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物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇一
20__年4月到8月,我局在市、區(qū)政府部門領(lǐng)導(dǎo)下,積極與住建、環(huán)保、城管執(zhí)法、工商質(zhì)檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主代表等相關(guān)單位聯(lián)系人,對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研組深入到20多個(gè)不同特點(diǎn)的物業(yè)小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查走訪;分別召開了8次物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表座談會(huì)、10次業(yè)主委員座談會(huì)。
一、基本情況。
物業(yè)管理工作起步較晚,物業(yè)管理總體水平較低,主要以三種模式推行:
(1)近幾年開發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專業(yè)化物業(yè)管理模式,占30%;。
(4)其余小區(qū)和老舊住宅無(wú)物業(yè)服務(wù)和管理,占30%。
二、工作開展情況。
一是加強(qiáng)了制度建設(shè)。根據(jù)國(guó)家和省、市的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合實(shí)際,先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)制度》、《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過(guò)具體制度的建立和落實(shí),基本保障了物業(yè)管理工作的開展。
二是推行了“菜單式”物業(yè)收費(fèi)服務(wù)模式。制定了《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》,將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分6個(gè)等級(jí)、6個(gè)小項(xiàng),服務(wù)企業(yè)按對(duì)應(yīng)物業(yè)收費(fèi)菜單中的等級(jí)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)和收費(fèi),基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”。
三是抓了樣板示范工程。出臺(tái)了《物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》,對(duì)創(chuàng)建示范項(xiàng)目活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo),截至目前,共推行50多個(gè)各類管理模式的示范小區(qū)。
四是積極開展了物業(yè)宣傳培訓(xùn)工作。采取多種形式向業(yè)主和社會(huì)宣傳物業(yè)知識(shí),增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)自治意識(shí),努力贏得社會(huì)方方面面對(duì)物業(yè)管理工作的理解和支持。通過(guò)辦班請(qǐng)專家講課培訓(xùn),提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì),提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)能力。
三、存在的問(wèn)題。
(一)歷史遺留問(wèn)題多,老舊小區(qū)治理改造難度大。
近年來(lái),隨著城市建設(shè)的不斷擴(kuò)張和快速發(fā)展,以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務(wù)規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長(zhǎng)趨勢(shì)。而興建于上世紀(jì)八.九十年代甚至更早的住宅區(qū),小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡(jiǎn)單,內(nèi)部結(jié)構(gòu)及住宅功能相對(duì)落后。隨著城市人民生活水平不斷提高,硬件設(shè)施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來(lái)。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無(wú)化糞池、無(wú)停車位、管理缺失、環(huán)境衛(wèi)生差、治安形勢(shì)復(fù)雜等情況。隨著時(shí)間的推移,這些問(wèn)題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢(shì),給人民群眾生活帶來(lái)極大不便,由此引發(fā)的社會(huì)矛盾層出不窮。例如,東岳廟街新華小區(qū)、北門市場(chǎng)觀音井小區(qū)、草壩街將軍公寓等小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套落后,管網(wǎng)嚴(yán)重堵塞,污水橫流,臭氣熏天。
(二)物業(yè)管理體制不健全,監(jiān)管工作合力不夠。
目前,物業(yè)管理制度體系還很不完善,物業(yè)管理活動(dòng)涉及到的多個(gè)部門,開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清,行政管理和物業(yè)服務(wù)關(guān)系還沒有完全理順;市、區(qū)、街道、社區(qū)之間沒有建立起系統(tǒng)協(xié)調(diào)的物業(yè)管理體制,相關(guān)職能部門沒有建立起物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制,如物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會(huì)等目前尚未建立或成立。
(三)物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏、編制不足。
目前,部門物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏,其從業(yè)人員大多來(lái)自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員,缺乏專業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗(yàn);編制嚴(yán)重不足,工作任務(wù)重,難以有效地對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)管。區(qū)房管局物業(yè)管理科室人員4人,僅1人有編,其余3人均為臨聘人員,對(duì)1200多個(gè)物業(yè)小區(qū)的管理指導(dǎo)工作顯得力不從心,杯水車薪。95%的街道辦事處、社區(qū)無(wú)物業(yè)管理科室和專職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力,整體素質(zhì)偏低,普遍缺乏物業(yè)管理理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過(guò)物業(yè)管理培訓(xùn),職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識(shí)等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來(lái)下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作,但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。
(四)物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不足,整體服務(wù)水平低。
物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),這樣,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體服務(wù)水平也必然較低。特別是相當(dāng)一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開發(fā)企業(yè)的子公司,與原開發(fā)企業(yè)存在依附關(guān)系,不是真正獨(dú)立的企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開發(fā)企業(yè)開支,形式上獨(dú)立,實(shí)際上不獨(dú)立,缺乏對(duì)物業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)打算。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量差,而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設(shè)施設(shè)備的用途,引起業(yè)主的不滿。同時(shí),“建管不分”的體制造成一個(gè)樓盤一家物業(yè),無(wú)法形成規(guī)模,企業(yè)盈利能力較差,使物業(yè)公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動(dòng)力,影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
(五)業(yè)主委員會(huì)組建難,運(yùn)作不規(guī)范。
業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識(shí),自治意識(shí)不強(qiáng),不愿參與物業(yè)管理;即使有業(yè)主委員會(huì),其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊,缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。全區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的居民小區(qū)中,只有46個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì),不足物業(yè)服務(wù)小區(qū)的5%。
從運(yùn)行情況看,70%的業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范,既沒與物業(yè)企業(yè)簽訂服務(wù)合同,也沒制定業(yè)主公約和議事規(guī)程,監(jiān)管措施乏力;20%的業(yè)主委員會(huì)缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導(dǎo)和支持,工作進(jìn)展緩慢;20%的業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè),沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用,距真正意義上的自治管理相距甚遠(yuǎn)。
四、對(duì)策與建議。
(一)列入民生重點(diǎn),徹底治理推進(jìn)。
建議組織力量對(duì)物業(yè)管理服務(wù)問(wèn)題,進(jìn)行全面普查,整理歸類。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據(jù)實(shí)際特點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng)新結(jié)合起來(lái),制定物業(yè)管理綜合治理方案,認(rèn)真落實(shí)。
(二)有序推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作。
老舊小區(qū)主要位于江南老城,建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū),按實(shí)際情況劃為四類,按照改造難度由易到難來(lái)劃分。一類作為試點(diǎn),可選三到五個(gè),例如草壩街的改造就非常成功。二類為比較容易改造的小區(qū),對(duì)我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)生城市、文明城市等影響大的先實(shí)施。三類為改造困難相對(duì)較大的小區(qū)。四類小區(qū)主要是一些改造難度大的小區(qū),如那些單棟且住戶少、房屋很破舊且基礎(chǔ)配套設(shè)施極度落后的建筑。
(三)建立有效的監(jiān)管調(diào)處機(jī)制。
一要繼續(xù)加強(qiáng)房屋竣工驗(yàn)收和物業(yè)承接驗(yàn)收,確保物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備保質(zhì)保量,不出現(xiàn)各種隱患。二要盡快出臺(tái)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件,明確物業(yè)服務(wù)企業(yè),業(yè)主、社區(qū)、政府管理部門之間的責(zé)任。三要完善規(guī)劃、公安、物價(jià)、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò)等部門組成的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu),建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度,促進(jìn)其提高服務(wù)水平。四要實(shí)施街道社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化管理,管理員專人專職,要包片包區(qū),并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。
(四)培育物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。
一要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理,規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。要建立企業(yè)信用、年審、評(píng)比制度,促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才,拓寬服務(wù)領(lǐng)域,開展有償家政服務(wù),電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù),滿足不同層次的服務(wù)需求。三要建立行業(yè)協(xié)會(huì),發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用,鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流,向一流企業(yè)看齊,企業(yè)間形成比、學(xué)、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),提升我區(qū)總體服務(wù)水平。四要實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度,建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇,公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)選聘、小區(qū)評(píng)優(yōu)的依據(jù)。
(五)多方參與,推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。
制定出臺(tái)業(yè)主委員會(huì)管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè),選出真正能夠代表業(yè)主利益,熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負(fù)責(zé)、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作。發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用,建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系;學(xué)習(xí)借鑒外地住宅專項(xiàng)維修資金管理好的經(jīng)驗(yàn),完善住宅專項(xiàng)維修資金使用辦法,簡(jiǎn)化程序,提高效率;建立健全業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員的工作職責(zé),建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制;業(yè)主委員會(huì)要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作,發(fā)揮自律作用,團(tuán)結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度,按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用,自覺支持物業(yè)管理工作。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇二
隨著城鎮(zhèn)化腳步不斷推進(jìn),各地新興小區(qū)如雨后春筍般圈地而起,五花八門的物業(yè)公司也有了巨大的發(fā)展空間,物業(yè)的品牌價(jià)值也成為了房地產(chǎn)商手里越來(lái)越重要的籌碼。物業(yè)對(duì)小區(qū)的管理與城管對(duì)于城市的管理如出一轍,同時(shí)也有著包含關(guān)系。物業(yè)管的不光是小區(qū)整體環(huán)境,還要解決每個(gè)業(yè)主日常所遇到的問(wèn)題。當(dāng)小區(qū)內(nèi)住戶的某些行為觸犯到城市管理相關(guān)法規(guī)時(shí),就進(jìn)入了城管管轄范圍,要解決好這些物業(yè)、城管均可介入的問(wèn)題往往需要雙方開展協(xié)作。
在現(xiàn)實(shí)中,諸多問(wèn)題使得原本可以開展協(xié)作的部分反而成了城管執(zhí)法過(guò)程中的瓶頸。由于物業(yè)平時(shí)與業(yè)主關(guān)系密切,有的物業(yè)管理人員與業(yè)主幾乎如親友般熟悉,出于感情層面以及日后相處考慮,物業(yè)在遇到業(yè)主有違法行為時(shí)往往容易采取回避乃至包庇業(yè)主的措施,以使自己脫離干系。甚至還有一些不顧及品牌效益的物業(yè),管理不好就直接撒手不管了,這就使得執(zhí)法人員在期望通過(guò)物業(yè)與業(yè)主溝通時(shí)吃到了無(wú)數(shù)閉門羹。
而如果物業(yè)管理者們更深層地思考下業(yè)主的違法違規(guī)問(wèn)題,不難發(fā)現(xiàn),只要有一戶業(yè)主帶頭不遵紀(jì)守法,并且被縱容和默許,就會(huì)有更多家業(yè)主來(lái)鉆法律漏洞以謀私利。這些業(yè)主行為最后往往影響到周邊業(yè)主的共同利益,造成其他業(yè)主的.不斷投訴,將物業(yè)置于眾矢之的。物業(yè)若能配合執(zhí)法力量做好嚴(yán)管嚴(yán)打工作,及時(shí)先行溝通處理并主動(dòng)反應(yīng)上報(bào)業(yè)主違規(guī)行為,那么日后的管理將輕松很多,同時(shí)也能得到更廣大業(yè)主的好評(píng)。
物業(yè)與城管開展協(xié)作應(yīng)有效地發(fā)揮雙方的獨(dú)有優(yōu)勢(shì),互相填補(bǔ)不足。物業(yè)掌握著業(yè)主的基本信息,對(duì)整個(gè)小區(qū)有更深的了解和更綜合的考量,擁有更多與住戶的溝通技巧,更便于作一些溝通調(diào)解工作,也能為城管執(zhí)法過(guò)程中需落實(shí)的細(xì)節(jié)問(wèn)題提供更多綜合的建議,以盡量減少執(zhí)法過(guò)程所產(chǎn)生的其他負(fù)面影響。城管依照國(guó)家法律法規(guī)辦事,當(dāng)物業(yè)的人情牌、管社區(qū)管理辦法行不通時(shí),就需要城管介入,以更明確的行政職權(quán)來(lái)對(duì)業(yè)主行為作約束。城管借物業(yè)之巧勁,物業(yè)借城管之利劍,兩者協(xié)作方可攻堅(jiān)克難。
城管與物業(yè)協(xié)作需要在平時(shí)就建立起一致思想,統(tǒng)一戰(zhàn)線,在關(guān)鍵時(shí)刻才能口鋒一致。這些磨針活不是一日兩日就能練就的,需要在兩者間先搭起人員、信息、政策的橋梁,多開展交流活動(dòng),落實(shí)現(xiàn)行政策,分析潛在問(wèn)題,及時(shí)做好準(zhǔn)備,提前給業(yè)主打好預(yù)防針。
新形勢(shì)下物業(yè)與城管打交道會(huì)越來(lái)越頻繁,有團(tuán)結(jié)協(xié)作的心,運(yùn)用好方式方法,才能夠化矛盾為橋梁,逐步優(yōu)化物業(yè)城管協(xié)同管理格局。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇三
近年來(lái),隨著南京城南城市建設(shè)步伐的加快,大量土地、房屋被拆遷征用,一個(gè)個(gè)拆遷安置小區(qū)拔地而起。村民房屋土地被征用后,搬入了安置房小區(qū)。原有村民也變成了居民,從村落變成了小區(qū),安置房小區(qū)管理難、環(huán)境差等問(wèn)題帶來(lái)的物業(yè)糾紛日益凸現(xiàn)出來(lái)。
安置房小區(qū)的物業(yè)糾紛是城市化推進(jìn)以來(lái)各級(jí)部門普遍關(guān)注的一個(gè)重大民生問(wèn)題。雨花臺(tái)區(qū)人民調(diào)解委員會(huì)通過(guò)對(duì)轄區(qū)內(nèi)安置房小區(qū)出現(xiàn)的主要矛盾糾紛進(jìn)行了認(rèn)真調(diào)研分析,力求減少矛盾糾紛、理順各種管理關(guān)系、提高對(duì)安置房小區(qū)物業(yè)糾紛的認(rèn)識(shí),為解決好安置房小區(qū)的物業(yè)糾紛提供有益的思考。
一、安置房物業(yè)糾紛現(xiàn)狀。
目前在雨花臺(tái)區(qū)的鐵心橋地區(qū)、西善橋地區(qū)和板橋地區(qū)有大量的安置房小區(qū)。西善橋地區(qū)有52個(gè)居民小區(qū),其中安置房小區(qū)26個(gè),鐵心橋地區(qū)7個(gè)社區(qū),其中兩個(gè)社區(qū)為全市兩個(gè)大型安置房小區(qū)景明家園和春江新城,另外5個(gè)社區(qū)都有安置房小區(qū)。物業(yè)矛盾糾紛的出現(xiàn)有三個(gè)方面的因素。
1、業(yè)主因素。大多數(shù)村民身份轉(zhuǎn)變后,并沒有像真正的市民一樣去了解、接受、參與物業(yè)管理,導(dǎo)致有的安置小區(qū)物業(yè)與業(yè)主之間存在多種矛盾,最突出的共性問(wèn)題有:
(3)業(yè)主服務(wù)消費(fèi)意識(shí)淡薄。大部分安置小區(qū)業(yè)主從原來(lái)的村落搬遷到新建小區(qū),作為村民從來(lái)都無(wú)需交納物業(yè)管理費(fèi)和垃圾費(fèi)之類的費(fèi)用,而且拆遷安置都是政府行為,這些業(yè)主認(rèn)為這些費(fèi)用應(yīng)該由政府買單。他們對(duì)物業(yè)管理的概念比較陌生,不知道物業(yè)服務(wù)本身就是一種商品。消費(fèi)享受服務(wù)的意識(shí)不強(qiáng),沒有繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的概念,直接后果就是導(dǎo)致物業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)困難,服務(wù)質(zhì)量下降,形成惡性循環(huán)。
2、物業(yè)公司因素。
(3)物業(yè)管理公司不夠職業(yè)化。在安置房小區(qū)居民入住后,為了快速地給居民提供物業(yè)服務(wù),保障居民的基本生活需求,各街道的社區(qū)組織成立了物業(yè)公司為居民提供服務(wù),從業(yè)人員的職業(yè)化程度不夠,往往以管理者身份而不是服務(wù)者身份自居,必然影響到物業(yè)與業(yè)主之間的和諧關(guān)系。
3、相關(guān)管理小區(qū)物業(yè)的行政主管部門因素。相關(guān)管理小區(qū)物業(yè)的行政主管部門未能及時(shí)指導(dǎo)安置房小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)。很多安置房小區(qū)在入住幾年后仍沒有組建業(yè)主委員會(huì),這樣個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決,為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。很多重大事/文秘站-您的專屬秘書,中國(guó)最強(qiáng)免費(fèi)!/項(xiàng)沒有業(yè)主委員會(huì)同意,物業(yè)公司也無(wú)能為力,比如維修基金的使用,導(dǎo)致居民認(rèn)為物業(yè)公司不作為,引發(fā)矛盾糾紛。
二、減少安置房小區(qū)物業(yè)糾紛幾點(diǎn)建議。
(1)方便個(gè)體業(yè)主與物業(yè)公司之間進(jìn)行溝通;
(3)通過(guò)業(yè)主委員會(huì)宣傳小區(qū)居民責(zé)任與義務(wù),配合物業(yè)公司逐步將物業(yè)費(fèi)用收取工作正?;?。
2、培養(yǎng)能夠適應(yīng)市場(chǎng)變化的優(yōu)勢(shì)物業(yè)公司。要逐漸走出社區(qū)“托底”式的物業(yè)公司模式。物業(yè)企業(yè)要推行公務(wù)公開、財(cái)務(wù)公開,物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主間要形成相互制約、相互支持的管理機(jī)制。同時(shí),要全力做好公共部位維修資金的收繳工作,為小區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供資金保障。
3、聘用和培養(yǎng)專業(yè)化物業(yè)人員,提高物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)。要在人員配置上把好關(guān)口,提供能夠切合居民需要的優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)。一是選拔聘任一批責(zé)任心強(qiáng)、業(yè)務(wù)素質(zhì)好的人員充實(shí)到物業(yè)管理一線隊(duì)伍;二是加強(qiáng)從業(yè)人員的崗位培訓(xùn),提高他們依法履行職責(zé)能力;三是提升人員素質(zhì),物業(yè)從業(yè)人員要認(rèn)真學(xué)習(xí)法律、規(guī)章、相關(guān)業(yè)務(wù)和小區(qū)管理理論,開拓工作思路,切實(shí)做到服務(wù)好保障房小區(qū)居民。
4、相關(guān)行政部門做好保障房建設(shè)驗(yàn)收工作,避免建設(shè)問(wèn)題遺留給物業(yè)部門。認(rèn)真抓好物業(yè)管理的前期介入工作,發(fā)現(xiàn)配套設(shè)施設(shè)備不完善的小區(qū),責(zé)令建設(shè)單位限期補(bǔ)建完善,做到提前介入,主動(dòng)參與,積極監(jiān)督,確保交付后業(yè)主滿意,避免業(yè)主與物業(yè)之間發(fā)生沖突。
5、社區(qū)做好新市民普法宣傳工作。社區(qū)要經(jīng)常性深入各小區(qū)開展普法和精神文明宣傳,宣揚(yáng)小區(qū)公約,弘揚(yáng)小區(qū)主人翁意識(shí),提高安置房小區(qū)居民的都市生活意識(shí),改變他們的生活習(xí)慣,鼓勵(lì)小區(qū)居民主導(dǎo)參與到小區(qū)物業(yè)管理中來(lái),通過(guò)人民調(diào)解的方式化解小區(qū)物業(yè)矛盾糾紛。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇四
物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的三個(gè)突破之一。物業(yè)管理是一個(gè)成長(zhǎng)的過(guò)程,也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過(guò)程。
一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點(diǎn)工作開展情況。
上半年,鎮(zhèn)城管辦在七個(gè)城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點(diǎn),打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式,重點(diǎn)在臟亂差的無(wú)人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn),解決遺留問(wèn)題,成立業(yè)主委員會(huì)。城市七個(gè)社區(qū)的試點(diǎn)具體情況為:
1、社區(qū):
社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點(diǎn)。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段,共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問(wèn)題很多,圍墻未建好,沒有物業(yè)管理用房,長(zhǎng)期無(wú)人管,垃圾成堆,草坪損毀,很多業(yè)主對(duì)在此居住失去了信心,打算賣掉房子。對(duì)于物業(yè)管理,多數(shù)人擁護(hù),但缺乏信心。經(jīng)過(guò)初步測(cè)算,要在該小區(qū)建立物業(yè)管理,尚需七萬(wàn)元解決遺留問(wèn)題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備會(huì),向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書,征求有關(guān)意見。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會(huì)。
2、社區(qū):
社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理,并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì),建立了業(yè)主規(guī)約,協(xié)助小區(qū)實(shí)行了物業(yè)自治管理。今年,社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶,建成十多年來(lái),沒有物業(yè)管理,遺留問(wèn)題多,一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點(diǎn)。經(jīng)走訪,綜合批發(fā)城要實(shí)施物業(yè)管理需解決四大遺留問(wèn)題:清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復(fù)大門及門崗、提供物業(yè)管理用房,總測(cè)算費(fèi)用近五十萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)半年多的協(xié)調(diào),目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會(huì),簡(jiǎn)單疏通了下水道,基本拆除了消防通道上的違章建筑,向開發(fā)商爭(zhēng)取了兩間門面作為物業(yè)管理用房,已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案,并正在協(xié)商解決大門及門崗的問(wèn)題。7月30日晚,鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會(huì)議,正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司,該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。
3、觀山社區(qū):
試點(diǎn)一:佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司(原一建公司)改制時(shí)已將其宿舍區(qū)(建筑公寓)移交社區(qū),并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議,不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù),請(qǐng)求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶,以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實(shí)施過(guò)物業(yè)管理,后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止,成為無(wú)人管小區(qū),后來(lái)小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司,但缺乏長(zhǎng)效管理?,F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會(huì),下發(fā)選票,籌備成立業(yè)主委員會(huì),下一步再確定物業(yè)管理方案。
試點(diǎn)二:原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭,鎮(zhèn)城管辦協(xié)助,在現(xiàn)場(chǎng)走訪了業(yè)主。針對(duì)院內(nèi)的環(huán)境問(wèn)題,我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多,改造資金龐大,我們已向縣政府反映,準(zhǔn)備召開相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會(huì),解決環(huán)境問(wèn)題后再議物業(yè)管理事宜。
4、老西門社區(qū):
老西門社區(qū)做為老城區(qū),無(wú)人管小區(qū)最多,縣長(zhǎng)熱線投訴最多,創(chuàng)建任務(wù)最難,實(shí)施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會(huì)走訪,征求業(yè)主意見,了解物業(yè)管理現(xiàn)狀,最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實(shí)施物業(yè)管理。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問(wèn)題。
5、渫陽(yáng)社區(qū):
試點(diǎn)一:農(nóng)資大市場(chǎng)。農(nóng)資大市場(chǎng)一期工程建成多年,二期工程尚未售完。建成以來(lái)市場(chǎng)物業(yè)一直由市管中心(宏天物業(yè))管理,但建設(shè)方和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿,準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦,建設(shè)方多方了解后,擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開始,致遠(yuǎn)物業(yè)開始走訪業(yè)主,制定了初步管理方案,得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份,縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式,重新聘用物業(yè)公司。
試點(diǎn)二:旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶,一部分是原勞動(dòng)服務(wù)公司職工,另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費(fèi),兩年期滿后,物業(yè)公司退出,現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理,而且由于以前管理不規(guī)范,公共部分占用嚴(yán)重,業(yè)主強(qiáng)烈要求實(shí)施物業(yè)管理。目前,社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備小組會(huì)議,張貼了有關(guān)宣傳法規(guī),投票選舉了業(yè)主委員會(huì),下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會(huì)。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇五
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展,物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生,成為新興行業(yè)。物業(yè)公司大致分為兩類,一類是房地產(chǎn)公司設(shè)立的物業(yè)公司,法人代表與房地產(chǎn)公司相同,這類物業(yè)公司致力營(yíng)造良好的樓盤形象,為房地產(chǎn)公司樹立品牌,物業(yè)管理較為規(guī)范,工作人員及投入較多,每個(gè)樓盤開盤后逐步納入物業(yè)管理,并為房地產(chǎn)公司管理樓盤售后的的后期事宜。另一類物業(yè)公司非房地產(chǎn)公司設(shè)立,而是為管理某些樓盤或單位物業(yè)而成立的物業(yè)公司,其管理物業(yè)規(guī)模大小不一,多則幾千戶,少則幾百戶。
一、物業(yè)公司的收入及征收特點(diǎn)。
(一)規(guī)模較大的物業(yè)公司的收入及代收費(fèi)用包括:
物業(yè)管理費(fèi)收入租金收入經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)游泳池各類球場(chǎng)等公用設(shè)施收入清理生活垃圾收入物業(yè)大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費(fèi)電費(fèi)燃?xì)赓M(fèi)房租維修基金暖氣報(bào)裝費(fèi)排污費(fèi)寬帶入網(wǎng)費(fèi)有線電視入網(wǎng)費(fèi)等。一些規(guī)模較小的物業(yè)公司只有以上項(xiàng)目中的幾種收入。
(二)物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)收費(fèi)及收入現(xiàn)狀。
1、物業(yè)收費(fèi)面對(duì)的是廣大業(yè)主,個(gè)性千差萬(wàn)別,收取難度不一,部分業(yè)主因房屋質(zhì)量問(wèn)題物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題業(yè)主已入伙但未實(shí)際入住等因素拒交物業(yè)費(fèi)。造成部分物業(yè)費(fèi)收入不能到位。
2、部分物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)收取未能按照物價(jià)部門批準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)收取,在實(shí)際收取中采用低于批準(zhǔn)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi),再綜合入伙率入住率物業(yè)費(fèi)收取率幾種因素,造成理論上的計(jì)算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業(yè)費(fèi)征收率在30%———80%之間。部分物業(yè)公司存在微利經(jīng)營(yíng)艱難經(jīng)營(yíng)狀態(tài),少數(shù)物業(yè)公司需房地產(chǎn)開發(fā)公司的補(bǔ)貼收入才能略有贏利。
二、物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)在涉稅上存在的問(wèn)題及成因:
(一)收入不真實(shí)。主要表現(xiàn)在以下幾種方式:
1、部分收入不入賬。業(yè)戶在繳納物業(yè)費(fèi)或租金時(shí),未能索取發(fā)票,部分物業(yè)公司將這部分收入隱匿不入賬,造成少計(jì)收入。
2、收入不確認(rèn),記入其他應(yīng)付款等科目。部分物業(yè)公司在取得物業(yè)管理費(fèi)收入或租金收入時(shí),暫掛預(yù)收款其他應(yīng)付款等科目,以收入不能確認(rèn)為由,不計(jì)入收入,造成預(yù)收款其他應(yīng)付款科目余額較大,收入長(zhǎng)期得不到確認(rèn),收入與其物業(yè)管理規(guī)模不相符。少數(shù)物業(yè)公司以住戶裝修保證金抵業(yè)主應(yīng)繳的物業(yè)管理費(fèi)時(shí),不作收入處理。
3、減免收入。減免收入的情形有:一次性繳納一年的物業(yè)費(fèi)少收兩個(gè)月或幾個(gè)月;對(duì)新入伙戶一年收半年;為房地產(chǎn)公司介紹他人買房,減免當(dāng)年物業(yè)管理費(fèi)等方式,相應(yīng)減少了公司應(yīng)收物業(yè)管理費(fèi)收入。形成應(yīng)計(jì)收入而未計(jì)的情況。
4、應(yīng)收取的物管費(fèi)以“工資費(fèi)用”的形式減少收入,少數(shù)物業(yè)公司在收取單位物業(yè)管理費(fèi)時(shí),未按規(guī)定開具發(fā)票,而是以工資日常發(fā)生的費(fèi)用等方式,向?qū)Ψ饺〉迷摬糠治飿I(yè)管理費(fèi),不入賬或不作收入處理,從而少計(jì)收入。
5、補(bǔ)貼收入記往來(lái)賬。少數(shù)物業(yè)公司對(duì)于房地產(chǎn)公司物業(yè)管理補(bǔ)貼收入,不作收入處理,長(zhǎng)期掛其他應(yīng)付款,以暫借款的名目,少計(jì)收入。
(二)納稅申報(bào)不規(guī)范。
1、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的變化形成會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法差異,造成營(yíng)業(yè)稅當(dāng)期計(jì)稅依據(jù)不準(zhǔn)確。
就一次性收取的物業(yè)管理費(fèi)或房屋租賃收入,根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[20xx]16號(hào))中第五條“關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間”的規(guī)定,單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)轉(zhuǎn)讓專利權(quán)非專利技術(shù)商標(biāo)權(quán)著作權(quán)和商譽(yù)時(shí),向?qū)Ψ绞杖〉念A(yù)收性質(zhì)的價(jià)款包括預(yù)收款預(yù)付款預(yù)存款預(yù)存費(fèi)用預(yù)收定金等,其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定,以該項(xiàng)預(yù)收性質(zhì)的價(jià)款被確認(rèn)收入的時(shí)間為準(zhǔn)。也就是說(shuō)發(fā)生在20xx年的上述業(yè)務(wù)可以按照財(cái)稅[20xx]16號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。20xx年1月1日起施行的新的《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定,營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。第二十五條第二款規(guī)定,納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù),采用預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間具有了收付實(shí)現(xiàn)制的特點(diǎn)而不完全屬于權(quán)責(zé)發(fā)生制的性質(zhì),在會(huì)計(jì)處理與稅法存在差異的情況下,應(yīng)按稅法規(guī)定辦理。物業(yè)公司應(yīng)在收到款項(xiàng)時(shí)一次性申報(bào)營(yíng)業(yè)稅,而不需考慮所屬期。部分物業(yè)公司在收取物業(yè)費(fèi)等款項(xiàng)時(shí),采用預(yù)收款方式,一次收取半年或一年的物管費(fèi)等,根據(jù)所屬期按月分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)收入,按結(jié)轉(zhuǎn)收入申報(bào)營(yíng)業(yè)稅,而不是一次性全額申報(bào),按月分?jǐn)偡绞郊炔环隙惙ㄒ?guī)定,稅務(wù)機(jī)關(guān)也很難把握,難以核對(duì),會(huì)造成申報(bào)和稅務(wù)管理的混亂,同時(shí)滯延了應(yīng)納稅款。
2、代收費(fèi)用扣除不規(guī)范。
國(guó)稅發(fā)[]217號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)電費(fèi)燃(煤)氣費(fèi)維修基金房租的行為,屬于營(yíng)業(yè)稅‘服務(wù)業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務(wù),因此,對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)電費(fèi)燃(煤)氣費(fèi)維修基金房租不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅?!辈糠治飿I(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費(fèi)基金集資費(fèi)代收款項(xiàng)代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi),不作為計(jì)稅依據(jù)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。隨著社會(huì)的發(fā)展,代收費(fèi)用中的暖氣報(bào)裝費(fèi)排污費(fèi)寬帶入網(wǎng)費(fèi)有線電視入網(wǎng)費(fèi)等代收費(fèi)用政策上未明確是否要繳納營(yíng)業(yè)稅。代收的水費(fèi)電費(fèi)燃(煤)氣費(fèi)維修基金房租等費(fèi)用長(zhǎng)期掛其他應(yīng)付款,歷年結(jié)轉(zhuǎn),既反映不出代收的手續(xù)費(fèi),也反映不出其余額中有多少是代收費(fèi)用,長(zhǎng)期掛賬幾年的其他應(yīng)付款未結(jié)轉(zhuǎn)收入申報(bào)稅款。
3、跨年度租金收入企業(yè)所得稅問(wèn)題的政策因素。
《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產(chǎn)生歧義,但第十九條第二款規(guī)定,租金收入,按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),對(duì)租金收入的處理作出了具體規(guī)定。一次收取跨年度租金收入應(yīng)一次結(jié)轉(zhuǎn)。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函[20xx]79號(hào))關(guān)于租金收入確認(rèn)問(wèn)題規(guī)定,企業(yè)提供固定資產(chǎn)包裝物或者其他有形資產(chǎn)使用權(quán)取得的租金收入,應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中,如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度,且租金提前一次性支付的,《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則,出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入,在租賃期內(nèi),分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。
按照以上規(guī)定,筆者認(rèn)為,企業(yè)的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn),20xx年度20xx年度則應(yīng)全部結(jié)轉(zhuǎn),20xx年1月1日后則可一次結(jié)轉(zhuǎn)或按年分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)。在實(shí)際工作中,一次結(jié)轉(zhuǎn)還是按年結(jié)轉(zhuǎn)這兩種觀點(diǎn)一直存在,大部分企業(yè)的表現(xiàn)形式為按年分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn),主管稅務(wù)管理部門予以默認(rèn),實(shí)際操作上兩種情況都存在。
(三)發(fā)票使用不規(guī)范。
部分物業(yè)公司在收取個(gè)人業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)時(shí)使用自制收據(jù)收取物業(yè)管理費(fèi),而在收取單位物業(yè)費(fèi)或出租給單位使用的門面時(shí)才使用稅務(wù)發(fā)票,從而造成未按規(guī)定向業(yè)主開具發(fā)票。一方面是業(yè)主索取稅務(wù)發(fā)票的意識(shí)不強(qiáng),按入伙時(shí)簽訂的物業(yè)管理合同或租賃合同的約定付了物業(yè)管理費(fèi)或租金后,索取稅務(wù)發(fā)票的意識(shí)不強(qiáng),合法權(quán)益未能體現(xiàn);另一方面,物業(yè)公司開具發(fā)票的意識(shí)不夠,收取款項(xiàng)時(shí)未向業(yè)主開具稅務(wù)發(fā)票,或出于某種目的,向個(gè)人業(yè)主收取款項(xiàng)不開具稅務(wù)發(fā)票。部分物業(yè)公司申報(bào)營(yíng)業(yè)稅等稅款后,未領(lǐng)購(gòu)相對(duì)應(yīng)的發(fā)票,造成應(yīng)開具而未開具發(fā)票可以領(lǐng)購(gòu)又未領(lǐng)購(gòu)發(fā)票的現(xiàn)象。
(四)賬務(wù)不健全或不建賬。
部分規(guī)模較小的物業(yè)公司人員少,收入成本核算簡(jiǎn)單,設(shè)立簡(jiǎn)易賬或不建賬,不能全面反映收入成本費(fèi)用等情況,稅務(wù)機(jī)關(guān)不能掌握其真實(shí)的收入費(fèi)用等情況。
(五)稅務(wù)管理部門收入難核實(shí)。
采用自制收據(jù)收取的應(yīng)稅收入是否全部入賬核算方面同時(shí)也就相應(yīng)地存在問(wèn)題,稅務(wù)部門在核實(shí)物業(yè)公司管理情況時(shí),可能調(diào)查到物業(yè)公司管理了多少幢多少套,但入住業(yè)戶多少則較難掌握,已入伙業(yè)主也有長(zhǎng)期不在的情況,已入住的業(yè)戶物業(yè)管理費(fèi)也存在征收率的問(wèn)題,并不能100%到位。物業(yè)面積入住率征收率物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的差異,物業(yè)公司取得收入未全部入賬等情況,造成稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)收入難。
三、管理措施。
(一)宣傳與輔導(dǎo)。
一方面稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司行業(yè)政策的宣傳與業(yè)務(wù)培訓(xùn),加強(qiáng)涉稅輔導(dǎo),向企業(yè)財(cái)會(huì)人員宣傳行業(yè)最新政策,提升財(cái)會(huì)人員對(duì)政策的正確理解,準(zhǔn)確及時(shí)確定收入,誠(chéng)信納稅,提高企業(yè)對(duì)稅收的遵從度。另一方面要通過(guò)多途徑向業(yè)主宣傳,提高業(yè)主索取發(fā)票意識(shí),把索取發(fā)票當(dāng)作一種常態(tài),形成維護(hù)自己的合法權(quán)益的一種習(xí)慣。
(二)規(guī)范使用發(fā)票,強(qiáng)化“以票控稅”。
1.物業(yè)公司使用稅控機(jī)向業(yè)主開具機(jī)打發(fā)票,但大部份物業(yè)費(fèi)需管理人員上門征收,適用于自行繳納物業(yè)費(fèi)率較高的單位,并且允許該部分企業(yè)領(lǐng)用定額發(fā)票,方便物業(yè)公司因業(yè)主未自行繳納而需上門收取物業(yè)費(fèi)。
2.領(lǐng)取定額發(fā)票,但業(yè)務(wù)量較大的企業(yè)領(lǐng)用發(fā)票的數(shù)量較大,使用也不是很方便,適用于規(guī)模相對(duì)較小的企業(yè)。
3.領(lǐng)用裁剪式發(fā)票或允許企業(yè)自行印制專業(yè)發(fā)票,稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)控管。
4.建立發(fā)票違規(guī)舉報(bào)制度,打擊發(fā)票違章行為,規(guī)范發(fā)票開具和使用,維護(hù)納稅人的合法權(quán)益。
(三)日常管理。
建立物業(yè)管理明細(xì)臺(tái)賬,企業(yè)每半年報(bào)送一次納入物業(yè)管理的樓盤房屋門面相應(yīng)的入住使用及收取物業(yè)管理費(fèi)情況,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核后可建立相關(guān)動(dòng)態(tài)臺(tái)賬,后期的每期數(shù)據(jù)應(yīng)呈遞增狀態(tài),如發(fā)現(xiàn)異常,及時(shí)跟蹤管理。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)稅源調(diào)查,實(shí)地調(diào)查詳細(xì)了解企業(yè)物業(yè)管理項(xiàng)目,各小區(qū)物業(yè)面積,入住情況門面出租情況,物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目等情況,與企業(yè)自報(bào)資料進(jìn)行比對(duì),分析畢業(yè)論文異常,加強(qiáng)巡管。
(四)規(guī)范納稅申報(bào)及賬務(wù)管理。
規(guī)范企業(yè)的納稅申報(bào),企業(yè)應(yīng)及時(shí)確入收入,明確應(yīng)稅收入應(yīng)稅代收費(fèi)用對(duì)應(yīng)的應(yīng)納稅種納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,及時(shí)準(zhǔn)確申報(bào)納稅。引導(dǎo)企業(yè)規(guī)范建賬,規(guī)范各科目收入費(fèi)用成本的確認(rèn),如各項(xiàng)收入發(fā)生的費(fèi)用各種代收費(fèi)用的收取與支付的核算等。對(duì)無(wú)建賬能力的規(guī)模較小的企業(yè),根據(jù)物業(yè)面積,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)入住率等各項(xiàng)指標(biāo)核定應(yīng)納稅額。加強(qiáng)評(píng)估管理,對(duì)零申報(bào)戶異常申報(bào)戶,與掌握的企業(yè)相關(guān)情況進(jìn)行比對(duì),及時(shí)評(píng)估,糾正企業(yè)不規(guī)范行為。
(五)部門協(xié)作。
與房管工商公安房地產(chǎn)開發(fā)公司加強(qiáng)協(xié)作,了解掌握樓盤開盤出售情況物業(yè)公司登記及進(jìn)入小區(qū)情況物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)情況門面出租情況業(yè)主入住情況,及時(shí)跟進(jìn)管理。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇六
隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷提高和擴(kuò)大,物業(yè)管理也逐漸深入到百姓生活中間。目前在縣城內(nèi)的物業(yè)管理雖然不如大中城市,但也逐步趨于正軌。在這漸進(jìn)的過(guò)程中,我們物價(jià)部門應(yīng)該充分發(fā)揮好政府引導(dǎo)作用,恰當(dāng)?shù)乩脙r(jià)格管理職能,促進(jìn)物業(yè)管理的良性發(fā)展。
一、縣級(jí)物業(yè)管理公司的現(xiàn)狀。
縣級(jí)物業(yè)管理公司的管理范圍主要是居民住宅。一般來(lái)說(shuō),居民住宅中的經(jīng)濟(jì)適用住房,其物業(yè)管理由房管局下設(shè)的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé);其他住宅或者商用樓由原房地產(chǎn)開發(fā)商成立物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理,很少有專門從外界引入專職的物業(yè)管理公司進(jìn)行獨(dú)立管理和運(yùn)轉(zhuǎn)。因此,房屋建設(shè)方和物業(yè)管理方一般都有直接的隸屬關(guān)系,在經(jīng)營(yíng)理念、盈虧補(bǔ)缺等方面都有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。
