最新農村土地流市場調查報告（熱門21篇）

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    農村土地流市場調查報告篇一
    幾年來，xx市一直把搞好土地有序流轉作為促進農業(yè)增效、農民增收、維護農村穩(wěn)定的大事來抓，認真貫徹落實《農村土地承包法》和《農村土地承包經(jīng)營權流轉管理辦法》，從促進農村生產要素的合理流動和優(yōu)化配置、促進農業(yè)結構調整、增加農民收入的高度出發(fā)，積極引導和規(guī)范農村土地有序流轉，取得了較好成效。截止20xx年末，全市農村土地流轉面積達81574公頃，涉及55700個農戶，分別占承包耕地面積的10.8%和總農戶的11.2%。其中流向種養(yǎng)大戶和龍頭企業(yè)的為xx07公頃，占流轉總量的2.3%；流向農民專合作組織的xx80公頃，占流轉總量的2.4%；流向農戶的77687公頃，占流轉總量的95.3%。在土地流轉總量中轉包的61574公頃，出租的8143公頃，互換的389公頃，轉讓的7252公頃，入股的xx80公頃，其他形式的2236公頃，分別占流轉總量的75.5%、10%、0.5%、8.9%、2.4%、2.7%。流轉的土地中自發(fā)流轉的75873公頃，占流轉土地的93%；鄉(xiāng)村組織提供信息流轉的1461公頃，占流轉土地的1.8%；委托鄉(xiāng)村組織流轉的4240公頃，占流轉土地的5.2%。流轉出的土地主要以種植糧食作物為主，占流轉總量的80%以上，種植經(jīng)濟作物和蔬菜占流轉總量的10%左右。流轉期限以中短期為主，5年以下流轉面積占88.4%，5—20xx年占4.3%，20xx年以上占7.3%。由于xx市采取土地入股等形式，依托農民專業(yè)合作社和種數(shù)糧大戶，搞土地規(guī)模經(jīng)營，有力地促進了農村土地流轉，實現(xiàn)了土地資源的優(yōu)化配置和合理利用，發(fā)揮了規(guī)模效益。一是促進了農村土地規(guī)?；?jīng)營。通過土地入股流轉，使農村土地向農民專業(yè)合作組織和有能力經(jīng)營的農民集中，實現(xiàn)了土地規(guī)模經(jīng)營。二是實現(xiàn)了轉移勞動力和農民增收雙贏。農村土地流轉后使一些會手藝、頭腦活、善經(jīng)營的農民擺脫了土地束縛，或打工，或經(jīng)商，服務于二、三產業(yè)。既增加了農民收入，又活躍和繁榮了城鄉(xiāng)經(jīng)濟，加快了小城鎮(zhèn)建設步伐。三是推動了農業(yè)產業(yè)化經(jīng)營的發(fā)展。通過成立農村土地流轉合作社，規(guī)范土地流轉操作程序，加快土地流轉進程，采取公司+流轉合作社+基地+農戶等形式，吸引大量社會資本投向農業(yè)，促進了先進生產技術、現(xiàn)代裝備、現(xiàn)代管理在農業(yè)領域的運用和推廣。
    近年來，xx市農村土地流轉工作在市、縣兩級政府和各級農業(yè)主管部門的高度重視下，對依法推進土地流轉進行了積極的探索，雖然取得了一定成效，但還存在許多亟待完善的地方。一是對土地流轉的意義和認識不足。許多農民還沒有把土地流轉作為整合土地資源、提高土地產出率、轉變經(jīng)營方式、解放農村生產力、發(fā)展多種經(jīng)營、拓寬增收渠道等有效手段和必然途徑。有些農民依然存在小富即安的傳統(tǒng)觀念，不愿離開自己那塊有限收入的土地。二是土地流轉需要進一步規(guī)范。各地沒有完全健立和實施土地流轉登記備案制度。有的流轉主體和行為還不能完全依法運行。對流轉情況缺乏相關備案登記和土地承包經(jīng)營權讓變更手續(xù)。合同文本還沒有統(tǒng)一。還存在土地流轉引起的糾紛現(xiàn)象。三是土地流轉的體制機制和流轉形式還不能適應市場經(jīng)濟發(fā)展的需求。換言之，以土地經(jīng)營方式的變革為顯著標志的農村生產力和生產關系的發(fā)展需要進一步協(xié)調。
    一是要廣泛宣傳，提高農民流轉土地的積極性。結合農村土地承包法律法規(guī)學習宣傳活動，采取電視、廣播、標語、條幅、下發(fā)宣傳單等多種方式，廣泛宣傳土地流轉的意義及土地流轉政策措施，以及流轉土地農民增收的實際效果，消除農民思想顧慮，提高土地流轉意識。
    二是積極調研，及時解決土地流轉存在的問題。要把土地流轉作為一個課題，組成調研組，深入縣（區(qū)）、鄉(xiāng)村和農戶對xx市土地流轉情況開展調研，及時掌握全市土地流轉情況和存在的問題，積極探索農村土地流轉新模式、新辦法。
    三是加強典型引導，營造土地流轉的良好轉氛圍。要把培育土地流轉典型作為促進土地流轉的重要手段，總結典型經(jīng)驗，加強引導。
    四是要健全制度，依法規(guī)范土地流轉。健立和實施土地流轉登記備案制度。確保流轉主體和行為符合有關法律和政策規(guī)定。對流轉合同及有關資料進行歸案并妥善保管，建立流轉情況登記冊，及時記載和反映流轉情況。對以轉包、出租或其它方式流轉的，及時辦理相關備案登記；對以轉讓、互換方式流轉的，及時辦理有關承包合同和土地承包經(jīng)營權讓變更手續(xù)。建立和實施土地流轉合同管理制度，指導流轉雙方在自愿協(xié)商的基礎上，建立穩(wěn)定規(guī)范的流轉關系。使用省里統(tǒng)一制定的合同文本。較大規(guī)?；蛏婕爸黧w較多的流轉，必須由農經(jīng)站指導流轉雙方簽訂流轉合同，進行合同登記、鑒證。
    五是重視糾紛調處，保護土地流轉。為保護土地流轉雙方的合法權益，該市各縣區(qū)于20xx年全部成立了農村土地承包仲裁機構，要充分發(fā)揮作用，把農村土地承包糾紛全部納入依法管理的軌道。
    六是創(chuàng)新體制機制，探索流轉形式。堅持以《土地承包法》及中央和省相關規(guī)定為準繩，鼓勵農戶依法采取轉包、轉讓、出租、互換等多種方式流轉土地承包經(jīng)營權，積極探索土地流轉合作社等土地流轉組織形式。在保持原承包關系不變的前提下，由享有土地承包經(jīng)營權的農戶自愿申請，并以土地經(jīng)營權入社的形式，組建農村土地流轉合作社，由土地流轉合作社進行集中統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營。這種模式以股份制和合作制為基本形式，實行“三權分離”，即村集體擁有土地所有權，農民擁有土地承包權，土地流轉合作社擁有土地經(jīng)營權，實行社員代表大會、理事會、監(jiān)事會的管理制度，農戶按入社土地面積從合作社獲取分紅收益。這種形式既能夠把土地集中流轉出來，促進高效規(guī)?，F(xiàn)代農業(yè)的發(fā)展和新農村建設，又可以克服其他土地流轉形式存在的弊端，有利于提高農民的組織化程度，維護承包農戶和經(jīng)營業(yè)主的合法權益，提高農民分享土地增值收益，促進農村勞動力轉移和農民增收，有利于壯大村級集體經(jīng)濟，促進農村社會公益事業(yè)發(fā)展。
    農村土地流市場調查報告篇二
    20xx年8月3日至8月8日。
    河北省泊頭市文廟鎮(zhèn)。
    全鎮(zhèn)人民。
    實地考察、訪談、查閱相關資料。
    土地資源的使用情況，土地流轉現(xiàn)狀。
    土地是人類賴以生存的根本，所以解決土地問題是解決民生問題的關鍵所在。
    隨著我國生產力的逐漸提高，農民的生活水平快速提高。但是隨著二三產業(yè)的快速發(fā)展，本村的外出務工經(jīng)商的人員大幅度增加，致使出現(xiàn)了土地使用分散，閑置等問題，甚至出現(xiàn)了土地荒廢的現(xiàn)象，這一問題制約了農村經(jīng)濟就的發(fā)展。因此我們應該抓好土地流轉工作，認真貫徹落實《農村土地承包法》和《農村土地承包經(jīng)營權流轉管理辦法》，把分散的土地集中起來，優(yōu)化土地資源配置，實施農業(yè)規(guī)模經(jīng)營，降低生產交易成本，從而增加農民收入，促進農業(yè)發(fā)展。
    為了了解現(xiàn)在農村土地流轉的狀況，就文廟鎮(zhèn)的土地流轉狀況進行了專題調研?，F(xiàn)將此次調查的情況報告如下：
    從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，截止到今年七月底，全鎮(zhèn)家庭承包經(jīng)營的農戶有4987戶20092人，13209個勞動力，承包耕地面積14883畝。土地承包經(jīng)營權流轉受讓方53戶119起，本鎮(zhèn)土地流轉面積達1034畝，占承包耕地面積的2.8%，其中耕地流轉面積達出624畝，林地流轉面積達410畝。全鎮(zhèn)流轉情況涉及10個村民委員會，39個村民小組，256戶農戶。流轉出的土地主要以種植糧食作物為主。流轉期限以中短期為主，以5年以下為主。同時不少土地正面臨著被廢棄的現(xiàn)狀。由于本鎮(zhèn)采取土地入股等形式，依托農民專業(yè)合作社和種數(shù)糧大戶，搞土地規(guī)模經(jīng)營，有力地促進了農村土地流轉，實現(xiàn)了土地資源的優(yōu)化配置和合理利用，發(fā)揮了規(guī)模效益。
    近年來，本鎮(zhèn)農村土地流轉工作在市、縣兩級政府和各級農業(yè)主管部門的高度重視下，對依法推進土地流轉進行了積極的探索，雖然取得了一定成效，但還存在許多有待完善的地方。
    1、現(xiàn)有土地使用不規(guī)范。
    我國實施土地承包30年不變的政策，農村現(xiàn)存的農用地管理模式落后，傳統(tǒng)的模式給土地資源的合理利用帶來了很多弊病。村里的人口變動使土地出現(xiàn)多寡現(xiàn)象，土地分配有失公平。還有一些人隨意改變土地的使用類型，在耕地上建房、種樹，嚴重浪費了有限的耕地。
    神的不多，有的土地流轉未經(jīng)村委會同意或備案。調查中發(fā)現(xiàn)多數(shù)流轉不簽訂合同或合同不規(guī)范，大部分土地流轉都沒有合同，更多的是口頭協(xié)議。有些人認為簽不簽合同不重要，以口頭協(xié)議代替合同，有的流轉后再簽合同，埋藏下矛盾糾紛隱患；即使有合同，也存在不規(guī)范、不完善之處，不規(guī)范的主要因素是農民法律意識淡薄，自我保護意識不強，不知曉土地流轉的程序及相關手續(xù)；另外農戶間土地流轉期限較短，短期行為嚴重。農民務工經(jīng)商收入不穩(wěn)定，農民仍把土地作為經(jīng)營風險的退路，土地轉出方怕失去土地，所以大部分采取短期轉包的形式流轉土地，由于流轉期限較短，造成轉入戶在生產上的短期行為和掠奪式經(jīng)營，導致土壤肥力嚴重不足；三是單家各戶經(jīng)營的'土地面積碎化；土地承包工作中，仍有一些村組干部對黨的土地承包政策和法規(guī)領會不夠，為解決人地矛盾，搞“幾年一調”，土地打亂重分，給土地流轉造成了困難和障礙。
    3、對土地流轉的意義和認識不足，流轉機制不完善。
    許多農民還沒有把土地流轉作為整合土地資源、提高土地產出率、轉變經(jīng)營方式、解放農村生產力、發(fā)展多種經(jīng)營、拓寬增收渠道等有效手段和必然途徑。有些農民依然存在小富即安的傳統(tǒng)觀念，不愿意離開那塊能提供給自己有限收入的土地。土地流轉需要進一步規(guī)范。各地沒有完全健立和實施土地流轉登記備案制度。有的流轉主體和行為還不能完全依法運行。對流轉情況缺乏相關備案登記和土地承包經(jīng)營權讓變更手續(xù)。合同文本還沒有統(tǒng)一。還存在土地流轉引起的糾紛現(xiàn)象，親戚、鄰里關系不和諧，有的甚至反目成仇。
    4、土地流轉范圍窄，流轉收益少。調查中發(fā)現(xiàn)多數(shù)農戶土地流轉都是發(fā)生在親戚及鄰居之間，甚至有些是被動流轉。農戶因無力耕種，導致土地質量下降，有能力耕種的，因土地流轉渠道不暢通，轉入土地困難。土地無法向大戶和種田能手集中，土地流轉收益少，尤其是在取消農業(yè)稅、鄉(xiāng)統(tǒng)籌、村提留前，還存在轉出土地“倒貼錢”的現(xiàn)象，稅費改革后許多農戶又返要回了自家原轉包出去的承包田地（順水村、趙米克村有這情況），就這樣守著、認著、規(guī)模窄小地經(jīng)營著。
    1、要廣泛宣傳，提高農民流轉土地的積極性。結合農村土地承包法律法規(guī)學習宣傳活動，采取電視、廣播、標語、條幅、下發(fā)宣傳單等多種方式，廣泛宣傳土地流轉的意義及土地流轉政策措施，以及流轉土地農民增收的實際效果，消除農民思想顧慮，提高土地流轉意識。
    2、積極調研，及時解決土地流轉存在的問題。要把土地流轉作為一個課題，組成調研組，深入縣（區(qū)）、鄉(xiāng)村和農戶對泊頭市土地流轉情況開展調研，及時掌握全市土地流轉情況和存在的問題，積極探索農村土地流轉新模式、新辦法。
    3、加強典型引導，營造土地流轉的良好轉氛圍。要把培育土地流轉典型作為促進土地流轉的重要手段，總結典型經(jīng)驗，加強引導。
    4、要健全制度，依法規(guī)范土地流轉。健立和實施土地流轉登記備案制度。加強具體指導幫助，及時幫助解決土地承包經(jīng)營權流轉中出現(xiàn)的困難和問題，加快土地承包經(jīng)營權流轉步伐。確保流轉主體和行為符合有關法律和政策規(guī)定，規(guī)范引導農民依法、自愿、有償進行土地流轉，從源頭上化解農村土地糾紛，通過構筑縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村、組四級服務平臺，對農民自行協(xié)商達成土地流轉協(xié)議并要求主管機關給予變更登記的，要做到有人辦理、限時辦理、辦就辦好的工作程序流程。對流轉合同及有關資料進行歸案并妥善保管，建立流轉情況登記冊，及時記載和反映流轉情況。對以轉包、出租或其它方式流轉的，及時辦理相關備案登記；對以轉讓、互換方式流轉的，及時辦理有關承包合同和土地承包經(jīng)營權讓變更手續(xù)。建立和實施土地流轉合同管理制度，指導流轉雙方在自愿協(xié)商的基礎上，建立穩(wěn)定規(guī)范的流轉關系。使用省里統(tǒng)一制定的合同文本。較大規(guī)?；蛏婕爸黧w較多的流轉，必須由農經(jīng)站指導流轉雙方簽訂流轉合同，進行合同登記、鑒證。
    5、重視糾紛調處，保護土地流轉。為保護土地流轉雙方的合法權益，該市各縣區(qū)于20xx年全部成立了農村土地承包仲裁機構，要充分發(fā)揮作用，把農村土地承包糾紛全部納入依法管理的軌道。
    6、創(chuàng)新體制機制，探索流轉形式。堅持以《土地承包法》及中央和省相關規(guī)定為準繩，鼓勵農戶依法采取轉包、轉讓、出租、互換等多種方式流轉土地承包經(jīng)營權，積極探索土地流轉合作社等土地流轉組織形式。在保持原承包關系不變的前提下，由享有土地承包經(jīng)營權的農戶自愿申請，并以土地經(jīng)營權入社的形式，組建農村土地流轉合作社，由土地流轉合作社進行集中統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營。這種模式以股份制和合作制為基本形式，實行“三權分離”，即村集體擁有土地所有權，農民擁有土地承包權，土地流轉合作社擁有土地經(jīng)營權，實行社員代表大會、理事會、監(jiān)事會的管理制度，農戶按入社土地面積從合作社獲取分紅收益。這種形式既能夠把土地集中流轉出來，促進高效規(guī)模現(xiàn)代農業(yè)的發(fā)展和新農村建設，又可以克服其他土地流轉形式存在的弊端，有利于提高農民的組織化程度，維護承包農戶和經(jīng)營業(yè)主的合法權益，提高農民分享土地增值收益，促進農村勞動力轉移和農民增收，有利于壯大村級集體經(jīng)濟，促進農村社會公益事業(yè)發(fā)展。
    農村土地流市場調查報告篇三
    近年來，xx市農村土地流轉工作在市、縣兩級政府和各級農業(yè)主管部門的高度重視下，對依法推進土地流轉進行了積極的探索，雖然取得了一定成效，但還存在許多亟待完善的地方。
    一是對土地流轉的意義和認識不足。許多農民還沒有把土地流轉作為整合土地資源、提高土地產出率、轉變經(jīng)營方式、解放農村生產力、發(fā)展多種經(jīng)營、拓寬增收渠道等有效手段和必然途徑。有些農民依然存在小富即安的傳統(tǒng)觀念，不愿離開自己那塊有限收入的土地。
    二是土地流轉需要進一步規(guī)范。各地沒有完全健立和實施土地流轉登記備案制度。有的流轉主體和行為還不能完全依法運行。對流轉情況缺乏相關備案登記和土地承包經(jīng)營權讓變更手續(xù)。合同文本還沒有統(tǒng)一。還存在土地流轉引起的糾紛現(xiàn)象。
    三是土地流轉的體制機制和流轉形式還不能適應市場經(jīng)濟發(fā)展的需求。換言之，以土地經(jīng)營方式的變革為顯著標志的農村生產力和生產關系的發(fā)展需要進一步協(xié)調。
    一是要廣泛宣傳，提高農民流轉土地的積極性。結合農村土地承包法律法規(guī)學習宣傳活動，采取電視、廣播、標語、條幅、下發(fā)宣傳單等多種方式，廣泛宣傳土地流轉的意義及土地流轉政策措施，以及流轉土地農民增收的實際效果，消除農民思想顧慮，提高土地流轉意識。
    二是積極調研，及時解決土地流轉存在的問題。要把土地流轉作為一個課題，組成調研組，深入縣（區(qū)）、鄉(xiāng)村和農戶對xx市土地流轉情況開展調研，及時掌握全市土地流轉情況和存在的`問題，積極探索農村土地流轉新模式、新辦法。
    三是加強典型引導，營造土地流轉的良好轉氛圍。要把培育土地流轉典型作為促進土地流轉的重要手段，總結典型經(jīng)驗，加強引導。
    四是要健全制度，依法規(guī)范土地流轉。健立和實施土地流轉登記備案制度。確保流轉主體和行為符合有關法律和政策規(guī)定。對流轉合同及有關資料進行歸案并妥善保管，建立流轉情況登記冊，及時記載和反映流轉情況。對以轉包、出租或其它方式流轉的，及時辦理相關備案登記；對以轉讓、互換方式流轉的，及時辦理有關承包合同和土地承包經(jīng)營權讓變更手續(xù)。建立和實施土地流轉合同管理制度，指導流轉雙方在自愿協(xié)商的基礎上，建立穩(wěn)定規(guī)范的流轉關系。使用省里統(tǒng)一制定的合同文本。較大規(guī)?；蛏婕爸黧w較多的流轉，必須由農經(jīng)站指導流轉雙方簽訂流轉合同，進行合同登記、鑒證。
    五是重視糾紛調處，保護土地流轉。為保護土地流轉雙方的合法權益，該市各縣區(qū)于20xx年全部成立了農村土地承包仲裁機構，要充分發(fā)揮作用，把農村土地承包糾紛全部納入依法管理的軌道。
    六是創(chuàng)新體制機制，探索流轉形式。堅持以《土地承包法》及中央和省相關規(guī)定為準繩，鼓勵農戶依法采取轉包、轉讓、出租、互換等多種方式流轉土地承包經(jīng)營權，積極探索土地流轉合作社等土地流轉組織形式。在保持原承包關系不變的前提下，由享有土地承包經(jīng)營權的農戶自愿申請，并以土地經(jīng)營權入社的形式，組建農村土地流轉合作社，由土地流轉合作社進行集中統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營。這種模式以股份制和合作制為基本形式，實行“三權分離”，即村集體擁有土地所有權，農民擁有土地承包權，土地流轉合作社擁有土地經(jīng)營權，實行社員代表大會、理事會、監(jiān)事會的管理制度，農戶按入社土地面積從合作社獲取分紅收益。這種形式既能夠把土地集中流轉出來，促進高效規(guī)?，F(xiàn)代農業(yè)的發(fā)展和新農村建設，又可以克服其他土地流轉形式存在的弊端，有利于提高農民的組織化程度，維護承包農戶和經(jīng)營業(yè)主的合法權益，提高農民分享土地增值收益，促進農村勞動力轉移和農民增收，有利于壯大村級集體經(jīng)濟，促進農村社會公益事業(yè)發(fā)展。
    農村土地流市場調查報告篇四
    隨著社會的發(fā)展和人們不斷提高的物質文化需求，社會主義新農村建設越來越受到人們的普遍關注這也成為社會主義現(xiàn)代化建設中一項長期而艱巨的任務。其中農村土地資源利用成為新農村建設的重要內容，農村土地資源的合理有序可持續(xù)利用成為新農村建設中的重中之重。
    為更好的了解農村土地資源利用狀況，優(yōu)化農村土地資源的利用，為新農村建設提出切實可行且有針對性的建議，暑假期間，我對××村的土地資源利用現(xiàn)狀進行了實地考察、分析研究，并總結歸納如下。
    調查目的：通過對××村土地資源利用狀況的實地調查，以小見大，比較客觀地把握農村土地資源使用的現(xiàn)狀，主要是找出當前土地使用過程中的弊病，從而為優(yōu)化土地資源配置，提高土地資源利用率，加快新農村建設步伐提供一定的理論依據(jù)，并提出切實可行且有針對性的建議。
    調查時間：xx年8月9日——15日。
    調查人員：×××。
    調查地點：××××。
    調查方法：實地考察、訪談、查閱資料。
    調查內容：土地資源使用狀況（包括土地類別、有效使用情況、土地規(guī)劃現(xiàn)狀等等）。
    ××村是一個土地資源相對匱乏的村莊（在當?shù)鼐哂幸欢ǖ拇硇裕丝?12人，擁有土地面積近850畝，其中耕地面積641畝，林地約50畝，建設用地（包括道路、橋梁、河灘等）159畝。
    經(jīng)調查，××村的土地使用情況有以下幾個特點：
    1.耕地面積少，地少人多。
    該村耕地共分三等，分別為。
    一等（平整黃土地）、
    二等（洼地、沙土地等）、三等（嶺地、拓荒地等），（注：圖文不一）各類土地都比例如下圖所示。全村人均耕地面積僅為0.9畝/人，且三等地占了近1/4的比例，良田面積偏少，再加上一些不當經(jīng)營狀況，住房擠占耕地，使耕地面積越發(fā)緊張。
    單位：畝。
    2.地塊多，單塊面積小，缺乏集約性。
