美國(guó)房產(chǎn)向來(lái)備受中國(guó)投資者的青睞。隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)復(fù)蘇，中國(guó)人在2015年間共計(jì)花費(fèi)220億元在美國(guó)買(mǎi)房，環(huán)比增長(zhǎng)72%，成為了美國(guó)第一大外國(guó)購(gòu)房群體。然而對(duì)美國(guó)房產(chǎn)躍躍欲試的中國(guó)買(mǎi)家們，卻對(duì)美國(guó)房產(chǎn)稅知之甚少，有的中國(guó)投資者甚至因此吃盡了苦頭。
據(jù)報(bào)道，中國(guó)一位民營(yíng)企業(yè)家，自2009年始以自己的名義在美國(guó)各地購(gòu)置了20套美國(guó)別墅。2012年因病去世后，他的兒子想要繼承這筆財(cái)產(chǎn)時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，當(dāng)年父親巨額買(mǎi)下的房子，因?yàn)橥锨妨硕嗄攴慨a(chǎn)稅，如今已經(jīng)被政府拍賣(mài)了。想要繼承父親的遺產(chǎn)還得先給美國(guó)國(guó)稅局“上繳”一筆巨款。
美國(guó)是個(gè)“萬(wàn)稅”之國(guó)，在美國(guó)，報(bào)稅是檢驗(yàn)一個(gè)社會(huì)成員責(zé)任操守和誠(chéng)信良知的試金石。中國(guó)買(mǎi)家投資美國(guó)房產(chǎn)時(shí)需要注意以下稅務(wù)要點(diǎn)。
外國(guó)人需要納稅嗎
國(guó)外投資者即使沒(méi)有永久居民身分，一年內(nèi)居住在美國(guó)183天或以上，也被視為稅務(wù)上的美國(guó)納稅人。如果今年居住在美國(guó)31天或以上，而過(guò)去三年也曾在美居住，便要將今年居住的時(shí)間，加上去年居住時(shí)間的三分之一，再加前年居美時(shí)間的六分之一，若總數(shù)達(dá)183天，便自動(dòng)成為美國(guó)納稅人。
所以，有計(jì)劃長(zhǎng)時(shí)間在美國(guó)停留的中國(guó)投資者，需要提前找到會(huì)計(jì)師做好稅務(wù)規(guī)劃，以免過(guò)重的罰金和不必要的稅務(wù)支出。但是，如果屬于在去外國(guó)途中于美國(guó)過(guò)境、外國(guó)船只船員在美停留、由于健康原因不能離開(kāi)美國(guó)的時(shí)間、留美學(xué)生的頭五年等，可以不被計(jì)算在居美時(shí)間內(nèi)。
房地產(chǎn)收入納稅標(biāo)準(zhǔn)
外國(guó)投資者可以在美國(guó)自由購(gòu)買(mǎi)出租房地產(chǎn)，但租金收入和將來(lái)賣(mài)出時(shí)得到的資金增值收入都是個(gè)人的收入，需要繳付入息稅，稅率與一般美國(guó)納稅人一樣，但是，外國(guó)投資者卻不能享有與美國(guó)納稅人一樣的扣稅的優(yōu)惠，因此實(shí)際的稅金比美國(guó)納稅人稍高。
? 個(gè)人免稅額 (Personal Exemption)
美國(guó)納稅人每人有3950元個(gè)人免稅額，已婚共同報(bào)稅者可得7900個(gè)人免稅額，家中有“受撫養(yǎng)人”者可以得到更多個(gè)人免稅額。但是外國(guó)投資者報(bào)稅表時(shí)，只能享用一個(gè)個(gè)人免稅額，除非該外國(guó)人是加拿大公民、墨西哥公民或韓國(guó)公民。
? 標(biāo)準(zhǔn)扣稅額 (Standard Deduction)