從整體的物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)情況看,物業(yè)管理公司主要負(fù)責(zé)母公司--房地產(chǎn)開發(fā)商所建設(shè)的樓盤管理,主要收費(fèi)有物業(yè)管理費(fèi)、小區(qū)停車場(chǎng)收費(fèi)以及各類代收費(fèi)用。物業(yè)管理收費(fèi)依據(jù)《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》,主要是分為兩種價(jià)格模式:一是普通住宅的物業(yè)管理費(fèi),實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)格;二是高檔住宅、商業(yè)用樓實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。根據(jù)這一指導(dǎo)原則,我們會(huì)同市房管局等相關(guān)部門,在召開制定物業(yè)管理費(fèi)聽證會(huì)的基礎(chǔ)上,制定了我市的普通住宅物業(yè)管理三級(jí)收費(fèi)方案,并得以執(zhí)行。但隨著城市建設(shè)、物業(yè)管理水平、城市居民生活水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素的不斷提高,原有的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確已不能適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展,不少物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低,甚至有些單位違反備案管理,擅自調(diào)高收費(fèi);與此相對(duì)應(yīng)的是消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求在逐步提高,對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也充滿質(zhì)疑和不滿,反映和意見頗多。
二、目前物業(yè)管理中存在的問(wèn)題。
(一)借前期物業(yè)管理合同的簽訂,提高物業(yè)管理收費(fèi)。在房地產(chǎn)開發(fā)商交房的同時(shí),一般要簽訂《前期物業(yè)管理合同》,主要是明確物業(yè)管理收費(fèi),為以后的正式物業(yè)管理合同進(jìn)行鋪墊,服務(wù)的水平和項(xiàng)目有欠缺;基本上后期正式合同的價(jià)格只能高不會(huì)低,而且實(shí)際服務(wù)水準(zhǔn)不可能再提高。不少房地產(chǎn)開發(fā)商借此機(jī)會(huì),一路調(diào)高了物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),而購(gòu)房的消費(fèi)者為了拿到鑰匙也不得不接受。比如今年交房的物業(yè)費(fèi)均在0.5元/平方米左右,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原來(lái)的一級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
(二)物業(yè)管理公司在運(yùn)轉(zhuǎn)一段時(shí)間后擅自調(diào)高價(jià)格。不少住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司聲稱入不敷出,經(jīng)營(yíng)處在嚴(yán)重虧損狀態(tài),部分公司不履行調(diào)價(jià)申報(bào)制度,也不與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商或者征求大多數(shù)居民意見,擅自調(diào)高物業(yè)管理費(fèi),時(shí)有突破政府指導(dǎo)價(jià)的浮動(dòng)幅度,與業(yè)戶發(fā)生矛盾。如某小區(qū)的物業(yè)費(fèi)由原來(lái)的一級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一下子提高到了0.7元/平方米,服務(wù)水平卻未見提高。
(三)部分小區(qū)的物業(yè)管理公司不執(zhí)行價(jià)格備案制度和價(jià)格公示制度。物業(yè)管理費(fèi)的備案制度是在《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》中規(guī)定的,因此,作為一項(xiàng)價(jià)格管理制度,就必須得到落實(shí)。然而有少數(shù)物業(yè)公司不來(lái)備案,對(duì)此種行為我們又沒有合理準(zhǔn)確的處罰依據(jù),《價(jià)格法》以及《價(jià)格違法行為處罰規(guī)定》中遍尋無(wú)果,造成一些物業(yè)管理公司的僥幸心理,嚴(yán)重影響了我們執(zhí)法的嚴(yán)肅性;同時(shí)在收費(fèi)公示方面,也存在著公示內(nèi)容不全面、公示的標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容含混不清的問(wèn)題,甚至有不公示的情況。
(四)住宅小區(qū)停車場(chǎng)收費(fèi)問(wèn)題存在爭(zhēng)議。小區(qū)停車場(chǎng)收費(fèi)屬于國(guó)家定價(jià),必須辦理《收費(fèi)許可證》。目前規(guī)格較低小區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)是免費(fèi)的,部分高檔小區(qū)建有地下停車場(chǎng),車位已經(jīng)賣給了業(yè)主,但物業(yè)公司因管理上需要,彌補(bǔ)燈、水、電以及管理人員等開支,收取了車位管理費(fèi)、租用車位管理費(fèi)以及臨時(shí)停車費(fèi)等費(fèi)用。如某小區(qū)把地下停車場(chǎng)以9萬(wàn)元的價(jià)格賣給了業(yè)戶后,每月還收取車位管理費(fèi)30元;租車位、臨時(shí)停車等也收費(fèi)不等。這些都屬于停車收費(fèi)衍生出的項(xiàng)目,應(yīng)該采用什么樣的價(jià)格形式來(lái)管理并無(wú)恰當(dāng)依據(jù)。
(五)對(duì)普通住宅小區(qū)和高檔住宅小區(qū)的定義模糊,造成監(jiān)管不力。在《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》中,明確了普通住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)格,高檔小區(qū)、商業(yè)用樓實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格。但在這個(gè)《辦法》中,并沒有明確什么是普通住宅小區(qū),什么是高檔住宅小區(qū)。目前,在縣城小區(qū)住房建設(shè)中,6層以上和有電梯的樓盤、別墅很多,有不少小區(qū)是混建的。那么,從價(jià)格管理上該怎么劃分普通和高檔呢?一個(gè)住宅小區(qū)是不是可以同時(shí)存在多種物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?如果說(shuō)以6層以下、不帶電梯的住宅為界線劃分普通小區(qū)和高檔小區(qū)的話,那么在《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》和相關(guān)的物業(yè)管理收費(fèi)的文件中規(guī)定“對(duì)住宅電梯和加壓供水設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)”與此相悖,因?yàn)檫@些是高檔小區(qū)的設(shè)施,應(yīng)屬于高檔住宅小區(qū)市場(chǎng)調(diào)節(jié)的價(jià)格內(nèi)容,市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格的原則是自負(fù)盈虧。
(六)物業(yè)收費(fèi)管理備案制度存在缺陷。目前我們要求的物業(yè)管理費(fèi)備案,要求物業(yè)公司也必須按規(guī)定上報(bào)與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理合同,或者是與業(yè)主委員會(huì)簽訂的合同。這是理論上的程序,在實(shí)際中執(zhí)行不力。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)商交房時(shí),根本不可能有業(yè)主委員會(huì),就是在居住年久的小區(qū)內(nèi),擁有業(yè)主委員會(huì)的也寥寥無(wú)幾。這樣,因?yàn)槿鄙倭藗浒赣布?,造成物業(yè)管理公司備案不合格,甚至有的'物業(yè)公司干脆就不備案。目前看來(lái),實(shí)現(xiàn)了前期物業(yè)備案的寥寥無(wú)幾,提價(jià)備案的也是以前備案的公司,少而又少。
三、建議和對(duì)策。
(一)建議上級(jí)物價(jià)管理部門盡早協(xié)同建設(shè)部門、房管部門對(duì)普通、高檔住宅小區(qū)做出規(guī)范性定義,至少應(yīng)該在價(jià)格管理方面有個(gè)較為明確的界定,以便切實(shí)對(duì)普通住宅小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)管理到位,制定切實(shí)可行的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理公司良性運(yùn)轉(zhuǎn),解決業(yè)主對(duì)物業(yè)收費(fèi)疑惑和矛盾;同時(shí)徹底放開高檔小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)管理,使物業(yè)管理企業(yè)自主決定收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn),發(fā)揮物價(jià)部門的引導(dǎo)作用,促進(jìn)物業(yè)公司的健康發(fā)展。
(二)建議上級(jí)物價(jià)部門明確下放的物業(yè)收費(fèi)管理權(quán)限,以便使當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門能夠根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況,及時(shí)監(jiān)審物業(yè)管理成本的變動(dòng),制定切合本地經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)水平的物業(yè)收費(fèi)區(qū)域性標(biāo)準(zhǔn);同時(shí)要明確物業(yè)管理中存在的其他收費(fèi),如停車場(chǎng)收費(fèi)、車位管理等收費(fèi)的核定權(quán)限、標(biāo)準(zhǔn)以及格管理形式、制定原則,以利于基層物價(jià)部門的管理和規(guī)范。
(三)認(rèn)真開展縣區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)水平的調(diào)查研究,按照當(dāng)?shù)氐纳钏胶拖M(fèi)水平核定,制定相應(yīng)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。筆者以為,應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo):對(duì)普通住宅小區(qū),應(yīng)該實(shí)現(xiàn)一個(gè)總體的區(qū)域性的指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),既要實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)的穩(wěn)定,又要兼顧經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展變化情況,具有一定的前瞻性;對(duì)于高檔小區(qū),應(yīng)當(dāng)本著合理利潤(rùn)的原則,適時(shí)開展高檔小區(qū)物業(yè)成本調(diào)查,公布社會(huì)平均價(jià)格,建立高檔小區(qū)經(jīng)營(yíng)成本公示制度,抑制不當(dāng)?shù)美吞摳呤找鎲?wèn)題;對(duì)于住宅電梯、供水輔助設(shè)備等設(shè)備維護(hù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)該核定社會(huì)成本,予以監(jiān)督;實(shí)現(xiàn)一小區(qū)多級(jí)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
(四)完善價(jià)格備案制度,制定切實(shí)可行的處罰措施。價(jià)格備案制度是在房地產(chǎn)價(jià)格、物業(yè)管理收費(fèi)方面經(jīng)常使用的,由于它過(guò)于籠統(tǒng),而且有時(shí)還偏于教條,應(yīng)該予以糾正。特別是在價(jià)格管理中,要特別明確處罰依據(jù)和條款、處罰幅度,使那些不履行價(jià)格備案制度的單位得到重創(chuàng),維護(hù)我們價(jià)格執(zhí)法的嚴(yán)肅性。
(五)建議重新在物業(yè)收費(fèi)管理中實(shí)行《收費(fèi)許可證》制度。物業(yè)管理收費(fèi)、停車場(chǎng)收費(fèi)以及代收費(fèi)用都基本上是政府指導(dǎo)價(jià)、定價(jià)的管理方式,辦理《收費(fèi)許可證》既有據(jù)可依也便于管理;在《價(jià)格法》對(duì)備案制度無(wú)處罰條文的情況下,應(yīng)用《收費(fèi)許可證管理辦法》進(jìn)行處罰,也不失為一個(gè)亡羊補(bǔ)牢的措施。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇七
實(shí)習(xí),顧名思義,就是在實(shí)習(xí)中學(xué)習(xí)。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的學(xué)習(xí),或者當(dāng)學(xué)習(xí)結(jié)束時(shí),我們需要知道我們學(xué)到了什么,或者我們應(yīng)該如何在實(shí)習(xí)中應(yīng)用它。因?yàn)槿魏沃R(shí)都來(lái)自實(shí)踐,屬于實(shí)踐。所以我們必須把它付諸實(shí)踐來(lái)檢驗(yàn)我們所學(xué)的東西?,F(xiàn)在我們就要畢業(yè)了,實(shí)習(xí)對(duì)我們?cè)絹?lái)越重要。剛剛結(jié)束的實(shí)習(xí)階段可以說(shuō)是我大學(xué)四年來(lái)最艱難、最充實(shí)的時(shí)期。
努力工作是因?yàn)槲覄倓傞_始工作,不能很快適應(yīng)很多方面。然而,充實(shí)是在這段時(shí)間里無(wú)法在校園里學(xué)到的知識(shí)和技能,它進(jìn)一步提高了自己各方面的素質(zhì)。同時(shí),實(shí)習(xí)也給了我一定的工作經(jīng)驗(yàn)。這為將來(lái)找一份好工作奠定了基礎(chǔ)?,F(xiàn)在讓我們總結(jié)一下這些天我們工作中的成績(jī)和缺點(diǎn)。
首先,總結(jié)經(jīng)驗(yàn),其次,有系統(tǒng)地了解自己的工作情況。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展和國(guó)民收入的不斷增加,人們?cè)絹?lái)越關(guān)注生活質(zhì)量。當(dāng)人們有足夠的食物和衣服時(shí),他們對(duì)居住環(huán)境和居住的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國(guó)雖然是一個(gè)新興的服務(wù)業(yè),但已經(jīng)有20多年的歷史。
隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展和國(guó)民收入的不斷增加,人們?cè)絹?lái)越關(guān)注生活質(zhì)量。當(dāng)人們有足夠的食物和衣服時(shí),他們對(duì)居住環(huán)境和居住的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國(guó)雖然是一個(gè)新興的服務(wù)業(yè),但已經(jīng)有20多年的歷史。應(yīng)該說(shuō),它積累了一些經(jīng)驗(yàn)。從興起到發(fā)展,現(xiàn)已成為現(xiàn)代居民不可或缺的服務(wù)業(yè)。
物業(yè)管理能走可持續(xù)發(fā)展之路嗎?作為一名物業(yè)管理專業(yè)人員,我在畢業(yè)前做了一項(xiàng)實(shí)習(xí)研究。從xx年xx月xx日至xx年x月xx日,為了進(jìn)一步鞏固知識(shí),理論聯(lián)系實(shí)際,我在xx物業(yè)管理有限公司進(jìn)行了為期六個(gè)月的訪問(wèn)和學(xué)習(xí)實(shí)習(xí)期間,我們受到xx市xx物業(yè)管理有限公司的熱情接待。通過(guò)在公司物業(yè)管理辦公室實(shí)習(xí),我對(duì)各地的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這個(gè)過(guò)程中,我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識(shí),豐富了學(xué)到的專業(yè)知識(shí),為今后的正常工作打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
一、研究對(duì)象的基本情況。
xx市xx物業(yè)管理有限公司成立于5月。位于西城北門陽(yáng)木橋社區(qū)二十號(hào)。東接西城路,南接滬寧鐵路,西接豐濱路,北接213國(guó)道。它是一家獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。資質(zhì)等級(jí)為三級(jí),注冊(cè)資本100萬(wàn)元。近年來(lái),公司始終貫徹“以人為本、誠(chéng)信服務(wù)”的理念,遵循“高質(zhì)量、高效率、一流服務(wù)、信譽(yù)第一”的宗旨。擁有一批大專以上學(xué)歷的高素質(zhì)管理人才,并取得國(guó)家物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書。創(chuàng)建了一個(gè)思維積極、技術(shù)過(guò)硬、工作作風(fēng)優(yōu)良的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。公司成功接管xx、xx二期(民豐西苑)、綠洲花園等住宅區(qū),取得了良好的社會(huì)、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)效益。面對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)和困難,公司規(guī)劃了良性發(fā)展循環(huán)。
目前,我們正在積極準(zhǔn)備iso9001質(zhì)量體系認(rèn)證,并已獲得內(nèi)部審計(jì)師資格證書。公司承諾嚴(yán)格按照“城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)制定和完善各項(xiàng)管理制度,充分利用現(xiàn)代管理方法,確保工作順利完成,為業(yè)主創(chuàng)造文明、整潔、安全、有序的生活環(huán)境,創(chuàng)造舒適的生活空間。我們將繼續(xù)創(chuàng)新,努力為西城更多業(yè)主和居民提供優(yōu)質(zhì)、安全、舒適的服務(wù),進(jìn)一步提升企業(yè)形象,精心打造“新橋物業(yè)”企業(yè)品牌,讓新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)的一顆璀璨之星。
二.研究的目的和意義。
“實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)”。在學(xué)習(xí)了三年的物業(yè)管理之后,我總是想把學(xué)到的東西運(yùn)用到實(shí)踐中去。這是我的研究目的之一。此外,我想了解現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì)發(fā)展情況,為今后正式進(jìn)入工作崗位打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。這是我研究的第二個(gè)目的。雖然物業(yè)管理有著良好的發(fā)展前景,但從目前的物業(yè)管理現(xiàn)狀來(lái)看,行業(yè)內(nèi)部和社會(huì)環(huán)境之間還有一系列問(wèn)題需要解決。
只有隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展,為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件,行業(yè)內(nèi)不斷自我完善,物業(yè)管理的美好前景才能成為現(xiàn)實(shí)我想通過(guò)這次實(shí)習(xí),我將對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)新的認(rèn)識(shí)和體驗(yàn)。我將從感性認(rèn)識(shí)上升到理性認(rèn)識(shí),理論與實(shí)踐相結(jié)合,把學(xué)到的知識(shí)運(yùn)用到社會(huì)實(shí)踐中,注意把從書本上學(xué)到的物業(yè)管理理論知識(shí)與實(shí)際工作相比較,用理論知識(shí)加深對(duì)實(shí)際工作的理解,用實(shí)踐驗(yàn)證學(xué)到的物業(yè)管理理論,探索物業(yè)管理工作的本質(zhì)和規(guī)律從很小的時(shí)候起,我就會(huì)為自己爭(zhēng)取一個(gè)光明的未來(lái)??偟膩?lái)說(shuō),它也為物業(yè)管理行業(yè)走向成熟和健康發(fā)展做出了自己微薄的努力。
三、研究方法和范圍。
在本次調(diào)查中,我主要對(duì)新橋物業(yè)管理辦公室開展物業(yè)管理工作的特點(diǎn)、方法和操作規(guī)程進(jìn)行了調(diào)查和分析。我還初步了解了管理辦公室的設(shè)施管理、事務(wù)管理和安全管理。調(diào)查期間,我主要通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)采訪物業(yè)管理人員和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查來(lái)完成調(diào)查工作。新橋物業(yè)管理有限公司現(xiàn)擁有xx、民豐西苑、綠洲花園三個(gè)管理區(qū)。
四、調(diào)查分析結(jié)果。
實(shí)習(xí)期間,我深刻體會(huì)到新橋房產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)及其對(duì)黃翔街的影響。新橋物業(yè)管理有限公司雖然經(jīng)過(guò)短短幾年的發(fā)展,取得了如此巨大的成就,但它離不開新橋人努力工作、創(chuàng)新和挑戰(zhàn)的精神。但是,在看到成績(jī)的同時(shí),也發(fā)現(xiàn)了一些影響新橋物業(yè)發(fā)展的問(wèn)題,總結(jié)如下:。
首先,內(nèi)部管理不規(guī)范首先,幾個(gè)物業(yè)管理幾乎都遵循舊的管理模式部門之間分工不明確,制度不完善,程序性和標(biāo)準(zhǔn)化工作流程少,大部分管理簡(jiǎn)單粗放。
其次,由于物業(yè)管理存在諸多問(wèn)題,各地制度不完善,關(guān)系復(fù)雜,需要協(xié)調(diào)處理的關(guān)系眾多,物業(yè)管理部門投入了大量精力處理各種關(guān)系。處理這些關(guān)系當(dāng)然有利于公司的發(fā)展。然而,當(dāng)內(nèi)部管理和外部服務(wù)被忽視時(shí),不可避免的是本末倒置。這影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。
第二,責(zé)任和權(quán)利不明確責(zé)任和權(quán)利不明確是公司發(fā)展的主要障礙。
例如,一些房屋維修問(wèn)題和設(shè)施設(shè)備配套問(wèn)題可以通過(guò)談判更好地解決。但更多的.是使物業(yè)管理工作不能獨(dú)立進(jìn)行,許多問(wèn)題需要各級(jí)審批,導(dǎo)致多重管理,影響了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高和物業(yè)管理的健康發(fā)展。此外,各物業(yè)管理辦公室內(nèi)部和崗位之間權(quán)責(zé)不清、職責(zé)分工不合理、人員配備不科學(xué),導(dǎo)致工作效率低下、工作鏈條斷裂、工作流程不暢,阻礙了部分工作正常、快速、有效地完成,極大地影響了服務(wù)水平的提高。
第三,缺乏專業(yè)管理人員由于員工相對(duì)缺乏專業(yè)知識(shí),他們大多在過(guò)程中從事房地產(chǎn)。雖然他們比較有經(jīng)驗(yàn),但缺乏系統(tǒng)的理論知識(shí)。此外,由于觀念和資金問(wèn)題,企業(yè)很少引進(jìn)專業(yè)管理人員,導(dǎo)致服務(wù)意識(shí)差,觀念創(chuàng)新不足,物業(yè)管理難以進(jìn)入良性發(fā)展的軌道。
五、研究經(jīng)驗(yàn)和建議。
通過(guò)對(duì)實(shí)習(xí)的理論研究和實(shí)習(xí)的磨合,我提出了自己的一些建議和方法:。
1.建立一支規(guī)范、高效、專業(yè)的團(tuán)隊(duì),做好基礎(chǔ)管理是關(guān)鍵。優(yōu)秀的基礎(chǔ)管理是搞好物業(yè)管理的基本點(diǎn),而員工素質(zhì)是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的決定性因素,是物業(yè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。
(1)規(guī)范服務(wù)人員形象,加大企業(yè)宣傳力度標(biāo)準(zhǔn)圖像包括儀表、語(yǔ)言和行為。儀表標(biāo)準(zhǔn)要求我們的服務(wù)人員持有相關(guān)證書,穿戴整齊并佩戴明顯標(biāo)志。語(yǔ)言形象要求服務(wù)接待人員說(shuō)普通話例如,在服務(wù)人員的電話接待中,要問(wèn)的第一個(gè)問(wèn)題是“新橋物業(yè),我能為你做什么”,語(yǔ)言應(yīng)該盡可能溫暖委婉,包括當(dāng)與業(yè)主發(fā)生沖突時(shí),“新橋物業(yè)”應(yīng)該成為每個(gè)員工的口頭禪,這也有利于企業(yè)形象的提升。行為形象要求每個(gè)崗位的員工以標(biāo)準(zhǔn)的方式工作,展示他們的職業(yè)風(fēng)格。這一點(diǎn)對(duì)我們的安全人員非常重要。保安人員負(fù)責(zé)維護(hù)社區(qū)的公共秩序。因此,他們應(yīng)該盡力在工作中達(dá)到軍事標(biāo)準(zhǔn)。例如,他們不應(yīng)該走路、抽煙或打架,以免對(duì)業(yè)主造成不良影響。房地產(chǎn)是一個(gè)服務(wù)行業(yè),它的行為實(shí)際上是一個(gè)服務(wù)過(guò)程,也就是一個(gè)服務(wù)交付過(guò)程。快樂的員工可以平息服務(wù)缺陷給業(yè)主帶來(lái)的不滿和投訴。此外,服務(wù)人員的形象也是公司服務(wù)的有形展示,向用戶傳達(dá)公司的良好形象。
2.服務(wù)管理應(yīng)以專業(yè)化為方向,融入法制化,走程序化的道路。
(1)、在專業(yè)化的方向上,首先要做的是奠定其專業(yè)基礎(chǔ),即讓大多數(shù)員工掌握豐富的專業(yè)知識(shí)和技能,所以企業(yè)應(yīng)該建立一個(gè)活躍的氛圍,靈活的學(xué)習(xí)網(wǎng)絡(luò)例如,公司應(yīng)及時(shí)、快速、方便地定制圖書、期刊、報(bào)紙等各種專業(yè)學(xué)習(xí)媒體,并配置現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)(互聯(lián)網(wǎng)、局域網(wǎng)等)。)使各種項(xiàng)目的高級(jí)視圖成為公司的共享信息。通過(guò)學(xué)習(xí),員工可以“站在新橋上,跳出新橋”,用領(lǐng)先行業(yè)的思想和心態(tài)做好每件事。此外,公司還應(yīng)組織定期或不定期的培訓(xùn)課程并外出學(xué)習(xí)。特別值得一提的是,從外出中學(xué)到的東西不應(yīng)該純粹是“借來(lái)的”,必須及時(shí)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r加以改變。它應(yīng)該主要符合公司和社會(huì)的實(shí)際情況,否則只會(huì)浪費(fèi)大量的人力物力。
實(shí)習(xí)期間,我在社區(qū)管理辦公室接觸到的專業(yè)書籍和期刊很少,所以這一點(diǎn)尤為重要。專業(yè)技能是服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ),應(yīng)鼓勵(lì)員工提出技能改革的方法,參加國(guó)家技能考試,獎(jiǎng)勵(lì)取得一定成績(jī)的員工,形成“學(xué)有所得,學(xué)有所得”的良性循環(huán)。第三,專業(yè)化還要求明確的部門結(jié)構(gòu)和改進(jìn)專業(yè)結(jié)構(gòu)。例如,綠洲花園在管理一些文件時(shí)有一點(diǎn)混亂,因?yàn)樗娜藛T很少,而且一個(gè)人要負(fù)責(zé)很多事情。因此,我認(rèn)為部門結(jié)構(gòu)應(yīng)該有一個(gè)明確的分工,各部門應(yīng)該形成自己的職責(zé)和工作規(guī)范,并有相應(yīng)的配套設(shè)施。最后,專業(yè)重組是根據(jù)各部門所用專業(yè)的特點(diǎn)整合專業(yè)知識(shí),使每個(gè)員工擁有一個(gè)專業(yè)和多種能力。例如,安全、綠化和工程部門可以在明確部門的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)“人人都應(yīng)該學(xué)習(xí)和理解一切”,并可以在責(zé)任人員不在時(shí)處理緊急情況。
(2)將法律制度納入其中,就是要求公司的每一項(xiàng)行為都直接或間接地與法律政策相聯(lián)系,這也是我們?cè)诠ぷ髦斜3址e極地位的關(guān)鍵,特別是在處理不協(xié)調(diào)的糾紛方面。物業(yè)公司必須時(shí)刻具備法律自我保護(hù)意識(shí),也就是說(shuō),我們必須在每一個(gè)潛在的法律糾紛中采取行動(dòng)。例如,在綠洲花園,我看到住宅區(qū)的路面坑坑洼洼。如果屋主查看或檢查了房子,就有倒塌的潛在風(fēng)險(xiǎn),我們的財(cái)產(chǎn)也沒有給出任何警告。這是我們的無(wú)所作為。萬(wàn)一發(fā)生事故,我們將承擔(dān)責(zé)任。
如果我們給出一個(gè)引人注目的警告,那么我們只能不承擔(dān)任何責(zé)任或連帶責(zé)任。因此,每位員工都應(yīng)該牢記自我保護(hù)的法律意識(shí),以避免不必要的麻煩。物業(yè)管理是集勞動(dòng)服務(wù)、智能和管理于一體的特殊服務(wù)業(yè)。管理和服務(wù)的目標(biāo)是“人”,最終目標(biāo)是“滿足他人的需求”這里提到的“管理”絕不是簡(jiǎn)單的“限制”“管理”是約束,“理性”是說(shuō)服。只有將約束和說(shuō)服有機(jī)地結(jié)合起來(lái),才能實(shí)現(xiàn)有序有效的管理過(guò)程。因此,其經(jīng)營(yíng)管理的復(fù)雜性不同于一般制造企業(yè)。它的運(yùn)作和管理是系統(tǒng)的、科學(xué)的、積極的和富有人情味的。這是一個(gè)涉及自然科學(xué)和社會(huì)科學(xué)以及心理學(xué)和行為科學(xué)的廣闊領(lǐng)域。
未來(lái),中國(guó)的物業(yè)管理水平將逐步與世界水平接軌。因此,發(fā)展的道路是漫長(zhǎng)的,我們每個(gè)人都應(yīng)該下定決心為之不懈努力。我們相信物業(yè)管理行業(yè)會(huì)越來(lái)越好!
物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇八
物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的三個(gè)突破之一。物業(yè)管理是一個(gè)成長(zhǎng)的過(guò)程,也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過(guò)程。
一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點(diǎn)工作開展情況。
上半年,鎮(zhèn)城管辦在七個(gè)城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點(diǎn),打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式,重點(diǎn)在臟亂差的無(wú)人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn),解決遺留問(wèn)題,成立業(yè)主委員會(huì)。城市七個(gè)社區(qū)的試點(diǎn)具體情況為:
1、社區(qū):社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點(diǎn)。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段,共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問(wèn)題很多,圍墻未建好,沒有物業(yè)管理用房,長(zhǎng)期無(wú)人管,垃圾成堆,草坪損毀,很多業(yè)主對(duì)在此居住失去了信心,打算賣掉房子。對(duì)于物業(yè)管理,多數(shù)人擁護(hù),但缺乏信心。經(jīng)過(guò)初步測(cè)算,要在該小區(qū)建立物業(yè)管理,尚需七萬(wàn)元解決遺留問(wèn)題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備會(huì),向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書,征求有關(guān)意見。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會(huì)。
二、社區(qū):社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理,并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì),建立了業(yè)主規(guī)約,協(xié)助小區(qū)實(shí)行了物業(yè)自治管理。今年,社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶,建成十多年來(lái),沒有物業(yè)管理,遺留問(wèn)題多,一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點(diǎn)。經(jīng)走訪,綜合批發(fā)城要實(shí)施物業(yè)管理需解決四大遺留問(wèn)題:清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復(fù)大門及門崗、提供物業(yè)管理用房,總測(cè)算費(fèi)用近五十萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)半年多的協(xié)調(diào),目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會(huì),簡(jiǎn)單疏通了下水道,基本拆除了消防通道上的.違章建筑,向開發(fā)商爭(zhēng)取了兩間門面作為物業(yè)管理用房,已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案,并正在協(xié)商解決大門及門崗的問(wèn)題。7月30日晚,鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會(huì)議,正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司,該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。
三、觀山社區(qū):試點(diǎn)一:佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司(原一建公司)改制時(shí)已將其宿舍區(qū)(建筑公寓)移交社區(qū),并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議,不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù),請(qǐng)求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶,以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實(shí)施過(guò)物業(yè)管理,后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止,成為無(wú)人管小區(qū),后來(lái)小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司,但缺乏長(zhǎng)效管理。現(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會(huì),下發(fā)選票,籌備成立業(yè)主委員會(huì),下一步再確定物業(yè)管理方案。試點(diǎn)二:原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭,鎮(zhèn)城管辦協(xié)助,在現(xiàn)場(chǎng)走訪了業(yè)主。針對(duì)院內(nèi)的環(huán)境問(wèn)題,我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多,改造資金龐大,我們已向縣政府反映,準(zhǔn)備召開相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會(huì),解決環(huán)境問(wèn)題后再議物業(yè)管理事宜。
四、老西門社區(qū):老西門社區(qū)做為老城區(qū),無(wú)人管小區(qū)最多,縣長(zhǎng)熱線投訴最多,創(chuàng)建任務(wù)最難,實(shí)施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會(huì)走訪,征求業(yè)主意見,了解物業(yè)管理現(xiàn)狀,最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實(shí)施物業(yè)管理。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問(wèn)題。
五、渫陽(yáng)社區(qū):試點(diǎn)一:農(nóng)資大市場(chǎng)。農(nóng)資大市場(chǎng)一期工程建成多年,二期工程尚未售完。建成以來(lái)市場(chǎng)物業(yè)一直由市管中心(宏天物業(yè))管理,但建設(shè)方和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿,準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦,建設(shè)方多方了解后,擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開始,致遠(yuǎn)物業(yè)開始走訪業(yè)主,制定了初步管理方案,得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份,縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式,重新聘用物業(yè)公司。試點(diǎn)二:旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶,一部分是原勞動(dòng)服務(wù)公司職工,另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費(fèi),兩年期滿后,物業(yè)公司退出,現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理,而且由于以前管理不規(guī)范,公共部分占用嚴(yán)重,業(yè)主強(qiáng)烈要求實(shí)施物業(yè)管理。目前,社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備小組會(huì)議,張貼了有關(guān)宣傳法規(guī),投票選舉了業(yè)主委員會(huì),下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會(huì)。
六、中渡社區(qū):社區(qū)選擇小區(qū)做為試點(diǎn)。小區(qū)是原廣福橋煤礦職工宿舍區(qū),有業(yè)主近七十戶,改制后由社區(qū)接管,但由于收費(fèi)狀況不好,管理有難度,每年社區(qū)還要負(fù)債投入。今年,社區(qū)在該小區(qū)率先推行物業(yè)管理,組織召開業(yè)主大會(huì),選舉成立了業(yè)主委員會(huì),并協(xié)助完善了業(yè)主規(guī)約。六月份,小區(qū)正式開始自治管理。
二、物業(yè)管理工作開展過(guò)程中存在的難點(diǎn)。
1、社區(qū)對(duì)物業(yè)管理的社會(huì)效益認(rèn)識(shí)不足。個(gè)別社區(qū)認(rèn)為物業(yè)管理與小區(qū)管理在利益上存在著沖突,工作積極性不是很高。
2、硬件設(shè)施不配套。一是相當(dāng)一部分院落建設(shè)不規(guī)范,無(wú)門崗和門廳,現(xiàn)在組織修建也不好規(guī)劃。二是居民區(qū)下水道、電、路等物業(yè)管理所涉及到的設(shè)施嚴(yán)重滯后,維修或建設(shè)需大量資金。
3、規(guī)范控制混亂。小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重,臨時(shí)建筑擠占了消防通道。綠化率達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),居民利用空坪隙地種菜,擠占了綠化空間。
4、收取物業(yè)管理所必須的費(fèi)用存在一定的難度。有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司賺了錢,不愿交費(fèi),或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時(shí)代,對(duì)自己應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)不明。
5、物業(yè)管理企業(yè)動(dòng)作欠規(guī)范?,F(xiàn)有的幾個(gè)物業(yè)管理企業(yè),市場(chǎng)化程度不高,管理不是很專業(yè),缺乏先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)與模式,營(yíng)利的目的太明顯。
6、前期物業(yè)管理不規(guī)范,開發(fā)建設(shè)所遺留下來(lái)的問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理形成了極大的障礙。
7、業(yè)主大會(huì)難組織。居民對(duì)物業(yè)管理的含義認(rèn)識(shí)不清、信心不足,參加會(huì)議的積極性不高。
8、媒體關(guān)注程度不夠。
三、對(duì)我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理工作的幾點(diǎn)建議。
1、嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理的法律、法規(guī)及規(guī)章,使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)、收費(fèi)等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運(yùn)作。政府要加強(qiáng)服務(wù)意識(shí),出臺(tái)相應(yīng)的扶持政策,為廣大企業(yè)營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境,提供宏觀的政策支持與引導(dǎo)。建立物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)的培育,鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)。鼓勵(lì)開發(fā)商從社會(huì)上聘請(qǐng)那些經(jīng)過(guò)實(shí)踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行專業(yè)化的管理。鼓勵(lì)通過(guò)招投標(biāo)等方式公開選聘物業(yè)管理公司,引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場(chǎng)化方向發(fā)展。
2、物業(yè)管理企業(yè)要按照“產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)”的要求,建立現(xiàn)代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì),多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才,為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。
3、社會(huì)公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè),加深對(duì)這一行業(yè)的了解并對(duì)這一行業(yè)的作用充分重視,促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。
四、下一步工作重點(diǎn)。
一是廣泛宣傳,營(yíng)造良好輿論氛圍;。
二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機(jī)制;。
三是加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)組建的指導(dǎo)監(jiān)督工作;。
四是進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作;。
五是建立“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制;。
六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì);。
七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇九
黨的十七大明確指出:“社會(huì)穩(wěn)定是人民群眾的共同心愿,是改革發(fā)展的重要前提。要健全黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé)、社會(huì)協(xié)同、公眾參與的社會(huì)管理格局,健全基層社會(huì)管理體制。最大限度激發(fā)社會(huì)創(chuàng)造活力,最大限度增加和諧因素,最大限度減少不和諧因素”。區(qū)委十屆六次全會(huì)也提出了要全力抓好社會(huì)穩(wěn)定工作,全面落實(shí)各項(xiàng)工作措施,營(yíng)造安居樂業(yè)的社會(huì)環(huán)境。而物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)的基礎(chǔ)工程,為此,加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理建設(shè),改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。前不久,按照區(qū)委的工作部署,南關(guān)嶺街道黨工委在解放思想學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)專題調(diào)研階段,結(jié)合地區(qū)實(shí)際,組織了專題調(diào)研小組,就如何推進(jìn)地區(qū)物業(yè)管理,促進(jìn)地區(qū)社會(huì)和諧穩(wěn)定進(jìn)行了專題調(diào)研。此次調(diào)研,實(shí)地走訪了部分居委會(huì)和物業(yè)管理公司,召開了由街道城管部門、物業(yè)公司、居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等單位參加的不同層次座談會(huì),發(fā)放了500份居民調(diào)查問(wèn)卷,征求了各個(gè)群體的意見和建議,現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下:
據(jù)調(diào)查,南關(guān)嶺街道共有各類物業(yè)建筑面積240萬(wàn)平方米,住宅建筑面積約181萬(wàn)平方米。2萬(wàn)平方米以上的居住小區(qū)16個(gè),其中,上世紀(jì)八十年代以前建成入住的小區(qū)4個(gè),占總面積的25%;九十年代后,按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、綜合開發(fā)建設(shè)而成的小區(qū)12個(gè),占總面積的75%。已實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)8個(gè),占居住小區(qū)的50%;成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)5個(gè),占實(shí)行物業(yè)管理小區(qū)的62.5%。全街共有物業(yè)管理企業(yè)七家,從業(yè)人員300余人。目前,實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存,既有商品房、承租房、房改房、拆遷房,還有單位直管樓等。
總體看,物業(yè)管理工作具有以下幾個(gè)特點(diǎn):一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初級(jí)階段。目前仍然沒有實(shí)行物業(yè)管理的居住小區(qū)占50%;未收取物業(yè)費(fèi)的小區(qū)占75%,在收取物業(yè)費(fèi)小區(qū)中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費(fèi)。二是物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模比較小,資質(zhì)等級(jí)偏低等;物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低,物業(yè)服務(wù)工作不到位。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不健全。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查及規(guī)范化經(jīng)營(yíng)缺乏制度支撐,對(duì)社區(qū)物業(yè)管理自治方式缺乏科學(xué)性探索。
近年來(lái),各新建小區(qū)積極通過(guò)公開招投標(biāo)選聘前期物業(yè)管理企業(yè),著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺(tái),物業(yè)管理工作取得了一定成績(jī),也總結(jié)了一些經(jīng)驗(yàn),但由于體制、觀念、機(jī)制等因素的影響,物業(yè)管理工作仍存在以下四個(gè)方面的問(wèn)題:
1、開發(fā)商遺留問(wèn)題嚴(yán)重。開發(fā)商遺留問(wèn)題嚴(yán)重是各地普遍存在的問(wèn)題,本地區(qū)也不例外。問(wèn)題主要包括變更規(guī)劃、配套設(shè)施不落實(shí)、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等。這些問(wèn)題遺留到物業(yè)管理階段并長(zhǎng)期得不到解決,致使矛盾集中到物業(yè)公司身上,據(jù)調(diào)查,在有物業(yè)公司的小區(qū),57%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責(zé)任,68%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)技防措施不健全。
2、物業(yè)管理公司定位不合理。目前,據(jù)調(diào)查,現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質(zhì)等級(jí)低,物業(yè)管理服務(wù)水平偏低,經(jīng)營(yíng)管理理念陳舊,缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在7家物業(yè)管理企業(yè)中,按資質(zhì)分類,一級(jí)資質(zhì)僅有1家,其余6家均為三級(jí)資質(zhì),按照性質(zhì)分,2家由村公司物業(yè)轉(zhuǎn)制而來(lái),其余是市內(nèi)物業(yè)的分公司.個(gè)別物業(yè)公司受舊的體制影響比較深,習(xí)慣上以管理者自居,服務(wù)意識(shí)差;有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi);有些企業(yè)錯(cuò)誤認(rèn)為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低,缺少對(duì)員工的培訓(xùn)和嚴(yán)格規(guī)范的制度管理,造成人員素質(zhì)普遍偏低;有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意,擅自經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位,侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。
3、部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高,對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的理解尚未到位,不愿意按照目前價(jià)格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主普遍存在維權(quán)意識(shí)強(qiáng)烈而責(zé)任意識(shí)淡薄,經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主權(quán)利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查顯示,只有1%的受訪者對(duì)《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解,不了解的多達(dá)87%;71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利方面的規(guī)定。業(yè)主相互不熟悉,往往出現(xiàn)“誰(shuí)都可以牽頭成立業(yè)主大會(huì),但誰(shuí)都無(wú)法真正成立業(yè)主大會(huì)”的無(wú)序局面,業(yè)主委員會(huì)的權(quán)威受到質(zhì)疑。據(jù)調(diào)查顯示,55%的受訪者所居住的社區(qū)沒有成立業(yè)主委員會(huì);當(dāng)居住方面合法權(quán)益受到侵害時(shí),更多人傾向于選擇通過(guò)居委會(huì)維權(quán);87%的受訪者認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不好,居委會(huì)作用發(fā)揮好。
4、政府相關(guān)職能部門公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責(zé)劃分和相互配合的問(wèn)題,有些是行政監(jiān)管關(guān)系,有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前,政府相關(guān)職能部門之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會(huì)等相關(guān)部門的關(guān)系還未理順,責(zé)權(quán)利的劃分有待進(jìn)一步明確,公共服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高。此外,開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的銜接也存在一些問(wèn)題。如本應(yīng)由政府提供的公共服務(wù)職責(zé)被人為地轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司,使物業(yè)公司客觀上既承擔(dān)一個(gè)企業(yè)的責(zé)任,又承擔(dān)著部分政府公共服務(wù)的職能等等。
