合同的有效性依賴于各方的自愿和真實意愿，雙方必須是完全自由意愿的簽署合同。合同的撰寫應遵循法律規(guī)定和行業(yè)規(guī)范，確保合同的合法性和有效性。如果您需要尋找一份專業(yè)的合同范本或示例，以下是一些供您參考的資源。
商品房銷售合同糾紛篇一
住所地：
法定代表人：
電話：郵編：
被上訴人：b公司。
住所地：
文書送達地：
法定代表人：
電話：郵編：
上訴人不服上海市區(qū)人民法院(20)民二(商)初字第號《民事裁定書》(下簡稱原審裁定)，特提出上訴。
上訴請求：
1、請求撤銷(20)民二(商)初字第號《民事裁定書》，發(fā)回重審;。
2、本案受理費由被上訴人承擔。
事實與理由：
1、上訴人與被上訴人單獨構成買賣關系。
原審裁定認定上訴人向被上訴人送貨、以自身名義開具增值稅發(fā)票、以自身名義收款的行為并不單獨與被上訴人發(fā)生買賣關系，而是其股東(案外人)c投資有限公司的履約行為。這一認定沒有事實與法律依據(jù)，理由如下：
(1)標的物的所有權。
根據(jù)《合同法》第一百三十條規(guī)定：“買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。”在本案中，標的物是d產品，而d產品是由上訴人生產制造，所有權自然應當歸屬上訴人。
根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內銷售貨物……單位和個人，為增值稅的納稅人，應當依照本條例繳納增值稅。”在本案中，增值稅發(fā)票記賬銷貨單位為上訴人，也證明了上訴人擁有標的物所有權，是出賣人。
(2)所有權轉移。
本案中，上訴人作為出賣人通過貨運方式將d產品所有權轉移給買受人(被上訴人)。
(3)買受人付款。
本案中被上訴人接貨后，向上訴人支付部分款項。中國農業(yè)銀行聯(lián)行來賬憑證顯示：“付款人為被上訴人，收款人為上訴人。”
(4)c投資有限公司作為投資性的控股公司，營業(yè)范圍中不包含生產d產品等內容，其主要是負責對包括上訴人在內在幾家子公司的生產經營、重大事項進行宏觀上的組織、協(xié)調、管理等工作。因此，其并不從事具體的d產品生產經營活動，也不可能與被上訴人構成實際的買賣關系。
因此，上訴人與被上訴人單獨構成d產品買賣關系。原審裁定認定c投資有限公司與被上訴人構成買賣關系，不符合d產品買賣的客觀事實，也不符合《合同法》、《中華人民共和國增值稅暫行條例》以及工商管理等有關規(guī)定。
2、上訴人提起訴訟的依據(jù)。
上訴人是依據(jù)增值稅發(fā)票、進賬單與貨票向被上訴人提起訴訟的，而非原審裁定所認定依照《經銷商合同》。上訴人是一個獨立的法人，而簽訂《經銷商合同》的主體是上訴人的股東c投資有限公司與被上訴人，并非上訴人?！督涗N商合同》是作為一個框架協(xié)議或指導性文件，只是確立了被上訴人的經銷商地位，使得被上訴人取得了與包括上訴人在內的三家子公司發(fā)生d產品買賣業(yè)務的資格。
上訴人并非履行《經銷商合同》，也不是依據(jù)《經銷商合同》起訴被上訴人，上訴人的起訴依據(jù)是增值稅發(fā)票、進賬單與貨票。這些材料已形成了一個完整的證據(jù)鏈，證明上訴人與被上訴人的買賣關系，以及被上訴人未支付貨款的.數(shù)額。
該《經銷商合同》僅僅是作為上訴人與被上訴人的交易習慣之一。這就是說，當上訴人與被上訴人直接發(fā)生買賣關系后，在雙方履行合同過程中，如有權利義務約定不明時，雙方應盡可能地參照《經銷商合同》予以確定。
綜上所述，原審裁定認定缺乏事實與法律依據(jù)，上訴人與被上訴人之間買賣關系合法有效，上訴人符合法律規(guī)定的起訴條件?，F(xiàn)特向貴院提起上訴，請求貴院在查明事實的基礎上，撤銷原審裁定，發(fā)回重審。
此致
上海市中級人民法院。
商品房銷售合同糾紛篇二
違約金是由當事人約定的或者由法律直接規(guī)定的，在違約方不履行合同時,償付給守約方的一定數(shù)額的貨幣。根據(jù)相關的法律法規(guī)來看，違約金可分為法定違約金與約定違約金。法定違約金是指在一些法規(guī)中，明文規(guī)定的違約金比例或幅度范圍;約定違約金是指合同雙方當事人在簽訂合同時自愿約定的違約金比例或數(shù)額。而法學理論界又從違約金的法律后果將違約金分為補償性違約金和懲罰性違約金二種。支持補償性違約金的學派認為違約金主要是為了彌補守約方受到的損失。持懲罰性觀點的學者認為，違約金主要是為了確保合同的履行，而事先約定的對違約方進行的一種懲罰。
但從我國的司法實踐來看，二者兼而有之，但主要是一種補償性的賠償。如合同法第一百一十四條規(guī)定，“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務?！?BR> 因此我們在簽定合同時要對違約金作出明確的約定。尤其是在現(xiàn)在房產市場活躍、漲幅較大時期，購房者最好把違約金約定高一點。這樣不僅對上家是一個約束，同時也使自己權益遭受侵害后能得到最大限度的賠償。
定金指合同當事人為保證合同履行，由一方當事人預先向對方交納一定數(shù)額的錢款。合同法第一百一十五條規(guī)定“當事人可以依照〈中華人民共和國擔保法〉約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”這就是我們通常說的定金罰則。第一百一十六條規(guī)定“當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款?！薄！吨腥A人民共和國擔保法》第九十條規(guī)定，“定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效?！?第九十一條規(guī)定，“定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十”。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人?！?BR> 因此從法律角度看，定金有雙重性質。第一，它可作為合同的擔保，以保證合同履行。第二，可以起到合同成立的證明作用。定金作為一把雙刃劍，還具有懲罰性。即給付定金的一方不履行合同的，無權要求返還定金;接受定金的一方不履行合同的，要雙倍返還定金。定金作為法定的形式，法律有其具體的要求：
1、形式要件，必須簽定書面的形式;。
2、數(shù)額的限定，定金的總額不得超過合同標的的20%;。
此外在選擇賠償時只能在定金和違約金中選其一。
訂金與定金僅一字之差，在法律性質上卻有天壤之別。訂金不是一個規(guī)范的概念,在法律上僅作為一種預付款的性質。是預付款的一部分，是當事人的一種支付手段，不具有擔保性質。合同履行的只作為抵充房款，不履行也只能如數(shù)返還。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百一十八條規(guī)定“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持”。由此可見，當事人在合同中寫明“訂金”而沒有約定定金性質的，則不能適用定金罰則。因此，購房者簽字時一定要認真仔細不要寫錯，否則到時后悔不迭。
誠意金，即意向金，是十幾年前從港臺地區(qū)傳過來的叫法。這在中介與買房和賣房雙方簽定的合同中多有體現(xiàn)，其實法律上并沒有誠意金之說，中介與買賣雙方之所以簽定什么誠意金條款，主要是由于我們交易市場的誠實信用體系還不健全，交易主體為了各自的利益往往會違背誠實信用的原則，從而損害一方的利益。中介公司有時為了自己的利益，不管交易成功與否，便以買方或賣方沒有誠意或違約為名沒收誠意金，其實這種做法有背于法律。
中介公司在房屋買賣中一般充當居間介紹或作為買或賣一方的代理人。作為前者中介是獨立于買賣雙方之外的第三者，根據(jù)合同法第四百二十六條規(guī)定，“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔?！?。第四百二十七條規(guī)定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。”由此可以看出，此時中介只有在促成房屋買賣雙方合同成立的情況才可以要求買賣雙方或一方(有特殊約定的情況)給予報酬。作為后者，中介是買賣雙方中一方的代理人，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十四條第二款規(guī)定，“委托代理人按照被代理人的委托行使代理權，……”。第六十六條第二款規(guī)定，“代理人不履行職責而給被代理人造成損害的，應當承擔民事責任。”。合同法第四百零五條規(guī)定“受托人完成委托事務的，委托人應當向其支付報酬。因不可歸責于受托人的事由，委托合同解除或者委托事務不能完成的，委托人應當向受托人支付相應的報酬。當事人另有約定的，按照其約定?！薄５谒陌倭懔鶙l規(guī)定“有償?shù)奈泻贤?，因受托人的過錯給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。無償?shù)奈泻贤蚴芡腥说墓室饣蛘咧卮筮^失給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。受托人超越權限給委托人造成損失的，應當賠償損失?！睆拿穹ㄍ▌t和合同法的規(guī)定可以看出，在這一法律關系中，中介作為一方的代理人要按照委托合同的約定從事代理活動,并取得報酬。
因此無論是作為居間介紹還是作為買賣雙方中的一方代理人，都不存在什么誠意金問題。購房者一定要看清合同具體條款再簽字,尤其是誠意金的處理方式。
傭金是指經紀人(房產中介)在為委托人(買房人或賣房人)提供訂約機會或充當訂約介紹人，完成委托人的中介服務后，由委托人支付的勞動報酬。因此傭金是房屋買賣活動中中介的勞務所得，經紀人完成經紀活動后，有權按照合同約定收取傭金。收取傭金的標準，以雙方約定或參照商業(yè)慣例為準，不得違反國家法律、法規(guī)和政策。目前上海的房產中介收費一般是按照交易額收取(上家0.5-2.5%,下家1%)。
商品房銷售合同糾紛篇三
審判長、審判員：
作為本案被告(河南置業(yè)有限公司)的委托代理人，參加了整個庭審，進行了質證、辯論，對本案有了一個全面的了解。針對本案，現(xiàn)依據(jù)事實和法律提出以下代理意見，請合議時予以采信。
一、被告要求法院撤銷該爭議的2個條款，自認為是欺詐、顯失公平的情況下簽訂的，沒有法律依據(jù)，且與事實不符。
按合同法第54條的規(guī)定，顯失公平：是指一方當事人在緊迫或者缺乏經驗的情況下而訂立的明顯對自己有重大不利的合同行為。按最高人民法院《民法通則意見》第72條規(guī)定：“雙方簽訂合同時致使雙方的權利與義務明顯違反公平、等價有償原則的可以認定為顯失公平”，也就是說該協(xié)議條款不但明顯違反公平原則，而且也得必須明顯違反等價有償原則，才可以認定為顯失公平。其主要構成要件：該合同必須是雙務合同，并且必須是等價有償?shù)模瑳]有等價有償就不存在顯示公平。本案中被告是無償代為收取安裝費用的，并沒有獲利一分，故不存在什么顯失公平。
作為一個普通一般善良人，買房是人生中的一件大事，因涉及大量資金，在購房時會一定多處看房進行比較和鑒別的，特別是在簽訂購房合同時，肯定是比較慎重的。對自己所購房的位置、層數(shù)、各種設施、總價款、合同的每個條款都會了解詳情后才痛下決心，才簽訂該購房合同的。所以說，原告在訴狀中所講的什么，該訴爭的2個條款是在被欺詐、顯失公平的情況下所簽訂的，要求撤銷該二個條款是沒有任何道理的，而且也違背人們通常的交易習慣，沒有法律依據(jù)也沒有事實上的理由。
二、原告在辯論中所講，合同第14條約定的燃氣、暖氣、地熱水設施，屬于雙方約定的基礎設施，公共配套設施范圍，其建設費用已計入房屋開發(fā)成本，屬于商品房售價范圍是非常錯誤的。
原被告雙方所簽合同第14條的約定，只是被告關于基礎設施、公共配套建設正常運行的承諾，承諾有關公司安裝作業(yè)完畢后交付使用日達到使用條件。并沒有說明和約定天燃氣、暖氣、地熱水、有線電視這些安裝費的費用有誰來承擔的問題，更沒有說明和約定其安裝費用已經計入開發(fā)成本，屬于房售付范圍。顯然，原告為達訴訟目的，無中生有，偷換概念，偷梁換柱，白紙黑字，第14條非常清楚，請法庭明查。
三、被告沒有違反省及國家有關部門關于與有關房價收費項目的通知、規(guī)則、細則和辦法。
被告沒有違反《國家發(fā)展計劃委員會、財政部關于全面整頓住房建設收費取消部分收費項目的通知》(20xx)585號，20xx年4月16日。該通知是針對各級人民政府和國務院各部門的亂收費問題進行整頓，并取消了部分收費項目，共47項，其中沒有包括什么“初裝費”什么基礎設施費，有關政府部門無論是否執(zhí)行，都和本案沒有任何關系，如果原告對該通知及有關政府部門有意見，請依法向有關政府部門反映。
被告沒有違反《河南省新建商品房交易價格行為規(guī)則》。原被告雙方簽訂合同后，沒有增加新的收費項目和商品房總額外歸自己所有，沒有加收任何費用歸自己所有，沒有違反代收代付費用的規(guī)定，沒有牟取非法利益。如果原告認為被告違反了該規(guī)則，請按該“規(guī)則”第17條規(guī)定向政府價格主管部門提供證據(jù)進行舉報，可對被告進行行政處罰，和本案訴爭的2個協(xié)議條款，是否有效，是否該撤銷無關。
被告更沒有違反《河南省商品房買賣明碼標價實施細則》，被告已作到銷售明碼標價并一房一價。原被告雙方簽訂合同時為20xx年12月17日，而該細則實施日期為20xx年5月1日，且對本案沒有溯及力。
四、被告沒有違反《開封市城市基礎設施配套征收管理辦法》。
1.被告購房時所簽訂的補充協(xié)議第2條中明確了收取的是天然氣初裝費、暖氣初裝費、有線電視初裝費、地熱水初裝費，并不是原告在辯論所講的收取的是基礎設施公共配套設施建設費或其基礎設施公共配套設施的初裝費或城市配套費，顯然，原告在辯論所講的是非常錯誤的，沒有任何事實依據(jù)。
2.按開封市此管理辦法第二條規(guī)定：城市配套費的用途是專項用于城市道路、橋涵、公用消防設施等城市基礎設施建設。也就是說，道路、橋涵、公用消防、園林綠化這些城市基礎設施，包括但不限于與小區(qū)內的這些設施。也就是說城市基礎設施不完全等于小區(qū)內基礎設施。城市道路不等于小區(qū)內道路。
3.按此管理辦法第6條規(guī)定，也就是說從20xx年7月1日開始，建設單位必須有規(guī)劃部門出具的建筑面積確認通知單，到財政局核準城市配套費的多少，并交費后，憑財政局出具的審核意見到開封市建委辦理《建設工程規(guī)劃許可證》。
4.被告并沒有違反開封市此管理辦法第11條的規(guī)定，原被告雙方所簽的合同時與附件是同時所簽，沒有在合同簽訂后另行所簽任何補充協(xié)議，沒有另行加收任何費用，作為合同整體的不可分割一部分附件四——補充協(xié)議，所約定的天然氣、暖氣、地熱水有線電視初裝費是房價的組成部分，這些初裝費是在合同中又進一步的細化明細而已，是一種促銷手段和策略，而且，也并不違反有關的法律規(guī)定和我市的管理辦法。
5.該管理辦法第8條又進一步明確了，不交城市配套費不得發(fā)放《建設工程規(guī)劃許可證》。需要特別說明的是，被告是在20xx年12月17日，已經依法辦理了《建設工程規(guī)劃許可證》是在該管理辦法20xx年7月1日實施之前辦理的。所以說，該管理辦法沒有溯及力。
退一萬步講，如果說按原告所講的，在房價款之外，被告又收取原告的燃氣、暖氣、地熱水、有線電視安裝費的話，被告也不違法。也不違反開封市的這個管理規(guī)定。
其理由有二點：其一按該規(guī)定，將說的是“商品房項目應計入房屋銷售價格開發(fā)商不得在房價外向購房者另行加收任何費用。而被告所收取的這些安裝費。是代燃氣等有關公司收取的初裝費。也就是說，這些安裝費是有關公司收取的，被告只是代收而已，所收取的這些費用用于交到有關公司，被告并沒有扣留歸自己所有，并沒有從中獲取任何利益。需要明確說明的是：城市基礎設施并不完全等于小區(qū)內基礎設施也包括小區(qū)外的基礎設施，城市基礎設施并不等于所購房內的基礎設施安裝費，城市道路并不等于小區(qū)內道路。城市配套費并不等于該商品房內配套費安裝。城市配套費是用于小區(qū)內外的公用，公共配套設施建設，而該商品房內配套安裝費，是用于進入自己房內的私用配套設施安裝，配套費并不等于安裝費。也就是說，城市配套設施的建設安裝只進入到小區(qū)內或樓道內就完成了，至于再進入自己房內的私用設施安裝費用自己肯定要出錢的。
在我們河南省地域內，在整個開封建筑安裝領域內，在整個房地產開發(fā)公司行業(yè)，在整個燃氣、暖氣、地熱等公共公用行業(yè)在進入私人房屋內安裝其有關設施費有哪家是免費的?而作為房地產開發(fā)公司的被告，為了整個小區(qū)、整個樓的業(yè)主利益，為了整個工期的按時完成，為了與各個業(yè)主所簽的購房合同，按約定的時間交房，有開發(fā)公司統(tǒng)一代收取燃氣、暖氣、地熱水、等安裝費，交于有關公司后，進行統(tǒng)一安裝。這也是多年慣例，也是多年的交易習慣，而且該交易習慣并不違反國家的法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，按《合同法》第61條規(guī)定，按最高法院《合同法》解釋二第7條規(guī)定，而這種交易習慣是受法律保護的，依法應受法律保護。
五、原被告所簽“合同”附件四“合同補充協(xié)議”意思表示真實，內容合法，是合同外另有約定，是合同約定的特別條款，該訴爭的二個條款具有不可撤銷性，且該案已依法報房地產管理部門登記備案。
原被告簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件符合有效合同的構成要件，依法應認定為有效合同。其一，簽約主體適格，意思表示真實。其二內容合法，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。其三，簽約程序完備。是在雙方認真審閱了合同條款含義、明確其全部內容，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上簽約的。且已按規(guī)定報房地產管理部門登記備案。原告與被告就天然氣、暖氣、地熱水、有線電視的安裝費，代收事宜達成合意，是約定的特別條款，只要意思表示真實，不存在一方以欺詐、脅迫的手段訂立，即為合法有效行為。應按當事人之間意思自治原則履行，且雙方對合同效力均無異議，原告未訴請撤銷整個合同及其附件，只訴請撤銷對附件中的兩個條款，則應按有效合同履行，故被告收取上述費用合法有據(jù)，未構成消費欺詐，更不存在脅迫行為，且從三原告提供的各組證據(jù)來看，都無法證明原被告雙方所簽的補充協(xié)議時是在欺詐、脅迫的情況下所簽。
六、本案是不屬于可撤銷可變更合同，該《商品房買賣合同》及《合同補充協(xié)議》絕對不是什么格式合同、格式條款。
原告認為本案的購房合同及補充協(xié)議是采用格式條款，是在欺詐、脅迫的情況下所簽，且系重復收費行為，請求撤銷其中的二個條款，沒有法律依據(jù)。本案的合同及補充協(xié)議不是《合同法》所述真正意義上的格式合同(仍留有諸多空白欄目供簽約雙方自行協(xié)商填寫)，該合同是河南省工商行政管理局和河南省建設廳共同監(jiān)制的，對行政管理的相對方都是平等的，其解釋權赤屬該兩部門，不是被告河南置業(yè)有限公司自行制定反復使用的合同。作為合同附件的補充協(xié)議，對代收條款的約定是雙方自愿、平等、協(xié)商的結果。本案原告在簽訂合同時，已明知其內容，且合同中也具有特別提示。在“合同補充協(xié)議”中，被告并沒有免除自己的責任，加重對方責任，排除對方主要權利的情形，雙方的約定是合法有效的。
綜上所述，被告代理人認為：原被告所簽購房合同及附件是真實、合法、有效的，系雙方當事人的真實意思表示，是雙方自愿、平等、協(xié)商的結果，且不違反有關法律、行政法規(guī)其有關代收安裝費的行為，不被法律、行政法規(guī)及有關規(guī)范性文件所禁止。本案糾紛中，不存在欺詐、脅迫、顯示公平、重復收費及可撤銷的法定條件。同時認為人民法院審理民事案件的適用原則是上位法優(yōu)于下位法的原則，故應適用《合同法》和其司法解釋》為依據(jù)來審理本案。以上代理意見請予采信。
代理人：郭永軍。
20xx年12月8日。
商品房銷售合同糾紛篇四
1、當事人為自然人的，應提交身份證明資料，如身份證或戶口本等。
2、當事人為法人或其他經濟組織的，應提交主體登記資料，如工商營業(yè)執(zhí)照副本或工商注冊登記資料或社團法人登記證等。
3、法人或其他經濟組織的名稱在訟爭法律事實發(fā)生后有變更的，應提交變更登記的資料。
二、證明房屋買賣法律關系成立及合同履行情況的證據(jù)(普遍適用于各種商品房預售合同糾紛案件)。
1、房地產買賣合同;。
2、房地產銷售許可證;。
4、房屋竣工驗收情況的證明;。
5、房屋交接時間的證明、如入伙通知書、入伙交接單。
三、當事人還應針對具體的訴訟請求提交僅適用于某類案件的證據(jù)。
1、購房方受到損失的證據(jù);。
2、售房方以施工期間遇到不可抗力為由提了抗辯的，應提供氣象、地震、消防等相關部門出具的證明資料等。
(二)因開發(fā)商延期辦理《房地產證》，購房方要求支付延期辦證違約金的。
1、售房方通知購房方辦理產權轉移登記和辦理《房地產證》的證明;。
2、售房方已辦理房地產初始登記的證明;。
3、房地產證或產權轉移登記的電腦查詢單。
四、當事人在訴訟請求中有具體請求金額的，應提交詳細的計算清單。
商品房銷售合同糾紛篇五
《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條規(guī)定：“商品房預售，應當符合以下條件：
（1）土地使用許可證。
（2）建設工程規(guī)劃許可證。
（3）商品房預售許可證明（向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售等級）。
（商品房預售的強制性規(guī)定，如有違反，根據(jù)合同法的關于合同效力的相關規(guī)定，該預售合同將應違法法律的強制性規(guī)定而無效。）。
證明當事人主體適格的證據(jù)。
（1）工商營業(yè)執(zhí)照副本。
（2）工商注冊登記資料;。
在《商品房買賣解釋》對某些違約承擔違約責任的計算則另有規(guī)定，具體包括：
1、出賣人惡意違約。具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款以及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。這顯然是針對先賣后抵、一房數(shù)賣的行為所作出的懲罰性規(guī)定。
2、出賣人存在欺詐行為。出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款以及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證嗎的事實或提供虛假商品房預售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。在這里同樣適用懲罰性賠償。
商品房銷售合同糾紛篇六
原告：________________，女，________年________月________日出生，漢族，無業(yè)，住_____________，身份證號碼_____________.
被告：________________有限公司，住所地_________________，經營地_____________(郵編______________)，注冊號________________，聯(lián)系電話________________.
