寓”大幅優(yōu)惠為亮點(diǎn)，以額外優(yōu)惠和旅游吸引眼球。樹(shù)立本案社會(huì)公眾形象，打造人文社區(qū)。
2、流動(dòng)字幕：
從8月30日至9月2日，連續(xù)做四天流動(dòng)字幕。
流動(dòng)字幕內(nèi)容：唐城錦苑在教師節(jié)來(lái)臨之際，特推出“教師公寓”，教師購(gòu)房均可享受最高8888元優(yōu)惠，另有驚喜額外優(yōu)惠以及送“中原第一漂”旅游。房源有限，機(jī)會(huì)不容錯(cuò)過(guò)。售房地址：銀化路老化肥廠南門(mén)，熱線(xiàn)：___。
3、短信群發(fā)：
公司短信平臺(tái)，針對(duì)原積累客戶(hù)，全部發(fā)送一遍。
短信內(nèi)容：參照流動(dòng)字幕內(nèi)容。
六、預(yù)期目標(biāo)：
26樓銷(xiāo)售十套左右。
此次教師節(jié)活動(dòng)，有教師借口，暫不漲價(jià)。教師節(jié)后再漲，然后緊接著是整個(gè)“金九銀十”的高潮部分，中秋、國(guó)慶雙節(jié)，主推六樓，大張旗鼓的宣傳，掀起銷(xiāo)售狂潮。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇十
一、市場(chǎng)調(diào)研：
1，前言-----本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等;。
2，市場(chǎng)分析------(1)當(dāng)前市場(chǎng)分析(開(kāi)發(fā)總量、竣工總量、積壓總量)。
(2)區(qū)域市場(chǎng)分析(銷(xiāo)售價(jià)格、成交情況)。
3，近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)。
4，競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析。
5，消費(fèi)者分析：
(1)購(gòu)買(mǎi)者地域分布;。
(2)購(gòu)買(mǎi)者動(dòng)機(jī)。
(3)功能偏好(外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式)。
(4)購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)、季節(jié)性。
(5)購(gòu)買(mǎi)反應(yīng)(價(jià)格、規(guī)劃、地點(diǎn)等)。
(6)購(gòu)買(mǎi)頻度。
6，結(jié)論。
二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研。
1，地塊狀況：
(1)位置。
(2)面積。
(3)地形。
(4)地貌。
(5)性質(zhì)。
3，地塊周?chē)坝^(前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述)。
4，環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況(水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安)。
5，地塊周?chē)慕煌l件(環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通)。
6，公共配套設(shè)施(菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車(chē)站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂(lè)場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店)。
7，地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析(swot坐標(biāo)圖、綜合分析)。
三、項(xiàng)目投資分析。
1，投資環(huán)境分析。
(1)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境(銀行利息、金融政策)。
(3)目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)(價(jià)格、成本、效益)現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷(以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照)。
2，土地建筑功能選擇。
3，現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷(以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照)。
4，土地延展價(jià)值分析判斷(十種因素)。
5，成本敏感性分析。
(1)容積率。
(2)資金投入。
(3)邊際成本利潤(rùn)。
6，投入產(chǎn)出分析(1)成本與售價(jià)模擬表。
(2)股東回報(bào)率。
7，同類(lèi)項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析。
(一)市場(chǎng)調(diào)查。
1項(xiàng)目特性分析(優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類(lèi)物業(yè)中的地位排序)。
2建筑規(guī)模與風(fēng)格。
3建筑布局和結(jié)構(gòu)(實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線(xiàn)等)。
4裝修和設(shè)備(是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊)。
5功能配置(游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè)部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等)。
6物業(yè)管理(是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等)。
7發(fā)展商背景(實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì))。
8結(jié)論和建議(哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整)。
(二)、目標(biāo)客戶(hù)分析。
1、經(jīng)濟(jì)背景。
經(jīng)濟(jì)實(shí)力。
行業(yè)特征……公司(實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理、模式、承受租金、面積、行業(yè))家庭(收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式)。
2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式。
(三)、價(jià)格定位。
1理論價(jià)格(達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo))。
2成交價(jià)格。
3租金價(jià)格。
4價(jià)格策略。
(四)、入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)。
(五)、廣告策略。
1廣告的階段性劃分。
2階段性的廣告主題。
3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)。
4廣告效果監(jiān)控。
(六)、媒介策略。
1媒介選擇。
2軟性新聞主題。
3媒介組合。
4投放頻率。
5費(fèi)用估算。
(七)、推廣費(fèi)用。
1現(xiàn)場(chǎng)包裝(營(yíng)銷(xiāo)中心、示范單位、圍板等)。
3媒介投放。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇十一
自從進(jìn)入房地產(chǎn)公司已經(jīng)有一年了，我進(jìn)步了很多，不僅僅是在業(yè)務(wù)方面上的進(jìn)步，還有很多現(xiàn)實(shí)中的問(wèn)題。比如為人處世原則、處理問(wèn)題的能力，以及和同事客戶(hù)之間的關(guān)系。這些我都取得了很大的進(jìn)步。我感覺(jué)自己在房地產(chǎn)公司工作真的是沒(méi)有選錯(cuò)，自己進(jìn)入了一個(gè)適合自己的行業(yè)和公司，我感覺(jué)十分的幸運(yùn)。20_年已經(jīng)走過(guò)，我在過(guò)去一年的工作做一下我的總結(jié)：
一、業(yè)務(wù)能力。
1、進(jìn)入一個(gè)行業(yè)，對(duì)行業(yè)的知識(shí)，熟悉操作流程和建立自己的客戶(hù)關(guān)系。在實(shí)際工作中，我也學(xué)到了如何抓準(zhǔn)客戶(hù)和跟蹤客戶(hù)，懂得不同客戶(hù)的不同需求。
2、對(duì)市場(chǎng)的了解。不僅是要對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)有所了解，也對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的了解。絕對(duì)不能坐井觀天，不知天下事。因?yàn)槭澜缟喜蛔兊木褪恰白兓保砸鶕?jù)市場(chǎng)的變化而做出相應(yīng)的策略，這樣才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中制勝。應(yīng)該不斷的學(xué)習(xí)，積累，了解行業(yè)動(dòng)態(tài)，價(jià)格浮動(dòng)。在了解了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的戶(hù)型以及價(jià)格信息，才能凸顯出自己樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)。
3、處理好跟客戶(hù)的關(guān)系，和客戶(hù)建立好良好的關(guān)系。因?yàn)橥粋€(gè)客戶(hù)，可能會(huì)接到很多戶(hù)型以及戶(hù)型的價(jià)格，如果關(guān)系不錯(cuò)，客戶(hù)會(huì)主動(dòng)將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格信息，以及戶(hù)型特點(diǎn)主動(dòng)告訴。在這個(gè)過(guò)程中，我們就要要充分利用自己的樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)，特點(diǎn)，分析對(duì)方價(jià)格，并強(qiáng)調(diào)我們的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步促成成交。
二、個(gè)人素質(zhì)能力。
1、誠(chéng)實(shí)。做生意，最怕“_商”，所以客戶(hù)都喜歡跟誠(chéng)實(shí)的人做朋友，做生意。售樓也是一樣在與人交流的過(guò)程中，要體現(xiàn)自己的誠(chéng)意。在客戶(hù)交流的過(guò)程中，只有誠(chéng)實(shí)，才能取得信任。
2、熱情。只要對(duì)自己的職業(yè)有熱情，才能全神貫注地把自己的精力投下去，房地產(chǎn)銷(xiāo)售更是如此，因?yàn)殇N(xiāo)售是一個(gè)很長(zhǎng)銷(xiāo)售的過(guò)程。
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房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇十二
1、相信自己，相信伙伴。
2、市場(chǎng)是企業(yè)的方向，質(zhì)量是企業(yè)的生命。
3、一鼓作氣，挑戰(zhàn)佳績(jī)。
4、每一發(fā)奮努力的背后，必有加倍的賞賜。
5、賺錢(qián)靠大家，幸福你我他。
6、天助事業(yè)成，練好基本功。
7、道路是曲折的，“錢(qián)”途無(wú)限光明。
8、失敗與挫折只是暫時(shí)的，成功已不會(huì)太遙遠(yuǎn)。
9、團(tuán)結(jié)緊張，嚴(yán)肅活潑，規(guī)范行銷(xiāo)，業(yè)績(jī)保證。
10、客戶(hù)想到的我們要做到，客戶(hù)沒(méi)有想到的我們也要做到。
11、全員齊動(dòng)，風(fēng)起云涌，每日拜訪，銘記心中。
12、主動(dòng)出擊，搶得先機(jī)，活動(dòng)有序，提高效率。
13、做事先做人，銷(xiāo)售先銷(xiāo)己，掙錢(qián)先奪心。
14、不吃飯不睡覺(jué)，打起精神賺鈔票。
15、強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，營(yíng)造團(tuán)隊(duì)精神。
16、即使是不成熟的嘗試，也勝于胎死腹中的策略。
17、百川匯?？珊程欤娭境沙潜冉饒?jiān)。
18、知道是知識(shí)，做到才智慧，多做少多說(shuō)。
19、我定樹(shù)最高的目標(biāo)，我實(shí)現(xiàn)最美好的夢(mèng)想。
20、團(tuán)結(jié)一心，其利斷金。
21、三心二意，揚(yáng)鞭奮蹄，四面出擊，勇?tīng)?zhēng)第一。
22、時(shí)不我待，努力舉績(jī)，一鼓作氣，挑戰(zhàn)佳績(jī)。
23、成功決不容易，還要加倍努力。
24、用果敢的腳步丈量，路是越走越寬闊。
25、凡真心嘗試助人者，沒(méi)有不幫到自己的。
26、別想一下造出大海，必須先由小河川開(kāi)始。
27、重視品質(zhì)要付出代價(jià)，不重視品質(zhì)代價(jià)更高。
28、行銷(xiāo)起步，天天拜訪，事業(yè)發(fā)展，用心學(xué)習(xí)。
29、沒(méi)有口水與汗水，就沒(méi)有成功的淚水。
30、心中有夢(mèng)要討動(dòng)，全力以赴向前沖。
31、沒(méi)有完美的個(gè)人，只有完美的團(tuán)隊(duì)。
32、任何的限制，都是從自己的內(nèi)心開(kāi)始的。
33、實(shí)施成果要展現(xiàn)，持之以恒是關(guān)鍵。
34、忠誠(chéng)合作、積極樂(lè)觀、努力開(kāi)拓、勇往直前。
35、客戶(hù)滿(mǎn)意，人脈延伸，良性循環(huán)，回報(bào)一生。
36、可以海闊天空的想，但必須腳踏實(shí)地做。
37、心態(tài)要祥和，銷(xiāo)售傳福音，服務(wù)獻(xiàn)愛(ài)心。
38、如果我們想要更多的玫瑰花，就必須種植更多的玫瑰樹(shù)。
39、態(tài)度決定一切，細(xì)節(jié)決定成敗。
40、多點(diǎn)溝通，少點(diǎn)抱怨；多點(diǎn)理解，少點(diǎn)爭(zhēng)執(zhí)。
41、人之所以能，是相信能。
42、世界上那些最容易的事情中，拖延時(shí)間最不費(fèi)力。
43、今天付出，明天收獲，全力以赴，事業(yè)輝煌。
44、務(wù)實(shí)，踏實(shí)做事、忌浮戒躁，企業(yè)發(fā)展穩(wěn)步向前。
45、觀念身先，技巧神顯，持之以恒，芝麻開(kāi)門(mén)。
46、莫找借口失敗，只找理由成功。
47、大多數(shù)人想要改造這個(gè)世界，但卻罕有人想改造自己。
48、只有不完美的產(chǎn)品，沒(méi)有挑剔的客戶(hù)。
49、因?yàn)樽孕?，所以成功?BR> 50、一馬當(dāng)先，全員舉績(jī)，梅開(kāi)二度，業(yè)績(jī)保底。
51、做事先做人，為人守厚道。
52、市場(chǎng)是海，企業(yè)是船，質(zhì)量是帆，人是舵手。
53、明確工作標(biāo)準(zhǔn)，品質(zhì)一定會(huì)更穩(wěn)。
54、爭(zhēng)取一個(gè)客戶(hù)不容易，失去一個(gè)客戶(hù)很簡(jiǎn)單。
55、提高售后服務(wù)質(zhì)量，提升客戶(hù)滿(mǎn)意程度。
56、只有勇于承擔(dān)責(zé)任，才能承擔(dān)更大的責(zé)任。
57、吃得苦中苦，受得氣中氣，方為人上人。
58、全員實(shí)動(dòng)，開(kāi)張大吉，銷(xiāo)售創(chuàng)意，呼喚奇跡。
59、回饋客戶(hù)，從我做起，自己有情，客戶(hù)有心。
60、主動(dòng)出擊，心里不急，習(xí)慣拜訪，習(xí)慣活動(dòng)。
61、目標(biāo)明確，堅(jiān)定不移，天道酬勤，永續(xù)經(jīng)營(yíng)。
62、先做才輕松，搶攻第一周，愛(ài)拼才會(huì)贏；贏在第二周。
63、堅(jiān)持出勤，專(zhuān)業(yè)提升，分享交流，為您分憂(yōu)。
64、永不言退，我們是最好的團(tuán)隊(duì)。
65、爭(zhēng)氣不生氣，行動(dòng)先心動(dòng)，助人實(shí)助己。
66、我付出最大的努力，我承受最多的磨礪。
67、業(yè)績(jī)攀升，持之以恒，業(yè)績(jī)驕人。
68、積極思考造成積極人生，消極思考造成消極人生。
69、回避現(xiàn)實(shí)的人，未來(lái)將更不理想。
70、把握真人性、洞悉真人心、成就真人生。
71、與其臨淵羨魚(yú)，不如退而結(jié)網(wǎng)。
72、顧客是我們的上帝，品質(zhì)是上帝的需求。
73、不吃飯、不睡覺(jué)，打起精神賺鈔票。
74、培育合作員工，創(chuàng)造合作團(tuán)隊(duì)。
75、投入多一點(diǎn)，方法好一點(diǎn)，績(jī)效自然高一點(diǎn)。
76、自我提升，良性競(jìng)爭(zhēng)；相互欣賞，相互支持。
77、即使爬到最高的山上，一次也只能腳踏實(shí)地地邁一步。
78、落實(shí)拜訪，本周破零，活動(dòng)管理，行銷(xiāo)真諦。
79、環(huán)境不會(huì)改變，解決之道在于改變自己。
80、風(fēng)起云涌，人人出動(dòng)，翻箱倒柜，拜訪積極。
81、技巧提升，業(yè)績(jī)攀升，持之以恒，業(yè)績(jī)驕人。
82、市場(chǎng)練兵；心里有底，團(tuán)結(jié)拼搏，勇?tīng)?zhēng)第一。
83、人生偉業(yè)的建立，不在能知，乃在能行。
84、追求客戶(hù)滿(mǎn)意，是你我的責(zé)任。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇十三
尾盤(pán)一般分為兩種，一種是朝向、采光、樓層、戶(hù)型較差的，主要是開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售前期沒(méi)有進(jìn)行很好的銷(xiāo)售控制、制定合理的價(jià)差，銷(xiāo)售人員或代理公司為追求業(yè)績(jī)，銷(xiāo)售中不管不顧只一味推薦客戶(hù)容易接受的好戶(hù)型，對(duì)一些朝向偏差、戶(hù)型偏大的單位沒(méi)有進(jìn)行很好的引導(dǎo)，致使這部分單位被冠上尾盤(pán)的稱(chēng)謂。用一些專(zhuān)業(yè)人士的話(huà)來(lái)說(shuō)，這種尾盤(pán)除了降價(jià)，沒(méi)有更多的辦法。
根據(jù)xxx的民意調(diào)查反映出，目前消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)尾盤(pán)沒(méi)有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，甚至還存在一定的排斥心理，常將‘尾樓’與‘爛尾樓’混淆，覺(jué)得尾盤(pán)就是非常不好的房子。除了各種自身?xiàng)l件有限以外，其實(shí)尾盤(pán)具有兩大特點(diǎn)；一是絕對(duì)的現(xiàn)樓。買(mǎi)家可以直接看到現(xiàn)房，實(shí)地品評(píng)房屋質(zhì)量、社區(qū)環(huán)境、生活配套是否便利等，不必存在像期房那樣的擔(dān)憂(yōu)。二是在物業(yè)管理設(shè)施及各方面的磨合上可以省時(shí)省力。經(jīng)過(guò)前期的入住，實(shí)際生活中的物業(yè)管理問(wèn)題、發(fā)展商與配套部門(mén)之間是否具有良好的合作關(guān)系、樓房質(zhì)量等問(wèn)題都可以提早知道。 之所以大多數(shù)的置業(yè)者認(rèn)為，尾盤(pán)是別人挑剩下的，是戶(hù)型朝向不佳、設(shè)計(jì)落伍、布局不合理的房子，其原因：一是開(kāi)發(fā)商不愿再出資作宣傳，消費(fèi)者很難辨認(rèn)尾樓和爛尾樓的區(qū)別；二是開(kāi)發(fā)商選擇中介公司代理時(shí)，一級(jí)代理公司大多只考慮代理新盤(pán)，尾盤(pán)自然不在他們的注意范圍之內(nèi)。多數(shù)的尾盤(pán)就被分散給小型代理公司或是任其空置，這些小型的代理公司接手后，本著賣(mài)一套收一套錢(qián)的心態(tài)進(jìn)行銷(xiāo)售，沒(méi)有從根本上正視和去尋找解決尾盤(pán)的方法，更沒(méi)有去引導(dǎo)消費(fèi)者正確看待尾盤(pán)。這種做法的結(jié)果就是事實(shí)上尾盤(pán)并不被市場(chǎng)真正消化。
所以尾盤(pán)的問(wèn)題并不完全在項(xiàng)目本身，更多的原因是置業(yè)者獲得尾盤(pán)的信息來(lái)源匱乏，致使不能正確認(rèn)識(shí)尾盤(pán)。xxx通過(guò)對(duì)尾盤(pán)市場(chǎng)的反復(fù)研究，決定對(duì)尾房信息進(jìn)行整合利用，為尾盤(pán)提供一個(gè)健全的信息發(fā)布渠道，使消費(fèi)者能及時(shí)得到相關(guān)的購(gòu)房信息，加深認(rèn)識(shí)，消化尾樓，避免資源浪費(fèi)，這就是xxx的現(xiàn)房超市！
尤其對(duì)于一些急于變現(xiàn)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，降價(jià)便成了唯一的方式。但降價(jià)也有許多技巧，如果只一味降低單位售價(jià)，有可能會(huì)造成適得其反。例如西南二環(huán)的某物業(yè)，熱賣(mài)時(shí)均價(jià)在7０００—8０００元／平方米左右，因?yàn)閮?nèi)部問(wèn)題，銷(xiāo)售受阻，所剩將近40%的空置房竟以半價(jià)推出。一下讓市場(chǎng)認(rèn)為該物業(yè)出了嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，這樣不僅給已購(gòu)的客戶(hù)利益和精神上帶來(lái)沉重打擊，更損害了開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)形象。此開(kāi)發(fā)商的這一壯舉不僅沒(méi)有推動(dòng)銷(xiāo)售進(jìn)度，反而讓該項(xiàng)目陷入了進(jìn)退兩難的尷尬境地。所以xxx更提倡尾盤(pán)降價(jià)策略要采取更具人情味的方式，就是所謂“隱性降價(jià)”，如降低首期款、送精裝修、送物業(yè)管理費(fèi)、送花園、送綠化、為客戶(hù)提供更周到便利的服務(wù)等等。
前面我們說(shuō)到降價(jià)是尾盤(pán)銷(xiāo)售的有效方法，但并不是一劑任何時(shí)間都見(jiàn)效的靈丹妙藥，有些樓盤(pán)價(jià)格降到了最低點(diǎn)，廣告也打了不少，依然是無(wú)人理睬，根本無(wú)法收回成本，更談不上利潤(rùn)最大化了。退一步來(lái)說(shuō)降價(jià)雖然能使開(kāi)發(fā)商收回部分資金，但會(huì)讓大部分準(zhǔn)客戶(hù)進(jìn)入觀望階段，期待著樓盤(pán)進(jìn)一步降價(jià)，從而影響銷(xiāo)售，因此降價(jià)始終不是尾盤(pán)銷(xiāo)售的上策。
1．重新定義市場(chǎng)
xxx認(rèn)為尾盤(pán)的處理方式除了降價(jià)之外，重新定義市場(chǎng)、重新界定客戶(hù)群，同時(shí)在可能的情況下對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)都會(huì)成為很好的解決方法，首要工作是找出每一套單元的問(wèn)題點(diǎn)，再有針對(duì)性的尋找解決方法，不僅會(huì)起到很好的效果，更能保障利益的最大化。
重新定義市場(chǎng)，一般必須對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)，但住宅產(chǎn)品的特性是現(xiàn)樓階段進(jìn)行改動(dòng)困難程度很高，雖然復(fù)式可以改為平層，小面積打通可以改大，但更多的情況是改進(jìn)的可能性幾乎微乎其微。所以我們?cè)谥匦露x市場(chǎng)時(shí)，要在軟性改進(jìn)上多下工夫。
2．廣告媒體重新定義
比如認(rèn)真分析每套單元的潛在客戶(hù)構(gòu)成，再進(jìn)行針對(duì)性的推廣?，F(xiàn)房的目標(biāo)客戶(hù)大多就在項(xiàng)目的周邊，所以我們就沒(méi)有必要在大眾媒體進(jìn)行宣傳，主要采用路牌、橫幅等方式等吸引周邊客戶(hù)前來(lái)看房，并在他們經(jīng)常出入的地方舉辦促銷(xiāo)活動(dòng)，這樣可以以最低的廣告費(fèi)，取得最好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。
3．宣傳內(nèi)容重新定義
一些樓盤(pán)在項(xiàng)目收尾期，仍以唯美抽象的概念進(jìn)行宣傳，沒(méi)有很好的將現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)表現(xiàn)出來(lái)，致使客戶(hù)對(duì)該物業(yè)的認(rèn)識(shí)仍停留在初始階段，這樣就難免大量流失目標(biāo)客戶(hù)。xxx在這里提醒開(kāi)發(fā)商，此階段的宣傳內(nèi)容一定要以親切的生活畫(huà)面來(lái)增強(qiáng)與客戶(hù)溝通的親和力，主題應(yīng)著重表現(xiàn)在 “家”上。包括我們的宣傳工具所表現(xiàn)的內(nèi)容，更多的應(yīng)該是使用說(shuō)明書(shū)和質(zhì)量保證書(shū)，而不是華而不實(shí)的樓書(shū)。另外一個(gè)不能忽略的重要媒體是我們的老客戶(hù)，因?yàn)樗麄兊目诒琼?xiàng)目最好的傳播方式。所以一定要注重與老客戶(hù)情感的溝通，經(jīng)常舉辦一些答謝會(huì)、睦鄰活動(dòng)等，會(huì)得到意想不到的收獲。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇十四
3、貴陽(yáng)首席山水宅院，養(yǎng)生之處，更養(yǎng)心。
4、用藝術(shù)的眼光欣賞，用文學(xué)的'深度品位。
5、山水互通，心境交融，這才是家。
6、生態(tài)坡地院落，盡享自然生活哲學(xué)。
7、檀溪谷，停靠一生的夢(mèng)想。
8、品位因你而彰顯，藝術(shù)因你而靈動(dòng)。
9、居住品質(zhì)的藝術(shù)革命。
10、品味自然水岸，感受生活藝術(shù)。
11、自然生活哲學(xué)，凝聚夢(mèng)想傳奇。
12、廳至水窮處，坐看云起時(shí)。
13、獻(xiàn)給生活藝術(shù)家的自然世界。
14、書(shū)香墨秀，美善傳家。
15、一個(gè)包容浪漫、詩(shī)意和尊貴的棲居。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇十五
一個(gè)好的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方案必須有一個(gè)好的計(jì)劃書(shū)，以在整體上把握整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃更注重產(chǎn)品與市場(chǎng)的關(guān)系，是指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)效能，必須學(xué)會(huì)如何制訂和執(zhí)行正確的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。下面是本站小編整理的房地產(chǎn)銷(xiāo)售。
策劃書(shū)。
希望對(duì)大家有所幫助!
