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物業(yè)調(diào)研報告題目篇一
20__年4月到8月，我局在市、區(qū)政府部門領導下，積極與住建、環(huán)保、城管執(zhí)法、工商質檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)居委會、業(yè)主代表等相關單位聯(lián)系人，對住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進行了調(diào)研。調(diào)研組深入到20多個不同特點的物業(yè)小區(qū)進行了實地調(diào)查走訪;分別召開了8次物業(yè)服務企業(yè)代表座談會、10次業(yè)主委員座談會。
一、基本情況。
物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)管理總體水平較低，主要以三種模式推行：
(1)近幾年開發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專業(yè)化物業(yè)管理模式，占30%;。
(4)其余小區(qū)和老舊住宅無物業(yè)服務和管理，占30%。
二、工作開展情況。
一是加強了制度建設。根據(jù)國家和省、市的有關規(guī)定，結合實際，先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務收費標準》、《物業(yè)企業(yè)招投標制度》、《物業(yè)管理服務等級標準》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過具體制度的建立和落實，基本保障了物業(yè)管理工作的開展。
二是推行了“菜單式”物業(yè)收費服務模式。制定了《物業(yè)管理服務等級標準》，將物業(yè)服務內(nèi)容劃分6個等級、6個小項，服務企業(yè)按對應物業(yè)收費菜單中的等級服務項目、服務標準進行服務和收費，基本做到了業(yè)主期望的“質價相符”。
三是抓了樣板示范工程。出臺了《物業(yè)管理示范小區(qū)標準》，對創(chuàng)建示范項目活動進行指導，截至目前，共推行50多個各類管理模式的示范小區(qū)。
四是積極開展了物業(yè)宣傳培訓工作。采取多種形式向業(yè)主和社會宣傳物業(yè)知識，增強業(yè)主的物業(yè)自治意識，努力贏得社會方方面面對物業(yè)管理工作的理解和支持。通過辦班請專家講課培訓，提升物業(yè)從業(yè)人員的素質，提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務能力。
三、存在的問題。
(一)歷史遺留問題多，老舊小區(qū)治理改造難度大。
近年來，隨著城市建設的不斷擴張和快速發(fā)展，以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長趨勢。而興建于上世紀八.九十年代甚至更早的住宅區(qū)，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單,內(nèi)部結構及住宅功能相對落后。隨著城市人民生活水平不斷提高，硬件設施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無化糞池、無停車位、管理缺失、環(huán)境衛(wèi)生差、治安形勢復雜等情況。隨著時間的推移，這些問題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢，給人民群眾生活帶來極大不便，由此引發(fā)的社會矛盾層出不窮。例如，東岳廟街新華小區(qū)、北門市場觀音井小區(qū)、草壩街將軍公寓等小區(qū)基礎設施配套落后，管網(wǎng)嚴重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。
(二)物業(yè)管理體制不健全，監(jiān)管工作合力不夠。
目前，物業(yè)管理制度體系還很不完善，物業(yè)管理活動涉及到的多個部門，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的職責不清，行政管理和物業(yè)服務關系還沒有完全理順;市、區(qū)、街道、社區(qū)之間沒有建立起系統(tǒng)協(xié)調(diào)的物業(yè)管理體制，相關職能部門沒有建立起物業(yè)管理聯(lián)動機制，如物業(yè)管理聯(lián)席會議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會等目前尚未建立或成立。
(三)物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏、編制不足。
目前，部門物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，其從業(yè)人員大多來自“轉制、轉崗、轉業(yè)”人員，缺乏專業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗;編制嚴重不足，工作任務重，難以有效地對物業(yè)服務企業(yè)進行專業(yè)指導和監(jiān)管。區(qū)房管局物業(yè)管理科室人員4人，僅1人有編，其余3人均為臨聘人員，對1200多個物業(yè)小區(qū)的管理指導工作顯得力不從心，杯水車薪。95%的街道辦事處、社區(qū)無物業(yè)管理科室和專職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動力，整體素質偏低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗，有相當一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。
(四)物業(yè)企業(yè)市場競爭不足，整體服務水平低。
物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場競爭，這樣，物業(yè)服務企業(yè)的整體服務水平也必然較低。特別是相當一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開發(fā)企業(yè)的子公司，與原開發(fā)企業(yè)存在依附關系，不是真正獨立的企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開發(fā)企業(yè)開支，形式上獨立，實際上不獨立，缺乏對物業(yè)發(fā)展的長遠打算。有的物業(yè)服務企業(yè)服務態(tài)度和質量差，而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設施設備的用途，引起業(yè)主的不滿。同時，“建管不分”的體制造成一個樓盤一家物業(yè)，無法形成規(guī)模，企業(yè)盈利能力較差，使物業(yè)公司缺乏提高服務質量的動力，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
(五)業(yè)主委員會組建難，運作不規(guī)范。
業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識，自治意識不強，不愿參與物業(yè)管理;即使有業(yè)主委員會，其成員組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。全區(qū)實施物業(yè)管理的居民小區(qū)中，只有46個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，不足物業(yè)服務小區(qū)的5%。
從運行情況看，70%的業(yè)主委員會運作不規(guī)范，既沒與物業(yè)企業(yè)簽訂服務合同，也沒制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，監(jiān)管措施乏力;20%的業(yè)主委員會缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導和支持，工作進展緩慢;20%的業(yè)主委員會形同虛設，沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠。
四、對策與建議。
(一)列入民生重點，徹底治理推進。
建議組織力量對物業(yè)管理服務問題，進行全面普查，整理歸類。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據(jù)實際特點進行創(chuàng)新結合起來，制定物業(yè)管理綜合治理方案，認真落實。
(二)有序推進老舊小區(qū)改造工作。
老舊小區(qū)主要位于江南老城，建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū)，按實際情況劃為四類，按照改造難度由易到難來劃分。一類作為試點，可選三到五個，例如草壩街的改造就非常成功。二類為比較容易改造的小區(qū)，對我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)生城市、文明城市等影響大的先實施。三類為改造困難相對較大的小區(qū)。四類小區(qū)主要是一些改造難度大的小區(qū)，如那些單棟且住戶少、房屋很破舊且基礎配套設施極度落后的建筑。
(三)建立有效的監(jiān)管調(diào)處機制。
一要繼續(xù)加強房屋竣工驗收和物業(yè)承接驗收，確保物業(yè)服務設施設備保質保量，不出現(xiàn)各種隱患。二要盡快出臺物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主、社區(qū)、政府管理部門之間的責任。三要完善規(guī)劃、公安、物價、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡等部門組成的協(xié)調(diào)機構，建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，促進其提高服務水平。四要實施街道社區(qū)網(wǎng)絡化管理，管理員專人專職，要包片包區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。
(四)培育物業(yè)服務市場。
一要加強對物業(yè)服務企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務流程、服務等級和收費標準。要建立企業(yè)信用、年審、評比制度，促進物業(yè)企業(yè)提升服務水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務領域，開展有償家政服務，電子商務配送等業(yè)務，滿足不同層次的服務需求。三要建立行業(yè)協(xié)會，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，鼓勵物業(yè)企業(yè)相互學習交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學習外地先進經(jīng)驗，提升我區(qū)總體服務水平。四要實行物業(yè)管理招投標制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競爭的機制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標、業(yè)主大會選聘、小區(qū)評優(yōu)的依據(jù)。
(五)多方參與，推進業(yè)主委員會建設。
制定出臺業(yè)主委員會管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推進業(yè)主委員會建設，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負責、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作。發(fā)揮業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關系;學習借鑒外地住宅專項維修資金管理好的經(jīng)驗，完善住宅專項維修資金使用辦法，簡化程序，提高效率;建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責，建立激勵機制和約束機制;業(yè)主委員會要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團結引導業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費用，自覺支持物業(yè)管理工作。
物業(yè)調(diào)研報告題目篇二
隨著城鎮(zhèn)化腳步不斷推進，各地新興小區(qū)如雨后春筍般圈地而起，五花八門的物業(yè)公司也有了巨大的發(fā)展空間，物業(yè)的品牌價值也成為了房地產(chǎn)商手里越來越重要的籌碼。物業(yè)對小區(qū)的管理與城管對于城市的管理如出一轍，同時也有著包含關系。物業(yè)管的不光是小區(qū)整體環(huán)境，還要解決每個業(yè)主日常所遇到的問題。當小區(qū)內(nèi)住戶的某些行為觸犯到城市管理相關法規(guī)時，就進入了城管管轄范圍，要解決好這些物業(yè)、城管均可介入的問題往往需要雙方開展協(xié)作。
在現(xiàn)實中，諸多問題使得原本可以開展協(xié)作的部分反而成了城管執(zhí)法過程中的瓶頸。由于物業(yè)平時與業(yè)主關系密切，有的物業(yè)管理人員與業(yè)主幾乎如親友般熟悉，出于感情層面以及日后相處考慮，物業(yè)在遇到業(yè)主有違法行為時往往容易采取回避乃至包庇業(yè)主的措施，以使自己脫離干系。甚至還有一些不顧及品牌效益的物業(yè)，管理不好就直接撒手不管了，這就使得執(zhí)法人員在期望通過物業(yè)與業(yè)主溝通時吃到了無數(shù)閉門羹。
而如果物業(yè)管理者們更深層地思考下業(yè)主的違法違規(guī)問題，不難發(fā)現(xiàn)，只要有一戶業(yè)主帶頭不遵紀守法，并且被縱容和默許，就會有更多家業(yè)主來鉆法律漏洞以謀私利。這些業(yè)主行為最后往往影響到周邊業(yè)主的共同利益，造成其他業(yè)主的.不斷投訴，將物業(yè)置于眾矢之的。物業(yè)若能配合執(zhí)法力量做好嚴管嚴打工作，及時先行溝通處理并主動反應上報業(yè)主違規(guī)行為，那么日后的管理將輕松很多，同時也能得到更廣大業(yè)主的好評。
物業(yè)與城管開展協(xié)作應有效地發(fā)揮雙方的獨有優(yōu)勢，互相填補不足。物業(yè)掌握著業(yè)主的基本信息，對整個小區(qū)有更深的了解和更綜合的考量，擁有更多與住戶的溝通技巧，更便于作一些溝通調(diào)解工作，也能為城管執(zhí)法過程中需落實的細節(jié)問題提供更多綜合的建議，以盡量減少執(zhí)法過程所產(chǎn)生的其他負面影響。城管依照國家法律法規(guī)辦事，當物業(yè)的人情牌、管社區(qū)管理辦法行不通時，就需要城管介入，以更明確的行政職權來對業(yè)主行為作約束。城管借物業(yè)之巧勁，物業(yè)借城管之利劍，兩者協(xié)作方可攻堅克難。
城管與物業(yè)協(xié)作需要在平時就建立起一致思想，統(tǒng)一戰(zhàn)線，在關鍵時刻才能口鋒一致。這些磨針活不是一日兩日就能練就的，需要在兩者間先搭起人員、信息、政策的橋梁，多開展交流活動，落實現(xiàn)行政策，分析潛在問題，及時做好準備，提前給業(yè)主打好預防針。
新形勢下物業(yè)與城管打交道會越來越頻繁，有團結協(xié)作的心，運用好方式方法，才能夠化矛盾為橋梁，逐步優(yōu)化物業(yè)城管協(xié)同管理格局。
物業(yè)調(diào)研報告題目篇三
近年來，隨著南京城南城市建設步伐的加快，大量土地、房屋被拆遷征用，一個個拆遷安置小區(qū)拔地而起。村民房屋土地被征用后，搬入了安置房小區(qū)。原有村民也變成了居民，從村落變成了小區(qū)，安置房小區(qū)管理難、環(huán)境差等問題帶來的物業(yè)糾紛日益凸現(xiàn)出來。
安置房小區(qū)的物業(yè)糾紛是城市化推進以來各級部門普遍關注的一個重大民生問題。雨花臺區(qū)人民調(diào)解委員會通過對轄區(qū)內(nèi)安置房小區(qū)出現(xiàn)的主要矛盾糾紛進行了認真調(diào)研分析，力求減少矛盾糾紛、理順各種管理關系、提高對安置房小區(qū)物業(yè)糾紛的認識，為解決好安置房小區(qū)的物業(yè)糾紛提供有益的思考。
一、安置房物業(yè)糾紛現(xiàn)狀。
目前在雨花臺區(qū)的鐵心橋地區(qū)、西善橋地區(qū)和板橋地區(qū)有大量的安置房小區(qū)。西善橋地區(qū)有52個居民小區(qū)，其中安置房小區(qū)26個，鐵心橋地區(qū)7個社區(qū)，其中兩個社區(qū)為全市兩個大型安置房小區(qū)景明家園和春江新城，另外5個社區(qū)都有安置房小區(qū)。物業(yè)矛盾糾紛的出現(xiàn)有三個方面的因素。
1、業(yè)主因素。大多數(shù)村民身份轉變后，并沒有像真正的市民一樣去了解、接受、參與物業(yè)管理，導致有的安置小區(qū)物業(yè)與業(yè)主之間存在多種矛盾，最突出的共性問題有：
（3）業(yè)主服務消費意識淡薄。大部分安置小區(qū)業(yè)主從原來的村落搬遷到新建小區(qū)，作為村民從來都無需交納物業(yè)管理費和垃圾費之類的費用，而且拆遷安置都是政府行為，這些業(yè)主認為這些費用應該由政府買單。他們對物業(yè)管理的概念比較陌生，不知道物業(yè)服務本身就是一種商品。消費享受服務的意識不強，沒有繳納物業(yè)服務費的概念，直接后果就是導致物業(yè)運轉困難，服務質量下降，形成惡性循環(huán)。
2、物業(yè)公司因素。
（3）物業(yè)管理公司不夠職業(yè)化。在安置房小區(qū)居民入住后，為了快速地給居民提供物業(yè)服務，保障居民的基本生活需求，各街道的社區(qū)組織成立了物業(yè)公司為居民提供服務，從業(yè)人員的職業(yè)化程度不夠，往往以管理者身份而不是服務者身份自居，必然影響到物業(yè)與業(yè)主之間的和諧關系。
3、相關管理小區(qū)物業(yè)的行政主管部門因素。相關管理小區(qū)物業(yè)的行政主管部門未能及時指導安置房小區(qū)成立業(yè)主委員會。很多安置房小區(qū)在入住幾年后仍沒有組建業(yè)主委員會，這樣個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。很多重大事/文秘站－您的專屬秘書，中國最強免費！/項沒有業(yè)主委員會同意，物業(yè)公司也無能為力，比如維修基金的使用，導致居民認為物業(yè)公司不作為，引發(fā)矛盾糾紛。
二、減少安置房小區(qū)物業(yè)糾紛幾點建議。
（1）方便個體業(yè)主與物業(yè)公司之間進行溝通；
（3）通過業(yè)主委員會宣傳小區(qū)居民責任與義務，配合物業(yè)公司逐步將物業(yè)費用收取工作正?；?。
2、培養(yǎng)能夠適應市場變化的優(yōu)勢物業(yè)公司。要逐漸走出社區(qū)“托底”式的物業(yè)公司模式。物業(yè)企業(yè)要推行公務公開、財務公開，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主間要形成相互制約、相互支持的管理機制。同時，要全力做好公共部位維修資金的收繳工作，為小區(qū)的長遠發(fā)展提供資金保障。
3、聘用和培養(yǎng)專業(yè)化物業(yè)人員，提高物業(yè)服務水準。要在人員配置上把好關口，提供能夠切合居民需要的優(yōu)質物業(yè)服務。一是選拔聘任一批責任心強、業(yè)務素質好的人員充實到物業(yè)管理一線隊伍；二是加強從業(yè)人員的崗位培訓，提高他們依法履行職責能力；三是提升人員素質，物業(yè)從業(yè)人員要認真學習法律、規(guī)章、相關業(yè)務和小區(qū)管理理論，開拓工作思路，切實做到服務好保障房小區(qū)居民。
4、相關行政部門做好保障房建設驗收工作，避免建設問題遺留給物業(yè)部門。認真抓好物業(yè)管理的前期介入工作，發(fā)現(xiàn)配套設施設備不完善的小區(qū)，責令建設單位限期補建完善，做到提前介入，主動參與，積極監(jiān)督，確保交付后業(yè)主滿意，避免業(yè)主與物業(yè)之間發(fā)生沖突。
5、社區(qū)做好新市民普法宣傳工作。社區(qū)要經(jīng)常性深入各小區(qū)開展普法和精神文明宣傳，宣揚小區(qū)公約，弘揚小區(qū)主人翁意識，提高安置房小區(qū)居民的都市生活意識，改變他們的生活習慣，鼓勵小區(qū)居民主導參與到小區(qū)物業(yè)管理中來，通過人民調(diào)解的方式化解小區(qū)物業(yè)矛盾糾紛。
物業(yè)調(diào)研報告題目篇四
物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟工作會議確定的三個突破之一。物業(yè)管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過程。
一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點工作開展情況。
上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點，打破社區(qū)原有的小區(qū)負責制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會。城市七個社區(qū)的試點具體情況為：
1、社區(qū)：
社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護，但缺乏信心。經(jīng)過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關意見。下一步準備成立業(yè)主委員會。
2、社區(qū)：
社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測算費用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。
3、觀山社區(qū)：
試點一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實施過物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長效管理?，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案。
試點二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場走訪了業(yè)主。針對院內(nèi)的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協(xié)調(diào)會，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。
4、老西門社區(qū)：
老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多，創(chuàng)建任務最難，實施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實施物業(yè)管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。
5、渫陽社區(qū)：
試點一：農(nóng)資大市場。農(nóng)資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設方和業(yè)主對物業(yè)管理強烈不滿，準備重新聘用物業(yè)服務企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業(yè)公司。
試點二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴重，業(yè)主強烈要求實施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會，下一步準備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會。
物業(yè)調(diào)研報告題目篇五
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)應運而生，成為新興行業(yè)。物業(yè)公司大致分為兩類，一類是房地產(chǎn)公司設立的物業(yè)公司，法人代表與房地產(chǎn)公司相同，這類物業(yè)公司致力營造良好的樓盤形象，為房地產(chǎn)公司樹立品牌，物業(yè)管理較為規(guī)范，工作人員及投入較多，每個樓盤開盤后逐步納入物業(yè)管理，并為房地產(chǎn)公司管理樓盤售后的的后期事宜。另一類物業(yè)公司非房地產(chǎn)公司設立，而是為管理某些樓盤或單位物業(yè)而成立的物業(yè)公司，其管理物業(yè)規(guī)模大小不一，多則幾千戶，少則幾百戶。
一、物業(yè)公司的收入及征收特點。
（一）規(guī)模較大的物業(yè)公司的收入及代收費用包括：
物業(yè)管理費收入租金收入經(jīng)營停車場游泳池各類球場等公用設施收入清理生活垃圾收入物業(yè)大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費電費燃氣費房租維修基金暖氣報裝費排污費寬帶入網(wǎng)費有線電視入網(wǎng)費等。一些規(guī)模較小的物業(yè)公司只有以上項目中的幾種收入。
（二）物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)收費及收入現(xiàn)狀。
1、物業(yè)收費面對的是廣大業(yè)主，個性千差萬別，收取難度不一，部分業(yè)主因房屋質量問題物業(yè)服務質量問題業(yè)主已入伙但未實際入住等因素拒交物業(yè)費。造成部分物業(yè)費收入不能到位。
2、部分物業(yè)公司物業(yè)費收取未能按照物價部門批準標準收取，在實際收取中采用低于批準的物業(yè)費標準收取物業(yè)費，再綜合入伙率入住率物業(yè)費收取率幾種因素，造成理論上的計算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業(yè)費征收率在30%———80%之間。部分物業(yè)公司存在微利經(jīng)營艱難經(jīng)營狀態(tài)，少數(shù)物業(yè)公司需房地產(chǎn)開發(fā)公司的補貼收入才能略有贏利。
二、物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)在涉稅上存在的問題及成因：
（一）收入不真實。主要表現(xiàn)在以下幾種方式：
1、部分收入不入賬。業(yè)戶在繳納物業(yè)費或租金時，未能索取發(fā)票，部分物業(yè)公司將這部分收入隱匿不入賬，造成少計收入。
2、收入不確認，記入其他應付款等科目。部分物業(yè)公司在取得物業(yè)管理費收入或租金收入時，暫掛預收款其他應付款等科目，以收入不能確認為由，不計入收入，造成預收款其他應付款科目余額較大，收入長期得不到確認，收入與其物業(yè)管理規(guī)模不相符。少數(shù)物業(yè)公司以住戶裝修保證金抵業(yè)主應繳的物業(yè)管理費時，不作收入處理。
3、減免收入。減免收入的情形有：一次性繳納一年的物業(yè)費少收兩個月或幾個月；對新入伙戶一年收半年；為房地產(chǎn)公司介紹他人買房，減免當年物業(yè)管理費等方式，相應減少了公司應收物業(yè)管理費收入。形成應計收入而未計的情況。
4、應收取的物管費以“工資費用”的形式減少收入，少數(shù)物業(yè)公司在收取單位物業(yè)管理費時，未按規(guī)定開具發(fā)票，而是以工資日常發(fā)生的費用等方式，向對方取得該部分物業(yè)管理費，不入賬或不作收入處理，從而少計收入。
5、補貼收入記往來賬。少數(shù)物業(yè)公司對于房地產(chǎn)公司物業(yè)管理補貼收入，不作收入處理，長期掛其他應付款，以暫借款的名目，少計收入。
（二）納稅申報不規(guī)范。
1、納稅義務發(fā)生時間的變化形成會計準則與稅法差異，造成營業(yè)稅當期計稅依據(jù)不準確。
就一次性收取的物業(yè)管理費或房屋租賃收入，根據(jù)《財政部國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[20xx]16號）中第五條“關于納稅義務發(fā)生時間”的規(guī)定，單位和個人提供應稅勞務轉讓專利權非專利技術商標權著作權和商譽時，向對方收取的預收性質的價款包括預收款預付款預存款預存費用預收定金等，其營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間按照財務會計制度的規(guī)定，以該項預收性質的價款被確認收入的時間為準。也就是說發(fā)生在20xx年的上述業(yè)務可以按照財稅[20xx]16號文件規(guī)定執(zhí)行。20xx年1月1日起施行的新的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定，營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。第二十五條第二款規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。其納稅義務發(fā)生時間具有了收付實現(xiàn)制的特點而不完全屬于權責發(fā)生制的性質，在會計處理與稅法存在差異的情況下，應按稅法規(guī)定辦理。物業(yè)公司應在收到款項時一次性申報營業(yè)稅，而不需考慮所屬期。部分物業(yè)公司在收取物業(yè)費等款項時，采用預收款方式，一次收取半年或一年的物管費等，根據(jù)所屬期按月分攤結轉收入，按結轉收入申報營業(yè)稅，而不是一次性全額申報，按月分攤方式既不符合稅法規(guī)定，稅務機關也很難把握，難以核對，會造成申報和稅務管理的混亂，同時滯延了應納稅款。
2、代收費用扣除不規(guī)范。
國稅發(fā)[]217號《國家稅務總局關于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租的行為，屬于營業(yè)稅‘服務業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租不計征營業(yè)稅。”部分物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費基金集資費代收款項代墊款項及其他各種性質的價外收費，不作為計稅依據(jù)申報繳納營業(yè)稅。隨著社會的發(fā)展，代收費用中的暖氣報裝費排污費寬帶入網(wǎng)費有線電視入網(wǎng)費等代收費用政策上未明確是否要繳納營業(yè)稅。代收的水費電費燃（煤）氣費維修基金房租等費用長期掛其他應付款，歷年結轉，既反映不出代收的手續(xù)費，也反映不出其余額中有多少是代收費用，長期掛賬幾年的其他應付款未結轉收入申報稅款。
3、跨年度租金收入企業(yè)所得稅問題的政策因素。
《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產(chǎn)生歧義，但第十九條第二款規(guī)定，租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)，對租金收入的處理作出了具體規(guī)定。一次收取跨年度租金收入應一次結轉。根據(jù)《國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[20xx]79號）關于租金收入確認問題規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)包裝物或者其他有形資產(chǎn)使用權取得的租金收入，應按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關年度收入。
按照以上規(guī)定，筆者認為，企業(yè)的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分攤結轉，20xx年度20xx年度則應全部結轉，20xx年1月1日后則可一次結轉或按年分攤結轉。在實際工作中，一次結轉還是按年結轉這兩種觀點一直存在，大部分企業(yè)的表現(xiàn)形式為按年分攤結轉，主管稅務管理部門予以默認，實際操作上兩種情況都存在。
（三）發(fā)票使用不規(guī)范。
部分物業(yè)公司在收取個人業(yè)主物業(yè)管理費時使用自制收據(jù)收取物業(yè)管理費，而在收取單位物業(yè)費或出租給單位使用的門面時才使用稅務發(fā)票，從而造成未按規(guī)定向業(yè)主開具發(fā)票。一方面是業(yè)主索取稅務發(fā)票的意識不強，按入伙時簽訂的物業(yè)管理合同或租賃合同的約定付了物業(yè)管理費或租金后，索取稅務發(fā)票的意識不強，合法權益未能體現(xiàn)；另一方面，物業(yè)公司開具發(fā)票的意識不夠，收取款項時未向業(yè)主開具稅務發(fā)票，或出于某種目的，向個人業(yè)主收取款項不開具稅務發(fā)票。部分物業(yè)公司申報營業(yè)稅等稅款后，未領購相對應的發(fā)票，造成應開具而未開具發(fā)票可以領購又未領購發(fā)票的現(xiàn)象。
（四）賬務不健全或不建賬。
部分規(guī)模較小的物業(yè)公司人員少，收入成本核算簡單，設立簡易賬或不建賬，不能全面反映收入成本費用等情況，稅務機關不能掌握其真實的收入費用等情況。
（五）稅務管理部門收入難核實。
采用自制收據(jù)收取的應稅收入是否全部入賬核算方面同時也就相應地存在問題，稅務部門在核實物業(yè)公司管理情況時，可能調(diào)查到物業(yè)公司管理了多少幢多少套，但入住業(yè)戶多少則較難掌握，已入伙業(yè)主也有長期不在的情況，已入住的業(yè)戶物業(yè)管理費也存在征收率的問題，并不能100%到位。物業(yè)面積入住率征收率物業(yè)收費標準與實際收費標準的差異，物業(yè)公司取得收入未全部入賬等情況，造成稅務機關核實收入難。
三、管理措施。
（一）宣傳與輔導。
一方面稅務機關要加強對物業(yè)公司行業(yè)政策的宣傳與業(yè)務培訓，加強涉稅輔導，向企業(yè)財會人員宣傳行業(yè)最新政策，提升財會人員對政策的正確理解，準確及時確定收入，誠信納稅，提高企業(yè)對稅收的遵從度。另一方面要通過多途徑向業(yè)主宣傳，提高業(yè)主索取發(fā)票意識，把索取發(fā)票當作一種常態(tài)，形成維護自己的合法權益的一種習慣。
（二）規(guī)范使用發(fā)票，強化“以票控稅”。
1.物業(yè)公司使用稅控機向業(yè)主開具機打發(fā)票，但大部份物業(yè)費需管理人員上門征收，適用于自行繳納物業(yè)費率較高的單位，并且允許該部分企業(yè)領用定額發(fā)票，方便物業(yè)公司因業(yè)主未自行繳納而需上門收取物業(yè)費。
2.領取定額發(fā)票，但業(yè)務量較大的企業(yè)領用發(fā)票的數(shù)量較大，使用也不是很方便，適用于規(guī)模相對較小的企業(yè)。
3.領用裁剪式發(fā)票或允許企業(yè)自行印制專業(yè)發(fā)票，稅務機關加強控管。
4.建立發(fā)票違規(guī)舉報制度，打擊發(fā)票違章行為，規(guī)范發(fā)票開具和使用，維護納稅人的合法權益。
（三）日常管理。
建立物業(yè)管理明細臺賬，企業(yè)每半年報送一次納入物業(yè)管理的樓盤房屋門面相應的入住使用及收取物業(yè)管理費情況，主管稅務機關在審核后可建立相關動態(tài)臺賬，后期的每期數(shù)據(jù)應呈遞增狀態(tài)，如發(fā)現(xiàn)異常，及時跟蹤管理。稅務機關應加強稅源調(diào)查，實地調(diào)查詳細了解企業(yè)物業(yè)管理項目，各小區(qū)物業(yè)面積，入住情況門面出租情況，物業(yè)費收費標準其他經(jīng)營項目等情況，與企業(yè)自報資料進行比對，分析畢業(yè)論文異常，加強巡管。
（四）規(guī)范納稅申報及賬務管理。
規(guī)范企業(yè)的納稅申報，企業(yè)應及時確入收入，明確應稅收入應稅代收費用對應的應納稅種納稅義務發(fā)生時間，及時準確申報納稅。引導企業(yè)規(guī)范建賬，規(guī)范各科目收入費用成本的確認，如各項收入發(fā)生的費用各種代收費用的收取與支付的核算等。對無建賬能力的規(guī)模較小的企業(yè)，根據(jù)物業(yè)面積，收費標準入住率等各項指標核定應納稅額。加強評估管理，對零申報戶異常申報戶，與掌握的企業(yè)相關情況進行比對，及時評估，糾正企業(yè)不規(guī)范行為。
（五）部門協(xié)作。
與房管工商公安房地產(chǎn)開發(fā)公司加強協(xié)作，了解掌握樓盤開盤出售情況物業(yè)公司登記及進入小區(qū)情況物業(yè)收費標準情況門面出租情況業(yè)主入住情況，及時跟進管理。
物業(yè)調(diào)研報告題目篇六
隨著城市建設規(guī)模的不斷提高和擴大，物業(yè)管理也逐漸深入到百姓生活中間。目前在縣城內(nèi)的物業(yè)管理雖然不如大中城市，但也逐步趨于正軌。在這漸進的過程中，我們物價部門應該充分發(fā)揮好政府引導作用，恰當?shù)乩脙r格管理職能，促進物業(yè)管理的良性發(fā)展。
一、縣級物業(yè)管理公司的現(xiàn)狀。
縣級物業(yè)管理公司的管理范圍主要是居民住宅。一般來說，居民住宅中的經(jīng)濟適用住房，其物業(yè)管理由房管局下設的物業(yè)管理公司負責；其他住宅或者商用樓由原房地產(chǎn)開發(fā)商成立物業(yè)公司負責管理，很少有專門從外界引入專職的物業(yè)管理公司進行獨立管理和運轉。因此，房屋建設方和物業(yè)管理方一般都有直接的隸屬關系，在經(jīng)營理念、盈虧補缺等方面都有著千絲萬縷的關系。