法定代表人_______________，系公司董事長。
訴訟請求：
2.判令被告承擔本案訴訟費用。
事實與理由：
________年________月________日，原告與被告簽訂了編號為y_______________的《商品房預售合同》。根據(jù)該合同的約定，被告應在________年________月________日前向原告交付房屋，否則需向原告支付逾期交房的違約金;違約金自約定的交房期限屆滿之次日起至實際交付之日止，依原告全部已付款的萬分之一按日計算，并于實際交房之日起30內向原告支付。
________年________月________日，原告向被告支付了全部購房款，但是被告未按照合同約定時間交付房屋。________年________月________日，原告與被告簽訂了《補充協(xié)議》，被告承諾在________年________月________日前交付房屋。據(jù)此協(xié)議，被告逾期交房的違約金仍按《商品房預售合同》中約定的交房日期即________年________月________日之次日起計算。
________年________月________日，被告向原告發(fā)出了《關于推遲交房的致歉信》。在該致歉信中，被告明確說明，“我司將嚴格依照與您簽署的《北京市商品房預售合同》約定的方式向您支付違約金”。直到________年________月________日，被告方將《商品房預售合同》項下的房屋交付給原告。
根據(jù)被告逾期交付房屋的事實以及雙方關于違約金的約定，被告應當向原告支付自________年________月________日起至________年________月________日止的違約金及其利息。被告在實際交付房屋之日30日內未向原告支付違約金。原告多次要求被告支付違約金，被告始終不支付。________年________月，原告委托律師向被告發(fā)出《律師函》，被告簽收后仍不向原告支付違約金。
綜上所述，為維護合法權益，原告根據(jù)我國法律的相關規(guī)定，向貴院提起訴訟，懇請貴院支持原告的訴訟請求。
此致
__________人民法院。
起訴人(簽字)：_______________。
________年________月________日。
商品房銷售合同糾紛篇七
在我國，預售商品房按揭合同中并不事先轉移房屋所有權，雖名為按揭合同，實質上仍為抵押貸款合同。預售商品房按揭糾紛的處理實質上是對購房者、開發(fā)商與抵押貸款提供銀行三方面關系的處理，是住宅商品金融化的主要表現(xiàn)形式。作為一種新類型的房地產案件，在案件審理的實體方面給我們帶來許多新的問題，亟待解決。在此，筆者僅擇其中的三個問題加以探討。
在通常的商品房按揭糾紛中，一般存在著四個合同，即商品房買賣合同、按揭貸款合同，通過購房人與按揭銀行簽訂的抵押貸款合同中的抵押、回購的具體條款加以確定的抵押擔保合同和保證擔保合同。審理商品房按揭糾紛案件，必須首先明確這些合同及其體現(xiàn)的法律關系之間的關系。司法實踐中，普遍的觀點認為，按揭合同是購房合同的從合同，不具有獨立性，隨主合同的變更、消滅而變更、消滅。
（一）按揭合同不應是購房合同的從合同。首先，合同目的相對獨立。按揭合同的目的是借貸資金，購房合同的目的是購買房屋，兩合同追求的目的并不具有依附性，是各自獨立的。其次，兩者所生之債務的范圍不具有依附性。從合同所生之債務以主合同所生之債務為發(fā)生依據(jù)和限額，而按揭合同所生的債務可單獨產生，雙方是相對獨立的。第三，購房合同的無效、可撤銷并不必然導致按揭合同的無效、可撤銷，只會影響到按揭合同的抵押擔保標的物發(fā)生變化，并不實質影響到資金借貸關系。銀行貸出資金，主要考慮的是購房人的資信狀況，即使購房合同有瑕疵，導致抵押擔保存在問題，但如購房人資信并未下降或又能提供其他擔保，則并不影響銀行資金安全，銀行也不會必然要求解除按揭合同，銀行、購房人對按揭合同的解除有選擇權。從合同的相對性原則出發(fā)，應確認這兩個合同是相互獨立的。
（二）抵押擔保合同、保證擔保合同應是借款合同的從合同，以借款合同的存在為前提。但應明確，該主合同是銀行與購房人之間簽訂的借款合同，而非購房人與開發(fā)商簽訂的購房合同。
（三）購房合同通常與抵押擔保合同、保證擔保合同無關，但如購房合同無效，特別是買賣的標的物屬不得抵押的財產，購房人與開發(fā)商惡意串通以損害銀行利益，以合法形式掩蓋非法目的等情形，則將導致這兩個擔保合同無效。
房地產價值巨大，不應輕易解除合同，使購房者能夠轉嫁市場風險。同時合同解除后，亦可能使經合法登記的享有優(yōu)先受償權的按揭銀行的利益遭受損失?？紤]到其標的物價值大，影響大，涉及當事人復雜，各方利益重疊，標的物又成抵押標的，對于涉及按揭的商品房買賣合同不能輕易解除。但也有人認為，應參照香港法律，存在按揭合同的購房合同不經銀行同意不得解除，這在外資銀行中是一種普遍看法。筆者不同意這種看法。因為英美法中，按揭是轉讓所有權的擔保，在未清償完債務前，與所有權有關的一切不動產權益都屬銀行，發(fā)生訴訟時銀行是以房地產所有人的名義進行訴訟，未經銀行同意當然不能解除合同，使所有權發(fā)生轉移。而我國的按揭實質上是抵押擔保，開發(fā)商享有在建工程的所有權，在預售登記后購房人享有房屋的期待所有權，這兩種權利共同指向的標的物同為按揭合同中的抵押標的物，開發(fā)商、購房人同意將該標的物抵押給按揭銀行，同意按揭銀行享有優(yōu)先受償權，共同作出抵押的意思表示，應為按揭合同的實質上的共同抵押人。解除合同實質上是在共同抵押人之間發(fā)生權利轉移，并不影響銀行的優(yōu)先受償權，雙方當然可以行使權利，解除合同。但考慮到按揭合同的特殊性，在解除合同上要更加慎重。
在下列情形下，購房者的利益遭受了重大損害，可允許購房者解除預售合同：
1．發(fā)展商遲延交樓，在購房者起訴要求解約時起1年內不能竣工交樓的。此種遲延交樓嚴重違約，且1年內都不能交樓，購房者無法入住，嚴重損害訂約目的，應依法解約。
放棄該部分價款或以成本價收取。未超過原約定面積3%的，應視為建房過程中存在的正常誤差，可通過調整購房款項加以解決。對于交付的房屋中提供的裝修與約定不符的，鑒于裝修是房屋的附合物，并非房屋主體，裝修不符可通過評估后予以補償，以給付違約金方式調整，不宜解除合同。
3．房屋質量存在問題，應視不同情況加以認定：如房屋僅存在輕微瑕疵，如漏水、凹凸不平等問題，可通過修補、給付違約金方式補償業(yè)主損失，不應僅因違反合同中的一般性條款就解除合同。對于房屋存在嚴重質量問題，將足以影響居住者的人身安全，經有權鑒定機關確認后，可視為其不能滿足居住目的，可予解除合同。
4．發(fā)展商以提供銀行按揭為優(yōu)惠，指定按揭銀行為購房者提供貸款，嗣后又無法辦妥按揭手續(xù)提供貸款。此時鑒于按揭貸款是購房者購房的先決條件，款項的交付是合同的重要條件，不能提供貸款將導致購房者給付不能，且購房者對按揭銀行無選擇權，其無過錯，故應視為合同目的不能達到，可以解除合同。但如果是購房者自行選擇按揭銀行，則開發(fā)商對按揭貸款不能辦妥無過錯，不應解除合同，應給購房者一定寬限期來緩解資金困難。
5．對于購房者主張開發(fā)商所建房屋環(huán)境與廣告宣傳不符而要求解約的，應區(qū)分不同情況來對待。如廣告用語只是用“鳥語花香”、“人間仙境”等一般描述性用語，應視為對環(huán)境的感性宣傳，無實際約束力，不應因此予以解約；如廣告用語使用明確承諾，如“附近一百米內有名校”等等，則如未符合，一般情況只應視為違約，不應解除合同，因合同的居住目的尚能達到；但如該廣告要約非常明確，如“可入廣州戶口”，卻又未能履行，而購房者的購房目的不僅為居住，還因受廣告內容吸引，有強烈意愿要求滿足廣告要約的內容，此時應視為合同目的不能達到，對此種情況可以解除合同。
購房合同解除后，如何處理按揭合同呢？鑒于兩者是聯(lián)系緊密的相互獨立的合同，在購房合同解除后，按揭合同并非必然解除，而應充分尊重當事人的意愿。如果銀行、購房人均不主張解除按揭合同，則不應解除。如銀行主張解除，但購房人能另行提供等額擔保，并無嚴重違約也不應解除合同。如購房人主張解除合同，銀行不同意，則應分情況考慮：1．如銀行是發(fā)展商指定，提供按揭是購房人購房的前提條件，則銀行與開發(fā)商關系緊密，其有監(jiān)管款項用途之責，現(xiàn)合同目的不能實現(xiàn)，可認為銀行違反了對合同項下的實質內容的嚴格遵守，另外購房人拒交貸款本息，也已嚴重違約，且此時購房人有嚴重對抗情緒，繼續(xù)履行合同已無實際意義，可判決解約。2．如按揭銀行是購房人自行尋找，與開發(fā)商無緊密聯(lián)系，現(xiàn)借款已履行完畢，借款合同目的已達到，因按揭銀行無過錯，只是購房人違約，在銀行不同意解約的情況下，應尊重守約方意愿，不應解約。如果按揭銀行、購房人均同意解除合同，則應尊重當事人協(xié)商一致的意愿，可一并解除按揭合同。3．如果事先合同有約定，解除按揭合同需經銀行同意，則應尊重約定，一般不應予以解除。但在爛尾樓的情況下，考慮到合同基礎的嚴重喪失，可由法院參照情勢變更原則予以解除合同。
三、商品房按揭糾紛解除合同后款項的返還。
解除了預售購房合同和按揭合同，必然涉及到款項的返還。商品房預售按揭中，款項的去向是銀行貸款給購房者，購房者向開發(fā)商交納購房款。根據(jù)合同的相對性原則，權利人只能向其有合同關系或法定關系特定人主張權利，因此對于款項的返還，應為：
1．開發(fā)商向購房者返還全部購房款，包括購房者自付款項和從銀行貸款所獲得的款項。
2．購房者向按揭銀行返還所借款項本息，但應扣除其已償還的款項本息。開發(fā)商如簽署了回購擔保等保證條款，則應對其承擔連帶清償責任。
對于因爛尾樓而解除合同，如按揭銀行是發(fā)展商指定，在款項的返還時，應考慮到銀行作為發(fā)展商的開戶銀行，控制資金流向，其未盡到監(jiān)控義務，對爛尾樓的產生有一定責任，可在款項返還時，適當減少違約金、利息等小業(yè)主的支付款項，平衡各方利益。
發(fā)商如果另行出售要經按揭銀行的同意，否則取得抵押物所有權的受讓人必須依有關司法解釋代替?zhèn)鶆杖饲鍍攤鶆?，使抵押權消滅，銀行對售房款享有優(yōu)先受償權。可考慮開發(fā)商向購房者返還的款項中，對屬于銀行本息數(shù)額內部分，將其視為抵押物的變價，銀行可實現(xiàn)優(yōu)先受償。
在款項的返還過程中，要注意擔保的競合問題，如在按揭擔保之前，該物業(yè)所占據(jù)的土地使用權如已被抵押，且已合法登記，則應依順序依次受償，按揭合同中的約定不得與此相對立。對于“回購條款”，即銀行在合同中約定購房者若不能按期還款，開發(fā)商必須負還款的連帶責任。如果開發(fā)商不按期付款，房屋即轉歸銀行所有。此種條款后一部分內容違反了擔保法的有關規(guī)定，屬禁止流抵押條款，應為無效。前一部分條款應視為銀行的同一債權既存在》房屋抵押物的擔保，又存在開發(fā)商的一般保證擔保，對這種情況的處理在擔保法司法解釋生效前，《擔保法第二十八條雖有規(guī)定，開發(fā)商只應對物的擔保以外的債務承擔保證責任，但此為開發(fā)商的權利，權利可自由放棄，開發(fā)商簽署回購條款，應視為對檢索抗辯權的放棄，應予認可其效力。在擔保法司法解釋生效后，考慮到按揭標的物是共同抵押，開發(fā)商作為第三人也提供了物的擔保，應依該司法解釋第38條的規(guī)定，允許按揭銀行擁有選擇權，其更可以徑行要求開發(fā)商作為保證人承擔還款責任，這也與擔保法之保障債權實現(xiàn)的立法宗旨相一致。當然，在開發(fā)商履行回購條款后，其將取代銀行的抵押權人的地位，對按揭標的物享有優(yōu)先受償權。
商品房銷售合同糾紛篇八
上訴人(一審原告)：李xxx，男，漢族，1966年12月20日出生，住三臺縣xxxx。
上訴人因與被上訴人商品房銷售合同糾紛一案，不服三臺縣法院一審判決，現(xiàn)依法提起上訴。
上訴請求：
1、請求中級人民法院撤銷三臺縣人民法院三民初字第xxx號民事判決書并依法改判。
3、本案上訴受理費由被上訴人承擔。
事實和理由：
一、一審法院歪曲認定事實，案件事實認定錯誤。
1、一審法院認可當事人雙方簽定的《商品房買賣合同》對雙方均有法律約束力，雙方應按合同全面履行合同義務。據(jù)此，被上訴人履行交付房屋的義務必須是符合合同約定的房屋，即應具備合同約定及法律規(guī)定的交付必備條件-—需取得規(guī)劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表;有資質的房產測繪機構出具的該商品房面積實測技術報告，否則不能交付和視為房屋交付?！毒d建局()49號綿陽市住房和城鄉(xiāng)建設局關于規(guī)范商品房竣工交付使用的通知》對我市商品房建設、竣工交付作出了明確的規(guī)定：“商品房項目竣工交付使用行為應依據(jù)商品房買賣雙方簽定的《商品房買賣合同》中相關約定進行，同時，應經竣工驗收合格，方能交付使用;交付時應將買賣雙方合同約定的交付條件和竣工驗收合格相關證明文件在交付場所進行公示;開發(fā)企業(yè)在與購房者簽定購房合同時，應充分考慮影響建設項目建設進度的不利因素，預留供水、供電、燃氣等配套工程建設時間和辦理相關驗收手續(xù)的時間，合理確定交付日期，避免造成延期違約。開發(fā)項目不具備法定和合同約定交房條件的，不得強行通知購房者收房?！痹摗锻ㄖ吠瑫r對違規(guī)交房規(guī)定了查處辦法和處罰措施。據(jù)此，從一審庭審期間被上訴人提供的《竣工驗收備案表》復印件看，其只是作為開發(fā)企業(yè)內部自認為合格，事實上并未正式取得相關驗收部門的正式驗收批文，這一點稍具備常識即可對事實予以明確認定，而一審法院卻荒唐的認定：“被上訴人于x月x日對所建設的房屋具備交付條件，完成變更設計并驗收為合格?！边@一認定顯屬歪曲事實，錯誤認定，有意偏袒，規(guī)避被上訴人責任。
2、結合本案，被上訴人于約定交付的期限屆滿前后于21x月、x月、x月等多次通知交房的情況看，被上訴人明知不具備交房條件，采用欺騙、隱瞞的手段，并且明確告知買受人這不算正式交房，使眾數(shù)買受人在不明真實情況、違背自己真實意思情況下領取裝修鑰匙。即使領取鑰匙，但這一行為顯然不屬于法定和約定的交付行為，正式的交付應當是被上訴人取得合同約定的交付條件并合理通知時為準。
3、一審法院認定上訴人的合同目的已經實現(xiàn)，被告逾期交房只是輕微的違約行為純粹是主觀推斷，有意袒護。上訴人的合同目的是什么?可以明確的是不僅僅是買到房，而是購買到通過監(jiān)管部門驗收確認的合格房屋，這用簡單樸素的觀念即可知道，事實上在一審開庭審理時上訴人的合同目的都未實現(xiàn)，一審法院又依據(jù)什么主觀認定合同目的已實現(xiàn)。被上訴人缺乏基本的誠實信用準則，一度惡意的隱瞞、欺詐上訴人及其他買受人，實則比違反合同約定的一般民事違約行為更為嚴重和惡性。
4、被上訴人辯稱其逾期交房的原因為進行了設計變更施工，并舉證了通知照片，而事實上是虛假、不真實的。事實上的真正導致遲延交付的原因是被上訴人所建造的房屋原設計總層數(shù)為18層建筑，而在施工過程中，被上訴人為了獲得更大的經濟利益而予以變更增加建筑總層數(shù)，擴大土地容積率，從而導致必須重新進行規(guī)劃許可，行政審批，延誤工程進度，從而不能實現(xiàn)合同原約定的交付日期。過錯明顯在于被上訴人。
二、一審法院片面適用法律，存在明顯錯誤。
1、一審法院片面理解和引用了《合同法》114條，《合同法解釋二》第29條第一款作為一審判決的'法律依據(jù)。根據(jù)114條的規(guī)定：“約定的違約金過分高于造成的，當事人可以請求人民法院予以適當減少。”這里規(guī)定的“適當減少”應當是基于合同約定的違約金或依約定的違約金計算方式折算出來的金額予以適當減少。肯定不是指以其它計算方式予以替代，否則，民事契約將成為一張廢紙，無須全面履行和遵守?！逗贤ń忉尪返?9條給予了審判法官巨大的自由裁量權。結合在本案中，上訴人及其它買受人早早的將購房款繳納至被上訴人，被上訴人占有利用該筆資金，甚至上訴人及其它買受人背負銀行借款壓力長達一年以上而不能按期享有房屋的占有使用房屋，況且被上訴人存在惡意欺詐，缺乏誠實守信的基本準則，并且遲延交付的過錯也完全在于被上訴人追求自己經濟利益最大化而一手造成。對于此，一審法院對該法律條款的適用明顯有意歪曲，不尊重事實，不忠于法律，明顯有失公允。
2、一審法院以每平方米每月7元的房屋租金標注和方法計算違約金于法無據(jù)。一審法院直接引用《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第17條第一款第二項顯然是法律適用錯誤，該條是對在合同中沒有約定違約金或違約賠償方法是予以參照適用，在本案中，合同中對違約金的計算方法是明確的，況且該《商品房買賣合同》的條款是經相關主管部門擬定的，合同本身帶有一定的行政強制力。一審法院以其它方法計算違約金，已經超越了單單是錯誤理解法律的本質。
3、根據(jù)《合同法》114條和《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條的規(guī)定，應當適用合同約定的違約金計算辦法，予以適當減少。才能真正的堅守以事實為依據(jù)、以法律為準繩的基本法律原則，方能體現(xiàn)法律的公平正義。
綜上所述，一審法院歪曲認定案件事實，片面適用法律，法律適用錯誤。上訴人懇請上級人民法院依法予以糾正，維護法律的公信力和公正性，維護上訴人等買受人作為與開發(fā)企業(yè)之間相對非常弱勢的群體的合法權益。
此致
綿陽市中級人民法院。
上訴人：xxxxx。
二〇一三年九月xxx日。
商品房銷售合同糾紛篇九
在實際生活中，買賣期房是一件十分常見的事情，因此而簽訂商品房預售。
合同。
也不足為怪，但是，也會因為房產不能及時過戶而產生一些商品房預售合同糾紛的，那么，常見的商品房預售合同糾紛有哪些?下面馬上為大家介紹。
(一)遲延辦理房屋所有權證及土地使用權證的行為。
開發(fā)商在商品房預售合同中均承諾將于正式交房辦理入住手續(xù)后若干日為業(yè)主辦理房屋產權證和土地所有權證。但交房之后，部分開發(fā)商未按照合同約定為業(yè)主辦理兩證，有的甚至拖延四五年之久。此類行為極易引發(fā)群體性訴訟。
(二)對房屋設施或戶型結構進行單方變更的行為。
開發(fā)商在房屋建設過程中因種種原因單方改變房屋原設計，使最終交付業(yè)主的房屋在設施或戶型結構等方面發(fā)生局部變更，業(yè)主不同意開發(fā)商的單方變更行為而與開發(fā)商發(fā)生糾紛。
(三)樓盤商業(yè)廣告的夸大或虛假宣傳行為。
開發(fā)商為推銷其開發(fā)的商品房，在前期廣告中進行夸大其詞的宣傳，甚至做出虛假承諾和保證，業(yè)主收房時才發(fā)現(xiàn)房屋和樓盤實際狀況與廣告宣傳不符，從而引發(fā)糾紛。
(四)交付房屋質量達不到合同約定或法定標準的行為。
開發(fā)商履約瑕疵是商品房預售合同案件中最主要的類型，占此類案件總數(shù)的一半左右。房屋質量問題主要涉及房屋結構、裝修、配套設施、共用設施等，有顯性的也有隱性的，表現(xiàn)為達不到約定標準或達不到國家建筑規(guī)范標準。
商品房銷售合同糾紛篇十
一、關于雙方當事人舉證責任承擔。
現(xiàn)取證過程中的當事人主義。
二、關于按揭的法律屬性和糾紛處理。
1、按揭合同的法律屬性。商品房的擔保貸款，也就是人們所說的商品房“按揭”。按揭作為一種融資購樓方式，是英美法系中物的擔保的一項基本制度，其本質與大陸法系中的讓與擔保制度相同，系指債務人或第三人將商品房的所有權轉移于債權人而擔保債權人的債權在約定的清償期限內得到清償?shù)膿Ｐ问健Ｎ覈F(xiàn)行法律中還找不到“按揭”這一概念，但這一概念在近幾年的商品房買賣特別是各類報刊樓市信息中已得到廣泛的引用。我國目前審判實踐中遇到的按揭主要包括現(xiàn)樓按揭和樓花按揭兩種。在現(xiàn)樓按揭中，買受人將所購房屋作為抵押物向銀行抵押貸款，當其不履行債務時，銀行既可以將該房屋折價、拍賣或變賣，以該房屋的價款優(yōu)先受償;也可以事前與出賣人簽訂回購條款，當買受人不履行債務時，要求出賣人回購。因此，現(xiàn)樓按揭可歸屬于不動產抵押。而在樓花按揭中，買受人其實是將其享有的根據(jù)購房合同取得房屋的期待權作為抵押物向銀行提供擔保，屬于權利抵押即準抵押的范疇，與將房屋作為抵押物向銀行提供擔保基本相同，一旦買受人取得房屋所有權后，權利抵押就會轉變?yōu)椴粍赢a抵押。因此，我國內地的按揭其法律屬性仍為抵押，其內涵與英美法系和我國香港特別行政區(qū)的按揭及大陸法系中的讓與制度不同。事先轉讓財產的所有權是英美法系中按揭的基本特征，也是該制度與抵押、質押的根本區(qū)別。
2、按揭糾紛的處理原則。《解釋》將商品房按揭貸款統(tǒng)稱為商品房擔保貸款，并在第23條至第27條較詳細規(guī)定了在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，當事人可以請求解除按揭貸款的一系列相關問題。結合審判實踐，筆者認為，在審理商品房按揭糾紛案件時主要應遵循以下原則：一是合并審理原則。《解釋》第25條規(guī)定，以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同合并審理;未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。二是平等保護原則。根據(jù)我國擔保法第49條、最高人民法院《規(guī)定》第35條的規(guī)定，在按揭銀行沒有參加買受人與出賣人購房合同糾紛的情形下，如果法院擬判決購房合同無效或解除購房合同時，法院應告知按揭銀行參加訴訟，是否參加訴訟，應由按揭銀行自行決定，人民法院不能強行追加其參加訴訟。在審判實踐中，我們應充分保護按揭銀行的合法權益。三是權利優(yōu)先原則。在按揭糾紛案件中，象買受人與抵押權人的權益沖突是審判實踐中遇到的新問題。比如除按揭銀行的抵押權外，買受人所購房屋或樓花有可能還存在二種抵押權：即建筑商的法定抵押權和其他債權人的一般抵押權。因此，一方面，我國應對建筑商的法定抵押權實行預備登記制度，以登記時間確定權利成立的時間，并按“成立在先、權利優(yōu)先”的原則處理。另一方面，根據(jù)最高人民法院《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》的有關規(guī)定，建筑商的優(yōu)先受償權優(yōu)于一般抵押權和其他債權，而已交付商品房全部或大部分購房款的消費者的權益應優(yōu)于建筑商的優(yōu)先受償權。
三、關于欺詐行為的認定和處理。
1、對欺詐行為的認定。從民法上來說，欺詐是指當事人一方故意編造虛假或歪曲事實，使表意人陷入誤解，違背真實意思而作的意思表示。構成欺詐應具備以下要件：一是出賣人有惡意違約和欺詐的行為;二是出賣人的欺詐行為與買受人陷入錯誤及其意思表示有因果關系;三是出賣人有制造假象、隱瞞真相的故意;四是實施欺詐之人為出賣人或者第三人。對于商品房買賣中欺詐行為的認定，目前學界和司法界有兩種不同的觀點：
一種觀點認為，欺詐系出賣人主觀上故意欺騙買受人，但它是指從某一套商品房的整體而言，而不是指該套商品房的局部瑕疵，也不僅僅是“缺斤短兩”的問題。比如《解釋》第8條、第9條規(guī)定的可以適用懲罰性賠償責任的五種情形，《解釋》第14條第2款關于面積誤差比超過3%部分的房價款應由出賣人雙倍返還買受人的懲罰性規(guī)定。
另一種觀點認為，只要出賣人實施了某種欺騙行為，這種行為足以揭示出賣人的內心是故意隱瞞事實真相，就構成欺詐。比如除《解釋》中規(guī)定的五種情形和面積“縮水”外，象在商品房買賣中出現(xiàn)的出賣人惡意隱瞞規(guī)劃情況，在履行合同過程中故意改變規(guī)劃設計等，均應認定為欺詐。筆者更傾向同意后一種觀點。因為若只將《解釋》第8條、第9條規(guī)定的五種情形和第14條第2款作為懲罰性賠償依據(jù)的話，容易使人產生認識上的混亂。
出賣人的欺詐行為既可以表現(xiàn)為無中生有、顛倒黑白的虛假陳述或者誤導陳述，也可以表現(xiàn)為重大遺漏或者某部分的不正當陳述，只要出賣人主觀上構成故意隱瞞，惡意造假，就應認定為欺詐。
2、對欺詐行為的處理。我國《合同法》第113條第2款規(guī)定：經營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權益保護法》(以下簡稱《消法》)的規(guī)定承擔損害賠償責任。而我國《消法》第49條所規(guī)定的雙倍賠償條款，學理上又稱懲罰性賠償，是借鑒英美法等國家立法，從利益分配上補償受害消費者，懲罰欺詐經營者，從而恢復市場交易秩序的公平和社會正義，是突破我國傳統(tǒng)民法中合同賠償責任只在于填補損失而不在于懲罰的重大突破。《解釋》第8條、第9條明確規(guī)定了商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無法取得房屋的，可以適用懲罰性賠償?shù)奈宸N情形;《解釋》第14條第2款明確規(guī)定了出現(xiàn)面積誤差后的處理原則。
2.效力性強制性規(guī)定。
3.分家析產案件中虛假訴訟是怎樣的。
4.如何辦理商品房退房。
商品房銷售合同糾紛篇十一
最高人民法院于4月28日發(fā)布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱解釋），該解釋于206月1日起正式施行。其中明確規(guī)定了買受人在5種情形之下不僅可以要求解除、撤銷合同或者是要求宣告合同無效，而且可以要求出賣人返還購房款、支付利息及賠償損失，還可以向出賣人主張要求其承擔不超過已付購房款一倍的“賠償責任”。此解釋一出臺便引起了社會的廣泛關注與熱烈的爭論，筆者在此不主要討論其社會意義，而主要從法學理論與法律規(guī)定兩個方面對該規(guī)定進行深入的分析，以引起相關部門的注意，并與廣大法學愛好者進行交流與探討。
關于房屋是否可以作為商品，得依具體情況而定，我國現(xiàn)行的法律中并沒有對其進行明確規(guī)定。《中國大百科全書》從經濟學的角度對“商品”一詞所作的定義，商品是指“用來交換、能滿足人們某種需要的勞動產品”。根據(jù)該定義內涵來看，首先，商品必須是經過勞動生產而得來的產品，也就是說必須在這個產品中體現(xiàn)人類的勞動，那些非是經過人類勞動的產品，并非此種意義上的商品。其次，該產品應該必須是有用的，必須具有使用價值，能夠滿足人們對它的某種特定需求，沒有用的產品也是不能把他當作商品的。第三，該產品是用來交換而不是所有權人自己直接消費的。如果某一產品生產出來的目的只是用于自己使用和消費，那么這件產品同樣不是真正意義上的商品。通過我們對商品定義的分析，我們可以看出，對于以房屋的建造與銷售為主要經營范圍的房地產企業(yè)來說，他們所生產出來的房屋大多是銷售給他人所有并使用，符合前面商品定義中要求的條件，因此可以作為一種商品，無非這種商品具有自己的特點罷了。
由于房屋可以作為商品，那么我們就把用于買賣的房屋叫做商品房。對于在商品房買賣合同中對買受人提供保護時的法律適用，不僅可以適用民法通則的原則性規(guī)定及合同之債的有關規(guī)定，可以適用《中華人民共和國合同法》的具體規(guī)定，同樣也可適用《中華人民共和國消費者權益保護法》等法律規(guī)定，這點似乎沒有什么爭議。但在我國現(xiàn)有的法律體系中，僅僅只有《中華人民共和國消費者權益保護法》第49條明確地規(guī)定了懲罰性賠償，其具體條文是：“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍?！倍鳛槊穹ɑ痉ǖ拿穹ㄍ▌t并沒有懲罰性賠償?shù)囊?guī)定，合同法也沒有。法理學界普遍認為由于我國基本上是采用的大陸法系的法律體系，所以沒有采用具有英美法系特點的懲罰性賠償。但隨著對商家欺詐行為的泛濫與消費者在消費過程中的弱勢地位，似乎也有借鑒這種懲罰性賠償?shù)谋匾?，所以我國早?993年的消費者權益保護法的制定中便有了這一明確而具體的規(guī)定。也因此有些人誤解地認為最高人民法院在作出這一解釋時也采用的是消費者權益保護法所規(guī)定的懲罰性賠償原則。但是，我們從該解釋的條文中卻發(fā)現(xiàn)，其制定此解釋的依據(jù)是“根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋”，而惟獨沒有指明是依據(jù)《中華人民共和國消費者權益保護法》。筆者認為，這并非是最高人民法院的疏忽，而是另有他原因而故意不采用此法律規(guī)定的原因使然。但可惜的是，我們從其指明的四部法律中是無法找到明確的法律依據(jù)的。反而卻有學者特別指出說：“需注意的是，司法解釋未以消費者權益保護法作為其制定依據(jù)，這就使得司法解釋所定懲罰性賠償可實質性避開消費者權益保護法第四十九條所稱”雙倍賠償“規(guī)則的僵化適用，從而賦予法官根據(jù)案情確定懲罰性賠償金額的自由裁量權?！保ㄈ~林著《懲罰性賠償在商品房買賣糾紛中的適用問題》，載于中國民商法律網）“雖然筆者認為這種觀點特別強調了法官在審判中可以對賠償金額作出一定的”自由裁量“，在司法實踐可以較靈活地、根據(jù)不同案件的實際情況進行適當處理，在某些情形里可能會更好地達到懲罰性賠償?shù)哪康模瑥亩苊饬嗽谶m用消費者權益保護法的規(guī)定時適用一倍賠償?shù)臄?shù)額確定性。但是最高人民法院的這一規(guī)定并沒有明確的法律依據(jù)，甚至也超過了最高人民法院制訂司法解釋內容的權限，有越權解釋的嫌疑。因為根據(jù)《中華人民共和國人民法院組織法》第33條規(guī)定：最高人民法院對于在審判過程中如何具體應用法律、法令的問題，進行解釋。五屆人大第19次會議于1981年6月10日通過的《全國人民代表大會常務委員會關于加強法律解釋工作的'決議》中第二條規(guī)定：”凡屬于法院審判工作中具體應用法律、法令的問題，由最高人民法院進行解釋?！岸罡呷嗣穹ㄔ河?月23日發(fā)布的《最高人民法院關于司法解釋工作的若干規(guī)定》第4條卻規(guī)定：”最高人民法院制定并發(fā)布的司法解釋，具有法律效力?！暗珖舜蟪Ｎ瘯?月15日通過的《中華人民共和國立法法》卻并沒有明確規(guī)定司法解釋為我國法律適用的淵源（也就是法律的形式），而且該法第八條明確規(guī)定對于民事基本制度只能制定為法律。通過這些規(guī)定我們可以清楚的看到，最高人民法院對在進行司法活動過程中對具體法律條文或適用條件等情況不明確時，才可以作出解釋，而并不是最高人民法院能夠獨立地創(chuàng)設或改變法律現(xiàn)有的規(guī)定。對于最高法院所稱的五種情形，現(xiàn)有的法律法規(guī)已經有清楚而明確的規(guī)定，并非不知”如何具體應用“。由于懲罰性賠償已經涉及到當事人的民事責任，是民事法律體系中最基本的也是最重要的內容之一，在法律已有明確規(guī)定的情況下，最高法院的這一解釋明顯具有越權之嫌。同時，最高法院的這一解釋也無相應的法學理論依據(jù)。因為從現(xiàn)有的消費者權益保護法的規(guī)定來看，主要是針對經營者提供商品或者服務有”欺詐行為“時才適用，也就是強調了行為的欺詐性。但最高法院的解釋明顯超出這一原則，不僅在出賣人有欺詐行為時適用，在違約時也同樣適用，筆者將在下文中詳細論述。所以，需要特別注意的是，盡管最高法院的這一解釋中的部份內容在完全可以依據(jù)消費者權益保護法的規(guī)定來進行解釋的情況下，但卻由于想給法官保留更多的自由裁量的權力，反而使得本規(guī)定存在法律依據(jù)不足的嫌疑，從而使公民對其合法性產生質疑。
三、司法解釋中規(guī)定可以主張要求承擔懲罰性賠償?shù)木唧w情形。
根據(jù)該解釋的規(guī)定，主要有以下五種情形買受人可以向出賣人主張要求其承擔不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償。但是適用條件各有不同，需要引起我們的足夠注意。下面筆者將具體進行分析：