一、市場(chǎng)調(diào)研：
1，前言-----本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等;。
2，市場(chǎng)分析------(1)當(dāng)前市場(chǎng)分析(開(kāi)發(fā)總量、竣工總量、積壓總量)。
(2)區(qū)域市場(chǎng)分析(銷(xiāo)售價(jià)格、成交情況)。
3，近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)。
4，競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析。
5，消費(fèi)者分析：
(1)購(gòu)買(mǎi)者地域分布;。
(2)購(gòu)買(mǎi)者動(dòng)機(jī)。
(3)功能偏好(外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式)。
(4)購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)、季節(jié)性。
(5)購(gòu)買(mǎi)反應(yīng)(價(jià)格、規(guī)劃、地點(diǎn)等)。
(6)購(gòu)買(mǎi)頻度。
6，結(jié)論。
二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研。
1，地塊狀況：
(1)位置。
(2)面積。
(3)地形。
(4)地貌。
(5)性質(zhì)。
3，地塊周?chē)坝^(前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述)。
4，環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況(水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安)。
5，地塊周?chē)慕煌l件(環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通)。
6，公共配套設(shè)施(菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車(chē)站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂(lè)場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店)。
7，地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析(swot坐標(biāo)圖、綜合分析)。
三、項(xiàng)目投資分析。
1，投資環(huán)境分析。
(1)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境(銀行利息、金融政策)。
(3)目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)(價(jià)格、成本、效益)現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷(以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照)。
2，土地建筑功能選擇。
3，現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷(以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照)。
4，土地延展價(jià)值分析判斷(十種因素)。
5，成本敏感性分析。
(1)容積率。
(2)資金投入。
(3)邊際成本利潤(rùn)。
6，投入產(chǎn)出分析(1)成本與售價(jià)模擬表。
(2)股東回報(bào)率。
7，同類(lèi)項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析。
(一)市場(chǎng)調(diào)查。
1項(xiàng)目特性分析(優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類(lèi)物業(yè)中的地位排序)。
2建筑規(guī)模與風(fēng)格。
3建筑布局和結(jié)構(gòu)(實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線(xiàn)等)。
4裝修和設(shè)備(是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊)。
5功能配置(游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè)部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等)。
6物業(yè)管理(是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等)。
7發(fā)展商背景(實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì))。
8結(jié)論和建議(哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整)。
(二)、目標(biāo)客戶(hù)分析。
1、經(jīng)濟(jì)背景。
經(jīng)濟(jì)實(shí)力。
行業(yè)特征……公司(實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理、模式、承受租金、面積、行業(yè))家庭(收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式)。
2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式。
(三)、價(jià)格定位。
1理論價(jià)格(達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo))。
2成交價(jià)格。
3租金價(jià)格。
4價(jià)格策略。
(四)、入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)。
(五)、廣告策略。
1廣告的階段性劃分。
2階段性的廣告主題。
3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)。
4廣告效果監(jiān)控。
(六)、媒介策略。
1媒介選擇。
2軟性新聞主題。
3媒介組合。
4投放頻率。
5費(fèi)用估算。
(七)、推廣費(fèi)用。
1現(xiàn)場(chǎng)包裝(營(yíng)銷(xiāo)中心、示范單位、圍板等)。
3媒介投放。
第一節(jié)：銷(xiāo)售。
策劃方案。
概述。
銷(xiāo)售策劃方案一般指項(xiàng)目銷(xiāo)售階段劃分及促銷(xiāo)策略怎樣安排，項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格怎么走，如何宣傳造勢(shì)等。
第二節(jié)：銷(xiāo)售策劃方案與項(xiàng)目策劃的區(qū)別。
簡(jiǎn)單而言，二者區(qū)別在于項(xiàng)目策劃是“綱”，銷(xiāo)售策劃方案則是“目”，“綱”舉才能“目”張。
一、項(xiàng)目銷(xiāo)售方案策劃所包涵內(nèi)容：
(二)目標(biāo)客戶(hù)分析。
經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司：家庭。
文化背景：推廣方式：媒體選擇：創(chuàng)意：表達(dá)方式：
(三)價(jià)格定位。
理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略。
(四)入市時(shí)機(jī)：入市姿態(tài)。
(五)廣告策略。
廣告的階段性劃分：階段性的廣告主題：階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)：廣告效果監(jiān)控。
(六)媒介策略。
媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算。
(七)推廣費(fèi)用。
現(xiàn)場(chǎng)包裝(營(yíng)銷(xiāo)中心：示范單位：圍板等)：印刷品(銷(xiāo)售文件：售樓書(shū)等)：媒介投放。
(一)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備。
(三)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理。
(四)房號(hào)銷(xiāo)控管理。
(四)銷(xiāo)售階段總結(jié)。
(六)客戶(hù)跟進(jìn)服務(wù)。
(七)階段性營(yíng)銷(xiāo)方案調(diào)整。
第三節(jié)：銷(xiāo)售策劃方案的內(nèi)容及步驟。
一、項(xiàng)目研究，即項(xiàng)目銷(xiāo)售市場(chǎng)銷(xiāo)售策劃方案及銷(xiāo)售狀況的研究，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況：購(gòu)買(mǎi)人群：接受價(jià)位：購(gòu)買(mǎi)理由等。
二、市場(chǎng)銷(xiāo)售方案調(diào)研，對(duì)所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)了解，所謂“知己知彼：百戰(zhàn)不殆”。
三、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析，針對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售策劃方案狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。
四、項(xiàng)目再定位，根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣(mài)點(diǎn)，需求，做項(xiàng)目市場(chǎng)銷(xiāo)售方案定位的調(diào)整。
(一)銷(xiāo)售手法的差異性。這是要與其它樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手法區(qū)別開(kāi)來(lái)，避免盲目跟隨風(fēng)。
(二)主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題。
一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說(shuō)明大主題服務(wù)的。
(三)操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷：前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng)。
六、項(xiàng)目銷(xiāo)售策略：
(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇。
理想的入市時(shí)機(jī)：我們所說(shuō)的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)銷(xiāo)售方案狀況來(lái)決定什么時(shí)候開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售方案，是賣(mài)樓花還是賣(mài)現(xiàn)樓;是建到正負(fù)零就開(kāi)始賣(mài)還是等到封頂再開(kāi)始賣(mài);是按部就班：調(diào)整完步伐后再賣(mài)還是急急忙忙：倉(cāng)促上馬;是搶在競(jìng)爭(zhēng)者前賣(mài)還是等人家賣(mài)完了再說(shuō)等等。根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備：
1：開(kāi)發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求;。
2：你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶(hù)是哪些人;。
3：你知道你的價(jià)格適合的目標(biāo)客戶(hù);。
4：你已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶(hù)背景之間的諧振點(diǎn);。
5：已確定最具震撼力的優(yōu)勢(shì)并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題;。
6：已確定目標(biāo)客戶(hù)更能接受的合理銷(xiāo)售方式;。
7：已制定出具競(jìng)爭(zhēng)力的入市價(jià)格策略;。
8：制定合理的銷(xiāo)控表;。
9：精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案;。
10：組建一支專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃;。
11：盡力完善現(xiàn)場(chǎng)氛圍;。
12：你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還在慢條斯理地等待旺市;。
13：其他外部條件也很合適。
(二)項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃。
當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷(xiāo)售目的的必要步驟。而一個(gè)可操作的完整的廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部分。推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢(shì)，充分利用時(shí)效長(zhǎng)而針對(duì)性強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)媒體資源，來(lái)實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶(hù)成本，一切為了銷(xiāo)售!
(三)銷(xiāo)售部署。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃方案的階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力：彈性與節(jié)奏：步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤(pán)者的控制局面的能力，同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷(xiāo)售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是：保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致——預(yù)熱期：開(kāi)盤(pán)期：強(qiáng)銷(xiāo)期：保溫期;防范銷(xiāo)售階段性問(wèn)題——如工期：質(zhì)量：配套等;估算綜合成本及銷(xiāo)售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費(fèi)變化等。
一、創(chuàng)新原則。
隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售理論越來(lái)越不適應(yīng)市場(chǎng)銷(xiāo)售方案的要求，更無(wú)法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐來(lái)看，包括折讓?zhuān)河歇?jiǎng)銷(xiāo)售：先租后買(mǎi)：降低利率等各類(lèi)措施，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈：更快速的反應(yīng)，能引起消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的注意，這為我們探討買(mǎi)方市場(chǎng)銷(xiāo)售方案條件下的營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。
二、資源整合原則。
整合營(yíng)銷(xiāo)是在營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)高度專(zhuān)業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過(guò)市場(chǎng)銷(xiāo)售方案渠道，圍繞具體項(xiàng)目，有多個(gè)專(zhuān)業(yè)性營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)形成多種專(zhuān)業(yè)人才互補(bǔ)型：互利型的共同組織，并由其對(duì)諸如資金、智能、品牌、社會(huì)關(guān)系等房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力，高效運(yùn)作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷(xiāo)售全過(guò)程的系統(tǒng)控制，并進(jìn)而實(shí)現(xiàn)預(yù)定營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的一種新型的：市場(chǎng)銷(xiāo)售方案化的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式，整合營(yíng)銷(xiāo)克服了一般營(yíng)銷(xiāo)模式"中間強(qiáng)、兩頭弱"的缺陷，同時(shí)避免了策劃商與銷(xiāo)售代理商之間各自為政、互不協(xié)調(diào)的局面。整合營(yíng)銷(xiāo)圍繞具體項(xiàng)目進(jìn)行資源整合，提高房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部專(zhuān)業(yè)化分工與協(xié)作，其優(yōu)勢(shì)在于、智能互補(bǔ)、利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。
三、系統(tǒng)原則。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是一個(gè)綜合性：系統(tǒng)性的工程，需要在先進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種營(yíng)銷(xiāo)手段：營(yíng)銷(xiāo)工具來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的兌現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)從了解時(shí)市場(chǎng)銷(xiāo)售方案：熟知市場(chǎng)銷(xiāo)售方案到推廣市場(chǎng)銷(xiāo)售方案的過(guò)程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬(wàn)別，注定房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃從單一化趨向全面化，營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵。它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場(chǎng)銷(xiāo)售方案特征和消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展要求，體現(xiàn)市場(chǎng)銷(xiāo)售方案的要求。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)首先應(yīng)從產(chǎn)品做起，從提高樓盤(pán)綜合素質(zhì)做起，從滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求做起。區(qū)域細(xì)分：客戶(hù)細(xì)分：功能細(xì)分愈趨深入，人本主義思想開(kāi)始體現(xiàn)。重視綠化：增加智能化設(shè)施：集中供熱和供飲用水：建設(shè)底層架空：錯(cuò)層：大采光凸出窗臺(tái)：陽(yáng)光客廳：可移動(dòng)透光屋頂：自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：架設(shè)空中走廊：提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)：營(yíng)造知識(shí)家園......可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場(chǎng)銷(xiāo)售方案需求發(fā)展趨勢(shì)的"賣(mài)點(diǎn)"一經(jīng)發(fā)布，就能掀起新一輪的熱銷(xiāo)。創(chuàng)新大大豐富了營(yíng)銷(xiāo)策劃的內(nèi)涵，也進(jìn)一步證實(shí)、在買(mǎi)方市場(chǎng)銷(xiāo)售方案下，只有以人的需求為本，深入市場(chǎng)銷(xiāo)售方案：把握市場(chǎng)銷(xiāo)售方案，制定切實(shí)可行的營(yíng)銷(xiāo)方案，才有在激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的希望。
四、可操作性原則。
銷(xiāo)售策劃方案不能脫離社會(huì)現(xiàn)實(shí)。策劃時(shí)一定要考慮國(guó)情：民情和民風(fēng)，充分考慮操作中可能會(huì)遇到的種種困難，制定好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。與政府部門(mén)或權(quán)威部門(mén)合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。
隨著市場(chǎng)銷(xiāo)售方案競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的不斷發(fā)展，各種復(fù)雜的因素對(duì)銷(xiāo)售策劃方案的進(jìn)行都會(huì)產(chǎn)生影響，有可能銷(xiāo)售策劃方案的初始定位已經(jīng)不符合當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況，那就必須對(duì)策劃進(jìn)行重新定位。重新定位的重點(diǎn)仍然是遵循對(duì)于消費(fèi)心理和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的準(zhǔn)確把握，同時(shí)對(duì)于消費(fèi)需求以及市場(chǎng)銷(xiāo)售方案發(fā)展的趨勢(shì)都要有清晰、準(zhǔn)確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性，否則策劃定位的不斷變動(dòng)將會(huì)影響到項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn)。因此，銷(xiāo)售策劃方案定位或重新定位的原則都在于：保持穩(wěn)定，動(dòng)態(tài)調(diào)整。要做到這點(diǎn)，就要避免銷(xiāo)售策劃方案定位發(fā)生大的動(dòng)蕩，也就必須依靠專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售策劃方案指數(shù)評(píng)估體系，盡量使項(xiàng)目保持健康的銷(xiāo)售狀態(tài)。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇十六
銷(xiāo)售是創(chuàng)造、溝通與傳送價(jià)值給顧客，及經(jīng)營(yíng)顧客關(guān)系以便讓組織與其利益關(guān)系人(stakeholder)受益的一種組織功能與程序。銷(xiāo)售就是介紹商品提供的利益，以滿(mǎn)足客戶(hù)特定需求的過(guò)程?，F(xiàn)在，就來(lái)看看以下關(guān)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃的方案吧!