從整體的物業(yè)管理公司經(jīng)營情況看，物業(yè)管理公司主要負責母公司--房地產(chǎn)開發(fā)商所建設的樓盤管理，主要收費有物業(yè)管理費、小區(qū)停車場收費以及各類代收費用。物業(yè)管理收費依據(jù)《河北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》，主要是分為兩種價格模式：一是普通住宅的物業(yè)管理費，實行政府指導價格；二是高檔住宅、商業(yè)用樓實行市場調(diào)節(jié)價。根據(jù)這一指導原則，我們會同市房管局等相關部門，在召開制定物業(yè)管理費聽證會的基礎上，制定了我市的普通住宅物業(yè)管理三級收費方案，并得以執(zhí)行。但隨著城市建設、物業(yè)管理水平、城市居民生活水平、經(jīng)濟發(fā)展水平等因素的不斷提高，原有的物業(yè)收費標準確已不能適應形勢的發(fā)展，不少物業(yè)管理企業(yè)認為收費標準偏低，甚至有些單位違反備案管理，擅自調(diào)高收費；與此相對應的是消費者對物業(yè)管理的要求在逐步提高，對收費標準也充滿質疑和不滿，反映和意見頗多。
二、目前物業(yè)管理中存在的問題。
（一）借前期物業(yè)管理合同的簽訂，提高物業(yè)管理收費。在房地產(chǎn)開發(fā)商交房的同時，一般要簽訂《前期物業(yè)管理合同》，主要是明確物業(yè)管理收費，為以后的正式物業(yè)管理合同進行鋪墊，服務的水平和項目有欠缺；基本上后期正式合同的價格只能高不會低，而且實際服務水準不可能再提高。不少房地產(chǎn)開發(fā)商借此機會，一路調(diào)高了物業(yè)收費標準，而購房的消費者為了拿到鑰匙也不得不接受。比如今年交房的物業(yè)費均在0.5元/平方米左右，遠遠高于原來的一級收費標準。
（二）物業(yè)管理公司在運轉一段時間后擅自調(diào)高價格。不少住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司聲稱入不敷出，經(jīng)營處在嚴重虧損狀態(tài)，部分公司不履行調(diào)價申報制度，也不與業(yè)主委員會協(xié)商或者征求大多數(shù)居民意見，擅自調(diào)高物業(yè)管理費，時有突破政府指導價的浮動幅度，與業(yè)戶發(fā)生矛盾。如某小區(qū)的物業(yè)費由原來的一級收費標準一下子提高到了0.7元/平方米，服務水平卻未見提高。
（三）部分小區(qū)的物業(yè)管理公司不執(zhí)行價格備案制度和價格公示制度。物業(yè)管理費的備案制度是在《河北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》中規(guī)定的，因此，作為一項價格管理制度，就必須得到落實。然而有少數(shù)物業(yè)公司不來備案，對此種行為我們又沒有合理準確的處罰依據(jù)，《價格法》以及《價格違法行為處罰規(guī)定》中遍尋無果，造成一些物業(yè)管理公司的僥幸心理，嚴重影響了我們執(zhí)法的嚴肅性；同時在收費公示方面，也存在著公示內(nèi)容不全面、公示的標準和服務內(nèi)容含混不清的問題，甚至有不公示的情況。
（四）住宅小區(qū)停車場收費問題存在爭議。小區(qū)停車場收費屬于國家定價，必須辦理《收費許可證》。目前規(guī)格較低小區(qū)內(nèi)的停車場是免費的，部分高檔小區(qū)建有地下停車場，車位已經(jīng)賣給了業(yè)主，但物業(yè)公司因管理上需要，彌補燈、水、電以及管理人員等開支，收取了車位管理費、租用車位管理費以及臨時停車費等費用。如某小區(qū)把地下停車場以9萬元的價格賣給了業(yè)戶后，每月還收取車位管理費30元；租車位、臨時停車等也收費不等。這些都屬于停車收費衍生出的項目，應該采用什么樣的價格形式來管理并無恰當依據(jù)。
（五）對普通住宅小區(qū)和高檔住宅小區(qū)的定義模糊，造成監(jiān)管不力。在《河北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》中，明確了普通住宅小區(qū)物業(yè)管理實行政府指導價格，高檔小區(qū)、商業(yè)用樓實行市場調(diào)節(jié)價格。但在這個《辦法》中，并沒有明確什么是普通住宅小區(qū)，什么是高檔住宅小區(qū)。目前，在縣城小區(qū)住房建設中，6層以上和有電梯的樓盤、別墅很多，有不少小區(qū)是混建的。那么，從價格管理上該怎么劃分普通和高檔呢？一個住宅小區(qū)是不是可以同時存在多種物業(yè)費標準？如果說以6層以下、不帶電梯的住宅為界線劃分普通小區(qū)和高檔小區(qū)的話，那么在《河北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》和相關的物業(yè)管理收費的文件中規(guī)定“對住宅電梯和加壓供水設施的維護費用實行政府指導價”與此相悖，因為這些是高檔小區(qū)的設施，應屬于高檔住宅小區(qū)市場調(diào)節(jié)的價格內(nèi)容，市場調(diào)節(jié)價格的原則是自負盈虧。
（六）物業(yè)收費管理備案制度存在缺陷。目前我們要求的物業(yè)管理費備案，要求物業(yè)公司也必須按規(guī)定上報與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理合同，或者是與業(yè)主委員會簽訂的合同。這是理論上的程序，在實際中執(zhí)行不力。因為在房地產(chǎn)商交房時，根本不可能有業(yè)主委員會，就是在居住年久的小區(qū)內(nèi)，擁有業(yè)主委員會的也寥寥無幾。這樣，因為缺少了備案硬件，造成物業(yè)管理公司備案不合格，甚至有的'物業(yè)公司干脆就不備案。目前看來，實現(xiàn)了前期物業(yè)備案的寥寥無幾，提價備案的也是以前備案的公司，少而又少。
三、建議和對策。
（一）建議上級物價管理部門盡早協(xié)同建設部門、房管部門對普通、高檔住宅小區(qū)做出規(guī)范性定義，至少應該在價格管理方面有個較為明確的界定，以便切實對普通住宅小區(qū)的物業(yè)收費管理到位，制定切實可行的物業(yè)管理收費標準，實現(xiàn)物業(yè)管理公司良性運轉，解決業(yè)主對物業(yè)收費疑惑和矛盾；同時徹底放開高檔小區(qū)的物業(yè)收費管理，使物業(yè)管理企業(yè)自主決定收費項目和標準，發(fā)揮物價部門的引導作用，促進物業(yè)公司的健康發(fā)展。
（二）建議上級物價部門明確下放的物業(yè)收費管理權限，以便使當?shù)匚飪r部門能夠根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況，及時監(jiān)審物業(yè)管理成本的變動，制定切合本地經(jīng)濟和消費水平的物業(yè)收費區(qū)域性標準；同時要明確物業(yè)管理中存在的其他收費，如停車場收費、車位管理等收費的核定權限、標準以及格管理形式、制定原則，以利于基層物價部門的管理和規(guī)范。
（三）認真開展縣區(qū)的物業(yè)管理收費水平的調(diào)查研究，按照當?shù)氐纳钏胶拖M水平核定，制定相應的價格標準。筆者以為，應當實現(xiàn)以下目標：對普通住宅小區(qū)，應該實現(xiàn)一個總體的區(qū)域性的指導價格標準，既要實現(xiàn)一定時期內(nèi)的穩(wěn)定，又要兼顧經(jīng)濟社會的發(fā)展變化情況，具有一定的前瞻性；對于高檔小區(qū)，應當本著合理利潤的原則，適時開展高檔小區(qū)物業(yè)成本調(diào)查，公布社會平均價格，建立高檔小區(qū)經(jīng)營成本公示制度，抑制不當?shù)美吞摳呤找鎲栴}；對于住宅電梯、供水輔助設備等設備維護費用的標準，應該核定社會成本，予以監(jiān)督；實現(xiàn)一小區(qū)多級物業(yè)收費標準。
（四）完善價格備案制度，制定切實可行的處罰措施。價格備案制度是在房地產(chǎn)價格、物業(yè)管理收費方面經(jīng)常使用的，由于它過于籠統(tǒng)，而且有時還偏于教條，應該予以糾正。特別是在價格管理中，要特別明確處罰依據(jù)和條款、處罰幅度，使那些不履行價格備案制度的單位得到重創(chuàng)，維護我們價格執(zhí)法的嚴肅性。
（五）建議重新在物業(yè)收費管理中實行《收費許可證》制度。物業(yè)管理收費、停車場收費以及代收費用都基本上是政府指導價、定價的管理方式，辦理《收費許可證》既有據(jù)可依也便于管理；在《價格法》對備案制度無處罰條文的情況下，應用《收費許可證管理辦法》進行處罰，也不失為一個亡羊補牢的措施。
物業(yè)調(diào)研報告題目篇七
實習，顧名思義，就是在實習中學習。經(jīng)過一段時間的學習，或者當學習結束時，我們需要知道我們學到了什么，或者我們應該如何在實習中應用它。因為任何知識都來自實踐，屬于實踐。所以我們必須把它付諸實踐來檢驗我們所學的東西?，F(xiàn)在我們就要畢業(yè)了，實習對我們越來越重要。剛剛結束的實習階段可以說是我大學四年來最艱難、最充實的時期。
努力工作是因為我剛剛開始工作，不能很快適應很多方面。然而，充實是在這段時間里無法在校園里學到的知識和技能，它進一步提高了自己各方面的素質。同時，實習也給了我一定的工作經(jīng)驗。這為將來找一份好工作奠定了基礎?，F(xiàn)在讓我們總結一下這些天我們工作中的成績和缺點。
首先，總結經(jīng)驗，其次，有系統(tǒng)地了解自己的工作情況。隨著國民經(jīng)濟建設的快速發(fā)展和國民收入的不斷增加，人們越來越關注生活質量。當人們有足夠的食物和衣服時，他們對居住環(huán)境和居住的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國雖然是一個新興的服務業(yè)，但已經(jīng)有20多年的歷史。
隨著國民經(jīng)濟建設的快速發(fā)展和國民收入的不斷增加，人們越來越關注生活質量。當人們有足夠的食物和衣服時，他們對居住環(huán)境和居住的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國雖然是一個新興的服務業(yè)，但已經(jīng)有20多年的歷史。應該說，它積累了一些經(jīng)驗。從興起到發(fā)展，現(xiàn)已成為現(xiàn)代居民不可或缺的服務業(yè)。
物業(yè)管理能走可持續(xù)發(fā)展之路嗎?作為一名物業(yè)管理專業(yè)人員，我在畢業(yè)前做了一項實習研究。從xx年xx月xx日至xx年x月xx日，為了進一步鞏固知識，理論聯(lián)系實際，我在xx物業(yè)管理有限公司進行了為期六個月的訪問和學習實習期間，我們受到xx市xx物業(yè)管理有限公司的熱情接待。通過在公司物業(yè)管理辦公室實習，我對各地的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這個過程中，我學到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務知識，豐富了學到的專業(yè)知識，為今后的正常工作打下了堅實的基礎。
一、研究對象的基本情況。
xx市xx物業(yè)管理有限公司成立于5月。位于西城北門陽木橋社區(qū)二十號。東接西城路，南接滬寧鐵路，西接豐濱路，北接213國道。它是一家獨立核算、自負盈虧、獨立經(jīng)營的企業(yè)。資質等級為三級，注冊資本100萬元。近年來，公司始終貫徹“以人為本、誠信服務”的理念，遵循“高質量、高效率、一流服務、信譽第一”的宗旨。擁有一批大專以上學歷的高素質管理人才，并取得國家物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書。創(chuàng)建了一個思維積極、技術過硬、工作作風優(yōu)良的物業(yè)管理團隊。公司成功接管xx、xx二期(民豐西苑)、綠洲花園等住宅區(qū)，取得了良好的社會、環(huán)境和經(jīng)濟效益。面對物業(yè)管理市場的激烈競爭和困難，公司規(guī)劃了良性發(fā)展循環(huán)。
目前，我們正在積極準備iso9001質量體系認證，并已獲得內(nèi)部審計師資格證書。公司承諾嚴格按照“城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的標準制定和完善各項管理制度，充分利用現(xiàn)代管理方法，確保工作順利完成，為業(yè)主創(chuàng)造文明、整潔、安全、有序的生活環(huán)境，創(chuàng)造舒適的生活空間。我們將繼續(xù)創(chuàng)新，努力為西城更多業(yè)主和居民提供優(yōu)質、安全、舒適的服務，進一步提升企業(yè)形象，精心打造“新橋物業(yè)”企業(yè)品牌，讓新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)的一顆璀璨之星。
二.研究的目的和意義。
“實踐是檢驗真理的唯一標準”。在學習了三年的物業(yè)管理之后，我總是想把學到的東西運用到實踐中去。這是我的研究目的之一。此外，我想了解現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)的社會發(fā)展情況，為今后正式進入工作崗位打下堅實的基礎。這是我研究的第二個目的。雖然物業(yè)管理有著良好的發(fā)展前景，但從目前的物業(yè)管理現(xiàn)狀來看，行業(yè)內(nèi)部和社會環(huán)境之間還有一系列問題需要解決。
只有隨著社會經(jīng)濟的進一步發(fā)展，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件，行業(yè)內(nèi)不斷自我完善，物業(yè)管理的美好前景才能成為現(xiàn)實我想通過這次實習，我將對物業(yè)管理有一個新的認識和體驗。我將從感性認識上升到理性認識，理論與實踐相結合，把學到的知識運用到社會實踐中，注意把從書本上學到的物業(yè)管理理論知識與實際工作相比較，用理論知識加深對實際工作的理解，用實踐驗證學到的物業(yè)管理理論，探索物業(yè)管理工作的本質和規(guī)律從很小的時候起，我就會為自己爭取一個光明的未來?？偟膩碚f，它也為物業(yè)管理行業(yè)走向成熟和健康發(fā)展做出了自己微薄的努力。
三、研究方法和范圍。
在本次調(diào)查中，我主要對新橋物業(yè)管理辦公室開展物業(yè)管理工作的特點、方法和操作規(guī)程進行了調(diào)查和分析。我還初步了解了管理辦公室的設施管理、事務管理和安全管理。調(diào)查期間，我主要通過現(xiàn)場采訪物業(yè)管理人員和現(xiàn)場調(diào)查來完成調(diào)查工作。新橋物業(yè)管理有限公司現(xiàn)擁有xx、民豐西苑、綠洲花園三個管理區(qū)。
四、調(diào)查分析結果。
實習期間，我深刻體會到新橋房產(chǎn)的優(yōu)勢及其對黃翔街的影響。新橋物業(yè)管理有限公司雖然經(jīng)過短短幾年的發(fā)展，取得了如此巨大的成就，但它離不開新橋人努力工作、創(chuàng)新和挑戰(zhàn)的精神。但是，在看到成績的同時，也發(fā)現(xiàn)了一些影響新橋物業(yè)發(fā)展的問題，總結如下:。
首先，內(nèi)部管理不規(guī)范首先，幾個物業(yè)管理幾乎都遵循舊的管理模式部門之間分工不明確，制度不完善，程序性和標準化工作流程少，大部分管理簡單粗放。
其次，由于物業(yè)管理存在諸多問題，各地制度不完善，關系復雜，需要協(xié)調(diào)處理的關系眾多，物業(yè)管理部門投入了大量精力處理各種關系。處理這些關系當然有利于公司的發(fā)展。然而，當內(nèi)部管理和外部服務被忽視時，不可避免的是本末倒置。這影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。
第二，責任和權利不明確責任和權利不明確是公司發(fā)展的主要障礙。
例如，一些房屋維修問題和設施設備配套問題可以通過談判更好地解決。但更多的.是使物業(yè)管理工作不能獨立進行，許多問題需要各級審批，導致多重管理，影響了物業(yè)管理服務質量的提高和物業(yè)管理的健康發(fā)展。此外，各物業(yè)管理辦公室內(nèi)部和崗位之間權責不清、職責分工不合理、人員配備不科學，導致工作效率低下、工作鏈條斷裂、工作流程不暢，阻礙了部分工作正常、快速、有效地完成，極大地影響了服務水平的提高。
第三，缺乏專業(yè)管理人員由于員工相對缺乏專業(yè)知識，他們大多在過程中從事房地產(chǎn)。雖然他們比較有經(jīng)驗，但缺乏系統(tǒng)的理論知識。此外，由于觀念和資金問題，企業(yè)很少引進專業(yè)管理人員，導致服務意識差，觀念創(chuàng)新不足，物業(yè)管理難以進入良性發(fā)展的軌道。
五、研究經(jīng)驗和建議。
通過對實習的理論研究和實習的磨合，我提出了自己的一些建議和方法:。
1.建立一支規(guī)范、高效、專業(yè)的團隊，做好基礎管理是關鍵。優(yōu)秀的基礎管理是搞好物業(yè)管理的基本點，而員工素質是優(yōu)質服務的決定性因素，是物業(yè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關鍵。
(1)規(guī)范服務人員形象，加大企業(yè)宣傳力度標準圖像包括儀表、語言和行為。儀表標準要求我們的服務人員持有相關證書，穿戴整齊并佩戴明顯標志。語言形象要求服務接待人員說普通話例如，在服務人員的電話接待中，要問的第一個問題是“新橋物業(yè)，我能為你做什么”，語言應該盡可能溫暖委婉，包括當與業(yè)主發(fā)生沖突時，“新橋物業(yè)”應該成為每個員工的口頭禪，這也有利于企業(yè)形象的提升。行為形象要求每個崗位的員工以標準的方式工作，展示他們的職業(yè)風格。這一點對我們的安全人員非常重要。保安人員負責維護社區(qū)的公共秩序。因此，他們應該盡力在工作中達到軍事標準。例如，他們不應該走路、抽煙或打架，以免對業(yè)主造成不良影響。房地產(chǎn)是一個服務行業(yè)，它的行為實際上是一個服務過程，也就是一個服務交付過程?？鞓返膯T工可以平息服務缺陷給業(yè)主帶來的不滿和投訴。此外，服務人員的形象也是公司服務的有形展示，向用戶傳達公司的良好形象。
2.服務管理應以專業(yè)化為方向，融入法制化，走程序化的道路。
(1)、在專業(yè)化的方向上，首先要做的是奠定其專業(yè)基礎，即讓大多數(shù)員工掌握豐富的專業(yè)知識和技能，所以企業(yè)應該建立一個活躍的氛圍，靈活的學習網(wǎng)絡例如，公司應及時、快速、方便地定制圖書、期刊、報紙等各種專業(yè)學習媒體，并配置現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(互聯(lián)網(wǎng)、局域網(wǎng)等)。)使各種項目的高級視圖成為公司的共享信息。通過學習，員工可以“站在新橋上，跳出新橋”，用領先行業(yè)的思想和心態(tài)做好每件事。此外，公司還應組織定期或不定期的培訓課程并外出學習。特別值得一提的是，從外出中學到的東西不應該純粹是“借來的”，必須及時根據(jù)當?shù)厍闆r加以改變。它應該主要符合公司和社會的實際情況，否則只會浪費大量的人力物力。
實習期間，我在社區(qū)管理辦公室接觸到的專業(yè)書籍和期刊很少，所以這一點尤為重要。專業(yè)技能是服務質量的基礎，應鼓勵員工提出技能改革的方法，參加國家技能考試，獎勵取得一定成績的員工，形成“學有所得，學有所得”的良性循環(huán)。第三，專業(yè)化還要求明確的部門結構和改進專業(yè)結構。例如，綠洲花園在管理一些文件時有一點混亂，因為它的人員很少，而且一個人要負責很多事情。因此，我認為部門結構應該有一個明確的分工，各部門應該形成自己的職責和工作規(guī)范，并有相應的配套設施。最后，專業(yè)重組是根據(jù)各部門所用專業(yè)的特點整合專業(yè)知識，使每個員工擁有一個專業(yè)和多種能力。例如，安全、綠化和工程部門可以在明確部門的基礎上實現(xiàn)“人人都應該學習和理解一切”，并可以在責任人員不在時處理緊急情況。
(2)將法律制度納入其中，就是要求公司的每一項行為都直接或間接地與法律政策相聯(lián)系，這也是我們在工作中保持積極地位的關鍵，特別是在處理不協(xié)調(diào)的糾紛方面。物業(yè)公司必須時刻具備法律自我保護意識，也就是說，我們必須在每一個潛在的法律糾紛中采取行動。例如，在綠洲花園，我看到住宅區(qū)的路面坑坑洼洼。如果屋主查看或檢查了房子，就有倒塌的潛在風險，我們的財產(chǎn)也沒有給出任何警告。這是我們的無所作為。萬一發(fā)生事故，我們將承擔責任。
如果我們給出一個引人注目的警告，那么我們只能不承擔任何責任或連帶責任。因此，每位員工都應該牢記自我保護的法律意識，以避免不必要的麻煩。物業(yè)管理是集勞動服務、智能和管理于一體的特殊服務業(yè)。管理和服務的目標是“人”，最終目標是“滿足他人的需求”這里提到的“管理”絕不是簡單的“限制”“管理”是約束，“理性”是說服。只有將約束和說服有機地結合起來，才能實現(xiàn)有序有效的管理過程。因此，其經(jīng)營管理的復雜性不同于一般制造企業(yè)。它的運作和管理是系統(tǒng)的、科學的、積極的和富有人情味的。這是一個涉及自然科學和社會科學以及心理學和行為科學的廣闊領域。
未來，中國的物業(yè)管理水平將逐步與世界水平接軌。因此，發(fā)展的道路是漫長的，我們每個人都應該下定決心為之不懈努力。我們相信物業(yè)管理行業(yè)會越來越好!
物業(yè)調(diào)研報告題目篇八
物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟工作會議確定的三個突破之一。物業(yè)管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過程。
一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點工作開展情況。
上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點，打破社區(qū)原有的小區(qū)負責制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會。城市七個社區(qū)的試點具體情況為：
1、社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護，但缺乏信心。經(jīng)過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關意見。下一步準備成立業(yè)主委員會。
二、社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測算費用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的.違章建筑，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。
三、觀山社區(qū)：試點一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司(原一建公司)改制時已將其宿舍區(qū)(建筑公寓)移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實施過物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長效管理?，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場走訪了業(yè)主。針對院內(nèi)的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協(xié)調(diào)會，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。
四、老西門社區(qū)：老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多，創(chuàng)建任務最難，實施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實施物業(yè)管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。
五、渫陽社區(qū)：試點一：農(nóng)資大市場。農(nóng)資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心(宏天物業(yè))管理，但建設方和業(yè)主對物業(yè)管理強烈不滿，準備重新聘用物業(yè)服務企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴重，業(yè)主強烈要求實施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會，下一步準備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會。
六、中渡社區(qū)：社區(qū)選擇小區(qū)做為試點。小區(qū)是原廣福橋煤礦職工宿舍區(qū)，有業(yè)主近七十戶，改制后由社區(qū)接管，但由于收費狀況不好，管理有難度，每年社區(qū)還要負債投入。今年，社區(qū)在該小區(qū)率先推行物業(yè)管理，組織召開業(yè)主大會，選舉成立了業(yè)主委員會，并協(xié)助完善了業(yè)主規(guī)約。六月份，小區(qū)正式開始自治管理。
二、物業(yè)管理工作開展過程中存在的難點。
1、社區(qū)對物業(yè)管理的社會效益認識不足。個別社區(qū)認為物業(yè)管理與小區(qū)管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。
2、硬件設施不配套。一是相當一部分院落建設不規(guī)范，無門崗和門廳，現(xiàn)在組織修建也不好規(guī)劃。二是居民區(qū)下水道、電、路等物業(yè)管理所涉及到的設施嚴重滯后，維修或建設需大量資金。
3、規(guī)范控制混亂。小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象嚴重，臨時建筑擠占了消防通道。綠化率達不到設計標準，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。
4、收取物業(yè)管理所必須的費用存在一定的難度。有些業(yè)主認為物業(yè)公司賺了錢，不愿交費，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時代，對自己應盡的責任和義務不明。
5、物業(yè)管理企業(yè)動作欠規(guī)范。現(xiàn)有的幾個物業(yè)管理企業(yè)，市場化程度不高，管理不是很專業(yè)，缺乏先進的管理經(jīng)驗與模式，營利的目的太明顯。
6、前期物業(yè)管理不規(guī)范，開發(fā)建設所遺留下來的問題對物業(yè)管理形成了極大的障礙。
7、業(yè)主大會難組織。居民對物業(yè)管理的含義認識不清、信心不足，參加會議的積極性不高。
8、媒體關注程度不夠。
三、對我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理工作的幾點建議。
1、嚴格執(zhí)行物業(yè)管理的法律、法規(guī)及規(guī)章，使物業(yè)管理的管理、服務、經(jīng)營、收費等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運作。政府要加強服務意識，出臺相應的扶持政策，為廣大企業(yè)營造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀的政策支持與引導。建立物業(yè)管理市場準入制度。加強物業(yè)管理市場的培育，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。鼓勵開發(fā)商從社會上聘請那些經(jīng)過實踐被業(yè)主認可的物業(yè)管理公司來進行專業(yè)化的管理。鼓勵通過招投標等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進競爭機制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場化方向發(fā)展。
2、物業(yè)管理企業(yè)要按照“產(chǎn)權明晰、權責明確、政企分開、管理科學”的要求，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。
3、社會公眾應客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè)，加深對這一行業(yè)的了解并對這一行業(yè)的作用充分重視，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費觀念。
四、下一步工作重點。
一是廣泛宣傳，營造良好輿論氛圍;。
二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機制;。
三是加強業(yè)主大會組建的指導監(jiān)督工作;。
四是進一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標工作;。
五是建立“質價相符”的服務收費機制;。
六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質;。
七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系。
物業(yè)調(diào)研報告題目篇九
黨的十七大明確指出：“社會穩(wěn)定是人民群眾的共同心愿，是改革發(fā)展的重要前提。要健全黨委領導、政府負責、社會協(xié)同、公眾參與的社會管理格局，健全基層社會管理體制。最大限度激發(fā)社會創(chuàng)造活力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素”。區(qū)委十屆六次全會也提出了要全力抓好社會穩(wěn)定工作，全面落實各項工作措施，營造安居樂業(yè)的社會環(huán)境。而物業(yè)管理是城市管理和社會建設的基礎工程，為此，加強居住小區(qū)物業(yè)管理建設，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關注的熱點問題。前不久，按照區(qū)委的工作部署，南關嶺街道黨工委在解放思想學習實踐活動專題調(diào)研階段，結合地區(qū)實際，組織了專題調(diào)研小組，就如何推進地區(qū)物業(yè)管理，促進地區(qū)社會和諧穩(wěn)定進行了專題調(diào)研。此次調(diào)研，實地走訪了部分居委會和物業(yè)管理公司，召開了由街道城管部門、物業(yè)公司、居委會、業(yè)主委員會等單位參加的不同層次座談會，發(fā)放了500份居民調(diào)查問卷，征求了各個群體的意見和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
據(jù)調(diào)查，南關嶺街道共有各類物業(yè)建筑面積240萬平方米，住宅建筑面積約181萬平方米。2萬平方米以上的居住小區(qū)16個，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區(qū)4個，占總面積的25%;九十年代后，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設計、綜合開發(fā)建設而成的小區(qū)12個，占總面積的75%。已實行物業(yè)管理的小區(qū)8個，占居住小區(qū)的50%;成立業(yè)主大會的小區(qū)5個，占實行物業(yè)管理小區(qū)的62.5%。全街共有物業(yè)管理企業(yè)七家，從業(yè)人員300余人。目前，實行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。
總體看，物業(yè)管理工作具有以下幾個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初級階段。目前仍然沒有實行物業(yè)管理的居住小區(qū)占50%;未收取物業(yè)費的小區(qū)占75%，在收取物業(yè)費小區(qū)中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費。二是物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模比較小，資質等級偏低等;物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質較低，物業(yè)服務工作不到位。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不健全。對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查及規(guī)范化經(jīng)營缺乏制度支撐，對社區(qū)物業(yè)管理自治方式缺乏科學性探索。
近年來，各新建小區(qū)積極通過公開招投標選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺，物業(yè)管理工作取得了一定成績，也總結了一些經(jīng)驗，但由于體制、觀念、機制等因素的影響，物業(yè)管理工作仍存在以下四個方面的問題：
1、開發(fā)商遺留問題嚴重。開發(fā)商遺留問題嚴重是各地普遍存在的問題，本地區(qū)也不例外。問題主要包括變更規(guī)劃、配套設施不落實、房屋及附屬設備質量不合格等。這些問題遺留到物業(yè)管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調(diào)查，在有物業(yè)公司的小區(qū)，57%的受訪者認為居住小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責任，68%的受訪者認為居住小區(qū)技防措施不健全。
2、物業(yè)管理公司定位不合理。目前，據(jù)調(diào)查，現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質等級低，物業(yè)管理服務水平偏低，經(jīng)營管理理念陳舊，缺乏市場競爭力。在7家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質分類，一級資質僅有1家，其余6家均為三級資質，按照性質分，2家由村公司物業(yè)轉制而來，其余是市內(nèi)物業(yè)的分公司.個別物業(yè)公司受舊的體制影響比較深，習慣上以管理者自居，服務意識差;有些企業(yè)低水平服務、高標準收費;有些企業(yè)錯誤認為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低，缺少對員工的培訓和嚴格規(guī)范的制度管理，造成人員素質普遍偏低;有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權益。
3、部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，對物業(yè)管理收費的理解尚未到位，不愿意按照目前價格享受較為全面的物業(yè)管理服務。業(yè)主普遍存在維權意識強烈而責任意識淡薄，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主權利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查顯示，只有1%的受訪者對《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達87%;71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權法》有關房產(chǎn)權利方面的規(guī)定。業(yè)主相互不熟悉，往往出現(xiàn)“誰都可以牽頭成立業(yè)主大會，但誰都無法真正成立業(yè)主大會”的無序局面，業(yè)主委員會的權威受到質疑。據(jù)調(diào)查顯示，55%的受訪者所居住的社區(qū)沒有成立業(yè)主委員會;當居住方面合法權益受到侵害時，更多人傾向于選擇通過居委會維權;87%的受訪者認為業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好，居委會作用發(fā)揮好。
4、政府相關職能部門公共服務水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責劃分和相互配合的問題，有些是行政監(jiān)管關系，有些是業(yè)務合作關系。目前，政府相關職能部門之間的關系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會等相關部門的關系還未理順，責權利的劃分有待進一步明確，公共服務水平有待進一步提高。此外，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應由政府提供的公共服務職責被人為地轉嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔一個企業(yè)的責任，又承擔著部分政府公共服務的職能等等。
南關嶺地區(qū)地處城鄉(xiāng)結合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實際的物業(yè)管理模式。通過此次調(diào)研，提出以下幾條建議：
1、推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入法。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的'“規(guī)劃—設計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發(fā)項目在設計、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問題，從源頭上減少開發(fā)商遺留問題對物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關職能部門從政策、資金、管理以及技術手段等多方面問題入手深入研究，加強引導，推進物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。