    雖然人均耕地面積很少，但地塊較多，平均每戶耕地多于5塊，這就使得單塊耕地面積太小，不適合農機的推廣使用，集約性差，嚴重束縛了勞動力。
    1.耕地使用不規(guī)范情況較多。
    目前，由于我國實行土地承包30年不變，廣大農村現(xiàn)存的農用地管理模式，基本上是按照土地下戶時農戶、人口的分配土地訂立承包合同，明確30年不變的。這一做法對土地資源的合理利用帶來了很多弊病。一則村里的人口變動使土地多寡現(xiàn)象凸顯，土地分配有失公平。二是一些人看重眼前利益，隨意改變土地使用類型，在耕地上建房、種樹，嚴重蠶食了有限的耕地。
    2.粗放經(jīng)營，有耕地閑置狀況。
    由于耕地面積較少，僅僅靠農作物收成無法維持生活，多數(shù)居民選擇了外出務工，有的甚至舉家外出。農田便讓給其他人種，這樣一戶種著多戶的地，粗放經(jīng)營，廣種薄收，或者干脆不種，造成農田荒蕪，嚴重威脅了土地資源的可持續(xù)發(fā)展。
    3.土地缺乏有效整合，農作物種植的選擇有待優(yōu)化。
    耕地的零碎給農戶的管理帶了諸多的不便，又不宜采用大規(guī)模機械化生產，使勞動力的生產率下降，同時也嚴重制約了土地的有效利用。其次，在農作物種植方面，往往是農戶想種什么就種什么，缺乏正確的方法指導，也造成耕地的生產率下降。
    4.建設用地缺乏規(guī)劃，土地利用率低。
    (一)農用地管理方面。
    1.責任到戶，保證質量。按農產承包合同，逐戶核準承包土地面積，明確土地質量。對少數(shù)種地過多、廣種薄收粗放經(jīng)營戶給予適當調整。
    2.合理規(guī)劃，嚴格管理。要以科學合理的態(tài)度，按照土地管理要控制總量、合理布局、節(jié)約用地、保護耕地的原則，重新對鄉(xiāng)村土地利用規(guī)劃進行修訂完善。農用地尤其是基本農田經(jīng)過確定之后，嚴格按照各級簽訂的責任狀，層層負責，年年檢查，嚴格監(jiān)督，嚴厲查處。
    3.劃塊經(jīng)營，集約管理。在國家政策及法律法規(guī)允許的情況下，多方籌措，在遵循公平公正的原則下，將土地劃塊經(jīng)營，發(fā)展集約型農業(yè)。
    4.優(yōu)化土地用途，提高土地使用率。由村委會或政府部門統(tǒng)一規(guī)劃，專家論證，選擇適宜的農作物進行耕種，以獲取更高的經(jīng)濟效益。
    5.合理分類，優(yōu)化配置。對耕種良田要加強管理，確保優(yōu)種優(yōu)收。對邊遠荒蕪土地或還林還草，或栽種經(jīng)濟作物，如建設果園、藥材基地等。
    (二)建設用地方面。
    1.制定科學的.用地標準。
    根據(jù)法律法規(guī)確定適宜的村莊人均建設用地標準，把人均建設用地標準作為約束性指標，并根據(jù)不同地區(qū)土地資源和群眾的生產生活習慣，制定出公平合理的建設規(guī)劃，既要合理充分利用土地資源，又要保證居民的住房質量和生產生活需求。
    2.合理安排規(guī)劃建設用地。
    在現(xiàn)有房屋的基礎之上，規(guī)劃引導，盡最大可能保證村莊的街道暢通，杜絕“死胡同”。在征求居民意見的前提下，盡量統(tǒng)一房屋建設，營造良好的村容村貌。
    3.基礎設施的建設和維護。
    4.盤活建設用地資源。
    一是要按照一戶一宅的原則，妥善解決好農戶住新房閑舊屋的問題。二是要處理好國家、集體單位在農村閑置的土地。三是要搞好無人村舊宅基地復墾和荒蕪土地復耕、利用。
    5.加強執(zhí)法力度，優(yōu)化土地管理。
    加強執(zhí)法監(jiān)督力度，嚴懲越權批地現(xiàn)實非法占地的問題，對非法占地用地地人或單位要從嚴從重嚴肅處理，確保土地資源的合理有序可持續(xù)利用。另外還要積極推進土地市場建設，依法規(guī)范土地市場秩序，堅持做到依法批地，依法用地，加強土地執(zhí)法監(jiān)察工作，強化土地信訪工作，維護好群眾利益和農村穩(wěn)定，大力開展宣傳活動，為建設社會主義新農村營造良好的輿論氛圍。
    在此基礎上，政府部門和村委會也應協(xié)調好建設用地和農業(yè)用地的關系，努力緩解土地資源緊張的局面。
    為期六天的調查活動雖然不長，但卻讓我收獲良多。以前雖然也對以上這些土地資源利用現(xiàn)象有所耳聞，但終究缺乏一定的理論依據(jù)和實際依據(jù)，借暑期實踐這個機會，鑒于國家近年來提出的新農村建設問題，我便進行了此次調查活動。
    雖然天氣炎熱，調查活動也比較辛苦，但這期間使我在課堂上學習的統(tǒng)計、管理等知識得到了施展，也很好地鍛煉了我，使我在實地考察、人際交往、計算測量等方面的能力得到了很好的提升。看到自己的成果，以及所獲得的積極評價，心里感到無比的高興和自豪。
    同時我也衷心希望我的調查成果能夠為農村土地資源管理和利用方面的改進提供一定的實際依據(jù)，給當前的新農村建設貢獻一份應有的力量。
    農村土地流市場調查報告篇五
    xx縣xx鎮(zhèn)xx農機專業(yè)合作社位于xx鎮(zhèn)xx村，xx年8月成立，現(xiàn)有社員69戶，帶動農戶1000余戶，在各級領導大力支持扶持下，流轉土地1400余畝。
    合作社成立之初主要是解決村民耕作難，隨著外出務工人員增多，應廣大村民強烈要求，成立土地流轉辦公室。xx-xx年，承包土地200余畝，托管部分外出人員土地300余畝（100-200元/畝），流轉土地900余畝，流轉形式有合作社向農戶每年支付750-1800元，有合作社向農戶每年支付200-1900斤糧食，有部分農戶只種一塊，有合作社無償提供耕作收獲，下余土地交合作社經(jīng)營。
    1、機械化率提高，促進了農業(yè)生產結構調整，提高了農業(yè)的市場競爭能力，利用合作社優(yōu)勢，改變單一耕作方式，從化肥種子使用到土地深松。
    2、解放勞動力，促進了農村勞動力轉移，提高了土地利用率。通過土地流轉和合作社服務模式，農民不需要參與勞動，徹底從繁忙的耕作、勞務中解脫出來，從事效率更高的工作，解除了農民離土離鄉(xiāng)的后顧之憂。農忙時空巢老人不用愁了，年輕人在外務工不用請假了，農民真正做到了省心省力。同時，有效減少了土地撂荒的現(xiàn)象，提高了土地利用率。
    3、促進了農村社會分工，提高了農民的素質。先進的理念、生產技術，為使合作社發(fā)展壯大成立了農業(yè)新產品、新技術推廣中心。xx-xx年，在省、市、縣農機、農業(yè)部門支持下，為我縣選定優(yōu)良小麥品種2個，水稻品種6個，花生品種2個，玉米品種3個。通過合作社工廠化育秧、機械化插秧、花生機械化種植、機械化收獲、示范帶動，有效地促進了農村勞動力、土地等社會資源重組，進一步優(yōu)化了農村社會分工。
    4、降低成本、提高效益，拓寬了農民增收渠道，提高了農業(yè)經(jīng)營效益、土地收入、就業(yè)、土地流轉，每年每畝可為農戶增加直接和間接性收入600余元。一是統(tǒng)一經(jīng)營帶來成本降低。由于合作社統(tǒng)一采購農資，統(tǒng)一使用機械，生產資料價格大幅下降，原農戶畝成本需700元，現(xiàn)為500元，畝節(jié)約成本200元。二是節(jié)省勞動力，增加務工性收入，土地流轉可為農戶增加10個外出務工工作日，按每天60元計算，可增加600元工資性收入。如果常年在外收入更高，如xx組xxx等在外月工資平均4500元，年每人增收5萬元以上。三是糧食增產帶來增收。流轉土地比分散經(jīng)營土地每畝每年可增加產量180斤，按市場價格折算，可增加200余元收入。
    5、推進了農業(yè)組織創(chuàng)新，有利于國家扶持政策的落實。xx-xx年，合作社在各級領導大力支持扶持下，進行土地深松、土壤測肥、水稻工廠化育秧、機械化插秧、先進優(yōu)良品種推廣等，有效地解決了勞動力緊張、農業(yè)產業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營，合作社自身得到發(fā)展壯大，社會效益顯著增加，新農機、新技術得到較快推廣，農機、農藝完美結合。
    農業(yè)的根本出路在于機械化，農機合作社通過機具、資金、技術等資源的整合，合理地調劑了農機具的有償使用，解決了農機部門包不了、村級集體統(tǒng)不了、一家一戶干不了的問題。既滿足了合作社自身的發(fā)展，及廣大農戶對農業(yè)機械不同的需求，提高了農業(yè)機械化的使用率，又帶動了農業(yè)機械化的發(fā)展。農機合作社把分散的農業(yè)機械與分散的農戶緊密結合起來，通過土地流轉、托管、代管，有效破解了集約化、規(guī)?；?jīng)營與分散型、消耗型、傳統(tǒng)農業(yè)之間矛盾，在農業(yè)生產發(fā)展、農民增收致富、農村經(jīng)濟發(fā)展和新農村社區(qū)建設中發(fā)揮了積極作用。當前制約合作社發(fā)展、土地流轉主要因素：
    1、推動土地流轉困難。一是農民對土地固有情節(jié)，舊習慣根深蒂固，外出務工經(jīng)營的農民大多對土地眷戀很深，寧愿土地撂荒，也不愿轉讓土地，制約土地流轉規(guī)模。
    2、不連片、不集中。合作社所流轉土地，分布在各組，有些連生產路都沒有，致使規(guī)模成本增高，出現(xiàn)土地經(jīng)營虧本。
    3、風險大、效益低。農業(yè)是自然和市場雙重影響的弱勢產業(yè)，效益比較低，農產品賣難、自然災害突出、水利設施跟不上。xx-xx年，合作社工廠化育秧總計5000畝，本來是豐收年景，因天旱無雨或水利設施不到位，實際機插面積3000余畝，造成虧本經(jīng)營。
    4、金融部門支持力度不夠，合作社資金短缺，嚴重制約土地流轉規(guī)模。
    如何發(fā)揮農機合作社土地流轉，實現(xiàn)土地集約化、規(guī)?；?jīng)營，實現(xiàn)農業(yè)現(xiàn)代化作用，提一下幾條發(fā)展建議：
    1、拓寬土地流轉的服務主體。目前，土地流轉面積較少的原因是有實力的農機合作社比較少，要拓寬服務主體，爭取大戶領辦，農民專業(yè)合作社創(chuàng)辦，龍頭企業(yè)聯(lián)辦，外來工商資本協(xié)辦的方式，拓寬服務主體，形成市場化多方聯(lián)動的格局。
    農村土地流市場調查報告篇六
    經(jīng)過改革開放二十余年的洗禮,目前農村經(jīng)濟已進入不斷向市場經(jīng)濟邁進的實踐階段。分析這個階段的新實踐,農村經(jīng)濟已逐步出現(xiàn)這樣一個明顯特點:土地活則經(jīng)濟活,土地流轉正成為推動農村經(jīng)濟實現(xiàn)新一輪發(fā)展的“興奮點”。
    我縣作為一個欠發(fā)達的內陸山區(qū)農業(yè)縣,如何緊緊把握農崐村經(jīng)濟發(fā)展的新趨勢,積極探索農村土地流轉的實現(xiàn)方式和途徑,促進農村土地規(guī)范、高效流轉,全面盤活、開發(fā)利用好土地這一與發(fā)展經(jīng)濟聯(lián)系至關密切、潛能極為巨大的生產要素,對加快發(fā)展縣域經(jīng)濟具有重大的現(xiàn)實意義。帶著這一課題,我們對全縣農村土地流轉的情況的進行了一次認真的調查。
    據(jù)不完全統(tǒng)計,我縣土地的流轉面積達7.62萬畝,其中耕地1.8萬畝,山林3.5萬畝,果園2.2萬畝,水面0.12萬畝。調查中,我們發(fā)現(xiàn)土地流轉較好的主要.中在209國道沿線和靖洪國防公路沿線的坪村、堡子、連山、林城、團河、黃茅、若水等鄉(xiāng)鎮(zhèn),這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉的面積約占全縣的54%,其中土地流轉較好的坪村鎮(zhèn)共流轉土地1532畝(其中耕地816畝,山地400畝,水面316畝)。綜觀我縣土地流轉情況的,主要具有三個明顯的特點:。
    1、流轉的面積逐步擴大。從1995年實行第二輪土地承包責任制以來,我縣土地流轉的面積逐年增加。1995年全縣土地流轉面積不到2.1萬畝,今年已達7.62萬畝,增長了3.5倍。特別是近兩年來,初步出現(xiàn)了由小塊流轉向成片規(guī)模流轉的新變化。據(jù)不完全統(tǒng)計,全縣一次性流轉崐面積達20畝以上的就有370余宗。
    2、流轉的形式不斷豐富。據(jù)調查,我縣農村土地流轉主要有五種形式:一是委托代管,即外出務工的農戶委托親戚、朋友、鄰居耕種,稅費負擔與收益分配由代管人與委托人簽訂書面或口頭協(xié)議商定,全縣有80%以上的屬崐于這種形式。二是反租倒包,即鄉(xiāng)、村.體根據(jù)結構調.等需要將承包戶的土地租過來,然后又轉租給原承包戶或其他農戶。如堡子鎮(zhèn)政府租賃該鎮(zhèn)新店村、樓落村農戶的200畝稻田,然后又轉租給原來的農戶或其他農戶,用來.中連片開發(fā)無籽西瓜。三是股份合作,即.體或個人以土地入股,與他人或單位進行共同開發(fā)經(jīng)營,分享效益。如林城鎮(zhèn)大石板村粟多坤、粟多遇等人負責技術和資金,連山鄉(xiāng)宋家洲村的9戶農戶以118畝稻田入股,實行股份合作,共同開發(fā)優(yōu)質葡萄。這種分戶管理的股份合作形式既解決了種田大戶無田可種的矛盾,又解決了田主缺資金、缺技術搞開發(fā)的矛盾。四是.體重新發(fā)包或轉包,即村組將.體“四荒地”、農戶棄耕拋荒的土地重新發(fā)包或轉包給農戶。如團河鎮(zhèn)向陽村以150元/畝的租金,承包了該村120畝土地(其中耕地80畝,河灘荒地40畝),經(jīng)..后崐以2.5萬元/年的租金,發(fā)包給本村3戶農戶,規(guī)劃用于建崐立雞、鴨、豬、羊、魚綜合養(yǎng)殖場。憘五是對外招租,憗即村崐組.體將.中連片的低產田,或將.體原來統(tǒng)一經(jīng)營或承崐包的山林、果園、水面及荒地,以招標的形式租給大戶經(jīng)營。團河鎮(zhèn)官舟村將兩塊分別為300畝和500畝的荒地發(fā)包崐給兩名洪江籍的農戶,承包期20年,承包者帶資金和技術落戶團河,發(fā)展板栗和臍橙等優(yōu)質水果。此外,拍賣、以租抵債等形式在土地流轉中也占有一定的比例。
    3、土地跨區(qū)域流轉逐漸增多。隨著農村經(jīng)濟的發(fā)展,土地潛能的不斷釋放,許多能人大戶已不滿足于本地有限的土地資源,從而使土地跨村、跨鄉(xiāng)、跨縣流轉的面積逐步擴大,土地經(jīng)營逐步打破了傳統(tǒng)的區(qū)域界限。據(jù)初步統(tǒng)計,全縣跨區(qū)域流轉的土地已達1.9萬畝,占全縣流轉土地的25.2%。僅團河鎮(zhèn)就對外(外縣)招租1100余畝。連山、坪村、林城鎮(zhèn)等交通方便的鄉(xiāng)鎮(zhèn),對外更具吸引力。地靈鄉(xiāng)的草莓大戶吳國華就到坪村承包了稻田20畝,在國道邊發(fā)展草莓;若水鎮(zhèn)的胡清在連山承包30多畝耕地,同時轉戰(zhàn)懷化鴨嘴巖租賃荒山發(fā)展脆蜜桃。
    我縣土地流轉雖然起步較晚,但產生的效益和影響是十分明顯和積極的。一是推動了農村產業(yè)結構調.。不少能人租賃.體或個人的土地,不再局限于耕種質次效低的農作物,而是逐步傾向于作物耕種的多樣化、規(guī)?；?由耕種比較效益較低的油茶、水稻轉向耕種優(yōu)質水果、西瓜、大棚蔬菜、葡萄等比較效益較高的作物。目前全縣在土地流轉中已涌現(xiàn)出了一批調.結構的“排頭兵”,為推動全縣農村產業(yè)結構調.作出了示范。如坪村鎮(zhèn)大順村張光前崐等6戶農戶承包耕地84畝,全部改種水稻為種無籽西瓜、葡萄、草莓等,帶動了當?shù)剞r民調.產業(yè)結構,加快了全鎮(zhèn)產業(yè)結構調.的步伐。在他們的帶動下,全鎮(zhèn)有120多戶農崐戶參與承包土地300多畝,用于種植無籽西瓜,獲得了很好的收益。憘二是促進了農村剩余勞力的合.轉移。土地流轉一方面催放了土地的巨大潛能,同時又進一步解放了勞動力。據(jù)不完全統(tǒng)計,全縣大約有2萬余名農村勞動力將耕地崐以流轉的形式處理后,紛紛外出經(jīng)商、開店、打工,從而有效解決了目前農村勞力過剩、棄耕拋荒現(xiàn)象嚴重的問題。崐憘三是提高了土地使用價值。土地合.流轉后,土地逐步向大戶和能人.中,經(jīng)營者實現(xiàn)了市場化、規(guī)模化的生產,崐改變了農村經(jīng)濟長期存在的品種老化、管理落后、經(jīng)營小崐打小鬧的不良布局,使土地的潛能得到了大幅度的釋放。崐如坪村鎮(zhèn)農戶張崇華承包了32畝耕地,用來種植無籽西瓜,崐今年產值達2.8萬元,而32畝耕地用于種植水稻總收入僅1.崐4萬元,只有種植無籽西瓜的50%。
    四是培植了一批農村崐大戶。憗隨著土地流轉的推進,生產要素不斷向生產大戶和崐能人.中,實現(xiàn)了生產要素的優(yōu)化配置,使生產大戶和能人有了“用武之地”,一批發(fā)展農村經(jīng)濟的大戶脫穎而出。目前,全縣承包5畝土地以上的經(jīng)營大戶就有2100余戶。黃茅鄉(xiāng)白洋村陸明建等9戶農民于1997年租賃本村300畝荒山,承包30年,至今已累計投入資金11萬元,栽種優(yōu)質板栗20xx株,優(yōu)質梨樹3000多株,楊梅、碰柑、脆蜜桃等崐1000多株,預計進入盛果期產值可達25萬元以上,可以為15人以上提供勞動就業(yè)機會。
    我縣的土地流轉經(jīng)過幾年的發(fā)展,取得了一定成效,推動了了農村經(jīng)濟的發(fā)展,但是由于思想意識、機制束縛崐等因素的影響,我縣土地流轉仍存在許多突出的問題,這些問題嚴重影響了我縣土地合.、規(guī)范、高效流動。這些崐問題主要表現(xiàn)在:一是土地流轉的組織引導乏力。憗我縣土地流動主要是農戶自發(fā)進行的,個體化傾向較重。各級黨委、政府缺乏有效的組織和引導,至今沒有規(guī)范的政策指導操作,沒有明確具體的部門規(guī)范管理,致使我縣農村土地難以實現(xiàn)規(guī)范、有序和高效流轉。二是土地流轉的市場培育滯后。全縣干部群眾“土地市場”的觀念十分淡薄,縣、鄉(xiāng)、村三級都沒有建立為土地流轉服務的中介組織,崐市場培育嚴重滯后,從而導致土地流轉的供求信息、交易管理都存在諸多問題。三是土地流轉的檔次不高。主要表現(xiàn)在兩個方面:其一是流轉的形式檔次不高。我縣土地流轉絕大部分仍屬最低層次的委托代管形式。在我縣7.62萬崐畝流轉土地當中,委托代管形式占82.4%以上。堡子鎮(zhèn)流崐轉的1235畝土地當中,委托代管形式流轉的就達1000余畝,占流轉總面積的81%,其它形式流轉的僅占19%。而實踐崐證明,低層次的委托代管所產生的效益仍然是比較低的。其二是流轉地的開發(fā)檔次不高。許多流轉地仍處于自發(fā)的、粗放的、低層次的經(jīng)營狀態(tài),流轉規(guī)模小、投入低、科技崐含量不高、抵制市場風險的能力不強。林城鎮(zhèn)一戶居民低崐價承包了8畝良田,但一年四季都是栽種一些“大路菜”,幾分至2角錢一斤,效益很低,連上交那低得不能再低了的租金也成了問題。四是土地流轉的管理欠規(guī)范。由于至今沒有指導性文件,沒有具體的部門組織管理,導致土地流轉的管理欠規(guī)范。主要表現(xiàn)在:流轉雙方忽視必要的法律手續(xù);交易監(jiān)督滯后,.體“暗箱操作”仍有發(fā)生;流崐轉服務體系欠完善,流轉的檔案、信息、價格都沒有規(guī)范崐建立;利益保障還比較乏力,一些流轉地的經(jīng)營者反映要進一步寬松環(huán)境,支持他們生產發(fā)展。
    根據(jù)我縣土地流轉的現(xiàn)狀及存在的問題,我縣要實現(xiàn)崐土地的規(guī)范高效流轉,應從以下幾個方面下功夫:。
    1、提高認識,將推進土地流轉作為實現(xiàn)農村經(jīng)濟新崐一輪大發(fā)展的關鍵來抓。土地是最重要、也是最基本的生崐產要素,“土能生萬物,地可發(fā)千祥”就高度概括了土地崐的巨大潛能。但從新的農村經(jīng)濟發(fā)展形勢來看,離開了土崐地流轉,土地的潛能發(fā)揮受到了極大的束縛。長期形成的崐土地平均擁有、所有權和經(jīng)營權機械統(tǒng)一的模式已明顯不崐適宜農村市場經(jīng)濟和現(xiàn)代農業(yè)的發(fā)展。要打破這一沉悶局崐面,就必須讓土地流轉活起來。因此,各級黨委、政府和崐涉農部門要切實提高對土地流轉的認識,要充分認識土地崐流轉對合.配置農村土地資源,推動農村經(jīng)濟新一輪發(fā)展崐的重大意義的認識,充分認識土地流轉是進一步深化和完崐善農村雙層經(jīng)營體制改革的需要,切實加強對土地流轉的崐領導。要大力解放思想、轉變觀念,牢固樹立“土地市場”崐的觀念,轉變領導方式和職能,利用市場引、政策推、行政促、典型帶等方式,大力活化土地這一生產要素,積極崐加快土地流轉的進程。
    2、強化宣傳和引導,使土地流轉由自發(fā)逐步轉向自土地是農民的命根子,群眾是土地流轉的主體。因此,崐要抓好土地流轉,必須千方百計調動廣大群眾的積極性。崐憘一是要加強對土地流轉現(xiàn)實意義的宣傳。憗要充分利用電視、崐廣播、墻報等多種形式加強對土地流轉意義的宣傳,通過崐宣傳,讓廣大農民群眾充分認識盤活農村土地對發(fā)展農村崐經(jīng)濟、增加農民收入的重要性?；鶎痈刹恳钊氪褰M,深崐入到土地流轉過程當中,向群眾講清盤活土地與固守原有崐土地甚至棄耕拋荒的利弊,通過前后效益對比,提高農民崐對土地流轉的重要性的認識。憘二是要加強對土地流轉典型崐的宣傳。憗對那些在土地流轉過程中,觀念較新,經(jīng)營效益崐較好的經(jīng)營大戶要充分利用各種媒體進行大力宣傳,切實崐發(fā)揮典型的帶動作用。通過宣傳,讓更多農村或城鎮(zhèn)的富崐余勞動力感到經(jīng)營土地有利可圖,從而自覺投入到土地流崐轉當中,利用好土地資源,推動農村經(jīng)濟的發(fā)展。憘三是各崐級黨委政府、基層干部要善于調動農戶的積極性。
