總承包代建制的具體做法
（一）確定一個主體：政府投資性項目（包括公益項目、基礎設施項目等）必須確定項目法人（即代建人），在目前法律和政策條件下，項目法人可以是國有資產管理機構或公司，也可以是政府成立的專門承擔政府性投資任務管理的公司或事業(yè)法人。政府職能部門、項目使用部門不宜作為項目法人或代建人。
（二）建立一項機制：在具體項目實施中，在明確責任的前提下，為了調動各方面的積極性，必須組建項目業(yè)主辦公室。該業(yè)主辦公室由項目法人總負責，使用單位、監(jiān)理單位、設計單位以及項目法人確定的工程管理公司參加，共同承擔建設方面的業(yè)主責任。
（三）把住一個關口：即投資關，發(fā)改委負責嚴格審定批準項目的規(guī)模、標準、投資額度等，一次包死。
（四）遵循三項原則：
1、嚴格按基本建設程序辦事；
2、全過程引入中介公司，參與咨詢、服務、招標代理等項目管理；
3、要用招投標的方式選定各個環(huán)節(jié)的責任單位（如勘察、設計、施工單位等）。
（五）分清兩個階段：
1、投資籌備階段：發(fā)改委牽頭，建委等各部門配合，共同監(jiān)督協(xié)助項目法人（業(yè)主辦公室）實施開工前規(guī)劃、設計方案招標，施工總承包單位招標和設計單位、監(jiān)理單位招標，監(jiān)督其與設計、監(jiān)理、施工總承包單位以及委托項目管理單位簽訂四項合同。
2、投資建設階段：建委牽頭，市政等各部門配合，共同監(jiān)督協(xié)助項目法人（業(yè)主辦公室）認真履行其職能，督促設計、監(jiān)理、施工總承包單位嚴格照圖施工，規(guī)范分包和設備采購行為，嚴把質量關，確保安全生產，協(xié)調紅線外大市政配套，解決各種地方事務。
（六）明確三個責任：發(fā)改委是投資籌備階段的牽頭責任單位，建委等各部門配合；建委是投資建設階段的牽頭責任單位，市政等各部門配合；監(jiān)察、審計貫穿始終。
（七）實行五個總承包：
1、投資總承包：發(fā)改委與項目法人之間；
2、設計總承包：項目法人與設計總承包單位之間；
3、施工總承包：項目法人與施工總承包單位之間；
4、監(jiān)理總承包：項目法人與監(jiān)理總承包單位之間；
5、委托項目管理總承包：項目法人與被委托的工程管理咨詢服務單位之間。
（八）搞好四項招投標：
1、設計方案及設計單位招投標；
2、施工總承包企業(yè)招投標；
3、監(jiān)理單位招投標；
4、項目管理單位招投標。
（九）簽訂好四項“包死合同”：
1、設計合同要包死：包括建筑結構、裝修、機電、市政涵蓋項目全部，由設計總承包單位負責，可自身完成，也可組織多方設計單位協(xié)作完成。特別強調設計總承包單位不得強行設計使用其推薦的產品。
2、施工總承包合同要包死：包括土建、裝修、機電、設備、市政等項目紅線內的全部施工內容及設備采購任務，既可由總包單位自身完成，也可由總包單位通過招投標組織分包單位或供應商完成。
3、監(jiān)理合同要包死。
4、委托項目管理合同要包死：業(yè)主委托項目管理中介服務機構參與全過程管理，如技術、質量、工期控制、投資撥付、工程驗收、合同管理等等。
（十）確定“一條底線”：總承包施工企業(yè)的合同價格是項目法人所確定的最后“一條底線”，這條線是不可超越的，但項目法人可以通過監(jiān)督總承包施工企業(yè)的分包商或設備供應商的招投標，還會節(jié)省中標價與暫估價之間的差額，使這條“底線”再降低，節(jié)約投資、降低成本。
（十一）實行“1+2+（1—3）”監(jiān)督：“1”即一條主線。紀檢、監(jiān)察、審計進行全程跟蹤，全面實施陽光工程?！?”即兩個層面監(jiān)督：發(fā)改委、建委、監(jiān)察、審計等部門對項目法人監(jiān)督；項目法人對設計、監(jiān)理、施工總承包單位監(jiān)督。
