第十三章 租賃合同
「重點法條」
第二百一十二條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十四條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。
第二百一十五條 租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。
「相關法條」 《民通意見》第126～127條。
「意思分解」
租賃合同的性質：
1是轉讓財產(chǎn)使用權的合同
（1）承租人獲得的是占有、使用、收益權，而非所有權，故別于買賣合同；
（2）承租人對租賃物無處分權，故區(qū)別于消費借貸合同。
2有償合同（第212條）
正是在這一點上區(qū)別于借用合同。借用合同是雙務無償合同，借用合同可適用租賃合同規(guī)則（《民通意見》第126～127條）。
3諾成合同；
4具有臨時性（第214條）；
5不定期租賃合同為不要式合同（第215條）。
「不要混淆」
1租賃合同期限超過20年的，并非合同全部無效，而是超過部分無效（第214條）。
2若甲、乙二人口頭訂立一租房協(xié)議，租期1年，則該合同實際上是一個不定期租賃合同（第215條）。
另：租賃合同是一種重要的有名合同，應予重點掌握。
「重點法條」
第二百一十六條 出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。
第二百二十條 出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。
第二百二十一條 承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
第二百二十八條 因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。
第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人。
第二百三十一條 因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。
「意思分解」
以上五個條文構成了出租人義務體系：
1第216條，交付義務，保證租賃物適租義務；
2第220～221條，維修義務；
3第228條，權利瑕疵擔保義務；
4物的瑕疵擔保義務。
重點掌握第2、4項義務。
「重點法條」
第二百一十七條 承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應當按照租賃物的性質使用。
第二百二十二條 承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。
第二百二十三條 承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。
承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。
第二百二十四條 承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。
承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六條 承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。
第二百三十五條 租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態(tài)。
「意思分解」
承租人義務是司法考試重點，應予重點識記。
1第217條，正當使用義務。
2第222條，妥善保管義務。
3第223條，不作為義務。應注意：
（1）租賃權系債權，未經(jīng)出租人同意，禁止承租人對租賃物為添附行為；
（2）經(jīng)過出租人同意的，承租人可為添附行為，二人之間的權利義務關系依約定解決；
（3）未經(jīng)出租人同意，承租人擅自添附的，出租人可要求恢復原狀，賠償損失。
4第224條，禁止隨意轉租。應特別注意：
（1）經(jīng)出租人同意，承租人可以轉租。此時同時存在兩個租賃合同關系，即出租人與承租人的租賃合同，承租人與次承租人的租賃合同，承租人并未退出租賃關系；故轉租不同于租賃權的轉讓。后者系承租人將租賃權轉讓給第三人，自己退出租賃關系，第三人取代了承租人的法律地位。
（2）未經(jīng)出租人同意而承租人擅自轉租的，出租人可解除出租人與承租人的租賃合同，但承租人與次承租人之間的租賃合同仍可成為生效合同。
（3）由于在轉租情形下，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，次承租人對于租賃物造成的損失，基于合同效力的相對性，出租人只能向承租人主張違約責任（第121條）。
當然，若次承租人的行為構成了對租賃物的侵權，出租人作為物權人可主張物上請求權，請求次承租人承擔侵權責任。
5第226條，支付租金義務。了解支付租金的方法，類于借款合同支付利息的方法（第205條）。
6第235條，返還租賃物義務。
重點掌握第3、4項義務。
「不要混淆」
第224條并未禁止經(jīng)出租人同意的轉租關系中，承租人可以從中賺取差價而牟利。
「重點法條」
第二百一十八條 承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任。
第二百二十五條 在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。
第二百二十九條 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
第二百三十條 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。
第二百三十四條 承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
「相關法條」 《民通意見》第118～119條；《擔保法》第48條。
「意思分解」
以上五個條文構成了承租人的權利體系。
1第218條，正常損耗免責權。
2第225條，占有、使用、收益權。