1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的。我們知道，在出賣人在與買受人簽訂買賣合同后又將該房屋抵押給其他第三人，并不必然會導致該合同無法實際履行，因為出賣人也有可能會在買賣合同約定的履行期限到來之前將該抵押撤銷，這樣并不會影響到買受人的合法權益。所以最高人民法院規(guī)定，在適用此條款時必須要達到“導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的”這一條件，簡單的說，主要包括房屋無法實際交付或無法辦理房屋。
權屬證書等。因為在這種情形下，才會導致出賣人的根本性違約，因此才會造成買受購買房屋的目的落空，嚴重影響到買受人的合法權益。特別是在買受人已經支付相當金額的購房款時，一旦出賣人破產或者喪失償債能力，則買受人的損失幾乎無法得到保障。但是，筆者認為這一規(guī)定在法學理論上的合理性頗值商榷。因為在這種情況下，有兩種很顯然的可能存在，一是出賣人抵押房屋的目的是為了得到更多的資金，從而更好地履行合同的義務；第二種情形就是出賣人故意違約，也就是將所出賣的房屋抵押后無法撤銷該抵押，從而導致自己違約，根本無法履行自己的義務。對于故意違約或根本違約后處理，合同法第94條有著明確規(guī)定，具體為：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。”而此種情形就正好適用于合同法這條規(guī)定的第四款規(guī)定。但是，合同法并沒有在有關違約責任的條款中規(guī)定在這種情形下應承擔懲罰性賠償。當然，買受人可以要求出賣人賠償其全部損失，包括一些直接及間接的損失，這些都可以從合同法中違約責任的條款中找到依據(jù)，但懲罰性賠償卻無任何法律依據(jù)。同時，如果適用消費者權益保護法適用懲罰性賠償?shù)钠墼p條件來確定，也不能適用懲罰性賠償，因為盡管出賣人此時在主觀上屬于故意違約，但其并不能構成欺詐，這兩者之間存在著很大的差別。所以，筆者認為這一規(guī)定既不符合法理也沒有法律依據(jù)。
2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的。當出賣人將同一標的物與他人簽訂買賣合同后又將此標的物出賣給第三人，并不能都適用懲罰性賠償。而且就算是適用該規(guī)定，也只能由在先與出賣人簽訂買賣合同的買受人主張懲罰性賠償。我們知道，出賣人將同一標的物先后數(shù)次出賣給他人，最多只能履行其中的一份合同并交付標的物。對于其他人來講，都無法履行，也都是欺詐，這一點是不言而喻的。對于一物二賣甚至多賣的情形，嚴重的甚至可能會構成刑事詐騙犯罪，行為人可能會因此而承擔相應的刑事責任。但是在民事責任方面，究竟賠償多少為宜，只能以民法通則、合同法等民事實體法中有關民事責任的規(guī)定來處理，我們沒有發(fā)現(xiàn)這兩部份的法律中有任何懲罰性賠償?shù)囊?guī)定。同時，最高法院的這一規(guī)定可能會出現(xiàn)適用上的困難，比如當一個出賣人將其房屋多次出賣給他人后，涉嫌合同詐騙而被追究刑事責任，那么在附帶民事訴訟時，是按照民法通則的規(guī)定賠償其損失呢還是依據(jù)此規(guī)定來判決其賠償損失并處以懲罰性賠償呢？顯然，法院是不能適用這個規(guī)定的，因為畢竟其不是法律的淵源。而如果單純作為一起民事案件來處理并適用此解釋規(guī)定的賠償時，豈不是比追究其刑事附帶民事責任能夠得到更多的賠償？而且，當出賣人與其他買受人共同故意侵害原買受人的合同債權時（也就是合同法理論上所稱“第三人侵害債權”），第三人應當承擔什么樣的責任呢？很可能承擔的是共同的、連帶的賠償，那么也讓其承擔懲罰性賠償嗎？因此，此解釋也給以后這方面內容的立法帶來一定的困難或障礙。
3、出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，而導致房屋買賣合同無效或撤銷、被解除的。由于出賣人在與買受人簽訂合同時明知自己沒有取得商品房預售許可，但仍然向買受人銷售商品房。盡管出賣人在合同簽訂后到房屋交付前可能會取得銷售許可。但是由于其直接違反了《中華人民共和國合同法》第52條、《中華人民共和國房地產管理法》第37條、第38條的強制性規(guī)定，因此導致該買賣合同無效。在此需要注意的是，雖然出賣人在此時沒有取得預售許可，但并不能一定會出現(xiàn)無法交付或者是無法履行合同全部義務，也就是說其仍然存在能夠履行合同義務的可能，但由于違反了法律的強制性規(guī)定，所以才導致無效的。所以在適用此條款時，并不以出出賣人是否在以后能實際履行或全面履行為適用要件，而且一定要注意合同無效的原因。但是，該解釋卻又在第2條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”，此規(guī)定不僅與合同法的基本理論不相符合，與法律規(guī)定也不相同。我們在確定某一份合同是否有效，在合同沒有特別約定生效條件的情況下，只能以合同成立時來判斷。合同法第44條已經作出了明確規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效?！倍罡叻ㄔ旱倪@一規(guī)定，不僅混亂了合同效力的理論體系，違反了法律的相關規(guī)定，更可能從反面告訴出賣人這樣一個判斷：有沒有預售許可證沒關系，只要以后在起訴時能取得預售許可即可。豈不是有鼓勵出賣人在沒有取得預售許可的情況下與買受人簽訂預售合同的嫌疑？筆者認為，此規(guī)定應當予以改正。同時，應注意此條規(guī)定僅僅限于在買賣合同被確認無效及被解除、撤銷時才能予以適用，而不是適用于合同生效后的違約處理。
4、出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，而導致合同無效或者被撤銷、解除的。此時主要是指在雙方訂立買賣合同前出賣人已將出賣的房屋抵押給他人的情形。在此我們也應當注意，并不是只要出賣人在與買受訂立買賣合同時將該房屋抵押給他人，買受人就可以向出賣人主張懲罰性賠償。從現(xiàn)有法律特別是合同法的規(guī)定來看，當事人一方在與另一方簽訂合同時已經將標的物抵押給他人，并不會必然導致該買賣合同無效或者被解除、撤銷，也并不必然會導致出賣人無法履行買賣合同的義務。關于這一觀點，我們可以從合同法第40條、第52條、第54條、第94條可以清楚地看出。所以，只有當出賣人將其出賣給買受人的房屋抵押給其他第三人后違反了上述四條款所規(guī)定的情形時，買受人才可依據(jù)合同法的具體規(guī)定與本解釋的規(guī)定向出賣人主張懲罰性賠償?shù)呢熑巍?BR> 5、出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，導致合同無效或者被撤銷、解除的。出賣人在出賣房屋時，不論其是故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人，還是已經將此出賣房屋作為拆遷補償安置房屋，此時對于買受人來說都屬于欺詐。因為其將房屋已經賣出，盡管出賣人可能會違反在先與第三人所簽訂的合同而將房屋實際交付給買受人，但是我們現(xiàn)在的經濟秩序及法律秩序中都不能對這種現(xiàn)象予以默認或鼓勵，必須予以嚴厲的制裁，來充分保證交易安全。所以，對于此類欺詐行為，歷來都是民法中規(guī)范及懲罰的重點。如果在這種情況下對其適用懲罰性賠償，可以達到民事制裁或懲罰的目的，不僅符合法理，也與消費者權益保護法規(guī)定的條款相一致。
四、懲罰性賠償?shù)倪m用與合同效力狀態(tài)之間的關系。
債務人主動履行債務后將債務依法提存；5債權人自愿免除了債務人所應承擔的債務；6混同，也就債權人與債務人同歸于一人。當然，合同也可因法律的特別規(guī)定或者當事人約定其他條件成就而終止。但需要注意的是，合同在終止之前是有效的。從上文所提到的五種懲罰性賠償?shù)那樾蝸砜矗劝撕贤蜻`反了法律的強制性規(guī)定而無效的情形，也包括了合同出現(xiàn)了約定或法定的解除情形而被買受人解除的情形，也包括了合同被買受人依法撤銷的情形，同時還包括了有效合同在履行的過程中違約的情形。這些適用情形涉及到了合同不同的效力形態(tài)，應當說是比較全面的保護了買受人的合法權益。
五、對最高人民法院確立懲罰性賠償?shù)脑u價與建議。
筆者認為，由于最高人民法院制訂的這份解釋涉及到民法中民事責任的基本內容，而這部份的內容或規(guī)定只有法律才有權作出明確的規(guī)定，最高人民法院無權就民事責任的基本內容來自行作出司法解釋，從而不適當?shù)卦黾右环矫袷轮黧w的民事責任。因此，此解釋應屬越權解釋，其效力值得我們進行研究與探討。其次，對于此解釋中適用懲罰性賠償?shù)奈宸N情形，現(xiàn)有的法律已經作出了明確的規(guī)定，最高人民法院不能超越法律的規(guī)定來擅自擴大解釋。第三，根據(jù)消費者權益保護法對消費者保護的基本原則，并結合到民法的誠實信用原則，當經營者提供商品或者服務有“欺詐行為”等違反誠實信用原則的行為時，讓其受到懲罰性賠償才有意義與必要。而本司法解釋卻擴大了這一原則和條件，不僅在出賣人在簽訂買賣合同有欺詐行為時應當承擔懲罰性賠償?shù)呢熑?，而且在其有違約行為時也承擔懲罰性賠償責任，不僅超越了現(xiàn)行法律的原則性規(guī)定，而且也破壞了現(xiàn)有的民事責任的法學理論體系與法律體系。第四，最高法院的這個解釋也有不完善或者含義不清甚至是重復的地方。如解釋第8條中規(guī)定，“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。前面已經指出可以要求“返還已付購房款及利息、賠償損失”，而后面卻又規(guī)定“并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”，由于這兩種賠償是可以同時適用的，那么前面的“賠償損失”與后面的“賠償責任”有何區(qū)別與不同呢？這兩種賠償是什么關系呢？尚待明確。該解釋第9條也是這樣規(guī)定的。最后，盡管該解釋強有力的保護了買受人的合法權益，但也可能會讓買受人取得不當利益，特別是不誠實的購房者，等等，這也可能會影響到民法的公平原則。需要值得一提的是，盡管筆者也對商品房買賣過程中出賣人的欺詐行為及/或違約行為深惡痛絕，但是司法過程畢竟是一個理性的過程，不能用感情來不恰當?shù)挠绊懙椒芍朴啠膊荒苡绊懙椒傻倪m用。所以筆者認為，人民法院在審理此類案件時也應當嚴格注意適用懲罰性賠償?shù)臈l件，審慎適用懲罰性賠償。也許最高人民法院的這一規(guī)定不僅極大地保護了買受人的合法權益，而且也可能會對房地產銷售行為的規(guī)范起到一定的作用，但如果制訂這個解釋的主要目的是這個想法的話未免太過于簡單。對于現(xiàn)在房地產開發(fā)與銷售中出現(xiàn)的種種問題，需要用行政的、金融的、法律的等各個方面的共同努力才能取得較好的效果。只要能夠充分地、不折不扣地運用好現(xiàn)有合同法中關于違約責任的賠償規(guī)定就已經足以對買受人進行充分的法律保護，根本不必超出現(xiàn)有法律規(guī)定，比如對于欺詐性銷售，可以按照消費者權益保護法的規(guī)定予以懲罰性賠償，而在其他違約行為的損失賠償?shù)姆秶_定上，我們完全可以對買受人受到直接損失及間接損失都予以賠償，甚至對買受人在勝訴后的律師費用等都予以支持，等等，這樣既不會超越法律又不會讓其受到損失，又何必讓買受人得到不當利益而同時損害出賣人的合法權益呢？也許，這個解釋只是在特定的歷史時期的特殊產物吧?？偠灾P者認為最高法院的這一司法解釋既沒有足夠的法學理論支持，也沒有明確的法律依據(jù)，而且規(guī)定的內容也超出了現(xiàn)行有關法律的明確規(guī)定，此規(guī)定內容的合理性與合法性都值得商榷。所以筆者希望最高人民法院以后在修改這個解釋時能夠充分考慮到存在的各種問題，并力爭作出更好的規(guī)定與處理。
商品房銷售合同糾紛篇十二
甲方(需方)：
乙方(供方)：
按照《中華人民共和國民法典》，經甲乙雙方協(xié)商，甲方采購乙方石材，為明確雙方的權利、義務，結合本工程具體情況，雙方達成如下協(xié)議：
第一條：工程概況。
1.1工程名稱：景新大廈。
1.2工程地點：四十米大街。
1.3承包范圍：景新大廈外墻石材供應、加工、運輸及安裝。
1.4承包方式：包工包料、干掛。
1.5工期：20年4月11日起，共120個工作日。
1.6價格：
注：1.以上總價格為暫定價，以竣工后實際鋪貼平米決算總造價為準。
2、石材加工包括磨邊、修角，安裝包括開挖電梯按鈕孔。
第二條：甲方工作。
2.1開工前，甲方向乙方提供樣品的確認，石材施工堆放場地，確定面積;提供施工所需要的用電用水設備，說明注意事項。
2.2如果必要指派專人為工地代表，負責合同履行，對工程質量、進度進行監(jiān)督檢查，辦理驗收、變更、登記手續(xù)和其他事宜。
2.3甲方應免費提供水、電等配合。
第三條：乙方工作：
3.1進場前向甲方提供有關施工的方案和進度計劃，交甲方審定。
3.2指派專人為工地代表，負責合同履行，按合同要求組織施工，保質保量、按期完成施工任務。
3.3乙方嚴格按照甲方的總進度計劃進行施工，不得違背甲方的進度計劃。
第四條：技術要求。
4.1甲方保證施工前，會同乙方對現(xiàn)場的結構檢查，無明顯的缺陷。
(乙方可派人協(xié)助認可電梯門口結構完整，以保證工程質量。
)
4.2乙方提供的石材不得有色差，有嚴重色差的撤場調換。
4.3施工前，不得發(fā)現(xiàn)石材表面有破裂現(xiàn)象或者其他痕紋。
4.4施工時掛石材全部采用干掛施工，并且做好樣板，決定樣板后按樣板施工。
第五條：工程質量及驗收的約定。
5.1施工時，發(fā)現(xiàn)石材有色差、痕跡、裂紋等質量問題，并且在施工過程中損壞石材等因素，全部由乙方負責。
5.2在施工過程中，乙方應做好產品的保護和看管工作。
5.3工程完工后，乙方應在符合驗收標準情況下，通知甲方驗收，并辦理驗收、移交手手續(xù)，，驗收時按國家有關規(guī)范執(zhí)行。
第六條：工程價款及結算的約定。
6.1簽定合同后三天之內，甲方預付合同總額/作為預付款，工程施工完成50%時，甲方在七天內首付合同總額的40%，全部完成并經驗收合格后，在一個月內支付到95%，余下5%作為質量保證金在滿一年后付清。
第七條：安全生產。
乙方施工時必須切實注意安全，應遵守有關的安全條例，如發(fā)生工傷事故由乙方自負，甲方概不負責。
第八條：爭議或糾紛處理由甲乙雙方友好協(xié)商解決。
第九條：附則。
9.1本合同正本兩份，雙方各執(zhí)一份。
9.2本合同履行完成后自動終止。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________。
法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：_________。
_________年____月____日_________年____月____日。
商品房銷售合同糾紛篇十三
尊敬的審判員：
根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》相關之規(guī)定，安徽至達律師事務所接受本案原告的委托，擔任其與吳勇買賣合同糾紛案的一審訴訟代理人，今天依法出庭，履行代理人職責。
根據(jù)相關法律法規(guī)的規(guī)定及本案庭審調查已查明的基本事實，本代理人發(fā)表如下代理意見，供法庭參考：
一、本案事實清楚、證據(jù)充分，原、被告雙方之間具有合法的買賣合同關系。被告自7月18日至9月16九次從原告處購買電力護套管，每次原告將貨物送至被告指定的地點，被告驗收合格并在銷售單上簽字確認。銷售單明確記載了買賣雙方、日期、商品名稱、數(shù)量、價款等事項，經過被告簽字確認后，是合法有效的，且原告提供的被告電話錄音也證實了原、被告雙方的買賣合同關系及被告尚欠貨款131376元的事實。
二、被告主張原告貨物存在質量問題的抗辯理由不能成立。
1、原告提供的貨物完全合格，雙方口頭約定當場驗貨，被告在接受時已經檢驗完畢并簽字確認。根據(jù)該貨物的性質及交易習慣，產品的規(guī)格及厚度是能夠及時檢驗的，也不存在隱藏的瑕疵。根據(jù)《合同法》第一百五十七條“買受人收到標的物時應當在約定的檢驗期間內檢驗。沒有約定檢驗期間的，應當及時檢驗。”及《買賣合同司法解釋》第十五條“當事人對標的物的檢驗期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認單等載明標的物數(shù)量、型號、規(guī)格的，人民法院應當根據(jù)合同法第一百五十七條的規(guī)定，認定買受人已對數(shù)量和外觀瑕疵進行了檢驗，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。”之規(guī)定，被告已經對貨物檢驗完畢。
2、原告截至至2月26日之前未收到被告關于貨物質量問題的任何通知。自209月16日之后原告多次向被告催要貨款，被告一直拖欠但并沒有以質量為由進行抗辯，從電話錄音中可以證實。現(xiàn)被告以此為借口并提供了一系列證據(jù)來加以佐證，既不符合法律規(guī)定也不符合事實，首先被告提供的證據(jù)有偽造之嫌，達不到證明目的；其次海欣機械發(fā)出的函為4月16日，一般該貨物的使用是及時掩埋，為何會堆積暴曬達半年之久，我相信假如屬實市政早就會將貨物拖走，因此不符合事實常理。
3、被告關于付款的交易習慣及海欣公司所稱的工程未經過驗收之觀點完全不符合事實。首先原告與被告之間是買賣合同關系并非工程施工合同關系，且雙方也沒有關于等工程驗收之后再付款的約定；被告及海欣公司都未提供證據(jù)證明該工程未驗收合格，且也無法證明該工程所使用的電力護套管全部由原告提供。其次，被告在回答法庭提問時關于和海欣公司簽訂合同及原告買賣貨物的時間上自相矛盾，由此可見，其與海欣公司簽訂的'合同完全是偽造的，且新站區(qū)橋鑫建材銷售部已經工商機關確認在11月11日被注銷，合同主體也是無效的，被告聲稱依然在納稅，至今未提供證據(jù)且不能推翻工商機關的證明。因此，被告與海欣公司的合同及海欣公司出具的函應當認定為偽造，海欣公司與被告之間有利害關系，其證人證言依法應不予采信。
三、假如原告的貨物真有質量問題，但經過合理的催告期之后，應當認定質量合格。
根據(jù)《合同法》第一百五十八條“當事人約定檢驗期間的，買受人應當在檢驗期間內將標的物的數(shù)量或者質量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標的物的數(shù)量或者質量符合約定。當事人沒有約定檢驗期間的，買受人應當在發(fā)現(xiàn)或者應當發(fā)現(xiàn)標的物的數(shù)量或者質量不符合約定的合理期間內通知出賣人。買受人在合理期間內未通知或者自標的物收到之日起兩年內未通知出賣人的，視為標的物的數(shù)量或者質量符合約定，但對標的物有質量保證期的，適用質量保證期，不適用該兩年的規(guī)定。”之規(guī)定，被告未在合理期限內通知原告，雖然《合同法》及《買賣合同司法解釋》對合理期限未作具體規(guī)定，但《買賣合同司法解釋》第十七條對合理期限做了綜合判斷及一九八四年一月二十三日國務院發(fā)布《工礦產品購銷合同條例》第十五條第一款“需方在向供方提出書面異議時，按以下規(guī)定辦理：一、產品的外觀和品種、型號、規(guī)格、花色不符合同規(guī)定，屬供方送貨或代運的，需方應在貨到后十天內（另有規(guī)定或當事人另行商定期限者除外）提出書面異議；需方自提的，應在提貨時或者雙方商定的期限內提出異議?！?，即使是海欣機械在204月16日發(fā)出函之后，原告也未收到被告的通知，因此應當視為原告提供的貨物質量符合約定。
四、根據(jù)雙方口頭約定和《合同法》第六十二條“當事人就有關合同內容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：(四)履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行”的規(guī)定，被告應在年9月16支付全部貨款，但直至2012年10月才支付3萬元，剩余款項至今未付，根據(jù)《合同法》第一百零九條“當事人一方未支付價款或者報酬的，對方可以要求其支付價款或者報酬及《買賣合同司法解釋》第二十四條第第三款買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎，參照逾期罰息利率標準計算。”之規(guī)定，被告拖延付款的行為構成違約，應當立即支付剩余貨款131376元并賠償利息損失10391.29元.
綜上，被告違約事實清楚，依法應當履行付款義務并承擔違約責任，請法庭支持原告的訴訟請求。
商品房銷售合同糾紛篇十四
尊敬的審判長、審判員：
律師事務所依法接受本案被告和反訴人陳*的委托，指派本人擔任其一審訴訟代理人，參與本案的訴訟活動。
開庭前，本代理人提供了證據(jù)，查閱了案卷材料和相關法律規(guī)定,對本案糾紛事實以及雙方當事人爭議的焦點有了清楚的認識和了解。本代理人認為，根據(jù)本案客觀事實、相關證據(jù)材料和我國有關民事法律規(guī)定，原告的訴訟請求與事實不符,于法無據(jù)，不能成立，依法應予駁回。反訴人的反訴請求合理合法，依法應予支持。現(xiàn)就本案的焦點問題發(fā)表以下代理意見：
一、關于原告(反訴人)與被告(被反訴人)雙方簽訂的商品房買賣合同效力問題。
同，經過多次咨詢、協(xié)商和談判，充分體現(xiàn)了雙方當事人的真實意思。再次，合同書內容合法。從合同內容來看，原告投資開發(fā)房地產，原告出資向被告購買商品房，整個合同書的內容完全符合現(xiàn)行法律規(guī)定。最后，合同書形式完備。原被告雙方簽訂的商品房買賣合同根據(jù)有關規(guī)定，到**縣房地產交易管理所辦理了商品房預售登記，取得政府管理部門認可，形式完備。
根據(jù)《合同法》第8條之規(guī)定：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。本案原被告依法均應嚴格遵守合同，履行合同義務，而不得擅自變更、解除或違背合同的約定。
(一)、被告向原告購買的商品房是否帶有地下車庫問題。原被告雙方提供的許多證據(jù)都可以證明被告購買的商品房帶地下車庫。1、商品房買賣合同第三條約定地下室109.74平方米。這地下室面積中包含了地下車庫面積和位臵。2、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，一層平面圖標有下坡道和坡道擋墻。這就是地下車庫的下坡道。半地下室平面圖也清楚標明下坡道和車庫位臵。3、被告提供的竣工圖中的一層平面圖和半地下室平面圖有著完全相同的標示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設局存檔保管的。
4、被告補充提供的證據(jù)建設施工圖紙(**市建筑工程施工圖審理事務所報備的)半地下室平面圖也明確有地下室車庫和下坡道。5、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在一層平面圖部分也明確標明下坡道和坡道擋墻。如果沒有地下車庫，何需下坡道和坡道擋墻?6、原告提供的建筑工程消防驗收意見書，意見書中也明確說明半地下一層為車庫、洗衣房、儲藏間。7、原告在給被告及**省消費者委員會答復中也承認有地下車庫，并表示可以整改。甚至原告代理律師在法庭上也承認部分戶型是有地下車庫的，只要被告同意交房，原告可以進行地下車庫整改。8、從被告購買別墅這一高端住宅產品的目的來看，遠離市區(qū)，戶戶有車，如果沒有地下車庫，又沒有配套建設地面停車場，被告根本不會購買，也無法居住使用，根本達不到被告購買別墅的目的。如果原告強調訴爭商品房原先報批時就沒有地下車庫，那原告為什么在20xx年*月*日簽訂商品房買賣合同時，還是以地下車庫形式與被告簽訂合同。原告如此行為，豈不構成欺詐?亦應承擔相應的法律后果和責任。
(二)、被告向原告購買的商品房是否三樓前后均有陽臺帶問題。同樣，原被告雙方提供的許多證據(jù)可以證明三樓前后帶有陽臺。1、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，三層平面圖前后標明兩個陽臺。
2、被告提供的竣工圖中的三層平面圖有著完全相同的標示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設局存檔保管的。3、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在三層平面圖部分也明確標明陽臺。4、原告在給被告及福建省消費者委員會答復中也承認三樓有陽臺，其將陽臺外移，并表示可以整改。
(三)、原告是否具備交房條件問題。根據(jù)商品房買賣合同第8條約定，原告應當在20xx年12月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將經過驗收合格，并符合本合同約定的商品房交付被告使用。據(jù)此，原告是否具備交房，至少要同時具備兩個條件，一是驗收合格，二是符合合同約定，兩者缺一不可。1、原告提供的房屋建筑工程竣工驗收報告和建筑工程消防驗收意見書是違規(guī)的驗收結果，與商品房的實際情況不符，不能作為竣工驗收合法依據(jù)。首先，這兩文件中所體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位和施工單位存在明顯矛盾和不一致的地方，房屋建筑工程竣工驗收報告體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為**有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，而建筑工程消防驗收意見書體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為工程監(jiān)理有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，在加上竣工圖紙中出現(xiàn)的施工單位為建設工程有限公司。兩家監(jiān)理單位，三家施工單位，到底誰是該工程的真正監(jiān)理單位和施工單位，無法確定，如何能進行驗收?充分說明本案的違規(guī)驗收。其次，這兩文件中所體現(xiàn)的驗收結果與商品房實際情況不符。如房屋建筑工程竣工驗收報告體現(xiàn)的主體施工完成，請問三樓的陽臺在什么地方?室內外裝飾工程全部完成，請問三樓的窗戶安裝了沒有?燃氣工程完成，請問燃氣管道，接口在什么地方?整個房屋沒有通風和排氣施工，如何居住使用?所有規(guī)劃、設計和竣工圖紙中下坡道和坡道擋墻在什么地方?2、原告擬交付被告使用的商品房不符合合同約定的使用條件。首先，沒有按合同約定，建設地下室車庫。其次，沒有按合同約定，建設三樓陽臺。第三，沒有按照合同約定，建設安裝門窗，預留管道。造成原告開發(fā)建設的商品房根本不符合合同約定的交付使用的條件，也就自然不具備交房條件。3、根據(jù)**省高級人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第22條，以及《城市規(guī)劃法》和舊《消防法》等規(guī)定，原告開發(fā)建設的別墅商品房除了應當經過設計、施工、監(jiān)理、建設單位驗收合格外，還應當符合法律、法規(guī)關于房屋交付使用的其他強制性規(guī)定，包括消防驗收、規(guī)劃驗收等，直到辦好商品房權屬登記備案手續(xù)為止。原告開發(fā)的商品房在通知交房時沒有通過規(guī)劃驗收，沒有辦理權屬登記備案手續(xù)，依法不具備交房條件，原告的交房通知不具有交房的法律效力。同時，根據(jù)**省高級人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第24條之規(guī)定，原告應當在具備法律規(guī)定的交房條件后再行通知被告(反訴原告)，才具有交房的法律效力。
三、原告擅自變更商品房地下室功能和取消三樓陽臺，再加上其他違約應承擔違約責任，被告有權反訴要求原告退房，退還所收購房款，并賠償被告經濟損失。
1、原被告雙方關于商品房規(guī)劃設計，使用功能的約定是明確具體的，且被告也是基于雙方上述明確約定及商品房地理位臵才決定購買該商品房的，原告無權擅自變更。原被告所簽訂的商品房買賣合同中明確約定有地下室車庫，而且現(xiàn)有眾多證據(jù)也證明，該商品房應有地下室車庫的，被告也是因為有地下室車庫才選擇購買的。現(xiàn)在原告開發(fā)建設的商品房突然沒有了地下室車庫，而且也沒有配套建設地面停車場，是明顯的重大違約行為，再加上前面所列舉的其他違約行為，如**縣建設局已經確認的原告在煙囪、門窗、陽臺等方面未按圖紙施工，原告的行為已經構成了根本性違約，被告無法達到自己的購房目的和使用居住條件。根據(jù)《合同法》第94條之規(guī)定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，當事人可以解除合同的。
2、被告對于原告的違約行為，已于20xx年*月**日致函原告。該函件是通過郵政特快專遞送達的，而且在郵件詳情單上已經寫明要求退房書。原告雖然拒絕簽收，但已經知曉被告函件的內容，原告也沒有對被告的函件提出異議。根據(jù)《合同法》第96條之規(guī)定，當事人一方依照第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。因此，本案被告根據(jù)原告的違約情況和相關法律規(guī)定，要求解除合同，并將解除合同。
通知書。
送達原告，原被告雙方的商品房買賣合同已經解除，人民法院應當予以確認，原告應承擔由此所產生的法律責任。
3、原告所開發(fā)的商品房通知交房當時不具備交房條件，也沒有再次通知被告交房，從商品房買賣合同約定的交房時間為20xx年12月30日之前，至今逾期已達到210天，已遠遠超過商品房買賣合同約定的逾期超過90天交房，被告有權解除合同的規(guī)定。同時，根據(jù)最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第15條之規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，超過三個月合理期限的，買受人有權解除合同。因此，本案被告(反訴原告)的反訴請求合理合法，依法應予以支持。
綜上所述，本代理人認為本案糾紛的根本原因在于雙方簽訂合同過程，原告存在欺詐行為，而且原告所開發(fā)建設的商品房不具備交房條件，也不符合合同約定的交房和使用條件，構成根本性違約，被告的購房目的難以實現(xiàn)，可以要求解除商品房買賣合同。因此，本案原告訴訟請求于理無據(jù)，于法無依，請求人民法院予以駁回，被告的反訴請求合情合理合法，請求人民法院予以支持。
律師事務所。
律師：
2*年*月**日。
共
2
頁，當前第。
2
頁
1
2
商品房銷售合同糾紛篇十五
尊敬的審判長、審判員：
律師事務所依法接受本案被告和反訴人陳*的委托，指派本人擔任其一審訴訟代理人，參與本案的訴訟活動。
開庭前，本代理人提供了證據(jù)，查閱了案卷材料和相關法律規(guī)定,對本案糾紛事實以及雙方當事人爭議的焦點有了清楚的認識和了解。本代理人認為，根據(jù)本案客觀事實、相關證據(jù)材料和我國有關民事法律規(guī)定，原告的訴訟請求與事實不符,于法無據(jù)，不能成立，依法應予駁回。反訴人的反訴請求合理合法，依法應予支持?，F(xiàn)就本案的焦點問題發(fā)表以下代理意見：
一、關于原告(反訴人)與被告(被反訴人)雙方簽訂的商品房買賣合同效力問題。