“（1—3）”項目法人要全面監(jiān)督控制三方，反過來三方也通過合同監(jiān)督約束項目法人。
（十二）嚴格五不準：
1、不準項目法人和使用單位擅自修改已批準的設計方案，擅自提高建筑標準；
2、不準項目法人推薦施工分包單位；
3、不準項目法人推薦設備和材料供應廠家；
4、不準項目法人接受施工、設計、監(jiān)理、分包和廠家的饋贈和宴請，以及出國、出差邀請；
5、不準項目法人向施工、設計、監(jiān)理、分包和廠家借用車輛及各種物品。
（十三）把握10個重點環(huán)節(jié)：
1、在組織施工總承包單位招投標中，一定要給各個投標單位留足“吃圖”時間，并召開若干個設計答疑會議，盡可能把設計中存在的問題，放在投標前消化解決，充分完善項目設計圖紙，最終形成完美的招標圖紙，作為各投標單位的投標依據(jù)。
2、在施工總承包單位投標前，各投標單位一定要出具保證函，確認施工設計圖紙不存在任何重大問題，今后發(fā)生設計洽商，絕不向業(yè)主追加投資。
3、簽訂設計、施工、監(jiān)理及委托項目管理四項總承包合同一定要包死，包括不可預見部分，絕不留口，以確保投資包死。
4、項目法人與設計總包單位、施工總包單位、監(jiān)理總包單位和項目管理總包單位簽訂的各項總包合同，一定要體現(xiàn)監(jiān)督與反監(jiān)督，特別是對項目法人的反監(jiān)督，通過承包合同中加倍懲罰條款，制約業(yè)主擅自修改設計、增加面積、提高建筑標準、推薦分包單位和推薦設備材料等違約行為。
5、由項目法人和使用單位（包括項目法人委托的項目管理單位）所組成的現(xiàn)場業(yè)主辦公室是項目實施的辦事機構，而業(yè)主辦公室與設計、施工、監(jiān)理單位要就設計洽商、加工定貨、質量控制、資金撥付等現(xiàn)場管理形成有機運做、約束、配合機制，制定一整套管理辦法。
6、在項目開工后，如因極特殊原因進行設計調整，如：改變功能、增加面積、提高標準、增加投資等，則必須建立一整套經人大、黨委研究確定批準的機制，并必須承擔因變更所造成的設計、施工、監(jiān)理、管理公司等單位的索賠。
7、總承包施工單位要嚴格照圖施工，并有理由拒絕業(yè)主超出合同范圍的設計變更和洽商。但是，在不會增加該分項工程的投資（即分項工程暫估價）前提下，對于影響使用功能和樣式美觀的問題，業(yè)主可以向總承包方提出設計變更和洽商的申請，由甲、乙雙方協(xié)商解決。
8、總承包施工單位應自主、全權負責并采用招投標的方式來選定分包單位和材料、設備供應商，項目法人、設計單位和監(jiān)理單位原則上不要推薦，并將依照圖紙和招標文件中的各項暫估價對總承包方進行監(jiān)督，原則上在暫蘭鄯段謨ρ≡裰柿孔詈謾⒈曜甲罡叩牟泛頭職ノ??？nbsp；9、關于投標保證函、工程保險等問題要按有關規(guī)定和慣例執(zhí)行。
10、項目法人必須持有該項目的合同專用章，在簽訂完設計總承包合同、施工總承包合同、監(jiān)理總承包合同和委托項目管理總承包合同這四項主合同后，項目法人必須將該項目合同專用章交政府監(jiān)察部門留存。同時，在項目法人與設計總承包單位、施工總承包單位、監(jiān)理總承包單位、項目管理總承包單位簽訂合同中應明確：今后在簽訂補充協(xié)議時，凡涉及到投資、規(guī)模、標準提高，增加總承包費用的問題，必須以該項目工程的專用合同章為準；日?，F(xiàn)場管理工作不使用專用合同章，可簽字也可用其他印章。
（十四）探索創(chuàng)新投資決策的新機制——監(jiān)督“四定”：政府部門在確定下一個年度的政府性投資項目，以及確定這些項目進展的幾個主要關鍵環(huán)節(jié)時，應主動報請同級人大常委會“定項目、定標準、定投資、定調整”，實現(xiàn)人大對公共財政的延伸監(jiān)督，建立一整套依法立項、民主監(jiān)督、公開透明的政府投資決策機制。