3第229條，買賣不破租賃。
“買賣不破租賃”是指在租賃期間，出租人轉讓租賃物的，租賃合同對受讓人繼續(xù)有效。這是債權抗所有權的一個特例，也是物權優(yōu)先于債權的一個例外。與此法理相通，《擔保法》第48條也規(guī)定抵押人抵押已出租的財產(chǎn)的，原租賃合同繼續(xù)有效（《民通意見》第119條第2款）。
4第230條，優(yōu)先購買權。應注意：
（1）《民通意見》第118條規(guī)定，出租人出賣出租房屋的，應提前3個月通知承租人，承租人有優(yōu)先購買權；第230條則規(guī)定，出租人應在“合理期限內(nèi)”提前通知承租人，承租人有優(yōu)先購買權。
（2）依《民通意見》第118條，出租人的優(yōu)先購買權受侵害的，可請求法院確認買賣無效。
5第234條，共同居住人繼續(xù)租賃權?！睹裢ㄒ庖姟返?19條第1款亦有類似規(guī)定。
以上，重點掌握第3、4項權利。
「重點法條」
第二百一十九條 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。
第二百二十七條 承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十二條 當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。
第二百三十三條 租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。
「相關法條」 本法第94、215、236條。
「意思分解」
1以上四個條文規(guī)定了租賃合同法定解除權幾種情形，重點掌握第232條：不定期租賃合同當事人雙方的任意解除權；出租人解除的，應履行提前通知對方的義務。
2不定期租賃合同主要包括三種情況：
（1）當事人未約定租期或約定不明的（第232條）；
（2）當事人明定租期在6個月以上，但未采用書面形式的（第215條）；
（3）租賃屆滿，當事人以推定形式繼續(xù)合同的（第236條）。
「重點法條」
第二百三十六條 租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。
「相關法條」 本法第10、215條。
「意思分解」
1本條依“承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的”，而認定“原租賃合同繼續(xù)有效”，系典型的合同成立的推定形式（第10條）。
2不定期租賃合同的特殊規(guī)則即體現(xiàn)在第232條。此為司法考試難點，切記。
「不要混淆」
注意：使用借貸（借用）合同定義
1借用合同，指出借人將某項特定的非消耗物無償?shù)亟唤o借用人使用，借用人于約定的期限將原物歸還的合同。
2借用合同區(qū)別于消費借貸合同之處在于：前者的標的物為耐用品，即非消耗物，如房屋、汽車、工具、耕牛等，后者的標的物為消耗物，如食品等。
3借用合同區(qū)別于租賃合同之處在于：前者為無償合同，后者為有償。除此區(qū)別外，其余的皆相同。
「重點法條」
第二百一十二條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十四條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。
租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。
第二百一十五條 租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。
「相關法條」 《民通意見》第126～127條。
「意思分解」
租賃合同的性質：
1是轉讓財產(chǎn)使用權的合同
（1）承租人獲得的是占有、使用、收益權，而非所有權，故別于買賣合同；
（2）承租人對租賃物無處分權，故區(qū)別于消費借貸合同。
2有償合同（第212條）
正是在這一點上區(qū)別于借用合同。借用合同是雙務無償合同，借用合同可適用租賃合同規(guī)則（《民通意見》第126～127條）。
3諾成合同；
4具有臨時性（第214條）；
5不定期租賃合同為不要式合同（第215條）。
「不要混淆」
1租賃合同期限超過20年的，并非合同全部無效，而是超過部分無效（第214條）。
2若甲、乙二人口頭訂立一租房協(xié)議，租期1年，則該合同實際上是一個不定期租賃合同（第215條）。
另：租賃合同是一種重要的有名合同，應予重點掌握。
「重點法條」
第二百一十六條 出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。
第二百二十條 出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。
第二百二十一條 承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
第二百二十八條 因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。
第三人主張權利的，承租人應當及時通知出租人。
第二百三十一條 因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。
「意思分解」
以上五個條文構成了出租人義務體系：
1第216條，交付義務，保證租賃物適租義務；
2第220～221條，維修義務；
3第228條，權利瑕疵擔保義務；
4物的瑕疵擔保義務。
重點掌握第2、4項義務。
「重點法條」
第二百一十七條 承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應當按照租賃物的性質使用。
第二百二十二條 承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。
第二百二十三條 承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。
承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。
