一、以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估及其作用
（一）以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的定義
以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估，是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師基于企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或相關(guān)會(huì)計(jì)核算、披露要求，運(yùn)用評(píng)估技術(shù)，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告中各類資產(chǎn)和負(fù)債的公允價(jià)值或特定價(jià)值進(jìn)行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程。
由定義可知，以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估是為會(huì)計(jì)的計(jì)量、核算及披露提供專業(yè)意見(jiàn)。評(píng)估對(duì)象是財(cái)務(wù)報(bào)告中各類資產(chǎn)和負(fù)債。價(jià)值類型是公允價(jià)值或特定價(jià)值，它對(duì)評(píng)估技術(shù)（評(píng)估方法）具有一定的約束。由于以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估在遵循評(píng)估準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，還要參照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，以滿足財(cái)務(wù)報(bào)告披露的要求。
（二）以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的作用
1.評(píng)估技術(shù)能夠滿足會(huì)計(jì)計(jì)量專業(yè)上的需求。
2.評(píng)估專業(yè)行為能夠?yàn)闀?huì)計(jì)計(jì)量的客觀性奠定基礎(chǔ)。
3.評(píng)估的獨(dú)立地位能夠強(qiáng)化公允價(jià)值的公正性。
二、以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的適用范圍和特點(diǎn)
（一）以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的規(guī)范體系
一般意義上，以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)涉及的評(píng)估對(duì)象不僅有各類單項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債，也有資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合（對(duì)資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合的分析應(yīng)當(dāng)符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求）。
（二）以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的特點(diǎn)
1.以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估是為會(huì)計(jì)計(jì)量提供服務(wù)。會(huì)計(jì)計(jì)量模式、會(huì)計(jì)核算方法、會(huì)計(jì)披露要求影響了評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型的確定及評(píng)估方法的選擇。
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)理解會(huì)計(jì)計(jì)量模式的概念，知曉企業(yè)合并、資產(chǎn)減值、投資性房地產(chǎn)、金融工具等會(huì)計(jì)核算方法，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，合理確定評(píng)估對(duì)象，選擇與會(huì)計(jì)計(jì)量模式相符的價(jià)值類型和評(píng)估方法，更有效地服務(wù)于會(huì)計(jì)計(jì)量的特定要求。
2.以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)具有多樣性、復(fù)雜性。
3.以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估所采用的評(píng)估方法的多樣性。
三、以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的互動(dòng)關(guān)系
（一）會(huì)計(jì)信息計(jì)量對(duì)評(píng)估的需求
企業(yè)在對(duì)會(huì)計(jì)要素進(jìn)行計(jì)量時(shí)，一般應(yīng)當(dāng)采用歷史成本，采用重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價(jià)值（注意會(huì)計(jì)中的公允價(jià)值和我們第一章講授的公允價(jià)值含義不同，相當(dāng)于資產(chǎn)評(píng)估這門學(xué)科中的市場(chǎng)價(jià)值）計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)保證所確定的會(huì)計(jì)要素金額能夠取得并可靠計(jì)量”。而會(huì)計(jì)計(jì)量中許多會(huì)計(jì)要素比如土地、投資性房地產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等公允價(jià)值的確定需要具備很強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)，這一要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了會(huì)計(jì)人員的知識(shí)和能力范圍，所以在確定這些資產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，需要借助外部評(píng)估人員的服務(wù)，由評(píng)估人員提供專業(yè)的評(píng)估結(jié)果。
對(duì)于專業(yè)性強(qiáng)、復(fù)雜程度高的公允價(jià)值確定，財(cái)務(wù)報(bào)告外部使用者更希望和愿意看到的是由獨(dú)立專業(yè)人員提供的評(píng)估結(jié)果。
（二）審計(jì)對(duì)評(píng)估的需求
1.我國(guó)審計(jì)法規(guī)的規(guī)定
中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則第1322號(hào)——《公允價(jià)值計(jì)量和披露的審計(jì)》第四條規(guī)定“按照適用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，作出公允價(jià)值計(jì)量和披露是被審計(jì)單位管理層的責(zé)任。注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)當(dāng)獲取充分、適當(dāng)?shù)膶徲?jì)證據(jù)，以確定公允價(jià)值計(jì)量和披露是否符合適用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定”。
基于獨(dú)立性的要求，審計(jì)單位或人員不能對(duì)同一客戶提供公允價(jià)值評(píng)估服務(wù)，審計(jì)人員是公允價(jià)值計(jì)量的最終審核人。在一些需要專業(yè)性評(píng)估的領(lǐng)域，聘請(qǐng)外部獨(dú)立評(píng)估人員更能發(fā)揮專業(yè)服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，在提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的同時(shí)，也能降低審計(jì)人員的風(fēng)險(xiǎn)。
2.國(guó)外相關(guān)法規(guī)的規(guī)定
美國(guó)公眾公司會(huì)計(jì)監(jiān)督委員會(huì)（PCAOB）于2007年12月發(fā)布了審計(jì)實(shí)務(wù)提示公告第2號(hào)《金融工具公允價(jià)值計(jì)量的審計(jì)和利用專家工作的相關(guān)問(wèn)題》。國(guó)際會(huì)計(jì)師聯(lián)合會(huì)（IFAC）下屬的國(guó)際審計(jì)與鑒證準(zhǔn)則理事會(huì)（IAASB）發(fā)布了國(guó)際審計(jì)準(zhǔn)則第540號(hào)《包括公允價(jià)值計(jì)量的會(huì)計(jì)估計(jì)及相關(guān)披露的審計(jì)》、國(guó)際審計(jì)準(zhǔn)則第500號(hào)《審計(jì)證據(jù)》和第620號(hào)《利用專家的工作》。
（三）評(píng)估在會(huì)計(jì)計(jì)量、審計(jì)中的應(yīng)用
中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）》，規(guī)范了注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)行為，維護(hù)了社會(huì)公共利益和資產(chǎn)評(píng)估各方當(dāng)事人的合法權(quán)益。該指南明確了以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的相關(guān)業(yè)務(wù)（包括合并對(duì)價(jià)分?jǐn)?、資產(chǎn)減值、投資性房地產(chǎn)、金融工具確認(rèn)和計(jì)量）的價(jià)值類型、評(píng)估方法，以及各項(xiàng)業(yè)務(wù)的評(píng)估假設(shè)和參數(shù)選取注意事項(xiàng)等，為會(huì)計(jì)計(jì)量提供客觀、公正的專業(yè)支持。
在公允價(jià)值計(jì)量體系中，外部專業(yè)人員的評(píng)估結(jié)果是計(jì)量工具，會(huì)計(jì)將根據(jù)評(píng)估結(jié)果直接對(duì)賬目進(jìn)行調(diào)整，評(píng)估結(jié)果通過(guò)會(huì)計(jì)計(jì)量成為資產(chǎn)、負(fù)債公允價(jià)值的會(huì)計(jì)信息。
會(huì)計(jì)人員對(duì)公允價(jià)值的計(jì)量和披露負(fù)責(zé)，外部評(píng)估人員對(duì)評(píng)估結(jié)論的合理性負(fù)責(zé)，審計(jì)人員對(duì)公允價(jià)值的審計(jì)結(jié)論負(fù)責(zé)。由此，會(huì)計(jì)信息責(zé)任體系發(fā)展成為會(huì)計(jì)責(zé)任、評(píng)估責(zé)任和審計(jì)責(zé)任構(gòu)成的三維責(zé)任體系。
四、以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估國(guó)內(nèi)外發(fā)展?fàn)顩r
（一）以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估在國(guó)際上的發(fā)展
（二）以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估在國(guó)內(nèi)的發(fā)展
2006年2月財(cái)政部發(fā)布的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引入了公允價(jià)值的概念和計(jì)量模式。2007年11月，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布了《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）》，以規(guī)范注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)行為，維護(hù)社會(huì)公共利益和資產(chǎn)評(píng)估各方當(dāng)事人合法權(quán)益。該指南自2008年1月1日起實(shí)施。
第二節(jié) 以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估實(shí)務(wù)應(yīng)用
一、資產(chǎn)評(píng)估在企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傊械膽?yīng)用
（一）企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偢攀?BR> 1.企業(yè)合并
（1）定義
企業(yè)合并是指將兩個(gè)或者兩個(gè)以上單獨(dú)的企業(yè)合并形成一個(gè)報(bào)告主體的交易或事項(xiàng)。
（2）分類
①同一控制下的企業(yè)合并：參與合并的企業(yè)在合并前后均受同一方或相同的多方最終控制且該控制并非暫時(shí)性的。
②非同一控制下的企業(yè)合并：參與合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最終控制的。
【注意】
（1）涉及業(yè)務(wù)的合并可比照企業(yè)合并準(zhǔn)則的規(guī)定處理。
業(yè)務(wù)是指企業(yè)內(nèi)部某些生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或資產(chǎn)、負(fù)債的組合，該組合具有投入、加工、處理過(guò)程和產(chǎn)出能力，能獨(dú)立計(jì)算其成本費(fèi)用或生產(chǎn)的收入，但不構(gòu)成一個(gè)企業(yè)，不具有獨(dú)立的法人資格。
（2）以下類型的交易或事項(xiàng)因不屬于企業(yè)合并準(zhǔn)則的規(guī)范范圍。
組建合營(yíng)企業(yè)、購(gòu)買子公司少數(shù)股權(quán)以及購(gòu)買資產(chǎn)或資產(chǎn)組。
2.企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)?BR> （1）同一控制下的企業(yè)合并，不涉及合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偟膯?wèn)題
對(duì)于同一控制下的企業(yè)合并，合并方在企業(yè)合并中取得的資產(chǎn)和負(fù)債，應(yīng)當(dāng)按照合并日在被合并方的賬面價(jià)值計(jì)量。因此，同一控制下的企業(yè)合并，不涉及合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偟膯?wèn)題。
（2）對(duì)于非同一控制下的企業(yè)合并，涉及合并對(duì)價(jià)分?jǐn)?BR> 合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傊阜掀髽I(yè)合并準(zhǔn)則的非同一控制下的企業(yè)合并的成本在取得的可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債之間的分配。
對(duì)于非同一控制下的企業(yè)合并，購(gòu)買方在購(gòu)買日應(yīng)當(dāng)對(duì)合并成本進(jìn)行分配，按照相關(guān)規(guī)定確認(rèn)所取得的被購(gòu)買方各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債。購(gòu)實(shí)方對(duì)合并成本大于合并中取得的對(duì)購(gòu)買方購(gòu)買可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值份額的差額，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為商譽(yù)。