    農村土地流市場調查報告篇七
    一是要廣泛宣傳，提高農民流轉土地的積極性。結合農村土地承包法律法規(guī)學習宣傳活動，采取電視、廣播、標語、條幅、下發(fā)宣傳單等多種方式，廣泛宣傳土地流轉的意義及土地流轉政策措施，以及流轉土地農民增收的實際效果，消除農民思想顧慮，提高土地流轉意識。
    農村土地流市場調查報告篇八
    靖年來，xx市一直把搞好土地有序流轉作為促進農業(yè)增效、農民增收、維護農村穩(wěn)定的大事來抓，認真貫徹落實《農村土地承包法》和《農村土地承包經(jīng)營權流轉管理辦法》，從促進農村生產要素的合理流動和優(yōu)化配置、促進農業(yè)結構調整、增加農民收入的高度出發(fā)，積極引導和規(guī)范農村土地有序流轉，取得了較好成效。截止20xx年末，全市農村土地流轉面積達81574公頃，涉及55700個農戶，分別占承包耕地面積的10.8%和總農戶的11.2%。其中流向種養(yǎng)大戶和龍頭企業(yè)的為1907公頃，占流轉總量的2.3%;流向農民專合作組織的1980公頃，占流轉總量的2.4%;流向農戶的77687公頃，占流轉總量的95.3%。在土地流轉總量中轉包的61574公頃，出租的8143公頃，互換的389公頃，轉讓的7252公頃，入股的1980公頃，其他形式的2236公頃，分別占流轉總量的75.5%、10%、0.5%、8.9%、2.4%、2.7%。流轉的土地中自發(fā)流轉的75873公頃，占流轉土地的93%;鄉(xiāng)村組織提供信息流轉的1461公頃，占流轉土地的1.8%;委托鄉(xiāng)村組織流轉的4240公頃，占流轉土地的5.2%。流轉出的土地主要以種植糧食作物為主，占流轉總量的80%以上，種植經(jīng)濟作物和蔬菜占流轉總量的10%左右。流轉期限以中短期為主，5年以下流轉面積占88.4%，20xx年占4.3%，20xx年以上占7.3%。由于xx市采取土地入股等形式，依托農民專業(yè)合作社和種數(shù)糧大戶，搞土地規(guī)模經(jīng)營，有力地促進了農村土地流轉，實現(xiàn)了土地資源的優(yōu)化配置和合理利用，發(fā)揮了規(guī)模效益。一是促進了農村土地規(guī)?；?jīng)營。通過土地入股流轉，使農村土地向農民專業(yè)合作組織和有能力經(jīng)營的農民集中，實現(xiàn)了土地規(guī)模經(jīng)營。二是實現(xiàn)了轉移勞動力和農民增收雙贏。農村土地流轉后使一些會手藝、頭腦活、善經(jīng)營的農民擺脫了土地束縛，或打工，或經(jīng)商，服務于二、三產業(yè)。既增加了農民收入，又活躍和繁榮了城鄉(xiāng)經(jīng)濟，加快了小城鎮(zhèn)建設步伐。三是推動了農業(yè)產業(yè)化經(jīng)營的發(fā)展。通過成立農村土地流轉合作社，規(guī)范土地流轉操作程序，加快土地流轉進程，采取公司+流轉合作社+基地+農戶等形式，吸引大量社會資本投向農業(yè)，促進了先進生產技術、現(xiàn)代裝備、現(xiàn)代管理在農業(yè)領域的運用和推廣。
    奎年來，xx市農村土地流轉工作在市、縣兩級政府和各級農業(yè)主管部門的高度重視下，對依法推進土地流轉進行了積極的探索，雖然取得了一定成效，但還存在許多亟待完善的地方。一是對土地流轉的意義和認識不足。許多農民還沒有把土地流轉作為整合土地資源、提高土地產出率、轉變經(jīng)營方式、解放農村生產力、發(fā)展多種經(jīng)營、拓寬增收渠道等有效手段和必然途徑。有些農民依然存在小富即安的傳統(tǒng)觀念，不愿離開自己那塊有限收入的土地。二是土地流轉需要進一步規(guī)范。各地沒有完全健立和實施土地流轉登記備案制度。有的流轉主體和行為還不能完全依法運行。對流轉情況缺乏相關備案登記和土地承包經(jīng)營權讓變更手續(xù)。合同文本還沒有統(tǒng)一。還存在土地流轉引起的糾紛現(xiàn)象。三是土地流轉的體制機制和流轉形式還不能適應市場經(jīng)濟發(fā)展的需求。換言之，以土地經(jīng)營方式的變革為顯著標志的農村生產力和生產關系的發(fā)展需要進一步協(xié)調。
    一是要廣泛宣傳，提高農民流轉土地的積極性。結合農村土地承包法律法規(guī)學習宣傳活動，采取電視、廣播、標語、條幅、下發(fā)宣傳單等多種方式，廣泛宣傳土地流轉的意義及土地流轉政策措施，以及流轉土地農民增收的實際效果，消除農民思想顧慮，提高土地流轉意識。
    二是積極調研，及時解決土地流轉存在的問題。要把土地流轉作為一個課題，組成調研組，深入縣(區(qū))、鄉(xiāng)村和農戶對xx市土地流轉情況開展調研，及時掌握全市土地流轉情況和存在的問題，積極探索農村土地流轉新模式、新辦法。
    三是加強典型引導，營造土地流轉的良好轉氛圍。要把培育土地流轉典型作為促進土地流轉的重要手段，總結典型經(jīng)驗，加強引導。
    四是要健全制度，依法規(guī)范土地流轉。健立和實施土地流轉登記備案制度。確保流轉主體和行為符合有關法律和政策規(guī)定。對流轉合同及有關資料進行歸案并妥善保管，建立流轉情況登記冊，及時記載和反映流轉情況。對以轉包、出租或其它方式流轉的，及時辦理相關備案登記;對以轉讓、互換方式流轉的'，及時辦理有關承包合同和土地承包經(jīng)營權讓變更手續(xù)。建立和實施土地流轉合同管理制度，指導流轉雙方在自愿協(xié)商的基礎上，建立穩(wěn)定規(guī)范的流轉關系。使用省里統(tǒng)一制定的合同文本。較大規(guī)?；蛏婕爸黧w較多的流轉，必須由農經(jīng)站指導流轉雙方簽訂流轉合同，進行合同登記、鑒證。
    五是重視糾紛調處，保護土地流轉。為保護土地流轉雙方的合法權益，該市各縣區(qū)于20xx年全部成立了農村土地承包仲裁機構，要充分發(fā)揮作用，把農村土地承包糾紛全部納入依法管理的軌道。
    六是創(chuàng)新體制機制，探索流轉形式。堅持以《土地承包法》及中央和省相關規(guī)定為準繩，鼓勵農戶依法采取轉包、轉讓、出租、互換等多種方式流轉土地承包經(jīng)營權，積極探索土地流轉合作社等土地流轉組織形式。在保持原承包關系不變的前提下，由享有土地承包經(jīng)營權的農戶自愿申請，并以土地經(jīng)營權入社的形式，組建農村土地流轉合作社，由土地流轉合作社進行集中統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營。這種模式以股份制和合作制為基本形式，實行“三權分離”，即村集體擁有土地所有權，農民擁有土地承包權，土地流轉合作社擁有土地經(jīng)營權，實行社員代表大會、理事會、監(jiān)事會的管理制度，農戶按入社土地面積從合作社獲取分紅收益。這種形式既能夠把土地集中流轉出來，促進高效規(guī)?，F(xiàn)代農業(yè)的發(fā)展和新農村建設，又可以克服其他土地流轉形式存在的弊端，有利于提高農民的組織化程度，維護承包農戶和經(jīng)營業(yè)主的合法權益，提高農民分享土地增值收益，促進農村勞動力轉移和農民增收，有利于壯大村級集體經(jīng)濟，促進農村社會公益事業(yè)發(fā)展。
    農村土地流市場調查報告篇九
    調查方法：
    面談，實際走訪，電話，田間實際考察；
    重慶市彭水縣，新田鎮(zhèn)。
    20xx年3月12日—3月25日。
    前言：
    人人都知道，土地是國之根本，沒有土地就沒有糧食，我國是人口大國，沒有糧食將是什么樣子！但目前違法使用土地，非法占用土地越來越嚴重，為了進一步了解土地現(xiàn)狀，特點和規(guī)律，減少土地流失，針對目前的情況進行了一次社會調查，現(xiàn)將情況報告如下：
    一、基本情況及特點。
    （一）調查對象的基本情況。
    近幾來，違法使用土地，非法占用土地呈上升趨勢，主要違法使用土地和非法占用人員是開發(fā)商和土地承包人以及政府。
    （二）特點。
    1、違法使用土地主要在廣大農村和城鄉(xiāng)集合部占現(xiàn)有土地的20﹪。
    4、違法使用土地、非法占用土地有發(fā)生，據(jù)調查由于村干部有些法律意識淡薄，不經(jīng)過審批私自占地行為依然嚴重。
    二、違法使用土地和非法占用土地的危害。
    1、糧食減少。
    我國是一個人口大國，糧食問題始終是關系國家安全、社會穩(wěn)定的重大戰(zhàn)略問題，與自然災害相比，違法使用土地和非法占用土地是影響我國糧食生產的主要因素，造成糧食損失更為嚴重。所以說違法使用土地和非法占用土地是始終困擾著我國經(jīng)濟、社會特別是農業(yè)的發(fā)展的主要因素之一。
    2、對環(huán)境的影響。
    3、糧價飛漲。
    由于違法使用土地和非法占用土地使糧食種植面積減少糧食產量減產，直接導致糧食漲價。
    三、違法使用土地和非法占用土地原因分析。
    1、無法農作物種植，由于承包人土地少種地已不能滿足家庭開資，只有離地外出打工，土地要么植樹或挖塘，或托付親友做非農業(yè)用途。
    2、政府規(guī)劃鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展需要，本是合法占用土地，但某些單位或個人鉆了空子。
    3、開發(fā)商用地，由于利益驅使圈地。
    4、個別承包人法律意識淡薄，且承包地遠離小隊或鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍，擁有僥幸的心理非法占地。
    四、對策。
    1、法制宣傳。
    加大土地法等相關法的.宣傳，做到每個村民及村干部，鄉(xiāng)領導，以及政府，開發(fā)商，都要知法，懂法，依法。
    2、依法執(zhí)法。
    加大打擊違法使用土地和非法占用土地力度，嚴厲打擊各種違法使用土地和非法占用土地的單位和個人。
    3，優(yōu)化土地承包，有效合理的利用土地。
    根據(jù)目前現(xiàn)況讓所有進城農民回鄉(xiāng)種地是不可能，政府應加大土地宏觀調控力度，嚴格土地承包經(jīng)營制度，加強監(jiān)督，要求村支部書記或村長按期上報土地現(xiàn)狀，要求村干部不得隨意改變種植結構，政府謹慎劃地。
    4、加大農業(yè)投入，
    政府要加大農業(yè)投入，加大對現(xiàn)在確實還在種植的農民的直補，做好基礎農田，道路、水利合理化規(guī)劃建設，解決農民種地難的一系列問題。
    農村土地流市場調查報告篇十
    土地問題是農村最核心的問題，它不僅關系著我國農業(yè)發(fā)展，更是影響現(xiàn)階段社會穩(wěn)定的一個重要因素，如果妥善處理好此類案件，對于穩(wěn)定社會，促進經(jīng)濟發(fā)展具有積極作用。筆者就當前審理涉及幾個問題進行分析，以便在審判實踐中準確把握。
    土地承包合同作為當事人的合意行為，不論從合同簽訂、合同內容，還是從合同履行上看，都應當嚴謹、合法，但在實踐中，存在種種問題。一是從合同簽訂主體看，承包經(jīng)營權流轉主體不合法、不規(guī)范，導致雙方主體資格混亂。二是從合同簽訂內容看：1、標的不明確，如土地、果園四至不明；2、承包基數(shù)及承包費交款時間掌握不好，發(fā)包前未作充分的可行性論證，僅憑少數(shù)人粗淺體會或者對市場變化因素估計不足，基數(shù)過高影響承包者生產積極性，導致合同履行不能或基數(shù)過低引起群眾紅眼病，影響社會穩(wěn)定；3、違約條款約定不合法，約定的違約金數(shù)額過高或過低，起不到懲罰作用。三是從合同形式看不具體、不完善，農村承包合同一般要求訂立書面合同，但由于農村文化水平、法律知識、實踐經(jīng)驗有限，相當一部分合同條款不全，權利義務約定不明，有的只是村干部口頭說了算，沒有書面合同，有的村干部不把合同當回事，隨手丟棄，一旦發(fā)生糾紛，無據(jù)可查。四是發(fā)包程序上不規(guī)范，根據(jù)《農村土地承包法》第十八條規(guī)定，“承包方案應當依法經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議2/3以上的成員或者2/3以上村民代表的同意”，但在實踐中缺乏有效的監(jiān)督機制，有些達不到法定人數(shù)，有些不召開村委會，還有的不征得村民代表同意，造成群眾纏訴上訪。五是從合同履行上看，違背誠實信用原則，有的承包人不按期繳納承包費；有的承包人掠奪性經(jīng)營，破壞土地種植條件；有的承包人未經(jīng)發(fā)包人同意隨意轉包，而發(fā)包方也以各種理由隨意解除合同，隨意提高承包費，影響了合同的有效履行。
    根據(jù)上述種種情況，筆者認為，應實行土地承包合同備案審查制度。我國《土地承包法》第二十二條規(guī)定，“承包合同自成立之日起生效，承包方自承包合同生效時取得土地承包經(jīng)營權”，第二十三條規(guī)定，“縣級以上人民政府應當向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營權證或者林權證等證書，并登記到冊，確認土地承包經(jīng)營權”。為完善農村土地承包關系，維護發(fā)包方和承包方合同的穩(wěn)定性及雙方利益，應由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農村經(jīng)營管理部門對合同進行審查備案制度，未經(jīng)該部門審查的，人民政府不予頒發(fā)農村土地承包經(jīng)營權證書。
    二、民主議定原則對土地承包合同效力的影響。
    《村民委員會組織法》、《土地管理法》、《農村土地承包法》對農村重大承包事項都規(guī)定了民主議定原則，其法理基礎是土地的所有權必須依照所有權人集體意志行事。近幾年，從我院審理的土地承包案件來看，有三成為村民委員會主任一人簽訂合同，未經(jīng)民主議定原則。作為土地管理者的發(fā)包方違反法律這一強制性規(guī)定，人民法院應當認定該承包合同無效。根據(jù)最高人民法院《關于審理農業(yè)承包合同糾紛案件若干問題的規(guī)定》第二條、第二十五條規(guī)定，“承包合同簽訂滿一年或雖未滿一年，但承包人已實際進行了大量投入的，人民法院不因發(fā)包人違反法律規(guī)定的民主議定原則越權發(fā)包而認定該承包合同無效，但可對合同有關內容適當調整?！痹撘?guī)定適用于發(fā)包方所屬的半數(shù)以上村民以發(fā)包方為被告要求確認合同效力而提起的訴訟。該條“一年”的期限為除斥期間，也就是說，只要在承包合同簽訂后一年內沒有提起訴訟，人民法院就不能再以此理由認定為合同無效。該解釋規(guī)定的“適當調整”也是以合同有效為前提，對無效合同沒有必要進行事后調整。
    《合同法司法解釋二》第二十六規(guī)定，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的，非不可抗力造成的部署與商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據(jù)公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或解除。最高人民法院《關于審理涉及土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第十六條規(guī)定：“因承包方不收取流轉價款或者向對方支付費用的約定產生糾紛，當事人協(xié)商變更無法達成一致，且繼續(xù)履行又顯示公平的.，人民法院可以根據(jù)發(fā)生變更的客觀情況，按照公平原則處理?！蓖ㄟ^上述司法解釋可知，情勢變更原則是合同法上一項重要的抗辯原則。農村土地承包糾紛案件屬于合同法的范疇，在合同履行過程中，因訂立期限較長，承包人投入較大，各種客觀情況發(fā)生可能性極大，如物價增高、通貨膨脹等，審理土地糾紛案件適用情勢變更原則更能夠體現(xiàn)公平正義，更能夠穩(wěn)定農村生產生活秩序，消除當事人之間的利益不平衡性和對抗性，有利于社會和諧。
    四、關于《土地管理法》第十六條的理解和適用。
    《土地管理法》第十六條規(guī)定：“土地所有權和使用權爭議，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理。個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內，向人民法院起訴。在土地所有權和使用權爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。”關于土地權屬爭議，本條規(guī)定了三種解決的辦法：一是爭議發(fā)生后先由當事人之間進行協(xié)商解決。所謂協(xié)商，就是指土地所有者或者使用者權屬發(fā)生爭議后，在自愿互諒的基礎上直接進行磋商，自行解決。如果協(xié)商不成，或者協(xié)商達成協(xié)議一方反悔，他方可提請人民政府處理。二是當事人協(xié)商不成由人民政府處理，單位之間爭議由縣級以上人民政府處理，個人之間、個人與單位之間發(fā)生爭議由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級人民政府處理。人民政府收到爭議案件后，一般先進行調解，調解不成進行行政裁決。三是當事人對有關人民政府處理決定不服，可以自接到處理決定通知之日起三十日內向人民法院起訴。
    此類訴訟到底是民事訴訟還是行政訴訟不能一概而論，應區(qū)別情況。《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行中華人民共和國行政訴訟法若干意見（試行）》中受案范圍第七條規(guī)定，“公民、法人或者其他組織對人民政府或者其主管部門有關土地、礦產、森林等自然資源的所有權或使用權歸屬的處理決定不服，依法向人民法院起訴的，人民法院應作為行政案件受理?！庇纱丝梢?，需要由人民政府確認所有權、使用權歸屬的，屬于行政案件，一方對行政裁決不服，向人民法院提出行政訴訟。()如果土地權屬已明確，侵犯土地所有權和使用權的爭議糾紛，應該向人民法院提起民事訴訟。此外，還需要說明的是，《土地管理法》第十六條第三款規(guī)定，如果有關當事人的土地所有權或使用權歸屬需要先由人民政府確定的，人民政府處理是提起民事訴訟的前置程序。沒有經(jīng)過這個前置程序，人民法院不予受理。
    《中華人民共和國農村土地承包經(jīng)營糾紛調解仲裁法》第十八條規(guī)定：“農村土地承包經(jīng)營糾紛申請仲裁的時效期間為二年，自當事人知道或者應當知道其權利被侵害之日起計算?！备鶕?jù)《物權法》的有關精神，農村土地承包合同屬于用益物權，該糾紛不適用于訴訟時效，故此時效期間為除斥期間。
    本法第四十八條規(guī)定：“當事人不服仲裁裁決，可以自收到裁決書之日起三十日內向人民法院起訴，逾期不起訴的，裁決書即發(fā)生法律效力。”6月27日，全國人大常委會通過了《中華人民共和國農村土地承包經(jīng)營糾紛調解仲裁法》，該法明確規(guī)定，農村土地承包經(jīng)營糾紛包括：（一）因訂立、履行、變更、解除和終止農村土地承包合同發(fā)生的糾紛；（二）因農村土地承包經(jīng)營權轉包、出租、互換、轉讓、入股等流轉發(fā)生的糾紛；（三）因收回、調整承包地發(fā)生的糾紛；（四）因確認農村土地承包經(jīng)營權發(fā)生的糾紛；（五）因侵害農村土地承包經(jīng)營權發(fā)生的糾紛；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他農村土地承包經(jīng)營糾紛。發(fā)生農村土地承包經(jīng)營權的糾紛，當事人可以自行和解，也可以請求村民委員會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府等調解，當事人和解、調解不成，或者不愿意和解、調解的，可以向農村土地承包仲裁委員會申請仲裁。該法的實施，為農村多元化解決土地矛盾糾紛建立了良好的機制。農村土地承包仲裁委員會面向農村，快速解決糾紛，靈活簡便，是農村土地糾紛很好的解決途徑，同時也避免大量的土地糾紛案件涌向法院，建議先引導矛盾雙方當事進行仲裁，對仲裁不服可向人民法院提起訴訟，此類訴訟應為民事訴訟。
    農村土地流市場調查報告篇十一
    日前，筆者在統(tǒng)計濱海法院審結案件情況時發(fā)現(xiàn)，農村土地承包糾紛案件增多現(xiàn)象比較突出，特別是從開始，出現(xiàn)較高增幅，僅以濱海法院蔡橋法庭為例，20共審理24件，年一季度已受理10件，而只受理一件，農村土地承包案件在全部案件中所占的比重在、年、年分別為0.5％、1.1％、12％。土地承包案件的增多，影響農業(yè)生產的安全，波擊農村的社會穩(wěn)定，不利于和諧社會的構建，為此，筆者就此進行調研，提出一些建議。
    1、先棄后取，引發(fā)糾紛。一些農民承包集體土地后，沒有使用土地，造成土地荒蕪，其他人剩機利用，進行種植?，F(xiàn)在承包人以土地經(jīng)營權是自己所有為由，要取回土地及其上的農作物，與種植人發(fā)生糾紛。
    2、土地承包人前手與后手之間因土地投入問題產生矛盾，出現(xiàn)糾紛。原承包人因對土地投入的成本，如基建項目，在承包期間沒有消耗完，而要求新承包人給予補償，新承包人不能接受引發(fā)糾紛。
    3、承包人與發(fā)包人之間發(fā)生的糾紛。主要表現(xiàn)為，發(fā)包人擅自毀約，將土地另發(fā)包他人，發(fā)包人單方提高承包金，發(fā)包人不能按合同規(guī)定及時將土地交付承包人使用，不能保證承包人安全地使用土地。承包人違約的情形主要是不按時交納土地承包金。