第二百二十四條 承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。
承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六條 承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。
第二百三十五條 租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態(tài)。
「意思分解」
承租人義務是司法考試重點，應予重點識記。
1第217條，正當使用義務。
2第222條，妥善保管義務。
3第223條，不作為義務。應注意：
（1）租賃權系債權，未經(jīng)出租人同意，禁止承租人對租賃物為添附行為；
（2）經(jīng)過出租人同意的，承租人可為添附行為，二人之間的權利義務關系依約定解決；
（3）未經(jīng)出租人同意，承租人擅自添附的，出租人可要求恢復原狀，賠償損失。
4第224條，禁止隨意轉租。應特別注意：
（1）經(jīng)出租人同意，承租人可以轉租。此時同時存在兩個租賃合同關系，即出租人與承租人的租賃合同，承租人與次承租人的租賃合同，承租人并未退出租賃關系；故轉租不同于租賃權的轉讓。后者系承租人將租賃權轉讓給第三人，自己退出租賃關系，第三人取代了承租人的法律地位。
（2）未經(jīng)出租人同意而承租人擅自轉租的，出租人可解除出租人與承租人的租賃合同，但承租人與次承租人之間的租賃合同仍可成為生效合同。
（3）由于在轉租情形下，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，次承租人對于租賃物造成的損失，基于合同效力的相對性，出租人只能向承租人主張違約責任（第121條）。
當然，若次承租人的行為構成了對租賃物的侵權，出租人作為物權人可主張物上請求權，請求次承租人承擔侵權責任。
5第226條，支付租金義務。了解支付租金的方法，類于借款合同支付利息的方法（第205條）。
6第235條，返還租賃物義務。
重點掌握第3、4項義務。
「不要混淆」
第224條并未禁止經(jīng)出租人同意的轉租關系中，承租人可以從中賺取差價而牟利。
「重點法條」
第二百一十八條 承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任。
第二百二十五條 在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。
第二百二十九條 租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
第二百三十條 出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。
第二百三十四條 承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。
「相關法條」 《民通意見》第118～119條；《擔保法》第48條。
「意思分解」
以上五個條文構成了承租人的權利體系。
1第218條，正常損耗免責權。
2第225條，占有、使用、收益權。
3第229條，買賣不破租賃。
“買賣不破租賃”是指在租賃期間，出租人轉讓租賃物的，租賃合同對受讓人繼續(xù)有效。這是債權抗所有權的一個特例，也是物權優(yōu)先于債權的一個例外。與此法理相通，《擔保法》第48條也規(guī)定抵押人抵押已出租的財產(chǎn)的，原租賃合同繼續(xù)有效（《民通意見》第119條第2款）。
4第230條，優(yōu)先購買權。應注意：
（1）《民通意見》第118條規(guī)定，出租人出賣出租房屋的，應提前3個月通知承租人，承租人有優(yōu)先購買權；第230條則規(guī)定，出租人應在“合理期限內(nèi)”提前通知承租人，承租人有優(yōu)先購買權。
（2）依《民通意見》第118條，出租人的優(yōu)先購買權受侵害的，可請求法院確認買賣無效。
5第234條，共同居住人繼續(xù)租賃權?！睹裢ㄒ庖姟返?19條第1款亦有類似規(guī)定。
以上，重點掌握第3、4項權利。
「重點法條」
第二百一十九條 承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。
第二百二十七條 承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十二條 當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。
第二百三十三條 租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。
「相關法條」 本法第94、215、236條。
「意思分解」
1以上四個條文規(guī)定了租賃合同法定解除權幾種情形，重點掌握第232條：不定期租賃合同當事人雙方的任意解除權；出租人解除的，應履行提前通知對方的義務。
2不定期租賃合同主要包括三種情況：
（1）當事人未約定租期或約定不明的（第232條）；
（2）當事人明定租期在6個月以上，但未采用書面形式的（第215條）；
（3）租賃屆滿，當事人以推定形式繼續(xù)合同的（第236條）。
「重點法條」
第二百三十六條 租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。
「相關法條」 本法第10、215條。
「意思分解」
1本條依“承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的”，而認定“原租賃合同繼續(xù)有效”，系典型的合同成立的推定形式（第10條）。
2不定期租賃合同的特殊規(guī)則即體現(xiàn)在第232條。此為司法考試難點，切記。
「不要混淆」
注意：使用借貸（借用）合同定義
1借用合同，指出借人將某項特定的非消耗物無償?shù)亟唤o借用人使用，借用人于約定的期限將原物歸還的合同。
2借用合同區(qū)別于消費借貸合同之處在于：前者的標的物為耐用品，即非消耗物，如房屋、汽車、工具、耕牛等，后者的標的物為消耗物，如食品等。
3借用合同區(qū)別于租賃合同之處在于：前者為無償合同，后者為有償。除此區(qū)別外，其余的皆相同。