實踐總承包代建制效果明顯在石景山區(qū)建設的“石景山區(qū)圖書館”、“青少年活動中心”、魯谷派出所和“區(qū)勞動局辦公樓裝修”以及十三個功能區(qū)土地儲備一級開發(fā)等建設項目中，我區(qū)試行了總承包代建制，收到了非常明顯的效果。概括起來就是實現(xiàn)了“三保四少一短”，“三?！本褪潜Ｍ顿Y、保質量、保工期：“四少”就是合同少、洽商少、糾紛少、成本少：“一短”就是建設周期大大縮短。
石景山區(qū)圖書館工程，建筑面積9042平方米，工程總承包合同價2765萬元，合同工期338天。區(qū)國有資產經營公司為該工程的項目法人，中鐵建北京公司為總承包施工企業(yè)，通過實施總承包代建制，真正實現(xiàn)了保證投資不超、保證工程質量、保證合同工期這“三保”；實現(xiàn)了項目法人簽訂的經濟合同少，工程洽商大幅減少，施工總包、分包、設計、供貨商之間糾紛少，項目管理成本、施工成本明顯減少這“四少”；實現(xiàn)了項目總的建設周期明顯縮短。特別是項目法人在建設施工日常管理中，通過對總承包施工企業(yè)分包項目和設備采購招投標的監(jiān)督，將工程總承包單位投標時暫估價高于分包商中標價格的74.5萬元又節(jié)省了下來，最后工程結算價為2690.5萬元，也就是說建設工程項目在按合同履約的前提下，工程結算價格低于總承包價格，這的確是罕見的，這充分說明了總承包代建制的真正價值。
通過實踐證明，總承包代建制是政府投資體制改革的一種有益的探索和嘗試，對于政府職能轉變，完善國有資產管理體制，規(guī)范政府投資行為、建設行為，健全政府投資建設管理體制，全面實施陽光建設、陽光工程，將具有重要的現(xiàn)實意義和深遠的歷史意義。
（一）確定一個主體：政府投資性項目（包括公益項目、基礎設施項目等）必須確定項目法人（即代建人），在目前法律和政策條件下，項目法人可以是國有資產管理機構或公司，也可以是政府成立的專門承擔政府性投資任務管理的公司或事業(yè)法人。政府職能部門、項目使用部門不宜作為項目法人或代建人。
（二）建立一項機制：在具體項目實施中，在明確責任的前提下，為了調動各方面的積極性，必須組建項目業(yè)主辦公室。該業(yè)主辦公室由項目法人總負責，使用單位、監(jiān)理單位、設計單位以及項目法人確定的工程管理公司參加，共同承擔建設方面的業(yè)主責任。
（三）把住一個關口：即投資關，發(fā)改委負責嚴格審定批準項目的規(guī)模、標準、投資額度等，一次包死。
（四）遵循三項原則：
1、嚴格按基本建設程序辦事；
2、全過程引入中介公司，參與咨詢、服務、招標代理等項目管理；
3、要用招投標的方式選定各個環(huán)節(jié)的責任單位（如勘察、設計、施工單位等）。
（五）分清兩個階段：
1、投資籌備階段：發(fā)改委牽頭，建委等各部門配合，共同監(jiān)督協(xié)助項目法人（業(yè)主辦公室）實施開工前規(guī)劃、設計方案招標，施工總承包單位招標和設計單位、監(jiān)理單位招標，監(jiān)督其與設計、監(jiān)理、施工總承包單位以及委托項目管理單位簽訂四項合同。
2、投資建設階段：建委牽頭，市政等各部門配合，共同監(jiān)督協(xié)助項目法人（業(yè)主辦公室）認真履行其職能，督促設計、監(jiān)理、施工總承包單位嚴格照圖施工，規(guī)范分包和設備采購行為，嚴把質量關，確保安全生產，協(xié)調紅線外大市政配套，解決各種地方事務。
（六）明確三個責任：發(fā)改委是投資籌備階段的牽頭責任單位，建委等各部門配合；建委是投資建設階段的牽頭責任單位，市政等各部門配合；監(jiān)察、審計貫穿始終。