同，經過多次咨詢、協(xié)商和談判，充分體現(xiàn)了雙方當事人的真實意思。再次，合同書內容合法。從合同內容來看，原告投資開發(fā)房地產，原告出資向被告購買商品房，整個合同書的內容完全符合現(xiàn)行法律規(guī)定。最后，合同書形式完備。原被告雙方簽訂的商品房買賣合同根據(jù)有關規(guī)定，到**縣房地產交易管理所辦理了商品房預售登記，取得政府管理部門認可，形式完備。
根據(jù)《合同法》第8條之規(guī)定：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。本案原被告依法均應嚴格遵守合同，履行合同義務，而不得擅自變更、解除或違背合同的約定。
(一)、被告向原告購買的商品房是否帶有地下車庫問題。原被告雙方提供的許多證據(jù)都可以證明被告購買的商品房帶地下車庫。1、商品房買賣合同第三條約定地下室109.74平方米。這地下室面積中包含了地下車庫面積和位臵。2、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，一層平面圖標有下坡道和坡道擋墻。這就是地下車庫的下坡道。半地下室平面圖也清楚標明下坡道和車庫位臵。3、被告提供的竣工圖中的一層平面圖和半地下室平面圖有著完全相同的標示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設局存檔保管的。
4、被告補充提供的證據(jù)建設施工圖紙(**市建筑工程施工圖審理事務所報備的)半地下室平面圖也明確有地下室車庫和下坡道。5、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在一層平面圖部分也明確標明下坡道和坡道擋墻。如果沒有地下車庫，何需下坡道和坡道擋墻?6、原告提供的建筑工程消防驗收意見書，意見書中也明確說明半地下一層為車庫、洗衣房、儲藏間。7、原告在給被告及**省消費者委員會答復中也承認有地下車庫，并表示可以整改。甚至原告代理律師在法庭上也承認部分戶型是有地下車庫的，只要被告同意交房，原告可以進行地下車庫整改。8、從被告購買別墅這一高端住宅產品的目的來看，遠離市區(qū)，戶戶有車，如果沒有地下車庫，又沒有配套建設地面停車場，被告根本不會購買，也無法居住使用，根本達不到被告購買別墅的目的。如果原告強調訴爭商品房原先報批時就沒有地下車庫，那原告為什么在20xx年*月*日簽訂商品房買賣合同時，還是以地下車庫形式與被告簽訂合同。原告如此行為，豈不構成欺詐?亦應承擔相應的法律后果和責任。
(二)、被告向原告購買的商品房是否三樓前后均有陽臺帶問題。同樣，原被告雙方提供的許多證據(jù)可以證明三樓前后帶有陽臺。1、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，三層平面圖前后標明兩個陽臺。
2、被告提供的竣工圖中的三層平面圖有著完全相同的標示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設局存檔保管的。3、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在三層平面圖部分也明確標明陽臺。4、原告在給被告及福建省消費者委員會答復中也承認三樓有陽臺，其將陽臺外移，并表示可以整改。
(三)、原告是否具備交房條件問題。根據(jù)商品房買賣合同第8條約定，原告應當在20xx年12月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將經過驗收合格，并符合本合同約定的商品房交付被告使用。據(jù)此，原告是否具備交房，至少要同時具備兩個條件，一是驗收合格，二是符合合同約定，兩者缺一不可。1、原告提供的房屋建筑工程竣工驗收報告和建筑工程消防驗收意見書是違規(guī)的驗收結果，與商品房的實際情況不符，不能作為竣工驗收合法依據(jù)。首先，這兩文件中所體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位和施工單位存在明顯矛盾和不一致的地方，房屋建筑工程竣工驗收報告體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為**有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，而建筑工程消防驗收意見書體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為工程監(jiān)理有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，在加上竣工圖紙中出現(xiàn)的施工單位為建設工程有限公司。兩家監(jiān)理單位，三家施工單位，到底誰是該工程的真正監(jiān)理單位和施工單位，無法確定，如何能進行驗收?充分說明本案的違規(guī)驗收。其次，這兩文件中所體現(xiàn)的驗收結果與商品房實際情況不符。如房屋建筑工程竣工驗收報告體現(xiàn)的主體施工完成，請問三樓的陽臺在什么地方?室內外裝飾工程全部完成，請問三樓的窗戶安裝了沒有?燃氣工程完成，請問燃氣管道，接口在什么地方?整個房屋沒有通風和排氣施工，如何居住使用?所有規(guī)劃、設計和竣工圖紙中下坡道和坡道擋墻在什么地方?2、原告擬交付被告使用的商品房不符合合同約定的使用條件。首先，沒有按合同約定，建設地下室車庫。其次，沒有按合同約定，建設三樓陽臺。第三，沒有按照合同約定，建設安裝門窗，預留管道。造成原告開發(fā)建設的商品房根本不符合合同約定的交付使用的條件，也就自然不具備交房條件。3、根據(jù)**省高級人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第22條，以及《城市規(guī)劃法》和舊《消防法》等規(guī)定，原告開發(fā)建設的別墅商品房除了應當經過設計、施工、監(jiān)理、建設單位驗收合格外，還應當符合法律、法規(guī)關于房屋交付使用的其他強制性規(guī)定，包括消防驗收、規(guī)劃驗收等，直到辦好商品房權屬登記備案手續(xù)為止。原告開發(fā)的商品房在通知交房時沒有通過規(guī)劃驗收，沒有辦理權屬登記備案手續(xù)，依法不具備交房條件，原告的交房通知不具有交房的法律效力。同時，根據(jù)**省高級人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第24條之規(guī)定，原告應當在具備法律規(guī)定的交房條件后再行通知被告(反訴原告)，才具有交房的法律效力。
三、原告擅自變更商品房地下室功能和取消三樓陽臺，再加上其他違約應承擔違約責任，被告有權反訴要求原告退房，退還所收購房款，并賠償被告經濟損失。
1、原被告雙方關于商品房規(guī)劃設計，使用功能的約定是明確具體的，且被告也是基于雙方上述明確約定及商品房地理位臵才決定購買該商品房的，原告無權擅自變更。原被告所簽訂的商品房買賣合同中明確約定有地下室車庫，而且現(xiàn)有眾多證據(jù)也證明，該商品房應有地下室車庫的，被告也是因為有地下室車庫才選擇購買的?，F(xiàn)在原告開發(fā)建設的商品房突然沒有了地下室車庫，而且也沒有配套建設地面停車場，是明顯的重大違約行為，再加上前面所列舉的其他違約行為，如**縣建設局已經確認的原告在煙囪、門窗、陽臺等方面未按圖紙施工，原告的行為已經構成了根本性違約，被告無法達到自己的購房目的和使用居住條件。根據(jù)《合同法》第94條之規(guī)定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，當事人可以解除合同的。
2、被告對于原告的違約行為，已于20xx年*月**日致函原告。該函件是通過郵政特快專遞送達的，而且在郵件詳情單上已經寫明要求退房書。原告雖然拒絕簽收，但已經知曉被告函件的內容，原告也沒有對被告的函件提出異議。根據(jù)《合同法》第96條之規(guī)定，當事人一方依照第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。因此，本案被告根據(jù)原告的違約情況和相關法律規(guī)定，要求解除合同，并將解除合同通知書送達原告，原被告雙方的商品房買賣合同已經解除，人民法院應當予以確認，原告應承擔由此所產生的法律責任。
3、原告所開發(fā)的商品房通知交房當時不具備交房條件，也沒有再次通知被告交房，從商品房買賣合同約定的交房時間為20xx年12月30日之前，至今逾期已達到210天，已遠遠超過商品房買賣合同約定的逾期超過90天交房，被告有權解除合同的規(guī)定。同時，根據(jù)最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第15條之規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，超過三個月合理期限的，買受人有權解除合同。因此，本案被告(反訴原告)的反訴請求合理合法，依法應予以支持。
綜上所述，本代理人認為本案糾紛的根本原因在于雙方簽訂合同過程，原告存在欺詐行為，而且原告所開發(fā)建設的商品房不具備交房條件，也不符合合同約定的交房和使用條件，構成根本性違約，被告的購房目的難以實現(xiàn)，可以要求解除商品房買賣合同。因此，本案原告訴訟請求于理無據(jù)，于法無依，請求人民法院予以駁回，被告的反訴請求合情合理合法，請求人民法院予以支持。
律師事務所。
律師：
2*年*月**日。
商品房銷售合同糾紛篇十六
該解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。
商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。
拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。
出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。
具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;。
商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。
因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。
商品房銷售合同糾紛篇十七
原審第三人：福州市***房產代理有限公司，略。
上訴人因房屋買賣經紀合同糾紛一案，不服臺江區(qū)人民法院xxx1年12月19日做出的(xxx1)臺民初字第****號民事判決，現(xiàn)提起上訴。
上訴請求。
一、一審判決認定事實不清，適用法律錯誤，請求二審法院撤銷一審判決，依法改判;。
二、一二審訴訟費用全部由被上訴人承擔。
事實和理由。
一、(xxx1)臺民初字第****號民事一審判決認定“原告不得轉讓訴爭訴爭房屋”是錯誤的，與事實不符，適用法律錯誤。
一審法院依據(jù)國務院xxx5年5月11日轉發(fā)的建設部等七部委《關于穩(wěn)定住房價格工作意見》第七條“禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續(xù);房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續(xù)”的規(guī)定，認定原告不得轉讓訴爭房屋，該法律適用錯誤。
庭審中已查明xxx0年10月8日，上訴人申請按揭貸款30萬元，付清了訴爭屋全部購房款，xxx1年4月15日上訴人與開發(fā)商福州***房地產開發(fā)有限公司辦理了訴爭房的交房手續(xù)，，說明上訴人已付清該房屋全部購房款，該訴爭屋已竣工交房，只是尚未辦理房屋產權證書，上訴人的情形并不完全適用七部委的工作意見。
即使適用七部委《關于穩(wěn)定住房價格工作意見》第七條之規(guī)定也只說明上訴人在取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續(xù)，并未違反法律的強制性規(guī)定不能說明原告不得轉讓訴爭房屋更不會因此而影響合同效力。
二、(xxx1)臺民初字第***號民事一審判決認定“原被告雙方約定于訴爭屋“甲方名下的《房屋所有權證》辦出后再辦理交易過戶手續(xù)，該條款屬附生效條件的條款，且所附條件符合法律規(guī)定，因此，應當認定原被告雙方之間的房屋買賣合同時附生效條件的。目前，原告尚未取得訴爭屋的房屋所有權證，條件尚未成就，故雙方之間房屋買賣合同尚未生效?！迸c法律規(guī)定及事實不相符。
所謂附條件生效的合同，是指合同雙方當事人在合同中約定某種事實，并以其將來發(fā)生或不發(fā)生作為合同生效或不生效的限制條件的合同。而結合該條款全部文字內容可以看出該條款只是對于雙方的履行手續(xù)和工作日做相應的補充約定,并未對該條件成就與否的法律后果做說明，即沒有約定所附條件如果成就或不成就對協(xié)議效力有何影響，因此不能認定是附條件生效的合同。另外，從房屋買賣合同整體內容來評判，該條款作為補充條款只是就雙方合同的履行責任做進一步具體明確的約定，買賣雙方對于房屋產權及交房責任在第三章違約責任當中已做具體約定，不需再另設限制性條款。
即使該房屋買賣經紀合同依照一審法院所認定的為附生效條件的合同，依照合同法第四十五條之規(guī)定當事人為自己的利益不正當?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就;不正當?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就。被上訴人在房屋買賣經紀合同簽訂當天交納定金1萬元以后未按合同約定的xxx1年6月21日18：00前再履行付款義務，第三人遂于xxx1年7月2日、7月11日、7月19日發(fā)函通知被上訴人履行義務，但被上訴人沒有支付定金，該事實已得到一審法院確認。合同不履行屬于被上訴人的過錯，屬于為自己的利益不正當?shù)刈柚箺l件成就，因此，應認定合同條件成就、合同有效，被上訴人應當承擔違約責任。
該房屋買賣經紀合同符合物權法第十五條之規(guī)定當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。雙方之間的房屋買賣經紀合同依法成立有效。
三、(xxx1)臺民初字第***號民事判決一審判決認為“認定被告構成違約，要求被告承擔違約責任，則于法無據(jù)?！迸c法律規(guī)定及事實不相符。
上訴人與被上訴人雙方在房屋買賣經紀合同第十八條中明確約定，本合同簽訂后乙方擅自變更或解除合同的，應支付甲方等同于定金數(shù)額的違約金，甲方擅自變更或解除合同的應支付給乙方等同于定金數(shù)額的違約金。被上訴人在交付1萬元定金后不再履行付款義務，說明被上訴人擅自變更合同，應當承擔合同約定的違約責任。雙方簽訂的合同中約定定金數(shù)額為51萬元，違約金的數(shù)額等于定金數(shù)額也應為51萬元。定金數(shù)額僅作為雙方確認違約金額的一種計算方式應適用合同約定的定金數(shù)額而非適用定金有關法律規(guī)定所確認的實際定金數(shù)額1萬元。
依據(jù)合同法第一百一十三條之規(guī)定當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。即使按照一審法院認定的違約金數(shù)額按照實際交付定金數(shù)額1萬元來賠償也是無法補償給上訴人造成的實際損失。
一審法院即沒有考慮上訴人合同履行后可以獲得的利益也未考慮因被上訴人遲延不履行合同近半年的時間福州房價打折降價而給上訴人造成的房價下跌損失。被上訴人在明知上訴人預期獲利情況下仍拒絕履行合同，給原告造成巨大經濟損失，因此上訴人要求被上訴人按照購房總價103萬元的20%支付206000元的違約金完全符合法律的規(guī)定及給當事人造成的實際損失。
依照雙方買賣經紀合同中二十條之規(guī)定，被上訴人自xxx1年6月22日起逾期未付款直至上訴人xxx1年9月19日書面通知被上訴人解除合同時止應按成交價款每日萬分之三向上訴人支付滯納金27810元。
為維護上訴人的合法權益，根據(jù)國家法律法規(guī)和事實，特上訴來貴院，請依法裁判。
此致
福州市中級人民法院。
上訴人：
xxx1年月日。
商品房銷售合同糾紛篇十八
農村房屋買賣糾紛在我院所審理的諸多涉農民權益的財產類型案件中所占比例最大。但由于現(xiàn)有房屋買賣的法律法規(guī)比較雜亂，尤其涉及農村房屋買賣合同效力的規(guī)范政出多門，導致在司法實踐中法官理解和適用法律各異，同案不同判的情況時有發(fā)生。為此我院組織相關人員對所審理的農村房屋買賣糾紛進行分析，通過分析發(fā)現(xiàn)，對涉及農村房屋買賣合同效力認定存在三種意見：
1、對無權處分房屋的人簽訂的房屋買賣合同認識比較一致，無權處分人簽訂的房屋買賣合同，房屋所有權人不予追認的，房屋買賣合同無效，雙方當事人返還房屋和價款。
2、房屋沒有辦理過戶登記是否影響房屋買賣合同的效力問題，判決中存在兩種觀點：一種觀點是房屋買賣應以變更登記過戶為生效要件，房屋沒有辦理過戶登記，房屋買賣合同無效。另一種觀點認為雙方出于真實意思表示而訂立的合同是依法成立的合同，對雙方當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更和解除合同。
3、農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同是否有效存在較大的分歧。一種觀點認為合同違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定應為無效合同。另一種觀點認為雙方出于真實意思表示而訂立的合同是依法成立的合同，對雙方當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更和解除合同。
上述同案不同判的現(xiàn)象不但無法起到定紛止爭的作用，而且損害司法部門的權威，造成極大的負面影響。為了統(tǒng)一執(zhí)法尺度減少同案不同判現(xiàn)象發(fā)生，針對上述三個方面的問題，我院研究分析后認為：
1、無處分權的人處分他人房屋而訂立的房屋買賣合同，權利人不予追認的無效，只有財產的所有人和有權處分該財產的人才能處分該財產。
2、房屋過戶登記不是房屋買賣合同的有效要件。理由是：一，從登記制度的設定目的來看，登記的作用在于公示，即世人周知該權利的存在。登記是房屋所有權的變動，而非房屋買賣合同。二，從登記的法律性質來看，過戶登記是房屋買賣合同效力的內容之一，不可將其與房屋買賣合同的有效要件相混淆。總之，登記是土地使用權轉移的要件，而非房屋買賣合同的'要件，沒有辦理過戶登記的效果是房屋所有權不變更，但是不影響房屋買賣合同的效力。
3、農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同有效。
理由是：
一，合同法將合同無效的標準限制在違反法律、行政法規(guī)。而判決認定農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據(jù)是《關于加強土地b轉讓嚴禁炒賣土地的通知》，該通知的發(fā)文機關是國務院辦公廳，而非國務院，故此文件不是行政法規(guī)，不能作為認定合同無效的依據(jù)。
二，土地管理法規(guī)定的土地的使用權不得用于非農建設其立法本意旨在維持農業(yè)用地的數(shù)量，保證農民的生存之本和糧食供應，而宅基地本來就是建設用地，其主體變更不會導致農業(yè)用地的減少，故將該條適用于宅基地是不妥的，作為認定農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據(jù)也違反立法本意。
三，從法律保護所有權的基本精神來看，限制農民買賣房屋并非是對農民利益的維護，而是對農民權利的侵犯。眾所周知，所有權的占有、使用、收益、處分四個權能中，最核心的權能是處分權，處分權是所有權的標志。如果將農村房屋的處分權予以限制，這與我國保護農民利益的國策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內容的自由以及合同對象的自由，限制農民向城市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。
四，我國新通過的《農村承包經營法》也體現(xiàn)了相同的精神，該法第條規(guī)定，'通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉。'該條原則上賦予了農民處分自己的承包土地經營權的權利。該法體現(xiàn)了以人為本的精神，充分尊重農民的自主性，相信農民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財產，是立法精神的巨大進步。既然為農民安身立命之本的農用承包土地都可以流轉，農村宅基地也應做相同理解。
商品房銷售合同糾紛篇十九
“小產權房”，也稱“鄉(xiāng)產權房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會等農村集體經濟組織，未經國有化和征收，在農村集體土地上，單獨或聯(lián)合開發(fā)商開發(fā)建設，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會制作房屋權屬證書向城市居民銷售的房屋。小產權房一般具有占用集體土地、地域性、沒有“五證”、開發(fā)主體的多樣化、權利受到限制、價格低等特點。目前有關小產權房的糾紛主要有房屋買賣糾紛、房屋抵押糾紛、房屋質量糾紛、房屋侵權糾紛、離婚財產分割、繼承糾紛等。
而對于小產權房合同的效力問題，也是眾多學者和實務工作者們共同爭論的一個話題。
由于沒有關于小產權房買賣方面的具體法律法規(guī)，現(xiàn)階段各地法院對于有關小產權房買賣案件的處理也不盡相同。其中影響比較大的案件就是北京畫家村宋莊小產權房案，7月,畫家李玉蘭以4.5萬元的價格購買了北京通州區(qū)宋莊村民馬海濤的房屋，雙方簽訂了購房協(xié)議。，因房價上漲和傳聞該房要給付高額拆遷補償款，馬海濤以農村宅基地上的房屋出售給集體經濟組織以外的居民違反了法律禁止性規(guī)定為由，起訴要求判決購房協(xié)議無效，返還房產。該案經過兩審，最終北京二中院認為，根據(jù)現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)、政策的規(guī)定，應當認定小產權房買賣合同無效，但出賣人明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉的范圍，在出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，應當賠償買受人的依賴利益損失。
以上是關于小產權房買賣合同糾紛的影響較大的一個案例，雖然只是個案，但非常具有代表性。有關小產權房買賣合同效力問題，全國沒有統(tǒng)一、明確的法律規(guī)定和司法解釋，各地法院為了地方審判的需要，相繼出臺了適用于當?shù)貙徟袑嵺`的意見。12月15日，北京市高級人民法院公布的《關于農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會紀要》認為：“此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，例如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效?！?0青島市中級人民法院青中法[]232號《審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件相關問題的意見》中規(guī)定，“城鎮(zhèn)居民購買集體經濟組織所有宅基地上的房屋的，認定合同無效，非同一集體經濟組織成員之間購買宅基地上房屋的，認定買賣合同無效?！?0月17日，鄭州市中級人民法院組織市區(qū)兩級法院、鄭州市國土局、房管局有關部門負責人以及律師、專家學者召開了“小產權房糾紛審判實務研討會”，與會者對于小產權房買賣合同的效力看法不一，未形成一致意見，但多數(shù)認為可以借鑒其它法院經驗，原則上認定合同無效。從以上可以看出，當前多數(shù)法院是以認定小產權房買賣合同無效為原則，以認定有效為例外。
1、農村集體所有土地的使用權不得流轉。
《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設;但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外?！蔽覈康禺a管理法規(guī)定，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。也就是說我國對于房屋的轉讓實行的是房地一體主義，這是我國房地產交易中普遍遵循的法理?；诜康匾惑w主義，小產權房的買賣必然會導致房屋所占用土地的使用權發(fā)生轉移，而這與《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定是相違背的，《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，合同無效”。所以小產權房買賣合同因為違反法律的強制性規(guī)定而無效。
2、農村宅基地使用權的取得有著嚴格的身份限制。
小產權房中有一部分是農戶在自家宅基地上建房出賣，這自然就出現(xiàn)了宅基地使用權可否轉讓的問題。宅基地使用權是指農民以戶為單位利用集體所有的土地，在規(guī)定的地點享有建筑用房、添置生活設施、在庭院種植樹木、永久居住的權利。宅基地使用權的主體是該集體經濟組織的成員，這是一個嚴格的身份限制，是基于集體經濟組織成員的身份而享有的權利，而城鎮(zhèn)居民顯然不具備集體經濟組織成員的身份，也就不能取得宅基地使用權，小產權房買賣合同因為標的無法履行而無效。
3、國務院等有關部門的文件也禁止小產權房的買賣。
關于小產權房問題，國務院等國家有關部門出臺過許多相關規(guī)定，比如國務院辦公廳發(fā)出的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，原國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》，國土資源部發(fā)[]234號《關于加強農村宅基地管理的意見》，月21日國務院發(fā)布的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》，201月，國務院下發(fā)的《關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》等等，都規(guī)定了禁止城鎮(zhèn)居民到農村購買小產權房、禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地。雖然這些文件都不是以法律、法規(guī)的形式出現(xiàn)，但它們代表了國家的政策導向，而且這些規(guī)定的出臺致使小產權房無法辦理房產證，房產無法實際轉移。根據(jù)這些規(guī)定的精神可以看出，小產權房買賣合同應當是無效的。
1、認定合同是否有效，應當以《中華人民共和國合同法》中規(guī)定的合同有效要件為標準，符合合同有效要件的合同有效，否則無效。
小產權房買賣合同歸根結底是合同，要遵守《合同法》的規(guī)定，只要符合合同的構成要件且不違反禁止性規(guī)定，就應當認定合同有效。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，當事人訂立合同應當有民事行為能力;意思自治;且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定和社會的公序良俗。最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)第四條規(guī)定，合同法實施后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。而現(xiàn)行的法律和行政法規(guī)沒有一部明確對小產權房做出禁止性規(guī)定，無論是國務院下發(fā)的通知、決定，還是國土資源部下發(fā)的意見，都不是法律也不是行政法規(guī)。所以只要當事人具有民事行為能力且意思自治，小產權房買賣合同就應當被認定為有效。
2、小產權房買賣合同不違反《中華人民共和國合同法》第五十二條的禁止性規(guī)定。
《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;惡意串通，損害國家、集體或第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會公共利益;違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。對于小產權房買賣來說，雙方訂立合同處分自己的財產，不存在惡意串通或脅迫訂立合同的問題，即使有一方隱瞞了真實情況，實施了欺詐行為，也只是損害了另一方的利益，而沒有損害國家利益。小產權房的買賣同樣也不會損害集體和第三人的利益，基于一戶一宅的規(guī)定，房屋賣出后，不能再申請宅基地，所以不會對集體和第三人的利益構成危害，現(xiàn)今的農民在宅基地上通常是建樓房，除了自己居住的一兩套房屋外，還留有多套空閑房屋，將這些空閑房屋出賣給第三人，并不會使農民失去其賴以居住的土地，相反的小產權房的建設和買賣增加了農民的收入。小產權房的買賣雙方一方是尋求自身經濟的增長，另一方是為了滿足自身住房的需求，這些目的不能算是非法。至于損害社會公共利益更是無從談起，除非小產權房對社會公益設施構成威脅或侵害了不特定多數(shù)人的利益。至于該條的第五款，前面已敘述過，沒有任何一部現(xiàn)行的法律、行政法規(guī)對小產權房做出禁止性規(guī)定。綜上，小產權房的買賣并不違反《合同法》第五十二條的禁止性規(guī)定。
3、如果認定合同有效，符合誠實信用原則，有利于保護守信方的利益，有利于促進交易安全。
現(xiàn)行的小產權房買賣合同糾紛中，要求確認合同無效的一方通常是出賣方，起因大多是因為房屋賣出后，由于當?shù)胤績r上漲或政府拆遷補償費遠遠高于當時的出賣價格，出賣人覺得吃了虧，遂以買賣合同違反國家禁止性規(guī)定為由要求法院認定買賣合同無效。這種在合同簽訂并履行后，因利益的驅動而產生悔意，并試圖通過以確認合同無效的方式要回房屋的行為，不具有正當性。小產權房買賣因違反國家規(guī)定而無法過戶辦證，對于出賣人來說是明知的，出賣人在賣出房子后，又以合同違反規(guī)定要求確認無效，這是一種惡意抗辯，如果認定了合同無效，無疑是對不誠信者的縱容，不利于保護交易安全，同時也是對誠實信用原則的違反。
這里筆者需要說明的一點是，保護守信方的利益、促進交易安全與保護弱者之間的關系。通常公眾認為農民是弱勢群體，認定小產權房買賣合同有效是否有利于保護弱勢群體是個值得商榷的問題。目前關于弱勢群體還沒有一個統(tǒng)一的定義，它主要是一個用來分析現(xiàn)代社會經濟利益和社會權力分配不公平、社會結構不協(xié)調、不合理的概念。筆者認為弱勢群體是相對而言的，是有一定的時間、區(qū)域限制的。對于房地產市場來說，現(xiàn)在商品房的房價飛漲，作為比商品房價格低數(shù)倍的小產權房，絕對具有市場競爭力，小產權房所有者的農民在小產權房市場上處于優(yōu)勢地位;而無力購買商品房的城鎮(zhèn)居民，在此市場中則處于劣勢地位，他們才是這個市場中的弱勢群體。認定小產權房買賣合同有效，正是保護了這部分弱勢群體，兩者并不沖突。農民并非是智力低下者，作為一個思維正常的人都有趨利避害的本性，在改革開放十幾年的這種大背景下，農民完全有能力和智力判斷出賣小產權房對其是否有利。如果認定小產權房買賣合同無效，那么基于趨利避害的本性，將會有更多的出賣者在有利可圖的時候，選擇撕毀協(xié)議來賺取更多的金錢，這無異于縱容了行為人的違法和不誠信，破壞了交易的安全性。