前言。
在商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣(mài)得好，前期的營(yíng)銷(xiāo)策劃必不可少，而且必須做到位。
××商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場(chǎng)旁，是××地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。項(xiàng)目總投資約1800萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)可操作性分析，從營(yíng)銷(xiāo)策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷(xiāo)組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷(xiāo)售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總體策略。
營(yíng)銷(xiāo)總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
二、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針。
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷(xiāo)策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1.樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。
2.倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3.提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4.啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確。
5.醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
三、銷(xiāo)售目標(biāo)及目標(biāo)分解。
1.銷(xiāo)售(招商)目標(biāo)。
2.銷(xiāo)售目標(biāo)分解。
四、營(yíng)銷(xiāo)階段。
根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷(xiāo)工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
五、項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷(xiāo)策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷(xiāo)推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)。
1.入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備，在20xx年5月份房交會(huì)期間開(kāi)盤(pán)(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮;在國(guó)慶節(jié)、20xx年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷(xiāo)售高潮。
2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略。
1.價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2.價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為3580元/平方米，其中起價(jià)為3328元/平方米，最高價(jià)為4000元/平方米。
3.價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升)，均價(jià)為3380元/m2，尾盤(pán)銷(xiāo)售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合。
(一)宣傳策略主題。
1.個(gè)性特色：“××商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
2.區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
(二)宣傳媒介組合。
1.開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。
2.開(kāi)盤(pán)后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶(hù)外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3.開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng)、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式。
好的計(jì)劃是成功的一半，只有做好計(jì)劃才能更好地指導(dǎo)工作的開(kāi)展，并且因?yàn)橛辛擞?jì)劃才能在工作開(kāi)展過(guò)程中及時(shí)地糾偏最終實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。在房地產(chǎn)行業(yè)中前期策劃也是至關(guān)重要的，一個(gè)好的項(xiàng)目要靠良好的前瞻性策劃做導(dǎo)引才能有序地開(kāi)展，作為國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目房地產(chǎn)業(yè)一直以來(lái)備受關(guān)注。
隨著人們對(duì)住宅要求觀念的轉(zhuǎn)變，不再僅僅是普通意義上的擁有一套簡(jiǎn)單的住房能住就可以了，現(xiàn)代人對(duì)房子的戶(hù)型、設(shè)計(jì)理念、功能等都比較關(guān)注。想要滿(mǎn)足業(yè)主們的要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就必須充分地做好前期的策劃才能吸引買(mǎi)家的眼球，同時(shí)還能幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)做出合理的定位決策，有效地控制和減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。通過(guò)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)了解到，要做好營(yíng)銷(xiāo)策劃方案，重點(diǎn)要注意以下幾方面：
四是方案的策劃一定要體現(xiàn)戰(zhàn)略定位。不能將眼光只是關(guān)注在近期或者一年，要綜合考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，人們?cè)谶x擇住房時(shí)也會(huì)考慮學(xué)校、醫(yī)院以及未來(lái)的市場(chǎng)政策，所以也要順應(yīng)時(shí)代發(fā)展;最后要保證方案可行便于操作。再遠(yuǎn)大的目標(biāo)再美好的設(shè)計(jì)也要落實(shí)到行動(dòng)上，一定要根據(jù)實(shí)際情況不斷地修改和謹(jǐn)慎地行動(dòng)，確保方案的時(shí)效性、簡(jiǎn)單性、可行性和合理性。這就是房地產(chǎn)策劃需要了解和注意的方面。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇一
本部門(mén)共設(shè)3人，其中策劃經(jīng)理1人、策劃主管1人、內(nèi)業(yè)1人。
1、協(xié)助總經(jīng)理工作，參與公司經(jīng)營(yíng)管理決策，主持本部門(mén)日常工作；
5、負(fù)責(zé)各類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算及使用情況；
7、組織部門(mén)員工有效執(zhí)行營(yíng)銷(xiāo)推廣各項(xiàng)方案和活動(dòng)；
11、組織部門(mén)員工完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其它事宜。
1、協(xié)助部門(mén)經(jīng)理編寫(xiě)各項(xiàng)方案及推廣計(jì)劃；
2、協(xié)助部門(mén)經(jīng)理執(zhí)行各營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃；
3、協(xié)助部門(mén)經(jīng)理完成營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用計(jì)劃的制定和審核；
4、協(xié)助銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)完成各種銷(xiāo)售資料和銷(xiāo)售道具的準(zhǔn)備和提供，保持良好的銷(xiāo)售環(huán)境；
5、參與審議廣告公司提交的平面、影視廣告及公關(guān)活動(dòng)創(chuàng)意。
6、負(fù)責(zé)跟進(jìn)與廣告設(shè)計(jì)、公關(guān)活動(dòng)、新聞媒體等營(yíng)銷(xiāo)供應(yīng)商的聯(lián)系、溝通與整合；
7、負(fù)責(zé)定期匯總項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用開(kāi)支數(shù)據(jù)，編制公司營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用開(kāi)支報(bào)表；
8、配合部門(mén)經(jīng)理落實(shí)執(zhí)行公司品牌策劃及推廣工作；
11、結(jié)合項(xiàng)目周邊項(xiàng)目進(jìn)度，定期進(jìn)行行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查；
13、與有關(guān)外聯(lián)單位進(jìn)行接洽，并與合作方建立良好的合作關(guān)系；
14、協(xié)助部門(mén)經(jīng)理撰寫(xiě)商業(yè)策劃報(bào)告，實(shí)施執(zhí)行商業(yè)策劃、招商過(guò)程中的的相關(guān)活動(dòng)；
15、上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的其他臨時(shí)工作。
1、負(fù)責(zé)登記梳理部門(mén)各類(lèi)文檔及各類(lèi)合同，做到不缺失，并利于查詢(xún)；
2、負(fù)責(zé)部門(mén)內(nèi)報(bào)帳處理工作；
3、負(fù)責(zé)部門(mén)內(nèi)部辦公用品的領(lǐng)取及流程處理，為各崗位工作提供強(qiáng)有力后勤保障。
4、負(fù)責(zé)部門(mén)之間往來(lái)文件的傳送及保管；
5、配合有關(guān)崗位舉辦的各項(xiàng)會(huì)議準(zhǔn)備工作；
6、公司對(duì)外宣傳的文案編寫(xiě)及其它文案性質(zhì)工作，并協(xié)助上級(jí)完成相關(guān)的市場(chǎng)宣傳工作；
7、協(xié)助銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)完成各種銷(xiāo)售資料和銷(xiāo)售道具的準(zhǔn)備和提供。
8、其他臨時(shí)性的工作，
銷(xiāo)售部設(shè)置12人，其中銷(xiāo)售經(jīng)理1人、銷(xiāo)售主管1人、置業(yè)顧問(wèn)8人、權(quán)證主管1人、權(quán)證助理1人。
1、負(fù)責(zé)銷(xiāo)售部的全面銷(xiāo)售工作，執(zhí)行銷(xiāo)售計(jì)劃、落實(shí)銷(xiāo)售任務(wù)；
5、根據(jù)項(xiàng)目傭金制度及時(shí)提交審核銷(xiāo)售員傭金報(bào)表；
6、負(fù)責(zé)制定所推樓盤(pán)銷(xiāo)售要點(diǎn)解說(shuō)詞，并進(jìn)行對(duì)銷(xiāo)售員的培訓(xùn)；
7、主持召開(kāi)售樓部每日工作例會(huì)，總結(jié)當(dāng)天銷(xiāo)售工作，解答售樓處發(fā)生的各類(lèi)問(wèn)題；
9、負(fù)責(zé)售房預(yù)定協(xié)議、預(yù)售房合同范本的審查；
12、每周一提交上周成交客戶(hù)明細(xì)給財(cái)務(wù)部，涉及有房屋抵押積極配合財(cái)務(wù)部及時(shí)解押；
14、負(fù)責(zé)與工程部、策劃部的相關(guān)部門(mén)的'溝通，有效開(kāi)展銷(xiāo)售工作；
15、上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的臨時(shí)性的工作。
1、協(xié)助銷(xiāo)售經(jīng)理作好售樓中心的日常管理工作；
3、負(fù)責(zé)監(jiān)督置業(yè)顧問(wèn)的行為規(guī)范、客戶(hù)接待、回訪跟蹤等工作；
4、負(fù)責(zé)置業(yè)顧問(wèn)的日常銷(xiāo)售接待排序及排休工作；
5、協(xié)助置業(yè)顧問(wèn)有需要的銷(xiāo)售談判，促其成交；
6、負(fù)責(zé)銷(xiāo)售合同的初審，負(fù)責(zé)合同及附件的整理、收集及報(bào)送；
7、每天按時(shí)填寫(xiě)銷(xiāo)售日?qǐng)?bào)表，錄入來(lái)電來(lái)訪客戶(hù)資料，核對(duì)銷(xiāo)控；
8、負(fù)責(zé)辦公用品、銷(xiāo)售物料的管理，及時(shí)上報(bào)所需物資；
10、負(fù)責(zé)房款催收的同意管理；
11、完成銷(xiāo)售經(jīng)理交辦的其他工作。
置業(yè)顧問(wèn)前臺(tái)：
1、全方位熟悉所售樓盤(pán)的基本情況；
2、配合項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理工作，努力完成展銷(xiāo)、售樓現(xiàn)場(chǎng)及分部的市場(chǎng)推廣任務(wù)；
5、負(fù)責(zé)銷(xiāo)售合同的準(zhǔn)備及簽約工作；
6、負(fù)責(zé)陪同客戶(hù)去財(cái)務(wù)交付定金或房款；
10、負(fù)責(zé)每日在erp系統(tǒng)上錄入來(lái)電、來(lái)訪客戶(hù)信息及認(rèn)購(gòu)信息；
11、負(fù)責(zé)每月進(jìn)行可類(lèi)比樓盤(pán)市場(chǎng)調(diào)查，匯總數(shù)據(jù)；
置業(yè)顧問(wèn)后臺(tái)：
1、負(fù)責(zé)置業(yè)顧問(wèn)前臺(tái)認(rèn)購(gòu)書(shū)的審核；
3、負(fù)責(zé)每日按揭合同的審核、并收集整理相關(guān)客戶(hù)資料，報(bào)權(quán)證崗進(jìn)行按揭的辦理；
4、負(fù)責(zé)對(duì)辦理完畢合同進(jìn)行歸檔，并通知客戶(hù)領(lǐng)?。?BR> 5、負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)目到期銷(xiāo)售欠款的催繳款工作；
6、負(fù)責(zé)日常交房的工作，包括編制寄發(fā)接房通知書(shū)等；
7、負(fù)責(zé)配合權(quán)證崗進(jìn)行合同的登記備案工作；
8、負(fù)責(zé)配合權(quán)證崗進(jìn)行房產(chǎn)證辦理的資料準(zhǔn)備；
9、負(fù)責(zé)日常現(xiàn)場(chǎng)客戶(hù)投訴的接待；
10、負(fù)責(zé)每日在erp系統(tǒng)上進(jìn)行合同簽訂的錄入及項(xiàng)目建盤(pán)工作；
11、負(fù)責(zé)配合銷(xiāo)售崗進(jìn)行日常的現(xiàn)場(chǎng)管理工作；
12、銷(xiāo)售經(jīng)理安排的臨時(shí)性工作。
2、維護(hù)房交所、銀行、公積金管理中心的良好關(guān)系；
4、負(fù)責(zé)辦理公司各項(xiàng)目總證、客戶(hù)產(chǎn)權(quán)證、國(guó)土證手續(xù)工作；
6、協(xié)助銷(xiāo)售人員對(duì)客戶(hù)有關(guān)轉(zhuǎn)賣(mài)、權(quán)證變更疑難問(wèn)題的解釋和處理工作；
7、做好權(quán)證的統(tǒng)計(jì)報(bào)表及費(fèi)用請(qǐng)款和報(bào)銷(xiāo)手續(xù)；
8、做好每批《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》登記的記錄工作，并按月上報(bào)部門(mén)經(jīng)理；
11、嚴(yán)守公司商業(yè)秘密，如銷(xiāo)售狀況、回款情況、合同和各種證件的辦理情況等；
12、領(lǐng)導(dǎo)安排的其他臨時(shí)性工作。
1、做好項(xiàng)目新建登記管理工作，在房交所對(duì)所售樓盤(pán)資料建庫(kù)，確保所建樓盤(pán)信息與樓盤(pán)測(cè)評(píng)報(bào)告資料一致。
2、審查購(gòu)房合同聯(lián)機(jī)備案單以及審查合同完整性，收集整理按揭資料，按揭合同及時(shí)登記備案。
3、收集整理客戶(hù)辦理房產(chǎn)證資料并及時(shí)報(bào)送相關(guān)部門(mén)；
4、做好交房前期有關(guān)資料準(zhǔn)備工作，包括兩書(shū)的辦理等；
5、項(xiàng)目的銷(xiāo)售合同備案完成后組織貸款合同資料的填寫(xiě)；
6、將所有準(zhǔn)備齊全的資料報(bào)送相關(guān)銀行辦理按揭貸款；
7、與貸款行相關(guān)辦理人員協(xié)調(diào)按揭辦理流程，壓縮按揭回款周期；
8、及時(shí)報(bào)送項(xiàng)目購(gòu)房合同到房管局備案；
9、定期與房交所等相關(guān)職能部門(mén)溝通以保持部門(mén)工作的順暢；
10、做好客戶(hù)服務(wù)過(guò)程中的權(quán)證辦理、管理和檔案歸檔等工作；
11、嚴(yán)守公司商業(yè)秘密，如銷(xiāo)售狀況、回款情況、合同和各種證件的辦理情況等。
12、其他臨時(shí)性的工作。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇二
根據(jù)公司__年度深圳地區(qū)總銷(xiāo)售額1億元，銷(xiāo)量總量5萬(wàn)套的總目標(biāo)及公司__年度的渠道策略做出以下工作計(jì)劃：
一、市場(chǎng)分析。
空調(diào)市場(chǎng)連續(xù)幾年的價(jià)格戰(zhàn)逐步啟動(dòng)了。二、三級(jí)市場(chǎng)的低端需求，同時(shí)隨著城市建設(shè)和人民生活水平的不斷提高以及產(chǎn)品更新?lián)Q代時(shí)期的到來(lái)帶動(dòng)了一級(jí)市場(chǎng)的持續(xù)增長(zhǎng)幅度，從而帶動(dòng)了整體市場(chǎng)容量的擴(kuò)張。__年度內(nèi)銷(xiāo)總量達(dá)到1950萬(wàn)套，較__年度增長(zhǎng)11.4_.__年度預(yù)計(jì)可達(dá)到2500萬(wàn)-3000萬(wàn)套。根據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)顯示全球市場(chǎng)容量在5500萬(wàn)套-6000萬(wàn)套。中國(guó)市場(chǎng)容量約為3800萬(wàn)套，根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)份額容量的劃分，深圳空調(diào)市場(chǎng)的容量約為40萬(wàn)套左右，5萬(wàn)套的銷(xiāo)售目標(biāo)約占市場(chǎng)份額的13_.
目前__在深圳空調(diào)市場(chǎng)的占有率約為2.8_左右，但根據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)顯示近幾年一直處于“洗牌”階段，品牌市場(chǎng)占有率將形成高度的集中化。根據(jù)公司的實(shí)力及__年度的產(chǎn)品線(xiàn)，公司__年度銷(xiāo)售目標(biāo)完全有可能實(shí)現(xiàn)。__年中國(guó)空調(diào)品牌約有400個(gè)，到__年下降到140個(gè)左右，年均淘汰率32_.到__年在格力、美的、海爾等一線(xiàn)品牌的“圍剿”下，中國(guó)空調(diào)市場(chǎng)活躍的品牌不足50個(gè)，淘汰率達(dá)60_。__年度lg受到美國(guó)指責(zé)傾銷(xiāo)；科龍遇到財(cái)務(wù)問(wèn)題，市場(chǎng)份額急劇下滑。新科、長(zhǎng)虹、奧克斯也受到企業(yè)、品牌等方面的不良影響，市場(chǎng)份額也有所下滑。日資品牌如松下、三菱等品牌在__年度受到中國(guó)人民的強(qiáng)烈抵日情緒的影響，市場(chǎng)份額下劃較大。而__空調(diào)在廣東市場(chǎng)則呈現(xiàn)出急速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。但深圳市場(chǎng)基礎(chǔ)比較薄弱，團(tuán)隊(duì)還比較年輕，品牌影響力還需要鞏固與拓展。根據(jù)以上情況做以下工作規(guī)劃。
二、工作規(guī)劃。
根據(jù)以上情況在__年度計(jì)劃主抓六項(xiàng)工作:。
1、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。
根據(jù)公司下達(dá)的年銷(xiāo)任務(wù)，月銷(xiāo)售任務(wù)。根據(jù)市場(chǎng)具體情況進(jìn)行分解。分解到每月、每周、每日。以每月、每周、每日的銷(xiāo)售目標(biāo)分解到各個(gè)系統(tǒng)及各個(gè)門(mén)店，完成各個(gè)時(shí)段的銷(xiāo)售任務(wù)。并在完成任務(wù)的基礎(chǔ)上，提高銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。主要手段是：提高團(tuán)隊(duì)素質(zhì)，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)管理，開(kāi)展各種促銷(xiāo)活動(dòng)，制定獎(jiǎng)罰制度及激勵(lì)方案（根據(jù)市場(chǎng)情況及各時(shí)間段的實(shí)際情況進(jìn)行）此項(xiàng)工作不分淡旺季時(shí)時(shí)主抓。在銷(xiāo)售旺季針對(duì)國(guó)美、蘇寧等專(zhuān)業(yè)家電系統(tǒng)實(shí)施力度較大的銷(xiāo)售促進(jìn)活動(dòng)，強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)大型終端。
2、k/a、代理商管理及關(guān)系維護(hù)。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇三
利用開(kāi)盤(pán)慶典造勢(shì)，使我們的目標(biāo)客戶(hù)群體知道、認(rèn)識(shí)本案。同時(shí)，借美食節(jié)的東風(fēng)，聚集開(kāi)盤(pán)慶典的人氣，為本案的成功啟動(dòng)埋下伏筆。
二、活動(dòng)整體按排。
1、時(shí)間：20__年6月18日上午9：58。
2、地點(diǎn)：擬定在__公園廣場(chǎng)。
3、具體按排：
(1)地方政府領(lǐng)導(dǎo)、開(kāi)發(fā)商及各界人士參加開(kāi)盤(pán)儀式。
(2)開(kāi)發(fā)商發(fā)言。
(3)開(kāi)盤(pán)剪彩儀式。
(4)開(kāi)盤(pán)慶典大型廣場(chǎng)文藝演出。
(具體事項(xiàng)包括人員按排、道具使用等代定)。
三、信息通達(dá)。
(一)美食節(jié)信息發(fā)布：
1、發(fā)布時(shí)間：
本次活動(dòng)擬在6月16日開(kāi)幕，預(yù)定媒體造勢(shì)的計(jì)劃安排在五月中旬開(kāi)始(具體時(shí)間待定)。
2、發(fā)布方式：
主要通過(guò)報(bào)紙、電視來(lái)通達(dá)本次活動(dòng)。采用硬軟兩種廣告相結(jié)合的媒體造勢(shì)方式進(jìn)行。
(二)開(kāi)盤(pán)慶典信息發(fā)布：
1、發(fā)布時(shí)間：
開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月為廣告預(yù)熱和市場(chǎng)引導(dǎo)階段。本案擬在6.18日開(kāi)盤(pán)，預(yù)定媒體造勢(shì)的計(jì)劃安排在五月中旬開(kāi)始(具體時(shí)間待定)。
2、發(fā)布方式：
略。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇四
一、市場(chǎng)調(diào)研：
1，前言-----本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；
2，市場(chǎng)分析------(1)當(dāng)前市場(chǎng)分析(開(kāi)發(fā)總量、竣工總量、積壓總量)。
(2)區(qū)域市場(chǎng)分析(銷(xiāo)售價(jià)格、成交情況)。
3，近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)。
4，競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析。
5，消費(fèi)者分析：
(1)購(gòu)買(mǎi)者地域分布；
(2)購(gòu)買(mǎi)者動(dòng)機(jī)。
(3)功能偏好(外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式)。
(4)購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)、季節(jié)性。
(5)購(gòu)買(mǎi)反應(yīng)(價(jià)格、規(guī)劃、地點(diǎn)等)。
(6)購(gòu)買(mǎi)頻度。
6，結(jié)論。
二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研。
1，地塊狀況：
(1)位置。
(2)面積。
(3)地形。
(4)地貌。
(5)性質(zhì)。
3，地塊周?chē)坝^(前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述)。
4，環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況(水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安)。
5，地塊周?chē)慕煌l件(環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通)。
6，公共配套設(shè)施(菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車(chē)站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂(lè)場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店)。
7，地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析(swot坐標(biāo)圖、綜合分析)。
三、項(xiàng)目投資分析。
1，投資環(huán)境分析。
(1)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境(銀行利息、金融政策)。
(3)目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)(價(jià)格、成本、效益)現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷(以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照)。
2，土地建筑功能選擇。
3，現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷(以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照)。
4，土地延展價(jià)值分析判斷(十種因素)。
5，成本敏感性分析。
(1)容積率。
(2)資金投入。
(3)邊際成本利潤(rùn)。
6，投入產(chǎn)出分析(1)成本與售價(jià)模擬表。
(2)股東回報(bào)率。
7，同類(lèi)項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析。
四，營(yíng)銷(xiāo)策劃。
(一)市場(chǎng)調(diào)查。
1項(xiàng)目特性分析(優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類(lèi)物業(yè)中的地位排序)。
2建筑規(guī)模與風(fēng)格。
3建筑布局和結(jié)構(gòu)(實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線(xiàn)等)。
4裝修和設(shè)備(是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊)。
5功能配置(游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè)部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等)。
6物業(yè)管理(是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等)。
7發(fā)展商背景(實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì))。
8結(jié)論和建議(哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整)。
(二)、目標(biāo)客戶(hù)分析。
1、經(jīng)濟(jì)背景。
經(jīng)濟(jì)實(shí)力。
行業(yè)特征……公司(實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理、模式、承受租金、面積、行業(yè))家庭(收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式)。
2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式。
(三)、價(jià)格定位。
1理論價(jià)格(達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo))。
2成交價(jià)格。
3租金價(jià)格。
4價(jià)格策略。
(四)、入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)。
(五)、廣告策略。
1廣告的階段性劃分。
2階段性的廣告主題。
3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)。
4廣告效果監(jiān)控。
(六)、媒介策略。
1媒介選擇。
2軟性新聞主題。
3媒介組合。
4投放頻率。
5費(fèi)用估算。
(七)、推廣費(fèi)用。
1現(xiàn)場(chǎng)包裝(營(yíng)銷(xiāo)中心、示范單位、圍板等)。
2印刷品(銷(xiāo)售文件、售樓書(shū)等)。
3媒介投放。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇五
對(duì)于房地產(chǎn)的概念，應(yīng)該從兩個(gè)方面來(lái)理解：房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，同時(shí)也是一項(xiàng)法律權(quán)利。作為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)?，F(xiàn)在，就來(lái)看看以下兩篇關(guān)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售。
吧!