美國(guó)納稅人可使用起碼6200元標(biāo)準(zhǔn)扣稅額，已婚共同報(bào)稅者有12400元標(biāo)準(zhǔn)扣稅額。但是，外國(guó)投資者卻不能享有任何標(biāo)準(zhǔn)扣稅額，只能選擇使用逐項(xiàng)扣稅。假如您完全沒(méi)有在美國(guó)居住，沒(méi)有任何逐項(xiàng)扣稅的項(xiàng)目，便等于沒(méi)有任何扣稅的優(yōu)惠。
房產(chǎn)出售收入納稅
根據(jù)外國(guó)人投資房地產(chǎn)稅例(Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980)規(guī)定，外國(guó)投資者出售房產(chǎn)時(shí)的增值收入并不是采用稅率比較低的“長(zhǎng)期資金增值”，而是作為普通收入，按稅率計(jì)算稅金。
另外，如果出售的物業(yè)不是自住并且售價(jià)超過(guò)30萬(wàn)元，買(mǎi)家或其公證代理便需要在賣(mài)屋款項(xiàng)上扣除預(yù)繳稅，交入國(guó)稅局?？鄢慕痤~是房產(chǎn)售價(jià)的10%，并且無(wú)論是否有資金增值都要扣除預(yù)繳稅。
除了聯(lián)邦國(guó)稅局扣稅的要求外，州政府也有可能規(guī)定要扣除預(yù)繳稅。根據(jù)加州稅局規(guī)定，預(yù)繳稅需要扣售價(jià)的百分之3.3%。假如真正的稅款比預(yù)繳金額低，可以在報(bào)稅時(shí)要求將多付了的稅金取回。
遺產(chǎn)稅如何計(jì)算
根據(jù)法規(guī)，在美國(guó)有產(chǎn)業(yè)的國(guó)外投資者逝世后，除了在美國(guó)的銀行存款不計(jì)算外，其他在美國(guó)股票經(jīng)紀(jì)行戶口中的股票、債券、甚至房地產(chǎn)，都算遺產(chǎn)。而針對(duì)這些遺產(chǎn)，國(guó)外投資者只有6萬(wàn)元免稅額，因此遺產(chǎn)繼承者可能會(huì)面臨相當(dāng)重的遺產(chǎn)稅。
由于美國(guó)房地產(chǎn)稅收系統(tǒng)稅率奇高且項(xiàng)目繁多，所以如果想避免高額的遺產(chǎn)稅，海外投資者不應(yīng)該把錢(qián)全放到美國(guó)房產(chǎn)上。
遺產(chǎn)避稅方法
? 贈(zèng)與方式
若不是動(dòng)則成千萬(wàn)上億美元身家的大富豪，小戶人家最好用的方式就是利用美國(guó)稅法所規(guī)定的每人每年可向任何人贈(zèng)與14000美元的制度，在這個(gè)條件下無(wú)需額外繳納任何稅賦，利用螞蟻搬家的方法一點(diǎn)一點(diǎn)將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給子女。
國(guó)內(nèi)投資者要將在美國(guó)的房地產(chǎn)免稅贈(zèng)送給子女，可以先成立公司，將房地產(chǎn)放入公司，然后將公司股票作贈(zèng)予，因?yàn)楣善笔菍儆跓o(wú)形 (Intangible) 資產(chǎn)，沒(méi)有禮物稅。
? 購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)
在美國(guó)，為子女轉(zhuǎn)移資產(chǎn)最簡(jiǎn)單有效的方式是購(gòu)買(mǎi)人壽保險(xiǎn)。如果買(mǎi)下一份百萬(wàn)美元理賠的人壽保險(xiǎn)，這就等于是實(shí)實(shí)在在為子女留下了百萬(wàn)現(xiàn)金。而且人壽保險(xiǎn)保險(xiǎn)的理賠受益人不用繳納所得稅，也不用繳納遺產(chǎn)稅。也可以為子女購(gòu)買(mǎi)人壽保險(xiǎn)，將財(cái)產(chǎn)無(wú)形中轉(zhuǎn)移至孩子身上，把以后的遺產(chǎn)總額降低從而降低遺產(chǎn)稅。
? 信托方式