4、從《中華人民共和國物權法》的相關規(guī)定中可以看出，認定小產權房買賣合同有效是符合《物權法》精神的。
《中華人民共和國物權法》第三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。第三十一條規(guī)定，依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經登記，不發(fā)生物權效力。第十五條規(guī)定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。從以上規(guī)定可以看出，只要房屋是合法建造的，自房屋建成之日起物權就產生了，物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。村民在宅基地上建造房屋，自房屋建成之日起，就對其建造的房屋享有所有權，所有權是一種最完整的物權，是所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。既然所有權人有權處分自己所有的不動產，那么其買賣小產權房就是合法的，只是在未經登記的情況下，不發(fā)生物權變動的效力，但買賣合同本身是成立并生效的。
對于小產權房買賣合同的效力，筆者同意認定合同有效。除了上述認為合同有效的理由外，還可從以下幾方面來分析。
(一)從歷史的角度來看小產權房問題。
小產權房合同效力的爭議主要在于所占用的集體土地是否可以流轉?？v觀歷史的發(fā)展，我們發(fā)現(xiàn)在19第二次修訂《土地管理法》以前是允許小產權房的買賣的。1982年的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》第十五條規(guī)定，由于買賣房屋而轉移宅基地使用權的，應按第十四條的規(guī)定辦理申請、審查、批準手續(xù)。出賣、出租房屋的，不得再申請宅基地。第十八條規(guī)定，集鎮(zhèn)內非農業(yè)戶建房需要用地的，應提出申請，由管理集鎮(zhèn)的機構與有關生產隊協(xié)商，參照第十四條的規(guī)定辦理。從以上規(guī)定可以看出，1982年的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》允許小產權房買賣。隨之其后在1986年制定的《中華人民共和國土地管理法》同樣沒有禁止小產權房的買賣，該法第四十一條規(guī)定，城鎮(zhèn)非農業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經縣級人民政府批準，其用地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準，并參照國家建設征用土地的標準支付補償費和安置補助費。第三十八條第三款規(guī)定，農村居民出賣、出租住房后再申請宅基地的，不予批準?？梢姟锻恋毓芾矸ā费永m(xù)了《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》的精神，這在1988年的第一次修訂時，也予以了保留。
不允許城鎮(zhèn)居民在農村集體土地上建造房屋始于年《土地管理法》的`第二次修訂之后，修訂后的《土地管理法》刪除了原來的第四十一條，新增加了第六十三條，即規(guī)定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”。如此修改的目的在于保護耕地，控制農用地轉建設用地。然而對于城鎮(zhèn)居民購買小產權房以及農村居民在自家宅基地上建房出售并沒有規(guī)定，相反的，在《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。也就是說，法律禁止城鎮(zhèn)居民直接購置農村集體土地用于非農建設，但沒有禁止農村居民在宅基地上建房出售。另外要注意的是，《土地管理法》第六十三條規(guī)定的是不允許將集體所有的土地用于非農建設，其立法目的在于限制農轉非，而宅基地本身就是建設用地，所以農村居民在宅基地上建房出售并不違反《土地管理法》第六十三條的規(guī)定，小產權房買賣合同應當被認定為有效。
(二)從《中華人民共和國物權法》的制訂過程剖析小產權房。
《物權法》從草案的提出到最后通過，經過了七次審議，修改了諸多條款，其中也包括宅基地轉讓。在《物權法》草案第二次審議稿第一百六十三條規(guī)定，宅基地使用權不得單獨轉讓，建造在該宅基地上的住房轉讓的，宅基地使用權一并轉讓?？梢姴莅傅牡诙迨窃试S宅基地上的住房和宅基地的轉讓的。到了草案第三稿，一些常委會委員對這一規(guī)定有不同意見，且鑒于國務院已經明確規(guī)定“禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地”，故而將該條修改為“宅基地使用權人經本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的村民;住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地。村民依照前款規(guī)定轉讓宅基地使用權的，不得再申請宅基地?！边@一規(guī)定一直保留到了草案第六稿，但是在第七審中，鑒于對“禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地?！边@一條始終有爭議，將該條改為了“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。”從《物權法》的修改過程可以看出，對于宅基地能否轉讓的問題一直都有爭議，如此修改是為了維護現(xiàn)行法律和現(xiàn)階段國家關于宅基地的政策，并為今后修改有關法律或者調整有關政策留有余地，并非絕對的禁止。
(三)訂立小產權房買賣合同是債權行為，而小產權房的變更登記屬物權登記行為，對物權變動的禁止并不影響債權的設立。
物權行為與債權行為是既有關聯(lián)又相區(qū)別的，物權最終能否按照當事人的意思發(fā)生變動，并不影響債權的設立，也就是說小產權房根據(jù)現(xiàn)行政策不能進行變更登記，但當事人之間仍然可以訂立小產權房買賣合同，而且合同是有效的，只是合同的目的可能無法實現(xiàn)罷了，這個時候完全可以以合同目的無法實現(xiàn)為由，要求解除合同，而不是認定合同無效?！吨腥A人民共和國物權法》對此也予以了肯定，該法第十五條規(guī)定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。另外應當注意的是，所謂的“小產權房買賣合同”的買賣雙方，可能其訂立合同的本意就不包含小產權房的變更登記或辦理產權證，而只是要求交付使用而已，如果強行認定合同無效，豈不是有違當事人的意思?在主張當事人意思自治的民法理論下，這樣做恐怕不妥。
(四)只要小產權房手續(xù)齊全，其所在集體經濟組織認可，就應當認定買賣合同有效。
《中華人民共和國憲法》第十條第二款規(guī)定，農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！段餀喾ā穼Υ艘沧隽艘?guī)定，而且還規(guī)定，屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權。既然法律規(guī)定了集體對土地的所有權，那么集體經濟組織就對其所有的土地享有占有、使用、收益、處分等完全的權利。只要房屋在建造時各種手續(xù)齊全，在買賣時經集體經濟組織認可，就應當確認其效力，這是充分保證農村集體經濟組織和農民行使自己的權力，而不應當以其為非國有而區(qū)別對待。
綜上所述，只要爭議房屋為合法建筑物，就應當認定該買賣房屋的合同為有效，即以認定小產權房買賣合同有效為原則。
商品房銷售合同糾紛篇一
住所地：
法定代表人：
電話：郵編：
被上訴人：b公司。
住所地：
文書送達地：
法定代表人：
電話：郵編：
上訴人不服上海市區(qū)人民法院(20)民二(商)初字第號《民事裁定書》(下簡稱原審裁定)，特提出上訴。
上訴請求：
1、請求撤銷(20)民二(商)初字第號《民事裁定書》，發(fā)回重審;。
2、本案受理費由被上訴人承擔。
事實與理由：
1、上訴人與被上訴人單獨構成買賣關系。
原審裁定認定上訴人向被上訴人送貨、以自身名義開具增值稅發(fā)票、以自身名義收款的行為并不單獨與被上訴人發(fā)生買賣關系，而是其股東(案外人)c投資有限公司的履約行為。這一認定沒有事實與法律依據(jù)，理由如下：
(1)標的物的所有權。
根據(jù)《合同法》第一百三十條規(guī)定：“買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。”在本案中，標的物是d產品，而d產品是由上訴人生產制造，所有權自然應當歸屬上訴人。
根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內銷售貨物……單位和個人，為增值稅的納稅人，應當依照本條例繳納增值稅。”在本案中，增值稅發(fā)票記賬銷貨單位為上訴人，也證明了上訴人擁有標的物所有權，是出賣人。
(2)所有權轉移。
本案中，上訴人作為出賣人通過貨運方式將d產品所有權轉移給買受人(被上訴人)。
(3)買受人付款。
本案中被上訴人接貨后，向上訴人支付部分款項。中國農業(yè)銀行聯(lián)行來賬憑證顯示：“付款人為被上訴人，收款人為上訴人。”
(4)c投資有限公司作為投資性的控股公司，營業(yè)范圍中不包含生產d產品等內容，其主要是負責對包括上訴人在內在幾家子公司的生產經營、重大事項進行宏觀上的組織、協(xié)調、管理等工作。因此，其并不從事具體的d產品生產經營活動，也不可能與被上訴人構成實際的買賣關系。
因此，上訴人與被上訴人單獨構成d產品買賣關系。原審裁定認定c投資有限公司與被上訴人構成買賣關系，不符合d產品買賣的客觀事實，也不符合《合同法》、《中華人民共和國增值稅暫行條例》以及工商管理等有關規(guī)定。
2、上訴人提起訴訟的依據(jù)。
上訴人是依據(jù)增值稅發(fā)票、進賬單與貨票向被上訴人提起訴訟的，而非原審裁定所認定依照《經銷商合同》。上訴人是一個獨立的法人，而簽訂《經銷商合同》的主體是上訴人的股東c投資有限公司與被上訴人，并非上訴人?！督涗N商合同》是作為一個框架協(xié)議或指導性文件，只是確立了被上訴人的經銷商地位，使得被上訴人取得了與包括上訴人在內的三家子公司發(fā)生d產品買賣業(yè)務的資格。
上訴人并非履行《經銷商合同》，也不是依據(jù)《經銷商合同》起訴被上訴人，上訴人的起訴依據(jù)是增值稅發(fā)票、進賬單與貨票。這些材料已形成了一個完整的證據(jù)鏈，證明上訴人與被上訴人的買賣關系，以及被上訴人未支付貨款的.數(shù)額。
該《經銷商合同》僅僅是作為上訴人與被上訴人的交易習慣之一。這就是說，當上訴人與被上訴人直接發(fā)生買賣關系后，在雙方履行合同過程中，如有權利義務約定不明時，雙方應盡可能地參照《經銷商合同》予以確定。
綜上所述，原審裁定認定缺乏事實與法律依據(jù)，上訴人與被上訴人之間買賣關系合法有效，上訴人符合法律規(guī)定的起訴條件?，F(xiàn)特向貴院提起上訴，請求貴院在查明事實的基礎上，撤銷原審裁定，發(fā)回重審。
此致
上海市中級人民法院。
商品房銷售合同糾紛篇二
違約金是由當事人約定的或者由法律直接規(guī)定的，在違約方不履行合同時,償付給守約方的一定數(shù)額的貨幣。根據(jù)相關的法律法規(guī)來看，違約金可分為法定違約金與約定違約金。法定違約金是指在一些法規(guī)中，明文規(guī)定的違約金比例或幅度范圍;約定違約金是指合同雙方當事人在簽訂合同時自愿約定的違約金比例或數(shù)額。而法學理論界又從違約金的法律后果將違約金分為補償性違約金和懲罰性違約金二種。支持補償性違約金的學派認為違約金主要是為了彌補守約方受到的損失。持懲罰性觀點的學者認為，違約金主要是為了確保合同的履行，而事先約定的對違約方進行的一種懲罰。
但從我國的司法實踐來看，二者兼而有之，但主要是一種補償性的賠償。如合同法第一百一十四條規(guī)定，“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務?！?BR> 因此我們在簽定合同時要對違約金作出明確的約定。尤其是在現(xiàn)在房產市場活躍、漲幅較大時期，購房者最好把違約金約定高一點。這樣不僅對上家是一個約束，同時也使自己權益遭受侵害后能得到最大限度的賠償。
定金指合同當事人為保證合同履行，由一方當事人預先向對方交納一定數(shù)額的錢款。合同法第一百一十五條規(guī)定“當事人可以依照〈中華人民共和國擔保法〉約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”這就是我們通常說的定金罰則。第一百一十六條規(guī)定“當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款?！薄！吨腥A人民共和國擔保法》第九十條規(guī)定，“定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效?！?第九十一條規(guī)定，“定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十”。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人?！?BR> 因此從法律角度看，定金有雙重性質。第一，它可作為合同的擔保，以保證合同履行。第二，可以起到合同成立的證明作用。定金作為一把雙刃劍，還具有懲罰性。即給付定金的一方不履行合同的，無權要求返還定金;接受定金的一方不履行合同的，要雙倍返還定金。定金作為法定的形式，法律有其具體的要求：
1、形式要件，必須簽定書面的形式;。
2、數(shù)額的限定，定金的總額不得超過合同標的的20%;。
此外在選擇賠償時只能在定金和違約金中選其一。
訂金與定金僅一字之差，在法律性質上卻有天壤之別。訂金不是一個規(guī)范的概念,在法律上僅作為一種預付款的性質。是預付款的一部分，是當事人的一種支付手段，不具有擔保性質。合同履行的只作為抵充房款，不履行也只能如數(shù)返還。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百一十八條規(guī)定“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持”。由此可見，當事人在合同中寫明“訂金”而沒有約定定金性質的，則不能適用定金罰則。因此，購房者簽字時一定要認真仔細不要寫錯，否則到時后悔不迭。
誠意金，即意向金，是十幾年前從港臺地區(qū)傳過來的叫法。這在中介與買房和賣房雙方簽定的合同中多有體現(xiàn)，其實法律上并沒有誠意金之說，中介與買賣雙方之所以簽定什么誠意金條款，主要是由于我們交易市場的誠實信用體系還不健全，交易主體為了各自的利益往往會違背誠實信用的原則，從而損害一方的利益。中介公司有時為了自己的利益，不管交易成功與否，便以買方或賣方沒有誠意或違約為名沒收誠意金，其實這種做法有背于法律。
中介公司在房屋買賣中一般充當居間介紹或作為買或賣一方的代理人。作為前者中介是獨立于買賣雙方之外的第三者，根據(jù)合同法第四百二十六條規(guī)定，“居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)居間人的勞務合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔?！?。第四百二十七條規(guī)定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。”由此可以看出，此時中介只有在促成房屋買賣雙方合同成立的情況才可以要求買賣雙方或一方(有特殊約定的情況)給予報酬。作為后者，中介是買賣雙方中一方的代理人，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第六十四條第二款規(guī)定，“委托代理人按照被代理人的委托行使代理權，……”。第六十六條第二款規(guī)定，“代理人不履行職責而給被代理人造成損害的，應當承擔民事責任。”。合同法第四百零五條規(guī)定“受托人完成委托事務的，委托人應當向其支付報酬。因不可歸責于受托人的事由，委托合同解除或者委托事務不能完成的，委托人應當向受托人支付相應的報酬。當事人另有約定的，按照其約定?！薄５谒陌倭懔鶙l規(guī)定“有償?shù)奈泻贤?，因受托人的過錯給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。無償?shù)奈泻贤蚴芡腥说墓室饣蛘咧卮筮^失給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。受托人超越權限給委托人造成損失的，應當賠償損失?！睆拿穹ㄍ▌t和合同法的規(guī)定可以看出，在這一法律關系中，中介作為一方的代理人要按照委托合同的約定從事代理活動,并取得報酬。
因此無論是作為居間介紹還是作為買賣雙方中的一方代理人，都不存在什么誠意金問題。購房者一定要看清合同具體條款再簽字,尤其是誠意金的處理方式。
傭金是指經紀人(房產中介)在為委托人(買房人或賣房人)提供訂約機會或充當訂約介紹人，完成委托人的中介服務后，由委托人支付的勞動報酬。因此傭金是房屋買賣活動中中介的勞務所得，經紀人完成經紀活動后，有權按照合同約定收取傭金。收取傭金的標準，以雙方約定或參照商業(yè)慣例為準，不得違反國家法律、法規(guī)和政策。目前上海的房產中介收費一般是按照交易額收取(上家0.5-2.5%,下家1%)。
商品房銷售合同糾紛篇三
審判長、審判員：
作為本案被告(河南置業(yè)有限公司)的委托代理人，參加了整個庭審，進行了質證、辯論，對本案有了一個全面的了解。針對本案，現(xiàn)依據(jù)事實和法律提出以下代理意見，請合議時予以采信。
一、被告要求法院撤銷該爭議的2個條款，自認為是欺詐、顯失公平的情況下簽訂的，沒有法律依據(jù)，且與事實不符。
按合同法第54條的規(guī)定，顯失公平：是指一方當事人在緊迫或者缺乏經驗的情況下而訂立的明顯對自己有重大不利的合同行為。按最高人民法院《民法通則意見》第72條規(guī)定：“雙方簽訂合同時致使雙方的權利與義務明顯違反公平、等價有償原則的可以認定為顯失公平”，也就是說該協(xié)議條款不但明顯違反公平原則，而且也得必須明顯違反等價有償原則，才可以認定為顯失公平。其主要構成要件：該合同必須是雙務合同，并且必須是等價有償?shù)模瑳]有等價有償就不存在顯示公平。本案中被告是無償代為收取安裝費用的，并沒有獲利一分，故不存在什么顯失公平。
作為一個普通一般善良人，買房是人生中的一件大事，因涉及大量資金，在購房時會一定多處看房進行比較和鑒別的，特別是在簽訂購房合同時，肯定是比較慎重的。對自己所購房的位置、層數(shù)、各種設施、總價款、合同的每個條款都會了解詳情后才痛下決心，才簽訂該購房合同的。所以說，原告在訴狀中所講的什么，該訴爭的2個條款是在被欺詐、顯失公平的情況下所簽訂的，要求撤銷該二個條款是沒有任何道理的，而且也違背人們通常的交易習慣，沒有法律依據(jù)也沒有事實上的理由。
二、原告在辯論中所講，合同第14條約定的燃氣、暖氣、地熱水設施，屬于雙方約定的基礎設施，公共配套設施范圍，其建設費用已計入房屋開發(fā)成本，屬于商品房售價范圍是非常錯誤的。
原被告雙方所簽合同第14條的約定，只是被告關于基礎設施、公共配套建設正常運行的承諾，承諾有關公司安裝作業(yè)完畢后交付使用日達到使用條件。并沒有說明和約定天燃氣、暖氣、地熱水、有線電視這些安裝費的費用有誰來承擔的問題，更沒有說明和約定其安裝費用已經計入開發(fā)成本，屬于房售付范圍。顯然，原告為達訴訟目的，無中生有，偷換概念，偷梁換柱，白紙黑字，第14條非常清楚，請法庭明查。
三、被告沒有違反省及國家有關部門關于與有關房價收費項目的通知、規(guī)則、細則和辦法。
被告沒有違反《國家發(fā)展計劃委員會、財政部關于全面整頓住房建設收費取消部分收費項目的通知》(20xx)585號，20xx年4月16日。該通知是針對各級人民政府和國務院各部門的亂收費問題進行整頓，并取消了部分收費項目，共47項，其中沒有包括什么“初裝費”什么基礎設施費，有關政府部門無論是否執(zhí)行，都和本案沒有任何關系，如果原告對該通知及有關政府部門有意見，請依法向有關政府部門反映。
被告沒有違反《河南省新建商品房交易價格行為規(guī)則》。原被告雙方簽訂合同后，沒有增加新的收費項目和商品房總額外歸自己所有，沒有加收任何費用歸自己所有，沒有違反代收代付費用的規(guī)定，沒有牟取非法利益。如果原告認為被告違反了該規(guī)則，請按該“規(guī)則”第17條規(guī)定向政府價格主管部門提供證據(jù)進行舉報，可對被告進行行政處罰，和本案訴爭的2個協(xié)議條款，是否有效，是否該撤銷無關。
被告更沒有違反《河南省商品房買賣明碼標價實施細則》，被告已作到銷售明碼標價并一房一價。原被告雙方簽訂合同時為20xx年12月17日，而該細則實施日期為20xx年5月1日，且對本案沒有溯及力。
四、被告沒有違反《開封市城市基礎設施配套征收管理辦法》。
1.被告購房時所簽訂的補充協(xié)議第2條中明確了收取的是天然氣初裝費、暖氣初裝費、有線電視初裝費、地熱水初裝費，并不是原告在辯論所講的收取的是基礎設施公共配套設施建設費或其基礎設施公共配套設施的初裝費或城市配套費，顯然，原告在辯論所講的是非常錯誤的，沒有任何事實依據(jù)。
2.按開封市此管理辦法第二條規(guī)定：城市配套費的用途是專項用于城市道路、橋涵、公用消防設施等城市基礎設施建設。也就是說，道路、橋涵、公用消防、園林綠化這些城市基礎設施，包括但不限于與小區(qū)內的這些設施。也就是說城市基礎設施不完全等于小區(qū)內基礎設施。城市道路不等于小區(qū)內道路。
3.按此管理辦法第6條規(guī)定，也就是說從20xx年7月1日開始，建設單位必須有規(guī)劃部門出具的建筑面積確認通知單，到財政局核準城市配套費的多少，并交費后，憑財政局出具的審核意見到開封市建委辦理《建設工程規(guī)劃許可證》。
4.被告并沒有違反開封市此管理辦法第11條的規(guī)定，原被告雙方所簽的合同時與附件是同時所簽，沒有在合同簽訂后另行所簽任何補充協(xié)議，沒有另行加收任何費用，作為合同整體的不可分割一部分附件四——補充協(xié)議，所約定的天然氣、暖氣、地熱水有線電視初裝費是房價的組成部分，這些初裝費是在合同中又進一步的細化明細而已，是一種促銷手段和策略，而且，也并不違反有關的法律規(guī)定和我市的管理辦法。
5.該管理辦法第8條又進一步明確了，不交城市配套費不得發(fā)放《建設工程規(guī)劃許可證》。需要特別說明的是，被告是在20xx年12月17日，已經依法辦理了《建設工程規(guī)劃許可證》是在該管理辦法20xx年7月1日實施之前辦理的。所以說，該管理辦法沒有溯及力。
退一萬步講，如果說按原告所講的，在房價款之外，被告又收取原告的燃氣、暖氣、地熱水、有線電視安裝費的話，被告也不違法。也不違反開封市的這個管理規(guī)定。
其理由有二點：其一按該規(guī)定，將說的是“商品房項目應計入房屋銷售價格開發(fā)商不得在房價外向購房者另行加收任何費用。而被告所收取的這些安裝費。是代燃氣等有關公司收取的初裝費。也就是說，這些安裝費是有關公司收取的，被告只是代收而已，所收取的這些費用用于交到有關公司，被告并沒有扣留歸自己所有，并沒有從中獲取任何利益。需要明確說明的是：城市基礎設施并不完全等于小區(qū)內基礎設施也包括小區(qū)外的基礎設施，城市基礎設施并不等于所購房內的基礎設施安裝費，城市道路并不等于小區(qū)內道路。城市配套費并不等于該商品房內配套費安裝。城市配套費是用于小區(qū)內外的公用，公共配套設施建設，而該商品房內配套安裝費，是用于進入自己房內的私用配套設施安裝，配套費并不等于安裝費。也就是說，城市配套設施的建設安裝只進入到小區(qū)內或樓道內就完成了，至于再進入自己房內的私用設施安裝費用自己肯定要出錢的。
在我們河南省地域內，在整個開封建筑安裝領域內，在整個房地產開發(fā)公司行業(yè)，在整個燃氣、暖氣、地熱等公共公用行業(yè)在進入私人房屋內安裝其有關設施費有哪家是免費的?而作為房地產開發(fā)公司的被告，為了整個小區(qū)、整個樓的業(yè)主利益，為了整個工期的按時完成，為了與各個業(yè)主所簽的購房合同，按約定的時間交房，有開發(fā)公司統(tǒng)一代收取燃氣、暖氣、地熱水、等安裝費，交于有關公司后，進行統(tǒng)一安裝。這也是多年慣例，也是多年的交易習慣，而且該交易習慣并不違反國家的法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，按《合同法》第61條規(guī)定，按最高法院《合同法》解釋二第7條規(guī)定，而這種交易習慣是受法律保護的，依法應受法律保護。
五、原被告所簽“合同”附件四“合同補充協(xié)議”意思表示真實，內容合法，是合同外另有約定，是合同約定的特別條款，該訴爭的二個條款具有不可撤銷性，且該案已依法報房地產管理部門登記備案。
原被告簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件符合有效合同的構成要件，依法應認定為有效合同。其一，簽約主體適格，意思表示真實。其二內容合法，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。其三，簽約程序完備。是在雙方認真審閱了合同條款含義、明確其全部內容，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上簽約的。且已按規(guī)定報房地產管理部門登記備案。原告與被告就天然氣、暖氣、地熱水、有線電視的安裝費，代收事宜達成合意，是約定的特別條款，只要意思表示真實，不存在一方以欺詐、脅迫的手段訂立，即為合法有效行為。應按當事人之間意思自治原則履行，且雙方對合同效力均無異議，原告未訴請撤銷整個合同及其附件，只訴請撤銷對附件中的兩個條款，則應按有效合同履行，故被告收取上述費用合法有據(jù)，未構成消費欺詐，更不存在脅迫行為，且從三原告提供的各組證據(jù)來看，都無法證明原被告雙方所簽的補充協(xié)議時是在欺詐、脅迫的情況下所簽。
六、本案是不屬于可撤銷可變更合同，該《商品房買賣合同》及《合同補充協(xié)議》絕對不是什么格式合同、格式條款。
原告認為本案的購房合同及補充協(xié)議是采用格式條款，是在欺詐、脅迫的情況下所簽，且系重復收費行為，請求撤銷其中的二個條款，沒有法律依據(jù)。本案的合同及補充協(xié)議不是《合同法》所述真正意義上的格式合同(仍留有諸多空白欄目供簽約雙方自行協(xié)商填寫)，該合同是河南省工商行政管理局和河南省建設廳共同監(jiān)制的，對行政管理的相對方都是平等的，其解釋權赤屬該兩部門，不是被告河南置業(yè)有限公司自行制定反復使用的合同。作為合同附件的補充協(xié)議，對代收條款的約定是雙方自愿、平等、協(xié)商的結果。本案原告在簽訂合同時，已明知其內容，且合同中也具有特別提示。在“合同補充協(xié)議”中，被告并沒有免除自己的責任，加重對方責任，排除對方主要權利的情形，雙方的約定是合法有效的。
綜上所述，被告代理人認為：原被告所簽購房合同及附件是真實、合法、有效的，系雙方當事人的真實意思表示，是雙方自愿、平等、協(xié)商的結果，且不違反有關法律、行政法規(guī)其有關代收安裝費的行為，不被法律、行政法規(guī)及有關規(guī)范性文件所禁止。本案糾紛中，不存在欺詐、脅迫、顯示公平、重復收費及可撤銷的法定條件。同時認為人民法院審理民事案件的適用原則是上位法優(yōu)于下位法的原則，故應適用《合同法》和其司法解釋》為依據(jù)來審理本案。以上代理意見請予采信。
代理人：郭永軍。
20xx年12月8日。
商品房銷售合同糾紛篇四
1、當事人為自然人的，應提交身份證明資料，如身份證或戶口本等。
2、當事人為法人或其他經濟組織的，應提交主體登記資料，如工商營業(yè)執(zhí)照副本或工商注冊登記資料或社團法人登記證等。
3、法人或其他經濟組織的名稱在訟爭法律事實發(fā)生后有變更的，應提交變更登記的資料。
二、證明房屋買賣法律關系成立及合同履行情況的證據(jù)(普遍適用于各種商品房預售合同糾紛案件)。
1、房地產買賣合同;。
2、房地產銷售許可證;。
4、房屋竣工驗收情況的證明;。
5、房屋交接時間的證明、如入伙通知書、入伙交接單。
三、當事人還應針對具體的訴訟請求提交僅適用于某類案件的證據(jù)。
1、購房方受到損失的證據(jù);。
2、售房方以施工期間遇到不可抗力為由提了抗辯的，應提供氣象、地震、消防等相關部門出具的證明資料等。
(二)因開發(fā)商延期辦理《房地產證》，購房方要求支付延期辦證違約金的。
1、售房方通知購房方辦理產權轉移登記和辦理《房地產證》的證明;。
2、售房方已辦理房地產初始登記的證明;。
3、房地產證或產權轉移登記的電腦查詢單。
四、當事人在訴訟請求中有具體請求金額的，應提交詳細的計算清單。
商品房銷售合同糾紛篇五
《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條規(guī)定：“商品房預售，應當符合以下條件：
（1）土地使用許可證。
（2）建設工程規(guī)劃許可證。
（3）商品房預售許可證明（向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售等級）。
（商品房預售的強制性規(guī)定，如有違反，根據(jù)合同法的關于合同效力的相關規(guī)定，該預售合同將應違法法律的強制性規(guī)定而無效。）。
證明當事人主體適格的證據(jù)。
（1）工商營業(yè)執(zhí)照副本。
（2）工商注冊登記資料;。
在《商品房買賣解釋》對某些違約承擔違約責任的計算則另有規(guī)定，具體包括：
1、出賣人惡意違約。具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款以及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。這顯然是針對先賣后抵、一房數(shù)賣的行為所作出的懲罰性規(guī)定。
2、出賣人存在欺詐行為。出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款以及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證嗎的事實或提供虛假商品房預售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。在這里同樣適用懲罰性賠償。
商品房銷售合同糾紛篇六
原告：________________，女，________年________月________日出生，漢族，無業(yè)，住_____________，身份證號碼_____________.
被告：________________有限公司，住所地_________________，經營地_____________(郵編______________)，注冊號________________，聯(lián)系電話________________.
