一、當(dāng)前我國房產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀
(一)成本控制意識淡薄
歷年來我國企業(yè)采用的是一種以計劃價格為基礎(chǔ)，以事后核算為重點的靜態(tài)成本管理方式，受傳統(tǒng)觀念以及房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高回報的利潤率的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏投入成本競爭意識。企業(yè)往往忽視成本管理，浪費很大，財務(wù)人員只是根據(jù)合同來控制項目的開發(fā)成本，對開發(fā)產(chǎn)品形成全過程的成本控制卻顯得力不從心。由于開發(fā)產(chǎn)品位置的固定性、生產(chǎn)的長期性，也使成本管理人員疏于成本控制。入世以后，我國房地產(chǎn)業(yè)面臨更加嚴(yán)峻的考驗，隨著企業(yè)成本總額中不可控制成本的比例增加，如果不加強成本控制，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險、提高效益，將很難在市場中立足。
(二)缺乏戰(zhàn)略性的成本控制體系
在市場經(jīng)濟條件下，競爭日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著高風(fēng)險，而收益卻在下降。一些企業(yè)為了搶市場、搶工期，往往走一步看一步，忽視了長期發(fā)展戰(zhàn)略，導(dǎo)致企業(yè)缺少明確的成本管理目標(biāo)，容易造成事中成本管理和事后成本管理的盲目性。由于企業(yè)成本管理缺乏戰(zhàn)略指導(dǎo)，使得成本管理對策與戰(zhàn)略目標(biāo)脫節(jié)，成本預(yù)測、決策可有可無，成本計劃如同虛設(shè)，加上未建立一套完整的成本管理控制體系和科學(xué)規(guī)范的操作程序，成本管理目標(biāo)最終很難實現(xiàn)。
二、加強房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的對策
根據(jù)我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀我們認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)成本控制首先是要樹立房地產(chǎn)企業(yè)的成本意識，樹立全過程成本觀念；其次是要在成本管理中貫徹全過程成本觀念，建立完整的成本控制體系?？赏ㄟ^對以下幾個方面的成本控制，實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全過程成本控制：
(一)征地和拆遷補償、安置費的控制
該項費用控制的關(guān)鍵是建設(shè)項目的選址，首先必須符合城市總體規(guī)劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等。使用地塊不能有太多的地上建筑物、構(gòu)筑物以及地下管線等，毗鄰無異議。同時要求對國家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策的熟練把握。
(二)勘察設(shè)計和前期工程費的控制
將前期費用分為行政事業(yè)性收費和工程服務(wù)性收費兩部分。對前一部分通過爭取各項優(yōu)惠政策降低勘探、設(shè)計等前期工程任務(wù)的發(fā)包，必須按照新的招投標(biāo)法的規(guī)定，通過公開招標(biāo)確定承包單位，限度壓低承包價。三通一平工程費用，也是前期工程費控制的重點。土、石方工程一般工期較短，也沒有復(fù)雜嚴(yán)格的質(zhì)量要求，可以采用市場價格，實行總價招標(biāo)。施工用水、用電線路的敷設(shè)，一定要兼顧小區(qū)建成后生活用水、用電的需要，切忌重復(fù)建設(shè)，增加成本。
(三)建安工程費的全程控制
(1)成立成本審核部門：公司內(nèi)部成立專門的工程設(shè)計管理部門，制定詳細的設(shè)計要求和下達設(shè)計任務(wù)，并對設(shè)計單位的設(shè)計方案和施工圖進行審核；對工程項目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計的合理性和安全性等進行全面的評估和審核。
(2)重視市場調(diào)查和工程可行性論證工作，加強投資決策科學(xué)、公正、客觀和程序化。
(3)做好建筑方案的征集選擇。
(四)管理費用的控制
根據(jù)目前公司的實際情況，在投資估算和成本控制體系上，將開發(fā)間接費用即企業(yè)直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉(zhuǎn)房攤銷等費用計入管理費用。管理費用控制的關(guān)鍵在于開發(fā)建設(shè)的規(guī)模，因此應(yīng)當(dāng)通過加大開發(fā)力度和開發(fā)規(guī)模，降低單位管理費用水平。
(五)財務(wù)費用的全面控制
財務(wù)費用的全面控制首先是建立科學(xué)的財務(wù)管理體系，算清開發(fā)各個環(huán)節(jié)的資金運行情況，投入多少，運行時間，貨幣在不同時間內(nèi)價值的調(diào)整、回收期、回收量，資金在某個環(huán)節(jié)的滯留和損耗。財務(wù)費用的控制實際是對資金時間價值的控制，其中主要是貸款利息的降低。
(六)稅金的控制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對全公司的稅務(wù)進行科學(xué)的綜合籌劃，爭取合理避稅，以有效降低稅收負擔(dān)。目前，房地產(chǎn)開發(fā)涉及的主要稅種(所得稅前)有：營業(yè)稅及其附加稅；耕地占用稅；土地增值稅等。財務(wù)部門應(yīng)針對每種稅收的特征，制定相應(yīng)的避稅措施。
三、結(jié)語
長期以來，習(xí)慣于把成本控制放在建設(shè)實施階段，其實，投資控制、工期控制、質(zhì)量控制等是互為關(guān)聯(lián)的，存在著對立統(tǒng)一的辨證關(guān)系。要抓好投資控制，必須抓好項目的質(zhì)量和進度等。因此，項目造價、工期、質(zhì)量等是一個相輔相成的問題，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中必須對影響成本的各個階段實施全過程控制，以利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動，實現(xiàn)投資的良性循環(huán)。