    4、第三人對土地承包合同不服，而對合同當事人雙方提起訴訟，要求解除合同，重新進行土地承包。
    5、土地承包人對第三人，主要是當?shù)卮迕瘢崞鹜Ｖ骨謾嘣V訟，要求法律保護其正常的生產經(jīng)營活動。
    6、外嫁女為爭得土地承包與村集體組織發(fā)生糾紛。
    引發(fā)土地承包糾紛的原因很多，但深挖其根本原因不外乎有以下幾個方面。
    一是國家土地政策的調整，使得土地上的負擔減少，土地使用收益增加。為了扶持農業(yè)發(fā)展，中央采取一系列減輕農民負擔政策，取消農業(yè)稅費，使得種植土地的收益增加，激發(fā)了農民的種糧積極性，很多人由原來的冷漠甚至拒絕土地轉變?yōu)闋幦⊥恋兀跔幦⊥恋氐倪^程中難免發(fā)生利益沖突，產生糾紛，如上述的1、4、6幾種類型最具有代表性。
    二是農民土地外收入有限，不能轉移農民對土地的注意力?，F(xiàn)階段，雖然國家大力加強城市化、工業(yè)化建設，越來越多的農民離開土地，進城務工，土地承載的勞動力較歷史有所減少，但農民因為思想相對保守，知識比較貧乏，擇業(yè)能力不強，難以在城市中有較大作為，取得更好的收益，在經(jīng)營土地效益不高的情況下，他們選擇離開，但當土地能為他們帶來較好利益的情況下，他們就會改變思想，在鄉(xiāng)情的召喚下會義無反顧地告別背井離鄉(xiāng)的打工生活，繼續(xù)從事農業(yè)生產，土地成為農民的搶手貨在所難免。受利益驅動，很多人，包括村委會等集體經(jīng)濟組織，往往做出失范之舉，產生矛盾和糾紛，如上述2、5兩種情形，就是典型表現(xiàn)。
    三是法制意識差，依法辦事的自覺性不高；法律水平低，按合同辦事的能力不強。在對待利益的分配和調整上，不能牢固樹立法制意識，往往感情用事，以傳統(tǒng)觀念作為判斷公正的標準。發(fā)現(xiàn)別人承包土地，取得收益好，就生不平之心，害起“紅眼病”，進而對承包人的生產經(jīng)營活動進行起哄、干擾甚至破壞，如上述1、5兩種情形。因為合同知識少，當初簽訂的合同內容簡單，留有空白，存在歧義，致使在履行過程中發(fā)生爭議，引發(fā)糾紛，如上述2、3兩種情形。
    農業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎，土地是農業(yè)的根本，維護土地安全，保證土地生產正常運行，是關系農業(yè)發(fā)展、農村穩(wěn)定、農民幸福的.大事，解決好農村土地承包糾紛案件是服務“三農”建設的一項基礎性工作。
    首先，公正及時地審理每一件案件，恢復生產秩序，保護土地生產。要保護合法有效的合同，支持承包人依法經(jīng)營土地，對違法破壞他人土地承包經(jīng)營權的人，要依法給予制止和制載；對擅自毀約，終止合同的當事人要依法追究其責任，足額賠償給相對人造成的損失。審理過程要強調速度，盡快審理，盡早將當事人從訴訟中解放出來，不誤農活，保證生產。
    其次，引入情勢變更原則，公正界定當事人之間的權利義務，增強審判的社會效果。對歷史的原因或政策性原因引起的合同，不能簡單地以簽訂合不完全符合法律規(guī)定、權利義務失衡為由宣布無效，造成高成本的善后處理工作的發(fā)生，應該以促進生產、承認有效為原則，保護合同的履行，維護土地生產現(xiàn)狀，不中斷、不損害土地生產。為救濟合同中的權利義務失衡現(xiàn)象，適用合同法中的公平原則，可以情勢變更為理由，調整承包期限，變動承包金數(shù)額，以化解矛盾，消除糾紛。
    再有，加強訴訟調解，力促社會和諧。在處理過程中，要堅持調解主導訴訟，多做說服教育疏導工作，爭取當事人在友好協(xié)商、平等談判中共同尋求解決糾紛的方法。要充分發(fā)揮農村優(yōu)秀傳統(tǒng)文化的教化引導作用，利用老長輩、老黨員、老干部的力量參與支持調解，以靈活有效的措施解決糾紛。
    合起來，開展巡回審理，堅持送法上門，把庭審建設成為普法的“橋頭堡”，通地審結一案，教育一方的渠道，向人民群眾輸送法制意識和法律知識，提高農村土地承包活動的規(guī)范性，保證土地生產順利進行。
    農村土地流市場調查報告篇十二
    1、農村集體組織是否是集體土地所有權人。
    我國憲法、民法通則、土地管理法和農業(yè)法都有關于農村集體土地所有權的規(guī)定。這些法律，將農村集體土地所有權規(guī)定為三級制的“農民集體所有”。這就是“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體所有”、“村農民集體所有”和“村內兩個以上的集體經(jīng)濟組織中的農民集體所有”。也就是說，農村集體土地所有權的法定主體是三個級類的“農民集體”。但是，“農民集體”不是法律上的“組織”，而是全體農民的集合，是一個抽象的、沒有法律人格意義的集合群體。它是傳統(tǒng)公有制理論在政治經(jīng)濟上的表述，不是法律關系的主體。
    為了解決這一問題，經(jīng)濟理論界和有關的行政管理部門都力圖明確“農民集體”的性質。例如1994年12月國家土地管理局地籍管理司在關于對農民集體土地確權有關問題的答復中就指出：“‘農民集體’是指鄉(xiāng)農民集體、村農民集體和村內兩個以上農業(yè)集體經(jīng)濟組織，包括由原基本核算單位的生產隊延續(xù)下來的經(jīng)濟組織。”行政執(zhí)法部門的這種解釋，在一定的意義上將“農民集體”確定為“農業(yè)集體經(jīng)濟組織”。但這與正式的法律表述是不一致的。這種模糊不清的規(guī)定，導致了經(jīng)濟實踐中的混亂。從我國現(xiàn)行法律關于農村集體土地所有權的立法本意和相關規(guī)定上來分析，“農民集體”在概念上與“農村集體組織”有著十分明顯的區(qū)別?！稗r民集體”不是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村或者村以內的農村集體經(jīng)濟組織、也不是指某級行政組織如鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或某級自治組織如村民委員會。對于這一點，法律明確規(guī)定由農村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營管理屬于村農民集體所有的土地就是最好的說明。也就是說，農村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會都沒有土地所有權，它們只能經(jīng)營管理屬于“農民集體所有”的土地。但我們在調卷復查時發(fā)現(xiàn)，有些地方的集體土地使用權證上“土地所有權人”一欄填寫為“xx村民委員會”。這顯然不符合《土地管理法》的規(guī)定，應予及時糾正。
    將法律規(guī)定上的“農民集體所有”理解為“全體農民共同所有”，目前被稱之為農村集體土地制度改革的重要思路之一。因不在本文討論范圍之內，就不作涉及了。
    2、村民小組是否享有集體土地所有權。
    我國長期實行三級所有，隊為基礎的農村集體所有制。據(jù)國家統(tǒng)計局1981年公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我國農村99％是以上生產隊為基本核算單位，90％以上的土地歸生產隊所有。在1983年撤銷人民公社時，生產大隊和生產隊也由村民委員會和村民小組所替代，雖然一部分在規(guī)模和范圍上作了調整，但總體上還是保持了原體制下的土地占有關系。根據(jù)這種情況，《土地管理法》和《農業(yè)法》將《民法通則》規(guī)定村和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）兩級“農民集體所有”變更為三級類所有。但問題是《土地管理法》和《農業(yè)法》規(guī)定的“村內兩個以上農業(yè)集體經(jīng)濟組織”是否就是生產隊解體后的村民小組？對此，1992年6月國家土地管理局政策法規(guī)司關于對《土地管理法》有關問題請示的答復中指出：“農業(yè)集體經(jīng)濟組織”必須有一定的組織機構、管理人員、資金，具有一定的民事權利能力和民事行為能力，能夠以自已名義獨立承擔民事責任?！啊痹谏a隊解體為村民小組后，原生產隊所有的土地，可以屬于該村民小組相應的農業(yè)集體經(jīng)濟組織的農民集體所有，不應理解為村民小組擁有土地所有權?！澳敲?，什么是與村民小組相應的農業(yè)集體經(jīng)濟組織？有關部門沒有進一步解釋和確定。
    我們認為，《土地管理法》和《農業(yè)法》中規(guī)定的“村內兩個以上的集體經(jīng)濟組織”并不是集體土地的所有權主體，而只是一個級類劃分的單位概念。目前蘇州農村并不存在這種村內集體經(jīng)濟組織，絕大多數(shù)村民小組也沒有建立獨立的集體經(jīng)濟組織。如果將村內集體土地確權給“村民小組相應的農業(yè)集體經(jīng)濟組織的農民集體所有”，顯然不符合農村的實際情況。而由生產隊演變而來的村民小組已失去了前者的組織、管理職能，它作為一個社區(qū)概念，就是指村民小組農民集體，其完全可以滿足級類劃分的需要，截止月31日，蘇州全市有82%的村的土地按組劃分。因此將農村集體土地所有權的第三級法定主體表述為“村民小組農民集體”更為符合實際。11月國土資源部關于依法加快集體土地所有權登記發(fā)證工作的通知也規(guī)定：“凡是土地家庭聯(lián)產承包中未打破村民小組（原生產隊）界線，不論是以村的名義還是以組的'名義與農戶簽訂承包合同，土地應確認給村民小組農民集體所有?！狈制缬^點認為，村民小組組織渙散、不具備行為能力，不應再賦予它集體土地所有權。對此，我們認為，對于一個級類劃分的單位概念不需要以組織體的標準進行衡量，況且我國在對集體土地所有權的正式立法中從未要求所有權人要具備一定的組織形式和行為能力，正如一個無法定行為能力的未成年人需要監(jiān)護人卻不妨礙他擁有財產權利一樣。
    我們認為，在具體訴訟活動中，村民小組可采用訴訟代表人制度參加訴訟。村民小組的總人數(shù)都在10人以上符合民事訴訟法第五十四條“當事人一方人數(shù)眾多”的要求，村民小組的全體成員對土地有著共同的利益，可由村民小組會議（其組成成員、召開程序可參照《村民委員會組織法》對村民會議的規(guī)定）推選共同的代表人，村民小組推選不出代表人的，由人民法院提出代表人名單，要求村民小組會議協(xié)商，協(xié)商不成的，由人民法院在村民小組會議組成人員中指定代表人（通?？煽紤]由村民小組組長擔任）。代表人代為訴訟，代表人的訴訟行為對其所代表的村民小組發(fā)生效力，但代表人變更、放棄訴訟請求或者承認對方當事人的訴訟請求，進行和解，必須經(jīng)村民小組會議表決同意。
    3、“農民集體”能否對土地直接進行經(jīng)營管理。
    有人認為是法律已賦予農村集體經(jīng)濟組織、村委會對農村集體土地的經(jīng)營管理權，因此就排除了“農民集體”的經(jīng)營管理權。但問題是“農民集體”作為集體土地所有權主體，如果不能直接從事經(jīng)營、管理，這顯然違反了財產所有權的法律原則。經(jīng)營管理權是所有權人的一項天然權利，即使是法律也無權剝奪。法律將經(jīng)營管理權委托給農村集體經(jīng)濟組織、村委會，是對集體土地所有權主體虛擬性的一種補充，實屬無奈之舉。如果“農民集體”直接經(jīng)營、管理土地的意愿能夠通過合法有效的組織形式予以實現(xiàn)，法律不但不應干涉，還應充分保護。事實上，現(xiàn)行法律中有關承包土地調整、對外發(fā)包土地、承包經(jīng)營方案等重大事項必須由村民會議或村民代表大會民主議定的規(guī)定就體現(xiàn)了對農民集體意愿的尊重。我們認為法律雖然規(guī)定了農村集體經(jīng)濟組織、村委會可以行使對集體土地的經(jīng)營管理權，但也不能就此否定“農民集體”的經(jīng)營管理權，而且“農民集體”作為所有權人享有的經(jīng)營管理權應當是第一位的。至于何為“合法有效的組織形式”，我們考慮“村農民集體”以村民會議或村民代表大會、“村民小組農民集體”以村民小組會議的形式實現(xiàn)意思自治較為現(xiàn)實可行，也便于與現(xiàn)行法律接軌。
    4、對外發(fā)包土地承包金收益的歸屬。
    農村土地承包經(jīng)營權的實質是集體土地使用權。一方面，“承包經(jīng)營”就其法律上的本來含義，應當是由發(fā)包人投資，而由承包人經(jīng)營；承包土地上的種植物、養(yǎng)殖物和畜牧物等，應當由發(fā)包人所。
    有并承擔風險，承包人只承擔善良管理的債務上的責任。起初，承包經(jīng)營所需的土地和其他生產資料基本上都由集體提供，承包人付出的基本上只是勞動，這時的承包經(jīng)營是名副其實的。但是，隨著承包經(jīng)營制的發(fā)展，承包的農民在農業(yè)生產中的投資份額越來越大，要自行負擔種子、化肥和其他生產工具，而集體除了土地外，很少再作其他投入。這種投資角色的轉換，實際結果便是承包經(jīng)營權是有債權之名而行物權之實。事實上，農村承包責任制實行不久后，農民便開始獨自擁有承包土地上的種植物、養(yǎng)殖物和畜牧物的所有權，并自行承擔風險。這樣，農民與集體原承包經(jīng)營關系已是十足的土地用益物權關系。
    另一方面，農村土地承包經(jīng)營權是基于農民集體對土地的所有權而產生，為所有權單位的社區(qū)成員平等享有的法定權利。非經(jīng)農民集體同意，社區(qū)以外成員不享有農村土地承包經(jīng)營權。例如，《土地承包法》第15條規(guī)定：“家庭承包的承包方是本集體經(jīng)濟組織的農戶。”《土地管理法》第15條規(guī)定：“農民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準?！?BR>    接下來的問題就是，農村集體土地是否無償使用、農村土地承包費的性質是什么？有人認為，我國農村在實行聯(lián)產承包責任制后，農民的勞動成果“交夠國家的、留足集體的、剩下自己的”就是農村集體土地有償使用的一種形式。我們認為該觀點沒有法律依據(jù)，本社區(qū)的農民作為土地的主人使用自己的土地是沒有理由交納地租的。我們同樣可以將此界定為社區(qū)公共職能費用。例外的情況是，將土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人，即通常意義上的對外發(fā)包。我們認為該承包項下收取的承包金具有土地使用費的性質，應屬于集體土地所有權人的收益。村委會等發(fā)包人作為農民集體所有土地的經(jīng)營管理者無權擅自處分該承包金。
    5、“組有村管”模式下村委會發(fā)包村民小組集體所有的土地是否有效。
    根據(jù)《土地承包法》的規(guī)定，村民小組農民集體所有的土地，由該村民小組發(fā)包。而在蘇州農村普遍實行的是“組有村管”模式，即組有土地由村委會發(fā)包，承包金收益也歸村委會所有。我們認為，村委會發(fā)包組有土地未經(jīng)村民小組授權，屬于無權處分行為，應當認定無效。分歧觀點認為，村民小組經(jīng)營、管理職能弱化，不具備發(fā)包條件，由村委會代為發(fā)包較為可行，村民小組與村委會構成事實委托關系。我們認為，“組有村管”的經(jīng)營模式并不符合委托的法律特征。主要有以下幾點區(qū)別：（1）委托關系的受托人有按委托人指示行事的義務，而“組有村管”模式下的村委會是不接受村民小組指示的；（2）委托關系的受托人負有報告義務，而“組有村管”模式下的村委會并不需要向村民小組報告承發(fā)包情況；（3）委托關系的受托人處理委托事務取得的財產，應當轉交給委托人。而“組有村管”模式下的村委會有權自行處分承包金收益；（4）委托關系的委托人有支付處理委托事務費用的義務，而“組有村管”模式下的村民小組并不承擔任何發(fā)包費用；（5）委托關系是合同關系，必須雙方當事人意思表示一致，而“組有村管”模式下的村民小組既未辦理任何委托手續(xù)，也無其他表達委托意愿的意思表示，當事人之間就委托關系的成立顯然缺乏合意。分歧觀點認為，村民小組明知村委會發(fā)包組有土地，而未提出異議，應視為對村委會代為發(fā)包行為的默認。我們認為，通常情況下，內部意思的外部表達必須借助于積極的表示行為，沉默不是表示行為。因此，沉默不是意思表示，不能成立法律行為。只有在法律有特別規(guī)定時，當事人的消極行為才被賦予一定的表示意義，并產生成立法律行為的效果。最高院關于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）第66條就規(guī)定：“不作為的默示只有在法律有規(guī)定或當事人雙方有約定的情況下，才可以視為意思表示?！笨梢?，在既無法定又無約定的情況下，村民小組不提異議的不作為，并不能看作是對村委會發(fā)包行為的認可。
    村委會擅自發(fā)包組有土地本質上是一種侵權行為，如果村民小組就此提起訴訟，法院應當保護其法定的經(jīng)營管理權及收益權。為維護農村承包經(jīng)營關系的穩(wěn)定，審理該類案件時要嚴格把握訴訟時效問題，村民小組在法定期間內不行使權利即喪失勝訴權，訴訟時效期間應從村民小組知道或應當知道村委會發(fā)包組有土地時起算，如有中斷的法定事由出現(xiàn)，訴訟時效期間重新計算。
    6、違反法律規(guī)定的民主議定原則的承包合同是否應認定無效。
    我國法律對重要承包事項都規(guī)定了民主議定原則，其法理依據(jù)是土地的經(jīng)營管理者必須依照所有權人的集體意愿行事。相關法條有：《土地管理法》第十四條第二款、第十五條，《村民委員會組織法》第十九條第二款第（五）、（六）項，《土地承包法》第十八條第二款第（三）項、第二十七條第二款、第四十八條第一款。如果發(fā)包方違反上述強制性規(guī)定，越權發(fā)包，人民法院應當認定該承包合同無效，并根據(jù)當事人的過錯，確定其應承擔的相應責任。
    由于農產品生長周期長，季節(jié)較強，人民法院在審理農村土地承包合同糾紛案件時，基于保護農業(yè)生產穩(wěn)定發(fā)展的考慮，對承包合同的效力認定應當特別慎重。根據(jù)最高院關于審理農業(yè)承包合同糾紛案件若干問題的規(guī)定（試行）（法釋[]15號）第二條、第二十五條的規(guī)定，承包合同簽訂滿一年，或雖未滿一年，但承包人已實際做了大量的投入的情況下，人民法院不因發(fā)包方違反法律規(guī)定的民主議定原則越權發(fā)包而確認該承包合同無效但可對該承包合同的有關內容進行適當調整。單從法釋[1999]15號的文義解釋來看，該規(guī)定適用于發(fā)包方所屬的半數(shù)以上村民以發(fā)包方為被告，要求確認承包合同的效力提起的訴訟。而我們認為最高院此項規(guī)定對承包合同效力的認定具有普遍意義，因為人民法院對同一事實關系的法律認定須保持一致，同一份承包合同的效力認定結果不應由于訴訟主體或訴訟請求的不同而會有所不同。最高院就承包合同違反民主議定原則的無效請求設定了1年的除斥期間，只要在承包合同簽訂后的一年以內沒有提起訴訟，人民法院就不能再以此認定合同無效，所謂“進行適當調整”也是以人民法院確認合同有效為前提的，對無效合同是沒有進行事后調整必要的。
    農村土地流市場調查報告篇十三
    日前，筆者在統(tǒng)計濱海法院審結案件情況時發(fā)現(xiàn)，農村土地承包糾紛案件增多現(xiàn)象比較突出，特別是從開始，出現(xiàn)較高增幅，僅以濱海法院蔡橋法庭為例，20共審理24件，一季度已受理10件，而只受理一件，農村土地承包案件在全部案件中所占的比重在、年、年分別為0.5％、1.1％、12％。土地承包案件的增多，影響農業(yè)生產的安全，波擊農村的社會穩(wěn)定，不利于和諧社會的構建，為此，筆者就此進行調研，提出一些建議。
    1、先棄后取，引發(fā)糾紛。一些農民承包集體土地后，沒有使用土地，造成土地荒蕪，其他人剩機利用，進行種植?，F(xiàn)在承包人以土地經(jīng)營權是自己所有為由，要取回土地及其上的農作物，與種植人發(fā)生糾紛。
    2、土地承包人前手與后手之間因土地投入問題產生矛盾，出現(xiàn)糾紛。原承包人因對土地投入的成本，如基建項目，在承包期間沒有消耗完，而要求新承包人給予補償，新承包人不能接受引發(fā)糾紛。
    3、承包人與發(fā)包人之間發(fā)生的糾紛。主要表現(xiàn)為，發(fā)包人擅自毀約，將土地另發(fā)包他人，發(fā)包人單方提高承包金，發(fā)包人不能按合同規(guī)定及時將土地交付承包人使用，不能保證承包人安全地使用土地。承包人違約的情形主要是不按時交納土地承包金。
    4、第三人對土地承包合同不服，而對合同當事人雙方提起訴訟，要求解除合同，重新進行土地承包。
    5、土地承包人對第三人，主要是當?shù)卮迕?，提起停止侵權訴訟，要求法律保護其正常的生產經(jīng)營活動。
    6、外嫁女為爭得土地承包與村集體組織發(fā)生糾紛。
    引發(fā)土地承包糾紛的原因很多，但深挖其根本原因不外乎有以下幾個方面。
    一是國家土地政策的調整，使得土地上的負擔減少，土地使用收益增加。為了扶持農業(yè)發(fā)展，中央采取一系列減輕農民負擔政策，取消農業(yè)稅費，使得種植土地的收益增加，激發(fā)了農民的種糧積極性，很多人由原來的冷漠甚至拒絕土地轉變?yōu)闋幦⊥恋?，在爭取土地的過程中難免發(fā)生利益沖突，產生糾紛，如上述的1、4、6幾種類型最具有代表性。