由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價(jià)值升值和貨幣功能、能夠半品銷(xiāo)售、品質(zhì)基本不能提升、入市價(jià)格低、開(kāi)盤(pán)多、競(jìng)爭(zhēng)激烈等等。隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對(duì)于房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃，主要是圍繞消費(fèi)者的消費(fèi)行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、提升產(chǎn)品價(jià)值、營(yíng)銷(xiāo)傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費(fèi)需求或爭(zhēng)奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品(如規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的獨(dú)特性);提供一種服務(wù)模式(如管家式的物業(yè)服務(wù));倡導(dǎo)一種生活方式(如運(yùn)動(dòng)、健康、休閑、品位等);營(yíng)造一種文化等等。
一、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。
一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)已從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、概念競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)而進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)階段，企業(yè)更注重對(duì)品牌的培養(yǎng)與利用。因此應(yīng)注重對(duì)品牌的不斷強(qiáng)化，輸出品牌核心價(jià)值，進(jìn)行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略;同時(shí)廣告意識(shí)要超前，推廣手段整合性強(qiáng)，利用一切可以利用的傳播資源強(qiáng)化產(chǎn)品的概念。另一方面是消費(fèi)市場(chǎng)日趨理性和個(gè)性化，近年經(jīng)濟(jì)持續(xù)放緩，居民收入(包括預(yù)期收入)持續(xù)下降，實(shí)惠性的心理占據(jù)主導(dǎo)地位;消費(fèi)者經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的廣告浸淫，偶然性、沖動(dòng)性購(gòu)買(mǎi)行為減弱，理性購(gòu)買(mǎi)行為增強(qiáng);各種不同類(lèi)型的消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)的選擇逐漸建立自己的標(biāo)準(zhǔn)和喜好，消費(fèi)者對(duì)商品房的選擇會(huì)更趨“個(gè)性化”，會(huì)更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤(pán)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，大型化、集約化樓盤(pán)將成為未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn);針對(duì)不同消費(fèi)者的市場(chǎng)細(xì)分趨勢(shì)日趨明朗，以滿(mǎn)足不同類(lèi)型消費(fèi)需求的消費(fèi)群;“設(shè)計(jì)時(shí)代”開(kāi)始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，對(duì)樓盤(pán)的前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)將更加重視。競(jìng)爭(zhēng)手段將會(huì)全方位、多元化，如一些大型的樓盤(pán)具備綜合的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而中小型盤(pán)就必須以其個(gè)性化和特色需求也在市場(chǎng)占據(jù)一席之地。在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，將進(jìn)一步追求境界(如歷史、人文、文化等);追求近距離(如與商務(wù)區(qū)、高效、車(chē)站等接近);追求潔凈(對(duì)光線(xiàn)、綠化、天然氣配備等);追求寧?kù)o(密度低、生態(tài)景觀臺(tái)等)等等，不僅對(duì)配套設(shè)施的需求提高，而且對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌高要求;不僅對(duì)設(shè)計(jì)有相應(yīng)要求，可能還會(huì)對(duì)社區(qū)居民的生活群和社交卷具有相應(yīng)要求;不僅對(duì)樓盤(pán)的品牌有要求，可能對(duì)設(shè)計(jì)和制造過(guò)程中的環(huán)節(jié)比較關(guān)注。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)進(jìn)一步白熱化的情況下，如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤(pán)的附加價(jià)值，穩(wěn)定價(jià)格、吸引客源?如何根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的理性購(gòu)買(mǎi)需求，進(jìn)一步深化自身樓盤(pán)的優(yōu)點(diǎn)，使目標(biāo)消費(fèi)群產(chǎn)生“物有所值”的感覺(jué)?如何繼續(xù)建立自己獨(dú)特的品牌個(gè)性，突破強(qiáng)勁對(duì)手的包圍，在市場(chǎng)上繼續(xù)掀起一股新的旋風(fēng)?如何適應(yīng)“個(gè)人置業(yè)時(shí)代”的新趨勢(shì)?這些都迫使開(kāi)發(fā)商需要進(jìn)行系統(tǒng)的全程營(yíng)銷(xiāo)策劃。
一是策劃為先。在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項(xiàng)目認(rèn)證、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售、廣告宣傳、營(yíng)銷(xiāo)策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計(jì)口徑、銀行統(tǒng)計(jì)口徑、統(tǒng)計(jì)局、商業(yè)局、房管局、國(guó)土局、稅務(wù)局等部門(mén)的統(tǒng)計(jì)年鑒，了解和分析市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力及消費(fèi)趨勢(shì)等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對(duì)性的展開(kāi)調(diào)查，如圍繞消費(fèi)者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤(pán)情況，圍繞促銷(xiāo)策略等等。二是創(chuàng)新為贏。在整個(gè)策劃過(guò)程中均應(yīng)該進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶(hù)型設(shè)計(jì)、整合營(yíng)銷(xiāo)、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合;在價(jià)格制定上，有效利用消費(fèi)者的心理;在宣傳和定位上，利用消費(fèi)者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷(xiāo)售、在促銷(xiāo)上合家歡禮品組合：丈夫贈(zèng)送健身禮券、妻子贈(zèng)送美容禮券、兒女贈(zèng)送少年宮課程一門(mén)、老人贈(zèng)送全面身體檢查一次等等。同時(shí)要全程為握，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全程策劃，每個(gè)環(huán)節(jié)、每道工序、每個(gè)細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。如市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷(xiāo)。
三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計(jì)、光系設(shè)計(jì)、戶(hù)型設(shè)計(jì)、布局空間設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、逃生設(shè)計(jì)等等。在差異的塑造過(guò)程中，應(yīng)在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因?yàn)槠髽I(yè)的目的是營(yíng)利為本。
四是整合營(yíng)銷(xiāo)。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現(xiàn)人性化意識(shí)，關(guān)注企業(yè)形象、項(xiàng)目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營(yíng)銷(xiāo)方式等等，另一方面要善于整合，在定價(jià)方式、開(kāi)盤(pán)起價(jià)、價(jià)格策略、付款方式、營(yíng)銷(xiāo)主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時(shí)間、媒體選擇、賣(mài)點(diǎn)營(yíng)造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進(jìn)組合家電、組合廚房;社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計(jì)和戶(hù)型;從軟文到單葉，從電視廣告到車(chē)體、廣播和戶(hù)外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點(diǎn)。在品牌定位方面，根據(jù)消費(fèi)形態(tài)和樓盤(pán)實(shí)際情況，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費(fèi)群體，同時(shí)要善于培育樓盤(pán)的子品牌。當(dāng)然，對(duì)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售力的實(shí)現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無(wú)法達(dá)成，實(shí)在的產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤(pán)的價(jià)值感，打動(dòng)更加理性的消費(fèi)群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。
總之，未來(lái)的社區(qū)將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設(shè)計(jì)好，有較大的休閑活動(dòng)空間;間隔合理、實(shí)用率高、采光好、空氣流通;樓距較大，有開(kāi)敞的空間和視野;完善的小區(qū)配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理;交通、購(gòu)物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng)造力的房子。在營(yíng)銷(xiāo)傳播上：抓住目標(biāo)消費(fèi)者的心態(tài)，務(wù)求直指人心，在銷(xiāo)售策略、廣告策略投其所好，促成他們購(gòu)買(mǎi)，同時(shí)根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群的特性，配合產(chǎn)品的特點(diǎn)，使廣告投入針對(duì)性更強(qiáng)更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計(jì)和投放過(guò)程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)心理和行為，關(guān)注其消費(fèi)形態(tài)，從而有針對(duì)性地開(kāi)展相應(yīng)地傳播和促銷(xiāo)活動(dòng)。
隨著人們對(duì)住宅要求觀念的轉(zhuǎn)變，不再僅僅是普通意義上的擁有一套簡(jiǎn)單的住房能住就可以了，現(xiàn)代人對(duì)房子的戶(hù)型、設(shè)計(jì)理念、功能等都比較關(guān)注。想要滿(mǎn)足業(yè)主們的要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就必須充分地做好前期的策劃才能吸引買(mǎi)家的眼球，同時(shí)還能幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)做出合理的定位決策，有效地控制和減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。通過(guò)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)了解到，要做好營(yíng)銷(xiāo)策劃方案，重點(diǎn)要注意以下幾方面：
四是方案的策劃一定要體現(xiàn)戰(zhàn)略定位。不能將眼光只是關(guān)注在近期或者一年，要綜合考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，人們?cè)谶x擇住房時(shí)也會(huì)考慮學(xué)校、醫(yī)院以及未來(lái)的市場(chǎng)政策，所以也要順應(yīng)時(shí)代發(fā)展;最后要保證方案可行便于操作。再遠(yuǎn)大的目標(biāo)再美好的設(shè)計(jì)也要落實(shí)到行動(dòng)上，一定要根據(jù)實(shí)際情況不斷地修改和謹(jǐn)慎地行動(dòng)，確保方案的時(shí)效性、簡(jiǎn)單性、可行性和合理性。這就是房地產(chǎn)策劃需要了解和注意的方面。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇六
【合同導(dǎo)語(yǔ)】為大家提供房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售策劃合同，如果你有這方面的寫(xiě)作需求，相信本文內(nèi)容能為你起到參考作用?，F(xiàn)今社會(huì)公眾的法律意識(shí)不斷增強(qiáng)，很多場(chǎng)合都離不了合同，它也是實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化合作的紐帶。那么大家知道合同的格式嗎以下是小編為大家整理的范文，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧。，希望對(duì)您有所幫助!
甲方：
乙方：
甲、乙雙方本著平等互利、友好協(xié)商的原則，就甲方委托乙方負(fù)責(zé)甲方開(kāi)發(fā)的位于的項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱(chēng)本項(xiàng)目)的獨(dú)家策劃代理工作，特訂立以下合同條款：
第一部分委托策劃代理工作方式：
甲方委托乙方負(fù)責(zé)本項(xiàng)目前期策劃、營(yíng)銷(xiāo)策劃、廣告策劃、銷(xiāo)售代理等工作。
第二部分委托策劃代理工作期限。
委托期限由本合同簽訂生效之日起至本項(xiàng)目交付使用后個(gè)月止。
第三部分委托策劃代理工作范圍。
甲方委托乙方策劃代理之部分為本合同約定的全部商鋪、住宅等可銷(xiāo)售物業(yè)，可銷(xiāo)售面積約為平方米。
第四部分甲方的責(zé)任與權(quán)利。
一、甲方向乙方提供本項(xiàng)目所有相關(guān)證明文件及策劃代理過(guò)程中所需的資料，并確保一切資料的及時(shí)性、有效性、合法性和準(zhǔn)確性。
二、甲方負(fù)責(zé)本項(xiàng)目策劃代理過(guò)程中營(yíng)銷(xiāo)推廣所需費(fèi)用，其中包括但不限于文本中所列部分：
(一)各種廣告推廣、銷(xiāo)售道具、建筑景觀及戶(hù)型效果圖及有關(guān)銷(xiāo)售資料的制作、派發(fā)及發(fā)布等費(fèi)用。
(二)各類(lèi)公關(guān)活動(dòng)所需的展示場(chǎng)地(包括售樓部、展示會(huì)等)及有關(guān)設(shè)備的租用、布置、水電費(fèi)、電話(huà)費(fèi)等費(fèi)用，以及視項(xiàng)目需要赴外地進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)所需的費(fèi)用。
(三)廣告制作費(fèi)：本項(xiàng)目的廣告制作由甲方直接與制作公司簽署合同，由甲方直接向制作方付款。
(四)廣告發(fā)布費(fèi)：本項(xiàng)目的廣告發(fā)布由甲方與媒體單位直接簽署發(fā)布合同，由甲方直接向發(fā)布方付款。
三、全案廣告推廣費(fèi)用控制在本項(xiàng)目可銷(xiāo)售總額的%左右，分期投入。詳細(xì)廣告計(jì)劃及費(fèi)用由乙方分階段提交，在征得甲方確認(rèn)后執(zhí)行。
四、甲方負(fù)責(zé)收取購(gòu)房人的定金、購(gòu)房款，負(fù)責(zé)合同的登記備案、銀行按揭審批手續(xù)及辦理產(chǎn)權(quán)。
五、甲方應(yīng)按時(shí)向乙方支付本合同約定的策劃代理費(fèi)。
六、甲方有權(quán)對(duì)乙方的策劃代理活動(dòng)進(jìn)行全程監(jiān)控，對(duì)策劃案享有獨(dú)家使用權(quán)。
七、若乙方違約或不能按時(shí)完成本項(xiàng)目的策劃代理工作，甲方有權(quán)按約終止合同。
第五部分乙方的責(zé)任與權(quán)利。
乙方按項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展進(jìn)行相關(guān)的策劃代理工作，其中包括但不限于文本中所列部分或視項(xiàng)目。
實(shí)際情況進(jìn)行增減：
一、前期策劃。
(一)市場(chǎng)調(diào)研。
1、(某地區(qū))房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析。
2、(某地區(qū))主要路段商業(yè)狀況。
3、消費(fèi)型商業(yè)業(yè)態(tài)分析。
4、現(xiàn)有商城營(yíng)運(yùn)現(xiàn)狀分析。
5、典型業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析。
6、住宅市場(chǎng)情況。
7、潛在客戶(hù)市場(chǎng)調(diào)查分析。
(二)項(xiàng)目定位。
1、項(xiàng)目所在地塊的優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)點(diǎn)與威脅點(diǎn)分析。
2、項(xiàng)目產(chǎn)品定位。
3、項(xiàng)目概念定位。
4、目標(biāo)客戶(hù)市場(chǎng)定位。
5、項(xiàng)目定價(jià)范圍建議。
(三)產(chǎn)品優(yōu)化建議。
1、參與項(xiàng)目總平規(guī)劃討論。
2、參與建筑風(fēng)格方案討論及建議。
3、參與戶(hù)型平面方案討論及建議。
4、參與配套設(shè)施方案討論及建議。
(三)入市時(shí)機(jī)選擇;。
(五)價(jià)格定位及策略;。
三、廣告策劃。
(一)項(xiàng)目推廣。
口號(hào)。
(三)整體廣告計(jì)劃。
(四)廣告預(yù)算及媒體組合。
1、項(xiàng)目基本形象設(shè)計(jì)：
(1)標(biāo)志。
(2)標(biāo)準(zhǔn)字。
(3)標(biāo)準(zhǔn)色彩。
(4)標(biāo)準(zhǔn)組合。
2、項(xiàng)目標(biāo)志形象應(yīng)用設(shè)計(jì)：
(1)內(nèi)部應(yīng)用：名片、信封、信簽、識(shí)別卡、文件袋、賀卡、水杯、手提袋;。
(2)銷(xiāo)售中心：裝修建議及展板設(shè)計(jì);。
(3)戶(hù)外應(yīng)用：工地圍墻、引導(dǎo)旗、車(chē)體、廣告牌等。
(六)傳播工具的創(chuàng)意與設(shè)計(jì)：
1、樓書(shū)創(chuàng)作(創(chuàng)意、文案、設(shè)計(jì))。
2、折頁(yè)及海報(bào)創(chuàng)作(創(chuàng)意、文案、設(shè)計(jì))。
3、報(bào)廣創(chuàng)作(創(chuàng)意、文案、設(shè)計(jì))。
4、廣播、電視稿文案等。
四、銷(xiāo)售代理。
(一)建立銷(xiāo)售隊(duì)伍，依合同授權(quán)范圍內(nèi)執(zhí)行銷(xiāo)售行為;。
(二)銷(xiāo)售文件及管理文件的制訂;。
(三)銷(xiāo)售道具使用;。
(四)銷(xiāo)售人員培訓(xùn);。
(五)制訂銷(xiāo)控計(jì)劃;。
(六)銷(xiāo)售執(zhí)行的內(nèi)部協(xié)調(diào)程序;。
(七)客戶(hù)資源庫(kù)的建立;。
(八)售后服務(wù)機(jī)制建立;。
(九)定期報(bào)送各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)報(bào)表。
五、乙方針對(duì)本項(xiàng)目成立項(xiàng)目組，并實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。項(xiàng)目各階段策劃、計(jì)劃、文案、創(chuàng)意由乙方本部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目經(jīng)理主持本項(xiàng)目具體運(yùn)作和計(jì)劃實(shí)施。項(xiàng)目組人員構(gòu)成：項(xiàng)目經(jīng)理名、策劃名、文案名、平面設(shè)計(jì)名、現(xiàn)場(chǎng)主管名、文檔管理專(zhuān)員名、置業(yè)顧問(wèn)名。除策劃、文案、平面設(shè)計(jì)外，其他人員長(zhǎng)駐項(xiàng)目所在地，并根據(jù)項(xiàng)目需要，適時(shí)不定期另行派遣人員到協(xié)助工作。乙方自行負(fù)責(zé)項(xiàng)目組的辦公費(fèi)用及其人員工資等各項(xiàng)開(kāi)支。
六、乙方應(yīng)向甲方提供每月的銷(xiāo)售情況統(tǒng)計(jì)分析。
七、乙方獨(dú)家享有本項(xiàng)目的“”策劃代理的署名權(quán)。
八、乙方有權(quán)按本合同約定如期向甲方收取策劃代理費(fèi)。
第六部分本項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的基本條件。
甲方取得本項(xiàng)目的預(yù)售許可證及相關(guān)法律文件，且整體銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作已完成。
第七部分策劃代理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及支付方式。
一、策劃代理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
甲方同意乙方按本項(xiàng)目商鋪、住宅等可銷(xiāo)售總額的百分之(%)收取策劃代理費(fèi)。成交金額以客戶(hù)簽訂的《商品房。
》上的金額為準(zhǔn)。除物業(yè)管理用房外，其它任何形式的銷(xiāo)售成交都列入計(jì)算策劃代理費(fèi)的金額。
二、策劃代理費(fèi)計(jì)算及提取方式。
(一)在本合同簽訂后，甲方同意在每月日先按人民幣元/月的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)付給乙方，直至本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)正式銷(xiāo)售當(dāng)月止，期間所產(chǎn)生的預(yù)付款從乙方第一期所提取的策劃代理費(fèi)中扣除。