3.合并對(duì)價(jià)分?jǐn)倢?duì)合并報(bào)表的影響
（1）對(duì)購(gòu)買方合并日財(cái)務(wù)報(bào)表的影響
企業(yè)合并形成母子公司關(guān)系的，母公司應(yīng)當(dāng)編制購(gòu)買日的合并資產(chǎn)負(fù)債表，因企業(yè)合并取得的被購(gòu)買方各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債應(yīng)當(dāng)以公允價(jià)值列示。在合并資產(chǎn)表上，可能產(chǎn)生下述新會(huì)計(jì)科目，包括但不限于無(wú)形資產(chǎn)、遞延所得稅資產(chǎn)或負(fù)債、商譽(yù)等。
企業(yè)合并發(fā)生當(dāng)期的期末，購(gòu)買方應(yīng)當(dāng)在附注中披露被購(gòu)買方各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債在上一會(huì)計(jì)期間資產(chǎn)負(fù)債表日的賬面價(jià)值和公允價(jià)值。
（2）對(duì)購(gòu)買方合并日后財(cái)務(wù)報(bào)表的影響
合并對(duì)價(jià)分?jǐn)倳?huì)影響購(gòu)買方合并日后各會(huì)計(jì)期間的會(huì)計(jì)利潤(rùn)，如經(jīng)濟(jì)壽命有限的無(wú)形資產(chǎn)在剩余使用壽命內(nèi)攤銷，將會(huì)導(dǎo)致合并利潤(rùn)表的息稅前利潤(rùn)減少；如對(duì)商譽(yù)、經(jīng)濟(jì)壽命不確定的無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行的年度減值測(cè)試，可能加劇未來(lái)會(huì)計(jì)期間合并利潤(rùn)表的凈利潤(rùn)波動(dòng)。
（二）企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估中的評(píng)估對(duì)象
1.企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估中的評(píng)估對(duì)象（特別注意區(qū)別）
根據(jù)《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）》第十九條的規(guī)定，合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偸马?xiàng)涉及的評(píng)估業(yè)務(wù)所對(duì)應(yīng)的評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合并中取得的被購(gòu)買方各項(xiàng)的可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債。
這與企業(yè)并購(gòu)中的企業(yè)價(jià)值評(píng)估所對(duì)應(yīng)的評(píng)估對(duì)象有所不同。在企業(yè)并購(gòu)中的企業(yè)價(jià)值評(píng)估所對(duì)應(yīng)的評(píng)估對(duì)象一般為企業(yè)整體價(jià)值、股東的全部權(quán)益價(jià)值或部分權(quán)益價(jià)值。
2.可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債的確認(rèn)原則與識(shí)別
（1）合并中取得的被購(gòu)買方的無(wú)形資產(chǎn)或或有負(fù)債，其公允價(jià)值能夠可靠地計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)或負(fù)債，并按照公允價(jià)值計(jì)量。
（2）可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)確認(rèn)
①識(shí)別無(wú)形資產(chǎn)的法規(guī)依據(jù)
評(píng)估師在執(zhí)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)中，應(yīng)通過(guò)執(zhí)行相關(guān)的識(shí)別程序，識(shí)別出所有在收購(gòu)日存在的重大可辨認(rèn)的無(wú)形資產(chǎn)。
評(píng)估師在識(shí)別無(wú)形資產(chǎn)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)以《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》以及《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第20號(hào)——企業(yè)合并》中對(duì)于企業(yè)合并項(xiàng)下無(wú)形資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定為依據(jù)。
②在實(shí)務(wù)中，評(píng)估師識(shí)別無(wú)形資產(chǎn)的關(guān)鍵在于判斷該項(xiàng)資產(chǎn)是否可辨認(rèn)。對(duì)此，評(píng)估師應(yīng)該進(jìn)行分析，滿足以下兩方面任何一個(gè)條件，即可確認(rèn)為可辨認(rèn)的無(wú)形資產(chǎn)
首先，向管理層了解被收購(gòu)公司是否存在源自合同權(quán)利或基于法律的法定權(quán)利的無(wú)形資產(chǎn)；
需要注意的是，對(duì)于滿足合同權(quán)利或基于法律的法定權(quán)利，即使從法律角度并非合同或有合同約束力，例如訂單，甚至是可以取消的訂單，亦滿足了合同權(quán)利的確認(rèn)條件。
在判斷無(wú)形資產(chǎn)是否滿足合同權(quán)利或基于法律的法定權(quán)利的條件時(shí)，如果合同或協(xié)議含有限制特定資產(chǎn)從被收購(gòu)方分離的條款（如限制轉(zhuǎn)讓與政府簽訂的合約），即需要與其他相關(guān)的合同、資產(chǎn)、負(fù)債一起出售或轉(zhuǎn)移，此類限制并不影響滿足合同權(quán)利的無(wú)形資產(chǎn)的確認(rèn)。即使某項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)無(wú)法單獨(dú)出售、轉(zhuǎn)移、授權(quán)許可、租賃或者交換，但可以與其他相關(guān)合同、資產(chǎn)或負(fù)債一起，用于出售、轉(zhuǎn)移、授予許可、租賃或者交換，這項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)仍然滿足可分離的確認(rèn)條件。
其次，考慮該無(wú)形資產(chǎn)是否能夠從被收購(gòu)公司中分離出來(lái)，并能單獨(dú)或者與其他相關(guān)合同、資產(chǎn)或負(fù)債一起，用于出售、轉(zhuǎn)移、授予許可、租賃或者交換。
【注意】
滿足可分離條件的無(wú)形資產(chǎn)的出售、轉(zhuǎn)移、授予許可、租賃或者交換不能受到任何限制，否則，該等資產(chǎn)不滿足可分離的確認(rèn)條件。例如，客戶信息受到保密協(xié)議的限制，不可以被出售，因此其無(wú)法滿足可分離的條件。
③下列無(wú)形資產(chǎn)因無(wú)法滿足上述可辨認(rèn)的判斷條件，在實(shí)務(wù)操作中，一般不作為可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)。
例如：消費(fèi)者基礎(chǔ)、客戶服務(wù)能力、地域優(yōu)勢(shì)、經(jīng)過(guò)特別訓(xùn)練的員工等。
（3）或有負(fù)債的識(shí)別
①法律依據(jù)
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第13號(hào)——或有事項(xiàng)》
②認(rèn)定條件
與或有事項(xiàng)相關(guān)的義務(wù)同時(shí)滿足下列條件，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為預(yù)計(jì)負(fù)債：
該義務(wù)是企業(yè)承擔(dān)的現(xiàn)時(shí)義務(wù)，履行該義務(wù)很可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè)；該義務(wù)的金額能夠可靠地計(jì)量。
③評(píng)估師在識(shí)別或有負(fù)債的過(guò)程中需要關(guān)注以下幾方面：
在收購(gòu)日是否存在未決訴訟；在收購(gòu)日是否存在待執(zhí)行的虧損合同；被收購(gòu)公司是否有為其他公司或個(gè)人進(jìn)行債務(wù)擔(dān)保；在收購(gòu)日是否存在已對(duì)外公布的詳細(xì)重組計(jì)劃；被收購(gòu)公司對(duì)售出產(chǎn)品所作的質(zhì)量保證；了解對(duì)被收購(gòu)公司進(jìn)行的相關(guān)盡職調(diào)查的結(jié)果。
④可能確認(rèn)的或有負(fù)債的項(xiàng)目一般包括
產(chǎn)品質(zhì)量保證、不可撤銷的虧損合同、未決訴訟、重組義務(wù)等。
（三）企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估
1.有形資產(chǎn)、負(fù)債以及或有負(fù)債的評(píng)估
2.無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估
（1）無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估總體方法選擇
存在活躍市場(chǎng)的按購(gòu)買日的市場(chǎng)價(jià)格確定其公允價(jià)值
不存在活躍市場(chǎng)的，無(wú)法取得有關(guān)市場(chǎng)信息的按照一定的估值技術(shù)確定其公允價(jià)值。
（2）無(wú)形資產(chǎn)的具體評(píng)估方法
市場(chǎng)法市場(chǎng)法往往較難作為無(wú)形資產(chǎn)的首選評(píng)估方法。
收益法①無(wú)形資產(chǎn)最常用的評(píng)估方法。
②常用的具體方法包括增量收益折現(xiàn)法、節(jié)省許可費(fèi)折現(xiàn)法、多期超額收益折現(xiàn)法。
成本法①運(yùn)用成本法進(jìn)行無(wú)形資產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估，往往無(wú)法反映該項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)給企業(yè)帶來(lái)的未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益。
②成本法較少運(yùn)用于企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估。
3.遞延所得稅的計(jì)算
（1）在按照規(guī)定確定了合并中應(yīng)予確認(rèn)的各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債的公允價(jià)值后，其計(jì)稅基礎(chǔ)與賬面價(jià)值不同形成暫時(shí)性差異的，應(yīng)當(dāng)按照所得稅會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確認(rèn)相應(yīng)的遞延所得稅資產(chǎn)【如資產(chǎn)賬面價(jià)值小于計(jì)稅基礎(chǔ)引起可抵扣暫時(shí)性差異】或遞延所得稅負(fù)債【如資產(chǎn)賬面價(jià)值大于計(jì)稅基礎(chǔ)引起應(yīng)納稅暫時(shí)性差異】。
（2）確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債的金額不應(yīng)折現(xiàn)。
（3）被購(gòu)買方在企業(yè)合并之前已經(jīng)確認(rèn)的商譽(yù)和遞延所得稅項(xiàng)目，購(gòu)買方在分配企業(yè)合并成本，匯總可辨認(rèn)資產(chǎn)和負(fù)債時(shí)不應(yīng)予以考慮。
4.商譽(yù)的計(jì)算
（1）在匯總計(jì)算各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債的公允價(jià)值后，即可得到被購(gòu)買方可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值。
（2）確定合并成本
通常情況下，企業(yè)合并成本按照購(gòu)買方為進(jìn)行企業(yè)合并支付的現(xiàn)金、非現(xiàn)金資產(chǎn)、發(fā)行或承擔(dān)的債務(wù)和發(fā)行的權(quán)益性證券等在購(gòu)買日的公允價(jià)值以及企業(yè)合并中發(fā)生的各項(xiàng)直接相關(guān)費(fèi)用之和確定。對(duì)于通過(guò)多次交換交易分步實(shí)現(xiàn)的企業(yè)合并，其企業(yè)合并成本為每一單項(xiàng)交換交易的成本之和。
（3）購(gòu)買方對(duì)合并成本大于合并中取得的被購(gòu)買方可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值份額的差額，應(yīng)確認(rèn)為商譽(yù)。
（4）對(duì)于企業(yè)合并商譽(yù)應(yīng)確認(rèn)的商譽(yù)值，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)對(duì)其合理性進(jìn)行分析，解釋商譽(yù)所代表的含義及其組成成分。一般來(lái)說(shuō)，商譽(yù)由以下幾類因素構(gòu)成：
①企業(yè)現(xiàn)有的管理團(tuán)隊(duì)和員工團(tuán)隊(duì)；
②并購(gòu)后的協(xié)同效應(yīng)，如銷售額的增加、成本開(kāi)支的壓縮等；
③企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的能力，包括各類不符合無(wú)形資產(chǎn)確認(rèn)條件的其他資產(chǎn)，如市場(chǎng)占有率、通過(guò)資本市場(chǎng)直接融資的能力、良好的政府關(guān)系等。
（5）在商譽(yù)的評(píng)估結(jié)果較高的情況下，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)公司管理層關(guān)注其減值風(fēng)險(xiǎn)，并考慮及時(shí)執(zhí)行商譽(yù)的減值測(cè)試程序。
5.整體合理性測(cè)試
（1）基本要求
通常來(lái)說(shuō)，在合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偟脑u(píng)估中，以被購(gòu)買方各項(xiàng)資產(chǎn)公允價(jià)值為權(quán)重計(jì)算的加權(quán)平均資本回報(bào)率，應(yīng)該與其加權(quán)平均資本成本基本相等或接近。否則需要進(jìn)一步復(fù)核無(wú)形資產(chǎn)的識(shí)別過(guò)程以及各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債和或有負(fù)債的評(píng)估過(guò)程是否合理。
（2）各項(xiàng)資產(chǎn)的加權(quán)平均資產(chǎn)回報(bào)率計(jì)算
（3）在各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)的必要資產(chǎn)回報(bào)率確定
除了考慮被購(gòu)買方的整體企業(yè)價(jià)值外，尚需考慮該資產(chǎn)自身風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的因素。確定可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)的必要資產(chǎn)回報(bào)率時(shí)，可參考企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)采用的加權(quán)平均資本成本，并在此基礎(chǔ)上考慮必要的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)或折價(jià)。