也有人通過(guò)設(shè)立“世代信托”，來(lái)解決遺產(chǎn)稅問(wèn)題。“世代信托”是一個(gè)不可撤銷(xiāo)的，長(zhǎng)時(shí)間的信托，其中的受托人不會(huì)因?yàn)樽匀凰劳龆艿接绊懀砸簿蜎](méi)有遺產(chǎn)稅。“世代信托”不僅可以讓做為美國(guó)人的信托受益人收益，還可以讓信托設(shè)立人的其他非美國(guó)后代或旁系親屬收益。
據(jù)報(bào)道，中國(guó)一位民營(yíng)企業(yè)家，自2009年始以自己的名義在美國(guó)各地購(gòu)置了20套美國(guó)別墅。2012年因病去世后，他的兒子想要繼承這筆財(cái)產(chǎn)時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，當(dāng)年父親巨額買(mǎi)下的房子，因?yàn)橥锨妨硕嗄攴慨a(chǎn)稅，如今已經(jīng)被政府拍賣(mài)了。想要繼承父親的遺產(chǎn)還得先給美國(guó)國(guó)稅局“上繳”一筆巨款。
美國(guó)是個(gè)“萬(wàn)稅”之國(guó)，在美國(guó)，報(bào)稅是檢驗(yàn)一個(gè)社會(huì)成員責(zé)任操守和誠(chéng)信良知的試金石。中國(guó)買(mǎi)家投資美國(guó)房產(chǎn)時(shí)需要注意以下稅務(wù)要點(diǎn)。
外國(guó)人需要納稅嗎
國(guó)外投資者即使沒(méi)有永久居民身分，一年內(nèi)居住在美國(guó)183天或以上，也被視為稅務(wù)上的美國(guó)納稅人。如果今年居住在美國(guó)31天或以上，而過(guò)去三年也曾在美居住，便要將今年居住的時(shí)間，加上去年居住時(shí)間的三分之一，再加前年居美時(shí)間的六分之一，若總數(shù)達(dá)183天，便自動(dòng)成為美國(guó)納稅人。
所以，有計(jì)劃長(zhǎng)時(shí)間在美國(guó)停留的中國(guó)投資者，需要提前找到會(huì)計(jì)師做好稅務(wù)規(guī)劃，以免過(guò)重的罰金和不必要的稅務(wù)支出。但是，如果屬于在去外國(guó)途中于美國(guó)過(guò)境、外國(guó)船只船員在美停留、由于健康原因不能離開(kāi)美國(guó)的時(shí)間、留美學(xué)生的頭五年等，可以不被計(jì)算在居美時(shí)間內(nèi)。
房地產(chǎn)收入納稅標(biāo)準(zhǔn)
外國(guó)投資者可以在美國(guó)自由購(gòu)買(mǎi)出租房地產(chǎn)，但租金收入和將來(lái)賣(mài)出時(shí)得到的資金增值收入都是個(gè)人的收入，需要繳付入息稅，稅率與一般美國(guó)納稅人一樣，但是，外國(guó)投資者卻不能享有與美國(guó)納稅人一樣的扣稅的優(yōu)惠，因此實(shí)際的稅金比美國(guó)納稅人稍高。
? 個(gè)人免稅額 (Personal Exemption)
美國(guó)納稅人每人有3950元個(gè)人免稅額，已婚共同報(bào)稅者可得7900個(gè)人免稅額，家中有“受撫養(yǎng)人”者可以得到更多個(gè)人免稅額。但是外國(guó)投資者報(bào)稅表時(shí)，只能享用一個(gè)個(gè)人免稅額，除非該外國(guó)人是加拿大公民、墨西哥公民或韓國(guó)公民。
? 標(biāo)準(zhǔn)扣稅額 (Standard Deduction)
美國(guó)納稅人可使用起碼6200元標(biāo)準(zhǔn)扣稅額，已婚共同報(bào)稅者有12400元標(biāo)準(zhǔn)扣稅額。但是，外國(guó)投資者卻不能享有任何標(biāo)準(zhǔn)扣稅額，只能選擇使用逐項(xiàng)扣稅。假如您完全沒(méi)有在美國(guó)居住，沒(méi)有任何逐項(xiàng)扣稅的項(xiàng)目，便等于沒(méi)有任何扣稅的優(yōu)惠。
房產(chǎn)出售收入納稅