(一)成本控制意識淡薄
歷年來我國企業(yè)采用的是一種以計劃價格為基礎(chǔ)，以事后核算為重點的靜態(tài)成本管理方式，受傳統(tǒng)觀念以及房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高回報的利潤率的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏投入成本競爭意識。企業(yè)往往忽視成本管理，浪費很大，財務(wù)人員只是根據(jù)合同來控制項目的開發(fā)成本，對開發(fā)產(chǎn)品形成全過程的成本控制卻顯得力不從心。由于開發(fā)產(chǎn)品位置的固定性、生產(chǎn)的長期性，也使成本管理人員疏于成本控制。入世以后，我國房地產(chǎn)業(yè)面臨更加嚴(yán)峻的考驗，隨著企業(yè)成本總額中不可控制成本的比例增加，如果不加強成本控制，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險、提高效益，將很難在市場中立足。
(二)缺乏戰(zhàn)略性的成本控制體系
在市場經(jīng)濟條件下，競爭日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著高風(fēng)險，而收益卻在下降。一些企業(yè)為了搶市場、搶工期，往往走一步看一步，忽視了長期發(fā)展戰(zhàn)略，導(dǎo)致企業(yè)缺少明確的成本管理目標(biāo)，容易造成事中成本管理和事后成本管理的盲目性。由于企業(yè)成本管理缺乏戰(zhàn)略指導(dǎo)，使得成本管理對策與戰(zhàn)略目標(biāo)脫節(jié)，成本預(yù)測、決策可有可無，成本計劃如同虛設(shè)，加上未建立一套完整的成本管理控制體系和科學(xué)規(guī)范的操作程序，成本管理目標(biāo)最終很難實現(xiàn)。
二、加強房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的對策
根據(jù)我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀我們認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)成本控制首先是要樹立房地產(chǎn)企業(yè)的成本意識，樹立全過程成本觀念；其次是要在成本管理中貫徹全過程成本觀念，建立完整的成本控制體系?？赏ㄟ^對以下幾個方面的成本控制，實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全過程成本控制：
(一)征地和拆遷補償、安置費的控制
該項費用控制的關(guān)鍵是建設(shè)項目的選址，首先必須符合城市總體規(guī)劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等。使用地塊不能有太多的地上建筑物、構(gòu)筑物以及地下管線等，毗鄰無異議。同時要求對國家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策的熟練把握。
(二)勘察設(shè)計和前期工程費的控制
將前期費用分為行政事業(yè)性收費和工程服務(wù)性收費兩部分。對前一部分通過爭取各項優(yōu)惠政策降低勘探、設(shè)計等前期工程任務(wù)的發(fā)包，必須按照新的招投標(biāo)法的規(guī)定，通過公開招標(biāo)確定承包單位，限度壓低承包價。三通一平工程費用，也是前期工程費控制的重點。土、石方工程一般工期較短，也沒有復(fù)雜嚴(yán)格的質(zhì)量要求，可以采用市場價格，實行總價招標(biāo)。施工用水、用電線路的敷設(shè)，一定要兼顧小區(qū)建成后生活用水、用電的需要，切忌重復(fù)建設(shè)，增加成本。
(三)建安工程費的全程控制
(1)成立成本審核部門：公司內(nèi)部成立專門的工程設(shè)計管理部門，制定詳細的設(shè)計要求和下達設(shè)計任務(wù)，并對設(shè)計單位的設(shè)計方案和施工圖進行審核；對工程項目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計的合理性和安全性等進行全面的評估和審核。
(2)重視市場調(diào)查和工程可行性論證工作，加強投資決策科學(xué)、公正、客觀和程序化。
(3)做好建筑方案的征集選擇。
(四)管理費用的控制
根據(jù)目前公司的實際情況，在投資估算和成本控制體系上，將開發(fā)間接費用即企業(yè)直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉(zhuǎn)房攤銷等費用計入管理費用。管理費用控制的關(guān)鍵在于開發(fā)建設(shè)的規(guī)模，因此應(yīng)當(dāng)通過加大開發(fā)力度和開發(fā)規(guī)模，降低單位管理費用水平。
(五)財務(wù)費用的全面控制
財務(wù)費用的全面控制首先是建立科學(xué)的財務(wù)管理體系，算清開發(fā)各個環(huán)節(jié)的資金運行情況，投入多少，運行時間，貨幣在不同時間內(nèi)價值的調(diào)整、回收期、回收量，資金在某個環(huán)節(jié)的滯留和損耗。財務(wù)費用的控制實際是對資金時間價值的控制，其中主要是貸款利息的降低。
(六)稅金的控制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對全公司的稅務(wù)進行科學(xué)的綜合籌劃，爭取合理避稅，以有效降低稅收負擔(dān)。目前，房地產(chǎn)開發(fā)涉及的主要稅種(所得稅前)有：營業(yè)稅及其附加稅；耕地占用稅；土地增值稅等。財務(wù)部門應(yīng)針對每種稅收的特征，制定相應(yīng)的避稅措施。
三、結(jié)語
長期以來，習(xí)慣于把成本控制放在建設(shè)實施階段，其實，投資控制、工期控制、質(zhì)量控制等是互為關(guān)聯(lián)的，存在著對立統(tǒng)一的辨證關(guān)系。要抓好投資控制，必須抓好項目的質(zhì)量和進度等。因此，項目造價、工期、質(zhì)量等是一個相輔相成的問題，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中必須對影響成本的各個階段實施全過程控制，以利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動，實現(xiàn)投資的良性循環(huán)。