房地產(chǎn)市場自1987年建立以來，經(jīng)過十多年的風(fēng)雨歷程，已日趨成熟，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。眾所周知，房地產(chǎn)市場價格是由供求關(guān)系共同作用決定的，對房地產(chǎn)市場價格的形成過程進行分析，弄清楚房地產(chǎn)市場價格的形成機制，對房地產(chǎn)市場價格評估具有重要的指導(dǎo)意義。
一、 房地產(chǎn)是一個市場博弈
博弈論（Game theory）又稱對策論或游戲論，它是研究理性的決策主體之間沖突時的決策問題及均衡問題。所謂“理性”，是指決策主體清楚地了解到自己的目標(biāo)和利益所在，在博弈中總是采取的策略以實現(xiàn)其效用 或收益化。
（一） 房地產(chǎn)市場
房地產(chǎn)市場是博弈得出結(jié)果的競技場，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易關(guān)系的總和，房地產(chǎn)交易過程就是房地產(chǎn)博弈過程，博弈的結(jié)果就是產(chǎn)權(quán)受讓方以一定的價格獲取房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)讓渡方讓渡房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)獲得相應(yīng)的貨幣補償。房地產(chǎn)市場包括很多不同的細(xì)分市場，按區(qū)域細(xì)分，可分為北京房地產(chǎn)市場、上海房地產(chǎn)市場、深圳房地產(chǎn)市場等等；按房地產(chǎn)種類細(xì)分，可分為住宅市場、寫字樓市場、商業(yè)樓宇市場等，還可以進一步細(xì)分，如高檔住宅市場、中低檔住宅市場等。房地產(chǎn)市場在很多方面與其他市場不一樣，這些差別是由房地產(chǎn)的價值、政府在房地產(chǎn)市場中的角色、人們獲取房地產(chǎn)的方式和希望房地產(chǎn)帶來的效用等等因素造成的。
房地產(chǎn)市場的特征是信息極不對稱，房地產(chǎn)專業(yè)性政策性極強。房地產(chǎn)信息不對稱表現(xiàn)為開發(fā)商在投資開發(fā)前就通過專業(yè)人員對產(chǎn)品的定位進行了詳細(xì)的市場調(diào)研，較準(zhǔn)確地把握消費群體定位，并對消費群體的消費特征、消費心理、消費偏好、經(jīng)濟能力等情況基本掌握。由于房地產(chǎn)專業(yè)性極強，購房者除了自已的購買能力、購買需求外，對開發(fā)商、房地產(chǎn)、開發(fā)成本費用等了解甚少，只能根據(jù)自身承受能力和需求被動地選擇房地產(chǎn)消費，而且還往往被開發(fā)商的不實宣傳和人為造成的緊缺跡象所欺騙。交易雙方的信息不對稱，雙方博弈的地位是不平等的，談判結(jié)果有失公平，房地產(chǎn)市場價值評估就必須彌補這種信息不對稱。
（二） 房地產(chǎn)博弈
房地產(chǎn)博弈是一個多層次的博弈。第一層次是投資決策層面的博弈，屬于競爭性博弈；第二層次是房地產(chǎn)銷售階段的博弈，是對抗性博弈。本文對第二層次博弈進行分析。
把握房地產(chǎn)市場的參加者及各自的動機和行動策略是房地產(chǎn)決策分析中必不可少的部份，參加者必須按照事先制定的規(guī)則行事。正式的法規(guī)和非正式社會價值觀念都會限制房地產(chǎn)市場參與者的行動，現(xiàn)實當(dāng)中，博弈規(guī)則隨時都可能發(fā)生變化，博弈參加者也隨時可以進出，這創(chuàng)造了一個動態(tài)的市場環(huán)境。在房地產(chǎn)市場博弈中，參加者有消費者、開發(fā)商、政府等，他們各自都有一個不同的角色和“獲勝”戰(zhàn)略。房地產(chǎn)市場博弈是從生產(chǎn)實物產(chǎn)品開始的，對于投資者，價值是未來現(xiàn)金流量的函數(shù)；對擁有者，價值是以心理效用和房屋未來出售的潛在現(xiàn)金流量的形式實現(xiàn)。市場參加者必須了解房地產(chǎn)及影響未來預(yù)期現(xiàn)金流量和消費效用的各種市場力量，如消費觀念。政府在房地產(chǎn)市場博弈中處于一種非常特殊的地位、扮演著特殊的角色，即博弈規(guī)則的制定者，同樣，政府在博弈中是以“社會福利”化為目的，實現(xiàn)的手段是通過行使國家權(quán)力制定房地產(chǎn)市場博弈規(guī)則，約束各方助其實現(xiàn)目標(biāo)。