南關(guān)嶺地區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部,物業(yè)管理具有一定的特殊性,需要探索適合街道實(shí)際的物業(yè)管理模式。通過(guò)此次調(diào)研,提出以下幾條建議:
1、推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入法。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的'“規(guī)劃—設(shè)計(jì)—施工—安裝—銷售—管理”等過(guò)程。這樣有利于避免開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問(wèn)題,從源頭上減少開發(fā)商遺留問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理的隱患,有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處,三方共贏的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問(wèn)題入手深入研究,加強(qiáng)引導(dǎo),推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。
2、成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)并積極發(fā)揮作用。應(yīng)由街道相關(guān)部門協(xié)調(diào)各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺(tái),促進(jìn)行業(yè)自律,推動(dòng)公平競(jìng)爭(zhēng),協(xié)調(diào)利益沖突,維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益等方面的作用。協(xié)會(huì)應(yīng)著力開展以下幾方面的工作:摸清行業(yè)基本狀況,研究行業(yè)發(fā)展理論;建立行業(yè)自律機(jī)制,規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為;反映企業(yè)合理訴求,維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益;開展各種形式活動(dòng),形成行業(yè)的凝聚力;正確引導(dǎo)輿論宣傳,樹立行業(yè)良好形象;加強(qiáng)從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓(xùn),形成在職繼續(xù)教育機(jī)制。
3、建立健全長(zhǎng)效管理機(jī)制。要建立和完善對(duì)開發(fā)商的誠(chéng)信考核機(jī)制,特別是對(duì)其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評(píng),使其注重樹立品牌意識(shí),做好建管銜接;行業(yè)主管部門要改變姿態(tài),充分利用全方位的媒體手段主動(dòng)宣傳物業(yè)管理的必要性;物業(yè)管理公司應(yīng)拋棄行政管理的方式,加大對(duì)業(yè)主的情感投入,與業(yè)主建立良性互動(dòng),用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合,政府有關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu),完善社區(qū)黨總支、居委會(huì)、業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動(dòng)議事平臺(tái),理順物業(yè)管理體系,建立基層管理長(zhǎng)效機(jī)制。
4、探索物業(yè)分類管理模式。應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的特殊性,有針對(duì)性的對(duì)居住小區(qū)的特點(diǎn)探索不同的物業(yè)管理模式。對(duì)于一些老舊小區(qū)來(lái)說(shuō),由于觀念限制和硬件條件的制約,讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對(duì)這類長(zhǎng)期以來(lái)欠賬較多的老舊小區(qū),政府有關(guān)部門及產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)加強(qiáng)資金的合理投入,探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式,如充分延伸居民委員會(huì)的作用,或發(fā)動(dòng)群眾建立自我管理的自治組織,力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問(wèn)題。對(duì)于新建商品房小區(qū),政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)和約束,引入市場(chǎng)化、專業(yè)化的管理模式,為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,逐步打造代表自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)品牌。
5、大力提高居民自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期,配套政策尚不健全,不可能事無(wú)巨細(xì)都采用法律手段。而社會(huì)矛盾糾紛得不到及時(shí)調(diào)整,就有可能陷入無(wú)法緩解的對(duì)立困境。因此,在物業(yè)管理中,要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系,通過(guò)規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)的內(nèi)容,完善鄉(xiāng)規(guī)民約,提高居民的權(quán)利義務(wù)意識(shí),在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上,承擔(dān)民主管理的責(zé)任。如大北物業(yè)公司與社區(qū)聯(lián)合深入開展調(diào)查研究,剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn),針對(duì)性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約,培育一批五好家庭、星級(jí)文明戶、文明樓等品牌項(xiàng)目,堅(jiān)決反對(duì)在居民區(qū)生活中地極端個(gè)人主義等自私自利現(xiàn)象,大力提升小區(qū)的社會(huì)公德和家庭美德水準(zhǔn),收到了良好的效果。
6、提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司應(yīng)結(jié)合實(shí)際需要,積極探索、大膽實(shí)踐,創(chuàng)造自己品牌,要通過(guò)提高員工知識(shí)技能的培訓(xùn),運(yùn)用先進(jìn)的管理手段,在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)崗位明確,職責(zé)分明,建立一套行之有效的績(jī)效考核體系,降低企業(yè)管理成本。要從日常檢查、客戶交流、業(yè)主滿意度調(diào)查、管理費(fèi)收繳、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務(wù)是否滿足業(yè)主的需求,從而制定相應(yīng)的措施。如鴻誠(chéng)物業(yè)公司開展“敬業(yè)愛崗、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”活動(dòng),調(diào)動(dòng)員工的工作積極性,激發(fā)技術(shù)革新,促進(jìn)了物業(yè)管理、服務(wù)工作再上新臺(tái)階。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十
為打造xx企業(yè)品牌,運(yùn)用現(xiàn)代管理手段,建立具有標(biāo)準(zhǔn)化、程序化和規(guī)范化的管理體系,提高企業(yè)戰(zhàn)略,宏觀調(diào)控經(jīng)營(yíng),共創(chuàng)高效企業(yè)效益和社會(huì)效益,有力推動(dòng)公司整體業(yè)務(wù)發(fā)展,根據(jù)公司董事和領(lǐng)導(dǎo)要求,本人進(jìn)行了為期三周深入調(diào)研,現(xiàn)將工作調(diào)研小結(jié)如下:
1、企業(yè)投資環(huán)境優(yōu)越,交通便利,周邊配套日趨成熟,發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁。
2、市場(chǎng)定位準(zhǔn)確,產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià),吸引力大,前景廣闊。
3、小區(qū)配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)性高。
4、準(zhǔn)確把握市場(chǎng)脈搏。
5、經(jīng)營(yíng)理念鮮明――創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活空間,實(shí)現(xiàn)新城市主義現(xiàn)代生活。
6、企業(yè)的勝利,全賴于鐵的紀(jì)律支撐。
7、人力資源及組織體系比較完整。
8、公司董事及高層領(lǐng)導(dǎo)調(diào)控意識(shí)超前,戰(zhàn)略目標(biāo)明確,拓展思維清晰。
1、工程規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等與物管銜接脫節(jié),給物業(yè)管理服務(wù)留下了后遺癥,加大經(jīng)營(yíng)成本,造成資源浪費(fèi)。例如:xx華庭游泳池每次清洗,水量理應(yīng)自然排盡,作業(yè)自如。但目前每次洗清時(shí),池內(nèi)約40多公分的水無(wú)法自然排放,必須用水泵配合才能抽走,這樣,既增加了人工操作的麻煩,在安全方面也受到一定影響。再如,xx、二期車位配置與住宅數(shù)量不成正比,隨著業(yè)主生活水平的提高,業(yè)主車輛逐步增多,車輛停放逐步緊張,長(zhǎng)期如此將會(huì)導(dǎo)致秩序混亂。
2、營(yíng)銷與物管關(guān)系脫節(jié),公司在推銷產(chǎn)品前期,尚未按國(guó)家政策法規(guī)要求制定和簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等規(guī)范文本。對(duì)業(yè)主入住后出現(xiàn)的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費(fèi)用等行為沒有明確的書面依據(jù)約束,這方面尚未引起足夠重視。
3、人力資源配置缺乏科學(xué)性,相關(guān)部門對(duì)物管隊(duì)伍人員的借調(diào)與共享還沒有明確計(jì)劃,操作層員工面對(duì)多頭領(lǐng)導(dǎo)遙控,在具體運(yùn)作上,出現(xiàn)了錯(cuò)亂局面,直接影響服務(wù)質(zhì)量。
4、縱橫觀三個(gè)樓盤物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),尚未達(dá)到公司基本要求。例如:xx花園公共區(qū)域死角的清潔衛(wèi)生不到位,樓梯底雜物間各種建筑垃圾依然存在;xx居休閑區(qū)噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見,噴泉中央石塊四分五裂,池溝污泥沉積,員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物處處可見;xx華庭的廣場(chǎng)地面、區(qū)內(nèi)噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車庫(kù)墻面等清潔開荒馬虎,水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見,接靠會(huì)所鋪面的物件亂擺亂放,占道經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重,各門面招牌大小不一,亂張亂貼處處可見;從創(chuàng)藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環(huán)境衛(wèi)生非常糟糕,在某種程度上,嚴(yán)重影響了小區(qū)良好容貌。
5、綠化管理方面,對(duì)枯枝黃葉修剪無(wú)計(jì)劃進(jìn)行,對(duì)長(zhǎng)短不一的草皮沒有重視修剪,對(duì)多處殘缺空白、黃土裸露不及時(shí)補(bǔ)種,對(duì)行人踐踏的綠化植物無(wú)標(biāo)識(shí)提示,養(yǎng)護(hù)專業(yè)水平一般。
6、安全管理意識(shí)一般,對(duì)區(qū)內(nèi)各人工湖、溪流及裝修作業(yè)施工現(xiàn)場(chǎng)無(wú)任何安全提示或警告標(biāo)識(shí)。
7、在設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)方面,沒有規(guī)范設(shè)備臺(tái)帳和歷史記錄,所有樓盤的路燈無(wú)編號(hào)。如:xx花園若干車庫(kù)門鎖被人敲壞,門扇敞開無(wú)人重視關(guān)上及維修;泳池機(jī)房無(wú)鎖,房門經(jīng)常打開而無(wú)人重視,進(jìn)入泳池區(qū)的小孩可隨意進(jìn)入機(jī)房捉迷藏,時(shí)刻存在安全隱患。
8、保安隊(duì)伍紀(jì)律散漫,應(yīng)變能力差,崗位工作馬虎應(yīng)付,禮節(jié)禮貌、服務(wù)態(tài)度、方式方法等工作意識(shí)淡薄,整體形象較差,戰(zhàn)斗力弱。如:崗位當(dāng)值隊(duì)員在吃飯時(shí)間出現(xiàn)空崗,引起相關(guān)部門不滿而投訴;若干隊(duì)員正規(guī)著裝在xx華庭管理處大廳內(nèi)靜坐抽煙;各崗?fù)ぎ?dāng)值保安隊(duì)員對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、小區(qū)業(yè)主、參觀看樓顧客進(jìn)進(jìn)出出,不理不睬;對(duì)外來(lái)人員進(jìn)出小區(qū)沒有監(jiān)控;巡邏保安對(duì)裝修工人不規(guī)范搬運(yùn)材料和倒放垃圾嚴(yán)重影響小區(qū)容貌衛(wèi)生視而不見;隊(duì)伍訓(xùn)練著裝款式不統(tǒng)一,整體局面較為混亂,隊(duì)伍建設(shè)有待整頓。
9、在客戶服務(wù)方面,從熱情待客及工作形象上看,xx華庭管理處前臺(tái)工作可以,xx居和xx花園前臺(tái)待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務(wù)質(zhì)量體系的.建立(含投拆處理機(jī)制建立)、財(cái)務(wù)收費(fèi)體系的建立,包括日常各種管理規(guī)章建立等基礎(chǔ)工作,尚未形成系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化。尤其在物業(yè)資料管理與財(cái)務(wù)收費(fèi)管理方面,還停留于手工作業(yè)原始方式,工作效率較低。
10、從物業(yè)管理整體隊(duì)伍上看,土氣低落,人員素質(zhì)參差不齊,業(yè)務(wù)培訓(xùn)及績(jī)效考核機(jī)制尚未鋪開,整體業(yè)務(wù)素質(zhì)較差,專業(yè)水準(zhǔn)較低。尤其是各專業(yè)班組缺乏實(shí)操經(jīng)驗(yàn),加上監(jiān)督力度不足,在管理上出現(xiàn)了較多盲點(diǎn),由于工作權(quán)責(zé)模糊不清等原因,導(dǎo)致了各部門各自為政的傾向,組織架構(gòu)及崗位架構(gòu)有待調(diào)整。
根據(jù)xx現(xiàn)有物業(yè)管理狀況及存在問(wèn)題,建議以下改善:
1、建立規(guī)范管理體系,實(shí)行有效資源整合。
從公司發(fā)展戰(zhàn)略高度出發(fā),避免低檔次樓盤服務(wù)牌子接管高檔次樓盤之嫌,讓xx的牌子有力地推動(dòng)各項(xiàng)目發(fā)展,建議成立“xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”,在物管全盤運(yùn)作上,以xx華庭作為人力資源培訓(xùn)和輸出基地,統(tǒng)籌兼顧好各項(xiàng)目業(yè)務(wù)工作,具體整合辦法為:
將現(xiàn)注冊(cè)的“中山市xx居物業(yè)管理有限公司”營(yíng)業(yè)執(zhí)照牌子申報(bào)改為“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”,新牌子定位于xx華庭重點(diǎn)項(xiàng)目,申報(bào)注冊(cè)登記下屬項(xiàng)目管理處。即“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx華庭管理處”、“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx居管理處”、“中山市xx物業(yè)管理有限公司xx花園管理處”。今后的項(xiàng)目發(fā)展和命名,按此類推。
2、精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu),合理調(diào)配。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十一
根據(jù)各級(jí)黨組織對(duì)深入開展《黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)》的要求,忻州市物業(yè)管理指導(dǎo)中心與3月12日開展了關(guān)于黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)的動(dòng)員會(huì),接著于每周二、周四組織中心全體職工進(jìn)行集中學(xué)習(xí)和觀看教育影片,并認(rèn)真做了學(xué)習(xí)筆記。在3月30日中心接到局領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)發(fā)的關(guān)于忻州市精華小區(qū)的業(yè)主投訴書,中心領(lǐng)導(dǎo)就對(duì)此事立即召開了會(huì)議,對(duì)來(lái)信做認(rèn)真解讀,就業(yè)主們?cè)谛胖刑岬降膯?wèn)題,中心結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況與4月1日帶領(lǐng)業(yè)主指導(dǎo)科和企業(yè)監(jiān)管科對(duì)忻州市精華小區(qū)進(jìn)行了走訪調(diào)研,調(diào)研采取座談交流與調(diào)查相結(jié)合的方式,開展了深入細(xì)致的黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)調(diào)研工作。通過(guò)本次調(diào)研,圍繞群眾對(duì)“四風(fēng)”的意見和建議結(jié)合自身的工作,分析如下:
(一)存在政治理論學(xué)習(xí)不深不透的問(wèn)題。在理論學(xué)習(xí)上,常常對(duì)自己要求不高、要求不嚴(yán)。對(duì)黨的經(jīng)典理論和行政管理的經(jīng)典著作,一是讀得不太多,二是讀的過(guò)程中多數(shù)是淺嘗輒止,沒有深挖掘、細(xì)推敲。常常因?yàn)楣ぷ髅?,時(shí)間緊,放松了理論學(xué)習(xí)和水平提升,在處理具體事務(wù)的時(shí)候容易忽略理論指導(dǎo),導(dǎo)致個(gè)別時(shí)候缺乏理論與實(shí)際的有機(jī)聯(lián)系。
(二)存在聯(lián)系群眾和深入一線不夠的問(wèn)題。中心接管全城區(qū)的物業(yè)企業(yè)管理與指導(dǎo),責(zé)任大任務(wù)重,我分管的業(yè)主指導(dǎo)科和企業(yè)監(jiān)管科主要負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)的選舉和所有業(yè)主的投訴案件,為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)排查化解矛盾糾紛。由于工作比較瑣碎有時(shí)深入群眾調(diào)查不夠,有時(shí)甚至沒有深入到一線,沒有充分了解群眾最迫切的需要,自認(rèn)為工作開展了,但是完成效果并不理想。
(三)存在工作推進(jìn)力度不夠的問(wèn)題。完成工作任務(wù)時(shí),有時(shí)候首先想到的不是將工作做得更加的優(yōu)秀,而是如何應(yīng)付完成工作,尤其是任務(wù)多、壓力大的時(shí)候這種想法更甚,并沒有時(shí)刻嚴(yán)格要求自己。同時(shí)創(chuàng)新意識(shí)不夠,在完成工作中沒有摸索具有創(chuàng)造性的完成方式,大多數(shù)工作也停留在上級(jí)指派的工作上,并沒有突破創(chuàng)新,開展獨(dú)具特色的工作。
(四)存在安于現(xiàn)狀、進(jìn)取心不夠的問(wèn)題。我認(rèn)為已處在現(xiàn)在的崗位,就盡自己的努力做好所分管的工作,盡到自己應(yīng)盡的責(zé)任。自認(rèn)為自己很知足,雖比上不足,但比下有余,樂得個(gè)安于現(xiàn)狀。自己追求的力度還不夠好,創(chuàng)新意識(shí)還不夠強(qiáng)。
今后的努力方向和改進(jìn)措施。
(一)加強(qiáng)理論學(xué)習(xí),增強(qiáng)理論功底。明確理論學(xué)習(xí)在思想上和行動(dòng)上對(duì)工作開展的巨大推力作用,制定詳細(xì)的學(xué)習(xí)計(jì)劃,沉淀積累學(xué)習(xí)心得,加強(qiáng)干部職工的理論知識(shí)和業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí),不僅要認(rèn)真學(xué)習(xí)本職工作業(yè)務(wù),同時(shí)還要全面熟悉其他業(yè)務(wù)知識(shí),從解決實(shí)際問(wèn)題出發(fā),做到政策了如指掌,業(yè)務(wù)操作自如,進(jìn)一步規(guī)范服務(wù),流程,改進(jìn)自身的工作作風(fēng)和工作方式,尤其是在理論聯(lián)系實(shí)際方面下功夫。全面提高為群眾辦事的服務(wù)能力和水平。
(二)撲下身子、深入基層,與群眾“零距離”、“面對(duì)面”,拜群眾為師,在群眾中汲取組織工作的智慧和力量。查找工作存在的問(wèn)題和不足,與群眾一起想問(wèn)題、謀對(duì)策,尋找解決問(wèn)題的方法和路徑。要尊重群眾的創(chuàng)造精神,在群眾中發(fā)現(xiàn)、挖掘和總結(jié)經(jīng)驗(yàn),推動(dòng)組織工作創(chuàng)新發(fā)展。堅(jiān)持科學(xué)的態(tài)度和求實(shí)的精神,兢兢業(yè)業(yè)地做好各項(xiàng)工作,樹立強(qiáng)烈的`時(shí)間觀念、效率觀念、質(zhì)量觀念,今天能辦的事不拖到明天,這一周能辦的事不拖到下一周,用最短的時(shí)間完成任務(wù)。
(三)始終保持與時(shí)俱進(jìn)、開拓創(chuàng)新的精神狀態(tài)。對(duì)開展批評(píng)與自我批評(píng)中指出的問(wèn)題和不足,后續(xù)整改工作要不斷跟上,堅(jiān)決防止走過(guò)場(chǎng)、一陣風(fēng),做到一抓到底,善始善終。
深入開展黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng),要高舉中國(guó)特色社會(huì)主義偉大旗幟,以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),要貫穿“照鏡子、正衣冠,洗洗澡、治治病”的總體要求。群眾路線是實(shí)現(xiàn)黨的思想路線、政治路線、組織路線的根本工作路線,全心全意為人民服務(wù)的觀點(diǎn),立黨為公、執(zhí)政為民的觀點(diǎn),向人民學(xué)習(xí)的觀點(diǎn),群眾利益無(wú)小事的觀點(diǎn),對(duì)黨負(fù)責(zé)與對(duì)人民負(fù)責(zé)一致的觀點(diǎn),都是需要在今后的工作中去認(rèn)真學(xué)習(xí)、深刻領(lǐng)會(huì),努力實(shí)踐的。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十二
20xx年8月,我光榮地成了xx鎮(zhèn)的一名大學(xué)生村官,任xx村黨支部副書記。工作一個(gè)月多來(lái),通過(guò)實(shí)地調(diào)查了解,對(duì)xx村的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r有了初步了解,在此基礎(chǔ)上,對(duì)制約村級(jí)發(fā)展的因素提出了幾點(diǎn)拙見,希望能對(duì)xx村的發(fā)展有所幫助,現(xiàn)將調(diào)研報(bào)告如下:
一、基本情況?1.基本概貌。
xx村位于xx鎮(zhèn)東南部,xx省道旁,全村占地近3227畝,東邊為xx居委會(huì),西邊與xx村為鄰,南邊與xx村相鄰,北與xx居委會(huì)相連,交通便利,地理位置優(yōu)越。
全村有人口2157人,共629戶,10個(gè)生產(chǎn)組,21個(gè)自然小組,60歲以上人口為464人,18歲以下為269人,男性人口1117人,女性人口1089人,本村勞動(dòng)力為50%以上。
全村共有耕地面積3227畝,人均耕地1.5畝。該村主要作物以水稻、小麥為主,間作黃豆、芝麻等經(jīng)濟(jì)作物。
2.經(jīng)濟(jì)狀況。
本村位于xx鎮(zhèn)的實(shí)旱中心,沒有水面灘涂等自然資源,村集體收入沒有任何,村級(jí)支柱產(chǎn)業(yè)以農(nóng)業(yè)為主(稻麥兩季),農(nóng)民收入主要是種植業(yè),以外出務(wù)工予以補(bǔ)充,農(nóng)民收入比較匱乏,目前處于基本溫飽型,尚達(dá)不到富裕標(biāo)準(zhǔn)。
二、農(nóng)村建設(shè)的工作情況?1、基礎(chǔ)建設(shè)長(zhǎng)足發(fā)展。
在各級(jí)黨委、政府的大力支持下,全村已基本實(shí)現(xiàn)水泥路面覆蓋,自開展農(nóng)村環(huán)境綜合整治以來(lái),我村對(duì)道路進(jìn)行大力修繕、整治,使村容村貌大大改觀,既改善了村民的交通條件,又改變了村民的居住生活環(huán)境,使得村民的生產(chǎn)、生活越來(lái)越好。
2、經(jīng)濟(jì)能夠穩(wěn)步發(fā)展。
3、村民各項(xiàng)素質(zhì)不斷增強(qiáng)。
4、各項(xiàng)工作始終穩(wěn)步開展。
5、弱勢(shì)群體的權(quán)益受到保障。
弱勢(shì)群體的權(quán)益受到村委會(huì)的高度重視,在村委會(huì)的關(guān)心下,都予以納入到了社會(huì)保障范圍。村委會(huì)實(shí)行節(jié)日慰問(wèn)、發(fā)放基本生活保障金等多種形式對(duì)弱勢(shì)群體進(jìn)行幫助,使他們的基本生活有了有效的保障。
2.加強(qiáng)基層黨組織建設(shè)。
的觀念,理清村發(fā)展思路,幫助群眾解決問(wèn)題,帶動(dòng)群眾致富積極性,加快村民的致富進(jìn)程。
3.做好農(nóng)村環(huán)境保護(hù)。
環(huán)境的污染總是會(huì)伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,當(dāng)然農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也必然會(huì)帶來(lái)環(huán)境的污染,農(nóng)村的環(huán)境情況的惡化最主要還是生活垃圾、河流、道路這幾個(gè)主要的重災(zāi)區(qū),所以整治農(nóng)村的環(huán)境應(yīng)該是從這幾處入手,首先建立垃圾站,做好宣傳工作,讓村民不亂拋亂扔,使農(nóng)民認(rèn)識(shí)到垃圾統(tǒng)一處理的好處,其次要整治道路,做好道路的日常維護(hù),保持干凈的路面,方面出行,還要整治河流,鑒于本村河流較少的實(shí)際情況,所以應(yīng)該整治河流,使的水清人悅。
以上只是我的一點(diǎn)粗鄙之見,并不成系統(tǒng),只是目前的所見所想,相信隨著時(shí)間和工作的不斷推進(jìn),對(duì)于本村的實(shí)際情況將會(huì)有更進(jìn)一步的了解,亦會(huì)有不一樣的體會(huì),我將在今后的工作中,立足于全村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局,深入到群眾去,從群眾最關(guān)心、最直接之處入手,積極的為群眾的利益貢獻(xiàn)自己的力量,為xx村的發(fā)展做出力所能及的貢獻(xiàn)。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十三
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按照市人大常委會(huì)年初工作安排,6月下旬至7月上旬,我們?cè)谑腥舜蟪N瘯?huì)蔣國(guó)良副主任帶領(lǐng)下,對(duì)百官、曹娥兩個(gè)街道的社區(qū)物業(yè)管理情況開展調(diào)研,先后聽取了市建設(shè)局和百官街道、曹娥街道關(guān)于住宅小區(qū)物業(yè)管理情況匯報(bào),專門聽取了提出社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理方面建議的人大代表意見,分別召開了由社區(qū)主任、業(yè)主委員主任、物業(yè)公司經(jīng)理參加的六個(gè)座談會(huì),全面了解了社區(qū)物業(yè)管理工作?,F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下:
隨著我市城市化進(jìn)程不斷推進(jìn),城市框架逐步拉大,居民居住區(qū)快速擴(kuò)張,現(xiàn)百官、曹娥兩街道,已組建社區(qū)26個(gè),生活小區(qū)126個(gè),社區(qū)常住戶數(shù)61148戶,戶籍人口91706人同時(shí),一大批農(nóng)村和外來(lái)人員入住城區(qū),常住人口已達(dá)178593人,且入住人員情況較為復(fù)雜,如何領(lǐng)導(dǎo)和管理好城市生活居住區(qū)日益成為加強(qiáng)社會(huì)管理的重要課題社區(qū)管理工作已經(jīng)引起市委、市政府的重視,建立了市領(lǐng)導(dǎo)、市直有關(guān)部門、單位聯(lián)系結(jié)對(duì)社區(qū)制度,明確了社區(qū)物業(yè)管理主管部門——市建設(shè)局,并在市建設(shè)局設(shè)立物業(yè)科,專門負(fù)責(zé)指導(dǎo)全市的社區(qū)物管工作百官、曹娥街道黨委、辦事處也十分重視社區(qū)物業(yè)管理工作,始終把其作為份內(nèi)工作常抓不懈,做到了班子領(lǐng)導(dǎo)有分工,社區(qū)工作有人管、有人抓、有人做,并注重社區(qū)基層建設(shè),抓好社區(qū)組織體系和社區(qū)主任及小區(qū)業(yè)委會(huì)隊(duì)伍建設(shè),為社區(qū)工作開展奠定了組織保障。
社區(qū)是最基層的管理組織,百官、曹娥兩街道在抓好組織體系健全的基礎(chǔ)上,切實(shí)加強(qiáng)對(duì)社區(qū)工作的指導(dǎo),著力推進(jìn)社區(qū)物管工作兩個(gè)街道積極理順各種關(guān)系,明確社區(qū)管轄責(zé)任,及時(shí)指導(dǎo)組建小區(qū)業(yè)主委員會(huì),對(duì)每個(gè)新接收的生活小區(qū)不踢球、不脫管、不空轉(zhuǎn),真正做到凡在轄區(qū)內(nèi)新開發(fā)樓盤竣工驗(yàn)收移交一個(gè),及時(shí)接收一個(gè),管理組織健全一個(gè),尤其十分重視配強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)主任兩個(gè)街道通過(guò)指導(dǎo)協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理、考評(píng)激勵(lì),使各項(xiàng)任務(wù)在一線得以較好完成,矛盾在一線自我調(diào)?;?,問(wèn)題在一線積極尋求解決,穩(wěn)定工作在一線得到較好落實(shí)。
從調(diào)研情況看,每個(gè)社區(qū)居委會(huì),平均擔(dān)負(fù)著10個(gè)生活住宅小區(qū),約8千—2萬(wàn)人的管理任務(wù),管理單位量多而面廣,工作任務(wù)量大而艱巨,住宅人員素質(zhì)參差而復(fù)雜,社區(qū)工作者人少而擔(dān)重,面對(duì)繁雜的工作和壓力,各社區(qū)主任及相關(guān)工作人員具有強(qiáng)烈的事業(yè)心和責(zé)任感,各負(fù)其責(zé)、樂于奉獻(xiàn)、熱心公益、盡責(zé)盡力在工作中,遇到難事一馬當(dāng)先,抓協(xié)調(diào)、抓聯(lián)絡(luò)、抓溝通,碰到棘事身先士卒,不退縮、不回避、不計(jì)較,真正體現(xiàn)了千言萬(wàn)語(yǔ)、千辛萬(wàn)苦、千梯萬(wàn)步各業(yè)委會(huì)主任不計(jì)報(bào)酬、不圖名利、無(wú)私奉獻(xiàn)、腳踏實(shí)地、講究方法、自擔(dān)自治,積極擔(dān)起小區(qū)日常管理、協(xié)調(diào)、溝通、調(diào)解等繁重、雜碎、受氣的工作,在小區(qū)的維穩(wěn)、安全上做了大量卓有成效的工作。
一是市對(duì)社區(qū)、小區(qū)的重視程度與農(nóng)村基層建設(shè)相比存在差距,雖有市領(lǐng)導(dǎo)和部門聯(lián)系結(jié)對(duì),但沒有全覆蓋,工作尚欠到位,聯(lián)而不緊、聯(lián)而不實(shí)一定程度存在二是建設(shè)局作為社區(qū)物管的主管部門,對(duì)社區(qū)物管工作力量較為薄弱,僅有一個(gè)科室,一個(gè)科長(zhǎng),導(dǎo)致在聯(lián)系、指導(dǎo)、開展工作方面精力不夠,無(wú)法滿足對(duì)社區(qū)、小區(qū)正常工作的指導(dǎo)、監(jiān)管、服務(wù)等需要三是一個(gè)社區(qū)約8千—2萬(wàn)常住人口,管轄面廣,但社區(qū)工作者極少,絕大多數(shù)社區(qū)僅6—8人,且社區(qū)工作人員的年齡、文化與現(xiàn)行社區(qū)工作也不相適應(yīng),“上面千條線、下面一根針”,所有工作都?jí)旱綆讉€(gè)人身上,工作量大、任務(wù)重、壓力強(qiáng)可見一斑同時(shí),社區(qū)工作正常的辦公經(jīng)費(fèi)、維穩(wěn)經(jīng)費(fèi)得不到保障;社區(qū)工作者生活待遇偏低,社區(qū)主任到一些聯(lián)系結(jié)對(duì)部門求助經(jīng)費(fèi)臉難看、兌現(xiàn)難;社區(qū)碰到難事、急事、要事求助有些市級(jí)有關(guān)部門,繞道走、踢皮球、推諉扯皮等情況也一定程度存在。
現(xiàn)行的《xx市住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》是xx年6月市政府頒布的,《xx市住宅物業(yè)保修金管理辦法》、《xx市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》是xx年4月施行的這些細(xì)則辦法已不能適應(yīng)迅速崛起的社區(qū)、小區(qū)的管理工作特別是物業(yè)管理部門的職責(zé),企業(yè)職能,業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系、權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任,前期物業(yè)管理要求、服務(wù),物業(yè)費(fèi)使用,維修等方面的規(guī)定有待加緊修訂完善。
由于開發(fā)的樓盤交付把關(guān)不嚴(yán)、監(jiān)督不力,導(dǎo)致事后暴露了一系列問(wèn)題如業(yè)主委員會(huì)辦公用房、經(jīng)營(yíng)用房不到位,或面積小,或區(qū)位差;消防設(shè)施不出水,監(jiān)控設(shè)備不實(shí)用,公共服務(wù)功能不完善;有的開發(fā)商口頭承諾好,實(shí)際兌現(xiàn)差;公用房、電梯維護(hù),房屋保修,管網(wǎng)維修等責(zé)任主體不明確,保修經(jīng)費(fèi)不落實(shí)等等,發(fā)生問(wèn)題,開發(fā)商和物業(yè)公司就推諉扯皮,不能得到有效處置,引發(fā)小區(qū)業(yè)主強(qiáng)烈不滿、矛盾激發(fā)現(xiàn)全市已有客用電梯2611部,且絕大多數(shù)為小區(qū)高層電梯,已出現(xiàn)過(guò)電梯下跌傷人事件,但其保養(yǎng)、檢測(cè)、維修經(jīng)費(fèi)無(wú)處著落,將成為今后社區(qū)不安全的隱患。
一方面,部分業(yè)主只要服務(wù),不要義務(wù),對(duì)物業(yè)管理人員無(wú)理吵鬧、辱罵、刁難、動(dòng)粗違建亂搭、車輛亂停、雞鴨亂養(yǎng)、狗犬橫行等問(wèn)題較為嚴(yán)重從調(diào)研普遍反映,出現(xiàn)上述現(xiàn)象的,大多數(shù)為機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員,企業(yè)老板,他們行為傲氣、出口狂言另一方面,物業(yè)公司掛靠經(jīng)營(yíng),管理人員不同程度存在素質(zhì)不高,缺乏專業(yè)知識(shí)培訓(xùn),管理人員職責(zé)不到位、工作不到位、服務(wù)不到位,違建亂搭制止不力,偷盜現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,引起物業(yè)公司和業(yè)主之間的對(duì)立情緒。
近年來(lái),樓盤開發(fā)類型較多、情況復(fù)雜,有敞開式開發(fā)樓盤、城中村改造樓盤、公開出讓建造樓盤,有別墅、獨(dú)排、聯(lián)排、疊排、多層、高層等不同房型的商品房,且空關(guān)房較多,而物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較為混亂,物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)收、支透明度不夠,空關(guān)房全額收費(fèi)等,引起業(yè)主不滿和反感業(yè)主以物業(yè)公司服務(wù)不到位等為借口,拒繳物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象較為普遍。
由于小區(qū)居住人員來(lái)自各行各業(yè)、四面八方,尤其是城中村拆遷改造安置住宅區(qū)和較早開發(fā)的開放式小區(qū),情況更為復(fù)雜、各種問(wèn)題頻出、工作難度很大為此,市政府及相關(guān)部門要充分認(rèn)識(shí)到社區(qū)、小區(qū)和諧是社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ),強(qiáng)化社區(qū)建設(shè),維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定已成當(dāng)務(wù)之急,需要像重視農(nóng)村基層工作那樣重視社區(qū)基層建設(shè),切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),強(qiáng)化要素保障要專門建立一個(gè)社區(qū)管理工作協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu),有市領(lǐng)導(dǎo)分管,有關(guān)部門參與的工作領(lǐng)導(dǎo)小組,負(fù)責(zé)研究社區(qū)管理建設(shè)、指導(dǎo)、處理、協(xié)調(diào)、考核等工作業(yè)務(wù)主管部門要健全工作機(jī)構(gòu),配強(qiáng)精干業(yè)務(wù)人員,認(rèn)真擔(dān)起小區(qū)物管工作的監(jiān)督、指導(dǎo)掛鉤聯(lián)系社區(qū)的市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和部門要定期開展調(diào)研,指導(dǎo)工作,真正做到貼身社區(qū)、直面問(wèn)題、主動(dòng)攬事、協(xié)調(diào)問(wèn)題、解決困難要重視社區(qū)管理專職人員力量的加強(qiáng)和選配,強(qiáng)化考核評(píng)比;要研究落實(shí)社區(qū)工作經(jīng)費(fèi),切實(shí)重視和關(guān)心業(yè)主委員會(huì)主任,給予其工作上的支持和待遇與考核激勵(lì)根據(jù)目前物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)困難的實(shí)際,市政府要加緊調(diào)研,出臺(tái)相關(guān)扶持政策,在公共用電、用水,稅收、垃圾搬運(yùn)等方面予以優(yōu)惠扶持。
市政府及相關(guān)部門要建立完善相關(guān)制度,不斷健全工作機(jī)制,切實(shí)規(guī)范社區(qū)及小區(qū)物業(yè)管理工作一要建立健全相關(guān)制度市政府要加緊調(diào)研,出臺(tái)加強(qiáng)社區(qū)管理建設(shè)工作的意見,進(jìn)一步重視社區(qū)基層建設(shè),明確工作任務(wù)和建設(shè)目標(biāo),切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、健全組織、明確職責(zé)、落實(shí)責(zé)任、強(qiáng)化管理、考核激勵(lì),確保隊(duì)伍穩(wěn)定要調(diào)研修改完善xx市住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則,住宅區(qū)物業(yè)保修資金、住宅區(qū)物業(yè)維修專項(xiàng)資金使用管理辦法,尤其是對(duì)住宅小區(qū)電梯檢測(cè)、維修保養(yǎng)資金的落實(shí),要明確規(guī)定有關(guān)部門要加緊研究出臺(tái)住宅區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)收費(fèi)管理辦法,進(jìn)一步明確不同住宅區(qū)和不同類型房屋的物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)費(fèi)收支、減免要做到公開、透明,尤其對(duì)空關(guān)房的物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議減半收取二要建立工作聯(lián)絡(luò)機(jī)制市級(jí)層面要建立健全部門、街道、社區(qū)工作聯(lián)絡(luò)聯(lián)系制度,對(duì)于難點(diǎn)、焦點(diǎn)、重點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行研究,采取有效措施,及時(shí)處置落實(shí)街道層面要建立定期、不定期的街道、社區(qū)、業(yè)委會(huì)工作聯(lián)絡(luò)機(jī)制,深入小區(qū)、了解實(shí)情、直面問(wèn)題、協(xié)調(diào)處置,確保小區(qū)穩(wěn)定公安局所屬派出所要建立所轄警員小區(qū)聯(lián)絡(luò)制,融入居民住宅小區(qū),為居民排憂解難,指導(dǎo)小區(qū)安全防范、矛盾化解、信息采集、重點(diǎn)人員管控等工作要充分發(fā)揮業(yè)委會(huì)組織橋梁作用,建議有關(guān)部門牽頭,著手組建市物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì),為物管工作開展提供交流平臺(tái),促進(jìn)行業(yè)自律、推動(dòng)公平競(jìng)爭(zhēng)、維護(hù)合法權(quán)益、協(xié)調(diào)利益沖突三要強(qiáng)化物管監(jiān)督管理市和街道要重視對(duì)業(yè)委會(huì)組織的考核評(píng)比,出臺(tái)和完善激勵(lì)政策,明確工作要求市級(jí)主管部門要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)交付使用樓盤移交物業(yè)公司時(shí)的監(jiān)管工作,不走過(guò)場(chǎng)街道和社區(qū)要加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)的精細(xì)化管理,建立小區(qū)信息平臺(tái),全面推進(jìn)小區(qū)網(wǎng)格化管理服務(wù)信息化,對(duì)小區(qū)每戶住戶基本情況實(shí)現(xiàn)信息動(dòng)態(tài)化管理要加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的規(guī)范管理,針對(duì)物業(yè)公司從業(yè)人員素質(zhì)偏低,收費(fèi)服務(wù)不對(duì)等、服務(wù)不規(guī)范、管理措施不落實(shí)、維修不及時(shí)等情況,有關(guān)部門和業(yè)主委員會(huì)要嚴(yán)把物業(yè)進(jìn)入關(guān),嚴(yán)格執(zhí)行審批程序,建立健全退出機(jī)制,并加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的動(dòng)態(tài)管理,把企業(yè)的資質(zhì)、登記和年檢與平時(shí)監(jiān)管有機(jī)結(jié)合,切實(shí)規(guī)范物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理。
針對(duì)目前住宅區(qū)物業(yè)管理薄弱,物管人員素質(zhì)偏低,小區(qū)業(yè)主素質(zhì)高低不一等實(shí)際情況,加強(qiáng)住宅小區(qū)人員的素質(zhì)教育迫在眉睫為此,市政府及相關(guān)部門、街道要把提高住宅小區(qū)人員的素質(zhì)教育提上議事日程市文明辦和街道要牽好頭,結(jié)合實(shí)際、有的放矢,有計(jì)劃地開展形式多樣,以樹正氣、重美德、講和諧、鄰互助等為主題的宣傳教育活動(dòng),做到月月有活動(dòng)、季季有高潮、年年有特色有關(guān)主管部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司人員的監(jiān)督教育,使城市生活住宅小區(qū)成為真正的“園林小區(qū)、衛(wèi)生小區(qū)、文明小區(qū)、和諧小區(qū)”
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物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的三個(gè)突破之一。物業(yè)管理是一個(gè)成長(zhǎng)的過(guò)程,也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過(guò)程。
一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點(diǎn)工作開展情況。
上半年,鎮(zhèn)城管辦在七個(gè)城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點(diǎn),打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式,重點(diǎn)在臟亂差的無(wú)人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn),解決遺留問(wèn)題,成立業(yè)主委員會(huì)。城市七個(gè)社區(qū)的試點(diǎn)具體情況為:
1、社區(qū):社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點(diǎn)。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段,共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問(wèn)題很多,圍墻未建好,沒有物業(yè)管理用房,長(zhǎng)期無(wú)人管,垃圾成堆,草坪損毀,很多業(yè)主對(duì)在此居住失去了信心,打算賣掉房子。對(duì)于物業(yè)管理,多數(shù)人擁護(hù),但缺乏信心。經(jīng)過(guò)初步測(cè)算,要在該小區(qū)建立物業(yè)管理,尚需七萬(wàn)元解決遺留問(wèn)題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備會(huì),向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理。
倡議書。
征求有關(guān)意見。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會(huì)。
二、社區(qū):社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理,并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì),建立了業(yè)主規(guī)約,協(xié)助小區(qū)實(shí)行了物業(yè)自治管理。今年,社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶,建成十多年來(lái),沒有物業(yè)管理,遺留問(wèn)題多,一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點(diǎn)。經(jīng)走訪,綜合批發(fā)城要實(shí)施物業(yè)管理需解決四大遺留問(wèn)題:清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復(fù)大門及門崗、提供物業(yè)管理用房,總測(cè)算費(fèi)用近五十萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)半年多的協(xié)調(diào),目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會(huì),簡(jiǎn)單疏通了下水道,基本拆除了消防通道上的違章建筑,向開發(fā)商爭(zhēng)取了兩間門面作為物業(yè)管理用房,已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案,并正在協(xié)商解決大門及門崗的問(wèn)題。7月30日晚,鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會(huì)議,正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司,該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。
三、觀山社區(qū):試點(diǎn)一:佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司(原一建公司)改制時(shí)已將其宿舍區(qū)(建筑公寓)移交社區(qū),并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議,不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù),請(qǐng)求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶,以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實(shí)施過(guò)物業(yè)管理,后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止,成為無(wú)人管小區(qū),后來(lái)小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司,但缺乏長(zhǎng)效管理?,F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會(huì),下發(fā)選票,籌備成立業(yè)主委員會(huì),下一步再確定物業(yè)管理方案。試點(diǎn)二:原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭,鎮(zhèn)城管辦協(xié)助,在現(xiàn)場(chǎng)走訪了業(yè)主。針對(duì)院內(nèi)的環(huán)境問(wèn)題,我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多,改造資金龐大,我們已向縣政府反映,準(zhǔn)備召開相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會(huì),解決環(huán)境問(wèn)題后再議物業(yè)管理事宜。
四、老西門社區(qū):老西門社區(qū)做為老城區(qū),無(wú)人管小區(qū)最多,縣長(zhǎng)熱線投訴最多,創(chuàng)建任務(wù)最難,實(shí)施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會(huì)走訪,征求業(yè)主意見,了解物業(yè)管理現(xiàn)狀,最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實(shí)施物業(yè)管理。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問(wèn)題。
五、渫陽(yáng)社區(qū):試點(diǎn)一:農(nóng)資大市場(chǎng)。農(nóng)資大市場(chǎng)一期工程建成多年,二期工程尚未售完。建成以來(lái)市場(chǎng)物業(yè)一直由市管中心(宏天物業(yè))管理,但建設(shè)方和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿,準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦,建設(shè)方多方了解后,擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開始,致遠(yuǎn)物業(yè)開始走訪業(yè)主,制定了初步管理方案,得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份,縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式,重新聘用物業(yè)公司。試點(diǎn)二:旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶,一部分是原勞動(dòng)服務(wù)公司職工,另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費(fèi),兩年期滿后,物業(yè)公司退出,現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理,而且由于以前管理不規(guī)范,公共部分占用嚴(yán)重,業(yè)主強(qiáng)烈要求實(shí)施物業(yè)管理。目前,社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備小組會(huì)議,張貼了有關(guān)宣傳法規(guī),投票選舉了業(yè)主委員會(huì),下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會(huì)。
六、中渡社區(qū):社區(qū)選擇小區(qū)做為試點(diǎn)。小區(qū)是原廣福橋煤礦職工宿舍區(qū),有業(yè)主近七十戶,改制后由社區(qū)接管,但由于收費(fèi)狀況不好,管理有難度,每年社區(qū)還要負(fù)債投入。今年,社區(qū)在該小區(qū)率先推行物業(yè)管理,組織召開業(yè)主大會(huì),選舉成立了業(yè)主委員會(huì),并協(xié)助完善了業(yè)主規(guī)約。六月份,小區(qū)正式開始自治管理。
二、物業(yè)管理工作開展過(guò)程中存在的難點(diǎn)。
1、社區(qū)對(duì)物業(yè)管理的社會(huì)效益認(rèn)識(shí)不足。個(gè)別社區(qū)認(rèn)為物業(yè)管理與小區(qū)管理在利益上存在著沖突,工作積極性不是很高。
2、硬件設(shè)施不配套。一是相當(dāng)一部分院落建設(shè)不規(guī)范,無(wú)門崗和門廳,現(xiàn)在組織修建也不好規(guī)劃。二是居民區(qū)下水道、電、路等物業(yè)管理所涉及到的設(shè)施嚴(yán)重滯后,維修或建設(shè)需大量資金。
3、規(guī)范控制混亂。小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重,臨時(shí)建筑擠占了消防通道。綠化率達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),居民利用空坪隙地種菜,擠占了綠化空間。
4、收取物業(yè)管理所必須的費(fèi)用存在一定的難度。有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司賺了錢,不愿交費(fèi),或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時(shí)代,對(duì)自己應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)不明。
5、物業(yè)管理企業(yè)動(dòng)作欠規(guī)范?,F(xiàn)有的幾個(gè)物業(yè)管理企業(yè),市場(chǎng)化程度不高,管理不是很專業(yè),缺乏先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)與模式,營(yíng)利的目的太明顯。
