城市房屋拆遷要對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償，拆遷補(bǔ)償價(jià)格是依據(jù)一定的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估得出。國(guó)務(wù)院2001年6月13日發(fā)布的305號(hào)令《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，明確規(guī)定城市房屋拆遷“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定”。2003年12月1日建設(shè)部又制定發(fā)布了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，明確規(guī)定“房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”，拆遷估價(jià)目的是“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”，拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為“公開市場(chǎng)價(jià)值”。
房屋拆遷評(píng)估價(jià)格以被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為準(zhǔn)，是比較公平和合理的。首先，從法律上來看，拆遷人和被拆遷人是平等的民事主體，拆遷關(guān)系是平等的民事關(guān)系，拆遷補(bǔ)償應(yīng)符合公平原則。盡管拆遷的目的是公共利益的需要，是改善城市環(huán)境的需要，同時(shí)也是改善城市居民生活條件的需要，但是這種公共利益不應(yīng)強(qiáng)加于被拆遷人的個(gè)人利益之上，不應(yīng)以犧牲被拆遷人的個(gè)人利益為條件，而是應(yīng)該兩者利益兼顧。十屆全國(guó)人大二次會(huì)議通過的《中華人民共和國(guó)憲法修正案》中明確規(guī)定：“公民合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”，“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。過去許多地方以公共利益為借口，制定的拆遷補(bǔ)償價(jià)低于甚至大大低于市場(chǎng)價(jià)的做法，損害了被拆遷人的利益。在拆遷人未得到合理補(bǔ)償?shù)那闆r下，采取強(qiáng)拆手段，侵犯了公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)。其次，從經(jīng)濟(jì)上來看，拆遷人占有被拆遷人的房屋，給予補(bǔ)償實(shí)質(zhì)上是一種購(gòu)買行為，是拆遷人購(gòu)買被拆遷人的房屋。這種購(gòu)買應(yīng)體現(xiàn)等價(jià)交換的原則，其價(jià)值量應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)為基準(zhǔn)。再次，從理論上來說，被拆遷人得到的拆遷補(bǔ)償款與他在市場(chǎng)上另行購(gòu)買一套同樣區(qū)位、用途、建筑面積的房屋等價(jià)，那么這種價(jià)值補(bǔ)償是合理的，被拆遷人也是能夠接受的。最后，從實(shí)踐上來看，盡管拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)評(píng)估比制定好的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)價(jià)評(píng)估要復(fù)雜，但只要合理選擇和運(yùn)用房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的方法，是完全可以評(píng)估出拆遷估價(jià)對(duì)象的客觀合理的市場(chǎng)價(jià)格。因此，對(duì)拆遷補(bǔ)償進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)評(píng)估是可行的也是必要的。
但是我們也應(yīng)看到，拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)評(píng)估不同于一般房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)評(píng)估。一般房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)評(píng)估通常是數(shù)量有限，單個(gè)或數(shù)個(gè)房地產(chǎn)的估價(jià)，涉及面窄，相互關(guān)聯(lián)小，社會(huì)影響不大，可直接運(yùn)用市場(chǎng)法、收益法、成本法或假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)。而拆遷房屋的估價(jià)有以下幾方面的特點(diǎn)：第一，拆遷戶數(shù)多、估價(jià)量大。我國(guó)是發(fā)展中國(guó)家，要不斷加快現(xiàn)代化建設(shè)步伐，而城市建設(shè)要先行。大規(guī)模的城市建設(shè)，必不可少地發(fā)生大規(guī)模城市房屋拆遷。以南京市為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)2003年南京市實(shí)施拆遷項(xiàng)目115個(gè)，拆遷房屋面積179萬(wàn)平方米，共拆遷居民2．4萬(wàn)多戶，拆遷工企單位1320個(gè)。拆遷戶數(shù)多必然帶來拆遷房屋估價(jià)量大；第二，涉及面廣，社會(huì)影響大。拆遷房屋既有居民個(gè)人房屋，也有機(jī)關(guān)企事業(yè)單位房屋；既有住宅用房，也有商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)用房；既有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，也有共有產(chǎn)權(quán)。從企事業(yè)單位來說，拆遷不僅涉及到企事業(yè)財(cái)產(chǎn)的補(bǔ)償問題，而且涉及到企事業(yè)單位的生存和職工家庭的生活問題。從居民個(gè)人來說，房屋仍是當(dāng)今我國(guó)大多數(shù)城市居民的財(cái)產(chǎn)。