（四）企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估案例分析
二、資產(chǎn)評(píng)估在企業(yè)資產(chǎn)減值測(cè)試中的應(yīng)用
（一）資產(chǎn)減值測(cè)試及其所涉及的價(jià)值類型
1.資產(chǎn)減值測(cè)試
當(dāng)企業(yè)資產(chǎn)的可收回金額低于其賬面價(jià)值時(shí)，即表明資產(chǎn)發(fā)生了減值。
（二）資產(chǎn)減值測(cè)試評(píng)估中的評(píng)估對(duì)象
1.資產(chǎn)減值測(cè)試對(duì)象
（1）測(cè)試對(duì)象
①單項(xiàng)資產(chǎn)
如果有跡象表明一項(xiàng)資產(chǎn)可能發(fā)生減值的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)以單項(xiàng)資產(chǎn)為基礎(chǔ)估計(jì)其可收回金額。
②資產(chǎn)組
但是在企業(yè)難以對(duì)單項(xiàng)資產(chǎn)的可回收金額進(jìn)行估計(jì)的情況下，應(yīng)當(dāng)以該資產(chǎn)所屬的資產(chǎn)組為基礎(chǔ)確定資產(chǎn)組的可收回金額。
（2）資產(chǎn)組認(rèn)定
①定義
資產(chǎn)組是企業(yè)可以認(rèn)定的最小資產(chǎn)組合，其產(chǎn)生的現(xiàn)金流入應(yīng)當(dāng)基本上獨(dú)立于其他資產(chǎn)或資產(chǎn)組產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。
②判斷一個(gè)資產(chǎn)或資產(chǎn)組是否獨(dú)立于其他資產(chǎn)或資產(chǎn)組產(chǎn)生現(xiàn)金流，至少應(yīng)當(dāng)從以下兩個(gè)方面來(lái)考慮：
Ⅰ.經(jīng)營(yíng)層面的獨(dú)立性
例如一個(gè)鐵礦公司（假設(shè)只存在一個(gè)資產(chǎn)組組合）使用一條私有鐵路來(lái)運(yùn)輸鐵礦石，這條鐵路不能單獨(dú)運(yùn)營(yíng)，因此無(wú)法單獨(dú)產(chǎn)生現(xiàn)金流，如果單獨(dú)出售，也只能收回殘值。在這種情況下，這條鐵路在經(jīng)營(yíng)上與鐵礦公司無(wú)法分離，應(yīng)該并入鐵礦公司所在資產(chǎn)組組合一并進(jìn)行減值測(cè)試。
Ⅱ.是否存在合同的約束性限制
例如，一個(gè)公交運(yùn)營(yíng)公司同時(shí)運(yùn)營(yíng)五條線路，其中一條出現(xiàn)虧損，然而由于公交公司與政府簽訂了一攬子合同，必須同時(shí)運(yùn)營(yíng)五條線路，無(wú)法將該條虧損線路單獨(dú)關(guān)閉。在這種情況下，這條虧損線路與其他四條線路由于合同的約束性限制無(wú)法分離，該線路應(yīng)該與其他四條線路一并認(rèn)定為一個(gè)資產(chǎn)組組合進(jìn)行減值測(cè)試。
（3）商譽(yù)以及總部資產(chǎn)的減值測(cè)試
應(yīng)當(dāng)結(jié)合與其相關(guān)的資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合進(jìn)行。
資產(chǎn)組組合是指由若干個(gè)資產(chǎn)組組成的最小資產(chǎn)組組合。
2.資產(chǎn)減值測(cè)試評(píng)估對(duì)象的界定
（1）總體要求
資產(chǎn)減值測(cè)試評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)與資產(chǎn)、資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合賬面價(jià)值的成分保持一致。
對(duì)于資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合而言，其賬面價(jià)值應(yīng)當(dāng)包括可直接歸屬于該資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合以及可以合理和一致地分?jǐn)傊猎撡Y產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合的商譽(yù)與總部資產(chǎn)的賬面價(jià)值。除非不考慮該負(fù)債的金額就無(wú)法確定資產(chǎn)組的可收回金額，資產(chǎn)組的賬面價(jià)值一般不應(yīng)包括已確認(rèn)的計(jì)息負(fù)債的賬面價(jià)值。
（2）常見(jiàn)的資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合的構(gòu)成與評(píng)估對(duì)象
（3）幾種特殊對(duì)象分析
①營(yíng)運(yùn)資金
營(yíng)運(yùn)資金的主要組成為存貨、應(yīng)收賬款和應(yīng)付賬款等，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)并不屬于非流動(dòng)資產(chǎn)減值測(cè)試的涵蓋范疇。然而在實(shí)務(wù)操作中，有時(shí)也將其加入資產(chǎn)組組合，在一般情況下以下兩種處理方法都是可行的：
情形一：資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合賬面構(gòu)成中不包含營(yíng)運(yùn)資本，則評(píng)估對(duì)象也不包含營(yíng)運(yùn)資本。
預(yù)測(cè)期第一年的營(yíng)運(yùn)資本變動(dòng)應(yīng)在期初余額為零的基礎(chǔ)上計(jì)算，即假設(shè)預(yù)測(cè)期第一年需要投人一筆額外的營(yíng)運(yùn)資本，并且到預(yù)測(cè)期結(jié)束時(shí)收回該筆營(yíng)運(yùn)資本投入。
情形二：資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合賬面構(gòu)成中包含營(yíng)運(yùn)資本，則評(píng)估對(duì)象也包含營(yíng)運(yùn)資本。
預(yù)測(cè)期第一年的營(yíng)運(yùn)資本變動(dòng)應(yīng)以評(píng)估對(duì)象構(gòu)成中包含的營(yíng)運(yùn)資本為期初余額進(jìn)行計(jì)算。
②總部資產(chǎn)
Ⅰ.企業(yè)總部資產(chǎn)包括
企業(yè)集團(tuán)或其事業(yè)部的辦公樓、電子數(shù)據(jù)處理設(shè)備、研發(fā)中心等資產(chǎn)。
Ⅱ.總部資產(chǎn)的顯著特征
難以脫離其他資產(chǎn)或者資產(chǎn)組產(chǎn)生獨(dú)立的現(xiàn)金流入，而且其賬面價(jià)值難以完全歸屬于某一資產(chǎn)組。
Ⅲ.總部資產(chǎn)減值測(cè)試具體步驟
對(duì)于總部資產(chǎn)能夠按照合理和一致的基礎(chǔ)分?jǐn)傊聊迟Y產(chǎn)組的部分，應(yīng)當(dāng)將總部資產(chǎn)的賬面分?jǐn)傊猎撡Y產(chǎn)組；
對(duì)于總部資產(chǎn)難以分?jǐn)傊寥魏钨Y產(chǎn)組的部分，應(yīng)當(dāng)按照合理和一致的基礎(chǔ)分?jǐn)傊劣扇舾蓚€(gè)資產(chǎn)組組成的最小的資產(chǎn)組組合。
③商譽(yù)
企業(yè)合并所形成的商譽(yù)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合與其相關(guān)的資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合進(jìn)行減值測(cè)試。相關(guān)的資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合應(yīng)當(dāng)是能夠從企業(yè)合并的協(xié)同效應(yīng)中受益的資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合，并且不應(yīng)當(dāng)大于企業(yè)所確定的報(bào)告分部。其具體分?jǐn)傔^(guò)程和總部資產(chǎn)類似。
商譽(yù)減值測(cè)試與企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傁⑾⑾嚓P(guān)。很多企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)倳r(shí)，就會(huì)對(duì)商譽(yù)將分?jǐn)傊聊膫€(gè)資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合進(jìn)行初步判定，為日后的商譽(yù)減值測(cè)試打下基礎(chǔ)。而在進(jìn)行商譽(yù)減值測(cè)試時(shí)，評(píng)估師也需要關(guān)注之前的合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估，理解商譽(yù)的分?jǐn)偦A(chǔ)，并在此基礎(chǔ)上仔細(xì)判斷合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傄约吧套u(yù)減值測(cè)試在評(píng)估參數(shù)選取方面的不同之處。
（三）資產(chǎn)減值測(cè)試的評(píng)估方法和評(píng)估參數(shù)
1.資產(chǎn)減值測(cè)試的評(píng)估方法
（1）會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的資產(chǎn)減值測(cè)試不適用成本法。
①成本法的出發(fā)點(diǎn)是重置價(jià)值，其實(shí)質(zhì)是在現(xiàn)時(shí)條件下，重新購(gòu)置、建造或形成與評(píng)估對(duì)象完全相同或基本類似的全新?tīng)顟B(tài)下的資產(chǎn)所需花費(fèi)的全部費(fèi)用。而按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，無(wú)論是考慮單項(xiàng)資產(chǎn)、資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，或者公允價(jià)值減去處置費(fèi)用的凈額，其實(shí)質(zhì)都是從評(píng)估對(duì)象未來(lái)可能為企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益角度來(lái)衡量其公允價(jià)值。
②成本法成立前提受限于資產(chǎn)、資產(chǎn)組的評(píng)估值可以通過(guò)資產(chǎn)的未來(lái)運(yùn)營(yíng)得以全額回收。而運(yùn)營(yíng)收益需要使用收益法。
③資產(chǎn)減值測(cè)試準(zhǔn)則定義的用于減值測(cè)試的資產(chǎn)、資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合是一個(gè)最小的現(xiàn)金產(chǎn)生單位，不可以繼續(xù)分割為更小的單元。資產(chǎn)、資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合的個(gè)體性決定了無(wú)法以成本法來(lái)將其作為一個(gè)整體加以評(píng)估。
（2）資產(chǎn)的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用的凈額
①公允價(jià)值的估計(jì)首先考慮采用市場(chǎng)法，根據(jù)公平交易中銷售協(xié)議價(jià)格，或與評(píng)估對(duì)象相同或相類似資產(chǎn)在其活躍市場(chǎng)上反映的價(jià)格為計(jì)算依據(jù)。
②當(dāng)不存在相關(guān)活躍市場(chǎng)或缺乏相關(guān)市場(chǎng)信息時(shí),參照企業(yè)價(jià)值評(píng)估的基本思路和方法（收益法）進(jìn)行分析和計(jì)算。
資產(chǎn)或資產(chǎn)組的公允價(jià)值可以根據(jù)企業(yè)以市場(chǎng)參與者的身份，對(duì)單項(xiàng)資產(chǎn)或資產(chǎn)組的運(yùn)營(yíng)作出合理性決策，并適當(dāng)?shù)乜紤]相關(guān)資產(chǎn)或資產(chǎn)組內(nèi)資產(chǎn)的有效配置、改良或重置的前提下提交的預(yù)測(cè)資料，參照企業(yè)價(jià)值評(píng)估的基本思路和方法（收益法）進(jìn)行分析和計(jì)算。通常來(lái)說(shuō)，采用這種方法時(shí)，評(píng)估師也應(yīng)該采用市場(chǎng)乘數(shù)等其他方法驗(yàn)證結(jié)果，從而保證評(píng)估結(jié)論的取得充分考慮了恰當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)參與者可獲取的信息。
③處置費(fèi)用的估計(jì)包括與資產(chǎn)處置有關(guān)的法律費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)、搬運(yùn)費(fèi)以及為使資產(chǎn)達(dá)到可銷售狀態(tài)所發(fā)生的直接費(fèi)用等。
（3）資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值---收益法
估計(jì)資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值時(shí)通常采用收益法，即按照資產(chǎn)在持續(xù)使用過(guò)程中和最終處置時(shí)所產(chǎn)生的預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量，選擇恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率對(duì)其進(jìn)行折現(xiàn)后的金額加以確定。
未來(lái)現(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)是基于特定實(shí)體現(xiàn)有管理模式下可能實(shí)現(xiàn)的收益。預(yù)測(cè)一般只考慮單項(xiàng)資產(chǎn)或資產(chǎn)組/資產(chǎn)組組合內(nèi)主要資產(chǎn)項(xiàng)目在簡(jiǎn)單維護(hù)下的剩余經(jīng)濟(jì)年限，即不考慮單項(xiàng)資產(chǎn)或資產(chǎn)組/資產(chǎn)組組合內(nèi)主要資產(chǎn)項(xiàng)目的改良或重置；資產(chǎn)組內(nèi)其他資產(chǎn)項(xiàng)目于預(yù)測(cè)期末的變現(xiàn)凈值應(yīng)當(dāng)納入資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值的計(jì)算。
2.資產(chǎn)減值測(cè)試的評(píng)估參數(shù)（固定資產(chǎn)減值測(cè)試計(jì)算未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值為例）
（1）現(xiàn)金流預(yù)測(cè)基本要求
①現(xiàn)金流預(yù)測(cè)是基于經(jīng)企業(yè)管理層（如董事會(huì)）準(zhǔn)備的針對(duì)評(píng)估對(duì)象的最近財(cái)務(wù)預(yù)算或者經(jīng)營(yíng)計(jì)劃進(jìn)行的，評(píng)估師應(yīng)通過(guò)關(guān)注、檢驗(yàn)歷史現(xiàn)金流預(yù)測(cè)和實(shí)際值之間的差異來(lái)評(píng)估和確定當(dāng)前現(xiàn)金流預(yù)測(cè)假設(shè)的合理性。
②現(xiàn)金流預(yù)測(cè)應(yīng)以評(píng)估對(duì)象的當(dāng)前狀況為基礎(chǔ)，不應(yīng)當(dāng)包括與將來(lái)可能發(fā)生的、尚未做出承諾的重組事項(xiàng)或者與資產(chǎn)改良有關(guān)的預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量。