6、前期物業(yè)管理不規(guī)范,開發(fā)建設(shè)所遺留下來(lái)的問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理形成了極大的障礙。
7、業(yè)主大會(huì)難組織。居民對(duì)物業(yè)管理的含義認(rèn)識(shí)不清、信心不足,參加會(huì)議的積極性不高。
8、媒體關(guān)注程度不夠。
三、對(duì)我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理工作的幾點(diǎn)建議。
2、物業(yè)管理企業(yè)要按照“產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)”的要求,建立現(xiàn)代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì),多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才,為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。
3、社會(huì)公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè),加深對(duì)這一行業(yè)的了解并對(duì)這一行業(yè)的作用充分重視,促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。
四、下一步工作重點(diǎn)。
一是廣泛宣傳,營(yíng)造良好輿論氛圍;
二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機(jī)制;
三是加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)組建的指導(dǎo)監(jiān)督工作;
四是進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作;
五是建立“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制;
六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì);
七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。
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隨著物業(yè)管理法規(guī)的不斷完善,業(yè)主、使用人法制觀念的不斷增強(qiáng),管理部門監(jiān)督管理力度不斷加強(qiáng),居住小區(qū)違法搭建情況得到了有效控制。但是在部分居住小區(qū)依然存在著擅自在天井、庭園、陽(yáng)臺(tái)等部位搭建違法建筑物和構(gòu)筑物,擅自占用公共部位、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等現(xiàn)象,特別是一些高檔小區(qū)居民入住后,出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的違法搭建情形,如有的業(yè)主、使用人擅自在房屋平臺(tái)搭建陽(yáng)光屋,甚至加層、改建、擴(kuò)建、開挖地下室,不但嚴(yán)重破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃與和諧的環(huán)境,還影響了相鄰業(yè)主、使用人的日常生活,引發(fā)了不少矛盾糾紛。
一、華陽(yáng)地區(qū)居住物業(yè)裝修存在的主要問(wèn)題。
近幾年,隨著房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的活躍,高檔商品房住宅中二次裝修開始增多,由此各類違章行為和違章搭建時(shí)有發(fā)生,引起社會(huì)的重視,從房地辦目前所掌握的情況分析,主要有以下幾個(gè)特點(diǎn):
(一)業(yè)主將原房屋從里到外徹底進(jìn)行裝修或改建,改變了原始設(shè)計(jì)風(fēng)格,如外墻立面安裝玻璃幕墻,將承重墻拆除后重新擴(kuò)建,底層門廳、平臺(tái)搭建成房間等等,違章面積在10~60m2不等。
(二)使用的裝飾材料比較高級(jí)、新穎,凡裝修過(guò)的房屋均超過(guò)原房屋設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)小區(qū)環(huán)境影響相對(duì)較小,與周邊房屋的格局能基本保持一致。
(三)相鄰關(guān)系矛盾不特出,業(yè)主委員會(huì)一般也不直接干涉,只是對(duì)過(guò)分超出范圍的違章建筑反響較大。
(四)由于業(yè)主身份比較特殊包括一部分系境外業(yè)主,物業(yè)公司較難直接進(jìn)行勸阻,怕影響管理費(fèi)的正常交付。
基于以上現(xiàn)狀從物業(yè)公司反映:認(rèn)為政府管理部門處罰力度不夠,對(duì)違章戶的處罰達(dá)不到威懾作用,另外迫于管理費(fèi)拖欠,只能勸阻,無(wú)法阻止施工,否則發(fā)生沖突物業(yè)公司很被動(dòng)。
然而作為搭建的業(yè)主卻認(rèn)為:由于房屋設(shè)計(jì)在使用上不盡合理,且已陳舊,所以當(dāng)新購(gòu)房業(yè)主入住或原業(yè)主二次裝修時(shí),往往請(qǐng)專業(yè)裝潢設(shè)計(jì)單位對(duì)房屋重新按個(gè)性化進(jìn)行室內(nèi)布局,加之在經(jīng)濟(jì)上有支付能力,使上述違章行為時(shí)有發(fā)生,由于示范效應(yīng),對(duì)其他業(yè)主影響較大,有趨同傾向。
二、進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的建議。
(一)各物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅裝修的指導(dǎo)和監(jiān)督。
1、加強(qiáng)規(guī)范裝修行為的宣傳和指導(dǎo)。
指導(dǎo)物業(yè)管理公司將《住宅裝修須知》在所管理的物業(yè)小區(qū)內(nèi)一并公告。同時(shí),把《住宅裝修須知》送達(dá)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)待裝修的業(yè)主或使用人并簽收。
2、加強(qiáng)住宅裝修前的管理。
要求物業(yè)管理公司在為業(yè)主或使用人辦理入住手續(xù)時(shí),必須告知《條例》中規(guī)定的不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的禁止行為。禁止敲鑿的部位以及不得擅自隨意安置空調(diào)室外機(jī)和安裝防盜設(shè)施等注意事項(xiàng)。
業(yè)主或使用人在裝修住宅前,要求其將施工單位、施工期限、裝修內(nèi)容(包括住宅裝修設(shè)計(jì)圖、施工方案)等書面告知物業(yè)管理公司并為裝修施工人員辦理小區(qū)臨時(shí)出入證等手續(xù)。
要求物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主或使用人提供的住宅裝修設(shè)計(jì)圖、施工方案中有違反住宅裝修禁止行為的提出整改意見。
為加強(qiáng)對(duì)施工單位裝修行為的管理,物業(yè)管理公司可與住宅裝修施工單位簽訂《住宅裝修管理協(xié)議》。
3、加強(qiáng)對(duì)住宅裝修活動(dòng)的日常巡視和監(jiān)督。
物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)明確由專人負(fù)責(zé)對(duì)住宅裝修活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。當(dāng)有業(yè)主或使用人已入住的,應(yīng)當(dāng)督促裝修的業(yè)主、使用人或施工單位遵守施工作業(yè)時(shí)間,晚間18:00時(shí)至次日上午8:00時(shí)和節(jié)假日,不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴(yán)重噪聲的施工。
物業(yè)管理公司對(duì)進(jìn)入小區(qū)的施工人員和建筑材料及裝修施工階段涉及水、電、氣和結(jié)構(gòu)等隱蔽工程的,每天應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)巡視和檢查(包括節(jié)假日)并做好記錄,發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象,應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取有效措施進(jìn)行勸阻、制止并督促改正。
對(duì)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌、違章搭建等違法裝修行為且拒不整改的業(yè)主或使用人及住宅裝修單位,物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)告相關(guān)行政管理部門依法處理。同時(shí),物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)責(zé)成違規(guī)裝修的施工人員停止施工。
4、加強(qiáng)知法、守法和履約意識(shí)。
物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主或使用人遵守《條例》等相關(guān)規(guī)定、遵守《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定。
物業(yè)管理公司與住宅裝修單位簽訂協(xié)議》的,應(yīng)當(dāng)督促其履行《協(xié)議》。在住宅裝修施工完成后,物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)收回小區(qū)臨時(shí)出入證。對(duì)造成房屋和設(shè)施設(shè)備損壞的,物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)責(zé)成責(zé)任人及時(shí)進(jìn)行修賠。
物業(yè)管理公司對(duì)住宅裝修單位的違約行為,可依據(jù)《協(xié)議》的約定,直接向人民法院提起民事訴訟。
在未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū),業(yè)主或使用人違法裝修經(jīng)勸阻。制止無(wú)效的,房產(chǎn)開發(fā)商或相關(guān)業(yè)主或使用人可依據(jù)《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公約》的約定,直接向人民法院提起民事訴訟。
(二)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)發(fā)揮自治管理作用。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)經(jīng)常檢查物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)狀況,督促住宅裝修的業(yè)主或使用人遵守有關(guān)的法規(guī)和約定,及時(shí)調(diào)解裝修不當(dāng)引起的相鄰糾紛,對(duì)業(yè)主或使用人違法行為進(jìn)行勸阻、制止并督促其整改。
(三)各區(qū)縣房地局應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)違法裝修的行政執(zhí)法。
區(qū)縣房地局接到對(duì)業(yè)主或使用人違法裝修的投訴,應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理、立案并到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、取證。核實(shí),經(jīng)核查屬實(shí)的,根據(jù)《條例》的相關(guān)規(guī)定,責(zé)令其限期改正,可并處相應(yīng)的罰款。
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根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署,近日縣商務(wù)局會(huì)同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、**鎮(zhèn)組成了調(diào)研組,對(duì)城區(qū)各集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調(diào)查,旨在加強(qiáng)城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理,改善市容市貌,創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。
城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場(chǎng)11家,其中菜市場(chǎng)4家,小百貨市場(chǎng)4家,家居建材等專業(yè)市場(chǎng)3家。集貿(mào)市場(chǎng)的總占地面積約16萬(wàn)平方米,其中1000平方米以下1家、1000至5000平方米1家、5000至1萬(wàn)平方3家、1萬(wàn)平方米以上6家??偨ㄖ娣e約23萬(wàn)平方米,市場(chǎng)內(nèi)共有門面約1650間,已出租約1080間,單元住房約1000戶,已入住近750戶。在區(qū)域分布上,新建居委會(huì)3家,分別是北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街;彰法山居委會(huì)4家,分別是彰法山菜市場(chǎng)、零碑商貿(mào)市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)和旺業(yè)大市場(chǎng);舒苑居委會(huì)2家,分別是天柱山大市場(chǎng)和金源菜市;龍井居委會(huì)1家,是天柱山菜市場(chǎng);天柱山鎮(zhèn)1家,是皖鎮(zhèn)(附:潛山縣城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)基本情況調(diào)查表)。
我縣現(xiàn)有的集貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)投資主體有二種:一種是政府投資興建,如天柱山菜市場(chǎng);一種是企業(yè)投資興建,其余10家均屬此類性質(zhì)。在管理模式上,主要是四種:一是有專門管理人員,如天柱菜市場(chǎng),該市場(chǎng)xx年3月市場(chǎng)辦管脫鉤后由工商局移交商務(wù)局管理,縣商務(wù)局組建了天柱市場(chǎng)服務(wù)中心,為自收自支事業(yè)單位,現(xiàn)有事業(yè)編制21人,負(fù)責(zé)天柱市場(chǎng)的管理工作。零碑商貿(mào)市場(chǎng)隸屬商務(wù)局食品公司,食品公司安排2人,負(fù)責(zé)日常管理工作。以上兩個(gè)市場(chǎng)管理人員工資及日常維護(hù)費(fèi)用均從市場(chǎng)攤位和門面租賃費(fèi)用上列支。二是由開發(fā)建設(shè)市場(chǎng)的企業(yè)聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理,共3家,分別是秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)。三是開發(fā)建設(shè)市場(chǎng)的企業(yè)聘請(qǐng)人員自行管理,共3家,分別是金源菜市、彰法山菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)。聘請(qǐng)人員工資由企業(yè)自行負(fù)擔(dān)。四是無(wú)人管理的市場(chǎng),共3家,分別是北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)。
集貿(mào)市場(chǎng)是城市的一個(gè)窗口,是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個(gè)重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看,我縣集貿(mào)市場(chǎng)絕大部分只建不管或管理不到位問(wèn)題比較突出,與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng),已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié),也是城市管理的一個(gè)難點(diǎn),存在的問(wèn)題十分突出。具體來(lái)講,主要是三個(gè)方面:
旺業(yè)大市場(chǎng)商戶入駐后,開發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理,劃定專門停車場(chǎng),按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi),但由于市場(chǎng)是開放性的,加上商戶素質(zhì)參差不齊,物業(yè)管理費(fèi)不能收繳到位,物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)虧損,后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場(chǎng)、零碑菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外,其余市場(chǎng)各種車輛沒有固定地點(diǎn)停放,導(dǎo)致市場(chǎng)的道路不暢,不少市場(chǎng)消防設(shè)施不齊全,消防安全隱患嚴(yán)重。個(gè)別市場(chǎng)設(shè)施簡(jiǎn)陋、陳舊,電線老化、大棚破損嚴(yán)重,急需整治改造。
金源菜市臨街門面經(jīng)營(yíng)早點(diǎn)和畜禽產(chǎn)品的商戶經(jīng)營(yíng)垃圾隨意丟棄,商戶、消費(fèi)者車輛亂停亂放,造成臨街主干道污水橫流、垃圾成堆,商戶占道經(jīng)營(yíng)、人車混雜。姚沖大市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)內(nèi)居民和商戶建筑垃圾隨意堆放,下水道堵塞、下水井蓋丟失。上述情況在北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、彰法山菜市場(chǎng)、天柱山大市場(chǎng)等均不同程度存在。其根本原因是開發(fā)商借政府其自身即得利益獲取后,經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)、管理市場(chǎng)觀念淡薄。一部分開發(fā)商只建不管,市場(chǎng)建成后,門面和攤位銷售完畢就意味著對(duì)市場(chǎng)管理的終結(jié),住戶和商戶自掃門前雪,對(duì)市場(chǎng)公共部分的管理無(wú)人問(wèn)津,如北河街、姚沖大市場(chǎng)。一部分開發(fā)商不真心想管,敷衍了事。以物業(yè)管理費(fèi)難以收取為由,不愿意在資金上投入,只安排1至2人管理市場(chǎng),同時(shí)安排的人員履行職責(zé)不到位,城市文明創(chuàng)建時(shí),部門一督查就抓一抓,不督查,基本就放任自流,如金源菜市、旺業(yè)大市場(chǎng)。
金源菜市場(chǎng)內(nèi)有近300個(gè)攤位閑置,天柱山大市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)除臨街門面房在經(jīng)營(yíng)外,市場(chǎng)內(nèi)門面房盡管已售出,但大多數(shù)基本閑置,不少居民買回后,只做倉(cāng)庫(kù)或車庫(kù)。這些市場(chǎng)的交易額很小,有的攤位費(fèi)收入僅幾萬(wàn)元,經(jīng)濟(jì)效益十分低下。
集貿(mào)市場(chǎng)是城市一項(xiàng)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),與城鎮(zhèn)居民和廣大消費(fèi)者利益息息相關(guān)。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場(chǎng)交易環(huán)境,保護(hù)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的合法權(quán)益,促進(jìn)市場(chǎng)的繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展,是加強(qiáng)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理的根本目的?,F(xiàn)就下一步工作提出如下意見:
根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)狀,將其分為三類,按不同類別,明確各部門監(jiān)管職責(zé):第一類是有專門管理人員進(jìn)行管理的市場(chǎng),如天柱菜市場(chǎng)、零碑集貿(mào)市場(chǎng),仍由縣商務(wù)局管理,管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場(chǎng)由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項(xiàng)目范圍,不宜對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)進(jìn)行改造??h商務(wù)局應(yīng)督促市場(chǎng)管理人員,加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)內(nèi)部管理,確保市場(chǎng)安全。第二類是建成時(shí)間早,市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)分散,居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場(chǎng)規(guī)模程度較高,商住戶較集中的旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)、彰法山菜市場(chǎng)、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)由縣商務(wù)局牽頭,縣房管局、工商局、住建局、財(cái)政局等相關(guān)部門參與,全面推行物業(yè)管理。
結(jié)合各市場(chǎng)現(xiàn)狀,推行物業(yè)管理按以下3個(gè)方面同步進(jìn)行:1、對(duì)正在實(shí)施物業(yè)管理的秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)由縣商務(wù)局督促各物業(yè)管理公司加大管理力度,規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序,確保市場(chǎng)環(huán)境整潔;2、對(duì)由開發(fā)商聘人管理或無(wú)人管理的旺業(yè)大市場(chǎng)、金源菜市、彰法山菜市場(chǎng)、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、北河街、姚沖大市場(chǎng)在未推行物業(yè)管理之前,為確保市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有序,由縣商務(wù)局派員會(huì)同開發(fā)商共同管理,市場(chǎng)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生由縣綜合執(zhí)法局臨時(shí)派員清掃;3、由縣商務(wù)局牽頭,縣房產(chǎn)局、住建局、工商局參與,各集貿(mào)市場(chǎng)開發(fā)商配合,對(duì)城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理情況再次進(jìn)行深入調(diào)查,以縣政府名義出臺(tái)《潛山縣集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理辦法》,《管理辦法》由縣商務(wù)局、房管局、市場(chǎng)開發(fā)商共同組織實(shí)施。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十四
下面是小編為大家整理的,供大家參考。
在我們平凡的日常里,報(bào)告與我們愈發(fā)關(guān)系密切,其在寫作上具有一定的竅門。在寫之前,可以先參考范文,下面是小編收集整理的物業(yè)管理實(shí)習(xí)調(diào)研報(bào)告,僅供參考,歡迎大家閱讀。
隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的迅猛發(fā)展,國(guó)民收入的不斷增加,人們?cè)絹?lái)越重視生活的質(zhì)量,當(dāng)人們已滿足衣食溫飽之后,便對(duì)住宅環(huán)境及其所在的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國(guó)雖然是一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè),但也有20多年的發(fā)展歷史,應(yīng)該說(shuō)也積累了一些經(jīng)驗(yàn),它由興起到發(fā)展,現(xiàn)已成為現(xiàn)代居民生活不可缺少的服務(wù)行業(yè),物業(yè)管理究竟能否走可持續(xù)發(fā)展道路?作為一名物業(yè)管理專業(yè)者,在即將畢業(yè)之際,我作了一次實(shí)習(xí)調(diào)研。
xxxx年xx月至xxxx年x月,為進(jìn)一步鞏固所學(xué)知識(shí),理論聯(lián)系實(shí)際,我在xx市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司進(jìn)行了為期半年的訪問(wèn)學(xué)習(xí)。在實(shí)習(xí)期間,我們受到了xx市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司的熱情接待。通過(guò)到公司各物業(yè)管理處的實(shí)習(xí),我對(duì)各處的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過(guò)程中,我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識(shí),豐富了所學(xué)的專業(yè)知識(shí),為以后正常工作的展開奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
一、調(diào)研對(duì)象的基本情況。
xx市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司成立于xx年5月,位于錫城北門楊木橋小區(qū)xx內(nèi),東連錫城路,南臨滬寧鐵路,西靠鳳賓路,北依213國(guó)道,是獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立法人企業(yè),資質(zhì)等級(jí)為三級(jí),注冊(cè)資金為100萬(wàn)元。
近幾年來(lái),公司始終貫徹“以人為本、誠(chéng)信服務(wù)”的理念,遵循“優(yōu)質(zhì)高效、一流服務(wù)、信譽(yù)至上”的宗旨,并擁有一批具有大專以上學(xué)歷,取得全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位的高素質(zhì)管理人才,造就了一支思想正、技術(shù)強(qiáng)、作風(fēng)好的物業(yè)管理隊(duì)伍,公司先后成功接管了xx、xx二期(民豐西苑)、綠洲花園等小區(qū),取得了良好的社會(huì)效益,環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。面對(duì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、困難重重的物業(yè)管理市場(chǎng),公司策劃了一條良性循環(huán)的發(fā)展道路。目前,我們正在積極準(zhǔn)備iso9001質(zhì)量體系的.認(rèn)證工作,并已取得內(nèi)部審核員資格。公司承諾:嚴(yán)格按照“市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn),定和完善各項(xiàng)管理度,充分利用現(xiàn)代化管理手段,確保工作圓滿完成,為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)文明、整潔、安全、有序的生活環(huán)境,營(yíng)造一個(gè)賞心悅目的生活空間。會(huì)一如繼往、不斷創(chuàng)新,力爭(zhēng)為錫城更多的業(yè)主、住戶提供優(yōu)質(zhì)、安全、舒適的服務(wù),進(jìn)一步提升企業(yè)形象,精心打造“新橋物業(yè)”的企業(yè)品牌,使新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)中一顆璀璨的明星。
二、調(diào)研的目的和意義。
“實(shí)習(xí)是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)”,學(xué)了三年的物業(yè)管理,總是想把所學(xué)的知識(shí)用到實(shí)習(xí)中去,這是我調(diào)研的目的之一;另外,想對(duì)現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)在社會(huì)上的發(fā)展?fàn)顩r做一個(gè)了解,以便為今后正式走上工作崗位做一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),這是我調(diào)研目的之二;物業(yè)管理雖然有良好的發(fā)展前景,但從物業(yè)管理的現(xiàn)狀來(lái)看,行業(yè)內(nèi)部和社會(huì)環(huán)境之間有一系列的問(wèn)題需要解決。只是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展,為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件,行業(yè)內(nèi)部不斷自我完善,這樣,物業(yè)管理的美好前景才能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。我想通過(guò)此次實(shí)習(xí),我會(huì)對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)新的認(rèn)識(shí)和體會(huì),會(huì)從感性認(rèn)識(shí)上升到理性認(rèn)識(shí),理論聯(lián)系實(shí)際,把自己所學(xué)用到社會(huì)實(shí)習(xí)中去,注意把書本上學(xué)到的物業(yè)管理理論知識(shí)對(duì)照實(shí)際工作,用理論知識(shí)加深對(duì)實(shí)際工作的認(rèn)識(shí),用實(shí)習(xí)驗(yàn)證所學(xué)的物業(yè)管理理論,探求物業(yè)管理工作的本質(zhì)與規(guī)律。從小方面講,為自己以后能有一個(gè)美好的未來(lái)而努力;從大處講,也為物業(yè)管理行業(yè)走上成熟和健康發(fā)展之路貢獻(xiàn)自己微薄之力。
三、調(diào)研的方法和范圍。
深入開展黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)調(diào)研報(bào)告。
二、周四組織中心全體職工進(jìn)行集中學(xué)習(xí)和觀看教育影片,并認(rèn)真做了學(xué)習(xí)筆記。在3月30日中心接到局領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)發(fā)的關(guān)于忻州市精華小區(qū)的業(yè)主投訴書,中心領(lǐng)導(dǎo)就對(duì)此事立即召開了會(huì)議,對(duì)來(lái)信做認(rèn)真解讀,就業(yè)主們?cè)谛胖刑岬降膯?wèn)題,中心結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況與4月1日帶領(lǐng)業(yè)主指導(dǎo)科和企業(yè)監(jiān)管科對(duì)忻州市精華小區(qū)進(jìn)行了走訪調(diào)研,調(diào)研采取座談交流與調(diào)查相結(jié)合的方式,開展了深入細(xì)致的黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)調(diào)研工作。通過(guò)本次調(diào)研,圍繞群眾對(duì)“四風(fēng)”
當(dāng)前隱藏內(nèi)容免費(fèi)查看的意見和建議結(jié)合自身的工作,分析如下:
(一)存在政治理論學(xué)習(xí)不深不透的問(wèn)題。在理論學(xué)習(xí)上,常常對(duì)自己要求不高、要求不嚴(yán)。對(duì)黨的經(jīng)典理論和行政管理的經(jīng)典著作,一是讀得不太多,二是讀的過(guò)程中多數(shù)是淺嘗輒止,沒有深挖掘、細(xì)推敲。常常因?yàn)楣ぷ髅?,時(shí)間緊,放松了理論學(xué)習(xí)和水平提升,在處理具體事務(wù)的時(shí)候容易忽略理論指導(dǎo),導(dǎo)致個(gè)別時(shí)候缺乏理論與實(shí)際的有機(jī)聯(lián)系。
(二)存在聯(lián)系群眾和深入一線不夠的問(wèn)題。中心接管。
全城區(qū)的物業(yè)企業(yè)管理與指導(dǎo),責(zé)任大任務(wù)重,我分管的業(yè)主指導(dǎo)科和企業(yè)監(jiān)管科主要負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)的選舉和所有業(yè)主的投訴案件,為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)排查化解矛盾糾紛。由于工作比較瑣碎有時(shí)深入群眾調(diào)查不夠,有時(shí)甚至沒有深入到一線,沒有充分了解群眾最迫切的需要,自認(rèn)為工作開展了,但是完成效果并不理想。
(三)存在工作推進(jìn)力度不夠的問(wèn)題。完成工作任務(wù)時(shí),有時(shí)候首先想到的不是將工作做得更加的優(yōu)秀,而是如何應(yīng)付完成工作,尤其是任務(wù)多、壓力大的時(shí)候這種想法更甚,并沒有時(shí)刻嚴(yán)格要求自己。同時(shí)創(chuàng)新意識(shí)不夠,在完成工作中沒有摸索具有創(chuàng)造性的完成方式,大多數(shù)工作也停留在上級(jí)指派的工作上,并沒有突破創(chuàng)新,開展獨(dú)具特色的工作。
(四)存在安于現(xiàn)狀、進(jìn)取心不夠的問(wèn)題。我認(rèn)為已處在現(xiàn)在的崗位,就盡自己的努力做好所分管的工作,盡到自己應(yīng)盡的責(zé)任。自認(rèn)為自己很知足,雖比上不足,但比下有余,樂得個(gè)安于現(xiàn)狀。自己追求的力度還不夠好,創(chuàng)新意識(shí)還不夠強(qiáng)。
今后的努力方向和改進(jìn)措施。
劃,沉淀積累學(xué)習(xí)心得,加強(qiáng)干部職工的理論知識(shí)和業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí),不僅要認(rèn)真學(xué)習(xí)本職工作業(yè)務(wù),同時(shí)還要全面熟悉其他業(yè)務(wù)知識(shí),從解決實(shí)際問(wèn)題出發(fā),做到政策了如指掌,業(yè)務(wù)操作自如,進(jìn)一步規(guī)范服務(wù),流程,改進(jìn)自身的工作作風(fēng)和工作方式,尤其是在理論聯(lián)系實(shí)際方面下工夫。全面提高為群眾辦事的服務(wù)能力和水平。
(二)撲下身子、深入基層,與群眾“零距離”、“面對(duì)面”,拜群眾為師,在群眾中汲取組織工作的智慧和力量。查找工作存在的問(wèn)題和不足,與群眾一起想問(wèn)題、謀對(duì)策,尋找解決問(wèn)題的方法和路徑。要尊重群眾的創(chuàng)造精神,在群眾中發(fā)現(xiàn)、挖掘和總結(jié)經(jīng)驗(yàn),推動(dòng)組織工作創(chuàng)新發(fā)展。堅(jiān)持科學(xué)的態(tài)度和求實(shí)的精神,兢兢業(yè)業(yè)地做好各項(xiàng)工作,樹立強(qiáng)烈的時(shí)間觀念、效率觀念、質(zhì)量觀念,今天能辦的事不拖到明天,這一周能辦的事不拖到下一周,用最短的時(shí)間完成任務(wù)。
(四)始終保持與時(shí)俱進(jìn)、開拓創(chuàng)新的精神狀態(tài)。對(duì)開展批評(píng)與自我批評(píng)中指出的問(wèn)題和不足,后續(xù)整改工作要不斷跟上,堅(jiān)決防止走過(guò)場(chǎng)、一陣風(fēng),做到一抓到底,善始善終。
的思想路線、政治路線、組織路線的根本工作路線,全心全意為人民服務(wù)的觀點(diǎn),立黨為公、執(zhí)政為民的觀點(diǎn),向人民學(xué)習(xí)的觀點(diǎn),群眾利益無(wú)小事的觀點(diǎn),對(duì)黨負(fù)責(zé)與對(duì)人民負(fù)責(zé)一致的觀點(diǎn),都是需要在今后的工作中去認(rèn)真學(xué)習(xí)、深刻領(lǐng)會(huì),努力實(shí)踐的。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十五
根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署,近日縣商務(wù)局會(huì)同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、xx鎮(zhèn)組成了調(diào)研組,對(duì)城區(qū)各集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調(diào)查,旨在加強(qiáng)城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理,改善市容市貌,創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。
城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場(chǎng)11家,其中菜市場(chǎng)4家,小百貨市場(chǎng)4家,家居建設(shè)。
集貿(mào)市場(chǎng)是城市的一個(gè)窗口,是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個(gè)重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看,我縣集貿(mào)市場(chǎng)絕大部分只建不管或管理不到位問(wèn)題比較突出,與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng),已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié),也是城市管理的一個(gè)難點(diǎn),存在的問(wèn)題十分突出。具體來(lái)講,主要是三個(gè)方面:
(一)綜合配套服務(wù)設(shè)施不完善,存在安全隱患。
旺業(yè)大市場(chǎng)商戶入駐后,開發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理,劃定專門停車場(chǎng),按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi),但由于市場(chǎng)是開放性的,加上商戶素質(zhì)參差不齊,物業(yè)管理費(fèi)不能收繳到位,物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)虧損,后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場(chǎng)、零碑菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外,其余市場(chǎng)各種車輛沒有固定地點(diǎn)停放,導(dǎo)致市場(chǎng)的道路不暢,不少市場(chǎng)消防設(shè)施不齊全,消防安全隱患嚴(yán)重。個(gè)別市場(chǎng)設(shè)施簡(jiǎn)陋、陳舊,電線老化、大棚破損嚴(yán)重,急需整治改造。
(二)開發(fā)建設(shè)市場(chǎng)的企業(yè)建市場(chǎng)與管市場(chǎng)錯(cuò)位,權(quán)責(zé)不明確。
(三)少數(shù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氛圍不濃、不景氣,經(jīng)濟(jì)效益低下。
金源菜市場(chǎng)內(nèi)有近300個(gè)攤位閑置,天柱山大市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)除臨街門面房在經(jīng)營(yíng)外,市場(chǎng)內(nèi)門面房盡管已售出,但大多數(shù)基本閑置,不少居民買回后,只做倉(cāng)庫(kù)或車庫(kù)。這些市場(chǎng)的交易額很小,有的攤位費(fèi)收入僅幾萬(wàn)元,經(jīng)濟(jì)效益十分低下。
集貿(mào)市場(chǎng)是城市一項(xiàng)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),與城鎮(zhèn)居民和廣大消費(fèi)者利益息息相關(guān)。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場(chǎng)交易環(huán)境,保護(hù)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的合法權(quán)益,促進(jìn)市場(chǎng)的繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展,是加強(qiáng)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理的根本目的?,F(xiàn)就下一步工作提出如下意見:
根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)狀,將其分為三類,按不同類別,明確各部門監(jiān)管職責(zé):第一類是有專門管理人員進(jìn)行管理的市場(chǎng),如天柱菜市場(chǎng)、零碑集貿(mào)市場(chǎng),仍由縣商務(wù)局管理,管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場(chǎng)由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項(xiàng)目范圍,不宜對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)進(jìn)行改造??h商務(wù)局應(yīng)督促市場(chǎng)管理人員,加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)內(nèi)部管理,確保市場(chǎng)安全。第二類是建成時(shí)間早,市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)分散,居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場(chǎng)規(guī)模程度較高,商住戶較集中的旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)、彰法山菜市場(chǎng)、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)由縣商務(wù)局牽頭,縣房管局、工商局、住建局、財(cái)政局等相關(guān)部門參與,全面推行物業(yè)管理。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十六
7月15日,市政協(xié)社會(huì)法制委員會(huì)組織部分委員,在副主席的帶領(lǐng)下,調(diào)研我市城區(qū)物業(yè)管理工作。委員們實(shí)地察看了園林小區(qū)、天一城市花園、天森國(guó)際花都小區(qū)物業(yè)管理情況,并召開座談會(huì),聽取市國(guó)土房產(chǎn)局關(guān)于《我市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況的通報(bào)》。委員們?cè)趯?shí)地察看和聽取通報(bào)的基礎(chǔ)上,就如何進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出了意見和建議?,F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下:
1、加快物業(yè)管理行業(yè)建設(shè)。1995年,市國(guó)土局設(shè)置了物業(yè)管理股,具體負(fù)責(zé)物業(yè)行業(yè)管理。截止目前,全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)38家,本地27家,其中二級(jí)資質(zhì)1家;外地入駐本地的11家,其中一級(jí)資質(zhì)2家,二級(jí)資質(zhì)4家。從業(yè)人員1900多人,有近600人參加各類培訓(xùn)并已取得相關(guān)證書。目前已對(duì)50多個(gè)住宅小區(qū)實(shí)施了物業(yè)管理,總服務(wù)面積約510萬(wàn)平方米,物業(yè)管理覆蓋率達(dá)70%。
2、培育規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)。一是引入招投標(biāo)機(jī)制,創(chuàng)造公開、公正、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。20xx年,我市逐步推進(jìn)物業(yè)管理招投標(biāo)工作,至今已有19個(gè)小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)。二是整頓市場(chǎng)秩序,規(guī)范物業(yè)管理運(yùn)作。針對(duì)一些業(yè)主反映較突出的問(wèn)題,如物業(yè)服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、亂收費(fèi)等,開展了物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)標(biāo)考核、物業(yè)設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)檢查、安置小區(qū)綜合管理考核等工作。
3、努力提高物業(yè)管理水平。倡導(dǎo)“誠(chéng)信物業(yè)”,開展創(chuàng)優(yōu)評(píng)比活動(dòng)。截止目前,我市已創(chuàng)全省示范住宅小區(qū)2個(gè),全省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)(大廈)5個(gè),xx市示范住宅小區(qū)(大廈)4個(gè)。積極推動(dòng)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè),全市業(yè)主委員會(huì)已成立并備案在冊(cè)22家。
1、少數(shù)物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范。不按規(guī)定配備專業(yè)維修人員,公共設(shè)施設(shè)備維修不及時(shí),物業(yè)費(fèi)用收支不按規(guī)定公示等。加上有的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員責(zé)任意識(shí)不強(qiáng),缺乏足夠的精力和熱情,不督促物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)水平,業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè),不能發(fā)揮應(yīng)有作用。業(yè)主遇到問(wèn)題而缺乏有效途徑溝通,導(dǎo)致上訪投訴維權(quán),增加了政府和主管部門的負(fù)擔(dān)。
2、部門之間職責(zé)需進(jìn)一步理順。作為新興行業(yè),法律法規(guī)體系雖已建立,但部門間的工作職責(zé)還需進(jìn)一步理順。國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的供水、供電、供氣等單位應(yīng)向最終用戶收費(fèi),但我市有例外現(xiàn)象,如大多數(shù)小區(qū)是自備變壓器,電力部門只收取高壓終端的電費(fèi),小區(qū)內(nèi)業(yè)主的電費(fèi)由物業(yè)公司代收,但電損、線損、變損等費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān),引起廣大業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。此外,住宅小區(qū)的房屋質(zhì)量、違章搭建、破墻開門、車輛停放、開廠經(jīng)營(yíng)、垃圾清運(yùn)等問(wèn)題,按照有關(guān)職能應(yīng)由住建、城管、環(huán)保、公安、消防等部門依法處理。但由于一些法規(guī)的交叉,出現(xiàn)部門之間互相推諉、執(zhí)法不到位現(xiàn)象,增加了管理難度。
3、從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。我市物業(yè)管理從業(yè)人員大多來(lái)自下崗工人、轉(zhuǎn)業(yè)軍人及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力,素質(zhì)不高。不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要,而企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益低,難以引進(jìn)人才,善管理、懂技術(shù)的專業(yè)人才更為緊缺。
4、業(yè)主權(quán)利義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。人們普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡(jiǎn)單的勞務(wù)服務(wù),行業(yè)技術(shù)含量低,嚴(yán)重挫傷了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作積極性。隨著業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng),對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求,但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng);二是不服從管理,亂裝修、亂搭建行為屢禁不止;三是房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛等都作為不交費(fèi)的理由,拖欠物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,一些小區(qū)形成惡性循環(huán),導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降,廣大業(yè)主深受其害。
5、房屋工程及基礎(chǔ)設(shè)施不完善。盡管房屋工程通過(guò)了驗(yàn)收,但向業(yè)主交房時(shí)仍可能存在一些并不完備的情況,如物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設(shè)施未完全落實(shí),從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛。據(jù)調(diào)查,60%以上的物業(yè)糾紛都是由工程建設(shè)遺留問(wèn)題引發(fā)的。近三年來(lái),市國(guó)土房產(chǎn)局已處理群眾投訴300余件,投訴舉報(bào)呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢(shì)。
6、部分老小區(qū)無(wú)物業(yè)管理。我市部分上世紀(jì)八十年代、九十年代初建造的住宅樓,由于當(dāng)時(shí)條件限制,規(guī)劃、建設(shè)、用地方面不夠規(guī)范,存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、消防設(shè)施欠缺、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損等問(wèn)題。這些老舊小區(qū)目前尚無(wú)物業(yè)管理,基本由社區(qū)居委會(huì)代管。
1、進(jìn)一步加快物業(yè)發(fā)展。培養(yǎng)一批骨干企業(yè),增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。穩(wěn)步推行物業(yè)管理師制度,逐步建立一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、肯開拓的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍。大力引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)更新服務(wù)理念,拓寬管理范圍和服務(wù)領(lǐng)域,發(fā)展物業(yè)服務(wù)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。做好物業(yè)管理成本核算工作,逐步建立“分等定級(jí)、以質(zhì)論價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制,使收費(fèi)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。完善物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制,開展規(guī)范的管理和服務(wù),向社會(huì)公開收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、收支情況等重要信息,讓業(yè)主明明白白交費(fèi)。
2、建立完善長(zhǎng)效管理機(jī)制。物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍比較廣泛,涉及規(guī)劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環(huán)保等多個(gè)部門,應(yīng)理順機(jī)制,明確物業(yè)管理所涉單位的工作職責(zé),建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度,定期會(huì)商物業(yè)管理重點(diǎn)工作。
3、發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治作用。加大業(yè)主委員會(huì)組建力度,按照《物權(quán)法》等法律法規(guī)和政策的要求,建立健全業(yè)主管理委員會(huì)自我管理、自我服務(wù),自我約束機(jī)制,規(guī)范活動(dòng)行為。充分發(fā)揮業(yè)主的自主權(quán)與能動(dòng)性,依法維護(hù)好廣大業(yè)主的切身利益和合法權(quán)利。
4、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管。督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法依規(guī)健全管理制度和內(nèi)部崗位責(zé)任制;督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)提高員工素質(zhì),隨時(shí)監(jiān)督檢查物業(yè)管理的亂收費(fèi)行為等。
5、高度重視小區(qū)建設(shè)質(zhì)量。一是要嚴(yán)把商品房質(zhì)量驗(yàn)收關(guān),從工程項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃開始,相關(guān)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)同步介入,對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)、水、電等設(shè)施建設(shè)提出合理性建議,供開發(fā)建設(shè)企業(yè)參考。詳細(xì)規(guī)劃方案評(píng)審及竣工驗(yàn)收時(shí)要邀請(qǐng)物業(yè)管理等相關(guān)部門參與論證、驗(yàn)收,聽取意見建議。二是強(qiáng)化房屋建設(shè)質(zhì)量保證金制度,在政策范圍內(nèi)提高房屋質(zhì)量保證金標(biāo)準(zhǔn),延長(zhǎng)質(zhì)押年限,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和承建方形成經(jīng)濟(jì)壓力,以確保建房質(zhì)量。三是逐步解決“停車難”問(wèn)題。建議政府相關(guān)職能部門對(duì)今后新建的樓盤,從高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)出發(fā),提高停車能力。對(duì)已建成小區(qū)引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)通過(guò)規(guī)范管理,挖掘內(nèi)部潛力,緩解停車位不足的矛盾。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇一