2、成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會并積極發(fā)揮作用。應由街道相關部門協(xié)調(diào)各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺，促進行業(yè)自律，推動公平競爭，協(xié)調(diào)利益沖突，維護企業(yè)合法權益等方面的作用。協(xié)會應著力開展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論;建立行業(yè)自律機制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為;反映企業(yè)合理訴求，維護企業(yè)合法權益;開展各種形式活動，形成行業(yè)的凝聚力;正確引導輿論宣傳，樹立行業(yè)良好形象;加強從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓，形成在職繼續(xù)教育機制。
3、建立健全長效管理機制。要建立和完善對開發(fā)商的誠信考核機制，特別是對其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接;行業(yè)主管部門要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業(yè)管理的必要性;物業(yè)管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動，用更好的服務取得業(yè)主理解和配合，政府有關部門和社區(qū)應組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機構，完善社區(qū)黨總支、居委會、業(yè)主及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動議事平臺，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長效機制。
4、探索物業(yè)分類管理模式。應根據(jù)目前物業(yè)管理的特殊性，有針對性的對居住小區(qū)的特點探索不同的物業(yè)管理模式。對于一些老舊小區(qū)來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關部門及產(chǎn)權單位應加強資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會的作用，或發(fā)動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題。對于新建商品房小區(qū)，政府應加強引導和約束，引入市場化、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競爭環(huán)境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌。
5、大力提高居民自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調(diào)整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過規(guī)劃居民區(qū)建設的內(nèi)容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權利義務意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔民主管理的責任。如大北物業(yè)公司與社區(qū)聯(lián)合深入開展調(diào)查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn)，針對性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區(qū)生活中地極端個人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會公德和家庭美德水準，收到了良好的效果。
6、提高物業(yè)公司服務質量。物業(yè)公司應結合實際需要，積極探索、大膽實踐，創(chuàng)造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓，運用先進的管理手段，在企業(yè)內(nèi)部應崗位明確，職責分明，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業(yè)管理成本。要從日常檢查、客戶交流、業(yè)主滿意度調(diào)查、管理費收繳、相關信息反饋等方面了解物業(yè)服務是否滿足業(yè)主的需求，從而制定相應的措施。如鴻誠物業(yè)公司開展“敬業(yè)愛崗、優(yōu)質服務”活動，調(diào)動員工的工作積極性，激發(fā)技術革新，促進了物業(yè)管理、服務工作再上新臺階。
物業(yè)調(diào)研報告題目篇十
為打造xx企業(yè)品牌，運用現(xiàn)代管理手段，建立具有標準化、程序化和規(guī)范化的管理體系，提高企業(yè)戰(zhàn)略，宏觀調(diào)控經(jīng)營，共創(chuàng)高效企業(yè)效益和社會效益，有力推動公司整體業(yè)務發(fā)展，根據(jù)公司董事和領導要求，本人進行了為期三周深入調(diào)研，現(xiàn)將工作調(diào)研小結如下：
1、企業(yè)投資環(huán)境優(yōu)越，交通便利，周邊配套日趨成熟，發(fā)展?jié)摿妱拧?BR> 2、市場定位準確，產(chǎn)品優(yōu)質優(yōu)價，吸引力大，前景廣闊。
3、小區(qū)配套設施標準性高。
4、準確把握市場脈搏。
5、經(jīng)營理念鮮明――創(chuàng)造優(yōu)質生活空間，實現(xiàn)新城市主義現(xiàn)代生活。
6、企業(yè)的勝利，全賴于鐵的紀律支撐。
7、人力資源及組織體系比較完整。
8、公司董事及高層領導調(diào)控意識超前，戰(zhàn)略目標明確，拓展思維清晰。
1、工程規(guī)劃、設計、施工等與物管銜接脫節(jié)，給物業(yè)管理服務留下了后遺癥，加大經(jīng)營成本，造成資源浪費。例如：xx華庭游泳池每次清洗，水量理應自然排盡，作業(yè)自如。但目前每次洗清時，池內(nèi)約40多公分的水無法自然排放，必須用水泵配合才能抽走，這樣，既增加了人工操作的麻煩，在安全方面也受到一定影響。再如，xx、二期車位配置與住宅數(shù)量不成正比，隨著業(yè)主生活水平的提高，業(yè)主車輛逐步增多，車輛停放逐步緊張，長期如此將會導致秩序混亂。
2、營銷與物管關系脫節(jié)，公司在推銷產(chǎn)品前期，尚未按國家政策法規(guī)要求制定和簽署《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》等規(guī)范文本。對業(yè)主入住后出現(xiàn)的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費用等行為沒有明確的書面依據(jù)約束，這方面尚未引起足夠重視。
3、人力資源配置缺乏科學性，相關部門對物管隊伍人員的借調(diào)與共享還沒有明確計劃，操作層員工面對多頭領導遙控，在具體運作上，出現(xiàn)了錯亂局面，直接影響服務質量。
4、縱橫觀三個樓盤物管服務標準，尚未達到公司基本要求。例如：xx花園公共區(qū)域死角的清潔衛(wèi)生不到位，樓梯底雜物間各種建筑垃圾依然存在；xx居休閑區(qū)噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見，噴泉中央石塊四分五裂，池溝污泥沉積，員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物處處可見；xx華庭的廣場地面、區(qū)內(nèi)噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車庫墻面等清潔開荒馬虎，水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見，接靠會所鋪面的物件亂擺亂放，占道經(jīng)營嚴重，各門面招牌大小不一，亂張亂貼處處可見；從創(chuàng)藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環(huán)境衛(wèi)生非常糟糕，在某種程度上，嚴重影響了小區(qū)良好容貌。
5、綠化管理方面，對枯枝黃葉修剪無計劃進行，對長短不一的草皮沒有重視修剪，對多處殘缺空白、黃土裸露不及時補種，對行人踐踏的綠化植物無標識提示，養(yǎng)護專業(yè)水平一般。
6、安全管理意識一般，對區(qū)內(nèi)各人工湖、溪流及裝修作業(yè)施工現(xiàn)場無任何安全提示或警告標識。
7、在設備設施管理維護方面，沒有規(guī)范設備臺帳和歷史記錄，所有樓盤的路燈無編號。如：xx花園若干車庫門鎖被人敲壞，門扇敞開無人重視關上及維修；泳池機房無鎖，房門經(jīng)常打開而無人重視，進入泳池區(qū)的小孩可隨意進入機房捉迷藏，時刻存在安全隱患。
8、保安隊伍紀律散漫，應變能力差，崗位工作馬虎應付，禮節(jié)禮貌、服務態(tài)度、方式方法等工作意識淡薄，整體形象較差，戰(zhàn)斗力弱。如：崗位當值隊員在吃飯時間出現(xiàn)空崗，引起相關部門不滿而投訴；若干隊員正規(guī)著裝在xx華庭管理處大廳內(nèi)靜坐抽煙；各崗亭當值保安隊員對公司領導、各部門負責領導、小區(qū)業(yè)主、參觀看樓顧客進進出出，不理不睬；對外來人員進出小區(qū)沒有監(jiān)控；巡邏保安對裝修工人不規(guī)范搬運材料和倒放垃圾嚴重影響小區(qū)容貌衛(wèi)生視而不見；隊伍訓練著裝款式不統(tǒng)一，整體局面較為混亂，隊伍建設有待整頓。
9、在客戶服務方面，從熱情待客及工作形象上看，xx華庭管理處前臺工作可以，xx居和xx花園前臺待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務質量體系的.建立（含投拆處理機制建立）、財務收費體系的建立，包括日常各種管理規(guī)章建立等基礎工作，尚未形成系統(tǒng)化、標準化。尤其在物業(yè)資料管理與財務收費管理方面，還停留于手工作業(yè)原始方式，工作效率較低。
10、從物業(yè)管理整體隊伍上看，土氣低落，人員素質參差不齊，業(yè)務培訓及績效考核機制尚未鋪開，整體業(yè)務素質較差，專業(yè)水準較低。尤其是各專業(yè)班組缺乏實操經(jīng)驗，加上監(jiān)督力度不足，在管理上出現(xiàn)了較多盲點，由于工作權責模糊不清等原因，導致了各部門各自為政的傾向，組織架構及崗位架構有待調(diào)整。
根據(jù)xx現(xiàn)有物業(yè)管理狀況及存在問題，建議以下改善：
1、建立規(guī)范管理體系，實行有效資源整合。
從公司發(fā)展戰(zhàn)略高度出發(fā)，避免低檔次樓盤服務牌子接管高檔次樓盤之嫌，讓xx的牌子有力地推動各項目發(fā)展，建議成立“xx物業(yè)管理服務有限公司”，在物管全盤運作上，以xx華庭作為人力資源培訓和輸出基地，統(tǒng)籌兼顧好各項目業(yè)務工作，具體整合辦法為：
將現(xiàn)注冊的“中山市xx居物業(yè)管理有限公司”營業(yè)執(zhí)照牌子申報改為“中山市xx物業(yè)管理服務有限公司”，新牌子定位于xx華庭重點項目，申報注冊登記下屬項目管理處。即“中山市xx物業(yè)管理服務有限公司xx華庭管理處”、“中山市xx物業(yè)管理服務有限公司xx居管理處”、“中山市xx物業(yè)管理有限公司xx花園管理處”。今后的項目發(fā)展和命名，按此類推。
2、精簡機構，合理調(diào)配。
物業(yè)調(diào)研報告題目篇十一
根據(jù)各級黨組織對深入開展《黨的群眾路線教育實踐活動》的要求，忻州市物業(yè)管理指導中心與3月12日開展了關于黨的群眾路線教育實踐活動的動員會，接著于每周二、周四組織中心全體職工進行集中學習和觀看教育影片，并認真做了學習筆記。在3月30日中心接到局領導轉發(fā)的關于忻州市精華小區(qū)的業(yè)主投訴書，中心領導就對此事立即召開了會議，對來信做認真解讀，就業(yè)主們在信中提到的問題，中心結合小區(qū)實際情況與4月1日帶領業(yè)主指導科和企業(yè)監(jiān)管科對忻州市精華小區(qū)進行了走訪調(diào)研，調(diào)研采取座談交流與調(diào)查相結合的方式，開展了深入細致的黨的群眾路線教育實踐活動調(diào)研工作。通過本次調(diào)研，圍繞群眾對“四風”的意見和建議結合自身的工作，分析如下：
（一）存在政治理論學習不深不透的問題。在理論學習上，常常對自己要求不高、要求不嚴。對黨的經(jīng)典理論和行政管理的經(jīng)典著作，一是讀得不太多，二是讀的過程中多數(shù)是淺嘗輒止，沒有深挖掘、細推敲。常常因為工作忙，時間緊，放松了理論學習和水平提升，在處理具體事務的時候容易忽略理論指導，導致個別時候缺乏理論與實際的有機聯(lián)系。
（二）存在聯(lián)系群眾和深入一線不夠的問題。中心接管全城區(qū)的物業(yè)企業(yè)管理與指導，責任大任務重，我分管的業(yè)主指導科和企業(yè)監(jiān)管科主要負責業(yè)主委員會的選舉和所有業(yè)主的投訴案件，為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)排查化解矛盾糾紛。由于工作比較瑣碎有時深入群眾調(diào)查不夠，有時甚至沒有深入到一線，沒有充分了解群眾最迫切的需要，自認為工作開展了，但是完成效果并不理想。
（三）存在工作推進力度不夠的問題。完成工作任務時，有時候首先想到的不是將工作做得更加的優(yōu)秀，而是如何應付完成工作，尤其是任務多、壓力大的時候這種想法更甚，并沒有時刻嚴格要求自己。同時創(chuàng)新意識不夠，在完成工作中沒有摸索具有創(chuàng)造性的完成方式，大多數(shù)工作也停留在上級指派的工作上，并沒有突破創(chuàng)新，開展獨具特色的工作。
（四）存在安于現(xiàn)狀、進取心不夠的問題。我認為已處在現(xiàn)在的崗位，就盡自己的努力做好所分管的工作，盡到自己應盡的責任。自認為自己很知足，雖比上不足，但比下有余，樂得個安于現(xiàn)狀。自己追求的力度還不夠好，創(chuàng)新意識還不夠強。
今后的努力方向和改進措施。
（一）加強理論學習，增強理論功底。明確理論學習在思想上和行動上對工作開展的巨大推力作用，制定詳細的學習計劃，沉淀積累學習心得，加強干部職工的理論知識和業(yè)務知識學習，不僅要認真學習本職工作業(yè)務，同時還要全面熟悉其他業(yè)務知識，從解決實際問題出發(fā)，做到政策了如指掌，業(yè)務操作自如，進一步規(guī)范服務，流程，改進自身的工作作風和工作方式，尤其是在理論聯(lián)系實際方面下功夫。全面提高為群眾辦事的服務能力和水平。
（二）撲下身子、深入基層，與群眾“零距離”、“面對面”，拜群眾為師，在群眾中汲取組織工作的智慧和力量。查找工作存在的問題和不足，與群眾一起想問題、謀對策，尋找解決問題的方法和路徑。要尊重群眾的創(chuàng)造精神，在群眾中發(fā)現(xiàn)、挖掘和總結經(jīng)驗，推動組織工作創(chuàng)新發(fā)展。堅持科學的態(tài)度和求實的精神，兢兢業(yè)業(yè)地做好各項工作，樹立強烈的`時間觀念、效率觀念、質量觀念，今天能辦的事不拖到明天，這一周能辦的事不拖到下一周，用最短的時間完成任務。
（三）始終保持與時俱進、開拓創(chuàng)新的精神狀態(tài)。對開展批評與自我批評中指出的問題和不足，后續(xù)整改工作要不斷跟上，堅決防止走過場、一陣風，做到一抓到底，善始善終。
深入開展黨的群眾路線教育實踐活動，要高舉中國特色社會主義偉大旗幟，以科學發(fā)展觀為指導，要貫穿“照鏡子、正衣冠，洗洗澡、治治病”的總體要求。群眾路線是實現(xiàn)黨的思想路線、政治路線、組織路線的根本工作路線，全心全意為人民服務的觀點，立黨為公、執(zhí)政為民的觀點，向人民學習的觀點，群眾利益無小事的觀點，對黨負責與對人民負責一致的觀點，都是需要在今后的工作中去認真學習、深刻領會，努力實踐的。
物業(yè)調(diào)研報告題目篇十二
20xx年8月，我光榮地成了xx鎮(zhèn)的一名大學生村官，任xx村黨支部副書記。工作一個月多來，通過實地調(diào)查了解，對xx村的經(jīng)濟社會發(fā)展狀況有了初步了解，在此基礎上，對制約村級發(fā)展的因素提出了幾點拙見，希望能對xx村的發(fā)展有所幫助，現(xiàn)將調(diào)研報告如下：
一、基本情況?1.基本概貌。
xx村位于xx鎮(zhèn)東南部，xx省道旁，全村占地近3227畝，東邊為xx居委會,西邊與xx村為鄰,南邊與xx村相鄰，北與xx居委會相連，交通便利，地理位置優(yōu)越。
全村有人口2157人，共629戶，10個生產(chǎn)組，21個自然小組，60歲以上人口為464人，18歲以下為269人，男性人口1117人，女性人口1089人，本村勞動力為50%以上。
全村共有耕地面積3227畝，人均耕地1.5畝。該村主要作物以水稻、小麥為主，間作黃豆、芝麻等經(jīng)濟作物。
2.經(jīng)濟狀況。
本村位于xx鎮(zhèn)的實旱中心，沒有水面灘涂等自然資源，村集體收入沒有任何，村級支柱產(chǎn)業(yè)以農(nóng)業(yè)為主（稻麥兩季），農(nóng)民收入主要是種植業(yè)，以外出務工予以補充，農(nóng)民收入比較匱乏，目前處于基本溫飽型，尚達不到富裕標準。
二、農(nóng)村建設的工作情況?1、基礎建設長足發(fā)展。
在各級黨委、政府的大力支持下，全村已基本實現(xiàn)水泥路面覆蓋，自開展農(nóng)村環(huán)境綜合整治以來，我村對道路進行大力修繕、整治，使村容村貌大大改觀，既改善了村民的交通條件，又改變了村民的居住生活環(huán)境，使得村民的生產(chǎn)、生活越來越好。
2、經(jīng)濟能夠穩(wěn)步發(fā)展。
3、村民各項素質不斷增強。
4、各項工作始終穩(wěn)步開展。
5、弱勢群體的權益受到保障。
弱勢群體的權益受到村委會的高度重視，在村委會的關心下，都予以納入到了社會保障范圍。村委會實行節(jié)日慰問、發(fā)放基本生活保障金等多種形式對弱勢群體進行幫助，使他們的基本生活有了有效的保障。
2.加強基層黨組織建設。
的觀念，理清村發(fā)展思路，幫助群眾解決問題，帶動群眾致富積極性，加快村民的致富進程。
3.做好農(nóng)村環(huán)境保護。
環(huán)境的污染總是會伴隨著經(jīng)濟的發(fā)展，當然農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展也必然會帶來環(huán)境的污染，農(nóng)村的環(huán)境情況的惡化最主要還是生活垃圾、河流、道路這幾個主要的重災區(qū)，所以整治農(nóng)村的環(huán)境應該是從這幾處入手，首先建立垃圾站，做好宣傳工作，讓村民不亂拋亂扔，使農(nóng)民認識到垃圾統(tǒng)一處理的好處，其次要整治道路，做好道路的日常維護，保持干凈的路面，方面出行，還要整治河流，鑒于本村河流較少的實際情況，所以應該整治河流，使的水清人悅。
以上只是我的一點粗鄙之見，并不成系統(tǒng)，只是目前的所見所想，相信隨著時間和工作的不斷推進，對于本村的實際情況將會有更進一步的了解，亦會有不一樣的體會，我將在今后的工作中，立足于全村的經(jīng)濟發(fā)展全局，深入到群眾去，從群眾最關心、最直接之處入手，積極的為群眾的利益貢獻自己的力量，為xx村的發(fā)展做出力所能及的貢獻。
物業(yè)調(diào)研報告題目篇十三
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按照市人大常委會年初工作安排，6月下旬至7月上旬，我們在市人大常委會蔣國良副主任帶領下，對百官、曹娥兩個街道的社區(qū)物業(yè)管理情況開展調(diào)研，先后聽取了市建設局和百官街道、曹娥街道關于住宅小區(qū)物業(yè)管理情況匯報，專門聽取了提出社區(qū)建設和物業(yè)管理方面建議的人大代表意見，分別召開了由社區(qū)主任、業(yè)主委員主任、物業(yè)公司經(jīng)理參加的六個座談會，全面了解了社區(qū)物業(yè)管理工作?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
隨著我市城市化進程不斷推進，城市框架逐步拉大，居民居住區(qū)快速擴張，現(xiàn)百官、曹娥兩街道，已組建社區(qū)26個，生活小區(qū)126個，社區(qū)常住戶數(shù)61148戶，戶籍人口91706人同時，一大批農(nóng)村和外來人員入住城區(qū)，常住人口已達178593人，且入住人員情況較為復雜，如何領導和管理好城市生活居住區(qū)日益成為加強社會管理的重要課題社區(qū)管理工作已經(jīng)引起市委、市政府的重視，建立了市領導、市直有關部門、單位聯(lián)系結對社區(qū)制度，明確了社區(qū)物業(yè)管理主管部門——市建設局，并在市建設局設立物業(yè)科，專門負責指導全市的社區(qū)物管工作百官、曹娥街道黨委、辦事處也十分重視社區(qū)物業(yè)管理工作，始終把其作為份內(nèi)工作常抓不懈，做到了班子領導有分工，社區(qū)工作有人管、有人抓、有人做，并注重社區(qū)基層建設，抓好社區(qū)組織體系和社區(qū)主任及小區(qū)業(yè)委會隊伍建設，為社區(qū)工作開展奠定了組織保障。
社區(qū)是最基層的管理組織，百官、曹娥兩街道在抓好組織體系健全的基礎上，切實加強對社區(qū)工作的指導，著力推進社區(qū)物管工作兩個街道積極理順各種關系，明確社區(qū)管轄責任，及時指導組建小區(qū)業(yè)主委員會，對每個新接收的生活小區(qū)不踢球、不脫管、不空轉，真正做到凡在轄區(qū)內(nèi)新開發(fā)樓盤竣工驗收移交一個，及時接收一個，管理組織健全一個，尤其十分重視配強業(yè)主委員會主任兩個街道通過指導協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理、考評激勵，使各項任務在一線得以較好完成，矛盾在一線自我調(diào)?；?，問題在一線積極尋求解決，穩(wěn)定工作在一線得到較好落實。
從調(diào)研情況看，每個社區(qū)居委會，平均擔負著10個生活住宅小區(qū)，約8千—2萬人的管理任務，管理單位量多而面廣，工作任務量大而艱巨，住宅人員素質參差而復雜，社區(qū)工作者人少而擔重，面對繁雜的工作和壓力，各社區(qū)主任及相關工作人員具有強烈的事業(yè)心和責任感，各負其責、樂于奉獻、熱心公益、盡責盡力在工作中，遇到難事一馬當先，抓協(xié)調(diào)、抓聯(lián)絡、抓溝通，碰到棘事身先士卒，不退縮、不回避、不計較，真正體現(xiàn)了千言萬語、千辛萬苦、千梯萬步各業(yè)委會主任不計報酬、不圖名利、無私奉獻、腳踏實地、講究方法、自擔自治，積極擔起小區(qū)日常管理、協(xié)調(diào)、溝通、調(diào)解等繁重、雜碎、受氣的工作，在小區(qū)的維穩(wěn)、安全上做了大量卓有成效的工作。
一是市對社區(qū)、小區(qū)的重視程度與農(nóng)村基層建設相比存在差距，雖有市領導和部門聯(lián)系結對，但沒有全覆蓋，工作尚欠到位，聯(lián)而不緊、聯(lián)而不實一定程度存在二是建設局作為社區(qū)物管的主管部門，對社區(qū)物管工作力量較為薄弱，僅有一個科室，一個科長，導致在聯(lián)系、指導、開展工作方面精力不夠，無法滿足對社區(qū)、小區(qū)正常工作的指導、監(jiān)管、服務等需要三是一個社區(qū)約8千—2萬常住人口，管轄面廣，但社區(qū)工作者極少，絕大多數(shù)社區(qū)僅6—8人，且社區(qū)工作人員的年齡、文化與現(xiàn)行社區(qū)工作也不相適應，“上面千條線、下面一根針”，所有工作都壓到幾個人身上，工作量大、任務重、壓力強可見一斑同時，社區(qū)工作正常的辦公經(jīng)費、維穩(wěn)經(jīng)費得不到保障;社區(qū)工作者生活待遇偏低，社區(qū)主任到一些聯(lián)系結對部門求助經(jīng)費臉難看、兌現(xiàn)難;社區(qū)碰到難事、急事、要事求助有些市級有關部門，繞道走、踢皮球、推諉扯皮等情況也一定程度存在。
現(xiàn)行的《xx市住宅區(qū)物業(yè)管理實施細則》是xx年6月市政府頒布的，《xx市住宅物業(yè)保修金管理辦法》、《xx市物業(yè)專項維修資金管理辦法》是xx年4月施行的這些細則辦法已不能適應迅速崛起的社區(qū)、小區(qū)的管理工作特別是物業(yè)管理部門的職責，企業(yè)職能，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的關系、權利、義務與責任，前期物業(yè)管理要求、服務，物業(yè)費使用，維修等方面的規(guī)定有待加緊修訂完善。
由于開發(fā)的樓盤交付把關不嚴、監(jiān)督不力，導致事后暴露了一系列問題如業(yè)主委員會辦公用房、經(jīng)營用房不到位，或面積小，或區(qū)位差;消防設施不出水，監(jiān)控設備不實用，公共服務功能不完善;有的開發(fā)商口頭承諾好，實際兌現(xiàn)差;公用房、電梯維護，房屋保修，管網(wǎng)維修等責任主體不明確，保修經(jīng)費不落實等等，發(fā)生問題，開發(fā)商和物業(yè)公司就推諉扯皮，不能得到有效處置，引發(fā)小區(qū)業(yè)主強烈不滿、矛盾激發(fā)現(xiàn)全市已有客用電梯2611部，且絕大多數(shù)為小區(qū)高層電梯，已出現(xiàn)過電梯下跌傷人事件，但其保養(yǎng)、檢測、維修經(jīng)費無處著落，將成為今后社區(qū)不安全的隱患。
一方面，部分業(yè)主只要服務，不要義務，對物業(yè)管理人員無理吵鬧、辱罵、刁難、動粗違建亂搭、車輛亂停、雞鴨亂養(yǎng)、狗犬橫行等問題較為嚴重從調(diào)研普遍反映，出現(xiàn)上述現(xiàn)象的，大多數(shù)為機關事業(yè)單位人員，企業(yè)老板，他們行為傲氣、出口狂言另一方面，物業(yè)公司掛靠經(jīng)營，管理人員不同程度存在素質不高，缺乏專業(yè)知識培訓，管理人員職責不到位、工作不到位、服務不到位，違建亂搭制止不力，偷盜現(xiàn)象時有發(fā)生，引起物業(yè)公司和業(yè)主之間的對立情緒。
近年來，樓盤開發(fā)類型較多、情況復雜，有敞開式開發(fā)樓盤、城中村改造樓盤、公開出讓建造樓盤，有別墅、獨排、聯(lián)排、疊排、多層、高層等不同房型的商品房，且空關房較多，而物業(yè)收費標準較為混亂，物業(yè)公司的物業(yè)費收、支透明度不夠，空關房全額收費等，引起業(yè)主不滿和反感業(yè)主以物業(yè)公司服務不到位等為借口，拒繳物業(yè)費現(xiàn)象較為普遍。
由于小區(qū)居住人員來自各行各業(yè)、四面八方，尤其是城中村拆遷改造安置住宅區(qū)和較早開發(fā)的開放式小區(qū)，情況更為復雜、各種問題頻出、工作難度很大為此，市政府及相關部門要充分認識到社區(qū)、小區(qū)和諧是社會穩(wěn)定的基礎，強化社區(qū)建設，維護小區(qū)穩(wěn)定已成當務之急，需要像重視農(nóng)村基層工作那樣重視社區(qū)基層建設，切實加強領導，強化要素保障要專門建立一個社區(qū)管理工作協(xié)調(diào)機構，有市領導分管，有關部門參與的工作領導小組，負責研究社區(qū)管理建設、指導、處理、協(xié)調(diào)、考核等工作業(yè)務主管部門要健全工作機構，配強精干業(yè)務人員，認真擔起小區(qū)物管工作的監(jiān)督、指導掛鉤聯(lián)系社區(qū)的市級領導和部門要定期開展調(diào)研，指導工作，真正做到貼身社區(qū)、直面問題、主動攬事、協(xié)調(diào)問題、解決困難要重視社區(qū)管理專職人員力量的加強和選配，強化考核評比;要研究落實社區(qū)工作經(jīng)費，切實重視和關心業(yè)主委員會主任，給予其工作上的支持和待遇與考核激勵根據(jù)目前物業(yè)公司經(jīng)營困難的實際，市政府要加緊調(diào)研，出臺相關扶持政策，在公共用電、用水，稅收、垃圾搬運等方面予以優(yōu)惠扶持。
市政府及相關部門要建立完善相關制度，不斷健全工作機制，切實規(guī)范社區(qū)及小區(qū)物業(yè)管理工作一要建立健全相關制度市政府要加緊調(diào)研，出臺加強社區(qū)管理建設工作的意見，進一步重視社區(qū)基層建設，明確工作任務和建設目標，切實加強領導、健全組織、明確職責、落實責任、強化管理、考核激勵，確保隊伍穩(wěn)定要調(diào)研修改完善xx市住宅區(qū)物業(yè)管理實施細則，住宅區(qū)物業(yè)保修資金、住宅區(qū)物業(yè)維修專項資金使用管理辦法，尤其是對住宅小區(qū)電梯檢測、維修保養(yǎng)資金的落實，要明確規(guī)定有關部門要加緊研究出臺住宅區(qū)物業(yè)管理收費標準和物業(yè)收費管理辦法，進一步明確不同住宅區(qū)和不同類型房屋的物管費收費標準，物業(yè)費收支、減免要做到公開、透明，尤其對空關房的物管費收費標準建議減半收取二要建立工作聯(lián)絡機制市級層面要建立健全部門、街道、社區(qū)工作聯(lián)絡聯(lián)系制度，對于難點、焦點、重點問題進行研究，采取有效措施，及時處置落實街道層面要建立定期、不定期的街道、社區(qū)、業(yè)委會工作聯(lián)絡機制，深入小區(qū)、了解實情、直面問題、協(xié)調(diào)處置，確保小區(qū)穩(wěn)定公安局所屬派出所要建立所轄警員小區(qū)聯(lián)絡制，融入居民住宅小區(qū)，為居民排憂解難，指導小區(qū)安全防范、矛盾化解、信息采集、重點人員管控等工作要充分發(fā)揮業(yè)委會組織橋梁作用，建議有關部門牽頭，著手組建市物業(yè)行業(yè)協(xié)會，為物管工作開展提供交流平臺，促進行業(yè)自律、推動公平競爭、維護合法權益、協(xié)調(diào)利益沖突三要強化物管監(jiān)督管理市和街道要重視對業(yè)委會組織的考核評比，出臺和完善激勵政策，明確工作要求市級主管部門要切實加強對交付使用樓盤移交物業(yè)公司時的監(jiān)管工作，不走過場街道和社區(qū)要加強對住宅小區(qū)的精細化管理，建立小區(qū)信息平臺，全面推進小區(qū)網(wǎng)格化管理服務信息化，對小區(qū)每戶住戶基本情況實現(xiàn)信息動態(tài)化管理要加強物業(yè)企業(yè)的規(guī)范管理，針對物業(yè)公司從業(yè)人員素質偏低，收費服務不對等、服務不規(guī)范、管理措施不落實、維修不及時等情況，有關部門和業(yè)主委員會要嚴把物業(yè)進入關，嚴格執(zhí)行審批程序，建立健全退出機制，并加強對物業(yè)企業(yè)的動態(tài)管理，把企業(yè)的資質、登記和年檢與平時監(jiān)管有機結合，切實規(guī)范物業(yè)公司的經(jīng)營管理。
針對目前住宅區(qū)物業(yè)管理薄弱，物管人員素質偏低，小區(qū)業(yè)主素質高低不一等實際情況，加強住宅小區(qū)人員的素質教育迫在眉睫為此，市政府及相關部門、街道要把提高住宅小區(qū)人員的素質教育提上議事日程市文明辦和街道要牽好頭，結合實際、有的放矢，有計劃地開展形式多樣，以樹正氣、重美德、講和諧、鄰互助等為主題的宣傳教育活動，做到月月有活動、季季有高潮、年年有特色有關主管部門要加強對物業(yè)管理公司人員的監(jiān)督教育，使城市生活住宅小區(qū)成為真正的“園林小區(qū)、衛(wèi)生小區(qū)、文明小區(qū)、和諧小區(qū)”
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物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟工作會議確定的三個突破之一。物業(yè)管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過程。
一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點工作開展情況。
上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點，打破社區(qū)原有的小區(qū)負責制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會。城市七個社區(qū)的試點具體情況為：
1、社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護，但缺乏信心。經(jīng)過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理。
倡議書。
征求有關意見。下一步準備成立業(yè)主委員會。
二、社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測算費用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。
三、觀山社區(qū)：試點一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實施過物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長效管理。現(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場走訪了業(yè)主。針對院內(nèi)的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協(xié)調(diào)會，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。
四、老西門社區(qū)：老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多，創(chuàng)建任務最難，實施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實施物業(yè)管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。
五、渫陽社區(qū)：試點一：農(nóng)資大市場。農(nóng)資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設方和業(yè)主對物業(yè)管理強烈不滿，準備重新聘用物業(yè)服務企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴重，業(yè)主強烈要求實施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會，下一步準備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會。
六、中渡社區(qū)：社區(qū)選擇小區(qū)做為試點。小區(qū)是原廣福橋煤礦職工宿舍區(qū)，有業(yè)主近七十戶，改制后由社區(qū)接管，但由于收費狀況不好，管理有難度，每年社區(qū)還要負債投入。今年，社區(qū)在該小區(qū)率先推行物業(yè)管理，組織召開業(yè)主大會，選舉成立了業(yè)主委員會，并協(xié)助完善了業(yè)主規(guī)約。六月份，小區(qū)正式開始自治管理。
二、物業(yè)管理工作開展過程中存在的難點。
1、社區(qū)對物業(yè)管理的社會效益認識不足。個別社區(qū)認為物業(yè)管理與小區(qū)管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。
2、硬件設施不配套。一是相當一部分院落建設不規(guī)范，無門崗和門廳，現(xiàn)在組織修建也不好規(guī)劃。二是居民區(qū)下水道、電、路等物業(yè)管理所涉及到的設施嚴重滯后，維修或建設需大量資金。
3、規(guī)范控制混亂。小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象嚴重，臨時建筑擠占了消防通道。綠化率達不到設計標準，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。
4、收取物業(yè)管理所必須的費用存在一定的難度。有些業(yè)主認為物業(yè)公司賺了錢，不愿交費，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時代，對自己應盡的責任和義務不明。
5、物業(yè)管理企業(yè)動作欠規(guī)范?，F(xiàn)有的幾個物業(yè)管理企業(yè)，市場化程度不高，管理不是很專業(yè)，缺乏先進的管理經(jīng)驗與模式，營利的目的太明顯。
6、前期物業(yè)管理不規(guī)范，開發(fā)建設所遺留下來的問題對物業(yè)管理形成了極大的障礙。
7、業(yè)主大會難組織。居民對物業(yè)管理的含義認識不清、信心不足，參加會議的積極性不高。
8、媒體關注程度不夠。
三、對我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理工作的幾點建議。
2、物業(yè)管理企業(yè)要按照“產(chǎn)權明晰、權責明確、政企分開、管理科學”的要求，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。
3、社會公眾應客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè)，加深對這一行業(yè)的了解并對這一行業(yè)的作用充分重視，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費觀念。
四、下一步工作重點。
一是廣泛宣傳，營造良好輿論氛圍；
二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機制；
三是加強業(yè)主大會組建的指導監(jiān)督工作；