③評(píng)估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注現(xiàn)金流預(yù)測(cè)涉及的主要評(píng)估參數(shù)，如銷售收入的增長(zhǎng)，預(yù)測(cè)的長(zhǎng)期息稅前利潤(rùn)率等，是否與行業(yè)保持一致。如果不是，評(píng)估師應(yīng)關(guān)注其原因所在。
④傳統(tǒng)使用的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)包含的是未來(lái)每期單一的預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量。在實(shí)務(wù)中，評(píng)估師應(yīng)該詳細(xì)詢問(wèn)管理層未來(lái)現(xiàn)金流在產(chǎn)生時(shí)間以及現(xiàn)金流大小方面的不確定性，并在必要時(shí)可以考慮情景分析（如考慮悲觀、一般、樂(lè)觀三種情況），以期程度對(duì)管理層準(zhǔn)備的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)加以校驗(yàn)。
（2）現(xiàn)金流預(yù)測(cè)期
一般情況下，預(yù)測(cè)期必須涵蓋只考慮單項(xiàng)資產(chǎn)或資產(chǎn)組內(nèi)主要資產(chǎn)項(xiàng)目在簡(jiǎn)單維護(hù)下的剩余經(jīng)濟(jì)年限，評(píng)估師可以基于管理層提供的財(cái)務(wù)預(yù)算或經(jīng)營(yíng)計(jì)劃適當(dāng)延長(zhǎng)至資產(chǎn)組中主要資產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)使用壽命結(jié)束。
根據(jù)減值測(cè)試準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，減值測(cè)試涉及的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)期一般只涵蓋5年；如超過(guò)5年，評(píng)估師要向管理層詢問(wèn)，并取得管理層提供的證明更長(zhǎng)期間合理性的證據(jù)。
一般來(lái)說(shuō)，原來(lái)涵蓋的預(yù)測(cè)期之后延長(zhǎng)期間內(nèi)的現(xiàn)金流應(yīng)該保持穩(wěn)定或者遞減的增長(zhǎng)率，該增長(zhǎng)率不應(yīng)超過(guò)產(chǎn)品、行業(yè)或者企業(yè)主要業(yè)務(wù)所在國(guó)家的長(zhǎng)期平均增長(zhǎng)率，除非管理層能證明其是合理的。
（3）資本性支出預(yù)測(cè)
①預(yù)測(cè)的資本性支出中應(yīng)該包括
維護(hù)資產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)或者資產(chǎn)正常產(chǎn)出水平而必要的支出，或者屬于資產(chǎn)簡(jiǎn)單維護(hù)下的支出，即維護(hù)性資本支出；完成在建工程和開(kāi)發(fā)過(guò)程中的無(wú)形資產(chǎn)等的必要支出。
②預(yù)測(cè)的資本性支出中不應(yīng)當(dāng)包括
與資產(chǎn)改良或企業(yè)擴(kuò)張相關(guān)的資本性支出，即改良性資本支出和擴(kuò)張性資本支出。
（4）資產(chǎn)組中主要資產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)使用年限最后一年的凈現(xiàn)金流量
需要考慮處置資產(chǎn)所收到或者支出的凈現(xiàn)金流，相當(dāng)于預(yù)期公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈值。由于必須考慮處置費(fèi)用，該處置資產(chǎn)的凈現(xiàn)金流可能為負(fù)值。
（5）企業(yè)所得稅的影響
估算預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值應(yīng)該基于稅前基礎(chǔ)進(jìn)行。
在實(shí)務(wù)操作中，可以考慮采用稅后基礎(chǔ)進(jìn)行測(cè)算，或者將稅后折現(xiàn)率簡(jiǎn)單推算為稅前折現(xiàn)率。
稅前折現(xiàn)率=稅后折現(xiàn)率/（1一所得稅率）
一般情況下，如果基于上述兩種方法計(jì)算的未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)被評(píng)估對(duì)象的賬面價(jià)值，則代表被評(píng)估對(duì)象出現(xiàn)減值情況的可能性較低。否則，則需要根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求計(jì)算以稅前為基礎(chǔ)的現(xiàn)值。
（6）折現(xiàn)率
①折現(xiàn)率要與預(yù)計(jì)的未來(lái)現(xiàn)金流匹配
如是否同為稅前或稅后基礎(chǔ)，是否同時(shí)考慮了通貨膨脹因素，又如是否有根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求計(jì)算相應(yīng)的稅前折現(xiàn)率。
②特定風(fēng)險(xiǎn)對(duì)折現(xiàn)率預(yù)測(cè)的影響
從理論層面來(lái)說(shuō)，在預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量時(shí)已經(jīng)對(duì)特定的風(fēng)險(xiǎn)影響進(jìn)行了調(diào)整的，在估計(jì)折現(xiàn)率時(shí)不需要再重復(fù)考慮這些因素，如缺乏控制權(quán)折扣；在預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量時(shí)尚未對(duì)特定的風(fēng)險(xiǎn)影響進(jìn)行調(diào)整的，在估計(jì)折現(xiàn)率時(shí)則需要考慮這些因素，如規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)、缺乏流動(dòng)性折扣。
3.可變現(xiàn)凈值兩種價(jià)值類型計(jì)算方法下的參數(shù)確定區(qū)別
三、資產(chǎn)評(píng)估在投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
（一）投資性房地產(chǎn)與公允價(jià)值計(jì)量
1.含義及構(gòu)成
投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而所持有的房產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。
主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。
2.會(huì)計(jì)計(jì)量規(guī)定
在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量；但是，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。
（二）投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的評(píng)估對(duì)象
1.投資性房地產(chǎn)的具體范圍包括：
（1）已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物
指以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)和建筑物：其中，用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)；用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。
（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)
指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
（3）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
2.下列不屬于投資性房地產(chǎn)
（1）某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
（2）自用房地產(chǎn)
自用房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。自用房地產(chǎn)的特征在于服務(wù)于企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其價(jià)值將隨著房地產(chǎn)的使用而逐漸轉(zhuǎn)移到企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)中去，通過(guò)銷售商品或者提供服務(wù)為企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的過(guò)程中與企業(yè)持有的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。
（3）作為存貨的房地產(chǎn)
作為存貨的房地產(chǎn)通常是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開(kāi)發(fā)的商品房和土地。
從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)依法取得的、用于開(kāi)發(fā)后出售的土地使用權(quán)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨，即使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓其開(kāi)發(fā)的土地，也不得將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
【注意】
在評(píng)估實(shí)務(wù)中，存在某項(xiàng)房地產(chǎn)部分自用或者作為存貨出售、部分用于專區(qū)租金或資本增值的情形。如果某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)不同用途的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）、存貨和投資性房地產(chǎn)。
需要注意的是，投資性房地產(chǎn)通常附帶有租約，業(yè)主在擁有房地產(chǎn)的同時(shí)也擁有該租約的未來(lái)收益，因而在進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候，評(píng)估對(duì)象應(yīng)為附帶有租約的房地產(chǎn)。
（三）投資性房地產(chǎn)的評(píng)估方法及評(píng)估參數(shù)
在實(shí)務(wù)中，投資性房地產(chǎn)可采用市場(chǎng)比較法、直接資本化法、收益乘數(shù)法、現(xiàn)金流折現(xiàn)法和租期及回收金額折現(xiàn)法。
1.市場(chǎng)比較法（屬于市場(chǎng)法）
在求取一宗待估投資性房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過(guò)對(duì)交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況等因素修正，得出被估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。在應(yīng)用市場(chǎng)法時(shí)，對(duì)于投資性房地產(chǎn)尤其要注意所附租約所帶來(lái)的影響，在選擇可比交易案例時(shí)也需要考慮相關(guān)租約的因素。
2.直接資本化法（適用于暫時(shí)空置的投資性房地產(chǎn)，屬于收益法）
將待估房地產(chǎn)未來(lái)一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。收益的種類有毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等，然后利用相應(yīng)的資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。
一般公式為：
P=A/R
式中：P——待估房地產(chǎn)價(jià)值；A——房地產(chǎn)的未來(lái)收益；R——資本化率。
3.收益乘數(shù)法（屬于市場(chǎng)法）
（1）原理
收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以某種年收益所得的倍數(shù)，即收益乘數(shù)=價(jià)格/年收益。利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式為：
房地產(chǎn)價(jià)值=年收益×收益乘數(shù)
（2）收益的確定
比較常見(jiàn)的收益乘數(shù)有毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。
①毛租金（年或者月）
通過(guò)價(jià)格除以月租金求得毛租金乘數(shù)；當(dāng)采用年租金來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值時(shí)，應(yīng)采用通過(guò)價(jià)格除以年租金求得毛租金乘數(shù)。
②潛在毛收入
假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置（即100%出租）情況下的收入，包括了除租金以外的收入。與毛租金乘數(shù)法相比，潛在毛收入乘數(shù)法相對(duì)全面一些，它考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，但同樣沒(méi)有考慮房地產(chǎn)空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異。
③有效毛收入
由潛在毛收入扣除空置率和收租損失等以后的收入。
④凈收益又稱凈營(yíng)運(yùn)收益（NOI）（比其他收益更可靠）
由有效毛收入扣除相關(guān)稅費(fèi)、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的凈營(yíng)運(yùn)收益歸屬于房地產(chǎn)的收入。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)所必須的費(fèi)用。
4.現(xiàn)金流折現(xiàn)法（收益法）
5.租期及回收金額折現(xiàn)法（Term＆Reversion，“T&R”）（現(xiàn)金流折現(xiàn)法的簡(jiǎn)化形式）
投資性房地產(chǎn)通常附帶有租約，由于在評(píng)估時(shí)，租約合同已經(jīng)簽訂，所以可能會(huì)使房地產(chǎn)的租金水平偏離市場(chǎng)實(shí)際情況，從而影響到房地產(chǎn)的公允價(jià)值。因此，在評(píng)估時(shí)，需要對(duì)被估房地產(chǎn)租期內(nèi)的收益情況加以單獨(dú)考慮，在評(píng)估中體現(xiàn)為對(duì)租約期內(nèi)外的收益分別進(jìn)行資本化來(lái)得到最終價(jià)值。
（四）投資性房地產(chǎn)評(píng)估案例分析
以下通過(guò)一個(gè)案例來(lái)說(shuō)明實(shí)務(wù)中評(píng)估投資性房地產(chǎn)通常所采用的收益。
1.基本情況
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，擬于2008年底于中國(guó)內(nèi)地A股市場(chǎng)首發(fā)上市（IPO）。該公司擁有的房地產(chǎn)中，有一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。公司管理層選擇公允價(jià)值模式對(duì)該類投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
該投資性房地產(chǎn)位于廣東省S市中心城區(qū)的某購(gòu)物廣場(chǎng)，建成于2007年3月。該購(gòu)物中心為地上2層，建筑面積共16000平方米，目前大部分已出租。根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，需在2007年12月31日確認(rèn)房地產(chǎn)的公允價(jià)值。