20__年4月到8月,我局在市、區(qū)政府部門領(lǐng)導(dǎo)下,積極與住建、環(huán)保、城管執(zhí)法、工商質(zhì)檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主代表等相關(guān)單位聯(lián)系人,對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研組深入到20多個(gè)不同特點(diǎn)的物業(yè)小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查走訪;分別召開了8次物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表座談會(huì)、10次業(yè)主委員座談會(huì)。
一、基本情況。
物業(yè)管理工作起步較晚,物業(yè)管理總體水平較低,主要以三種模式推行:
(1)近幾年開發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專業(yè)化物業(yè)管理模式,占30%;。
(4)其余小區(qū)和老舊住宅無(wú)物業(yè)服務(wù)和管理,占30%。
二、工作開展情況。
一是加強(qiáng)了制度建設(shè)。根據(jù)國(guó)家和省、市的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合實(shí)際,先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)制度》、《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過(guò)具體制度的建立和落實(shí),基本保障了物業(yè)管理工作的開展。
二是推行了“菜單式”物業(yè)收費(fèi)服務(wù)模式。制定了《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》,將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分6個(gè)等級(jí)、6個(gè)小項(xiàng),服務(wù)企業(yè)按對(duì)應(yīng)物業(yè)收費(fèi)菜單中的等級(jí)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)和收費(fèi),基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”。
三是抓了樣板示范工程。出臺(tái)了《物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》,對(duì)創(chuàng)建示范項(xiàng)目活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo),截至目前,共推行50多個(gè)各類管理模式的示范小區(qū)。
四是積極開展了物業(yè)宣傳培訓(xùn)工作。采取多種形式向業(yè)主和社會(huì)宣傳物業(yè)知識(shí),增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)自治意識(shí),努力贏得社會(huì)方方面面對(duì)物業(yè)管理工作的理解和支持。通過(guò)辦班請(qǐng)專家講課培訓(xùn),提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì),提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)能力。
三、存在的問(wèn)題。
(一)歷史遺留問(wèn)題多,老舊小區(qū)治理改造難度大。
近年來(lái),隨著城市建設(shè)的不斷擴(kuò)張和快速發(fā)展,以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務(wù)規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長(zhǎng)趨勢(shì)。而興建于上世紀(jì)八.九十年代甚至更早的住宅區(qū),小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡(jiǎn)單,內(nèi)部結(jié)構(gòu)及住宅功能相對(duì)落后。隨著城市人民生活水平不斷提高,硬件設(shè)施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來(lái)。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無(wú)化糞池、無(wú)停車位、管理缺失、環(huán)境衛(wèi)生差、治安形勢(shì)復(fù)雜等情況。隨著時(shí)間的推移,這些問(wèn)題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢(shì),給人民群眾生活帶來(lái)極大不便,由此引發(fā)的社會(huì)矛盾層出不窮。例如,東岳廟街新華小區(qū)、北門市場(chǎng)觀音井小區(qū)、草壩街將軍公寓等小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套落后,管網(wǎng)嚴(yán)重堵塞,污水橫流,臭氣熏天。
(二)物業(yè)管理體制不健全,監(jiān)管工作合力不夠。
目前,物業(yè)管理制度體系還很不完善,物業(yè)管理活動(dòng)涉及到的多個(gè)部門,開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清,行政管理和物業(yè)服務(wù)關(guān)系還沒有完全理順;市、區(qū)、街道、社區(qū)之間沒有建立起系統(tǒng)協(xié)調(diào)的物業(yè)管理體制,相關(guān)職能部門沒有建立起物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制,如物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會(huì)等目前尚未建立或成立。
(三)物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏、編制不足。
目前,部門物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏,其從業(yè)人員大多來(lái)自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員,缺乏專業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗(yàn);編制嚴(yán)重不足,工作任務(wù)重,難以有效地對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)管。區(qū)房管局物業(yè)管理科室人員4人,僅1人有編,其余3人均為臨聘人員,對(duì)1200多個(gè)物業(yè)小區(qū)的管理指導(dǎo)工作顯得力不從心,杯水車薪。95%的街道辦事處、社區(qū)無(wú)物業(yè)管理科室和專職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力,整體素質(zhì)偏低,普遍缺乏物業(yè)管理理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過(guò)物業(yè)管理培訓(xùn),職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識(shí)等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來(lái)下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作,但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。
(四)物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不足,整體服務(wù)水平低。
物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),這樣,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體服務(wù)水平也必然較低。特別是相當(dāng)一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開發(fā)企業(yè)的子公司,與原開發(fā)企業(yè)存在依附關(guān)系,不是真正獨(dú)立的企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開發(fā)企業(yè)開支,形式上獨(dú)立,實(shí)際上不獨(dú)立,缺乏對(duì)物業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)打算。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量差,而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設(shè)施設(shè)備的用途,引起業(yè)主的不滿。同時(shí),“建管不分”的體制造成一個(gè)樓盤一家物業(yè),無(wú)法形成規(guī)模,企業(yè)盈利能力較差,使物業(yè)公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動(dòng)力,影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
(五)業(yè)主委員會(huì)組建難,運(yùn)作不規(guī)范。
業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識(shí),自治意識(shí)不強(qiáng),不愿參與物業(yè)管理;即使有業(yè)主委員會(huì),其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊,缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。全區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的居民小區(qū)中,只有46個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì),不足物業(yè)服務(wù)小區(qū)的5%。
從運(yùn)行情況看,70%的業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范,既沒與物業(yè)企業(yè)簽訂服務(wù)合同,也沒制定業(yè)主公約和議事規(guī)程,監(jiān)管措施乏力;20%的業(yè)主委員會(huì)缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導(dǎo)和支持,工作進(jìn)展緩慢;20%的業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè),沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用,距真正意義上的自治管理相距甚遠(yuǎn)。
四、對(duì)策與建議。
(一)列入民生重點(diǎn),徹底治理推進(jìn)。
建議組織力量對(duì)物業(yè)管理服務(wù)問(wèn)題,進(jìn)行全面普查,整理歸類。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據(jù)實(shí)際特點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng)新結(jié)合起來(lái),制定物業(yè)管理綜合治理方案,認(rèn)真落實(shí)。
(二)有序推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作。
老舊小區(qū)主要位于江南老城,建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū),按實(shí)際情況劃為四類,按照改造難度由易到難來(lái)劃分。一類作為試點(diǎn),可選三到五個(gè),例如草壩街的改造就非常成功。二類為比較容易改造的小區(qū),對(duì)我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)生城市、文明城市等影響大的先實(shí)施。三類為改造困難相對(duì)較大的小區(qū)。四類小區(qū)主要是一些改造難度大的小區(qū),如那些單棟且住戶少、房屋很破舊且基礎(chǔ)配套設(shè)施極度落后的建筑。
(三)建立有效的監(jiān)管調(diào)處機(jī)制。
一要繼續(xù)加強(qiáng)房屋竣工驗(yàn)收和物業(yè)承接驗(yàn)收,確保物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備保質(zhì)保量,不出現(xiàn)各種隱患。二要盡快出臺(tái)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件,明確物業(yè)服務(wù)企業(yè),業(yè)主、社區(qū)、政府管理部門之間的責(zé)任。三要完善規(guī)劃、公安、物價(jià)、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò)等部門組成的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu),建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度,促進(jìn)其提高服務(wù)水平。四要實(shí)施街道社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化管理,管理員專人專職,要包片包區(qū),并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。
(四)培育物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。
一要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理,規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。要建立企業(yè)信用、年審、評(píng)比制度,促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才,拓寬服務(wù)領(lǐng)域,開展有償家政服務(wù),電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù),滿足不同層次的服務(wù)需求。三要建立行業(yè)協(xié)會(huì),發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用,鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流,向一流企業(yè)看齊,企業(yè)間形成比、學(xué)、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),提升我區(qū)總體服務(wù)水平。四要實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度,建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇,公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)選聘、小區(qū)評(píng)優(yōu)的依據(jù)。
(五)多方參與,推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。
制定出臺(tái)業(yè)主委員會(huì)管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè),選出真正能夠代表業(yè)主利益,熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負(fù)責(zé)、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作。發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用,建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系;學(xué)習(xí)借鑒外地住宅專項(xiàng)維修資金管理好的經(jīng)驗(yàn),完善住宅專項(xiàng)維修資金使用辦法,簡(jiǎn)化程序,提高效率;建立健全業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員的工作職責(zé),建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制;業(yè)主委員會(huì)要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作,發(fā)揮自律作用,團(tuán)結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度,按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用,自覺支持物業(yè)管理工作。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇二
隨著城鎮(zhèn)化腳步不斷推進(jìn),各地新興小區(qū)如雨后春筍般圈地而起,五花八門的物業(yè)公司也有了巨大的發(fā)展空間,物業(yè)的品牌價(jià)值也成為了房地產(chǎn)商手里越來(lái)越重要的籌碼。物業(yè)對(duì)小區(qū)的管理與城管對(duì)于城市的管理如出一轍,同時(shí)也有著包含關(guān)系。物業(yè)管的不光是小區(qū)整體環(huán)境,還要解決每個(gè)業(yè)主日常所遇到的問(wèn)題。當(dāng)小區(qū)內(nèi)住戶的某些行為觸犯到城市管理相關(guān)法規(guī)時(shí),就進(jìn)入了城管管轄范圍,要解決好這些物業(yè)、城管均可介入的問(wèn)題往往需要雙方開展協(xié)作。
在現(xiàn)實(shí)中,諸多問(wèn)題使得原本可以開展協(xié)作的部分反而成了城管執(zhí)法過(guò)程中的瓶頸。由于物業(yè)平時(shí)與業(yè)主關(guān)系密切,有的物業(yè)管理人員與業(yè)主幾乎如親友般熟悉,出于感情層面以及日后相處考慮,物業(yè)在遇到業(yè)主有違法行為時(shí)往往容易采取回避乃至包庇業(yè)主的措施,以使自己脫離干系。甚至還有一些不顧及品牌效益的物業(yè),管理不好就直接撒手不管了,這就使得執(zhí)法人員在期望通過(guò)物業(yè)與業(yè)主溝通時(shí)吃到了無(wú)數(shù)閉門羹。
而如果物業(yè)管理者們更深層地思考下業(yè)主的違法違規(guī)問(wèn)題,不難發(fā)現(xiàn),只要有一戶業(yè)主帶頭不遵紀(jì)守法,并且被縱容和默許,就會(huì)有更多家業(yè)主來(lái)鉆法律漏洞以謀私利。這些業(yè)主行為最后往往影響到周邊業(yè)主的共同利益,造成其他業(yè)主的.不斷投訴,將物業(yè)置于眾矢之的。物業(yè)若能配合執(zhí)法力量做好嚴(yán)管嚴(yán)打工作,及時(shí)先行溝通處理并主動(dòng)反應(yīng)上報(bào)業(yè)主違規(guī)行為,那么日后的管理將輕松很多,同時(shí)也能得到更廣大業(yè)主的好評(píng)。
物業(yè)與城管開展協(xié)作應(yīng)有效地發(fā)揮雙方的獨(dú)有優(yōu)勢(shì),互相填補(bǔ)不足。物業(yè)掌握著業(yè)主的基本信息,對(duì)整個(gè)小區(qū)有更深的了解和更綜合的考量,擁有更多與住戶的溝通技巧,更便于作一些溝通調(diào)解工作,也能為城管執(zhí)法過(guò)程中需落實(shí)的細(xì)節(jié)問(wèn)題提供更多綜合的建議,以盡量減少執(zhí)法過(guò)程所產(chǎn)生的其他負(fù)面影響。城管依照國(guó)家法律法規(guī)辦事,當(dāng)物業(yè)的人情牌、管社區(qū)管理辦法行不通時(shí),就需要城管介入,以更明確的行政職權(quán)來(lái)對(duì)業(yè)主行為作約束。城管借物業(yè)之巧勁,物業(yè)借城管之利劍,兩者協(xié)作方可攻堅(jiān)克難。
城管與物業(yè)協(xié)作需要在平時(shí)就建立起一致思想,統(tǒng)一戰(zhàn)線,在關(guān)鍵時(shí)刻才能口鋒一致。這些磨針活不是一日兩日就能練就的,需要在兩者間先搭起人員、信息、政策的橋梁,多開展交流活動(dòng),落實(shí)現(xiàn)行政策,分析潛在問(wèn)題,及時(shí)做好準(zhǔn)備,提前給業(yè)主打好預(yù)防針。
新形勢(shì)下物業(yè)與城管打交道會(huì)越來(lái)越頻繁,有團(tuán)結(jié)協(xié)作的心,運(yùn)用好方式方法,才能夠化矛盾為橋梁,逐步優(yōu)化物業(yè)城管協(xié)同管理格局。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇三
近年來(lái),隨著南京城南城市建設(shè)步伐的加快,大量土地、房屋被拆遷征用,一個(gè)個(gè)拆遷安置小區(qū)拔地而起。村民房屋土地被征用后,搬入了安置房小區(qū)。原有村民也變成了居民,從村落變成了小區(qū),安置房小區(qū)管理難、環(huán)境差等問(wèn)題帶來(lái)的物業(yè)糾紛日益凸現(xiàn)出來(lái)。
安置房小區(qū)的物業(yè)糾紛是城市化推進(jìn)以來(lái)各級(jí)部門普遍關(guān)注的一個(gè)重大民生問(wèn)題。雨花臺(tái)區(qū)人民調(diào)解委員會(huì)通過(guò)對(duì)轄區(qū)內(nèi)安置房小區(qū)出現(xiàn)的主要矛盾糾紛進(jìn)行了認(rèn)真調(diào)研分析,力求減少矛盾糾紛、理順各種管理關(guān)系、提高對(duì)安置房小區(qū)物業(yè)糾紛的認(rèn)識(shí),為解決好安置房小區(qū)的物業(yè)糾紛提供有益的思考。
一、安置房物業(yè)糾紛現(xiàn)狀。
目前在雨花臺(tái)區(qū)的鐵心橋地區(qū)、西善橋地區(qū)和板橋地區(qū)有大量的安置房小區(qū)。西善橋地區(qū)有52個(gè)居民小區(qū),其中安置房小區(qū)26個(gè),鐵心橋地區(qū)7個(gè)社區(qū),其中兩個(gè)社區(qū)為全市兩個(gè)大型安置房小區(qū)景明家園和春江新城,另外5個(gè)社區(qū)都有安置房小區(qū)。物業(yè)矛盾糾紛的出現(xiàn)有三個(gè)方面的因素。
1、業(yè)主因素。大多數(shù)村民身份轉(zhuǎn)變后,并沒有像真正的市民一樣去了解、接受、參與物業(yè)管理,導(dǎo)致有的安置小區(qū)物業(yè)與業(yè)主之間存在多種矛盾,最突出的共性問(wèn)題有:
(3)業(yè)主服務(wù)消費(fèi)意識(shí)淡薄。大部分安置小區(qū)業(yè)主從原來(lái)的村落搬遷到新建小區(qū),作為村民從來(lái)都無(wú)需交納物業(yè)管理費(fèi)和垃圾費(fèi)之類的費(fèi)用,而且拆遷安置都是政府行為,這些業(yè)主認(rèn)為這些費(fèi)用應(yīng)該由政府買單。他們對(duì)物業(yè)管理的概念比較陌生,不知道物業(yè)服務(wù)本身就是一種商品。消費(fèi)享受服務(wù)的意識(shí)不強(qiáng),沒有繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的概念,直接后果就是導(dǎo)致物業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)困難,服務(wù)質(zhì)量下降,形成惡性循環(huán)。
2、物業(yè)公司因素。
(3)物業(yè)管理公司不夠職業(yè)化。在安置房小區(qū)居民入住后,為了快速地給居民提供物業(yè)服務(wù),保障居民的基本生活需求,各街道的社區(qū)組織成立了物業(yè)公司為居民提供服務(wù),從業(yè)人員的職業(yè)化程度不夠,往往以管理者身份而不是服務(wù)者身份自居,必然影響到物業(yè)與業(yè)主之間的和諧關(guān)系。
3、相關(guān)管理小區(qū)物業(yè)的行政主管部門因素。相關(guān)管理小區(qū)物業(yè)的行政主管部門未能及時(shí)指導(dǎo)安置房小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)。很多安置房小區(qū)在入住幾年后仍沒有組建業(yè)主委員會(huì),這樣個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決,為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。很多重大事/文秘站-您的專屬秘書,中國(guó)最強(qiáng)免費(fèi)!/項(xiàng)沒有業(yè)主委員會(huì)同意,物業(yè)公司也無(wú)能為力,比如維修基金的使用,導(dǎo)致居民認(rèn)為物業(yè)公司不作為,引發(fā)矛盾糾紛。
二、減少安置房小區(qū)物業(yè)糾紛幾點(diǎn)建議。
(1)方便個(gè)體業(yè)主與物業(yè)公司之間進(jìn)行溝通;
(3)通過(guò)業(yè)主委員會(huì)宣傳小區(qū)居民責(zé)任與義務(wù),配合物業(yè)公司逐步將物業(yè)費(fèi)用收取工作正?;?。
2、培養(yǎng)能夠適應(yīng)市場(chǎng)變化的優(yōu)勢(shì)物業(yè)公司。要逐漸走出社區(qū)“托底”式的物業(yè)公司模式。物業(yè)企業(yè)要推行公務(wù)公開、財(cái)務(wù)公開,物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主間要形成相互制約、相互支持的管理機(jī)制。同時(shí),要全力做好公共部位維修資金的收繳工作,為小區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供資金保障。
3、聘用和培養(yǎng)專業(yè)化物業(yè)人員,提高物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)。要在人員配置上把好關(guān)口,提供能夠切合居民需要的優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)。一是選拔聘任一批責(zé)任心強(qiáng)、業(yè)務(wù)素質(zhì)好的人員充實(shí)到物業(yè)管理一線隊(duì)伍;二是加強(qiáng)從業(yè)人員的崗位培訓(xùn),提高他們依法履行職責(zé)能力;三是提升人員素質(zhì),物業(yè)從業(yè)人員要認(rèn)真學(xué)習(xí)法律、規(guī)章、相關(guān)業(yè)務(wù)和小區(qū)管理理論,開拓工作思路,切實(shí)做到服務(wù)好保障房小區(qū)居民。
4、相關(guān)行政部門做好保障房建設(shè)驗(yàn)收工作,避免建設(shè)問(wèn)題遺留給物業(yè)部門。認(rèn)真抓好物業(yè)管理的前期介入工作,發(fā)現(xiàn)配套設(shè)施設(shè)備不完善的小區(qū),責(zé)令建設(shè)單位限期補(bǔ)建完善,做到提前介入,主動(dòng)參與,積極監(jiān)督,確保交付后業(yè)主滿意,避免業(yè)主與物業(yè)之間發(fā)生沖突。
5、社區(qū)做好新市民普法宣傳工作。社區(qū)要經(jīng)常性深入各小區(qū)開展普法和精神文明宣傳,宣揚(yáng)小區(qū)公約,弘揚(yáng)小區(qū)主人翁意識(shí),提高安置房小區(qū)居民的都市生活意識(shí),改變他們的生活習(xí)慣,鼓勵(lì)小區(qū)居民主導(dǎo)參與到小區(qū)物業(yè)管理中來(lái),通過(guò)人民調(diào)解的方式化解小區(qū)物業(yè)矛盾糾紛。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇四
物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的三個(gè)突破之一。物業(yè)管理是一個(gè)成長(zhǎng)的過(guò)程,也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過(guò)程。
一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點(diǎn)工作開展情況。
上半年,鎮(zhèn)城管辦在七個(gè)城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點(diǎn),打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式,重點(diǎn)在臟亂差的無(wú)人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn),解決遺留問(wèn)題,成立業(yè)主委員會(huì)。城市七個(gè)社區(qū)的試點(diǎn)具體情況為:
1、社區(qū):
社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點(diǎn)。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段,共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問(wèn)題很多,圍墻未建好,沒有物業(yè)管理用房,長(zhǎng)期無(wú)人管,垃圾成堆,草坪損毀,很多業(yè)主對(duì)在此居住失去了信心,打算賣掉房子。對(duì)于物業(yè)管理,多數(shù)人擁護(hù),但缺乏信心。經(jīng)過(guò)初步測(cè)算,要在該小區(qū)建立物業(yè)管理,尚需七萬(wàn)元解決遺留問(wèn)題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備會(huì),向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書,征求有關(guān)意見。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會(huì)。
2、社區(qū):
社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理,并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì),建立了業(yè)主規(guī)約,協(xié)助小區(qū)實(shí)行了物業(yè)自治管理。今年,社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶,建成十多年來(lái),沒有物業(yè)管理,遺留問(wèn)題多,一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點(diǎn)。經(jīng)走訪,綜合批發(fā)城要實(shí)施物業(yè)管理需解決四大遺留問(wèn)題:清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復(fù)大門及門崗、提供物業(yè)管理用房,總測(cè)算費(fèi)用近五十萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)半年多的協(xié)調(diào),目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會(huì),簡(jiǎn)單疏通了下水道,基本拆除了消防通道上的違章建筑,向開發(fā)商爭(zhēng)取了兩間門面作為物業(yè)管理用房,已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案,并正在協(xié)商解決大門及門崗的問(wèn)題。7月30日晚,鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會(huì)議,正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司,該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。
3、觀山社區(qū):
試點(diǎn)一:佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司(原一建公司)改制時(shí)已將其宿舍區(qū)(建筑公寓)移交社區(qū),并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議,不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù),請(qǐng)求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶,以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實(shí)施過(guò)物業(yè)管理,后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止,成為無(wú)人管小區(qū),后來(lái)小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司,但缺乏長(zhǎng)效管理?,F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會(huì),下發(fā)選票,籌備成立業(yè)主委員會(huì),下一步再確定物業(yè)管理方案。
試點(diǎn)二:原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭,鎮(zhèn)城管辦協(xié)助,在現(xiàn)場(chǎng)走訪了業(yè)主。針對(duì)院內(nèi)的環(huán)境問(wèn)題,我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多,改造資金龐大,我們已向縣政府反映,準(zhǔn)備召開相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會(huì),解決環(huán)境問(wèn)題后再議物業(yè)管理事宜。
4、老西門社區(qū):
老西門社區(qū)做為老城區(qū),無(wú)人管小區(qū)最多,縣長(zhǎng)熱線投訴最多,創(chuàng)建任務(wù)最難,實(shí)施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會(huì)走訪,征求業(yè)主意見,了解物業(yè)管理現(xiàn)狀,最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實(shí)施物業(yè)管理。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問(wèn)題。
5、渫陽(yáng)社區(qū):
試點(diǎn)一:農(nóng)資大市場(chǎng)。農(nóng)資大市場(chǎng)一期工程建成多年,二期工程尚未售完。建成以來(lái)市場(chǎng)物業(yè)一直由市管中心(宏天物業(yè))管理,但建設(shè)方和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿,準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦,建設(shè)方多方了解后,擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開始,致遠(yuǎn)物業(yè)開始走訪業(yè)主,制定了初步管理方案,得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份,縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式,重新聘用物業(yè)公司。
試點(diǎn)二:旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶,一部分是原勞動(dòng)服務(wù)公司職工,另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費(fèi),兩年期滿后,物業(yè)公司退出,現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理,而且由于以前管理不規(guī)范,公共部分占用嚴(yán)重,業(yè)主強(qiáng)烈要求實(shí)施物業(yè)管理。目前,社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備小組會(huì)議,張貼了有關(guān)宣傳法規(guī),投票選舉了業(yè)主委員會(huì),下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會(huì)。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇五
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展,物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生,成為新興行業(yè)。物業(yè)公司大致分為兩類,一類是房地產(chǎn)公司設(shè)立的物業(yè)公司,法人代表與房地產(chǎn)公司相同,這類物業(yè)公司致力營(yíng)造良好的樓盤形象,為房地產(chǎn)公司樹立品牌,物業(yè)管理較為規(guī)范,工作人員及投入較多,每個(gè)樓盤開盤后逐步納入物業(yè)管理,并為房地產(chǎn)公司管理樓盤售后的的后期事宜。另一類物業(yè)公司非房地產(chǎn)公司設(shè)立,而是為管理某些樓盤或單位物業(yè)而成立的物業(yè)公司,其管理物業(yè)規(guī)模大小不一,多則幾千戶,少則幾百戶。
一、物業(yè)公司的收入及征收特點(diǎn)。
(一)規(guī)模較大的物業(yè)公司的收入及代收費(fèi)用包括:
物業(yè)管理費(fèi)收入租金收入經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)游泳池各類球場(chǎng)等公用設(shè)施收入清理生活垃圾收入物業(yè)大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費(fèi)電費(fèi)燃?xì)赓M(fèi)房租維修基金暖氣報(bào)裝費(fèi)排污費(fèi)寬帶入網(wǎng)費(fèi)有線電視入網(wǎng)費(fèi)等。一些規(guī)模較小的物業(yè)公司只有以上項(xiàng)目中的幾種收入。
(二)物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)收費(fèi)及收入現(xiàn)狀。
1、物業(yè)收費(fèi)面對(duì)的是廣大業(yè)主,個(gè)性千差萬(wàn)別,收取難度不一,部分業(yè)主因房屋質(zhì)量問(wèn)題物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題業(yè)主已入伙但未實(shí)際入住等因素拒交物業(yè)費(fèi)。造成部分物業(yè)費(fèi)收入不能到位。
2、部分物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)收取未能按照物價(jià)部門批準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)收取,在實(shí)際收取中采用低于批準(zhǔn)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi),再綜合入伙率入住率物業(yè)費(fèi)收取率幾種因素,造成理論上的計(jì)算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業(yè)費(fèi)征收率在30%———80%之間。部分物業(yè)公司存在微利經(jīng)營(yíng)艱難經(jīng)營(yíng)狀態(tài),少數(shù)物業(yè)公司需房地產(chǎn)開發(fā)公司的補(bǔ)貼收入才能略有贏利。
二、物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)在涉稅上存在的問(wèn)題及成因:
(一)收入不真實(shí)。主要表現(xiàn)在以下幾種方式:
1、部分收入不入賬。業(yè)戶在繳納物業(yè)費(fèi)或租金時(shí),未能索取發(fā)票,部分物業(yè)公司將這部分收入隱匿不入賬,造成少計(jì)收入。
2、收入不確認(rèn),記入其他應(yīng)付款等科目。部分物業(yè)公司在取得物業(yè)管理費(fèi)收入或租金收入時(shí),暫掛預(yù)收款其他應(yīng)付款等科目,以收入不能確認(rèn)為由,不計(jì)入收入,造成預(yù)收款其他應(yīng)付款科目余額較大,收入長(zhǎng)期得不到確認(rèn),收入與其物業(yè)管理規(guī)模不相符。少數(shù)物業(yè)公司以住戶裝修保證金抵業(yè)主應(yīng)繳的物業(yè)管理費(fèi)時(shí),不作收入處理。
3、減免收入。減免收入的情形有:一次性繳納一年的物業(yè)費(fèi)少收兩個(gè)月或幾個(gè)月;對(duì)新入伙戶一年收半年;為房地產(chǎn)公司介紹他人買房,減免當(dāng)年物業(yè)管理費(fèi)等方式,相應(yīng)減少了公司應(yīng)收物業(yè)管理費(fèi)收入。形成應(yīng)計(jì)收入而未計(jì)的情況。
4、應(yīng)收取的物管費(fèi)以“工資費(fèi)用”的形式減少收入,少數(shù)物業(yè)公司在收取單位物業(yè)管理費(fèi)時(shí),未按規(guī)定開具發(fā)票,而是以工資日常發(fā)生的費(fèi)用等方式,向?qū)Ψ饺〉迷摬糠治飿I(yè)管理費(fèi),不入賬或不作收入處理,從而少計(jì)收入。
5、補(bǔ)貼收入記往來(lái)賬。少數(shù)物業(yè)公司對(duì)于房地產(chǎn)公司物業(yè)管理補(bǔ)貼收入,不作收入處理,長(zhǎng)期掛其他應(yīng)付款,以暫借款的名目,少計(jì)收入。
(二)納稅申報(bào)不規(guī)范。
1、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的變化形成會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法差異,造成營(yíng)業(yè)稅當(dāng)期計(jì)稅依據(jù)不準(zhǔn)確。
就一次性收取的物業(yè)管理費(fèi)或房屋租賃收入,根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[20xx]16號(hào))中第五條“關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間”的規(guī)定,單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)轉(zhuǎn)讓專利權(quán)非專利技術(shù)商標(biāo)權(quán)著作權(quán)和商譽(yù)時(shí),向?qū)Ψ绞杖〉念A(yù)收性質(zhì)的價(jià)款包括預(yù)收款預(yù)付款預(yù)存款預(yù)存費(fèi)用預(yù)收定金等,其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定,以該項(xiàng)預(yù)收性質(zhì)的價(jià)款被確認(rèn)收入的時(shí)間為準(zhǔn)。也就是說(shuō)發(fā)生在20xx年的上述業(yè)務(wù)可以按照財(cái)稅[20xx]16號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行。20xx年1月1日起施行的新的《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定,營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。第二十五條第二款規(guī)定,納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù),采用預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間具有了收付實(shí)現(xiàn)制的特點(diǎn)而不完全屬于權(quán)責(zé)發(fā)生制的性質(zhì),在會(huì)計(jì)處理與稅法存在差異的情況下,應(yīng)按稅法規(guī)定辦理。物業(yè)公司應(yīng)在收到款項(xiàng)時(shí)一次性申報(bào)營(yíng)業(yè)稅,而不需考慮所屬期。部分物業(yè)公司在收取物業(yè)費(fèi)等款項(xiàng)時(shí),采用預(yù)收款方式,一次收取半年或一年的物管費(fèi)等,根據(jù)所屬期按月分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)收入,按結(jié)轉(zhuǎn)收入申報(bào)營(yíng)業(yè)稅,而不是一次性全額申報(bào),按月分?jǐn)偡绞郊炔环隙惙ㄒ?guī)定,稅務(wù)機(jī)關(guān)也很難把握,難以核對(duì),會(huì)造成申報(bào)和稅務(wù)管理的混亂,同時(shí)滯延了應(yīng)納稅款。
2、代收費(fèi)用扣除不規(guī)范。
國(guó)稅發(fā)[]217號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)電費(fèi)燃(煤)氣費(fèi)維修基金房租的行為,屬于營(yíng)業(yè)稅‘服務(wù)業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務(wù),因此,對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)電費(fèi)燃(煤)氣費(fèi)維修基金房租不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅?!辈糠治飿I(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費(fèi)基金集資費(fèi)代收款項(xiàng)代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi),不作為計(jì)稅依據(jù)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。隨著社會(huì)的發(fā)展,代收費(fèi)用中的暖氣報(bào)裝費(fèi)排污費(fèi)寬帶入網(wǎng)費(fèi)有線電視入網(wǎng)費(fèi)等代收費(fèi)用政策上未明確是否要繳納營(yíng)業(yè)稅。代收的水費(fèi)電費(fèi)燃(煤)氣費(fèi)維修基金房租等費(fèi)用長(zhǎng)期掛其他應(yīng)付款,歷年結(jié)轉(zhuǎn),既反映不出代收的手續(xù)費(fèi),也反映不出其余額中有多少是代收費(fèi)用,長(zhǎng)期掛賬幾年的其他應(yīng)付款未結(jié)轉(zhuǎn)收入申報(bào)稅款。
3、跨年度租金收入企業(yè)所得稅問(wèn)題的政策因素。
《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產(chǎn)生歧義,但第十九條第二款規(guī)定,租金收入,按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),對(duì)租金收入的處理作出了具體規(guī)定。一次收取跨年度租金收入應(yīng)一次結(jié)轉(zhuǎn)。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函[20xx]79號(hào))關(guān)于租金收入確認(rèn)問(wèn)題規(guī)定,企業(yè)提供固定資產(chǎn)包裝物或者其他有形資產(chǎn)使用權(quán)取得的租金收入,應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中,如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度,且租金提前一次性支付的,《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則,出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入,在租賃期內(nèi),分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。
按照以上規(guī)定,筆者認(rèn)為,企業(yè)的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn),20xx年度20xx年度則應(yīng)全部結(jié)轉(zhuǎn),20xx年1月1日后則可一次結(jié)轉(zhuǎn)或按年分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)。在實(shí)際工作中,一次結(jié)轉(zhuǎn)還是按年結(jié)轉(zhuǎn)這兩種觀點(diǎn)一直存在,大部分企業(yè)的表現(xiàn)形式為按年分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn),主管稅務(wù)管理部門予以默認(rèn),實(shí)際操作上兩種情況都存在。
(三)發(fā)票使用不規(guī)范。
部分物業(yè)公司在收取個(gè)人業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)時(shí)使用自制收據(jù)收取物業(yè)管理費(fèi),而在收取單位物業(yè)費(fèi)或出租給單位使用的門面時(shí)才使用稅務(wù)發(fā)票,從而造成未按規(guī)定向業(yè)主開具發(fā)票。一方面是業(yè)主索取稅務(wù)發(fā)票的意識(shí)不強(qiáng),按入伙時(shí)簽訂的物業(yè)管理合同或租賃合同的約定付了物業(yè)管理費(fèi)或租金后,索取稅務(wù)發(fā)票的意識(shí)不強(qiáng),合法權(quán)益未能體現(xiàn);另一方面,物業(yè)公司開具發(fā)票的意識(shí)不夠,收取款項(xiàng)時(shí)未向業(yè)主開具稅務(wù)發(fā)票,或出于某種目的,向個(gè)人業(yè)主收取款項(xiàng)不開具稅務(wù)發(fā)票。部分物業(yè)公司申報(bào)營(yíng)業(yè)稅等稅款后,未領(lǐng)購(gòu)相對(duì)應(yīng)的發(fā)票,造成應(yīng)開具而未開具發(fā)票可以領(lǐng)購(gòu)又未領(lǐng)購(gòu)發(fā)票的現(xiàn)象。
(四)賬務(wù)不健全或不建賬。
部分規(guī)模較小的物業(yè)公司人員少,收入成本核算簡(jiǎn)單,設(shè)立簡(jiǎn)易賬或不建賬,不能全面反映收入成本費(fèi)用等情況,稅務(wù)機(jī)關(guān)不能掌握其真實(shí)的收入費(fèi)用等情況。
(五)稅務(wù)管理部門收入難核實(shí)。
采用自制收據(jù)收取的應(yīng)稅收入是否全部入賬核算方面同時(shí)也就相應(yīng)地存在問(wèn)題,稅務(wù)部門在核實(shí)物業(yè)公司管理情況時(shí),可能調(diào)查到物業(yè)公司管理了多少幢多少套,但入住業(yè)戶多少則較難掌握,已入伙業(yè)主也有長(zhǎng)期不在的情況,已入住的業(yè)戶物業(yè)管理費(fèi)也存在征收率的問(wèn)題,并不能100%到位。物業(yè)面積入住率征收率物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的差異,物業(yè)公司取得收入未全部入賬等情況,造成稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)收入難。
三、管理措施。
(一)宣傳與輔導(dǎo)。
一方面稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司行業(yè)政策的宣傳與業(yè)務(wù)培訓(xùn),加強(qiáng)涉稅輔導(dǎo),向企業(yè)財(cái)會(huì)人員宣傳行業(yè)最新政策,提升財(cái)會(huì)人員對(duì)政策的正確理解,準(zhǔn)確及時(shí)確定收入,誠(chéng)信納稅,提高企業(yè)對(duì)稅收的遵從度。另一方面要通過(guò)多途徑向業(yè)主宣傳,提高業(yè)主索取發(fā)票意識(shí),把索取發(fā)票當(dāng)作一種常態(tài),形成維護(hù)自己的合法權(quán)益的一種習(xí)慣。
(二)規(guī)范使用發(fā)票,強(qiáng)化“以票控稅”。
1.物業(yè)公司使用稅控機(jī)向業(yè)主開具機(jī)打發(fā)票,但大部份物業(yè)費(fèi)需管理人員上門征收,適用于自行繳納物業(yè)費(fèi)率較高的單位,并且允許該部分企業(yè)領(lǐng)用定額發(fā)票,方便物業(yè)公司因業(yè)主未自行繳納而需上門收取物業(yè)費(fèi)。
2.領(lǐng)取定額發(fā)票,但業(yè)務(wù)量較大的企業(yè)領(lǐng)用發(fā)票的數(shù)量較大,使用也不是很方便,適用于規(guī)模相對(duì)較小的企業(yè)。
3.領(lǐng)用裁剪式發(fā)票或允許企業(yè)自行印制專業(yè)發(fā)票,稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)控管。
4.建立發(fā)票違規(guī)舉報(bào)制度,打擊發(fā)票違章行為,規(guī)范發(fā)票開具和使用,維護(hù)納稅人的合法權(quán)益。
(三)日常管理。
建立物業(yè)管理明細(xì)臺(tái)賬,企業(yè)每半年報(bào)送一次納入物業(yè)管理的樓盤房屋門面相應(yīng)的入住使用及收取物業(yè)管理費(fèi)情況,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核后可建立相關(guān)動(dòng)態(tài)臺(tái)賬,后期的每期數(shù)據(jù)應(yīng)呈遞增狀態(tài),如發(fā)現(xiàn)異常,及時(shí)跟蹤管理。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)稅源調(diào)查,實(shí)地調(diào)查詳細(xì)了解企業(yè)物業(yè)管理項(xiàng)目,各小區(qū)物業(yè)面積,入住情況門面出租情況,物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)其他經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目等情況,與企業(yè)自報(bào)資料進(jìn)行比對(duì),分析畢業(yè)論文異常,加強(qiáng)巡管。
(四)規(guī)范納稅申報(bào)及賬務(wù)管理。
規(guī)范企業(yè)的納稅申報(bào),企業(yè)應(yīng)及時(shí)確入收入,明確應(yīng)稅收入應(yīng)稅代收費(fèi)用對(duì)應(yīng)的應(yīng)納稅種納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,及時(shí)準(zhǔn)確申報(bào)納稅。引導(dǎo)企業(yè)規(guī)范建賬,規(guī)范各科目收入費(fèi)用成本的確認(rèn),如各項(xiàng)收入發(fā)生的費(fèi)用各種代收費(fèi)用的收取與支付的核算等。對(duì)無(wú)建賬能力的規(guī)模較小的企業(yè),根據(jù)物業(yè)面積,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)入住率等各項(xiàng)指標(biāo)核定應(yīng)納稅額。加強(qiáng)評(píng)估管理,對(duì)零申報(bào)戶異常申報(bào)戶,與掌握的企業(yè)相關(guān)情況進(jìn)行比對(duì),及時(shí)評(píng)估,糾正企業(yè)不規(guī)范行為。
(五)部門協(xié)作。
與房管工商公安房地產(chǎn)開發(fā)公司加強(qiáng)協(xié)作,了解掌握樓盤開盤出售情況物業(yè)公司登記及進(jìn)入小區(qū)情況物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)情況門面出租情況業(yè)主入住情況,及時(shí)跟進(jìn)管理。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇六
隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷提高和擴(kuò)大,物業(yè)管理也逐漸深入到百姓生活中間。目前在縣城內(nèi)的物業(yè)管理雖然不如大中城市,但也逐步趨于正軌。在這漸進(jìn)的過(guò)程中,我們物價(jià)部門應(yīng)該充分發(fā)揮好政府引導(dǎo)作用,恰當(dāng)?shù)乩脙r(jià)格管理職能,促進(jìn)物業(yè)管理的良性發(fā)展。
一、縣級(jí)物業(yè)管理公司的現(xiàn)狀。
縣級(jí)物業(yè)管理公司的管理范圍主要是居民住宅。一般來(lái)說(shuō),居民住宅中的經(jīng)濟(jì)適用住房,其物業(yè)管理由房管局下設(shè)的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé);其他住宅或者商用樓由原房地產(chǎn)開發(fā)商成立物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理,很少有專門從外界引入專職的物業(yè)管理公司進(jìn)行獨(dú)立管理和運(yùn)轉(zhuǎn)。因此,房屋建設(shè)方和物業(yè)管理方一般都有直接的隸屬關(guān)系,在經(jīng)營(yíng)理念、盈虧補(bǔ)缺等方面都有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。