    二是農民土地外收入有限，不能轉移農民對土地的注意力。現(xiàn)階段，雖然國家大力加強城市化、工業(yè)化建設，越來越多的農民離開土地，進城務工，土地承載的勞動力較歷史有所減少，但農民因為思想相對保守，知識比較貧乏，擇業(yè)能力不強，難以在城市中有較大作為，取得更好的收益，在經(jīng)營土地效益不高的情況下，他們選擇離開，但當土地能為他們帶來較好利益的情況下，他們就會改變思想，在鄉(xiāng)情的召喚下會義無反顧地告別背井離鄉(xiāng)的打工生活，繼續(xù)從事農業(yè)生產，土地成為農民的.搶手貨在所難免。受利益驅動，很多人，包括村委會等集體經(jīng)濟組織，往往做出失范之舉，產生矛盾和糾紛，如上述2、5兩種情形，就是典型表現(xiàn)。
    三是法制意識差，依法辦事的自覺性不高；法律水平低，按合同辦事的能力不強。在對待利益的分配和調整上，不能牢固樹立法制意識，往往感情用事，以傳統(tǒng)觀念作為判斷公正的標準。發(fā)現(xiàn)別人承包土地，取得收益好，就生不平之心，害起“紅眼病”，進而對承包人的生產經(jīng)營活動進行起哄、干擾甚至破壞，如上述1、5兩種情形。因為合同知識少，當初簽訂的合同內容簡單，留有空白，存在歧義，致使在履行過程中發(fā)生爭議，引發(fā)糾紛，如上述2、3兩種情形。
    [1][2]。
    農村土地流市場調查報告篇十四
    近年來，土地承包合同糾紛的大量產生，有其深刻的歷史背景和社會原因。我國人多地少，戶籍制度又極大限制了農業(yè)人口的流動，農村土地一直是一種稀缺資源，且直接關乎農民的基本生活保障。但長期以來，農村土地承包經(jīng)營權性質模糊不清，基層干部和廣大農民法律意識、合同意識淡薄，政府相關部門的監(jiān)督管理缺位，加之國家近年來的惠農支農政策不斷出臺，農村土地承包引發(fā)的訴訟和信訪事件頻發(fā)不斷。及時掌握和準確處理此類糾紛，直接關系到農民的切身利益、農村的經(jīng)濟發(fā)展乃至整個社會的穩(wěn)定和諧。
    （一）成訟時間上的集中性。
    一方面，由于農作物的種植與收獲受自然規(guī)律的制約和影響，90%以上的農村土地承包糾紛案件當事人往往選擇在農閑季節(jié)提起訴訟，因此往往集中在每年的秋收后和春播前。相對于其他方式承包的農村土地承包糾紛案件，家庭承包方式承包的農村土地承包糾紛在成訴的季節(jié)性尤為明顯。另一方面，從農村土地承包制度的歷史發(fā)展進程看，國家政策一直起到主導作用，相關立法只是將執(zhí)政黨的意識上升為國家意識，使政策得到進一步的鞏固。因此，國家農村土地政策做出重大調整前后，也是農村土地承包糾紛案件集中發(fā)生的時期。如國家出臺“一免兩補”土地政策后，發(fā)包方起訴承包方要求解除合同和承包方起訴發(fā)包方要求繼續(xù)履行合同的大批糾紛訴至法院。
    （二）訴訟主體上的群體性。
    作為農業(yè)大省，黑龍江省農業(yè)人口總數(shù)為1191萬，農業(yè)人口比例高達45.8%.但相當一部分農業(yè)人口在一系列惠農政策出臺前，因經(jīng)營土地成本高、收益低而外出謀生。國家從收取“兩金一費”即公積金、公益金和管理費，調整為統(tǒng)一征收農業(yè)稅，再調整為免征農業(yè)稅，糧食直補、良種補貼并實行糧食收購最低保護價后，農民經(jīng)營土地的成本減少，收益顯著提高。大批外出務工的農民紛紛要求回鄉(xiāng)務農。部分糾紛中，發(fā)包方違約明顯，承包方證據(jù)充分，勝訴率高，承包方往往選擇共同訴訟。還有很多案件，起訴時僅僅是個別村民提起訴訟，但涉及問題卻牽扯到其他村民或全體集體經(jīng)濟組織成員的群體利益，相當一批農戶持觀望態(tài)度。一個案件處理不當，往往引起連鎖反應，波及整個村莊甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)。另外，受傳統(tǒng)法律文化影響，農戶們往往愿意憑借人多勢眾，甚至集體上訪，贏得法院更多的理解和社會輿論的支持。
    （三）糾紛類型上的多樣性。
    長期以來，我國的農村經(jīng)濟發(fā)展模式較為單一，但是隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的逐漸完善和新農村建設的不斷深入，農村經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)出多元、快速發(fā)展態(tài)勢，農村土地承包也隨之在承包主體、承包方式和權利義務內容方面體現(xiàn)出多樣性。3月1日施行的《中華人民共和國農村土地承包法》，以法律的形式明確了土地承包、流轉、承包人的權利義務、發(fā)包人的權利義務、救濟方式和法律責任。首先，就承包土地的權屬而言，既有農民集體所有的土地，也有國家所有、依法由農民集體使用的土地，還有權屬不明的土地。從承包土地的使用狀況而言，既有耕地，也有林地、草地。從承包者的身份而言，除集體經(jīng)濟組織內部的農戶外，還有外來人員以招標、拍賣、協(xié)商等其他方式進行的承包經(jīng)營，且承包面積較大，贏利性明顯。糾紛類型除了常見的外出打工農民回鄉(xiāng)要地、出嫁女回原住所地要地及相鄰農戶之間爭地等糾紛外，還如，有的農戶因舉家搬遷到小城鎮(zhèn)，將所承包土地連同附著房屋一并轉讓他人，但未辦理土地承包經(jīng)營權變更登記手續(xù)，后又反悔，要求受讓人返還承包地，但不要求返還房屋。有的農戶承包土地后又進行轉包，在轉包合同到期后，次承包人主張優(yōu)先承包權。有的承包合同經(jīng)鄉(xiāng)土地糾紛仲裁機構裁決予以解除，村委會在承包方未退出承包地之前，又將爭議土地另行發(fā)包，現(xiàn)承包戶因權利受損，起訴發(fā)包方和原承包戶要求村委會履行合同、原承包戶退出土地，產生合同之訴與侵權之訴的競合。有的農戶先起訴調整轉包費，經(jīng)法院判決支持后，次承包人不履行法院生效判決，該農戶又另行起訴請求解除轉包合同。有的農戶在二輪土地承包時口頭放棄承包經(jīng)營權或棄耕撂荒，村委會將上述土地另行發(fā)包，后為滿足該農戶的要地請求，村委會又在其他農戶的承包地中為其調劑，但其他農戶拒不接受調劑而引發(fā)糾紛等等。
    （一）合同簽訂不規(guī)范。
    1.合同主體資格混亂。根據(jù)《農村土地承包法》第十二條規(guī)定：“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會發(fā)包；已經(jīng)分別屬于村內兩個以上農村集體經(jīng)濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經(jīng)濟組織或者村民小組發(fā)包?！钡窃诎l(fā)包過程中，有些村委會和村民小組的職責分工并不明確，有的村委會和村民小組將同一塊地分別承包給不同的村民，還有的村民小組將土地發(fā)包后，村委會收回村民小組已發(fā)包土地，重新對外發(fā)包或租賃，引發(fā)糾紛。
    2.合同簽訂程序不規(guī)范。根據(jù)《農村土地承包法》第十八條規(guī)定，土地承包方案應當依法經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。但是在實踐中，村、組違反法律規(guī)定的民主議定程序進行違規(guī)發(fā)包的情況屢屢發(fā)生，圍繞承包合同效力產生的糾紛大量出現(xiàn)。有些村干部甚至在發(fā)包時搞暗箱操作，擅自以低價將土地發(fā)包給親朋好友。有些村委會任意制訂土地承包方案，以“優(yōu)惠條件”將土地發(fā)包給非集體經(jīng)濟組織成員，引起了村民強烈不滿。
    3.合同約定內容不完善。有的沒有簽訂書面合同，只有口頭協(xié)議，一旦發(fā)生分歧，極易引發(fā)糾紛。有的雖簽有書面合同，但條款不完善、不具體，有些條款甚至違反法律規(guī)定。如土地面積無約定或約定不清，甚至有的連土地的四至都未約定，僅明確了地塊名稱。由于約定不明，雙方又各執(zhí)一詞，事實和責任難以認定。有的合同沒有關于違約責任的約定，缺乏確保履行合同的制約機制，為當事人隨意違約提供了條件，出現(xiàn)了隨意縮短承包期、收回承包地和提高承包費，隨意調整承包地，多留機動地不尊重農民的經(jīng)營自主權，強迫種植、強迫流轉承包地等。
    （二）合同履行不誠信。
    1.發(fā)包方違約。主要包括兩種情況，一是發(fā)包方非法變更、解除合同。根據(jù)《農村土地承包法》第二十六條和第二十七條的規(guī)定，家庭承包的，在承包期內，非發(fā)生法律規(guī)定的事由，并經(jīng)過法定程序，發(fā)包方不得收回和調整承包地。“這是該法賦予農民長期、有保障的土地使用權的核心內容。”但現(xiàn)實生活中，有些發(fā)包方為謀取利益，在不符合法律規(guī)定的情況下擅自解除土地承包合同，收回農業(yè)用地用于營利性開發(fā)建設。二是發(fā)包方干涉承包方依法享有的生產經(jīng)營自主權。依照《農村土地承包法》第十六條第一項的規(guī)定，承包方依法享有承包地使用、收益的權利。有的鄉(xiāng)村干部不注意尊重農民的生產經(jīng)營自主權，還習慣用計劃經(jīng)濟時代的思維方式和行政干預的手段對農戶的土地承包經(jīng)營權的行使濫加干涉，以發(fā)展集體經(jīng)濟、搞規(guī)模經(jīng)營等理由強行統(tǒng)一種植作物，或者強制收回承包地。
    2.承包方違約。主要包括承包方對土地進行破壞性、掠奪性經(jīng)營，擅自改變土地的農業(yè)用途，拒絕交納土地承包費等情況。根據(jù)《農村土地承包法》第十七條的規(guī)定，承包方有維持土地的農業(yè)用途、不得用于非農建設的義務。土地管理法對于農業(yè)用地轉為建設用地規(guī)定了嚴格的轉用審批程序和征地、用地批準程序。在審判實踐中，一些承包人未履行法律規(guī)定的審批手續(xù)，在承包地上建設永久性建筑，甚至容許他人在承包的土地內修建墳墓牟取利益。有的承包方在承包地上建筑、取土等，()造成土地荒漠化，嚴重破壞耕種條件，使農用地難以恢復耕種。還有的承包方以各種理由逾期、拒絕交納承包費，構成違約。
    （三）土地承包管理不規(guī)范。
    1.沒有土地清冊或記載不詳?，F(xiàn)實中，很多村委會沒有建立土地清冊，或者用手寫財務帳簿的方式代替清冊，其中不少帳簿有改動，無法確定記載事項。有的村委會建立了土地清冊，但是清冊記載不詳，承包經(jīng)營的戶主有的記載為原承包人，有的記載為受流轉人；對各戶承包土地的面積、邊界記載不清，面積多為概數(shù)，諸如“道南邊”、“沙坑北邊”、“東房東邊”等劃分邊界的字樣十分常見。對于流轉方式及變更理由基本無記載，關于流轉土地的坐落、質量等級，流轉土地的用途、流轉期限沒有記載的現(xiàn)象更是十分普遍。承包人之間發(fā)生爭議時，村委會拿不出有力依據(jù)來證明土地使用權范圍及流轉詳情，當事人只能通過向法院起訴確認自己的權利，導致很多不必要的糾紛產生。
    2.機動地管理不當。村集體在劃分土地時一般都會保留一些機動地不做分配，將其租賃給農戶經(jīng)營，租期5至不等，且一般事先收取部分或全部租賃費。由于近年來國家減免農業(yè)稅，農民負擔大幅度減輕，一部分租賃戶不愿意再承擔原租賃費，甚至要求退還已預交的租賃費，雙方發(fā)生糾紛。有些村集體為了收取租賃費用，預留機動地超過國家規(guī)定的標準，未受益的農戶發(fā)現(xiàn)當前種地效益好的形勢，要求重新分配機動地，但原來的承包大戶不愿意退出，產生糾紛。
    （四）土地使用權流轉不規(guī)范。
    1.轉包轉讓型。稅費改革前，有的農戶覺得種地收益不高，便將自己的土地轉給他人承包，其稅費也相應由接受者承擔。但這種農戶間自發(fā)性的土地流轉多是采用口頭協(xié)議，沒有書面協(xié)議來明確雙方的權利義務，或書面協(xié)議內容不具體，簽訂協(xié)議后往往也不通知集體經(jīng)濟組織，更無法得到主管部門的備案。稅費改革后，原承包戶要求現(xiàn)承包戶退還其土地時，雙方往往各執(zhí)一詞，引起糾紛。
    2.代耕代種型。以前不少農民放棄耕種，外出務工經(jīng)商，不承擔村里和國家的稅費，村干部為了能完成國家稅收任務，讓其他農戶代耕代種。代耕代種農戶履行了繳費義務，且稅改時這些耕地面積又納入了代耕代種戶的計稅面積，現(xiàn)在原承包戶回村，找代耕戶或村集體索要自己的承包地，發(fā)生糾紛。
    3.重新發(fā)包引發(fā)糾紛。前一段時期農民耕種收入較低，有些農戶棄耕拋荒，外出務工，土地長時間沒有人耕種。有些農戶甚至明確表示放棄承包，將土地交回，村集體據(jù)此收回承包地，并發(fā)包給其他集體經(jīng)濟組織成員。但上述情況又不屬于《農村土地承包法》關于承包期內發(fā)包人收回承包地的法定情形。稅費改革后，種地收益增加，原來放棄承包經(jīng)營權的農戶回村要求繼續(xù)承包，與新承包人和村集體發(fā)生糾紛。
    （五）土地征用補償不合理、不規(guī)范。
    城鎮(zhèn)化、工業(yè)化和公路建設需要征用大量農村集體土地，但因，征用土地上我國現(xiàn)行征地制度存在很多弊端，農村集體經(jīng)濟組織并不能分享到農地增值的收益，被征地農民往往也得不到妥善安置和合理的經(jīng)濟補償，這就弱化了土地對于農民的社會保障功能。農民失地后又失業(yè)，生活缺乏保障，引發(fā)了大量的群體糾紛和上訪。另外，由于法律規(guī)定籠統(tǒng)，加之利益驅動，農村基層組織在發(fā)放、使用、分配征地補償費用的過程中極不規(guī)范，隨意性大，特別是因土地補償費、安置補助費分配產生的糾紛大量產生。
    （六）農業(yè)政策的變化。
    近年來，我國農業(yè)政策在不斷向惠農支農的方向調整。1982年開始，中央連續(xù)五年以1號文件對農民的土地承包經(jīng)營權進行保障。1991年12月7日，國務院出臺《農民承擔費用和勞務管理條例》，以行政法規(guī)的形式明確了農民應負擔的費用和勞務的范圍，減輕農民負擔。，中央1號文件明確指出，著重讓農民減負增收，通過“一免兩補”大大減輕了農民負擔，提高了農民承包土地的積極性。12月29日，全國人大全國人民代表大會常務委員作出《會關于廢止〈中華人民共和國農業(yè)稅條例〉的決定》。國家陸續(xù)出臺的一系列扶持糧食生產，促進農民增收的政策和措施，使得土地的現(xiàn)實收益和預期收益大大提高，農民承包土地的熱情被重新點燃。許多在城鎮(zhèn)打工的農民陸續(xù)返回農村承包土地，許多被棄耕的土地開始有人爭相耕種，廣大農民紛紛主張自己的土地承包權益，導致大量糾紛產生。
    （七）人多地少的現(xiàn)實。
    人多地少是我國的基本國情，大多數(shù)地方人均耕地原本就少，加之城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的快速發(fā)展，基礎建設需要征用大量土地，致使人地關系“雪上加霜”,再加上土地補償或土地置換不到位，從而導致人地矛盾十分突出。土地作為農民基本的保障和收入來源，在農民心目中的地位越來越重要，涉及土地的糾紛也越來越多。
    （八）立法不足。
    1.立法的滯后與過分概括。目前，審理農村土地承包糾紛案件的法律依據(jù)主要是《農村土地承包法》，但該法作為農村土地承包的特別法是在出臺。此前，此類案件審理的重要依據(jù)是國家政策、相關單項法律和最高人民法院出臺的《關于審理農業(yè)承包合同糾紛案件若干問題的規(guī)定》。而截止底，全國已有98%左右的村組完成了第二輪土地承包工作。另外，20農村稅費改革后，關于農村土地承包經(jīng)營權取得、流轉、變更等新型糾紛大量產生，但因涉及政策和法律的銜接，各地對很多問題莫衷一是、做法不一。直到203月，最高人民法院出臺了《關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》，上述混亂狀況才得到了很大程度的緩解。從我們掌握的情況看，土地二輪承包和因農村稅費改革引發(fā)的糾紛，占近五年農村土地承包糾紛案件的70%以上。另外，《農村土地承包法》的內容比較原則，在實務中缺乏可操作性，法院對該法理解也不一致，不能得出一個令人信服的判決結果，無形中導致了土地承包糾紛案件數(shù)量的增加。
    2.立法對現(xiàn)實考慮的不足。《農村土地承包法》規(guī)定，土地承包以戶為單位，土地承包30年不變。但如國按照“增人不增地、減人不減地”的基本原則執(zhí)行，就會出現(xiàn)“一地多人用，多地一人種”,“亡者有土，生者無地”等現(xiàn)象。該法雖然規(guī)定用機動地對新增人口進行調整，但又規(guī)定，機動地超過5%的不再增加機動地，因此很多村集體現(xiàn)在已無機動地可調整，許多新形成的農戶不可避免地面臨著無地可種的現(xiàn)實。而《農村土地承包法》第五條規(guī)定：“農村集體經(jīng)濟組織成員有權依法承包由本集體經(jīng)濟組織發(fā)包的農村土地。任何組織和個人均不得剝奪和非法限制農村集體經(jīng)濟組織成員承包土地的權利”,這又間接增加了村集體在承包農戶間進行土地調劑的難度。
    3.土地承包經(jīng)營權保障不力。理論界雖然一直將土地承包經(jīng)營權定義為一種用益物權，但在《物權法》出臺前，相關法律一直沒有對此明確，土地承包經(jīng)營權的物權權能無從發(fā)揮，從權利的取得、處分、變更及救濟途徑等方面更接近于普通債權。這種混有債權性質的農村土地承包經(jīng)營權“無法像真正物權那樣有必要的方法和程序可以對抗來自發(fā)包人和其他行政組織的干預”.雖然《農業(yè)法》和《農村土地承包法》賦予了土地承包經(jīng)營權一些接近于物權的保護方法，但在上述法律和相關司法解釋中仍更多地體現(xiàn)了合同法的相關內容，弱化了農村土地承包經(jīng)營權的絕對性，導致現(xiàn)實中承包地被擅自收回、隨意侵犯的現(xiàn)象大量存在。
    （九）法律意識不強。
    農民文化水平偏低，長期生活在熟人社會中，道德、習慣、人情對行為的引導作用大，遷就、忍耐、私了長期作為糾紛化解的主要途經(jīng)，法律知識缺乏現(xiàn)實需求，風險責任和權利保護意識淡薄，基本法律概念不清，缺乏簽訂合同的技巧，不愿履行備案報批程序，隨意涂改證書等現(xiàn)象時有發(fā)生。在承包經(jīng)營土地時進行掠奪性經(jīng)營，破壞土地耕作層或造成土地鹽漬化，任意改變土地農業(yè)用途，不按約定交納承包費。一些鄉(xiāng)村干部的法律意識也比較淡薄，對耕地搞強制發(fā)包，對合同隨意變更，對簽訂的合同想變就變，使承包方的合法經(jīng)營權落空，產生大量糾紛。
    （十）糾紛調處機制不健全。
    根據(jù)《農村土地承包法》的規(guī)定，土地承包糾紛可以選擇協(xié)商、調解、仲裁、訴訟四種方式解決。如果協(xié)商、調解、仲裁等訴外解決爭議機制順暢，可以有效地減少訴訟，迅速化解糾紛，防止矛盾擴大。但是協(xié)商和非訴調解都要求雙方自愿，且結果不具有強制力，而仲裁則存在機構設置不健全，仲裁效力不明確的問題。至今仍有許多地區(qū)沒有成立仲裁機構，即使成立仲裁機構也沒有開展仲裁業(yè)務，導致大量土地承包糾紛當事人不得不選擇訴訟，增加了當事人和人民法院的負擔。而法院審理案件要受相應程序法的限制，審理周期較長，容易延誤農時，使農村土地承包合同糾紛和農民權益得不到及時處理和保護，引發(fā)農戶集體上訪，農戶維權的成本也隨之提高，形成惡性循環(huán)。
    （一）案件數(shù)量多，增長趨勢明顯。
    年國家實行農村稅費改革時，黑龍江省被列為全部免征農業(yè)稅和對種糧農民實行直接補貼試點省份，廣大農民種糧積極性空前高漲，許多在城鎮(zhèn)打工的農民走回家門承包土地。新一輪的土地承包熱與農村土地二輪承包時的冷清形成鮮明對比，許多被棄耕、撂荒的土地開始有人爭相耕種，農村土地承包糾紛案件數(shù)量日益增加，其中19至20期間流轉的土地承包經(jīng)營權在年以后發(fā)生的糾紛逐年增加，所占比例居于首位。以黑龍江省哈爾濱市、齊齊哈爾市和綏化市為例。哈爾濱市兩級法院2003年受理農村土地承包糾紛一審案件537件，2004年受理1217件，年僅上半年就受理1459件，案件數(shù)量呈逐年大幅上升的趨勢。齊齊哈爾市兩級法院2004年受理土地承包糾紛案件579件，2005年受理1244件，受理1447件，增加趨勢也較為明顯。綏化市2004年至上半年全市兩級法院共審結一、二審各類農村土地糾紛案2316件，其中2004年325件，2005年782件，20801件，20上半年即達到408件。
    （二）案件類型多，成因復雜。
    1.土地承包合同糾紛。具體情況較為復雜。有的村集體經(jīng)濟組織將機動地或荒地發(fā)包或用以抵償本集體經(jīng)濟組織陳欠的債務，后一方起訴要求縮短承包期限、提高價格或者解除合同。有的村集體經(jīng)濟組織在發(fā)包土地時本村村民無人承包，通過廣告發(fā)包給其他村的農戶后，本村村民要求收回土地，迫使發(fā)包方起訴請求解除原承包合同。有的農戶遷出后到居住地落戶，遷出地發(fā)包方訴請解除合同，收回其承包地。還有的農戶承包土地后自行開荒使實際耕種的承包地面積多于承包合同約定的面積，發(fā)包方起訴要求農戶將新增面積上交并按承包合同約定的價格交付新增土地的承包費。有的村集體經(jīng)濟組織在農戶承包期內違法調整或收回承包地，農戶訴請繼續(xù)履行原承包合同等等。
    2.土地承包經(jīng)營權侵權糾紛。主要表現(xiàn)為農戶之間搶種相鄰爭議地塊，農民強種村機動地或強種其他農戶承包經(jīng)營的地塊，新增人口農戶強種村機動地、預留地。另有因發(fā)包方收回或調整農戶承包經(jīng)營的土地引發(fā)的糾紛，如人走家搬、戶口未遷出的農戶，服刑、勞教、被拘役的農戶，躲避計劃生育或村級債務的外出農戶，農村婦女結婚、離婚、喪偶后村集體收回其承包地另行發(fā)包，造成這些農戶二輪承包時無地可分而產生糾紛。