（一）以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的定義
以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估，是指注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師基于企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或相關(guān)會(huì)計(jì)核算、披露要求，運(yùn)用評(píng)估技術(shù)，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)告中各類資產(chǎn)和負(fù)債的公允價(jià)值或特定價(jià)值進(jìn)行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程。
由定義可知，以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估是為會(huì)計(jì)的計(jì)量、核算及披露提供專業(yè)意見(jiàn)。評(píng)估對(duì)象是財(cái)務(wù)報(bào)告中各類資產(chǎn)和負(fù)債。價(jià)值類型是公允價(jià)值或特定價(jià)值，它對(duì)評(píng)估技術(shù)（評(píng)估方法）具有一定的約束。由于以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估在遵循評(píng)估準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，還要參照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，以滿足財(cái)務(wù)報(bào)告披露的要求。
（二）以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的作用
1.評(píng)估技術(shù)能夠滿足會(huì)計(jì)計(jì)量專業(yè)上的需求。
2.評(píng)估專業(yè)行為能夠?yàn)闀?huì)計(jì)計(jì)量的客觀性奠定基礎(chǔ)。
3.評(píng)估的獨(dú)立地位能夠強(qiáng)化公允價(jià)值的公正性。
二、以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的適用范圍和特點(diǎn)
（一）以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的規(guī)范體系
一般意義上，以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)涉及的評(píng)估對(duì)象不僅有各類單項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債，也有資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合（對(duì)資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合的分析應(yīng)當(dāng)符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求）。
（二）以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的特點(diǎn)
1.以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估是為會(huì)計(jì)計(jì)量提供服務(wù)。會(huì)計(jì)計(jì)量模式、會(huì)計(jì)核算方法、會(huì)計(jì)披露要求影響了評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型的確定及評(píng)估方法的選擇。
注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)理解會(huì)計(jì)計(jì)量模式的概念，知曉企業(yè)合并、資產(chǎn)減值、投資性房地產(chǎn)、金融工具等會(huì)計(jì)核算方法，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，合理確定評(píng)估對(duì)象，選擇與會(huì)計(jì)計(jì)量模式相符的價(jià)值類型和評(píng)估方法，更有效地服務(wù)于會(huì)計(jì)計(jì)量的特定要求。
2.以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)具有多樣性、復(fù)雜性。
3.以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估所采用的評(píng)估方法的多樣性。
三、以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的互動(dòng)關(guān)系
（一）會(huì)計(jì)信息計(jì)量對(duì)評(píng)估的需求
企業(yè)在對(duì)會(huì)計(jì)要素進(jìn)行計(jì)量時(shí)，一般應(yīng)當(dāng)采用歷史成本，采用重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價(jià)值（注意會(huì)計(jì)中的公允價(jià)值和我們第一章講授的公允價(jià)值含義不同，相當(dāng)于資產(chǎn)評(píng)估這門學(xué)科中的市場(chǎng)價(jià)值）計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)保證所確定的會(huì)計(jì)要素金額能夠取得并可靠計(jì)量”。而會(huì)計(jì)計(jì)量中許多會(huì)計(jì)要素比如土地、投資性房地產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等公允價(jià)值的確定需要具備很強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)，這一要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了會(huì)計(jì)人員的知識(shí)和能力范圍，所以在確定這些資產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，需要借助外部評(píng)估人員的服務(wù)，由評(píng)估人員提供專業(yè)的評(píng)估結(jié)果。
對(duì)于專業(yè)性強(qiáng)、復(fù)雜程度高的公允價(jià)值確定，財(cái)務(wù)報(bào)告外部使用者更希望和愿意看到的是由獨(dú)立專業(yè)人員提供的評(píng)估結(jié)果。
（二）審計(jì)對(duì)評(píng)估的需求
1.我國(guó)審計(jì)法規(guī)的規(guī)定
中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則第1322號(hào)——《公允價(jià)值計(jì)量和披露的審計(jì)》第四條規(guī)定“按照適用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，作出公允價(jià)值計(jì)量和披露是被審計(jì)單位管理層的責(zé)任。注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)當(dāng)獲取充分、適當(dāng)?shù)膶徲?jì)證據(jù)，以確定公允價(jià)值計(jì)量和披露是否符合適用的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定”。
基于獨(dú)立性的要求，審計(jì)單位或人員不能對(duì)同一客戶提供公允價(jià)值評(píng)估服務(wù)，審計(jì)人員是公允價(jià)值計(jì)量的最終審核人。在一些需要專業(yè)性評(píng)估的領(lǐng)域，聘請(qǐng)外部獨(dú)立評(píng)估人員更能發(fā)揮專業(yè)服務(wù)的優(yōu)勢(shì)，在提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的同時(shí)，也能降低審計(jì)人員的風(fēng)險(xiǎn)。
2.國(guó)外相關(guān)法規(guī)的規(guī)定
美國(guó)公眾公司會(huì)計(jì)監(jiān)督委員會(huì)（PCAOB）于2007年12月發(fā)布了審計(jì)實(shí)務(wù)提示公告第2號(hào)《金融工具公允價(jià)值計(jì)量的審計(jì)和利用專家工作的相關(guān)問(wèn)題》。國(guó)際會(huì)計(jì)師聯(lián)合會(huì)（IFAC）下屬的國(guó)際審計(jì)與鑒證準(zhǔn)則理事會(huì)（IAASB）發(fā)布了國(guó)際審計(jì)準(zhǔn)則第540號(hào)《包括公允價(jià)值計(jì)量的會(huì)計(jì)估計(jì)及相關(guān)披露的審計(jì)》、國(guó)際審計(jì)準(zhǔn)則第500號(hào)《審計(jì)證據(jù)》和第620號(hào)《利用專家的工作》。
（三）評(píng)估在會(huì)計(jì)計(jì)量、審計(jì)中的應(yīng)用
中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）》，規(guī)范了注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)行為，維護(hù)了社會(huì)公共利益和資產(chǎn)評(píng)估各方當(dāng)事人的合法權(quán)益。該指南明確了以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估的相關(guān)業(yè)務(wù)（包括合并對(duì)價(jià)分?jǐn)?、資產(chǎn)減值、投資性房地產(chǎn)、金融工具確認(rèn)和計(jì)量）的價(jià)值類型、評(píng)估方法，以及各項(xiàng)業(yè)務(wù)的評(píng)估假設(shè)和參數(shù)選取注意事項(xiàng)等，為會(huì)計(jì)計(jì)量提供客觀、公正的專業(yè)支持。
在公允價(jià)值計(jì)量體系中，外部專業(yè)人員的評(píng)估結(jié)果是計(jì)量工具，會(huì)計(jì)將根據(jù)評(píng)估結(jié)果直接對(duì)賬目進(jìn)行調(diào)整，評(píng)估結(jié)果通過(guò)會(huì)計(jì)計(jì)量成為資產(chǎn)、負(fù)債公允價(jià)值的會(huì)計(jì)信息。
會(huì)計(jì)人員對(duì)公允價(jià)值的計(jì)量和披露負(fù)責(zé)，外部評(píng)估人員對(duì)評(píng)估結(jié)論的合理性負(fù)責(zé)，審計(jì)人員對(duì)公允價(jià)值的審計(jì)結(jié)論負(fù)責(zé)。由此，會(huì)計(jì)信息責(zé)任體系發(fā)展成為會(huì)計(jì)責(zé)任、評(píng)估責(zé)任和審計(jì)責(zé)任構(gòu)成的三維責(zé)任體系。
四、以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估國(guó)內(nèi)外發(fā)展?fàn)顩r
（一）以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估在國(guó)際上的發(fā)展
（二）以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估在國(guó)內(nèi)的發(fā)展
2006年2月財(cái)政部發(fā)布的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引入了公允價(jià)值的概念和計(jì)量模式。2007年11月，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布了《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）》，以規(guī)范注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)行為，維護(hù)社會(huì)公共利益和資產(chǎn)評(píng)估各方當(dāng)事人合法權(quán)益。該指南自2008年1月1日起實(shí)施。
第二節(jié) 以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估實(shí)務(wù)應(yīng)用
一、資產(chǎn)評(píng)估在企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傊械膽?yīng)用
（一）企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偢攀?BR> 1.企業(yè)合并
（1）定義
企業(yè)合并是指將兩個(gè)或者兩個(gè)以上單獨(dú)的企業(yè)合并形成一個(gè)報(bào)告主體的交易或事項(xiàng)。
（2）分類
①同一控制下的企業(yè)合并：參與合并的企業(yè)在合并前后均受同一方或相同的多方最終控制且該控制并非暫時(shí)性的。
②非同一控制下的企業(yè)合并：參與合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最終控制的。
【注意】
（1）涉及業(yè)務(wù)的合并可比照企業(yè)合并準(zhǔn)則的規(guī)定處理。
業(yè)務(wù)是指企業(yè)內(nèi)部某些生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或資產(chǎn)、負(fù)債的組合，該組合具有投入、加工、處理過(guò)程和產(chǎn)出能力，能獨(dú)立計(jì)算其成本費(fèi)用或生產(chǎn)的收入，但不構(gòu)成一個(gè)企業(yè)，不具有獨(dú)立的法人資格。
（2）以下類型的交易或事項(xiàng)因不屬于企業(yè)合并準(zhǔn)則的規(guī)范范圍。
組建合營(yíng)企業(yè)、購(gòu)買子公司少數(shù)股權(quán)以及購(gòu)買資產(chǎn)或資產(chǎn)組。
2.企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)?BR> （1）同一控制下的企業(yè)合并，不涉及合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偟膯?wèn)題
對(duì)于同一控制下的企業(yè)合并，合并方在企業(yè)合并中取得的資產(chǎn)和負(fù)債，應(yīng)當(dāng)按照合并日在被合并方的賬面價(jià)值計(jì)量。因此，同一控制下的企業(yè)合并，不涉及合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偟膯?wèn)題。
（2）對(duì)于非同一控制下的企業(yè)合并，涉及合并對(duì)價(jià)分?jǐn)?BR> 合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傊阜掀髽I(yè)合并準(zhǔn)則的非同一控制下的企業(yè)合并的成本在取得的可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債之間的分配。
對(duì)于非同一控制下的企業(yè)合并，購(gòu)買方在購(gòu)買日應(yīng)當(dāng)對(duì)合并成本進(jìn)行分配，按照相關(guān)規(guī)定確認(rèn)所取得的被購(gòu)買方各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債。購(gòu)實(shí)方對(duì)合并成本大于合并中取得的對(duì)購(gòu)買方購(gòu)買可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值份額的差額，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為商譽(yù)。
3.合并對(duì)價(jià)分?jǐn)倢?duì)合并報(bào)表的影響