根據(jù)外國(guó)人投資房地產(chǎn)稅例(Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980)規(guī)定，外國(guó)投資者出售房產(chǎn)時(shí)的增值收入并不是采用稅率比較低的“長(zhǎng)期資金增值”，而是作為普通收入，按稅率計(jì)算稅金。
另外，如果出售的物業(yè)不是自住并且售價(jià)超過(guò)30萬(wàn)元，買(mǎi)家或其公證代理便需要在賣(mài)屋款項(xiàng)上扣除預(yù)繳稅，交入國(guó)稅局?？鄢慕痤~是房產(chǎn)售價(jià)的10%，并且無(wú)論是否有資金增值都要扣除預(yù)繳稅。
除了聯(lián)邦國(guó)稅局扣稅的要求外，州政府也有可能規(guī)定要扣除預(yù)繳稅。根據(jù)加州稅局規(guī)定，預(yù)繳稅需要扣售價(jià)的百分之3.3%。假如真正的稅款比預(yù)繳金額低，可以在報(bào)稅時(shí)要求將多付了的稅金取回。
遺產(chǎn)稅如何計(jì)算
根據(jù)法規(guī)，在美國(guó)有產(chǎn)業(yè)的國(guó)外投資者逝世后，除了在美國(guó)的銀行存款不計(jì)算外，其他在美國(guó)股票經(jīng)紀(jì)行戶口中的股票、債券、甚至房地產(chǎn)，都算遺產(chǎn)。而針對(duì)這些遺產(chǎn)，國(guó)外投資者只有6萬(wàn)元免稅額，因此遺產(chǎn)繼承者可能會(huì)面臨相當(dāng)重的遺產(chǎn)稅。
由于美國(guó)房地產(chǎn)稅收系統(tǒng)稅率奇高且項(xiàng)目繁多，所以如果想避免高額的遺產(chǎn)稅，海外投資者不應(yīng)該把錢(qián)全放到美國(guó)房產(chǎn)上。
遺產(chǎn)避稅方法
? 贈(zèng)與方式
若不是動(dòng)則成千萬(wàn)上億美元身家的大富豪，小戶人家最好用的方式就是利用美國(guó)稅法所規(guī)定的每人每年可向任何人贈(zèng)與14000美元的制度，在這個(gè)條件下無(wú)需額外繳納任何稅賦，利用螞蟻搬家的方法一點(diǎn)一點(diǎn)將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給子女。
國(guó)內(nèi)投資者要將在美國(guó)的房地產(chǎn)免稅贈(zèng)送給子女，可以先成立公司，將房地產(chǎn)放入公司，然后將公司股票作贈(zèng)予，因?yàn)楣善笔菍儆跓o(wú)形 (Intangible) 資產(chǎn)，沒(méi)有禮物稅。
? 購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)
在美國(guó)，為子女轉(zhuǎn)移資產(chǎn)最簡(jiǎn)單有效的方式是購(gòu)買(mǎi)人壽保險(xiǎn)。如果買(mǎi)下一份百萬(wàn)美元理賠的人壽保險(xiǎn)，這就等于是實(shí)實(shí)在在為子女留下了百萬(wàn)現(xiàn)金。而且人壽保險(xiǎn)保險(xiǎn)的理賠受益人不用繳納所得稅，也不用繳納遺產(chǎn)稅。也可以為子女購(gòu)買(mǎi)人壽保險(xiǎn)，將財(cái)產(chǎn)無(wú)形中轉(zhuǎn)移至孩子身上，把以后的遺產(chǎn)總額降低從而降低遺產(chǎn)稅。
? 信托方式
也有人通過(guò)設(shè)立“世代信托”，來(lái)解決遺產(chǎn)稅問(wèn)題。“世代信托”是一個(gè)不可撤銷(xiāo)的，長(zhǎng)時(shí)間的信托，其中的受托人不會(huì)因?yàn)樽匀凰劳龆艿接绊懀砸簿蜎](méi)有遺產(chǎn)稅。“世代信托”不僅可以讓做為美國(guó)人的信托受益人收益，還可以讓信托設(shè)立人的其他非美國(guó)后代或旁系親屬收益。