四是進一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標工作；
五是建立“質價相符”的服務收費機制；
六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質；
七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系。
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隨著物業(yè)管理法規(guī)的不斷完善，業(yè)主、使用人法制觀念的不斷增強，管理部門監(jiān)督管理力度不斷加強，居住小區(qū)違法搭建情況得到了有效控制。但是在部分居住小區(qū)依然存在著擅自在天井、庭園、陽臺等部位搭建違法建筑物和構筑物，擅自占用公共部位、損壞房屋承重結構等現(xiàn)象，特別是一些高檔小區(qū)居民入住后，出現(xiàn)了比較嚴重的違法搭建情形，如有的業(yè)主、使用人擅自在房屋平臺搭建陽光屋，甚至加層、改建、擴建、開挖地下室，不但嚴重破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃與和諧的環(huán)境，還影響了相鄰業(yè)主、使用人的日常生活，引發(fā)了不少矛盾糾紛。
一、華陽地區(qū)居住物業(yè)裝修存在的主要問題。
近幾年，隨著房地產(chǎn)二、三級市場的活躍，高檔商品房住宅中二次裝修開始增多，由此各類違章行為和違章搭建時有發(fā)生，引起社會的重視，從房地辦目前所掌握的情況分析，主要有以下幾個特點：
（一）業(yè)主將原房屋從里到外徹底進行裝修或改建，改變了原始設計風格，如外墻立面安裝玻璃幕墻，將承重墻拆除后重新擴建，底層門廳、平臺搭建成房間等等，違章面積在10～60m2不等。
（二）使用的裝飾材料比較高級、新穎，凡裝修過的房屋均超過原房屋設計標準，對小區(qū)環(huán)境影響相對較小，與周邊房屋的格局能基本保持一致。
（三）相鄰關系矛盾不特出，業(yè)主委員會一般也不直接干涉，只是對過分超出范圍的違章建筑反響較大。
（四）由于業(yè)主身份比較特殊包括一部分系境外業(yè)主，物業(yè)公司較難直接進行勸阻，怕影響管理費的正常交付。
基于以上現(xiàn)狀從物業(yè)公司反映：認為政府管理部門處罰力度不夠，對違章戶的處罰達不到威懾作用，另外迫于管理費拖欠，只能勸阻，無法阻止施工，否則發(fā)生沖突物業(yè)公司很被動。
然而作為搭建的業(yè)主卻認為：由于房屋設計在使用上不盡合理，且已陳舊，所以當新購房業(yè)主入住或原業(yè)主二次裝修時，往往請專業(yè)裝潢設計單位對房屋重新按個性化進行室內(nèi)布局，加之在經(jīng)濟上有支付能力，使上述違章行為時有發(fā)生，由于示范效應，對其他業(yè)主影響較大，有趨同傾向。
二、進一步加強物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的建議。
（一）各物業(yè)管理公司應當加強對住宅裝修的指導和監(jiān)督。
1、加強規(guī)范裝修行為的宣傳和指導。
指導物業(yè)管理公司將《住宅裝修須知》在所管理的物業(yè)小區(qū)內(nèi)一并公告。同時，把《住宅裝修須知》送達物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)待裝修的業(yè)主或使用人并簽收。
2、加強住宅裝修前的管理。
要求物業(yè)管理公司在為業(yè)主或使用人辦理入住手續(xù)時，必須告知《條例》中規(guī)定的不得損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的禁止行為。禁止敲鑿的部位以及不得擅自隨意安置空調(diào)室外機和安裝防盜設施等注意事項。
業(yè)主或使用人在裝修住宅前，要求其將施工單位、施工期限、裝修內(nèi)容（包括住宅裝修設計圖、施工方案）等書面告知物業(yè)管理公司并為裝修施工人員辦理小區(qū)臨時出入證等手續(xù)。
要求物業(yè)管理公司對業(yè)主或使用人提供的住宅裝修設計圖、施工方案中有違反住宅裝修禁止行為的提出整改意見。
為加強對施工單位裝修行為的管理，物業(yè)管理公司可與住宅裝修施工單位簽訂《住宅裝修管理協(xié)議》。
3、加強對住宅裝修活動的日常巡視和監(jiān)督。
物業(yè)管理公司應當明確由專人負責對住宅裝修活動的指導、監(jiān)督和管理。當有業(yè)主或使用人已入住的，應當督促裝修的業(yè)主、使用人或施工單位遵守施工作業(yè)時間，晚間18:00時至次日上午8:00時和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴重噪聲的施工。
物業(yè)管理公司對進入小區(qū)的施工人員和建筑材料及裝修施工階段涉及水、電、氣和結構等隱蔽工程的，每天應當加強現(xiàn)場巡視和檢查（包括節(jié)假日）并做好記錄，發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象，應當及時采取有效措施進行勸阻、制止并督促改正。
對損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌、違章搭建等違法裝修行為且拒不整改的業(yè)主或使用人及住宅裝修單位，物業(yè)管理公司應當及時告知業(yè)主委員會并報告相關行政管理部門依法處理。同時，物業(yè)管理公司應當責成違規(guī)裝修的施工人員停止施工。
4、加強知法、守法和履約意識。
物業(yè)管理公司應當督促業(yè)主或使用人遵守《條例》等相關規(guī)定、遵守《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定。
物業(yè)管理公司與住宅裝修單位簽訂協(xié)議》的，應當督促其履行《協(xié)議》。在住宅裝修施工完成后，物業(yè)管理公司應當及時收回小區(qū)臨時出入證。對造成房屋和設施設備損壞的，物業(yè)管理公司應當責成責任人及時進行修賠。
物業(yè)管理公司對住宅裝修單位的違約行為，可依據(jù)《協(xié)議》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。
在未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，業(yè)主或使用人違法裝修經(jīng)勸阻。制止無效的，房產(chǎn)開發(fā)商或相關業(yè)主或使用人可依據(jù)《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。
（二）業(yè)主委員會應當發(fā)揮自治管理作用。
業(yè)主委員會應當經(jīng)常檢查物業(yè)管理公司的管理和服務狀況，督促住宅裝修的業(yè)主或使用人遵守有關的法規(guī)和約定，及時調(diào)解裝修不當引起的相鄰糾紛，對業(yè)主或使用人違法行為進行勸阻、制止并督促其整改。
（三）各區(qū)縣房地局應當加強對違法裝修的行政執(zhí)法。
區(qū)縣房地局接到對業(yè)主或使用人違法裝修的投訴，應當及時受理、立案并到現(xiàn)場調(diào)查、取證。核實，經(jīng)核查屬實的，根據(jù)《條例》的相關規(guī)定，責令其限期改正，可并處相應的罰款。
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根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務局會同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、**鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對城區(qū)各集貿(mào)市場物業(yè)管理情況進行了摸底調(diào)查，旨在加強城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。
城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建材等專業(yè)市場3家。集貿(mào)市場的總占地面積約16萬平方米，其中1000平方米以下1家、1000至5000平方米1家、5000至1萬平方3家、1萬平方米以上6家?？偨ㄖ娣e約23萬平方米，市場內(nèi)共有門面約1650間，已出租約1080間，單元住房約1000戶，已入住近750戶。在區(qū)域分布上，新建居委會3家，分別是北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場、秀獅商業(yè)步行街;彰法山居委會4家，分別是彰法山菜市場、零碑商貿(mào)市場、姚沖大市場和旺業(yè)大市場;舒苑居委會2家，分別是天柱山大市場和金源菜市;龍井居委會1家，是天柱山菜市場;天柱山鎮(zhèn)1家，是皖鎮(zhèn)(附：潛山縣城區(qū)集貿(mào)市場基本情況調(diào)查表)。
我縣現(xiàn)有的集貿(mào)市場建設投資主體有二種：一種是政府投資興建，如天柱山菜市場;一種是企業(yè)投資興建，其余10家均屬此類性質。在管理模式上，主要是四種：一是有專門管理人員，如天柱菜市場，該市場xx年3月市場辦管脫鉤后由工商局移交商務局管理，縣商務局組建了天柱市場服務中心，為自收自支事業(yè)單位，現(xiàn)有事業(yè)編制21人，負責天柱市場的管理工作。零碑商貿(mào)市場隸屬商務局食品公司，食品公司安排2人，負責日常管理工作。以上兩個市場管理人員工資及日常維護費用均從市場攤位和門面租賃費用上列支。二是由開發(fā)建設市場的企業(yè)聘請物業(yè)公司進行管理，共3家，分別是秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)。三是開發(fā)建設市場的企業(yè)聘請人員自行管理，共3家，分別是金源菜市、彰法山菜市場、旺業(yè)大市場。聘請人員工資由企業(yè)自行負擔。四是無人管理的市場，共3家，分別是北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場、姚沖大市場。
集貿(mào)市場是城市的一個窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看，我縣集貿(mào)市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個難點，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個方面：
旺業(yè)大市場商戶入駐后，開發(fā)商安良公司當初也曾聘請物業(yè)公司進行管理，劃定專門停車場，按標準收取物業(yè)管理費，但由于市場是開放性的，加上商戶素質參差不齊，物業(yè)管理費不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業(yè)大市場、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點停放，導致市場的道路不暢，不少市場消防設施不齊全，消防安全隱患嚴重。個別市場設施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴重，急需整治改造。
金源菜市臨街門面經(jīng)營早點和畜禽產(chǎn)品的商戶經(jīng)營垃圾隨意丟棄，商戶、消費者車輛亂停亂放，造成臨街主干道污水橫流、垃圾成堆，商戶占道經(jīng)營、人車混雜。姚沖大市場、旺業(yè)大市場內(nèi)居民和商戶建筑垃圾隨意堆放，下水道堵塞、下水井蓋丟失。上述情況在北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場、彰法山菜市場、天柱山大市場等均不同程度存在。其根本原因是開發(fā)商借政府其自身即得利益獲取后，經(jīng)營市場、管理市場觀念淡薄。一部分開發(fā)商只建不管，市場建成后，門面和攤位銷售完畢就意味著對市場管理的終結，住戶和商戶自掃門前雪，對市場公共部分的管理無人問津，如北河街、姚沖大市場。一部分開發(fā)商不真心想管，敷衍了事。以物業(yè)管理費難以收取為由，不愿意在資金上投入，只安排1至2人管理市場，同時安排的人員履行職責不到位，城市文明創(chuàng)建時，部門一督查就抓一抓，不督查，基本就放任自流，如金源菜市、旺業(yè)大市場。
金源菜市場內(nèi)有近300個攤位閑置，天柱山大市場、旺業(yè)大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經(jīng)營外，市場內(nèi)門面房盡管已售出，但大多數(shù)基本閑置，不少居民買回后，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元，經(jīng)濟效益十分低下。
集貿(mào)市場是城市一項公益性基礎設施建設，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費者利益息息相關。構建整潔有序的集貿(mào)市場交易環(huán)境，保護經(jīng)營者和消費者的合法權益，促進市場的繁榮和經(jīng)濟發(fā)展，是加強集貿(mào)市場物業(yè)管理的根本目的?，F(xiàn)就下一步工作提出如下意見：
根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場現(xiàn)狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責：第一類是有專門管理人員進行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿(mào)市場，仍由縣商務局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項目范圍，不宜對現(xiàn)有市場進行改造?？h商務局應督促市場管理人員，加強對市場內(nèi)部管理，確保市場安全。第二類是建成時間早，市場產(chǎn)權分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場由縣商務局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關部門參與，全面推行物業(yè)管理。
結合各市場現(xiàn)狀，推行物業(yè)管理按以下3個方面同步進行：1、對正在實施物業(yè)管理的秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)由縣商務局督促各物業(yè)管理公司加大管理力度，規(guī)范市場經(jīng)營秩序，確保市場環(huán)境整潔;2、對由開發(fā)商聘人管理或無人管理的旺業(yè)大市場、金源菜市、彰法山菜市場、舒州農(nóng)貿(mào)市場、北河街、姚沖大市場在未推行物業(yè)管理之前，為確保市場經(jīng)營有序，由縣商務局派員會同開發(fā)商共同管理，市場內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生由縣綜合執(zhí)法局臨時派員清掃;3、由縣商務局牽頭，縣房產(chǎn)局、住建局、工商局參與，各集貿(mào)市場開發(fā)商配合，對城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理情況再次進行深入調(diào)查，以縣政府名義出臺《潛山縣集貿(mào)市場物業(yè)管理辦法》，《管理辦法》由縣商務局、房管局、市場開發(fā)商共同組織實施。
物業(yè)調(diào)研報告題目篇十四
下面是小編為大家整理的,供大家參考。
在我們平凡的日常里，報告與我們愈發(fā)關系密切，其在寫作上具有一定的竅門。在寫之前，可以先參考范文，下面是小編收集整理的物業(yè)管理實習調(diào)研報告，僅供參考，歡迎大家閱讀。
隨著國家經(jīng)濟建設的迅猛發(fā)展，國民收入的不斷增加，人們越來越重視生活的質量，當人們已滿足衣食溫飽之后，便對住宅環(huán)境及其所在的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國雖然是一個新興的服務行業(yè)，但也有20多年的發(fā)展歷史，應該說也積累了一些經(jīng)驗，它由興起到發(fā)展，現(xiàn)已成為現(xiàn)代居民生活不可缺少的服務行業(yè)，物業(yè)管理究竟能否走可持續(xù)發(fā)展道路？作為一名物業(yè)管理專業(yè)者，在即將畢業(yè)之際，我作了一次實習調(diào)研。
xxxx年xx月至xxxx年x月，為進一步鞏固所學知識，理論聯(lián)系實際，我在xx市xx物業(yè)管理有限責任公司進行了為期半年的訪問學習。在實習期間，我們受到了xx市xx物業(yè)管理有限責任公司的熱情接待。通過到公司各物業(yè)管理處的實習，我對各處的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過程中，我學到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務知識，豐富了所學的專業(yè)知識，為以后正常工作的展開奠定了堅實的基礎。
一、調(diào)研對象的基本情況。
xx市xx物業(yè)管理有限責任公司成立于xx年5月，位于錫城北門楊木橋小區(qū)xx內(nèi)，東連錫城路，南臨滬寧鐵路，西靠鳳賓路，北依213國道，是獨立核算、自負盈虧、自主經(jīng)營的獨立法人企業(yè)，資質等級為三級，注冊資金為100萬元。
近幾年來，公司始終貫徹“以人為本、誠信服務”的理念，遵循“優(yōu)質高效、一流服務、信譽至上”的宗旨，并擁有一批具有大專以上學歷，取得全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位的高素質管理人才，造就了一支思想正、技術強、作風好的物業(yè)管理隊伍，公司先后成功接管了xx、xx二期（民豐西苑）、綠洲花園等小區(qū)，取得了良好的社會效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。面對行業(yè)競爭激烈、困難重重的物業(yè)管理市場，公司策劃了一條良性循環(huán)的發(fā)展道路。目前，我們正在積極準備iso9001質量體系的.認證工作，并已取得內(nèi)部審核員資格。公司承諾：嚴格按照“市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的達標標準，定和完善各項管理度，充分利用現(xiàn)代化管理手段，確保工作圓滿完成，為業(yè)主創(chuàng)造一個文明、整潔、安全、有序的生活環(huán)境，營造一個賞心悅目的生活空間。會一如繼往、不斷創(chuàng)新，力爭為錫城更多的業(yè)主、住戶提供優(yōu)質、安全、舒適的服務，進一步提升企業(yè)形象，精心打造“新橋物業(yè)”的企業(yè)品牌，使新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)中一顆璀璨的明星。
二、調(diào)研的目的和意義。
“實習是檢驗真理的唯一標準”，學了三年的物業(yè)管理，總是想把所學的知識用到實習中去，這是我調(diào)研的目的之一；另外，想對現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)在社會上的發(fā)展狀況做一個了解，以便為今后正式走上工作崗位做一個堅實的基礎，這是我調(diào)研目的之二；物業(yè)管理雖然有良好的發(fā)展前景，但從物業(yè)管理的現(xiàn)狀來看，行業(yè)內(nèi)部和社會環(huán)境之間有一系列的問題需要解決。只是隨著社會經(jīng)濟進一步發(fā)展，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件，行業(yè)內(nèi)部不斷自我完善，這樣，物業(yè)管理的美好前景才能變?yōu)楝F(xiàn)實。我想通過此次實習，我會對物業(yè)管理有一個新的認識和體會，會從感性認識上升到理性認識，理論聯(lián)系實際，把自己所學用到社會實習中去，注意把書本上學到的物業(yè)管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實習驗證所學的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質與規(guī)律。從小方面講，為自己以后能有一個美好的未來而努力；從大處講，也為物業(yè)管理行業(yè)走上成熟和健康發(fā)展之路貢獻自己微薄之力。
三、調(diào)研的方法和范圍。
深入開展黨的群眾路線教育實踐活動調(diào)研報告。
二、周四組織中心全體職工進行集中學習和觀看教育影片，并認真做了學習筆記。在3月30日中心接到局領導轉發(fā)的關于忻州市精華小區(qū)的業(yè)主投訴書，中心領導就對此事立即召開了會議，對來信做認真解讀，就業(yè)主們在信中提到的問題，中心結合小區(qū)實際情況與4月1日帶領業(yè)主指導科和企業(yè)監(jiān)管科對忻州市精華小區(qū)進行了走訪調(diào)研，調(diào)研采取座談交流與調(diào)查相結合的方式，開展了深入細致的黨的群眾路線教育實踐活動調(diào)研工作。通過本次調(diào)研，圍繞群眾對“四風”
當前隱藏內(nèi)容免費查看的意見和建議結合自身的工作，分析如下：
（一）存在政治理論學習不深不透的問題。在理論學習上，常常對自己要求不高、要求不嚴。對黨的經(jīng)典理論和行政管理的經(jīng)典著作，一是讀得不太多，二是讀的過程中多數(shù)是淺嘗輒止，沒有深挖掘、細推敲。常常因為工作忙，時間緊，放松了理論學習和水平提升，在處理具體事務的時候容易忽略理論指導，導致個別時候缺乏理論與實際的有機聯(lián)系。
（二）存在聯(lián)系群眾和深入一線不夠的問題。中心接管。
全城區(qū)的物業(yè)企業(yè)管理與指導，責任大任務重，我分管的業(yè)主指導科和企業(yè)監(jiān)管科主要負責業(yè)主委員會的選舉和所有業(yè)主的投訴案件，為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)排查化解矛盾糾紛。由于工作比較瑣碎有時深入群眾調(diào)查不夠，有時甚至沒有深入到一線，沒有充分了解群眾最迫切的需要，自認為工作開展了，但是完成效果并不理想。
（三）存在工作推進力度不夠的問題。完成工作任務時，有時候首先想到的不是將工作做得更加的優(yōu)秀，而是如何應付完成工作，尤其是任務多、壓力大的時候這種想法更甚，并沒有時刻嚴格要求自己。同時創(chuàng)新意識不夠，在完成工作中沒有摸索具有創(chuàng)造性的完成方式，大多數(shù)工作也停留在上級指派的工作上，并沒有突破創(chuàng)新，開展獨具特色的工作。
（四）存在安于現(xiàn)狀、進取心不夠的問題。我認為已處在現(xiàn)在的崗位，就盡自己的努力做好所分管的工作，盡到自己應盡的責任。自認為自己很知足，雖比上不足，但比下有余，樂得個安于現(xiàn)狀。自己追求的力度還不夠好，創(chuàng)新意識還不夠強。
今后的努力方向和改進措施。
劃，沉淀積累學習心得，加強干部職工的理論知識和業(yè)務知識學習，不僅要認真學習本職工作業(yè)務，同時還要全面熟悉其他業(yè)務知識，從解決實際問題出發(fā)，做到政策了如指掌，業(yè)務操作自如，進一步規(guī)范服務，流程，改進自身的工作作風和工作方式，尤其是在理論聯(lián)系實際方面下工夫。全面提高為群眾辦事的服務能力和水平。
（二）撲下身子、深入基層，與群眾“零距離”、“面對面”，拜群眾為師，在群眾中汲取組織工作的智慧和力量。查找工作存在的問題和不足，與群眾一起想問題、謀對策，尋找解決問題的方法和路徑。要尊重群眾的創(chuàng)造精神，在群眾中發(fā)現(xiàn)、挖掘和總結經(jīng)驗，推動組織工作創(chuàng)新發(fā)展。堅持科學的態(tài)度和求實的精神，兢兢業(yè)業(yè)地做好各項工作，樹立強烈的時間觀念、效率觀念、質量觀念，今天能辦的事不拖到明天，這一周能辦的事不拖到下一周，用最短的時間完成任務。
（四）始終保持與時俱進、開拓創(chuàng)新的精神狀態(tài)。對開展批評與自我批評中指出的問題和不足，后續(xù)整改工作要不斷跟上，堅決防止走過場、一陣風，做到一抓到底，善始善終。
的思想路線、政治路線、組織路線的根本工作路線，全心全意為人民服務的觀點，立黨為公、執(zhí)政為民的觀點，向人民學習的觀點，群眾利益無小事的觀點，對黨負責與對人民負責一致的觀點，都是需要在今后的工作中去認真學習、深刻領會，努力實踐的。
物業(yè)調(diào)研報告題目篇十五
根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務局會同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、xx鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對城區(qū)各集貿(mào)市場物業(yè)管理情況進行了摸底調(diào)查，旨在加強城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。
城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建設。
集貿(mào)市場是城市的一個窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看，我縣集貿(mào)市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個難點，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個方面：
（一）綜合配套服務設施不完善，存在安全隱患。
旺業(yè)大市場商戶入駐后，開發(fā)商安良公司當初也曾聘請物業(yè)公司進行管理，劃定專門停車場，按標準收取物業(yè)管理費，但由于市場是開放性的，加上商戶素質參差不齊，物業(yè)管理費不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業(yè)大市場、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點停放，導致市場的道路不暢，不少市場消防設施不齊全，消防安全隱患嚴重。個別市場設施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴重，急需整治改造。
（二）開發(fā)建設市場的企業(yè)建市場與管市場錯位，權責不明確。
（三）少數(shù)市場經(jīng)營氛圍不濃、不景氣，經(jīng)濟效益低下。
金源菜市場內(nèi)有近300個攤位閑置，天柱山大市場、旺業(yè)大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經(jīng)營外，市場內(nèi)門面房盡管已售出，但大多數(shù)基本閑置，不少居民買回后，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元，經(jīng)濟效益十分低下。
集貿(mào)市場是城市一項公益性基礎設施建設，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費者利益息息相關。構建整潔有序的集貿(mào)市場交易環(huán)境，保護經(jīng)營者和消費者的合法權益，促進市場的繁榮和經(jīng)濟發(fā)展，是加強集貿(mào)市場物業(yè)管理的根本目的?，F(xiàn)就下一步工作提出如下意見：
根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場現(xiàn)狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責：第一類是有專門管理人員進行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿(mào)市場，仍由縣商務局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項目范圍，不宜對現(xiàn)有市場進行改造?？h商務局應督促市場管理人員，加強對市場內(nèi)部管理，確保市場安全。第二類是建成時間早，市場產(chǎn)權分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場由縣商務局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關部門參與，全面推行物業(yè)管理。
物業(yè)調(diào)研報告題目篇十六
7月15日，市政協(xié)社會法制委員會組織部分委員，在副主席的帶領下，調(diào)研我市城區(qū)物業(yè)管理工作。委員們實地察看了園林小區(qū)、天一城市花園、天森國際花都小區(qū)物業(yè)管理情況，并召開座談會，聽取市國土房產(chǎn)局關于《我市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況的通報》。委員們在實地察看和聽取通報的基礎上，就如何進一步加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出了意見和建議。現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
1、加快物業(yè)管理行業(yè)建設。1995年，市國土局設置了物業(yè)管理股，具體負責物業(yè)行業(yè)管理。截止目前，全市共有物業(yè)服務企業(yè)38家，本地27家，其中二級資質1家；外地入駐本地的11家，其中一級資質2家，二級資質4家。從業(yè)人員1900多人，有近600人參加各類培訓并已取得相關證書。目前已對50多個住宅小區(qū)實施了物業(yè)管理，總服務面積約510萬平方米，物業(yè)管理覆蓋率達70%。
2、培育規(guī)范物業(yè)管理市場。一是引入招投標機制，創(chuàng)造公開、公正、公平的競爭環(huán)境。20xx年，我市逐步推進物業(yè)管理招投標工作，至今已有19個小區(qū)實行招投標。二是整頓市場秩序，規(guī)范物業(yè)管理運作。針對一些業(yè)主反映較突出的問題，如物業(yè)服務不到位、服務質量差、亂收費等，開展了物業(yè)服務企業(yè)達標考核、物業(yè)設施設備專項檢查、安置小區(qū)綜合管理考核等工作。
3、努力提高物業(yè)管理水平。倡導“誠信物業(yè)”，開展創(chuàng)優(yōu)評比活動。截止目前，我市已創(chuàng)全省示范住宅小區(qū)2個，全省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）5個，xx市示范住宅小區(qū)（大廈）4個。積極推動業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設，全市業(yè)主委員會已成立并備案在冊22家。
1、少數(shù)物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范。不按規(guī)定配備專業(yè)維修人員，公共設施設備維修不及時，物業(yè)費用收支不按規(guī)定公示等。加上有的小區(qū)業(yè)主委員會成員責任意識不強，缺乏足夠的精力和熱情，不督促物業(yè)企業(yè)提高服務水平，業(yè)主委員會形同虛設，不能發(fā)揮應有作用。業(yè)主遇到問題而缺乏有效途徑溝通，導致上訪投訴維權，增加了政府和主管部門的負擔。
2、部門之間職責需進一步理順。作為新興行業(yè)，法律法規(guī)體系雖已建立，但部門間的工作職責還需進一步理順。國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定的供水、供電、供氣等單位應向最終用戶收費，但我市有例外現(xiàn)象，如大多數(shù)小區(qū)是自備變壓器，電力部門只收取高壓終端的電費，小區(qū)內(nèi)業(yè)主的電費由物業(yè)公司代收，但電損、線損、變損等費用由業(yè)主承擔，引起廣大業(yè)主的強烈不滿。此外，住宅小區(qū)的房屋質量、違章搭建、破墻開門、車輛停放、開廠經(jīng)營、垃圾清運等問題，按照有關職能應由住建、城管、環(huán)保、公安、消防等部門依法處理。但由于一些法規(guī)的交叉，出現(xiàn)部門之間互相推諉、執(zhí)法不到位現(xiàn)象，增加了管理難度。
3、從業(yè)人員整體素質不高。我市物業(yè)管理從業(yè)人員大多來自下崗工人、轉業(yè)軍人及農(nóng)村剩余勞動力，素質不高。不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要，而企業(yè)自身經(jīng)濟效益低，難以引進人才，善管理、懂技術的專業(yè)人才更為緊缺。
4、業(yè)主權利義務認識不清。人們普遍認為物業(yè)服務屬于簡單的勞務服務，行業(yè)技術含量低，嚴重挫傷了物業(yè)服務企業(yè)的工作積極性。隨著業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)服務企業(yè)不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務認識不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建行為屢禁不止；三是房屋質量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛等都作為不交費的理由，拖欠物業(yè)費現(xiàn)象時有發(fā)生，一些小區(qū)形成惡性循環(huán)，導致物業(yè)企業(yè)服務質量下降，廣大業(yè)主深受其害。
5、房屋工程及基礎設施不完善。盡管房屋工程通過了驗收，但向業(yè)主交房時仍可能存在一些并不完備的情況，如物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設施未完全落實，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛。據(jù)調(diào)查，60%以上的物業(yè)糾紛都是由工程建設遺留問題引發(fā)的。近三年來，市國土房產(chǎn)局已處理群眾投訴300余件，投訴舉報呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢。
6、部分老小區(qū)無物業(yè)管理。我市部分上世紀八十年代、九十年代初建造的住宅樓，由于當時條件限制，規(guī)劃、建設、用地方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、消防設施欠缺、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損等問題。這些老舊小區(qū)目前尚無物業(yè)管理，基本由社區(qū)居委會代管。
1、進一步加快物業(yè)發(fā)展。培養(yǎng)一批骨干企業(yè)，增強企業(yè)競爭力。穩(wěn)步推行物業(yè)管理師制度，逐步建立一支懂經(jīng)營、善管理、肯開拓的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊伍。大力引導物業(yè)企業(yè)更新服務理念，拓寬管理范圍和服務領域，發(fā)展物業(yè)服務新的增長點。做好物業(yè)管理成本核算工作，逐步建立“分等定級、以質論價、優(yōu)質優(yōu)價”的物業(yè)服務收費機制，使收費與服務標準有機結合起來。完善物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理機制，開展規(guī)范的管理和服務，向社會公開收費項目及標準、服務內(nèi)容、收支情況等重要信息，讓業(yè)主明明白白交費。
2、建立完善長效管理機制。物業(yè)管理業(yè)務范圍比較廣泛，涉及規(guī)劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環(huán)保等多個部門，應理順機制，明確物業(yè)管理所涉單位的工作職責，建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，定期會商物業(yè)管理重點工作。
3、發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治作用。加大業(yè)主委員會組建力度，按照《物權法》等法律法規(guī)和政策的要求，建立健全業(yè)主管理委員會自我管理、自我服務，自我約束機制，規(guī)范活動行為。充分發(fā)揮業(yè)主的自主權與能動性，依法維護好廣大業(yè)主的切身利益和合法權利。
4、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務行為。加強對物業(yè)服務企業(yè)資質的動態(tài)監(jiān)管。督促指導物業(yè)服務企業(yè)依法依規(guī)健全管理制度和內(nèi)部崗位責任制；督促指導物業(yè)服務企業(yè)培訓提高員工素質，隨時監(jiān)督檢查物業(yè)管理的亂收費行為等。
5、高度重視小區(qū)建設質量。一是要嚴把商品房質量驗收關，從工程項目立項規(guī)劃開始，相關的物業(yè)服務企業(yè)應同步介入，對房屋的功能、布局、管網(wǎng)、水、電等設施建設提出合理性建議，供開發(fā)建設企業(yè)參考。詳細規(guī)劃方案評審及竣工驗收時要邀請物業(yè)管理等相關部門參與論證、驗收，聽取意見建議。二是強化房屋建設質量保證金制度，在政策范圍內(nèi)提高房屋質量保證金標準，延長質押年限，對房地產(chǎn)開發(fā)商和承建方形成經(jīng)濟壓力，以確保建房質量。三是逐步解決“停車難”問題。建議政府相關職能部門對今后新建的樓盤，從高起點、高標準出發(fā)，提高停車能力。對已建成小區(qū)引導物業(yè)企業(yè)通過規(guī)范管理，挖掘內(nèi)部潛力，緩解停車位不足的矛盾。
物業(yè)調(diào)研報告題目篇一