（1）對(duì)購(gòu)買方合并日財(cái)務(wù)報(bào)表的影響
企業(yè)合并形成母子公司關(guān)系的，母公司應(yīng)當(dāng)編制購(gòu)買日的合并資產(chǎn)負(fù)債表，因企業(yè)合并取得的被購(gòu)買方各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債應(yīng)當(dāng)以公允價(jià)值列示。在合并資產(chǎn)表上，可能產(chǎn)生下述新會(huì)計(jì)科目，包括但不限于無(wú)形資產(chǎn)、遞延所得稅資產(chǎn)或負(fù)債、商譽(yù)等。
企業(yè)合并發(fā)生當(dāng)期的期末，購(gòu)買方應(yīng)當(dāng)在附注中披露被購(gòu)買方各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債在上一會(huì)計(jì)期間資產(chǎn)負(fù)債表日的賬面價(jià)值和公允價(jià)值。
（2）對(duì)購(gòu)買方合并日后財(cái)務(wù)報(bào)表的影響
合并對(duì)價(jià)分?jǐn)倳?huì)影響購(gòu)買方合并日后各會(huì)計(jì)期間的會(huì)計(jì)利潤(rùn)，如經(jīng)濟(jì)壽命有限的無(wú)形資產(chǎn)在剩余使用壽命內(nèi)攤銷，將會(huì)導(dǎo)致合并利潤(rùn)表的息稅前利潤(rùn)減少；如對(duì)商譽(yù)、經(jīng)濟(jì)壽命不確定的無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行的年度減值測(cè)試，可能加劇未來(lái)會(huì)計(jì)期間合并利潤(rùn)表的凈利潤(rùn)波動(dòng)。
（二）企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估中的評(píng)估對(duì)象
1.企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估中的評(píng)估對(duì)象（特別注意區(qū)別）
根據(jù)《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）》第十九條的規(guī)定，合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偸马?xiàng)涉及的評(píng)估業(yè)務(wù)所對(duì)應(yīng)的評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合并中取得的被購(gòu)買方各項(xiàng)的可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債。
這與企業(yè)并購(gòu)中的企業(yè)價(jià)值評(píng)估所對(duì)應(yīng)的評(píng)估對(duì)象有所不同。在企業(yè)并購(gòu)中的企業(yè)價(jià)值評(píng)估所對(duì)應(yīng)的評(píng)估對(duì)象一般為企業(yè)整體價(jià)值、股東的全部權(quán)益價(jià)值或部分權(quán)益價(jià)值。
2.可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債的確認(rèn)原則與識(shí)別
（1）合并中取得的被購(gòu)買方的無(wú)形資產(chǎn)或或有負(fù)債，其公允價(jià)值能夠可靠地計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)或負(fù)債，并按照公允價(jià)值計(jì)量。
（2）可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)確認(rèn)
①識(shí)別無(wú)形資產(chǎn)的法規(guī)依據(jù)
評(píng)估師在執(zhí)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)中，應(yīng)通過(guò)執(zhí)行相關(guān)的識(shí)別程序，識(shí)別出所有在收購(gòu)日存在的重大可辨認(rèn)的無(wú)形資產(chǎn)。
評(píng)估師在識(shí)別無(wú)形資產(chǎn)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)以《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》以及《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第20號(hào)——企業(yè)合并》中對(duì)于企業(yè)合并項(xiàng)下無(wú)形資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定為依據(jù)。
②在實(shí)務(wù)中，評(píng)估師識(shí)別無(wú)形資產(chǎn)的關(guān)鍵在于判斷該項(xiàng)資產(chǎn)是否可辨認(rèn)。對(duì)此，評(píng)估師應(yīng)該進(jìn)行分析，滿足以下兩方面任何一個(gè)條件，即可確認(rèn)為可辨認(rèn)的無(wú)形資產(chǎn)
首先，向管理層了解被收購(gòu)公司是否存在源自合同權(quán)利或基于法律的法定權(quán)利的無(wú)形資產(chǎn)；
需要注意的是，對(duì)于滿足合同權(quán)利或基于法律的法定權(quán)利，即使從法律角度并非合同或有合同約束力，例如訂單，甚至是可以取消的訂單，亦滿足了合同權(quán)利的確認(rèn)條件。
在判斷無(wú)形資產(chǎn)是否滿足合同權(quán)利或基于法律的法定權(quán)利的條件時(shí)，如果合同或協(xié)議含有限制特定資產(chǎn)從被收購(gòu)方分離的條款（如限制轉(zhuǎn)讓與政府簽訂的合約），即需要與其他相關(guān)的合同、資產(chǎn)、負(fù)債一起出售或轉(zhuǎn)移，此類限制并不影響滿足合同權(quán)利的無(wú)形資產(chǎn)的確認(rèn)。即使某項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)無(wú)法單獨(dú)出售、轉(zhuǎn)移、授權(quán)許可、租賃或者交換，但可以與其他相關(guān)合同、資產(chǎn)或負(fù)債一起，用于出售、轉(zhuǎn)移、授予許可、租賃或者交換，這項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)仍然滿足可分離的確認(rèn)條件。
其次，考慮該無(wú)形資產(chǎn)是否能夠從被收購(gòu)公司中分離出來(lái)，并能單獨(dú)或者與其他相關(guān)合同、資產(chǎn)或負(fù)債一起，用于出售、轉(zhuǎn)移、授予許可、租賃或者交換。
【注意】
滿足可分離條件的無(wú)形資產(chǎn)的出售、轉(zhuǎn)移、授予許可、租賃或者交換不能受到任何限制，否則，該等資產(chǎn)不滿足可分離的確認(rèn)條件。例如，客戶信息受到保密協(xié)議的限制，不可以被出售，因此其無(wú)法滿足可分離的條件。
③下列無(wú)形資產(chǎn)因無(wú)法滿足上述可辨認(rèn)的判斷條件，在實(shí)務(wù)操作中，一般不作為可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)。
例如：消費(fèi)者基礎(chǔ)、客戶服務(wù)能力、地域優(yōu)勢(shì)、經(jīng)過(guò)特別訓(xùn)練的員工等。
（3）或有負(fù)債的識(shí)別
①法律依據(jù)
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第13號(hào)——或有事項(xiàng)》
②認(rèn)定條件
與或有事項(xiàng)相關(guān)的義務(wù)同時(shí)滿足下列條件，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為預(yù)計(jì)負(fù)債：
該義務(wù)是企業(yè)承擔(dān)的現(xiàn)時(shí)義務(wù)，履行該義務(wù)很可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè)；該義務(wù)的金額能夠可靠地計(jì)量。
③評(píng)估師在識(shí)別或有負(fù)債的過(guò)程中需要關(guān)注以下幾方面：
在收購(gòu)日是否存在未決訴訟；在收購(gòu)日是否存在待執(zhí)行的虧損合同；被收購(gòu)公司是否有為其他公司或個(gè)人進(jìn)行債務(wù)擔(dān)保；在收購(gòu)日是否存在已對(duì)外公布的詳細(xì)重組計(jì)劃；被收購(gòu)公司對(duì)售出產(chǎn)品所作的質(zhì)量保證；了解對(duì)被收購(gòu)公司進(jìn)行的相關(guān)盡職調(diào)查的結(jié)果。
④可能確認(rèn)的或有負(fù)債的項(xiàng)目一般包括
產(chǎn)品質(zhì)量保證、不可撤銷的虧損合同、未決訴訟、重組義務(wù)等。
（三）企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估
1.有形資產(chǎn)、負(fù)債以及或有負(fù)債的評(píng)估
2.無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估
（1）無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估總體方法選擇
存在活躍市場(chǎng)的按購(gòu)買日的市場(chǎng)價(jià)格確定其公允價(jià)值
不存在活躍市場(chǎng)的，無(wú)法取得有關(guān)市場(chǎng)信息的按照一定的估值技術(shù)確定其公允價(jià)值。
（2）無(wú)形資產(chǎn)的具體評(píng)估方法
市場(chǎng)法市場(chǎng)法往往較難作為無(wú)形資產(chǎn)的首選評(píng)估方法。
收益法①無(wú)形資產(chǎn)最常用的評(píng)估方法。
②常用的具體方法包括增量收益折現(xiàn)法、節(jié)省許可費(fèi)折現(xiàn)法、多期超額收益折現(xiàn)法。
成本法①運(yùn)用成本法進(jìn)行無(wú)形資產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估，往往無(wú)法反映該項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)給企業(yè)帶來(lái)的未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益。
②成本法較少運(yùn)用于企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估。
3.遞延所得稅的計(jì)算
（1）在按照規(guī)定確定了合并中應(yīng)予確認(rèn)的各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債的公允價(jià)值后，其計(jì)稅基礎(chǔ)與賬面價(jià)值不同形成暫時(shí)性差異的，應(yīng)當(dāng)按照所得稅會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確認(rèn)相應(yīng)的遞延所得稅資產(chǎn)【如資產(chǎn)賬面價(jià)值小于計(jì)稅基礎(chǔ)引起可抵扣暫時(shí)性差異】或遞延所得稅負(fù)債【如資產(chǎn)賬面價(jià)值大于計(jì)稅基礎(chǔ)引起應(yīng)納稅暫時(shí)性差異】。
（2）確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債的金額不應(yīng)折現(xiàn)。
（3）被購(gòu)買方在企業(yè)合并之前已經(jīng)確認(rèn)的商譽(yù)和遞延所得稅項(xiàng)目，購(gòu)買方在分配企業(yè)合并成本，匯總可辨認(rèn)資產(chǎn)和負(fù)債時(shí)不應(yīng)予以考慮。
4.商譽(yù)的計(jì)算
（1）在匯總計(jì)算各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債的公允價(jià)值后，即可得到被購(gòu)買方可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值。
（2）確定合并成本
通常情況下，企業(yè)合并成本按照購(gòu)買方為進(jìn)行企業(yè)合并支付的現(xiàn)金、非現(xiàn)金資產(chǎn)、發(fā)行或承擔(dān)的債務(wù)和發(fā)行的權(quán)益性證券等在購(gòu)買日的公允價(jià)值以及企業(yè)合并中發(fā)生的各項(xiàng)直接相關(guān)費(fèi)用之和確定。對(duì)于通過(guò)多次交換交易分步實(shí)現(xiàn)的企業(yè)合并，其企業(yè)合并成本為每一單項(xiàng)交換交易的成本之和。
（3）購(gòu)買方對(duì)合并成本大于合并中取得的被購(gòu)買方可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值份額的差額，應(yīng)確認(rèn)為商譽(yù)。
（4）對(duì)于企業(yè)合并商譽(yù)應(yīng)確認(rèn)的商譽(yù)值，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)對(duì)其合理性進(jìn)行分析，解釋商譽(yù)所代表的含義及其組成成分。一般來(lái)說(shuō)，商譽(yù)由以下幾類因素構(gòu)成：
①企業(yè)現(xiàn)有的管理團(tuán)隊(duì)和員工團(tuán)隊(duì)；
②并購(gòu)后的協(xié)同效應(yīng)，如銷售額的增加、成本開(kāi)支的壓縮等；
③企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的能力，包括各類不符合無(wú)形資產(chǎn)確認(rèn)條件的其他資產(chǎn)，如市場(chǎng)占有率、通過(guò)資本市場(chǎng)直接融資的能力、良好的政府關(guān)系等。
（5）在商譽(yù)的評(píng)估結(jié)果較高的情況下，評(píng)估師應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)公司管理層關(guān)注其減值風(fēng)險(xiǎn)，并考慮及時(shí)執(zhí)行商譽(yù)的減值測(cè)試程序。
5.整體合理性測(cè)試
（1）基本要求
通常來(lái)說(shuō)，在合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偟脑u(píng)估中，以被購(gòu)買方各項(xiàng)資產(chǎn)公允價(jià)值為權(quán)重計(jì)算的加權(quán)平均資本回報(bào)率，應(yīng)該與其加權(quán)平均資本成本基本相等或接近。否則需要進(jìn)一步復(fù)核無(wú)形資產(chǎn)的識(shí)別過(guò)程以及各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債和或有負(fù)債的評(píng)估過(guò)程是否合理。
（2）各項(xiàng)資產(chǎn)的加權(quán)平均資產(chǎn)回報(bào)率計(jì)算
（3）在各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)的必要資產(chǎn)回報(bào)率確定
除了考慮被購(gòu)買方的整體企業(yè)價(jià)值外，尚需考慮該資產(chǎn)自身風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的因素。確定可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)的必要資產(chǎn)回報(bào)率時(shí)，可參考企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)采用的加權(quán)平均資本成本，并在此基礎(chǔ)上考慮必要的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)或折價(jià)。