因此，城市房屋拆遷估價(jià)涉及到千家萬(wàn)戶的切身利益，所產(chǎn)生的社會(huì)影響很大；第三，補(bǔ)償價(jià)格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)。就同一城市而言，同一時(shí)期同一地段同種類型房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)之間，同一時(shí)期同一地段不同類型房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)之間，同一時(shí)期不同地段同種類型房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)之間，不同時(shí)期同一地段同種類型房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)之間，不同時(shí)期同一地段不同類型房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)之間，都具有價(jià)格相互關(guān)聯(lián)性。如果忽視了這種關(guān)聯(lián)性，就可能引發(fā)拆遷沖突；第四，估價(jià)方法的選用既不能簡(jiǎn)單了事，也不宜復(fù)雜難行。不宜簡(jiǎn)單地運(yùn)用某種方法比如運(yùn)用市場(chǎng)法去確定每一個(gè)被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格，這樣有可能出現(xiàn)房屋狀況基本相同的被拆遷房屋，由于選取的交易實(shí)例不同，產(chǎn)生評(píng)估價(jià)格的差異，就會(huì)造成被拆遷房屋評(píng)估價(jià)格低，被拆遷人對(duì)評(píng)估價(jià)格不滿的狀況。
根據(jù)房屋拆遷補(bǔ)償?shù)氖袌?chǎng)價(jià)評(píng)估的上述特點(diǎn)，筆者提出以下估價(jià)方法：
一、“標(biāo)本房屋”市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估法
這種方法是先評(píng)估出在拆遷片區(qū)內(nèi)有代表性的“標(biāo)本房屋”的市場(chǎng)價(jià)格，以此為基準(zhǔn)評(píng)估出其他拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格。它是在一個(gè)拆遷片區(qū)中按房屋使用類型(居住用房、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房等)各選取一處有代表性的房屋作為評(píng)估標(biāo)本，運(yùn)用市場(chǎng)法或其他方法評(píng)估出該“標(biāo)本房屋”的市場(chǎng)價(jià)格，然后將各拆遷房屋與“標(biāo)本房屋”進(jìn)行比較，修正得出各拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格。
這種方法的操作步驟為：
(一)確定“標(biāo)本房屋”的基本條件
“標(biāo)本房屋”的基本條件可從以下幾個(gè)方面作出限定：1、建筑類型。如果拆遷片區(qū)的居住用房有高層、多層、平房等，且以多層居多，應(yīng)選擇多層住宅作為居住用房的“標(biāo)本房屋”，2、建造年代。如果拆遷片區(qū)內(nèi)多層住宅的平均使用年限為15年，應(yīng)以使用年限15年左右(或七成新)的房屋作為“標(biāo)本房屋”；3、建筑結(jié)構(gòu)。如果拆遷片區(qū)內(nèi)多層住宅大多為磚混結(jié)構(gòu)，則以磚混結(jié)構(gòu)的房屋作為“標(biāo)本房屋”；4、樓層、戶型、朝向、面積、裝修等。如果拆遷片區(qū)內(nèi)多層住宅大多為兩室一廳、一般都有朝南的房間、面積一般為60平方米左右、裝修情況差異較大，則可選擇位于中間層次(非頂層和底層)，兩室一廳至少有一間朝南，面積60平方米左右，一般裝修的房屋作為“標(biāo)本房屋”。
房屋拆遷評(píng)估價(jià)格以被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為準(zhǔn)，是比較公平和合理的。首先，從法律上來看，拆遷人和被拆遷人是平等的民事主體，拆遷關(guān)系是平等的民事關(guān)系，拆遷補(bǔ)償應(yīng)符合公平原則。盡管拆遷的目的是公共利益的需要，是改善城市環(huán)境的需要，同時(shí)也是改善城市居民生活條件的需要，但是這種公共利益不應(yīng)強(qiáng)加于被拆遷人的個(gè)人利益之上，不應(yīng)以犧牲被拆遷人的個(gè)人利益為條件，而是應(yīng)該兩者利益兼顧。十屆全國(guó)人大二次會(huì)議通過的《中華人民共和國(guó)憲法修正案》中明確規(guī)定：“公民合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”，“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”。過去許多地方以公共利益為借口，制定的拆遷補(bǔ)償價(jià)低于甚至大大低于市場(chǎng)價(jià)的做法，損害了被拆遷人的利益。在拆遷人未得到合理補(bǔ)償?shù)那闆r下，采取強(qiáng)拆手段，侵犯了公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)。其次，從經(jīng)濟(jì)上來看，拆遷人占有被拆遷人的房屋，給予補(bǔ)償實(shí)質(zhì)上是一種購(gòu)買行為，是拆遷人購(gòu)買被拆遷人的房屋。這種購(gòu)買應(yīng)體現(xiàn)等價(jià)交換的原則，其價(jià)值量應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)為基準(zhǔn)。再次，從理論上來說，被拆遷人得到的拆遷補(bǔ)償款與他在市場(chǎng)上另行購(gòu)買一套同樣區(qū)位、用途、建筑面積的房屋等價(jià)，那么這種價(jià)值補(bǔ)償是合理的，被拆遷人也是能夠接受的。最后，從實(shí)踐上來看，盡管拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)評(píng)估比制定好的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)價(jià)評(píng)估要復(fù)雜，但只要合理選擇和運(yùn)用房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估的方法，是完全可以評(píng)估出拆遷估價(jià)對(duì)象的客觀合理的市場(chǎng)價(jià)格。因此，對(duì)拆遷補(bǔ)償進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)評(píng)估是可行的也是必要的。