20__年4月到8月，我局在市、區(qū)政府部門領導下，積極與住建、環(huán)保、城管執(zhí)法、工商質檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)居委會、業(yè)主代表等相關單位聯(lián)系人，對住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進行了調(diào)研。調(diào)研組深入到20多個不同特點的物業(yè)小區(qū)進行了實地調(diào)查走訪;分別召開了8次物業(yè)服務企業(yè)代表座談會、10次業(yè)主委員座談會。
一、基本情況。
物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)管理總體水平較低，主要以三種模式推行：
(1)近幾年開發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專業(yè)化物業(yè)管理模式，占30%;。
(4)其余小區(qū)和老舊住宅無物業(yè)服務和管理，占30%。
二、工作開展情況。
一是加強了制度建設。根據(jù)國家和省、市的有關規(guī)定，結合實際，先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務收費標準》、《物業(yè)企業(yè)招投標制度》、《物業(yè)管理服務等級標準》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過具體制度的建立和落實，基本保障了物業(yè)管理工作的開展。
二是推行了“菜單式”物業(yè)收費服務模式。制定了《物業(yè)管理服務等級標準》，將物業(yè)服務內(nèi)容劃分6個等級、6個小項，服務企業(yè)按對應物業(yè)收費菜單中的等級服務項目、服務標準進行服務和收費，基本做到了業(yè)主期望的“質價相符”。
三是抓了樣板示范工程。出臺了《物業(yè)管理示范小區(qū)標準》，對創(chuàng)建示范項目活動進行指導，截至目前，共推行50多個各類管理模式的示范小區(qū)。
四是積極開展了物業(yè)宣傳培訓工作。采取多種形式向業(yè)主和社會宣傳物業(yè)知識，增強業(yè)主的物業(yè)自治意識，努力贏得社會方方面面對物業(yè)管理工作的理解和支持。通過辦班請專家講課培訓，提升物業(yè)從業(yè)人員的素質，提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務能力。
三、存在的問題。
(一)歷史遺留問題多，老舊小區(qū)治理改造難度大。
近年來，隨著城市建設的不斷擴張和快速發(fā)展，以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長趨勢。而興建于上世紀八.九十年代甚至更早的住宅區(qū)，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單,內(nèi)部結構及住宅功能相對落后。隨著城市人民生活水平不斷提高，硬件設施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無化糞池、無停車位、管理缺失、環(huán)境衛(wèi)生差、治安形勢復雜等情況。隨著時間的推移，這些問題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢，給人民群眾生活帶來極大不便，由此引發(fā)的社會矛盾層出不窮。例如，東岳廟街新華小區(qū)、北門市場觀音井小區(qū)、草壩街將軍公寓等小區(qū)基礎設施配套落后，管網(wǎng)嚴重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。
(二)物業(yè)管理體制不健全，監(jiān)管工作合力不夠。
目前，物業(yè)管理制度體系還很不完善，物業(yè)管理活動涉及到的多個部門，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的職責不清，行政管理和物業(yè)服務關系還沒有完全理順;市、區(qū)、街道、社區(qū)之間沒有建立起系統(tǒng)協(xié)調(diào)的物業(yè)管理體制，相關職能部門沒有建立起物業(yè)管理聯(lián)動機制，如物業(yè)管理聯(lián)席會議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會等目前尚未建立或成立。
(三)物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏、編制不足。
目前，部門物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，其從業(yè)人員大多來自“轉制、轉崗、轉業(yè)”人員，缺乏專業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗;編制嚴重不足，工作任務重，難以有效地對物業(yè)服務企業(yè)進行專業(yè)指導和監(jiān)管。區(qū)房管局物業(yè)管理科室人員4人，僅1人有編，其余3人均為臨聘人員，對1200多個物業(yè)小區(qū)的管理指導工作顯得力不從心，杯水車薪。95%的街道辦事處、社區(qū)無物業(yè)管理科室和專職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動力，整體素質偏低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗，有相當一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓與指導工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。
(四)物業(yè)企業(yè)市場競爭不足，整體服務水平低。
物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場競爭，這樣，物業(yè)服務企業(yè)的整體服務水平也必然較低。特別是相當一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開發(fā)企業(yè)的子公司，與原開發(fā)企業(yè)存在依附關系，不是真正獨立的企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開發(fā)企業(yè)開支，形式上獨立，實際上不獨立，缺乏對物業(yè)發(fā)展的長遠打算。有的物業(yè)服務企業(yè)服務態(tài)度和質量差，而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設施設備的用途，引起業(yè)主的不滿。同時，“建管不分”的體制造成一個樓盤一家物業(yè)，無法形成規(guī)模，企業(yè)盈利能力較差，使物業(yè)公司缺乏提高服務質量的動力，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
(五)業(yè)主委員會組建難，運作不規(guī)范。
業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識，自治意識不強，不愿參與物業(yè)管理;即使有業(yè)主委員會，其成員組成復雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。全區(qū)實施物業(yè)管理的居民小區(qū)中，只有46個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，不足物業(yè)服務小區(qū)的5%。
從運行情況看，70%的業(yè)主委員會運作不規(guī)范，既沒與物業(yè)企業(yè)簽訂服務合同，也沒制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，監(jiān)管措施乏力;20%的業(yè)主委員會缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導和支持，工作進展緩慢;20%的業(yè)主委員會形同虛設，沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠。
四、對策與建議。
(一)列入民生重點，徹底治理推進。
建議組織力量對物業(yè)管理服務問題，進行全面普查，整理歸類。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據(jù)實際特點進行創(chuàng)新結合起來，制定物業(yè)管理綜合治理方案，認真落實。
(二)有序推進老舊小區(qū)改造工作。
老舊小區(qū)主要位于江南老城，建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū)，按實際情況劃為四類，按照改造難度由易到難來劃分。一類作為試點，可選三到五個，例如草壩街的改造就非常成功。二類為比較容易改造的小區(qū)，對我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)生城市、文明城市等影響大的先實施。三類為改造困難相對較大的小區(qū)。四類小區(qū)主要是一些改造難度大的小區(qū)，如那些單棟且住戶少、房屋很破舊且基礎配套設施極度落后的建筑。
(三)建立有效的監(jiān)管調(diào)處機制。
一要繼續(xù)加強房屋竣工驗收和物業(yè)承接驗收，確保物業(yè)服務設施設備保質保量，不出現(xiàn)各種隱患。二要盡快出臺物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主、社區(qū)、政府管理部門之間的責任。三要完善規(guī)劃、公安、物價、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡等部門組成的協(xié)調(diào)機構，建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，促進其提高服務水平。四要實施街道社區(qū)網(wǎng)絡化管理，管理員專人專職，要包片包區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。
(四)培育物業(yè)服務市場。
一要加強對物業(yè)服務企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務流程、服務等級和收費標準。要建立企業(yè)信用、年審、評比制度，促進物業(yè)企業(yè)提升服務水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務領域，開展有償家政服務，電子商務配送等業(yè)務，滿足不同層次的服務需求。三要建立行業(yè)協(xié)會，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，鼓勵物業(yè)企業(yè)相互學習交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學習外地先進經(jīng)驗，提升我區(qū)總體服務水平。四要實行物業(yè)管理招投標制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競爭的機制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標、業(yè)主大會選聘、小區(qū)評優(yōu)的依據(jù)。
(五)多方參與，推進業(yè)主委員會建設。
制定出臺業(yè)主委員會管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推進業(yè)主委員會建設，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負責、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作。發(fā)揮業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關系;學習借鑒外地住宅專項維修資金管理好的經(jīng)驗，完善住宅專項維修資金使用辦法，簡化程序，提高效率;建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責，建立激勵機制和約束機制;業(yè)主委員會要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團結引導業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費用，自覺支持物業(yè)管理工作。
物業(yè)調(diào)研報告題目篇二
隨著城鎮(zhèn)化腳步不斷推進，各地新興小區(qū)如雨后春筍般圈地而起，五花八門的物業(yè)公司也有了巨大的發(fā)展空間，物業(yè)的品牌價值也成為了房地產(chǎn)商手里越來越重要的籌碼。物業(yè)對小區(qū)的管理與城管對于城市的管理如出一轍，同時也有著包含關系。物業(yè)管的不光是小區(qū)整體環(huán)境，還要解決每個業(yè)主日常所遇到的問題。當小區(qū)內(nèi)住戶的某些行為觸犯到城市管理相關法規(guī)時，就進入了城管管轄范圍，要解決好這些物業(yè)、城管均可介入的問題往往需要雙方開展協(xié)作。
在現(xiàn)實中，諸多問題使得原本可以開展協(xié)作的部分反而成了城管執(zhí)法過程中的瓶頸。由于物業(yè)平時與業(yè)主關系密切，有的物業(yè)管理人員與業(yè)主幾乎如親友般熟悉，出于感情層面以及日后相處考慮，物業(yè)在遇到業(yè)主有違法行為時往往容易采取回避乃至包庇業(yè)主的措施，以使自己脫離干系。甚至還有一些不顧及品牌效益的物業(yè)，管理不好就直接撒手不管了，這就使得執(zhí)法人員在期望通過物業(yè)與業(yè)主溝通時吃到了無數(shù)閉門羹。
而如果物業(yè)管理者們更深層地思考下業(yè)主的違法違規(guī)問題，不難發(fā)現(xiàn)，只要有一戶業(yè)主帶頭不遵紀守法，并且被縱容和默許，就會有更多家業(yè)主來鉆法律漏洞以謀私利。這些業(yè)主行為最后往往影響到周邊業(yè)主的共同利益，造成其他業(yè)主的.不斷投訴，將物業(yè)置于眾矢之的。物業(yè)若能配合執(zhí)法力量做好嚴管嚴打工作，及時先行溝通處理并主動反應上報業(yè)主違規(guī)行為，那么日后的管理將輕松很多，同時也能得到更廣大業(yè)主的好評。
物業(yè)與城管開展協(xié)作應有效地發(fā)揮雙方的獨有優(yōu)勢，互相填補不足。物業(yè)掌握著業(yè)主的基本信息，對整個小區(qū)有更深的了解和更綜合的考量，擁有更多與住戶的溝通技巧，更便于作一些溝通調(diào)解工作，也能為城管執(zhí)法過程中需落實的細節(jié)問題提供更多綜合的建議，以盡量減少執(zhí)法過程所產(chǎn)生的其他負面影響。城管依照國家法律法規(guī)辦事，當物業(yè)的人情牌、管社區(qū)管理辦法行不通時，就需要城管介入，以更明確的行政職權來對業(yè)主行為作約束。城管借物業(yè)之巧勁，物業(yè)借城管之利劍，兩者協(xié)作方可攻堅克難。
城管與物業(yè)協(xié)作需要在平時就建立起一致思想，統(tǒng)一戰(zhàn)線，在關鍵時刻才能口鋒一致。這些磨針活不是一日兩日就能練就的，需要在兩者間先搭起人員、信息、政策的橋梁，多開展交流活動，落實現(xiàn)行政策，分析潛在問題，及時做好準備，提前給業(yè)主打好預防針。
新形勢下物業(yè)與城管打交道會越來越頻繁，有團結協(xié)作的心，運用好方式方法，才能夠化矛盾為橋梁，逐步優(yōu)化物業(yè)城管協(xié)同管理格局。
物業(yè)調(diào)研報告題目篇三
近年來，隨著南京城南城市建設步伐的加快，大量土地、房屋被拆遷征用，一個個拆遷安置小區(qū)拔地而起。村民房屋土地被征用后，搬入了安置房小區(qū)。原有村民也變成了居民，從村落變成了小區(qū)，安置房小區(qū)管理難、環(huán)境差等問題帶來的物業(yè)糾紛日益凸現(xiàn)出來。
安置房小區(qū)的物業(yè)糾紛是城市化推進以來各級部門普遍關注的一個重大民生問題。雨花臺區(qū)人民調(diào)解委員會通過對轄區(qū)內(nèi)安置房小區(qū)出現(xiàn)的主要矛盾糾紛進行了認真調(diào)研分析，力求減少矛盾糾紛、理順各種管理關系、提高對安置房小區(qū)物業(yè)糾紛的認識，為解決好安置房小區(qū)的物業(yè)糾紛提供有益的思考。
一、安置房物業(yè)糾紛現(xiàn)狀。
目前在雨花臺區(qū)的鐵心橋地區(qū)、西善橋地區(qū)和板橋地區(qū)有大量的安置房小區(qū)。西善橋地區(qū)有52個居民小區(qū)，其中安置房小區(qū)26個，鐵心橋地區(qū)7個社區(qū)，其中兩個社區(qū)為全市兩個大型安置房小區(qū)景明家園和春江新城，另外5個社區(qū)都有安置房小區(qū)。物業(yè)矛盾糾紛的出現(xiàn)有三個方面的因素。
1、業(yè)主因素。大多數(shù)村民身份轉變后，并沒有像真正的市民一樣去了解、接受、參與物業(yè)管理，導致有的安置小區(qū)物業(yè)與業(yè)主之間存在多種矛盾，最突出的共性問題有：
（3）業(yè)主服務消費意識淡薄。大部分安置小區(qū)業(yè)主從原來的村落搬遷到新建小區(qū)，作為村民從來都無需交納物業(yè)管理費和垃圾費之類的費用，而且拆遷安置都是政府行為，這些業(yè)主認為這些費用應該由政府買單。他們對物業(yè)管理的概念比較陌生，不知道物業(yè)服務本身就是一種商品。消費享受服務的意識不強，沒有繳納物業(yè)服務費的概念，直接后果就是導致物業(yè)運轉困難，服務質量下降，形成惡性循環(huán)。
2、物業(yè)公司因素。
（3）物業(yè)管理公司不夠職業(yè)化。在安置房小區(qū)居民入住后，為了快速地給居民提供物業(yè)服務，保障居民的基本生活需求，各街道的社區(qū)組織成立了物業(yè)公司為居民提供服務，從業(yè)人員的職業(yè)化程度不夠，往往以管理者身份而不是服務者身份自居，必然影響到物業(yè)與業(yè)主之間的和諧關系。
3、相關管理小區(qū)物業(yè)的行政主管部門因素。相關管理小區(qū)物業(yè)的行政主管部門未能及時指導安置房小區(qū)成立業(yè)主委員會。很多安置房小區(qū)在入住幾年后仍沒有組建業(yè)主委員會，這樣個別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。很多重大事/文秘站－您的專屬秘書，中國最強免費！/項沒有業(yè)主委員會同意，物業(yè)公司也無能為力，比如維修基金的使用，導致居民認為物業(yè)公司不作為，引發(fā)矛盾糾紛。
二、減少安置房小區(qū)物業(yè)糾紛幾點建議。
（1）方便個體業(yè)主與物業(yè)公司之間進行溝通；
（3）通過業(yè)主委員會宣傳小區(qū)居民責任與義務，配合物業(yè)公司逐步將物業(yè)費用收取工作正?；?。
2、培養(yǎng)能夠適應市場變化的優(yōu)勢物業(yè)公司。要逐漸走出社區(qū)“托底”式的物業(yè)公司模式。物業(yè)企業(yè)要推行公務公開、財務公開，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主間要形成相互制約、相互支持的管理機制。同時，要全力做好公共部位維修資金的收繳工作，為小區(qū)的長遠發(fā)展提供資金保障。
3、聘用和培養(yǎng)專業(yè)化物業(yè)人員，提高物業(yè)服務水準。要在人員配置上把好關口，提供能夠切合居民需要的優(yōu)質物業(yè)服務。一是選拔聘任一批責任心強、業(yè)務素質好的人員充實到物業(yè)管理一線隊伍；二是加強從業(yè)人員的崗位培訓，提高他們依法履行職責能力；三是提升人員素質，物業(yè)從業(yè)人員要認真學習法律、規(guī)章、相關業(yè)務和小區(qū)管理理論，開拓工作思路，切實做到服務好保障房小區(qū)居民。
4、相關行政部門做好保障房建設驗收工作，避免建設問題遺留給物業(yè)部門。認真抓好物業(yè)管理的前期介入工作，發(fā)現(xiàn)配套設施設備不完善的小區(qū)，責令建設單位限期補建完善，做到提前介入，主動參與，積極監(jiān)督，確保交付后業(yè)主滿意，避免業(yè)主與物業(yè)之間發(fā)生沖突。
5、社區(qū)做好新市民普法宣傳工作。社區(qū)要經(jīng)常性深入各小區(qū)開展普法和精神文明宣傳，宣揚小區(qū)公約，弘揚小區(qū)主人翁意識，提高安置房小區(qū)居民的都市生活意識，改變他們的生活習慣，鼓勵小區(qū)居民主導參與到小區(qū)物業(yè)管理中來，通過人民調(diào)解的方式化解小區(qū)物業(yè)矛盾糾紛。
物業(yè)調(diào)研報告題目篇四
物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟工作會議確定的三個突破之一。物業(yè)管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過程。
一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點工作開展情況。
上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點，打破社區(qū)原有的小區(qū)負責制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會。城市七個社區(qū)的試點具體情況為：
1、社區(qū)：
社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護，但缺乏信心。經(jīng)過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關意見。下一步準備成立業(yè)主委員會。
2、社區(qū)：
社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測算費用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。
3、觀山社區(qū)：
試點一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實施過物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長效管理?，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案。
試點二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場走訪了業(yè)主。針對院內(nèi)的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協(xié)調(diào)會，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。
4、老西門社區(qū)：
老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多，創(chuàng)建任務最難，實施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實施物業(yè)管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。
5、渫陽社區(qū)：
試點一：農(nóng)資大市場。農(nóng)資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設方和業(yè)主對物業(yè)管理強烈不滿，準備重新聘用物業(yè)服務企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業(yè)公司。
試點二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴重，業(yè)主強烈要求實施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會，下一步準備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會。
物業(yè)調(diào)研報告題目篇五
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)應運而生，成為新興行業(yè)。物業(yè)公司大致分為兩類，一類是房地產(chǎn)公司設立的物業(yè)公司，法人代表與房地產(chǎn)公司相同，這類物業(yè)公司致力營造良好的樓盤形象，為房地產(chǎn)公司樹立品牌，物業(yè)管理較為規(guī)范，工作人員及投入較多，每個樓盤開盤后逐步納入物業(yè)管理，并為房地產(chǎn)公司管理樓盤售后的的后期事宜。另一類物業(yè)公司非房地產(chǎn)公司設立，而是為管理某些樓盤或單位物業(yè)而成立的物業(yè)公司，其管理物業(yè)規(guī)模大小不一，多則幾千戶，少則幾百戶。
一、物業(yè)公司的收入及征收特點。
（一）規(guī)模較大的物業(yè)公司的收入及代收費用包括：
物業(yè)管理費收入租金收入經(jīng)營停車場游泳池各類球場等公用設施收入清理生活垃圾收入物業(yè)大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費電費燃氣費房租維修基金暖氣報裝費排污費寬帶入網(wǎng)費有線電視入網(wǎng)費等。一些規(guī)模較小的物業(yè)公司只有以上項目中的幾種收入。
（二）物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)收費及收入現(xiàn)狀。
1、物業(yè)收費面對的是廣大業(yè)主，個性千差萬別，收取難度不一，部分業(yè)主因房屋質量問題物業(yè)服務質量問題業(yè)主已入伙但未實際入住等因素拒交物業(yè)費。造成部分物業(yè)費收入不能到位。
2、部分物業(yè)公司物業(yè)費收取未能按照物價部門批準標準收取，在實際收取中采用低于批準的物業(yè)費標準收取物業(yè)費，再綜合入伙率入住率物業(yè)費收取率幾種因素，造成理論上的計算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業(yè)費征收率在30%———80%之間。部分物業(yè)公司存在微利經(jīng)營艱難經(jīng)營狀態(tài)，少數(shù)物業(yè)公司需房地產(chǎn)開發(fā)公司的補貼收入才能略有贏利。
二、物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)在涉稅上存在的問題及成因：
（一）收入不真實。主要表現(xiàn)在以下幾種方式：
1、部分收入不入賬。業(yè)戶在繳納物業(yè)費或租金時，未能索取發(fā)票，部分物業(yè)公司將這部分收入隱匿不入賬，造成少計收入。
2、收入不確認，記入其他應付款等科目。部分物業(yè)公司在取得物業(yè)管理費收入或租金收入時，暫掛預收款其他應付款等科目，以收入不能確認為由，不計入收入，造成預收款其他應付款科目余額較大，收入長期得不到確認，收入與其物業(yè)管理規(guī)模不相符。少數(shù)物業(yè)公司以住戶裝修保證金抵業(yè)主應繳的物業(yè)管理費時，不作收入處理。
3、減免收入。減免收入的情形有：一次性繳納一年的物業(yè)費少收兩個月或幾個月；對新入伙戶一年收半年；為房地產(chǎn)公司介紹他人買房，減免當年物業(yè)管理費等方式，相應減少了公司應收物業(yè)管理費收入。形成應計收入而未計的情況。
4、應收取的物管費以“工資費用”的形式減少收入，少數(shù)物業(yè)公司在收取單位物業(yè)管理費時，未按規(guī)定開具發(fā)票，而是以工資日常發(fā)生的費用等方式，向對方取得該部分物業(yè)管理費，不入賬或不作收入處理，從而少計收入。
5、補貼收入記往來賬。少數(shù)物業(yè)公司對于房地產(chǎn)公司物業(yè)管理補貼收入，不作收入處理，長期掛其他應付款，以暫借款的名目，少計收入。
（二）納稅申報不規(guī)范。
1、納稅義務發(fā)生時間的變化形成會計準則與稅法差異，造成營業(yè)稅當期計稅依據(jù)不準確。
就一次性收取的物業(yè)管理費或房屋租賃收入，根據(jù)《財政部國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[20xx]16號）中第五條“關于納稅義務發(fā)生時間”的規(guī)定，單位和個人提供應稅勞務轉讓專利權非專利技術商標權著作權和商譽時，向對方收取的預收性質的價款包括預收款預付款預存款預存費用預收定金等，其營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間按照財務會計制度的規(guī)定，以該項預收性質的價款被確認收入的時間為準。也就是說發(fā)生在20xx年的上述業(yè)務可以按照財稅[20xx]16號文件規(guī)定執(zhí)行。20xx年1月1日起施行的新的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定，營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。第二十五條第二款規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。其納稅義務發(fā)生時間具有了收付實現(xiàn)制的特點而不完全屬于權責發(fā)生制的性質，在會計處理與稅法存在差異的情況下，應按稅法規(guī)定辦理。物業(yè)公司應在收到款項時一次性申報營業(yè)稅，而不需考慮所屬期。部分物業(yè)公司在收取物業(yè)費等款項時，采用預收款方式，一次收取半年或一年的物管費等，根據(jù)所屬期按月分攤結轉收入，按結轉收入申報營業(yè)稅，而不是一次性全額申報，按月分攤方式既不符合稅法規(guī)定，稅務機關也很難把握，難以核對，會造成申報和稅務管理的混亂，同時滯延了應納稅款。
2、代收費用扣除不規(guī)范。
國稅發(fā)[]217號《國家稅務總局關于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租的行為，屬于營業(yè)稅‘服務業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關部門收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租不計征營業(yè)稅。”部分物業(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費基金集資費代收款項代墊款項及其他各種性質的價外收費，不作為計稅依據(jù)申報繳納營業(yè)稅。隨著社會的發(fā)展，代收費用中的暖氣報裝費排污費寬帶入網(wǎng)費有線電視入網(wǎng)費等代收費用政策上未明確是否要繳納營業(yè)稅。代收的水費電費燃（煤）氣費維修基金房租等費用長期掛其他應付款，歷年結轉，既反映不出代收的手續(xù)費，也反映不出其余額中有多少是代收費用，長期掛賬幾年的其他應付款未結轉收入申報稅款。
3、跨年度租金收入企業(yè)所得稅問題的政策因素。
《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產(chǎn)生歧義，但第十九條第二款規(guī)定，租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)，對租金收入的處理作出了具體規(guī)定。一次收取跨年度租金收入應一次結轉。根據(jù)《國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[20xx]79號）關于租金收入確認問題規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)包裝物或者其他有形資產(chǎn)使用權取得的租金收入，應按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關年度收入。
按照以上規(guī)定，筆者認為，企業(yè)的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分攤結轉，20xx年度20xx年度則應全部結轉，20xx年1月1日后則可一次結轉或按年分攤結轉。在實際工作中，一次結轉還是按年結轉這兩種觀點一直存在，大部分企業(yè)的表現(xiàn)形式為按年分攤結轉，主管稅務管理部門予以默認，實際操作上兩種情況都存在。
（三）發(fā)票使用不規(guī)范。
部分物業(yè)公司在收取個人業(yè)主物業(yè)管理費時使用自制收據(jù)收取物業(yè)管理費，而在收取單位物業(yè)費或出租給單位使用的門面時才使用稅務發(fā)票，從而造成未按規(guī)定向業(yè)主開具發(fā)票。一方面是業(yè)主索取稅務發(fā)票的意識不強，按入伙時簽訂的物業(yè)管理合同或租賃合同的約定付了物業(yè)管理費或租金后，索取稅務發(fā)票的意識不強，合法權益未能體現(xiàn)；另一方面，物業(yè)公司開具發(fā)票的意識不夠，收取款項時未向業(yè)主開具稅務發(fā)票，或出于某種目的，向個人業(yè)主收取款項不開具稅務發(fā)票。部分物業(yè)公司申報營業(yè)稅等稅款后，未領購相對應的發(fā)票，造成應開具而未開具發(fā)票可以領購又未領購發(fā)票的現(xiàn)象。
（四）賬務不健全或不建賬。
部分規(guī)模較小的物業(yè)公司人員少，收入成本核算簡單，設立簡易賬或不建賬，不能全面反映收入成本費用等情況，稅務機關不能掌握其真實的收入費用等情況。
（五）稅務管理部門收入難核實。
采用自制收據(jù)收取的應稅收入是否全部入賬核算方面同時也就相應地存在問題，稅務部門在核實物業(yè)公司管理情況時，可能調(diào)查到物業(yè)公司管理了多少幢多少套，但入住業(yè)戶多少則較難掌握，已入伙業(yè)主也有長期不在的情況，已入住的業(yè)戶物業(yè)管理費也存在征收率的問題，并不能100%到位。物業(yè)面積入住率征收率物業(yè)收費標準與實際收費標準的差異，物業(yè)公司取得收入未全部入賬等情況，造成稅務機關核實收入難。
三、管理措施。
（一）宣傳與輔導。
一方面稅務機關要加強對物業(yè)公司行業(yè)政策的宣傳與業(yè)務培訓，加強涉稅輔導，向企業(yè)財會人員宣傳行業(yè)最新政策，提升財會人員對政策的正確理解，準確及時確定收入，誠信納稅，提高企業(yè)對稅收的遵從度。另一方面要通過多途徑向業(yè)主宣傳，提高業(yè)主索取發(fā)票意識，把索取發(fā)票當作一種常態(tài)，形成維護自己的合法權益的一種習慣。
（二）規(guī)范使用發(fā)票，強化“以票控稅”。
1.物業(yè)公司使用稅控機向業(yè)主開具機打發(fā)票，但大部份物業(yè)費需管理人員上門征收，適用于自行繳納物業(yè)費率較高的單位，并且允許該部分企業(yè)領用定額發(fā)票，方便物業(yè)公司因業(yè)主未自行繳納而需上門收取物業(yè)費。
2.領取定額發(fā)票，但業(yè)務量較大的企業(yè)領用發(fā)票的數(shù)量較大，使用也不是很方便，適用于規(guī)模相對較小的企業(yè)。
3.領用裁剪式發(fā)票或允許企業(yè)自行印制專業(yè)發(fā)票，稅務機關加強控管。
4.建立發(fā)票違規(guī)舉報制度，打擊發(fā)票違章行為，規(guī)范發(fā)票開具和使用，維護納稅人的合法權益。
（三）日常管理。
建立物業(yè)管理明細臺賬，企業(yè)每半年報送一次納入物業(yè)管理的樓盤房屋門面相應的入住使用及收取物業(yè)管理費情況，主管稅務機關在審核后可建立相關動態(tài)臺賬，后期的每期數(shù)據(jù)應呈遞增狀態(tài)，如發(fā)現(xiàn)異常，及時跟蹤管理。稅務機關應加強稅源調(diào)查，實地調(diào)查詳細了解企業(yè)物業(yè)管理項目，各小區(qū)物業(yè)面積，入住情況門面出租情況，物業(yè)費收費標準其他經(jīng)營項目等情況，與企業(yè)自報資料進行比對，分析畢業(yè)論文異常，加強巡管。
（四）規(guī)范納稅申報及賬務管理。
規(guī)范企業(yè)的納稅申報，企業(yè)應及時確入收入，明確應稅收入應稅代收費用對應的應納稅種納稅義務發(fā)生時間，及時準確申報納稅。引導企業(yè)規(guī)范建賬，規(guī)范各科目收入費用成本的確認，如各項收入發(fā)生的費用各種代收費用的收取與支付的核算等。對無建賬能力的規(guī)模較小的企業(yè)，根據(jù)物業(yè)面積，收費標準入住率等各項指標核定應納稅額。加強評估管理，對零申報戶異常申報戶，與掌握的企業(yè)相關情況進行比對，及時評估，糾正企業(yè)不規(guī)范行為。
（五）部門協(xié)作。
與房管工商公安房地產(chǎn)開發(fā)公司加強協(xié)作，了解掌握樓盤開盤出售情況物業(yè)公司登記及進入小區(qū)情況物業(yè)收費標準情況門面出租情況業(yè)主入住情況，及時跟進管理。
物業(yè)調(diào)研報告題目篇六
隨著城市建設規(guī)模的不斷提高和擴大，物業(yè)管理也逐漸深入到百姓生活中間。目前在縣城內(nèi)的物業(yè)管理雖然不如大中城市，但也逐步趨于正軌。在這漸進的過程中，我們物價部門應該充分發(fā)揮好政府引導作用，恰當?shù)乩脙r格管理職能，促進物業(yè)管理的良性發(fā)展。
一、縣級物業(yè)管理公司的現(xiàn)狀。
縣級物業(yè)管理公司的管理范圍主要是居民住宅。一般來說，居民住宅中的經(jīng)濟適用住房，其物業(yè)管理由房管局下設的物業(yè)管理公司負責；其他住宅或者商用樓由原房地產(chǎn)開發(fā)商成立物業(yè)公司負責管理，很少有專門從外界引入專職的物業(yè)管理公司進行獨立管理和運轉。因此，房屋建設方和物業(yè)管理方一般都有直接的隸屬關系，在經(jīng)營理念、盈虧補缺等方面都有著千絲萬縷的關系。