（四）企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估案例分析
二、資產(chǎn)評(píng)估在企業(yè)資產(chǎn)減值測(cè)試中的應(yīng)用
（一）資產(chǎn)減值測(cè)試及其所涉及的價(jià)值類型
1.資產(chǎn)減值測(cè)試
當(dāng)企業(yè)資產(chǎn)的可收回金額低于其賬面價(jià)值時(shí)，即表明資產(chǎn)發(fā)生了減值。
（二）資產(chǎn)減值測(cè)試評(píng)估中的評(píng)估對(duì)象
1.資產(chǎn)減值測(cè)試對(duì)象
（1）測(cè)試對(duì)象
①單項(xiàng)資產(chǎn)
如果有跡象表明一項(xiàng)資產(chǎn)可能發(fā)生減值的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)以單項(xiàng)資產(chǎn)為基礎(chǔ)估計(jì)其可收回金額。
②資產(chǎn)組
但是在企業(yè)難以對(duì)單項(xiàng)資產(chǎn)的可回收金額進(jìn)行估計(jì)的情況下，應(yīng)當(dāng)以該資產(chǎn)所屬的資產(chǎn)組為基礎(chǔ)確定資產(chǎn)組的可收回金額。
（2）資產(chǎn)組認(rèn)定
①定義
資產(chǎn)組是企業(yè)可以認(rèn)定的最小資產(chǎn)組合，其產(chǎn)生的現(xiàn)金流入應(yīng)當(dāng)基本上獨(dú)立于其他資產(chǎn)或資產(chǎn)組產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。
②判斷一個(gè)資產(chǎn)或資產(chǎn)組是否獨(dú)立于其他資產(chǎn)或資產(chǎn)組產(chǎn)生現(xiàn)金流，至少應(yīng)當(dāng)從以下兩個(gè)方面來(lái)考慮：
Ⅰ.經(jīng)營(yíng)層面的獨(dú)立性
例如一個(gè)鐵礦公司（假設(shè)只存在一個(gè)資產(chǎn)組組合）使用一條私有鐵路來(lái)運(yùn)輸鐵礦石，這條鐵路不能單獨(dú)運(yùn)營(yíng)，因此無(wú)法單獨(dú)產(chǎn)生現(xiàn)金流，如果單獨(dú)出售，也只能收回殘值。在這種情況下，這條鐵路在經(jīng)營(yíng)上與鐵礦公司無(wú)法分離，應(yīng)該并入鐵礦公司所在資產(chǎn)組組合一并進(jìn)行減值測(cè)試。
Ⅱ.是否存在合同的約束性限制
例如，一個(gè)公交運(yùn)營(yíng)公司同時(shí)運(yùn)營(yíng)五條線路，其中一條出現(xiàn)虧損，然而由于公交公司與政府簽訂了一攬子合同，必須同時(shí)運(yùn)營(yíng)五條線路，無(wú)法將該條虧損線路單獨(dú)關(guān)閉。在這種情況下，這條虧損線路與其他四條線路由于合同的約束性限制無(wú)法分離，該線路應(yīng)該與其他四條線路一并認(rèn)定為一個(gè)資產(chǎn)組組合進(jìn)行減值測(cè)試。
（3）商譽(yù)以及總部資產(chǎn)的減值測(cè)試
應(yīng)當(dāng)結(jié)合與其相關(guān)的資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合進(jìn)行。
資產(chǎn)組組合是指由若干個(gè)資產(chǎn)組組成的最小資產(chǎn)組組合。
2.資產(chǎn)減值測(cè)試評(píng)估對(duì)象的界定
（1）總體要求
資產(chǎn)減值測(cè)試評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)與資產(chǎn)、資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合賬面價(jià)值的成分保持一致。
對(duì)于資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合而言，其賬面價(jià)值應(yīng)當(dāng)包括可直接歸屬于該資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合以及可以合理和一致地分?jǐn)傊猎撡Y產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合的商譽(yù)與總部資產(chǎn)的賬面價(jià)值。除非不考慮該負(fù)債的金額就無(wú)法確定資產(chǎn)組的可收回金額，資產(chǎn)組的賬面價(jià)值一般不應(yīng)包括已確認(rèn)的計(jì)息負(fù)債的賬面價(jià)值。
（2）常見(jiàn)的資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合的構(gòu)成與評(píng)估對(duì)象
（3）幾種特殊對(duì)象分析
①營(yíng)運(yùn)資金
營(yíng)運(yùn)資金的主要組成為存貨、應(yīng)收賬款和應(yīng)付賬款等，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)并不屬于非流動(dòng)資產(chǎn)減值測(cè)試的涵蓋范疇。然而在實(shí)務(wù)操作中，有時(shí)也將其加入資產(chǎn)組組合，在一般情況下以下兩種處理方法都是可行的：
情形一：資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合賬面構(gòu)成中不包含營(yíng)運(yùn)資本，則評(píng)估對(duì)象也不包含營(yíng)運(yùn)資本。
預(yù)測(cè)期第一年的營(yíng)運(yùn)資本變動(dòng)應(yīng)在期初余額為零的基礎(chǔ)上計(jì)算，即假設(shè)預(yù)測(cè)期第一年需要投人一筆額外的營(yíng)運(yùn)資本，并且到預(yù)測(cè)期結(jié)束時(shí)收回該筆營(yíng)運(yùn)資本投入。
情形二：資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合賬面構(gòu)成中包含營(yíng)運(yùn)資本，則評(píng)估對(duì)象也包含營(yíng)運(yùn)資本。
預(yù)測(cè)期第一年的營(yíng)運(yùn)資本變動(dòng)應(yīng)以評(píng)估對(duì)象構(gòu)成中包含的營(yíng)運(yùn)資本為期初余額進(jìn)行計(jì)算。
②總部資產(chǎn)
Ⅰ.企業(yè)總部資產(chǎn)包括
企業(yè)集團(tuán)或其事業(yè)部的辦公樓、電子數(shù)據(jù)處理設(shè)備、研發(fā)中心等資產(chǎn)。
Ⅱ.總部資產(chǎn)的顯著特征
難以脫離其他資產(chǎn)或者資產(chǎn)組產(chǎn)生獨(dú)立的現(xiàn)金流入，而且其賬面價(jià)值難以完全歸屬于某一資產(chǎn)組。
Ⅲ.總部資產(chǎn)減值測(cè)試具體步驟
對(duì)于總部資產(chǎn)能夠按照合理和一致的基礎(chǔ)分?jǐn)傊聊迟Y產(chǎn)組的部分，應(yīng)當(dāng)將總部資產(chǎn)的賬面分?jǐn)傊猎撡Y產(chǎn)組；
對(duì)于總部資產(chǎn)難以分?jǐn)傊寥魏钨Y產(chǎn)組的部分，應(yīng)當(dāng)按照合理和一致的基礎(chǔ)分?jǐn)傊劣扇舾蓚€(gè)資產(chǎn)組組成的最小的資產(chǎn)組組合。
③商譽(yù)
企業(yè)合并所形成的商譽(yù)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合與其相關(guān)的資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合進(jìn)行減值測(cè)試。相關(guān)的資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合應(yīng)當(dāng)是能夠從企業(yè)合并的協(xié)同效應(yīng)中受益的資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合，并且不應(yīng)當(dāng)大于企業(yè)所確定的報(bào)告分部。其具體分?jǐn)傔^(guò)程和總部資產(chǎn)類似。
商譽(yù)減值測(cè)試與企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傁⑾⑾嚓P(guān)。很多企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)倳r(shí)，就會(huì)對(duì)商譽(yù)將分?jǐn)傊聊膫€(gè)資產(chǎn)組或者資產(chǎn)組組合進(jìn)行初步判定，為日后的商譽(yù)減值測(cè)試打下基礎(chǔ)。而在進(jìn)行商譽(yù)減值測(cè)試時(shí)，評(píng)估師也需要關(guān)注之前的合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傇u(píng)估，理解商譽(yù)的分?jǐn)偦A(chǔ)，并在此基礎(chǔ)上仔細(xì)判斷合并對(duì)價(jià)分?jǐn)傄约吧套u(yù)減值測(cè)試在評(píng)估參數(shù)選取方面的不同之處。
（三）資產(chǎn)減值測(cè)試的評(píng)估方法和評(píng)估參數(shù)
1.資產(chǎn)減值測(cè)試的評(píng)估方法
（1）會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的資產(chǎn)減值測(cè)試不適用成本法。
①成本法的出發(fā)點(diǎn)是重置價(jià)值，其實(shí)質(zhì)是在現(xiàn)時(shí)條件下，重新購(gòu)置、建造或形成與評(píng)估對(duì)象完全相同或基本類似的全新?tīng)顟B(tài)下的資產(chǎn)所需花費(fèi)的全部費(fèi)用。而按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，無(wú)論是考慮單項(xiàng)資產(chǎn)、資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值，或者公允價(jià)值減去處置費(fèi)用的凈額，其實(shí)質(zhì)都是從評(píng)估對(duì)象未來(lái)可能為企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益角度來(lái)衡量其公允價(jià)值。
②成本法成立前提受限于資產(chǎn)、資產(chǎn)組的評(píng)估值可以通過(guò)資產(chǎn)的未來(lái)運(yùn)營(yíng)得以全額回收。而運(yùn)營(yíng)收益需要使用收益法。
③資產(chǎn)減值測(cè)試準(zhǔn)則定義的用于減值測(cè)試的資產(chǎn)、資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合是一個(gè)最小的現(xiàn)金產(chǎn)生單位，不可以繼續(xù)分割為更小的單元。資產(chǎn)、資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合的個(gè)體性決定了無(wú)法以成本法來(lái)將其作為一個(gè)整體加以評(píng)估。
（2）資產(chǎn)的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用的凈額
①公允價(jià)值的估計(jì)首先考慮采用市場(chǎng)法，根據(jù)公平交易中銷售協(xié)議價(jià)格，或與評(píng)估對(duì)象相同或相類似資產(chǎn)在其活躍市場(chǎng)上反映的價(jià)格為計(jì)算依據(jù)。
②當(dāng)不存在相關(guān)活躍市場(chǎng)或缺乏相關(guān)市場(chǎng)信息時(shí),參照企業(yè)價(jià)值評(píng)估的基本思路和方法（收益法）進(jìn)行分析和計(jì)算。
資產(chǎn)或資產(chǎn)組的公允價(jià)值可以根據(jù)企業(yè)以市場(chǎng)參與者的身份，對(duì)單項(xiàng)資產(chǎn)或資產(chǎn)組的運(yùn)營(yíng)作出合理性決策，并適當(dāng)?shù)乜紤]相關(guān)資產(chǎn)或資產(chǎn)組內(nèi)資產(chǎn)的有效配置、改良或重置的前提下提交的預(yù)測(cè)資料，參照企業(yè)價(jià)值評(píng)估的基本思路和方法（收益法）進(jìn)行分析和計(jì)算。通常來(lái)說(shuō)，采用這種方法時(shí)，評(píng)估師也應(yīng)該采用市場(chǎng)乘數(shù)等其他方法驗(yàn)證結(jié)果，從而保證評(píng)估結(jié)論的取得充分考慮了恰當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)參與者可獲取的信息。
③處置費(fèi)用的估計(jì)包括與資產(chǎn)處置有關(guān)的法律費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)、搬運(yùn)費(fèi)以及為使資產(chǎn)達(dá)到可銷售狀態(tài)所發(fā)生的直接費(fèi)用等。
（3）資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值---收益法
估計(jì)資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值時(shí)通常采用收益法，即按照資產(chǎn)在持續(xù)使用過(guò)程中和最終處置時(shí)所產(chǎn)生的預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量，選擇恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率對(duì)其進(jìn)行折現(xiàn)后的金額加以確定。
未來(lái)現(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)是基于特定實(shí)體現(xiàn)有管理模式下可能實(shí)現(xiàn)的收益。預(yù)測(cè)一般只考慮單項(xiàng)資產(chǎn)或資產(chǎn)組/資產(chǎn)組組合內(nèi)主要資產(chǎn)項(xiàng)目在簡(jiǎn)單維護(hù)下的剩余經(jīng)濟(jì)年限，即不考慮單項(xiàng)資產(chǎn)或資產(chǎn)組/資產(chǎn)組組合內(nèi)主要資產(chǎn)項(xiàng)目的改良或重置；資產(chǎn)組內(nèi)其他資產(chǎn)項(xiàng)目于預(yù)測(cè)期末的變現(xiàn)凈值應(yīng)當(dāng)納入資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值的計(jì)算。
2.資產(chǎn)減值測(cè)試的評(píng)估參數(shù)（固定資產(chǎn)減值測(cè)試計(jì)算未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值為例）
（1）現(xiàn)金流預(yù)測(cè)基本要求
①現(xiàn)金流預(yù)測(cè)是基于經(jīng)企業(yè)管理層（如董事會(huì)）準(zhǔn)備的針對(duì)評(píng)估對(duì)象的最近財(cái)務(wù)預(yù)算或者經(jīng)營(yíng)計(jì)劃進(jìn)行的，評(píng)估師應(yīng)通過(guò)關(guān)注、檢驗(yàn)歷史現(xiàn)金流預(yù)測(cè)和實(shí)際值之間的差異來(lái)評(píng)估和確定當(dāng)前現(xiàn)金流預(yù)測(cè)假設(shè)的合理性。
②現(xiàn)金流預(yù)測(cè)應(yīng)以評(píng)估對(duì)象的當(dāng)前狀況為基礎(chǔ)，不應(yīng)當(dāng)包括與將來(lái)可能發(fā)生的、尚未做出承諾的重組事項(xiàng)或者與資產(chǎn)改良有關(guān)的預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量。
③評(píng)估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注現(xiàn)金流預(yù)測(cè)涉及的主要評(píng)估參數(shù)，如銷售收入的增長(zhǎng)，預(yù)測(cè)的長(zhǎng)期息稅前利潤(rùn)率等，是否與行業(yè)保持一致。如果不是，評(píng)估師應(yīng)關(guān)注其原因所在。