(二)本項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售后，乙方策劃代理費(fèi)按月結(jié)算。在購(gòu)房者與甲方簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并支付定金，即視為乙方銷(xiāo)售代理成功，并計(jì)入銷(xiāo)售目標(biāo)考核業(yè)績(jī)。在甲方收到購(gòu)房者支付的首期購(gòu)房款(不低于合同總額的%)時(shí)，即可進(jìn)行策劃代理費(fèi)的結(jié)算，其結(jié)算金額按《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》總價(jià)金額進(jìn)行計(jì)算。
(三)乙方總體銷(xiāo)售目標(biāo)是本項(xiàng)目可銷(xiāo)售面積(不含層商鋪)的%以上，策劃代理費(fèi)的提取比例與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)掛鉤：
1、乙方銷(xiāo)售目標(biāo)表(按可售面積計(jì)算，不含層商鋪)：
階段時(shí)間銷(xiāo)售目標(biāo)。
第一階段項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后天內(nèi)可售面積的%。
第二階段項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂天內(nèi)可售面積的%。
第三階段項(xiàng)目交付使用后天內(nèi)可售面積的%。
2、乙方策劃代理費(fèi)的提取比例：
階段完成的銷(xiāo)售面積比例提取比例。
第一階段可售面積的%前已結(jié)算策劃代理傭金的%。
第二階段可售面積的%已結(jié)算策劃代理傭金的%。
第三階段可售面積的%以上已結(jié)算策劃代理傭金的%。
(四)層商業(yè)部分不列入銷(xiāo)售目標(biāo)考核，甲方按實(shí)際銷(xiāo)售合同金額的%向乙方支付策劃代理費(fèi)。
(五)策劃代理費(fèi)付款時(shí)間：策劃代理費(fèi)每月結(jié)算一次。在每月的日，雙方結(jié)算當(dāng)月的款項(xiàng)，在次月的日前雙方予以確認(rèn)，在確認(rèn)結(jié)算單后日內(nèi)，甲方向乙方支付應(yīng)付策劃代理費(fèi)。
(六)若已交定金的客戶(hù)違約，其定金由甲方?jīng)]收，甲方應(yīng)將沒(méi)收總額的%作為乙方該次的策劃代理費(fèi)(同時(shí)不重復(fù)計(jì)算該次成交的按%提取的策劃代理傭金)。
三、溢價(jià)款(不含層部分)的結(jié)算、分成比例、提取時(shí)間的約定。
(一)甲方根據(jù)乙方提供的定價(jià)策略所制定的各期銷(xiāo)售底價(jià)表，經(jīng)甲、乙雙方確認(rèn)后未經(jīng)對(duì)方同意不得更改，并作為計(jì)算溢價(jià)款的依據(jù)。
(二)本項(xiàng)目之成交金額須在雙方確認(rèn)的銷(xiāo)售底價(jià)以上。若因特殊情況，甲方認(rèn)可以低于底價(jià)出售，可視為底價(jià)銷(xiāo)售，統(tǒng)計(jì)溢價(jià)部分時(shí)的銷(xiāo)售金額以底價(jià)計(jì)算。
(三)本項(xiàng)目實(shí)際成交總額超出雙方確認(rèn)的以銷(xiāo)售底價(jià)表計(jì)算的總額部分(合同期滿(mǎn)或終止時(shí)未售部分的單元以底價(jià)表金額視為實(shí)際成交金額)視為溢價(jià)。
(四)本項(xiàng)目之溢價(jià)部分，甲、乙雙方按比例分配。
(五)溢價(jià)款的結(jié)算及支付時(shí)間：在本合同期滿(mǎn)或終止的個(gè)工作日內(nèi)，雙方進(jìn)行溢價(jià)款的結(jié)算，在結(jié)算后的個(gè)工作日內(nèi)甲方將乙方應(yīng)得溢價(jià)款一次性支付給乙方。
第八部分雙方工作原則。
一、甲、乙雙方已確認(rèn)的策劃代理計(jì)劃，在執(zhí)行過(guò)程中任何一方在未征得對(duì)方的許可下不。
得變更，否則產(chǎn)生的責(zé)任由變更方負(fù)責(zé)。若需修改已確認(rèn)的文件，需事先征得對(duì)方同意，并以書(shū)面形式確認(rèn)。
二、甲方指定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為，乙方指定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為。甲、乙雙方指令性文件均需項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字，雙方負(fù)責(zé)人對(duì)遞交的文件負(fù)責(zé)。雙方項(xiàng)目負(fù)責(zé)人若有更改，需以書(shū)面形式通知對(duì)方。
三、乙方分階段向甲方提交“項(xiàng)目。
工作計(jì)劃。
”，“項(xiàng)目工作計(jì)劃”將確定每一階段的執(zhí)行項(xiàng)目計(jì)劃。甲方在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)對(duì)乙方提交之“項(xiàng)目工作計(jì)劃”進(jìn)行核準(zhǔn)確認(rèn)，并由本項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字后送交乙方。乙方依據(jù)甲方負(fù)責(zé)人簽署的“項(xiàng)目工作計(jì)劃”開(kāi)展工作。
四、在委托期限內(nèi)，甲、乙雙方收到對(duì)方提供的意見(jiàn)及文件時(shí)，應(yīng)在要求期限內(nèi)就對(duì)方意見(jiàn)做出答復(fù)。若因?qū)Ψ轿茨茉谝?guī)定日期內(nèi)提交書(shū)面答復(fù)，致使本項(xiàng)目工作產(chǎn)生延誤，并造成實(shí)際損失，由責(zé)任方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
五、甲、乙雙方對(duì)本項(xiàng)目的策劃代理方案均負(fù)有對(duì)外保密責(zé)任。
第九部分違約責(zé)任及合同終止。
一、雙方按本合同約定享受權(quán)利與承擔(dān)義務(wù)，任何一方違約均要承擔(dān)違約責(zé)任。
二、若甲方未按規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量及交房日期將房屋交付使用，由此引起的法律責(zé)任由甲方自行承擔(dān)，與乙方無(wú)關(guān)。
三、如因甲方與發(fā)布、制作單位產(chǎn)生糾紛而導(dǎo)致媒體發(fā)布及廣告工具制作不能按計(jì)劃完成，乙方不承擔(dān)違約責(zé)任。
四、甲方在本合同期限內(nèi)，不得委托其它公司或個(gè)人從事本項(xiàng)目的策劃代理活動(dòng)。
五、若因甲方原因?qū)е乱曳讲邉澊砉ぷ鳠o(wú)法進(jìn)行或完成，甲方應(yīng)一次性支付人民幣元給乙方作為補(bǔ)償金。若因乙方違約而導(dǎo)致本合同提前終止，乙方也一次性支付人民幣元給甲方作為補(bǔ)償金。
六、甲方應(yīng)如期按本合同規(guī)定的方式及時(shí)間付款，若甲方延期支付策劃費(fèi)用超過(guò)個(gè)工作日，甲方應(yīng)按應(yīng)付款額的每日萬(wàn)分之的違約金支付給乙方。
七、在策劃代理期間，若乙方連續(xù)兩期未能完成預(yù)定的銷(xiāo)售目標(biāo)，甲方有權(quán)終止合同。
八、由于乙方在策劃過(guò)程中因自身原因引起外界糾紛概由乙方負(fù)責(zé)。
九、合同期限內(nèi)，乙方享有獨(dú)占、排它的本項(xiàng)目廣告媒體上的策劃代理署名權(quán)。非經(jīng)甲、乙雙方許可，其它任何個(gè)人或單位不得冠以“策劃代理”等有關(guān)或同類(lèi)字樣。
十、委托期的延續(xù)或終止在委托期限完結(jié)前天內(nèi)決定。
第十部分其他事宜。
一、在條件成熟時(shí)，本項(xiàng)目的總平圖、建材設(shè)備及配套設(shè)施表、工程進(jìn)度表、銷(xiāo)售底價(jià)表由雙方加蓋公章，作為本合同的附件。
二、爭(zhēng)議的解決方式。
本合同發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)由雙方協(xié)商解決。若協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可向合同標(biāo)的物所在地法院提請(qǐng)?jiān)V訟解決。
三、本合同正文共8頁(yè)，壹式肆份，雙方各執(zhí)貳份。其他未盡事宜另行協(xié)商，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具備同等法律效力。
合同簽署：
甲方：乙方：
代表人簽章：代表人簽章：
簽約日期：簽約日期：
通訊地址：通訊地址：
聯(lián)系電話(huà)：聯(lián)系電話(huà)：
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇七
第一篇：分析篇。
一、市場(chǎng)背景：
漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津?yàn)I海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441.5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬(wàn)。漢沽是我國(guó)重要的化學(xué)工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門(mén)類(lèi)綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機(jī)械加工等十多個(gè)工業(yè)門(mén)類(lèi)。漢沽不僅是一個(gè)工業(yè)重地，而且還是一個(gè)魚(yú)米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名。
所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著改革開(kāi)放的進(jìn)行及國(guó)有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。隨著漢沽新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補(bǔ)充體，使?jié)h沽成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū)，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。
二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：
由于漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展屬于初級(jí)階段，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的敏感度較高，面對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對(duì)較低，故此我們?cè)诜治龈?jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)主要針對(duì)地段、價(jià)格、產(chǎn)品三個(gè)層面進(jìn)行歸納與比較，我們將其分為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
1.在漢沽我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)呢?
2.在漢沽我們的間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?
在漢沽市場(chǎng)中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達(dá)花園定為間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，具體原因我們分列如下：
綠地、濱河及富達(dá)的銷(xiāo)售均價(jià)與第壹城相差500元左右，故此在目標(biāo)人群層面，不與第壹城形成直接競(jìng)爭(zhēng)。
三、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息：
項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)劃面積銷(xiāo)售均價(jià)基本情況。
綠地人家27萬(wàn)平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷(xiāo)售單價(jià)較低，一期開(kāi)發(fā)面積7萬(wàn)平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶(hù)型設(shè)計(jì)較為南方化，銷(xiāo)售樓層以一、二、三、六層為主。
濱河小區(qū)12萬(wàn)平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無(wú)會(huì)所，鄰近薊運(yùn)河及烈士陵園，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，戶(hù)型面積控制較好，并帶簡(jiǎn)單裝修。
井田·藍(lán)月灣6萬(wàn)平方米2050l型地塊，與第壹城一路之隔，戶(hù)型、價(jià)格、配套與第壹城相近。
分析：從已銷(xiāo)售的戶(hù)型比來(lái)看，其中兩室占了絕對(duì)的比例，即便是頂層的兩室也由于價(jià)位較低得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，所以我們有理由說(shuō)，漢沽市場(chǎng)的主要需求在兩室，對(duì)于一室戶(hù)型的銷(xiāo)售由于存量較大，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。在兩室的銷(xiāo)售當(dāng)中主要以a、b、e戶(hù)型為主導(dǎo)，是典型的經(jīng)典戶(hù)型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶(hù)的主流消費(fèi)價(jià)格在18萬(wàn)左右。
3.樓棟售出率分析。
分析：在我們項(xiàng)目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費(fèi)出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷(xiāo)售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售控制的原因，一方面也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷(xiāo)售情況也為項(xiàng)目后期景觀節(jié)點(diǎn)釋放后的銷(xiāo)售，提供有力的產(chǎn)品支持。
4.已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價(jià)格區(qū)間分析：
四、已購(gòu)客戶(hù)分析。
1.付款方式分析：
分析：我們從已成交的客戶(hù)付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說(shuō)明當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者在消費(fèi)能力上雖有一定的問(wèn)題，但他們具有相當(dāng)穩(wěn)定和充足的還款能力，且在消費(fèi)意識(shí)上較為超前，這當(dāng)然也與客戶(hù)的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。
2.年齡結(jié)構(gòu)分析：
分析：我們從已購(gòu)客戶(hù)的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶(hù)以中年人為主，他們對(duì)新事物的接受能力較強(qiáng)，具有一定的購(gòu)買(mǎi)力及資金支配能力，相應(yīng)對(duì)生活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶(hù)的年齡層次分析中還可以得出另外一個(gè)問(wèn)題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當(dāng)中還有更多的需求，比如：子女的教育問(wèn)題、娛樂(lè)問(wèn)題、收入及職業(yè)狀況問(wèn)題等。由于漢沽當(dāng)?shù)厝罕妼?duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況的擔(dān)憂(yōu)，更多反映出的是對(duì)子女教育的關(guān)注較多。
3.行業(yè)分析：
行業(yè)累計(jì)銷(xiāo)售套數(shù)累計(jì)百分比。
天化5830.05%。
石化52.59%。
個(gè)體及私營(yíng)3618.65%。
銀行94.66%。
學(xué)校94.66%。
醫(yī)院52.59%。
鹽場(chǎng)63.11%。
稅務(wù)52.59%。
規(guī)劃局21.04%。
保險(xiǎn)21.04%。
其它5629.02%。
總計(jì)193。
分析：從已購(gòu)客戶(hù)的行業(yè)特征來(lái)看，大部分的已購(gòu)客戶(hù)集中在企、事業(yè)單位及個(gè)體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對(duì)較優(yōu)厚。而這樣的客戶(hù)在漢沽當(dāng)?shù)氐臄?shù)量較多，為我們提供了較好的市場(chǎng)承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標(biāo)。
4.居住區(qū)域分析：
分析：從項(xiàng)目已購(gòu)客戶(hù)現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費(fèi)對(duì)象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。
五、產(chǎn)品前期市場(chǎng)推廣簡(jiǎn)要分析：
在前期的媒介宣傳過(guò)程中，主要是對(duì)漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶(hù)型進(jìn)行了市場(chǎng)傳達(dá)。其項(xiàng)目的促銷(xiāo)活動(dòng)，主要是結(jié)合項(xiàng)目的工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了一些老客戶(hù)的維系活動(dòng)。
在我們對(duì)宣傳及活動(dòng)的分析當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個(gè)方面的問(wèn)題。一是宣傳主題與客戶(hù)需求上的錯(cuò)位，也即宣傳內(nèi)容的針對(duì)性不強(qiáng);二是在各宣傳節(jié)點(diǎn)上的訴求不能成為體系，缺乏對(duì)項(xiàng)目主題的支撐;三是宣傳中對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值宣泄不足。
六、分析|總結(jié)：
1.對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品、消費(fèi)者的總結(jié)：
我們?cè)谇懊鎸?duì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、產(chǎn)品及客戶(hù)進(jìn)行了一個(gè)簡(jiǎn)要的分析，通過(guò)分析我們得出我們對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品及市場(chǎng)中的消費(fèi)者的理解，我們?cè)诿魇救缦拢?BR> 市場(chǎng)：在漢沽的房地產(chǎn)市場(chǎng)中充斥著大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，單從供應(yīng)量上來(lái)講已基本上可以滿(mǎn)足市場(chǎng)現(xiàn)有的消費(fèi)需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場(chǎng)，并為市場(chǎng)帶來(lái)新的產(chǎn)品，這樣我們就可以說(shuō)20xx年的漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)，將快速成長(zhǎng)為供大于求的買(mǎi)方市場(chǎng)。對(duì)于在市場(chǎng)中的各個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，漢沽將是一個(gè)各項(xiàng)目進(jìn)行快速掠奪的市場(chǎng)。
我們從目前所了解到的市場(chǎng)中各項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況來(lái)看，雖然漢沽已經(jīng)進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)，雖然各項(xiàng)目都已經(jīng)在市場(chǎng)中得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的差異較大(包括產(chǎn)品及價(jià)格)，但是卻沒(méi)能有一個(gè)項(xiàng)目成為市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn)，成為市場(chǎng)銷(xiāo)售的領(lǐng)跑者，成為市場(chǎng)中殺傷力的項(xiàng)目。在這樣的市場(chǎng)情況下，一方面給我們留下了一個(gè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，一方面也讓我們反思我們近一年來(lái)所做工作的欠缺及未來(lái)工作中的跟進(jìn)措施。如果我們能夠在未來(lái)的工作中，及時(shí)總結(jié)我們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，及時(shí)調(diào)整我們的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，及時(shí)登上市場(chǎng)領(lǐng)軍者的寶座，我們的項(xiàng)目明天將會(huì)異常光明。
產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)中，我們不能說(shuō)我們的產(chǎn)品規(guī)模是的，不能單就一個(gè)方面說(shuō)我們的產(chǎn)品是的，但我們可以說(shuō)我們產(chǎn)品的從整體上來(lái)說(shuō)是的，雖然我們銷(xiāo)售價(jià)格高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但這個(gè)價(jià)格是與其價(jià)值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷(xiāo)售中即可看出。雖然目前市場(chǎng)上普遍認(rèn)為我們的價(jià)格高，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因?yàn)槲覀儧](méi)能在項(xiàng)目的前一階段銷(xiāo)售過(guò)程中讓市場(chǎng)認(rèn)清我們產(chǎn)品的價(jià)值而已，只要我們能讓消費(fèi)者實(shí)際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價(jià)值，我們的銷(xiāo)售必然會(huì)放量，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。