從整體的物業(yè)管理公司經(jīng)營情況看，物業(yè)管理公司主要負責母公司--房地產(chǎn)開發(fā)商所建設的樓盤管理，主要收費有物業(yè)管理費、小區(qū)停車場收費以及各類代收費用。物業(yè)管理收費依據(jù)《河北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》，主要是分為兩種價格模式：一是普通住宅的物業(yè)管理費，實行政府指導價格；二是高檔住宅、商業(yè)用樓實行市場調(diào)節(jié)價。根據(jù)這一指導原則，我們會同市房管局等相關部門，在召開制定物業(yè)管理費聽證會的基礎上，制定了我市的普通住宅物業(yè)管理三級收費方案，并得以執(zhí)行。但隨著城市建設、物業(yè)管理水平、城市居民生活水平、經(jīng)濟發(fā)展水平等因素的不斷提高，原有的物業(yè)收費標準確已不能適應形勢的發(fā)展，不少物業(yè)管理企業(yè)認為收費標準偏低，甚至有些單位違反備案管理，擅自調(diào)高收費；與此相對應的是消費者對物業(yè)管理的要求在逐步提高，對收費標準也充滿質疑和不滿，反映和意見頗多。
二、目前物業(yè)管理中存在的問題。
（一）借前期物業(yè)管理合同的簽訂，提高物業(yè)管理收費。在房地產(chǎn)開發(fā)商交房的同時，一般要簽訂《前期物業(yè)管理合同》，主要是明確物業(yè)管理收費，為以后的正式物業(yè)管理合同進行鋪墊，服務的水平和項目有欠缺；基本上后期正式合同的價格只能高不會低，而且實際服務水準不可能再提高。不少房地產(chǎn)開發(fā)商借此機會，一路調(diào)高了物業(yè)收費標準，而購房的消費者為了拿到鑰匙也不得不接受。比如今年交房的物業(yè)費均在0.5元/平方米左右，遠遠高于原來的一級收費標準。
（二）物業(yè)管理公司在運轉一段時間后擅自調(diào)高價格。不少住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司聲稱入不敷出，經(jīng)營處在嚴重虧損狀態(tài)，部分公司不履行調(diào)價申報制度，也不與業(yè)主委員會協(xié)商或者征求大多數(shù)居民意見，擅自調(diào)高物業(yè)管理費，時有突破政府指導價的浮動幅度，與業(yè)戶發(fā)生矛盾。如某小區(qū)的物業(yè)費由原來的一級收費標準一下子提高到了0.7元/平方米，服務水平卻未見提高。
（三）部分小區(qū)的物業(yè)管理公司不執(zhí)行價格備案制度和價格公示制度。物業(yè)管理費的備案制度是在《河北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》中規(guī)定的，因此，作為一項價格管理制度，就必須得到落實。然而有少數(shù)物業(yè)公司不來備案，對此種行為我們又沒有合理準確的處罰依據(jù)，《價格法》以及《價格違法行為處罰規(guī)定》中遍尋無果，造成一些物業(yè)管理公司的僥幸心理，嚴重影響了我們執(zhí)法的嚴肅性；同時在收費公示方面，也存在著公示內(nèi)容不全面、公示的標準和服務內(nèi)容含混不清的問題，甚至有不公示的情況。
（四）住宅小區(qū)停車場收費問題存在爭議。小區(qū)停車場收費屬于國家定價，必須辦理《收費許可證》。目前規(guī)格較低小區(qū)內(nèi)的停車場是免費的，部分高檔小區(qū)建有地下停車場，車位已經(jīng)賣給了業(yè)主，但物業(yè)公司因管理上需要，彌補燈、水、電以及管理人員等開支，收取了車位管理費、租用車位管理費以及臨時停車費等費用。如某小區(qū)把地下停車場以9萬元的價格賣給了業(yè)戶后，每月還收取車位管理費30元；租車位、臨時停車等也收費不等。這些都屬于停車收費衍生出的項目，應該采用什么樣的價格形式來管理并無恰當依據(jù)。
（五）對普通住宅小區(qū)和高檔住宅小區(qū)的定義模糊，造成監(jiān)管不力。在《河北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》中，明確了普通住宅小區(qū)物業(yè)管理實行政府指導價格，高檔小區(qū)、商業(yè)用樓實行市場調(diào)節(jié)價格。但在這個《辦法》中，并沒有明確什么是普通住宅小區(qū)，什么是高檔住宅小區(qū)。目前，在縣城小區(qū)住房建設中，6層以上和有電梯的樓盤、別墅很多，有不少小區(qū)是混建的。那么，從價格管理上該怎么劃分普通和高檔呢？一個住宅小區(qū)是不是可以同時存在多種物業(yè)費標準？如果說以6層以下、不帶電梯的住宅為界線劃分普通小區(qū)和高檔小區(qū)的話，那么在《河北省物業(yè)服務收費管理實施辦法》和相關的物業(yè)管理收費的文件中規(guī)定“對住宅電梯和加壓供水設施的維護費用實行政府指導價”與此相悖，因為這些是高檔小區(qū)的設施，應屬于高檔住宅小區(qū)市場調(diào)節(jié)的價格內(nèi)容，市場調(diào)節(jié)價格的原則是自負盈虧。
（六）物業(yè)收費管理備案制度存在缺陷。目前我們要求的物業(yè)管理費備案，要求物業(yè)公司也必須按規(guī)定上報與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理合同，或者是與業(yè)主委員會簽訂的合同。這是理論上的程序，在實際中執(zhí)行不力。因為在房地產(chǎn)商交房時，根本不可能有業(yè)主委員會，就是在居住年久的小區(qū)內(nèi)，擁有業(yè)主委員會的也寥寥無幾。這樣，因為缺少了備案硬件，造成物業(yè)管理公司備案不合格，甚至有的'物業(yè)公司干脆就不備案。目前看來，實現(xiàn)了前期物業(yè)備案的寥寥無幾，提價備案的也是以前備案的公司，少而又少。
三、建議和對策。
（一）建議上級物價管理部門盡早協(xié)同建設部門、房管部門對普通、高檔住宅小區(qū)做出規(guī)范性定義，至少應該在價格管理方面有個較為明確的界定，以便切實對普通住宅小區(qū)的物業(yè)收費管理到位，制定切實可行的物業(yè)管理收費標準，實現(xiàn)物業(yè)管理公司良性運轉，解決業(yè)主對物業(yè)收費疑惑和矛盾；同時徹底放開高檔小區(qū)的物業(yè)收費管理，使物業(yè)管理企業(yè)自主決定收費項目和標準，發(fā)揮物價部門的引導作用，促進物業(yè)公司的健康發(fā)展。
（二）建議上級物價部門明確下放的物業(yè)收費管理權限，以便使當?shù)匚飪r部門能夠根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況，及時監(jiān)審物業(yè)管理成本的變動，制定切合本地經(jīng)濟和消費水平的物業(yè)收費區(qū)域性標準；同時要明確物業(yè)管理中存在的其他收費，如停車場收費、車位管理等收費的核定權限、標準以及格管理形式、制定原則，以利于基層物價部門的管理和規(guī)范。
（三）認真開展縣區(qū)的物業(yè)管理收費水平的調(diào)查研究，按照當?shù)氐纳钏胶拖M水平核定，制定相應的價格標準。筆者以為，應當實現(xiàn)以下目標：對普通住宅小區(qū)，應該實現(xiàn)一個總體的區(qū)域性的指導價格標準，既要實現(xiàn)一定時期內(nèi)的穩(wěn)定，又要兼顧經(jīng)濟社會的發(fā)展變化情況，具有一定的前瞻性；對于高檔小區(qū)，應當本著合理利潤的原則，適時開展高檔小區(qū)物業(yè)成本調(diào)查，公布社會平均價格，建立高檔小區(qū)經(jīng)營成本公示制度，抑制不當?shù)美吞摳呤找鎲栴}；對于住宅電梯、供水輔助設備等設備維護費用的標準，應該核定社會成本，予以監(jiān)督；實現(xiàn)一小區(qū)多級物業(yè)收費標準。
（四）完善價格備案制度，制定切實可行的處罰措施。價格備案制度是在房地產(chǎn)價格、物業(yè)管理收費方面經(jīng)常使用的，由于它過于籠統(tǒng)，而且有時還偏于教條，應該予以糾正。特別是在價格管理中，要特別明確處罰依據(jù)和條款、處罰幅度，使那些不履行價格備案制度的單位得到重創(chuàng)，維護我們價格執(zhí)法的嚴肅性。
（五）建議重新在物業(yè)收費管理中實行《收費許可證》制度。物業(yè)管理收費、停車場收費以及代收費用都基本上是政府指導價、定價的管理方式，辦理《收費許可證》既有據(jù)可依也便于管理；在《價格法》對備案制度無處罰條文的情況下，應用《收費許可證管理辦法》進行處罰，也不失為一個亡羊補牢的措施。
物業(yè)調(diào)研報告題目篇七
實習，顧名思義，就是在實習中學習。經(jīng)過一段時間的學習，或者當學習結束時，我們需要知道我們學到了什么，或者我們應該如何在實習中應用它。因為任何知識都來自實踐，屬于實踐。所以我們必須把它付諸實踐來檢驗我們所學的東西?，F(xiàn)在我們就要畢業(yè)了，實習對我們越來越重要。剛剛結束的實習階段可以說是我大學四年來最艱難、最充實的時期。
努力工作是因為我剛剛開始工作，不能很快適應很多方面。然而，充實是在這段時間里無法在校園里學到的知識和技能，它進一步提高了自己各方面的素質。同時，實習也給了我一定的工作經(jīng)驗。這為將來找一份好工作奠定了基礎?，F(xiàn)在讓我們總結一下這些天我們工作中的成績和缺點。
首先，總結經(jīng)驗，其次，有系統(tǒng)地了解自己的工作情況。隨著國民經(jīng)濟建設的快速發(fā)展和國民收入的不斷增加，人們越來越關注生活質量。當人們有足夠的食物和衣服時，他們對居住環(huán)境和居住的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國雖然是一個新興的服務業(yè)，但已經(jīng)有20多年的歷史。
隨著國民經(jīng)濟建設的快速發(fā)展和國民收入的不斷增加，人們越來越關注生活質量。當人們有足夠的食物和衣服時，他們對居住環(huán)境和居住的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國雖然是一個新興的服務業(yè)，但已經(jīng)有20多年的歷史。應該說，它積累了一些經(jīng)驗。從興起到發(fā)展，現(xiàn)已成為現(xiàn)代居民不可或缺的服務業(yè)。
物業(yè)管理能走可持續(xù)發(fā)展之路嗎?作為一名物業(yè)管理專業(yè)人員，我在畢業(yè)前做了一項實習研究。從xx年xx月xx日至xx年x月xx日，為了進一步鞏固知識，理論聯(lián)系實際，我在xx物業(yè)管理有限公司進行了為期六個月的訪問和學習實習期間，我們受到xx市xx物業(yè)管理有限公司的熱情接待。通過在公司物業(yè)管理辦公室實習，我對各地的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這個過程中，我學到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務知識，豐富了學到的專業(yè)知識，為今后的正常工作打下了堅實的基礎。
一、研究對象的基本情況。
xx市xx物業(yè)管理有限公司成立于5月。位于西城北門陽木橋社區(qū)二十號。東接西城路，南接滬寧鐵路，西接豐濱路，北接213國道。它是一家獨立核算、自負盈虧、獨立經(jīng)營的企業(yè)。資質等級為三級，注冊資本100萬元。近年來，公司始終貫徹“以人為本、誠信服務”的理念，遵循“高質量、高效率、一流服務、信譽第一”的宗旨。擁有一批大專以上學歷的高素質管理人才，并取得國家物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書。創(chuàng)建了一個思維積極、技術過硬、工作作風優(yōu)良的物業(yè)管理團隊。公司成功接管xx、xx二期(民豐西苑)、綠洲花園等住宅區(qū)，取得了良好的社會、環(huán)境和經(jīng)濟效益。面對物業(yè)管理市場的激烈競爭和困難，公司規(guī)劃了良性發(fā)展循環(huán)。
目前，我們正在積極準備iso9001質量體系認證，并已獲得內(nèi)部審計師資格證書。公司承諾嚴格按照“城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的標準制定和完善各項管理制度，充分利用現(xiàn)代管理方法，確保工作順利完成，為業(yè)主創(chuàng)造文明、整潔、安全、有序的生活環(huán)境，創(chuàng)造舒適的生活空間。我們將繼續(xù)創(chuàng)新，努力為西城更多業(yè)主和居民提供優(yōu)質、安全、舒適的服務，進一步提升企業(yè)形象，精心打造“新橋物業(yè)”企業(yè)品牌，讓新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)的一顆璀璨之星。
二.研究的目的和意義。
“實踐是檢驗真理的唯一標準”。在學習了三年的物業(yè)管理之后，我總是想把學到的東西運用到實踐中去。這是我的研究目的之一。此外，我想了解現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)的社會發(fā)展情況，為今后正式進入工作崗位打下堅實的基礎。這是我研究的第二個目的。雖然物業(yè)管理有著良好的發(fā)展前景，但從目前的物業(yè)管理現(xiàn)狀來看，行業(yè)內(nèi)部和社會環(huán)境之間還有一系列問題需要解決。
只有隨著社會經(jīng)濟的進一步發(fā)展，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件，行業(yè)內(nèi)不斷自我完善，物業(yè)管理的美好前景才能成為現(xiàn)實我想通過這次實習，我將對物業(yè)管理有一個新的認識和體驗。我將從感性認識上升到理性認識，理論與實踐相結合，把學到的知識運用到社會實踐中，注意把從書本上學到的物業(yè)管理理論知識與實際工作相比較，用理論知識加深對實際工作的理解，用實踐驗證學到的物業(yè)管理理論，探索物業(yè)管理工作的本質和規(guī)律從很小的時候起，我就會為自己爭取一個光明的未來?？偟膩碚f，它也為物業(yè)管理行業(yè)走向成熟和健康發(fā)展做出了自己微薄的努力。
三、研究方法和范圍。
在本次調(diào)查中，我主要對新橋物業(yè)管理辦公室開展物業(yè)管理工作的特點、方法和操作規(guī)程進行了調(diào)查和分析。我還初步了解了管理辦公室的設施管理、事務管理和安全管理。調(diào)查期間，我主要通過現(xiàn)場采訪物業(yè)管理人員和現(xiàn)場調(diào)查來完成調(diào)查工作。新橋物業(yè)管理有限公司現(xiàn)擁有xx、民豐西苑、綠洲花園三個管理區(qū)。
四、調(diào)查分析結果。
實習期間，我深刻體會到新橋房產(chǎn)的優(yōu)勢及其對黃翔街的影響。新橋物業(yè)管理有限公司雖然經(jīng)過短短幾年的發(fā)展，取得了如此巨大的成就，但它離不開新橋人努力工作、創(chuàng)新和挑戰(zhàn)的精神。但是，在看到成績的同時，也發(fā)現(xiàn)了一些影響新橋物業(yè)發(fā)展的問題，總結如下:。
首先，內(nèi)部管理不規(guī)范首先，幾個物業(yè)管理幾乎都遵循舊的管理模式部門之間分工不明確，制度不完善，程序性和標準化工作流程少，大部分管理簡單粗放。
其次，由于物業(yè)管理存在諸多問題，各地制度不完善，關系復雜，需要協(xié)調(diào)處理的關系眾多，物業(yè)管理部門投入了大量精力處理各種關系。處理這些關系當然有利于公司的發(fā)展。然而，當內(nèi)部管理和外部服務被忽視時，不可避免的是本末倒置。這影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。
第二，責任和權利不明確責任和權利不明確是公司發(fā)展的主要障礙。
例如，一些房屋維修問題和設施設備配套問題可以通過談判更好地解決。但更多的.是使物業(yè)管理工作不能獨立進行，許多問題需要各級審批，導致多重管理，影響了物業(yè)管理服務質量的提高和物業(yè)管理的健康發(fā)展。此外，各物業(yè)管理辦公室內(nèi)部和崗位之間權責不清、職責分工不合理、人員配備不科學，導致工作效率低下、工作鏈條斷裂、工作流程不暢，阻礙了部分工作正常、快速、有效地完成，極大地影響了服務水平的提高。
第三，缺乏專業(yè)管理人員由于員工相對缺乏專業(yè)知識，他們大多在過程中從事房地產(chǎn)。雖然他們比較有經(jīng)驗，但缺乏系統(tǒng)的理論知識。此外，由于觀念和資金問題，企業(yè)很少引進專業(yè)管理人員，導致服務意識差，觀念創(chuàng)新不足，物業(yè)管理難以進入良性發(fā)展的軌道。
五、研究經(jīng)驗和建議。
通過對實習的理論研究和實習的磨合，我提出了自己的一些建議和方法:。
1.建立一支規(guī)范、高效、專業(yè)的團隊，做好基礎管理是關鍵。優(yōu)秀的基礎管理是搞好物業(yè)管理的基本點，而員工素質是優(yōu)質服務的決定性因素，是物業(yè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關鍵。
(1)規(guī)范服務人員形象，加大企業(yè)宣傳力度標準圖像包括儀表、語言和行為。儀表標準要求我們的服務人員持有相關證書，穿戴整齊并佩戴明顯標志。語言形象要求服務接待人員說普通話例如，在服務人員的電話接待中，要問的第一個問題是“新橋物業(yè)，我能為你做什么”，語言應該盡可能溫暖委婉，包括當與業(yè)主發(fā)生沖突時，“新橋物業(yè)”應該成為每個員工的口頭禪，這也有利于企業(yè)形象的提升。行為形象要求每個崗位的員工以標準的方式工作，展示他們的職業(yè)風格。這一點對我們的安全人員非常重要。保安人員負責維護社區(qū)的公共秩序。因此，他們應該盡力在工作中達到軍事標準。例如，他們不應該走路、抽煙或打架，以免對業(yè)主造成不良影響。房地產(chǎn)是一個服務行業(yè)，它的行為實際上是一個服務過程，也就是一個服務交付過程?？鞓返膯T工可以平息服務缺陷給業(yè)主帶來的不滿和投訴。此外，服務人員的形象也是公司服務的有形展示，向用戶傳達公司的良好形象。
2.服務管理應以專業(yè)化為方向，融入法制化，走程序化的道路。
(1)、在專業(yè)化的方向上，首先要做的是奠定其專業(yè)基礎，即讓大多數(shù)員工掌握豐富的專業(yè)知識和技能，所以企業(yè)應該建立一個活躍的氛圍，靈活的學習網(wǎng)絡例如，公司應及時、快速、方便地定制圖書、期刊、報紙等各種專業(yè)學習媒體，并配置現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(互聯(lián)網(wǎng)、局域網(wǎng)等)。)使各種項目的高級視圖成為公司的共享信息。通過學習，員工可以“站在新橋上，跳出新橋”，用領先行業(yè)的思想和心態(tài)做好每件事。此外，公司還應組織定期或不定期的培訓課程并外出學習。特別值得一提的是，從外出中學到的東西不應該純粹是“借來的”，必須及時根據(jù)當?shù)厍闆r加以改變。它應該主要符合公司和社會的實際情況，否則只會浪費大量的人力物力。
實習期間，我在社區(qū)管理辦公室接觸到的專業(yè)書籍和期刊很少，所以這一點尤為重要。專業(yè)技能是服務質量的基礎，應鼓勵員工提出技能改革的方法，參加國家技能考試，獎勵取得一定成績的員工，形成“學有所得，學有所得”的良性循環(huán)。第三，專業(yè)化還要求明確的部門結構和改進專業(yè)結構。例如，綠洲花園在管理一些文件時有一點混亂，因為它的人員很少，而且一個人要負責很多事情。因此，我認為部門結構應該有一個明確的分工，各部門應該形成自己的職責和工作規(guī)范，并有相應的配套設施。最后，專業(yè)重組是根據(jù)各部門所用專業(yè)的特點整合專業(yè)知識，使每個員工擁有一個專業(yè)和多種能力。例如，安全、綠化和工程部門可以在明確部門的基礎上實現(xiàn)“人人都應該學習和理解一切”，并可以在責任人員不在時處理緊急情況。
(2)將法律制度納入其中，就是要求公司的每一項行為都直接或間接地與法律政策相聯(lián)系，這也是我們在工作中保持積極地位的關鍵，特別是在處理不協(xié)調(diào)的糾紛方面。物業(yè)公司必須時刻具備法律自我保護意識，也就是說，我們必須在每一個潛在的法律糾紛中采取行動。例如，在綠洲花園，我看到住宅區(qū)的路面坑坑洼洼。如果屋主查看或檢查了房子，就有倒塌的潛在風險，我們的財產(chǎn)也沒有給出任何警告。這是我們的無所作為。萬一發(fā)生事故，我們將承擔責任。
如果我們給出一個引人注目的警告，那么我們只能不承擔任何責任或連帶責任。因此，每位員工都應該牢記自我保護的法律意識，以避免不必要的麻煩。物業(yè)管理是集勞動服務、智能和管理于一體的特殊服務業(yè)。管理和服務的目標是“人”，最終目標是“滿足他人的需求”這里提到的“管理”絕不是簡單的“限制”“管理”是約束，“理性”是說服。只有將約束和說服有機地結合起來，才能實現(xiàn)有序有效的管理過程。因此，其經(jīng)營管理的復雜性不同于一般制造企業(yè)。它的運作和管理是系統(tǒng)的、科學的、積極的和富有人情味的。這是一個涉及自然科學和社會科學以及心理學和行為科學的廣闊領域。
未來，中國的物業(yè)管理水平將逐步與世界水平接軌。因此，發(fā)展的道路是漫長的，我們每個人都應該下定決心為之不懈努力。我們相信物業(yè)管理行業(yè)會越來越好!
物業(yè)調(diào)研報告題目篇八
物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟工作會議確定的三個突破之一。物業(yè)管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過程。
一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點工作開展情況。
上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點，打破社區(qū)原有的小區(qū)負責制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會。城市七個社區(qū)的試點具體情況為：
1、社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護，但缺乏信心。經(jīng)過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關意見。下一步準備成立業(yè)主委員會。
二、社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測算費用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的.違章建筑，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。
三、觀山社區(qū)：試點一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司(原一建公司)改制時已將其宿舍區(qū)(建筑公寓)移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實施過物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長效管理?，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場走訪了業(yè)主。針對院內(nèi)的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協(xié)調(diào)會，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。
四、老西門社區(qū)：老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多，創(chuàng)建任務最難，實施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實施物業(yè)管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。
五、渫陽社區(qū)：試點一：農(nóng)資大市場。農(nóng)資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心(宏天物業(yè))管理，但建設方和業(yè)主對物業(yè)管理強烈不滿，準備重新聘用物業(yè)服務企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴重，業(yè)主強烈要求實施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會，下一步準備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會。
六、中渡社區(qū)：社區(qū)選擇小區(qū)做為試點。小區(qū)是原廣福橋煤礦職工宿舍區(qū)，有業(yè)主近七十戶，改制后由社區(qū)接管，但由于收費狀況不好，管理有難度，每年社區(qū)還要負債投入。今年，社區(qū)在該小區(qū)率先推行物業(yè)管理，組織召開業(yè)主大會，選舉成立了業(yè)主委員會，并協(xié)助完善了業(yè)主規(guī)約。六月份，小區(qū)正式開始自治管理。
二、物業(yè)管理工作開展過程中存在的難點。
1、社區(qū)對物業(yè)管理的社會效益認識不足。個別社區(qū)認為物業(yè)管理與小區(qū)管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。
2、硬件設施不配套。一是相當一部分院落建設不規(guī)范，無門崗和門廳，現(xiàn)在組織修建也不好規(guī)劃。二是居民區(qū)下水道、電、路等物業(yè)管理所涉及到的設施嚴重滯后，維修或建設需大量資金。
3、規(guī)范控制混亂。小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象嚴重，臨時建筑擠占了消防通道。綠化率達不到設計標準，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。
4、收取物業(yè)管理所必須的費用存在一定的難度。有些業(yè)主認為物業(yè)公司賺了錢，不愿交費，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時代，對自己應盡的責任和義務不明。
5、物業(yè)管理企業(yè)動作欠規(guī)范。現(xiàn)有的幾個物業(yè)管理企業(yè)，市場化程度不高，管理不是很專業(yè)，缺乏先進的管理經(jīng)驗與模式，營利的目的太明顯。
6、前期物業(yè)管理不規(guī)范，開發(fā)建設所遺留下來的問題對物業(yè)管理形成了極大的障礙。
7、業(yè)主大會難組織。居民對物業(yè)管理的含義認識不清、信心不足，參加會議的積極性不高。
8、媒體關注程度不夠。
三、對我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理工作的幾點建議。
1、嚴格執(zhí)行物業(yè)管理的法律、法規(guī)及規(guī)章，使物業(yè)管理的管理、服務、經(jīng)營、收費等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運作。政府要加強服務意識，出臺相應的扶持政策，為廣大企業(yè)營造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀的政策支持與引導。建立物業(yè)管理市場準入制度。加強物業(yè)管理市場的培育，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。鼓勵開發(fā)商從社會上聘請那些經(jīng)過實踐被業(yè)主認可的物業(yè)管理公司來進行專業(yè)化的管理。鼓勵通過招投標等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進競爭機制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場化方向發(fā)展。
2、物業(yè)管理企業(yè)要按照“產(chǎn)權明晰、權責明確、政企分開、管理科學”的要求，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。
3、社會公眾應客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè)，加深對這一行業(yè)的了解并對這一行業(yè)的作用充分重視，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費觀念。
四、下一步工作重點。
一是廣泛宣傳，營造良好輿論氛圍;。
二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機制;。
三是加強業(yè)主大會組建的指導監(jiān)督工作;。
四是進一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標工作;。
五是建立“質價相符”的服務收費機制;。
六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質;。
七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系。
物業(yè)調(diào)研報告題目篇九
黨的十七大明確指出：“社會穩(wěn)定是人民群眾的共同心愿，是改革發(fā)展的重要前提。要健全黨委領導、政府負責、社會協(xié)同、公眾參與的社會管理格局，健全基層社會管理體制。最大限度激發(fā)社會創(chuàng)造活力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素”。區(qū)委十屆六次全會也提出了要全力抓好社會穩(wěn)定工作，全面落實各項工作措施，營造安居樂業(yè)的社會環(huán)境。而物業(yè)管理是城市管理和社會建設的基礎工程，為此，加強居住小區(qū)物業(yè)管理建設，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關注的熱點問題。前不久，按照區(qū)委的工作部署，南關嶺街道黨工委在解放思想學習實踐活動專題調(diào)研階段，結合地區(qū)實際，組織了專題調(diào)研小組，就如何推進地區(qū)物業(yè)管理，促進地區(qū)社會和諧穩(wěn)定進行了專題調(diào)研。此次調(diào)研，實地走訪了部分居委會和物業(yè)管理公司，召開了由街道城管部門、物業(yè)公司、居委會、業(yè)主委員會等單位參加的不同層次座談會，發(fā)放了500份居民調(diào)查問卷，征求了各個群體的意見和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
據(jù)調(diào)查，南關嶺街道共有各類物業(yè)建筑面積240萬平方米，住宅建筑面積約181萬平方米。2萬平方米以上的居住小區(qū)16個，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區(qū)4個，占總面積的25%;九十年代后，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設計、綜合開發(fā)建設而成的小區(qū)12個，占總面積的75%。已實行物業(yè)管理的小區(qū)8個，占居住小區(qū)的50%;成立業(yè)主大會的小區(qū)5個，占實行物業(yè)管理小區(qū)的62.5%。全街共有物業(yè)管理企業(yè)七家，從業(yè)人員300余人。目前，實行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。
總體看，物業(yè)管理工作具有以下幾個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初級階段。目前仍然沒有實行物業(yè)管理的居住小區(qū)占50%;未收取物業(yè)費的小區(qū)占75%，在收取物業(yè)費小區(qū)中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費。二是物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模比較小，資質等級偏低等;物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質較低，物業(yè)服務工作不到位。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不健全。對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查及規(guī)范化經(jīng)營缺乏制度支撐，對社區(qū)物業(yè)管理自治方式缺乏科學性探索。
近年來，各新建小區(qū)積極通過公開招投標選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺，物業(yè)管理工作取得了一定成績，也總結了一些經(jīng)驗，但由于體制、觀念、機制等因素的影響，物業(yè)管理工作仍存在以下四個方面的問題：
1、開發(fā)商遺留問題嚴重。開發(fā)商遺留問題嚴重是各地普遍存在的問題，本地區(qū)也不例外。問題主要包括變更規(guī)劃、配套設施不落實、房屋及附屬設備質量不合格等。這些問題遺留到物業(yè)管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調(diào)查，在有物業(yè)公司的小區(qū)，57%的受訪者認為居住小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責任，68%的受訪者認為居住小區(qū)技防措施不健全。
2、物業(yè)管理公司定位不合理。目前，據(jù)調(diào)查，現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質等級低，物業(yè)管理服務水平偏低，經(jīng)營管理理念陳舊，缺乏市場競爭力。在7家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質分類，一級資質僅有1家，其余6家均為三級資質，按照性質分，2家由村公司物業(yè)轉制而來，其余是市內(nèi)物業(yè)的分公司.個別物業(yè)公司受舊的體制影響比較深，習慣上以管理者自居，服務意識差;有些企業(yè)低水平服務、高標準收費;有些企業(yè)錯誤認為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低，缺少對員工的培訓和嚴格規(guī)范的制度管理，造成人員素質普遍偏低;有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權益。
3、部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，對物業(yè)管理收費的理解尚未到位，不愿意按照目前價格享受較為全面的物業(yè)管理服務。業(yè)主普遍存在維權意識強烈而責任意識淡薄，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主權利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查顯示，只有1%的受訪者對《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達87%;71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權法》有關房產(chǎn)權利方面的規(guī)定。業(yè)主相互不熟悉，往往出現(xiàn)“誰都可以牽頭成立業(yè)主大會，但誰都無法真正成立業(yè)主大會”的無序局面，業(yè)主委員會的權威受到質疑。據(jù)調(diào)查顯示，55%的受訪者所居住的社區(qū)沒有成立業(yè)主委員會;當居住方面合法權益受到侵害時，更多人傾向于選擇通過居委會維權;87%的受訪者認為業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好，居委會作用發(fā)揮好。
4、政府相關職能部門公共服務水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責劃分和相互配合的問題，有些是行政監(jiān)管關系，有些是業(yè)務合作關系。目前，政府相關職能部門之間的關系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會等相關部門的關系還未理順，責權利的劃分有待進一步明確，公共服務水平有待進一步提高。此外，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應由政府提供的公共服務職責被人為地轉嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔一個企業(yè)的責任，又承擔著部分政府公共服務的職能等等。
南關嶺地區(qū)地處城鄉(xiāng)結合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實際的物業(yè)管理模式。通過此次調(diào)研，提出以下幾條建議：
1、推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入法。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的'“規(guī)劃—設計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發(fā)項目在設計、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問題，從源頭上減少開發(fā)商遺留問題對物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關職能部門從政策、資金、管理以及技術手段等多方面問題入手深入研究，加強引導，推進物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。