要弄清博弈的結(jié)果（房地產(chǎn)價格為表現(xiàn)形式之一），就必須弄清參加者參加的目的、原因以及他們的參與決策和行動方式。房地產(chǎn)市場參與者包括房地產(chǎn)開發(fā)（投資）商、置業(yè)投資者、房地產(chǎn)消費者、房地產(chǎn)專業(yè)人員（如評估師）、政府。由于他們在市場中所處的地位和扮演的角色、參與目的不同，其博弈的行動方式、博弈目標(biāo)內(nèi)涵和博弈的策略也各不相同。
在博弈規(guī)則既定的前提下，信息是房地產(chǎn)博弈結(jié)果最重要的因素，它是參加者選擇博弈策略，確定談判籌碼的依據(jù)。
1、 政府
政府作為房地產(chǎn)市場博弈規(guī)則的制定者，肩負(fù)著為社會居民提供化的社會福利。房地產(chǎn)經(jīng)濟持續(xù)健康繁榮、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序發(fā)展、“居者有其屋”，是政府參與房地產(chǎn)市場的三大目標(biāo)。政府通過制定的博弈規(guī)則約束市場參加者，規(guī)范參加者行為，實現(xiàn)其社會福利化的目的。因此，政府在房地產(chǎn)市場博弈中與其他參加者的地位是不平等的，凌駕于其他參與者之上，通過其他參與者的博弈過程，實現(xiàn)目標(biāo)，各參加者只能在政府制定的規(guī)則范圍內(nèi)尋求各自“利益”的化的博弈策略。最值得注意的是，規(guī)則不是永恒不變的。我國正處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型過程中，變化的就是博弈規(guī)則，各種制度、法規(guī)還有待完善。在現(xiàn)階段，對博弈策略選擇影響的因素莫過于揣摸游戲規(guī)則的變化方向。
一、 房地產(chǎn)是一個市場博弈
博弈論（Game theory）又稱對策論或游戲論，它是研究理性的決策主體之間沖突時的決策問題及均衡問題。所謂“理性”，是指決策主體清楚地了解到自己的目標(biāo)和利益所在，在博弈中總是采取的策略以實現(xiàn)其效用 或收益化。
（一） 房地產(chǎn)市場
房地產(chǎn)市場是博弈得出結(jié)果的競技場，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易關(guān)系的總和，房地產(chǎn)交易過程就是房地產(chǎn)博弈過程，博弈的結(jié)果就是產(chǎn)權(quán)受讓方以一定的價格獲取房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)讓渡方讓渡房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)獲得相應(yīng)的貨幣補償。房地產(chǎn)市場包括很多不同的細(xì)分市場，按區(qū)域細(xì)分，可分為北京房地產(chǎn)市場、上海房地產(chǎn)市場、深圳房地產(chǎn)市場等等；按房地產(chǎn)種類細(xì)分，可分為住宅市場、寫字樓市場、商業(yè)樓宇市場等，還可以進一步細(xì)分，如高檔住宅市場、中低檔住宅市場等。房地產(chǎn)市場在很多方面與其他市場不一樣，這些差別是由房地產(chǎn)的價值、政府在房地產(chǎn)市場中的角色、人們獲取房地產(chǎn)的方式和希望房地產(chǎn)帶來的效用等等因素造成的。
