導(dǎo)語：十多年前，僅因欠幾萬法郎的物業(yè)管理費(fèi)，一位八十多歲的老太太,越南華裔，全家被趕出，房產(chǎn)被物業(yè)拍賣。類似這種欠10%的債，而不得不以90%的費(fèi)用去還債的例子在華人中,數(shù)不勝數(shù)。往往是一審二審官司敗訴后，在拍賣開庭之前以巨額談判，物業(yè)才放棄地產(chǎn)拍賣。債與費(fèi)用的比例基本上是1：10。有的華人甚至到了“家破”的時(shí)候才找補(bǔ)救辦法：自己的律師有否過失；對(duì)方的律師是否侵權(quán)；物業(yè)是否也侵權(quán)…結(jié)果是數(shù)場(chǎng)無休止的法戰(zhàn)。
本報(bào)將分期為讀者介紹法國(guó)物業(yè)管理制度應(yīng)注意的地方，本期重點(diǎn)為讀者介紹其中的業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)制度。
法文“lacopropriété”指共同財(cái)產(chǎn)的所有房東，這是一個(gè)法律實(shí)體，有行為能力。業(yè)主共有一般都制定
règlementdecopropriété”，即業(yè)主規(guī)約，其法律性質(zhì)屬于合同性質(zhì)。業(yè)主規(guī)約確定共有部分的使用范圍，本建筑物的管理規(guī)定等。
業(yè)主共有部分不可以進(jìn)行司法分割或者強(qiáng)制拍賣，都包括：
-建筑物和土地屬于全體業(yè)主使用的即為共有部分。通常指：
-地面、河流、園林、道路入口；
-樓房主體建筑和設(shè)施，包括通過私人住宅的管道，煙囪及煙囪頂；
-共有的服務(wù)場(chǎng)所；
-通道、走廊等；
如果沒有規(guī)定或者出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議時(shí)，屬于業(yè)主共有的附屬權(quán)如下：
-建筑物加層權(quán)、地下加渠道；
-在屬于共有部分的院子、公園或花園，有權(quán)加新建筑，挖渠道以及建公園或花園；
-與業(yè)主共有部分鄰接的鄰接權(quán)。
繳納雜費(fèi)
所有的業(yè)主都必須承擔(dān)雜費(fèi)分?jǐn)?。業(yè)主規(guī)約里必須確定每個(gè)份額相應(yīng)的雜費(fèi)。雜費(fèi)分?jǐn)偟挠?jì)算和追繳，是華人業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)發(fā)生糾紛的主要起因。按2006年7月13日修改法規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)所付出的必要費(fèi)用，警告費(fèi)、催促信、地產(chǎn)保全費(fèi)用，在發(fā)出警告后，仍未付清，業(yè)主委員會(huì)在官司獲勝后的律師費(fèi)、執(zhí)達(dá)員費(fèi)、一切追債費(fèi)，均由欠債業(yè)主承擔(dān)。如果該業(yè)主官司獲勝，業(yè)主委員會(huì)的官司費(fèi)用不用承擔(dān)。
物業(yè)管理經(jīng)常鉆這一條法律空子。業(yè)主拖欠雜費(fèi)，物管馬上亂加追繳費(fèi)。法院通常是傾向于業(yè)主共有委員會(huì)。此類案子在以前的物業(yè)文章中談過。
業(yè)主共有規(guī)約習(xí)慣上由公證人撰寫。然后將規(guī)約在地方抵押機(jī)構(gòu)登告。登告五年之內(nèi)，對(duì)于業(yè)主規(guī)約所規(guī)定的雜費(fèi)超出自己占有單位的四分之一，或者其他業(yè)主低于其共有單位四分之一的，有關(guān)業(yè)主可以要求法院修改分?jǐn)?。超過五年，業(yè)主可以提出修改業(yè)主共有規(guī)約，但是必須獲得業(yè)主大會(huì)通過。
物業(yè)裝修
關(guān)于業(yè)主未經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)同意，私自裝修方面，2007年12月5日法國(guó)最高法院作出了有趣的判決。馬賽一業(yè)主委員會(huì)訴GMF保險(xiǎn)公司，要求賠償建筑區(qū)內(nèi)院子雨后塌方。
保險(xiǎn)公司反告該業(yè)主委員會(huì)，認(rèn)為后者應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，因?yàn)槟S某業(yè)主私自在共有院子動(dòng)土，所以業(yè)主委員會(huì)犯有過錯(cuò)，盡管花園屬于這業(yè)主專有使用。最高法院否決保險(xiǎn)公司的反告。認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)在馬路上無法看到院子，就無法知道有工程存在，其性質(zhì)、大小也不知道，因此業(yè)主委員會(huì)沒有任何過錯(cuò)。
每一個(gè)業(yè)主共有都應(yīng)組成一個(gè)委員會(huì)（lesyndicat），來行使其一切權(quán)力，保護(hù)和管理共有部分。這里要注意的是，由于建筑質(zhì)量不行或者是共有部分失修，給各業(yè)主及第三人造成損害，全由業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)責(zé)任。
為了維修和管理業(yè)主共有，業(yè)主委員會(huì)每年召開一次全體大會(huì)，以通過預(yù)算報(bào)告。開會(huì)日期必須定在前會(huì)計(jì)年度結(jié)束后6個(gè)月之內(nèi)召開。各業(yè)主應(yīng)至少向委員會(huì)預(yù)繳四分之一的雜費(fèi)。法律允許業(yè)主大會(huì)對(duì)此有另行規(guī)定。
餐飲業(yè)業(yè)主
對(duì)于從商者在置產(chǎn)或與房東簽約時(shí)，必須了解業(yè)主內(nèi)務(wù)規(guī)定。業(yè)主共有糾紛案尤其在餐飲業(yè)屢屢發(fā)生，就是因?yàn)闆]有注意業(yè)主規(guī)約。巴黎的房東不喜歡本樓有人從事餐飲業(yè)；而有的樓房沒有餐館獨(dú)自的通風(fēng)系統(tǒng)，要裝修餐館必須先征得業(yè)主共有同意。一申請(qǐng)就是幾個(gè)月，因?yàn)槿w業(yè)主每年只有一次大會(huì)。開了會(huì)，申請(qǐng)又不一定同意。
遇到業(yè)主與房客簽署一份商業(yè)租約，可以從事餐飲業(yè)，而其他業(yè)主有反對(duì)時(shí)，房東是否要承擔(dān)責(zé)任呢？房東必須承擔(dān)責(zé)任。只是從業(yè)者浪費(fèi)了大量的時(shí)間，一場(chǎng)訴訟房東的官司幾年也不容易結(jié)束。
遇到上述營(yíng)業(yè)范圍獲得業(yè)主大會(huì)通過，而市政府反對(duì)，房東也有責(zé)任。因此在沒有確定是否可以從事某行業(yè)前，先簽署一份邀約，獲得所有同意后再正式簽約，這樣房東和房客都不承擔(dān)責(zé)任。
孫寒光
法國(guó)法律博士巴黎法院律師
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