消費(fèi)者：在漢沽當(dāng)?shù)氐南M(fèi)市場(chǎng)中，主要以工薪收入階層為主，這是由當(dāng)?shù)叵鄬?duì)單一的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對(duì)穩(wěn)定，這為他們購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。同時(shí)由于他們受教育程度相對(duì)較高，這樣對(duì)新鮮事物的接受能力也相對(duì)于一般消費(fèi)者要強(qiáng)，因此也就說(shuō)明他們是我們的目標(biāo)消費(fèi)群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。
篇二。
一、時(shí)間:年月日上午。
二、地點(diǎn):售樓中心現(xiàn)場(chǎng)。
三、人員:工作人員、客戶(hù)、禮儀、主持人、貴賓等。
四、擬邀貴賓:市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、市建委、市房地產(chǎn)管理局領(lǐng)導(dǎo)、市建筑、規(guī)劃設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)人等。
五、擬邀媒體:電視臺(tái)、xx日?qǐng)?bào)、新聞臺(tái)等。
六、預(yù)定目標(biāo):對(duì)外傳達(dá)開(kāi)盤(pán)典禮的信息，顯示企業(yè)實(shí)力，擴(kuò)大社會(huì)知名度和美譽(yù)度，體現(xiàn)完美前景，促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售，與此同時(shí)進(jìn)行企業(yè)社會(huì)公關(guān)，樹(shù)立xx地區(qū)*房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司用心良好的社會(huì)形象，并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T(mén)、客戶(hù)及供應(yīng)商的關(guān)系。
七、會(huì)場(chǎng)布置:。
1、主席臺(tái)區(qū):主席臺(tái)區(qū)也就是剪彩區(qū)設(shè)在售樓中心南邊，主席臺(tái)中間為主持人及貴賓講話(huà)用的立式麥克風(fēng)，臺(tái)面鋪有紅色地毯，背景墻為噴繪畫(huà)面，主題為“開(kāi)盤(pán)慶典儀式”。
2、簽到處:來(lái)賓簽到處設(shè)置在主席臺(tái)北側(cè)。簽到處配有禮儀小姐。簽到處設(shè)置簽到處指示牌。
3、禮品發(fā)放區(qū):屆時(shí)也可將簽到處的桌子作為禮品發(fā)放桌。
4、貴賓休息區(qū):可放在售樓中心現(xiàn)場(chǎng)，設(shè)置沙發(fā)、茶幾飲料、水果、濕毛巾，擺放精美插花作為點(diǎn)綴。
八、開(kāi)盤(pán)活動(dòng)要點(diǎn):。
1、室內(nèi)外表現(xiàn)。
1)彩旗(彩條)。
2)在售樓處大門(mén)外道路兩旁懸掛，掛在沿街燈柱上，用以烘托熱烈的銷(xiāo)售氣氛。
盆景花卉。
在售樓處大廳的各個(gè)角落，分別擺設(shè)，以增加視覺(jué)美感、清新空氣和烘托親切氛圍。
3)氣拱門(mén)、氣球。
在工地現(xiàn)場(chǎng)、市區(qū)主干道布置大型氣拱門(mén)、熱氣球、道旗，借以營(yíng)造項(xiàng)目熱烈的開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)氣氛。
2、現(xiàn)場(chǎng)表演活動(dòng)資料:。
1)軍樂(lè)隊(duì):用于演奏振奮人心的樂(lè)曲，作為背景音樂(lè)貫穿開(kāi)盤(pán)慶典儀式的始終。
2)腰鼓隊(duì):在現(xiàn)場(chǎng)安排一支由20人組成的腰鼓隊(duì)，用于迎賓和送賓，增添喜慶歡樂(lè)的氣氛。
3)舞獅活動(dòng):在儀式過(guò)程中穿插舞獅活動(dòng)表演，預(yù)示著完美的發(fā)展前景。
3、開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)活動(dòng)配合:。
以“1000元當(dāng)10000元，不買(mǎi)房也能夠簡(jiǎn)單賺一把”為活動(dòng)宣傳主題，吸引客戶(hù)踴躍購(gòu)房，構(gòu)成讓利于客戶(hù)、開(kāi)盤(pán)即旺銷(xiāo)的良好公眾形象。
活動(dòng)文案如下:。
為酬謝首批客戶(hù)，開(kāi)發(fā)商特斥資80萬(wàn)元，于9月30日現(xiàn)場(chǎng)發(fā)售購(gòu)房vip卡100張，并免費(fèi)贈(zèng)送抽獎(jiǎng)卡100張。購(gòu)房vip卡每張卡統(tǒng)一售價(jià)1000元，卡面值分別為5000元、7000元、10000元三種，持卡人在購(gòu)房時(shí)可沖抵與vip卡同等金額的房款，購(gòu)房vip卡系無(wú)記名卡，可自由轉(zhuǎn)讓。
抽獎(jiǎng)卡獎(jiǎng)品設(shè)置為購(gòu)房券5000元10名，購(gòu)房券3000元20名、物管費(fèi)1000元30名，均可沖抵房款，品牌電飯煲20個(gè)，品牌電熨斗20個(gè)，中獎(jiǎng)率100%，抽獎(jiǎng)卡依現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)順序免費(fèi)贈(zèng)送。贈(zèng)完為止，以上酬賓活動(dòng)由xx市公證處全程公證。
現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)?wèi)?yīng)遵守先后順序，按現(xiàn)場(chǎng)指定的起止點(diǎn)方向排隊(duì)，9月30日早上6:00開(kāi)始理解排隊(duì)。
本公司將于20xx年9月30日上午8:00開(kāi)始發(fā)送“排號(hào)出入卡”。
獲得“排號(hào)出入卡”后，每十人一組依次進(jìn)入營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)辦理登記、交費(fèi)取卡手續(xù)。
“購(gòu)房vip卡”在購(gòu)房?jī)稉Q時(shí)，務(wù)必與購(gòu)卡收據(jù)一并出示，方為有效。
活動(dòng)規(guī)定:參與者務(wù)必年滿(mǎn)18歲以上，具有完全民事行為潛力，持有效身份證明的中國(guó)公民、華僑、港澳臺(tái)同胞或外國(guó)公民(每人限購(gòu)、取卡一張)。
購(gòu)房vip卡售出不退，購(gòu)房時(shí)沖抵購(gòu)房款;不購(gòu)房或超過(guò)購(gòu)房時(shí)間期限此卡作廢，不予兌換。能夠自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓價(jià)格自定。
購(gòu)房vip卡在購(gòu)房時(shí)憑卡面金額沖抵同等金額房款，每套房?jī)H限使用一張卡。
本次活動(dòng)對(duì)團(tuán)購(gòu)客戶(hù)無(wú)效。
4、籌備工作:。
1)擬定與會(huì)人員。于月日向與會(huì)領(lǐng)導(dǎo)發(fā)出。
請(qǐng)柬。
2)提前準(zhǔn)備好請(qǐng)柬，并確認(rèn)來(lái)否回執(zhí)。
3)提前5天向氣象局獲取當(dāng)日的天氣狀況資料。
4)落實(shí)管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。
5)提前6天落實(shí)指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。
6)做好活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的禮品、禮品袋。
7)提前8天辦理氣球、活動(dòng)場(chǎng)地、氣拱門(mén)所需的審批。
5、來(lái)賓身份識(shí)別:來(lái)賓到場(chǎng)后，禮儀小姐為來(lái)賓佩帶胸花。貴賓由禮儀小姐指引或公司領(lǐng)導(dǎo)陪同前往貴賓休息區(qū)。
6、人員安排:。
1)預(yù)設(shè)禮儀小姐10名，入口處4名，簽到處2名，會(huì)場(chǎng)區(qū)4名禮儀小姐要求統(tǒng)一著禮服。
2)工作人員15名;。
3)公司工作人員30名;。
九、儀式流程:。
11:00客戶(hù)簽約，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售活動(dòng)正式展開(kāi)。
十、媒體計(jì)劃:。
1、報(bào)紙廣告。
27日、28日、30日在《xx日?qǐng)?bào)》第x版刊登整版廣告，告知開(kāi)盤(pán)的信息。
2、電視廣告。
電視臺(tái)錄制開(kāi)盤(pán)錄像，制成vcd，作為開(kāi)盤(pán)活動(dòng)的資料。并由電視臺(tái)制作新聞，報(bào)道整個(gè)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的狀況，進(jìn)一步擴(kuò)大宣傳。
3、電臺(tái)廣告。
在開(kāi)盤(pán)前后兩個(gè)月播出開(kāi)盤(pán)的信息。
4、印刷品廣告。
樓書(shū)、海報(bào)已印制完畢，采取派員發(fā)放與夾報(bào)相結(jié)合的方式。
十一、廣告預(yù)算。
1.《xx日?qǐng)?bào)》27、28、30日整版x元。
2.電視臺(tái)錄制開(kāi)盤(pán)錄像及新聞報(bào)道x元。
3.電臺(tái)廣告宣傳x元。
4、開(kāi)盤(pán)儀式場(chǎng)地戶(hù)外廣告管理處審批x元。
5、禮儀公司各項(xiàng)費(fèi)用x元。
(含舞臺(tái)、音響、舞獅隊(duì)、腰鼓隊(duì)、軍樂(lè)隊(duì)、禮儀小姐及主持人酬金)。
6.氣球(開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)及市區(qū)主干道)x元。
7.鮮花盆景租賃x元。
共計(jì)x元。
貴州演藝策劃傳媒有限公司。
貴州演藝策劃傳媒有限公司業(yè)務(wù)范圍:。
1.專(zhuān)業(yè)文藝演出:大型演唱會(huì)、文藝晚會(huì)、電視綜藝節(jié)目制作。
2.各式商務(wù)演出:公司晚會(huì)、會(huì)議演出、新年聯(lián)誼活動(dòng)。
3.新聞發(fā)布會(huì)、時(shí)裝展示會(huì)、產(chǎn)品推介會(huì)及商務(wù)促銷(xiāo)露演。
4.各種會(huì)議服務(wù)、展覽展示。
5.禮儀慶典:開(kāi)業(yè)慶典、周年慶典、開(kāi)工奠基剪彩儀式及剪彩儀式等。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇八
個(gè)性化、形象化競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，將成為太原市地產(chǎn)發(fā)展的潮流。物業(yè)項(xiàng)目要取得優(yōu)異的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，就必須把握時(shí)機(jī)，盡竭利用自身的個(gè)性資本和雄渾的勢(shì)力，把自身打造成極富個(gè)性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤(pán)。
二、項(xiàng)目物業(yè)概述(略)。
三、項(xiàng)目物業(yè)的優(yōu)勢(shì)與不足。
優(yōu)勢(shì)：
1、位置優(yōu)越，交通便捷。
位置優(yōu)越：處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心;徒步3分鐘即可到達(dá)酒店、食府、劇院、商場(chǎng)、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全。
交通便捷：公共交通比較便捷，有三趟公交線(xiàn)路途徑本案。
2、區(qū)內(nèi)康體、娛樂(lè)、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全。
室外設(shè)施：活動(dòng)廣場(chǎng)、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院、購(gòu)物廣場(chǎng)、籃球場(chǎng)。
室內(nèi)設(shè)施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉ok酒廊。
3、小戶(hù)型。
2房2廳、3房2廳，面積68.79——106.92平方米之間的小戶(hù)型，以及提供菜單式裝修，對(duì)于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、時(shí)尚、享受的目標(biāo)購(gòu)房群極具吸引力。
不足：
1、環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀。
環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標(biāo)購(gòu)房群興趣;不利于提升hs花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度和造成記憶;同時(shí)也不利于滿(mǎn)足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。(現(xiàn)代住宅不僅要滿(mǎn)足居住的需要，還要滿(mǎn)足居住者特殊的心理需求)。
2、物業(yè)管理缺乏特色服務(wù)。
物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標(biāo)購(gòu)房群的職業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際需求(事業(yè)有成、時(shí)尚、享受)開(kāi)展特色服務(wù)，使hs花園在服務(wù)方面缺乏了應(yīng)有的個(gè)性和吸引力。
四、目標(biāo)購(gòu)房群。
1、年齡在35——60歲之間經(jīng)濟(jì)富裕有投資意識(shí)或有習(xí)慣在北城生活的中老年人。
家庭構(gòu)成：1—3口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年。
家庭構(gòu)成：1—3口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年。
五、項(xiàng)目物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)阻礙及對(duì)策。
阻礙：
1、hs花園內(nèi)朝向差、無(wú)景、背陰的單位難于銷(xiāo)售。
2、區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)狀況不景氣，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳。
對(duì)策：
1、把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無(wú)景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價(jià)單位適時(shí)限量發(fā)售。通過(guò)廣告炒作、整體形象和價(jià)格之間的落差以及增值贈(zèng)送來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售。
2、商鋪經(jīng)營(yíng)不景氣，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳，究其原因有二。
一是區(qū)內(nèi)人氣不旺，二是hs花園離大型購(gòu)物中心太近。
故對(duì)策有二：
一、引爆住宅銷(xiāo)售，帶旺區(qū)內(nèi)人氣，促進(jìn)商鋪的經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售;。
二、根據(jù)區(qū)內(nèi)居民的職業(yè)特點(diǎn)、年齡結(jié)構(gòu)、心理特征、追求喜好和實(shí)際需求開(kāi)展特色經(jīng)營(yíng)。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。
六、形象定位。
根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)和目標(biāo)購(gòu)房群特殊的身份、社會(huì)地位和所處的人生階段，我們把物業(yè)項(xiàng)目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
主體廣告語(yǔ)：
輝煌人生，超凡享受。
——hs花園提供的(給您的)不止是稱(chēng)心滿(mǎn)意的住宅……。
輝煌人生。
hs花園的目標(biāo)購(gòu)房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。
超凡享受：
享受入住方便。
享受交通便捷。
享受特別服務(wù)。
享受都市繁華。
享受榮譽(yù)。
七、兩點(diǎn)整體建議。
1、建hs廣場(chǎng)和寓意噴泉。
針對(duì)hs花園缺乏吸引性景觀一點(diǎn)，建議在二期工程中建hs廣場(chǎng)和寓意噴泉。為北城區(qū)增一別致夜景，給項(xiàng)目周邊居民添一處夜來(lái)休閑、散步散心的好去處。
試想：當(dāng)夜幕降臨的時(shí)候，沿一路走來(lái)。遠(yuǎn)遠(yuǎn)的看到hs廣場(chǎng)上燈火一閃一閃的跳動(dòng)著“輝煌人生，超凡享受”的字幕。近處聽(tīng)著“嘩嘩嘩”的水聲。走進(jìn)廣場(chǎng)，或立于水邊，或坐于石墩，感受都市的繁華，呼吸夜的氣息，怡心怡情，豈不妙哉。
如此一來(lái)，一方面能夠增加hs花園的吸引性，提高h(yuǎn)s花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度、和記憶度;另一方面也有利于贏得目標(biāo)購(gòu)房群的認(rèn)同，滿(mǎn)足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感。
2、物業(yè)管理方面提供特色家政服務(wù)。
hs花園的目標(biāo)購(gòu)房群大部分是事業(yè)有成的中青年，他們通常沒(méi)有太多時(shí)間料理家務(wù)、清掃居所、照看孩子。故hs花園在物業(yè)管理方面可以根據(jù)居民的實(shí)際需要提供____送早、午、晚餐、定期清掃住宅、有償清洗衣物、鐘點(diǎn)家教等特色家政服務(wù)。一方面切實(shí)解決住戶(hù)的實(shí)際問(wèn)題，另一方面有利于增強(qiáng)hs花園對(duì)目標(biāo)購(gòu)房群的吸引力。
八、廣告宣傳。
hs花園的廣告宣傳要達(dá)到以下三個(gè)目的：
1、盡竭傳達(dá)hs花園的優(yōu)勢(shì)與賣(mài)點(diǎn);。
2、盡快樹(shù)立起hs花園“輝煌人生，超凡享受”的物業(yè)形象;。
3、直接促進(jìn)hs花園的銷(xiāo)售。
基于以上三個(gè)目的和太原房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來(lái)的廣告情況。我們建議把錦繡花園的廣告宣傳分為兩個(gè)階段，即廣告切入期和廣告發(fā)展期。
在廣告切入期主要通過(guò)報(bào)紙軟文章和報(bào)紙硬廣告形式盡竭傳達(dá)hs花園的優(yōu)勢(shì)與賣(mài)點(diǎn);。
在廣告發(fā)展期，一方面利用密集的報(bào)紙、電視、電臺(tái)等媒體廣告、車(chē)身、路牌、建筑物、燈柱等戶(hù)外廣告以及開(kāi)展各種公共活動(dòng)打造hs花園“輝煌人生，超凡享受”的形象;另一方面利用各種促銷(xiāo)活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)pop直接促進(jìn)樓盤(pán)的銷(xiāo)售。
廣告切入期(1——2個(gè)月)。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇九
一、活動(dòng)時(shí)間：
9月1日至9月10日(后邊緊接著中秋、國(guó)慶活動(dòng))。
二、活動(dòng)對(duì)象：
教師，以及持教師證客戶(hù);。
三、活動(dòng)方式：
主推26#樓，大幅優(yōu)惠，強(qiáng)力促銷(xiāo)。
四、活動(dòng)內(nèi)容：
1、看房送禮：
凡持教師證到售房部看房者，每天前十位送小禮品。價(jià)值在5—10元之間。總數(shù)控制在50個(gè)左右。
2、26樓大幅優(yōu)惠：
整體推出26，為“園丁樓”，凡持教師證購(gòu)買(mǎi)26#樓者，一次性?xún)?yōu)惠8888元，分期、按揭優(yōu)惠6888元。
3、額外優(yōu)惠：
凡教師認(rèn)購(gòu)本案任何一套房源，根據(jù)教師工齡，額外再優(yōu)惠工齡年數(shù)×100元的優(yōu)惠(工齡需要學(xué)校開(kāi)具證明)。
4、旅游促銷(xiāo)：
在活動(dòng)期間，凡持教師證購(gòu)房者均送“西峽中原第一漂”旅游，九月十日教師節(jié)當(dāng)天組團(tuán)成行。放棄者充抵200元房款。
一般說(shuō)服客戶(hù)放棄旅游，充抵房款，等于教師再額外優(yōu)惠200元。
五、宣傳手段。
1、派單。
8月30日，31日兩天一般為學(xué)生報(bào)道日期，針對(duì)學(xué)校高強(qiáng)度派單。三萬(wàn)份單頁(yè)。
單頁(yè)設(shè)計(jì)框架：以第二十三個(gè)教師節(jié)尊師重教、回饋社會(huì)為切入點(diǎn)，以教師購(gòu)房四重驚喜優(yōu)惠為賣(mài)點(diǎn)，以針對(duì)教師推出整棟“教師公寓”大幅優(yōu)惠為亮點(diǎn)，以額外優(yōu)惠和旅游吸引眼球。樹(shù)立本案社會(huì)公眾形象，打造人文社區(qū)。
2、流動(dòng)字幕：
從8月30日至9月2日，連續(xù)做四天流動(dòng)字幕。
流動(dòng)字幕內(nèi)容：唐城錦苑在教師節(jié)來(lái)臨之際，特推出“教師公寓”，教師購(gòu)房均可享受最高8888元優(yōu)惠，另有驚喜額外優(yōu)惠以及送“中原第一漂”旅游。房源有限，機(jī)會(huì)不容錯(cuò)過(guò)。售房地址：銀化路老化肥廠南門(mén)，熱線(xiàn)：___。
3、短信群發(fā)：
公司短信平臺(tái)，針對(duì)原積累客戶(hù)，全部發(fā)送一遍。
短信內(nèi)容：參照流動(dòng)字幕內(nèi)容。
六、預(yù)期目標(biāo)：
26樓銷(xiāo)售十套左右。
此次教師節(jié)活動(dòng)，有教師借口，暫不漲價(jià)。教師節(jié)后再漲，然后緊接著是整個(gè)“金九銀十”的高潮部分，中秋、國(guó)慶雙節(jié)，主推六樓，大張旗鼓的宣傳，掀起銷(xiāo)售狂潮。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇十
一、市場(chǎng)調(diào)研：
1，前言-----本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等;。
2，市場(chǎng)分析------(1)當(dāng)前市場(chǎng)分析(開(kāi)發(fā)總量、竣工總量、積壓總量)。
(2)區(qū)域市場(chǎng)分析(銷(xiāo)售價(jià)格、成交情況)。
3，近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)。
4，競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析。
5，消費(fèi)者分析：
(1)購(gòu)買(mǎi)者地域分布;。
(2)購(gòu)買(mǎi)者動(dòng)機(jī)。
(3)功能偏好(外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式)。
(4)購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)、季節(jié)性。
(5)購(gòu)買(mǎi)反應(yīng)(價(jià)格、規(guī)劃、地點(diǎn)等)。
(6)購(gòu)買(mǎi)頻度。
6，結(jié)論。
二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研。
1，地塊狀況：
(1)位置。
(2)面積。
(3)地形。
(4)地貌。
(5)性質(zhì)。
3，地塊周?chē)坝^(前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述)。
4，環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況(水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安)。