2、成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會并積極發(fā)揮作用。應由街道相關部門協(xié)調(diào)各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺，促進行業(yè)自律，推動公平競爭，協(xié)調(diào)利益沖突，維護企業(yè)合法權益等方面的作用。協(xié)會應著力開展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論;建立行業(yè)自律機制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為;反映企業(yè)合理訴求，維護企業(yè)合法權益;開展各種形式活動，形成行業(yè)的凝聚力;正確引導輿論宣傳，樹立行業(yè)良好形象;加強從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓，形成在職繼續(xù)教育機制。
3、建立健全長效管理機制。要建立和完善對開發(fā)商的誠信考核機制，特別是對其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接;行業(yè)主管部門要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業(yè)管理的必要性;物業(yè)管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動，用更好的服務取得業(yè)主理解和配合，政府有關部門和社區(qū)應組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機構，完善社區(qū)黨總支、居委會、業(yè)主及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動議事平臺，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長效機制。
4、探索物業(yè)分類管理模式。應根據(jù)目前物業(yè)管理的特殊性，有針對性的對居住小區(qū)的特點探索不同的物業(yè)管理模式。對于一些老舊小區(qū)來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關部門及產(chǎn)權單位應加強資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會的作用，或發(fā)動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題。對于新建商品房小區(qū)，政府應加強引導和約束，引入市場化、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競爭環(huán)境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌。
5、大力提高居民自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調(diào)整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過規(guī)劃居民區(qū)建設的內(nèi)容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權利義務意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔民主管理的責任。如大北物業(yè)公司與社區(qū)聯(lián)合深入開展調(diào)查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn)，針對性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區(qū)生活中地極端個人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會公德和家庭美德水準，收到了良好的效果。
6、提高物業(yè)公司服務質量。物業(yè)公司應結合實際需要，積極探索、大膽實踐，創(chuàng)造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓，運用先進的管理手段，在企業(yè)內(nèi)部應崗位明確，職責分明，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業(yè)管理成本。要從日常檢查、客戶交流、業(yè)主滿意度調(diào)查、管理費收繳、相關信息反饋等方面了解物業(yè)服務是否滿足業(yè)主的需求，從而制定相應的措施。如鴻誠物業(yè)公司開展“敬業(yè)愛崗、優(yōu)質服務”活動，調(diào)動員工的工作積極性，激發(fā)技術革新，促進了物業(yè)管理、服務工作再上新臺階。
物業(yè)調(diào)研報告題目篇十
為打造xx企業(yè)品牌，運用現(xiàn)代管理手段，建立具有標準化、程序化和規(guī)范化的管理體系，提高企業(yè)戰(zhàn)略，宏觀調(diào)控經(jīng)營，共創(chuàng)高效企業(yè)效益和社會效益，有力推動公司整體業(yè)務發(fā)展，根據(jù)公司董事和領導要求，本人進行了為期三周深入調(diào)研，現(xiàn)將工作調(diào)研小結如下：
1、企業(yè)投資環(huán)境優(yōu)越，交通便利，周邊配套日趨成熟，發(fā)展?jié)摿妱拧?BR> 2、市場定位準確，產(chǎn)品優(yōu)質優(yōu)價，吸引力大，前景廣闊。
3、小區(qū)配套設施標準性高。
4、準確把握市場脈搏。
5、經(jīng)營理念鮮明――創(chuàng)造優(yōu)質生活空間，實現(xiàn)新城市主義現(xiàn)代生活。
6、企業(yè)的勝利，全賴于鐵的紀律支撐。
7、人力資源及組織體系比較完整。
8、公司董事及高層領導調(diào)控意識超前，戰(zhàn)略目標明確，拓展思維清晰。
1、工程規(guī)劃、設計、施工等與物管銜接脫節(jié)，給物業(yè)管理服務留下了后遺癥，加大經(jīng)營成本，造成資源浪費。例如：xx華庭游泳池每次清洗，水量理應自然排盡，作業(yè)自如。但目前每次洗清時，池內(nèi)約40多公分的水無法自然排放，必須用水泵配合才能抽走，這樣，既增加了人工操作的麻煩，在安全方面也受到一定影響。再如，xx、二期車位配置與住宅數(shù)量不成正比，隨著業(yè)主生活水平的提高，業(yè)主車輛逐步增多，車輛停放逐步緊張，長期如此將會導致秩序混亂。
2、營銷與物管關系脫節(jié)，公司在推銷產(chǎn)品前期，尚未按國家政策法規(guī)要求制定和簽署《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》等規(guī)范文本。對業(yè)主入住后出現(xiàn)的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費用等行為沒有明確的書面依據(jù)約束，這方面尚未引起足夠重視。
3、人力資源配置缺乏科學性，相關部門對物管隊伍人員的借調(diào)與共享還沒有明確計劃，操作層員工面對多頭領導遙控，在具體運作上，出現(xiàn)了錯亂局面，直接影響服務質量。
4、縱橫觀三個樓盤物管服務標準，尚未達到公司基本要求。例如：xx花園公共區(qū)域死角的清潔衛(wèi)生不到位，樓梯底雜物間各種建筑垃圾依然存在；xx居休閑區(qū)噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見，噴泉中央石塊四分五裂，池溝污泥沉積，員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物處處可見；xx華庭的廣場地面、區(qū)內(nèi)噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車庫墻面等清潔開荒馬虎，水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見，接靠會所鋪面的物件亂擺亂放，占道經(jīng)營嚴重，各門面招牌大小不一，亂張亂貼處處可見；從創(chuàng)藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環(huán)境衛(wèi)生非常糟糕，在某種程度上，嚴重影響了小區(qū)良好容貌。
5、綠化管理方面，對枯枝黃葉修剪無計劃進行，對長短不一的草皮沒有重視修剪，對多處殘缺空白、黃土裸露不及時補種，對行人踐踏的綠化植物無標識提示，養(yǎng)護專業(yè)水平一般。
6、安全管理意識一般，對區(qū)內(nèi)各人工湖、溪流及裝修作業(yè)施工現(xiàn)場無任何安全提示或警告標識。
7、在設備設施管理維護方面，沒有規(guī)范設備臺帳和歷史記錄，所有樓盤的路燈無編號。如：xx花園若干車庫門鎖被人敲壞，門扇敞開無人重視關上及維修；泳池機房無鎖，房門經(jīng)常打開而無人重視，進入泳池區(qū)的小孩可隨意進入機房捉迷藏，時刻存在安全隱患。
8、保安隊伍紀律散漫，應變能力差，崗位工作馬虎應付，禮節(jié)禮貌、服務態(tài)度、方式方法等工作意識淡薄，整體形象較差，戰(zhàn)斗力弱。如：崗位當值隊員在吃飯時間出現(xiàn)空崗，引起相關部門不滿而投訴；若干隊員正規(guī)著裝在xx華庭管理處大廳內(nèi)靜坐抽煙；各崗亭當值保安隊員對公司領導、各部門負責領導、小區(qū)業(yè)主、參觀看樓顧客進進出出，不理不睬；對外來人員進出小區(qū)沒有監(jiān)控；巡邏保安對裝修工人不規(guī)范搬運材料和倒放垃圾嚴重影響小區(qū)容貌衛(wèi)生視而不見；隊伍訓練著裝款式不統(tǒng)一，整體局面較為混亂，隊伍建設有待整頓。
9、在客戶服務方面，從熱情待客及工作形象上看，xx華庭管理處前臺工作可以，xx居和xx花園前臺待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務質量體系的.建立（含投拆處理機制建立）、財務收費體系的建立，包括日常各種管理規(guī)章建立等基礎工作，尚未形成系統(tǒng)化、標準化。尤其在物業(yè)資料管理與財務收費管理方面，還停留于手工作業(yè)原始方式，工作效率較低。
10、從物業(yè)管理整體隊伍上看，土氣低落，人員素質參差不齊，業(yè)務培訓及績效考核機制尚未鋪開，整體業(yè)務素質較差，專業(yè)水準較低。尤其是各專業(yè)班組缺乏實操經(jīng)驗，加上監(jiān)督力度不足，在管理上出現(xiàn)了較多盲點，由于工作權責模糊不清等原因，導致了各部門各自為政的傾向，組織架構及崗位架構有待調(diào)整。
根據(jù)xx現(xiàn)有物業(yè)管理狀況及存在問題，建議以下改善：
1、建立規(guī)范管理體系，實行有效資源整合。
從公司發(fā)展戰(zhàn)略高度出發(fā)，避免低檔次樓盤服務牌子接管高檔次樓盤之嫌，讓xx的牌子有力地推動各項目發(fā)展，建議成立“xx物業(yè)管理服務有限公司”，在物管全盤運作上，以xx華庭作為人力資源培訓和輸出基地，統(tǒng)籌兼顧好各項目業(yè)務工作，具體整合辦法為：
將現(xiàn)注冊的“中山市xx居物業(yè)管理有限公司”營業(yè)執(zhí)照牌子申報改為“中山市xx物業(yè)管理服務有限公司”，新牌子定位于xx華庭重點項目，申報注冊登記下屬項目管理處。即“中山市xx物業(yè)管理服務有限公司xx華庭管理處”、“中山市xx物業(yè)管理服務有限公司xx居管理處”、“中山市xx物業(yè)管理有限公司xx花園管理處”。今后的項目發(fā)展和命名，按此類推。
2、精簡機構，合理調(diào)配。
物業(yè)調(diào)研報告題目篇十一
根據(jù)各級黨組織對深入開展《黨的群眾路線教育實踐活動》的要求，忻州市物業(yè)管理指導中心與3月12日開展了關于黨的群眾路線教育實踐活動的動員會，接著于每周二、周四組織中心全體職工進行集中學習和觀看教育影片，并認真做了學習筆記。在3月30日中心接到局領導轉發(fā)的關于忻州市精華小區(qū)的業(yè)主投訴書，中心領導就對此事立即召開了會議，對來信做認真解讀，就業(yè)主們在信中提到的問題，中心結合小區(qū)實際情況與4月1日帶領業(yè)主指導科和企業(yè)監(jiān)管科對忻州市精華小區(qū)進行了走訪調(diào)研，調(diào)研采取座談交流與調(diào)查相結合的方式，開展了深入細致的黨的群眾路線教育實踐活動調(diào)研工作。通過本次調(diào)研，圍繞群眾對“四風”的意見和建議結合自身的工作，分析如下：
（一）存在政治理論學習不深不透的問題。在理論學習上，常常對自己要求不高、要求不嚴。對黨的經(jīng)典理論和行政管理的經(jīng)典著作，一是讀得不太多，二是讀的過程中多數(shù)是淺嘗輒止，沒有深挖掘、細推敲。常常因為工作忙，時間緊，放松了理論學習和水平提升，在處理具體事務的時候容易忽略理論指導，導致個別時候缺乏理論與實際的有機聯(lián)系。
（二）存在聯(lián)系群眾和深入一線不夠的問題。中心接管全城區(qū)的物業(yè)企業(yè)管理與指導，責任大任務重，我分管的業(yè)主指導科和企業(yè)監(jiān)管科主要負責業(yè)主委員會的選舉和所有業(yè)主的投訴案件，為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)排查化解矛盾糾紛。由于工作比較瑣碎有時深入群眾調(diào)查不夠，有時甚至沒有深入到一線，沒有充分了解群眾最迫切的需要，自認為工作開展了，但是完成效果并不理想。
（三）存在工作推進力度不夠的問題。完成工作任務時，有時候首先想到的不是將工作做得更加的優(yōu)秀，而是如何應付完成工作，尤其是任務多、壓力大的時候這種想法更甚，并沒有時刻嚴格要求自己。同時創(chuàng)新意識不夠，在完成工作中沒有摸索具有創(chuàng)造性的完成方式，大多數(shù)工作也停留在上級指派的工作上，并沒有突破創(chuàng)新，開展獨具特色的工作。
（四）存在安于現(xiàn)狀、進取心不夠的問題。我認為已處在現(xiàn)在的崗位，就盡自己的努力做好所分管的工作，盡到自己應盡的責任。自認為自己很知足，雖比上不足，但比下有余，樂得個安于現(xiàn)狀。自己追求的力度還不夠好，創(chuàng)新意識還不夠強。
今后的努力方向和改進措施。
（一）加強理論學習，增強理論功底。明確理論學習在思想上和行動上對工作開展的巨大推力作用，制定詳細的學習計劃，沉淀積累學習心得，加強干部職工的理論知識和業(yè)務知識學習，不僅要認真學習本職工作業(yè)務，同時還要全面熟悉其他業(yè)務知識，從解決實際問題出發(fā)，做到政策了如指掌，業(yè)務操作自如，進一步規(guī)范服務，流程，改進自身的工作作風和工作方式，尤其是在理論聯(lián)系實際方面下功夫。全面提高為群眾辦事的服務能力和水平。
（二）撲下身子、深入基層，與群眾“零距離”、“面對面”，拜群眾為師，在群眾中汲取組織工作的智慧和力量。查找工作存在的問題和不足，與群眾一起想問題、謀對策，尋找解決問題的方法和路徑。要尊重群眾的創(chuàng)造精神，在群眾中發(fā)現(xiàn)、挖掘和總結經(jīng)驗，推動組織工作創(chuàng)新發(fā)展。堅持科學的態(tài)度和求實的精神，兢兢業(yè)業(yè)地做好各項工作，樹立強烈的`時間觀念、效率觀念、質量觀念，今天能辦的事不拖到明天，這一周能辦的事不拖到下一周，用最短的時間完成任務。
（三）始終保持與時俱進、開拓創(chuàng)新的精神狀態(tài)。對開展批評與自我批評中指出的問題和不足，后續(xù)整改工作要不斷跟上，堅決防止走過場、一陣風，做到一抓到底，善始善終。
深入開展黨的群眾路線教育實踐活動，要高舉中國特色社會主義偉大旗幟，以科學發(fā)展觀為指導，要貫穿“照鏡子、正衣冠，洗洗澡、治治病”的總體要求。群眾路線是實現(xiàn)黨的思想路線、政治路線、組織路線的根本工作路線，全心全意為人民服務的觀點，立黨為公、執(zhí)政為民的觀點，向人民學習的觀點，群眾利益無小事的觀點，對黨負責與對人民負責一致的觀點，都是需要在今后的工作中去認真學習、深刻領會，努力實踐的。
物業(yè)調(diào)研報告題目篇十二
20xx年8月，我光榮地成了xx鎮(zhèn)的一名大學生村官，任xx村黨支部副書記。工作一個月多來，通過實地調(diào)查了解，對xx村的經(jīng)濟社會發(fā)展狀況有了初步了解，在此基礎上，對制約村級發(fā)展的因素提出了幾點拙見，希望能對xx村的發(fā)展有所幫助，現(xiàn)將調(diào)研報告如下：
一、基本情況?1.基本概貌。
xx村位于xx鎮(zhèn)東南部，xx省道旁，全村占地近3227畝，東邊為xx居委會,西邊與xx村為鄰,南邊與xx村相鄰，北與xx居委會相連，交通便利，地理位置優(yōu)越。
全村有人口2157人，共629戶，10個生產(chǎn)組，21個自然小組，60歲以上人口為464人，18歲以下為269人，男性人口1117人，女性人口1089人，本村勞動力為50%以上。
全村共有耕地面積3227畝，人均耕地1.5畝。該村主要作物以水稻、小麥為主，間作黃豆、芝麻等經(jīng)濟作物。
2.經(jīng)濟狀況。
本村位于xx鎮(zhèn)的實旱中心，沒有水面灘涂等自然資源，村集體收入沒有任何，村級支柱產(chǎn)業(yè)以農(nóng)業(yè)為主（稻麥兩季），農(nóng)民收入主要是種植業(yè)，以外出務工予以補充，農(nóng)民收入比較匱乏，目前處于基本溫飽型，尚達不到富裕標準。
二、農(nóng)村建設的工作情況?1、基礎建設長足發(fā)展。
在各級黨委、政府的大力支持下，全村已基本實現(xiàn)水泥路面覆蓋，自開展農(nóng)村環(huán)境綜合整治以來，我村對道路進行大力修繕、整治，使村容村貌大大改觀，既改善了村民的交通條件，又改變了村民的居住生活環(huán)境，使得村民的生產(chǎn)、生活越來越好。
2、經(jīng)濟能夠穩(wěn)步發(fā)展。
3、村民各項素質不斷增強。
4、各項工作始終穩(wěn)步開展。
5、弱勢群體的權益受到保障。
弱勢群體的權益受到村委會的高度重視，在村委會的關心下，都予以納入到了社會保障范圍。村委會實行節(jié)日慰問、發(fā)放基本生活保障金等多種形式對弱勢群體進行幫助，使他們的基本生活有了有效的保障。
2.加強基層黨組織建設。
的觀念，理清村發(fā)展思路，幫助群眾解決問題，帶動群眾致富積極性，加快村民的致富進程。
3.做好農(nóng)村環(huán)境保護。
環(huán)境的污染總是會伴隨著經(jīng)濟的發(fā)展，當然農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展也必然會帶來環(huán)境的污染，農(nóng)村的環(huán)境情況的惡化最主要還是生活垃圾、河流、道路這幾個主要的重災區(qū)，所以整治農(nóng)村的環(huán)境應該是從這幾處入手，首先建立垃圾站，做好宣傳工作，讓村民不亂拋亂扔，使農(nóng)民認識到垃圾統(tǒng)一處理的好處，其次要整治道路，做好道路的日常維護，保持干凈的路面，方面出行，還要整治河流，鑒于本村河流較少的實際情況，所以應該整治河流，使的水清人悅。
以上只是我的一點粗鄙之見，并不成系統(tǒng)，只是目前的所見所想，相信隨著時間和工作的不斷推進，對于本村的實際情況將會有更進一步的了解，亦會有不一樣的體會，我將在今后的工作中，立足于全村的經(jīng)濟發(fā)展全局，深入到群眾去，從群眾最關心、最直接之處入手，積極的為群眾的利益貢獻自己的力量，為xx村的發(fā)展做出力所能及的貢獻。
物業(yè)調(diào)研報告題目篇十三
本文目錄。
按照市人大常委會年初工作安排，6月下旬至7月上旬，我們在市人大常委會蔣國良副主任帶領下，對百官、曹娥兩個街道的社區(qū)物業(yè)管理情況開展調(diào)研，先后聽取了市建設局和百官街道、曹娥街道關于住宅小區(qū)物業(yè)管理情況匯報，專門聽取了提出社區(qū)建設和物業(yè)管理方面建議的人大代表意見，分別召開了由社區(qū)主任、業(yè)主委員主任、物業(yè)公司經(jīng)理參加的六個座談會，全面了解了社區(qū)物業(yè)管理工作?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
隨著我市城市化進程不斷推進，城市框架逐步拉大，居民居住區(qū)快速擴張，現(xiàn)百官、曹娥兩街道，已組建社區(qū)26個，生活小區(qū)126個，社區(qū)常住戶數(shù)61148戶，戶籍人口91706人同時，一大批農(nóng)村和外來人員入住城區(qū)，常住人口已達178593人，且入住人員情況較為復雜，如何領導和管理好城市生活居住區(qū)日益成為加強社會管理的重要課題社區(qū)管理工作已經(jīng)引起市委、市政府的重視，建立了市領導、市直有關部門、單位聯(lián)系結對社區(qū)制度，明確了社區(qū)物業(yè)管理主管部門——市建設局，并在市建設局設立物業(yè)科，專門負責指導全市的社區(qū)物管工作百官、曹娥街道黨委、辦事處也十分重視社區(qū)物業(yè)管理工作，始終把其作為份內(nèi)工作常抓不懈，做到了班子領導有分工，社區(qū)工作有人管、有人抓、有人做，并注重社區(qū)基層建設，抓好社區(qū)組織體系和社區(qū)主任及小區(qū)業(yè)委會隊伍建設，為社區(qū)工作開展奠定了組織保障。
社區(qū)是最基層的管理組織，百官、曹娥兩街道在抓好組織體系健全的基礎上，切實加強對社區(qū)工作的指導，著力推進社區(qū)物管工作兩個街道積極理順各種關系，明確社區(qū)管轄責任，及時指導組建小區(qū)業(yè)主委員會，對每個新接收的生活小區(qū)不踢球、不脫管、不空轉，真正做到凡在轄區(qū)內(nèi)新開發(fā)樓盤竣工驗收移交一個，及時接收一個，管理組織健全一個，尤其十分重視配強業(yè)主委員會主任兩個街道通過指導協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理、考評激勵，使各項任務在一線得以較好完成，矛盾在一線自我調(diào)?；?，問題在一線積極尋求解決，穩(wěn)定工作在一線得到較好落實。
從調(diào)研情況看，每個社區(qū)居委會，平均擔負著10個生活住宅小區(qū)，約8千—2萬人的管理任務，管理單位量多而面廣，工作任務量大而艱巨，住宅人員素質參差而復雜，社區(qū)工作者人少而擔重，面對繁雜的工作和壓力，各社區(qū)主任及相關工作人員具有強烈的事業(yè)心和責任感，各負其責、樂于奉獻、熱心公益、盡責盡力在工作中，遇到難事一馬當先，抓協(xié)調(diào)、抓聯(lián)絡、抓溝通，碰到棘事身先士卒，不退縮、不回避、不計較，真正體現(xiàn)了千言萬語、千辛萬苦、千梯萬步各業(yè)委會主任不計報酬、不圖名利、無私奉獻、腳踏實地、講究方法、自擔自治，積極擔起小區(qū)日常管理、協(xié)調(diào)、溝通、調(diào)解等繁重、雜碎、受氣的工作，在小區(qū)的維穩(wěn)、安全上做了大量卓有成效的工作。
一是市對社區(qū)、小區(qū)的重視程度與農(nóng)村基層建設相比存在差距，雖有市領導和部門聯(lián)系結對，但沒有全覆蓋，工作尚欠到位，聯(lián)而不緊、聯(lián)而不實一定程度存在二是建設局作為社區(qū)物管的主管部門，對社區(qū)物管工作力量較為薄弱，僅有一個科室，一個科長，導致在聯(lián)系、指導、開展工作方面精力不夠，無法滿足對社區(qū)、小區(qū)正常工作的指導、監(jiān)管、服務等需要三是一個社區(qū)約8千—2萬常住人口，管轄面廣，但社區(qū)工作者極少，絕大多數(shù)社區(qū)僅6—8人，且社區(qū)工作人員的年齡、文化與現(xiàn)行社區(qū)工作也不相適應，“上面千條線、下面一根針”，所有工作都壓到幾個人身上，工作量大、任務重、壓力強可見一斑同時，社區(qū)工作正常的辦公經(jīng)費、維穩(wěn)經(jīng)費得不到保障;社區(qū)工作者生活待遇偏低，社區(qū)主任到一些聯(lián)系結對部門求助經(jīng)費臉難看、兌現(xiàn)難;社區(qū)碰到難事、急事、要事求助有些市級有關部門，繞道走、踢皮球、推諉扯皮等情況也一定程度存在。
現(xiàn)行的《xx市住宅區(qū)物業(yè)管理實施細則》是xx年6月市政府頒布的，《xx市住宅物業(yè)保修金管理辦法》、《xx市物業(yè)專項維修資金管理辦法》是xx年4月施行的這些細則辦法已不能適應迅速崛起的社區(qū)、小區(qū)的管理工作特別是物業(yè)管理部門的職責，企業(yè)職能，業(yè)主大會和業(yè)主委員會的關系、權利、義務與責任，前期物業(yè)管理要求、服務，物業(yè)費使用，維修等方面的規(guī)定有待加緊修訂完善。
由于開發(fā)的樓盤交付把關不嚴、監(jiān)督不力，導致事后暴露了一系列問題如業(yè)主委員會辦公用房、經(jīng)營用房不到位，或面積小，或區(qū)位差;消防設施不出水，監(jiān)控設備不實用，公共服務功能不完善;有的開發(fā)商口頭承諾好，實際兌現(xiàn)差;公用房、電梯維護，房屋保修，管網(wǎng)維修等責任主體不明確，保修經(jīng)費不落實等等，發(fā)生問題，開發(fā)商和物業(yè)公司就推諉扯皮，不能得到有效處置，引發(fā)小區(qū)業(yè)主強烈不滿、矛盾激發(fā)現(xiàn)全市已有客用電梯2611部，且絕大多數(shù)為小區(qū)高層電梯，已出現(xiàn)過電梯下跌傷人事件，但其保養(yǎng)、檢測、維修經(jīng)費無處著落，將成為今后社區(qū)不安全的隱患。
一方面，部分業(yè)主只要服務，不要義務，對物業(yè)管理人員無理吵鬧、辱罵、刁難、動粗違建亂搭、車輛亂停、雞鴨亂養(yǎng)、狗犬橫行等問題較為嚴重從調(diào)研普遍反映，出現(xiàn)上述現(xiàn)象的，大多數(shù)為機關事業(yè)單位人員，企業(yè)老板，他們行為傲氣、出口狂言另一方面，物業(yè)公司掛靠經(jīng)營，管理人員不同程度存在素質不高，缺乏專業(yè)知識培訓，管理人員職責不到位、工作不到位、服務不到位，違建亂搭制止不力，偷盜現(xiàn)象時有發(fā)生，引起物業(yè)公司和業(yè)主之間的對立情緒。
近年來，樓盤開發(fā)類型較多、情況復雜，有敞開式開發(fā)樓盤、城中村改造樓盤、公開出讓建造樓盤，有別墅、獨排、聯(lián)排、疊排、多層、高層等不同房型的商品房，且空關房較多，而物業(yè)收費標準較為混亂，物業(yè)公司的物業(yè)費收、支透明度不夠，空關房全額收費等，引起業(yè)主不滿和反感業(yè)主以物業(yè)公司服務不到位等為借口，拒繳物業(yè)費現(xiàn)象較為普遍。
由于小區(qū)居住人員來自各行各業(yè)、四面八方，尤其是城中村拆遷改造安置住宅區(qū)和較早開發(fā)的開放式小區(qū)，情況更為復雜、各種問題頻出、工作難度很大為此，市政府及相關部門要充分認識到社區(qū)、小區(qū)和諧是社會穩(wěn)定的基礎，強化社區(qū)建設，維護小區(qū)穩(wěn)定已成當務之急，需要像重視農(nóng)村基層工作那樣重視社區(qū)基層建設，切實加強領導，強化要素保障要專門建立一個社區(qū)管理工作協(xié)調(diào)機構，有市領導分管，有關部門參與的工作領導小組，負責研究社區(qū)管理建設、指導、處理、協(xié)調(diào)、考核等工作業(yè)務主管部門要健全工作機構，配強精干業(yè)務人員，認真擔起小區(qū)物管工作的監(jiān)督、指導掛鉤聯(lián)系社區(qū)的市級領導和部門要定期開展調(diào)研，指導工作，真正做到貼身社區(qū)、直面問題、主動攬事、協(xié)調(diào)問題、解決困難要重視社區(qū)管理專職人員力量的加強和選配，強化考核評比;要研究落實社區(qū)工作經(jīng)費，切實重視和關心業(yè)主委員會主任，給予其工作上的支持和待遇與考核激勵根據(jù)目前物業(yè)公司經(jīng)營困難的實際，市政府要加緊調(diào)研，出臺相關扶持政策，在公共用電、用水，稅收、垃圾搬運等方面予以優(yōu)惠扶持。
市政府及相關部門要建立完善相關制度，不斷健全工作機制，切實規(guī)范社區(qū)及小區(qū)物業(yè)管理工作一要建立健全相關制度市政府要加緊調(diào)研，出臺加強社區(qū)管理建設工作的意見，進一步重視社區(qū)基層建設，明確工作任務和建設目標，切實加強領導、健全組織、明確職責、落實責任、強化管理、考核激勵，確保隊伍穩(wěn)定要調(diào)研修改完善xx市住宅區(qū)物業(yè)管理實施細則，住宅區(qū)物業(yè)保修資金、住宅區(qū)物業(yè)維修專項資金使用管理辦法，尤其是對住宅小區(qū)電梯檢測、維修保養(yǎng)資金的落實，要明確規(guī)定有關部門要加緊研究出臺住宅區(qū)物業(yè)管理收費標準和物業(yè)收費管理辦法，進一步明確不同住宅區(qū)和不同類型房屋的物管費收費標準，物業(yè)費收支、減免要做到公開、透明，尤其對空關房的物管費收費標準建議減半收取二要建立工作聯(lián)絡機制市級層面要建立健全部門、街道、社區(qū)工作聯(lián)絡聯(lián)系制度，對于難點、焦點、重點問題進行研究，采取有效措施，及時處置落實街道層面要建立定期、不定期的街道、社區(qū)、業(yè)委會工作聯(lián)絡機制，深入小區(qū)、了解實情、直面問題、協(xié)調(diào)處置，確保小區(qū)穩(wěn)定公安局所屬派出所要建立所轄警員小區(qū)聯(lián)絡制，融入居民住宅小區(qū)，為居民排憂解難，指導小區(qū)安全防范、矛盾化解、信息采集、重點人員管控等工作要充分發(fā)揮業(yè)委會組織橋梁作用，建議有關部門牽頭，著手組建市物業(yè)行業(yè)協(xié)會，為物管工作開展提供交流平臺，促進行業(yè)自律、推動公平競爭、維護合法權益、協(xié)調(diào)利益沖突三要強化物管監(jiān)督管理市和街道要重視對業(yè)委會組織的考核評比，出臺和完善激勵政策，明確工作要求市級主管部門要切實加強對交付使用樓盤移交物業(yè)公司時的監(jiān)管工作，不走過場街道和社區(qū)要加強對住宅小區(qū)的精細化管理，建立小區(qū)信息平臺，全面推進小區(qū)網(wǎng)格化管理服務信息化，對小區(qū)每戶住戶基本情況實現(xiàn)信息動態(tài)化管理要加強物業(yè)企業(yè)的規(guī)范管理，針對物業(yè)公司從業(yè)人員素質偏低，收費服務不對等、服務不規(guī)范、管理措施不落實、維修不及時等情況，有關部門和業(yè)主委員會要嚴把物業(yè)進入關，嚴格執(zhí)行審批程序，建立健全退出機制，并加強對物業(yè)企業(yè)的動態(tài)管理，把企業(yè)的資質、登記和年檢與平時監(jiān)管有機結合，切實規(guī)范物業(yè)公司的經(jīng)營管理。
針對目前住宅區(qū)物業(yè)管理薄弱，物管人員素質偏低，小區(qū)業(yè)主素質高低不一等實際情況，加強住宅小區(qū)人員的素質教育迫在眉睫為此，市政府及相關部門、街道要把提高住宅小區(qū)人員的素質教育提上議事日程市文明辦和街道要牽好頭，結合實際、有的放矢，有計劃地開展形式多樣，以樹正氣、重美德、講和諧、鄰互助等為主題的宣傳教育活動，做到月月有活動、季季有高潮、年年有特色有關主管部門要加強對物業(yè)管理公司人員的監(jiān)督教育，使城市生活住宅小區(qū)成為真正的“園林小區(qū)、衛(wèi)生小區(qū)、文明小區(qū)、和諧小區(qū)”
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物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟工作會議確定的三個突破之一。物業(yè)管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過程。
一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點工作開展情況。
上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點，打破社區(qū)原有的小區(qū)負責制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會。城市七個社區(qū)的試點具體情況為：
1、社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護，但缺乏信心。經(jīng)過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理。
倡議書。
征求有關意見。下一步準備成立業(yè)主委員會。
二、社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測算費用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。
三、觀山社區(qū)：試點一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實施過物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長效管理。現(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場走訪了業(yè)主。針對院內(nèi)的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準備召開相關責任主體的協(xié)調(diào)會，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。
四、老西門社區(qū)：老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多，創(chuàng)建任務最難，實施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實施物業(yè)管理。目前準備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。
五、渫陽社區(qū)：試點一：農(nóng)資大市場。農(nóng)資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設方和業(yè)主對物業(yè)管理強烈不滿，準備重新聘用物業(yè)服務企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設方多方了解后，擬定由致遠物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設方的認可。八月份，縣房管局準備采取邀標的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動服務公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴重，業(yè)主強烈要求實施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會籌備小組會議，張貼了有關宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會，下一步準備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會。
六、中渡社區(qū)：社區(qū)選擇小區(qū)做為試點。小區(qū)是原廣福橋煤礦職工宿舍區(qū)，有業(yè)主近七十戶，改制后由社區(qū)接管，但由于收費狀況不好，管理有難度，每年社區(qū)還要負債投入。今年，社區(qū)在該小區(qū)率先推行物業(yè)管理，組織召開業(yè)主大會，選舉成立了業(yè)主委員會，并協(xié)助完善了業(yè)主規(guī)約。六月份，小區(qū)正式開始自治管理。
二、物業(yè)管理工作開展過程中存在的難點。
1、社區(qū)對物業(yè)管理的社會效益認識不足。個別社區(qū)認為物業(yè)管理與小區(qū)管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。
2、硬件設施不配套。一是相當一部分院落建設不規(guī)范，無門崗和門廳，現(xiàn)在組織修建也不好規(guī)劃。二是居民區(qū)下水道、電、路等物業(yè)管理所涉及到的設施嚴重滯后，維修或建設需大量資金。
3、規(guī)范控制混亂。小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象嚴重，臨時建筑擠占了消防通道。綠化率達不到設計標準，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。
4、收取物業(yè)管理所必須的費用存在一定的難度。有些業(yè)主認為物業(yè)公司賺了錢，不愿交費，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時代，對自己應盡的責任和義務不明。
5、物業(yè)管理企業(yè)動作欠規(guī)范?，F(xiàn)有的幾個物業(yè)管理企業(yè)，市場化程度不高，管理不是很專業(yè)，缺乏先進的管理經(jīng)驗與模式，營利的目的太明顯。
6、前期物業(yè)管理不規(guī)范，開發(fā)建設所遺留下來的問題對物業(yè)管理形成了極大的障礙。
7、業(yè)主大會難組織。居民對物業(yè)管理的含義認識不清、信心不足，參加會議的積極性不高。
8、媒體關注程度不夠。
三、對我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理工作的幾點建議。
2、物業(yè)管理企業(yè)要按照“產(chǎn)權明晰、權責明確、政企分開、管理科學”的要求，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。