從整體的物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)情況看,物業(yè)管理公司主要負(fù)責(zé)母公司--房地產(chǎn)開發(fā)商所建設(shè)的樓盤管理,主要收費(fèi)有物業(yè)管理費(fèi)、小區(qū)停車場(chǎng)收費(fèi)以及各類代收費(fèi)用。物業(yè)管理收費(fèi)依據(jù)《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》,主要是分為兩種價(jià)格模式:一是普通住宅的物業(yè)管理費(fèi),實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)格;二是高檔住宅、商業(yè)用樓實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。根據(jù)這一指導(dǎo)原則,我們會(huì)同市房管局等相關(guān)部門,在召開制定物業(yè)管理費(fèi)聽證會(huì)的基礎(chǔ)上,制定了我市的普通住宅物業(yè)管理三級(jí)收費(fèi)方案,并得以執(zhí)行。但隨著城市建設(shè)、物業(yè)管理水平、城市居民生活水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素的不斷提高,原有的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確已不能適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展,不少物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低,甚至有些單位違反備案管理,擅自調(diào)高收費(fèi);與此相對(duì)應(yīng)的是消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求在逐步提高,對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也充滿質(zhì)疑和不滿,反映和意見頗多。
二、目前物業(yè)管理中存在的問(wèn)題。
(一)借前期物業(yè)管理合同的簽訂,提高物業(yè)管理收費(fèi)。在房地產(chǎn)開發(fā)商交房的同時(shí),一般要簽訂《前期物業(yè)管理合同》,主要是明確物業(yè)管理收費(fèi),為以后的正式物業(yè)管理合同進(jìn)行鋪墊,服務(wù)的水平和項(xiàng)目有欠缺;基本上后期正式合同的價(jià)格只能高不會(huì)低,而且實(shí)際服務(wù)水準(zhǔn)不可能再提高。不少房地產(chǎn)開發(fā)商借此機(jī)會(huì),一路調(diào)高了物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),而購(gòu)房的消費(fèi)者為了拿到鑰匙也不得不接受。比如今年交房的物業(yè)費(fèi)均在0.5元/平方米左右,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原來(lái)的一級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
(二)物業(yè)管理公司在運(yùn)轉(zhuǎn)一段時(shí)間后擅自調(diào)高價(jià)格。不少住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司聲稱入不敷出,經(jīng)營(yíng)處在嚴(yán)重虧損狀態(tài),部分公司不履行調(diào)價(jià)申報(bào)制度,也不與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商或者征求大多數(shù)居民意見,擅自調(diào)高物業(yè)管理費(fèi),時(shí)有突破政府指導(dǎo)價(jià)的浮動(dòng)幅度,與業(yè)戶發(fā)生矛盾。如某小區(qū)的物業(yè)費(fèi)由原來(lái)的一級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一下子提高到了0.7元/平方米,服務(wù)水平卻未見提高。
(三)部分小區(qū)的物業(yè)管理公司不執(zhí)行價(jià)格備案制度和價(jià)格公示制度。物業(yè)管理費(fèi)的備案制度是在《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》中規(guī)定的,因此,作為一項(xiàng)價(jià)格管理制度,就必須得到落實(shí)。然而有少數(shù)物業(yè)公司不來(lái)備案,對(duì)此種行為我們又沒有合理準(zhǔn)確的處罰依據(jù),《價(jià)格法》以及《價(jià)格違法行為處罰規(guī)定》中遍尋無(wú)果,造成一些物業(yè)管理公司的僥幸心理,嚴(yán)重影響了我們執(zhí)法的嚴(yán)肅性;同時(shí)在收費(fèi)公示方面,也存在著公示內(nèi)容不全面、公示的標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容含混不清的問(wèn)題,甚至有不公示的情況。
(四)住宅小區(qū)停車場(chǎng)收費(fèi)問(wèn)題存在爭(zhēng)議。小區(qū)停車場(chǎng)收費(fèi)屬于國(guó)家定價(jià),必須辦理《收費(fèi)許可證》。目前規(guī)格較低小區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)是免費(fèi)的,部分高檔小區(qū)建有地下停車場(chǎng),車位已經(jīng)賣給了業(yè)主,但物業(yè)公司因管理上需要,彌補(bǔ)燈、水、電以及管理人員等開支,收取了車位管理費(fèi)、租用車位管理費(fèi)以及臨時(shí)停車費(fèi)等費(fèi)用。如某小區(qū)把地下停車場(chǎng)以9萬(wàn)元的價(jià)格賣給了業(yè)戶后,每月還收取車位管理費(fèi)30元;租車位、臨時(shí)停車等也收費(fèi)不等。這些都屬于停車收費(fèi)衍生出的項(xiàng)目,應(yīng)該采用什么樣的價(jià)格形式來(lái)管理并無(wú)恰當(dāng)依據(jù)。
(五)對(duì)普通住宅小區(qū)和高檔住宅小區(qū)的定義模糊,造成監(jiān)管不力。在《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》中,明確了普通住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)格,高檔小區(qū)、商業(yè)用樓實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格。但在這個(gè)《辦法》中,并沒有明確什么是普通住宅小區(qū),什么是高檔住宅小區(qū)。目前,在縣城小區(qū)住房建設(shè)中,6層以上和有電梯的樓盤、別墅很多,有不少小區(qū)是混建的。那么,從價(jià)格管理上該怎么劃分普通和高檔呢?一個(gè)住宅小區(qū)是不是可以同時(shí)存在多種物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?如果說(shuō)以6層以下、不帶電梯的住宅為界線劃分普通小區(qū)和高檔小區(qū)的話,那么在《河北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》和相關(guān)的物業(yè)管理收費(fèi)的文件中規(guī)定“對(duì)住宅電梯和加壓供水設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)”與此相悖,因?yàn)檫@些是高檔小區(qū)的設(shè)施,應(yīng)屬于高檔住宅小區(qū)市場(chǎng)調(diào)節(jié)的價(jià)格內(nèi)容,市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格的原則是自負(fù)盈虧。
(六)物業(yè)收費(fèi)管理備案制度存在缺陷。目前我們要求的物業(yè)管理費(fèi)備案,要求物業(yè)公司也必須按規(guī)定上報(bào)與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理合同,或者是與業(yè)主委員會(huì)簽訂的合同。這是理論上的程序,在實(shí)際中執(zhí)行不力。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)商交房時(shí),根本不可能有業(yè)主委員會(huì),就是在居住年久的小區(qū)內(nèi),擁有業(yè)主委員會(huì)的也寥寥無(wú)幾。這樣,因?yàn)槿鄙倭藗浒赣布?,造成物業(yè)管理公司備案不合格,甚至有的'物業(yè)公司干脆就不備案。目前看來(lái),實(shí)現(xiàn)了前期物業(yè)備案的寥寥無(wú)幾,提價(jià)備案的也是以前備案的公司,少而又少。
三、建議和對(duì)策。
(一)建議上級(jí)物價(jià)管理部門盡早協(xié)同建設(shè)部門、房管部門對(duì)普通、高檔住宅小區(qū)做出規(guī)范性定義,至少應(yīng)該在價(jià)格管理方面有個(gè)較為明確的界定,以便切實(shí)對(duì)普通住宅小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)管理到位,制定切實(shí)可行的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理公司良性運(yùn)轉(zhuǎn),解決業(yè)主對(duì)物業(yè)收費(fèi)疑惑和矛盾;同時(shí)徹底放開高檔小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)管理,使物業(yè)管理企業(yè)自主決定收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn),發(fā)揮物價(jià)部門的引導(dǎo)作用,促進(jìn)物業(yè)公司的健康發(fā)展。
(二)建議上級(jí)物價(jià)部門明確下放的物業(yè)收費(fèi)管理權(quán)限,以便使當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門能夠根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況,及時(shí)監(jiān)審物業(yè)管理成本的變動(dòng),制定切合本地經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)水平的物業(yè)收費(fèi)區(qū)域性標(biāo)準(zhǔn);同時(shí)要明確物業(yè)管理中存在的其他收費(fèi),如停車場(chǎng)收費(fèi)、車位管理等收費(fèi)的核定權(quán)限、標(biāo)準(zhǔn)以及格管理形式、制定原則,以利于基層物價(jià)部門的管理和規(guī)范。
(三)認(rèn)真開展縣區(qū)的物業(yè)管理收費(fèi)水平的調(diào)查研究,按照當(dāng)?shù)氐纳钏胶拖M(fèi)水平核定,制定相應(yīng)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。筆者以為,應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo):對(duì)普通住宅小區(qū),應(yīng)該實(shí)現(xiàn)一個(gè)總體的區(qū)域性的指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),既要實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)的穩(wěn)定,又要兼顧經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展變化情況,具有一定的前瞻性;對(duì)于高檔小區(qū),應(yīng)當(dāng)本著合理利潤(rùn)的原則,適時(shí)開展高檔小區(qū)物業(yè)成本調(diào)查,公布社會(huì)平均價(jià)格,建立高檔小區(qū)經(jīng)營(yíng)成本公示制度,抑制不當(dāng)?shù)美吞摳呤找鎲?wèn)題;對(duì)于住宅電梯、供水輔助設(shè)備等設(shè)備維護(hù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)該核定社會(huì)成本,予以監(jiān)督;實(shí)現(xiàn)一小區(qū)多級(jí)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
(四)完善價(jià)格備案制度,制定切實(shí)可行的處罰措施。價(jià)格備案制度是在房地產(chǎn)價(jià)格、物業(yè)管理收費(fèi)方面經(jīng)常使用的,由于它過(guò)于籠統(tǒng),而且有時(shí)還偏于教條,應(yīng)該予以糾正。特別是在價(jià)格管理中,要特別明確處罰依據(jù)和條款、處罰幅度,使那些不履行價(jià)格備案制度的單位得到重創(chuàng),維護(hù)我們價(jià)格執(zhí)法的嚴(yán)肅性。
(五)建議重新在物業(yè)收費(fèi)管理中實(shí)行《收費(fèi)許可證》制度。物業(yè)管理收費(fèi)、停車場(chǎng)收費(fèi)以及代收費(fèi)用都基本上是政府指導(dǎo)價(jià)、定價(jià)的管理方式,辦理《收費(fèi)許可證》既有據(jù)可依也便于管理;在《價(jià)格法》對(duì)備案制度無(wú)處罰條文的情況下,應(yīng)用《收費(fèi)許可證管理辦法》進(jìn)行處罰,也不失為一個(gè)亡羊補(bǔ)牢的措施。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇七
實(shí)習(xí),顧名思義,就是在實(shí)習(xí)中學(xué)習(xí)。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的學(xué)習(xí),或者當(dāng)學(xué)習(xí)結(jié)束時(shí),我們需要知道我們學(xué)到了什么,或者我們應(yīng)該如何在實(shí)習(xí)中應(yīng)用它。因?yàn)槿魏沃R(shí)都來(lái)自實(shí)踐,屬于實(shí)踐。所以我們必須把它付諸實(shí)踐來(lái)檢驗(yàn)我們所學(xué)的東西?,F(xiàn)在我們就要畢業(yè)了,實(shí)習(xí)對(duì)我們?cè)絹?lái)越重要。剛剛結(jié)束的實(shí)習(xí)階段可以說(shuō)是我大學(xué)四年來(lái)最艱難、最充實(shí)的時(shí)期。
努力工作是因?yàn)槲覄倓傞_始工作,不能很快適應(yīng)很多方面。然而,充實(shí)是在這段時(shí)間里無(wú)法在校園里學(xué)到的知識(shí)和技能,它進(jìn)一步提高了自己各方面的素質(zhì)。同時(shí),實(shí)習(xí)也給了我一定的工作經(jīng)驗(yàn)。這為將來(lái)找一份好工作奠定了基礎(chǔ)?,F(xiàn)在讓我們總結(jié)一下這些天我們工作中的成績(jī)和缺點(diǎn)。
首先,總結(jié)經(jīng)驗(yàn),其次,有系統(tǒng)地了解自己的工作情況。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展和國(guó)民收入的不斷增加,人們?cè)絹?lái)越關(guān)注生活質(zhì)量。當(dāng)人們有足夠的食物和衣服時(shí),他們對(duì)居住環(huán)境和居住的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國(guó)雖然是一個(gè)新興的服務(wù)業(yè),但已經(jīng)有20多年的歷史。
隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展和國(guó)民收入的不斷增加,人們?cè)絹?lái)越關(guān)注生活質(zhì)量。當(dāng)人們有足夠的食物和衣服時(shí),他們對(duì)居住環(huán)境和居住的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國(guó)雖然是一個(gè)新興的服務(wù)業(yè),但已經(jīng)有20多年的歷史。應(yīng)該說(shuō),它積累了一些經(jīng)驗(yàn)。從興起到發(fā)展,現(xiàn)已成為現(xiàn)代居民不可或缺的服務(wù)業(yè)。
物業(yè)管理能走可持續(xù)發(fā)展之路嗎?作為一名物業(yè)管理專業(yè)人員,我在畢業(yè)前做了一項(xiàng)實(shí)習(xí)研究。從xx年xx月xx日至xx年x月xx日,為了進(jìn)一步鞏固知識(shí),理論聯(lián)系實(shí)際,我在xx物業(yè)管理有限公司進(jìn)行了為期六個(gè)月的訪問(wèn)和學(xué)習(xí)實(shí)習(xí)期間,我們受到xx市xx物業(yè)管理有限公司的熱情接待。通過(guò)在公司物業(yè)管理辦公室實(shí)習(xí),我對(duì)各地的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這個(gè)過(guò)程中,我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識(shí),豐富了學(xué)到的專業(yè)知識(shí),為今后的正常工作打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
一、研究對(duì)象的基本情況。
xx市xx物業(yè)管理有限公司成立于5月。位于西城北門陽(yáng)木橋社區(qū)二十號(hào)。東接西城路,南接滬寧鐵路,西接豐濱路,北接213國(guó)道。它是一家獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。資質(zhì)等級(jí)為三級(jí),注冊(cè)資本100萬(wàn)元。近年來(lái),公司始終貫徹“以人為本、誠(chéng)信服務(wù)”的理念,遵循“高質(zhì)量、高效率、一流服務(wù)、信譽(yù)第一”的宗旨。擁有一批大專以上學(xué)歷的高素質(zhì)管理人才,并取得國(guó)家物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書。創(chuàng)建了一個(gè)思維積極、技術(shù)過(guò)硬、工作作風(fēng)優(yōu)良的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。公司成功接管xx、xx二期(民豐西苑)、綠洲花園等住宅區(qū),取得了良好的社會(huì)、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)效益。面對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)和困難,公司規(guī)劃了良性發(fā)展循環(huán)。
目前,我們正在積極準(zhǔn)備iso9001質(zhì)量體系認(rèn)證,并已獲得內(nèi)部審計(jì)師資格證書。公司承諾嚴(yán)格按照“城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)制定和完善各項(xiàng)管理制度,充分利用現(xiàn)代管理方法,確保工作順利完成,為業(yè)主創(chuàng)造文明、整潔、安全、有序的生活環(huán)境,創(chuàng)造舒適的生活空間。我們將繼續(xù)創(chuàng)新,努力為西城更多業(yè)主和居民提供優(yōu)質(zhì)、安全、舒適的服務(wù),進(jìn)一步提升企業(yè)形象,精心打造“新橋物業(yè)”企業(yè)品牌,讓新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)的一顆璀璨之星。
二.研究的目的和意義。
“實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)”。在學(xué)習(xí)了三年的物業(yè)管理之后,我總是想把學(xué)到的東西運(yùn)用到實(shí)踐中去。這是我的研究目的之一。此外,我想了解現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì)發(fā)展情況,為今后正式進(jìn)入工作崗位打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。這是我研究的第二個(gè)目的。雖然物業(yè)管理有著良好的發(fā)展前景,但從目前的物業(yè)管理現(xiàn)狀來(lái)看,行業(yè)內(nèi)部和社會(huì)環(huán)境之間還有一系列問(wèn)題需要解決。
只有隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展,為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件,行業(yè)內(nèi)不斷自我完善,物業(yè)管理的美好前景才能成為現(xiàn)實(shí)我想通過(guò)這次實(shí)習(xí),我將對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)新的認(rèn)識(shí)和體驗(yàn)。我將從感性認(rèn)識(shí)上升到理性認(rèn)識(shí),理論與實(shí)踐相結(jié)合,把學(xué)到的知識(shí)運(yùn)用到社會(huì)實(shí)踐中,注意把從書本上學(xué)到的物業(yè)管理理論知識(shí)與實(shí)際工作相比較,用理論知識(shí)加深對(duì)實(shí)際工作的理解,用實(shí)踐驗(yàn)證學(xué)到的物業(yè)管理理論,探索物業(yè)管理工作的本質(zhì)和規(guī)律從很小的時(shí)候起,我就會(huì)為自己爭(zhēng)取一個(gè)光明的未來(lái)??偟膩?lái)說(shuō),它也為物業(yè)管理行業(yè)走向成熟和健康發(fā)展做出了自己微薄的努力。
三、研究方法和范圍。
在本次調(diào)查中,我主要對(duì)新橋物業(yè)管理辦公室開展物業(yè)管理工作的特點(diǎn)、方法和操作規(guī)程進(jìn)行了調(diào)查和分析。我還初步了解了管理辦公室的設(shè)施管理、事務(wù)管理和安全管理。調(diào)查期間,我主要通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)采訪物業(yè)管理人員和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查來(lái)完成調(diào)查工作。新橋物業(yè)管理有限公司現(xiàn)擁有xx、民豐西苑、綠洲花園三個(gè)管理區(qū)。
四、調(diào)查分析結(jié)果。
實(shí)習(xí)期間,我深刻體會(huì)到新橋房產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)及其對(duì)黃翔街的影響。新橋物業(yè)管理有限公司雖然經(jīng)過(guò)短短幾年的發(fā)展,取得了如此巨大的成就,但它離不開新橋人努力工作、創(chuàng)新和挑戰(zhàn)的精神。但是,在看到成績(jī)的同時(shí),也發(fā)現(xiàn)了一些影響新橋物業(yè)發(fā)展的問(wèn)題,總結(jié)如下:。
首先,內(nèi)部管理不規(guī)范首先,幾個(gè)物業(yè)管理幾乎都遵循舊的管理模式部門之間分工不明確,制度不完善,程序性和標(biāo)準(zhǔn)化工作流程少,大部分管理簡(jiǎn)單粗放。
其次,由于物業(yè)管理存在諸多問(wèn)題,各地制度不完善,關(guān)系復(fù)雜,需要協(xié)調(diào)處理的關(guān)系眾多,物業(yè)管理部門投入了大量精力處理各種關(guān)系。處理這些關(guān)系當(dāng)然有利于公司的發(fā)展。然而,當(dāng)內(nèi)部管理和外部服務(wù)被忽視時(shí),不可避免的是本末倒置。這影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。
第二,責(zé)任和權(quán)利不明確責(zé)任和權(quán)利不明確是公司發(fā)展的主要障礙。
例如,一些房屋維修問(wèn)題和設(shè)施設(shè)備配套問(wèn)題可以通過(guò)談判更好地解決。但更多的.是使物業(yè)管理工作不能獨(dú)立進(jìn)行,許多問(wèn)題需要各級(jí)審批,導(dǎo)致多重管理,影響了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高和物業(yè)管理的健康發(fā)展。此外,各物業(yè)管理辦公室內(nèi)部和崗位之間權(quán)責(zé)不清、職責(zé)分工不合理、人員配備不科學(xué),導(dǎo)致工作效率低下、工作鏈條斷裂、工作流程不暢,阻礙了部分工作正常、快速、有效地完成,極大地影響了服務(wù)水平的提高。
第三,缺乏專業(yè)管理人員由于員工相對(duì)缺乏專業(yè)知識(shí),他們大多在過(guò)程中從事房地產(chǎn)。雖然他們比較有經(jīng)驗(yàn),但缺乏系統(tǒng)的理論知識(shí)。此外,由于觀念和資金問(wèn)題,企業(yè)很少引進(jìn)專業(yè)管理人員,導(dǎo)致服務(wù)意識(shí)差,觀念創(chuàng)新不足,物業(yè)管理難以進(jìn)入良性發(fā)展的軌道。
五、研究經(jīng)驗(yàn)和建議。
通過(guò)對(duì)實(shí)習(xí)的理論研究和實(shí)習(xí)的磨合,我提出了自己的一些建議和方法:。
1.建立一支規(guī)范、高效、專業(yè)的團(tuán)隊(duì),做好基礎(chǔ)管理是關(guān)鍵。優(yōu)秀的基礎(chǔ)管理是搞好物業(yè)管理的基本點(diǎn),而員工素質(zhì)是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的決定性因素,是物業(yè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。
(1)規(guī)范服務(wù)人員形象,加大企業(yè)宣傳力度標(biāo)準(zhǔn)圖像包括儀表、語(yǔ)言和行為。儀表標(biāo)準(zhǔn)要求我們的服務(wù)人員持有相關(guān)證書,穿戴整齊并佩戴明顯標(biāo)志。語(yǔ)言形象要求服務(wù)接待人員說(shuō)普通話例如,在服務(wù)人員的電話接待中,要問(wèn)的第一個(gè)問(wèn)題是“新橋物業(yè),我能為你做什么”,語(yǔ)言應(yīng)該盡可能溫暖委婉,包括當(dāng)與業(yè)主發(fā)生沖突時(shí),“新橋物業(yè)”應(yīng)該成為每個(gè)員工的口頭禪,這也有利于企業(yè)形象的提升。行為形象要求每個(gè)崗位的員工以標(biāo)準(zhǔn)的方式工作,展示他們的職業(yè)風(fēng)格。這一點(diǎn)對(duì)我們的安全人員非常重要。保安人員負(fù)責(zé)維護(hù)社區(qū)的公共秩序。因此,他們應(yīng)該盡力在工作中達(dá)到軍事標(biāo)準(zhǔn)。例如,他們不應(yīng)該走路、抽煙或打架,以免對(duì)業(yè)主造成不良影響。房地產(chǎn)是一個(gè)服務(wù)行業(yè),它的行為實(shí)際上是一個(gè)服務(wù)過(guò)程,也就是一個(gè)服務(wù)交付過(guò)程。快樂的員工可以平息服務(wù)缺陷給業(yè)主帶來(lái)的不滿和投訴。此外,服務(wù)人員的形象也是公司服務(wù)的有形展示,向用戶傳達(dá)公司的良好形象。
2.服務(wù)管理應(yīng)以專業(yè)化為方向,融入法制化,走程序化的道路。
(1)、在專業(yè)化的方向上,首先要做的是奠定其專業(yè)基礎(chǔ),即讓大多數(shù)員工掌握豐富的專業(yè)知識(shí)和技能,所以企業(yè)應(yīng)該建立一個(gè)活躍的氛圍,靈活的學(xué)習(xí)網(wǎng)絡(luò)例如,公司應(yīng)及時(shí)、快速、方便地定制圖書、期刊、報(bào)紙等各種專業(yè)學(xué)習(xí)媒體,并配置現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)(互聯(lián)網(wǎng)、局域網(wǎng)等)。)使各種項(xiàng)目的高級(jí)視圖成為公司的共享信息。通過(guò)學(xué)習(xí),員工可以“站在新橋上,跳出新橋”,用領(lǐng)先行業(yè)的思想和心態(tài)做好每件事。此外,公司還應(yīng)組織定期或不定期的培訓(xùn)課程并外出學(xué)習(xí)。特別值得一提的是,從外出中學(xué)到的東西不應(yīng)該純粹是“借來(lái)的”,必須及時(shí)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r加以改變。它應(yīng)該主要符合公司和社會(huì)的實(shí)際情況,否則只會(huì)浪費(fèi)大量的人力物力。
實(shí)習(xí)期間,我在社區(qū)管理辦公室接觸到的專業(yè)書籍和期刊很少,所以這一點(diǎn)尤為重要。專業(yè)技能是服務(wù)質(zhì)量的基礎(chǔ),應(yīng)鼓勵(lì)員工提出技能改革的方法,參加國(guó)家技能考試,獎(jiǎng)勵(lì)取得一定成績(jī)的員工,形成“學(xué)有所得,學(xué)有所得”的良性循環(huán)。第三,專業(yè)化還要求明確的部門結(jié)構(gòu)和改進(jìn)專業(yè)結(jié)構(gòu)。例如,綠洲花園在管理一些文件時(shí)有一點(diǎn)混亂,因?yàn)樗娜藛T很少,而且一個(gè)人要負(fù)責(zé)很多事情。因此,我認(rèn)為部門結(jié)構(gòu)應(yīng)該有一個(gè)明確的分工,各部門應(yīng)該形成自己的職責(zé)和工作規(guī)范,并有相應(yīng)的配套設(shè)施。最后,專業(yè)重組是根據(jù)各部門所用專業(yè)的特點(diǎn)整合專業(yè)知識(shí),使每個(gè)員工擁有一個(gè)專業(yè)和多種能力。例如,安全、綠化和工程部門可以在明確部門的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)“人人都應(yīng)該學(xué)習(xí)和理解一切”,并可以在責(zé)任人員不在時(shí)處理緊急情況。
(2)將法律制度納入其中,就是要求公司的每一項(xiàng)行為都直接或間接地與法律政策相聯(lián)系,這也是我們?cè)诠ぷ髦斜3址e極地位的關(guān)鍵,特別是在處理不協(xié)調(diào)的糾紛方面。物業(yè)公司必須時(shí)刻具備法律自我保護(hù)意識(shí),也就是說(shuō),我們必須在每一個(gè)潛在的法律糾紛中采取行動(dòng)。例如,在綠洲花園,我看到住宅區(qū)的路面坑坑洼洼。如果屋主查看或檢查了房子,就有倒塌的潛在風(fēng)險(xiǎn),我們的財(cái)產(chǎn)也沒有給出任何警告。這是我們的無(wú)所作為。萬(wàn)一發(fā)生事故,我們將承擔(dān)責(zé)任。
如果我們給出一個(gè)引人注目的警告,那么我們只能不承擔(dān)任何責(zé)任或連帶責(zé)任。因此,每位員工都應(yīng)該牢記自我保護(hù)的法律意識(shí),以避免不必要的麻煩。物業(yè)管理是集勞動(dòng)服務(wù)、智能和管理于一體的特殊服務(wù)業(yè)。管理和服務(wù)的目標(biāo)是“人”,最終目標(biāo)是“滿足他人的需求”這里提到的“管理”絕不是簡(jiǎn)單的“限制”“管理”是約束,“理性”是說(shuō)服。只有將約束和說(shuō)服有機(jī)地結(jié)合起來(lái),才能實(shí)現(xiàn)有序有效的管理過(guò)程。因此,其經(jīng)營(yíng)管理的復(fù)雜性不同于一般制造企業(yè)。它的運(yùn)作和管理是系統(tǒng)的、科學(xué)的、積極的和富有人情味的。這是一個(gè)涉及自然科學(xué)和社會(huì)科學(xué)以及心理學(xué)和行為科學(xué)的廣闊領(lǐng)域。
未來(lái),中國(guó)的物業(yè)管理水平將逐步與世界水平接軌。因此,發(fā)展的道路是漫長(zhǎng)的,我們每個(gè)人都應(yīng)該下定決心為之不懈努力。我們相信物業(yè)管理行業(yè)會(huì)越來(lái)越好!
物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇八
物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的三個(gè)突破之一。物業(yè)管理是一個(gè)成長(zhǎng)的過(guò)程,也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過(guò)程。
一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點(diǎn)工作開展情況。
上半年,鎮(zhèn)城管辦在七個(gè)城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點(diǎn),打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式,重點(diǎn)在臟亂差的無(wú)人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn),解決遺留問(wèn)題,成立業(yè)主委員會(huì)。城市七個(gè)社區(qū)的試點(diǎn)具體情況為:
1、社區(qū):社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點(diǎn)。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段,共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問(wèn)題很多,圍墻未建好,沒有物業(yè)管理用房,長(zhǎng)期無(wú)人管,垃圾成堆,草坪損毀,很多業(yè)主對(duì)在此居住失去了信心,打算賣掉房子。對(duì)于物業(yè)管理,多數(shù)人擁護(hù),但缺乏信心。經(jīng)過(guò)初步測(cè)算,要在該小區(qū)建立物業(yè)管理,尚需七萬(wàn)元解決遺留問(wèn)題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備會(huì),向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書,征求有關(guān)意見。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會(huì)。
二、社區(qū):社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理,并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì),建立了業(yè)主規(guī)約,協(xié)助小區(qū)實(shí)行了物業(yè)自治管理。今年,社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶,建成十多年來(lái),沒有物業(yè)管理,遺留問(wèn)題多,一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點(diǎn)。經(jīng)走訪,綜合批發(fā)城要實(shí)施物業(yè)管理需解決四大遺留問(wèn)題:清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復(fù)大門及門崗、提供物業(yè)管理用房,總測(cè)算費(fèi)用近五十萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)半年多的協(xié)調(diào),目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會(huì),簡(jiǎn)單疏通了下水道,基本拆除了消防通道上的.違章建筑,向開發(fā)商爭(zhēng)取了兩間門面作為物業(yè)管理用房,已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案,并正在協(xié)商解決大門及門崗的問(wèn)題。7月30日晚,鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會(huì)議,正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司,該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。
三、觀山社區(qū):試點(diǎn)一:佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司(原一建公司)改制時(shí)已將其宿舍區(qū)(建筑公寓)移交社區(qū),并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議,不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù),請(qǐng)求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶,以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實(shí)施過(guò)物業(yè)管理,后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止,成為無(wú)人管小區(qū),后來(lái)小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司,但缺乏長(zhǎng)效管理。現(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會(huì),下發(fā)選票,籌備成立業(yè)主委員會(huì),下一步再確定物業(yè)管理方案。試點(diǎn)二:原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭,鎮(zhèn)城管辦協(xié)助,在現(xiàn)場(chǎng)走訪了業(yè)主。針對(duì)院內(nèi)的環(huán)境問(wèn)題,我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多,改造資金龐大,我們已向縣政府反映,準(zhǔn)備召開相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會(huì),解決環(huán)境問(wèn)題后再議物業(yè)管理事宜。
四、老西門社區(qū):老西門社區(qū)做為老城區(qū),無(wú)人管小區(qū)最多,縣長(zhǎng)熱線投訴最多,創(chuàng)建任務(wù)最難,實(shí)施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會(huì)走訪,征求業(yè)主意見,了解物業(yè)管理現(xiàn)狀,最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實(shí)施物業(yè)管理。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問(wèn)題。
五、渫陽(yáng)社區(qū):試點(diǎn)一:農(nóng)資大市場(chǎng)。農(nóng)資大市場(chǎng)一期工程建成多年,二期工程尚未售完。建成以來(lái)市場(chǎng)物業(yè)一直由市管中心(宏天物業(yè))管理,但建設(shè)方和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿,準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦,建設(shè)方多方了解后,擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開始,致遠(yuǎn)物業(yè)開始走訪業(yè)主,制定了初步管理方案,得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份,縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式,重新聘用物業(yè)公司。試點(diǎn)二:旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶,一部分是原勞動(dòng)服務(wù)公司職工,另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費(fèi),兩年期滿后,物業(yè)公司退出,現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理,而且由于以前管理不規(guī)范,公共部分占用嚴(yán)重,業(yè)主強(qiáng)烈要求實(shí)施物業(yè)管理。目前,社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備小組會(huì)議,張貼了有關(guān)宣傳法規(guī),投票選舉了業(yè)主委員會(huì),下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會(huì)。
六、中渡社區(qū):社區(qū)選擇小區(qū)做為試點(diǎn)。小區(qū)是原廣福橋煤礦職工宿舍區(qū),有業(yè)主近七十戶,改制后由社區(qū)接管,但由于收費(fèi)狀況不好,管理有難度,每年社區(qū)還要負(fù)債投入。今年,社區(qū)在該小區(qū)率先推行物業(yè)管理,組織召開業(yè)主大會(huì),選舉成立了業(yè)主委員會(huì),并協(xié)助完善了業(yè)主規(guī)約。六月份,小區(qū)正式開始自治管理。
二、物業(yè)管理工作開展過(guò)程中存在的難點(diǎn)。
1、社區(qū)對(duì)物業(yè)管理的社會(huì)效益認(rèn)識(shí)不足。個(gè)別社區(qū)認(rèn)為物業(yè)管理與小區(qū)管理在利益上存在著沖突,工作積極性不是很高。
2、硬件設(shè)施不配套。一是相當(dāng)一部分院落建設(shè)不規(guī)范,無(wú)門崗和門廳,現(xiàn)在組織修建也不好規(guī)劃。二是居民區(qū)下水道、電、路等物業(yè)管理所涉及到的設(shè)施嚴(yán)重滯后,維修或建設(shè)需大量資金。
3、規(guī)范控制混亂。小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重,臨時(shí)建筑擠占了消防通道。綠化率達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),居民利用空坪隙地種菜,擠占了綠化空間。
4、收取物業(yè)管理所必須的費(fèi)用存在一定的難度。有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司賺了錢,不愿交費(fèi),或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時(shí)代,對(duì)自己應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)不明。
5、物業(yè)管理企業(yè)動(dòng)作欠規(guī)范?,F(xiàn)有的幾個(gè)物業(yè)管理企業(yè),市場(chǎng)化程度不高,管理不是很專業(yè),缺乏先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)與模式,營(yíng)利的目的太明顯。
6、前期物業(yè)管理不規(guī)范,開發(fā)建設(shè)所遺留下來(lái)的問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理形成了極大的障礙。
7、業(yè)主大會(huì)難組織。居民對(duì)物業(yè)管理的含義認(rèn)識(shí)不清、信心不足,參加會(huì)議的積極性不高。
8、媒體關(guān)注程度不夠。
三、對(duì)我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理工作的幾點(diǎn)建議。
1、嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理的法律、法規(guī)及規(guī)章,使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)、收費(fèi)等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運(yùn)作。政府要加強(qiáng)服務(wù)意識(shí),出臺(tái)相應(yīng)的扶持政策,為廣大企業(yè)營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境,提供宏觀的政策支持與引導(dǎo)。建立物業(yè)管理市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)的培育,鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)。鼓勵(lì)開發(fā)商從社會(huì)上聘請(qǐng)那些經(jīng)過(guò)實(shí)踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行專業(yè)化的管理。鼓勵(lì)通過(guò)招投標(biāo)等方式公開選聘物業(yè)管理公司,引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場(chǎng)化方向發(fā)展。
2、物業(yè)管理企業(yè)要按照“產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)”的要求,建立現(xiàn)代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì),多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才,為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。
3、社會(huì)公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè),加深對(duì)這一行業(yè)的了解并對(duì)這一行業(yè)的作用充分重視,促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。
四、下一步工作重點(diǎn)。
一是廣泛宣傳,營(yíng)造良好輿論氛圍;。
二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機(jī)制;。
三是加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)組建的指導(dǎo)監(jiān)督工作;。
四是進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作;。
五是建立“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制;。
六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì);。
七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇九
黨的十七大明確指出:“社會(huì)穩(wěn)定是人民群眾的共同心愿,是改革發(fā)展的重要前提。要健全黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé)、社會(huì)協(xié)同、公眾參與的社會(huì)管理格局,健全基層社會(huì)管理體制。最大限度激發(fā)社會(huì)創(chuàng)造活力,最大限度增加和諧因素,最大限度減少不和諧因素”。區(qū)委十屆六次全會(huì)也提出了要全力抓好社會(huì)穩(wěn)定工作,全面落實(shí)各項(xiàng)工作措施,營(yíng)造安居樂業(yè)的社會(huì)環(huán)境。而物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)的基礎(chǔ)工程,為此,加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理建設(shè),改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。前不久,按照區(qū)委的工作部署,南關(guān)嶺街道黨工委在解放思想學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)專題調(diào)研階段,結(jié)合地區(qū)實(shí)際,組織了專題調(diào)研小組,就如何推進(jìn)地區(qū)物業(yè)管理,促進(jìn)地區(qū)社會(huì)和諧穩(wěn)定進(jìn)行了專題調(diào)研。此次調(diào)研,實(shí)地走訪了部分居委會(huì)和物業(yè)管理公司,召開了由街道城管部門、物業(yè)公司、居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等單位參加的不同層次座談會(huì),發(fā)放了500份居民調(diào)查問(wèn)卷,征求了各個(gè)群體的意見和建議,現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下:
據(jù)調(diào)查,南關(guān)嶺街道共有各類物業(yè)建筑面積240萬(wàn)平方米,住宅建筑面積約181萬(wàn)平方米。2萬(wàn)平方米以上的居住小區(qū)16個(gè),其中,上世紀(jì)八十年代以前建成入住的小區(qū)4個(gè),占總面積的25%;九十年代后,按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、綜合開發(fā)建設(shè)而成的小區(qū)12個(gè),占總面積的75%。已實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)8個(gè),占居住小區(qū)的50%;成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)5個(gè),占實(shí)行物業(yè)管理小區(qū)的62.5%。全街共有物業(yè)管理企業(yè)七家,從業(yè)人員300余人。目前,實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存,既有商品房、承租房、房改房、拆遷房,還有單位直管樓等。
總體看,物業(yè)管理工作具有以下幾個(gè)特點(diǎn):一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初級(jí)階段。目前仍然沒有實(shí)行物業(yè)管理的居住小區(qū)占50%;未收取物業(yè)費(fèi)的小區(qū)占75%,在收取物業(yè)費(fèi)小區(qū)中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費(fèi)。二是物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模比較小,資質(zhì)等級(jí)偏低等;物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低,物業(yè)服務(wù)工作不到位。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不健全。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查及規(guī)范化經(jīng)營(yíng)缺乏制度支撐,對(duì)社區(qū)物業(yè)管理自治方式缺乏科學(xué)性探索。
近年來(lái),各新建小區(qū)積極通過(guò)公開招投標(biāo)選聘前期物業(yè)管理企業(yè),著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺(tái),物業(yè)管理工作取得了一定成績(jī),也總結(jié)了一些經(jīng)驗(yàn),但由于體制、觀念、機(jī)制等因素的影響,物業(yè)管理工作仍存在以下四個(gè)方面的問(wèn)題:
1、開發(fā)商遺留問(wèn)題嚴(yán)重。開發(fā)商遺留問(wèn)題嚴(yán)重是各地普遍存在的問(wèn)題,本地區(qū)也不例外。問(wèn)題主要包括變更規(guī)劃、配套設(shè)施不落實(shí)、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等。這些問(wèn)題遺留到物業(yè)管理階段并長(zhǎng)期得不到解決,致使矛盾集中到物業(yè)公司身上,據(jù)調(diào)查,在有物業(yè)公司的小區(qū),57%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責(zé)任,68%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)技防措施不健全。
2、物業(yè)管理公司定位不合理。目前,據(jù)調(diào)查,現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質(zhì)等級(jí)低,物業(yè)管理服務(wù)水平偏低,經(jīng)營(yíng)管理理念陳舊,缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在7家物業(yè)管理企業(yè)中,按資質(zhì)分類,一級(jí)資質(zhì)僅有1家,其余6家均為三級(jí)資質(zhì),按照性質(zhì)分,2家由村公司物業(yè)轉(zhuǎn)制而來(lái),其余是市內(nèi)物業(yè)的分公司.個(gè)別物業(yè)公司受舊的體制影響比較深,習(xí)慣上以管理者自居,服務(wù)意識(shí)差;有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi);有些企業(yè)錯(cuò)誤認(rèn)為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低,缺少對(duì)員工的培訓(xùn)和嚴(yán)格規(guī)范的制度管理,造成人員素質(zhì)普遍偏低;有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意,擅自經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位,侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。
3、部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高,對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的理解尚未到位,不愿意按照目前價(jià)格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主普遍存在維權(quán)意識(shí)強(qiáng)烈而責(zé)任意識(shí)淡薄,經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主權(quán)利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查顯示,只有1%的受訪者對(duì)《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解,不了解的多達(dá)87%;71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利方面的規(guī)定。業(yè)主相互不熟悉,往往出現(xiàn)“誰(shuí)都可以牽頭成立業(yè)主大會(huì),但誰(shuí)都無(wú)法真正成立業(yè)主大會(huì)”的無(wú)序局面,業(yè)主委員會(huì)的權(quán)威受到質(zhì)疑。據(jù)調(diào)查顯示,55%的受訪者所居住的社區(qū)沒有成立業(yè)主委員會(huì);當(dāng)居住方面合法權(quán)益受到侵害時(shí),更多人傾向于選擇通過(guò)居委會(huì)維權(quán);87%的受訪者認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不好,居委會(huì)作用發(fā)揮好。
4、政府相關(guān)職能部門公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責(zé)劃分和相互配合的問(wèn)題,有些是行政監(jiān)管關(guān)系,有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前,政府相關(guān)職能部門之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會(huì)等相關(guān)部門的關(guān)系還未理順,責(zé)權(quán)利的劃分有待進(jìn)一步明確,公共服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高。此外,開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的銜接也存在一些問(wèn)題。如本應(yīng)由政府提供的公共服務(wù)職責(zé)被人為地轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司,使物業(yè)公司客觀上既承擔(dān)一個(gè)企業(yè)的責(zé)任,又承擔(dān)著部分政府公共服務(wù)的職能等等。