（七）實行五個總承包：
1、投資總承包：發(fā)改委與項目法人之間；
2、設計總承包：項目法人與設計總承包單位之間；
3、施工總承包：項目法人與施工總承包單位之間；
4、監(jiān)理總承包：項目法人與監(jiān)理總承包單位之間；
5、委托項目管理總承包：項目法人與被委托的工程管理咨詢服務單位之間。
（八）搞好四項招投標：
1、設計方案及設計單位招投標；
2、施工總承包企業(yè)招投標；
3、監(jiān)理單位招投標；
4、項目管理單位招投標。
（九）簽訂好四項“包死合同”：
1、設計合同要包死：包括建筑結構、裝修、機電、市政涵蓋項目全部，由設計總承包單位負責，可自身完成，也可組織多方設計單位協(xié)作完成。特別強調設計總承包單位不得強行設計使用其推薦的產品。
2、施工總承包合同要包死：包括土建、裝修、機電、設備、市政等項目紅線內的全部施工內容及設備采購任務，既可由總包單位自身完成，也可由總包單位通過招投標組織分包單位或供應商完成。
3、監(jiān)理合同要包死。
4、委托項目管理合同要包死：業(yè)主委托項目管理中介服務機構參與全過程管理，如技術、質量、工期控制、投資撥付、工程驗收、合同管理等等。
（十）確定“一條底線”：總承包施工企業(yè)的合同價格是項目法人所確定的最后“一條底線”，這條線是不可超越的，但項目法人可以通過監(jiān)督總承包施工企業(yè)的分包商或設備供應商的招投標，還會節(jié)省中標價與暫估價之間的差額，使這條“底線”再降低，節(jié)約投資、降低成本。
（十一）實行“1+2+（1—3）”監(jiān)督：“1”即一條主線。紀檢、監(jiān)察、審計進行全程跟蹤，全面實施陽光工程?！?”即兩個層面監(jiān)督：發(fā)改委、建委、監(jiān)察、審計等部門對項目法人監(jiān)督；項目法人對設計、監(jiān)理、施工總承包單位監(jiān)督。
“（1—3）”項目法人要全面監(jiān)督控制三方，反過來三方也通過合同監(jiān)督約束項目法人。
（十二）嚴格五不準：
1、不準項目法人和使用單位擅自修改已批準的設計方案，擅自提高建筑標準；
2、不準項目法人推薦施工分包單位；
3、不準項目法人推薦設備和材料供應廠家；
4、不準項目法人接受施工、設計、監(jiān)理、分包和廠家的饋贈和宴請，以及出國、出差邀請；
5、不準項目法人向施工、設計、監(jiān)理、分包和廠家借用車輛及各種物品。
（十三）把握10個重點環(huán)節(jié)：
1、在組織施工總承包單位招投標中，一定要給各個投標單位留足“吃圖”時間，并召開若干個設計答疑會議，盡可能把設計中存在的問題，放在投標前消化解決，充分完善項目設計圖紙，最終形成完美的招標圖紙，作為各投標單位的投標依據(jù)。
2、在施工總承包單位投標前，各投標單位一定要出具保證函，確認施工設計圖紙不存在任何重大問題，今后發(fā)生設計洽商，絕不向業(yè)主追加投資。
3、簽訂設計、施工、監(jiān)理及委托項目管理四項總承包合同一定要包死，包括不可預見部分，絕不留口，以確保投資包死。
4、項目法人與設計總包單位、施工總包單位、監(jiān)理總包單位和項目管理總包單位簽訂的各項總包合同，一定要體現(xiàn)監(jiān)督與反監(jiān)督，特別是對項目法人的反監(jiān)督，通過承包合同中加倍懲罰條款，制約業(yè)主擅自修改設計、增加面積、提高建筑標準、推薦分包單位和推薦設備材料等違約行為。
5、由項目法人和使用單位（包括項目法人委托的項目管理單位）所組成的現(xiàn)場業(yè)主辦公室是項目實施的辦事機構，而業(yè)主辦公室與設計、施工、監(jiān)理單位要就設計洽商、加工定貨、質量控制、資金撥付等現(xiàn)場管理形成有機運做、約束、配合機制，制定一整套管理辦法。