法定代表人_______________，系公司董事長。
訴訟請求：
2.判令被告承擔本案訴訟費用。
事實與理由：
________年________月________日，原告與被告簽訂了編號為y_______________的《商品房預售合同》。根據(jù)該合同的約定，被告應在________年________月________日前向原告交付房屋，否則需向原告支付逾期交房的違約金;違約金自約定的交房期限屆滿之次日起至實際交付之日止，依原告全部已付款的萬分之一按日計算，并于實際交房之日起30內向原告支付。
________年________月________日，原告向被告支付了全部購房款，但是被告未按照合同約定時間交付房屋。________年________月________日，原告與被告簽訂了《補充協(xié)議》，被告承諾在________年________月________日前交付房屋。據(jù)此協(xié)議，被告逾期交房的違約金仍按《商品房預售合同》中約定的交房日期即________年________月________日之次日起計算。
________年________月________日，被告向原告發(fā)出了《關于推遲交房的致歉信》。在該致歉信中，被告明確說明，“我司將嚴格依照與您簽署的《北京市商品房預售合同》約定的方式向您支付違約金”。直到________年________月________日，被告方將《商品房預售合同》項下的房屋交付給原告。
根據(jù)被告逾期交付房屋的事實以及雙方關于違約金的約定，被告應當向原告支付自________年________月________日起至________年________月________日止的違約金及其利息。被告在實際交付房屋之日30日內未向原告支付違約金。原告多次要求被告支付違約金，被告始終不支付。________年________月，原告委托律師向被告發(fā)出《律師函》，被告簽收后仍不向原告支付違約金。
綜上所述，為維護合法權益，原告根據(jù)我國法律的相關規(guī)定，向貴院提起訴訟，懇請貴院支持原告的訴訟請求。
此致
__________人民法院。
起訴人(簽字)：_______________。
________年________月________日。
商品房銷售合同糾紛篇七
在我國，預售商品房按揭合同中并不事先轉移房屋所有權，雖名為按揭合同，實質上仍為抵押貸款合同。預售商品房按揭糾紛的處理實質上是對購房者、開發(fā)商與抵押貸款提供銀行三方面關系的處理，是住宅商品金融化的主要表現(xiàn)形式。作為一種新類型的房地產案件，在案件審理的實體方面給我們帶來許多新的問題，亟待解決。在此，筆者僅擇其中的三個問題加以探討。
在通常的商品房按揭糾紛中，一般存在著四個合同，即商品房買賣合同、按揭貸款合同，通過購房人與按揭銀行簽訂的抵押貸款合同中的抵押、回購的具體條款加以確定的抵押擔保合同和保證擔保合同。審理商品房按揭糾紛案件，必須首先明確這些合同及其體現(xiàn)的法律關系之間的關系。司法實踐中，普遍的觀點認為，按揭合同是購房合同的從合同，不具有獨立性，隨主合同的變更、消滅而變更、消滅。
（一）按揭合同不應是購房合同的從合同。首先，合同目的相對獨立。按揭合同的目的是借貸資金，購房合同的目的是購買房屋，兩合同追求的目的并不具有依附性，是各自獨立的。其次，兩者所生之債務的范圍不具有依附性。從合同所生之債務以主合同所生之債務為發(fā)生依據(jù)和限額，而按揭合同所生的債務可單獨產生，雙方是相對獨立的。第三，購房合同的無效、可撤銷并不必然導致按揭合同的無效、可撤銷，只會影響到按揭合同的抵押擔保標的物發(fā)生變化，并不實質影響到資金借貸關系。銀行貸出資金，主要考慮的是購房人的資信狀況，即使購房合同有瑕疵，導致抵押擔保存在問題，但如購房人資信并未下降或又能提供其他擔保，則并不影響銀行資金安全，銀行也不會必然要求解除按揭合同，銀行、購房人對按揭合同的解除有選擇權。從合同的相對性原則出發(fā)，應確認這兩個合同是相互獨立的。
（二）抵押擔保合同、保證擔保合同應是借款合同的從合同，以借款合同的存在為前提。但應明確，該主合同是銀行與購房人之間簽訂的借款合同，而非購房人與開發(fā)商簽訂的購房合同。
（三）購房合同通常與抵押擔保合同、保證擔保合同無關，但如購房合同無效，特別是買賣的標的物屬不得抵押的財產，購房人與開發(fā)商惡意串通以損害銀行利益，以合法形式掩蓋非法目的等情形，則將導致這兩個擔保合同無效。
房地產價值巨大，不應輕易解除合同，使購房者能夠轉嫁市場風險。同時合同解除后，亦可能使經合法登記的享有優(yōu)先受償權的按揭銀行的利益遭受損失?？紤]到其標的物價值大，影響大，涉及當事人復雜，各方利益重疊，標的物又成抵押標的，對于涉及按揭的商品房買賣合同不能輕易解除。但也有人認為，應參照香港法律，存在按揭合同的購房合同不經銀行同意不得解除，這在外資銀行中是一種普遍看法。筆者不同意這種看法。因為英美法中，按揭是轉讓所有權的擔保，在未清償完債務前，與所有權有關的一切不動產權益都屬銀行，發(fā)生訴訟時銀行是以房地產所有人的名義進行訴訟，未經銀行同意當然不能解除合同，使所有權發(fā)生轉移。而我國的按揭實質上是抵押擔保，開發(fā)商享有在建工程的所有權，在預售登記后購房人享有房屋的期待所有權，這兩種權利共同指向的標的物同為按揭合同中的抵押標的物，開發(fā)商、購房人同意將該標的物抵押給按揭銀行，同意按揭銀行享有優(yōu)先受償權，共同作出抵押的意思表示，應為按揭合同的實質上的共同抵押人。解除合同實質上是在共同抵押人之間發(fā)生權利轉移，并不影響銀行的優(yōu)先受償權，雙方當然可以行使權利，解除合同。但考慮到按揭合同的特殊性，在解除合同上要更加慎重。
在下列情形下，購房者的利益遭受了重大損害，可允許購房者解除預售合同：
1．發(fā)展商遲延交樓，在購房者起訴要求解約時起1年內不能竣工交樓的。此種遲延交樓嚴重違約，且1年內都不能交樓，購房者無法入住，嚴重損害訂約目的，應依法解約。
放棄該部分價款或以成本價收取。未超過原約定面積3%的，應視為建房過程中存在的正常誤差，可通過調整購房款項加以解決。對于交付的房屋中提供的裝修與約定不符的，鑒于裝修是房屋的附合物，并非房屋主體，裝修不符可通過評估后予以補償，以給付違約金方式調整，不宜解除合同。
3．房屋質量存在問題，應視不同情況加以認定：如房屋僅存在輕微瑕疵，如漏水、凹凸不平等問題，可通過修補、給付違約金方式補償業(yè)主損失，不應僅因違反合同中的一般性條款就解除合同。對于房屋存在嚴重質量問題，將足以影響居住者的人身安全，經有權鑒定機關確認后，可視為其不能滿足居住目的，可予解除合同。
4．發(fā)展商以提供銀行按揭為優(yōu)惠，指定按揭銀行為購房者提供貸款，嗣后又無法辦妥按揭手續(xù)提供貸款。此時鑒于按揭貸款是購房者購房的先決條件，款項的交付是合同的重要條件，不能提供貸款將導致購房者給付不能，且購房者對按揭銀行無選擇權，其無過錯，故應視為合同目的不能達到，可以解除合同。但如果是購房者自行選擇按揭銀行，則開發(fā)商對按揭貸款不能辦妥無過錯，不應解除合同，應給購房者一定寬限期來緩解資金困難。
5．對于購房者主張開發(fā)商所建房屋環(huán)境與廣告宣傳不符而要求解約的，應區(qū)分不同情況來對待。如廣告用語只是用“鳥語花香”、“人間仙境”等一般描述性用語，應視為對環(huán)境的感性宣傳，無實際約束力，不應因此予以解約；如廣告用語使用明確承諾，如“附近一百米內有名校”等等，則如未符合，一般情況只應視為違約，不應解除合同，因合同的居住目的尚能達到；但如該廣告要約非常明確，如“可入廣州戶口”，卻又未能履行，而購房者的購房目的不僅為居住，還因受廣告內容吸引，有強烈意愿要求滿足廣告要約的內容，此時應視為合同目的不能達到，對此種情況可以解除合同。
購房合同解除后，如何處理按揭合同呢？鑒于兩者是聯(lián)系緊密的相互獨立的合同，在購房合同解除后，按揭合同并非必然解除，而應充分尊重當事人的意愿。如果銀行、購房人均不主張解除按揭合同，則不應解除。如銀行主張解除，但購房人能另行提供等額擔保，并無嚴重違約也不應解除合同。如購房人主張解除合同，銀行不同意，則應分情況考慮：1．如銀行是發(fā)展商指定，提供按揭是購房人購房的前提條件，則銀行與開發(fā)商關系緊密，其有監(jiān)管款項用途之責，現(xiàn)合同目的不能實現(xiàn)，可認為銀行違反了對合同項下的實質內容的嚴格遵守，另外購房人拒交貸款本息，也已嚴重違約，且此時購房人有嚴重對抗情緒，繼續(xù)履行合同已無實際意義，可判決解約。2．如按揭銀行是購房人自行尋找，與開發(fā)商無緊密聯(lián)系，現(xiàn)借款已履行完畢，借款合同目的已達到，因按揭銀行無過錯，只是購房人違約，在銀行不同意解約的情況下，應尊重守約方意愿，不應解約。如果按揭銀行、購房人均同意解除合同，則應尊重當事人協(xié)商一致的意愿，可一并解除按揭合同。3．如果事先合同有約定，解除按揭合同需經銀行同意，則應尊重約定，一般不應予以解除。但在爛尾樓的情況下，考慮到合同基礎的嚴重喪失，可由法院參照情勢變更原則予以解除合同。
三、商品房按揭糾紛解除合同后款項的返還。
解除了預售購房合同和按揭合同，必然涉及到款項的返還。商品房預售按揭中，款項的去向是銀行貸款給購房者，購房者向開發(fā)商交納購房款。根據(jù)合同的相對性原則，權利人只能向其有合同關系或法定關系特定人主張權利，因此對于款項的返還，應為：
1．開發(fā)商向購房者返還全部購房款，包括購房者自付款項和從銀行貸款所獲得的款項。
2．購房者向按揭銀行返還所借款項本息，但應扣除其已償還的款項本息。開發(fā)商如簽署了回購擔保等保證條款，則應對其承擔連帶清償責任。
對于因爛尾樓而解除合同，如按揭銀行是發(fā)展商指定，在款項的返還時，應考慮到銀行作為發(fā)展商的開戶銀行，控制資金流向，其未盡到監(jiān)控義務，對爛尾樓的產生有一定責任，可在款項返還時，適當減少違約金、利息等小業(yè)主的支付款項，平衡各方利益。
發(fā)商如果另行出售要經按揭銀行的同意，否則取得抵押物所有權的受讓人必須依有關司法解釋代替?zhèn)鶆杖饲鍍攤鶆?，使抵押權消滅，銀行對售房款享有優(yōu)先受償權。可考慮開發(fā)商向購房者返還的款項中，對屬于銀行本息數(shù)額內部分，將其視為抵押物的變價，銀行可實現(xiàn)優(yōu)先受償。
在款項的返還過程中，要注意擔保的競合問題，如在按揭擔保之前，該物業(yè)所占據(jù)的土地使用權如已被抵押，且已合法登記，則應依順序依次受償，按揭合同中的約定不得與此相對立。對于“回購條款”，即銀行在合同中約定購房者若不能按期還款，開發(fā)商必須負還款的連帶責任。如果開發(fā)商不按期付款，房屋即轉歸銀行所有。此種條款后一部分內容違反了擔保法的有關規(guī)定，屬禁止流抵押條款，應為無效。前一部分條款應視為銀行的同一債權既存在》房屋抵押物的擔保，又存在開發(fā)商的一般保證擔保，對這種情況的處理在擔保法司法解釋生效前，《擔保法第二十八條雖有規(guī)定，開發(fā)商只應對物的擔保以外的債務承擔保證責任，但此為開發(fā)商的權利，權利可自由放棄，開發(fā)商簽署回購條款，應視為對檢索抗辯權的放棄，應予認可其效力。在擔保法司法解釋生效后，考慮到按揭標的物是共同抵押，開發(fā)商作為第三人也提供了物的擔保，應依該司法解釋第38條的規(guī)定，允許按揭銀行擁有選擇權，其更可以徑行要求開發(fā)商作為保證人承擔還款責任，這也與擔保法之保障債權實現(xiàn)的立法宗旨相一致。當然，在開發(fā)商履行回購條款后，其將取代銀行的抵押權人的地位，對按揭標的物享有優(yōu)先受償權。
商品房銷售合同糾紛篇八
上訴人(一審原告)：李xxx，男，漢族，1966年12月20日出生，住三臺縣xxxx。
上訴人因與被上訴人商品房銷售合同糾紛一案，不服三臺縣法院一審判決，現(xiàn)依法提起上訴。
上訴請求：
1、請求中級人民法院撤銷三臺縣人民法院三民初字第xxx號民事判決書并依法改判。
3、本案上訴受理費由被上訴人承擔。
事實和理由：
一、一審法院歪曲認定事實，案件事實認定錯誤。
1、一審法院認可當事人雙方簽定的《商品房買賣合同》對雙方均有法律約束力，雙方應按合同全面履行合同義務。據(jù)此，被上訴人履行交付房屋的義務必須是符合合同約定的房屋，即應具備合同約定及法律規(guī)定的交付必備條件-—需取得規(guī)劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表;有資質的房產測繪機構出具的該商品房面積實測技術報告，否則不能交付和視為房屋交付?！毒d建局()49號綿陽市住房和城鄉(xiāng)建設局關于規(guī)范商品房竣工交付使用的通知》對我市商品房建設、竣工交付作出了明確的規(guī)定：“商品房項目竣工交付使用行為應依據(jù)商品房買賣雙方簽定的《商品房買賣合同》中相關約定進行，同時，應經竣工驗收合格，方能交付使用;交付時應將買賣雙方合同約定的交付條件和竣工驗收合格相關證明文件在交付場所進行公示;開發(fā)企業(yè)在與購房者簽定購房合同時，應充分考慮影響建設項目建設進度的不利因素，預留供水、供電、燃氣等配套工程建設時間和辦理相關驗收手續(xù)的時間，合理確定交付日期，避免造成延期違約。開發(fā)項目不具備法定和合同約定交房條件的，不得強行通知購房者收房?！痹摗锻ㄖ吠瑫r對違規(guī)交房規(guī)定了查處辦法和處罰措施。據(jù)此，從一審庭審期間被上訴人提供的《竣工驗收備案表》復印件看，其只是作為開發(fā)企業(yè)內部自認為合格，事實上并未正式取得相關驗收部門的正式驗收批文，這一點稍具備常識即可對事實予以明確認定，而一審法院卻荒唐的認定：“被上訴人于x月x日對所建設的房屋具備交付條件，完成變更設計并驗收為合格?！边@一認定顯屬歪曲事實，錯誤認定，有意偏袒，規(guī)避被上訴人責任。
2、結合本案，被上訴人于約定交付的期限屆滿前后于21x月、x月、x月等多次通知交房的情況看，被上訴人明知不具備交房條件，采用欺騙、隱瞞的手段，并且明確告知買受人這不算正式交房，使眾數(shù)買受人在不明真實情況、違背自己真實意思情況下領取裝修鑰匙。即使領取鑰匙，但這一行為顯然不屬于法定和約定的交付行為，正式的交付應當是被上訴人取得合同約定的交付條件并合理通知時為準。
3、一審法院認定上訴人的合同目的已經實現(xiàn)，被告逾期交房只是輕微的違約行為純粹是主觀推斷，有意袒護。上訴人的合同目的是什么?可以明確的是不僅僅是買到房，而是購買到通過監(jiān)管部門驗收確認的合格房屋，這用簡單樸素的觀念即可知道，事實上在一審開庭審理時上訴人的合同目的都未實現(xiàn)，一審法院又依據(jù)什么主觀認定合同目的已實現(xiàn)。被上訴人缺乏基本的誠實信用準則，一度惡意的隱瞞、欺詐上訴人及其他買受人，實則比違反合同約定的一般民事違約行為更為嚴重和惡性。
4、被上訴人辯稱其逾期交房的原因為進行了設計變更施工，并舉證了通知照片，而事實上是虛假、不真實的。事實上的真正導致遲延交付的原因是被上訴人所建造的房屋原設計總層數(shù)為18層建筑，而在施工過程中，被上訴人為了獲得更大的經濟利益而予以變更增加建筑總層數(shù)，擴大土地容積率，從而導致必須重新進行規(guī)劃許可，行政審批，延誤工程進度，從而不能實現(xiàn)合同原約定的交付日期。過錯明顯在于被上訴人。
二、一審法院片面適用法律，存在明顯錯誤。
1、一審法院片面理解和引用了《合同法》114條，《合同法解釋二》第29條第一款作為一審判決的'法律依據(jù)。根據(jù)114條的規(guī)定：“約定的違約金過分高于造成的，當事人可以請求人民法院予以適當減少。”這里規(guī)定的“適當減少”應當是基于合同約定的違約金或依約定的違約金計算方式折算出來的金額予以適當減少。肯定不是指以其它計算方式予以替代，否則，民事契約將成為一張廢紙，無須全面履行和遵守?！逗贤ń忉尪返?9條給予了審判法官巨大的自由裁量權。結合在本案中，上訴人及其它買受人早早的將購房款繳納至被上訴人，被上訴人占有利用該筆資金，甚至上訴人及其它買受人背負銀行借款壓力長達一年以上而不能按期享有房屋的占有使用房屋，況且被上訴人存在惡意欺詐，缺乏誠實守信的基本準則，并且遲延交付的過錯也完全在于被上訴人追求自己經濟利益最大化而一手造成。對于此，一審法院對該法律條款的適用明顯有意歪曲，不尊重事實，不忠于法律，明顯有失公允。
2、一審法院以每平方米每月7元的房屋租金標注和方法計算違約金于法無據(jù)。一審法院直接引用《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第17條第一款第二項顯然是法律適用錯誤，該條是對在合同中沒有約定違約金或違約賠償方法是予以參照適用，在本案中，合同中對違約金的計算方法是明確的，況且該《商品房買賣合同》的條款是經相關主管部門擬定的，合同本身帶有一定的行政強制力。一審法院以其它方法計算違約金，已經超越了單單是錯誤理解法律的本質。
3、根據(jù)《合同法》114條和《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條的規(guī)定，應當適用合同約定的違約金計算辦法，予以適當減少。才能真正的堅守以事實為依據(jù)、以法律為準繩的基本法律原則，方能體現(xiàn)法律的公平正義。
綜上所述，一審法院歪曲認定案件事實，片面適用法律，法律適用錯誤。上訴人懇請上級人民法院依法予以糾正，維護法律的公信力和公正性，維護上訴人等買受人作為與開發(fā)企業(yè)之間相對非常弱勢的群體的合法權益。
此致
綿陽市中級人民法院。
上訴人：xxxxx。
二〇一三年九月xxx日。
商品房銷售合同糾紛篇九
在實際生活中，買賣期房是一件十分常見的事情，因此而簽訂商品房預售。
合同。
也不足為怪，但是，也會因為房產不能及時過戶而產生一些商品房預售合同糾紛的，那么，常見的商品房預售合同糾紛有哪些?下面馬上為大家介紹。
(一)遲延辦理房屋所有權證及土地使用權證的行為。
開發(fā)商在商品房預售合同中均承諾將于正式交房辦理入住手續(xù)后若干日為業(yè)主辦理房屋產權證和土地所有權證。但交房之后，部分開發(fā)商未按照合同約定為業(yè)主辦理兩證，有的甚至拖延四五年之久。此類行為極易引發(fā)群體性訴訟。
(二)對房屋設施或戶型結構進行單方變更的行為。
開發(fā)商在房屋建設過程中因種種原因單方改變房屋原設計，使最終交付業(yè)主的房屋在設施或戶型結構等方面發(fā)生局部變更，業(yè)主不同意開發(fā)商的單方變更行為而與開發(fā)商發(fā)生糾紛。
(三)樓盤商業(yè)廣告的夸大或虛假宣傳行為。
開發(fā)商為推銷其開發(fā)的商品房，在前期廣告中進行夸大其詞的宣傳，甚至做出虛假承諾和保證，業(yè)主收房時才發(fā)現(xiàn)房屋和樓盤實際狀況與廣告宣傳不符，從而引發(fā)糾紛。
(四)交付房屋質量達不到合同約定或法定標準的行為。
開發(fā)商履約瑕疵是商品房預售合同案件中最主要的類型，占此類案件總數(shù)的一半左右。房屋質量問題主要涉及房屋結構、裝修、配套設施、共用設施等，有顯性的也有隱性的，表現(xiàn)為達不到約定標準或達不到國家建筑規(guī)范標準。
商品房銷售合同糾紛篇十
一、關于雙方當事人舉證責任承擔。
現(xiàn)取證過程中的當事人主義。
二、關于按揭的法律屬性和糾紛處理。
1、按揭合同的法律屬性。商品房的擔保貸款，也就是人們所說的商品房“按揭”。按揭作為一種融資購樓方式，是英美法系中物的擔保的一項基本制度，其本質與大陸法系中的讓與擔保制度相同，系指債務人或第三人將商品房的所有權轉移于債權人而擔保債權人的債權在約定的清償期限內得到清償?shù)膿Ｐ问健Ｎ覈F(xiàn)行法律中還找不到“按揭”這一概念，但這一概念在近幾年的商品房買賣特別是各類報刊樓市信息中已得到廣泛的引用。我國目前審判實踐中遇到的按揭主要包括現(xiàn)樓按揭和樓花按揭兩種。在現(xiàn)樓按揭中，買受人將所購房屋作為抵押物向銀行抵押貸款，當其不履行債務時，銀行既可以將該房屋折價、拍賣或變賣，以該房屋的價款優(yōu)先受償;也可以事前與出賣人簽訂回購條款，當買受人不履行債務時，要求出賣人回購。因此，現(xiàn)樓按揭可歸屬于不動產抵押。而在樓花按揭中，買受人其實是將其享有的根據(jù)購房合同取得房屋的期待權作為抵押物向銀行提供擔保，屬于權利抵押即準抵押的范疇，與將房屋作為抵押物向銀行提供擔保基本相同，一旦買受人取得房屋所有權后，權利抵押就會轉變?yōu)椴粍赢a抵押。因此，我國內地的按揭其法律屬性仍為抵押，其內涵與英美法系和我國香港特別行政區(qū)的按揭及大陸法系中的讓與制度不同。事先轉讓財產的所有權是英美法系中按揭的基本特征，也是該制度與抵押、質押的根本區(qū)別。
2、按揭糾紛的處理原則。《解釋》將商品房按揭貸款統(tǒng)稱為商品房擔保貸款，并在第23條至第27條較詳細規(guī)定了在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，當事人可以請求解除按揭貸款的一系列相關問題。結合審判實踐，筆者認為，在審理商品房按揭糾紛案件時主要應遵循以下原則：一是合并審理原則。《解釋》第25條規(guī)定，以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同合并審理;未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。二是平等保護原則。根據(jù)我國擔保法第49條、最高人民法院《規(guī)定》第35條的規(guī)定，在按揭銀行沒有參加買受人與出賣人購房合同糾紛的情形下，如果法院擬判決購房合同無效或解除購房合同時，法院應告知按揭銀行參加訴訟，是否參加訴訟，應由按揭銀行自行決定，人民法院不能強行追加其參加訴訟。在審判實踐中，我們應充分保護按揭銀行的合法權益。三是權利優(yōu)先原則。在按揭糾紛案件中，象買受人與抵押權人的權益沖突是審判實踐中遇到的新問題。比如除按揭銀行的抵押權外，買受人所購房屋或樓花有可能還存在二種抵押權：即建筑商的法定抵押權和其他債權人的一般抵押權。因此，一方面，我國應對建筑商的法定抵押權實行預備登記制度，以登記時間確定權利成立的時間，并按“成立在先、權利優(yōu)先”的原則處理。另一方面，根據(jù)最高人民法院《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》的有關規(guī)定，建筑商的優(yōu)先受償權優(yōu)于一般抵押權和其他債權，而已交付商品房全部或大部分購房款的消費者的權益應優(yōu)于建筑商的優(yōu)先受償權。
三、關于欺詐行為的認定和處理。
1、對欺詐行為的認定。從民法上來說，欺詐是指當事人一方故意編造虛假或歪曲事實，使表意人陷入誤解，違背真實意思而作的意思表示。構成欺詐應具備以下要件：一是出賣人有惡意違約和欺詐的行為;二是出賣人的欺詐行為與買受人陷入錯誤及其意思表示有因果關系;三是出賣人有制造假象、隱瞞真相的故意;四是實施欺詐之人為出賣人或者第三人。對于商品房買賣中欺詐行為的認定，目前學界和司法界有兩種不同的觀點：
一種觀點認為，欺詐系出賣人主觀上故意欺騙買受人，但它是指從某一套商品房的整體而言，而不是指該套商品房的局部瑕疵，也不僅僅是“缺斤短兩”的問題。比如《解釋》第8條、第9條規(guī)定的可以適用懲罰性賠償責任的五種情形，《解釋》第14條第2款關于面積誤差比超過3%部分的房價款應由出賣人雙倍返還買受人的懲罰性規(guī)定。
另一種觀點認為，只要出賣人實施了某種欺騙行為，這種行為足以揭示出賣人的內心是故意隱瞞事實真相，就構成欺詐。比如除《解釋》中規(guī)定的五種情形和面積“縮水”外，象在商品房買賣中出現(xiàn)的出賣人惡意隱瞞規(guī)劃情況，在履行合同過程中故意改變規(guī)劃設計等，均應認定為欺詐。筆者更傾向同意后一種觀點。因為若只將《解釋》第8條、第9條規(guī)定的五種情形和第14條第2款作為懲罰性賠償依據(jù)的話，容易使人產生認識上的混亂。
出賣人的欺詐行為既可以表現(xiàn)為無中生有、顛倒黑白的虛假陳述或者誤導陳述，也可以表現(xiàn)為重大遺漏或者某部分的不正當陳述，只要出賣人主觀上構成故意隱瞞，惡意造假，就應認定為欺詐。
2、對欺詐行為的處理。我國《合同法》第113條第2款規(guī)定：經營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權益保護法》(以下簡稱《消法》)的規(guī)定承擔損害賠償責任。而我國《消法》第49條所規(guī)定的雙倍賠償條款，學理上又稱懲罰性賠償，是借鑒英美法等國家立法，從利益分配上補償受害消費者，懲罰欺詐經營者，從而恢復市場交易秩序的公平和社會正義，是突破我國傳統(tǒng)民法中合同賠償責任只在于填補損失而不在于懲罰的重大突破。《解釋》第8條、第9條明確規(guī)定了商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無法取得房屋的，可以適用懲罰性賠償?shù)奈宸N情形;《解釋》第14條第2款明確規(guī)定了出現(xiàn)面積誤差后的處理原則。
2.效力性強制性規(guī)定。
3.分家析產案件中虛假訴訟是怎樣的。
4.如何辦理商品房退房。
商品房銷售合同糾紛篇十一
最高人民法院于4月28日發(fā)布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱解釋），該解釋于206月1日起正式施行。其中明確規(guī)定了買受人在5種情形之下不僅可以要求解除、撤銷合同或者是要求宣告合同無效，而且可以要求出賣人返還購房款、支付利息及賠償損失，還可以向出賣人主張要求其承擔不超過已付購房款一倍的“賠償責任”。此解釋一出臺便引起了社會的廣泛關注與熱烈的爭論，筆者在此不主要討論其社會意義，而主要從法學理論與法律規(guī)定兩個方面對該規(guī)定進行深入的分析，以引起相關部門的注意，并與廣大法學愛好者進行交流與探討。
關于房屋是否可以作為商品，得依具體情況而定，我國現(xiàn)行的法律中并沒有對其進行明確規(guī)定。《中國大百科全書》從經濟學的角度對“商品”一詞所作的定義，商品是指“用來交換、能滿足人們某種需要的勞動產品”。根據(jù)該定義內涵來看，首先，商品必須是經過勞動生產而得來的產品，也就是說必須在這個產品中體現(xiàn)人類的勞動，那些非是經過人類勞動的產品，并非此種意義上的商品。其次，該產品應該必須是有用的，必須具有使用價值，能夠滿足人們對它的某種特定需求，沒有用的產品也是不能把他當作商品的。第三，該產品是用來交換而不是所有權人自己直接消費的。如果某一產品生產出來的目的只是用于自己使用和消費，那么這件產品同樣不是真正意義上的商品。通過我們對商品定義的分析，我們可以看出，對于以房屋的建造與銷售為主要經營范圍的房地產企業(yè)來說，他們所生產出來的房屋大多是銷售給他人所有并使用，符合前面商品定義中要求的條件，因此可以作為一種商品，無非這種商品具有自己的特點罷了。
由于房屋可以作為商品，那么我們就把用于買賣的房屋叫做商品房。對于在商品房買賣合同中對買受人提供保護時的法律適用，不僅可以適用民法通則的原則性規(guī)定及合同之債的有關規(guī)定，可以適用《中華人民共和國合同法》的具體規(guī)定，同樣也可適用《中華人民共和國消費者權益保護法》等法律規(guī)定，這點似乎沒有什么爭議。但在我國現(xiàn)有的法律體系中，僅僅只有《中華人民共和國消費者權益保護法》第49條明確地規(guī)定了懲罰性賠償，其具體條文是：“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍?！倍鳛槊穹ɑ痉ǖ拿穹ㄍ▌t并沒有懲罰性賠償?shù)囊?guī)定，合同法也沒有。法理學界普遍認為由于我國基本上是采用的大陸法系的法律體系，所以沒有采用具有英美法系特點的懲罰性賠償。但隨著對商家欺詐行為的泛濫與消費者在消費過程中的弱勢地位，似乎也有借鑒這種懲罰性賠償?shù)谋匾?，所以我國早?993年的消費者權益保護法的制定中便有了這一明確而具體的規(guī)定。也因此有些人誤解地認為最高人民法院在作出這一解釋時也采用的是消費者權益保護法所規(guī)定的懲罰性賠償原則。但是，我們從該解釋的條文中卻發(fā)現(xiàn)，其制定此解釋的依據(jù)是“根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋”，而惟獨沒有指明是依據(jù)《中華人民共和國消費者權益保護法》。筆者認為，這并非是最高人民法院的疏忽，而是另有他原因而故意不采用此法律規(guī)定的原因使然。但可惜的是，我們從其指明的四部法律中是無法找到明確的法律依據(jù)的。反而卻有學者特別指出說：“需注意的是，司法解釋未以消費者權益保護法作為其制定依據(jù)，這就使得司法解釋所定懲罰性賠償可實質性避開消費者權益保護法第四十九條所稱”雙倍賠償“規(guī)則的僵化適用，從而賦予法官根據(jù)案情確定懲罰性賠償金額的自由裁量權?！保ㄈ~林著《懲罰性賠償在商品房買賣糾紛中的適用問題》，載于中國民商法律網）“雖然筆者認為這種觀點特別強調了法官在審判中可以對賠償金額作出一定的”自由裁量“，在司法實踐可以較靈活地、根據(jù)不同案件的實際情況進行適當處理，在某些情形里可能會更好地達到懲罰性賠償?shù)哪康模瑥亩苊饬嗽谶m用消費者權益保護法的規(guī)定時適用一倍賠償?shù)臄?shù)額確定性。但是最高人民法院的這一規(guī)定并沒有明確的法律依據(jù)，甚至也超過了最高人民法院制訂司法解釋內容的權限，有越權解釋的嫌疑。因為根據(jù)《中華人民共和國人民法院組織法》第33條規(guī)定：最高人民法院對于在審判過程中如何具體應用法律、法令的問題，進行解釋。五屆人大第19次會議于1981年6月10日通過的《全國人民代表大會常務委員會關于加強法律解釋工作的'決議》中第二條規(guī)定：”凡屬于法院審判工作中具體應用法律、法令的問題，由最高人民法院進行解釋?！岸罡呷嗣穹ㄔ河?月23日發(fā)布的《最高人民法院關于司法解釋工作的若干規(guī)定》第4條卻規(guī)定：”最高人民法院制定并發(fā)布的司法解釋，具有法律效力?！暗珖舜蟪Ｎ瘯?月15日通過的《中華人民共和國立法法》卻并沒有明確規(guī)定司法解釋為我國法律適用的淵源（也就是法律的形式），而且該法第八條明確規(guī)定對于民事基本制度只能制定為法律。通過這些規(guī)定我們可以清楚的看到，最高人民法院對在進行司法活動過程中對具體法律條文或適用條件等情況不明確時，才可以作出解釋，而并不是最高人民法院能夠獨立地創(chuàng)設或改變法律現(xiàn)有的規(guī)定。對于最高法院所稱的五種情形，現(xiàn)有的法律法規(guī)已經有清楚而明確的規(guī)定，并非不知”如何具體應用“。由于懲罰性賠償已經涉及到當事人的民事責任，是民事法律體系中最基本的也是最重要的內容之一，在法律已有明確規(guī)定的情況下，最高法院的這一解釋明顯具有越權之嫌。同時，最高法院的這一解釋也無相應的法學理論依據(jù)。因為從現(xiàn)有的消費者權益保護法的規(guī)定來看，主要是針對經營者提供商品或者服務有”欺詐行為“時才適用，也就是強調了行為的欺詐性。但最高法院的解釋明顯超出這一原則，不僅在出賣人有欺詐行為時適用，在違約時也同樣適用，筆者將在下文中詳細論述。所以，需要特別注意的是，盡管最高法院的這一解釋中的部份內容在完全可以依據(jù)消費者權益保護法的規(guī)定來進行解釋的情況下，但卻由于想給法官保留更多的自由裁量的權力，反而使得本規(guī)定存在法律依據(jù)不足的嫌疑，從而使公民對其合法性產生質疑。
三、司法解釋中規(guī)定可以主張要求承擔懲罰性賠償?shù)木唧w情形。
根據(jù)該解釋的規(guī)定，主要有以下五種情形買受人可以向出賣人主張要求其承擔不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償。但是適用條件各有不同，需要引起我們的足夠注意。下面筆者將具體進行分析：
1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的。我們知道，在出賣人在與買受人簽訂買賣合同后又將該房屋抵押給其他第三人，并不必然會導致該合同無法實際履行，因為出賣人也有可能會在買賣合同約定的履行期限到來之前將該抵押撤銷，這樣并不會影響到買受人的合法權益。所以最高人民法院規(guī)定，在適用此條款時必須要達到“導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的”這一條件，簡單的說，主要包括房屋無法實際交付或無法辦理房屋。
權屬證書等。因為在這種情形下，才會導致出賣人的根本性違約，因此才會造成買受購買房屋的目的落空，嚴重影響到買受人的合法權益。特別是在買受人已經支付相當金額的購房款時，一旦出賣人破產或者喪失償債能力，則買受人的損失幾乎無法得到保障。但是，筆者認為這一規(guī)定在法學理論上的合理性頗值商榷。因為在這種情況下，有兩種很顯然的可能存在，一是出賣人抵押房屋的目的是為了得到更多的資金，從而更好地履行合同的義務；第二種情形就是出賣人故意違約，也就是將所出賣的房屋抵押后無法撤銷該抵押，從而導致自己違約，根本無法履行自己的義務。對于故意違約或根本違約后處理，合同法第94條有著明確規(guī)定，具體為：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。”而此種情形就正好適用于合同法這條規(guī)定的第四款規(guī)定。但是，合同法并沒有在有關違約責任的條款中規(guī)定在這種情形下應承擔懲罰性賠償。當然，買受人可以要求出賣人賠償其全部損失，包括一些直接及間接的損失，這些都可以從合同法中違約責任的條款中找到依據(jù)，但懲罰性賠償卻無任何法律依據(jù)。同時，如果適用消費者權益保護法適用懲罰性賠償?shù)钠墼p條件來確定，也不能適用懲罰性賠償，因為盡管出賣人此時在主觀上屬于故意違約，但其并不能構成欺詐，這兩者之間存在著很大的差別。所以，筆者認為這一規(guī)定既不符合法理也沒有法律依據(jù)。