南關(guān)嶺地區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部,物業(yè)管理具有一定的特殊性,需要探索適合街道實(shí)際的物業(yè)管理模式。通過(guò)此次調(diào)研,提出以下幾條建議:
1、推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入法。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的'“規(guī)劃—設(shè)計(jì)—施工—安裝—銷售—管理”等過(guò)程。這樣有利于避免開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問(wèn)題,從源頭上減少開發(fā)商遺留問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理的隱患,有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處,三方共贏的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問(wèn)題入手深入研究,加強(qiáng)引導(dǎo),推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。
2、成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)并積極發(fā)揮作用。應(yīng)由街道相關(guān)部門協(xié)調(diào)各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺(tái),促進(jìn)行業(yè)自律,推動(dòng)公平競(jìng)爭(zhēng),協(xié)調(diào)利益沖突,維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益等方面的作用。協(xié)會(huì)應(yīng)著力開展以下幾方面的工作:摸清行業(yè)基本狀況,研究行業(yè)發(fā)展理論;建立行業(yè)自律機(jī)制,規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為;反映企業(yè)合理訴求,維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益;開展各種形式活動(dòng),形成行業(yè)的凝聚力;正確引導(dǎo)輿論宣傳,樹立行業(yè)良好形象;加強(qiáng)從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓(xùn),形成在職繼續(xù)教育機(jī)制。
3、建立健全長(zhǎng)效管理機(jī)制。要建立和完善對(duì)開發(fā)商的誠(chéng)信考核機(jī)制,特別是對(duì)其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評(píng),使其注重樹立品牌意識(shí),做好建管銜接;行業(yè)主管部門要改變姿態(tài),充分利用全方位的媒體手段主動(dòng)宣傳物業(yè)管理的必要性;物業(yè)管理公司應(yīng)拋棄行政管理的方式,加大對(duì)業(yè)主的情感投入,與業(yè)主建立良性互動(dòng),用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合,政府有關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu),完善社區(qū)黨總支、居委會(huì)、業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動(dòng)議事平臺(tái),理順物業(yè)管理體系,建立基層管理長(zhǎng)效機(jī)制。
4、探索物業(yè)分類管理模式。應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的特殊性,有針對(duì)性的對(duì)居住小區(qū)的特點(diǎn)探索不同的物業(yè)管理模式。對(duì)于一些老舊小區(qū)來(lái)說(shuō),由于觀念限制和硬件條件的制約,讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對(duì)這類長(zhǎng)期以來(lái)欠賬較多的老舊小區(qū),政府有關(guān)部門及產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)加強(qiáng)資金的合理投入,探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式,如充分延伸居民委員會(huì)的作用,或發(fā)動(dòng)群眾建立自我管理的自治組織,力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問(wèn)題。對(duì)于新建商品房小區(qū),政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)和約束,引入市場(chǎng)化、專業(yè)化的管理模式,為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,逐步打造代表自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)品牌。
5、大力提高居民自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期,配套政策尚不健全,不可能事無(wú)巨細(xì)都采用法律手段。而社會(huì)矛盾糾紛得不到及時(shí)調(diào)整,就有可能陷入無(wú)法緩解的對(duì)立困境。因此,在物業(yè)管理中,要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系,通過(guò)規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)的內(nèi)容,完善鄉(xiāng)規(guī)民約,提高居民的權(quán)利義務(wù)意識(shí),在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上,承擔(dān)民主管理的責(zé)任。如大北物業(yè)公司與社區(qū)聯(lián)合深入開展調(diào)查研究,剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn),針對(duì)性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約,培育一批五好家庭、星級(jí)文明戶、文明樓等品牌項(xiàng)目,堅(jiān)決反對(duì)在居民區(qū)生活中地極端個(gè)人主義等自私自利現(xiàn)象,大力提升小區(qū)的社會(huì)公德和家庭美德水準(zhǔn),收到了良好的效果。
6、提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司應(yīng)結(jié)合實(shí)際需要,積極探索、大膽實(shí)踐,創(chuàng)造自己品牌,要通過(guò)提高員工知識(shí)技能的培訓(xùn),運(yùn)用先進(jìn)的管理手段,在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)崗位明確,職責(zé)分明,建立一套行之有效的績(jī)效考核體系,降低企業(yè)管理成本。要從日常檢查、客戶交流、業(yè)主滿意度調(diào)查、管理費(fèi)收繳、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務(wù)是否滿足業(yè)主的需求,從而制定相應(yīng)的措施。如鴻誠(chéng)物業(yè)公司開展“敬業(yè)愛崗、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”活動(dòng),調(diào)動(dòng)員工的工作積極性,激發(fā)技術(shù)革新,促進(jìn)了物業(yè)管理、服務(wù)工作再上新臺(tái)階。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十
為打造xx企業(yè)品牌,運(yùn)用現(xiàn)代管理手段,建立具有標(biāo)準(zhǔn)化、程序化和規(guī)范化的管理體系,提高企業(yè)戰(zhàn)略,宏觀調(diào)控經(jīng)營(yíng),共創(chuàng)高效企業(yè)效益和社會(huì)效益,有力推動(dòng)公司整體業(yè)務(wù)發(fā)展,根據(jù)公司董事和領(lǐng)導(dǎo)要求,本人進(jìn)行了為期三周深入調(diào)研,現(xiàn)將工作調(diào)研小結(jié)如下:
1、企業(yè)投資環(huán)境優(yōu)越,交通便利,周邊配套日趨成熟,發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁。
2、市場(chǎng)定位準(zhǔn)確,產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià),吸引力大,前景廣闊。
3、小區(qū)配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)性高。
4、準(zhǔn)確把握市場(chǎng)脈搏。
5、經(jīng)營(yíng)理念鮮明――創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活空間,實(shí)現(xiàn)新城市主義現(xiàn)代生活。
6、企業(yè)的勝利,全賴于鐵的紀(jì)律支撐。
7、人力資源及組織體系比較完整。
8、公司董事及高層領(lǐng)導(dǎo)調(diào)控意識(shí)超前,戰(zhàn)略目標(biāo)明確,拓展思維清晰。
1、工程規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等與物管銜接脫節(jié),給物業(yè)管理服務(wù)留下了后遺癥,加大經(jīng)營(yíng)成本,造成資源浪費(fèi)。例如:xx華庭游泳池每次清洗,水量理應(yīng)自然排盡,作業(yè)自如。但目前每次洗清時(shí),池內(nèi)約40多公分的水無(wú)法自然排放,必須用水泵配合才能抽走,這樣,既增加了人工操作的麻煩,在安全方面也受到一定影響。再如,xx、二期車位配置與住宅數(shù)量不成正比,隨著業(yè)主生活水平的提高,業(yè)主車輛逐步增多,車輛停放逐步緊張,長(zhǎng)期如此將會(huì)導(dǎo)致秩序混亂。
2、營(yíng)銷與物管關(guān)系脫節(jié),公司在推銷產(chǎn)品前期,尚未按國(guó)家政策法規(guī)要求制定和簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等規(guī)范文本。對(duì)業(yè)主入住后出現(xiàn)的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費(fèi)用等行為沒有明確的書面依據(jù)約束,這方面尚未引起足夠重視。
3、人力資源配置缺乏科學(xué)性,相關(guān)部門對(duì)物管隊(duì)伍人員的借調(diào)與共享還沒有明確計(jì)劃,操作層員工面對(duì)多頭領(lǐng)導(dǎo)遙控,在具體運(yùn)作上,出現(xiàn)了錯(cuò)亂局面,直接影響服務(wù)質(zhì)量。
4、縱橫觀三個(gè)樓盤物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),尚未達(dá)到公司基本要求。例如:xx花園公共區(qū)域死角的清潔衛(wèi)生不到位,樓梯底雜物間各種建筑垃圾依然存在;xx居休閑區(qū)噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見,噴泉中央石塊四分五裂,池溝污泥沉積,員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物處處可見;xx華庭的廣場(chǎng)地面、區(qū)內(nèi)噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車庫(kù)墻面等清潔開荒馬虎,水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見,接靠會(huì)所鋪面的物件亂擺亂放,占道經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重,各門面招牌大小不一,亂張亂貼處處可見;從創(chuàng)藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環(huán)境衛(wèi)生非常糟糕,在某種程度上,嚴(yán)重影響了小區(qū)良好容貌。
5、綠化管理方面,對(duì)枯枝黃葉修剪無(wú)計(jì)劃進(jìn)行,對(duì)長(zhǎng)短不一的草皮沒有重視修剪,對(duì)多處殘缺空白、黃土裸露不及時(shí)補(bǔ)種,對(duì)行人踐踏的綠化植物無(wú)標(biāo)識(shí)提示,養(yǎng)護(hù)專業(yè)水平一般。
6、安全管理意識(shí)一般,對(duì)區(qū)內(nèi)各人工湖、溪流及裝修作業(yè)施工現(xiàn)場(chǎng)無(wú)任何安全提示或警告標(biāo)識(shí)。
7、在設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)方面,沒有規(guī)范設(shè)備臺(tái)帳和歷史記錄,所有樓盤的路燈無(wú)編號(hào)。如:xx花園若干車庫(kù)門鎖被人敲壞,門扇敞開無(wú)人重視關(guān)上及維修;泳池機(jī)房無(wú)鎖,房門經(jīng)常打開而無(wú)人重視,進(jìn)入泳池區(qū)的小孩可隨意進(jìn)入機(jī)房捉迷藏,時(shí)刻存在安全隱患。
8、保安隊(duì)伍紀(jì)律散漫,應(yīng)變能力差,崗位工作馬虎應(yīng)付,禮節(jié)禮貌、服務(wù)態(tài)度、方式方法等工作意識(shí)淡薄,整體形象較差,戰(zhàn)斗力弱。如:崗位當(dāng)值隊(duì)員在吃飯時(shí)間出現(xiàn)空崗,引起相關(guān)部門不滿而投訴;若干隊(duì)員正規(guī)著裝在xx華庭管理處大廳內(nèi)靜坐抽煙;各崗?fù)ぎ?dāng)值保安隊(duì)員對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、小區(qū)業(yè)主、參觀看樓顧客進(jìn)進(jìn)出出,不理不睬;對(duì)外來(lái)人員進(jìn)出小區(qū)沒有監(jiān)控;巡邏保安對(duì)裝修工人不規(guī)范搬運(yùn)材料和倒放垃圾嚴(yán)重影響小區(qū)容貌衛(wèi)生視而不見;隊(duì)伍訓(xùn)練著裝款式不統(tǒng)一,整體局面較為混亂,隊(duì)伍建設(shè)有待整頓。
9、在客戶服務(wù)方面,從熱情待客及工作形象上看,xx華庭管理處前臺(tái)工作可以,xx居和xx花園前臺(tái)待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務(wù)質(zhì)量體系的.建立(含投拆處理機(jī)制建立)、財(cái)務(wù)收費(fèi)體系的建立,包括日常各種管理規(guī)章建立等基礎(chǔ)工作,尚未形成系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化。尤其在物業(yè)資料管理與財(cái)務(wù)收費(fèi)管理方面,還停留于手工作業(yè)原始方式,工作效率較低。
10、從物業(yè)管理整體隊(duì)伍上看,土氣低落,人員素質(zhì)參差不齊,業(yè)務(wù)培訓(xùn)及績(jī)效考核機(jī)制尚未鋪開,整體業(yè)務(wù)素質(zhì)較差,專業(yè)水準(zhǔn)較低。尤其是各專業(yè)班組缺乏實(shí)操經(jīng)驗(yàn),加上監(jiān)督力度不足,在管理上出現(xiàn)了較多盲點(diǎn),由于工作權(quán)責(zé)模糊不清等原因,導(dǎo)致了各部門各自為政的傾向,組織架構(gòu)及崗位架構(gòu)有待調(diào)整。
根據(jù)xx現(xiàn)有物業(yè)管理狀況及存在問(wèn)題,建議以下改善:
1、建立規(guī)范管理體系,實(shí)行有效資源整合。
從公司發(fā)展戰(zhàn)略高度出發(fā),避免低檔次樓盤服務(wù)牌子接管高檔次樓盤之嫌,讓xx的牌子有力地推動(dòng)各項(xiàng)目發(fā)展,建議成立“xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”,在物管全盤運(yùn)作上,以xx華庭作為人力資源培訓(xùn)和輸出基地,統(tǒng)籌兼顧好各項(xiàng)目業(yè)務(wù)工作,具體整合辦法為:
將現(xiàn)注冊(cè)的“中山市xx居物業(yè)管理有限公司”營(yíng)業(yè)執(zhí)照牌子申報(bào)改為“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”,新牌子定位于xx華庭重點(diǎn)項(xiàng)目,申報(bào)注冊(cè)登記下屬項(xiàng)目管理處。即“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx華庭管理處”、“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx居管理處”、“中山市xx物業(yè)管理有限公司xx花園管理處”。今后的項(xiàng)目發(fā)展和命名,按此類推。
2、精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu),合理調(diào)配。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十一
根據(jù)各級(jí)黨組織對(duì)深入開展《黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)》的要求,忻州市物業(yè)管理指導(dǎo)中心與3月12日開展了關(guān)于黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)的動(dòng)員會(huì),接著于每周二、周四組織中心全體職工進(jìn)行集中學(xué)習(xí)和觀看教育影片,并認(rèn)真做了學(xué)習(xí)筆記。在3月30日中心接到局領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)發(fā)的關(guān)于忻州市精華小區(qū)的業(yè)主投訴書,中心領(lǐng)導(dǎo)就對(duì)此事立即召開了會(huì)議,對(duì)來(lái)信做認(rèn)真解讀,就業(yè)主們?cè)谛胖刑岬降膯?wèn)題,中心結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況與4月1日帶領(lǐng)業(yè)主指導(dǎo)科和企業(yè)監(jiān)管科對(duì)忻州市精華小區(qū)進(jìn)行了走訪調(diào)研,調(diào)研采取座談交流與調(diào)查相結(jié)合的方式,開展了深入細(xì)致的黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)調(diào)研工作。通過(guò)本次調(diào)研,圍繞群眾對(duì)“四風(fēng)”的意見和建議結(jié)合自身的工作,分析如下:
(一)存在政治理論學(xué)習(xí)不深不透的問(wèn)題。在理論學(xué)習(xí)上,常常對(duì)自己要求不高、要求不嚴(yán)。對(duì)黨的經(jīng)典理論和行政管理的經(jīng)典著作,一是讀得不太多,二是讀的過(guò)程中多數(shù)是淺嘗輒止,沒有深挖掘、細(xì)推敲。常常因?yàn)楣ぷ髅?,時(shí)間緊,放松了理論學(xué)習(xí)和水平提升,在處理具體事務(wù)的時(shí)候容易忽略理論指導(dǎo),導(dǎo)致個(gè)別時(shí)候缺乏理論與實(shí)際的有機(jī)聯(lián)系。
(二)存在聯(lián)系群眾和深入一線不夠的問(wèn)題。中心接管全城區(qū)的物業(yè)企業(yè)管理與指導(dǎo),責(zé)任大任務(wù)重,我分管的業(yè)主指導(dǎo)科和企業(yè)監(jiān)管科主要負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)的選舉和所有業(yè)主的投訴案件,為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)排查化解矛盾糾紛。由于工作比較瑣碎有時(shí)深入群眾調(diào)查不夠,有時(shí)甚至沒有深入到一線,沒有充分了解群眾最迫切的需要,自認(rèn)為工作開展了,但是完成效果并不理想。
(三)存在工作推進(jìn)力度不夠的問(wèn)題。完成工作任務(wù)時(shí),有時(shí)候首先想到的不是將工作做得更加的優(yōu)秀,而是如何應(yīng)付完成工作,尤其是任務(wù)多、壓力大的時(shí)候這種想法更甚,并沒有時(shí)刻嚴(yán)格要求自己。同時(shí)創(chuàng)新意識(shí)不夠,在完成工作中沒有摸索具有創(chuàng)造性的完成方式,大多數(shù)工作也停留在上級(jí)指派的工作上,并沒有突破創(chuàng)新,開展獨(dú)具特色的工作。
(四)存在安于現(xiàn)狀、進(jìn)取心不夠的問(wèn)題。我認(rèn)為已處在現(xiàn)在的崗位,就盡自己的努力做好所分管的工作,盡到自己應(yīng)盡的責(zé)任。自認(rèn)為自己很知足,雖比上不足,但比下有余,樂得個(gè)安于現(xiàn)狀。自己追求的力度還不夠好,創(chuàng)新意識(shí)還不夠強(qiáng)。
今后的努力方向和改進(jìn)措施。
(一)加強(qiáng)理論學(xué)習(xí),增強(qiáng)理論功底。明確理論學(xué)習(xí)在思想上和行動(dòng)上對(duì)工作開展的巨大推力作用,制定詳細(xì)的學(xué)習(xí)計(jì)劃,沉淀積累學(xué)習(xí)心得,加強(qiáng)干部職工的理論知識(shí)和業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí),不僅要認(rèn)真學(xué)習(xí)本職工作業(yè)務(wù),同時(shí)還要全面熟悉其他業(yè)務(wù)知識(shí),從解決實(shí)際問(wèn)題出發(fā),做到政策了如指掌,業(yè)務(wù)操作自如,進(jìn)一步規(guī)范服務(wù),流程,改進(jìn)自身的工作作風(fēng)和工作方式,尤其是在理論聯(lián)系實(shí)際方面下功夫。全面提高為群眾辦事的服務(wù)能力和水平。
(二)撲下身子、深入基層,與群眾“零距離”、“面對(duì)面”,拜群眾為師,在群眾中汲取組織工作的智慧和力量。查找工作存在的問(wèn)題和不足,與群眾一起想問(wèn)題、謀對(duì)策,尋找解決問(wèn)題的方法和路徑。要尊重群眾的創(chuàng)造精神,在群眾中發(fā)現(xiàn)、挖掘和總結(jié)經(jīng)驗(yàn),推動(dòng)組織工作創(chuàng)新發(fā)展。堅(jiān)持科學(xué)的態(tài)度和求實(shí)的精神,兢兢業(yè)業(yè)地做好各項(xiàng)工作,樹立強(qiáng)烈的`時(shí)間觀念、效率觀念、質(zhì)量觀念,今天能辦的事不拖到明天,這一周能辦的事不拖到下一周,用最短的時(shí)間完成任務(wù)。
(三)始終保持與時(shí)俱進(jìn)、開拓創(chuàng)新的精神狀態(tài)。對(duì)開展批評(píng)與自我批評(píng)中指出的問(wèn)題和不足,后續(xù)整改工作要不斷跟上,堅(jiān)決防止走過(guò)場(chǎng)、一陣風(fēng),做到一抓到底,善始善終。
深入開展黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng),要高舉中國(guó)特色社會(huì)主義偉大旗幟,以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),要貫穿“照鏡子、正衣冠,洗洗澡、治治病”的總體要求。群眾路線是實(shí)現(xiàn)黨的思想路線、政治路線、組織路線的根本工作路線,全心全意為人民服務(wù)的觀點(diǎn),立黨為公、執(zhí)政為民的觀點(diǎn),向人民學(xué)習(xí)的觀點(diǎn),群眾利益無(wú)小事的觀點(diǎn),對(duì)黨負(fù)責(zé)與對(duì)人民負(fù)責(zé)一致的觀點(diǎn),都是需要在今后的工作中去認(rèn)真學(xué)習(xí)、深刻領(lǐng)會(huì),努力實(shí)踐的。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十二
20xx年8月,我光榮地成了xx鎮(zhèn)的一名大學(xué)生村官,任xx村黨支部副書記。工作一個(gè)月多來(lái),通過(guò)實(shí)地調(diào)查了解,對(duì)xx村的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r有了初步了解,在此基礎(chǔ)上,對(duì)制約村級(jí)發(fā)展的因素提出了幾點(diǎn)拙見,希望能對(duì)xx村的發(fā)展有所幫助,現(xiàn)將調(diào)研報(bào)告如下:
一、基本情況?1.基本概貌。
xx村位于xx鎮(zhèn)東南部,xx省道旁,全村占地近3227畝,東邊為xx居委會(huì),西邊與xx村為鄰,南邊與xx村相鄰,北與xx居委會(huì)相連,交通便利,地理位置優(yōu)越。
全村有人口2157人,共629戶,10個(gè)生產(chǎn)組,21個(gè)自然小組,60歲以上人口為464人,18歲以下為269人,男性人口1117人,女性人口1089人,本村勞動(dòng)力為50%以上。
全村共有耕地面積3227畝,人均耕地1.5畝。該村主要作物以水稻、小麥為主,間作黃豆、芝麻等經(jīng)濟(jì)作物。
2.經(jīng)濟(jì)狀況。
本村位于xx鎮(zhèn)的實(shí)旱中心,沒有水面灘涂等自然資源,村集體收入沒有任何,村級(jí)支柱產(chǎn)業(yè)以農(nóng)業(yè)為主(稻麥兩季),農(nóng)民收入主要是種植業(yè),以外出務(wù)工予以補(bǔ)充,農(nóng)民收入比較匱乏,目前處于基本溫飽型,尚達(dá)不到富裕標(biāo)準(zhǔn)。
二、農(nóng)村建設(shè)的工作情況?1、基礎(chǔ)建設(shè)長(zhǎng)足發(fā)展。
在各級(jí)黨委、政府的大力支持下,全村已基本實(shí)現(xiàn)水泥路面覆蓋,自開展農(nóng)村環(huán)境綜合整治以來(lái),我村對(duì)道路進(jìn)行大力修繕、整治,使村容村貌大大改觀,既改善了村民的交通條件,又改變了村民的居住生活環(huán)境,使得村民的生產(chǎn)、生活越來(lái)越好。
2、經(jīng)濟(jì)能夠穩(wěn)步發(fā)展。
3、村民各項(xiàng)素質(zhì)不斷增強(qiáng)。
4、各項(xiàng)工作始終穩(wěn)步開展。
5、弱勢(shì)群體的權(quán)益受到保障。
弱勢(shì)群體的權(quán)益受到村委會(huì)的高度重視,在村委會(huì)的關(guān)心下,都予以納入到了社會(huì)保障范圍。村委會(huì)實(shí)行節(jié)日慰問(wèn)、發(fā)放基本生活保障金等多種形式對(duì)弱勢(shì)群體進(jìn)行幫助,使他們的基本生活有了有效的保障。
2.加強(qiáng)基層黨組織建設(shè)。
的觀念,理清村發(fā)展思路,幫助群眾解決問(wèn)題,帶動(dòng)群眾致富積極性,加快村民的致富進(jìn)程。
3.做好農(nóng)村環(huán)境保護(hù)。
環(huán)境的污染總是會(huì)伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,當(dāng)然農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也必然會(huì)帶來(lái)環(huán)境的污染,農(nóng)村的環(huán)境情況的惡化最主要還是生活垃圾、河流、道路這幾個(gè)主要的重災(zāi)區(qū),所以整治農(nóng)村的環(huán)境應(yīng)該是從這幾處入手,首先建立垃圾站,做好宣傳工作,讓村民不亂拋亂扔,使農(nóng)民認(rèn)識(shí)到垃圾統(tǒng)一處理的好處,其次要整治道路,做好道路的日常維護(hù),保持干凈的路面,方面出行,還要整治河流,鑒于本村河流較少的實(shí)際情況,所以應(yīng)該整治河流,使的水清人悅。
以上只是我的一點(diǎn)粗鄙之見,并不成系統(tǒng),只是目前的所見所想,相信隨著時(shí)間和工作的不斷推進(jìn),對(duì)于本村的實(shí)際情況將會(huì)有更進(jìn)一步的了解,亦會(huì)有不一樣的體會(huì),我將在今后的工作中,立足于全村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局,深入到群眾去,從群眾最關(guān)心、最直接之處入手,積極的為群眾的利益貢獻(xiàn)自己的力量,為xx村的發(fā)展做出力所能及的貢獻(xiàn)。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十三
本文目錄。
按照市人大常委會(huì)年初工作安排,6月下旬至7月上旬,我們?cè)谑腥舜蟪N瘯?huì)蔣國(guó)良副主任帶領(lǐng)下,對(duì)百官、曹娥兩個(gè)街道的社區(qū)物業(yè)管理情況開展調(diào)研,先后聽取了市建設(shè)局和百官街道、曹娥街道關(guān)于住宅小區(qū)物業(yè)管理情況匯報(bào),專門聽取了提出社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理方面建議的人大代表意見,分別召開了由社區(qū)主任、業(yè)主委員主任、物業(yè)公司經(jīng)理參加的六個(gè)座談會(huì),全面了解了社區(qū)物業(yè)管理工作?,F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下:
隨著我市城市化進(jìn)程不斷推進(jìn),城市框架逐步拉大,居民居住區(qū)快速擴(kuò)張,現(xiàn)百官、曹娥兩街道,已組建社區(qū)26個(gè),生活小區(qū)126個(gè),社區(qū)常住戶數(shù)61148戶,戶籍人口91706人同時(shí),一大批農(nóng)村和外來(lái)人員入住城區(qū),常住人口已達(dá)178593人,且入住人員情況較為復(fù)雜,如何領(lǐng)導(dǎo)和管理好城市生活居住區(qū)日益成為加強(qiáng)社會(huì)管理的重要課題社區(qū)管理工作已經(jīng)引起市委、市政府的重視,建立了市領(lǐng)導(dǎo)、市直有關(guān)部門、單位聯(lián)系結(jié)對(duì)社區(qū)制度,明確了社區(qū)物業(yè)管理主管部門——市建設(shè)局,并在市建設(shè)局設(shè)立物業(yè)科,專門負(fù)責(zé)指導(dǎo)全市的社區(qū)物管工作百官、曹娥街道黨委、辦事處也十分重視社區(qū)物業(yè)管理工作,始終把其作為份內(nèi)工作常抓不懈,做到了班子領(lǐng)導(dǎo)有分工,社區(qū)工作有人管、有人抓、有人做,并注重社區(qū)基層建設(shè),抓好社區(qū)組織體系和社區(qū)主任及小區(qū)業(yè)委會(huì)隊(duì)伍建設(shè),為社區(qū)工作開展奠定了組織保障。
社區(qū)是最基層的管理組織,百官、曹娥兩街道在抓好組織體系健全的基礎(chǔ)上,切實(shí)加強(qiáng)對(duì)社區(qū)工作的指導(dǎo),著力推進(jìn)社區(qū)物管工作兩個(gè)街道積極理順各種關(guān)系,明確社區(qū)管轄責(zé)任,及時(shí)指導(dǎo)組建小區(qū)業(yè)主委員會(huì),對(duì)每個(gè)新接收的生活小區(qū)不踢球、不脫管、不空轉(zhuǎn),真正做到凡在轄區(qū)內(nèi)新開發(fā)樓盤竣工驗(yàn)收移交一個(gè),及時(shí)接收一個(gè),管理組織健全一個(gè),尤其十分重視配強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)主任兩個(gè)街道通過(guò)指導(dǎo)協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理、考評(píng)激勵(lì),使各項(xiàng)任務(wù)在一線得以較好完成,矛盾在一線自我調(diào)?;?,問(wèn)題在一線積極尋求解決,穩(wěn)定工作在一線得到較好落實(shí)。
從調(diào)研情況看,每個(gè)社區(qū)居委會(huì),平均擔(dān)負(fù)著10個(gè)生活住宅小區(qū),約8千—2萬(wàn)人的管理任務(wù),管理單位量多而面廣,工作任務(wù)量大而艱巨,住宅人員素質(zhì)參差而復(fù)雜,社區(qū)工作者人少而擔(dān)重,面對(duì)繁雜的工作和壓力,各社區(qū)主任及相關(guān)工作人員具有強(qiáng)烈的事業(yè)心和責(zé)任感,各負(fù)其責(zé)、樂于奉獻(xiàn)、熱心公益、盡責(zé)盡力在工作中,遇到難事一馬當(dāng)先,抓協(xié)調(diào)、抓聯(lián)絡(luò)、抓溝通,碰到棘事身先士卒,不退縮、不回避、不計(jì)較,真正體現(xiàn)了千言萬(wàn)語(yǔ)、千辛萬(wàn)苦、千梯萬(wàn)步各業(yè)委會(huì)主任不計(jì)報(bào)酬、不圖名利、無(wú)私奉獻(xiàn)、腳踏實(shí)地、講究方法、自擔(dān)自治,積極擔(dān)起小區(qū)日常管理、協(xié)調(diào)、溝通、調(diào)解等繁重、雜碎、受氣的工作,在小區(qū)的維穩(wěn)、安全上做了大量卓有成效的工作。
一是市對(duì)社區(qū)、小區(qū)的重視程度與農(nóng)村基層建設(shè)相比存在差距,雖有市領(lǐng)導(dǎo)和部門聯(lián)系結(jié)對(duì),但沒有全覆蓋,工作尚欠到位,聯(lián)而不緊、聯(lián)而不實(shí)一定程度存在二是建設(shè)局作為社區(qū)物管的主管部門,對(duì)社區(qū)物管工作力量較為薄弱,僅有一個(gè)科室,一個(gè)科長(zhǎng),導(dǎo)致在聯(lián)系、指導(dǎo)、開展工作方面精力不夠,無(wú)法滿足對(duì)社區(qū)、小區(qū)正常工作的指導(dǎo)、監(jiān)管、服務(wù)等需要三是一個(gè)社區(qū)約8千—2萬(wàn)常住人口,管轄面廣,但社區(qū)工作者極少,絕大多數(shù)社區(qū)僅6—8人,且社區(qū)工作人員的年齡、文化與現(xiàn)行社區(qū)工作也不相適應(yīng),“上面千條線、下面一根針”,所有工作都?jí)旱綆讉€(gè)人身上,工作量大、任務(wù)重、壓力強(qiáng)可見一斑同時(shí),社區(qū)工作正常的辦公經(jīng)費(fèi)、維穩(wěn)經(jīng)費(fèi)得不到保障;社區(qū)工作者生活待遇偏低,社區(qū)主任到一些聯(lián)系結(jié)對(duì)部門求助經(jīng)費(fèi)臉難看、兌現(xiàn)難;社區(qū)碰到難事、急事、要事求助有些市級(jí)有關(guān)部門,繞道走、踢皮球、推諉扯皮等情況也一定程度存在。
現(xiàn)行的《xx市住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》是xx年6月市政府頒布的,《xx市住宅物業(yè)保修金管理辦法》、《xx市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》是xx年4月施行的這些細(xì)則辦法已不能適應(yīng)迅速崛起的社區(qū)、小區(qū)的管理工作特別是物業(yè)管理部門的職責(zé),企業(yè)職能,業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系、權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任,前期物業(yè)管理要求、服務(wù),物業(yè)費(fèi)使用,維修等方面的規(guī)定有待加緊修訂完善。
由于開發(fā)的樓盤交付把關(guān)不嚴(yán)、監(jiān)督不力,導(dǎo)致事后暴露了一系列問(wèn)題如業(yè)主委員會(huì)辦公用房、經(jīng)營(yíng)用房不到位,或面積小,或區(qū)位差;消防設(shè)施不出水,監(jiān)控設(shè)備不實(shí)用,公共服務(wù)功能不完善;有的開發(fā)商口頭承諾好,實(shí)際兌現(xiàn)差;公用房、電梯維護(hù),房屋保修,管網(wǎng)維修等責(zé)任主體不明確,保修經(jīng)費(fèi)不落實(shí)等等,發(fā)生問(wèn)題,開發(fā)商和物業(yè)公司就推諉扯皮,不能得到有效處置,引發(fā)小區(qū)業(yè)主強(qiáng)烈不滿、矛盾激發(fā)現(xiàn)全市已有客用電梯2611部,且絕大多數(shù)為小區(qū)高層電梯,已出現(xiàn)過(guò)電梯下跌傷人事件,但其保養(yǎng)、檢測(cè)、維修經(jīng)費(fèi)無(wú)處著落,將成為今后社區(qū)不安全的隱患。
一方面,部分業(yè)主只要服務(wù),不要義務(wù),對(duì)物業(yè)管理人員無(wú)理吵鬧、辱罵、刁難、動(dòng)粗違建亂搭、車輛亂停、雞鴨亂養(yǎng)、狗犬橫行等問(wèn)題較為嚴(yán)重從調(diào)研普遍反映,出現(xiàn)上述現(xiàn)象的,大多數(shù)為機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員,企業(yè)老板,他們行為傲氣、出口狂言另一方面,物業(yè)公司掛靠經(jīng)營(yíng),管理人員不同程度存在素質(zhì)不高,缺乏專業(yè)知識(shí)培訓(xùn),管理人員職責(zé)不到位、工作不到位、服務(wù)不到位,違建亂搭制止不力,偷盜現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,引起物業(yè)公司和業(yè)主之間的對(duì)立情緒。
近年來(lái),樓盤開發(fā)類型較多、情況復(fù)雜,有敞開式開發(fā)樓盤、城中村改造樓盤、公開出讓建造樓盤,有別墅、獨(dú)排、聯(lián)排、疊排、多層、高層等不同房型的商品房,且空關(guān)房較多,而物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較為混亂,物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)收、支透明度不夠,空關(guān)房全額收費(fèi)等,引起業(yè)主不滿和反感業(yè)主以物業(yè)公司服務(wù)不到位等為借口,拒繳物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象較為普遍。
由于小區(qū)居住人員來(lái)自各行各業(yè)、四面八方,尤其是城中村拆遷改造安置住宅區(qū)和較早開發(fā)的開放式小區(qū),情況更為復(fù)雜、各種問(wèn)題頻出、工作難度很大為此,市政府及相關(guān)部門要充分認(rèn)識(shí)到社區(qū)、小區(qū)和諧是社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ),強(qiáng)化社區(qū)建設(shè),維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定已成當(dāng)務(wù)之急,需要像重視農(nóng)村基層工作那樣重視社區(qū)基層建設(shè),切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),強(qiáng)化要素保障要專門建立一個(gè)社區(qū)管理工作協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu),有市領(lǐng)導(dǎo)分管,有關(guān)部門參與的工作領(lǐng)導(dǎo)小組,負(fù)責(zé)研究社區(qū)管理建設(shè)、指導(dǎo)、處理、協(xié)調(diào)、考核等工作業(yè)務(wù)主管部門要健全工作機(jī)構(gòu),配強(qiáng)精干業(yè)務(wù)人員,認(rèn)真擔(dān)起小區(qū)物管工作的監(jiān)督、指導(dǎo)掛鉤聯(lián)系社區(qū)的市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和部門要定期開展調(diào)研,指導(dǎo)工作,真正做到貼身社區(qū)、直面問(wèn)題、主動(dòng)攬事、協(xié)調(diào)問(wèn)題、解決困難要重視社區(qū)管理專職人員力量的加強(qiáng)和選配,強(qiáng)化考核評(píng)比;要研究落實(shí)社區(qū)工作經(jīng)費(fèi),切實(shí)重視和關(guān)心業(yè)主委員會(huì)主任,給予其工作上的支持和待遇與考核激勵(lì)根據(jù)目前物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)困難的實(shí)際,市政府要加緊調(diào)研,出臺(tái)相關(guān)扶持政策,在公共用電、用水,稅收、垃圾搬運(yùn)等方面予以優(yōu)惠扶持。
市政府及相關(guān)部門要建立完善相關(guān)制度,不斷健全工作機(jī)制,切實(shí)規(guī)范社區(qū)及小區(qū)物業(yè)管理工作一要建立健全相關(guān)制度市政府要加緊調(diào)研,出臺(tái)加強(qiáng)社區(qū)管理建設(shè)工作的意見,進(jìn)一步重視社區(qū)基層建設(shè),明確工作任務(wù)和建設(shè)目標(biāo),切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、健全組織、明確職責(zé)、落實(shí)責(zé)任、強(qiáng)化管理、考核激勵(lì),確保隊(duì)伍穩(wěn)定要調(diào)研修改完善xx市住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則,住宅區(qū)物業(yè)保修資金、住宅區(qū)物業(yè)維修專項(xiàng)資金使用管理辦法,尤其是對(duì)住宅小區(qū)電梯檢測(cè)、維修保養(yǎng)資金的落實(shí),要明確規(guī)定有關(guān)部門要加緊研究出臺(tái)住宅區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)收費(fèi)管理辦法,進(jìn)一步明確不同住宅區(qū)和不同類型房屋的物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)費(fèi)收支、減免要做到公開、透明,尤其對(duì)空關(guān)房的物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議減半收取二要建立工作聯(lián)絡(luò)機(jī)制市級(jí)層面要建立健全部門、街道、社區(qū)工作聯(lián)絡(luò)聯(lián)系制度,對(duì)于難點(diǎn)、焦點(diǎn)、重點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行研究,采取有效措施,及時(shí)處置落實(shí)街道層面要建立定期、不定期的街道、社區(qū)、業(yè)委會(huì)工作聯(lián)絡(luò)機(jī)制,深入小區(qū)、了解實(shí)情、直面問(wèn)題、協(xié)調(diào)處置,確保小區(qū)穩(wěn)定公安局所屬派出所要建立所轄警員小區(qū)聯(lián)絡(luò)制,融入居民住宅小區(qū),為居民排憂解難,指導(dǎo)小區(qū)安全防范、矛盾化解、信息采集、重點(diǎn)人員管控等工作要充分發(fā)揮業(yè)委會(huì)組織橋梁作用,建議有關(guān)部門牽頭,著手組建市物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì),為物管工作開展提供交流平臺(tái),促進(jìn)行業(yè)自律、推動(dòng)公平競(jìng)爭(zhēng)、維護(hù)合法權(quán)益、協(xié)調(diào)利益沖突三要強(qiáng)化物管監(jiān)督管理市和街道要重視對(duì)業(yè)委會(huì)組織的考核評(píng)比,出臺(tái)和完善激勵(lì)政策,明確工作要求市級(jí)主管部門要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)交付使用樓盤移交物業(yè)公司時(shí)的監(jiān)管工作,不走過(guò)場(chǎng)街道和社區(qū)要加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)的精細(xì)化管理,建立小區(qū)信息平臺(tái),全面推進(jìn)小區(qū)網(wǎng)格化管理服務(wù)信息化,對(duì)小區(qū)每戶住戶基本情況實(shí)現(xiàn)信息動(dòng)態(tài)化管理要加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的規(guī)范管理,針對(duì)物業(yè)公司從業(yè)人員素質(zhì)偏低,收費(fèi)服務(wù)不對(duì)等、服務(wù)不規(guī)范、管理措施不落實(shí)、維修不及時(shí)等情況,有關(guān)部門和業(yè)主委員會(huì)要嚴(yán)把物業(yè)進(jìn)入關(guān),嚴(yán)格執(zhí)行審批程序,建立健全退出機(jī)制,并加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的動(dòng)態(tài)管理,把企業(yè)的資質(zhì)、登記和年檢與平時(shí)監(jiān)管有機(jī)結(jié)合,切實(shí)規(guī)范物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理。
針對(duì)目前住宅區(qū)物業(yè)管理薄弱,物管人員素質(zhì)偏低,小區(qū)業(yè)主素質(zhì)高低不一等實(shí)際情況,加強(qiáng)住宅小區(qū)人員的素質(zhì)教育迫在眉睫為此,市政府及相關(guān)部門、街道要把提高住宅小區(qū)人員的素質(zhì)教育提上議事日程市文明辦和街道要牽好頭,結(jié)合實(shí)際、有的放矢,有計(jì)劃地開展形式多樣,以樹正氣、重美德、講和諧、鄰互助等為主題的宣傳教育活動(dòng),做到月月有活動(dòng)、季季有高潮、年年有特色有關(guān)主管部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司人員的監(jiān)督教育,使城市生活住宅小區(qū)成為真正的“園林小區(qū)、衛(wèi)生小區(qū)、文明小區(qū)、和諧小區(qū)”
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物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的三個(gè)突破之一。物業(yè)管理是一個(gè)成長(zhǎng)的過(guò)程,也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過(guò)程。
一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點(diǎn)工作開展情況。
上半年,鎮(zhèn)城管辦在七個(gè)城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點(diǎn),打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式,重點(diǎn)在臟亂差的無(wú)人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點(diǎn)是選定試點(diǎn),解決遺留問(wèn)題,成立業(yè)主委員會(huì)。城市七個(gè)社區(qū)的試點(diǎn)具體情況為:
1、社區(qū):社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點(diǎn)。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段,共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問(wèn)題很多,圍墻未建好,沒有物業(yè)管理用房,長(zhǎng)期無(wú)人管,垃圾成堆,草坪損毀,很多業(yè)主對(duì)在此居住失去了信心,打算賣掉房子。對(duì)于物業(yè)管理,多數(shù)人擁護(hù),但缺乏信心。經(jīng)過(guò)初步測(cè)算,要在該小區(qū)建立物業(yè)管理,尚需七萬(wàn)元解決遺留問(wèn)題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備會(huì),向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理。
倡議書。
征求有關(guān)意見。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會(huì)。
二、社區(qū):社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理,并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì),建立了業(yè)主規(guī)約,協(xié)助小區(qū)實(shí)行了物業(yè)自治管理。今年,社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點(diǎn)整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶,建成十多年來(lái),沒有物業(yè)管理,遺留問(wèn)題多,一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點(diǎn)。經(jīng)走訪,綜合批發(fā)城要實(shí)施物業(yè)管理需解決四大遺留問(wèn)題:清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復(fù)大門及門崗、提供物業(yè)管理用房,總測(cè)算費(fèi)用近五十萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)半年多的協(xié)調(diào),目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會(huì),簡(jiǎn)單疏通了下水道,基本拆除了消防通道上的違章建筑,向開發(fā)商爭(zhēng)取了兩間門面作為物業(yè)管理用房,已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案,并正在協(xié)商解決大門及門崗的問(wèn)題。7月30日晚,鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會(huì)議,正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司,該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。
三、觀山社區(qū):試點(diǎn)一:佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司(原一建公司)改制時(shí)已將其宿舍區(qū)(建筑公寓)移交社區(qū),并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議,不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù),請(qǐng)求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶,以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實(shí)施過(guò)物業(yè)管理,后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止,成為無(wú)人管小區(qū),后來(lái)小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司,但缺乏長(zhǎng)效管理?,F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會(huì),下發(fā)選票,籌備成立業(yè)主委員會(huì),下一步再確定物業(yè)管理方案。試點(diǎn)二:原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭,鎮(zhèn)城管辦協(xié)助,在現(xiàn)場(chǎng)走訪了業(yè)主。針對(duì)院內(nèi)的環(huán)境問(wèn)題,我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多,改造資金龐大,我們已向縣政府反映,準(zhǔn)備召開相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會(huì),解決環(huán)境問(wèn)題后再議物業(yè)管理事宜。
四、老西門社區(qū):老西門社區(qū)做為老城區(qū),無(wú)人管小區(qū)最多,縣長(zhǎng)熱線投訴最多,創(chuàng)建任務(wù)最難,實(shí)施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會(huì)走訪,征求業(yè)主意見,了解物業(yè)管理現(xiàn)狀,最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實(shí)施物業(yè)管理。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問(wèn)題。
五、渫陽(yáng)社區(qū):試點(diǎn)一:農(nóng)資大市場(chǎng)。農(nóng)資大市場(chǎng)一期工程建成多年,二期工程尚未售完。建成以來(lái)市場(chǎng)物業(yè)一直由市管中心(宏天物業(yè))管理,但建設(shè)方和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理強(qiáng)烈不滿,準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦,建設(shè)方多方了解后,擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開始,致遠(yuǎn)物業(yè)開始走訪業(yè)主,制定了初步管理方案,得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份,縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式,重新聘用物業(yè)公司。試點(diǎn)二:旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶,一部分是原勞動(dòng)服務(wù)公司職工,另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費(fèi),兩年期滿后,物業(yè)公司退出,現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理,而且由于以前管理不規(guī)范,公共部分占用嚴(yán)重,業(yè)主強(qiáng)烈要求實(shí)施物業(yè)管理。目前,社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會(huì)籌備小組會(huì)議,張貼了有關(guān)宣傳法規(guī),投票選舉了業(yè)主委員會(huì),下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會(huì)。
六、中渡社區(qū):社區(qū)選擇小區(qū)做為試點(diǎn)。小區(qū)是原廣福橋煤礦職工宿舍區(qū),有業(yè)主近七十戶,改制后由社區(qū)接管,但由于收費(fèi)狀況不好,管理有難度,每年社區(qū)還要負(fù)債投入。今年,社區(qū)在該小區(qū)率先推行物業(yè)管理,組織召開業(yè)主大會(huì),選舉成立了業(yè)主委員會(huì),并協(xié)助完善了業(yè)主規(guī)約。六月份,小區(qū)正式開始自治管理。
二、物業(yè)管理工作開展過(guò)程中存在的難點(diǎn)。
1、社區(qū)對(duì)物業(yè)管理的社會(huì)效益認(rèn)識(shí)不足。個(gè)別社區(qū)認(rèn)為物業(yè)管理與小區(qū)管理在利益上存在著沖突,工作積極性不是很高。
2、硬件設(shè)施不配套。一是相當(dāng)一部分院落建設(shè)不規(guī)范,無(wú)門崗和門廳,現(xiàn)在組織修建也不好規(guī)劃。二是居民區(qū)下水道、電、路等物業(yè)管理所涉及到的設(shè)施嚴(yán)重滯后,維修或建設(shè)需大量資金。
3、規(guī)范控制混亂。小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重,臨時(shí)建筑擠占了消防通道。綠化率達(dá)不到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),居民利用空坪隙地種菜,擠占了綠化空間。
4、收取物業(yè)管理所必須的費(fèi)用存在一定的難度。有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司賺了錢,不愿交費(fèi),或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時(shí)代,對(duì)自己應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)不明。
5、物業(yè)管理企業(yè)動(dòng)作欠規(guī)范?,F(xiàn)有的幾個(gè)物業(yè)管理企業(yè),市場(chǎng)化程度不高,管理不是很專業(yè),缺乏先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)與模式,營(yíng)利的目的太明顯。