但是我們也應(yīng)看到，拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)評(píng)估不同于一般房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)評(píng)估。一般房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)評(píng)估通常是數(shù)量有限，單個(gè)或數(shù)個(gè)房地產(chǎn)的估價(jià)，涉及面窄，相互關(guān)聯(lián)小，社會(huì)影響不大，可直接運(yùn)用市場(chǎng)法、收益法、成本法或假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)。而拆遷房屋的估價(jià)有以下幾方面的特點(diǎn)：第一，拆遷戶數(shù)多、估價(jià)量大。我國(guó)是發(fā)展中國(guó)家，要不斷加快現(xiàn)代化建設(shè)步伐，而城市建設(shè)要先行。大規(guī)模的城市建設(shè)，必不可少地發(fā)生大規(guī)模城市房屋拆遷。以南京市為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)2003年南京市實(shí)施拆遷項(xiàng)目115個(gè)，拆遷房屋面積179萬(wàn)平方米，共拆遷居民2．4萬(wàn)多戶，拆遷工企單位1320個(gè)。拆遷戶數(shù)多必然帶來拆遷房屋估價(jià)量大；第二，涉及面廣，社會(huì)影響大。拆遷房屋既有居民個(gè)人房屋，也有機(jī)關(guān)企事業(yè)單位房屋；既有住宅用房，也有商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)用房；既有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，也有共有產(chǎn)權(quán)。從企事業(yè)單位來說，拆遷不僅涉及到企事業(yè)財(cái)產(chǎn)的補(bǔ)償問題，而且涉及到企事業(yè)單位的生存和職工家庭的生活問題。從居民個(gè)人來說，房屋仍是當(dāng)今我國(guó)大多數(shù)城市居民的財(cái)產(chǎn)。因此，城市房屋拆遷估價(jià)涉及到千家萬(wàn)戶的切身利益，所產(chǎn)生的社會(huì)影響很大；第三，補(bǔ)償價(jià)格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)。就同一城市而言，同一時(shí)期同一地段同種類型房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)之間，同一時(shí)期同一地段不同類型房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)之間，同一時(shí)期不同地段同種類型房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)之間，不同時(shí)期同一地段同種類型房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)之間，不同時(shí)期同一地段不同類型房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)之間，都具有價(jià)格相互關(guān)聯(lián)性。如果忽視了這種關(guān)聯(lián)性，就可能引發(fā)拆遷沖突；第四，估價(jià)方法的選用既不能簡(jiǎn)單了事，也不宜復(fù)雜難行。不宜簡(jiǎn)單地運(yùn)用某種方法比如運(yùn)用市場(chǎng)法去確定每一個(gè)被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)格，這樣有可能出現(xiàn)房屋狀況基本相同的被拆遷房屋，由于選取的交易實(shí)例不同，產(chǎn)生評(píng)估價(jià)格的差異，就會(huì)造成被拆遷房屋評(píng)估價(jià)格低，被拆遷人對(duì)評(píng)估價(jià)格不滿的狀況。
根據(jù)房屋拆遷補(bǔ)償?shù)氖袌?chǎng)價(jià)評(píng)估的上述特點(diǎn)，筆者提出以下估價(jià)方法：
一、“標(biāo)本房屋”市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估法
這種方法是先評(píng)估出在拆遷片區(qū)內(nèi)有代表性的“標(biāo)本房屋”的市場(chǎng)價(jià)格，以此為基準(zhǔn)評(píng)估出其他拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格。它是在一個(gè)拆遷片區(qū)中按房屋使用類型(居住用房、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房等)各選取一處有代表性的房屋作為評(píng)估標(biāo)本，運(yùn)用市場(chǎng)法或其他方法評(píng)估出該“標(biāo)本房屋”的市場(chǎng)價(jià)格，然后將各拆遷房屋與“標(biāo)本房屋”進(jìn)行比較，修正得出各拆遷房屋的市場(chǎng)價(jià)格。
這種方法的操作步驟為：
(一)確定“標(biāo)本房屋”的基本條件
“標(biāo)本房屋”的基本條件可從以下幾個(gè)方面作出限定：1、建筑類型。如果拆遷片區(qū)的居住用房有高層、多層、平房等，且以多層居多，應(yīng)選擇多層住宅作為居住用房的“標(biāo)本房屋”，2、建造年代。如果拆遷片區(qū)內(nèi)多層住宅的平均使用年限為15年，應(yīng)以使用年限15年左右(或七成新)的房屋作為“標(biāo)本房屋”；3、建筑結(jié)構(gòu)。如果拆遷片區(qū)內(nèi)多層住宅大多為磚混結(jié)構(gòu)，則以磚混結(jié)構(gòu)的房屋作為“標(biāo)本房屋”；4、樓層、戶型、朝向、面積、裝修等。如果拆遷片區(qū)內(nèi)多層住宅大多為兩室一廳、一般都有朝南的房間、面積一般為60平方米左右、裝修情況差異較大，則可選擇位于中間層次(非頂層和底層)，兩室一廳至少有一間朝南，面積60平方米左右，一般裝修的房屋作為“標(biāo)本房屋”。