2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的。當出賣人將同一標的物與他人簽訂買賣合同后又將此標的物出賣給第三人，并不能都適用懲罰性賠償。而且就算是適用該規(guī)定，也只能由在先與出賣人簽訂買賣合同的買受人主張懲罰性賠償。我們知道，出賣人將同一標的物先后數(shù)次出賣給他人，最多只能履行其中的一份合同并交付標的物。對于其他人來講，都無法履行，也都是欺詐，這一點是不言而喻的。對于一物二賣甚至多賣的情形，嚴重的甚至可能會構成刑事詐騙犯罪，行為人可能會因此而承擔相應的刑事責任。但是在民事責任方面，究竟賠償多少為宜，只能以民法通則、合同法等民事實體法中有關民事責任的規(guī)定來處理，我們沒有發(fā)現(xiàn)這兩部份的法律中有任何懲罰性賠償?shù)囊?guī)定。同時，最高法院的這一規(guī)定可能會出現(xiàn)適用上的困難，比如當一個出賣人將其房屋多次出賣給他人后，涉嫌合同詐騙而被追究刑事責任，那么在附帶民事訴訟時，是按照民法通則的規(guī)定賠償其損失呢還是依據(jù)此規(guī)定來判決其賠償損失并處以懲罰性賠償呢？顯然，法院是不能適用這個規(guī)定的，因為畢竟其不是法律的淵源。而如果單純作為一起民事案件來處理并適用此解釋規(guī)定的賠償時，豈不是比追究其刑事附帶民事責任能夠得到更多的賠償？而且，當出賣人與其他買受人共同故意侵害原買受人的合同債權時（也就是合同法理論上所稱“第三人侵害債權”），第三人應當承擔什么樣的責任呢？很可能承擔的是共同的、連帶的賠償，那么也讓其承擔懲罰性賠償嗎？因此，此解釋也給以后這方面內容的立法帶來一定的困難或障礙。
3、出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，而導致房屋買賣合同無效或撤銷、被解除的。由于出賣人在與買受人簽訂合同時明知自己沒有取得商品房預售許可，但仍然向買受人銷售商品房。盡管出賣人在合同簽訂后到房屋交付前可能會取得銷售許可。但是由于其直接違反了《中華人民共和國合同法》第52條、《中華人民共和國房地產管理法》第37條、第38條的強制性規(guī)定，因此導致該買賣合同無效。在此需要注意的是，雖然出賣人在此時沒有取得預售許可，但并不能一定會出現(xiàn)無法交付或者是無法履行合同全部義務，也就是說其仍然存在能夠履行合同義務的可能，但由于違反了法律的強制性規(guī)定，所以才導致無效的。所以在適用此條款時，并不以出出賣人是否在以后能實際履行或全面履行為適用要件，而且一定要注意合同無效的原因。但是，該解釋卻又在第2條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”，此規(guī)定不僅與合同法的基本理論不相符合，與法律規(guī)定也不相同。我們在確定某一份合同是否有效，在合同沒有特別約定生效條件的情況下，只能以合同成立時來判斷。合同法第44條已經作出了明確規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效?！倍罡叻ㄔ旱倪@一規(guī)定，不僅混亂了合同效力的理論體系，違反了法律的相關規(guī)定，更可能從反面告訴出賣人這樣一個判斷：有沒有預售許可證沒關系，只要以后在起訴時能取得預售許可即可。豈不是有鼓勵出賣人在沒有取得預售許可的情況下與買受人簽訂預售合同的嫌疑？筆者認為，此規(guī)定應當予以改正。同時，應注意此條規(guī)定僅僅限于在買賣合同被確認無效及被解除、撤銷時才能予以適用，而不是適用于合同生效后的違約處理。
4、出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實，而導致合同無效或者被撤銷、解除的。此時主要是指在雙方訂立買賣合同前出賣人已將出賣的房屋抵押給他人的情形。在此我們也應當注意，并不是只要出賣人在與買受訂立買賣合同時將該房屋抵押給他人，買受人就可以向出賣人主張懲罰性賠償。從現(xiàn)有法律特別是合同法的規(guī)定來看，當事人一方在與另一方簽訂合同時已經將標的物抵押給他人，并不會必然導致該買賣合同無效或者被解除、撤銷，也并不必然會導致出賣人無法履行買賣合同的義務。關于這一觀點，我們可以從合同法第40條、第52條、第54條、第94條可以清楚地看出。所以，只有當出賣人將其出賣給買受人的房屋抵押給其他第三人后違反了上述四條款所規(guī)定的情形時，買受人才可依據(jù)合同法的具體規(guī)定與本解釋的規(guī)定向出賣人主張懲罰性賠償?shù)呢熑巍?BR> 5、出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實，導致合同無效或者被撤銷、解除的。出賣人在出賣房屋時，不論其是故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人，還是已經將此出賣房屋作為拆遷補償安置房屋，此時對于買受人來說都屬于欺詐。因為其將房屋已經賣出，盡管出賣人可能會違反在先與第三人所簽訂的合同而將房屋實際交付給買受人，但是我們現(xiàn)在的經濟秩序及法律秩序中都不能對這種現(xiàn)象予以默認或鼓勵，必須予以嚴厲的制裁，來充分保證交易安全。所以，對于此類欺詐行為，歷來都是民法中規(guī)范及懲罰的重點。如果在這種情況下對其適用懲罰性賠償，可以達到民事制裁或懲罰的目的，不僅符合法理，也與消費者權益保護法規(guī)定的條款相一致。
四、懲罰性賠償?shù)倪m用與合同效力狀態(tài)之間的關系。
債務人主動履行債務后將債務依法提存；5債權人自愿免除了債務人所應承擔的債務；6混同，也就債權人與債務人同歸于一人。當然，合同也可因法律的特別規(guī)定或者當事人約定其他條件成就而終止。但需要注意的是，合同在終止之前是有效的。從上文所提到的五種懲罰性賠償?shù)那樾蝸砜矗劝撕贤蜻`反了法律的強制性規(guī)定而無效的情形，也包括了合同出現(xiàn)了約定或法定的解除情形而被買受人解除的情形，也包括了合同被買受人依法撤銷的情形，同時還包括了有效合同在履行的過程中違約的情形。這些適用情形涉及到了合同不同的效力形態(tài)，應當說是比較全面的保護了買受人的合法權益。
五、對最高人民法院確立懲罰性賠償?shù)脑u價與建議。
筆者認為，由于最高人民法院制訂的這份解釋涉及到民法中民事責任的基本內容，而這部份的內容或規(guī)定只有法律才有權作出明確的規(guī)定，最高人民法院無權就民事責任的基本內容來自行作出司法解釋，從而不適當?shù)卦黾右环矫袷轮黧w的民事責任。因此，此解釋應屬越權解釋，其效力值得我們進行研究與探討。其次，對于此解釋中適用懲罰性賠償?shù)奈宸N情形，現(xiàn)有的法律已經作出了明確的規(guī)定，最高人民法院不能超越法律的規(guī)定來擅自擴大解釋。第三，根據(jù)消費者權益保護法對消費者保護的基本原則，并結合到民法的誠實信用原則，當經營者提供商品或者服務有“欺詐行為”等違反誠實信用原則的行為時，讓其受到懲罰性賠償才有意義與必要。而本司法解釋卻擴大了這一原則和條件，不僅在出賣人在簽訂買賣合同有欺詐行為時應當承擔懲罰性賠償?shù)呢熑?，而且在其有違約行為時也承擔懲罰性賠償責任，不僅超越了現(xiàn)行法律的原則性規(guī)定，而且也破壞了現(xiàn)有的民事責任的法學理論體系與法律體系。第四，最高法院的這個解釋也有不完善或者含義不清甚至是重復的地方。如解釋第8條中規(guī)定，“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”。前面已經指出可以要求“返還已付購房款及利息、賠償損失”，而后面卻又規(guī)定“并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”，由于這兩種賠償是可以同時適用的，那么前面的“賠償損失”與后面的“賠償責任”有何區(qū)別與不同呢？這兩種賠償是什么關系呢？尚待明確。該解釋第9條也是這樣規(guī)定的。最后，盡管該解釋強有力的保護了買受人的合法權益，但也可能會讓買受人取得不當利益，特別是不誠實的購房者，等等，這也可能會影響到民法的公平原則。需要值得一提的是，盡管筆者也對商品房買賣過程中出賣人的欺詐行為及/或違約行為深惡痛絕，但是司法過程畢竟是一個理性的過程，不能用感情來不恰當?shù)挠绊懙椒芍朴啠膊荒苡绊懙椒傻倪m用。所以筆者認為，人民法院在審理此類案件時也應當嚴格注意適用懲罰性賠償?shù)臈l件，審慎適用懲罰性賠償。也許最高人民法院的這一規(guī)定不僅極大地保護了買受人的合法權益，而且也可能會對房地產銷售行為的規(guī)范起到一定的作用，但如果制訂這個解釋的主要目的是這個想法的話未免太過于簡單。對于現(xiàn)在房地產開發(fā)與銷售中出現(xiàn)的種種問題，需要用行政的、金融的、法律的等各個方面的共同努力才能取得較好的效果。只要能夠充分地、不折不扣地運用好現(xiàn)有合同法中關于違約責任的賠償規(guī)定就已經足以對買受人進行充分的法律保護，根本不必超出現(xiàn)有法律規(guī)定，比如對于欺詐性銷售，可以按照消費者權益保護法的規(guī)定予以懲罰性賠償，而在其他違約行為的損失賠償?shù)姆秶_定上，我們完全可以對買受人受到直接損失及間接損失都予以賠償，甚至對買受人在勝訴后的律師費用等都予以支持，等等，這樣既不會超越法律又不會讓其受到損失，又何必讓買受人得到不當利益而同時損害出賣人的合法權益呢？也許，這個解釋只是在特定的歷史時期的特殊產物吧?？偠灾P者認為最高法院的這一司法解釋既沒有足夠的法學理論支持，也沒有明確的法律依據(jù)，而且規(guī)定的內容也超出了現(xiàn)行有關法律的明確規(guī)定，此規(guī)定內容的合理性與合法性都值得商榷。所以筆者希望最高人民法院以后在修改這個解釋時能夠充分考慮到存在的各種問題，并力爭作出更好的規(guī)定與處理。
商品房銷售合同糾紛篇十二
甲方(需方)：
乙方(供方)：
按照《中華人民共和國民法典》，經甲乙雙方協(xié)商，甲方采購乙方石材，為明確雙方的權利、義務，結合本工程具體情況，雙方達成如下協(xié)議：
第一條：工程概況。
1.1工程名稱：景新大廈。
1.2工程地點：四十米大街。
1.3承包范圍：景新大廈外墻石材供應、加工、運輸及安裝。
1.4承包方式：包工包料、干掛。
1.5工期：20年4月11日起，共120個工作日。
1.6價格：
注：1.以上總價格為暫定價，以竣工后實際鋪貼平米決算總造價為準。
2、石材加工包括磨邊、修角，安裝包括開挖電梯按鈕孔。
第二條：甲方工作。
2.1開工前，甲方向乙方提供樣品的確認，石材施工堆放場地，確定面積;提供施工所需要的用電用水設備，說明注意事項。
2.2如果必要指派專人為工地代表，負責合同履行，對工程質量、進度進行監(jiān)督檢查，辦理驗收、變更、登記手續(xù)和其他事宜。
2.3甲方應免費提供水、電等配合。
第三條：乙方工作：
3.1進場前向甲方提供有關施工的方案和進度計劃，交甲方審定。
3.2指派專人為工地代表，負責合同履行，按合同要求組織施工，保質保量、按期完成施工任務。
3.3乙方嚴格按照甲方的總進度計劃進行施工，不得違背甲方的進度計劃。
第四條：技術要求。
4.1甲方保證施工前，會同乙方對現(xiàn)場的結構檢查，無明顯的缺陷。
(乙方可派人協(xié)助認可電梯門口結構完整，以保證工程質量。
)
4.2乙方提供的石材不得有色差，有嚴重色差的撤場調換。
4.3施工前，不得發(fā)現(xiàn)石材表面有破裂現(xiàn)象或者其他痕紋。
4.4施工時掛石材全部采用干掛施工，并且做好樣板，決定樣板后按樣板施工。
第五條：工程質量及驗收的約定。
5.1施工時，發(fā)現(xiàn)石材有色差、痕跡、裂紋等質量問題，并且在施工過程中損壞石材等因素，全部由乙方負責。
5.2在施工過程中，乙方應做好產品的保護和看管工作。
5.3工程完工后，乙方應在符合驗收標準情況下，通知甲方驗收，并辦理驗收、移交手手續(xù)，，驗收時按國家有關規(guī)范執(zhí)行。
第六條：工程價款及結算的約定。
6.1簽定合同后三天之內，甲方預付合同總額/作為預付款，工程施工完成50%時，甲方在七天內首付合同總額的40%，全部完成并經驗收合格后，在一個月內支付到95%，余下5%作為質量保證金在滿一年后付清。
第七條：安全生產。
乙方施工時必須切實注意安全，應遵守有關的安全條例，如發(fā)生工傷事故由乙方自負，甲方概不負責。
第八條：爭議或糾紛處理由甲乙雙方友好協(xié)商解決。
第九條：附則。
9.1本合同正本兩份，雙方各執(zhí)一份。
9.2本合同履行完成后自動終止。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________。
法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：_________。
_________年____月____日_________年____月____日。
商品房銷售合同糾紛篇十三
尊敬的審判員：
根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》相關之規(guī)定，安徽至達律師事務所接受本案原告的委托，擔任其與吳勇買賣合同糾紛案的一審訴訟代理人，今天依法出庭，履行代理人職責。
根據(jù)相關法律法規(guī)的規(guī)定及本案庭審調查已查明的基本事實，本代理人發(fā)表如下代理意見，供法庭參考：
一、本案事實清楚、證據(jù)充分，原、被告雙方之間具有合法的買賣合同關系。被告自7月18日至9月16九次從原告處購買電力護套管，每次原告將貨物送至被告指定的地點，被告驗收合格并在銷售單上簽字確認。銷售單明確記載了買賣雙方、日期、商品名稱、數(shù)量、價款等事項，經過被告簽字確認后，是合法有效的，且原告提供的被告電話錄音也證實了原、被告雙方的買賣合同關系及被告尚欠貨款131376元的事實。
二、被告主張原告貨物存在質量問題的抗辯理由不能成立。
1、原告提供的貨物完全合格，雙方口頭約定當場驗貨，被告在接受時已經檢驗完畢并簽字確認。根據(jù)該貨物的性質及交易習慣，產品的規(guī)格及厚度是能夠及時檢驗的，也不存在隱藏的瑕疵。根據(jù)《合同法》第一百五十七條“買受人收到標的物時應當在約定的檢驗期間內檢驗。沒有約定檢驗期間的，應當及時檢驗。”及《買賣合同司法解釋》第十五條“當事人對標的物的檢驗期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認單等載明標的物數(shù)量、型號、規(guī)格的，人民法院應當根據(jù)合同法第一百五十七條的規(guī)定，認定買受人已對數(shù)量和外觀瑕疵進行了檢驗，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。”之規(guī)定，被告已經對貨物檢驗完畢。
2、原告截至至2月26日之前未收到被告關于貨物質量問題的任何通知。自209月16日之后原告多次向被告催要貨款，被告一直拖欠但并沒有以質量為由進行抗辯，從電話錄音中可以證實。現(xiàn)被告以此為借口并提供了一系列證據(jù)來加以佐證，既不符合法律規(guī)定也不符合事實，首先被告提供的證據(jù)有偽造之嫌，達不到證明目的；其次海欣機械發(fā)出的函為4月16日，一般該貨物的使用是及時掩埋，為何會堆積暴曬達半年之久，我相信假如屬實市政早就會將貨物拖走，因此不符合事實常理。
3、被告關于付款的交易習慣及海欣公司所稱的工程未經過驗收之觀點完全不符合事實。首先原告與被告之間是買賣合同關系并非工程施工合同關系，且雙方也沒有關于等工程驗收之后再付款的約定；被告及海欣公司都未提供證據(jù)證明該工程未驗收合格，且也無法證明該工程所使用的電力護套管全部由原告提供。其次，被告在回答法庭提問時關于和海欣公司簽訂合同及原告買賣貨物的時間上自相矛盾，由此可見，其與海欣公司簽訂的'合同完全是偽造的，且新站區(qū)橋鑫建材銷售部已經工商機關確認在11月11日被注銷，合同主體也是無效的，被告聲稱依然在納稅，至今未提供證據(jù)且不能推翻工商機關的證明。因此，被告與海欣公司的合同及海欣公司出具的函應當認定為偽造，海欣公司與被告之間有利害關系，其證人證言依法應不予采信。
三、假如原告的貨物真有質量問題，但經過合理的催告期之后，應當認定質量合格。
根據(jù)《合同法》第一百五十八條“當事人約定檢驗期間的，買受人應當在檢驗期間內將標的物的數(shù)量或者質量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標的物的數(shù)量或者質量符合約定。當事人沒有約定檢驗期間的，買受人應當在發(fā)現(xiàn)或者應當發(fā)現(xiàn)標的物的數(shù)量或者質量不符合約定的合理期間內通知出賣人。買受人在合理期間內未通知或者自標的物收到之日起兩年內未通知出賣人的，視為標的物的數(shù)量或者質量符合約定，但對標的物有質量保證期的，適用質量保證期，不適用該兩年的規(guī)定。”之規(guī)定，被告未在合理期限內通知原告，雖然《合同法》及《買賣合同司法解釋》對合理期限未作具體規(guī)定，但《買賣合同司法解釋》第十七條對合理期限做了綜合判斷及一九八四年一月二十三日國務院發(fā)布《工礦產品購銷合同條例》第十五條第一款“需方在向供方提出書面異議時，按以下規(guī)定辦理：一、產品的外觀和品種、型號、規(guī)格、花色不符合同規(guī)定，屬供方送貨或代運的，需方應在貨到后十天內（另有規(guī)定或當事人另行商定期限者除外）提出書面異議；需方自提的，應在提貨時或者雙方商定的期限內提出異議?！?，即使是海欣機械在204月16日發(fā)出函之后，原告也未收到被告的通知，因此應當視為原告提供的貨物質量符合約定。
四、根據(jù)雙方口頭約定和《合同法》第六十二條“當事人就有關合同內容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：(四)履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行”的規(guī)定，被告應在年9月16支付全部貨款，但直至2012年10月才支付3萬元，剩余款項至今未付，根據(jù)《合同法》第一百零九條“當事人一方未支付價款或者報酬的，對方可以要求其支付價款或者報酬及《買賣合同司法解釋》第二十四條第第三款買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎，參照逾期罰息利率標準計算。”之規(guī)定，被告拖延付款的行為構成違約，應當立即支付剩余貨款131376元并賠償利息損失10391.29元.
綜上，被告違約事實清楚，依法應當履行付款義務并承擔違約責任，請法庭支持原告的訴訟請求。
商品房銷售合同糾紛篇十四
尊敬的審判長、審判員：
律師事務所依法接受本案被告和反訴人陳*的委托，指派本人擔任其一審訴訟代理人，參與本案的訴訟活動。
開庭前，本代理人提供了證據(jù)，查閱了案卷材料和相關法律規(guī)定,對本案糾紛事實以及雙方當事人爭議的焦點有了清楚的認識和了解。本代理人認為，根據(jù)本案客觀事實、相關證據(jù)材料和我國有關民事法律規(guī)定，原告的訴訟請求與事實不符,于法無據(jù)，不能成立，依法應予駁回。反訴人的反訴請求合理合法，依法應予支持。現(xiàn)就本案的焦點問題發(fā)表以下代理意見：
一、關于原告(反訴人)與被告(被反訴人)雙方簽訂的商品房買賣合同效力問題。
同，經過多次咨詢、協(xié)商和談判，充分體現(xiàn)了雙方當事人的真實意思。再次，合同書內容合法。從合同內容來看，原告投資開發(fā)房地產，原告出資向被告購買商品房，整個合同書的內容完全符合現(xiàn)行法律規(guī)定。最后，合同書形式完備。原被告雙方簽訂的商品房買賣合同根據(jù)有關規(guī)定，到**縣房地產交易管理所辦理了商品房預售登記，取得政府管理部門認可，形式完備。
根據(jù)《合同法》第8條之規(guī)定：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。本案原被告依法均應嚴格遵守合同，履行合同義務，而不得擅自變更、解除或違背合同的約定。
(一)、被告向原告購買的商品房是否帶有地下車庫問題。原被告雙方提供的許多證據(jù)都可以證明被告購買的商品房帶地下車庫。1、商品房買賣合同第三條約定地下室109.74平方米。這地下室面積中包含了地下車庫面積和位臵。2、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，一層平面圖標有下坡道和坡道擋墻。這就是地下車庫的下坡道。半地下室平面圖也清楚標明下坡道和車庫位臵。3、被告提供的竣工圖中的一層平面圖和半地下室平面圖有著完全相同的標示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設局存檔保管的。
4、被告補充提供的證據(jù)建設施工圖紙(**市建筑工程施工圖審理事務所報備的)半地下室平面圖也明確有地下室車庫和下坡道。5、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在一層平面圖部分也明確標明下坡道和坡道擋墻。如果沒有地下車庫，何需下坡道和坡道擋墻?6、原告提供的建筑工程消防驗收意見書，意見書中也明確說明半地下一層為車庫、洗衣房、儲藏間。7、原告在給被告及**省消費者委員會答復中也承認有地下車庫，并表示可以整改。甚至原告代理律師在法庭上也承認部分戶型是有地下車庫的，只要被告同意交房，原告可以進行地下車庫整改。8、從被告購買別墅這一高端住宅產品的目的來看，遠離市區(qū)，戶戶有車，如果沒有地下車庫，又沒有配套建設地面停車場，被告根本不會購買，也無法居住使用，根本達不到被告購買別墅的目的。如果原告強調訴爭商品房原先報批時就沒有地下車庫，那原告為什么在20xx年*月*日簽訂商品房買賣合同時，還是以地下車庫形式與被告簽訂合同。原告如此行為，豈不構成欺詐?亦應承擔相應的法律后果和責任。
(二)、被告向原告購買的商品房是否三樓前后均有陽臺帶問題。同樣，原被告雙方提供的許多證據(jù)可以證明三樓前后帶有陽臺。1、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，三層平面圖前后標明兩個陽臺。
2、被告提供的竣工圖中的三層平面圖有著完全相同的標示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設局存檔保管的。3、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在三層平面圖部分也明確標明陽臺。4、原告在給被告及福建省消費者委員會答復中也承認三樓有陽臺，其將陽臺外移，并表示可以整改。
(三)、原告是否具備交房條件問題。根據(jù)商品房買賣合同第8條約定，原告應當在20xx年12月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將經過驗收合格，并符合本合同約定的商品房交付被告使用。據(jù)此，原告是否具備交房，至少要同時具備兩個條件，一是驗收合格，二是符合合同約定，兩者缺一不可。1、原告提供的房屋建筑工程竣工驗收報告和建筑工程消防驗收意見書是違規(guī)的驗收結果，與商品房的實際情況不符，不能作為竣工驗收合法依據(jù)。首先，這兩文件中所體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位和施工單位存在明顯矛盾和不一致的地方，房屋建筑工程竣工驗收報告體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為**有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，而建筑工程消防驗收意見書體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為工程監(jiān)理有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，在加上竣工圖紙中出現(xiàn)的施工單位為建設工程有限公司。兩家監(jiān)理單位，三家施工單位，到底誰是該工程的真正監(jiān)理單位和施工單位，無法確定，如何能進行驗收?充分說明本案的違規(guī)驗收。其次，這兩文件中所體現(xiàn)的驗收結果與商品房實際情況不符。如房屋建筑工程竣工驗收報告體現(xiàn)的主體施工完成，請問三樓的陽臺在什么地方?室內外裝飾工程全部完成，請問三樓的窗戶安裝了沒有?燃氣工程完成，請問燃氣管道，接口在什么地方?整個房屋沒有通風和排氣施工，如何居住使用?所有規(guī)劃、設計和竣工圖紙中下坡道和坡道擋墻在什么地方?2、原告擬交付被告使用的商品房不符合合同約定的使用條件。首先，沒有按合同約定，建設地下室車庫。其次，沒有按合同約定，建設三樓陽臺。第三，沒有按照合同約定，建設安裝門窗，預留管道。造成原告開發(fā)建設的商品房根本不符合合同約定的交付使用的條件，也就自然不具備交房條件。3、根據(jù)**省高級人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第22條，以及《城市規(guī)劃法》和舊《消防法》等規(guī)定，原告開發(fā)建設的別墅商品房除了應當經過設計、施工、監(jiān)理、建設單位驗收合格外，還應當符合法律、法規(guī)關于房屋交付使用的其他強制性規(guī)定，包括消防驗收、規(guī)劃驗收等，直到辦好商品房權屬登記備案手續(xù)為止。原告開發(fā)的商品房在通知交房時沒有通過規(guī)劃驗收，沒有辦理權屬登記備案手續(xù)，依法不具備交房條件，原告的交房通知不具有交房的法律效力。同時，根據(jù)**省高級人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第24條之規(guī)定，原告應當在具備法律規(guī)定的交房條件后再行通知被告(反訴原告)，才具有交房的法律效力。
三、原告擅自變更商品房地下室功能和取消三樓陽臺，再加上其他違約應承擔違約責任，被告有權反訴要求原告退房，退還所收購房款，并賠償被告經濟損失。
1、原被告雙方關于商品房規(guī)劃設計，使用功能的約定是明確具體的，且被告也是基于雙方上述明確約定及商品房地理位臵才決定購買該商品房的，原告無權擅自變更。原被告所簽訂的商品房買賣合同中明確約定有地下室車庫，而且現(xiàn)有眾多證據(jù)也證明，該商品房應有地下室車庫的，被告也是因為有地下室車庫才選擇購買的。現(xiàn)在原告開發(fā)建設的商品房突然沒有了地下室車庫，而且也沒有配套建設地面停車場，是明顯的重大違約行為，再加上前面所列舉的其他違約行為，如**縣建設局已經確認的原告在煙囪、門窗、陽臺等方面未按圖紙施工，原告的行為已經構成了根本性違約，被告無法達到自己的購房目的和使用居住條件。根據(jù)《合同法》第94條之規(guī)定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，當事人可以解除合同的。
2、被告對于原告的違約行為，已于20xx年*月**日致函原告。該函件是通過郵政特快專遞送達的，而且在郵件詳情單上已經寫明要求退房書。原告雖然拒絕簽收，但已經知曉被告函件的內容，原告也沒有對被告的函件提出異議。根據(jù)《合同法》第96條之規(guī)定，當事人一方依照第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。因此，本案被告根據(jù)原告的違約情況和相關法律規(guī)定，要求解除合同，并將解除合同。
通知書。
送達原告，原被告雙方的商品房買賣合同已經解除，人民法院應當予以確認，原告應承擔由此所產生的法律責任。
3、原告所開發(fā)的商品房通知交房當時不具備交房條件，也沒有再次通知被告交房，從商品房買賣合同約定的交房時間為20xx年12月30日之前，至今逾期已達到210天，已遠遠超過商品房買賣合同約定的逾期超過90天交房，被告有權解除合同的規(guī)定。同時，根據(jù)最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第15條之規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，超過三個月合理期限的，買受人有權解除合同。因此，本案被告(反訴原告)的反訴請求合理合法，依法應予以支持。
綜上所述，本代理人認為本案糾紛的根本原因在于雙方簽訂合同過程，原告存在欺詐行為，而且原告所開發(fā)建設的商品房不具備交房條件，也不符合合同約定的交房和使用條件，構成根本性違約，被告的購房目的難以實現(xiàn)，可以要求解除商品房買賣合同。因此，本案原告訴訟請求于理無據(jù)，于法無依，請求人民法院予以駁回，被告的反訴請求合情合理合法，請求人民法院予以支持。
律師事務所。
律師：
2*年*月**日。
共
2
頁，當前第。
2
頁
1
2
商品房銷售合同糾紛篇十五
尊敬的審判長、審判員：
律師事務所依法接受本案被告和反訴人陳*的委托，指派本人擔任其一審訴訟代理人，參與本案的訴訟活動。
開庭前，本代理人提供了證據(jù)，查閱了案卷材料和相關法律規(guī)定,對本案糾紛事實以及雙方當事人爭議的焦點有了清楚的認識和了解。本代理人認為，根據(jù)本案客觀事實、相關證據(jù)材料和我國有關民事法律規(guī)定，原告的訴訟請求與事實不符,于法無據(jù)，不能成立，依法應予駁回。反訴人的反訴請求合理合法，依法應予支持?，F(xiàn)就本案的焦點問題發(fā)表以下代理意見：
一、關于原告(反訴人)與被告(被反訴人)雙方簽訂的商品房買賣合同效力問題。
同，經過多次咨詢、協(xié)商和談判，充分體現(xiàn)了雙方當事人的真實意思。再次，合同書內容合法。從合同內容來看，原告投資開發(fā)房地產，原告出資向被告購買商品房，整個合同書的內容完全符合現(xiàn)行法律規(guī)定。最后，合同書形式完備。原被告雙方簽訂的商品房買賣合同根據(jù)有關規(guī)定，到**縣房地產交易管理所辦理了商品房預售登記，取得政府管理部門認可，形式完備。
根據(jù)《合同法》第8條之規(guī)定：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。本案原被告依法均應嚴格遵守合同，履行合同義務，而不得擅自變更、解除或違背合同的約定。
(一)、被告向原告購買的商品房是否帶有地下車庫問題。原被告雙方提供的許多證據(jù)都可以證明被告購買的商品房帶地下車庫。1、商品房買賣合同第三條約定地下室109.74平方米。這地下室面積中包含了地下車庫面積和位臵。2、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，一層平面圖標有下坡道和坡道擋墻。這就是地下車庫的下坡道。半地下室平面圖也清楚標明下坡道和車庫位臵。3、被告提供的竣工圖中的一層平面圖和半地下室平面圖有著完全相同的標示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設局存檔保管的。
4、被告補充提供的證據(jù)建設施工圖紙(**市建筑工程施工圖審理事務所報備的)半地下室平面圖也明確有地下室車庫和下坡道。5、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在一層平面圖部分也明確標明下坡道和坡道擋墻。如果沒有地下車庫，何需下坡道和坡道擋墻?6、原告提供的建筑工程消防驗收意見書，意見書中也明確說明半地下一層為車庫、洗衣房、儲藏間。7、原告在給被告及**省消費者委員會答復中也承認有地下車庫，并表示可以整改。甚至原告代理律師在法庭上也承認部分戶型是有地下車庫的，只要被告同意交房，原告可以進行地下車庫整改。8、從被告購買別墅這一高端住宅產品的目的來看，遠離市區(qū)，戶戶有車，如果沒有地下車庫，又沒有配套建設地面停車場，被告根本不會購買，也無法居住使用，根本達不到被告購買別墅的目的。如果原告強調訴爭商品房原先報批時就沒有地下車庫，那原告為什么在20xx年*月*日簽訂商品房買賣合同時，還是以地下車庫形式與被告簽訂合同。原告如此行為，豈不構成欺詐?亦應承擔相應的法律后果和責任。
(二)、被告向原告購買的商品房是否三樓前后均有陽臺帶問題。同樣，原被告雙方提供的許多證據(jù)可以證明三樓前后帶有陽臺。1、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，三層平面圖前后標明兩個陽臺。
2、被告提供的竣工圖中的三層平面圖有著完全相同的標示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設局存檔保管的。3、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在三層平面圖部分也明確標明陽臺。4、原告在給被告及福建省消費者委員會答復中也承認三樓有陽臺，其將陽臺外移，并表示可以整改。
(三)、原告是否具備交房條件問題。根據(jù)商品房買賣合同第8條約定，原告應當在20xx年12月30日前，依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將經過驗收合格，并符合本合同約定的商品房交付被告使用。據(jù)此，原告是否具備交房，至少要同時具備兩個條件，一是驗收合格，二是符合合同約定，兩者缺一不可。1、原告提供的房屋建筑工程竣工驗收報告和建筑工程消防驗收意見書是違規(guī)的驗收結果，與商品房的實際情況不符，不能作為竣工驗收合法依據(jù)。首先，這兩文件中所體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位和施工單位存在明顯矛盾和不一致的地方，房屋建筑工程竣工驗收報告體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為**有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，而建筑工程消防驗收意見書體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為工程監(jiān)理有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，在加上竣工圖紙中出現(xiàn)的施工單位為建設工程有限公司。兩家監(jiān)理單位，三家施工單位，到底誰是該工程的真正監(jiān)理單位和施工單位，無法確定，如何能進行驗收?充分說明本案的違規(guī)驗收。其次，這兩文件中所體現(xiàn)的驗收結果與商品房實際情況不符。如房屋建筑工程竣工驗收報告體現(xiàn)的主體施工完成，請問三樓的陽臺在什么地方?室內外裝飾工程全部完成，請問三樓的窗戶安裝了沒有?燃氣工程完成，請問燃氣管道，接口在什么地方?整個房屋沒有通風和排氣施工，如何居住使用?所有規(guī)劃、設計和竣工圖紙中下坡道和坡道擋墻在什么地方?2、原告擬交付被告使用的商品房不符合合同約定的使用條件。首先，沒有按合同約定，建設地下室車庫。其次，沒有按合同約定，建設三樓陽臺。第三，沒有按照合同約定，建設安裝門窗，預留管道。造成原告開發(fā)建設的商品房根本不符合合同約定的交付使用的條件，也就自然不具備交房條件。3、根據(jù)**省高級人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第22條，以及《城市規(guī)劃法》和舊《消防法》等規(guī)定，原告開發(fā)建設的別墅商品房除了應當經過設計、施工、監(jiān)理、建設單位驗收合格外，還應當符合法律、法規(guī)關于房屋交付使用的其他強制性規(guī)定，包括消防驗收、規(guī)劃驗收等，直到辦好商品房權屬登記備案手續(xù)為止。原告開發(fā)的商品房在通知交房時沒有通過規(guī)劃驗收，沒有辦理權屬登記備案手續(xù)，依法不具備交房條件，原告的交房通知不具有交房的法律效力。同時，根據(jù)**省高級人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第24條之規(guī)定，原告應當在具備法律規(guī)定的交房條件后再行通知被告(反訴原告)，才具有交房的法律效力。