5，地塊周?chē)慕煌l件(環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通)。
6，公共配套設(shè)施(菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車(chē)站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂(lè)場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店)。
7，地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析(swot坐標(biāo)圖、綜合分析)。
三、項(xiàng)目投資分析。
1，投資環(huán)境分析。
(1)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境(銀行利息、金融政策)。
(3)目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)(價(jià)格、成本、效益)現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷(以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照)。
2，土地建筑功能選擇。
3，現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷(以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照)。
4，土地延展價(jià)值分析判斷(十種因素)。
5，成本敏感性分析。
(1)容積率。
(2)資金投入。
(3)邊際成本利潤(rùn)。
6，投入產(chǎn)出分析(1)成本與售價(jià)模擬表。
(2)股東回報(bào)率。
7，同類(lèi)項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析。
(一)市場(chǎng)調(diào)查。
1項(xiàng)目特性分析(優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類(lèi)物業(yè)中的地位排序)。
2建筑規(guī)模與風(fēng)格。
3建筑布局和結(jié)構(gòu)(實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線(xiàn)等)。
4裝修和設(shè)備(是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊)。
5功能配置(游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè)部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等)。
6物業(yè)管理(是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等)。
7發(fā)展商背景(實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì))。
8結(jié)論和建議(哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整)。
(二)、目標(biāo)客戶(hù)分析。
1、經(jīng)濟(jì)背景。
經(jīng)濟(jì)實(shí)力。
行業(yè)特征……公司(實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理、模式、承受租金、面積、行業(yè))家庭(收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式)。
2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式。
(三)、價(jià)格定位。
1理論價(jià)格(達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo))。
2成交價(jià)格。
3租金價(jià)格。
4價(jià)格策略。
(四)、入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)。
(五)、廣告策略。
1廣告的階段性劃分。
2階段性的廣告主題。
3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)。
4廣告效果監(jiān)控。
(六)、媒介策略。
1媒介選擇。
2軟性新聞主題。
3媒介組合。
4投放頻率。
5費(fèi)用估算。
(七)、推廣費(fèi)用。
1現(xiàn)場(chǎng)包裝(營(yíng)銷(xiāo)中心、示范單位、圍板等)。
3媒介投放。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇十一
自從進(jìn)入房地產(chǎn)公司已經(jīng)有一年了，我進(jìn)步了很多，不僅僅是在業(yè)務(wù)方面上的進(jìn)步，還有很多現(xiàn)實(shí)中的問(wèn)題。比如為人處世原則、處理問(wèn)題的能力，以及和同事客戶(hù)之間的關(guān)系。這些我都取得了很大的進(jìn)步。我感覺(jué)自己在房地產(chǎn)公司工作真的是沒(méi)有選錯(cuò)，自己進(jìn)入了一個(gè)適合自己的行業(yè)和公司，我感覺(jué)十分的幸運(yùn)。20_年已經(jīng)走過(guò)，我在過(guò)去一年的工作做一下我的總結(jié)：
一、業(yè)務(wù)能力。
1、進(jìn)入一個(gè)行業(yè)，對(duì)行業(yè)的知識(shí)，熟悉操作流程和建立自己的客戶(hù)關(guān)系。在實(shí)際工作中，我也學(xué)到了如何抓準(zhǔn)客戶(hù)和跟蹤客戶(hù)，懂得不同客戶(hù)的不同需求。
2、對(duì)市場(chǎng)的了解。不僅是要對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)有所了解，也對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的了解。絕對(duì)不能坐井觀天，不知天下事。因?yàn)槭澜缟喜蛔兊木褪恰白兓保砸鶕?jù)市場(chǎng)的變化而做出相應(yīng)的策略，這樣才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中制勝。應(yīng)該不斷的學(xué)習(xí)，積累，了解行業(yè)動(dòng)態(tài)，價(jià)格浮動(dòng)。在了解了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的戶(hù)型以及價(jià)格信息，才能凸顯出自己樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)。
3、處理好跟客戶(hù)的關(guān)系，和客戶(hù)建立好良好的關(guān)系。因?yàn)橥粋€(gè)客戶(hù)，可能會(huì)接到很多戶(hù)型以及戶(hù)型的價(jià)格，如果關(guān)系不錯(cuò)，客戶(hù)會(huì)主動(dòng)將競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格信息，以及戶(hù)型特點(diǎn)主動(dòng)告訴。在這個(gè)過(guò)程中，我們就要要充分利用自己的樓盤(pán)優(yōu)勢(shì)，特點(diǎn)，分析對(duì)方價(jià)格，并強(qiáng)調(diào)我們的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步促成成交。
二、個(gè)人素質(zhì)能力。
1、誠(chéng)實(shí)。做生意，最怕“_商”，所以客戶(hù)都喜歡跟誠(chéng)實(shí)的人做朋友，做生意。售樓也是一樣在與人交流的過(guò)程中，要體現(xiàn)自己的誠(chéng)意。在客戶(hù)交流的過(guò)程中，只有誠(chéng)實(shí)，才能取得信任。
2、熱情。只要對(duì)自己的職業(yè)有熱情，才能全神貫注地把自己的精力投下去，房地產(chǎn)銷(xiāo)售更是如此，因?yàn)殇N(xiāo)售是一個(gè)很長(zhǎng)銷(xiāo)售的過(guò)程。
style="color:rgb(18,91,134);">。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇十二
1、相信自己，相信伙伴。
2、市場(chǎng)是企業(yè)的方向，質(zhì)量是企業(yè)的生命。
3、一鼓作氣，挑戰(zhàn)佳績(jī)。
4、每一發(fā)奮努力的背后，必有加倍的賞賜。
5、賺錢(qián)靠大家，幸福你我他。
6、天助事業(yè)成，練好基本功。
7、道路是曲折的，“錢(qián)”途無(wú)限光明。
8、失敗與挫折只是暫時(shí)的，成功已不會(huì)太遙遠(yuǎn)。
9、團(tuán)結(jié)緊張，嚴(yán)肅活潑，規(guī)范行銷(xiāo)，業(yè)績(jī)保證。
10、客戶(hù)想到的我們要做到，客戶(hù)沒(méi)有想到的我們也要做到。
11、全員齊動(dòng)，風(fēng)起云涌，每日拜訪，銘記心中。
12、主動(dòng)出擊，搶得先機(jī)，活動(dòng)有序，提高效率。
13、做事先做人，銷(xiāo)售先銷(xiāo)己，掙錢(qián)先奪心。
14、不吃飯不睡覺(jué)，打起精神賺鈔票。
15、強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，營(yíng)造團(tuán)隊(duì)精神。
16、即使是不成熟的嘗試，也勝于胎死腹中的策略。
17、百川匯?？珊程欤娭境沙潜冉饒?jiān)。
18、知道是知識(shí)，做到才智慧，多做少多說(shuō)。
19、我定樹(shù)最高的目標(biāo)，我實(shí)現(xiàn)最美好的夢(mèng)想。
20、團(tuán)結(jié)一心，其利斷金。
21、三心二意，揚(yáng)鞭奮蹄，四面出擊，勇?tīng)?zhēng)第一。
22、時(shí)不我待，努力舉績(jī)，一鼓作氣，挑戰(zhàn)佳績(jī)。
23、成功決不容易，還要加倍努力。
24、用果敢的腳步丈量，路是越走越寬闊。
25、凡真心嘗試助人者，沒(méi)有不幫到自己的。
26、別想一下造出大海，必須先由小河川開(kāi)始。
27、重視品質(zhì)要付出代價(jià)，不重視品質(zhì)代價(jià)更高。
28、行銷(xiāo)起步，天天拜訪，事業(yè)發(fā)展，用心學(xué)習(xí)。
29、沒(méi)有口水與汗水，就沒(méi)有成功的淚水。
30、心中有夢(mèng)要討動(dòng)，全力以赴向前沖。
31、沒(méi)有完美的個(gè)人，只有完美的團(tuán)隊(duì)。
32、任何的限制，都是從自己的內(nèi)心開(kāi)始的。
33、實(shí)施成果要展現(xiàn)，持之以恒是關(guān)鍵。
34、忠誠(chéng)合作、積極樂(lè)觀、努力開(kāi)拓、勇往直前。
35、客戶(hù)滿(mǎn)意，人脈延伸，良性循環(huán)，回報(bào)一生。
36、可以海闊天空的想，但必須腳踏實(shí)地做。
37、心態(tài)要祥和，銷(xiāo)售傳福音，服務(wù)獻(xiàn)愛(ài)心。
38、如果我們想要更多的玫瑰花，就必須種植更多的玫瑰樹(shù)。
39、態(tài)度決定一切，細(xì)節(jié)決定成敗。
40、多點(diǎn)溝通，少點(diǎn)抱怨；多點(diǎn)理解，少點(diǎn)爭(zhēng)執(zhí)。
41、人之所以能，是相信能。
42、世界上那些最容易的事情中，拖延時(shí)間最不費(fèi)力。
43、今天付出，明天收獲，全力以赴，事業(yè)輝煌。
44、務(wù)實(shí)，踏實(shí)做事、忌浮戒躁，企業(yè)發(fā)展穩(wěn)步向前。
45、觀念身先，技巧神顯，持之以恒，芝麻開(kāi)門(mén)。
46、莫找借口失敗，只找理由成功。
47、大多數(shù)人想要改造這個(gè)世界，但卻罕有人想改造自己。
48、只有不完美的產(chǎn)品，沒(méi)有挑剔的客戶(hù)。
49、因?yàn)樽孕?，所以成功?BR> 50、一馬當(dāng)先，全員舉績(jī)，梅開(kāi)二度，業(yè)績(jī)保底。
51、做事先做人，為人守厚道。
52、市場(chǎng)是海，企業(yè)是船，質(zhì)量是帆，人是舵手。
53、明確工作標(biāo)準(zhǔn)，品質(zhì)一定會(huì)更穩(wěn)。
54、爭(zhēng)取一個(gè)客戶(hù)不容易，失去一個(gè)客戶(hù)很簡(jiǎn)單。
55、提高售后服務(wù)質(zhì)量，提升客戶(hù)滿(mǎn)意程度。
56、只有勇于承擔(dān)責(zé)任，才能承擔(dān)更大的責(zé)任。
57、吃得苦中苦，受得氣中氣，方為人上人。
58、全員實(shí)動(dòng)，開(kāi)張大吉，銷(xiāo)售創(chuàng)意，呼喚奇跡。
59、回饋客戶(hù)，從我做起，自己有情，客戶(hù)有心。
60、主動(dòng)出擊，心里不急，習(xí)慣拜訪，習(xí)慣活動(dòng)。
61、目標(biāo)明確，堅(jiān)定不移，天道酬勤，永續(xù)經(jīng)營(yíng)。
62、先做才輕松，搶攻第一周，愛(ài)拼才會(huì)贏；贏在第二周。
63、堅(jiān)持出勤，專(zhuān)業(yè)提升，分享交流，為您分憂(yōu)。
64、永不言退，我們是最好的團(tuán)隊(duì)。
65、爭(zhēng)氣不生氣，行動(dòng)先心動(dòng)，助人實(shí)助己。
66、我付出最大的努力，我承受最多的磨礪。
67、業(yè)績(jī)攀升，持之以恒，業(yè)績(jī)驕人。
68、積極思考造成積極人生，消極思考造成消極人生。
69、回避現(xiàn)實(shí)的人，未來(lái)將更不理想。
70、把握真人性、洞悉真人心、成就真人生。
71、與其臨淵羨魚(yú)，不如退而結(jié)網(wǎng)。
72、顧客是我們的上帝，品質(zhì)是上帝的需求。
73、不吃飯、不睡覺(jué)，打起精神賺鈔票。
74、培育合作員工，創(chuàng)造合作團(tuán)隊(duì)。
75、投入多一點(diǎn)，方法好一點(diǎn)，績(jī)效自然高一點(diǎn)。
76、自我提升，良性競(jìng)爭(zhēng)；相互欣賞，相互支持。
77、即使爬到最高的山上，一次也只能腳踏實(shí)地地邁一步。
78、落實(shí)拜訪，本周破零，活動(dòng)管理，行銷(xiāo)真諦。
79、環(huán)境不會(huì)改變，解決之道在于改變自己。
80、風(fēng)起云涌，人人出動(dòng)，翻箱倒柜，拜訪積極。
81、技巧提升，業(yè)績(jī)攀升，持之以恒，業(yè)績(jī)驕人。
82、市場(chǎng)練兵；心里有底，團(tuán)結(jié)拼搏，勇?tīng)?zhēng)第一。
83、人生偉業(yè)的建立，不在能知，乃在能行。
84、追求客戶(hù)滿(mǎn)意，是你我的責(zé)任。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇十三
尾盤(pán)一般分為兩種，一種是朝向、采光、樓層、戶(hù)型較差的，主要是開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售前期沒(méi)有進(jìn)行很好的銷(xiāo)售控制、制定合理的價(jià)差，銷(xiāo)售人員或代理公司為追求業(yè)績(jī)，銷(xiāo)售中不管不顧只一味推薦客戶(hù)容易接受的好戶(hù)型，對(duì)一些朝向偏差、戶(hù)型偏大的單位沒(méi)有進(jìn)行很好的引導(dǎo)，致使這部分單位被冠上尾盤(pán)的稱(chēng)謂。用一些專(zhuān)業(yè)人士的話(huà)來(lái)說(shuō)，這種尾盤(pán)除了降價(jià)，沒(méi)有更多的辦法。
根據(jù)xxx的民意調(diào)查反映出，目前消費(fèi)市場(chǎng)對(duì)尾盤(pán)沒(méi)有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，甚至還存在一定的排斥心理，常將‘尾樓’與‘爛尾樓’混淆，覺(jué)得尾盤(pán)就是非常不好的房子。除了各種自身?xiàng)l件有限以外，其實(shí)尾盤(pán)具有兩大特點(diǎn)；一是絕對(duì)的現(xiàn)樓。買(mǎi)家可以直接看到現(xiàn)房，實(shí)地品評(píng)房屋質(zhì)量、社區(qū)環(huán)境、生活配套是否便利等，不必存在像期房那樣的擔(dān)憂(yōu)。二是在物業(yè)管理設(shè)施及各方面的磨合上可以省時(shí)省力。經(jīng)過(guò)前期的入住，實(shí)際生活中的物業(yè)管理問(wèn)題、發(fā)展商與配套部門(mén)之間是否具有良好的合作關(guān)系、樓房質(zhì)量等問(wèn)題都可以提早知道。 之所以大多數(shù)的置業(yè)者認(rèn)為，尾盤(pán)是別人挑剩下的，是戶(hù)型朝向不佳、設(shè)計(jì)落伍、布局不合理的房子，其原因：一是開(kāi)發(fā)商不愿再出資作宣傳，消費(fèi)者很難辨認(rèn)尾樓和爛尾樓的區(qū)別；二是開(kāi)發(fā)商選擇中介公司代理時(shí)，一級(jí)代理公司大多只考慮代理新盤(pán)，尾盤(pán)自然不在他們的注意范圍之內(nèi)。多數(shù)的尾盤(pán)就被分散給小型代理公司或是任其空置，這些小型的代理公司接手后，本著賣(mài)一套收一套錢(qián)的心態(tài)進(jìn)行銷(xiāo)售，沒(méi)有從根本上正視和去尋找解決尾盤(pán)的方法，更沒(méi)有去引導(dǎo)消費(fèi)者正確看待尾盤(pán)。這種做法的結(jié)果就是事實(shí)上尾盤(pán)并不被市場(chǎng)真正消化。
所以尾盤(pán)的問(wèn)題并不完全在項(xiàng)目本身，更多的原因是置業(yè)者獲得尾盤(pán)的信息來(lái)源匱乏，致使不能正確認(rèn)識(shí)尾盤(pán)。xxx通過(guò)對(duì)尾盤(pán)市場(chǎng)的反復(fù)研究，決定對(duì)尾房信息進(jìn)行整合利用，為尾盤(pán)提供一個(gè)健全的信息發(fā)布渠道，使消費(fèi)者能及時(shí)得到相關(guān)的購(gòu)房信息，加深認(rèn)識(shí)，消化尾樓，避免資源浪費(fèi)，這就是xxx的現(xiàn)房超市！
尤其對(duì)于一些急于變現(xiàn)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，降價(jià)便成了唯一的方式。但降價(jià)也有許多技巧，如果只一味降低單位售價(jià)，有可能會(huì)造成適得其反。例如西南二環(huán)的某物業(yè)，熱賣(mài)時(shí)均價(jià)在7０００—8０００元／平方米左右，因?yàn)閮?nèi)部問(wèn)題，銷(xiāo)售受阻，所剩將近40%的空置房竟以半價(jià)推出。一下讓市場(chǎng)認(rèn)為該物業(yè)出了嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，這樣不僅給已購(gòu)的客戶(hù)利益和精神上帶來(lái)沉重打擊，更損害了開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)形象。此開(kāi)發(fā)商的這一壯舉不僅沒(méi)有推動(dòng)銷(xiāo)售進(jìn)度，反而讓該項(xiàng)目陷入了進(jìn)退兩難的尷尬境地。所以xxx更提倡尾盤(pán)降價(jià)策略要采取更具人情味的方式，就是所謂“隱性降價(jià)”，如降低首期款、送精裝修、送物業(yè)管理費(fèi)、送花園、送綠化、為客戶(hù)提供更周到便利的服務(wù)等等。
前面我們說(shuō)到降價(jià)是尾盤(pán)銷(xiāo)售的有效方法，但并不是一劑任何時(shí)間都見(jiàn)效的靈丹妙藥，有些樓盤(pán)價(jià)格降到了最低點(diǎn)，廣告也打了不少，依然是無(wú)人理睬，根本無(wú)法收回成本，更談不上利潤(rùn)最大化了。退一步來(lái)說(shuō)降價(jià)雖然能使開(kāi)發(fā)商收回部分資金，但會(huì)讓大部分準(zhǔn)客戶(hù)進(jìn)入觀望階段，期待著樓盤(pán)進(jìn)一步降價(jià)，從而影響銷(xiāo)售，因此降價(jià)始終不是尾盤(pán)銷(xiāo)售的上策。
1．重新定義市場(chǎng)
xxx認(rèn)為尾盤(pán)的處理方式除了降價(jià)之外，重新定義市場(chǎng)、重新界定客戶(hù)群，同時(shí)在可能的情況下對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)都會(huì)成為很好的解決方法，首要工作是找出每一套單元的問(wèn)題點(diǎn)，再有針對(duì)性的尋找解決方法，不僅會(huì)起到很好的效果，更能保障利益的最大化。
重新定義市場(chǎng)，一般必須對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)，但住宅產(chǎn)品的特性是現(xiàn)樓階段進(jìn)行改動(dòng)困難程度很高，雖然復(fù)式可以改為平層，小面積打通可以改大，但更多的情況是改進(jìn)的可能性幾乎微乎其微。所以我們?cè)谥匦露x市場(chǎng)時(shí)，要在軟性改進(jìn)上多下工夫。
2．廣告媒體重新定義
比如認(rèn)真分析每套單元的潛在客戶(hù)構(gòu)成，再進(jìn)行針對(duì)性的推廣?，F(xiàn)房的目標(biāo)客戶(hù)大多就在項(xiàng)目的周邊，所以我們就沒(méi)有必要在大眾媒體進(jìn)行宣傳，主要采用路牌、橫幅等方式等吸引周邊客戶(hù)前來(lái)看房，并在他們經(jīng)常出入的地方舉辦促銷(xiāo)活動(dòng)，這樣可以以最低的廣告費(fèi)，取得最好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。
3．宣傳內(nèi)容重新定義
一些樓盤(pán)在項(xiàng)目收尾期，仍以唯美抽象的概念進(jìn)行宣傳，沒(méi)有很好的將現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)表現(xiàn)出來(lái)，致使客戶(hù)對(duì)該物業(yè)的認(rèn)識(shí)仍停留在初始階段，這樣就難免大量流失目標(biāo)客戶(hù)。xxx在這里提醒開(kāi)發(fā)商，此階段的宣傳內(nèi)容一定要以親切的生活畫(huà)面來(lái)增強(qiáng)與客戶(hù)溝通的親和力，主題應(yīng)著重表現(xiàn)在 “家”上。包括我們的宣傳工具所表現(xiàn)的內(nèi)容，更多的應(yīng)該是使用說(shuō)明書(shū)和質(zhì)量保證書(shū)，而不是華而不實(shí)的樓書(shū)。另外一個(gè)不能忽略的重要媒體是我們的老客戶(hù)，因?yàn)樗麄兊目诒琼?xiàng)目最好的傳播方式。所以一定要注重與老客戶(hù)情感的溝通，經(jīng)常舉辦一些答謝會(huì)、睦鄰活動(dòng)等，會(huì)得到意想不到的收獲。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇十四
3、貴陽(yáng)首席山水宅院，養(yǎng)生之處，更養(yǎng)心。
4、用藝術(shù)的眼光欣賞，用文學(xué)的'深度品位。
5、山水互通，心境交融，這才是家。
6、生態(tài)坡地院落，盡享自然生活哲學(xué)。
7、檀溪谷，停靠一生的夢(mèng)想。
8、品位因你而彰顯，藝術(shù)因你而靈動(dòng)。
9、居住品質(zhì)的藝術(shù)革命。
10、品味自然水岸，感受生活藝術(shù)。
11、自然生活哲學(xué)，凝聚夢(mèng)想傳奇。
12、廳至水窮處，坐看云起時(shí)。
13、獻(xiàn)給生活藝術(shù)家的自然世界。
14、書(shū)香墨秀，美善傳家。
15、一個(gè)包容浪漫、詩(shī)意和尊貴的棲居。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇十五
一個(gè)好的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方案必須有一個(gè)好的計(jì)劃書(shū)，以在整體上把握整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃更注重產(chǎn)品與市場(chǎng)的關(guān)系，是指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)效能，必須學(xué)會(huì)如何制訂和執(zhí)行正確的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。下面是本站小編整理的房地產(chǎn)銷(xiāo)售。
策劃書(shū)。
希望對(duì)大家有所幫助!