④傳統(tǒng)使用的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)包含的是未來(lái)每期單一的預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量。在實(shí)務(wù)中，評(píng)估師應(yīng)該詳細(xì)詢問(wèn)管理層未來(lái)現(xiàn)金流在產(chǎn)生時(shí)間以及現(xiàn)金流大小方面的不確定性，并在必要時(shí)可以考慮情景分析（如考慮悲觀、一般、樂(lè)觀三種情況），以期程度對(duì)管理層準(zhǔn)備的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)加以校驗(yàn)。
（2）現(xiàn)金流預(yù)測(cè)期
一般情況下，預(yù)測(cè)期必須涵蓋只考慮單項(xiàng)資產(chǎn)或資產(chǎn)組內(nèi)主要資產(chǎn)項(xiàng)目在簡(jiǎn)單維護(hù)下的剩余經(jīng)濟(jì)年限，評(píng)估師可以基于管理層提供的財(cái)務(wù)預(yù)算或經(jīng)營(yíng)計(jì)劃適當(dāng)延長(zhǎng)至資產(chǎn)組中主要資產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)使用壽命結(jié)束。
根據(jù)減值測(cè)試準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，減值測(cè)試涉及的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)期一般只涵蓋5年；如超過(guò)5年，評(píng)估師要向管理層詢問(wèn)，并取得管理層提供的證明更長(zhǎng)期間合理性的證據(jù)。
一般來(lái)說(shuō)，原來(lái)涵蓋的預(yù)測(cè)期之后延長(zhǎng)期間內(nèi)的現(xiàn)金流應(yīng)該保持穩(wěn)定或者遞減的增長(zhǎng)率，該增長(zhǎng)率不應(yīng)超過(guò)產(chǎn)品、行業(yè)或者企業(yè)主要業(yè)務(wù)所在國(guó)家的長(zhǎng)期平均增長(zhǎng)率，除非管理層能證明其是合理的。
（3）資本性支出預(yù)測(cè)
①預(yù)測(cè)的資本性支出中應(yīng)該包括
維護(hù)資產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)或者資產(chǎn)正常產(chǎn)出水平而必要的支出，或者屬于資產(chǎn)簡(jiǎn)單維護(hù)下的支出，即維護(hù)性資本支出；完成在建工程和開(kāi)發(fā)過(guò)程中的無(wú)形資產(chǎn)等的必要支出。
②預(yù)測(cè)的資本性支出中不應(yīng)當(dāng)包括
與資產(chǎn)改良或企業(yè)擴(kuò)張相關(guān)的資本性支出，即改良性資本支出和擴(kuò)張性資本支出。
（4）資產(chǎn)組中主要資產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)使用年限最后一年的凈現(xiàn)金流量
需要考慮處置資產(chǎn)所收到或者支出的凈現(xiàn)金流，相當(dāng)于預(yù)期公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈值。由于必須考慮處置費(fèi)用，該處置資產(chǎn)的凈現(xiàn)金流可能為負(fù)值。
（5）企業(yè)所得稅的影響
估算預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值應(yīng)該基于稅前基礎(chǔ)進(jìn)行。
在實(shí)務(wù)操作中，可以考慮采用稅后基礎(chǔ)進(jìn)行測(cè)算，或者將稅后折現(xiàn)率簡(jiǎn)單推算為稅前折現(xiàn)率。
稅前折現(xiàn)率=稅后折現(xiàn)率/（1一所得稅率）
一般情況下，如果基于上述兩種方法計(jì)算的未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)被評(píng)估對(duì)象的賬面價(jià)值，則代表被評(píng)估對(duì)象出現(xiàn)減值情況的可能性較低。否則，則需要根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求計(jì)算以稅前為基礎(chǔ)的現(xiàn)值。
（6）折現(xiàn)率
①折現(xiàn)率要與預(yù)計(jì)的未來(lái)現(xiàn)金流匹配
如是否同為稅前或稅后基礎(chǔ)，是否同時(shí)考慮了通貨膨脹因素，又如是否有根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求計(jì)算相應(yīng)的稅前折現(xiàn)率。
②特定風(fēng)險(xiǎn)對(duì)折現(xiàn)率預(yù)測(cè)的影響
從理論層面來(lái)說(shuō)，在預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量時(shí)已經(jīng)對(duì)特定的風(fēng)險(xiǎn)影響進(jìn)行了調(diào)整的，在估計(jì)折現(xiàn)率時(shí)不需要再重復(fù)考慮這些因素，如缺乏控制權(quán)折扣；在預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量時(shí)尚未對(duì)特定的風(fēng)險(xiǎn)影響進(jìn)行調(diào)整的，在估計(jì)折現(xiàn)率時(shí)則需要考慮這些因素，如規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)、缺乏流動(dòng)性折扣。
3.可變現(xiàn)凈值兩種價(jià)值類型計(jì)算方法下的參數(shù)確定區(qū)別
三、資產(chǎn)評(píng)估在投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用
（一）投資性房地產(chǎn)與公允價(jià)值計(jì)量
1.含義及構(gòu)成
投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而所持有的房產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。
主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。
2.會(huì)計(jì)計(jì)量規(guī)定
在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量；但是，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。
（二）投資性房地產(chǎn)評(píng)估中的評(píng)估對(duì)象
1.投資性房地產(chǎn)的具體范圍包括：
（1）已出租的土地使用權(quán)和已出租的建筑物
指以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)和建筑物：其中，用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)；用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。
（2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)
指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
（3）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
2.下列不屬于投資性房地產(chǎn)
（1）某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
（2）自用房地產(chǎn)
自用房地產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。自用房地產(chǎn)的特征在于服務(wù)于企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其價(jià)值將隨著房地產(chǎn)的使用而逐漸轉(zhuǎn)移到企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)中去，通過(guò)銷售商品或者提供服務(wù)為企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的過(guò)程中與企業(yè)持有的其他資產(chǎn)密切相關(guān)。
（3）作為存貨的房地產(chǎn)
作為存貨的房地產(chǎn)通常是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開(kāi)發(fā)的商品房和土地。
從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)依法取得的、用于開(kāi)發(fā)后出售的土地使用權(quán)屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨，即使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓其開(kāi)發(fā)的土地，也不得將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
【注意】
在評(píng)估實(shí)務(wù)中，存在某項(xiàng)房地產(chǎn)部分自用或者作為存貨出售、部分用于專區(qū)租金或資本增值的情形。如果某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)不同用途的部分能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，應(yīng)當(dāng)分別確認(rèn)為固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）、存貨和投資性房地產(chǎn)。
需要注意的是，投資性房地產(chǎn)通常附帶有租約，業(yè)主在擁有房地產(chǎn)的同時(shí)也擁有該租約的未來(lái)收益，因而在進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候，評(píng)估對(duì)象應(yīng)為附帶有租約的房地產(chǎn)。
（三）投資性房地產(chǎn)的評(píng)估方法及評(píng)估參數(shù)
在實(shí)務(wù)中，投資性房地產(chǎn)可采用市場(chǎng)比較法、直接資本化法、收益乘數(shù)法、現(xiàn)金流折現(xiàn)法和租期及回收金額折現(xiàn)法。
1.市場(chǎng)比較法（屬于市場(chǎng)法）
在求取一宗待估投資性房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過(guò)對(duì)交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況等因素修正，得出被估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。在應(yīng)用市場(chǎng)法時(shí)，對(duì)于投資性房地產(chǎn)尤其要注意所附租約所帶來(lái)的影響，在選擇可比交易案例時(shí)也需要考慮相關(guān)租約的因素。
2.直接資本化法（適用于暫時(shí)空置的投資性房地產(chǎn)，屬于收益法）
將待估房地產(chǎn)未來(lái)一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。收益的種類有毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等，然后利用相應(yīng)的資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。
一般公式為：
P=A/R
式中：P——待估房地產(chǎn)價(jià)值；A——房地產(chǎn)的未來(lái)收益；R——資本化率。
3.收益乘數(shù)法（屬于市場(chǎng)法）
（1）原理
收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以某種年收益所得的倍數(shù)，即收益乘數(shù)=價(jià)格/年收益。利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式為：
房地產(chǎn)價(jià)值=年收益×收益乘數(shù)
（2）收益的確定
比較常見(jiàn)的收益乘數(shù)有毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。
①毛租金（年或者月）
通過(guò)價(jià)格除以月租金求得毛租金乘數(shù)；當(dāng)采用年租金來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值時(shí)，應(yīng)采用通過(guò)價(jià)格除以年租金求得毛租金乘數(shù)。
②潛在毛收入
假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置（即100%出租）情況下的收入，包括了除租金以外的收入。與毛租金乘數(shù)法相比，潛在毛收入乘數(shù)法相對(duì)全面一些，它考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，但同樣沒(méi)有考慮房地產(chǎn)空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異。
③有效毛收入
由潛在毛收入扣除空置率和收租損失等以后的收入。
④凈收益又稱凈營(yíng)運(yùn)收益（NOI）（比其他收益更可靠）
由有效毛收入扣除相關(guān)稅費(fèi)、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的凈營(yíng)運(yùn)收益歸屬于房地產(chǎn)的收入。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)所必須的費(fèi)用。
4.現(xiàn)金流折現(xiàn)法（收益法）
5.租期及回收金額折現(xiàn)法（Term＆Reversion，“T&R”）（現(xiàn)金流折現(xiàn)法的簡(jiǎn)化形式）
投資性房地產(chǎn)通常附帶有租約，由于在評(píng)估時(shí)，租約合同已經(jīng)簽訂，所以可能會(huì)使房地產(chǎn)的租金水平偏離市場(chǎng)實(shí)際情況，從而影響到房地產(chǎn)的公允價(jià)值。因此，在評(píng)估時(shí)，需要對(duì)被估房地產(chǎn)租期內(nèi)的收益情況加以單獨(dú)考慮，在評(píng)估中體現(xiàn)為對(duì)租約期內(nèi)外的收益分別進(jìn)行資本化來(lái)得到最終價(jià)值。
（四）投資性房地產(chǎn)評(píng)估案例分析
以下通過(guò)一個(gè)案例來(lái)說(shuō)明實(shí)務(wù)中評(píng)估投資性房地產(chǎn)通常所采用的收益。
1.基本情況
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，擬于2008年底于中國(guó)內(nèi)地A股市場(chǎng)首發(fā)上市（IPO）。該公司擁有的房地產(chǎn)中，有一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》可以確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。公司管理層選擇公允價(jià)值模式對(duì)該類投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
該投資性房地產(chǎn)位于廣東省S市中心城區(qū)的某購(gòu)物廣場(chǎng)，建成于2007年3月。該購(gòu)物中心為地上2層，建筑面積共16000平方米，目前大部分已出租。根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，需在2007年12月31日確認(rèn)房地產(chǎn)的公允價(jià)值。