房地產(chǎn)市場的特征是信息極不對稱，房地產(chǎn)專業(yè)性政策性極強。房地產(chǎn)信息不對稱表現(xiàn)為開發(fā)商在投資開發(fā)前就通過專業(yè)人員對產(chǎn)品的定位進行了詳細(xì)的市場調(diào)研，較準(zhǔn)確地把握消費群體定位，并對消費群體的消費特征、消費心理、消費偏好、經(jīng)濟能力等情況基本掌握。由于房地產(chǎn)專業(yè)性極強，購房者除了自已的購買能力、購買需求外，對開發(fā)商、房地產(chǎn)、開發(fā)成本費用等了解甚少，只能根據(jù)自身承受能力和需求被動地選擇房地產(chǎn)消費，而且還往往被開發(fā)商的不實宣傳和人為造成的緊缺跡象所欺騙。交易雙方的信息不對稱，雙方博弈的地位是不平等的，談判結(jié)果有失公平，房地產(chǎn)市場價值評估就必須彌補這種信息不對稱。
（二） 房地產(chǎn)博弈
房地產(chǎn)博弈是一個多層次的博弈。第一層次是投資決策層面的博弈，屬于競爭性博弈；第二層次是房地產(chǎn)銷售階段的博弈，是對抗性博弈。本文對第二層次博弈進行分析。
把握房地產(chǎn)市場的參加者及各自的動機和行動策略是房地產(chǎn)決策分析中必不可少的部份，參加者必須按照事先制定的規(guī)則行事。正式的法規(guī)和非正式社會價值觀念都會限制房地產(chǎn)市場參與者的行動，現(xiàn)實當(dāng)中，博弈規(guī)則隨時都可能發(fā)生變化，博弈參加者也隨時可以進出，這創(chuàng)造了一個動態(tài)的市場環(huán)境。在房地產(chǎn)市場博弈中，參加者有消費者、開發(fā)商、政府等，他們各自都有一個不同的角色和“獲勝”戰(zhàn)略。房地產(chǎn)市場博弈是從生產(chǎn)實物產(chǎn)品開始的，對于投資者，價值是未來現(xiàn)金流量的函數(shù)；對擁有者，價值是以心理效用和房屋未來出售的潛在現(xiàn)金流量的形式實現(xiàn)。市場參加者必須了解房地產(chǎn)及影響未來預(yù)期現(xiàn)金流量和消費效用的各種市場力量，如消費觀念。政府在房地產(chǎn)市場博弈中處于一種非常特殊的地位、扮演著特殊的角色，即博弈規(guī)則的制定者，同樣，政府在博弈中是以“社會福利”化為目的，實現(xiàn)的手段是通過行使國家權(quán)力制定房地產(chǎn)市場博弈規(guī)則，約束各方助其實現(xiàn)目標(biāo)。
要弄清博弈的結(jié)果（房地產(chǎn)價格為表現(xiàn)形式之一），就必須弄清參加者參加的目的、原因以及他們的參與決策和行動方式。房地產(chǎn)市場參與者包括房地產(chǎn)開發(fā)（投資）商、置業(yè)投資者、房地產(chǎn)消費者、房地產(chǎn)專業(yè)人員（如評估師）、政府。由于他們在市場中所處的地位和扮演的角色、參與目的不同，其博弈的行動方式、博弈目標(biāo)內(nèi)涵和博弈的策略也各不相同。
在博弈規(guī)則既定的前提下，信息是房地產(chǎn)博弈結(jié)果最重要的因素，它是參加者選擇博弈策略，確定談判籌碼的依據(jù)。
1、 政府
政府作為房地產(chǎn)市場博弈規(guī)則的制定者，肩負(fù)著為社會居民提供化的社會福利。房地產(chǎn)經(jīng)濟持續(xù)健康繁榮、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序發(fā)展、“居者有其屋”，是政府參與房地產(chǎn)市場的三大目標(biāo)。政府通過制定的博弈規(guī)則約束市場參加者，規(guī)范參加者行為，實現(xiàn)其社會福利化的目的。因此，政府在房地產(chǎn)市場博弈中與其他參加者的地位是不平等的，凌駕于其他參與者之上，通過其他參與者的博弈過程，實現(xiàn)目標(biāo)，各參加者只能在政府制定的規(guī)則范圍內(nèi)尋求各自“利益”的化的博弈策略。最值得注意的是，規(guī)則不是永恒不變的。我國正處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型過程中，變化的就是博弈規(guī)則，各種制度、法規(guī)還有待完善。在現(xiàn)階段，對博弈策略選擇影響的因素莫過于揣摸游戲規(guī)則的變化方向。