一、市場(chǎng)調(diào)研：
1，前言-----本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等;。
2，市場(chǎng)分析------(1)當(dāng)前市場(chǎng)分析(開(kāi)發(fā)總量、竣工總量、積壓總量)。
(2)區(qū)域市場(chǎng)分析(銷(xiāo)售價(jià)格、成交情況)。
3，近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)。
4，競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析。
5，消費(fèi)者分析：
(1)購(gòu)買(mǎi)者地域分布;。
(2)購(gòu)買(mǎi)者動(dòng)機(jī)。
(3)功能偏好(外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式)。
(4)購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)、季節(jié)性。
(5)購(gòu)買(mǎi)反應(yīng)(價(jià)格、規(guī)劃、地點(diǎn)等)。
(6)購(gòu)買(mǎi)頻度。
6，結(jié)論。
二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研。
1，地塊狀況：
(1)位置。
(2)面積。
(3)地形。
(4)地貌。
(5)性質(zhì)。
3，地塊周?chē)坝^(前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述)。
4，環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況(水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安)。
5，地塊周?chē)慕煌l件(環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通)。
6，公共配套設(shè)施(菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車(chē)站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂(lè)場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店)。
7，地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析(swot坐標(biāo)圖、綜合分析)。
三、項(xiàng)目投資分析。
1，投資環(huán)境分析。
(1)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境(銀行利息、金融政策)。
(3)目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)(價(jià)格、成本、效益)現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷(以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照)。
2，土地建筑功能選擇。
3，現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷(以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照)。
4，土地延展價(jià)值分析判斷(十種因素)。
5，成本敏感性分析。
(1)容積率。
(2)資金投入。
(3)邊際成本利潤(rùn)。
6，投入產(chǎn)出分析(1)成本與售價(jià)模擬表。
(2)股東回報(bào)率。
7，同類(lèi)項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析。
(一)市場(chǎng)調(diào)查。
1項(xiàng)目特性分析(優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類(lèi)物業(yè)中的地位排序)。
2建筑規(guī)模與風(fēng)格。
3建筑布局和結(jié)構(gòu)(實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線(xiàn)等)。
4裝修和設(shè)備(是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊)。
5功能配置(游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè)部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等)。
6物業(yè)管理(是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等)。
7發(fā)展商背景(實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì))。
8結(jié)論和建議(哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整)。
(二)、目標(biāo)客戶(hù)分析。
1、經(jīng)濟(jì)背景。
經(jīng)濟(jì)實(shí)力。
行業(yè)特征……公司(實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理、模式、承受租金、面積、行業(yè))家庭(收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式)。
2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式。
(三)、價(jià)格定位。
1理論價(jià)格(達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo))。
2成交價(jià)格。
3租金價(jià)格。
4價(jià)格策略。
(四)、入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)。
(五)、廣告策略。
1廣告的階段性劃分。
2階段性的廣告主題。
3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)。
4廣告效果監(jiān)控。
(六)、媒介策略。
1媒介選擇。
2軟性新聞主題。
3媒介組合。
4投放頻率。
5費(fèi)用估算。
(七)、推廣費(fèi)用。
1現(xiàn)場(chǎng)包裝(營(yíng)銷(xiāo)中心、示范單位、圍板等)。
3媒介投放。
第一節(jié)：銷(xiāo)售。
策劃方案。
概述。
銷(xiāo)售策劃方案一般指項(xiàng)目銷(xiāo)售階段劃分及促銷(xiāo)策略怎樣安排，項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格怎么走，如何宣傳造勢(shì)等。
第二節(jié)：銷(xiāo)售策劃方案與項(xiàng)目策劃的區(qū)別。
簡(jiǎn)單而言，二者區(qū)別在于項(xiàng)目策劃是“綱”，銷(xiāo)售策劃方案則是“目”，“綱”舉才能“目”張。
一、項(xiàng)目銷(xiāo)售方案策劃所包涵內(nèi)容：
(二)目標(biāo)客戶(hù)分析。
經(jīng)濟(jì)背景：經(jīng)濟(jì)實(shí)力/行業(yè)特征/公司：家庭。
文化背景：推廣方式：媒體選擇：創(chuàng)意：表達(dá)方式：
(三)價(jià)格定位。
理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略。
(四)入市時(shí)機(jī)：入市姿態(tài)。
(五)廣告策略。
廣告的階段性劃分：階段性的廣告主題：階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)：廣告效果監(jiān)控。
(六)媒介策略。
媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費(fèi)用估算。
(七)推廣費(fèi)用。
現(xiàn)場(chǎng)包裝(營(yíng)銷(xiāo)中心：示范單位：圍板等)：印刷品(銷(xiāo)售文件：售樓書(shū)等)：媒介投放。
(一)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備。
(三)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理。
(四)房號(hào)銷(xiāo)控管理。
(四)銷(xiāo)售階段總結(jié)。
(六)客戶(hù)跟進(jìn)服務(wù)。
(七)階段性營(yíng)銷(xiāo)方案調(diào)整。
第三節(jié)：銷(xiāo)售策劃方案的內(nèi)容及步驟。
一、項(xiàng)目研究，即項(xiàng)目銷(xiāo)售市場(chǎng)銷(xiāo)售策劃方案及銷(xiāo)售狀況的研究，詳細(xì)分析項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況：購(gòu)買(mǎi)人群：接受價(jià)位：購(gòu)買(mǎi)理由等。
二、市場(chǎng)銷(xiāo)售方案調(diào)研，對(duì)所有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)了解，所謂“知己知彼：百戰(zhàn)不殆”。
三、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析，針對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售策劃方案狀況做詳盡的客觀分析，并找出支持理由。
四、項(xiàng)目再定位，根據(jù)以上調(diào)研分析，重新整合所有賣(mài)點(diǎn)，需求，做項(xiàng)目市場(chǎng)銷(xiāo)售方案定位的調(diào)整。
(一)銷(xiāo)售手法的差異性。這是要與其它樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手法區(qū)別開(kāi)來(lái)，避免盲目跟隨風(fēng)。
(二)主題思想的統(tǒng)一性。在廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統(tǒng)一的主題。
一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內(nèi)容可以不一樣，但都是為說(shuō)明大主題服務(wù)的。
(三)操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷：前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(zhǎng)。
六、項(xiàng)目銷(xiāo)售策略：
(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)選擇。
理想的入市時(shí)機(jī)：我們所說(shuō)的入市時(shí)機(jī)并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)銷(xiāo)售方案狀況來(lái)決定什么時(shí)候開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售方案，是賣(mài)樓花還是賣(mài)現(xiàn)樓;是建到正負(fù)零就開(kāi)始賣(mài)還是等到封頂再開(kāi)始賣(mài);是按部就班：調(diào)整完步伐后再賣(mài)還是急急忙忙：倉(cāng)促上馬;是搶在競(jìng)爭(zhēng)者前賣(mài)還是等人家賣(mài)完了再說(shuō)等等。根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備：
1：開(kāi)發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求;。
2：你已經(jīng)知道目標(biāo)客戶(hù)是哪些人;。
3：你知道你的價(jià)格適合的目標(biāo)客戶(hù);。
4：你已經(jīng)找出項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶(hù)背景之間的諧振點(diǎn);。
5：已確定最具震撼力的優(yōu)勢(shì)并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題;。
6：已確定目標(biāo)客戶(hù)更能接受的合理銷(xiāo)售方式;。
7：已制定出具競(jìng)爭(zhēng)力的入市價(jià)格策略;。
8：制定合理的銷(xiāo)控表;。
9：精打細(xì)算推廣成本后并制定有效的推廣執(zhí)行方案;。
10：組建一支專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售隊(duì)伍并擬定一個(gè)完善培訓(xùn)計(jì)劃;。
11：盡力完善現(xiàn)場(chǎng)氛圍;。
12：你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還在慢條斯理地等待旺市;。
13：其他外部條件也很合適。
(二)項(xiàng)目廣告宣傳計(jì)劃。
當(dāng)我們確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調(diào)后，制定切實(shí)可行的廣告計(jì)劃便成為實(shí)現(xiàn)最終銷(xiāo)售目的的必要步驟。而一個(gè)可操作的完整的廣告計(jì)劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，廣告媒體的安排和廣告預(yù)算的編排四個(gè)部分。推廣計(jì)劃應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢(shì)，充分利用時(shí)效長(zhǎng)而針對(duì)性強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)媒體資源，來(lái)實(shí)現(xiàn)廣告的最終目的：降低客戶(hù)成本，一切為了銷(xiāo)售!
(三)銷(xiāo)售部署。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃方案的階段性非常強(qiáng)，如何把握整體沖擊力：彈性與節(jié)奏：步驟與策略調(diào)整，體現(xiàn)了操盤(pán)者的控制局面的能力，同時(shí)往往也決定了整體勝負(fù)。通常銷(xiāo)售部署應(yīng)遵循的幾個(gè)原則是：保持進(jìn)度與策略節(jié)奏一致——預(yù)熱期：開(kāi)盤(pán)期：強(qiáng)銷(xiāo)期：保溫期;防范銷(xiāo)售階段性問(wèn)題——如工期：質(zhì)量：配套等;估算綜合成本及銷(xiāo)售者影響因素剖析——資金積壓、廣告推廣、稅費(fèi)變化等。
一、創(chuàng)新原則。
隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷(xiāo)售理論越來(lái)越不適應(yīng)市場(chǎng)銷(xiāo)售方案的要求，更無(wú)法為當(dāng)前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng)新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐來(lái)看，包括折讓?zhuān)河歇?jiǎng)銷(xiāo)售：先租后買(mǎi)：降低利率等各類(lèi)措施，大多能產(chǎn)生更強(qiáng)烈：更快速的反應(yīng)，能引起消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的注意，這為我們探討買(mǎi)方市場(chǎng)銷(xiāo)售方案條件下的營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。
二、資源整合原則。
整合營(yíng)銷(xiāo)是在營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)高度專(zhuān)業(yè)化分工的基礎(chǔ)上，通過(guò)市場(chǎng)銷(xiāo)售方案渠道，圍繞具體項(xiàng)目，有多個(gè)專(zhuān)業(yè)性營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)形成多種專(zhuān)業(yè)人才互補(bǔ)型：互利型的共同組織，并由其對(duì)諸如資金、智能、品牌、社會(huì)關(guān)系等房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力，高效運(yùn)作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷(xiāo)售全過(guò)程的系統(tǒng)控制，并進(jìn)而實(shí)現(xiàn)預(yù)定營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)的一種新型的：市場(chǎng)銷(xiāo)售方案化的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式，整合營(yíng)銷(xiāo)克服了一般營(yíng)銷(xiāo)模式"中間強(qiáng)、兩頭弱"的缺陷，同時(shí)避免了策劃商與銷(xiāo)售代理商之間各自為政、互不協(xié)調(diào)的局面。整合營(yíng)銷(xiāo)圍繞具體項(xiàng)目進(jìn)行資源整合，提高房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部專(zhuān)業(yè)化分工與協(xié)作，其優(yōu)勢(shì)在于、智能互補(bǔ)、利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。
三、系統(tǒng)原則。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃是一個(gè)綜合性：系統(tǒng)性的工程，需要在先進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)理論指導(dǎo)下運(yùn)用各種營(yíng)銷(xiāo)手段：營(yíng)銷(xiāo)工具來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值的兌現(xiàn)，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)從了解時(shí)市場(chǎng)銷(xiāo)售方案：熟知市場(chǎng)銷(xiāo)售方案到推廣市場(chǎng)銷(xiāo)售方案的過(guò)程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬(wàn)別，注定房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃從單一化趨向全面化，營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)從注重表面趨向追求內(nèi)涵。它不僅要體現(xiàn)物業(yè)特征，還要體現(xiàn)市場(chǎng)銷(xiāo)售方案特征和消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展要求，體現(xiàn)市場(chǎng)銷(xiāo)售方案的要求。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)首先應(yīng)從產(chǎn)品做起，從提高樓盤(pán)綜合素質(zhì)做起，從滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求做起。區(qū)域細(xì)分：客戶(hù)細(xì)分：功能細(xì)分愈趨深入，人本主義思想開(kāi)始體現(xiàn)。重視綠化：增加智能化設(shè)施：集中供熱和供飲用水：建設(shè)底層架空：錯(cuò)層：大采光凸出窗臺(tái)：陽(yáng)光客廳：可移動(dòng)透光屋頂：自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)：架設(shè)空中走廊：提供網(wǎng)絡(luò)服務(wù)：營(yíng)造知識(shí)家園......可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場(chǎng)銷(xiāo)售方案需求發(fā)展趨勢(shì)的"賣(mài)點(diǎn)"一經(jīng)發(fā)布，就能掀起新一輪的熱銷(xiāo)。創(chuàng)新大大豐富了營(yíng)銷(xiāo)策劃的內(nèi)涵，也進(jìn)一步證實(shí)、在買(mǎi)方市場(chǎng)銷(xiāo)售方案下，只有以人的需求為本，深入市場(chǎng)銷(xiāo)售方案：把握市場(chǎng)銷(xiāo)售方案，制定切實(shí)可行的營(yíng)銷(xiāo)方案，才有在激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的希望。
四、可操作性原則。
銷(xiāo)售策劃方案不能脫離社會(huì)現(xiàn)實(shí)。策劃時(shí)一定要考慮國(guó)情：民情和民風(fēng)，充分考慮操作中可能會(huì)遇到的種種困難，制定好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。與政府部門(mén)或權(quán)威部門(mén)合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。
隨著市場(chǎng)銷(xiāo)售方案競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的不斷發(fā)展，各種復(fù)雜的因素對(duì)銷(xiāo)售策劃方案的進(jìn)行都會(huì)產(chǎn)生影響，有可能銷(xiāo)售策劃方案的初始定位已經(jīng)不符合當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)狀況，那就必須對(duì)策劃進(jìn)行重新定位。重新定位的重點(diǎn)仍然是遵循對(duì)于消費(fèi)心理和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的準(zhǔn)確把握，同時(shí)對(duì)于消費(fèi)需求以及市場(chǎng)銷(xiāo)售方案發(fā)展的趨勢(shì)都要有清晰、準(zhǔn)確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩(wěn)定性，否則策劃定位的不斷變動(dòng)將會(huì)影響到項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn)。因此，銷(xiāo)售策劃方案定位或重新定位的原則都在于：保持穩(wěn)定，動(dòng)態(tài)調(diào)整。要做到這點(diǎn)，就要避免銷(xiāo)售策劃方案定位發(fā)生大的動(dòng)蕩，也就必須依靠專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售策劃方案指數(shù)評(píng)估體系，盡量使項(xiàng)目保持健康的銷(xiāo)售狀態(tài)。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃篇十六
銷(xiāo)售是創(chuàng)造、溝通與傳送價(jià)值給顧客，及經(jīng)營(yíng)顧客關(guān)系以便讓組織與其利益關(guān)系人(stakeholder)受益的一種組織功能與程序。銷(xiāo)售就是介紹商品提供的利益，以滿(mǎn)足客戶(hù)特定需求的過(guò)程?，F(xiàn)在，就來(lái)看看以下關(guān)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃的方案吧!
前言。
在商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣(mài)得好，前期的營(yíng)銷(xiāo)策劃必不可少，而且必須做到位。
××商業(yè)城項(xiàng)目是××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場(chǎng)旁，是××地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。項(xiàng)目總投資約1800萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)可操作性分析，從營(yíng)銷(xiāo)策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷(xiāo)組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷(xiāo)售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總體策略。
營(yíng)銷(xiāo)總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
二、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針。
根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷(xiāo)策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1.樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè)。
2.倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。
3.提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4.啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確。
5.醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
三、銷(xiāo)售目標(biāo)及目標(biāo)分解。
1.銷(xiāo)售(招商)目標(biāo)。
2.銷(xiāo)售目標(biāo)分解。
四、營(yíng)銷(xiāo)階段。
根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷(xiāo)工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8-5所示。
五、項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷(xiāo)策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷(xiāo)推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格。
(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)。
1.入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備，在20xx年5月份房交會(huì)期間開(kāi)盤(pán)(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮;在國(guó)慶節(jié)、20xx年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷(xiāo)售高潮。
2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略。
1.價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2.價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為3580元/平方米，其中起價(jià)為3328元/平方米，最高價(jià)為4000元/平方米。
3.價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升)，均價(jià)為3380元/m2，尾盤(pán)銷(xiāo)售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合。
(一)宣傳策略主題。
1.個(gè)性特色：“××商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。
2.區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處××廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
(二)宣傳媒介組合。
1.開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。
2.開(kāi)盤(pán)后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶(hù)外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3.開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng)、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式。
好的計(jì)劃是成功的一半，只有做好計(jì)劃才能更好地指導(dǎo)工作的開(kāi)展，并且因?yàn)橛辛擞?jì)劃才能在工作開(kāi)展過(guò)程中及時(shí)地糾偏最終實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。在房地產(chǎn)行業(yè)中前期策劃也是至關(guān)重要的，一個(gè)好的項(xiàng)目要靠良好的前瞻性策劃做導(dǎo)引才能有序地開(kāi)展，作為國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目房地產(chǎn)業(yè)一直以來(lái)備受關(guān)注。
隨著人們對(duì)住宅要求觀念的轉(zhuǎn)變，不再僅僅是普通意義上的擁有一套簡(jiǎn)單的住房能住就可以了，現(xiàn)代人對(duì)房子的戶(hù)型、設(shè)計(jì)理念、功能等都比較關(guān)注。想要滿(mǎn)足業(yè)主們的要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就必須充分地做好前期的策劃才能吸引買(mǎi)家的眼球，同時(shí)還能幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)做出合理的定位決策，有效地控制和減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。通過(guò)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)了解到，要做好營(yíng)銷(xiāo)策劃方案，重點(diǎn)要注意以下幾方面：
四是方案的策劃一定要體現(xiàn)戰(zhàn)略定位。不能將眼光只是關(guān)注在近期或者一年，要綜合考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，人們?cè)谶x擇住房時(shí)也會(huì)考慮學(xué)校、醫(yī)院以及未來(lái)的市場(chǎng)政策，所以也要順應(yīng)時(shí)代發(fā)展;最后要保證方案可行便于操作。再遠(yuǎn)大的目標(biāo)再美好的設(shè)計(jì)也要落實(shí)到行動(dòng)上，一定要根據(jù)實(shí)際情況不斷地修改和謹(jǐn)慎地行動(dòng)，確保方案的時(shí)效性、簡(jiǎn)單性、可行性和合理性。這就是房地產(chǎn)策劃需要了解和注意的方面。