國(guó)家土地所有權(quán)與農(nóng)村集體土地所有權(quán)均為所有權(quán)，但權(quán)屬不平等，差異大。
《中華人民共和國(guó)民法通則》第七十一條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。按照有關(guān)所有權(quán)的理論講，所有權(quán)具有“絕對(duì)支配”、“獨(dú)占支配權(quán)”和非財(cái)產(chǎn)所有人不得侵犯的性質(zhì)。
國(guó)家所有的土地根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱條例）享有出讓和轉(zhuǎn)讓權(quán)利。集體所有的土地卻不具有這些出讓和轉(zhuǎn)讓權(quán)利。
（一）《條例》第二章規(guī)定，國(guó)有土地的使用權(quán)在一定期限內(nèi)可有償出讓于土地使用者，也就是土地使用者可以在一定時(shí)期內(nèi)買斷國(guó)有土地使用權(quán)。而農(nóng)村集體土地所有者及農(nóng)村集體土地個(gè)人享有使用權(quán)者（指宅基地、自留地使用權(quán)），法律卻沒有賦予這種有償出讓的權(quán)利。
（二）《條例》第三章規(guī)定，取得國(guó)有土地使用權(quán)的使用者在其出讓合同期限內(nèi)享有轉(zhuǎn)讓權(quán)（即：出售權(quán)、交換權(quán)、贈(zèng)與權(quán)）。而集體土地所有者和集體土地個(gè)人使用者法律沒有賦予這些出售、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利。
（三）《條例》第四章規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)的使用者在其使用期限內(nèi)將土地使用權(quán)連同地上附著物一并出租并收取租金。而法律對(duì)集體土地所有者和集體土地個(gè)人使用者卻沒有賦予這種出租權(quán)。
（四）《條例》第五章規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)的使用者在使用期限內(nèi)可將地上附著物一并抵押，我國(guó)《擔(dān)保法》也有相同的規(guī)定。對(duì)農(nóng)村的土地所有權(quán)我國(guó)《擔(dān)保法》３７條規(guī)定不得抵押，對(duì)集體土地所有權(quán)，宅基地、自留地、自留山等集體所有個(gè)人享有使用權(quán)的土地，明確規(guī)定不得抵押，允許抵押的只有局限于以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房和建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以及“四荒”的承包人、經(jīng)發(fā)包人（所有人村委會(huì)）同意方可將“四荒”土地使用權(quán)抵押。
由此可見現(xiàn)實(shí)的農(nóng)村土地的“集體所有權(quán)”不具備所有權(quán)“完全的支配權(quán)、絕對(duì)的處分權(quán)和物權(quán)的獨(dú)立性”的權(quán)利，他不具備占有、使用、收益、處分的所有權(quán)全部權(quán)能?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定任何單位和個(gè)人建設(shè)用地必須申請(qǐng)使用國(guó)有土地，而不能使用農(nóng)村集體所有土地。必須使用農(nóng)村土地的須先把農(nóng)村集體所有的土地讓國(guó)家征用，將該集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有后，再由政府將該國(guó)有土地使用權(quán)出讓給建設(shè)單位或個(gè)人，方可進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目。《土地管理法》規(guī)定，國(guó)家土地的所有權(quán)國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。農(nóng)民集體土地的所有權(quán)誰(shuí)來行使。由于土地的國(guó)家所有與集體土地權(quán)屬的不平等的現(xiàn)狀，現(xiàn)行土地制度嚴(yán)重地限制了農(nóng)村集體土地的轉(zhuǎn)移和流動(dòng)，使廣大的農(nóng)村土地資源在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和商品經(jīng)濟(jì)無法發(fā)揮其應(yīng)有的效益。
《中華人民共和國(guó)民法通則》第七十一條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。按照有關(guān)所有權(quán)的理論講，所有權(quán)具有“絕對(duì)支配”、“獨(dú)占支配權(quán)”和非財(cái)產(chǎn)所有人不得侵犯的性質(zhì)。
國(guó)家所有的土地根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱條例）享有出讓和轉(zhuǎn)讓權(quán)利。集體所有的土地卻不具有這些出讓和轉(zhuǎn)讓權(quán)利。
（一）《條例》第二章規(guī)定，國(guó)有土地的使用權(quán)在一定期限內(nèi)可有償出讓于土地使用者，也就是土地使用者可以在一定時(shí)期內(nèi)買斷國(guó)有土地使用權(quán)。而農(nóng)村集體土地所有者及農(nóng)村集體土地個(gè)人享有使用權(quán)者（指宅基地、自留地使用權(quán)），法律卻沒有賦予這種有償出讓的權(quán)利。
（二）《條例》第三章規(guī)定，取得國(guó)有土地使用權(quán)的使用者在其出讓合同期限內(nèi)享有轉(zhuǎn)讓權(quán)（即：出售權(quán)、交換權(quán)、贈(zèng)與權(quán)）。而集體土地所有者和集體土地個(gè)人使用者法律沒有賦予這些出售、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利。
（三）《條例》第四章規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)的使用者在其使用期限內(nèi)將土地使用權(quán)連同地上附著物一并出租并收取租金。而法律對(duì)集體土地所有者和集體土地個(gè)人使用者卻沒有賦予這種出租權(quán)。
（四）《條例》第五章規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)的使用者在使用期限內(nèi)可將地上附著物一并抵押，我國(guó)《擔(dān)保法》也有相同的規(guī)定。對(duì)農(nóng)村的土地所有權(quán)我國(guó)《擔(dān)保法》３７條規(guī)定不得抵押，對(duì)集體土地所有權(quán)，宅基地、自留地、自留山等集體所有個(gè)人享有使用權(quán)的土地，明確規(guī)定不得抵押，允許抵押的只有局限于以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)的廠房和建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。以及“四荒”的承包人、經(jīng)發(fā)包人（所有人村委會(huì)）同意方可將“四荒”土地使用權(quán)抵押。
由此可見現(xiàn)實(shí)的農(nóng)村土地的“集體所有權(quán)”不具備所有權(quán)“完全的支配權(quán)、絕對(duì)的處分權(quán)和物權(quán)的獨(dú)立性”的權(quán)利，他不具備占有、使用、收益、處分的所有權(quán)全部權(quán)能?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定任何單位和個(gè)人建設(shè)用地必須申請(qǐng)使用國(guó)有土地，而不能使用農(nóng)村集體所有土地。必須使用農(nóng)村土地的須先把農(nóng)村集體所有的土地讓國(guó)家征用，將該集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有后，再由政府將該國(guó)有土地使用權(quán)出讓給建設(shè)單位或個(gè)人，方可進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目。《土地管理法》規(guī)定，國(guó)家土地的所有權(quán)國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。農(nóng)民集體土地的所有權(quán)誰(shuí)來行使。由于土地的國(guó)家所有與集體土地權(quán)屬的不平等的現(xiàn)狀，現(xiàn)行土地制度嚴(yán)重地限制了農(nóng)村集體土地的轉(zhuǎn)移和流動(dòng)，使廣大的農(nóng)村土地資源在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和商品經(jīng)濟(jì)無法發(fā)揮其應(yīng)有的效益。