三、原告擅自變更商品房地下室功能和取消三樓陽臺，再加上其他違約應承擔違約責任，被告有權反訴要求原告退房，退還所收購房款，并賠償被告經濟損失。
1、原被告雙方關于商品房規(guī)劃設計，使用功能的約定是明確具體的，且被告也是基于雙方上述明確約定及商品房地理位臵才決定購買該商品房的，原告無權擅自變更。原被告所簽訂的商品房買賣合同中明確約定有地下室車庫，而且現(xiàn)有眾多證據(jù)也證明，該商品房應有地下室車庫的，被告也是因為有地下室車庫才選擇購買的?，F(xiàn)在原告開發(fā)建設的商品房突然沒有了地下室車庫，而且也沒有配套建設地面停車場，是明顯的重大違約行為，再加上前面所列舉的其他違約行為，如**縣建設局已經確認的原告在煙囪、門窗、陽臺等方面未按圖紙施工，原告的行為已經構成了根本性違約，被告無法達到自己的購房目的和使用居住條件。根據(jù)《合同法》第94條之規(guī)定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，當事人可以解除合同的。
2、被告對于原告的違約行為，已于20xx年*月**日致函原告。該函件是通過郵政特快專遞送達的，而且在郵件詳情單上已經寫明要求退房書。原告雖然拒絕簽收，但已經知曉被告函件的內容，原告也沒有對被告的函件提出異議。根據(jù)《合同法》第96條之規(guī)定，當事人一方依照第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。因此，本案被告根據(jù)原告的違約情況和相關法律規(guī)定，要求解除合同，并將解除合同通知書送達原告，原被告雙方的商品房買賣合同已經解除，人民法院應當予以確認，原告應承擔由此所產生的法律責任。
3、原告所開發(fā)的商品房通知交房當時不具備交房條件，也沒有再次通知被告交房，從商品房買賣合同約定的交房時間為20xx年12月30日之前，至今逾期已達到210天，已遠遠超過商品房買賣合同約定的逾期超過90天交房，被告有權解除合同的規(guī)定。同時，根據(jù)最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第15條之規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，超過三個月合理期限的，買受人有權解除合同。因此，本案被告(反訴原告)的反訴請求合理合法，依法應予以支持。
綜上所述，本代理人認為本案糾紛的根本原因在于雙方簽訂合同過程，原告存在欺詐行為，而且原告所開發(fā)建設的商品房不具備交房條件，也不符合合同約定的交房和使用條件，構成根本性違約，被告的購房目的難以實現(xiàn)，可以要求解除商品房買賣合同。因此，本案原告訴訟請求于理無據(jù)，于法無依，請求人民法院予以駁回，被告的反訴請求合情合理合法，請求人民法院予以支持。
律師事務所。
律師：
2*年*月**日。
商品房銷售合同糾紛篇十六
該解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。
商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。
拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。
出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。
具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;。
商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。
因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。
商品房銷售合同糾紛篇十七
原審第三人：福州市***房產代理有限公司，略。
上訴人因房屋買賣經紀合同糾紛一案，不服臺江區(qū)人民法院xxx1年12月19日做出的(xxx1)臺民初字第****號民事判決，現(xiàn)提起上訴。
上訴請求。
一、一審判決認定事實不清，適用法律錯誤，請求二審法院撤銷一審判決，依法改判;。
二、一二審訴訟費用全部由被上訴人承擔。
事實和理由。
一、(xxx1)臺民初字第****號民事一審判決認定“原告不得轉讓訴爭訴爭房屋”是錯誤的，與事實不符，適用法律錯誤。
一審法院依據(jù)國務院xxx5年5月11日轉發(fā)的建設部等七部委《關于穩(wěn)定住房價格工作意見》第七條“禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續(xù);房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續(xù)”的規(guī)定，認定原告不得轉讓訴爭房屋，該法律適用錯誤。
庭審中已查明xxx0年10月8日，上訴人申請按揭貸款30萬元，付清了訴爭屋全部購房款，xxx1年4月15日上訴人與開發(fā)商福州***房地產開發(fā)有限公司辦理了訴爭房的交房手續(xù)，，說明上訴人已付清該房屋全部購房款，該訴爭屋已竣工交房，只是尚未辦理房屋產權證書，上訴人的情形并不完全適用七部委的工作意見。
即使適用七部委《關于穩(wěn)定住房價格工作意見》第七條之規(guī)定也只說明上訴人在取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續(xù)，并未違反法律的強制性規(guī)定不能說明原告不得轉讓訴爭房屋更不會因此而影響合同效力。
二、(xxx1)臺民初字第***號民事一審判決認定“原被告雙方約定于訴爭屋“甲方名下的《房屋所有權證》辦出后再辦理交易過戶手續(xù)，該條款屬附生效條件的條款，且所附條件符合法律規(guī)定，因此，應當認定原被告雙方之間的房屋買賣合同時附生效條件的。目前，原告尚未取得訴爭屋的房屋所有權證，條件尚未成就，故雙方之間房屋買賣合同尚未生效?！迸c法律規(guī)定及事實不相符。
所謂附條件生效的合同，是指合同雙方當事人在合同中約定某種事實，并以其將來發(fā)生或不發(fā)生作為合同生效或不生效的限制條件的合同。而結合該條款全部文字內容可以看出該條款只是對于雙方的履行手續(xù)和工作日做相應的補充約定,并未對該條件成就與否的法律后果做說明，即沒有約定所附條件如果成就或不成就對協(xié)議效力有何影響，因此不能認定是附條件生效的合同。另外，從房屋買賣合同整體內容來評判，該條款作為補充條款只是就雙方合同的履行責任做進一步具體明確的約定，買賣雙方對于房屋產權及交房責任在第三章違約責任當中已做具體約定，不需再另設限制性條款。
即使該房屋買賣經紀合同依照一審法院所認定的為附生效條件的合同，依照合同法第四十五條之規(guī)定當事人為自己的利益不正當?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就;不正當?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就。被上訴人在房屋買賣經紀合同簽訂當天交納定金1萬元以后未按合同約定的xxx1年6月21日18：00前再履行付款義務，第三人遂于xxx1年7月2日、7月11日、7月19日發(fā)函通知被上訴人履行義務，但被上訴人沒有支付定金，該事實已得到一審法院確認。合同不履行屬于被上訴人的過錯，屬于為自己的利益不正當?shù)刈柚箺l件成就，因此，應認定合同條件成就、合同有效，被上訴人應當承擔違約責任。
該房屋買賣經紀合同符合物權法第十五條之規(guī)定當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。雙方之間的房屋買賣經紀合同依法成立有效。
三、(xxx1)臺民初字第***號民事判決一審判決認為“認定被告構成違約，要求被告承擔違約責任，則于法無據(jù)?！迸c法律規(guī)定及事實不相符。
上訴人與被上訴人雙方在房屋買賣經紀合同第十八條中明確約定，本合同簽訂后乙方擅自變更或解除合同的，應支付甲方等同于定金數(shù)額的違約金，甲方擅自變更或解除合同的應支付給乙方等同于定金數(shù)額的違約金。被上訴人在交付1萬元定金后不再履行付款義務，說明被上訴人擅自變更合同，應當承擔合同約定的違約責任。雙方簽訂的合同中約定定金數(shù)額為51萬元，違約金的數(shù)額等于定金數(shù)額也應為51萬元。定金數(shù)額僅作為雙方確認違約金額的一種計算方式應適用合同約定的定金數(shù)額而非適用定金有關法律規(guī)定所確認的實際定金數(shù)額1萬元。
依據(jù)合同法第一百一十三條之規(guī)定當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。即使按照一審法院認定的違約金數(shù)額按照實際交付定金數(shù)額1萬元來賠償也是無法補償給上訴人造成的實際損失。
一審法院即沒有考慮上訴人合同履行后可以獲得的利益也未考慮因被上訴人遲延不履行合同近半年的時間福州房價打折降價而給上訴人造成的房價下跌損失。被上訴人在明知上訴人預期獲利情況下仍拒絕履行合同，給原告造成巨大經濟損失，因此上訴人要求被上訴人按照購房總價103萬元的20%支付206000元的違約金完全符合法律的規(guī)定及給當事人造成的實際損失。
依照雙方買賣經紀合同中二十條之規(guī)定，被上訴人自xxx1年6月22日起逾期未付款直至上訴人xxx1年9月19日書面通知被上訴人解除合同時止應按成交價款每日萬分之三向上訴人支付滯納金27810元。
為維護上訴人的合法權益，根據(jù)國家法律法規(guī)和事實，特上訴來貴院，請依法裁判。
此致
福州市中級人民法院。
上訴人：
xxx1年月日。
商品房銷售合同糾紛篇十八
農村房屋買賣糾紛在我院所審理的諸多涉農民權益的財產類型案件中所占比例最大。但由于現(xiàn)有房屋買賣的法律法規(guī)比較雜亂，尤其涉及農村房屋買賣合同效力的規(guī)范政出多門，導致在司法實踐中法官理解和適用法律各異，同案不同判的情況時有發(fā)生。為此我院組織相關人員對所審理的農村房屋買賣糾紛進行分析，通過分析發(fā)現(xiàn)，對涉及農村房屋買賣合同效力認定存在三種意見：
1、對無權處分房屋的人簽訂的房屋買賣合同認識比較一致，無權處分人簽訂的房屋買賣合同，房屋所有權人不予追認的，房屋買賣合同無效，雙方當事人返還房屋和價款。
2、房屋沒有辦理過戶登記是否影響房屋買賣合同的效力問題，判決中存在兩種觀點：一種觀點是房屋買賣應以變更登記過戶為生效要件，房屋沒有辦理過戶登記，房屋買賣合同無效。另一種觀點認為雙方出于真實意思表示而訂立的合同是依法成立的合同，對雙方當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更和解除合同。
3、農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同是否有效存在較大的分歧。一種觀點認為合同違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定應為無效合同。另一種觀點認為雙方出于真實意思表示而訂立的合同是依法成立的合同，對雙方當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更和解除合同。
上述同案不同判的現(xiàn)象不但無法起到定紛止爭的作用，而且損害司法部門的權威，造成極大的負面影響。為了統(tǒng)一執(zhí)法尺度減少同案不同判現(xiàn)象發(fā)生，針對上述三個方面的問題，我院研究分析后認為：
1、無處分權的人處分他人房屋而訂立的房屋買賣合同，權利人不予追認的無效，只有財產的所有人和有權處分該財產的人才能處分該財產。
2、房屋過戶登記不是房屋買賣合同的有效要件。理由是：一，從登記制度的設定目的來看，登記的作用在于公示，即世人周知該權利的存在。登記是房屋所有權的變動，而非房屋買賣合同。二，從登記的法律性質來看，過戶登記是房屋買賣合同效力的內容之一，不可將其與房屋買賣合同的有效要件相混淆。總之，登記是土地使用權轉移的要件，而非房屋買賣合同的'要件，沒有辦理過戶登記的效果是房屋所有權不變更，但是不影響房屋買賣合同的效力。
3、農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同有效。
理由是：
一，合同法將合同無效的標準限制在違反法律、行政法規(guī)。而判決認定農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據(jù)是《關于加強土地b轉讓嚴禁炒賣土地的通知》，該通知的發(fā)文機關是國務院辦公廳，而非國務院，故此文件不是行政法規(guī)，不能作為認定合同無效的依據(jù)。
二，土地管理法規(guī)定的土地的使用權不得用于非農建設其立法本意旨在維持農業(yè)用地的數(shù)量，保證農民的生存之本和糧食供應，而宅基地本來就是建設用地，其主體變更不會導致農業(yè)用地的減少，故將該條適用于宅基地是不妥的，作為認定農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據(jù)也違反立法本意。
三，從法律保護所有權的基本精神來看，限制農民買賣房屋并非是對農民利益的維護，而是對農民權利的侵犯。眾所周知，所有權的占有、使用、收益、處分四個權能中，最核心的權能是處分權，處分權是所有權的標志。如果將農村房屋的處分權予以限制，這與我國保護農民利益的國策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內容的自由以及合同對象的自由，限制農民向城市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。
四，我國新通過的《農村承包經營法》也體現(xiàn)了相同的精神，該法第條規(guī)定，'通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉。'該條原則上賦予了農民處分自己的承包土地經營權的權利。該法體現(xiàn)了以人為本的精神，充分尊重農民的自主性，相信農民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財產，是立法精神的巨大進步。既然為農民安身立命之本的農用承包土地都可以流轉，農村宅基地也應做相同理解。
商品房銷售合同糾紛篇十九
“小產權房”，也稱“鄉(xiāng)產權房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會等農村集體經濟組織，未經國有化和征收，在農村集體土地上，單獨或聯(lián)合開發(fā)商開發(fā)建設，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村民委員會制作房屋權屬證書向城市居民銷售的房屋。小產權房一般具有占用集體土地、地域性、沒有“五證”、開發(fā)主體的多樣化、權利受到限制、價格低等特點。目前有關小產權房的糾紛主要有房屋買賣糾紛、房屋抵押糾紛、房屋質量糾紛、房屋侵權糾紛、離婚財產分割、繼承糾紛等。
而對于小產權房合同的效力問題，也是眾多學者和實務工作者們共同爭論的一個話題。
由于沒有關于小產權房買賣方面的具體法律法規(guī)，現(xiàn)階段各地法院對于有關小產權房買賣案件的處理也不盡相同。其中影響比較大的案件就是北京畫家村宋莊小產權房案，7月,畫家李玉蘭以4.5萬元的價格購買了北京通州區(qū)宋莊村民馬海濤的房屋，雙方簽訂了購房協(xié)議。，因房價上漲和傳聞該房要給付高額拆遷補償款，馬海濤以農村宅基地上的房屋出售給集體經濟組織以外的居民違反了法律禁止性規(guī)定為由，起訴要求判決購房協(xié)議無效，返還房產。該案經過兩審，最終北京二中院認為，根據(jù)現(xiàn)行土地管理法律、法規(guī)、政策的規(guī)定，應當認定小產權房買賣合同無效，但出賣人明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉的范圍，在出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，應當賠償買受人的依賴利益損失。
以上是關于小產權房買賣合同糾紛的影響較大的一個案例，雖然只是個案，但非常具有代表性。有關小產權房買賣合同效力問題，全國沒有統(tǒng)一、明確的法律規(guī)定和司法解釋，各地法院為了地方審判的需要，相繼出臺了適用于當?shù)貙徟袑嵺`的意見。12月15日，北京市高級人民法院公布的《關于農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會紀要》認為：“此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，例如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效?！?0青島市中級人民法院青中法[]232號《審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件相關問題的意見》中規(guī)定，“城鎮(zhèn)居民購買集體經濟組織所有宅基地上的房屋的，認定合同無效，非同一集體經濟組織成員之間購買宅基地上房屋的，認定買賣合同無效?！?0月17日，鄭州市中級人民法院組織市區(qū)兩級法院、鄭州市國土局、房管局有關部門負責人以及律師、專家學者召開了“小產權房糾紛審判實務研討會”，與會者對于小產權房買賣合同的效力看法不一，未形成一致意見，但多數(shù)認為可以借鑒其它法院經驗，原則上認定合同無效。從以上可以看出，當前多數(shù)法院是以認定小產權房買賣合同無效為原則，以認定有效為例外。
1、農村集體所有土地的使用權不得流轉。
《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設;但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外?！蔽覈康禺a管理法規(guī)定，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。也就是說我國對于房屋的轉讓實行的是房地一體主義，這是我國房地產交易中普遍遵循的法理?；诜康匾惑w主義，小產權房的買賣必然會導致房屋所占用土地的使用權發(fā)生轉移，而這與《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定是相違背的，《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，合同無效”。所以小產權房買賣合同因為違反法律的強制性規(guī)定而無效。
2、農村宅基地使用權的取得有著嚴格的身份限制。
小產權房中有一部分是農戶在自家宅基地上建房出賣，這自然就出現(xiàn)了宅基地使用權可否轉讓的問題。宅基地使用權是指農民以戶為單位利用集體所有的土地，在規(guī)定的地點享有建筑用房、添置生活設施、在庭院種植樹木、永久居住的權利。宅基地使用權的主體是該集體經濟組織的成員，這是一個嚴格的身份限制，是基于集體經濟組織成員的身份而享有的權利，而城鎮(zhèn)居民顯然不具備集體經濟組織成員的身份，也就不能取得宅基地使用權，小產權房買賣合同因為標的無法履行而無效。
3、國務院等有關部門的文件也禁止小產權房的買賣。
關于小產權房問題，國務院等國家有關部門出臺過許多相關規(guī)定，比如國務院辦公廳發(fā)出的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》，原國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》，國土資源部發(fā)[]234號《關于加強農村宅基地管理的意見》，月21日國務院發(fā)布的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》，201月，國務院下發(fā)的《關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》等等，都規(guī)定了禁止城鎮(zhèn)居民到農村購買小產權房、禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地。雖然這些文件都不是以法律、法規(guī)的形式出現(xiàn)，但它們代表了國家的政策導向，而且這些規(guī)定的出臺致使小產權房無法辦理房產證，房產無法實際轉移。根據(jù)這些規(guī)定的精神可以看出，小產權房買賣合同應當是無效的。
1、認定合同是否有效，應當以《中華人民共和國合同法》中規(guī)定的合同有效要件為標準，符合合同有效要件的合同有效，否則無效。
小產權房買賣合同歸根結底是合同，要遵守《合同法》的規(guī)定，只要符合合同的構成要件且不違反禁止性規(guī)定，就應當認定合同有效。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，當事人訂立合同應當有民事行為能力;意思自治;且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定和社會的公序良俗。最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)第四條規(guī)定，合同法實施后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。而現(xiàn)行的法律和行政法規(guī)沒有一部明確對小產權房做出禁止性規(guī)定，無論是國務院下發(fā)的通知、決定，還是國土資源部下發(fā)的意見，都不是法律也不是行政法規(guī)。所以只要當事人具有民事行為能力且意思自治，小產權房買賣合同就應當被認定為有效。
2、小產權房買賣合同不違反《中華人民共和國合同法》第五十二條的禁止性規(guī)定。
《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;惡意串通，損害國家、集體或第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會公共利益;違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。對于小產權房買賣來說，雙方訂立合同處分自己的財產，不存在惡意串通或脅迫訂立合同的問題，即使有一方隱瞞了真實情況，實施了欺詐行為，也只是損害了另一方的利益，而沒有損害國家利益。小產權房的買賣同樣也不會損害集體和第三人的利益，基于一戶一宅的規(guī)定，房屋賣出后，不能再申請宅基地，所以不會對集體和第三人的利益構成危害，現(xiàn)今的農民在宅基地上通常是建樓房，除了自己居住的一兩套房屋外，還留有多套空閑房屋，將這些空閑房屋出賣給第三人，并不會使農民失去其賴以居住的土地，相反的小產權房的建設和買賣增加了農民的收入。小產權房的買賣雙方一方是尋求自身經濟的增長，另一方是為了滿足自身住房的需求，這些目的不能算是非法。至于損害社會公共利益更是無從談起，除非小產權房對社會公益設施構成威脅或侵害了不特定多數(shù)人的利益。至于該條的第五款，前面已敘述過，沒有任何一部現(xiàn)行的法律、行政法規(guī)對小產權房做出禁止性規(guī)定。綜上，小產權房的買賣并不違反《合同法》第五十二條的禁止性規(guī)定。
3、如果認定合同有效，符合誠實信用原則，有利于保護守信方的利益，有利于促進交易安全。
現(xiàn)行的小產權房買賣合同糾紛中，要求確認合同無效的一方通常是出賣方，起因大多是因為房屋賣出后，由于當?shù)胤績r上漲或政府拆遷補償費遠遠高于當時的出賣價格，出賣人覺得吃了虧，遂以買賣合同違反國家禁止性規(guī)定為由要求法院認定買賣合同無效。這種在合同簽訂并履行后，因利益的驅動而產生悔意，并試圖通過以確認合同無效的方式要回房屋的行為，不具有正當性。小產權房買賣因違反國家規(guī)定而無法過戶辦證，對于出賣人來說是明知的，出賣人在賣出房子后，又以合同違反規(guī)定要求確認無效，這是一種惡意抗辯，如果認定了合同無效，無疑是對不誠信者的縱容，不利于保護交易安全，同時也是對誠實信用原則的違反。
這里筆者需要說明的一點是，保護守信方的利益、促進交易安全與保護弱者之間的關系。通常公眾認為農民是弱勢群體，認定小產權房買賣合同有效是否有利于保護弱勢群體是個值得商榷的問題。目前關于弱勢群體還沒有一個統(tǒng)一的定義，它主要是一個用來分析現(xiàn)代社會經濟利益和社會權力分配不公平、社會結構不協(xié)調、不合理的概念。筆者認為弱勢群體是相對而言的，是有一定的時間、區(qū)域限制的。對于房地產市場來說，現(xiàn)在商品房的房價飛漲，作為比商品房價格低數(shù)倍的小產權房，絕對具有市場競爭力，小產權房所有者的農民在小產權房市場上處于優(yōu)勢地位;而無力購買商品房的城鎮(zhèn)居民，在此市場中則處于劣勢地位，他們才是這個市場中的弱勢群體。認定小產權房買賣合同有效，正是保護了這部分弱勢群體，兩者并不沖突。農民并非是智力低下者，作為一個思維正常的人都有趨利避害的本性，在改革開放十幾年的這種大背景下，農民完全有能力和智力判斷出賣小產權房對其是否有利。如果認定小產權房買賣合同無效，那么基于趨利避害的本性，將會有更多的出賣者在有利可圖的時候，選擇撕毀協(xié)議來賺取更多的金錢，這無異于縱容了行為人的違法和不誠信，破壞了交易的安全性。
4、從《中華人民共和國物權法》的相關規(guī)定中可以看出，認定小產權房買賣合同有效是符合《物權法》精神的。
《中華人民共和國物權法》第三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。第三十一條規(guī)定，依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經登記，不發(fā)生物權效力。第十五條規(guī)定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。從以上規(guī)定可以看出，只要房屋是合法建造的，自房屋建成之日起物權就產生了，物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。村民在宅基地上建造房屋，自房屋建成之日起，就對其建造的房屋享有所有權，所有權是一種最完整的物權，是所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。既然所有權人有權處分自己所有的不動產，那么其買賣小產權房就是合法的，只是在未經登記的情況下，不發(fā)生物權變動的效力，但買賣合同本身是成立并生效的。
對于小產權房買賣合同的效力，筆者同意認定合同有效。除了上述認為合同有效的理由外，還可從以下幾方面來分析。
(一)從歷史的角度來看小產權房問題。
小產權房合同效力的爭議主要在于所占用的集體土地是否可以流轉?？v觀歷史的發(fā)展，我們發(fā)現(xiàn)在19第二次修訂《土地管理法》以前是允許小產權房的買賣的。1982年的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》第十五條規(guī)定，由于買賣房屋而轉移宅基地使用權的，應按第十四條的規(guī)定辦理申請、審查、批準手續(xù)。出賣、出租房屋的，不得再申請宅基地。第十八條規(guī)定，集鎮(zhèn)內非農業(yè)戶建房需要用地的，應提出申請，由管理集鎮(zhèn)的機構與有關生產隊協(xié)商，參照第十四條的規(guī)定辦理。從以上規(guī)定可以看出，1982年的《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》允許小產權房買賣。隨之其后在1986年制定的《中華人民共和國土地管理法》同樣沒有禁止小產權房的買賣，該法第四十一條規(guī)定，城鎮(zhèn)非農業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經縣級人民政府批準，其用地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準，并參照國家建設征用土地的標準支付補償費和安置補助費。第三十八條第三款規(guī)定，農村居民出賣、出租住房后再申請宅基地的，不予批準?？梢姟锻恋毓芾矸ā费永m(xù)了《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》的精神，這在1988年的第一次修訂時，也予以了保留。
不允許城鎮(zhèn)居民在農村集體土地上建造房屋始于年《土地管理法》的`第二次修訂之后，修訂后的《土地管理法》刪除了原來的第四十一條，新增加了第六十三條，即規(guī)定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”。如此修改的目的在于保護耕地，控制農用地轉建設用地。然而對于城鎮(zhèn)居民購買小產權房以及農村居民在自家宅基地上建房出售并沒有規(guī)定，相反的，在《土地管理法》第六十二條規(guī)定，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。也就是說，法律禁止城鎮(zhèn)居民直接購置農村集體土地用于非農建設，但沒有禁止農村居民在宅基地上建房出售。另外要注意的是，《土地管理法》第六十三條規(guī)定的是不允許將集體所有的土地用于非農建設，其立法目的在于限制農轉非，而宅基地本身就是建設用地，所以農村居民在宅基地上建房出售并不違反《土地管理法》第六十三條的規(guī)定，小產權房買賣合同應當被認定為有效。
(二)從《中華人民共和國物權法》的制訂過程剖析小產權房。
《物權法》從草案的提出到最后通過，經過了七次審議，修改了諸多條款，其中也包括宅基地轉讓。在《物權法》草案第二次審議稿第一百六十三條規(guī)定，宅基地使用權不得單獨轉讓，建造在該宅基地上的住房轉讓的，宅基地使用權一并轉讓?？梢姴莅傅牡诙迨窃试S宅基地上的住房和宅基地的轉讓的。到了草案第三稿，一些常委會委員對這一規(guī)定有不同意見，且鑒于國務院已經明確規(guī)定“禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地”，故而將該條修改為“宅基地使用權人經本集體同意，可以將建造的住房轉讓給本集體內符合宅基地使用權分配條件的村民;住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地。村民依照前款規(guī)定轉讓宅基地使用權的，不得再申請宅基地?！边@一規(guī)定一直保留到了草案第六稿，但是在第七審中，鑒于對“禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地?！边@一條始終有爭議，將該條改為了“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。”從《物權法》的修改過程可以看出，對于宅基地能否轉讓的問題一直都有爭議，如此修改是為了維護現(xiàn)行法律和現(xiàn)階段國家關于宅基地的政策，并為今后修改有關法律或者調整有關政策留有余地，并非絕對的禁止。
(三)訂立小產權房買賣合同是債權行為，而小產權房的變更登記屬物權登記行為，對物權變動的禁止并不影響債權的設立。
物權行為與債權行為是既有關聯(lián)又相區(qū)別的，物權最終能否按照當事人的意思發(fā)生變動，并不影響債權的設立，也就是說小產權房根據(jù)現(xiàn)行政策不能進行變更登記，但當事人之間仍然可以訂立小產權房買賣合同，而且合同是有效的，只是合同的目的可能無法實現(xiàn)罷了，這個時候完全可以以合同目的無法實現(xiàn)為由，要求解除合同，而不是認定合同無效?！吨腥A人民共和國物權法》對此也予以了肯定，該法第十五條規(guī)定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。另外應當注意的是，所謂的“小產權房買賣合同”的買賣雙方，可能其訂立合同的本意就不包含小產權房的變更登記或辦理產權證，而只是要求交付使用而已，如果強行認定合同無效，豈不是有違當事人的意思?在主張當事人意思自治的民法理論下，這樣做恐怕不妥。
(四)只要小產權房手續(xù)齊全，其所在集體經濟組織認可，就應當認定買賣合同有效。
《中華人民共和國憲法》第十條第二款規(guī)定，農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！段餀喾ā穼Υ艘沧隽艘?guī)定，而且還規(guī)定，屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權。既然法律規(guī)定了集體對土地的所有權，那么集體經濟組織就對其所有的土地享有占有、使用、收益、處分等完全的權利。只要房屋在建造時各種手續(xù)齊全，在買賣時經集體經濟組織認可，就應當確認其效力，這是充分保證農村集體經濟組織和農民行使自己的權力，而不應當以其為非國有而區(qū)別對待。
綜上所述，只要爭議房屋為合法建筑物，就應當認定該買賣房屋的合同為有效，即以認定小產權房買賣合同有效為原則。