6、前期物業(yè)管理不規(guī)范,開發(fā)建設(shè)所遺留下來(lái)的問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理形成了極大的障礙。
7、業(yè)主大會(huì)難組織。居民對(duì)物業(yè)管理的含義認(rèn)識(shí)不清、信心不足,參加會(huì)議的積極性不高。
8、媒體關(guān)注程度不夠。
三、對(duì)我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理工作的幾點(diǎn)建議。
2、物業(yè)管理企業(yè)要按照“產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)”的要求,建立現(xiàn)代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì),多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才,為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。
3、社會(huì)公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè),加深對(duì)這一行業(yè)的了解并對(duì)這一行業(yè)的作用充分重視,促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。
四、下一步工作重點(diǎn)。
一是廣泛宣傳,營(yíng)造良好輿論氛圍;
二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機(jī)制;
三是加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)組建的指導(dǎo)監(jiān)督工作;
四是進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作;
五是建立“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制;
六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì);
七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。
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隨著物業(yè)管理法規(guī)的不斷完善,業(yè)主、使用人法制觀念的不斷增強(qiáng),管理部門監(jiān)督管理力度不斷加強(qiáng),居住小區(qū)違法搭建情況得到了有效控制。但是在部分居住小區(qū)依然存在著擅自在天井、庭園、陽(yáng)臺(tái)等部位搭建違法建筑物和構(gòu)筑物,擅自占用公共部位、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等現(xiàn)象,特別是一些高檔小區(qū)居民入住后,出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的違法搭建情形,如有的業(yè)主、使用人擅自在房屋平臺(tái)搭建陽(yáng)光屋,甚至加層、改建、擴(kuò)建、開挖地下室,不但嚴(yán)重破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃與和諧的環(huán)境,還影響了相鄰業(yè)主、使用人的日常生活,引發(fā)了不少矛盾糾紛。
一、華陽(yáng)地區(qū)居住物業(yè)裝修存在的主要問(wèn)題。
近幾年,隨著房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的活躍,高檔商品房住宅中二次裝修開始增多,由此各類違章行為和違章搭建時(shí)有發(fā)生,引起社會(huì)的重視,從房地辦目前所掌握的情況分析,主要有以下幾個(gè)特點(diǎn):
(一)業(yè)主將原房屋從里到外徹底進(jìn)行裝修或改建,改變了原始設(shè)計(jì)風(fēng)格,如外墻立面安裝玻璃幕墻,將承重墻拆除后重新擴(kuò)建,底層門廳、平臺(tái)搭建成房間等等,違章面積在10~60m2不等。
(二)使用的裝飾材料比較高級(jí)、新穎,凡裝修過(guò)的房屋均超過(guò)原房屋設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)小區(qū)環(huán)境影響相對(duì)較小,與周邊房屋的格局能基本保持一致。
(三)相鄰關(guān)系矛盾不特出,業(yè)主委員會(huì)一般也不直接干涉,只是對(duì)過(guò)分超出范圍的違章建筑反響較大。
(四)由于業(yè)主身份比較特殊包括一部分系境外業(yè)主,物業(yè)公司較難直接進(jìn)行勸阻,怕影響管理費(fèi)的正常交付。
基于以上現(xiàn)狀從物業(yè)公司反映:認(rèn)為政府管理部門處罰力度不夠,對(duì)違章戶的處罰達(dá)不到威懾作用,另外迫于管理費(fèi)拖欠,只能勸阻,無(wú)法阻止施工,否則發(fā)生沖突物業(yè)公司很被動(dòng)。
然而作為搭建的業(yè)主卻認(rèn)為:由于房屋設(shè)計(jì)在使用上不盡合理,且已陳舊,所以當(dāng)新購(gòu)房業(yè)主入住或原業(yè)主二次裝修時(shí),往往請(qǐng)專業(yè)裝潢設(shè)計(jì)單位對(duì)房屋重新按個(gè)性化進(jìn)行室內(nèi)布局,加之在經(jīng)濟(jì)上有支付能力,使上述違章行為時(shí)有發(fā)生,由于示范效應(yīng),對(duì)其他業(yè)主影響較大,有趨同傾向。
二、進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的建議。
(一)各物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅裝修的指導(dǎo)和監(jiān)督。
1、加強(qiáng)規(guī)范裝修行為的宣傳和指導(dǎo)。
指導(dǎo)物業(yè)管理公司將《住宅裝修須知》在所管理的物業(yè)小區(qū)內(nèi)一并公告。同時(shí),把《住宅裝修須知》送達(dá)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)待裝修的業(yè)主或使用人并簽收。
2、加強(qiáng)住宅裝修前的管理。
要求物業(yè)管理公司在為業(yè)主或使用人辦理入住手續(xù)時(shí),必須告知《條例》中規(guī)定的不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的禁止行為。禁止敲鑿的部位以及不得擅自隨意安置空調(diào)室外機(jī)和安裝防盜設(shè)施等注意事項(xiàng)。
業(yè)主或使用人在裝修住宅前,要求其將施工單位、施工期限、裝修內(nèi)容(包括住宅裝修設(shè)計(jì)圖、施工方案)等書面告知物業(yè)管理公司并為裝修施工人員辦理小區(qū)臨時(shí)出入證等手續(xù)。
要求物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主或使用人提供的住宅裝修設(shè)計(jì)圖、施工方案中有違反住宅裝修禁止行為的提出整改意見。
為加強(qiáng)對(duì)施工單位裝修行為的管理,物業(yè)管理公司可與住宅裝修施工單位簽訂《住宅裝修管理協(xié)議》。
3、加強(qiáng)對(duì)住宅裝修活動(dòng)的日常巡視和監(jiān)督。
物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)明確由專人負(fù)責(zé)對(duì)住宅裝修活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。當(dāng)有業(yè)主或使用人已入住的,應(yīng)當(dāng)督促裝修的業(yè)主、使用人或施工單位遵守施工作業(yè)時(shí)間,晚間18:00時(shí)至次日上午8:00時(shí)和節(jié)假日,不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴(yán)重噪聲的施工。
物業(yè)管理公司對(duì)進(jìn)入小區(qū)的施工人員和建筑材料及裝修施工階段涉及水、電、氣和結(jié)構(gòu)等隱蔽工程的,每天應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)巡視和檢查(包括節(jié)假日)并做好記錄,發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象,應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取有效措施進(jìn)行勸阻、制止并督促改正。
對(duì)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌、違章搭建等違法裝修行為且拒不整改的業(yè)主或使用人及住宅裝修單位,物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)告相關(guān)行政管理部門依法處理。同時(shí),物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)責(zé)成違規(guī)裝修的施工人員停止施工。
4、加強(qiáng)知法、守法和履約意識(shí)。
物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主或使用人遵守《條例》等相關(guān)規(guī)定、遵守《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定。
物業(yè)管理公司與住宅裝修單位簽訂協(xié)議》的,應(yīng)當(dāng)督促其履行《協(xié)議》。在住宅裝修施工完成后,物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)收回小區(qū)臨時(shí)出入證。對(duì)造成房屋和設(shè)施設(shè)備損壞的,物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)責(zé)成責(zé)任人及時(shí)進(jìn)行修賠。
物業(yè)管理公司對(duì)住宅裝修單位的違約行為,可依據(jù)《協(xié)議》的約定,直接向人民法院提起民事訴訟。
在未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū),業(yè)主或使用人違法裝修經(jīng)勸阻。制止無(wú)效的,房產(chǎn)開發(fā)商或相關(guān)業(yè)主或使用人可依據(jù)《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公約》的約定,直接向人民法院提起民事訴訟。
(二)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)發(fā)揮自治管理作用。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)經(jīng)常檢查物業(yè)管理公司的管理和服務(wù)狀況,督促住宅裝修的業(yè)主或使用人遵守有關(guān)的法規(guī)和約定,及時(shí)調(diào)解裝修不當(dāng)引起的相鄰糾紛,對(duì)業(yè)主或使用人違法行為進(jìn)行勸阻、制止并督促其整改。
(三)各區(qū)縣房地局應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)違法裝修的行政執(zhí)法。
區(qū)縣房地局接到對(duì)業(yè)主或使用人違法裝修的投訴,應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理、立案并到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、取證。核實(shí),經(jīng)核查屬實(shí)的,根據(jù)《條例》的相關(guān)規(guī)定,責(zé)令其限期改正,可并處相應(yīng)的罰款。
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根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署,近日縣商務(wù)局會(huì)同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、**鎮(zhèn)組成了調(diào)研組,對(duì)城區(qū)各集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調(diào)查,旨在加強(qiáng)城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理,改善市容市貌,創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。
城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場(chǎng)11家,其中菜市場(chǎng)4家,小百貨市場(chǎng)4家,家居建材等專業(yè)市場(chǎng)3家。集貿(mào)市場(chǎng)的總占地面積約16萬(wàn)平方米,其中1000平方米以下1家、1000至5000平方米1家、5000至1萬(wàn)平方3家、1萬(wàn)平方米以上6家??偨ㄖ娣e約23萬(wàn)平方米,市場(chǎng)內(nèi)共有門面約1650間,已出租約1080間,單元住房約1000戶,已入住近750戶。在區(qū)域分布上,新建居委會(huì)3家,分別是北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街;彰法山居委會(huì)4家,分別是彰法山菜市場(chǎng)、零碑商貿(mào)市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)和旺業(yè)大市場(chǎng);舒苑居委會(huì)2家,分別是天柱山大市場(chǎng)和金源菜市;龍井居委會(huì)1家,是天柱山菜市場(chǎng);天柱山鎮(zhèn)1家,是皖鎮(zhèn)(附:潛山縣城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)基本情況調(diào)查表)。
我縣現(xiàn)有的集貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)投資主體有二種:一種是政府投資興建,如天柱山菜市場(chǎng);一種是企業(yè)投資興建,其余10家均屬此類性質(zhì)。在管理模式上,主要是四種:一是有專門管理人員,如天柱菜市場(chǎng),該市場(chǎng)xx年3月市場(chǎng)辦管脫鉤后由工商局移交商務(wù)局管理,縣商務(wù)局組建了天柱市場(chǎng)服務(wù)中心,為自收自支事業(yè)單位,現(xiàn)有事業(yè)編制21人,負(fù)責(zé)天柱市場(chǎng)的管理工作。零碑商貿(mào)市場(chǎng)隸屬商務(wù)局食品公司,食品公司安排2人,負(fù)責(zé)日常管理工作。以上兩個(gè)市場(chǎng)管理人員工資及日常維護(hù)費(fèi)用均從市場(chǎng)攤位和門面租賃費(fèi)用上列支。二是由開發(fā)建設(shè)市場(chǎng)的企業(yè)聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理,共3家,分別是秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)。三是開發(fā)建設(shè)市場(chǎng)的企業(yè)聘請(qǐng)人員自行管理,共3家,分別是金源菜市、彰法山菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)。聘請(qǐng)人員工資由企業(yè)自行負(fù)擔(dān)。四是無(wú)人管理的市場(chǎng),共3家,分別是北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)。
集貿(mào)市場(chǎng)是城市的一個(gè)窗口,是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個(gè)重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看,我縣集貿(mào)市場(chǎng)絕大部分只建不管或管理不到位問(wèn)題比較突出,與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng),已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié),也是城市管理的一個(gè)難點(diǎn),存在的問(wèn)題十分突出。具體來(lái)講,主要是三個(gè)方面:
旺業(yè)大市場(chǎng)商戶入駐后,開發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理,劃定專門停車場(chǎng),按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi),但由于市場(chǎng)是開放性的,加上商戶素質(zhì)參差不齊,物業(yè)管理費(fèi)不能收繳到位,物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)虧損,后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場(chǎng)、零碑菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外,其余市場(chǎng)各種車輛沒有固定地點(diǎn)停放,導(dǎo)致市場(chǎng)的道路不暢,不少市場(chǎng)消防設(shè)施不齊全,消防安全隱患嚴(yán)重。個(gè)別市場(chǎng)設(shè)施簡(jiǎn)陋、陳舊,電線老化、大棚破損嚴(yán)重,急需整治改造。
金源菜市臨街門面經(jīng)營(yíng)早點(diǎn)和畜禽產(chǎn)品的商戶經(jīng)營(yíng)垃圾隨意丟棄,商戶、消費(fèi)者車輛亂停亂放,造成臨街主干道污水橫流、垃圾成堆,商戶占道經(jīng)營(yíng)、人車混雜。姚沖大市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)內(nèi)居民和商戶建筑垃圾隨意堆放,下水道堵塞、下水井蓋丟失。上述情況在北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、彰法山菜市場(chǎng)、天柱山大市場(chǎng)等均不同程度存在。其根本原因是開發(fā)商借政府其自身即得利益獲取后,經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)、管理市場(chǎng)觀念淡薄。一部分開發(fā)商只建不管,市場(chǎng)建成后,門面和攤位銷售完畢就意味著對(duì)市場(chǎng)管理的終結(jié),住戶和商戶自掃門前雪,對(duì)市場(chǎng)公共部分的管理無(wú)人問(wèn)津,如北河街、姚沖大市場(chǎng)。一部分開發(fā)商不真心想管,敷衍了事。以物業(yè)管理費(fèi)難以收取為由,不愿意在資金上投入,只安排1至2人管理市場(chǎng),同時(shí)安排的人員履行職責(zé)不到位,城市文明創(chuàng)建時(shí),部門一督查就抓一抓,不督查,基本就放任自流,如金源菜市、旺業(yè)大市場(chǎng)。
金源菜市場(chǎng)內(nèi)有近300個(gè)攤位閑置,天柱山大市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)除臨街門面房在經(jīng)營(yíng)外,市場(chǎng)內(nèi)門面房盡管已售出,但大多數(shù)基本閑置,不少居民買回后,只做倉(cāng)庫(kù)或車庫(kù)。這些市場(chǎng)的交易額很小,有的攤位費(fèi)收入僅幾萬(wàn)元,經(jīng)濟(jì)效益十分低下。
集貿(mào)市場(chǎng)是城市一項(xiàng)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),與城鎮(zhèn)居民和廣大消費(fèi)者利益息息相關(guān)。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場(chǎng)交易環(huán)境,保護(hù)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的合法權(quán)益,促進(jìn)市場(chǎng)的繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展,是加強(qiáng)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理的根本目的?,F(xiàn)就下一步工作提出如下意見:
根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)狀,將其分為三類,按不同類別,明確各部門監(jiān)管職責(zé):第一類是有專門管理人員進(jìn)行管理的市場(chǎng),如天柱菜市場(chǎng)、零碑集貿(mào)市場(chǎng),仍由縣商務(wù)局管理,管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場(chǎng)由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項(xiàng)目范圍,不宜對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)進(jìn)行改造??h商務(wù)局應(yīng)督促市場(chǎng)管理人員,加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)內(nèi)部管理,確保市場(chǎng)安全。第二類是建成時(shí)間早,市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)分散,居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場(chǎng)規(guī)模程度較高,商住戶較集中的旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)、彰法山菜市場(chǎng)、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)由縣商務(wù)局牽頭,縣房管局、工商局、住建局、財(cái)政局等相關(guān)部門參與,全面推行物業(yè)管理。
結(jié)合各市場(chǎng)現(xiàn)狀,推行物業(yè)管理按以下3個(gè)方面同步進(jìn)行:1、對(duì)正在實(shí)施物業(yè)管理的秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)由縣商務(wù)局督促各物業(yè)管理公司加大管理力度,規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)秩序,確保市場(chǎng)環(huán)境整潔;2、對(duì)由開發(fā)商聘人管理或無(wú)人管理的旺業(yè)大市場(chǎng)、金源菜市、彰法山菜市場(chǎng)、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、北河街、姚沖大市場(chǎng)在未推行物業(yè)管理之前,為確保市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有序,由縣商務(wù)局派員會(huì)同開發(fā)商共同管理,市場(chǎng)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生由縣綜合執(zhí)法局臨時(shí)派員清掃;3、由縣商務(wù)局牽頭,縣房產(chǎn)局、住建局、工商局參與,各集貿(mào)市場(chǎng)開發(fā)商配合,對(duì)城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理情況再次進(jìn)行深入調(diào)查,以縣政府名義出臺(tái)《潛山縣集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理辦法》,《管理辦法》由縣商務(wù)局、房管局、市場(chǎng)開發(fā)商共同組織實(shí)施。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十四
下面是小編為大家整理的,供大家參考。
在我們平凡的日常里,報(bào)告與我們愈發(fā)關(guān)系密切,其在寫作上具有一定的竅門。在寫之前,可以先參考范文,下面是小編收集整理的物業(yè)管理實(shí)習(xí)調(diào)研報(bào)告,僅供參考,歡迎大家閱讀。
隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的迅猛發(fā)展,國(guó)民收入的不斷增加,人們?cè)絹?lái)越重視生活的質(zhì)量,當(dāng)人們已滿足衣食溫飽之后,便對(duì)住宅環(huán)境及其所在的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國(guó)雖然是一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè),但也有20多年的發(fā)展歷史,應(yīng)該說(shuō)也積累了一些經(jīng)驗(yàn),它由興起到發(fā)展,現(xiàn)已成為現(xiàn)代居民生活不可缺少的服務(wù)行業(yè),物業(yè)管理究竟能否走可持續(xù)發(fā)展道路?作為一名物業(yè)管理專業(yè)者,在即將畢業(yè)之際,我作了一次實(shí)習(xí)調(diào)研。
xxxx年xx月至xxxx年x月,為進(jìn)一步鞏固所學(xué)知識(shí),理論聯(lián)系實(shí)際,我在xx市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司進(jìn)行了為期半年的訪問(wèn)學(xué)習(xí)。在實(shí)習(xí)期間,我們受到了xx市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司的熱情接待。通過(guò)到公司各物業(yè)管理處的實(shí)習(xí),我對(duì)各處的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過(guò)程中,我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識(shí),豐富了所學(xué)的專業(yè)知識(shí),為以后正常工作的展開奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
一、調(diào)研對(duì)象的基本情況。
xx市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司成立于xx年5月,位于錫城北門楊木橋小區(qū)xx內(nèi),東連錫城路,南臨滬寧鐵路,西靠鳳賓路,北依213國(guó)道,是獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立法人企業(yè),資質(zhì)等級(jí)為三級(jí),注冊(cè)資金為100萬(wàn)元。
近幾年來(lái),公司始終貫徹“以人為本、誠(chéng)信服務(wù)”的理念,遵循“優(yōu)質(zhì)高效、一流服務(wù)、信譽(yù)至上”的宗旨,并擁有一批具有大專以上學(xué)歷,取得全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位的高素質(zhì)管理人才,造就了一支思想正、技術(shù)強(qiáng)、作風(fēng)好的物業(yè)管理隊(duì)伍,公司先后成功接管了xx、xx二期(民豐西苑)、綠洲花園等小區(qū),取得了良好的社會(huì)效益,環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。面對(duì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、困難重重的物業(yè)管理市場(chǎng),公司策劃了一條良性循環(huán)的發(fā)展道路。目前,我們正在積極準(zhǔn)備iso9001質(zhì)量體系的.認(rèn)證工作,并已取得內(nèi)部審核員資格。公司承諾:嚴(yán)格按照“市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn),定和完善各項(xiàng)管理度,充分利用現(xiàn)代化管理手段,確保工作圓滿完成,為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)文明、整潔、安全、有序的生活環(huán)境,營(yíng)造一個(gè)賞心悅目的生活空間。會(huì)一如繼往、不斷創(chuàng)新,力爭(zhēng)為錫城更多的業(yè)主、住戶提供優(yōu)質(zhì)、安全、舒適的服務(wù),進(jìn)一步提升企業(yè)形象,精心打造“新橋物業(yè)”的企業(yè)品牌,使新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)中一顆璀璨的明星。
二、調(diào)研的目的和意義。
“實(shí)習(xí)是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)”,學(xué)了三年的物業(yè)管理,總是想把所學(xué)的知識(shí)用到實(shí)習(xí)中去,這是我調(diào)研的目的之一;另外,想對(duì)現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)在社會(huì)上的發(fā)展?fàn)顩r做一個(gè)了解,以便為今后正式走上工作崗位做一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),這是我調(diào)研目的之二;物業(yè)管理雖然有良好的發(fā)展前景,但從物業(yè)管理的現(xiàn)狀來(lái)看,行業(yè)內(nèi)部和社會(huì)環(huán)境之間有一系列的問(wèn)題需要解決。只是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展,為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件,行業(yè)內(nèi)部不斷自我完善,這樣,物業(yè)管理的美好前景才能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。我想通過(guò)此次實(shí)習(xí),我會(huì)對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)新的認(rèn)識(shí)和體會(huì),會(huì)從感性認(rèn)識(shí)上升到理性認(rèn)識(shí),理論聯(lián)系實(shí)際,把自己所學(xué)用到社會(huì)實(shí)習(xí)中去,注意把書本上學(xué)到的物業(yè)管理理論知識(shí)對(duì)照實(shí)際工作,用理論知識(shí)加深對(duì)實(shí)際工作的認(rèn)識(shí),用實(shí)習(xí)驗(yàn)證所學(xué)的物業(yè)管理理論,探求物業(yè)管理工作的本質(zhì)與規(guī)律。從小方面講,為自己以后能有一個(gè)美好的未來(lái)而努力;從大處講,也為物業(yè)管理行業(yè)走上成熟和健康發(fā)展之路貢獻(xiàn)自己微薄之力。
三、調(diào)研的方法和范圍。
深入開展黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)調(diào)研報(bào)告。
二、周四組織中心全體職工進(jìn)行集中學(xué)習(xí)和觀看教育影片,并認(rèn)真做了學(xué)習(xí)筆記。在3月30日中心接到局領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)發(fā)的關(guān)于忻州市精華小區(qū)的業(yè)主投訴書,中心領(lǐng)導(dǎo)就對(duì)此事立即召開了會(huì)議,對(duì)來(lái)信做認(rèn)真解讀,就業(yè)主們?cè)谛胖刑岬降膯?wèn)題,中心結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況與4月1日帶領(lǐng)業(yè)主指導(dǎo)科和企業(yè)監(jiān)管科對(duì)忻州市精華小區(qū)進(jìn)行了走訪調(diào)研,調(diào)研采取座談交流與調(diào)查相結(jié)合的方式,開展了深入細(xì)致的黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)調(diào)研工作。通過(guò)本次調(diào)研,圍繞群眾對(duì)“四風(fēng)”
當(dāng)前隱藏內(nèi)容免費(fèi)查看的意見和建議結(jié)合自身的工作,分析如下:
(一)存在政治理論學(xué)習(xí)不深不透的問(wèn)題。在理論學(xué)習(xí)上,常常對(duì)自己要求不高、要求不嚴(yán)。對(duì)黨的經(jīng)典理論和行政管理的經(jīng)典著作,一是讀得不太多,二是讀的過(guò)程中多數(shù)是淺嘗輒止,沒有深挖掘、細(xì)推敲。常常因?yàn)楣ぷ髅?,時(shí)間緊,放松了理論學(xué)習(xí)和水平提升,在處理具體事務(wù)的時(shí)候容易忽略理論指導(dǎo),導(dǎo)致個(gè)別時(shí)候缺乏理論與實(shí)際的有機(jī)聯(lián)系。
(二)存在聯(lián)系群眾和深入一線不夠的問(wèn)題。中心接管。
全城區(qū)的物業(yè)企業(yè)管理與指導(dǎo),責(zé)任大任務(wù)重,我分管的業(yè)主指導(dǎo)科和企業(yè)監(jiān)管科主要負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)的選舉和所有業(yè)主的投訴案件,為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)排查化解矛盾糾紛。由于工作比較瑣碎有時(shí)深入群眾調(diào)查不夠,有時(shí)甚至沒有深入到一線,沒有充分了解群眾最迫切的需要,自認(rèn)為工作開展了,但是完成效果并不理想。
(三)存在工作推進(jìn)力度不夠的問(wèn)題。完成工作任務(wù)時(shí),有時(shí)候首先想到的不是將工作做得更加的優(yōu)秀,而是如何應(yīng)付完成工作,尤其是任務(wù)多、壓力大的時(shí)候這種想法更甚,并沒有時(shí)刻嚴(yán)格要求自己。同時(shí)創(chuàng)新意識(shí)不夠,在完成工作中沒有摸索具有創(chuàng)造性的完成方式,大多數(shù)工作也停留在上級(jí)指派的工作上,并沒有突破創(chuàng)新,開展獨(dú)具特色的工作。
(四)存在安于現(xiàn)狀、進(jìn)取心不夠的問(wèn)題。我認(rèn)為已處在現(xiàn)在的崗位,就盡自己的努力做好所分管的工作,盡到自己應(yīng)盡的責(zé)任。自認(rèn)為自己很知足,雖比上不足,但比下有余,樂得個(gè)安于現(xiàn)狀。自己追求的力度還不夠好,創(chuàng)新意識(shí)還不夠強(qiáng)。
今后的努力方向和改進(jìn)措施。
劃,沉淀積累學(xué)習(xí)心得,加強(qiáng)干部職工的理論知識(shí)和業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí),不僅要認(rèn)真學(xué)習(xí)本職工作業(yè)務(wù),同時(shí)還要全面熟悉其他業(yè)務(wù)知識(shí),從解決實(shí)際問(wèn)題出發(fā),做到政策了如指掌,業(yè)務(wù)操作自如,進(jìn)一步規(guī)范服務(wù),流程,改進(jìn)自身的工作作風(fēng)和工作方式,尤其是在理論聯(lián)系實(shí)際方面下工夫。全面提高為群眾辦事的服務(wù)能力和水平。
(二)撲下身子、深入基層,與群眾“零距離”、“面對(duì)面”,拜群眾為師,在群眾中汲取組織工作的智慧和力量。查找工作存在的問(wèn)題和不足,與群眾一起想問(wèn)題、謀對(duì)策,尋找解決問(wèn)題的方法和路徑。要尊重群眾的創(chuàng)造精神,在群眾中發(fā)現(xiàn)、挖掘和總結(jié)經(jīng)驗(yàn),推動(dòng)組織工作創(chuàng)新發(fā)展。堅(jiān)持科學(xué)的態(tài)度和求實(shí)的精神,兢兢業(yè)業(yè)地做好各項(xiàng)工作,樹立強(qiáng)烈的時(shí)間觀念、效率觀念、質(zhì)量觀念,今天能辦的事不拖到明天,這一周能辦的事不拖到下一周,用最短的時(shí)間完成任務(wù)。
(四)始終保持與時(shí)俱進(jìn)、開拓創(chuàng)新的精神狀態(tài)。對(duì)開展批評(píng)與自我批評(píng)中指出的問(wèn)題和不足,后續(xù)整改工作要不斷跟上,堅(jiān)決防止走過(guò)場(chǎng)、一陣風(fēng),做到一抓到底,善始善終。
的思想路線、政治路線、組織路線的根本工作路線,全心全意為人民服務(wù)的觀點(diǎn),立黨為公、執(zhí)政為民的觀點(diǎn),向人民學(xué)習(xí)的觀點(diǎn),群眾利益無(wú)小事的觀點(diǎn),對(duì)黨負(fù)責(zé)與對(duì)人民負(fù)責(zé)一致的觀點(diǎn),都是需要在今后的工作中去認(rèn)真學(xué)習(xí)、深刻領(lǐng)會(huì),努力實(shí)踐的。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十五
根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署,近日縣商務(wù)局會(huì)同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、xx鎮(zhèn)組成了調(diào)研組,對(duì)城區(qū)各集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調(diào)查,旨在加強(qiáng)城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理,改善市容市貌,創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。
城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場(chǎng)11家,其中菜市場(chǎng)4家,小百貨市場(chǎng)4家,家居建設(shè)。
集貿(mào)市場(chǎng)是城市的一個(gè)窗口,是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個(gè)重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看,我縣集貿(mào)市場(chǎng)絕大部分只建不管或管理不到位問(wèn)題比較突出,與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng),已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié),也是城市管理的一個(gè)難點(diǎn),存在的問(wèn)題十分突出。具體來(lái)講,主要是三個(gè)方面:
(一)綜合配套服務(wù)設(shè)施不完善,存在安全隱患。
旺業(yè)大市場(chǎng)商戶入駐后,開發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理,劃定專門停車場(chǎng),按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi),但由于市場(chǎng)是開放性的,加上商戶素質(zhì)參差不齊,物業(yè)管理費(fèi)不能收繳到位,物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)虧損,后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場(chǎng)、零碑菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外,其余市場(chǎng)各種車輛沒有固定地點(diǎn)停放,導(dǎo)致市場(chǎng)的道路不暢,不少市場(chǎng)消防設(shè)施不齊全,消防安全隱患嚴(yán)重。個(gè)別市場(chǎng)設(shè)施簡(jiǎn)陋、陳舊,電線老化、大棚破損嚴(yán)重,急需整治改造。
(二)開發(fā)建設(shè)市場(chǎng)的企業(yè)建市場(chǎng)與管市場(chǎng)錯(cuò)位,權(quán)責(zé)不明確。
(三)少數(shù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氛圍不濃、不景氣,經(jīng)濟(jì)效益低下。
金源菜市場(chǎng)內(nèi)有近300個(gè)攤位閑置,天柱山大市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)除臨街門面房在經(jīng)營(yíng)外,市場(chǎng)內(nèi)門面房盡管已售出,但大多數(shù)基本閑置,不少居民買回后,只做倉(cāng)庫(kù)或車庫(kù)。這些市場(chǎng)的交易額很小,有的攤位費(fèi)收入僅幾萬(wàn)元,經(jīng)濟(jì)效益十分低下。
集貿(mào)市場(chǎng)是城市一項(xiàng)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),與城鎮(zhèn)居民和廣大消費(fèi)者利益息息相關(guān)。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場(chǎng)交易環(huán)境,保護(hù)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的合法權(quán)益,促進(jìn)市場(chǎng)的繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展,是加強(qiáng)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理的根本目的?,F(xiàn)就下一步工作提出如下意見:
根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)狀,將其分為三類,按不同類別,明確各部門監(jiān)管職責(zé):第一類是有專門管理人員進(jìn)行管理的市場(chǎng),如天柱菜市場(chǎng)、零碑集貿(mào)市場(chǎng),仍由縣商務(wù)局管理,管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場(chǎng)由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項(xiàng)目范圍,不宜對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)進(jìn)行改造??h商務(wù)局應(yīng)督促市場(chǎng)管理人員,加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)內(nèi)部管理,確保市場(chǎng)安全。第二類是建成時(shí)間早,市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)分散,居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場(chǎng)規(guī)模程度較高,商住戶較集中的旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)、彰法山菜市場(chǎng)、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)由縣商務(wù)局牽頭,縣房管局、工商局、住建局、財(cái)政局等相關(guān)部門參與,全面推行物業(yè)管理。
物業(yè)調(diào)研報(bào)告題目篇十六
7月15日,市政協(xié)社會(huì)法制委員會(huì)組織部分委員,在副主席的帶領(lǐng)下,調(diào)研我市城區(qū)物業(yè)管理工作。委員們實(shí)地察看了園林小區(qū)、天一城市花園、天森國(guó)際花都小區(qū)物業(yè)管理情況,并召開座談會(huì),聽取市國(guó)土房產(chǎn)局關(guān)于《我市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況的通報(bào)》。委員們?cè)趯?shí)地察看和聽取通報(bào)的基礎(chǔ)上,就如何進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出了意見和建議?,F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下:
1、加快物業(yè)管理行業(yè)建設(shè)。1995年,市國(guó)土局設(shè)置了物業(yè)管理股,具體負(fù)責(zé)物業(yè)行業(yè)管理。截止目前,全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)38家,本地27家,其中二級(jí)資質(zhì)1家;外地入駐本地的11家,其中一級(jí)資質(zhì)2家,二級(jí)資質(zhì)4家。從業(yè)人員1900多人,有近600人參加各類培訓(xùn)并已取得相關(guān)證書。目前已對(duì)50多個(gè)住宅小區(qū)實(shí)施了物業(yè)管理,總服務(wù)面積約510萬(wàn)平方米,物業(yè)管理覆蓋率達(dá)70%。
2、培育規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)。一是引入招投標(biāo)機(jī)制,創(chuàng)造公開、公正、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。20xx年,我市逐步推進(jìn)物業(yè)管理招投標(biāo)工作,至今已有19個(gè)小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)。二是整頓市場(chǎng)秩序,規(guī)范物業(yè)管理運(yùn)作。針對(duì)一些業(yè)主反映較突出的問(wèn)題,如物業(yè)服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、亂收費(fèi)等,開展了物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)標(biāo)考核、物業(yè)設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)檢查、安置小區(qū)綜合管理考核等工作。
3、努力提高物業(yè)管理水平。倡導(dǎo)“誠(chéng)信物業(yè)”,開展創(chuàng)優(yōu)評(píng)比活動(dòng)。截止目前,我市已創(chuàng)全省示范住宅小區(qū)2個(gè),全省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)(大廈)5個(gè),xx市示范住宅小區(qū)(大廈)4個(gè)。積極推動(dòng)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè),全市業(yè)主委員會(huì)已成立并備案在冊(cè)22家。
1、少數(shù)物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范。不按規(guī)定配備專業(yè)維修人員,公共設(shè)施設(shè)備維修不及時(shí),物業(yè)費(fèi)用收支不按規(guī)定公示等。加上有的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員責(zé)任意識(shí)不強(qiáng),缺乏足夠的精力和熱情,不督促物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)水平,業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè),不能發(fā)揮應(yīng)有作用。業(yè)主遇到問(wèn)題而缺乏有效途徑溝通,導(dǎo)致上訪投訴維權(quán),增加了政府和主管部門的負(fù)擔(dān)。
2、部門之間職責(zé)需進(jìn)一步理順。作為新興行業(yè),法律法規(guī)體系雖已建立,但部門間的工作職責(zé)還需進(jìn)一步理順。國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的供水、供電、供氣等單位應(yīng)向最終用戶收費(fèi),但我市有例外現(xiàn)象,如大多數(shù)小區(qū)是自備變壓器,電力部門只收取高壓終端的電費(fèi),小區(qū)內(nèi)業(yè)主的電費(fèi)由物業(yè)公司代收,但電損、線損、變損等費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān),引起廣大業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。此外,住宅小區(qū)的房屋質(zhì)量、違章搭建、破墻開門、車輛停放、開廠經(jīng)營(yíng)、垃圾清運(yùn)等問(wèn)題,按照有關(guān)職能應(yīng)由住建、城管、環(huán)保、公安、消防等部門依法處理。但由于一些法規(guī)的交叉,出現(xiàn)部門之間互相推諉、執(zhí)法不到位現(xiàn)象,增加了管理難度。
3、從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。我市物業(yè)管理從業(yè)人員大多來(lái)自下崗工人、轉(zhuǎn)業(yè)軍人及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力,素質(zhì)不高。不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要,而企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益低,難以引進(jìn)人才,善管理、懂技術(shù)的專業(yè)人才更為緊缺。
4、業(yè)主權(quán)利義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。人們普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡(jiǎn)單的勞務(wù)服務(wù),行業(yè)技術(shù)含量低,嚴(yán)重挫傷了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作積極性。隨著業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng),對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求,但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng);二是不服從管理,亂裝修、亂搭建行為屢禁不止;三是房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛等都作為不交費(fèi)的理由,拖欠物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,一些小區(qū)形成惡性循環(huán),導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降,廣大業(yè)主深受其害。
5、房屋工程及基礎(chǔ)設(shè)施不完善。盡管房屋工程通過(guò)了驗(yàn)收,但向業(yè)主交房時(shí)仍可能存在一些并不完備的情況,如物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設(shè)施未完全落實(shí),從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛。據(jù)調(diào)查,60%以上的物業(yè)糾紛都是由工程建設(shè)遺留問(wèn)題引發(fā)的。近三年來(lái),市國(guó)土房產(chǎn)局已處理群眾投訴300余件,投訴舉報(bào)呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢(shì)。
6、部分老小區(qū)無(wú)物業(yè)管理。我市部分上世紀(jì)八十年代、九十年代初建造的住宅樓,由于當(dāng)時(shí)條件限制,規(guī)劃、建設(shè)、用地方面不夠規(guī)范,存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、消防設(shè)施欠缺、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損等問(wèn)題。這些老舊小區(qū)目前尚無(wú)物業(yè)管理,基本由社區(qū)居委會(huì)代管。
1、進(jìn)一步加快物業(yè)發(fā)展。培養(yǎng)一批骨干企業(yè),增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。穩(wěn)步推行物業(yè)管理師制度,逐步建立一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、肯開拓的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍。大力引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)更新服務(wù)理念,拓寬管理范圍和服務(wù)領(lǐng)域,發(fā)展物業(yè)服務(wù)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。做好物業(yè)管理成本核算工作,逐步建立“分等定級(jí)、以質(zhì)論價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制,使收費(fèi)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。完善物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制,開展規(guī)范的管理和服務(wù),向社會(huì)公開收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、收支情況等重要信息,讓業(yè)主明明白白交費(fèi)。
2、建立完善長(zhǎng)效管理機(jī)制。物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍比較廣泛,涉及規(guī)劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環(huán)保等多個(gè)部門,應(yīng)理順機(jī)制,明確物業(yè)管理所涉單位的工作職責(zé),建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度,定期會(huì)商物業(yè)管理重點(diǎn)工作。
3、發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治作用。加大業(yè)主委員會(huì)組建力度,按照《物權(quán)法》等法律法規(guī)和政策的要求,建立健全業(yè)主管理委員會(huì)自我管理、自我服務(wù),自我約束機(jī)制,規(guī)范活動(dòng)行為。充分發(fā)揮業(yè)主的自主權(quán)與能動(dòng)性,依法維護(hù)好廣大業(yè)主的切身利益和合法權(quán)利。
4、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管。督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法依規(guī)健全管理制度和內(nèi)部崗位責(zé)任制;督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)提高員工素質(zhì),隨時(shí)監(jiān)督檢查物業(yè)管理的亂收費(fèi)行為等。
5、高度重視小區(qū)建設(shè)質(zhì)量。一是要嚴(yán)把商品房質(zhì)量驗(yàn)收關(guān),從工程項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃開始,相關(guān)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)同步介入,對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)、水、電等設(shè)施建設(shè)提出合理性建議,供開發(fā)建設(shè)企業(yè)參考。詳細(xì)規(guī)劃方案評(píng)審及竣工驗(yàn)收時(shí)要邀請(qǐng)物業(yè)管理等相關(guān)部門參與論證、驗(yàn)收,聽取意見建議。二是強(qiáng)化房屋建設(shè)質(zhì)量保證金制度,在政策范圍內(nèi)提高房屋質(zhì)量保證金標(biāo)準(zhǔn),延長(zhǎng)質(zhì)押年限,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和承建方形成經(jīng)濟(jì)壓力,以確保建房質(zhì)量。三是逐步解決“停車難”問(wèn)題。建議政府相關(guān)職能部門對(duì)今后新建的樓盤,從高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)出發(fā),提高停車能力。對(duì)已建成小區(qū)引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)通過(guò)規(guī)范管理,挖掘內(nèi)部潛力,緩解停車位不足的矛盾。