    3.土地承包經(jīng)營權流轉糾紛。主要緣于農戶之間轉讓、轉包、互換、出租或將土地委托給親屬或他人代耕后因國家農村稅費改革，“一免兩補”政策出臺，使原約定的土地流轉價格對一方而言顯失公平，因而一方要求變更或解除合同引發(fā)糾紛。也有少數(shù)土地承包經(jīng)營權流轉后，接受流轉一方（主要是次承包人）主張優(yōu)先承包權引發(fā)的糾紛。
    4.土地承包權繼承糾紛。此類糾紛多為繼承人爭種被繼承人生前承包的土地，如公婆與喪偶兒媳之間、兄弟姐妹之間爭種死者生前承包經(jīng)營的土地引發(fā)的糾紛，還有的父母死亡后子女要求繼承土地承包經(jīng)營權，解除父母生前與他人簽訂的土地承包經(jīng)營權流轉合同。
    （三）認定事實困難。
    對證據(jù)的分析與認定是認定事實的基礎，但農村土地承包糾紛案件中的證據(jù)在形式、內容和取得方式方面普遍存在不同程度的問題，另有管理、自然等其他因素摻雜，給認定案件事實造成了較大的困難。主要表現(xiàn)在以下五個方面：
    1.證據(jù)形式上存在瑕疵。
    （1）土地承包經(jīng)營權證書瑕疵。一些縣區(qū)至今未統(tǒng)一辦理土地承包經(jīng)營權證書或者未將土地承包經(jīng)營權證書發(fā)放到戶，以至糾紛發(fā)生時承包方不能出示其權利憑證。
    （2）土地承包合同瑕疵。從卷宗反映的情況看，各地的土地承包合同大多為格式合同。有的發(fā)包方負責人未簽字，有的未加蓋發(fā)包方公章。有的承包方未簽字只捺押，有的承包方由農戶未成年家庭成員簽字。
    （3）土地流轉合同瑕疵。有的承包經(jīng)營權人將經(jīng)營權轉包、互換、轉讓或交由他人長期代耕后未簽訂書面的流轉協(xié)議。有的以收取流轉費的收據(jù)代替協(xié)議。有的簽訂了書面流轉協(xié)議但手寫字跡不清。有的僅有一份流轉協(xié)議，因字跡不清雙方說法不一難以辨清。有的協(xié)議未標明簽訂日期。有土地承包經(jīng)營權轉讓合同未經(jīng)發(fā)包方同意。大多轉包、互換、租賃或其他方式流轉合同未報發(fā)包方備案。
    （4）繳費票據(jù)瑕疵。有的票據(jù)上未載明繳費人姓名。有的票據(jù)繳費金額只有小寫無大寫數(shù)字。有的票據(jù)未寫明繳費明目。有的票據(jù)未標清繳費年度。有的票據(jù)未寫清繳費日期。有的票據(jù)未加蓋收款單位公章。
    （5）證人證言瑕疵。有的證人出具了書面的證言后未出庭作證。有的證人與當事人一方有親屬關系或利害關系。
    2.證據(jù)內容不詳。
    （1）土地承包合同內容不規(guī)范。許多土地承包格式合同缺少合同主要條款，如承包土地的坐落、質量等級，承包起止日期，承包土地的用途，違約責任。大量土地承包合同對發(fā)包方和承包方的權利和義務約定不明或利益失衡。
    （2）土地流轉合同約定不明。關于流轉土地的坐落、質量等級，流轉土地的用途、流轉期限及違約責任約定不明的現(xiàn)象十分普遍。
    （3）土地清冊記載不詳。承包經(jīng)營的戶主有的記載為原承包人，有的記載為受流轉人，對于流轉方式及變更理由基本無記載。對各戶承包土地的面積、邊界記載不清，面積多為概數(shù)。
    （4）書證之間存在矛盾。有的案件爭議涉及土地面積，而當事人提供的土地承包經(jīng)營權證書與土地清冊上記載的土地面積不一致。還有的經(jīng)丈量農戶實際耕種的土地面積與前兩者均不一致且出入很大。有的案件不僅雙方當事人提供的證據(jù)內容相互矛盾，而且同一當事人提供的證據(jù)也相互矛盾，難以自圓其說。
    （5）證人證言隨意性大。有的證人礙于鄰居情面或出于感情因素完全按一方當事人的意愿出具證言，經(jīng)出庭質證反映出其對相關事實一無所知。有的證人為雙方當事人出具內容相反的書面證言，爾后拒絕出庭作證。
    3.舉證不能或不充分。
    土地承包或流轉合同約定的履行期限較長，少則三、五年，多則三、五十年。長期合同的承包方或受流轉方為培肥地力，提高農業(yè)生產能力，多根據(jù)合同約定的履行期限核算對土地的投入。調研中反映出旱地改水田的投入很高，但由于投入方未保留、全部或部分遺失相應證據(jù)，訴訟中舉證不能或舉證不力，有些甚至無法鑒定，以致法院難以認定其損失數(shù)額。
    4.影響事實認定的其他因素。
    管理漏洞、自然因素、人為因素等也會影響事實認定。如因發(fā)包方承辦人或者負責人的變動或集體經(jīng)濟組織的分立或合并時交接不清；長期風沙作用使原本作為土地承包邊界的沙坑或洼地被填平或房屋因年久失修倒塌；一些農戶的承包地被洪水淹沒后地界被毀；有的農戶私自移動地界標志物等等，給法院認定事實增加了難度。
    司法作為解決社會矛盾的最后一道屏障，在面對大量涌出的、直接關系到農民根本利益和農村社會的穩(wěn)定的這一類糾紛，盡管非常慎重，但仍然難以避免這樣的尷尬：重當事人舉證就難以保證審判結果公正；重個案的法律公正又難以兼顧審判的社會效果。有些案件盡管法院裁判并無不公，但敗訴的當事人會不斷上訴、申訴、上訪。這樣一來，法院不僅沒有解決糾紛，還成了被信訪的對象。而且當事人也因為自身的行為，使糾紛解決的成本不斷上升，成為基層穩(wěn)定的隱患。
    （四）適用法律不統(tǒng)一。
    隨著國務院一系列農村土地政策的出臺，各省市根據(jù)自己的實際情況相繼制定了更為詳細的政策，對土地承包方及國家政策作出了具體解釋。但是，由于法律沒有明確規(guī)定，法院在審理案件時對概括性的法律條文可以作出不同的理解，對相互矛盾的政策和法律也可以作出不同的選擇，突出表現(xiàn)為同樣事實不同裁判，結果或意見分歧明顯：
    1.流轉合同解除與否不同。在同一市轄區(qū)內基層法院審理的案情基本相同的土地承包經(jīng)營權流轉糾紛案件中，有的法院判決解除雙方當事人之間的流轉合同，有的法院則判決駁回原告解除合同的訴訟請求。
    2.承包或流轉合同效力確認結果不同?！掇r村土地承包法》第十八條第二款第（三）項、第二十七條第二款、第四十八條第一款均規(guī)定了農村集體經(jīng)濟組織的民主議定程序，在發(fā)包方違反這一程序與承包方簽訂的土地承包合同效力問題上，不同法院裁判結果相悖。又如《農村土地承包法》第三十七條中關于“采取轉讓方式流轉的，應當經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，應當報發(fā)包方備案”的規(guī)定，在實踐中有的法院依據(jù)轉讓未經(jīng)發(fā)包方同意或其他方式流轉未報發(fā)包方備案的事實確認流轉合同無效，有的法院則確認同樣的流轉合同有效。
    3.承包經(jīng)營權繼承與否不同。以家庭承包方式取得的土地經(jīng)營權，有家庭成員之一死亡后，其承包地是否按繼承關系處理，《農村土地承包法》中雖有提及，但沒有深入論述，成為司法實踐的難點之一。除林地外的土地承包經(jīng)營權繼承糾紛，有的法院判決耕地、草地的承包經(jīng)營權在承包期內由繼承人繼續(xù)承包，有的法院則不支持當事人要求繼承承包經(jīng)營權的訴訟請求。
    4.一戶兩籍者與原居住地集體經(jīng)濟組織簽訂的土地承包合同解除與否不同。在黑龍江省農村中，不少農戶持有兩份戶口簿且在兩戶籍地均享有土地承包經(jīng)營權。案件審理過程中有意見認為，應依據(jù)公安機關就原戶籍應否注銷來確定原合同應否解除，另有意見認為應以一戶一地為原則，依據(jù)這些農戶在新戶籍地是否取得承包地的事實確定原承包地應否收回。
    （五）政策、法律與現(xiàn)實之間存在矛盾。
    1.法律與政策之間的矛盾。
    《國務院辦公廳關于妥善解決當前農村土地承包糾紛的緊急通知》第四條明確規(guī)定：“要嚴格執(zhí)行《農村土地承包法》的規(guī)定，任何組織和個人不能以欠繳稅費和土地撂荒為由收回農戶的承包地，已收回的要立即糾正，予以退還?！钡吨腥A人民共和國土地管理法》明文規(guī)定：“承包經(jīng)營耕地的單位或者個人連續(xù)兩年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應當終止承包合同，收回發(fā)包的耕地?！贝寮w按照土地管理法有收回承包地的權利，但是依《農村土地承包法》及國務院政策的規(guī)定又要將承包地退還，立法本身就存在矛盾。農村土地承包法和土地管理法是相同位階的法律，沒有效力優(yōu)先之分，這種立法和政策之間的矛盾給法院審理案件造成很大困擾。
    2.政策與現(xiàn)實之間的矛盾。
    農村土地承包經(jīng)營三十年不變是我國為了維護土地承包穩(wěn)定制定的政策，但這一政策進行必要調整，才能適應現(xiàn)實的需要。在土地承包經(jīng)營過程中，村委會土地的面積數(shù)量和農戶的家庭人口處于一種動態(tài)變化過程，無論是土地被征用還是一段時間內農戶家庭發(fā)生人口增減的變動，發(fā)包方即村委會或村民小組對發(fā)包的土地進行調整是不可回避的。如果機械套用農村土地承包法第二十條的規(guī)定而不及時調整，勢必會使一部分新增農戶喪失耕地無田可種。
    3.政策與民意之間的矛盾。
    在稅改之前部分農民將土地撂荒，外出打工。村委會為了完成稅收任務，一般都會找人代種或收回承包地重新發(fā)包。稅改后，外出農民開始返鄉(xiāng)要田，農戶與農戶及農戶與村集體之間的矛盾也相繼出現(xiàn)。依照農村土地承包法的規(guī)定，農戶有權要回自己的承包地，雖然政策明確規(guī)定對農戶所欠稅費，應列明債權債務，按照農村稅費改革試點工作中清理鄉(xiāng)村債務的有關規(guī)定妥善處理，但是對欠稅戶確權確地還是受到欠稅等問題的干擾。尤其是有能力繳納稅款卻逃稅者，這種“釘子戶”現(xiàn)象已經(jīng)違背了大部分農民心目中對于公平觀念的認定，超出了農民的倫理界限。政策滿足逃稅戶返鄉(xiāng)要地的要求，是基于這部分人利益的考慮，但這只是部分民意，并且直接與其他依法納稅農民的利益相背，造成了社會不穩(wěn)定的因素。
    （一）法律適用方面。
    1.訴訟主體的確定。一是農戶之間經(jīng)營權流轉經(jīng)村委會同意或備案的，村委會的訴訟地位如何確定。應以流轉雙方為訴訟當事人，村委會不宜作為訴訟主體。若原告堅持以村委會為被告或第三人，則依訴狀進入訴訟程序，但在判決主文中不判村委會承擔民事責任或單獨列項判決駁回原告對村委會的訴訟請求。二是一地數(shù)包糾紛案件中發(fā)包方與實際占有使用土地的農戶何者為被告。此類案件，各承包戶均持有與發(fā)包方村委會依法簽訂的土地承包合同。未實際取得土地的承包方往往以村委會和實際占有者為共同被告訴至法院，一方面請求村委會履行合同，另一方面請求實際占有者退還土地承包經(jīng)營權。對此應結合具體案情向原告釋明要么變更訴請為請求確認發(fā)包方與實際占有者之間簽訂的土地承包合同無效，要么變更被告。若按合同糾紛訴訟則以村委會為被告，若按侵權糾紛訴訟則以實際占有者為被告，只能二者擇一，爾后根據(jù)原告的選擇做出相應的處理。三是農戶棄耕或撂荒后，村委會收回其承包地另行發(fā)包給其他農戶，原承包戶回鄉(xiāng)要地時村委會從其他農戶的承包地中為其調劑，而部分被抽取土地的農戶不履行與村委會簽訂的調劑合同引發(fā)的糾紛當中何者應作為原告主張權利。依據(jù)最高人民法院《關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《土地承包糾紛解釋》）第六條的規(guī)定，應由原承包戶作原告起訴請求確認村委會與其他農戶原來簽訂的承包原承包戶享有經(jīng)營權的土地的合同無效，返還土地。
    2.為承包地被收回的拋荒土地農戶解決土地問題。
    根據(jù)《國務院辦公廳關于妥善解決當前農村土地承包糾紛的緊急通知》第四條的規(guī)定，對《農村土地承包法》實施以前收回的農戶拋荒承包地，農戶要求繼續(xù)承包耕作原則上應允許。如果原承包土地發(fā)給本集體經(jīng)濟組織以外人員，應將土地重新承包給原承包戶。但如果已將收回的'土地分配給本集體經(jīng)濟組織成員，新的承包合同繼續(xù)有效，只能由村集體在機動地中調劑或者通過流轉幫助解決。但是，如果現(xiàn)在村集體已經(jīng)沒有機動地可以分配，也沒有其他農戶愿意進行土地流轉，要地農戶的權利如何得到保障。應該明確，《通知》規(guī)定的“幫助”農戶通過土地流轉獲得耕地，并不具有強制性，不能強制其他農戶將土地流轉給要地農戶。雖然現(xiàn)有法律和政策保護拋荒農戶的土地承包權，但因其存在土地拋荒行為，應承擔回來后沒有土地可以分配給他的風險。否則如果強行從其他農戶那里通過流轉為其解決耕地，違背了民法最根本的公平原則，將會引起更為嚴重的秩序混亂，影響社會穩(wěn)定。
    （二）案件審理方法方面。
    農村土地承包經(jīng)營權是農村生產關系的重要組成部分，是集體經(jīng)濟組織成員的基本權利。能否妥善處理農村土地承包糾紛，關系到廣大農民群眾的切身利益和農村經(jīng)濟社會穩(wěn)定，關系到社會主義新農村建設的進程。因此，對于案件的審理一定要注意方法，盡量平息當事人之間的矛盾，最大程度上解決糾紛。
    一是要高度重視審理農村土地承包糾紛案件。審理中要堅持依法、客觀、公正的司法原則，正確適用法律，客觀認定案件事實，公正的作出裁判結果。
    二是要做好當事人的疏導工作。基層法院在受案前疏導當事人通過非訴訟渠道化解矛盾，引導或幫助當事人通過行政機關解決爭議。有仲裁條款但未經(jīng)仲裁的，告知當事人先向仲裁機構申請仲裁；集體經(jīng)濟組織成員在起訴前并未實際取得土地承包經(jīng)營權的，法院不予受理，告知其向有關行政主管部門申請解決。
    三是要注意強化調解在審理農村土地承包糾紛案件中的作用。法院應該堅持以調解為主的原則，深入實地，全面掌握爭議土地的基本事實，找準穩(wěn)妥解決糾紛的切入點，耐心、細致、深入地做好訴訟調解工作，注重發(fā)揮村委會、地方黨政有關部門的參與協(xié)調作用，努力實現(xiàn)法律效果與社會效果的有機統(tǒng)一。
    四是要做到慎審快結。法院審理案件時應合理確定和把握時機，尊重本地農業(yè)生產的自然規(guī)律。對于涉及到土地承包經(jīng)營權設立、調整、變更的案件，盡可能在當年農作物秋收后受理，在下年春耕前一、二審結案，不影響農民第二年的耕作。
    五是科學認定和使用證據(jù)。農民的法律意識普遍不強，很少注意保留土地承包經(jīng)營權設立、流轉時的相關證據(jù)，如果法院審理案件機械依照《證據(jù)規(guī)則》進行，很多農民的訴訟請求都無法得到支持。法院在審理過程中，應更多的注重實體正義，最大程度上保障農民的合法權益。
    六是要著重做好判后息訪工作。法院應建立土地承包糾紛案件信息網(wǎng)絡和層層負責的信訪責任制，全面了解和協(xié)調此類案件審判狀況。裁判作出后當事人不服、不解或誤解并通過各種途徑信訪的，由主審法官、合議庭成員、審判庭長和主管副院長逐級接待處理，做好釋法工作，直至信訪人員滿意息訪。
    七是要注重維護社會穩(wěn)定。判決生效會對社會產生一定影響，如果對于所有回鄉(xiāng)要地的人都給予土地，勢必打破現(xiàn)有土地向種田能手、大戶轉包的集約趨式，對農村的經(jīng)濟長遠發(fā)展不利，并且在村集體沒有足夠空余機動地的情況下，容易引起更大糾紛。因此，對于外出務工農民回鄉(xiāng)要地，應區(qū)分不同情況對待。對于確實回鄉(xiāng)種地的農民，要確保其有地可種，使其有生存的保障；對于只是因為國家土地政策變化回鄉(xiāng)維護自己的權利，并不打算實際耕種的農民，在確權確地的同時，應幫助其與實際耕種者簽訂租賃合同，這樣既保障了農民的土地承包經(jīng)營權，也維護了現(xiàn)有耕地使用狀況的穩(wěn)定，有利于實際耕種者收回土地投入，盡量減少對任何一方權利的侵害。
    （三）幾點意見和建議。
    土地承包糾紛源于多個層面，牽涉范圍廣泛，有些方面的問題需要社會各個部門相互配合，多管齊下，方能從根本上加以解決。
    1.完善立法，健全相關制度。
    一是科學完善《農村土地承包法》，規(guī)定土地承包糾紛仲裁前置程序。農村土地承包面廣量大，土地承包糾紛情況復雜、政策性強、解決難度大，仲裁方式方便、快捷，既能克服信訪渠道解決問題周期長、成本高的問題，又能克服訴訟程序復雜、審理時間長的問題，便于及時有效化解矛盾。
    二是制訂《農村土地承包法實施細則》，細化《農村土地承包法》的相關規(guī)定。在深入農村實地調研的基礎上，明確農村土地承包及經(jīng)營權流轉的具體操作定義，制訂土地承包合同和承包經(jīng)營權流轉合同范本，將目前普遍缺少的合同標的物土地的坐落、質量等級、用途等條款納入范本，便于農村基層受眾實際操作。
    三是建立嚴格的農用地保護制度。任何單位任何人占用農業(yè)用地的，必須根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《農村土地承包法》的規(guī)定，與承包農戶簽訂協(xié)議，履行合法的征占用手續(xù)。政府公益性建設及經(jīng)營性項目建設占用土地，均辦理合法的征占用土地手續(xù)。
    四是完善農村土地承包經(jīng)營管理制度。各地應結合本地區(qū)農村集體經(jīng)濟組織的歷史和現(xiàn)狀制定和完善本地區(qū)土地承包經(jīng)營管理制度，明確管理機構和人員的編制、職責范圍、獎懲機制。對本地區(qū)土地承包經(jīng)營權的享有和流轉主體，經(jīng)營和流轉的程序及費用計算、法律責任等作出明確具體的規(guī)定。
    五是健全解決農村土地承包糾紛的調解和仲裁制度。就現(xiàn)有法律來看，仲裁的性質和仲裁裁決的法律效力還缺乏相應規(guī)定，農村土地承包仲裁究竟是法定仲裁還是約定仲裁，沒有定性。當事人對農村土地承包仲裁機構作出的裁決不服而向人民法院起訴的，人民法院如何處理仲裁裁決缺少法律規(guī)定。因此，在立法上要明確土地承包糾紛調解組織和仲裁機構的組織原則、設立程序、工作職責及具體工作程序與實體要求，輔之以相關機構和人員的考評、獎懲機制。應突出反應迅速、權責明確、程序簡便的特點，既便于當事人解決糾紛，又可緩解法院受理案件的壓力。
    2.加強行政機關的管理職能。
    農村基層政府組織的行政管理服務行為直接涉及農村地區(qū)千家萬戶的切身利益。這些機關或組織行政不作為、管理不到位或服務跟不上是釀成糾紛的重要因素，故應從以下幾方面加以改進：
    一是糾正農村土地承包中侵犯農民權益的違規(guī)違法行為。對二輪土地承包全面進行“回頭看”,切實解決好二輪土地承包工作中的遺留問題。規(guī)范土地承包和流轉合同，參照有關的示范文本補齊或調整合同條款。堅持“一戶一證”的原則，規(guī)范土地經(jīng)營權證的發(fā)放，沒有發(fā)放經(jīng)營權證的要補發(fā)經(jīng)營權證，未發(fā)放到位的要逐級落實發(fā)放到戶。發(fā)現(xiàn)二輪承包中的違規(guī)違紀行為要堅決糾正。
    二對農村土地進行普查，明確土地權屬并加強對村級土地工作的管理。政府應加強對村委會工作的監(jiān)督和指導，特別是土地發(fā)包的全程監(jiān)督，以維護村民的承包經(jīng)營權。規(guī)范土地合同樣本，指導村委依法訂立合同，減少訂立合同中的隨意性和粗放性，細化合同條款，明確合同責任。未了進一步搞好土地工作，政府部門依你更改依法進行土地普查，了解土地現(xiàn)狀及不安定因素，進一步明確地界，確定一些新增及權屬不明土地的權屬。
    三是建立統(tǒng)一的戶籍管理網(wǎng)絡。由于戶籍管理存在漏洞，有些農民在原居住地保有戶籍和承包田，外出務工時又重建戶籍并在新戶籍地分得承包田，是引發(fā)部分農村地區(qū)土地承包糾紛的直接原因。因此，戶籍管理部門應嚴格管理，建立城鄉(xiāng)間、鄉(xiāng)際間統(tǒng)一、聯(lián)動的管理網(wǎng)絡，盡可能擴大網(wǎng)絡覆蓋面并切實發(fā)揮聯(lián)動功能，避免出現(xiàn)工作盲點，進而免除不必要的糾紛。
    四是依法建立農村土地承包糾紛調解和仲裁機構。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府作為基層政府，最了解體育的的現(xiàn)狀及糾紛的原因，可因勢利導的調解矛盾，化解糾紛，穩(wěn)定土地承包關系。目前，各地的土地仲裁機構發(fā)展不平衡，沒有建立的地方應當盡快建立。要解決好仲裁委員會的人員編制、日常工作經(jīng)費和鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)管站的調查、調處工作經(jīng)費。
    五是全面加強法制宣傳教育及培訓。加大對《農村土地承包法》、《合同法》、《土地管理法》的宣傳力度?？h級司法行政部門和各鎮(zhèn)、村應充分發(fā)揮法制宣傳的作用，通過組織法制宣傳隊、定期開展送法下鄉(xiāng)活動、設立法制咨詢平臺等形式大張旗鼓地宣傳土地承包糾紛處理方面的法律法規(guī)，盡可能做到家喻戶曉，使發(fā)包方與承包方明確各自的權利義務。
    六是建立健全農村社會保障體系。對于無機動地或雖有機動地但不宜調整的，應妥善解決無地農民的生活問題。應盡快建立健全農村醫(yī)療保障體系、農民最低生活保障體系等各種農村社會保障體系，解除農民的后顧之憂。
    3.轉移農村勞動力人口。