3、社會公眾應客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè)，加深對這一行業(yè)的了解并對這一行業(yè)的作用充分重視，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費觀念。
四、下一步工作重點。
一是廣泛宣傳，營造良好輿論氛圍；
二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機制；
三是加強業(yè)主大會組建的指導監(jiān)督工作；
四是進一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標工作；
五是建立“質價相符”的服務收費機制；
六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質；
七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系。
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隨著物業(yè)管理法規(guī)的不斷完善，業(yè)主、使用人法制觀念的不斷增強，管理部門監(jiān)督管理力度不斷加強，居住小區(qū)違法搭建情況得到了有效控制。但是在部分居住小區(qū)依然存在著擅自在天井、庭園、陽臺等部位搭建違法建筑物和構筑物，擅自占用公共部位、損壞房屋承重結構等現(xiàn)象，特別是一些高檔小區(qū)居民入住后，出現(xiàn)了比較嚴重的違法搭建情形，如有的業(yè)主、使用人擅自在房屋平臺搭建陽光屋，甚至加層、改建、擴建、開挖地下室，不但嚴重破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃與和諧的環(huán)境，還影響了相鄰業(yè)主、使用人的日常生活，引發(fā)了不少矛盾糾紛。
一、華陽地區(qū)居住物業(yè)裝修存在的主要問題。
近幾年，隨著房地產(chǎn)二、三級市場的活躍，高檔商品房住宅中二次裝修開始增多，由此各類違章行為和違章搭建時有發(fā)生，引起社會的重視，從房地辦目前所掌握的情況分析，主要有以下幾個特點：
（一）業(yè)主將原房屋從里到外徹底進行裝修或改建，改變了原始設計風格，如外墻立面安裝玻璃幕墻，將承重墻拆除后重新擴建，底層門廳、平臺搭建成房間等等，違章面積在10～60m2不等。
（二）使用的裝飾材料比較高級、新穎，凡裝修過的房屋均超過原房屋設計標準，對小區(qū)環(huán)境影響相對較小，與周邊房屋的格局能基本保持一致。
（三）相鄰關系矛盾不特出，業(yè)主委員會一般也不直接干涉，只是對過分超出范圍的違章建筑反響較大。
（四）由于業(yè)主身份比較特殊包括一部分系境外業(yè)主，物業(yè)公司較難直接進行勸阻，怕影響管理費的正常交付。
基于以上現(xiàn)狀從物業(yè)公司反映：認為政府管理部門處罰力度不夠，對違章戶的處罰達不到威懾作用，另外迫于管理費拖欠，只能勸阻，無法阻止施工，否則發(fā)生沖突物業(yè)公司很被動。
然而作為搭建的業(yè)主卻認為：由于房屋設計在使用上不盡合理，且已陳舊，所以當新購房業(yè)主入住或原業(yè)主二次裝修時，往往請專業(yè)裝潢設計單位對房屋重新按個性化進行室內(nèi)布局，加之在經(jīng)濟上有支付能力，使上述違章行為時有發(fā)生，由于示范效應，對其他業(yè)主影響較大，有趨同傾向。
二、進一步加強物業(yè)裝修網(wǎng)格化管理的建議。
（一）各物業(yè)管理公司應當加強對住宅裝修的指導和監(jiān)督。
1、加強規(guī)范裝修行為的宣傳和指導。
指導物業(yè)管理公司將《住宅裝修須知》在所管理的物業(yè)小區(qū)內(nèi)一并公告。同時，把《住宅裝修須知》送達物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)待裝修的業(yè)主或使用人并簽收。
2、加強住宅裝修前的管理。
要求物業(yè)管理公司在為業(yè)主或使用人辦理入住手續(xù)時，必須告知《條例》中規(guī)定的不得損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌和違法搭建等住宅裝修的禁止行為。禁止敲鑿的部位以及不得擅自隨意安置空調(diào)室外機和安裝防盜設施等注意事項。
業(yè)主或使用人在裝修住宅前，要求其將施工單位、施工期限、裝修內(nèi)容（包括住宅裝修設計圖、施工方案）等書面告知物業(yè)管理公司并為裝修施工人員辦理小區(qū)臨時出入證等手續(xù)。
要求物業(yè)管理公司對業(yè)主或使用人提供的住宅裝修設計圖、施工方案中有違反住宅裝修禁止行為的提出整改意見。
為加強對施工單位裝修行為的管理，物業(yè)管理公司可與住宅裝修施工單位簽訂《住宅裝修管理協(xié)議》。
3、加強對住宅裝修活動的日常巡視和監(jiān)督。
物業(yè)管理公司應當明確由專人負責對住宅裝修活動的指導、監(jiān)督和管理。當有業(yè)主或使用人已入住的，應當督促裝修的業(yè)主、使用人或施工單位遵守施工作業(yè)時間，晚間18:00時至次日上午8:00時和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴重噪聲的施工。
物業(yè)管理公司對進入小區(qū)的施工人員和建筑材料及裝修施工階段涉及水、電、氣和結構等隱蔽工程的，每天應當加強現(xiàn)場巡視和檢查（包括節(jié)假日）并做好記錄，發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象，應當及時采取有效措施進行勸阻、制止并督促改正。
對損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌、違章搭建等違法裝修行為且拒不整改的業(yè)主或使用人及住宅裝修單位，物業(yè)管理公司應當及時告知業(yè)主委員會并報告相關行政管理部門依法處理。同時，物業(yè)管理公司應當責成違規(guī)裝修的施工人員停止施工。
4、加強知法、守法和履約意識。
物業(yè)管理公司應當督促業(yè)主或使用人遵守《條例》等相關規(guī)定、遵守《住宅使用公約》或《業(yè)主公約》的約定。
物業(yè)管理公司與住宅裝修單位簽訂協(xié)議》的，應當督促其履行《協(xié)議》。在住宅裝修施工完成后，物業(yè)管理公司應當及時收回小區(qū)臨時出入證。對造成房屋和設施設備損壞的，物業(yè)管理公司應當責成責任人及時進行修賠。
物業(yè)管理公司對住宅裝修單位的違約行為，可依據(jù)《協(xié)議》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。
在未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，業(yè)主或使用人違法裝修經(jīng)勸阻。制止無效的，房產(chǎn)開發(fā)商或相關業(yè)主或使用人可依據(jù)《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。
（二）業(yè)主委員會應當發(fā)揮自治管理作用。
業(yè)主委員會應當經(jīng)常檢查物業(yè)管理公司的管理和服務狀況，督促住宅裝修的業(yè)主或使用人遵守有關的法規(guī)和約定，及時調(diào)解裝修不當引起的相鄰糾紛，對業(yè)主或使用人違法行為進行勸阻、制止并督促其整改。
（三）各區(qū)縣房地局應當加強對違法裝修的行政執(zhí)法。
區(qū)縣房地局接到對業(yè)主或使用人違法裝修的投訴，應當及時受理、立案并到現(xiàn)場調(diào)查、取證。核實，經(jīng)核查屬實的，根據(jù)《條例》的相關規(guī)定，責令其限期改正，可并處相應的罰款。
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根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務局會同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、**鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對城區(qū)各集貿(mào)市場物業(yè)管理情況進行了摸底調(diào)查，旨在加強城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。
城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建材等專業(yè)市場3家。集貿(mào)市場的總占地面積約16萬平方米，其中1000平方米以下1家、1000至5000平方米1家、5000至1萬平方3家、1萬平方米以上6家?？偨ㄖ娣e約23萬平方米，市場內(nèi)共有門面約1650間，已出租約1080間，單元住房約1000戶，已入住近750戶。在區(qū)域分布上，新建居委會3家，分別是北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場、秀獅商業(yè)步行街;彰法山居委會4家，分別是彰法山菜市場、零碑商貿(mào)市場、姚沖大市場和旺業(yè)大市場;舒苑居委會2家，分別是天柱山大市場和金源菜市;龍井居委會1家，是天柱山菜市場;天柱山鎮(zhèn)1家，是皖鎮(zhèn)(附：潛山縣城區(qū)集貿(mào)市場基本情況調(diào)查表)。
我縣現(xiàn)有的集貿(mào)市場建設投資主體有二種：一種是政府投資興建，如天柱山菜市場;一種是企業(yè)投資興建，其余10家均屬此類性質。在管理模式上，主要是四種：一是有專門管理人員，如天柱菜市場，該市場xx年3月市場辦管脫鉤后由工商局移交商務局管理，縣商務局組建了天柱市場服務中心，為自收自支事業(yè)單位，現(xiàn)有事業(yè)編制21人，負責天柱市場的管理工作。零碑商貿(mào)市場隸屬商務局食品公司，食品公司安排2人，負責日常管理工作。以上兩個市場管理人員工資及日常維護費用均從市場攤位和門面租賃費用上列支。二是由開發(fā)建設市場的企業(yè)聘請物業(yè)公司進行管理，共3家，分別是秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)。三是開發(fā)建設市場的企業(yè)聘請人員自行管理，共3家，分別是金源菜市、彰法山菜市場、旺業(yè)大市場。聘請人員工資由企業(yè)自行負擔。四是無人管理的市場，共3家，分別是北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場、姚沖大市場。
集貿(mào)市場是城市的一個窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看，我縣集貿(mào)市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個難點，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個方面：
旺業(yè)大市場商戶入駐后，開發(fā)商安良公司當初也曾聘請物業(yè)公司進行管理，劃定專門停車場，按標準收取物業(yè)管理費，但由于市場是開放性的，加上商戶素質參差不齊，物業(yè)管理費不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業(yè)大市場、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點停放，導致市場的道路不暢，不少市場消防設施不齊全，消防安全隱患嚴重。個別市場設施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴重，急需整治改造。
金源菜市臨街門面經(jīng)營早點和畜禽產(chǎn)品的商戶經(jīng)營垃圾隨意丟棄，商戶、消費者車輛亂停亂放，造成臨街主干道污水橫流、垃圾成堆，商戶占道經(jīng)營、人車混雜。姚沖大市場、旺業(yè)大市場內(nèi)居民和商戶建筑垃圾隨意堆放，下水道堵塞、下水井蓋丟失。上述情況在北河街、舒州農(nóng)貿(mào)市場、彰法山菜市場、天柱山大市場等均不同程度存在。其根本原因是開發(fā)商借政府其自身即得利益獲取后，經(jīng)營市場、管理市場觀念淡薄。一部分開發(fā)商只建不管，市場建成后，門面和攤位銷售完畢就意味著對市場管理的終結，住戶和商戶自掃門前雪，對市場公共部分的管理無人問津，如北河街、姚沖大市場。一部分開發(fā)商不真心想管，敷衍了事。以物業(yè)管理費難以收取為由，不愿意在資金上投入，只安排1至2人管理市場，同時安排的人員履行職責不到位，城市文明創(chuàng)建時，部門一督查就抓一抓，不督查，基本就放任自流，如金源菜市、旺業(yè)大市場。
金源菜市場內(nèi)有近300個攤位閑置，天柱山大市場、旺業(yè)大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經(jīng)營外，市場內(nèi)門面房盡管已售出，但大多數(shù)基本閑置，不少居民買回后，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元，經(jīng)濟效益十分低下。
集貿(mào)市場是城市一項公益性基礎設施建設，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費者利益息息相關。構建整潔有序的集貿(mào)市場交易環(huán)境，保護經(jīng)營者和消費者的合法權益，促進市場的繁榮和經(jīng)濟發(fā)展，是加強集貿(mào)市場物業(yè)管理的根本目的?，F(xiàn)就下一步工作提出如下意見：
根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場現(xiàn)狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責：第一類是有專門管理人員進行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿(mào)市場，仍由縣商務局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項目范圍，不宜對現(xiàn)有市場進行改造?？h商務局應督促市場管理人員，加強對市場內(nèi)部管理，確保市場安全。第二類是建成時間早，市場產(chǎn)權分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場由縣商務局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關部門參與，全面推行物業(yè)管理。
結合各市場現(xiàn)狀，推行物業(yè)管理按以下3個方面同步進行：1、對正在實施物業(yè)管理的秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)由縣商務局督促各物業(yè)管理公司加大管理力度，規(guī)范市場經(jīng)營秩序，確保市場環(huán)境整潔;2、對由開發(fā)商聘人管理或無人管理的旺業(yè)大市場、金源菜市、彰法山菜市場、舒州農(nóng)貿(mào)市場、北河街、姚沖大市場在未推行物業(yè)管理之前，為確保市場經(jīng)營有序，由縣商務局派員會同開發(fā)商共同管理，市場內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生由縣綜合執(zhí)法局臨時派員清掃;3、由縣商務局牽頭，縣房產(chǎn)局、住建局、工商局參與，各集貿(mào)市場開發(fā)商配合，對城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理情況再次進行深入調(diào)查，以縣政府名義出臺《潛山縣集貿(mào)市場物業(yè)管理辦法》，《管理辦法》由縣商務局、房管局、市場開發(fā)商共同組織實施。
物業(yè)調(diào)研報告題目篇十四
下面是小編為大家整理的,供大家參考。
在我們平凡的日常里，報告與我們愈發(fā)關系密切，其在寫作上具有一定的竅門。在寫之前，可以先參考范文，下面是小編收集整理的物業(yè)管理實習調(diào)研報告，僅供參考，歡迎大家閱讀。
隨著國家經(jīng)濟建設的迅猛發(fā)展，國民收入的不斷增加，人們越來越重視生活的質量，當人們已滿足衣食溫飽之后，便對住宅環(huán)境及其所在的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國雖然是一個新興的服務行業(yè)，但也有20多年的發(fā)展歷史，應該說也積累了一些經(jīng)驗，它由興起到發(fā)展，現(xiàn)已成為現(xiàn)代居民生活不可缺少的服務行業(yè)，物業(yè)管理究竟能否走可持續(xù)發(fā)展道路？作為一名物業(yè)管理專業(yè)者，在即將畢業(yè)之際，我作了一次實習調(diào)研。
xxxx年xx月至xxxx年x月，為進一步鞏固所學知識，理論聯(lián)系實際，我在xx市xx物業(yè)管理有限責任公司進行了為期半年的訪問學習。在實習期間，我們受到了xx市xx物業(yè)管理有限責任公司的熱情接待。通過到公司各物業(yè)管理處的實習，我對各處的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過程中，我學到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務知識，豐富了所學的專業(yè)知識，為以后正常工作的展開奠定了堅實的基礎。
一、調(diào)研對象的基本情況。
xx市xx物業(yè)管理有限責任公司成立于xx年5月，位于錫城北門楊木橋小區(qū)xx內(nèi)，東連錫城路，南臨滬寧鐵路，西靠鳳賓路，北依213國道，是獨立核算、自負盈虧、自主經(jīng)營的獨立法人企業(yè)，資質等級為三級，注冊資金為100萬元。
近幾年來，公司始終貫徹“以人為本、誠信服務”的理念，遵循“優(yōu)質高效、一流服務、信譽至上”的宗旨，并擁有一批具有大專以上學歷，取得全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位的高素質管理人才，造就了一支思想正、技術強、作風好的物業(yè)管理隊伍，公司先后成功接管了xx、xx二期（民豐西苑）、綠洲花園等小區(qū)，取得了良好的社會效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。面對行業(yè)競爭激烈、困難重重的物業(yè)管理市場，公司策劃了一條良性循環(huán)的發(fā)展道路。目前，我們正在積極準備iso9001質量體系的.認證工作，并已取得內(nèi)部審核員資格。公司承諾：嚴格按照“市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的達標標準，定和完善各項管理度，充分利用現(xiàn)代化管理手段，確保工作圓滿完成，為業(yè)主創(chuàng)造一個文明、整潔、安全、有序的生活環(huán)境，營造一個賞心悅目的生活空間。會一如繼往、不斷創(chuàng)新，力爭為錫城更多的業(yè)主、住戶提供優(yōu)質、安全、舒適的服務，進一步提升企業(yè)形象，精心打造“新橋物業(yè)”的企業(yè)品牌，使新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)中一顆璀璨的明星。
二、調(diào)研的目的和意義。
“實習是檢驗真理的唯一標準”，學了三年的物業(yè)管理，總是想把所學的知識用到實習中去，這是我調(diào)研的目的之一；另外，想對現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)在社會上的發(fā)展狀況做一個了解，以便為今后正式走上工作崗位做一個堅實的基礎，這是我調(diào)研目的之二；物業(yè)管理雖然有良好的發(fā)展前景，但從物業(yè)管理的現(xiàn)狀來看，行業(yè)內(nèi)部和社會環(huán)境之間有一系列的問題需要解決。只是隨著社會經(jīng)濟進一步發(fā)展，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件，行業(yè)內(nèi)部不斷自我完善，這樣，物業(yè)管理的美好前景才能變?yōu)楝F(xiàn)實。我想通過此次實習，我會對物業(yè)管理有一個新的認識和體會，會從感性認識上升到理性認識，理論聯(lián)系實際，把自己所學用到社會實習中去，注意把書本上學到的物業(yè)管理理論知識對照實際工作，用理論知識加深對實際工作的認識，用實習驗證所學的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質與規(guī)律。從小方面講，為自己以后能有一個美好的未來而努力；從大處講，也為物業(yè)管理行業(yè)走上成熟和健康發(fā)展之路貢獻自己微薄之力。
三、調(diào)研的方法和范圍。
深入開展黨的群眾路線教育實踐活動調(diào)研報告。
二、周四組織中心全體職工進行集中學習和觀看教育影片，并認真做了學習筆記。在3月30日中心接到局領導轉發(fā)的關于忻州市精華小區(qū)的業(yè)主投訴書，中心領導就對此事立即召開了會議，對來信做認真解讀，就業(yè)主們在信中提到的問題，中心結合小區(qū)實際情況與4月1日帶領業(yè)主指導科和企業(yè)監(jiān)管科對忻州市精華小區(qū)進行了走訪調(diào)研，調(diào)研采取座談交流與調(diào)查相結合的方式，開展了深入細致的黨的群眾路線教育實踐活動調(diào)研工作。通過本次調(diào)研，圍繞群眾對“四風”
當前隱藏內(nèi)容免費查看的意見和建議結合自身的工作，分析如下：
（一）存在政治理論學習不深不透的問題。在理論學習上，常常對自己要求不高、要求不嚴。對黨的經(jīng)典理論和行政管理的經(jīng)典著作，一是讀得不太多，二是讀的過程中多數(shù)是淺嘗輒止，沒有深挖掘、細推敲。常常因為工作忙，時間緊，放松了理論學習和水平提升，在處理具體事務的時候容易忽略理論指導，導致個別時候缺乏理論與實際的有機聯(lián)系。
（二）存在聯(lián)系群眾和深入一線不夠的問題。中心接管。
全城區(qū)的物業(yè)企業(yè)管理與指導，責任大任務重，我分管的業(yè)主指導科和企業(yè)監(jiān)管科主要負責業(yè)主委員會的選舉和所有業(yè)主的投訴案件，為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)排查化解矛盾糾紛。由于工作比較瑣碎有時深入群眾調(diào)查不夠，有時甚至沒有深入到一線，沒有充分了解群眾最迫切的需要，自認為工作開展了，但是完成效果并不理想。
（三）存在工作推進力度不夠的問題。完成工作任務時，有時候首先想到的不是將工作做得更加的優(yōu)秀，而是如何應付完成工作，尤其是任務多、壓力大的時候這種想法更甚，并沒有時刻嚴格要求自己。同時創(chuàng)新意識不夠，在完成工作中沒有摸索具有創(chuàng)造性的完成方式，大多數(shù)工作也停留在上級指派的工作上，并沒有突破創(chuàng)新，開展獨具特色的工作。
（四）存在安于現(xiàn)狀、進取心不夠的問題。我認為已處在現(xiàn)在的崗位，就盡自己的努力做好所分管的工作，盡到自己應盡的責任。自認為自己很知足，雖比上不足，但比下有余，樂得個安于現(xiàn)狀。自己追求的力度還不夠好，創(chuàng)新意識還不夠強。
今后的努力方向和改進措施。
劃，沉淀積累學習心得，加強干部職工的理論知識和業(yè)務知識學習，不僅要認真學習本職工作業(yè)務，同時還要全面熟悉其他業(yè)務知識，從解決實際問題出發(fā)，做到政策了如指掌，業(yè)務操作自如，進一步規(guī)范服務，流程，改進自身的工作作風和工作方式，尤其是在理論聯(lián)系實際方面下工夫。全面提高為群眾辦事的服務能力和水平。
（二）撲下身子、深入基層，與群眾“零距離”、“面對面”，拜群眾為師，在群眾中汲取組織工作的智慧和力量。查找工作存在的問題和不足，與群眾一起想問題、謀對策，尋找解決問題的方法和路徑。要尊重群眾的創(chuàng)造精神，在群眾中發(fā)現(xiàn)、挖掘和總結經(jīng)驗，推動組織工作創(chuàng)新發(fā)展。堅持科學的態(tài)度和求實的精神，兢兢業(yè)業(yè)地做好各項工作，樹立強烈的時間觀念、效率觀念、質量觀念，今天能辦的事不拖到明天，這一周能辦的事不拖到下一周，用最短的時間完成任務。
（四）始終保持與時俱進、開拓創(chuàng)新的精神狀態(tài)。對開展批評與自我批評中指出的問題和不足，后續(xù)整改工作要不斷跟上，堅決防止走過場、一陣風，做到一抓到底，善始善終。
的思想路線、政治路線、組織路線的根本工作路線，全心全意為人民服務的觀點，立黨為公、執(zhí)政為民的觀點，向人民學習的觀點，群眾利益無小事的觀點，對黨負責與對人民負責一致的觀點，都是需要在今后的工作中去認真學習、深刻領會，努力實踐的。
物業(yè)調(diào)研報告題目篇十五
根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務局會同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、xx鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對城區(qū)各集貿(mào)市場物業(yè)管理情況進行了摸底調(diào)查，旨在加強城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。
城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建設。
集貿(mào)市場是城市的一個窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看，我縣集貿(mào)市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個難點，存在的問題十分突出。具體來講，主要是三個方面：
（一）綜合配套服務設施不完善，存在安全隱患。
旺業(yè)大市場商戶入駐后，開發(fā)商安良公司當初也曾聘請物業(yè)公司進行管理，劃定專門停車場，按標準收取物業(yè)管理費，但由于市場是開放性的，加上商戶素質參差不齊，物業(yè)管理費不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業(yè)大市場、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點停放，導致市場的道路不暢，不少市場消防設施不齊全，消防安全隱患嚴重。個別市場設施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴重，急需整治改造。
（二）開發(fā)建設市場的企業(yè)建市場與管市場錯位，權責不明確。
（三）少數(shù)市場經(jīng)營氛圍不濃、不景氣，經(jīng)濟效益低下。
金源菜市場內(nèi)有近300個攤位閑置，天柱山大市場、旺業(yè)大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經(jīng)營外，市場內(nèi)門面房盡管已售出，但大多數(shù)基本閑置，不少居民買回后，只做倉庫或車庫。這些市場的交易額很小，有的攤位費收入僅幾萬元，經(jīng)濟效益十分低下。
集貿(mào)市場是城市一項公益性基礎設施建設，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費者利益息息相關。構建整潔有序的集貿(mào)市場交易環(huán)境，保護經(jīng)營者和消費者的合法權益，促進市場的繁榮和經(jīng)濟發(fā)展，是加強集貿(mào)市場物業(yè)管理的根本目的?，F(xiàn)就下一步工作提出如下意見：
根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場現(xiàn)狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責：第一類是有專門管理人員進行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿(mào)市場，仍由縣商務局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項目范圍，不宜對現(xiàn)有市場進行改造?？h商務局應督促市場管理人員，加強對市場內(nèi)部管理，確保市場安全。第二類是建成時間早，市場產(chǎn)權分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場由縣商務局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財政局等相關部門參與，全面推行物業(yè)管理。
物業(yè)調(diào)研報告題目篇十六
7月15日，市政協(xié)社會法制委員會組織部分委員，在副主席的帶領下，調(diào)研我市城區(qū)物業(yè)管理工作。委員們實地察看了園林小區(qū)、天一城市花園、天森國際花都小區(qū)物業(yè)管理情況，并召開座談會，聽取市國土房產(chǎn)局關于《我市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況的通報》。委員們在實地察看和聽取通報的基礎上，就如何進一步加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出了意見和建議。現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
1、加快物業(yè)管理行業(yè)建設。1995年，市國土局設置了物業(yè)管理股，具體負責物業(yè)行業(yè)管理。截止目前，全市共有物業(yè)服務企業(yè)38家，本地27家，其中二級資質1家；外地入駐本地的11家，其中一級資質2家，二級資質4家。從業(yè)人員1900多人，有近600人參加各類培訓并已取得相關證書。目前已對50多個住宅小區(qū)實施了物業(yè)管理，總服務面積約510萬平方米，物業(yè)管理覆蓋率達70%。
2、培育規(guī)范物業(yè)管理市場。一是引入招投標機制，創(chuàng)造公開、公正、公平的競爭環(huán)境。20xx年，我市逐步推進物業(yè)管理招投標工作，至今已有19個小區(qū)實行招投標。二是整頓市場秩序，規(guī)范物業(yè)管理運作。針對一些業(yè)主反映較突出的問題，如物業(yè)服務不到位、服務質量差、亂收費等，開展了物業(yè)服務企業(yè)達標考核、物業(yè)設施設備專項檢查、安置小區(qū)綜合管理考核等工作。
3、努力提高物業(yè)管理水平。倡導“誠信物業(yè)”，開展創(chuàng)優(yōu)評比活動。截止目前，我市已創(chuàng)全省示范住宅小區(qū)2個，全省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）5個，xx市示范住宅小區(qū)（大廈）4個。積極推動業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設，全市業(yè)主委員會已成立并備案在冊22家。
1、少數(shù)物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范。不按規(guī)定配備專業(yè)維修人員，公共設施設備維修不及時，物業(yè)費用收支不按規(guī)定公示等。加上有的小區(qū)業(yè)主委員會成員責任意識不強，缺乏足夠的精力和熱情，不督促物業(yè)企業(yè)提高服務水平，業(yè)主委員會形同虛設，不能發(fā)揮應有作用。業(yè)主遇到問題而缺乏有效途徑溝通，導致上訪投訴維權，增加了政府和主管部門的負擔。
2、部門之間職責需進一步理順。作為新興行業(yè)，法律法規(guī)體系雖已建立，但部門間的工作職責還需進一步理順。國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定的供水、供電、供氣等單位應向最終用戶收費，但我市有例外現(xiàn)象，如大多數(shù)小區(qū)是自備變壓器，電力部門只收取高壓終端的電費，小區(qū)內(nèi)業(yè)主的電費由物業(yè)公司代收，但電損、線損、變損等費用由業(yè)主承擔，引起廣大業(yè)主的強烈不滿。此外，住宅小區(qū)的房屋質量、違章搭建、破墻開門、車輛停放、開廠經(jīng)營、垃圾清運等問題，按照有關職能應由住建、城管、環(huán)保、公安、消防等部門依法處理。但由于一些法規(guī)的交叉，出現(xiàn)部門之間互相推諉、執(zhí)法不到位現(xiàn)象，增加了管理難度。
3、從業(yè)人員整體素質不高。我市物業(yè)管理從業(yè)人員大多來自下崗工人、轉業(yè)軍人及農(nóng)村剩余勞動力，素質不高。不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要，而企業(yè)自身經(jīng)濟效益低，難以引進人才，善管理、懂技術的專業(yè)人才更為緊缺。
4、業(yè)主權利義務認識不清。人們普遍認為物業(yè)服務屬于簡單的勞務服務，行業(yè)技術含量低，嚴重挫傷了物業(yè)服務企業(yè)的工作積極性。隨著業(yè)主的維權意識日漸增強，對物業(yè)服務企業(yè)不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業(yè)主對自身應承擔的義務認識不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建行為屢禁不止；三是房屋質量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛等都作為不交費的理由，拖欠物業(yè)費現(xiàn)象時有發(fā)生，一些小區(qū)形成惡性循環(huán)，導致物業(yè)企業(yè)服務質量下降，廣大業(yè)主深受其害。
5、房屋工程及基礎設施不完善。盡管房屋工程通過了驗收，但向業(yè)主交房時仍可能存在一些并不完備的情況，如物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設施未完全落實，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛。據(jù)調(diào)查，60%以上的物業(yè)糾紛都是由工程建設遺留問題引發(fā)的。近三年來，市國土房產(chǎn)局已處理群眾投訴300余件，投訴舉報呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢。
6、部分老小區(qū)無物業(yè)管理。我市部分上世紀八十年代、九十年代初建造的住宅樓，由于當時條件限制，規(guī)劃、建設、用地方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、消防設施欠缺、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損等問題。這些老舊小區(qū)目前尚無物業(yè)管理，基本由社區(qū)居委會代管。
1、進一步加快物業(yè)發(fā)展。培養(yǎng)一批骨干企業(yè)，增強企業(yè)競爭力。穩(wěn)步推行物業(yè)管理師制度，逐步建立一支懂經(jīng)營、善管理、肯開拓的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊伍。大力引導物業(yè)企業(yè)更新服務理念，拓寬管理范圍和服務領域，發(fā)展物業(yè)服務新的增長點。做好物業(yè)管理成本核算工作，逐步建立“分等定級、以質論價、優(yōu)質優(yōu)價”的物業(yè)服務收費機制，使收費與服務標準有機結合起來。完善物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理機制，開展規(guī)范的管理和服務，向社會公開收費項目及標準、服務內(nèi)容、收支情況等重要信息，讓業(yè)主明明白白交費。
2、建立完善長效管理機制。物業(yè)管理業(yè)務范圍比較廣泛，涉及規(guī)劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環(huán)保等多個部門，應理順機制，明確物業(yè)管理所涉單位的工作職責，建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，定期會商物業(yè)管理重點工作。
3、發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治作用。加大業(yè)主委員會組建力度，按照《物權法》等法律法規(guī)和政策的要求，建立健全業(yè)主管理委員會自我管理、自我服務，自我約束機制，規(guī)范活動行為。充分發(fā)揮業(yè)主的自主權與能動性，依法維護好廣大業(yè)主的切身利益和合法權利。
4、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務行為。加強對物業(yè)服務企業(yè)資質的動態(tài)監(jiān)管。督促指導物業(yè)服務企業(yè)依法依規(guī)健全管理制度和內(nèi)部崗位責任制；督促指導物業(yè)服務企業(yè)培訓提高員工素質，隨時監(jiān)督檢查物業(yè)管理的亂收費行為等。
5、高度重視小區(qū)建設質量。一是要嚴把商品房質量驗收關，從工程項目立項規(guī)劃開始，相關的物業(yè)服務企業(yè)應同步介入，對房屋的功能、布局、管網(wǎng)、水、電等設施建設提出合理性建議，供開發(fā)建設企業(yè)參考。詳細規(guī)劃方案評審及竣工驗收時要邀請物業(yè)管理等相關部門參與論證、驗收，聽取意見建議。二是強化房屋建設質量保證金制度，在政策范圍內(nèi)提高房屋質量保證金標準，延長質押年限，對房地產(chǎn)開發(fā)商和承建方形成經(jīng)濟壓力，以確保建房質量。三是逐步解決“停車難”問題。建議政府相關職能部門對今后新建的樓盤，從高起點、高標準出發(fā)，提高停車能力。對已建成小區(qū)引導物業(yè)企業(yè)通過規(guī)范管理，挖掘內(nèi)部潛力，緩解停車位不足的矛盾。