6、在項目開工后，如因極特殊原因進行設計調整，如：改變功能、增加面積、提高標準、增加投資等，則必須建立一整套經人大、黨委研究確定批準的機制，并必須承擔因變更所造成的設計、施工、監(jiān)理、管理公司等單位的索賠。
7、總承包施工單位要嚴格照圖施工，并有理由拒絕業(yè)主超出合同范圍的設計變更和洽商。但是，在不會增加該分項工程的投資（即分項工程暫估價）前提下，對于影響使用功能和樣式美觀的問題，業(yè)主可以向總承包方提出設計變更和洽商的申請，由甲、乙雙方協(xié)商解決。
8、總承包施工單位應自主、全權負責并采用招投標的方式來選定分包單位和材料、設備供應商，項目法人、設計單位和監(jiān)理單位原則上不要推薦，并將依照圖紙和招標文件中的各項暫估價對總承包方進行監(jiān)督，原則上在暫蘭鄯段謨ρ≡裰柿孔詈謾⒈曜甲罡叩牟泛頭職ノ??？nbsp；9、關于投標保證函、工程保險等問題要按有關規(guī)定和慣例執(zhí)行。
10、項目法人必須持有該項目的合同專用章，在簽訂完設計總承包合同、施工總承包合同、監(jiān)理總承包合同和委托項目管理總承包合同這四項主合同后，項目法人必須將該項目合同專用章交政府監(jiān)察部門留存。同時，在項目法人與設計總承包單位、施工總承包單位、監(jiān)理總承包單位、項目管理總承包單位簽訂合同中應明確：今后在簽訂補充協(xié)議時，凡涉及到投資、規(guī)模、標準提高，增加總承包費用的問題，必須以該項目工程的專用合同章為準；日?，F(xiàn)場管理工作不使用專用合同章，可簽字也可用其他印章。
（十四）探索創(chuàng)新投資決策的新機制——監(jiān)督“四定”：政府部門在確定下一個年度的政府性投資項目，以及確定這些項目進展的幾個主要關鍵環(huán)節(jié)時，應主動報請同級人大常委會“定項目、定標準、定投資、定調整”，實現(xiàn)人大對公共財政的延伸監(jiān)督，建立一整套依法立項、民主監(jiān)督、公開透明的政府投資決策機制。
實踐總承包代建制效果明顯在石景山區(qū)建設的“石景山區(qū)圖書館”、“青少年活動中心”、魯谷派出所和“區(qū)勞動局辦公樓裝修”以及十三個功能區(qū)土地儲備一級開發(fā)等建設項目中，我區(qū)試行了總承包代建制，收到了非常明顯的效果。概括起來就是實現(xiàn)了“三保四少一短”，“三?！本褪潜Ｍ顿Y、保質量、保工期：“四少”就是合同少、洽商少、糾紛少、成本少：“一短”就是建設周期大大縮短。
石景山區(qū)圖書館工程，建筑面積9042平方米，工程總承包合同價2765萬元，合同工期338天。區(qū)國有資產經營公司為該工程的項目法人，中鐵建北京公司為總承包施工企業(yè)，通過實施總承包代建制，真正實現(xiàn)了保證投資不超、保證工程質量、保證合同工期這“三保”；實現(xiàn)了項目法人簽訂的經濟合同少，工程洽商大幅減少，施工總包、分包、設計、供貨商之間糾紛少，項目管理成本、施工成本明顯減少這“四少”；實現(xiàn)了項目總的建設周期明顯縮短。特別是項目法人在建設施工日常管理中，通過對總承包施工企業(yè)分包項目和設備采購招投標的監(jiān)督，將工程總承包單位投標時暫估價高于分包商中標價格的74.5萬元又節(jié)省了下來，最后工程結算價為2690.5萬元，也就是說建設工程項目在按合同履約的前提下，工程結算價格低于總承包價格，這的確是罕見的，這充分說明了總承包代建制的真正價值。
通過實踐證明，總承包代建制是政府投資體制改革的一種有益的探索和嘗試，對于政府職能轉變，完善國有資產管理體制，規(guī)范政府投資行為、建設行為，健全政府投資建設管理體制，全面實施陽光建設、陽光工程，將具有重要的現(xiàn)實意義和深遠的歷史意義。