    一是著力減輕農村土地的人口承載力。積極引導廣大農民向農業(yè)的深度開發(fā)、廣度開發(fā)進軍，發(fā)展（感覺不對）農業(yè)；大力發(fā)展打工經(jīng)濟，多渠道、多途徑輸出農民，遠距離轉移農民；進一步引導、鼓勵各地發(fā)展農村二、三產業(yè)，加快建設城鎮(zhèn)步伐，就近轉移農民；加快小城鎮(zhèn)建設，就地將農民轉為市民；探索“股田制”的做法，引導農民以土地入股形式，將承包權與經(jīng)營權分離開，使外出務工經(jīng)商的“農民”,既可以獲得打工收入，又可以獲得承包權所帶來的收益，同時也可以提高土地適度規(guī)模經(jīng)營、集約經(jīng)營，一舉多得。
    二是培育和發(fā)展多種形式的民間合作組織。要切實保護農民權益，必須允許在經(jīng)濟領域、社會政治領域建立真正代表農民利益，表達農民意愿的農民組織。如農村基層調解組織、土地承包中介組織等。有關部門要加強對農村基層調解組織的指導，完善制度，明確職責，不斷提高農村基層調解組織處理農村承包糾紛的能力和水平，把村民之間、干群之間發(fā)生的易激化的農村承包糾紛及時解決在基層，防止影響農村社會穩(wěn)定。還應當鼓勵支持鄉(xiāng)鎮(zhèn)以上的農民協(xié)會，使之作為農民的社會組織，作為政府聯(lián)系農民的橋梁，反映民意，依法保護農民的合法權利，促進農村的善治。
    農業(yè)、農村、農民“三農”問題是近年來黨和政府關注的熱點和焦點問題，也是關乎國計民生和社會和諧穩(wěn)定的關鍵問題。以土地為主要依托的農民生存和發(fā)展權益的維護具有長期性、復雜性和聯(lián)動性的特點，任務十分艱巨。我們還將在此基礎上開展更加廣泛、深入、細致的調查研究，為構建和諧農村做出積極的貢獻。
    農村土地流市場調查報告篇十五
    從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，截止到今年七月底，全鎮(zhèn)家庭承包經(jīng)營的農戶有4987戶20092人，13209個勞動力，承包耕地面積14883畝。
    土地承包經(jīng)營權流轉受讓方53戶119起，本鎮(zhèn)土地流轉面積達1034畝，占承包耕地面積的2.8%，其中耕地流轉面積達出624畝，林地流轉面積達410畝。
    全鎮(zhèn)流轉情況涉及10個村民委員會，39個村民小組，256戶農戶。
    流轉出的土地主要以種植糧食作物為主。流轉期限以中短期為主，以5年以下為主。
    同時不少土地正面臨著被廢棄的現(xiàn)狀。由于本鎮(zhèn)采取土地入股等形式，依托農民專業(yè)合作社和種數(shù)糧大戶，搞土地規(guī)模經(jīng)營，有力地促進了農村土地流轉，實現(xiàn)了土地資源的優(yōu)化配置和合理利用，發(fā)揮了規(guī)模效益。
    農村土地流市場調查報告篇十六
    一、大學生手機擁有和需求狀況：
    調查數(shù)據(jù)顯示，在被訪者中80％的學生擁有手機。在沒有手機的學生中10％學生將會在近期購買手機。從這些數(shù)據(jù)可看出：隨著高科技的發(fā)展和人們生活水平的進步，手機在大學里已不再是新鮮的玩意兒了，已經(jīng)普及化了。大學生的消費已經(jīng)成為手機市場中一個不容忽視的消費者群。
    二、使用哪個牌子的手機。
    在調查中發(fā)現(xiàn)，大學生最喜愛的品牌是諾基亞，40％的人使用的是這款手機。很顯然，諾基亞占據(jù)了絕對領先的位置，與其他品牌拉開了不小的距離。而排名第二位的是索尼愛立，亮麗的外形與實用的功能是不少人選擇的重點；第三位是三星，三星雖然擁有高技，接著是摩托羅拉、西門子等品牌，波導是唯一進軍一線陣容的國內品牌，tcl緊隨其后。
    三、質量、服務最好的品牌。
    調查結果顯示，消費者對知名品牌的企業(yè)產品質量普遍表示認可，諾基亞、摩托羅拉、三星等品牌形象較好，消費者認可度較高。國內外品牌在這方面差距較小，國外品牌只是個別產品的認可度高于國產品牌。國內品牌中波導成績斐然，但拉開其他品牌的差距也越來越小。排名中，tcl、夏新、聯(lián)想難分高低。
    四、選擇手機考慮的主要因素。
    消費者對質量的要求最高，手機是日常的通訊工具，如果質量不好，將會給消費者帶來極大的不便。另外，由于大學生都是年輕人，他們對手機的外觀款式要求也較高，其次是多鈴聲，大容量的電話本，彩屏，雙屏。娛樂方面有游戲，gprs上網(wǎng)，播放mp3，可更換外殼，紅外線接口等。
    五、目前使用手機的價格。
    調查發(fā)現(xiàn)，目前絕大多數(shù)讀者的手機價格在800--1500，大學生購買手機還是以實用為主。只有10%的消費者表示會選擇800元以下的手機，也有部分消費者購買1500以上的高價位手機。
    六、在什么時候擁有自己的手機。
    隨著生活水平的改善和手機的價格下調，使不少大學生擁有了自己的手機，50％人開始在上大學的時候擁有自己的手機。但是獲得手機的途徑中家人購買的占45%；自己購買占51%;朋友贈送占3%。以上調查表明，現(xiàn)在越來越多的大學生的消費水平有所提高，能夠滿足他們的額外消費。
    七、購機地點。
    調查發(fā)現(xiàn)，消費者購買手機的地點較為集中，大體上分布在手機大賣場和品牌專賣店，他們認為手機大賣場或品牌專賣店的銷售人員素質相對較高，手機售后服務也不錯，因而容易贏得消費者的信任，另外，大賣場的價格優(yōu)勢也是一個重要因素。
    八、大學生對手機功能的評價。
    在現(xiàn)有功能中，來電／接聽電話時間和中文輸入功能分別位列消費者最看重功能前兩位，每天都有成千上萬的短信飛遍校園內外，這也是大學生手機資費的重要組成部分，因此許多同學都定了包月短信。
    農村土地流市場調查報告篇十七
    發(fā)包方：____________________________(以下簡稱甲方)。
    承包方：____________________________(以下簡稱乙方)。
    根據(jù)《土地管理法》及《農村土地承包法》的有關規(guī)定，甲乙雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，經(jīng)過公開協(xié)商，簽訂農村土地承包合同如下：
    一、土地的面積。
    甲方將位于________村面積_________畝（土地類型）承包給乙方使用。
    該土地位于桃大村_____面。**_______，西至_______，南至______，北至_______。東長______米，西長______米，南長______米，北長_____米。
    二、土地用途及承包形式。
    1.土地用途為：______________。
    2.承包形式：______________。
    該地承包經(jīng)營期限為年，自年____月____日至年___月___日止。
    四、承包金及交付方式。
    1.該土地的承包金為每畝每年人民幣元，承包金總共計人民幣元（大寫人民幣）。
    2.此合同由甲、乙雙方簽字，村委會鑒證認定后，乙方即向甲方一次性。
    付______年的承包費____________元（大寫人民幣：____________。）。
    3.從承包后的第六年開始按_____元每年遞增______%的承包金。
    五、地上物的處置。
    乙方有權處理承包區(qū)域內現(xiàn)存地上物，在承包經(jīng)營期內乙方所建設地上物所有權亦為乙方所有。
    六、甲乙雙方的權利和義務。
    (一)甲方的權利和義務。
    1.對土地開發(fā)利用進行監(jiān)督，保證土地按照合同約定的用途合理利用，并使乙方取得土地承包經(jīng)營權。
    2.按照合同約定收取承包金，在合同有效期內，甲方不得以任何理由提高承包金。
    3.保障乙方自主經(jīng)營，不侵犯乙方的合法權益。
    4.協(xié)助乙方進行農業(yè)高新技術的開發(fā)、應用。
    5.為乙方提供所在地村民的其他同等待遇。
    6.在合同履行期內，甲方不得重復發(fā)包該地塊,在承包期限內，如因承包范圍出現(xiàn)土地糾紛，由甲方負責解決，若致使乙方遭受經(jīng)濟損失，由甲方按國家相關規(guī)定進行賠償。甲方必須確保乙方在承包期內不受任何干擾。
    (二)乙方的權利和義務。
    1.按照合同約定的用途和期限，有權依法利用和經(jīng)營所承包的土地。
    2.享有承包土地上的收益權和按照合同約**建、購置財產的所有權。
    3.乙方對承包地有獨立自主經(jīng)營權和收益權，任何單位和個人不得干涉。承包經(jīng)營，獨立核算，自負盈虧，所發(fā)生的一切債權債務由乙方獨自享有和承擔，與甲方無關。
    5.乙方可在承包的土地上建設與約定用途有關的生產、生活設施。
    6.在承包期內，乙方須按合同規(guī)定繳交承包款給甲方，并有權拒絕交納除合同規(guī)定承包款外的任何其他非國家規(guī)定之費用。
    7.保護自然資源，搞好水土保持，合理利用土地。
    七、合同的轉包。
    在本合同有效期內，乙方在不違反國家法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的前提下，可以自主采取轉包、轉讓、出租等方式實現(xiàn)土地承包經(jīng)營權流轉。土地承包經(jīng)營權流轉取得的收入全部歸乙方享有，甲方不得對此主張任何權利。本合同轉包后，甲方與乙方之間仍應按原承包合同的約定行使權利和承擔義務；乙方與第三方按轉包合同的約定行使權利和承擔義務。本合同轉包后，因甲方的原因致使轉包合同不能履行，給轉包后的承包方造成損失的`，甲方應承擔相應的責任。
    八、合同的變更和解除。
    1.本合同一經(jīng)簽訂，即具有法律約束力，任何單位和個人不得隨意變更或者解除。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致簽訂書面協(xié)議方可變更或解除本合同。
    2.在合同履行期間，任何一方法定代表人或人員的變更，都不得因此而變更或解除本合同。
    3.本合同履行中，如因不可抗力致使本合同難以履行時，雙方均不能追究對方的責任，但乙方必須及時將情況報告甲方，甲方應及早采取措施盡量減少損失，協(xié)助恢復生產，并根據(jù)乙方的損失情況協(xié)商減免承包款。
    4.本合同履行期間，如遇國家建設（或其他原因）征用該土地，征用相關賠償費用為乙方所有，同時對于乙方所承包征用地上建筑及其他地上物等以實際評估價值合理作價，作價款一次性付給乙方。
    5.如甲方擅自重復發(fā)包該地塊，致使乙方無法經(jīng)營時，乙方有權解除本合同，其違約責任由甲方承擔。
    6.本合同期滿，如繼續(xù)承包，乙方享有優(yōu)先權，雙方應于本合同期滿前三個月簽訂未來承包合同。如乙方不再繼續(xù)承包，在合同期滿后90天內將原承包地交還給甲方。
    7.本合同履行期間，即使下列情形發(fā)生改變，甲乙雙方仍應按本合同約定內容履行各自義務：
    （1）、甲乙雙方的負責人、經(jīng)辦人變更；
    （2）、甲乙雙方的名稱改變；甲方分離或甲方與他方合并。
    九、違約責任。
    1.在合同履行期間，任何一方違反本合同之以上約定，即視為違約。如甲方違約導致解除此合同，須付給乙方違約金（按照土地面積上建筑的實際資產核算金額賠償）、并退還乙方所付的全額承包費；如乙方違約，甲方不予退還乙方的承包費，并且解除此合同。
    2.乙方應當按照本合同約定的期限足額支付租金。如超期繳交承包款，則按應付未付部分的日萬分之四交付逾期付款違約金給甲方，直至付清應交的承包款為止。如因甲方發(fā)包地手續(xù)不合法或因甲方發(fā)包地權屬不清產生糾紛，致使合同全部或部分不能履行，則視為甲方違約。
    3.因乙方為提高土地生產能力而投入相應資本及人力，無論甲方在合同到期前以任何理由收回該承包土地，乙方有權獲得相應的補償，補償金額為土地面積上建筑的實際資產核算金額為準，價款一次性全額支付給乙方。
    十、合同糾紛的解決辦法。
    本合同履行中如發(fā)生糾紛，由爭議雙方協(xié)商解決;協(xié)商不成，雙方同意向當?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。
    十一、本合同經(jīng)甲乙雙方簽章后生效。
    十二、本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
    十三、本合同一式_____份，甲乙雙方各執(zhí)_____份。
    身份證號：身份證號：
    年月日年月日。
    發(fā)包方：_____________________(以下簡稱甲方)。
    承包方：_____________________(以下簡稱乙方)。
    中證人：_____________________(以下簡稱丙方)。
    為了農業(yè)科學技術的推廣，改變傳統(tǒng)陳舊的農業(yè)耕作形式，培育和合理使用林木資源，加快荒山綠化，發(fā)揮森林蓄水保土、調節(jié)氣候、改善環(huán)境作用，促進經(jīng)濟發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國合同法》及相關法律、法規(guī)和政策規(guī)定，經(jīng)公開協(xié)商討論同意，甲乙雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，簽訂本合同，共同信守。
    一、土地的面積、位置。
    甲方經(jīng)組上會議同意并報村上批準，將位于新市村二組面積_________畝(土地類型)承包給乙方使用。土地方位如下：
    東起：_________，
    西至：_______________，
    北至：______________，
    南至：_______________。
    附圖已經(jīng)甲乙雙方簽字確認。
    二、土地用途及承包形式。
    1.土地用途為經(jīng)果林種植和養(yǎng)殖及相關農業(yè)科技開發(fā)、推廣、培訓、服務。
    2.承包形式：個人承包經(jīng)營。
    該地承包經(jīng)營期限為年，自_____年____月____日至_____年____月___日止。
    四、承包金及交付方式。
    1.該土地的承包金為每畝每年人民幣元，承包金每年共計人民幣元。
    2.乙方向甲方一次性全額交納承包經(jīng)營期限承包金合計人民幣元(大寫人民幣元)，上述承包費已含原荒山雜樹補償款。
    五、地上物的處置。
    乙方有權處理承包區(qū)域內現(xiàn)存地上物及其他植被，在承包經(jīng)營期內乙方所建設、種植之地上物所有權亦為乙方所有。
    六、甲乙雙方的權利和義務。
    (一)甲方的權利和義務。
    1.對土地開發(fā)利用進行監(jiān)督，保證土地按照合同約定的用途合理利用，并使乙方取得土地承包經(jīng)營權。
    2.按照合同約定收取承包金，在合同有效期內，甲方不得提高承包金。
    3.保障乙方自主經(jīng)營，不侵犯乙方的合法權益，承包期間，如乙方需砍伐樹木，甲方應當配合乙方向有關主管部門申請辦理采伐許可證。
    4.協(xié)助乙方進行農業(yè)高新技術的開發(fā)、宣傳、褒獎、應用。
    5.按照合同約定，保證電路暢通，并無償提供通往承包地的道路。
    6.按本村村民用電價格收取乙方電費。
    7.為乙方提供所在地村民的其他同等待遇。
    8.在合同履行期內，甲方不得重復發(fā)包該地塊,在承包期限內，如因承包范圍出現(xiàn)土地糾紛，由甲方負責解決，若致使乙方遭受經(jīng)濟損失，由甲方按國家相關規(guī)定進行賠償。甲方必須確保乙方在承包期內不受任何干擾。
    (二)乙方的權利和義務。
    1.按照合同約定的用途和期限，有權依法利用和經(jīng)營所承包的土地。
    2.享有承包土地上的收益權和按照合同約定興建、購置財產的所有權。
    3.乙方在承包地范圍內可以種植速生樹種和其他林木、果樹，并可以養(yǎng)殖家禽、家畜及魚類等動物，但不得污染飲食水源和村民的住宿環(huán)境。
    4.乙方對承包地有獨立自主經(jīng)營權、林木所有權、林木處分權和收益權，任何單位和個人不得干涉。承包經(jīng)營，獨立核算，自負盈虧，所發(fā)生的一切債權債務由乙方獨自享有和承擔，與甲方無關。
    5.乙方可在承包的土地上建設與約定用途有關的生產、生活設施。
    6.在承包期內，乙方須按合同規(guī)定繳交承包款給甲方，并有權拒絕交納除合同規(guī)定承包款外的任何其他非國家規(guī)定之費用。
    7.保護自然資源，搞好水土保持，合理利用土地。
    七、合同的轉包。
    在本合同有效期內，乙方在不違反國家法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的前提下，可以自主采取轉包、轉讓、出租等方式實現(xiàn)土地承包經(jīng)營權流轉。土地承包經(jīng)營權流轉取得的收入全部歸乙方享有，甲方不得對此主張任何權利。本合同轉包后，甲方與乙方之間仍應按原承包合同的約定行使權利和承擔義務;乙方與第三方按轉包合同的約定行使權利和承擔義務。本合同轉包后，因甲方的原因致使轉包合同不能履行，給轉包后的承包方造成損失的，甲方應承擔相應的責任。
    八、合同的變更和解除。
    1.本合同一經(jīng)簽訂，即具有法律約束力，任何單位和個人不得隨意變更或者解除。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致簽訂書面協(xié)議方可變更或解除本合同。
    2.在合同履行期間，任何一方法定代表人或人員的變更，都不得因此而變更或解除本合同。
    3.本合同履行中，如因不可抗力致使本合同難以履行時，雙方均不能追究對方的責任，但乙方必須及時將情況報告甲方，甲方應及早采取措施盡量減少損失，協(xié)助恢復生產，并根據(jù)乙方的損失情況協(xié)商減免承包款。
    作價款一次性付給乙方。
    5.如甲方重復發(fā)包該地塊或擅自斷電、斷水、斷路，致使乙方無法經(jīng)營時，乙方有權解除本合同，其違約責任由甲方承擔。
    6.本合同期滿，如繼續(xù)承包，乙方享有優(yōu)先權，雙方應于本合同期滿前半年簽訂未來承包合同。如乙方不再繼續(xù)承包，乙方必須將承包地的林木等砍伐處理完畢。在合同期滿后90天內將原承包地交還給甲方。如合同期滿時，承包地內的林木若因未達到經(jīng)濟采伐期、或因采伐指標等限制未能采伐，乙方可向甲方申請有限度延長承包期至林木采伐完畢，甲方應該適當給予延長承包期，延長期的承包費由雙方另行商定，但不得超過本和約承包費用之二倍。
    7.本合同履行期間，即使下列情形發(fā)生改變，甲乙雙方仍應按本合同約定內容履行各自義務：
    (1)、甲方的負責人、經(jīng)辦人變更;。
    (2)、甲方的名稱改變、甲方分離或甲方與他方合并。
    8.承包期內，承包戶主如去世，其家庭成員及繼承人可以在承包期內繼續(xù)承包。
    九、違約責任。
    1.在合同履行期間，任何一方違反本合同之以上約定，即視為違約。如甲方違約導致解除此合同，須付給乙方違約金人民幣十萬元、并退還乙方所付的全額承包費;如乙方違約，甲方不予退還乙方的承包費，并且解除此合同。
    2.乙方應當按照本合同約定的期限足額支付租金。如超期繳交承包款，則按應付未付部分的日萬分之四交付逾期付款違約金給甲方，直至付清應交的承包款為止。如超過6個月尚未付清應交的承包款，則視為乙方違約;如因甲方發(fā)包地手續(xù)不合法或因甲方發(fā)包地權屬不清產生糾紛，致使合同全部或部分不能履行，則視為甲方違約。
    3.因乙方為提高土地生產能力而投入相應資本及人力，無論甲方在合同到期前以任何理由收回該承包土地，乙方有權獲得相應的補償，補償金額為人民幣十萬元，同時對于乙方所承包地上的建物、樹木及其他地上物等以實際評估價值合理作價，作價款一次性付給乙方。
    十、合同糾紛的解決辦法。
    本合同履行中如發(fā)生糾紛，由爭議雙方協(xié)商解決;協(xié)商不成，雙方同意向xx縣仲裁委員會申請仲裁或依法向人民法院起訴。
    十一、本合同經(jīng)甲乙雙方簽章后生效。
    十二、本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為補充協(xié)議，補充協(xié)議(經(jīng)公證后)與本合同具有同等法律效力。
    十三、本合同一式_____份，甲乙雙方各_____份。
    中證人(甲方)：(蓋章)_____________。
    簽約日期：_______年___月___日簽約地點：__________
    甲方：村民委員會。
    乙方：
    根據(jù)《土地管理法》及《農村土地承包法》的有關規(guī)定，乙方通過方式取得甲方荒灘荒山(林地)的承包經(jīng)營權，經(jīng)雙方共同商定，達成如下協(xié)議，特立此合同：
    一、甲方將位于村民委員會(組)所有的，以北、現(xiàn)以西與毗鄰的荒山(林地)發(fā)包給乙方使用，其四至為：
    東至：現(xiàn)西邊;。
    南至：與村荒山相隔的通往上山的道路;。
    西至：這兩座山頂東西分水嶺一線;。
    北至：從南側數(shù)第二個山頭與第三個山頭之間的山谷中分線。
    二、乙方承包后，承包使用期五十年不變，即從二oo年月日起至二o五年月日終止。
    三、乙方所承包的荒灘荒山(林地)使用權及其地上附著物總承包款為人民幣元整，付款方式為：
    四、乙方承包荒灘荒山后應積極治理，在荒山上植樹、種草或搞多種經(jīng)營;經(jīng)有關部門批準可以從事非農業(yè)生產，利用承包范圍內的林木、粘土、沙石等礦產資源或建造固定設施。
    五、乙方對所承包的荒灘荒山有獨立的經(jīng)營管理權，但不得轉包。
    六、甲方要尊重乙方所承包荒灘荒山的生產經(jīng)營自主權，保護其合法權益不受侵犯，對荒山的開發(fā)治理成果全部歸乙方所有。
    七、乙方在所承包的荒灘荒山在合同履行期內除乙方交納承包款外，乙方不負責其他任何名目的費用。
    八、乙方將荒灘荒山承包后，甲方有權監(jiān)督、檢查、督促其治理和合理利用荒灘荒山資源，發(fā)現(xiàn)問題及時書面通知乙方。
    九、甲方保證該荒灘荒山(林地)界線、四至與他人無任何爭議。如因此發(fā)生糾紛，由甲方負責協(xié)調處理，如由此給乙方造成經(jīng)濟損失，由甲方負責全額賠償。
    十、甲乙雙方必須信守合同。如甲方違約導致解除此合同，須付給乙方違約金人民幣萬元、退還乙方承包荒灘荒山所付的全部價款，同時對乙方的治理投入和治理成果合理作價，作價款一次性付給乙方;如乙方違約導致解除此合同，甲方不予退還乙方的承包款。
    十一、如在承包期限內遇國家建設或進行其它開發(fā)建設需征用土地時，應首先從征地款中保障向乙方支付實際經(jīng)濟損失和未履行年限的預期利益損失。
    十二、合同期滿后，如乙方愿意繼續(xù)承包經(jīng)營，雙方續(xù)簽合同;如乙方不再承包經(jīng)營，甲方對乙方的治理成果、經(jīng)濟投入合理作價歸甲方，作價款一次性付給乙方，不得拖欠。否則，此合同期限順延至甲方將全部價款付清乙方后合同自行終止。
    十三、甲乙雙方如因作價款發(fā)生分歧，協(xié)商不成，須委托甲乙雙方共同認可的中介機構進行評估作價，其結果對雙方均有約束力。
    十四、此合同發(fā)生糾紛由裁決。
    十五、本合同一式四份，甲乙雙方各一份、公證處一份、鄉(xiāng)人民政府備案一份，經(jīng)公證處公證后生效。
    農村土地流市場調查報告篇十八
    下面是小編為大家整理的,供大家參考。
    **區(qū)**鎮(zhèn)城西村是以種植業(yè)為主的傳統(tǒng)產糧區(qū)。全村共1800人，4000多畝耕地，除去人均1.3畝口糧田外，還有人均1畝的責任田。近十年來，為摘掉貧窮帽子，城西村不斷進行土地制度改革的探索，大力調整種植業(yè)結構，實現(xiàn)了土地分散經(jīng)營到集約經(jīng)營、傳統(tǒng)農業(yè)到現(xiàn)代農業(yè)的嬗變。他們的經(jīng)驗，對社會主義新農村建設提供了有益的借鑒。
    有地沒錢找出路。
    城西村一不靠山，二不靠海，是以種植業(yè)為主的傳統(tǒng)產糧區(qū)。在農副產品緊缺的年代，土地產出效益高，自然是農民的寶。然而到了農產品相對過剩的年代，農民在地里刨食是刨不出小康的。遇上豐年，即使農民多收了三五斗，也會因為供過于求而壓低了農產品價格，農民收入增長緩慢，有時甚至不升反降。為尋求出路，1996年以來，城西村把目光投向了高效農業(yè)，開始種植蔬菜、花卉等經(jīng)濟作物，村委會帶領全村農民闖市嘗交外商、簽訂單。幾年下來，他們發(fā)現(xiàn)，種玉米改成種菜養(yǎng)花，并不是問題的根本所在。農民增收難的癥結在于土地，以三五根兒壟為單位的小生產在產業(yè)化大潮中無異于井底之蛙，以一畝三分地為單位的獨自經(jīng)營在激烈的市場競爭中不啻于風中浮萍，即使有點效益，增加的幅度也很有限，村民收入增長仍然不快。要徹底擺脫農民有地無錢的困境，就必須在千家萬戶分散的土地上做文章。全村幾千畝土地竟難以承接來自日本的小額訂單需求，這個尷尬成為解決全村土地問題的導火索。村委會認識到，要提高農業(yè)整體效益，就要在土地整合上下工夫，行之有效的辦法就是將分散的土地集中起來，實行集約化生產、規(guī)?；?jīng)營，真正形成與國內外市場對接的能力。由此，城西村土地改革開始浮出水面。
    農民搖身變股東。
    城西村土地股份制改革的最大阻力首先來自思想障礙。從最初集中土地建現(xiàn)代農業(yè)園區(qū)，到推行土地股份制成立農業(yè)發(fā)展有限公司，每個時期、各個階段，無不經(jīng)歷著思想觀念的撞擊和交鋒。一輩子刨食在土地上的老一代農民，雖然對貧窮充滿著無奈，但沒有田地種，讓他們覺得沒有了依靠。而年輕的新一代農民，寧肯將土地撂荒幾年，也不情愿轉讓土地承包權，畢竟，那賴以安身立命的幾畝土地承載著農家未來的希望，除非你能帶給他更多的實惠和長遠的利益。為了打消村民們的思想顧慮，村委會成員分工包戶，與村民一筆一筆算清收支賬，解答村民一個又一個問題，先后四次召開村民大會，漸漸消除了農民的擔憂。1998年村委會采取租賃和反租倒包的形式，集中了部分農民撂荒的400多畝土地，建起了大連**現(xiàn)代農業(yè)園區(qū)，發(fā)展訂單農業(yè)。一時間，城西村花卉、蔬菜等訂單農業(yè)發(fā)展迅速，生產規(guī)模化程度得到提高，產業(yè)優(yōu)勢日益凸現(xiàn)，村民也一次性得到了固定的租金和承包金。
    農村土地流市場調查報告篇十九
    內容摘要：農村土地問題糾紛已成為社會共同關注的熱點、難點問題。本文根據(jù)筆者所在法院近幾年受理農村土地承包合同糾紛案件的情況，分析筆者所在地區(qū)這類案件的類型特點及問題成因，探討審理實務中有關農村土地承包糾紛案件的法律適用和一些具體問題，并結合一些案例提出了幾點思考和體會。
    關鍵詞：農村土地承包合同土地承包經(jīng)營權糾紛。
    近年來，隨著農村經(jīng)濟改革的不斷深入，涉及農村土地承包經(jīng)營權糾紛的案件與日俱增，案件類型也日益復雜。農地承包合同糾紛已成為三大涉農案件(其余兩類為農村稅費糾紛和農村征地糾紛)之首。在這些糾紛的背后交糅著各種利益沖突和傳統(tǒng)觀念與現(xiàn)代文明的碰撞，農村土地問題糾紛已成為社會共同關注的熱點、難點問題。因此，在司法實踐中理性思考有關土地承包糾紛問題，認真這類案件的審判經(jīng)驗，對于維護農民根本利益、穩(wěn)定農村社區(qū)、構建和諧社會具有重要意義。本文根據(jù)筆者所在法院近幾年受理農村土地承包合同糾紛案件的情況，分析筆者所在地區(qū)這類案件的類型特點及問題成因，探討審理實務中有關農村土地承包糾紛案件的法律適用和一些具體問題，并根據(jù)一些案例提出了幾點思考和體會。
    1、案件總量明顯增加。筆者所在法院近幾年受理的案件統(tǒng)計顯示，我院受理農村土地承包糾紛案件4件，受理18件，僅1－5月就已受理23件。農村土地承包案件在民事案件中所占的比重也逐年增大。
    2、集體訴訟和類似訴訟增多。由于村社組織將集體土地承包給他人后引發(fā)糾紛，村民起訴，要求確認承包合同無效，或要求將承包地收回重新發(fā)包。此類案件往往原告眾多，而且容易引發(fā)群體上訪，法院審理難度大。本院20受理了合川市獅灘鎮(zhèn)任家村3社78戶農戶訴被告李隆富、任家村3社的糾紛后，20又分別受理了任家村1社97戶農戶訴被告李隆富、任家村1社和任家村5社97戶農戶訴被告李隆富、任家村5社兩起同類型案件。此外，年2月，我院第一人民法庭受理了云門鎮(zhèn)太平村3個社、吉福村5個社、任溝村1個社和水碓村1個社分別訴重慶萬壽生物醫(yī)藥開發(fā)有限公司共10起相同類型的案件。這類糾紛主要反映在家庭承包以外的其他方式的土地承包中。
    3、村社當被告的`多。雖然土地承包合同糾紛中，既有農戶之間的糾紛，也有村組起訴村民或農戶的，但目前村組當被告的案件較多。年我院受理的18件農村土地承包合同糾紛中，村社當被告的就有6件，比例高達的33％。村社當被告或因發(fā)包土地過程中單方提高承包費標準，或因一地多包，或因收回村民土地，或因農戶轉讓承包經(jīng)營權后另行發(fā)包。其中，既有剝奪農村集體組織成員土地經(jīng)營權的違法行為，也有執(zhí)行當?shù)卣吆鸵兰s履行承包合同的“合法”行為。
    4、征地或租地補償費用糾紛增多。隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，緊靠城鎮(zhèn)的土地被大量征用，征地補償費如何公平、公正地分配，成為農民密切關心的問題，伴隨著征地款而引發(fā)的分配收益糾紛日益突出。同時，很多土地承包糾紛案件，表面看，可能是訴請繼續(xù)履行承包合同，或者請求返回承包經(jīng)營權，但其實質是請求分配因土地被征用或租用而產生的各種補償費。因筆者所在法院轄區(qū)自然資源豐富，近年來，隨著轄區(qū)內草街水利樞紐工程、富金壩水電站、西師育才學院、以及一些中小型水泥廠、礦石場的興建，大量糾紛因征地補償費或租地費分配引發(fā)。以前因種地無利可圖而漠視甚至放棄土地經(jīng)營權的農村集體組織成員，在利益的驅動下突然也對其經(jīng)營權珍視起來。
    農村土地流市場調查報告篇二十
    第一條為規(guī)范農村土地承包經(jīng)營權流轉行為，維護流轉雙方當事人合法權益，促進農業(yè)和農村經(jīng)濟發(fā)展，根據(jù)《農村土地承包法》及有關規(guī)定制定本辦法。
    第二條農村土地承包經(jīng)營權流轉應當在堅持農戶家庭承包經(jīng)營制度和穩(wěn)定農村土地承包關系的基礎上，遵循平等協(xié)商、依法、自愿、有償?shù)脑瓌t。
    第三條農村土地承包經(jīng)營權流轉不得改變承包土地的農業(yè)用途，流轉期限不得超過承包期的剩余期限，不得損害利害關系人和農村集體經(jīng)濟組織的合法權益。
    第四條農村土地承包經(jīng)營權流轉應當規(guī)范有序。依法形成的流轉關系應當受到保護。
    第五條縣級以上人民政府農業(yè)行政主管(或農村經(jīng)營管理)部門依照同級人民政府規(guī)定的職責負責本行政區(qū)域內的農村土地承包經(jīng)營權流轉及合同管理的指導。
    第二章流轉當事人。
    第六條承包方有權依法自主決定承包土地是否流轉、流轉的對象和方式。任何單位和個人不得強迫或者阻礙承包方依法流轉其承包土地。
    第八條承包方自愿委托發(fā)包方或中介組織流轉其承包土地的，應當由承包方出具土地流轉委托書。委托書應當載明委托的事項、權限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章。
    沒有承包方的書面委托，任何組織和個人無權以任何方式?jīng)Q定流轉農戶的承包土地。
    第九條農村土地承包經(jīng)營權流轉的受讓方可以是承包農戶，也可以是其他按有關法律及有關規(guī)定允許從事農業(yè)生產經(jīng)營的組織和個人。在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權。
    受讓方應當具有農業(yè)經(jīng)營能力。
    第十一條承包方與受讓方達成流轉意向后，以轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，承包方應當及時向發(fā)包方備案;以轉讓方式流轉的，應當事先向發(fā)包方提出轉讓申請。
    第十二條受讓方應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定保護土地，禁止改變流轉土地的農業(yè)用途。
    十三條受讓方將承包方以轉包、出租方式流轉的土地實行再流轉，應當取得原承包方的同意。
    第十四條受讓方在流轉期間因投入而提高土地生產能力的，土地流轉合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地時，受讓方有權獲得相應的補償。具體補償辦法可以在土地流轉合同中約定或雙方通過協(xié)商解決。
    第三章流轉方式。
    第十五條承包方依法取得的農村土地承包經(jīng)營權可以采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合有關法律和國家政策規(guī)定的方式流轉。
    第十六條承包方依法采取轉包、出租、入股方式將農村土地承包經(jīng)營權部分或者全部流轉的，承包方與發(fā)包方的承包關系不變，雙方享有的權利和承擔的義務不變。
    第十七條同一集體經(jīng)濟組織的承包方之間自愿將土地承包經(jīng)營權進行互換，雙方對互換土地原享有的承包權利和承擔的義務也相應互換，當事人可以要求辦理農村土地承包經(jīng)營權證變更登記手續(xù)。
    第十八條承包方采取轉讓方式流轉農村土地承包經(jīng)營權的，經(jīng)發(fā)包方同意后，當事人可以要求及時辦理農村土地承包經(jīng)營權證變更、注銷或重發(fā)手續(xù)。
    第十九條承包方之間可以自愿將承包土地入股發(fā)展農業(yè)合作生產，但股份合作解散時入股土地應當退回原承包農戶。
    第二十條通過轉讓、互換方式取得的土地承包經(jīng)營權經(jīng)依法登記獲得土地承包經(jīng)營權證后，可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他符合法律和國家政策規(guī)定的`方式流轉。
    第四章流轉合同。
    第二十一條承包方流轉農村土地承包經(jīng)營權，應當與受讓方在協(xié)商一致的基礎上簽訂書面流轉合村土地承包經(jīng)營權流轉合同一式四份，流轉雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農村土地承包管理部門各備案一份。
    承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合同。
    第二十二條承包方委托發(fā)包方或者中介服務組織流轉其承包土地的，流轉合同應當由承包方或其書面委托的代理人簽訂。
    (一)雙方當事人的姓名、住所;。
    (二)流轉土地的四至、座落、面積、質量等級;。
    (三)流轉的期限和起止日期;
    (四)流轉方式;。
    (五)流轉土地的用途;。
    (六)雙方當事人的權利和義務;。
    (七)流轉價款及支付方式;。
    (八)流轉合同到期后地上附著物及相關設施的處理;。
    (九)違約責任。
    第二十四條農村土地承包經(jīng)營權流轉當事人可以向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農村土地承包管理部門申請合同鑒證。
    第五章流轉管理。
    第二十五條發(fā)包方對承包方提出的轉包、出租、互換或者其他方式流轉承包土地的要求，應當及時辦理備案，并報告鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農村土地承包管理部門。
    承包方轉讓承包土地，發(fā)包方同意轉讓的，應當及時向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農村土地承包管理部門報告，并配合辦理有關變更手續(xù);發(fā)包方不同意轉讓的，應當于七日內向承包方書面說明理由。
    第二十六條鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農村土地承包管理部門應當及時向達成流轉意向的承包方提供統(tǒng)一文本格式的流轉合同，并指導簽訂。
    第二十七條鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農村土地承包管理部門應當建立農村土地承包經(jīng)營權流轉情況登記冊，及時準確記載農村土地承包經(jīng)營權流轉情況。以轉包、出租或者其他方式流轉承包土地的，及時辦理相關登記;以轉讓、互換方式流轉承包土地的，及時辦理有關承包合同和土地承包經(jīng)營權證變更等手續(xù)。
    第二十八條鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農村土地承包管理部門應當對農村土地承包經(jīng)營權流轉合同及有關文件、文本、資料等進行歸檔并妥善保管。
    第二十九條采取互換、轉讓方式流轉土地承包經(jīng)營權，當事人申請辦理土地承包經(jīng)營權流轉登記的，縣級人民政府農業(yè)行政(或農村經(jīng)營管理)主管部門應當予以受理，并依照《農村土地承包經(jīng)營權辦法》的規(guī)定辦理。
    第三十條從事農村土地承包經(jīng)營權流轉服務的中介組織應當向縣級以上地方人民政府農業(yè)行政(或農村經(jīng)營管理)主管部門備案并接受其指導，依照法律和有關規(guī)定提供流轉中介服務。
    第三十一條鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農村土地承包管理部門在指導流轉合同簽訂或流轉合同鑒證中，發(fā)現(xiàn)流轉雙方有違反法律法規(guī)的約定，要及時予以糾正。
    第三十二條縣級以上地方人民政府農業(yè)行政(或農村經(jīng)營管理)主管部門應當加強對鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農村土地承包管理部門工作的指導。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農村土地承包管理部門應當依法開展農村土地承包經(jīng)營權流轉的指導和管理工作，正確履行職責。
    當事人協(xié)商不成的，可以請求村民委員會、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府調解。
    當事人不愿協(xié)商或者調解不成的，可以向農村土地承包仲裁機構申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。
    第六章附則。
    第三十四條通過招標、拍賣和公開協(xié)商等方式承包荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地，經(jīng)依法登記取得農村土地承包經(jīng)營權證的，可以采取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉，其流轉管理參照本辦法執(zhí)行。
    第三十五條本辦法所稱轉讓是指承包方有穩(wěn)定的非農職業(yè)或者有穩(wěn)定的收入來源，經(jīng)承包方申請和發(fā)包方同意，將部分或全部土地承包經(jīng)營權讓渡給其他從事農業(yè)生產經(jīng)營的農戶，由其履行相應土同的權利和義務。轉讓后原土地承包關系自行終止，原承包方承包期內的土地承包經(jīng)營權部分或全部滅失。
    轉包是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權以一定期限轉給同一集體經(jīng)濟組織的其他農戶從事農業(yè)生產經(jīng)營。轉包后原土地承包關系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權利和義務。接包方按轉包時約定的條件對轉包方負責。承包方將土地交他人代耕不足一年的除外。
    互換是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬于同一集體經(jīng)濟組織的承包地塊進行交換,同時交換相應的土地承包經(jīng)營權。
    入股是指實行家庭承包方式的承包方之間為發(fā)展農業(yè)經(jīng)濟，將土地承包經(jīng)營權作為股權，自愿聯(lián)合從事農業(yè)合作生產經(jīng)營;其他承包方式的承包方將土地承包經(jīng)營權量化為股權，入股組成股份公司或者合作社等，從事農業(yè)生產經(jīng)營。
    出租是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權以一定期限租賃給他人從事農業(yè)生產經(jīng)營。出租后原土地承包關系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權利和義務。承租方按出租時約定的條件對承包方負責。
    本辦法所稱受讓方包括接包方、承租方等。
    第三十六條本辦法自3月1日起正式施行。
    農村土地流市場調查報告篇二十一
    土地是人類賴以生存的根本，所以解決土地問題是解決民生問題的關鍵所在。
    隨著我國生產力的逐漸提高，農民的生活水平快速提高。但是隨著二三產業(yè)的快速發(fā)展，本村的外出務工經(jīng)商的人員大幅度增加，致使出現(xiàn)了土地使用分散，閑置等問題，甚至出現(xiàn)了土地荒廢的現(xiàn)象，這一問題制約了農村經(jīng)濟就的發(fā)展。因此我們應該抓好土地流轉工作，認真貫徹落實《農村土地承包法》和《農村土地承包經(jīng)營權流轉管理辦法》，把分散的土地集中起來，優(yōu)化土地資源配置，實施農業(yè)規(guī)模經(jīng)營，降低生產交易成本，從而增加農民收入，促進農業(yè)發(fā)展。
    為了了解現(xiàn)在農村土地流轉的狀況，就文廟鎮(zhèn)的土地流轉狀況進行了專題調研?，F(xiàn)將此次調查的情況報告如下：